時間：2023-06-08 11:19:59
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產的金融屬性，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：房地產 投機 投機度 測度
1.我國房地產市場概況
在全球性經濟的社會中，無論是個人、企業還是政府都十分重視房地產業的發展，在很多國家和地區，房地產業往往是當地的重要產業。在我國，房地產業是先導性、基礎性的產業，在國民經濟中占有十分重要的地位。隨著我國經濟體制改革的不斷深入，城市化進程的加速，城市綜合開發，土地有償使用制度及住房商品化的不斷完善，我國房地產業迅速恢復、發展和壯大。尤其是近幾年來，房地產業高速發，1998年-2007年中國商品房銷售面積和銷售額平均每年增長24.3%，銷售額年均增長 33.2%，但在2008年，中國房地產市場全面萎縮，房地產交易量和房價齊跌。2008年全年總計商品房銷售面積下跌19.7%，銷售額下跌 20.1%，十年來首次出現年度房價下跌。房地產業萎縮的主要原因是政策調控和國際金融危機影響。中國政府從2007年開始強化宏觀調控，多次上調利率和 準備金率，導致房地產企業的貸款減少，資金鏈緊縮。 2009年后，房地產市場開始反彈，量價齊升，這主要得益于金融危機以后中國政府推進的信貸寬松政策刺激了房地產業的復蘇。房地產業反彈，泡沫再度出現。部分城市的房價增長過快，大型城市的銷售價格，租金以及房價收入比出現不平衡，開發商高價搶購土地，購地價格已嚴重偏離合理水平，呈現泡沫化。地方政府，商業銀行和房地產商的共同利益推高房價，中央政府難以進行調整，也是房地產市場泡沫形成的內在原因。與此同時我國巨大的房地產需求和金融業對房地產行業的過度的資金支持，給房地產投機提供了條件，而一些制度上的缺陷，又給予了房地產投機者方便的投機獲利渠道，直接的激發了他們的投機行為，更加助長了房地產泡沫的形成。
2.商品金融化演進及房地產的雙重屬性
吳曉求(2006) 提出: 資源和財富金融化是大趨勢。從長期來看金融資源具有動態的富集作用, 具有自我實現、自我挖掘的功能。這就是金融資源的富集作用。周麗娜（2007）提出“商品金融化”的定義: 商品金融化就是商品在金融資源的富集作用下, 金融屬性逐步增強, 金融價值凸顯, 使得人們產生了對該種商品或者以該商品為標的物的衍生品的交易愿望, 并最終促使市場交易機制形成的過程。
商品未實現金融化以前, 其價格只體現了商品價值, 而沒有體現金融價值。原因在于商品的金融屬性總是在一定的歷史條件下, 才顯現出來。金融資源的富集作用使商品的金融屬性逐漸顯現, 進而使得商品的金融價值開始被一些市場主體所認識。商品的價值就會出現與傳統價格相比持續地走高。以至于人們會認為這是一個瘋狂的價格。事實上這瘋狂的價格就是包含了除商品價值以外的金融價值。這就是商品的金融屬性顯現出來后導致的價值重估。當商品的金融價值開始被大部分市場主體所認識, 市場主體出于以下兩個方面產生強烈的交易愿望: 一是在現貨市場上的交易具有較高的風險, 通過在衍生品市場進行風險的規避和投機; 二是該種商品具有較高的收益性, 是較好的投資對象。市場主體的交易愿望是商品金融化的催化劑。只要少數市場主體開始對某種商品有金融化的需求, 就會產生以該商品為標的物的交易為背景的契約。如果這種交易需求是廣泛性的, 這種商品就會成為一種被廣泛認可的金融產品, 就會產生以規范市場交易行為的制度的需求。
房地產具有兩重屬性，第一是商品屬性，第二是金融屬性。所謂商品屬性是指房地產的產品――住房，作為一種民生必需品在市場上作為一種商品交易，遵循市場規律。所謂金融屬性是指在金融資源富集作用下原來金融屬性差的商品逐漸體現出金融性并且逐漸曾強進而代替商品屬性，住房已經成為一種具有金融價值的產品，即可作為一種投資品保值增值，這是其金融屬性的體現。
房地產的商品價值不足以解釋房價過高的原因。房地產的金融化才是支撐房價的主要因素。原因在于房產交易是通過房產證等契約形式的轉讓完成的。使房地產的金融屬性大大增強, 人們開始樂于投資房地產, 而不僅僅是作為一種消費。偏離商品價值的部分,我們都可以認為是商品的金融價值。
3.房地產投機理論概述
房地產投機是指投資者以房地產為交易對象，透過買賣、租賃等手段在短期內通過房地產價格的變化或房地產交易而謀取暴利的行為。從廣義上來講投機也是一種投資，投機與投資在概念和實際運作中緊密相良，難以區分。格雷厄姆(Graham)認為投資的確切定義應該蘊含著三個彼此關聯、密不可分的重要因素。首先，投資必須是建立在“詳盡分析”基礎之上。所謂詳盡分析，即是指通過以既定的安全和價值標準對投資對象進行的研究工作。其次，投資應該具有“安全性”的保障。經過詳盡分析以后被選定的投資對象應該具有投資的“內在價值”，應該存在著相對安全的價值空間，而這正是保障其在通常和可能的情況下沒有較大的風險，也是其可以避免意外損失的安全體現。第三，投資的結果是必須能夠得到“滿意的回報”。由此，格雷厄姆得出的定義是：“投資是指經過詳盡分析后，本金安全且有滿意回報的操作”。一般我們可以從以下幾個方面區分房地產投機和投資：首先要通過房地產投機與投資的風險和利潤比較來區分。一般來說，由于投機者要承擔較大的市場風險，投機者的期望收益率要高于一般投資者，因此較高獲利或遭受較大損失可以作為區分兩者的一個依據；一般投資者可通過投資組合，以盡可能降低投資風險。而投機者則恰恰相反，他們卻較偏向于承擔高風險以尋求高利潤，所以廣泛運用財務杠桿而較少運用投資組合來分散風險。因此，投機者承擔的財務風險和經營風險均大于投資者，故認為較高風險的投資行為可作為投機的一個重要標志。其次，通過房地產投資的風險、利潤與時間的關系比較也可以在一定程度上來區分投資與投機；房地產投資與投機在風險、利潤與時間的關系有所不同。一般認為投機資金投入存續的時間較短，而投資存續的時間相對要長一些。所以在我國房地產市場上短期轉售圖利行為仍屬于房地產市場中主要的投機行為。再次，通過資金投入的時機來區分。一般而言，房地產市場景氣時資本增值潛力較大而風險相對較小，故較易發生投機行為，并且投機行為又互相促進，使投機活動愈演愈烈，反而會使房地產市場中正常的投資行為受到抑制。所以一般認為在市場比較景氣時的房地產投資偏向于房地產投機行為。這與我國現階段房地產市場投機狀況相近。
4.房地產投機行為研究的理論模型
4.1 模型建立的理論框架
最常用的非基本因素資產價格模型是Blanchard 和Watson的隨機泡沫（stochastic bubble）模型和Summers(1986)的風行（fad）模型，Roche在上述兩個模型的框架下，考慮采用機制轉換（regime switching）模型來進行投機泡沫檢驗投機泡沫檢驗。Levin 和Wright運用房地產價格增長率的歷史數據來建立房地產市場投機模型。其中心假設為:人們通過觀察房地產的歷史價格變化,形成對房地產未來價格變化的預期,從而導致房地產市場需求條件的變化，而這些不斷變化的需求條件影響了房地產的供求價格，他們認為,當房地產的歷史價格不影響未來的預期時,房地產市場將沒有投機行為。本文采用Levin 和Wright的模型選取實際收入和實際利率對基本價格進行建模。
我們把房價分解為兩個部分，一部分是商品屬性決定的基本價格，另一部分是金融屬性決定的非基本價格，它是預期到未來價格發生變動的資本收益或損失，用公式來表示：
Pt=Ptm+Ht
其中Pt第t期的房地產價格，Ptm代表資本收益為零時的房地產價格，Ht代表房地產作為一種金融資產獲得的預期資本收益的現值。這里可以表示為：
Ht=Ht+1/〔1+it〕
其中Ht+1代表下一期的預期資本收益，it代表t期的利率。
房地產資本收益與前一期的收益相關，也就是說它受到前一期的價格增長率的影響，所以：
Ht+1=f〔gt〕
其中gt又可以表示如下：
gt=〔Pt－Pt-1〕/Pt
Ptm是資本收益為零時的房地產價格，代表房地產的商品屬性。由于消費者購房的動機主要受可支配收入、貸款利率的影響，因此，可以被認為與收入y和短期貸款利率i有關。。因此，Ptm可以表示為：
Ptm=f〔yt，it〕
最后可以得到如下表達式：
Pt= f1〔yt，it〕+ f2〔gt〕/〔1+it〕
4.2 建立經濟計量模型
可以用下面的線性模型逼近上式中的f1和 f2
Pt =β0+β1 yt+β2 it+β3 gt/〔1+ it〕+μt (1)
式中P代表房地產價格，y代表居民可支配收人，i代表貸款利率，gt/〔1+ it〕代表過去房地產價格實際增長率，μ代表隨機誤差項。
過去房地產價格的增長率gt與預期將來房地產價格的增長率gt+1的關系可表示為：
gt+1=θgt
兩邊對gt求導得到：
θ= gt+1/ gt
由于房地產價格和利率有密切的關系，即利率上升導致房地產開發成本上升，使得房地產價格上升，因此，可得到如下公式：
Pt/ it=Pt/ gt+1=－( Pt/ gt)/ θ (2)
對方程(1)求i和g的偏導數可得如下關系式：
Pt/ it=β2－β3 gt/〔1+ it〕2 (3)
Pt/ gt=β3/〔1+ it〕 (4)
將(3)(4)代入(2)得
θ=－［β3 /〔1+ it〕］/［β2－β3 gt/〔1+ it〕2］
上式中i、g的值通常較小，θ可表示為：
θ=－β3/β2
θ即為房地產業投機度，即房地產過去價格對將來價格的影響程度。制定一個科學的警戒線是做此項分析的關鍵，根據國外經驗認為當θ>0.4時，認定該市場投機行為顯著，投機泡沫產生。
5.實證檢驗
根據以上分析，現對2000―2009年間北京、上海房地產投機行為進實證分析，模型中被解釋變量為房地產價格，解釋變量分別為可支配收入、貸款
利率及過去房地產價格實際增長率，分析結果如下：
(1) 北京房地產業投機度
P1、y1、i、gt/〔1+ it〕分別代表北京房地產價格、可支配收入、一年期貸款利率和房地產實際增長率，按線性方程建立多元回歸模型，回歸結果如下：
P1 =2143.231+0.3519 y1+332.162 i－240.214gt/〔1+ it〕
上述回歸方程中β2=332.162 β3=－240.214 ，因此θ=－β3/β2=0.723
(2) 上海房地產業投機度
P2、y2、i、gt/〔1+ it〕分別代表北京房地產價格、可支配收入、一年期貸款利率和房地產實際增長率，按線性方程建立多元回歸模型，回歸結果如下：
P2 =1926.845+0.4538 y1+203.761 i－140.214gt/〔1+ it〕
上述回歸方程中β2=203.761 β3=－140.214 ，因此θ=－β3/β2=0.688
6.結論
通過以上實證分析可知，北京和上海的房地產投機度都比較大，均超過了的0.4的警戒線水平，且北京的房地產投機度要大于上海，說明經濟的強勁增長已經促使中國這兩大城市房地產業的投機行為加劇。根據這兩個城市的數據可以推斷，我國的房地產市場存在發展過熱的趨勢，但是房地產市場火熱一方面是經濟發展到一定程度的必然結果，另一方面也是我國房地產需求有效釋放的結果。過度的投機會使房地產價格遠遠偏離其實際價值形成泡沫，一旦有突變的因素干擾或者超過人們承受的極限，形成房地產價格下跌的預期，泡沫就會破裂，進而對整個社會經濟造成危害。
總之，房地產投機對于經濟發展有利有弊，深入了解投機行為的根源及作用機制合理度量并制定合適的政策，就能興利除弊，保證房地產業以及整體經濟的健康發展。
參考文獻：
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本文首先剖析了金融街采用公允價值模式計量投資性房地產的真實動機和原因，并通過對金融街更改會計政策前后財務狀況的對比分析，揭示了公允價值計量投資性房地產的財務影響，并建議投資者對以公允價值計量投資性房地產的房地產企業進行財務分析時應加以調整，區別對待。
【關鍵詞】
公允價值；房地產；財務影響；金融街
一、引言
現行的《企業會計準則第3號———投資性房地產》頒布于2006年，這意味著，企業持有的用于賺取租金或資本增值的房地產，即投資性房地產，可以根據企業的實際情況選用成本或者公允價值進行后續計量。準則頒布后的第四年選擇公允價值模式計量的企業比例僅占3%，大多數企業對公允價值模式持有一種觀望態度。而作為受該準則影響最大的商業地產企業金融街控股股份有限公司（金融街），則在準則實行的第二年就宣布從2008年1月1日起，對公司擁有的投資性房地產采用公允價值進行后續計量。金融街是一家以商務地產為主業的公司，商務地產比例超過70%，與主攻住宅的房地產企業不同，金融街的多數房地產被劃為投資性房地產，而不屬于存貨。所以，金融街選擇在投資性房地產計量方面轉變會計政策，對其財務報表的影響更為顯著。金融街轉變會計政策之后，投資者難免擔憂，認為金融街的做法有失穩健，財務數據水分比較大。本文旨在通過分析金融街會計政策轉變的動機和由此帶來的財務影響以及后續持續的對業績的影響，試圖回答投資者是否需要區別對待以公允價值計量投資性房地產的房地產企業，在投資決策時是否需要特殊關注或者調整某些項目。
二、金融街以公允價值模式計量投資性房地產的原因分析
（一）變更會計政策的官方解釋金融街在會計政策變更公告中稱原因有二，一是采用公允價值對投資性房地產進行后續計量是目前國際通行的成熟方法；二是公允價值模式具有可操作性。
