時間：2023-06-07 09:09:12
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產開發的流程，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
（一）房地產開發企業財務管理的概述
為了適應房地產開發公司經營業務發展的需要，進一步規范房地產開發企業的財務行為， 應切實加強房地產開發企業財務管理。其對于防范財務風險、促使市場經濟協調發展，有著積極的意義。
房地產開發企業財務管理的內容包括房地產開發與運營期間的資金籌備、調度與運轉、對資金耗費進行前期預算、中期控制以及后期記錄、對資金使用進行核算與分析，以及正確處理房地產開發過程中產生的一切經濟問題。確保房地產開發的順利開展便是房地產開開發企業財務管理的主要目的
（二）房地產開發企業財務管理的特點
1.管理的資金量數額巨大
房地產開發過程中需要大量的資金支出，其中房屋工程造價以及地價方面是主要的資金投入，房地產開發企業前期的資金籌備量是保證開發過程能夠順利開展的關鍵所在。因此房地產開發企業財務管理具有管理的資金量大、籌集資金的任務重、資金管理的難度大等特點。
2.財務預算管理的難度大
房地產財務預算管理包括對土地征用、工程施工、設備運轉、材料購置、配套設施安裝等多種費用的估計與預算，而由于房地產開發經營項目的內容不同，相同類型的產品在不同環境以及不同時間段內的開發流程也具有差異性，因此導致了前期財務預算管理的難度大，房地產成本的結構十分復雜。
二、房地產開發企業的財務預算管理
（一）財務預算管理的概述
房地產財務預算管理包括對土地征用、工程施工、設備運轉、材料購置、配套設施安裝等多種費用的估算。根據預算管理的不同目的，可以將房地產開發企業的財務預算管理分為損益預算和資金預算兩類，分別是房地產開發企業財務成果的預算與房地產開發企業現金收支的預算。
（二）損益預算
與財務支出及財務成果相關的經濟情況都屬于損益預算的范疇，其中包括房地產開發的整體成本預算、施工期間的費用支出、繳納的法定稅額、開發完成后的房地產收入預算等等。其中的施工期間費用支出包括了對房地產的銷售費用、管理費用以及日常維護費用等；在繳納法定稅額方面，房地產開發企業需要向國家繳納包括銷售不動產的流轉稅、土地增值稅、企業所得稅以及細節稅費等稅務金額，是損益預算中的重要預算環節。
（三）資金預算
資金預算是對房地產開發與銷售過程中可能產生的現金收入支出情況進行預算，分為流入與流出兩類。首先是現金的流入預算，房地產在開發期間會以銀行貸款、銷售回款以及房地產開發企業資金支持等多種方式來保持現金流通情況，現金流入預算就是對上述流入企業的現金款項進行預算管理。現金流入預算是十分重要的預算流程，對工程持續開展以及房地產順利銷售起到了基礎的保障作用。
現金流出預算主要針對房地產開發過程中的以現金方式支出的工程管理費用、建筑施工費用、地價費用以及后期房地產銷售階段支出的銀行貸款費用、房地產管理費用、銷售費用、稅額費用等現金費用。
三、房地產開發企業財務預算管理中融資的管理
（一）融資概述
在房地產開發過程中，融資是主要的資金籌措方式，是以開發企業的信用為基礎，通過銀行或個人的資金融通進行房地產開發資金運作的方式。融資作為投資的一種，存在一定的風險，其中包括在融資期限內開發企業無法償還債務、需要使用不動產與房地產進行債務抵押或者開發企業在接受融資后如果積累了一定的負債，會產生損害股東利益的風險。根據開發企業接受融資的方式以及融資期限的不同，融資所伴隨的風險也會存在差異。
在房地產開發企業的融資管理中，存在融資成本的概念。融資成本主要由基礎的融資費用以及后續的使用費用兩方面組成。融資費用產生在資金的籌措階段，房地產開發企業為了接受多方融資，會委托金融機構以自身企業資產為基礎發行股票、債券等融資項目，這就會產生代辦股票與債權的注冊費用以及代辦費用。
（二）主要融資方式
1.銀行貸款
信用是銀行審核房地產開發企業融資資格并進行房地產融資的主要依據。銀行貸款是間接融資的一種，也是當前房地產開發企業資金籌措階段的主要融資方。
2.房地產信托
與銀行貸款對融資期限的嚴格要求相比，房地產信托采用信托公司評價房地產開發企業信用程度并發放信托貸款，融資期限的彈性較大。
房地產信托的形式包括與傳統銀行貸款相類似的貸款方式、股權轉讓的股權融資形式以及產品的信托交易，這也是房地產信托最主要的特點。由于是信用托付形式的融資，不會增加房地產開發企業的債務壓力，對開發企業的經濟結構穩定以及持續發展有著重要意義。因此房地產信托融資對當前中小型房地產開發企業來說是一種重要的融資方式。
（三）融資策略
1.投資決策階段
前期投資決策是對整體開發流程投資的分析，對融資的分析是其中的一部分，投資決策分析決定了融資與企業的聯系，同時決定了投資結構。投資決策階段直接影響了融資來源與融資結構，同時融資結構也會隨著投資結構的變化而進行調整。
2.融資決策階段
融資決策階段會對融資期限、融資款額、融資費用等進行綜合評價。融資者在融資階段會明確房地產開發項目的目標，并且會將可能的融資方案進行系統比較，最終確定融資方法。
3.融資談判
該階段主要由融資方起草方案，并與相關融資渠道方進行談判，綜合雙方對房地產開發融資的要求，對融資方案進行修正與調整，以符合整體項目的投資結構。
4.融資執行
在達成共識的前提下，需要根據融資方案來執行實際融資，該階段還包括簽訂融資文件并進行備案、執行詳細的融資計劃、對融資過程中可能出現的風險進行控制并控制資金使用情況等。
三、房地產開發企業財務預算管理的主要問題
（一）對財務預算管理報告的認識問題
房地產開發企業的財務預算管理工作是對地產開發及銷售過程可能產生的所有收入與支出費用進行預算，以確保房地產開發流通的資金支出，保障工程施工的持續開展，并且合理安排后期銷售流程，掌握房地產銷售的經濟效益情況，在整體的房地產開發過程中，是保障成本、資金、工期等情況的關鍵工作，而預算管理期間編制的財務預算報表與報告，便是將收入支出數據直觀呈現于書面的最好方式。
目前財務預算報告的主要問題在于企業內部的認識存在錯誤與偏差，將預算報告的編制交由企業財務部門完全負責。這種情況使得財務部門忽略了與施工部門、銷售部門的交流，無法掌控工程設計規劃、設備材料采購、交通物流運輸、工程開展情況等信息，一定程度上影響到了財務預算報告的可靠性和真實性，無法體現財務預算管理的綜合性和廣泛性。
（二）財務預算管理的準確性問題
財務預算管理的損益預算以及資金預算是系統性的預算工作，因此需要經過的流程工序長、涵蓋的相關部門多，造成了財務預算管理準確性不穩定的問題，執行率也存在明顯差異。另外，企業內部財務部門的業務能力以及財務預算管理經驗也是導致財務預算管理準確性不穩定的問題所在，預算執行力以及統計整合能力不高。
（三）注重年度預算，忽略流程預算
當前，房地產開發企業存在側重于年度預算與年度財務報表的制定，而忽略了開發與銷售過程中的具體項目的預算工作。房地產開發是周期性的流程，從初期的獲得土地產權到工程竣工再到最后的房地產售罄，期間需要經歷至少兩年左右的時間，在這段周期內可能發生與計劃不相符合的事件，因此就需要對開發過程中的具體項目流程進行預算。目前，房地產開發企業使用傳統的年度預算與年度報表方案，無疑是輕視了房地產財務預算的完整性與客觀性，以年度預算為引領的預算管理不利于開發企業的宏觀戰略發展與管理。
（四）財務預算管理的考核機制問題
目前，在大部分房地產開發企業內部，財務預算管理的考核機制并不完善，沒有建立起系統且嚴格的責任制度。財務部門在進行預算管理前沒有簽訂責任合同，企業內部沒有相關的獎懲制度，也降低了財務預算人員的工作積極性與責任心。在后期的考核過程中，財務部門會回避主觀因素以及業務能力問題，而強調預算過程中的客觀原因以及市場環境與政治環境對預算結果的影響。
四、強化財務預算管理的措施
（一）提升現金流通程度
在房地產開發過程中，現金的流通是多項工程工序持續開展的關鍵所在，因此，當前房地產開發企業應當將現金作為開發的主體，確定其主導位置。以流通的現金支持來償還銀行貸款等支出款項，避免市場環境對銀行貸款利息率造成的影響。
（二）加強各部門交流
房地產開發企業應該以財務部門為中心，加強財務部門與企業內其他部門之間的交流與聯系，保障財務部門掌握工程設計規劃、設備材料采購、交通物流運輸、工程開展情況等信息，將財務預算管理涵蓋到房地產開發的各個環節。在提升財務預算管理效率與可靠性的同時提升部門之間的流通程度。
（三）關注國家政策變化
在房地產開發過程中，國家進行的宏觀經濟調控以及政策頒布與實施，很大程度上影響了開發的經濟效益以及成本支出程度。關注市場環境變化，實時掌握政策變化情況，結合最新的企業經營情況以及生產指標，對企業財務預算管理的具體項目進行修正與更改，測算出最符合當前政策情況的財務預算與收入盈虧情況，通過調控預算方案、預測年度財務狀況等方式，保障工程順利開展以及后續銷售流程的正常展開。
