時間：2023-06-07 09:12:05
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業考核方案，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
為加強公司內部管理，激勵員工的工作積極性，使公司的各項規章制度得到貫徹執行，制定本辦法。
2、適用范圍
公司全體員工。
3、原則
3.1制度面前，人人平等。
3.2堅持“四不講”，不講條件，不講情面，不講照顧，不講客觀，獎罰分明，逗硬考核。
3.3物業管理經理行使對物業管理人員的考核權，對公司負責，公司對物業管理經理考核，各主管對員工進行考核。
4、考核時間：
每月26-28日前由物業管理經理向對各崗位管理人員進行打分考核。各主管對各崗位進行打分考核并公司審查、備案。
5、考核內容
5.1公司規章制度執行情況。
5.2崗位考核執行情況。
6、考核辦法：
6.1物業管理人員各崗位工資由標準工資和考核工資組成，其中考核工資根據公司對各崗位的工作要求中劃定考核工資。具體物管經理每月200元,物管員、收費員、維修員、保安為每月100元，保潔員為每月50元，作為當月的考核工資。其伙食、交通、通訊補貼除外。其余為標準工資。
6.2工作考核實行100分/人、月制考核，全面達標為100分，依次為94、84、74、64共五個等級。
6.3得分為95-100分者，得全月考核工資。
6.4得分為85-94分者，扣全月考核工資30%
6.5得分為75-84分者，扣全月考核工資80%
6.6得分為64-74分者，扣全月考核工資，另扣標準工資的30%。
6.6得分為64分以下者，扣全月考核工資，另扣標準工資的50%。直至當月違反同一規定兩次及以上者，加倍考核。
7.0考核通則
7.1獎勵
7.1.1對公司提高管理和服務質量有突出貢獻，使公司增加收入上2萬元或減少損失2萬元以上者，獎5～50分/次。特別突出，晉升一級工資。
7.1.2工作業績突出，受到業主/使用人書面感謝表揚者，獎5～10分/次。
7.1.3參加行業、區、市級競賽獲獎，為公司爭得榮譽者，給予通報表揚，獎5～10分/次，獲市級嘉獎，獎15分/次，記功一次。
7.1.4見義勇為，事跡突出者，給予通報表揚，獎5～10分/次，特別突出者，加倍獎勵。
7.1.5拾金不昧，獎1～10分/次，數額巨大，加倍獎勵。
7.1.6公司的單項獎勵按有關規定進行獎勵。
7.1.7積極提合理化建議，對公司物業服務工作有實際收獲和較好推動作用，獎5～20分/次。
7.1.8及時制止治安、消防及其它突發事件，保護了生命財產安全，減少經濟損失，獎5～20分/次。
7.1.9精打細算、修舊利廢、厲行節約、降低物管成本有較大成果，獎5～20分/次。
7.1.10對設施設備進行技改，延長設施設備使用壽命、相關消耗下降有明顯效果者，獎5～20分/次，特別突出者，加倍獎勵。
7.1.11堅持原則，檢舉、揭發損害公司利益的行為，事跡突出者，獎5～20分/次，特別突出者，加倍獎勵。
7.2考核
7.2.1遲到、早退、曠工，按《考勤制度》規定執行。
7.2.2著裝不規范、佩戴不完整，扣1分/次。
7.2.3姿態不端正、行為不規范，扣1分/次（項）。
7.2.4語言粗俗，服務被業主有效投訴，扣5分/次（項）。
7.2.5不服從指揮，未按時完成上級交辦任務，扣3分/次（項）。
7.2.6破壞團結、撥是弄非，工作推委、拖拉，扣3分/次（項）。
7.2.7工作期間，干與本職工作無關之事，扣3分/次。
7.2.8當班飲酒或酒后上班者（因公飲酒者，酒后不得上班，不在本考核之列），扣5分/次。
7.2.9當班吃零食，內吸煙者，扣2分/次。
7.2.10串崗、脫崗者，扣5分/次；若給公司或業主造成損失的，另行處理。
7.2.11當班吵架、打架、賭博者，扣10分/次，情節嚴重者，另行處理。
7.2.12當班期間睡崗者，扣10分/次。
7.2.13無故不參加例會、訓練、培訓者，扣2分/次。
7.2.14記錄不準確，各類資料上報不及時者，扣2分/次。
7.2.15弄虛作假，隱瞞實情，包庇、縱容下屬者，扣5分/次（項）。
7.2.16限期整改不及時，未達要求者，扣3分/次（項）。
7.2.17泄露公司機密、造謠、誹謗、打擊、報復他人者，扣10～20分/次。
7.2.18工作場地不干凈、整潔，工作區域10平方米內發現煙頭、紙屑，扣1分/次（處）。
7.2.19故意刁難業主，向服務對象吃、喝、卡、拿、要，收取好處費，除退出非法所得、賠禮道歉外，另扣20分/次，情節嚴重者予辭退。
7.2.20主管負責人督查不嚴，導致工作出現大的失誤，影響公司形象或造成較大經濟損失，扣5～20分/次或另行處理。
7.2.21業主（使用人）投訴、咨詢時認為不屬于本職責范圍而不理睬、不引導者，扣2分/次。
7.2.22各種考核事件如果有屬于直接上級平時督導不周的原因，或此事是由其他人員、其他部門檢舉者，其直接上級應受相應考核。
7.2.23各級員工對所屬人員的各種考核，如果有涉及知情不報或蓄意護短者，將受到被考核人相同的考核。
8.0考核細則
8.1部門負責人考核評分細則
8.1.1所管理物業范圍內發生安全責任事故，根據事故責任大小扣20分/次或予行政處理，或按有關法律、法規處理。
8.1.2所管轄物業配套設施、設備完好率>98%，每降1個百分點，扣5分/個百分點。
8.1.3所管轄物業各項管理、服務規范未建立、健全，每缺一項，扣1分/項。
8.1.4每半年由公司調查一次業主滿意率，未達規定值，每降1個百分點，扣5分/個百分點。
8.1.5員工培訓不符合有關規定，扣5分/次。
8.1.6未經主管領導同意，擅作主張，給業主或公司造成一定損失，扣5～20分/次，情節嚴重，另行處理。
8.1.7違反公司人事管理制度和財務管理制度，扣10～20分/次。
8.1.8工作失職、瀆職，經考評，不能勝任本職工作者，予降職或其它處理。
8.2收費員考核評分細則
8.2.1嚴格執行公司的財務制度，建立健全各項收費臺帳，未做到，扣2分/次（項）。
8.2.2各科目按規定記帳，按時結帳、對帳，未做到，扣2分/次（項）。
建立、完善各種收費臺帳，保管、使用好發票及收據，定期檢查、核對，未做到，扣1分/次（項）。
8.2.3按時發放職工工資，不出差錯，未做到，扣5分/次。
8.2.4認真、仔細收取各類費用，無計算、書寫錯誤，未做到，扣1～5分/次，收到假鈔，自行賠付。
8.2.5保證及時準確提供欠繳費用業主/用戶名單名細，延時或不準確，扣1～5分/次（項）。
8.2.6保持工作臺面干凈、整潔，違規一次，扣1分/次。
物管員考核評分細則
8.2.7及時收集、整理、統計業主/用戶入住、裝修、租賃等資料，未做到，扣2分/次（戶）。
8.2.8認真耐心接待投訴，及時處理并跟蹤督促解決，未做到，扣2分/次。
8.2.9積極主動配合收費員催收各類款項，未做到，扣2分/次。
8.2.10定期回訪，加強溝通，及時反饋信息，未做到，扣2分/次。
8.2.11保持記錄完整、及時、有效，未做到，扣2分/次（項）。
8.2.12管理好業主檔案，不遺失、不泄密，未做到，扣5分/次（項）。
8.2.13按要求檢查考核清潔工的工作完成情況，未做到，扣1分/次（項）。
8.2.14客戶報事報修投訴未及時處理，扣5分/次（項）。
8.2.15未按期回訪業主/使用人，扣1分/次。
8.2.16保持工作臺面干凈、整潔，違規一次，扣1分/次。
8.3協管班長考核評分細則
8.3.1所管轄物業出現安全責任事故，扣5～20分/次，未采取補救措施或處理不及時，扣20分/次，隱瞞不報，加倍處理。
8.3.2不堅持原則，督導不嚴，包庇、縱容下屬，扣5分/次。
8.3.3所管部門被業主/使用人有效投訴，扣5分/次。
8.3.4未按要求組織員工學習、培訓、未作好記錄，扣5分/次。
8.3.5制度不健全，扣1分/次。
8.3.6抽查夜間值勤低于4次/月，扣2分/次。
8.3.7不定期培訓員工，低于4次/月，扣2分/次。
8.4協管員考核評分細則
8.4.1未按時交接班，記錄不全或不清晰，扣1分/次（項）。
8.4.2未按規定巡邏和詳細記錄巡邏時間情況，扣1分/次（項）。
8.4.3未按規定對人員、物品進出進行有效控制，扣2分/次（項）。
8.4.4當班期間，發生治安、消防事件未得到及時妥善處理，扣10～20分/次。
8.4.5衣物及其他生活用品的存放不符合要求，扣1分/次（項）。
8.4.6被褥未按規定疊放，未做到棱角分明、平整、無皺紋，扣1分/次（項）。
8.4.7未經領導同意，擅自留宿非公司人員，扣3分/次。
8.4.8擅自動用警具，有損公司形象者，扣5分/次，造成嚴重后果者，另行處理。
8.4.9當班期間，出現安全責任事故者，扣5～20分/次（項）。
8.4.10其他有違本部門規章制度的行為，按相應規定處理。
8.5清潔工考核評分細則
8.5.1地面（含臺階、溝、花臺等）不干凈、清潔，扣1分/次（處）。
8.5.2側面（含門、欄桿、墻面、墻上附件等）有灰塵、蛛網、亂貼8.5.3亂畫（用工具能做到處），扣1分/次（處）。
