時間：2023-06-06 09:33:05
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇宅基地條例，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
一、清理的范圍、內容。
范圍：全鎮行政區域內所有村民宅基地、臨時占地和企業占地。
內容：1、登記、發證情況。宅基地是否及時進行使用權登記、變更登記和注銷登記，每處宅基地是否都有宅基證。臨時占地、企業占地是否進行使用權登記、發證，臨時占地、企業占地時效是否過期。
2、耕地占用稅和契稅征收情況。
二、法律責任。
根據《中華人民共和國土地管理法》、《河北省土地管理條例》、《河北省農村宅基地管理規定》、《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》、《中華人民共和國契稅暫行條例》和**人民政府20號文件“關于加強農村宅基地管理若干問題的暫行規定”，要求如下：
1、根據《中華人民共和國土地管理法》第十條、《河北省土地管理條例》第十六條，農村集體土地由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理，農村村內閑置宅基地、空閑地所有權歸集體所有，確需原有宅基的，按規定報批，否則一律收回，歸集體所有，統一安排。
村周邊空閑地、場院、坑塘、廢棄地、林地等屬集體所有，任何人不得私自亂搶、亂占，由村委會統一安排使用。
2、村民未經批準非法占用土地建住宅的（現有房屋沒有宅基證），按《中華人民共和國土地管理法》第七十六條、第七十七條，《河北省土地管理條例》第五十六條、第六十七條、第六十八條責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物，并處罰款，罰款金額為非法占用土地每平方米十元以上三十元以下，確需宅基地的，按規定報批，占用村內空閑地的，批準面積為200平方米，每超一平方米收五元復墾費，證款壹佰元。
歷史遺留的老房屋，沒有辦理宅基證的，按本條辦理。
3、宅基地與宅基證不符的，超出面積每平方米罰款5—10元，限期拆除，確需宅基地的按規定報批，換證費壹佰元，證大房小的必須核實準確面積填表換證，換證費壹佰元。
4、根據《中華人民共和國土地管理法》第六十二條、《河北省土地管理條例》第五十八條，農村村民建住宅，應當符合鄉鎮土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地，是空心村的村莊，村外宅基地，原則上不予審批，確需辦理的從一平方米起，收取10—15元復墾費，證款壹佰元，按規定報批。耕地一律不予報批。
5、嚴禁私自買賣宅基地，違者依據國家有關法律規定予以嚴肅處理，沒收非法所得，并處罰款，對確需宅基地的按規定報批。宅基證換姓名，按新辦證處理。
6、宅基證丟失的，按無證處理，重新辦證。
7、越權或化整為零批準占用土地的批準文件無效，其土地按非法占地論處。
8、鼓勵各村招商引資，興辦企業，養殖業，經鎮政府勘察審核后，報上級管部門批準。沒有經過上級土地主管部門批準，私自建企業、廠房的，根據《中華人民共和國土地法》規定，限期拆除，并處罰款每平方米10—30元，同時交納土地占用稅。
9、各村取土用土，必須向鎮土地主管部門申請辦理取工許可證，取土點設在坑塘、溝渠，嚴禁在耕地中亂挖、亂取土，違者恢復土地原貌，并處罰款每平方米15—30元。
10、根據《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》（87）國發第27號之規定，占用耕地建房或從事其它非農業建設的單位和個人，都是耕地占用稅的納稅義務人，農村居民所建住宅，稅額為每平方米元，其它非農業建設的單位和個人每平方米為元，對單位或者個人獲準征用或者起過兩年不使用，按規定加征兩倍以下耕地占用稅。
第二條本辦法所稱宅基地，是指蘇木鄉鎮和嘎查村的農業戶口或城鎮非農業戶口的居民（以下簡稱居民），在農村牧區的住房和雜屋等附屬建筑物占地及庭院占地。
居民在自治區境內使用宅基地，必須遵守本辦法。
第三條居民建房，應利用舊宅基地。在空閑地、劣地、廢棄地的，不得占用耕地和好地。
第四條各級人民政府應加強農村牧區宅基地管理，嚴格申請、審核、批準手續。
第五條居民對宅基地，只有使用權，沒有所有權。
第六條居民使用宅基地，應符合蘇木鄉鎮土地利用規劃和村鎮建設規劃的要求。
未作村鎮建設規劃的，應按照土地利用規劃，搞好宅基地規劃，經旗縣級土地管理部門和村鎮建設管理部門審查，由旗縣級人民政府批準后執行。
第七條有條件的地方，可以遷并分散的村莊和零散住戶，復耕原址，擴大耕地面積。遷并應符合土地利用規劃和村鎮建設規劃。
鼓勵城市郊區和經濟條件較好的人口密集地區集中建房和建多層住宅。
第八條旗縣級人民政府應制定宅基地用地計劃，經盟行政公署、設區的市人民政府計劃部門和土地管理部門審核后，報自治區人民政府批準下達執行。
第九條居民建住宅實行一戶一宅。宅基地面積按照《實施辦法》的有關規定執行；宅基地的申請、審批程序，按《中華人民共和國土地管理法實施條例》有關規定執行。
第十條具備下列條件之一的，可以申請新的宅基地：
（一）因國家或集體建設占用土地，原住宅需要拆遷的；
（二）因土地利用規劃及村鎮建設規劃，原住宅需要拆遷的；
（三）因騰優占劣將原址復耕復植，需搬遷的；
（四）達到婚齡，確需建住宅的。
第十一條宅基地使用者應按批準用途使用，不得買賣和非法轉讓。
第十二條居民依法使用的宅基地，由旗縣級人民政府登記造冊，確認使用權，核發使用證。
第十三條居民住宅依法出售、繼承、贈與引起宅基地使用權轉移的，應向所在地集體經濟組織或嘎查村民委員會提出申請，經蘇木鄉級人民政府審核，由旗縣級人民政府土地管理部門辦理宅基地變更登記手續，換發使用證。
第十四條宅基地實行有償使用的原則。對超過規定標準，確實不能收回土地的，應按超占面積數量加收使用費；對五保戶、軍烈屬、特困戶可以減收或免收費用。具體收費辦法另行制定。
第十五條宅基地使用費實行專款專用，主要用于嘎查村基礎設施和公益事業建設。各級土地管理、財政、審計部門監督其使用，任何單位或個人不得挪用。
第十六條宅基地使用權發生爭議時，當事人應協商解決。協商不成的，由蘇木鄉級或旗縣級人民政府處理。當事人對處理不服的，可以向作出處理決定的上一級人民政府申請復議；對復議決定不服的，可以在接到復議決定通知之日起十五日內向人民法院；也可以直接向人民法院。
第十七條宅基地爭議處理期間，雙方應維持宅基地及其附著物使用現狀，任何一方不得改變和破壞。
第十八條宅基地糾紛處理期間，故意制造糾紛、煽動鬧事、阻撓處理工作正常運行的，由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》處理；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
關鍵詞:集體土地;宅基地;利用;管理
中圖分類號:S-9 文獻標識碼:A 文章編號:1674-0432(2010)-10-0035-2
1 農村宅基地現狀及存在的問題
近年來,我省按照中央和省人口資源環境會議精神,開展了數次農村宅基地利用和管理情況調研。如早在2001年,就曾在全省選擇10個縣(市)的10鄉鎮116個行政村進行樣點調研。我省是一個農業大省,農村宅基地面積比較大,宅基地350多萬宗。在外業調查取得第一手資料的基礎上,從管理經驗和統計數據、典型案例分析入手,研究農村宅基地利用現狀、發展規律。結果表明,我省農村宅基地利用和管理存在很多問題。
1.1 宅基地超占面積現象嚴重
按照《吉林省土地管理條例》規定,農村宅基地面積最大不得超過330km2。但是,現實中宅基地超占面積現象極其普遍,如10個樣點鄉(鎮)調查顯示超占面積約為村莊規劃總面積的23%,初步統計人均占地約370km2,戶均宅基地約800km2,遠遠高于規定的標準,其中超占面積在100km2以上的有3萬多戶。具體分布情況,從東部到西部超占面積越來越大,從城鄉結合部到偏遠村莊超占面積逐漸增大,經濟發達地區比相對落后地區超占的少。
1.2 宅基地利用不合理甚至空置
抽樣調查結果表明,在宅基地布局方面分別零星、散亂,利用不合理,村莊作為宅基地比較集中的地方在土地利用方面十分粗放,每戶宅基地之間有大量的土地被閑置、浪費,利用率非常低,特別是人均土地面積比較多的地區更為明顯。由于各方面原因導致很多宅基地出現空置,如人口的減少和流動,舊宅基地的廢棄等等,這種空置現象在偏遠、落后的地區較為突出,有的空置率達到0.4%以上,而且這種現象還呈現出逐年增長的趨勢。另外,在我省部分地區由于土地堿化因素的影響,甚至出現了“光屁股”屯、空心屯狀況。
1.3 一戶多宅增加,非法轉讓普遍
隨著農村人口增長率的降低以及農村人口向城市流動,農村人口特別是欠發達地區出現負增長趨勢,很多空置的農村住房出現了轉讓情況;一些農民在經濟條件變好之后購買地點、環境等均比較好的宅基地建房,也造成一戶多宅現象發生;有的舊宅基地破舊、倒塌后不在原地重建而直接購買他人房屋居住,還有的通過繼承、贈與等途徑將多個宅基地過到一人名下,出現一戶多宅現象。另外,許多農民將房屋轉讓時不依照規定及時進行變更過戶,對土地使用證重視不夠,還有的將宅基地轉賣給城鎮工業戶居住或建廠等使用,土地使用權卻無法通過合法方式進行轉移,導致非法轉讓現象普遍發生。
