時(shí)間：2023-06-07 09:34:44
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇精裝設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
法及手段，以期達(dá)到設(shè)計(jì)階段有效合理控制成本的目的，使房產(chǎn)企業(yè)能贏在微利時(shí)代。
關(guān)鍵詞：設(shè)計(jì)管理、成本控制、目的、方法
Abstract: This paper analyses the effects of the common problems of cost control through the analysis of real estate in the design process and the main management to solve this kind of problems.
Method and means, in order to achieve effective and reasonable design stage cost control purpose, so that real estate enterprises can win in the era of meager profit.
Keywords: design management, cost control, objective, method
中圖分類號(hào): F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：
引言:
隨著市場競爭的日趨激烈，房地產(chǎn)正在告別暴利時(shí)代，利潤回歸社會(huì)正常利潤水平。房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入精耕細(xì)作時(shí)代，專業(yè)化分工越來越細(xì)，專業(yè)化水平越來越高，這就需要開發(fā)企業(yè)的管理模式由粗放型轉(zhuǎn)為集約型管理，實(shí)現(xiàn)開發(fā)成本費(fèi)用的精確控制。
正文：
企業(yè)存在的終極目的是利潤最大化，實(shí)現(xiàn)利潤無非“開源節(jié)流”。“開源”要求對(duì)公司現(xiàn)有資源通過整合，發(fā)揮其最大效益；節(jié)流是成本費(fèi)用的降低、控制。具體到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上，“開源”即是最大限度挖掘項(xiàng)目潛在價(jià)值，提高附加值，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化；“節(jié)流”即房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段的成本費(fèi)用控制。
通過大量房產(chǎn)工程項(xiàng)目研究表明,到項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)階段，所達(dá)到的項(xiàng)目確定性將影響工程造價(jià)的程度約65%；到施工圖設(shè)計(jì)階段，基本能確定的工程造價(jià)程度可達(dá)到90~95%，而施工階段通過技術(shù)措施節(jié)約工程造價(jià)的可能性僅為5~10%，這表明設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是建安工程造價(jià)控制的關(guān)鍵。
然而在實(shí)際項(xiàng)目工程中，因設(shè)計(jì)階段對(duì)于成本控制工作的不重視，導(dǎo)致項(xiàng)目重大返工、延誤工期、影響報(bào)批報(bào)建的情況又屢見不鮮。常見的與設(shè)計(jì)相關(guān)問題有：
1）、拿地前未對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場進(jìn)行切實(shí)有效的勘測，或是規(guī)劃設(shè)計(jì)條件未了解清晰，或是未做項(xiàng)目
強(qiáng)排多方案比較，以致對(duì)項(xiàng)目定位未達(dá)到精準(zhǔn)、最優(yōu)、可實(shí)現(xiàn)性強(qiáng)的目標(biāo)，進(jìn)而在后期設(shè)計(jì)深化、工程建造、市場營銷階段碰壁，浪費(fèi)人物財(cái)力，造成工程的巨大損失。舉例：如某房產(chǎn)公司在江南一帶拿地時(shí)，由于未及時(shí)了解到該區(qū)域在地下50、60米深度區(qū)域內(nèi)存在大量溶洞的地質(zhì)情況，并在設(shè)計(jì)時(shí)，未進(jìn)行多方案比選，直接全部布局了30余層的高層，且采用鉆孔灌注樁，結(jié)果在實(shí)際施工過程中造成了無法下樁成樁的情況，導(dǎo)致工程停滯。公司層面為穩(wěn)妥起見，將原設(shè)計(jì)方案推倒重來，所有前期準(zhǔn)備工作重新做過，這不僅浪費(fèi)大量人力物力，也影響公司的品牌口碑。
2）、設(shè)計(jì)招標(biāo)過程中，不合理的報(bào)價(jià)中標(biāo)原則，導(dǎo)致設(shè)計(jì)單位的不正當(dāng)競爭，使得設(shè)計(jì)工作進(jìn)度、質(zhì)量及后續(xù)配合產(chǎn)生各種問題，從而影響工程實(shí)際正常開展，大大增加不必要的隱性成本。
