時間：2023-06-06 08:58:57
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇商業地產報告，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：商業地產 優化 發展 趨勢探析
商業地產在整個地產行業出現的時間較晚，相對地產行業來說還處于一個較新的范疇。商業地產概念的提出基本是在2000年左右，首先在幾個經濟高度發達的地區得到發展，例如上海、北京、廣州等，然后向全國范圍延伸。在商業地產快速發展的過程當中，筆者針對其發展現狀、發展路徑和發展趨勢做出主要闡述，下本便是筆者的論述，與大家共同探討。
1.商業地產升溫的原因分析
近幾年，商業地產開發增速趨勢明顯，主要原因有以下幾點：
（1）城市化發展進程加快，促使城市消費人口增加、居民消費水平不斷提升，對于商業地產的發展來講，發揮著積極的促進作用。
第一，站在城市化發展的角度進行分析，伴隨著城市規劃的實施，很多城市的經濟發展導向轉向商業，在這種情況下，很多大城市不約而同的將新城區的開發作為城市發展的重點，同時，也在不斷進行著舊城的改造工程。CBD的建立、購物廣場的興建、商業街的改造既令城市面貌煥然一新，又讓廣大人民的生活水平大幅提升。因此，就商業地產，很多地方政府相繼出臺了一定的優惠政策和扶持措施，使商業地產得以持續、健康地發展。
第二，站在居民消費水平的角度進行分析，伴隨城市居民人均工資收入水平、生活水平的顯著提高，其生活方式、消費方式也與從前有了明顯改變，無論是對休閑、娛樂、購物，還是社會交往上的一些商業活動，多方面的需求都在逐年增多。這種改變無形中已經對商業場所的檔次、業態、品類、品牌、環境、服務等等諸多環節提出了更高要求，為商業地產的長足發展、品質升級開啟了新的空間。
（2）住宅房地產業的平均利潤下降，房地產開發商需要尋找新的利潤增長點，很多已在發展戰略上轉型。從90年代中后期開始，我國住宅類房地產的年開發量增速每年都在20%以上。到近幾年，暴露出來的商品房開發結構、市場定位和房價上漲等問題愈發明顯。國家先后出臺的一系列政策，更使很多房地產企業的利潤受到影響。當前住宅房地產的平均投資回報率已經相較低于商業地產。較好的投資回報促使房地產商開始考慮將部分資金由住宅類房地產轉向商業地產的開發運營，加快了商業地產的發展。
（3）我國加入WTO之后，外資零售企業在我國的開店限制得到解凍。商業地產在這樣的開放政策下得到了更長足的發展。
第一，外資零售企業增多，發展步伐加快，對商業地產的需求隨之增長。沃爾瑪、百思買、麥德龍等大型零售企業不斷擴大在華規模，中國開店數量逐年增加。第二，零售業開放帶動內資商業的同步發展，增加了對商業地產的需求量。由此我們可以發現，零售業全面開放有效的促進了內外資零售企業的同步發展與擴張，從而進一步為商業地產的發展創造了雙重需求，奠定了更為堅實的基礎。
2.商業地產繁榮背后的理性透視
當商業地產在全國大中城市勢如破竹，大力發展的同時，商業地產的空置率也有所升高，商業地產空置率的居高不下，不僅可能造成土地資源的浪費，還會在一定程度上使商業銀行面臨更高的金融風險。
據中國商業地產聯盟的《2010-2011中國商業地產發展報告》，2011年全國商業地產開發投資總額接近萬億元，出現爆發式增長。但其空置率，根據馳昂咨詢數據顯示，按照我國近年來年竣工商業地產建筑面積4000萬平方米推算，2011年全國商業地產空置率將達到20%以上，遠遠超過國際公認的商業地產空置率10%的警戒線。商業地產過高的空置率造成了土地資源的浪費。
從金融風險角度分析，一般來說商業地產對銀行的信貸平均依賴水平在70％～80％。參考商務部的《中國流通產業發展報告》，2011年我國商業地產投資規模將達到一萬億元，銀行在商業地產行業需要承擔的資金將在7000億～8000億元之間。這就意味著當商業地產出現大量的空置房時，地產開發商難以達不到盈虧平衡點，勢必會造成商業銀行的不良貸款，從而增大了銀行的金融信貸風險。
商業地產的空置率逐漸升高，究其原因一與地產開發商對于未來市場研判過于樂觀的預期有關，一是開發商對商業地產經營模式的理解還不夠深刻、透徹。在實際的分析研判中，開發商有時會忽略對隱性需求的研究。例如，當零售業不斷出現擴張，它的擴張方式并不一定就是開新的店面，有的是對現有門店資源的兼并、重組，在這種擴張方式下就沒有帶來對商業地產的需求。二是，現在國內一些商業地產開發商都是由住宅地產開發商轉型，由于缺少對商業地產的基本認識和實際操盤的經驗，習慣性的沿用住宅地產“開發-銷售-套現”的經營模式，把用于住宅地產的經營模式套用到了商業地產的開發上來。
對于商業地產，這樣的開發經營過程極易出現問題，例如，商業地產在進行后期管理和經營過程中所存在的復雜性和重要性，是普通住宅地產經營模式所無法比擬的。通常情況下，開發商為了可以及早獲得開發所帶來的利益，出現短視行為，在商業地產推廣的過程中，主要采用“拋房養鋪”的方式。這種方式就屬于商鋪產權式的銷售，開發商將開發出來的地產分開售賣，實際上是缺少對商鋪經營管理和功能定位的考慮的表現。實踐表明，采用這樣的方式進行商業地產的開發，最終很難獲得成功。
此外，商業地產的空置也可以稱為結構性空置，主要體現在商業地產開發形式的同質化與消費需求的多元化之間存在一定的矛盾。在一定的區域范圍內，一個好的商業布局，應該是大、中、小項目協調發展的，各自擁有不同的定位，發揮不同的功效，只有這樣，其所提供的商品和服務才可以滿足不同的消費群體相應需求。
歷經數年的高速發展，高房價已成為房地產市場的隱痛，為了讓市場回歸理性，政府接連出臺調控措施，在“國十條”、“限購令”、房產稅等政策的影響下，住宅成交量開始下跌，市場觀望情緒日漸嚴重，調控初現成效。與走入低谷的住宅市場相反，商業地產表現喜人。
受政策影響小
自去年4月國家陸續出臺樓市調控政策以來，我國房地產市場已歷經數波調控的洗禮，二套房首付上調至6成，貸款利率不低于基準利率的1.1倍，二套以上住房被限購，加上央行不斷上調存款準備金率，銀行信貸額度被收緊，住宅市場進一步走高的可能性不大。
福州大學房地產研究所所長王阿忠表示：“國家推出調控措施，住宅市場面臨政策上的巨大風險，在限購令下，市場成交量減少，投資住宅市場將面臨‘退出難’的風險。”
細數歷次調控政策，住宅市場都是首當其沖的目標，而不在限購范圍內的商業地產則獨善其身，成為調控政策下最大的受益者，隨著國家對住宅調控的進一步加強，投資者布局商業地產的步伐也會加快。
九歌萬派地產機構董事長劉波表示，提到住宅市場，聯想到的都是限購、限貸政策，在流動性泛濫的背景下，投資者的投資渠道更為狹窄。“當住宅的賺錢效益消失后，商業的投資熱炒是必然的。”
高回報催生投資熱
除了政策上的偏向，商業地產的高回報率也是吸引投資者加快介入的主要原因。據了解，目前我國住宅的年回報率僅為2％～3％，而商業地產的年回報率高達5％～10％。
“由于調控之前住宅市場的火爆行情和低門檻的投資限制，造成了商業地產價值被忽視。”王阿忠表示，商業地產還處在價值洼地，尤其是寫字樓的價值被低估。商住之間存在著嚴重的價值倒掛。
據某權威房產機構研究報告顯示，近兩年，中國一線城市的優質寫字樓租金價格全線上升，投資需求旺盛，空置率明顯下降。預計未來寫字樓租金將繼續保持上漲，隨著市場的持續向好，寫字樓的投資開發也將迎來一輪。
雖然我國一線城市CBD在經過快速發展后，已經接近世界一流的水準，但租金仍然處于低位，北京和上海的寫字樓租金僅為香港的30％左右，深圳更是不到10％，我國寫字樓等商業地產回報率還有極高的上調空間。
此外，民眾購買力的持續增長也是推動商業地產發展的動力之一。有數據顯示，2010年，全國的消費零售總額突破15萬億元，同比增長18.4％。全國各大城市的新建成的百貨和購物中心數量都在快速增加。
開發商看好后市
在政策與市場需求推動商業地產向好的同時，國外的經濟形勢變化也帶來了利好信息。隨著國際經濟的回暖，許多注重降低成本的跨國企業希望在中國尋找性價比更高的寫字樓。
有不少跨國公司CEO表示，中國內地規模空前的城市化進程和持續的經濟發展不僅為商業房地產市場提供了強勁的需求，基礎設施的不斷完善也為跨國公司在中國地區乃至亞太地區的產業布局和選址提供了更加多元化、更加靈活的策略選擇。
一、財務核算需要從簡單核算向多維度、精益化核算轉型，使財務核算數據能夠有效運用于管理決策
商業地產服務行業在我國屬于新興行業，除了房地產開發商轉型或涉足商業地產領域成立商業地產管理公司以外，第三方商業地產服務機構也逐步發展起來。房地產開發商旗下的商業地產管理公司主要為自身開發的項目提供商業地產管理服務，一般不參與其他房地產企業的商業項目運作，而第三方商業地產管理公司作為專業化的商業地產服務機構，為多個房地產開發商或業主提供商業項目增值服務，其主要商業模式為輕資產、多項目運作。本文所探討的商業地產服務行業財務核算體系構建以及管理會計信息化基礎建設主要針對第三方商業地產運營管理公司。第三方商業地產運營管理公司主要經營管理模式有受托經營、承租經營、股權投資、商業策劃服務等。受托經營模式，即商業地產運營管理機構作為資產管理方，接受商業地產開發商或業主方委托為商業地產項目提供全程資產管理服務，獲取資產管理收益并分享項目物業增值收益。承租經營模式，即商業地產運營管理機構作為承租方，以租賃方式取得商業地產項目整體經營權，通過對項目重新定位和改造以及后續運營管理，獲得項目租金收入并分享項目物業增值收益。股權投資模式，即商業地產運營管理機構作為投資方，以直接購買或收購兼并方式獲得商業地產項目股權，通過對項目的直接投資和直接管理，提升項目整體價值獲得股權投資收益。商業策劃服務模式，即商業地產運營管理機構作為專業咨詢機構，為商業項目提供項目規劃、市場定位、招商租賃等服務獲取咨詢收入。第三方商業地產運營管理公司主要利潤來源于多項目資產管理利潤、承租經營利潤、商業策劃收益、物業增值收益以及股權投資收益等。由于其運營管理的服務對象為商業項目，核算體系設計中，所有的核算元素都必須以項目為中心進行精益化核算。比如，核算細則要求所有的直接成本費用必須核算到項目層級；對于總部層級發生的間接成本費用，凡是受益對象為項目的，必須核算到項目層級；對于受益對象為項目，但無法明確到具體項目的，核算前需要與管理層溝通具體分配原則后核算至具體項目；對于受益對象不能歸屬于項目的，核算上需要記錄為“非項目”成本費用。對于管理層來說，總部層級發生的成本費用受益對象不能最終歸屬于項目的并不多見，這些成本費用可能是項目的前置成本，也可能是潛在項目的拓展成本，核算上要求財務人員深入到業務前沿，跟蹤這些成本的最終歸屬項目。由于商業項目經營管理模式不同，財務核算上需要反映不同管理模式下的項目運營狀況。此外，不同管理模式下的商業項目可以細分為不同的管理服務階段。比如，受托經營類和承租經營類項目，可以細分為商業定位階段、工程改造階段、招商階段、預開業階段、正式開業后運營管理階段等。商業策劃類項目，可以細分為商業定位階段、工程改造階段、招商階段等。財務核算方面，需要根據項目在業務上的多元化屬性，對項目進行多維度核算，使經營分析既可以從項目整體又可以從不同維度方面反映項目的財務狀況。從以上第三方商業地產運營管理公司經營管理模式的特點來看，財務核算需要從簡單核算向多維度、精益化核算轉型，使財務核算數據能夠有效運用于管理決策。
