時間：2023-06-06 09:32:40
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產項目投資分析，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
【關鍵詞】房地產；項目投資；決策
一、房地產的投資概念和基本類型
房地產投資決策就是圍繞事先確定的經營目標，在掌握了大量的相關信息后，通過科學的分析手段，并進行定理分析，對房地產項目的投資方案進行選擇的過程。通常房地產投資決策由決策、決策目標、決策對象、決策環境四個要素。
房地產項目投資按照不同的標準來劃分有不同的類型：按投資分析方法來說，分為定量分析和定性分析；按照決策目標來分析，分為多目標決策和單目標決策；按照制度決策的方式來說分為多層決策與單層決策。
房地產的項目投資期權分為以下幾種方式：一種是延遲投資期權也叫等待期權，是指開發商可以根據市場的情況決定何時動工，擁有延遲投資的權利，這種能夠降低項目失敗的風險。一種是擴張期權，開發商會根據價格的波動，產品的供應情況在市場中投入少量的資金進行試探，這種選擇被稱為擴張期權。還有一種方式為分階段投資期權，由于一次性投資的規模越大，風險就會越大，所以房地產企業將項目分為若干個相關聯的部分，每一個階段的投資都根據市場的需求而變化，這種期權方式又稱為分期滾動方式。最后一種是收縮期權，當房地產的銷售出現較大波動時，為減少損失，投資者可以酌情進行收縮開發或者中止開發[1]。
二、房地產項目投資分析的內容
1、經濟分析的概念
經濟分析是指企業依據國家相關的財政和稅收方面的制度與法規來分析某一個項目的可行性，并研究項目的投資收益、投入產出比等方面的數據，從而為項目的負責人進行投資做出相應的決策參考作用。一定要注意的是，企業進行經濟分析的前提必須是項目數據分析人員能夠對影響項目的所有因素都要做出合理的推斷與判斷。在當前的社會中，由于社會因素的變化較快，所以經濟分析人員也要具備能夠隨機應變的基本素質。
房地產項目在經濟經濟分析時，必須要提供有效的決策，再對項目的財務進行評估。通常，基本的步驟如下：首先要收集足夠的數據，因為經濟分析主要就是對相關的數據進行分析，并且數據還能為信息的比對和估算提供依據，然后，要編制相應的準確的財務報表，同時要對相關的財務指標進行分析和評估，對房地產項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，要以基本的財務數據作為基礎來進行一些不確定性方面的經濟分析，包括房地產項目的風險分析和抗風險的能力分析。最后，根據財務的評估記過，作出該房地產項目的投資是否可以進行的最終決策。
2、房地產項目的投資分析
首先要房地產項目的成本進行分析。成本估算是房地產項目的投資可行性分析中最重要的一環，它影響到房地產的經濟效益和健康發展等方面，因此，房地產項目的投資分析首先要進行的就是成本分析。分析人員要根據房地產項目的各個費用環節，如土地的征用、土地出讓、轉讓費及各種附加費，補償費等，還包括管理人員的工資及日常的開銷等費用的估算，然后還要對房地產項目的配套公共設施費用進行估算，配套公共設施的費用一般是指那些并不直接用于營業的一些公共設施的費用。當然，成本分析還包括了市政建設費、建筑勘察設計費和城市建設費用等。總之，房地產成本的估算是否正確合理會直接影響到項目的投資回報率。
還有一方面的重要成本估算是銷售收入的估算。房地產項目的銷售收入是保證房地產項目獲取收益的前提。所以，對銷售收入的估算也應該加強重視。首先要充分調查與統計，根據房地產項目的銷售和業績，并利用科學的統計法，對房地產項目的未來有個合理的預測與估算。房地產的銷售收入與銷售價格關系密切，因此在實際的項目定價過程中，通常采用定位法來進行確定，一般的定價法有成本導向法和客戶導向法以及競爭導向法。多數的房地產項目分析人員采用競爭導向法來確定銷售價格，企業可以根據自身的實力以及社會因素來決定銷售價格是比同類競爭者高或者低。此外，對于銷售收入的稅金以及附加費用的估算也非常必要，因為房地產行業中設計的稅種以及費用類別較多，特別是土地增值稅的判斷和使用對企業的銷售收入也是有影響的，并且要考慮免稅稅種是否存在。通過這些收入和費用的估算，能夠使決策者對企業的投入產出比進行詳細的了解并分析。有利于制定最終的項目投資決策。
最后，還要考慮項目的某些不確定方面因素的影響并進行評價。房地產項目的不確定性主要涉及敏感性和概率分析。敏感性分析能夠找出影響項目效益的關鍵因素，所以項目的相關評估人員要主要對這個因素進行考慮和評估，并在此基礎上進行相關的經濟評價，以此來減少投資的風險[2]。
三、房地產決策分析應注意的問題
1、要組建專業的分析團隊
科學、系統的進行房地產項目投資決策分析是現代房地產企業必須要實行的。組建專業的分析團隊，能夠有效的降低企業的開發風險，提高開發效率。項目投資的決策設計范圍很廣泛，必須有專業的人員共同參與才能保證投資決策的可行性。
2、建立起規范的市場調研機制
市場調研是獲取有效信息的關鍵途徑，房地產企業要想取得成功就必須建立完善市場調研機制。即要規范市場調研流程，明確崗位職責，提高人員素質，拓寬信息渠道，建立起日常的市場的監控體系。
3、加強風險防范意識
房地產項目的投資通常金額巨大，所面臨的資金風險也很大，所以提高風險分析能力，加強風險防范意識是至關重要的。要更加科學的方法來評價經驗風險，對風險進行有效的控制[3]。
四、結論
房地產項目投資決策是整個項目中最重要的一環，所以，只有加強對投資環節的評估，對不確定因素的充分考慮，才能加強房地產項目投資決策的可靠性。
參考文獻：
[1]郭宏彬.房地產項目投資決策分析[J].中華建設，2012，（06）：67-68
關鍵詞：房地產;項目管理;問題對策
近年來，房地產業正迅速發展為國民經濟的一個重要產業群體，成為國民經濟的基礎性、先導性和支柱性產業。房地產項目作為房地產企業發展的基本元素，對任何一個國家及企業的發展都起到至關重要的作用。房地產項目管理作為一種現代化的管理方式，它是伴隨社會建設和管理大型項目的需要而產生，房地產項目管理的水平的高低對項目的成敗起到至關重要的作用，并影響到房地產企業整體的發展。我國加入WTO后，已日益融入全球經濟體系，國際競爭日趨激烈，全球經濟一體化趨勢越來越明顯，國內外形勢的發展要求房地產開發管理逐步與國際接軌，以適應市場經濟的發展需求。同時，由于房地產需求的增加，房地產業及相關行業的發展空間增大，國外企業對我國投資幅度加大，促進了酒店業、寫字樓、住宅業的發展，帶動整個房地產業逐漸與國際接軌。在經濟一體化的情況下，中國將成為國際建設市場最大的熱點之一，強勁的國外競爭對手，新增加的市場需求及原有的市場份額有被國外同行搶占的可能，對國內同行來說，競爭壓力陡然增加，當前，國際慣例的項目管理知識對我國業主、工程咨詢業和施工企業顯得更加重要。我們要從產業生存的高度認識我國項目管理與國際接軌的迫切性，切實而深入的了解國際慣例的項目管理機制與運作，由此分析我國項目管理的癥結及我國施工企業功能的匱乏，進而再造我國投資與建設全新的項目管理體制，提高我國建設企業的國際競爭力。在這樣的國際國內背景下，對房地產企業項目運行管理進行研究就顯得極為重要。
一、我國房地產企業項目管理存在的問題
我國房地產項目管理近年來雖已取得重要的進展，但是基本上還停留在粗放式的經驗管理階段。存在質量事故多發、工期拖延、費用超支等問題，和國際先進水平比較，我國房地產項目管理仍然處于較低水平，存在不少問題。主要是管理體制不完善，缺少高素質的項目管理專業人才，不能全面系統地采用先進方法，法律法規也不健全等。這些都是中國目前房地產項目管理比較粗放的重要原因，也是一些房地產企業投資效益不高，競爭能力不強，發展速度不快的關鍵所在。
1.可行性研究缺乏
(1)項目目標和工程任務分解不足
在項目啟動之初，作為項目所有者的房地產企業由于缺乏大型工程建設的實踐經驗，沒有很好的對整個項目進行細致研究分析，并提出項目的總體目標，也沒有將工作任務進行分解，并加以落實分配，這導致項目出現以下問題：
①項目在初期無法向下進行；
②項目預期經濟目標不能實現；
③項目延期交房；
④部分功能配套不全。
(2)市場定位不準、缺乏創新能力
在項目開始前，房地產企業往往忽視了市場作用，沒有做充分的調查研究，不做設計研究，只是根據周邊項目戶型、樓型照貓畫虎，造成產品同質化嚴重，缺乏創新能力，從而使項目銷售不暢、價格不高、回款緩慢、效益不好。主要體現在：
①市場定位工作主體發生偏差；
②運用差異化戰略模仿有余而創新不足；
③偏離市場定位的理論和原則，片面強調概念式定位；
④目標客戶群不明確或目標市場需求判斷錯誤。
2.設計監理缺失
由于對設計單位相應的監督管理體制無法跟上，造成在項目的施工中發現大量設計中存在的問題。由于施工中發現的設計問題很多，有些工程從開工到竣工都發生了設計變更，變更圖紙比原設計圖紙還多。設計過程中出現的問題主要表現在：
(1)缺乏合理的設計招標程序
房地產市場發展還不規范，未形成公正、公平、公開競爭的良好環境，造成了設計招標往往流于形式。
(2)忽視設計對項目投資控制的重要性
未認識到設計對項目整個運作過程的重要影響，公司對項目設計普遍存在一種“輕設計控制，重施工控制”的思想。
(3)設計監理缺失
對于設計監理工作，由于對設計單位相應的監督管理體制不健全，加上設計單位的工作量較大，部分設計人員素質較差導致設計圖紙很難做到精心勘探、精心設計，達到一流的施工質量，造成在施工中發現大量設計中存在的問題。
(4)文檔資料缺乏制度化、規范化管理
尚未制定有關工程文檔資料、工程竣工資料等的管理制度和規定，項目檔案管理管理混亂，尤其是對工程項目的合同管理方面，未能實現以合同為主線、以合同為核心實施工程項目管理。二、加強房地產企業項目管理的對策建議
要加強項目前期開發管理，項目前期研究分析工作一般包括：投資機會尋找與篩選、市場調研、市場定位、項目構思、目標設計、方案策劃、可行性研究及投資決策分析。其中，關鍵是項目可行性研究和投資決策。
1.進行詳細的項目可行性研究
市場調研的目的是對所篩選的項目進行客觀分析，驗證項目定位的準確性與科學性，為開發決策提供技術依據，從根本上避免決策中的隨機性而強調科學性。項目經理應按照一定的市場調研程序對房地產市場進行以下三方面的調研：
(1)房地產市場的供給與需求調研
充分調查投資地區各類地產商品供給量及需求量、價格水平、地區分布、投資地區房地產開發能力及技術水平，也就是要理解在市場經濟條件下房地產作為商品必然依據房地產市場的需求情況來確定是否投資，投資什么項目，這是房地產投資決定性因素，也是調研的根本點。項目經理應從專業角度提出合理建議。
(2)要進行環境調研
主要指項目的自然環境、社會環境、經濟發展水平、地區產業結構、居民收入水平、消費水平、社會購買力、文化環境、社會治安、社會職業分布、文化教育、社會風氣、習俗等，使得對項目從政治、經濟、文化的高度來認識，這也是為社會服務的同時獲取社會效益及良好經濟效益的基礎。
(3)要進行開發場地調研
場地是產品定位前期調研極其重要的內容，要充分認識到一塊位置優越的土地會給開發帶來巨大的效益。這其中，開發土地所處區域位置、環境條件、交通條件、開發場地使用現狀、大小形狀、地質等都要引起重視，項目管理隊伍應參與土地選擇與分析，參加有關的洽談，在此基礎上提出開發初步建議方案并評價綜述方案的優缺點，同時對未來項目產品定位提出初步設想方案。
2.進行項目的投資決策與預算
進行房地產開發，建設資金一般都需幾億元人民幣以上，若沒有切實可行，的投資方案和融資還貸方案，也就談不上立項。因此，在項目可行性研究時對項目進行投資分析和融資決策是項目經理必須重視的問題。
(1)重視投資分析
項目經理在對市場供求關系、競爭環境、市場可接受的樓盤價格水平、投資成本進行經濟分析的基礎上，對項目的資金使用、回收及相應措施進行詳細的計劃和控制，是投資分析管理的主要內容。通過投資分析對項目整體運作的計劃性和目標性進行有效控制，是房地產開發建設成效的關鍵，投資分析是今后項目管理運作的工作指南。
(2)重視融資決策
房地產開發建設周期長，一般要幾年時間，融資的財務費用可能高達總固定費用的5%—25%以上。因而，融資決策主要是確定融資方案的合理性,它對建設總費用有很大的影響，一定要請有經驗的專家參與制訂。首先需根據投資總額及自有資金、預計預售收入，測算出需融資額度，然后確定該項款項的還款方案，并根據開發過程中可籌集、回收的資金及需支出的資金進行分析，確保項目的資金流量有盈余，從而保證項目開發的順利實施。
3.加強項目控制管理
項目實施階段房地產企業項目管理的工作是按合同規定為項目順利實施提供必要的條件，并在實施過程中督促檢查并協調有關各方（監理、設計、承包商、供應商、政府職能部門）的工作，定期為項目進展情況進行研究分析，該階段的項目管理可描述為：在項目實施階段，業主的項目組人員，按照有關法律、法規、技術規范要求，根據簽訂的工程承包合同、工程監理合同、其他合同及合同性文件，調動各方面的綜合資源，對項目從開工至竣工的工程進度、質量、成本及其他方向的目標進行全面控制的管理過程，本階段的工作重點是項目的進度、質量、成本的控制管理。
(1)加強項目進度控制管理
進度控制是指對工程實施階段的工作內容、工作順序、持續時間及工作之間的相互銜接關系等進行計劃并付諸實施，然后在計劃實施過程中經常檢查實際進度是否按計劃進行，一旦發現有偏差出現，應在分析偏差產生原因的基礎上有采取有效措施排除障礙或調整、修改原進度計劃后再付諸實施，如此循環，直至工程項目竣工、交付使用的過程。
(2)加強項目質量控制管理
工程項目的質量是指項目能夠滿足業主或客戶需求的特性與指標，一個項目的實現過程就是工程項目質量的形成過程。項目實施階段開發商的項目組要開展多方面的工作，對工程項目的質量進行控制和監督，概括地說有審查確認承包商的質量保證體系，進場材料、設備的質量控制、監理規劃、監理實施細則以及對監理工程師日常監理工作的監督和檢查等方面。
參考文獻:
[1]王文群:房地產經濟學[M].北京:經濟管理出版社,2003:3-4.
