時間：2023-06-05 10:17:47
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業建議意見，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
2010年11月18日
二、活動地點
上家屬區中門2門崗
三、活動內容：
物業客戶服務聯系接待日主要服務內容如下：
1、發放“交大物業安全優質服務卡”，便捷物業服務與溝通。
2、請未填寫“業主、住戶信息收集表”的業主，填寫“業主、住戶信息收集表”，以便建立業主檔案。
3、歡迎業主住戶對物業服務提出寶貴意見、建議，填寫“物業服務意見建議登記表”。
4、需要報修的，請填寫“物業保修登記表”。
5、接受、解釋、轉告其他意見咨詢。
四、場地安排
1、在上家屬區中門2停車處拉“后勤總公司物業客戶服務聯系接待日”橫幅，并擺放2幅宣傳kt板（服務內容、宗旨及溫馨提示）。
2、在門崗內設立接待處，提供茶水及取暖設備。
物業管理中心
客戶服務部
后勤總公司物業客戶服務聯系接待日
服 務 內 容
為了加強與家屬區客戶聯系溝通，收集客戶意見，了解客戶需求，不斷提高物業服務質量，后勤總公司物業客戶部現實施服務聯系接待日活動，服務內容如下：
一、發放“交大物業安全優質服務卡”，便捷物業服務與溝通。
二、請未填寫“業主、住戶信息收集表”的業主，填寫“業主、住戶信息收集表”，以便建立業主檔案。
三、歡迎業主住戶對物業服務提出寶貴意見、建議，填寫“物業服務意見建議登記表”。
四、接受、解釋、轉告其他意見咨詢。
后勤總公司物業客戶服務部
二00九年十一月十八日
后勤服務總公司物業管理中心
服務理念：
您的滿意是我們的永恒追求
服務承諾：
優質、高效、專業、誠信
服務范圍：
教學區、家屬區物業
服務宗旨：
敬業報校 誠信服務 保障有力 追求卓越
溫馨提示：
一、防止家用電器故障引起火災。正確使用電源線，不私拉亂設電線，不違章使用各種電器設備，保證安全用電。
二、保持樓道暢通。請廣大居民不要將廢紙箱等雜物堆放在樓道內，避免火災發生并消防通道暢通。外出時關閉電源開關，燃氣閥門，切斷各種火災隱患，做好冬季防火、防盜、預防自然災害等自防工作。
三、請保護環境衛生，良好的居住環境靠大家一起來創造。
四、外出時管理好自己的寵物，防止發生寵物咬人事件。
五、請及時清理擺放在陽臺及室外空調臺上的物品，勿將任何物品拋出窗外，避免高空墜物事件造成人身財產損失。
六、停車時，請將貴重物品及現金隨身攜帶，關好車門窗，鎖好防盜鎖及報警器。
業主、住戶信息收集表
尊敬的業主、住戶,您好!
為更好地為您及您的家人提供及時、周到、.安全、有針對性的物業服務,共同創建和諧社區,人文居所,同時方便在緊急情況下及時取得點對點的聯系,我司需要建立全面準確的業主檔案.煩請您或您的家人提供本表所需信息，我們將以嚴謹的職業態度對收集的信息嚴格保密。
一、業主、住戶信息：
房號：_________________ 收集時間:____________ 收集人:_______________
1、主要家庭成員
姓名
性別
學歷
出生年月日
聯系方式
工作單位
2、其它常住人員信息（指保姆、外來人員及租賃人員）
姓名
性別
身份證號
聯系方式
備注
3、緊急聯系方式
如您的物業發生緊急事故或物業室內出現緊急情況，而物業公司無法與您本人取得聯絡時，可聯絡下列人士：
姓名：______________ 性別：______________ 與業主關系：________________
聯系方式：_______________________________________________________________
注：聯系方式包括固定電話（家庭/辦公）、手機、電子郵箱、qq號等。
二、擁有車輛狀況
如目前擁有私家車，請完善下列信息：
車牌號： 停放區域和車位號： 主要駕駛員：
謝謝您的合作!敬祝您及您的家人:吉祥如意，幸福安康！
重慶交通大學后勤服務總公司
二九年十一月
物業報修登記及意見統計表
序號
姓名
聯系方式
報修內容
意見及建議
處理回訪
1
2
3
4
5
6
廣東:廣納民意 推遲修訂《物業管理條例》
1998年頒布實施的《廣東省物業管理條例》(以下簡稱條例),隨著社區建設的不斷發展,樓盤小區的日漸增多,出現諸多新情況､新矛盾｡為此,廣東省人大常委會將對條例的修訂提上立法日程｡自2006年10月23日開始將《修訂草案征求意見稿》文本放在廣東省人大網站上,向社會公開征求意見后,很快收到由社會各界提交的修改意見和版本｡
有專家表示,社會的每個階層都按程序表達利益訴求,《修訂草案征求意見稿》引發的各方利益表達正好符合這一點｡據有關人士透露,《修訂草案征求意見稿》原爭取于2006年11月份審議通過,由于社會各界踴躍提出修改意見,廣東省人大常委會決定推遲審議｡
重慶:市民5項建議納入今年立法建議項目
至少有5項市民建議納入2007年重慶地方性法規立法建議項目匯總表｡這些立法建議項目由市人大法制委､市人大常委會法工委從市民來信､來電中收集整理,主要有《重慶市犬只管理條例》､《重慶市基本醫療保險條例》､《重慶市低保條例》､《重慶市房屋拆遷管理條例》､《重慶市條例》等涉及市民普遍關心的熱點､難點問題｡如果加上未來市政府收集提交的材料,市民對立法的建議項目數還會有所增加｡
黑龍江:注重開門立法
黑龍江省人大常委會2006年充分利用新聞媒體和網絡傳播優勢,將條例草案在報紙和網絡上公布于眾,同時把每一件條例草案征求意見稿發給13個市(地)及相關部門征求意見,還通過召開各種類型的會議以及發放調查問卷等方式,廣泛搜集社會各界的立法意見和建議,開門立法,努力擴大公民對立法工作的有序參與｡
福建:尊重選民聯名推薦
福建省在做好縣鄉人大換屆選舉工作中,充分尊重選民推薦代表候選人的合法權利,使廣大選民對人大代表的作用有了進一步認識｡廈門海滄區選民十人以上聯名推薦的初步代表候選人129名,占初步代表候選人總數的50?郾2%｡南平市延平區有1533名為選民十人以上聯名推薦,占87?郾05%｡漳州市縣(市､區)在選舉中要求,選區一般不搞政黨提名,放手發動選民參與提名推薦｡選民的積極參與,使不少地方推薦的代表候選人大大超過選區的候選人數,只好通過協商或預選確定正式代表候選人｡
關鍵詞：早期介入 物業管理 房地產
0 引言
物業管理的早期介入主要通常貫穿項目開發的全過程，一般在可行性研究、規劃設計、施工建設、房產銷售和竣工驗收階段分步驟介入，其主要價值體現在從物業使用角度出發，為項目開發提出建議。同時，管理經驗豐富的物業管理企業的介入，也可以有效提升項目建設和管理水平，同時提升項目價值，促進房產銷售，提高開發效益，進而提升企業品牌影響力。本文針對江蘇華廈融創開發的徐州UU小鎮項目進行早期介入，從項目的規劃設計開始提前介入，涉及建筑、安裝、維護和保養等工作按物業管理的要求進行主動控制，更加確保物業建設質量。建議內容既要考慮開發商的要求，又要滿足業主（使用）需求。
1 徐州UU小鎮項目概況
本項目位于徐州市泉山區杏山子大三角地塊，項目定位為兒童主題幸福社區。總用地面積約13.5萬方。綠化率>30%。
規劃用地：202.2畝 （13.5萬方）
總建筑面積：43.5萬方
總戶數：2857戶
容積率：2.50
綠化率：30.1%
物業形態：5棟電梯洋房、4棟小高層、12棟高層、沿街商業、集中商業、會所、辦公等城市綜合體
戶型面積：80-90m22+1兩（三）房、90-125m23+1三（四）房、子母房
整個項目住宅共分兩期開發，第一期推出B+C地塊，第二期推出A地塊，首期共13棟樓，5棟11層286套，4棟18層407套，4棟33層共660套，總共1353套。分布于B1-11，C1-2。
交通：目前項目位置較偏僻的三環外，但已經開通的韓山隧道、規劃建設的地鐵一號線等交通對項目來說非常有利。而徐蕭公路、三環西路則是連接周邊蕭縣、豐沛縣、淮北等地區。
景觀：景觀環境三面環山，靠近云龍湖，大環境很好。
生活氣息：緊鄰項目的是開元四季，通過開元、萬悅城、圣地雅閣等樓盤的帶動，使得周邊生活氛圍及置業需求日益濃厚。
對UU小鎮項目引入早期介入，讓所聘請的專業的物業管理公司對物業規劃設計方案進行完善，使規劃和設計更加合理，能減少以后疑難問題的發生，提高建設單位的開發效益，提高開發商的名譽。同時，所聘請的物業管理公司還可以及時做好業主入伙與前期物業管理的準備，實現物業管理服務的高起點、高標準，使廣大業戶受益。
2 物業管理早期介入的概念
2.1 物業管理早期介入的概念
所謂的物業管理早期介入是指物業服務企業在接管物業之前就介入，參與物業的規劃，從物業管理的角度提出意見和建議，以便建成后的物業能滿足業主和使用人的要求，并且有利于后期管理工作的進行。
2.2 物業管理早期介入的作用
從物業管理的實踐來看，我國物業管理一直滯后于規劃設計和施工建設，這些往往暴露出物業管理過程中的先天不足或缺陷，給日后的物業管理帶了矛盾和問題。物業管理是對物業項目的使用、維修、養護、經營進行管理和提供服務，使物業項目發揮最佳效應的一種管理形式。它與物業的形成過程即投資決策、規劃設計、工程建設及房屋銷售等階段均有著密不可分的聯系。因此，物業管理應建立追求全過程最佳效益的現代化管理模式，在物業的開發階段就充分考慮建成后的使用和管理的要求，考慮到居住水平提高的需要，應有一定的超前性，即從項目規劃設計階段就開始關注物業的全過程效益。
