時間：2023-06-06 09:32:06
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產行業研究現狀，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞 房地產 宏觀調控 現狀
一、回顧房地產宏觀調控政策
房地產宏觀調控指國家運用經濟、法律和行政等手段，從宏觀上對房地產業進行指導、監督、調節和控制，促進房地產市場總供給與總需求、供給結構與需求結構的平衡與整體優化，實現房地產業與國民經濟協調發展的管理活動。
在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年我國對房地產進行了重要宏觀調控。1993年～1996年我國房地產行業第一次出現過熱的現象，主要體現在我國的沿海城市（海南等），為了抑制房地產行業的泡沫經濟，國家出臺了“國16條”。1998年～2002年在此期間爆發金融危機，我國的經濟出現萎縮現象，房地產行業也進入了低靡。為此，國家出臺了“23號”文件，文件指出必須刺激消費，拉動內需。2003年～2005年我國房地產行業再次出現過熱現象，由于土地使用權必須實施相關的方式取得，導致房價大幅度攀升。為此國家出臺了“121號”文件和“18號”文件。2005年～2007年房地產行業依舊保持上揚趨勢，主要以我國沿海城市為主，價格不斷攀升，為此國家出臺“國八條”“國六條”等相關文件。2008年～2010年房地產行業開始走向泡沫，短短三年中，房地產行業從低靡走向高飽和狀態，房價依舊繼續攀升，為此國家出臺“國十條”等相關政策。最新的調控政策無非是同志在十報告中表述，必須建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求。
二、中國房地產行業政策現狀
1、第二套房貸
第二套房貸的政策比第一套房貸在審查、放貸環節嚴格許多，目的在于限制一部分群體通過炒房影響房價的正常狀態，與此同時，第二套房貸的政策也影響了居民的購房需求及成本等方面的控制。
2、存款準備金利率
存款準備金利率的調整是國家為了控制房地產行業泡沫經濟的手段之一，我國從2006年以來，存款準備金利率的調整不下十次，光2011年上半年就調整了6次，目的在于控制相關金融體系，存款準備金利率的調整不僅影響是對房地產行業而言，認識對整個金融體系的收控。
3、保障房政策
保障房政策是國家在2008年年底正式出臺，保障房政策主要是為了住房困難家庭解決住房問題，同時還開展了棚戶區住房改造計劃。保障房政策的出臺影響了國家房地產行業，對房地產行業是一個不小的沖擊，沖擊來源于中小收入群體對購房的需求。
4、限購政策
限購政策是國家在2010年4月份出臺，先后對51個城市做出相關政策要求，主要是對當地居民采取“限二禁三”，對非當地居民采取“限一禁二”。此政策一經出臺對已經搖搖欲墜的房地產行業來說是一個不小的打擊，不過對于國家出臺的任何政策我們都分析有兩面性，再次控制房地產行業的泡沫經濟。
三、中國房地產業發展存在的問題
1、房地產市場還不夠穩定
房地產市場還不夠穩定主要體現在城市區域的劃分（一級城市、二級城市、三級城市等），一級城市房地產市場活躍度相對穩定，同時，二手房交易也相對穩定，對于二級城市、三級城市來說房地產市場在結構制度上有所欠缺，與此相連的二手房交易體系也不夠健全。
2、房地產市場客戶量不穩定
目前，房地產市場客戶量的不穩定體現在二級、三級城市。一級城市的房地產供應量已經達到飽和，房地產商紛紛涌入二級、三級城市，卻造成了有房無客戶的現狀，有研究報告顯示，只要擁有手機的人每天至少可以接3～4個房地產開發商發來的銷售短信，或接到相關的銷售電話，盲目開發卻給開發商帶來風險。與此同時，給開發商帶來的風險也影響著相關連帶市場。
3、房地產市場開發商的能力大小
據統計，我市具有房地產開發商資格的企業就有500家以上，雖然有500家以上但是實力卻不等，與國家的開發商企業實力相比還是有很大的差距，從我市房地產開發商來看實力就有所不等，比如：香港豪德、中航、時間控股等都是我國有名的開發商。
4、房價過高
房價過高是影響居民購房的關鍵之一，與此同時，居民的購買力也決定房地產行業的興衰。目前現狀來看，我國居民的購房能力始終低于房地產發展的速度。
四、改善房地產行業現狀的建議
房地產行業是我國經濟迅速發展不可或缺的產業之一，房地產行業的興衰直接影響我國經濟的發展，房地產行業的發展能加快城市發展的進程。這里需要注意的是如何調控房地產行業的現行狀況和如何控制泡沫地產。房地產行業經久不衰，但是需要國家的相關政策保障以及居民購買力的支持。
（作者單位：江西應用技術職業學院工商管理系）
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【關鍵詞】房地產；經濟管理；問題；策略
一、房地產行業經濟管理工作中存在的問題
（一）經濟管理目標不明確 根據目前房地產行業經濟管理發展現狀來看，房地產市場化經濟建設尚未有明確的發展方向，而這種原因的產生與國家政府有關部門制定的政策有著直接的關聯，由于國家對房地產行業的可持續發展實施支持工作，只需保證房地產市場用房問題保持平衡狀態即可，從而導致房地產行業在經濟管理工作中只關注于住房價格。然而從實際房地產行業經濟管理方面出發，政府并沒有制定相關的經濟管理方案，以及房地產行業尚未意識到經濟管理工作中的細節，因此，在經濟管理工作方面還不夠長遠性、沒有明確的經濟管理目標；從政府有關部門實施政策而言，因政策自身具有時間上的限制，由于尚不夠完善的政策會造成房地產行業的經濟危機，對房地產經濟帶來巨大的影響，甚至導致其走向滅亡。
（二）尚未建立完善的經濟管理制度 從房地產行業市場化經濟發展宏觀角度來看，很多的經濟管理制度只做其表面功夫，無法正常發揮自身存在的價值及優勢，近幾年，我國政府有關部門加大對房地產行業經濟管理力度，并出臺了一系列相關的政策及法律法規等，但由于房地產行業的自身的管理力度不足，導致相關政策無法融入到經濟管理工作中，造成經濟管理工作的嚴重失衡。由此可見，房地產行業在經濟管理工作中還存在很多的漏洞，例如相關經濟管理制度不夠完善，由于各種因素的出現，造成經濟管理工作的協調與發展出現嚴重脫節的現象。
（三）缺少相關的經濟管理工作法律法規 房地產行業的經濟發展與國家法律、法規有著直接的作用，這也是房地產行業能夠快速發展的前提條件，由于現階段我國還處于社會主義可持續發展的初級水平，對與法律、法規制定還處于摸索現狀，無法制定完善的制度規范，因此導致房地產行業依賴于政府有關部門的監督管理工作，因此，我國應加強法律、法規的制度制定工作。同時，我國在房地產行業建立了相關的法律規范，但這些法律制度只適用于某一特定的房地產經濟管理工作中，由于自身法律制度無法滿足整個房地產行業的經濟管理建設工作，從而導致房地產惡性循環現象的發生。
二、提高房地產行業經濟管理工作的解決措施
（一）制定房地產經濟管理計劃實施目標 政府有關部門應對房地產行業現階段的發展現狀進行詳細了解，從而制定房地產行業的發展目標，并在最短的時間內對房地產行業經濟效益起到最大的作用，這種方法在一方面解決國民的住房問題，另一方面也可促進國家經濟建設的發展。因此，政府有關部門應加大對房地產行業的調查力度，并作出詳細的房地產行業長遠性發展計劃方案，這是促進房地產行業的可持續發展的有利條件。
（二）建立完善的經濟管理制度 目前，我國房地產行業在進行變革工作中，受到眾多因素的影響，如果采用較為簡單的政府經濟調控政策，難以解決房地產行業經濟管理工作中所遇到的問題，從而對房地產行業的發展造成一定的影響。對于這一問題，政府有關部門應明確經濟管理工作的職能，了解房地產行業的經濟市場變化趨勢，在市場失衡的情況下，可及時采取應對措施以及正確地看待問題，選用合適的經濟市場干預方法，保障房地產行業經濟管理與其它經濟行業可持續發展。
（三）完善相關經濟管理方面法律法規 國家法律、法規還處在發展過程中，屬于一項循序漸進的工作，因完善思維法律制度的制定需要相應的實際數據經驗的檢測結果。如今，我國的房地產行業經濟管理工作仍然處于發展階段，針對我國國情的發展現狀，對于制定我國房地產行業相關法律、法規工作勢在必行，從而使其房地產行業走向市場化、規范化、合理化。首先，政府有關部門制定政策對房地產行業經濟管理工作進行制約，避免政府對房地產行業造成不利影響；其次，在保障房地產行業各方面經濟宏觀調控制度構建體系的同時，不斷地完善《城市房地產管理法》、《建筑法》、《土地管理法》等相關法律制度，通過房地產行業經濟管理制度細則的不斷提出，提高我國房地產行業相關法律制度規范的嚴謹性、可操作性、層次性以及穩定性。
三、提高房地產經濟管理的重要性
（一）提高國民的收入 因房地產行業的快速發展，我國國民生產總值也有所增長，可見我國國民經濟的發展與房地產行業的發展是密不可分的。根據實踐結果的證明，房地產行業的經濟效益占據所有行業經濟效益的比例巨大。