[2]張華:實行項目化管理提升房地產企業的核心競爭力[J].開發天地,2004(10):50-54.
摘要：良好的專業性課程體系設置對于培養符合現代社會經濟發展的專業人才發揮著至關重要的作用。文章以天津城建大學房地產開發與管理專業的課程體系設置為例，從人才培養、方案設計、課程體系構建等諸多方面進行了研究。最后就課程體系建設中的實踐性教學需要掌握的幾個關鍵問題進行了深入研究。
關鍵詞：人才培養；方案設計；課程體系
0引言
在上世紀80年代，我國房地產業迅速興起，社會對房地產開發經營管理人才的需求急劇增加。為了適應經濟社會的發展和滿足社會對相關人才的需求，部分高等院校在八十年代初期先后開設了房地產經營管理這一專業。從1989年我國高等院校正式設置房地產經營管理這一專業到1998年止，在這十年間我國設置此類專業的高等學校達到114所。然而在1998年，房地產行業發展受到一定阻力，許多房地產開發企業紛紛倒閉，相關專業人才需求量也急劇下降。因此，在1998年，教育部頒布了《普通高等學校本科專業目錄》，在此目錄中將房地產經營管理調整為管理科學與工程類下的目錄外專業。按照此要求，各個高校對已開設的房地產經營管理專業進行調整，主要調整方案有兩種：一種是將該專業合并進入工程管理專業，另一種是將該專業合并進入工商管理專業。2012年，教育部頒布了《普通高等學校本科專業目錄（2012年）》，將原有的“房地產經營管理”專業正式更名為“房地產開發與管理”，專業代碼設置為120104，主干學科為管理科學與工程。1992年，天津城建大學（以下簡稱我校）開辦房地產經營管理專業，是全國建設類高校最早開設該專業的院校之一。在1998年因本科專業目錄調整，取消了房地產經營管理這一專業。房地產開發與管理專業學科門類為管理學下的管理科學與工程類，該門類包含我校尚未開設的管理科學、我校已經開設信息管理與信息系統、我校已經開設工程管理、我校已經開設工程造價和我校于2016年新增的房地產開發與管理5個專業。由此可以看出，房地產開發與管理專業的開設對于完善我校學科體系的建設發揮著重要作用，同時為專業人才培養的準確定位提供框架性思路。
1專業培養方案設置內容
我校的房地產開發與管理主要是將經濟、管理、工程、法律等相關知識相互融合的專業，在培養方案安排上以重點強化房地產前期開發和后期資產的管理為特色，以學生的高質量就業為導向，注重學生前沿性理論知識和實踐性應用技術的掌握。據此設定三個專業就業方向：一是房地產項目的開發，從事房地產項目投資分析和前期開發工作；二是房地產項目的策劃，在房地產企業及相關機構從事房地產項目策劃工作；三是房地產資產管理服務，從事（住宅、商業和工業）物業管理、社區服務管理和資產運營管理工作。本專業學生主要學習經濟學、管理學、法學、建造技術、信息科學等方面的基本知識和基礎理論，全面系統地接受科學思維、系統思維、管理思維、人文思維及相關的基本訓練，掌握現代房地產開發與管理的方法和手段，具備在房地產、投資、咨詢、施工、金融與保險等領域的企事業單位及政府部門從事房地產項目策劃、開發投資、市場營銷、物業管理、房產經紀和資產運營管理等能力，培養能針對房地產開發全過程進行管理的具有創新意識的復合型應用人才。為了達到培養能力的實現，我們針對各個分項能力，設置了對應的課程和教學環節矩陣表。
2培養方案的三個就業方向課程體系
針對社會經濟發展的需求，培養方案設定三個就業方向，圍繞著三個就業方向設置了三個課程群。
2.1房地產項目開發，從事房地產項目投資分析和前期開發工作
選擇該方向的原因主要是：房地產項目投資大，建設和使用周期長，其前期開發居于房地產開發與管理的全程中的核心，該方向的選擇可以填補本校現有其他專業培養方向的空白。該方向的課程體系由學科基礎課、專業基礎課、專業核心課、實踐教學科和專業選修課組成，共包含16門課程。如表2所示。
2.2房地產項目策劃，在房地產企業及相關機構從事房地產項目策劃工作
選擇該方向的原因主要是：該專業是在已經開設10年的市場營銷專業基礎上調整而來，是原有專業的教學、社會資源、項目前期分析的整合結果。該方向的課程體系由專業基礎課、專業核心課、實踐教學科和專業選修課組成，共包含11門課程。
2.3房地產資產管理服務，從事（住宅、商業和工業）物業管理、社區服務管理和資產運營管理工作
選擇該方向的原因主要是：城鎮化的建設背景，存量房的逐年加大，物業的多樣性，房地產金融特性的突出，服務提升的需求，去庫存。該方向的課程體系由專業基礎課、專業核心課、實踐教學科和專業選修課組成，共包含12門課程。如表4所示。
2.4三個特色方向的邏輯關系
房地產項目策劃將房地產項目開發與房地產資產管理服務聯系起來；房地產項目策劃建立全局概念，同時，作為一個職能與就業方向；房地產項目開發建立產品概念，強調技術性和市場性，同時，解決少量就業問題；房地產資產管理服務建立服務概念，強調運營、增值和交易服務，同時，衍生出系列職能與就業方向。
3培養方案的主要特點和實施保障
我校教學培養方案主要突出實踐性，其中包括實踐性教學建設和實踐性能力提升兩個方面。學生“實踐能力”的培養主要突出培養學生直接應用知識而非發現新知識的能力。
3.1教學思路的設定
本專業的教學思路主要設定在服務地方經濟社會發展上，辦學定位設定到培養應用型技術技能型人才上，突出地方高校的三大能力，即為天津的區域經濟社會發展服務的能力；為房地產行業企業技術進步服務的能力；為畢業學生創造價值的能力。
3.2教學中理論與實踐結合
首先，從教學結構上考慮，重新論證理論教學和實踐教學的關系，由實踐教學服務于理論教學逐漸轉變為以實踐教學為核心，在一定程度上突出實踐教學在教學體系中的地位。其次，構建以職業能力為重點的實踐教學體系，尤其是就業和工作關鍵能力方面的培養。理論教學主要以專業為導向，優選教學內容，以能力培養為核心，注重技術邏輯體系，強化基礎理論知識。但是從行業企業的需要出發，學校的教學應以培養學生創新創業能力為重點，挖掘出學生個體智慧和能力。因此，學校應重構現有的教學體系，將其完善成為包括目標體系、課程體系、保障體系、管理體系及考核體系等要素所構成的教學體系。實踐教學平臺的建設主要以解決學生實習、實訓為目的，著力建立模擬真實工作環境、真實技術實施條件、仿真管理案例和項目引領的教學場景。與此同時，不斷探索實踐教學方法的創新，將多種教學法進行有機的結合，注重提高學生的參與性。我校的房地產開發與管理專業在培養方案制定過程中十分注重實踐教學，主要構建了校內模擬實訓室、與企業共建實訓基地、校外建立實習基地等三個平臺，進行學生的專業基本技能學習和訓練等，提高學生在房地產投資開發、營銷策劃、房地產經紀和資產運營管理等方面的專業核心能力。同時，為保障實踐教學的管理工作，根據每門實訓課程的實踐教學目標，我校制定了包括實訓大綱、實訓任務書、實訓指導書等在內的較為規范的文件。我校經管學院目前已經擁有了服務于房地產的專業基礎實驗室和專業實驗室，包括：工程建設管理綜合訓練中心、信息管理與微機應用、3S、管理科學與工程、電子商務平臺等五個實驗室和一個圖書資料室；獲批天津市人文社科重點研究基地———天津城鎮化與新農村建設研究中心，生態宜居城市與可持續建設管理研究中心等科研機構。此外，還專門設置了市場營銷實訓室、房地產綜合實訓室等。這些相關資源完全可以滿足房地產開發與管理這一專業實踐教學的需要。
3.3積極探索緊密的校企長期合作共贏機制，加強實踐教學方法創新
校企合作首先是相關教育機構與相關行業協會的密切合作。我們在原有與行業協會、學會緊密聯系的基礎上，又進一步加強了與中國房地產營銷協會、天津市房地產業協會、天津市物業管理協會等單位的密切合作。其次是與相關企業的密切合作。根據我校房地產開發與管理專業人才培養的定位內容，我校正在努力加強與房地產開發公司的前期部門、房地產營銷策劃機構、房地產經紀公司、房地產物業管理公司、房地產資產運營管理公司等企業的合作。
3.4強化“雙師型”專業教師隊伍的建設
建設“雙師型”專業教師隊伍，主要從以下三個方面予以落實。一是充分利用學校、學院和專業的校友會等社會資源，從房地產開發企業、建設施工單位、房地產專業經紀機構、房地產咨詢機構和房地產估價事務所等單位引進具有一定素質、具有較豐富實踐經驗的專業人員，建立成相對穩定的兼職專業教師隊伍。二是充分利用房地產開發與管理專業所擁有的校外實訓基地，建立專業教師到基地實踐制度，通過一定的制度措施的落實來強化現有專職教師的實踐能力。三是發動教師積極參與專業實驗室、實訓基地建設，在建設和運轉過程中鍛煉提高教師的專業實踐能力。同時，鼓勵教師考取相關行業的執業資格證書，通過有效激勵手段，促使教師主動利用業余時間參與企業實踐。
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一、問題的提出
近幾年，中國房地產業快速發展，房地產開發投資額與年俱增，基本上都高于同期全社會固定資產總投資的增速，房地產已經成為推動國民經濟發展的重要產業。在房地產業迅速發展的過程中，房地產市場的競爭也日趨激烈，房地產開發商的成功不只取決于現在占有和使用資源的多少，更在于他們識別、創造、有效整合與利用資源的能力，從而規避風險。所以，房地產開發商在開發一個項目前應將市場基本狀況、國家政策、消費者選擇以及項目特點有機結合，以便把風險降到最低，這其中關鍵的一項就是做好項目定位。
二、房地產項目定位的概念
房地產項目定位的概念可以進行如下表述：房地產開發經營者經過研究市場前提、技術前提和資金投入狀況等一系列與房地產產品生產有關的前提條件，利用科學的方法，構思出房地產項目產品方案，從而在產品市場和目標客戶中確定與眾不同的價值地位。
三、房地產項目定位研究的主要內容
房地產定位一般包括：產品定位、客戶定位和形象定位三部分內容。
（一）產品定位。產品定位就是形成市場差異化產品，主要包括兩部分內容：一是研究房地產市場環境，從而確定市場需求的種類、形式、大小和趨勢，為產品定位提供市場基礎；二是研究產品構成要素和目標客戶消費使用過程，以便確定房地產項目形成過程中的外部和內部條件，分析產品構成的主要因素，形成市場差異化產品。
（二）客戶定位。客戶定位是確定房地產項目的目標消費群體和他們的特征。客戶定位需要研究消費者的消費行為、消費動機以及消費方式，同時研究消費者自身的人格、觀念、所處的階層、環境、文化背景、偏好和生活方式等。
（三）形象定位。形象定位主要是找到該房地產項目所持有、不同于競爭對手、能進行概念化描述、能通過廣告表達并能為目標客戶所接受而產生共鳴的特征。形象定位需要研究房地產項目的市場表現形式，確定房地產項目從產品到商品的過程中的最佳表達方式。
四、房地產項目定位方法
房地產項目定位主要研究如何確定目標客戶群體和產品內容，是投資決策的重要因素。項目定位貫穿于市場研究、投資分析、產品規劃管理和銷售執行，是決定產品未來銷售好壞的關鍵因素。具體來說，主要有以下四種方法：
（一）房地產項目市場分析方法。房地產項目市場分析方法是指運用市場調查方法，對房地產項目市場環境進行數據搜索、歸納和整理，形成項目可能的產品定位方向，然后對數據進行競爭性分析，利用普通邏輯的排除、類比、補缺等方法形成項目的產品定位。可以通過實地調查、問卷訪問和座談會等多種方法進行市場調查。