（二）本質原因公告中的理由看似充分，但實質過于空泛，并沒有闡明公司選擇公允價值模式的最本質原因。首先，針對原因一，雖然公允價值模式在國外較成熟，但是在我國還沒有被廣泛的接受，提早應用可能會降低會計信息的可比性；針對原因二中有關公允價值的獲得，仍然存在很多不確定性和沒有解決的問題，這些都會影響會計信息的質量。所以，金融街更改會計政策一定另有原因。公允價值模式和成本模式的最主要區別有兩點，一是后續計量的計量屬性是公允價值還是歷史成本；二是是否需要繼續計提折舊。企業的房地產類資產中通常會隱藏著一些溢價，而公允價值模式能夠將這些隱藏的溢價全部體現在賬面上，而且公允價值模式下投資性房地產無需計提折舊，也會相對增加利潤，這些都是可以提高收益水平的途徑。所以，我認為金融街選擇公允價值模式的原因之一是要美化盈利指標，從凈資產收益率的角度看，金融街2007年凈資產收益率劇降，盈利下滑，管理層有通過對投資性房地產采用公允價值計量模式，提升凈利潤的動機。每股收益同樣呈下降趨勢，因此公司可能需要利用公允價值計量模式對財務報表的利好影響來緩沖這種下滑趨勢。此外，金融街在2008年有大規模融資的計劃，包括股權融資和和債權融資。2008年，公司股東大會通過了10億元短期融資券的融資方案并獲中國證監會的有條件通過。2008年1月，公司實施了公開發行股票方案。由此看來，公司有動機通過對投資性房地產采用公允價值計量屬性提升企業的相關財務指標，提升資產價值、凈利潤，改善資產負債率，有利于其通過增發股票和債券進行融資，幫助企業進行更好地融資。
三、會計政策變更的財務影響分析
（一）公允價值計量投資性房地產對資產負債率的影響金融街的資產負債率2008年以前一直保持在65%左右，而在2008年，忽然降到了46%。資產負債率的忽然改善是得益于使用公允價值計量投資性房地產的政策變更。之前提到的金融街在2008年的債權融資計劃可能是企業選擇會計政策變更的動因，也進一步得到印證。
（二）采用公允價值模式對利潤表的影響1.公允價值變動損益。在轉變會計政策之前，公司的公允價值變動損益發生額幾乎可以忽略不計。但是采用公允價值計量模式后，需要每年對房地產價值進行重估，公允價值與賬面價值的差額計入公允價值變動損益。2009年后，公允價值計量模式對利潤總額有十分明顯的正的效應。2.每股收益。金融街的每股收益在2006至2008年呈現下降趨勢，行業排名不斷下滑，因此，公司可能需要利用公允價值對財務報表的利好影響遏止這種下滑趨勢。表中數據表明，政策變更后公司達到了這個目的。3.收益質量。主營業務收入具有可持續性，是質量高的收益。而營業外收入、公允價值變動損益、投資收益的可持續性差，是質量較低的收益。一個企業的收益越來越依賴主營業務以外的來源，是一個危險的信號。金融街在轉變投資性房地產計量模式后的收益結構變化如下表。在金融街會計政策變更之前價值變動凈收益占利潤總額的百分比穩定在5%，而在會計政策變更并追溯調整了2007年的數據以后，該比例顯著增長，并且隨市場行情的變化不斷波動。在2009年房價回暖的年份，該比例竟達到了50%以上，也就是說來自于這部分增值的收益超過了來自出營業務的利潤。這樣的結構說明，在采用公允價值模式之后，金融街展現在財務報表上的利潤質量可能是存在問題的。
四、結論
經分析，金融街的凈資產規模增大、資產負債結構更加改善、凈利潤和每股收益也變得更加樂觀。但是需要注意的是，這些改變并不是因為公司的資產質量優化或者是經營能力提升，而僅僅是因為公司變更了會計政策，是由于對投資性房地產采用公允價值模式計量導致的。也就是說，這種改善并不是實質上的改善，而只是公司通過改變游戲規則而產生的結果。公司的公允價值變動損益金額和占利潤比例增大、收益質量變差也說明了這一點。對于以公允價值計量投資性房地產的房地產企業，投資者們做財務分析和投資決策時應該特殊對待。因為，政策變更的影響顯著，使得采用成本模式計量的企業和采用公允價值模式的企業變成不同游戲規則下的競賽者，因此不能在同一平臺和基準上進行比較。對于采用公允價值計量投資性房地產的或者處于政策變更時點上的房地產企業，尤其是以商業地產為主的企業，應該特殊關注其各種財務指標變化的誘因，必要時應該對其財務數據進行調整，才能與其他企業具有可比性。這樣才能使投資決策更具合理性。
參考文獻
[1]謝獲寶，張亮子.投資性房地產后續計量模式的盈余管理研究[J].財務與會計，2012，1:018.
[2]潘立新，翟瀟璐.淺談公允價值計量投資性房地產[J].財會通訊:綜合版，2008(12):59-60.
房地產業市場失靈對策
0引言
隨著2008年全球經濟危機的爆發，關于我國房地產泡沫化、壟斷化的論斷就層出不窮。房地產業作為我國的支柱產業，其發展直接帶動了消費、投資以及其他相關產業的發展，然而，房地產業的高壟斷性、高利潤性一直成為人們議論的焦點。以下謹從市場失靈的角度分析房地產行業的不健康發展狀況。
1房地產市場失靈的表現形式
市場失靈又稱為“市場失效”或者“市場缺陷”，是指自由競爭的市場機制在其運行過程中產生了缺陷或弊端，從而不能實現某些合意的社會經濟目標，只能通過或最好通過公共活動的方式來解決。房地產業作為一個我國相對較新的產業，隨著我國城鎮住房體制的改革以及人們收入水平的提高而蓬勃發展，已發展成為我國的支柱產業。雖然房地產也是一種商品，但是這種商品具有不同于一般商品的特殊屬性，這導致了房地產市場失靈具有客觀必然性。
1.1房地產市場的壟斷性導致市場失靈
1.1.1房地產位置的固定性、高度的異質性、極低的相互替代性造成的產品性質壟斷。房地產是不動產，固定在一個特定的位置，使它不能像農產品和日用品那樣在市場上自由流通，形成永遠固定在某個位置的天然壟斷。同時，房地產也是一種高度異質性的商品。由于土地是不可移動的，每個房地產所處位置的自然、社會、經濟條件的差異，以及建筑物式樣、朝向、規模、裝飾、設備等方面的千差萬別，更強化了房地產的異質性。而產品異質性越強，壟斷的可能性越大，生產者對價格的操作機制也就越強，削弱了市場機制的發揮，導致了資源配置的不合理，一定程度上造成了市場的失靈。
1.1.2房地產價值的高昂性造成的資金壟斷。房地產業是一個資金密集型產業，從土地的開發投資、投入生產到裝修配備，每一環節都需要高昂的資金支持。而資金密集的投入也使房地產成為一種價值高昂的“奢侈品”，使房地產業從生產到銷售都對金融信貸有著高度的依賴性。而金融信貸對申請人有一定的限制，從而擠出了一部分的投資者和消費者，使得市場缺乏競爭，導致了市場資源配置的失效。
1.1.3房地產的稀缺性造成的壟斷。土地本身是稀缺資源，再加上土地市場的壟斷性，從而使獲得土地的房地產商具有壟斷優勢。
1.2房地產的外部性導致的市場失靈
由于房地產與周圍環境不可分割，所以其價格常常受周圍房地產及環境變化的影響，而且影響的范圍很廣，涵蓋了正外部性和負外部性。具體表現在：一定區域內的房地產項目之間相互影響。如福州大學城的落成直接導致大學城周圍房地產項目身價大增，表現出較強的正外部性。房地產對市政設施和各種社會職能部門有很強的依賴性。隨著政府公共設施的建設，即使邊緣地帶的房地產價格也會大幅上漲。同時，交通的便捷與否，治安狀況的好壞，甚至鄰居素質的高低都會極大地影響消費者的效用。一般認為，外部性的存在是市場機制配置資源的缺陷之一。因此，房地產的外部性使房地產市場僅靠市場機制往往不能促使資源的最優配置和社會福利的最大化，不可避免地造成市場的失靈。
1.3房地產市場信息的不對稱性導致的市場失靈
信息不對稱就是交易雙方掌握的與交易有關的信息在準時性、全面性、及時性、連貫性方面存在差別。在各種產品市場均有不同程度的體現，而房地產商品的特殊性決定了它在房地產市場中的表現更為明顯。主要表現在以下幾點：
1.3.1房地產商品生產過程復雜，涉及領域繁多，涉及面極廣，導致消費者難以確定商品的質量。
1.3.2房地產商品隱蔽工程多，很多工程都是在前一個工程的基礎上施工，又被后一個工程覆蓋，難以進行全面的檢查。
1.3.3房地產商品地理位置，設計構造各不相同，即高度的異質性決定了消費者不能通過“貨比三家”的原則來進行比較選擇，導致了房地產商品信息的壟斷性很高。
1.4房地產的公共性導致的市場失靈
根據經濟學原理，公共物品的市場一般會失靈。由于市場的本質是以私人利益最大化為導向的，因此市場缺乏提供公共物品的動力。房地產本身是一種私人物品，其產權或使用權內的土地、建筑及裝修都屬于私人物品。但由于房地產最主要的構成部分土地是國有的，同時房地產總是和城市道路、公共交通、水電煤供應、通信、社區服務等公共設施聯系在一起，外部性極強。而這些公共設施都是政府提供的公共物品，房地產依附于這些公共物品上，使得房地產也具有了公共物品的某些屬性。于是，一些房地產商就利用房地產公共性這一特點，刻意炒高某些地段的房價，也就是所謂的“搭便車”，造成了社會資源配置的不合理。
1.5社會分配的不公導致的市場失靈
在分配領域，單純依靠市場機制的自發作用不可能完全實現收入的公正分配。但是，房是人們的基本生活資料，關系到社會的穩定。況且，住房又是一種價值高昂的產品，并非每個家庭都能承受。因此，政府有必要干預住房市場，幫助低收入家庭獲得適當的住房。這決定我國的城鎮住房體系首先必須發揮市場的作用，有市場來供應大多數居民的住房。同時政府直接供應一部分必要的保障住房作為輔助的手段。
關鍵詞：房地產泡沫 供需失衡 金融監管 經濟效應
一、引言
為了保持經濟的持續增長和加速推進城鎮化進程，我國房地產市場長期存在投資和圈地熱潮，房地產過度投機引起房地產價格與價值嚴重背離，有效需求不足導致商品房空置率一直處于居高不下的狀態，房地產市場泡沫現象日益嚴重。房地產泡沫意味著房地產行業具有較大的收益，扭曲了市場回報率的信號，使得社會上資金都被吸引到房地產市場上來，使得其他行業很難在銀行得到貸款支持，抑制社會整體的產業結構優化，導致國民經濟發展難以協調。房地產泡沫問題使得房屋已經變成了奢侈品，購房支出擠占了居民其他的消費支出，導致內需不足的問題愈加突出。研究房地產泡沫對經濟的影響并采取針對性措施，實現房地產行業的健康發展十分必要。
二、房地產泡沫的成因
（一）建設用地供求關系失衡
在供給方面，建設用地是房地產的主要成本。隨著城鎮化的加劇，我國的建設用地購置費用也在逐年上漲，這會對房地產開發商造成一定的成本壓力，從而抬高房地產的價格。同時，我國的建設用地屬于國家所有，具有一定的壟斷性，這就加劇了建設用地的稀缺性，勢必會進一步抬高建設用地價格。尤其是在我國很多地區存在著比較嚴重的“土地財政”現象，賣地收入成為很多地方政府財政收入的主要來源，更成為了房地產價格上升的推手；在需求方面，隨著城鎮化規模和進程的擴大和加速，人口從農村到城市的流動引起的聚集效應產生了巨大的住房需求，加之我國目前租房對買房的替代效應較小，從而推動房屋租金及住房價格的相互交替上升。除此之外，人均國民收入的不斷提高使得人們對房產的購買意愿更大程度上轉化為對房子的現實需求。同時，由于我國目前可投資的項目較少，投資資金增值渠道狹窄，客觀上使得部分社會資金不斷轉化為對房地產的投資需求。
（二）金融對房地產行業過度支持
房地產作為一種特殊的商品，同時具有一般商品屬性和金融資產屬性，它依靠銀行信貸的有力支撐得以保證在任意價格都能達到均衡。從房地產的供給一方來說，房地產行業具有投資規模較大、資金周轉時間較長的特點，這就使得房地產開發商的生產經營活動必須依靠金融業的參與才能完成。由于房地產具有保值增值的特性，這也促使金融機構傾向于將信貸資金投放到該行業，客觀上造成部分開發商得以使用融資杠桿，導致過度開發、投機行為盛行。從房地產需求方分析，由于房產價格過高遠遠超出現有的支付能力，僅靠自己擁有的資金無法支付商品房價，銀行的個人住房抵押貸款此時就給購買者帶來了便利，同時也為投機行為提供了便利，進一步推高房價。金融市場的逐步放開，加劇了商業銀行之間的的競爭，而房地產市場由于存在政府支持、房產價格的升高及有房產做抵押被看做是優質資產，進一步促使銀行加大對房地產行業的信貸規模，造成了房地產市場的惡性循環，泡沫化日趨嚴重。
（三）房地產買賣雙方信息不對稱
目前，我國房地產市場存在兩個明顯的問題。一方面是房地產規模增長很快，但市場發展不平衡，尤其是在服務方面相對滯后，表現在信息披露不全面、不規范和不及時，甚至存在大量虛假信息，同時主管部門對行業監管缺乏規范，市場秩序混亂。另一方面，作為購房者的普通民眾因為缺乏專門知識，很難憑借個人擁有的專業知識對房產的性能、質量、配套設施以及市場價格等作出相對準確的判斷。在這種信息嚴重不對稱的情況下，消費者的行為易受到媒體聲音和其他消費者的影響，盲目跟風一哄而上使得地產泡沫進一步擴大。城鎮人口規模的快速增加引起住房需求不斷上升，如果擁有健全的住房租賃系統很大程度上可以引導居民的住房需求選擇趨于理性化，在租房與購房之間做出合理的選擇。然而由于住房租賃系統無法起到應有的作用，租賃市場不完善，加之受傳統居住文化的影響，人們的買房欲望比較強烈，使得房屋租賃市場無法實現對住房購買行為的替代。
三、促進我國房地產行業健康發展的對策
（一）加強房地產開發貸款管理
房地產作為資本密集型行業，單純依靠企業的自有資金很難滿足企業的資金需求，銀行信貸是房地產企業的融資來源。因此，加強房地產開發貸款管理有利于從融資來源上控制一些企業盲目涉足房地產業。嚴格審查房地產開發貸款的發放條件，杜絕向不具備開發資格的企業、第一還款來源不足的企業發放貸款。在當前市場形勢下，各商業銀行應該嚴格規范個人住房貸款的審查程序，加強與房地產登記部門、民政部門的信息共享機制建設，防止使用假冒身份等方式騙取住房貸款。通過降低貸款利率、增加貸款金額、延長還款期限等手段，加大對首套房貸款的支持力度。
（二）建立和完善房地產信息系統
