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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產行業主要風險點，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
【關鍵詞】房地產企業；財務風險
房地產上市公司的負債不僅高而且資金的回收時間長加上投資規模的巨大，這些因素的稍微變化就會可能對房地產的財務風險造成很大的影響。及早察覺風險的信號，并且及時對發現的問題進行有力地分析，同時采取行之有效地防范與補救手段，在困境中摸索出一條正確的道路，是目前一切房地產商在現在世界經濟動蕩不安的大環境中所必需的。
房地產企業出現財務危機的原因是不同的，不同的企業具有不同的財務風險，但最后表現結果就是現金流短缺，不能支付應付賬款和償還到期債務，其形成原因歸根到底來自于兩個方面：企業的微觀因素和宏觀因素。這兩個方面的原因導致了企業突發性財務風險和周期性財務風險的發生。本文將結合房地產公司的行業屬性，從宏觀方面和微觀方面對房地產公司的財務風險進行研究。
1.1宏觀方面分析
1.1.1宏觀經濟周期因素
眾所周知，房地產行業的發展與國民經濟的發展密切相關，發展趨勢也受到國家經濟發展的周期性影響。一般來說，房地產行業發展周期與國家宏觀經濟發展周期相同，根據國民經濟周期的四個階段劃分，房地產行業周期也可以劃分為復蘇、繁榮、衰退和蕭條等四個階段。當宏觀經濟環境發展比較好的時候，房地產行業同樣發展勢頭趨好，樓市表現趨向于活躍，房價上漲，成交量不斷放大，房地產行業上市公司的股票一片紅，呈現上漲的趨勢，企業財務狀況比較好，危機發生概率很小。
1.1.2金融環境風險
金融環境對房地產行業的影響主要表現在放貸規模的變動和利率的變動。我國房地產行業的資產負債率相對于其他行業明顯偏高，債務融資在房地產公司的資本結構中占有非常大的比重，如果利率升高那么明顯加重了房地產公司的利息支付負擔，嚴重影響企業正常經營，加大了現金流出量，同時也會抑制房地產的投資和消費需求，加重了投資者的還貸壓力。
1.1.3土地成本風險
土地價格在房地產公司開發經營成本中占有非常大的比重，若房地產公司不能很好的利用土地資源，將嚴重影響其資產有效地周轉，加大資金的機會成本。由于國家土地資源是不可再生的資源，其使用權和交易權受到國家國土政策的制約和影響，所以土地價格易受到土地市場上供求關系的影響，可是這又將影響到房地產企業土地儲備成本。
1.1.4市場供求風險和變現風險
市場供求風險是指投資所在地區房地產市場供求關系的變化給投資者帶來的風險。我國房地產市場主要是由城市化進程和經濟收入增長形成的消費需求來主導，房價上漲主要反映的是基于消費性需要的真實的供求關系。變現風險是指將商品兌換成現金時因折價而導致的資金損失的風險。因此當房地產上市公司因支付工程款及貨款能力不足，或是償債或其他原因急于將房地產變現時，為將房子盡快脫手，以銷售所得房款快速回籠資金以緩解償還資金壓力，最常見的是降價而蒙受損失。
1.2微觀方面分析
1.2.1籌資風險
籌資風險是由于企業籌資結構和籌資方式的不合理而引發的企業到期不能償還本金和利息或企業未能取得預期計劃的收益的風險。2012年上半年，房地產企業在降價跑量的同時，也頻頻在資本市場上融資，萬科、綠地等企業在年內均有數十億的融資大單。從上市的房地產公司50強來看，房地產公司在2012年上半年融資情況依然不容樂觀，部分房地產企業被迫出賣自己的股權以求繼續生存，即使能夠發行債券或者得到信托和銀行貸款，但是其融資成本增加依然比較明顯。
1.2.2營運風險
營運風險主要包含以下三個方面。首先是產品銷售過程所帶來的營運風險：若公司的房地產企業將其自身商品定位不當，就不能適應市場的需求，造成銷售困難，造成大量資金被占用在存貨上，公司的經營現金流就會受到影響，由營運風險而轉變成公司財務風險的機率就會加大。其次是生產建造過程帶來的營運風險：如果生產建造過程中出現安全事故或是原材料價格上漲等不利因素，這也會嚴重影響企業今后的經營。最后是企業日常經營管理帶來的營運風險：房地產企業房屋建造時間長，使房地產企業無法如期交房，造成業主的集體退房或是惹上官司就會使房地產企業利潤大幅度下降，嚴重影響到企業的長遠發展。
1.2.3投資風險
投資風險是指企業對未來投資收益的不確定性，在投資活動中可能會遭受投資收益損失甚至投資本金損失的風險，資金投資使用的好壞將會直接影響到投資風險的發生。它也是一種經營風險，房地產投資的長周期性同樣給企業帶來了較大的財務風險，通常用來指企業投資的預定收益率的不確定性。
參考文獻
[1]李華中.上市公司經營失敗的預警系統研究[J].財經研究，2001，10：58-64.
