時間：2023-06-12 14:44:24
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產企業(yè)規(guī)避風險，希望這些內容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
會計核算在房地產中是十分重要的。會計核算的主要工作目的是對企業(yè)的日常經營進行財務核算，從而將企業(yè)的經濟活動狀況進行反映，會計核算是和企業(yè)的總目標有直接聯(lián)系的。房地產這一行業(yè)從建立開始，就存在著殘酷的競爭，只有在不斷的競爭過程中，房地產企業(yè)的實力才得以體現(xiàn)，房地產企業(yè)才能夠長遠生存。房地產企業(yè)想要在激烈的市場競爭中存活下來，實現(xiàn)其盈利，就需要有良好的會計核算。會計人員將相關的數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計、審計，為企業(yè)提供數(shù)據(jù)支持，利于企業(yè)的管理和目標的實現(xiàn)。核算是企業(yè)的重要工具之一，經過會計核算，實現(xiàn)財務信息的收集，利于企業(yè)管理者根據(jù)實際數(shù)據(jù)情況作出相關管理策略。
二、會計核算在房地產中的主要內容
不同企業(yè)會計核算有著不同的核算內容。在房地產行業(yè)，會計核算一般包括對建筑材料的核算、對固定資產的核算、對成本的核算以及對房地產企業(yè)銷售和利潤的核算等方面的內容。房地產會計核算在對建筑材料的核算方面，需要對其購買和加工等內容作出計劃，對所需要的費用等進行會計核算。房地產會計核算在對固定資產方面，需要對固定資產的賬務作出處理，還需要對固定資產的變化情況作出監(jiān)督，對相關的損耗、減值等作出核算。房地產會計核算在對成本的核算方面，需要對費用的支出等進行核算、分析和考核。房地產會計核算在對銷售利潤核算方面，需要作出比較精細的核算，在賬目方面要加強明細賬目，提高企業(yè)的利益。
三、房地產會計核算中存在的問題
(一)會計核算的科目設置比較復雜
會計科目指的是在經濟活動中的詳細分類設計。會計核算在設置會計科目的時候，依據(jù)國家的相關法律法規(guī)，對會計活動進行監(jiān)督和控制。房地產會計科目同樣是基于法律法規(guī)進行的。房地產資金運作屬于一個巨大金額范疇，周期較長，使得會計核算的難度加大，也在一定程度上影響了會計核算的準確性。會計在記賬的時候，往往會年終結賬后建立新帳，這樣就把賬目上的處理變得復雜，增加了會計核算的工作量。這些對于房地產而言，是不利于其發(fā)展的。
(二)會計核算在財務風險披露方面有一定的不足
新會計準則認為，財務風險應該是指企業(yè)在活動中，其預期財務和實際財務因為企業(yè)內外部的環(huán)境和一些不可控因素的影響而出現(xiàn)差距，使得企業(yè)可能會受到損失。房地產企業(yè)的財務風險是指的由于各方面因素使得房地產投資得不到回報的風險，包括投資風險，籌資風險、利率風險和匯率風險等。對于這些風險，房地產在投資時，更應該小心謹慎，規(guī)避風險。基于這些因素，房地產需要更進一步完善其相關會計制度，做好財務管理工作，保障其收益。
(三)收益評價指標難以反應企業(yè)的真實業(yè)績
房地產投資屬于長周期投資，會計年報表上會有比較大的業(yè)績波動，在建設期間業(yè)績比較差，當房屋完成驗收出售之后，預收款項計入收入，使得凈利潤指標難以反應其真實的經營情況。
(四)會計核算在合作建房方面也存在一定的問題
土地和建設資本來源不同，因此往往會出現(xiàn)利潤分配不均的情況。會計核算進行利潤分配時，很多房地產企業(yè)都會提高自己的經營成本。這樣的行為是對開發(fā)成本有弊的。
四、房地產會計核算中存在問題的解決策略分析
針對以上問題，需要進一步解決。首先，會計核算科目要進一步優(yōu)化。房地產企業(yè)在關于會計核算科目問題方面，需要根據(jù)其企業(yè)的規(guī)模等，結合自身情況進行設計，使得會計核算是有意義的。通過設置會計核算科目，宏觀調控房地產企業(yè)資產問題。其次，要建立房地產財務風險管理系統(tǒng)。規(guī)避風險是房地產企業(yè)需要做好的一項工作。建立健全完善的財務風險管理系統(tǒng)能夠提高企業(yè)規(guī)避風險的能力，降低風險。第三，企業(yè)還應該加大監(jiān)管力度。企業(yè)往往會為了提升自己的市場競爭力而隱匿收入，降低稅額。政府相關部門應該加大監(jiān)管力度。最后，要完善企業(yè)收入認可制度。如何規(guī)劃房地產企業(yè)的收入需要進一步完善。只有這樣才利于企業(yè)財務制度的完善。
五、結束語
【關鍵詞】房地產企業(yè)；財務管理；問題；途徑
近年來城市建設進程加快，這也造成地價較高，房地產企業(yè)運營過程中需要大量的資金支撐，因此需要運用不同的融資方式來進行資金投入。而且房地產企業(yè)具有開發(fā)周期長和投資大的特點，在開發(fā)活動中存在較多的不確定因素，這必然會對企業(yè)投資帶來較大的影響，因此要強化企業(yè)財務管理工作，為各項決策提供科學的數(shù)據(jù)支持，使房地產企業(yè)能夠有效的規(guī)避風險，確保實現(xiàn)經濟效益的最大化。
一、房地產企業(yè)財務管理存在的問題？
1.缺乏完善的財務管理機制
當前，房地產企業(yè)由于缺乏健全的財務管理機制，這對企業(yè)的正常運營帶來了較大的影響。由于資金統(tǒng)籌力度不夠，導致資金投入不足，無法實現(xiàn)有效周期。再加之房地產企業(yè)審計監(jiān)督力度不夠，審計監(jiān)督沒有發(fā)揮其應用職能，這對房地產企業(yè)財務管理工作的順利開展帶來了較大的制約。
2.融資渠道單一
通常情況下，房地產企業(yè)都是通過向金融行業(yè)進行籌集資金，融資渠道十分單一，部分信譽不好的企業(yè)更是存在融資難的問題。特別是在當前房地產企業(yè)競爭十分激烈，這就導致金融行業(yè)在提供資金支持時更偏向于國企業(yè)。在融資渠道十分有限的情況下，民營企業(yè)資金難度較大，這對房地產行業(yè)的健康發(fā)展帶來了一定的阻礙。
3.成本管理力度不夠
當前，房地產企業(yè)成本管理模式落后，成本管理力度不夠，企業(yè)各個環(huán)節(jié)的成本管理工作不到位，從而造成企業(yè)造價失控，不僅造成企業(yè)成本資金投入增加，而且還會使企業(yè)經濟利益受損，不利于企業(yè)的長遠發(fā)展。
在實際運營過程中，房地產企業(yè)由于對資金需求量較大，同時為了能夠加快項目施工進度，往往會不顧自身的實際情況大量貸款，從而使企業(yè)面臨較大的財務風險。并且在項目實施過程中沒有對財務風險進行有效管理，資金使用存在較大的隨意性，這就對整體利益帶來了較大的影響，而且企業(yè)成本負擔加重，償能力下降，導致企業(yè)風險加劇。
4.預算管理方面存在問題
房地產企業(yè)預算管理工作中缺乏預算理念，缺乏完整的指標體系，在預算管理工作中沒有將各經營階段有效的聯(lián)系在一起，只強調對現(xiàn)金支出和成本費用的預算控制。
二、加強房地產企業(yè)財務管理的有效途徑？
1.健全財務管理機制
在當前激烈的市場環(huán)境下，房地產企業(yè)要進一步完善財務管理機制，強化資金管理意識，對資金嚴加管控，確保資金的合理使用。同時，還要進一步完善財務部門的職責，通過強化審計監(jiān)督，使部門之間能夠更好的履行規(guī)定，有效的協(xié)調起來，確保審計監(jiān)督工作的有效開展，進一步提高企業(yè)財務管理水平。
2.實行多元化的融資渠道
房地企業(yè)企業(yè)要制定科學的融資方案，加快拓展融資渠道，重視自身的信譽，增強資金提供方的信息度，從而得到大量的資金支持，為工程項目的順利實施奠定良好的基礎。同時憑借自身良好的信譽，房地產企業(yè)可以向資本市場和非銀行金融單位來尋求資金的投入，進一步完善企業(yè)資金結構，有效的降低企業(yè)籌資風險。
3.加強成本管理
房地產企業(yè)應要求財務管理人員積極參與到成本管理工作中，做好成本預算工作，加強成本管理，明確可控與不可控費用。企業(yè)應完善成本管理模式，使成本管理更加精確化，能對企業(yè)工作中的各個步驟進行預算，有效的防治財務風險，加強成本管理能夠最大限度節(jié)約企業(yè)的成本投入，實現(xiàn)企業(yè)的經濟效益。
4.通過內控導向控制房地產成本投入
首先，提高全面預算管理意識。企業(yè)全面預算管理的組織實施和編制要和發(fā)展戰(zhàn)略相配合，其核心就是對企業(yè)的未來發(fā)展進行計劃和安排，對內部的資源進行控制、考核及合理的分配。因此全面預算管理就是企業(yè)去實現(xiàn)長期戰(zhàn)略目標的一個基本手段，要全面的服務企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。
其次，嚴格控制預算。通過對房地產企業(yè)中各項具體業(yè)務進行預算估計、計算，審核該項目所需成本，通過內控導向對企業(yè)的成本進行嚴格控制、管理。結合企業(yè)自身實際情況，制定房地產企業(yè)的預算制度規(guī)劃，對企業(yè)各項項目成本進行系統(tǒng)性的規(guī)劃、控制。
5.嚴格控制房地產的成本投入，降低企業(yè)財務風險
首先，引進先進的財務管理方法。通過采用先進的財務管理方法來強化成本的管理和控制，有效的降低企業(yè)財務風險。在具體工作中，可以運用清單報價法和戰(zhàn)略成本控制法來全面提升房地產企業(yè)的成本控制水平。
其次，加強資金管理。強化房地產企業(yè)資金管理工作，特別是要加強對現(xiàn)金流動的管理，使企業(yè)資金回流率得以提升，全面提高房地產企業(yè)的綜合實力。利用內控導向來提高資金管理水平，有效的降低企業(yè)經營風險。同時，還可以通過縮短房地企業(yè)商品的預售時間來實現(xiàn)對資金的有效控制，加快資金的流動性。
最后，加強風險防范。房地產企業(yè)經營風險較高，通過內控導向實現(xiàn)對企業(yè)內部制度和營活動的有效管理，以此來降低企業(yè)經營風險，全面提高企業(yè)成本控制水平。
三、結束語？
近年來，房地產市場的蓬勃發(fā)展，有效的帶動了房地產企業(yè)的發(fā)展進程。房地產企業(yè)具有高投入、高風險及高收益的特點。由于其經營過程中面臨的風險較大，這也需要房地產企業(yè)要強化財務管理，努力提高財務管理水平，降低財務風險的發(fā)生機率，促進房地產企業(yè)更快更好發(fā)展。
參考文獻：？
[1]馬麗英.關于加強房地產企業(yè)財務管理的探討[J].現(xiàn)代企業(yè)文化，2011（27）.
