時間：2023-06-06 09:02:24
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產規劃設計，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
1、前言
改革開放以來，隨著經濟的不斷發展，我國的城市化進程不斷加快，房地產項目作為城市基礎設施的重要組成部分，得到了很大的發展，舊城改造、新城建設等等，使得城市的面貌得到了極大的改觀，提升了人們的生活質量和生存環境。但是社會在進步，人們對住宅小區的要求也越來越高，房地產住宅小區的規劃設計也要與時俱進，只有這樣才能滿足人們的需要，才能實現房地產住宅小區的價值，取得良好的經濟和社會效益。而要提高房地產住宅小區規劃設計的質量并確?？蓪嵤┬裕鸵獜捻椖康钠焚|定位、對原始地形地貌的理解、產品形態布局與社區配套的選取、建筑設計、景觀設計及對國家與地方政策法規的熟悉了解等方面著手，多措并舉。本文以下內容以某項目規劃設計的從業經歷，從采取何種措施形成高標準、高品質并且切實可行的規劃設計方案著手，對房地產住宅小區規劃設計進行簡要的分析，僅供參考。
2、項目概況
某房地產住宅小區位于某市濱臨長江與國道相重合的生態旅游度假區內，項目總占地約6000多畝，內有湖泊約600畝，呈盤龍狀，用地內丘陵起伏，山形優美，地勢南低北高，其最高海拔約147米，最低處約49米，地理位置較好，交通便捷。其中房地產規劃凈用地約570畝，建成后容積率不大于1.01，建筑密度不大于20%，綠化率不小于40%。
3、高品質房地產住宅小區規劃設計探析
作者根據此項目的從業經歷，總結經驗，吸取教訓，認為應從如下幾個方面著手才能設計出切實可行的高標準、高品質房地產住宅小區規劃設計方案：
（1）準確的房地產住宅小區檔次品質定位。項目的檔次與品質定位直接決定了項目的成本投入，同時也直接影響住宅的銷售價格，但成本的投入與預期的銷售價格并非嚴格成正比，如何對項目進行準確定位則至關重要。對該項目來說，其擁有優越的江、山、湖、林景觀資源，交通便捷的區位優勢，以及所在城市潛在利好的巨大發展空間，最終將項目定位為“某市首席、區域一流、低密度、低容積率、高綠化率”的城市山水經典大盤，從目前來看所定位的檔次標準是非常正確的。
（2）充分的理解原始地形地貌。本項目地形地貌復雜，原始地形高差接近100m，規劃設計前首先考慮了如何充分利用自然地形、原有水系和植被等原有生態環境，例如針對項目內的遺棄水塘改造成景觀水系，保留了大量原生態大樟樹，其中為了能夠保留一棵“一家三口”造型獨特年代較長的大樟樹，不惜調整建筑單置拉大樓棟間距，以上等等因地制宜的舉措對項目品質的體現起到了立竿見影的效果。此項目規劃設計充分尊重原始地貌，并加以合理的改造，生態在社區中不僅沒有遭到破壞，而是形成依山傍水的獨特格局，具有很強的標志性和唯一性。
此外，在規劃設計前期即進行深入的豎向設計研究及土方平衡計算，而非通常的房地產住宅項目到實施階段方重點考慮豎向設計的深入研究或忽略此事宜，往往會對項目的開發周期及成本投入造成很大的不利影響。此項目規劃設計伊始，即委托專業咨詢單位進行專項的土石方平衡測算，經測算項目總體挖方量達260萬m3，填方量約為50萬m3，在意識到項目土石方工程量及成本太高后，對總平面的豎向設計進行了仔細推敲，對小區園路系統及樓棟單體的豎向設計進行了優化，并調整思路重點在項目的低洼溝壑處布置集中大地下車庫，優化后的豎向設計促使項目土石方工程量將減小30萬m3以上，不僅大大節約了成本，更提高了項目品質，并確保了可實施性。
（3）合理的產品形態布局和社區配套選取。該項目在產品形態布局上遵循依山就勢，景觀資源利用最大化的原則。在面臨良好的湖面景觀或運動休閑果嶺景觀區域布置雙拼別墅或聯排別墅，視野開闊，私密性良好；隨山勢層層遞增的園區道路布置多層電梯花園洋房，依次排布，建筑形態富有變化而不失韻律感；在坐擁氣勢磅礴的江景和氣質婉約的山林景觀區域布置臨江高層，戶戶觀景，比擬空中別墅；同時在地塊最內側高層住宅依山而建，逐漸提高，形成了城市中一道獨特的景觀天際線。前述產品形態的布局不僅確保了容積率，同時大大提高了項目品質。
在戶型方面，本小區在詳盡調查的基礎上，確定所開發的產品包括雙拼別墅、聯排別墅、電梯花園洋房、18-33層的高層景觀住宅，戶型面積區間由60平方米到近300平方米，各種戶型需求應有盡有，囊括了市場上大部分物業形態，為客戶提供了多種居家選擇。
在社區配套設施方面，包括室內恒溫親水景觀游泳池、湖畔晨跑道、網球、籃球、羽毛球場、3500余平方米的商務活動中心與健身場所、風情商業廣場、親水平臺、濱湖公園、社區服務中心、幼兒園等，讓每一位業主不僅擁有恬靜安逸的居家生活，還享有便捷、高效、全方位的社區服務。
（4）人文化的建筑設計。此項目整體建筑形象以巴黎的浪漫休閑文化為基礎，以古典主義為藍本，取用現代建筑設計中簡潔而富有邏輯性的體塊關系，塑造一種全新的折中建筑形象，同時強調建筑天際的豐富性、美觀性，建筑群落的樓層高低起伏，錯落有致，恰當地表達了建筑特有的美感。在建筑手法上，采用“歐式古典技法”與“現代技法”相結合的新古典主義，針對古典建筑中的山花尖頂、飾花柱式、通花欄桿、石膏線腳等，加以簡化或局部使用，使有著干凈利落的體塊的“形”和符合經典審美原則的“神”有機結合，現代與古典相融合。同時，建筑設計將地形自然形成的高差有效的利用起來，合理組織車庫和部分生活空間，使居住功能更加完善。
（5）生態化的園林景觀設計。此項目園林景觀取材于地中海的景觀設計風格，定位為安養、休閑、浪漫的生態化的花園景觀，同時充分利用優越的江、山、湖、林景觀資源項目特有優勢，形成山水五重奏：第一重開闊大氣的濱江景觀，第二重碧波蕩漾的湖體景觀，第三重起伏延綿的運動休閑果嶺景觀，第四重各具特色的組團景觀，第五重綠意盎然的屋頂花園和私家花園景觀，將項目景觀表現得淋漓盡致。這五重景觀通過建筑布局，道路組織，親水平臺，園區會所，休閑步道等要素組織串聯起來，形成整體有機的空間效果，為業主提供絕佳的生態居住環境。
（6）充分熟悉和了解國家、地方最新規范、標準及政策。判斷一個項目規劃設計方案的好壞與是否可行最直接的方式之一就是方案本身能否順利通過當地規劃部門的行政審批，因此對國家、地方的最新規范、標準及政策的熟悉與了解則至關重要。該項目一個深刻的教訓就是在規劃設計創作過程中沒有充分的了解地方標準、政策，而項目所在城市屬于建筑市場管理相當規范的地域，很多地方標準、規定都高于國家的規范、標準、規定，在日照、間距、建筑面積計取、容積率計算、停車位配比與尺寸等技術經濟指標方面的規定都高于國家標準，導致本以為可行的規劃設計在報建審批過程中進行了反復的調整修改，進而浪費了大量寶貴時間。
（7）此外，一個成功的房地產住宅小區規劃設計離不開深入的市場調查、準確的市場定位、精明的策劃以及正確的決策等等，而充分的市場調查更包括房地產市場環境調查、市場需求和消費行為調查、房地產價格調查、房地產產品的調查、市場競爭調查等?？傊?，一個好的規劃設計方案是由全方位的人力、物力、財力等多方資源在合理的時間內科學整合的過程。
通過該小區的住宅銷售情況及所形成的建筑、景觀實體展示情況來看，此房地產住宅小區的規劃設計還是十分成功和切合實際的，不僅取得了良好的經濟效益，更取得了廣泛的社會效益。
4、結尾
以上內容首先根據作者所從業的某小區規劃設計的實際經歷，從小區定位、原始地形地貌的利用、產品形態布局與社區配套的選取、建筑設計、景觀設計及政策規定的研究等方面對如何形成高標準、高品質住宅小區規劃設計方案進行了探討，表達了觀點，提出了自己的見解，但是作者深知，高品質的住宅小區，最根本的是以人為本，只有滿足了住戶的需求、方便了住戶的生活、提高了住戶的生活質量，才算是高品質的住宅小區規劃設計真正地落在了實處。
【參考文獻】
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[3]《居住區規劃與環境設計》白德懋等，中國建筑工業出版社
[4] 《當代居住小區規劃設計方案精選》韓秀琦等，中國建筑工業出版社
[5] 《當代商業住宅區的規劃與設計》王受之等，中國建筑工業出版社
【關鍵詞】房地產企業；規劃設計；問題；培育
1 規劃設計能力是房產企業的核心競爭力
1.1 規劃設計的含義
房地產市場是一個客戶需求驅動型市場，隨著房地產業的蓬勃發展和人民生活水平的提高，如何滿足客戶個性化的需求成為房地產公司首要解決的問題。因為規劃設計決定項目的定位，房產商作為一個資源整合者，要想更好的滿足客戶需求，提高產品品質，就必須提高其規劃設計能力。所謂房地產的規劃設計能力從廣義上講主要包括市場定位、需求發現、功能規劃以及設計識別等四個方面的能力，目的是提高土地、資金、銷售和物業管理的經營效益，創造出實現更高市場價值的房產商品。其中市場定位是指通過市場調查及研究確定目標客戶，需求發現是指對目標消費群體的需求特征作出準確的界定，對其不同需求的偏好進行綜合評價，然后開展滿足市場需求的產品功能規劃。而設計識別能力是指具體清晰地向設計單位表述規劃設計要求，鑒別設計圖紙是否合乎要求以及提出修改意見的能力，衍生開來還包括開發商與設計單位的溝通管理能力。
1.2 規劃設計能力對開發效益起決定性作用
在當今知識經濟的浪潮下，各家房產企業樓盤運作水平的較量主要還是規劃設計能力的比拼。雖然規劃設計相對整個房產項目來說投入成本少，時間較短，但是對整個項目的影響較大，它決定著項目的定位、品質和成本。如果在前期開發過程中定位不準確，規劃設計失誤，由于資金投入、物業的形成具有不可逆性，越到后期經濟損失越是巨大。一般情況下規劃設計階段所需費用不到房產項目總投資的1%，但是對工程建設成本產生的影響在80%以上。規劃設計也是后期良好銷售業績的基礎，因為“賣點”不是在銷售時形成的，而是通過規劃設計來實現的。在進度控制方面，好的項目規劃設計可以使施工建設順利地得以開展，并規避或減少了施工過程中因設計不到位的變更所帶來的時間延誤和人力、財力的浪費；同樣對于后期適時的銷售和物業管理的有效介入起到了很好的促進作用，因而可以加快項目資金的周轉速率。
就價值創造而言，在項目確定投資開發后的四個主要運作階段中，即規劃設計、施工建設、銷售服務、物業管理，房地產新增價值主要來源于技術含量高的前期的規劃設計階段，當然后期的營銷服務和物業管理也創造了一定的房地產新增價值，但這很大程度上也是前期的規劃設計價值創造的延續，或者是以其新增價為基礎的二次價值創造。
綜上所述，規劃設計能力決定著房產企業的項目開發效益，已經無可爭議地成為了房地產企業的核心競爭力。
2 房地產規劃設計能力現狀與問題
房地產行業規模不斷擴大與發展，注重規劃設計已成為當今房產開發商的基本思路，許多企業甚至不惜花重金在產品規劃設計上，以期利用獨特高品質設計作為其在差異化競爭中重要的籌碼，但這種單單依靠資金來提高設計能力的模式也存在一些問題有待改進。
2.1 產品定位與規劃缺乏系統性
一方面，許多房產公司目前沒有真正意義上專職產品研發機構和從業人員，一般依靠外部設計單位來進行規劃設計，然而設計單位往往由于精力有限不可能專門收集全國各地各類典型的產品信息來為某一家企業系統地開展產品研發工作。另一方面，很多房產公司的產品定位決策系統不夠完善，缺乏一個對產品信息進行全面整合和統一分析決策的工作流程，導致市場調查、客戶定位與功能規劃無法很好銜接。這些都使得信息不能深度共享與整合，最終導致公司規劃設計能力的削弱。
2.2 未形成標準化的開發模式
許多公司未能像萬科、中海、綠城、萬達等公司一樣，在理念、文化、管理和產品等方面形成真正意義上的標準化和系列化的開發模式，普遍存在著什么產品利潤高就做什么產品的局面。由于不夠專注，使得每個項目的規劃設計工作都得從零開始，因而產品品質會相應大打折扣，最終制約了公司品牌的提升，規模的擴大。
2.3 設計識別能力欠缺
設計識別能力欠缺的現象普遍存在，如公司在委托設計時自身對產品的深度和細節挖掘不夠深入，與設計單位溝通管理不到位，公司內部未建立起完善的審圖制度，審圖人員沒有把好審圖關，設計聯系單管理混亂等，都會帶來后期不必要的返工和成本的增加，甚至留下無法逆轉的產品缺陷。
2.4 人力資源配備不足
規劃設計核心競爭力中的市場定位、需求發現、功能規劃以及設計識別等能力所涉及的知識與技能非常廣泛，對相關專業人才的業務素質要求較高。這就要求這方面的專業人員在數量和質量上都要有一定程度的保證。許多規劃設計不合理、不到位的問題都與公司這方面專業人員配備不足、業務能力有限有關。
3 房地產企業規劃設計核心競爭力的培育
3.1 建立起系統的產品研發體系
通過對現階段房地產企業的規劃設計模式和先進經驗理論的研究，筆者認為可通過對內建立產品規劃設計研發團隊，對外與實力過硬的規劃設計單位建立戰略合作伙伴的方式來提高規劃設計能力。如圖1所示，由房地產企業負責組織，把設計方作為自己的供方關系納入自己的管理系統，并在規劃設計階段，引入潛在客戶、供應商、施工監理、物業公司等供應鏈上各環節單位共同參與，以達到集思廣益的效果。
圖1產品研發體系圖