關鍵詞：房地產；成本；全過程；控制；管理
眾所周知，房地產的建設工程是非常復雜的綜合項目，對于房地產開發企業來說，所占用的資金量巨大且開發建設的周期較長。房地產開發建設工程從土地的征用到房屋的開工建設，從基礎配套設施的開工建設到新建商品房的交付使用，這一個完整的建造周期通常要2～3年，甚至3～5年。一個房地產開發建設工程項目在建設施工過程中會出現各式各樣的問題，并且會因無法預見或不可控制的因素直接影響著，有眾多影響房地產開發建設工程造價的動態變化因素，如：工程設計變更、設備機具變更、施工材料價格不穩定、工日的工資標準變動等都會直接制約或影響到整個房地產開發建設工程造價的調動和變動。所以，房地產開發建設工程造價在整個房地產開發建設工程造價建設周期中都處于不可確定的形態，要是不采取全過程的有效監控和科學管理，肯定會加大整個房地產開發建設工程建造的成本。
因此，必須采用全方位、全員的、全要素和全過程的房地產開發建設工程的成本控制和管理。在當局競爭日趨激烈的房地產開發企業中，國家政府對房地產行業進行宏觀調控下，房地產開發建設工程的成本控制和管理顯得極其重要。
要做好房地產開發建設工程的成本控制和管理工作，我們將通過對房地產開發建設工程的成本控制和管理方面進行分析，重點涉及兩個方面：一是房地產開發建設工程的成本控制和管理所存在的問題，二是房地產開發建設工程的成本管控措施及對策。以下通過肢解將其展開探論。
一、 房地產開發建設工程的成本控制和管理所存在的問題
（一） 形色不同的項目，較大的準備差異
許多房地產開發企業在接到形色不同的項目后，通常是先請建筑師擬定初步規劃、項目開發周期和項目定位，而沒有將市場調研和市場定位前置。無這樣就無形中增添了戰略方向失措的盲區，導致較大的準備差異和拉長成本發生的周期，對項目成本管控帶來了無形的阻力和難度。
（二） 成本控制環節和流程多而復雜，階段控制不良，致成本產生的周期較長
房地產行業涉及的工作十分繁多，在各項管理上有缺陷，很容易產生漏洞，非標準化的工作流程復雜，在項目建設各個階段中，沒有合理的措施來預防和解決，沒采取動態控制來管控工程造價，導致執行過程中變化性加大且和拉長成本發生的周期。
二、 房地產開發建設工程的成本管控措施及對策
（一）建立分階段、環節控制和管理機制
正因為決策階段環節、設計階段環節、施工階段環節、竣工驗收階段環節以及銷售環節貫穿于在整個房地產開發建設工程的各階段、環節中， 設立成本控制目標，各個階段都非常重要，要通過工程造價的確定，把握好每個階段，因此建立分階段、環節控制和管理機制，才能控制成本。
（二）嚴控財務管控成本環節
建立成本控制的財務預警系統和建立成本數據庫，要覆蓋介入生產經營和成本費用形成的全過程，設立成本控制目標，鼓勵所有人員共同參與并通過現場觀察、跟蹤檢查等工作，對成本費用影響較大的事項，加以嚴控和補救，才能保證成本費用得到有效地控制。
（三） 進行經濟評估和分析
對各因素進行經濟評估和分析分析，對所有費用產生的源頭和過程采取預見性評估（RCA工具），要對所有能影響成本費用的根本原因和動向有所了解和掌控，事前或事先就采取防范手段控制和對策措施，如：可行性報告，測算出項目是否可行，不能盲目地施工建造，可能導致虧損。
（四） 利用“動態成本法”進行跟蹤執行
通過實時反應的目標成本和動態成本的差異，協助所有部門快速發現、指正、整改到位，要將所有影響到項目的所有成本進行實時測算和分析。如在項目完成環節獲得相關的成本數據或依據，僅僅能完成實際的基本成本核算工作，而對項目成本控制無絲毫的益處，米已成炊，到控制或緊急控制的關頭已延誤或無從補救。
三、 結語
房地產開發項目從開發成本及其影響因素的分析和管控是控制房地產開發建設工程成本增加盈利的主要途徑之一。作為本著強烈的責任感和職業操守的專業人員，我們必須建議房地產開發企業建立項目成本控制的方法，才能有效的降低成本，對房地產開發企業在成本控制全過程起著極其重要的參考和實現意義。（作者單位：常熟中南世紀城房地產開發有限公司）
參考文獻：
[1]把奉嫄.淺談房地產開發項目全過程成本管理的重要性[J].現代商業，2008（26）.
[2]王要武，楊洪濤.面向客戶關系管理的房地產開發企業組織結構[J].哈爾濱工業大學學報，2006（01）.
[3]趙艷玲，張仕廉.房地產開發項目的成本管理[J].重慶建筑大學學報，2004（05）.
[4]燕洪國，嚴復海.基于價值鏈的戰略成本管理問題探析[J].價值工程，2005（09）.
[5]蔡莉.淺談房地產企業開發成本控制[J].全國商情（經濟理論研究），2009（21）.
[6]李躍水，王延樹.我國房地產企業“業務流程再造”的初步研究[J].價值工程，2005（09）.
[7]曹小琳，熊洪波.淺析客戶關系管理（CRM）在房地產企業中的運用[J].重慶建筑大學學報，2006（01）.
[8]陳侃如.淺談房地產項目開發的風險管理[J].現代商業，2010（21）.
[9]劉平，鄧渝淮.城市規劃要科學引導和調控房地產開發 [J].淮海文匯，2007（01）.
[10]劉金蘭，陳國權.房地產開發項目投資決策的方法與應用 [J].基建優化，1999（01）.
[11]崔曉青.大型居住房地產開發項目優勢、劣勢分析與啟發[J].基建管理優化，2002（03）.
[12]劉曉君，羅福周，江志淼.對房地產開發項目進行遞階敏感性分析的探討[J].基建優化，1999（03）
[13]王貴龍.房地產開發工程項目成本造價在各階段之預控[J].安徽建筑，2002（01）.
關鍵詞:房地產,開發項目, 開發運作流程
中圖分類號： F293.33文獻標識碼： A
房地產業在我國如火如荼的發展來源于方方面面，在房地產行業中開發時行業發展的原動力。房地產業的健康發展事關國民經濟全局的發展,不僅能改善投資環境,改善居民的生活條件,還能拉動建筑、建材、化工、家電等眾多相關產業的發展,同時維護社會的穩定,是一個具有高度綜合性和關聯性的行業,是國民經濟中各行業相互集中、相互聯系的重要樞紐氣已成為我國國民經濟的支柱.產業。
一、房地產開發階段劃分
對于項目生命周期階段劃分的論述,將房地產開發項目劃分為四個階段,即前期策劃和決策階段、設計和計劃階段、施工階段、租售和物業階段。
(1) 前期策劃和決策階段
這一階段的工作內容包括兩部分:一個是投資機會的研究,另一個是項目立項。在項目開始階段,開發商往往要對擬建項目,包括擬建項目地塊的信息進行廣泛的市場研究,包括對項目所在地政策環境、宏觀經濟環境、自然環境、市場環境等方面進行研究分析,確定項目開發或建設的目標。在市場研究報告的基礎上,開發商要根據擬建項目的規模進行投資估算及價格趨勢預測,分析項目的投資可行性:同時要對項目的工程方案和技術標準規范進行論證,分析項目的技術可行性。
(2) 計劃與設計階段
計劃與設計階段的主要工作是對項目進行規劃、設計、造價預算、計劃安排。規劃設計任務一般由設計單位來完成,并由建設單位的規劃部門進行控制和決策。幵發商向設計單位提供規劃設計任務書,提煉出設計要點,并與設計單位深入溝通,明確設計意圖,確定規劃設計重點。規劃設計一般分為三個階段:方案設計、技術設計和施工圖設計。
(3)施工階段
房地產開發項目施工階段工程量大、涉及面廣、影響因素多,該階段評價項目成功標準主要圍繞“鐵三角”(成本、工期、質量)標準展開,除此之外,還有合同管理和安全性相關的標準。
(4)租售和物業階段
在房地產開發項目施工階段后期,項目就進入了租售階段。租售階段是房地產開發企業收回投資并賺取利潤的重要環節。租售階段房地產開發項目的成功標準主要圍繞項目是否使房地產開發企業獲利這一角度展開。
二、房地產開發管控策略
2.1 明確企業部門職能,建立有效的組織結構
組織結構設計是企業以實現發展戰略為目的所進行的一項企業管理基礎性的工作,對于整個企業的管理具有重要作用。在房地產開發企業中,組織結構設計是將構成組織的各個要素進行排列組合,以明確企業的管理層次,理清企業各部門各崗位的職責以及相互合作的關系,促進企業戰略目標的實現。
2.2 加強企業流程管理,重視企業流程再造
房地產開發企業要在激烈的市場競爭中取得優勢,要不斷適應外在環境的變化,全面了解客戶的需求,并且最大限度的滿足客戶的需要,這就需要企業不斷改革和創新,將以職能為核心的企業,改造成為以流程為核心的企業,實現企業管理和業務流程的再造。企業流程再造對于擴大企業規模,提升企業品牌價值具有指導作用。
2.3 以績效管理、目標管理為基礎為流程管理提供保障
1)績效管理、目標管理及流程管理之間的關系
績效管理、目標管理及流程管理之間有著很多聯系,它們之間互相作用、互相影響。績效管理首先需要確定目標,而目標又通過流程來實現。流程管理同樣需要確定流程的目標,而目標的實現程度又反映了流程本身的績效。因此績效管理、目標管理及流程管理實際上是相輔相成的。績效管理是流程管理的基本保障,流程管理是績效管理的基礎。可以說,如果績效管理不跟流程運作緊密結合起來,如果不將流程清晰地與崗位的關系相對應,不將流程的目標準確地分解到相關崗位,那么,績效管理將會失去它的真正意義,流程管理也會由于沒有評價監控系統而被束之高閣、無人關注,公司目標的實現將大打折扣,直接影響公司目標的實現,影響公司健康和可持續發展。
