時間：2023-06-07 09:10:52
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇城市合伙人協議，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
乙方：姓名________，身份證號碼________________。
甲、乙雙方經充分協商，在平等自愿的基礎上就合伙出資運營________網吧事宜達成如下協議：
第一條 合伙企業基本情況 企業名稱：______網吧
經營地址：_____省_____市___________________街_____號 出資額(人民幣)： 元(大寫： 圓整); 類型：服務場所
經營范圍：提供互聯網服務上網、煙飲料食品銷售、網絡游戲點卡銷售; 合伙企業營業執照法人為：甲方 ;執照號為
第二條 合伙期限
合伙期限為 年，自 年 月 日起開始計算。
第三條 各合伙人出資額、出資方式如下： 甲方： 出資額 元，比例: 出資方式:現金 乙方: 出資額 元，比例: 出資方式:現金
本合伙出資共計人民幣____________元。合伙期間各合伙人的出資 為共有財產，不得隨意請求分割，合伙終止后，各合伙人的出資仍為個人所有，至時予以返還。各合伙人的出資，統一由乙方方保管和支配;資金的支配以發票或收據以及收條為依據,(依據必須得到兩個合伙人共同認可)以為后期算賬做依據。
第四條 盈余分配
合伙企業應當于正常營業后起的每個月1-5日計算上月盈利收入，所獲利潤優先用于各合伙人回收出資成本，利潤分配方式如下：
(一)每個月盈利收入至少保留 元用于合伙企業備用開支;但累計到 元后，不再保留;
(二)其余盈余分配，以出資比列為依據，按比例分配。 第五條 合伙企業的虧損及債務承擔方式如下：
(一)合伙企業債務及虧損，由各合伙人按出資比例分擔;
(二)合伙人任意一方不得利用本合伙企業用作債務抵押、抵償、還貸;否則應向另一合伙人支付5萬元的違約金;
(三)合伙人私人債務與本合伙企業無任何利益、債務關系;
(四)合伙人如對企業債務及虧損賴賬不承擔出資分配，降扣除其全部股份到除名。
第六條 合伙企業的下列事項應當經全體合伙人一致同意：
(一)變更轉讓合伙企業營業執照法人;
(二)改變合伙企業的名稱;
(三)改變合伙企業的經營范圍、經營場所的地點;
(四)處分合伙企業的不動產(如網吧:電腦設備、桌子椅子等一切網吧財產)
(五)轉讓或者處分合伙企業的所有財產權利;
(六)以合伙企業名義為他人提供擔保;
(七)聘任合伙人以外的人擔任合伙企業的經營管理人員。
合伙人對合伙協議約定必須經全體合伙人一致同意始得執行的事務擅自處理，給合伙企業或者其他合伙人造成損失的，依法承擔賠償責任，并向守約方支付5萬元的違約金
第七條 合伙負責人及其他合伙人的權利
1.____________為合伙負責人。其權限是：①對外開展業務，訂立合同;②對合伙事業進行日常管理;③出售合伙的產品(貨物)，購進常用貨物;④支付合伙債務;⑤進行財務管理。
2.其他合伙人的權利：①聽取合伙負責人開展業務情況的報告;檢查合伙帳冊及經營情況; ②共同決定合伙重大事項。
不具有事務執行權的合伙人擅自執行合伙事務，給合伙企業或者其他合伙人造成損失的，依法承擔賠償責任。
第八條 合伙人不得從事損害本合伙企業利益的活動。本合伙協議簽訂后合伙人不得同他人在合伙企業同一縣級行政城市內合作經營與本合伙企業相競爭的業務。(除非取得其他合伙人的同意)合伙人以其在合伙企業中的財產份額出質的，須經其他合伙人一致同意;未經其他合伙人一致同意，其行為無效，由此給善意第三人造成損失的，由行為人依法承擔賠償責任。
第九條 合伙人的出資、以合伙企業名義取得的收益和依法取得的其他財產，均為合伙企業的財產。除本協議另有規定外，合伙人在合伙企業清算前，不得請求分割合伙企業的財產。
第十條 禁止行為
1.未經全體合伙人同意，禁止任何合伙人私自以合伙名義進行業務活動;如其業務獲得利益歸合伙，造成損失按實際損失賠償。
2.禁止合伙人經營與合伙競爭的業務。
3.禁止合伙人與本合伙簽訂合同。
4.如合伙人違反上述各條，應按合伙實際損失賠償。勸阻不聽者可由全體合伙人決定除名。
第十一條 合伙的終止及終止后的事項
1、合伙因以下事由之一得終止：①合伙期屆滿;②全體合伙人同意終止合伙關系;③合伙事業完成或不能完成;④合伙事業違反法律被撤銷;⑤法律、行政法規規定的其他原因。
2、合伙終止后的事項：合伙企業解散，應當由清算人進行清算。清算人由全體合伙人擔任，清算人自被確定之日起十日內將合伙企業解散事項通知債權人，并于六十日內在報紙上公告。清算人在清算期間執行下列事務：
(一)清理合伙企業財產，分別編制資產負債表和財產清單;
(二)處理與清算有關的合伙企業未了結事務;
(三)清繳所欠稅款;
(四)清理債權、債務;
(五)處理合伙企業清償債務后的剩余財產;
(六)代表合伙企業參加訴訟或者仲裁活動。
清算期間，合伙企業不得開展與清算無關的經營活動。合伙企業財產在支付清算費用和職工工資、社會保險費用、法定補償金以及繳納所欠稅款、清償債務后的剩余財產，由合伙人按照實繳出資比例分配、分擔;清算結束，清算人應當編制清算報告，經全體合伙人簽名、蓋章后，在十五日內向企業登記機關報送清算報告，申請辦理合伙企業注銷登記。合伙企業注銷后，合伙人對合伙企業存續期間的債務仍應承擔無限連帶責任。
第十二條 合伙人在合伙期間，不得向合伙人以外的人轉讓其在合伙企業中的全部或者部分財產份額。否則應向守約方支付5萬元的違約金。
第十三條 合伙人違反合伙協議的約定，從事與本合伙企業相競爭的業務或者與本合伙企業進行交易的，該收益歸合伙企業所有;給合伙企業或者其他合伙人造成損失的，依法承擔賠償責任。
第十四條 其他
(一)經全體合伙人協商一致，合伙人可以修改本協議或對未盡事宜進行補充;補充、修改內容與本協議相沖突的，以補充、修改后的內容為準。
(二) 本協議書一式三份，甲乙丙各執一份;
(三)本協議書經全體合伙人共同在場當面各簽字后生效。
第十五條 糾紛的解決 合伙人之間如發生糾紛，應共同協商，本著有利于合伙事業發展的原則予以解決。如協商不成，可以訴諸法院。
下半年以來，旭輝合作策略頻頻發力。繼7月8日聯手金盛集團在廣佛區域的首個操盤項目落地后，9月6日，旭輝再度與恒基中國達成協議，參與對方在蘇州、宜興、長沙三地的項目開發。此后，9月10日，旭輝又聯合河南博澳實業開發鄭州博澳白沙項目，首次入駐鄭州。
旭輝可謂是房企中的“合作之王”，有以下幾個亮點。
第一，合作的項目數量多且比重高。據旭輝2016年中期業績公告，截止到6月底，旭輝旗下53個項目中有34個項目為合作開發，占比達64%，其中有20個項目的權益比重不足50%。
第二，較早涉足合作開發的房企。自2013年起，旭輝已加強合作開發模式。同年7月，旭輝合作恒基中國共同開發杭州市余杭區一地塊，其后12月雙方再度聯手開發旭輝斬獲的上海虹橋商務區項目。
第三，展開廣泛合作，覆蓋行業內外。旭輝的合作伙伴不僅有如萬科、金地、北辰、恒基等內外資房企，還有平安、東時投資等資本方，覆蓋面十分廣泛。企業積極展開合作，一方面為項目帶來資金注入，一方面降低后期運作風險。
第四，采取十分靈活的合作方式。在合作模式中，旭輝參與方式頗為靈活，從企業自身利益出發，可以操盤不并表，也可以并表不操盤（見表1）。
另外，采取合作開發模式，在合作過程中旭輝獲取了很多的優勢。
首先，實現了規模的快速增長。據旭輝公布，2016年上半年，企業累計實現銷售金額276億元，較去年同期增長163%，其中旭輝權益銷售額為153億元，另外123億元則來自合伙人。
其次，低成本土地投資撬動高收益。2016年1-8月份，旭輝新增21宗地塊有12宗為合作方式獲得，平均樓板價4181元/平方米，結合旭輝拿地集中于一線及熱點二線城市，合作策略實現企業低成本土地獲取，而隨著后期項目入市，可帶來不錯收入。
最后，進入一些新城市的難度大幅降低。近期，通過與本土房企合作，旭輝先后入駐佛山、鄭州，直接參與已有項目開發，不僅節省拿地開支，而且積累新城市項目操盤經驗。
6月24日的國務院常務會議上,中國保險投資基金首次被公諸于世。彼時,會議提出,按照市場化專業化運作和商業可持續原則,設立中國保險投資基金,這將改革商業保險資金運用方式,對接國家重大戰略和市場需求,有利于保險業創新增效,也可以帶動社會有效投資,支持實體經濟發展。
《中國保險投資基金設立方案》(下稱《方案》)顯示,基金采用有限合伙制,設1名普通合伙人和若干有限合伙人。保險資產管理公司等機構出資設立中保投資有限責任公司(以下簡稱中保投資公司)。中保投資公司擔任普通合伙人,負責基金設立、募集和管理。中保投資公司以社會資本為主,股權分散,不形成控股股東,遵守合伙企業法關于國有獨資公司、國有企業不得成為普通合伙人的規定。有限合伙人由保險機構等合格投資者擔任。基金設立、募集和管理遵循法律法規規定和市場規則。
基金總規模預計為3000億元。首期1000億元,存續期限5—10年,投資期后可發起設立后續基金。初期從整合現有保險資金投資項目入手,新項目融資實行分期募集。基金存續期間,有限合伙人可以向其他合格機構投資者轉讓基金份額實現退出。
基金主要向保險機構募集,保險機構出資不低于基金總規模的80%。基金募集采用認繳制,認繳資金根據實際投資進度實繳到位。基金募集遵循市場化原則,向投資者充分披露信息并提示風險,投資者自主判斷投資價值和風險,自行決策出資。基金根據投資需要,可按照法律法規等規定向有關金融機構融資。
投資范圍方面,《方案》稱,基金緊密圍繞國家產業政策和發展戰略開展投資,主要投向“一帶一路”、京津冀協同發展、長江經濟帶等戰略項目,拉動力強、社會經濟效益好的棚戶區改造、城市基礎設施、重大水利工程、中西部交通設施、新型城鎮化等基礎設施建設,國際產能合作和“走出去”重大項目等。基金和中保投資公司應在協議和章程中明確直接投資基礎設施建設的最低比例。在此基礎上,基金可投資于戰略性新興產業、現代物流、健康養老、能源資源、信息科技、綠色環保、中小微企業等領域。基金投資形式主要包括上市和非上市股權、優先股、債權、資產證券化產品,以及股權基金、并購基金、夾層基金等各類投資基金。
基金根據合伙企業法設立,組建合伙人大會和投資顧問委員會,健全運行機制。中保投資公司根據公司法規定,設立股東會、董事會和監事會,建立現代企業制度。按市場化方式組建管理團隊,或聘請專業管理機構進行基金管理,并建立有效激勵約束機制。
基金投資具體項目,遵循依法合規、平等協商、互惠互利原則進行選擇和決策,交易結構和收益安排應當既有利于支持國家重大項目建設,也有利于調動參與主體積極性,防范投資風險。基金可設立專項子基金,開展特定領域投資,提高管理運行效率。基金與子基金之間應合理配置管理資源,建立有效風險隔離機制。