8.5.4頂面（含燈、燈罩、屋頂等）清潔未做徹底，不干凈，扣1分/次（處）。
8.5.5垃圾（果皮箱）外有污水漬、桶內有異味，扣1分/次（處）。
8.5.6垃圾清運不及時，存放時間超過2小時以上，扣1分/次（處）。
8.6維修工考核評分細則
8.6.1未做好對設施設備的安全、防火、防水檢查，處理不及時，扣1分/次（項）。
8.6.2不熟悉本崗位工作環境，違反各專業操作規程或工作標準，扣2分/次（項）。
8.6.3未保持工作環境和設施設備整潔年，未做好有關記錄，扣1分/次。
8.6.4未完成日常定期巡檢、記錄不完整、不準確，扣1分/次。未記錄，扣2分/次。
8.6.5未按規定完成臨時交辦工作任務，扣1～5分/次（項）。
1、成立區物業管理協管員選聘工作領導小組，組長由副區長擔任，副組長由區住房和城鄉建設局局長擔任，成員由區監察局、區住房和城鄉建設局、區人力資源和社會保障局、區財政局、區民政局和相關鎮街主要負責人組成，領導小組辦公室設在區住房和城鄉建設局，辦公室主任由區住房和城鄉建設局局長或由主管局長兼任，負責物業管理協管員選聘的組織協調工作。
2、區住房和城鄉建設局負責物業管理協管員試點配備方案制定、選聘組織及使用監督指導工作。
3、區財政局負責物業管理協管員待遇審定及經費撥付工作。
4、區監察局、區人力資源和社會保障局負責物業管理協管員資格審查、公益性崗位補貼、社會保險補貼審核等工作。
二、崗位設置
試點配備物業管理協管員18名，其中鎮、七個街道辦事處物管辦各1名；8個試點社區各1名（鎮、七個街道辦事處各1個社區）；區物管辦2名。
根據工作開展情況和上級要求，適時在全區范圍內增加物業管理協管員的配備。
三、職能職責
1、認真宣傳和貫徹執行《物權法》《省物業管理條例》和省、市、區有關物業管理工作的法規政策。
2、全面掌握轄區住宅小區建設管理情況、轄區物業企業基本情況及管理項目、轄區住宅小區業委會成立及運行情況，并建立相關信息檔案。
3、開展物業管理矛盾隱患的排查、轄區物業管理糾紛調處和投訴處理工作，并建立工作臺賬，完成統計上報工作。
4、積極參與指導轄區住宅小區業委會的籌建、換屆和選舉工作及業委會備案工作。
5、積極開展物業投訴調解工作站、物業維修服務站、物業服務中心和社區居委會在物業管理中的各項服務聯絡工作。
6、配合做好物業服務企業資質升級及年審、物業招投標管理指導、物業管理區域的劃分和物業管理驗收監管工作。
7、完成上級部門安排的其他物業管理工作任務。
四、經費保障
1、人員待遇：物業管理協管員基本工資為每人每月1000元，同時按規定繳納養老保險、醫療保險、工傷保險、失業保險等補貼。以上四項補貼均以上年度省在崗職工平均工資為基數，分別按照20%、6%、1%、2.5%的企業繳費比例執行。
2、崗位培訓補貼：每人每年1200元標準。
3、業務經費補貼：每人每年1000元標準。
4、經費來源渠道：采用公益性崗位與財政補貼相結合的形式列支。
五、人員選聘
1、選聘對象
市區戶籍的城鎮失業人員和大中專院校（含技工學校）畢業生。
2、選聘條件
（1）遵紀守法，誠實守信，熱愛物業管理工作，服從組織分配。
（2）高中以上文化程度，具有一定的政策理論水平、語言表達能力、人際溝通能力和服務群眾意識較強。
（3）男性年齡在48周歲以下，女性年齡在45周歲以下，身體健康，五官端正。
（4）城市建設、物業管理及法律專業者優先。
3、聘用方式
聘用者與區住房和城鄉建設局簽訂勞動用工合同，每兩年簽訂一次。
4、選聘程序
區物業管理協管員選聘工作按照“公開條件、自愿報名、統一考試、擇優錄用”的原則，在區物業管理協管員選聘工作領導小組領導下，由區住房和城鄉建設局、區人力資源和社會保障局具體組織實施。
（1）報名。根據選聘方案的具體報考條件，報考人員持《居民身份證》《省城鎮失業人員證》或《大中專院校畢業證》原件、復印件，在區住房和城鄉建設局報名，并填寫《區物業管理協管員報名登記表》，經選聘領導小組辦公室審核報名資格后進行匯總，并向領導小組匯報進行審核。
（2）考試體檢。考試分為筆試和面試，區選聘領導小組辦公室統一制訂考題，并組織符合條件人員參加考試，區選聘工作領導小組派員監督。筆試結束后，按1：2的比例從高分到低分依次確定面試人員，面試結束后依據考生綜合成績按選聘職位1：1的比例確定擬聘人員，并組織擬聘人員到指定醫院參加體檢。
（3）審核聘用。體檢結束后，由區選聘領導小組對擬聘人員進行審定，審核合格后，由區住房和城鄉建設局與聘用人員簽訂勞動合同，辦理各類保險，試用期限三個月。
（4）崗前培訓。簽訂勞動合同后，集中對聘用人員進行崗前培訓，培訓合格后上崗工作。物業管理協管員崗前培訓由區住房和城鄉建設局組織實施。
六、管理考核
物業管理協管員實行區、街兩級考核管理，區住房和城鄉建設局負責人員選聘、培訓、分配及績效考核審定；各鎮街負責協管員的使用和考核（日常考核和年度考核）。
物業協管員由區住房和城鄉建設局實行動態管理，統一選聘、集中培訓、按崗配備。各鎮街要做好日常檢查和考勤管理，并將物業管理協管員納入鎮街及社區工作人員目標責任管理和考核，年終按照“德、能、勤、績”四個方面進行考核，將考核結果分優秀、合格、基本合格、不合格上報區住房和城鄉建設局。對考核優秀的人員，由區住房和城鄉建設局予以表彰獎勵，對考核不合格人員，予以解除勞動關系。
七、實施步驟
1、制定方案。由區物業管理協管員選聘工作領導小組辦公室制定實施方案，報區政府審定。
2、動員宣傳。召開領導小區及相關人員會議，選聘信息，并采取多種形式，廣泛宣傳動員。
3、報名審查。
（1）報考人員持《居民身份證》《省城鎮失業人員證》或《大中專院校畢業證》原件、復印件，在區物業管理協管員選聘工作領導小組辦公室報名，并填寫《區物業管理協管員報名登記表》。
（2）區選聘領導小組辦公室審查報名資格后進行匯總，并將報考人員資料上報選聘工作領導小組。
4、組織考核。
（1）根據報名情況，由區選聘領導小組對考題、考試時間、巡檢人員做出安排。
（2）發放準考證，組織筆試和面試。
（3）組織考試合格人員到指定醫院進行體檢。
為深入貫徹落實市委十一屆八次全會精神，加快推進文明社區建設，進一步提升區物業服務水平和從業人員素質，根據《關于在全市深入開展“文明物業”創建活動的通知》和《全市物業行業深入開展“文明物業”創建活動方案》文件部署和要求，并結合區物業服務實際情況，經研究，制定以下實施方案。
一、統一思想，提高認識
創建文明物業不但是推動我區城市化、現代化進程，營造優美人居環境的有效舉措，而且是“科學管理、優質服務、凈化美化、共創和諧”在物業服務活動中的具體體現。我區將以爭創文明物業“優勝杯”競賽活動為重要載體，結合我區物業服務實際，著力提高物業服務質量、樹立行業新風，扎實開展物業管理行業文明創建活動，為我市爭創全國文明城市“三連冠”做出積極貢獻。
二、活動主題
文明物業，共創和諧
三、組織保障
為加強本次“文明物業”創建活動的組織領導，成立區物業行業“文明物業”主題活動領導小組，區住房和建設交通局局長施宇峰擔任領導小組組長，區住房和建設交通局副局長王閏清擔任副組長，成員由區物業辦、各街道（鎮）物業站負責人組成。
四、活動范圍和參加對象
本次活動范圍包括區所有物業服務小區，參加對象為區內物業服務企業、服務人員和全體業主以及社區居委會（村委會）。
五、創建內容
創建活動以“科學管理、優質服務、凈化美化、文明和諧”為主要內容，突出“文明物業，共建和諧”的主題，加強行業管理和服務交流，以管理促服務，以服務創文明。在創建活動中重點做好以下五方面工作：
（一）加強培訓和宣傳，提升物業從業人員文明素質
1.圍繞建設文明物業小區的要求，開展思想道德教育、法律法規教育、文明禮儀教育和職業技能教育培訓，并實行培訓考核。培訓分兩級實施，一級培訓由區物業辦組織，培訓對象為物業服務企業經理、小區管理處主任和安保負責人，每月一期；二級培訓由區內各物業服務企業組織，培訓對象為企業所有物業從業人員，每月兩期，區物業辦將對培訓情況進行定期不定期檢查。各期培訓內容和考核結果報區物業辦備案，區物業辦將考核情況記入企業考核檔案，并作為區示范（優秀）住宅小區考評組成部分。
2.完善企業組織機構，規范內部管理，樹立良好企業形象。要求各物業服務企業健全內部機構和人員配置，有文明創建規劃、實施方案和措施，有嚴格的考核制度。
3.開展“我為文明物業獻一策”合理化建議征集活動，全面激發職工參與文明物業創建活動的熱情，對好的建議予以采納并在全區推廣。
4.在各物業服務小區設立“文明物業”宣傳欄，加強“文明物業”創建活動宣傳。
（二）優化小區服務環境，提高服務質量
1.進一步加強物業服務小區內部環境管理，重點加強對小區內環境衛生、綠化養護、秩序維護的管理工作。由各街道（鎮）物業站組織轄區房管、城管、規劃、環保、消防和公安等職能部門或派出機構對住宅小區進行一次專項檢查，對小區內違章搭建、破壞綠化、消防設施損壞、堵塞消防通道、車輛亂停亂放等違法違規現象組織進行專項整治。
2.積極接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、問詢、質疑和投訴等，建立高效的投拆、回訪處理機制。管理人員和專業技術人員持證上崗，員工統一著裝，佩帶明顯標志，工作規范，作風嚴謹。