【關鍵詞】房地產；風險識別；風險評估；風險控制
一、引言
隨著我國經濟的迅速發展、農村城鎮化的速度逐年加快，房地產行業也進入了一個新的發展階段。房地產投資數額大、投資周期長、變現能力差的特性決定了房地產一個高風險的事業[1]。投資過程中既有金融財政風險等有形風險，也有如政策變化等無形風險，使投資方案和決策具有相當的潛在風險[2]。目前國內對房地產風險管理的研究還不夠深入，定性分析和經驗決策仍然是房地產開發經營風險分析中常用的方法，也很少有系統的定量研究方法的應用。
針對上述情況，本文結合了風險管理理論與房地產業的施工建設具體實踐，根據房地產風險的特點，以a市天和苑房地產開發項目為研究對象，從項目風險識別、風險評估、風險控制等方面對本項目施工建設階段的風險管理進行了深入研究，以期為加強本項目的風險管理提供科學依據。
二、項目概況及施工建設階段的風險識別
a市天和苑項目定位為cld概念，也就是中央居住區，是復合地產項目，即融合商業、商務、商住和居住為一體的大型地產項目。從項目選址上講，本項目四面臨街，地處城市中心，具備極強的商業輻射能力，且周邊已經形成若干有規模的市場，具備成為a市新的商業和居住中心的地位。本項目規模較大，共分五期進行開發，每期開發約15萬平米，基本處于市場可消化的范圍內。項目建設采用滾動開發模式，以銷售資金支持后續開發，保證資金使用的效率。本項目總的銷售額是136123萬元，其中，住宅銷售額99003，底框商業銷售額11760萬元，商業銷售額25360萬元。
a市天和苑房地產開發項目的施工建設階段是指開發項目從正式開工到工程竣工驗收形成建筑物實體的過程，其主要任務是在施工過程中，通過加強管理、采取措施，確保開發項目計劃工期、質量、成本和安全目標的實現，從而保證項目能按時、按質地推向市場，保障投資商利益[3]。a市天和苑房地產項目內建筑承包商比較多，他們的施工水平參差不齊，引起的風險因素難以預測，主要的風險因素有工期風險、質量風險、管理風險及技術風險等，詳見表1。
表1 項目施工建設階段的風險因素表
風險因素 類型 風險
管理 管理 項目目標是否清晰
決策是否征求各方面的意見
是否對經驗教訓進行分析
技術 施工方法風險 安排施工組織、采用的施工方法不合理
新材料、新技術和新工藝風險 因為科學技術的進步、新材料、新技術和新工藝的不斷創新而給投資商帶來的工期、成本和質量損失
工期 管理者自身造成的工期延誤 未能按時提供圖紙；臨時增加工程量；未能按時支付工程款，建設管理和質量監督部門拖延審批時間，不可抗力等
項目承包商造成的工期延誤 承包商技術水平不夠無法完成任務；承包商設備不齊備；原料供應不足等
無法識別的風險 一些不可抗力造成的延誤；意外的社會因素造成的延誤等
質量 質量 影響工程質量的五個重要因素是人、材料、機械設備、施工方法和環境
三、項目施工建設階段的風險評估
在上述風險識別的基礎上，本文將運用綜合評價法對項目建設前期階段中識別出的項目風險進行全面的評價，其具體過程是：（1）討論專家確定每個風險因素的權數；（2）確定權重即風險的等級值e，可以按照風險發生的概率分為五個重要等級，分別為0.2、0.4、0.6、0.8、1；（3）將每風險因素的權數和相應的等級值相乘，求出該項風險因素的得分；（4）將風險得分相加，求出此風險因素的總分，即風險度，它表示一個項目的風險程度。
按照綜合評價法的步驟，通過對a市天和苑房地產項目的調查，聯系了a市具有一定影響力的房地產專家、該項目的經理、項目組成人員和工程師，確定在天和苑房地產
目建設階段各個風險因素的權重和打出相應的等級值，形成了風險因素評價表，詳見表2。
表2 項目風險因素評價表
主要風險因素 權重 風險因素發生的可能性 wc 排
序
很小0.2 較小0.4 中等0.6 較大
0.8 很大1.0
征地拆遷風險 0.1 √ 0.08 3
突發事故 0.05 √ 0.02 8
安全事故 0.1 √ 0.02 7
質量不達標準 0.15 √ 0.06 5
工期拖延 0.2 √ 0.16 1
施工索賠 0.1 √ 0.06 4
設計變更 0.15 √ 0.09 2
施工方案不合理 0.15 √ 0.03 6