3 項目早期介入建議
3.1 可行性研究階段
在該項目的可行性研究階段，應聘請物業管理公司集中就產品的市場定位、物業管理的基本思路、物業的經營管理進行總體策劃。
3.1.1 從物業管理角度對建設項目的優化設計，如：圍繞項目設計中“兒童社區”主題的命題，如何從滿足業主需求和提升項目品質進行輔助設計，并修改原設計中不合理內容，從而實現對物業超前管理，避免原設計實施后產生使用和管理問題。
3.1.2 根據項目建設成本及目標客戶的定位來確定物業管理的模式和基本服務內容，物業公司應設計出物業服務的總體方案或拿出項目日常物業管理的管理標準、服務理念和經營目標。
3.1.3 從物業及其附屬設備設施保值增值角度對配套設施建設提出的整改建議，重點考慮配套設施的布局，既要方便于未來業主的使用又要防止對業主的生活產生影響和干擾。
3.2 規劃設計階段
在規劃設計階段，應邀請物業管理公司參加論證會，讓物業管理公司站在潛在業主的角度上來看待和分析問題，并讓物業管理公司對規劃設計方案提出自己的意見與建議。
3.2.1 要確保在此階段物業管理公司提出的意見或建議要貫徹可行性階段所確定的物業管理總體設計規劃的內容和思路，保證總體思路的一致性、連貫性和持續性。
3.2.2 物業管理公司一定站在已確定的業主（使用人）的角度上來看待和考慮問題，尤其要將設計與將來的使用維護與建設和使用成本及目標客戶的需求及經濟承受力相結合，這樣才能將業主、物業建設單位與物業管理企業的目標利益統一起來。
3.2.3 物業管理公司所提的意見及建議應符合有關法律、法規及技術規范的要求。
3.3 施工建設階段
3.3.1 在此階段介入的物業管理公司應站在開發商和潛在業主的角度，對施工進行監理，但此時物業管理公司并不是建設監理的主體或主要授權人及責任人，因此既要對質量持有認真的態度，又要注意方式和方法。
3.3.2 要確保記錄的完整性，因為這種記錄一方面為今后的物業管理提供了寶貴的資料，另一方面有些施工中的問題或隱患經物業管理企業提出整改建議，但由于某些原因沒有進行改進，此時完善的記錄和相應的證據在將來這樣的隱患發生時，對分清物業管理與建設、施工、安裝單位的責任非常有利。
3.4 銷售階段
此階段因為物業管理公司介入的形式多樣，應要求物業管理企業充分重視并全力投入。
3.4.1 有關物業管理的宣傳及承諾，包括各類公共管理制度和公共場地的使用規定，一定要合法，同時要實事求是、根據物業管理的整體策劃和方案來進行，不應為了銷售而夸大其辭，胡亂承諾無論對物業管理企業還是物業建設單位都是不智之舉。
3.4.2 售樓階段對物業管理所作的承諾以及咨詢期間大多數業主反映和關注的物業管理服務，應作為對前期物業管理的基本要求，一定要達到。另外還應注意，對公共制定和公共秩序的規定也應建立在以現實的收費情況下物業管理所能達到的服務水準的基礎之上。避免由于業主要求過高，而物業管理企業無法滿足的情況。
3.4.3 要重視工作的延續性和銜接性，銷售階段物業早期介入應是全程的，并要注意與物業前期管理的某些工作銜接。通常早期介入的物業企業多為咨詢管理公司，而前期物業管理多為專業管理公司承擔，應注意工作銜接的規范嚴謹，避免糾紛出現。
參考文獻：
[1]趙紹鴻，艾白璐，譚善勇.物業管理實務[M].中國林業出版社 2005.10（2009.2重印）
[2]裴艷慧.物業管理理論與實務[M].北京大學出版社，2011.
[3]張秀萍.物業環境管理與服務[M].中國建筑工業出版社，2004.
[4]劉薇.物業管理工作指南[M].化學工業出版社，2012.
一、指導思想
“我為公司發展建言獻策”活動是公司開展深入學習實踐科學發展觀活動，實現科學發展，“轉變作風、狠抓落實”中的一個重要組成部分和關鍵環節，“我為公司科學發展建言獻策”要以開展深入學習實踐科學發展觀活動為指導，以“轉變作風、狠抓落實”為中心，以促進企業又好又快發展為目標，以油田公司凝心聚力確保持續穩產，創新實踐促進科學發展”為實踐載體，圍繞“關注民生、服務發展，凝心聚力建設和諧小區，創新服務促進科學發展”主題，著力轉變不適應、不符合科學發展觀要求的思想觀念，著力解決影響和制約科學發展的突出問題，著力構建有利于科學發展的體制機制，堅持傾聽民意，集中民智，問計于民，問策于民，充分調動全體員工建言獻策的積極性，全面推進公司各項工作順利開展，再上新臺階。
二、基本原則
1、領導重視、組織到位。
2、宣傳發動、積極引導。
3、形式多樣、富有成效。
4、發揚民主、求真務實。
5、統一部署、穩步推進。
三、組織機構
“我為公司科學發展建言獻策”活動領導組：
組 長：李國清
成 員：張宏輝 李春雷 嵇剛 許紅 蘭艷
下設辦公室
主 任：楊曉霞 秦勇
成 員： 孫國棟、趙軍 、劉海波、李長德
四、具體安排
活動時間：4月7日—5月10日，分四個階段實施。
1、宣傳發動階段( 4月8日 ——13日)：召開全體員工參加的動員大會，號召全體員工積極踴躍參加活動，各部門搞好思想發動和輿論引導，激發廣大干部職工建言獻策的熱情。
2、征集問題與建議階段( 4月14日 ——28日)：全體員工圍繞發展尋差距、對照崗位找問題，并將查擺出的問題與針對性的建議，填寫在征集意見卡上，于 4月28日 12時前交領導小組辦公室。
3、分類歸納階段( 4月29日 —— 5月4日 )：活動領導小組辦公室對收集到的問題與建議，分類歸納，整理成《員工建議摘要》，上報領導小組研究。
4、反饋意見階段( 5月5日 ——10日)：通過召開會議、下發通報、責成相關部門辦理等形式，對員工提出的意見進行反饋。
五、活動內容：
圍繞六個方面，理思路、尋差距、找問題、提建議：
一是各部門要通過召開員工大會，采取討論、征求意見等形式，確立工作思路。同時，重點廣泛征求在以下幾個方面的意見、建議和要求，主要是推進機構優化，加快管理升級上，在突出物業管理服務實踐特色、解決實際問題方面，在增強物業服務力、提升創效水平方面，在創新機制、促進科學發展方面，在加強黨的建設、促進領導干部改進思想和工作作風方面。
二是部門及崗位工作方面：包括部門、科室之間如何配合協作;員工所在部門、科室及所在崗位工作中存在的問題;各項業務流程是否合理、崗位職責、工作程序是否合理等。
三是轉變作風、提升服務效能方面：包括如何加強員工之間、部門之間的溝通與聯系;在工作紀律、員工素質、服務業主等工作作風方面的問題;如何提高服務質量和工作效率;如何增強員工責任心等。（1）
四是制度落實和監督考核方面：包括現行制度中存在的問題;如何監督考核;如何保證制度落實到位等。
五是企業文化和精神文明建設方面：包括如何增強團隊協作精神和愛崗敬業精神;如何增強企業凝聚力;員工培訓、文體活動如何開展;職工參政議政等方面存在的問題等。
六是員工切身利益方面：包括工作生活環境、工資、福利待遇等。
六、獎罰措施：
1、獎勵：優秀建議獎3名：每人獎勵100元，優秀組織獎：200元。
2、處罰：對不填寫征求意見卡的員工，處罰責任人50元。對態度不端正、未在規定時間內上交征求意見卡的員工，處罰責任人50元。
七、活動要求：
一是統一思想、消除顧慮。公司開展這次活動，目的是為了傾聽員工真實心聲，決不“揪辮子、扣帽子”，對職工的意見與建議嚴守機密，決不對外泄露。全體員工要消除思想顧慮、暢所欲言、大膽建言獻策。
二是認真填寫征求意見卡。要求提出的問題必須真實可靠，有針對性提出解決辦法和建議。 如需單獨就某個具體方面提出問題與建議，可以附帶以書面形式說明。
三是領導重視、認真組織。各部門要組織召開部門專題會議，學習傳達公司相關文件，引導本部門的員工積極投入到建言獻策活動中。
【關鍵字】 多屏應用 信息系統
一、研究背景
隨著計算機技術與互聯網的高速發展信息化應用幾乎滲透我們的每個角落。各行業信息化建設日益成熟的時代，小區周邊壟斷性的小店，滯后的信息，以及小區物業跟不上時代的管理理念與當今網絡科技社會顯得矛盾突出[1]。小區是城市發展的必然產物，現代小區主要以居民住宅為主，同時配有成套的生活服務設施和物業管理公司。由于小區信息化建設的落后與當前社會高度信息化時代的矛盾，將直接導致小區整體生態化系統受到沖擊[2]。
目前一些圍繞信息為主題而開發的新小區已經出現了一些小區信息系統，但這些系統的功能主要面向小區業主與物業管理，而系統的本身出發點也是小區管理為主題進行開發設計的。這樣并不能包括小區整體的信息生態。還有一些面向互聯網的小區管理軟件，而這類軟件則是側重小區周邊的商業信息，又忽略了小區業主與物業這兩類重要的角色。雖然這兩類系統均從不同的出發點進行設計，但是始終不能涵蓋小區整體生態。本文論述的主要是基于上述實際社會問題，本著為改善小區周邊商鋪、店鋪宣傳渠道，提高傳統店鋪生存能力，為淡化業務與物業服務管理之間的矛盾，為增進鄰里之間的感情而設計的小區信息系統，實現不同角色之間的信息快速交換，角色之間的業務數據及時的處理。
二、研究現狀
隨著信息化的發展，國外相繼Facebook與Twitter之后，針對小區的社交平臺Nextdoor在為期一年的測試后，截止2012年7月獲取1860萬美金融資時，Nextdoor平臺上有超過3600個社區，而經過短短的半年的時間就增長到8075個，正計劃向海外市場擴張。受到國外社區信息化建設的熱潮，我國圍繞小區的信息化建設已走向春天。特別是最近兩年，O2O概念在中國日漸成熟，各大公司都尋求一條通往O2O概念的道路，這無疑將小區信息化應用推至O2O的風口浪尖。綜合分析，當前國內小區信息化模式大致分為以下2種：