萬科就是一個采用這種發展體系的成功案例，萬科于2000年成立了萬科建筑研究中心，致力于住宅產品的研究開發工作，該公司通過整合項目上下供應鏈幾十家核心企業，兼顧市場的需求，將自己的標準體系與合作伙伴不斷磨合，最終形成了一個設計流程和跨地域設計工作的標準體系，為其成為中國房產行業的楷模奠定了基礎。
3.2 走產品系列化的開發模式
以浙江綠城為例，浙江綠城在推廣項目品牌及項目運作開發時有意識地進行產品克隆，其推行標準化、系列化的開發模式直接效益是用“20%的精力做80%的產品”，滿足了項目保質保量的開發要求，不僅適應了公司迅速發展占領市場份額的戰略，而且為公司節省下了大量時間和精力來進行新產品研發，即“80%的精力來做20%的新產品”。也正因為通過這雙重的“二八定律”，綠城在快速發展的同時逐漸形成了家喻戶曉的“桂花園”、“百合公寓”、“綠園”和“玫瑰園”等系列產品，這些產品都可以根據城市和區域的不同在全國有選擇地進行克隆和優化。這種將經過市場檢驗的成熟產品作為母本，在不同的城市相近的區位進行標準化、集約化復制與推廣的開發模式可以大大提升公司的規劃設計能力，不僅保證了產品品質的穩定性，縮短開發項目的運作周期，更可以有效的建立和推廣公司的品牌理念。
3.3 把好圖紙設計與審核關
在設計識別能力提升方面，可以從制度上入手。通過業務流程指導性文件、關鍵節點控制文件等建立起完善的圖紙設計與審核制度，以盡最大可能減少實際工作中的紕漏和疏忽。首先在建筑設計單位選擇上要程序化、制度化，嚴格根據項目的性質和定位有方向地選擇設計公司，考察和評估目標設計公司的綜合實力，對其主創設計師和設計班組進行深入了解，在知己知彼的情況下，才可以進入設計委托合同階段。其次編寫設計委托書要規范化，所有設計任務均須在委托前出具書面的設計委托書，由各專業負責人起草相關專業設計要求，做到設計要求闡述明了。最后要建立起完善的審圖制度，明確各部門審核人員職責，在審查過程中審核人員必須認真填寫審核意見單并簽字確認，形成紀要存檔，做到責任明確。
3.4 從人力資源角度提升公司規劃設計能力
核心競爭力培育的最大問題是知識資源的積累和管理的問題，而知識資源的載體是人才，所以規劃設計核心競爭力的培育很大程度上是人力資源配置的問題。房產公司要想吸引和培養出高端人才，重中之重是要樹立起其優秀的組織架構和企業文化，只有好的人才引進培養機制才能造就人才高地。另外在人力資源培訓上應該注重規劃設計能力等有關知識的相互滲透，規劃設計所涉及的知識與技能是非常廣泛的，包括經濟、市場、建筑、環境、規劃、成本、美學等多方面的學科，這就需要企業不同部門、不同專業和不同崗位協同參與到項目規劃設計工作中去，相互滲透，互補所長，只有這樣才能打造出最具價值的產品。
4 結束語
在不斷變化的市場面前，任何企業不創新必然會落后，雖然創新可能帶來風險，但不創新就是最大的風險。房地產公司在規劃設計核心競爭力的培育上一定要有大膽創新的管理思路，只有這樣才可能不斷超越打造出精品，才能滿足市場持續發展的需求，這是市場經濟條件下房地產企業立于不敗之地的生存之道。
參考文獻
[1]桂夏強．房地產開發項目中的規劃設計管理．工程與建設，2006年03期.
[2]林少洲．萬科的規劃設計觀．中國房地信息，1999年08期.
[3]劉新剛．提高設計開發一體化程度，塑造高品質產品．集團經濟研究，2006年17期.
關鍵詞：CFD、天鴻?美和院、規劃設計、風環境、模擬分析
中圖分類號：TB126 文獻標識號：A 文章編號：2306-1499（2013）05-（頁碼）-頁數
1. 風環境模擬簡介
現代社會，人們對建筑的依賴程度非常高，對建筑內外環境的要求也越來越高。新的建筑環境標準受到關注，表現在相關的各個方面如室內的氣流組織控制，污染物消除與分布預測，舒適性分析，災害分析等和室外小區風熱環境等方面。傳統采用粗略大空間平均計算的結果，難以適應現代建筑物理精細化分析的數據需求。因此，在建筑行業，計算流體力學正被越來越廣泛使用于室內外風熱環境的模擬，CFD 技術在這些方面的細致研究中具有不可替代的優勢。隨著計算機軟硬件的發展和成本降低，使CFD 的應用也日益普及。同時，隨著對建筑內外流場研究的深入，對上述問題進行描述的專業模型越來越完善，模擬結果越來越接近真實，很高的可信度，對設計有著較強的指導作用。
另一方面，就建筑外環境而言，對建筑內部居者的生活確有著重要的影響。建筑小區二次風、小區熱環境等問題日益受到人們的關注。采用CFD 技術可以方便地對建筑外環境進行模擬分析，并結合地形地貌，建筑布局，綠化水景等設計，構建出良好的區域風環境。
計算流體力學（簡稱CFD）是建立在經典流體動力學與數值計算方法基礎之上的一門新型獨立學科，其基本原理是一組物理量守恒的方程組，即質量，動量和能量守恒方程等，通過數值解析的方法獲取此方程組在時間和空間上的確定解，并可采用圖像顯示技術將方程對應的傳熱與流動等過程的細節直觀展現，CFD 技術在相關各行研究中被廣泛采用，稱為數值試驗。
在本項目中，利用CFD技術并結合外流場分析與建筑節能設計方面的實踐經驗，對本項目進行夏季和冬季條件下的區域風環境模擬分析，以確定天鴻美和院風環境設計是否滿足相關法規和舒適性要求。
模擬計算采用的軟件為ANSYS? FLUENT 軟件，是目前最流行的通用流體力學軟件。
風環境模擬參考依據：在分析過程中，參照了《綠色建筑評價標準》GB50378-2006 及《綠色建筑評價技術細則》中對建筑周邊風環境的要求：建筑物周圍人行區距地1.5m 高處風速V
2.項目簡介
本次分析主要針對天鴻美和院規劃設計的建筑布局進行室外風環境模擬。該項目位于浙江省杭州市富陽銀湖320 國道南側。地塊內包括藝術中心、創意街區、SOHO辦公區、聯排花園辦公、聯排住宅區、高層住宅區和山地住宅等。天鴻美和院的總平面布
天鴻美和院總平面圖
3.CFD 數值模擬建模
3.1CFD 技術
CFD 技術的基礎是流動與傳熱過程中流體所遵循的基本規律，表現為一組守恒控制偏微分方程。由于方程和邊界條件的復雜性，目前可行和廣泛采用的求解方法是采用一定的數值方法利用計算機求解方程組的數值解，并通過可視化技術再現流體流動和傳熱情況。
對天鴻美和院所在整個區域建立三維的計算流體力學（CFD ）模型，使用FLUENT 軟件求解器求解，針對冬季和夏季主導風向與平均風速工況下的小區風環境進行模擬分析，并提出相應建議以確保小區風環境滿足《綠色建筑評價標準》的要求和指導建筑開窗設計，圍護結構設計和自然通風等節能策略設計。
3.2分析區域與CFD幾何模型
根據圖1 所示建筑總平面布局圖及其他相關設計圖紙，建立風環境分析的CFD幾何模型如圖2 所示。為了真實地模擬夏季與冬季條件下大氣邊界層效應對區域風環境的影響，將整個分析區域的取為長×寬×高約為：900×660×300 米，需要分析的天鴻美和院建筑放置在分析區域的中間區域。此外，將對項目的多功能中心B1以及V1-2 住宅的附近的室外風環境和表面風壓著重進行分析，以評價分析區域的風環境和自然對流設計。
3.3計算網格
使用四面體單元對整個分析區域進行網格劃分后轉化為多面體網格進行計算，在建筑表面和附近區域進行局部網格細化，如圖2 所示，圖中Y 方向為正北方向。多面體體網格單元數共計2，103，916 個。
風環境分析三維CFD 幾何模型和CFD 分析網格
3.4大氣邊界層條件與分析工況
本次風環境模擬主要進行常態風環境模擬，即以杭州當地主導風向與對應的平均風速為邊界條件，模擬該地塊內的全年或特定時間段內發生頻率最高的風向與平均風速時的小區風環境分析。其中平均風速（即常態風速）由已有的全年歷史統計數據得到。
本次分析對夏季，冬季兩個季節的主導風向與平均風速下的兩個工況進行分析，工況1：冬季，北偏東風（NNE），風速2.3m/s；工況2：夏季，南偏西風（SSW），風速2.2m/s。
4.結果分析與建議
4.1 工況1：冬季，北偏東風（NNE），風速2.3m/s
模擬得到了冬季主導風工況下的建筑物周圍人行區距地1.5m 高處風速如圖3所示：
考慮到杭州地區冬季氣溫較低，有必要對建筑外表面承壓面進行必要的熱工性能加強以防止滲透風，可計算得到冬季典型工況下的V1-2 和多功能中心外表面壓力分布，并由風場及壓力分布可知：（1）在冬季典型風氣象條件下（風速為2.3m/s），風向為北偏東時，在室外地面人員活動高度上該分析區域內的平均風速低于3m/s 。因此，冬季小區區域風環境滿足風速不高于5m/s 的要求。（2）多功能中心以及V1-2 住宅北立面在冬天會形成高壓區，設計中需要注意增強該面墻和窗的氣密性參數，以減少或阻止墻體冷風滲透。
4.2 工況2：夏季，南偏西風（SSW），風速2.2m/s
參照了《綠色建筑評價標準》，模擬得到了夏季主導風工況下的建筑物周圍人行區距地1.5m 高處風速如圖3 所示：
圖3 離地1.5 米高處風速（m/s）分布圖（室外地面人員活動高度）
考慮到杭州地區夏季清晨和晚上氣溫相對較溫和，可以考慮使用自然通風策略，因此可以利用建筑外表面風壓分布對開窗設計，計算得到夏季典型工況下的V1-2 和多功能中心外表面壓力分布。由風場及壓力分布可知：
（1）在夏季典型風氣象條件下（風速為2.2m/s） ，風向為南偏西時，在室外地面人員活動高度上該分析區域內的風速低于2m/s，滿足風速不大于5m/s 的要求。
（2）從圖3 還可以看出，由于大氣環境風速不高（2.2m/s）和復雜的地形地貌，導致建筑周邊風速普遍處于約1m/s乃至更低的風速范圍。更考慮到杭州夏季可能的靜風時段頻率較大和較強的夏季太陽輻照，因此有必要采取措施改善該區域室外舒適性：a、栽種高大的樹木達到遮陽效果；b、在地表種植草皮減少地面反射的熱輻射；c、進行適當外部水景設計，降低局部氣溫；與具有一定坡度的地表種植矮層草皮，高大樹木可以在保持水土的同時，有利于小區自然通風和降溫；d、在地形地貌方面，可以考慮利用小區天然的坡地種植林木形成早晚的山林風來加強通風效果；e、半開放式地下室的設計利用了天然熱質材料，即土壤的蓄熱蓄冷功能，如可能在建筑頂部加裝捕風器將室外的空氣導入地下室空間進行自然通風。f、在人員高度上不宜種植過密的林木導致通風惡化。
5.結論
由CFD 模擬計算得到的天鴻美和院規劃設計的風環境結果可見：當前規劃設計的建筑布局所處區域風環境能滿足《綠色建筑設計標準》的對風速小于5m/s的要求。在項目的規劃設計階段進行CFD的模擬分析工作，可對項目規劃設計的科學性進行判斷，體現以人為本的設計理念，并有效避免區域熱島或區域風速過大等不合理現象，為人們的在天鴻美和院提供一個健康舒適的生活環境。隨著科學技術的發展、人們生活要求的不斷提高和規劃設計者對技術手段的不斷重視，可以相信CFD技術的應用會更加廣泛。
參考文獻
關鍵字： 房地產開發項目管理
中圖分類號：C93 文獻標識碼：A 文章編號：
Abstract: After the reform and opening up, China's rapid economic development, people's living standard has gradually increased; living conditions have been greatly improved. In order to adapt to the modern residence requirements, the real estate industry to speed up the pace of development. Project management in real estate development on engineering quality and economic benefits rise has important influence. Pay attention to project management link, improve the quality of modern enterprise is an important issue. Real estate project management mainly refers to the real estate project design into entity process management, including cost control, quality control, progress control management and technical support management and other elements. Mainly through the analysis of the real estate project management and general project management difference, This paper put forward the basic measures of real estate project management an important role of the project management in real estate development.