合計 0.52
由風險因素評價表可以看出，該項目建設階段風險度為0.52，在0.5和0.7之間屬于中度風險。通過對上述風險因素排序可知，項目的主要風險為工期拖延風險、設計變更風險；次要風險為征地拆遷風險、施工索賠風險、質量風險；非重要風險為施工方案不合理風險、突發事故風險、安全風險。
四、項目施工建設階段的風險控制
通過上述分析，a市天和苑房地產開發項目在建設階段的主要風險依次是工期拖延風險、設計變更風險，其主要的應對控制措施如下：
（1）工期拖延風險控制
首先，采用合同手段進行風險轉移。即嚴把合同關，嚴格制定相關工程工期條款，明確工期拖延所造成的后果及相應承擔的責任，將該部分風險轉移到主體承包單位；找準專業監理單位，在委托監理合同要明確工期條款，明確監理公司對各施工單位拖延工期也要承擔責任[4]。然后，及時有效地與人溝通，督促承包商在非關鍵路徑上的工序同時施工；督促承包商保證資金和材料的充足；找對供貨商，保證供貨的質量、合格等，要確保供貨商提供的產品滿足設計文件所確定的各項技術要求，以及后續服務保障問題；完善風險控制過程；強調供方資源風險管理，加強風險監控[5]。最后，改進房地產企業的工程進度控制水平，做到事前有計劃、事中有控制、事后分析。
（2）設計變更風險控制
主要是通過風險轉移的方法加強風險管理，具體措施主要有：加強建筑設計圖的審查和最后的驗收制度建設；采用監理制度，并在施工的整個過程中，處理好工程部與監理單位、施工單位的關系；嚴格設計變更審查制度，設計變更必需經過業主和原來的設計單位的共同同意，并且要由原設計單位制作正規的設計變更計劃，簽字確認[6]。
五、結語
本文將項目風險管理的相關理論與a市天和苑房地產開發項目實際密切結合，從風險識別、風險評估、風險控制等方面對本項目的施工建設階段進行了深入的風險管理研究，提出了相應的風險控制策略。然而，由于房地產項目本身的復雜性，房地產項目風險具有很大的不確定性，其風險管理是一項復雜的工程，為了完善相關的研究分析，并使之指導于實踐，還需要進一步的努力。
參考文獻：
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[5]胡煜.淺談房地產開發項目的風險管理及防范[j].現代商業，2009（12）：44-45.
隨著社會主義市場經濟體制的建立，為了適應經濟的發展，僅靠企業內部的自有資產難以滿足企業的持續發展的需要，不但資金難以滿足企業需要，在時間上也是不準許的，這會喪失企業快速發展的商機。債務管理可以有效地滿足企業擴大規模所需的資金，是重要的商業資本的重要來源，債務管理，貸款管理模式已被廣泛應用于各種類型的企業在中國。所謂“物極必反”，相應地也可能會使企業承擔較高的風險，如何科學的、有效的控制，從而使企業化風險為利益。本文是對北辰實業有限公司在負債經營中存在的一些問題，以此作為借鑒，做了一些理論上的分析。
【關鍵詞】
負債經營；負債結構；風險規避
前言
在激烈的市場競爭條件下，市場只有不斷發展，產品的開發，以獲得更多的利益。然而，新市場開發需要一個很長的周期，還會浪費大量資源。因此，需要大量的資金。在解決資金問題，負債經營已成為最有效的方法。擴大企業生產規模，市場份額增加，容易形成品牌效應和優勢，領先的市場地位。但是，債務資本的有償使用，使債務管理往往伴隨著一定的風險，那么企業在負債經營決策中要把握最好的時間和債務和債務結構的最佳營運負債，充分掌握企業的償債能力，為了防止和減少債務管理給企業可能帶來的金融風險。本文通過分析負債經營的利弊關系，企業的自身情況和外部因素等進行了一定的分析。
1.北辰實業有限公司負債經營概述
1.1 負債經營的概述
負債經營也被稱為杠桿債務管理，除了公司自己的資產。為了維持企業，規模等的正常運行，以及現金流缺口，通過銀行貸款來籌集資金，發行債券，融資租賃和商業信用模式，運作模式和使用的資金從事生產經營。
1.1.1 企業負債經營的優勢
（1）彌補資金短缺問題。企業在生產經營過程中，只靠控股企業內部資金，第一時間不允許，其次難以適應發展需要的數量。因此，負債經營可以使用更多的資本實力，擴大企業的規模和經濟實力，提高企業的效率和競爭力，提高企業的利潤水平。
