時間：2023-06-06 09:33:16
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業管理稅收政策，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
在現行的國家稅收制度下，一個物業管理公司需要繳納的稅種包含：營業、城建、教育附加、企業所得、增值稅、印花以及個人所得等多種費用類型。雖然現階段我國稅務部門沒有針對物業管理公司的營業稅稅目進行細致歸類，但物業管理行業已經形成了依照服務行業進行稅務繳納的傳統，營業稅繳納比例為共收取的物業服務總費的5%計算，將服務費的結余依照調整后應稅的所得額的1/4稅率來作為營業成果，并以此繳納所得稅；教育費加以及城建這兩類稅務附加分別是營業稅7%與3%，增值稅是指收取水電費所繳納稅金，特別是水費在深圳按簡易方式3%稅率繳納，無論水費是否產生增值。由此可見物業管理公司的服務性較強，涉稅種類繁多，因此很容易出現如稅務率偏高、重復征稅等稅務風險，嚴重影響公司效益，制約整個行業的發展。
二、物業管理公司的稅務風險分析
隨著市場競爭日趨激烈，物業的收費水平明顯較低，同時國家也沒有指定完善的扶持政策，從而造成了行業稅收壓力過大等一系列稅務風險問題，對公司的經營與發展造成嚴重制約，總體來說，物業管理公司常見的稅務風險問題主要包括以下幾點：
(一)物業管理公司的稅率偏高
物業管理行業現階段仍歸為服務行業，即5%的稅率，但這就與其它行業普遍的3%稅率高出兩個百分點。但從物業管理業的利潤來看，其經營利潤遠低于其它服務行業，因此將其稅率設置為5%顯然是不合理的。這種過高的稅率，卻相對較低的利潤顯然是制約物業管理行業發展的重要稅務風險問題，極大增強了物業管理公司的生產壓力。我國物業公司大多處在發展的初期起步階段，利潤空間也相對狹小，加上過高的稅率，以及國家未制定相應的稅收扶持政策，綜合這些因素，直接導致了我國超過40%的物業公司都處于非盈利的經營狀態。
(二)物業管理收費模式所帶來稅務風險
物業管理行業的營業稅主要是根據企業營業額來進行計算征收的，營業額主要為管理收費模式下所取得的物業服務費。物業服務費包括物業服務的支出與酬金兩個部分，收費標準通過“支定收”模式進行設定，這都有顯著的行業性質。物業服務支出也具有代收性質，同時還用在清潔維持、綠化、秩序維護以及房產設備維修養護等方面，所以這種性質較強的服務支出不應歸于稅基之中，但在實際中，卻被歸入于稅基中，這無疑一定程度上增強了稅收負擔。
(三)重復征稅問題
在社會分工日益精細化的今天，很多物業管理公司都實施了專業分包制，很多技術性強的工作必須有專業人員完成，但很多物業公司往往不具有這些專業技術人員，例如國家法律法規中明確規定電梯、消防等工作必須委派專業單位進行操作。這樣一來，就會出現物業公司與分包公司的利益分享，從而存在一定的重復征稅風險。物業管理公司應當在開展營業稅審報的過程中，先減去外包服務支出，以余額來計算營業稅。但目前物業管理公司在計征營業稅的過程中，并沒有扣減外包服務這一環節，而是進行收費的全額計征，這樣一來，就造成了嚴重的稅務重復征收現象。
三、物業管理公司的納稅籌劃對策
(一)優化公司內部環境除呼吁國家相關部門制定合理的稅率、制度以及扶持政策外，為有效規避稅務風險，物業公司應當不斷優化自身的內部環境，強化財務管理水平，提高相關人員職業素質，能夠充分且深入地研究國家稅收政策，以過硬的財會管理能力，作為規避稅務風險的有力支撐。
(二)充分利用優惠政策合理避稅
雖然目前我國稅務部門沒有專門針對物業管理公司制定科學合理的稅率及制度，但我們可以利用現有制度實現合理避稅、減稅。例如國家規定如果服務型企業退役士兵占總就業人數的30%以上，并簽署至少一年的勞動合同，經由縣級以上政府認定，再由稅務部門審核，企業可在三年期限內實現營業稅、城建稅、所得稅、教育附加以及所得稅等稅收項目的免征。因此物業管理企業可充分利用這一優惠政策，在人員錄用時，盡量向這一指標靠攏。
(三)大程度分攤費用減稅法
費用的分攤指的是物業管理公司在能夠保證必要費用正常支出的前提下，將使費用攤入成本時盡可能地最大攤入，從而實現最大限度的避稅。可縮短固定資產的折舊年限或用加速折舊法對固定資產折舊；此外公司還可提升壞賬準備金提取比率，因壞賬準備金需要計入到管理費用中，減少利潤，可縮減所得稅。
(四)利用合同合理避稅
除利用現有制度與費用分攤的方式外，還可以采用通過合同進行合理避稅的辦法。例如如果租賃合同的租金稅率高，可以采用將合同分為租金與管理費的形式，那么稅率會相對降低些。此外如果合同為場地使用費，那么也可以開服務發票，使稅率降低?？傊?，利用合同進行合理避稅也是物業管理公司進行納稅籌劃的有效措施之一。
(五)轉移定價避稅
這種方式指的是企業在利潤的轉移的經營活動過程中，所交易的產品或服務沒有根據市場價格進行交易，而是以企業間利益作為衡量自行定價的方法。通常使用在稅率有差異且存在關聯性的企業，例如某一物業管理企業將小區綠化養護工作分包給其下設的分公司負責，這筆養護費物業管理公司作為成本列支沖減利潤后按25%的所得稅率繳稅，而分公司只按5%的營業稅率繳納營業稅，由此可看出實際向分公司支付的綠化養護費標準越高，公司所上繳的所得稅費用也會隨之降低，物業管理公司可利用此種方式減少稅負。
四、結束語
關鍵詞：營改增；影響；對策；物業管理公司
我國從九十年代開始了營業稅和增值稅并行存在和征收的稅務制度，但是隨著經濟全球化加速發展的大背景和我國社會主義市場經濟的不斷發展，尤其是加入WTO后與世界經濟接軌的程度不斷加深，新經濟形勢下，各種貨物和勞務之間的分界線已經越來越不明顯，兩種稅種同時征收的稅制已經嚴重阻礙了我國經濟的發展，對我國經濟走向世界也產生了不利的影響。與此同時，我國在稅制征收中也存在固有的制度缺陷，稅制體系的改革勢在必行。當前階段物業管理行業的稅負偏高，兩種稅種同時征收并存的局面讓物業管理行業更是難以拓寬發展領域，對其物業管理行業松綁，使其稅負更加公平合理是當前亟需解決的問題。在此背景下，企業開始進行“營改增”的改革。
一、“營改增”對物業管理公司影響的淺析
這幾年隨著“營改增”在我國不斷的發展和完善，2016年作為“營改增”的收官之年，怎樣使物業管理企業面對新的發展環境，克服掉負面影響，比如短期內稅負會較大幅度的上升等問題，還需要全面的梳理其影響，做好應對稅制改革后降低負面影響的工作，稅制平穩的過度，這是物業管理企業在稅務方面工作的關鍵點?！盃I改增”對我國物業管理公司帶來的影響主要有以下幾點。
(一)“營改增”能促進物業管理公司的可持續發展
我國“營改增”的稅制改革的實施對推動我國經濟結構的調整、推動物業管理的現代化發展有著重要的意義。但是現行的物業管理收費尚未形成制度化、規范化的體系，導致物業管理企業出現稅負過重的現象?！盃I改增”實行后，物業管理行業將進一步加強內部管理，解決兩稅種并存征收時，抵扣混亂，抵扣鏈存在斷層而導致稅負加重的弊端。從企業長遠發展看，“營改增”稅制的實行使得企業稅收更加統一，抵扣鏈條斷層混亂現象逐步消失，可以抵扣的進行稅額大幅度增加，減少企業的負擔。因此，實施“營改增”后很明顯的提高物業管理行業的持續經營水平。
(二)“營改增”對物業管理公司利潤增減變動的影響
“營改增”的稅制改革在短期內物業管理企業的稅負會出現不降反增的反?，F象。對小規模納稅來說，稅率下降的情況下，增加了企業的利潤收入。但是對大多數一般納稅人來說是很大不同的。首先從制度本身講，我國此次“營改增”在增值稅稅率的基礎上又增加了11%和6%的兩檔稅率。直接結果是物業管理公司從原來5%的營業稅稅率，更變為6%的增值稅，一定程度上會導致企業利潤的減少。此外，不容忽視的一點是由于物業管理企業的營業成本中，絕大比例的成本由固定成本和人工薪酬為主的勞務成本，這些成本是不可能產生進項稅額的，這就導致了公司可抵扣的進項稅額相當少，雙重作用之下，物業管理公司短期內稅負會出現不降反增的現象。典型的例子是，物業管理企業保安、保潔人員的工資支出，食堂購買蔬菜等農產品難以獲取增值稅進項稅的專項抵扣等都會在短期內增加公司的支出，對公司的利潤產生一定的影響。
(三)“營改增”能夠提高物業管理公司的財務管理
實施“營改增”稅制改革后，這對進一步規范物業管理企業的財務核算和監督體系統一、統一財務核算口徑、提高物業管理公司財務批露報告數據的真實可靠性等行為有著正面的作用。在進行稅制改革后，物業管理公司面臨的重復、混亂征稅現象被解決，填補了征稅漏洞，簡化了財務核算，讓給多企業獲利，尤其是物業管理公司這種微利企業。此外，“營改增”的實行也對加快了調整物業管理行業的產業結構，擴大市場范圍起著舉足輕重的推動作用。
二、物業管理公司實施“營改增”稅制改革后的建議和對策
(一)積極的做好稅務籌劃，為合理合法避稅提供參考和建議
物業管理公司在實施“營改增”的過程中，必須及時了解和把握相關的稅收政策的變動，提前基于政策法規進行合理有度稅收籌劃。首先，稅收籌劃要立足于本企業，著眼于本企業的實際經營活動，由專門的財務工作人員進行全局統籌規劃。主要做到以下幾點。首先要明確自身的定位，是小規模納稅人還是已經達到一般納稅人的認定標準。針對不同的納稅人，采取不同的策略。比如：對于小規模納稅企業，務必采取以酬金結算的收費模式來降低納稅的數額，相反對于一般納稅人，則采取包干、轉包的模式來減少稅額的支出，在采取不同的策略的時候一定要在國家法律法規的范圍內爭取最大額度的稅收優惠，不可逾越法律的紅線，造成企業和國家利益的流失。此外，還需要合理劃分收入，因為不劃分收入將從高稅率征收，造成很多不必要的稅負。與此同時，要合理的安排公司的經營活動和經營事項，選擇合適的供應商和服務對象，爭取更多的增值稅進項稅額的抵扣限度。
(二)物業管理公司要加大對增值稅專用發票嚴格管理的力度
加大對增值稅專用發票的管理是順利實行“營改增”的前提，票據是增值稅繳納、抵扣的有力合法的憑證，這就對財務人員提出了較高的要求，企業財務人員務必要嚴格遵守我國對增值稅征收的相關法律規章。此外，務必加強對增值稅專用發票的嚴格管理，嚴格增值稅專用發票的獲取、流通、銷廢，依據企業有關制度進行。比如：對虛假增值稅專用發票要及時向相關部門揭發，丟失增值稅專用發票的需立刻向稅務機關做備案等。增強對增值稅專用發票各個環節的管理，強化稅收風險觀念和意識。
(三)提高物業管理公司財務管理水平，完善公司財務管理體系
在新的稅務體系下，物業管理公司必須更新自身的管理理念，尤其是財務管理方面的觀念和思想意識。企業的長遠發展離不開良好配套的財務管理體系，一個公司管理水平的高低河大程度上取決于財務管理的水平。物業管理公司必須根據當前公司的實際情況和公司發展的戰略目標，提高財務管理水平，完善自己的財務管理體系。因此，必須規范企業的財務管理制度，減少和防止企業非法現象，比如私自挪用資金等現象的發生，防止企業資金的非法流失。不容忽視的是還應該加強企業的財務監督，構建企業內部完善的控制機制。
(四)加強物業管理企業“營改增”行政模塊的優化力度
加強物業管理企業“營改增”的順利開展，離不開國家的宏觀調控和引導。主要有：保持原有的財務稅收補貼，保持對物業管理企業進行部分收入減免稅收等積極的優惠措施，以保證物業管理企業的正常運轉。此外，還需要擴大簡易征收的范圍，這也一定程度上緩解了物業管理企業的稅收壓力，增強其資金的持續運轉。實施保障性住房，比如廉價公租房的稅收優惠，通過降低廉租房用戶的稅收壓力來策應物業管理企業稅負的減免。最主要的是政府的一些列的補助要降低其財政專項資金補助的要求，惠及更多的物業管理公司。
三、總結
我國“營改增”的稅制的改革，對物業管理公司的發展既是機遇也是挑戰，因此當務之急是物業管理公司抓住機遇，積極的借助國家相關法規政策，籌劃自身稅務，完善和更新自身的財務管理體系，盡快融入到新的發展環境中，使其自身稅務核算更加規范合理，以此提高公司整體管理水平，進而促進物業管理公司更好的發展。
參考文獻：
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[2]王曉晶.淺談物業服務企業的營改增[J].商，2013(11)：171.
