開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)開盤優(yōu)惠方案，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。

第1篇

房地產(chǎn)開盤活動策劃方案

地點：1、海鹽新天地廣場

2、現(xiàn)場售樓處

活動目的：

聚集開盤人氣，重拳出擊，在最短的宣傳期間內(nèi)，刺激大眾，創(chuàng)造最佳口碑和打響海鹽首盤小高層高檔住宅小區(qū)的品牌。

活動方式：現(xiàn)場搖號、活動助興、抽獎酬賓

活動安排：

一、前期廣告宣傳

3、30-4、05著重以信息為主宣傳，主要是搖號參加辦法、地點、時間等信息告知。途徑為報紙、燈箱、跨街橫幅。

宣傳主題：未來城都市居住典范，海鹽首期豪華高品位住宅樓銷售在即。

引領(lǐng)都市時尚，坐居金仕海岸。

金仕海岸4月5號日真情放送，豪華住宅乍現(xiàn)海鹽。

因為珍稀，所以珍貴。

金仕開盤有好禮，驚喜大獎等你拿。

二、搖號現(xiàn)場布置

1、搖號方式：現(xiàn)場公開，即選即定。具體搖號登記處暫定2處。

(確定小高層購買資格，建議搖號總數(shù)比實際戶數(shù)多30%)

2、地點選定：海鹽新天地廣場

(a、需要一定活動場地b、場地方有舉辦活動經(jīng)驗c、有聚集人氣的先例)

3、軟環(huán)境布置：

高空氣球4個;大型氣拱門1個;30平方左右舞臺1個;

樓盤效果展示牌1套;廣告宣傳易拉寶4個;宣傳折頁1000份

周遍跨街橫幅、燈箱20套

4、員工統(tǒng)一著裝

三、活動進程(4月5日)

1、下午14：00正式開始(13：5014：00禮炮、獎品展示)

2、14：0014：30

主持人5分鐘、領(lǐng)導5分鐘、佳賓2人共10分鐘、活動解說8分鐘、公證人講話2分鐘。

3、搖號開始(14：3015：00)同時登記匯總

4、搖號抽獎(15：0016：00)

獎品分1、2、3等獎和紀念獎(100份)

5、現(xiàn)場答謝演出、小娛樂活動(16：0017：00)工作人員休息

6、公布搖號和抽獎結(jié)果(17：1017：30)

7、獲獎群眾領(lǐng)獎(17：3017：50)

四、搖號辦法

1、一期總銷售戶

數(shù)為140套，暫定搖號總?cè)藬?shù)與實際銷售戶數(shù)為5：1，參加群眾不定。

2、搖號采取實名登記制，不得替代或多搖，每套戶型最多登記人數(shù)為5人。

3、凡登記在冊的準購房者，登記同時需交納1000元保證金，搖號當天如登記人中號并獲得購房資格，該保證金則納入房款，如不成功則在原款反還的基礎(chǔ)上增加200元作為答謝費用。

4、搖號登記時間自20XX。4、054、10，為期5天。

5、登記地點：秦山房地產(chǎn)公司售樓處

6、搖號工具使用公開搖獎設(shè)備進行搖號決定。(中號比例為5：1)

7、關(guān)于沒有中號群眾的解決辦法。均以紀念品贈送。并登入二期開盤購房檔案。

五、工作人員分工

秦山房產(chǎn)公司職員做禮儀、保安等維護性工作;九洲廣告做活動監(jiān)測和媒體聯(lián)絡(luò)工作。

六、媒體

邀請當?shù)刂鞔竺襟w具體：海鹽電視臺、杭州交通之聲廣播臺、中郵專遞、錢江晚報、搜狐網(wǎng)絡(luò)等記者參加活動，并給予現(xiàn)場報道。

七、經(jīng)費預算

1、環(huán)境布置

高空氣球4個400元/4個

大型氣拱門1個500元

30平方左右舞臺1個1000元

樓盤效果展示牌1套1200元/10張

廣告宣傳易拉寶4個600元/4個

宣傳折頁3000份7500元

周遍跨街橫幅、燈箱20套

2、場地租賃20xx元

3、公證人邀請費1000元

4、媒體邀請費20xx元

5、設(shè)備租賃費5000元

6、管理費1000元

7、主持人1000元

8、演員演出費5000元

9、現(xiàn)場應(yīng)急費20xx元

總價30000元

地產(chǎn)感恩節(jié)活動策劃

【活動主題】

1、男人幫女人幫親友幫你賺優(yōu)惠

2、男人幫女人幫相親相愛攢幸福賺優(yōu)惠

3、男人幫女人幫親友相幫家享優(yōu)惠

【活動目的】

促銷剩余房源，實現(xiàn)沖刺;

增加來訪客源，積攢人氣，促進銷售;

【活動時間】

周六

【活動地點】

樓盤營銷中心

【客戶群體】

由老客戶帶來的新客戶及自然來訪新客戶

【活動形式】

暖場活動+抽獎送禮(抽獎僅針對認購成功客戶)

活動規(guī)則：

老帶新客戶抽獎送禮：若新客戶認購成功，新客戶可直接參加抽獎贏取獎品，老客戶即免物業(yè)費，并獲得抱枕一個。

新A客戶帶新B客戶：新B客戶認購成功可直接參加抽獎贏取獎品，新A客戶可獲抱枕一個;如若雙方都成功認購，即可參與抽大獎并抱枕一個。

暖場活動內(nèi)容

1、現(xiàn)場每個來訪客戶都可參與活動，每個活動區(qū)域有工作人員負責，每個來訪客戶需報名登記參與活動，登記后可領(lǐng)取禮品券一張;

女人幫光棍節(jié)送溫馨給朋友!