（2）有效降低資金成本。對于投資者來說，債券收益率是相對固定的，除了破產清算破產，正常情況下可以恢復由于股權，主要風險投資小，風險低，和債務融資的成本比股權資本成本較低。
（3）債務管理可以從“減稅”的效果，由于債務管理債務利息稅已經支付的利益，企業可以獲得收入減少的稅收優惠從加納。當一定量的資金總額一定比例的債務管理，可以有效地減少的加權平均資本成本。
（4）能夠帶來財務杠桿效應的“杠桿效應”是指所有者收入的債務管理的影響。在整個公司股票資本利得率的計算公式是：EFL=（EPS/EPS）/（EBIT/EBIT）=EBIT/（EBITI），（DFL，EPS，EPS，EBIT，EPIT，I分別為財務杠桿系數，每股收益變動量，每股收益，稅息前利潤變化量，稅息前利息和支付的利息。）更大的財務杠桿，財務風險是很高的。當然，公式中的錯誤的固定收入稅前收入大于或至少等于利息收入，如利息和稅金小于利率之前，不能用公式來衡量金融風險。這個公式也反映出，金融風險更大，股本回報率加速增長的機會更多。
（5）企業債可以基于資本結構的優化，為債權人的監督。債權人金和保護他們的資本增值循環，將重點放在業務操作，這幾乎是到了企業管理人員的監督
1.1.2 企業負債經營的劣勢
首先，負債經營，增加了企業的財務風險。債權人承擔的風險也會增加，為求達到相應的平衡，這就要求企業支付利息也要相應的高。而企業的財務杠桿利益擴張，必須給企業帶來一定的財務風險。主要表現可能無法償還債務，法律責任業務到期還本。即使反應良好，但由于高額利息，股東擁有的權益將被抵消，導致收入減少，無法獲得期望的回報率。因為自己的管理問題其次，雙方工作責任簽訂固定利率貸款協議或合同，如果在責任期內，按照操作或資金供給和宏觀調控的利率低的國家的需求，企業仍然按照合同支付的利率將蒙受巨大損失，嚴重制約了企業長期的發展。過度負債增加資金風險。如果不是正確的比例越高，公司的債務，債權人也可以在貸款債務，就會認為是由于收入不能得到報酬，其風險收益并承擔一成比例的。因此，債權人將提出一些條件，對債務人或須支付高額利息，或不考慮貸款，因為擔心的風險太大，將無法得到應有的借款。所有的一切，將是企業融資困難，并導致重新融資能力降低。對于金融風險應采取正確的態度，積極的預防，改造和消除。
1.2 北辰實業有限公司概況
北辰實業有限公司成立于1990年的8月8日。企業主要業務是房地產開發、會展、物業管理和零售業務。目前，北辰實業有限公司，持股公司的子公司，超過20個，員工多達8000名，總資產291億元。北辰集團秉承“一流品牌房地產展覽會”的經營理念，并取得了舉世矚目的成就。北辰房地產是率先通過ISO9002國際質量體系認證的城市，在北京的房地產行業，參與大型小區、寫字樓、公寓、別墅和其他形式的房地產開發。在家里綠色奧運媒體村的北京奧運會。長島推出，碧海方舟，長河玉墅，香山清琴豪華住宅項目獲得了許多獎項。新北辰時代建筑，作為一個全面的商業智能建筑，地標在北部的資本。第一個競標項目已經開始在春天。2007年7月北京北辰曼聯和城市發展和瑞富集團有限公司的構成，92億元參加長沙凱弗新三角洲土地，8月份的11.5億元參加北京朝陽區“兩限房”開發權。循序漸進地實現發展的規劃和發展建立在北京。
2.北辰實業有限公司負債經營存在的風險分析
2.1 投資規模和結構不合理
北辰實業有限公司總資產為291億元，總資產對房地產企業規模評價的分析是非常重要的財務指標，通常小企業不超過100億元的總資產，從100到300億元之間，中型企業，總資產超過300億元但不超過我們通常認為是大型企業。公司目前投資規模、投資結構的不合理現象，隨著房地產企業相比，公司的凈資產規模小，負債率偏高。在房地產市場調控政策觀的不斷深入，公司的發展速度，房地產銷售明顯下降，庫存壓力上升，所以公司的地位是由資金困難限制在短期內改善是比較困難的，對于投資發展計劃的下一階段有不利因素。
2.2 負債經營規模過度
