時間：2023-06-08 11:26:54
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產風險案例，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
從某種程度上講，2012年房地產走勢影響到許多宏觀指標。從最新數據看，2011年12月房地產投資增速27.9%,尚在高位。盡管2012年房地產投資趨于回落是一個共識，但回落到什么程度，帶來多大沖擊卻分歧巨大，分歧的關鍵點在房地產回落的程度既有可能是一個事關調控之下的周期性調整，也有可能是更長期的趨勢調整。
海外有投資機構曾發表報告稱中國房地產在當前條件下似乎成為全球最重要的產業之一，放到2012年的環境中，似乎并不為過。2012年房地產金融風險體現在三個方面：銀行業不良率風險、地方債務風險和影子銀行系統風險。
第一，從銀行業不良率風險來講，如果2012年房地產市場“量價齊跌”的格局持續太久，則會通過間接的渠道影響到商業銀行的資產質量。首先，銀行業的壓力測試表明，如果同時考慮銷量和房價兩個參數，那么銀行不良率的敏感度會有所上升。其次，由于目前一、二、三套及以上住房的按揭貸款比例分別為30%、40%、60%，除非房價下跌幅度超過30%，否則直接的線性沖擊可能尚在控制范圍，風險點在于房價下調會引發土地、房產等抵押資產價格的重估。當然，從總體上來說，房地產市場的顯著調整對房地產相關貸款的沖擊可能是有限的，更為值得關注的是房地產相關產業因為房地產顯著回落而受到沖擊，并且影響到銀行的資產質量。
第二，從短期來看，房地產金融風險主要集中在銀行之外的信托、民間融資、小額信貸等影子銀行系統的風險，從金融穩定的角度講，這應該是2012年金融政策應當關注的環節。從地產行業資金來源和項目建設周期來看，地產企業借款期限一般與項目開發周期相匹配，基本為1-3年，平均為2年，據此測算， 2012年房地產行業還款的構成主要仍為銀行貸款，約占49％，單一信托到期借款約占6％，集合信托到期借款約占7％，通過其他信托方式借款約占6％，應還地產基金借款占比約為1％，其余通過入股項目融資/高利貸/海外發債等形式借款難于取得數據，總占比約為31％。
更進一步，2012年3月和8月將會是信托還款高峰，也將是風險釋放程度較為顯著的時間窗口。截至2011年三季度末中國信托業資金信托余額達到3.94萬億，其中房地產信托資金余額達到接近7000億元，占比達到17%左右，其中絕大部分為過去兩年新增貸款，集合資金信托和單一資金信托在2010年至2011年9月間共計新增6080.8億元。房地產信托近兩年的快速發展主要是受自2010年起政府對于房地產宏觀調控的影響，尤其是在股市直接融資和銀行開發貸受限的背景下，地產商主動尋找資金來源的結果。
第三，從地方債務的解讀看，房地產市場下行調整的一個間接沖擊可能是局部地區、個別案例的“城投債”或“平臺債”遇到一定的償還壓力，但其總體沖擊有限，且可能主要體現為流動性風險。這里的主要原因是房地產市場調整的壓力在不同區域、不同城市之間的成本分擔是不同的，如果某些區域房地產市場調整的較為劇烈、土地出讓金的減少顯著，同時前期投資較多導致2012年債務償付壓力大，那么兩者“碰頭”將導致部分城市和個別“城投債”出現局部的金融風險。不過需要關注的是，中國的地方債務與發達國家債務一個顯著不同點在于中國地方負債有經營性資產的匹配，目前遇到的是主要局部性、個別案例的流動性風險，并非系統性、全面的。
2012年需到期兌付的房地產信托產品規模較大。
2010年以來，房地產信托大規模發行，尤其是2010年3季度和4季度，發行規模到達頂峰。房地產信托產品多在1.5年期到3年期之間，尤其是2年期的產品居多，多數產品在2011年4季度和2012年到期。根據我們的統計結果，2011年總到期規模470.5億元，201 2年總到期規模上升至11 72.5億，遠高于往年水平，整年兌付規模較大，其中3月、6月、7月和8月為年度高峰期。
隨著房地產信托產品的集中到期，開發商的兌付壓力加大。從目前的情況看，信托融資方臨近到期出現兌付風險的案例呈增多趨勢，但是由于信托產品在發行時已采取了較為嚴格的風險控制措施，資產的價值仍能夠完全覆蓋投資人的本息。
盡管如此，在房地產行業整體銷售受阻的市場背景下，通過銷售回款方式償付投資人本息的常規兌付方案困難加大。2008年的商品房銷售額為2.51萬億，2009年為4.44萬億，2010年5.27萬億，截至2011年9月，銷售額為3.93萬億。2012年需到期兌付的房地產信托規模為1172.5億，相比2010年占比2.3％左右，相比2008年低點占比4.5％左右，占比較大。從這個角度看，如果房地產信托產品出現整體性風險，對市場將產生較大的影響。從產品的發行方看，發行方較為集中
從發行房地產信托的信托公司看，2012年到期的房地產信托產品的發行方主要集中在中融、新華、平安、中海、中城、華澳等信托公司。到期規模前十的10家信托公司占比50％左右。以中融和新華為例，到期規模分別為150億和131億。
房地產信托產品向部分信托公司的過度集中，對該部分公司的風險應對能力產生了很大的挑戰。隨著房地產行業風險的延續，開發商的資金流越來越緊張，以銷售回款方式歸還本息的困難逐漸加大，當風險出現時，信托公司進行資產處置、尋找承接方的能力至關重要。單獨某一家信托公司的風險應對能力畢竟是有限的，產品過度集中在某幾家信托公司上顯然不利于產品風險的化解。從融資方看。通過信托融資的房地產開發商較為分散
2012年房地產信托到期的產品中單個產品規模較大的融資方包括：新湖中寶股份有限公司(昆侖信托、30億元)：天一建設集團(中誠信托、18億元)；恒盛地產控股有限公司(江蘇信托、16.7億元)；大連萬達商業地產股份有限公司(中鐵信托、11-76億元)；福星惠譽房地產開發有限公司(渤海信托、10億元)；總到期規模較高的融資方包括：保利置業集團有限公司(18.2億元、華潤信托、昆侖信托、五礦國際信托)；大連實德集團有限公司(22.362億元、華澳信托)：海航置業(約20億元、中融信托、新華信托等)；浙江廣廈股份有限公司(約12億元、華澳信托)。上海證大(約9.6億元、新華信托)；融創中國控股有限公司(9.5億元、天津信托、國投信托)；
以上融資方的規模占比約為1 5％，且為中大型開發商，除新湖中寶、大連實德、海航置業融資規模超20億外，其它均在20億,以下。剩余85％的房地產信托產品的融資方多為中小開發商，且融資規模均在10億以下。綜合看來，我們認為2012年到期的房地產信托產品中，融資方較為分散，且多為中小開發商，對整個行業的影響力不會太大。從信托產品標的所在地看，區域分布較為分散，個別地區除外
可以看出，房地產信托產品到期規模較大的區域為上海和天津，規模分別為122.74億元和157.07億元。其它省份規模相對較高的省份有江蘇和浙江，規模分別為84.58億元和108.57億元，但是從城市角度來看數據分布較為平均，無特別集中的城市。
區域分布的分散化意味著房地產信托的兌付壓力不會對某單個區域產生重大影響。但是上海和天津的情況值得我們關注。
項目所在地在上海的房地產信托規模為122.74億相比2008年的銷售低點占比6.4％，相比2009年的銷售高點，占比為28%。根據國泰君安研報，上海目前的去花時間為8個月左右。綜合來看，我們認為對區域房地產將有一定的影響。
從天津的情況看，風險要大很多。項目所在地在天津的房地產信托規模為157.07億相比2008年的銷售低點占比20.8%，相比2010年的銷售高點，占比為12.6％。自2011年10月天津房地產數據急轉直下，相比9月份的成交面積，10月份環比下跌19％，11月份環比下跌38.95％。根據易居研報，天津市的去花時間在10月底達到歷史高度17.79(月)。我們認為項目地在天津的房地產信托的兌付壓力較大，風險暴露后對區域房地產的走勢也會產生十分大的影響。目前出現問題的信托產品，主要的處理方式為股權處置
目前，部分地區樓盤已經出現了打折促銷行為，打折力度也較有吸引力。對于出現兌付問題的房地產信托產品，從我們觀察的情況看，多數采取了股權處置方式回流現金，而不是通過非理性的過度折扣進行銷售回流現金。股權處置方式和打折銷售的區別在于不會在短期內對市場產生沖擊。
2010年以來，房地產信托大規模發行，尤其是2010年3季度和4季度，發行規模到達頂峰。房地產信托產品多在1.5年期到3年期之間，尤其是2年期的產品居多，多數產品在2011年4季度和2012年到期。根據我們的統計結果，2012年到期的房地產信托產品1172億元，規模較大，整年兌付規模較大，尤其是3月、6月、7月和8月為兌付高峰。
隨著房地產信托產品的集中到期，開發商的兌付壓力加大。從目前的情況看，信托融資方臨近到期出現兌付風險的案例呈增多趨勢，但是由于信托產品在發行時已采取了較為嚴格的風險控制措施，資產的價值仍能夠完全覆蓋投資人的本息。盡管如此，在房地產行業整體銷售受阻的市場背景下，通過銷售回款方式償付投資人本息的常規兌付方案困難加大。
從我們觀察的數據來看，房地產信托相對于整個房地產行業已經有了一定的規模。Zk2008年的市場低點看，全年銷售為2.5萬億，2012年到期的1172億占該規模的4.5％左右。如果大量信托產品融資方發生現金流風險并通過資產低價處置方式回流現金，將對整個行業造成一定的威脅。
石海均(1998)分析了投資者面臨的各種風險。［3］吳錫華(2002)對房地產投資的評估決策模型進行了探討，建立了含有風險的收益率計算方法。［4］雷榮軍(2005)在其學位論文中對房地產投資的風險進行了系統分析，建立了房地產投資風險分析的AHP－GRAM模型，并進行了實證研究。［5］王寅(2010)建立了基于蒙特卡洛模擬的投資風險預測模型。［6］