2)績效管理的意義
通過基于戰略的績效管理體系,可以衡量流程的效率,同時也為流程的有效運作、有效執行提供了基本保障,進而確保企業的績效水平,使企業獲得持續的競爭優勢,保障企業戰略目標的實現。崗位責任體系是實現公司發展戰略及部門目標的基礎管理保障,其指導思想就是以引導并推動崗位工作沿公司戰略軌道前進為出發點,激勵崗位工作,體現崗位價值,促進崗位工作效率,提高工作效果。崗位績效考核就是保障崗位取得良好的績效,保障流程的有效執行,通過理順流程來分清流程節點,確定工作流程流經部門具體崗位,并由具體崗位來實現各流程節點的工作;通過界定流程節點來明確工作內容。
3)實施績效管理時,應與流程管理有效的緊密結合起來
績效管理過程中很重的一項工作是要確定績效管理的目標,對企業確定。企業的目標,對部門確定部門的目標,對流程要確定流程的目標,對員工要確定員工的目標,如何確定這些目標,以及如何將組織的目標有效地分解到各流程、部門及員工,以及如何確定目標的層次是績效管理中最關鍵的過程。
三、房地產開發運作流程
為規范公司房地產開發活動,完善和落實公司房地產開發矩陣式管理運作模式,制定了公司房地產開發業務流程管理辦法。本辦法適用于公司房地產項目的開發過程。整個房地產項目的開發管理,按照由四個中心與項目部共同參與的矩陣式管理流程來運作。投資策劃中心負責項目的可行性研究、制定《項目整體計劃》、負責項目前期策劃、方案設計、經濟技術初評、經濟技術評估,參與初步設計和施工圖設計評審,對《項目贏利及成本目標》、項目建設中重大設計變更進行審核,提交《項目贏利成本分析報告》。
工程管理中心參與項目可行性研究、前期策劃報告和方案設計、初步設計、施工圖設計的評審,經濟技術初評、經濟技術評估,負責內部組織的大額工程及采購項目招標,負責大額工程及采購項目的標底編制,對工程現場巡查,對《項目成本管理計劃》、《項目招標方案》、項目建設中重大設計變更進行審核,提交《項目工程報告》。房產營銷中心參與項目可行性研究、前期策劃報告和方案設計、初步設計、施工圖設計的評審,負責制定《營銷推廣方案的細化和調整》,對項目定價、營銷費用、銷售實施方案等進行審核,了解銷售動態,提交《項目營銷報告》。
客戶服務中心參與前期策劃報告和方案設計、初步設計、施工圖設計的評審,負責物業管理公司的招投標,審核合同文本,對入伙和客戶服務工作進行指導,了解客戶投訴處理情況,提交《客戶滿意度調查報告》。項目部參與項目前期策劃、方案設計,負責項目在當地開工建設所需的各項法律手續,負責編制《項目建設工程實施計劃書》,負責初步設計、施工圖設計、景觀設計,勘探測繪及監理方的選擇和實施,負責擬定《項目贏利及成本目標》、《項目成本管理計劃》、《項目招標方案》,負責由政府組織的工程及采購項目招標、較小金額工程及采購項目招標、工程現場管理、工程結算、項目銷售、入伙、客戶服務等,提交《項目管理報告》。
結語
在我國,房地產業具有巨大的剛性需求,從總體上看,供需兩旺。但是房地產行業競爭激烈,同時面臨著投資大、周期長的風險,如何確保房地產開發項目的成功,不僅關系到房地產開發企業的發展,同時直接影響到人民生活環境和生活水平,還關系到國家的工業化、城市化進程。
參考文獻
[1] 楊永超,蔡燕群,湯朝英. 淺述房地產開發流程管理[J]. 基建優化.2012年8月
關鍵詞：低碳經濟；房地產經濟；影響
我國是世界上最大碳排放國家之一，能源危機日益嚴重，促使我國越加重視低碳經濟發展。房地產經濟是我國國民經濟主要組成因素，但低碳經濟的利用將會對房地產經濟產生很大的影響。所以，合理利用低碳經濟，順應時展需求是至關重要的。房地產經濟中應用低碳經濟，需要房地產行業的重視和消費者的認可，從而實現低碳經濟發展。
一、低碳經濟對房地產經濟產生的不利影響
1.增加房地產開發成本
低碳經濟對房地產行業提出的最重要標準和要求就是節能減排。但目前房地產開況來看，大部分開發單位將精力放在怎樣利用房地產增加企業的經濟效益和擴大企業規模上。與此同時，房地產設計人員通常注重房地產分配設計方案，忽視低碳經濟對房地產經濟發展所造成的影響。但，我國低碳經濟觀念出現較晚，沒有系統的低碳技術，造成節能減排材料價格的提升，增加了房地產開發商不得不以高價購買，增加其投資資本，造成了房地產低碳經濟發展不能順利進行；低碳經濟發展工作單一性強，也導致了房地產建設發展不能充分發揮其指導作用。低碳經濟最核心的內容就是利用新能源、新技術、新材料，但這這幾方面我國還存在嚴重不足，導致我國在最短時間內實現低碳經濟發展是很困難的。
2.房地產開發缺乏質量控制體系
在房地產建設工作管理過程中，應與低碳經濟相結合，進行系統研究分析，及時對不合理的地方進行調整，進而為房地產經濟符合低碳經濟發展要求提供保障。但就目前的發展現狀來看，房地產開發單位并沒有將工程質量控制工作放在實際管理工作中，利用低碳經濟方法和原來設計存在很大的差別，也因缺乏質量監測工具和方法，限制了房地產經濟管理工作，阻礙了房地產開發工作順利開展。
3.導致房地產開發商提高房價
隨著低碳經濟逐漸深入房地產經濟開發中，給房地產開發商造成了大量成本投入，與此同時，低碳經濟的局限性，也造成相應土地價值發生變化。這樣的社會背景下，開發商就此會為了保障自身經濟利益，將低碳化和綠色環保當做主要銷售亮點，抬高房價。最終造成了大多數的消費者由于房價過高而放棄購防欲望，嚴重阻礙了房地產行業順利發展。
二、低碳經濟對房地產經濟產生的有利影響
1.調整了我國房地產行業的內部結構
低碳經濟不但推動房地產行業順應時展要求，同時也調整了我國房地產行業的內部結構。當前我國房地產行業準入門檻低，產業結構不是很合理，但低碳經濟的發展，彌補了這方面的不足，加強了房地產行業優勝劣汰。更好順應時展需求，加強房地產行業的內部結構是必要的。所以，各大房地產開發商，可以將眼光放在建筑質量和環保性能等方面，為進一步促進房地產行業的長期性的發展提供保障。
2.有效實現了節能降耗
低碳經濟發展，促使我國房地產行業向節能化方向發展。當前，我國房地產行業中使用的建筑施工設備和建筑材料非常巨大，但低碳經濟要求在房地產建筑施工中應遵循低碳化，利用低碳經濟進行房地產行業建設，促使其主動應用低碳新設備、新技術、新材料，這種情況下，不僅降低其建筑施工消耗，還達到節能減排的理想標準。
3.有利于我國房地產行業長期性發展
目前，低碳經濟觀念已經深入人心，在房地產開發建設中，合理融入低碳經濟，也更能滿足消費者的需求。開發商將低碳經濟合理的運用到房地產建設中，不僅可以有效的避免開發商為自身的經濟利益提高房價問題，也保證了房屋建筑物的品質。所以，低碳經濟對我國房地產行業的長期性發展有很大的促進作用。
三、房地產經濟中利用低碳經濟的有效措施
1.合理規劃房地產項目的戶型布局
目前，我國房地產行業通常采用粗放式經營模式，開發商主要重視經濟利益，不考慮消費者真正需求，忽視低碳經濟發展要求等，例如，在臥室、樓道等面積過大問題，加大了資源的浪費情況。另外，開發商為了加快資金的回收速度，通常情況下并不參與室內裝修。但業主在進行室內裝修中，導致大量的人力、物力和財力的浪費，與低碳經濟發展的要求相悖離。所以，房地產開發商應重視提高自身開發質量，利用低碳經濟發展理念，充分發揮低碳經濟作用，合理做好每個戶型的設計工作，適當調整房屋比例，將消費者實際需求和自身利益相結合，最終實現低碳裝修。
2.積極倡導低碳式生活
低碳經濟快速實現，就要求房地產開發單位加強各部門工作對低碳經濟觀念的認識，為消費者更好的講解低碳經濟，讓消費者充分了解低碳經濟所產生的利益，以獲取消費者支持；讓消費者從長遠的角度來支持低碳房地產項目的開發，進一步為低碳經濟發展提供有利條件。
3.規定項目流程設計
在房地產建筑設計中，應結合低碳經濟的具體要求，建立合理設計流程，制定明確的房地產經濟規范。制定規范設計圖紙，進而保證環保設計順利進行。對設計過程中主要強調和重要設計部分制定專門管理措施。將房地產經濟設計理念與設計者詳細溝通，促使每個設計人員達到一致的設計理念。根據低碳經濟設計理念和要求，設立規范的設計流程，從而達到低碳經濟設計標準。比如在設計對雨水回用設施，既需要考慮場地內雨水具體情況，又需要景觀設計人員提供用水數據等，所以制定規范設計流程，順應房地產經濟設計需求是必要的。
四、結論
保障人類生存環境質量和維護自然環境發展，發展低碳經濟是至關重要的。基于低碳經濟在房地產經濟發展中存在雙重影響，低能源消耗將成為未來房地產行業的發展趨勢，所以，房地產行業應加強有利影響作用，合科學合理的調整其不利影響，為房地產經濟和低碳經濟的更好發展保駕護航。
參考文獻：
[1]趙潔.論低碳經濟對我國房地產經濟的影響[J].工程經濟,2015(1):92-96.
