時(shí)間：2023-06-05 10:17:44
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業(yè)管理?xiàng)l例全文，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
20xx年最新廣州市物業(yè)管理?xiàng)l例全文
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)適用本辦法。
本辦法所稱的物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
業(yè)主通過選聘其他管理人按照合同約定或者業(yè)主通過自行管理等方式,對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng),參照本辦法執(zhí)行。
第三條 對(duì)配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅小區(qū)，區(qū)、縣級(jí)市人民政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，完善配套城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，逐步改善舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境。舊住宅小區(qū)的范圍由區(qū)、縣級(jí)市人民政府確定。
未實(shí)施物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府征求相關(guān)業(yè)主意見后，合理確定物業(yè)管理區(qū)域，并指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四條 市、區(qū)(縣級(jí)市)人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系;建立和完善社會(huì)化、市場化的物業(yè)管理機(jī)制，鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第五條 市房地產(chǎn)行政主管部門組織實(shí)施本辦法，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。市房地產(chǎn)行政主管部門各區(qū)分局(以下簡稱區(qū)分局)、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府會(huì)同區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)、協(xié)助本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常活動(dòng)，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。
居民委員會(huì)、村民委員會(huì)建立業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)機(jī)制，協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)。
第六條 房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織開展物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章的宣傳、教育工作，增強(qiáng)業(yè)主實(shí)施自我管理的能力和意識(shí)。
區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)定期組織街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)的相關(guān)工作人員以及業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主監(jiān)事會(huì)監(jiān)事進(jìn)行物業(yè)管理法律知識(shí)培訓(xùn)，所需經(jīng)費(fèi)列入同級(jí)人民政府財(cái)政預(yù)算。
第七條 房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)社區(qū)物業(yè)服務(wù)情況的監(jiān)督檢查，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)、房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施行政處罰等情況，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向社會(huì)公布。
房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理備案、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用、處罰等物業(yè)管理信息進(jìn)行共享。
第八條 房地產(chǎn)、價(jià)格、公安、城市管理、交通、工商、環(huán)保、質(zhì)量監(jiān)督等行政管理部門和城市管理綜合執(zhí)法機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照法定職責(zé)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋安全、物業(yè)收費(fèi)、治安消防、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、房屋和設(shè)施設(shè)備使用等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。
供水、排水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定和合同約定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)。
第九條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，協(xié)助政府有關(guān)部門調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員誠信檔案，對(duì)違反法律、法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予公開批評(píng)，加強(qiáng)行業(yè)自律管理，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。
第十條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)及其籌備組、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公告、公布、通告或者公示的事項(xiàng)，可以通過書面通知、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告、業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)或者管理規(guī)約、議事規(guī)則約定的其他方式告知全體業(yè)主;人應(yīng)當(dāng)選擇一種或者幾種便于業(yè)主查閱的告知方式。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域
第十一條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條的規(guī)定劃定或者確定物業(yè)管理區(qū)域，并按照本辦法第十二條至第十五條的規(guī)定向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)。報(bào)送資料齊全、符合法定要求的，區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。
相關(guān)閱讀
從廣州市發(fā)生第一起物管收費(fèi)糾紛至今已有20xx年，但20xx年來物管費(fèi)糾紛愈演愈烈，一方面業(yè)主不滿收費(fèi)與服務(wù)不對(duì)等，另一方面物管公司堅(jiān)持優(yōu)質(zhì)可以優(yōu)價(jià)，但從今年起，廣州市新的物管收費(fèi)制度實(shí)施，使收費(fèi)有了統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，也使糾紛空前激烈。
原因是收費(fèi)從原來的物管公司報(bào)物價(jià)局個(gè)別審核，變成在政府指導(dǎo)價(jià)下的市場自主行為，從而宣告優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)時(shí)代的終結(jié)。又因?yàn)榕f有的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與新的政府指導(dǎo)價(jià)有很大差
異，使原本就對(duì)物管服務(wù)不滿的業(yè)主有了新的維權(quán)武器。像麗江花園的業(yè)主一樣，越來越多的業(yè)主維權(quán)從簡單的拒交物管費(fèi)走向法庭交鋒。
中高檔次樓盤收費(fèi)2-3元
記者近日查閱廣州各樓盤小區(qū)在多個(gè)房地產(chǎn)網(wǎng)站上登載的小區(qū)信息，發(fā)現(xiàn)至少有三四十個(gè)電梯小區(qū)樓盤管理費(fèi)達(dá)到2元/平方米或者以上。
這些小區(qū)一般都是市場中較高檔次的樓盤，如主要集中在珠江新城、天河北、老城區(qū)、濱江東沿線和番禺華南板塊等區(qū)域的電梯小區(qū)樓中。這些小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般在2-3元/平方米之間。
在現(xiàn)在實(shí)際收取的小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)中，價(jià)格最低的約是0.4-0.6元/平方米，多是一些老城區(qū)的舊有物業(yè)和多層小區(qū)。一些帶電梯的小高層小區(qū)物業(yè)，物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在0.8-1.5元/平方米之間。而帶電梯的高層樓盤小區(qū)，物業(yè)管理費(fèi)主要集中在1.5-2.5元/平方米之間。對(duì)于一些高檔次的公寓型樓盤和豪宅小區(qū)，物業(yè)管理費(fèi)可以達(dá)到4-10元/平方米。
也就是說按新的收費(fèi)規(guī)定，超標(biāo)的情況不是少數(shù)。
矛盾起因：從物價(jià)局批復(fù)收費(fèi)到政府指導(dǎo)價(jià)
物管費(fèi)糾紛由來已久，但廣州市新的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在今年1月實(shí)施后，樓盤小區(qū)新收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)與原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)差異引起的糾紛更有增無減。
據(jù)了解，廣州在新的物業(yè)管理收費(fèi)制度出臺(tái)前，一直沿用物價(jià)局檢查、批復(fù)小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)的辦法。據(jù)物業(yè)管理公司透露，以前物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)管理公司向物價(jià)部門提交申請(qǐng)，包括收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及管理小區(qū)需要的成本核算等內(nèi)容，由物價(jià)部門最后確定每個(gè)小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。而根據(jù)以前的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，多層物業(yè)和高層物業(yè)的一級(jí)物業(yè)管理都是優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的，因此有部分物業(yè)小區(qū)可以收取較高的物業(yè)管理費(fèi)。