二、財務核算系統與業務系統的底層數據需要實現共享，使財務核算系統能及時獲取和整合業務信息，跟蹤業務活動變化，發揮財務核算決策支持功能
第三方商業地產運營管理公司作為連接商業物業持有者和使用者的媒介，承載了大量的外部資源。比如，房地產開發商、投資者、品牌商、供應商和消費者等。商業地產服務商參與了房地產業、商業服務業、金融業的市場資源整合和重新配置活動。商業地產服務機構在商業項目管理的各個階段與眾多外部供應商緊密合作，共同服務于商業資產的增值服務。比如，商業項目市場定位和規劃階段，商業地產服務機構需要與專注項目所屬區域的市場調研機構緊密合作；商業項目工程改造階段，需要與工程咨詢供應商合作；招商階段，需要與招商經紀服務商合作；市場推廣和營運階段，需要與媒體和市場運營供應商合作。第三方商業地產運營管理公司作為市場資源整合者的角色定位，要求財務核算體系設計中必須考慮將外部市場資源沉淀在公司信息化系統的底層數據庫中，并實現企業內部各信息子系統數據共享。比如，OA系統、采購系統、合同管理系統、商戶銷售系統、會員管理系統、租戶結算系統等各信息子系統的底層數據庫必須與財務核算系統保持信息共享和互換，使財務核算系統能及時獲取和整合業務信息，跟蹤業務活動變化，發揮財務核算決策支持功能。
三、財務核算體系構建需要集團統一核算管理體系，實現財務信息集中管理，為管理會計體系建設做好鋪墊
針對第三方商業地產運營管理機構輕資產、多項目運作的商業模式特征，其主要公司構架一般設計為集團管理公司、區域管理公司、項目公司三級。集團管理公司主要核算集團總部費用、集團直接管理的項目池；區域管理公司主要核算區域總部管理費用、區域公司直接管理的項目池；項目公司主要核算特定項目。除了以上三類公司以外，集團公司還會通過持股方式控制專業公司，比如，為項目提供工程改造的工程咨詢公司、提供物業管理服務的物業管理公司、提供招商服務的招商咨詢公司等，這些專業公司既可以為集團內項目提供服務也可以在市場上獨立運作。以集團直接管理的承租經營類項目為例，項目公司作為承租方，通過租賃方式取得項目整體經營權，會計核算主體為項目公司，主要核算項目租金收入和項目直接經營成本。集團層面對項目的直接管理成本主要體現為集團專業管理部門為項目運營管理服務投入的人力資源成本、集團集中招商職能為項目發生的招商成本、集團集中營銷職能為項目發生的營銷成本等，這些直接成本記錄在集團管理公司的核算賬套中。此外，集團內專業公司為項目提供的專業化服務成本，比如，工程咨詢服務成本、物業管理服務成本等記錄在專業公司的核算賬套中。從集團母公司視角，對外報告需要抵消內部公司關聯交易產生的內部服務結算收入與支出，反映公司整體經營成果；對內報告需要集合集團內各核算主體的經營數據分析各項目完整的投入產出情況，跟蹤項目財務狀況的變化。第三方商業地產運營管理公司集團化統一運營管理、集約化經營的特點，要求在財務核算體系設計方面，必須首先考慮統一集團內各公司核算科目體系、核算細則，統一集團內各公司財務對內和對外報告體系。集團統一核算管理體系，有利于實現財務信息集中管理，為管理會計體系建設做好鋪墊。
四、財務核算向管理決策功能拓展，需要企業管理層權衡成本與效益，使財務核算體系建設符合企業推進管理會計體系建設的戰略規劃
財務核算向管理決策功能拓展，要求財務核算體系隨著行業的變革和公司商業模式的變化持續改善。財務核算向管理決策功能拓展，需要企業管理層權衡成本與效益，綜合考慮企業發展的階段性以及推進管理會計體系建設的布局和時間節點，使財務核算體系建設符合企業推進管理會計體系建設的戰略規劃。
作者：許葉紅 單位：盈石企業管理上海有限公司
內容摘要：每當社會經濟發生變革時，由此產生的城市結構形態的變化，都深深地影響著城市規劃設計的發展意識及觀點。《21世紀城市商業發展之路―城市商業（網點）及商業地產規劃設計指南》，為實現城市商業（網點）布局規劃的科學化、規范化和國際化，推進全國城市商業（網點）布局規劃的全面工作，提供了一種嶄新的科學程序和指導方法。
關鍵詞：城市發展 商業布局 經濟發展
日前，由中國商業出版社出版的《21世紀城市商業發展之路―城市商業（網點）及商業地產規劃設計指南》開始在全國發行。這是一本關于城市商業發展和商業地產規劃設計指南的專業書籍，由商業專家王希來教授和北京首商城市規劃設計研究院院長曹偉共同編著；國務院發展研究中心市場經濟研究所所長、研究員任興洲，世界新經濟研究院院長陳瑜為之寫序。
該書的出版，為實現城市商業（網點）布局規劃的科學化、規范化和國際化，推進全國城市商業（網點）布局規劃的全面工作，提供一些可資借鑒的設想；為豐富中國商業（網點）布局理論的研究成果庫，為從事城市商業（網點）布局規劃和商業地產規劃設計的策劃者，送去一些典型案例；為策劃一種經營城市商業和商業地產的發展提供了一種嶄新的科學程序和指導方法。
21世紀城市商業布局新理念
21世紀的城市是自然景觀與人文意境的融合體，是設計大師們施展靈感和技藝的舞臺。商業在城市中，是最能表現人文關懷的肌理因素，也是城市發展的重要引擎。商業功能是城市最基本、最核心的功能，是滿足城市居民物質生活的基本保證。商業不僅是城市的主要產業之一，能夠聚集人氣、商氣、財氣，形成良好的商業氛圍，而且對金融、旅游、會展等服務產業的發展能夠起到重要的促進作用。同時，它還是商業文明和地域文化有機結合的重要載體，詮釋著城市的特色和基因，重要商業設施往往成為一個城市的地理座標和文化標志物，甚至具有“城市之魂”的意義。
我國城市商業布局現狀
商業的重要載體當然是各類商業設施，或者說是商業網點，近些年來，更是以商業地產的形態呈快速發展之勢。然而，也必須看到，在商業網點和設施快速發展的同時，也出現了亟待關注和重視的問題，就是商業網點發展的規劃和規范問題。
（一）布局不盡合理
東部多、西部少，老城市多、新城市少，這有歷史和經濟發展水平的因素，也有規劃等工作問題。布局不盡合理更主要表現在一些城市本身。許多城市的通病是老城區多，而新城區少，特別是新建的社區少，增加了人民生活的不便。許多大城市沒有明確的市級商業區、區域性商業中心、社區商業中心的層次觀念。有的城市過度開發原來的商業繁華區，或盲目興建高檔的商業步行街，而對全市5年或10年的商業（網點）布局卻心中無數，造成畸重畸輕現象。
（二）經營者在店址選擇、經營定位等方面的科學性比較欠缺
一般地說，大型商店在這些方面還比較重視，經過多方面的調查研究或邀請專家做有關的咨詢報告，在此基礎上才選定店址和確定經營定位。但粗枝大葉、憑主觀臆斷、聽任主管官員拍板等現象仍是屢見不鮮，反面的教訓不勝枚舉。至于一般中小店鋪，特別是小雜貨店、理發店、小飯館等，業主很少有這方面的基本知識，也不去找同行請教，更說不上請專家咨詢，單憑自己的資金或人力資源（例如擅長）找一個地點租下或買下就開始裝修“擇吉開張”，結果客人不多生意不旺，只好關門大吉。作者在住地附近多次見到此類現象，各地也大體相仿。一個店雖不大，但全國這類事是成千上萬的，總的社會資源浪費是巨大的。
（三）商業（網點）布局規劃工作應進一步深入并與實際情況結合
北京、上海、廣州、武漢、深圳、大連等大城市近些年由主管部門結合專家制定了5年或10年全市商業（網點）布局發展規劃，并把它盡可能納入城市總體規劃，使之具有法定的指導和約束作用。作者參加過一些城市該類規劃的研究、咨詢或論證，認為這是促進商業（網點）布局調整和合理化的正確選擇。國家商務部十分重視此項工作，多次發文要求大中城市均須制定商業（網點）布局規劃，顯著地推動了這項基礎工作。但是，許多城市仍沒有商業（網點）布局規劃，有的制定的規劃內容粗糙，多數沒有同城市總體規劃相結合，不具有法律約束力，對實際工作的指導作用不大。
商業布局在城市規劃中的作用
商業規劃是整個城市規劃的重要組成部分，在很大意義上影響著一個城市的總體規劃。這是因為，一方面，商業是為城市居民的生產生活服務的，與城市規劃有機結合的商業規劃和布局最能體現其科學性、便利性，最能體現“以人為本”；另一方面，商業設施的布局、商業業態的結構對城市的交通以及人、物的流向有著重要影響。還要看到，大型商業設施具有物質體量大、投資成本高、沉淀性強的特點，其盲目發展和過度集中，易產生交通擁擠、物流不暢、配套設施不協調等社會問題，也極易對便民利民的中小商業形成擠壓。因此，很多國家和城市都對商業網點布局，特別是對大型商業設施進行比較嚴格的管理和規劃。另外，商業規劃的必要性還源于城市土地和空間的有限性，科學合理地利用城市空間，促進商業有序發展是城市發展的內在要求。
近年來，商業地產快速發展，給城市商業網點規劃帶來了新的課題和挑戰。與住宅地產不同，影響商業地產的因素有很多，包括城市區域整體功能的分工、商業項目定位、項目所處區位、商業業態選擇、商圈半徑、商業氛圍、競爭環境、目標群體購買能力、交通狀況、項目特性、商業設計、開發商實力等等。商業地產既要遵循商業發展規律，又要符合地產發展規律，還要與城市整體規劃有機結合，因此是比住宅地產更復雜、約束條件更高的商業存在，更需要依托商業規劃和網點設計，避免商業地產開發的盲目性，防止單純強調建設規模，忽視資金壓力，片面強調高檔次，忽視市場客觀需求，單純注重概念宣傳，忽視科學定位和管理的傾向，形成理性開發、運營的環境。
“十二五”時期是我國經濟發展和居民消費水平提升的關鍵階段，擴大內需的戰略方針將進一步促進居民消費需求的增長，城市商業將迎來平穩較快發展的戰略機遇期。在這樣的背景下，對城市商業網點和商業地產開發進行科學規劃尤為重要。尤其對商業地產的開發、定位乃至后續的經營管理都需要很好的研究和設計。
《21世紀城市商業發展之路―城市商業（網點）及商業地產規劃設計指南》一書，正是在上述背景下出版的。作者通過對國內多個商業地產項目的分析研究和對大量實際案例的剖析，著力研究和探求國內商業網點建設的客觀規律，總結了一些商業地產開發的成功經驗和失敗的案例，系統地提出了商業地產發展的總體定位以及關鍵要點，這對我國城市商業網點的建設以及商業地產的健康發展無疑是非常有益的。
城市與商業發展的新范本
本書作者本著高度的歷史責任感，以城市商業發展的兩大關鍵問題―商業（網點）布局和商業地產規劃作為切入點，為中國城市商業發展尋找新的經濟發展方式和新的經濟增長極，進行了認真的研究和思考。
全書共25章，50多萬字，內容全面、翔實，圖文并茂，既有深入的理論分析，又有可資借鑒的實際案例。從理論和實踐結合的高度，對當前需要解決的商業規劃和商業地產規劃中存在的問題，提出了科學的、切實有效的解決方案，為21世紀城市商業發展提出新的發展理念和新的發展思路，并為城市商業發展的研究者、規劃者、設計者和實踐者提出一整套系統的、規范的、極具操作性的和可資借鑒的范本。作者曾主持參與北京、杭州、重慶、西寧、寧波、威海、平涼、霸州、佛山等十幾個大中城市的商業規劃和商業街規劃設計，主持策劃設計北京亦莊城市綜合體、寧波市王羲之故居沙地村山下藝術村落、成都藍頂藝術區、山東萊西田園馨城愛晚大型工程、西寧市麒麟灣商街、商業巷城市綜合體以及青海省西寧市兒童公園泉水改造工程（后更名為麒麟灣商街與麒麟公園）、西寧市黃河路景觀大道、民和縣主街道景觀改造及濱河公園、互助縣城市改造和景觀街、毛斯河濱河景觀帶等眾多景觀規劃設計項目。因此，本書具有很高的科學性和鮮明的實踐特征。