要強化賣方信息披露責任，加強宣傳教育，提高買方分析市場、解讀房地產信息的能力。鼓勵行業研究機構定期房地產分析報告，對房地產行業的歷史情況、未來趨勢及相關影響因素進行全面細致的分析，提高公眾對房地產行業整體的了解程度。制定相應的法律法規，強化房地產行業的信息披露責任，增強企業信息披露的自覺性。
（三）發揮主管部門的監管作用合理平抑房價
要完善稅收體制改革，優化中央和地方在稅種、稅收等方面的分配體系，增強地方政府對平抑房價工作的積極性。完善地方政府政績考核機制，避免唯GDP論，將控制房價上漲幅度作為政績考核的指標之一。引導地方政府處理好短期收入和地區長遠發展的關系，減少乃至杜絕因追求財政收入而大量批地、權力尋租等現象的發生。完善土地出讓制度，規范土地使用金的收取和使用，建立專門賬戶管理土地出讓金，對收費金額、使用途徑等進行公示，增強社會公眾對土地出讓金的監督。
參考文獻：
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[2]高平，余勁.房地產泡沫成因探究[J].價格理論與實踐，2010（01）：49―50
一、公允價值的定義
公允價值亦稱公允市價或者公允價格。熟悉情況的交易雙方在公平交易的條件下所確定的價格。在會計實務中，通常由相同或相似的市場價格或資產評估機構確定。
二、新會計準則中為何引進公允價值
2.1公允價值的引入是新準則財務會計目標變化的結果
我國新頒布的會計準則，從內容上發生了實質性的修訂。從本質上來說，新會計準則的修訂，實際上是會計目標的修訂，從過去責任觀下的可靠性到決策有用觀下相關性，也就是為了更好地滿足報表使用者的需要，報表使用者想了解這項資產現在值多少錢，而不是當時取得的時候支出多少錢，從而引入了現在的公允價值，而不是原來簡單的歷史成本。這就是財務報告目標的變化而引入公允價值。
2.2我國會計向國際趨同邁進
近年來，國際會計準則及西方發達國家會計準則紛紛將公允價值作為重要甚至是首選的計量屬性加以運用，以提高會計信息的相關性。從計量屬性角度看，公允價值在某種程度上代表著財務會計的發展方向。因此，其運用的范圍和程度也就成了衡量一個國家或地區會計國際化程度的重要標志。
我國新的會計準則明確地將公允價值作為會計計量屬性之一，并在17個具體會計準則中不同程度地加以運用，這表明我國會計向國際趨同邁出了實質性的一步。公允價值的廣泛運用，意味著我國傳統意義上單一的歷史成本計量模式被歷史成本、公允價值等多重計量屬性并存的計量模式所取代。
三、公允價值對我國企業會計核算的影響
在新會計準則體系中，目前已頒布的38個具體準則中，據不完全統計，至少在17個準則中不同程度地運用了公允價值的計量屬性，本文僅從公允價值對金融工具的計量、投資性房地產，企業所得稅等方面的影響幾方面加以闡述。
3.1公允價值對金融工具確認和計量的影響
根據新會計準則規定，以公允價值計量的金融工具主要包括交易性金融資產和金融負債，對于交易性金融資產，取得時以成本計量，期末按照公允價值對金融資產進行后續計量，公允價值變動計入當期損益。按照這一規定，上市公司進行短期股票投資的，將不再采用原先的成本與市價孰低法計量，而將純粹采用公允價值法。根據以前的會計準則，上市公司的證券投資如市價比成本低，必須計提減值準備，但是，如果市價比成本高，公司并沒有拋出實現收益，賬面盈利并不能計入當期損益。但按新會計準則，賬面盈利就能直接計入當期損益。從而使得這一因為市價升高而形成的賬面盈利也能成為凈利潤。
新準則體現了對公允價值的謹慎使用原則，這與以公允價值為主導的國際會計準則，還是有一定的差異。新準則強化了為投資者和社會公眾提供決策有用會計信息的新理念，實現了與國際慣例接軌的標準，首次構建了比較完整的有機統一體系，我們更希望看到通過一系列來自行政執法、行業自律、輿論監督、群眾參與相結合的市場監督體系的壓力，使會計準則能夠發揮最大效力，讓每個公司都實現財務健康。
3.2公允價值對投資性房地產確認與計量的影響
《投資性房地產》提出，在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件：
（1）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；
（2）企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息。采用公允價值模式計量的，由于公允允價值變動直接計入當期損益，從而不需要對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。公允價值的確定方式為：市場參考價格，或現金流貼現價值。
為了防止企業利用公允價值變動來調節企業利潤，準則規定：對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。從成本模式轉為公允價值模式，視為會計政策變更，應當根據《會計政策、會計估計變更和差錯更正》的相關規定進行處理。已采用公允價值模式計量的
投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。
以前上市公司的投資性房地產都是計入固定資產，其市值變動并不計入損益，在報表中我們無從尋找變動的痕跡。近幾年房地產市場高速膨脹，由此上市公司一旦采用公允價值法來計量其早些年購入的投資性房產，必將大大提高其凈資產和當期凈利潤，意味著上市公司中的投資性地產溢價將在賬面上充分體現巨額利潤。未來以公允價體現的公司賬面凈資產，其參考價值也大大提高。
與此同時很多人持保守態度擔心公允價值容易導致利潤操縱，對公允價值有抵制傾向，但是隨著我國房地產市場的持續發展，售房信息的網上公開，相對于其他資產而言，投資性房地產的公允價值是容易取得的。
3.3公允價值變動對所得稅的影響
執行新會計準則后上市公司利潤表里出現了一個新的會計科目—公允價值變動損益。所有公允價值變動損益都在這個科目里反映，但上市公司要不要為此繳稅的問題也同時產生。為此，財政部和國稅總局專門發出通知，通知規定“對在股市和樓市上的投資浮盈暫不計稅，等盈利落袋即實際處置時，再按處置時的價款扣除歷史成本后的差額繳納所得稅”。
通知規定對一些公允價值變動收益金額巨大的上市公司來說，暫不計繳所得稅的規定無疑可以避免短期內一筆大的現金流出。如中國人壽2008年上半年公允價值變動凈收益高達65億元，按公司當前25%的所得稅率計算，若為這筆浮盈繳稅，賺到的錢還沒落袋就在掏出一大筆現金來。不過，按權責發生制原則，上市公司在確認公允價值變動損益時，也須相應確認遞延所得稅負債。因此，上述規定也不會對上市公司的凈利潤造成巨大的影響。
為了協調執行新會計準則后會計與稅收之間的其他政策差異，這份通知還明確規定，企業對持有至到期投資、貸款等按照新會計準則規定采用實際利率法確認的利息收入，可計入當期應納稅所得額。對于采用實際利率法確認的與金融負債相關的利息費用，應按照現行稅收有關規定的條件，未超過同期銀行貸款利率的部分，可在計算當期應納稅所得額時扣除。企業發生的借款費用，符合會計準則規定的資本化條件的，應當資本化，計入相關資產成本，按稅法規定計算的折舊等成本費用可在稅前扣除。
四、新會計準則中公允價值確定存在的問題
新會計準則中雖然規定了公允價值確認的三種狀態；
（1）存在活躍、公開的市場價格時，則以該價格為標準確認的價值作為公允價值。
（2）不存在活躍、公開的市場價格時，則在多方詢價的基礎上，采用適當的估值方法或由資產評估等中介機構的評估價，作為公允價值。
（3）不存在活躍、公開的市場價格時，交易對象也不適宜評估，多方詢價也存在較大困難的基礎上，可以參考當地同類產品的市場價格，作為公允價值。但是，現實情況千變萬化，特別是目前市場條件還不是嚴格規范，市場信息并沒有隨處可取。這無疑給部分企業利用公允價值人為調節利潤有可乘之機。同時，也給企業財務人員在實務操作中增加了工作的難度。特別是在房地產開發企業，對房地產地產公允價值的確定，成為房地產后續計量是否合理的關鍵。如果采用香港的做法，即對采用公允價值進行計量的房地產開發公司，需要每年聘請獨立的測量師對房地產的公允價值進行評估，這無疑增加了企業成本。由于公允價值變動直接計入損益，因此對企業業績不佳，企業虧損或連續虧損的上市公司來說，對調節公司利潤打開了方便之門，誤導了投資者的投資方向。
參考文獻：
1.葛家澍，《關于會計計量的新屬性—公允價值》，上海會計，2008，（1）：11-13
2.財政部，《企業會計準則2006》，北京，經濟科學出版社，2006年。
關鍵詞：貨幣政策；房地產價格；影響因素
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）11-000-01
一、引言
我國房地產市場從1998年以來經歷了較長時期的價格上漲，整體上至今仍未出現較深幅度的價格下跌。由于我國房地產行業在國民經濟增長中貢獻率較高，其行業屬性也決定了它對實體經濟的影響更加直接。貨幣政策作為宏觀調控的重要手段之一，它的調整如何房地產價格是我們值得深究的問題。
關于貨幣政策對房地產價格的影響研究，國內大多學者的研究都是從利率、貨幣供應量和銀行信貸角度進行分析：戴國強、張建華（2009）認為通過利率變動或貨幣供應量的變化，貨幣政策可以通過直接和間接機制影響房地產市場價格，且對具體傳導機制進行了深入分析。賀建清、鄧宏亮（2011）實證分析了房地產市場在貨幣政策傳導機制中的作用，研究結果表明房地產市場在貨幣政策傳導機制中發揮了重要作用，貨幣供應量M1、M2是房地產價格指數變化的Granger原因。單克強（2012 ）研究結果表明我國貨幣增長與房價上漲之間存在著顯著的雙向因果關系， 與前面的研究角度不同的是，薛磊（2006）采用實證分析的方法從信貸資金角度進行分析，實證結果顯示銀行信貸與房地產價格之間存著這顯著的正向關系，即銀行信貸的減少會抑制房地產價格的上漲。
二、貨幣政策對房地產價格影響因素分析
從以上對國內相關的研究進行總結的過程中，我們可以看到大多數學者在有關貨幣政策對房地產價格的研究中，主要考慮的貨幣政策因素包括：貨幣供應量，利率及銀行信貸量，下面我就這幾個方面具體分析。
（一）貨幣供應量對房地產價格的影響。貨幣供應量的多少關乎社會資金面的寬松與否。貨幣供應量的增加會使房地產市場活躍，房地產價格上漲，因此貨幣供應量與房地產價格是正相關關系的，貨幣供應量的增多，促使更多的投資資金要尋找更多的投資渠道，資本追逐利潤的本性促使房地產市場活躍，如果投機過熱，可能會導致房地產價格泡沫的生成，這樣發展下去將會給經濟帶來嚴重的災難。
（二）利率對房地產價格的影響。利率是貨幣政策中的重要手段，利率對房地產價格最直接的影響是房貸資本。利率是從供需兩方面對房地產價格產生影響，下面從這兩方面進行具體分析。
首先從供給方面看，利率的高低決定這開發商的融資成本。利率升高時，開發商的融資成本增加，，為此開發商將會減少房地產的投資開發規模，使得房地產供應量下降，房地產價格上漲。因此，從供給方面看，利率與房地產價格變化呈正向關系。其次從需求方面看，我們從投資需求和消費需求兩方面進行分析。 對投資需求來說，利率的上漲，投資者的貸款成本上升，可貸資金減少，還款壓力增大，可獲利空間減少，在這種情況下，投資者必然會減少其投資需求。另外，利率的持續上升會使公眾產生房價將下跌的預期，致使房地產的投資需求降價，因此，投資需求與利率呈負相關關系。消費需求來看，其中存在著收入效應和替代效應。利率的變動對兩個效應都存在著影響。就目前形勢而言，房地產的價格遠遠高于普通居民的收入，替代效應的影響要遠遠大于收入效應產生的影響，因此，房地產的消費需求往往與利率呈負相關關系。
綜上所述，利率是同時從供需兩方面影響著房地產價格的，并且利率對房地產的需求影響要比對房地產的供給影響更加明顯，因此利率的變化與房地產價格變化是呈反比關系的。
（三）信貸對房地產價格的影響。銀行信貸資金主要是通過多種流動性效應影響房地產的供求，進而影響房地產價格。銀行信貸資金主要通過以下四個渠道影響房地產價格：（1）向房地產開發商發放開發建設貸款（2）向居民發放購房貸款；（3）銀行自身持有的房地產資產；（4）以房地產為抵押品的抵押貸款。從我國的實際情況看來，向房地產開發商發放開發建設貸款和向居民發放購房貸款是銀行信貸資金流向房地產的主要渠道，從而推動房地產價格的上漲。
銀行信貸資金是房地產市場上供需雙方的主要資金來源。在銀行實行寬松的房貸政策時，對購房者來說，居民的住房貸款的可得性增加，會促使房地產需求的增加，從而促進房地產價格的上漲；對于房地產開發商來說，房地產開發貸款的增加會使房地產開發商擴大投資開發規模，從理論上而言，這會使房地產的供給增加，但房地產商品的供給彈性小，因此在短期內，銀行信貸的增加并不能有效的增加房地產商品的供給，相反的是，房地產開發商在擁有更多貸款的情況下，他們會選擇以高價拿地進行房地產開發，這會導致房地產開發成本的增加，使得房地產價格上漲；另外，在資金充足的情況下，房地產開發商更傾向于開發建設高檔房，這會使得房地產產品供需不合理，使得房地產價格上漲。從長期來看，在房地產商認為有利可圖時，總體看來他們會逐漸開發新的房地產，隨著新一批房地產項目的完工，房地產價格開始會有逐漸下降的趨勢。
三、小結
從以上分析的可知，貨幣政策中的貨幣供應量、利率和銀行信貸均對房地產價格有著正向或方向的影響，而在我們現行的貨幣政策中更多的依賴于利率單一工具，這使得調控的效果有所下降的，因此我國在制定貨幣政策時，應該調動一切可支配的工具，協調配合一起對我國的經濟進行宏觀調控。
參考文獻：
[1]戴國強，張建華.我國貨幣政策的房地產價格傳導機制研究.財經研究，2009（12）：31-37.
