時間：2023-06-07 09:09:13
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產開發的原則，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：房地產；納稅籌劃
納稅籌劃是指納稅人依據現行稅法和國際稅收慣例,在稅法許可的范圍內,對企業組建、經營、投資及籌資等活動進行的旨在減輕稅負、有利于財務目標的謀劃、對策與安排,在不妨礙正常經營的前提下,達到稅負最小化,實現利潤最大化的行為。其外在表現是使納稅人納稅最少,納稅最晚,即實現“經濟納稅”。 納稅籌劃是企業經營決策的重要組成部分，它是公民納稅意識提高的產物。近年來，房地產企業迅猛發展，已成為我國重要的支柱產業之一，也是國稅和地稅的納稅大戶之一。一家房地產開發企業開發一個項目收入規模相當大，要上繳的各種稅金少則上千萬元多則上億元，房地產開發企業納稅籌劃運用雖然處于嘗試階段，但是作為納稅人的一種理財行為，有必要對企業的稅收成本做出計劃和安排。 當前部分房地產企業在納稅認識上存在誤區；企業內部缺乏必要的納稅管理。導致很多房地產企業稅負過大。因此，有效規避納稅風險，在有限的空間內盡可能地降低企業的納稅成本，實現企業利潤最大化，對房地產企業具有重要的現實意義。
房地產行業納稅籌劃現狀及分析
目前在我國，能全面精湛整體論述系統納稅籌劃方面的理論專著有限，實務方面的探討也較為膚淺和缺乏，對于在實際工作中，房地產開發企業如何進行納稅籌劃，采用哪些策劃方法，以及需要掌握哪些節稅點，目前我們國家的涉獵者并不多。在房地產行業，我國稅收環境日益改善，已有諸多機構開始介入房地產開發企業納稅籌劃，但是我國房地產開發企業現階段的納稅籌劃研究不容樂觀，部分房地產開發企業對納稅籌劃的認識不足。
一方面，由于國外的納稅籌劃由來已久，所以我國外資房地產開發企業的納稅籌劃意識和手段遠比內資房地產開發企業要強；另一方面，對民營房地產開發企業而言，通過納稅籌劃所獲得的收益都是自己的，因而民營房地產開發企業樂于在納稅籌劃上進行大膽的嘗試，相反國有房地產開發企業則認為無論稅負輕重都是國家的。因而不重視納稅籌劃工作。
我們國家現行稅制對房地產開發企業納稅籌劃的局限性
我國現行稅制對房地產開發企業納稅籌劃的局限性主要體現在以下幾個方面：第一，由于我國目前實行的稅收法律制度是以流轉稅等間接稅種為主體和側重點的復合稅制度，由于間接稅種的稅負具有可轉嫁性，納稅籌劃的操作空間不大，而房地產開發企業涉稅比例最大的稅種就是流轉稅中的營業稅，這就使房地產開發企業的納稅籌劃研究受到了一定程度的局限。第二，由于我們國家目前的稅收體制尚不健全，我們國家尚未開征目前國際上大多數國家通用的諸如社會保障稅、遺產稅、贈予稅等直接稅稅種，我國房地產開發企業的納稅籌劃研究也因此而受到很大程度的局限。第三，由于我們國家目前的所得稅和財產稅的體系相對還比較簡單，稅收體制也還不夠完善，也使得我國房地產開發企業納稅籌劃的研究受到客觀現實條件的制約。
房地產開發企業的稅收征管水平還有待完善
我國目前由于稅收征管水平的不足造成的稅源或稅基流失現象大為存在，也給房地產開發企業進行納稅籌劃工作形成了障礙，稅收征管水平的不足主要體現在以下幾個方面：第一，在我國，現有的稅收法律法規及稅收政策還不夠完善，這一不完善性也體現在稅收征收法律方面，我國的稅收征管與發達國家尚有一定差距，我國現有稅收法規不完善，致使部分房地產開發企業在思想意識里認為偷逃稅即使被查處了也是有利可圖的，用不著進行納稅籌劃。第二，由于稅收征收管理人員素質、征管意識和技術能力等方面的原因，致使有的稅務機關以組織收入為中心，稅務人員過大的稅收執法裁量權。使得征納關系異化，導致部分稅務執法人員與納稅人之間協調的余地很大，稅收法規得不到有效執行，企業違法、違規行為得不到應有的處罰，當房地產開發企業的偷稅收益大于納稅籌劃收益和偷稅風險時，房地產開發企業顯然不會再去勞神費力地進行納稅籌劃。所有這些，在一定程度上客觀地阻礙了納稅籌劃在我國房地產開發企業的普遍運用。
摘 要：對《城市房地產管理法》施行前簽訂的合作開發房地產合同，可以本著從寬的原則認定合同的效力；對《城市房地產管理法》施行后簽訂的合同，應本著從嚴原則認定其效力。在司法實踐中，確認合作開發房地產合同的效力，主要對合同主體、合同內容進行審查。
關鍵詞：合同開發；房地產；效力
中圖分類號：D920.4 文獻標識碼：A 文章編號：1005-5312（2011）33-0276-01
合作開發房地產合同的效力，是指合作開發房地產合同成立后，按當事人的意思表示發生相應的法律效果的情況。合作開發房地產合同生效，應滿足合同生效的一般條件，即行為人應具有相應的民事行為能力，行為人意思表示真實，合同內容不違反法律或者社會公共利益，合同形式亦不違背法律規定。合作開發房地產合同的效力，是審理合作開發房地產合同必須首要解決的問題。但我國現行法律對合作開發房地產合同的具體規定不具體、不明確。筆者認為，在法律、法規對合作開發房地產合同沒有作出具體、明確規定時，確認其效力應當以《民法通則》、《合同法》規定的合同生效、合同無效的條件及其立法精神為指導，從合同當事人的意思表示及訂立的目的出發，準確地確定合同的性質。在認定合同的效力問題上，要增強合同意識，貫徹合同自由和當事人意思自治原則，不要將可以認定為有效的合同認定為無效，或者將可以繼續履行的合同隨意解除或撤銷，并在不違反法律、行政法規的前提下，對合同成立但未生效或效力待定的合同，盡可能賦予生效條件，促成當事人實現合同目的。同時，要注意不同時期成立的合同，應當適用不同的法律，把握好從寬、從嚴的時間界線，對《城市房地產管理法》施行前簽訂的合作開發房地產合同，可以本著從寬的原則認定合同的效力；對《城市房地產管理法》施行后簽訂的合同，應本著從嚴原則認定其效力。
一、審查合同主體是否具有房地產開發經營資格
法律對從事房地產開發的主體有著嚴格的限制條件，從事房地產開發應具備兩個條件：首先，從事房地產開發的企業應是房地產企業?！冻鞘蟹康禺a管理法》第二十九條、第三十條規定，從事房地產開發經營的企業，應當經工商行政管理部門核準登記領取營業執照，并在規定時間內到當地建設行政管理部門辦理備案登記，方可從事經營活動。其次，房地產企業應具備相應的資質條件?！斗康禺a開發企業資質管理規定》規定，房地產開發企業應當按照規定申請核定企業資質等級，未取得房地產開發資質等級證書的企業，不得從事房地產開發經營業務。參與合作建房的當事人必須具備房地產開發經營資格，且應在規定的資質等級范圍內從事房地產開發經營活動，其所簽訂的合作開發合同才具備生效的條件。
此外，審查合同的主體資格時，還應把握簽訂合同的時間界線，對于《城市房地產管理法》施行前簽訂的合作建房合同，應根據最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》的規定，對當事人在一審訴訟期間依法取得房地產開發經營資格，可認定合同主體具備了房地產開發經營資格，其簽訂的合作開發房地產合同可認定有效。
二、審查合同的內容是否違反法律、行政法現的強制性規定
合同是否有效，其核心是合同的內容是否合法，是否違反國家法律、行政法規的強制性規定。審查合作開發房地產合同的內容是否違反國家法律、行政法規的強制性規定，關鍵在于審查合同用地的取得是否違反國家法律、行政法規的強制性規定。房地產開發應在依法取得國有土地使用權的土地上進行，這是進行合作開發房地產的前提。在房地產合作開發中，如果合作的一方當事人沒有依法取得國有土地使用權，便以該幅土地的使用權作為投資與他人簽訂合作開發房地產合同，其簽訂的合同也就會因為沒有合法的基礎而被認定為無效。
在審查合作雙方是否依法取得國有土地使用權時，應掌握簽訂合同的時間界線，對《城市房地產管理法》施行前簽訂的合同，可依照最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第二十條、第二十一條的規定，確認合同的效力。《解答》第二十條規定，以劃撥方式取得國有土地使用權的一方，在《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》施行前，經有關主管部門批準，以其使用的土地作為投資與他人合作建房的，可認定合同有效。《解答》第二十一條規定，在《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》施行后，以劃撥方式取得國有土地使用權的一方未辦理土地使用權出讓手續，以其土地使用權作為投資與他人合建房屋的，應認定合建合同無效，但在一審訴訟期間，經有關部門批準依法補辦了出讓手續的，可認定合同有效。在《城市房地產管理法》施行后簽訂的合同，對以出讓方式取得土地使用權的，主要審查取得國有土地使用權的一方是否符合《城市房地產管理法》第三十八條的規定，按出讓合同的約定支付了全部土地使用權出讓金，領取國有土地使用權證。對以劃撥方式取得土地使用權的應審查取得國有土地使用權的一方是否依照《城市房地產管理法》第三十九條的規定，經有批準權的人民政府批準同意，并辦理土地使用權出讓手續，繳納土地使用權出讓金。
1.房地產開發相關理論
1.1房地產開發的內容
“開發”是生產者或經營者為了實現一定的經濟和社會目的，對資源進行合理開發和利用的過程。與房地產有關的開發活動非常廣泛，國土開發、區域開發、城市開發等都與房地產開發活動有著密切的關系，其中國土開發與區域開發主要側重于宏觀意義上的房地產開發，這些開發視為廣義的房地產開發活動。狹義的房地產開發主要是指在依據國家的法律取得了國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為，是在特定地段上所進行的具體的房地產項目的規劃、設計和建設、施工等開發活動。本文研究的范圍是狹義上的房地產開發。
一般來說房地產開發可以分為四個階段:投資決策階段、前期工作階段、建設階段、房屋租售階段，每個階段的工作均有不同的內容。
1.投資機會選擇與決策分析階段
投資機會選擇與決策分析，是整個開發過程最為重要一個環節，其目的就是通過一系列調查研究與分析，選擇一個最佳的可行的項目開發方案或舍棄項目的替代依據。這一階段的主要內容是項目選擇和項目可行性研究。
項目選擇是指多渠道獲取信息，形成開發項目初步設想，包括項目選址、籌資、配套建設，并與進行市場綜合分析，廣泛接觸，使項目設想具體化。
項目可行性研究即在項目選擇后對該項目深入分析，包括社會綜合評價、市場研究、項目財務評價等，這是影響項目成敗的關鍵之處。
2.前期工作階段
這一階段主要工作是獲取土地使用權、落實資金和項目的規劃設計。具體地說，包括:
（1）獲取土地使用權
（2）實施籌資計劃
（3）規劃設計與建設方案的制定
（4）與城市規劃管理部門協商，獲得規劃及配套部門許可
（5）征地、拆遷、安置、補償
（6）施工現場“三通一平”或“七通一平”
（7）對開發成本和可能的工程量進行更詳細的估算
3.項目建設階段
項目建設階段是將開發過程中所涉及到的人、財、物等資源聚集到一個特定的空間與時點，將項目建設計劃付諸于正式實施的活動。這一階段工作內容包括落實承發包、施工組織、建設監理、市政公建配套、竣工驗收。