如果說住宅是碗里的。那么，商業地產就是鍋里的。
在北京工作的谷墨，前幾年，在老家接近市中心的地帶購買一處約為200平米的底商。他并沒有打算自己做生意，而是以每年近十萬塊的租金，租給了隔壁一家生意紅火、需要擴容的飯店。那家飯店幾次想要出價買下，都被谷墨拒絕了。
因為他心中自有盤算：一則，近年來，房價不斷上漲是有目共睹的事實，且商鋪所在的地理位置在市中心附近，即便不能升值，至少也可以保值。二則，每年有近十萬元的房租收入，相對于在同等地帶，每月只有不到1000元的住宅租金，谷墨還是很滿意的。
近日來，谷墨聽到一些專家說北京等一線城市商業地產的價值相對住宅而言遠被低估了。由于高房價、住宅限購等因素，本打算在北京購買住宅的他也打起了投資商業地產的主意。投資商業地產真的比想象得容易嗎？
理性看待商業地產
上文中谷墨想要投資的商業地產，有很多種形式，主要包括購物中心、超級購物中心、大賣場、商業街、主題商場、專業市場、寫字樓等。
以寫字樓為例，根據戴德梁行的2012年一季度報告顯示，北京寫字樓租金繼續同比上漲48％，其中北京頂級的寫字樓國貿三期租金已與香港頂級寫字樓租金相當，最高甚至達到1200元／月／平方米。單從數據上看，北京寫字樓的租金的確可觀。
中原地產市場研究總監張大偉針對這種情況表示，隨著市場流動性的逐步放松，市場上的資金越來越多。在當下住宅限購的情況下，加上目前依然沒有更好的投資渠道能取代房地產，所以導致投資資金很容易就涌入商業地產領域。這也就造成了近期一線城市商業地產市場持續升溫。
某專家則表示，目前商業地產市場的熱只能說是投資熱，而非消費熱。商業地產的價格不會那么快漲起來，大致有以下三種原因：一是，商業地產交易環節高昂的稅費，交易環節增值部分的55%要用來交稅，大大降低了短期資金的熱情；二是，商業地產按揭貸款只有50%，年限僅為10年，購買門檻遠較住宅高；三是，從購買決策角度看，購買住宅的人群是非理性的，投資型的看升值快慢，自住型的虛榮心作祟，往往不考慮其內在價值，習慣于跟風輿論。若購買商業地產的決策一開始就是理性的，要有量化的衡量標準，物業價值被高估的概率低。
而亞豪機構副總經理任啟鑫則認為，無論是企業投資，還是個人投資，很大程度上是受到了樓市調控的裹挾，被動由住宅市場轉移到商業市場。近幾年商業地產火爆的背后實際上隱憂重重。首先，商業地產蓬勃的基礎是經濟的增長，2012年中國面臨著經濟增速放緩、通脹抑制內需的困境，城市發展對于商業地產的承載力也有限，而“式”的盲目發展，遲早會偏離預設的軌道。因此，一定要控制好商業地產的建設規模。
其次是資金的問題，商業地產的開發運營需要前期投入大量資金，而且如果企業采用持有運營的模式，資金的回報周期長達5-10年，這對于當前負債率普遍偏高的房企提出了挑戰。最后一點是專業團隊的匱乏，商業地產對于運作團隊的專業要求非常高，但是中國的商業地產還很年輕，而商業地產涉及投資人、運營商、零售合作伙伴、商家、消費者等多方面的關系，一個項目的成功運作需要經歷選址、產品定位、建筑規劃、復合業態設計、招商、運營管理等鏈條，專業人才的缺口正在成為各大企業轉型商業的軟肋。
透過對上述問題的分析，投資商業地產并沒有想象的那樣簡單，需要謹慎對待。
商業地產有風險
任何投資都有風險，商業地產也不例外。亞豪機構副總經理任啟鑫對像谷墨這種普通購房者提出了幾點建議：
第一，要目光長遠。作為一種投資行為，一個項目的投資回報率必然是購房者的核心關注點，與住宅投資追求現金流不同，商業地產的投資回報的路徑是不一樣的，商業地產本身就是追求長期的物業增值，除了租金回報外，還應該評估5-10年后的價值增長潛力，不能簡單地依靠短期炒作來獲利。
第二，隱形門檻高。雖然目前投資商業地產沒有“限購令”，但是對購房者的資金、資信門檻的要求并不低。商業貸款首付最低50%，年限最長僅有10年，且目前無法享受利率優惠及公積金貸款，這意味著按揭貸款的話，月供會非常高。另外，銀行對貸款購房者的審查也比較嚴格，包括征信、資產狀況等等。
關注供需問題
按照保利地產的“十二五”規劃，到2015年將持有商業地產規模提升至總資產的10%。類似的，華遠地產在青島、西安等地均有商業整體推出，而去年底在通州所得地塊項目，也將以寫字樓和中高端購物中心為主。
致力于長期可持續發展的房企都開始向商業地產轉型，或是看中商業地產開發帶來的增值效應。數據顯示，2007年以來到2010年，商業地產投資在30%以上的增幅增長，2012年是20%，雖然增幅有所回落，但仍處于增長高峰。由于今年住宅持續調控，業內人士由此估計，一些住宅開發企業仍然會被動、盲動轉型到商業地產，開發投資依然高位運行。
因此，有不少人擔心，隨著大量商業地產項目的落地，市場過剩或市場泡沫是否已經出現？目前不少企業轉型商業地產，很多企業也意識到了操作的復雜和難度，風險意識也在增強。從全國整體來看，商業地產的投資是否已然增速過快，過于集中？這些問題都是投資者需要考察和關注的，以避免盲目跟風產生套牢的情況。
寫字樓存量過多
“在未來四年，如果所有項目如期交付，國內十四個主要一、二線城市的寫字樓總量將增加4080萬平方米，增幅達80%。”近日，世邦魏理仕在探討未來四年寫字樓的供需情況時九指出，盡管近幾年來許多開發商已經在供應井噴的二線城市推遲上市寫字樓項目，但仍難從供應過量的風險中抽身，位于新興區域的寫字樓市場更將面臨巨大挑戰。
4月上旬，仲量聯行的2013年第一季度北京房地產市場報告也顯示：一季度北京甲級寫字樓需求明顯放緩，寫字樓租金三年來首次下滑。公司北京商業地產部負責人表示，一些金融和專業服務的外資租戶已經縮減了租賃面積，預計未來一兩個季度租賃需求依然疲軟，租金繼續下滑的可能性較大。
在一些新興區域，問題就更為嚴重了。由于其周邊商業氛圍還有待提升，各項公共生活配套設施也往往不到位，而基礎設施如公交、地鐵等仍需相當長的一段時間才能完善，這使得原本就充裕的供給將需要更長的時間來消化。過去幾年，二線城市開發商已經意識到風險而選擇推遲上市寫字樓以避開供應高峰。而由于國內辦公樓建設進度延遲現象較為普遍，分析人員指出，過去四年中國主要城市辦公樓實際新增供應比預測值低30%～54%。
考察規劃情況
無疑，由于調控政策對住宅市場的影響，不限購、不限貸的商業地產吸引了更多的企業和個人投資者，其作用十分明顯，也加快了城區發展的驅動。但與此同時，隨著消費方式的變化和開發的招商、運營、資金回收的壓力及同質競爭，也埋下了許多隱患。
據預計，不少地方（特別是二、三線城市）近幾年商業地產計劃開業量將大大超過現保有量，也會遠遠超過零售品牌商開店速度以及零售銷售額增速，招商難度增加必然會導致空置率上升。如不加有效規劃和引導，就可能成為一個個低水平延伸和復制的小型商業。
在商業地產投資開發熱的另一頭，則是消費增長還比較乏力。2012年，在宏觀經濟增速趨緩以及零售企業銷售額下降的環境下，全國連鎖零售企業商業物業的需求縮減，拓展謹慎，全年開店完成率普遍低于70%。
可以看到，供需關系在商業地產的整體發展和投資運作當中都起到最根本、最至關重要的作用。隨著大批商業地產的不斷開發和投入運營，如何選擇合適、有效、風險低的投資目標才是投資者首先要考慮的。而在挑選的原則上，也自然是要從供需的角度先行考察，明確不同區域的實際規劃情況，看清楚再下手才是王道。
避免同質化
另外，由于商業地產往往體現了一個城市商業的發達程度，大型、高端的商業地產項目更成為城市的地標和名片，能帶動大量就業和消費，所以，也深受地方政府的青睞。但是正是因為這樣，很多區政府都在同一地塊引進了大量的商業物業，但招商對象的同質化導致同質競爭越來越激烈。這也提醒投資者再關注規劃的同時把握好業態和未來發展，避開同質化的問題。
關鍵詞:商業地產項目開發開發周期成本控制
隨著我國經濟的不斷發展，地產經濟成為中國經濟增長的新亮點。近幾年來，商業地產投資也逐漸成為房地產投資者關注的新方向，并將成為未來幾年內我國房地產開發的新趨勢。在商業地產的開發過程中進行有效的成本控制是提高商業地產投資回報的關鍵。
一、商業地產的投資特點、運作模式及其開發程序
商業地產指的是專門用于商業發展的非住宅性房地產，比如寫字樓、飯店、酒店、旅館、商鋪商店、購物中心、大賣場、商業街、ShoppingMALL等專屬于特定商業用途的房地產。
從根本上來講，商業地產是一個國家第三產業發展狀況的重要反映，是社會經濟發展狀況的重要體現，它是城市住宅結構發展變化的結果，也是一個城市從分散、單一向集中化、現代化轉變的重要體現。
(一)商業地產的投資特點及其運作模式
區別于一般房地產的開發，商業地產有其特定的投資特點和投資環境，也有著特定的高收益、高風險的特點。商業地產的開發過程十分復雜，投入極為巨大，投資回收期很長，從而決定了商業地產的開發具有很大的挑戰性。
商業地產開發一般有三種運作模式：一是只租不售，其優點是：開發商始終掌握招商的主導權，能提升物業的價值，能很好的進行融資；其缺點是：完全靠租賃收入來盈利，投資回收期長，面臨的資金壓力大。二是只售不租，其優點是：投資回收較快，風險較小；其缺點是：開發商失去招商主導權，招商難度加大，不利于物業升值。三是又售又租，即部分銷售部分出租，它綜合了前兩種模式的優點，克服了前兩種模式的缺點，是現在比較流行的商業地產運作模式。
(二)商業地產項目的開發程序
1、項目開發前的綜合分析和整體規劃
根據商業地產的投資特點，在進行商業地產開發前，進行全面、細致的前期市場調研和綜合分析，并作出專業、成熟的項目開發策劃是非常必要的。任何投資都需要一個詳盡的投資策劃，作為商業地產投資，更需要進行專業的投資策劃和成熟的項目策劃，并做好開發后期的營銷策劃。在進行項目策劃中，要進行投資環境、投資風險以及投資效益的綜合分析，并做出準確的項目目標市場定位、項目主題概念定位、項目總體形象定位、項目開發過程綜合安排以及目標客戶的精準定位和價格定位等。
2、商業地產項目的營銷策劃
房地產投資從根本上來說是一項大型營銷活動，商業地產的投資更需要進行專業的營銷策劃方能達到良好的投資回報。根據商業地產的投資特點，商業地產的營銷策劃主要包括商業地產產品的策略、廣告宣傳策略、產品銷售策略、地產招商策略等，商業地產的營銷策劃是進行地產投資做進一步項目策劃的基礎，是制定有效地商業地產銷售目標和項目開發過程安排的重要依據，也是保障商業地產投資項目成功的重要前提。
眾所周知：市場=人口+購買力+購買欲望，其中具有決定意義的是購買力，但只有三者結合才能構成現實的市場，故無論是選址，還是定目標客戶、規模大小、運營模式，都須同時考慮這三個因素，缺一不可。
3、商業地產項目的市場定位
商業地產開發的最終目的是盈利，因此，精準確定商業地產所面對的目標客戶，并作出準確的市場定位是進行商業地產開發的重中之重。一般來講，商業地產所面對的客戶分兩個層次：銷售階段的商業投資經營者；物業經營階段的最終購買者（消費者）。