退出機制上,基金以股權方式投資的,采取公開上市、“新三板”掛牌、股權轉讓、股權回購、股權置換等方式退出;以債權方式投資的,應當明確投資期限和增信安排,按投資協議約定到期退出;以優先股或夾層基金等方式投資的,應明確股權回購、股權轉讓等退出方式。基金應當按照有關規定和市場化原則,與項目方約定發生重大不利情形的退出方式,保障基金資產安全。
保監會將負責該基金的監督管理。《方案》稱,保監會牽頭組織籌建基金,制定相關規則,依法對基金設立、運營等進行監督管理,防范基金運作風險,并在償付能力監管政策等方面給予適當支持。建立基金與國家宏觀管理部門的項目信息溝通機制,主要提供服務,不得干預基金投資決策。
此前,在2015陸家嘴金融論壇“保險改革創新與上海國際保險中心建設”分論壇上, 中國保監會發展改革部副主任何肖鋒告訴財新記者,中國保險投資基金的設立,核心想解決的問題是,一些國家重大的項目,因體量很大,一些小公司沒有能力跟進,而大公司要單獨拿下也比較困難。所以,設立體量如此大的資金可以給保險機構更多選擇。
第一條為了完善專利制度，維護專利行業的正常秩序，保障專利機構和專利人依法執業，根據《專利法》和《專利條例》以及國務院的有關規定，制定本辦法。
第二條國家知識產權局和各省、自治區、直轄市知識產權局依照《專利法》、《專利條例》和本辦法對專利機構、專利人進行管理和監督。
中華全國專利人協會應組織、引導專利機構和專利人模范執行《專利法》、《專利條例》和本辦法，規范執業行為、嚴格行業自律、不斷提高行業服務水平。
第二章專利機構及其辦事機構的設立、變更、停業和撤銷
第三條專利機構的組織形式為合伙制專利機構或者有限責任制專利機構。
合伙制專利機構應當由3名以上合伙人共同出資發起，有限責任制專利機構應當由5名以上股東共同出資發起。
合伙制專利機構的合伙人對該專利機構的債務承擔無限連帶責任；有限責任制專利機構以該機構的全部資產對其債務承擔責任。
第四條設立專利機構應當符合下列條件：
（一）具有符合本辦法第七條規定的機構名稱；
（二）具有合伙協議書或者章程；
（三）具有符合本辦法第五條、第六條規定的合伙人或者股東；
（四）具有必要的資金。設立合伙制專利機構的，應當具有不低于5萬元人民幣的資金；設立有限責任制專利機構的，應當具有不低于10萬元人民幣的資金；
（五）具有固定的辦公場所和必要的工作設施。
律師事務所申請開辦專利業務的，在該律師事務所執業的專職律師中應當有3名以上具有專利人資格。
第五條專利機構的合伙人或者股東應當符合下列條件：
（一）具有專利人資格；
（二）具有2年以上在專利機構執業的經歷；
（三）能夠專職從事專利業務；
（四）申請設立專利機構時的年齡不超過65周歲；
（五）品行良好。
第六條有下列情形之一的，不得作為專利機構的合伙人或股東：
（一）不具有完全民事行為能力的；
（二）在國家機關或企、事業單位工作，尚未正式辦理辭職、解聘或離休、退休手續的；
（三）作為另一專利機構的合伙人或者股東不滿2年的；
（四）受到《專利懲戒規則（試行）》第五條規定的通報批評或者收回專利人執業證的懲戒不滿3年的；
（五）受刑事處罰的（過失犯罪除外）。
第七條專利機構只能享有和使用一個名稱。
專利機構的名稱應當由該機構所在城市名稱、字號、"專利事務所"、"專利有限公司"或者“知識產權事務所”、“知識產權有限公司”組成。其字號不得在全國范圍內與正在使用或者已經使用過的專利機構的字號相同或者相近似。
律師事務所開辦專利業務的，可以使用該律師事務所的名稱。
第八條設立專利機構應當提交下列申請材料：
（一）設立專利機構申請表；
（二）專利機構的合伙協議書或者章程；
（三）驗資證明；
（四）專利人資格證和身份證的復印件；
（五）人員簡歷及人事檔案存放證明和離退休證件復印件；
（六）辦公場所和工作設施的證明；
（七）其他必要的證明材料。
律師事務所申請開辦專利業務的，應當提交下列申請材料：
（一）開辦專利業務申請表；
（二）主管該律師事務所的司法行政機關出具的同意其開辦專利業務的函件；
（三）律師事務所合伙協議書或者章程；
（四）律師事務所執業許可證復印件和資金證明；
（五）專利人的律師執業證、專利人資格證和身份證的復印件；
（六）辦公場所和工作設施的證明；
（七）其他必要的證明材料。
上述證明材料應當是在申請設立專利機構或開辦專利業務之前的6個月內出具的證明材料。
第九條設立專利機構的審批程序如下：
（一）申請設立專利機構的，應當向其所在地的省、自治區、直轄市知識產權局提出申請。經審查，省、自治區、直轄市知識產權局認為符合本辦法規定條件的，應當自收到申請之日起30日內上報國家知識產權局批準；認為不符合本辦法規定條件的，應當自收到申請之日起30日內書面通知申請人。
（二）國家知識產權局對符合本辦法規定條件的申請，應當自收到上報材料之日起30日內作出批準決定，通知上報的省、自治區、直轄市知識產權局，并向新設立的機構頒發專利機構注冊證和機構代碼；對不符合本辦法規定條件的申請，應當自收到上報材料之日起30日內通知上報的省、自治區、直轄市知識產權局重新進行審查。
律師事務所申請開辦專利業務的，參照上述規定進行審批。
第十條專利機構變更名稱、地址、章程、合伙人或者股東等注冊事項的，應當向國家知識產權局申請，同時報所在省、自治區、直轄市知識產權局。變更經國家知識產權局批準后生效。
第十一條專利機構停業或者撤銷的，應當在妥善處理各種尚未辦結的事項后，向其所在地的省、自治區、直轄市的知識產權局申請。經審查同意的，應當將專利機構注冊證及標識牌交回省、自治區、直轄市知識產權局，并向國家知識產權局辦理停業或撤銷手續。
第十二條專利機構在本省內設立辦事機構的，應當向所在地的省、自治區、直轄市知識產權局申請。經批準的，由省、自治區、直轄市知識產權局報國家知識產權局備案。
專利機構跨省設立辦事機構的，應當在獲得其所在地的省、自治區、直轄市知識產權局同意后，向辦事機構所在地的省、自治區、直轄市知識產權局申請。經批準的，由辦事機構所在地的省、自治區、直轄市知識產權局報國家知識產權局備案。
第十三條申請設立辦事機構的專利機構應當符合下列條件：
（一）設立時間滿2年以上；
（二）具有10名以上專利人；
（三）通過上一年度年檢。
第十四條專利機構的辦事機構應當符合下列條件：
（一）具有2名以上由專利機構派駐或者聘用的專職專利人；
（二）具有固定的辦公場所和必要的資金；
（三）辦事機構的名稱由專利機構全名稱、辦事機構所在城市名稱和"辦事處"組成。
第十五條各省、自治區、直轄市知識產權局可以附加規定專利機構在其行政區域內設立辦事機構的其他條件和程序，并將有關規定報國家知識產權局備案。
第十六條專利機構的辦事機構不得以其單獨名義辦理專利業務，其人事、財務、業務等由其所屬專利機構統一管理。專利機構應當對其辦事機構的業務活動承擔民事責任。
專利機構跨省設立辦事機構的，其辦事機構應當接受辦事機構所在地的省、自治區、直轄市知識產權局的指導和監督。
第十七條辦事機構停業或者撤銷的，應當在妥善處理各種尚未辦結的事項后，向辦事機構所在地的省、自治區、直轄市知識產權局申請。經批準的，由該知識產權局報國家知識產權局備案，同時抄報專利機構所在地的省、自治區、直轄市知識產權局。
專利機構停業或者撤銷的，其辦事機構應當同時終止。
第三章專利人的執業
第十八條專利人執業應當接受批準設立的專利機構的聘請任用，并持有專利人執業證。
第十九條專利機構聘用專利人應當按照自愿和協商一致的原則與受聘的專利人訂立聘用協議。訂立聘用協議的雙方應當遵守并履行協議。
第二十條頒發專利人執業證應當符合下列條件：
（一）具有專利人資格；
（二）能夠專職從事專利業務；
（三）不具有專利或專利審查經歷的人員在專利機構中連續實習滿1年，并參加上崗培訓；
（四）由專利機構聘用；
（五）頒發時的年齡不超過70周歲；
（六）品行良好。
第二十一條有下列情形之一的，不予頒發專利人執業證：
（一）不具有完全民事行為能力的；
（二）申請前在另一專利機構執業，尚未被該專利機構解聘并未辦理專利人執業證注銷手續的；
（三）領取專利執業證后不滿1年又轉換專利機構的；
（四）受到《專利懲戒規則（試行）》第五條規定的收回專利人執業證的懲戒不滿3年的；
（五）受刑事處罰的（過失犯罪除外）。
第二十二條申請頒發專利人執業證應當提交下列材料：
（一）專利人執業證申請表；
（二）專利人資格證和身份證的復印件；
（三）人事檔案存放證明或者離、退休證件復印件；
（四）專利機構出具的聘用協議；
（五）申請前在另一專利機構執業的，應提交該專利機構的解聘證明；
（六）首次申請頒發專利執業證的，應提交其實習所在專利機構出具的實習證明和參加上崗培訓的證明。
第二十三條國家知識產權局委托中華全國專利人協會負責頒發、變更以及注銷專利人執業證的具體事宜。
第二十四條經審核，中華全國專利人協會認為專利人執業證的頒發申請符合本辦法規定條件的，應當在收到申請之日起的15日內頒發專利人執業證；認為不符合條件的，應當在收到申請之日起的15日內書面通知申請人。
第二十五條專利機構辭退專利人的，應當提前30日通知該專利人；專利人辭職的，應當提前30日通知其所在的專利機構。
專利機構與專利人解除聘用關系的，應當由專利機構收回其專利人執業證，出具解聘證明，并在出具解聘證明之日起的10日內向中華全國專利人協會辦理專利人執業證注銷手續。
第二十六條專利機構停業或者撤銷的，應當在獲得省、自治區、直轄市知識產權局審查同意之日起的10日內，收回其全部專利人執業證并向中華全國專利人協會辦理專利人執業證注銷手續。
第二十七條中華全國專利人協會應當在頒發、變更或者注銷專利人執業證之日起的5日內向國家知識產權局備案并上報有關材料，同時抄送專利機構所在省、自治區、直轄市知識產權局。
第二十八條未持有專利人執業證的人員不得以專利人的名義，為牟取經濟利益從事專利業務。
第二十九條專利人承辦專利業務應當以所在專利機構的名義接受委托，與委托人訂立書面委托合同，統一收取費用并如實入帳。專利人不得私自接受委托，辦理專利業務并收取費用。
第四章專利機構及專利人的年檢
第三十條國家知識產權局負責組織、指導專利機構和專利人的年檢，委托各省、自治區、直轄市知識產權局以及國防專利局具體實施專利機構和專利人的年檢。
凡經批準設立的專利機構以及開辦專利業務的律師事務所均應當參加年檢。專利機構的辦事機構應當隨其專利機構參加年檢，有關材料同時抄報辦事機構所在地的省、自治區、直轄市知識產權局。
中華全國專利人協會配合參與專利機構和專利人的年檢。
第三十一條專利機構和專利人的年檢每年進行一次，時間為9月1日至10月31日。
第三十二條專利機構和專利人的年檢內容包括：
（一）專利機構是否符合本辦法規定的設立條件；
（二）專利機構的合伙人或者股東是否符合本辦法規定的條件；
（三）在專利機構中執業的專利人是否持有專利人執業證，是否按照要求參加執業培訓；