但目前，國內的房地產項目風險分析主要還是建立在財務凈現值(FNPV)基礎上的盈虧平衡分析和敏感性分析。這兩種方法忽略了風險變量發生變化的概率、風險因素之間的相關性以及多個因素同時變動的情況，因此無法分析多因素同時變動對房地產投資決策的影響，使評估的結果缺乏科學性，容易錯誤地進行風險分析并造成決策失誤和投資的失敗。因此，研究一種較為準確的定量決策風險分析方法，來彌補現有方法的不足之處，具有深遠的理論與實踐意義。
由于蒙特卡羅技術可以通過在已知的分布里面提取隨機變量，并且能夠運用概率分析來量化每一個不確定的風險變量，可以綜合考慮房地產項目中所有的不確定性和模擬項目的實際運作過程中的可能變化，所以如能將此法與敏感性分析及盈虧平衡分析相結合，則必能進一步提高房地產投資風險分析的可靠性。閆雪晶(2003)在其學位論文中對蒙特卡羅方法在房地產投資決策風險分析中的應用進行了一定的研究。她通過投資決策實例驗證了蒙特卡羅方法的可行性、實用性及可操作性，但其研究仍局限在單因素風險，并未對多風險因素對房地產投資的影響作出分析。［3］
本文基于專家學者的相關研究，探索了蒙特卡羅技術在房地產投資項目多因素風險分析中的應用，并做了實證研究。下文分為四個部分:第二部分介紹了蒙特卡羅技術的相關理論及其在有關軟件中的實現;第三部分介紹了蒙特卡羅方法在房地產投資多因素風險分析中的應用;第四部分對方法的有效性進行了實證研究;第五部分為結論及展望。
一、蒙特卡羅技術相關理論
蒙特卡羅(MonteCarlo)方法又稱統計試驗方法或隨機模擬法，是一種多元素變化分析方法，它應用隨機數來進行模擬試驗，通過對樣本值進行隨機觀察、抽樣、統計，求得所研究系統的某些參數。［7］英國雷汀大學建筑管理工程系教授SteveJ．Simister在1992年進行的一項風險分析模型技術應用方面的調查表明，蒙特卡羅方法是應用最為廣泛的風險分析方法之一。［8］
運用蒙特卡羅法的關鍵是所取的隨機數確實是隨機的，并且所取的隨機數的分布與自變量概率分布相符合。產生均勻分布的隨機數的最簡單辦法是應用Excel軟件中的rand()函數，它可以產生位于［0，1］區間的均勻分布的隨機數，對以上隨機數進行一定的處理(公式(1))，即得到位于區間［a，b］的均勻分布隨機數。a+(b－a)rand()(1)如需產生服從特定分布的隨機數，可利用EXCEL的隨機數發生器或Matlab軟件中的相關函數實現。由于在Excel的操作中，隨機數會進行即時更新，給分析帶來不便。可以在編輯欄中輸入“rand()”，保持編輯狀態，然后按F9，將公式永久性地改為隨機數，使函數rand生成一隨機數，并且使之不隨單元格計算而改變。
二、房地產投資多因素風險分析的蒙特卡羅模擬
(一)房地產投資風險因素識別
我國的研究人員已對房地產投資風險進行了一定的分析和歸納。［1］［4］［5］本文通過對相關文獻的篩選和總結，建立了房地產投資風險的指標體系(見圖1)。在實際的房地產投資開發項目運作過程中，影響投資的主要風險變量各不相同，分析人員可以根據項目的具體情況，采用“德爾菲法”“頭腦風暴法”等對以下的指標體系進行一定的分析和辨別，產生適合于特定項目的風險因素。
(二)房地產投資風險的蒙特卡羅模擬
1.確定風險變量的概率分布
采用德爾菲法、頭腦風暴法或數據統計法對各風險變量的概率分布及其分布函數中的參數進行估計。
2.定義模型并確定模擬次數
在進行模擬時，為了保證所得的預測結果具有一定的精確度，需要有一定的抽樣實現次數。計算機輸出的評價指標的概率分布通常隨著模擬次數n的大小而變化，n越大，其分布越接近實際的分布。但實際上仿真次數過多不僅計算整理費時，且輸入變量分布也不十分精確，仿真次數過多也無必要，但仿真次數過少，隨機數的分布不均勻，會影響仿真結果的可靠性。
3.模擬并計算評價指標
4.評價指標分析
根據模擬數據，繪制模擬結果的相關統計圖表。
5.決策分析
(三)房地產投資風險蒙特卡羅模擬流程
三、案例分析
本文以地處華北平原XX市的一房地產項目為案例，①說明蒙特卡羅技術在房地產投資多因素風險分析中的應用。小區位于市區東北部，占地8.75公頃，總建筑面積15.7萬平方米，其中一期工程建筑面積3.4萬平方米已經竣工發售。XX北小區項目屬二期工程，建筑面積12.3萬平方米，擬建6層板式樓多棟，建筑面積3.1萬平方米，占地5683平方米;少量商業用房，建筑面積1320平方米，占地726平方米;樓群中部布置3棟26層點式樓，建筑面積9.1萬平方米，占地3850平方米。計劃2002年10月開工，建設工期為3年，項目計算期為6年。項目總投資為12391萬元，其中土地費420萬元、前期工程費28萬元、基礎設施建設費10萬元、建筑安裝工程費9917萬元、公共配套設施建設費96萬元、管理費用和銷售費用各99萬元(按建筑安裝工程費的1%計)、開發期稅費367萬元、其他費用183萬元、不可預見費449萬元及財務費用722萬。項目資本金3000萬元，分兩年等額投入;商業銀行貸款3891萬元，3年的貸款比例分別為12.4%、35.6%和52%;不足部分擬由預售房款解決。項目高層、多層住宅和部分營業用房計劃在4年內全部出售，高層住宅樓售價1800元/平方米，多層住宅樓售價1250元/平方米，商業用房一半出售，售價3500元/平方米，營業用房另一半出租，租價1000元/年?平方米，建設期出租房不預租。住宅樓從項目開工第二年開始預售、分期付款，按20%、70%和10%分3年付清。出租房第4年開始出租，出租率第四年為80%，以后各年均為100%。貸款年利率5.85%，按單利計息，寬限期3年，3年等額還本。
1.房地產投資風險因素識別及概率分布的確定
房地產投資風險因素的識別可以采用專家調查法或數據統計法進行。由于本文在寫作過程中的條件限制，未能用德爾菲法、頭腦風暴法及數據統計法確定本房地產投資項目的風險因素。本文假定圖1中所示的指標體系均為本房地產項目的風險因素，并假設這些風險因素對本項目的影響主要體現在對開發產品投資及售房收入的影響上，風險因素的作用使房地產開發產品投資(不含財務費用)的變動在［9000，15000］上服從均勻分布，售房收入在［18000，25000］上服從均勻分布，開發產品投資和售房收入相互獨立。下文將對開發產品投資及售房收入的變化進行風險分析并作出投資決策。
2.確定模擬次數并模擬投資項目運行
選定模擬次數為60000次，進行模擬，計算所得稅前和所得稅后的FIRR和FNPV。
3.指標分析及決策
取模擬次數為60000，所得稅后FNPV為462.28，FIRR為26.45%，FNPV＞0，FIRR＞20%(基準折現率)，項目可行;所得稅前FNPV為816.66萬元，FIRR為30.70%，FNPV＞0，FIRR＞20%，項目可行。同時，根據統計圖表，在60000次模擬中，稅后FIRR＞20%且FNPV＞0的累計頻率均為69.56%，稅前的FIRR＞20%且FNPV＞0的累計頻率均為65.41%。可見，當考慮項目的開發產品投資和房地產銷售收入同時變動時，本房地產項目可行。即在此風險狀況下，本房地產項目的風險較小，適宜投資。
關鍵詞:收益模式物業銷售物業租賃香港
不同收益模式的概念與特點
從世界范圍內看,以物業開發和投資為主營業務的房地產企業具有三種典型的收益模式:其一是物業銷售收益模式;其二是物業租賃收益模式;其三是混合型收益模式。
收益模式的概念界定
所謂“物業銷售收益模式”是指房地產企業通過籌集資金、購買土地、設計建造、市場營銷等環節,最終以銷售方式獲取房地產投資收益;所謂“物業租賃收益模式”是指房地產企業自行開發建設或者直接購買物業的所有權后,通過宣傳推廣、招商談判、租約簽訂等環節,最終以租賃方式獲取房地產投資收益;所謂“混合型收益模式”是前兩種收益模式的結合,是一種物業銷售和物業租賃并舉的收益模式。
由上可見,本文所指的收益模式并不針對具體的開發項目或物業類型,而是指一個房地產企業在市場動態發展過程中,為了獲取良好的經營績效和長遠的發展機會所選擇的收益模式。
收益模式的比較分析
不同收益模式對房地產企業的經營績效有不同的影響,表1從多方面對物業銷售收益模式和物業租賃收益模式進行比較。
所有權物業銷售收益模式在銷售完成后,將物業的所有權轉移到買方手中,因此房地產企業沒有獲得物業的所有權。反映在企業資產中的主要項目為在建工程。相反,物業租賃收益模式則保留了房地產企業對物業的所有權,所有已租賃物業都屬于企業的資產。
資金周轉速度在物業銷售收益模式下,物業價值一次性實現,因此可以立即將投資收益投入到擴大再生產過程,該模式有效的提高了資金周轉速度。相反,在物業租賃收益模式下,物業價值在長期內實現,資金周轉速度相對較慢。
收益穩定性在物業銷售收益模式下,現金流入在物業銷售時完成,并受工程建設、銷售狀況、市場價格影響較大,因此收益不穩定。相反,物業租賃收益模式可以通過租賃合同獲得中長期的穩定收益。
流動性風險在物業銷售收益模式下,一旦房地產企業在建設過程中遇到資金短缺等流動性風險,由于物業的物理形態還沒有實現,因此變現能力差,企業抵御流動性風險的能力弱。相反,在物業租賃收益模式下,由于企業持有一定量的物業,因此可以通過出售已持有的物業來解決流動性問題。進一步而言,在具有房地產投資信托的房地產市場中,企業可以通過資本市場套現,物業租賃收益模式的流動性風險更小。
市場風險在物業銷售收益模式下,房地產企業面臨的主要是一級市場中的價格風險;在物業租賃收益模式下,房地產企業面臨的主要是三級市場中的租金風險。由于房地產投機、房地產市場周期循環等因素,房地產市場價格的波動性要遠遠強于租金的波動性,因此前者將面臨更大的市場風險。
品牌效應在物業租賃收益模式下,房地產企業通過持有高品質的商業物業、寫字樓來提升企業形象,創造品牌價值。例如,香港置地集團在中環所持有的大量寫字樓曾經一度為其贏得了“中環地王”的美譽,而太古地產的太古廣場也是香港商業物業中的優質品牌。因此,就提升公司形象而言,物業租賃收益模式更具優勢。
分析表明,兩種收益模式各具特色,很難比較哪一種更有利于房地產企業的可持續發展。然而,縱觀香港過去幾十年房地產企業的發展歷史,筆者認為隨著房地產市場的不斷發展,兩種收益模式正在不斷融合,混合型收益模式由于集成了兩種模式的優點,而為更多的房地產企業所接受。本文將以香港房地產市場中新鴻基地產公司案例為主,分析投資收益模式變遷的深層次原因。