[3]吳鴻根.營改增對物業管理行業的影響及對策[J].財經界，2014(5)：46-47.
報業集團增值稅的納稅籌劃思路,就是把增值稅部分不合理的高稅負降低,拆分報業集團的組織結構,把適用低稅率的業務從高稅率的業務中剝離出來,單獨成立公司來經營,按相應的低稅率納稅,這樣就可以合法地減輕高額稅負了。
如報業集團發行部基本上都成立了獨立的具有-般納稅人資格的報刊發行公司,報刊投遞中汽車運輸成本占報刊發行費率很大-部分,汽車運輸原本都是由報業集團己的車隊負責運輸,發行部發行收入是在費率乘以報刊發行價格上確定的,其中就含有汽車運輸這部分收入,這樣本應該按3%繳納營業稅的運輸就按17%的高稅率繳納增值稅了,我們從報業集團組織構入手,將車隊重新注冊了一家運輸公司,專門從事運輸業務,開具運輸發票按3%的稅率繳納營業稅,從而使整體稅負降低近25%。
企業所得的輕重直接影響到報業集團的切身利益,因此企業所得稅是整個稅務籌劃的重點,減輕企業所得稅稅負最好的辦法是爭取享受國家的所得稅減免政策,如我們正積極申報報業集團印務公司認定為高新企業, 因為根據財稅[2009]31號文的規定,在文化產業支撐技術等領域內,對依據《關于印發〈高新技術企業認定管理辦法〉的通知》(國科發火[2008]172號)、《關于印發〈高新技術企業高認定管理工作指引〉的通知》(國科發火[2008]362號)的規定認定的新企業企業所得稅減按15%征收;文化企業開發新技術、新產品、新工藝發生的研究開發費用,允許按國家稅法規定在計算應納稅所得額時加計50%的扣除。 這就意味著如采用數字化印刷技術、電腦直接制版技術(CTP)、高速全自動多色印刷機、高速書刊裝訂聯動線等高新技術和裝備的圖書、報紙、期刊、音像制品、電子出版物印刷企業,通過法定程序獲得高新技術認定,可以減按15%的稅率征收企業所得稅,即少繳納10個百分點的企業所得稅。減少報業集團整體稅務, 增強印務公司的核心競爭力。
現實經營活動中減輕企業所得的籌劃思路有二條: 一是增加免稅收入部分或改變收入的性質;二是增加合法的稅前扣除。
針對報業集團企業所得納稅籌劃的運用可以在以下三個方面入手
1) 對存貨計價合理選擇,可以在一定時期內節約所得
報業集團的存貨主要是印務公司的新聞紙;油墨;PS版等主要材料,如果預測在-定時期內要漲價,就在期初選擇“后進先出法” 進行成本計價,如果預測在-定時期內可能降價,在期初就選擇“先進先出法” 進行成本計價,如果價格比較平穩,就選擇“加權平均法” 進行計價。這樣就可以在一定時期內降低所得稅稅負,達到對所得稅籌劃的目的。
2) 對壞帳轉銷方法合理選擇,可以節約或延遲所得稅
報業集團壞帳損失處理方法有直接轉銷法和備抵法兩種。
備抵法是納人經稅務機關批淮,先提取壞帳準備金,發生損失沖減壞賬,可見采用備抵法可增加當期扣除項目,降低當期應納稅所得稅,節約或延遲繳納所得稅,減輕企業負擔,增加企業流動資金。
3) 利用資產評估進行稅務籌劃
稅法規定:內資企業法定資產重估增值不需要繳納所得稅。
報業集團-般都有辦公房產,印務工業園。隨著我國房產價值大幅上漲,報業集團應該將自己的固定資產積極組織法定評估,固定資產評估增值后可以增加折舊的提取額,減少當期利潤,相應減少應繳納的所得稅,若是企業虧損因當年虧損可以用以后5年的稅前利潤彌補,因而對以后年度的企業所得會產生更大的影響。
可見企業可以利用產權交易、產權變動、清產核資帶來的資產增值,增提折舊,減少利潤以達到合理規避企業所得稅的目的。
報業集團個人所得稅的納稅籌劃思路分為職工收入和作者稿酬二部分,報業集團隨著經濟效益增加,加上行業的特殊性,職工年度收入都普遍較高,從護報社職工切身利益;減輕稅收負擔角度出發,個人所得稅的納稅籌劃的思想:首先制定合理避稅計劃,通過對現行稅法的研究,對納稅人在近期內收入情況的預計作出安排,達到降低名義收入額目的,進而降低稅率檔次,以降低稅負或免除稅負。職工個稅的合理納稅籌劃可以從以下幾方面考慮:A提高職工福利水平,降低名義收入。B均衡各月工資收入水平。C抓住一切可以扣除費用的機會。D利用稅收優政策。
作者稿酬的稅務籌劃思路應該是報社務人員與報社編務部門積極溝通,應盡可能避免一次性發放大筆稿酬,在合法前提下將稿酬均衡分攤或分解,增加扣除次數,降低應納稅所得額,在實行累進稅率時,還可以避免檔次爬升現象的出現。
由于歷史原因報業集團都有房產出租,每年都要繳納相當一部分房產稅,不是個小數。對于報業集團,我們認為不管是按房產出租收入的12%征收,還是按房產余值的1.2%征收報業集團房產稅的納稅籌劃思路是以“分離, 轉化” 為主題思想,用足用國家的稅收政策,融會貫通,使會有舉一反三的節稅效果。
報業集團職工食堂,賓館基本上對外租賃為主,這些都和房屋有關。涉及房屋出租根據規定就要按租金收入的12%繳納房產稅,由于報業集團對外租賃時不僅只是涉及房屋設施還有房屋內部或外部的一些附屬設施比如各種廚具具、加工設備、酒店用具、電器。稅法對這些設施并不征收房產稅,但是這些設施與房屋不加區別同時寫在-份租賃合同里,那設施也要繳納房產稅,報業集團房產稅負增加了。我們現在的作法是把一個租賃合同改變為兩個合同―房屋出租合同與設備出租合同, 雖然兩項租金合計未變,但因設備出租不涉及l2%的房產稅,納稅總額因合同內容的改變而降低了。對于征收的房產稅我們在交易時應當充分了解稅法規定,把不涉及該稅收的業務“分離” 出,就能減輕稅負。
報業集團辦公大樓,門面房都有-部分出租, 收取租金. 依據12%的稅率繳納房產稅。由于出租報業集團物業都涉及到物業管理,這樣就有將房屋租金“轉化”為物業管理費的可能,報業集團房產稅納稅籌劃操作思路最為關鍵的一關,是物業管理的資格認定,在市級房產及土地管理局取得物業管理資格認可后,再去稅務部門備案就可以從事物業管理業務了,因物業管理費只需繳納5%營業稅,不繳12%房產稅,這樣整個物業出租收入稅負就減輕了。
現在報業集團都處在體制改革發展中,主營業務發展快,混業經濟多,繳納稅收業務量大,各種優惠稅收政策都相繼出臺,每條稅收優政策利用均是一個稅收籌劃方案,這樣就促使報業集團要在集團務管理組織結構中要加強集團納稅機構及人員的建設,降低報業集團稅務風險。我們建議在集團務部中成立稅務科,增設稅務經理崗位,進行定期稅務事項審核,專門負責收集相關的稅務文件和資料,進行融洽的稅企溝通, 聘請稅務顧問,用足用好各項稅收優惠政策,最大限度地享受各項稅收優惠政策的好處,合法地節約納稅成本,合法地為集團和員工謀福利。
各種納稅籌劃的思想及運用,報業集團財務人員都應該認真學習掌握,使報業集團經濟利益最大化,報業集團經營管理水平提高到一個新的臺階。
參考文獻:
[1]凌輝賢,何敏,李澄清編著.增值稅納稅籌劃.東北財經大學出版社出版
關鍵詞：房產使用權轉讓 房產稅 稅收籌劃
一、研究背景
近年來，我國房地產市場蓬勃發展， 房屋租賃市場也較活躍，國家對房產稅的征管和稽查力度逐漸加大，房產稅已成為企業稅收的一項重要支出。因此，如何通過科學的稅收籌劃，降低企業的稅負顯得尤為重要。本文根據房產稅法的有關規定， 正確解讀相關稅務政策，擬從對自有房屋不同轉讓方式的角度，對房產稅進行稅收籌劃，以對企業處理類似的業務，提供很好的使用參考價值。
二、房產稅的主要特點
房產稅屬于財產稅中的個別財產稅，征稅對象是房屋，征稅范圍限于城市、縣城、建制鎮和工礦區，對建在農村的房屋不管是否用于經營，都不征稅。另外根據房屋經營使用方式不同，房產稅的征稅方法有所不同，對于自用的房產，按房產的計稅余值，稅率1.2%，對于出租的房產，按租金收入征稅，稅率12%。這些特點為房產稅提供了一定的納稅籌劃空間。
三、房產使用權轉讓籌劃方式
房屋使用權轉讓籌劃的主要方式有四種，一是直接租賃，即為直接簽署租賃合同。二是轉租，即將擬出租的房產先以較低的價格出租給具有資產管理資質的下屬公司，然后由該資產管理公司按市場價格出租房產。三是變出租為提供服務加出租，利用物業管理合同規避房產稅，此方式采用提高物業服務的收費，降低房屋租賃的價格達到少交房產稅的目的。四是變租賃經營為倉儲經營，這是將租賃合同改為倉儲保管合同，配備保管人員，為客戶提供保管服務。因按照稅法規定，倉儲保管收入只需繳納營業稅，這使得租賃收入變成了倉儲保管的服務收入。
四、案例研究
根據上述四種籌劃，現通過案例來研究，究竟哪種方式的籌劃力度更大。案例如下：
A公司為B房地產集團母公司，在上海浦東新區擁有一處商業房產，購置賬面原值500萬元，房產建筑面積200平米，該項房產為A公司的固定資產，按照直線攤銷法，殘值率5%，年限35年攤銷，年折舊額13.57萬。擬將此房產轉讓使用權，采用何種方式的稅負較低。
上述案例中該房產轉讓使用權涉及的稅種為營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、印花稅、所得稅。上海市房產從價計征的減除比例為20%，營業稅稅率為5%，城建稅、教育費附加、地方教育費、河道費附加分別是營業稅的7%、3%、2%、1%，應交納印花稅是租金收入的0.1%，企業所得稅為25%。
（一）籌劃方案一：直接出租
1、涉稅分析
房屋出租時，房產稅從租計征稅金，出租方繳納房產稅，營業稅及附加，印花稅，所得稅。
2、綜合稅負計算
應繳房產稅=租金收入*12%。
應繳營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、河道費、印花稅=租金收入*【5%* （1+7%+3%+2%+1%） +0.1%】=租金收入* 5.75%，
應繳企業所得稅=（租金收入-成本（即年折舊額）-各項稅金）*25%=（租金收入-年折舊額-租金收入*17.75%）*25%=（租金收入*82.25%-年折舊額）*25%
故房屋直接出租綜合稅負=租金收入*（17.75% + 20.56%）-年折舊額 x25% =租金收入*38.31%-年折舊額 x25%
3、案例測算
如果年租金為50萬。
租賃稅金合計=租金收入*38.31%-年折舊額*25%
=50*38.31%-13.57*25%=15.77萬
4、小結
此方案完全按照相關稅法的要求繳納了各項稅費，無任何稅務風險和籌劃風險。
（二）籌劃方案二：轉租
1、政策依據
根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》規定，房產稅由產權所有人繳納，房產轉租人不是產權所有人，不繳納房產稅。
2、涉稅分析
利用轉租進行租賃房產稅籌劃，就和煙酒生產企業通過成立銷售公司籌劃消費稅的案例相似，將擬出租的房產先以較低的價格M出租給具有資產管理資質的下屬公司，然后由該資產管理公司統一按市場價格H出租房產。該方案出租方按照低價格M繳納房產稅，營業稅及附加，印花稅，所得稅。下屬公司（即轉租方）按價格H繳納營業稅及附加稅，印花稅，所得稅。
由此看出，該方案多出一道營業稅及附加M*5.75%，節省一道房產稅（H-M）*12%，且只有當H>1.48M時，該籌劃方案才可行。見下圖。
圖中H1=1.48M，節稅空間為0，隨著H越大，則其節稅效果越明顯。
3、案例測算
假設A公司將房產以每年20萬元的租金價格出租給子公司B，B公司將房產對外再次出租，收取租金50萬元。