（二）提高國民的生活水平 改革開放以來，國民經濟水平有了穩步上升，促使人們對生活的質量要求較高，而住房又是人們最基本的生活所需，導致房地產行業改變了原有的國民生活水平條件，從原有的平層到多層再到高層，從樓梯再到電梯，對國民的生活環境有了巨大的改善，從而提高生活質量。
（三）促進了我國經濟的發展 房地產行業的發展能夠帶動我國經濟的發展，其中最為顯著的一點是：隨著房地產行業大批量的涌現，為國民提供了眾多的就業崗位，例如，房地產行業房屋銷售工作，需要國民文化素養極高以及對人才的需求量較大，在一定程度上解決了大學生畢業就業難的問題。然而在房地產行業經濟管理工作中會存在很多的不足，例如，房屋價值過高，導致社會群眾的嚴重不滿，不僅加大了社會各界之間的矛盾，又對我國經濟市場的發展造成一定的影響。對此，政府有關部門應對其存在的問題，進行合理的分析，尋找其發生問題的根本原因，積極的引進國外先進的房地產經理管理制度，采取科學、合理的方式引導房地產行業走向市場化、經濟化，從而促進我國房地產行業經濟的可持續發展。
四、結束語
由此可見，對于現階段房地產行業發展的現狀進行觀察，對于在經濟管理工作中存在的問題深入探討，并制定相關解決措施，大致可從管理人員的意識、管理制度、法律法規等方面入手，減少房地產行業經濟管理工作中存在的問題，使其更好地為國民居住條件做出貢獻。
關鍵詞 房地產 經濟管理 調控政策
一、國內房地產經濟管理現狀
從表面上來看，我國房地產行業發展較為繁榮，但是探究到行業內部，其實還是存在較多問題，而且這些問題嚴重威脅到我國房地產行業的可持續發展，不能忽視。
為了加大對房地產行業的管控，國家先后出臺了諸多管理政策以遏制房價的快速增長，但是從實際效果來看，成效不大，無法從根本上解決問題，反而加大了租房者的負擔。土地、原材料、人工、機械等房地產行業所需要的物質成本不斷上漲，造成房地產行業的成本上升，間接推動了房地產價格的上漲。另一方面，一是消費需求還在增加，使得房地產的交易量也不斷增加，二是我國實施城鎮化的發展戰略，也將推動房地產行業的發展。當前我國房地產經濟管理的原則是實行土地國有化，將土地所有權、使用權和經營權相互分離，這樣有助于國家對土地進行整體規劃，也有助于相關政策的順利執行。
二、當前房地產經濟管理過程中存在的問題
（一）政策大多為短期政策，缺乏連續性
最近幾年，我國將房地產市場的調控重點放在供需平衡上，但是大多數政策都是短時間內的，缺乏連續性的政策，沒有從本質上認識房地產經濟管理方面的問題，無法進行長期有效的管理。同時，政府在制定短期政策和長期政策時，所控制的目標會有差異，使得管理效果不好，這給部分投機者提供了擾亂市場獲利的機會，不利于我國房地產行業的穩定發展。國家相繼經濟適用房、房產稅收、國五條政策都暴露出我國對管理目標模糊的事實。
（二）經濟管理流于形式，缺乏完善的監督制度
政策出臺的目的在于加強市場管理，促進房地產行業健康發展，但是當前諸多政策流于形式，政策的執行缺乏相應的監督體系。一方面房價持續上漲，使得購房者的壓力進一步增大；另一方面民間出現了大批的炒房者，進一步抬高了房屋價格，導致我國出臺的諸多房地產經濟管理政策都無法有效地發揮其效果。另外，中央政府和地方政府實行兩級監管，導致中央出臺的政策和地方出臺的政策會有一定的沖突之處，同時對于管理的職責和管理的范圍等確定迷糊不清，使得我國房地產行業出現“上有政策，下有對策”的惡性循環體系。房地產屬于高回報產業，房地產是不少地方政府的主要財政來源，很容易出現權錢交易等腐敗情況，影響中央政府的經濟管理效果。
（三）相關法律、法規體系的不健全
法律、法規體系的健全是進行有效房地產經濟管理的前提，雖然我國房地產行業發展較為繁榮，但是法律體系的建設嚴重滯后，導致房地產行業有不少漏洞并誕生不少投機者擾亂市場。當前我國房地產經濟管理的文件或政策大多由國務院，但是這些文件和政策缺乏法律性、嚴肅性、穩定性和長期性，使得房地產行業經常出現無法可依、有法不依、執法不嚴的局面。
三、解決我國房地產經濟管理過程中問題的建議和對策
（一）制定連續性政策，做到長期管理
首先，我們對城市要進行合理定位，從區域位置、實地觀摩、資料調查和歷史情況這四方面來對城市進行定位，根據城市的定位確定相應的發展戰略，然后政府制定連續性發展規劃，明確房地產經濟管理的目標，緩解需求與建設之間存在的差距和矛盾，維護社會和諧穩定，促進經濟持續發展。最后，我國長期存在人多地少、人多房少的局面，政府要明確規定房地產經濟管理的目標和自己的角色，發揮自身的作用，引導國民進行健康的住房消費。
（二）建立健全管理機制
健全的管理機制可以使房地產良性發展，政府要發揮經濟管理在房地產行業的作用，使房地產行業本身和國家調控都能促進房地產行業健康、穩定的發展。另外，中央政府需要調整財稅制度，降低地方政府財政對房地產行業的依賴性，并對的情況嚴厲打擊，并挑選典型案例對地方政府進行教育，維護市場環境，促進房地產行業健康發展。
（三）完善法律、法規體系
目前，我國出臺與房地產相關的法律法規只有《土地管理法》《城市房地產管理法》和《建筑法》幾部，數量比較少，而且缺乏具有行業針對性的《房地產法》，相關部門應快速推動《房地產法》的出臺，使我國在進行房地產經濟管理和出現房地產經濟糾紛時做到有法可依。從過去幾次國家的調控政策來看，效果不是很理想。
（四）開展實際勘察，了解土地住房居住情況
地方政府為了提高財政收入，對土地審批程序管控不嚴，導致不少違建工程，另外有些開發商在取得土地審批之后，由于種種原因導致工程建設無法正常進行，造成土地資源的閑置浪費。對于這種情況，各級政府應定期對轄區的土地使用情況進行調查，對閑置土地要回收或重新規劃，嚴厲打擊土地囤積等行為。對于住房，應定期統計閑置房屋數量，結合實際購房需求，從而判斷房地產行業是否處在健康狀態，建立房地產市場預警系統，幫助政府制定長期的房地產經濟管理規劃。
（五）轉換經濟補償方式，滿足房地產的實際需求
雖然我國總GDP較高，但是人均GDP還是較低，而且貧富差距較大，不少居民對于房價還是望而卻步。就如何解決房價高這一民生問題，可以采取經濟補償的形式，對于購房者，可以對其經濟狀況進行調查和評估，根據地區的不同和購房者的經濟狀況不同制定相應的補償標準，縮小低收入人群與高房價之間的差距。當前我國采取的廉租房和經濟適用房政策，執行的效果不是很理想，而且存在大量的行為，真正享受這一福利的低收入人群很少。
（六）提高環保意識，增強生態觀念
房地產經濟的開發理應與環境的發展相協調，房地產開發商必須不斷增強環境保護意識，只有這樣，房地產經濟才能持續健康長遠發展。在開發投資項目時要對當地的生態環境進行調查，認真聽取專家意見，開發建設過程中更要科學規劃，合理利用土地，提高開發土地的生態經濟效益，積極發展園林綠化，建立房地產開發與環境保護協調發展的綜合決策機制和協調機制，將“綠色空間、綠色家園”的開發設計理念貫穿于開發建設過程始終，使房地產經濟成為生態環境的有機組成部分。
四、結束語
由于社會的日益發展，居民對于居住條件的要求越來越高，過去的老房子無法滿足使用需求，從而給房地產行業的快速發展提供了先決條件。但是由于房地產行業發展得過快過熱，在發展過程中出現了很多問題，雖然國家緊急出臺了一系列的政策進行調控，但是成效有限。我國需要準確、客觀地了解房地產行業的發展現狀，借鑒國外先進管理經驗，在提高我國房地產經濟管理水平的前提下，促進我國房地產行業健康穩定的發展。
（作者單位為巢湖市白蟻防治研究所）
參考文獻
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【關鍵詞】廣西 房地產 營銷 現狀
近年來，廣西房地產行業發展的越來越迅速，競爭壓力也變得越來越大，各個房地產企業開始在營銷方面進行深入分析，了解當前廣西省內部房地產營銷現狀和發展方向，以便改善企業當前所制定的營銷策略，提高其在市場競爭中的競爭力。下面筆者對其進行詳細闡述。
一、廣西房地產營銷現狀分析
（一）市場營銷目標的分析
雖然房地產企業擁有十分雄厚的資金，其也不能夠為所有的客戶提供所需要的產品，因此房地產企業應當在服務區域和對象上擁有較為明確的界定。并且，房地產企業還需要根據自身的優勢，結合廣西省內的房地產市場來確定其在市場當中的地位，從而解決好其在服務方面上的問題。企業中的營銷者應當以市場調研為基礎，根據不同消費者在購買行為上所存在的差異性，將其分為若干個不同的群體，形成一個子市場，營銷企業能夠在其中認定目標市場，發現該市場當中所存在的各種機會，以此使企業能夠找到最適合其發展的市場。房地產企業所進行的所有營銷活動，都是圍繞著市場進行的，因此房地產企業應當根據具體目標市場來制定出相關的營銷策略，為房地產企業的營銷和發展打下良好基礎。
（二）消費者購買行為的分析