北辰實業所有者權益比率2013年較2012年下降了2.35%，說明所有者權益比重有所下降，負債在資產中比重加大，企業財務風險增加。2013年產權比率為1.94，比上一年度提高了0.19，對北辰工業的所有者權益需要承擔公司債務的風險更大，公司的長期償債能力減弱。公司目前經營基金的長期債務削弱了整體的能力2013長期負債與營運資金比率降低，北辰實業公司的長期償債能力仍有待提高，公司目前承擔的長期債務較重，投資風險較大。從償債能力上看，公司的投資經營活動面臨著各種金融風險。截止2013年12月31日，公司長期帶息債務金額為58.56億元（浮動利率合同）和31.77億元（固定利率合同），銀行借款占負債總額的44%。雖然資本市場的日趨完善，借不同的渠道和方式，北辰實業有限公司募集資金使用更多的銀行貸款的方式。
2.3 企業營運能力不足
北辰實業有限公司，公司近三年的44.84%應收賬款周轉率，分別為48.12%和34.6%，與北辰實業股份平均應收賬款周轉率是28%。在應收賬款閃占有的金額少，因此具有較低的壞賬損失的可能性，應收賬款后續催款的成本是比較小的，應收賬款的管理是不錯的。營運能力是指企業的經營能力，能為各種資產的企業盈利，為企業的經營管理能力缺乏是不足以賺取利潤，所以沒有足夠的錢還清債務，所以沒有足夠的錢來償還債務，所以你還需要繼續借錢支付，所以企業負債規模越來越來越大。
2.4 企業樓盤變現能力低
企業樓盤變現能力低，就會有大量的樓盤賣不出去，把這些樓盤賣掉才能有收益、有利潤，太多的樓盤過剩，所以盈利能力無法提高，導致償債能力不足，最終導致負債規模過大。
3.改進北辰實業有限公司負債經營風險規避策略
3.1 優化資本結構
公司應該充分準備，由于國家利率調整增加企業發展融資的成本風險。固定利率是用來控制施工成本是可以解決的問題，同時也擴大了公司的融資手段，提高企業自身的資產。現在北辰是從商業銀行貸款融資為主要手段，公司應該逐步減少對銀行貸款的依賴，通過引進國外投資和其他適當的手段來提高公司的管理水平，從而有效利率防止財務風險，保證企業的長期發展。北辰工業企業要充分發揮房地產經營公司的綜合優勢，圍繞房地產開發，投資和管理為核心業務系統，形成和發展房地產，商業房地產投資和金融服務業，優勢互補，產業互動相結合，維護和提高公司的競爭優勢。該公司可能的股票資產和增量升級，常見的形式，以一個合理的質量，能滿足的需求的完整產品線的不同需求投資房地產。采用增量逐步實現驅動股票，擴大投資規模，高利潤提高總資產報酬率。公司可以根據需要，加快北京的商業和公共銷售力量近90000平方米的建筑，適用于大客戶的整體銷售，以緩解國家宏觀調控為公司實現總投資管理目標控制和當地規則的影響。在新的投資保障房地產開發的商品住宅項目和高檔住宅項目的銷售毛利率的同時，對新投資的穩定性，該投資性房地產的擴張，投資回報。在回到借貸公司的前提下，加強包括利用股權融資，兼并和收購，房地產信托基金和對外合作讓頭發的方法如擴張資本，通過科學有效的資本運營模式來實現公司的跨越式發展可以優化公司的資本結構。此外，公司還可以采取提高資金使用效率的可行措施。
3.2 制定合理的財務計劃
財務規劃，這是商業計劃的重要組成部分，是財務管理的主要依據。根據企業的實際情況，因此，應該制定一個計劃的金融負債。根據一定的資產，它是必要的和可能的安排適當的責任。這就要求在進行投資決策時，應盡量選擇投資少、見效快，高回報的項目，這樣才能保證資金周轉。在做好這些的同時，企業也應根據債務狀況做出還款計劃。沒有定期償還債務，還會影響企業的信譽。因此，加快發展的管理職責，加強管理，加速資金周轉，減少使用縮短生產周期，增加銷售的資金量，減少應收賬款，增強風險意識，在同一時間，必須制定一個還款計劃。企業的負債規模，應充分考慮短期和長期償債能力的企業。對償付能力的指標是企業負債經營的警戒線，企業債券是安全的，如超過警戒線，企業財務風險會增加，使企業破產。
因為這兩個指標太高會造成資金的浪費，低流動性，負債的比例做的。當然，為了加強企業自身管理，轉變經營理念和制度，提高管理效率，無論哪個階段，對于企業的長期發展是關鍵。首先，國家政府不能滿足國有企業所有的資金，企業的需求，改善資本結構，降低資產負債率，除了通過其他渠道的方式吸收資金，加強內部管理，是其強勁的盈利能力，資本積累是內生的。資產重組，債轉股等方法對高負債的資產負債率不僅僅擁有單一的解決方法。從根本上說，只有作為自治的國有企業，自籌資金在市場經濟中的主體，資本市場充分競爭完成優化企業資本結構。適用于個別企業，是最好的，企業應盡量選擇自己企業的資本結構。