（二）項目SWOT分析方法。SWOT是優勢、劣勢、機會和威脅的合稱，主要是對房地產項目內外部條件各方面進行綜合和概括，進而分析項目的優勢、劣勢、機會和威脅。其中，優勢和劣勢分析主要著眼于項目自身的實力及與競爭對手的比較，機會和威脅分析是關注外部環境的變化及對項目的可能影響。
（三）建筑策劃方法。房地產項目產品的核心集中體現在建筑環節，同時也是產品差異化競爭優勢的產生方式。建筑策劃方法就是抓住這一點，根據總體規劃的目標，從建筑學角度出發，依據相關經驗和規范，以實態調查為基礎，經過客觀分析，最終得出實現既定目標的方法。
（四）目標客戶需求定位法。目標客戶需求定位法是指房地產開發商在物業產品定位時，根據所選定目標市場的實際需求，開發建設出能滿足他們個性化需求的產品。比如，各種酒店的投資開發。
五、“西安高新區國家級軟件服務外包基地”實例分析
（一）項目概況。西安高新區木塔寨軟件外包基地項目所在地的南北主干道為唐延路，南臨城市交通干道――丈八東路，東接太白南路，交通網絡完善。項目周邊分布著眾多的醫療機構、教育機構、金融機構和商業配套，木塔寺遺址位于其間，項目周邊生活條件優越、人文景觀豐富。項目所在地域，近距離有高新區軟件園、信息產業基地、長安科技產業園、銀河科技園等大型科技產業基地和大唐電信、東盛集團、海星集團等知名科技企業，科技氛圍十分濃厚。
（二）市場分析。據賽迪顧問預測，到2010年中國軟件外包市場規模將達到70.28億美元，占全球軟件外包市場的8.4%，年均復合增長率為50.2%。毋庸置疑，軟件外包業務已經成為軟件行業發展的新增長點。IDC（國際數據資訊）預計，在2009年之前，軟件外包業將保持每年50%的高速增長。計世資訊的研究報告也顯示，在未來5年中，中國在IT與服務方面的投入將達到2.3萬億元人民幣。由此可見，軟件外包行業發展潛力巨大，在未來的幾年里需要大量的軟件外包基地來滿足軟件外包行業發展的需要。
西安高新區成立于1991年3月，是經國務院批準設立的國家級高新技術產業開發區，現已完成開發配套35km2。自1994年以來，各項綜合指標一直位居全國53個國家級高新區前列，多次被評為全國先進高新區。1997年率先加入APEC科技工業園區組織；2001年被列為“十五”期間國家重點建設的五個國家示范高新區之一；2002年12月被聯合國工業發展組織考察認定為六個“中國最具活力的城市和地區”之一；2004年通過了ISO14000驗收，成為國家環保示范區；2005年成為全國首家高新技術產業標準化示范區和國家知識產權保護示范園區。目前，正與北京、上海、深圳等地高新區一起，共同建設世界一流高科技園區。
西安高新區作為西安軟件服務外包產業示范區和引領區，在西安市委、市政府出臺了《關于促進軟件服務外包產業發展的扶持政策》后，也及時出臺了《西安高新區促進軟件服務外包產業發展扶持政策》，表明了西安高新區對發展軟件服務外包產業的決心。
綜上所述，高新區以其重要的地理位置、良好的軟件外包市場投資環境和優惠的產業政策，將依然是眾多軟件外包及相關行業投資商的青睞之地。
（三）定位分析。結合市場調研，主要從SWOT（優勢、劣勢、機會和威脅）四個方面對該項目進行分析：
1、優勢分析。（1）高新區經濟高速發展；（2）項目區位優勢；（3）投資商資源優勢；（4）科技氛圍濃厚；（5）西安高新區市政基礎設施和公建配套不斷完善。
2、劣勢分析。（1）相比其他區域，該項目所在位置現有公交線路覆蓋不足；（2）涉及大量的拆遷、安置和補償，工作進展中將會遇到較大的阻力。
3、機會分析。本項目存在著以下發展機會：（1）高新區不斷發展壯大，被列為國家以及陜西重點開發對象，西安要通過自身的比較優勢以及積極營造出的產業環境，來確保成為全球軟件服務外包產業中的橋頭堡；（2）軟件行業持續發展，新成立的軟件公司不斷出現，對基地的需求強烈。
4、威脅分析。目前，很多城市的高新區以及西安本地的一些經濟開發區都在籌劃建設軟件園，投資者的選擇余地變大，如何吸引投資者進行投資將成為項目實施必須解決的一個問題。
（四）定位結論
1、產品定位。項目進行包含地上建筑物和建筑物的拆遷、安置、補償，以及上水、下水、電力、道路、燃氣、熱力、通信、場地平整等在內的“七通一平”基礎設施建設。基礎設施建設完成后，將來定位于西安高新區軟件外包基地、辦公、住宅、商業、城市景觀為一體的城市高新科技開發綜合配套區。
一 房地產工程管理的特點
（1）目標統一性
房地產工程管理是一個復雜的統一體，需要各個目標予以協調統一才得以順利實現。房地產工程管理的目標具有總目標和分目標兩種，兩者具有統一性。分目標指的是工程項目的功能目標和效益目標，即房地產的建設規模、生產效果、技術指標和經濟效益等。總目標是指工程項目的質量目標和進度目標等，是一種針對整個工程項目的目標。雖然房地產工程管理具有那么多的目標，但是原則上是以質量目標為第一標準的，且總目標和分目標具有一定的統一性。例如，當工程管理的進度目標和質量目標發生沖突的時候，應該以質量目標為準。
（2）高風險性
房地產工程管理具有一定的風險性，且在管理中存在的風險一般很難預測和控制。一般說來，房地產工程管理的風險主要有融資風險、自然風險、管理風險、市場風險等。由于房地產工程管理具有如此多的不可預料和控制的風險，因此對房地產風險管理的研究就成為了房地產工程管理的重要課題。
二 分析房地產工程管理中存在的問題
（1）開發前期準備工作不夠
有些房地產開發公司在開發的過程中沒有做好充足的準備，只關注地產地段、周邊商業環境和配套設施，并沒有和建筑單位一同將工程前期的準備工作做好。房地產開發公司沒有將前期需要的技術和資料準備充分，造成有些建筑單位為了謀求工程進度，沒有采取應有的工程技術和程序，草草開工，因而使得工程質量存在一些問題。在沒有了解工程的相關實際情況的前提下就草草開工，使得在實際開發中出現了設計依據不足等情況，使得開發單位對城市的相關信息掌握不夠，在完工以后也給用戶帶來了一些困擾。
（2）不重視施工許可規定
房地產開發公司沒有進行有效的工程管理，為了追求盡早實現經濟利益，不顧開發程序的限制率先施工，這給房地產公司帶來了不良的影響，也給社會帶來了消極的影響。有些房地產施工單位在還沒有通過政府主管部門的相關檢查和辦理手續之前就開始施工。還有些房地產公司利用制度上的漏洞，在開挖和填坑等手續剛辦理完成后，就開始施工，隨后又被強制停止和一定程度的經濟懲罰，還給施工單位帶來了遭遇罰款的厄運。因此，如果房地產公司沒有根據施工許可規定來進行施工，不僅會影響工程的進度，還會造成不好的社會影響。
（3）管理機制不健全
有些房地產項目管理存在機制不健全的現象，主要是因為對工程管理認識不足。房地產在工程管理的運行中照搬一些項目管理的模式，并對項目管理中的細節研究不夠，出現了管理機制不健全的現象，給工程事前和事中管理帶來了嚴重影響，使得進度和成本在不健全的工程管理中容易失控，超出了預期的目標，出現了延遲交房、成本過高、房價過高、管理費用過高等嚴重后果。
（4）完工后驗收不嚴格
受到傳統觀念的影響，有些房地產工程管理不注重事后管理，以為竣工就等于完工，在對待竣工驗收環節草草了事，也沒有進行備案。為了獲得更多的經濟利益，很多房地產公司希望將竣工這個環節中盡快完成，沒有對工程施工中分項驗收等主要環節進行嚴格管理，導致工程完工驗收之后還存在著結算依據不足、驗收資料不完全等情況，從而出現了不能辦理相關的驗收手續，拖延交付等不良后果。
三 分析如何加強和改善房地產工程項目管理的對策
（1）加強項目開發前期的規劃管理?房地產項目管理要加強開發前期的規劃管理，實現房地產開發項目的可控制和可預測目前我國的房地產項目中存在的最大問題就是缺乏前期的研究問題。因此，我們要對房地產開發項目進行全面的優化管理，包括對前期的管理，在規劃階段和設計階段實現房地產項目的全面控制和預測。首先，在規劃階段，我們要做好前期的市場調研和投資分析工作，及時把握市場的信息，并通過對其認真分析實現將風險控制在預期的范圍內。其次，在設計階段，我們要根據實際情況和相關程序做好設計前期準備工作，以市場的需求為標準，并結合性能、經濟、安全、生態等多方面的考慮，做好各利益的均衡發展，避免出現工程項目的巨大浪費現象。此外，在設計階段，我們一方面要結合預算施工設計圖，做好規劃和測量工作，力求資料和信息的完全準確；另一方面，我們要與設計單位進行溝通和交流，保證施工中的細節能夠在實際中得到落實，將風險控制在最小的范圍內。總之，我們要打造一個全面可控的前期管理系統，為后期工程的順利實施做好保證。
關鍵字：房地產 風險識別 策略
房地產，是一種稀缺的資源、重要的生產要素（如土地、廠房）和基本的生活資料（如住宅），是一種人們十分重視、十分珍惜的財產。在市場經濟中，房地產還是一種商品，成為良好的投資對象。隨著經濟的發展、社會的進步和人口的增長，人們對房地產的需求會日益增長。由房地產開發、咨詢、估價、經紀、物業管理等組成的房地產業，己成為推動我國經濟增長的一個支柱產業，成為國民經濟二大“發動機”一內需、出口、基建中最強勁的動力之一。對拉動國民經濟增長、保持國民經濟持續、健康、快速發展起到重要作用。它發展的好壞直接影響著相關行業的興衰成敗。房地產項目開發面臨著許多不確定性，尤其在當今市場經濟環境條件下，開發過程中存在著巨大的風險。那么如何有效地進行房地產風險管理，如何識別房地產項目風險成為我們所必須面對和解決的重要問題。
一、項目投資階段的風險
（一）政策風險
政策風險是指由于政策的潛在變化有可能給房地產市場投資者帶來各種不同形式的經濟損失。政府的政策對房地產業的影響是全局性的，房地產政策的變化趨向直接關系到房地產投資者的成功與否。房地產業由于與社會經濟發展緊密相關，因此，在很大程度上受到政府的控制，政府對租金、售價的限制，對外資的控制，對土地使用的控制，對環境保護的要求，尤其是對投資規模、投資方向以及金融的控制，以及新稅務政策的制定，都對房地產投資者構成風險。政策風險因素可以細分為政治環境風險、經濟體制改革風險、產業政策風險、房地產制度變革風險、金融政策變化風險、環保政策變化風險和法律風險等。并且存在房地產制度變革和金融政策變化、環保政策變化以及稅務政策變化的風險。其中土地政策風險對
房地產業產生重要影響。土地產權制度的變更、不同的土地取得方式、土地調控制度以及不同的土地政策執行力度都會帶來房地產投資風險。
（二） 產業政策風險
國家產業政策的變化影響房地產商品需求結構變化，決定著房地產業的興衰。國家強調大力發展第三產業會直接促進城市商業和服務業、樓宇市場的繁榮。政府通過產業結構調整，降低房地產業在國民經濟中的地位，緊縮投資于房地產業的資金，將會減少房地產商品市場的活力，給房地產開發企業帶來損失。
（三） 金融風險
房地產投資絕大部分依靠銀行貸款而進行，國家金融政策的調整對房地產業發展有著不可替代的影響。對房地產開發資金貸款、土地儲備貸款、建筑施工企業流動資金貸款、個人住房貸款等方面作了嚴格規定，提高房地產企業貸款準入門檻，使那些主要靠銀行貸款
進行投資的企業面臨著一定的風險。
（四） 稅收政策風險
稅收政策的變化對房地產投資影響重大。稅收政策和土地調控政策是市場經濟條件下政府調節房地產市場的兩個有力工具。房地產投資中，各種稅費名目繁多，占開發成本相當大的比例。
（五）勘察設計風險
建筑工程勘察、設計是指查明和分析與建筑工程建設場地直接或間接有關的地形、地貌、地質、水文、巖土等的工程性質，以及依據設計任務及有關設計標準、設計規范、勘察報告等要求進行建筑設計，最終提交勘察和設計結果，即勘察報告、設計說明書、設計圖紙和投資概預算。勘察風險是指由于勘探點分布、鉆孔深度及勘探方法不當等引起勘探結果錯誤，從而導致對建設用地的工程地質、水文地質狀況等分析錯誤，進而直接影響對地基土的性質、持力層和承載力的確定，使基礎選型和設計發生錯誤。