Keywords: real estate development project management
一、 房地產開發管理體制
房地產開發管理是指房地產開發企業為了較為順利完成工程項目的投資，對開發項目人員、公司財務、工程管理、銷售管理以及后勤部門進行組織和管理，這也是開發企業實現規劃管理和施工以及物業管理的前提。其中企業工程部主要是代表開發商對整個工程項目的建設進行管理，主要的內容包括與施工單位協調溝通、施工質量、進度和安全控制、合同管理、結構設計變更、報價和工程原材料采購以及庫存進行管理。企業財務部主要負責企業的資金管理‘并且定期制作企業財務狀況及經營成果的報表，主要包括建立工程項目的融資計劃，施工單位的工程款結算以及企業營業費用結算。銷售部門主要是負責企業開發產品的銷售，主要包括銷售方式的選擇、銷售價格的制定以及銷售渠道的建立。房地產開發管理的目的以及原則就是要整合企業物力、財力、人力，從而建立一系列的科學、規范的運作流程，以現代化的信息管理為依托，開發出受市場歡迎的產品，房地產開發管理的重點企業的內部經營，核心是工程項目的開發過程，具體要求是控制成本、保證質量、縮短工期以及市場創新開發運營等。
二、 房地產開發管理的主要內容
在我國房地產開發管理中主要的內容包括規劃管理、施工管理、物業管理。
2.1房地產開發規劃管理
房地產開發中規劃管理是指對規劃設計的管理，設計單位完成開發商所委托的建筑樓盤設計，重點在于對規劃成本、工程進度以及工程目標進行控制和管理。開發企業建立采用完善的規劃系統對規劃設計進行管理，規劃管理和規劃設計是相輔相成的，在規劃管理系統中提高規劃設計審查和管理水平是重要的目標。規劃管理系統與規劃設計的核心是保證規劃設計成果滿足工程項目規劃的要求，通過各種審查手段，提高規劃設計管理的水平。
首先開發商對于工程項目的規劃設計要點、原則進行確定，在管理系統中輸入確定的要求要點，在規劃完成后對規劃方案進行檢驗與評估，適當的采取反饋及修正的控制方式進行調整，最終選擇最佳設計方案，其次規劃管理中應盡量減少對規劃設計工作習慣的改變。通過計算機進行規劃設計成果審查，如果規劃設計單位報送的設計方案符合系統規定的一定格式標準，規劃管理系統可以將規劃圖導入系統，與地形圖、管線圖等圖層進行指標計算、比較、進行查詢統計。審批通過的規劃圖，首先由開發商確定規劃設計的要求的原則，然后由參與設計單位開始進行規劃設計，通過進度控制和計算機審查，最終設計方案的評估、和比較確定，然后反饋到開發商，根據開發商提出的意見進行修改最終確定。
2.2房地產開發施工管理
施工管理就是對工程項目的施工建設工程進行管理。房地產開發公司一般有工程管理部門具體負責施工管理，而工程整體的管理模式及承包模式由公司根據項目特點和實際情況來確定，常見的施工承包模式有施工總承包、平行承發包模式、項目總承包模式。就我國而言，房地產的施工建設一般采用平行承包和施工總承包兩種方式，就是要么對工程的施工完全發給一個施工單位完成，要么對不同的建筑項目分別發包給不同的施工單位來完成。伴隨著建筑市場不斷的走向專業化、精細化方向的發展，對大型的工程項目和高檔的樓盤，房地產開發商應該采取項目總承包或者施工總承包的模式進行施工管理。施工總承包管理模式和某個具體有豐富施工管理經驗的施工單位簽訂施工總承包管理協議，負責整個項目的施工組織和管理。
對房地產開發企業而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的卻是相同的，在合理的控制成本下，以最快得速度完成高質量的工程項目。為了達到這個目標，開發企業必然在施工質量的控制、進度控制以及成本控制上發揮重要的作用，即通過施工資質驗證、招投標、現場施工檢查（包括人員資質、機械設備、材料質量、施工技術程序、施工環境）監理工作、工程款發放等等措施，開發商能夠對工程項目建設的質量、進度以及成本進行掌控。
2.3 房地產開發的物業管理
物業管理是指專業組織機構，受業主委托，按合同或契約，運用現代經營手段和修繕技術對已建物業及其業主進行管理和服務。房地產的業務管理，一般包括對房屋及附屬配套設備、設施及場地以經營方式進行管理，對房屋周圍的環境、衛生、安保、綠化、公共設施、道路養護等等實施專業化管理，并向業主提供多方面的經營服務。物業管理是為了使物業發揮最大的使用價值和經濟效益，保障舒適安全的小區環境和家居生活。在社會分工日益發展的背景下，發地產開發在規劃設計階段，通過公開、公平、公正原則招標擇優選出專業的物業管理服務公司。
三、 房地產開發項目管理的注意問題
房地產開發經營中的工程管理包括上述的規劃管理、開發管理、施工管理和物業管理、顯然，如果要完成一項成功的工程項目就必須在這四個方面都做得出色才能夠實現，因此，協調這四個管理內容之間的關系，并使之相互促進和合作司開發商協調重要內容。作為投資者，房地產開發商應該把可施工研究設計放在相當重要的位置上，即在規劃設計之初、規劃設計完成以及施工完成時召集設計人員、施工人員、相關專家以及本企業的組織者、協調人員定期召開研究會議。通過有效的溝通交流和討論，集成化、系統化、專業化地完成工程項目的目標。另外在項目決策期的成本很少，但這些決策卻能夠對項目的整體成本產生重要影響，可施工性研究對工程造價的影響從規劃階段、設計階段、到施工階段、物業管理階段呈現出明顯的遞減趨勢，產生的效益也是如此。工程的施工圖紙設計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發企業和施工單位應該盡早參與到規劃設計的可施工性研究中去，而開發商更要做好前期的項目決策。
結束語：當前，由于受到我國宏觀調控政策以及市場環境變化因素的影響，這對房地產開發企業的發展來說產生一定的影響，而控制項目成本，加強項目成本控制管理的水平在現代房地產企業發展中就顯得尤為重要。
參考文獻：
[1] 凌青，淺議房地產開發企業成本管理[J].商業經濟，
關鍵詞：房地產；開發；工程；管理
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：
1引言
近年來，我國房地產業在市場經濟中逐漸占據了主流，隨著現代城市建設步伐不斷提升，因此房地產的工程管理工作也在不斷的優化，使其更加完善。房地產開發經營中的工程管理連通于項目的整個開發運營周期內，其主要內容按過程的順序可分為四個管理部分（開發、規劃設計、施工、物業），然而在管理過程中常會遇到各種問題，因及時做好預防措施，降低對房地產項目管理所影響的問題。
2房地產開發管理
其指房地產開發企業在定期內完成工程項目的開發而對公司內部的人事等相關部門進行的組織及管理，也是企業為成功實現規劃管理、施工管理及物業管理的基礎。如其中的工程部門代表開發商對工程項目的建設進行管理，所進行管理主要內容是施工企業的確定與協調、進度及安全的控制、施工質量、必要的細部結構設計的變更、相關合同的管理、報建和工程物料的采購及庫存等。
3規劃管理水平
規劃管理和規劃設計兩者之間的關系相當密切，其系統建設的重要目標之一就是提升規劃設計及管理水平。其信息系統與規劃設計關系的核心是：確保規劃設計結果滿足工程項目規劃的要求，因此可通過計算機供應的各樣審查工具，提升規劃設計管理的水平。在此對其中具體工作有以下幾點：①開發商對于工程項目的規劃；②規劃管理應盡量減少對規劃設計工作習慣的改變；③提出合理的規劃設計分層編碼標準；④通過計算機進行規劃設計成果審查；⑤將規劃設計成果轉成基礎資料。如⑤；審批通過的規劃圖(如控制性詳規等)，可以成為規劃管理信息系統的參考資料，為審批、方案研究及后續分析等工作服務工程流程可由圖1表示。
圖1規劃管理的流程圖
4施工管理的重要性分析
房地產開發企業通常由工程管理部負責施工管理，而工程整體的項目管理和承發包模式由公司高層根據項目特點和公司實際情況來確定。通常的建設項目承發包模式有：分別發包 (平行承發包模式)、GC (施工總承包模式)、MC (施工總承包管理模式)、承包模式、項目總承包模式、CM(Construction Management)承發包模式等等。
在國內，房地產的施工建設通常采用前兩種形式來進行，可對工程的施工完全發包給一個施工單位完成，也可對不同建筑項目(如建筑結構、綠化、市政管線等)分別發包給不同的施工單位來完成。隨著建筑市場不斷向專業化、精細化方向發展，對大型的工程項目、或者高檔的樓盤，房地產開發企業應該考慮采用MC模式或CM承發包模式來進行施工管理。施工總承包管理模(MC)是指業主(開發商)和某個具有豐富施工管理經驗的單位或聯合體簽訂施工總承包管理協議，負責整個項目的施工組織和管理。
一般該MC單位不參與具體工程的施工，而再進行分包的招標。MC模式可以加快施工進度，其費用一般按照建筑安裝費的某一比例提取。CM承包模式是由開發企業委托CM單位，以一個承包商的身份，采取快速路徑的生產組織方式，來進行施工管理，直接指揮施工活動，在一定程度上影響設計活動，一般它和開發商訂立“cos tplus”方式的合同。其特點是設計與施工充分搭接，且工程項目的保證最大費用使CM企業承擔相應風險。
對房地產開發企業而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的卻是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高質量的工程項目。為了達到這個目標，開發企業必然在施工質量控制、進度控制以及成本控制上發揮重要的作用，即通過施工資質驗證、招投標、現場施工檢查(包括人員資質、材料質量、施工技術及程序、機械設備等)、監理單位的督察、工程款的有序發放等等措施，開發商能夠對工程項目建設的質量、進度及成本進行掌控。當然施工管理也包括與供貨商關系的協調。
5物業管理
房地產中的物業管理可以說是狹義的管理，是指專業組織或機構，受業主委托，按合同或契約，運用現代經營手段和修繕技術對已建物業及其業主或用戶進行管理和服務。房地產的物業管理，一般包括對房屋建筑及附屬配套設備、設施及場地以經營的方式進行管理，對房屋周圍的環境、保潔、保衛、綠化、公用設施、養護統一實施專業化管理。
物業管理主要目的是使物業發揮最大的經濟效益和使用價值，使小區環境和生活得到更加保障舒適。在這社會分工日益發展的中，房地產開發在規劃設計階段，通過三公的原則（公升、公平、公正）招標應擇優選專業的物業管理服務公司介入項目規劃設計就得尤為重要。
6建筑工程開發、規劃設計與施工管理之間的相互協調
房地產開發經營中的工程管理包括有上述的規劃、開發、施工和物業這四個管理，如此可見想要完成一項成功的工程項目就必須把這四個方面的管理都做得出色方能夠實現。然而，對于這四個管理內容之間互相協調，并使其相互促進、合作是開發企業的協調重要內容之一。