國外針對于購買行為所進行分析和研究形成了以下三種研究方法：決策導向。該種研究方法將消費者當做是一個能夠積極主動解決問題的人；經驗導向。該種研究方法主要是將消費者購買行為當做是其為了獲得體驗的一種非理性購買；行為導向。此種研究方法主要是將消費者在購買行為當中，既沒有一個理性的購買計劃，也并不是情感上的需求，只是受到環境等方面因素的影響。廣西省房地產企業也可以借用上述研究方法，對當地人們的購買行為進行分析。房地產企業所進行營銷活動通常是用來改變消費者的心理，促使其能夠盡快完成購買行為，因此營銷策略是否能夠獲得成功，通過對消費者的態度和內心變化來做出評價。如果通過分析發現消費者的態度發生了變化，那么企業應當及時調整營銷策略。
（三）營銷管理策略的分析
在房地產企業所指定的戰略計劃當中，規定了企業內部的任務與目標，但是企業內部的各個職能部門也根據部門的工作內容制定了相關的計劃，例如市場營銷計劃等。這些計劃不管是在制定上，還是在執行過程當中，都與市場營銷組織有著緊密的聯系。當計劃在執行過程當中，應當對其進行嚴格的管理和控制，以確保營銷目標得以實現。控制是營銷管理當中一個十分重要的職能。如果僅僅將市場營銷管理視為計劃的制定、實施、制定這一循環的工作流程，那么控制既是一次營銷計劃的開始，也是營銷計劃的結束。在房地產整個營銷計劃當中，營銷管理一共分為營銷活動控制、控制目標的設置、營銷結果評價體系的制定、控制標準的確立、對標準和實際進行比較、分析出現偏差的原因以及采取相關改進措施。
二、廣西房地產營銷發展方向
（一）倡導綠色營銷
廣西省在這些年經濟高速發展的過程中，資源環境問題日益凸顯，為了改變這一情況，廣西省政府根據中央政府所提出的相關標準，制定了一條可持續發展的道路，并構建節約型的社會。基于此，房地產行業應當在建設建筑項目上，應當充分體現環保節能的理念。與此同時，由于廣西房地產企業在該行業當中引入了市場體制，不僅能夠使該行業獲得較大的經濟效益，還提高其所具有的社會效益。房地產企業以社會利益和個人利益為出發點，對當前廣西省房地產的發展方向進行分析，能夠發現房地產行業的未來發展方向主要是以為節能環保為主，使建筑材料在各個方面都應當實現綠化，促使建筑項目環保的實現。
（二）重視產品的差異性
當今，要想使企業在競爭當中一直處于不敗之地，不僅要自行對市場進行細分，還要使自己所銷售的房地產產品同其他企業所銷售的房地產產品具有一定的差異。這種房地產產品本身所具有的差異性是企業為其進行市場定位的重要基礎，如果與其他產品沒有差異，那么也就是沒有個人，從消費的角度來看其便是沒有任何的特點和個性，沒有能夠吸引消費者購買欲望之處，從而造成消費不會購買這些房地產產品。房地產企業要想使消費者能夠購買自己的產品，就需要先讓消費者喜歡上這些產品，再利用產品所局喲肚餓差異性，滿足消費者對于房地產產品的需求。房地產產品本身所具有的這些差異性特征，是房地產企業在市場競爭當中一直占有優勢的關鍵，與競爭對手產品相比較，其所具有的差異性能夠更好地滿足消費者需求，從而使其在市場競爭當中擁有一定的優勢，提高企業所獲得效益。在營銷方面重視這種差異性，是所有房地產企業都應當重點關注的內容，能夠促使房地產企業獲得更好的發展空間。
三、總結
總之，對房地產營銷現狀進行分析有利于企業的發展。當前，對廣西省內部房地長行業營銷所進行的分析主要是從市場營銷目標、消費者行為以及營銷管理策略這三個方面，能夠找出其以往營銷策略當中所存在的不足之處，并對其進行改善，以促進企業發展。
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關鍵詞：房地產融資；現狀；發展趨勢
中圖分類號：FO 文獻標識碼：A
房地產行業是一個資金密集型行業，需要大量的資金支持其發展。當前我國房地產行業發展的資金主要依靠銀行的借貸，缺乏其它的融資渠道，這種單一的融資渠道使得房地產行業對于銀行的依賴性很大，一旦無法從銀行獲得貸款，那么我國房地產行業將會出現資金鏈斷裂的情況，從而使整個行業和房地產市場面臨著巨大的風險。因此我國房地產行業應該積極拓展融資渠道，盡可能的分散金融風險，保證整個房地產行業的健康發展。
1我國房地產企業傳統融資渠道
我國傳統的房地產融資渠道主要是銀行，隨著國家對于房地產信貸政策的調整，使得我國房地產傳統的融資方式發生了很大的困難。我國房地產行業傳統的融資渠道主要包括以下幾個方面：
1.1銀行貸款
房地產行業對于資金的需求量十分巨大，能夠獲得足夠的融資直接關系到房地產行業的發展。當前國內房地產行業主要依靠銀行信貸獲得資金。融資渠道的單一，在很大程度上增加了房地產行業發展的風險。隨著國家對于房地產貸款的逐步緊縮，在很大程度上使房地產行業面臨著資金困難。
1.2上市融資
房地產企業通過上市來進行融資，對于解決房地產發展的資金瓶頸具有一定的作用。但是國家處于經濟安全的考慮，對于能夠上市的房地產企業限制的很嚴格，當前只允許一些具有相應實力的企業借殼上市，對于一般的房產企業來說，很難通過上市融資。
1.3海外房產基金
隨著我國改革開放的不斷深入進行，我國房地產市場逐步對外開放，大量海外資金涌入我國房產市場。海外房產基金的進入對于我國房地產行業融資具有十分重要的意義。但是當前國內尚沒有相關的法律法規，這就使得很多企業在操作的過程當中得不到有效的規范，不利于海外基金在房地產行業中充分發揮作用。
2我國房地產企業傳統融資渠道存在的弊端分析
2.1實際融資渠道較為單一
雖然我國房地產行業的融資渠道有上面幾種，但是除了銀行之外，其它的融資渠道在具體的操作上都還存在很多不成熟的地方，而且受到我國現行法規的束縛，不能夠對解決房地產行業融資有根本性的作用。因此當前我國房地產行業的資金來源仍然主要依靠銀行信貸，融資渠道十分單一。
2.2企業對銀行貸款依賴過重
隨著我國經濟發展速度的加快，我國逐步建立起完善的金融市場，但是由于我國金融市場起步時間較晚，在很大程度上對于房地產的融資都集中在間接融資上。當前我國房地產企業自己的資金量往往不足以支持其開發，因此主要是依靠銀行借貸當中，這使得整個房地產行業對于銀行的依賴性十分巨大。
2.3海外基金與國內企業對接的難題
海外基金在進入我國房地產行業時，往往采用自由的比較成熟的風險評價機制，對國內的合作伙伴進行風險評價和預測。由于我國實際情況與其風險評價機制存在較大的差距，這就使得二者之間可能存在一些銜接上的問題。因此國外基金在進入我國時往往具有較高的要求，一般的房地產企業并不能通過國外基金的風險評價。除此之外，我國相關法律法規不夠健全，存在很多不明確的地方，國外投資者在進入中公時存在較多的顧慮。
3房地產融資渠道的發展趨勢
理想的房地產融資體系應該是這樣的：房地產前期開發所需的資金主要都是自有的，或者是通過合作開發、股權轉讓等權益型融資方式獲得的；中期資金則通過混和型信托基金、債券、及少量的銀行貸款等途徑獲得；在后期銷售過程中，購房者的個人住房貸款則主要通過銀行和住房公積金中心獲得；在存量房市場中，銀行資金則可以發揮更大的作用。簡單地說，就是銀行資金向風險相對較小的住房消費領域傾斜，信托基金、股權轉讓、企業債券則迅速補充銀行在開發領域收縮所產生的行業發展資金不足。在這樣一個融資體系中，金融業與房地產業都實現了投融資渠道的多元化，這種體系具有一種自我調節和平衡機制，房地產業不會因為銀行信貸政策的調整而對自身經營產生太大的沖擊，同時由于房地產資金來源的多元化與公眾化，金融系統的風險也得到了保證。
4發展我國房地產融資渠道的對策和建議
4.1建立多層次的房地產融資體系
當前我國房地產融資當中存在的主要問題就是渠道比較單一，缺乏多樣化的融資渠道。針對這種情況，應該根據我國的國情，有針對性性的豐富房地產的融資渠道，逐步建立和完善多層次的融資體系。各個金融機構應該根據房地產行業的融資需要，有針對性的進行金融創新，開放出相對應的金融產品，為其提供便利。長期以來我國房地產融資市場參與主體主要是商業銀行,缺少專業信貸機構。房地產債券、房產信托和基金發育不良對我國房地產融資貢獻有限。股權融資門檻相對較高,中小企業很難達到要求通過上市融資。近年來在國家對金融的宏觀調控下,銀行縮緊信貸,房地產企業深感資金壓力。因此,迫切需要建立多層次的融資體系,為不同類型企業提供不同的融資場所,才能真正減少對銀行貸款的依賴。筆者認為可以通過以下方式進行嘗試一是擴大權益融資比例，降低行業整體債務依存度；二是對于大型房地產企業，可發行短期債券融資，對于中小型企業，則可以大力發展房地產投資信托基金等方式。
4.2完善房地產金融法律法規
國家、地方和部門頒布了一系列法律、法規。但是體系不全,規定不具體。從整體上看,嚴重滯后于房地產經濟的發展。在房地產融資多元化的過程中,新出現的很多融資工具如果沒有相應的制度進行規范,就難免陷入混亂局面。必須要建立和完善相關的法律體系,對新型融資工具的組織形式、資產組合、流通轉讓、收益來源和分配等,做出嚴格規范。才能使我國的房地產多元化融資規范的發展。
4.3加強對外資金融機構以及境外基金的引導
