開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇工程造價市場需求分析，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。

第1篇

關鍵詞：房地產；設計階段；成本優化

隨著房地產業市場競爭的激烈化，加之國家對房地產市場調控的加強，房地產業正經歷著市場調節和政策調控的磨礪。目前，房地產業已成為我國國民經濟的支柱產業，但其項目成本控制水平相對較低，一定程度上限制著房地產業的持續性發展。房地產項目成本控制可以提高企業管理水平，增強企業的獲得能力，促進房地產業健康持續發展。

1、確立正確的研發階段的成本觀

成本控制在設計階段（包括選材用料）占有70%～80%的份量，工程階段（包括合約和實施階段）占30%～20%。設計階段的成本控制實際上是一個價值工程問題，其研究確切地說是一項價值研究而不是控制研究。項目運作講求的是成本、質量與進度的平衡，而非某一個極端，因為其中任何一項都意味著代價，只有三者平衡才能獲得最小的代價付出。成本控制對設計人員而言是任務，對成本人員而言應前置而持續，對公司所有員工而言是意識。成本管理活動應把成本效益觀念作為支配思想，而不是從簡單狹隘的節約和減少成本的觀念出發，要從“投入產出比”的分析來看待成本的必要性、合理性。成本管理不能局限于產品的建造過程，而是應該將視野向前延伸到產品的市場需求分析、相關技術的發展態勢分析，以及產品的設計；向后延伸到顧客的使用、維修及處置。

2、建筑設計階段的成本優化即設計階段成本控制的關鍵因素

2.1設計管理

2.1.1加強對設計公司的管理與協調

設計成本對于一個項目整體而言，只是其中很小的一部分。相對而言，由于設計單位技術水平的高低、出圖質量的好壞及設計配合的積極程度而給項目整體工程造價帶來的影響則要大的多。因此設計單位的選擇應主要依據其設計水平而非收費的高低。在設計單位的選擇過程中，對于項目主要設計人員的選擇尤為重要。主要設計人員的水平將直接影響設計成果的質量，因此對設計單位的選擇首先應為對該設計單位中主要設計人員的選擇，以確保最終設計成果的質量。在設計合同中，可以增加要求設計公司提供有關合理設計、控制造價、方便施工及管理的各類建議的條款，盡可能從項目初期的設計階段開始，就對成本有所控制。

2.1.2建立管理程序與制度

包括完善公司設計標準、堅持設計全過程評審制度、建立專家會議評審制度、內部審核制度化。

2.2技術管理

建筑方案的選擇：設計前期方案一旦確定，成本大勢也基本確定。結構設計方案入手可以對項目總成本進行較大優化。

結構方案的選擇：體系選型與結構布置要合理，合理的結構方案決定主體工程成本造價。

結構計算數據的審核：結構成本控制的重要環節是對技術指標的審核。

（1）輸入信息的審核：核對電算的基本信息如抗震分類、抗震的重要性類別、場地類別、設防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本風壓、地面粗糙程度、各類荷載數值、荷載折算、梁端彎矩調幅系數、放大系數等等是否有誤，有無刻意放大。

（2）輸出信息的審核：檢查輸出信息中各項技術指標是否均衡，盡可能接近規法限值。

（3）細部做法的控制與審查：對細部做法的要求及做法控制對造價的影響也非常大。

新Ⅲ級鋼（HRB400）的應用：由于新Ⅲ級鋼（HRB400）強度高、延性好可以明顯地降低含鋼量，因此大量的在一些成本控制較好的項目中廣泛采用。

合理歸并結構構件：結構平面及構件分類太少含鋼量會上升，但分類太多不利于施工控制。細部大樣做法構造措施要周密、規范。

2.3其它關注事項

2.3.1成本優化與設計合理周期的確定

結構成本監控過程的分階段控制要求設計周期尤其是擴初、施工圖設計周期科學合理。只有這樣，才能有充分的時間進行多方案的比較，才能保證設計成果準確、安全、經濟。

2.3.2結構含鋼量限額

由于建筑產品的非標準型、物業類型的多樣性，結構的經濟性指標很難同工業標準化產品一樣采用絕對指標。含鋼量指標不是唯一的經濟指標，如果過分單一強調含鋼量，存在降低結構質量的風險，并對體型規則要求過高，易影響其內部功能布局及外立面的美觀，難以保證產品的較高品質。

（1）其它的（建筑學及總圖專業）成本限額指標：開窗率、外墻系數、地下室配比等。建筑形式選擇的成本風險，復雜的造型必然帶來較高的成本。

（2）模型研究規避修改的成本風險規劃、戶型模型研究作為研究的重要手段，與公司各部門和設計師能夠進行更直觀、清晰、有效的溝通，意義重大。

3、房地產結構設計的成本優化

3.1首先設立內外裝修和安裝的成本目標

材料與成本密切結合，在不同的設計階段確定相應的材料成本標準：

預測成本：在設計前期階段完成，依據是“產品策劃方案”