關鍵詞:房地產企業(yè)財務管理風險防范
近年來，社會經濟的發(fā)展以及公眾對于商品住宅需求的不斷增長，都把房地產企業(yè)推到了發(fā)展的關鍵時期。作為產業(yè)關聯(lián)度極強、帶動系數(shù)較大的企業(yè)，房地產企業(yè)已經迅速發(fā)展成為國民經濟的重要產業(yè)，在當前我國的社會經濟生活中具有極其重要的地位。房地產企業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，并且具有極高的風險，投資大、風險高、回收周期長是其顯著特點。這些特點使得房地產企業(yè)必然會面臨巨大的財務風險。
由于各種原因，國家對房地產行業(yè)的宏觀調控力度正在逐步加大，國際經濟形勢也在不斷發(fā)生變化，這些因素都給房地產企業(yè)的財務管理帶來了新的挑戰(zhàn)。有效的規(guī)避財務風險，在企業(yè)的經營和發(fā)展中有效的防范財務風險，是房地產企業(yè)能夠健康和諧發(fā)展的重要前提。
一、做好房地產企業(yè)財務管理風險防范的必要性
我國的房地產企業(yè)起步相對較晚，各方面的體系和機制還很不健全，發(fā)展過程中出現(xiàn)了一些問題。加之我國的房地產企業(yè)面臨的金融環(huán)境惡劣、金融體系不健全等因素的影響，使得我國的房地產企業(yè)財務風險與日俱增。房地產企業(yè)在發(fā)展的過程中優(yōu)化財務結構、科學合理的控制財務風險的發(fā)生是一項必不可少的工作。
我國經濟體制改革的不斷深入已經給房地產行業(yè)的發(fā)展帶來了顯著影響，使房地產企業(yè)財務管理面臨更多的風險和困境，政策風險以及市場風險都給房地產企業(yè)財務管理風險防范增加了難度。另外，房地產企業(yè)主要的監(jiān)管模式是靜態(tài)的，主要是進行事后監(jiān)管，這是房地產企業(yè)財務風險防范的一個障礙。只有對房地產企業(yè)的財務風險防范進行深入的研究，只有積極地改進房地產企業(yè)財務管理的策略，制定房地產企業(yè)財務管理風險防范的有力措施，才能降低房地產企業(yè)財務風險發(fā)生的幾率，保持房地產行業(yè)的健康發(fā)展。
二、房地產企業(yè)財務管理風險的成因分析
(一)內在因素
第一，房地產企業(yè)是一個比較特殊的企業(yè)類型，作為資金密集型行業(yè)面臨財務風險的可能性更大。房地產企業(yè)具有投資規(guī)模大、資金回收緩慢、資產風險高等特點，這些特點從根本上決定了房地產企業(yè)的經營發(fā)展必然面臨較高的財務風險。第二，房地產企業(yè)經營的模式比較特殊，其自有資金所占的比例很小，這就直接導致負債資金數(shù)額巨大。資本結構中債務資本所占的比例越大，發(fā)生財務風險的幾率就會越高。第三，房地產企業(yè)有其內部管理水平的缺陷，這也從一定程度上增加了財務風險發(fā)生的可能性。總體來看，房地產企業(yè)的財務風險管理和防范機制存在很多缺陷，主要體現(xiàn)在成本費用控制不嚴格、缺乏財務預算分析、忽視現(xiàn)金流管理等。
(二)外部因素
房地產企業(yè)的經營主要受到國家宏觀調控政策的影響和制約，還要受到來自市場的各個方面的影響，比如市場環(huán)境引發(fā)的價格風險、投資風險等，這些都從很大程度上增加了房地產企業(yè)的財務管理風險。
三、做好房地產企業(yè)財務管理風險防范的有效措施
(一)選擇正確的財務風險評價指標
選擇科學和合適的財務風險評價指標是做好房地產企業(yè)財務管理風險防范的一項重要的基礎工作。合適的財務指標可以對房地產企業(yè)的財務風險進行有效的評價，它是進行房地產企業(yè)財務風險評價的一項重要客觀標準，可以準確、全面、恰當?shù)胤从钞斍胺康禺a企業(yè)的財務風險。指標的選擇必須符合一定的原則，這些原則主要包括科學性、合理性、客觀性等。整個財務風險的水平是根據(jù)財務風險的動因進行分析的，并且由全面的指標體系來進行反映。能夠對房地產企業(yè)的財務風險水平進行反應的指標體系主要有短期償債能力指標體系、長期償債能力指標體系、營運能力指標體系、盈利能力指標體系、風險水平指標體系、現(xiàn)金流量能力指標體系、發(fā)展能力指標體系等。選擇正確的財務風險評價指標可以使財務風險控制更有目的性。
(二)建立科學合理的資本結構，規(guī)避風險
第一，房地產企業(yè)的資本管理必然離不開現(xiàn)有的資本結構理論。對于房地產企業(yè)來說，過多的負債將會使企業(yè)的價值下降。因為房地產企業(yè)的負債經營運用的增加，必然會引起債務償還風險的增加。房地產企業(yè)應該把負債經營可能帶來的風險控制在一定范圍之內，不得使企業(yè)面臨嚴重的財務風險。第二，房地產企業(yè)籌集資金的渠道應該包括債務融資和權益融資。房地產企業(yè)應該致力于找到企業(yè)發(fā)展的最佳資本結構，把籌資渠道進行科學合理的安排，呈現(xiàn)出風險最小的資本結構形態(tài)，以達到企業(yè)增值的目的。第三，房地產企業(yè)貸款額度要有所控制，針對企業(yè)所處的內外環(huán)境選擇合適的融資策略，嚴格遵守合理使用資金及承擔適度資本成本原則用長期負債來滿足公司對資金的需求。
(三)建立和完善房地產企業(yè)的財務預警系統(tǒng)
預警系統(tǒng)可以大大加強房地產企業(yè)的財務風險防范。房地產企業(yè)的財務預警系統(tǒng)要從企業(yè)運營的各種資料來源進行分析，在分析的基礎上運用各種數(shù)據(jù)模型和比例分析對企業(yè)的財務風險進行事先的預防和控制。建立房地產企業(yè)的財務預警系統(tǒng)應該注意立足于市場環(huán)境以及企業(yè)自身的生產經營戰(zhàn)略，這樣可以較好的規(guī)避融資和投資失誤帶來的負面影響，可以將企業(yè)的財務危機控制在初級階段，降低財務風險給企業(yè)帶來的危害。
(四)強化資金管理，保證資金運轉的良性循環(huán)
房地產企業(yè)的產品既具有投資價值也具有消費價值，所以房地產企業(yè)的資金回收管理存在一定難度。針對這種情況，首先房地產企業(yè)應該對資金進行集中管理，采取統(tǒng)一調配的方式避免出現(xiàn)過多的閑置資金，以提高資金的運轉速度和使用效率，保證資金運轉的流暢和高效。其次，房地產企業(yè)的資金結算方法應該更加科學，保證資金結算的順利進行，使資金順利回籠到位，促進資金周轉的良性循環(huán)。
(五)充分調查市場和研究市場，防范和降低市場風險
市場經濟的大環(huán)境下，房地產企業(yè)必然面臨著來自市場的多種風險。實踐經驗表明，房地產企業(yè)的財務風險很大一部分來自市場風險，所以做好市場調查，做好市場風險分析是非常有必要的。房地產企業(yè)應該改成立專門的市場調研部門，指定專門人員進行市場調查和分析，了解房地產市場的容量以及波動情況，掌握最及時的第一手資料。同時，還要對潛在市場容量和未來市場風險有敏銳的洞察力，清楚市場承受能力和社會需求能力，為房地產企業(yè)的發(fā)展提供可靠詳實的第一手資料。
(六)建立防范財務管理風險的內部控制制度
內部控制制度可以提高房地產企業(yè)財務管理的規(guī)范性和科學性，是財務風險防范體系的重要組成部分。對于房地產企業(yè)的財務管理人員而言，應該熟悉房地產企業(yè)的開發(fā)經營活動，熟悉其財務特點，探索適合房地產企業(yè)財務管理的方式和方法，積極構建科學合理的內部財務控制體系。按照企業(yè)自身實際情況，制定嚴格的財務管理規(guī)章制度，做到對企業(yè)財務風險的全面把握，并且對企業(yè)財務風險進行全面分析和控制。以此更加有效的規(guī)避房地產企業(yè)的財務風險。
四、結語
房地產企業(yè)是一個重要的行業(yè)，關系到國計民生和社會穩(wěn)定，并且?guī)恿撕芏嗌舷掠萎a業(yè)。但是，由于國家宏觀調控和市場經濟形勢的變化多端，使房地產企業(yè)面臨的形式錯綜復雜，處于市場壓力和政策壓力的雙重夾擊之下。在這種情況下，如何有效的控制房地產企業(yè)的財務風險，如何進行有效的財務風險防范是房地產企業(yè)不容忽視的問題，需要從各個方面努力，做好房地產企業(yè)的財務管理風險防范。
參考文獻：
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【關鍵詞】房地產公司;經營;管理;發(fā)展戰(zhàn)略
房地產行業(yè)在經歷了二十年的快速發(fā)展之后,成為了國內重要的經濟支柱之一。國家的對其發(fā)展的趨勢和方向也從最初的鼓勵到了現(xiàn)在的調控。使得房地產行業(yè)的泡沫沒有繼續(xù)膨脹下去。房地產企業(yè)的發(fā)展也將面臨新的機遇和挑戰(zhàn),在新的機遇和挑戰(zhàn)到來之前應該調整公司的經營與管理方式以適應新的發(fā)展需求。下面我們就關于在新的形式下的房地產公司的經營管理方面進行簡要分析與探討。
1 新形勢下房地產公司經營與管理所面臨的問題與挑戰(zhàn)。
國家對房地產行業(yè)的經營與發(fā)展進行大力的整頓與調控,使得房地產行業(yè)的經營環(huán)境發(fā)生了翻天覆地的變化。使得房地產公司的經營與發(fā)展履步維艱、面臨著公司內部和外部環(huán)境的雙重壓力。顯而易見,房地產公司的經營面臨著許許多多的問題,有待于解決和研究。
1.1 國家的調控政策給房地產公司的經營帶來的問題。
1.1.1 市場供求關系發(fā)生了轉變。由于國家對于房地產一系列調控政策的出臺,使得原來房地產的“銷售熱”、“搶購潮”、“投資熱”等等現(xiàn)象只能讓公司的經營者深深回憶了。房地產公司與購買者的主導地位發(fā)生了轉換。市場上的觀望狀態(tài)持續(xù)延期,投資者也開始理智的選擇躲避風頭或者轉而投資其他行業(yè)。
1.1.2 融資環(huán)境的轉變。以前的房地產公司的融資渠道多為銀行貸款,或者是抵押貸款。如今國家大力限制房地產公司的貸款金額,提高了放款的門檻。使得房地產公司在融資方面需要重新尋找新的融資渠道。