新鴻基地產公司案例分析
1963年,郭得勝、李兆基和馮景禧三人分別投資100萬元建立了新鴻基企業有限公司。1972年8月23日,新鴻基企業有限公司在香港上市,1973年改名為新鴻基地產發展有限公司(下簡稱“新地”)。“新地”看好香港和內地的長遠發展潛力,最初崇尚開發中小型的住宅項目,隨著市場需要逐步開始全力開發大型的住宅項目。從1992年以來,“新地”一直高居香港股票市場“市值十大地產公司”的榜首,堪稱香港的“地產巨無霸”。“新地”早期奉行“貨如輪轉”的經營策略,以物業銷售作為其核心的收益模式。本文通過對1988年到2004年公司年報數據的分析,定量的考察了近20年來其收益模式的變遷。
新鴻基地產公司收益模式變遷
分析一:物業銷售與物業租賃收益模式的結構變化據相關數據表明,“新地”總資產(按照建筑面積計算)中,已租賃物業比率呈快速上升的趨勢,從1988年的22.3%增長至2004年的47.9%,基本與在建物業(包括“待銷售物業”和“待租賃物業”兩部分)持平。這表明香港房地產業進入成熟期以后,“新地”明顯轉變了其發展初期以物業銷售為主的收益模式,選擇物業銷售和物業租賃并舉的收益模式。
另外,“待銷售物業”從1990年開始快速上升,1995年至2000年期間穩定在55%左右,并從2001年開始快速下降到2004年的35%。“待投資物業”基本經歷了相反的變動趨勢,即從1990年大幅度下降后,在整個90年代穩定在10%左右,并從2000年開始上升到2004年的17%。1990年恰好是香港房地產市場周期循環的上升階段,物業價格指數超過租金指數大幅度上漲,到1997年第三季度住宅、商業物業、寫字樓、工業物業的價格指數都達到了歷史最高點。亞洲金融危機發生后,香港房地產市場進入了周期循環的下降階段,房地產價格指數快速下跌。“新地”在周期循環的上升階段,積極的削減“待租賃物業”的比率,將更多的資金周轉用于“待銷售物業”,因而在房地產價格快速上升階段,獲取了巨額投資收益;相反,進入周期循環的下降階段后,“新地”則在收益模式上進行了靈活的調整,通過將部分“待銷售物業”轉變為“待租賃物業”以及尋找更多的物業租賃投資機會,從而在價格大幅度下降時避免遭受巨額損失。
分析二:在建物業和已租賃物業的類型結構“新地”在建物業和已租賃物業中,各種物業類型所占的比率情況(按照建筑面積計算),圖略。在建物業以住宅為主,工商綜合的結構變化最為明顯,尤其是1994年以后,工商綜合的比率明顯下滑。其它在建的物業類型則相對保持穩定。商業物業在所有的物業類型中占據了最高比率,保持在40%至45%之間。寫字樓所占比率次之,從1994年的24%增長至2004年的32%。另外,工商綜合所占比率基本保持在15%至20%之間。住宅和酒店所占的比率最低,在10%以內。由此可見,雖然“已租賃物業”的總量在總資產中保持了快速增長的態勢,但是其物業類型的構成卻保持了相對的均衡發展態勢。
分析三:收益穩定性分析據相關數據表明,自1988年以來,“新地”的租賃收入呈現出快速增長的趨勢,并于1998年達到最大。雖然1998年后,租賃物業的面積仍在不斷增長,但由于亞洲金融危機后租金大幅下調,所以總租金收入也略微下調。與租賃收入的大幅增長和緩慢下調相比,這一期間的銷售收入則經歷了大幅上升和大幅下降的劇烈波動過程。1998年,銷售收入達到歷史最高點后大幅下滑。2000年銷售收入只有1998年最高銷售收入的38%。另外,從租賃收入占銷售收入的比率上可以看出,發生亞洲金融危機以后,租賃收入所占比重大幅度提高,如在2000年,租金收入占到銷售收入的45%。進一步計算表明,考查期內“新地”銷售收入變化率、租賃收入變化率和總收入變化率的標準方差分別為41.2%、31.35%和34.73%。由此可見,物業租賃收益模式所帶來的租賃收入彌補了銷售收入強烈波動給公司總收益帶來的巨大不確定性,物業租賃收益模式有效的穩定了“新地”的總收益,降低了公司的經營風險。案例分析小結
案例分析表明,“新地”在過去近20年中,投資策略和經營績效有四個顯著特點:第一,物業租賃在總資產中比重不斷提高,收益模式由70年代單純的物業銷售收益模式向混合型收益模式轉變;第二,租賃物業中,各種物業類型的結構保持穩定,商業物業、寫字樓和工商綜合比率最高;第三,在混合型收益模式下,通過動態調整銷售和租賃物業比率,“新地”適應了房地產市場周期循環的變化;第四,在混合型收益模式下,穩定的物業租賃收入減小了公司總收益的波動性,提高了公司的經營績效、降低了公司的經營風險。
綜上所述,對于“新地”這個曾以“貨如輪轉”為經營理念的公司,在不斷發展的過程中,其收益模式經歷了由單純的物業銷售收益模式向混合型收益模式轉變的過程。
筆者認為,房地產市場發展階段的演進是造成企業收益模式變遷的深層次原因。從案例分析來看,房地產市場進入成熟期后,商業地產的興起、增量市場向存量市場的過渡、房地產金融市場的成熟、房地產周期循環等特征的出現要求企業能夠更為快捷的適應市場的變化。在這樣的背景下,混合型收益模式的優勢表現為如下四點:
在房地產周期循環中,企業可以根據房地產價格和租金的變化,調整物業銷售和物業租賃比率,提高了企業的經營靈活性,公司總體的市場風險降低。
企業享有部分物業的所有權,因此在成熟的房地產金融條件下,企業資產流動性增強,即保證了資金周轉的速度,又可以控制流動性風險。
增強了企業收益的穩定性,改善了公司的經營績效。
為企業預留了創造品牌價值的機會。
香港經驗對內地房地產企業的啟示
香港房地產企業發展的經驗表明,只有在轉軌期間選擇正確的收益模式,企業才能更好的適應產業成熟發展期的要求。為此,筆者認為內地企業應該積極應對即將面臨的收益模式選擇問題。首先,房地產企業應在成熟發展期到來之前,適當增加物業租賃的比率,并逐步過渡到混合型收益模式。其次,對于商業物業、寫字樓等需要產權統一的物業類型,也要堅定的選擇物業租賃收益模式。再次,在成熟發展期的房地產周期循環中,企業應靈活的改變投資策略,從而最大限度的發揮混合型收益模式的優勢。總而言之,本文的結論表明,雖然物業銷售和物業租賃收益模式各具優勢,然而混合型收益模式在提高企業經營靈活性和增強企業收益穩定性等方面所具有的優勢,使其成為尋求可持續發展企業的最佳選擇。
參考文獻:
【關鍵詞】 稅收籌劃；決策；營銷手段
一、對稅收籌劃及房地產現狀的基本認識
稅收籌劃是企業的一種理財活動，是指納稅人為實現經濟利益最大化的目的，在國家法律允許的范圍內，對自己的納稅事項進行系統安排，以獲得最大的經濟利益。稅收籌劃的出現是稅收進步的象征，是經濟發展到一定階段的必然現象，也是現代企業必修的一門功課。企業管理者應該給予充分重視，合理運用會計政策及稅收優惠政策，通過合理、合法的手段，減輕企業稅負，增加企業收益，從而使企業得到穩步發展。
近年來，我國房地產發展迅猛，已成為我國國民經濟的重要支柱產業之一，對地方稅收有著顯著性影響。然而，隨著房價的不斷攀升，部分大城市的房地產市場也開始出現有價無市的局面。國家統計局數據顯示，2010年3月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%，而在2010年的兩會召開期間，房價過高的問題再次成為最受關注的焦點。總理在政府工作報告中強調：“要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足民眾的基本住房需求。” 房地產“新國十條”及各地頒布一系列房價調控政策更是表明目前無論是從宏觀經濟形勢和政策層面還是需求層面，都不支持房價的持續高漲。在這種嚴峻的經濟形勢下，對于房地產企業而言，不能夠在房價上獲取高額利潤，那么通過選擇合理的稅收籌劃方案減輕房地產企業稅收負擔，增加企業利潤則是必不可少的。
二、稅收籌劃在房地產企業經營管理決策中的實際應用
筆者以營銷手段、投資方式、服務內容的決策選擇為基礎，闡述了稅收籌劃在房地產企業經營管理決策中的實際應用。
（一）房地產企業營銷手段的稅收籌劃
從房地產“新國十條”及各地頒布的一系列房價調控政策再到近期內關于開征住房保有稅的爭論，房地產界可謂是風起云涌。如此錯綜復雜的局面更使得消費者觀望情緒嚴重，房產成交量不斷下降。案例1，房地產開發公司為了加速資金回籠，刺激消費者的購買，往往會采用一些營銷手段，企業在進行決策時，面臨著以下兩個方案的選擇：方案1，促銷期內買房子送汽車（假設一套房子定價200萬元，一輛汽車價值20萬元）；方案2，促銷期內優惠原價的10％。
企業管理者進行初步分析發現：對于方案1，客戶如果買一套房子200萬元，就須贈送一輛汽車，花費20萬元，所以房地產公司收入180萬元；對于方案2，在促銷期內給予客戶原價優惠10％ ，則凈收入也為180萬元=200× （1-10％）。從銷售角度分析，兩種方案沒有差別，均可行。但是如果站在納稅的角度考慮，方案卻有優劣。
方案1，對于房產公司來講，銷售一套房子200萬元，需要繳納營業稅200×5％=10萬元，城建稅及附加10×（3%+7%）=1萬元；同時，房產公司用200萬元的20萬元購買汽車無償贈送給客戶，按照增值稅條例的規定，企業將外購的貨物無償贈送給他人應視同銷售貨物，須征收增值稅，因此企業還須多繳納增值稅：20×17％=3.4萬元。汽車是房產公司無償贈送給客戶的，客戶應作為“偶然所得”，須繳納20％的個人所得稅，房產公司負有代扣代繳的義務，即房產公司還需要代客戶繳納個人所得稅：20×20％=4萬元，房產公司代客戶繳納個人所得稅4萬元，按照所得稅規定不能作為成本費用在企業所得稅前扣除，還需要多繳納企業所得稅4×0.25=1萬元，房產公司還應繳納印花稅200×0.05％=0.1萬元。綜上，房產公司在此銷售過程總共應繳納的稅費19.5 萬元（10+1+3.4+4+1+0.1）。對于客戶來講，房產買賣需要繳納契稅：200×2%=4萬元，印花稅200×0.05％=0.1萬元。客戶合計應繳納稅費4.1萬元。