4.房屋租售階段（房屋交易階段）
當項目建設完畢后，開發商除了要辦理竣工驗收和政府批準入住的手續外，往往要看預算的開發成本是否被突破，實際工期較計劃工期是否有拖延。但開發商此時更為關注的是，在原先預測的期間內能否以預計的租金或價格水平銷售產品。在很多情況下，開發商為了分散投資風險，減輕借貸壓力，在項目建設前或建設過程中就通過預租或預售的形式落實了買家或使用者
1.2房地產開發的特征分析
房地產開發跨越生產和流通兩個領域，是房地產業最基本、最主要的物質生產活動。在城市建設中承擔著重要角色，因而有其自身的特征。
1.房地產開發的本質特征是綜合性
綜合性是房地產開發的內在要求，現代房地產開發要求在開發過程中必須堅持“全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”的方針，在開發過程中不僅建筑地塊及房屋建筑進行有目的的建設，而且要對開發地區一些必要的公用設施、公共建筑進行統一規劃，其次，其綜合性還表現在開發過程中工作關系的廣泛性及項目操作的復雜性，房地產開發的環節很多，涉及的部門也很多，不僅要涉及規劃、設計、勘察、施工、供電、供水、電訊、交通、教育、消防、環境、園林等部門，而且還有可能涉及通過征地、拆遷、安置等眾多工作環節，每個開發項目所涉及的土地條件、融資方式、建筑設計、施工技術、市場競爭等情況都不一樣，因此，開發商需要綜合考慮，統籌安排，制定最佳開發方案。
2.房地產開發過程具有長期性
房地產開發從投入資本到資本回收，從破土動工到形成產品需要經過幾個階段工作，尤其在建筑施工階段，需要大量的人力、物力、財力才能最終形成產品，這一過程與資金是否到位關系重大。一般來說，普通開發項目需要兩、三年時間，規模較大及成片開發則時間更長。
3.房地產開發有很強的時序性
房地產開發從實務來講具有很強的操作程序，從項目可行性分析到土地獲取、從資金融通到項目的實施，乃至后期房屋租售管理等，頭緒雖多，但先后有序。這不僅受政府土地、規劃等部門行政管理審批手續的影響，同時也是房地產開發這一生產活動內在的要求。因此房地產開發項目的實施必須有周密的計劃，各環節緊密銜接，協調進行，縮短周期，降低風險。
4.房地產開發具有很強的地域特性
開發項目受地段、區位的影響相當大，交通、環境、購物、升值潛力等很多因素，因此開發時項目的選址非常重要。
5.房地產開發具有較高的風險性
房地產開發需要巨額資金，在市場經濟條件下，籌集巨額資金是有風險的:由于投資額大，開發周期長，諸如金融、政策面等很多因素都有可能變化，會給開發項目帶來一定的市場風險，而且房地產開發的產品具有很強的剛性，也就是說開發商的每一個開發項目在相當長的時間內幾乎沒有重新建造的可能，一旦出現問題，就意味著開發商要面臨巨大損失。
以上都是房地產開發的特性，因此造成房地產這種消費品的成本結構也不同于其他的消費品。
2成本控制理論
2.1成本控制的概念和目標
項目成本控制是指在項目的實施過程中，定期地、經常性地收集項目實際費用信息和數據，進行費用目標值（計劃值）和實際值的動態比較分析，并進行費用預測，如果發現偏差，則應及時采取糾偏措施，以使成本計劃目標盡可能好的實現的管理過程。成本控制的基礎是事先就對項目進行成本預算;成本控制的目標就是要保證各項工作要在它們各自的預算范圍內進行;成本控制的關鍵就是找到可以及時分析成本績效的方法，盡早發現費用的差異和無效率，以便在項目失控之前能及時采取糾正措施，使項目得以順利地按照計劃進行。
成本控制的目標有三個層次:第一，通過成本控制配合企業的戰略選擇與實施，以低成本為依托，通過價格競爭來擴大市場份額，最終擴大企業的利潤，幫助企業取得競爭優勢;第二，利用資源、成本、質量、數量、價格之間的聯動關系，配合企業獲取利潤最大化;第三，降低成本。
成本控制目標的三個層次都貫穿著成本降低的要求，在許多情況下，單純強調低成本不一定能代表經濟上的合理性，因而需要將成本及與成本相關的變量因素聯系起來加以考察。
成本控制的總體目標是為施工企業的總體經營管理目標服務。通過為施工企業及外部相關利益者提供各種成本管理信息和相關經濟信息。提供決策建議，以及通過各種經濟、技術、組織手段提高成本控制水平。
2.2成本控制的原則
傳統的成本控制概念主要是對建設施工的建安成本進行控制，其主要方法是在項目成本的形成過程中，對生產經營所消耗的人力資源、物質資源和費用開支進行指導、監督、調節和限制，及時糾正將要發生和己經發生的偏差，把各項生產費用控制在計劃成本的范圍之內，以保證成本目標的實現，達到成本控制目的，降低項目成本，提高經濟效益。
在現代房地產開發中，拋開地價不談，項目的抉擇與產品的定位、檔次以及方案設計等其它各項影響因素是投資控制與成本變化的關鍵，建安成本的高低一般也就大體確定，建安成本的成本信息和控制技術比較透明和成熟，實際上可控制的成本并不是很多。因此，現代房地產開發成本控制概念中，講究的是全面控制，全面控制的含義包括兩個方面:一是全程控制、二是全員控制。全程控制講的是從項目的投資決策起就開始進行控制，考察項目的經濟數據以及項目的可行性與風險性，在項目的可行性基礎上，保證功能使用具有市場競爭力的前提條件下進行限額設計，項目的投資決策與方案設計是項目投資成本控制的關鍵所在，將成本發生過程中的事中控制前置為事前控制，當然建設過程中的成本控制也是集約化管理的重要組成部分。房地產開發企業在成本控制中常講的“房地產開發項目以預算為基礎”包含著四層含義:一是該項投資行不行，二是該花的要花，三是該花的部分必須加以合理的控制與審核，四是不該花的不花.全員控制實際是房地產開發項目的組織管理問題，實踐表明不同的組織架構體現著不同的責、權、利關系，員工的主觀能動性、成本控制的思想和工作方法不是靠空洞的說教和強迫式的灌輸，也不是靠自覺意識的提高，而是依靠具有一定活力的管理制度和管理模式實現的。
現代房地產開發的綜合性和系統性都比較強，因此現代房地產開發成本控制有兩個根本性的原則:一是全面控制原則，二是重點控制原則。全面控制，尤其是全程控制是房地產開發成本控制最為重要的管理原則，在此基礎上的成本控制必須有的放矢，進行重點管理。就過程來看，首先要抓好立項階段和方案設計階段的投資控制，其次是施工階段的成本控制。施工階段的成本控制也要區分重點與次重點。必須將有限的精力放在最為重要的環節上，否則，就會造成人力、物力、財力的浪費。只有深刻理解和把握兩個根本原則的辯證關系，才能正確處理以下各項控制原則的關系:
1.開源與節流的原則
開源與節流相結合的原則是指房地產開發項目中的各項花費適得其所，把錢花得最值，追求投入后產出的最大化，每一筆發生的費用都有相應的投資回報。
2.目標管理原則
目標管理原則是指在立項、設計、施工、銷售等各個階段應有明確的目標、任務和措施，做到心中有數，并逐步加以分解，提出進一步的具體要求，分別落實到各執行部門、單位和個人。目標管理和內容包括:目標的設定和分解，目標的責任到位和執行，檢查目標的執行結果，評價目標和修正目標，形成目標管理的計劃、實施、檢查和處理循環等。
3.責、權、利相結合的原則
在項目施工過程中，項目經理、技術人員、業務管理人員以及各單位和生產班組都負有一定的成本控制責任，同時還享有成本控制的權利。做到責、權、利相結合就是在規定的權力范圍內如何開支、開支多少，同時對各部門、各單位、各班組在成本控制中的業績進行考評，并將最終的經濟效益與收入掛鉤。
4.動態控制原則
動態控制原則是指隨著項目的不斷進展依次推進成本控制的重點。如在立項階段重點考察項目的可行性與風險性，設計階段重點考察使用功能與美觀進行限額設計，施工階段重點考察各項成本的支出的情況等，并結合具體的市場情況進行調整等。
5.節約原則
成本的主要組成一人力、物力、財力是成本的主要消耗，節約人力、物力、財力的消耗是提高經濟效益的核心，也是成本控制的一項最主要的基本原則。執行主要從三方面入手:一是嚴格執行成本開支范圍、費用開支標準和有關財務制度，對各項成本費用的支出進行限制和監督;二是提高施工項目的科學管理水平，優化施工方案，提高生產效率，降低人、財、物的消耗;三是采取預防成本失控的技術組織措施，制止可能發生的浪費。只有做到以上三點，成本目標才能得以實現。
6.例外管理原則
房地產銷售收入是指房地產開發企業自行開發的房地產在市場上進行銷售獲得的收入，包括土地轉讓收入、商品房（包括周轉房）銷售收入、配套設施銷售收入。房地產開發企業自行開發的房地產，有的在銷售之前未與購買方簽訂購銷合同；還有就是房地產開發企業事先與購買方簽訂購銷合同并按合同要求開發的房地產。
房地產開發企業出售周轉房，舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內的安置房產權款和增加面積的房產款，在“房地產銷售收入”核算范圍內。房地產開發企業出售自用的作為固定資產核算的房產不是“房地產銷售收入”的核算對象。
二、房地產銷售收入的確認原則
房地產開發企業自行開發的房地產作為可供銷售的開發產品，具有商品的一般特性，因而房地產銷售收入的確認應依據《企業會計準則——收入》進行。房地產銷售收入的確認必須滿足收入確認的四個條件：（1）企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；（2）企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；（3）與交易相關的經濟利益能夠流入企業；（4）相關的收入和成本能可靠地計量。
房地產購銷合同在開發產品竣工驗收前后均可能簽訂。按照國家有關法律、法規的規定，房地產開發企業只有按規定取得房地產預售許可證后，方可上市預售房地產。在預售中所得的價款，只能是屬于暫收款、預收效性質的價款，由于開發產品尚未竣工驗收不能確認收入。等到開發產品竣工驗收并辦理移交手續后，方可確認房地產銷售收入實現，將“預收帳款”轉為“經營收入”。
在開發產品竣工驗收后簽訂的購銷合同，由于有現房供應，在辦妥房地產移交手續后，即可確認收入。第一，與所售房地產相關的主要風險和報酬法定地轉移給購貨方。第二，房地產開發企業是以出售為主要目的而開發房地產的，出售后不擁有繼續管理權和控制權。第三，目前房地產銷售款的支付方式雖多種多樣，有一次性付款、分次付款和銀行按揭等，有擔保和保險措施，但房地產價款的流入不成問題。第四，房地產價款在簽訂合同時已經協商確定，而開發產品的成本核算資料和工程預決算資料也可以提供可靠的成本數據。
三、房地產開發企業稅法確認收入時限
（一）關于開發產品銷售收入確認問題
房地產開發企業開發、建造的以后用于出售的住宅、商業用房、以及其他建筑物、附著物、配套設施等應根據收入來源的性質和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現：
1.采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據（權利）時，確認收入的實現。
2.采取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