與其他商品相比，房地產具有其不可移動、產品唯一、使用年限長和價值高等特有性質，這些性質影響著房地產開發投資活動。了解這些特點，便于做出正確的開發投資決策。
就投資角度而言，房地產開發具有如下特點：
(1) 開發成本高，投資量大
(2) 風險大但回報高
(3) 開發建設期長，投資周轉慢
(4) 市場具有地區性和分散性
(5) 需求具有穩定性
(6) 涉及面廣，綜合性強
一、房地產開發模式
房地產開發模式是指實施房地產開發活動的途徑,方式或方法，也包含房地產開發活動框架和程序的涵義。
對房地產開發模式進行提煉和歸納，可以有效的支持開發企業的經營決策，避免盲目投資開發；推動房地產開發業技術進步；促進房地產開發企業的可持續發展。
房地產開發模式有多種不同的劃分方法。這里，根據房地產開發企業核心業務過程的不同，將房地產開發模式歸結為多元化開發模式和專業化開發模式。
1、多元化開發模式
房地產開發作為一種提供滿足消費者（或投資者）需求的空間和服務的活動，具備多元化發展的特點。對規模經濟、降低風險和可持續性發展的追求，將在很大程度上促進多元化開發經營。
（1）混業開發。混業開發，指開發企業跨行業的互動發展，包括金融投資行業、建筑材料行業、建筑施工及裝飾裝修行業等。以涉足金融投資行業為例，這種經營方式，適應開發資金量大的需要，有效改善開發項目的現金流。
（2）綜合項目開發。綜合項目是指諸如融居住、商業、旅游觀光于一體的主題社區，集旅游、保健、高爾夫為一體的綜合度假區，具備購物、餐飲、綜合服務、休閑娛樂等功能的集合式商業經營地產項目等一類開發項目。在綜合項目開發經營中，多種物業功能和經營方式相互支撐，可提升房地產開發效益水平，保持收益的穩定性，有利于可持續發展。
（3）縱向一體化開發。縱向一體化開發，是指開發企業實行房地產開發建設與物業資產管理并重的經營方式。從國內外的經驗看，拓展房地產投資及與之相關的房地產資產管理業務，構筑房地產開發與管理密切結合型企業，是房地產開發企業實施可持續發展的重要途徑之一。從發展趨勢看，房地產市場將無疑會從提供增量供給為主向保持存量供給為主轉變，物業資產管理會成為企業的主要業務。
2.專業化開發模式
房地產物質形態的多樣性、產品分布的地區性，以及開發經營過程的階段性、高風險性和不確定性，使得專業化開發模式成為開發企業的重要選擇。
在專業化開發模式下，開發企業的投資經營活動集中在相對小的范圍內，有利于房地產產品建設、經營與管理技術的成熟化和在此基礎上的創新，有利于減少產品更新換代的成本。同時，由于專業化開發企業的經營管理技術與方法、管理流程及產品設施、材料特性接近，使房地產開發項目的質量管理、計劃管理、資源供應管理和成本管理等工作更易于實現標準化、制度化，為開發企業的信息化創造了較好的條件，從而有助于降低管理成本，提高管理效率。
（1）特定物業類型開發。開發企業根據對自身資源（包括資金、實力和經驗）的評估以及對所處市場的獨特認識，可以選擇某類物業作為企業相對專一的開發對象，實施專業化開發。
特定物業類型開發，可以在某一特定地域上進行，也可以在廣泛地域上進行，甚至進行國際性開發。具體方式的選擇依賴于開發企業的經營方針。
（2）特定業務領域開發。這是一種非一體化的、非全能型的開發方式，它圍繞開發過程中某種業務領域來進行開發經營。這種業務領域的選擇與確定，同樣依賴于多種因素的綜合評估。在大多數情況下，這些業務領域是開發企業的核心業務領域。
特定業務領域開發，可以采取土地整理、以開發流程管理為紐帶的協作型房屋、基礎設施建設等開發方式。
協作型開發方式的實質就是開發企業專注于自己最擅長的業務或必須的核心業務，然后購買其他社會化專業機構提供的最擅長業務服務，如市場專業咨詢、報建專業、工程管理咨詢、專業營銷策劃服務等，從而形成高協作性的開發流程，使開發機構超脫一般的協調和技術細節，專注戰略管理和資金管理。毫無疑問，購買服務，不單純是最低成本的追求，重要的是，獲取開發品質與成本控制曲線中的最優解。
協作型開發方式的發展，是開發產業提升的標志之一。
二、網絡經濟環境下的房地產開發趨勢
任何行業的發展都背離不了時代背景，房地產開發業也不例外。網絡經濟對房地產開發經營的影響，至少包括二個方面：促進開發企業的信息化；促進行業結構調整和優化。
1、開發企業經營管理信息化變革
信息處理的產業化和社會化，有利于形成理性的期望，降低開發風險，并促使房地產開發流程的銜接更順暢，而且有利于資金、物流、人流達到最佳組合。具體事項有以下幾點：
基于大規模收集潛在客戶信息條件下的市場細分及有針對性的項目定位；
基于虛擬社區，完成交互式、個性化的項目訂制；
基于柔性開發模式，應對小規模、多樣化的個性市場需求。
毫無疑問，在網絡條件下，通過業務流程再造，實施企業差異化需求的整合能力和高彈性的建設組織能力，將形成房地產開發企業的核心競爭力。
2、開發企業結構調整及優化
由信息技術帶來的便捷信息交換及有效數據管理，推動開發企業結構優化升級。優化組合戰略伙伴開發服務平臺，開發材料采購服務電子商務平臺、行業管理電子政務平臺，沖擊行業傳統的經營理念、管理模式和運作方式，給房地產開發經營管理帶來積極影響。
戰略伙伴開發服務平臺，整合行業開發商、土地商、建造商、設計和投資資源，實現強強聯合、優勢互補，實現最優匹配，降低競爭風險。
材料采購服務電子商務平臺，實現系統成員集體采購建筑、裝飾材料，降低成本，保障數量。材料采購電子商務平臺，也可以成為戰略伙伴開發服務平臺上的一部分。
行業管理電子政務平臺，提升政府管理服務水平，實現對行業的有效監督，提供房地產開發良好管理環境。
如：為使政府能有效的、全面的監控房地產開發交易環節，有能力引導和規范房地產開發交易行為；提供智能化的實時房地產市場分析，為政府部門及投資者的管理決策提供支持，為社會公眾提供一個安全的、有透明度的投資交易平臺，促進地區房地產開發業的持續繁榮，可建立房地產銷售管理系統：
關鍵詞：全面風險管理；房地產；開發；項目
1 房地產開發項目全面風險管理的方法
全面風險管理方法是風險管理流程實施的具體手段，建立風險管理方法體系有助于各個流程的具體執行。經過多年的發展，項目風險管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產開發項目全部風險的全面分析提供了可能。房地產開發項目風險管理方法體系猶如一個方法庫，將各個流程的風險管理方法匯總起來，比較各種方法的優點和缺點，找出其在房地產開發項目風險管理中的適用范圍，在進行項目風險管理時，可以針對各個階段的特點快速選擇有效的方法進行風險的定性和定量分析。
在全面風險管理框架中目標體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風險管理的目標制定和執行；組織體系是基礎，從組織制度上保證風險管理各項工作的順利進行，培養全員風險管理的氛圍；流程體系是關鍵，房地產開發項目全過程的風險都要按照風險管理流程進行風險識別、風險分析、風險處理和風險監控；方法體系是手段，促進全部風險的管理。四大體系相輔相成，共同構成了一個相對完整的房地產項目全面風險管理體系。各個體系的具體關系（如圖1）。
2 房地產開發項目全面風險管理的流程
2.1 房地產開發項目風險識別
房地產開發項目風險識別是風險管理的基礎。主要用來確定風險來源和進行風險分類的過程。風險識別是在房地產開發項目工作分解的基礎上進行的，即針對房地產開發項目的不同階段，進行風險識別。不同階段的風險因素不同，風險分類和分組的依據也不同。
2.2 房地產開發項目風險評估
房地產開發項目風險評估是通過對風險的定性分析和定量分析，估計房地產開發項目風險發生的概率和可能產生的后果，在此基礎上將風險按照高、中、低風險對風險進行排序，編制風險列表，最后根據風險的程度進行專題風險研究的過程。值得注意的是，房地產開發項目的進度、成本、質量風險分析的范圍比建筑工程項目的進度、成本和質量的范圍要寬，應該從項目可行性研究、項目規劃設計、建設和經營各個階段的工作特點來對其可能出現的風險進行分析。
2.3 房地產開發項目風險監控
房地產開發項目風險監控是對風險應對計劃執行情況的修正和提高的過程，也是房地產開發項目風險管理有效實施的保障。風險監控不僅僅依據風險應對計劃采取風險應對措施，還應該隨著項目的深入，對風險識別、評估的結果進行修正，對風險應對計劃進行修改，即風險識別、評估、應對、監控和再識別的循環過程。
3 房地產開發項目全面風險的應對策略
3.1 風險回避
風險回避是根據風險預測評價，經過權衡利弊得失，采取放棄、中止開發項目，或改變開發項目條件，以避開風險源地，從根本上消除風險隱患的措施。通常潛在威脅發生可能性太大，或可能損失后果太嚴重，又無其他風險管理措施可用時，常采用風險回避。風險回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項可能引起風險損失的活動；另一種是改變活動方案，或改變工作方法。可以看出，風險回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因為回避風險雖然能避免損失，但同時也失去了獲利的機會。所以，在選取風險應對措施時最好慎用風險回避這種防范手段。
3.2 風險控制
風險控制是指在風險事件發生前、發生時及發生后，采取的降低風險損失發生概率，縮小風險損失程度的措施。根據風險控制目的，風險控制可以分為風險預防和風險抑制。前者以降低風險損失發生概率為目的；后者以縮小風險的損失程度為目的。風險控制從主動采取預防措施入手，消除和減少風險隱患，降低損失發生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風險管理措施。由于風險控制措施成本低、效益好，不會產生不良后遺癥。因此對于房地產開發過程中的種種風險，應優先采用風險控制措施。 3.3 風險轉移