方案2，按照優惠價的10%銷售，即以180萬元的價格銷售，企業需要繳納營業稅180×5%=9萬元，城建稅及附加9×（3%+7%）=0.9萬元；繳納印花稅180×0.05%=0.09萬元。綜上，房產公司在此銷售過程總共應繳納的稅費9.99萬元。比方案1相比，稅收減少9.51萬元，減少比例為48.769%。對于客戶來講，房產買賣需要繳納契稅180×2%=3.6萬元，印花稅180×0.05%=0.09萬元。客戶合計應繳納稅費3.69萬元。與方案1相比，稅收減少0.41萬元，減少比例為10%。
通過分析得出的結論是：方案1繳納的各項稅收大于方案2繳納的稅收，因此，無論對于房產公司還是對于客戶，都應選擇方案2。
（二）房地產企業投資方式的稅收籌劃
房地產企業除了通過房屋銷售來獲取企業利潤外，往往還進行對外投資，來獲取更多的利潤或降低風險。房地產企業在進行投資決策時，往往面臨著以下兩種方式的選擇：一種是以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險。另一種是房地產企業以房產投資，不承擔聯營風險，只收到固定收入。為此，可通過以下案例說明，稅收籌劃對房地產企業投資方式選擇的影響和運用。
案例2，某房地產企業注冊資本為2 000萬元，其中辦公樓價值為500萬元。該房地產企業為進一步擴大企業規模，獲取更多利潤，企業管理層決定對外進行投資。根據上述說明，如果該企業以500萬元的辦公樓投資，每年能收回的租金收入為600萬元。在不考慮其他因素的情況下，僅從房產稅考慮，對于該企業而言，如果參與投資利潤分紅，共擔風險的，應按房產余值作為計稅依據計征房產稅，其應納房產稅=500×（1-30%）×1.2%=4.2（萬元），但如果該房地產企業只是以房產投資，收取固定收入，不承擔聯營風險的，則應按租金收入計繳房產稅，應納房產稅=600×12%=7.2（萬元）。
通過比較不難發現，共同承擔風險比不共同承擔風險要節省3萬元的稅款，但共同承擔風險會增加納稅人的風險系數，所以在選擇這種籌劃方法來進行稅收籌劃時，還應該從綜合方面考慮，如果共同承擔風險對納稅影響比較小，則可以考慮這種合作方式。
（三）房地產企業服務內容轉換的稅收籌劃
房地產企業在日常經營中還可根據市場行情的變化，靈活轉化服務內容，從而達到減輕稅負、獲取更多利潤的目的。
案例3，因受金融危機的影響，某房地產企業原來的主營業務不景氣，倉庫被閑置，為增加收入，公司決定轉型，把對外出租倉庫作為主營業務。當年取得租金收入800萬元，依據5%的稅率需交納營業稅40萬元，依據12%的稅率需交納房產稅96萬元。單此兩項稅收就達136萬元，占到總收入的17%（136/800）；若再加上其他一些稅費，則企業的稅負更重。
對于這個具體案例，可以根據當地物業管理標準，對年租金收入進行籌劃，把年租金800萬元，變成年租賃費400萬元，物業管理費400萬元。由于物業管理費只需交納營業稅，不用按租金收入交納12%的房產稅，因此，通過節稅籌劃前后的稅負比較，可以看到：節稅籌劃前，營業稅和房產稅合計136萬元；節稅籌劃后，營業稅不變，仍為40萬元，但房產稅現在只需按400萬元計算，即400×12%=48（萬元），總體稅負為88萬元。這樣可以使企業減輕稅負48萬元（136-88），稅負減輕35.29%（48/136）。
三、結束語
綜合上述分析說明，經過納稅籌劃房地產企業的稅負相對未納稅前大大減少。可見，納稅籌劃是房地產企業減少不必要的稅收上繳、壓縮成本、增加企業利潤必不可少的措施之一。與此同時，納稅籌劃還為房地產企業的持續健康發展提供了另一發展空間，這主要是由于考慮到我國房地產的現狀，我國政府對房價的嚴格防控和高壓打擊給房地產企業的經營管理造成的極大不利影響。
【參考文獻】
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［2］ 王克霞.新企業所得稅對房地產企業稅務籌劃的影響［J］.商業經濟， 2009（9）.
［3］ 葛長銀. 談房產稅的節稅技巧［J］. 財會學習，2009（6）.
關鍵詞:民營房地產業 籌資戰略 融資策略 典型案例分析
一、民營房地產業籌資戰略與融資策略
籌資戰略是房地產企業財務戰略的首要內容，房地產企業要對企業的籌資目標、原則、結構、渠道與方式等重大問題進行長期的、系統的謀劃。籌資應遵循低成本原則、穩定性原則、可得性原則、提高競爭力原則。企業應當根據戰略需求不斷拓寬籌資渠道，對籌資進行合理配置，采用不同的籌資方式進行最佳組合，以構筑其既體現戰略要求又適應外部環境變化的籌資戰略。
現性企業是以資本經營為核心，而不單是以產品生產為核心，企業所追求的不單是產值、利潤最大化，而是資本市場價值的最大化。進入新世紀以來，我國房地產業伴隨著房地產的火爆，其融資手段也更加多樣化，股權融資、債券融資、票據融資、租賃融資、典當融資、品牌融資等融資方式越來越廣泛地被采用。從發達國家的情況來看，其融資方術不外乎一下兩種模式：一種是以日本、韓國等東亞國家以及德國為代表的以銀行貸款融資為主導的模式，即所謂的關系型融資，銀行貸款融資約占企業外部融資的80%以上，這與其證券市場稍欠發達有關；另外一種是以英美為代表的以證券融資為主導的模式，即所謂的保持距離型融資，證券融資約占企業外部融資的55%以上，因為，英、美資本市場非常發達，金融體系已經相當成熟和完善。
我國公司融資結構與上述這些發達國家恰好相反，形成了以外部融資為主、內部融資為輔，以間接融資為主、直接融資為輔的融資格局，這種不平衡的融資結構使企業的資金“短缺”也表現為不平衡的狀態，即股本資本相對短缺、債務資本相對充足，導致企業資產負債率偏高。即使最近10年，證券市場有了長足的發展，民營房地產企業紛紛上市融資，股票融資和債券融資也存在極大的非均衡現象，即股票融資快速增長，債券融資卻停滯不前。
從整體而言，我國民營房地產企業的內部融資比例過低，內部融資的比例只約占企業融資比例的30%。
目前，民營房地產企業正處于擴張期，股權融資、債權融資和風險投資是此階段的主要融資途徑。
二、民營房地產業企業融資策略與典型案例分析
民營房地產業融資按融資方式來分，可以分為內源融資、外源融資，或稱作內部融資和外部融資，外源融資（外部融資）又可分為直接融資和間接融資。
(一)內源融資與典型案例分析
1.內源融資又稱為內部融資，是指企業在生產活動中取得的收益不用于或不全用于當期的現金分紅派息，而是留存于企業自身用于開展生產經營活動，即留存收益。內源融資的實質是企業所有者向企業追加投資，即自身積累。包括送股也屬于內源融資的范圍。內源融資具有以下特點：
(1)內生性 內源融資屬于企業留存收益，不需要通過其他金融中介，因而具有內生性，此外，內源融資還是企業進行外源融資的保證。
(2)成本低 相對于外援融資，內源融資不需要支付利息或股利，不會減少現金的流量，也不需要支付任何融資費用，因而融資成本相對較低。
(3)具有產權控制 內源融資既可以避免債權人對企業的控制，又可避免股權融資對原股東控制權造成的稀釋，因此內源融資增加了原股東的剩余索取權，使原股東享有更多的經濟利益，這一點，對我國多以家族人員控制的房地產企業而言，尤為重要。
(4)有利于企業降低財務風險的特點。內源融資會降低企業的資產負債率，從而降低企業的財務風險。
2.內源融資的方式
(1)自籌融資。動用個人存款、向親朋好友借款或合伙經營等方式自己籌集，房地產企業可以幾家企業合作，有出土地的、有出資金的。尋找天使投資者（如社會上一些擁有閑置資金而渴望取得回報的商人、經理人等）也是極為重要的融資方式。在上世紀末期國內房地產的黃金時代到來前，由于民營企業普遍較小，多采用這種模式大家共同把一個小區，分成不同的樓座，采取分散開發，分散籌資壓力，也有許多成功的案例，但隨著國內調控的加劇，在房地產的黃金時代過去后，這種籌資模式也開始復蘇，比如廣州的亞運村項目，三家巨型民企聯合與國字號企業叫板也利用了此種操作模式。
(2)留存收益融資即公積金和未分配利潤。這是企業融資方式中成本最低的一種，也是企業內源融資方式中主要的一種。增加留存收益，就必須苦練內功，抓經濟效益，增加凈利潤。對當前處于政策打壓狀態下的房地產公司而言，把房價降低一點，存量房地產出手快一點，對加速資金周轉而言也不失為明智之舉。近來碧桂園地產在深圳十里銀灘項目搞的七五折銷售的全國折扣方案，也是企業在國家政策嚴厲房地產市場滯銷情況下的一針解決存貨快速回款，盤活資金的強心劑。
(3)內部集資。房地產企業通過向其職工或管理者募集資金而滿足發展需要的一種融資方式，或組建股份合作制企業。由于，近10年來房地產業的高速發展，企業職工，尤其是中高層管理人員積累了相當的資金，所以，這點具有可操作性。當然，限于企業規模，內部集資只能作為企業的一種輔助的融資方式。在青島的海信地產在95年成立之初就有了這樣的一個籌資策略和激勵機制，在99年得以操作，現其高管和部分老員工持有原內部銷售的公司股份，雖然海信地產沒有包含在海信集團的上市企業中，但海信地產每年的股份分紅也成為高管們的很有效的激勵機制，也解決了當年資金的一部分缺口。
(4)股利政策。指企業如何在留存收益和股利支付之間進行選擇以達到資源的最優配置。當然、只有少數上市公司才能選用此模式。
(5)折舊融資.折舊融資就是把折舊基金轉化為積累基金，這是企業重置固定資產，增強當期內源融資的一種重要方式。采用加速折舊法、采納稅法允許的最低年限折舊，都可以增強企業內源融資能力。
(6)變賣融資。將企業長期不用或暫時閑置的資產變現來籌措所需資金，新地集團在這方面也做出了許多戰略方面的調整和適應，通過整體出售一些原本打算長期持有的商業項目儲備資金以應對當前嚴峻的房地產形勢。
(二)間接融資與典型案例分析
1.間接融資是外源融資的一類情況，指以銀行等金融機構為媒介進行的融資活動，如銀行貸款、非銀行金融機構信貸、委托貸款、融資租賃、項目融資貸款等。具有融資的間接性、集中性、信譽程度較高、具有可逆性、金融中介擁有融資主動權等特點。融資條件高、審批程序復雜、融資成本剛性等是其缺點。
2.間接融資的方式