（四）專利機構和專利人是否有《專利懲戒規則（試行）》第六條、第七條、第八條列出的違法違紀行為；
（五）專利機構自前次年檢完畢以來的專利業務數量；
（六）專利機構的財務情況；
（七）應當予以年檢的其他內容。
第三十三條專利機構應當提交下列年檢材料：
（一）專利機構和專利人年檢登記表；
（二）專利機構的工作報告；
（三）專利機構注冊證副本；
（四）專利人執業證；
（五）財務報表；
（六）其它需要提交的文件。
專利機構的工作報告應當全面反映本辦法第三十二條規定的各項內容。
第三十四條經年檢發現專利機構和專利人不符合本辦法規定的，省、自治區、直轄市知識產權局應當責令其在指定期限內予以改正；逾期不予改正的，給予年檢不合格的結論。
經年檢發現專利機構或者專利人有《專利懲戒規則（試行）》第六條、第七條、第八條列出的違法違紀行為的，可以提請各省、自治區、直轄市專利懲戒委員會給予懲戒。
第三十五條年檢合格的，由各省、自治區、直轄市知識產權局在專利機構的注冊證以及該機構中執業的專利人執業證上加蓋該年度年檢合格的印章；年檢不合格的，加蓋年檢不合格的印章。
未參加年檢或年檢不合格的專利機構，在下次年檢合格之前不得在國家知識產權局和各地知識產權局辦理新的專利業務。
第三十六條各省、自治區、直轄市知識產權局應當在完成專利機構和專利人的年檢之日起的10日內將年檢情況總結和年檢登記表報國家知識產權局備案，并將專利人執業證的年檢結果送中華全國專利人協會備案。
國家知識產權局將向社會公布專利機構和專利人的年檢結果。
第三十七條國家知識產權局、各省、自治區、直轄市知識產權局和中華全國專利人協會的工作人員應當對專利機構年檢中不予公開的內容保密。
關鍵詞 轉讓 同等條件 瑕疵
0引言
共有人優先購買權作為一種法律制度，在我國始于西周而從北魏開始則開始有文字記載，而對于有著悠久歷史的共有人購買權，只是在諸部法律的若干條文中規定了優先購買的權利，特別是物權法僅以一條法律條文規定了共有關系中按份共有的動產和不動產的優先購買權利，而物權法對于共同共有的優先購買權沒有規定，因此物權法未能夠形成一個統一完整的體系。隨著我國法律的完善，眾多學者開始有了修改這一制度的呼聲，而本文，便是從這個角度進行論述。
1關于共有人優先購買權的涵義
1.1關于共有人優先購買權的涵義
根據《中華人民共和國民法通則》（以下簡稱《民法通則》）第78條第三款后段及《中華人民共和國物權法》第101條后段的規定：共有人在轉讓其份額時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利。法律的確立，使得按份共有人就份額享有優先購買權的目的，是為了防止因第三人的介入而使共有人內部關系復雜化，從而簡化甚至消除共有物的共同使用關系，實現對共有物利用上的效率。故共有人優先購買權保障了共有人的權利，在一定程度上減少了因處分共有物而使得共有人內部的混亂。
《物權法》第5條規定：“物權的種類和內容由法律規定”及其第101條規定：“按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。”依法律規定共有關系的優先購買權是法律對共有人的特定保護。共有關系的優先購買權具有對抗第三人的效力，符合物權法律特征。但是優先購買權不符合物權的屬性，因為其不具有實質性利益，僅憑該權利的行使并不能直接取得物權發生物權變動的結果。即標的物所有權人未將標的物出賣，則優先購買權處于期待權狀態。法律賦予共有人享有優先購買權，只是使其取得了某種期待的利益。期待將來在某項財產出售時可以享受的利益。而這種即將享受的利益則是為了取得物權發生物權的變動服務“如果將優先購買權作為一種物權對待，自然應屬于物權的期待權。”故共有關系的優先購買權是一種期待權，是一種具有物權性質的期待權。標的物所有權人未將標的物出賣，則優先購買權處于期待權狀態。
優先購買權是先買權人所享有的一種請求權，其實現依賴于出賣人將自己的財產出賣時，在同等條件下，應當轉讓給先買權人。所以優先買權是一種對世權，并且優先購買權能直接對抗第三人，又因為優先購買權人依單方之意思形成以出賣人與第三人同等條件為內容的合同，無須出賣人同意，但此形成權附有停止條件，必須等出賣人出賣標的物給第三人時才能行使。在此“附條件”的存在就顯得很不妥，這里的附條件有兩種：一是出賣給標的物給第三人的條件，二是公平起見的平等。所以，任何權利的成立和行使都是有條件的。民法上只有民事法律行為附條件，而無民事權利附條件之說。且所附條件只能由當事人約定，不能法定。按所附為停止條件，而民法上所講的停止條件是限制民事法律行為效力發生的條件。按此說，在條件成就前，先買權人與出賣人之間的買賣關系已經成立，雙方的權利、義務已經確定，只是暫時還不能行使和不必履行而已，此與法律關于先買權之規定不符。在區別優先購買權性質時，不應當考慮其前提條件或關于前提條件的種種問題，而僅需確定共有人優先購買權屬于形成權性質。
綜上所述，優先購買權是一種具有物權性質的期待權，同時其又具有形成權的一種權利。
1.2歷史上關于共有人優先購買權的立法
我國優先購買權制度從文字記載上可追溯至北魏時期。“賣田問鄰，成券會鄰，古法也”。自西周至今日，不動產物業的出賣、放典、租賃等，鄰業業主均享有較為廣泛的權利。至五代時期，田宅典賣中親鄰享有優先購買權已經比較明確，只有在親鄰不購買或者出價較低時，才能賣給他人。到了宋代，優先購買權制度得到了長足的發展，包括了典權關系中的優先購買權等，規定較為先進和詳盡。到了元代，元律在田宅等不動產優先購買權制度上繼承了宋代的規定，并有較大的發展，規定了優先權人的購買時限和優先權人不在時的處理方法等。明清時期更是創立了預買契約人的優先購買制度。
1.3國外關于共有人優先購買權的立法
所謂共有人優先購買權，其他大陸系國家也有所規定，根據最早對優先購買權作出規定的近代民法典是《法國民法典》。其對共有人優先購買權和股東優先購買權做出了較為詳盡的規定。《法國民法典》第815-14條第一款規定：“如共有人擬將其對整個共有財產或者其中一項或數項共有財產的權利全部或一部有償讓與共有人以外的其他人，應以司法外文書，將其擬定讓與的價格和條件以及自薦取得這些財產的人的姓，住址和職業，通知到其他共有人；而對于《德國民法典》的第463條規定了債法的先買權：“對于某一標的有優先購買的權利人，一旦共有人和第三人訂立有關該標的的買賣合同，就可以行使先買權。該法的1097條規定；先買權限于由設定土地所有人或者其繼承人出賣的情形；但也可以就兩個以上或者全部出賣情形，先設定先買權。在《德國民法典》中，我們同樣可以看到優先購買權往往是發生在利益關系的當事人之中，往往是合同關系，而作為無償轉讓，在《德國民法典》中更多維護的是轉讓人的信賴利益關系，進而導致了無償轉讓的沒有優先購買權存在。
2我國的共有人優先購買權的立法現狀
在我國，除了《物權法》第101條的規定還有以下幾部關于共有人的優先購買權的規定，如下：
2.1中人民共和國合同法
根據《中國人民共和國合同法》第340條之規定合作開發完成的發明創造，除當事人另有約定的以外，申請專利的權利屬于合作開發的當事人共有。當事人一方轉讓其共有的專利申請權的，其他各方享有以同等條件優先受讓的權利。 合作開發的當事人一方聲明放棄其共有的專利申請權的，可以由另一方單獨申請或者由其他各方共同申請。申請人取得專利權的，放棄專利申請權的一方可以免費實施該專利。合作開發的當事人一方不同意申請專利的，另一方或者其他各方不得申請專利。本條是對履行合作開發合同完成的技術成果的歸屬和分享的規定。技術開發合同的當事人可以在合同中約定合作開發完成的發明創造的權利歸屬。如果當事人在合同中沒有約定或者約定不明確，那么，合作開發完成的發明創造，申請專利的權利屬于合作開發的當事人共有。當事人一方不同意申請專利的，另一方或者其他各方不得申請專利。當事人一方轉讓其共有的專利申請權的，其他各方可以優先受讓其共有的專利申請權。當事人一方聲明放棄其共有的專利申請權，可以由另一方單獨申請或者由其他各方共同申請。申請人取得專利的，放棄專利申請權的一方可以免費實施該專利。故根據本條規定，我們不難看出立法在專利這種特殊的知識產權的特殊保護。
2.2中國人民共和國合伙企業法
根據《中國人民共和國合伙企業法》第23條，42條第二款，74條第二款之規定：合伙人向合伙人以外的人轉讓其在合伙企業中的財產份額的，在同等條件下，其他合伙人有優先購買權；但是，合伙協議另有約定的除外。本條是對其他合伙人優先購買權的規定。合伙人向合伙人以外的人轉讓財產份額對于其他合伙人是屬于相當不公平的。合伙人基于合伙企業而成立，對于合伙人對外承擔無限連帶責任的這種責任方式，顯然是非常嚴厲的。非基于一定的信任，很少人愿意去承擔這樣的風險。這種風險的存在也迫使了合伙人之間的管理企業的思想，企業發展的前景等要相對一致，保持企業的良好運作，而此時如果作為合伙人之一將其份額轉讓于第三人，第三人則可能會有各種與其他原合伙人意向相悖，對于其他合伙人來說這是其無故承擔的風險。公平起見合伙人的優先受讓權，此時就顯得十分舉足輕重。
2.3城市房地產抵押管理辦法
根據《城市房地產抵押管理辦法》之第42條之規定：抵押權人處分抵押房地產時，應當事先書面通知抵押人；抵押房地產為共有或者出租的，還應當同時書面通知共有人或承租人；在同等條件下，共有人或承租人依法享有優先購買權。本條是指在房地產的抵押權人處分抵押房地產時，應該通知共有人，這里的共有人可以指房管登記薄上所登記的共有人，也可以是實際的房產所有人。
3我國共有人優先購買的法律思考
隨著經濟的蓬勃發展，各種各樣的共有應運而生，為了保障共有人應有的權利，個人覺得，可以有以下增加的幾點立法：
3.1完善關于通知共有人實行其優先購買權相關規定
關于應該取得口頭通知還是書面通知，個人覺得應該采取書面形式，很多時候口頭形式的通知存在采證難的問題，而且在共有關系中，很多時候這個優先購買權的存在很重要，會影響甚大，比如像合伙企業，故采取書面方式會更為嚴謹和正式。故如果優先購買權人在出賣人出賣前未知曉情況，就應當宣布出賣人與買受人之間的買賣關系無效，已經交付了價款，由雙方相互返還，支持優先購買權人在同等條件下優先購買的請求。此時，對于出賣人有沒有發出書面通知，則有跡可尋。
3.2完善關于共有人放棄優先購買權的規定
對放棄優先購買權后又主張權利的不予支持。凡有確鑿證據證明優先購買權人主動、明白、直接表示不予購買的，視為明確表示放棄。對于明知共有人出賣標的物，既不作出優先購買的主動、明白、直接的表示，又不阻止其出賣給第三人，據此可推定為優先購買權人放棄權利。對于共有人在接到出讓人的通知下，是不是也應該給予書面回復，個人覺得也應該是肯定的，尤其是在優先購買權人要主張權利的時候，應該明確表示，并且也應該在規定逾過一定的時效視為放棄，以保障出讓人的正常交易，不至于因為優先購買權人的失誤而導致了其交易的失敗。