房地產開發中的建筑設計與施工的分離有利各自專業化水平的提高；但是設計與施工的分離也帶來了很多問題。如，設計師并不清楚施工工藝，從而使設計方案施工難，直接影響項目建設的成本和進度；又或者施工單位經驗有所不足，不太懂建筑設計，未能“按圖施工”。為了解決這類問題，工程管理中的可施工性分析成為一種最近常用實用的管理方法。
其次，發開商或施工單位的工程管理部門未能和設計單位溝通達成理解和協調，不少建筑竣工后和劃設計都不太一致。那么可施工性研究的實施以及設計的正確施工都因要其備以下幾點要素：
(1)房地產開發企業的強力支持。作為投資商，開發商該把可施工性研究及設計的研究放在相當重要的位置上，即在規劃設計之初、規劃設計完成以及施工完成的時候召集設計人員、施工人員、相關專家以及本企業的組織者、叻、調人員定期召殲研究會議。通過有效的溝通交流和討論，集成化、系統化、專業化地完成工程項目的目標。
(2)盡早實施。在項目的早期，項目決策的成本很少，這些決策卻能夠對項目的整體成本產生重要影響，可施上性研究的對工程造價的影響從規劃階段、設計階段劍施工階段、物業管理階段成明顯的遞減趨勢，產生的效益也是如此。的施罔紙及設計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發企業和施工單位應該盡早參與到規劃設計的可施工性研究中去，而其中開發商更加要做好前期的項目決策。
(3)持續開展研究。其一，可施工性研究強淵在項幾實施的全過程中進行系統的研究，充分發揮相關人員的知識和經驗。即可施工性研究和設計研究成為項口總體規劃的一部分。其二，實習“知識管理”，即通過計劃和總結，將研究過拌中的經驗和教訓很好地紀錄和升華，將業務流程中無序的知識進行系統化管理，使之成為“可利用再生資源”，實現知識共享和再利用。
7結語
關鍵詞：房地產項目開發規劃 經營管理
引言：隨著我國經濟發展，人們的生活水平不斷提高，居住上一個規劃合理、配套設施齊全又舒適的生活小區要求越來越高。所以要做好項目開發的規劃設計至關重要，其好壞直接影響到后期的營銷和推廣。
1.房地產項目的規劃設計管理
1.1設計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。
這應該是最高原則。樓盤建成是讓人住的，要住七十年，業主花幾十萬買一套住房，你必須對住戶的七十年負責。細節看起來是小事，其實有大隱患， “規劃方案無小事”。這種細節就顯示出設計師有沒有從用戶的方便舒適角度考慮問題，只是簡單地從平面布局的美學效果出發做設計，犯了一條大忌。
1.2規劃設計應該充分考慮將來物業管理的方便。
現在物業管理已經成為樓盤項目成敗的一個重要方面，小區全體業主共享的，那些住在多層、小高層的業主要去湖邊散步游玩時，都要從別墅的花園、門前甚至窗前走過才能到達湖邊，別墅的業主經常受到這種門前屋后紛紛來去的干擾，個人隱私無法得到有效保護。
1.3必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西
項目定位是一個項目的根本大綱，框定了規劃設計的方向，背離定位就會做出完全不能用的方案。如定位是中小戶型的白領社區，價位適中，檔次中等，但如設計院做出了一個出人意料的中庭園林景觀設計，我們粗略計算一下，每平方米的造價要幾百元，而物業管理的運轉費用更高得可怕，這樣一個中檔小區，向業主收取的物業管理費是很有限的。這就是設計師背離項目定位的情形。2.房地產開發規劃設計的要點
2.1總體開發設想
房地產商在拿到項目用地后，結合政府對于項目用地的控制性詳細規劃，地塊未來的發展方向，周邊配套設施、其他項目的定位、物業種類等等因素。在結合自身企業的發展規劃來制定本地塊的項目定位。而在實際操作中主要從以下幾個重要環節著手：①企業現金流測算與把握；②政府的控制規劃；③項目的土地條件；④銷售的速度；⑤客戶的群體的調查；⑥房屋的單價、總價構成；⑦開發商擅長的開發類型；⑧開發商要求的利潤和品牌，結合以上7點，基本能把項目定位問題解決。而后在根據政府要求的建設周期、項目所在地的市場行情、公司的現金流等等指標，制定合理的開發周期。
2.2道路系統規劃
路網是一個城市發展的骨架，只有便捷合理的路網設計才能提升整個城市的通暢感和品質感，居住小區或是城市綜合體也同樣遵循這一理論。設計合理使用便捷的路網系統設計是項目規劃設計的要點之一。目前，國民經濟發展良好，人們生活水平普遍提高，私家車增長較快，一家一部車，甚至一家幾部車，車輛的增加不僅僅給城市道路帶來較大的壓力，同時也對居住小區提出了較高的要求。為了使小區內行人安全，行車對人無干擾，路網規劃時設計人車分流道路系統，即車行道路系統和人行道路系統分開，汽車入小區后直接下地下車庫或是地上停車位，減少車輛在小區內道路上行駛。隨著汽車數量的日益增長，不僅對小區的道路系統要求設計合理，同時對小區的停車車位數量要求滿足汽車的增長。為此，政府相關部門也在居住區開發設計時對小區車位數量的設置做了明確規定，基本上是每120m2要配置一個車位。居住區道路系統規劃設計除了人車分流設計外，還應對步行系統的無障礙設計、系統的可達性等等做詳細合理的系統設計。
2.3配套公共服務設施系統規劃
為提高項目的附加值，增加銷售賣點，為后期客戶帶來便捷、舒適的生活氛圍，項目配套公共服務系統的規劃設計顯得尤為重要。人們的生活不僅僅只是買個房子睡個覺，還需要買菜，購物，娛樂等等一系列的其他活動。而項目的公共配套正是為了解決這一系列需求而設置，因此，房地產開發在項目前期規劃設計時應根據項目地塊居住人口的數量，合理設置公共配套服務設施，要求數量合適，分布合理，以便方便每位小區居民，同時在規劃設計時應考慮后期管理和經營的相關問題。
2.4綜合管網的規劃
綜合管線的規劃是將小區的各種管線進行綜合，如果規劃出現問題，小區將停水、停電甚至無法居住，由此可見此項工作的重要性。小區的管線涉及到雨水、污水、強電、弱電、燃氣、供熱、智能等等，而各種管線的進口、接口的位置規劃以及與市政綜合管網的連接都是擺在設計師面前的問題。良好的規劃設計，不僅為房地產商降低開發成本，還為后期的各種管線的驗收，小區的順利交房打下基礎。
2.5綠化與景觀系統規劃
如今社會人們在解決溫飽問題之后，對于居住環境要求在不斷的提高。具有優美宜人的園林景觀幾乎成了人們評判居住小區是否高檔的重要標準。為此，在居住區項目規劃設計時，房地產開發商應要有所取舍，可適當增加建造成本，降低建筑密度，盡最大可能增加項目綠地的面積。我們知道，小區的建筑密度高，意味著建筑占地面積大，綠地面積就要減少。其實在同一地塊容積率一樣的情況下，可以通過增加建筑物的高度來減少建物的占地面積，以增大小區綠地面積，提高了小區景觀品質，同時在建筑單體布置時要多結合景觀設計師的想法，盡力為后期景觀設計多留發揮的空間。
2.6生態與節能規劃
鑒于響應國家節能減排政策，為居住居民后期生活質量著想，生態節能設計規劃也是當前房地產規劃設計的要點之一。項目規劃設計時適當從現代、科技、生態等方面考慮，嘗試使用新能源、新型科技技術增加居住的舒適度、降低開發成本等等。
2.7建筑設計規劃
建筑單體的規劃設計可以說是房地產規劃設計重要要點之一，建筑單體是項目總體規劃理念的展示體，建筑立面風格、外墻顏色是該項目的規劃理念、產品定位、公司實力的展現。建筑戶型設計的優劣直接關系到項目的銷售，資金的回籠，企業的發展。
（1）建筑立面、色彩的規劃設計。建筑單體的立面造型變化多樣，色彩可以豐富多變。而在規劃設計時，房地產更多應重點關注外立面的造型、色彩是否符合項目的總體定位和總的規劃理念。
（2）建筑戶型規劃。建筑戶型的設計相對立面和顏色顯得更為重要，因為它是居民每天都使用的對象，它的舒適與否直接影響到居民的生活質量。
3.工程成本控制
3.1前期（項目規劃階段、方案設計階段、施工圖紙設計階段等），根據設計的深度，以及以往工程建設經驗數據、市場價格因素，結合項目市場定位、銷售市場預測情況，通過不斷調整、修正的方式盡早確定合理的成本控制目標。
3.2工程施工和材料采購過程中，堅持“三堂會審、貨比三家，最低價中標”的原則。同時，加強承包商管理工作，完善投標單位的資格預審、考核制度，本著公開、公平、公正的原則廣泛吸收各類承包商，以實現充分的市場競爭，最終實現降低成本的目標。
4.結束語
目前我國的房地產發展的現狀，其距發達國家仍然有很大差距。為此，在今后的房地項目開發規劃設計方面依然需要我們做更為深刻的研究。
參考文獻:
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[2].張利.對房地產開發中項目前期策劃工作的認識和思考[J].四川建筑科學研究，2002（3）
關鍵詞:房地產管理體制現狀成本控制方法
一、房地產成本控制的意義以及我國現階段房地產管理體制的現狀分析
在地位上而言，房地產成本管理是決定房地產企業綜合競爭力的重要指標。因為房地產企業成本管理水平的好壞直接關系到企業經濟效益水平的高低，再者企業的核心競爭力與財務成本管理有著直接而至關重要的關系。通過房地產企業成本管理一方面可以幫助企業節約資源和成本，另一方面，在現今房地產市場競爭激烈的現狀下，房地產成本控制意味著企業的綜合實力在同一標準下是高于其他企業的，這樣一來就大大增加了企業的市場競爭力。如果房地產企業在項目實施過程中不能很好的進行成本管理，那樣就會很難在激烈的市場環境下獲取成功。因此，各個房地產企業必須把成本管理放在工作重心的位置上。然而，從我國房地產行業的發展歷程看，由于在我國，房地產基本上屬于一個新興產業，行業發展的時間還不夠成熟，房地產企業在項目成本管理的過程中自然存在一些這樣或那樣的誤區，所以在項目實施過程中也會相應地出現一定的問題。但是，隨著社會經濟的逐步發展，我國房地產行業管理和經營的各種制度逐漸得到完善，房地產行業之間的競爭體制也在制度規范化過程中不斷升級規范。隨著經濟社會的發展，我國商品房交易市場不斷改革和深化，房地產開發企業之間的競爭力逐漸增強。目前，我國房地產企業財務管理體系還存在著體制不健全、不完善的問題，這些也正是影響房地產財務成本管理的重要因素，很多房地產企業至今仍然沒有建立與自身企業發展相適應的財務管理體系，財務成本管理與控制一直處于粗放狀態，從根本上無法滿足現代企業發展的需要。此外，很多房地產企業當前所采取的成本管理措施和管理方法相對落后。以往所實行的房地產企業傳統財務成本的管理方法，主要是通過財務管理部門進行財務決算報告為依據，按照此方法對財務成本進行核算，這種成本控制方法是根據核算后的結構進行管理的，很顯然是滯后的。因此，即使在財務核算過程中發現問題，但是由于項目也已經實施，根本無法進行相關的彌補工作。這種核算制的模式不能及時進行事前預測和事中控制，因此在項目完成階段財務成本核算顯得很被動。尤其是當財務賬面上的成本面臨失控狀況，則無法挽回已經產生的損失。成本控制更是癡人說夢。雖然有些企業在發展過程中建立了一套相對完整的財務成本管理體系，但是在具體執行過程中這些體制根本就是形同虛設，沒有發揮絲毫實質性的作用。如果房地產企業不能從根本上改變當前的粗放式的財務成本管理方式，就會降低影響廣大員工的積極性和創造性，對提高企業競爭力、實現房地產企業的全面發展是完全不可能的。因此，只有從根本上在房地產成本管理的各個環節下嚴格控制成本分配現狀，才有可能完成房地產企業的全面轉軌，從而實現房地產企業的和諧健康發展，達到房地產企業在市場競爭中屹立不倒的偉大戰略目標。