利用方案一的綜合稅負計算公式，A公司應繳納各項稅金4.27萬元。B公司應繳納的營業稅及附加、河道費、印花稅（2分合同）=50萬元×5.65%+70*0.1%=2.90萬元，應繳企業所得稅=（50-20-2.95）*25%=6.78萬，B公司綜合稅負9.68萬。
稅收籌劃后A公司與B公司稅負合計13.95萬元。
4、小結
此種方案，由于A公司和B公司是關聯企業，他們之間的出租行為是關聯交易，肯定要受到稅務機關的房屋出租最低租金計稅價格的制約，若稅務機關要進行調整租金價格，即M的值就會發生變化，這種方案就不一定會成功，這就為企業帶來了很大的不確定性風險。但若出租人考慮將擬出租房屋翻新、裝修改造后重新出租，則出租人可先將未改造的房屋先出租給資產管理公司，然后由資產管理公司對租入的房產進行裝修改造后再轉租，利用此方試避稅是較為合理合法的，籌劃風險很低，值得嘗試。
（三）籌劃方案三：變出租為提供服務加出租，利用物業管理合同規避房產稅
1、涉稅分析
出租人可以通過提高物業服務的收費，降低房屋租賃的價格達到少交房產稅的目的。出租方僅需按租金繳納房產稅、印花稅，按租金及物業費繳納營業稅及附加、所得稅。可見因收取物業費，公司可規避房產稅和印花稅，且物業費所占比重越大，房產稅及印花稅交的越少。
2、案例測算
假設A公司租金收取25萬，物業費收取25萬。
A公司應繳納各項稅金如下：房產稅：25*12%=3萬，營業稅金及附加：50*5.65%=2.83萬，印花稅25*0.1%=0.025萬，所得稅：（50-13.57-5.86）*25%=7.64萬。
故籌劃后A公司稅負合計13.50萬
3、小結
該方案需有一定前提條件，即出租方一般應有從事物業管理服務的經營范圍，且確實在出租房屋的同時提供物業管理服務。合理的利用物業管理服務收費來籌劃房產稅是合理的，但此方案也存在風險，稅收風險在于稅務機關可能規定最低租金計稅標準。經營風險在于物業管理服務的收費是一般必需取得當地物價部門的收費許可，價格也需要審批，出租方不按收費許可證收費，抬高物業管理服務價格，可能會受到物價部門的處罰。
（四）籌劃方案四：變租賃經營為倉儲經營、
1、 涉稅分析
根據《營業稅暫行條例》的有關規定：租賃業、倉儲業均應繳納營業稅，適用稅率相同，均為5%，《房產稅暫行條例》及有關政策法規規定：租賃業與倉儲業的計稅方法不同。租賃業適用從租計稅，倉儲業適用從價計稅。故該方案稅收變化在于因房產稅的計稅方法不同所帶來的節稅效應。
2、綜合稅負計算
倉儲服務應交稅金：
應繳營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、河道費、印花稅=倉儲收入*【5%* （1+7%+3%+2%+1%） +0.1%】=倉儲收入* 5.75%
應繳房產稅=房產原值*（1-20%）* 1.2%=房產原值* 0.84%
應繳企業所得稅=（收入-成本-各項稅金）*25%
=倉儲收入*23.56%-房產原值* 0.21%-年折舊額*25%
故倉儲服務綜合稅負=倉儲收入*29.31%+房產原值* 0.63%-年折舊額*25%
根據方案一中已算出的房屋出租綜合稅負，當倉儲與租賃繳稅相等時，得到平衡點即，租金 /房產原值=7%。所以當收入大于房屋原值的7%，采用倉儲服務形式，反之則選擇直接租賃形式。
3、案例測算
假設A公司將房產以每年50萬元的倉儲費對外出租，即租金 /房產原值=10%，計算出A公司應繳納各項稅金14.42萬元，較直接租賃的稅負低。
4、小結
在房產稅從價計征的稅負明顯低于從租計征情況下，出租人可以變房屋出租為倉儲保管合同，從而達到少繳房產稅的目的。但這種籌劃的前提條件是承租人租賃房產的目的是用來堆放、儲存物品，若不是這個目的，該籌劃方案將不可行。另外從風險控制角度來看，出租人是不存在稅收風險的，但卻帶來了經營風險，因為在倉儲合同下出租人必須承擔貨物的保管責任，發生損失要承擔賠償責任。因此，如果選擇此方案，承租人應考慮易保管且價值較低擬儲存貨物，如果倉儲的貨物價值量高，發生盜損的可能性較大，則該籌劃方案風險大，并不可行。
五、結束語
通過對房屋四種不同的轉讓方式的測算對比，我們可以看出，不管采取第二、第三、第四方案中的哪種方案，都比直接租賃即第一種方案的綜合稅負要低。但后三種方案都有它的局限性或稅收風險，在實際工作中我們應該以企業實際經營活動為背景制定并選擇最優方案。同時我們應該時刻關注房產稅政策變化，因地制宜的進行籌劃，從而避免稅收政策變動帶來的籌劃風險。
參考文獻：
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[3]張源.我國房產稅納稅籌劃探析[J]. 財務與會計（理財版），2011，，（5），44-45.
關鍵字：房地產 風險識別 策略
房地產，是一種稀缺的資源、重要的生產要素（如土地、廠房）和基本的生活資料（如住宅），是一種人們十分重視、十分珍惜的財產。在市場經濟中，房地產還是一種商品，成為良好的投資對象。隨著經濟的發展、社會的進步和人口的增長，人們對房地產的需求會日益增長。由房地產開發、咨詢、估價、經紀、物業管理等組成的房地產業，己成為推動我國經濟增長的一個支柱產業，成為國民經濟二大“發動機”一內需、出口、基建中最強勁的動力之一。對拉動國民經濟增長、保持國民經濟持續、健康、快速發展起到重要作用。它發展的好壞直接影響著相關行業的興衰成敗。房地產項目開發面臨著許多不確定性，尤其在當今市場經濟環境條件下，開發過程中存在著巨大的風險。那么如何有效地進行房地產風險管理，如何識別房地產項目風險成為我們所必須面對和解決的重要問題。
一、項目投資階段的風險
（一）政策風險
政策風險是指由于政策的潛在變化有可能給房地產市場投資者帶來各種不同形式的經濟損失。政府的政策對房地產業的影響是全局性的，房地產政策的變化趨向直接關系到房地產投資者的成功與否。房地產業由于與社會經濟發展緊密相關，因此，在很大程度上受到政府的控制，政府對租金、售價的限制，對外資的控制，對土地使用的控制，對環境保護的要求，尤其是對投資規模、投資方向以及金融的控制，以及新稅務政策的制定，都對房地產投資者構成風險。政策風險因素可以細分為政治環境風險、經濟體制改革風險、產業政策風險、房地產制度變革風險、金融政策變化風險、環保政策變化風險和法律風險等。并且存在房地產制度變革和金融政策變化、環保政策變化以及稅務政策變化的風險。其中土地政策風險對
房地產業產生重要影響。土地產權制度的變更、不同的土地取得方式、土地調控制度以及不同的土地政策執行力度都會帶來房地產投資風險。
（二） 產業政策風險
國家產業政策的變化影響房地產商品需求結構變化，決定著房地產業的興衰。國家強調大力發展第三產業會直接促進城市商業和服務業、樓宇市場的繁榮。政府通過產業結構調整，降低房地產業在國民經濟中的地位，緊縮投資于房地產業的資金，將會減少房地產商品市場的活力，給房地產開發企業帶來損失。
（三） 金融風險
房地產投資絕大部分依靠銀行貸款而進行，國家金融政策的調整對房地產業發展有著不可替代的影響。對房地產開發資金貸款、土地儲備貸款、建筑施工企業流動資金貸款、個人住房貸款等方面作了嚴格規定，提高房地產企業貸款準入門檻，使那些主要靠銀行貸款
進行投資的企業面臨著一定的風險。
（四） 稅收政策風險
稅收政策的變化對房地產投資影響重大。稅收政策和土地調控政策是市場經濟條件下政府調節房地產市場的兩個有力工具。房地產投資中，各種稅費名目繁多，占開發成本相當大的比例。
（五）勘察設計風險
建筑工程勘察、設計是指查明和分析與建筑工程建設場地直接或間接有關的地形、地貌、地質、水文、巖土等的工程性質，以及依據設計任務及有關設計標準、設計規范、勘察報告等要求進行建筑設計，最終提交勘察和設計結果，即勘察報告、設計說明書、設計圖紙和投資概預算?？辈祜L險是指由于勘探點分布、鉆孔深度及勘探方法不當等引起勘探結果錯誤，從而導致對建設用地的工程地質、水文地質狀況等分析錯誤，進而直接影響對地基土的性質、持力層和承載力的確定，使基礎選型和設計發生錯誤。
二、項目建設階段的風險
房地產建設階段是指開發項目從正式開工到工程竣工驗收形成建筑物實體的工程施工建設階段，主要任務是在施工過程中，通過加強管理、采取措施，確保開發項目計劃工期、質量、成本和安全目標的實現，從而保證開發項目能按時、按質地推向市場，保障房地產開發商利益。
（一）工期風險
建設階段任何環節的時間損失，都會使工期拖延，而時間的延長，一方面房地產市場可能會發生較大變化，錯過最佳租售時機：另一方面會增加房地產開發商資金利息支房地產開發全過程風險分析出，導致資金積壓、開發成本增加、投資利潤下降。影響建設工期的因素很多，如人為因素、技術因素、材料和設備因素、地質因素、資金因素、氣候因素、環境因素等，這些因素產生的工期風險概括起來分為工期延誤風險和工期延期風險兩種：工期延誤風險是指由于承包商自身的原因而導致的工期延長風險：工程延期風險是指由于非承包商原因而導致的工期延長風險。
（二）技術風險
技術風險是指建筑設計變更，或因為科學技術的進步，新材料、新技術和新工藝的不斷創新而給房地產開發商帶來的工期、成本和質量損失。
（三）質量安全風險
工程質量是國家現行的有關法律、法規、技術標準、設計文件及工程合同中對工程的安全、使用、經濟、美觀和環境特性的綜合要求。在工程建設中，影響工程質量的五個重要因素是人、材料、機械設備、方法和環境，事先對這五個因素嚴格予以控制，是保證開發項目工程質量的關鍵。安全風險包括施工人員不安全行為風險、控制物不安全狀態風險、作業環境不安全風險三類。發生安全風險必然導致人身和財產損失，工期延誤，效率下降。
三、經營管理階段的風險
房地產項目建成后，資金投放工作基本結束，投資過程就轉人到房地產銷售、出租或物業管理的經營管理階段。該階段決定著房地產投資收益的實現，是房地產投資風險最大的環節之一。其中包括：營銷策劃風險、物業管理風險和其他風險。
（一）營銷策劃風險
營銷策劃是經營管理的核心，它的成敗直接影響到成本能否收回、利潤能否實現。在房地產營銷策劃中，價格定位、銷售渠道、營銷方式等都是很重要的方面。價格過高遠離市場會引起房地產銷售困難，難以實現利潤；而價格過低不僅會減少房地產利潤，還可能致使消費者懷疑商品房的質量，從而影響房地產商在市場中的形象和信譽風險。
（二）物業管理風險
物業管理的水平關系到企業的聲譽和后繼生存與發展。房地產開發投資競爭日益激烈，消費者不僅注重其價格和質量，而且注重其售后服務，即物業管理，物業管理需要一些專業的管理人員來進行管理， 這也面臨著一些不確定因素，如專業管理隊伍、管理構架、管理公約以及管理費用等。
（三）其他風險
其他風險有很大的不確定性。其中包括不可抗力以及由人們的過失或故意行為所致的災害等等。這些風險發生的可能性較小，但所造成的損失卻是較大的。
參考文獻：
【1】許曉音，房地產投資風險與防范對策研究[J]，商業研究，2010
摘要:隨著我國加入WTO,市場經濟體制進一步完善和規范,產業結構不斷升級,房地產業作為國民經濟基礎性、先導性產業之一的地位日益鞏固,成為當今主要的投資熱點。用先進的、科學的、完善的理論作為房地產企業可持續發展的行動指南,對整個房地產全過程的風險進行識別,有利于促進房地產業的健康發展。
關鍵詞:房地產;投資;風險識別