[2]賀建清，鄧宏亮.房地產市場在貨幣政策傳導機制中的作用研究.區域金融研究，2011（1）：24-28.
一、金融資產排序的優化
“中級財務會計”課程所涉及的金融資產種類較多，在教材中除各項貨幣資金、應收項目外，單獨作為一章講解的金融資產包括交易性金融資產和可供出售金融資產，而把另一類金融資產即持有至到期投資與長期股權投資作為一章放在金融資產后一章進行講解。這樣的排序方式主要是考慮到資產的流動性，按交易性金融資產、可供出售金融資產、持有至到期投資進行編排。可供出售金融資產涉及權益性工具與債權性工具兩類，其中債權性工具的核算方法與持有至到期投資比較接近。可供出售權益性金融資產初始投資的計算與處理、持有期間各資產負債表日采用實際利率法計算投資收益及溢折價的攤銷與持有至到期投資的核算完全一致，所不同的是可供出售金融資產要求按公允價值計量，所以期末應該對公允價值變動進行計量與會計處理。這部分內容是課程的難點，學生在學習時有一定的難度。如果按課本的順序進行講解，涉及到可供出售金融資產時要同時學習債權性工具的處理，又要涉及股權性工具的處理，難度就會更大，掌握起來就比較困難了。但把持有至到期投資提至可供出售金融資產之前進行學習，在持有至到期投資中全面、細致地學習實際利率法，由于僅涉及債券的處理內容，就相對容易掌握了。有了持有至到期投資會計處理的基礎，再學習可供出售金融資產，就比較容易了。當然，如果這樣處理，那么在講解之前應該明確說明此類資產流動性的強弱。
二、應收賬款與應收票據應收
賬款與應收票據都屬于應收項目，兩者均要求以真實的商品交易為基礎才能確認。在“中級財務會計”中，按應收票據、應收賬款排序。對于兩項流動資產的安排，可以把應收票據理解為是在商業信用的基礎上，通過簽發、承兌票據進行信用的加強。在講完應收賬款后，提出“為了加快應收賬款的回收、減少資金占用及機會成本、降低壞賬率”，要求債務人承兌票據，從而引出應收票據。這樣的安排邏輯性更強，且應收賬款的會計處理為應收票據的學習奠定了良好的基礎。同時，筆者認為僅憑應收票據有明確到期日來判斷其流動性超過應收賬款不盡合理。我國的商業匯票期限最長為六個月，屬于流動資產中流動性較強的資產。而提供了期限小于六個月信用期的應收賬款，或者沒有信用期限的應收賬款，其流動性更強。與應收票據、應收賬款相對應的應付票據、應付賬款也可以按照這種思路進行思考，在講解流動負債時，先講解應付賬款，再講解應付票據。
三、存貨內容適當擴充“中級財務會計”課程
對存貨項目進行了細致的講解，包括存貨的初始計量、計價、主要存貨的會計核算、后續計量(期末計價，存貨減值的核算)、清查盤點等內容。存貨初始計量的一個重要指標是存貨的計價，包括存貨收入的計價與發出的計價，存貨發出的計價等于存貨發出的數量與發出單價的乘積。這里的發出單價可以是計劃成本，也可以是按某一種方法計算的實際成本。關于發出單價的確定，教材一般都進行了較為詳細的闡述，但對存貨數量的確定基本上沒有涉及。雖然在“基礎會計學”中對確定存貨數量的實地盤存制與永續盤存制兩種方法都有內容安排，但“中級財務會計”作為一個完整的課程體系，也應當適當地對這兩種方法進行簡單的講解。
四、投資性房地產的反映
投資性房地產是我國2006版會計準則新命名的一項資產，是投資者持有的為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有的房地產。在“中級財務會計”教材中，把投資性房地產與無形資產合并為一章，放在資產的最后一項。若完全按照資產的流動性來考慮的話，說明該資產的流動性是最差的。教材編者這樣安排，主要是考慮投資性房地產包括已出租的建筑物、已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權等，從范圍來看主要包括因特種目的而持有的固定資產與無形資產，所以放在資產的最后一項。但投資性房地產的定義明確了該資產的屬性就是投資，是會計主體為了獲取租金或資產保值增值而投資的一項資產。既然投資性房地產的性質屬于投資，屬于長期投資，那么其與長期股權投資在性質上是相近的，且比作用于企業生產經營過程的固定資產、無形資產的變現能力強，所以投資性房地產的會計核算應該在長期股權投資之后，固定資產、無形資產之前，這樣更能體現其投資的基本屬性，也符合其流動性的劃分。
五、借款費用資本化問題
非流動負債比流動負債金額大、期限長，一般都是由于某一特殊用途或目的而發生的。無論是向銀行獲得的長期借款、在證券市場上發行債券產生的應付債券，還是長期應付款，都存在借款費用資本化的共性問題。教材把非流動負債借款費用資本化的處理放在該章的最后一節似有不妥，筆者認為共性的內容應放在本部分的前面講解(本章第二節)，為長期借款、應付債券和長期應付款教學的順利進行奠定基礎。在教學中，通過對以上內容的調整，教學效率更高，教學邏輯性更強，教學效果更好。重要的是，對培養學生的會計思維更有作用。
作者：葉宏單位：玉溪師范學院
中國內地的房地產之所以被人詬病，無非是因為樓市的虛火和房奴的不忿；香港房地產受到矚目，也逃不開逼人跳樓的“泡沫”和頻繁波動的房價。但這幾個關鍵詞在2月底已經變得不再重要，當荷蘭銀行的中國區執行總裁王潔鳳宣布將在香港進行亞洲的第一宗房地產掉期交易時，所有人都意識到，中國終于成為房地產衍生產品市場的下一個圈地所在。
做空房地產的實驗田
對于非股民和非基民，堅持和金融世界保持距離的普通人而言，掉期交易顯然只是個陌生的詞匯，但當它和房地產密不可分，你就必須對它保持關注。作為交易雙方約定在未來某一時期相互交換某種資產的交易形式，它通常出現在貨幣市場和期貨市場，但現在，英國人更喜歡把這一商業模式運用到房地產上面，2006年的成交額是令人咋舌的40億英鎊。
房地產市場的缺乏流動性無疑是讓掉期交易能夠輕易進入的前提，一筆金額龐大的交易往往需要耗時數月甚至一年，不管在膨脹的房價面前人們如何看待房地產的暴利，都不得不承認，銷售費用會占去整個項目資金的6％―10％。荷蘭銀行房地產衍生產品部門助理主管菲律普?柳比奇認為，掉期交易的靈活性正是房地產業所急需的，房地產開發商和購房者乃至各種贊助基金可以借此擺脫各種煩雜的費用，最大限度地節省成本。在執行掉期合約過程中，只要房產價格的差額由一方支付到另一方，無需任何實際商品的交割和各種復雜的實物交易，就能增加或減少它們的實際房地產產權。
對于那些房價高企的國家，房地產衍生品有可能起到緩沖的作用，因為交易成本的節約，面向普通人的售價也會下調，當然，這個美好的愿景是建立在開發商的誠信之下。
這種全新的交易方式已經讓來自金融界和房地產業界的人鼓噪不已，它在業內顯然更受歡迎和關注。柳比奇說：“因為掉期交易的出現，房地產從來沒有和金融變得如此之近，你可以說房子不僅僅只有不動產的屬性，它變得更像期貨或是證券，一個項目的開發和大宗交易已經變成金融行為，它是房地產業最好的衍生產品。”
而僅僅數年前，房地產衍生品還只是存在于理論上。但研究機構Investment Property Databank公布的數據顯示，從2006年9月至12月，房地產衍生品市場已開始迅速發展：在兩年前市場剛剛形成的英國，迄今已達成逾300筆此類交易，價值近jO億英鎊。美國和歐洲大陸也已達成了大量此類交易，這一數量還將繼續上升。
香港能否玩得起?