3.保證小區共用設施設備管理規范和房屋管理、維修、養護及時，切實維護業益；完善應急預案，加強防災演練，積極開展創建平安社區宣傳教育活動，確保小區無安全事故發生。
4.衛生設備完善，運用正確引導管理方式，共同創建潔凈小區環境。環衛設施完備，衛生區域實行責任制，明確責任范圍，實行標準化保潔。
（三）加快推進物業聯動平臺建設，共創文明和諧物業
1.建立區物業辦、街道（鎮）物業站、社區（村）共同參與的物業“三級聯動”建設平臺，定期召開共建聯席會議。區級聯席會議由區物業辦牽頭，區房管、城管、規劃、環保、消防和公安等職能部門和各街道（鎮）物業站參加，每季度通報工作情況并協調解決綜合性問題；街道級聯席會議由各街道（鎮）物業站牽頭，區相關職能部門、派出機構和物業服務企業等參加，每月召開一次，及時解決轄區住宅小區存在難題；而社區聯席會議則以“周周碰頭、月月議事”的方式，由社區居委會（村委會）牽頭組織居委會（村委會）干部、物業經理、社區民警、業委會成員、業主代表等參加，化解小區內各種矛盾和糾紛。
2.加快推動“和諧物業促進會”在全區的建設。以招寶山街道清川小區“和諧物業促進會”為標桿，在區內各住宅小區成立聯系社區、物業、業主的紐帶—“和諧物業促進會”，作為物業服務所有參與方的溝通平臺，著力解決物業服務基層存在的矛盾和糾紛，促進溝通和交流，為創建和諧物業打下堅實基礎。
（四）大力開展文明物業和諧促進和志愿者服務活動
1.各物業小區服務企業需做到以下“四個一”：分發一封公開信，向業主介紹物業服務情況、服務內容等；設立一個意見箱，廣泛征求業主意見；開展一次參觀活動，組織社區黨員和業主代表參觀物業服務情況；聘請一名協調員，收集業主建議意見，協調各類矛盾和問題。
2.物業服務企業要主動與街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居委會（村委會）聯系，每季度開展一次聯誼活動、便民利民活動和幫困結對活動，積極為社區（村）和業主排憂解難。
3.為踐行文明物業服務理念，弘揚志愿服務精神，發揮物業服務人員的優勢，組建一支物業服務志愿者服務隊，開展居家養老志愿服務，關愛空巢老人、殘疾人員和困難群眾志愿服務等活動，每周為小區孤寡老人、傷殘人士、困難家庭提供志愿服務，為我市大型活動提供志愿服務。每季度組織一次集中性志愿活動，努力打造物業服務行業志愿服務品牌。
（五）大力開展文明物業優勝小區評比行動
1.根據《市文明物業優勝小區（星級小區）評定標準》，由各街道（鎮）物業站組織對轄區內住宅小區進行考評，對于達到優勝小區標準的住宅小區報區物業辦，最終由區物業辦組織區級考評，根據評定結果進行授牌和獎勵。
2.發動各物業服務企業、物業從業人員、業主積極參與文明物業優勝小區創建活動。大力開展“學先進、比先進、爭先進”活動，發動全體職工積極對照先進找差距，努力提高整體服務水平。
3.對“文明物業”主題活動的開展情況進行聯合考核，評選表彰文明物業優勝小區，評選結果納入區物業信用評價體系。
六、活動步驟和安排
（一）宣傳發動階段（6月下旬）
1.制定活動方案；
2.各物業服務企業召開“文明物業”主題活動動員大會。
（二）實施階段（7月-8月）
1.各物業服務企業根據各自實際，細化工作目標，制定實施方案（7月15日前）；
2.各街道（鎮）物業站組織開展文明物業標準化管理檢查（7月25日前）；
3.區物業辦開展各物業服務小區文明物業檢查督查工作（8月5日前）；
4.迎接市物業主管部門檢查督查工作（7月—8月）。
（三）檢查鞏固階段（9月—10月）
對前期工作成果進行“回頭看”，鞏固取得的成果，對發現的問題進一步做好整改工作（9月—10月）。
（四）考核驗收階段（11月—12月）
1.制訂物業行業優勝小區創建計劃，積極開展優勝小區創建活動（11月份）；
2.對文明物業創建小區進行檢查考核，并匯總上報（11月—12月）。
七、活動要求：
（一）各街道（鎮）物業站要重視本次活動的重要性，結合轄區實際，研究制訂實施方案，細化工作目標，層層分解責任，全面落實工作措施。
（二）各街道（鎮）物業站，加強對各物業服務小區開展“文明物業”主題活動的指導協調和督促檢查，要親自到小區一線進行指導督查，幫助物業服務企業解決實際困難，切實為“文明物業”主題活動的順利開展提供保障。
一、工作指標完成情況：
1、物業服務：
⑴ 處部年度計劃指標為物業服務滿意率保持在95%以上，住戶投訴率不超過3%;工業物業服務滿意度保持在90%以上; 20XX年度我處小區住戶在礦區事業部投訴4起，投訴率為0.06%，控制在了事業部3%指標之內。
⑵ 20XX年上半年物業服務綜合滿意率測評考核結果為96.58%，在礦區排名第二，完成了處部物業服務滿意率保持在95%以上目標。
2、綠化服務：
⑴ 處部年度計劃指標為小區新種本地樹木成活率不低于95%，外地樹木成活率不低于85%;實際本地樹木成活率98%，外地樹木成活率92%。
⑵ 20XX年綠化新植苗木成活率94.5%，比礦區事業部要求指標提高了4.5個百分點。全處綠化覆蓋率20XX年已達36.77%，較20XX年33.2%，增加了3.57%，完成處部小區綠化覆蓋率達到36%的全年綠化工作目標。
3、調度室工作任務指標：
⑷ 耗煤指標：年度計劃耗煤3.78萬噸，實際耗煤3.776萬噸，與計劃相比節余0.004萬噸，與往年同期相比上升0.06萬噸。(20XX年實際3.8);
⑸ 全年未發生水、電、暖Ⅰ類非計劃停供事件。
二、所做的主要工作：
為了適應處部的發展要求及本崗位工作管理要求，我不斷加強業務學習，及時學習相關文件精神、管理制度、業務知識等等，虛心學習領導、同事們的工作方法經驗及待人處事等。從中學習了許多的業務技能，在鍛煉了自己、拓展了自己的同時也使自己的整體素質得到了進一步提高，工作水平及管理服務方法也得到了有效的提高。
㈠ 物業服務工作方面：
2、參與督導檢查基層站季度物業服務、生產運行綜合業績考核、物業服務標準規范對標考核、及各項工作檢查及抽查共30余次，并對基層單位對應歸口部門工作人員按照工作規范化標準提出了部分工作要求，使自己分管的物業服務及大班調度工作運行平穩、服務水平不斷提升，步入了規范化、專業化、標準化的運行軌道。
3、收集整理審定了三個物業服務站的 示范小區創建工作方案和多媒體，對基層單位的方案提出了部分修訂和完善建議，之后3次組織參與了三個示范小區的創建方案次處務會審定討論，增強提升了方案的實用性、可操作性、為示范小區創建工作實施打下了堅實的前提保障。
4、關于窗口服務質量主題活動工作。
一是x月份組織安排召開了處部關于《改善窗口服務態度 持續提升服務質量》主題活動安排動員會。處各部門負責人及工作服務人員共計80人參加了本次會議。隨后對各基層單位關于礦區事業部窗口服務主題活動配套制度《窗口服務隱形監督實施辦法》及《窗口服務質量投訴管理辦法》討論稿意見進行了及時的收集整理，并向事業部相關部門進行了及時上報，主題活動期間10次對基層單位主題活動開展情況進行了檢查與督辦。
二是安排組織各單位部門參加了處部主題活動推進會，并收集整理了基層單位的階段性總結及服務窗口與服務個人材料，會上，各單位就本單位窗口主題活動開展進行了階段性總結;20XX年底參與了科室對各單位窗口主題活動工作全年的檢查考核，向礦區事業部上報了處部20XX年度窗口服務主題活動工作總結，收集上報處部先進服務窗口及服務明星事跡材料。
5、綠化管理服務工作。
一是編制了處部20XX年綠化工作方案、20XX年綠化工作安排及綠化苗木明細表。收集匯總修訂了基層各單位的綠化工作方案(電子版及多媒體匯報)及苗木栽種明細表，為處部20XX年綠化工作實施做好了前期保障工作，為處部全年綠色社區建設工作開展實施打下了堅實基礎。
本文作者：張杰工作單位：包頭第三熱電廠
包括：獎金制度、員工持股，員工分紅制度等。根據在物業管理企業工作過程中的實際和體會對績效獎金制度在物業管理企業中的應用做一些探討。目的明確化在現代企業管理制度中，任何一種管理制度、方案都要有明確的目的。激勵薪酬制度的目的首先是為了充分調動員工的工作積極性和主動性，追求企業創造出最大效益；還是樹立領導權威性和權力象征性，或是作為懲罰“調皮”或沒有完成工作目標員工的一種工具；其次，由于物業管理企業所有員工的層次不同，在對員工的培養教育采取什么態度，需要物業管理企業去思考。制度具體化物業管理企業追求的不僅僅是服務結果，更重要的是注重服務過程，物業管理企業對制度的考核項目和內容盡量體現員工的服務過程；同時還需要物業管理企業有針對性，這是因為：第一、物業管理企業的員工有多個層次；第二、每個層次的員工所服務的對象各不相同；第三、各個層次的員工服務過程也不相同。因此，對不同層次的員工，在制定薪酬方面相應就需要具體化，從而打破一貫的干多干少一個樣的工作模式，使員工認識到激勵薪酬制度的優點。