房地產企業財務成本管理是一項系統的工程。在房地產開發的整個過程中，房地產的成本管理應該是全過程的成本管理,并且這種管理不僅僅是簡單的關注于短期的財務成本，而且要關注房子的長期質量，工期等隱性成本,另外，還要考慮消費者的消費成本。在對房地產企業成本管理的立項、規劃設計、建設、結算、銷售這每一個環節進行成本管理時，都要進行嚴格和科學的控制和管理,尤其是在企業的立項和規劃設計階段。其中，成本控制的主要活動包括計劃、決策、預測、控制、核算、考核、分析等。財務成本管理可以劃分為財務成本決策、財務成本預測、財務成本核算、財務成本控制、財務成本計劃、財務成本考核、財務成本分析等。這幾個方面的財務成本管理存在內在的聯系性，幾類成本管理之間相互作用，形成一個循環的整體。因此，在這個大鏈條里，任何一部分的不協調與失誤都會造成整體質量的下降，所以，房地產企業財務成本管理需要事前預測、事中控制和核算、事后主要是進行考核和分析。只有從根本上對財務成本管理內容進行全面整體的分析，才能做到事前預測的合理性，為科學的計劃和決策奠定重要的基礎。
二、如何最大化提升房地產企業成本管理水平
如何最大化的利用現代化的信息手段、科學的管理方法來提升房地產企業成本管理的水平顯然已成為房地產領域最為關注的話題了。下面，筆者將從房地產企業成本管理的各個步驟出發，逐一進行成本管理方法的總結與思考。
(一)立項環節的成本控制
在任何一個新項目立項時，首先必須提交詳細的《可行性研究報告》。重點對企業投資及效益進行科學的測算，嚴格的進行資金計劃管理。其中，有一點必須謹慎的是對投資風險進行風險評估以及對風險作相應的預防措施。最后，在項目立項中，總結出綜合評價意見。
(二)規劃設計環節的成本控制
首先，規劃設計單位的選擇應遵循以下原則：能由公司內部完成的規劃設計工作，應由公司內部自行完成，以節省不必要的開支；需委托設計院進行的規劃設計工作，應采取公開招標的方式，擇優選取。應全面組織設計、工程、預算、財務四大專業人員聯合組成招標工作小組，就招標范圍、招標內容、招標條件等進行詳細、具體的策劃，從而擬訂標書，開展公平、公開招標活動，最大限度的降低規劃設計環節的工程成本。總體規劃設計方案必須包括整個工程企業的建造成本控制的總體目標，即目標成本。施工圖設計合同應注明有關鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款。設計、工程、預算人員應會同監理人員、物業管理人員組成聯合小組，對施工圖的技術性、安全性、周密性、經濟性(包括建成后的物業管理成本，用戶消費成本)等進行預知性會審,提出明確有效的書面意見，并督促設計單位進行可行性修正, 避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的工程投資的損失與浪費。結合工程項目的實際情況，對規范圖集的做法進行適當調整，使之更加經濟、合理，在設計規劃階段，使這種調整反映到圖紙中去。
(三)施工過程的成本控制
工程施工是指將設計方案由圖紙變為現實的實施過程，也是達到工程成本控制、科學地確定工程目標造價的過程。施工過程的成本控制主要從兩個方面入手：一是建立工程現場簽證管理制度，嚴格控制因設計變更而產生的工程成本，要明確工程項目部、造價管理等相關部門的工作人員的分工與職責，及時辦理簽證，對簽證的內容制定要求客觀、準確，其中對于隱蔽簽證要根據工程的設計圖紙出發，對重大的設計變更，應事先做出預算并進行經濟技術分析比較后上報公司領導審批方可實施，從而保證工程現場簽證的質量，杜絕產生不實及虛假簽證。二是嚴格審查承包商在合同上的索賠要求，對施工單位在索賠項目上巧立名目、弄虛作假、以少多報、蒙哄欺騙等行為應于駁回，對遇到問題不及時辦理簽證賠負，結算時搞突擊、因利益發生爭吵的現象應于堅決制止。
(四)竣工結算的成本控制
竣工結算是反映工程項目實際造價的重要性文件，是工程竣工驗收的重要組成部分。在辦理竣工結算時，應堅持以現行的工程造價管理法規為依據，按照甲、乙雙方在承包合同中約定條款，根據工程竣工圖紙，結合設計變更、隱蔽記錄、現場簽證進行認真審核計算。主要包括以下內容：
(1)審查是否按圖紙及合同約定的內容全部完成工作，防止存在丟、拉的項目。
(2)審查設計變更內容是否符合規定，變更資料是否齊全、內容表達是否清楚，設計變更是否提前做好預算通過審批。若出現不屬于簽證范疇的內容（比如因施工單位自身失誤所造成的返工項目）應不予進行竣工結算。確保工程項目的竣工質量。
(五)其他環節的成本控制
在樓盤正式發售前，應組織銷售、設計、工程這三個部門的相關工作人員和預算人員擬訂詳細的《銷售承諾事項清單》，逐項測算其建設成本，并對照目標成本增加對預算進行逐項審核；銷售過程中要考慮到為增加"賣點"需增加或調整的綠化、公建配套等項目成本，必須事先做好預算并得到公司批準后方可實施。應盡最大的可能縮短項目開發的經營周期，減少工程建設期間的不必要的費用。應保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償成本的增加；在市場和經營條件許可的情況下，應注意加快項目開發與銷售的節奏，盡量減少現房的積壓時間，減少利息費用等成本。
在愈演愈烈的房地產行業中，“省錢就是賺錢”，因此，要想在房地產競爭激烈的市場上獨占鰲頭，必須對房地產企業進行科學的成本控制與管理。
參考文獻：
[1]魏世勇,張俊杰.房地產行業發展的幾點思考.2005(04)
［關鍵詞］ 房地產企業； 精細化管理； 方法
doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 19. 035
［中圖分類號］ F270.7 ［文獻標識碼］ A ［文章編號］ 1673 - 0194（2012）19- 0056- 02
在現代房地產市場的競爭中，越來越多的企業認識到把管理做精做細的重要性，精細化管理已成為決定未來房地產企業競爭成敗的關鍵。
1 我國房地產企業管理現狀
我國房地產企業管理經歷了手工作坊管理、粗放管理、規范管理、精細化管理、精益化管理5個階段。目前，65％以上的房地產企業還處在粗放管理階段，22％的企業正處在由粗放式管理向規范化管理的過渡階段，只有不到13％的企業已經開始從規范化管理向精細化管理過渡。2010年以來，隨著國家對房地產業的連續調控，房地產市場的環境條件發生了很大的變化，在國家一系列調控措施的打壓下，尤其是對閑置土地的收回或處罰的政策，杜絕了投機炒作行為，房地產企業不得不面臨轉型和調整。在內部、外部環境的雙重壓力下，精細化管理成為當前我國大多數房地產企業面臨的重要的戰略選擇。一些房地產企業已致力于從規范化管理向精細化管理轉變，以期通過管理的精細化構筑新的競爭力。在目前的環境下，行動比別人快一步就是競爭優勢［1］。
2 精細化管理的內涵
可以將精細化管理的內涵歸納為3個方面：一是規范化，二是精細化，三是個性化。它是建立在常規管理的基礎上，并將常規管理引向深入的關鍵一步。精細化管理就是要求把每一項工作都抓細、量化，有利于落實到行動中［2］。精細化管理就是以人為根本，以細為基礎，以精為目標，以綜合運用現代管理方法為手段，通過建立和優化工作流程，對管理對象施以不斷完善的動態化管理過程。
3 房地產企業的精細化管理方法
實施精細化管理是一項系統工程，需要采取相應的管理方法。房地產企業的精細化管理方法分為項目策劃精細化、項目規劃設計精細化、選材與施工管理精細化、成本管理精細化人力資源管理精細化和物業服務精細化等幾個方面。
3．1 項目策劃精細化
房地產企業依據自身現狀，根據對客戶需求的準確分析和客戶購買力的有效判斷，按照“精細”思路，找準關鍵問題與薄弱環節，編制完整而詳盡的階段性樓盤策劃書，使后續具體工作有章可循、有制可依，只有這樣，才能讓客戶買得稱心、住得舒心，由此可見，項目策劃精細化的重要性。在項目策劃階段對客戶的分析尤為重要，只有在策劃階段對客戶進行合理分析的基礎上編制的項目策劃書才能符合客戶與市場需求。
3．2 項目規劃設計精細化
優秀項目規劃設計的核心是節約成本和對業主的人性化關懷，是保證工期、工程質量和控制成本的關鍵。項目規劃設計精細化要求房地產企業認真研究所開發土地的特質、周邊生態環境與人文環境，完整把握設計整體造型、建筑風格、戶型結構和建筑細節，實現房地產商品價值最大化。因此，規劃設計階段是價值創造的源泉，規劃設計上的精益求精是很重要的一步［3］。
3．3 選材與施工管理精細化
良好的施工工藝和合理的建筑用材是保證產品品質的重要因素［4］。房地產企業應以建造品質優良的樓盤為目標，嚴格把好選材與施工管理這一關鍵環節。選材與施工管理的精細化是鑄就品牌房產的重要環節。施工質量精細化要追求高標準，造精品、創品牌，建造百年建筑，讓樓盤建筑成為城市凝固的、永恒的藝術。
3．4 成本管理精細化
在房地產企業，現在的項目成本往往是指涵蓋從投資到客服全過程的成本。以往的房地產企業往往忽略了投資決策與營銷定位之間的一致性，項目完成后才發現增加了許多非預期成本，導致投資回報比預期的降低了許多。房地產企業要實現更精細化的、可實施的成本管理，應建立配套的相關基礎體系，并使這些體系之間保持一致性、協調性、系統性。這些基礎體系包括：成本職能戰略、成本業務流程及其他關鍵流程體系、數據庫與知識管理體系、產品標準化體系、合作伙伴管理體系、全面預算管理體系。
3．5 人力資源管理精細化
人力資源精細化管理是指企業在規范化和標準化的基礎上，對人力資源管理流程進行科學細化和合理優化的過程。人力資源精細化管理的目標是最大限度地發揮員工的有效技能，即實現員工使用價值的最大化；通過一系列的激勵機制最大限度發揮員工主觀能動性和工作的積極性、創造性。人力資源的精細化管理對策有：（1）細化人才結構，做好崗位分析，調整企業自身的人力資源配置架構，分類、分層級確定崗位；（2）對企業現有的人力資源管理制度進行梳理，按“精細化”要求進行人力資源的合理管理與分工；（3）實行規范化人力資源精細化管理工作流程，明確各崗位需要完成的任務；（4）引入現代信息管理手段，應用現代信息技術進行人力資源精細化管理。
3．6 物業服務精細化
服務的精細化是一種理念、態度和文化，是先進的理念、認真的態度、精益求精的文化，簡而言之，即為精心的態度、精細的過程、精品的成績。物業服務的精細化要求房地產企業緊密結合企業文化建設，努力營造物業服務精細化的企業氛圍。物業服務精細化管理的最終目的是通過精細的理念、態度和文化把看似簡單的事情做精、做細、做好［5］。
4 結 語