1.4 宅基地用途發生轉變
隨著農村經濟的發展,宅基地已不僅僅局限于居住。在城鄉結合部家庭作坊發展較快,出現前店后廠、前廠后宅等混合用地類型;偏遠地區,主要由于家庭種植、養殖乃至加工等個體或規模經營模式的發展等原因,致使一些宅基地變成了養殖場、種植場或加工廠等,改變了原居住用途。目前農村宅基地在使用功能上,基本被劃分為住宅區、生活輔助區、生產區三個大致用途和區域。還有很多宅基地在非法買賣后改變居住用途,特別是城鄉結合部的城鎮居民購買農村宅基地多用于商業或工業等用途。
2 問題產生的原因
2.1 歷史原因
1986年《土地管理法》頒布以前,對土地的重視程度不夠高,農村宅基地管理制度不健全,完全由生產大隊自主分配,宅基地面積普遍偏大。特別是在1982年至1986年間,農村出現建房高峰,農民爭相超占宅基地,這一時期超占的數量占超占總數的50%左右。有的偏遠地區一般在80%左右,東部山區以及發達地區低于50%。
2.2 管理方面的原因
在《土地管理法》出臺后,由于各地土地管理機關還在初步建設階段,許多工作人員是臨時招聘的,加上鄉、鎮政府的審核較松,對宅基地的管理不夠規范和嚴格,超面積批準現象依然存在。在《吉林省土地管理條例》出臺后,個別地方仍制訂了土地政策,甚至自行規定宅基地面積可為600km2。在農村鄉鎮村莊規劃上缺乏有效性、科學性,甚至沒有規劃,加上執行不到位,也導致宅基地面積超占現象發生。
2.3 法律法規方面原因
現行法律、法規對宅基地方面的規定非常少,主要散見于在《憲法》《物權法》《土地管理法》《擔保法》《繼承法》等法律條文中,甚至連宅基地的概念也沒有在法律上予以準確界定,對宅基地尚沒有一個比較系統、規范和全面的法律規定體系和管理體系,而這些現有的法律法規規定又基本限定宅基地為農用地范疇,在市場經濟的今天,把宅基地限定在農用地管理的規定顯然已不能適應社會的現實要求,在加上關于宅基地的不同法律對宅基地的法律關系存在一定差異,法律關系還不夠順暢,使宅基地的管理在實際操作上困難很多。
2.4 市場經濟發展帶來的原因
隨著市場經濟的發展,農村宅基地的原始居住用途已悄然發生變化,市場經濟在農村特別是城郊地區發展活躍,勢必導致將宅基地轉變為商業、工業、娛樂等用途,與之相適應的法律規定以及關于集體土地使用制度的改革上卻相對滯后,在法律、法規規定方面缺乏操作性,在具體執行上缺乏足夠的空間,盡管各地從集體建設用地流轉的角度進行了一定探索,但還是沒能夠從根本上得以有效解決這一普遍性問題。
3 加強宅基地利用和管理的對策
3.1 完善宅基地管理制度
一是加強規劃管理,凡是不符合土地利用總體規劃和集鎮村莊規劃的宅基地,堅決不允許翻建、改建、擴建和改變用途。二是加強轉讓管理,加大對違法轉讓的查處和處罰力度,制止非法轉讓行為的發生。三是嘗試集體建設用地有償使用,對宅基地改變用途的一律參照國有土地實行有償管理,如加工、養殖等生產需要使用建設用地的,一律另行申請。四是完善宅基地審批,嚴格控制宅基地標準,明確宅基地專門用于居住生活用地,不允許改變用途。五是完善宅基地登記制度,通過宅基地清查和村莊地籍調查,全面摸清宅基地利用情況,區分和劃出生產區或者農用地等區域。
3.2 強化宅基地建設規劃控制
這是加強宅基地管理的重點環節。《土地管理法》規定,集鎮和村莊規劃必須與土地利用總體規劃相銜接,集鎮和村莊規劃要有全局觀念,合理調整布局,體現重點合并自然村、建設中心村、發展小城鎮的思路。把優化土地利用結構,調整土地利用功能,提高土地利用率,促進已有建設用地和村內空閑地高效利用作為重點,詳細規劃集鎮和村莊各類建設用地,做到節約、集約用地。在很大程度上宅基地的建設和布局實際是由城鎮和村莊建設規劃決定的,只有在建設規劃上提高計劃和管理水平,宅基地的有效利用和管理才能得以實現。
3.3 發揮經濟調控作用
農村宅基地只是集體經濟組織分配給村民的一種福利性待遇,屬于無償使用。但對超出標準部分在予以行政處理的同時采用經濟手段進行調節。對在集體土地建設用地流轉嘗試中基地地用于工業、商業或娛樂等用途的,在登記管理上予以區分和確定,同時也要在經濟上通過有償使用方式進行調控和管理,如此,即嚴格了管理又適應了經濟發展的需要,還能夠增強農村集體組織的實力,提高農民的經濟收入。
3.4 制定合理的宅基地管理政策
一是在不發達地區推行“遷村并屯”計劃,積極發展小城鎮和“中心村”,政府要在資金和政策上予以積極扶持。二是在經濟相對發達地區特別是城鄉結合部和小城鎮實行住宅統建,國家、集體、個人三方按比例負擔費用。三是鼓勵農民主動讓出多余的宅基地,參照國有土地價格予以足額補償。四是開展農村宅基地復墾治理,將村莊內的宅基地及空閑地、廢棄地進行綜合整理,通過經濟獎勵和政策鼓勵等辦法,提高土地利用率,對復墾為耕地的可考慮優先給予農民使用。
4 小結
宅基地管理和利用,是社會主義市場經濟發展到現階段需要迫切解決的大事,它事關九億農民的切身利益,是解決“三農”問題的重要環節,必須予以高度的重視,相關部門更是要解放思想,提高認識,采取得力措施,在不斷深入推進土地管理制度改革的大前提下,徹底轉變農村宅基地管理松散、利用粗放、系統不健全的不良狀況,通過制定科學的農村宅基地管理辦法和措施,利用政策和手段,全面推進農村城鎮化、工業化、市場化進程,促進農村經濟快速和健康發展,提高農民生活水平,維護社會的和諧穩定,為早日實現農村小康社會的建設努力營造最良好的基礎管理環境。
參考文獻
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工作原則
（一）嚴格宅基地申請條件。農村村民符合下列條件之一的，可以申請宅基地：
1．達到法定結婚年齡結婚，確需分戶，缺少宅基地的；
2．外來人口落戶，成為本集體經濟組織成員，沒有宅基地的；
3．因發生或防御自然災害、實施村莊和集鎮規劃以及進行鄉鎮、村公共設施和公益事業建設，需要搬遷的。
（二）嚴格宅基地選址。嚴格按照土地利用總體規劃和鄉鎮、村建設規劃安排宅基地。鼓勵和引導農村村民利用村內空閑地、老宅基地和未利用地建設住宅，鼓勵村民騰退多余宅基地，并依法轉讓給本村缺房戶。嚴格控制占用一般耕地和其他農用地，嚴禁占用基本農田。
（三）嚴格宅基地審批程序。堅持宅基地審批“三榜公布”、“四到場”制度，切實維護農村村民知情權、參與權和監督權，確保宅基地審批公開、公平、公正。
（四）嚴格宅基地審批管理。土地利用現狀“二調”圖中村莊內的空閑地和原有建設用地按建設用地審批，不占用農用地指標；根據《滿族自治縣自治條例》“農村村民住宅未涉及農用地轉為建設用地的，由自治縣人民政府審批”規定，占用未利用地建設住宅的，由縣政府審批；確需占用農用地和耕地的，在耕地達到占補平衡后，由縣政府審批。因地質災害等原因符合住宅搬遷條件的，要辦理住宅搬遷手續。住宅已經建成并符合建房條件的，要及時完善宅基地手續。經濟開發區范圍內，不再審批宅基地。列入新民居建設范圍的，原則上不再審批宅基地，確需建設住宅且符合新民居建設規劃的，由新民居建設辦公室審核并出具意見后，按程序審批。鎮大杖子村、三杈榆樹村、土坎子村、河南村、逃軍山村、前莊村、拉馬溝村等列入縣城規劃區的，建設住宅要嚴格選址，原則上要使用村內空閑地，并由縣規劃部門出具意見。農村村民在公路兩側建設住宅的，應符合公路管理有關規定，由縣交通部門出具意見。宅基地經批準后，不符合政府建設項目條件的，不予辦理國有土地征收手續。
（五）嚴格宅基地標準。每處宅基地面積不得超過200平方米，嚴禁套大院現象發生。
工作步驟
（一）預報階段（2012年5月30日至6月10日）。農村村民建設住宅需要使用宅基地的，要向所在集體經濟組織提出申請，并在集體經濟組織或村民小組張榜公布。同時，鄉鎮國土資源管理所（站）要到現場對公布情況進行檢查核實。公布期滿無異議的，填寫村民討論意見書和村級預報表。鄉鎮國土資源管理所（站）到實地審查申請人是否符合條件、擬用地是否符合規劃，填寫鄉級預報表，報縣國土資源局審核。
（二）審批階段（2012年6月11日至6月30日）。縣國土資源局要對各鄉鎮預報情況進行審核、匯總，并結合各鄉鎮人口情況，制訂各鄉鎮宅基地審批指標計劃。召開全縣宅基地審批工作會議，詳細部署審批工作，強調審批紀律、審批原則、審批條件和審批程序，并下達各鄉鎮宅基地審批指標。指標下達后，各鄉鎮國土資源管理所（站）要實地丈量宅基地，并現場定位，填寫宅基地申請表，公布上報名單。宅基地申請表要經逐級審核，并由相關單位簽署意見。縣國土資源局宅基地審批工作組現場審查，審查合格的，公布批準名單，相關費用收繳到位后，下發《農民個人建房準建卡》。宅基地批準后，由鄉鎮國土資源管理所（站）現場放線劃界。村民按劃定的界線進行施工建設。竣工驗收合格后，發放《集體土地使用證》。
工作要求