二、項目建設階段的風險
房地產建設階段是指開發項目從正式開工到工程竣工驗收形成建筑物實體的工程施工建設階段，主要任務是在施工過程中，通過加強管理、采取措施，確保開發項目計劃工期、質量、成本和安全目標的實現，從而保證開發項目能按時、按質地推向市場，保障房地產開發商利益。
（一）工期風險
建設階段任何環節的時間損失，都會使工期拖延，而時間的延長，一方面房地產市場可能會發生較大變化，錯過最佳租售時機：另一方面會增加房地產開發商資金利息支房地產開發全過程風險分析出，導致資金積壓、開發成本增加、投資利潤下降。影響建設工期的因素很多，如人為因素、技術因素、材料和設備因素、地質因素、資金因素、氣候因素、環境因素等，這些因素產生的工期風險概括起來分為工期延誤風險和工期延期風險兩種：工期延誤風險是指由于承包商自身的原因而導致的工期延長風險：工程延期風險是指由于非承包商原因而導致的工期延長風險。
（二）技術風險
技術風險是指建筑設計變更，或因為科學技術的進步，新材料、新技術和新工藝的不斷創新而給房地產開發商帶來的工期、成本和質量損失。
（三）質量安全風險
工程質量是國家現行的有關法律、法規、技術標準、設計文件及工程合同中對工程的安全、使用、經濟、美觀和環境特性的綜合要求。在工程建設中，影響工程質量的五個重要因素是人、材料、機械設備、方法和環境，事先對這五個因素嚴格予以控制，是保證開發項目工程質量的關鍵。安全風險包括施工人員不安全行為風險、控制物不安全狀態風險、作業環境不安全風險三類。發生安全風險必然導致人身和財產損失，工期延誤，效率下降。
三、經營管理階段的風險
房地產項目建成后，資金投放工作基本結束，投資過程就轉人到房地產銷售、出租或物業管理的經營管理階段。該階段決定著房地產投資收益的實現，是房地產投資風險最大的環節之一。其中包括：營銷策劃風險、物業管理風險和其他風險。
（一）營銷策劃風險
營銷策劃是經營管理的核心，它的成敗直接影響到成本能否收回、利潤能否實現。在房地產營銷策劃中，價格定位、銷售渠道、營銷方式等都是很重要的方面。價格過高遠離市場會引起房地產銷售困難，難以實現利潤；而價格過低不僅會減少房地產利潤，還可能致使消費者懷疑商品房的質量，從而影響房地產商在市場中的形象和信譽風險。
（二）物業管理風險
物業管理的水平關系到企業的聲譽和后繼生存與發展。房地產開發投資競爭日益激烈，消費者不僅注重其價格和質量，而且注重其售后服務，即物業管理，物業管理需要一些專業的管理人員來進行管理， 這也面臨著一些不確定因素，如專業管理隊伍、管理構架、管理公約以及管理費用等。
（三）其他風險
其他風險有很大的不確定性。其中包括不可抗力以及由人們的過失或故意行為所致的災害等等。這些風險發生的可能性較小，但所造成的損失卻是較大的。
參考文獻：
【1】許曉音，房地產投資風險與防范對策研究[J]，商業研究，2010
[關鍵詞]中小房地產企業；項目投資；風險管理
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2017）02-0056-03
在復雜而競爭日益激烈、企業內外部環境處于深刻的急劇變化的當代，包括中小房地產企業在內的所有企業的生產經營管理活動都面臨著巨大的不確定性，而這些不確定性將可能對企業經營效益帶來損害。對于企業而言，風險是無時無刻無處不在的，而對風險的管理才能夠轉危為機，實現企業的長久而健康的發展。[1]正是基于這一憂患和危機意識，企業風險管理（Risk management）理應成為中小房地產企業日益重視并亟需進一步研究、探討和完善的重要課題。企業風險管理是指作為組織的企業對于風險的可能性及其背后可能獲得的收益和效益的機會所采取的綜合的、全面的整體理念及相應的行動，包括風險的識別、評估、企業反應活動、風險控制和預警活動、風險信息的監控、風險傳遞等活動。[2]因此，在房地產市場進入轉型階段的特殊時期，推動我國中小房地產企業完善項目投資過程中的風險管理的控制系統，能夠在提升中小房地產企業項目投資的經營效益、保持并提升企業市場競爭力的同時，實現中小房地產企業項目投資的戰略和經營目標，創造市場價值。
一、復雜而多變：中小房地產企業項目投資過程中的風險來源及其特點
中小房地產企業是我國房地產市場中的重要⒂胝咧一。從企業的視角來看，企業的各項市場行為及其相關聯的最終目的在于獲得利潤、實現經濟效益。投資房地產項目并進行開發、運營、營銷和銷售則是中小房地產企業的主要活動。一般而言，中小房地產企業的房地產項目投資活動指的是，中小房地產企業將自有或通過融資手段獲得的資金，投入到土地使用權的購買、土地開發、商品房及其配套設施或商業地產的開發和經營以及包括物業管理在內的一系列相關服務的活動，以此來獲得經濟收益，實現資金的保值增值。[3]但是，實務界和理論界都清楚地認識到：房地產企業的項目投資的全過程充滿著不確定性，以及不確定而帶來的風險和機遇。也正因為如此，風險分析以及相應的管理是中小房地產企業在項目投資從決策、運營、融資到服務所必須進行的不可或缺的內容。[4]本文認為，中小房地產企業項目投資過程中的風險來源具有復雜、多樣而且動態變化的特點；具體而言，風險來源可以大致分為兩大范疇：一是外部風險來源；二是內部風險來源。
（1）中小房地產企業項目投資過程中面臨的外部風險
外部風險，顧名思義，就是指在項目投資的決策、運營、管理等全過程中，中小房地產企業所面對的由于企業外部環境的變動和不確定性而帶來的風險。房地產項目投資是嵌套于整個宏觀經濟環境和政策制度背景之中的，其全過程中的參與主體不僅包括中小房地產企業自身，而且還涉及與地產、房產相關的供應鏈和產業鏈鏈條上的企業，例如建筑施工企業、商業銀行等金融機構、政府部門等監管機構。因此，中小房地產企業在項目投資過程中面臨著許多外部不確定性，這既包括外部風險也包括外部可能的機遇，包括宏觀經濟環境風險、外部政策風險、金融貨幣風險、建筑施工風險、房地產市場變動風險、法律風險、利率風險以及其他不可抗力的意外風險[5]。
典型的如項目投資過程中面臨的因為政策變動而帶來的政策風險。房地產市場受國家經濟政策的宏觀調控的影響極深，政策風險指的是國家（中央與地方政府）頒布并推行的與房產、地產相關的一系列政策而給房地產項目投資和開發帶來的不確定性。[6]具體而言，項目投資過程中的政策風險因為其具體來源的不同又可細分為：土地政策風險、信貸融資風險、稅收政策風險、諸如住房限購保障等住房政策風險。[7]這就要求中小房地產企業在項目投資決策、可行性分析、經營管理等階段時刻保持對相關房地產政策的敏感度，制定風險管控的預案。
（2）中小房地產企業項目投資過程中面臨的內部風險
除去面臨的來自外部的政策、法律、市場環境的不確定性而引發的風險之外，在項目投資過程中，中小房地產企業是否能夠依照規劃，順利完成項目的投資、運營與銷售等一系列活動，還需要仰賴項目投資與運營過程中企業內部對項目的管理能力。在這一過程中，因為中小房地產企業內部的各種因素的影響，項目投資也可能面臨許多風險，包括工程質量的監控而帶來的質量風險、運營風險、項目管理風險、企業內部外部融資風險、財務風險等。項目投資的內部風險主要是由中小房地產企業自身原因形成的。
例如，項目投資過程中房地產企業可能面臨的財務風險。房地產項目投資具有資金密集的特點，項目投資資金量大而且周期性強、資金的回收周期較長。[8]對于中小房地產企業而言，由于自身缺乏大規模的項目資金來源，因此，往往只能通過融資而進行負債經營。這就使中小房地產企業面臨可能的財務風險。項目投資過程中，房地產企業的融資、投資、資金運營與管理、成本收回、利潤獲得及其分配以及如何進入下一輪的資金周期循環等[9]，都可能會帶來一定的財務風險，造成項目運營的停擺乃至爛尾，影響企業經濟效益的實現。
二、項目投資過程中房地產企業風險管理的挑戰及問題
（1）我國房地產市場進入“新常態”：房地產企業風險管理的背景轉變
2013年以來，我國宏觀經濟的發展特征整體進入新常態的發展階段，其特征主要在于[10]：一方面，我國經濟增長進入中高速的發展階段，以往維持的高速發展難以為繼，結構性減速是經濟增長的趨勢；另一方面，新常態下我國經濟轉型進入攻堅期，如何化解產能過剩、推動產業升級“騰籠換鳥”、實現城鎮化轉型的戰略、提高全社會和企業的創新能力并以此提升生產效率等等也是新常態我國經濟面臨的新挑戰。
與此相關，房地產市場的發展脫離不開整體經濟環境，我國房地產市場也進入深度調整期，最明顯的就體現在房地產市場中商品房價格的變化上：從以往的交易量和交易價格以較快速度增長轉變為當前交易額和交易價格以及房地產項目的開發投資額等均進入緩慢增長乃至負增長的情況。[11]盡管一二三線城市在房地產市場表現方面存在結構性的差異，但是毫無疑問，與90年代以來房地產市場的高速發展相比，我國房地產行業及市場已經進入了調整期，供求關系發生了改變，房地產企業的盈利能力、市場拓展能力、未來發展潛力等面臨的挑戰也逐步增多。正所謂“窮則變，變則通”，在新形勢下，中小房地產企業如何修煉內功、化解風險、把握機遇，就成為未來能否實現可持續發展的關鍵。
（2）中小房地產企業缺乏項目投資風險管理的長遠規劃和制度設計
風險管理的有效性的前提在于企業管理者需要樹立較高的風險意識、科學的風險管控的理念。[12]但是，中小房地產企業的經營管理者在項目投資過程中常常沒有對可能的不確定性帶來的風險保持充分的敏感、警惕和意識，對于風險的復雜性、動態變化等特點也沒有充分而科學的認識。“理念決定行為”！缺乏風險意識、風險管理的理念，使得中小房地產企業的經營管理者在項目投資的決策階段、前期籌備階段、具體運營階段、后期營銷階段都缺乏對可能的風險以及對風險管理的長遠規劃、應對措施和企業內部相應的風險管理機制的建立和完善。實際上，從風險管理的視角來看待企業的項目投資行為，中小房地產企業是風險管理的“利益攸關方”，因此也是責任主體，企業經營管理者如果缺乏長遠的風險管理的規劃，且沒有對風險管控進行頂層設計、制度設計并進行相應的組織建設，如此一來，中小房地產企業內部的人員其也就難以建立起自身的風險管理和控制的意識和積極性、能動性，導致企業內部風險管理意識不濃、認識不足。[13]
（3）中小房地產企業項目投資風險管理能力弱、風險管理策略不足
除了風險管理意識不足、長遠規劃和制度設計不夠之外，我國中小房地產企業在目投資過程中面臨的另一個挑戰在于其對項目投資和管理的風險管理能力較弱、風險管理的策略欠缺。在企業風險管理領域常常運用“風險管理成熟度”來衡量一個企業在風險識別、應對反應、控制活動、信息溝通等風險管理層面的能力及其管理水平，并以此將企業風險管理能力劃分為初始級別、可重復級別、已定義階段、管理階段和優化階段。[14]以此為標準，大致可以認為，我國中小房地產企業在項目投資過程中所展現出來的風險管理水平往往是零散的、無意識的、無組織并且無規劃的，往往是建立在以往經驗的基礎之上而沒有引入科學的風險管理的技術和理念。而在風險管理的具體操作策略方面，中小房地產企業也往往出現“捉襟見肘”，孤軍奮戰而難以找到合理并適合自身發展情況的風險管理的應對方法。根據以往研究者的總結，房地產企業在進行項目投資的決策階段、前期籌備和分析階段、運營階段、后期銷售階段等，需要采取不同的風險管理的策略，例如，對項目的可行性的分析、市場預測分析、政策和宏觀市場環境的分析、企業內部資金情況和投融資組合的設計等等。[15]中小房地產企業在這些方面都存在許多不足，這主要是因為企業經營管理者仍然奉行的是粗放式的、經驗式的管理理念和方式，而沒有對企業內外部的風險管理活動進行重新的洗牌、整合、變革和提升。