實施過程客觀、公正、透明激勵薪酬制度在實施過程中，一定要客觀、公平、公正地對待每個員工，使員工明確意識到對待的是這件事情而不是某個人，否則，工作激勵原則就失去了客觀真實目的，整個公司的員工為了提高自己的工作薪酬就會整天想著如何去取悅領導而不去做實事的不良風氣。同時，在運用激勵薪酬制度過程中，要增加透明度，建立申訴機構，暢通申訴渠道，接受員工的監督，避免不公平、不公正事情的發生，提高企業員工工作積極性和主動性。結果公開公布、反饋化在每次工作績效考核結束后，制定出績效獎金的發放數額，考核者都應該及時召開工作績效考核總結會，把考核及績效獎金結果及時地公布出來，對于優秀的員工在會上給予表揚，號召大家向他學習，在今后的工作中哪些方面需要繼續發揚下去等；對于工作做得不夠好的員工給予批評，指出不足的地方，特別是對于沒有績效獎金或被扣獎金的員工，考核者一定要采用“以人為本”的方針、負責任的態度對待他們，講明被處罰的原因，同時，還應該給他們一個發言的權利和說明原因的機會，甚至只要他們能講出一個正當理由就可以不接受處罰，讓受處罰的員工被處罰得心服口服、毫無怨言，從而使被考核者了解到企業對自己工作的看法和評價，知道本人與企業對自己的要求還有多大距離，在今后的工作中自己要發揚哪些方面，而要克服的又是哪些地方。相反，考核者在考核后對考核結果不予以公開公布，甚至嚴加保密，從而導致員工不知道自己與本公司的要求相差還有多遠，在工作績效考核中不知道自己的考核獎金結果，在工作中不知道自己的優缺點，甚至連沒有績效獎金、及扣獎金都不知道什么原因所致，考核者也不給予解釋說明，試問激勵薪酬制度怎么能調動員工的工作積極性和主動性，工作績效考核還有何種意義，相反會大大打擊、挫傷員工的工作積極性和主動性。
總而言之，物業管理企業只有科學、合理、具體地制定出激勵薪酬制度的實施方案，在運用的過程中，采取客觀、公平、公正、透明化的方法，及時有效地把工作績效考核結果公開公布出來，同時建立完善的管理監督機構，不斷地把工作績效考核效果反饋出來，才能不斷激勵員工改正缺點，發揚優點；才能不斷促進公司領導者的管理水平；才能為公司的發展留住人才，使人才發揮出最大的潛力，為公司創造出最大的效益，從而營造出一個團結、進取、和諧的物業管理企業文化氛圍。
泰心醫院為專科醫院，建筑面積72000m2，設床位600張，物業員工有280余人，其中保潔員和護工占66%，人力成本（包括五險一金）平均水平比醫院員工低50%。可見，后勤社會化優勢的最直接體現為――大幅降低醫院的人工成本。
泰心醫院的后勤保障部包括總務、保衛、基建、房管等職能部門，而管理人員只有4名，一名負責醫院行政物資采購、驗收、入庫、發放及固定資產管理，一名負責醫院車隊及班車租用管理，其余兩名負責物業公司及餐廳管理，4名管理人員除有基本分工外經常協同工作。上述架構可以使大后勤管理人員的結構最大可能扁平化，即精簡機構。
物業公司的招標，文件制訂是重要環節
好的物業公司是后勤社會化的基礎，它負責具體的后勤工作，即工程維修、保潔維護、消防保衛、生活護工等，這些具體工作做得好壞與否將直接影響醫院整體形象。物業公司的招標工作應嚴格按照政府招標程序進行；即：投標公司資質預審、復審―確定入圍投標公司―制定招標文件―公告―招標會確定中標公司―簽定合同。其中投標公司應根據醫院規模選擇具備國家一、二級以上物業公司資質及豐富醫院管理經驗的單位，而最重要的環節是招標文件的制訂工作，應要求全面、內容詳實、條理清晰、責權分明。
對物業公司的管理，主抓后勤及物業管理人員的綜合素質
如何管理好物業公司是后勤管理社會化的第二步，即后勤人員執行指揮、監督、指導、檢查、控制的職能來完成醫院既定的目標。而在后勤及物業從事管理的人員大部分為非專業后勤、物業管理出身，這是后勤社會化管理的一道難題。經過幾年的摸索和實踐，我們的經驗是只有提高后勤及物業管理人員的綜合素質及專項素質才能保障整體管理始終處于較高的水平。
首先，后勤保障部負責人應掌握良好的管理學理論，并能將理論和實踐結合，從中總結出一套操作性很強的管理辦法，通過進一步培訓指導后勤及物業人員不漸提高工作能力和水平。
其次，注重技能培訓，能夠真正適用崗位要求。
我院在社會化管理的過程中，物業公司的護工曾因工作與病區的護士發生矛盾。護士認為護工的服務意識較差，不能滿足病區要求，而護工則認為護士要求太高，超出了她們的工作范圍。經后勤保障部與護士長溝通及調研后發現，問題的關鍵在于對護工職責定義出現了偏差，即病區的標準高于物業公司實際作業范圍，另外物業公司缺乏有效地標準測量和同步控制，而后勤保障部也忽視了要點控制和反饋控制。對此，后勤主任積極和護理部溝通，將護工職責定位為非醫療性的生活服務工作。在后勤及物業人員培訓中要充分利用要點控制，明確每月工作中可能出現的重要偏差，時時檢查工作中的錯誤，修正標準，隨時反饋，并要求物業公司安排專人檢查質量完成情況從而提高管理水平。
對物業公司的檢查及考核，運用科學方法
所謂科學的檢查及考核是指以檢查表格、數據為基礎，以《物業管理合同》及《獎懲條例》為依據對物業公司具體工作實施科學化管理。要強調任何事物都要研究及測量，以數學為基礎、以統計學及計量方法為決策依據，并嚴格按規定程序及控制執行。
在最初的幾個月，與物業公司的管理費結算環節總是發生問題，原因是扣除的費用物業公司不認同。后勤部門經過總結后，實行了如下做法，徹底避免了因為扣費而引起的糾紛。
*設定日點檢、巡檢表
根據具體細節，保潔部及生活服務部設定日點檢，工程部及保安部制定巡檢表對物業公司進行檢查及考核，點檢、巡檢表中要有具體扣分數，要細致到每個區域的每個點，另依據崗位及區域不同物業公司每個部門應有不同的日點檢、巡檢表及項目重要性比例分數。
*制訂科室月考核表
請醫院各科室對物業公司當月工作進行考核，考慮各科室工作繁忙，此表可適當簡化并以優、良、中、差等對應應扣分數。
*動態考核
人力資源管理則采取每日動態核對考勤的辦法，月底以核定人數減去缺勤人數再加上加班人數為準數，同時規定具體處罰細則以輔助決算。
*制定月考核結算標準
依據《物業管理合同》及《獎懲條例》制定物業公司月考核結算標準，每月將后勤及醫院各科室考核分數匯總，根據所扣分數及綜合表現確定整改措施及結算方案。
在10個重點環節加強精細化管理
在完全掌握、運用好管理者的五大職能后，進一步的工作將是如何使管理工作更加精細化，并持續改進使之更加及時、完善，更切實有效的落實。我院后勤保障部提出在10個重點環節上加強精細化管理：崗位（精細職責）、勤快（以勤補拙）、細致（檢查入微）、恒久（工作熱情）、質量（達到標準）、分析（識別原因）、整改（糾正偏差）、快速（及時完成）、溝通（信息通暢）、協作（事半功倍），其中尤為強調分析（識別原因），因為這是解決問題的關鍵。例如，常常讓物業公司的主管們苦惱的是解決完一個問題后不久同樣的問題會再次出現。以空調托水盤溢水為例，工程部將溢水清理后檢查附近管路沒有異常后恢復運行，但一周后附近的空調托水盤接二連三出現溢水。于是，后勤保障部帶領工程部人員看完現場后發現了問題的關鍵，出現溢水的幾個托水盤的冷凝回路末端在同一管路，由于管徑較細且缺乏維護，管腔內被滋生的綠苔堵塞造成冷凝水無法排出而致溢水。問題解決后后勤保障部組織工程部進行培訓，使他們明白問題的關鍵在于沒有正確識別原因前就盲目制定方案從而導致實施錯誤決定。
多與物業公司溝通、協作，力爭達到常態化管理
招到一家好的物業公司，并提高后勤及物業管理人員理論及實踐水平，同時將管理學理論付諸實踐之后，后勤保障部的日常管理工作才基本達到醫院目標，如能保持則可達到一個較高的境界――常態化管理。但完成上述工作并不等同于可以解決所有問題，有一些特殊問題物業公司不愿或難以解決，其根本原因在于人力資源。
1適應人才培養規格的需要
高職物業管理專業的人才培養規格體現在德、智、體三個方面,物業管理員國家職業標準根據物業管理行業的需要對崗位人才的知識、技能及態度的需求進行了規定,在一定程度上反映了高職教育的人才培養規格,把物業管理員國家職業標準在高職學生職業能力培養中進行應用,能更好的使高職教育按照人才培養規格實施對物業管理專業學生的培養。
2構建《物業管理法規》課程體系建設的具體措施
2.1重構課堂教學
為貫徹物業管理員國家職業標準能力培養的目標,在課程的設計和組織上,要大膽創新,積極突破,打破傳統的教學模式,課堂教學要更強調學生的積極參與,寓教于樂,筆者在課堂上通過模擬法庭、相互辯論、角色扮演、案情演繹、項目策劃、頭腦風暴等多種方式啟發學生積極思考,主動尋求問題的解決方法,通過這種教學模式,學生學習的積極性被充分調動起來,學生經常利用圖書館、網絡等多種資源,積極主動尋求答案。《物業管理法規》的考試也打破傳統的試卷考核方式,采取面試加筆試的方式,重點考核學生的語言表達能力和書面文字組織能力,同時強調考核其邏輯思維能力和臨場應變能力。學生在運用法律知識解決物業糾紛的同時,鍛煉了各種綜合素質和能力。同時要求學生提交諸如計劃表、PPT、合同書、物業管理糾紛解決項目策劃書等書面文字資料,以考核其組織能力、OFFICE軟件應用能力、法律知識專業理論、具體解決法律糾紛的實際能力。
2.2重構實踐教學