(1)金融機構貸款; (2)票據貼現融資,包括貼現、轉貼現、再貼現三種; (3)融資租賃; (4)共同基金; (5)典當融資; (6)保理融資即托收保付。
(三)直接融資與典型案例分析
直接融資是外源融資的另一類情況，指單位之間相互協議或股票直接上市融資。部分不可逆性以及相對較強自主性等特點。包括主板市場融資和創業板融資、三板市場融資、股份轉讓市場融資、企業債券融資、海外上市融資。策略分為造殼上市和買殼上市。比如前些年的萬通地產和華遠地產，以及青島本地的亞星地產都是以這種買殼上市的形式進行外源直接融資，隨著國內房地產IPO的制度收緊，許多民營房地產公司紛紛走出國門尋求上市機會，如青島的麥迪紳地產在德國上市成功。
(四)風險投資與典型案例分析
風險投資主要以權益資本或特別債權的形式，把資金投向極具發展潛力的創業企業或創業項目，以期企業成長到相對成熟后再退出投資，取得高額資本回報的一種資本運作模式。風險投資是解決民營企業融資的有效途徑。房地產企業要想獲得風投，必須在具體項目上下功夫，普通項目對風投沒有吸引力。比如，萬達地產的城市商業地產項目，華潤地產的城市中心項目等，雖然這些項目不一定吸收風投資金，但是，他們對風投資金具有很大的吸引力是無容置疑的。
(五)信用擔保與典型案例分析
信用擔保是指由專門的信用擔保機構為企業向銀行提供貸款保證服務，接受擔保服務的企業向信用擔保機構交付一定擔保費用的擔保方式。本質上屬于金融服務的范疇。房地產企業望望以其所擁有的土地、房產等進行擔保融資，以解燃眉之急。
(六)非正式民間融資策略――其它融資模式
包括：1.票據融資策略，即銀行承兌匯票貼現、商業承兌匯票貼現、協議付息票據貼現；2.租賃融資策略，包括簡單融資租賃（直接融資租賃、回租租賃、轉租賃）、杠桿融資租賃、委托租賃、項目融資租賃等；3.典當融資租賃；4.非正式民間融資，一般利息較高，甚至有些已經超出我國相關法律法規的最高利率規定的多倍，但是也有機制靈活、實際成本低、速度快的優勢；5.品牌融資策略，就是借助外界某些已經成熟的可利用資源，將其他品牌或資源的品質和特點進行有效的捆綁和嫁接，利用最少的資金達到塑造自己品牌形象的目的，進而轉化為提升產品在市場上的競爭力。品牌融資的途徑包括品牌抵押貸款、出賣品牌、品牌授權及兼并，擁有著名品牌的房地產公司才可以這樣操作，這是前提，比如萬科地產或星河灣地產這樣的領跑中國住宅產業或具有獨特品牌特征的企業。
民營經濟的發展是我國未來社會經濟發展的重要支柱，民營房地產企業是民營經濟中的生力軍，盡管目前民營企業的融資渠道呈現多元化的發展趨勢,但是民營企業仍然較非民營企業在融資方面存在更多地障礙，在一定程度上，融資成了民營企業發展壯大的“瓶頸”。
拓寬民營企業的融資渠道，不僅有利于資金的供求實現良性互動，更有利于民營企業的發展壯大，從而促進中國經濟的高速發展。
參考文獻：
[1]林平忠.民營企業融資策略與案例.中國經濟出版社,2011;1
[關鍵詞] 房地產企業;融資狀況;分析與思考
[中圖分類號] F230 [文獻標識碼] B
一、引言
2014年，我國國內GDP增長速度創下了1991年以來的新低，房地產行業也背負著沉重的經濟負擔。2014年11月21日央行降息后，雖然給一線城市的房產銷售帶來了回暖，但是占比80%以上的二三線城市依然處于疲弱狀態。有專家指出：2015年正是我國人口結構拐點，中長期剛需人口逐漸下降，房地產行業面臨著高庫存以及人口結構的雙重壓力，雖然央行2月4日晚央行意外降準，房地產銷售將在短期內有所好轉，但是從長遠角度來看，房地產行業較難再扮演持續擴張需求的角色。加上PPI負增長至今已經持續34個月，跌幅還在不斷的擴大，在杠桿以及去產能的過程中，相關制造企業的資本開支動力也是相當微弱的。在這種經濟狀況下，房地產企業要謀得生存與發展，必須擁有強大的、多元化的融資結構。否則，一旦房地產企業無法正常運作，將會影響到整個經濟鏈條造成金融風險，同時會給投資者以及購房者帶來巨大的經濟損失。
二、當下房地產企業融資狀況分析
（一）缺乏多元化的融資渠道
較為單一的融資渠道影響著當下房地產企業資金鏈條的穩定性以及循環性。2015年2月4日晚央行意外降準，將金融機構人民幣存款準備金率下調了0.5個百分點，緩解了銀行資金流動性的壓力，促進了貨幣的信貸增長。由于民間借貸的融資方式成本高、可靠性低，溫州“跑路”事件巨大的負面影響以及國家相關規范文件的下發等原因，導致該融資方式的可行性大大降低。眾所周知，房地產業的飛速發展離不開銀行信貸的支持，加上近十幾年央行幾次降準降息，大多數房地產企業主要依靠銀行信貸來進行融資。然而，對銀行貸款的過度依賴導致房地產企業處于高負債率的運營當中，巨大的資金風險給房地產業、金融業以及投資者的資金帶來了很大的安全隱患。
（二）融資結構協調性較低
據國家統計局的相關數據顯示：2014年我國房地產開發投資達到9萬億元，同比增長10.5%。可見，房地產項目的資金占用量是巨大的。同時，房地產項目的開發周期較長，一般需要三到五年的時間，資金的回收期也較長。因此，合理的融資結構對于房地產企業的發展來說至關重要。目前，雖然很多房地產企業在逐漸探索新的融資渠道，但是各種融資方式之間的協調性較低。一些房地產企業在沒有經過系統的分析論證的情況下對融資結構進行分配，在各種融資方式之間進行融資任務的分配。此外，在融資比例中，中短期資金所占比例往往多于長期資金，很容易造成企業資金鏈條的斷裂，降低抵御風險的能力。
（三）融資風險防范體系不完善
房地產企業占用資金量大、周期長，且各種新型融資渠道正在不斷的嘗試中，存在著較高的融資風險。2014年房地產基金逐漸進入人們的視野，房地產企業也開始通過互聯網推出各種金融產品來拓展融資渠道，這必將進一步擴大房地產融資的風險。國外一些發達國家的金融體系較為完善，房地產行業發展的時間較長，形成了穩定的、開放的房地產資本市場。較之國內來說，他們的房地產融資風險防范體系較為完善。由于我國資本市場的發展還處于初步發展階段，我國目前除了像萬科、合生、保利等這些大型房地產企業外，中小型房地產企業的融資風險體系都還存在很多問題。有些房地產企業甚至沒有建立融資風險防范體系;有的房地產企業雖然引入了先進的融資風險防范體系，但是在執行力度上還有所欠缺;有的房地產企業只關注融資后的風險，忽略了融資前風險和融資中風險等。
（四）融資外部環境有待健全
房地產行業本身就是一個特殊的行業，受到國家相關政策的規制;金融市場更是國家嚴格管制的對象，因此房地產金融所處的外部環境較為復雜。雖然我國央行幾次降準降息，但是我國房地產金融市場依舊存在著資金供求失衡的現象，加上市場也存在各種信息的不對稱，導致房地產企業處于相當緊張的外部融資環境中。一方面是由于監管機構限制過多而導致的金融市場創新不足，不夠開放;另一方面也受到了國家相關房地產政策的影響等。此外，由于一些新型融資模式的引入，國家相關法律法規的還不健全，缺乏較為全面、明晰的保護、約束與規制制度，不利于房地產企業的融資。
三、加強房地產企業融資能力的思考
（一）探索多元化的融資方式
從傳統意義上來講，房地產企業的融資方式主要包括銀行信貸、預收房款、股權融資、債券融資以及建設方墊資等方式。隨著金融市場的發展與完善，諸如房地產信托、房地產證券化、聯合開發、開發商貼息貸款、售后回買及回租、融資租賃、海外融資、私募股權融資、夾層融資、項目融資等融資方式逐漸被一些大型房地產企業所吸收并合理運用，帶動了整個房地產行業融資方式的大轉變。以萬科為例，1984年到2008年主要以傳統的融資模式為主，即銀行信貸與股權融資相融合的方式;2009年到2014年逐漸采用更加具有靈活性的、多元化的新型融資模式。2010年，萬科約以22億元的價格收購了20余家房地產企業，通過合作的方式成功實現融資;2011年，萬科通過房地產信托的方式發行8款產品，融資規模約為49億元;2014年僅前兩個月，萬科通過海外融資的方式進一步擴大企業的發展規模，融資規模達到812億元。從這些數據可以看出，多元化的融資渠道給萬科帶來了穩定的資金鏈條，為萬科的發展提供了堅實的資金基礎，也大大的降低了企業的融資風險。房地產企業應當首先不斷加強自身綜合實力的提高，提升企業的綜合實力，為多元化融資提供良好的內部環境。在此基礎上，勿將雞蛋放在同一個籃子里，不斷學習先進的融資模式和融資理念，嘗試運用多元化的融資渠道來平衡企業的資金狀況。
（二）構建合理的融資結構
首先，房地產企業要不斷提升自己的綜合實力。融資結構能夠科學調整的前提是企業具有較強的綜合實力，通過自身的力量打開融資渠道的大門，進而使得各方的資金能夠不斷地流入企業。一方面，房地產企業要科學的轉變戰略導向，改變以往的機會導向，以市場、企業自身資源以及客戶服務等作為企業發展的戰略導向。另一方面，房地產企業要更加專注于企業的品牌建設、資本運營以及健全的企業內部現代化管理等，摒棄以往“做房產就是做項目”的思想。在此基礎上，做大、做強、做優。其次，房地產企業要合理的協調各融資方式之間的融資比例。一方面，通過合理的論證分析，盡量降低銀行信貸融資比例，擴大直接融資以及非信貸融資的比例。以保利地產為例，該房地產企業不斷探索融資結構的協調性，在一次一次的財務分析、經濟分析等分析的基礎上，不斷對融資結構進行調整。主要通過分析企業的盈利狀況、資產狀況、負債狀況、現金流量狀況、財務杠桿效應、償債能力、運營能力、盈利能力、成長能力等，對每一期融資比例進行調整。在調整過程中，尤其注意行業并購、信托融資、私募股權等非信貸方式以及直接融資方式，平衡企業的財務杠桿，增強其風險抵御能力。另一方面，要調整短期資金、中期資金以及長期資金之間的比例。正如上文所述，房地產企業所需資金大多為長期資金，這就需要企業不斷開拓海外融資以及資本證券化融資方式，盡可能擁有較多長期融資資金。
（三）建立完善的融資風險防范體系