垂直服務型。這是目前社區O2O的主流模式，包括家政類的云家政、e袋洗、河貍家、愛大廚；工具類的小區無憂、小區管家、叮咚小區；電商型類的社區001；社交型類的左鄰、左鄰右里等。其中，叮咚小區較為具有代表性，以社交切入，通過線上分類信息，滲透線下。
綜合平臺型。以物業為切入點，通過整合物流、物業和供應商資源，致力于構建移動電商管理平臺，打造中心化的O2O智能社區服務平臺。相對來說，這類平臺比垂直細分平臺能夠提供更多元的服務，覆蓋的社區居民也更為廣泛。不管是垂直服務模型，還是綜合服務模型最終要結合我國小區實際特點進行整合。
三、系統介紹
從整體使用用戶來看，系統分為業主、物業、商鋪、服務機構、系統管理等角色。下面對不同角色的功能需求用例進行逐步分析。
1、業主。業主是小區信息系統的核心用戶，其對系統功能需求如下：物業通知接收；問題報修；物業意見建議；水電煤氣費；周邊信息獲取；生活辦事信息獲取；論壇交流；新聞；商鋪信息；在線訂單；商品查詢。
2、 物業。對于物業角色的需求如下：通知：物業通過系統向業主通知，包括便民服務類通知，以便業主能及時收到通知。處理報修和水電煤氣費錄入。意見建議搜集：系統將自動收集小區業主們提出的意見建議幫助物業精確的統籌改善管理服務。最新動態/活動：服務器機構通過系統平臺機構最新組織的活動或者機構動態。辦事指南：系統提供生活常用服務機構辦事指南以及辦事流程等信息供需要的業主方便查找與閱讀。機構信息：系統提供小區周邊服務機構的相信信息。
3、商鋪。對于商鋪角色的需求用例如下：網店管理：周邊商鋪可以通過小區系統在網上開設店鋪。商品維護：在網店內維護商品信息。訂單處理：在系統內消費用戶可在網上下訂單，下訂單后，系統需通知商鋪管理員，對訂單進行處理。商品：對于已編輯好的商品進行操作。
4、系統管理。注冊用戶審核：系統為保證所有注冊用戶為小區生態內真實用戶，需要將其注冊信息進行人工審核。用戶權限驗證：系統將劃分多角色，根據用戶不同的角色系統將提供不同的功能與服務。系統日志：系統將采用日志的形式記錄所有用戶的數據請求以及數據提交。信息內容審查和系統監控。
參 考 文 獻
轉變“我管你聽”觀念
我們經常會聽到物業人員訴說居民不聽管、不服管的埋怨之聲。物業沒有擺正自己的位置，總希望“居民服從物業管”，而很少做到“物業圍繞居民轉”。物業服務的對象是職工。職工不是我們服務的障礙，而是我們服務的目標。是職工給我們提供了服務的機會，他們是我們的家人。 所以，我們在物業管理建設中要多聽取他們的意見和建議，讓他們加入社區的維護建設中來，共同建設我們的社區。
秉承“四心”服務業主
物業服務活動中，物業的工作對象是房屋維簡、保潔、秩序維護和綠化養護等，但最終受益者是職工。所以，物業在提供物業服務中，一定要堅持以人為本的服務宗旨，用“心”服務，為職工營造美好溫馨的生活環境。
在工作中，一定要有忠心。職工將“家務事”交給了物業，物業就一定要教育員工做一名忠于職守的“合格保姆”。就是要根據與職工的約定，針對不同的服務內容，充分發揮自身的特長，制定出行之有效的實施計劃，逐一加以落實。這其中，最關鍵的是服務的主動性，不讓職工為小區的“家務事”分神操心。
在接待中，一定要有熱心。在日常生活中，職工因遇到這樣那樣的問題和困難，會找到物業。對于投訴的職工，不論與服務約定是否有關，我們都要熱心接待，積極為職工排憂解難。是服務約定范圍內的問題，要拿出明確的處理辦法；不是服務約定范圍內的問題，要給職工做好解疑釋惑工作，并盡力為其解決困難出謀劃策。對待職工的投訴，還要實行“首問負責制”，及時將處理的結果向投訴的職工進行反饋。
在服務中，一定要貼心。小區物業服務是一項長期的持續不斷的活動。在實施保潔、治安、綠化和維修等服務中，我們一定要遵循方便職工的原則，確定服務程序和運作方式，始終做到把方便讓給職工，把困難留給自己，努力讓職工在“不知不覺”中欣賞小區優雅的環境，享受人性化的優質服務。
在溝通中，一定要有誠心。物業提供的服務產品是“服務”，某種程度上說，職工對物業的評價就看你的態度：服務的態度、幫助協調的態度、溝通時的態度。所以，有人說，物業服務就是一種溝通工作，學會了與職工有效溝通，就為物業服務任務的圓滿完成打下了堅實基礎。可見，學會與業職工有效溝通是物業服務企業的必修課。從溝通形式上講，常見的有問卷調查、意見與建議反饋、座談會、聯誼會、重要事件預告和咨詢問題解答等；從溝通的要求上講，就是要做到及時、準確、全面、有效。
作為物業服務部門，要善于運用物業服務平臺，及時掌握和了解職工不斷變化的需求，用真誠編織的紐帶把物業和職工聯系在一起，共同建設我們的社區美好家園。
一、基本情況
我區物業管理行業起步較晚，正是朝陽產業，通過近十年的發展，由于各方面因素的影響進度緩慢，還存在市場化運行機制未健全、開發商影響、專業性的人才匱乏等問題。總體看，我區物業管理工作有以下三個特點：一是物業管理市場處于發育初步階段。二是物業管理總體水平較低。三是物業管理行業監管體制不完善。據統計，目前，吉安市中心城區共有物業管理小區38家，物業管理企業30個，管理房屋230萬平方米。城區物業管理覆蓋率達到80%，新建商品房的物業管理覆蓋率達到100%。本區注冊一級資質物業服務公司尚無，注冊二級資質較多。所有小區均未成立小區業主委員會，物業服務水平很難得到一個質的提升。目前我區多層住宅物業管理費用的收費標準為每平方米0.3—0.5元，高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此，我市物業行業收費平均收費水平仍低于80%。物業管理費標準不高，收繳率低，個別業主和物業管理企業之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，成為制約我市物業管理行業發展的主要因素。
二、存在的主要問題
1、物業服務公司規模較小。我區隨著房地產業的迅速發展，近幾年來物業公司數量急劇增加。但從總體看，發展參差不齊。由于企業管理規模過小，綜合實力差，專業化文秘雜燴網水平低，造成物業服務社會資源浪費，效率低、效益差。如果形成規模效應，則可降低成本，提高效率。
2、市場化運作機制尚未健全。物業管理尚未真正形成市場準入機制。物業服務企業生存環境存在缺陷，經營困難。一是我區為中心城區，由于鄰近縣居民到我區投資購房置業者較多，有的購買多套住房不急于入住等因素導致空房率高，小區入住率不高，由于規定未裝修入住按50%交納物業服務費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，并未減少物管企業的服務成本，再加上已入住業主交費意識薄弱，應交的物業費也收不上來，據統計，收取物業管理費達到90%以上，已經是非常不錯的狀態了。導致許多小區由于收費率低處于微利狀態，甚至產生虧損，造成物業管理企業難以為繼。二是由于我區物業行業還處于起步階段，許多業主對物業收費都表示不理解，業主繳費意識薄弱，造成物業服務收費率低，有的企業因難以全額收取物業管理費，只有被迫撤離所服務的樓盤。
3、物業服務費收取難。主要表現在：
一是一些服務人員責任心不強,服務質量差,服務不到位，導致住戶有意見而拒絕繳費。
二是住戶無力繳費。如安置房、經濟適用房，業主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。
三是工程遺留問題隨著物業交接,將問題轉嫁給物業服務企業,成為住戶不繳費的借口。
四是由于業主自身的原因，如業主內部糾紛、業主出租房屋等原因致使繳費不及時等。
五是由于業主物業繳費意識薄弱。物業管理企業提供的隱被忽視。不少業主認為，交了那么多的物業管理費，不就是有幾個保安和幾個清潔工嗎？這錢花得太冤枉。于是少交甚至不交物業管理費的現象時有發生。雖然物業管理公司提供了很多服務，但由于服務本身是隱性的，業主沒有因此得到很直觀的利益，所以業主很難感受到物業管理公司的工作。
六是有的業主僅比較其物業收費標準，而未比較物業服務質量，業主對收取物業服務費表示抗拒。特別是對停車收費及車庫及儲藏間、雜物間交物業費表示不理解。二次供水、電梯使用費分攤收取矛盾大。由于各種因素有些業主覺得分攤不合理而拒繳水、電費。
七是不少小區的業主認為物業管理公司的收費不透明、不合理，亂收費、高收費，因而拒絕交費,此類問題很有普遍性。
八是業主認為物業管理公司的服務與收費質價不符。在實際物業管理工作中，也確實存在物業管理公司服務不到位、服務態度不好、維修不及時、收費不規范等情況。這樣，造成業主對物業服務不滿意，對物業管理企業產生意見，因而拒交物業管理費。
九是當物價部門根據經濟發展水平、物價上漲水平和業主服務水平提高等情況，對物業收費標準作出調整后，部分業主不愿按提高后的標準交費。由于物業費收入收不到位，不少物業公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務標準，對小區設備維護、清潔、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環，引起住戶不滿，陷入了物業公司抱怨收不足費而無法服務，業主抱怨服務低劣而不愿交費的怪圈。據全國價格舉報電話受理投訴統計，近三年來，業主投訴物業管理企業收費項目和標準不透明、違反規定亂收費，一直位居各類價格舉報問題的前三位。