房地產投資的全過程是指從房地產投資意向的產生到房地產出售、資金回收或報廢為止的整個過程。這是一個動態的過程,一般可分為投資決策、項目實施和房地產經營管理等階段。不同的階段各具有不同的風險特征,任何一個環節的疏忽都可能導致投資的失敗,投資者必須對各個環節的不確定因素進行識別并加以防范。
一、投資決策階段的風險
在房地產開發過程中,投資決策階段最為關鍵,擁有最大的不確定性與機動性。房地產投資一旦展開進行,很難從項目建設中撤出,否則會付出高昂代價。房地產投資決策階段風險主要源于政策和經濟方面。
1.政策風險
國家政策對產業發展的影響是全局的,政策的潛在變化可能給房地產開發經營者帶來各種形式的經濟損失。尤其在我國,市場經濟環境尚未完善的條件下,政策風險對房地產市場的影響尤為重要。
(1)產業政策風險
國家產業政策的變化影響房地產商品需求結構變化,決定著房地產業的興衰。國家強調大力發展第三產業會直接促進城市商業和服務業、樓宇市場的繁榮。政府通過產業結構調整,降低房地產業在國民經濟中的地位,緊縮投資于房地產業的資金,將會減少房地產商品市場的活力,給房地產開發企業帶來損失。
(2)金融政策風險
房地產投資絕大部分依靠銀行貸款而進行,國家金融政策的調整對房地產業發展有著不可替代的影響。2003年6月央行《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》,對房地產開發資金貸款、土地儲備貸款、建筑施工企業流動資金貸款、個人住房貸款等方面作了嚴格規定,提高房地產企業貸款準入門檻,使那些主要靠銀行貸款進行投資的企業面臨著一定的風險。
(3)土地政策風險
房地產開發建設以土地為載體,土地政策的變化勢必對房地產業產生重要影響。土地產權制度的變更、不同的土地取得方式、土地調控制度以及不同的土地政策執行力度都會帶來房地產投資風險。
(4)稅收政策風險
稅收政策的變化對房地產投資影響重大。稅收政策和土地調控政策是市場經濟條件下政府調節房地產市場的兩個有力工具。房地產投資中,各種稅費名目繁多,占開發成本相當大的比例,因此,一旦提高稅率,房地產開發企業將面臨巨大成本風險。
(5)城市規劃風險
城市規劃除了涉及到規劃指標和用途的相容性、容積率、建筑覆蓋率、建筑限高等,更重要的是通過城市規劃布局調整和城區功能調整、交通的變化等來對房地產業帶來影響。因此,房地產企業能不能及早預測規劃目標,選擇增值潛力較大的合適地塊,是決定項目開發成敗的核心因素。
2.經濟風險
經濟風險包括市場供求風險和通貨風險。市場供求風險是最直接的風險。市場供應量、市場購買力、市場價格等反映供需狀況指標的動態性和不確定性,導致供需的動態性和不確定性,進而極易導致供給與需求之間的不平衡而形成市場供需風險。相反,市場供需不平衡會導致大量商品房空置滯銷,使投資者承受資金積壓的風險。另外,房地產投資周期較長,其間可能遭受由于物價下降帶來的通貨緊縮風險,也可能遭受因物價上漲而形成的通貨膨脹風險。膨脹率下降會抑制對房地產商品的需求,房地產價格下跌,給房地產投資者帶來損失,膨脹率增大會刺激對房地產的需求。
3.區域社會環境風險
由于社會經濟發展的不均衡性,各個國家、不同地區的社會環境各異,這使得不同地域的房地產開發面臨不同的風險因素,同一風險因素在各地的影響程度也相差懸殊,即風險具有比較明顯的地域性。
4.開發時機風險
從房地產周期理論可知,項目開發時機也存在著一定的風險。由于房地產開發周期長,易受國民經濟的影響,因此,經濟發展趨勢就成為影響開發時機的主要因素。所以說,風險與開發時機的選擇密切相關。
二、項目實施階段的風險
房地產投資的實施階段是指房地產投資計劃的具體實現過程,它包括從獲取土地、籌措資金到設計施工等過程。此階段將面臨具體的風險因素。一方面,在土地獲取階段,房地產開發企業通過協議、招標和拍賣意投等方式來獲得所需要的土地,這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風險。
另一方面,時間、質量和成本是房地產項目建設階段的三大管理核心,也是三大風險因素。管理不當,將會使企業面臨工期拖延風險、質量風險和成本風險。
1.工期拖延風險
工期一旦被延長,一方面房地產市場狀況可能會發生較大的變化,錯過最佳租售時機,如已預售,會承擔逾期交付的違約損失、信譽損失;另一方面,會增加投入資金利息支出,增加管理費。
2.項目質量風險
質量是企業的生命。開發項目質量主要體現在項目的適用性、可靠性、經濟性、美觀性與環境協調性五個方面。消費者重視房屋的物理質量,更強調房屋的效用。承包商施工技術水平落后、偷工減料,建筑結構有安全隱患等,是造成項目質量風險的主要因素;房屋設計和戶型結構未充分考慮潛在消費者功能需求,也是房屋質量不佳的重要方面。
3.開發成本風險
房地產項目開發成本風險源于開發的各個階段。建設前期對項目成本的影響程度達95%—100%,越到后期影響程度越小。在規劃設計中,方案陳舊、深度不夠,參數選用不合理以及未進行優化優選設計,都會導致生產成本的增加,在建設期間,國家調整產業政策,采用新的要求或更高的技術標準,也都會使房地產開發成本增加ᦉ7;除此之外,通貨膨脹、物價上漲導致的建材價格上漲和建筑成本的增加及項目是否能按時完工、工程質量的保證、施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風險。
三、經營管理階段的風險
房地產項目建成后,資金投放工作基本結束,投資過程就轉入到房地產銷售、出租或物業管理的經營管理階段。該階段決定著房地產投資收益的實現,是房地產投資風險最大的環節之一。其中包括:營銷策劃風險、物業管理風險和其他風險。
1.營銷策劃風險
營銷策劃是經營管理的核心,它的成敗直接影響到成本能否收回、利潤能否實現。在房地產營銷策劃中,價格定位、銷售渠道、營銷方式等都是很重要的方面。其中,定價最關鍵,因為消費者對價格最敏感。價格過高遠離市場會引起房地產銷售困難,難以實現利潤;而價格過低不僅會減少房地產利潤,還可能致使消費者懷疑商品房的質量,從而影響房地產商在市場中的形象和信譽風險。
2.物業管理風險
物業管理的水平關系到企業的聲譽和后繼生存與發展。房地產開發投資競爭日益激烈,消費者不僅注重其價格和質量,而且注重其售后服務,即物業管理,物業管理需要一些專業的管理人員來進行管理,這也面臨著一些不確定因素,如專業管理隊伍、管理構架、管理公約以及管理費用等。
3.其他風險
(一)高校后勤稅收政策的特點高校后勤稅收政策是隨著高校社會化改革的政策下達的，財政部、國家稅務總局先后聯合下達過六個文件，即財稅[2000]25號文件，國稅函[2000]635號(答復福建省地方稅務局)、財稅[2002]147號文件，財稅[2003]152號文件，財稅[2006]100號文件，財稅[2009]155號文件。通過分析上述六個文件的內容，可以看出高校后勤稅收政策具有以下特點：(1)稅收政策的文件下達形式?，F行高校后勤稅收政策更多的是各項稅收優惠措施的簡單羅列，均以通知形式或批復形式下達，沒有總體上的規劃，缺乏嚴肅性、系統性和規范性。(2)享受優惠政策時間的縮短和不確定性。財稅[2000]25號，自2000年1月1日起執行。國稅函[2000]635號，執行期限在2002年年底前。財稅[2002]147號，自2002年10月1日起至2005年12月31日止執行。財稅[2003]152號，將財稅字[2000]25號規定的有關稅收政策，繼續執行到2005年年底。財稅[2006]100號，自2006年1月1日起至2008年12月31日止執行。同時其他三個通知同時廢止。財稅[2009]155號，自2009年1月1日起至2010年12月31日止執行。同時財稅[2006]100號相應廢止。由此可以看出，高校后勤稅收政策的優惠政策時間不斷縮短，而且日后政策走向不明，不僅不符合稅法的嚴肅性和權威性，也不便于高校后勤企業從長期角度考慮問題。(3)享受優惠政策稅種的減少。具體而言：一是企業所得稅。財稅[2000]25號“對高校后勤實體的所得，暫免征收企業所得稅。”財稅[2002]147號“對按高教系統收費標準向高校學生出租學生公寓所取得的租金收入，免征所得稅?！必敹怺2006]100號與財稅[2009]155號沒有企業所得稅的優惠政策。二是城鎮土地使用稅。財稅[2000]25號“高校后勤實體，免征城鎮土地使用稅和房產稅?！眹惡痆2000]635號對社會投資興建的為高校學生提供住宿服務、并按高校系統統一收費標準收取租金的學生公寓，可在2002年年底前，免征城鎮土地使用稅和房產稅；對利用學生公寓向非高校學生提供住宿服務的，應按規定征收城鎮土地使用稅和房產稅?！必敹怺2006]100號“對高校后勤實體自用的房產、土地免征房產稅和城鎮土地使用稅”。財稅[2009]155號沒有城鎮土地使用稅的優惠政策。三是房產稅。財稅[2000]25號“高校后勤實體，免征城鎮土地使用稅和房產稅。”財稅[2002]147號“對為高校學生提供住宿服務并按高教系統收費標準收取租金的學生公寓，免征房產稅?！眹惡痆2000]635號對社會投資興建的為高校學生提供住宿服務、并按高校系統統一收費標準收取租金的學生公寓，可在2002年年底前，免征城鎮土地使用稅和房產稅；對利用學生公寓向非高校學生提供住宿服務的，應按規定征收城鎮土地使用稅和房產稅?！必敹怺2006]100號“對為高校學生提供住宿服務并按高教系統收費標準收取租金的學生公寓，免征房產稅；對高校后勤實體自用的房產、土地免征房產稅和城鎮土地使用稅。”財稅[2009]155號“對高校學生公寓免征房產稅”。四是耕地占用稅。財稅[2000]25號“對在高校后勤社會化改革中因建學生公寓而經批準征用的土地，暫免征收耕地占用稅?！必敹怺2006]100號和財稅[2009]155號沒有耕地占用稅的優惠政策。由此可見，高校后勤稅收政策不僅在享受優惠時間上縮短，而且享受優惠政策的稅種也在減少，稅收政策不斷緊縮，挫傷了高校后勤改革的積極性。削弱了改革動力。
(二)高校后勤的特殊性及困境具體包括：(1)高校后勤具有公益性、服務性、微利性的特點。高校后勤的主要服務對象是沒有經濟來源的接受教育的高校學生，從教育的準公共產品性質看，要求高校后勤必須具有公益服務的性質。對直接關系到學生的切身利益和學校穩定的項目，必須最大限度地贏得學生的理解和滿意，即不可能占有高利潤，同時高校后勤也同樣具有教育學生的義務，這就注定高校后勤在企業經營的理念上和其他企業有本質上的不同。但是從企業的盈利性質看，作為一個自負盈虧的經濟實體，它必須要有償服務，追求利潤最大化，否則便無法經營和發展。高校后勤稅收政策的緊縮讓高校后勤陷于兩難的境地。(2)高校后勤社會化的模式不規范，進度不統一，各高校后勤改革的具體情況不盡相同。高校后勤社會化改革后，許多高校后勤企業進行了工商注冊，但仍有相當一部分仍未進行注冊，仍為原來的后勤管理部門。在注冊的高校后勤企業中，從表面上看，高校已經完成了后勤系統的剝離，但實際上，這些后勤企業并未真正按照現代企業制度運行，其中最關鍵的制約因素是體制上的?，F代企業制度要求產權明晰，而高校后勤資產的所有權在國家，占用權在高校，后勤實體對后勤資產只有不完全意義上的經營權。后勤實體不是真正的法人主體，也就不可能做到自主經營、自負盈虧、獨立核算，這從根本上妨礙了高校后勤改革。同時高校后勤稅收政策的緊縮和不確定性使一部分已經注冊的后勤實體感到壓力，注銷工商注冊后又退回到原來的后勤管理部門。在沒有注冊的高校后勤企業中，學校的領導為了后勤便于管理，后勤員工不愿意從大鍋飯中撤出來，因此都不愿去承擔真正改革意義上的風險，改革仍舊僅僅是維持現狀。
