時間：2023-06-07 09:12:01
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產開發項目設計，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
從字面上講，房地產是房產和地產的總稱。嚴格地說，房地產是指土地及其附著在土地之上的建筑物、構筑物和其它附屬物的總稱[1]。本文所述房地產開發指以經營為目的的城鎮居住房地產、商業房地產及其它贏利性房地產（如股份制贏利性醫療衛生設施開發、老年公寓地產開發等）。
我國房地產業在計劃經濟時代曾經一度銷聲匿跡，被福利化的單位住房供應制度所取代。自從20世紀80年代房地產業重新興起，90年代進入快速發展時期以來，我國住房分配和供應體制都發生了根本性的變化，全國房地產開發投資也得到了迅猛的發展，房地產業快速發展，成為拉動中國經濟增長的重要力量。
二、房地產項目設計管理的概念
2.1.房地產開發設計
房地產開發設計屬于項目的一種。所謂房地產開發設計，是指為完成房地產開發活動目標而作的一次性的設計工作。房地產開發過程中存在大量具有這種一次性特定目的的活動，如房地產的策劃項目、進行工程設計活動、施工過程的管理、舉行一次建設完成的房屋的銷售活動、組織一次設備招標活動、進行一個物業管理軟件開發等。
2.2 項目管理與房地產設計管理
所謂項目管理，就是項目的管理者通過一定方式整合資源，以發揮資源的作用，實現項目目標的過程。項目管理的過程不僅表現為從項目的投資決策開始到項目結束的全過程進行計劃、組織、指揮、協調、控制和評價等活動。
所謂房地產開發設計管理，是指開發商或業主通過一定方式整合資源，以發揮資源的作用，實現房地產開發設計目標的活動過程。開發商要通過計劃、組織、控制、協調、控制、評價等方式實現對各種資源進行有效的整合與利用，以發揮資源的作用，實現具體房地產開發設計項目的目標。
2.3 設計管理的特點
從上述分析可以看到，設計管理對于房地產開發的質量、進度和價格有著重要的影響，可見設計管理在工程項目管理中的重要性，為了實現有效地完成設計管理的任務，必須分析設計管理工作所具有的特點。
三、設計進度管理
3.1 設計進度管理的特點
3.1.1 人力資源是進度決定性因素
設計是一項以人為主體的創造性的腦力活動。人的因素占很大的比重，人是設計階段的最主要的資源，有時甚至是唯一的資源。在項目的其他階段中，由于存在多種資源，當某項資源不夠時，可以通過增加其他資源來彌補，即不同的資源間可進行一定的替代或互補。
3.1.2設計階段中工序的搭接使項目的不確定性加大
設計的主體是人，產品是人腦的創造性產物，雖然表現為圖紙文件等，實際上是種無形的產品，因此設計過程中的主觀性更強，從而增加了設計階段的風險。
3.2設計周期的確定
3.2.1設計的階段劃分
大型的房地產開發項目一般都經過上述的三個階段，小型的房地產開發設計也有采用兩階段設計的，即將方案設計與初步設計合并為一個階段，整個設計過程只經過方案設計和施工圖設計兩個階段。
3.2.2設計進度確定需要考慮的因素
業主在考慮設計周期要求的時候，一般需要考慮以下幾個因素：
a．項目對工期的要求、特點。
b．項目的技術經濟條件和外部條件。
c．項目各項工作的時間估計。
d．項目的資源供應狀況。
3.2.3設計周期的確定方法
a．專家判斷法
b．定額法
c．資料統計法
3.3設計過程進度控制
3.3.1進度控制的主要內容
a 分析、論證總進度目標；編制項目實施總進度計劃；
b 分析總進度目標實現的風險，編制進度風險管理的初步方案；
c 審核設計進度計劃和出圖計劃，并控制執行，避免發生因設計單位推遲進度而造成施工單位要求的索賠；
d 編制設計任務書中有關進度控制的內容；
e 在項目實施過程中進行進度計劃值和實際值的比較，如出現偏差，隨時采取措施進行糾偏；
3.3.2 設計進度控制的建議
a. 重視工程項目的設計階段，正確認識到設計階段在整個項目周期中的重要地位。
b 業主在將設計任務交給設計單位之前，應該做好以下幾件事：確定工程項目主要針對的終端服務群體，即使用者；根據選定的使用群體，確定工程項目的總體設計定位：明確工程項目的各項經濟技術指標。
c 對于施工圖設計階段的具體問題，可以由設計單位先粗略地羅列出項目需要使用的主要材料清單(包括使用部位)，并從設計的角度出發提出建材的選用要求和建議。
d 在建設項目設計階段的項目管理實施規劃，即在建設項目決策之后，對建設項目的設計階段如何展開工作，如何對設計階段進行有效的合同管理和信息管理，并對設計的過程如何進行控制以順利實現項目目標提出一整套合理的方案，用以指導業主方設計管理過程，也是實現項目進度控制的有效方法之一。
四、設計質量管理
4.1設計質量的定義
設計的技術質量包括功能性、安全性、美觀性、環保性以及可施工性。設計的功能性指建筑工程的用途、規模、能力以及相應的各種指標要求；安全性指工程設計將傷害或損壞風險限制在可接受水平內的能力。如設計文件的編制深度應滿足施工要求，使施工簡便易行。
4.2 設計質量的過程管理
4.2.1 設計階段質量管理原則、任務
A 設計階段質量管理原則
（1）建設工程設計應與社會、經濟發展水平相適應，做到經濟效益、社會效益、環境效益相統一；
（2）工程設計應當按建設基本程序，堅持先勘察、后設計、再施工原則；
（3）建設工程設計力求做到適用、安全、美觀、經濟；
（4）設計應符合設計標準、規范，計算應準確，文字說明應清楚，圖指標主要清晰、準確、避免“錯、漏、碰、缺”。
B 設計階段質量業主管理的主要任務
（1）編制管理細則，確定目標控制計劃，督促設計單位完善質保體系，建立內部專業交底及會簽制度；
（2）設計方案、圖紙、概預算和主要設備、材料清單的審查，發現不符合要求的地方，分析原因，發出修改設計的指令；
（3）對設計工作的協調控制，及時檢查和控制設計的進度，做好各部門間的協調工作，使各專業設計之間配合、銜接，及時消除隱患；
（4）參與主要設備、材料的選型；
（5）組織對設計的評審或咨詢；
（6）組織設計文件、圖紙的報批、驗收、分發、保管、使用和建檔工作；
（7）組織設計交底與圖紙會審，處理或參與處理設計變更和因設計引起的工程質量問題和質量事故；
（8）編寫管理工作總結。
4.2.2設計質量管理的依據
業主對工程設計質量控制的依據，主要有以下幾個方面：
a 有關工程建設及質量管理方面的法律法規，如城市規劃，建設用地，市政管理，環境保護，質量管理，投資管理等方面的法律和法規。
b 有關工程建設的技術標準，如各種設計規范，標準，設計參數的定額及指標等。
c 建設項目的審批文件，如項目建議書及其審批，項目可行性研究報告及其審批項目建設選址及其審批，項目環境影響報告及其審批等。
d 建設項目設計的準備文件，如體現業主建設意圖的規劃設計大綱，設計綱要，設計合同和協作等方面的協議，數據和資料等。
4.2.3設計質量管理的重點
a 設計單位的選擇
b 設計依據的提供
c 設計文件的審查
4. 3設計階段質量管理的方法
a 以投入、產出管理為重點
b 以專業人員為依靠
c 多種技術手段并用
關鍵詞：房地產；開發項目；設計階段；管理問題；措施
一、房地產開發項目設計階段存在的管理問題
目前，我國房地產開發項目在設計階段的管理過程中主要存在以下幾個方面的問題，具體體現在：
1、缺乏全面、一體化的設計
目前，我國的房地產開發項目在設計管理過程當中，偏重于建筑工程主體項目的設計工作，而忽視了相關的配套設計和附屬設計。有些設計單位的工作人員在進行項目設計時，過分的重視主體環節設計，而沒有對其相關的附屬設施進行關注。例如，在進行一些小型的市政工程設計時，只考慮了工程主體項目，而忽視了室外管線等一些配套設施的設計，導致工程項目在今后的施工過程中遇到諸多的麻煩和不便。還有一些項目在分配設計任務時，啟用了兩家或兩家以上不同的設計企業，這就導致在設計分配工作中常常出現責任不明、分工不清、接口工作不完善等問題，給工程施工造成了很大的麻煩。
2、缺乏設計優化工作
目前，在我國的房屋設計管理工作中，缺乏對設計總體方案以及專業方案等的進一步優化設計。有的房地產項目工程在確定設計方案后，立即將其投入到施工圖的設計當中，沒有再對其設計的內容、有效性、安全性等方面進行優化設計，導致很多項目直到施工建設階段，才發現其設計圖紙的專業深化程度不足，切實性和可行性不高等問題，給工程施工進度、企業經濟效益和社會影響到造成了一定的不良影響，有些甚至出現法律糾紛。
3、缺乏規范化的圖紙校審
在有些房地產開發項目的設計管理工作中，對設計圖紙的校審制度不完善，校審過程不規范、不嚴謹，缺乏健全、統一的內部管理制度措施以及相應的技術規范指標，從而導致在進行設計圖紙的校審時，不能嚴格、充分、有效的發現設計圖紙中的錯誤和不當，降低了設計圖紙的科學性、有效性和規范性，從而影響到整個房地產項目工程的開發建設質量。
4、其它問題
我國目前有些房地產開發項目在設計管理中存在諸如憑空臆造、數據不實、討論無效、計算不準以及隨意變更設計等等問題，這些問題都影響到設計管理的水平和質量，影響到整個項目工程建設的質量。
二、房地產開發項目設計階段的管理原則分析
1、對文化需求的滿足
需要認識到房地產開發項目設計是開發商的“產品”，從而融入文化方面的需求。以中海地產為例，在設計階段的管理工作中，不斷體現了強烈的市場意識，實現了設計、市場、以及營銷的充分統一，同時還通過強化社會資源整合能力的方式，使設計人員在設計全程中能夠通過交流評審的方式，在標準化的模塊設置中融入對文化價值的體現，確保住戶追求個性的需求得到滿足。
2、以市場需求為導向
需要充分構建以市場需求為導向的規劃設計理念，體現以人為本的中心思想。規劃設計為了能夠與市場需求充分的契合，就需要充分體現以人為本的基本原則。有關建筑樓板的規劃也需要在滿足其基本功能性需求的同時，體現文化藝術方面的特點。與此同時，從房地產經營開發的角度上來說，設計管理的最核心目的在于：為目標市場構建一個具有盈利空間的戰略。
三、加強房地產開發項目設計階段的管理措施
1、加強設計總體規劃方案的編制
房地產開發企業要根據項目工程的實際需求以及企業發展的實際情況，科學、嚴謹、合理的編制設計總體規劃方案，切實落實編制過程中數據依據的真實性、完整性和可靠性，嚴格規范設計人員的行為和設計流程，從而確保項目工程設計的科學性和有效性。同時，還要制定相關的設計管理制度體系，從而提高房地產設計階段的規范性和流程性。