從宏觀角度來講，房地產企業融資風險防范體系的建立實際上與多元化融資渠道的探索、融資結構的合理化、企業自身能力的提高都有著密不可分的關系，它們之間相輔相成。從微觀角度來講，房地產企業可以建立三維的風險防范體系。以國外某房地產公司為例，該公司的風險防范體系在橫向上按照公司采用的不同的融資方式進行構建，縱向上按照融資前、融資中、融資后予以劃分，在三維方向上則按照各項風險防范指標進行構建。通過構建這樣一個三維的模型，將各種不同融資方式的比例按照坐標的長度來表示，并且將其對應的三個階段的不同風險予以標注，針對性的制定各項風險指標。房地產企業可以借助該典型案例來構建全面、系統、有針對性的融資風險防范體系。尤其要注意的是，房地產企業一定要重視融資前和融資中的風險防范，建立風險預警機制，將國家政策、企業的各項財務指標等考慮在內，通過詳細的分析與應對，將融資風險控制在可容忍范圍之內。
（四）不斷完善融資外部環境
首先，政府可以通過加強各種融資方式所涉及到的中介機構來為房地產企業創造健康的融資環境。美國通過建立中介機構的信用記錄檔案、定期公布的方式來保證中介機構的誠信經營。我國中介機構的信用體系正在逐漸建立過程中，政府相關部門應當加強對證券機構、信托機構等各種中介機構的監管，避免這些機構利用政策的漏洞或者法律制度上的漏洞危害房地產金融市場的健康、安全。其次，政府要給房地產企業給予適當的支持。美國政府會作為擔保機構為房地產企業的融資提供擔保，也會為房地產企業提供優惠的稅收政策。最后，政府要加快構建和完善相關房地產金融的立法。一方面要對現有的法律法規予以完善，使其適應房地產融資方式的應用和發展;另一方面要緊跟各種新型融資方式的腳步，盡快出臺和完善有關房地產證券化、信托的法律法規建設。
四、結論
房地產投資的抑制以及央行的降息降準使得房地產企業處于矛盾的狀態，政府要努力為房地產金融市場創造良好的外部環境，房地產企業也需要不斷探索新的融資渠道、形成合理的融資結構、構建融資風險防范體系以提升房地產企業的融資能力，為房地產企業的生存和發展提供穩定的資金鏈條。
[參 考 文 獻]
住建部對房地產開發企業的9種不正當經營行為作出了明確界定：一類是誤導、欺詐、炒作行為，包括虛假信息和廣告、捏造或者散布謠言等；另一類是違法違規銷售行為，包括未取得預售許可證銷售商品房、變相收取定金預訂款、捂盤惜售、暗中加價收費、捆綁搭售、“一房多賣”等。
會議要求房地產開發企業，自查不規范行為，加強自律，依法依規經營，誠信守諾。要加快房地產行業的信用體系建設，建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒制度，及時公布違法失信企業名單；對查處的嚴重違法違規典型案例，要公開曝光，形成強大的輿論氛圍。
點評：住建部整頓規范房地產市場秩序，一是為配合宏觀調控的開展，二是為了規范一些開發商的行為。
銀監會嚴控房地產金融業務風險
中國銀監會近日召開三季度經濟金融形勢分析會，分析銀行業運行情況，提出下一階段工作要求，其中包括嚴控房地產金融業務風險。
會議提出，嚴格執行房地產貸款業務規制要求和調控政策；審慎開展與房地產中介和房企相關的業務；規范各類貸款業務管理，嚴禁違規發放或挪用信貸資金進入房地產領域；加強理財資金投資管理，嚴禁銀行理財資金違規進入房地產領域；加強房地產信托業務合規經營。
銀監會相關負責人強調，銀行業金融機構要持續提高風險管理水平，加強全面風險管理，堅守不發生系統性區域性金融風險底線。在限購、限貸等調控大潮近期席卷中國多個城市之余，有關房地產領域的監管、執法風暴仍在升級。
點評：今年熱點城市房地產市場超預期上漲的主要根源在于貨幣寬松，資金大量流入房地產等領域，因而加強信貸領域的監管極為必要。
10月40家房企拿地均價降6成
據克而瑞研究中心的統計數據顯示，10月，監測的40家品牌房企拿地量價環比均出現不同程度的下跌。其中，下滑最為明顯的當屬成交均價，由9月份的9614元/平方米下滑至10月份4195元/平方米，下滑56.36%。回歸至年內較低水平。
【關鍵詞】房地產融資；房地產信托；資產證券化
自去年下半年以來，國家從政策層面對房地產行業實施一系列宏觀調控，導致房地產企業資金鏈出現問題，這引起行業內外廣泛關注。對像房地產這樣的資本密集型行業來講，尋找新的融資策略解決資金鏈緊張的問題是當務之急。現今，我國房地產行業以銀行信貸為主導的單一融資格局正向多元化的融資渠道轉變，本文對房地產融資的方式進行敘述，并側重介紹房地產信托和資產證券化在融資方面的作用及案例。
一、房地產融資模式由單一向多元的轉變
自上世紀八十年代中期我國大型商業銀行發放房地產領域貸款以來，我國房地產業融資基本形成了以銀行信貸為主的單一模式。房地產企業這種單一的、高比例的依靠銀行渠道的融資模式不僅與市場經濟公平競爭的原則相違背，也與商業銀行風險管理規定相沖突。正因為如此，盡管銀行信貸融資渠道無論在過去還是在現在都在我國房地產業的發展中具有舉足輕重的作用，但受到目前國家宏觀調控政策、銀行信貸運營特點和風險管理約束，導致這一融資方式現在已經無法完全滿足房地產業多角度、多層次和多期限的資金需求。因此，尋求銀行信貸以外的融資方式，勢在必行。
1.企業債券融資方式
我國房地產企業通過債券融資的方式最早在上世紀九十年代就出現了，但因為之后不久持續發生多起不能按期償還的案例，致使國家嚴格限制債券融資的方式。鑒于眼下國家對地產的嚴厲調控和現有相關法規對企業發行債券融資的嚴格規定，房地產企業通過債券融資的方式在目前不會有太大的改善。
2.企業上市融資方式
相比于銀行信貸和企業債券融資渠道，房地產企業上市融資在許多方面要優于后兩者，例如沒有償還期限的限制，資金用途也無限制并且流動性強，但在目前中央政府的宏觀調控和市場環境下，房地產企業上市融資困難很大。
3.境外融資方式
目前我國房地產企業與境外資本結合的步伐正逐漸加快。究其原因還是由于目前國家采取了更為嚴苛的緊縮地產信貸的政策，這導致房地產企業不得不想方設法尋找可以替代的融資渠道，而與國內嚴厲的監管相比，環境更為寬松的海外市場無疑是一個不錯的選擇。與房地產業處于飽和狀態的歐美國家相比，我國的房地產業無論從發展前景，還是利潤增長空間都相對較大，這也是能吸引到海外資本的一個原因。
4.投資基金融資方式
房地產投資基金是產業投資基金的一種特殊形式，是對未上市但具有發展潛力又缺少資金的企業進行股權投資和提供經營管理服務的利益分享、風險共擔的集合式投資制度。房地產投資基金最早出現于歐美國家，其形式多種多樣，有通過提供房地產抵押貸款方式間接實現對房地產業的投資，有以股票的方式投資于房地產業，還有以信托基金的方式參與房地產業的投資。在我國，從已運作的房地產投資基金的形式來看，大多數采用公司式、合作式以及信托式等三種形式，下面就最近兩年大受歡迎的信托融資方式進行詳細闡述。
二、房地產信托介紹及創新案例分析
信托即受人之托，代人理財，是指委托人對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按照委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或其它特定目的進行管理或處分的行為。而所謂房地產信托，就是信托投資公司發揮專業理財優勢，通過實施信托計劃籌集資金，用于房地產開發項目，為委托人獲取一定的收益。
房地產信托為房地產企業提供了一種新的融資模式，最近兩年取得突飛猛進的發展。今年中國信托業協會的一季度信托公司主要業務數據也顯示，截至第一季度，我國信托資產規模達53016.07億元，其中同期房地產信托余額為6865.7億元。自去年下半年，為了控制房地產行業風險，新的房地產信托發行被銀監會叫停，這又給房地產企業通過信托融資的途徑帶來障礙。
雖然房地產信托發行被叫停，房地產企業還是可以通過改變信托產品設計結構來合理規避監管，達到融資目的。具體做法是，房地產企業委托信托公司募集資金，而信托公司發行產品募集的資金并不直接投資于房地產開發項目，而是與其他機構或者個人投資者合伙設立投資類公司或基金，而此機構再與房地產等關聯各方共同出資成立項目公司，再由項目公司進行房地產開發，通過這種運作方式，房地產企業就可以變相達到融資目的，金谷信托發行的鑫曄1號信業和益股權投資基金信托計劃就采用了這種創新方式。信托計劃籌集資金用于認購昆山和益股權投資企業（有限合伙，簡稱“和益基金”）LP份額，而和益基金與其他關聯方共同出資成立海南陵水棕櫚泉置業有限公司，后者利用資金取得海南清水灣492畝土地，做房地產開發。
三、房地產資產證券化
房地產資產證券化，是伴隨著全球房地產金融業的發展而衍生出來的一種房地產融資的創新手段，是指從事房地產的企業以及其他金融機構將其所擁有的資產轉換成股票、股份或債券，發行到證券市場上進行自由交易，使房地產資本的運轉社會化，最早起源于上世紀七十年代美國的住房抵押證券。
在我國，近年來伴隨著房地產市場的迅速發展，房地產企業對開發所需資金的需求也逐漸加大。統計數據顯示，房地產資產證券化能極大地促進銀行業、證券市場和房地產行業的健康發展。利用資產證券化融資，對房地產企業來講，更是一個不錯的選擇。房地產資產證券化主要有四種形式，即表外處理、表內處理、抵押貸款證券化、房地產融資租賃資產證券化。目前我國主要使用的是表內處理方式，即房地產公司將自己名下的資產收益出售給SPV，向投資人發行ABS融資。由于該資產沒有實現銷售，房地產公司是以該資產為證券償付的抵押擔保，該資產還在發起人的資產負債表上。
雖然資產證券化在我國有巨大的發展前景，但我們要注意到潛在的風險。我們要借鑒國外豐富的資產證券化經驗，并結合我國特有國情，完善法律制度，加強對資產證券化市場的監督，從稅收方面給予大力支持，培養一批投資者且加緊規范中介市場的正常運行秩序，擴大機構投資者的投資范圍，使其成為資產支持證券市場的投資主體。在房地產資產證券化這條道路上，需要房地產企業和金融機構一起不斷探索，充分吸取2008年美國由房地產泡沫引發的次貸危機的教訓，控制風險，勇于創新，將這一先進的融資方式成功運用到中國房地產行業，為我國經濟的發展做出應有貢獻。
參考文獻：
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[2]焦瑾璞.中外房地產企業融資方式差異性分析[J].房地產動態,2011(7):8.