1)建立有效的實訓基地。我院物業專業與蘇州東吳物業管理有限公司等多家物業公司簽訂了實習協議,學生學完一定的理論知識后,將被派往物業公司進行實習。學生在校期間,一是定期聘請物業公司的高級管理人員到學校為學生進行實訓指導,這些有實踐經驗的管理人員將實際的物業法律糾紛的案例提供給學生,要求學生學會處理糾紛的方式方法以及解決危機的公關能力,學生要較好地完成項目任務,必須首先掌握物業法律法規,依法解決糾紛,學生既熟練掌握了物業管理的法律法規,在策劃解決方案時,同時又要通盤考慮方案實施的有效性,要求學生多角度、全方位考慮問題,因此學生的法律意識、法律知識、邏輯思維能力、策劃能力、語言表達能力及多種解決問題的實際能力都得到了有效的鍛煉。二是經常邀請物業方面的法律專家、學者為學生進行物業法律知識的講座,通過該活動,開拓了學生的視野,豐富了學生的法律知識,受到學生的普遍歡迎,也收到了很好的效果。
2)鼓勵學生積極參與普法活動。學校與社區等社會組織建立了良好的關系,學生組建普法小分隊,深入社區,開展普法活動,宣傳物業法規,尤其是對新頒布的相關物業法規進行普法宣傳,同時針對業主遇到的實際問題和困惑,進行有針對性的解答,學生在普法活動中既接觸到了實際的物業法律糾紛案例,同時為能正確而有效的解答問題,促使學生不斷學習新知識,有效的培養了學生的自主學習能力。
3)在課程網站建設、課題研究等活動中鼓勵學生積極參與。在網絡課程的建設中,根據學生的不同特點,分配給其不同的任務,發揮每個學生的特長和優點,學生之間、師生之間經常探討物業法律問題,既增強了學生之間、師生之間的融洽關系,又教會學生團隊合作精神。在理論研究方面,也鼓勵學生積極參與,結合《物業管理法規》的課程特點,鼓勵學生積極發現物業管理行業存在的法律問題,找準方向,申報相關課題。總之《,物業管理法規》課程教學體系的重構必須立足于培養學生的綜合素質的提高和解決實際問題的能力的提高,在改革過程中,一定要注意理論聯系實際,既要讓學生掌握扎實的法律理論,又要注意培養學生分析問題、解決糾紛的實際能力。項目支持:蘇州工業園區服務外包職業學院教研教改課題《基于物業管理員國家職業(四級)標準的物業管理專業課程與教學內容體系的研究與實踐》。
作者：鄭長虹 單位：蘇州工業園區服務外包職業學院
一、目標任務
著重通過“一個完善、兩個落實、三個提高、四個加強”，即完善物業管理工作機制，落實職能部門職責、落實業主委員會職責，提高物業企業競爭能力、提高物業小區服務水平、提高物業從業人員整體素質，加強物業承接查驗、加強物業小區環境巡查整治、加強專項維修資金管理、加強前期物業招投標管理，提升城市住宅小區物業服務水平，推動我市物業服務行業持續健康發展。
二、工作內容
（一）“一個完善”：即完善物業管理工作機制
一是加強物業管理工作機構建設。市級、各縣（市、區）、開發區、臺商投資區，以及各街道和有物業管理小區的鄉鎮均要明確具體的機構承擔物業管理工作，并根據工作實際，配備一定數量的專兼職工作人員。社區居委會（村委會）有干部專職或兼職從事物業管理工作。已經配備人員的要確保在崗從事物業管理工作，確保物業管理工作有機構、有人員負責。
二是安排物業管理專項資金。各地要建立物業管理經費保障的長效機制，把規范提升物業管理工作列入財政年度資金安排。2012年，鯉城區、豐澤區財政各安排不少于100萬元，市、晉江市、南安市、惠安縣財政各安排不少于80萬元，其他縣（區）、開發區、臺商投資區財政各安排不少于50萬元，作為整治、提升物業管理和獎勵工作到位、成績突出的物業管理單位及個人的專項經費，以后應逐年提高財政預算金額。
三是加強制度建設。各縣（市、區）人民政府和開發區、臺商投資區管委會要加強物業管理制度建設和政策支持，出臺規范物業管理和扶持行業發展的規定；要將物業管理工作作為民生工作和社區建設的重要內容納入年度工作計劃，擺上重要議事日程；每年至少召開2次專題會議，聽取屬地內物業管理工作匯報，協調解決屬地內物業管理重大問題。各級房地產行政主管部門要對屬地內物業管理情況進行全面調查研究，摸清底數，分析存在問題，出臺規范性文件，強化行業規范管理。各相關單位要結合本單位在物業管理工作中的職責，認真調查研究，制訂規范性文件，加強監管。各街道辦事處和有物業管理小區的鄉鎮政府負責建立并落實街道（鄉鎮）物業管理聯席會議制度，每季度至少牽頭組織召開1次聯席會議，及時有效解決物業管理活動中出現的矛盾、糾紛。要建立物業管理糾紛調處機制，物業管理普通糾紛由社區、街道一線及時調處化解，并上報區級主管部門；嚴重的矛盾由區相關部門牽頭協調解決，并上報市級主管部門，市級各職能部門及時靠前處置。
四是推進老舊小區整治工作。各縣（市、區）和開發區、臺商投資區要在年老舊小區整治試點的基礎上，安排一定的整治資金，選擇若干個具有一定規模、居民整治意愿較強的老舊小區，繼續推進老舊小區整治工作。要通過設置圍墻、安防門崗，平整道路，整治綠化，完善改造雨、污管道等，使老舊小區面貌初步改善、基本具備物業管理條件，并根據小區實際和居民意愿，采取引進專業物業管理、社區準物業管理、業主自行管理等方式建立長效管理機制。
（二）“兩個落實”：即落實職能部門職責，落實業主委員會職責
1、落實職能部門職責。住建、行政執法、公安、交警、消防、工商、環保、物價、質量技術監督等職能部門應明確本部門在物業管理工作中的職責，進行責任分解，明確分管領導、責任科室、負責人、經辦人。加強對物業小區的監督檢查，加強部門協作配合，不推諉，不扯皮，及時處理檢查中發現的問題。建立糾紛投訴調處機制，對執法工作中發現的或物業企業報告、業主投訴、媒體曝光的違法違規行為查處及時，處理到位。建立職能部門聯動處理機制，對未履行職責而造成嚴重后果的，按效能管理進行查處。
2、落實業主委員會職責。各縣（市、區）房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮政府）要加大組建小區業主委員會的力度，符合成立業委會條件的物業管理小區成立業委會應達到60%以上。加強業委會制度建設，引導業主委員會規范管理，推進業主大會成立和規范運作。促進物業管理和社區管理有機結合，逐步形成社區內物業服務企業與業主委員會和睦相處、相互依托、和諧共建的新局面。
（三）“三個提高”：即提高物業企業競爭能力，提高物業小區服務水平，提高物業從業人員整體素質
1、提高物業企業競爭能力。一是要轉變提升行業的發展方式。物業管理今后不應該簡單追求量的擴張，而應當轉向重視質的提高。要通過現代科技的運用和商業模式的創新，不斷拓寬物業服務領域，切實增強行業整體競爭能力。二是要樹立品牌意識，提高企業競爭力。鼓勵、扶持規范化的專業物業服務企業通過企業整合、品牌重組等方式，做強做大；鼓勵、扶持符合二級以上資質條件的物業企業晉升資質，逐年提高二級以上物業企業管理的覆蓋面，縣（市、區）房地產主管部門、市物業管理協會要給予指導、幫助；引導物業企業通過有序的市場競爭不斷提高工作效率，降低管理成本，為業主提供更優質的服務。
2、提高物業小區服務水平。一是要認真落實《省城市住宅小區物業服務規范》，切實履行物業服務合同，實現秩序維護、衛生清潔、綠化養護、共用部位和共用設施設備維護等基礎服務達標，為業主提供質價相符的物業服務，努力提高業主的滿意率。二是要創建“物業管理示范住宅小區”，以點帶面，促進行業規范發展。鯉城區、豐澤區、市、晉江市、南安市、惠安縣各創建2個市級以上物業管理示范住宅小區，其他縣（區）、開發區各創建1個市級以上物業管理示范住宅小區。重點創建“十大物業管理示范住宅小區”（西湖豪庭、西湖1號、濠江國際、明光花園、輝映江山、見龍亭小區祺龍苑、大江盛世A區、蘭峰城市花園一期、錦洲瑞苑A區、佳豪城市花園二期），物業所在地的房地產行政主管部門要大力指導、幫助物業企業做好創建工作。市物業管理協會要提出計劃，用幾年時間，每年確定一批物業企業，組織物業管理專家，從內業資料、外業環境、設施設備等方面，幫助企業規范管理物業項目；要組織物業管理專家，對物業企業擬申報示范住宅小區的項目進行指導，確保擬申報項目順利通過評審。
3、提高物業從業人員整體素質。一是要加強企業間的交流、學習。可借助物業協會平臺積極開展物業服務管理經驗學習交流活動，組織物業管理工作者、物業服務企業負責人學習借鑒省內外兄弟城市和我市優秀物業服務企業的先進物業管理模式，推廣運用。二是加強崗位技能培訓。定期組織物業經理崗位繼續教育培訓，不斷提高管理水平，要加強保安、保潔、綠化、給排水、機電設施維護等崗位人員培訓。三是要組織物業從業人員參加物業管理師資格考試，逐步推行項目經理持有物業管理師資格證上崗制度。四是物業企業要建立健全員工培訓制度，加強企業內部培訓。
（四）“四個加強”：即加強物業承接查驗，加強物業小區環境巡查整治，加強專項維修資金管理，加強前期物業招投標管理
1、加強物業承接查驗。根據住建部《物業承接查驗辦法》，結合我市實際，制定物業承接查驗相關規定，督促房地產開發企業、物業服務企業履行各自義務，規范物業承接查驗。建設單位應當在物業交付使用15日前，與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作，并在物業承接查驗協議簽訂后10日內辦理物業交接手續，向物業服務企業移交物業服務用房以及其他物業共用部位、共用設施設備。物業服務企業應當自物業交接后30日內，持相關材料向物業所在地的縣（市、區）房地產行政主管部門辦理備案手續，屬地房地產行政主管部門應組織相關人員對承接查驗進行檢查，確保項目按規劃審批內容建設完整。房屋權屬登記機關在開發建設單位申請辦理新建房屋所有權初始登記時，應審核物業承接查驗備案情況。