3）、設(shè)計(jì)工作開展階段，設(shè)計(jì)內(nèi)控技術(shù)、管理工作未及時(shí)有效跟進(jìn)，導(dǎo)致設(shè)計(jì)成果質(zhì)量成本控制權(quán)往往在設(shè)計(jì)院手里，房產(chǎn)公司本身沒有有效監(jiān)控，導(dǎo)致出現(xiàn)某些成本處于失控狀態(tài)（比如：粗放式的設(shè)計(jì)管理導(dǎo)致建筑產(chǎn)品的鋼筋含量、景觀綠地率、地下車庫面積指標(biāo)等等偏離正常范圍，引起成本控制問題）。
4）、各專項(xiàng)設(shè)計(jì)工作的組織安排不合理，導(dǎo)致設(shè)計(jì)周期延長、設(shè)計(jì)工作反復(fù)、設(shè)計(jì)質(zhì)量低下等情況產(chǎn)生。譬如，某個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目原定是精裝修項(xiàng)目，如果在建筑方案設(shè)計(jì)階段未進(jìn)行及時(shí)的精裝設(shè)計(jì)工作的跟進(jìn)，而在等施工圖報(bào)批后再進(jìn)行，則很有可能會(huì)導(dǎo)致精裝設(shè)計(jì)落實(shí)困難以及報(bào)批報(bào)建的障礙，從而增加成本。
……
綜上可見，在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理過程中采取必要的原則和方法，對(duì)于實(shí)現(xiàn)合理有效的成本控制有多么重要的意義啊！那么如何通過管理使得項(xiàng)目的造價(jià)成本在設(shè)計(jì)階段就得到合理有效的控制呢？這就需要我們對(duì)其中的方式方法進(jìn)行研究細(xì)化并付諸于實(shí)施。
首先，為使設(shè)計(jì)工作在社會(huì)暨定成本范圍內(nèi)高效合理開展，公司設(shè)計(jì)、成本管理部門根據(jù)公司管理特點(diǎn)，結(jié)合以往項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，需制定出相應(yīng)限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，用以指導(dǎo)設(shè)計(jì)工作正常開展。
其次，我們需要重視市場調(diào)查和工程可行性論證工作、結(jié)合規(guī)劃前期條件以及現(xiàn)場實(shí)地的查證，加強(qiáng)投資決策的科學(xué)、公正、客觀和程序化，進(jìn)行合理的項(xiàng)目定位，確保項(xiàng)目合理的開發(fā)周期，控制整個(gè)項(xiàng)目的總體運(yùn)營成本。
再次，我們需要在項(xiàng)目各設(shè)計(jì)階段，通過詳細(xì)的設(shè)計(jì)內(nèi)控技術(shù)管理工作，達(dá)到良好的成本控制目標(biāo)：
設(shè)計(jì)前期準(zhǔn)備階段：
1）、多渠道了解收集項(xiàng)目規(guī)劃條件、基礎(chǔ)資料，準(zhǔn)確及時(shí)明確項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求，提高設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制深度，明確限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，并在合同執(zhí)行中強(qiáng)調(diào)貫徹，以切實(shí)起到控制投資的作用。
2）、盡早介入項(xiàng)目決策、定位工作，密切把握公司對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位及技術(shù)要求，為項(xiàng)目決策提供有效的技術(shù)支持，進(jìn)行強(qiáng)排多方案比較，避免后期顛覆性逆轉(zhuǎn)，提高項(xiàng)目整體性價(jià)比，降低成本。
概念方案及方案設(shè)計(jì)階段:
1）、做好規(guī)劃建筑方案的征集選擇，多方案比較工作，選擇符合市場需求的、令土地
增值收益最大的設(shè)計(jì)方案，提高項(xiàng)目整體性價(jià)比。
2）、充分利用原生態(tài)環(huán)境（包括地形高差、植被水流等），總平設(shè)計(jì)應(yīng)用足容積率、盡
量用足建筑密度，通過拉高拍低、最大景觀資源化等手法，創(chuàng)造最高的土地增值方案
和溢價(jià)性最高的產(chǎn)品體系。
初步（擴(kuò)初）設(shè)計(jì)階段，包括驗(yàn)證:
1）、方案設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)合理性（如：體型系數(shù)，窗墻比等指標(biāo)）；
2）、建筑單體設(shè)計(jì)的合理性：平面功能布局、豎向設(shè)計(jì)、立面風(fēng)格、重要部位（如：
首層大堂、樓電梯間等）等；
4）、建筑主體主要材料部品配置標(biāo)準(zhǔn)引入的合理性：如外墻裝飾、保溫、門窗、室
內(nèi)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、電器及空調(diào)配置標(biāo)準(zhǔn)、單元及分戶入口、電梯、標(biāo)準(zhǔn)車位配置、地庫面
積及交通形式；