三、兼顧內外：完善中小房地產企業項目投資的風險管理的思路及關鍵措施
（1）加強房地產投資項目的內部審計與管理控制
如前所述，項目投資過程中，中小房地產企業所可能面臨的風險不僅來自外部，也來自內部。而且，進一步講，外部風險來源的真正實現往往也是因為企業內部管理控制的失當而造成或擴大的。[16]因此，中小房地產企業內部管理和控制是否有效，是項目投資過程中的風險形成以及應對是否得當的重要影響因素。因此，中小房地產企業在進行風險管理的過程中，理應加強對投資項目的內部審計（Internal audit）的力度、提高管理控制的強度及其科學性、持續性和有效性。實際上，在企業風險管理這一理論范疇，內部審計與控制是其不可缺少的內涵，也是重要的理念和實踐的來源。[17]一方面，項目投資開發和運營的過程中，中小房地產企業理應建立科學而規范的內部會計審計，提升財務數據等的準確性，防范可能出現的財務風險以及相應的連鎖反應；與此同時，中小房地產企業也要加強對投資項目的內部控制和管理，這主要包括對與項目相關的內外部環境控制、決策過程須遵循的程序和方法、風險的識別和評估、項目運營與管理的監督和控制等。此外，為了加強對投資和開發的項目的內部審計、管理、監督和控制，中小房地產企業還應該從組織文化建設來提高全體員工的審計和管控意識，以內部員工激勵和考核并重，強化決策能力和執行能力，并推動風險與機遇的相關信息在企業內部從決策層到執行層的分布和傳播。[18]
（2）項目開發與投資過程中，房地產企業應管控風險并抓住發展機遇
有研究者提出，企業風險管理的理念和實踐不僅包括對因為不確定性帶來的隱患、危險等風險的識別、回避、應對和管控，更重要的是，在當今以信息快速更迭、機遇稍縱即逝的時代，房地產企業（特別是中小房地產企業）也應該在管控風險的同時做好準備，抓住項目開發和投資的發展機遇。也就是說，風險管理活動既是風險識別、預警與控制，同時也是轉危為機、抓住機遇的過程。[19]然而現實情況卻是，我國中小房地產企業更多地聚焦于對眼前的、短期的風險的應對方面，而沒有從長遠規劃的視角來看待，企業處理、應對好未來的風險也有很大可能給自身的項目投資與擴張、企業之間的戰略合作、市場聲譽的提升和積累等方面帶來的積極的、正面的影響。古人有云“禍之，福之所倚”，風險與發展、挑戰與機遇往往是相伴相生的。因此，在項目開發、投資和運營過程中，中小房地產企業在前期分析、識別、管控可能的風險的同時，也應該深入探討和總結風險背后可能的發展機會，以風險管理的路徑和思路作為企業內部和外部改革和重整的推動力！換句話說，中小房地產企業不僅應以保險的態度來應對未來的不確定性，而且也應從更為全面、整體的視角來理解風險及其背后的消極與積極的影響。[20]
（3）善于積累社會資本、建立外部聯結，提升自身風險管理的能力
無論是在房地產領域，還是其他領域，當今社會是一個“萬事萬物，互聯互通”的時代，房地產企業與同行、供應鏈、價值鏈和產業鏈上下游、消費者、監管部門等機構、組織和個體共同形成了一個巨大的網絡。加之，房地產企業項目投資過程（決策階段、前期籌備階段、運營階段和后期銷售階段）所面對的風險是來自外部和內部的復雜而多樣的。基于這樣一種理念，本文認為，中小房地產企業的風險管理活動不可能局限在自身的活動范圍，獨善其身也是難以為繼。相反，只能跨越其本身的組織和行業邊界，努力與其他企業、組織機構乃至個人建立外部鏈接，從而積累相應的社會資本。這也是中小房地產企業獲得風險管理知識，提升自身風險管理能力的重要途徑。實際上，包括中小房地產企業在內的所有企業所擁有的社會資本的質量、數量和結構，對其項目投資行為和收益率都有著比較大的影響。從價值鏈增值的角度來看，企業社會資本對企業項目投資增長有著積極的正面影響，這是因為企業社會資本會影響到企業項目投資的機會、影響到企業之間特別是與合作方的信任度，進而傳遞到對企業經濟效益增長帶來影響。[21]同理，中小房地產企業對于內部、外部社會資本的占用，將會直接或間接地影響到其對過去、現在和未來的信息的把握與分析。而在信息時代，對信息的掌握和分析能夠提高企業對未來的風險進行分析的能力。
（4）強化企業內部風險管理的組織建設，建立項目投資風險預警機制
中小房地產企業在項目投資過程中之所以忽視風險管理，其中一種重要原因就在于風險管理的責任具體、組織建設落后。實際上，對于中小房地產企業而言，項目投資過程中風險管理的主體應該予以明確、具體，并從制度設計和職責崗位安排的高度，設立固定的項目投資的風險管理主管、專門的風險管控的部門，例如風險管控經理以及由企業從決策層到執行層的各個部分的風險管控的委員會，來專職專責處理、統籌與風險管控相關的工作。[22]因為只有做到權責人一一對應，才能夠確保風險管理活動能夠真正執行。除此之外，中小房地產企業還應建立并完善項目投資的風險預警機制和相關的網絡。中小房地產企業在建立風險識別預警與管理系統的過程中，一方面應該保持對信息和數據的敏感性，特別是需要全面收集準確的數據，并將其分析、整理并統合為相應的數據庫，這是風險分析和預警的基礎；另一方面，企業應該通過頂層設計及時制定風險來源的指標體系，包括外部與內部風險形成因素，并根據情況進行適時的調整和補充，從而為風險預警提供綜合評判的標準。[23]
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關鍵詞：房地產；工程管理；問題；措施
中圖分類號： F293 文獻標識碼： A 文章編號：
引言
國內經濟的飛速發展以及城鎮化進程加速了房地產的井噴式的發展，房地產毫無疑問已成為國內的主要產業之一。高速的發展也帶來了一系列的問題，而這些問題都可以歸結為企業管理不到位所致，而工程管理在房地產開發過程中起著舉足輕重的作用，因此，做好房地產工程管理對地產開發企業來說具有十分重要的意義。
房地產工程管理的內容
所有的投資的目的都是為了追逐利潤，房地產投資之所以這么火爆，也是因為其利潤可觀。房地產商終極的目的就是把商品（各類商品房）銷售出去，要想實現這一目的就需要更多的去滿足消費者的需求。消費者購買房產關注的無非就是地段、價格、房型、周邊配套、增值潛力、開發商品牌、工程質量、物業管理、景觀等因素，除地段外，要最大限度滿足這些內容就必須做好房地產的工程管理工作。
2.1 項目啟動會管理制
項目啟動會的目的是作出項目土地取得后的第一次、也是最重要的一次決策，明確項目的成功標尺及具體指標，需要對項目進行沙盤推演，設定項目的決策點、控制點，識別項目風險點，提出預案，建立本項目開發的總綱領文件。
2.2 設計管理
房地產狂熱的年代，設計對地產的重要性可能還沒體現，投資者是房子就來搶購，而現階段，投資及政策風險加大、市場競爭激烈，一個好的規劃設計方案往往直接能關系到整個工程的命運。項目設計研發階段就決定了項目總貨幣價值的90%，在房地產項目中，有了好的設計方案，在同等價位上就更有競爭優勢，這往往也是吸引消費者眼球的主要地方。在好的設計方案的基礎上才會產出優質的商品，蘋果成功的核心就在于對產品設計的狂熱追求，所以做好設計管理工作是房地產工程管理的主要內容之一。
2.3 前期管理
整個房地產過程中的各類證照申領行業中都籠統地歸到前期部門，或者叫前期開發部門，貫穿項目從申請建設用地預審及立項開始，到建設項目竣工驗收、交付使用的全過程，正式開工前以“一書五證”為前期工作的主要成果：選址意見書、建設用地規劃許可證、土地使用證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證，項目完成以“一表一證”為竣工手續的主要成果：建設工程竣工備案表及商品房交付使用許可證。各個證照能否按時拿到，意味著項目開發是否多快好省，各階段是否合法合規，前期管理的重要性不言而喻。
2.4 施工及成本管理
施工管理直接決定了整個項目工程質量的好壞，由于房地產的施工時間較長，參與施工的各個合作單位眾多，住宅類地產項目簽訂的施工及材料采購類合同數量一般超過30個，涵蓋了酒店、辦公、酒店式公寓的大型商業綜合體項目的合同可以近百個。一個地產開發項目在施工過程中往往會遇到不少意料之外的困難，如何加強對整個施工過程中的人力、物力以及成本的管理十分重要。
相對與其它工程管理的不同點
房地產工程管理是伴隨著房地產的興起而發展起來的一種新的管理形式，雖然都屬于管理的范疇，特別是這個發展跨越性時代賦予了更多的內涵，有著不同于常規的東西。其區別主要體現在以下幾點:
3.1 過程上的不同
常規的工程管理都是走的“設計-組織施工-現場管理-驗收”這個基本過程。而房地產的工程管理包含了從拿地前工程成本預測、內部可行性研究，到拿地后的規劃設計階段再到各類合作單位招標、施工實施、竣工交付、售后服務、竣工結算等全過程，特別是商業項目，不同的業態落位，涉及到大量的工程設計條件協調，它不僅是施工的管理，更應該說是做項目管理，是資源的分配、協調管理，從過程和范圍上比其它的管理更為廣泛、更具有挑戰性。
3.2 管理的主體上的差異
關注主體的不同也就決定了方法上的差異，首先在控制進度上，常見的工程管理主要是微觀上的工程本身的管理，而房地產則是從宏觀上對整個項目建設進行整體的布局和掌控。其次，相對于主要關注于施工方案、構造和方法的常規管理，房地產工程管理更多的把營銷理念作為設計的參數，然后再根據設計出的參數進行招標和施工，這更貼近消費者，營銷意圖十分明顯。然后，常規的管理更注重的是如何把整個工程成本的控制到最低，而房地產工程管理除對成本的關注外，同時關注項目創造的總貨幣價值，換句話說它更注重的是投入和收益比，比如在階段性的銷售火爆期，給予施工方更好的付款方式、甚至額外支付趕工費，力爭提前銷售。最后，一般的工程都是要求按照設計要求和相關部門的質量標準去控制質量，房地產除此之外，更看重的是客戶對開發品牌的認可度，著力提高本地品牌的知名度、認知度。
3.3 監控對象的差異
一般的工程管理主要就是組織施工，然后對施工過程中的人和物料以及機械進行合理的管理，以保證實現對成本、進度和質量的最優的控制。房地產工程管理更多關注的是從內到外整個體系的完整情況、是否有序進行，真正的是做項目管理，不同深度地管理協調所有的參與者，而非單純的工程管理。
房地產的工程管理中常見的問題及解決方法
每年竣工的房地產項目眾多，但是真正的能讓消費者有口皆碑的卻極少，交房后會出現各種問題。其根本原因在于工程管理上存在著很多問題，這些問題如果不能解決，將會影響到房地產企業的進一步發展。主要問題如下：
4.1 項目開發戰略目標缺失
早期的地產項目頗有點做到哪算哪，跟著市場走，市場火多賺，市場差少賺，而現階段的地產項目最忌諱的就是，管理構架、項目目標、實施方案的缺失混亂，再次強調項目啟動會制度是確立該項目戰略目標的決策性會議，項目啟動會應采取總經理負責制，形成的會議決策是本項目的總綱領，是最重要的決策會議。各職能部門也是通過項目啟動會達成共識、做出各部門承諾，比如工程指標、銷售指標、財務指標等等，有了目標，才有努力、才有落實。項目啟動會制定的各項指標、工作節點是項目開發的核心控制要素，也是一次向項目團隊的交底會，項目啟動會不完整，絕不急于進入下一階段工作，否則只會在偏離的方向上越走越遠。