2、加強設計各環節之間的管理和協調工作
1）設計人員要根據項目實際需要選擇標準的、合格的建筑材料，從而在源頭上有效的控制房地產項目工程的建筑質量。同時，大力采用和推廣新型的建筑材料，提高工程項目所需的技術標準和工藝要求，進一步完善項目工程的使用性能，避免因一些傳統的材料、工藝導致的工程項目質量問題，從而滿足人民群眾對房地產工程建筑質量的要求。
2）提高設計人員的職業道德和責任心。設計工作是房地產工程項目建設的第一步，也是指導性工作，對整個工程建設有著非常重要的基礎性作用。因此，設計單位必須要加強對設計人員的職業道德培養，定期的對設計人員進行職業道德教育和崗位培訓，加大宣傳力度，通過實事宣傳、典型案例剖析等手段，加強房地產工程設計人員的工作責任心和職業道德水平。
3、加強設計前期的管理控制
房地產開發項目設計前期管理工作主要是對一些準備性質工作的控制，具體包括：
1）設計單位要根據房地產開發企業提出的具體要求挑選人員，組建設計項目組，包括各個設計階段的專業負責人、設計人員、審核人員、校對人員等，確定設計進度和完成時間，并編制設計進度計劃表。
2）簽定設計合同時，設計單位要著重注意房地產開發企業提出的一些具體的項目要求，包括明確的要求以及隱含的要求，并向業主所要相關的設計材料和資源，一般包括：立項文件、地質勘察報告、委托書、環評報告、總體規劃等等。
3）設計單位的相關負責人要根據不同類型的工程項目對設計及校對人員進行充分的事前指導，并編制相應的指導表格。同時，還要對工程開發項目的結構設計制定一個統一的設計原則和標準，在通過結構設計的總工程師的審批確認之后，分發到每一個設計人員的手中，從而規范設計人員的行為標準。
4、加強設計中的管理控制
在進行具體的工程項目設計時，要注意對以下幾個方面的管理和控制，具體包括：
1）嚴格控制設計進度。當遇到特殊情況不能按時完成設計的，具體設計人員要及時向上級領導報告和說明，決不能弄虛作假、應付了事。
2）各設計階段的負責人員要經常性的對設計基礎資料進行互提，形成完善、良性的配合資料互提單，從而有效的約束和管理專業設計人員的工作責任和行為，確保設計工作更加的全面、嚴謹。
3）設計工作完成后，要根據審圖中心的意見進行圖紙的修改，并在返修后進行復審，通過后方可開工。要在項目開工前，同施工單位進行設計圖紙的交流溝通，盡量將所有設計圖紙中的疑問解決和消除，從而減少對設計圖紙的變更。
結語：
設計工作在房地產項目開發過程中有著十分重要的意義和作用，項目設計的好，就能夠有效的降低房地產項目工程的造價，提高房地產項目工程建設的科學性、安全性和長效性，縮短投資回收速度和效率，從而更好的提高房地產企業的經濟效益和社會效益。因此，各房地產建設企業必須要加強對設計階段管理工作的關注和重視，加強對它在資金、人員、技術等方面的投入和支持，從而更好的完善房地產設計管理體系，進一步促進和推動我國房地產行業的高效、長久、健康發展。
參考文獻：
[1]陳淑菲. 小議房地產開發項目設計各階段的管理措施[J].科技信息，2012（09）
關鍵詞：房地產、開發項目、設計管理
0 前言
改革開放30年來，我國的經濟水平取得了長足發展, 人民的生活水平得到了不斷提高，社會對住宅商品的需求也與日俱增。這幾年住宅小區項目的開發非常火爆，設計、生產、管理和銷售都有了明顯的進步。然而，隨著競爭越來越激烈，市場逐漸走向成熟，大眾的購房理念也日趨理性，房地產開發商對住宅小區項目開發策化和設計階段越來越重視。文章在本人多年從事房地產開發實踐的基礎上，淺析了房地產開發項目設計管理，對房地產開發項目設計過程中的方案設計階段和施工圖設計階段作了重點闡述，旨在為以后更好的進行房地產開發項目設計管理奠定基礎。
1 項目設計管理
項目管理是上個世紀50年代后期發展起來的一種計劃管理方法。其知識和方法體系在大多數時間適用于大部分項目，其價值和實用性已得到廣泛一致的認可。項目管理即按項目進行管理，有的情況下被用來描述管理持續進行的日常運作的組織方法。在建設項目的策劃和設計過程中，引入項目管理的概念，對項目策劃和設計過程中范圍的界定、時間、成果、風險和質量的管理，起到積極的作用。它將使房地產開發公司決策和設計人員對項目設計的監控過程更為具體化，操作更簡便、理性和有序，有助于決策的理性化及對設計進度、成果和質量的控制，并對項目后期產生積極的影響。建設項目設計階段的管理有其特殊性，首先，設計的成果是由建筑設計機構完成的；其次，房地產開發公司設計人員在策劃和設計過程中起溝通、協調、監控作用。因此，在建設項目的設計運作過程中，房地產開發公司如何介入、如何控制設計過程、充分發揮內部資源和外部資源的能動性，是取得項目設計成功的關鍵。
2 房地產開發項目設計階段
根據房地產開發建設項目的階段進行劃分，一般可將其分方案設計和施工圖設計兩個大階段。這兩個階段的最終產品分別是方案報建文本和施工圖藍圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過，方可進行工程項目施工。因此，建設項目設計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的。由于這兩個設計階段所承擔的目標和任務的不同，其項目管理在執行組織的結構、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風險管理及質量管理等方面存在著較大差異。
2.1 方案設計階段
方案設計階段的在整個設計過程中是極其重要的。方案設計階段的主要流程如下：擬定招標設計任務書、方案招標、方案評審及咨詢、方案定案（或委托設計機構）、出方案報建文本、進行方案報建。一般的房地產開發公司都會在方案設計階段投入大量的內部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。多輪的方案競標、內部評審、專家咨詢論證等目的就是為了得出一個精品的方案來。但有時也會出現些意外的情況，可能發生設計成果偏離目標或者設計進度拖延從而延誤了建設工期。因此，在方案設計階段，強有力的執行組織的結構是必須的。一般由上層領導、設計規劃部、策劃部、營銷部等部門組成，在設計規劃部門的協調組織下通力合作，在方案設計過程中及時、科學地決策，保證設計進程的順利推進。方案設計階段一般可分為方案招標階段和方案定案階段。
方案招標階段
大部分房地產公司在大、中型建設項目中采用方案招標來選定方案。房地產公司在取得項目后，一般都會委托策劃公司進行市場調研并進行項目策劃，確定設計目標和方向，同時也對項目進行內部方案設計和研討。在此基礎上形成項目的整體方向，作為招標任務書擬定和評標的依據；有的房地產開發公司將方案招標作為項目研究的手段和過程之一，或考察設計機構實力的方法，招標方案的成果對下一階段工作的影響不大。對建設項目整體方向把握還不太準，或希望項目有所創新的房地產公司，一般采用招投標的方式，集眾家所長。一旦房地產公司對項目形成強的主觀意志，一般采用直接委托的方式進行方案設計，以免不必要的反復而浪費成本和時間。招標要對所選用的設計公司進行深入而嚴謹的分析，甚至不同類型設計公司的比例也要有所考慮。
方案定案階段
基本方案確立到最終方案的形成是一個多輪次方案的反復過程。在此階段，房地產公司設計規劃人員及相關部門人員，對項目的各個大的價值體系進行深入的剖析，如交通系統功能空間布局、建筑空間分布、建筑體型分析、環境景觀系統、設備的設置及戶型平面和立面風格等，逐一與設計機構溝通，并與政府相關部門進行溝通，使方案朝著開發商所期望的方向發展，最終確定方案。
2.2 施工圖設計階段
施工圖設計階段是在方案報建文本的基礎上進行的。由于方案已經確立，設計工作流程相對簡單、有序，因此此階段的項目設計管理在執行組織結構、質量控制、資源管理、項目知識積累等方面與方案設計階段有所不同。在施工圖設計環節中， 中間過程質量與進度控制是關鍵，工程設計負責人對項目的成功運作起著關鍵作用。在選定設計單位后，要對實施項目設計的工程設計負責人進行資質考查，審查其主持設計工程項目的圖紙質量，對其能力有全面的了解。在中間過程質量控制中，要依據設計院的進度安排進行相應的中間成果控制，保證成果的質量，中間成果一般是指在建筑、結構及各設備專業初提及終提兩個階段所提資料圖。除此之外，成果審查也是一個關鍵的環節，即組織規劃設計部門和工程項目部門對成果圖紙進行詳盡的審查，提出整改意見，把錯漏控制在設計階段。在此階段，項目的溝通管理主要集中在過程質量與進度控制環節。關鍵的溝通成果要以文本的形式保存下來，形成知識積累。在房地產設計運作過程中，經常會出現方案設計階段周期過長，留給施工圖設計階段的周期較短，設計機構加班加點趕圖，不能保證圖紙質量，甚至會出現邊設計邊施工的窘境。施工圖設計的質量對工程的順利施工和成本控制關系很大。時間的緊迫性會限制設計師對問題的深度思考和解決，給工程留下遺憾和隱患。因此，在施工圖設計階段，一定要嚴格控制關鍵點的時間安排。即使在某些環節出現偏差的情況下，也要適時地啟動下個階段任務的準備工作，以利于整體工作的順利完成。
3 總結
文章在本人多年從事房地產開發實踐的基礎上，淺析了房地產開發項目設計管理，對房地產開發項目設計過程中的方案設計階段和施工圖設計階段作了重點闡述，旨在為以后更好的進行房地產開發項目設計管理奠定基礎。
參考文獻
[1] 吳軍. 房地產開發項目設計管理，黑龍江科技信息，2009.
[2] 楊山. 房地產開發項目設計管理概述，甘肅科技，2009.
Abstract: the real estate project should optimize development and management mode and meet the increasing people's living environment and tastes need, improve the development of real estate project management is to achieve real estate reduce cost, and realize the maximum profit of the first step, the real estate project of quality and management has important significance.