5）、基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)承重體系的比較選擇工作：如設(shè)計(jì)荷載取值、地下室、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)選
型、上部結(jié)構(gòu)形式選用、建筑層高、高寬比、梁柱剪力墻的尺寸布置、鋼筋含量、混
凝土含量的要求；
6）、景觀方案融合、景觀設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)〔如軟、硬景比列，水景面積控制，各類植被配
比、景觀構(gòu)造節(jié)點(diǎn)選用、城市家具配置、單方造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)要求等〕引入；
7）、精裝方案融和、精裝設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)引入（如首層大堂、樓電梯間、架空層、樣板房
等）；
8）、小區(qū)配套設(shè)施（如體育健身、文化娛樂休閑空間、教育設(shè)施[小學(xué)校幼兒園]面積
及標(biāo)準(zhǔn)引入；
9）、市政管線、配套設(shè)備設(shè)施的引入（市政管線如：社區(qū)給排水、電氣管網(wǎng)、燃?xì)?/p>
管網(wǎng)、通訊弱電系統(tǒng)等；配套設(shè)施設(shè)備如：各系統(tǒng)負(fù)荷中心、垃圾房等）
10）、對(duì)其它共性部分設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要求引入。
施工圖設(shè)計(jì)階段：
1）、在預(yù)定概算限額內(nèi)，對(duì)不同設(shè)計(jì)技術(shù)方案及材料進(jìn)行成本研究，提出成本控制的設(shè)計(jì)建議，并在設(shè)計(jì)說明中明確，確保在投資限額范圍內(nèi)作好施工圖設(shè)計(jì)；
2）、施工圖出圖前，對(duì)主要成本技術(shù)指標(biāo)（如：含鋼量等）進(jìn)行測算，達(dá)到指標(biāo)方可正式出圖；
3）、施工圖設(shè)計(jì)階段，通過設(shè)計(jì)優(yōu)化，降低部分對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)影響不大的材料檔次，如砂加氣砌塊、陽臺(tái)玻璃欄板、外墻保溫材料、空調(diào)裝飾板等，但對(duì)客戶投訴和關(guān)注點(diǎn)較多的電梯、進(jìn)戶門、外墻門窗、可視對(duì)講等，應(yīng)在保證質(zhì)量的前提下控制價(jià)格，要保持與產(chǎn)品定位和對(duì)業(yè)主的銷售合同承諾相符合，并根據(jù)市場定位、客戶需求列出交樓標(biāo)準(zhǔn)。
施工圖配合階段：
1）、施工圖設(shè)計(jì)完成后，及時(shí)組織各專業(yè)相關(guān)人員對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)上的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，對(duì)設(shè)計(jì)成果做精細(xì)化控制，減少設(shè)計(jì)返工和殘次品〔如梁柱的位置、空調(diào)機(jī)位的安排、管線走向的布置與標(biāo)高關(guān)系等設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)〕。
2）、加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更及簽證管理，尤其對(duì)工程造價(jià)有較大影響的重大設(shè)計(jì)變更，必須堅(jiān)
持先算經(jīng)濟(jì)帳后變更設(shè)計(jì)的原則，同時(shí)，盡可能把設(shè)計(jì)變更控制在設(shè)計(jì)階段，減少或
避免施工中的設(shè)計(jì)變更；
各設(shè)計(jì)階段提交的成果中需附有設(shè)計(jì)成本匡算（估算）、概算、預(yù)算清單，為下一階段成本控制提供依據(jù)。
另外，設(shè)計(jì)院的選擇與管理也是控制設(shè)計(jì)成本至關(guān)重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，在實(shí)現(xiàn)的過程中，我
們需要關(guān)注如下事宜：
設(shè)計(jì)院的選擇：應(yīng)選擇易于管理、態(tài)度重視，并且服務(wù)意識(shí)和市場口碑好的設(shè)計(jì)院，另外應(yīng)視設(shè)計(jì)院當(dāng)時(shí)的項(xiàng)目情況，要能抽出足夠的人力。可通過概念性方案做多家設(shè)計(jì)院比選。
專業(yè)負(fù)責(zé)人的選擇：專業(yè)負(fù)責(zé)人應(yīng)有2、3個(gè)以上優(yōu)秀項(xiàng)目的業(yè)績、經(jīng)驗(yàn)，市場反饋圖紙質(zhì)量好，負(fù)責(zé)意識(shí)、成本意識(shí)、服務(wù)意識(shí)強(qiáng)，在圖紙修改配和、專業(yè)配合、現(xiàn)場配合方面做的好，且專業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)項(xiàng)目有較強(qiáng)的影響力和控制力。