4結語
總而言之，共有人優先購買權是民法上重要的一種權利，而在我國雖然有相應的規定，相較國外的立法，我國有關共有人優先購買權的規定還是相對不足，這就使得我國關于共有人優先購買權還有可以完善的地方，對于其他優先購買權之間的沖突也沒有特別的規定，使得雖然我國有關于共有人優先購買權，但是其在實踐里面臨了巨大的挑戰。希望立法機構能早日重視這個問題，完善共有人優先購買權，使得此權利在司法實踐中得以更好的實現，以維護其他共有人原本應該有的權利。
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激勵機制。管理公司按照項目投資提取1%－2％的管理費用。基金投資收益分配：基金投資收益在滿足省聯發投和國開金融基本收益（8％－10％）基礎上，普通合伙人（管理公司）與有限合伙人（省聯發投和國開金融）按照2∶8的比例進行分配。
對農發行投資業務經營平臺的初步構想
（一）經營平臺的構建與市場定位———政策引導，市場運作農發行作為農業政策性金融機構，基金業務必須充分體現農發行服務支農的政策導向。農發行參與出資設立的中國農業產業發展基金，以及正在籌建的糧食安全基金、水利建設基金、新農村建設基金，正是履行政策性支農職責的創新舉措。目前，農發行基金設立和募集已經取得階段性進展，當務之急是要建立有效的運作模式和經營平臺，通過市場化運作提升投資效率，放大資金的杠桿撬動作用和引導作用，確保實現基金投資目標。
1.在重點區域和領域成立子基金。根據農發行政策職責，總行聯合相關部門和其他投資人建立政策性產業引導基金，并作為母基金（FOF）出資，在重點區域和支持的重點領域以私募方式向相關投資人募集資金建立子基金。以母基金出資設立子基金，引導更多的資本參與，不僅能夠充分發揮母基金的杠桿作用，放大基金投資業務的支持效率。同時母基金通過與各地資本的結合，充分發揮當地行和利益相關方參與基金投資業務的積極性和主動性，為基金提供優質豐富的項目資源。基金設立要充分體現政策性引導基金的特征，基金募集對象要符合基金性質和投向，以保證基金投資人之間在經營決策時能夠形成共識。基于目前“三農”產業現狀，國內產業投資基金的設立模式是由政府、銀行與其他機構聯合創立產業投資基金的方式。北京、河南成立的農業開發產業投資基金就采取這一模式。目前農發行基金募集的對象可考慮：地方政府農業綜合開發部門、政府各類融資平臺；大型擔保公司；農產品交易市場和期貨經紀公司；農業產業化龍頭企業集團。此外，還可以參與國開金融和地方政府設立的相關投資基金。
2.構建基金投資經營平臺。目前私募股權投資基金的組織形式主要有三種類型：公司型、有限合伙型和契約型基金。參照國開行和其他產業投資基金成功運作模式，農發行可按照“有限合伙制+公司制”的模式建立基金經營平臺。在條件成熟的地區，由有關分行主導，按照有限合伙制設立私募股權投資基金。資金來源除母基金部分出資外，其他可根據基金性質向地方政府投融資平臺和相關產業的市場主體募集。同時由主要基金投資人和專業機構共同出資，按照公司制成立基金管理公司。基金管理公司作為普通合伙人（GP）參與基金投資，其他投資人作為有限合伙人（LP）出資。當地農發行可派人出任基金管理公司管理人員，基金管理公司作為基金經營平臺承擔基金經營管理職責。基金實行有限合伙制可以在有效隔離母基金投資風險的同時，更好地發揮基金經營平臺的經營積極性。農發行參與基金管理管理公司的投資和經營，有利于實現農發行投資意圖，提高當地行的經營積極性。同時又能夠以出資為限將投資風險控制在有限范圍內。
3.建立有效的基金經營管理體系。一是農發行內部管理。目前農發行現有部門設置和管理體系，無法適應基金的經營管理。建議按照事業部制建立相對獨立的投資業務經營管理體系。要按基金設立經營機構，實行相對獨立核算考核。二是農發行與私募股權投資‘PE’。從國開武漢城市圈建設發展基金來看，國開金融既是有限合伙人（LP），又參與出資設立基金管理公司，基金管理公司又作為普通合伙人（GP）投資基金。農發行要充分尊重基金及基金管理公司的市場主體定位，總行可委托當地行按照協議派出出資人代表和管理團隊參與基金公司經營管理。按照市場規則行使出資人的權利，不能實行簡單的行政管理。三是通過建立科學合理的治理結構，保證投資基金的有效運行。要適當引進專業投資機構參與基金管理，設立主要投資人參與的投資決策機構，建立有效的基金投資決策機制和有限合伙人（LP）之間協調機制，提高投資項目的成功率和決策效率。合理確定基金管理公司管理費用水平和投資項目基本收益目標，基金管理公司在保證有限合伙人（LP）基本的投資收益的基礎上，方可按照比例取得投資收益。
（二）經營平臺的經營模式與經營策略———綜合服務，協同經營
農村金融市場多元化的金融產品需求，客觀上需要具有綜合金融服務功能的服務商。農發行應定位為中國“三農”金融服務一攬子解決方案的提供商，實現服務的綜合化，經營的協同化。
1.搭建綜合金融服務平臺。一方面，以基金經營平臺為基礎平臺，承接和參與多只基金經營管理，做大做實經營平臺。同時整合現有財務顧問等中間業務，引進專業機構和專業人才，不斷創新服務產品，逐步開展投、債、租、期、險等多樣化的金融服務。逐步打造成具有投資銀行職能的專業經營平臺。另一方面，以傳統信貸業務為基礎，依托農發行在農村基礎實施和農業產業化龍頭企業領域的優勢地位，擴大各類金融服務產品在農村領域市場份額，逐步形成融資融物、股權投資、咨詢顧問、中介服務等多樣化的綜合金融服務平臺。
2.投資與信貸業務協同化經營。一是投資業務之間協同化經營。在政策許可范圍內，在不斷豐富投資業務產品的同時，針對各地的區域特點和優勢，制定農發行投資業務的發展戰略，明確投資業務發展的重點和序列。在優勢領域，對于投資條件成熟的客戶，優先開展私募股權投資基金業務和金融租賃業務；對于不良貸款處置、貸款客戶之間的并購等，嘗試開展資產證券化，杠桿收購、債轉股等方面的投資業務；在農發行現有網點無法覆蓋區域，投資建立村鎮銀行；參與地方政府和融資平臺的債券發行等。此外，在農發行與中介機構合作基礎上，創新合作模式，與投資業務配套開展咨詢顧問業務。二是投資業務與信貸業務的協同化經營。要按照客戶和項目資源共享、服務功能互補、投貸結合的原則實現投資業務應與信貸業務的協同化經營。如通過信貸手段支持優勢龍頭發展，具備上市潛質后投入Pre-IPO基金，通過投貸結合支持企業的IPO。企業上市后經營規模的擴大，又拉動對農發行的信貸需求。以PE方式介入平臺公司，既可以滿足銀監會“做實平臺公司”的要求，充實項目公司資本金，同時又為農發行提供優質的項目資源。將農發行重組貸款與PE方式結合，還能夠促進產業升級和農發行信貸結構的優化。三是內部資源的協同化經營。農發行可利用多年來積累的項目評審技術和管理經驗，為投資業務提供技術支持。農發行完善的組織體系以及與地方政府、客戶建立的良好合作關系，為投資業務的項目營銷、項目管理等方面創造了良好的經營條件。投資業務在依托農發行管理資源的同時，也會更好地促進農發行自身業務的發展。
（三）投資與退出策略———優勢互補，發展共贏
私募股權投資基金投資目的是通過投資對象企業價值的提高，在順利退出的基礎上獲得超額投資收益。因此，在確定股權投資策略的同時就必須充分考慮投資退出路徑。通過投貸結合支持優勢產業化龍頭企業公開上市，是投資基金退出的理想方式。但對于農發行來說，實行IPO退出方式的投資對象有限。結合農發行服務領域特點，投資基金退出應重點考慮以下路徑：
一是產權交易市場回收。湖北省是國內產權交易市場的發祥地。省內各市現有10多家各種類型的產權交易機構。目前，湖北省擬以湖北省產權交易中心和武漢產權交易市場為基礎，組建華中聯合產權交易所，建立區域性產權產易市場。基金投資應積極支持產業結構調整升級和客戶經營結構調整相關項目，依托產權交易市場實行基金的順利退出。
二是投資項目回收。政府融資平臺的產權實際為地方政府，其項目決策、收益分配和資本運營受地方政府主導。對其股權投資后的效益無法直觀體現，從而給投資基金回收帶來不確定性。將基金作為項目資本金直接投入新設法人項目，只要項目成功，即可通過項目效益保證基金投資的順利退出。因此，基金投資項目應更多地參與新設項目法人的股權投資，減少對股權結構復雜的既有法人的股權投資。
三是項目回購。利用BT模式，對于水利等大型農業基礎設施項目和公益性項目投資。投資基金可與有實力的工程施工企業共同投入項目資本金，設立新設項目法人。通過項目融資取得農發行貸款，項目建成后，政府以財政資金和專項建設等資金回購項目。通過政府回購項目實現投資基金退出。如尋求與葛洲壩、清江、漢江等建設工程公司等大型水利施工企業合作，通過股權合作承接各類流域治理工程項目和大型水利工程整治項目建設，政府以水利建設專項資金回購工程，從而實行基金退出。農發行以項目融資的形式提供信貸支持，投資業務和融資相結合的方式，還可為農發行支持農村水利建設尋求新的路徑。
無論是大量的城鎮化基礎設施建設，還是更為棘手的醫療、教育、交通等公共配套服務，都需要巨大的資金保障。據財政部相關測算，預計2030年城鎮化率達到60%，由此帶來的投資需求約為42萬億。資金壓力頗大。
城鎮化在我國已經走過了幾十年的歷程，過去主要依靠土地財政和土地金融的投融資模式弊端凸顯，已經不能滿足快速的城鎮化進程。在城鎮化推進過程中，政府投融資模式發生了巨大變化，從以預算內財政為主進行城鎮基礎設施和公共服務融資，逐漸轉向依靠預算內、預算外財政和銀行貸款等多種方式融資的局面。
城鎮化建設“錢從哪里來”？創新城鎮化融資模式，建立透明的投融資機制已經迫在眉睫，或許，在以下幾個方面可以找到突破口。
渠道一：地方政府發債融資
提及地方政府發債，很多人還沉浸在數十萬億的巨額政府存量債務的恐慌中。
值得肯定的是，新《預算法》中對于地方政府債務的管理已經有了很大突破，修改了之前地方債“禁而不止”，轉而“以疏代堵”，在允許地方依法適度發債的前提下對發債主體、用途、規模、程序、監督和問責等方面作了嚴格規定，體現出以法治方式規范地方債務的治理思維。
這種“開前門、堵后門、筑圍墻”的改革思路，將原先不受約束的“隱形”發債權引導到法治陽光下，使之受到預算的規范和約束，從而防范和化解債務風險。
因此，在新《預算法》的基礎上，地方今后可以發行兩種債：一是項目收益債，二是完全沒有特殊目的的以地方政府收入為擔保的市政債。
項目收益債指以項目公司為發行主體，募集資金直接投入固定資產投資項目，項目運營收入進入專戶并專項用于債券本息支付的債券。項目收益債雖無財政兜底，但政府保障力度不弱。
值得注意的是，項目收益債在2014年5月被首次提及，近期，國家發改委下發了《項目收益債試點管理辦法》（試行）（下稱《辦法》）至各地方發改委試行。此次《辦法》目的也在于建立透明規范的城市建設投融資機制要求，規范項目收益債券發行管理工作。