Key word: real estate; Development; Project management
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：
房地產的項目開發應實現最佳的開發和管理模式，從而為房地產的建設實施提供良好的設計前提，從居住建筑的設計出發保證建筑的設計和建筑的質量，建立運行良好的房地產開發項目管理能不斷提高房地產商的建筑質量從而滿足人們日漸提升的居住需求，同樣加強項目開發管理也能實現科學的房地產開發運作模式。房地產的開發是一項復雜而系統的工程，在開發設計時應考慮各方面的綜合因素，以科學的開發為建筑的實施和質量奠定堅實的基礎。 1 房地產開發項目管理的作用和意義 1.1 房地產開發項目管理能減小項目風險 房地產的項目方案開發階段對項目風險能產生相應的影響。房地產的開發項目階段開發過程中由于設計公司的選擇存在著一定的風險，選擇適當或是嚴格考核相應的設計公司則能充分保證房地產項目的設計和實施的質量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設計開發房地產項目之時加強對開發項目的管理，則能加強相應的風險意識，減小房地產項目的風險實際上對工程項目的實施和管理都打下了良好的基礎。 1.2 房地產開發項目管理能促進建筑項目的質量管理 房地產開發項目的管理能對建筑項目的質量產生深刻的影響，在房地產項目開發階段，公司將投入較大的人力物力和資金，為保證各項資源的合理配置實現資源的最優化利用，提供資源的能動性控制，最終加強對項目的管理，從而保障項目工程的質量。通過對房地產開發項目的管理和促進實現最優的設計和管理模式，充分實現項目管理設計對整個建筑工程的管理和規劃的整體掌控和全面管理，實現房地產開發項目對后續工作的促進和基礎性作用。 1.3 房地產開發項目管理能優化建筑項目的成本管理 項目的開發設計不同，項目工程的成本付出和相應的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預算以及最大限度的利潤獲取之間尋求基本的平衡點，從而要在有限的資源和資金范圍內建立高質量高品質的工程項目都必須依靠工程項目的設計。項目的設計與項目的成本是緊密聯系的，良好的項目管理能以最少的資源消耗建設最佳的建筑工程項目。 2 房地產開發項目管理過程中存在的問題
2.1 房地產開發項目的前期策劃準備不充分 房地產所開發的項目應以客戶的需要為中心，然而過分重視市場的變化程度和客戶的項目需求程度可能導致房地產開發項目的前期策劃不夠充分，項目的方案確定不夠詳細準確，致使項目的市場消費定位不夠準確，而長時間的商討和決策在一定程度上延長了工程項目由設計到實施的時間。缺乏詳細具體的項目計劃報告致使項目在決策過程中問題重重，決策層的匆忙決策導致項目在實行和實施過程中沒有一個整體而系統的管理體系，影響了整個工程項目的質量和進度。
2.2房地產開發項目成本管理不及時 目前，我國的房地產開發項目設計主要考慮項目的功能以及技術、美觀等因素，并未考慮到相應的成本管理因素，也很少在項目的設計規劃階段將可實施的方案與項目的市場經濟性聯系起來，致使房地產項目開發設計之時浪費了較多的人力物力但所設計的方案在很大程度上缺少相應的可行性。或是在項目實施階段缺乏成本管理意識導致了許多不必要的項目成本支出，大部分是取決于項目開發管理過程中的不及時造成的。
2.3工程建設完成后質量難保證
由于房地產項目的管理和實施工作的協調上存在矛盾，致使房地產項目工程的后續質量難以得到相應的保證。前期的項目管理階段施工和管理的因素較為簡單，但在項目實施后期收尾階段，建筑工程實施的配合和管理等各方面的因素未定義清楚致使相應的開發商和工程的分包商之間存在相應的矛盾，工程建設過程中監督方能對相應的工程實施進行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之間的責任不清和溝通不明等致使工程的驗收和事后的項目質量管理和責任難以得到一個清晰的定義。
3 房地產開發項目管理的具體措施
3.1 房地產開發項目的成本控制 房地產開發項目的成本控制直接關系到開發商的獲利程度，因此在相應的項目開發設計過程中應十分注意項目管理的成本控制貫徹設計的始終。從開發上進行整體而系統的成本控制和嚴密的監視，采取合理的措施降低成本。在房地產的項目開發設計之時，選擇較好的建筑設計公司，保證建筑的設計質量之時也能滿足人們日漸提升的居住要求。
關鍵詞：房地產開發項目；現場管理
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
引言：隨著我國城市化進程不斷加快，房地產開發項目急劇增多，然而房地產開發項目工程現場管理仍然存在著較多的問題，在很大程度上制約了我國房地產開發事業的發展。因此，進一步探討房地產開發項目工程現場管理問題，提高房地產開發項目的現場管理水平，對于提高工程項目的施工質量和實現房地產開發企業的目的具有重要意義。
1 房地產開發項目工程現場管理的重要性
1.1 為房地產開發企業創造更大的利益空間
工程現場管理是房地產開發中的重要環節，重視房地產開發項目工程現場管理，提高管理水平，有利于為企業創造更大的利益空間和提高工程項目的施工質量。因為，在工程項目管理中，成本管理就屬于工程項目現場管理的一個重要方面。所以，加強現場管理的成本管理，能夠為企業節省不必要的開支，對于房地產開發企業而言，不僅僅提高了其工程項目開發效率，而且還大大節省了管理成本，提高企業的經濟效益。
1.2 房地產開發項目工程現場管理是房地產企業管理好整個工程項目的根本
房地產開發項目的現場管理相對于整個房地產工程項目開發而言，就如局部與整體的關系，同時，也是決定性的因素，如果局部沒有做好勢必影響了整體發展的效益和方向，從而導致整個工程項目的失敗。因此，加強房地產開發項目工程現場管理，能夠加強房地產開發項目各個管理部門之間的密切聯系，為不同部門之間的交流與合作提供平臺。同時，也可以提高整個房地產開發項目管理的水平，進而促進房地產開發項目管理工作又快又好地發展。
1.3 房地產開發項目工程現場管理是相關房地產開發法律法規實踐的要求
在房地產項目開發中，重視項目工程現場管理，有利于有關法律法規在房地產開發項目中的實行和運用，為實現整個房地產項目工程管理有法可依提供先決條件。盡管現場管理只是房地產開發項目中的一個部分，但是，現場管理所涉及的領域非常廣泛，包括了城市管理、城市規劃、施工管理、企業管理以及城市環保等各個方面的法律法規和政策，提高現場管理水平有利于促進房地產開發法律法規變革。因此，提高現場管理有利于保證各項法規政策在房地產開發項目中的貫徹和實行，同時這也是房地產工程項目管理依法進行的體現。
2 房地產開發項目工程現場管理所存在的問題
2.1 質量管理方面所存在的問題
質量問題一直以來都是房地產開發項目工程現場管理過程中的主要問題，也是制約我國房地產開發項目現場管理的影響因素。主要體現在以下方面。
（1）開發企業施工監理人員自身的監督管理職能無法得到有效發揮，施工過程中對進場材料把關不嚴，主觀性的偷工減料問題普遍存在。
（2）在實際施工過程中，施工作業人員沒有按照施工圖紙設計或有關施工標準要求進行施工，從而為項目工程后期運行埋下嚴重的質量隱患。
（3）施工人員自身施工技能水平和安全意識良莠不齊，開發企業沒有按要求執行“一人一崗、一人一證”上崗制度，也沒有定期對基層員工和關鍵施工環節作業人員在崗培訓，從而導致項目工程施工工藝及工序混亂，最終影響到整個房地產開發項目工程的施工質量。
2.2 設計管理方面存在的問題
隨著房地產開發項目不斷增多，今后我國房地產開發項目工程將向集成化、系統化以及規模化方向發展。然而，在此過程中，房地產開發項目設計將面臨著新的挑戰，設計任務也更為復雜與集中。調查顯示，以往經常出現受到整個房地產項目建設周期的迫切性要求，開發企業設計趕工的情況。這主要是由于房地產開發項目設計人員缺乏現場一線資料，沒能夠深入到施工現場勘察，從而所提交的設計方案與項目建設現場實際情況之間存在較為明顯的差異，最終無法確保項目建設周期與建設質量的可控性。
2.3 成本管理方面存在的問題
房地產企業的正常運作必須有盈利項目作為保障，由此可見，資金運作管理是一個企業發展中的重要內容。然而，不健全的成本管理體系是目前房地產開發企業工程項目現場成本管理所面對并亟需解決的問題。成本管理方面存在的問題主要體現在。
（1）相關成本管理體制不夠完善，成本核算缺乏系統化的監督制度保障，從而使得開發企業對工程項目成本管理的可控性下降，最終導致資金利用率不高，資金浪費嚴重。
（2）不健全的成本管理體系使得房地產開發企業在施工合同的談判及簽訂環節缺乏相關體制的支持，成本管理環節存在較多不利的漏洞，導致今后的項目索賠執行工作以及工程變更難度加大，最終致使整個房地產開發項目工程成本盲目擴大，而不利于房地產開發市場的良性發展。
3 房地產開發項目工程現場管理措施
3.1 提高房地產開發項目工程現場管理水平
質量管理是房地產開發項目現場管理的重點所在，也是提高房地產開發企業核心競爭力的必經途徑。這就要求房地產開發企業必須重視質量管理，切實地提高管理水平，本文主要從以下幾方面對其進行相關闡述。
（1）應以經濟處罰為手段，提高監理單位監督管理職能履行度，根據企業的發展實際不斷對相關質量監督體制進行改進與完善。
（2）強化施工現場管理力度，重視對各施工環節的質量管理，并對各工序施工標準進行系統歸納，以此為依據規范施工行為。
（3）加大對施工人員的崗前培訓與在崗培訓力度，重視技術交底工作的開展，確保施工工藝及施工工序的有效性與規范性，提高施工質量。
3.2 強化設計管理
設計管理的圖紙設計、方案設計規劃可以說是整個項目工程現場管理的前提所在，對房地產開發項目工程的現場管理具有重要意義。通常情況下，房地產開發項目的設計方案都是通過不同項目之間的對比，并進行可行性分析而采取的。因而，所涉及到的設計工作并非由一個設計單位獨立完成的，這就要求房地產開發企業必須根據項目工程的實際情況，根據工程需求充分整合各設計單位之間高效的溝通與聯合實現。此外，房地產發開企業還應在設計單位之間構建良好的溝通體系，確保設計工作的內在關系，協調各個設計單位在房地產開發項目工程建設整體方案設計，確保項目工程能夠有效開展以及設計方案的提交時間。此外，還要對項目建設現場實際情況進行勘察與分析，確保內審有效和出圖質量，從而確保設計管理整體質量的穩定性。
3.3 重視成本管理
重視成本管理，提高成本管理水平是房地產開發項目工程現場管理的保障所在。因此，這就需要相關房地產開發企業必須組建一批高素質高技能的成本管理工作人員，提高工程項目現場成本管理水平，確保成本核算工作開展的規范性，為企業最終實現經濟效益與社會效益提供可靠保障。此外，還要將成本管理貫穿深入施工環節各階段各工序，逐步制定一套與企業發展相一致的成本管理體制，以健全的成本控制制度為手段，在保障房地產開發項目工程質量的基礎上，確保成本管理的有效性與靈活性，對總成本開支進行合理的控制，提高房地產開發企業資金的利用率。
4 結束語
總之，隨著我國城市化進程的加快，房地產開發項目工程不斷增多，從而使得房地產開發項目的現場管理面臨著新的挑戰與機遇。因此，重視房地產開發項目工程現場管理，提高現場管理水平成為房地產開發企業提高競爭力的重要手段。這就需要相關房地產企業必須加強其現場管理隊伍的建設，不斷轉變觀念，不斷引進國外先進的現場管理理念，并結合企業和工程項目的實際情況，切實地提高房地產開發項目工程現場管理水平，以使其更好地適應新的社會要求和發展要求。
參考文獻：
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中圖分類號： F293 文獻標識碼： A 文章編號：
引言
房地產行業在整個國民經濟中的地位十分重要，是近年來消費和投資的熱點，并且一度成為支柱性行業。房地產開發企業間的競爭也越來越激烈。房地產企業之間的競爭，從外部看只是圍繞在規模的大小與價格的高低上，歸根結底卻是企業在其核心競爭力上的競爭，房地產企業必須不斷提高自己的核心競爭力才能在市場競爭中處于不敗之地，這就需要企業加強對項目的管理，尤其是成本控制的管理。
一、加強房地產工程項目管理的意義
從宏觀上說，項目已成為我國當前經濟發展的重要構成要素，項目管理作為管理科學的重要分支已滲透到各行各業。在當今項目林立的時代，項目管理不僅是大型、復雜項目管理的有效方法，而且已成為21世紀政府或企業組織和管理的一種主要形式。加強房地產工程項目管理的意義在于：
1、有利于合理安排項目進度，有效使用項目資源，確保項目能夠按期完成，并降低成本。通過項目管理中的工作分解、網絡圖和資源平衡、資源優化等一系列項目管理方法和技術的使用，制定出各項任務順利完成的先后順序及科學實施方法，有效安排資源的使用，特別是項目中的關鍵資源和重點資源，從而保證項目的順利實施，并有效降低項目成本。
2、有利于加強項目總包與分包的合作，提高項目施工力量的綜合能力。項目管理提供了一系列人力資源管理、溝通管理的方法，可以增強各施工力量的合作精神，提高工程項目全體人員的士氣和效率。
3、有利于降低項目風險，提高項目實施成功率。房地產工程項目實施過程中，因為種種原因具有很大的風險，通過風險管理可以有效降低不確定因素對工程項目的不利影響。