2月27日，荷蘭銀行(ABN Amro)和新鴻基金融(sun Hung Kai Financial)宣布，雙方以香港住宅市場價格為基礎，進行了一筆“房地產掉期”交易，這是亞洲首筆此類交易。隨著香港此筆掉期交易的完成，已經有人在熱盼澳大利亞可能會出現類似交易，而未來6個月同樣的情況將出現在新加坡，今年年底前，日本和韓國也將出現類似的交易。王潔鳳表示，這意味著幾個月后，投資者可能只需撥打一個電話，就可以“買進”悉尼的一間辦公室，“賣出”倫敦的一家零售商店，或是在香港“買進”一處住宅地產，他們都只須支付合約期內的差價，而不用實實在在地掏自己的腰包去擁有一處房產。這將標志著房地產行業一個引人注目的轉折點。王潔鳳樂觀地認為，該行業可能很快將成為一個令人興奮的新金融創新領域，不僅是在香港，也是在全球。盡管和英國近50億英鎊的成交額相比，香港的這筆交易價值不到1億港幣，稍顯微薄，但它對很多人而言卻意義非凡，除了那些實力雄厚的銀行和大型企業，也包括那些錢多到不知如何是好的個人炒房者。
房地產衍生品受到歡迎的原因在于，實際上，它允許投資者在實際不擁有房地產的情況下，覬覦或投機某個房地產領域，你肯定要承擔風險，但也有望得到巨大回報。相比而言，名噪中國的溫州炒房團會悲觀地發現，他們的炒樓行為已經滯后，必須要實際買樓之后才能進行，并且還在不斷受到政策調控的壓制，而野心更大的香港人已經學會像玩金融那樣玩轉房地產。但起碼到現在，誰都不能保證精于鉆研的溫州人不會在短時間內掌握這套方法。掉期交易的另一個巨大優勢是時間，房地產的實物交易需要至少耗費數周時間，而一旦流動性形成，房地產衍生品交易可能僅需要幾分鐘時間。
新鴻基金融財富管理、資本市場和經紀業務行政總裁約瑟夫表示：“香港房地產市場非常活躍，人們能夠迅速適應新的金融工具。因此，這種產品將有著巨大的增長潛力。”但這種潛力可能只是一廂情愿，房地產衍生品市場之所以在一些國家起步緩慢，原因之一在于，基礎數據必須十分穩健，比如就像英國那樣，而歷經過“泡沫”并且至今樓價仍然波動不平的香港樓市是否具備這種基礎，一直是各方爭議的話題。有一點值得注意的是，荷蘭銀行和新鴻基金的交易準備過程耗去了14個月，這還不包括HKU-HRPI住宅指數的開發時間。
盡管不是所有人都相信住宅指數，但它是房地產衍生品誕生的首要前提，GFI Colliers房地產衍生品主管斯蒂芬?摩爾表示，他的公司正與新加坡國立大學合作，為新加坡住宅市場開發住宅指數。而在2月16日，澳大利亞已經率先推出了住宅指數，商業指數預計將在4月推出。GFI Colliers是香港此筆掉期交易的交易商之間的經紀公司，斯蒂芬?摩爾對香港能否繼續下一筆交易并不敢斷言：“在亞太地區開發此類產品的主要問題在于，具備開發可靠且穩健指數所需的高透明度的國家和地區為數極少……然而，如果沒有適當的指數，就不可能建立衍生品市場。我們愿意相信香港大學提供的數據，但還是有很多疑問需要解答。
中國內地能否建立房地產衍生品市場?
盡管現在沒有數據可以說明中國房地產衍生品市場的規模，但荷蘭銀行(香港)的亞太區衍生產品市場負責人麥克 威廉姆估計，目前中國衍生品市場一年可獲得的收入為j億美元，而且這一市場潛力仍在增長。巨大的市場空白，為房地產業在衍生品市場的積極作為提供了廣闊的空間。隨著中國準備在2007年開放銀行業市場，中國正在成為全球房地產衍生品市場的焦點。
中國早就取代美國和日本，成為全球房地產市場最活躍的國家，但衍生品市場一直處于空白區。全橙地產增值服務(中國)有限公司首席合伙人朱凌波在接受采訪時認為政策的層面并沒有太多問題，真正的難題在于中國金融市場的歷史太短，很多東西還沒有做到完全開化。“歐美等國家的金融市場經過100多年的開放，已形成一個很成熟的市場，房地產衍生品市場已形成了包括基金、債券、資產證券化、信托和一些更細分化、多元化的產品。而國內房地產衍生品從現狀上來說，主要是房地產的二級市場、證券類、債券類的衍生品及上市公司等脫離資產主體的產品。其他的房地產衍生品或沒形成市場，或者不能進入主渠道。”
案例分析
以往研究文獻表明,避免虧損和避免業績下降是公司進行盈余管理的普遍動機,同時,由于特殊的退市制度規定,避免被退市已成為上市公司進行盈余管理的動機之一。下面將以在上海證券交易所和深圳證券交易所上市的A股公司為例,研究一些上市公司如何利用投資性房地產進行盈余管理,以達到避免虧損、業績下滑或被退市的目的。
為避免被退市改變后續計量模式。海南航空是一家以航空運輸為主營業務的上市公司,該公司2007~2013年間與投資性房地產相關的年報數據如表3所示。公司2008年凈利潤-1588405000元,處于虧損狀態,根據上交所和深交所的規定,如果2009年繼續虧損,那么公司股票交易將被實行退市風險警示,這不僅會導致公司股價下跌,而且會引起監管部門的更多關注,對公司未來發展極為不利。因此,2009年海南航空有通過進行盈余管理避免虧損的強烈動機。2009年12月14日,海南航空召開董事會,審議并通過變更投資性房地產后續計量模式的決議,決定投資性房地產后續計量由成本模式改為公允價值模式,同時,將當年在建工程和自用房地產轉為投資性房地產,使其持有的投資性房地產比原來增長28倍(4941854÷168701)。后續計量模式改變后,2009年投資性房地產公允價值變動給海南航空帶來的收益為597743000元,是公司利潤總額的1.23倍,如果公司沒有在2009年底改變投資性房地產的后續計量模式,那么即使當年增加持有的投資性房地產,對公司當年凈利潤的影響也較小,2009年的利潤將變為負數,公司將處于虧損狀態。可見,海南航空于2009年通過改變投資性房地產后續計量模式,實現了扭虧為盈的目的。
為避免業績下滑增加投資性房地產。是一家以房地產開發與銷售為主營業務的上市公司,該公司2007~2013年間與投資性房地產相關的年報數據如表4所示。從表4可以看出,金融街2007~2013年每年的利潤呈穩定增長態勢。投資性房地產占公司資產規模總額的比例不大,但是卻為公司利潤平滑起到了重要作用。2008年3月17日,在金融街董事會審計委員會會議上審議通過了公司對投資性房地產采用公允價值記賬的議案,該議案從2008年1月1日開始執行。從公司公布的2009年度年報的數據可知,公司將當年存貨轉為投資性房地產采用公允價值計量后,投資性房地產增值一倍多,帶來的凈收益為778431569元,占公司當年利潤總額的40.60%,如果公司沒有這筆收益,那么公司2009年的利潤總額將變為1140697959元(1917461255-776763296),比2008年下降19.50%。從公司2013年的數據來看,公司當年增加了將近50%的投資性房地產,2009年因為投資性房地產公允價值變動帶來的收益為1111427127元,占公司當年利潤總額的38.63%,而扣除這筆收益后,公司2009年的利潤總額將變為1765558966元(2876986093-1111427127),比2008年度下降30.23%。由以上分析可以看出,投資性房地產對金融街凈利潤的穩定增長起到了非常重要的作用。
為避免虧損減少投資性房地產。車城是一家多元化經營的股份有限公司,其2007年至2013年與投資性房地產相關的數據如表5所示。從表5可知,投資性房地產是金宇車城資產的重要組成部分,尤其自2008年開始,投資性房地產占公司資產總額的25%以上,同時,2008年10月22日監事會會議審議通過變更投資性房地產后續計量模式的議案,由成本模式改為公允價值模式,這一改變使得公司當年由于投資性房地產公允價值變動帶來的損失為3335500元,但2008年公司的盈利狀況良好,因此當年的凈利潤為正。2009年,投資性房地產公允價值帶來的收益為21175965元,為當年利潤總額的兩倍,由此可以懷疑,金宇車城存在利用投資性房地產公允價值變動平滑利潤的動機,否則,2009年投資性房地產如果按照成本計量,那么當年凈利潤將為負。進一步分析發現,2013年下半年開始,公司持有投資性房地產價格普遍下跌,為了降低投資性房地產公允價值變動損失對當年凈利潤的不利影響,公司于2013年將近一半的投資性房地產轉入開發成本作為公司存貨,同時將收取的資金占用費轉為非經常性損益,使得企業的利潤由虧損轉為盈利。由此,通過增加或減少投資性房地產,公司達到了平滑利潤、避免虧損的目的。
政策建議
修訂投資性房地產會計準則。投資性房地產與自用房地產之間的轉換以及對后續計量模式的選擇,盡管并不影響公司擁有房地產的真實價值,但卻影響損益確認的時間,從而對公司財務報告盈余的大小產生一定的影響,并影響投資者的決策。因此有必要重新修訂投資性房地產會計準則中相關條款,以減少公司調節利潤的空間。具體建議如下:首先,限制兩次轉換的時間間隔,制定更加嚴格的轉換條件。由案例分析可知,投資性房地產與自用房地產之間的轉換已成為上市公司調節利潤的一個工具,甚至有些公司為了調節利潤,不惜頻繁地在二者之間進行轉換,如金宇車城就是如此做的。因此,為了降低上市公司通過頻繁地進行投資性房地產與自用房地產之間的轉換調節利潤,有必要限制兩次轉換的時間間隔,同時規定更加嚴格的轉換條件。其次,對公允價值的選擇制定更加嚴格的約束條件。從案例分析可知,通過在房地產景氣時期將投資性房地產后續計量從成本模式改為公允價值模式,可以實現公司增加利潤的目標。盡管目前會計準則不允許從公允價值模式變更為成本模式,但是,有些公司如海南航空先是將投資性房地產轉為自用房地產,然后再轉為成本模式進行后續計量的投資性房地產,可見,將投資性房地產從公允價值模式變更為成本模式并非難事。為了降低通過改變后續計量模式進行盈余管理的機會,需對公允價值模式制定更加嚴格的適用條件。
聘用專業人士評估投資性房地產的公允價值。隨著經濟的發展,歷史成本已經越來越難以反映資產的真實價值,公允價值作為重要的計量屬性越來越多地被引入資產負債表項目的計價中,公允價值在增加披露信息相關性的同時,很容易喪失可靠性,給上市公司進行盈余管理提供機會。從本文案例分析部分可以看出,投資性房地產公允價值的確定,對上市公司尤其是持有投資性房地產較多的公司利潤有很大影響。因此,如何確定公允價值將成為關鍵。鑒于房地產的價格受地理位置、房屋朝向、樓層等多種因素的影響,市場上很難找到同類商品的價格,因此,為了避免上市公司人為操縱公允價值以達到盈余管理的目的,有必要聘請資產評估師等專業人士利用專業知識對公司年末的投資性房地產做出評估,作為其期末計價的公允價值。
加強對投資性房地產信息披露的監管。為了保證上市公司提供高質量的會計信息,必須加強對上市公司信息披露的監管。以往的經驗告訴我們,缺乏有效的監管機制,即便再科學的規則也無法得到有效執行,因此,必須加強對投資性房地產信息披露的監管。《深圳證券交易所股票上市規則》及《上海證券交易所股票上市規則》規定,當上市公司連續兩年虧損時,對其股票交易實行退市風險警示,但是虧損的定義是以最近兩年年度報告披露的當年經審計凈利潤為依據的,因此上市公司可以通過對投資性房地產的操縱,達到盈余管理的目的,以避免退市風險警示。由案例分析可以得到這樣的啟示:一些上市公司為了通過投資性房地產達到調節利潤的目標,總是想方設法改變投資性房地產的數量,混淆自用房地產與投資性房地產的界限,或者變更投資性房地產后續計量模式,因此監管人員應特別關注有以下情況的公司:①投資性房地產占資產的比重大的公司;②當年變更投資性房地產后續計量模式的公司;③當年新增投資性房地產較多的公司;④當年將投資性房地產轉為自用房地產或存貨數額較大的公司。
[關鍵詞]公允價值；計量屬性；財務信息；會計舞弊
一、前言
FASB在《國際會計準則157號準則》中指出：“公允價值是計量日市場參與者在有序交易中出售資產所獲得的或轉移負債所支付的價格。”公允價值的確定分為三個層次：第一，存在活躍市場的資產或負債，活躍市場中的報價應當用于確定其公允價值；第二，不存在活躍市場的，參考熟悉情況并且自愿交易的各方最近進行的市場交易中使用的價格或參考實質上相同的其他資產或負債的公允價值；第三，不存在活躍市場，且不滿足上述兩個條件的，應當采用估值技術等確定資產或負債的公允價值。由于特殊的價值確定方法，所以，用公允價值計量屬性反映的資產和負債更加與實際價值相符合，更符合會計目標的“決策有用性”。
但是，公允價值的使用也有其局限性。在實務中，公允價值的確定我國一般采用“盯市法”，在市場價格變化劇烈的時候，用公允價值計量屬性核算的資產和負債的價值也會急劇變化，從而導致財務信息的“波動”性，這是非常不利于財務信息正常使用的。所以，我國在引入公允價值計量屬性時，是在充分考慮我國國情基礎之上的謹慎性引入。根據《2006年企業會計準則》中所披露的內容，不同程度運用公允價值計量屬性的有：長期股權投資、投資性房地產、固定資產、生物資產、非貨幣性資產交換、企業年金基金、股份支付、套期保值、金融資產、債務重組、收入、資產減值、企業合并等16項準則。