以國內第一只項目收益債――“2014年廣州市第四資源熱力電廠垃圾焚燒發電項目收益債券”為例。首先，債券發行方與地方政府簽訂協議，保證項目主要收益穩定；其次，政府對該項目實施稅收優惠，增值稅即征即退；最后，設計差額補償制度為該期債券提供增信。
從市政債來說，發達國家城市建設都廣泛使用市政債這種融資工具。這主要是因為市政債具有信息公開、債務透明、品種期限多樣化的特點，有利于把地方政府隱性的、不規范的債務顯性化、規范化，從而有利于管理舉債行為。
結合我國實際情況，多年來城市建設資金普遍依靠借債和土地轉讓收入支撐，要建立健全地方債的發行管理制度，允許地方發行市政債，實現融資陽光化，這就需要進一步完善和健全債務管理制度，尤其要在債務預算約束、信息披露、政府信用評級、償債機制建設等方面進行規范和完善，增強償債能力和債務約束。
渠道二：引渠社會資本
財政資金畢竟有限，遠遠滿足不了城鎮化巨大的資金需求。利用市場力量，走市場化道路，讓更多的各種社會資本進入城鎮化的投資和運營中，是必經之路。
在吸引社會資本過程中，PPP模式已經成為化解城鎮化資金難題的重要推手。各方力量也已經跳出最初的政策觀望期，開始跑馬圈地，大力布局。5月26日，國內首只千億元規模的中國城市軌道交通PPP產業基金在上海誕生。該基金由中國建設銀行、綠地集團牽頭發起，以綠地集團簽約的城市軌道交通項目為主要投資對象。軌道交通基金以有限合伙企業形式設立，由綠地金融、建工投資、建信信托三方成立的基金管理公司擔任普通合伙人、執行合伙人，并由發起人、戰略合作方作為有限合伙人，總規模為1000億元，分期發行，首期規模240億元。
自去年底財政部推出全國30個示范項目以來，江蘇、安徽、湖南、福建等諸多省份都已推出當地的PPP項目，據相關估算，目前已公開的PPP項目總投資約2萬億元。
PPP不同于BT、BOT、BOO等傳統融資模式，要理解和應用好PPP模式的核心要素。一是社會資本與政府公共部門是平等的伙伴關系，在實現共同目標中，社會資本對利潤的追求與政府公共部門對公共福利的追求共同實現。二是利潤的可控制性。PPP項目一般都是社會公益項目，對追求短期效益的企業，政府應該加以拒絕。三是風險分擔。PPP模式應以承擔能力劃分風險，從而降低項目的整體風險。
為了從源頭上引入競爭機制，充分發揮市場在配置資源中的決定性作用，PPP項目要貫徹落實項目法人招標制度，即通過公開招標、競爭性談判等方式確定項目投資主體，并由中標的投資主體組建項目公司具體負責PPP項目的投資、建設、管理或運營工作。
當然，PPP之所以受到廣泛關注，不僅因為它是一種融資模式，更在于它是一種管理模式的創新。特別是對于城鎮化進程來說，更需要政府厘清自身職能，把市場的交給市場。
渠道三：建立專門信用機構
當前，我國新型城鎮化融資工具的培育和發展還需要一個過程，短期內仍要繼續發揮銀行信貸在支持城鎮化建設中的作用，尤其是要發揮大型商業銀行的主導作用。
在這個基礎上，還可以建立若干專門為城鎮化融資的長期信用機構。十八屆三中全會指出：“可研究建立城市基礎設施、住宅政策性金融機構”。這意味著今后政策性金融機構的數量有望增加，主要為城鎮化服務。
在這一方向上，或許可以參考引起廣泛關注的國開行住宅金融事業部的模式。2014年7月底，為加大對棚戶區改造的支持力度，銀監會批準國家開發銀行住宅金融事業部開業。國開行住宅金融事業部，將實行單獨核算，采取市場化方式發行住宅金融專項債券，向郵儲等金融機構和其他投資者籌資，重點用于支持棚改及城市基礎設施等相關工程建設。
業內人士認為，在快速城鎮化的背景下，建議成立或者組建專門的政策性銀行。政策性銀行的任務，一是扶持縣域經濟的發展，二是支持產業轉移，把一些企業、工業、服務業、教育、醫療等優質資源有序地向中小城市轉移。第三是支持農業現代化，沒有農業的現代化，城市化速度不可能加快，農業現代化應該是城市化的前提。
著名經濟學家厲以寧認為，設立新的城鎮建設銀行，是為了實現特定的城鎮化目標，其主要金融服務為，“向一定的城鎮提供中長期貸款”，并為城鎮化建設中的公共服務設施提供融資支持。
關鍵詞：大學生；創業；法律保障；法規
隨著高校的持續擴招和畢業生的結構性過剩，大學生的就業問題日漸突出并引起了社會的廣泛關注[1]。自國務院《關于大力推進大眾創業萬眾創新若干政策措施的意見》以來，全國各高校及社會各界對大學生創業日益重視，支持大學生創業的政策措施越發完善，創業政策的制定與實施在一定程度上激發了大學生的創業熱情、調動了大學生的創業動力并緩解了大學生的就業壓力，促進了我國高端人才充分利用程度的進一步提升。2015 年全國“兩會”中總理強調“把大眾創業、萬眾創新調動起來”，鼓勵大學生創業，很多大學生已經轉變就業觀念，越來越多選擇創業。
按照《中華人民共和國就業促進法》第七條，勞動者要確立正確的擇業意識，提高個人的就業和創業能力，各級人民政府和有關部門應當簡化程序，提高效率，為勞動者自主創業、自謀職業提供便利，有必要出臺一部《高等學校學生創業促進法》，對大學生創業支持措施進行明確規定，讓我國大學生創業更加便捷，企業組織形式更加靈活，不再局限于現有公司法和合伙企業法等法律規定。
一、大學生創業法律保障的重要意義
（一） 在加強依法治國的今天，我們生活在一個巨大的法律環境中，法律規范已涉及到我們生活的方方面面，大學生創業領域也不例外。從社會的角度來講，法律保障是大學生創業宏觀環境的必然組成部分，具有重要的意義。一個國家或者地區的市場開發程度、政府的國際地位、信譽和工作效率、金融市場的有效性、勞動力市場的完善與否、法律制度是否健全、形成了創業的宏觀環境。具體來說，宏觀環境包括社會文化環境、教育與科技環境、政策環境和法律法規環境。很顯然法律保障是影響大學生創業環境的重要組成部分，對大學生創業產生巨大而深遠的影響。
（二） 從創業者自身的角度來講，了解法律對大學生創業的保障是大學生創業過程中必不可少的一項重要知識。大學生創業一般包括四種知識的準備：專業知識的準備、非專業知識的準備、商業知識的準備和法律知識的準備。法律知識是指創業者必須了解和掌握與企業開業和經營相關的法律知識，包括：知識產權的保護、工商注冊登記、稅收法律、經濟法律等。法律問題就是大學生創業這一新生事物所涉及的諸多理論與實踐問題中重要的組成部分。
二、我國現行法律對大學生創業方面的法律保障
（一）大學畢業生在畢業后兩年內自主創業，到創業實體所在地的工商部門辦理營業執照，注冊資金（本）在50萬元以下的，允許分期到位，首期到位資金不低于注冊資本的10%（出資額不低于3萬元），1年內實繳注冊資本追加到50%以上，余款可在3年內分期到位。
（二）大學畢業生新辦咨詢業、信息業、技術服務業的企業或經營單位，經稅務部門批準，免征企業所得稅兩年；新辦從事交通運輸、郵電通訊的企業或經營單位，經稅務部門批準，第一年免征企業所得稅，第二年減半征收企業所得稅；新辦從事公用事業、商業、物資業、對外貿易業、旅游業、物流業、倉儲業、居民服務業、飲食業、教育文化事業、衛生事業的企業或經營單位，經稅務部門批準，免征企業所得稅一年。
（三）各國有商業銀行、股份制銀行、城市商業銀行和有條件的城市信用社要為自主創業的畢業生提供小額貸款，并簡化程序，提供開戶和結算便利[2]，貸款額度在2萬元左右。貸款期限最長為兩年，到期確定需延長的，可申請延期一次。貸款利息按照中國人民銀行公布的貸款利率確定，擔保最高限額為擔保基金的5倍，期限與貸款期限相同。
（四）政府人事行政部門所屬的人才中介服務機構，免費為自主創業畢業生保管人事檔案（包括代辦社保、職稱、檔案工資等有關手續）2年；提供免費查詢人才、勞動力供求信息，免費招聘廣告等服務；適當減免參加人才集市或人才勞務交流活動收費；優惠為創辦企業的員工提供一次培訓、測評服務。
三、目前我國與大學生創業相關的法律法規
1、關于組織形式方面：《個人工商戶條例》，《個體工商戶登記管理辦法》，《個人獨資企業法》，《民法通則》，《合伙企業法》，《合伙企業登記管理辦法》，《外商投資合伙企業登記管理規定》，《公司法》，《公司登記管理條例》，《中外合作經營企業法》，《中外合作經營企業法實施細則》，《中外合資經營企業法》，《中外合作經營企業法實施細則》，《中外合資經營企業法》，《中外合資經營企業法實施條例》等。
2、關于稅收方面：《個人所得稅法》，《個人所得稅法實施條例》；《企業所得稅法》，《企業所得稅法實施條例》；《增值稅暫行條例》，《增值稅暫行條例實施細則》；《營業稅暫行條例》，《營業稅暫行條例實施細則》；《消費稅暫行條例》，《消費稅暫行條例實施細則》；《土地增值稅暫行條例》，《土地增值稅暫行條例實施細則》；《城市維護建設稅暫行條例》；《房產稅暫行條例》；《印花稅暫行條例》，《印花稅暫行條例施行細則》；《進出口關稅條例》；《出口貨物退（免）稅管理辦法（試行）》；《營業稅改征增值稅試點方案》；《稅收征收管理法》，《稅收征收管理法實施細則》等。
3、關于優惠政策方面：《中小企業促進法》，《國務院關于進一步促進中小企業發展的若干意見》，《關于促進以創業帶動就業工作的指導意見》，《國務院關于進一步做好普通高等學校畢業生就業工作的通知》；《財政部國家稅務總局關于支持和促進就業有關稅收政策的通知》，《財政部國家稅務總局關于促進創業投資企業發展有關稅收政策的通知》，《財政部國家稅務總局關于支持和促進就業有關稅收政策具體實施問題的公告》； 《關于鼓勵和促進科技創業的實施意見》，《關于進一步推進科技創新加快高新技術產業化的若干意見》，《關于本市支持和促進就業有關稅收優惠政策具體實施問題的公告》等。
4、關于融資方面：《貸款通則》；《合同法》、最高人民法院相關司法解釋》；《信托法》；《合同法》；《企業債券管理條例》；《關于小額貸款公司試點的指導意見》；《關于小額貸款公司試點的指導意見》；《銀行間債券市場非金融企業債務融資工具管理辦法》；《公司法》；《首次公開發行股票并上市管理辦法》、《國務院關于股份有限公司境外募集股份及上市的特別規定》等。
四、大學生創業中存在的法律風險及其規避
大學生進行創業，首先應當根據投資額、合作伙伴、所進入的行業等情況成立一個創業組織形式并進行工商登記。這就需要進行創業組織形式的選擇。
一般而言，大學生進行創業所能選擇的創業組織形式包括個體工商戶、個人合伙、個人獨資企業、合伙企業、有限責任公司等形式。但不同的創業組織形式自身所存在的法律風險是不一樣的。
（一）創業者對不同創業組織形式的債務承擔的法律責任不同。
個體工商戶、個人合伙、個人獨資企業的投資者，對該組織形式的債務承擔無限責任或者無限連帶責任；合伙企業的投資者在我國《合伙企業法》修改之前，對合伙企業的債務承擔無限連帶責任，而2006年8月27日修訂通過的新《合伙企業法》，普通合伙企業的合伙人、有限合伙企業的普通合伙人對合伙企業債務承擔無限連帶責任，而有限合伙企業的有限合伙人則以其認繳的出資額為限對合伙企業債務承擔有限責任；我國公司法規定，有限責任公司的股東也是以其認繳的出資額為限對公司債務承擔有限責任。