4、有利于盡早發現項目實施中的問題，有效地進行項目控制。項目計劃、執行狀況的檢查、反饋和處理，能夠較早發現項目實施中存在的和隱含的問題；可以使項目決策更加有依據，避免了項 目決策的隨意性和盲目性；可以有效進行項目的知識積累，以將更多的項目管理經驗，轉換為企業的財富。總而言之，項目管理的理論與實踐從根本上改變了房地產施工企業管理人員的運作效率。它在運作方式和管理思維模式上最大限度地利用內外資源。它使項目得以實施順利，降低項目的風險性，最大程度地達到預期目標。
二、項目成本控制及原則
項目成本控制，指在項目成本的形成過程中，對生產經營所消耗的人力資源、物質資源和費用開支，進行指導、監督、調節和限制，及時糾正正要發生和已經發生的偏差，把各項生產費用控制在計劃成本的范圍之內，保證成本目標的實現。施工項目成本控制的目的，在于降低項目成本，提高經濟效益。施工項目成本控制原則是企業成本管理的基礎和核心，施工項目經理部在對項目施工過程進行成本控制時，必須遵循以下基本原則。
1、成本最低化原則。施工項目成本控制的根本目的，在于通過成本管理的各種手段，促進不斷降低施工項目成本，以達到可能實現最低的目標成本的要求。在實行成本最低化原則時，應注意降低成本的可能性和合理的成本最低化。一方面挖掘各種降低成本的能力，使可能性變為現實；另一方面要從實際出發，制定通過主觀努力可能達到合理的最低成本水平。
2、全面成本控制原則。全面成本管理是全企業、全員和全過程的管理，亦稱“三全”管理。項目成本的全員控制有一個系統的實質性內容，包括各部門、各單位的責任網絡和班組經濟核算等等，應防止成本控制人人有責，人人不管。項目成本的全過程控制要求成本控制工作要隨著項目施工進展的各個階段連續進行，既不能疏漏，又不能時緊時松，應使施工項目成本自始至終置于有效的控制之下。
3、動態控制原則。施工項目是一次性的，成本控制應強調項目的中間控制，即動態控制，因為施工準備階段的成本控制只是根據施工組織設計的具體內容確定成本目標、編制成本計劃、制訂成本控制的方案，為今后的成本控制作好準備；而竣工階段的成本控制，由于成本盈虧已基本定局，即使發生了糾差，也已來不及糾正。
4、目標管理原則。目標管理的內容包括：目標的設定和分解，目標的責任到位和執行，檢查目標的執行結果，評價目標和修正目標，形成目標管理的計劃、實施、檢查、處理循環，即PDCA循環。
5、責、權、利相結合的原則。在項目施工過程中，項目經理部各部門、各班組在肩負成本控制責任的同時，享有成本控制的權力，同時項 目經理要對各部門、各班組在成本控制中的業績進行定期的檢查和考評，實行有獎有罰。只有真正做好責、權、利相結合的成本控制，才能收到預期的效果。
三、房地產開發成本控制的措施
1、房地產開發項目設計階段的成本控制
房地產開發項目的設計階段是對房地產開發項目進行成本管理的重要環節，也是實現成本控制的關鍵。因此房地產企業應該重視對房地產開發項目設計階段的成本控制。
從房地產開發項目的綜合成本看，開發項目的設計成本所占比例并不大，但是房地產企業工程人員對開發項目的設計會影響到整個工程的工程造價，對房地產企業有效的控制成本具有重要作用。因此，房地產企業應該重視開發項的設計質量，對開發項目的使用費用、完工期限、開發項目投入的人力和物力等進行詳細的設計，房地產企業通過科學的設計開發項目可以有效的降低開發項目的造價成本。因此，房地產企業在開發項目的設計階段就應該加強對工程成本的合理控制，實現企業經濟利潤最大化。
⑴招標開發項目設計企業，提高設計質量。房地產企業為了更好的實現開放項目設計階段的成本控制應該選擇優秀的房地產工程設計企業，提高開發項目的設計質量。因此，房地產企業應該通過招標的形式，選擇開發項目的設計企業。房地產企業在招標公告中應該明確開發項目建筑方案要與工程造價方案有效的結合，不但要保證建筑方案可行性還要有效的控制工程成本。這樣中標設計企業不但會重視開發項目的建筑方案，提高設計質量，而且還會科學的設計工程造價方案。由此可見，房地產企業通過招標的形式選擇開放項目的設計企業，可以有效的避免盲目的聽從工程設計專家的意見，防止設計方案造成建筑成本過高；還可以保證開發項目的設計質量，從而促進房地產企業有效的控制成本。
⑵建立工程設計經濟責任制，控制工程造價。房地產企業在設計開發項目的建筑方案時，應該建立設計經濟責任制，控制開發項目的工程造價。房地產企業建立設計經濟責任制可以提高工程設計工作人員的控制成本的意識，在保證設計質量的同時還能夠有效的控制工程成本。工程設計工作人員在充分了解開發項目的預算定額、費用定額以及建筑材料的預算價格的基礎上，可以根據開發項目的投資估算合理的控制工程的初步設計和概算，然后通過工程的初步設計和概算有效的控制開發項目的施工圖設計和概算，從而合理的限制投資金額。與此同時，房地產企業的工程造價管理部門應該和設計部門相互配合，為設計部門提供準確的開發項目的基礎資料，為設計工作人員優化設計方案，限制投資金額提供可靠的財政數據，進而有效的降低工程造價。由此可見，房地產企業通過建立設計經濟責任制不僅能夠優化建筑工程設計方案而且還能有效的控制工程造價。
2、房地產開發項目施工階段的成本控制
房地產開發項目的施工階段是房地產企業投資金額最多的階段，也是房地產企業有效的控制工程成本的關鍵階段。因此，房地產企業應該采取有效的措施合理的控制開放項目施工階段的工程成本。
⑴嚴格控制開發項目內容變更，強化變更程序。施工企業在施工過程中經常會出現變更工程內容，導致房地產企業投入的工程建筑資金過大，無法實現工程成本控制，嚴重阻礙了房地產企業經濟利潤最大化。因此，房地產企業應該強化開發項目內容的變更程序，嚴格控制開發項目內容的變更。由于房地產企業在開發工程項目的實際活動中采用工程量清單報價方式，導致很多施工企業通過低價中標，索賠盈利的形式承包開發項目。由此可見，房地產企業的工程造價管理工作人員應該對施工企業進行嚴格監督，對開發項目內容的變更要嚴格管理，并且制定嚴格的變更程序，進而減少工程資金的投入，避免不必要的費用支出，有效的控制工程成本。
⑵建立工程監理機制，加強施工過程的管理。房地產企業應該建立完善工程監理機制，加強對施工過程的管理，不僅能夠保證建筑工程質量，而且有助于進行工程成本控制。房地產企業通過建立完善的工程監理機制，明確工程監理工作人員的工作職責，充分發揮工程監理機制的作用，加強對施工企業和工程質量的監督，對施工工程進度款項進行嚴格的審核，對施工企業使用的建筑材料進行認真的檢查，并且調查建筑材料的市場價格，可以避免資金浪費和流失，提高資金的使用率。由此可見，房地產企業建立完善的工程監理機制，加強對施工過程的管理可以有效的控制工程成本，提高工程成本的使用效率。
⑶創新施工技術，控制工程成本。隨著科學技術研發速度不斷加快，房地產企業應該不斷的創新施工技術，不僅能夠縮短施工期限，而且還能有效的控制工程成本。先進的施工技術是企業進行開發項目投資的重要保證，房地產企業通過創新出先進的施工技術，例如石材養護劑、計算機信息管理技術、大模板及飛模工藝、滑模工藝，大跨度空間模殼技術、高層建筑結構加固技術以及大跨度網架結構施工技術等，可以將這些先進的施工技術應用到施工過程中，能夠縮短開發項目施工日期，達到控制工程成本的目的。
3、房地產開發項目竣工階段的成本控制
房地產開發項目竣工階段是開發項目的收尾階段，也是成本控制的最后環節。在工程竣工結算過程中房地產企業工作人員應該根據施工合同以及相關的工程項目變更條款，開發項目的預算定額和費用定額和竣工材料對工程款項進行嚴格的審核，使審核后的竣工結算工程款符合實際的工程造價，進而實現成本控制。
結束語
總上所述，房地產的成本制約著房地產的價格，而房地產的價格關系到老百姓的生活水平，控制開發成本，平抑房價，這對國民經濟保持健康和可持續發展都具有現實意義。因此，房地產開發企業，應該具有強烈成本控制意識，認真總結工程施工過程中的技術問題和經濟問題，降低項目成本，只有這樣才能使企業在競爭中發揮自己的優勢。
參考文獻
[1]張家麟.房地產開發項目管理及成本控制分析[J].科技資訊.2010(08)
關鍵詞：房地產；管理；控制；策略
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A
一、房地產項目開發的概述
房地產項目的開發成本很多，包括管理費用、銷售費用等等。目前我國影響地價的因素很多，往往是各類綜合因素作用的結果。受其波動影響，成本控制的難度就會大大提升。
（一）房地產項目成本構成
房地產開發成本是指房地產企業在商品開發、生產以及經營的過程中所支出的各項費用的總和，主要包括以下幾個方面：
1.這一階段主要是在市場調研階段的基礎上，對房地產項目進行分析研究、綜合論證和決策，必須考慮內容如土地、土建、設備、配套及其他收費支出。
2.項目設計和計劃階段的成本。具體包括項目設計、計劃成本，招標投標成本和施工前準備成本，如規劃勘察設計費、工程設計費、竣工檔案保證金、臨時用地費等。
3.最后，項目施工階段的成本。這一階段是房地產開發項目的具體建造過程，一般從現場開工到竣工后交付使用為止，如人工費、材料費、機械費、現場管理費等。
（二）房地產項目開發中存在的成本問題
1.項目成本控制的理念落后。一些企業負責人存在著或多或少的思想偏差，導致其管理缺乏戰略性思想，也影響了企業的制度化和規范化的形成。甚至認為成本的管理即不斷降低成本，并以成本的高低與否來衡量控制成效的標準。
2．幾乎忽略了成本控制的全員性和過程性。在當前的形勢下，很多房地產業人士錯將成本的控制作為少數的財務人員和管理人員的專利，認為成本和效益都應由企業的領導和財務部門負責，而將項目可行性研究直到最終施工的各個環節的相關部門都排除在外，故不能明確地確立其成本控制的主體，使得成本控制目標缺乏具體實施者。
3.缺乏嚴格的成本控制。項目設計階段是工程進行成本控制的源頭，也是把經濟和技術有機結合的一個過程。有效的成本控制應該從圖紙的設計就開始。但是在我國，多數工程設計的單位在經濟和設計方面的分析不夠深入、透徹，在對圖紙設計階段表現出較明顯的輕視經濟而重技術、特別是缺乏對房屋結構的精確計算出現以大代小的情況造成很大的浪費，對工程經濟造價不夠關心的問題。此外，項目的圖紙設計質量 不高，也經常會出現工程量的漏算和錯算，導致造價增多，成本控制受到影響。
4.成本控制方法和技術落后。很多房地產業在進行成本管理時的電算化程度偏低，不能良好的對項目的進度及其成本同時進行控制。因此導致不能及時收集、傳遞、處理、儲存開發中出現的大量數據信息等問題。致使先進的成本管理方法沒有得到廣泛的運用，很大程度上沒有起到降低成本的效果。
（三）房地產開發項目在成本在管理中存在的問題
1.思想觀念沒有跟上。一直以來，我國一些企業的領導者們片面追求政績。可以理解為：規模越大越好，效益則被放到了第二位。這樣一來，就導致了項目整體實用性的下降，進而逐漸拖垮了企業整體的實力與口碑。
2.成本管理缺乏科學性。一般開發項目的成本核算只有在項目結算時才進行，這樣做在財務上具有一定的合理性，但對于動態的開發過程而言，則掩蓋了企業經營管理中存在的問題。尤其是對于長期大規模滾動開發的企業，難以反映其真實成本。一個項目完成后，幾乎無人能說清盈利與虧損的具體數目。
3.缺乏全面性的管理。雖然很多企業已意識到此重要性所在，但仍將其作為單項的控制工作。
4.缺乏嚴肅性。許多相關法律法規在制定之時十分嚴格縝密。但是在執行力度上就顯得遜色不少。一些有關人員為了追求自身業績，暗箱操作，甚至做出某些違法亂紀的事情。以此作為謀求個人私利的“搖錢樹”，最終把法律法規變成了一紙空文。
二、新時期成本管理與策略的分析
成本管理與控制的策略是企業經營戰略的核心支柱。它貫穿于經濟策略的全過程，凡是在經營策略中應考慮的問題在成本管理策略中都應當加以考慮。
1.立足于用戶滿意。使用戶滿意不單單與銷售部門有關，它是企業每一環節和部門都需要考慮的問題。隨著現代企業之間競爭的加劇，滿足用戶不同層次的需求，是一個開發項目能否取得成功的重要保證。
2.從時間和空間上展開的動態業務過程傳統成本管理僅以企業內部資金運動過程中的價值耗費為對象，但成本管理戰略表現為一個動態的過程，它不僅是對某一時點上開發項目成本的核算與檢查，在時間上，它貫穿于項目開發的全過程，從開發項目尚未正式確定起，就要從成本上研究項目是否可行，然后在實施中加以監控，直至項目全部完成后再總結分析。
3.約束性手段和非約束性手段相結合。開發企業在傳統的成本管理活動中，多采用約束性手段。例如，對工程管理部門下達成本承包協議，對預算管理部門下達指令性的標底。這些手段，主要是針對生產過程中某一單項活動進行約束。
4.建立成本控制制度，成本管理戰略的實施、成本策劃體系的建立都有賴于完善的成本控制制度的保障。與其他行業不同的是，房地產開發業屬于一個性較強的行業，開發項目的成本絕大部分不是通過本企業內部規范的生產工序來實現的，而是通過外部單位加入到開發產品完成過程中來實現的。
三、結束語
自從改革開放以來，我國房地產業一直穩步發展。近幾年尤其為眾多業內人士們所關注。由于我國在相關領域起步較晚，所以不管從法律法規執行力度還是從企業自身管理上都存在較大差距。所以要進一步加以探索和研究，才可以取得較為不錯的收效。而且，為了充分利用自身的優勢來避免或減少外部環境的威脅，我們可以同時利用外部環境提供的機會來克服項目內部的劣勢。作為項目管理者，可以通過分析項目的幾項指標相結合來進行項目風險的識別，繼而使項目開發達到最佳狀態。
參考文獻：
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[2] 高燕，劉麗. 房地產項目成本控制探析[J]. 地產資訊，2012.