3.采取銀行按揭方式銷售開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。
4.采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：
（1）采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
（2）采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，應按合同或協議規定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
（3）采取包銷方式委托銷售開發產品的，應按包銷合同或協議約定的價格于付款日確認收入的實現。
包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
（4）采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
委托方和接受委托方應按月或按季為結算期，定期結清已銷開發產品的清單。已銷開發產品清單應載明售出開發產品的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續費等。
5.將開發產品先出租再出售的，應按以下原則確認收入的實現：
（1）將待售開發產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售資產確認收入的實現。
（2）將待售開發產品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。
6.以非貨幣性資產分成形式取得收入的，應于分得開發產品時確認收入的實現。
（二）關于開發產品預售收入確認問題
房地產開發企業采取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率計算出預計營業利潤額，再并入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。
預計營業利潤額＝預售開發產品收入×利潤率
預售收入的利潤率不得低于15％（含15％），由主管稅務機關結合本地實際情況，按公平、公正、公開的原則分類（或分項）確定。
預售開發產品完工后，企業應及時按本通知第一條規定計算已實現的銷售收入，同時按規定結轉其對應的銷售成本，計算出已實現的利潤（或虧損）額，經納稅調整后再計算出其與該項開發產品全部預計營業利潤額之間的差額，再將此差額并入當期應納稅所得額。
（三）關于開發產品視同銷售行為的收入確認問題
1.下列行為應視同銷售確認收入
（1）將開發產品用于本企業自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；
（2）將開發產品轉作經營性資產；
（3）將開發產品用作對外投資以及分配給股東或投資者；
（4）以開發產品抵償債務；
（5）以開發產品換取其他企事業單位、個人的非貨幣性資產。
2.視同銷售行為的收入確認時限
視同銷售行為應于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入的實現。
3.視同銷售行為收入確認的方法和順序
（1）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；
（2）由主管稅務機關參照同類開發產品市場公允價值確定；
（3）按成本利潤率確定，其中，開發產品的成本利潤率不得低于15％（含15％），具體由主管稅務機關確定。
（四）關于代建工程和提供勞務的收入確認問題
關鍵詞：房地產項目；成本控制；項目成本構成；成本控制措施；財務管理體現；前景展望
眾所周知，我國的房地產行業已經發展成為國民經濟的支柱性產業。房地產行業競爭不斷加劇使得地產行業出現局部過熱的態勢，國家為了抑制房地產行業過熱局面推出了一系列的宏觀經濟調整政策，房地產企業面臨著重新洗牌的局面。為了不被淘汰房地產開發企業不得不進行競爭方式和競爭手段的調整，而最為重要的就是進行成本的控制和管理，管理出效益，只有對項目成本進行了必要的控制，才能在激烈的競爭中取得競爭優勢。
1、房地產開發企業的成本構成
房地產開發企業的成本構成相當繁雜，這其中涉及了各種外部影響因素和內在影響因素，把房地產成本構成進行劃分，主要可以分為以下幾大類：
1.1項目開發階段的成本
項目開發階段的成本主要是指土地成本。
1.2項目建設成本
房地產工程項目的建設成本是成本構成中的重要部分，通常包含進行項目開發前的工程費用、建筑成本以及公共配套設施費用等，做好項目建設成本控制是成本控制的關鍵。
1.3財務費用
房地產開發需要耗用大量資金，可以把房地產歸屬為資金密集型行業，進行房地產項目開發需要巨額費用，這里包含籌建項目的各種費用。為了進行房地產項目開發，開發商籌集資金的財務費用。
1.4項目建設中的管理運營費用
管理運營費用所包含的范圍非常廣泛，通常來說，在房地產開發過程中到項目完成交付使用前所發生的各種費用，即開發項目中所有管理人員所發生的費用都包含在管理運營費用中。
1.5各相關品類的稅收費用
房地產在開發過程不可避免的涉及到各種稅收費用，一般包含了營業稅及營業附加稅、企業所得稅、房產稅以及印花稅等等。
2、房地產項目成本控制應遵循的原則
2.1經濟效益原則
進行房地產成本控制的首要原則就是遵循以最小的投入換取最大的經濟效益，本著以經濟效益為中心的原則進行成本控制。
2.2目標成本控制原則
進行項目成本控制要制定合理的目標成本，并進行科學有效的管理，可以結合實際情況制定合理的目標，對目標進行層層分解和細化，實行目標責任制，定期和不定期的進行目標執行結果的檢查，進行目標的調整和修定，促進項目成本最低化的實現。
2.3綜合成本控制原則
綜合成本控制的客體是指整個房地產企業、房地產開發和籌建過程以及房地產涉及的全體人員，對綜合成本進行管理也即通常所說的“三全”管理。進行綜合成本控制就要對全員和全過程實行統一的管理和控制，要充分調動每位員工的積極性，提高單位經濟效益。
2.4權責發生制原則
房地產項目工程屬于大型項目工程，在整個施工過程中涉及到的內容相當復雜，因此要明確相關的責任人。在項目開發過程中，工程項目經理、各班組負責人都肩負著重要的成本控制使命，擁有進行成本控制的相關權力，同時也承擔著相應的經濟責任。
2.5動態控制原則
房地產開發項目都是一次性的工程，進行項目成本控制時要注重對項目進行中間控制，即我們通常所說的動態控制。在房地產施工的準備階段進行成本控制是依據組織設計的具體內容進行的，從而制定目標成本、編制相關的計劃，最終確定可行性的施工方案。
3、房地產項目成本控制的重要性
房地產項目成本控制對房地產開發企業的發展有著重要的作用，成本控制的好壞直接決定著房地產企業的經濟效益，甚至關乎房地產企業的生死存亡，進行有效的成本控制具有重要的作用。首先，進行必要的成本控制能夠降低房地產開發企業的開發成本，實現經濟利益。其次，房地產項目的成本控制能夠降低企業的投資風險，實現較高的收益率。再次，加強房地產項目成本控制有利于縮短投資回收期，因為房地產項目承受著眾多的風險，因此加強成本控制，盡量縮短資金回收期是至關重要的。進行有效的成本控制，有利于吸引投資者進行投資，同時也能夠有效控制企業的財務風險。
房地產企業也只有對開發項目進行有效的成本控制，才能夠確保投資預期目標的實現，優化企業的資源配置，提高資源的利用率，實現房地產項目經濟效益、社會效益與環境效益的有效統一，這也是房地產企業發展低碳經濟、落實科學發發展觀的必然選擇。
4、房地產項目成本控制的措施
4.1項目準備階段的成本控制
房地產項目準備階段的成本控制主要涉及到兩個關鍵階段，一個是項目籌劃階段的成本控制和項目設計階段的成本控制。
4.1.1項目籌劃階段的成本控制，也被成為項目決策階段的成本控制，其包含的內容主要是市場調研以及投資評估分析。由于正確的項目籌劃是進行成本有效控制的前提，因此項目決策階段的成本控制工作是至關重要的，是決定房地產企業成本控制水平的關鍵因素。做好項目籌劃階段的成本控制，能夠對工程項目的總成本進行有效控制。具體說來，項目決策人員需要做好以下幾點：
（1）房地產開發商要認真考察項目投資的客觀環境、工程項目的類型和規模、經濟技術指標、原材料市場供應狀況和投資產品的市場價值等；
（2）企業策劃人員要對消費者的需求、市場銷售預期、產品利潤空間等因素進行調查和分析，幫助企業制定最有利的投資方案；
（3）在房地產項目籌劃過程中，數據分析人員還有立足于科學的數據、資料分析方法，對房地產項目的投資規模進行合理估算；
（4）在前期調研與分析的基礎上，房地產項目的決策者最終要通過建設項目的市場需求、財務評價、建設標準、設計方案、潛在風險等因素制定科學的項目決策方案，最終決定房地產項目的可行性；
（5）在項目決定實施后，項目造價人員還要對房地產建設項目的工程造價進行準確估算。
4.1.2項目設計階段的成本控制是房地產工程項目建設成本控制的關鍵，科學合理的項目設計能夠降低投資成本、縮短建設周期和資金回收期，最大化工程項目的經濟效益。因此，房地產開發商在進行項目設計前，要進行周密的分析，確保實現有效的成本管理。在設計前做好投資估算，通過對項目發生的各種費用進行估算和比較，對初步設計進行控制。依據投資估算落實成本費用，把施工預算控制在預算范圍內，同時對工程項目設計的變更進行適時的管控。
（1）房地產企業要確保項目設計方案的質量和水平，在委托設計時，可以充分發揮市場機制的作用，通過招投標等形式選擇有資質、有經驗、市場知名度比較高的設計公司，并加強相關管理工作，進而保證項目設計方案在技術上和經濟上的最優化和合理性。
（2）房地產企業要注重限額設計的應用。比如當一個企業的項目經過批準后，相關部門就必須及時建立設計變更管理的相關程序，杜絕輕易變更等行為，這不僅有助于保證房地產項目的建設工期，也能夠對項目的投資進行有效控制，避免工程竣工結算階段施工成本超出投資總額狀況的出現。
（3）要嚴格控制圖紙設計的相關工作。設計人員不僅要對設計圖紙的期限和質量進行有效的控制，還要考慮到工程施工成本、施工技術上的可能性、施工的便利性等因素，及時組織相關人員進行圖紙會審工作，進而實現從造價和設計等角度對房地產項目設計方案可行性的有效控制。
（4）在設計出圖之前，相關人員要加強審核工作，對于發現的問題和缺陷要及時進行整改，提前克服設計方案的不合理性，盡量避免施工過程中的設計變更等行為，這有助于工程項目的正常開展和對工程造價的有效控制。
4.2項目施工階段的成本控制
房地產項目的施工階段主要是在項目投資的實施階段，是投資產品的形成階段，這個階段是項目建設成本管理中最為復雜環節。在項目施工階段應該對質量做好控制，約束工程造價成本，進行工期的管理和合同等重要信息數據的管理，降低人力財力和物力的支出?，F在以某企業為例，就其在施工過程中的成本控制措施 進行分析和總結。