2、加強物業小區環境巡查整治。市住建局加強檢查，督促各縣（市、區）住建局開展物業管理小區環境整治活動。各縣（市、區）住建局、街道辦事處組織物業企業開展物業管理小區環境整治活動，抓好日常巡查，每兩個月至少對轄區所有物業小區巡查一次，并做好記錄。巡查以保潔綠化、服務收費、停車秩序、消防安全、電梯安全、裝飾裝修等方面為主要檢查內容，督促物業服務企業切實履行物業服務合同，根據服務等級和服務標準，提供質價相符的物業服務，做到秩序維護、衛生清潔、綠化養護、共用部位和共用設施設備維護等服務達標。加大對違法違紀企業的處罰力度，堅決將侵犯業主合法權益的企業清除出物業管理市場。通過整治，物業管理小區要達到《省城市住宅小區物業服務規范》要求，做到房屋無亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛；小區夜景燈整齊、美觀，小區內路燈亮燈率達到100%；道路通暢、路面平整，路面井蓋無缺損，排水排污管道通暢；車輛停放有序；保持物業管理區域內環境干凈整潔；綠化植物長勢良好。
3、加強專項維修資金管理。成立市住宅專項維修資金管理辦公室，依托在市住建局，負責全市住宅專項維修資金使用的指導和監督工作，并負責市區（鯉城區、豐澤區、開發區）住宅專項維修資金的歸集、使用和代管工作；各縣（市）、區、港區、臺商投資區房地產行政主管部門也要明確住宅專項維修資金管理機構。完善專項維修資金管理系統，專項維修資金實行四級分帳（總帳、物業小區、幢、戶），對已歸集的專項維修資金要陸續分帳到戶。
4、加強前期物業招投標管理。市住建局制定完善前期物業管理招投標相關規定，規范物業招投標程序；制定物業管理專家庫管理有關規定，充實物業管理專家庫，加強物業管理專家培訓、管理。各縣（市、區）、開發區、臺商投資區房地產行政主管部門做好物業招投標活動的指導和監督工作，當年預售的項目應100%實行前期物業招投標，并做到公平、公開、公正。
三、工作步驟
（一）動員部署階段（2012年月日至月20日）
各縣（市、區）、開發區、臺商投資區要結合實際，組織召開有關部門、物業公司負責人、業主委員會和業主代表參加的會議，分析屬地內物業服務行業發展存在的問題，研討行業發展方向，規范物業服務管理措施。對屬地內物業管理情況，要組織開展全面調查摸底工作，落實項目，制訂實施方案，做好部署安排。各縣（市、區）要結合本地實際制定具體工作方案并督促物業服務企業在自查的基礎上制訂整改提升方案，方案要落實到每一個物業服務項目，明確具體目標、內容和措施。各縣（市、區）工作方案于3月20日前報送市住建局備案。
（二）組織實施階段（2012年月21日至11月30日）
各縣（市、區）、開發區、臺商投資區及各相關部門對照“一個完善，兩個落實，三個提高，四個加強”工作內容組織實施，抓好落實。
（三）考核驗收階段（2012年12月1日至12月31日）
各縣（市、區）房地產行政主管部門按照《市物業服務企業考核暫行規定》對屬地物業企業進行考核；市住建局按照《市物業管理工作考核規定》對各縣（市、區）物業管理工作情況進行考核。
四、工作要求
（一）加強組織領導。物業管理是改善民生、促進社會和諧穩定的重要內容，各縣（市、區）、開發區、臺商投資區要增強做好這項工作的緊迫感和責任感，進一步加強對物業管理工作的領導，建立或及時調整物業管理工作的領導機構和工作機構，制定方案，切實做好屬地內規范提升物業管理工作的組織、領導、協調、督促。
（二）強化監督檢查。各級房地產行政主管部門及有關部門應加強日常監督檢查，強化物業服務企業動態監管，對物業小區存在的問題要及時督促整改，對違法違規行為要提請相關職能部門按法規進行查處。
（三）扶持行業發展。要加大力度指導、幫助物業服務企業晉升資質等級，擴大業務規模，拓展服務內容，重點培育一批信譽好、市場竟爭力強、業主滿意度高、誠信服務的品牌物業企業，引領我市物業管理水平和服務品質的提升。
物業服務企業近幾年發展迅速，但人力資源管理一直是制約物業服務企業發展的瓶頸。要加強人力資源管理，可以根據成文的規章制度、依靠職權進行程序化管理，可以利用制度制約、紀律監督等方法進行剛性管理；也可以人為本，講究人性、講究熏陶，以培養員工自覺性為主的柔性管理。但只有通過人力資源管理剛柔相濟，才能確保物業服務企業人力資源管理的協調有效發展。
二、物業服務企業人力資源管理的剛柔相濟
1.物業服務企業人力資源現狀
以烏魯木齊市農科物業服務有限公司為例，該公司是由新疆農科院后勤服務中心投資創建，由后勤服務中心物業科事業編制職工直接參與管理，外聘保潔員、維修工具體服務，是為新疆農科院集辦公住宅于一體的綜合性小區提供服務、具備物業服務三級資質的企業。該公司既存在經營管理模式和服務對象的特殊性，又同其他物業服務公司一樣，都存在對人員素質較低、對人力資源管理不夠重視、員工激勵機制不健全、缺乏有效的人才發展規劃體系的問題，因此不僅難以充分調動員工的積極性與創造性，也難以滿足職工住戶日益提高的物業服務需求。
2.烏魯木齊市農科物業公司人力資源管理剛柔相濟體系建立
針對物業服務行業及人力資源管理現狀，綜合人力資源剛性管理與柔性管理的各自優勢，烏魯木齊市農科物業服務公司致力于建立健全各項規章制度，并針對員工的崗位、素質的特征進行人性化管理，剛性管理與柔性管理有機結合，以實現物業服務企業的高效管理。
（1）剛性管理
“剛性管理”以“規章制度為中心”，憑借制度約束、紀律監督、獎懲規則等手段對企業員工進行管理，這基本是20世紀通行的泰勒創立的科學管理模式的核心內涵。烏魯木齊農科物業公司提出以“全面推進物業服務科學化、規范化、標準化、系統化建設”為目標，建立健全公司內部各項管理制度。在勞動人事管理、設備物資、組織決策等制度的基礎上，按照職責、權利相結合的原則，將工作目標層層分解，以“業主滿意度”為考核主線，建立績效考核體系，對員工日常工作狀況進行觀察、記錄、分析并評價，全面、公正、客觀、靈活提高考評的有效性，促進企業整體工作績效的改善，讓考核真正做到獎懲分明。同時，注重“真誠服務、住戶滿意”企業文化的構建，通過潛移默化的熏陶影響，使企業文化滲透到管理制度及員工的行為規范中，并明確工作職責，保證各項工作的協調統一。
（2）物業管理企業人力資源的柔性管理
“柔性管理”則是“以人為中心”，依據企業的共同價值觀和文化、精神氛圍進行的人格化管理，它是在研究人的心理和行為規律的基礎上，采用非強制性方式，在員工心目中產生一種潛在的說服力，從而把組織意志變為個人的自覺行動。烏魯木齊農科物業公司，樹立“員工人人是人才”的觀念，在實踐中以尊重人、關心人、培養人為核心，開展人力資源的規劃、招聘、培訓、晉升等活動，優化人力資源的配置，最大限度挖掘員工工作潛能。針對人才隊伍不穩定、流動大的特征，根據物業托管范圍研究制定科學合理的人才需求結構表、招聘開發方案，注重人才儲備，對于引進的新人才，發揮他們的新觀念、新思想等優勢，培養有潛力、有實力的高素質人才，適應企業發展需要；切實提高或解決基層員工的工薪問題、休息問題、文化生活問題等，建立起員工溝通機制、員工滿意度調查機制、生病員工就醫探訪管理程序和業余文化活動計劃、方案和措施等。公司像對待客戶一樣對待員工，真正了解員工的疾苦，解決他們的實際困難，充分激發員工的工作熱情，增強企業凝聚力，帶動員工為業主提供品質稀缺而珍貴的服務。
總之，在知識經濟時代背景下，物業服務企業的人力資源管理是一個系統的管理工程，需要投入大量的人力、物力和財力，它的成功需要一個比較長的過程，絕非一蹴而就。所以物業服務企業要把人力資源管理擺在企業發展決策的主要位置，才會成為企業不斷向前發展的助推器。
參考文獻
以“觀念創新、強化服務、愛崗敬業、真抓實干。”為宗旨全面完成06年公司制定的各項任務和經濟指標。
一、*總經濟指標：770萬元。
（一）XXX櫥柜門業精品城攤位租賃費（含物業費）656萬元、廣告費8萬元；
（二）中城大廈物業費35萬元、采暖費38萬元、電費28萬元，其它收入5.3萬元。
二、*年度XXX公司的主要工作
（一）加強團隊建設、提高主人翁意識、樹立企業文化；
1、抓基礎建章建制完善目標管理責任制：經過對接管原榮達大廈后近3個月的總體情況了解發現，部分崗位的職責還需完善，例如：更夫交接班制度、保安員換崗制度、電梯工管理制度等。在*年的工作中我們將對這些特殊崗位的崗位制度進行重新編寫，力求完善。
2、制定員工考核制度：員工考核制度的制定，主要是為了使獎
罰制度有章可循。并且員工考核制度的制定可帶動員工主動工作的積極性，提高工作效率，更便于對員工的管理工作。員工考核將分為日常行為考核及績效考核兩方面。日常行為考核將側重于對考勤、行衛規范的考核；績效考核則側重于對員工工作能力、計劃及工作目標完成情況的考核。
3、制定員工培訓計劃：要使各崗位的人員都能發揮其最佳的