精細化管理是房地產企業實現持續快速發展，增強整體競爭實力的必由之路。房地產企業引入相應的管理方法，全面推行精細化管理，同時倡導持之以恒的精神，建立健全與之匹配的長效機制，不折不扣地執行，切切實實地落實，可以起到內外兼修的作用，刺激企業迸發新的活力。
主要參考文獻
［1］ 孫動． 略論房地產企業的成本管理［J］． 新會計，2010（1）：25－28．
［2］ 徐超英． 房地產企業經營管理模式研究［J］． 現代企業文化，2008（6）：36－37．
［3］ ［美］奧伯蘭德． 工程設計與施工項目管理［M］． 畢星，譯． 第2版． 北京：清華大學出版社，2006．
【關鍵詞】房地產；開發
1 項目的立項
即項目在發改部門的核準或備案而取得立項批文。項目核準或備案的要件包括項目申請報告（有資質的中介機構編制完成）；國土資源部門出具的意見（土地預審意見或建設用地批準書）；規劃部門的批復意見（選址意見書或城市規劃條件通知書）；環保部門出具的意見（經有資質的中介機構編制的環境影響報告書或環境影響審批表，并經有資質的評估單位論證通過）。
2 項目的規劃及施工圖設計
按照規劃部門出具的規劃條件，房地產開發企業選擇符合開發意愿，有相應資質的規劃設計單位，對擬開發項目進行規劃和施工圖設計。項目規劃經規劃部門審查通過后可取得建設工程規劃許可證。項目施工圖經有資質的圖紙審查中介機構或建設主管部門下設的圖紙審查中心審查，獲得施工圖審查合格證；同時，項目施工圖還要及時向消防和氣象主管部門報審，確保消防及避雷系統符合有關要求。
3 項目的招標
主要是指規劃設計、地質勘察、施工和監理公司的招標。房地產開發企業可以委托招標公司進行上述各項工程的招投標工作，也可以自行組織確定規劃設計、地質勘察和監理公司。但是工程施工招標，一般情況下必須由招標公司組織，在建設主管部門指定的交易廳中進行，最后向中標單位發出由建設主管部門、招標公司和房地產開發企業三方簽章的中標通知書，中標的施工企業應及時與房地產開發企業簽訂施工合同。
4 項目的管理
項目取得施工許可證，就具備了基本的開工條件。項目管理的重點是四控兩管加協調，也就是要做好安全控制、質量控制、進度控制和成本控制；管理好合同和信息，協調好監理公司、施工企業、設計單位和質量監督、安全文明施工等相關方的關系，做到目標明確、措施得力、統籌兼顧，全面推進項目的施工。同時，房地產開發企業應將房地產開發建設過程中主要事項記錄在項目開發手冊中，定期報送房地產開發主管部門。
4.1 施工許可證的取得。在依法取得立項批文、建設用地批準書、工程規劃許可證、用地規劃許可證、圖紙審查合格證、中標通知書等房地產開發的要件，規范簽訂規劃設計、監理及施工合同后，并按照規定繳納農民工保障金、社保費、城市建設配套費等規費，在開發建設資金滿足施工要求的前提下，可到建設主管部門申請辦理領取施工許可證的手續。
4.2 在項目開工建設前，應及時與人防部門溝通，按照規定建設人防工程或繳納人防工程易地建設費；與稅務機關溝通，及時申報相應的契稅、耕地占用稅、土地使用稅、營業稅、所得稅等。
4.3 在項目建設過程中，要充分調動和發揮監理公司，施工企業的積極性和主動性，以及設計單位和建設主管部門的監督指導作用，嚴把安全關、質量關，確保工程進度，不斷優化設計、節約成本，整合資源，強化信息管理，致力于打造優質工程，創建安全文明工地。
4.4 商品房實行預售許可制度。商品房開發企業具備預售條件后，可以申請預售。辦理商品房預售許可證，可以進行商品房預售合同網上登記備案，預售商品房所得款項應當用于有關的工程建設，以緩解工程建設資金的壓力。
5.1項目的竣工
房地產開發企業向項目所在地的縣級以上地方政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請，并由其涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收，落實規劃設計條件、城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施、單項工程質量驗收、拆遷安置方案及物業管理等執行情況。驗收合格方可交付使用；否則，不得交付使用。通過竣工驗收后，房地產開發企業要及時到建設主管部門進行項目竣工備案。
【關鍵詞】建筑工程;項目管理;協調;平衡
1 前言
近年來,房地產業在國民經濟中的地位日趨重要,它的迅猛發展已使其成為了國民經濟的支柱產業。從產業的發展史來看,我國的房地產業仍然處于成長期,仍然處于以市場化、產業化、專業化的房地產生產和供應機制取代傳統的、自給自足的生產方式的轉軌期。房地產的工程管理工作正逐步走向完善化、成熟化。房地產開發經營中的工程管理貫穿于項目的整個開發運營周期之中,其主要內容按過程順序可分為規劃設計管理、開發管理、施工管理和物業管理四個部分。對房地產開發企業而言,做好工程全過程的決策、組織、領導、控制和創新是樓盤獲得成功的先決條件。本文主要分析房地產工程管理之間的協調平衡銜接問題。
2 開發管理
開發管理是指房地產開發企業為順利完成工程項目的開發而對公司內部的人事、財務、工程、銷售及后勤部門進行的組織和管理,也是企業為成功實現規劃管理、施工管理及物業管理所采取的經營模式。
開發管理其目標及原則就是要整合企業的人力、物力和財力,建立一系列科學、規范的運作流程,以現代化的信息管理為依托,不斷開發出適銷對路的深受顧客喜愛的住宅或商用房。開發管理的重點在企業內部的經營,核心在于工程項目的開發過程,而控制成本、保證質量、縮短工期及市場創新是開發運營過程中的具體要求。
3 施工管理的重要性分析
所謂施工管理就是對工程項目的施工建設過程進行管理。房地產開發公司一般由工程管理部門具體負責施工管理,而工程整體的管理模式及承發包模式由公司高層根據項目特點和公司實際情況來確定。常見的建設項目承發包模式有:平行承發包模式(分別發包)、施工總承包模式(GC)、施工總承包管理模式(MC)、(設計加施工)承包模式、項目總承包模式、CM(Construction Management)承發包模式等。在我國,房地產的施工建設一般采用前兩種形式來進行,即要么對工程的施工完全發包給一個施工單位完成,要么對不同建筑項目(建筑結構、綠化、建筑設備、市政管線等)分別發包給不同的施工單位來完成。對大型的工程項目、或者高檔的樓盤,房地產開發企業應該考慮采用MC模式或CM承發包模式來進行施工管理。施工總承包管理模式(MC)是指業主(開發商)和某個具有豐富施工管理經驗的單位或聯合體簽訂施工總承包管理協議,負責整個項目的施工組織和管理。一般該MC單位不參與具體工程的施工,而再進行分包的招標和分包。MC模式可以加快施工進度,其費用一般按照建筑安裝費的某一比例提取。CM承包模式是由開發企業委托CM單位,以一個承包商的身份,采取Fast Track(快速路徑)的生產組織方式,來進行施工管理,直接指揮施工活動,在一定程度上影響設計活動,一般它和開發商訂立“cost plus”方式的合同。其特點是設計與施工充分搭接,且工程項目的保證最大費用使CM企業承擔相應風險。
對房地產開發企業而言,施工管理模式可以采取不同的形式,但是目的卻是相同的:在合理的成本下,以最快的速度完成高質量的工程項目。為了達到這個目標,開發企業必然在施工質量控制、進度控制以及成本控制上發揮重要的作用,即通過施工資質驗證、招投標、現場施工檢查(包括材料質量、施工技術及程序、精確與安全等)、監理單位的督察、工程款的有序發放等等措施,開發商能夠對工程項目建設的質量、進度及成本進行掌控。當然施工管理也包括與供貨商關系的協調。
4 建筑工程開發管理、規劃設計管理與施工管理之間的相互協調與促進
房地產開發經營中的工程管理包括上述的規劃管理、開發管理、施工管理和物業管理,顯然,如果要完成一項成功的工程項目就必須在這四個方面都做得出色才能夠實現。因此,協調這四個管理內容之間的關系,并使之相互促進和合作是開發企業的重要內容(部分地體現在開發管理工作中)。
房地產開發中的建筑設計與施工的分離有利于各自專業化水平的提高;但是設計與施工的分離也帶來了很多問題。比如,設計者不了解施工工藝,從而使設計方案施工困難,影響項目建設的成本和進度;或者施工單位經驗不足,不太懂建筑設計,未能“按圖施工”。為了解決這類問題,工程管理中的可施工性分析成為一種最近常用實用的管理方法。可施工性(Constructability)是指“將施工知識和經驗最佳地應用到項目的策劃、設計、采購和現場操作中,以實現項目的總體目標”。在房地產開發中,也即建筑師、工程師根據開發商的要求規劃設計出滿足計劃目標的、最經濟、最容易施工的方案;項目的開發管理人員依據該方案,考慮各種人力、材料、施工設備的調度和使用時間,提出最佳的進度計劃;施工管理人員或承包商根據自身的施工(管理)經驗對該方案采用適當的材料和工法,在規劃設計階段對建筑師、工程師提出建議,在一定程度上影響設計方案,從而避免浪費及施工上的困難。可施工性強調工程建設施工的可行性和容易性,比如場地大小、施工設備、時間氣候以及勞動成本等方面的限制在設計中未能加以考慮,可施工性研究就是對有關的設計的內容進行討論、分析和改進。
另一方面,施工單位或開發商的工程管理部門未能和設計單位溝通達成理解和協調,不少建筑竣工后和規劃設計不一致。因此,可施工性研究的實施以及設計的正確施工都需要具備以下幾個要素:
4.1 房地產開發企業的強力支持。作為投資者,開發商應該把可施工性研究及設計的研究放在相當重要的位置上,即在規劃設計之初、規劃設計完成以及施工完成的時候召集設計人員、施工人員、相關專家以及本企業的組織者、協調人員定期召開研究會議。通過有效的溝通交流和討論,集成化、系統化、專業化地完成工程項目的目標。
4.2 盡早實施。在項目的早期,項目決策的成本很少,但這些決策卻能夠對項目的整體成本產生重要影響,可施工性研究的對工程造價的影響從規劃階段、設計階段到施工階段、物業管理階段成明顯的遞減趨勢,產生的效益也是如此。工程的施工圖紙及設計說明一旦提交要更改就比較困難了,因此開發企業和施工單位應該盡早參與到規劃設計的可施工性研究中去,而其中開發商更加要做好前期的項目決策。
4.3 持續開展研究。一方面,可施工性研究強調在項目實施的全過程中進行系統的研究,充分發揮相關人員的知識和經驗。即可施工性研究和設計研究成為項目總體規劃的一部分。另一方面,實習“知識管理”,即通過計劃和總結,將研究過程中的經驗和教訓很好地紀錄和升華,將業務流程中無序的知識進行系統化管理,使之成為“可利用再生資源”,實現知識共享和再利用。
5 結語
綜上所述,企業都以獲取持續的競爭優勢為目標的,房地產開發企業也不例外。這就需要房產商以優秀的人力資源為基礎、以不斷創新的施工技術為依托、以專業化的管理模式為核心在房地產開發經營的全過程中實施顧客滿意管理,即在規劃設計、開發運營、施工建設及物業管理階段以控制成本、進度、質量為原則持續改善經營,加強管理,并不斷提供讓顧客滿意的產品和服務。
參考文獻:
[1]畢星,翟麗.項目管理.上海復旦大學出版社,2002-12.