政府指導(dǎo)價(jià)有強(qiáng)制性不是參考價(jià)
據(jù)了解，這次調(diào)查共有5000個(gè)業(yè)主為物業(yè)公司“投票”，有效樣本4681個(gè)，問卷回收率達(dá)到93.6%，涉及100個(gè)居住小區(qū)和99個(gè)物業(yè)管理公司。其中：高檔商品房住宅小區(qū)16個(gè)，普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)共84個(gè)。
其中，業(yè)主們對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的評(píng)價(jià)最低，總體評(píng)價(jià)“差”的占總樣本的27.9%。業(yè)主們對(duì)物業(yè)最不滿意的問題有三點(diǎn)：一是服務(wù)質(zhì)量差；二是管理水平差；三是收費(fèi)不規(guī)范。
另外，被調(diào)查的100個(gè)小區(qū)中，對(duì)物業(yè)公司總體評(píng)價(jià)滿意人數(shù)為零的有21個(gè)小區(qū)，占到21%。調(diào)查表明，住宅物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展不平衡，管理水準(zhǔn)低的物業(yè)公司不受業(yè)主歡迎。
■問題一七成以上業(yè)主反映缺少知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)
調(diào)查結(jié)果顯示：有72.8％的業(yè)主反映對(duì)于小區(qū)公用部位、設(shè)施、場地經(jīng)營收益及用途沒有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。
市消協(xié)點(diǎn)評(píng)：如此高的比例說明《物業(yè)管理?xiàng)l例》在人們生活中并沒有得到很好的落實(shí)，存在著漏洞和死角。物業(yè)管理公司在涉及到與業(yè)主根本利益有關(guān)的經(jīng)濟(jì)問題上，剝奪了業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。
■問題二半數(shù)以上業(yè)主反映收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不清
物業(yè)管理收費(fèi)是業(yè)主最關(guān)心和最敏感的問題。調(diào)查結(jié)果顯示，業(yè)主強(qiáng)烈反映的物業(yè)收費(fèi)問題有三：一是有53.1％的業(yè)主反映物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)沒有公示或不清楚物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)；二是47.4％的業(yè)主反映物業(yè)收費(fèi)不開具正式發(fā)票而是收據(jù)，5.2％的業(yè)主反映打白條；三是42.8％的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)水平不相符或差距大。
市消協(xié)點(diǎn)評(píng)：物業(yè)管理收費(fèi)問題是比較嚴(yán)重和突出的。物業(yè)管理收費(fèi)缺乏透明度、票據(jù)使用不規(guī)范、收費(fèi)與服務(wù)不符等問題顯然與《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》有關(guān)規(guī)定相悖，對(duì)業(yè)主無疑是一種侵害，同時(shí)也擾亂了市場秩序。
■問題三三成以上業(yè)主對(duì)保安措施不力心存不滿
就整個(gè)小區(qū)的管理問題進(jìn)行的諸項(xiàng)調(diào)查中，排在首位的是安全保衛(wèi)措施不力，有35.1%的業(yè)主曾經(jīng)因此而受到人身財(cái)產(chǎn)損害；其次是車輛管理，有29.2％的業(yè)主評(píng)價(jià)自行車存放管理“差”，有28.7％的業(yè)主評(píng)價(jià)機(jī)動(dòng)車停放管理“差”；三是房屋及公用設(shè)施的維護(hù)修理，有14.4％的業(yè)主評(píng)價(jià)為“差”；四是物業(yè)保安人員的行為規(guī)范差，占17.6％；五是工作人員素質(zhì)差，占12.6％；六是履行職責(zé)差，占11.5％。
市消協(xié)點(diǎn)評(píng)：人們對(duì)居住環(huán)境的要求已不僅僅滿足于所購買的房屋質(zhì)量，同時(shí)還要求有良好的居住環(huán)境和治安環(huán)境。目前物業(yè)管理和服務(wù)上存在的諸多問題，不僅令業(yè)主失望，而且低檔次的管理水準(zhǔn)與首都城市發(fā)展和精神文明建設(shè)不相適應(yīng)。
■問題四半數(shù)以上業(yè)主反映所在小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會(huì)
調(diào)查結(jié)果顯示：55.5％的業(yè)主反映所在小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會(huì)，這個(gè)問題在高檔商品房、普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的住宅小區(qū)普遍存在，其中，經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會(huì)的比例最高，達(dá)70.8％，其次是高檔商品房小區(qū)，有68.2％，三是普通商品房小區(qū)，有47.7％。
市消協(xié)點(diǎn)評(píng)：住宅小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會(huì)，意味著業(yè)主失去了參與小區(qū)管理的權(quán)利，同時(shí)失去一個(gè)與物業(yè)管理公司的溝通平臺(tái)，對(duì)于消化解決內(nèi)部矛盾十分不利。
■業(yè)主對(duì)物業(yè)的意見集中在14個(gè)方面
據(jù)了解，業(yè)主們對(duì)上述物業(yè)管理企業(yè)的意見集中體現(xiàn)在14個(gè)方面，以海運(yùn)倉A區(qū)為例（括號(hào)內(nèi)是業(yè)主投票的百分比）：物業(yè)服務(wù)人員的服務(wù)態(tài)度差（92%）；物業(yè)人員履行職責(zé)差（90%）；物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)低（90%）；保安人員行為規(guī)范差（82%）；樓道及公共區(qū)域衛(wèi)生差（38%）；垃圾桶及其周邊垃圾的清理差（38%）；房屋及公用設(shè)施的維護(hù)修理差（54%）；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)小區(qū)綠化差（84%）；自行車存放秩序差（84%）；機(jī)動(dòng)車停放管理差（84%）；物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)沒有公示（12%）；物業(yè)管理有亂收費(fèi)現(xiàn)象（6%）；物業(yè)管理收費(fèi)票據(jù)用白條（6%）；收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)水平不相符（30%）。
另外，在這次調(diào)查中，業(yè)主們反映的其他具體問題還有———
1.朝陽金星小區(qū)反映居民小區(qū)水質(zhì)差；區(qū)內(nèi)養(yǎng)犬人太多，狗屎多，沒有人管理，影響衛(wèi)生環(huán)境。
2.朝陽建東苑小區(qū)居民反映住戶多，活動(dòng)場地少。
3.蒲東小區(qū)居民反映每月每戶收“統(tǒng)收費(fèi)”一元不合理。
4.門頭溝龍泉花園小區(qū)業(yè)主反映小區(qū)內(nèi)沒有照明燈，而且一直解決不了業(yè)主的房產(chǎn)證。
5.花市棗苑業(yè)主反映開發(fā)商前期承諾與兌現(xiàn)的東西差距太大，遺留問題過多，造成業(yè)主與物業(yè)公司和開發(fā)商矛盾很大。
6.白紙坊西街業(yè)主反映一層改成了飯館，在樓外侵占綠地，排放油煙污染空氣，造成蟑螂滿樓爬；物業(yè)公司亂收費(fèi)：收取維修基金不公示用途，安裝空調(diào)打孔要收取洗墻費(fèi)，走廊路燈電費(fèi)物業(yè)說了算，大門卡一張收取50元；道路不平，有裂縫，房屋、公用設(shè)施維修太不及時(shí)。
7.楓丹麗舍業(yè)主反映物業(yè)公司收取物業(yè)費(fèi)過多，小區(qū)內(nèi)即無電梯又無特殊服務(wù)，而且活動(dòng)場地少，但物業(yè)費(fèi)卻高達(dá)2.1元；購房合同中承諾2003年底小區(qū)完成寬帶入戶，但至今杳無音信。
■市工商局上述企業(yè)年檢將被寫入警示系統(tǒng)
在昨天的通報(bào)會(huì)上，市消協(xié)首先介紹了近年來對(duì)物業(yè)管理的投訴情況，即2002年280件、2003年310件、2004年307件，呈逐年上升趨勢。市工商局企業(yè)監(jiān)督處楊再學(xué)處長表示，這次大型調(diào)查體現(xiàn)了公平、公正、公開的原則，作為全市企業(yè)的經(jīng)濟(jì)戶口的監(jiān)管部門，市工商局將進(jìn)一步加大執(zhí)法力度，對(duì)上述幾家被曝光的物業(yè)公司將在年檢時(shí)寫入全市企業(yè)信用警示系統(tǒng)“黑名單”，必要時(shí)將依法給予行政查處。
楊處長同時(shí)呼吁消費(fèi)者運(yùn)用法律手段保護(hù)自身權(quán)益，向有關(guān)部門投訴時(shí)注意搜集證據(jù)，同時(shí)業(yè)主委員會(huì)可以集體聘請(qǐng)律師，避免和物業(yè)公司直接沖突。楊處長還建議盡快出臺(tái)《物業(yè)管理合同示范文本》，從而規(guī)范物業(yè)公司的經(jīng)營行為。
在昨天的會(huì)上，就物業(yè)管理中最敏感的收費(fèi)問題，市發(fā)改委有關(guān)人士介紹說，截至2004年底，本市登記在冊(cè)的物業(yè)管理公司共計(jì)2428家，共管理2322個(gè)物業(yè)小區(qū)，其中普通小區(qū)、經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)、高檔小區(qū)的物業(yè)管理收費(fèi)辦法分別是1997年、2000年、1998年制定的，很多條款已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)階段的管理要求，目前有關(guān)方面正在重新制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，總的原則是實(shí)行市場調(diào)節(jié)，政府指導(dǎo)。
■八家物業(yè)公司被業(yè)主評(píng)價(jià)為“差”■
調(diào)查中，被50%以上的業(yè)主評(píng)價(jià)為差的物業(yè)公司有：
北京市東旭佳業(yè)物業(yè)管理公司100%（海運(yùn)倉A區(qū)）
北京優(yōu)尤物業(yè)公司98%（龍泉花園小區(qū)）
北京佳誠物業(yè)公司78.4%（平原里小區(qū)、牛街東里）
北京格蘭浩泰物業(yè)公司59.2%（豪柏公寓）
北京魯能物業(yè)56.5（椿樹園小區(qū)）
北京龍興園物業(yè)管理有限公司54%（龍興園北小區(qū)）
北京金龍物業(yè)公司52.5%（金魚池社區(qū)）等
■九家物業(yè)公司被業(yè)主贊許■
在高檔商品房、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房三類小區(qū)中，業(yè)主對(duì)高檔商品房小區(qū)物業(yè)評(píng)價(jià)為好的比例較高，達(dá)到57%.在調(diào)查涉及的99個(gè)物業(yè)公司中，有9家物業(yè)公司被70%以上的業(yè)主評(píng)價(jià)為“好”，他們是：