由于我國尚沒有個人破產法律制度，一旦創業者對創業組織形式的債務承擔無限或者無限連帶責任，且該組織的債務又是比較龐大的話，則創業者不但將傾家蕩產，并且將因還債的巨大壓力無法重新創業。
因此，創業者在選擇創業組織形式時，如果選擇的是個體工商戶、個人獨資企業等組織形式，應盡量控制該組織的資產負債率。由于創業者自己說了算，因此是完全能夠控制住的；如果選擇的是個人合伙、普通合伙企業等組織形式，由于人合的因素部分創業者可能無法控制該組織的債務規模，則創業者應當通過合伙協議、規章制度、參加保險等法律措施對組織的債務規模進行約束，對相關的風險進行控制和規避；而如果選擇的是有限合伙企業、有限責任公司，則有限合伙企業的有限合伙人、公司股東由于對組織債務承擔的是有限責任，這些創業者則不必考慮這方面的風險了。
（二）創業組織形式的選擇應考慮到組織運行后的管理成本風險。
從個體工商戶、個人合伙、個人獨資企業、合伙企業、有限責任公司這樣的順序上講，組織運行的管理成本是不斷增加的。個體工商戶、個人合伙、個人獨資企業、合伙企業往往沒有注冊資本的要求，而有限責任公司則有注冊資本的要求。即使在有限責任公司的兩種組織形式之間，管理成本也是不同的。2005年公司法修改后，允許設立一人有限責任公司，許多人也注冊了一人有限責任公司。但一人有限責任公司的注冊資本的最低要求是10萬元，必須一次交齊，而一般有限責任公司的最低注冊資本為3萬元，對于注冊資本高于3萬元的可以分期繳納。如果一人有限責任公司在運行過程中將公司與股東、家庭沒有嚴格區分，則有可能被揭開公司的面紗，股東就要對公司債務承擔無限責任，則成立一人有限責任公司意義就失去了。因此，選擇創業組織形式應考慮到創業者在組織運行后對管理成本的承受能力。
（三）在一些創業組織形式中存在著人合的風險。
個人合伙、合伙企業、有限責任公司這些組織形式，明顯存在著人合的性質。合伙人之間、股東之間會發生各種各樣的沖突如：經營思想的、利益的甚至性格的。這些沖突往往會演變為組織的僵局，使組織因為創業者之間的矛盾而陷于危機。因此，在選擇這些創業組織形式的同時，選擇志同道合、善于溝通、以創業組織的利益為重的合作者是非常重要的。
[參考文獻]
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一、案例背景
2014 年3 月17 日綠地集團公告宣布,通過置換和發行股份購買資產方式重組,置出上海金豐投資股份有限公司【上市公司,股票代碼:600606.SH,以下簡稱金豐投資,總股本51832 萬股,控股股東上海市國資委全資子公司上海地產集團有限公司持有38.96%】原有23 億元資產,注入預估值為655 億元的綠地集團100% (總股本129.49 億股),這是A 股迄今交易金額最大的一次“借殼”。重組完成后,綠地集團成為金豐投資的全資公司,將成為僅次于萬科,并有望超過萬科成為中國房企的龍頭。重組后的金豐投資總股本118.4448 億股,市值661 億元,其中:上海國資委系統旗下上海地產集團持股25.67% ,上海城投總公司持股20.58%,上海格林蘭持股28.83%,其他股東持股24.92%。持股比例較為接近、且均不超過30%,上述股東中沒有任何一個股東能夠單獨對上市公司形成控制關系。因此,交易的完成將使綠地集團成為上海市國資系統推行多元化混合所有制改革的典型樣本。
從綠地集團前二十年的發展歷程來看,隨著集團經營規模和盈利水平的不斷增加,在股權改制和結構變革上的爭奪也日益激烈。綠地集團內部管理模式的一個亮點就是職工持股會,它提高了集團的發展效率,推進了集團的不斷發展壯大。而綠地集團股權變革的核心點在于國資與職工持股會之間爭奪集團管控權的斗爭。雙方不斷的進行股權拉鋸,直到十八屆三中全會召開之后,國資國企改革意見的出爐為綠地集團未來的發展指明了道路。因此,綠地集團后續的集團變更都是在這種指導思想下進行的。改革的核心是推進綠地集團發展為一個多元化的混合所有制企業,同時通過上市使其管理更加規范化,推進其進一步做大做強。
2、引入戰略投資者,增資擴股綠地集團至2013年11 月股權結構為:綠地集團職工持股會持股36.43%,上海市城市建設投資開發總公司(下稱“上海城投”) 持股26%,上海地產(集團) 有限公司(下稱“上海地產集團”)持股25.03%,上海地產集團全資子公司上海中星(集團) 有限公司持股9.65%,以及天宸股份持股2.89% (詳見如下圖1)。此時,綠地集團國有股份的比例為60.68%,而員工持股會持有的36.43%則屬于集體股份,集團股權中社會公眾持股比例低于10%,不符合上海證券交易所《上市規則》中“社會公眾持股比例不低于10%”的規定,集團無法實現上市。為了破解上述難題,2013 年11 月25 日,綠地集團通過上海聯合產權交易所發出公告,掛牌以增資擴股【約21 億股、20%股權)】方式引進戰略投資者。在掛牌公告中,綠地集團對投資人身份資伙) 共同簽署了《上海格林蘭投資企業(有限合伙) 合伙協議書》,由“格林蘭投資”作為普通合伙人(GP),上海格林蘭上海格林蘭壹投資管理中心(有限合伙)至上海格林蘭叁拾貳投資管理中心(有限合伙) 合計三十二個小合伙企業作為有限合伙人(LP),共同設立“上海格林蘭”投資企業(有限合伙),出資額為3766.55 萬元,其中“格林蘭投資”出資6.8 萬元,三十二個小合伙企業合計出資3759.75 萬元。第四步,由“上海格林蘭”投資企業(有限合伙) 吸收合并職工持股會的資產和債權債務。同時,大小所有合伙制公司均以格林蘭投資作為管理人。(詳見如下圖3)圖3 職工持股會對綠地集團的持股架構此次職工持股會改組在創新點在于,在有限合伙公司中,有限合伙人只享受利潤分配,不參與企業運作,管理人負責管理公司。借此,“格林蘭投資”實現了對“上海格林蘭”的控制,并進而實現對上市公司的控制。張玉良通過出資約3 萬元,在“格林蘭投資”中持有超過30%的股份,出任這個公司的執行董事兼總經理,另外42 位高管每人持有1.66%的股份。“上海格林蘭”公司的成立不僅保證了管理層對集團的控制,維護了職工的股權利益,提高了運行效率,同時也成功規避了證監會對職工持股會上市的限制,為集團實現上市打下了堅實的基礎。
4、借殼金豐投資上市在完成對職工持股會的改造重組后,綠地集團上市的所有前期準備都已經完成。2014 年3 月,綠地集團正式啟動借殼金豐投資上市,此次借殼由資產置換和發行股份購買資產兩部分交易組成。第一步,金豐投資以全部資產及負債與上海地產集團持有的綠地集團等額價值的股權進行置換,擬置出資產由上海地產集團或其指定的第三方主體承接,擬置出資產的預估值為23億元。第二步,金豐投資向綠地集團全體股東非公開發行A 股股票,購買其持有的綠地集團股權。經預估,擬注入資產的預估值為655億元。為此,金豐投資擬以每股5.58 元(編注:較市價溢價6.69%) 的價格,非公開發行合計113.26 億股,用于支付上述對價。最后,重組完成后,金豐投資將成為上海市國資系統中的多元化混合所有制企業,擁有綠地集團100%股權;主營業務將由房地產流通領域為主的綜合服務業務,轉變為集房地產開發及其延伸產業(包括建筑建設、酒店、物業等)、能源、汽車、金融于一體的多元化業務。綠地集團通過借殼上市的方式最終實現資本運作目標,在新架構中,上海地產集團及其全資子公司中星集團、上海城投總公司、上海格林蘭持股比例較為接近,且均不超過30%。此次上市完成后,上海國資委在重組新公司中所占股份降到50%以下,且將不再參與企業日常經營管理,國有股東相互獨立,其作為財務投資人將來并不會實質性介入上市公司的日常經營管理,而新入股外部投資機構在內的其他小股東,有限的股份比例下,話語權更為有限。新的上市公司將繼續在職工持股會演變出的“上海格林蘭”掌控下行進。這意味著重組后的上市公司將成為上海市國資系統中的多元化混合所有制企業,至此上海國資委對綠地集團的改革圓滿實現階段性目標。(詳見下圖4)圖4 “借殼”完成后,新綠地的股權結構圖三、案例啟示中國國企改革看上海,上海國企改革看綠地,從2013 年末引入五家投資機構入股到緊隨其后的借殼上市,綠地集團被推為上海國資“混合所有制”改革的樣本。金豐投資是上海市國資委作為第一大股東持有38.96%的上市公司。此次綠地集團借殼金豐投資完成上市是上海國資改革的重要一步,是積極發展混合所有制經濟的有益探索。綠地集團推進企業進行改革的諸多流程能夠為國有企業尤其是地方國有企業改革提供許多有益的啟示。
1、綠地集團借殼上市為地方國資國企改革提供了有益的借鑒十八屆三中全會提出“將現行管資產、管人和管事的國有資產監管框架,轉變為以管資本為主”、“積極發展混合所有制經濟”;2013 年末上海出臺“國資改革20 條”的改革意見,率先拉開了新一輪國資國企改革大幕。本次重組交易中的金豐投資與綠地集團都是上海國資系統成員,重組完成后的上市公司將成為上海市國資系統中的多元化混合所有制企業。可以說,該案例能否成為上海龐大的國有資產改革的樣本,進而會否在全國得到復制,事關國企國資改革大計。
2、引入戰略投資者是發展混合所有制的重要途徑混合所有制就是整合資源,讓“國有體制”與“市場機制”充分結合。混合所有制,是既確保國有資本的主導地位,又發揮混合所有制市場化、靈活高效的優勢。對于有優勢和明確的主業(產業)定位和方向,具有核心競爭力和管控能力的優秀國企,在我國現有經濟格局背景下發展混合所有制經濟,比較可行的基本方式是成為公眾公司,實現整體上市。在此過程中吸引以產業資本、核心資源和先進管理經驗的戰略投資者,或者,吸引以私募為主的活躍民營資本進入,則具有更好的操作性。2013 年底綠地集團吸收平安創新資本、鼎暉嘉熙等數家具有典型國資改制概念背景的私募加入,以部分股權國退民進的方式嘗試混合所有制的探索,是以資本方式推進國企實現混合所有制改造的典型案例。當然,此次綠地集團引入戰略投資者的嘗試仍然很難說是國資改革上的重大突破,其出發點在于試圖解決上市公司社會公眾股低于10%的問題,而非是純正意義上的混合所有制嘗試。引入戰略投資者仍然是資金引入,而非十八屆三中全會后國資國企改革中所提到的優勢引入(產業、管理、管控等)。從改革的結果上看,國資占股比例雖然降到了50%以下,但是新引入的戰略投資者占比更低,缺乏必要的話語權,而只有職工持股會憑借第一大股東身份成功掌控了整個集團。因此,從本質上看,此次變革重組依舊是國資與職工持股會爭奪企業掌控權的繼續,改組后,職工持股會獲得了最大的利益。