4.2 規劃設計的不完善，撒手制
很多小型房地產企業，把規劃設計這塊工作全部扔給設計院，本公司可能就派個有過從業經驗的人員跟蹤，拿到圖紙就去報規報建，而事實上，很多設計單位不一定了解客戶需求，把握不住客戶的設計控制要點，不清楚開發企業的成本控制要求，不擅長如何通過設計強化對工程質量通病進行預防，更不要說如何深入挖掘項目潛在價值，在設計階段創造更大的總貨幣價值。事實上在產品價值鏈中，利潤最高的部分是研發、營銷與服務，而生產環節的利潤最低。在研發方面具有競爭優勢的企業通常比在制造能力具有競爭優勢的企業有更高的競爭力。解決問題的方法無他，地產開發企業需要把設計管理的意識提高到戰略高度，建設一支從業經驗豐富，水平出眾的設計管理團隊，真正把設計研發、設計管理作為核心要素之一進行管理。
4.3 光注重進度，施工質量仍不夠重視，
如何在保證進度的前提下，不刻意提高施工成本的前提下，提高產品質量標準，是衡量一個建設方管理的水平重要標準，項目承包制下總承包單位“以包帶管”現象嚴重，其自身質保體系大多無法保證工程質量，承包單位不了解也不關心房地產的市場標準、客戶標準、部品標準、成本控制要求，造成建設方和施工方在質量意識上的較大差異，在施工的過程中，質量問題頻頻出現。
現階段建筑施工企業總體素質雖有提高，但和房地產市場的發展仍不甚相配的，勞務隊伍非職業化，不穩定，技術能力有限，責任心不強、質量意識、主人翁意識單薄，需要進行嚴格的管理。需要甲方重點考察，輸出技術、管理標準，協助其建立質量保證體系。
工程質量的管理手段要從常用的事后檢驗轉變為事前控制（預防）、事中控制（過程檢查）和零缺陷質量控制（分戶驗收）。從傳統的經驗管理轉變為規范檢驗行為和檢驗標準的制度化、體系化建設。通過專業積累和經驗總結，形成適合企業需求的質量控制標準。從傳統的工程質量靜態管理轉變為向工程質量動態管理逐步演變，通過設計完善的動態管理工具，輔以先進的信息設備，可以實現對施工部位、施工班組的動態跟蹤。
從傳統的工序、工藝質量檢驗轉為向為產品定位、設計研發和建造的全過程質量控制，房地產企業要真正做到以客戶質量標準作為施工質量的驗收標準。
4.4 成本管理落后，需與時俱進
傳統的工程成本控制是施工階段的合約成本控制，無外乎采取招標管理和合約管理作為降低施工成本的主要手段、通過施工組織和施工工藝控制施工成本、對主要材料設備價格進行控制和管理、控制現場簽證、審查工程結算進行成本管理。
而新階段的地產成本管理已經由傳統的施工合約成本控制轉為投資回報經營成本控制，由傳統的施工階段控制轉為向為投資分析、產品定位、設計研發、招標采購、工程建造、運營維護的全過程成本控制。
項目投資分析是項目成本控制的起點，開發成本受開發節奏、市場銷售價格、經營風險控制等條件的多重制約，產品定位的準確性、差異性決定了項目成本控制的優劣。
規劃設計方案指標、功能、技術參數、配套檔次的確定，決定了70%以上的工程成本。設計專業計算、設計參數確認、設計選型等決定工程成本的關鍵因素，如果不能在設計階段逐一研究確定，一旦反復將造成工程成本的極大浪費，依靠后期工程招標壓縮施工成本，只是治標不治本的做法。
對參與投標企業的考察篩選、招標文件中指定統一的管理標準、質量標準、技術標準、配合標準等方面的考核及要求，選擇高效率，重信譽重合約，管理組織扁平化，管理成本低的工程公司是有效降低成本的手段，杜絕層層轉包是從成本角度選擇承包商的重要指標，而采取最低價中標仍是控制工程建造成本的重點。
4.5 企業不重視知識積累、不重視知識沉淀
隨著房地產企業的發展，多個項目的開發，項目總結經驗時，常常發現，同一問題在不同區域不同項目多次重復犯錯，之前犯過的錯誤沒有形成寶貴的公司開發經驗，現階段很多地產企業中都意識到經驗的積累、知識的沉淀的必要性，有了雛形的“知識管理系統”想法，盡可能降低錯誤重犯的概率，避免在同一個地方摔倒兩次的現象產生，當然這種系統初級階段是一種非正式的、零散的、不系統的應用，但是隨著組織或企業的成長，特別是地域的擴張，一個自動化的知識管理系統就顯示出非常重要的意義，相對與原始的手工知識管理它可以為企業帶來更加巨大的利益。
根據地產企業的特點和實行相匹配的管理深度要求，一方面，企業可以通過辦公自動化系統，使產生信息的工作與處理該信息的工作盡可能地有效結合，從而壓縮總部和項目組的決策層次，使其向扁平化方向發展，以提高組織的應變能力；另一方面，可先構建集團層次的知識管理庫，每個項目公司在項目結束后，分部門分專業把項目獲得的經驗、技術等傳遞到集團的知識管理庫，先保存起來，隨后進行加工整理，最后通過網絡實現組織成員共享。其中，經營管理層負責制定企業的遠景目標和戰略，負責執行日常管理工作；項目小組層是項目小組在項目實施結束后，回到知識庫層，把他們在項目中獲得和創造的知識（成功與失敗的經驗教訓、工作中獲得的體會等）進行整理并存儲到知識庫層；知識庫層不是一個組織實體，它是一個“知識蓄水池”，主要是將經營層和項目小組層創造的知識以文本、數據、視頻的形式存儲到計算機中，并重新分類和整理。之后，將存儲的知識借助于集團內部信息網絡，在組織內部迅速擴散和傳播，達到知識共享的目的，實現經營管理層和項目小組層的創新。
總結
房地產的工程管理在目前來說還處在不斷的發展和成熟階段，還有很多的東西需要慢慢的去學習和完善，充分利用和學習其他企業的先進的管理方法和施工經驗，不斷的總結和完善管理制度，使得整個房地產項目都保證在一個很高的水平，這對房地產企業的進一步發展有著十分重要的意義。本文通過對該問題的分析和研究，對房地產工程管理所面臨的問題給出了基本的應對方案，希望能給相關人員起到一定的借鑒作用。
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[關鍵詞] 房地產開發企業 借款費用 資本化
我國目前會計準則對借款費用的定義是企業因借款而發生的利息，折價或溢價的攤銷和輔助費用，以及因外而借款發生的匯兌金額。長期以來，我國對于借款費用可予資本化的借款范圍有嚴格的規定，即僅限于專門借款，企業只有為購建固定資產而專門借入的款項，即專門借款所發生的借款費用才允許予以資本化，其他借款所發生的借款費用均不允許資本化，而應記入當期損益。我國現行會計準則對于房地產這一特殊行業借款費用的處理也參照其他行業企業的做法,作期間費用處理，而國際會計準則則采取了不同的處理原則：
一、我國目前對房地產開發借款費用處理的原則一記入財務費用
1.我國《房地產開發企業會計制度》規定，“企業長期負債的應計利息支出，生產期間的，記入財務費用”。
2.我國《企業會計制度》規定，“除為構建固定資產專門借款發生的費用外，其他借款費用均應于發生的當期確認為費用，直接記人當期財務費用”。由于對房地產公司而言，所開發的房地產不屬于固定資產，而是存貨，因此根據《企業會計制度》，相關的借款費用應采取記人財務費用的做法。
3.我國財政部2001年1月頒布了《企業會計準則一借款費用》，首次就借款費用的資本化條件、方法做出了明確規定，即“因借款費用而發生的利息、折價或溢價的攤銷和匯兌差額，在符合本準則規定的資本化條件的情況下，應予以資本化”。但不知出于何種考慮，該準則并未將房地產商品開發過程中發生的借款費用列入準則的涉及范疇，即該準則的第二條稱：“本準則不涉及房地產商品開發過程中發生的借款費用”。
綜合以上規定和不同規范的適用范圍，我國目前房地產開發中借款費用的處理原則是：房地產開發企業對借款利息采取費用化的處理辦法。
二、國際會計準則關于房地產開發中費用的處理原則一予以資本化
國際會計準則第25號“借款費用的資本化”明確指出了房地產開發是符合借款費用資本化條件的。美國財務會計準則第34號“借款費用資本化”也明確地房地將產開發列入合格資產即適合利息資本化的資產范圍。日本的會計準則規定，如果企業所借入的款項是專門為了用于房地產開發，則企業應將相應的的借款利息予以資本化，記入資產的成本。可見，國際會計準則，美國財務會計準則和日本的的會計準則都是將房地產開發的借款費用明確列入適合于資本化的范圍的。
三、我國房地產開發項目費用處理的會計規定存在問題
1.《企業會計準則――借款費用》所規定的符合借款費用資本化化的對象僅限于“構建固定資產而專門借人的款項”。這一范圍過于狹窄，將其非構建固定資產而形成的資本性資產，排除在外，如造船、房地產開發等等。筆者認為沒有必要將房地產開發排除在該準則之外，因為房地產企業生產經營的對象――房地產雖然是商品，屬于流動資產的范疇，但其借款比重大，時間長，利息負擔重，事實上已經具有了資本性資產性質，符合借款費用資本化的條件。同時，房地產上市公司實際上一直采用借款費用資本化的處理辦法。
2.目前的制度安排將導致上市的房地產公司和非上市的房地產公司在借款費用處理上的又一個“雙軌制”。由于借款費用在房地產公司經營活動中的重要性和普遍性，不同的處理方法將導致企業經營業績和財務狀況的重大差異。
3.由于現行會計準則規定將房地產開發企業借款費用不予資本化而列入期間費用。其一，有悖于歷史成本的原則和費用配比原則。這源于房地產借款費用是針對特定對象的，與項目成本之間存在直接聯系。其二，它易導致房地產開發企業期間費用虛增，負擔過大，不利于企業正確地評價其經營業績和財務成果。同時也直接影響到國家稅收征收和房地產市場的培育和成長。
四、筆者的幾點思考和建議
1.針對房地產開發企業的行業特點，結合我國的實際情況，筆者建議將房地產商品列為資本性資產，并將房地產開發過程中的借款費用予以資本化。這是因為：房地產開發商品使用是針對特定對象的，與項目成本之間存在直接聯系，根據歷史成本原則和費用配比原則，它應劃歸開發間接費用的范疇，并將構成房地產項目成本的一部分。
2.將有特定用途的未開發土地的借款費用納入資本化范圍。筆者認為，對尚未開發的土地所發生的借款費用的處理應具體分析：如果該土地是用于特定房地產項目的土地，則為獲得該土地所發生的借款費用應予以資本化。因為獲得該土地是房地產項目開發活動的重要環節之一，購入土地和后續的建筑施工活動一樣，也屬于為資產達到預定可使用狀態所必需的購建活動或準備活動。但如果土地的使用方向尚不明確，則暫時不宜將其納入資本化范圍。因為談不上為實現資產的預定用途所必需的購建活動或準備活動正在進行，因此不符合資本化資產的條件，只能暫時作為費用處理，待土地使用方向明確后，再將其納入資本化資產的范同。
3.房地產開發項目借款費用資本化停止時間，應以《企業會計準則一借款費用》規定以“達到預定可使用狀態時為依據”。
綜上所述，在借款費用資本化問題上，我國現行會計準則沒有充分考慮到房地產行業的本身的生產經營特點，導致了房地產企業在實際會計操作過程中存在著經營業績不真實，財務狀況可比性差的缺陷，嚴重地影響房地產企業的會計核算。為此，筆者建議將房地產企業在開發過程中的借款費用也納入予以資本化的范疇，按資本化處理。
參考文獻：
關鍵詞：房地產開發；項目；工程管理
隨著房地產市場化的快速發展，房地產已經成為我國經濟發展的一個重要的支柱性產業，房地產行業涉及面廣，如何實現相關資源的優化配置，保持房地產行業的健康發展，促進社會經濟的穩定發展是當前地產行業研究熱點。
一、房地產開發項目工程管理的內容