（一）成立組織，落實責任。縣國土資源局要成立宅基地審批工作組，負責全縣宅基地審批工作。宅基地審批工作組要深入實地查看，進行現場審批，切實提高審批效率，確保審批流程方便、快捷、高效。各鄉鎮國土資源管理所（站）要明確專人負責宅基地條件審核，履行相關法律程序。各鄉鎮要成立由主管領導牽頭的宅基地審批工作領導小組，負責組織協調宅基地審批工作。
第一章宅基地的審批管理
(一)申請宅基地的條件
第一條根據省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法、《省關于加強農村宅基地管理的通知》的有關規定，凡符合下列條件者，可申請一處宅基地。
1、凡年滿20周歲、屬本村農業戶口的居民；
2、因結婚等原因，確需建新房分戶的;
3、原住宅影響村鎮規劃需要拆遷的;
4、經縣級以上人民政府批準回原籍落戶，農村確無住房的；
5、縣級以上人民政府規定的其他條件。
第二條所申請建房的村莊，必須有經市政府批準的村莊規劃，且所申請的建房必須符合村莊規劃、鎮土地利用總體規劃、符合建房條件，無糾紛，否則鎮政府不予受理。
第三條凡符合條件的建房戶必須提前三個月向本村村兩委提出書面申請；經村兩委、村民代表會議討論通過后，予以張榜公示,對公示無異議的建房戶報鎮政府預審。
第四條鎮村建設服務中心和鎮國土資源所受理村莊建房戶申請后10個工作日內，到村審核、查驗現場后，出具書面預審報告或證明，經管區總支書記、分管領導、鎮主要領導簽字批準后，報上級主管部門審批。
第五條每季度第一個月的前十天為鎮主管部門受理村莊建房戶申請日，除此之外原則上不再受理。
（二）建設宅基地的有關規定
第六條所建宅基地必須符合鎮總體規劃和村莊建設規劃。
第七條鎮駐地村建設宅基地必須符合鎮駐地規劃。
第八條所建宅基地必須經鎮主管部門審核，按照村莊統一規劃的長、寬、高等規定建設。
第九條申請建房戶拆舊建新的，舊房必須提前拆清；如有亂搭亂建現象的，在拆清前不予辦理建房手續。
第十條村兩委在提交建房申請時，需同時提報對申請建房戶的會議記錄及張榜公布情況材料。
第十一條對批準的宅基地必須由鎮村建設服務中心、國土資源所進行定點放線，基礎完工后進行驗線，核實面積。
第十二條未按照村莊建設規劃、審批程序建設的宅基地，一律視為違法建筑，鎮政府將按照上級有關規定嚴肅處理。
第二章非居民住宅建設項目的審批管理
第十三條非居民住宅建設項目主要是指在鎮轄區內，從事除宅基地建設以外的建設工程項目，主要包括企業廠房、房地產開發、沿街新建、擴建、改建的商住樓及臨時建筑物等建設項目。
（一）項目的選址定點
新引進的項目，在項目人初選用地的基礎上，由投資服務中心、鎮村建設服務中心、國土資源所確定項目用地位置后，由分管領導審查，經鎮主要領導批準后，方可到上級主管部門辦理相關手續。
（二）項目的規劃設計
建設項目委托設計前，項目單位必須到鎮村建設服務中心領取“規劃條件說明”，以便指導設計單位做好規劃設計。項目的規劃設計必須由項目單位委托有相應資質的規劃設計單位進行設計，費用由項目單位承擔。
（三）項目的審批
建設項目開工前，必須向鎮村建設服務中心報送如下資料：
1、規劃方案（包括主要經濟技術指標）；
2、建筑方案（包括平面布置圖、總體效果圖等）；
3、施工圖紙、施工合同、建筑公司資質證書原件及復印件、技術員資格證書原件及復印件；
4、地質勘察合同及勘察報告原件及復印件；
5、設計合同原件及復印件；
6、監理合同及監理人資格證書原件及復印件。經鎮村建設服務中心審查通過后，報分管領導和主要領導，簽字批準后，辦理《建設工程規劃許可》等相關手續。
（四）項目定點放線
所有建設項目審批通過后，必須由鎮村建設服務中心進行放線、驗線，方可開工建設，否則視為違法建筑，按違法建筑嚴肅處理。對確實需建設的臨時建筑，必須經鎮政府批準后方可建設，并保證在規定的時間內拆除。
（五）項目建設管理
1、建設項目在建設之前必須進行地質勘察、設計，在建設過程中，必須委托監理單位進行工程監理，并辦理安檢、質監等相關建設手續。施工單位嚴格按照《中華人民共和國建筑法》、《建設工程安全生產管理條例》、《建設工程質量管理條例》、《建設工程施工現場管理規定》、《村莊和集鎮規劃建設管理條例》等國家有關法律法規施工，建設單位必須提供有資質單位設計的施工圖紙等材料，以保證建設工程的質量及安全，從源頭上杜絕建筑工程質量及安全事故的發生。
2、若建設項目在建設過程中未按規劃及施工圖紙施工，則鎮村建設服務中心將按有關規定給予停工、罰款等處罰，并責令建設單位返工，所造成的損失由建設單位自負。
3、建設項目竣工后，鎮村建設服務中心參與工程竣工驗收，驗收合格返還施工保證金，否則按施工合同有關規定處理。
第三章建筑工匠的管理
第十四條凡在我鎮承接建筑工程的建筑工匠，必須向鎮村建設服務中心提供營業執照、資質證書、技術人員證件、施工合同等有效證件。
第十五條對于無資質證書、無技術人員的施工單位不得承接任何建筑工程。
第十六條施工單位每接到建筑工程必須到鎮村建設中心備案，預防施工單位承接違法建筑工程。
第十七條施工單位需交納一定的施工質量安全保證金。如施工單位在本年度內不發生任何安全、質量事故，嚴格執行國家有關法律法規，服從統一管理，年底將保證金返還。否則，除沒收保證金外，按有關法律法規嚴肅處理。
第四章村莊自治管理
第十八條村委成立建房領導小組，負責本村轄區內所有建設項目初審、違法建設制止及拆除，支部書記為第一責任人，村主任為具體負責人；
第十九條村委根據本規定將所有建設管理納入本村村規民約；
一、指導思想
以“三個代表”重要思想和科學發展觀為指導，按照“生產發展、生活寬裕、鄉風文明、村容整潔、管理民主”的社會主義新農村建設要求，以節約耕地、改善環境、促進穩定、推動發展為目的，本著“群眾擁護、一村一策、嚴格程序、先易后難、積極穩妥”的原則，深入扎實地開展“空心村”治理工作，逐步規范農村土地管理，改善村容村貌，促進全縣農村經濟社會健康發展。
二、開展“空心村”治理工作的重要意義
“空心村”問題是新農村建設繞不開、躲不過的現實障礙，其治理工作也是一項長期復雜、涉及廣泛的社會系統工程，而且直接關系群眾的切身利益，各級各有關部門必須高度重視，正確認識。
1、“空心村”治理是建設社會主義新農村和文明生態村的需要。“村容整潔”是新農村建設的基本要求。“空心村”問題能否得到徹底解決，直接關系到新農村建設的成效。多年來由于農村建設無章可循，村莊邊界無序擴張，村內舊宅基大量閑置，造成農村臟亂差問題十分突出。因此，搞好“空心村”治理，對村莊進行統一規劃和建設，是改善村民居住環境、提升農村形象、加快新農村和文明生態村建設的有效途徑。
2、“空心村”治理是保持農村社會穩定的需要。當前，農村亂占宅基、無序建房，已成為誘發農村社會矛盾的主要因素。同時，由于一些宅基地權屬不清，發證面積重疊交叉，也在一定程度上影響了農村穩定。加快“空心村”治理，對農村宅基地進行重新規劃布局，明晰土地權屬，杜絕土地糾紛，可以從根本上為維護農村穩定消除隱患。
3、“空心村”治理是破解全縣經濟社會發展用地難題的需要。隨著國家宏觀調控政策措施的不斷加強，對建設用地實行增量控制的力度越來越大，我縣建設用地指標每年都有很大的缺口，有些科技含量高、市場前景好、拉動能力強的大項目、好項目因沒有建設用地指標而無法“落地”或被迫緩建，土地瓶頸已經制約了我縣工業經濟的快速發展。通過“空心村”治理，對村莊內的空閑地進行整理復耕，可以有效增加耕地面積，為企業和公益事業建設置換用地指標。
4、“空心村”治理是建設社會主義和諧社會的需要。構建社會主義和諧社會的總要求是“人與自然和諧相處”，體現在土地利用上，就是要集約、節約用地。通過治理“空心村”，加快土地規劃整理，可以有效提高土地資源利用率，為全面建設“和諧**”提供可靠保障。
5、“空心村”治理是提高廣大農民生活質量的需要。搞好“空心村”治理不僅是拆舊建新的問題，更是對村民舊傳統、舊思想的破除。要讓廣大農民群眾充分認識到，通過“空心村”治理，可以告別昔日的土坯房，住上寬敞明亮的新建房，有利于改變人們的生活習慣以及衛生意識、環保意識、健康意識，使農民的生活環境和生活質量上一個新臺階。
三、開展“空心村”治理工作的法律依據
加強農村宅基地管理，搞好“空心村”治理，不僅符合我縣經濟社會發展實際，而且有明確的法律依據。①《中華人民共和國土地管理法》第62條規定：農村村民一戶只能擁有一處宅基地。②國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》第10條規定：凡新建住宅后應退出舊宅基地的，要限期拆除舊房，交出舊宅基地。③《河北省土地管理條例》第56條規定：農村村民一戶一處之外的宅基地，由村集體提出申請，經審核批準后，予以收回，統一安排使用；多余宅基地上的房屋損壞不能利用的，必須退出其宅基地。④《河北省農村宅基地管理辦法》第12條規定：農村村民一戶一處之外的宅基地、農村“五保戶”騰出的宅基地，經審查批準后，可以由村集體依法收回。⑤《河北省農村宅基地管理辦法》第14條規定：農村村民因繼承等原因形成一戶擁有二處以上的宅基地，村民委員會可以經縣土地行政主管部門審查、縣人民政府批準后收回，統一安排使用。⑥《河北省農村宅基地管理辦法》第15條規定：農村村民戶口遷出后，其宅基地上的房屋損壞不能利用的，應當退出其宅基地，由村民委員會按規定無償收回。