4、物業管理體制不完善。物業管理涉及到規劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全區看，缺乏一個強力部門有效的協調各方，造成行政管理和物業管理關系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的職責不清；街道、社區的綜合協調作用尚未充分發揮；房屋管理由房產部門負責，但房屋性質改變卻由建管辦監管，責任主體不明確，行政監管力度不大。
5、物業管理缺乏監管。我區所有小區均未成立業主委員會，有些業主往往不清楚自己可享受那些服務內容、有哪些服務標準，應交多少費用，如何監管物業管理企業等，這些問題使得部分物業服務企業帶有一定的隨意性，少服務、服務不到位現象時有發生，體現不出“質價相符、優質優價”的物業收費原則，對此業主意見，對物業管理的有償服務產生疑問，影響小區的正常管理運作。
6、業主的消費觀念有待改變。部分業主物業服務的消費觀念沒有完全樹立起來。
一是買房人對物業管理的認識需要一個過程。
二是我們國家誠信價值體系尚在初級階段。遇到問題，業主不是積極通過司法、行政手段解決，而是選擇隨意拖欠或者拒絕交納物業服務費的方式進行，這種做法不僅損害了合同的嚴肅性，而且造成了住宅消費的誠信危機。
三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區內有業主不交物業費，認為自己交了反而吃虧，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業費。物業服務收費不到位，最終利益受到損害的還是業主本身。物業費主要用于居住小區房屋公用部位及共用設施設備的運行維修養護等服務性開支。部分業主不繳費，等于免費享受公共服務，這對繳費的業主是不公平的。長此發展，不繳費的業主可能會越來越多，最終導致物業管理無法正常進行，房屋及設施將會失修失養，小區的保安、保潔、綠化將無人問津。
三、對加強完善物業服務收費管理的意見和建議
1、走強強聯合之路。創造條件，積極鼓勵物業公司兼并、合并，走強強聯合之路，做大做強物業公司，做響物業公司品牌；鼓勵有實力的社會實體興辦物業公司，對從事老小區物業服務的企業，在政策上給予扶持和優惠。
2、完善物業管理的市場準入機制。努力引入物業管理的市場競爭機制，明確規定物業公司的資質。加強物業管理市場整頓，對不符合要求和規定的物業公司、物業管理人員，堅決吊銷執照，注銷上崗資格證書，維護良好的市場秩序。要深入社區，加強日常巡查，對維修不及時、服務不到位、收費不規范的行為予以嚴肅查處，直至降低或取消其物業管理企業的資質。要繼續加強物業管理企業的制度化、規范化建設，強化檢查考核、資質審定、從業人員業務培訓等工作措施，促進我區物業管理行業的服務水平不斷提高，提高我區的物業管理水平。
3、建立前期物業管理監管機制。建立物業管理提前介入機制。從工程項目規劃立項開始，物業管理應同步介入對房屋的功能、布局、管網建設等提出專業的合理性建議供開發建設企業采納，為后期物業打下堅實的基礎。建立物業服務收費報審機制，應在售房前，向物價部門申報核定物業服務收費標準，規定在向物價部門申報前期物業收費標準后方可售房，以減少不必要的矛盾。在物業管理企業在引導業主理性維權的同時，緊密聯系房地產開發商，不斷完善物業功能，確保物業建設質量和配套設施設備的齊全及有效維修養護。
4、完善細化收費標準。建議盡快研究制定質價相符的物業服務費指導價格體系，細化《江西省物業管理條例》各收費檔次對應物業企業應達到的具體標準，明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯維修、年檢費，電梯費用各樓層間的分攤比例問題，明確私家車庫、儲藏間是否要交物業服務費等問題，建議二次供水由供水公司統一管理，由供水公司向業主收取二次供水費。要建立市場化的收費機制，使物業管理服務向市場化、專業化方向發展，必須遵循公開、公平，誠實信用的原則。鑒于目前售后房物業收費矛盾凸現，商品房矛盾相對平穩的特點，采取分類指導辦法，做到公開合理、質價相符以及同一物業管理區域實行同一收費標準。
5、應制定房屋公共維修基金的提取使用程序。按有關條例規定：當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業主委員會提出，經2/3以上的業主同意后，方可申請使用房屋公共維修基金。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數業主的利益，那么就很難獲得小區2/3的業主通過，給實際使用造成了困難。另外物業公司預算的維修費用沒有專業機構對其作鑒定和監督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進入維修期，當房屋需維修，當年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區的房屋公共維修基金從未提取過。
6、簡化催繳物業費法律程序。當業主惡意拒交物業費時，現行辦法是由物業企業起訴業主，這樣將耗費物業企業大量的人力、財力，通過法律途徑追討的物業費都不足以支付訴訟等相關費用。建議明確物業企業催繳物業費更為簡單措施或程序。
7、妥善協調解決有關問題。市環衛部門向業主收取的生活垃圾處理費為3元/戶、月，由物業企業代收。該部門所做的工作僅是從轉運站將生活垃圾運走，且不提供垃圾筒，現物業小區內道路衛生、垃圾外運至垃圾轉運站都由物業企業承擔，市環衛處每月向物業企業收取3元/月、戶的垃圾處理費。由于市環衛處并未提供相應服務，只做了其中一部分，故物業企業物業企業不應承擔3元/月、戶的垃圾處理費。
8、加大宣傳力度。引導人們正確的物業消費觀念。物業管理公司本身要注意加強物業管理水平，提高自身的服務質量。規范管理，提高服務水平，加大業主對物業管理的正面宣傳和引導，讓業主樹立正確的“物業服務消費觀”，有效避免收費難的問題。讓業主了解物業管理工作的內容，提高物業管理的商品意識。讓業主感受實質上是一種服務型的商品交換。物業管理公司需要引導業主的思想觀念要由物業管理的無償提供向有償型的商品提供方面轉化。
9、加大對物業行業的監管力度。推進物業行業社會化、市場化進程，凈化地域性物業行業競爭環境。健全本市物業政策法律法規，形成完整、系統體系。
10、進一步提高物業企業管理水平。一是物業企業應當在嚴格執行《物權法》，爭取政府的支持的同時，提高經營能力，加強與業主、業委會的溝通交流，達成共識。二是不斷提高服務質量，不斷創新服務項目。將每一項服務工作的程序都規范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培養和造就高素質的服務團隊。物業服務企業在對員工進行專業技能培訓的同時更應該注重個人素質方面的培訓。四是物業服務公司實行收費考核，建立內部激勵機制。
按照全市優質服務年活動工作的總體要求，達源物業公司在所屬小區廣泛深入開展了優質服務年活動，取得了良好的效果。2008年9月，公司管理的世紀家園小區被中國天然氣集團公司綠化委員會授予綠化模范小區，并頒發了獎狀和榮譽證書。這是家園被評為中國城市標志名盤獎后的又一最高獎項。
一、營造和諧文化 構建和諧家園
為更好地開展全市物業系統“優質服務年”創建活動，切實提升物業服務水平，加速和諧小區建設進程，達源物業公司從文體活動入手，多渠道構建文化和諧。
世紀家園和奧林國際公寓小區分別開展了“同住溫馨家園、共品和諧晚宴”活動。以每個單元為單位，參賽家庭自備一道菜端到活動廣場，業戶們共同品嘗。在品菜中，還穿插了搶凳子、踩氣球等趣味游戲。小區的居民，尤其是孩子們積極參與，歡聲笑語充滿了整個小區。東湖管理處舉辦了“迎奧運家庭·趣味運動會”，以家庭為參賽單位，開展了跳繩、齊心合力、投球等11項娛樂競賽活動，業戶在其樂融融的氣氛中完成游戲項目，展示了和諧家庭的風采。
3、電影進小區 自8月25日至31日，公司還在奧林、世紀家園、東湖等六個小區免費放映了《閃閃的紅星》、《地道戰》等六部愛國主義影片。
4、創辦《和諧家園》報 為加速和諧小區進程，更好地傳遞家園信息、宣傳和諧文化，我們創建了《和諧家園》報，首開全市物業先河，首期發行8000多份，深受廣大業戶的喜愛。
二、注重優質服務，打造物業品牌
為了更好地搞好優質服務年活動，我們注重在優質服務上下功夫。為扎實有效開展優質服務年活動，我們開展了如何開展好優質服務活動大討論活動。討論中，大家一致認為物業工作是人對人的工作，強調的是心與心的溝通，點滴的服務都是物業形象的延伸。物業工作絕不是管理住戶，而是服務住戶；絕不是面子工程，而是民心工程；絕不是淺嘗轍止，而是永無止境。我們通過不斷升級常規服務、開展特色服務，推行親情服務，倡導延伸服務，傳遞關心與關愛，用真情溫暖千家萬戶。
（一）常規服務做到位
在物業服務中，常規服務是基礎。如何將常規服務做得比別人更標準、更扎實、更到位，我們從加強基礎建設、注重細節管理入手，制定并完善了《綜合管理服務標準》、《公共區域清潔衛生標準》、《公共區域秩序維護服務標準》等十幾個標準化制度。建立和完善業主檔案，服務區域落實到人頭，繪成圖表上墻，服務承諾、服務內容公開。