房地產開發項目的過程涉及很多內容，對這些內容的進行有效處理就構成了房地產開發項目的工程管理，工程管理工作通常包括以下內容。
1.工程的總體規劃。人類在做任何一件事情之前需要一個規劃， 同樣房地產開發項目也需要一個有效規劃，房地產的開發企業在開發項目之前都有一個總體設計與規劃。工程開發的總設計是開發建設工作重要的經濟技術文件。工程設計的報批和編制是房地產開發建設的重要前期工作。
2.相關方面的協調合作。由于房地產開發過程要涉及面廣， 加上房地產的建設工程自身的特點， 如配合單位多、施工周期長、工程項目多、建設范圍大，所以很容易產生矛盾沖突。為達到工程建設的順利進行需要及時地溝通，做好以下幾個方面的工作：實行工程開發總承包制度；定期召開有關部門的協調會；積極配合開發建設相關單位及時理好開發過程中出現的各種矛盾。
3.工程質量監督檢查。在激烈的市場競爭過程中有過硬的質量是取勝的重要砝碼， 房地產企業要實現工程項目經濟效益和社會效益，最大化必須過好建筑物的質量的關。工程質量好壞是設計質量、勘察質量、原材料質量、使用維護質量及施工質量的直接反映，所以在工程開發設過程中要注意各個環節的質量監控，對整體開發建設過程進行全面、深入的質量監督，及時發現質量問題，解決問題。
4.工程項目的竣工驗收。工程項目的竣工不僅僅是建筑物的建造完成，而是要達到工程設計的要求和合同規定相關標準，具備驗收的條件后，根據施工單位的竣工驗收的請求，有關的驗收小組要依照國家制定的各類質量標準進行驗收和鑒定，只要達到相關標準，具備使用條件才能進行竣工結算。
二、房地產開發項目工程管理中的常見問題
1.前期準備工作不充分
當前很多房地產項目存在著盲目決策開發的問題，往往沒有進行充分前期調研論證，通常地產開發公司很多地關心的是工程項目建設的位置、配套設施以及和商業環境等，然而對其開發技術、經濟因素的論證關注不夠，往往造成因工程項目前期無法進行預測和控制，而引發一系列后續問題。例如結構設計不夠合理、戶型單一造成公攤過大、空置率高、成本較高問題。
2.對施工許可程序不重視
房地產開發企業為追求更大的經濟利益，在進行項目開發時施工單位為了工程進度，往往還沒有經過建設主管部門施工許或相關手續沒有辦理完畢之前，就提前施工。不少開發企業鉆制度上的漏洞。例如在開挖和填坑手續辦理之后，在相關施工許可未完成之前，就進行開工。往往會導致施工進度被叫停，施工單位遭罰款處理，這不但影響到工程的順利進行，而且也造成了不良的社會影響。
3.監理制度不規范，完工驗收不嚴謹
由于設計單位和監理單位之間配合不緊密，導致施工過程中出現大量設計問題，很多施工單位隨意變更設計圖紙，這不但增加了施工成本，也造成了管理上的混亂。監理上的缺失，使得施工單效的缺乏有效的制度保證和規范監督。許多開發單位對工程施工中的分項驗收等管理環節不嚴謹，往往造成工程竣工總體驗收時產生驗收的資料不齊、結算依據不足情況，從而出現不能為驗收辦理相關手續，導致拖延交付和備案邂逅的結果。
三、改善房地產開發工程項目管理的建議
項目管理在房地產開發工程中的運用雖然取得了一些成績，但在行過程中也逐漸凸顯出一些問題，筆者認為，要從根本上加強和改善房地產開發工程項目管理，必須從以下幾方面下足功夫。
1.加強項目開發的前期規劃管理
當前我國房地產工程項目管理普遍存在調研不足和可行性研究論證不夠的問題，因此，為了優化項目管理，必須加強對項目開發規劃和設計等前期管理工作。項目開發前要做充分的市場調研和投資分析，盡量將風險控制在預期內。進行充分的市場調查，明確消費者的需求， 選擇更具商業價值地段，設計符合市場需求的建筑戶型。另一方面，也要加強與設計單位的溝通，做到彈性管理，力求做到全面準確，不漏項，不留缺口。加強與國家規劃部門溝通尋找政策上的支持，協調和平衡各方面利益，避免出現協調不到位而產生工程進程被叫停、設計反復修改等現象，從而避免資源上的浪費。
2.加強項目施工過程的質量管理與控制
在施工之前，工程項目開發商應與施工單位簽訂一份不存異議的合同，要求雙方嚴格遵守合同的要求來辦事，除了國家規定的標準條款外，對施工安全、款項支付、驗收、工期、工程質量等進行明細的規定，避免后面雙方產生矛盾。加強施工質量的控制，對施工質量進行控制是施工管理中重點工作。協調好施工、監理等各個單位，共同完成施工中的質量控制。對質量監理的工作人員進行監督，對施工企業嚴格監督，保證在施工進程的各個環節都能達到工序的質量標準。
3.加強成本管理和風險控制
價格是房地產企業之間競爭的重要籌碼，開發項目時必須完善加強項目的成本管理，要嚴格控制項目成本。在項目開發之前充分做好預測和評估工作，對項目成本、利潤等進行嚴格的控制，在施工過程中，充分做到投標招標的市場化，引入競爭機制，只有這樣才能降低成本，提高市場競爭力。房地產行業是投資大、周期長，風險大的行業，因此，控制風險是非常必要的。房地產企業可以通過合同的形式，明確開發過程中的各參與方的責任，來減少隱蔽損失。同時房地產企業可以通過投保的方式，在客觀上降低房地產業的風險。
參考文獻：
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[關鍵詞]營銷策劃；市場導向；創新
doi：10.3969/j.issn.1673-0194.2013.19.028
[中圖分類號]F293.3[文獻標識碼]A[文章編號]1673-0194（2013）19-0048-03
房地產營銷策劃是一個綜合性、系統性的工程，需要在先進的營銷理論指導下運用各種營銷手段、營銷工具來實現房地產價值的兌現，實質上是一個從了解市場、熟知市場到推廣市場的過程，它的中心是顧客。顧客的需求千差萬別，決定了房地產營銷策劃從單一化趨向全面化，營銷服務從注重表面趨向追求內涵。它不僅要體現物業特征，還要體現市場特征、消費習慣及發展要求，體現市場的要求。研究房地產營銷策劃對房地產業發展有著深遠的意義。
1房地產營銷策劃的產生及發展
營銷策劃，屬于市場要素整合學。任何一宗房地產在市場上都是獨一無二的，每一宗樓盤都有不同的區位，在同一區位有不同的路段，在同一路段有不同的地塊，在同一地塊有不同的幢號，在同一幢號有不同的房型，等等。這是房地產品天然所具有的差別化，針對不同房地產的營銷策劃自然就是因時、因地、因人而完全不同的排列組合過程。因此，任何房地產項目的營銷策劃必須基于房地產項目本身所占有的資源，必須基于與這些資源的排列組合相對應的市場定位和細分市場。
20世紀90年代初，是深圳房地產業學習香港房地產業發展的時期，也是深圳房地產商的黃金時代，市場上住宅的供給有多大，就會有多大的市場需求，根本無需營銷，也不用進行營銷策劃相關工作。1992年以后，房地產市場發展壯大起來，企業之間的競爭日趨激烈，好的房子也不一定能夠順利賣出去，于是產生了房地產營銷策劃大師。1997年以來，隨著住房貨幣化制度的改革，市場上各類住宅產品供應增加，進入所謂的“概念地產”時代，形形的概念被創造出來，賣房子就是賣概念。1999年以后，“概念營銷”明顯衰落，取而代之的是“精細化營銷”、“全程營銷”等概念。
新形勢下，房地產營銷策劃又被賦予了更豐富的內涵。首先是前期定位策劃，通過定位策劃確定項目形態、確定目標消費者群，根據目標消費者群的總體需求愿望設定項目的建筑風格、戶型大小、價格區間、基礎設施配套等；其次是銷售過程中的營銷推廣策劃，根據項目獨具特色的整體品質制定出恰如其分的營銷推廣策略；再次，項目銷售后期策劃，在項目銷售尾盤期，結合住宅項目的實際情況，為難銷戶型創造出引人注目的賣點。
內蒙古房地產業起步比較晚，市場營銷觀念應用于房地產行業也是近20年才慢慢產生的。回顧自治區房地產市場的發展情況，我們可以發現，房地產營銷策劃的觀念也經歷了一個從概念營銷策劃到全程營銷策劃的發展過程。
自治區房地產營銷策劃理論和實務發展與國家的基本同步。首先得歸功于國外營銷理論的發展，營銷理論的豐富和發展為我國房地產營銷策劃理論奠定了堅實的基礎。其次，國內房地產業迅速發展的現實，造成房地產商面臨強大的競爭壓力，使得房地產營銷策劃工作成為必要的營銷手段。第三，自治區眾多營銷策劃人士的努力實踐，使房地產營銷理論逐步趨于完善和成熟，他們在實踐中創造出許多經典樓盤營銷案例的同時，還不斷在理論上加以總結，提出富有創造性的營銷策劃理論，如概念策劃模式、賣點群策劃模式、房地產全程策劃模式等。這些新興觀念的產生，為房地產業營銷策劃理論賦予了豐富的內涵，同時，對房地產業的發展也起到了非常重要的作用。
2內蒙古房地產營銷策劃中的主要問題
自治區房地產市場發展較晚，營銷策劃理念應用于房地產業尚處于初創時期。而在當前新形勢下，房地產開發商之間競爭越來越激烈，部分開發商為了眼前的利潤，忽視了消費者的需求，過多地重視短期宣傳，忽視了長遠的利益，導致在營銷策劃過程中出現了一些問題，不利于房地產業的健康發展。
2.1目標客戶定位不準確
由于高額的消費支出、購買結果的不確定性，房地產消費是一種高關聯度的購買行為，其購買決策的環節、影響因素和時間非常復雜，變化的可能性也非常大，所以應該采用專業的消費者行為調研。可是一些房地產開發商認為“市場是引導出來的”、“我們比消費者更專業”，正是由于房地產開發商的這種心態，使其在房地產營銷策劃中普遍忽視了對消費者的研究，從而造成了目標客戶定位不準的現象。
房地產開發行業屬于政策敏感性行業，它不僅要受相關法律法規政策的影響與約束，而且還要受許多不可預測因素的影響，這些因素關系到開發商的銷售盈利情況以及整個項目的成敗。但是，開發商在做產品市場定位分析時，往往根據個人經驗進行項目的可行性分析，市場調研不夠深入仔細，甚至流于形式，沒有為可行性分析報告做出實際的貢獻。由此導致開發商對市場的投資判斷失誤，所開發的產品與消費者的需求出現脫節，中期出現產品滯銷的情況，給整個項目運營帶來較大風險。因此，這里需要強調市場調研意識的深入和創新，調研要回歸理性，不能全憑經驗和個人感性判斷。
2.2缺少規范的可行性分析
眾所周知，房地產開發不但受經濟、法律和政府相關政策及其變化的約束，而且還要受許多不可預測因素的影響，這些約束和影響直接或間接地改變房地產開發項目的建設費用，甚至決定項目的成敗。然而，有一些開發商在前期策劃過程中不知投資分析為何物，對未來政策走勢缺乏敏銳的分析和判斷，不做規范的項目可行性分析，往往依賴高層領導個人經驗和感覺進行投資決策，營銷策劃也介入過晚，導致投資決策失誤，開發產品不對路，以至于到項目銷售中期，盡管投入了大量的人力物力宣傳推銷，仍然有大量商品房滯銷。
2.3營銷策劃方案過度追求概念的炒作
概念營銷的理念在一陣火熱過后，終于被業內人士看底，慢慢回歸理性。概念炒作表現在以概念制造賣點，甚至有人說“賣房子就是賣概念”。開發商不是根據市場需求開發設計產品，而是先設計產品，再去尋找與所設計產品需求相適應的目標人群，顯然與市場規律背道而馳。房地產營銷策劃應該有分析物業賣點、展開賣點的一個過程，而不應該是人為制造賣點、為了營銷而營銷、過度追求概念的炒作。消費者的需求必須通過消費產品本身才能得以滿足，脫離物業本身特性、過度追求炒作、隨意夸大物業的特性去營銷，只能是負面宣傳，背離營銷的最終目的。
2.4模仿抄襲現象比較普遍