3、地方政府在國企混合所有制改革中作用巨大在此次包括引入戰略投資者、借殼上市的過程中,上海市政府和國資委在其中發揮了較大的作用。搭線同屬國資系的上市公司金豐投資、引入戰略投資者、放棄日常集團管理權等,都是地方政府為推進國企改革所作出的重大支持。因此,沒有地方政府的參與,綠地集團的借殼上市和改革不可能這么順利的實現和完成。事實上,在國資改革的大背景下,推進國企混合所有制改革,實現證券化上市的操作很容易得到地方政府的強力支持,而在地方政府的幫助下,國企改革又可以得到快速的推進和發展。同時,地方政府能夠解決國企改革過程中繁雜的審批流程和規范程序,因此市屬國企在此輪浪潮中將更容易大展身手,實現自身期許的多元化、市場化、證券化改革。
4、層疊復制的有限合伙安排為職工持股會改造和實現員工持股提供了全新的思路職工持股會是早期國家推進國有企業成為資本和勞動所有者共同資產的有益嘗試,但其存在的諸多問題,尤其是在我國現有法律條件下存在諸多限制使其發展困難重重。綠地集團在借殼上市前的職工持股會改造重組,通過設立23 個有限合伙企業承接職工持股會900多位股東,再由公司經營管理層設立的管理公司扮演普通合伙人的角色,具體負責合伙企業的管理,通過層疊復制的有限合伙安排既保證了職工的權益,又規避了在現行法律條件下的諸多限制,為職工持股會改造和實現員工持股提供了全新的思路。
一、房地產企業轉型的背景
2008年以來，我國商品房銷售面積增速逐步放緩（如圖1），我國房地產業相應從成長期步入成熟期。隨著人口結構拐點出現和城鎮化增速放緩，未來商品房需求增速將進一步放緩。城鎮化增速放緩和住房需求收入中樞下移將抑制新增住房購買力。我國1978-2013年常住人口城鎮化率年均提高1.02個百分點，按照規劃，2020年常住人口城鎮化率要達到60%左右，年均提高0.9個百分點。城鎮常住人口增速放緩意味著新增住房需求增速動能較上個10年減弱。此外，我國目前住房自有率達到80%左右，城市中高收入階層大多已擁有住房，未來城鎮新移民將以農村人口或農民工群體為主，中低收入群體將成為購房主力，可以預見購房需求收入中樞下移，新房購買力相對較弱。我國房地產業正處于從開發建設為主向經營服務轉型階段。根據國際成熟的經驗，當一個國家人均GDP在1300-8000美元之間時，住宅投資將達到高峰，人均GDP在8000-13000美元之間時，住宅投資保持平穩，當人均GDP處在13000美元以上時，住宅投資將開始回落。同時，在人均GDP超過8000美元之后，經圖2房地產價值鏈及企業分布濟結構將從制造業轉向服務業。這意味著未來的住房消費需求將從實物消費向服務消費轉變。而我國2004年人均GDP即超過1300美元，開始加速增長，2014年達到7594美元，即將突破8000美元的關口。房地產業將面臨一系列轉型，包括“從注重投資開發轉型為注重管理運營、從追求加杠桿轉型為泛金融化、從重資產拼規模轉型為輕資產多業態、從買地賣房轉型為客群服務等”。
二、當前房地產企業轉型的趨勢
隨著互聯網工具的應用，有的房地產開發商變身為互聯網企業，提供辦公物業、住宅物業租賃服務，有的開發企業與互聯網企業合作進入電商運營領域，也有互聯網企業介入房地產開發和運營。房地產業企業與互聯網企業、服務業企業的邊界正在模糊，相互滲透融合。房地產業是一個包括了開發建設和各種服務的價值鏈。從環節上看，房地產業包括了土地、資金、設計等上游投入階段，中游開發建設和銷售階段，下游租賃和二手交易階段以及衍生的物業服務和居住消費服務。開發建設和銷售環節的附加值相對較低，以規模經濟為主要特點；而上游融資及下游經營服務環節附加值較高，以精細化、專業化為主要特點。所謂產業升級，即企業經營從低附加值的環節向上下游高附加值環節遷移的過程，伴隨著行業競爭以成本競爭、規模擴張為主向利潤競爭、價值創造為主。許多品牌房企在房地產業規模擴張的階段已經取得了領先的市場地位和規模優勢，正在積極的尋求轉型。這主要包括以下幾個方面：1.從銷售中心向利潤中心調整2009年后房地產銷售整體承壓，費用攀升和地價上漲使企業凈利潤持續收窄，房地產業上市公司凈利潤呈持續下降趨勢。行業利潤拐點出現迫使房地產企業將發展目標從擴大銷售向提升利潤調整。2015年上市房企公布的增長目標普遍放緩：萬科未來將不考核銷售額指標，考核方向轉變為銷售回款及利潤指標，綠地集團銷售目標同比增加16%，較2014年的48%已大幅下調。萬達集團核心考核指標調整為租金、凈利潤、持有物業增長，并明確房地產收入指標可以少增長，不增長，甚至負增長。房地產企業的另一個動作是積極推出合伙人計劃或激勵計劃。2012年末，碧桂園推出“成就共享”激勵計劃；2014年5月，萬科啟動股權激勵、項目跟投等領域的地產事業合伙人制度；2015年6月，鴻坤集團公布“合伙人+”制度。房地產企業引入合伙人制度和股權激勵有多種考慮，例如提高企業人才吸引力、提高項目運行效率、確保項目質量和安全等，但根本原因是，企業日益看重利潤獲取，需要引入激勵機制確保項目運營目標的一致性。2.向房地產價值鏈的高附加值環節滲透伴隨著中國互聯網企業的興起，傳統房地產企業與行業外企業的業務合作日益活躍。2015年上半年，平安集團、京東等企業與萬科、綠地、碧桂園等房地產開發企業聯手，密集推出房地產眾籌項目。而早在2012年，萬科即與淘寶聯手打造住宅網上銷售平臺。2014年8月，萬達集團與騰訊、百度共同出資成立萬達電子商務公司。互聯網企業也開始向房地產領域滲透。例如，小米通過打造“互聯網+地產+X”模式，形成以地產為基礎的、整合教育、醫療、社區服務、居住消費的新型業態。從傳統的行業視角來看，過去專注于房地產開發的企業與物業管理企業、資產管理公司及互聯網企業之間的邊界逐漸模糊。但是從價值鏈角度看，房地產行業內外的企業正在逐漸滲透和融合：過去房地產開發商依靠雄厚的資金實力牢牢控制著土地購置、項目規劃和融資環節，而建筑方案設計、建設工程、銷售業務、物業服務及生活消費則以外包的方式轉移出去。現在，房地產開發企業為了追求新的利潤來源，將業務向物業服務、居住消費等環節擴展，同時在價值鏈的上游，引入合作以尋求新的競爭優勢。3.基于資源整合的多元化發展房地產開發商向價值鏈其他環節轉移的表現，就是業務多元化。萬科未來定位于“城鎮化配套運營商”，綠地集團等房地產開發企業致力于向“綜合地產運營商”轉型。也有地產商將核心業務向產業鏈的上游轉移，萬達的“輕資產戰略”致力于銀行、證券、保險等金融企業的并購。遠洋地產宣布第四步發展戰略是“構建包括住宅開發、不動產開發投資、房地產金融、客戶服務在內的四元業務格局”。在房地產業跨界轉型、多元化布局的背后，是日益頻繁的股權投資與并購。2013年以來，生命人壽、安邦人壽等保險資金通過聯合拿地、股權投資等方式進入房地產領域，主要是養老地產領域。房地產企業之間的合作也在加強，萬科與萬達簽訂戰略合作協議，將住宅和商業領域的優勢資源結合，構建商住地產平臺。同時，房地產企業也非常注重互聯網平臺的整合。比較典型的是平安集團聯合萬科、萬通、碧桂園、綠地集團、綠城集團等房企成立的房地產眾籌聯盟，成為利用互聯網模式融資與銷售的門戶。此外，也有許多房企試圖進入智能家居的領域，例如主營業務為房地產開發的中茵股份公告稱，將收購聞泰通訊51%的股權，而后者的主營業務是智能手機、智能硬件、云計算和大數據分析，中茵股份整合居住和智能家居及相關消費的意圖不言而喻。在跨界多元化潮流下，房地產業嘗試投資和進入的領域讓人眼花繚亂，甚至有的房企進入了體育、電影等娛樂領域。但是，這些表象背后，是房地產企業依托已有的資本、經營上的競爭優勢，將業務不斷打散細化，整合新型的優勢資源，向房地產價值鏈中更具附加值的環節轉移的趨勢。
三、房地產業加速轉型的有利條件
房地產業從開發建設轉向經營的核心問題是如何利用好存量住房資源和存量住房資產，前者是已經建成的各類房產和物業，后者主要包括以房地產為抵押的各種貸款及金融資產。新的商業模式和資本化技術有利于存量資源的充分利用，提高財富的流動性，為房地產企業轉型提供了新的業務空間和條件。1.O2O模式我國住房市場重購買輕租賃，美國、德國、英國、日本等發達國家首次購房者平均年齡在35歲以上，而我國則在26-30歲之間，購房者低齡化的趨勢明顯，抑制了非住房消費的增長。發展住房租賃市場對加快人口流動和城鎮化、緩解住房供需結構性不平衡具有積極意義。顯然，吸引消費者從購房轉向租房存在巨大的商機，2013年市場規模已達到2.5萬億，但是信任和服務缺失卻阻礙市場進一步增長，行業服務水平亟需提高。許多房地產企業和中介機構正在積極的將O2O模式（線上對線下）引入租賃業務，通過租賃合約將分散的房源集中起來加以管理和經營。對業主提供全程托管服務，返回穩定的租金收益；對租戶提供經過二次設計裝修的產品，附加房屋維護、住房消費金融、家政物業等增值服務。實際上，O2O模式是對存量房源重新定位、加工、再向市場投放的居住服務，強烈的體現了以用戶為核心的思維。2.資產證券化資產證券化能夠將流動性較差的房地產信貸或投資資產轉化為高流動性的可交易證券，主要形式包括RMBS（住房抵押貸款支持證券）和REITs（房地產信托基金）。中國建設銀行最早在2005年12月和2007年12月發行過兩期RMBS。直至2015年下半年，RMBS再度活躍，7月份，建設銀行、民生銀行分別發行500億、100億的個人住房抵押貸款支持證券（RMBS）獲批，央行還受理了浦發銀行、中國銀行發行RMBS，共計1600億元。同月，武漢市也發行了規模為5億的住房公積金貸款支持證券。在銀行利差收窄的壓力下，銀行發行RMBS產品可以盤活購房貸款資金，更好的支持購房需求，同時也為資本市場供應了新的風險投資品種。更富積極意義的房地產資產證券化產品是REITs。目前，全球已有20個國家和地區相繼推出REITs，并且有7個國家和地區正著手開辟REITs市場。REITs使房地產投資收益權分割并自由流通，有效解決了房地產資產的固定性與權益的流動性、經營的統一性與資金的多元性之間的矛盾，使分散、小額的社會投資可以集中起來投入綜合地產開發運營。通過REITs的分級技術，不同風險偏好的資金將會流向商業地產運作的不同環節，進而實現資金的風險偏好與投資收益相匹配。REITs因此能夠很好的支持經營績效規模化溢價高的項目，促進商業地產行業的經營趨向精細化運作。
四、房地產業轉型的政策引導
2015年以來，我國政府連續出臺政策鼓勵住房租賃市場發展，棚戶區改造和拆遷安置貨幣化，以加快商品住房庫存消化，充分利用存量住房資源；同時，放開以房地產信托（REITs）和住房抵押貸款支持證券（RMBS）為主的資產證券化，以盤活存量住房資產，在資金端和經營端為房地產企業轉型提供了空間。回顧過去，我國房地產業政策總體上是鼓勵開發建設和購買，推動了產業的起步和快速發展。但是，當房地產業進入成熟期，房地產政策需要在導向和頂層設計上作調整，以引導行業轉型和平穩發展。宏觀層面上，房地產業發展的周期與經濟增長和城鎮化階段應當匹配，新型城鎮化中的需求特點主導著房地產業發展的方向，即住房供應總體緊缺的時期已經過去，城市功能升級、產業結構調整和人口城鎮化的訴求要求房地產業能夠起到支撐產業發展、完善基礎配套和提供居住的功能。同時，環境資源壓力、改善居住質量、優化城市環境的趨勢也要求行業提升開發建設的技術水平。因此，新階段的房地產業政策首先要采取產城一體化的規劃引導，使房地產開發建設的業態與城市功能定位匹配，在信貸和稅收政策上鼓勵持有經營的投資模式，在開發建設環節應當進一步提高準入門檻和行業標準，推行綠色建筑技術和管理方式的應用。