針對商業地產面臨客戶的具體狀況，在進行項目投資策劃時，就要周全考慮商業投資經營者的需求特點和最終購買者的需求特性，并分析其不同的消費心理和消費行為，為所投資的商業地產項目做出準確的市場定位。
4、項目開發要進行有效的資源整合
在商業地產項目的開發過程中，要特別注重對客觀資源的有效整合，把松散的、分離的資源經過有效整合，使其為整個項目開發服務。通常來講，這些客觀資源都是隱性的、需要深入挖掘才能發現的，項目投資者要善于發現挖掘，并積極提煉，使之整合在一起的，最大程度的為項目開發服務。
5、項目開發要以人為本，努力挖掘人文亮點
在商業地產的項目開發中，項目投資者的目的都是投資回報，然而，在進行項目操作過程中，要以人為本，注重挖掘傳統文化、區域特點、民族特色等文化因素，使項目投資更富有人文性，把傳統的空間及現代的文明元素相結合，建設舒適宜人、極具特色、富有人文性的現代商業空間，以滿足現代人對經濟生活的需要。
6、商業地產項目的規劃設計
經過上述幾個方面的可行性研究分析，接下來就是進行項目的規劃設計。工程規劃設計十分重要，有研究表明，規劃設計對工程造價的影響達75%以上。一個商業地產項目，經過前期的可行性分析，就確定了業態，確定了主力店，也就明確了客戶的需求，決定了商業經營的模式，從而最大限度地避免了規劃設計的盲目性，降低了設計圖紙翻來覆去更改的頻度，也有效地控制了項目成本和工程造價。工程規劃設計完成后，建造成本就已基本確定，要更改是很難的了。
此外，在商業地產的規劃設計中，尤其還要關注：交通體系布局要合理，人車要分流，上下要方便，卸貨區域的安排；高度、荷載要根據業態需求確定；此外，在規劃設計時還要盡可能留有余地，以供變化之需。
工程招投標、工程施工、工程監理、竣工驗收、交付使用、物業管理、開業經營等等，在此不再贅述。
二、商業地產開發過程中的成本控制
商業地產的開發成本包括：土地征用費用、拆遷補償費用、前期策劃費用、基礎設施費用、工程施工費用、建筑安裝費用、公共配套設施費用、銷售費用、財務費用等等。在商業地產開發過程中，進行有效的成本控制是降低開發成本，提高開發效益的重中之重。本文從項目開發的不同階段及開發商內部管理機制的完善兩個角度，闡述商業地產開發過程中的成本控制措施。
(一)項目開發不同階段成本控制的措施
1、項目開發前期的成本控制
在項目開發前期，當投資決策已然確定項目開發的地點以后，首先要做好項目的市場分析以及項目的財務評估，如項目的征地、拆遷、補償、安置；開發項目的規劃設計以及建設方案的設計制定；項目投資的機會成本以及資金的籌措等。
工程規劃設計階段是商業地產項目成本控制的關鍵與重點。盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對工程造價的影響可達75%以上，由此可見，設計質量的好壞直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。
同時，在項目開發前期，要積極做好市場調研工作，并對項目的可行性進行系統的研究分析，如開發項目的經濟效益測算、完整的項目投資估算等。在可行性研究報告中，應該明確整個項目開發過程中的各項初步技術所涉及到的經濟指標，這將直接決定著整個開發項目的投資成敗。
此外，商業地產開發企業還應該做好開發項目的報建工作。要積極整合資源，爭取有利的規劃條件，以有效進行成本費用的控制。項目開發前期成本的控制，關鍵在于前期費用、投資成本及投資利潤的有效估算，以做出準確的項目決策，從源頭上避免決策失誤所帶來的損失，同時也要考慮到資源的充分利用，盡可能的利用有限的資源創造出更多的價值，以提高投資回報。
2、項目設計階段的成本控制
商業地產開發項目是高風險、高挑戰性的投資，地產項目的設計階段對有效進行成本控制也顯得格外重要。在商業地產項目的設計過程中，要全盤考慮項目開發的綜合因素，既不片面強調節約，也不能只重視采用新技術而忽視成本的控制。這就要求在設計商業地產項目時，要通過項目設計招標、項目施工預算、設計概算等方式，把項目的方案設計進行優化選擇，從各個環節降低建筑安裝費用、工程施工費用、投資企業的支出成本等，以達到有效的降低項目開發成本的目的，最終實現預期的經濟效益。
3、項目開發實施階段的成本控制
在商業地產的項目開發過程中，項目實施階段的成本控制是最具體、最繁雜的，也是影響項目開發成本的關鍵時期。
(二)嚴格進行項目施工的招標
在商業地產的開發實施階段，要嚴格按照工程量的清單報價進行招標，不要不切實際的增加工程量或減少工程量，更不能脫離嚴格設計的工程量報價去亂招標。
(三)加強施工現場的控制和管理
在地產項目的施工過程中，要嚴格執行施工現場的規章制度，加強管理和控制，要確保盡可能地減少設計變更，切切實實的保障施工設備和建筑材料的質量，把好價格關。這個階段的控制和管理是直接影響到項目工程質量以及使用價值的關鍵時期，對商業地產開發項目的投資成本控制起著舉足輕重的作用。
(四)做好開發項目市場營銷環節的成本控制
商業地產投資的最終目的是創造盈利，使投資回報最大化。因此，市場營銷環節的成本控制是商業地產項目開發過程的后期階段。該階段的成本控制主要包括營銷管理的費用、銷售操作費用、銷售稅金、財務費用等方面。
對于商業地產的銷售，為有效控制銷售成本，投資企業就要針對具體的銷售情況，做出最優的決策以有效降低銷售階段的成本費用。一般來講，投資企業在銷售階段初期，都會制定出科學合理的投資成本目標體系，這樣就比較明確的劃分了經濟責任，做到各個銷售環節的權責明確，易于計算經濟效果。
對于商業地產的租賃，應該做好營銷推廣工作，充分利用企業內外部資源，挖掘企業內外部潛力，制定一套切實可行的租賃方案，盡力采用性價比高的營銷方式，提高營銷推廣費用的使用效果，從而，達到合理有效降低營銷環節成本的目的。
(五)商業地產投資企業自身的完善對成本控制的影響
1、強化企業內部管理，構建完善的內部控制體系
商業地產投資企業的內部管理是做好成本控制的基本因素，通過強化企業內部管理，以完善的內部控制體系來有效推動項目成本的控制是降低項目成本的有效途徑。同時，投資企業要加強和完善監督機制，加強企業內部各部分之間的監督的同時，也要加大企業外部專業機構的監督，加大施工管理力度，加強施工監理和投資監理等。
2、樹立成本的系統管理理念
商業地產投資企業應該積極樹立正確的成本系統管理理念，把企業的成本管理看做是一項需要徹底執行的系統性工程。投資企業要樹立整體和全局觀念，切切實實的系統研究關于成本管理的內容、對象、方法等各項因素。從整體來看，投資企業的成本管理涉及到企業的管理層以及企業的每一個部門、每一個員工，因此，企業所有人員都是成本控制的參與者和執行者，每個人都應該明確自身所負的責任，都要有成本控制的觀念，實時對整個項目的成本進行控制。
3、注重對項目成本資料和信息的管理。
在商業地產的開發過程中，所涉及的商業項目復雜多變，而且關系到許多利益主體，因此，及時將項目過程中的施工圖紙、招標圖、招標文件、合同文件、來往信函、指令單、報價表、水電費用、獎懲通知單等資料進行歸檔整理，可以為整個項目的操作打下良好的資料基礎，為成本的控制提供有利依據。
同時，也要注重建立并完善商業地產投資過程中所涉及到的成本資料的電子信息管理，通過電子信息資料的管理，可以減少重復工作，提高工作效率。
三、結束語
商業地產開發投資的特點決定了對其成本控制的特殊性。投資企業要根據自身的經營狀況和項目的實際情況，采取適合企業自身的措施，對項目開發成本進行控制，實現良好的企業效益和社會效益。
參考文獻：
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關鍵詞：商業地產；數字化；創新轉型
引言
新常態下國民經濟運行平穩。2016年城鎮居民全國社會消費品零售總額和城鎮居民人均可支配收入均穩定增長，但商業營業用房投資增速出現較大回落。自2010年政策導向使商業地產借勢蓬勃發展起來，如今電子商務對傳統零售業的沖擊與商業地產粗放式擴張的后遺癥日益凸顯，眾多商業地產經營者陷入開發經營困局，試圖謀求轉型與發展。《塑造消費行業———零售的未來》報告中描摹了2027年商業街的變革，“實體店將成為與產品互動、向專家咨詢的地方，擺貨、收銀將全面自動化。店內購物將是一次豐富的、吸引人的專門體驗。”為了重塑零售業的經濟價值，重整商業地產開發經營方向，本文立足中國商業地產的現狀分析，直面電子商務的沖擊，試圖探尋商業地產數字化創新轉型之路。
一、中國商業地產發展的現狀
（一）商業地產盲目擴張，供需不平衡
開發規模上，2001—2016年全國商業營業用房開發投資一直保持較高增速。自2010年政府調控，作為政策洼地的商業地產市場借勢持續快速發展[1]。區域分布上，東部的商業營業用房竣工面積歷年來保持優勢，但呈現逐年波動下降的趨勢。可見，部分地區和城市由于定位失準、規劃不足及市場有限等原因導致商業地產項目建成后招商困難和運營不善，存在嚴重的供需不平衡[2]，一定程度上制約了商業地產的竣工面積。
（二）傳統零售業遇發展瓶頸，轉型在即
據國家統計局的數據顯示，自2011年起，社會消費品零售總額增速放緩，連續五年下滑；此外，2010年起商業地產的開發投資規模呈持續增長，一定程度上導致零售市場的增長乏力。究其原因，趙榮哲指出，一是電子商務的高速成長對傳統零售模式造成了巨大沖擊，二是房租、人工等成本上升幅度超過了其銷售增幅[1]。透過現象看本質，傳統零售業增長乏力除了外部環境的制約，本質上還是內部系統無法適應外部環境的需要，商業地產開發經營轉型升級在即。
二、商業地產的經營之困
“互聯網+”浪潮中，商業地產經營者要增強企業內部系統的適應性和抗風險性，謀求新的業務增長點，實現企業的發展轉型。而企業內部的管理系統不是一個簡單的系統，而是一個企業經營多年的管理理論與經驗的一種具體化和邏輯化，也就是管理公司的行為[2]。當前商業地產運營內部系統的失效主要體現如下方面。
（一）經營理念固守陳規
大部分地產經營者固守多年運營管理經驗，未與時俱進。雖然“客戶關系管理”等新理念進入企業視野，但往往流于形式，未落到實處。商業地產相對電子商務最大的優勢是實體購物體驗，能否提供獨一無二的服務，創造難忘的購物體驗是實體購物場所生存的關鍵。因此，客戶關系管理對商業地產經營者尤為重要。客戶關系管理本質是一種商業策略，按照客戶的分類情況有效組織企業資源，培養客戶為中心的經營行為以及實施以客戶為中心的業務流程，并以此為手段來提高企業贏利能力、利潤及客戶滿意度[3]。考察一個商場是否將客戶關系管理的理念上升到企業戰略層面，內化為所有員工的價值觀，外化為服務客戶的行為方式，透過商場的業態組合與品牌構成可見一斑。大多經營者仍以盈利為首要目標，已無法適應競合博弈的外部環境。客流動線設置可看出商場是否重視客戶的體驗，若一味追求客戶在商場的逗留時間，進行扶梯的方向設置，讓客戶在迷宮般的商場中探尋出口，可能創造更高的銷售額。但增加顧客的時間成本就意味著降低顧客價值，消費者一旦形成不舒適的購物體驗，則會用腳投票，放棄這種低效率又高成本的購物方式。