關鍵詞：房地產開發；建設工程；項目管理；施工協調管理；
1背景
房地產行業的迅猛發展，連續多年來，已經成為了國民經濟的重要支柱產業。房地產開發經營中的工程項目管理貫穿于項目的整個開發運營周期之中。房地產的工程管理也正逐步走向完善化、成熟化，其主要內容按過程順序可分為設計管理、開發管理、施工管理和物業管理四個部分。對房地產開發企業而言，做好工程全過程的決策、組織、領導、控制和創新是樓盤獲得成功的先決條件。本文主要分析和闡述房地產開發與工程項目實施過程各個重要內容的管理。
2開發商內部的管理
房地產開發企業開發管理是指對公司的財務、工程項目、人力資源、綜合營銷及辦公室幾個部門進行的組織和管理，使其能順利完成工程項目的開發，也是企業為成功實現規劃管理、施工管理及物業管理所采取的重要方法。
財務部負責企業的資金管理，并提供能夠顯示企業財務狀況及經營成果的定期報表，其主要內容有三塊：建立工程項目的財務計劃、施工單位的工程款的發放以及開發企業自身營業費用的處理。
工程項目部是代表開發商對工程項目的建設進行管理，其主要內容包括物料的采購及庫存、施工企業的確定與協調、施工質量及進度的控制、相關合同的管理、必要的細部結構設計的變更、報建等。
人力資源部的工作是對項目開發相關人員的工作進行分配、對人員的資料進行管理、績效考核及激勵體系的建立等。
綜合營銷部門就是要把樓房賣出去，其工作內容有以下幾個：促銷方式的選擇、銷售價格的制定以及銷售渠道的建立。
辦公室是就是對項目建設提供企業正常運營必要的辦公和后勤的保障。
開發過程的目標及原則就是要把企業的人力、物力和財力有機融合起來，建立一套完整的科學的和規范的運作流程，以現代化的信息管理為依托，不斷開發出適銷對路的深受顧客喜愛的住宅或商用房。開發管理的重點在企業內部的經營，核心在于工程項目的開發過程，而控制成本、保證質量、縮短工期及市場創新是開發運營過程中的具體要求。
3開發前期的管理
開發前期管理就是對項目規劃設計過程的管理，房地產開發企業在拿到建設用地后將要開發樓盤的規劃設計委托給相應設計單位來完成，必然要對規劃設計的成本、進度及目標進行控制和管理。房地產企業可采用規劃管理系統來對規劃設計進行管理。
規劃管理和規劃設計關系非常密切，規劃管理系統建設的重要目標之一就是提高規劃設計成果審查和管理水平。規劃管理信息系統與規劃設計關系的核心是：保證規劃設計成果滿足工程項目規劃的要求，通過計算機提供的各種審查工具，提高規劃設計管理的水平。
3.1工程項目的規劃設計要點：原則在開發企業確定后，作為管理系統中輸入要點，在規劃完成后要對規劃方案進行檢驗與評估，適當地采取反饋及修正的控制方式進行調整，并最終選擇設計方案。
3.2注意事項：開發商應盡量減少對規劃設計人員工作習慣的改變。為了可以在計算機中提出標準要求自動計算、查詢、分析各種規劃指標，需要將以前面向制圖的規劃圖，改成面向GIS空間分析的數字化規劃圖，要求規劃設計人員在制作這些圖層時，按照一定的圖層分層和編碼進行設計，其他要素包括一些修飾性的圖素可以放寬要求。
3.3開發商提出合理的規劃設計分層編碼標準。按國家標準、部門標準、地方標準的基礎上建立一套完整的分層標準，向有關的規劃設計單位發放。同時，制定相應措施，保證房地產開發企業及規劃管理部門可以使用規劃管理信息系統對設計單位提交的規劃設計方案進行審查。
3.4進行規劃設計成果審查。如果規劃設計單位報送上來的設計方案符合系統規定的一定的格式標準，規劃管理系統可以將規劃圖導入系統，與地形圖、管線圖等圖層進行疊加顯示。
4項目施工過程的探討
開發商管理建設工程，應該管些什么?哪些是必須由開發商來管理的，哪些又可以通過監理、甚至施工單位自身來實現管理的?細分各方的管理權限。甲方工程管理才會有的放矢，而不是漫無目的地進行“大爺”式的甲方管理?！按鬆敗笔降墓芾硎鞘┕挝粯O為反感的管理方式。工程管理的理想境界是：工程質量達到甚至超過期望，施工工期控制在充分的時間內，使施工單位獲得了合理的經濟效益。這樣開發商和施工單位不再是對立的雙方，而是真正的合作伙伴。
施工管理就是對工程項目的施工建設過程進行管理。房地產開發公司一般由工程部具體負責施工管理，而工程整體的管理模式及承發包模式由公司高層根據項目特點和公司實際情況來確定。國際上對建設項目承發包有以下方式：平行承發包方式、施工總承包方式（GC）、施工總承包管理方式（MC）、（設計加施工）承包方式、項目總承包方式、CM（Construction Management）承發包方式等。目前，房地產的施工建設一般采用前兩種方式來進行，即要么對工程的施工完全發包給一個施工單位完成，要么對不同建筑項目（建筑結構、綠化、建筑設備、市政管線等）分別發包給不同的施工單位來完成。對大型的工程項目、或者高檔的樓盤，房地產開發企業應該考慮采用MC模式或CM承發包模式來進行施工管理。施工總承包管理模式（MC）是指業主（開發商）和某個具有豐富施工管理經驗的單位或聯合體簽訂施工總承包管理協議，負責整個項目的施工組織和管理。一般該MC單位不參與具體工程的施工，而再進行分包的招標和分包。MC模式可以加快施工進度，其費用一般按照建筑安裝費的某一比例提取。CM承包模式是由開發企業委托CM單位，以一個承包商的身份，采取Fast Track（快速路徑）的生產組織方式，來進行施工管理，直接指揮施工活動，在一定程度上影響設計活動，一般它和開發商訂立“cost plus”方式的合同。這樣有利于設計與施工充分搭接，且工程項目的保證最大費用使CM企業承擔相應風險。
對房地產開發企業而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的卻是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高質量的工程項目。為了達到這個目標，開發企業必然在施工質量控制、進度控制以及成本控制上發揮重要的作用，即通過施工資質驗證、招投標、現場施工檢查、監理單位的監管、工程款的有序發放等等措施，開發商能夠對工程項目建設的質量、進度及成本進行掌控。當然施工管理也包括與供貨商關系的協調。
對施工項目實施過程中主要進行以下管理：
4.1項目工程質量要嚴把關
在實施過程中，要嚴把工程質量關，充分認識到“細節決定成敗”的含義，各方質量管理人員要把加強施工工序的質量檢查和管理工作真正貫徹到整個過程中，采取防范措施，消除質量通病，避免造成不必要的人、財、物的浪費而加大工程投資?？傊訌娰|量管理，控制返工率。
4.1.1按圖施工是管理好施工質量的首要任務
開發商工程部代表應隨時抽查施工方是否嚴格按照設計圖紙進行施工。若發現問題，及時處理，該返工則返工，由此造成的損失由施工方負責。但需注意，不可繞過監理單位而直接與施工方進行交涉。其次應檢查是否存在偷工減料、以次充好的問題。建筑施工企業在施工中偷工減料的，使用不合格的建筑材料、建筑構配件和設備的，造成建設工程質量不符合規定的質量標準的，施工方應負責返工、修理，并賠償因此造成的損失，構成犯罪的，應依法追究刑事責任。
4.1.2隱蔽和中間部位工程也要認真檢查和驗收
房地產工程具備覆蓋、掩蓋條件或達到協議條款約定的中間驗收部位，施工單位要進行自檢，并在48小時前通知監理單位和業主代表。通知內容包括隱蔽工程和中間部位驗收的內容、時間和地點，并且請求開發商進行驗收。若驗收合格，業主代表要在驗收記錄上簽字后方可繼續施工，倘若業主代表查驗不合格，施工方要在限定的時間內整改并重新驗收。隱蔽工程未經驗收，業主代表有權對已經隱蔽的工程進行檢驗。施工單位要按要求進行剝露，并配合檢查。檢查不合格的，業主代表不能在隱蔽工程記錄單上簽字，并要求其拆除返工。
4.2確保工程按期完成
在施工進度方面，業主代表要注意查看施工單位是否按合同工期進行施工。是否按施工組織設計進行，發現問題要及時提出來。對于按照施工組織設計進行的，發現在合同約定的工期內確實完不成的，要適當延長工期或者督促施工單位加人加班。
4.3對施工單位獎懲分明
在施工合同上，可以注明對施工質量好壞及工期提前或拖延情況的獎懲制度。這樣就能充分調動施工方的積極性，在使施工單位獲得合理的經濟效益的基礎上感到“干好干壞不一樣”，同時也達到了工程管理的理想境界。
4.4充分認識協調工作的重要性
工程中各專業的交叉部位明顯的問題容易發現和解決，容易出問題的多數都是一些小的東西。一般情況下對工程影響不大。但有時也會出現一些較大的問題，讓我們很難補救，甚至無法挽救。即便是這些小的問題，如果事先不設法考慮解決，事后處理起來也很麻煩，有時甚至要花幾倍的代價，而且還會影響工程的質量，造成經濟損失。 轉貼4.5加強管理建立科學的管理模式
這里所強調的加強管理，是指在現有管理水平的基礎上，認真對待每一個管理環節，不走過場，針對影響工程質量品質的一些關鍵問題，從技術上、人事制度上、體系結構上建立更有效的、更加科學的管理體制，從而達到進一步提高管理水平的目的。
4.6發揮監理單位的技術協調作用
4.6.1明確監理權力
開發商書面授權給監理單位進行監理，監理在委托的范圍內，有工程使用材料和施工質量的檢驗權、工程施工進度的檢查監督權、結算工程款的復核確認權和否決權等。這就明確了在建設工程中，監理方是業主重要的技術協調和行使權力代表。
4.6.2監督監理方是否真正履行其職責
這就要求業主代表要留意監理是否在甲方賦予的職權范圍之內進行了實際工作。比如監理查驗質量工作后，對所批準使用的建筑材料、設備、構件是否真正合格，業主代表要實測一下，發現問題，業主代表要責令監理方監督施工方更換建筑材料、設備、構件，或可依照《建筑法》有關條款追究其法律責任。
5房地產開發商與設計、施工、監理等單位間的管理是相互協調的
開發經營中的工程管理包括上述的設計規劃管理、開發管理、施工管理和物業管理，顯然，如果要完成一項成功的工程項目就必須在這四個方面都做得出色才能夠實現。所以，協調這幾個管理內容之間的關系，并使之相互促進和合作是開發企業的重要內容。
房地產開發中的設計與施工的分離有利于各自專業化水平的提高，工程管理中的可施工性分析成為一種最近常用實用的管理方法。可施工性（Constructability）是指“將施工知識和經驗最佳地應用到項目的策劃、設計、采購和現場操作中，以實現項目的總體目標”。在房地產開發中，即建筑設計師、工程師根據開發商的要求規劃設計出滿足計劃目標的、最經濟、最容易施工的方案；項目的開發管理人員依據該方案，考慮各種人力、材料、施工設備的調度和使用時間，提出最佳的進度計劃；施工管理人員或承包商根據自身的施工經驗對該方案采用適當的材料和工法，在規劃設計階段對建筑師、工程師提出建議，在一定程度上影響設計方案，從而避免浪費及施工上的困難?？墒┕ば詮娬{工程建設施工的可行性和容易性，比如場地大小、施工設備、時間氣候以及勞動成本等方面的限制在設計中未能加以考慮，可施工性研究就是對有關的設計的內容進行探討分析與改進。