（1）企業在施工前，要做好施工組織設計的審查工作。施工組織設計除了是承包方進行施工作業的綱領性文件外，還是發包方明確和控制房地產項目質量、施工進行、建設成本控制目標的主要參考依據，也是承發包雙方正確處理工程變更、經濟索賠等問題和矛盾的重要依據。
（2）加強對工程款的支付與管理，確保工程項目的正常開展。例如，企業要及時結清相關款項，做到不拖延或拒絕付款，保證建筑施工的工作積極性，但也盡量不要提前支付工程款，對于不合格的施工量，要扣除相關款項等。
（3）堅持物資采購比價。在物資采購比價審計中，堅持公開、公平、公正的原則，在質量、價格、服務信譽等方面嚴格把關。在充分保證質量的前提下，對供應商進行比價。
（4）對工程變更進行嚴格管理。在施工過程中，要嚴格審核成本計劃和工作流程圖，做好對設計圖紙和施工圖紙的管理，避免因為各種原因導致的設計修改、工期延長或者建筑原材料的臨陣更換等，因為這都會對房地產工程項目的投資和預算造成不良影響。
（5）加強對合同的管理，確保房地產建設項目的施工質量、施工進度、成本控制等環節都符合合同雙方事前約定的標準和規范，避免工程施工安全事故或質量問題的出現，否則必然會為以后的工程索賠等經濟糾紛埋下隱患。
（6）此外，管理人員還要及時進行工程量的計量，做好工程賬單的審核，對于重要施工做好記錄，保留各種重要數據信息。
4.3項目結算階段的成本控制
工程項目結算階段是項目成本控制的最后階段。房地產企業在項目結算階段要根據國家的法律法規、施工合同、竣工資料等進行項目工程量的核定，審核驗收記錄，審查附屬工程的施工費用。當工程結算交付使用后，項目成本控制中心做項目評價，對工程成本進行管理和分析，做好比對，提出意見，增加新項目的造價管理水平，從而實現投資效益。因為房地產工程項目成本控制工作貫穿于整個項目過程中，這就要求房地產開發商從源頭進行管理，做好各個階段的控制工作。在工程項目竣工結算階段加強審計工作，進行項目投資費用的核算。
5、財務管理在成本控制中的體現
在房地產項目成本控制中，財務管理必將發揮十分積極的作用。財務管理不僅能夠對房地產項目的資金鏈進行有效的管理和控制，緩解房地產企業的資金矛盾，還可以建立有效的約束機制，實現對房地產項目的有效監督。此外，通過有效的財務管理措施，房地產企業還可以創建科學的激勵機制，調動員工的工作積極性。具體說來，財務管理在房地產項目中的成本控制，主要體現在以下幾點：①建立健全成本控制系統；②強化成本約束機制；③控制房地產項目的成本周期；④創新項目成本控制的模式與方法等。房地產企業只有充分發揮財務管理的相關職能和作用，才能夠實施切實有效的成本控制，優化企業的各項管理活動，確保房地產項目預期目標的順利實現
6、房地產成本控制的發展趨勢
首先，我國房地產的發展仍處于初期發展階段，房地產企業還屬于成長型企業。在激烈的市場競爭中取得勝利就要做好準確的市場定位。我國的房地產開發企業需制定科學合理的發展戰略目標，增強自身實力來適應房地產市場風險的變化。
其次，縱觀我國目前的房地產開發項目，許多項目的可行性研究仍是形式主義，沒有對項目進行認真考核和明確的判斷。隨著競爭的加劇，有更多房地產開發企業意識到成本控制的重要性，進行必要的成本控制，對房地產項目進行深入合理的可行性分析，增加房地產企業成本控制的戰略性和科學性。
最后，基于房地產企業項目成本控制與可持續發展戰略的密切關系，進行合理的項目成本控制能夠推動房地產企業的發展戰略的最終實現。借鑒國外的先進經驗、通過大量項目可行性數據分析，利用計算機等輔助虛擬設備實現項目建設的整個過程控制，并適時的進行必要的糾正和調整，是房地產企業進行成本控制的發展趨勢和重要內容。
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關鍵詞：房地產開發；企業審計；問題；建議
引言：在競爭如此激烈的房地產行業中，開發企業如果不能對企業中存在的問題進行改進，不能對審計制度進行加強，就難以保證企業的可持續發展。根據企業自身實際情況出發，分析影響企業審計的根本原因，改善企業的審計環境。
一、房地產開發企業審計當中存在的問題
1.虛增房地產開發成本
開發成本增加的原因主要是由于開發企業以危房改造或者是開發經濟適用房的名義來低價購入房屋的土地使用權并將其計入到無形資產當中。然后通過房屋價值進行高于實際價值的評估來進行賬務處理，致使企業無形資產的虛增。并且將虛增部分的無形資產全部轉入到開發成本，提高了土地的實際價值，違反了房地產開發成本管理的原則。造成這一問題的原因還是由于我國的土地交易未能實現公開競價，致使許多房地產開發企業從中利用了許多政策空間來進行處理。
2.企業的經營收入問題
房地產開發企業經營收入存在著人為調節的現象，通過人為調節來故意拖延商品房的竣工決算，通過將售房款進行長期掛賬來謀求利益。本來就已竣工并且與購房人辦理了交付手續卻因人為的操控售房款，增加了企業的資產管理難度。
房地產開發企業隱瞞經營的實際收入現象嚴重，由于國家規劃對于房地產開發中的經營合資開發以及商品房出租等經營活動不予制約，導致了房地產開發企業通過對不受國家制約的業務利用來私設小金庫。房地產企業將合資開發獲得的利潤不計入到經營收入當中而是將其進行帳外處理。對于商品房出租所獲得的租金也未計入到賬目內，將租金賬外另存，這些都形成了房地產開發企業經營收入賬目不實，私設小金庫現象嚴重。
房地產開發企業用于投資、償債以及作為員工福利的產品沒有視為銷售的賬務來進行處理。根據我國對房地產的規定，企業用于對外投資或者是抵償債務等活動的產品需要按規定繳納相應的營業稅，然而房地產開發企業將其視為存貨，通過成本價來進行繳稅處理，沒有視為銷售賬目來進行處理。
房地產開發企業商品房的出租收入不實，很多房地產企業利用所獲得的出租房和周轉房的銷售收入來抵扣出租房和周轉房裝修改建所花費的費用。房地產開發企業往往不按照規定來對出租房和周轉房的銷售進行核算，而是將其進行直接沖減改建裝修的費用來虛減企業經營收入，再加上商品房、出租房以及周轉房之間的變化較為頻繁，更是加大了審計的難度。
3.房地產開發企業的開發成本受人為操控
房地產企業人為調節開發和經營成本主要表現在對公共配套設施費的隨意提取、對借款利息的隨意分攤、虛增開發成本以及經營成本的計算不合理等。這些問題都是由于房地產開發企業為了自身的利益來人為的對成本進行操控。
在房地產開發企業進行商品房竣工決算的時候，通過采取預提辦法來將還未完工的公共配套設施預估到產品開發的成本當中，并且這種預提的標準是由房地產開發企業根據建筑的面積或者是投資的比例來自行確定的。然而房地產開發企業卻為了調節企業自身的利益，根據自身需要來隨意確定配套設施費的提取標準，企業的開發成本受人為因素的控制較為嚴重。
房地產開發企業對于企業借款利息未能按照借款費用的計量原則來進行分攤，借款費用的計量原則規定企業的借款利息需要將定期的借款利息與每期的資產支出相結合來確定。然而房地產開發企業根據企業的利潤情況在開發成本和財務費用之間劃分來調節企業的利益，隨意分攤開發項目當中的借款費用，并且對借款費用也沒有進行準確的計量，導致了借款利息分攤不合理現象的發生。
目前，很多房地產開發企業為了能夠少繳土地增值稅和企業所得稅，通過虛增開發成本來減少企業的收入，達到少繳稅的目的。很多房地產企業將辦公用房和一些職工宿舍等一些自用辦公場地計入到商品房開發成本當中，從而來增加商品房的開發成本。而且還有很多企業通過虛報土地征用補償費和工程結算等來虛增企業的開發和經營成本，虛假降低企業的利潤來達到少繳企業所得稅的目的。
4.房地產開發企業規費的漏繳現象嚴重
對于規費的漏繳主要是在土地出讓金方面，由于我國對于繳納土地出讓金的數額差別較大，對危房改建和經濟適用房的土地出讓金的繳納標準要比商品房低很多，這就導致了房地產開發企業，借用危房改建和修建經濟適用房的名義來繳納土地出讓金，然而卻開發商品房和寫字樓等進行出售。根據相關規定，此情況房地產改變了土地的用途就應該補繳土地出讓金，但是房地產開發企業卻未按規定補繳，造成了我國土地出讓金的大量流失。
除了漏繳土地出讓金外，配套費、增容費以及教育附加費等也是房地產開發企業頻繁出現漏繳的重點。由于配套費和增容費等涉及到的內容較多而且繳納費用的程序不夠透明，加上關系操作和政策空間的利用，致使房地產開發企業出現拖欠繳納和漏繳各種規費的現象。
二、針對房地產開發企業中存在的問題對審計提出相應的建議
1.對土地使用權進行正確的評估
在對房地產開發企業進行審計時，對于土地的使用權價值的評估要與現階段的土地市價進行合理地對比，進行評估。對于計入開發產品成本的土地使用權價值的確認需要按照實際取得該土地所支付的費用減去無形資產攤銷后才能計入到開發成本中。
2.加強對經營收入的管理
在進行審計的過程當中，要對房地產開發企業的經營收入明細賬目以及相關的原始憑證進行準確的審核。對企業銷售的發票存根以及簽訂的房屋租售合同進行審查，將會議記錄所涉及到的投資、償債等事項與原始憑證向核對，采取查詢機分析性復核等審計方式來對人為調節經營收入的問題進行查實。
3.加強對房地產開發企業成本的管理
在對房地產開發企業進行審計時，需加強對企業的開發成本、開發費用明細賬目以及短期借款明細賬目進行嚴格的審查。將房地產開發的各項成本費用與投資估算報告以及當地的地價等標準進行對比核對，防止虛增成本現象發生。通過對單位指標估算等一些類似的工程經驗估算法的運用來對房地產開發項目當中所涉及到的各種費用進行估算。對人為操控開發和經營成本進行審查，并按規定來進行補繳稅額。
4.加強對審計人員的管理
審計人員必須要詳細了解房地產開發企業經營管理的全過程，而且還要對相關的法律規定以及各項費用繳納的標準有一定的掌握，定期對企業所交納的稅款項目以及各項規費同歸家當地政府規定應繳的標準進行對比分析，查出漏稅的出處，并按規定進行補繳。
總結：
在房地產開發企業中，由于審計的不嚴而造成的問題比比皆是，通過虛增企業的開發成本或者是通過人為因素的操控，來減少企業所交納的稅收，造成我國稅務資金的流失，損壞了國家和人民的利益，并且對企業的持續發展也會造成非常重大的影響。所以加大對房地產開發企業審計工作，來帶動房地產開發企業的合法持續經營。（作者單位：哈爾濱大龍北方建設開發有限公司）
參考文獻：
一、房地產開發企業的業務范圍和特點
顧名思義，房地產既包括房產也包括地產。房地產開發企業就是指從事房地產開發和經營的企業，既是生產者又是經營者。通常來講他們既可以將土地和房屋合在一起開發，也可以將土地和房屋分別開發。房地產開發企業一般來講主要進行如下業務：1、土地的開發經營，即企業有償獲得土地之后，對該土地進行開發，之后可有償轉讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋以及其他設施，然后作為商品出售，也可以開展土地出租業務。2、房屋的開發與經營，即開發土地并建造房屋，之后將房屋作價出售或者出租。3、城市基礎設施和公共配套設施的開發。4、代建工程的開發，例如接受政府或其他單位的委托。