與設(shè)計(jì)院溝通并灌輸工程成本控制的意識(shí)，把甲方特別關(guān)注的關(guān)鍵點(diǎn)灌輸給設(shè)計(jì)院；同時(shí)可以采取雙贏的辦法，對(duì)于超限額的給予懲罰，對(duì)于低限額有獎(jiǎng)勵(lì)措施，調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)院的積極性；也可將此指標(biāo)作為建立長期的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系的必要考評(píng)指標(biāo)之一。
設(shè)計(jì)周期的合理取值：要在保證質(zhì)量、不增加成本的前提下，盡量縮短設(shè)計(jì)周期，這就需要在決策導(dǎo)向上予以保證，并合理利用工序的前置和搭接時(shí)間，積極推廣標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)。
設(shè)計(jì)費(fèi)的合理取值：設(shè)計(jì)費(fèi)在項(xiàng)目總成本中占的比例很小，但是設(shè)計(jì)對(duì)工程進(jìn)度、質(zhì)量的影響卻很大。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)費(fèi)略高于當(dāng)?shù)氐钠骄怠⒙愿哂谠O(shè)計(jì)院的心理預(yù)期，對(duì)于調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)院的積極性，保證設(shè)計(jì)質(zhì)量行之有效。
設(shè)計(jì)合同中明確限額設(shè)計(jì)為設(shè)計(jì)公司必須履行的義務(wù)：因設(shè)計(jì)錯(cuò)誤導(dǎo)致的損失、因設(shè)計(jì)延誤導(dǎo)致的損失、施工配合不到位導(dǎo)致的損失、設(shè)計(jì)結(jié)果超限額都需要受到懲罰，視為必需承擔(dān)的違約條款。
限額設(shè)計(jì)合同的引入和使用：限額設(shè)計(jì)可以有效的控制項(xiàng)目成本，意義重大。限額的內(nèi)容應(yīng)選擇可以控制、容易離散的部分，如含鋼量、混凝土含量、門窗限額、景觀、精裝限額等。限額的數(shù)值應(yīng)比當(dāng)?shù)仄骄德缘汀Ａ硗庀揞~應(yīng)有一定的彈性范圍，對(duì)于把握不了的特殊結(jié)構(gòu)可以不限。
此外，眾所周知，設(shè)計(jì)組織能力決定設(shè)計(jì)工作效率，提高設(shè)計(jì)組織能力，直接影響建設(shè)項(xiàng)
目的進(jìn)度、直接成本及間接成本，具體措施如下：
加強(qiáng)外部溝通能力，及時(shí)準(zhǔn)確解讀項(xiàng)目外控條件，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作快速高效正確開展，不發(fā)生嚴(yán)重的逆轉(zhuǎn)情況，降低直接、間接成本；
做好設(shè)計(jì)進(jìn)度控制，運(yùn)作好各設(shè)計(jì)階段、各設(shè)計(jì)子項(xiàng)的串聯(lián)與并聯(lián)，合理確定各專項(xiàng)設(shè)計(jì)在各設(shè)計(jì)階段介入的時(shí)間及深度，以及設(shè)計(jì)主線與附線之間的配合工作，盡可能做到“無縫接力賽跑”，降低成本。
做好設(shè)計(jì)質(zhì)量控制，控制設(shè)計(jì)變更及簽證工作：做好施工圖紙的會(huì)審工作，將圖紙中的質(zhì)量隱患消滅于萌芽狀態(tài)，盡可能避免后期發(fā)生變更導(dǎo)致成本的增加；做好設(shè)計(jì)前后階段之間及各專業(yè)設(shè)計(jì)之間的配合、協(xié)調(diào)，減少差錯(cuò)、修改、變更；設(shè)計(jì)差錯(cuò)應(yīng)盡可能消滅在實(shí)施前，做到事前確認(rèn)，降低對(duì)建安成本的影響，減少實(shí)物返工；重視業(yè)主意見反饋。
最后，合理引入外部資源，有助于確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)的正確性、合理性，減少重大設(shè)計(jì)修改及
返工。
施工圖審查公司的選擇及溝通：選擇從業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富、有較強(qiáng)成本控制意識(shí)，易于溝通
的施工圖審查公司，對(duì)于規(guī)范的邊界或爭議、超限的判斷、裂縫寬度、短肢墻體系的定義等，要盡早與施工圖審查公司溝通達(dá)成共識(shí)，避免大的設(shè)計(jì)修改和返工。
其他外部資源的引入：當(dāng)需要對(duì)于項(xiàng)目的性價(jià)比、重大懸疑問題進(jìn)行判斷時(shí)，要盡早引入外部資源，比如政府、人防、審圖公司、學(xué)術(shù)權(quán)威、行業(yè)專家、專業(yè)咨詢公司等，合作可以是顧問的方式，進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等層面的多角度論證或咨詢。
結(jié)語：