北京大地物業(yè)公司99%（梅苑、北龍居小區(qū)）
北京頤源居物業(yè)管理有限公司98%（頤源居小區(qū)）
北京世紀(jì)金源物業(yè)管理公司97%（世紀(jì)家園）
福斯特物業(yè)管理中心95.6%（福興花園）
北京鵬志物業(yè)管理有限公司92%（馥郁苑小區(qū)）
北京中海外物業(yè)管理有限公司88%（北京星島嘉園二期）
中景濠庭物業(yè)有限責(zé)任公司78%（中景濠庭）
北京清芷園物業(yè)公司76.9%（清芷園小區(qū)）
北京佳美物業(yè)公司73.5%（京香福苑）
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)
1 項(xiàng)目的立項(xiàng)
即項(xiàng)目在發(fā)改部門的核準(zhǔn)或備案而取得立項(xiàng)批文。項(xiàng)目核準(zhǔn)或備案的要件包括項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告（有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)編制完成）；國土資源部門出具的意見（土地預(yù)審意見或建設(shè)用地批準(zhǔn)書）；規(guī)劃部門的批復(fù)意見（選址意見書或城市規(guī)劃條件通知書）；環(huán)保部門出具的意見（經(jīng)有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)編制的環(huán)境影響報(bào)告書或環(huán)境影響審批表，并經(jīng)有資質(zhì)的評(píng)估單位論證通過）。
2 項(xiàng)目的規(guī)劃及施工圖設(shè)計(jì)
按照規(guī)劃部門出具的規(guī)劃條件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇符合開發(fā)意愿，有相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃和施工圖設(shè)計(jì)。項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)規(guī)劃部門審查通過后可取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。項(xiàng)目施工圖經(jīng)有資質(zhì)的圖紙審查中介機(jī)構(gòu)或建設(shè)主管部門下設(shè)的圖紙審查中心審查，獲得施工圖審查合格證；同時(shí)，項(xiàng)目施工圖還要及時(shí)向消防和氣象主管部門報(bào)審，確保消防及避雷系統(tǒng)符合有關(guān)要求。
3 項(xiàng)目的招標(biāo)
主要是指規(guī)劃設(shè)計(jì)、地質(zhì)勘察、施工和監(jiān)理公司的招標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以委托招標(biāo)公司進(jìn)行上述各項(xiàng)工程的招投標(biāo)工作，也可以自行組織確定規(guī)劃設(shè)計(jì)、地質(zhì)勘察和監(jiān)理公司。但是工程施工招標(biāo)，一般情況下必須由招標(biāo)公司組織，在建設(shè)主管部門指定的交易廳中進(jìn)行，最后向中標(biāo)單位發(fā)出由建設(shè)主管部門、招標(biāo)公司和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三方簽章的中標(biāo)通知書，中標(biāo)的施工企業(yè)應(yīng)及時(shí)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂施工合同。
4 項(xiàng)目的管理
項(xiàng)目取得施工許可證，就具備了基本的開工條件。項(xiàng)目管理的重點(diǎn)是四控兩管加協(xié)調(diào)，也就是要做好安全控制、質(zhì)量控制、進(jìn)度控制和成本控制；管理好合同和信息，協(xié)調(diào)好監(jiān)理公司、施工企業(yè)、設(shè)計(jì)單位和質(zhì)量監(jiān)督、安全文明施工等相關(guān)方的關(guān)系，做到目標(biāo)明確、措施得力、統(tǒng)籌兼顧，全面推進(jìn)項(xiàng)目的施工。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中主要事項(xiàng)記錄在項(xiàng)目開發(fā)手冊(cè)中，定期報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門。
4.1 施工許可證的取得。在依法取得立項(xiàng)批文、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、工程規(guī)劃許可證、用地規(guī)劃許可證、圖紙審查合格證、中標(biāo)通知書等房地產(chǎn)開發(fā)的要件，規(guī)范簽訂規(guī)劃設(shè)計(jì)、監(jiān)理及施工合同后，并按照規(guī)定繳納農(nóng)民工保障金、社保費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)等規(guī)費(fèi)，在開發(fā)建設(shè)資金滿足施工要求的前提下，可到建設(shè)主管部門申請(qǐng)辦理領(lǐng)取施工許可證的手續(xù)。
4.2 在項(xiàng)目開工建設(shè)前，應(yīng)及時(shí)與人防部門溝通，按照規(guī)定建設(shè)人防工程或繳納人防工程易地建設(shè)費(fèi)；與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，及時(shí)申報(bào)相應(yīng)的契稅、耕地占用稅、土地使用稅、營業(yè)稅、所得稅等。
4.3 在項(xiàng)目建設(shè)過程中，要充分調(diào)動(dòng)和發(fā)揮監(jiān)理公司，施工企業(yè)的積極性和主動(dòng)性，以及設(shè)計(jì)單位和建設(shè)主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)作用，嚴(yán)把安全關(guān)、質(zhì)量關(guān)，確保工程進(jìn)度，不斷優(yōu)化設(shè)計(jì)、節(jié)約成本，整合資源，強(qiáng)化信息管理，致力于打造優(yōu)質(zhì)工程，創(chuàng)建安全文明工地。
4.4 商品房實(shí)行預(yù)售許可制度。商品房開發(fā)企業(yè)具備預(yù)售條件后，可以申請(qǐng)預(yù)售。辦理商品房預(yù)售許可證，可以進(jìn)行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案，預(yù)售商品房所得款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)，以緩解工程建設(shè)資金的壓力。
5.1項(xiàng)目的竣工
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)，并由其涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收，落實(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施、單項(xiàng)工程質(zhì)量驗(yàn)收、拆遷安置方案及物業(yè)管理等執(zhí)行情況。驗(yàn)收合格方可交付使用；否則，不得交付使用。通過竣工驗(yàn)收后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要及時(shí)到建設(shè)主管部門進(jìn)行項(xiàng)目竣工備案。
武漢市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法實(shí)施細(xì)則完整版全文第一條 為規(guī)范本市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，依據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》及國家發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》制定本細(xì)則。
第二條 本細(xì)則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)、物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)認(rèn)定的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)各類物業(yè)實(shí)施管理提供服務(wù)的收費(fèi)行為。
第三條 本細(xì)則所稱的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)按照服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。
第四條 政府提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)，鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競爭，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場競爭形成。
第五條 市物價(jià)局會(huì)同市房產(chǎn)局負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。
第六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
第七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包括綜合管理服務(wù)費(fèi)、車輛停泊服務(wù)費(fèi)和特約服務(wù)費(fèi)。
綜合管理服務(wù)費(fèi)含清掃保潔及清運(yùn);綠化養(yǎng)護(hù);秩序維護(hù);公共照明、通風(fēng)、供電、給排水、電梯等共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、小修、養(yǎng)護(hù)所發(fā)生的人工、原輔材料費(fèi)用等。
車輛停泊服務(wù)費(fèi)：是指在指定的停車場地(含室內(nèi)車庫)內(nèi)，為維護(hù)保養(yǎng)場地設(shè)備設(shè)施、相關(guān)道路及管理所發(fā)生的人工、原輔材料費(fèi)用等。
特約服務(wù)費(fèi)：指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托提供的戶內(nèi)維修、家政服務(wù)、代收代繳服務(wù)等收取的費(fèi)用。
第八條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)類型、收費(fèi)性質(zhì)的不同情況分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。
普通住宅和經(jīng)濟(jì)適用住房的綜合管理服務(wù)費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。其他類型物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目均實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。
住宅區(qū)內(nèi)車輛停泊服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。
特約服務(wù)費(fèi)，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。