為了把日常管理做精做細，使常規服務精益求精，我們為各工種制定了詳細的崗位規范，包括形象規范、語言規范、行為規范等共計30多項。從保安值班每晚幾次巡邏到上門維修幾分鐘內到達，從客服人員接聽電話的規范用語到保潔人員衛生清掃的干凈程度，都明確地給出標準，定出尺子，讓員工有章可循、有制可約，更好地指導工作實踐。
（二）特色服務想到前
“業主想到的，你做到了，這是基礎，是常規；業主沒想到的，你做了，這是特色，是感動。”在優質服務年活動中，我們教育引導員工“眼里有活、心里裝事”，不僅要雪中送炭，更要未雨綢繆。針對不同住戶的個性化需求，我們在各小區門衛開設了便民服務窗口，增設了事務咨詢、物品寄存、探訪引領、失物認領、節日慰問、愛心傘、便民車等服務。我們主動提供寄存服務80人次，咨詢服務276人次，慰問社區孤寡老人30人次，母親節向居民發放鮮花6500余枝，小區安全宣傳活動6次，義務搬送秋菜8000余斤，返還住戶丟失的各類物品折合人民幣100000余元，越來越多的貼心服務，拉近了物業與住戶的情感距離，受到了住戶的好評。
（三）親情服務暖到家
我們在優質服務年活動中感到，業主是我們的衣食父母。對待業主要講情感，不要講情緒；要講奉獻，不要講回報；要撲下身子做服務，不要抬起雙手要功勞，要讓他們真正感受到達源物業親人般的關懷和溫暖。
龍南管理處組織青年志愿者，利用業余時間，定期幫助家園劉淑琴等三位老人打掃衛生、擦拭門窗、換煤氣等家務。東湖管理處開展了便民服務活動，（四）延伸服務盡到心
在優質服務年活動中，我們感到服務永無止境，沒有最好，只有更好。我們把為業主提供最完美的服務作為工作追求，延伸服務時間，延伸服務內容，延伸服務對象，做精做細物業管理工作，得到業主的廣泛贊譽。
“業主上班物業管理人員上班，業主到家物業管理人員回家。”是一般物業管理企業的固定模式，這使物業服務的銜接出現了空擋。為了更好地為業主提供服務，我們對保潔員、保安、維修等管理人員的作息時間進行了重新調整，實行提前和延后1小時工作制度，極大方便了業主的生活需求，同時也增進了與業主之間的更多交流。
在日常工作中，我們還千方百計想業主之所想，幫業主之所需。除做好日常服務外，還把服務內容進一步延伸。如為業主義務送純凈水、免費看管戶外停車等。近期有把聯通收費站、洗車中心等引進小區。
三、強化管理提素質，全面提升服務水平。
為扎實有效開展好優質服務年活動，我們重點在管理上下功夫。
（一）抓培訓，提素質
公司把4月份定為“優質服務年活動素質教育月”，舉辦各類培訓班10期。舉辦了“首屆通訊員暨公文寫作培訓班”、“文明用語、儀容儀表”、維修、保潔、保安和客服培訓班，還進行了技術比賽。同時，還邀請專業講師講授了《人際關系與企業發展》。
（二）是抓管理，提績效
公司先后制定了《人力資源管理辦法》、《標準化服務考核實施辦法》、《設備管理辦法》、《預算管理辦法》等四個管理辦法，這四個管理辦法的制定和實施，使企業管理步入了規范化管理軌道。實行績效考核明顯提升了物業服務管理水平。
（三）抓服務，比
質量
為使優質服務年活動取得實效，我們全力推進標準化服務、親情服務、延伸服務和超值服務。在基層保潔隊、保安隊、維修隊廣泛開展“保潔、保安、維修示范班”活動。開展了保潔示范班活動，采取“聽、看、議、評”的措施，有效保證了總結評比質量。在五型班組創建上，選樹了奧林鍋爐班，采取“四抓”措施，受到良好效果。8月26日，在集團召開的創建安全型班組經驗交流會上，代表達源公司受檢，班長秦立中介紹了經驗。
（四）實行辦事公開，推行陽光服務
按照《全市物業系統辦事公開工作方案》要求，我們堅持樹立“誠信物業，陽光服務”的經驗理念，全面實行“八個公開”。為保證公開效果，在公開的同時，我們積極征求廣大意見，努力解決各種問題。采取召開座談會、發放意見、建議和要求征求單及設立意見箱等形式，廣泛發動廣大業主和員工提出物業管理服務中存在的問題。并在公司各小區將公司營業執照、收費標準進行了公示。經過近一個月的扎實工作，共收到意見、建議和要求58項。公司領導班子先后幾次召開會議討論、研究解決這些問題，采取了“凡是物業自身問題，無條件速辦和非物業問題，千方百計協調辦”的措施，到目前，屬于物業解決的25個問題得到全面解決，廣大業主普遍滿意。
有關于致全體業主的感謝信范本1尊敬的各位業主：
經過全體業主的選舉，江南花苑首屆業主委員會于20xx年2月1日成立，對此業委會對于全體業主給予我們的信任表示感謝，同時深感肩上責任重大。因為我們小區情況特殊，一二期開發商給我們遺留了很多問題，我們同物業公司會共同努力，我們有信心也相信物業會做好小區的管理工作，竭誠為大家排憂解難，但更重要的是需要全體業主的支持和配合。
物業公司為我們提供服務，在我們午夜夢回時，他為我們站崗放哨、在我們假期外出時，他為我們保衛家園、在天還沒亮時清潔人員就開始為我們有一個美好、舒適的環境而殷勤勞動，雖然管理中可能會有許多和業主意見不統一的地方，但是開發商遺留的問題不屬于物業的責任、他們也在盡心努力的協調 ，因為我們只有一個共同的目標：那就是創造一個安全、便利、舒適的生活空間，同時使業主的物業保值增值。本著這一共同的目標，我們應該共同努力，相互支持，相互理解，相互信任。所以請各位業主大力支持物業的工作，為小區出自己的一份力，盡自己的一份義務，積極繳付物業費。
小區屬于全體業主，需要每一位業主的精心呵護，她的文明與秩序體現著我們的素質和修養。我們相信，有全體業主的積極參與、配合，我們小區一定會建設的更加美好，更加和諧。
祝各位業主生活美好，家庭幸福!
此致
敬禮！
xxx
xxxx年xx月xx日
有關于致全體業主的感謝信范本2尊敬的各位業主：
20xx年即將過去，20xx春節年正在向我們走來，在新年的鐘聲即將敲響之際，xx物業服務中心全體員工祝您春節愉快，闔家幸福! 小區是我們共同的家，她的美麗既需要我們盡心盡力來經營，同時也離不開您的支持與配合。物業服務管理費的及時繳納，是物業服務運轉的基礎，是物業服務品質的最基本保證，物業中心全體員工向已繳費業主表示誠摯感謝與深深的敬意，感謝您對物業工作的理解與支持， 感謝您為社區服務做出的積極貢獻!
物業服務中心全體員工希望與您時刻保持良好的溝通，請您向我們反饋有利于物業服務工作的合理化意見與建議，我們將及時進行改進。我們相信在您的支持與關愛下，物業中心全體員工將不斷提升自身物業服務技能，在新的一年里，物業全體用我們的微笑，用我們誠心竭盡全力為您提供更多的優質服務、為您營造更加優美、和諧的社區環境! xx攜物業全體恭祝你在新的一年里闔家辛福身體康健萬事如意!
此致
敬禮！
xxx
xxxx年xx月xx日
有關于致全體業主的感謝信范本3尊敬的各位業主：
XX年已經過去，20xx春節年正在向我們走來，在新年的鐘聲即將敲響之際，物業服務中心全體員工祝您春節愉快，闔家幸福!
小區是我們共同的家，她的美麗既需要我們盡心盡力來經營，同時也離不開您的支持與配合。物業服務管理費的及時繳納，是物業服務運轉的基礎，是物業服務品質的最基本保證，物業中心全體員工向已繳費業主表示誠摯感謝與深深的敬意，感謝您對物業工作的理解與支持， 感謝您為社區服務做出的積極貢獻!
物業服務中心全體員工希望與您時刻保持良好的溝通，請您向我們反饋有利于物業服務工作的合理化意見與建議，我們將及時進行改進。我們相信在您的支持與關愛下，物業中心全體員工將不斷提升自身物業服務技能，在新的一年里，物業全體用我們的微笑，用我們誠心竭盡全力為您提供更多的優質服務、為您營造更加優美、和諧的社區環境!
最后，恭祝各位業主在新的一年里闔家幸福，身體康健，龍馬精神!
此致
敬禮！
xxx
xxxx年xx月xx日
有關于致全體業主的感謝信范本4敬愛的業主朋友：
新年好!
在過去的20xx年，您英明的選擇了西班牙名都!因為有您的關注，西班牙名都得以在20xx年取得了輝煌的成績，在20xx年度盱眙縣商品房銷售排行榜上套數、金額、面積三個第一，成為不折不扣的年度銷售冠軍。謹在此祝福您和您的家人在新的一年里身體健康、萬事如意，豬年吉祥!希望在20xx年您依舊關注西班牙名都，全程見證西班牙名都的成長和輝煌。
在新春到來之際，愿西班牙名都的祝福如冬日暖陽，春日清風，夏日陽傘，為你擋風阻沙，送去溫暖，捎去清涼，愿您在新的一年里，月月賺錢，天天開心，時時快樂，紛紛精彩，秒秒幸福!
此致
敬禮！
尊敬的各位業主：
20xx年即將過去，20xx春節年正在向我們走來，在新年的鐘聲即將敲響之際，xx物業服務中心全體員工祝您春節愉快，闔家幸福!
小區是我們共同的家，她的美麗既需要我們盡心盡力來經營，同時也離不開您的支持與配合。物業服務管理費的及時繳納，是物業服務運轉的基礎，是物業服務品質的最基本保證，物業中心全體員工向已繳費業主表示誠摯感謝與深深的敬意，感謝您對物業工作的理解與支持， 感謝您為社區服務做出的積極貢獻!
物業服務中心全體員工希望與您時刻保持良好的溝通，請您向我們反饋有利于物業服務工作的合理化意見與建議，我們將及時進行改進。我們相信在您的支持與關愛下，物業中心全體員工將不斷提升自身物業服務技能，在新的一年里，物業全體用我們的微笑，用我們誠心竭盡全力為您提供更多的優質服務、為您營造更加優美、和諧的社區環境!
xx攜物業全體恭祝你在新的一年里闔家辛福身體康健萬事如意!