如上，已較為清晰地闡述了房地產(chǎn)項(xiàng)目在整個(gè)設(shè)計(jì)過程中，進(jìn)行有效設(shè)計(jì)成本管控的主要方法和要點(diǎn)。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)過程中的成本管控工作，是一個(gè)涉及到房產(chǎn)公司眾多部門的長期性工作，需要我們運(yùn)用正確的方法、合理的步驟，各個(gè)部門互相支持、通力合作，在今后的工作中不斷實(shí)踐，逐步形成行之有效的設(shè)計(jì)階段成本管控模式，真正做到集約式管理、精細(xì)化控制，讓房地產(chǎn)企業(yè)贏在微利時(shí)代。
參考文獻(xiàn)：
1、苗雨、劉國慶房地產(chǎn)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制策略與管理方法城市建設(shè)理論研究
目前，中國的速凍食品行業(yè)的市場集中度相當(dāng)較高，產(chǎn)品的銷量集中在家庭收入較高的一類、二類城市。從消費(fèi)模式上劃分，85％以上的速凍食品消費(fèi)集中在家庭消費(fèi)，主要消費(fèi)群為職業(yè)女性和單身白領(lǐng)，她們決定購買主要因素為：因工作節(jié)奏的加快，在家準(zhǔn)備餐食的時(shí)間越來越少，以“沒時(shí)間準(zhǔn)備餐食，圖方便，填補(bǔ)肚子”為選購目的。速凍食品已成為中國城市消費(fèi)者日常飲食生活不可缺少的部分，并日益成為城市家庭的主流食品之一。但是，多數(shù)速凍食品的使用者一般為每兩周食用一次速凍食品，消費(fèi)頻率和消費(fèi)量都不高，這種相對(duì)固定的產(chǎn)品消費(fèi)格局提醒我們：冷凍食品還存在很大市場空間，營銷模式和營銷渠道有待創(chuàng)新：例如餐飲業(yè)這樣重量級(jí)的消費(fèi)速凍食品的渠道還尚未開發(fā)。
目前中國速凍食品品牌主要有：“三全”、“思念”、“龍鳳”、“灣仔碼頭”、“笑臉”、“蘇阿姨”、“狗不理”、“五豐”、“桂冠”、“貓不聞”、“海霸王”、“甲天下”等。規(guī)模經(jīng)濟(jì)的匯聚品牌已成各種細(xì)分市場的鼎足之勢。同其它食品品項(xiàng)比，各企業(yè)的內(nèi)部發(fā)展也處于探索中前進(jìn)階段，不斷加強(qiáng)自身的技術(shù)實(shí)力、完善產(chǎn)品鏈、探索成功的運(yùn)營模式等都是各生產(chǎn)企業(yè)面臨的必須戰(zhàn)勝的挑戰(zhàn)。目前，福建的冷凍食品以海欣、百洋等為代表，其中海欣主打魚丸產(chǎn)品，并提出了“百年魚丸世家”的品牌概念，旗下“香港撒尿魚丸”還獲得了北京奧運(yùn)會(huì)鳥巢運(yùn)動(dòng)館專供食品的榮譽(yù)。奇上企畫認(rèn)為：作為“海派”冷凍食品的代表，以海欣為例，應(yīng)該在競爭全球化的環(huán)境中發(fā)現(xiàn)自己的“藍(lán)海”，找到一條契合未來冷凍食品消費(fèi)的海上絲綢之路！
當(dāng)強(qiáng)手和對(duì)手都把重點(diǎn)放在傳統(tǒng)市場競爭和銷售渠道上，福建冷凍食品則應(yīng)另辟蹊徑，因勢利導(dǎo)，把戰(zhàn)略發(fā)展重心從家庭消費(fèi)市場轉(zhuǎn)向餐桌消費(fèi)，找到自己戰(zhàn)略優(yōu)勢，奇上企畫以海欣食品為標(biāo)本，制定了7大營銷攻略，希望對(duì)福建的冷凍食品企業(yè)有所啟示和幫助。
攻略一．借雞生蛋，聯(lián)合營銷——“海欣食品+沙縣小吃”計(jì)劃
讓海欣的渠道沸騰起來：熟賣營銷系統(tǒng)撬動(dòng)——將海欣冷凍食品加工成熟食售賣
1. 合作背景：沙縣小吃以“一家一店”的草根繁殖模式，散布全國各地1.7萬多家，產(chǎn)值30個(gè)億，每年為業(yè)主們賺回6億多元利潤。但是，歷經(jīng)低成本擴(kuò)張的初級(jí)階段后，沙縣小吃相繼遭遇“福州突圍”和廣州“硼砂事件”，在冒牌店和當(dāng)?shù)匦〕缘膴A擊之下，沙縣小吃面臨行業(yè)整合、經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)、品牌規(guī)范、連鎖化發(fā)展等發(fā)展問題，在這個(gè)特殊的歷史階段，對(duì)海欣是一個(gè)難得的機(jī)會(huì)，我們要找到一個(gè)著陸點(diǎn)，把全國的沙縣小吃變成我們海欣的熟賣營銷渠道！
2. 合作模式：聯(lián)合沙縣小吃同業(yè)公會(huì)，與沙縣小吃結(jié)成全國唯一戰(zhàn)略聯(lián)盟，連鎖合作。
（1） 海欣與沙縣小吃同業(yè)工會(huì)簽署戰(zhàn)略合作伙伴協(xié)議，為沙縣小吃導(dǎo)入連鎖經(jīng)營模式，從品牌定位、經(jīng)營模式、管理規(guī)范、財(cái)務(wù)制度、產(chǎn)品/衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)、形象包裝與推廣等方面，全力打造“五星級(jí)沙縣小吃連鎖店”，并建立樣板店；
（2） “五星級(jí)沙縣小吃連鎖店”設(shè)立統(tǒng)一的店招及裝修標(biāo)準(zhǔn)，店招上體現(xiàn)沙縣小吃商標(biāo)、沙縣小吃同業(yè)工會(huì)授權(quán)標(biāo)志、海欣美食商標(biāo)；
（3） “五星級(jí)沙縣小吃連鎖店”店主僅限沙縣人，舊店改裝加盟或新店加盟均可！
（4） “五星級(jí)沙縣小吃連鎖店”的核心產(chǎn)品為：拌面、扁肉、海欣魚丸、香港撒尿魚丸等；