二、高校后勤稅收的完善建議
(一)從根本上給高校后勤“定性”高校后勤社會化改革已經運行了近十年，即使是過渡期，時間也已很長，幾年來的發展實踐已經證實了一些問題。雖然高校后勤所處的特殊環境使其身份不好界定，但仍應盡快確定身份，不能拖泥帶水，這樣不利于高校后勤的長期發展。借鑒國外高校后勤的管理模式，許多國家都從法律上明確規定了后勤體系的非盈利性質。例如在餐飲方面，德國高校食堂工作人員的工資、能源消耗由州政府承擔，學生餐飲的營業收入無需繳納稅金，每年各州還向學生食堂補貼，學生就餐只付飯菜成本費，政府一般給補貼50％左右。美國高校食堂伙食也比社會上便宜15％-20％，主要原因是不需繳稅，批量進貨，成本較低；在住宿方面，在法國大學住宿的學生，每月只需繳納103-320歐元不等的租金，在社會上同類型的房子月租金約在250～800歐元，另外學生每個學期還要支付39歐元的管理費用，用于運轉費用的開支。日本學生房租價格較低，主要用于宿舍管理及水電費用；在財務制度上，后勤單位沒有盈利，只有結余。美國公立大學全年基本上不出現賬面盈余，若有盈余，也在財務年末通過添置固定資產和改善辦公條件等方式予以填平。又如幕尼黑大學生后勤管理服務中心1999年年終總結余達到0.89億馬克，結余用于擴大中心的資產，該中心1992年僅擁有大學生宿舍6995間，到2000年底則擁有大學生宿舍8500間。許多國外后勤服務系統的非盈利性都在稅務制度上
予以了保證，我國無論是教育發達程度還是高校的后勤服務保障水平和以上國家都有明顯的差距，因此在稅收政策上給予大力扶持，以提高我國高等教育水平顯得尤其重要。由此可見，高校后勤具有非盈利性質是無可爭議的，國家在制定各種政策時均要考慮到這一點，為了高等教育的進一步健康良性的發展，對高校后勤在各個方面都應予以政策上的扶持。
(二)理順高校后勤內外關系因為高校后勤的特殊性，為了高校的穩定，保障學生的利益，在進行進一步高校后勤體制改革后，各項配套政策應馬上跟上。首先是理順內部關系，即與學校之間的關系，在進行徹底的社會化改革之后，各高校后勤均要同步進行工商注冊，同時進行實質性的產權剝離和人事制度改革，以便和學校成為真正的甲乙方關系。其次是理順外部關系，除了財政方面可以用多方面的政策予以調節外(例如財政補貼、酌情減免各項規費)，稅收政策作為重要的政策之一，也必須出臺有利于相關高校后勤的內容。高校后勤的稅收政策應以法規的形式制定相應長期政策，政策應相對寬松。國家稅務部門應按照高校后勤服務對象制定稅收政策，而不是按照稅種制定稅收政策。對高校后勤所有對內服務項目均應實行免稅政策，如校內接待與運輸、校內建筑安裝和零星維修、校內物業管理、校內綠化管理、校內印刷及復印等項目，對高校后勤承接對外業務則應繳納稅金，對內對外項目在會計上應分開予以核算。
(三)高校后勤應加強內部管理，搞好稅收策劃盡管國家在各個方面包括稅收政策上給予許多支持，為了企業更好地發展，使高校后勤最終實現組織架構法人化、經營模式產業化、管理方式產業化、服務工作市場化的目標，仍應加強管理，提高管理效益。稅收政策作為調節經濟的手段，必須受到重視，高校后勤人員應熟悉稅收政策，針對高校后勤發生的業務，進行有效的納稅策劃。首先必須按照服務對象的劃分，嚴格區分對內服務項目和對外服務項目。在有些項目同時進行對內服務和對外服務的情況下，對每個項目其收入、支出、利潤分別進行單獨核算，這樣可以避免稅務部門在檢查時，因無法區分對外納稅金額而要求統一納稅的問題。其次為了對企業所得稅進行策劃，對收入支出的核算。要依據企業會計制度，同時也要考慮到高校后勤的特殊性。在收入方面，不能把政府、學校的撥款作為納稅收入處理；在支出方面，要把能列支的項目全部進行列支，例如高校的品牌資源經評估后，應作為無形資產，可進行攤銷，以增加費用；計提固定資產折舊時，采用加速折舊法等。
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一、指導思想
按照全面貫徹落實科學發展觀和構建社會主義和諧社會的要求，以解決關系人民群眾根本利益問題為出發點，以相關法律法規為依據，各相關職能部門緊密配合，圍繞房地產項目審批、開發、交易、中介等環節，嚴厲查處房地產領域存在的違法違規、權錢交易行為，建立健全長效機制，促使我區房地產市場朝著更加規范、健康的方向發展。
二、工作目標
通過房地產市場專項整治，達到整頓規范與健康發展并重。進一步完善審批制度，按照規范標準、簡化程序、透明公開的原則，建立分工明確、各司其職、密切配合、高效廉潔的行政管理體系。引導企業樹立品牌意識，建立培育規范運作、依法經營、誠實守信的企業信用體系，實現我區房地產市場秩序的根本好轉。
三、整治內容
圍繞房地產開發建設和交易中容易發生違法違規、權錢交易問題的關鍵環節和重點部位，對在建房地產開發項目進行全面清理。
（一）依法查處房地產行政審批過程中涉及的有關部門及其工作人員違法違規行為，重點是在項目立項、規劃審批、施工許可、預售許可等環節的違規審批、濫用權力、違法不究以及在行政許可中的索賄受賄等行為。
（二）依法查處房地產開發建設環節中的違法違規行為。重點是非法占地、私下協議圈占使用集體土地，在集體土地上從事房地產開發經營，囤積土地，私自改變土地用途，未按規定條件開發利用土地，未取得施工許可證擅自開工建設，違法強制拆遷，不按批準的規劃設計方案進行開發建設，擅自變更規劃內容，抽逃注冊資本金等行為。
（三）依法查處房地產開發交易環節中的違法違規行為。重點是未取得商品房預售許可證或未按預售許可批準的范圍預售房屋，擅自出租、出售公共部位、配套設施牟利，未辦理前期物業招投標手續和按規定預留物業管理用房，不按規定辦理物業管理資料交接，違法廣告、囤房惜售、哄抬房價、誘導欺騙消費者，不按規定明碼標價以及在標價外收取未予標明的費用，合同欺詐，偷逃稅等行為。
（四）依法查處中介服務機構及其從業人員違法違規行為。重點是未申領營業執照、未按規定備案開展房地產中介業務，虛假或不實信息騙取中介費、看房費、吃差價，偽造、涂改、轉讓房地產中介注冊證、資格證，任意抬高或壓低被拆遷房屋評估價格，中介服務機構和從業人員參與炒房，擾亂市場正常秩序等行為。
（五）依法查處房地產物業管理中的違法違規行為。重點是無資質從事物業管理，不按物業服務合同約定的內容和標準提供服務，違反規定擅自設立收費項目，擅自改變物業管理用房等公共建筑和公共設施用途等行為。
（六）對我區房地產項目的注冊登記、納稅情況進行排查。重點排查開發企業是否在我區注冊，是否單獨辦理稅務登記，是否在我區納稅（包括企業所得稅）等情況。
四、整治工作組織機構
為切實做好我區房地產市場秩序專項整治工作，加強對專項整治工作的組織協調，建立專項整治工作聯席會議制度，區城市規劃建設局、嶗山國土分局、嶗山規劃分局、區財政局、區審計局、區監察局、區城管局、區拆遷局、嶗山國稅局、嶗山地稅分局、發展和改革局(物價局)、工商分局、政府法制辦等部門為聯席會議成員單位。區城市規劃建設局局長于興慧擔任召集人，以上各部門有關領導為成員。聯席會議辦公室設在區城市規劃建設局，于興慧同志擔任聯席會議辦公室主任。按照審批權限與責任掛鉤及“誰審批，誰負責”的原則，明確職責如下：
區城市規劃建設局：負責專項整治工作的組織協調，提出專項整治總體思路和工作方案；組織實施專項整治；負責組織查處建設、預售、交易過程中的違法違規行為；會同市工商行政管理部門查處房地產中介機構的各種違法違規行為。
嶗山國土分局：參加由聯席會議組織的房地產市場秩序專項檢查；對在建并已進入商品房預售環節的房地產開發項目的土地取得情況進行清理檢查；負責查處土地方面的違法違規行為。
嶗山規劃分局：參加由聯席會議組織的房地產市場秩序專項檢查；對全區在建項目規劃審批執行情況進行清理檢查；協助認定規劃審批、變更等方面的有關問題。
區財政局：參加由聯席會議組織的房地產市場秩序專項檢查；按照職能分工，負責專項整治的相關工作；對我區房地產項目的注冊登記、納稅情況進行排查。
區審計局：參加由聯席會議組織的房地產市場秩序專項檢查；依法對排查中發現問題的國有房地產企業的財務收支情況進行審計和檢查，對審計查出的違法違規問題依法作出審計決定或者向有關主管機構提出處理處罰意見。
區監察局：參加由聯席會議組織的房地產市場秩序專項檢查；按照有關法律法規查處房地產領域違紀違法案件。
區城管局：參加由聯席會議組織的房地產市場秩序專項檢查；負責查處物業等方面的違法違規行為，并按照《青島市相對集中行政處罰權條例》的規定，將物業管理企業存在的違法違規行為及市政管線違法接入行為依法提交執法部門查處。
區拆遷局：參加由聯席會議組織的房地產市場秩序專項檢查；負責查處違法拆遷等行為。
嶗山國稅局、地稅分局：參加由聯席會議組織的房地產市場秩序專項檢查；檢查完善房地產稅收政策落實和稅收征管措施的建立情況；檢查房地產企業稅收政策執行和納稅申報情況，負責查處房地產企業偷逃稅等違法違規行為。
區發展和改革局（物價局）：參加由聯席會議組織的房地產市場秩序專項檢查；按照職能分工，負責專項整治的相關工作；對全區在建并已進入預售環節的房地產開發項目價格執行情況進行檢查；負責查處銷售商品房未按規定或未按規定的方式明碼標價、在標價之外收取其他費用、高于標示的價格進行銷售的價格違法行為；查處中介機構違規收費以及相關單位向房地產開發經營企業違規收費的違法行為；
嶗山工商分局：參加由聯席會議組織的房地產市場秩序專項檢查；負責查處房地產企業違法廣告、合同欺詐和侵害消費者合法權益的違法違規行為；會同區城市規劃建設局加強對房地產中介機構的管理。
區政府法制辦公室：參加由聯席會議組織的房地產市場秩序專項檢查；配合有關部門健全房地產市場秩序專項整治工作制度，完善長效機制。
五、整治工作時間安排
（一）動員部署階段（20*年5月1日——5月15日）
1.全面部署相關工作，制定市場專項整治實施方案，明確整治范圍、內容、要求，落實相關部門職責。
2.分別召開由房地產企業、中介服務機構、消費者和新聞媒體參加的座談會，聽取各方意見，深入開展專項整治工作。
3.開通舉報、投訴熱線，接受廣大群眾的監督。
（二）實施檢查階段（20*年5月16日——8月31日）
1.5月16日——6月30日，自查階段。對在建并已進入商品房預售環節的房地產開發項目進行全面清理。相關主管部門、房地產開發企業、中介服務機構和物業管理企業圍繞專項整治的重點方面，開展自查、自糾工作。自查結束后，于6月25日之前，各相關管理部門將書面自查報告報區聯席會議辦公室；房地產開發企業填寫《房地產市場秩序專項整治檢查表（開發企業）》（附件4）并附書面自查報告，報區聯席會議辦公室及財源建設辦公室（區財政局）；中介服務機構、物業管理企業填寫《房地產市場秩序專項整治檢查表（中介機構）》（附件5、6）并附書面自查報告分別上報區建設局及區城管局。
各相關主管部門、房地產企業、中介服務機構和物業管理企業應當根據自查存在的問題，積極進行整改并有針對性地做好堵塞漏洞、建章立制工作。