（二）管理流程落后
信息網絡技術的發展，傳統的管理模式已不適應時代的發展，流程再造理論應時誕生。2015年，美國西雅圖誕生全球知名線上零售公司亞馬遜的第一家實體店AmazonBooks。在全球實體書店被電子商務取代的大背景下該公司的逆勢發展，讓我們對比反思實體商場的管理流程上的弊端。第一，信息技術匱乏。傳統零售業仍沿用傳統作坊式的工作流程。對比亞馬遜實體書店依托公司CRM管理系統，挖掘客戶數據信息，依據消費者的評分、銷量及網絡上受歡迎程度等綜合評分競相上架，實現書籍陳列智能化。依托數據庫系統支持，分析客戶購買需求與行為，設置“評分在4.5分以上的圖書”標簽，而實體商場的管理流程在利用大數據識別商機，貼近購買心理的展示進而增加消費黏性上仍很匱乏。第二，O2O流于形式。網絡技術的沖擊下的傳統零售業也開始轉型升級，注重同消費者的溝通方式，如利用微信公眾號和APP等進行線上推廣。但由于缺少線上線下互動的經驗，僅增加信息的傳播渠道，在信息爆炸式增長的當下，信息也往往石沉大海。而對比亞馬遜實體書店成為其網站線下的延伸，使服務具象化，如指導消費者如何使用Kindle等硬件設備，增加了服務的可接觸性，暴露出實體商場在O2O模式的應用上的欠缺。
三、商業地產數字化創新轉型之路
大數據沖擊下的共享經濟與服務經濟背景下，傳統零售業需要與時俱進，創新商業模式，使商業地產的實體門店成為消費者體驗的互動平臺，重構企業的三大核心能力：“客戶體驗為中心”、“整合線上線下資源”、“數據挖掘為基石”。
（一）創新商業模式
2011年Rampell首次提出O2O的概念，指出O2O電子商務的核心是：在網上尋找消費者，再將他們帶到實體店中，簡稱為O2O[3]消費者在線上下單，然后到實體店取貨，再到線上發表評論，形成“線上-線下-線上”的閉環。可見，O2O改變了傳統的購物模式，商業地產經營者需順勢創新商業模式。首先，搭建電子商務平臺，依托CRM和ERP數字管理系統，使消費者的每次交易信息都記錄到數據庫，利用數據挖掘消費需求，使營銷精準化與及時性，以此指導商場的業態組合、品牌構成、貨架擺放、促銷活動等具體經營活動。其次，通過跨界合作實現資源共享。實體零售企業同電子商務巨頭合作，既可以共享電商平臺的巨大客戶資源，使商場的推廣活動觸及更廣大的目標客戶群，降低企業成本，又可將線上推廣和線上體驗相結合，使線上客戶轉化為實體店的客流量，創造財務收益。
（二）經營模式
轉型商業地產以租賃形式為主導，商業地產建成后由資產持有者或管理者將其分散或整體出租。實現租賃僅是冰山一角，背后的資本運作、融資能力及投資期內的經營管理更為復雜。雖然租賃為主的經營模式符合經營者的利益最大化原則，但競爭格局的變化，據波特的競爭五力模型，信息的透明化導致上下游的利益相關者的議價能力逐步增強，消費者更加挑剔，對購物體驗已形成更高的標準；另外，商戶也因品牌影響力和稀缺性，以為商場貢獻客流為籌碼，在租金談判上占優勢。未來的商業地產應從租賃向自營模式過渡，以自營模式整合上下供應鏈，增加對供應方控制力的上的轉型與創新。從長期來看，自營模式仍是商業地產走出困境的一項重要舉措。
（三）優化業態組合
購物、餐飲、休閑和娛樂是四大核心業態，業態組合是商業項目根據自身的定位確定業態的種類，每種業態在其中的分布狀況以及各成分組合配比的過程。業態組合要綜合考慮每種業態的價值，一類是增加收益，貢獻租金的業態的零售、餐飲業態。另外是貢獻人流的休閑娛樂業態。當前一種以吸引消費者參與、互動式的消費方式逐步成為關注的焦點并將成為未來的發展趨勢[4]。首先，應逐步提高貢獻人流的體驗式業態。其次，打造體驗式情景。從規劃設計上規劃具有識別性的趣味活動空間，喚醒消費者的感性心理，增加逗留時間和購物頻率。再次，通過進口國外大型知名娛樂品牌，以此為噱頭，吸引獵奇求新的消費者來體驗。
結論
商業地產含地產、商業和資本三大元素。地產開發是源頭，決定項目的區位和規模，是商業運營的載體。政府政績導向的商業用地的規劃與供應模式下，商業地產的產能過剩及布局失衡是源頭問題，故商業和資本兩大要素是商業地產運營者關注的重點。其中，商業是內核，項目成敗決定商業運營的成敗；資本運營是目的，商業地產運營的各環節都由資本運營實現耦合，且以良性的資本運營為最終目的。因此，商業地產經營者要直面發展中的瓶頸，跳脫原有思維與經營慣性，即透過外部環境的變化重新審視企業經營邏輯，增強對外部市場及行業變革的理解，在創新商業模式、經營模式轉型和優化業態組合上重構企業的內部系統，以數字化創新轉型之路增強企業內部系統的適應性。
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在我國經濟增長步入新常態的形勢下，商業地產受自身及外部諸多不利因素影響。外部因素方面，經濟增長放緩減少了商業地產潛在需求，網絡消費的崛起對傳統商業地產帶來了巨大挑戰，其潛在風險正在加大。內部因素方面，前期商業地產投資過快增長，項目區域集中且同質化，布局及規劃不合理，租售收入低于預期。銀行及信托等金融機構作為商業地產主要融資來源，面臨的風險不容忽視。文章在梳理商業地產面臨的外部壓力及自身發展問題的基礎上，深入分析其經營風險并由此引發的金融機構的融資風險，提出應對措施以化解風險。
關鍵詞：
金融機構；商業地產融資；風險管理
商業地產，區別于以居住功能為主的住宅地產和以工業生產功能為主的工業地產，主要以零售經營和辦公等功能為主，狹義上的商業地產即以零售經營為主，本文重點討論狹義商業地產運營及融資風險。近年來，我國在零售商業地產領域的投資迅猛，由于商業地產投資建設時間長、規劃設計復雜等特點，受其自身發展及外部影響，商業地產運營風險及由此引發的融資風險正在加大，需引起足夠的警惕。
一、商業地產融資風險研究綜述
近年來，部分學者對商業地產融資風險做了研究，李燁、吳靜（2012）對國外關于商業地產投資風險的研究進行了梳理，國外關于商業地產風險研究主要集中在基于REITs數據的研究；郭馨梅等（2013）指出我國商業地產面臨泡沫化、同質化和邊緣化等風險；劉穎、謝可（2013）對我國商業地產的融資路徑進行了歸納，分析了目前商業地產融資環境和融資模式中的風險；康琪雪研究了我國商業地產運行狀況和模式，指出了商業地產運行中的問題；（2010）李琳（2013）通過分析網購對美國實體商業及商業地產開發的沖擊，來研究網絡消費對我國商業地產發展的趨勢影響；曹黎娟（2013）等從房地產信托實務出發，分析了房地產信托投融資業務與房地產市場風險的關聯性；易傳和、詹蕙卿（2009）通過數量模型分析了房地產景氣指數與銀行房地產信貸風險之間的關聯關系；深圳銀監局調查組（2011）基于對深圳市各銀行經營性物業抵押貸款的調研，分析了該類商業地產融資普遍存在的風險。
二、新形勢對我國商業地產運行的外部影響
從商業地產運營模式來講，主要分為建成銷售和持有運營兩大類模式。在建成銷售模式下，開發商追求開發資金的快速回籠，商業地產項目被拆分出售，在后期運營中難以實現統一規劃和管理。持有運營模式下，由于商業地產項目建設期投入資金量大，運營初期租金回報較低，對開發商資金實力和運營能力要求較高。近兩年來，在宏觀經濟增速放緩的大趨勢下，房地產市場出現降溫，同時，網絡購物日趨繁榮，實體經營受到沖擊越來越大。
1.經濟增速放緩導致商業地產需求下降。2014年以來，隨著中國宏觀經濟結構的轉型調整，GDP增速下降到7%左右，預計未來將繼續保持中高速增長。經濟新常態的出現，加之近年來房地產行業政策趨緊，商業地產投資和銷售均呈現增長趨緩甚至下降的局面。從圖1可以看出，商業地產新開工面積、銷售面積與當年GDP增長率呈現正相關關系，在2010年~2011年GDP增幅較大年份，商業地產投資和銷售均呈現較大增長。2014年以來，GDP增幅降至7%左右，全國商業地產新開工面積出現3.3%的下降，銷售面積也降為7.15%。經濟下行，一方面影響商業地產投資和銷售，使得全國商業地產新開工面積、銷售面積和銷售金額下降；另一方面，由于經濟景氣指數較低，PMI、CPI等指數低迷，影響商品零售領域成交額，從而使得商業地產租金下降、空置率上升。該現象在二、三線城市較為明顯，一線城市商業物業空置率也出現上升。據戴德梁行監測數據，2015年1季度北京全市商鋪空置率高達13.3%，環比再漲0.5%。同時由于經濟增長新常態持續，房地產調控政策延續，地產商融資環境惡化，使得更多的中小地產商對商業物業項目選擇建成即零售的模式。由此帶來商業物業項目后期經營管理粗放、缺乏統一規劃等問題，將持續影響三、四線城市商業項目的租金和空置率。
2.網絡消費的替代效應。網絡消費對實體零售業有巨大的替代效應，影響商業地產的投資、銷售和出租各環節。2015年2月的《第35次中國互聯網絡發展狀況統計報告》數據，截至2014年末我國網絡購物用戶規模為3.61億戶，手機網購用戶規模為2.36億戶。國內龐大的網購用戶群體帶動了網絡消費總額的迅速攀升，全國網上零售額由2010年的4610億元上升到2014年的27898億元，年均增幅保持在40%以上；占全國社會消費品零售總額的比例也由2010年的3%增加到2014年的10.6%，這一迅速增長的趨勢還將在未來持續發展。在網上零售業暢銷商品中，通訊類、電子產品及電器類、服裝類、生活日用品類等為主要品種，而這些商品恰好為傳統零售業的支柱產品。網上零售業的崛起對傳統商業領域沖擊巨大，如蘇寧、國美等傳統電器銷售商大規模裁撤實體店，重心轉至電子商務領域。北京中關村通訊類產品賣場衰落，太平洋、e世界等賣場陸續關閉。由此商業零售類地產也面臨巨大挑戰，租金下滑、空置率上升，使得商業地產運營商不得不調整營運思路、更新產品理念，成熟項目必須在規劃、布局等方面作出調整。
三、新形勢下商業地產運行內部風險因素
1.商業地產投資增長過快且同質化嚴重。2011年~2013年，國家陸續出臺了極為嚴厲的房地產調控政策，對住宅市場投資、融資、交易等多環節進行了限制。但對商業地產市場沒有明顯的政策限制，該領域吸引了眾多資金涌入。3年間，商業營業用房新開工面積年均超過22000萬平方米，截止2014年末商業營業用房待售面積為11773萬平方米，而2014年商業營業用房銷售量僅為9075萬平方米，意味著僅消化庫存需要的時間超過1年。在供應量快速增大的同時，商業地產項目同質化現象也較為嚴重，在城市同一區域扎堆建設。由于大部分開發商特別是中小城市開發商主要從事住宅項目開發，在商業地產項目方面缺乏開發經驗。未能因地制宜進行有特色的開發，而是普遍采用城市綜合體，用購物中心配套公寓模式建設；地段選擇上，多集中在城市新區。如廣州金沙洲地區、成都天府新城地區均出現了大量的城市綜合體項目。這些城市綜合體項目在業態經營、運作模式上高度相似。商業地產投資同質化和重復化，導致項目建成后在運營、招商方面無差異化，與入駐商家的議價能力降低，在租金、銷售價格方面容易形成惡性競爭局面，不利于商業地產資金回流和價值實現。