1.1.3 市場對于房地產的產品開發(fā)提出了新的要求。以前房地產在經營中占有主導地位,公司的經營重點主要放在了快速建設和促進銷售上。忽略了產品的多樣化經營和精品化經營。如今房地產公司面對市場激烈競爭的壓力,不得不在產品的多樣化和精品化上多下點功夫。
1.2 公司的內部經營為應對新的市場環(huán)境所存在的問題。
1.2.1 公司經營結構的調整。在房地產公司在市場中占主導地位的時候。房地產為使資金快速回籠或者是盡快的擴大經營成果往往是選擇快速的買地進行開發(fā)、然后大力的銷售。開發(fā)、銷售是房地產公司經營的兩大板塊。面對競爭日益激烈的市場環(huán)境,房地產公司也將加大在管理、經營和服務上的關注度。
1.2.2 公司需要對資金鏈進行嚴格控制。房地產公司的經營有其顯著的特點。在資金的運用方面需要大量的資金來進行項目運作或者是周轉,甚至于積壓。因此嚴格的控制資金鏈是公司經營中最主要的問題之一。銀行貸款的嚴格監(jiān)管使得融資變得相對艱難。政府土地交易政策的轉變又加大了資金的運轉量。無不對公司資金鏈的正常運作帶來了嚴峻的考驗。
1.2.3公司需要建立現(xiàn)代化的經營管理體制。沒有競爭就沒有進步,房地產行業(yè)的畸形發(fā)展雖然取得了一定的經營成果,也給房地產公司帶來了嚴重的損失。現(xiàn)代化經營與管理體制是保障公司長久立于不敗之地的根本。這就對房地產公司的經營管理帶來了新的問題。比如加大會計電算化的建設以及成本核算的能力,優(yōu)質高效的設計團隊,優(yōu)質的服務團隊和管理團隊等等都需要房地產公司加快建設速度和加大力度。
2 關于房地產公司的經營與管理一些措施和方案。
鑒于以上我們對于房地產公司所處的市場環(huán)境與公司內部所存在的問題進行的分析與探討,為了更好的經營發(fā)展企業(yè)和發(fā)展國民經濟。我們應該作出一些具體的措施與方案為它們的發(fā)展進行努力。具體的措施有以下幾點。
2.1 加強公司的人才培養(yǎng)與招攬,建立公司的經營體制。
人才是公司經營發(fā)展的根本,管理人才和專業(yè)人才以及復合型的人才等等都是目前處于轉型期的房地產公司所迫切需要的。注重于對人才的培養(yǎng)和招攬是公司為長久的發(fā)展戰(zhàn)略的實現(xiàn)以及建立全面的現(xiàn)代化的經營管理體制作出基本的鋪墊作用。市場競爭的激烈化使的房地產公司的經營模式逐漸的向多元化、復雜化進行轉變。因此建立健全的經營體制是符合公司的發(fā)展需要的。公司的經營也應該為了規(guī)避風險和擴大利益進行多元化的轉變。
2.2 加強成本核算的能力和開發(fā)多方面的融資渠道。
房地產競爭的激烈化勢必影響房地產的經營成果與經營成本,房地產公司應該加強經營成本核算的能力,很好的控制公司的財務運營狀況。使得企業(yè)在成本上具有很大的優(yōu)勢,以求在競爭中的絕對優(yōu)勢。銀行縮緊銀根,對于房地產的開發(fā)和銷售都帶來了不小的打擊。房地產公司的經營中離不開融資,這就需要經營者在融資渠道的開辟上多動頭腦,不能一味的追求資金的快速回籠畢竟這不符合房地產的正常運營狀態(tài)的。比如說在開發(fā)中多采用合作的形式,有效地減少開發(fā)占用資金,擴大與基金、信托等等金融機構的合作。
2.3 加強公司的內部管理,合理有效的規(guī)避風險。
房地產公司發(fā)展二十年來,多受到國家的政策扶持。但是如今驟然面臨市場經濟的控制,必須要在管理上多下功夫,不然各種風險都將對房地產企業(yè)形成致命的打擊。加強公司的內部管理,無疑是降低和規(guī)避風險最好的措施,也是企業(yè)得以發(fā)展的重要前提。如今的房地產企業(yè)內部管理還處于初級階段。建立健全管理體制,構建現(xiàn)代化的分工經營部門體系;建立內部控制制度和現(xiàn)代化的信息網絡平臺。都是加強公司內部管理的有效措施和主要途徑。通過成本核算和質量控制有效的規(guī)避企業(yè)在經營的過程中由于工程開發(fā)和資本運作帶來的資金風險和質量風險等等。
2.4 做好對市場動態(tài)的把握,根據(jù)市場的需求設計、生產產品以及差異化生產戰(zhàn)略的運用。
由于前期房地產的火熱經營狀態(tài),使得許多人都想從中分得一塊利益。大大小小的房地產公司紛紛建立且有愈演愈烈之勢。如今的好前景已經一去不復返了。使得原本還不算厲害的競爭問題也日益突出。房地產企業(yè)就是生產房產產品經營房產產品的經營企業(yè)。房產作為商品和其他的商品一樣也需要市場的選擇或者淘汰。想要取得競爭的優(yōu)勢就需要把握市場的動態(tài),去探析消費者的心理需求。根據(jù)不同的群體有不同的需求來進行產品的細分。這些是房地產公司經營與管理的主要內容,只有做好這些才是房地產經營與管理的最終目的。
2.5 整合資源,合理有效的運用資源。
企業(yè)經營與管理的過程也是對各種資源經營與管理的過程,房地產企業(yè)更是大量的資源進行運作的過程。由于房地產企業(yè)的資源運作有著運轉周期長、運轉的數(shù)量大等等特點。決定了資源的管理也是房地產公司需要高度關注的經營問題之一。前期的房地產經營形式較好,突然間的降溫必定使得眾多的房地產企業(yè)出現(xiàn)了大量的商品積壓,也就是商品房閑置積壓的狀況。這對于房地產企業(yè)來說就是資源的占用,對于房地產公司的資金鏈運轉形成了一定的壓力。同時,因為貸款的問題跨期越長損失也就越多。購買的土地閑置也是房地產企業(yè)的資源占用的一種常見現(xiàn)象。所以,對于現(xiàn)有資源進行全面得的整合,在以后的發(fā)展中合理利用資源也是房地產公司經營與管理的主要工作。
總結
本文主要對于房地產企業(yè)經營與管理中所存在的問題和今后發(fā)展與進步的一些有效的建議與措施進行了簡要的論述與分析。旨在為房地產企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展作出自己的努力。并希望更多的人參與到房地產企業(yè)經營與管理的研究工作中來。為房地產公司及國家房地產行業(yè)的發(fā)展共同努力。
參考文獻
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【關鍵詞】房地產；金融風險；規(guī)避
1 引言
由于當前金融市場的發(fā)展尚不完善，缺乏有效的風險對沖與分散工具，不能將風險有效的分散出去，因此規(guī)模龐大的房地產信貸一旦變?yōu)椴涣假Y產，整個金融系統(tǒng)將面臨著更大的風險。房地產金融體系的風險，是土地制度、房地產業(yè)、商業(yè)銀行管理等因素的綜合影響結果，避免風險擴大需要深化相關領域的改革。本文就房地產金融風險的規(guī)避談幾點粗淺認識。
2 導致房地產金融風險增加的因素
2.1 融資渠道單一
房地產企業(yè)開發(fā)資金來源比重大的分別是銀行貸款、自籌資金和其他資金這三塊。房地產企業(yè)自籌資金中有約70%來自銀行貸款，所謂的其他資金即房屋定金和預收款也有30%來自銀行貸款。房地產開發(fā)中使用銀行貸款的比重在55%以上，房地產開發(fā)企業(yè)的資產負債率平均維持在75%左右。目前國內房地產開發(fā)企業(yè)的融資結構具有明顯的貸款依賴性特征。房地產投資項目由于回收期長、投資金額大等特點，通常開發(fā)商的自有資金不足以滿足投資所需，銀行信貸成為一個很重要的資金來源途徑。銀行信貸幫助的是開發(fā)商的整個開發(fā)環(huán)節(jié)，與此同時銀行尤其是商業(yè)銀行也就承擔了整個房地產投資過程的風險。
2.2 信息不對稱
貸款人在進行信貸過程中為了追求利益，所以隱瞞信息、挪用貸款資金等現(xiàn)象時有發(fā)生，產生了“道德風險”，也很大程度上導致銀行不能充分掌握貸款人的信息，不能合理估計其償還能力及貸款的風險，不能對其信用進行評估，導致房地產金融風險加大。
2.3 抵押物風險
由于國內房地產價格評估起步較晚，評估機構未能通過充分競爭形成品牌信譽，缺乏公信度。同時抵押物的處置問題也是一個難題，在我國由于多種因素作用，銀行不能簡單地將欠款人從其居住的房屋趕走來處置抵押物，而抵押物的處置不規(guī)范，給銀行帶來很大的風險。
2.4 投資快速增長
由于近幾年房地產投資的迅速發(fā)展，房地產投資成為了一個能夠帶來巨大利潤的行業(yè)。很多開發(fā)商乘機進行投資或者說是“投機”，加快了投資的迅速發(fā)展，市場泡沫嚴重，加大了房地產金融的風險。
2.5 銀行違規(guī)操作現(xiàn)象時有發(fā)生
房地產業(yè)是國民經濟的支柱行業(yè)，近幾年的持續(xù)高溫和高額利潤吸引了銀行信貸資金的大量進入，惡性競爭使得各商業(yè)銀行不惜違規(guī)操作或放松信貸條件發(fā)放房地產貸款，在一定程度上助長了房地產投資的不良傾向，也促使金融腐敗的滋生。而各種違規(guī)操作和金融腐敗導致房地產貸款質量下降，隨時都有發(fā)生災難的可能。
3 房地產金融風險規(guī)避的措施
3.1 分散銀行信貸風險
當前我國房地產企業(yè)融資渠道單一，資金多來源于銀行貸款，這就使得銀行直接或者間接承擔著房地產市場的風險，一旦房市出現(xiàn)問題，銀行的不良貸款會增加，影響到銀行的經營。要改變這種局面，就要拓展融資渠道來分擔銀行體系風險。住房貸款證券化可以將銀行風險通過資本市場分散到投資者身上，增加銀行資產的流動性，但是從中國建設銀行推出的個人住房抵押貸款證券化產品來看，由于市場規(guī)模小，無法滿足市場需求，收效甚微，企業(yè)仍主要依賴銀行貸款。為了抑制通貨膨脹，央行近年來多次上調準備金率，使得銀行面臨資金短缺的危險。另一方面，盡管面對利潤的誘惑，很多企業(yè)紛紛進入房地產市場，但是真正滿足上市條件的企業(yè)并不多，在股市融資數(shù)量有限，因此加快資產證券化進程是必需的。針對目前我國銀行在資產證券化過程中存在的問題，結合國情有步驟、有計劃地推進，并且國家也要制定相關法律法規(guī)以利于證券化的實施，銀行最終實現(xiàn)個人按揭貸款和房地產企業(yè)貸款都證券化。此外，發(fā)展房地產投資基金，引進外資等都可以達到拓展融資渠道，分散銀行風險的目的。住房貸款證券化可以分散銀行風險，但是這種金融創(chuàng)新正是次貸危機的成因之一。盡管我國的金融創(chuàng)新剛起步，但是我們應該打好基礎，使用優(yōu)質資金進行創(chuàng)新，并且增加風險透明度，以此來防范風險。