第九條 綜合管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，由市物價(jià)局會(huì)同市房產(chǎn)局根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)管理區(qū)域的設(shè)施設(shè)備等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)格及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)格和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第十條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家發(fā)展改革委、建設(shè)部印發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。
第十一條 對(duì)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《湖北省經(jīng)營價(jià)格管理辦法》的規(guī)定，到價(jià)格主管部門辦理《湖北省服務(wù)價(jià)格收費(fèi)許可證》，并遵守年度審驗(yàn)制度。
物業(yè)管理企業(yè)在辦理《湖北省服務(wù)價(jià)格收費(fèi)許可證》中，應(yīng)當(dāng)向價(jià)格主管部門提出書面申請(qǐng)并提供營業(yè)執(zhí)照副本、資質(zhì)證書、物業(yè)服務(wù)委托合同復(fù)印件和前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議復(fù)印件等相關(guān)資料。價(jià)格主管部門正式受理后，一般應(yīng)在15個(gè)工作日內(nèi)辦理完畢。
第十二條 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
第十三條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂買賣合同時(shí)，受委托的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與物業(yè)買受人簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。
第十四條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。
實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：
1、管理、服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;
2、物業(yè)公共部位、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用;
3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;
4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;
5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;
6、辦公費(fèi)用;
7、物業(yè)管理企業(yè)用于該項(xiàng)目的固定資產(chǎn)折舊;
8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;
9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用;
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
第十五條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)管理服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。
第十六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。
第十七條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國家的價(jià)格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。
第十八條 業(yè)主按前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議約定的時(shí)間開始全額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi);納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。
第十九條 物業(yè)管理企業(yè)可按月、按季度或按年度計(jì)收，但不得一次性預(yù)收一年以上(不含一年)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第二十條 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者服務(wù)資金以房屋所有權(quán)證登記的建筑面積計(jì)算，未辦證的，暫以房產(chǎn)測繪部門實(shí)測的房屋建筑面積計(jì)算。
第二十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第二十二條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第二十三條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。
第二十四條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費(fèi)由雙方約定。
第二十五條 普通住宅和經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)的露天或室內(nèi)配套停車場(庫)車輛停泊服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按市價(jià)格主管部門會(huì)同市房產(chǎn)行政主管部門公布的指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行。
在保證業(yè)主停車的前提下，有條件的住宅區(qū)可設(shè)立外來臨時(shí)停車位，對(duì)臨時(shí)進(jìn)入小區(qū)接送人的車輛，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按市價(jià)格主管部門會(huì)同市房產(chǎn)行政主管部門公布的指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行。
第二十六條 政府價(jià)格管理部門會(huì)同房產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價(jià)格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。
第二十七條 東西湖、漢南、江夏、蔡甸、黃陂、新洲區(qū)可依據(jù)本細(xì)則并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，制定本區(qū)具體實(shí)施細(xì)則及普通住宅物業(yè)綜合管理服務(wù)費(fèi)和車輛泊車服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格。并報(bào)市物價(jià)局和市房產(chǎn)局備案。
第二十八條 本細(xì)則由市物價(jià)局會(huì)同市房產(chǎn)局負(fù)責(zé)解釋。
第二十九條 本細(xì)則自20xx年10月1日起執(zhí)行。《武漢市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)施辦法》(武價(jià)房字20xx24號(hào))同時(shí)廢止。
武漢評(píng)出物業(yè)管理示范小區(qū) 業(yè)主有麻煩可找滴滴物業(yè)業(yè)主通過手機(jī)客戶端報(bào)修，物業(yè)員工搶單后上門服務(wù)。這種滴滴式服務(wù)，出現(xiàn)在武漢的小區(qū)里。
這是記者前日從武漢市物業(yè)管理協(xié)會(huì)了解到的。當(dāng)天，該協(xié)會(huì)評(píng)出了36個(gè)物業(yè)管理示范小區(qū)。其中有百步亭世博園房管員懸繩掏馬蜂窩、金地格林小區(qū)安全員挨家挨戶敲門尋找車鑰匙失主這樣用心服務(wù)的典型，也有利用互聯(lián)網(wǎng)+服務(wù)業(yè)主的新事例。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)
1 房地產(chǎn)開發(fā)公司的資質(zhì)及資金籌措
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)向當(dāng)?shù)毓ど坦芾硇姓块T申請(qǐng)登記，并取得營業(yè)執(zhí)照。之后應(yīng)向建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書，沒有資質(zhì)證書不能從事房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營。一般情況下，先取得暫定資質(zhì)，隨著房地產(chǎn)公司的依法經(jīng)營，業(yè)績的產(chǎn)生，不斷提升資質(zhì)等級(jí)。
房地產(chǎn)開發(fā)商從決策進(jìn)行某地產(chǎn)項(xiàng)目的開始，就應(yīng)該考慮用于項(xiàng)目的資金來源，一旦獲得了該項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)，就應(yīng)當(dāng)花精力為該項(xiàng)目籌措資金，以免在正式開工后由于資金短缺而造成被動(dòng)或損失。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金來源大致有四種形式：1、企業(yè)自有資金。2、銀行信貸。3、社會(huì)集資。4、其他融資方式（各類信托基金、合作開發(fā)、銀團(tuán)聯(lián)合貸款等）。四種形式可單選一種也可聯(lián)動(dòng)。
2 項(xiàng)目的選擇及選址
項(xiàng)目選擇是房地產(chǎn)投資的首要工作，也是最為復(fù)雜，最為困難的工作。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇正確，應(yīng)該說投資已經(jīng)有了六成至七成成功的把握。廣義上講，房地產(chǎn)投資選擇就是房地產(chǎn)投資決策。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選擇需要專門的知識(shí)及能力，需要專業(yè)人員或?qū)＜业膮⑴c。但專業(yè)人員或?qū)＜抑荒芷鸬絽⒅\或顧問的作用，要認(rèn)定一個(gè)項(xiàng)目值不值得考慮，是否可以投資，最終還要依靠投資者自己的分析決斷能力，還要依靠企業(yè)的決策部門。要做出正確的項(xiàng)目選擇，必須對(duì)投資環(huán)境、投資時(shí)機(jī)及投資的法律保障做深入細(xì)致分析，必須對(duì)擬投資項(xiàng)目所在地的宏觀及微觀地產(chǎn)市場做全面、深入的調(diào)研，還必須對(duì)擬選項(xiàng)目展開系統(tǒng)的可行性研究分析。為實(shí)現(xiàn)效益最大化還應(yīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行策劃，這是十分關(guān)鍵且必須的。