房地產營銷策劃的興起，應當是由廣州、上海、深圳等沿海發達城市開始的。多年的房地產營銷策劃實踐，使第一批專業策劃人員積累了豐富的策劃經驗和極有價值的策劃理論與思想。最近幾年來，內地城市的開發商也開始注重營銷策劃。這些地方引入策劃的途徑有：一是派專業人員到沿海城市學習、取經，參加各類策劃培訓班；二是邀請知名策劃人前往內地房地產開發項目擔任總策劃或顧問；三是內地舉辦各種房地產營銷策劃講座，并邀請知名策劃人參加交流，從中獲得沿海地區房地產營銷策劃的最新理念。通過這幾種方式，沿海城市先進的房地產營銷策劃理念和優秀的經典案例，開始在內地開花結果。同時，內地策劃人在策劃理念和手段上不可避免地出現了“克隆”現象，甚至有的地方幾個樓盤的營銷策劃方案幾乎相同，這已經引起同行們的關注。
2.5廣告宣傳脫離實際，銷售管理不夠嚴謹
在房地產營銷的后期策劃任務當中，廣告宣傳策劃是其工作重點。廣告的陷阱，往往表現為：客戶聽信廣告宣傳買了房子，發現房子和廣告宣傳的實際差距太大；或是由于銷售過程管理不夠嚴謹，銷售人員的自主虛假承諾，導致消費者被蒙騙簽約。有的宣傳廣告制作精美但缺乏內涵。新形勢下，面臨市場競爭，廣告商與開發商可謂絞盡腦汁，不少廣告制作非常精美，突出特色，但是卻毫無說服力。精美、有創意、標新立異，這些都代替不了信息性強、可信、令人難忘等帶來的影響力。在廣告中或者住宅銷售時做出不切實際的承諾。開發商在廣告宣傳時，通常聲稱自己的產品如何舒適、價格低廉等，并且銷售人員在銷售時，為了促成銷售，甚至不顧公司的聲譽，會對客戶做出虛假的承諾。
3內蒙古房地產營銷策劃手段創新
縱觀房地產市場的營銷策劃方案，有符合實際的，也有超越想象的；有老套的做法，也有創新的方案。由此可見，營銷策劃人員已絞盡腦汁、挖空心思。房地產市場經歷了炒作與浮躁之后，已經慢慢地走向理智和成熟。那么，在當今市場競爭激烈的新形勢下，房地產營銷策劃人員更應該注重理性，從實際出發，為房地產營銷策劃的未來穩重掌舵。
3.1強化品牌戰略
隨著房地產業逐漸進入品牌競爭時代，房地產市場的競爭已從價格競爭、概念競爭轉而進入品牌競爭階段，房地產開發商更注重對品牌的培養與宣傳。因此內蒙古房地產營銷策劃者應注重對品牌的不斷強化，輸出品牌核心價值，進行統一品牌之下的分品牌戰略；同時廣告意識要超前，推廣手段整合性要強，利用一切可以利用的傳播資源強化產品的品牌。房地產企業應該做到：以市場需求為導向，根據實際需求量來決定市場供給情況；在可行性研究的同時進行房地產營銷策劃。
3.2適應消費者個性化要求
隨著房地產消費市場日趨理性化和個性化，消費者偶然性、沖動性購買行為減少，理性購買行為增多；各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸形成自己的標準和喜好，消費者對商品房的選擇會更趨“個性化”，會更多考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤。因此內蒙古房地產營銷策劃者應該針對不同消費者進行更加明確的市場細分，以滿足不同類型消費群體的消費需求。
3.3明確營銷策劃的職能范圍，策劃方案符合實際
營銷策劃，屬于市場營銷學當中營銷要素的整合策劃。房地產產品首要的特征是其異質性，因此，針對不同房地產產品，其營銷策劃方案自然是各種要素的不同組合過程，房地產項目的營銷策劃必須基于房地產項目本身所占有的資源，必須基于這些資源的排列組合相對應的市場定位和細分市場，不能脫離實際。內蒙古房地產營銷策劃工作要研究消費者的需求、引導消費者需求，進而滿足消費者需求。特別是在房地產廣告宣傳策劃中應做到：從實際出發，關注市場動態，認真分析樓盤與市場的銜接問題，不能憑空捏造；做好房地產產品定位策劃、包裝策劃等系列策劃工作，主動創造經濟效益、社會效益；立足于消費者的實際，注重人的意識創新，挖掘消費者的有效需求。
3.4調整營銷模式，建立全程營銷機制
房地產全程營銷策劃是從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法，結合房地產行業的運作流程，逐步實施。各開發商核心能力的側重點不同，房地產營銷組織形式也可以有其獨特性。但是，基本的框架應該以客戶導向型全過程營銷理念為指導，營銷機構應強化策劃和銷售部門的客戶服務和反饋功能。策劃部門應該是樓盤相關信息的收集者和樓盤市場興奮點創造性思維產生的組織者。通過吸引客戶深度的前期參與和策劃，可以使項目的市場推廣自然而然地變得容易。當然，在整個項目策劃過程中，不排除專業人士對客戶進行適當的引導，從而把雙方可能的分歧解決在當前。目前自治區部分開發公司成立了客戶俱樂部，經常與客戶溝通項目進展、公司狀況，組織客戶深入項目策劃，與客戶形成良性互動與有效聯接。還有一些開發公司專門成立了客戶服務中心，設投訴接待和售后服務等職能。
3.5加強專業培訓，提高策劃人員素質
加強對公司策劃人員的專業知識培訓，提高他們的專業素養。可以通過定期組織培訓班的形式，為策劃人員提供互相交流的機會，聽取優秀策劃人士的意見，積累經驗。房地產企業需要不斷增強策劃人員的市場敏感性，要求他們不斷吸收新的思想和理念，并真正理解，這樣才能正確地將各種理念運用到營銷策劃工作過程中去，做好房地產營銷策劃工作。
作者：張慶海
主要參考文獻
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當前，社會和經濟發展對職業教育的發展和改革產生了全面的、深刻的影響，并提出了更高的要求。職業教育要能適應市場經濟、職業崗位的需求，滿足社會對專門人才的需要．就必須確立以就業為導向、以能力為本位的教學理念。充分體現以提高學生綜合職業能力和全面素質為目標，以實踐技能訓練為重點的現代職教特色。所以說，職業學校從開始辦學就要找準就業市場需求．在新形勢下，教育都提出了改革人才培養模式要求，進一步調整教育結構，建立具有職業教育特點的人才培養與評價的標準和制度，深化職業教育改革。
房地產專業是適應市場發展的新專業，從長遠發展來看，房地產投資和開發企業、物管公司、資產公司以及房地產咨詢機構、評估機構、產權保險公司等均對房地產專業人才有著巨大和廣泛的需求然而，房地產專業又是一個綜合性非常強，兼具工程、管理、經濟和法律等多學科知識的綜合性專業，目前該專業人才的培養模式問題不易把握，其知識、能力和素質的要求上也有待明確。河南建筑職業技術學院自2006年創辦房地產經營與估價專業，2006年開始招收高職生。作為建筑院校工程管理系的專業之一，房地產經營與估價專業使用工程管理專業基礎課程，即工程技術類課程、工程經濟類課程、工程管理類課程、造價管理類和法規類課程等平臺，培養具有分析和解決房地產經營與估價理論問題的能力，具備從事房地產相關專業技能畢業生，以適應市場的不同需求。
2房地產專業人才培養模式
人才培養模式是指在一定時間，一定社會環境下，在一定的教育思想指導下，人才培養的標準和規范以及人才培養活動的人才培養計劃、組織方法和運行方式。根據我國房地產專業教育現狀和今后發展的需要，高職人才培養模式的內涵包括三個層面的內容。第一是目標體系，主要指培養目標及規格；第二是內容方式體系，主要指教學內容、教學方法與手段、培養途徑等；第三是保障體系，主要指教師隊伍、實訓基地、教學管理和教學評價等。可以從以下方面對高職類房地產專業培養模式進行定義：
(1)以培養房地產經營與管理一線所需的綜合素質較高的技能型技能人才為辦學宗旨；
(2)完善以培養專業技術技能能力為主線的理論和實踐教學體系；
(3)形成校內教學與社會教學與生產實踐相結合的人才培養途徑；
(4)具備一支教學水平較高并且具有較強實踐能力的師資隊伍；
(5)具有良好的實踐教學條件和環境；
(6)具有科學規范和先進的教育管理制度。
作為建筑行業的專業之一，在能力結構方面，房地產專業人有研究型、技能型、研究一技能型三種才培養模式。研究型模式著重培養理論基礎扎實、寬厚，能從事科學研究和技術開發工作的人才。研究型模式要求土木工程和經濟管理專業的實力雄厚，要有好的科研條件和學術氛圍，并且是以研究生教育為主。技能型模式則培養具有較強的實際操作能力，能將專業知識和技能應用于社會建設工作人才。研究一技能型模式界于研究型和技能型之間，科研能力和操作能力二者并重，其畢業生可以從事房地產開發與評估、房地產估價和房地產經紀、物業管理等實踐性工作。
作為工程管理系的專業之一，在專業知識結構方面，房地產專業人才培養模式有工程型、管理型、工程一管理型三種。工程型模式著重土木工程技術知識的教育，在課程設置上安排較多的土木工程類課程和實踐環節，其人才特點體現為工程技術知識豐富，實際操作能力強，能勝任房地產工程技術和管理的基層崗位。管理型模式偏重于經濟管理知識的教育，在課程設置上安排的土木工程類課程及其實踐環節相對較少，金融、投資和工商管理類等課程的比重較大，工程一管理型模式則對土木工程類知識和經濟管理類知識的教育并重，在課程設置上并不偏重某一類課程，其人才特點體現為具有一定的土木工程知識和經濟管理知識，具備較強實際動手能力和組織協調能力，兼備工程型和管理型人才專業技能。
3我院房地產專業人才培養模式建立
3．1選擇合理的人才培養模式
根據我國教育的實際情況，絕大多數高校應選擇技能型或研究一技能型模式。河南建筑職業技術學院為高職院校，現階段宜選擇技能型、工程管理型培養模式，不適宜選擇純研究型的辦學模式；而河南省房地產市場需要大量的實踐性技能人才，我院的職業教育特點正好符合了市場需求。而且，我院有廣泛的土木及建筑工程教學資源優勢，滿足我省對管理型房地產行業優秀人才對具有一定土木工程知識和經濟管理知識，具備較強實際動手能力和組織協調能力需求。
3．2確立培養目標
房地產方向的大專畢業生主要從事房地產領域的實際工作，但是，房地產領域的知識寬泛，學生進入社會所需要的知識和技能不可能在學習期間全部解決。因此，房地產方向高職畢業生應具有比較扎實的理論基礎，然后在社會需求和個人感興趣的領域去發展專門知識。
我院房地產專業的培養目標定為，面向房地產開發企業、中介企業、營銷策劃公司及政府管理部門等，培養熟悉和把握國家宏觀經濟政策，掌握房地產開發經營管理所必需的知識，掌握房地產估價理論，掌握房地產投資分析與策劃理論，具備房地產估價員與房地產經紀人等基本素質，兼備土木工程技術相關知識，能從事房地產項目策劃、咨詢、估價、開發、經營管理等技術服務及相關管理工作的房地產高素質技能型人才。
3．3有特色的教學計劃
教學計劃的制定是人才培養模式的具體化形式之一。在具體安排教學計劃時，可以結合培養目標確定各類課程的比例關系，進而確定各門課程具體內容、學時和學分要求。按照工程管理系學科專業指導委員會的建議，工程管理系房地產經營與估價專業必修課由教研室根據專業技術發展水平在1—5學期確定，以拓展學生的專業空間。設置房屋構造與識圖、房地產投資分析、房地產開發與經營、招投標與合同管理、房地產項目管理、房地產營銷、房地產金融、房地產估價、房地產經紀、房地產策劃、物業管理等26門課程作為專業必修課程。以專業平臺課程加專業方向課程的模式建立，兩部分課程的學時分配比例約為專業平臺課程占50%；專業方向性課程占50%。在理論與實踐課程安排方面，實踐類課程比例超出50％，讓學生既具有較為寬廣的專業基礎，又具有走向工作崗位以后從事某一專業的初步技能和繼續學習的專業理論基礎。
3．4強有力的師資隊伍
我院工程管理系現有教師36人，其中注冊造價工程師，監理工程師，房地產估價師，一級建造師等10余人，相關專業平臺課程師資也非常充分，在多家房地產開發公司，房地產估價公司等建立實習實訓基地，以實現產教結合的教學途徑。