關鍵詞:房地產；開發；造價；控制
房地產在近幾年正經歷著一個飛速發展的階段，在當今這個競爭激烈的市場經濟大潮中，如何求生存、求發展是擺在房地產開發企業面前的一個重要課題。對于房地產開發商而言，最大限度地提高企業的投資收益，這一點一直倍受眾多房地產開發企業的熱切關注，既為熱點又是難點。如何降低工程成本，提高企業工程投資收益，有效地控制工程造價是關鍵。
一、房地產開發全過程工程造價控制概述
1.設計是有效控制開發項目工程造價的前提。工程設計是指工程項目的建設提供技術依據的設計文件和圖紙的整個活動過程，它是對開發建設項目的全面規劃和實施意圖的具體描述，是項目開發建設的靈魂，是處理技術與經濟關系的關鍵性環節，是確定與控制工程造價的重點階段。
2.工程招投標是有效控制開發項目工程造價的核心。通過招投標引進競爭機制，在縮短建設工期、確保工程質量、降低工程造價等多方面作用明顯，也有效地保障了招標人和投標人的合法權益。
3.施工管理是有效控制開發項目工程造價的重要環節。施工階段成本控制的關鍵，一是合理控制工程簽證，二是嚴格審查承包商的索賠要求，三是做好材料的加工定貨。由開發企業引起的變更主要是設計變更、施工條件變更、進度計劃變更和工程項目變更。控制變更的關鍵在開發商，應建立工程簽證管理制度，明確工程、預算等有關部門、有關人員的職權、分工，確保簽證的質量，杜絕不實及虛假簽證的發生。
4.竣工結算是有效控制開發項目工程造價的關鍵。工程造價的合理確定是工程造價管理的重要環節，在確定工程造價時，堅持以現行的工程造價管理規定為依據，按照甲乙雙方在施工合同中的約定，根據竣工圖結合隱蔽簽證、現場簽證和設計變更進行審核計算，審查是否按圖紙及合同規定全部完成工作，是否有丟、拉項工程。認真核實每一項工程變更是否真正實施。應建立工程量清單核對備案制度和內部復核制度，定期跟蹤檢查、監督管理，加強業務人員的素質教育，減少工程量清單中的差錯率和杜絕違法違規行為。
二、影響房地產造價的因素
控制房地產造價就有必要了解影響房地產造價的影響因素，針對這些影響因素才能夠在控制造價方面有的放矢，才能夠真正控制有效。那么什么是影響房地產建造價格的影響因素呢，筆者認為按照房地產造價成本構成內容可以分為三個方面：一是房地產建筑項目的土地成本。由于地段原因，處于市區的優良地段必然容易保障較好的銷售率，但是在處地段往往需要拆遷，安置拆遷戶，因此，開發的商品房有部分是需要給社會公共部分，還有綠化地帶占用土地，所以要保障商品房的出產率，因為其高低直接影響找商品房的價位，也間接的反應了土地的使用成本。二是房地產項目樓房的設計和項目規劃，這部分是項目前期的事項，科學合理的設計規劃能夠降低成本又能夠帶來效益，利用價值工程原理做好項目規劃期工作很有必要，因為其影響后期的施工和銷售。三是建筑施工及安裝成本，這一部分成本略占工程總成本的40%，隨著建材價位的不斷攀升，這部分支出有所上升，采購，儲存，保管，材料的選擇，施工設備的選擇，施工隊伍的選擇，工程量預算等等都將對建造成本形成影響，因此，按照價值工程原理來說，就要在保障質量的前提下，控制好房地產造價。四是房地產項目運作完成期間的費用，房地產項目開發投資都比較大，期間有很多資金被占用，時間過長機會成本對造價成本具有不可忽視的影響，很多房地產開發商購買了土地，之后向銀行抵押貸款，如果建造周期過長，那么產生的利息支出就很大了，金占用時間越短，資金周轉次數就越多，效益就越大，優其在物價上漲的情況下，資金隨著時間的推延實際上在不斷貶值。因而，建設周期決定了項目占用資金的損值量。換言之，它增加了實際成本。
三、控制房地產造價的對策
1.房地產項目設計規劃階段的造價控制。房地產項目設計規劃階段是房地產項目在技術與經濟上對其全面實施安排的階段，對于項目在施工安裝，項目完成周期，經濟效果等方面都將產生積極的影響，起著決定性的作用。房地產項目的設計規劃階段是整個項目的統領，能動的控制建設項目工程造價的最佳階段。所以建設工程項目的造價控制貫穿于項目建設的全過程，但控制工程造價的關鍵在于項目設計階段。設計階段是全過程工程造價控制的構建點，也是重點。首先，咨詢具有相當豐富經驗的工程造價專業人士，讓其在項目設計階段就參與和介入，進行整個項目的計價和造價管理，目的是提高工程的投資效益，使項目工程造價結構更為合理。其次，利用價值工程原理來論證設計方案在經濟和技術上是否可行，房屋功能上是否科學合理，房屋使用上是否安全，以競選符合價值工程原理的優秀設計方案。房地產成本控制其實也體現了價值工程原理，不是說造價月底越好，而是強調在滿足必要功能時，能夠實現低價位，從而控制房地產工程造價。最后，推行限額設計，體現了設計標準、規模、原則的合理確定，實現了對投資額的主動控制限額設計加強了設教術與經濟的對立統一關系。
2.在房地產項目施工階段控制造價。房地產項目的施工階段是實現項目的實體階段，由設計到完成，執行設計思想是在施工階段，其工程量已經完全具體化，大規模的資金投入發生在該階段。從施工管理的經驗來看，該階段節約投資的概率比較小，但是能夠避免極大的浪費，這樣就需要施工管理了，競聘施工隊伍，按照合同管理，杜絕一切浪費行徑，把項目的造價控制意識攝入到施工階段。
3.在房地產工程竣工結算階段控制造價。一是按照合同的簽約權益，對合同內容逐一核對，諸如工程是否驗收合格，有無計劃外項目，驗收質量是否達到合同規定，采購建筑材料價格，工作人員單價等。二是觀察，檢查隱蔽工程驗收記錄和施工記錄。審核竣工結算時應該對隱蔽工程施工記錄和驗收簽證，手續完整，工程量與竣工圖一致，方可列入結算。三是對工程量進行核實，對工程量風險做到心中有數。
關鍵詞 房地產開發 項目 精細化管理
一、引言
隨著房地產行業市場競爭的越發激烈以及國家一系列宏觀調控政策機制的不斷出臺，房地產開發企業經營管理面臨的壓力越來越大，在新的復雜市場環境下，房地產企業要贏得生存發展，就必須進一步加強內部管理，特別是在房地產開發項目的管理方面，應該更加注重有效的質量管理和成本控制，通過精細化的房地產開發項目管理，提高房地產開發企業的整體管理水平，促進房地產開發企業的長遠穩定發展。
二、精細化管理概念以及房地產開發項目實施精細化管理的必要性
精細化管理是企業現代化管理理念與管理技術的有機融合，重點是通過對企業項目中細節、流程的優化控制，來進一步提高整體運轉效率，進而達到降低成本、提高質量和效益的目的。現代化的精細化管理應用實施，需要綜合運用各種信息化、系統化、標準化和程序化的手段，對企業項目運作中的各項經營活動進行精密的組織設計和協調管理。對于房地產企業而言，在開發項目中實施精細化管理的必要性主要體現在兩個方面：
從房地產企業的內部管理方面分析，房地產開發項目具有明顯的項目建設開發周期較長、投資成本過高、成本控制管理難度過大的問題，整個項目從建設初期到最后投入使用，都面臨著較大的不確定性風險。應對這些風險問題，真正確保房地產開發項目效益的實現，必須采取精細化的管理模式，及時解決房地產項目開發中存在的各種問題，提高房地產開發項目風險防范控制能力。
在房地產企業經營發展面臨的外部環境方面，隨著國內房地產行業市場的不斷發展變化，國家對于房地產產業也相繼出臺了一系列的調控管理政策。適應這些政策要求，真正確保房地產開發項目經濟效益目標的實現，要求房地產開發企業必須加強項目開發建設階段的控制管理，通過精細化的管理手段，來保證房地產企業開發項目全過程適應市場環境變化，進而增強房地產開發企業的市場生存能力。
三、當前房地產開發項目管理中存在的問題分析
第一，項目全面成本控制管理不足。有的房地產開發項目在建設管理過程中，對于成本控制管理沒有全面的認識，認為只要加強采購、實施階段的成本管理即可，對于全面系統的成本控制管理重視不夠，造成了成本控制管理還沒有完全覆蓋到項目建設管理工作的各個環節，成本控制效果不佳。此外，在成本控制管理方法上，仍然是主要采用傳統落后的事后成本控制管理方法，成本控制管理制度也存在較多的缺失，導致了成本控制管理目標難以實現。
第二，管理制度化以及規范化水平不高。確保整個房地產開發項目順利推進，必須有相對較為健全完善的制度體系作為保障，但是現階段很多房地產開發項目為了加快項目建設進度，忽略了制度具體落實控制，造成項目建設開展過程中經常出現各種問題，甚至影響了房地產開發項目的正常運轉。
第三，房地產開發項目管理協調不夠。由于對項目缺少精細化的籌劃設計，造成了房地產開發項目建設實施過程中出現了協調管理方面的問題。特別是對房地產開發項目的成本、質量和進度方面的協調管理不足，目標管理在實際的執行過程中出現了偏差，影響了整體效益目標最大化的實現。
四、房地產開發項目精細化管理組織實施
第一，加強對房地產開發項目精細化管理的組織保障。在房地產開發項目管理中實施精細化管理，首先，應該建立精細化的組織管理保障體系，特別是對房地產開發項目的運營管理模式進行改進，構建全新的項目精細化運營管理架構，明確房地產開發項目設計、造價管理、工程施工、計劃管理等各個部門在房地產開發項目精細化管理中的責任，并注重加強各個部門之間的溝通協調和相互配合，確保房地產開發項目精細化管理的順利推進實施。其次，應該完善房地產開發項目精細化管理的機制保障，特別是建立房地產開發項目考核機制，對各個責任部門在房地產開發項目管理中的責任履行情況進行考核，加強激勵管理，以確保房地產開發項目管理目標的順利實現。此外，還應該注重加強房地產開發項目管理過程中的聯動保障管理，增強房地產開發項目管理工作的合力，確保整體管理目標的實現。
第二，以成本、質量和進度作為房地產開發項目精細化管理的關鍵。成本、質量和進度這三要素，是整個房地產開發項目管理的關鍵所在。在成本的精細化管理方面，應該結合房地產企業開發項目的實際情況，建立科學有效的成本費用控制管理系統，健全開發項目預算管理體系，全面地設置管理費用、銷售費用、財務費用、開發成本等費用成本科目，以及固定資產、無形資產等資本性支出，對項目成本實施預算管理。同時，嚴格按照預算計劃對各種成本費用支出進行預算審批，特別是加強預算外的預算追加和預算調整控制，以確保預算目標的實現，真正降低成本費用支出。在質量精細化管理方面，應該建立質量精細化管理體系，明確房地產開發項目的設計質量、施工過程質量、質量通病防范、竣工驗收等各個環節的標準，執行標準化的控制管理，防范各種質量問題發生。在進度的精細化管理方面，則應該結合房地產開發項目的實際情況等，綜合考慮成本控制、質量控制、資源消耗等實際情況，制定項目進度任務書，并加強進度控制監督，確保進度目標的實現。
第三，加強開發項目的風險防范控制管理。風險防范控制管理也是房地產開發項目精細化管理的重要內容，在具體的管理工作開展過程中，應該根據項目情況，認真研究國家有關房地產政策及相關規定，并開展市場分析和預判，進一步確定項目的發展目標和方向，并對市場波動可能給項目帶來的不利影響進行全面分析。同時，還應該注重項目的前期論證和可行性研究，按照項目風險隱患有針對性地制定風險防范體系，規避經營管理風險。此外，在房地產項目開發管理過程中，還應該進一步加強內部控制管理，完善內控體系，做到依法合規審慎經營，切實規避各類風險隱患問題。