項(xiàng)目的選擇完成后或同等要進(jìn)行選擇地塊。所選擇地塊要符合消防要求，符合城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)有資質(zhì)土地部門編制項(xiàng)目選址勘界報(bào)告后，要先后得到消防、規(guī)劃（建設(shè)）、國土資源部門的初步批復(fù)（預(yù)審）意見。取得規(guī)劃部門關(guān)于選址的批復(fù)意見或城市規(guī)劃條件通知書后，當(dāng)?shù)卣皣临Y源部門即可開展征地工作，完成征地補(bǔ)償相關(guān)工作后，進(jìn)行土地的招、拍、掛工作，并與中標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂國有土地出讓合同出具建設(shè)用地批準(zhǔn)書，進(jìn)而可到規(guī)劃部門辦理用地規(guī)劃許可證。項(xiàng)目的選址決定了房地產(chǎn)開發(fā)的征地成本和開發(fā)經(jīng)營的利潤空間，是房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。
3 項(xiàng)目的立項(xiàng)
即項(xiàng)目在發(fā)改部門的核準(zhǔn)或備案而取得立項(xiàng)批文。項(xiàng)目核準(zhǔn)或備案的要件包括項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告（有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)編制完成）；國土資源部門出具的意見（土地預(yù)審意見或建設(shè)用地批準(zhǔn)書）；規(guī)劃部門的批復(fù)意見（選址意見書或城市規(guī)劃條件通知書）；環(huán)保部門出具的意見（經(jīng)有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)編制的環(huán)境影響報(bào)告書或環(huán)境影響審批表，并經(jīng)有資質(zhì)的評(píng)估單位論證通過）。
4 項(xiàng)目的規(guī)劃及施工圖設(shè)計(jì)
按照規(guī)劃部門出具的規(guī)劃條件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇符合開發(fā)意愿，有相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃和施工圖設(shè)計(jì)。項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)規(guī)劃部門審查通過后可取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。項(xiàng)目施工圖經(jīng)有資質(zhì)的圖紙審查中介機(jī)構(gòu)或建設(shè)主管部門下設(shè)的圖紙審查中心審查，獲得施工圖審查合格證；同時(shí)，項(xiàng)目施工圖還要及時(shí)向消防和氣象主管部門報(bào)審，確保消防及避雷系統(tǒng)符合有關(guān)要求。
5 項(xiàng)目的招標(biāo)
主要是指規(guī)劃設(shè)計(jì)、地質(zhì)勘察、施工和監(jiān)理公司的招標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以委托招標(biāo)公司進(jìn)行上述各項(xiàng)工程的招投標(biāo)工作，也可以自行組織確定規(guī)劃設(shè)計(jì)、地質(zhì)勘察和監(jiān)理公司。但是工程施工招標(biāo)，一般情況下必須由招標(biāo)公司組織，在建設(shè)主管部門指定的交易廳中進(jìn)行，最后向中標(biāo)單位發(fā)出由建設(shè)主管部門、招標(biāo)公司和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三方簽章的中標(biāo)通知書，中標(biāo)的施工企業(yè)應(yīng)及時(shí)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂施工合同。
6 項(xiàng)目的管理
項(xiàng)目取得施工許可證，就具備了基本的開工條件。項(xiàng)目管理的重點(diǎn)是四控兩管加協(xié)調(diào)，也就是要做好安全控制、質(zhì)量控制、進(jìn)度控制和成本控制；管理好合同和信息，協(xié)調(diào)好監(jiān)理公司、施工企業(yè)、設(shè)計(jì)單位和質(zhì)量監(jiān)督、安全文明施工等相關(guān)方的關(guān)系，做到目標(biāo)明確、措施得力、統(tǒng)籌兼顧，全面推進(jìn)項(xiàng)目的施工。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中主要事項(xiàng)記錄在項(xiàng)目開發(fā)手冊(cè)中，定期報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門。
6.1 施工許可證的取得。在依法取得立項(xiàng)批文、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、工程規(guī)劃許可證、用地規(guī)劃許可證、圖紙審查合格證、中標(biāo)通知書等房地產(chǎn)開發(fā)的要件，規(guī)范簽訂規(guī)劃設(shè)計(jì)、監(jiān)理及施工合同后，并按照規(guī)定繳納農(nóng)民工保障金、社保費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)等規(guī)費(fèi)，在開發(fā)建設(shè)資金滿足施工要求的前提下，可到建設(shè)主管部門申請(qǐng)辦理領(lǐng)取施工許可證的手續(xù)。
6.2 在項(xiàng)目開工建設(shè)前，應(yīng)及時(shí)與人防部門溝通，按照規(guī)定建設(shè)人防工程或繳納人防工程易地建設(shè)費(fèi)；與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，及時(shí)申報(bào)相應(yīng)的契稅、耕地占用稅、土地使用稅、營業(yè)稅、所得稅等。
6.3 在項(xiàng)目建設(shè)過程中，要充分調(diào)動(dòng)和發(fā)揮監(jiān)理公司，施工企業(yè)的積極性和主動(dòng)性，以及設(shè)計(jì)單位和建設(shè)主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)作用，嚴(yán)把安全關(guān)、質(zhì)量關(guān)，確保工程進(jìn)度，不斷優(yōu)化設(shè)計(jì)、節(jié)約成本，整合資源，強(qiáng)化信息管理，致力于打造優(yōu)質(zhì)工程，創(chuàng)建安全文明工地。
6.4 商品房實(shí)行預(yù)售許可制度。商品房開發(fā)企業(yè)具備預(yù)售條件后，可以申請(qǐng)預(yù)售。辦理商品房預(yù)售許可證，可以進(jìn)行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案，預(yù)售商品房所得款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)，以緩解工程建設(shè)資金的壓力。
7 項(xiàng)目的竣工
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)，并由其涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收，落實(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施、單項(xiàng)工程質(zhì)量驗(yàn)收、拆遷安置方案及物業(yè)管理等執(zhí)行情況。驗(yàn)收合格方可交付使用；否則，不得交付使用。通過竣工驗(yàn)收后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要及時(shí)到建設(shè)主管部門進(jìn)行項(xiàng)目竣工備案。
關(guān)鍵字：物業(yè)管理、以人為本、物業(yè)管理員工與業(yè)主之間的關(guān)系
物業(yè)管理是二十世紀(jì)末興起的服務(wù)性行業(yè)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的大力發(fā)展和人民生活水平的提高，物業(yè)管理觀念也逐漸深入人心，且人們對(duì)于物業(yè)管理的要求也越來越高。所以在近幾年，物業(yè)管理行業(yè)迅猛發(fā)展。但在物業(yè)管理市場繁榮的背后，還存在著諸多問題：如服務(wù)質(zhì)量較差，內(nèi)容簡單，收費(fèi)不規(guī)范等等，使廣大消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理公司意見很大。物業(yè)管理工作中產(chǎn)生這些問題的原因有很多，但我認(rèn)為，最重要的一點(diǎn)是物業(yè)管理公司沒有牢固樹立以人為本的觀念，沒有認(rèn)真落實(shí)以人為本的宗旨。因此，在物業(yè)管理市場日趨成熟的今天，物業(yè)管理公司只有牢牢把握以人為本的宗旨，才能在競爭中不斷增強(qiáng)實(shí)力，發(fā)展壯大，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
一、物業(yè)管理“以人為本”的重要意義
（一）“以人為本”是物業(yè)管理實(shí)踐“三個(gè)代表”思想的重要體現(xiàn)
物業(yè)管理雖然是企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)，但他也同時(shí)與街道、公安、市政等城市管理部門密切配合，承擔(dān)著一定管理職能。物業(yè)公司在管理中開展得許多與業(yè)主日常活動(dòng)息息相關(guān)的管理服務(wù)有效的保證了廣大社會(huì)勞動(dòng)者的身心健康，滿足了他們的根本利益，從而激發(fā)了他們的能動(dòng)性和創(chuàng)造性，保證了城市發(fā)展的活力，實(shí)現(xiàn)了在社會(huì)生活最基本的層面對(duì)“三個(gè)代表”思想的完美闡釋。
（二）“以人為本”是創(chuàng)立物業(yè)管理品牌的必要條件
物業(yè)管理作為服務(wù)性行業(yè)，品牌是衡量其服務(wù)質(zhì)量的重要標(biāo)志。物業(yè)管理公司通過深入分析業(yè)主的需要，包括生理需要和心理需要，從而提供相應(yīng)的服務(wù)，如為老年人和殘疾人設(shè)置無障礙通道，為雙職工家庭接送小孩等。這些事看來雖小，但這種“以人為本”的行業(yè)貴在堅(jiān)持。物業(yè)管理的品牌正是通過長時(shí)間堅(jiān)持優(yōu)質(zhì)的完成這些看似細(xì)微的小事積累而成，贏得用戶信任，顯出物業(yè)管理的名牌效應(yīng)。
（三）“以人為本”是物業(yè)智能化的必要補(bǔ)充
隨著信息技術(shù)的高速發(fā)展，計(jì)算機(jī)及其網(wǎng)絡(luò)技術(shù)進(jìn)入建筑領(lǐng)域，智能大廈、智能小區(qū)成為時(shí)展的必然趨勢。智能產(chǎn)品使物業(yè)提升了檔次，高科技的使用使人們極大的減少了腦力體力勞動(dòng)的強(qiáng)度，但是卻無法取代人們情感的溝通。以人為本為智能化發(fā)展開辟了廣闊空間。物業(yè)管理就是要通過開展豐富多彩的公共活動(dòng)，創(chuàng)造良好的文化氛圍，發(fā)揮出現(xiàn)代科技的巨大效能。
（四）“以人為本”是物業(yè)管理公司獲取利潤的必要手段
物業(yè)管理公司的經(jīng)費(fèi)來源主要是業(yè)主繳納的物業(yè)管理費(fèi)。由于現(xiàn)階段居民的收入總體水平不高，管理服務(wù)收費(fèi)受政府指導(dǎo)價(jià)格約束等原因，所以物業(yè)管理公司的收入需要以專項(xiàng)和特約服務(wù)收入來彌補(bǔ)。而物業(yè)管理公司的特約服務(wù)是否能夠順利開展，取決于物業(yè)管理公司能否通過“以人為本”的管理服務(wù)將潛在需求變成現(xiàn)實(shí)需求，并由此減少收費(fèi)過程中的矛盾，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理公司經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的雙贏。
二、物業(yè)管理中實(shí)現(xiàn)“以人為本”的關(guān)鍵所在。