3.3 加強資金管理
加強資金回收率。企業應加強資金的回收，提高回收率，企業的應收賬款。企業應根據客戶和標準條件下具有不同的信用，良好的信譽，隨著企業的財務狀況，可以使用寬松的信貸政策；在一般情況下，應采取審慎的信貸政策。信用不良企業應該使用現金銷售或其他更艱難的條件下，為了避免壞賬的增加。在應收賬款的催收工作，公司財務部應準備一份清單，賬齡分析、應收賬款賬戶定期，經常采取相應的措施，如提醒信函，電話，面對面，訴諸法律手段，提高企業的應收賬款的催收。建立應收賬款催收責任制度。收賬責任激勵銷售人員，加快收集。
3.4 建立健全的企業風險機制
北辰實業目前的房地產開發項目工期較長，往往會使大量的營運資金被占用，可以通過前沿公司的現金流的分析發現，效率低，嚴重影響了公司的經營盈利能力。所以公司應該擴大對資本的控制，通過制定合理的資金使用計劃，保證資金盈余管理的需要。要加強財政收支管理和監督，有效、合理的分配調度資金，確保后期開發建設項目的建設和市場對貨幣的需求。回收應收賬款的改進和提高他們的支付能力，嚴格控制成本以提高安全性和資本投資的合理性，加強資本運作和管理能力。
4.結語
任何一個企業在追求利益和按需借貸，根據自己的能力，適度的公司債務管理是實現最大化股東財富的目的是有益的。在企業的債務前，應根據制定的資本自身的經營情況，未來的盈利能力和企業的償債能力合理的負債規模，不要盲目借貸，不能超越其償付能力的債務。我們應該考慮生產和管理，在這種情況的管理水平，風險承受能力和行業的特點，確定合適的融資組合，建立適當的債務規模和合理的債務結構，爭取資金和風險程度最低，成本是最低，以獲得最大的經濟效益。只有這樣，企業的債務管理，以在激烈的市場競爭中化險為夷。
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關鍵詞:銷售與收款;內部控制;現狀;建議
為了促進企業規范經營行為、規避經營過程中可能存在的風險，從而促進資本市場的公平有序，財政部、證監會、審計署、銀監會、保監會五部委于2008年出臺了《企業內部控制基本規范》(以下簡稱《基本規范》)。2010年，五部委又出臺了相應的《企業內部控制配套指引》(以下簡稱《配套指引》)。雖然目前我國有關企業內部控制的法律法規內容比較完善，但是由于施行時間尚短，很多條款的執行和完善還處在摸索階段，必然存在一些問題。尤其對在企業經營發展中處于重要地位的銷售與收款環節，其內控的完善日益受到企業的廣泛關注。
一、企業銷售與收款的內部控制要求
(一)企業銷售與收款的內部控制要求
《基本規范》主要從企業整體層面的角度，從內控的五要素出發，規范企業的行為。而《配套指引》則從企業具體業務層面的角度，對企業具體業務環節的內控設計和執行提出了具體要求。《配套指引》的內容包含了18項《企業內部控制應用指引》(以下簡稱《應用指引》)。其中，《應用指引》第九條主要是針對銷售業務的指引，對銷售業務環節(包括銷售與收款等相關活動)的內部控制作了具體規定。
(二)企業的銷售業務流程
企業的銷售業務流程如下圖所示:《應用指引》第二章主要從銷售業務流程各個步驟，具體說明了銷售業務的內控點:第五條從銷售計劃管理、客戶開發與信用管理兩方面，說明企業應確定合理的銷售定價和信用政策，并根據不同的客戶，巧妙利用銷售折扣、折讓等銷售策略。同時針對客戶建立信用保證制度和健全信用檔案。第六條從銷售合同的角度，說明了簽訂合同前后注意的事項。簽訂合同前，針對客戶信用、銷售價格和結算方式等與客戶洽談，銷售合同的擬定和審核必須有相關專家參與。第七、八條以銷售發貨為控制點，企業應嚴格按照經相關部門審核后的銷售合同和銷售通知安排發貨，并確保客戶能安全及時地收到貨物。同時，應重視銷售退回的管理，并記錄銷售的各個環節，開具真實的銷售發票和填制相應憑證。第十、十二條側重于應收賬款的管理。企業應重視應收賬款收回和壞賬管理，對無法收回的應收賬款，應分析其原因和明確責任人。