工作能力，除了靠其自身的努力外，對員工的再次培訓也是十分重要的。為此，辦公室將針對特殊崗位，如：消防員、商務咨詢員、管理員、保潔員等直接接觸業主、業戶或外來訪客的人員進行崗位知識、崗位技能、大廈相關的基本知識的培訓，除由辦公室現有人員負責培訓外，還將外聘相關領域的優秀講師為我們講課。對于各部門管理層人員，我們也將定期對其進行人員管理、客戶管理、商務禮儀等多方面的培訓。
4、統一著裝、展示企業文化、樹立企業形象：在*年我們將參照按股份公司的制度的標準及樣式，為XXX物業公司的全體員工制作工裝及胸卡。要求所有人員著工裝、胸卡上崗，并將出臺相應的管理方案進行管理。這一計劃如能實行必將在廣大消費者及業主業戶中樹立起我XXX物業的良好形象。在統一著裝的同時，我們還將把各部門辦公室的室內外環境，按照相應的規章嚴格檢查，使我XXX物業真正成為一家管理高效、辦公環境整潔優雅的現代化、高素質的管理團隊。
5、時刻牢記安全第一，把消防、安全融入日常工作中。
消防保衛工作是公司上下齊抓齊管的一件大事，在*年除了要定期進行消防演習外，我們還將加強對消防員、保安、監控等相關人的崗位責任、工作流程的培訓。還將在公司內部開展“增強消防意識、牢記安全第一”的學習活動。屆時將邀請消防部門的宣傳工作人員來為全體員工講課，增強員工的消防意識、安全意識，學會遇險不驚、自如應對。
（1）加強治安綜合管理。大力清查商鋪內易燃易爆品。加大對占道消防通道的管理力度，完善商家裝修及改建的審批制度，加強對施工過程消防監護。對有如上違反有關規定的業戶，予以嚴肅處理,我們發現一件，處理一件。
（2）堅持“以防為主，防消結合”的工作方針，強化員工消防意識，做到警鐘常鳴。認真落實好消防責任制，積極開展防火宣傳，普及消防常識，提高防火警惕性。一旦發生火災知道如何報警和使用滅火器材進行撲救。力爭年內和消防保衛部聯合開展2—3次全員培訓和實際演習。加強對消防保安人員的選用，強化業務培訓，提高專業技能，樹立良好的保安隊伍新形象。每逢節假日前夕，都要進行有針對性的消防安全大檢查，及時發現消防隱患和安全隱患。
（3）用制度規范行為，不斷提高保安服務質量。
建立健全各項規章制度并嚴格考核。整頓作風，嚴明紀律，樹立管理、服務和維護治安新形象，提高隊伍凝聚力、向心力和感召力。
6、嚴格工程改造與施工的管理：*年內將進行櫥柜城行業布局調整、貨梯改造、業主會所建設等多項大的工程。在這些工程實施的過程中，第一：保證安全施工；第二：保證工程質量。
7、員工食堂的管理：對于食堂的管理主要側重二個方面。
（1）保證安全、食品衛生、環境衛生。食堂是消防安全的重點部位。因此，對于食堂每日用液食堂每日用液化氣、油、明火等都制定了相關的操作規程及使用辦法，杜絕一切安全隱患。
（2）在伙食補助及個人承擔費用數額有限的情況下，做到粗糧細做，并要求食堂管理員制定出每日的菜譜，做到菜肴天天翻新，并根據不同人的口味要求進行合理的調整，食堂開始供餐的近三個月的時間里，公司上下全體員工（尤其是原榮達員工）都稱贊現在食堂的伙食不但菜肴經營變換而且也可口了。
8、提倡節能降耗：在公司開展節能降耗的大討論。發動所有員工獻計獻策，對于在節能降耗方面有空出貢獻的將報請集團給予獎勵。此外，在日常工作中也提出節約每一張紙、每一滴水、每一度電，做到人走燈熄，杜絕長流水、長明燈現象。
（二）XXX櫥柜門業精品城的主要工作。
強化服務、提升業態，繁榮發展商城。*年XXX櫥柜
門業精品城的經濟指標是664萬元，其中攤位租賃費為656萬元，占總經濟指標的85.2%。也就是說XXX櫥柜門業精品城的經營狀況直接影響著明年的XXX公司的經濟指標是否能完成。為此我們計劃在抓管理的同時，我們還將強化管理干部及員工的服務意識。以“客商為主體”，一切工作圍繞經濟指標和客商這兩個核。
1、做好商城攤位租金的及時全額收取工作：
制定出商城攤位租金收取的相關預案與預定金文本、做好催繳全款的準備工作。
2、全力做好商場四、五層招商工作：
為把專業化的櫥柜門業商城做強做大，順利完成*年度經濟指標。結合*年底招商的實際情況，對*年的招商計劃進行重新修訂，以確保招商工作能如期如數完成。
3、適時做好商城行業布局調整改造工作。
XXX櫥柜門業精品城建筑面積近2萬平方米，現有業戶94戶，經營面積5514平方米。經營行業為櫥柜廚具和門業，分布在1-3層，東區為櫥柜、西區為門業。由于商城內櫥柜門業的布局很不合理。每層都是東區經營櫥柜，西區經營門業，這樣的布局不僅雜亂無章，并且不符合消費者的消費習慣，還影響到三層商場也活不起來。我們計劃是在原有業主租賃期（一年）滿后，或在可能的情況下在春節前后實施調整改造，將現在的“東西區”一、二層全部調整為門業；三、四層全部調整為櫥柜行業。
（1）根據商城現有業戶實際情況做好商城改造調整布局工作。
（2）制定攤位調整布局時所能出現一些相關問題與解決方案。
（3）制定規劃出商家，調整拆遷裝修擺貨期間的相關流程與部門人員安排。
4、做好商城廣告費用的及時全額收取工作：
（1）做好室內外現有廣告位的重新統計與規劃工作.
（2）做好室內外廣告位的再開發規劃工作.
（3）制定好合理統一的米與整體出租價格.
（4）積極聯系場內外業戶資源做好商城廣告出租工作與費用收取工作.
5、商城的宣傳與推廣工作：
（1）以“5月份的櫥柜文化節”“9月底的門業精品博覽會”的為主題，大力展開宣傳攻勢。
（2）“家裝大比武”“一站式購物”與“房地產開發商優惠互補”相結合。
（3）籌集經費印刷大量DM單到相關區域長期發放.
（4）制作明顯、特色、品味的綜合類報架到兄弟市場擺放擴大知名度與宣傳力度.
（5）長期開展小區摸底踏實地做好新開盤小區的“集采”活動.
（6）做好路牌與相關宣傳媒體的選擇組合租用預案。
（7）重塑商城與場內導購員的整體服務形象
6、收集、分析、處理同類市場的經營動態，做好市場預測：
（1）加強對主要同類市場的調研工作，及時掌握指導業戶第一時間齪貌紛陀氳髖涔ぷ鰲?/P>
（2）掌握產品價格指導場內業戶適時做好價格調整。
（3）掌握相關同類競爭對手活動促銷方案與計劃，提前制定應對策略。
（4）掌握熟知行業的發展趨勢與相關動態。
（三）中城大廈物業管理的主要工作：
*年度中城大廈的經濟指標是萬元，其中收繳物業費為35
萬元；收費采暖費為38萬元。為保障這一經濟指標能順利完成，大廈物業部將在*年度著重加大對物業費、采暖費的收取力度。
1、認真貫徹執行《物業法》和《XXX市物業管理條例》：
以《物業法》和《XXX市物業管理條例》為指針，堅持貫徹“業主第一、服務第一”的管理理念，全面做好*年物業管理的各方面工作，全面推行目標管理。
2、管理目標：
（1）為業主服務滿意率達到95％。
（2）部門級業主投訴率控制在5％；公司級投訴率控制在3％；大廈治安案件全年控制在三起之內，力爭杜絕。
（3）如大廈驗收合格，力爭治安防范或環境美化有一方面評上區、市級先進單位。
（4）擴大服務范圍，提高工作效率，加大解決遺留問題的力度。根據大廈現狀和本年度各種費用收繳情況，前期遺留問題是業主關心的焦點，為此物業部把新一年工作的重點放在提高工作效率，解決遺留問題上。爭取在3月底前督促房地產公司解決大廈目前遺留的房屋質量、房證、欠款等問題，業主會所爭取5.1前投入使用，上半年內完成業主委員會的成立工作，年底前力爭物業管理通過ISO14000質量體系認證，為新年度物業費和采暖費的收繳提供前提條件。在處理房屋質量問題上要求做到接到報修后10分鐘內到現場本查看情況，小修當天完成，大修不超48小時。同時認真做好業主的建議投訴工作，建議臺帳，逐項登記，能解決的馬上解決，不能解決的迅速上報，并及時向業主反饋結果，盡可能讓業主滿意。進一步加強房屋服務中介等工作，通過提高服務功能和服務質量，爭得業主對物業工作的支持和理解，為物業管理和費用收繳奠定基礎。
（5）強內部管理，苦練內功，為全面完成全年經營和管理目標奠定堅實基礎。總結一年工作經驗，進一步完善各種管理檔案，簡化工作程序，在管理人員當中開展貫徹《XX市物業條例》工作，提高工作能力和素質。在貫徹《條例》的同時在業主中做好各種應繳費用的政策、標準等宣傳工作，確保06年各項指標完成。
一、今年完成的工作
（一）加強領導，明確責任
作為物業管理行政主管部門，我們把物業管理工作作為一件大事來抓，作為民心工程擺上重要議事議程。協調物業管理涉及政府相關部門和有關公共事業單位，認真履行職責、齊抓共管、形成合力，使我區物業管理工作上了一個臺階。
（二）建立健全配套的管理制度
根據《物業管理條例》和省市有關政策法規，結合我區實際，制定了《xxx區物業管理方案》、《xxx區物業管理考評辦法與細則》、《xxx區物業管理辦城市提質工作方案》。另外配合區綜治辦、公安分局，為在全市繼續開展“平安小區”創建活動制定了《規范小區管理創建“平安小區”實施方案》等，使物業管理工作有章可循。
（三）做好無物業管理小區長效機制工作
近幾年，xx市對老舊小區改造加大了投資，但市投資金有限，加上我轄區老舊小區較多，使改造后的老舊小區與新建設小區相比，反差還是較大，針對這一情況，我辦與辦事處、社區聯合起來，下到每個老舊小區進行宣傳、指導，對這類小區進行分類管理，對改造后達到物業管理條件的，組建業主委員會，報市、區物業主管部門備案后，通過招標選聘物業管理企業，建立長效管理機制；對基礎條件比較差或者業主不接收物業管理等不具備條件的老舊小區，由社區居委會牽頭負責，組織業主實行衛生、秩序、維修等專項服務或實行小區自治管理。通過這項工作基本上消除了我區的“無人管理小區”。