外資銀行以及境外的房地產產業基金是中國房地產金融的新生力量。特別是加入WTO后，更多的外資金融產品和房地產融資渠道會為房地產企業打開，外資資金的進入會加速中國金融體系的建設。但同時，由于外資的逐利性，特別是游資更強的投機性，它們的大量進入或流出會對我國經濟產生不可估量的影響，因此有關部門必須密切關注國際“熱錢”進入房地產市場的動向，防止其對我國房地產市場造成太大的沖擊。
5總結
綜上所述，筆者認為，構建多元合理的、符合我國國情的融資渠道，除了不斷克服現行宏觀政策主導下的金融調控政策給傳統銀行貸款傳統融資帶來的消極影響外，下階段我國應重點培育發展房地產信托業務，同時積極探索完善房地產投資信托基金、房地產產業投資基金等融資渠。總之在信貸緊縮的大環境下,我國房地產融資迫切需要擺脫依懶銀行信貸的單一局面,走多元化發展路線，加強對房地產金融市場的宏觀調控和管理,進一步完善法律法規,努力創新金融工具,不斷豐富融資方式。
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關鍵詞：房地產 經濟 發展趨勢
中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2013）04（a）-0229-01
隨著我國社會主義市場經濟改革發展的進一步推進，我國經濟發展同城鎮化力度不斷加大，從而引發我國房地產市場的蓬勃發展。房地產領域所涉及到的范圍面較廣，與房地產行業相關的產業也較多，因而，房地產經濟對整個市場經濟的發展具有極其重要的促進作用，房地產行業已經發展成為了支撐我國國民經濟發展的支柱，為提高我國居民的物質生活水平發揮重要作用。然而，近年來，我國房地產市場在發展過程中出現了很多的問題和不足，這些問題直接制約著房地產行業的健康可持續發展，對我國經濟和社會的可持續發展具有不利的影響。因此，本文針對我國房地產經濟的發展的趨勢進行簡要的分析和論述，旨在為改善房地產發展的現狀提供可參考的依據。
1 目前我國房地產發展存在的問題
第一，我國房地產行業發展缺乏科學合理資源分配與利用。現階段，我國的房地產行業的發展多表現為粗放型發展，這種形式主要體現在經濟效益的增長是依賴于土地、水或者能源等自然資源的過度消費，而空間資源往往被忽視，對科學合理利用與開發缺乏足夠的重視和專業的整理等。我國現在的國情是人口數量多，而可利用的土地與資源相對匱乏，這種房地產開發利用過程中對資源的應用率較低直接影響了其他相關行業的發展。
第二，我國房地產行業市場相對不健全。我國的房地產經濟飛速發展，現階段我國的房地產市場發展還很不健全，很多大中型城市目前都存在著房地產的泡沫現象，房地產價格大幅度的上漲，居民的生活水平已經與房地產價格嚴重不符，這種高房價不健康的房地產市場會大大的影響人們生活。此外，房地產行業發展所帶來的巨額經濟利潤，一些具有實力的大型企業加入的房地產行業中去，對體制不完善、發展不健康的房地產市場會形成更大的沖擊。
第三，我國的房地產發展過程中存在著資源浪費的現象。我國房地產經濟主要采取的是粗放型發展，這種類型的經濟發展會造成土地、水和能源等資源的過度浪費，缺乏對空間資源科學利用，房地產發展過程無法高效的對資源進行利用，因此，我國未來的房地產發展過程中更應該加強對社會資源和成本的科學合理應用，避免造成過度浪費。
第四，我國的房地產市場普遍存在房價過高的現象。近年來，我國各個城市的房價定位與之前相比漲幅較大，特別是一些發達的大型城市，例如北京、上海、深圳等的房價已經到了十分不合理的地步。此外，房地產市場供應與需求存在嚴重的比例失調問題，很多城市的定位在高端住房的房子供應量較大，商品房目前已經出現了供不應求的情況，而具有較大福利的保障房卻嚴重供應不足，這主要是在這在很大程度上影響了房地產市場的健康有序發展。
2 目前我國房地產經濟發展的趨勢
隨著我國房地產市場的飛速發展，房地產經濟已經成為了促進我國經濟發展的重要因素，在國民經濟發展中占有重要一席，房地產經濟的發展一方面對我國居民的日常生活水平有了大幅度的改善和提高，另一方面，對我國的經濟發展和前行發揮了巨大的推動作用，所以，我國房地產經濟在未來的走勢應該是會朝著良性和健康之路前行。第一，我國的房地產市場已經逐漸走向成熟。目前，盡管我國的房地產經濟發展已經進入到了一個平臺期，許多問題還在摸索中解決，然而，我國的房地產經濟從整體看仍然處于一個較為繁榮的發展階段，房地產市場仍然保持著一股上升的勢頭。我國未來的房地產市場發展，會發揮出市場的調節作用，同時依賴國家相關政策的改革和調整進行健康的指引，從而使得房地產經濟朝著更加健康有序的方向發展。第二，我國的房地產市場房價在未來會出現一個相對穩定的狀態，在過去的幾年里，我國房地產價格增長速度過快，不僅為城市居民的居住帶來了巨大的壓力，同時還會嚴重影響和制約我國經濟的發展。不過，我們還應發現，我國的房地產市場房價是與國民經濟的發展成正向比例的關系，當國民經濟維持在一個穩定增長的狀態時，政府采取合理的調控措施，則對百姓最為關注的房價一定會保持在一個相對穩定的狀態，因而，我國房地產市場房價在未來將趨于穩定。第三，我國房地產行業在未來發展中對加強對保障低收入群體居住環境的改善工作。我國的房地產行業在宏觀經濟政策調控下，房地產業發展會遵循一些規律，未來的房地產市場在宏觀調控的要求下比較對低收入群體居住環境的改善工作加大力度，并且發展成為一個節約資源，同時與環境良性發展行業。第四，我國的政策應對房地產市場和發展方向進行積極地調控。國家依據房地產經濟發展的情況，必將出臺一些有效的宏觀調控政策，從而確保房地產業良性發展階段。
綜上所述，隨著我國改革開放的進一步深入前行，我國房地產經濟在經過了飛速發展階段已經進入到了一個發展瓶頸期，雖然，我國房地產經濟在發展過程中存在很多問題，但是通過對我國房地產市場問題的分析和探討，我國未來房地產業發展趨勢的推測定能培養出一個健康可持續發展的房地產行業。
參考文獻
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摘 要：隨著國家經濟形勢的發展變化，房地產金融市場風險也在不斷的增加，他們的產生受眾多因素影響，就我國當前國情而言，其形成機理主要是由資產價格波動與信息不對稱所造成。基于這種背景下，本文對我國房地產金融市場風險形成機理以及具體防范房地產金融市場風險措施進行探究，旨在多管齊下積極應對房地產金融市場風險。
關鍵詞 ：房地產 金融市場 風險分析 宏觀調控
引言
隨著國家經濟形勢的發展變化，房地產行業進行了多次調整。經過長期的實踐，房地產行業已經成為我國經濟發展中的重要力量，為國家經濟的總體發展做出了突出貢獻。但是，房地產行業也存在著一些問題得不到緩解，比如：房價過高、房地產盲目投資、商品房空閑等。這些問題困擾著人們的生活，成為社會發展的頸瓶，尤其近年來，房地產金融市場風險進一步加大，市場充滿了不穩定。本文就房地產金融市場的風險進行了充分的分析，希望為房地產行業的人提供幫助。
1、房地產金融市場風險形成機理分析
簡單的說，風險是房地產行業在整個金融市場中受到內外部的影響，造成了實際的收益與預期目標存在著差異。在金融市場中，房地產的金融風險來源有很多種，比如：匯率、利率、市場環境等。本文從金融學的角度對其中的風險分為幾個具體方面的敘述：
金融環境存在著巨大的不穩定性導致金融體系出現問題。房地產在經濟市場出現金融危機的時候，會導致產業面臨極大在的困境。金融市場的不穩定在客觀上是存在的，并且可以對房地產行業產生沖擊，甚至由房地產擴散到其他行業，產生連鎖反應，爆發更大規模的經濟性危機。
信息的不對等也會給金融市場帶來風險。在金融學中，信息是重要的元素，信息可以及時的傳遞出金融市場的發展動向和發展趨勢，對房地產行業有著重要的影響，信息的不對等增添了房地產行業金融上的風險，對判斷決策產生了重要作用。
金融風險出現幾率的大小與政府的貨幣政策有著直接的關系。貨幣是整個金融市場的基礎建設，當政府的貨幣政策出現大的轉變就意味著金融市場會出現大的變動，金融行業的借貸也會受到政策的影響導致資金周轉出現問題，為房地產行業的發展帶來威脅。
2、我國房地產金融市場風險分析
房地產金融市場存在風險的來源不是從房地產企業的內部出現的，而是參與到房地產開展業務的金融機構，這些機構特別容易受到市場和環境的影響在借貸上進行改變，進而保證自身的權益。我國的房地產金融市場的風險來源于銀行的變動。
2.1信貸規模增長過快
房地產開發過程中，需要向銀行借貸大批量的貸款，由銀行提供房地產的建設資金，實現房地產業的正常運營。房地產建設的資金回收的速度慢，跨度長，需要向銀行進行資金借貸，解決建設中存在的問題。建筑征地費用和建筑工程用款都需要開發商進行前期墊付，加上近些年，房地產行業發展速度迅猛，導致了銀行信貸規模空前增長，資金回收速度減慢，銀行承擔的風險逐步加大，
2.2 銀行系統所面臨的信用風險與流動性風險