2.7月1日——7月31日，檢查階段。在房地產企業、中介服務機構和物業管理企業自查的基礎上，各相關主管部門針對企業自查情況進行檢查，對有投訴舉報的項目進行重點檢查。對檢查中發現問題的項目，各有關部門按照職責分工依法進行處罰。
3.8月1日——8月31日，抽查階段。由區聯席會議辦公室組織相關部門進行抽查，重點抽查存在嚴重違法違規行為、群眾集中投訴舉報的相關管理部門、開發企業、中介服務機構和物業管理企業。對檢查過程中發現整改不力的單位予以通報批評。
（三）匯總、總結階段。（9月1日——12月31日）
1.9月1日前，各相關管理部門按照責任分工，對專項整治情況進行分析總結，連同依法查處的典型案例，形成書面報告報區聯席會議辦公室。
9月5日前區聯席會議辦公室把檢查情況及各職能部門查處的典型案例以書面形式報市聯席會議辦公室。
2.9月——10月，迎接省、市有關部門的聯合檢查。
3.11月——12月，迎接國家有關部門組織的抽查。
（四）鞏固階段。（2009年2—3月）
重點是建立長效機制，鞏固整治成果。各部門要針對專項整治工作中發現的問題，不斷強化管理，著力增加中低收入家庭住房的有效供給，穩定住房價格，進一步完善促進房地產業健康發展的長效機制。
六、整治要求
（一）統一思想，提高認識。在去年全市開展的整頓和規范房地產市場秩序工作中，依法查處了一批違法違規企業，并對部分典型案例進行了曝光，取得了較好的效果。雖然我區的房地產市場秩序不規范現象得到一定程度的遏制，但并未徹底解決，企業違規經營行為依然時有發生，房地產市場秩序仍有待于進一步規范。各有關部門一定要立足工作實際，把思想統一到八部委《關于開展房地產市場秩序專項整治的通知》要求上來，統一到中央房地產市場調控政策的精神上來，高度重視并扎實推進房地產市場秩序專項整治工作。
（二）精心部署，密切配合。房地產市場秩序專項整治是一項系統工作，涉及政府工作的多個方面及各部門，各相關管理部門要按實施方案精心組織實施。按照職責分工，對相關部門的責任目標進行了分解（附件2），各相關部門要緊緊圍繞責任目標，各負其責，建立信息共享、情況互動、聯動查處、齊抓共管的協調機制，防止產生管理、查處上的漏洞。
為確保專項整治工作的順利開展，建立違法行為舉報、投訴受理制度，聯席會議制度，部門之間通報制度。聯席會議成員單位均要設立并公布舉報電話，舉報電話實行首問負責制，對不屬于本單位職責范圍的舉報投訴，受理單位負責記錄并填寫《房地產市場秩序專項整治投訴舉報（件）轉辦單》（附件3），轉相關管理部門處理。聯席會議原則上每月召開一次，因工作需要或成員單位請求，經召集人同意，可臨時決定召開聯席會議。聯席會議辦公室每半月召開一次碰頭會，對在排查和群眾舉報投訴中發現的案件線索進行梳理，及時向有關部門通報。
一、欽州市房屋租賃業稅收征管狀況
目前，該市稅務部門對私房出租的稅收征管還處于起步階段。取得私房出租收入并完全按稅法規定自覺申報納稅的很少，唯有私房出租給單位和企業的需要發票報帳的業主迫不得已才向稅務部門申報納稅，稅務機關通過各種形式征收和依法查補、處罰的此項稅款數額也不大。私房出租固有的隱蔽性、分散性的特點，給私房租賃業稅收流失創造了必要條件，納稅人偷逃稅現象非常普遍。
（一）目前欽州市地稅局對個人出租房屋按照國家的稅收政策執行，個人出租房屋收入應繳納地方各稅如下:
1.按租金收入的5%繳納營業稅；2.按營業稅稅額的7%繳納城市維護建設稅；3.按營業稅稅額的3%繳納教育費附加；4.按營業稅稅額的1%繳納地方教育附加；5.按租金收入的1‰繳納防洪保安費；6.按租金收入的1‰繳納印花稅（不足一元按一元貼花）；7.按租金收入的12%繳納房產稅；8.按房屋實際占地面積及適用的等級稅額標準繳納城鎮土地使用稅；9.個人出租房屋用于經營的，按應納稅所得額的20%繳納房屋租賃收入個人所得稅。其計算方式為：個人所得稅應納稅所得額=每月房屋租金收入-相關稅費-法定扣除費用-出租方發生的房屋修繕費；法定扣除標準：每次（月）收入額不超過4000元的，減除扣除費用800元；每次（月）收入額超過4000元的，減除費用20%；修繕費用的扣除標準：個人出租房屋，對能提供該出租房屋修繕合同及合法憑證證明的，其實際開支修繕費用經核準給予分次（月）連續扣除，直至扣除完為止，但每次（月）允許扣除以800元為限。
根據財稅〔*〕24號文件規定，自*年3月1日起，個人出租住宅用于居住的，營業稅在3%稅率的基礎上減半征收。房產稅適用稅率暫減按4%，個人所得稅適用稅率暫減按10%。對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。免征城鎮土地使用稅。個人所得稅計算方法與扣除標準按上述第9點規定計算。
例1、A.王某將自家房屋出租給李某用于商業經營，月租金4000元，租期半年，一次收取半年（6個月）的租金。該房屋占地面積100平方米，房屋所在路段的土地使用稅為每平方6元。
計算王某應納地方各稅：
應納印花稅＝4000×1‰＝4元/月
應納營業稅＝4000×5%＝200元/月
應納城市維護建設稅＝200×7%＝14元/月
應納教育費附加＝200×3%＝6元/月
應納地方教育附加＝200×1%＝2元/月
應納防洪保安費＝4000×1‰＝4元/月
應納房產稅＝4000×12%＝480元/月
應納土地使用稅＝100×6÷12＝50元/月
應納個人所得稅＝[4000－（4+200+14+6+2+4+480+50）（稅金）－800（法定費用）]×20%＝488元
王某自家房屋出租收入每月應納地方各稅：
4+200+14+6+2+4+480+50+488＝1248元
王某自家房屋出租收入半年應納地方各稅：1248元(每月應納地方各稅)×6(個月)＝7488元
王某自家房屋出租收入應納地方各稅綜合負擔率
=1248÷4000×100﹪=31.2﹪
b.如上題，如果王某為出租房裝修而發生修繕的費用4800元（能提供合法票據），則王某應納個人所得稅＝[4000－（4+200+14+6+2+4+480+50）（稅金）－800（法定扣除費用）－800（提供合法票據）]×20%＝328元
王某自家房屋出租收入(提供合法票據)半年應納地方各稅=(4+200+14+6+2+4+480+50+328)×6(個月)=1088×6(個月)元=6528元
王某自家房屋出租收入(能提供合法票據)應納地方各稅綜合負擔率=1088÷4000×100﹪=27.2﹪
例2：A.梁某將自家房屋出租給張某等人用于生活居住，月租金4000元，租期半年，一次收取半年（6個月）的租金.該房屋占地面積100平方米，房屋所在路段的土地使用稅為每平方6元.計算應納地方各稅：
應納營業稅＝4000×1.5%＝60元/月
應納城市維護建設稅＝60×7%＝4.2元/月
應納教育費附加＝60×3%＝1.8元/月
應納地方教育附加＝60×1%＝0.6元/月
應納防洪保安費＝4000×1‰＝4元/月
應納房產稅＝4000×4%＝160元/月
應納個人所得稅＝[4000－（60+4.2+1.8+0.6+4+160）（稅金）－800（法定扣除費用）]×10%＝296.94元
梁某自家房屋出租收入每月應納地方各稅：60+4.2+1.8+0.6+4+160+296.94＝527.54元
梁某自家房屋出租收入半年應納地方各稅：527.54元(每月
應納地方各稅)×6(個月)＝3165.24元
梁某自家房屋出租收入應納地方各稅綜合負擔率
=527.54÷4000×%=13.19%
b.如上題，如果梁某為出租房裝修而發生修繕的費用4800元
（有裝修發票），則梁某應納個人所得稅＝[4000－（60+4.2+1.8+0.6+4+160）（稅金）－800（法定扣除費用）－800（提供合法票據）]×10%＝216.94元
梁某自家房屋出租收入(能提供合法票據)半年應納地方各
稅=(60+4.2+1.8+0.6+4+160+216.94)×6(個月)=447.54×6(個月)元=2685.24元
梁某自家房屋出租收入(能提供合法票據)應納地方各稅綜
合負擔率=447.54÷4000×%=11.19%
（二）私房出租業的稅收政策在執行中存在的問題
1.私房租賃收入的綜合稅收負擔重。從上述例題可以看出:王某每月房屋出租收入（用于商業經營、但不能提供裝修合法票據）應納地方各稅的綜合負擔率為31.2%，如王某能提供裝修合法票據，則每月自家房屋出租收入應納地方各稅的綜合負擔率為27.2%?？梢姺课莩鲎馐杖攵愗撨^重，讓納稅人心里難以承受。根據《財政部國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》(財稅〔*〕24號)文件規定，自*年3月1日起，個人出租住宅用于居住的，營業稅在3%稅率的基礎上減半征收，房產稅適用稅率暫減按4%，個人所得稅適用稅率暫減按10%，對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅，免征城鎮土地使用稅。國家就個人出租住宅用于居住的給予了很大稅收優惠政策，就梁某自家房屋（用于生活居住）的出租收入應納地方各稅的綜合負擔率仍為13.19%；如梁某能提供裝修房屋合法票據，則梁某自家房屋出租收入應納地方各稅的綜合負擔率也達到11.19%。
2.私房出租收入涉及的稅種過多且計算依據不同，不僅給稅務人員操作不便，也讓納稅人自行申報在計算上帶來不便，對私房出租業涉及稅種過多的稅收政策也難以理解。從當前的情況來看，出租房屋涉及的稅種六個，地方性收費三個。稅率為：營業稅1.5%～5%、房產稅4%～12%、城市建設維護稅7%、教育費附加3%，個人所得稅10%～20%，印花稅1‰，土地使用稅2～11元/平方，地方教育附加1%，防洪保安費1‰?？傮w稅率超過30%。由于房屋租賃業涉及的各種稅費多，且計稅依據不統一，在計算應稅所得額過程中，扣除項目多，而不同的房屋租賃收入其費用扣除標準不同，計算審核較繁雜，以及納稅期限無法準確確定等諸多問題，造成了既不便于納稅人自行計算申報，也不利于稅務機關對房屋租賃業日收管理。私房出租業涉及稅種之多、總體稅率之高，計算之繁瑣，讓納稅人無法理解，也給稅收征管工作帶來很大的難度。
3.房屋租賃業稅種設計不合理，涉及的各種稅費過多過濫，違背了稅不重征的稅收原則。如上述例題王某自家房屋租賃收入，同樣一項租賃收入既要征收房產稅，又要征收營業稅、城市維護建設稅和個人所得稅，明顯存在重復征稅現象。
4.私房租賃收入的個人所得稅扣除費用比例與企業所得稅扣除費用比例不同，在所得稅扣除費用方面明顯存在稅負不公。企業所得稅：企業房屋出租收入可扣除費用包括房屋修繕費用、管理費用（工資）、房屋出租收入繳納的稅費、房屋的貸款利息、房屋計提的折舊等，而個人所得稅：個人房屋出租收入可扣除費用包括房屋出租收入繳納的各種稅費、房屋修繕費用（能提供該出租房屋修繕合同及合法憑證證明的，其實際開支修繕費用經核準給予分次（月）連續扣除，直至扣除完為止，但每次（月）允許扣除以800元為限）、法定扣除費用[每次（月）收入額不超過4000元的，減除按稅法規定扣除費用800元；每次（月）收入額超過4000元的，減除費用20%]，而個人房屋的貸款利息、房屋折舊則不準扣除。很顯然房屋出租收入的個人所得稅費用扣除少扣了房屋的貸款利息和折舊，且法定的扣除費用800元是*年1月1日個人所得稅稅法實施時定的標準，而工資收入的個人所得稅法定扣除費用標準從800元調至1600元，*年3月1日起調至2000元，都調了兩次。房屋出租收入的個人所得稅法定的扣除費用標準800元至今還是原封不動。