預估成本：在施工圖開始之前完成，依據是“產品擴初設計”，在本階段應完成主材的材料研究、定型及初步定樣。

目標成本：施工圖完成之后完成，是招投標的基礎及依據。

3.2景觀方案的成本優化

景觀方案的成本最難控制，景觀方案需滿足四個方面的要求：滿足建造成本的要求；滿足營銷的要求；滿足項目部的要求。即材質選擇的本地化和施工工藝的可行性；滿足物業公司的要求，要安全、便于管理，后期使用、養護成本低。

3.3施工圖階段的成本優化

在施工圖階段應減少由圖紙和材料的失誤和不完善而帶來的額外費用的發生，同時減少因設計成果不完善造成的施工管理費用。主體施工圖設計周期短（建筑面積20萬平米體量的建筑，初步設計+施工圖設計周期僅1.5個月）、工作量大，發生變更的幾率大、變更的費用額較大，應重點把控，據統計國內地產公司由設計失誤所帶來各項目設計變更占總建造成本的2-10%，其中重復性錯誤占相當比例。根據某房產開發集團成本部門對長三角的9個項目的統計，變更簽證造價為46.04元/平米。若建安成本按1500元/平米計，則失誤率為3.0%。為降低設計變更簽證率，可以采取的策略為：建立施工圖階段的長期合作伙伴；給予合理的設計周期；完善標準化構造設計；重視階段成果標準。

4、結束語

房地產建設項目是否成功取決于成本控制，而設計階段成本控制是整個工程成本控制的關鍵，房地產工程項目設計階段成本控制的過程是一個較為系統的工程，淋漓盡致的體現出事前控制思想，能夠對控制工程項目成本有著事半功倍的作用。因為項目設計階段成本控制較為復雜，涉及很多的環節和專業，所以我們必須要創造合適的條件，采取相關措施，使設計階段成本控制更加系統和科學，從而降低房地產項目的開發成本，實現效益最大化。

參考文獻

[1]盧英華.建設項目設計階段的成本控制分析[J].時代經貿，2012（24）.

[2]孫國榮.淺談保障性住房設計階段的成本控制[J].中國房地產業，2012（6）.

第2篇

關鍵詞:可行性研究;問題;建議

中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A

2008年第三季度的全球金融風暴對我國經濟增長形成較強沖擊,在國內經濟進入周期性下滑和國外經濟金融動蕩沖擊的雙重作用下,GDP增速逐季下降。房地產作為一個與經濟發展密切相關的行業,也受到經濟危機浪潮的嚴重沖擊。針對這種形勢,國家和地方政府都出臺了相應的措施,但是房地產行業仍面臨嚴峻的形勢。因此,加強房地產項目前期研究工作的重視已是刻不容緩。

著名房地產教育學家詹姆斯?格里克普在其經典論文《可行性研究的合理方法》中提出的“當房地產項目分析師認為,一個項目詳細的具體計劃在特定約束和有限資源的條件下,具有滿足特定目標的合理的可能性,那么這個房地產項目就具有‘可行性’”。房地產開發項目的可行性研究是在投資決策之前對擬開發的項目進行全面、系統的調查研究和分析,運用科學的技術評價方法,得出一系列評價指標值,以最終確定該項目是否可行的綜合研究。一般來說,可行性研究是以市場供需為立足點、以資源投入為限度、以科學方法為手段、以系列評價指標為結果,它通常要處理兩方面的問題:一是要確定項目在技術上能否實施;二是如何才能取得最佳的效益,主要是經濟效益。

可行性研究的作用主要表現在以下幾個方面:作為投資決策的重要依據、作為籌措資金的依據、作為初步設計階段工作的依據、作為環保部門審查項目對環境影響的依據、作為項目后評估的依據。

一、當前房地產開發項目可行性研究中存在的問題

1、基礎工作不扎實。編制一份高質量的房地產開發項目可行性研究報告,首先需要完成大量的基礎工作,需要搜集大量的基礎資料。但當前一些房地產項目可行性研究報告編制單位由于受時間、經費、人力等諸多方面因素的影響,這方面的工作不深不透,第一手資料匱乏,過分依賴現有的數據或僅憑主觀推測、判斷,主觀比重過大,嚴重影響可行性研究的質量。

2、人員素質不高。可行性研究涉及工程技術、經濟、房地產開發經營、法規、稅務等多方面的專業知識。當前房地產項目的可行性研究報告編制人員的素質遠遠沒有達到這個要求,他們可能是某一方面的人才,但不能從全局的角度考慮問題,編制高質量的可行性研究報告。

3、可行性研究的深度不夠。一個深度適宜的房地產開發項目可行性研究報告主要體現在:工程實施方案有兩個以上方案比選,確定的主要工程數據應滿足初步設計的要求,提出的融資方案滿足銀行等金融部門信貸決策的需要等。而目前可行性研究工作深度不夠,主要表現在:定性描述較多,定量計算不足;廠(站)址、主要工藝方案、重大設備選型缺少多方案比選;生產(建設)規模論證不充分;重要數據、參數來源不清,依據不足,等等。