二、企業銷售與收款內部控制存在的問題及原因
(一)內控環境薄弱
控制環境位于內控五要素“金字塔”的底端，發揮著基石作用。然而，很多企業都忽略了內控環境的重要性，主要體現在:1.缺乏風險意識，由于利益驅使而進行財務造假財務造假手段有很多種，其中通過銷售與收款環節虛增營業收人是常見的一種手段。例如，“萬福生科”的虛假銷售，其本質就是利用假公司名義將產品進行自我銷售。為了讓虛假的收人數據看起來合情合理，“萬福生科”私刻假公章、捏造銷售合同、編造銀行單據、虛開發票和進行假收人納稅申報。2.不重視人才培養很多企業為了節省人工成本，低價聘請專業能力弱的員工，而且不對員工進行專業和道德培訓，導致員工不能高效完成工作，甚至私吞企業的財產。銷售收人被私吞，在制造業和房地產行業發生得較為頻繁，通常是銷售人員單獨或聯合客戶、財務部和倉管部的員工，將銷售收人放人自己的口袋。例如，在2013年7月，“紅寶麗”在收回貨款時，發現一張假的銀行承兌匯票。該公司在對該票據及其他銀行承兌匯票進行鑒別時，發現還有其他假票據，合計金額達6896萬元。經過追查后發現，假票據都是由公司內部的一位業務員提供，該業務員以遠低于市場的價格，為客戶提供虛假商品信息，騙取客戶回款。然后，私刻公章、財務章，偽造假銀行承兌匯票上交紅寶麗公司。
(二)缺乏風險評估程序與有效的監督
銷售作為企業直接面對市場的一個環節，不僅有內部風險還有外部風險。其中內部風險有，營運風險、組織和授權風險、信息處理風險和決策風險等;外部風險有市場風險和賒銷信用風險等。如果企業在制定內部控制制度之前，未深人地對每個環節作風險評估，在設計內部控制的關鍵點時，就會抓不準企業自身的風險點，從而機械地根據基本規范的要求，建立一套形式上的內控制度。”’這就使內部控制并沒有起到實質性的作用，既浪費了人力又浪費了物力。如果企業在制定內控程序之前就作好了全面評估，也根據評估結果制定了一套完善的內控制度，但是在執行過程中未得到有效的監督，使內控缺陷發現不了也得不到完善，那么其內控在很大程度上也相當于虛設。工作人員在實際工作中如果沒有人監督，很容易或舞弊。例如，銷售人員沒有主管監督，可能會翹班;導購人員沒有領班監督，會私吞贈品;分銷機構沒有總部的監督，會胡亂定價私吞收人;管理層沒有治理層的監督，會編造虛假的財務信息等。
(三)應收賬款管理制度不完善
如今，賒銷已成為一些企業主流的銷售方式，它在加快產品流轉速度的同時，也帶來了一系列的資金收款問題。所以，在賒銷之前，企業要考察客戶的財務和現金流狀況以及以往的還款信用程度，這個步驟對欠款能否收回至關重要。目前，很多企業對信用管理的內控存在很大漏洞，存在賬齡過長的應收賬款。2014年3月19日，證券時報網了一組應收賬款的數據:截至2014年3月19日，已公布年報的573家公司年報數據中，2013年末存在應收賬款的公司就有494家，應收賬款金額達2450億元。其中，賬齡為3-5年的應收賬款122億元，賬齡大于5年的應收賬款42.5億元，而且有5家公司的賬齡大于5年的應收賬款就已經過億。由上述數據可見，我國企業普遍存在應收賬款收回困難問題，使賬面存在大量的呆賬壞賬。這種情況的發生，主要是因為企業在開展賒銷活動之前，對客戶的信用考察執行不到位。很多企業未專門設立一個部門對客戶進行專業的信用管理和分析，僅僅靠銷售人員提交的資料來判定賒銷額，而沒有對資料的真實性進行審核，銷售人員可能會出于業績壓力或個人利益私自篡改客戶的信息資料。還有些企業為了搶占市場，對賒銷資格的檢查不嚴格，忽視了新客戶的償債能力是否真實和達標，并對長期合作的老客戶的信用檢查逐漸懈怠，一旦對方資金周轉不順，公司將難以收回貨款。izi應收賬款管理的另一方面就是應收賬款催收。有些企業只重視銷售而不重視應收賬款收回，導致銷售人員無回款指標壓力，只將精力放在銷售上;還有些企業雖重視回款，但實施了不恰當的催收制度。例如，未進行賬齡分析，使企業向客戶催收離到期日還遠的貨款、催收前未與客戶核對賬目導致催收的金額不正確、財務部門與銷售部門缺乏有效溝通，使銷售人員不知道催收金額是否人庫，從而導致重復催收等。
三、對企業加強銷售與收款內部控制的建議
(一)營造良好的內部控制環境