2.項目布局及規劃不合理。由于部分中小開發商在商業地產開發方面缺乏實戰經驗，缺乏前瞻性，往往先建設、后招商，造成商業物業在選址、規劃面積、內部布局、倉儲管理、物業配套等方面無法滿足后期經營的需要。在商業業態、網店布局選擇上，也出現業態趨同、布局不合理的現象，開發商未能從深度挖掘該地區項目所在地高中低檔人群的不同需要，商業項目規劃和布局未呈現階梯特點。商業項目規劃欠缺、定位不明，與商業地產同質化和泡沫化一起，加劇了項目建成后經營出租和出售的困難，使得預期現金回流難以實現，甚至出現項目未建成即爛尾的情況。
3.項目出租出售狀況低于預期。近年來，大量商業地產項目于經濟高速增長期規劃設計和建設，項目的重復化和同質化，以及項目布局規劃存在的缺陷等問題，并未引起投資方及融資方的足夠重視，但在經濟增速放緩，加之網上零售消費的崛起對實體零售業的沖擊情況下，商業地產內憂外患加劇，部分商業地產項目最終收益低于預期，主要表現在項目出售情況不佳、招商競爭激烈、養商期延長、租金收入降低等方面。同時，由于商業地產項目投資回收期較長的固有特點，受到地區經濟環境、區域交通狀況、居住人群等個別因素影響較大，投資風險增大。根據聯商網統計，截止2014年末，全國主要零售企業（百貨、超市）共計關閉201家門店，較2013年關閉35家，同比增長474.29％，創歷年之最。實體零售業受經濟低迷、互聯網購物的沖擊，呈現低迷的趨勢，將持續影響商業地產項目的預期收益，最終會影響金融機構商業地產融資的安全。
四、金融機構商業地產融資風險現狀分析
商業地產融資是指圍繞商業地產的開發和經營而進行的資金融通活動。由于商業地產投資具有初期投資規模巨大、投資回收期長、要求投資回報率較高等特點，開發商通常只出資不低于20%的項目資本金，剩余資金主要由會選擇與金融機構合作，為商業地產為項目融資。我國目前商業地產項目融資來源包括銀行貸款、信托融資、基金子公司融資、房地產私募基金夾層融資等，其中銀行貸款仍是商業地產項目融資的主要來源。
銀行貸款類型主要類型包括項目前期的開發建設貸款、項目建成后替換開發貸款的經營性物業貸款、以及為商業物業購買者提供的按揭貸款等。信托等其他金融機構融資，相對銀行貸款較為靈活，既有債權性質的融資，包括傳統形式的信托貸款、物業收益權融資；也包括夾層融資，如信托公司入股項目公司，開發商母公司按期回購股權等模式；近年來部分信托公司還針對具體項目開發出了股權性質融資，通過對項目成本收益的判斷，在未明確設立開發商母公司回購條款的前提下入股項目公司，通過市場化操作進行退出。2014年以來，在經濟增速減緩、結構調整的大背景下，銀行貸款不良率出現攀升，信托計劃違約事件也頻頻曝光。總體來講，商業銀行具有分支機構廣泛、融資利率較低等優勢，處于項目篩選的第一層，選擇的商業地產融資項目一般優于其他金融機構，一般能取得商業物業第一順位抵押權；同時受制于監管機構的嚴格管理及內部較為完善的風控體系，在商業地產融資的交易結構設計上，一般采取簡單的經營性物業貸款、開發貸款等模式，法律關系清晰，如果后期出現風險事件，處置手續較為簡單。
近年來新起的信托、基金子公司、房地產私募基金等金融機構，要求較高的市場化融資利率，監管環境較為寬松，內部風控偏好較激進，交易結構設計靈活，接受的商業地產融資項目風險通常高于傳統商業銀行，同時部分公司由于項目風控、審批等措施不到位，出現了一些商業地產融資項目違約事件。以某地產公司北京項目為例，該項目位于北京市北三環中路，城鐵大鐘寺站附近，地理位置優越。項目于2003年立項，2004年底開始建設，為當年度北京市60項重大工程之一，共有4棟獨立商業物業建筑，規劃總投資超過30億元人民幣，總建筑面積43萬平方米，建設初期定位為城市綜合體的一站消費模式。該項目在建設中取得了商業銀行的項目建設貸款，并以項目土地及地上建筑作抵押。該項目原定于2006年全部建成，2007年1月起開始招商，2007年年底商家入駐。由于拆遷、奧運停工、國慶六十周年停工等影響，直至2010年項目開業。工期延遲使得原先較為先進的設計理念失去優勢，加之項目公司缺乏大型商業物業操盤經驗，項目定位出現搖擺，在項目招商時才發現內部構架不符合商業需要，同時2012年后遭遇電商對傳統商業的沖擊和影響，項目空置率較高，現金回流情況不理想。項目公司為該項目內部裝修改造在信托、基金子公司進行融資，由于經營出租現金收入較差，2015年曾出現信托貸款兌付危機。
該典型案例凸顯了新形勢下商業地產經營的風險，即商業地產運行受經濟下滑、電商沖擊等外部因素的影響，也受到自身規劃設計缺陷、投資同質化等內部因素制約，最終導致招商情況不理想，無法實現預期租金收益的情況。而金融機構介入該類項目，承受風險等級也從傳統商業銀行到信托、基金子公司等逐漸提高。商業銀行取得項目土地及地上建筑第一順位抵押權，即使出現融資無法按約定償還本息的情況，也可以通過追償抵押物的方式，憑借抵押折扣率最終確保貸款本息安全。而其后介入的信托、基金子公司等新興金融機構，由于無法取得項目第一順位實物抵押，存在風險敞口。
五、結論與建議
新形勢下，經濟發展增速降低、電商持續沖擊傳統零售業，商業地產項目運營風險在增大，特別是前期粗放式發展狀態下，選址、規劃設計等存在缺陷的項目，更容易爆發風險，金融機構需對此有清醒的認識，及早采取應對措施。針對商業地產的風險特點，金融機構及監管方均應高度重視，并采取一系列的有利措施，逐步化解商業地產融資風險，引導商業地產發展走向健康軌道：
1.立足自身特點，強化內部風險控制。在商業地產融資中，不同金融機構有其自身風險偏好。傳統商業銀行融資規模占市場壟斷地位，堅持原有較為謹慎風險偏好基礎上，立足自身經營特點，在貸前項目和合作機構選擇上深入研究，在貸后管理上落實風控措施，特別是落實抵押物、監控商業物業經營現金流等。信托、房地產私募基金等新興金融機構，作為金融產品創新的主力，在商業地產融資項目審批、操作中必須堅守風險底線，一方面把控項目實質風險，做好現金流預測，在把握第一還款來源同時最大限度爭取擔保抵押等第二還款來源；另一方面，在創新交易結構設計時，充分考慮復雜交易結構狀況下，出現極端情況時的追償難度，提前考慮相關法律障礙。
2.加強外部監管，引導融資模式創新。在近期經濟發展放緩的宏觀背景下，金融機構風險事件增多，銀行不良貸款率增加，集合信托計劃違約事件也一再爆發。在此情況下，監管機構應該加強監管，對金融機構商業地產融資風險資產進行排查，要求對商業銀行對該類型風險資產足額提取足額貸款撥備；信托等非銀行金融機構，面向公眾發行的集合信托計劃等，如出現風險事件，應通過資產處置等方式積極化解，避免爆發。同時監管機構應該合理引導金融產品創新，在控制實質風險的基礎上，引導和監督金融機構特別是非銀行金融機構建立起有限的風控機制，對商業地產融資項目提取一定的風險準備金，以應對突發風險事件。
3.合理選擇合作機構，平衡風險與收益。金融機構在選擇商業地產融資方時，應充分考慮項目自身情況，還要考慮融資方能力，包括商業地產運作實力、資本運作能力、公司其他地產業務運行情況等，優選大型開發商及一二線城市項目。對于缺乏商業地產運作經驗和能力的中小開發商，不能因為融資收益高的誘惑放松風控底線，在對合作機構財務、經營實力充分評估的基礎上，合理預測項目現金回流，通過控制合同用章、共管賬戶等具體措施落實期間管理，監控項目運行，爭取平衡融資風險和收益。
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對于中國彩妝主力分銷渠道化妝品專營店而言，歐菲姿和卞卡的名字稍顯陌生。這源于歐菲姿和卞卡品牌的引入者歐菲姿集團董事長夏勝成“不走尋常路”的選擇：聚焦商業地產，自建終端的渠道布局。
2006年，夏勝成將來自紐約百老匯的美國安特集團旗下高端彩妝歐菲姿引入中國。在首個形象柜落戶廣州廣百百貨后，歐菲姿開始布局百貨渠道之路。
9年來已在萬達、茂業、恒隆、銀座、百盛等200余家知名百貨布局的歐菲姿品牌，2014年銷量突破2億。
在運營歐菲姿兩年之后，夏勝成將定位大眾平價路線的卞卡彩妝引入歐菲姿集團。
彼時，本土化妝品專營店的彩妝品類尚處萌芽時期，而卞卡彩妝30 - 150元的平價定位完全迎合品牌稀缺時代的專營店渠道所需。
但堅持跟隨商業地產、自建渠道的夏勝成并沒有對化妝品專營店渠道動心。
與大部分企業追求在單業務板塊做大做強的戰略思維迥異，夏勝成更認同構建自屬、可控的全產業鏈。
在這一觀念影響下，以品牌自營和個人加盟布局市場的卞卡品牌目前已進駐20多個省的百貨、Shopping Mall、KA賣場，網點數量突破400余家。 在歐菲姿和卞卡積極布局百貨、購物中心，并在短時間雙雙過億的背后，不得不提近年來中國商業地產的蓬勃發展。
來自中國連鎖經營協會的《2014中國購物中心與連鎖品牌合作發展報告》顯示，目前中國已擁有3500家購物中心，自2011年開始全國購物中心數量保持15%的增速。
預計到2025年，中國還會有7000家購物中心建成開業，屆時中國購物中心的數量將超過1萬家。 精準布局商業地產的夏勝成，搭上了商業地產“燎原之勢”的順風車。 近年來，隨著移動互聯網、移動應用商店等信息技術發展帶來的零售業變革，O2O、體驗、文化等商業功能及元素正在成為商業地產轉型的新方向。
“春江水暖鴨先知”，浸商業地產9年的夏勝成正在用全新的品牌姿態應對商業地產的新態勢。
“對于定位輕奢、小資的歐菲姿品牌，我們將在2015年著力提升品牌文化和品牌價值。”據夏勝成介紹，進駐中國市場9年，歐菲姿品牌首次啟動代言人戰略，邀請到《ELLE》《時尚芭莎》等國際知名時尚雜志攝影師、獨立視覺藝術家陳漫成為歐菲姿形象代言人，進行品牌推廣。
同時，歐菲姿彩妝機場體驗店將陸續亮相國內各大機場。其中，杭州蕭山國際機場、南京祿口國際機場、西安咸陽國際機場等已成為首批入選名單。 對于旗下定位大眾彩妝的卞卡品牌，夏勝成透露，未來這個品牌不再單純賣產品。在強調賣個性、情感和參與感的新消費時代，卞卡要以更具識別力的品牌形象和體驗式服務增強與消費者的互動。
基于這一理念，卞卡推出了主打“波普、涂鴉、熱氣球、印象”四大藝術主題的全新卞卡美妝連鎖形象店。
“新一代店鋪在強調視覺色彩感的同時，將會注重體驗式的服務。在全新形象和體驗式服務的帶動下，卞卡有望在2015年實現45%以上的增長。”夏勝成說。
據了解，卞卡第一家美妝連鎖形象店將于5月份亮相蘇州金雞歐尚。
自2012年2月萬達傳出進軍電商的消息后，萬達就委托獵頭公司四處尋覓電商人才，當年5月敲定時任阿里巴巴國際化交易平臺AliExpress技術負責人的龔義濤執掌萬達電商。根據萬達的規劃，要把旗下商業地產、酒店、電影院線、連鎖百貨、旅游度假5大主營業務整合打包，打造“線上商業綜合體”。
另據記者了解，除了萬達，北京的另一家不愿具名的知名商業地產商謀局電子商務已經近一年之久，與萬達不同，這家商業地產商低調地進行著電子商務的試驗，并計劃在2013年把試驗成果公之于眾。
商業地產商做電子商務，是一時的好奇，還是未來發展的一種趨勢？商業地產商投資、建設、經營就已經很累，再主動投資另一板塊的服務，進的去又如何走出來呢？ 逐漸丟失的市場