4、重可行性論證,而忽視不可行性分析。目前大部分的項目可行性研究出來之后項目都是可行的。主要是因為其編制人員都是帶著求證項目可行這樣一種潛意識去分析和論證項目的可行性,這就必然會更多地關注項目可行的一面及正面的影響,而忽略了可能存在的不利因素和負面的影響,有時甚至看不到可能致使項目不可行的重大風險因素。缺乏利用逆向思維去分析不利因素對項目成功的影響。

5、風險預測不足,參考依據不夠。房地產開發經營的主要風險一般包括宏觀經濟與政治風險、政策風險、市場風險、資金運作風險、企業風險等,但實踐中不少房地產開發項目的可行性研究,對以上風險分析顯然不足、不透、不深,在投資估算中,沒有相應的工程造價的定額、標準;在經濟評價中,隨心所欲地采用一些過時的財務比率和參數等。

6、方案優化重視不夠。方案設計是不可缺少的程序,也是提高經濟效益的重要環節。但方案設計現在更多的是從技術角度和美學角度出發,對如何提高經濟效益還重視不夠。

二、做好房地產開發項目可行性研究的建議

針對當前房地產開發項目中存在的問題,為了編制高質量的可行性研究報告,應做好以下幾方面的工作:

1、提高從業人員的綜合素質。提高人的素質是提高工作質量的基礎。針對建設單位和設計單位缺乏編制可行性研究方面人才的現狀,應有計劃、有組織、多渠道地對有關人員進行培訓;此外,相應單位還應創造良好的工作環境和生活條件,吸引人才,留住人才,充分發揮他們的積極性和創造性,以培養出既懂工程技術又懂經濟、金融、房地產經營管理和稅務的復合型人才,適應房地產業發展的需要。

2、突出重點,提高效率。對于不同類別、不同規模的項目有其自身的特點,具體到某一特定的項目,研究的重點也應有所側重。有關的基礎性工作必須扎實細致,重要的基礎數據應當可靠、準確,有關項目選址、建設(生產)規模、建設方案應做詳細論證比選,同時應特別強調市場需求分析、預測和風險分析。

3、嚴格審批程序,加大項目管理。按建設程序辦事,嚴格審批可行性研究。嚴格把好建設項目前期質量關,嚴格執行基本建設程序,各類項目都要做好可行性研究,任何單位和個人不得擅自簡化建設程序和超越權限,對項目建議書、可行性研究報告、初步設計等文件達不到規定內容和深度的,評估單位不予評估,審批單位不予審批。同時,加強開發項目管理,強化質量意識。

4、建立可行性研究數據庫。當前國內房地產市場透明度還不高,可行性研究人員往往難以收集到完整和準確的市場信息(在香港,測量師在分析時,可以從香港土地注冊處相當于內地國土房管局,查閱最近成交個案和以往物業的有關資料)。信息的缺失或誤差,可能給可行性分析帶來巨大誤差。在這種情況下,可行性分析人員更需要加強對信息的收集、整理工作,通過去粗取精,去偽存真的過程,將市場上分散的信息整理為可用的數據,建立可行性研究數據庫。另外,有條件的企業還可加強項目后評價工作,通過分析比較,提取有用的信息,進一步提高可行性研究的實用性。

5、加快專業化及市場培育工作。加快專業化及市場培育工作,推進行業規模化與專業化,是提高可行性研究水平,確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。當前市場逐漸走向規范和成熟,日益激烈的市場競爭成為企業重視、加強可行性研究的外在動力。

6、重視風險分析。投資項目的建設要耗費大量資金、物資和人力等寶貴資源,且一旦建成,難于更改,因此必須重視項目的風險分析和控制。

為了有效地防范和控制風險,在可行性研究中,就應重視對項目潛在風險因素的挖掘、評估風險發生的頻率、風險發生可能造成的損失、風險的防范措施等。從經濟風險分析來講,這不等同于經濟評價中一般意義的不確定分析(盈虧平衡分析和敏感性分析),應從不同的角度,分析各種風險因素變化的可能性,并相應分析對經濟效益的影響狀況,且應多著眼于不利的因素及其帶來的不利結果。風險因素具有層次性,應深入分析,以識別最基本的風險單元,這樣才能有針對性地防范風險。風險分析應該定量與定性相結合,以定量為主,如果投資者有足夠的風險意識,就算借助于敏感性分析的結果,也能知曉項目風險,做出科學決策。如果項目評價及其風險分析都以科學的數據說話,建設項目的決策失誤就將大大減少。

7、使可行性研究與設計、施工管理有效結合。設計管理應在可行性研究的基礎上進行,同時又必須是對可行性研究的補充,在可行性研究編制過程中,可以聽取設計施工等方面人員的建議,減少編制過程中的失誤,以提高可行性研究質量。

(作者單位:重慶大學建設管理與房地產學院)

主要參考文獻:

[1]最新房地產開發項目可行性研究與經濟評價及分析報告書編制實例手冊.

[2]張威.可行性研究在項目建設中的作用[J].電大理工,2009.

[3]丁錦萍.關于加強項目可行性研究的幾點思考[J].山西化工,2002.