3.2 完善企業(yè)信用制度
由于信息不對稱等原因的存在，商業(yè)銀行不能夠完全了解個人和企業(yè)的信用信息。雖然說我國已經開始運行全國信用信息基礎數(shù)據(jù)庫，里面也涵蓋了大量的個人和企業(yè)的信貸信息，但是也存在不少問題，比如有關信用參數(shù)未納入信用體系，信息透明化程度不高，資源分散而且缺乏共享機制等，這些都會給銀行帶來潛在風險。這就需要健全信用體系，通過完善信用體系，可以幫助信貸人員對申請人情況進行判斷，有效防范道德風險，進而提高貸款質量。
3.3 提高風險防范能力
房地產貸款以房屋作為抵押，商業(yè)銀行一旦無法收回，就將房產拍賣，但這是消極的回避風險的方法。其實商業(yè)銀行不能將事后補救作為防范風險措施，應當注重事前的審查，銀行必須對借款人的財務狀況、抵押品的現(xiàn)值、還款意愿等信息有著充分的了解，嚴格遵循銀監(jiān)會關于發(fā)放房地產信貸的標準，及時了解房地產市場的變化情況，保證對貸款投向作出及時調整。并且要定期對信貸人員進行培訓以提高其風險意識和職業(yè)道德，也可以對其經手的貸款申請進行責任認定以控制信用風險。
3.4 加大監(jiān)管力度
政府應加強宏觀調控，引導房地產企業(yè)有序競爭，具體來說應調整住房結構，增加廉租房和經濟適用房建設；改善需求結構，防止過分投機。銀監(jiān)會應針對當前銀行房地產信貸風險制定有效監(jiān)管措施，定期或不定期對信貸業(yè)務進行檢查來防范風險。央行應及時披露房地產信息，引導公眾合理預期，規(guī)范市場行為。
4 結束語
綜上所述，房地產商品因其固有的特性，是良好的金融擔保品，適合財務杠桿操作，也是良好的對付通貨膨脹的資產；但是，流動性較差，開發(fā)和轉換使用成本較高等使房地產金融市場具有更多的風險。由于我國的房地產市場發(fā)展不完善，相關體制和制度也不夠健全，種種因素致使房地產風險無法回避。房地產金融風險是一個龐雜的復合體系，在新的形勢下，防范和控制我國房地產金融風險關鍵在于充分認識房地產金融風險產生的根源，建立適應我國當前社會經濟發(fā)展和房地產業(yè)現(xiàn)狀的新型房地產金融體系，使房地產金融的發(fā)展跟得上房地產業(yè)發(fā)展的步伐。
關鍵詞：房地產企業(yè) 財務管理 措施
在很多地區(qū)中，房地產是主要的產業(yè)，雖然我國房地產產業(yè)起步比較遲，但我國房地產企業(yè)也得到快速發(fā)展，并為我國的經濟帶來一定的影響，然而，房地產產業(yè)的發(fā)展也存在一定的問題。當前，財務風險是阻礙房地產企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的重要原因，為此，房地產企業(yè)一定要加大對財務管理風險防范及控制。
一、房地產財務風險管理的涵義
對于狹義的財務風險而言，財務風險是由普通的收益而帶來的大幅度的風險或者是財務杠桿而為企業(yè)帶來可能會導致破產的風險。而對于廣義的財務風險而言，財務風險是在投資、資金運作、融資的時候受到多種因素的影響，而導致資金成本收回的難度加大以及投資的回報不高的風險，進而不利于企業(yè)穩(wěn)定的發(fā)展。為此，房地產企業(yè)一定要加大對財務管理力度。
二、房地產財務管理風險出現(xiàn)的原因
（一）財務管理人員綜合素質不高
對于我國很多的房地產企業(yè)而言，即使具備一定數(shù)量的財務管理人員，但財務管理人員的綜合素質不高。對于大部分的房地產企業(yè)而言，財務管理人員并沒有正確認識財務管理，基本上都認為財務管理只是一項記錄企業(yè)收支的工作，而且所記錄的數(shù)據(jù)并不能為企業(yè)的發(fā)展提供有效的意見，同時，當財務管理出現(xiàn)問題的時候，只能依賴于財務管理人員，從而導致財務管理欠缺一定的科學性，最終不利于房地產企業(yè)財務管理的有效性。
（二）財務管理工作流于形式
為了確保房地產企業(yè)財務管理工作的順利運行，一定要建立完善的財務管理體系。對于大部分的企業(yè)而言，雖然都建立了財務管理體系，但是基本上都存在一定的問題。比如，財務管理人員只是表面分析財務數(shù)據(jù)，并沒有深究財務數(shù)據(jù)的價值。財務管理部門雖然能夠通過科學的方式預計出企業(yè)在融資的時候會出現(xiàn)的風險以及效益，但是理事會并沒有重視起來。此外，企業(yè)為了盡快得到貸款，并沒有認真對貸款的款項以及內容進行合理的分析，進而造成企業(yè)的負債率提高。由于企業(yè)沒有健全的財務管理系統(tǒng)，從而導致財務管理工作流于形式，最終不利于企業(yè)長期發(fā)展。
（三）預算管理不夠科學
對于房地產企業(yè)而言，所需要的資金的流轉數(shù)目十分龐大，同時開發(fā)項目越龐大，所需資金就會更加多，而且資金占有的時間就會更加長。一部分的企業(yè)發(fā)現(xiàn)市場房價水漲船高，通過競標得到土地后，就會采用捂地、囤地等方式促使自身的利益最大化。然而當企業(yè)并沒有進行科學的預算管理，沒有全面對土地開發(fā)成本進行考慮時，很容易為企業(yè)帶來一定的財務風險，甚至會增加企業(yè)的開發(fā)成本，從而導致企業(yè)獲得的利潤減少。為此，房地產企業(yè)一定要加大對預算管理的力度，同時要清楚國家的政策，從而能夠防止因為政策的變動而導致企業(yè)利潤的減少的情況出現(xiàn)。
（四）成本控制不合理
對于房地產開發(fā)而言，最突出的特征是建設時間長、所需資金多，而且，在房地產開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)中，都需要巨額的資金流動，當企業(yè)不能合理的控制成本，就會造成資金的利用率降低。通常情況下，企業(yè)往往只重視工程的進度，而忽視了成本控制的必要性，進而造成企業(yè)經濟效益的下降。同時，企業(yè)不重視成本控制，不單單會為企業(yè)帶來一定的財務風險，也會導致企業(yè)內部一些人員謀取私利，最終不利于企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。
三、房地產財務管理風險防范及控制的有效措施
（一）提高財務管理人員的綜合素質
通過促使財務管理人員綜合素質的提高，能夠促使房地產企業(yè)財務管理水平的提高。一般而言，財務管理工作是否有效，是與財務管理的綜合素質有直接的聯(lián)系。財務管理人員不單單要學會做報表以及記賬，同時，也要具備一定的成本控制、工程管理的相關知識，從而能夠確保財務管理工作的順利進行。
（二）建立完善的財務管理機制
對于房地產企業(yè)而言，要加大對財務管理的力度，首先，企業(yè)一定要完善企業(yè)的財務管理機制，并要健全財務管理制度，合理的促使施工員工素質的提高，同時要強化會計工作，因為，對于財務管理工作而言，一個小小的失誤都會帶來一定的財務風險，為此，企業(yè)一定要建立健全的財務管理制度，從而更好的防范財務管理風險。
（三）建立風險防范體系
對于房地產企業(yè)而言，會受到多種外界因素的影響，為此，企業(yè)一定要建立完善的風險防范體系。為了能夠建立完善的風險防范體系，企業(yè)要樹立風險意識，充分的認識風險，從而才能科學的對將會出現(xiàn)的財務風險進行預測。比如，再籌資風險、利率變動風險等，對于不同的風險，企業(yè)要制定不同的防范措施。同時，有效的預測以及規(guī)避風險，能夠促使企業(yè)利益的最大化， 最終能夠促使企業(yè)在市場競爭中屹立不倒。
（四）促使預算管理水平的提高
對于房地產企業(yè)的財務管理而言，具有一定的不穩(wěn)定性，在開發(fā)項目前，一定要進行預算管理，從而促使成本的降低，最終促使企業(yè)利潤的最大化。就房地產企業(yè)而言，財務部門一定要重視資本預算，同時要以項目預算要基礎，有效的對資金的活動量進行控制。此外，要制定預算管理方案，有效的對房地產進行財務預算，最終促使項目決策的科學性的提高。財務管理部門要以企業(yè)的實際情況為前提，合理的對資金進行分配，從而促使財務風險的降低。最后，企業(yè)要建立健全的預算管理機制，重視對員工的績效考核，加大對財務管理的力度，全面進行預算工作，從而促使財務預算管理水平的提高。
四、結束語
綜上所述，房地產企業(yè)要想長期穩(wěn)定發(fā)展，就一定要加大對財務管理風險的防范及控制，并要采取有效的措施解決財務管理風險中的問題。為此，企業(yè)一定要做好財務風險管理，才能確保企業(yè)核心競爭力的不斷增強。
參考文獻：
關鍵詞：稅務籌劃 社會主義法系 財務戰(zhàn)略 房地產 問題
在社會經濟快速發(fā)展的情況下，稅務機關特別將房地產行業(yè)的納稅情況作為監(jiān)管重點。針對當前政府對房地產企業(yè)稅收政策的嚴厲情況，以及某些房地產企業(yè)中存在的偷稅漏稅的行為，因此房地產企業(yè)更應該做好稅務籌劃工作，可以在一定的社會制度環(huán)境之下，對企業(yè)的涉稅事項進行減稅謀劃，實現(xiàn)企業(yè)的財務目標。
一、當前房地產企業(yè)稅務籌劃中的問題
（一）房地產企業(yè)薄弱的納稅意識
企業(yè)作為納稅人依法納稅是應盡的義務，但是由于房地產企業(yè)的法律意識不強，納稅意識薄弱，因此在當前的房地產企業(yè)面臨沉重稅收負擔之時，一些房地產企業(yè)就會鋌而走險，利用不法手段進行偷稅、逃稅，以此來減少應納的稅款。企業(yè)的這種偷稅、漏稅現(xiàn)象，不僅影響企業(yè)的市場競爭發(fā)展，而且還會對企業(yè)的聲譽造成影響，給企業(yè)的稅收帶來了更多風險。
（二）房地產企業(yè)對納稅的錯誤認識