第四，提高房地產開發項目管理過程中的組織協調管理。組織協調管理在項目建設管理中具有非常關鍵的作用。在房地產開發項目實施過程中，應根據不同階段，適時、準確地加強協調管理，提高項目運行的效率和效益。重點加強與設計部門、監理部門和施工部門之間的協調，在項目管理機構建設、項目管理制度建設，進度控制、質量控制、安全控制、成本控制，項目建設的現場管理、生產要素管理、技術管理、合同管理、信息管理、協調管理、風險管理、竣工驗收和回訪管理等方面有針對性地制定管理計劃，并通過專門的管理機構實現各項管理工作之間的協調有序，以確保項目嚴格按照進度計劃、質量控制標準和成本管控要求有序進展。
五、結語
在房地產開發項目管理中實施項目精細化管理，應該結合房地產開發企業的實際情況，以成本、質量和進度管理作為目標，并完善組織管理和制度保障，真正提高房地產開發項目管理的精細化水平，促進房地產企業開發項目整體管理水平的提高。
（作者單位為濰坊晨琳經貿股份有限公司）
參考文獻
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關鍵詞：房地產企業 開發成本 成本控制
房地產企業項目的開發成本控制本身是一項極復雜的系統性管理工程，開發成本的管理與控制必須貫穿于企業開發項目的設計階段、招標階段和施工階段的全過程。
一、房地產企業開發成本的主要構成
房地產企業的開發成本主要指房地產企業為開發和建設相當數量的工程項目所支出的所有費用。從企業成本的構成而言，發生成本的過程本身就是企業的生產和經營過程的具體體現，房地產企業的開發成本更是涉及到了企業生產經營的諸多方面，如開發項目的前期設計策劃、開發項目的中期招標和投標及開發項目的組織施工和竣工驗收等全部的開發過程和開發環節。所以房地產企業要想開展有效的開發成本控制，就必須針對項目的整個開發過程，分析好開發成本的構成要素，進而針對這些成本構成要素開展控制。房地產企業的開發成本，根據其主要構成主要分為以下六個組成部分：
（1）房地產開發企業根據所在地的城市建設的整體規劃開展土地征用和開發時發生的全部費用，主要有土地征用費、安置費、拆遷補償費及目前廣泛選取的招標、拍賣或掛牌等形式獲取的土地出讓金。
（2）開發前期工程費，主要為項目開發之前產生的規劃費用、設計費用、可行性研究費用及地質勘察費用、測繪費及場地平整費等相應的費用。
（3）項目基礎設施相應的建設費，主要有開發項目的道路、水電、燃氣、排水、排污、照明、環境衛生及綠化等支出。
（4）建筑安裝工程費，指房地產企業借助于出包方式支付于承包企業的建筑安裝工程費，或是以自營方式產生的必須列入項目工程開發預算內的各類費用。
（5）項目配套設施費，主要指在房地產企業的開發項目的整個過程中產生的相對獨立且屬于非營業性的配套設施建設費用，這些費用要列入到項目的開發成本，例如，項目根據規劃要求必須建設的如學校、幼兒園、物業用房、居委會、配電室和其他的提供公共的相關設施。
（6）項目開發間接費，主要指房地產企業內的具有獨立核算資格的相關部門及項目開發現場為開發項目而產生的不同的間接費用，如施工現場必須支付給管理人員的工資和福利、折舊、辦公費用等相關費用。
二、房地產企業開發成本控制中存在的問題
（一）缺乏完整的開發成本控制體系
房地產企業在市場的競爭日漸白熱化烈，企業開發項目的風險也隨之增加，收益則慢慢降低。而一些房地產企業因為沒有制定出自身的持續發展戰略，所以無法明確開發成本的控制目標，缺乏完整的開發成本控制體系，造成開發成本控制工作極為盲目，成本控制無法充分發揮有效監督和管理作用。
（二）成本控制意識薄弱
一直以來，我國房地產開發企業更注重開發成本的事后核算，而忽視了成本的動態變化，即企業缺少必要的成本控制意識，造成房地產企業在管理開發成本時意識極為弱化，損失驚人。另外還有部分房地產企業的管理層也未能意識到開發成本控制的重要性，造成無法針對開發項目進行科學全程的成本控制工作。
（三）成本控制制度建設滯后
我國許多房地產企業本身對于開發成本的設計階段的管理意識淡薄，加上企業的成本控制制度建設得不完善，造成開發成本的預測、決策等缺乏規范性或可操作性差；企業編制的開發成本預算缺乏科學性和嚴肅性，同樣導致在設計、招標、施工等階段的開發成本控制和管理缺乏目的性。還有一些房地產企業沒有運用現代化的成本控制手段，導致提供的開發成本信息做不到全面、準確，也加大了開發成本控制的難度。
三、強化房地產企業開發成本控制的有效途徑
房地產項目的開發成本控制主要分為設計階段、招標階段及施工階段等三方面的成本控制，本文主要針對房地產企業項目開發的這三個主要階段來闡述提高房地產企業開發成本控制的有效途徑。
（一）設計階段開發成本控制的有效途徑
從開發項目的設計階段就針對開發成本進行有效的控制，這是控制開發成本的核心。設計階段時出具的項目施工圖是開展其他項目工作的指導，所以項目設計定稿也就意味著項目的開發成本已經確立了。設計階段必須編制項目設計預算，經由設計預算能夠充分掌握解項目造價的全部構成，繼而分析項目資金如何分配才能合理。在編制出詳細設計預算后，要對項目的每個單一工程的造價進行估算，然后與成本計劃指標進行對照，及時發現其中存在的差異并及時采取相應的改進措施，使項目的設計更經濟和合理。
從項目設計階段開展成本控制，就必須及時和設計人員進行交流和溝通，房地產企業可以建立相應的激勵機制和獎罰手段來鼓勵設計人員認真開展設計工作；企業必須建立科學有效專門針對設計階段的管理制度，從管理制度層面上對項目設計質量和開發成本控制提出明確的要求；企業還需完善設計標準，制定設計評審制度，并嚴格執行評審制度和設計管理制度，以做好設計階段的開發成本控制工作。
（二）招標階段開發成本控制的有效途徑
招標是項目開展科學的項目管理和成本控制的關鍵點，項目工程的招投標主要分為設備材料采購及項目兩方面的招標。房地產企業經由招標進行工程發包，而承包企業則必須開展良性競爭，房地產企業從眾多企業中優選出管理水平和技術能力過硬、信譽度好、報價合理的承建企業完成項目建設工作，雙方以合同制約彼此在招標階段的行為。
房地產企業為選擇出真正適合自身的承包商來完成項目，就必須在招標之前制定規范且統一的招標文件及標準，確保投標企業可以平等競爭。招標階段的開發成本控制主要從如下方面著手：其一，必須考察招標企業、針對建材開展市場調查，并組織相關人員開會研究項目的設計圖紙。相關的考察工作、調查工作及圖紙研究工作則必須要求招標人員認真履行其相應的職責，以避免低劣和信譽度差的企業混入其中；其二，房地產盡可能開展工程量清單招標。工程量清單招標可以確保標的的質量，招標人員還要反復審查項目造價的合理性和科學性，以確定將開發項目的標的控制在于相對合理的工程造價范圍內；其三，謹慎簽訂中標合同。房地產企業必須認真審核中標后的合同條款內容，盡可能細化條款的各項規定，合同工期要合理，要重視以中標價作為基點，開展相應的談判和協商，以確定合同相關條款內容。
（三）施工階段開發成本控制的有效途徑
房地產企業施工階段要投入巨額的資金和資源以保證項目正常施工。通常房地產項目都有著工程量多、牽涉面廣、施工周期長的特點，加上所面對的外部環境如政策規定、材料設備價格及市場的變化幅度大，如果不能有效以上這些因素，則可能會導致項目開發成本的增加。因此工程施工階段的成本控制必須做好，主要從如下方面著手進行。
1、強化工程變更管理
在整個房地產工程項目的建設過程中，工程變更是非常重要的環節，需引起重視。作為工程管理人員與造價人員，應加強配合，共同協商變更問題；但是考慮到房地產項目具有技術復雜、周期長等特征，在項目實施過程中的變更問題不能完全避免；針對變更較大的項目，需要做好技術分析、經濟分析，全面考慮設計單位與監理單位的實際資源狀況，客觀分析由此對工程成本造成的影響；同時，變更問題需要在合同條款中標明，增強變更的約束性、合理性。
2、及時支付工程款
為確保工程款支付不影響項目的施工進度，施工企業必須及時上報工程進度月報，詳細列清本月內的完成的分項工程量及工作量，現場跟蹤企業則跟蹤審計其報表，保證及時支付工程款，避免影響項目進度，增加成本。
3、做好竣工驗收
建設單位必須依照竣工驗收相應的法律法規、項目設計文件及相應的驗收規范等認真開展工程竣工驗收工作，嚴格控制項目竣工驗收的質量關，這同樣控制開發成本的必要途徑。
總之，建立并完善起貫穿房地產企業的開發成本控制的有效措施，減少不同階段和不同環節的開發成本及開發費用，把實際開發成本嚴格控制在合理范圍內，消除成本浪費現象，運用科學、有效的管理手段降低成本，是房地產企業創造最大經濟效益的必要選擇。
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【關鍵詞】房地產開發設計管理現場管理
前言
在激烈的市場競爭中，如何生存并不斷發展壯大，是絕大多數企業從初創時
就孜孜以求的目標。對房地產企業來說，在相同的開發環境中，開發適銷對路、
適應市場需求的產品和控制好適宜的價格，都是至關重要的因素。無論是實施差
異化戰略還是低成本戰略，性價比因素都是不可回避，關乎企業利潤、成長和發
展的最直接因素。以市場需求為開發目標，盡可能地減少工程成本，降低市場價
格，提高產品的性價比水平，最大限度地提高投資收益，是所有開發企業投資的
關注點，同時也是難點。因此房地產項目的設計管理和現場管理就至關重要。
一、房地產開發設計和現場管理在國內外發展現狀
1.1房地產開發設計和現場管理在國外的發展現狀
在國外，房地產開發的設計管理和現場工作是由建筑師通過全程的設計與管理來實現的。在房地產開發的過程中，發展商多是土地或資本的擁有者，或者是專業投資者，一般只專注于投資和收益，而對于建筑形式及專業化的設計和建造實施，則全權委托給專業的建筑師。建筑師作為受投資者信賴的專業，從自身的專業知識、技術背景出發，檢驗開發商的目標、計劃，同時作為業主與各類專家、技術人員的中間專業媒介，檢驗、調整、監督各技術專家的提案和計劃，保證投資目標轉換為技術方案的準確性和最優化。
在國際通行的以建筑師為首的設計管理團隊貫徹設計與服務的思想，內容包括：投資、進度、質量的控制，合同、信息管理，組織協調。這種全程設計服務和現場管理對建筑生產的全過程，特別是設計實現的建造過程進行了全面管理，保證業主在不需要專業管理投入、短周期低造價的條件下實現了建造過程的控制和設計意圖，保證了業主利益的最大實現。
1.2我國房地產開發設計管理和現場發展歷史及現狀