由此可見，房地產開發企業的生產經營與其他房地產相關企業有很大的不同，這很大程度上是由于其開發經營業務的復雜性所決定的。開發產品周期長，投資大，要從規劃設計開始，經過研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程等幾個開發階段，少則一年，多則數年才能全部完成。另外，上述每一個開發階段都需要投入大量資金，加上開發產品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。因此，經營風險也很大。
房地產開發企業的投入資金多風險大，除此之外房地產建設項目各項費用的構成復雜，變化因素多、不確定性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設項目，其投資和費用構成有一定的差異。相應地，在銷售收入方面的確認也有很多情況需要注意。因此，業務自身的特點決定了房地產開發企業的會計核算有很多特殊情況。
二、房地產開發企業會計核算的特點
房地產開發企業的特殊經營活動以及相對嚴格的管理要求，使得其會計核算方面與其他的房地產相關行業有許多不同：
（一）產成品的種類多，且核算方法不同。
房地產開發企業的產品生產時間很長，且作為其產成品的是建造好的房屋，因此對于產成品的種類劃分有很多不同的標準，很多產成品既可以是屬于此類也可以屬于彼類，這樣的模糊特性給會計核算帶來了很大的困難，而且核算的方法也不盡相同。
（二）產品成本的核算復雜。
由于產品的特殊性，使得產品成本在計量，歸結和核算的過程中出現較為復雜的特點。
三、房地產開發企業會計核算現狀及成因分析
隨著我國市場經濟的不斷深化，房地產開發企業獲得了長足的發展，但是，不可否認，在發展的同時也遇到了很多瓶頸。包括在會計核算中，由于房地產開發企業自身的業務特點以及新舊體制變更所帶來的沖突，使得房地產開發企業的會計核算仍然存在許多不完善，不規范的問題。
（一）銷售收入的確認存在很大的困難
房地產開發企業的產成品有很大特殊性，它的銷售通常有兩種形勢。一種是自主開發后銷售，另一種是在買方合同的約束下進行開發。也就是開發后銷售和開發前銷售這兩種形式。開發前銷售有很大的保障，因此在銷售收入的確認方面也較為簡單，應該按照建造合同的標準進行收入的確認。而開發后銷售有很大不確定性，通常采用預售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產商品的銷售需要取得預售許可證和銷售許可證，同時，還要經過簽訂預售合同并預定房款、簽訂正式銷售合同，工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產權過戶等銷售環節。所以，房地產商品的收入確認同其他生產收入相比有很大特殊性，同時，由于房地產商品的開發建造時間長，耗資巨大且費用的歸結較為復雜，使得商品的銷售收入的確認也有很大的困難。
（二）產成品成本在計量上常常不能貫徹收入費用配比原則
房地產開發企業的生產周期較長，開發項目從獲得土地并開發完成到確認收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業投入產出比例呈階段性不合理；在項目建設期內大量投入資金，并發生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。
房地產開發商品的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結構的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價。
通常房地產開發企業的成本結轉方法是：按當期竣工后的核算對象的總成本除以總開發建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經營成果不具有真實性。
（三）收益評價指標不能真實反映企業業績
一般的公司業績評價指標不能正確、客觀、全面地反映其真實經營情況，尤其是上市公司，不準確的信息極容易誤導投資者。這是由房地產企業投入產出周期的特殊性決定的，例如企業的年報中往往存在業績波動較大的現象。因此，評價一個房地產開發企業的業績，應透過指標看實質，看其資質信譽、實力、現金流量、資產質量，還有更重要的表外風險等，更有賴于會計界對會計信息的真實反映與充分披露。
（四）會計信息質量存在問題
行業的特性使得房地產開發企業的會計信息反映質量存在很大不確定性和不客觀性，有的甚至存在虛假信息。例如房地產開發企業會計實務中銷售收入的確認隨意性較大；各企業之間和同一企業前后各期的業績信息的可比性較差；企業報表中的現金流量信息不夠全面準確；對于企業的風險披露不足等等。這些問題直接影響到房地產開發企業的會計信息質量信譽以及投資人的投資風險。
四、規范房地產開發企業會計核算的相關對策
房地產業是一個國家的經濟主導產業，他的發展好壞直接關系到整個國家的經濟穩定。因此，規范房地產開發企業會計核算體系的運行，提高房地產開發企業的會計信息質量是維護我國經濟發展環境穩定的重要課題。對此，筆者提出以下建議：
（一）建立完善的房地產行業的會計規范體系
理論是實踐的指導，有了規范的理論體系，房地產開發企業的會計實務實踐才能有法可依，因此，建立和完善房地產開發行業的各種規則準則是規范會計核算的首要任務。例如建立完善收入確認準則指引；建立和完善配套工程的會計核算準則指引；擴大信息披露內容，提高房地產開發企業信息披露中的信息含量；完善房地產開發企業內部會計核算和財務管理制度；完善房地產開發企業，尤其是上市公司的內部治理結構和內部控制制度等。
（二）相關會計準則應全面與國際會計準則接軌
隨著全球經濟一體化步伐的加快，以及房地產行業作為資本市場的一大特性，外資投向的明朗化，房地產行業的對外開放是一個明顯的趨勢，在這種狀況下，房地產行業的會計核算所遵循的我國的會計準則應該在此基礎上進一步完善和發展，充分地全面地與國際會計準則接軌，使得后續的開放發展順道暢通。
（三）加強房地產開發企業的企業管理，完善會計信息的形成基礎
房地產開發企業通常容易在現金流量的管理、財務管理、成本管理方面存在問題，這一切都屬于企業管理的范疇，因此，要想規范房地產開發企業的會計核算，加強企業的財務管理有著非常大的必要。這些都是會計信息形成的重要基礎，要保證這些基礎的上層建筑準確客觀，基礎的管理十分必要。
（四）完善企業的內控體系，增強風險控制環節
房地產市場公平競爭的需要，在強手如林的競爭環境中立于不敗之地，實現近期求生存、長期謀發展的目標，房地產開發企業必須多快好省地進行開發活動，加強開發產品成本的控制，不斷降低開發過程中耗費的活勞動和物化勞動，節約使用資金，提高企業經濟效益。同時，會計信息的質量關系著企業的長遠發展，因此，完善會計核算的內部控制制度，對于企業的發展有益無害。
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文章編號：1005-913X（2015）07-0120-03
隨著我國房地產業的快速發展，房地產業已成為我國稅收收入的重要來源。根據《中國稅務年鑒2014》，2013年我國房地產業的稅收收入占我國當年稅收收入的12.97%，僅次于批發業和零售業的13.23%，在產業稅收收入中排名第二。房地產開發企業經營周期長，業務復雜，涉及稅種多，涉稅風險高，房地產業已成為稅務稽查工作的重點和難點。2004年至2015年（2009年除外），十多年來國家稅務總局均將房地產業列為稅收專項檢查項目，房地產業是唯一獲得如此“優待”的行業，可見房地產業的稅務風險之高。
一、房地產開發企業稅務稽查發現的問題
（一）未按成本對象準確核算開發成本
根據《國家稅務總局關于印發的通知》（國稅發〔2009〕31號，下文簡稱“31號文”），成本對象是指為歸集和分配開發產品開發、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。確定計稅成本對象是房地產開發企業計稅成本核算的基礎。只有準確劃分成本對象，房地產開發企業在開發過程中發生的各類成本費用才能準確歸集和核算。房地產開發企業在動工建設之前都須向規劃部門提交工程建設規劃圖并備案，修改規劃必須向規劃部門提出申請。這表明說房地產開發企業在動工之前已經清楚開發項目規劃建設的開發產品種類，也就是可以確定成本對象的。但是在稅務稽查實踐中，房地產開發企業存在未準確劃分成本對象的情況。例如，房地產開發企業未將開發項目內建造的會所、幼兒園等配套設施單獨列為成本對象，而將會所、幼兒園等配套設施的開發成本列入開發產品的開發成本中。這主要是因為31號文規定企業在開發區內建造的配套設施如果是屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。有的房地產開發企業為了規避上述規定，故意不準確劃分成本對象，將配套設施并入開發產品進行成本核算，根據開發產品銷售比例一并結轉。
（二）關聯方借款利息稅前扣除
房地產業是資金密集型的行業，在國家對房地產行業調控的情況下，銀行收緊房地產業的貸款。從銀行貸款困難使得房地產開發企業轉向成本更高的信托產品融資。信托公司為了保障信托產品的安全，一般會以股權轉讓的形式獲得房地產開發企業項目公司的股權，成為房地產開發企業項目公司的股東。房地產開發企業向信托公司的借款就成了向關聯方借款了。根據《企業所得稅法》及其實施條例，關聯方借款必須符合相關條件在計算應納稅所得額時才準予扣除。企業如果未能按照稅法及其實施條例的有關規定提供相關資料，證明相關交易活動符合獨立交易原則；或者該企業的實際稅負不高于境內關聯方，企業的相關利息支出只能按照關聯方借款規定的比例扣除。在稅務稽查實踐中，房地產開發企業存在未提供相關證明資料而全額扣除關聯方借款利息的情況。
（三）管理費用與開發成本間接費用混淆
在稅務實踐中，房地產開發成本中的開發間接費用和房地產開發費用中的管理費用容易混淆。之所以要對兩者進行區分，是由于在土地增值稅清算中，開發間接費用是可以據實并加計扣除，而管理費用只能按比例限額扣除。因此部分房地產開發企業有意或無意將管理費用盡量轉移到房地產開發成本的開發間接費用中，同時控制管理費用的列支，使按比例扣除的金額大于實際發生額。開發成本增加，加計扣除額也同樣會增加，相應地就減少了土地增值額。房地產企業通過這種方式以求減少應納土地增值稅。
（四）不按規定預提開發成本
企業所得稅法規定，企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出準予在計算應納稅所得額時扣除。由于房地產開發企業的建筑安裝工程完工后，未最終辦理結算的情況下未能取得全額的發票，國家稅務總局在31號文里規定，房地產開發行業在計算應納稅所得額時，允許將預提（應付）費用列為計稅成本。31號文規定了預提成本的具體要求和標準。為了使得開發成本和銷售收入相匹配，前期少交企業所得稅，房地產開發企業傾向于在前期多列支成本費用。有的房地產開發企業不按規定預提開發成本也就不足為奇了。
（五）多列（虛列）成本費用
房地產開發企業會計核算復雜，開發環節中計算復雜且可以進行稅收籌劃的稅種是土地增值稅和企業所得稅。房地產企業開發項目的增值額對企業應納的土地增值稅和企業所得稅影響甚大。為了節約稅收支出，房地產開發企業有意在開發成本上做文章，想方設法增加開發成本。在稅務實踐中，稅務人員發現房地產開發企業存在使用虛開發票、假發票列支成本費用的情況。