（5） 海欣和沙縣同業(yè)工會(huì)共同部署全國性沙縣小吃中央廚房和物流中心，統(tǒng)一管理，每年一度對(duì)各店進(jìn)行綜合評(píng)估，若有不合格，即取消經(jīng)營資格，保證“五星級(jí)沙縣小吃連鎖店”產(chǎn)品的品質(zhì)和標(biāo)準(zhǔn)化；
攻略二. 無中生有，搭乘順風(fēng)車——海欣魚丸+永和豆?jié){（或各本土小吃連鎖品牌）
我們的目標(biāo)：成為永和豆?jié){的魚丸冷凍食品專業(yè)供應(yīng)商，在他們的菜單上增加海欣魚丸、香港撒尿牛肉丸等單品。
攻略三. 錦上添花，順手牽羊——在便利店、酒吧設(shè)立“海欣燒烤專柜”
銷售模式：在便利店、酒吧設(shè)海欣美食燒烤專柜，即熟即賣
產(chǎn)品建議：香港撒尿牛肉丸、海欣香菇貢丸、海欣玉米香腸
攻略四. 自建連鎖終端--海欣魚丸店
營銷模式：建立海欣魚丸店連鎖模式，建立樣板店，大力發(fā)展加盟店；
加盟模式：海欣在中心城市設(shè)立一家自營店（旗艦店），合理部署該市加盟店的數(shù)量和規(guī)模，每個(gè)加盟店繳納1萬元的加盟費(fèi)，海欣統(tǒng)一配貨，并提供統(tǒng)一的形象包裝標(biāo)準(zhǔn)、店面裝修設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)營培訓(xùn)等支持；
攻略五. 讓海欣的市場定位沸騰起來：海欣食品=魚丸=品類第一
海欣美食經(jīng)營了10年，消費(fèi)者對(duì)海欣品牌的第一聯(lián)想是什么？
當(dāng)消費(fèi)者對(duì)同類品牌的第一聯(lián)想是：龍鳳=湯圓 三全=水餃 海霸王=火鍋料理
那么，我們一定要充分發(fā)揮品類優(yōu)勢，把魚丸作為冷凍品類的競爭沸點(diǎn)：海欣=魚丸
只要我們占位了冷凍食品品類第一魚丸的第一品牌印象，就等于占領(lǐng)了中國的魚丸市場，為“海派冷凍食品”樹立了一面大旗。
百年魚丸世家，是我們近幾年的品牌主張，但是，如何演繹“百年魚丸世家”，建立消費(fèi)者對(duì)海欣魚丸的認(rèn)同度，是我們未來品牌建設(shè)的關(guān)鍵。建議給“百年魚丸世家”一個(gè)品牌故事，充分展示福州的地緣文化，并加強(qiáng)產(chǎn)品力的構(gòu)建和推廣，給品牌一個(gè)核心理念和主張！例如：海欣美食，快生活，偷著樂！隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的生活節(jié)奏越來越快，感謝上帝，幸好有海欣美食，可以忙里偷閑，快速享受優(yōu)質(zhì)美食！
攻略六. 讓海欣食品的產(chǎn)品沸騰起來：創(chuàng)新迷你冷凍產(chǎn)品，打造拳頭產(chǎn)品，形象產(chǎn)品
為“快生活”打造系列冷凍迷你產(chǎn)品，市場上現(xiàn)有的冷凍食品大家的個(gè)子都做的差不多，在煮的時(shí)候，需要比較長的時(shí)間才能熟透，我們?nèi)绻牙鋬鍪称返膫€(gè)子縮小為原來的一半大小，做成迷你冷凍食品，就能大大縮短烹煮的時(shí)間，真正符合現(xiàn)代的快生活，而且方便消費(fèi)者咀嚼！
海欣魚丸=走量產(chǎn)品，充分占據(jù)品類優(yōu)勢，分為簡裝版面和精裝版兩種包裝，簡裝柜和品牌柜銷售同步進(jìn)行；
香港撒尿牛肉丸=形象產(chǎn)品，從簡裝到精裝，進(jìn)入品牌柜和海霸王等一線品牌正面競爭；
香菇貢丸等補(bǔ)充產(chǎn)品依然占據(jù)簡裝柜，具備價(jià)格優(yōu)勢，補(bǔ)充市場競爭力！
攻略七．讓海欣食品的終端沸騰起來：快樂終端，開心購物體驗(yàn)
除非我們每年拿1個(gè)億砸廣告，否則，我們只能在終端上深耕細(xì)作，貼心溝通。
1. 終端生動(dòng)化陳列：海欣美食專柜包裝設(shè)計(jì)，吊旗、海報(bào)等消費(fèi)氛圍營造，促銷員統(tǒng)一服裝；
2. 品牌化促銷活動(dòng)：給每個(gè)促銷活動(dòng)一個(gè)消費(fèi)概念，讓每一次的促銷都帶來超值消費(fèi)體驗(yàn)。例如：我們近期推出的買兩包魚丸送一瓶可樂的促銷活動(dòng)，可以給這樣一個(gè)主題：為中國加油！奧運(yùn)期間，凡購買海欣魚丸兩包，即可獲贈(zèng)一瓶可口可樂，讓我們一起為中國加油！
【關(guān)鍵詞】BAS；照明；照明控制；辦公樓照明；應(yīng)急照明
1 概述
本建筑物總建筑面積57586.35平米，地下1層。主要為停車庫和設(shè)備房。地面1~3層為裙樓，主要為商業(yè)。4至17層為辦公樓。建筑物總高73.65m，屬一類公共建筑。
2 供電設(shè)計(jì)
2.1 負(fù)荷分級(jí)
不同地區(qū)和不同等級(jí)的辦公樓的供電要求不同，負(fù)荷分級(jí)也會(huì)不同。本建筑是一級(jí)城市超高層寫字樓，其供電的可靠性要求很高。根據(jù)《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)》，其負(fù)荷分級(jí)如下[1]：
一級(jí)負(fù)荷：消防控制室、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及連動(dòng)控制裝置、火災(zāi)應(yīng)急照明及疏散指示標(biāo)志、防煙及排煙設(shè)施、自動(dòng)滅火系統(tǒng)、消防水泵。
二級(jí)負(fù)荷：視頻監(jiān)控室、公共區(qū)照明等。
三級(jí)負(fù)荷：冷卻機(jī)組、冷凍水泵、其它電力負(fù)荷及一般照明、冷卻水泵等。