在《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條就對(duì)物業(yè)管理作出了一個(gè)明確的定義：物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理合同，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、保養(yǎng)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。作為一種活動(dòng)，它離不開人的參與。因此，在物業(yè)管理活動(dòng)中，貫徹“以人為本”的理念尤為重要，調(diào)動(dòng)人的積極性，使物業(yè)管理取得良好效果的決定因素。
（一）人是物業(yè)管理活動(dòng)中的主、客體
物業(yè)作為土地及其附著的建筑物組成的一個(gè)整體，它的本身并不會(huì)發(fā)生變化，一塊點(diǎn)還是一塊地，一棟房子還是一棟房子……而在人參與管理后，他所附帶的經(jīng)濟(jì)和使用價(jià)值發(fā)生了變化。因此，物業(yè)的本身在整個(gè)物業(yè)管理的活動(dòng)中，它只起到一個(gè)媒介的作用。物業(yè)管理的主題是物業(yè)管理企業(yè)，它包括物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)、清潔、安全眾多的員工；物業(yè)管理的客體（服務(wù)對(duì)象）是物業(yè)所有人和使用人，也就是我們通常說的“業(yè)主”。在整體物業(yè)管理中，物業(yè)管理的主題通過一系列規(guī)范的管理制度和服務(wù)程序來保證物業(yè)的正常使用，為業(yè)主和住戶創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美整潔、舒適方便、安全文明的居住和工作環(huán)境，進(jìn)而提升物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。
（二）處理好物業(yè)管理中錯(cuò)綜復(fù)雜的人際關(guān)系是關(guān)鍵
現(xiàn)在的物業(yè)小區(qū)在不可能回溯到老子所提倡的“老死不相往來”，也不可能重現(xiàn)陶淵明筆下的世外桃源。社會(huì)的發(fā)展，時(shí)代的進(jìn)步，人們對(duì)生活和工作環(huán)境的要求再不局限于杜甫說的“安得廣廈千萬間”。他們還要求舒適、安全、清潔的外部環(huán)境；要求鄰里的和睦、互助……。他們需要每天清晨起床看到的是一縷明媚的陽光，放眼望去小區(qū)里到處簇?fù)碇G色，一出門便可以和鄰居親切的打招呼……因此，業(yè)主間的和睦很重要。同樣，業(yè)主同管理公司員工之間人際關(guān)系更為重要，他們需要期為他們提供一系列的服務(wù)，同時(shí)還需要他們協(xié)調(diào)處理鄰里一些利益上的沖突！那么要處理好業(yè)主同物業(yè)管理人員之間的關(guān)系，如果我作為物業(yè)管理的一名成員或者管理者，我會(huì)這樣做：
1、物業(yè)管理員工的自我完善是與業(yè)主良好溝通的條件
要處理好與業(yè)主的關(guān)系，首先物業(yè)管理員工要先提高自身的素質(zhì)，才能去管理業(yè)主、服務(wù)于業(yè)主、與業(yè)主保持良好的溝通。物業(yè)管理員工在日常的工作中直接與業(yè)主接觸，我們的一言一行，工作的方式和態(tài)度都要正確、得體，物業(yè)公司在業(yè)主面前的形象都要由物業(yè)管理員工來展現(xiàn)，那么較高的綜合素質(zhì)就十分重要。當(dāng)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司抱怨連天時(shí)，我們不能去跟業(yè)主炒，而是要耐心地傾聽，最后在向業(yè)主解釋并表示物業(yè)公司將會(huì)十分重視他們提出的問題并及時(shí)解決；當(dāng)出現(xiàn)一些技術(shù)上的問題，我們不會(huì)束手無策，而是能夠運(yùn)用自身的專業(yè)知識(shí)，使問題迎刃而解……遇到這種種問題，只有具備一定素質(zhì)的員工才能夠樹立解決，為物業(yè)公司樹立良好的形象，與業(yè)主保持良好關(guān)系。當(dāng)然不要以為只具備解決、處理問題的能力，足夠的專業(yè)知識(shí)就能夠很好的與業(yè)主溝通，其實(shí)不然，微笑、禮貌的服務(wù)也相當(dāng)重要。文明用語、微笑服務(wù)也是物業(yè)管理員工的必修課。
2、了解業(yè)主的潛在需要
要處理好與業(yè)主的關(guān)系，貫徹“以人為本”的服務(wù)宗旨，挖掘出業(yè)主的各種需要十分重要。要能盡量做到一切想在業(yè)主前，做在業(yè)主前，使業(yè)主感到有這樣一個(gè)物業(yè)公司為自己服務(wù)是自己生不少心，那么自然業(yè)主就不會(huì)對(duì)物業(yè)公司、物業(yè)管理員工太過挑剔。有小孩的業(yè)主家庭對(duì)于接送小孩的問題一定很發(fā)愁，那么我們就可替業(yè)主想個(gè)辦法，租一輛車，找一些有責(zé)任心的人來負(fù)責(zé)接送小孩，這樣節(jié)省了業(yè)主的時(shí)間，且收費(fèi)也不高，業(yè)主今后就不必再為沒有時(shí)間接送孩子而發(fā)愁了。小孩子們呢，每天一起去幼兒園，互相之間就成了萬般，也可以間接促進(jìn)業(yè)主間的交流，也可謂是一舉兩得了；現(xiàn)在大多的家庭都使用飲水機(jī)代替了以前的燒開水，如果送水員一天到晚的出入小區(qū)會(huì)給小區(qū)的安全管理帶來不便，因此就這一點(diǎn)我們可以自己雇一些送水員，每天統(tǒng)計(jì)業(yè)主的藥水需求量，同意為業(yè)主送水，既方便了業(yè)主也不至于對(duì)小區(qū)的安全管理造成麻煩。當(dāng)然我們也可以在走訪用戶的時(shí)候留意一下業(yè)主家是否還有存水，在業(yè)主還沒有藥水之前主動(dòng)為他們送水，業(yè)主心里一定會(huì)使暖洋洋的。還有我們可以成立老年活動(dòng)站，讓老年朋友們有自己活動(dòng)的地方；進(jìn)行室內(nèi)濾紙維護(hù)；定期進(jìn)行房屋檢查、維修等等。我們應(yīng)盡可能全面的通業(yè)主著想，替業(yè)主辦事情。這樣即使偶爾我們犯了一些小錯(cuò)誤，業(yè)主也會(huì)看在我們以往的“周到”服務(wù)上不與我們計(jì)較。那么這樣，物業(yè)管理員工、公司與業(yè)主之間的關(guān)系自然就會(huì)相處得比較好了。
3、營造社區(qū)人文氛圍，使業(yè)主與業(yè)主之間及與物業(yè)管理員工之間融洽溝通
從許多的新聞里我們會(huì)看到許多的業(yè)主對(duì)于物業(yè)公司不滿意，對(duì)物業(yè)公司這么挑剔那么挑剔，其實(shí)，業(yè)主并不是都不好說話，不是那么愛挑理。只是物業(yè)公司沒有給業(yè)主營造良好的社區(qū)文化、人文氛圍，而使得業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)管理員工之間的溝通太少，導(dǎo)致了雙方或多方的互相不理解，才會(huì)生去許多看似很大的矛盾，但其實(shí)并不大的問題。其實(shí)要解決這樣的問題不是很難，物業(yè)公司可以利用節(jié)假日或者雙休日，組織一些社區(qū)文化活動(dòng)、鄰里互動(dòng)活動(dòng)等。宣傳欄經(jīng)常能挑選一些精彩的小文章，組成小型的散文展、詩會(huì)；地方特色的工藝品的展示也可成為會(huì)所的固定項(xiàng)目；兒童活動(dòng)區(qū)域小規(guī)模的童趣壁畫；……如此種種不經(jīng)意的安排，花費(fèi)低廉，卻能在很大程度上豐富業(yè)主的業(yè)余生活，創(chuàng)造了良好的社區(qū)人文環(huán)境。宣傳欄里的小文章等內(nèi)容也可以向業(yè)主征稿，從中挑選比較好的刊登出來，對(duì)于投稿多，質(zhì)量高的業(yè)主予以獎(jiǎng)勵(lì)；在每年的九月份可以舉辦一次消防逃生演習(xí)，并且向業(yè)主介紹一些消防逃生知識(shí)以及使用滅火器的方法，組織使用滅火器滅火比賽，優(yōu)勝者進(jìn)行一定的小獎(jiǎng)勵(lì)。業(yè)主在參與這些活動(dòng)的過程中既充實(shí)了自己的業(yè)余生活，也與其他業(yè)主進(jìn)行了良好的溝通，當(dāng)然也與物業(yè)管理人員進(jìn)行了良好的溝通，大家彼此之間增進(jìn)了友誼，增進(jìn)了了解，從陌生人變成了朋友。有了溝通，許多事情也就迎刃而解了。
4、親善、友愛，如家人般的感覺，物業(yè)管理員工與業(yè)主的良好溝通
這不單是某個(gè)物業(yè)管理人員的事，全體物業(yè)管理人員都應(yīng)這樣做，把業(yè)主當(dāng)作自己的家人去對(duì)待，這樣，難以處理的物業(yè)管理員工與業(yè)主之間的關(guān)系就會(huì)緩和許多，大家彼此間像親人，像朋友，關(guān)系自然能處的很好。比如，業(yè)主每天回到“家”，第一要經(jīng)過的是小區(qū)的大門，那么我們的保安人員要做到笑臉相迎，主動(dòng)問候，見到老人小孩要主動(dòng)攙扶；物業(yè)管理人員在小區(qū)內(nèi)遇到業(yè)主也要主動(dòng)打招呼，問個(gè)好，遇到業(yè)主有困難要主動(dòng)幫忙；當(dāng)然，要建立親善、友愛的關(guān)系就要經(jīng)常到業(yè)主家走訪，好比串親戚一樣，除了說一些貼心的話以外當(dāng)然還要收集一些業(yè)主需要服務(wù)的各類信息和要求，以便以后更好的服務(wù)與他們。在這里談幾個(gè)細(xì)節(jié)的東西，首先，既然是把業(yè)主當(dāng)作家人看待，那么要盡量記下每位業(yè)主的姓名，房間號(hào)，樓號(hào)，見面打招呼的時(shí)候親密的稱呼一句“王小姐”、“李女士”什么的，業(yè)主一定會(huì)倍感親切，這會(huì)讓業(yè)主感覺到我們確實(shí)對(duì)于他們很重視；還有，在每位業(yè)主過生日的時(shí)候，主動(dòng)打上一個(gè)電話祝福一下，或是送上一張簡單的寫有祝語的賀卡，既寄托了全體物業(yè)管理員工對(duì)業(yè)主的祝福，也讓業(yè)主感到了溫暖。在工作中需要注意的細(xì)節(jié)還有很多，只要我們細(xì)心觀察就可以從任何方面幫助業(yè)主，服務(wù)于業(yè)主，這樣，既處理好了物業(yè)管理員工與業(yè)主之間的關(guān)系也實(shí)行了良好的管理，不是兩全其美嗎？
5、舒適、安全的歸屬感
物業(yè)管理在管理“人”的基礎(chǔ)上管理的是房產(chǎn)，是建筑物，是社區(qū)的環(huán)境，業(yè)主每天下班回到了我們的小區(qū)，他們是回到“家”了，“家”是什么概念，是一種歸屬感，一種安全感，一種舒適感，那么我們要如何為業(yè)主提供這樣一種感覺呢，我們應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造一個(gè)整潔、安全、優(yōu)美、舒適的社區(qū)環(huán)境。在這里我提出一個(gè)想法，就是建立“綠色社區(qū)”，“綠色”不僅代表小區(qū)的綠化率，還代表健康、文明、整潔等等。業(yè)主每天晚上一回到“家”，看到的是整潔的綠色，而不是垃圾遍地的垃圾場；呼吸道的是清新自然的空氣，而不是污濁帶有異味的雜味；聽到的是輕松活潑的輕音樂，而不是隱約的機(jī)器的噪音。自然而然，就會(huì)聯(lián)想到快樂的東西，就會(huì)有快樂放松的心情，即使白天在單位遇到了不愉快的事情也會(huì)一時(shí)間忘掉，而只享受著快樂的氣息。這就是我想要給業(yè)主的“歸屬感”，也就是“家”的感覺。
關(guān)鍵詞：住宅專項(xiàng)維修資金； 優(yōu)先
《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第十二條規(guī)定：“已售公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。”商品房開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)據(jù)此紛紛效仿，代收住宅專項(xiàng)維修資金。鑒于資金在房地產(chǎn)行業(yè)中的重要作用，開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)截留或挪用住宅專項(xiàng)維修資金的事件時(shí)有發(fā)生。為杜絕此類事件的發(fā)生，廣東、重慶等地制定地方性法規(guī)，禁止開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收住宅專項(xiàng)維修資金。但四川、云南等眾多地方未作出類似規(guī)定，住宅專項(xiàng)維修資金被截留或挪用的事件還屢屢發(fā)生。住宅專項(xiàng)維修資金關(guān)系小區(qū)住宅的正常使用、廣大業(yè)主的居住權(quán)益，應(yīng)該對(duì)其進(jìn)行特別保護(hù)，賦予其優(yōu)先性。