四、開展“空心村”治理工作的政策措施
第一，立足長遠，搞好規劃。“空心村”治理，規劃是龍頭。村莊建設規劃要按照因村制宜、一村一策的原則，在對社會經濟發展趨勢和人口增長科學預測的基礎上，確定村莊的規模、村界和發展方向，增強規劃的科學性、前瞻性和嚴肅性。規劃方案要根據各村實際，以減少建設用地面積為宗旨，采取內部改造型、整體搬遷型、“平改樓”型等多種模式，通過多年的努力，徹底改善農村面貌。
第二，充分醞釀，形成決議。村莊規劃方案和治理方案形成后，要通過召開黨員會、村民代表會、村民大會廣泛深入討論后形成決議，上報鄉鎮政府審核批準，報縣土地管理部門備案。規劃方案一經批準，必須嚴格執行。
第三，嚴格程序，規范操作。各有關鄉鎮、村要嚴格按規劃方案確定的內容，積極穩妥地推進治理工作扎實開展。一是堅持搞好“兩圖一表”。各村要在縣、鄉土地部門的指導下，對本村的人口、戶數、總宅基數、閑置宅基數、一戶多宅數進行調查、核實，繪制村莊現狀圖、宅基地規劃圖，編制宅基地發放十年早知道一覽表。二是堅持按規劃建設。要嚴格劃定并凍結村界，村莊規劃區內的各類建設特別是村民建房，必須符合村莊建設規劃，一律不得超出劃定的村界范圍，土地部門要嚴格把關，凡是超出村界申請辦理土地使用證的，一律不予批準。確需調整規劃搞建設的，必須經縣土地主管部門批準。三是堅持一戶一宅。對村民一戶一處之外的宅基地、農村“五保戶”騰出的宅基地，由村集體提出申請，逐級審核批準后，予以收回；多余宅基地上的房屋已破損不能利用的，必須限期拆除，宅基地收歸村集體所有；凡新建住宅的，要限期拆除舊房，交出舊宅基地；農村村民戶口遷出后，其宅基地上的房屋損壞不能利用的，應當退出其宅基地，由村民委員會按規定無償收回；對尚有利用價值的房屋和正在使用的房屋，要通過協商、物價部門評估等方式確定房屋拆遷補償標準，進行補償；對確需重新安排宅基地的，要嚴格按照村莊規劃，本著利于群眾生產、生活、有利于節約用地的原則合理安排。
第四，培養典型，示范引導。原則上每個鄉鎮都要選擇1-2個經濟條件好、班子能力強、群眾基礎扎實、交通相對便利、易見成效的村先行試點，積累總結治理工作經驗，搞好典型帶動。縣里每年將從中篩選部分示范村給予重點扶持，每個示范村騰出的土地面積不少于該村莊占地面積的三分之一，并且成方連片。在此基礎上，以點帶面，逐步推開，力爭通過多年的努力，切實搞好全縣的“空心村”治理工作。
第五，政策鼓勵，積極扶持。一是建立“空心村”治理建設基金，基金來源采取財政列一點、向上爭取一點和土地置換后向占地企業征集一定資金的辦法解決。對“空心村”治理示范村，縣鄉兩級將分別給予定期定額的資金扶持。二是建設規劃部門對村莊建設規劃的編制費用要給予適當減免。三是對搬遷建房的經濟困難戶，要積極協調信用社給予小額貸款支持。四是對孤寡老人和無人贍養的五保戶，由鄉、村和民政部門安排到敬老院集中居住。五是對通過治理騰出的建設用地能夠復耕的予以復耕，報國土部門驗收后，其新增耕地集中用于置換建設用地指標，重點在園區和工業基地辦企業、上項目，以確保全縣經濟發展用地需要。
四、切實加強對“空心村”治理工作的組織領導
開展“空心村”治理工作是推進社會主義新農村建設的重大舉措，也是縣委、縣政府提出的一項重要工作任務。完成這項工作，任務艱巨，責任重大，必須加強領導，精心組織，周密部署，形成合力，確保“空心村”治理工作深入開展。
一要高度重視，強化領導。“空心村”治理工作，鄉村兩級是主體。各鄉鎮要端正態度，深化認識，真正把這項工作納入重要議事日程，組織相應的工作班子，提供必要的人員力量和資金保障。主要負責同志要親臨一線，搞好工作協調調度，及時化解各種矛盾糾紛，解決工作中存在的困難和問題，確保“空心村”治理工作順利開展。各試點村“兩委”班子要把握政策，堅持原則，規范運作，做好群眾的思想政治工作，防止簡單粗暴、違法行政，防止發生各類土地案件，確保農村社會穩定。土地管理部門，也要明確專人，落實治理方案和規劃，及時對治理工作進行政策、業務和技術指導，全力推進“空心村”工作深入開展。
二要加強宣傳，濃厚氛圍。有關部門要采取多種有效形式，加大對《土地管理法》、《河北省土地管理條例》、《關于加強宅基地管理的意見》等法律法規的宣傳力度，讓農民知道農村土地、宅基屬集體所有，個人只有使用權，徹底改變“祖宗留的宅基不能舍”的舊觀念。鄉村兩級也要深入宣傳“空心村”的危害以及“空心村”治理的現實意義，在全縣形成強大的輿論聲勢，使廣大農民群眾真正理解支持并積極參與到“空心村”治理工作中來。
隨著計劃生育政策的深入，城市化進程的加快，本案中的情形在農村出現的越來越多，也比較有代表性，且隨著農民法律意識提高，保護財產意識加強，更多的人也在考慮這個問題。因此，這是我們房屋登記部門和土地登記部門應當積極應對、妥善處理的一個問題。
而如何解決這個問題，現在各地的做法各不相同：有的地方只要是孩子繼承的，無論農房的所有權還是宅基地的使用權均給予辦理繼承；有的地方在農房登記時按照先地后房的原則，只有取得集體土地使用權證書后，方給予辦理農房的過戶手續，對于因繼承而取得房屋所有權的等級也遵照這個程序；有的地方根本不予辦理，理由是城鎮戶口居民取得農村宅基地上的房產，與《土地管理法》及相關法律、法規相悖。
筆者認為以上幾種做法都有失妥當。在此，僅對以該案例為代表的情形進行分析探討。
一、農村的房屋可否繼承，與繼承人戶口狀況的聯系
根據《繼承法》第3條“公民死亡時遺留的個人合法財產，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、儲蓄和生活用品……”，由此可見，公民房屋屬于公民死亡時遺留的合法遺產，當然可以繼承。以此類推，無論繼承人戶口狀況如何，在被繼承人去世后可以繼承該房屋。《房屋登記辦法》第87條“申請農村村民住房所有權轉移登記，受讓人不屬于房屋所在地農村集體經濟組織成員的，除法律、法規另有規定外，房屋登記機構應當不予辦理”。繼承就應屬于“法律、法規另有規定”所包含的情況。
因此，筆者認為：不論是農村村民，還是城鎮戶口的居民，都可以按照《繼承法》的規定享有繼承權，對于房產而言，即應辦理房產繼承的所有權轉移登記。
二、宅基地的使用權可否因繼承取得，與戶口狀況的聯系
城鎮戶口的居民在繼承農村房屋時，還要受到《土地管理法》的限制。城鎮居民繼承了農村宅基地上的房屋，而對支撐此房屋的宅基地使用權又該如何處理呢？
《土地管理法》第62條規定“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準”。國務院《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》中規定“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”。所以說，宅基地是農民基于集體經濟組織成員身份而享有的用于修建住宅的集體建設用地，農民無需繳納任何土地費用即可取得，宅基地的取得與農民的身份是分不開的。
對于民房及宅基地使用權的繼承問題，司法實踐中通常分情況處理：如果繼承人是本集體經濟組織成員，符合宅基地申請條件的，可以經批準后取得被繼承房屋及其宅基地；如果不符合申請條件的，則可以將房屋賣給本村其他符合申請條件的，如果不愿出賣，則該房屋不得翻建、改建、擴建，待處于不可居住狀態時，宅基地由集體經濟組織收回。繼承人如果是城市居民，比照上述不符合宅基地申請條件的情形處理。也就是說，按照法律規定的“地隨房走”的原則，城市居民可以基于取得的房屋所有權而繼續使用宅基地，但是不得進行翻建、改建、擴建等。直到房屋出售或滅失后，房地的權利歸于統一。
綜觀有關集體土地管理的若干政策，包括：《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（[1999]39號）、《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發[2004]28號）、《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》（[2007]71號），都禁止城鎮居民到農村購買宅基地，禁止農民的住宅向城鎮居民出售，禁止占用農民集體土地建設住宅等。繼承的發生是與繼承人主觀意志無關的客觀事件，并不是當事人主動購買或主動申請宅基地修建住宅。
因此，繼承宅基地的使用權并不屬于規定中所明令禁止的范疇，在實踐中，嘗試為因繼承而取得房屋所有權這種特殊的轉移房產行為發放宅基地使用權證，并不與法律法規相抵觸。
近年來,隨著我市農村經濟的發展和農民物質文化生活水平的不斷提高,農村住宅建設進入了新的發展時期。各級各部門認真貫徹落實《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》及《村莊和集鎮規劃建設管理條例》,農村宅基地總體上納入了依法管理軌道。但是當前一些鎮街不同程度地存在著非法批劃宅基地、違規亂收費及大量侵占耕地特別是基本農田等問題,既影響了保護耕地基本國策的貫徹落實,也不利于農村村莊建設和社會經濟發展。為進一步加強農村宅基地管理,現將有關事項通知如下:
一、充分認識加強農村宅基地管理的重大意義
農村宅基地問題,面廣量大,情況復雜,涉及廣大農民的切身利益,長期以來一直是農村基層工作的熱點、難點問題之一，農村宅基地管理不好,會出現村莊建設“攤大餅”,嚴重侵占良田特別是基本農田,違反土地利用總體規劃和村莊建設規劃,擾亂土地管理和村莊建設秩序等問題,引發社會矛盾和不安定因素,給農村社會穩定帶來不利影響。十七屆三中全會對宅基地管理也提出明確要求：“完善農村宅基地制度，嚴格宅基地管理，依法保護農戶宅基地用益物權”。搞好農村宅基地管理,是加強土地和村莊規劃建設管理,建設社會主義新農村的一個重要環節，對有效節約和保護土地,堅守18億畝耕地紅線不動搖，保持耕地總量動態平衡,促進農村社會穩定和經濟可持續發展具有重大意義。各級各部門要高度重視,把農村宅基地管理作為關系農村社會經濟發展大局的大事,切實抓緊抓好。
二、嚴格農村宅基地申請審批程序
農村村民建住宅需要使用宅基地的，符合申請條件的，應向本集體經濟組織（村、居）提出申請，經村、居委會集體研究決定后，在本集體經濟組織或村民小組張榜公布。
農村村民住宅用地，經國土資源所和鎮街規劃所初審，報市規劃局核發《鄉村建設規劃許可證》后，向市國土資源局申請用地，由市政府依法進行批準。
國土資源所對是否符合土地利用總體規劃和建房條件提出審核意見；根據國土資源所的審核意見，向鎮街規劃所提出規劃許可申請，由規劃所對是否符合村莊規劃提出審核意見，并依法辦理規劃許可手續。
農村村民住宅建設，不準占用農用地，確需占用農用地的，應當先行辦理農用地轉用審批手續后，再由市城鄉規劃主管部門核發《鄉村建設規劃許可證》。對未經轉用的農用地，不得核發《鄉村建設規劃許可證》。
對已核發《鄉村建設規劃許可證》，而未取得宅基地用地批準手續擅自動工建住宅的，仍屬違法用地，嚴禁動工建設；已開工建設的，依法予以。
村莊規劃要與土地利用總體規劃相銜接，城鄉規劃主管部門不得在土地利用總體規劃確定的村莊建設用地范圍外作出規劃許可。
三、嚴肅懲處宅基地違法違規行為
各鎮街和紀委監察、國土資源、物價等部門要根據各自職責，依法組織查處宅基地違法違規問題。
在村莊規劃區內未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，由鎮人民政府（街道辦事處）責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，依法拆除。
農村村民非法占用土地特別是農用地建住宅的，由市國土資源局責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超過規定標準，多占的土地以非法占用土地論處。
對在農用地特別是基本農田上核發規劃許可和開工建設手續的，視為非法批地行為，其批準文件和有關證件無效，依照監察部等三部《違反土地管理規定行為處分辦法》規定，對非法批準核發規劃許可和開工建設手續的有關責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
紀委監察和物價部門要對宅基地違規亂收費問題依法進行查處，一經查出，要嚴肅處理并追究有關責任人的責任。
四、加大盤活村內存量建設用地力度
要因地制宜地組織開展“空心村”和閑置宅基地、空置住宅、“一戶多宅”的調查清理工作。農村村民新建、改建、擴建住宅，要充分利用村內空閑地、老宅基地以及荒坡地、廢棄地。對“一戶多宅”和空置住宅，各鎮街要制定退宅激勵措施，鼓勵農民騰退多余宅基地。凡新建住宅后應退出舊宅基地的，要采取簽訂合同等措施，確保按期拆除舊房，交出舊宅基地。
五、強化對村居行政公章的管理
個別村居未經批準，擅自對外出賣宅基地的問題時有發生。各街道辦事處要抓緊在11月底前，對所轄村居行政公章進行代管，其他有條件的鎮，也要實行村居公章代管，所有鎮街要在12月31日前完成。通過代管村居公章，有效解決村居私下簽訂涉土違法合同，出租、承包、買賣土地特別是非法買賣宅基地行為的發生。
關鍵詞：農村；宅基地使用權；流轉；綜述
中圖分類號：F321.1 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）31-0030-02
農村宅基地既是農戶的居住和消費場所，又是農戶家庭經濟的重要組成部分，對農村宅基地使用權管理制度的調整，不僅直接關系到社會主義新農村建設、城鎮化建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤工作能否順利進行，更關系到廣大農民的切身利益，對于促進城鄉統籌協調發展、構建和諧社會、維護國家政治穩定也具有極其重要的意義。對此，國內不少專家學者對農村宅基地使用權及其流轉進行了深入細致的研究。基于此，以下試從農村宅基地及其使用權的內涵、農村宅基地使用權的制度、農村宅基地使用權流轉以及規范農村宅基地使用權的對策建議等方面進行相關論述。
一、農村宅基地及其使用權的內涵
1.農村宅基地的內涵。趙俠（2008）認為，農村宅基地是指農村集體經濟組織為滿足本集體經濟組織內部成員的生產和生活需要而用于分配給其成員使用的住宅用地及附屬用地[1]。趙忠君（2010）認為，農村宅基地是指建了房屋、建過房屋但無上蓋物不能居住的土地以及準備建房用的規劃地三種類型[2]。
2.農村宅基地使用權的內涵。方金華（2008）認為，農村宅基地使用權是指農村集體經濟組織成員在依法取得的集體組織所有的宅基地上建造自有房屋及其附屬設施，并對宅基地享有的占有、使用和有限制處分的權利[3]。馬克敏（2003）認為，農村宅基地使用權不僅包括農民宅基地使用權，而且還包括農村集體經濟組織房屋的土地使用權[4]。喻文莉（2011）認為，宅基地使用權是國家為實現重工業優先發展戰略目標的歷史產物，它是以城鄉二元戶籍制為基礎，以限制城鄉人口流動為初衷，以耕作為農民的唯一謀生手段，以宅基地的生存保障為唯一功能而作出的一種制度安排[5]。
二、農村宅基地使用權的制度研究
任中秀（2008）從物權制度的角度出發，認為這項制度是在特定的歷史背景和條件中形成的一項本土制度。她認為，允許宅基地使用權流轉有利于維護立法的權威性，解決立法與現實的矛盾，促進土地資源的合理利用以及解決農民的融資問題[6]。
呂軍書、馮琳（2011）從中國現行農村宅基地使用權法律制度的價值取向出發，得出了宅基地使用權具有身份性、無償性和限制性，其是以戶為單位行使宅基地使用權。他們認為，在單一價值取向下現行農村宅基地法律制度存在著大量土地閑置、隱形交易現象嚴重、農民融資困難等問題[7]。
付玥、梁丹輝（2008），李瑞記（2010）從中國當前農村宅基地使用權制度的基本特征出發，認為中國農村宅基地的使用權存在著主體特定性、產權無償性、使用無期性、權能限制性四個特征[8～9]。
三、農村宅基地使用權流轉的研究
1.農村宅基地使用權流轉存在的問題。趙忠君（2010）認為，中國農村宅基地流轉的主要問題有法律制度不健全，缺乏明確的法律依據；集體所有權多級性阻礙了農村宅基地使用權的流轉；現行的宅基地制度和規定加劇了城鄉二元分割，居民與農民不平等現象更加突出[2]。張淑臻（2009）認為，現行宅基地使用權流轉制度不能長期承擔社會保障，不利于農民融資，造成了隱形市場的存在，進一步限制了城鄉一體化的發展進程[10]。
2.農村宅基地使用權流轉的制度。馬克敏（2003）認為，農民宅基地使用權制度不僅僅是民法問題，而且它與中國憲法規定的土地基本制度相適應。她認為，應該建立體現效率、符合市場經濟要求的、面向21世紀的統一的宅基地使用權制度，同時又要注意到其與國有土地基地使用權的區別，照顧其特殊性[4]。黨建德（2010）提出要建立城鄉統一的宅基地及房屋交易市場，讓農村建設用地使用權和住房所有權實行公開競價交易，逐步與城鎮地產市場體制接軌的農村宅基地使用權制度的創新思路[11]。
3.農村宅基地使用權流轉的模式。劉衛柏、賀海波（2012）認為，現階段中國農村宅基地流轉主要有村集體經濟組織內部和外部轉讓、農戶主導自由租賃、地方政府主導轉讓等模式[12]。
毛平（2011）將視角從物權法領域轉移至債權法領域，提出了農村宅基地流轉的“法定租賃權”模式[13]。
4.農村宅基地使用權流轉的意義。王習明（2011）認為，完善的農村宅基地流轉制度可以有效地保障農戶的合法權益，壯大農村集體經濟，促進土地的集約利用和城鄉經濟社會的統籌發展[14]。何玉婷（2007）認為，農村宅基地的合理有償流轉有利于農村籌集發展資金，有利于土地生產要素流動，有利于促進城鄉協調發展[15]。
四、規范農村宅基地使用權的對策
文維、游恒濤（2011）從法律層面的角度出發，認為要完善中國農村宅基地使用權制度，必須規范農村宅基地使用權的確權機制，健全農村宅基地使用權流轉的相關規定，豐富農村宅基地流轉的途徑，完善宅基地使用權的可繼承性[16]。
張淑臻（2009）指出，要完善宅基地使用權流轉制度，必須建立完善的農村社會保障體系，統一宅基地使用權的用益物權性和保障性，建立宅基地使用權有償、有期限制度，完善宅基地使用權登記制度[10]。