在很多房地產企業(yè)中，經常會將納稅籌劃作為財務部門來進行會計處理工作，致使企業(yè)出現(xiàn)多交稅、被稅務機關處罰的情況，這不僅是因為財務人員對我國稅收機制的不了解，不能及時回應公司企業(yè)的納稅籌劃問題，導致房地產企業(yè)內出現(xiàn)無法解決納稅問題的情況。在實際的房地產企業(yè)稅收環(huán)節(jié)中，一是針對企業(yè)的稅收環(huán)節(jié)，二就是企業(yè)的交納稅收環(huán)節(jié)，雖然房地產企業(yè)的會計財務部門經常與稅務機關打交道，但是財務部門的工作還是比較片面的，也只是將房地產企業(yè)的稅款交到稅務機關，對于房地產企業(yè)稅款籌劃的能力還有待提升。
（三）房地產企業(yè)內部缺乏納稅管理
在目前我國的房地產企業(yè)內部，雖然產企業(yè)財務人員也在學習和稅收相關的法律、法規(guī)，但是這對企業(yè)的納稅籌劃并沒有多少幫助，反而還會形成企業(yè)內偷稅逃稅的現(xiàn)象。在房地產企業(yè)內部由于財務人員沒有掌握籌劃方法與技巧，使得企業(yè)經營每個環(huán)節(jié)的稅收問題都成為負擔，從而成為房地產企業(yè)在納稅管理決策中的盲區(qū)。
（四）房地產企業(yè)不知如何規(guī)避風險
在房地產企業(yè)中，由于缺乏必要的納稅管理，因此造成企業(yè)納稅人的交稅風險，不僅不能以合理手段降低企業(yè)納稅成本，而且還容易為企業(yè)造成納稅風險。其實在房地產企業(yè)中正確的納稅觀念為，合同決定稅收，因此只有加強了房地產企業(yè)內部的納稅管理，才可以促進公司內部間相互配合，從而減輕房地產企業(yè)的納稅負擔，規(guī)避房地產企業(yè)的納稅風險。
（五）企業(yè)內納稅籌劃實施不及時
在房地產企業(yè)中，對于稅收方面的問題總是放在財務問題之后來解決，但是在房地產企業(yè)中納稅籌劃工作應該在事前，如果納稅籌劃做的不及時就有可能面臨偷稅、漏稅的風險，給房地產企業(yè)今后的發(fā)展帶來影響。
二、房地產企業(yè)中做好稅務籌劃工作的意義
在我國當前的經濟形勢之下，金融危機對房地產行業(yè)也產生嚴格的控制，只有做好房地產企業(yè)的稅務籌劃工作，嚴格按照國家政策對企業(yè)內的稅收做好籌劃，不僅可以減輕房地產企業(yè)的資金壓力，還可以為企業(yè)減少納稅成本，提高企業(yè)的利潤空間。做好房地產企業(yè)的稅務籌劃，可以增強企業(yè)抵抗經濟風險的能力，調整企業(yè)的經濟模式，依據(jù)合理的方法做好企業(yè)的稅務籌劃，為房地產企業(yè)減輕納稅壓力。做好稅務籌劃工作有利于為房地產企業(yè)減輕稅負，提高企業(yè)的競爭力。在房地產企業(yè)中，稅務籌劃人員在法律許可的規(guī)定范圍內，使用一些方法和策略，對房地產企業(yè)的經營活動以及財務活動中關于涉稅的事項，統(tǒng)統(tǒng)都要進行籌劃和安排，從而最大限度減少房地產企業(yè)的納稅支出，實現(xiàn)房地產企業(yè)經濟利益的最大化。
在我國房地產開發(fā)企業(yè)的稅務籌劃上，在房地產宏觀調控政策背景下，調整好房地產企業(yè)的財務戰(zhàn)略， 企業(yè)的財務部門應該將稅務籌劃作為工作中的重點，指導房地產企業(yè)在融資過程、投資過程以及利潤分配上的稅務籌劃問題，降低企業(yè)賦稅成本。在房地產開發(fā)企業(yè)中，還應該讓企業(yè)內財務部門配合納稅籌劃的工作實現(xiàn)，以合法的手段降低企業(yè)納稅人的納稅成本，實現(xiàn)納稅籌劃，依照國家規(guī)定來進行交稅，規(guī)避企業(yè)的納稅風險，減輕企業(yè)的納稅負擔。
三、淺析改進后房地產企業(yè)稅務籌劃的思路
（一）認清稅務籌劃的價值
在我國房地產企業(yè)進行稅務籌劃時，理論中應選擇稅收優(yōu)惠多、稅負的伸縮性大的稅種，并以此來作為切入點。在房地產企業(yè)中就可以土地增值稅作為切入點，因此土地增值稅就是有很高稅務籌劃價值的稅種，不僅是因為其稅率較高，稅負重，而且其稅率的跳躍性大，在不同級次的稅收負擔上存在很大的差距。在我國的《土地增值稅暫行條例》中第8條規(guī)定，如果納稅人建造普通標準的住宅出售，那么對于增值額未超過的需要扣除產地項目金額20%的，而且還免征土地增值稅，這對于房地產企業(yè)來說在稅務籌劃有很大的價值，值得擁有。
（二）在稅務籌劃中引入變量
在我國房地產企業(yè)的稅務籌劃中，應該不斷去尋找發(fā)現(xiàn)變量，因為變量不僅會影響稅收政策的差異化選擇，還可以引起稅額的變化，為企業(yè)帶來更多的收益。房地產企業(yè)中影響應納稅額的就是計稅依據(jù)與稅率，當計稅依據(jù)越小，其稅率也就越低，應納稅額也會相對越少，因此在稅務籌劃方法中可以從這兩點下功夫，提高企業(yè)的經濟收益。
（三）靈活運用稅收政策的特定條款
在我國的房地產企業(yè)中，還可以找到相關稅收政策里的特定條款，利用稅收政策來減輕納稅成本。首先，在房地產企業(yè)涉及土地增值稅、房產稅等納稅義務時，就可以使用差異性條款，有效降低房地產增值率。其次，當房地產企業(yè)選擇一種納稅主體的不同納稅方法時，納稅人就可以通過測算采用選擇性條款，選成本較低的納稅模式，為降低企業(yè)納稅成本多出幾種建議，從而選擇最優(yōu)的方法。最后，就是優(yōu)惠性條款的使用，在我國的土地增值稅法中就規(guī)定了許多優(yōu)惠政策，因此房地產企業(yè)可以充分利用優(yōu)惠性條款，以優(yōu)惠政策來進行企業(yè)內的稅務籌劃，為降低企業(yè)的納稅成本做出良好決策，給房地產企業(yè)的發(fā)展帶來更多收益。
（四）稅務籌劃中需遵循成本收益的原則
在房地產企業(yè)中各稅種間是相互聯(lián)系依存的，進行房地產企業(yè)的稅務籌劃，是為獲得企業(yè)整體經濟的利益，并不是只對于某一環(huán)節(jié)稅收的利益，因此房地產企業(yè)的稅務籌劃中應該分析成本收益，先判斷其在經濟上的可行性。房地產企業(yè)的稅務籌劃中，應合法控制降低增值率，可以先降低產品售價，然后再增加可扣除項目的業(yè)務，這樣雖然會減少其他成本與稅負的上升，但是房地產企業(yè)在稅務籌劃中應將整體做為重點，提高企業(yè)的總體收益。
四、結束語
由上可知，在我國當前的社會經濟形勢之下，面對房地產行業(yè)稅費負擔較重的情況，只有做好房地產企業(yè)的稅務籌劃工作，引起企業(yè)財務管理部門中對稅務籌劃的重視，解決房地產企業(yè)的稅務籌劃中存在的問題，才是提高企業(yè)經營利潤的良策。因此房地產企業(yè)應該做好稅務籌劃工作，在遵守經濟法律制度前提下，為企業(yè)減輕稅負，減輕企業(yè)成本，實現(xiàn)房地產企業(yè)財務目標的謀劃，為房地產企業(yè)的發(fā)展做出貢獻。
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【摘要】如今的房地產市場在持續(xù)調控中出現(xiàn)了一些問題，例如房地產在開發(fā)企業(yè)經營和管理方面等，本文以房地產企業(yè)資金管理現(xiàn)狀為背景，針對當前形勢下房地產企業(yè)資金管理中存在的問題進一步提供解決的對策，以期我國房地產企業(yè)資金管理提供參考意見，促進房地產企業(yè)的更好更快發(fā)展。
【關鍵詞】房地產企業(yè):資金管理:問題:對策
隨著我國房地產企業(yè)在經濟中的地位越來越明顯，我國的房地產企業(yè)經歷了快速發(fā)展的階段，但是在逐漸發(fā)展的過程中開始處于“低迷”的狀態(tài)，房地產企業(yè)融資難、成本高、業(yè)績低等問題的出現(xiàn)屢見不鮮，因此，企業(yè)要認清當前的發(fā)展形勢，資金管理是房地產企業(yè)在企業(yè)內部實施的資金活動，通過對企業(yè)內部的財務核算、協(xié)調和分析，實際了解到企業(yè)的資金運行狀況以及企業(yè)最大經濟效益回報情況。房地產企業(yè)如何從原來的高投入，高回報，適應現(xiàn)在高投入、低回報的轉型，在我國宏觀政策的不斷調控之下，如何提高自身在市場中的競爭能力，實現(xiàn)企業(yè)的經濟效益不斷提高。這都需要從企業(yè)的財務管理方面進行重點的研究和分析。
一、當前房地產企業(yè)資金管理的現(xiàn)狀
(1)資金周轉率下降、財務風險加大。當前，在我國大多數(shù)的房地產企業(yè)中都存在資金不足的情況，造成資金短缺的原因包括前期市場擴張過度、融資渠道單一和企業(yè)內資金管理分散，其中前期市場擴張過度主要是由于普遍面臨高企，且其中的銷售緩慢，變現(xiàn)能力差，導致資金周轉率低。房地產企業(yè)的融資渠道單一，主要原因是企業(yè)僅僅依靠銀行進行貸款，如今我國房地產企業(yè)調控的措施使得銀行的融資監(jiān)管變緊，信貸資金投入房地產行業(yè)的門檻越來越高，融資的難度和成本加大。企業(yè)內的資金管理分散主要是由于在一些企業(yè)中存在其中一個項目資金閑置的現(xiàn)象，另一個項目就會出現(xiàn)資金短缺的情況，這樣兩極化的現(xiàn)象不利于企業(yè)對資金的集中管理，進而導致企業(yè)的資金利用效率低，缺乏良好、完整的資金管理體系進行約束，資金結構的不合理，會加大財務的風險，影響企業(yè)的收益。(2)資金管理的“被動反映型”現(xiàn)象明顯。現(xiàn)今在很多的房地產企業(yè)資金管理流程中，仍采用傳統(tǒng)的記賬、編制資金報表等形式，出具的財務決算報表被用于經營工作的事后評估，這樣的流程之下存在著一定的滯后性，不能夠及時準確的進行匯報，缺乏科學、完善的管理體系，一些房地產企業(yè)忽略了資金管理的重要性，只是目光短淺的在乎眼前利益而忽視長遠的企業(yè)發(fā)展，在一些項目評價、前期策劃、招投標、簽訂合同等流程上，缺乏財務資金管理人員的參與，因此，在整個企業(yè)的發(fā)展中自身資金和項目不符合的情況屢見不鮮，企業(yè)對財務資金管理中的預測、控制、分析等能力缺乏重視，管理職能不完善．(3)資金管理意識單薄。在房地產企業(yè)的資金管理中，企業(yè)應該樹立全面的意識，綜合性的考慮發(fā)生因素，縱觀現(xiàn)今的房地產企業(yè)，大部分的企業(yè)只看重項目的開發(fā)以及項目的銷售，過度的重視經濟利益而忽視資金管理中存在的問題，過度重視工程進度、重視控制質量，忽略了資金的籌集和投資的必要控制程序。