由于我國對公允價值計量屬性的引入是有條件的，所以。截至2008年底，我國金融資產按照公允價值計量的比例不足10％，金融負債不足1％。雖然公允價值計量屬性并沒有成為我國會計實務中的普遍現象。但是，該計量屬性引發的各種問題卻不容小覷。本文正是通過分析公允價值在實務應用中存在的各種弊端，提出公允價值計量屬性的幾點改進建議。
二、公允價值計量屬性對財務信息的不利影響
(一)賬務處理混亂，給會計舞弊留下較大空間
首先，以《企業會計準則第22號――金融工具確認和計量》為例。在金融資產進行分類時，主要的依據就是根據管理者的意圖進行的。例如企業購買五年期國債，如果有明確意圖和能力持有至到期，則應劃分為持有至到期投資；如果存在一個公平交易市場，則應劃分為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產；如果持有意圖不是很明確，則應劃分為可供出售金融資產。上述的意圖。企業是可以隨時發生變化的，如果在公允價值比較低時，可以劃分為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產，這樣就可以把價值升高的部分作為當期損益計入利潤表，當期利潤就會被高估；如果想要粉飾所有者權益，則可以把該五年期國債劃分為可供出售金融資產，當價值升高后，價值升高的部分一方面計入當期利潤；另一方面增加了所有者權益中的資本公積。
如果該五年期國債的公允價值較高時，為了避免公允價值下降影響當期的損益，則可把其劃分為持有至到期投資，這樣就可以避免其公允價值變化對利潤表的不利影響。所以，企業同樣是持有一個五年期國債，通過人為的分類和調整，就可以達到粉飾利潤、包裝報表的目的。
其次，以《企業會計準則第3號――投資性房地產》為例。投資性房地產的后續計量有兩種模式：一種是成本模式；另一種就是公允價值模式，并且兩種模式之間可以進行轉換。除此之外，如果企業持有房產的目的發生變化，企業自用房產和投資性房地產之間也是可以互換的。筆者只是分析其中的一種情況，看投資性房地產在核算中是怎樣給會計舞弊留下空間的。
比如：甲企業有一自用房產，賬面上顯示其成本為100萬元，累計折舊40萬元，無減值。如果該企業管理層需要“美化”一下其賬面上的利潤，就可以把該自用房產改為投資性房地產，進行轉換時，按照準則要求要進行對等轉換，不確認損益，其賬務處理為：
借：投資性房地產 60萬元
累計折舊
40萬元
貸：固定資產
100萬元
這樣轉換完之后，對利潤表沒有影響。
在資產負債表日，如果該房產的公允價值為300萬元，則確認其公允價值的變化300-60=240萬元。
借：投資性房地產――公允價值變動240萬元
貸：公允價值變動損益
240萬元
這樣就可以通過減少損益240萬元的做法，提高本期的利潤。
上述的賬務處理，根據會計準則也可以一步完成，就是在公允價值模式下，自用房產轉換為投資性房地產，如果用上述的例子，其賬務處理應該為：
借：投資性房地產――成本
300萬元
累計折舊
40萬元
貸：固定資產――成本
100萬元
資本公積――其它資本公積
240萬元
這兩種處理方法都是按照準則要求處理的，但是很明顯。兩者的結果是不同的，第一種做法可以提高利潤表的利潤，而第二種做法可以改善所有者權益的相關會計科目。
以《企業會計準則第12號――債務重組》為例，執行新準則后，如果債權人高估抵債資產公允價值，則會使債權人的債務重組損失降低，從而提高本期利潤；相反，如果債權人低估抵債資產的公允價值。則會使債權人的債務重組損失增加，從而降低本期利潤。通過這樣的處理，企業就可以根據一定的目的進行盈余的操縱。
所以，在現有的會計準則制度下，企業為了達到上市融資、再融資以及管理層的績效獎勵等目的，會利用一切手段進行盈余操縱甚至舞弊。通過上述的分析不難發現，公允價值計量屬性的引入，無疑為盈余管理者提供了有利的工具。
(二)會計核算與經濟實質相背離，不符合“實質重于形式”
“實質重于形式”是會計核算遵循的一個重要基本準則，而在公允價值計量屬性下的核算處理，有的卻沒有很好地遵循這一準則。
筆者以交易性金融資產為例，企業以投資為目的而持有的交易性金融資產，在資產負債表日，其公允價值的變動反映在“公允價值變動損益”賬戶中，會計分錄為：
借：交易性金融資產――公允價值變動
貸：公允價值變動損益
(如果公允價值下降，則作相反的會計分錄。)
在期末，該交易性金融資產進行處理，再通過“公允價值變動損益”賬戶結轉到“投資收益”賬戶。也就是說，以投資為目的的交易性金融資產其損益的最終體現賬戶是“投資收益”賬戶，并且這也和“投資收益”賬戶的定義相符合。
再看一下投資性房地產。投資性房地產的定義是：“投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。”從定義中可以看出，投資性房地產持有者的主要目的是“投資”。所以，從經濟實質來說，投資性房地產由于“投資”所帶來的損益應該通過“投資收益”賬戶來進行最終的反
映。而在《企業會計準則第3號――投資性房地產》中規定：資產負債表日，公允價值計量模式下的投資性房地產。如果公允價值發生變動，則：
借：投資性房地產――公允價值變動
貸：公允價值變動損益
(如果公允價值下降。則作相反的會計分錄。)
在期末處置該投資性房地產時，其賬務處理為：
1.借：銀行存款(實際收到的金額)
貸：其他業務收入
2.借：其他業務成本
貸：投資性房地產――成本
投資性房地產――公允價值變動(或借記)
3.借：公允價值變動損益
貸：其他業務成本(或相反分錄)
從上述的賬務處理可以看出，投資性房地產最終的投資損益是通過“其他業務收入”和“其他業務成本”來反映的。而投資性房地產的經濟實質是“投資”，其投資的損益應該通過“投資收益”賬戶來反映。所以，會計準則中對投資性房地產會計核算的規定，已經脫離了其經濟實質，背離了企業會計準則的要求，從而對會計目標的實現造成一定的障礙。
(三)公允價值計量屬性的順周期性，擴大了財務信息的“波動性”
公允價值的“價值”確定主要分為三個層次(詳見前言部分)，在實務中，我國公允價值的確定是：存在公開市場交易的，主要是采用“盯市法”，以市場的交易價格作為其價值：如果沒有活躍的市場價格，采用參考其它公司的價格；利用估值技術自己確定公允價值的情況在我國比較少見。所以，公允價值的確定需要交易環境的有序性，如果交易是無序的，就會使市場價格失去公允性，從而導致“公允價值”不再公允。而用不再“公允”的價值在會計報表中反映資產或負債的價值，就會影響會計信息“決策有用性”的實現。使信息使用者作出的決策不再客觀；不客觀的決策反過來又會影響市場價格的“公允性”，從而使市場價格進一步偏離“公允價值”，這就是公允價值的順周期性。公允價值的這種順周期性在這次的金融危機中得到了檢驗。
(四)加大了審計風險，不利于會計監督的實施
由于公允價值計量屬性在我國使用并不是很廣泛，再加上對公允價值計量屬性也沒有統一、規范的準則加以說明，以及公允價值確定方法本身的“不可靠”性，這些都為會計舞弊留下了較大的操作空間，加大了審計風險。
另外，目前我國公允價值審計也處于簡單、分散、準則規范不健全等混亂的局面中，這也進一步加大了公允價值計量屬性會計監督實施的難度，使公允價值計量屬性的優點反而可能轉變為管理層用于進行盈余操縱的手段。
三、對公允價值計量屬性改進的建議
(一)制定規范的公允價值計量屬性會計準則
通過上述的分析可以看出，無論是公允價值計量屬性下的會計舞弊。還是公允價值計量屬性產生的順周期性，都來源于與公允價值計量屬性相關的會計準則的不規范。
所以，我國會計準則制定機構可以參考國際上的做法，對公允價值計量屬性的適用范圍、應用情況、會計核算賬戶的設置、公允價值的確認條件、公允價值計量價值的確定，以及公允價值計量屬性在附注信息中的披露等作出明確而又具體的規定。在公允價值計量屬性所依賴的外部環境還不是很成熟的情況下，對其應用應進行嚴格的控制。準則的制定和完善是一個過程，即使一些經濟發達國家，在公允價值計量屬性的相關制度規定上也存在各種各樣的問題。
對會計準則的進一步規范，一方面是修改不合理的地方，比如上文中對現行準則下各種會計舞弊的分析；另一方面就是對規定不健全的內容進行查缺補漏。以投資性房地產為例：根據我國現行稅法規定，對房產應征收房產稅，現行房產稅的計稅依據是房產余值或房產的租金收入。前者采用的是從價計征，后者采用的是從租計征。對于從價計征來說，其計稅依據是房產余值，即房產原值減去房產剩余價值后的差額。根據現行企業會計準則，對投資性房地產允許采用公允價值計量，這樣就出現一個問題。尤其是在由公允價值計量下的投資性房地產轉向自用房地產后，結轉后的房產在征稅時，是按照公允價值還是按照原始成本計征?在現有的稅法中還沒有明確的規定。
所以，對公允價值計量屬性進行準則的規范、統一，不是單指企業會計準則。也指與企業會計準則緊密相關的其它準則、規范甚至法律的完善與統一。
(二)增加以公允價值為計量屬性的補充報表
在現有的企業會計制度下，資產和負債在報表中所反映的價值大部分是以歷史成本為計量屬性的，只有很少的資產和負債是按照公允價值的計量屬性加以反映的。
由于歷史成本和公允價值是完全不同的兩個計量屬性，而在一張報表中卻同時存在，兩種計量屬性所反映的財務信息以及對財務信息的分析方法是完全不同的，所以，兩種計量屬性同時存在于一張報表的情況下，需要財務信息使用者具備相當厚實的財務專業知識才能對財務信息有一個正確的理解。而在現實中，財務信息使用者“非專家”占據主流地位，他們對由歷史成本和公允價值共同表達出的財務信息會缺乏一種理性的判斷和認識(也正是因為這樣，才會引起公允價值計量屬性的順周期性)。
為了解決這一問題，筆者建議把歷史成本和公允價值兩種計量屬性分開在不同的報表中加以反映。具體來說就是，現在的資產負債表中所反映的資產和負債都按照歷史成本進行計量，在這個資產負債表之外，再增加一張“公允價值資產負債表”作為資產負債表的補充，在這個報表里面，主要反映資產和負債按照公允價值進行反映的價值。這樣，整個財務報表就以資產負債表和利潤表為基本報表，公允價值資產負債表和所有者權益變動表是對資產負債表的有益補充，而現金流量表是利潤表的有益補充的構成格局，各個報表之間的關系如圖1所示。
在利潤表中，原來由于公允價值變動計入利潤表中的各項損益也不再分散在各個賬戶中進行反映。具體來說，就是利潤表中的各個科目都不再反映由公允價值變動產生的損益情況。比如交易性金融資產通過公允價值變動損益歸集，最后通過投資收益進行反映，而在利潤表中增加一個賬戶“公允價值變動損益影響數”來進行統一反映(如表1)。這樣，就能讓信息使用者對財務信息的歷史(歷史成本)和現在(公允價值)有一個更加清晰和明確的認識。
(三)加強職業道德的宣傳與建設，培養熟悉公允價值計量屬性的會計和審計人才
會計行業本身的性質，決定了所有會計人員必須以誠信為本。因為誠信是會計工作的命脈和靈魂，也是會計工作的立身之本。換句話說，如果會計沒有誠信，也就失去了其在社會上存在的意義。當今，隨著社會經濟的迅速發展，會計信息被越來越多的投資者、決策者、企業管理者等所使用和重視。但同時也必須認識到，會計造假、會計信息失真的現象也越來越嚴重。所以，要利用一切的途徑和方式。加大會計人員職業道德的培養，并不斷給會計從業人員進行培訓，減少會計從業人員客觀犯錯的因素。
會計監督作為會計信息質量的保障機制，其作用更是不可小視。權力沒有監督和制約就會產生腐敗，權力越大。就越需要制約，會計處理的操作空間越大，就越需要會計監督。因此，為了讓公允價值能更好地為社會經濟服務，就要加大對會計和審計從業人員掌握和把握公允價值計量屬性的培養力度。在進行培養時，不僅要求會計和審計人員具備公允價值方面的會計、審計知識，還要掌握評估、經濟學等方面的知識。只有這樣，才能讓公允價值計量屬性在具體應用時更加客觀、真實。
四、結束語
公允價值計量屬性是一個理想的計量模式，從理論上來說，它比歷史成本模式能更好地反映企業的財務狀況等財務信息。由于公允價值的確定對公平、公開的市場交易有一定的依賴性，所以，在現實中這一計量屬性很難發揮其優點。即使再完善的準則也不能覆蓋經濟內容的方方面面。因此，公允價值這一理想的會計計量屬性的真正應用還依賴于社會經濟、科學技術等的進一步發展。如果社會發展到更高階段，公允價值所依賴的理想市場交易環境能夠實現，那么，公允價值這一計量屬性才能真正地擔任并發揮其功能，更好地為經濟社會服務。