風險轉移是指開發商在開發過程中，有意識地將自己不能承擔或不愿承擔的風險轉嫁給其他經濟單位承擔所采取的措施。風險轉移與風險回避不同，它不是放棄或中止項目開發，而是將開發活動中風險可能所致損失的法律責任轉嫁給他人承擔。風險轉移也不同于風險控制，它不像風險控制那樣是直接調節風險因素達到降低風險損失概率和程度，而是將風臉轉移出去而間接達到降低自身的損失程度。
風險轉移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險。合同形式有固定總價合同、成本報酬合同、單價合同等；保險有財產保險、責任保險和人身險。各種合同的對開發商和承包商的風險影響程度不同，開發商可以根據項目的情況，采取適當的合同形式，合理轉移風險，參見表1。
風險轉移一般在以下情況下采用：（1）風險的轉移方和被轉移方（風險接受方）之間的損失可以清楚地計算和劃分，否則雙方之間無法進行風險轉移；（2）被轉移人能夠且愿意承擔適當的風險；（3）風險轉移的成本低于其他風險管理措施。
3.4 風險自留
風險自留是房地產開發者自己承擔風險事件所致損失。在房地產開發中，對一些無法回避，難以控制和轉移的風險，或因冒該風險可能獲得較大利益時，在不影響開發者根本利益、大局利益的前提下，常采取風險自留措施。風險自留可分成兩大類：計劃性風險自留和非計劃性風險自留。計劃性風險自留是主動風險自留，其具體措施有：（l）自己保險；（2）專屬保險；（3）損失攤銷；（4）借款補償；（5）自負額保險。非計劃自留是被動自留，通過風險應急準備金來應對。風險自留對策應與風險控制對策結合使用，實行風險自留對策時，應盡可能地保證重大項目風險己經保險或實施了風險控制計劃。風險自留對策也應與保險對策相比較，以便做出更利于節約風險管理成本的決定。
關鍵詞：風險因素，發展過程，經營過程
一 、風險識別的主要方法
風險識別是風險管理中十分重要的步驟，是許多學科的研究者早就在研究人類辨識風險和危機的方法。房地產開發項目的風險識別就是周密分析企業所處的社會經濟環境，剖析企業在房地產開發活動中客觀存在的種種不利因素和弱點，以及對企業利益可能造成的威脅。論文參考，經營過程。
1.1專家調查法
專家調查法是利用專家知識和經驗進行風險識別的方法，各領域的專家運用自己的專業理論知識和實踐經驗，找出開發經營過程中的各種潛在風險并進行分析其成因。該方法的優點是在缺乏足夠統計數據和原始資料的情況下，可以做出較為精確地估計。
1.1.1專家個人判斷法
征求專家個人意見的優點是不受外界影響，減少心理因素的影響，可以充分利用專家個人的判斷力和創造力，且費用較少。但是僅依靠個人判斷容易受到專家個人知識面、知識深度等主觀因素影響，難免帶有片面性。
1.1.2德爾菲法
德爾菲(Delphi)法由美國著名咨詢機構蘭德公司于上世紀五十年代初提出，已經得到了廣泛應用。德爾菲法采用了一種專家估計法，以某種通訊方式使選定的專家之間獲得一定的信息反饋，通訊方式可以通過信件或者通過在線的計算機系統。但是，專家之間不能面對面交流，信息的傳遞要通過間接方式進行。專家們被詢問的是事先擬定的題目，通過多輪的信息反饋和詢問，最后達到專家意見的收斂。
1.1.3智暴法或集思廣益
智暴一詞是從英文Brain storming翻譯而來的，這是一種刺激創造性、產生新思想的方法。
智暴法可以在一個小組內進行，也可以由各個單個人完成，然后將他們的意見匯集起來。智暴法適用于探討的問題比較單純，目標比較明確、單一的情況。若問題涉及面較廣，包含因素太多，就要首先進行分析和分解，然后再采用此法進行討論。
對智暴法的結論還要進行詳細地分析，既不能輕視，也不能盲從。
1.2篩選—監測—診斷技術
篩選時指風險管理者對企業內部和外部的潛在風險因素進行分類，確定哪些因素明顯地會引起風險，哪些因素明顯地不重要，哪些因素還需要進一步研究。通過篩選，使風險管理者能夠排除干擾，將注意力集中在一些可能產生重大風險的因素上。監測是根據某種風險及其后果，對設計到這種風險的產品、過程、現象和個人進行觀測、記錄和分析的顯示過程，以掌握他們的活動范圍和變動趨勢。診斷是對企業的風險癥狀或其后果與可能的起因關系進行評價和判斷，找出可疑的起因并進入仔細檢查。
在栓選、監測、診斷過程中，一般要按照一定得思維邏輯進行考察。
1.3故障樹法
故障樹是分析問題原因時廣泛使用的一種方法，其原理是將復雜的事物分解成比較簡單的、容易被認識的事物。具體做法是利用圖解的形式將大的故障分解成各種小的故障，或對各種引起故障的原因進行分解、細化。故障樹作為一種有效地風險識別方法，故障樹實際上變成了風險樹。此時可以將企業面臨的主要風險分解成許多細小的風險，將產生風險的原因一層又一層的分解，排除無關的因素，從而準確的找到對企業真正的產生影響的風險及原因。
故障樹經常用于技術性強、較為復雜，直接經驗較少項目的風險識別，其優點是比較全面地分析了所有故障原因，包羅了系統內、外所有失效機理;比較形象化，直觀性較強。不足之處是用于大系統時，容易產生遺漏和錯誤。
1.4流程圖分析法
流程圖法式一種識別公司所面臨潛在風險的動態分析法。使用流程圖分析法時，首先應根據企業的開發經營情況。建立反映企業開發經營過程的流程圖。論文參考，經營過程。而后通過對流程圖的分析，有效地揭示房地產開發經營過程中的“瓶頸”分布及其影響，找出影響全局的“瓶頸”，并識別可能存在的風險。
流程圖類型很多，有反應整個開發過程的總流程圖;有專門反應某一階段特別是“瓶頸”所在階段的分支流程圖;也有反映某一特定業務和部門活動的流程圖。在風險識別時，可根據特定需要建立流程圖。而后對每個環節、每個過程進行分析，以達到識別開發過程中所有風險的目的。
1.5財務報表分析法
風險造成的損失以及進行風險管理的各種費用都會在財務報表上顯示出來，財務報表分析法就是基于這一點用來識別和分析各種風險的。論文參考，經營過程。
二、房地產開發項目風險識別
房地產開發過程通常分為四個階段，即投資決策階段、土地獲取階段、項目建設階段和租售管理階段。就房地產開發商而言，開發的各個階段的風險表現為不同的，它伴隨著各個階段的主要任務而產生。論文參考，經營過程。
2.1 投資決策階段的風險
在房地產開發過程中,投資決策階段最為關鍵,擁有最大的不確定性與機動性?房地產投資一旦展開進行,很難從項目建設中撤出,否則會付出高昂代價?房地產投資決策階段風險主要源于政策和經濟方面?
2.1.1投資決策階段的任務
投資決策階段是通過對國家、地區和地方的政治、經濟和社會發展趨勢的研究，綜合考慮市場的供應、需求等經濟環境，制定自己的房地產開發策略，以確定房地產開發經營的區域、類別和時機。即確定在何時、何地，開發何種房地產。論文參考，經營過程。
2.1.2開發區域與風險
開發區域風險可能來源于開發區域的政治環境、政策環境、社會環境和經濟環境風險。論文參考，經營過程。
2.2開發物業類型與風險
房地產開發存在著風險，但并非任何類型開發項目的風險都是相同的。各類開發項目具有不同的功能、用途及技術經濟特性，因而具有不同的風險。
2.3開發時機與風險
從房地產周期理論可知,項目開發時機也存在著一定的風險?由于房地產開發周期長,易受國民經濟的影響,因此,經濟發展趨勢就成為影響開發時機的主要因素?所以說,風險與開發時機的選擇密切相關?
2.4土地獲取階段的風險
在土地獲取階段，房地產開發者承擔的主要風險有：土地風險、征地安置風險、籌資風險。
三、項目實施階段的風險
房地產投資的實施階段是指房地產投資計劃的具體實現過程,它包括從獲取土地?籌措資金到設計施工等過程?此階段將面臨具體的風險因素?
3.1工期拖延風險
工期一旦被延長,一方面房地產市場狀況可能會發生較大的變化,錯過最佳租售時機,如已預售,會承擔逾期交付的違約損失?信譽損失;另一方面,會增加投入資金利息支出,增加管理費?
3.2項目質量風險
開發項目質量主要體現在項目的適用性?可靠性?經濟性?美觀性與環境協調性五個方面?承包商施工技術水平落后?偷工減料,建筑結構有安全隱患等,是造成項目質量風險的主要因素;房屋設計和戶型結構未充分考慮潛在消費者功能需求,也是房屋質量不佳的重要方面?
3.3開發成本風險
房地產項目開發成本風險源于開發的各個階段?建設前期對項目成本的影響程度大,越到后期影響程度越小?在規劃設計中,方案陳舊?深度不夠,參數選用不合理以及未進行優化優選設計,都會導致生產成本的增加,在建設期間,國家調整產業政策,采用新的要求或更高的技術標準,也都會使房地產開發成本增加?除此之外,通貨膨脹?物價上漲導致的建材價格上漲和建筑成本的增加及項目是否能按時完工?工程質量的保證?施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風險?
結語：本文論述了風險識別的一般方法，在此基礎上對房地產開發項目風險的識別進行了研究，給出了房地產開發的風險分析調查表，并對房地產開發項目的不同階段的風險識別內容進行了論述。
參考文獻:
[1]趙世強.房地產開發風險模糊多級綜合評價[J].河北農業大學學報,1996，04
[2]沈國柱.風險模糊分析法[J].系統工程與電子技術，2000，03
[3]徐莉等.風險決策方法進一步研究[J].武漢水利電力大學學報，1999，04：P49~52
[4]陸惠民，李啟明.房地產投資評估與決策系統的分析與設計[J].系統工程理論與實踐，2000，09
【關鍵詞】邯鄲；房地產；對策
近幾年，邯鄲市房地產市場發展較快，呈交易活躍、競爭激烈、房價快速增長、產品品質提升、市場秩序進一步規范等特點。2011年與全國住房市場狀況相比，邯鄲市房地產市場呈現三個顯著特點：一是房地產開發投資和新開工面積明顯增加；二是商品房銷售價格仍呈現小幅增長趨勢；三是住房消費觀望情緒顯現。從房地產貸款市場運行情況看，房地產貸款繼續保持增長，但增速明顯放緩。