這導致在后期企業(yè)無法正常運轉，除此之外，企業(yè)的相關項目負責人的權利過于集中，不僅具有財務管理的權利還具備采購的權利，這樣雙重權利之下的管理模式使得權利無法得到分散，過于集中的后果就會導致成本控制的質量無法確保，資金的去向不能得到及時準確的記錄，一些企業(yè)的相關人員對資金的管理重視力度不夠，乃至在進行項目考核時，會忽視對資金使用情況的關注度以及資金去向的追查，相關的工程資金管考核制度不完善，沒有一個健全的管理體系，導致資金出現(xiàn)不合理利用的情況居多，進一步使得企業(yè)的資源配置不合理，加大了工程建設的風險。(4)資金管理不合理。一個工程的正常運作離不開資金的支持，資金為工程的運作提供充足的動力。在房地產企業(yè)中的工程中資金的耗用十分巨大，但是在企業(yè)進行資金管理的過程中，一個環(huán)節(jié)的疏忽就會導致資金的浪費和損失，一些企業(yè)在建設的前期準備工作上并沒有做好，這會直接導致企業(yè)在接下來的工程建設中資金出現(xiàn)系列的問題。根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2008年我國商品房空置量明顯上升，且以不斷增加的頻率逐年上升，空置的商品房大量的沉淀了房地產企業(yè)的資金，對企業(yè)的資金運轉造成十分不利的影響，據(jù)相關報告指出，商品房的空置率與房地產企業(yè)的經營利潤率呈現(xiàn)著負相關的關系，上平方的空置率上升時，那么房地產企業(yè)的經營利潤就會呈現(xiàn)著下滑的趨勢。
二、提高房地產企業(yè)資金管理水平的有效對策
(1)拓展融資渠道。房地產企業(yè)是屬于資金密集型的企業(yè)，融資問題一直圍繞與困擾著各大房地產企業(yè)，如何進一步解決房地產企業(yè)中的融資問題成為企業(yè)中的主要問題，當前，隨著經濟的不斷發(fā)展，社會的不斷進步，我國房地產企業(yè)的融資渠道越來越多元化，無論是資本市場中的直接融資渠道還是間接融資渠道都需要大力的進行開拓。與此同時還需要不斷的完善金融市場體系、投資基金、版權融資、債券融資等，多元化的融資渠道打破了以往單一的融資形式，來自社會民間的資金可以從樓市分流道基金、債券、信托等等，關于基金、債券和信托等只有具備優(yōu)良條件的企業(yè)才有具備擁有的資格，這對于房地產企業(yè)的內部優(yōu)化以及發(fā)展不失為一種前進的動力，對于企業(yè)提高自身的素質十分有利。(2)強化開發(fā)項目的可行性研究。房地產企業(yè)在開發(fā)工程項目時所需要的資金和時間非常多，具有投資大、周期長的特點，這些特點伴隨著一定的經營風險，所以，為了進一步規(guī)避風險將風險發(fā)生的幾率降到最低，企業(yè)確定投資開發(fā)經營項目時，首先需要將投資項目的背景情況進行充分的調查了解，避免產權紕漏、確保資金回收，其次，需要對市場的情況進行實際的調查，將所在區(qū)域的人口發(fā)展情況以及經濟發(fā)展情況、城市規(guī)劃情況、消費市場情況等進行調查分析，并且根據(jù)所調查分析出的數(shù)據(jù)進行一個客觀的預測，最后，需要對投資項目的前景進行分析，房地產企業(yè)在開發(fā)投資項目時，應該根據(jù)自身的發(fā)展情況以及自身企業(yè)的優(yōu)勢開發(fā)經營效益較好、風險小的項目，然后制定出一個科學、合理的籌資方案，確保企業(yè)投資項目的正常運行。(3)加強資金預算管理。要想資金實現(xiàn)良性循環(huán)就需要將其基礎做好———資金預算，一個準確、科學的資金預算可以使得企業(yè)對資金進行有效利用，提升資金的使用效率，企業(yè)的資金預算分為年度預算和月度執(zhí)行預算，包括直接法編制，通過間接法編制進行驗證，在一年的年初，相關的財務部門就應該對公司發(fā)展的實際情況進行分析并制定出資金的預算，資金預算主要分為資金預算收入和資金預算支出兩種，在制定出一個合理、完整的資金預算計劃之后，企業(yè)年度資金運作的重點就會被突出，這對于企業(yè)資金的跟蹤、控制十分有助，對于一些企業(yè)出現(xiàn)盲目貸款、不合理存款的現(xiàn)象有效的規(guī)避，在制定出資金預算計劃之后，要付諸于強有力的執(zhí)行力度，才能達到預期的效果，促進企業(yè)的正常發(fā)展。(4)加強資金的風險控制。任何的投資都具備著一定的風險，更何況房地產企業(yè)的投資大、周期長，存在的風險不言而喻，在一個企業(yè)之中，資金的風險一共分為三種，一種為資金的使用風險，資金的使用風險主要表現(xiàn)在企業(yè)在進行投資時產生的風險，但是這種風險是在前期就可以進行控制的，因此，為避免資金使用風險的發(fā)生，需要前期對其進行有效控制，在確定投資項目具有可行性之時，需要對評審程序進行有效的優(yōu)化，做好科學化和專業(yè)化，與此同時，在進行一些重大的決策時，企業(yè)的相關約束管機制要進行完善，形成科學的制定決定的程序，確保重大決策的合理可行。第二種是資金存在在途風險，在途風險主要是指資金在企業(yè)進行結算的過程中發(fā)生的風險，為了避免資金發(fā)生在途風險，企業(yè)的結算票據(jù)需要認真、謹慎的進行選擇。第三種是資金的或有風險，或有風險主要是指企業(yè)在于其他企業(yè)進行貸款擔保或者業(yè)務擔保時產生的系列問題，因此，企業(yè)在為其他企業(yè)進行擔保時要綜合考慮，進行時需要有一個完善合法的審批程序。綜上所述，資金管理在房地產企業(yè)中經營效益的作用不可小覷，且資金管理與經營效益密切相關，在房地產市場的自身發(fā)展中存在著一定的不可控因素，進而導致一些房地產項目的開發(fā)建設和經營管理也存在著一些不確定的因素，當前我國房地產企業(yè)在資金管理上仍存在著一些問題，因此必須要拓寬融資渠道、強化開發(fā)項目的可行性研究以及加強資金的有效管理進一步提高房地產企業(yè)的資金管理水平，促進房地產企業(yè)項目的順利開發(fā)。
【參考文獻】
［1］樊幻靈．論我國房地產企業(yè)資金鏈管理與完善［J］．中國房地產金融，2010(1)
［2］劉向東．房地產企業(yè)集團如何建立資金集中管理體制［J］．金融經濟，2008(14)
作者:徐政偉單位:駐馬店昌建同創(chuàng)地產有限公司
由于我國經濟的高速發(fā)展，房地產行業(yè)也相應得到了快速發(fā)展，房價也因此不斷地攀升。但是建筑原材料鋼筋水泥價格也在水漲船高，身為房地產企業(yè)，對于項目工程經營風險的控制是當前工作的重中之重。在項目工程開發(fā)過程中，如何運用科學的方法來融入到房地產開發(fā)工程中去，在不斷降低工程經營的同時，逐步提高工程質量效益。不斷創(chuàng)新思想，針對市場的把握和房地產需求及相應理念，運用現(xiàn)代房地產開發(fā)管理體系進行房地產開發(fā)項目的經營風險的控制和管理，在提高房企項目工程質量的前提下，改善企業(yè)的經濟效益，保證企業(yè)經濟效益不受損害。
房地產項目工程經營風險控制的現(xiàn)狀
目前，我國房地產項目工程缺乏必要的市場風險意識。但是房地產市場的供求關系不斷發(fā)生變化，以及相關設備資源的短缺，企業(yè)的現(xiàn)金流也沒有做合理規(guī)劃，這些都會給房企帶來一定的風險。如果涉及到開發(fā)商和承包商的關系，他們兩者之間就會存在債務風險。這里所說的債務風險是房企項目工程最關心的因素，債務風險也會影響這也是影響房地產開發(fā)企業(yè)信譽的重要因素。很多房地產企業(yè)對市場研究不夠熟悉，工程項目成本控制的手段比較落后，很容易造成經營風險。房地產開發(fā)企業(yè)對風險意識不夠重視，也缺乏規(guī)避風險的能力，導致項目工程質量得不到保證，工程造價卻過高。
其次，在經營風險控制方面，有些房地產開發(fā)企業(yè)由于錯誤的決策，使得工程投資風險上升。例如，在剛開始招投標的過程中，房地產開發(fā)企業(yè)只追求造價，嚴重忽視實際工程開發(fā)中問題，最終是的施工進程無法按正常時間進行，導致成本的不斷增加，房地產企業(yè)的經營效益就會下降。
1、房企項目工程的經營成本風險管理
在進行經營成本控制時，為了降低經營風險的概率，房地產企業(yè)要根據(jù)實時的市場物價信息，及時關注同類建筑的成本波段情況，選擇那些成本低且易實施的方案來進行。房地產企業(yè)是追求利益最大化，用最小的成本去獲得最大的價值。房地產項目開發(fā)工程要控制好經營成本風險，使得經營成本風險保持不變而提升價值。例如，在某個開發(fā)項目工程，本來這棟房屋原本打算做住宅用，然而通過市場人員的分析，這個地方具備商業(yè)潛力。因此，房地產開發(fā)企業(yè)可以相應地增加幾套商業(yè)辦公寫字樓，減少一些住宅。這樣一來，房地產開發(fā)企業(yè)在經營成本風險保持不變的情況下，就擴大了項目工程的價值。還有一種方法提升價值，那就是不斷降低經營成本風險。例如，在一棟多層房屋中，原本使用短螺桿樁基，但是開發(fā)人員對當?shù)氐刭|實際情況進行了勘探，發(fā)現(xiàn)這種樁基不適合，使用了天然深基樁，這能滿足其要求。這樣一來，成本降低了，但是價值沒有變化。但是這棟房屋的相對價值提升了。房地產企業(yè)可以對經營成本風險的預算，降低風險發(fā)生的概率，能全面提升項目工程的價值。我們要對每一個工程項目進行認真的市場調查研究，仔細的分析而做出正確的選擇，這樣可以降低經營成本風險和提升企業(yè)經濟效益。要針對本地區(qū)同類型房屋進行調查，以便論證，找出其中一些影響成本以及利潤的因素，制定應對方案，克服盲目性。
此外，房地產企業(yè)先要進行整個規(guī)劃圖進行設計，制作出項目計劃期內的施工費用及經營成本風險水平，根據(jù)相應的實際情況，通過計劃改變措施，做出降低成本的實施書面規(guī)劃方案。這就要求項目管理員要熟悉圖紙，運用科學的施工方法和工藝流程，從而使該計劃成為降低經營成本風險的指導文件。當施工工作人員把圖紙規(guī)劃好以后，施工管理人員要嚴格按照成本計劃來開展工作，對影響經營成本風險的種種因素要認真管理，合理控制經營成本風險。要積極采取有效的措施，把施工過程中各種消耗的支出納入成本計劃之中，并及時反饋，對比實際成本和計劃成本的差異，及時采取糾偏措施，在實行成本控制時要建立項目成本管理責任制，增強施工管理人員的風險意識。