（四）協調處理各種矛盾糾紛
物業管理牽涉到業主的切身利益，，在物業管理工作的實施過程中，開發商、物業企業、業主之間常會產生矛盾與糾紛，不管是接到市長信箱和轉來的投訴，還是接到電話投訴，我辦都本著對業主負責的原則，認真傾聽業主的投訴，深入現場進行協調處理，全年共接受投訴六十余起，處理完成率百分之百，得到了市、區領導和當事業主的好評。今年來，聯合相關職能部門，較好地協調解決了晨光小區圍墻糾紛、錦繡名門上訪事件、華湘苑小區堵區政府大門事件、偉大國際招標糾紛等。
（五）對居民小區業主委員會的成立進行監督指導
我辦對轄區各小區成立業主委員會的相關事宜進行監管，并現場指導業主委員會選舉籌備、選舉方式、計票方式、業主大會的召開，備案資料的準備等工作，全年共有21個居民小區選舉成立了業主委員會或進行了換屆選舉，得到了各相關小區居民的好評，維護了廣大業主的合法權益。
（六）對轄區各物業企業進行考核，促進我區物業服務水平的提高
我辦根據年初制定的考評細則，從區容區貌、小區環境衛生、物業服務質量等方面，定期不定期的進行檢查考核；并結合市區兩級對市容的明檢、暗檢情況，對被扣分的居民小區物業管理處下達整改通知，并限期改正，有效的保障了“創衛”成果，也有效地配合了市、區創建省級文明城市，打好城市提質戰役等工作，經努力，我區擁有多個國優、省優、市優物管小區及優秀物業企業。同時對整改不到位，多次被扣分的物業企業進行通報，對考評優秀的物業企業進行表彰，通過獎優罰劣規范了轄區各物業企業的物業管理工作，提升了轄區各物管項目的物業服務水平。
【關鍵詞】綜合性集團企業；績效考核管理；矛盾與難點；解決方案
績效考核是企業內部管理活動，是企業在執行經營戰略、進行人力資源管理過程中，根據職務要求，對員工的實際貢獻進行評價的活動；企業要想實現員工個人績效與企業整體績效的協調一致，就必須建立一個有效的評價績效和界定績效的績效管理體系。
隨著現代企業管理理論的不斷發展以及應用程度的不斷深入，績效管理對企業帶來的管理效益日益明顯，越來越多的企業認識到建立一套科學合理的績效考核管理制度的重要性，其需求也越加迫切，特別是在行業競爭日趨激烈的現今，如果能有效地通過績效考核激勵員工的積極性、實現員工和企業同目標共奮斗，對于企業的綜合競爭力將有著極大的促進作用；但想要建立一套科學合理、適應企業實際需求的績效考核管理制度絕非易事，特別是在綜合性集團企業更是困難。
一、綜合性集團企業在績效考核管理中存在主要矛盾和難點
1.綜合性集團企業體系龐大、涉及行業多、行業跨度大、行業特性迥異，一套標準的績效考核管理制度很難周全地考慮到每個行業的特殊性，例如筆者所在的集團企業有著開展大宗商品批發、商超零售、住宿與餐飲、物業租賃、房地產開發與銷售等眾多行業的子企業，每一個子企業所經營的業務都各不一樣，有些子企業之間很難找到或者說基本沒有共同點，更不用說能適用各企業同樣的考核方法了。
2.體系龐大、行業眾多導致難以兼顧公平。正如以上所說每一個行業的特點都不一樣，其經營難度也難以一概而論。例如大宗商品批發企業的經營者需要精準地判斷商品未來行情走勢，適時地買進賣出以獲取最高的利潤，類似鋼材、化工產品等的大宗商品行情起伏不定，存在容易造成大額虧損的風險，同時也承擔著容易出現大額壞賬的壓力，但商業、寫字樓、房屋等物業租賃行業則不一樣，在現今房價穩步上漲的帶動作用下，物業的租金水平也跟著不斷地上漲，在這樣的市場環境下，物業租賃行業的經營者們相對不需要付出那么大的努力就可以完成招商、招租任務，并且飛漲的租金也能帶來可觀的利潤，相比起來物業出租的經營難度要比大宗商品貿易要來得小。又例如某一位經營者被任命經營一家所處行業競爭非常激烈且多年處于虧損狀態的企業，另一位經營者則被任命管理一家經營狀態穩中有升、有長期穩定客戶資源的企業，兩者的經營難度也不在同一水平上；雖然經營難度不一，但是同處在一個集團系統中，兩人級別一致、職務相近，如果一味給予經營難度大的一方更優厚的待遇，經營難度小的一方難免會認為自己跟對方處于同一級別，且自己做的事也未必就比對方容易，應該享受一樣的待遇，容易造成負面情緒；但如果雙方給予一樣的待遇，又會讓經營難度大的一方認為自己不受重視，多付出沒有獲得更多的回報，產生消極情緒。因此在集團企業內如何把握考核公平的尺度也是難點之一。
3.績效考核與企業協同性之間存在矛盾。在一個綜合性集團企業內，會存在著許多企業級次，五、六級企業均屬常見，機構較大的甚至存在兩位數的企業級次，通常集團企業在梳理組織架構時，會將行業、職能類似的企業歸為一個小型集團，例如將賣場、超市、便利店、生鮮、配送歸為一個集群，經濟型酒店、星級酒店、酒樓餐飲歸為一個集群等等，在這些級次較低的企業中，總會存在一些業務較為重要、上層較為重視的企業，對這些企業集團層面通常會越過其上級企業直接對其下達考核指標，這種情況下這些企業的經營者背負了考核任務，他們希望可以自主經營實現目標，希望減少外界對其經營決策的影響，那么其上級企業此時對其控制力就相對減弱了，需要企業間協同時如觸及利益關系通常就難以得到響應。除了上下級企業以外，不同行業企業之間也會有一些協同業務，例如商超生鮮配送供應酒店布草及餐飲原材料、物業出租拿出持有的店面、寫字樓供其他企業經營使用等等事項，對于集團整體來說，這些協同事項是能夠促進集團總體發展的，但由于經營者個人其背負著考核任務，協同事項可能導致其利益減少，出于私利角度考慮不愿意參與和執行。
4.考核指標設定的問題。首先，考核指標的設定需考慮各企業的管理重心，不能簡單以幾項主要財務損益指標為基礎。例如大宗商品貿易企業除了創造規模和利潤以外還需要控制風險和壞賬率、加快商品和應收賬款周轉速度；商場超市除了零售額和利潤外還應負責品牌格局、招商以及控制門店商品損失率；物業租賃除了招租、提高租金水平外還應緊抓租金款項的回籠等等；如果對所有企業單純地以收入和利潤做為考核指標的話則無法覆蓋各企業的管理重心，造成企業經營者盲目追求規模和利潤忽略風險及企業其他管理事項，因此如何針對不同企業科學地設置考核指標對考核團隊提出了較高的要求。其次，企業考核指標的基礎一般以企業當年度申報的預算，經營層為了能獲取相對容易完成的指標，通常會通過夸大市場競爭程度和經營難度、隱瞞部分可能實現的業務量、捏造費用開支項目撐大成本費用總額等手段來將預算報低，由于受預算本身存在不確定性、考核團隊本身對企業經營的業務可能熟悉度并不高等因素限定，常常容易導致對經營者下達的指標較為寬松，造成企業經營者不思進取，只要完成寬松的指標就可以獲得優厚的報酬，那么對于整個集團來說則付出了較高的人工成本又沒有換來整體效益的提升，如何下達科學的指標值又成為另一個難點。
5.能否建立嚴厲的考核機制是考核制度能否有效推行并對企業產生推動作用的一個重要因素。公平公正的考核制度中應該有獎有罰，其中獎是起到激勵作用，這種激勵作用對于進取心強的經營者非常有效，但對于不思進取的經營者來說，不求得到額外獎勵，能夠原地踏步保持現有收入就是最大的目標，對于處于完全市場競爭中的企業來說，競爭對手在不斷進步而自己在原地踏步就相當于自己在不斷退步，此時懲罰機制則能夠代替獎勵機制起到激勵和約束的作用。但光有懲罰機制并不足夠，懲罰機制多嚴格、執行力度多大才是起決定作用的因素，出于我國實際，在機制運作的過程中通常離不開人際關系因素，人際關系因素通常可能導致懲罰機制無法得到有效落實，領導職務能上不能下，導致企業在一些關鍵崗位上不斷留用一些不勝任、不能創造價值或不能產生推動力的人員，嚴重阻礙企業發展。
二、綜合性集團企業績效考核主要矛盾的解決方案
以上的幾點問題已足以反映綜合性集團企業建立一套適應企業實際的績效考核制度之難，當然，實際操作中存在的問題與矛盾遠不止這些。筆者所在單位的考核團隊針對這些主要矛盾嘗試了以下解決方案。
1.團隊方面，選拔優秀人才，建立一支財務、業務、審計、人力資源等相關部門共同參與的考核團隊。
2.由集團層面直接賦予考核團隊參與到下屬各企業日常經營各個環節中去的權限（參與并非干預，企業仍擁有自主經營權），逐步了解各企業的業務開展情況、管理情況、經營難度、人員團隊分工、分配制度等各方面內容，理清不同企業的個性與特點，考核團隊中的每個人根據自己了解到的情況進行量化評分，并將所有人的評分情況匯總平均成一份企業業態、規模、經營難度等項目的得分表，以以上工作為基礎制定出一套能適應大部分企業實際情況的考核制度，再將個性化程度較強的那些企業的考核制度作為補充制度納入到總體制度中去，最終形成一套共性與個性并存的考核制度，并重點對獎懲類條款進行優化，使獎懲辦法能夠嚴格量化和周期化，減少主觀因素對獎懲最終執行的影響。緊接著完善內部結算制度、存貨管理制度、應收款項管理制度、風險管理制度、招投標管理制度等與考核制度相關的其他配套制度，減少各項制度之間存在的矛盾與沖突，使整套制度體系能夠更加一體化，各項獨立的制度之間更加相輔相成。然后對整體制度進行試點測試，抽取不同業態的幾家企業先行試驗一段時間查看效果，出現問題后不斷進行修正，測試完成后再進行全面推廣。