六項措施---B措施一：超前化服務啟動某物業公司特別重視物業管理的前期介入，在工程施工期，物業管理工程部的人員深入現場，積極與施工方接觸，并根據大廈使用功能，結合設計、施工、用戶入駐后的使用和方便管理的角度，提出意見和建議，從而保證了大廈使用功能的充分發揮。措施二：個性化服務設計某物業公司每承接一個新的項目，都不是原有模式簡單的“克隆”、“拷貝”，而是在延續公司企業文化基礎上的再創新、再升華，在考慮區域因素、施工單位要素、用戶要素以及需求的基礎上，為項目度身定做“時尚且適合”的管理方案。某大廈的硬件設施在某市的各個辦公大廈中都堪稱一流。某物業公司在某市的物業管理行業中也是站在排頭，所以在服務項目上，在保證傳統項目高質量完成的同時，也會針對大廈的特點、用戶需求和愿望等為某大廈設計出一套個性化服務菜單，做好某大廈的管家。措施三：即時服務與隱形管理即時服務就是通過對所有服務對象的需求做全面、深入的了解，設立服務熱線，保證在用戶需要的時候會即時出現，為其提供滿意、即時的優質服務；隱形管理的主旨就是充分尊重用戶的私人空間，在用戶需要幫助的時候即時出現，用戶沒有服務需求的時候不去打擾，如調整保潔員的上下班時間，避開在上班或下班高峰期清理保潔等。措施四：流程管理與控制在ISO9000質保體系中，流程管理與控制是一項非常重要的工作，是規范化管理運作的基本保證，流程的合理性和可控性是保證用戶需求得到及時回應、各項服務標準化作業的基本保證。
通過對某大廈基本情況的了解、用戶需求的分析，設定合理的流程，加強流程管理與控制，保證為用戶提供方便、快捷、優質的服務，達到用戶滿意。措施五：人本化服務u某物業公司在員工培訓過程中，不斷灌輸“用戶不一定是對的，但永遠都是第一位的”的執業意識，以用戶滿意作為管理服務工作的出發點和歸宿點，由點及面，對常規物業管理服務進行整合，從服務主旨、服務架構、服務項目、服務手段、服務標準、服務控制等方面全面導入管家式管理要素，在充分尊重、關心員工的基礎上，讓員工以更大的愛心、耐心、熱心為用戶提供更多更好的人性化服務，“以人為本”是某物業公司服務工作開展的基礎。措施六：文化運作某物業公司深諳人才是企業最大的資本，團隊合作是企業成功運作的基本保障，而良好的企業文化運作使企業產生強大凝聚力和向心力，提高員工工作效率，鼓勵全體員工向著企業遠景目標共同前進的動力，所以某物業公司從創業之初就致力于創造一種專業、規范、合作、學習、創新的企業文化，在這種企業文化的感召、融合下，各路精英充分發揮自己的聰明才智，以團隊為單位，為企業的發展默默的做著自己的貢獻，共同鑄就某物業公司的輝煌！
一、項目定位某大廈作為一個多功能、大綠化、環保型的現代物業，項目整體形象定位是開放、高效、親和。開放體現某大廈開放的思想和現代化的辦公方式。高效展示該局領導進取、創新的精神境界和高效率工作效果親和象征某大廈為民服務的宗旨及與外界的和諧關系。
二、工作重點以用戶滿意導向理論為依據，從某大廈使用功能的角度分析物業管理服務需求，確定了物業管理服務的三項工作重點：重點一：樹立大廈物業整體形象通過環境形象樹立、樓宇形象控制、設備和公共設施管理、治安和交通控制、管理服務人員行為規范等專業管理和文化氣氛的融合，塑造某大廈開放、高效、親和的整體形象。重點二：樓宇設備管理大廈內部設備的安裝、調試科技含量大，關鍵設備智能程度高，而某大廈物業的特殊性又要求設備運行萬無一失，這對物業管理公司設備管理的技術實力是嚴峻的考驗。物業管理公司必須在前期介入期全面參與設備安裝、調試，熟悉設備特性，掌握運行規律；在正式運行后，要確保電梯系統、供配電系統、給排水系統、消防控制系統、中央空調、智能監控系統及通訊系統等關鍵設備運行正常。重點三：提供綜合性配套服務某大廈包括主樓、附樓、綜合樓、動力站、地上車庫、廣場等，集多種功能于一體，要求物業管理公司在保證物業管理主業基礎上，提供綜合配套服務，包括會務服務、代辦業務、室內保潔、盆栽養護、節日布置、搬運服務等。
三、指導思想指導思想：真誠合作、專業保障、長遠承擔真誠合作體現了公司尊重用戶、依法經營的一貫風格，重合同、講道德、守信譽，注意及時與相關職能部門溝通和協調，真誠為某大廈提供專業、規范服務，為社會創造價值。服務用戶、拓展市場的意義重于創造利潤。專業保障展示公司“超越自我，爭創一流”的企業精神，充分發揮公司ISO9000質保體系、 人力資源管理體系、財務預算及執行控制系統、物業管理制度以及專用物業管理軟件五大體系的巨大作用，組織專業力量，體現專業水準，保障專業效果。長遠承擔既注重合作的即效性，更著眼于合作的長遠前景和綜合效益，力避急功近利、華而不實和短期行為。在具體的管理服務過程重，既有階段計劃，又有長遠安排，將服務概念由委托管理期局部擴展到物業的使用壽命期，是物業管理人的應盡職責。四、三大優勢觀念優勢：滿意只是起點（以服務用戶為最高原則）某物業公司管理水平居于某市市同行業前列，其核心內因在于觀念領先。觀念激發活力，觀念產生動力。公司將用戶滿意作為工作業績評價的最終指標，以用戶滿意為起點，最大限度地滿足用戶需求。在這種理念支持下，公司在員工隊伍中堅持不懈地強化用戶滿意服務觀念、市場觀念以及危機意識、質量意識、成本意識。正是由于導入用戶滿意服務觀念，自公司組建以來，在所管轄的四十萬余平方米物業中，年有效投訴率均控制在千分之二以下。
技術優勢：強大的樓宇設備管理技術支持公共事業與物業管理中心作為物業管理的老牌專業公司，從事物業管理工作多年，中心內部積累了大量的相關樓宇設備管理經驗和各路精英。某物業公司在技術、人力資源等方面都得到了母公司的大力支持，一方面在技術上能夠調動大量的技術精英保證業務發展的需要；另一方面，作為探索市場化管理的觸角，某物業公司還享有用人的充分自，可以面向社會，積極引進社會專業精英，并與相關行業保持密切的關系。精干的專業技術人員對各類物業基本設施，包括電梯、中央空調、供配電、給排水、消防系統、保安系統、智能監控系統、停車場自動管理系統等均有完善的技術保障和豐富的實踐經驗，可以為某大廈制訂高效率的設備管理方案，確保各項系統運行正常、維修及時，并有效延長設備的使用壽命。經驗優勢：唯才是舉，為公司的發展出謀劃策公司自組建之初就嚴把用人關，一方面通過在母公司內部通過競聘的方式選擇優秀的人才，另一方面面向社會招聘，廣攬群豪，共同為公司的發展出謀劃策。同時，為了更好的借鑒深圳、北京、上海等地先進的物業管理經驗，聘請顧問定期為企業把脈，與企業高層人員座談交流，使企業的管理逐步走向規范化、合理化、科學化，逐步探索出具有經營特色的管理模式，在積極探索、大膽嘗試的過程中積累了豐富的管理經驗。深圳物業管理信息網--物業管理信息論壇，討論物業管理的方方面面。
第二章管理方式、工作計劃和物資裝備一、管理方式當今社會倡導“以人為本”，作為服務性行業的物業管理企業，其服務目標不是單純提升企業形象、追求利潤，而是要重視用戶需求的價值，最大限度的滿足用戶需求，企業的經營與管理必須圍繞著“人”來進行。以用戶為中心，強調服務質量和成本控制兩手抓，將社會效益、環境效益、經濟效益高度統合，為用戶提供零缺陷、精細化、全方位的服務，是某物業公司一貫的經營思想和矢志追求的長遠目標。針對某大廈的物業特點、用戶特征并源引某物業公司的企業文化，我們將在某大廈實施CS管理（CustomerSatifacation），即一種以用戶滿意為核心，以信息技術為基礎，以用戶滿意相關指標為主要工具，以數據統計分析為主要測量工具，綜合、宏觀的測定用戶的滿意程度，并根據反饋結果不斷修正工作的方式方法，力求為某大廈提供專業化、個性化、品牌化、管家式的物業管理方式。專業化公司利用自身專業優勢，利用現代管理手段，提供專業保障，總體協調、管理，實現管理目標；個性化公司根據某大廈的實際情況以及相關需求，結合自身專長和特點，制定無償和有償相結合的個性化服務項目，為各職能部門提供方便快捷、貼心周到的服務；品牌化公司通過實施品牌、形象戰略，全面、長遠承擔物業管理責任，樹立某大廈開放、高效、親和的整體品牌形象；管家式所謂的管家式服務有別于物業管理中的英式管家服務，它主要是指針對用戶委托，為用戶提供一種“全程關懷，全心服務”的服務方式。通過專業服務為用戶塑造一種高品質的工作環境。
以上四個方面的物業管理方式確定了某物業公司服務的基調和方法：采用CS管理方式，嚴格資質管理，確保各崗位人員思想素質和專業素質，加強員工培訓，力求管理人員隊伍精干、一專多能；建立健全科學的管理程序和嚴格但富有人情味的管理制度，一方面用以規范組織和個人的管理服務行為，另一方面通過企業文化的灌輸、融合，創造一種融洽、高效、團結、積極的管理團隊；借鑒成功管理經營模式，結合自身實際，洋為中用、古為今用、他為我用，在立足做好基礎服務的同時，加強精神文明建設、服務品牌建設，實施整體全面的企業視覺形象管理，予管理于服務、予隱形管理于顯性成效，使某大廈真正成為某市，乃至黑龍江、全國的一座典型的示范管理大廈。我們的管理方式由組織機構、運作系統、信息系統和管理機制四部分構成。
（一）組織機構設置原則：精簡高效、管理服務無盲區p2精簡高效的組織機構，能夠使各種信息流順暢的系統中流動，減少信息阻滯，從而為提高服務質量、減少管理盲區奠定基礎。設置形式：垂直領導，整體協調5垂直領導形式，目的是減少管理環節，提高各部門的工作效率；各辦公室業務獨立操作的同時，設置協調管理職能，旨在達成整體有機運作。1、在單一業主的綜合型物業中，組建管委會有利于物業管理工作的順利開展。某物業公司將根據《物業管理條例》的有關規定和管理實際，與該局積極接觸，組建某大廈物業管理委員會。2、客戶服務中心接受某物業公司的領導、某大廈管理委員會的監督和某市城市管理局的業務指導。3、客戶服務中心作為某物業公司派駐的專門機構，財務相對獨立，在公司授權下，履行“某大廈物業管理委托合同”中規定的權利、義務和責任，全心全意提供優質服務。4、客戶服務中心實行公司領導下的主任目標責任制。客戶服務中心內部實行垂直領導。5、組織機構設置的原則是精干高效、一專多能。圖2.1外部組織體系圖深圳物業管理信息網--物業管理信息論壇，討論物業管理的方方面面。
5圖2.2內部管理組織機構圖深圳物業管理信息網--物業管理信息論壇，討論物業管理的方方面面。