一、房地產發展情況
1.房地產開發投資和新開工面積明顯增加
一是邯鄲市三年上水平工作的強力推進，特別是去年邯鄲市舊城和城中村拆遷力度的加大，使相當一批舊城和城中村的居民成為了剛性需求戶，急欲尋求新的房源；二是隨著邯鄲市“兩改”項目改造力度加大，騰出大量土地，開發市場廣闊，開發企業信心十足；三是開發商手中大量的存地得到釋放，促使邯鄲市開發市場活躍。
1-6月份，全市房地產開發完成投資98.79億元，同比增長111.09%，其中住宅完成投資80.66億元，同比增長143.32%；主城區房地產開發完成投資72.01億元，同比增長111.79%，其中住宅投資完成57.92億元，同比增長147.84%。
1-6月份，全市商品房新開工面積446.08萬平方米，同比增長102.59%，其中住宅新開工面積375.76萬方米，同比增長101.96%；主城區商品房新開工面積225.94萬平方米，同比增長29.75%，其中住宅新開工199.8萬平方米，同比增長39.09%。
1-6月份，全市商品房竣工面積124.37萬平方米，同比增長42.69%，其中住宅104.93萬平方米，同比增長51.87%；主城區商品房竣工面積70.89萬平方米，同比增長36.72%，其中住宅竣工52.96萬平方米，同比增長59.76%。
2.商品房銷售價格仍呈現小幅增長趨勢
根據有關部門統計數據，今年6月份，主城區商品房預售平均價格由去年同期的4531元上升至4676元，上漲了3.2%；呈現了小幅增長態勢。主要原因是當前房地產開發土地及拆遷成本不斷加大，加上在節能減排的形勢下，全市一些高能耗、高污染企業，如鋼材、水泥、砂石等原材料生產廠家生產成本加大，產量降低，使原材料價格明顯上漲，致使房地產開發價格成本不斷上升，助長了房價的增長。
3.商品房“量跌價滯”，住房消費觀望情緒顯現
今年以來，房地產多項調控政策持續出臺，邯鄲市住房價格未出現大面積松動，“量跌價滯”的現狀正在加劇樓市低迷。受成交結構變化的影響，持幣觀望氛圍顯現，直接表現出了目前商品房住房預售和存量房交易雙雙下降。6月份主城區商品住房銷售877套，存量住房預計交易711套，商品住房銷售和存量住房交易套數同比分別下降了29.2%、31.6%。
二、房地產貸款市場運行情況
1.房地產貸款總體情況
1-6月份，房地產貸款繼續保持增長，但增速明顯放緩。邯鄲市四大國有商業銀行房地產貸款（含房地產開發貸款、個人住房貸款）余額99.73億元，較年初增加7.35億元，同比少增4.49億元，年增長率7.96%，同比下降9.81%。其中個人住房貸款增加6.06億元，同比少增0.16億元，房地產開發貸款增加1.30億元，同比少增4.32元。
2011年1-6月份四大國有商業銀行房地產貸款統計表單位：億元
項目 房地產開發貸款 個人住房貸款 房地產貸款合計
余額 較年初 余額 較年初 余額 較年初
工行 15.07 0.90 22.91 1.04 37.98 1.94
農行 11.89 2.06 3.23 0.34 15.11 2.40
中行 6.42 -0.03 12.14 2.65 18.56 2.62
建行 11.72 -1.64 16.35 2.04 28.07 0.40
四行合計 45.09 1.30 54.63 6.06 99.73 7.35
2.金融機構房地產貸款狀況
目前，由于銀監會、人民銀行政策監管十分嚴格，各金融機構個人住房貸款執行標準，如第二套住房認定、首付款比例、利率政策等基本一致并趨同，政策差別不大，但在管理模式上有所不同。
（1）工行
貸款流程：市行管理，支行營銷、發放，省行分部審批。
市行下設個人信貸審批中心，負責全轄業務考核與管理，并與支行聯動營銷。支行負責個人貸款營銷、發放、貸后管理工作。貸款資料通過臺賬掃描報分部審批，實行全程無紙化審批。
（2）中行
貸款流程：全行營銷，支行發放、管理，省行審批。
市行下設個人貸款中心，安排專人直接營銷按揭樓盤和個人住房貸款，并與支行聯動。支行負責個人貸款營銷、發放、貸后管理工作。貸款資料通過臺賬掃描報省行審批。
（3）建行
貸款流程：全行營銷，集中發放、管理。
市行下設個人貸款中心，負責個人貸款從營銷、受理、調查、審批、抵押登記、發放直至貸后管理的全過程。個人貸款中心既營銷、發放，也負責全轄管理。支行工作重點在個人貸款業務營銷上，支行在受理客戶申請后，將資料上報個人貸款中心即可。同時，與個人貸款中心共同參與貸后管理工作。
（4）農行
貸款流程：市行管理，支行營銷、發放，省行派駐獨立審批人審批。
市行個人金融業務部負責全轄業務考核與管理，并與支行聯動營銷。支行負責個人貸款營銷、發放、貸后管理工作。省行派駐獨立審批人，實行獨立審批。
三、當前邯鄲市房地產市場存在的突出問題
當前，邯鄲市房地產市場總體是健康平衡的，但在房地產發展過程中仍然存在著一些矛盾和問題，歸納起來，主要是以下幾個方面：
1.商品房價格仍呈增長趨勢，房地產市場缺乏有力的調控手段。2007年主城區商品房銷售平均價格每平方米是3800元，2008年特別是爆發世界金融危機以來，主城區商品房平均價格每平方米下隆至3680元，較2007年同期下降4%。而2009年以來，特別是2009年下半年，主城區東部區域商品住宅單套最高售價達每平方米5200元，市場銷售旺盛，銷售平均價格達到3820元，超過了金融危機前2007年的銷售均價。自2010年開始，政府接連出臺多項宏觀調控政策，包括上調貸款利率、提高首付款比例等等，抑制房價的快速上漲，目前來看，效果不明顯，2011年6月份，主城區商品房預售平均價格由去年同期的4531上升至4676元，上漲了3.2%；呈現了小幅增長態勢。究其原因存在主客觀兩方面原因，主觀因素一是群眾購房需求以及投資性需求旺盛，二是住房銷售不規范，開發商爭求利潤人為炒作，助長了價格增長；客觀因素一是拆遷補償高，拆遷成本加大，二是土地“招拍掛”“價高者得”的原則，加大了開發成本。
2.經濟適用房市場供應量略顯不足，限價房在市場尚屬空白。2010年全市經濟適用房竣工面積23萬平方米，占全市商品住房比例僅為12%，經濟適用房占商品房比例明顯偏低。限價房方面，過去曾提出的“雙限房”（限地價、限房價），在“價高者得”的土地政策和規則下也未得到實施。經濟房供應量的不足和限價房的空白，也助長了房價的增勢。
3.房地產開發項目規劃檔次低，建成的小區精品少。邯鄲市近兩年開發的房地產項目多數容積率偏高，密度較大，小區規劃單一，小區建造特色不鮮明。小區樓房間距小、公共活動空間不足，小區園林、綠化檔次低，環境質量得不到保障。
4.房地產開發融資渠道狹窄，開發項目進度緩慢。一方面，開發商實力有限，自有資金不足，無力獨自支撐大的項目運作。另一方面，商業銀行貸款難度較大，民間借貸利息太高，由于受到資金影響，部分房地產開發項目尤其是城中村和舊城改造項目動作遲緩甚至難以啟動。
5.住宅小區物業管理覆蓋率低，物業管理供需矛盾突出。目前邯鄲市住宅小區物業管理，大多數只是進行簡單的門衛看護，基本的小區保潔、花草養護等工作，有的甚至連門衛看護也不能保障。部分小區由于種種原因，業主委員會難以成立，難以實施物業管理；還有部分小區在項目設計時就沒有建設業主管理用房和物業服務用房，物業管理與服務設施不完善，導致管理與服務不到位。邯鄲市目前小區覆蓋率僅達50%，物業管理供需矛盾突出。
四、建議及對策措施
1.建立長效機制，多部門協調聯動。通過建立可控、有序的土地市場，保持房地產市場土地供需總量基本平衡和結構基本合理，加大保障性住房建設力度，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位、中小套型商品房以及公租住房、經濟適用房、限價房的用地供應，以實現土地市場和房地產市場公開、安全和穩定運行。
2.加快房產稅的研究制定和征收，促進房地產市場的健康發展。房產稅的開征將影響到所有居民家庭，建議加快對房產稅征收方案的研究制定，通過房產稅的征收，調節好房地產開發建設、交易、持有等環節的比例關系，以達到限制囤房和炒房的目的，保障房地產市場的長期健康發展。
3.強化房地產開發企業樹立品牌戰略意識，謀劃較大項目，強化項目規劃質量，努力打造樓盤精品和項目特色，引導開發企業誠信經營，促進房地產開發企業做大做強。
4.繼續整頓房地產市場秩序。嚴查違規用地和囤地、炒地行為，加強商品房銷售管理，采取一次性公開房源明碼標價銷售的銷售辦法，使開發商捂房不售、惡意炒作、拱抬房價等行為得到遏制，房地產市場得到凈化。
5.加強市場監管，強化房地產項目的規劃、拆遷、建設、銷售的管理，嚴厲查處圍而不拆、拆而不建、建而不快的房地產用地項目。對圈占并進行倒賣謀取利益造成閑置的土地，依法堅決收回，納入政府土地收儲。而對資金不到位或者其他原因造成的閑置土地，將根據不同情況進行處理。如閑置土地滿兩年的，堅決依法收回使用權，納入政府儲備，并通過招標拍賣掛牌方式，重新進入土地供應市場。嚴肅查處和打擊房地產各項違法違規行為，凈化房地產市場，促進房地產市場健康穩定發展。
參考文獻：
[1]陳寶森.美國經濟周期研究[M].商務印書館,1993.
[2]金德爾伯格,C.P.著.朱雋,葉翔譯.經濟過熱,經濟恐慌及經濟崩潰――金融危機史[M].北京大學出版社,2000.
[3]喬治,E.:“銀行現在還特殊嗎?”[M].銀行業的穩健與貨幣政策,中國金融出版社,1999.
[4]曲波.房地產經濟波動理論與實證分析[M].中國大地出版社,2003.
[5]謝經榮等.地產泡沫與金融危機[M].經濟管理出版社,2002.
[6]徐滇慶,于宗先,王金利.泡沫經濟與金融危機[M].中國人民大學出版社,2000.