[參考文獻]
關鍵詞：公允價值 可靠性 相關性 計量層級
一、公允價值發展歷程及定義
(一)公允價值發展歷程公允價值源于20世紀80年代美國爆發的貸款和儲蓄危機。當時美國經濟停滯不前，政府為了改變這一局面，便逐步放開匯率和利率，以銀行為代表的金融機構隨之施行高息攬儲的政策。但在經濟停滯的宏觀環境下，這種側重性的單面政策的忽略了對貸款人償款能力的評估。隨著越來越多的貸款人無法按時足本足息的償還貸款，金融機構的不良貸款與日俱增，但在歷史成本作為主導會計計量屬性的情況下，這些不良貸款并未被人察覺。等到問題最終暴露時，有400多家金融機構破產，聯邦政府被迫動用1600多億美元聯邦儲蓄基金進行補救。這次危機使得人們開始對歷史成本提出懷疑，而金融界人士更是宣稱倘若采用公允價值對金融資產和負債進行計量問題貸款便會被及時發現，此次危機便可避免或者即使發生也不至于破壞性如此巨大。然而數十年之后，美國爆發次貸危機，這次金融界人士卻又把其原因歸結為其曾經不遺余力所提倡的公允價值。他們不斷強調公允價值的“順周期效應”是導致這次金融危機不斷擴大乃至爆發的根本原因，該效應的存在使得金融資產和負債的計價形成惡性循環，最終致使消費者投資信心喪失殆盡，金融市場趨于崩潰。雖然SEC和IASB都對公允價值持肯定和支持的態度，但公允價值在今后一段時間內受到公眾不同程度的質疑和擔憂仍是在所難免。
(二)公允價值定義 FASB、IASB和CASC均對公允價值給出了定義。FASB在第157號準則《公允價值計量》中將公允價值定義為“在計量日，在市場參與者之間進行的有序交易中，出售一項資產所能獲得或者轉移一項負債所需支付的價格”。而IASB的定義則是“公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者負債清償的金額”。我國CASC在與IASB合作進行會計準則趨同的過程中，其對于公允價值的定義與IASB的近乎一致。因此，對比FASB和IASB對公允價值定義的異同便能得出更為完整確切的公允價值內涵見(表1)。(1)時間。FASB指出應該在計量日這一時間范圍內計算公允價值，而IASB則對此則無明確的規定。一般來說，會計業務的流程可分為確認、計量和報告三個步驟，初次確認的經濟信息需要通過計算、匯總以及分配等計量程序記錄在相關賬簿中，再次確認的經濟數據則通過傳遞與輸出等計量程序在財務報表中予以報告。由此可見，會計計量起到承前啟后的作用。FASB在公允價值的定義中從時間角度提出了“計量日”這一要求，可以說強調了公允價值在經濟信息的初次確認――輸入和轉化與經濟信息的再次確認――輸出和提純這兩個關鍵環節上的時間意義。以交易性金融資產為例，在取得交易性金融資產時以公允價值入賬，而在資產負債表日則再根據公允價值進行調整，在取得和調整這兩個計量日公允價值參與了交易性金融資產的會計處理，體現了會計信息質量要求中的及時性。因此，FASB在定義中指明計量日無疑更加
全面。(2)交易狀態。FASB對交易狀態的描述是“有序”，而IASB所強調的是“公平、自愿”。所謂“有序”，應當是說關于資產和負債的交易活動已然按照正常的商業行為在市場上經過了長時間的充分發展，頻率上足夠高，數量上足夠大，從而價格公開透明，能夠以一種持續穩定的狀態為人所知。而“公平、自愿”更傾向于說明交易雙方處在一種平等的交易地位，不存在強買強賣，是在充分信息下做出的理性化決策。顯而易見，FASB側重從市場整體來刻畫交易狀態，IASB則從單個交易來考察。整個市場固然是由無數的交易雙方所構成，但單個交易的“公平、自愿”卻無法代表整個市場的“有序”，而市場若要“有序”則需在數量上占絕對優勢的“公平、自愿”的交易。所以，FASB用“有序”一詞對交易狀態進行定位在邏輯上是更為嚴密的。(3)交易主體。在關于交易主體的描述上，再次體現了FASB和IASB對于公允價值考慮起點的差異：前者側重于宏觀市場，后者傾向于微觀主體。“市場參與者”是由交無數“熟悉情況的交易雙方”組成的，二者并無本質差別。需要注意的是，雖然FASB和IASB都沒有明確給予解釋，但“市場參與者”或“熟悉情況的交易雙方”應該是指無關聯關系的理易者，并且在客觀上有能力主觀上有意愿去進行交易。因為只有這樣才更加符合公允價值的計量初衷。(4)價格表現。價格表現是公允價值定義中最為重要的一部分，是貨幣計量在公允價值運用中的體現。FASB將其定義為“出售一項資產所能獲得或者轉移一項負債所需支付的價格”，可以看到FASB更加肯定脫手價格。因為脫手價格更加符合資產和負債定義中所說的“經濟利益的流人和流出”。而IASB所規定的“進行資產交換或者負債清償的金額”則說明了其認為公允價值應當是交換價格。交換價格的理論依據在于所有理}生交易者都能夠達成關于未來經濟利益和風險的共識從而形成一個均衡價格。關于脫手價格和交換價格的孰優孰劣，目前仍存爭議。脫手價格是對經濟利益流出和流入的市價估計，更好地體現了公允價值逐市隨時的特點，但脫手價格能否在任何情況下恰當地表達公允價值的內涵，仍需數據的支持和檢驗。
綜上比較，在公允價值的定義問題上，FASB以宏觀市場為基礎要比IASB以微觀交易主體為著眼點更加科學。從公允價值的計量層級上看，市價為最優計量次序，以市場為導向的定義更能與計量層級的選擇次序一脈相承。FASB和IASB之所以會出現如此差異，資本市場發展程度的不同應該是最重要原因。美國資本市場較為發達，FASB以市場為切入點恰如其分。而IASB作為一個國際性的會計準則制定機構，必然要顧及各個國家不同的市場狀況。各個國家資本市場發展程度的參差不齊使得IASB很難從市場的高度對公允價值進行描述，所以其以交易主體為切入點也無可厚非。隨著FASB和IASB在聯合財務會計概念框架編制工作上的進一步合作，相信公允價值的定義會更加明晰。
二、公允價值的理論內涵
(一)法學視角的解讀――公允價值之“公允” 從語言學角度講，公允價值屬于偏正短語，公允修飾價值。公允一詞源于法學，是指法官應遵循立法精神中的公平公正來判案。對于公允價值中的公允，從主體平等和真實自愿兩個方面來解釋是比較恰當的。(1)主體平等。按照我國《民法通則》第三條的規定，當事人在民事活動中地位平等。具體而言，該平等是指不考慮自然人年齡、民族、政治地位和
財產狀況等客觀情況的不同，也不區分其是否具備民事行為能力，而是單就生之為人的一種與生俱來的無差異民事權利能力。從更寬泛的范圍來看，該規定從法律意義上肯定了參與經濟活動的主體不論經濟實力的強弱和行政地位的高低，其在民事活動中的地位是平等的。《民法通則》中所提出的“主體平等”對于理解“公允”有重要意義。現代企業作為一系列契約關系的締結，股東、債權人、員工、供應商等因其投入資源在數量和性質上不同，其在企業經營決策過程中肯定不會平起平坐，但這并不意味著他們能夠憑借資本屬性的差異強迫其他利益相關者違背真實意愿進行活動。對于公允價值的確定，仍然要秉持公正的原則。如投資企業在運用權益法確認投資收益時，被投資企業的凈利潤應以其各項可辨認凈資產的公允價值為基礎進行調整來加以確定。此時，投資企業雖然與被投資企業的關系是共同控制或重大影響，但投資企業不能因具有控制或重大影響這一經濟關系而按照自己盈余管理的需要恣意確定被投資企業可辨認凈資產的公允價值。經濟關系上的控制或重大影響不能超越法律平等之上，投資企業在確定被投資企業可辨認凈資產公允價值時仍然要按照計量層級的要求進行客觀中立的計算。因此，主體平等是公允價值能夠得以運用的重要前提。(2)真實自愿。如果說主體平等是公允的客觀先決條件，那么真實自愿則是公允在交易主體上的主觀顯現。我國《民法通則》第四條指出民事活動應當遵守自愿原則。此處的自愿是指民事活動主體能夠在非極端環境下獨立自主地表達自己的真實意愿，任何重大誤解或顯失公平的非自愿行為法律均不予保護。在公允價值計量層級的選擇中，活躍市場中的報價為首選。而大量的交易雙方按照彼此的真實意愿自由選擇交易方式和確定交易金額是形成活躍市場的先決條件。一個充斥著強買強賣的市場必然難以持久，更遑論活躍。可以說公允價值最后之所以能夠形成，就是交易雙方在真實意愿下達成共識的結果。(3)公允保證了公允價值的“可靠性”。在已有的研究中，學術界對公允價值能夠充分體現相關性幾乎沒有爭議，而對公允價值可靠性的質疑卻從未停止。尤其是在與歷史成本比較時，公允價值由于其可靠性的匱乏飽受詬病，一定程度上也影響了其使用范圍的擴大。根據FASB在SFAC2中的規定，可靠性包括如實反映性、中立性和可驗證性。首先，公允價值的定義――市場參與者在計量日的有序交易中出售資產所能獲得或轉移負債所支付的價格，本身就是對交易過程和交易結果的描述，自然是對真實世界經濟現象的反映，符合如實反映的要求。其次，公允價值是在交易雙方地位平等和真實自愿的前提下形成的，只要交易雙方一直能以平等的地位表達自己的真實意愿，該交易即使多次重復，在相同的市場環境下，其最后結果也應當是一樣的。因此，公允價值是能夠被驗證的。最后，中立性是說財務信息在反映經濟現象時不能帶有任何偏見。公允價值在初始計量時是交易雙方對資產或負債價格最充分真實的表達，而在后續計量時既確認收益也確認損失，不偏不向，從而能夠對資產或負債進行及時的客觀反映。反觀歷史成本倒是因為對謹慎性原則的恪守而往往低估資產或高估負債，一定程度上違背了中立性。綜上所述，公允價值中“公允”所包含的地位平等和真實自愿使得公允價值在可靠性上不遜色于歷史成本。人們對歷史成本可靠性的支持大多是因為歷史成本是過去交易形成的，就像已有的史實無法改變一樣，過去形成的價格也是最為真實的。歷史成本固然是可靠的，但可靠的絕不僅僅只有歷史成本。只要能夠保證地位平等和真實自愿，公允價值一樣在理論上具備相當強的可靠性。
(二)經濟學視角的解讀――公允價值之“價值” 從上述對“公允”的法律剖析可知，只有在地位平等和真實自愿的情況下才可能形成公允價值，但公允價值的屬性究竟為何，唯有對價值一詞進行分析才能得到答案。關于價值的研究，大致可分為馬克思政治經濟學和西方經濟學兩大派別。馬克思在勞動價值論中區分了價值和使用價值，價值是凝結在商品中的無差別人類勞動，是商品的社會屬性，而使用價值是能夠滿足人們某種需要的屬性，是商品的自然屬性。而在西方經濟學的眾多流派中，對價值的定義也是不一而足，但是都基本承認價值是能帶給主體滿足感的一種效用。可以看到，西方經濟學中所說的價值大致相當于馬克思所說的使用價值。公允價值的主要計量對象是金融資產及其衍生品，在這樣一個前提下用馬克思對于價值的定義來解釋公允價值中的價值將會令人匪夷所思。如如果說股票的價值是凝結在股票中的無差別人類勞動，那么股票的價值就應該是股票發行費，因為在股票的發行費中包括了股票發行過程中公司、金融中介以及其他服務機構所有工作人員為之付出的勞動。再按照馬克思所提出的價值規律――價格以價值為中心上下波動――股票的交易價格就應當圍繞股票發行費波動。可這明顯與現實經濟生活中股票的買賣價格大相徑庭。因此，用主體效用觀而非勞動凝結觀來解釋公允價值的價值是比較合理的。在經濟學中，人們普遍認為歷史數據對于決策并不重要，人們對未來經濟利益流入的預期才是當前決策的依據。每個人通過估計未來經濟利益流入并根據風險偏好等因素確定當前所持有資產的價格，當然，這個價格要能帶給自己適意的主觀效用。之后，無數的交易者便在公平有序的市場上按照這個使自己足夠滿足的價格進行交易。當某一價格所帶來的滿足感使得交易雙方都可以接受時，交易便得以進行。從這個交易流程來看，主體效用觀下的價值具有著眼于未來經濟利益、以市場環境為依托和自愿等性質，而這些性質在FASB和IASB所提出的公允價值定義中都有所涉及。所以，主體效用觀下的價值應是公允價值的經濟內涵。價值保證了公允價值的“相關性”。相關性是說企業提供的會計信息應該與會計信息使用者的經濟決策相關聯，有助于會計信息使用者對企業過去、現在和將來的情況做出評價或預測。正如前文所述，公允價值的“價值”是主體效用觀下的價值，其形成的依據在于能夠給交易者帶來適意的滿足程度，這個滿足程度決定著交易者的經濟決策。如果交易對象所支付的價格能夠給自己帶來足夠的滿足感，交易便得以進行，反之則終止。顯而易見，該價值是判斷交易是否進行的關鍵，與交易者的經濟決策息息相關。