二、房地產開發企業出現稅務問題的原因
（一）房地產開發企業資金緊張
房地產業是典型的資本密集型行業，從土地購買到開發建設的全過程需要大量、持續的資本供應。根據中國國家統計局網站數據統計，房地產開發企業2006年至2012年的平均資產負債率為74.2%，2013年房地產開發企業資金來源統計中，企業自籌資金比例是38.83%，國內貸款比例是16.11%，其他資金來源比例是44.62%。應付上游施工企業的工程款和預收下游購房者的定金預收款和個人按揭貸款是房地產開發企業商業信用融資的重要來源。房地產開發企業的預售所得資金須全部納入監管賬戶，由監管機構負責監管，預售資金的核撥按建設進度進行，這些情況會導致房地產開發企業的現金流相對緊張。企業肯定存在節約稅收現金支出的動力。由于預售資金受到監管，房地產開發企業按銷售收入比例計算的營業稅的稅務風險較低。房地產開發企業一般就在計算相對復雜的土地增值稅、企業所得稅等稅種上做文章。
（二）成本結轉的時間性差異
房地產開發企業的建筑安裝工程完工后，未最終辦理結算的情況下未能取得全額的發票，雖然國家稅務總局在31號文里規定房地產開發行業在計算應納稅所得額時，允許將預提（應付）費用列為計稅成本，但31號文對預提成本還是明確了具體要求和標準。對于房地產開發企業而言，前期結轉成本少，應納企業所得稅就多；后期取得相關開發成本的合法憑證，開發成本增大，但是后期發生的銷售收入未能足以覆蓋成本。在稅務實踐中企業應納企業所得稅額為負數需要申請退稅，但申請退稅并不退還利息，申請退稅的流程也相對復雜。在房地產開發企業資金緊張，有時外部融資的年利率高達20%的情況下，企業寧愿承擔稅收風險，先按照預估的開發成本結轉成本（通常情況下，房地產企業預估的開發成本是比較接近實際的）。若事后面臨稅務檢查，企業預估的開發成本大部分都已經取得合法票據了，成本是實際發生的；稅務機關要處理，也只能對不按期申報的稅款加收滯納金。每天萬分之五的滯納金相當于年利率18.25%，有時還低于外部融資成本。
（三）稅制漏洞導致開發成本虛增
房地產開發企業是生產和銷售商品房的企業，由于稅制的原因，房地產開發企業申報繳納的是營業稅而不是增值稅。增值稅的鏈條在房地產業被人為割斷。房地產開發企業購進貨物取得的增值稅專用發票并不需要認證，主管稅務機關未能及時了解房地產開發企業取得成本發票情況。而現行建筑業納稅人區別不同情況分為自開票納稅人和代開票納稅人。代開票納稅人提供完稅憑證、營業執照和稅務登記證復印件、建筑勞務合同或其他有效證明，外出經營稅收管理證明，中標通知書等工程項目證書等材料便可到應稅勞務發生地主管稅務機關申請為其代開發票。對于無項目證書的工程項目，納稅人應提供書面材料，材料內容包括工程施工地點、工程總造價、參建單位、聯系人、聯系電話等。從規定上看，建筑業納稅人向稅務機關申請代開建筑業發票的程序并不復雜，代開發票的稅務機關只是對納稅人提供的書面資料進行核實，不需要對建筑業納稅人申請代開發票的業務進行實地核實。有的房地產開發企業就通過虛假的建筑工程合同、假發票、虛開發票等手段虛增開發成本。
（四）部門間信息未能有效共享
開發一個房地產項目需要經過若干個主管部門的審批、許可和監管，有關房地產開發的信息分散在這些部門里。長期以來，稅務部門與這些監管部門之間沒有建立有效的信息溝通和交換制度，難以在房地產開發過程中對開發商進行有效的監控。稅務部門與監管部門間信息未能有效溝通，由于管轄權的原因，國稅部門和地稅部門在房地產業征管上也未能有效銜接。2002年起，新增企業的企業所得稅由國稅部門負責征管；2009年起新增企業所得稅納稅人中，應繳納增值稅的企業，其企業所得稅由國家稅務局管理；應繳納營業稅的企業，其企業所得稅由地方稅務局管理。2015年，房地產業的“營改增”正在醞釀出臺中，又會出現貨物勞務稅與企業所得稅的征管由兩個稅務機關負責的情況。這種征管模式不僅增加納稅人的負擔，也不利于征管信息的溝通。
稅務部門之間、稅務部門與其他監管部門間信息未能有效溝通，使得稅務部門對房地產開發企業的納稅情況缺乏有效監管，使企業有空子可鉆。
三、完善房地產開發企業征管的政策建議
（一）加強對房地產開發企業的成本對象管理
成本對象是房地產開發企業計稅成本核算的基礎，稅務機關應重視對房地產開發企業的成本對象管理。根據國家稅務總局在2014年6月16日下發的《國家稅務總局關于房地產開發企業成本對象管理問題的公告》（國家稅務總局公告 2014年第35號），房地產開發企業應依據計稅成本對象確定原則確定已完工開發產品的成本對象，并就確定原則、依據，共同成本分配原則、方法，以及開發項目基本情況、開發計劃等出具專項報告，在開發產品完工當年企業所得稅年度納稅申報時，隨同《企業所得稅年度納稅申報表》一并報送主管稅務機關。其實如果待開發產品完工當年才向主管稅務機關報送成本對象確定專項報告，企業大部分的成本費用已經列支了，成本對象的計稅成本已經基本確定了。主管稅務機關此時若發現納稅人成本對象確定有誤，要求納稅人調整成本對象，相當于要重新核算開發成本，這是很費時費力的事情。筆者認為房地產開發企業應當于動工當年，在第一次進行企業所得稅年度申報時向主管稅務機關報送成本對象的專項報告。主管稅務機關應對納稅人報送的成本對象確定專項報告做好歸檔工作，及時進行分析，對成本對象確定不合理或共同成本分配方法不合理的，及時輔導企業進行合理調整，并對企業加強后續管理。
（二）加強對房地產業和建筑業日管
稅務征管部門要不斷強化基礎管理、堵塞征管漏洞。針對房地產業，稅務機關應建立房地產業項目跟蹤管理制度，設立臺賬對房地產開發企業的登記、動工、銷售等過程實行全程跟蹤管理，對企業報送的資料及時進行分析審核，同時加大對房地產開發企業開發產品的成本分析和票據審核力度。建筑業勞務是房地產開發企業成本的重要構成部分，從源頭上對建筑業進行監管，有利于增加房地產開發企業成本核算的真實性和準確性。因此，稅務機關應加強對建筑業的日管，完善建筑業納稅人的項目管理制度，加強對建筑業納稅人承接工程的真實性和收入的準確性管理，防止房地產開發企業聯合建筑業納稅人利用虛假合同、虛假發票和虛開發票虛增開發成本。完善房地產業納稅評估工作，對房地產開發企業定時進行相關稅源分析，發現問題及時檢查；涉嫌偷逃稅的，及時移交稽查部門。
稅務部門應利用房地產業進行“營改增”的契機，重新梳理房地產業的相關稅收政策，減少因稅制不完善導致的征管問題。
（三）建立部門間的信息傳遞制度
信息管稅的前提是稅務機關須掌握企業涉稅信息。稅務部門要盡力爭取相關部門的支持與配合，加強與土地管理、城市規劃、房產管理等行政部門以及銀行等金融機構的協調和協作，定期與這些部門進行信息交流共享，及時掌握房地產開發企業的涉稅資料和相關信息，對房地產開發企業實施立體化管理。如在征地環節，稅務部門可到土地管理部門了解掌握具體的征地時間和土地金額；在銷售環節，通過到房管部門取證開發項目銷售情況，以發現以房抵債或隱匿收入的現象；在房地產開發的全過程中，都應及時和銀行等金融機構交流溝通，嚴格監控納稅人的收入和所得，準確掌握房地產企業的資金往來，實行全程動態跟蹤。借助金稅三期稅收管理系統，國稅和地稅部門應實現共管企業的信息互通，提高管理效能。
關鍵詞：房地產；生態環境；影響
文章編號 1674-3954（2013）09-0167-02
1 引言
房地產開發是指從事房地產開發的企業為了實現城市規劃和城市建設而從事的土地開發和房屋建設等行為的總稱。隨著我國改革開放的深入，城市房地產建設已經成為經濟發展中非常突出的一個熱點。作為房地產生產、流通、消費諸環節中的首要環節，房地產開發是房地產活動中一項重要制度。然而它在促進經濟社會發展的同時，帶來的環境問題也日益突出。作為不動產，與其他商品的開發相比，房地產開發投資大、耗力多、周期長、高贏利、高風險的特點，使房地產開發活動在人們的生活中占居越來越重要的地位，經濟越發達，時代越進步，房地產開發的范圍越廣，程度越深，內容越豐富。因此，探討房地產開發對城市生態環境帶來的一系列影響已經刻不容緩。國家政府應該高度重視房地產開發對城市生態環境的影響，在保證滿足到人們人日增長的物質需求的同時，也促進了城市房地產業的健康發展，實現環境、經濟同步增長的可持續性發展。
2 城市房地產開發對生態環境的分析
2.1開發項目選址失誤
人們的人均收入增高了，對物質的要求也變得挑剔。房地產開發必須要在一個舒適、安靜的環境中進行。就正如當今經濟繁榮的廣州，新的房地產項目大部分在從化、花都、增城這些郊區進行開發。但是有部分房地產選址失誤，不符合規劃的合理性。在短期的施工過程中就遺留了大量的環境污染物或對工程所處的土壤造成環境污染。這些住宅的選址錯誤，在進行房地產開發項目選址和總平面布置時沒有充分考慮環境條件，特別是污染氣象條件。一些歌舞廳、KTV建設在住宅附近嚴重影響到居民的生活。導致周圍的城市居民生活質量下降，也阻礙房地產業的發展。
2.2房地產項目營運期不規范，造成水污染
開發商在進行房地產項目開發的時候為了節省成本、加快工程項目的施工，忽略了大量的污水處理問題。特別是目前大部分高級智能型的房地產開發項目，有深層的地下停車場，卻忽略了對地下水的保護。當房地產項目投入使用的時候，廁所、廚房、沐浴、清洗等生活排放的廢水房地產商沒有進行污水處理，將會造成城市的水污染日益嚴重。
2.3空氣污染物
開發建設期的空氣污染物主要是灰塵，拆除舊建筑物時最為明顯；車輛運輸時也會揚起塵土。在施工的過程中，對于挖掘、堆放、回填和清運這些步驟沒有考慮到顆粒粉塵這些污染物，建筑材料的運輸、裝卸、堆放、挖料過程，各種施工車輛行駛，施工垃圾堆放和舊房屋拆遷清運過程造成施工現場大氣中揚塵高于其它地區。開發商沒有綜合系統效率顧及到最優原則，設計、組織建筑內外空間中的各種物質因素，阻礙了物質、能源在建筑系統內有秩序地循環轉換。大量混凝土攪拌車在混凝土澆鑄期間頻繁駛入現場，沒有形成一種高效、低耗、無廢、無污染、生態平衡的建筑環境。車輛碾壓工地，形成大面積水泥路面或揚塵，破壞了地面道路、綠化地、人道，施工現場周邊形成大量的固廢層，景觀影響較大。房地產投入使用后，各種廢氣廢煙大量排出，污染空氣，造成空氣質量指標下降。使到舒適、方便、高效節能、健康環保和景觀美化等多方面都不能如人所求。
2.4光遮擋與光污染
在現代大城市建設中，由于高層建筑物密度過大，商住、辦公、酒店等房地產城市建筑裝飾越來越豐富多彩。為了增加建筑的時代感，許多建筑外立面大量采用玻璃幕墻作為外裝飾，但是這一系列的“城市照明工程”、“城市亮化工程”在給城市帶來美麗的同時，玻璃幕墻反射光所帶來的光污染不但日益嚴重，還對交通安全及周圍居民生活都有不同程度的影響。
2.5房地產項目所有材料污染大
隨著人們的收入水平增高，大部分的人都高度追求豪華的裝修。其中有相當一部分裝修過程中所使用甲醛、苯、二甲苯等揮發性有機物氣體作為裝修材料。所以，建筑、裝飾材料和家具的室內環境污染也日益突出。人們在家庭裝修中，希望房間美觀豪華，在購買高檔家裝材料的同時，卻輕視了家具和裝修材料對環境的污染。由此引發的環境污染糾紛，二次裝修造成的環境污染也日益增長。