Key words： real estate；financial risk；prediction；support vector machine；sensitivity
中圖分類號：F293.3；F224 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2014）29-0189-02
0 引言
近幾年，國家政策與經濟形勢不容樂觀，關于房地產備受爭議，出現頻率最多的幾個名詞如“房地產泡沫”、“房地產市場崩盤”、“鬼城”等在一定程度上昭示了房地產企業在財務風險控制的迫切性以及必要性，尤其是市場激烈競爭程度增加，向房地產企業提出了高度重視公司財務的風險識別、風險預警、風險控制的要求。為此，亟待建立系統、科學的分析方法模型，準確、全面地對房地產企業財務進行風險分析，以幫助房地產企業全面把握經營過程中的風險，做出正確戰略決策，從而防患于未然，最大限度地實現財務風險的降低和轉移。
本文基于支持向量機提出一種房地產財務風險分析模型并通過范例證實其可行性。選取房地產上市公司的財務數據作為研究對象，從財務風險的微觀層次出發，通過Person相關系數對大量影響房地產財務風險的指標進行相關性分析，篩選出具有代表性的指標，從而建立房地產企業財務風險分析指標體系；運用支持向量分類機建立財務風險預測模型，通過模型的訓練及檢驗，達到預想效果，結合灰色關聯理論進行敏感性分析，得到影響財務風險最敏感的指標。
1 風險預測及敏感性分析理論概述
1.1 相關性理論 采用Pearson相關系數檢驗兩個指標之間的相關性，設兩個隨機樣本為X=（x1，x2，…，xn）和Y=（y1，y2，…，yn），則兩個樣本相關系數為[1]
r=■ （1）
式中：|r|≥0.8時為高度相關；0.5≤|r|
1.2 支持向量分類機 支持向量機（Support Vector Machine，簡稱SVM）是在統計學習理論的基礎上發展起來的一種新的機器學習方法[2-3]，其核心思想是通過選擇的非線性映射將一個線性不可分的空間映射到一個高維的線性可分的空間。在此空間利用結構風險最小化原則構造最優分類超平面，其過程變為如下優化問題：
min J（w，ξ）=■w■w+C■ξ■ （2）
限制條件：y■w■x■+b？叟1-ξ■，ξ？叟0，i=1，2，…，n
式中：C為誤差懲罰參數，則支持向量機的判決函數為
f（x）=sign■α■■y■Kx■，x+b■ （3）
式中：SV為支持向量，b*為分類閾值，Kx■，x為核函數。
1.3 灰色關聯理論 灰色關聯理論是一種系統科學理論，基本思想是根據序列曲線幾何形狀的相似程度判斷關聯是否緊密，曲線越接近，相應序列之間關聯度就越大，反之就越小[4]，分析之前須對各序列進行無量綱化處理，然后確定關聯系數和關聯度。
1.4 預測分析基本步驟 ①初步選取影響房地產財務風險的指標體系；②利用Person相關系數檢驗兩兩指標之間的相關性，將高度相關的指標分為一組，并選出每組中的代表性指標，與其它不相關的指標重新組成指標體系；③利用支持向量分類機建立輸入指標與輸出指標之間的非線性映射關系，并進行檢驗，從而得到房地產財務風險預測模型；④采用灰色關聯理論進行敏感性分析，得到影響財務風險最敏感的指標。
2 案例分析
本文選取2010年我國滬深證券交易所房地產行業中63家公司的財務數據作為研究對象，其中有11家ST公司和52家非ST公司，數據來源于新浪財經及和訊網。
根據房地產上市公司的財務數據，從每股指標、盈利能力、成長能力、運營能力、償債及資本機構、現金流量六個方面出發，其中每股指標包括攤薄每股收益（X1）、每股收益-調整后（X2）、每股經營性現金流（X3）、每股資本公積金（X4）、每股未分配利潤（X5），盈利能力包括總資產利潤率（X6）、總資產收益率（X7）、主營業務利潤率（X8）、總資產凈利潤率（X9）、凈利潤率（X10）、成本費用利潤率（X11）、營業利潤率（X12）、主營業務成本率（X13）、銷售凈利率（X14）、股本報酬率（X15）、資產報酬率（X16）、銷售毛利率（X17）、三項費用比重（X18）、非主營利潤比重（X19）、主營利潤比重（X20）、主營業務利潤（X21）、凈資產收益率（X22），成長能力包括主營業務收入增長率（X23）、凈資產增長率（X24）、總資產增長率（X25），營運能力包括應收賬款周轉率（X26）、存貨周轉率（X27）、總資產周轉率（X28）、總資產周轉天數（X29）、凈資產周轉率（X30）、流動資產周轉率（X31）、流動資產周轉天數（X32）、股東權益周轉率（X33）、經營周期（X34），償債及資本結構包括流動比率（X35）、速動比率（X36）、現金比率（X37）、利息支付倍數（X38）、股東權益比率（X39）、股東權益與固定資產比率（X40）、資本固定化比率（X41）、產權比率（X42）、資產負債率（X43）、總資產（X44），現金流量包括經營現金凈流量對銷售收入比率（X45）、資產的經營現金流量回報率（X46）、經營現金凈流量與凈利潤的比率（X47）、現金流量比率（X48）考慮影響財務風險的指標共48個。
通過運用Person相關系數對指標變量進行兩兩相關性分析，當p=0.8時，指標間存在高度相關性，故將相關系數大于0.8的指標分為一組，選出每組中的代表性指標。相關性分析結果表明，X1、X5、X15之間，X6、X7、X9、X22之間，X10、X11、X12、X14、X18、X29、X32、X34之間，X13、X17之間，X28、X30、X31、X33之間，X36、X37之間，X39、X43之間，X46、X47、X48之間8組數據存在較強的相關性，選出每組中的代表性指標，并與其它相關性較小的指標共同組成財務風險分析的指標體系，共28個指標，詳細見表1。
根據63組訓練樣本，每組樣本有28個不相關的指標，作為輸入樣本，定義ST公司為-1，非ST公司為1，作為輸出樣本，利用支持向量機建立輸入樣本與輸出樣本之間的非線性映射關系，從而得到財務風險預測模型，并用10個樣本對模型進行檢驗，分類準確率為90%。對2011年的20家公司進行財務風險預測，結果見表2。由表2可以看出，預測結果的準確率達85%，說明模型具有良好的預測應用效果，可以有效的預測房地產企業財務風險。
針對上述63組試驗樣本，采用灰色關聯理論進行敏感性分析，則28個指標對財務風險的敏感性依次為資產負債率（r43=0.9467）、凈資產收益率（r22=0.9432）、主營業務收益率（r8=0.9431）、主營業務成本率（r13=0.9428）、產權比率（r42=0.9402）、每股未分配利潤（r5=0.939）、流動比率（r35=0.9378）、速動比率（r36=0.9338）、股東權益周轉率（r33=0.9318）、資本固定化比率（r41=0.9306）、資產報酬率（r16=0.9267）、主營利潤比重（r20=0.9261）、總資產增長率（r25=0.9254）、每股資本公積金（r4=0.9194）、主營業務利潤（r21=0.9183）、總資產（r44=0.9178）、凈資產增長率（r24=0.9092）、股東權益與固定資產比率（r23=0.9078）、存貨周轉率（r27=0.9021）、應收賬款周轉率（r26=0.8986）、每股收益-調整后（r2=0.8948）、每股經營現金流（r3=0.878）、經營現金凈流量對銷售收入比率（r45=0.8743）、利息支付倍數（r38=0.8603）、營業利潤率（r12=0.8382）、現金流量比率（r48=0.831）。
可見，資產負債率的變化對房地產的財務風險最為敏感，將房地產企業負債率控制在合理范圍對房地產企業的財務風險控制具有現實作用。
【關鍵詞】房地產；成本；價格；調控
房地產市場，一方面涉及房地產及其相關產業鏈的發展，另一方面涉及到千家萬戶老百姓的切身利益。在前不久結束的兩會上，總理承諾，本屆政府的最后一年仍要毫不動搖地調控房地產市場，使其價格合理回歸。通過房地產成本的分析，不難看出當前房地產市場泡沫的嚴重程度。
一、房地產項目建設成本構成
房地產是指土地、建筑物及固定在土地、建筑物上不可分離的一部分及其附屬的各種權益，因其位置的固定性和不可移動性，又稱為不動產。
房地產成本主要由以下項目構成。
（一）土地費用
土地費用是指為取得項目用地使用權發生的費用。包括土地出讓金、使用費或拆遷安置補償費。目前從一般房地產開發項目價格來看，土地費用約占 20%—50%。
（二）前期工程費
前期工程費用是指項目開發前期的調研、策劃、可行性研究、地區勘察及規劃。這部分費用在全部成本中所占比重不太高，一般不會超過10%。
（三）建安工程費
建筑安裝工程費是指房地產項目建設過程中所發生的建筑工程費、設備購置費、安裝工程費用等，又稱之為工程造價。從我國當前情況看，約占整個項目開發成本的 40%左右。但由于我國地區發展不均衡，一線城市土地費用高，所以建筑安裝費用比重較低，而三線和城鎮地區，這部分費用所占比重會高一些。
（四）室外及配套費用
室外及配套費用主要包括基礎設施建設和公共配套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路、自來水、電力、電信、熱力及燃氣室外環境綠化等基礎設施的建設費用。公共配套設施建設費用是指在建設用地范圍內為居民提供配套服務而建設的各種非營利性的公用設施和各種營利性的配套設施發生的費用。該項目所占比例不很大，一般為 10%—20%左右。
（五）稅費
稅費主要包括兩部分。一是稅收，與房地產開發建設有關的稅收含有房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、營業稅、城建稅、教育費附加、契稅、企業所得稅及印花稅等。二是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產開發企業征收的費用。這部分費用在全部成本中不低于10%。
（六）財務費用
房地產開發周期較長、投資數額大，信貸是其資金來源的一個主要渠道，支付給金融機構的利息也成為其成本的一個重要組成部分，它的多少與信貸融資的規模額度、借貸期限長短有密切的關系，在成本中相對來說不是很確定。
（七）不可預見費用
因風險等因素造成不可預見，但極有可能發生的費用，稱之為不可預見費用。一般預留項目總成本5%的不可預見費。
二、房地產成本項目結構分析
（一）土地成本占房地產銷售價格比例
2009年7月24日，國土資源部公布了全國620個監測項目的土地成本。資料數據顯示，620個案例中，東部地區共有316個，地價占房價比例平均為27%，中部地區158個，地價占房價比例平均為21%，西部地區146個，地價占房價比例平均為18%。銷售房價最高為45000元/平米，最低為1130元/平米，地價占房價最低比例為5.3%，最高為58.6%。620個案例地價占房價比例平均為23.2%，356個項目比例在15%-30%之間。而比例在30%以下的約占總數的78%。
（二）建安成本
基本建設費用是基本固定的，即使是不收土地款的動遷房，按國家最低標準承建，造價也不太可能少于1000元/平方米。事實上，多層普通商品房，建安成本大概在1200元/平方米左右，小高層與高層普通商品房，建安成本大約在1500~1800元/平方米左右，檔次越高，造價也就越高。但不論何種原因，同品質的小區成本上下根本不會超過100~200元/平方米。由此可知，當前建安成本所占房地產銷售價格平均值在15%左右。
（三）稅費成本
全國工商聯在2009年全國政協會議上遞交的《全國工商聯房地產商會關于我國房地產企業開發費用的調研報告》顯示，九大城市房地產企業上繳的稅費占總成本的26.06%，占其總支出的19.06%，占其總銷售收入的14.21%。在各項稅費中，營業稅及其附加稅、企業所得稅、土地增值稅是主要的幾項，這三項稅種約占項目銷售收入的13.75%，實際上再加上企業所需繳納的契稅、印花稅等，各類稅費之和基本在15%左右。
三、治理房地產市場的建議
從以上成本項目分析中可以看出，項目成本所占其銷售價格比例是比較低的。由此可見，目前我國房地產市場價格泡沫嚴重，存在過度投機行為。
2010年，為了應對高速上漲的房價，中央政府要求房價上漲過快的地區實行嚴格的“限購令”。但限購從本質上來說是一種行政干預，是違背市場規律的。所以建立科學地調控政策體系才能真正調控我國的房地產市場。為此筆者提出以下建議：
建立完善、科學的個人住房信息系統。盡快完善住房信息基礎數據工作，加快歷史數據的錄入，實現全國范圍房地產信息聯網，實現全國各地房地產數據信息共享，并且要建立住房信息系統與財政、稅收、公安等部門的聯合。
建立完善的房地產稅收調控體系。通過房地產稅收對不同層次、不同套數居民購房、交易等行為進行調控。早日出臺住房法，通過法律手段來界定我國科學合理的住房制度、性質以及居民的居住權利，對住房開發、建設、使用、流轉及價格等各個環節設定行為準則和規范，約束個人和企業的行為。
推出房地產價格指數期貨(Real-estate-price Index Futures)，房地產價格指數期貨作為一種新興的金融衍生工具，是以房地產價格指數作為標的物的金融期貨合約，可以發揮價格預期、套期保值保利、對沖風險及優化資產配置等重要作用。構建并推出合適的房指期貨品種，不僅可以為普通平民提供抵消房價上漲風險，并且有利于增加投資機會，分享房地產業發展成果，發現未來住房價格，更好地管理和防范房地產風險，促進房地產市場健康理性的發展。
參考文獻：
[1]季正松.房價上漲的原因及遏制[J].經營與管理, 2008(02).