張長春、王立芹等（2011）認為，要完善農村宅基地使用權流轉，需要逐步放寬對宅基地使用權流轉的限制，建立農村宅基地收儲機制，明確宅基地流轉的范圍和條件，做好宅基地使用權流轉的相關配套服務[17]。
五、簡要評述
目前國內學者對于農村宅基地使用權的研究主要集中于農村宅基地使用權利用存在的問題、農村宅基地使用權流轉模式的探析、農村宅基地整理復墾及農村宅基地立法等方面。他們的研究拓寬了宅基地使用權的內涵，深化了對宅基地使用權的認識，具有重大的理論和實踐意義，同時對于進一步完善宅基地使用權的相關法律和管理條例也具有極大的指導意義。但是已有的研究也存在不足，主要表現在如下方面：第一，對于農村宅基地以及農村宅基地使用權的內涵還沒有一個確切的權威的定義；第二，國內學者對于農村宅基地使用權存在的問題進行了翔實的研究，但對于出現這些問題的深層次原因解讀的并不多；第三，在宅基地使用權流轉的對策研究中多數學者集中在農村宅基地使用權這個層面上，而對其他農村的制度譬如與農村宅基地息息相關的戶籍制度改革沒有太多提及；第四，系統性地探討農村宅基地使用管理制度的改革問題，尤其是將宅基地使用管理制度改革納入到城鎮化進程和“以工促農、以城帶鄉”發展階段所面臨的土地資源短缺、建設占用與耕地保護矛盾的框架之下，但是對于現階段農民合法權益保障和財產性收益增加的研究成果并不多見。基于此，立足于中國經濟和社會發展的實際，從以上四個方面出發，有效地開展系統性的理論創新研究，努力探索一套既能穩定和強化農村宅基地基本社會保障功能，又能確保土地要素保值增值，促進土地集約利用、增加農民財產性收入的農村宅基地使用管理制度改革總體思路及其框架，對于國家相關部門進行政策改革具有重要的理論價值和實踐指導意義。
參考文獻：
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【關鍵詞】拆遷問題；集體土地；房屋征收評估方法
1.政策背景和相關政策體系
從2001年6月13日國務院公布《城市房屋拆遷管理條例》到2011年1月21日頒布《國有土地上房屋征收與補償條例》，已度過了將近十年時間。這十年可謂是中國城市發展的黃金十年。一方面全國的城市化飛速發展，城市化率從2001年的37.66%到2011年已超過了50%，中國的城市不斷地向郊區的村莊農田擴張；另一方面，城市新區的大規模開發和快速發展也促使著老城區加快改造的步伐，舊城改造工程幾乎始終貫穿著大中型城市這十年的發展歷程當中，成為城市發展更新的一條主線。
中國城市化快速發展的同時，也伴隨著產生了許多的社會問題。其中被廣泛關注的拆遷問題成為這兩年激化社會矛盾、影響社會主義和諧社會建設的一大頑疾。不得不承認，政府在城市化所帶來的巨大利益的誘惑下，對拆遷工作缺乏科學合理的管理。也正因為如此，出臺《國有土地上房屋征收與補償條例》以及《國有土地上房屋征收評估辦法》，對地方政府的拆遷工作做出更與時俱進的規定和指導，就顯得十分的迫切和必要。此外，我們也應該看到，城市化進程未來發展的重點將是在城市周邊的農村區域，而在這方面，國家的政策法規制定還很不健全，多以地方性政策法規為主。因此，集體土地上的房屋征收補償以及評估辦法的規定，將是下一步國家針對城市開發建設工作要重點研究和探討的核心領域。以下是房屋征收補償政策體系的梳理。如圖1.1所示。
圖1.1 屋征收補償政策體系
2.房屋征收評估的特殊性
通常情況下，房地產評估的目的是為交易雙方在房屋買賣、租賃、抵押以及典當等市場交易過程中，提供專業的房屋市場價值評估結果。而房屋征收評估特殊在交易雙方的之一是政府部門。政府為了基礎設施建設、舊城改造等公共利益的實現，需要對國有土地上房屋進行征收。因此，在政府的主導下，在公共利益遠大于個人私利的原則下，房屋征收評估從為一般的純粹市場行為提供服務蛻變成為參雜著政府強制意味和部分福利色彩的半市場或偽市場行為提供服務。
之所以這樣，是因為房屋征收評估是為進行房屋征收補償所提供的一種技術依據，歸根結底還是為了“和諧拆遷”。一些地區的縣市或者鄉鎮，當地政府比較強勢，房屋征收評估標準就相對市場價值低一些；而一、二線的大中型城市，由于近兩年國有土地上的房屋征收通常都涉及舊城改造，情況復雜，按照市場價值評估的結果根本滿足不了被征收房屋所有權人的補償要求。政府為推進工作，只能調高評估標準或者通過增加其他補償條款已使得拆遷工作能夠順利開展。
3.集體建設用地上房屋征收評估的簡單探討
從借鑒新出臺的《國有用地上房屋征收評估辦法》的角度，來探討集體建設用地上的房屋征收評估，首先應對兩種權屬用地的房屋進行比較。按照《中國人民共和國房地產管理法》，國有土地上房屋所有權人擁有70年的房屋所有權。只要是出讓用地上的房屋都允許進行交易，劃撥用地上的滿足一定條件也可以進行交易。因此，可以認為國有土地上房屋所有權人擁有對房屋所有權，包括占用權、使用權、收益權和處置權；而集體土地上房屋（通常為村民宅基地上的民宅）雖然也是所有權，但是卻是不完整的所有權，原因是村民不享有對宅基地上房屋的處置權，即轉讓買賣的權利。
始終爭議不斷的“小產權房”就是指未進行征地手續建在集體土地上的房地產。“小產權”很形象的說明了這部分房產在權利屬性方面的尷尬處境。
集體土地上房屋不能轉讓買賣這一特點，將對房屋征收評估工作產生兩方面的重要影響：（1）目前房地產評估方法中使用最為廣泛的市場法無法運用到集體土地上房屋征收評估當中，因為所有的類似的集體土地上房屋都不能買賣。沒有一個集體土地房屋交易的市場，何來類似房地產的市場價格呢？（2）既然沒有集體土地上的房屋成交價格，我們是否可以借鑒條件類似的國有土地上的房屋成交價呢？兩類房屋的區別正如前面分析，由于國有土地上房屋可以轉讓買賣，而集體土地上的卻不能。從資產的流動性和可變現能力上考慮，兩類房屋作為資產的價格將相差很多。
筆者在對哈爾濱哈西地區道里片區“小產權房”的調研中，也印證的以上結論。哈西道里片區現屬于典型的城鄉結合部地區。片區內有三個村屯，分別是金山村、城鄉村和城西村。其中金山村和城西村的村集體都各自集資修建了6-7層的多層樓房。樓房于2004年修建，建筑程度較新。
從筆者對當地一位售樓中介的訪談和租房電話的詢問了解，金山村的小產權房——金山花園（毛坯）平均售價在2900元/平米左右，普通兩居室的房租為1200元/月，如圖3.1（a）所示；城西村的小產權房——鴻翔家園平均售價為2800元/平米，普通兩居室的房租為1200元/月如圖3.1（b）所示。而僅一路之隔的群力新區的房地產樓盤（毛坯）的平均售價在7000元/平米。
根據以上調研數據分析：首先，從市場法角度分析，兩個村的小產權房要比周邊的房地產樓盤低出一半還多，即使考慮到周邊設施和環境因素的修正，這樣的價格差距也是懸殊的。其次，兩個村小產權房的租售比低。兩居按80平米計，租售比約為1：200，國際慣例在1：200到1：300之間，周邊的群力新區樓盤的租售比1：350左右。從房地產評估的收益法角度看，兩個村小產權房相對于國有土地上房屋的價值要低很多。
因此，可以得出結論，從理論上和實際情況上看，集體土地上的房屋都不能夠參照類似條件的國有土地上房屋市場價，同時又不具備集體土地上房屋的交易市場。所以，市場法無法運用到集體土地房屋征收評估上。如果一定要用，也就只有參照違法的、拿不上桌面的小產權房的市場價了。
4.集體土地房屋征收評估的實際情況
目前，集體土地房屋征收評估還未有國家性的政策法規出臺，各地方政府也很少有針對集體土地房屋征收的評估工作專門出臺實施細則的。但是，在各地區的集體土地房屋拆遷管理辦法中可以看出目前的評估方法多采用成本法。下面以北京市為例具體分析。
北京市政府在2003年出臺了《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》，《辦法》對集體土地房屋拆遷管理作出了詳細規定。其中，《辦法》的第十四條中明確規定：“拆遷宅基地上房屋實行貨幣補償的，拆遷人應當向被拆遷人支付補償款。補償款按照被拆除房屋的重置成新價和宅基地的區位補償價確定。房屋重置成新價的評估規則和宅基地區位補償價的計算辦法由北京市國土房管局制定并公布”。《辦法》中按照重置成新價和宅基地區位補償價進行補償的方式，可以看做是采用的成本法。
房屋拆遷中所稱重置成新價，是指用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用并且在相同成新狀態下的建筑物的正常價格。為此北京市專門出臺了《北京市房屋重置成新價評估技術標準》，《標準》中對平房、中式樓房重置成新價評估有非常詳細的規定，包括估價路線、部件及分值等詳細的估算標準和各類計分表格。重置成新價對房屋本身的價值按照建設成本的方式進行了評估。
房屋區位補償價是指被拆遷范圍內房屋每平方米平均土地使用權價值。宅基地區位補償價的確定，按照市國土房管局《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實施意見》第六項第二十五條的規定，宅基地區位補償計算公式：宅基地區位補償價=（當地普通住宅指導價-房屋重置成新均價）×戶均安置面積÷戶均宅基地面積。
5.結論