房地產行業需要的資金總量大，資本來源大部分依靠銀行的現狀導致了我國銀行系統的風險過大，資金運轉容易出現危機。一旦銀行不加限制的向房地產行業進行大額貸款，勢必影響房地產行業發展的均衡性，給房地產行業發展帶來危機。房地產方面的危機進一步擴大化就會對其他的領域的價格和發展生產重要的影響，甚至會降低人們的生活水平，出現泡沫經濟。為了確保銀行系統的穩定性，合理的解決銀行面臨的新信用風險和資金流動性風險，需要進行全面的考慮。對房地產借貸進行限制。
3、我國房地產金融市場風險的控制與防范的措施
對于房地產金融市場的風險控制是全社會共同的行為，需要政府和大眾聯手將其控制在一定的范圍內。政府應發揮自身的優勢，完善社會保障性住房。制定詳細的建設性住房規定，還要實現房地產企業多元化的資金來源，保證房地產金融市場的穩定。
3.1 密切關注房地產價格走勢，嚴格控制抵押品價值缺口
房地產行業向銀行進行借貸的抵押品往往是商品房以及沒有建設完成的商品房。銀行方面必須對房地產行業的抵押品進行認真的判斷，不能根據簡單的市場估值開展市場業務。現階段銀行對商品價值的估算是按照商品在市場中的價格進行的，存在著極大的風險，當受到市場價格影響，商品價值發生改變的時候，銀行將陷入困境中。房地產用商品房進行抵押的過程中需要對其變現能力進行認真的判斷，考慮到房地產的質量，進行合理的貸款，不可過分盲目。商業銀行在進行房地產貸款的時候，應對房地產企業的信用和實力進行全面的評估，并對抵押品的質量進行實地的考察，慎重的考慮抵押品價值，并進行風險市場的價值波動模擬，得出抵押品的價值范圍，與此同時，還要對房地產信貸抵押物的變現能力進行深入的分析，密切的注意企業的發展動向，關注企業價值的變動，降低銀行貸款風險。
3.2 針對區域經濟差異，對房地產信貸實行規模管理
我國的經濟管理部門和銀行必須按照國家經濟發展變化進行房地產行業發展的宏觀控制。在進行信貸時，應該按照不同區域房地產的發展規模和現實需要進行總體管理。區域性的房地產信貸的規模應與區域不良貸款率聯系在一起，根據實際的情況制定出房地產信貸管理辦法，對不良借貸和盲目投資進行嚴格控制。具體說來，區域銀行一方面將貸款方向指向信譽好、發展規模大、回收速度快的大型房地產企業，另一方面將資金信貸投資于發展前景好，建筑質量高的大中型地產項目。
參考文獻：
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作者簡介:
【關鍵詞】房地產 數據包絡分析 可持續發展一、引言
房地產行業既是國民經濟的支柱產業之一，又是與人民生活密切相關的行業之一，同時自身也是一個龐大的系統，該系統的狀態和發展對國民經濟的整個態勢和全國人民的生活水平影響很大。從系統的高度認清當前房地產行業的態勢、從定量角度把握各指標之間的數量關系、依據較為準確的預見對房地產行業進行有效地調控、深刻認識房地產行業的經濟規律進而實現可持續發展是解決問題的有效途徑。考慮到數據的局限性，本文采用全國31個省市、自治區為劃分單位，在數據包絡分析法的基礎上，提出可以評價房地產行業可持續發展的數學模型。
二、DEA模型簡介
數據包絡分析（Data Envelopment Analysis）是由管理科學、運籌學以及統計經濟學綜合在一起的一個綜合性研究的領域。數據包絡分析方法在進行經濟活動有效性評估的另外一個優點為該方法不是用以參數形式確定的經濟前沿生產函數，同時，DEA模型可以處理前沿生產函數由于單位的差異而不同，該模型不是用關于各個評價決策單元的輸入與輸出之間的詳細因果關系，使用效益概念這種宏觀上的評價指標，以決策單元（DMU）各輸入權重向量和輸出的權重向量作為模型的變量，從最有利于決策的方面進行評價。數據包絡分析方法是用的時運籌學中的規劃模型，模型中所有的輸入輸出變量都是平等的，模型中的輸入變量和輸出變量的權重設定與虛擬系數有關，從而使得模型能夠發現使得決策單元相對有效率不足的原因。該方法以統計數據為基礎，能夠計算在非數據包絡有效的決策單元中，在投入方面沒有充分發揮效果的程度。另一方面，應用數據包絡分析的方法還有能夠進一步估計某個決策單元達到相對有效時，其產出應該增加多少，輸入可以減少多少等信息。
數據包絡分析法（DEA）的主要應用模型是C2R模型和C2GS2模型，DEA方法用來處理多輸入、多產出決策單元（DMU）的相對有效性評價問題，我們以31個省級行政單位為決策單元（DMU），通過給定的房地產行業輸入變量和輸出變量的值，來觀察它們的規模有效性和技術有效性。在模型中采用α=1表示該決策單元技術有效，說明決策單元位于生產函數的前沿線上，在投入量一定的前提下，可以獲得最大的產出，因此，決策單元α=1意味著該決策單元可持續發展性好。
DEA方法的第一個模型是C2R模型，C2R模型可以評價各個決策單元的規模有效性和相對技術有效性。規模有效性可以用來評價決策單元處于規模遞增階段、規模遞減階段還是規模不變階段，相對技術有效性可以用來評價決策單元與其他決策單元相比生產效率的優劣。
三、文獻綜述
采用數據包絡分析方法來評價DMU 的技術進步水平的研究文獻和成果有很多，魏權齡采用數據包絡分析方法中的有效前沿面來估計經濟發展的技術進步以及技術落后速度的平均值及其發展年限。許水龍 認為技術進步可以分為技術效率進步和技術水平進步兩個方面， 研究分析了技術效率進步和技術水平進步之間的內部關聯關系， 而且給出各決策單元年度技術更新速度以及技術進步對國民經濟進步增加值貢獻的評估方法。姜秀山， 祝甲山 采用了C2GS2 模型對我國鐵路運輸業的技術進步速率進行了評估和預測。陳國宏[4] 將數據包絡分析方法同普通增長型產出生產函數模型組合在一起， 文章研究了被評價DMU單元的平均技術進步率以及平均技術進步率的預測， 同時還有處于多種情形下DMU（被評價單元）對比與全有效單元的技術進步差距。另外，目前還有許多文獻表明利用DEA 方法對電子、紡織、機械、化工、醫藥5 個行業的技術創新情況進行評價， 指出其在技術創新方面的評價非常有效。
四、實證分析
在本文中，將房地產行業看做是一個多輸入、多輸出的系統，選取31個省級行政單位作為決策單元，通過比較各地區的規模有效性和技術有效性來評價房地產行業的可持續發展性。確定以房地產行業固定資產投資和房地產行業從業人員數作為輸入指標，以竣工面積和銷售面積作為輸出指標。由此，本文構建了一個以DEA方法為基礎的多輸入多輸出的房地產可持續發展評價模型。
根據上面建立的可持續發展評價模型，運用數學軟件deap2.1，以《中國統計年鑒-2011》中的數據為依據，選取中國31個省市、自治區作為決策單元對我國房地產行業可持續發展狀況進行計算，計算結果如下。
五、實證結果分析及研究結論
（1）從純技術有效性角度來看，有9個地區達到了純技術有效，純技術有效率值為1，有22個地區未能達到純技術有效，其中包括投入冗余和產出不足，究其原因，說明我國房地產行業整體的可持續發展能力有所欠缺，在房地產行業管理上還有不足之處。其中，以北京的純技術有效率最低，為0.488。
（2）從規模有效率來看，有5個地區是規模有效的，規模效率值為1，僅占全國的16.1%，其他地區規模效率值都小于1，是規模無效的，有的地區處于規模遞增階段，有的地區處于規模遞減階段。
（3）從投入方面來看，根據表中結果，部分省市房地產業的從業人員數業需要調整，在從業人員數量上存在投入過多的現象，只有吉林省的固定資產投入存在冗余，其他省份固定資產沒有出現冗余。
（4）從輸出方面來看，銷售面積問題最為嚴重，多個省份在銷售面積上存在較為嚴重的輸出短缺，這也與當前房地產行業存在較多的空置房的現狀符合，說明本評價模型具有合理性和可行性。
參考文獻：
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Abstract: This paper starts from the status quo of market competition in China''s real estate industry, analyzes the interrelationship of companies with different backgrounds and scale in real estate market in the competition as well as competitiveness of competitors with different types and backgrounds. Through research, it points out tendency, i.e. China''s real estate market will switch competition of quantity expansion to the competition of core competence.