一、住宅專項(xiàng)維修資金的特殊性質(zhì)
所謂住宅專項(xiàng)維修資金，即專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期后的大修、更新及改造的資金。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條的規(guī)定，專項(xiàng)維修資金是指業(yè)主共同所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的資金。《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二條第二款對(duì)維修資金的概念作出了更為明確的規(guī)定：“ 本辦法所稱住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。”住宅專項(xiàng)維修資金的來源一般有以下幾個(gè)渠道：
（1）物業(yè)的業(yè)主按規(guī)定所交存的首期維修資金；
（2）根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定，由業(yè)主追加出資，以彌補(bǔ)維修資金的不足；
（3）出售公有住房的售房單位按規(guī)定從售房款中一次性提取的維修資金；
（4）維修資金的存儲(chǔ)利息；
（5）利用維修資金購買國債的增值收益；
（6）利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會(huì)另有決定的除外；
（7）住宅共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值。
（一）群體性
住宅專項(xiàng)維修資金涉及物權(quán)法中的群體關(guān)系，具體來說就是群體關(guān)系中的共有關(guān)系。對(duì)此，《物權(quán)法》第七十九條明確規(guī)定：“建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。”住宅專項(xiàng)維修資金屬于小區(qū)所有業(yè)主共有，不能為個(gè)人所隨意支配，從這方面來說住宅專項(xiàng)維修資金具有公共性。全體業(yè)主擁有對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的支配力，可以占有、使用、收益和處分。住宅專項(xiàng)維修資金受到他人不當(dāng)干涉或者侵害時(shí)，全體區(qū)分所有人可以行使物權(quán)的優(yōu)先效力、追及效力，排除他人妨害，使物權(quán)重新恢復(fù)到圓滿的狀態(tài)。
（二）保障性
住宅專項(xiàng)維修資金是住宅小區(qū)的“養(yǎng)老金”和“保命錢”， 關(guān)系廣大業(yè)主住房的正常使用。住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后，還需使用幾十年，常常需要維修、更新和改造。這筆開支數(shù)額巨大，少則上萬元，多則幾十萬，業(yè)主難以單獨(dú)承擔(dān)。而且，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備為全體業(yè)主共同使用，理應(yīng)共同出資維修、更新和改造。住宅專項(xiàng)維修資金正好滿足了這一現(xiàn)實(shí)需求，為區(qū)分所有建筑物進(jìn)行持續(xù)有效的管理、修繕以及保養(yǎng)提供了有力的保障。
（三）專項(xiàng)性
住宅專項(xiàng)維修資金是專門用于對(duì)住宅共用部分進(jìn)行大的維修保養(yǎng)而專項(xiàng)籌集、獨(dú)立核算的資金，具有獨(dú)立的籌集渠道、運(yùn)作方式、管理和監(jiān)督部門，有特殊的所有權(quán)主體和受益人。住宅專項(xiàng)維修資金管理者必須嚴(yán)格遵守專戶管理、專款專用的原則，不得挪作他用，不得向投資者開放，必須把資金交給專業(yè)的銀行機(jī)構(gòu)管理，實(shí)現(xiàn)其保值增值。由于住宅專項(xiàng)維修資金具有特定目的，使用住宅專項(xiàng)維修資金不僅要對(duì)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)，還會(huì)受到有關(guān)財(cái)政部門和房地產(chǎn)行政部門的監(jiān)督。
（四）恒定性
住宅專項(xiàng)維修資金所有權(quán)較為恒定，在業(yè)主未使用之前，所有權(quán)的歸屬一般不會(huì)轉(zhuǎn)移，通常情況下也不會(huì)轉(zhuǎn)化為債權(quán)。正常情況下，住宅專項(xiàng)維修資金的流通路徑為：業(yè)主將住宅專項(xiàng)維修資金交售房單位代收，售房單位再將資金存入銀行專戶；或者是業(yè)主直接將住宅專項(xiàng)維修資金存入銀行專戶。無論是售房單位代收的住宅專項(xiàng)維修資金，還是存入銀行的住宅專項(xiàng)維修資金，《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》均要求將其存入專戶，并以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。售房單位或銀行雖直接占有住宅專項(xiàng)維修資金，但業(yè)主可根據(jù)專戶證明其間接占有，主張對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的所有權(quán)。流通中，住宅專項(xiàng)維修資金的所有權(quán)不會(huì)轉(zhuǎn)移，始終歸屬全體業(yè)主。
特殊情況下，住宅專項(xiàng)維修資金可能被開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)截留或挪用。《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第三十七條規(guī)定了截留或挪用住宅專項(xiàng)維修資金的兩種法律責(zé)任。
一是要求建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門追回挪用的住宅專項(xiàng)維修資金，并視情況由相關(guān)職能部門給予行政處罰或行政處分。業(yè)主可據(jù)此請(qǐng)求建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門追回被挪用的住宅專項(xiàng)維修資金。追回的具體操作辦法現(xiàn)行法律法規(guī)沒有作出明確規(guī)定，可參照《聯(lián)合國反腐敗公約》的解釋。《公約》將其解釋為一締約國在其資產(chǎn)因本公約確立的腐敗犯罪所得被轉(zhuǎn)移到另一締約國的情況下，通過一定的途徑直接主張對(duì)該資產(chǎn)的合法所有權(quán)，或者由另一締約國對(duì)被轉(zhuǎn)移到本國境內(nèi)的腐敗犯罪所得進(jìn)行沒收后，再將其返還給前者的資產(chǎn)追回機(jī)制。追回機(jī)制中，無論是受害人直接主張還是他國返還，均承認(rèn)資產(chǎn)的所有權(quán)合法存在，未轉(zhuǎn)化為侵權(quán)之債。同理，通過追回機(jī)制保護(hù)的住宅專項(xiàng)維修資金的所有權(quán)仍歸屬于業(yè)主，并未因?yàn)樗说牟环ㄐ袨槎D(zhuǎn)化為侵權(quán)之債。
二是對(duì)構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任，未明確被截留或挪用的住宅專項(xiàng)維修資金的處置辦法。截留或挪用行為既然被定性為犯罪，住宅專項(xiàng)維修資金就必然屬于涉案資產(chǎn)。對(duì)于涉案資產(chǎn)，《刑事訴訟法》第二百八十二條明確規(guī)定應(yīng)首先依法返還給被害人。截留或挪用住宅專項(xiàng)維修資金犯罪案件中，廣大業(yè)主是被害人，可依法要求返還其合法資產(chǎn)。法律之所以用“返還”一詞，而沒有用“賠償”，意味著業(yè)主的住宅專項(xiàng)維修資金所有權(quán)依然存在，未被轉(zhuǎn)化為侵權(quán)之債。綜上所述，由于公權(quán)力的有力護(hù)衛(wèi)，住宅專項(xiàng)維修資金即使被截留或挪用，業(yè)主對(duì)其享有的所有權(quán)依然安然無恙。
二、優(yōu)先保護(hù)住宅專項(xiàng)維修資金的法理基礎(chǔ)
（一）保障基本人權(quán)的需要
基本人權(quán)是指社會(huì)存在的每個(gè)人及其組合體（群體）享有的，由各國政府、社會(huì)（包括國際社會(huì)）負(fù)起主要保障責(zé)任的，在各方面（政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和文化領(lǐng)域）享有“人作為人”和“把人看作為人”起碼的人格、人身、安全、生存和發(fā)展等基本權(quán)利和基本自由。基本人權(quán)的范圍大致包括生存權(quán)、平等權(quán)、社會(huì)保障權(quán)、自決權(quán)、發(fā)展權(quán)、安全權(quán)、言論自由、人身自由、接受教育權(quán)、和平權(quán)等諸項(xiàng)內(nèi)容。從《法國民法典》以來，近現(xiàn)代民法典無不蘊(yùn)含著以人為本、人權(quán)至上的理念。在其思想的指導(dǎo)下，法律雖然要以其強(qiáng)制力保障各種權(quán)利得以實(shí)現(xiàn)，彰顯市民社會(huì)的價(jià)值追求。但遭遇權(quán)利沖突時(shí)， 法律就必須遵循“利中取大”的利益衡量法則， 對(duì)那些與基本人權(quán)相關(guān)的權(quán)益給予特別保護(hù)。住宅專項(xiàng)維修資金是住宅小區(qū)的“養(yǎng)老金”和“保命錢”，關(guān)系住房的正常使用，與業(yè)主的居住權(quán)益息息相關(guān)。居住是人類生存之本，基本人權(quán)的重要組成部分，法律理應(yīng)給予特別保護(hù)。所以，當(dāng)保障業(yè)主居住權(quán)益的住宅專項(xiàng)維修資金請(qǐng)求權(quán)與其他權(quán)利沖突時(shí)，法律予以優(yōu)先保護(hù)。
（二）實(shí)現(xiàn)公共政策的需要
美國政治學(xué)家戴維·伊斯頓認(rèn)為：“公共政策是對(duì)社會(huì)價(jià)值做權(quán)威性的分配。”伊斯頓指出了公共政策在社會(huì)價(jià)值體系中的至高地位，其他制度和政策都需無條件的服從。國內(nèi)學(xué)者張金馬認(rèn)為，公共政策是黨和政府用于規(guī)范、引導(dǎo)有關(guān)機(jī)構(gòu)、團(tuán)體和個(gè)人的準(zhǔn)則和指南。其表現(xiàn)形式有法律、規(guī)章、行政命令和政府首腦的書面或口頭聲明、指示以及行動(dòng)計(jì)劃和策略等。張金馬闡述了公共政策的重要作用和表現(xiàn)形式。公共政策和法律制度雖然都是政治上層建筑，但公共政策的價(jià)值位階更高，法律應(yīng)該為公共政策服務(wù)。當(dāng)前，有關(guān)法律的公共政策是維護(hù)穩(wěn)定、促進(jìn)社會(huì)和諧。小區(qū)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)關(guān)系整個(gè)小區(qū)居民的正常生活，涉及人員眾多。若不優(yōu)先保護(hù)住宅維修專項(xiàng)資金，住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造難以有效保障，小區(qū)眾多居民的生活將受到嚴(yán)重影響，社會(huì)難以穩(wěn)定，和諧難以實(shí)現(xiàn)。為實(shí)現(xiàn)社會(huì)的穩(wěn)定與和諧，法律必須優(yōu)先保護(hù)住宅專項(xiàng)維修資金。