如圖1，我們可以看到一般住宅的布局圖，大部分住宅都已經是在自身精簡的同時使用豪華裝修，造成居住著的身體健康欠佳，居住環境惡化。
2.6城市規劃不合理。開發商盲目追求利益
根據數據分析：2012年，全國房地產開發投資71804億元，比上年名義增長16.2%。高度發展的房地產業，選址上面臨嚴峻風險?？鄢齼r格因素實際增長14.9%，增速比1～11月份回落0.5個百分點，比2011年回落11.9個百分點。其中，住宅投資49374億元，增長11.4%，增速比1～11月份回落0.5個百分點，占房地產開發投資的比重為68.8%。為了追求利益最大化，一些開發商盲目地加大開發程度，而國家政府部門遷就開發商，導致房地產開發的建設秩序十分混亂，造成了城市生態環境的污染問題。如有的城市將賓館、飯店建在規劃的綠化帶內。一些落后地區急于發展，急于體現政績，為了眼前的利益就毅然犧牲長遠利益。將行政辦公樓建在了公園內，將社會公益建筑建在居民樓內，這林林總總的盲目城市規劃，盲目建設房地產業，僅僅取得了眼前的蠅頭小利，卻損害了城市的長遠發展大計，不能堅持可持續發展的原則。
3 房地產開發對城市生態環境影響的對策
為了避免上述的多種房地產開發對城市的生態環境污染。國家政府應該重視環境保護，維護生態平衡。使發展房地產業穩定持續發展的同時，生態環境也得以改善。
①在房地產的選址中要考慮慎重，顧及房地產的發展與人口發展、環境發展、資源利用相協調。在施工的過程中，不能輕視地下水的污水處理以及地下停車庫的廢氣凈化。在開發的過程中要做好生態環境的保護和建設，塑造環境優美、和諧的社區。②房地產的開發要注重減少對空氣質量的污染，避免固體顆粒、粉塵的增加，造成人體健康問題。生態保護水平的差異，將會極大地影響房地產的價值，房地產生態價值的實現是房地產可持續發展的必然要求。③在開發的同時做好生態環境的保護和建設，使房地產業成為城市生態經濟的有機組成部分。避免光遮擋和光污染，制造良好的辦公分文。④堅持可持續發展的開發原則，使到房地產開發的經濟增長與城市生態環境的保護相協調發展。營造在知識經濟條件下，文化力比政治力和技術力對房地產業的作用更持久，更廣泛，更深遠的美好社會氛圍。
一、發展房地產業的指導思想和發展目標
指導思想：全面貫徹城鎮住房制度改革政策，大力推進房屋商品化，城鎮土地實行有償使用，積極推行房地產綜合開發，培育和完善房地產市場體系，并以房地產業帶動和促進建筑業、建材業、冶金、輕工業以及旅游業、金融業、商業等第三產業的發展。
發展目標：到2000年，全省房地產業總產值占全省城鎮社會總產值的17％，上交利稅占全省財政收入的6％：“八五”和“九五”期間新建城鎮住宅6500萬平方米，完成危舊住房的改造，并以解決人均居住面積6平方米以下的住房困難戶為重點，到2000年實現人均住房面積達8平方米的小康水平，住宅成套率達80％以上，到“八五”期末，全省城鎮房地產綜合開發率，城市要爭取達到60％以上，建制鎮達到40％以上。
二、發展房地產業的措施
1、放開房地產市場。允許房屋產權單位和個人，將空余的房屋、閑置的土地使用權面向社會，上市流通。允許企事業單位和個人參與對住宅和經營性用房綜合開發項目的投資。允許一部分私營企業和個人從事房屋維修和部分房地產中介服務業務。積極吸引外資，對外商以房地產經營的形式，帶進國家產業政策鼓勵的投資項目，在稅收和土地有償出讓方面實行優惠。鼓勵組建房地產開發集團，開拓國內外市場，對創匯型的企業集團，給予外貿企業的同等待遇。
2、多種形式推進城鎮房地產綜合開發。未經開發的城鎮土地不得轉讓。房地產開發的內容由原來以住宅為主的開發，轉向住宅區和商業區、旅游區、工業區開發并舉。各地要圍繞發揮城市的中心作用，統籌規劃，妥善安排，重點抓好大中型商場、批發市場、農貿市場、商業街的建設和改造，城市主干道兩側沿街要多建商貿營業用房；住宅小區中，要搞好商業鋪面房的建設；在風景名勝區和旅游景點要開發建設商業貿易等服務設施。要通過調整城市規劃布局，把老城區黃金地段騰讓出來，開發建設商業、服務用房和專業市場等，促進城市土地優化使用，提高城市土地的配置效益。
3、限制分散零星建設。今后，各單位的新建工程，原則上都應納入當地政府組織的綜合開發項目之內；對在原有土地上改建、擴建的工程，或因特殊需要，不能集中成片綜合開發的單項工程，應足額收繳與綜合開發建設相對應的配套費；按規劃要求進行足額配套建設的，不再重復收取各類設置配套建設費，未按規劃要求建設的，要補交相應的配套建設費用。配套費要專款專用。
4、建立房地產綜合開發服務體系。要加快房屋互換中心、房屋信托公司、房地產咨詢機構等服務機構的建設，積極組建房屋修建裝飾公司和租賃公司，逐步把直管公房推向市場。提倡出售未進行室內裝修的商品房，引導居民自費裝修住房。
5、推行招標、投標承包制。對房地產開發項目，要改變以行政委托為主的老辦法，實行公開招標。房屋大中修項目逐步推行招標制度，小修養護逐步實行費用自理制度或費用包干制度。加快房地產開發、經營單位經營機制轉換，推進事業單位向企業化轉軌，盡快完善企業經營責任制，真正把房地產開發、經營企業推向市場。省建設廳要盡快制定房地中開發項目和房屋大中修項目招標、授標辦法。各地都要根據“統一規劃、合理布局、因地制宜、綜合開發、配套建設”的原則、超前編制房地產綜合開發建設規劃，建立房地產綜合開發項目庫，為招標創造前提條件。
6、建立將合社會主義市場經濟體制的商品房屋價格管理體制。原則上住房價格適當控制，生產經營用房價格逐步放開，內銷住房價格適當控制，外銷住房價格放開。解困解危住房，在用地、稅收等方面實行優惠政策，以降低售價，加快解困解危步伐。
7、大力發展房地產金融事業。允許各專業銀行發放房地產開發貸款和債券）積極開展房地產抵押貸款業務。在按有關規定經過批準后，可以試辦房地產專業投資公司或財務公司。
8、建立全省房地產綜合開發科技發展基金。基金按房地產開發經營額的4‰提取，由建設主管部門掌握使用，用于組織科技攻關、獎勵優質工程和有貢獻的科技人員以及人才培訓等。具體管理辦法由省財政廳、省建設廳另行制定。
三、做好房地產業管理工作
1、下放房地產開發項目審批權限。凡自求資金等平衡，總建筑面積在20萬平方米以下或總投資在1億元以下的開發項目，其項目建議書、可行性研究報告和設計任務書、擴初設計，由地、市計劃管理部門會同級建設主管部門審批；建筑總面積在5萬平方米以下或總投資在2500萬元以下的開發項目，由所在縣（市）計劃管理部門會同級建設主管部門審批。已經報批立項的房地產開發項目，可憑批準的設計任務書或擴初設計文件，提前辦理用地和房屋拆遷手續。
2、加強房地產市場建設與管理。房地產的一級市場（即土地使用權的出讓），必須由縣級以上人民政府壟斷，對房地產的二級市場（即土地使用權出讓后，城鎮房地產開發經營）和三級市場（即投入使用后房地產的交易，以及抵押、租賃等經營）；在國家宏觀管理下，放開搞活，實行市場調節。要加快房地產交易場所的建設，建立房地產價格評估機構和房地產市場糾紛仲裁機構等，完善房地產價格評估制度。嚴禁房地產私下交易，偷稅漏稅。房地產轉讓，要按財政部有關規定征收增值費和地段差價。
[關鍵詞]房地產企業 會計信息質量 會計準則
一、前言
當前我國的房地產行業受到越來越多的關注,房地產行業的財務會計核算問題也引起許多專家學者的重視。根據房地產行業自身的經營特點,其財務會計核算程序以及方法具有明顯的差異性。盡管我國已經開始正式實施新企業財務會計準則,但是從在房地產行業實施的狀況來看,仍然存在許多不完善之處。國家相關部門對房地產企業的會計信息質量的監督和審查是穩定市場經濟秩序的重要保證,而一些房地產企業的會計信息失真情況十分嚴重,這也導致了國家財政稅款的流失,本文將對我國房地產企業財務會計核算中的會計信息質量問題進行探討。
二、房地產企業會計信息質量存在的問題
(1)風險信息披露內容不完整
房地產開發企業在地產開發過程中要面臨許多的風險,這些風險包括政策風險、企業項目開發風險、土地供應風險、項目工程質量風險等。由于房地產企業自身高風險性的特點,所以房地產開發企業相對于一般的企業必須更充分地有關風險的企業財務信息。然而,從當前我國相關的財務會計法規制度來看,房地產企業的財務會計報告附注中披露的風險往往僅限于相關抵押貸款的擔保風險;但是對于房地產開發企業質量保證金方面沒有涉及,相關方面的質量保證金信息也未加披露,這是需要進一步改進的地方。
(2)會計核算準則指引不夠完善,業績評價信息不夠客觀
對于地產開發企業來說,會計核算準則指引不夠完善,這也就導致最終的房地產業績評價信息不夠客觀。房地產企業從土地開發到確認收入往往要經歷幾年的時間,于是在項目籌建期就需要有大量資金投入開發過程,這部分的管理費用就計入了當期損益,而由于整個工程的部分項目尚未完工,其預售款項也無法確認為收入,這就使得財務會計理論中的收入費用配比原則沒有明確地在房地產業中得到的體現,而每年的損益表也由于項目階段的不同而產生較大的利潤波動。所以選擇一般的企業業績評價指標,比如凈利潤等并沒有全面客觀地反映房地產企業的真實經營狀況,這也會在很大程度上使投資者產生誤解。
(3)企業內部會計核算不完善
當前有很多房地產企業缺乏健全的會計內部核算制度,使得現金流量統計不夠科學。依據新企業會計準則的相關規定,企業現金流量表的編制主體是企業自身,然而,現實中房地產企業的現金流量與其他行業企業的現金流量存在明顯的差異性。從現金金流量方面來說,房地產開發企業在籌資活動以及相關的投資活動中產生的現金流量是以企業作為基本單位的,而在另一方面,企業經營活動中產生的現金流量則是以開發項目作為基本單位的,由于房地產企業的開發期限較長,其經營活動所產生的現金流入與現金的流出具有更大的異步性。
(4)房地產企業的會計體系不規范,收入確認制度有待改善
當前在我國的房地產企業中,相關的財務會計體系仍然不規范,銷售收入往往采用預售以及分期付款銷售兩套財務管理辦法,這就容易造成收款期與房屋交付期不一致的情況。在相關的會計實務中,房地產開發企業確認收入的方法主要有以下幾點:第一種情況是在相關企業簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入;第二種情況是在企業簽訂預售合同后以合同金額確認收入;第三種情況是在項目竣工驗收以后,開具銷售發票確認收入;第四種情況是在辦妥產權過戶手續時確認收入。對于上市房地產企業來說,上述幾種收入確認情況企業年報信息披露中不夠明確具體,在現實中也有許多房地產上市企業年報由于當年房地產銷售收入確認原則的問題,被相關的注冊會計師出具保留意見審計報告。而這種分歧的焦點往往體現在商品房所有權風險與債務是否轉移的問題上,企業自身判斷的結果與相關注冊會計師的判斷不一致,因而企業在相關的收入確認制度方面值得進一步改善。
三、提高房地產會計信息質量的對策建議
針對上述房地產會計信息質量中存在的問題,本文提出以下的對策建議:
(1)提高房地產開發企業信息披露中的信息含量