作者簡介：
【關鍵詞】房地產；項目融資；投資回報
中圖分類號：F293.30 文獻標志碼：A 文章編號：1673-8500（2014）03-0051-01
一、房地產開發項目的融資流程
房地產開發項目的融資流程開發商經常表現為：首先要“看地”，向規劃部門了解該用地是否符合地區用地總體規劃，申請取得建設用地規劃許可證，交納首期土地出讓金，取得國有土地使用權證，將出讓取得的土地，經合法的土地評估機構評估，因為土地使用權（即土地使用證）抵押將出讓所得土地全部抵押給銀行辦理金融貸款，用銀行貸款支付剩余土地出讓金及支付前期開發投入的資金；通過公開招標，承建單位交納施工保證金（實際是墊資施工），工程施工到正負零時，根據《商品房預售管理辦法》建設工程總體投入資金到達25%以上符合商品房預售規定可以預售，根據2003年6月5日央行出臺“121”號文即《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款，開發商整合購房戶個人資料在銀行按揭貸款，以房產抵押方式取得資金。完成收益周期，這樣開發商不需投入大量資金，就可以完成整個開發收益周期。
二、房地產開發項目的融資方案
房地產開發項目融資需要有一定的方案，首先是房地產開發項目基本情況介紹，包括房地產開發項目的名稱、開發的背景、具置以及開發的規模，同時需要有規范性文件支持，如主項批復，“五證”取得，也包括主項的定位，該房地產開發項目有何特點、有何優勢。
三、房地產開發項目融資需提供材料
房地產開發項目融資申請書，該項目可行性研究報告，該項目融資所提供的擔保，該項目“五證”復印件，土地來源資料尤為重要，包括土地審批、土地出讓金交納情況，國有土地使用證，房地產開發企業自身還款計劃和資金來源保證。
有當年期的工商年檢章的房地產開發企業營業執照副本復印件，企業法人代碼證復印件，企業稅務登記證，公司章程復印件，房地產開發企業公司介紹，公司驗資報告，近三年會計（審批）事務所驗證的財務報表本中期財務報表及附注，公司目前享受的稅收政策，企業法定代表人資格證明及身份證復印件，具體經辦人員授權委托書及身份證復印，公司法定代表人、總經理、財務主管等高級管理人員簡歷，董事會通過的對外借款，擔保抵押等相關決議。公司資信狀況（貸款情況與對外擔保情況）與申請貸款項目有關的基礎需要說明及項目的材料。
四、房地產開發項目融資者的心理因素
影響投資者的心理因素，是有房地產開發項目的權屬情況、收益情況、資金成本、擔保情況、土地情況、在建工程公司股東狀況、獎金監管等諸多因素。
五、房地產開發項目融資者的法律風險
項目融資者既要對開發企業的信用風險了如指掌，也要對購房者的信用風險進行合理評估，對建筑企業項目完工、交工、延期風險有充分認識，也要對項目超支風險，甚至項目放棄風險有所認識。
對開發項目企業資金不足造成的風險有充分的估計，對房地產開發企業所涉及的能源和原材料漲價也有所了解，對房地產開發企業經營管理風險也要有認識，要了解該項目經理是否在同一領域內有充分的經驗和個人資信狀況，項目經理是否對該項目有個人投資及獲利要需求狀況以及項目經理對該項目完工后的利潤獎勵和節約成本獎勵。
對市場購買者的風險意識有所掌握。金融風險防范方面要注意項目占有資金利率變化和匯率變化的影響。政策發生變化也會導致項目失敗，項目信用結構改變，項目債務償還能力改變主。環境保護風險是項目風險中一個不可忽視的因素，負債風險使項目本身甚至使公司價值降低，遺留訴訟和仲裁也使公司價值下降風險增加。
六、房地產開發項目融資者的法律盡職調查
房地產開發項目融資者是根據融資者的想法及目的而由中介機構根據融資者的委托，按照公認的行業標準和勤勉盡責的精神，對被調查對象的情況進行了解、審查，并進行了專業分析、評價和判斷為委托人提供法律服務。
隨著政策調控的深化及產業市場的成熟與競爭加劇，專業人才越來越成為房地產企業關注的焦點，成為實現產業升級與企業創新管理的重要因素之一。房地產行業的高速發展，需要大批量的專業人才及管理者加入，而整個行業的人力資源狀況卻難以滿足企業的現實需求。因此，加強人才培養力度對房地產企業發展是一項長遠而重要的工作。本文從房地產企業人才現狀和特點分析，詳細闡述了其專業人才培養的不足與意義，并提出了積極的對策。
【關鍵詞】
房地產開發；人才培養意義；對策
近年來，房地產行業進入全面調整階段，并且這一調整的過程還將持續一段時間。而縱觀整個行業，無論是商品住宅面積還是新開工面積卻均在逐年上漲。與此同時，房地產企業在早已開始由“資本密集型”向“人才密集型”不斷轉化。然而，由于整個行業增長過快企業卻沒有足夠的人才儲備，致使有限的房地產人才流動相對頻繁，這對于房地產開發企業的長期發展十分不利，也導致房地產企業專業人才的培養與發展陷入惡性循環的困境。
1 房地產開發企業人才現狀和特點
1.1 人才需求總量呈上漲趨勢
盡管自2010年起，國家政策及宏觀調控加劇，但房地產開發項目卻日益增多。近來來，還不斷有大量保障房項目逐漸投入建設并實現交付。因此，全國房地產開發企業人才需求總量屬于持續上升狀態。據調查，人才需求上升比例每年在10%-20%左右。而由于部分中小房地產企業解散、破產、兼并或項目遲遲不能啟動等原因，被動跳槽人才增長較快，2010年人才需求就已經超過25%。而房地產設計、工程以及商業運營等專業人才的流動每年都非常頻繁，流動頻率大致在15%-20%左右，處于較高位置。
1.2 復合型人才少、專業人才稀缺
在一個房地產開發項目（5-8年）從始至終全程參與和運作的人才廖若晨星，大多是工作過一段時間（2-3年）或者某個專業版塊（如營銷）的單一階段性人才，而且經歷從拿地、開工、開盤到交付的管理人才少之又少。同時大多人才都是通用性或戰略性的，一是流程性人才少，如運營管理人才、項目設計定位等專業人才；二是跨域性人才多，如在設計院之前只設計過簡單項目的繪圖員，現在卻要擔任房地產開發項目產品線的研發管理人員。因此，房地產開發企業所需的復合型人才、專業人才實屬稀缺狀態。
1.3 人才質量良莠不齊
由于人才總需求偏大，而專業人才及復合型人才的稀缺，致使很多房地產企業選擇“重金求賢”的人才獲取捷徑。這就引發了房地產行業人才流動性一直相對較快，而人才質量又相對較低。一個項目的周期和一個人才成長周期還沒有完成，就進入另個一個階段和另一個企業。
1.4 人才的專有性和企業化遠遠不夠，忠誠度和持續性很差
很多企業由于人才需求的急迫性，幾乎沒有經歷完整和嚴格的人才培養，新人就匆匆就職。新員工與企業文化和管理者的領導風格沒有很好的對接和融合，導致后續的合作和工作存在嚴重的隱患，甚至很多員工就職不久，因不能融入企業而很快離職，這給項目的開發與運營管理帶來滯后的惡性結果。
2 房地產開發企業人才培養的意義
2.1 有助于房地產開發企業經營規模擴大
房地產開發企業的特性決定了其經營性質，而經營規模的擴大將對其經濟效益產生積極而重要的影響。面對政策調控的不斷變化，優秀人才對于房地產開發企業實現經營規模目標起著至關重要的作用。單純依靠“重金招聘”已經無法滿足企業人才梯隊的需要，同時會加劇人力資本的平衡管理失控。顯然，建立合理而完善的人才培養體系不僅能夠滿足企業發展需要，而且能夠通過統一戰略思想，快速實現經營規模目標。
2.2 有助于房地產開發企業經營效益提升
優秀的員工能夠通過改善業績提高經營效益，優秀的管理者則能夠通過協作帶領團隊通過技術變革實現整個企業的利潤獲取。在房地產開發經營管理過程中，新知識、新技術的學習與運用都有可能影響企業效益的提升。對于快速發展的房地產開發企業而言，只有不斷選拔可培養的人才并制定相應的培養考核計劃，才能夠使員工在掌握新知識與新技術的同時，自愿在開發各個環節之中充分實施與運用，通過降低企業管理或開發成本、提高營銷利潤，從而有助于整個企業的經濟效益提升。
2.3 有助于房地產開發企業人才管理完善
內部人才培養對于任何企業的人才管理都起著積極作用。完善的人才培養體系從為企業甄選具有發展潛質的優秀員工開始，通過嚴格有效的培養計劃與實踐考核，實現企業內部人才最優配置。同時，完善的人才培養體系及發展，為房地產企業的人才保留、激勵以及員工忠誠度都帶來十分深遠的影響與意義。因此人才培養有助于企業人才管理體制更加完善。
3 我國房地產開發企業在人才培養中存在的問題
3.1 人才培養目標不明確
在人才培養不受重視的房地產行業環境背景下，90%的房地產企業人才培養工作目標是不明確的。經過專業機構的調研發現，很多房地產開發企業的管理者認為只要有好的項目，給予足夠的薪酬待遇，行業內的專業人才就會源源不斷地到企業來就職，并無需系統培訓就能夠為企業創造效益。而人才培養就不過是給員工花錢買幾門課程來學習。然而，針對發展得相對成熟的房地產企業而言，盡管具備相應的人才培養發展體系，但實難做到清晰而具有戰略性的培養目標確立，這就致使人才的培養與發展工作變得空有其表而毫無意義可言。
3.2 人才培養標準不統一
由于現今房地產行業發展迅猛，且人才質量良莠不齊、魚龍混雜，故在很多中小房地產企業內部，對工作流程與崗位職責還缺乏科學、系統的評價標準，因此也就不存在科學有效的人才開發與甄選標準，故對于人才培養也同樣不存在統一的標準。對于培養效果及考核結果也實難用同一標準衡量。
3.3 人才培養機制不完善
目前，房地產開發企業內部人才培養機制相對還是比較落后，人才培養形式單一。在大部分企業中，人才培養仍然被認為是人力資源部的工作與責任，企業領導者或直線經理人并沒有積極參與到人才培養工作以及跟進輔導當中。同時企業內部的培訓制度梳理不足，關注與投入均有限，導致人才培養機制需要得到進一步的完善。
4 我國房地產開發企業完善人才培養的對策
4.1 結合企業戰略目標制定人才培養計劃
為了滿足企業規模的擴張以及人才需求，企業人力資源部或組織發展部應當結合公司發展戰略、組織能力明確內部人才培養的目標，從而推動企業領導者及直線經理人一同制定企業內部人才培養的相關計劃。通過對企業發展戰略的分析，企業人才培養首先要明確企業發展的重點工作，接著需要明確能夠承載重點工作的潛質人才有哪些，然后通過科學有效人才測評工具剖析人才發展的關鍵需求，從而制定完整、詳盡而合理的培養計劃。只有做到與戰略發展相結合，企業內部的人才培養工作才能“落地”，才能最終實現為企業經營效益提高而助力。
4.2 企業內部建立并統一人才培養標準
企業需要何種人才得以生存與發展，這是企業經營與管理者都需要密切關注的課題。而這些人才需要具備何種能力與素質是可以運用科學合理的方法分析從而形成人才能力素質模型標準。明確優秀人才的標準是人才加速培養的基礎。因此，企業管理者應結合企業文化與組織發展需要，首先明確各項工作流程的崗位職責，然后在此基礎上明確此崗位優秀人才的素質標準要素。通過對比，凡不符合這一標準的員工都應當經過有效的培訓學習從而達到標準。盡管對于全國性房地產開發企業而言，項目開發運作數量多而復雜。然而為了加速企業人才的發展，需要自上而下地在企業內部統一人才培養的標準。