在我國，目前的建筑師服務還僅限于設計領域，只是業主的設計被雇傭者，在業主限定的設計任務、設計條件和資源要素的基礎上配合業主的建設部門完成具體設計工作，既無法為業主提供投資決算的咨詢，也無法管理指導設計的實現，只是整個建筑生產過程中的設計技術工作的被動完成者。難以成為真正意義上的開發商的專業人、建造過程的技術和公正的監管者。如果是由工程的設計人員親自監理的話，那么它和FIDlC里的工程師從事項目管理的做法就是一致的，然而這種監理做法在國內并不多見。隨著工程建設項目越來越龐大和復雜，對工程建設項目進行管理需要越來越多的專業知識和經驗，設計者進行項目設計管理和現場變得越來越不合適。
二、設計管理和現場管理的主要內容
2.1設計管理是一種綜合系統的工作，從理論上來講，可以在項目整個生命周期內的任何階段應用。房地產開發項目是一項復雜的系統工程，其過程具有投資量巨大，建設周期長等特點。它是由一系列相互關聯的活動組成，即各活動之間具有依賴性，后期工作都是建立在前期工作之上，項目前期的任何決策都直接或間接影響著后繼階段的工作，因此房地產開發項目的設計管理工作還是越早進行就越有利可圖。在機會識別階段，項目的不確定性最高，前期的決策對項目經濟效果的影響大于后期決策所帶來的影響。在項目前期策劃、決策階段加強對設計管理對項目帶來的影響最小。項目設計階段項目還有很大的可塑性，設計管理所提出改進或變更方案引起的設計變更工程量也不大，這樣就不會引起設計人員的阻撓，易于被設計單位采納。但是隨著時間的推移，項目逐漸成型，變更對項目的影響逐漸增大。
工作計劃是設計管理活動的關鍵，具有高度的彈性和適用性，需要采用系統的步驟來實施。參與設計管理的成員，需要嚴格系統地執行工作計劃擬定的步驟，才能保證設計管理目標的實現。我們首先將開發項目劃分為如下四個階段：
1)項目的前期策劃和決策階段。這個階段工作重點是對項目的目標進行研究、論證、決策。其工作內容包括項目的構思、目標設計、可行性研究和批準。2)項目的設計階段。包括方案設計、初步設計、施工圖設計、招標投標和各種施工前的準備工作。3)項目的施工階段。4)項目的竣工投入使用階段。然后根據每個階段的工作特點，制定出設計管理工作的詳細計劃：①明確每個階段的任務和目標②安排具體實施的步驟③做出評價或審核
2.2現場管理。 在總體組織計劃中，首先應該確定項目的組織構架，確定項目經理部及工程管理部工作崗位設置，確定其信息交流方式，確定其所需要的資源需求。項目經理部編制以內的各崗位人員，應由各項目經理部根據項目建設的實際進展需要．提出申請，由公司分期分批逐步調配或招聘到位項目總經理為該項目各項工作的“總牽頭人”，對整個項目負責。項目經理部下設工程現場管理、成本合約管理、設計規劃管理、綜合事務管理等組。各組的主要職責分工為：
1)工程管理組下設土建、給排水、電氣（強弱電）、暖通等工程師崗位，主要負責確定工程質量、進度及安全目標．制定項目施工階段的各項實施計劃；組織施工圖會審和技術交底工作；負責施工組織設計與施工方案的審查工作；負責工程實施階段投資控制和工程變更的管理工作；負責督察工程施工質量、安全、進度與文明施工：負責工程驗收等。
2)成本合約管理組下設合約、土建、安裝造價工程師崗位，負責提出控制要點及細化成本指標；參與審核合同；通過設置成本臺帳及合同審批．及時反映各項目成本目標執行情況；審核超出合同或預結算金額以及其他非正常付款業務；按月編制成本管理動態評估報告；及時反映項目成本舉措，匯總、比較各項目成本管理舉措等。
3)設計管理組下設建筑，結構工程師崗位，負責跟蹤設計階段結構、電氣、設備專業的設計進度：負責起草結構、電氣、設備專業的設計要求；負責組織各項目的專家審圖(建筑專業除外)；負責落實審圖意見(建筑專業除外)。
4)綜合事務管理下設行政后勤、手續報建等崗位，組織負責項目建設中的樁基、主體工程招投標。手續的辦理，以及其他所有對外報批報建事項：對項目經理部的職員各類休假、請假、考勤的記錄和月度考核。辦公用品及低質易耗品的購置及其報銷審批等。
三、設計管理的不確定因素分析及應對措施
3.1設計不確定因素分析
1）開發商的個人行為開發商在工程各種合作關系中所處的地位是最高的，由于業主地位的優勢，往往會使開發商具有很強的發言權。在設計進行過程當中也是一樣，開發商往往會根據自己的一個念頭來否定設計師的勞動成果。這些想法對開發商來說是很容易更改的事情，但是對設計師來說更改就不輕松。
2）設計單位的因素設計單位作為設計活動的主要執行者會遇到很多直接的設計問題，而各個設計的不確定性因素所帶來的風險直接或間接的都是通過設計的終端一設計單位表現出來的。而其中屬于設計單位自己內部直接產生的不確定性因素有下面幾個：1設計人員的專業素質。很多設計人員單純的追求高效率，為了接更多的工作，贏取更多的利潤，短時間完成大量設計任務，人為的壓縮了正常的設計周期；2審核把關問題。設計單位出圖前一般會有一個經驗比較豐富，專業知識比較全面的高技術總工來審查圖紙。把好圖紙質量的最后一關可以大大減小設計出錯的可能性。
3）施工原因施工是必須在設計圖紙交付完畢以后開始的，但是設計人員必須要跟蹤工程施工進行直到竣工完畢。因為施工人員在貫徹設計意圖上需要和設計人員溝通，而設計人員也可以借助現場及時的發現設計上存在的問題。施工的開始并不意味著設計的結束，而是設計“維修”階段的開始，只有整個項目的建設竣工才意味著設計的退場。
3.2 應對措施：
1設計周期決策的改進設計的進度管理的核心實際就是對設計周期的把握，即多長的時間才能保證設計質量。目前設計周期多數過短，無法保證正常質量的設計工作。但是需要提到的是，時間并不是越長越好，設計周期過長意味著投資資金的時間價值的增長，資金的周轉壓力增加。
2設計階段造價師的參與在房產開發當中，造價師的工作主要存在于項目的前期概算，設計階段的預算、施工中的設計變更預算還有工程后期的結算和決算階段。但是為了更好的控制設計產品的經濟性，開發商應該讓有建筑設計經驗的造價師參與到設計工作當中來，與其他各專業設計人員一樣，對設計產品的質量和經濟性負責。
3設計的質量管理改進①確立監理的地位，設計監理和施工監理一樣，主要任務是協助開發商對設計全過程進行監督和管理，為開發商和設計單位提供技術支持，并且要對設計質量問題負責；②加強圖紙評審，可以對建筑物的穩定性、安全性及是否達到規定的設計深度，是否符合規劃、消防、節能、環保、抗震、人防、防雷等有關強制性標準、規范等進行審查。
4與施工相協調在施工前要認真搞好圖紙會審；在施工過程中，開發單位的工程人員要起到監督與協調的作用。
四、現場管理的問題和應對措施
4.1現場管理的問題
目前很多住宅開發企業對于施工現場的質量管理全權委托給監理一單位，監理由于自身能力或素質的原因，對質量把關不嚴，甚至于與施工單位相互勾結，弄虛作假。正是由于以上兩方面的原因，目前住宅工程的質量普遍還不足以滿足客戶的要求，住宅質量投訴日漸增多。要解決目前存在的問題，本人認為要加強住宅開發企業對于施工質量的過程管理，開發企業要按照施工合同和監理合同的規定對施工單位和監理單位的工作進行有效的監督。客觀地說，由于住宅建設普遍比較模式化，比較單一，沒有太多的高技術含量，因而目前監理單位和施工單位的能力應該能夠勝任住宅建設的任務。之所以出現目前的狀況，主要還是缺乏有效的監督。過程控制，過程精品，施工單位和監理單位應加強對工程過程質量的控制。而房地產開發企業作為建設項目的責任主體對于過程控制也負有重要的責任，尤其是因為其產品是住宅，產品形成后將要交付給顧客，因此作為項目業主尤其要對建設單位的過程控制進行研究。
4.2應對措施
為保證開發項目的質量，開發項目的現場管理，本人建議實行三級保證體系制度：
(1)由公司項目部和項目組管理人員組成現場一級管理層：
(2)由監理公司派駐工地的代表組成現場二級管理層；
(3)由施工單位生產經理、項目經理、質安科工作人員組成現場三級管理層。
施工階段的項目主體主要是業主項目部、施工單位和監理單位。從中可知業主項目部和監理單位處于管理者的位置，施工單位處于被管理的位置，另外監理單位相對于業主項目部來說也是處于被管理的位置。但就過程控制而言，業主項目部和監理單位對于施工單位的管理足一種平行管理，兩者互不干涉，而業主項目部對于監理單位的管理是一種監督管理。另外對于工作存在較多失誤的監理人員要及時向總監匯報，屢教不改者則要求監理單位更換人員。這樣，一方面業主項目部從根本上來說并沒干涉監理的工作，而是對監理工作的一種監督；另一方面能彌補監理工作上的不足，使現場的管理工作更見成效；再者還能避免業主項目部和監理單位對施工單位的多頭管理，使施工管理工作更加有序；更重要的是讓監理人員有一種危機意識，能更加自覺地做好自己的本職工作。
結束語
我國的房地產開發還處在一個不斷發展的階段。鑒于在現階段我國的房地產開發項目設計管理實際情況，發展業主自己進行開發項目設計管理盡快推進包括設計管理在內的各個環節的決策和管理機制的科學化、程序化，提高房地產開發產品的質量、提高房地產開發公司的市場競爭力是每一個房地產開發公司的當務之急，符合建筑業發展的方向，是業主方開發項目設計管理的主流方式。同時，建設單位的項目管理、控制和協調對于項目建設的進度、投資、質量均有重大的影響。目前項目建設，尤其是大型的房地產項目建設存在一系列復雜而重大的課題，實踐中還會有許多新的問題值得我們研究。
參考文獻
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[關鍵詞]居民小區 房地產 成本控制
近年來,隨著我國經濟的快速發展,城市化進程的不斷加快,我國房地產業迎來了前所未有的發展契機,在一定的環境下,房地產開發的利潤豐厚。中國指數研究院于2010年7月12日在北京了中國房地產指數系統百城價格指數。針對十大城市的調查數據顯示,6月份十大城市平均價格整體上漲了61.72%。其中,北京漲幅最大,同比漲幅近80%, 杭州、南京、深圳、天津、重慶增幅也超過50%。從價格水平來看,十大城市平均價格為15411元/平米。其中,北京,上海,深圳,杭州的平均價格超過20000元/平米。鑒于此,許多房地產商對于房地產項目開發的成本控制的相關問題沒有足夠的重視,或者有控制成本的想法但是沒有行之有效的辦法和措施。隨著一系列國家宏觀調控政策的出臺,房地產的市場競爭變得日益激烈。在這種市場環境下,對房地產項目開發的成本進行合理有效控制逐漸變為房地產商關注的重大問題。
一、我國房地產項目成本控制的現狀
據媒體報道:2009年中國GDP達到335353億元,同比增長 8.7%,而這8.7%的增長中至少有0.6-0.7個百分點是直接來自于房地產,其對經濟的拉動效應可見一斑。房地產行業影響上下游多個行業的需求,確實是一個與經濟關聯度很大的行業,它的健康發展直接影響到經濟的健康發展。雖然最近幾年我國的房地產產業在飛速發展,但是總體來看,我國的房地產業的發展還不夠成熟,還存在許多亟待完善和改進的地方,尤其在成本控制方面還存在許多問題。