人們不會忘記2012年“雙11”促銷，淘寶、天貓當天就入賬191億元。雖然后來有媒體稱在“雙11”瘋狂促銷過去一個月之后，以超過1億元的訂單紀錄奪得天貓“雙11”家居銷售冠軍的全友家居官方旗艦店爆出了高達36%的退款率。但191億，這個巨額的數字依然讓許多傳統零售大佬們大吃一驚，也讓開發商業地產的老總們倒吸一口冷氣。
“電商是一種購物的便捷方式，一定程度上起到了平抑物價的作用與角色，是一個很平常、很大眾的購物渠道。但到了中國就變成了奇跡和神話，而且中國的商場紛紛業、做商品渠道商，這些說明與之相關的買賣出了問題。”北京邁爾時代商業顧問有限公司策劃總監李克讓對《商業價值》說，“‘雙11’的神奇不僅是線上線下的區別，魅力在于價格。”
“實體店的成本高，商品的價格自然降不下來。網店不需要租金，聘請工作人員成本也會很少，總成本低到可以忽略不計，價格的殺傷力當然驚人。”淘寶白金會員趙女士告訴記者，她從2005年開始在網上淘寶，目前網購已經是她購物的主要方式。“無租金”、“零庫存”、“24小時營業”等特性使網店充滿生命力。從圖書到生活用品，從電器到時尚類奢侈品，從車子到房子，越來越多的品牌廠商開始進軍網絡。而網店的增多以及網絡銷售額的增長，毫無疑問會壓縮實體店的經營和發展空間。
與此同時，中國商業地產在經歷了幾年的迅速擴張之后，目前遇到了發展瓶頸。一方面，近幾年商業地產集中式的投資熱使得部分城市商業地產出現供過于求，同質化嚴重，行業內競爭激烈，一些商業地產商正在感受著一些城市商場人流冷清、商戶退租以及商鋪空置的寒意。另一方面，電子商務正以無法想象的速度、獨特的節奏向各行業滲透，并對其營銷理念、管理模式、價格體系、經營方式、物流配送等各個方面帶來巨大的影響。
多年來，在房地產商的眼中，他們最懼怕的還只是“宏觀調控”。雖然他們也感受到了互聯網的沖擊，但在許多房地產商看來，這種沖擊，對于他們卻是陌生和遙遠的。但現在，商業地產商們再也不能小視網購帶來的影響和沖擊。
事實上，對于北京、上海、廣州等一線城市的高端商場而言，因其營運的定位不同，通常包含餐飲、影院的業態配套，這并非單純購物模式電子商務所能提供。與一線城市相比，二線城市消費力較低，往往能被購物網站的價格優勢所吸引，這就在一定程度上降低了實體店的人流。
業界不少人認為，以天貓為代表的網購沖擊最大的是以傳統百貨業為核心的商業地產，加上如阿里巴巴集團這樣逐漸具備了與傳統商業分庭抗禮實力的電商，一場電商與傳統商業地產銷售之間的戰爭已經開始。
分析商業地產橫跨的兩大板塊――商業零售業和地產業，從開發商增加吃喝玩樂等更具體驗的業態規劃比例和品牌商家紛紛創建自營電子商務可以看出，電子商務必定會分流傳統商業的蛋糕，并會在后期越來越明顯，而零售業踏上電商之路也倒逼一部分敢為人先的商業地產商介入電商。
那么，電子商務對于商業地產商而言，這種線上補充該如何運作，其制勝關鍵又是什么？ 進去與出來
事實上，房地產界對于電子商務的模式探討一直進行。先有2011年的SOHO中國網上賣房，隨后，萬科、恒大、保利、綠地、綠城、碧桂園、龍湖、世茂等也都參與了房產電商的試水。
除了資金以外，經營模式一直是決定電子商務平臺生存并發展的關鍵因素。王健林稱萬達要做的電子商務會線上、線下資源相結合，形成獨特的模式。對此，業內預測很有可能就是線上、線下互動的O2O模式。
另據知情人士透露，其百貨業務將與銀泰網類似，聘請單獨團隊進行獨立B2C運作；而旅游及酒店將模仿藝龍、攜程模式；電影院線和商業地產兩項產業如何“觸網”，仍不清楚具體形式。銀泰網最大的優勢在于銀泰集團的會員資料。資料顯示，銀泰百貨地面銷售100億元以上，其中60%都是由VIP客戶貢獻，其運營模式完全借助自營模式，“直接從品牌商拿貨”；而攜程模式就是中介，主要服務是訂酒店客房、訂機票，發展會員讓散客享受團購價格。這種模式一方面發展龐大的會員卡用戶“圈地”，另一方面借助龐大的用戶群向酒店、航空公司等索取折扣，賺取傭金，反過來吸引更多的用戶群，形成一個良性循環。雖然外界都在猜測萬達不同業務板塊之間會采取不同的經營方式，但在同一個電子商務平臺上，能否采取不同的經營模式還有待實踐做出回答。
在北京，有家不愿具名的商業地產商運作電子商務已有近一年之久。本來要在2012年11月公布于眾的消息又推遲在半年之后。據記者向知情人了解到的消息，這家商業地產商將建立并擁有屬于自己的品牌，在此基礎上，再進行其他品牌的招商等工作。招商來的品牌商一方面會在其MALL中擁有實體店，另一方面，還會在這家商業地產商的電子商務網站上有自己的店鋪。當北京的這種線上線下模式成熟之后，會在其他城市進行復制。
“中國的B2C有商場經營的，因為商品本身缺少競爭力，大多業績一般；而火火的電商印象，其實是來自于那些不怕死、給別人賣貨的網絡公司，他們同樣沒有自己的東西可賣，不拼價格誰去它那兒買？自建自持由自己團隊經營的購物中心做線上。就是有100個商業物業連鎖，只要不解決自有品牌的發展，最終的結果同現在商場的線上不會有何不同。”在李克讓看來，擁有幾千家門店的美國Gap，同樣擁有線上商城，東西是賣自家的，顧客怎么方便怎么來，然而，體驗、服務、連鎖、價格、商品、一致，促進的是它發展的能力與規模。 中國部分城市購物中心空置率1%仲量聯行報告顯示，以各地購物中心空置率衡量，中國主要城市中表現最好的是杭州僅 1%其次是無錫1.5%，廣州、南京、上海、武漢也都在2%～ 5%之間 ；24.3%最差的是沈陽，空置率高達12.7% 居中的有成都12.6%和北京 12.7% 等高空置率的主要原因是 ?經濟減速 ?供應量過大 ?網購快速發展。
“購物是物質文明的體驗，心理專家說，逛商場能抑制失戀的痛苦。電商的發展對實體商業來講，已經搶奪了客戶、擠壓了利潤，而加強顧客體驗成了商業地產的出路。商鋪的價值在于其功能的不可替代，在商鋪和商場中獲得的體驗和網購完全不同。通過不同業態的組合，如增加餐飲、KTV電影院、體育場館等體驗式消費，保證客源的導入，支撐項目的租金和價格，避免單一業態商業受到網購的沖擊。”李克讓說，“在中國特殊市場環境下，線下線上動態結合才是制勝關鍵。”
投資收益寒磣、歷史遺留問題多、項目開工延后、在售貨源稀少、銷售周期漫長等諸多軟肋讓其在房地產界長期沉寂。
2012年最后一個季度，珠江實業因為囤地風波、股票異常波動、高價拿地事件在資本市場上充分表演了一回。從2012年10月25日收盤價6.81元起步，到2012年12月31日為止，短短2個多月，一路飆升至16.59元的最高點，最高漲幅143.6%。
珠江實業以這種“特別”的方式吹響了重整旗鼓的號角。雖然作為一個地方國資企業，珠江實業曾得萬千寵愛于一身，可是2012年1-9月售樓收入只有13億元，與2012年萬科的銷售額1400多億元相比，差距近百倍。
對于珠江實業來說，最大的硬傷是它平均每年連一個新項目都不能保證。因為前幾年，珠江實業重心沒有放在房地產業務上，卻偏好投資，讓其錯失了最好的發展機會，雖然該公司目前已經意識到這個問題，開始加大經營活動的投入，向湖南、海南等省擴張。但是其業績增長的可持續性，依然值得懷疑。這對于借珠江實業三季度凈利潤同比增長率為89.03%爆炒其股票的各路資本來說，并不是什么好消息。
“公司的主營業務是房地產開發，投資只是財務在合理利用資金。公司一直在積極尋求拓展，主要區域是珠三角和長株潭。具體的規劃會在2012年年報中公布。”珠江實業證券事務部人士對時代周報記者表示。
每年開發不足一個新項目
珠江實業的前身是廣州珠江房地產公司，是原廣州珠江實業總公司（廣東珠江實業集團有限公司的前身）的全資附屬企業，初創于1985年4月。1992年10月，改為股份制企業。1993年10月28日，在上海證券交易所掛牌上市。
珠江實業自上市以來，曾于1993年、1994年、1995年連續取得突出的經營業績，每股收益都在0.50元以上。但由于20世紀90年代初出現的經濟虛熱，房地產業在瘋狂的炒作中達到膨脹的頂峰，珠江實業也因此吞下了地價高峰期的苦果。
2000年，是珠江實業發展的一個拐點，這一年，它首進虧損榜。珠江實業主營業務利潤虧損1214萬元，凈利潤虧損逾1億元。而應收賬款中酬金掛賬2.16億元，使其出現虛增資產和負債，存在經營風險。同時，存貨比例過高以及高成本的滯銷積壓商品房構成了存貨的大部分，占用了大量資金。而這一狀況很長時間內都沒有得到改觀。
此后，珠江實業甚至幾年才開發一兩個項目，并且新項目開發也拖泥帶水，進展滯緩，而這些項目，也基本就是其之后1-3年的主要利潤來源。開工延后、貨源稀少、銷售周期漫長，可想而知，珠江實業在當時的窘境。
珠江實業在2002年報中坦言：“公司現有土地資源占用了大量資金，是公司盤活存量、實現持續發展的巨大障礙。” 珠江實業還稱，對金盛項目進行了重點的分析，已經進入項目啟動階段。但是，金盛項目卻拖沓到2005年才入市。
2004年12月17日，珠江實業公告稱，在長沙市開福區競得一塊占地面積約26萬平方米的地塊，約合390畝，該地塊即珠江花城一期用地。而據有關資料顯示，該期成本很低，只有40萬元/畝，折合樓面地價成本僅500元/平方米。2005年9月份，該項目啟動。之后，其又低調拿下了二期471畝土地。
珠江實業在2005年年報中稱，2006年要“盡快啟動赤崗項目”、“精心籌備珠江新城項目”，其更稱珠江新城項目“是發展史上具有里程碑意義的重大項目”，而這則得益于珠江新城地塊歷史遺留問題的解決。
珠江新城L3-1、L3-2地塊，其實就是近期“珠江實業在珠江新城囤地20年”的傳聞中的原型，也是目前珠江璟園項目的所在地。
1999年，珠江新城L2、L3-1、L3-2地塊，由珠江實業聯合廣州宏瀚房地產開發有限公司（下稱“宏瀚公司” ）納入囊中，是珠江實業與廣州合富房地產發展有限公司、宏瀚公司三方合作開發的項目，雖一直聲稱要開工，卻絲毫未見動靜，后又攤上與合作公司的合同糾紛案。
珠江實業2005年年報稱：“2005年底，珠江實業與合作方廣州合富房地產發展有限公司、廣州宏瀚房地產開發有限公司三方一攬子協商解決三方之間所有的七個仲裁及訴訟案件，并簽署了具有法律效力的諒解備忘錄”，珠江實業由此正式獲得珠江新城L3-1、L3-2地塊開發權（項目名為珠江璟園），宏瀚公司則獲得珠江新城L2地塊的開發權（項目名為尚東君御）。直至此，拖累珠江實業長達數年、總共涉及金額超過數億元的7個連環訴訟均得到和解。
但是實際上，赤崗項目，即珠江新岸公寓，權益開發面積5.65萬平方米，原本預計2005年7月開工，直至2006年7月5日開工并投入建設。而珠江新城南區項目直到2009年8月開工，而北區高層更是直到2010 年1月底開工，拖沓程度可見一斑。
2008年，珠江實業1.56億元的價收購珠實集團旗下S8地塊，折合樓面地價僅僅為3850元/平方米，但該項目開發依然延續了其慢條斯理的開發風格。在2012年半年報中，珠江實業仍稱“預計2012年第四季度正式開工”。
珠江實業證券事務部相關人士在接受時代周報記者采訪時稱：“S8項目在2012年12月5日已經開工了。”
在珠江實業每年連一個新項目都不能保證的背后，隱藏著其不務正業、偏向投資領域的事實。
不務正業吞苦果
“據我了解，珠江實業決策層已經偏向投資領域做事情，房地產板塊已經弱化了，這個是之前和他們公司內部人員聊的時候說的，這或許是它在房地產領域表現越來越低調的原因。”一位接近珠江投資的地產人士對時代周報記者表示。