還有，施工單位或開發商的工程管理部門未能和設計單位溝通達成理解和協調，不少建筑竣工后和規劃設計不一致。因此，可施工性研究的實施以及設計的正確施工都需要具備以下幾個要素：
5.1作為投資者，房地產開發企業應該把可施工性研究及設計的研究放在相當重要的位置上，即在規劃設計之初、規劃設計完成以及施工完成的時候召集設計人員、施工人員、相關專家以及本企業的組織者、協調人員定期召開研究會議。通過有效的溝通交流和討論，集成化、系統化、專業化地完成工程項目的目標。
5.2合理安排實施。在項目的早期，項目決策的成本很少，但這些決策卻能夠對項目的整體成本產生重要影響，可施工性研究的對工程造價的影響從規劃階段、設計階段到施工階段、物業管理階段成明顯的遞減趨勢，產生的效益也是如此。工程的施工圖紙及設計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發企業和施工單位應該盡早參與到規劃設計的可施工性研究中去，而其中開發商更加要做好前期的項目決策。
5.3發展研究。一方面，可施工性研究強調在項目實施的全過程中進行系統的研究，充分發揮相關人員的知識和經驗。即可施工性研究和設計研究成為項目總體規劃的一部分。另一方面，實習“知識管理”，即通過計劃和總結，將研究過程中的經驗和教訓很好地紀錄和升華，將業務流程中無序的知識進行系統化管理，使之成為“可利用再生資源”，實現知識共享和再利用的發展。
6結束語
我國房地產市場漸趨飽和，產業增速出現回落，市場競爭日益加劇及市場觀望情緒不斷加重等不利情況的出現，房地產企業的發展轉向靠成本競爭取勝的策略是首選。搞好企業成本均衡管理和控制是提高房地產企業競爭能力的重要舉措。本文通過對房地產行業環境分析立足房地產企業項目開發全過程，對加強房地產企業各環節的成本均衡管理和控制進行探討，期望能與房地產企業的同行對于房地產企業成本均衡管理和控制進行一些探討。
二、房地產企業成本控制的特點及其難度
房地產企業成本控制涉及前期立項、規劃設計、合同簽訂、納稅籌劃、工程招標、施工建設、變更鑒證、工程竣工決算、銷售管理等方方面面。涉及面之廣、時間跨度之長、情況之復雜，事項的不確定性這都給成本管控增加了難度。在最關鍵的規劃設計、工程招標、施工建設等關鍵環節缺乏科學的方法和行之有效的措施。往往在項目施工過程中，對成本的跟蹤控制力度不夠，監理和建設單位對施工建設單位工程質量、合同變更簽證、建設工期監督管理不到位，從而增加了企業成本。房地產企業屬于資金密集性企業，資金使用周期長、需求量大，房地產企業大都受融資渠道的限制，使得融資成本成為開發企業成本控制的又一個瓶頸。
三、房地產企業目前成本管理的現狀及困難
1.房地產行業企業全面成本控制意識淡薄
受長期行業高回報的影響，房地產企業大多數管理者和員工沒有全面成本控制的意識。企業沒有樹立全面、系統的成本控制理念，沒有建立合理的成本控制體系及成本管控制度。一些房地產企業不重視施工前期的成本控制，成本管理仍停留在建安及財務領域。而缺失了成本控制最關鍵的規劃設計、竣工決算等環節，房地產企業稅負在所有行業中是最高的，項目開發建設前期的納稅籌劃，也是企業成本均衡管理和控制的重要組成部分。監理和建設單位對建設施工過程缺乏有效監督、控制、管理，也會使企業增加不必要的成本費用開支。隨著行業競爭的加劇，應建立起房地產企業全面成本控制的意識。
2.房地產成本管理和控制缺乏行之有效的方法
由于房地產行業普遍更重視開發和銷售環節，對成本管理和控制意識淡薄不重視。目前，大多數企業的成本控制，還停留在建安及財務領域的成本控制。缺乏有效全面的成本控制理念。企業對成本控制注重事中、事后控制，對成本預測不精細，成本控制缺乏科學性和全面性。
3.房地產企業成本控制制度設置不夠完善
很多房地產企業在成本控制上處于粗放狀態，成本控制制度體系不夠完善。房地產成本控制涉及建設單位、施工、監理企業的相互配合，貫穿房地產項目開發的各個方面，成本控制體系的職責權限的劃分不夠明確，相應的跟進、改善措施往往不到位。
4.管理人員的素質達不到要求
有些房地產企業雖然建立了相應的成本控制制度，但限于管理人員素質及管理水平達不到，成本控制沒有取得好得效果。房地產項目竣工以后，實際成本的控制考核賞罰不夠分明，導致各單位、各部門及員工對成本控制的積極性不高，成本控制不能落到實處。
四、影響房地產開發企業成本控制的因素
主要包括行業宏觀經濟形勢、行業競爭程度、合作關系、行業地位等。
1.行業新加入企業的競爭威脅
由于房地產企業的高回報，使得國內擁有大量現金的其他行業企業的成功人士，還有一些資金實力雄厚的國際公司都有計劃進入房地產行業，由此可以看出新進入者的威脅比較大。
2.供應商的議價能力
房地產企業的供應商可分為兩類：一類為政府，政府多為土地供應者，土地的稀缺性及政府對土地的完全壟斷使得土地供給缺乏價格彈性，因此這類供應商的價格議價能力強。這對企業成本控制是不力的，通常房地產企業都要以較高的成本獲得土地使用權；另一類為原材料供應商、建筑公司等，這類供應商議價能力較弱，房地產企業大都處于供應鏈的核心位置。房地產企業應加強這類可控成本的控制力度。
3.購買方議價能力
我國房地產偏向檔次高的客戶，低收入者一般無能力購買，并且消費者獲取房地產信息成本較高。這些原因決定購買者相對于開發商來說議價能力較弱。開發企業應發揮自身的優勢，在進行市場充分調研的基礎上，合理確定銷售價格，最大程度地保證企業的利潤空間。
4.當前競爭對手之間競爭的激烈程度
房地產企業是一個特殊行業，它的“產品”就是固定資產，耗資多，風險大。一般而言，它的退出成本很高。一旦進入這個行業，如果想半途而廢，成本是相當大的。這就決定了房地產行業競爭對手之間的競爭異常激烈。競爭激烈導致不確定因素的增加、土地競價的飆升，都使得房地產企業在充分競爭的市場條件下，必須以低成本定位才能提高企業的核心競爭力。
5.其他企業的替代品
房地產企業的商品就是商品房，作為替代品的政府保障性住房廉租房、經濟適用住房，這部分替代品價格低。隨著政府保障措施的完善，各地政府保障性住房投入逐年加大，但目前政府保障性住房數目不多無法滿足需求，對開發企業威脅較小，但在開發成本上未來將會給房地產企業競爭產生壓力。
通過房地產企業的行業環境分析我們可以看出，房地產企業對有些環節的成本控制能力較弱，而有些成本控制是企業掌握主動權的，房地產企業成本控制應根據行業特點對開發項目全過程成本做到均衡管理和控制。
五、房地產企業成本均衡管理和控制的對策
1.提高成本控制意識，建立健全成本控制體系
要逐步形成成本控制理念，建立健全成本控制體系，利用獎懲制度，促使企業所有員工提高成本控制意識，激勵員工自覺加強成本管理和控制。成本控制的環節應從建安和財務領域，擴大到房地產項目全過程：立項決策、規劃設計、設備購置、建筑施工、銷售等各個環節。涵蓋招投標、合同管理、設計變更、竣工決算、納稅籌劃、監理管控、資金成本等各個方面，房地產企業成本管控可謂是一個龐大的體系，我們要扎牢每一個籬笆，杜絕成本管理和控制的短板，努力降低企業成本，向管理要效益，提高企業效益，增強企業競爭力。
2.提高控制人員的素質，完善績效考核
任何制度、方法最后都要靠人去落實、去實現，因此在加強體系建設的同時，通過學習、培訓以及完善績效考核制度等方法措施，使得管理人員、員工的素質得到進一步提升，從而較牢固地樹立成本控制意識。將成本管理引入到績效考核中，對在職人員實行工作內容考核與成本管理考核相結合的方法，動態管理。通過建立科學合理的用人機制，使那些有經驗、懂技術、會管理、職業操守好的人員得到重用，激勵員工自覺加強成本管理和控制。
3.針對房地產企業行業的特征，對房地產項目開發全過程成本實行均衡管理和控制
（1）立項、土地征用環節
發改委立項備案通知書。在項目立項前，房地產商需要通過容積率和土地面積換算得到預計的土地費用，以此來對項目的可行性進行判斷。
房地產企業的通過土地招拍掛取得土地使用權。這個階段由于土地的稀缺性及政府壟斷開發商相對議價方面處于弱勢。但房地產企業要做好開發主體的謀劃，取得合法有效的土地價款票據，企業應妥善辦理好土地拆遷安置的各項事宜，控制好拆遷安置費用，為項目快速順利開工打好基礎。這對企業成本管理起著很重要的作用，最終直接影響企業利潤。
（2）設計與前期工程
設計費用在項目成本中所占比重不大，但房地產企業設計階段就確定了開發產品定位、檔次、主體結構、材料選用、設備品質等，設計的漏項還將直接影響項目的變更簽證，最終影響企業成本?？梢哉f房地產開發項目的絕大多數成本在這階段就已經確定了。所以規劃設計管理對成本控制起到至關重要的作用。
前期工程涉及成本費用：包括項目整體性報建費、規劃設計費、勘測丈量費、“三通一平”費、臨時設施費、預算編制費、其他費用。費用成本明目繁多，開發企業應逐項落實到位，做到有效成本管控。
（3）項目施工建設環節
①加強建設階段各類合同簽訂管理，切實加強各類合同履約管理。各類超過標準限額的合同簽訂，應該按照規范流程，保證市場公平、公正發展，規范操作程序，使企業成本得到有效控制的重要措施。
②監理單位加強施工現場質量、安全、工程進度管理，從嚴控制施工過程中的簽證變更，這是加強企業成本均衡管理和控制的有效途徑。
4.預售環節的成本管理
房屋預售階段的定價、合理的折扣，與線上線下運營商的合作，商品房銷售的按揭貸款的銀行選擇，廣告費的投入，提高資金運轉速度快速回籠資金，節約企業資金成本，加強銷售環節的成本管理，是實現企業項目全過程均衡管理與控制的一個不可或缺的一部分。
5.項目竣工環節
項目竣工環節，對各建設項目進行竣工決算，工程竣工決算階段的成本控制是根據合同及有關變更簽證，圖紙等相關資料，報送相關的中介機構進行竣工決算審計，準確計算工程量，使審計后的結算真正體現工程實際造價。財務部門按照成本以項目為單位的配比原則，進行產品成本的歸集。財務核算應做到精細、準確，為最后房地產項目的土地增值稅清算打下基礎。這是房地產企業成本均衡管理和控制的最終環節。