（二）運作程序1.整體運作流程,深圳物業管理信息網--物業管理信息論壇，討論物業管理的方方面面。圖2.3整體運作流程圖（1）整體運作流程的設計原則是全面、高效、合理，功能無缺項，管理無盲點。（2）整體流程的具體運行，按ISO9000質量保證體系要求運作。深圳物業管理信息網--物業管理信息論壇，討論物業管理的方方面面。2.內部運作流程：深圳物業管理信息網--物業管理信息論壇，討論物業管理的方方面面。圖2.4內部運作流程圖深圳物業管理信息網--物業管理信息論壇，討論物業管理的方方面面。（1）專設用戶服務中心，24小時擔負統一指揮、協調工作，處理日常管理事務和緊急事項。（2）設立值 班主任制。由客戶服務中心正、副主任輪值負責，堅持每天工作例會，一般問題不過夜。（3）實施首問責任制。客戶服務中心任何員工對用戶的報修、建議、意見及投訴，均須第一時間接受，立即報告相關部門并跟蹤落實結果，確保問題解決、用戶滿意。否則，按相應規定處理。信息系統、堅持客戶服務中心正、副主任每季安排專門的用戶專訪，每月隨機走訪有關職能部門辦公室不少于七間，收集用戶要求、意見、建議或投訴。2、客戶服務中心員工日常隨機走訪征詢意見。3、客戶服務中心每季度向某大廈管委會作正式匯報，征詢各方面意見和建議。4、堅持每季組織一次用戶座談會，廣泛了解機關各部門、員工對物業管理服務的需求。5、強化系統的持續改進和有效溝通，最大限度地滿足用戶服務需求。
管理機制
1、實行目標管理責任制現代科學管理包括基礎管理、職能管理和戰略管理三個層次，激烈的市場競爭又催生出新一代前沿管理理論，如全新的人力資源管理理論、激勵理論、企業再造（業務流程重組）、管理創新理論、學習型組織（第五項修練）以及顧客導向概念等。這些嶄新的管理理論核心內涵都體現在重視用戶需求、重視人的因素和組織效率。_公司奉行管理制勝理論，注重企業競爭中的管理因素，并在管理實踐中，總結、推行出嚴格、量化、規范的管理三要素和目標管理責任制，并把這些經驗作為建立現代企業制度、推動科學管理的重要措施，收到了積極效果。目標管理責任制就是將管轄項目的管理目標、經營目標、競爭性目標以量化形式作為重要職責交給客戶服務中心的管理團隊，并賦予相應的權力，同時，將目標的實現與管理人員集體切身利益（薪金、培訓、崗位升遷）掛鉤。這種管理體制使客戶服務中心各級骨干責、權、利明確，在客戶服務中心與員工之間形成事業和利益共同體，共同參與管理，共同承擔壓力，共同邁向成功。、激勵機制某大廈客戶服務中心員工隊伍中，骨干員工從某物業公司內部其他團隊調配，部分員工是面向社會招聘。如何建立有效的激勵機制，激發全體員工的積極性和創造性，直接關系到項目的成敗。某物業公司深諳員工激勵的巨大推動力，強調在嚴格、量化、規范管理的基礎上融合激勵機制。
在某大廈客戶服務中心，我們將重點通過三個方面建立激勵機制。
（1）事業激勵。用創建中國物業管理名牌企業發展目標感召人、吸引人，為廣大員工創造團結協作、共創未來的工作環境和競爭上崗、優勝劣汰的發展空間。實行各級崗位考評和聘任制，形成客戶服務中心員工重事業、比業績、靠真才實學求發展的良好風氣，在物業管理行業奮力前行。（2）量化目標激勵。實行量化管理和目標管理是推動科學管理的重要措施和經驗。客戶服務中心內部的量化目標管理是將管理目標分解成各部門、班組分項目標，并基本以量化形式體現，使各部門、班組直至員工明確個體指標，做到“千斤重擔大家挑，人人肩上有指標”，共同參與管理，推動總體目標的實現，并將員工收益與量化目標實現緊密掛鉤。（3）效益激勵。優秀管理機制的重要內容之一是分配機制。客戶服務中心在薪金分配體系中，采取月度考核、年終考評的監督約束機制，嚴格兌現量化目標管理的獎罰措施，并堅持年度考評中首數5加薪或晉升、尾數5降職或淘汰的原則，保持客戶服務中心員工隊伍的素質和活力。
2、監督與自我約束機制：深圳物業管理信息網--物業管理信息論壇，討論物業管理的方方面面。深圳物業管理信息網--物業管理信息論壇，討論物業管理的方方面面。深圳物業管理信息網--物業管理信息論壇，討論物業管理的方方面面。深圳物業管理信息網--物業管理信息論壇，討論物業管理的方方面面。深圳物業管理信息網--物業管理信息論壇，討論物業管理的方方面面。深圳物業管理信息網--物業管理信息論壇，討論物業管理的方方面面。深圳物業管理信息網--物業管理信息論壇，討論物業管理的方方面面。自我約束機制制定客戶服務中心廉潔自律基本要求。客戶服務中心全體員工嚴格遵守道德標準、行為規范和員工守則。堅持每季度公布物業管理費收支狀況。高度重視用戶意見征詢工作，對發現問題徹底跟蹤、解決。
目前，隨著房地產業的發展及物業服務行業法規的不斷完善，我市物業管理的普及程度有了較大幅度的提高，除了寫字樓、商場、商品房外，工業廠房、學校、醫院、房改房，城區居民小區也逐步引入物業管理。物業服務行業在得到社會的認可和接受的同時，由于各個方面因素的影響，還是存在著各種各樣的困境和難題，對行業的發展造成了一定的影響，特別是物業服務收費問題尤為突出，如何加強監管已屬刻不容緩。
*市自從80年代起物業服務收費均是由企業申報、物價局審定批復每戶每月9-12元的服務價格。這在計劃經濟時代依賴政府的大環境中，業主較為認同，只要有紅頭文件就好辦，當時對物業管理及社會起到一定的作用。20多年來，政府相關職能部門針對小區內所配套功能需求，物業管理服務內容、樓房檔次等制定物業服務的收費標準，扶持了物業服務企業的生存和發展，也逐步形成了一個行業，但在這個過程當中，此類批價由于各種物業既有共同性又有差異性，提供的服務也不盡相同，雖然政府有關部門非常謹慎地批價，但由于業主對行業的不了解，個別物業服務企業的違規操作，輿論的負面渲染報道等原因，物業服務的收費問題成為市民普遍關注的，爭議性較大的熱點問題。
20*年國家發展改革委、建設部下發《物業服務收費管理辦法》、規范物業管理服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益。以該辦法為依據，*市政府于20*年6月下發了《*市物業管理辦法（試行）通知》（下稱辦法），通過政府職能的轉變逐步將物業服務收費的政府定價和政府指導價轉為市場調節價及政府指導價。《辦法》規定包干制、酬金制的普通住宅物業服務收費實行政府指導價，即由市政府價格主管部門會同房地產行政主管部門根據物業德惠服務等級、標準等因素，制定相應的等級基準價和浮動幅度，并定期公布；實行組合制的普通住宅服務收費和高檔住宅別墅物業服務收費以及非住宅物業（如居民小區、商場等）的服務收費實行市場調節價，即由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定；物業服務企業應為業主提供優質價相符的服務，實行明碼標價，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等情況在物業管理區域內的顯著位置進行公示。
《辦法》出臺后，在行業及企業當中、廣大業主當中產生了波瀾，企業認為沒有了“尚方寶劍”，收費將會更難，有企業的老總更說：：“這不是要我們提供無償服務嗎？”而業主們則認為政府不批復定價這不是給物業管理企業提供亂收費的依據嗎？輿論方面也給予了較大篇幅的關注和報道，對關于住宅檔次、服務標準的掛鉤、收費標準的調整、如何協調定價等方面的存在著這樣那樣的質疑。我們曾經在一天內接到10多個有關收費方面的電話投訴。尤其是覆蓋面較廣的舊物業、早期的、中低檔的商品房等物業，由于物業的綠化地小，道路較窄、壞、爛，配套不齊，功能欠缺，對機電、綠化等的養護不重視，再則業主素質參差不齊、需求的物業服務較表面等等問題，對物業服務實行指導價的爭議特別大。個別物管企業也因為低價介入物業的管理，并用車場費用等多種經營彌補服務費等做法，導致物業的重新招標，形成了各方均對原來的物業管理服務費的含金量重新評定問題。
一、我市物業服務管理的現狀：
1、物業管理內容主要是小區的公共部位。小區公用設置的維修，不涉及業主室內部位。但有些業主卻認為物業管理公司的工作不僅僅是保潔、保安、綠化，應無所不包，要求物業企業無償為住戶室內提供一切服務，一旦服務得不到滿足，就以此為“借口”，拒交、少交、欠交物業管理費。
2、業主對物業服務收費缺乏知情權。從我市中心城區看，各物業服務公司都能做到明碼標價收費，能在小區醒目位置公示服務項目內容、收費標準、收費依據等等，但對物業服務收費的收支情況，物業服務公司沒有嚴格按照嚴格規定“每年不少于一次向業主大會或者全體業主公布物業服務收費的收支情況，接受業主和業主委員會的監督”。侵犯了業主的知情權和監管權。
3、物業公司自身管理水平較低，開展和提供的服務項目單一、面窄。目前我市中心城區的物業企業僅僅是面向居民住宅小區提供服務，而對居民住宅小區也僅僅提供保安、保潔、綠化等一些基本服務內容，缺乏服務創新意識。比如西苑小區物業公司，不能充分利用社區黨建、社區衛生、社區文化、社區價格進萬家等一系列社區建設活動的契機，拓展服務平臺，只好在收費率不到70％的情況下，靠出租店輔租金來負債運轉。全市沒有一家開設代接送小孩、代灌液化氣、代家政服務等項目的物業服務企業。
4、物業企業員工素質不高，服務不規范，認為物業服務是簡單勞動，于是低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓的人員上崗。即便是企業對員工進行培訓，也還是停留在基本技能的初級階段，還沒走向由勞動部門參與的社會化職業技能等級培訓與鑒定，致使物業服務工作不到位，不按規范操作，從業人員流動性大、素質不一，高品位的物業公司無從查找。
5、保安工作流為實質，人浮于事，加重公司負擔，作用沒有真正發揮。具體表現為：重門崗，輕巡邏查看；重小區內部安全，輕防患；重治安問題，輕設施安全；重人員數量，輕人員素質；重人員配置，輕崗位管理監督；重對人的防患，輕對物的安全監護。如*市福州乾坤物業公司，管理41棟1023戶，入住率60％，年度收費率75％。聘請保安人員24人，設有東、西、北三處保安點，每處設崗3人，實行三班倒24小時值班，每人月薪800元，發放保安人員一個月工資達19200元；20*年1－9月物業收費266494.18元，支出397582.53元，虧131088.35元。