關鍵詞： 地產行業；競爭；分析
Key words: real estate industry；competition；analysis
中圖分類號：F272 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2012）03-0104-02
0 引言
目前全國地產開發企業在3.5萬～4萬家，高峰時曾達5萬多家，一些上市公司也希望能進入此行業分一杯羹，因此形成行業內大、中、小地產商并存的局面。于此同時，不斷增長的GDP和巨大的人口資源，強有力地支持著中國地產的進一步發展，地產行業的進一步擴大可想而知。
自由準入的房地產行業，意味著只要擁有資金、土地資源就可以進入，從而形成行業內現有競爭者之間的競爭和新進入者與現有競爭者的競爭態勢將長期存在，本文通過分析行業內的各種競爭關系，提請新進入者避免盲目投資，促使行業內企業經過努力形成充分競爭，并有效的利用資源，最終促使整個行業持續穩定健康的成長。
1 行業新進入者與現有企業的競爭關系分析
房地產開發領域企業數量的快速增加，表明不斷有新的企業進入，形成此現象的主要因素有：
1.1 行業準入門檻過低形成“新老”競爭 我國房地產行業早期存在的企業主要是一些以房地產為主營業務的民營、私營企業，2008年席卷全球的金融危機使得我國的房地產行業也在一定程度上遭受了損失。但是就是在2009年上半年，在各大民營房地產企業剛剛從資金鏈緊張的生死邊緣喘過氣來之際，大型國企旗下的房地產企業已經開始利用雄厚的資金背景頻頻出手高價拿地，打算進一步進駐房地產行業，這也意味著國有企業將大量進入房地產行業。
1.2 行業內原有民營企業無力搏擊形成“大小”競爭 大型企業作為新進入者且占有相對的競爭優勢，使得現存民營企業無力還擊，必要時甚至還得“以退為進”，這種不合理的現象，不僅引起眾多民營、私營房地產開發商不滿，也引發了行業內很多異議。因此，那些以房地產為主營業務的民營、私營企業在面對數量如此眾多、資金如此雄厚、資源優勢如此強勁的新進入者時，難以形成自己的競爭優勢，許多企業考慮的不再是如何競爭發展，而更多的開始考慮如何搏擊生存。
1.3 競爭戰場選擇形成“搶占先機”競爭 現階段我國房地產市場按照區域分為一線城市市場、二線城市市場、以及三四線城市市場。國內房地產行業實力雄厚的品牌企業大多是從具有代表性的一些一線城市起步，逐步發展擴大，直至覆蓋整個市場。新進入行業的競爭者，也大多會遵循這個發展路線，只是在對進入市場的選擇上會有所不同。
對于品牌房地產開發企業而言，其已經在一線等經濟較發達地區占有比較大的市場份額，與此同時還仍舊在向二三四線城市不斷擴張中，資金實力和資源方面占有相當大的優勢，因此即便新進入的競爭者是強有力的，但這并不足以對其構成威脅。對于不斷涌進的新進者，現存大品牌房地產企業無論是在目標市場還是在占有份額上，并不同其發生直接沖突，但是，在市場上，大企業具有搶占市場的明顯優勢，這一點是毋庸置疑的。
2 行業新進入者成本競爭能力分析
與一般的制造業相比，房地產行業幾乎不存在技術壟斷性，因此現階段在我國不管企業是以何種規模進入房地產領域，都可以分享高額的利潤，而不必擔憂因成本差異導致的競爭能力之間的巨大差別，只是規模較小的企業在金融支持的及時性和資金鏈的管理上會存在較大壓力。
2.1 小規模企業也能有高盈利 首先，從銷售的角度來說，即便是在大眾都持觀望態度的時候，國內商品房的銷售價格一路堅挺。2011年4月14日，國家統計局公布1~3月全國房地產市場運行情況的數據顯示：今年3月，70個大中城市房價同比漲11.7%，其中新建商品住宅同比上漲15.9%，海口、三亞、溫州位列漲幅前三名，二手住宅價格同比上漲9.5%。火爆的銷售也就意味著資金的快速回籠，也進一步為盈利創造了良好的先決條件。所以即使是規模小的企業其生存也幾乎沒有大問題，13億人口所支撐的巨大剛性需求，短期之內不會造成有房賣卻沒有消費者問津的狀況。其次，據有關部門測算，大部分的房地產企業的毛利率應該都在20-35%，甚至更高。作為房地產龍頭企業的萬科，也曾經說過：不超過15%利潤的項目不做，那么可想而知，房地產行業整體毛利率水平客觀。高額的行業利潤足以彌補較高的建造或者開發成本。
2.2 房地產產品成本具有相對固定性 對于房地產這個特定的行業，其產品不是普通意義上的商品，而是商品房。因此其產品本身就具有了地域分散性、土地依附性、開發周期性等特點。針對房地產企業來說，產品的成本，更確切的說應當是項目的成本，由于所處地域、開發時期以及政府政策的不同而有所不同，但是從建安成本這個角度去考慮，其在成本方面是相對具有固定性的。
現階段房地產項目的成本大體包括：
①土地及大配套費用，目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約占20%，并有進一步上升的趨勢。市政、公用配套設施，在房地產開發成本構成中，該項目所占比例較大，我國一般在20%~30%左右。②前期費用，在整個成本構成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。③建筑安裝工程費用，在整個成本構成中所占比例相對較大，從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。④管理費用及貸款利息，在整個成本構成管理費用一般不會超過2%。貸款利息與所開發項目的大小，融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩定。⑤各項稅費，在我國目前房地產開發成本構成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。⑥其他費用，主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過10%。
由此可見，對于房地產行業，標準相似的商品房（即都是高端或都是低端），在成本歸集對象、方法相同的情況下，不同項目中所包含的項目成本大體是相同的。因此無論是新進入者，還是已經存在的企業，其成本大多是要低于或者維持行業基準成本水平，這樣才能有利可圖，有錢可賺。因此，與大多數的制造加工業相比，企業規模的大小并不直接影響其獲利能力。
2.3 較小規模企業存在資金鏈管理風險 以較小規模進入房地產行業的企業確實因規模小而產生了一些不利，但是這種不利并不是主要由于產品成本所帶來的，而是由于整個行業對于資本以及資金鏈活力要求很高這一硬性指標所造成的。
當下，資金流轉確已成為中小房地產開發企業所要考慮的一個非常重要的問題。事實上，截至2010年底，開發商現金流的問題已經變得不容樂觀。由此不難看出，造成中小企業相對競爭力較弱的主要原因在于其對資金鏈的管理存在困難，同時也包括中小企業在獲得金融支持力度方面相對偏弱。
3 行業內現有競爭者之間的競爭態勢分析
對房地產行業內現存的中小民營企業而言，國企、大型電器制造廠商等新進入者，或是在資金，或是在品牌，或是在企業運作經營上，較他們具有相對的優勢，這種優勢短期內無法彌補，這就使得相互之間的競爭不具有可比性或者說相互之間根本就不在同一平臺上競爭，也就致使行業內競爭不可能實現充分、有效，而不充分競爭是一個市場健康發展的最大障礙。
3.1 “大型國企”具有的相對優勢 目前，國有資本正通過三種途徑進入房地產市場中爭奪最為激烈的土地市場，一是憑借資本優勢進入土地二級市場；二是通過地方政府控股的“城司”壟斷區域內一級土地開發；三是大量收購優質寫字樓等持有型商業物業。有數據顯示：2009上半年全國主要城市成交總價排行前10名的高價地塊中，有60%是有國資背景的企業。隨著擁有國資背景的大企業不斷進駐房地產行業，民營房地產企業“怒氣”頻發，炮轟國企大規模進入的行為是“不守規則”的，質疑國企依靠低成本資金四處出手拿地的做法“不公平”。頂著國企“光環”的企業，其具有相對優勢，不僅表現在拿地方面，也體現在籌資方面。
結合大量實例不難看出，國資背景的新進入者，將帶有政策、資金以及融資能力等多方面的絕對優勢，相較民營企業來說更具競爭力。因此，對于中小民營企業來說，與之抗衡無異于以卵擊石。國企新進入者與現存中小型民營企業不具有相對可競爭性的現狀，也就進一步致使市場競爭表現為不充分、不有效。針對國企進入房地產行業可能產生的后果，中國著名經濟學家、北京師范大學金融研究中心主任鐘偉也對此進行了分析，他指出：國企的進入，將使這個行業的市場化大大降低。
3.2 大型電器制造廠商具有的優勢 對比現有中小民營房地產企業來看，想進入房地產行業的龍頭家電企業們，在以下幾個方面表現出了其所具有的相對優勢：
①它具有一個相對穩定的現金流；②已經樹立的品牌和具有的規模，為其創造了“關系資源”；③家電品牌為廣大的消費者所熟知，這也就對其開發的房地產“商品”，產生“協同效應”。大多數家電企業所面對的電器消費者，從一定角度來看就是住宅消費所面對的人群，顧客基于品牌忠誠度，或是品牌信譽度等方面原因，都將使消費者對其“商品”產生一種信任感，而這就又為其創造了一點具有優勢的競爭力；④家電行業是市場化程度較高的行業，幾家大型家電制造企業都有著在市場上幾十年廝殺拼搏的豐富經驗和人才積累。結合以上來看，大型電器制造廠商相較現存中小房地產企業具有不可比擬的資源優勢，資源上的不可比較性，必將在一定程度上削弱行業內的競爭程度。