[2]熊鷺.房地產企業開發項目成本構成分析[J].金融發展評論,2011(05).
[3]蔡瑞欽.略論房地產開發成本及其成本項目構成[J].中國西部科技,2008(11).
股權型
信托投資公司以發行信托計劃所募集資金參股房地產建設項目公司股權，使項目公司得到足夠的注冊資本以順利繳納土地出讓金獲得土地或銀行貸款，該項目實際建設的股東承諾在信托計劃到期時溢價回購該部分股權。此種類型信托計劃在我國江浙、上海等地發行較多，因為該區域投資者比較認可股權投資模式。
案例 上海愛建信托――上海陸家嘴地產組合投資集合信托計劃
上海愛建信托集合運用信托計劃的1乙元資金，以股權和債權形式組合投資于已經成立的陸家嘴地產項目公司――上海德加置業有限公司。其中，3600萬元用于收購德加置業的部分股權，6400萬元作為“股東借款”用于德加置業。該1億元資金定向用于繳納陸家嘴地產項目的土地出讓金、地塊開發和工程建設等。信托計劃期滿后，愛建信托將所持有的德加置業股權轉讓給第三方，轉讓價款為收購金額的105.31％，并收回股東借款，利息為5.31％。此后，返還投資者本金和每年3.8％的收益。
險露頭角
險1：項目公司管理風險，如項目公司經營混亂，則人股的信托資金面臨被挪用的風險。
險2：項目經營失敗風險，如該房地產項目銷售狀況不理想或無法順利取得銀行貸款，則到期時回購資金將沒有著落。
化險為夷
法1：考察信托公司是否在信托期內掌握該項目公司的控股權，并能實際掌握該公司的財務控制權，以規避資金挪用風險。
法2：考察該房地產項目未來是否有良好的銷售前景。
法3：考察承諾回購股權的股東財務狀況如何，是否有足夠的經營現金流作為回購保證。
抵押貸款型
房地產開發商將已經擁有的土地或房產抵押給信托公司獲得信托貸款，承諾信托到期時歸還貸款以解押被抵押的土地或房產，而同時也有其它企業為開發商提供還款擔保。
案例 北京中誠信托――北京麗江新城貸款項目集合資金信托計劃
北京中誠信托投資公司發行集合信托計劃，募集資金總額3.3億元，該筆資金以貸款方式進行運作，借款人為北京高盛房地產開發有限公司。該筆貸款由借款人提供位于北京朝陽區百子灣路5號麗江新城1A地塊的土地使用權和地上建筑物進行抵押登記。根據北京北方房地產咨詢評估有限責任公司的評估，該地塊的土地使用權市場價格為6.7億元人民幣。同時國有特大型企業中鐵二局集團有限公司和香港上市公司沿海綠色家園有限公司，為借款人償還信托貸款提供連帶責任擔保。
險露頭角
險1：抵押物價值如接近信托貸款總金額(抵押率偏高)，則一旦抵押物跌價，同時房地產項目失敗，則變現抵押物將無法收回原信托貸款本金。
險2：如抵押物為土地使用權，而地上建筑物沒有辦理追加抵押，同時建筑施工方沒有放棄對地上建筑物的留置權，則到期開發商無力還款處理抵押物時，留置權優先于抵押權，建筑施工方優先受償，信托貸款劣后受償，則信托則產可能面臨損失。
險3：擔保方資質不佳，無擔保能力。
化險為夷
法1：考察抵押物價值是否經過公允地評估，且抵押率是否足夠低。例如，某信托計劃貸款規模為1億元，而開發商提供了價值3億元的土地或房產進行抵押擔保，則抵押比率為3：1，只有當被抵押的土地或房產跌價到原值的33％時信托財產才會遭遇損失，相對投資風險就較低。
法2：考察信托公司和開發商是否在信托合同中對追加抵押和留置權問題進行了約定，以避免未來的法律訴訟糾紛。
法3：考察該房地產項目未來是否有良好的銷售前景，如發生風險，處置抵押物變現償債是否快捷。
法4：考察擔保力‘所做出的是否是連帶責任擔保，擔保方的資質如何，如該信托計劃貸款的擔保方為特大型國有企業，而且提供的是連帶責任擔保，則投資風險相對較低。
房產回購型
由于開發商短缺某項目的建設資金，而將其開發的其它已經達到或即將達到預售狀態的房產以低價格出讓給信托公司，但約定一定期限后開發商溢價回購該房產。信托公司發行信托計劃籌集的資金購買該部分房產，如果到期后開發商不履行回購義務，則信托公司有權向第三方轉讓該部分房產。
案例 北京國際信托――住邦2000商務中心二期項目集合信托計劃
北京國際信托(北國投)發行集合信托計劃，用募集資金購買住邦2000商務中心二期房產(住宅和商鋪)，購買價格為住宅5000元／平方米，商鋪7000元／平方米，并登記至北國投名下。在信托計劃成立滿9個月時，住邦公司支付回購價款2180萬元；信托計劃期滿時，支付回購價款3360萬元；若未按上述時點回購房產，則北國投可直接處置預購房產，從而保證投資者的本金和收益。住邦2000商務中心2號樓的市場售價為住宅12000元／平方米，商鋪23000元／平方米，一旦開發商不按期回購房產，可直接變賣房產，只要平均售價不低于7000元／平方米，即可保證投資者本金和收益的實現。
險露頭角
險1：開發商沒有實力在信托到期時按約定的價格回購房產。
險2：約定由開發商回購的房產在信托期內發生較大規模的跌價。
險3：用信托資金購買的房產不能順利取得預售許可證進行銷售，或信托公司在購買房產后未在房地局辦理購房合同備案登記，以至于在開發商違約后，不能順利變現房產取得資金歸還給投資者。
化險為夷
法1：考察開發商的資質和過去其已開發項目的銷售情況。
法2：考察信托公司的購買價格是否遠低于該房產當前的市場價格。
法3：考察該房產項目是否已經取得或能順利取得銷售許可證。
法4：考察信托公司是否會辦理購房合同的備案登記，以保證投資者對該項房產的權利。
法5：考察當地房地產市場的現狀及發展前景，即信托期內該房產是否會發生大幅度跌價。
財產優先受益權型
利用信托的財產所有權與受益權相分離的特點，開發商將其持有的房產信托給信托公司，形成優先受益權和劣后受益權，并委托信托公司代為轉讓其持有的優先受益權。信托公司發行信托計劃募集的資金購買優先受益權，信托到期后如投資者的優先受益權未得到足額清償，則信托公司有權處置該房產補足優先受益權的利益，開發商所持有的劣后受益權則滯后受償。
案例 北水中誠信托(原中煤信托)――榮豐財產優先受益權集合信托計劃
北京榮豐公司將其開發建設的房地產項目――榮豐2008項目一期部分房產(市場價值人民幣3．27億元)信托給中誠信托，設立財產信托，榮豐公司取得該信托項下全部信托受益權，榮豐公司將其享有的受益權(優先)轉讓給投資者，中誠信托作為轉讓的獨家人發行財產集合信托計劃，投資者購買受益權(優先)后成為優先受益人，榮豐公司未轉讓的受益權為普通受益權。優先受益權投資者享有處置上述信托財產所得全部收入的優先分配權，在投資者的全部收益和本金未全部支付前，普通受益權不得參與信托財產處置收入的分配。
險露頭角
險1：房產在信托后的經營狀況不能產生足夠的收益供投資者分配。
險2：房產變現后如發生大幅度跌價，則優先受益人的利益可能得不到全額保證。
險3：我國信托登記制度的缺失有可能使該房產受益權人的利益不能得到有效的保證。
化險為夷
法1：考察開發商信托的房產是否為其擁有完全產權的資產，且價值是否得到公允的評估。
法2：考察優先受益權占全部受益權的比例。例如某房產經評估后價值2億元，因此形成2億元的財產受益權，其中優先受益權1億元，劣后受益權1億元，則只有當該房產貶值50％后，投資者的信托財產才會遭到損失。
法3：考察信托公司應該落實的抵押登記以代替目前尚未建立的信托登記。
收益狀況
由于目前我國有關房地產項目的抵押手續辦理比較正規和順利，信托公司運作此類信托的經驗也較為豐富，所以截至目前還沒有出現房地產信托計劃未兌付的先例。從各個信托公司公布的信托收益分配報告和到期清算報告來看，已發行的房地產類信托產品運作一切正常，均實現了當初的預計收益率。大致統計目前全國已進行分配的房地產類信托產品收益水平，結果如下：
2002年和2003年發行的已經到期的信托產品中，1年期產品實現收益率水平在3．8％～4％之間，2年期產品實現的收益率水平在4％～5％之間。