1.領導層要始終保持高度重視領導層應充分認識到誠信對企業發展的重要性，通過虛假財務信息換來的企業利益，只會落得企業經營崩盤和信任瓦解的下場。另一方面，領導是企業的風向標，領導層對內控環境重視，下級員工才會重視。2.設計科學合理的治理結構一是建立獨立董事制度。獨立董事獨立于公司股東和管理層，它的存在不僅可以約束公司控股股東侵犯中小股東利益的行為，而且可以強化對管理層的監督。二是完善監事會制度。監事會制度的存在，是為了監督公司的業務執行狀況和其他重大事務。有效行使監督權，可以保護大小股東利益和債權人利益，防止董事會按個人意愿辦事。總之，權力、經營、監督這“三架馬車”并駕齊驅，才能體現企業內部管理體制的科學性。3.重視人員的培養和監督一是企業在招聘員工時，必須對員工的綜合素養進行嚴格考核，并定期對員下講行專業技能與職業道德培訓。二是建立考核和獎懲機制，監督員工的工作，對工作負責和不負責的員工分別給予獎勵與懲罰。’川(二)建立全面的風險評估程序在設計內部控制活動之前，企業必須實施有效的風險評估程序。企業可先設定銷售與收款的目標，然后識別影響該目標實現的相關事項，綜合考慮該事項發生的概率大小及影響程度，進行風險評估。企業在銷售與收款環節，應識別的風險是:外部競爭者和市場變化給企業造成的影響;客戶管理不善，存貨商品保管不當、周轉不暢，價格管理混亂;現金收人未及時人賬，信用管理薄弱，存在大量呆賬壞賬;組織設置不科學，職責分工不明確，信息溝通不順暢，授權管理不完善;管理層舞弊與欺詐，基層員工欺詐、私吞財產。
(三)設計有效的內部控制活動
1.不相容的崗位分離企業應根據銷售業務的特點，分別設立銷售、發貨、收款、信用審核崗位，并詳細規定好每個崗位的權利和義務，做到崗位之間互相分離與制約。根據《配套指引》的要求，受理銷售訂單、與客戶簽約、執行信用部門審核后的客戶信用政策和貨款催收等，由銷售部門負責;審核銷售單、根據審核后的銷售單安排產品出庫和運輸，由發貨部門負責;記錄銷售業務、收取貨款、管理發票、監督應收款項的回收情況并做好賬齡分析，由財務部門負責;制定信用政策、對新增客戶進行詳細了解后決定信用額度、對長期合作的老客戶保持時刻的關注、批準授權額度申請等，由信用部門負責。2.加強銷售管理一是制定合理的銷售策略。根據不斷變化的商業環境，深人市場調研，明確自己的客戶群，并制定符合自身特點的策略。同時，企業還可通過銷售折讓和銷售返利等促銷政策，讓客戶關注自己的產品。二是規范銷售合同的簽訂。企業在與新老客戶訂立合同前，要對合同條款是否合法、合同的賒銷金額是否超過客戶信用額度、合同的銷售價格是否符合企業銷售政策等內容進行嚴格審批，尤其對超過信用額度的合同要進行特殊授權。3.加強收款管理一是對現銷業務，應嚴格控制款項的收取，銷售人員簽訂合同后，必須由財務人員款項收取并及時人賬;對賒銷業務，應收賬款的人賬，必須有經過審核的銷售單等與銷售有關的單據作為原始憑證，并且要對應收賬款進行賬齡分析，對逾期賬款保持高度重視。二是為了防止應收賬款賬齡過長出現呆賬、死賬，應建立呆賬預防機制，由銷售人員負責催收應收款項，實行銷售與收款責任一體制。同時，將銷售人員的銷售績效、獎金與銷售回款的情況緊密掛鉤，并進行嚴格考核，促使銷售人員謹慎銷售，提高欠款回收的幾率。三是可實施優惠性的收賬政策。例如，對主動在合同期限內償還貨款的客戶提高其信用額度，而對達到信用期限仍未歸還貨款的客戶，降低其信用額度并加強催收頻率，情況嚴重時還可以尋求法律的幫助。
四、結論
銷售與收款環節是企業進行正常經營的主要環節，其中銷量的多少決定了企業的經營業績，收款則增加了企業的資金流人，企業可利用這些資金進行投資和擴大生產規模。目前，在競爭愈發激烈的市場中，企業對自身的利潤水平和資金周轉提出了更高的要求，而銷售與收款內控的完善與否，直接關系到企業的盈利能力和資金周轉效率。因此，制定一套有效的銷售與收款的內部控制制度，需與企業發展實際相聯系，并從內部控制的“五要素”出發，不斷對其進行完善，為企業的持續經營和發展創造有利條件。.
參考文獻:
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