通過以上三點分析，可以看出，我國對于房地產行業準入條件的要求很少，因此，建議以這一現狀為切入點，針對性的提出一些行業準入要求從而促進有效競爭：①可以對要進入房地產行業的國內企業的資本進行限制，即對已經成立并以其他項目為主營業務的企業，設定投資比例以及投資期限；②可以對國家擁有或控股的企業進入行業，設定較高限制，即對想要進入的“國企”、“大型電器制造廠商”等提高進入門檻，設定嚴格的資格審查制度，在銀行等授信平臺上，確保其能同現有房地產企業公平競爭；③可以提高房地產開發商設立標準，即從主營業務項目，以及主營業務收入比例以及經營范圍等方面對想要進入房地產行業的企業執行較高標準；④市場競爭本身就是企業資源整合的過程，要對行業內中小民營房地產開發企業兼并重組有一定的預見和應對方案，要通過增強核心競爭力、擴大市場占有率，或者通過實現自身規模化經營來不斷提升行業集中度。
總之，當房地產行業產值在GDP中扮演越來越重要的角色時，通過促進合理有效競爭促使其規范、合理的成長才是房地產行業健康發展、國民經濟可持續發展的長久之計。
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關鍵詞：房地產泡沫；供需不平衡；金融監管；經濟效應
改革開放至今，我國國民經濟總量已經實現了翻兩番的預期目標，房地產市場逐漸擴大，由于其關聯度高，帶動性強，已經逐漸成為國民經濟的支柱產業之一。目前對我國房地產行業的發展現狀分析，我國學者存在一定的分歧。有的學者堅持泡沫論，如謝百三教授認為目前我國部分城市房地產已經出現了泡沫經濟，其原因在于出現了投資、圈地熱潮等導致的商品房空置率一直處于很高的狀態；有的學者堅持非泡沫論，如姜春海認為在1991―2004年中國平均每年經濟泡沫率達40.6%，也就是說全國的房地產泡沫已經十分嚴重了；蕭灼基教授認為，房地產市場的特殊性決定銷售期跨度較長，空置現象只是暫時的，不存在過剩之說，建筑部研究報告也否定了泡沫的存在；有的學者堅持泡沫必然論，希勒認為，凡是有魅力的城市都會存在房地產泡沫現象。房地產泡沫是以房地產為載體，由于房地產投機引起的房地產價格與價值嚴重背離，使得市場價格脫離了實際使用者支撐情況的泡沫經濟。
對于房地產泡沫的判定選擇哪種指標，各個學者都有他們自己的看法。劉洪玉等從房地產收入、房地產價格增長率等幾個指標對泡沫進行測度；束金偉選取了供給類、需求類、投機價值等指標對我國的房地產泡沫進行綜合的測度，得出自2004年我國房地產業出現了 “泡沫化”且“泡沫化”呈現放大的趨勢。除此之外，周京奎、倪鵬飛、鄭子濮等人也都運用不同的指標對房地產泡沫進行測度。
基于中國的房地產現狀，結合以上觀點，我認為目前中國已經出現了房地產泡沫現象，下面就從房地產泡沫的形成原因、帶來的經濟影響以及應該采取的措施三方面來分析我國的房地產泡沫。
一、我國房地產泡沫形成的原因
（一）房地產的價格上漲主要是由于供求不相等導致的
在供給方面，土地是房地產的主要成本，隨著城鎮化的加劇，我國的土地購置費用也在逐年上漲，這會對中國的供應商造成一定的成本壓力，從而抬高房地產的價格。同時我國的土地屬于國家所有，具有一定的壟斷性，這就加劇了土地的稀缺性，這就會進一步抬高土地價格。特別在中國很多地區出現“土地財政”現象，賣地收入成為很多地方政府財政的主要來源，更成為了房地產價格上升的推手；在需求方面，城鎮化的加劇，人口的聚集效應引起巨大的住房需求，且中國租房對買房的替代效應較小，從而推動房屋租金及房子價格的上升。除此之外，人均國民收入的增加使得房產的意愿轉化為對房子的現實需求，而且由于中國可投資的項目較少，還會轉化為對房地產的投資需求。
（二）金融的支持過度成為房地產泡沫的直接誘因
在我國，房地產作為一種商品，同時具有商品屬性和金融資產屬性，房地產依靠銀行信貸的支撐使得其在任意價格都能達到均衡。從房地產的供給方房地產開發商的角度來說，房地產具有投資規模大、資金周轉時間長的特點，使得房地產開發商必須依靠金融業的參與才能完成。同時由于房地產保值、增值的特性使得金融機構樂于將資金投放到房地產行業，造成許多發商以較少的資金就可以開發房地產，導致過度開發、投機行為越來越嚴重。從房地產需求方購房者的角度來說，僅靠自己擁有的資金很難買到商品房，銀行的個人住房抵押貸款就給購買者帶來了便利。然而也滋生了大量的投機者，進一步抬高房價。金融市場的逐步放開，加劇了商業銀行的競爭壓力，而房地產市場由于政府支持，價格的升高及有房產做抵押被看做是優質資產，銀行加大對這方面的投資，造成了房地產市場的惡性循環，從而形成了房地產綁架金融的局面。
（三）房地產市場買賣雙方信息不對稱以及租買選擇機制的缺失使得泡沫進一步擴大
一方面，我國房地產市場發展相對滯后，在信息披露、行業規范方面相對不足；另一方面，一般民眾很難憑借個人經驗對房產的性能、配套設施的市場價值等作出相對準確的判斷。在信息不對稱的情況下，消費者易受到社會輿論和其他消費者的影響，使得泡沫進一步擴大。城鎮人口的增加引起住房需求上升，健全的住房租賃系統可以使居民的住房需求趨于理性化，降低投資成分。然而由于受到中國傳統居住文化的影響，人們的買房欲望比較強；租賃市場不完善，住房租賃市場供給個體主要為個人，使得中國的租買市場無法實現對住房市場的替代。
二、我國房地產泡沫帶來的經濟影響
（一）房地產泡沫的正面經濟效應
房地產具有產業鏈長、波及面廣的特點，它的發展通常會帶動眾多相關產業產生的發展。房地產會對相關產業產生前向帶動效應和后向帶動效應，房地產的前向帶動效應是其對以房地產業的產品或服務為需求對象的產業的影響；房地產的后向帶動效應是其對以房地產業的產品或服務為供給對象的產業的影響。總帶動效應是指前向帶動效應和后向帶動效應的累加。房地產業能夠帶動其他相關產業和下游的相關產業質量的提高和產業的增長。
（二）房地產泡沫的負面經濟效應
1.抑制產業結構優化
房地產泡沫意味著房地產行業具有較大的收益，扭曲了回報率的信號，使得社會上的各種投資都被吸引到房地產市場上，使得實體企業很難在銀行得到貸款支持，資金不足影響了該實體企業的發展。另一方面很多實體企業將盈余資金投資于房地產， 利用房地產實現保值增資。綜上所述，房地產泡沫降低了資源配置的效率，導致實體經濟與國民經濟的發展不協調。
2.阻礙經濟發展模式
拉動我國經濟的三駕馬車是投資、出口、消費，盡管我國采取了很多措施來拉動內需，但由于房地產泡沫問題，使得房子已經變成了奢侈品，購房支出擠占了居民其他的消費支出，致使內需不足。房地產泡沫還會使經濟增長動力缺失，投資一直是拉動我國國民經濟增長最重要的力量，特別是在經濟環境不好的時候，過度投資在房地產行業會使得經濟增長的動力缺失。
三、促進我國房地產行業健康發展的對策
房地產泡沫對我國的經濟造成了較大的負面的影響，使我國經濟面臨房地產泡沫破滅的潛在風險；同時財富轉移效應造成貧富分化加劇、社會矛盾激化，并造成社會價值觀、道德觀扭曲，鑒于此我們必須采取合理的政策來解決房地產泡沫問題。通過對中國房地產現狀的深入分析，更好地了解房地產泡沫形成機理，采取相應的政策，促進我國房地產行業健康發展起到了重要的啟發作用。
（一）加強房地產開發貸款管理
房地產作為資本密集型行業，單純依靠企業的自有資金很難滿足企業的資金需求， 銀行信貸是房地產企業的融資來源。所以加強房地產開發貸款管理有利于從融資來源上控制一些企業盲目涉足房地產業。嚴格審查房地產開發貸款的發放條件，杜絕向不具備開發資格的企業、第一還款來源不足的企業發放貸款。
（二）加強金融監管，合理發揮金融對房地產行業的支持作用
在當前市場形勢下，各商業銀行應該嚴格規范個人住房貸款的審查程序，加強與房地產登記部門、民政部門的信息共享機制建設，防止使用假冒身份等方式騙取住房貸款。通過降低貸款利率、增加貸款金額、延長還款期限等手段，加大對首套房貸款的支持力度。
（三）建立和完善房地產信息系統，強化賣方信息披露責任；加強宣傳教育，提高買方分析市場、解讀房地產信息的能力
鼓勵行業研究機構定期房地產分析報告，對房地產行業的歷史情況、未來趨勢及相關影響因素進行全面細致的分析，提高公眾對房地產行業整體的了解程度。制定相應的法律法規，強化房地產行業的信息披露責任，增強企業信息披露的自覺性。
4.政府要加強體制機制建設，合理平抑房價。完善稅收體制改革，優化中央和地方在稅種、稅收等方面的分配體系，增強地方政府對平抑房價工作的積極性。完善地方政府政績考核機制，避免“唯 GDP 論”，將控制房地產上漲幅度作為政績考核的指標之一。引導地方政府處理好短期收入和地區長遠發展的關系，減少乃至杜絕因追求財政收入而大量批地、權力尋租等現象的發生。完善土地出讓制度，規范土地使用金的收取和使用，建立專門賬戶管理土地出讓金，對收費金額、使用途徑等進行公示，增強社會公眾對土地出讓金的監督。
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【關鍵詞】房地產；泡沫；評價指標；政策建議