5.房屋租賃業的綜合稅負過重后果——直接影響當地經濟發展。其一是影響房地產業商鋪的銷售規模。個人投資商鋪不僅需要大量的自有資金，而且還需金融部門貸款支持，在房屋租金不變的情況下，房屋租金的綜合稅負過重必然延長資金投資回收的周期，降低了資金投資回收的利潤率，影響了個人投資商鋪的欲望，從而抑制了房地產業商鋪的銷售，也抑制了房地產業健康發展。其二是影響了外來客商來本地的投資經商。由于房屋租賃業的綜合稅負過重，直接刺激房屋租賃業成本升高，無形增加了外來客商的經營成本，降低了外地客商對本市投資經商吸引力，給政府招商引資及繁榮當地經濟起到消極的作用。其三是影響外來投資者對本地的固定資產投資--包括房地產業商鋪投資。私房租賃收入的綜合稅負過重必然延長個人資金投資回收的周期，降低了個人資金投資回收的利潤率，影響了外來個人投資固定資產及商鋪的欲望，對政府的招商引資—筑巢引鳳也起到消極的作用。
6.私房租賃收入涉及相關稅收政策宣傳沒有到位。在日常稅收征管中，我們發現部分業主對私房租賃涉及到哪些稅種不是很了解，這反映出稅務部門在新聞媒體宣傳方面對個人出租房屋行為申報納稅的相關稅法宣傳重視不夠，多數業主納稅意識淡薄，認為自己的房屋租賃，沒占國家一分錢的便宜，根本就用不著繳稅，其中包括一部分擁有門面的國家公職人員，甚至是有一定身份、級別的領導干部，輪到自己納稅時，思想上有“疙瘩”，總想以這樣或那樣的理由搪塞過關。一部分私房業主，了解到房屋租賃涉及的稅種多且稅負偏高，更是想方設法，能躲就躲、能逃就逃，極不情愿履行納稅義務。
7.征管機制不健全，稅收征管難度大。由于私房租賃點多、線長、面廣，租賃雙方情況復雜，加上出租房屋的資料稅務沒有登記，對其中用于租賃的房屋更是一無所知，絕大部分房產出租方納稅意識較差，門難進、人難見、字難簽等“厭稅情結”較為突出。稅務征管人員少，稅收征管難度大。地稅部門采取的“突擊檢查，集中清理”辦法很難奏效，這樣管了一批，放了一批，漏了一批，征管效果不佳。沒有建立長效房屋租賃稅務管理機制，容易造成納稅人之間的稅負不公。
8.房屋出租交易隱蔽，監控難度大。目前，包括稅務機關在內的經濟監督管理部門對房屋租賃業務沒有具有約束力的監控手段。政府對個人房屋出租行為的管理制度不健全，管理部門職責不夠明確，綜合管理手段不得力，管理行為不規范。租賃行為大多未納入政府管理，不論是直接出租還是中介出租，由于個人出租房屋的承租對象絕大多數是個人，租金一般都以現金方式結付，租賃雙方除租房合同外，一般都不再需要其他有約束力的書證（如發票等)。而現有的法律法規也沒有明確規定訂合同人必須到有關部門強制公證，同時，還存在著有變相出租、轉租和再轉租的現象，提供合同租金數據不真實，這些收入都帶有很大的隱密性，我們難以發現并認定。即使有舉報，如果租賃雙方一致認定為無經濟利益的親朋好友借用，征稅工作也難以實施。
二、加強私房租賃稅收征管的對策
（一）建立健全個人租賃房產檔案資料的登記制度，實行信息化動態管理。爭取政府部門支持，實現與土地部門、房產部門進行房產信息交流或共享，建立健全以《房屋出租稅務登記》為主要內容的房屋出租戶管理登記制度，完善租賃房產稅源數據庫，建立長效房屋租賃稅務管理機制。
（二）加強宣傳力度，提高公民依法主動納稅的意識。我們應該廣泛運用各種新聞媒體及公共場所，特別是要借助基層社區、街道辦事處、小區物業管理公司等社會力量，經常性、專項性宣傳房屋租賃的有關稅收政策，全面提高私房出租者納稅意識和對稅收知識的知情度，幫助納稅人樹立依法申報納稅的觀念。對主動申報納稅的典型要宣傳，對偷逃稅行為要曝光，建立起群眾知法、守法、護法、監督執法的良好氛圍。
（三）制定科學合理的房屋租賃業綜合稅率，簡化征收方式。因私房租賃業稅收與個人利益直接相關，私房租賃業綜合稅負的高低，直接影響國家的稅收收入與納稅人利益分配。為了方便納稅人申報納稅和稅務機關加強征管，針對房屋出租業涉及的稅種過多，建議立法機構組織稅收法律專家對涉及房屋租賃業的六個稅種進行修改整合，積極借鑒國際經驗，堅持“寬稅基、少稅種、低稅率”的原則，將房屋租賃業的營業稅、房產稅、城市維護建設稅、土地使用稅、印花稅、個人所得稅統一征收為一種稅，科學制定房屋租賃業綜合稅率，一次性征收，分稅種入庫。讓私房業主按綜合稅率申報納稅，一目了然，省去了私房出租收入六個稅種、三個地方性收費的繁瑣計算，簡化自行申報手續，方便納稅人。改變房屋租賃業房產稅的計稅依據，參照國際上通行的做法，取消對個人出租房屋按租金收入計征房產稅的有關規定，均按房屋的實際價值征稅。
（四）建立和試行主動申報優惠稅率、被動補稅高檔稅率的納稅申報誘導機制。個人私房出租稅收征管難度大的一個根本原因，是房屋出租稅收的負擔過重。適當降低個人房屋出租稅收的負擔水平，實行主動申報優惠稅率、被動補稅高檔稅率的差別稅率，有利于培養納稅人申報納稅的自覺性，將一大批隱性的房屋出租戶納入正常的稅收管理，促進房屋出租業稅收的穩定增長。
（五）充實征管力量，建立健全協稅護稅網絡。建立健全以公安、房管部門、房屋租賃中介機構和街道居委會、小區物業管理公司等為依托的私房出租稅收協稅護稅網絡，利用這些單位網點多，人員充足的特點，進一步提高對房屋出租業稅源的監控水平。征管分局必須有專人負責私房出租稅收的征收管理工作。同時，建立房屋出租稅收的定期巡查制度或者不定期地組織開展房屋出租稅收的專項整頓，以進一步加強對零星、臨時稅源和漏征漏管戶的稅收征管。鑒于稅務機關的人員少，而出租房的情況一直在不斷的變化，稅務部門在集中力量清理規范后，可以將日常稅收征管工作委托房管部門、房屋租賃中介機構和街道居委會、小區物業管理公司等單位進行代征，并給付一定的手續費。要提高私房出租業稅收征管的透明度，稅務機關要定期對私房出租稅收的征管情況予以公告，促使私房出租者相互監督。
關鍵詞：稅收籌劃；房地產開發；保障房安置
一、 房地產開發企業稅收籌劃概述
1.房地產開發企業稅收籌劃概念
房地產開發企業的稅收籌劃是指房地產開發企業為了減少外部成本，利用稅法漏洞或者缺陷減輕自身稅負的非違法行為。目前，我國大量稅收優惠政策的實施以及特定稅制要素的存在，為房地產開發企業進行稅收籌劃提供了空間。
2.房地產開發企業稅收籌劃的必要性
房地產開發企業在經營過程中通常具有投入資金多、銷售周期長、經營風險高等特點，因此合理的稅收籌劃對于房地產開發企業來說是非常有必要的，具體可以表現為：
（1）稅收籌劃有助于房地產企業利益實現最大化，提高競爭力。在房地產交易環節涉及的稅種較為復雜，例如營業稅、土地增值稅、城市增值稅等等，這就加重了房地產開發企業的稅負，而進行合法的稅收籌劃可以說是實現經濟效益最大化的有效途徑。
（2）稅收籌劃有助于房地產開發企業提高會計核算水平，規范財務管理水平。進行稅收籌劃是一種財務手段，它可以減少企業的稅收支出，提高資金利用率，使資金流得以改善。
（3）稅收籌劃為房地產開發企業樹立良好的社會形象提供保證。在日常納稅申報時，及時準確的申報稅額，可以降低企業的涉稅風險，提高企業自身形象。特別是對于房地產開發這樣高風險的企業來說，涉稅無風險是提高社會信譽、打造自身品牌的有效保證。
二、房地產開發企業稅收籌劃策略
（一）對營業稅進行籌劃
在競爭日益激烈的房地產開發行業，開發企業在銷售過程中通過贈送產品、直接以折扣銷售房屋等營銷手段，達到吸引購房者的目的。例如：房地產開發商在開盤日購買者贈與一臺價值3000元的冰箱，亦或者對購買者進行總房價的10%折扣銷售。我們假設銷售該房收入為5000萬元，贈送冰箱總價值50萬元，對于方案一開發企業需繳納5000*5%=250萬元的營業稅，同時還需繳納50*3%=1.5萬元，共計251萬元；而對于第二方案來說需繳納5000*0.9*5%=225萬元。
對于房地產開發企業中的營業稅負擔較重的現象，許多地區對其實施了相關的稅收優惠政策，例如根據《于貫徹蘇政發[2008]44號文件精神的通知 》（蘇地稅函[2008]380號）文件規定：對政府或經批準的房地產開發企業銷售經濟適用住房暫免征收營業稅。經濟適用住房，是指同時符合以下條件的具有保障性質的政策性住房：（1）納入全省經濟適用住房建設投資計劃；（2）土地采取劃撥的方式供應；（3）銷售價格經價格主管部門按相關規定確定；（4）向符合市、縣人民政府認定標準的城市低收入住房困難家庭供應；對不能同時符合上述條件，被加以經濟適用住房名稱的其他性質住房，不得享受該項政策。由此可見房地產開發企業可以根據當地的營業稅優惠政策進行稅收籌劃，降低營業稅成本。
（二）對契稅進行籌劃
契稅是指房地產開發企業通過購買、受讓、獲贈等取得房屋所有權和土地使用權所繳納的費用。房地產開發企業可以通過法律規定如“企業按照法律規定分設兩個或者兩個以上投資主體的相同企業，對新設方承受的房屋、土地的所有權，免征契稅。
根據《財政部、國家稅務總局關于廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）文件規定，對廉租住房經營管理單位購買住房作為廉租住房、經濟適用住房經營管理單位回購經濟適用住房繼續作為經濟適用住房房源的，免征契稅。但是目前對房地產開發企業購置的保障房用地無免征契稅優惠政策。
（三）土地增值稅的籌劃
根據《土地增值稅暫行條例》規定：房地產開發企業建造普通住房用于出售，如果增值額未超過各項規定扣除項目金額的20%，可以免征土地增值稅；如果超過20%，可以按累進稅率進行交稅。房地產開發企業可以通過增加扣除項目的金額來降低增值率，從而達到減少增值稅的目的。
房地產開發企業可以通過國家政策對土地增值稅進行稅收籌劃，例如北京市財政局、地稅局和住建委日前聯合通知，對土地增值稅征收進行了明確，保障性住房暫不預征土地增值稅。
（四）企業所得稅的籌劃
企業所得稅是根據企業生產經營所得和其他所得征收的一種稅，像房地產開發這樣資金密集型的企業，通常采取不同的籌資方式、利用稅前扣除項目、延遲納稅等方法進行所得稅籌劃。例如，企業可以足額購買企業所得稅規定的可以稅前扣除的保險和公積金等，這樣既降低了公司的所得稅費用，而且還為員工帶來了福利，實現了雙贏。
三、 房地產開發企業稅收籌劃應遵循的原則
1.稅收籌劃活動必須合法合理性原則。目前，我國對于房地產行業的稅收制度還不完善，稅收政策也在不斷更新，這就要求開發企業的稅收籌劃以合法性為前提，進行合法的進行稅收籌劃。
2.稅收籌劃活動應遵循全程性、系統性原則。房地產開發的建設過程涉及到土地購買階段、建設階段、售房階段和物業管理階段等，因此就要求開發企業的稅收籌劃活動應貫穿于各個階段，做到全面監控。
四、 總結
綜上所述，房地產開發企業采取合理的稅收籌劃不僅可以降低成本，還關系到企業的生死存亡。面對現在國家對房地產行業的調控能力不斷加強、利潤空間不斷減少的現狀，房地產企業采取合理的稅收籌劃勢在必行。因此，房地產開發企業應結合自身經營特點合法、合理的運用稅收籌劃降低企業成本，實現企業利潤空間最大化。（作者單位：上海中冶成工置業有限公司）
參考文獻：
[1] 詹效蘭；歐陽云；房地產開發企業的經營模式與稅收[J]；財會通訊（理財版）；2006年03期.