2.2 變電所及供電方案
變配電所：本工程在地下一層設(shè)置變電所及發(fā)電機(jī)房。
高壓運(yùn)行方式：兩路10KV高壓電源可提供本項(xiàng)目全部機(jī)電設(shè)備用電(由甲方與供電部門確定)。于本項(xiàng)目地庫一層設(shè)置一套高壓開關(guān)進(jìn)線柜，接受兩路市政10Kv高壓進(jìn)線。
高壓系統(tǒng)進(jìn)線柜采用單母線分段運(yùn)行方式，其中一路10kV高壓電源當(dāng)其退出運(yùn)行時(shí)，另一路10Kv高壓電源將負(fù)擔(dān)起退出運(yùn)行的10KV高壓電源部分負(fù)荷。
低壓運(yùn)行方式：低壓段采用單母線分段運(yùn)行，兩臺(tái)變壓器之間的母聯(lián)開關(guān)采用手動(dòng)方式，平時(shí)兩臺(tái)變壓器分列運(yùn)行，母聯(lián)開關(guān)斷開，當(dāng)一路變壓器停止運(yùn)行(包括變壓器故障、負(fù)荷調(diào)整等情況)時(shí)，根據(jù)情況(如變壓器負(fù)荷率等)，在關(guān)閉故障側(cè)的部分三級(jí)負(fù)荷后，手動(dòng)投入母聯(lián)開關(guān)。
低壓母線分為一般用電負(fù)荷母線段及重要用電負(fù)荷母線段，共分為三段，即兩段一般用電負(fù)荷母線段，一段重要用電負(fù)荷母線段。
當(dāng)兩臺(tái)變壓器同時(shí)停止運(yùn)行時(shí)，備用發(fā)電機(jī)組將在15s內(nèi)自動(dòng)啟動(dòng)為消防負(fù)荷及重要負(fù)荷提供電力。備用發(fā)電機(jī)組自啟動(dòng)信號(hào)由兩臺(tái)變壓器進(jìn)線開關(guān)的輔助接點(diǎn)引來，或應(yīng)急配電柜自動(dòng)互投開關(guān)ATS輔助接點(diǎn)取信號(hào)。
2.3 計(jì)量
辦公區(qū)及商業(yè)租戶采用低壓電表計(jì)量，并由甲方管理。變壓器所帶負(fù)荷分為空調(diào)、商業(yè)和辦公，為三種單價(jià)計(jì)費(fèi)，采用高壓計(jì)量，蓄冰空調(diào)按供電局要求采用分時(shí)計(jì)費(fèi)。
2.4 電力配電系統(tǒng)
低壓配電系統(tǒng)采用220／380V放射式與樹干式相結(jié)合的方式，對(duì)于單臺(tái)容量較大的負(fù)荷或重要負(fù)荷采用放射式供電，對(duì)于照明及一般負(fù)荷采用樹干式供電。
消防負(fù)荷雙電源供電，其中消防控制室、應(yīng)急照明、消防水泵、消防電梯、防排煙風(fēng)機(jī)的雙電源在末端配電箱處自動(dòng)切換。
3 辦公樓照明設(shè)計(jì)
3.1 辦公樓照明設(shè)計(jì)的要求及特點(diǎn)
3.1.1 節(jié)約能源
根據(jù)各區(qū)域人員流動(dòng)情況，在不同的時(shí)間，定時(shí)自動(dòng)開關(guān)公共區(qū)域一部分燈具。在人員較少活動(dòng)的通道，用聲音紅外線感應(yīng)開關(guān)自動(dòng)控制燈具開關(guān)。
3.1.2 提高管理效率
辦公樓通過利用BAS，可以實(shí)現(xiàn)以自動(dòng)控制為主、人工控制為輔的系統(tǒng)。在一般的情況下，不需要有人的參與，照明系統(tǒng)自動(dòng)實(shí)現(xiàn)開關(guān)和調(diào)光功能。既大大減少了管理人員的數(shù)量，也排除了由于人為因素而出現(xiàn)的不定時(shí)開關(guān)。
3.1.3 改善工作環(huán)境，提高工作效率
良好的工作環(huán)境是提高工作效率的一個(gè)必要條件。良好的設(shè)計(jì)，合理地選用光源、燈具及優(yōu)良的照明控制系統(tǒng)，都能提高照明質(zhì)量。本工程以感光開關(guān)控制燈具，在室外的自然光照度變化時(shí)，可以有效地控制各房間內(nèi)的照度值，從而提高照度均勻性，不會(huì)使人產(chǎn)生不舒適、頭昏腦脹、眼睛疲勞的感覺。
3.1.4 實(shí)現(xiàn)照明的人性化
由于不同的區(qū)域?qū)φ彰髻|(zhì)量的要求不同， 要求調(diào)整控制照度，以實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程集中控制、定時(shí)控制、多點(diǎn)控制等各種控制方案。方案修改與變更的靈活性能進(jìn)一步保證照明質(zhì)量。
3.2 照度
確定照度標(biāo)準(zhǔn)值應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，不應(yīng)隨意降低或提高。當(dāng)符合健筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》第四章4.1.3的條件時(shí)，照度值可以比標(biāo)準(zhǔn)值提高一級(jí)；當(dāng)符合標(biāo)準(zhǔn)第四章4.1.4條件時(shí)，照度值可以比標(biāo)準(zhǔn)值降低一級(jí)。另外，選擇了適當(dāng)?shù)恼斩群螅€要注意光照的均勻度，使燈具盡量均勻布置[2]。
3.3 光源、鎮(zhèn)流器及燈具
由于是本建筑足辦公樓，因此主要選用高效節(jié)能熒光燈。車庫、機(jī)房主要選用支架燈，光源采用稀土三基色T6燈管(選用電子鎮(zhèn)流器)。