6、業主委員會工作滯后。目前，我市中心城區絕大部分小區都沒成立業主委員會，雖然有極個別社區成立了業主委員會，但都沒有形成和發揮業主與物業公司之間橋梁與紐帶的作用：服務質量的監管工作沒有真正開展起來；對物業服務與公共財務的收支疏于監管。同時，由于業主委員會自身缺乏對物業相關政策、規定的了解、理解和運用，致使物業企業單方說了算，而業主委員會卻對物業的管理事項難以決策。
7、有個別業主過度強調個人的實用性利益不顧社區整體外觀形象的共同維護。如：防盜鋼窗、空調等的安裝零亂；私占公共場所，擁堵通道；隨意丟棄堆放生活垃圾，這些行為在不同程度上，增加了物業公司的工作難度和不應有的工作量。
8、物業企業由小區全體業主共同選舉、公開招聘的規定沒有得到全面執行。目前，*市中心城區各居民住宅小區提供物業服務的物業企業都是前期物業開發代管，后期物業則是由開發商將原來分管物業的人員分離出去，重新注冊企業名稱、企業法人，成立新的物業服務企業來接管社區。不論是前期還是后期物業，都沒有通過市場公開競爭招標，由全體業主自主選舉物業管理公司，致使物業企業提供的服務質量標準缺少明細、欠缺可監督性。
9、市場體制不活，社會公共服務資源不均，增加了物業公司管理成本，導致不少物業公司負債經營。如；*市康居蒂景灣居民住宅小區，公共服務水電都是按商業用戶執行，甚至居民樓道公用照明也是無價可講，價位的順勢反差加重了物業公司的管理成本，以致企業通過變術來減少債務，實行勉強運轉。
10、由于房地產開發商的問題，小區分期建設及附屬物配套工程未完全峻工而提前交付，有些配套設施如水、電、氣工程不配套，造成物業公司開展工作困難，影響物業服務質量。
11、如何加強監管、規范行為？如何引導物業公司和業主搭建互盈載體？相關職能部門監管缺位。
二、造成物業服務管理難的主要成因：
1、開發商對小區配套承諾不兌現，質量問題多。由于開發商不兌現售房時的承諾，入住后問題遲遲得不到解決，有的業主以拒繳物業服務費來與物業服務公司實行對峙。開發商遺留問題引發的物業管理矛盾，主要表現在；一是面積分攤不合理，配套服務設施建設承諾不能兌現。二是房屋使用中出現質量問題，開發商和物業公司就修繕責任互相推托。三是轉嫁本屬自身承擔的費用（如：房產測繪費）給業主導致業主意見突出。
2、物業公司服務不到位、收費不合理、財務不透明。物業服務收費難的另一個原因，是物業公司不按規定的收費標準收取物業費，擅自設立收費項目收費或者收費少服務。從調查的情況看，這是業主反映最強烈的問題，直接影響了物業公司和業主之間的關系。雖然我市1999年就出臺了《*市普通住宅小區物業管理收費辦法》，明確規定了收費項目、檔次和收費標準，但仍有部分物業公司擅自提高收費標準、設立項目或者以強制提供服務的方式收取費用。此外，問題更多的是物業公司的收費標準與其所提供的服務質量不符，同一區域同一收費標準的不同小區，服務的質量各有千別，常常引起業主的不滿，以致業主拒絕交納物業服務費。依照國家發改委、建設部《關于印發物業服務收費管理辦法的通知》的規定，物業管理服務企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。而現在不少物業公司并沒有執行規定，特別是沒有成立業主委員會的小區，物業服務收費缺乏透明度。業主不知道自己交納的費用花在什么地方，總認為物業公司收了很多錢，卻沒有用在業主身上，所以拒絕交納物業費。
3、業主的消費觀念有待改變。部分業主物業服務的消費觀念沒有完全樹立起來。一是買房人對物業管理的認識需要一個過程。二是我們國家誠信價值體系尚在初級階段。遇到問題，業主不是積極通過司法、行政手段解決，而是選擇隨意拖欠或者拒絕交納物業服務費的方式進行，這種做法不僅損害了合同的嚴肅性，而且造成了住宅消費的誠信危機。三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區內有業主不交物業費，認為自己交了反而吃虧，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業費。物業服務收費不到位，最終利益受到損害的還是業主本身。物業費主要用于居住小區房屋公用部位及共用設施設備的運行維修養護等服務性開支。部分業主不繳費，等于免費享受公共服務，這對繳費的業主是不公平的。長此發展，不繳費的業主可能會越來越多，最終導致物業管理無法正常進行，房屋及設施將會失修失養，小區的保安、保潔、綠化將無人問津。
三、著力從以下方面加強監管。
1、規范物業服務行為，提高物業服務水平。倡導物業服務企業通過建立成本分析制度整合資源，聯合采購，擴大管理規模，降低管理成本。物業管理作為服務行業，服務質量是關系到企業發展的核心問題，這就要求企業創新服務理念，優化服務質量，為業主提供更細致、更周到的人性化服務，定期公布物業費的收支情況，使業主明白消費。物業服務企業雖然是勞動密集型產業，但競爭仍然十分激烈。因此，僅靠降低物業費已經不能吸引消費者，只有通過規范化的管理和優質的服務塑造企業品牌，才能實現物業企業的發展、壯大。具體方法應該：一是改變以往的收費態度和方式。由于收費員沒有經過專業培訓，自身對物業相關政策、規定缺位理解和運用。同時，由于收費面廣、點多、量大，難免出現生、冷、硬的工作態度，因而與業主的溝通、交流不是很順利，導致業主對物業服務公司有意見而不愿交費。如：物業企業可在小區公告欄定期公布已繳費業主的名單，起到督促作用；對極個別拖欠較多、影響整個小區物業收費工作的業主，物業公司應通過法律手段來解決，以起震懾教育作用。也可以依靠業主委員會，并以業主委員會的名義下發通知，宣傳交納物業費是業主應盡的職責。二是要加強物業服務公司的自身建設，提高服務質量和水平。物業企業要努力為廣大業主提供優質服務，規范服務行為，逐步擴大服務項目，不斷追求服務的精細度，注重對服務質量的研究，加強對員工素質的培養。通過企業自身的不斷努力，為小區營造一個良好的生活環境，從而使廣大業主逐步接受“花錢買服務”方式。另外，物業企業還要提高管理水平，加強內部管理，建立規章，規范行為準則。收費時可根據居民的不同情況，在物價部門制定的物業收費標準幅度內，與業主商量確定。對有些收入很低確實交不起物業管理費的，應給予減免政策并向其他業主公布，一方面解決了交不起物業管理費的貧困戶的困難，另一方面也起到和發揮了其他業主監督的作用。物業服務公司應該在加強企業自身建設、通過服務水平、質量上下功夫，盤活內部管理機制，不斷提升服務質量以贏得廣大業主的認可和滿意。
2、充分發揮行業協會作用，規范自身行為。協會應實行橫向協調、縱向指導的方法。一方面要加大與物價局溝通，物價部門要定期舉辦物業服務管理培訓，規范其執收行為，為物業管理企業解答對《辦法》和新頒布的《物業服務管理條例》存在的疑問。針對企業在執行過程中面臨的問題，有針對性的提出專業意見、建議，對于中檔的物業，建議企業應進行全面的評價，遵循給什么服務報什么價格的原則，按政府的標準定價，提供切實可行的服務內容，不能進駐后再提價，引起業主的反感。要特別注意對公共秩序的維護，在實行明碼標價期間要確認收多少服務多少，不能隨便許諾能人所不能。對于廣大業主方面，協會要重在宣傳及時引導的方法。針對業主缺乏成熟的物業管理消費意識的情況，協會以輿論為向導，有針對性地做了大量的解釋和引導工作。如召開不同地區的業主座談會，請有關人士來為其講解案例，在物業管理收費方面存在包括如何界定變通住宅？界定檔次有爭議怎么辦？三級資質的物管企業能否按一級收費？沒有業委會能否改收費標準？哪種情況下收費明細賬單一定要公布？小區車位收益該歸誰等七大焦點問題從行業的角度提出了意見和建議。此外，為切實指導物業服務收費的定價、協調、平息業主與物管企業因定價問題引發的矛盾，針對物業檔次界定難的問題，協會可以啟用物業服務收費建議的評
審程序，由企業或業委會提出需求，協會以組織行業專家到物業現場進行評審，從行業的專業角度提供合理的定價建議、意見，為物價部門審定價費提供切實可行的資料。為更好地平衡行業所面臨在收費方面的困難和矛盾，行業協會除了對物業服務收費項目進行明碼標價外，物價部門也應主動與其溝通，開展收費公示，統一制作公示牌，接受社會監督。
3、加大宣傳工作力度，幫助業主樹立正確的物業管理消費觀念。業主買房是一個持續消費的過程，即便是付清全部房款，也僅僅是消費的開始，所以改變購房消費觀念也是一個必須解決的問題。因此，要加強對《物權法》、《物業管理條例》、《價格法》和有關法律法規的宣傳，使廣大業主明確自己的權利和義務，樹立“花錢買服務”的物業消費意識，明白不繳、少繳和欠繳物業管理費不僅損害了物業企業的利益，同時也損害了廣大業主的利益。同時，也應該堅持在日常的物業管理小區中利用不同宣傳的形式：如公告欄、宣傳欄等向業主進行宣傳，提高廣大業主對物業管理的認識，讓業主知道交納物業服務費是每個業主的應盡義務。房管部門要從完善部門職能入手，加大宣傳力度，引導和幫助廣大業主樹立正確的物業管理消費觀念，努力為物業企業和業主搭建互盈互利平臺。
4、建立和完善物業管理法規體系，規范物業服務管理行為。規范和約束小區的業主與業主之間、物業公司與業主之間的關系，僅靠業主公約是遠遠不夠的必須要有一個具有強制性、權威性的物業管理法規體系。因此，政府相關職能部門要在充分調查、廣泛征集意見的基礎上，建立和完善《*市物業服務管理辦法》，通過規章的形式將他們的責、權、利明確下來，確保業主和物業公司雙方利益不受侵害；同時大力推進和完善《*市物業服務管理招投標制度》。業主大會通過招標選聘物業企業時，房管和物價部門必須到場進行指導，努力做好監管、指導到位，當好服務者、指導者、監督者和管理者。作為服務者，房管和物價部門要以人為本更好地為物業管理企業和業主服務；作為指導者，房管和物價部門要在全面實施《*市物業服務管理辦法》的同時，加快出臺《*市物業服務管理辦法實施細則》，加強宣傳發動的工作力度；作為監督和管理者，房管和物價部門要嚴格按照法律法規的要求，加強對物業服務企業的管理，依法行政，嚴格規范物業服務企業的行為。同時，又要加強對業主行為的正確引導，提高業主素質。要通過整合社會公共服務資源，實行政府扶持政策，加大政策傾斜力度，減少物業企業管理成本，為物業企業發展和小區和諧創建營造良好的社會氛圍。