通過對房屋征收政策的梳理，可以看出雖然國家對國有土地上房屋征收評估相繼出臺了一系列政策，但在集體土地上房屋征收評估政策方面的還是空白。為此，在研究借鑒國有土地上的房屋征收評估政策的基礎上，結合兩類權屬土地上房屋的區別，得出結論：市場比較法不適用于集體土地上的房屋征收評估，未來出臺的集體土地上房屋征收評估政策很可能繼續延用當前各地方政府在集體土地房屋拆遷補償中使用的成本法。
參考文獻
[1]《城市房屋拆遷管理條例》
[2]《城市房屋拆遷估價指導意見》
[3]《國有土地上房屋征收與補償條例》
[4]《中華人民共和國土地管理法》
[5]《中國人民共和國房地產管理法》
[6]《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》
[7]《北京市房屋重置成新價評估技術標準》
[8]《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實施意見》
關鍵詞：宅基地；使用權；流轉；現狀；弊端
本文系河北省社科聯項目“河北省農村宅基地使用權流轉問題調查研究”（項目編號：201303187）的階段性成果
中圖分類號：D922.3 文獻標識碼：A
原標題：農村宅基地使用權流轉現狀及存在的問題分析
收錄日期：2013年9月30日
宅基地使用權制度是我國特有的一項用益物權制度，宅基地作為中國農民的社會福利保障，是農村穩定的基礎支撐之一。由于宅基地使用權具有無償性和無期限性的特點，國家規定了宅基地使用權的一戶一宅制度。然而，隨著城鄉一體化進程的加快，外出務工農民逐漸增多，出現大量閑置住房和“空心村”，這些閑置住房催生了宅基地流轉的隱形市場。但是，受我國現有法律、法規的約束，農村宅基地使用權交易市場尚未形成，農民擁有的宅基地無法進行合法流轉。與此同時，農村宅基地占地面積逐漸增加，一戶多宅、超標占地現象相當普遍，許多宅基地沒有合法的確權證書，加上宅基地分配及置換過程中的違規操作，引發的矛盾日益增多。農村宅基地使用權流轉的立法與現實間存在著很大的分歧，隱形市場大量的宅基地非法交易帶來了種種社會隱患。
一、宅基地使用權立法現狀
宅基地使用權流轉制度散見于《憲法》、《土地管理法》、《物權法》、《擔保法》、《土地管理法實施條例》等，具體涉及到農村宅基地使用權流轉的法律和政策較少，并且大多只作原則性規定，其內容籠統模糊，存在不少法律空白和缺位，缺乏可操作性。
首先，根據我國《憲法》規定，“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”。也就是說，根據我國憲法精神，宅基地的所有權歸集體所有，農民私有住房是依附在集體所有的宅基地上，其房屋的轉讓必然會受到宅基地轉讓的制約。
其次，《物權法》規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定”這無疑給今后宅基地使用權制度改革預留了空間。
再次，《土地管理法》明確了“一戶一宅”制度，《土地管理法》規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準”，實行一戶一宅，是從保護耕地、抑制土地投機的角度考量，同時也是宅基地公有制性質的體現。該法還規定，“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”。對于該規定，有學者認為，本條的本意是為了限制宅基地的買賣和出租，并非從法律上允許農民出賣出租宅基地。大部分學者認為，根據該規定農民可以出賣、出租宅基地，但是僅限于在城鎮居民之外的主體間流轉。在具體實踐中，由于理解上的不同，各地對于宅基地出賣、出租對象的規定也是不盡相同的，有的允許針對所在鄉鎮范圍內的農民，有的僅允許是本村村民。
此外，《擔保法》第37條規定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押”，從而否定了農民對宅基地享有的抵押權。其本意是為了維護農村土地集體所有的性質，維護農民合法權益。避免農民抵押自有住房后因無力償債而失去容身之所。然而，這在一定程度上削弱了農民的融資能力，限制了農村經濟的發展。
二、宅基地使用現狀
1、農村宅基地空置率較高。近年來，隨著經濟的不斷發展，許多富裕起來的農民尤其是市郊的農民改變了世世代代務農的習慣遷居到了城市并購置了商品房，他們留在農村的宅基地，不能通過合法途徑流轉，集體組織也沒有權力回收，因此就閑置了下來。
農村宅基地一直是村集體以戶為標準無償劃撥給農村使用，農村子女長大后會分戶生活，產生的新戶就將分到新的宅基地，而父母去世后這些子女還可以繼承父母留下的宅基地，自然形成了一戶多宅、部分宅基地空置的現象。同時，由于宅基地管理混亂，審批手續不嚴格，造成超標占地、一戶多宅。
2、存在空心村現象。隨著新農村建設的不斷深入，加之農民對路邊房屋價值的認識增強，農村住房向村外擴張現象愈來愈嚴重，村民花錢在公路沿線和村莊購買了宅基地，導致村內的宅基地空置，這就形成了內空外延的用地狀況，即所謂的“空心村”。一方面村莊內這些空置房長期沒人居住，缺少管理、年久失修，日曬雨淋后大多變為危房，成為危機群眾自身安全的一大隱患；另一方面由于新增宅基地來源多為村莊耕地，村莊內卻存在大量空閑宅基地，造成了土地的雙重浪費。
三、宅基地使用權流轉現狀
由于現有法律對農村宅基地使用權流轉持限制或禁止態度，而農民又有宅基地流轉的意向和需求，因此宅基地流轉大多呈現地下隱形流轉，暗中交易。并且農村房屋流轉的形式多種多樣。位于市郊或城中村的宅基地使用權流轉比較活躍，以出租、買賣方式居多，在較為發達的地區，也有以自有房屋入股參與經營；有以自有房屋抵押進行融資，等等。位于遠離市區的農村宅基地，以空閑空置發生轉讓居多。轉讓有的以書面合同方式，有的僅有口頭合約；在證明方式上，有的通過中間人證明，有的通過村委會備案；在流轉主體上，雙方為熟人或者經過中間人介紹進行交易的居多。大部分農村宅基地使用權流轉都處于暗箱操作狀態，流轉往往是私下交易，土地管理部門很難掌握具體交易底數，國家對農村房屋流轉的掌控處于失位狀態，由于缺乏監管，往往留下許多矛盾和后遺癥，也會使大量的土地資源得不到合理利用，造成資源的流失與浪費。
四、現行宅基地流轉制度的弊端
1、因買賣拆遷私下流轉產生的社會矛盾日益增多。由于宅基地使用權流轉隱形市場存在，私下交易的現象時常發生，這樣就出現一些突破法律底線的流轉，不受法律的保護，而交易的產權不明確從而導致市場混亂；其次，由于修路、拆遷、房價快速上漲等產生的利益落差，導致交易一方對原先的交易行為產生悔意，產生背信行為，到法院要求法院確認房屋交易行為無效，而相關法律的缺失，導致矛盾不能得到有效解決，產生社會隱患。
2、阻礙城鄉一體化進程。法律對農村宅基地流轉的限制，無疑客觀上隔絕了城鄉一體化，使這種法律的約束成為城鄉一體化發展的瓶頸之一。現在的農民可以進城買房，而城市人就不可以到農村買一塊地建房，這無疑是與城鄉一體化相違背的。另外，由于空置宅基地不能通過合法途徑買賣，農民在城市另行購置房產較為困難，因此往往是城市中賺來的錢帶回農村建房，這種將農民綁定在土地上的政策，阻礙了其向城市永久性遷移，使城鎮化進程受阻。
3、削弱農民融資能力。隨著農村經濟的發展，許多農民在脫貧致富，擴大生產規模時，遇到資金短缺的問題，不得不向親朋好友借款或向銀行貸款，而貸款最有效的辦法就是用不動產抵押貸款。由于法律對宅基地抵押進行了限制性規定，所以大部分金融機構不愿意設定農村住房抵押貸款，嚴重削弱了農民的融資能力。
4、不利于村莊整體規劃。由于大量閑置和空置的宅基地不能流轉和有償使用，而這些宅基地又是通過合法途徑得到的，村集體組織也無權收回進行處置，形成空心村。村集體對這些宅基地束手無策，村莊規劃的實施無法有效開展，也就不能促進農村住宅產業化，也使村莊建設喪失有利時機。由于空心村的存在，以及村民對公路沿線房屋價值意識的增強，新的宅基地不斷向村莊擴張，住宅分布比較零散，宅基地與農用地雜亂分布，宅基地形成不了規模，用地浪費較多。不利于村莊的政體規劃、布局。這與推進社會主義新農村建設背道而馳。
5、造成耕地的浪費。閑置宅基地以及“空心村”的大量存在，造成了土地資源的極大浪費。一方面是農民閑置住宅不能轉讓、集體組織也不能回收和復墾，造成土地大量閑置；另一方面由于農村子女長大后要和父母分戶，分戶后就會產生新的宅基地需求，宅基地需求不斷增加，許多村莊出現無處建房現象，土地管理部門被迫在有限的耕地指標中切出一部分來解決缺房戶的建房問題。此外，由于一些村莊宅基地無限度地向發展，沒有統一規劃，宅基地資源很難集約化利用，造成宅基地利用率不高。
五、結語
對宅基地使用權流轉的限制性規定在一定時期內對保障農民居者有其屋、保持農村穩定、鞏固農村基層政權起了不可低估的歷史性作用。然而，當前農村住房及宅基地的財產功能已經遠遠超過其社會保障功能。農村宅基地使用權流轉的隱形市場的客觀存在，是我們不應當躲避的問題，與其遮遮掩掩，不如將其納入規范化、制度化軌道，進行科學的疏導和規范，使之健康發展。
主要參考文獻：
[1]孟勤國.物權法開禁農村宅基地交易之辯[J].法學評論，2005.4.