事實確實如此，珠江實業至少在12年前就開始偏好投資，相當一部分資金流入了證券市場，但是，投資收益卻寒磣不已，這在其歷年年報中有跡可尋。
2000年年報中，珠江實業稱：“公司的長期投資基本上沒有回報，公司擬通過對所投資項目進行債權債務重組、轉讓的方法解決。”
2002年，珠江實業僅有淘金華庭一個新項目入市，全年營業凈利潤約1500萬元。但是其卻耗費2200萬元來投資，包括投資200萬元參股廣州市聽云軒飲食發展有限責任公司，以及利用2000萬元投資證券市場。然而結果卻是，全年投資收益竟然虧損45萬元。
2005年，珠江實業在工程項目的投資不過1億元，全年凈利潤依舊沒有多大起色，約1800余萬元，但證券市場的投資卻達到了3000萬元，其中股票投資約2400萬元，基金投資約600萬元。不過，全年投資收益僅13萬元。
珠江實業2009年年報稱“報告期內公司繼續利用自有資金用于新股申購”，但是，僅僅“取得投資收益58萬元”。
根據2010年年報，珠江實業實現營業總收入6.52億元，營業利潤盡管同比增長111.27%，但也僅1.78億元。而同是昔日“三大家”之一的越秀地產，其在廣州市場的合同銷售額就已達到88億元。
由此可見，分心投資不但沒有帶來相當的收益，反而讓珠江實業食下了不務正業的苦果，其在地產黃金時期內沒能抓住機遇實現鯉魚躍龍門，而是日漸式微，沉寂在房地產市場。或許也正是基于此，珠江實業也開始意識到重振舊業的重要性。
從2010年開始，珠江實業開始大幅減少投資、重點發展主業。2010年、2011年其投資活動現金流出僅分別為348萬元、108萬元，投資活動現金流入分別為367萬元、274萬元。而與此同時，經營活動投入大幅增長，2010、2011年該數據分別為7億元、12億元。
去化能力不足
黯淡十余年，珠江實業急于改變現狀。
珠江實業2011年年報顯示：“報告期內，公司加大了項目拓展的力度。拓展管理部開展保障房政策研究、三舊改造政策研究，把握政策動態，尋找市場機會，完成了株洲、長沙、廣州等城市市場調研，對一些重要地塊進行了初步可行性分析。”
在2012年半年度報告中，更可以窺見珠江實業對于復興的渴望。珠江實業稱：“公司在長株潭、珠三角以及海南等地區完成了數十個項目的考察以及可行性研究，收集了大量的項目拓展信息”，“下半年，珠江實業將以土地拓展作為工作的重中之重，以珠三角區域、長株潭區域、海南區域為重點，并充分利用公司較充足的現金儲備優勢，通過探討合作參股、收購兼并和新項目拓展等多種途徑，快速擴大主營業務規模；通過快速復制，打造珠江花城系列、頤德公館系列產品，開發精品商業地產以及拓展高端旅游地產項目。”
錯過黃金十年，早已時過境遷，如今珠江實業意欲復興，土地仍是第一要務，只不過，其必須以高成本為代價來交換。
2012年10月16日，珠江實業在長沙珠江花城項目周邊花4.16億元拿下5萬平方米的商住地塊。2012年11月30日，珠江實業競得“荔灣區珠江以南、滘口大街以北、滘口涌以西AF010114”江景宅地，但卻付出了總價10.5億元、配建3100平方米安置房的高成本，樓面價高達1.42萬元/平方米。
這兩次拿地成本，與其當年長沙地塊500元/平方米、S8地塊3850元/平方米的樓面價簡直不可同日而語。
目前，珠江實業在售項目僅珠江璟園、珠江花城，該兩項目結算讓其利潤實現增長。珠江實業三季度報顯示，2012年1-9月公司實現營業總收入13億元；歸屬于上市公司股東的凈利潤2.93億元，同比增長89.03%；基本每股收益0.93元。其中，7-9月歸屬于上市公司股東的凈利潤為1.55億元，同比增長230.80%。
盡管利潤大幅增長，但是珠江實業去化能力仍顯不足。2012年初，其存貨約16.3億元，而截至2012年9月30日，存貨還有15.4億元。
“珠江實業前幾年重心沒放在地產上，運作機制也慢。近年來其對市場反應也發生了變化，發展加快。對于珠江實業來說，不能貪快、貪多樣化，需要先做大做強幾個項目，必須腳踏實地。”中原地產項目總經理黃韜對時代周報記者表示。
去化能力不足，也必將影響珠江實業今后的可持續發展。
50%資金豪賭投資物業，2012年零拿地
萬通身陷商業地產泥淖 2%回報率不如存銀行
本報記者 劉成昆 發自北京
北京萬通地產股份有限公司（600246.SH，以下簡稱“萬通地產” ）在2012年年底連續兩次出售旗下商業地產公司股份回籠資金。
2012年12月22日，萬通地產公告稱，已于12月21日與天津融創置地有限公司簽署《股權轉讓協議》，以3.48億元的交易對價將持有的天津泰達城市開發有限公司（以下簡稱“泰達城開” ）23.5%的股權轉讓給對方。不久前的2012年10月29日，萬通地產又以4.2億元的交易對價將持有的天津和信100%股權中近49%的股權轉讓給昆山博遠萬智投資中心。
近年，國家對房地產進行有史以來最為嚴厲的調控，住宅市場遭遇寒冬，萬通地產開始加大商業地產比重。但萬通地產一連兩次出售股份的子公司均為商業地產公司。
時代周報記者注意到，2012年萬通地產商業地產回率低，物業出租收入占比僅2.2%，現金流不斷下降。不排除萬通地產借出售子公司股權來改善現金流。2012年三季度，萬通地產現金流僅為7.1億元，較2011年同期的11.9億元下降40%。
更值得注意的是，與其他公司2012年下半年在土地市場密集拿地不同的是，2012年全年萬通地產都沒有拿地，疑萬通地產身陷商業地產，資金鏈出現問題，無力拿地。
時代周報記者就此問題采訪萬通地產相關負責人，截至發稿時為止，未得到任何回復。
轉讓子公司股權獲利5.7億
此次萬通地產轉讓兩個子公司股份引起業內關注。
萬通轉讓的泰達城開設立于2003年，由泰達股份與其控股股東泰達集團共同成立，2007年，萬通地產以3.9億元的價格收購泰達股份所持泰達城開47%的股權，成為該項目公司第二大股東。
以2012年9月30日為基準日的資產評估報告顯示，泰達城開總資產29.85億元，凈資產5.92億元。交易完成之前，萬通地產持有泰達城開47%的股權；交易完成后，萬通地產持有泰達城開的股權將降至23.5%。
泰達城開的主要資產為天津泰達城項目，該項目坐落于三岔河口地區，整個泰達城占地面積為85.1公頃，建筑面積150萬平方米。包括6大區域，泰達廣洋金領國際（R2地塊）、泰達萬通上游國際等4個高端住宅項目（R1、R2、R4、R5地塊），一個大型綜合商業區（R3地塊）以及一個堤岸親水休閑區（A1地塊）。其中，R1、R3和R5地塊由萬通地產于2007年以3.93億元從泰達股份手中購得。
據公開信息，泰達城目前已經建成的是一些臨街商鋪，包括超市、餐飲等業態，面積不大。不過后期在建的商業部分體量比較大，需要大量資金。
天津和信轉讓后，昆山博遠萬智投資中心應支付給萬通地產的轉讓價款預計為4.2億元。截至2012年4月30日，天津和信的總資產為4.65億元，凈資產為4.47億元，凈資產評估值為8.58億元，增值率為91.73%。
天津和信主要開發天津信達廣場2期項目，該項目位于和平區小白樓地區，用地性質為商業用地，占地面積9231平方米，地上建設面積64617平方米。
轉讓泰達城開23.5%的股權后，萬通地產稱預計可獲得1.5億元的投資收益，將有利于推進公司主營業務的發展，優化公司資產結構。而在轉讓天津和信后，萬通地產可獲得資金4.2億元，將有利于推進公司主營業務的發展，有效拓展融資渠道。
雖然萬通一慣模式是“傍大款”，即尋找有實力的開發商合作開發項目，但這一系列的表述難以掩飾萬通地產缺錢的可能。時代周報記者也注意到，萬通地產2011年商業地產的表現不樂觀。
萬通地產2012年沒有拿地，而其他公司在下半年地產市場回暖后，紛紛投入幾十億甚至百億資金拿地。易居中國分析師嚴躍進認為，萬通控股公司董事長馮侖在拿地方面一直堅持反周期論，認為土地并不稀缺，在別人拿地時自己要冷靜。
然而，值得注意的是，萬通地產50%的資金投向商業地產，但商業地產的回報卻極為有限，可能萬通地產陷于這些項目無法自拔，無力再拿新地。
商業地產回報率僅2%
住宅地產調控日趨嚴厲，讓萬通地產下定決心加大商業地產的開發力度。
2011年4月，萬通地產對外宣布進軍商業地產，當時萬通地產新任董事長許立對外稱，公司將在數年內實現商用物業收入占總收入15%、利潤占總利潤30%、投資型持有物業占總資產20%-30%的目標。
2012年4月，萬通地產母公司萬通實業有限公司更名為萬通控股，定位于投資控股公司。萬通控股圍繞地產行業打造兩大業務板塊：直接投資和基金投資。萬通稱這種模式是在拿地前夕，即引入戰略合作伙伴，實現股權合作，共同開發，降低自有資金投入，同時可以轉讓大部分股權，享受土地溢價；在開發和建設階段，引入私募股權投資基金、銀團貸款或信托資金，同時整合各項資源，收取開發管理費。
萬通地產主營業務為住宅的開發和銷售，以及商用物業的開發和出租，主要業務地區為京、津地區，已經在上海、杭州、成都，將來可能還要在三亞投資。近年來，該公司制定向商用物業轉型，以期商用物業與住宅業務并重的經營戰略。
萬通地產堅持“濱海新區、美國模式和萬通價值觀”的既定戰略，而轉型期的策略安排則是：在住宅領域將會鞏固并拓展改善型需求客群，增加度假和休閑產品，豐富住宅產品線；在商用物業領域將會堅持美國模式，以萬通中心為主軸，租售并舉，采用創新的融資渠道，提升專業運營能力。
2011年4月，萬通地產以15.5億元獲得上漲虹橋商務區核心區一期04號地塊。該地塊面積約2.79萬平方米，總規劃建筑面積約10.27萬平方米，規劃用途為其他商業服務業用地。2010年12月23日，萬通地產聯合多家公司攜手獲得了北京CBD地塊中的Z3地塊，地塊也為商業用地。
截至目前，萬通地產經營中、在建及待建的投資型商用物業項目已達到8個，包括北京萬通中心D座、北京CBD核心區Z3地塊、天津萬通中心、杭州萬通中心、天津泰達城R3地塊和上海虹橋地塊等，規劃建筑面積高達113萬平方米，至2015年，萬通地產自持的營業中投資級物業面積超過50萬平方米，持有物業估值超150億元。
而為了轉型商業地產，馮侖退任董事長一職，由熟悉商業地產的原總經理許立當董事長，當時馮侖對外宣稱，如此安排是便于為萬通地產的商業化轉型布局。“新的董事會引入了更多具有商業地產以及地產金融方面經驗的管理層，目前公司有50%左右的投資在商業地產，轉型商業地產出于公司對大周期的理解和把握。”
許立表示，在進軍一線城市之后，萬通會著力于現有的產品，而不是追求不斷持續地擴大規模。“在未來10年之后，萬通地產也可以在行業地位、專業能力上，能夠跟萬科這樣的公司形成相匹配的能力，這是萬通地產的目標。”
但記者發現萬通商業地產的回報率極為有限，2011年萬通地產的物業租金收入僅1.06億元，2011年主營業務收入46.78億元，物業出租收入占比僅2.2%。
馮侖說，目前萬通地產有50%左右的投資在商業地產，投入重金卻沒有理想的回報，這一切可能對萬通地產造成巨大的壓力。并且目前萬通地產旗下有很多大型項目正在開發，開發如此多的大型地產項目，需要巨額資金。