房地產泡沫主要體現在價格泡沫上，具體是指房地產價格脫離其基礎價值而持續上漲的過程及狀態。其直接原因是投機者對房地產市場的估計過于樂觀，主觀和客觀上均背離房地產自身價值以及盈利能力。1998年7月3日國務院了《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，標志著我國房地產業進入了實質性運作階段。
目前各大房地產企業資金鏈趨緊甚至于斷裂的新聞屢見不鮮，由于國內樓市特殊情況，雖沒有形成泡沫經濟，但如何應對目前的房地產形勢至關重要。
1 房地產泡沫評價指標
目前應房地產泡沫評價指標大部分是選取袁賢禎1998年提出的房地產業景氣指標體。其分為三個部分：同步指標、先行指標和滯后指標。同步指標是指其循環轉折點與總體轉折點幾乎同時出現，其作用主要是描述當期經濟運行所處的景氣狀態。先行指標是指其循環轉折點在出現時間上穩定地領先于總體循環相應轉折點的指標。為指標體系提供預警功能。滯后指標是指其循環轉折點的出現落后于總體（詳見表1）。海一、二手商品房成交量，比去年同期縮水近八成，創造了2005年以來新低。國慶期間，北京一、二手房住宅成交量同比去年下跌二成以上，其他大城市情況和京滬相似。
基于行政降溫和歐債危機的雙重影響，中國的房地產市場也面臨嚴峻的考驗，迫使政府不得不開始修改和完善調控政策，放緩一些激進的做法。
2.2 宏觀經濟特點
通過對當前房地產行業形勢的觀察和分析，統計資料發現當前宏觀經濟特點表現為以下四個方面：
1）貿易不均衡
目前我國的外匯儲備總額也己突破1萬億美元，成為世界第一外匯儲備大國。我國對美國的貿易順差連年持續擴大，使得美國一直要求人民幣升值，另外再加上一些國際輿論的不利影響，人民幣升值的壓力越來越大。
2）金融市場不斷開放
我國于2001年12月加入世界貿易組織，緊接著在結束入世5年過渡期后，2006年12月起我國便開始全面開放國內金融市場，外資銀行便可以和中國的銀行一樣開展人民都不同程度地加快了房地產業的迅速膨脹。
4）民間流動資金依然過剩
由于近年我國銀行存款利率較低，股票市場低迷，以及理想金融投資產品比較匿乏，這便使得大量民間流動資金涌入房地產行業，使得房地產價格暴漲，產生房地產投資過熱現象。民間流動資金過剩是導致近年我國房地產價格上漲過快的主要原因。
3 防止房地產泡沫政策建議
在當前嚴峻形勢下，國家及各地政府有必要提出有效政策，以正確引導和促進我國房地產行業健康發展。
1）針對我國監管國外游資為防止泡沫發生，我們必須嚴格管制并進行積極引導國外游資的流入，防止出現投機行為。具體措施有：通過保持國內房地產行業的健康發展，有效的阻止國外游資投機房地產業；也可有選擇地吸收國外資本，并對其最短投資期限加以規定；采取相關稅收政策來抑制國外游資的投機行為。
2）針對人民幣升值
人民幣升值壓力逐漸增大，其與經濟的穩定息息相關。具體建議有：實現人民幣漸進性升值，防止升值過快造成對房地產行業的沖擊；對現有外匯管理體制進行適度改革，減緩升值壓力。積極引導國外資金流入國內具有一定科技含量的制造類行業。
3）貨幣政策建議
當前我國需要不斷完善貨幣政策體系，對房地產價格實行指標化以及及時監測，以保證我國房地產行業健康發展。具體建議有：有效控制銀行信貸規模，同時嚴格管制房地產信貸數額比例；利用綜合利率手段對我國房地產行業進行調控；通過建立房地產預警系統，盡快制定有效的貨幣政策。
參考文獻
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關鍵詞：外資參股；房地產行業；市場價值；影響
1.引言
隨著中國房地產行業在國民經濟中的作用逐漸凸顯，對其的投入和產出研究也已經越來越多。作為一項回報率較高的投資項目，房地產行業正在受到越來越多的外資關注。外資參股會對我國房地產行業的市場價值產生什么樣的影響，是一個值得業內人員不斷研究和探索的問題，具有重要的意義，下面本文將分別從影響和對策兩個方面對這一問題進行分析，提出相應的對策。
2.外資參股對我國房地產市場的影響
2.1外資進入對房地產企業融資的影響
外資對我國房地產企業融資的影響主要表現為兩個方面，一是對房地產金融體系的完善有一定的幫助，二是有助于對我國房地產企業資本短缺現狀的彌補。長期以來，我國的房地產企業都存在資金來源渠道狹窄，容易受到資金鏈影響的金融模式之中，過度的依賴銀行貸款，很少能自己籌集到資金支持，這樣的現狀使得銀行承擔了交易過程中的大部分風險，表面上對銀行的利潤和業績有所促進，但是在不良貸款和周期性房地產矛盾的影響下，影響了商業銀行的信貸結構并加重了銀行的中長期流動風險，一旦出現房地產泡沫會對銀行的正常運營造成很大的影響。外資的進入，相應的承擔了一部分金融風險的責任，對緩解我國的這一問題有一定作用。同時，外資的投入增大了我國房地產企業的經濟實力，能夠有效的改善企業資金短缺的情況。
2.2外資進入對房地產企業專業服務化水平的影響
外資對房地產企業的服務水平影響同樣表現為兩個方面，即有助于提升專業水平和服務水平，加劇市場競爭。外資的進入將很多先進的經營理念和管理方法引入到了我國的房地產行業之中，從而帶來改革和創新，新理念的影響下勢必會帶動新一輪的競爭熱潮。在競爭的不斷激烈下，各企業開始全方面、立體式的改善公司的整體實力，特別是所能夠提供服務的能力，于是便要從專業水平和服務水平兩方面著手進行改進，從而帶來整個行業的發展。
2.3外資進入對房地產市場管理的影響
外資的進入對我國房地產市場管理帶來的不僅是推動，也同樣有沖擊。一方面，外資帶來了先進的管理制度客觀上完善了經濟規律，讓與居民生活息息相關的房地產行業具有更大的含金量和發展前景。另一方面，相對于本土行業，外資企業在資金和銷售甚至是物業方面都存在較為明顯的優勢，無可厚非的會沖擊本土房地產市場。國內房地產企業受傳統營銷模式和發展狀態的影響如不能盡管的適應這種形式、及時進行改變，很可能在市場競爭中遭到淘汰。
2.4外資進入對我國房地產價格的影響
已有的研究中表明，外資在進入我國房地產市場時，往往選擇高端或中高檔的物業。這種情況盡管在最初的一段時間中十分奏效，滿足了我國大中城市中的一些市場需求，但是接下來出現的開發商大規模投資高檔市場便導致了市場的供求結構失去平衡，造成風險的陡增，從而加劇了房地產市場的泡沫和市場的波動性。立足于我國國情來看，大部分資金投入到高檔住宅會造成百姓的經濟適用房減少，難以滿足居民的居住需求，從而影響房市價值。
2.5外資進入對宏觀調控的影響
外資進入的背景下，我國的宏觀調控受到了多方面的影響。首先表現為人民幣升值的壓力增大，受到金融效應和國際收支平衡的影響，外資會要求我國人民幣升值，施加更多的壓力。同時，外資會一定程度上制約我國宏觀調控政策的效果，對一些旨在改善市場投資結構的政策造成影響。最后，外資會大大增加我國金融體系的系統性風險，導致我國銀行處在高風險的地位，資產質量和正常運營都將受到威脅。
3.針對我國房地產管理外資的建議
3.1引導外資的投資模式與投資方向
外資進入是我國房地產行業市場價值上升的一個主要原因，這會導致我國的國內房地產市場出現諸多的蝴蝶效應。因此，對于進入房地產市場的外資，要進行合理的區分，必要的遏制短期投機，適當的進行抑制，以免過度抑制造成的國際宏觀經濟發展受影響。例如，印度在多年之前就曾對外資進行了嚴厲的稅收打擊，導致國家的宏觀經濟發展停滯不前。所以，我國可以在這一問題上鼓勵外資進行長期投資，通過中國房地產信托基金的嘗試性發展為國內的房地產企業提供更多的融資渠道和發展機會。
3.2預防房地產業的金融市場風險
金融市場風險是每一個業內人士共同擔心的問題，也是困擾中國房地產發展規模的問題，我們應當采取必要的措施進行預防，具體包括如下四個方面，即：“加強對外匯指定銀行結售匯的監管”、“提高非居民首付比例和按揭擔保要求”、“對非居民個人資金流入核定最高額度”、“采取有效措施緩解人民幣升值的壓力”。通過這些政策的實施來預防金融市場的風險。
3.3建立多途徑的融資渠道
一直以來，融資渠道都是制約我國房地產企業發展規模和發展速度的瓶頸問題，如何及時的幫助房地產企業的發展并提供資金來源是一個難題。在我國證券化市場成熟度不夠和我國房地產對銀行業依賴過于嚴重的情況下，銀行替房地產企業承擔風險的格局應當盡早改變。應當引導資金向房地產開發上游環節進行轉移，通過信托基金的投資來降低金融性風險，解決融資問題。
3.4采取稅收手段調控外資的投機行為
我們應當充分借鑒國外的先進經驗，有效的利用稅收手段，對境外資產在我國的投資進行適當的限制，重點抑制投機性需求，可以采用：嚴禁外籍居民匯出在我國房地產市場的投機所得、限制投資基金在房地產市場中大量購房、充分運用稅收手段限制境外資本的投機行為等方法進行調控，對海外熱錢進行一定的遏制和警示。
3.5加強部門協調，建立監測預警體系
政府相關部門在進行協調時應當對房地產市場的危險進行必要的預警，建立信息共享和聯合監管的平臺和機制，定期對相關政策的效果進行跟蹤，與房地產企業進行多方位的溝通的聯系，及時的了解其需求變化和發展問題，在政策上保證我國市場的健康發展。
4.結語
外資對我國房地產行業的影響是多方面的，我們應當積極努力的對這一問題進行研究和探索，擴大有力影響，摒除不利的影響，促進我國房地產行業的進一步發展。（作者單位：江西師范大學）
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