辦公室主要選用格柵燈盤，光源采用稀土三基色T5燈管(選用電子鎮(zhèn)流器)。樓梯間、無吊頂通道主要選用吸頂燈，光源采用緊湊型電子熒光燈。洗手間、電梯廳、有吊頂通道主要選用筒燈，光源采用緊湊型電子熒光燈。在裙樓入口大廳處選用高效且顯色性較好的帶就地補(bǔ)償?shù)慕饘冫u化物燈。商業(yè)部份照明由精裝修專業(yè)負(fù)責(zé)。
3.4 辦公樓照明控制系統(tǒng)
辦公樓照明控制包括：集中控制、現(xiàn)場控制、時(shí)間控制、聲音紅外線控制等。辦公樓應(yīng)考慮設(shè)置以下功能。
3.4.1 集中控制
本樓屬于高層，地下建筑面積較大，各功能單元分布較為分散，都在現(xiàn)場進(jìn)行照明的控制、巡檢很困難。設(shè)置集中控制以后，問題將迎刃而解。遠(yuǎn)程手動(dòng)控制，在BAS控制室計(jì)算機(jī)上模擬顯示照明設(shè)備平面布置圖，在圖上以形象直觀的方式實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)地顯示各公共區(qū)域的照明設(shè)備使用狀況。操作人員可通過界面監(jiān)視整個(gè)智能照明系統(tǒng)的運(yùn)行狀態(tài)，根據(jù)需要用進(jìn)行遠(yuǎn)程控制。
時(shí)間控制，在BAS控制室計(jì)算機(jī)上進(jìn)行定時(shí)控制。對(duì)于地下車庫，大廳，走道等公共區(qū)域，根據(jù)人員的流動(dòng)量，照度在不同時(shí)間分別為三種狀態(tài)。在人員流動(dòng)正常時(shí)，公共區(qū)域燈具全開；人員流動(dòng)較少時(shí)，公共區(qū)域燈具開一半，并保持隔一盞亮一盞保持照度均勻；人員極少時(shí)，只開應(yīng)急回路照明，此照度一般是正常照度的20％．
3.4.2 現(xiàn)場控制
在一些人員經(jīng)常工作的地方(如地下車庫、大廳、主要通道)設(shè)置現(xiàn)揚(yáng)控制開關(guān)，中央監(jiān)控計(jì)算機(jī)不工作時(shí)也可在現(xiàn)場控制燈光，可作為一個(gè)普通的開關(guān)使用。
設(shè)備房，辦公室等非公共區(qū)域，考慮到使用方便性，不設(shè)BAS控制，均在現(xiàn)場控制。
3.4.3 聲音紅外線人體感應(yīng)功能
在人員流動(dòng)量不大的通道處，樓梯處裝設(shè)感應(yīng)開關(guān)或有紅外線探測功能的燈具，當(dāng)探測到人體移動(dòng)時(shí)，會(huì)自動(dòng)發(fā)光照明，人走后延時(shí)關(guān)燈。
3.4.4 感光控制
在辦公區(qū)，四面均為大量玻璃窗、墻，自然光充足，為了節(jié)省能源，避免光線過強(qiáng)使人產(chǎn)生不適，改善工作環(huán)境，在靠室外的玻璃窗、墻均設(shè)置感光開關(guān)，在光線變化時(shí)，自動(dòng)控制靠室外的光源開關(guān)。
3.4.5 火災(zāi)應(yīng)急照明控制
考慮到應(yīng)急照明的經(jīng)濟(jì)性，以及時(shí)限性(疏散照明啟動(dòng)時(shí)間不應(yīng)大于5s)，采用發(fā)電機(jī)供電與蓄電池?zé)艟呓Y(jié)合的方法進(jìn)行應(yīng)急照明供電。
（1）在人員流動(dòng)量較大公共區(qū)域、通道處，不加開關(guān)控制，一般為24小時(shí)常亮。在人員流動(dòng)量較小的通道處，應(yīng)急照明燈具就地加開關(guān)，需手動(dòng)控制處加雙控制開關(guān)，需感應(yīng)控制處加聲音紅外線開關(guān)，此兩種開關(guān)比普通開關(guān)多接一條強(qiáng)行啟動(dòng)線，當(dāng)某防火分區(qū)內(nèi)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，由消房控制中心強(qiáng)行啟動(dòng)本區(qū)域內(nèi)應(yīng)急燈具。以上應(yīng)急照明燈均由應(yīng)急回路供電，并用，應(yīng)使用一定比例自帶蓄電池?zé)簦詽M足疏散照度要求，本工程在以上情況選用了5 0％為自帶蓄電池?zé)簟?/p>
（2）在自備電源室、配電室、消防水泵房、防煙及排煙機(jī)房、電話總機(jī)房以及在火災(zāi)時(shí)仍需要堅(jiān)持工作的其他場所，房間內(nèi)所有燈具均使用應(yīng)急回路供電，就地開關(guān)控制，考慮到有人在時(shí)就地開關(guān)已經(jīng)打開，因此不需進(jìn)行強(qiáng)行啟動(dòng)控制。
（3）在洗手間，非消防風(fēng)機(jī)房，非消防水泵房，辦公室等區(qū)域內(nèi)，每間房保留至少一盞燈具由應(yīng)急回路供電，就地開關(guān)控制。
4 總結(jié)
從以上對(duì)高層辦公樓照明的介紹，我們知道好的辦公樓照明控制不僅可以滿足和實(shí)現(xiàn)不同的燈光效果要求，實(shí)現(xiàn)照明的高層次智能管理，改善工作環(huán)境，提高工作效率，還可節(jié)約能源。延長燈具壽命，減少用戶維護(hù)費(fèi)用。隨著建筑和照明技術(shù)的進(jìn)步，照明已成為建筑的一部分，讓我們大家共同努力，將更多、更好的照明系統(tǒng)應(yīng)用到建筑的設(shè)計(jì)中去，營造出藝術(shù)、智能化的光環(huán)境，賦建筑與生命。
參考文獻(xiàn)：