關鍵詞物權法宅基地使用權轉讓制度
作者簡介：楊瑾，河北三和時代律師事務所，律師，研究方向：公司法、合同法、物權法等。
中圖分類號：D923.2文獻標識碼：ADOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.03.136
宅基地是農民的重要財產，與其切身利益密不可分。在國家住房制度不斷完善和改革的背景下，多數房產與其對應的土地使用權在市場上開始進行自由交易。受法律條款的限制，宅基地使用權目前還無法在交易市場中進行轉讓。由于農村人口不斷向城市聚集，城鄉居民交流密切，農民進城購房以及城市居民下鄉購房的現象時有發生，因此，傳統限制宅基地使用權轉讓的制度難以滿足當前的市場需求。其不僅限制了農民的融資方式，不利于市場經濟的有序發展，也與中國當前的社會結構不適應。本文通過法律途徑，對物權法下宅基地使用權的轉讓問題展開研究，旨在改革傳統的城鄉二元結構，促進國民經濟的全面發展，構建社會主義和諧社會。
一、宅基地使用權的概述
宅基地使用權的含義為農村居民依法享有其集體所有土地上建造自有房屋并占有和使用的權利。宅基地使用權包括農村及城鎮宅基地使用權兩種。其中農村宅基地使用權的主體是農村集體經濟的成員及具備相應條件的城鎮居民。城鎮宅基地使用權的主體是具有城鎮私房所有權及因條件允許可在城鎮建房的居民。部分學者認為宅基地使用權的性質實為土地使用權，因將農村宅基地使用權相關制度納入土地使用權制度中，進而無需單獨設立宅基地使用權的相關法律條款。也有部分學者認為土地使用權具有等價交換的特質，而宅基地使用權具有用益物權的法律屬性，其經濟利益與農民的切實利益緊密聯系在一起，將用益物權的法律屬性作為交易對象進行自由轉讓存在一定弊端。宅基地使用權作為我國農民群體的基本生活組成部分，應該與土地使用權區分開來，通過物權法的規范規定，使其具備明確的用益物權。
宅基地使用權具有用益物權的法律特征。宅基地使用權以憲法的形式存在且為集體所有。《土地管理法》對宅基地使用權也做出了相關規定，宅基地使用權的所有權為集體所有，宅基地上建造房屋并使用時享有獨占權。受農村土地有限性因素的影響，農村土地歸集體所有，但國家有權監督農村集體對土地的使用，并規定宅基地的數量，將宅基地作為一項有限的資源。宅基地使用權的權利屬性具有他物權的特征，在我國土地政策的基礎上形成的特有制度。宅基地使用權行使權利受限，宅基地使用權不得違背地區鄉鎮的土地使用整體規劃。根據國家《擔保法》規定，宅基地使用權屬于不得抵押的財產，農民抵押自己的宅基地應承擔法律責任。基于國家當前的法律規定，宅基地使用權的獲取需要履行相關程序，通過宅基地使用權申請、使用人同意及行政審批方可取得。
二、物權法下宅基地使用權之解讀
近年來，物權法通過不斷的完善與改革對物權的所有權、基本原則等內容進行了明確的規定，通過法律規范保護了人民的私有財產。其中對宅基地使用權進行了相關規定，明確了宅基地使用權的法律地位，使其與地役權、土地承包經營權處于同等地位。物權法中對宅基地使用權的相關規定完善了我國的法律體系，是歷史性的進步。物權法中對宅基地使用權的性質及主要內容進行了相關規定，保證宅基地使用權具有無償性和福利性等特質。并對其從私人到集體所有。從有償到無償的歷史變化表示支持。物權法中對宅基地使用權的法律規定旨在通過無償福利特性達到保護農民合法權益的目的。物權法中對宅基地使用權的獲取、轉讓、權利行使等法律規定存在一定的靈活性。由于我國各省市地區農村政策的差異性，在宅基地使用權的獲取。轉讓、權利行使方面難以作出統一規定，進而只能采取援引立法的方式進行相關規定。以保證宅基地使用權的獲取、轉讓、行使權利等功能根據地方的實際需求享有相關自治權。物權法下對宅基地使用權中變更登記、消滅等規定滿足現實要求，并與不動產物權的相關原則實現統一。物權法下的宅基地使用權變更登記制度與不動產登記制度相對接，物權法中雖未對宅基地使用權的變更登記制度進行明確規定，但根據農村社會的現實特征，設立出以登記為生效要件的法律形式。當已登記了宅基地使用權的農民需要辦理消滅或轉讓業務時，應及時進行注銷及變更登記。以達到防止產權糾紛，維護民眾交易利益的目的。宅基地使用權存在權利疊加和私權處分的因素，通過物權法對宅基地使用權進行明確規定，說明國家高度關注城鄉民生問題，以期通過法律手段激發農民的財產保護意識。
三、基于物權法構建合理的宅基地使用權流轉制度
（一）強化立法對宅基地使用權轉讓的規范作用
基于物權法來構建科學合理的宅基地使用權流轉制度，通過立法手段來規范宅基地使用權的轉讓。我國控制和禁止宅基地使用權的轉讓主要為防止農民通過宅基地建造房屋轉讓來謀取利益，進而造成社會糾紛，導致混亂的局面發生。本文認為構建合理的宅基地使用權流轉制度，對宅基地使用權的轉讓措施進行明確規范，有效扼制混亂局面的發生。物權法作為我國規范財產關系的基本法律，對宅基地使用權的相關內容未作出明確規定，且相關制度還不完善，只有提高對宅基地使用權的重視程度，制定相應的法律法規才能保證提升農民經濟效益的同時促進民生穩定發展。研究宅基地使用權的相關法律法規，發現對其轉讓的明確條文規定甚少。《土地管理法》中的條例與物權法草案內容相近，對遏制農民過度占用宅基地使用權來牟取利益的條文欠缺，難以起到關鍵的制約作用。強化立法對宅基地使用權轉讓的規范作用，需要嚴格執行申請及審批程序，貫徹落實一戶一宅的制度。符合宅基地使用權申請條件的農村居民可向集體申請，由村集體進行公示，公布期滿后且無異議者可報至鄉鎮審核，由縣市政府進行審批。農村居民在進行宅基地使用權申請過程中，相關部門需要嚴格遵守審批程序，審查申請人是否滿足宅基地使用權的申請條件。相關部門做好宅基地登記發證工作，滿足宅基地使用權規定建造的房屋，市國土資源局應該及時安排登記發證工作，確保發證到戶，促使農民的宅基地使用權有法可依。未經合法審批登記的房屋不享有法律保護的權利。為確保農民宅基地使用權的規范性，宅基地建造房屋的使用權進行變更、轉讓業務時需要進行登記，且保留地籍檔案資料，明確宅基地使用權的流向。國家土地監管部門強化立法和執法力度，針對占有宅基地使用權牟取不法利益的農民進行嚴厲處罰，以起到警示作用。當前，我國農村仍存在批少建多、住房附房擴建等不法現象，由于處罰力度不大，農民對此類不法現象不夠重視，進而造成宅基地使用權管理不到位情況頻發，對農村宅基地管理處造成負面影響。強化立法對宅基地使用權轉讓的規范作用，嚴格執法，完善宅基地使用權的動態巡查制度，切實管理好農民的宅基地使用權，以避免土地違法行為的發生。
（二）物權法下允許宅基地使用權的自由轉讓
物權法下允許宅基地使用權的自由轉讓是構建合理的宅基地使用權流轉制度的重要內容。根據國家規定，非農建設用地必須為國有的要求將不再適用。我國需要打破對土地一級市場的壟斷，構建統一的城鄉土地市場，實現城鄉土地價格的同等化，通過公正公開的方式轉讓土地的使用權，進而避免城鄉割據形式的發生。宅基地屬于農村集體所有的，是農村建設用地不可缺少的組成部分，物權法下允許宅基地使用權的自由轉讓有利于解決民生利益問題，對促進國民經濟的整體發展具有重要意義。基于物權法實現宅基地使用權的自由轉讓有利于增加農民的經濟收入，從立法的層面保障了農民的切實利益。物權法的明確規定也將制約宅基地使用權私下轉讓現象的發生，通過法律途徑避免不必要的法律糾紛。物權法下允許宅基地使用權的自由轉讓需要納入宅基地使用權流轉制度中，并具有相關的法律屬性，才能通過法律手段保障農民的切身利益。原有物權法中的宅基地使用權流轉內容還不全面，存在價值取向矛盾，通過立法實現物權法下宅基地使用權的自由轉讓，需要監管部門的有效監督，和土地規劃的有序流轉。物權法下允許宅基地使用權的資源轉讓屬于市場化的運作內容，在宅基地使用權流轉制度中需要得以明確公示。基于交易安全的考慮，做好相關登記制度，避免宅基地使用權轉讓期間不必要的法律糾紛。農村社保制度的日益完善是促進宅基地使用權自由流轉的基礎，政府財政的支持為宅基地使用權自由轉讓提供了動力支持。充分發揮出宅基地使用權的用益物權屬性，最大程度提高農民的財產性收入。
（三）縮小城鄉間經濟結構的差距
基于物權法構建合理的宅基地使用權流轉制度需要高度重視縮小城鄉間經濟結構差距的問題。只有打破城鄉間二元體制的限制，提高農民階層的社會地位，才能構建一個社會主義和諧社會，實現社會主義市場經濟的高速發展。基于國家的戶籍制度的改革，農民進城就業和遷移進城居住的條件得以放寬，獲得城市戶口的難度降低，城鄉居民的交流日益密切。但由于城市居民購買農村住宅受限，造成單向流動情況發生，導致農村人才不斷流失，進而抑制了農村經濟的整體發展。近年來，城市化進程不斷加快，農村人口不斷向城市集中，只有放寬農民出售農村住宅權限，才能實現城鄉經濟的協調發展。基于物權法構建合理的宅基地使用權流轉制度需要提高對三農問題的重視程度，將農民從土地耕作勞動中解放出來，提高農村土地的價值，才能促進農村經濟的發展。建設社會主義新農村，通過物權法實現宅基地使用權的自由轉讓，允許城市居民到農村購買宅基地并建房居住，形成新型的消費群體，達到帶動農村經濟文化發展的目的。物權法下宅基地使用權的轉讓有利于促使城市居民對農民產生正面影響，將先進的技術和充足的資金帶到農村，對農村經濟全面發展具有積極的促進作用。
四、結語
宅基地使用權的適度轉讓滿足市場經濟的客觀要求，有利于促進農村經濟的全面發展，應該受到國家的廣泛關注。宅基地使用權具有用益物權的法律屬性，通過物權法構建合理的宅基地使用權流轉制度，強化立法對宅基地使用權轉讓的規范作用，在物權法下允許宅基地使用權的自由轉讓，達到縮小城鄉間經濟結構差距的目的。在加快城市化進程的背景下，明確物權法中對宅基地使用權的相關規定，實現土地利益的公平分配，發揮土地制度改革的重要價值。
參考文獻：
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