2、提高房企項目工程的質量效益
房企項目工程的質量效益是房地產項目工程經營風險管理的一個重要部分，也是降低房企項目工程經營風險的重要前提條件。質量效益要求在降低項目經營成本風險的基礎上，滿足項目工程質量效益要求的一系列活動。這就包括作業(yè)活動和管理活動，項目工程管理人員要樹立明確的質量效益目標，來制定出行動方案，積極合理資源配置，按照規(guī)定的計劃進行實施，實現(xiàn)質量效益目標。
首先，項目工程管理人員要市場制度入手，堅持持證上崗的制度，積極把關管控，禁止一切無序設計和施工，禁止越級和掛靠、轉包等現(xiàn)象的發(fā)生，提高項目經理和施工管理人員的質量效益意識，樹立責任心。此外，還要對項目工程施工中的施工技術、工藝、方法和機械設備等施工手段的配置、施工順序和程序都要做出相應的安排，加強審查力度，不斷提出修改建議，使得施工進度能夠正常合理進行。
其次，在施工作業(yè)過程的質量效益控制中剛開始要進行技術和圖紙審查，認真檢查每一個施工工序的合理性和科學性，檢查工序施工條件是不是滿足相應的要求，進行分批和分項工程實測，對中間產品進行隱蔽工程驗收和工序驗收，一旦合格后，才允許進入下一道工序施工。最后，嚴格執(zhí)行操作，按照規(guī)劃圖紙進行施工，不斷降低經營風險水平，提高房企項目工程的質量效益。
[關鍵詞]房地產；開發(fā)與經營；風險；規(guī)避 文章編號：2095-4085（2017）02-0088-02
近些年來，我國房地產行業(yè)迅猛發(fā)展給廣大民眾的日常生產生活帶來了翻天覆地的變化。但我們也應當充分意識到，現(xiàn)階段房地產開發(fā)經營過程中仍然存在一些風險，導致房地產項目投資難以達到投資者預期的效果。進而引發(fā)房地產項目投資的重大損失。正因如此，只有采取有效措施，深入研究房地產開發(fā)過程中可能產生的風險，并進行科學有效的規(guī)避，才能實現(xiàn)房地產企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
1房地產開發(fā)建設中的風險
（1）政策風險。毋庸置疑，每一項政策的出臺都有其積極意義。但從房地產商角度來說，政策的出臺可能存在一定的風險，而這種風險往往是全局性的，關系著房地產行業(yè)的生死存亡。除此之外，影響房地產開發(fā)與經營的還有治安風氣。社會治安與每一個人息息相關，與房地產開發(fā)企業(yè)也存在著密切的聯(lián)系，只有社會治安水平不斷提升，人們才能生活安定，房地產才能夠得到發(fā)展。
（2）市場風險。市場并不是一成不變的，其供求關系會不嚳⑸變化，這種變化往往會對房地產開發(fā)與經營產生影響。通常情況，如果供給大于需求，房地產價格就會持續(xù)下降，反之，房產價格則會不斷上升。不僅如此，與其他產業(yè)不同，房地產作為固定資產，其資金流動性相對較差，這也在一定程度上增加了房地產開發(fā)與經營的難度，甚至導致房地產的開發(fā)處于不利地位，加大了房地產行業(yè)的風險。
（3）經營性風險。作為一個企業(yè)，房地產開發(fā)與經營企業(yè)在日常的經營管理活動中，難免會因為對于市場環(huán)境考慮不周導致其經營不善等現(xiàn)象的發(fā)生。房地產投資商在選擇投資類型時，每一個選擇對其都具有不確定性，而一旦做出了錯誤的選擇，對房地產經營者來說，往往是毀滅性的打擊。
2房地產開發(fā)與經營風險規(guī)避
（1）精準的預測風險。在投資前，房地產開發(fā)與經營者應當對投資后可能出現(xiàn)的風險進行全面的預測，并在此基礎上提出切實可行的對策，以應對風險的到來。風險的預測可以通過市場調查和市場研究等途徑實現(xiàn)，只有這樣，才能夠做出更為科學和詳細的決策，為房地產的開發(fā)與經營保駕護航。除此之外，房地產開發(fā)與經營者還應當對國家或政府可能出臺的政策進行預測，這是實現(xiàn)更好決策的前提和基礎，是在房地產開發(fā)和經營過程中能夠獲得政府支持的最有效保證。
（2）強有力的風險控制。在選擇項目和投資方式時，選擇那些風險較小的項目，可以避免出現(xiàn)投資結果偏離投資目的現(xiàn)象的發(fā)生，保障投資小。對于那些風險太大的想法，提示其成功后可能會為房地產開發(fā)和經營企業(yè)帶來巨大的經濟利益，筆者建議相關決策者作出放棄的決定。之所以這樣做的主要原因在于，放棄是規(guī)避風險的最好辦法，雖然放棄了利潤，但也有效避免了更大損失的出現(xiàn)。
（3）多種方式的風險轉移。任何一個行業(yè)，任何一個企業(yè)在作出決策時都會面臨各種各樣可能發(fā)生的風險，在這種情況下，我們要采取的措施就是將風險轉移出去。常見的風險轉移方式包括以下三種：首先，運用保險的方式實現(xiàn)風險轉移。在決策之前，開發(fā)商可以預測可能發(fā)生的經濟風險，隨后與保險公司進行有效的溝通與交流，購買與自身實際情況相適應的房地產保險。這種做法可以避免投資失敗后公司面臨巨額虧損。從本質來說，購買保險的方式就是將風險轉嫁給保險公司；其次，運用契約合同的方式轉移風險。該種方式是與保險轉移相對應而存在的，其通過將風險轉嫁非保險業(yè)務的其他人來降低自身損失的方式；再次，運用財務責任轉移來實現(xiàn)風險規(guī)避。在實現(xiàn)房地產開發(fā)之前，開發(fā)與經營者可以發(fā)行公司股票或是尋求合作伙伴等方式，將公司可能面臨的部分風險損失轉嫁給他人；最后，盡可能地分散風險。房地產開發(fā)與經營者所面臨的風險往往是巨大的，而如果將這些風險分散，則可以有效降低風險發(fā)生時企業(yè)面臨的巨大經濟損失。所謂的風險分散是指在投資活動中，避免出現(xiàn)一籃子雞蛋的現(xiàn)象，可以既開發(fā)住宅又開發(fā)寫字樓，實現(xiàn)多種房地產項目的開發(fā)與經營，這種做法一方面可以實現(xiàn)區(qū)域經濟協(xié)調發(fā)展，另一方面，也可以滿足不同人群的需求。
1.1環(huán)境方面的風險環(huán)境風險包括自然災害、政策的不穩(wěn)定性、國際經濟環(huán)境等。在自然災害方面，2008年汶川地震使得災區(qū)的住房市場受到毀滅性打擊，同時也給成都、重慶等城市的房地產市場帶來嚴重的影響;在政策方面，2007年以來的加息在一定程度下是打擊通貨膨脹有效的工具。但是，對于房地產而言，政府一旦加息，則必將影響到與一般消費者利益相關的普通住宅未來房價的走勢，進一步拉長市場的低迷時間，加大房屋銷售難度，增加資金壓力，給房地產企業(yè)的戰(zhàn)略決策及日常經營運作、市場營銷策略等帶來不可輕視的風險。
1.2流程過程中的風險流程風險包括營運風險、管理風險、財務風險三個方面。運營風險包括市場波動、客戶滿意度、整個項目規(guī)劃等方面。
1.3決策存在的風險決策風險包括運營風險、財務風險和人員處置風險。其中關乎項目成敗存亡的項目定位過程中潛在的風險就是決策風險。
2針對風險控制的幾點建議
2.1國家需要完善房地產政策目前的房地產政策，特別是近兩年出臺的政策都是在房價上漲過快和銷售量上漲過快的情況下出臺的。現(xiàn)在房價和銷售量都明顯地下降。在這種情況下，政府除了加息和上調存款準備金率外，還應放寬制度和改善性的房貸利率，對信譽好的房地產企業(yè)在信貸上給予支持。
2.2房地產企業(yè)自身需要加強風險控制的能力。
(1)建立或附設企業(yè)經常性信息收集和處理機構，研究國家和區(qū)域經濟政策、行業(yè)政策，對本地區(qū)各個區(qū)(段)域的規(guī)劃、土地、項目(包括在建和意向)、適宜項目情況，做及時、準確的分析，為企業(yè)經營決策提供準確依據(jù)。
(2)加強企業(yè)從業(yè)人員的現(xiàn)行法律法規(guī)和企業(yè)規(guī)章制度的學習，及時掌握國家及地方政府在本行業(yè)的部門規(guī)章、規(guī)范性文件、強制性標準，了解政策規(guī)定，提高“違法、違規(guī)”行為的識別能力，規(guī)避“政策風險”，避免出現(xiàn)投機風險、政府風險(按照《建設工程質量管理條例》處罰)。
(3)合理配備具備基本崗位技能和知識的營銷、開發(fā)、技術工作人員，加強崗位技能培訓，提高綜合知識能力，提高風險的分析、識別、評價能力，培養(yǎng)知識面寬、具有科學態(tài)度又有主動工作熱情的“研發(fā)”隊伍，結合企業(yè)文化建設，結合企業(yè)規(guī)章制度制定，用支持、鼓勵、監(jiān)督、檢查、改進等方法，把企業(yè)產品的研發(fā)作為“龍頭”對待。
(4)積極推進企業(yè)的科學化、規(guī)范化、法制化管理建設，逐步實現(xiàn)企業(yè)的體系化、制度化、程序化管理，制定適應于ISO9000:2000族質量管理標準的企業(yè)標準、工作程序和工作流程，建立現(xiàn)代的企業(yè)管理制度和管理程序，用質量管理的八項原則規(guī)范企業(yè)管理行為，真正地實現(xiàn)工作質量的提高。用管理體系管理，用工作標準、程序、制度規(guī)范職業(yè)行為，使工作有依據(jù)，效果有證明，追究有線索，也就減少了不確定性和盲目性帶來的風險。
關鍵詞：房地產企業(yè)；多元化投資；投資風險；風險控制
一、緒論
市場的供求平衡了，可是對于房地產企業(yè)來時，卻使得企業(yè)的風險加大，企業(yè)的平均利潤減少，企業(yè)間的競爭加強，導致企業(yè)面臨破產的風險，所以為企業(yè)計劃出新的戰(zhàn)略定位和決策，新的投資方向，迫在眉睫，企業(yè)多元化投資，隨著時代孕育而生，一方面依靠國家采取經濟手段和行政手段，另一方面，企業(yè)進行多元化投資，拓展行的業(yè)務領域，以獲取更高的投資收益。但是并非所有企業(yè)都適合于多元化投資，應當仔細的審視企業(yè)的是否具有相應的技術，資源，人力，財力和管理競爭力，只有這樣才可以保證企業(yè)多元化投資可以取得較好的成績，也可以保證企業(yè)多元化投資風險的可控性。多元化投資可以促使我國房地產市場已經行業(yè)規(guī)范化、產業(yè)化、系統(tǒng)化，對我國房地產行業(yè)增加投資效益，降低投資風險具有非常的必要性。