在提高房地產會計信息含量的披露方面,首先可以增加“預提的公共配套設施費用”這一信息項目,該項目反映房地產企業依據權責發生制原則和收入費用配比原則,在結轉房地產商品房等開發產品銷售成本時所預提的本來應由商品房等開發產品負擔的相關配套設施的費用。此外,還應加強企業的預售政策以及相應的法律依據方面的信息披露。由于在房地產項目未竣工以前,預售商品房收入不能結轉,但是按照預售情況仍然能反映企業的經營情況,由于各房地產企業的預售政策不同,往往會對企業各期財務狀況和經營成果產生比較的影響,而在很多房地產會計信息中,上述這些會計信息普通的投資者很難看到。以一線的沿海城市為例,根據目前預售政策規定的要求,相關商品房結構封頂或者結構施工達到一定高度時,房地產開發企業便可以向管理部門申請預售許可證,然而在其他一些地方的規定往往與此不同,所以,披露企業的預售政策及情況可以使投資者在財務報表信息不足的情況下,額外獲得了具有可比性的會計信息資料。最后,企業還應當在財務報告附注中增加相關分項目現金流量信息以及相關保證金信息的披露,也就是說以企業每一個項目為基本單位,披露企業在房地產開發經營過程中的現金流量,這些現金流量信息主要包括銷售房地的現金、購買工程物資以及與之相關的工資支付等。
(2)完善配套工程的會計核算準則指引
我國在《房地產開發企業會計制度制度》中曾經對相關的配套設施費用的預提以及會計處理方面做了比較明確的規定,然而我們也應當看到現行國家統一的《企業會計準則》在對配套設施成本核算當面的指引不足,這使得不同房地產開發企業可以采取不一致的財務成本核算手辦法,從而在很大程度上影響了房地產企業成本核算信息的質量與可比性。拿預提應由商品房等開發產品負擔來說,假如房地產企業按權責發生制原則和收入費用配比原則,在結轉相關商品房等開發產品的銷售成本時預提了一定比例的配套設施費用,那么不但在當期利潤表中增加了房地產開發產品成本的相關費用,而且在企業當期的資產負債表中也增加等額的負債,這就會對企業當期的財務狀況產生比較大的影響。因此,我國相關的行政管理部門和立法機關必須完善相應配套的會計核算準則做指引,以此來規范房地產行業的會計信息管理。
(3)完善企業內部會計核算,整合現金流量統計
針對當前很多房地產企業缺乏健全的會計內部核算制度的問題,相關企業必須構建起完善的財務會計核算體系,這種體系不僅包括國家統一的企業會計制度,也包括房地產企業根據自身經營特點以及相關的管理要求而制定的內部會計核算,具體包括財務會計核算的基礎管理制度和辦法、內部財務成本分析考核制度以及成本核算制度與辦法等。相關房地產企業要嚴格執行統一的財務會計規范,整合現金流量統計,通過進一步完善內部財務會計核算機制來保障財務會計制度的完整性與系統性。
(4)完善房地產企業的會計規范體系
近幾年來,伴隨我國會計理論研究的進一步深化,政府的財政部門以及相關的立法部門應該針對房地產行業建立起一套更加規范的財務會計管理體系。對相關的人力資源會計、質量成本會計以及金融工具會計等方面的法律規范進行統一規范,以此來改變當前房地產會計管理的方面不確定的準則以及會計制度,使得房地產行業的財務會計核算工作更具一致性和合理性。以此同時,還應當建立并逐步推廣一些特定的的會計準則指引,使得目前所有的房地產開發企業都可以采用統一的確認方法。
四、結束語
由于我國當前房地產企業一些會計準則與相關制度的不規范,這在很大程度上影響了房地產行業財務信息的可靠性與可比性。因此,我們需要在實踐中建立起完善的房地產企業的會計規范體系,制定出科學的會計核算準則,從而提高房地產企業信息披露中的信息質量,這對房地產行業的長遠健康發展也是有益的。
參考文獻:
[1]崔學剛.上市企業財務信息披露:政府功能與角色定位[J].會計研究,2009;1
一、合作開發房地產合同的法律性質
房地產合作開發是指具有房地產開發資質的一方與提供建設用地使用權或提供資金、技術、勞務等一方或多方在共擔風險、共享收益條件下合作開發房地產項目。
從合作開發房地產的定義可以看出，房地產合作開發的法律性質屬于《民法通則》所規定的聯營。但是，房地產合作開發這種聯營又有很多自身的特點：
（一）主體特定性
根據《民法通則》第三章第四節關于聯營的規定，以及最高人民法院《關于審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》中的規定，聯營主體應當是實行獨立核算，能夠獨立承擔民事責任的企業法人和事業法人，此外，個體工商戶、農村承包經營戶、個人合作，以及不具備法人資格的私營企業和其他經濟組織與企業法人或者事業法人聯營的，也可以成為聯營合同的主體。由此可見，法律對上述聯營主體的身份并未作其它限制性的規定。但是，合作開發房地產經營合同中對主體的資格是有要求的，至少要求一方當事人具有房地產開發經營資質。
（二）土地使用權變更登記手續應當完備
我國土地屬國家或集體所有，房地產的開發經營必須依法辦理土地使用權的出讓手續，農村集體土地必須依法辦理征用手續收歸國有，再依法辦理出讓手續后才能進行房地產經營開發。對劃撥取得土地使用權的土地不容許開發經營房地產，對經出讓取得土地使用權的主體和土地用途也必須經過嚴格審批。故對以出讓方式取得土地使用權的主體與他人合作開發經營房地產，必須經過國家主管部門的批準，此類合同才合法有效。
（三）貫徹責、權、利統一的原則
合作開發房地產要求合作雙方共同投資、共享利潤、共擔風險。雖然并沒有規定要求合作雙方共同經營，但實踐中雙方約定其中一方僅提供資金或土地使用權，不參與項目建設管理，不論項目是否贏利都應取得若干收益的，屬于“保底條款”，違背了聯營活動中應當遵守的共負盈虧、共擔風險的原則，損害了其它聯營或聯營體債權人的合法權益，應認定為無效。
（三）行政干預性強
合作開發房地產合同的內容是關于合作各方開發建房的一系列權利義務的約定，合作開發經營的實質內容決定了在履行合同過程中必然涉及到的規劃許可、建設工程許可及商品房銷售等一系列問題，均需獲得政府有關主管部門的許可或批準。行政干預性較強，是合作開發房地產經營的又一特性。
二、合作開發房地產的幾種方式
房地產合作開發常見的方式有兩種，即非法人型合作開發和法人型合作開發。
《民法通則》第五十二條規定：“企業之間或者企業、事業單位之間聯營，共同經營、不具備法人條件的，由聯營各方按照出資比例或者協議的約定，以各自所有的或者經營管理的財產承擔民事責任。依照法律的規定或者協議的約定負連帶責任的，承擔連帶責任?！备鶕緱l規定，聯營可以不組成新的法人，合作各方一般都采取成立項目經理部、設立項目共管帳戶等方式進行合作開發經營，具體的合作方式、投資比例及利潤分配比例等一系列權利義務均由合作協議約定。實踐中，因為采用這種合作開發的方式不用組建新的企業法人，比較簡便靈活，故非法人型的合作開發是目前房地產合作開發中采取比較多的方式。
《民法通則》第五十一條規定：“企業之間或者企業、事業單位之間聯營，組成新的經濟實體，獨立承擔民事責任、具備法人條件的，經主管機關核準登記，取得法人資格?！备鶕緱l規定，房地產合作開發各方以組建新的法人，即成立項目公司的方式進行開發經營的就是法人型合作開發。在成立項目公司的情況下，房地產合作開發各方即成為項目公司的股東，合作開發各方之間的權利義務不再由合作協議來規范，而由公司章程予以規定。合作開發各方不再以協議約定的連帶責任承擔民事責任，而是以項目公司的注冊資本為限對外承擔有限責任。以成立項目公司的方式進行合作開發，符合現代企業制度的要求，是值得推廣的運作模式。
三、合作開發房地產合同的效力認定
房地產合作開發合同糾紛比例高，情況復雜，它的復雜性在于以合作開發經營房地產合同的名義形成的合同有多種選擇，而由此帶來的問題是雙方合作的合同性質認定復雜，進而在法律上對雙方合作合同的效力認定也復雜。筆者擬在本文中對房地產合作開發合同效力認定的幾個影響因素作一探討。
（一）房地產開發企業資質對合作開發合同效力的影響
合作開發房地產經營合同中要求合作雙方至少有一方當事人具有房地產開發經營資質，如果合作各方都不具備房地產開發經營資質，合作合同無效。
但在審判實踐中，常出現雙方當事人均不具備房地產開發經營資質，在一審訴訟期間依法取得房地產開發經營資格的情況。此種情形下是否應認定合同無效，理論界存在不同意見。
1998年上海市高院《關于房地產糾紛案件若干問題的研討情況》中認為，合作開發經營性房地產項目的各方應當具有房地產開發經營資格；與不具有房地產開發經營資格的企業訂立合作開發經營性房地產項目合同的，應視為房地產轉讓行為。按《上海市房地產轉讓辦法》處理。可見，在《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）出臺前，司法實踐是要求合作方均具備房地產開發資質的。
隨著《合同法》的出臺，“不輕易認定合同無效”的審判原則也漸漸落實在房地產案件糾紛處理過程中。2003年3月26日，最高法院副院長《在全國民事審判工作座談會上的講話》正表明了這種司法審判趨勢，黃院長認為“在處理合作建房合同糾紛時，只要其中一方有房地產開發經營資格且一方對合作建房土地是以出讓方式取得的，就應視為合法”。
最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）的出臺，對該等司法趨勢予以了明確，《解釋》第十五條規定：“合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的，應當認定合同有效。當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效，但前當事人一方已經取得房地產開發經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效”。
據此，筆者認為，對于雙方當事人均不具備房地產開發經營資質，在一審訴訟期間依法取得房地產開發經營資格的房地產合作開發合同，應當認定合同有效。
（二）土地使用權轉讓的限制條件對合作開發合同效力的影響
《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書”，三十九條規定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理”。這兩條對土地使用權轉讓條件的限制性規定，要求合作開發房地產合同中以土地使用權為出資的一方依法取得土地使用權。
但在審判實踐中常有簽訂合作開發合同時，以土地使用權作為合作條件的一方仍未取得土地使用權證的情況。筆者認為，根據《合同法》和當前審判中“不輕易確認合同無效”的原則，沒有取得土地使用權證而簽署的合作開發合同應屬于效力待定合同，提供土地使用權一方的行為屬于無權處分行為，但只要在前取得土地使用權證，則不宜確認該合作開發合同無效。
（三）名為合作開發合同的幾種轉性情形
《解釋》第十四條規定，合作開發合同是指當事人訂立的以提供土地使用權、資金等作為共同出資、共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。由此可見，合作開發合同應當具備共同出資、共享利潤和共擔風險三大法律特征。但在實踐中，冠名為“合作開發房地產”的合同很多，實質卻多形多樣?！督忉尅窔w納的名為合作實為土地使用權轉讓、名為合作實為房屋買賣、名為合作實為借款和名為合作實為租賃等情況，均缺乏合作雙方“共擔風險”這個重要的法律特征，因此實質上已經不屬于合作開發合同。