1.房地產開發項目的成本控制缺乏科學性
一些房地產開發企業對于房地產項目的成本管理缺乏科學的方法和科學的管理手段。對于開發項目的成本核算通常只在在項目結算時才進行。這樣做在財務上雖然具有一定的合理性,但對于動態的開發過程而言,則掩蓋了企業經營管理過程中的諸多問題。特別是對于長期持續開發、大規模滾動開發的房地產企業而言,這種缺乏科學性的成本管理模式在開發過程中難以反映出開發項目的真實成本。
2.房地產開發項目成本控制缺乏全面性
當前許多房地產開發企業把開發項目的成本控制看作是簡單的價格控制行為,如對可研費、規劃設計費、建安工程費、基礎設施費中的綠化與環境工程費等的控制。一般的作法是在價格談判或結算環節進行一律壓價。從表面上看,項目的開發成本似乎被降低或被控制住了,但是,由于這種簡單的壓價行為使得項目開發過程中出現節省不該節省的費用等情況,造成項目在決策、規劃、設計、定位包裝過程當中已經存在的問題,并且在后期的施工和銷售過程中不斷地暴露出來,最后會導致開發企業被迫在開發過程中不斷地去堵塞成本漏洞,得不償失。
3.房地產開發項目成本控制制度缺乏監督性和激勵性
許多房地產開發企業現行成本控制制度的突出問題是缺乏監督性和讓參與者自覺自愿完善成本管理的激勵性。房地產開發的周期通常較長、并且涉及成本范圍較廣,而開發企業成本管理制度的某些局限性及不合理性,使得在成本控制制度的執行過程中,缺乏比較合理有效的成本監督機制和方法,導致成本控制制度無法真正的在項目開發過程中加以實施。
4.房地產開發項目成本控制的思維存在滯后性
一般而言,房地產開發企業在經營管理中保持比較陳舊的思維模式:重規模、輕效益,重數量、輕質量,重過程、輕決策。他們通常以開發規模(如開發總面積、年開工面積、年銷售總額等)等作為衡量一個開發企業實力的主要指標,而忽視其中能產生效益的規模及效益指標,這就造成了開發成本控制的思維存在滯后性。
二、房地產建設項目成本控制的原則
1.設計為重點的全過程成本控制的原則
由于項目建設全過程都在不同程度地影響著整個項目的成本費用,所以項目開發成本控制必須貫穿于項目建設全過程的各環節。而大量的項目數據推算結果表明,對項目成本影響最大的階段是項目設計前的各環節。在規劃設計階段,影響項目成本的可能性為65-80%;在初步設計階段,影響項目成本的可能性為30%-65%;在施工圖設計階段,影響項目成本的可能性為5%-25%;而在項目的施工階段,通過技術經濟措施節約成本的可能性只有5%-10%。很明顯地,控制項目成本的關鍵環節在于項目施工前的投資決策和設計階段。所以對于項目建設成本控制而言,既要貫穿于項目開發建設的全部過程,又要把重點放在項目設計及設計前的策劃階段。
2.主動控制為主的原則
傳統的控制都是建立在偏差糾正基礎上,算是一種“反饋”型的控制。反饋控制最大的問題是由偏差造成的損失已經存在,而糾偏的時間越長,這種損失就越大。自上世紀70年代開始,人們逐步將系統和控制論的研究成果應用于管理控制理論后,不再滿足于這種事后的反饋控制,提出了事前預防。即是通過預測來估計事件可能存在的偏差,由事先采取的對策和措施來預防偏差的出現,以此來把項目成本損失降低到最低限度。
3.技術與經濟相結合的原則
鑒于項目的開發建設過程所涉及到的一切因素都在直接或間接的影響著項目的成本,所以要有效的控制項目的開發成本,必須從組織、技術、經濟、合同以及信息管理等多方面、全方位采取措施進行有效的控制。組織措施主要指項目開發建設的組織機構、管理和經營機制、崗位責任、紀律和制度等;技術措施主要包括技術方案、工藝方案、設備和材料選擇、設計方案、規劃方案的制定等;經濟措施主要包括經濟指標、經營形式、財務管理和經濟核算等;合同措施主要包括用簽訂合同的方式來明確各單位的權利和義務,制約參與建設的各方嚴格按照合同的要求履行自己的權利和義務等。只有將這些組織、技術、經濟等有效的結合起來,才是從本本意義上的全面多角度的降低和控制項目開發成本。
三、北京居民小區建設項目成本控制實證分析
北京的房地產項目開發在全國大城市中具有典型性和代表性(圖),本文以北京居民小區的建設項目為實例,闡述項目成本管理及控制的這些理論和方法如何在實際工作中運用。通過理論和實際相結合,使我們對房地產項目的成本控制理論有更為深刻的理解。
1.居民小區概況
本小區建設項目位于北京市石景山區,距離西長安街約3.2公里,多條公交線路經由社區,交通極為便利,周邊配套優越。項目規劃占地面積4.25公頃,建筑面積約13.4萬平方米,其中用于住宅約10.5萬,容積率2.55。附近基礎設施齊全,交通發達,綠化率為30%,通過實地考察論證及市場分析,將此建設項目定位為北京的檔次稍高的居民小區。
2.建設項目的成本控制分析
(1)前期開發階段的成本控制
房地產前期開發階段通常包括以下幾個方面的內容:獲取土地使用權;確定獲得規劃許可并確定規劃設計方案;建設工程招標。除上述幾個主要環節的工作外,房地產開發過程的前期工作可能還包括:征地、拆遷、安置、補償;施工現場的水電、路通和場地平整;市政設施接洽的談判與協議;安排短期和長期信貸;對擬開發建設的項目尋找預售的客戶;進一步分析市場狀況;制定項目開發過程的監控策略等。在這些前期環節中,可通過以下措施有效的控制前期的成本。
第一,土地使用權獲取成本的控制。土地使用權獲得分為:劃撥和出讓,劃撥是縣級以上人民政府依法批準,在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用。居民建設小區的開發項目獲取土地使用權主要通過土地出讓的方式。使用權取得費用通過周密的土地開發成本分析,并結合其位置及周邊狀況、建筑容積率等修正,土地成本支出約占項目總支出的35%-45%。這種成本通常是在競價等環節被盲目抬高,所以要在土地競拍的環節進行成本控制。
第二,拆遷與三通一平成本控制。拆遷工作可以由政府完成也可委托專業拆遷公司。拆遷安置補償費一般采用貨幣補償方式,其費用可參照近期類似項目進行。房地產開發進行拆遷安置時,應注意其必須滿足項目開發用地的時間要求。拆遷安置重點在以下方面節約成本:一是實現集約型安置房購買,降低安置購買成本;二是實現安置房零庫存;三是通過準確的資金計劃,減少拆遷資金財務成本;四是節約審查成本,熟練把握國家和地方關于征地、拆遷的一系列法規、政策,建設用地選址必須符合城市總體規劃,還要考慮地理位置、交通狀況及環境因素。市政配套條件也是一個重要因素,如項目用地距城市的水、電、供熱、煤氣等主管線較遠,會增加小區基礎設施建設的費用。
第三,設計成本控制。房地產開發項目設計階段的成本管理控制是房地產開發項目成本控制的重點。根據相關的資料統計,影響項目投資最大的階段是約占工程項目建設周期1/4的技術設計結束前的工作階段。因此,在設計階段,合理科學的設計,可降低建設項目工程造價。房地產開發項目的工程設計是否合理、經濟,直接影響到整個項目的總投資的控制及項目的利潤多少,房地產開發企業不僅要使設計滿足建筑物的建筑效果,使用功能和牢固耐用;還要使設計更加合理、經濟、減少建安工程的投資,以降低成本,取得更大的經濟效益。在設計中,不少設計人員把安全系數提的過高,對經濟上的合理性考慮得較少,從根本上影響了項目成本的有效控制。設計的不合理,造成了一定浪費,顯然是對工程的各種經濟指標不夠重視。在工程設計中采用標準設計可促進工業化水平加快工程進度、節約材料、降低建設投資。
第四,規劃設計控制。為加強房地產開發項目的投資控制,降低成本,保證工程質量,房地產開發商應積極推行設計招標或方案競選形式。開發項目的工程設計控制應以有關部門批準的選址報告、設計任務書、地質勘察報告等基礎資料為依據。項目發包采取招標方式或方案競選方式,也可采取指定承包。設計方案競選與設計招標的區別在于對于未中選的設計方案,要根據其工作量大小給予必要的補償。開發企業可以把中選方案作為設計基礎,吸收、綜合其他方案的優點,集思廣益,拿出更好的設計方案。
(2)建筑設計階段的成本控制
本小區建設項目進入了建筑設計階段,為了獲得技術先進、功能完善、性價比更高的設計方案,公司邀請了5家設計院對該項目的建設方案進行設計、評比。在此之前,我們運用價值工程原理對該居民小區優選出五種主打套型,并確定其所占比重,以此推薦給設計院綜合設計。在評比過程中,采用10名建筑設計、工程施工、客戶代表運用多因素評分法對設計院的方案進行評比打分,北京建筑設計院的方案因設計新穎、合理,技術經濟指標滿足投資估算的要求,方案獲得了與會專家的一致好評,公司最終確定選擇這套方案。
由于設計方案的經濟效果不僅取決于技術條件,還受不同地區的自然條件和社會條件等因素的影響,所以在對設計方案進行選擇時,要綜合考慮各方面的因素,對方案進行全方位技術經濟分析與比較。結合當時當地的實際條件,選擇功能完善、技術先進、經濟合理的設計方案。設計概算是設計文件的組成部分,在初步設計階段,根據設計要求,對工程造價進行的概略計算。是進行下一階段施工圖設計的重要依據,直接影響到開發項目總投資的控制,房地產開發企業對設計單位提交的設計概算實行會審、集中討論研究,評議定案。在審查過程中,要注重與同類工程的技術經濟指對比分析,找出存在問題,核實概算投資的準確性,及時將審查中發現的問題歸納整理后,及時調整概算,對下一步施工圖設計與施工圖預算有指導意義。
(3)項目建設實施階段的成本控制
在項目的建設實施階段進行成本控制的基本原理是把計劃投資額作為投資控制的目標值,在工程施工中定期地進行投資實際值與目標值的比較。通過采用這些比較分析來找出實際支出額與投資控制目標值之間的偏差,對產生的相關原因進行分析,進而采取有效措施加以控制,以保證投資控制目標的實現。這是施工企業在施工階段投資控制所采取的必要的手段。作為房地產開發商,在項目的具體實施階段進行投資控制的任務也是如此,即必須保證實際的支出額不超過目標值。房地產開發商要嚴格控制工程質量、進度,通過以上事前控制為主,事后控制為輔的控制,發現偏差及時調整,把工程造價控制在投資估算確定的范圍內。
四、結論
加強成本控制管理是企業推進成本發展戰略的基礎,同時也是企業進入成本競爭時代的競爭利器。在當前的房地產市場環境下,作為房地產開發企業,應采取有效的成本管理措施,控制好項目成本,穩定城市小區等商品房的售價,滿足廣大消費者的購房需求。這不但是企業自身生存和發展的需要,也是房地產開發企業義不容辭的社會責任。只有合理開發出符合廣大消費者實際購買力的產品,才能把潛在需求轉變為有效需求,激活房地產的需求市場,使開發企業有更廣闊的生存環境,保障我國的房地產業健康持續的發展。
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