4.3 逐漸完善人才培養體系
成功實現人才培養效果離不開完善的人才培養體系。比如，萬科，作為房地產行業中的標桿企業，很早就建立了一套完整的優才培養機制，從盤點、識別、培養到管理人才全面而系統地運作實施，充分滿足了它作為行業龍頭而迅猛發展的人才需求。在理解和把握人才內在需求的基礎上，以政策為導向，滿足人才的個人需求，增加人才的積極性與滿意度，從而實現“要我學”到“我要學”的轉變。做到充分發揮人才的潛能，將企業人才的自身職業發展與企業發展密切結合起來，制定相應人才梯隊培養計劃；定期實施企業內部人才盤點，建立優秀人才庫，并給予企業各類優秀人才學習津貼，增強其自身學習動力；結合人才績效考核結果調整培養計劃，并將培養情況列入考核內容，實現培養效果最大化；加強培養投入力度，對不同人才不同計劃采用合理的培養方式，增加與外部交流學習的機會。同時，通過整合其他有效教育培養資源，令企業內部人才培養投入效益最大化。
5 結語
綜上所述，人才培養對于房地產開發企業的生存與發展具有十分重要的作用，所以建立合理有效的人才培養機制在房地產開發企業的運營發展中尤為重要。針對目前國內房地產行業的發展現狀以及房地產開發企業的經營水平普遍一般、人才質量良莠不齊等情況，在穩定企業發展方面人才培養起到非常關鍵的作用，如何建立一個完善合理的人才培養機制就顯得至關重要。因此房地產開發企業應當從實際管理中的人才培養問題著手，建立起一個加速企業規模發展的人才培養機制。
【參考文獻】
[1]唐作民.2011年房地產人才供需分析.[EB/OL]
[關鍵詞]房地產；開發管理；問題 文章編號：2095-4085（2015）11-0061-02
房產開發中，如何對土地資源進行合理分配利用，讓房地產業科學健康發展，如何讓自身收益得到保障，是當下房地產開發商亟需解決的問題。
1房地產開發管理中的問題
1.1國家宏觀調控力度不強
宏觀調控對房地產開發管理起著舉足輕重的作用，地方經濟資本、城鄉規劃、人口指數是房地產商需要綜合考慮的。我國作為集體所有制國家，集體資產是土地，國家向開發商賣出土地，群眾的土地被開發商購買、建設后將房屋連帶土地的形式賣給群眾，價額遠遠超過大多居民的經濟承受能力。由此可見我國對房地產開發宏觀調控力度需要提高。
1.2我國房地產開發管理不清晰
社會經濟飛速發展，房地產開發競爭日益殘酷，土地的價格也是持續走高，人們已經對這居高不下的房價產生懼怕。這也造成了國內房屋空置率達到警戒線，像上海、杭州這些大中型城市尤為明顯，供需不能達到平衡，導致房地產開發發展受阻，人們群眾的生活水平也降低，國家經濟發展也將受到影響。出現這些狀況的主要原因就是我國房地產開發只是一味的按照流程，競拍開發土地，并沒有根據實際情況對房地產開發科學分析其所有的價值，這就需要房地產開發管理結合人們的生活現況，市場需求制定出合理清晰的條例制度來維持其的有序發展。
1.3房地產開發測繪不到位
房地產測繪在房地產開發中起到重要作用。我國很多小型地產項目在開發過程中，制圖馬馬虎虎，測繪精度不夠、缺乏專業的測繪團隊、測繪過程延遲等，因此房地產開發管理在房地產測繪方面，需要嚴謹對待，針對上述存在的問題應認真解決，使房地產開發管理得到保障，居民住房更加舒適安心。
2房地產開發管理的解決措施
2.1國家對房地產開發的宏觀調控
科學有效的開發房地產業離不開國家強有力的宏觀調控，國家必須介入房地產開發的管理，我國的房地產開發資金投入大，風險高，因此國家政策和銀行對其也有不小的影響。如果要嚴格把控房地產開發項目以及質量，國家需要做到以下幾點。
（1）在房地產開發程序上，國家需要嚴厲監督來維護各個競爭企業的公平。對現有的法律法規進行完善，避免造成不必要的損失。
（2）對于房地產開發的數目需要嚴苛對待，國家要針對地方社會經濟，群眾生活水平進行合理的房地產開發，分配國土資源。
（3）關于房地產開發的質量國家需要嚴格監管，重點加強對房地產開發的項目監管，讓房屋質量得以保障，群眾能有安全的住房條件。
2.2加強房產項目質量的控制與管理
房地產項目的質量是群眾考慮最多的問題。居民能否住的舒心直接取決于房屋質量的好壞，因此房地產開發商需要嚴格遵守國家的工程項目標準，施工嚴謹負責，不能摻雜水分進去，如一些無良開發商的豆腐渣工程，都應杜絕出現。而且關于開發項目中的基礎設備，房地產開發商需要對其質量進行嚴格把關，對于群眾居住前后反映的問題要及時作出解決方案，為下次開發項目積累經驗，避免出現相類似的問題而影響項目開發的進程。
2.3加強測繪技術和施工質量
針對施工質量的加強的同時，開發商需要有專業的團隊在項目施工中進行嚴格監督，杜絕一些殘次建筑材料用于施工過程中。在測繪技術方面，不僅需要優秀的測繪專業人才，開發商在測繪施工中必須嚴格監督管理。在項目收尾時對出現的一些小問題不能馬虎對待，如果施工質量不過關便要及時修正，全面保證施工以及測繪的質量。
2.4全面提升企業實力
國內經濟的快速發展，帶動著房地產開發商的增加，房地產競爭也日趨激烈。房地產企業的內部發展普遍存在問題，例如缺少專業性的人才團隊，對國外技術的缺乏都將導致房地產業開發的能力不足，企業停滯發展，至于收益也是不能持續下去。解決這些問題需要房地產業的科學監督管理，全面提高自身綜合能力，而不是在某一方面出現短板或者監控不到位。房地產業可以引進國外的先進技術以及將企業技術人員送去專業系統的培訓，保證開發項目能高水準完成。企業需要跟進時代的潮流，在房地產產業有敏銳的觀察力，提升企業項目能力，在競爭中脫穎而出。
關鍵詞:房地產開發企業;財務管理;外部監督
房地產行業最近數年發展極為迅速,逐漸成為影響國民經濟的產業。面對激烈的市場競爭,房地產開發企業作為資金密集型產業,其資金的籌集使用以及分配方面的管理的重要性顯得尤為重要。因此,加強房地產開發企業財務管理就顯得極為重要。
第一,強化房地產開發企業財務管理,健全財務管理機構。在當前新時期市場經濟條件下,市場競爭日益激烈。改制房地產開發企業如何生存和發展,這是擺在房地產開發企業經營決策者面前的一個嚴峻課題。首先房地產開發企業的經營決策者要重視財務管理,不但要懂經營、善管理,而且要學習會計法規和常識,因為房地產開發企業管理的基礎是會計管理和會計信息,特別是房地產開發企業資金運行和現金流量都是通過財務管理來體現的。其次在房地產開發企業財務管理實踐中要健全和完善財務管理機構。再次就行業特點在各施工工程項目部設立核算機構,并要求財務人員持證上崗,充分發揮財務人員在房地產開發企業管理中的積極作用。
第二,加強外部監督,充分發揮外部監督的作用。在會計監督中單純強調會計監督是不夠的,必須強化對會計工作的外部監督,也就是加強政府監督和社會監督。我國財政、審計、稅務、物價等部門應當依照有關法律、行政法規規定的職責,對房地產開發企業的會計資料實施會計監督檢查。審計、財政、稅務、物價是代表政府利益的經濟監督部門。在執法中,應加大政府綜合力度:審計監督主要應放在對房地產開發企業的預算執行、計劃完成、財務收支情況及承擔國家投資項目的監督上;財政監督應當以房地產開發企業會計信息質量為主,對房地產開發企業的事業收入應監控其“收支兩條線”的落實執行情況;物價部門對應監控其“收費”的立項、標準審批的落實上。稅務監督是對房地產開發企業納稅人依法納稅情況的監督。審計、財政、稅務等部門應加強溝通,加大處罰力度,對違房地產開發企業法違紀的行為決不講情面,樹立政府整體形象的監督權威。房地產開發企業必須健全會計監督控制制度和建立違法違紀問題舉報制度,規范房地產開發企業負責人和會計人員的行為,保證會計信息的真實可靠。
第三,完善房地產開發企業資金管理體系,確保營運資金流轉順暢。房地產開發企業建立統一管理、集中調度的資金使用管理制度,將現金支出的批準權高度集中在財務部門,下屬財務單位根據業務規模設置兩級不同的資金使用權限,嚴格執行收支兩條線管理方式,各單位實現的銷售收入必須全額及時清繳,費用由總部審核撥付。要確保資金使用三級權限管理制度的落實,及時回籠資金,全面及時地掌握房地產開發企業整體的資金狀況,實現統一調度,大大減少資金沉淀,減少呆賬和壞賬,對內制定規范的工作流程,保證每個環節的分工明確,并定期考核,施以獎懲,確保各部門的密切配合,掃清資金流轉的內部障礙。
第四,建立完善內部控制制度。內控制度是為保護房地產開發企業資金、資產的安全與完整,維護房地產開發企業聲譽和妥善進行危機管理,促進房地產開發企業各項經營活動有效實施而制定的各種業務操作程序、管理方法與控制措施的總稱。包括為保證房地產開發企業經營戰略目標的實現,根據經營環境的變化,對房地產開發企業戰略制定、經營和管理過程中的風險進行識別、評價和管理的制度安排、組織體系和控制措施。針對上述環節,房地產開發企業需要具體制定印章使用管理、票據領用管理、預算管理、資產管理、擔保管理、資金借貸管理、職務授權及人制度、信息披露管理、信息系統安全管理等多項專門管理制度進行規范、控制。
第五,強化房地產開發企業經營風險意識。加強風險管理是現代房地產開發企業管理體系中不可或缺的重要組成部分。目前,許多房地產開發企業存在著風險意識淡薄、風險機制缺損、風險管理弱化的現象,樹立風險意識是識別風險、化解風險的前提,也是建立健全風險防范機制的思想基礎。從實際來看,由于風險意識不足導致的風險或者潛在風險占相當比重,有的單位施工不訂合同;訂立合同時不仔細推敲;有的對合作方資質和業務實力毫無所知;有的合同本身和法律相悖,屬于無效合同;有的對經濟文書、契約保管不善,造成損壞或者遺失,諸如此類都與風險意識淡薄有關。面對這種狀況,必須強化風險意識,進行風險意識的全員滲透。在激烈的房地產開發企業間競爭面前,風險意識必須滲透到房地產開發企業各個層次和各個方面,在全體員工中普遍形成一種風險意識和危機意識。特別是各級領導干部,一定要樹立風險觀念,每―個經濟行為和經濟過程都要想到風險。只有這樣,才能未雨綢繆,防患于未然。
參考文獻:
1、汪兆豐.效能監察:房地產開發企業精細化管理的助推劑[J].當代經濟,2006(3).
2、齊觀,白大川.淺談房地產開發企業實施精細化財務管理[J].科技信息,2006(S5).
3、劉志穎.淺談房地產開發企業資金管理[J].會計之友(上旬刊),2008(11).
4、李新.淺談房地產開發企業精細化財務管理[J].科技情報開發與經濟,2007(6).
5、許靜.房地產開發企業實施精細化財務管理問題研究[J].時代經貿(中旬刊),2008(S8).