為進一步加快我區社區服務業發展，不斷滿足社區居民日益增長的物質文化生活需要，根據國家和省、市有關政策精神，現就進一步扶持我區社區服務業發展提出如下意見：
一、進一步加大對社區公益的保障力度
（一）把社區服務業納入全區國民經濟和社會發展總體規劃，納入社區建設總體規劃；把社區基礎設施建設納入城鄉建設規劃。按照區政府《關于切實解決社區用房的通知》（余政辦[*]32號），落實行政管理、社區服務、物業管理、教育衛生、文化體育、商貿服務等方面的配套公建用房及設施。按照建筑面積不低于每百戶30平方米的標準配備，每個社區不得低于350平方米。對新建住宅小區，社區配套用房要提前規劃，建成后由當地政府接管使用。對原有小區，社區配套用房要按照相對集中的原則，由當地政府進行調劑。物業管理用房按照《杭州市物業管理條例》及相關規定執行;教育配套公建的建設標準按照省市有關規定和《城市居住區規劃設計規范》執行;文體設施用房標準按照省市有關規定和規范執行;農貿市場配套公建項目建設面積，按社區（小區）每萬人1000平方米左右配置，并按有關建設標準建設。
（二）對企業原用于退休人員活動且仍在社區范圍內使用的場所，應繼續由退休人員作為公共活動場所使用;對企業同意轉讓場所產權的，區、鎮鄉（街道）財政按1：1比例安排資金購買，作為社區活動場所。
（三）社區共建基礎設施建設項目區財政給予50%的資金補助。每年9月底前由鎮鄉、街道申請，區城鄉社區建設協調小組辦公室召集相關部門審批。
（四）按實際服務對象人數，對街道工療站給予適當補助。區財政、街道按照1∶1比例配套，區級補助資金在殘疾人就業保障金中安排。
（五）享受國家救濟、撫恤的城鎮“三無”對象及社會優撫孤老進福利中心和敬老院收養或亡故后，其住房屬公房的，經房管和民政部門批準，可優先租賃給社區用于開展社區服務工作。
（六）對新建社區的老年活動室采取區財政適當支持和福利彩票募集的公益金資助等渠道給予扶持。
（七）對在社區范圍內開展養老、托老及殘疾人托養、托管等公益的非營利性機構，其用電、用水、用氣（燃料、燃氣、熱汽）等與居民用戶實行同價，并免收相應配套費（其中老城區燃氣配套費按現行收費標準的二分之一收取）。免收養老服務機構電話、有線電視（數字電視）、寬帶互聯網一次性接入費。減半收取養老服務機構通信費（國內固定電話）、視聽費、數字電視機頂盒購置費。對社區轄區單位向居民開放的內部設施，其用水按居民價格標準收費，其通訊、網絡、有線（數字）電視等收費給予優惠。
（八）區、鎮鄉（街道）社區服務中心和黨員服務中心是社區公益的組成部分，在其開辦時，區財政、鎮鄉（街道）給予適當補助。
二、進一步加大對社區經營的扶持力度
（九）對育嬰托兒、養老院、殘疾人福利機構提供養育服務及婚姻介紹、殯葬服務項目的收入按規定免征營業稅。
（十）對新辦的獨立核算的居民服務業，以及新辦的勞動就業服務企業，當年安置城鎮失業人員達到規定比例的，經稅務機關審核，稅收政策按國務院《關于進一步加強就業再就業工作的通知》(國發〔*〕36號)、國務院《勞動就業服務企業管理規定》（國務院第66號令）及國家稅務總局《關于企業所得稅若干問題的通知》(國稅發〔*〕132號)等文件執行。
（十一）符合市貿易局、財政局《關于印發〈關于鼓勵發展便民、便利連鎖經營的獎勵辦法(暫行)〉的通知》(杭貿政〔*〕186號、杭財企〔*〕1211號)規定的社區商業服務項目，享受相應政策扶持。
（十二）對持有區勞動保障部門頒發的有效期內的《*區就業援助證》（以下簡稱《就業援助證》）的失業人員從事個體經營的（國家限制的行業除外），在規定期限內，免收管理類、登記類和證照類等各項行政事業性收費。
（十三）對持有有效期內《就業援助證》人員從事個體經營、創辦注冊資金在3萬元（含）以下的企業或民辦非企業單位，成立非正規就業勞動組織（國家限制的行業除外）并參加社會保險1年（含）以上的，“4050”人員給予每人每年1500元的社會保險費補貼，其他持證人員給予每人每年800元的社會保險補貼。已申領一次性就業援助補助費不滿三年的，不能申領此項補貼。
（十四）對社會力量在社區舉辦的社會福利機構，由區、鎮鄉（街道）財政在開辦時按實際床位數給予一定的經濟補助。
（十五）商貿企業、服務型企業（除廣告業、房屋中介、典當、桑拿、按摩、氧吧外）、勞動就業服務業中的加工型企業和街道社區具有加工性質的小型企業實體，在新增加的崗位中，當年新招用持有有效期內《就業援助證》（享受稅收優惠政策）人員，與其簽訂1年以上期限勞動合同、辦理錄用備案并繳納社會保險費的，按實際招用人數予以定額依次扣減營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和企業所得稅優惠。定額標準為每人每年4800元。
（十六）對持有《就業援助證》人員在社區公益性崗位就業的崗位補貼，按照我區企業職工最低月工資標準的100%確定（其中從事保潔崗位的就業人員崗位補貼按110%確定），其中區促進就業專項資金補貼50%，鎮鄉、街道及社區共同負擔50%。
（十七）對失業人員興辦社區服務實體的，各金融機構要按照《國務院辦公廳轉發國家經貿委關于鼓勵和促進中小企業發展的若干政策意見》(〔*〕59號)和中國人民銀行《關于印發〈關于加強和改進對小企業金融服務的指導意見〉的通知》(銀發〔*〕379號)等文件規定，給予信貸資金和融資擔保方面的支持。
（十八）對及時足額繳納職工基本養老保險費、安置本區失業人員比例達到企業職工30%以上的家政服務企業(指從事清潔、搬家、護理、家庭保健、家教、社區園藝、舊貨收購、保姆、接送等家庭服務的企業)，按企業當年基本養老保險費的實際繳費額在規定期限內給予全額獎勵。
（十九）對具備培訓資格和辦學條件的家政協會、家政企業培訓的失業人員，經考核合格，獲得職業資格證書的，按照區勞動保障局、區財政局《關于印發杭州市*區就業再就業培訓經費使用管理的實施細則的通知》（余勞社[*]80號的規定，經勞動保障、財政部門認定后，給予再就業培訓費補貼。
三、進一步加強社區服務業的行業管理
（二十）實行證書管理制度。符合《杭州市社區服務業登記管理暫行辦法》(余民發〔*〕152號)規定的服務項目，統一登記申領《杭州市社區服務業證書》，憑《杭州市社區服務業證書》申請享受相關扶持政策。
【摘 要】隨著高校財務主體地位的確定，高校的納稅主體也有了明確的對象，經濟活動的增多使得高校財務變得復雜，而職能和經費來源的多樣化也使得高校與納稅活動有了更多的接觸機會，就目前的納稅情況而言，大部分的高校缺乏納稅意識，且缺失納稅籌劃的能力，這不僅給稅務部門帶來了麻煩，也使得納稅人蒙受了一定的損失。本文中針對高校的納稅籌劃進行探討，對高校內幾種常見的納稅籌劃進行簡單的介紹，為高校稅收管理工作效率的提高提供一定的依據。
【關鍵詞】高校；納稅籌劃；涉稅稅種
一、高校納稅籌劃
納稅籌劃是指在不觸碰法律底線的前提下，通過對涉稅業務進行策劃，制作一套完整的納稅操作方案，使某個機構達到節稅的目的，因此高校的納稅籌劃是指以法律底線為前提，通過對涉稅業務如辦學、投資、籌資和經營等業務進行策劃，制定一套符合高校財務運營的奶水操作方案，使高校的經濟利益可以達到最大化。納稅籌劃不僅可以減輕企業的稅務壓力，還可以提高企業的納稅意識，實現雙贏的局面，因此在高校實施納稅籌劃具有積極意義。納稅籌劃的前提是不觸碰法律底線，因此任何策劃和操作方案都需以不違背法律為前提，這是區別納稅籌劃和逃稅、偷稅、騙稅、抗稅的衡量標準；其次納稅籌劃的目的是為減輕企業的納稅壓力，因此納稅籌劃的第二個特點是利益的最大化。納稅籌劃的操作時間應在納稅業務進行之前，當納稅業務已被確定，納稅人就必須履行納稅義務，依法繳納稅款。高校的納稅籌劃和其他機構的納稅籌劃還存在一定的區別，高校屬于非營利性機構，因此在稅收政策上具有一定的優惠，靈活運用稅收優惠政策才能達到減輕稅收壓力的目的。
二、關于高校納稅籌劃的理性思考
（1）營業稅籌劃。營業稅是對在中國境內轉讓無形資產、提供應稅勞務或銷售不動產的單位和個人，就其所取得的營業額征收的一種稅，高校的營業稅主要來源于帶有營利性質的學生教師公寓或其它服務性收入，如體育場館、實驗室、會議室、報告廳等對外提供服務的額外收入；另外還包括培訓和非學歷進修的服務收入。營業稅的計算是以營業額為基礎，縱觀高校的整體經濟業務，營業稅在高校的應稅稅種中占的比例最重，由此可見營業稅籌劃在高校納稅中是首要解決的稅種。首先財務人員必須熟知高校營業稅優惠政策并靈活運用，其次將屬于免征營業稅的的項目如高校進修班、培訓班等收入與單位培訓劃分開來，進行分賬管理，分開計算，這樣就可以減少納稅金額，達到營業稅籌劃的目的。（2）增值稅籌劃。增值稅是針對銷售貨物或者提供貨物加工、物品修理修配勞務或者貨物進口單位及個人就其實現的增值額征收的一個稅種，增值稅對高校而言范圍相對狹小，高校的增值業務主要是指食堂后勤向外來人員提供快餐或者是其它商品而獲得的額外收入，比如自己生產的產品、收取培訓資料費、出售?？葧獗P、轉讓車輛等，這些都屬于增值稅的業務范疇。增值稅法明確規定當納稅人將自制貨物用于本單位時，產品不屬于“視同銷售”的納稅范圍，而劃分到“內銷”范疇的產品，可以降低其稅負，降低稅收成本。（3）房產稅的籌劃。房產稅的征稅對象是房屋，將租金收入或房屋的計稅余值作為計稅依據，向產權所有人征收的一種稅，向高校征收的房產稅是指用于對外出租及改變房產用途的房屋，其它校用房屋則不在房產稅的范圍內，與營業稅相比高校的房產稅相對偏低。在策劃高校房產稅籌劃過程中需要注意的是明確劃分房產，尤其是在對外出租簽訂合同時需明確標注，房屋租賃和非房屋租賃兩部分的價款；其次是將房屋納入物業管理范圍，在對外出租的同時提高物業管理費以減少房屋租賃費用，從而達到降低房產稅額的目的。（4）個人所得稅籌劃。個人所得稅是調整征稅機關與自然人之間在個人所得稅的征納與管理過程中所發生的社會關系的法律規范的總稱，隨著國家對教育事業支持力度的加大，教師的收入水平也水漲船高，在收入水平劃分中已歸類到高收入者的行列，因此，在個人所得稅的征收中，教師已成為重點征收對象。隨著稅務局明確規定個人所得稅的征收重點在高校，實行個人所得稅籌劃就在所難免，個人所得稅納稅籌劃直接影響到每位高校教師的切身利益，因此納稅籌劃勢在必行，為了減少教師的納稅負擔，需對個人收入進行合法、合理的納稅籌劃，為此高校財務管理制定了以下措施，如發放福利補貼、提供食宿、書費報銷等，總之是減少貨幣的直接發放，從而達到降低個人所得稅納稅額的目的。
總之，納稅籌劃需在納稅業務確定之前，納稅籌劃的目的就是細化納稅項目，減少納稅項目，達到降低納稅金額的目的。不同性質的經費在納稅前允許扣除的金額各不相同，如職工教育經費允許扣除總額的1.5％，而職工福利費則達到了14％，減少納稅項目是納稅籌劃的本質，也是降低納稅金額的根本。當資金用于救濟性等公益文化事業時，納稅所得額只能在總額的3％以內扣除，由此可見，不管是哪種納稅籌款都必須合理、合法的進行。
參 考 文 獻
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