（三）保證物權(quán)優(yōu)先的需要
住宅專項(xiàng)維修資金具有恒定性，業(yè)主的所有權(quán)一般不會(huì)轉(zhuǎn)移，即使被截留或挪用業(yè)主的所有權(quán)也不會(huì)轉(zhuǎn)化為侵權(quán)之債。所以，業(yè)主始終擁有資金的所有權(quán)。所有權(quán)作為物權(quán)，當(dāng)然具有優(yōu)先性。對(duì)于物權(quán)的優(yōu)先受償，法律未集中進(jìn)行規(guī)定，但學(xué)者根據(jù)法律的規(guī)定進(jìn)行了理論總結(jié)，確立了如下四項(xiàng)規(guī)則：
第一、物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)；
第二、有物權(quán)擔(dān)保的債權(quán)優(yōu)先于無物權(quán)擔(dān)保的債權(quán)；
第三、先設(shè)定的物權(quán)優(yōu)先于后設(shè)定的物權(quán)；
第四、與出賣人就出賣物具有物權(quán)關(guān)系的人對(duì)該出賣物享有優(yōu)先購買權(quán)。
當(dāng)住宅專項(xiàng)維修資金請(qǐng)求權(quán)與其他權(quán)利發(fā)生沖突時(shí)，可依據(jù)物權(quán)優(yōu)先規(guī)則確定其順位。
三、住宅專項(xiàng)維修資金的優(yōu)先順位
（一）住宅專項(xiàng)維修資金請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于普通債權(quán)
住宅專項(xiàng)維修資金的所有權(quán)恒定，始終由全體業(yè)主共同共有，一般情況下不會(huì)轉(zhuǎn)移給他人，也不會(huì)轉(zhuǎn)化為侵權(quán)之債。當(dāng)?shù)谌藢?duì)住宅專項(xiàng)維修資金代收單位或保管銀行享有債權(quán)，業(yè)主對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的返還請(qǐng)求權(quán)就可能和這些債權(quán)競合。此時(shí)，業(yè)主的返還請(qǐng)求權(quán)屬物權(quán)，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的順位規(guī)則，住宅專項(xiàng)維修資金優(yōu)先于第三人債權(quán)予以返還。
（二）住宅專項(xiàng)維修資金請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)
住宅專項(xiàng)維修資金被截留或挪用，侵占人用其購買商品、添置固定資產(chǎn)，資金從貨幣轉(zhuǎn)化為有體物，但業(yè)主的物權(quán)并未轉(zhuǎn)化為債權(quán)，可借助追回機(jī)制追及到有體物所在地行使其合法所有權(quán)，請(qǐng)求侵占人返還。當(dāng)有體物被設(shè)立了擔(dān)保物權(quán)，住宅專項(xiàng)維修資金請(qǐng)求權(quán)就與擔(dān)保物權(quán)競合。此時(shí)，不應(yīng)單純根據(jù)物權(quán)優(yōu)先規(guī)則來確定它們的順位，應(yīng)綜合考量立法目的和公共政策。筆者認(rèn)為，綜合這些因素，住宅專項(xiàng)維修資金請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)。其理由如下：
1.住宅維修專項(xiàng)資金具有明顯的保障功能，旨在保障小區(qū)住房的正常使用，維護(hù)業(yè)主的居住權(quán)益。居住權(quán)是生存權(quán)的重要內(nèi)容，屬基本人權(quán)范疇。法律雖以擔(dān)保物權(quán)的優(yōu)先性來確保特定債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，以此維護(hù)整個(gè)社會(huì)的信用體系。但是，擔(dān)保物權(quán)與關(guān)系人的尊嚴(yán)和生命健康權(quán)的基本人權(quán)相比，基本人權(quán)屬“兩利相較”中的“重”。利益衡量之下，住宅維修專項(xiàng)資金請(qǐng)求權(quán)更值得尊重和保護(hù)，應(yīng)優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)。
2.住宅專項(xiàng)維修資金旨在保證小區(qū)公共部分、公用設(shè)施設(shè)備的正常使用，維護(hù)廣大業(yè)主的居住權(quán)益，與眾多人員的生活緊密相關(guān)， 具有公共性，屬社會(huì)公共利益范疇。一般情況下，擔(dān)保物權(quán)只涉及個(gè)人利益。個(gè)人利益與社會(huì)公共利益沖突時(shí)，個(gè)人利益應(yīng)讓位于社會(huì)公共利益。而且，住宅維修專項(xiàng)資金請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)，有利于維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定、和諧，實(shí)現(xiàn)特定的公共政策。
3.《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》嚴(yán)禁挪用或截留住宅專項(xiàng)維修資金，要求主管部門追回，并對(duì)相應(yīng)的責(zé)任人規(guī)定了行政責(zé)任、刑事責(zé)任。可見，法規(guī)對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金給予了特別的關(guān)懷和保護(hù)，要求作為公權(quán)力的行政權(quán)、司法權(quán)主動(dòng)維護(hù)業(yè)主的合法所有權(quán)。擔(dān)保物權(quán)只在被侵害時(shí)才能得到司法權(quán)的被動(dòng)保護(hù)，且一般無行政責(zé)任、刑事責(zé)任可言。可見，法律是優(yōu)先保護(hù)住宅專項(xiàng)維修資金請(qǐng)求權(quán)的。
（三）住宅專項(xiàng)維修資金請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于一般優(yōu)先權(quán)
法律基于特定的國家社會(huì)政策或者保護(hù)弱者的需要，直接規(guī)定某些債權(quán)對(duì)于債務(wù)人的全部財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償，學(xué)者稱之為一般優(yōu)先權(quán)。我國《企業(yè)破產(chǎn)法》第113條規(guī)定了三類一般優(yōu)先權(quán)：破產(chǎn)費(fèi)用和共益?zhèn)鶆?wù)；破產(chǎn)人所欠職工的工資和醫(yī)療、傷殘補(bǔ)助、撫恤費(fèi)用，所欠的應(yīng)當(dāng)劃入職工個(gè)人賬戶的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)支付給職工的補(bǔ)償金；破產(chǎn)人欠繳的除前項(xiàng)規(guī)定以外的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用和破產(chǎn)人所欠稅款。
破產(chǎn)分配時(shí)，被挪用的住宅專項(xiàng)維修資金若未返還，它就會(huì)和參與分配的一般優(yōu)先權(quán)競存。業(yè)主的住宅專項(xiàng)維修資金雖被挪用，但在追回機(jī)制的保護(hù)下，其對(duì)資金的合法所有權(quán)仍然存在，可追及到資金所在地行使取回權(quán)。對(duì)于取回權(quán)，我國《企業(yè)破產(chǎn)法》第三十八明確規(guī)定：“人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，債務(wù)人占有的不屬于債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，該財(cái)產(chǎn)的權(quán)利人可以通過管理人取回。但是，本法另有規(guī)定的除外。”業(yè)主可據(jù)此取回住宅專項(xiàng)維修資金。之后，一般優(yōu)先權(quán)才參與破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的分配。所以，住宅專項(xiàng)維修資金請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于一般優(yōu)先權(quán)。
（四）住宅專項(xiàng)維修資金請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)
《合同法》第二百八十六條對(duì)建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)作出了規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。”《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》規(guī)定了建設(shè)工程優(yōu)先的具體實(shí)施辦法：“ 一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。二、消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。三、建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。四、建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。”建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)對(duì)保障建筑工作人員工資、承包人的合法權(quán)益，保證建筑業(yè)的健康發(fā)展發(fā)揮了重要作用。
住宅專項(xiàng)維修資金被挪用于建設(shè)工程，就會(huì)和建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)競合。兩利相較，住宅專項(xiàng)維修資金返還請(qǐng)求權(quán)更值得保護(hù)，理由如下：
1.如上所述，住宅專項(xiàng)維修資金關(guān)系廣大業(yè)主的居住權(quán)益，與基本人權(quán)——生存權(quán)息息相關(guān)。而建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)旨在維系建筑行業(yè)的良好秩序，保障發(fā)包人的合法權(quán)利。兩利相較，住宅專項(xiàng)維修資金更“重”，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)。
2.《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第2條規(guī)定“建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)不得對(duì)抗買受人”，表明法律優(yōu)先保護(hù)自然人的居住權(quán)益。住宅專項(xiàng)維修資金所保障的正是自然人的居住權(quán)益，當(dāng)然應(yīng)該優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款請(qǐng)求返還。
實(shí)踐中，當(dāng)住宅專項(xiàng)維修資金請(qǐng)求權(quán)和其他權(quán)利競存而沖突時(shí)，可基于其優(yōu)先保護(hù)的法理基礎(chǔ)，按照權(quán)利順序規(guī)則來確定其順位。
參考文獻(xiàn)：
[1]梁純?nèi)A.住宅專項(xiàng)維修資金管理制度若干問題研究[J].中國優(yōu)秀碩士論文全文數(shù)據(jù)庫.2.
[2]楊宇冠、吳高慶.聯(lián)合國反腐敗公約解讀6.中國人民公安大學(xué)出版社.2004：429.
[3]藍(lán)潮永、關(guān)今華.人權(quán)與法治.廈門大學(xué)出版社.2008：66.