作者：王麗 潘明韜
12月11日，統一企業中國控股有限公司公告稱，公司正與多名潛在買家進行磋商，擬出售統一旗下兩家全資附屬公司所持有的今麥郎飲品股份有限公司共計47.83%股權。統一企業中國方面表示，此舉旨在改善公司資產利用效率。截至目前，統一企業中國還沒有就有關出售事項訂立任何具有法律約束力的正式協議，但根據港交所上市規則，該出售事項一旦落實，公司將根據上市規則在適當時候另行發表公告。在昨日宣布出售今麥郎飲品后，統一企業中國的股價午后低位回升，截至13點17分，該股下跌0.62%，報9.55港元。
今麥郎發展低迷
據了解，2006年初，今麥郎食品集團有限公司董事長兼總裁范現國曾構建了一幅壯麗的飲料帝國美好藍圖，然而事與愿違，6年多時間過去了，今麥郎飲品至今也未得到飲料市場的認可，全國各區域業績慘淡。其酸梅湯產品在2009年還被江蘇省質監部門檢出“質量事件”。
有業內人士指出，在飲料產品推廣上，今麥郎最初規劃的是走中心城市的覆蓋戰略，占領一線市場后向下覆蓋。事實上，如今在一線城市市場，隨處可見“兩樂”（可口可樂和百事可樂）、“康統”（康師傅和統一）、娃哈哈等品牌飲料，而今麥郎飲料卻退居二三線。
“由于一線城市市場早被一些飲料巨頭品牌所占領，今麥郎的營銷規劃對其并不適合。”正略鈞策管理咨詢公司合伙人青表示，近年來，全球經濟都處于動蕩時期，飲料等零售行業也受到一定的影響，今麥郎發展之路慘淡也實屬正常。
為獲利多次出售股權
據了解，出售今麥郎飲品股權并非統一集團首次出售投資企業股權。追溯至2009年，統一集團曾以46.22萬美元的對價向麒麟中國出售雙方合資公司北京統一麒麟飲料公司（簡稱“北京麒麟”）50%的股權。
2011年，統一集團曾公告稱，公司計劃作價1.1億元，將位于天津、廣州和重慶三地合資公司的全部股權，出售給合資伙伴家樂福（中國）控股有限公司，以剝離非核心資產。
為此，業內人士猜測，統一此次出售今麥郎飲品的背后也并非單純的“提高資產利用效率”。“統一出售今麥郎的股權，是為了將集團內業績不好的部分拋售出去，換取更多的資金供企業發展優勢產業。”青告訴記者，與此同時，今麥郎股權被收購后，公司銷售盈利的部分，統一集團可以通過分得利潤、股利等方式獲得；然而持有今麥郎50%以上股份的統一集團，依舊掌握今麥郎的控制主導權，說明集團沒有完全放棄該品牌。
“統一集團出售今麥郎股權也可認為是其投資大陸業務的戰略規劃中的一步，目的是為了獲得更多利潤。”青說。
某指揮部與H房地產公司簽訂了《合作開發房地產協議》，約定共同開發房產兩幢。某指揮部作為甲方，負責為乙方H房地產公司辦理五證一書；乙方負責設計、建設、開發、銷售，并承擔一切費用。同時約定乙方給甲方無償建設一幢辦公樓作為合作條件。
協議生效后，某指揮部違約將五證一書辦理在自己名下，隨后擅自單獨以自己的名義與某建筑公司簽訂了《建設工程施工合同》。在施工過程中，某指揮部與H房地產公司共同支付了大部分工程款，房屋竣工后，H房地產公司占用了一部分房屋，其余由某指揮部使用。辦公樓并未開工建設。
后因工程欠款，某建筑公司將某指揮部訴至法院，要求支付拖欠的工程款及利息。某指揮部以自己和H房地產公司存在聯建協議及部分房屋由H房地產公司占用為由，申請追加了H房地產公司作為共同被告。某建筑公司遂將訴訟請求變更為請求某指揮部與H房地產公司承擔共同支付工程款及利息的連帶責任。
2 爭議
針對H房地產公司應否承擔連帶責任，有不同的觀點。一種觀點認為，H房地產公司應承擔工程欠款的連帶責任，理由如下：
首先，施工合同雖然是某指揮部與某建筑公司簽訂的，但H房地產公司是工程項目的聯合開發方，某指揮部與H房地產公司的聯建利益尚未分割，H房地產公司從該合同中獲取了利益，因此H房地產公司理應承擔該合同相應的義務。
其次，H房地產公司對某指揮部與某建筑公司簽訂的施工合同是予以認可的，并在施工期間向某建筑公司支付了部分工程款，說明H房地產公司在事實上已參與了施工合同的履行。
第三、根據H房地產公司與某指揮部簽訂的聯建協議，其聯建行為在法律性質上應屬合伙行為，合伙人應當對合伙債務承擔責任。H房地產公司雖然未直接簽訂施工合同，但不能免除其依法向某建筑公司支付工程款的義務。因此H房地產公司應對某指揮部拖所欠工程款承擔連帶責任。
另一種觀點認為，H房地產公司不應該承擔該工程欠款的連帶責任。理由如下：
第一，某指揮部與某建筑公司之間存在施工合同關系，H房地產公司與某縣指揮部之間存在合作開發房地產合同關系，這是兩個各自獨立的合同，具有相對性，二者不存在連帶關系。
第二，按照《民法通則》第八十四條的規定，債是“在當事人之間產生的特定的權利和義務關系”。 H房地產公司不是施工合同的當事人，與某建筑公司不存在特定的權利義務關系，不負有向其給付工程款的義務。
第三，如果讓H房地產公司承擔施工合同付款義務，既違背了合同自愿原則，也與民事法律的公平原則相悖。因為H房地產公司已依合作開發合同的約定承擔了相應的合同義務，如果再要求其承擔合作開發合同另一方應承擔的義務，有失公允。
3 分析
筆者同意第二種觀點，具體理由如下：
3.1 H房地產公司不應成為本案被告，某指揮部追加其為共同被告沒有法律依據
最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第57條規定：“必須共同進行訴訟的當事人沒有參加訴訟的，人民法院應當依照民事訴訟法第一百一十九條的規定，通知其參加；當事人也可以向人民法院申請追加。人民法院對當事人提出的申請，應當進行審查，申請無理的，裁定駁回；申請有理的，書面通知被追加的當事人參加訴訟。”
根據上述規定，被告雖然有權申請追加共同被告。但前提條件是“必須共同進行訴訟的當事人沒有參加訴訟的”。也即只有在必要的共同訴訟中遺漏了被告的情況下，被告才有權申請追加被告。根據我國《民法通則》的規定，只有共同所有、共同繼承、共同侵權、合伙制度等情況下才有可能產生必要的共同訴訟。
因此，某指揮部在本案中，以和H房地產公司存在聯建協議及部分房屋由H房地產公司占用，有法律上的利害關系為由，追加其為共同被告沒有法律依據。即使H房地產公司占用部分房屋，也只是某指揮部和H房地產公司之間因為聯建合同而發生的關系，雙方如有爭議，可另行處理和解決。同時，按照《民事訴訟法》第56條之規定，即使H房地產公司與本案有法律上的利害關系，也只能列為第三人，而不應追加為共同被告。
3.2 某建筑公司無權要求H房地產公司承擔工程欠款責任
首先，本案訟爭的法律關系是建設工程施工合同糾紛。施工合同的雙方當事人是作為發包人的某指揮部與作為承包人的某建筑公司。根據合同相對性的原則，合同內容只對當事人產生約束力，對合同當事人以外的人不發生法律效力。H房地產公司不是施工合同當事人，不應對施工合同承擔合同義務。
其次，《民法通則》第八十四條第一款規定：“債是按照合同的約定或者依照法律的規定，在當事人之間產生的特定的權利和義務關系。”第二款規定：“債權人有權要求債務人按照合同的約定或者依照法律的規定履行義務。”可見，債是特定當事人之間的法律關系，債權人和債務人都是特定的。這里的“特定的”含義就是講只有合同當事人才受合同權利義務內容的約束。債權在性質上屬于對人權，相對性是債權的基礎。債權人只能向特定的債務人請求給付，債務人只能對特定的債權人負有給付義務。債權人要求債務人履行義務的基礎是合同約定或法律規定。即使因第三人的行為致使債權不能實現，債權人也不能依據債權的效力向第三人請求排除妨害，也不能在沒有法律依據的情況下突破合同相對性原則要求第三人對債務承擔責任。
3.3 某建筑公司主張H房地產公司與某指揮部共同承擔工程欠款責任，即承擔連帶責任，缺乏法律依據
原告以H房地產公司與某指揮部之間存在聯建合同為由，要求共同承擔工程欠款連帶責任，沒有法律依據。
首先，從程序上講，建設工程施工合同案件是基于合同而產生的糾紛，法院就只能圍繞合同關系進行審理，并根據合同相對性的原則確認承擔責任的主體。如果將合同關系以外的主體列入合同糾紛中一并解決，勢必將同時審理兩個不同性質的法律關系，明顯有違一案一訴的基本訴訟原則。
其次，從實體上講，H房地產公司與某指揮部之間不符合承擔連帶責任的條件。最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第14條規定：“本解釋所稱的合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。”可見，合作開發合同各方是按照合同約定各自承擔權利義務的，“共同投資，共享利潤、共擔風險”是指合作各方內部關系，而不是指對外關系。
《民法通則》第五十二條規定：“企業之間或者企業、事業單位之間聯營，共同經營、不具備法人條件的，由聯營各方按照出資比例或者協議的約定，以各自所有的或者經營管理的財產承擔民事責任。依照法律的規定或者協議的約定負連帶責任的，承擔連帶責任。”第五十三條規定：“企業之間或者企業、事業單位之間聯營，按照合同的約定各自獨立經營的，它的權利和義務由合同約定，各自承擔民事責任。”
參照上述兩條規定，本案當事人沒有成立合作開發房地產的項目公司或成立不具備法人條件的其他組織，應屬“獨立經營”，應按照約定各自獨立承擔民事責任。退一步說，即使H房地產公司與某指揮部之間合作開發合同屬于《民法通則》第五十二條規定的情形，聯營各方也應當按照法律規定或者協議約定承擔連帶責任。但H房地產公司與某指揮部之間既沒有承擔連帶責任的協議，《建筑法》、《城市房地產管理法》及相關司法解釋也沒有聯建方應對另一方債務承擔連帶責任的法律規定。因此本案根本不存在承擔連帶責任的條件。
可見，H房地產公司與某指揮部之間的合作開發合同，既不屬于個人合伙，也沒有成立合伙企業，不應當適用《民法通則》或《合伙企業法》有關個人合伙和普通合伙人承擔連帶責任的規定。
事實上，連帶責任是非常重大的民事責任，對其認定必須非常嚴謹和慎重，在沒有明確的法律規定或當事人清晰的意思表示的前提下，應尊重合同的相對性，不應隨意擴大連帶責任的適用范圍，以保護當事人的合法權益。
綜上，筆者認為，合作開發房地產合同與建設工程施工合同屬于性質不同的兩種法律關系。H房地產公司在施工過程中交付某建筑公司工程款，是履行聯建合同的行為，和建設施工合同沒有關系。H房地產公司在合作開發房地產合同中的履約行為，不應成為建設施工合同中承擔連帶責任的事實依據。
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