二、房地產企業(yè)多元化投資風險的理論
2.1風險的概念
風險一般是指某一行動的結果所具有的變動性，例如，我們在對項目做出預算時，由于何種原因，我們并不能完全做到絲毫不差，我們對未來的預見性是極其有限的，未來的某些變化有時卻不在我們的掌握中。風險的大小可以隨著時間的變化而產生變化的，在現(xiàn)實的生活中我們對于一個項目的投資，其不確定性是可以根據(jù)時間的減小而變小的，當事件完成的時候，事件的結果自然也是確定的，因此，風險只是在一段時間內才有的，是極其具有預見性的，是具有針對性的。由于風險的可預見性，所以我們并不難可以用數(shù)字的形勢，來分辨風險的高低，大小。在財務管理中，通過相關的理論知識我們不難知道，企業(yè)的風險的來源是經營風險、投資風險、財務風險和籌資風險。但是，任何一個企業(yè)都深刻的明白一個道理“富貴險中求”“只有高風險才會有高收益。”本文所研究的就是在降低風險的同時我們也要提高企業(yè)的收益。
2.2風險的特征及其成因
在企業(yè)的發(fā)展中秉著高風險高收益的原則，認識風險，風險具有哪些特征，對于企業(yè)提高經濟效益、減少風險損失、完善相應的風險機構，是具有相當重要的意義。
（1）風險具有不確定性，風險的大小是對于未來的預見，也是隨著時間的推移而變化的，對于未來可能出現(xiàn)的結果進行數(shù)據(jù)化的計算和比對。進而得出一個相同的結論。
（2）風險具有一定的客觀性。風險是根據(jù)數(shù)據(jù)的分析，整理所等到的客觀結論，所以風險是客觀存在的，它不以人的主管意識而轉移。
（3）風險具有的普遍性，企業(yè)在經營、投資過程中會產生風險，在財務方面和籌資方面會產生風險，在資金的進入市場，流通市場和甚至是退出市場的過程中，都會存在風險，不會隨物質的改變而改變的。
（4）風險具有一定的損失性。風險的存在和資產的相應減少是一組此增彼長的過程，雖然數(shù)據(jù)可以提現(xiàn)風險的大小，可是數(shù)據(jù)下面暗含的是資產的流通過程。
（5）風險具有一定的可變性。風險的程度受到多種因素的影響，例如時間的長短、行業(yè)形勢的變化、國家政策的出臺等等，適合的改變則會減少風險，不然則相反。世間的萬事萬物是一個不斷變化的過程，用辯證的觀點來看問題，我們不難看出，風險的也是隨著事物的變化而變化的。
在企業(yè)的發(fā)展進程中，我們不僅要明確的知道風險的特征，我們還應該明確風險成因。
（1）市場風險。在企業(yè)的發(fā)展中，離不開的就是市場，因此市場的供求關系，直接影響著企業(yè)的發(fā)展趨勢，行業(yè)中的橫向和縱向的競爭力的存在，也是企業(yè)所面臨的市場風險。
（2）外部環(huán)境和內部環(huán)境的風險。在企業(yè)的發(fā)展中，內部控制和外部經濟環(huán)境，企業(yè)的風險都或大或小的存在著。不論是國家的宏觀調控，還是企業(yè)管理層和資金鏈的變動等，風險都是客觀存在的。
三、房地產企業(yè)多元化投資存在的風險
3.1房地產多元化投資規(guī)模風險
投資規(guī)模是指在一定的時期內企業(yè)對某個項目的投資額的大小。投資規(guī)模一旦確定，那么投資金額也就可以確定下來，而投資金額的確定又關系到市場上供求方的力量多少，因此投資規(guī)模的合理與否，直接關系到社會投資供給與消費需求的比例關系。多元化投資規(guī)模風險主要表現(xiàn)為投資成本和價格波動，其中主要有以下兩個方面：
（1）若投資規(guī)模不足，在同行競爭中處于劣勢地位；
進入新領域，如果投資規(guī)模不達標，那么產品就會因為投資額的不足導致質量的劣勢，或者會為了收回成本而使價格比同行業(yè)上漲，這就會導致競爭弱勢。經費不足而導致無法引進先進的產品、技術，有從何談產品的研究、開發(fā)和創(chuàng)新呢，若產品不能發(fā)展及創(chuàng)新，跟上社會的潮流，那最終影響的就是企業(yè)的投資回報率，使得企業(yè)投資于回報不成比例，增加了企業(yè)的資金風險，讓企業(yè)在競爭中處于劣勢地位。
（2）若投資規(guī)模過大，影響投資效率的提高。
如果在不考慮企業(yè)自身的經濟條件下，就進行盲目的投資且投資規(guī)模又較大的情況下，容易照成企業(yè)資金供給不足，以至于企業(yè)資金鏈的斷裂，直接影響到企業(yè)日后的生存和發(fā)展。如若在沒有進行認真考量投資項目的實際情況，盲目投資，則會增加企業(yè)的負債，極易導致企業(yè)面臨破產的風險。
3.1.1可行性研究風險
可行性研究是指企業(yè)在進行投資前對項目是否會產生效益的可行度進行研究。但在現(xiàn)實生活中，只有極少數(shù)的企業(yè)會在項目投資前進行深入、細致的可行性研究，特別是在項目規(guī)模較小，所投入資金較少的情況，“積少成多”長期以往，不少的企業(yè)因為小單而導致負債累累；而一些企業(yè)則是管理層為了證實自己管理決策的正確性，做出虛假的項目可行性報告，用項目本身來證實可行性研究報告的正確性，這本身就給企業(yè)帶來了極大的風險。
3.1.2市場風險
所謂市場風險既是在市場條件的改變下，產品在市場中所占份額及市場價格中改變所帶來的風險。市場風險主要來源于企業(yè)在對項目進行決策中帶來的，其風險主要表現(xiàn)在兩個方面：一是對市場上產品總量的預測是實際市場需求量的偏差較大；二是市場中產品的價格和產品本身定價相差較大。
3.1.3外部環(huán)境風險
在企業(yè)投資項目中，外部環(huán)境也是投資風險的一個重要因素，外部環(huán)境風險包括以下幾個方面：（1）自然風險（2）經濟風險（3）國家政策風險。
3.2房地產企業(yè)多元化投資運營階段風險
多元化投資運營風險是指企業(yè)在實施多元化投資項目后，不同領域之間運營過程中由于各種因素導致經營不善所帶來的風險。其風險主要包括資金風險、管理風險和技術風險。
3.3房地產企業(yè)多元化投資退出階段風險
多元化投資退出風險是指企業(yè)對正在進行或已經完成的項目進行資金撤出所產生的風險。企業(yè)選擇撤出項目的方式不同，對于企業(yè)帶來的損失也不同，撤出的方式包括出售或轉讓股權、資產清算等方式，當企業(yè)提出撤資意向時，就要估算企業(yè)資金撤出的最佳時間和最佳方式，以保證企業(yè)損失最小。
四、房地產企業(yè)多元化投資風險控制
4.1多元化投資決策的階段的風險控制
4.1.1流程的控制
投資決策對于公司的風險控制具有十分重要的意義，只有在投資決策階段對投資做出了可行性分析，那么才能更好的應對投資項目實施之后所面臨的各項突發(fā)風險。
根據(jù)項目的投資、發(fā)展需要，經相關審核部門進行審核通過以后才報管理部門進行決策、分析。
審核通過后的投資項目可以通過相關部門或相關中介機構進行風險審核，并出具相應的審核報告，在公司投資專家預審后，報管理層進行決策。
4.1.2風險控制的方法
多元化投資風險在房地產企業(yè)中有以下幾種方法：
第一風險回避，它是企業(yè)完全放棄多元化投資行為的一種規(guī)避風險的行為，企業(yè)為了壯大自身通常不會采取此項措施去規(guī)避風險，因為企業(yè)深知“只有高風險才會迎來高收益，”當風險和收益并存時，企業(yè)會權衡，只有在以下情況中，企業(yè)才會放棄風險。（1）對該風險極端厭惡。（2）在同一個項目中，有收益相同而風險更低的方案。（3）無能力消除或轉移該風險。（4）項目風險發(fā)生后極易導致企業(yè)面臨破產的風險。
第二損失控制，最主要的目的是為了降低風險，或者是降低風險所帶來的人力、經濟等損失，損失控制在項目發(fā)生中具有持續(xù)性。
第三風險轉移和分擔，其根本原因是為了減少企業(yè)的損失，實行這種策略要遵循兩個原則：第一，承擔風險的同時也應該承擔相應的經濟報酬；第二，將風險分擔和轉移給能夠承擔這種風險的企業(yè)或個人。轉移風險是指將投資者所投項目的風險轉移至第三者的行為。可以有以下四種方式進行風險的分擔和轉移：出售、發(fā)包、開脫責任合同和保險與擔保。
第險自擔，意味著項目投資方獨自承擔風險的一種方式，這種方式適用于“高風險，高收益”的項目，且企業(yè)有能力承擔這種高風險。但風險自擔這種承擔風險的方式也有可能是被動的，例如在企業(yè)中的呆壞賬，都是企業(yè)被動承擔風險，最好的例子。
4.2多元化投資運營階段的風險控制
4.2.1流程控制
在項目投資過程中，進行層層把關的政策，由相關的投資專業(yè)人員對投資進行持續(xù)性的全程監(jiān)督，認真、細致、全面的審核項目的可行性，做出相關的可行性報告，上報決策層。
投資運營后，投資專業(yè)人員進行全程的監(jiān)督，并且做到信息及時反饋、及時上報、及時處理，成立該項目投資專業(yè)小組，及時對重大的經濟變化、重大的事故進行及時的處理。
4.2.2控制方式
控制方式具體表現(xiàn)：（1）在不可抗力的因素下，采用保險與擔保的方法；（2）在工程對外承包時，采用風險分擔的方法；（3）由第三方對投資項目進行有效的、客觀的可行性分析，采用風險轉移的方法。
風險自擔：（1）在項目投資過程中，損失在資金允許的浮動范圍內；（2）在政府的宏觀調控下，收益增加而風險不變。
4.3多元化投資處置階段的風險控制
4.3.1流程控制
在投資專家對投資項目進行全面的項目可行性報告分析，編制相應的可行性報告，財務認真核實，做出盈虧核算，上報管理層經行決策、審批。如若風險過大，則通過第三方介入，分擔、轉移風險，減小公司的損失。
4.3.2控制方式
在項目的資金退出階段，主要以風險回避為主要方式。企業(yè)可以根據(jù)項目投資中，市場需求情況、項目本身的經營情況，決定項目是否退出。在項目投資中，如若市場競爭力大，而市場需求量較小，風險較高時，就可以選擇撤出該項目的投資，保證項目撤出時，對于企業(yè)而言，損失最小。（作者單位：西京學院會計學院）
參考文獻：
[1]王旺平.房地產開發(fā)項目的期權博弈評價方法及其應用研究[D].湖南：中南大學，2003.