(三)公允價值是可靠性與相關性的理想契合 在會計信息質量要求中，可靠性與相關性最為重要，而與兩者有密切聯系的受托責任觀和決策有用觀在財務報告目標中孰先孰后更是引起了長時間的爭論。綜合前面的分析可知，公允價值能夠同時兼顧相關性和可靠性，這也意味著能夠并行不悖地反映企業管理當局的受托責任和提供與財務報告使用者決策相關聯的信息。這種獨一無二的優勢正是公允價值極具應用前景的最重要理論依據。
三、公允價值的外在計量
(一)各主要會計準則制定機構對公允價值計量層級的規定 公允價值的定義說明公允價值的理論內涵，計量層級則提供了計算公允價值的手段，后者是用來不斷反映與逼近前者的。雖然目前尚無有效的手段來說明反映與逼近的程度，但考察計量層級的選擇對于充分展現公允價值的理論優勢具有較強的現實意義。就像各主要會計準則制定機構對公允價值給出了各自的定義一樣，他們也規定了如何對公允價值進行計量，內容如(表2)所示。從(表2)可以看出，FASB、IASB和CASC對計量層級的規定大致相同，只不
過FASB的規定更為詳細一些。究其原因，應該是FASB在制定會計準則時是以規則為導向的。在這三個計量層級中，首選同類資產或負債的市場報價，這與前述公允價值本質上是以市場為基礎的計量屬性這一結論相一致。至于第二計量層級中所提到的計量方法，可以從資產(或負債)的近似程度和時間這兩個角度來把握。對于相同資產(或負債)，以其最近時期的交易價格來計算擬確定的公允價值，即“相同資產(或負債)，近期價格”。如果是相似資產(或負債)，則參考其在相同時間的交易價格來確定公允價值，即“相似資產(或負債)，同期價格”。而第三層級的計量，就是借助估值技術來建立估值模型從而確定公允價值。這三個計量層級之間存在著選擇優先級，即第一層級的計量要求無法達到時才采用第二計量層級，若第二層級的計量要求也無法達到才采用第三層級。
【關鍵詞】 商業地產 融投資 估值研究 股權
商業類型的房地產是商業和房地產的綜合集合體，在我國的發展起步比較晚。隨著我國，改革開放的不斷深化，市場經濟體系的不斷確立，越來越多的資本開始轉向商業地產當中。商業地產從微觀上來講是用于零售、餐飲、娛樂以及健身休閑等用途的房地產形式，從經營模式上和功能用途上區別于普通的居民住宅、公寓和寫字樓等常用形式。商業性質的房地產是一個具有商業和地產等多種投資屬性的綜合性行業，商業房地產不僅區別于單純的項目投資和商業發展，還區分于傳統意義上的房地產開發項目。商業地產按照實際的功能可以分為商業廣場、商業區、大型商鋪區、綜合性購物中心、休閑廣場、專業步行街等多種形式。從宏觀上來看商業地產是一個具有非常高資金密度的行業，這對于進入企業的融資水平具有著更高的要求。
1 我國商業地產融資發展的現狀
商業性房地產任何方面的調控都將會影響到我國金融市場的每一個角落，強制性地打壓房地產行業將會給我國經濟帶來沉重的打擊，為了避免我國經濟走上二十世紀末日本房地產市場泡沫破裂而導致日本經濟大規模衰退的老路，政府需要在必要的時機支持房地產的發展。而商業地產作為房地產的一個重要組成部分也將會得到一個更好的發展空間，我們要看到房地產在社會經濟發展中的重大作用。
1.1 商業類地產融資具有較大的關聯性
我國的商業類地產已經逐漸成為了我國社會經濟中的重要支柱性產業，是我國宏觀經濟中一個必不可少的組成部分。通過我國的統計數據我們可以看出，商業地產等房地產類行業對于每年GDP的拉動大約為兩個百分點，雖然這種拉動效果不是十分地明顯，但是實際上房地產和國民經濟中的很多行業具有著非常明顯地聯系。如和房地產直接相關的行業就有鋼鐵、水泥和其他建材等行業，這些行業又將進一步帶動著冶金、化工和紡織等眾多行業共同發展，根據相關資料房地產領域一百元的銷售額可以帶動其他領域十七元的銷售，銷售帶動率為百分之十七，除此之外隨著這一輪炒房的熱潮，已經有了很多普通消費者囤積了很多商品房，在現今的經濟形勢下提倡商業地產的再融資可以在很大程度上盤活民間資本，促進社會經濟的發展。通過商業類地產的融資可以很大程度上提高我國社會財富的合理流動速度，促進基礎設施建設，減少國家和地方財政對于社會建設的財政負擔。
1.2 商業地產融資過程中對保證經濟增長發揮的作用
雖然我國在2011年在借貸市場上出現了問題，但是從整體上來看市場供需之間的差距還不是很大，從統計數據上來看，我國的房地產投資增幅大于百分之二十五，其中2011年度提出的一千萬套保障房的建設很大程度上拉動了房地產投資的快速增長，但是隨著商品房的整體調控和資金短缺問題的加劇，商品房的總體投資從第三年季度就開始有所降低，到第四季度已經降到了一個很低的水平。同時我國在土地的購置上在第四季度也有所回落，我國對于房價調控力度很大，下一年度的房地產投資降低拖累了固定投資的增長速度，如果我國經濟要保證GDP百分之八以上的增長率就要協調好民生和房地產行業的發展平衡。因此此次房地產宏觀調控沒有達到預期的調控目標。而商業地產經過多年的市場的開發和供應已經得到了很大的發展，很多普通的市民對于投資者的商品房已經逐漸趨近于飽和，這就使得很多新增的商品房對于消費者在選擇過程中具有更多的選擇空間，很多房地產企業也都相應減少了開發量。
2 我國商業地產融資的主要問題
在商品房開發面臨著眾多背景，商業地產的投資總額隨著時間的推移不斷提升，這說明社會經濟對于房地產投資還是具有比較充足的信心的。其中一個比較重要的關鍵因素是我國正在處于一個城市化率迅速提升的階段。按照經濟發展的規律來講一個國家的城市化率提高到百分之三十之后房地產行業將會進入一個比較快的發展階段，我國的城市化率從上世紀末的百分之二十九發展到2011年的百分之四十七，按照這個比率來講，我國的城市化速度非常快，同比日本減少了三十年，城市化的大規模發展必然會帶動房產類行業的配套要求，可以預見的是我國的房地產開發將會出現一個新的發展紀元。在這個基礎上我國的商業地產也將會有新的發展方向，以萬達模式為代表的商業地產具有非常強的市場活性。自以來，我國逐步推進房地產制度改革，根據國際經驗已經初步建立了社會住房保障體系，但是在商業性的房地產融資上仍然存在著這樣幾個方面的問題：
2.1 相關政府缺乏資金提供的主動性
在新國八條中，政府提供的保障性住房提出了大力發展商業地產的發展政策目標，根據城市建設部門的估算，建設總體資金量將達到1.3萬億，其中土地出讓的資金將直接用于投資建設，這些資金當中土地出讓提供近三千億資金，中央方面款在兩千億左右，各個公積金貸款提供近千億資金，上述各類資金的總額合計六千億，這些資金和總需求存在著七千多億的資金缺口，在這部分資金缺口上中央和地方政府的身份和角色定位不準確，這些資金大約占到了建設資金總額的百分之六十左右，這部分資金占到了建設資金的一半以上，資金主體的責任相互推諉給資金供給造成了很多發展瓶頸。而且商業地產能夠在很大程度上帶動當地其他產業的發展，對于拉動地方經濟具有非常大的作用，政府的資金參與責無旁貸，但是中央和地方政府在角色上沒有確定主次。就商業性房地產的財政支持來看，中央政府雖然提高了財政方面的轉移支付，但這部分支付的資金總額只是很少的一部分，而地方政府不僅是GDP的生產者和所有者，更是地方經濟的管理者，這部分管理工作不僅包括了商業地產和其他行業的規劃、開發以及建設管理，因此，這部分較大的資金缺口應該由地方政府承擔。但是因為沒有完備的資金提供保障體制，這就導致了地方政府在商業地產的招商引資上沒有監督和約束，導致了投資部門無法真正履行其職責，也在很大程度上制約了商業地產的融資進程。
2.2 金融市場上商業地產資金來源的非市場化
目前在我國的主要城市性建筑的資金來源是政府的財政劃撥，這種非市場化的資金來源必然會導致商業地產資金的使用效率低下。從我國的房地產金融市場現狀來看，我國房地產金融市場的資金總量遠遠不能滿足商業地產的建設資金要求。從我國的金融行業現狀來看，三十多年的改革開放為我國社會積累了很多的財富，民間的資本也日益增加，我國居民的民間儲蓄率逐年升高，而且居民對于房地產投資的需求也日益強烈。除此之外，伴隨著我國金融市場的發展和我國投資機構增強了對風險和收益的控制，改善了投資市場的軟環境，但是也要清楚地看出商業地產在我國的金融市場發展中并不是十分完善和成熟的，投資渠道的狹窄使得多種資產類產品無法實現廣泛地進入投資市場。而且商業性房地產的理財產品因為資金活性差就無法保證產品的保值和增值功能。因此如何保護性地利用我國的商業地產金融市場，最主要的就是要充分地利用我國的民間資本，通過盤活民間資本來促進金融市場資金來源的市場化。
3 新時期商業地產融資主要風險探析
在商業地產的發展過程中我們不難發現，商業地產作為我國房地產投資的一個新的熱點，今后必將成為投資的新的方向。但是每一種投資產品都會存在其固有的風險，商業類房地產的投資量大，投資回收的時間相對較長，而且在投資的過程中會經常受到國家和地方的雙重影響，這對于一些實力較強的金融機構都會是一個巨大的挑戰，對于普通的投資者風險就更為明顯了，作為一個高風險和高收益的地產類投資理財項目，商業性地產的風險主要來源于這樣幾個方面：
3.1 商業性地產開發商的決策性失誤
商業性房地產的開發商是地產的第一投資主體，開發商自身的決策決定了整個商業性地產的發展方向和發展模式。針對某一個特定的房地產行業來看，開發商的主要決策風險存在于自身的管理水平和財務狀況以及市場的營銷策劃水平等諸多方面。房地產項目的投資范圍比較廣而且產權的期限也比較長，如果沒有一個很好的管理水平和決策能力將會在地產投入使用之后造成管理上的混亂甚至會直接影響到房地產本身品牌價值。在現今宏觀經濟不明朗的情況下，房地產產業更是政府進行調控的重點，各種和房地產有關的政策變化較快，特別是在稅收方面的小幅度調整頻率特別高。面對著政府的微調如果企業沒有一個良好的企業財務處理能力就會增加企業成本的負擔。這就需要企業在進行房地產融資決策之前建立好一個充足的人才儲備，只有這樣才能在面臨變革的過程中處變不驚。而作為一個投資者在進行商品性房產購買之前對于開發商的資質要有一個比較清楚的認識，只有一個擁有雄厚資本實力和優秀管理能力才能使得房地產項目有效地避開風險。
3.2 商業性房地產概念認識不清
現在很多的市民、投資主體和房地產開發商對于商業性房地產的認識存在著很大的誤區，國內的很多商業類地產企業還只是在拿著原來開發商品房的思路進行商業性的地產開發。在很多店鋪、寫字樓和辦公樓的設計上仍然使用小戶型商品房的設計和銷售理念進行銷售，認為只要開發出的房地產能夠讓投資者買得起或者自身的產品只要能夠賣出去就是成功，很多商業地產開發商只做到了地產而沒有做到商業。另一方面很多房地產開發商在進行商業性地產開發的過程中存在著只是幫助政府完成政策性工程和形象工程的現象。這樣就會導致在一定區域內的房地產開發量大于當地的經濟發展需要，這就會導致在進行招商過程中很難招到足夠的入駐商鋪，如果招商無法正常進行，那么商業性的地產也將是空想，所以投資者在進行投資的過程中要綜合性地考慮當地地區招商的潛力和當地經濟未來發展的空間，進行綜合性考量，不要盲目投資。
3.3 商業性融資價格存在水分
一般投資在商業性店鋪的投資者獲取回報的途徑主要有兩種，一方面是投資者在購買后出租給有實際需求的客戶，通過收取租金的形式獲得綜合性收益。另一方面是通過購買房地產然后出售獲得價格差利潤。目前市場上大多數的投資者比較傾向于后一種價格差的獲利方式。而商業性地產作為一種處于不斷發展的房地產投資形式具有非常高的增值空間，但是一旦游資進入到該行業中就會導致地產價值速度快速上漲。因此投資者要理性地看到自己進入的實際價格點位，一個沒有節制高速上漲的態勢必將會導致形成價格泡沫，價格當中也將會含有較高的水分，一旦政府進行了較為嚴格的管控措施就會給投資者造成非常嚴重的損失，這種投資泡沫的破裂引發的價格危機是系統性的，所以在投資商業性地產的過程中投資者要充分考慮到融資價格是否合理，如果進入的價格點位就是一個比較高的價格，就要充分考慮到是否已經到了價格鏈崩潰的邊緣，此時進入的話可能會給自身的財產帶來非常嚴重的損失，而進入點位較低的時候要充分考慮到宏觀形勢，價格降低是因為相關政策的打壓還是市場的合理波動，通過綜合性的合理判斷，做出相對比較合理的投資選擇。
4 結語
綜上所述，傳統商業地產通過自我積累和發展的方式來解決企業發展中的資金問題已經無法適應不斷發展變化的外部市場環境，尤其是對于像商業地產這類資本密集型行業。面對著不穩定的金融市場，商業類地產企業必須結合自身特點進行融資類創新，通過多渠道進行發展，利用各種有利條件解決自身發展中存在的資金問題。總而言之，商業地產在進行拓展房地產融資渠道的過程中要盡量拓寬融資多元化融資渠道，只有這樣，才能使得我國商業地產取得更好更快的發展機會。
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