早10：00-16：00，女士可在營銷中心內(nèi)部進行制作個性馬克杯，可現(xiàn)場DIY自己的個性圖案，充分發(fā)揮自己的想象力，制作屬于自己的馬克杯，或是送給自己的朋友。(制作好馬克杯可自行帶走)，現(xiàn)場可設(shè)置50個馬克杯制作，用完為止;

2、活動結(jié)束后，手持禮品券的客戶都可憑券領(lǐng)取抱枕(或傘)一個，禮品送完即止;

男人幫光棍節(jié)不做宅男!

中午13：00-16：00，男士可在小區(qū)內(nèi)部的籃球場以一組3對3進行籃球比賽，一天之內(nèi)設(shè)定3場比賽，現(xiàn)場男士可報名參加，報名人數(shù)共18個名額，現(xiàn)場將請籃球裁判一個，最后獲勝隊每人也可獲價值150元/個的電水壺一個，依次類推，獲獎名額共有9個，此處需備9個電水壺作為游戲獲勝者發(fā)放。

【抽獎活動】

抽獎活動針對所有認購成功客戶，抽獎完畢后，應(yīng)憑首付款發(fā)票領(lǐng)取獎品;

抽獎禮品：一等獎：IPAD1名，價值4000元/個;

二等獎：冰箱2名，價值2500元/個;

第2篇

關(guān)鍵詞：商業(yè)信用 預收帳款 財務(wù)杠桿

順馳是一個幾年前才起步的民營房地產(chǎn)公司。當順馳在2004年提出年銷售額100億元的目標時候，引來的是業(yè)界的廣泛質(zhì)疑。而當2004年底順馳盤點時交出95億元銷售額的“成績單”以后，人們終于相信了順馳高速成長的潛力。只是大家仍然疑慮，順馳是如何取得高速成長所需的巨額投資資金的。

本文通過對順馳在房地產(chǎn)經(jīng)營中運用商業(yè)信用進行融資的案例研究，論述商業(yè)信用在房地產(chǎn)企業(yè)融資中的重要性。同時必須控制運用這種融資方式可能引起的財務(wù)風險。

順馳的高速成長原因分析

據(jù)《新財富》雜志披露，順馳在2001年的房地產(chǎn)開發(fā)銷售額只有4億元，在當時還只是一個小規(guī)模的開發(fā)商。2002年、2003年、2004年的銷售額則分別達到14億元、40億元、95億元，年增長率分別達到250%、185%和138%。連續(xù)三年的高速成長，使它迅速躋身于中國大型開發(fā)商的行列。如果保持這樣的速度，盡管年增長率是遞減的（這符合一般的規(guī)律，隨著規(guī)模擴大，成長率遞減），但3-5年內(nèi)達到管理層預定的1000億元銷售額目標也并不是天方夜譚。

那么，順馳在典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)中，又是如何解決資金問題的？這個問題的答案與商業(yè)信用融資在房地產(chǎn)行業(yè)中的作用是密不可分的。

商業(yè)信用融資在房地產(chǎn)行業(yè)中的運用

據(jù)順馳公司披露, 2004年順馳現(xiàn)金流的總量中，78%是銷售回款，10%是銀行貸款，12%是合作方、股東投的資金。這些都向我們展露了順馳駕馭百億銷售額的“秘訣”――充分運用商業(yè)信用融資的功能。

房地產(chǎn)企業(yè)的主要商業(yè)信用來源

應(yīng)付土地出讓金 在房地產(chǎn)業(yè)的運作中，即使是通過“招拍掛”購買的土地，也有一個分期支付的條件。因此，在開發(fā)商取得一塊土地的控制權(quán)到交付全款會有一段時間。這等于讓開發(fā)商取得一段時間的商業(yè)信用融資。比如，順馳在拍賣會上取得北京領(lǐng)海項目，首期付30%，第二個30％是在一年后付的，其余的是在兩年內(nèi)付清。

應(yīng)付工程款 房地產(chǎn)商可以通過由施工單位墊資施工的辦法來獲得商業(yè)信用融資。一般預付一定比例的保證金，比如30%，工程完成后才支付余款，或者依據(jù)工期的進度分期支付。當然，施工單位也通過賒賬等辦法向材料供應(yīng)商取得商業(yè)信用融資，甚至以欠薪等辦法解決資金周轉(zhuǎn)困難。這種模式形成了產(chǎn)業(yè)債務(wù)鏈，發(fā)展商是頂端的債務(wù)人，一旦支付發(fā)生問題，就影響整個產(chǎn)業(yè)債務(wù)鏈的清償。

據(jù)研究順馳的專家披露，順馳在取得以上兩種商業(yè)信用融資方面是不遺余力。首先，積極通過各種方法，獲得政府同意，緩交地價款，即所謂“推遲首付款時間并合理拉長后續(xù)付款”。其次，大量使用施工單位的墊付資金。順馳一般在工程完成一半以后，才支付部分工程款，全部完工后，施工單位取得的工程款還不到工程預算的50%，有的單位甚至做下一個工程時才能拿到上一個工程的部分款項。

預收帳款 地產(chǎn)商取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證、銷售許可證（即五證）就可以預售房屋。如果市場條件好、項目銷售策劃成功，地產(chǎn)商通過預售就可在正式交房以前預先收到房款。而為了推動預售，地產(chǎn)商往往給予一定的打折優(yōu)惠。我們可以把這種折扣優(yōu)惠理解為商業(yè)信用融資的成本。其實，房地產(chǎn)商在做這種預售的時候，有時候的“代價”可能是很大的。上海的物業(yè)價格過去幾年漲幅驚人，可是有些房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤卻并不見得很豐厚，原因就是“預售”。由于物業(yè)價格在短期內(nèi)急劇上升，開發(fā)商往往在交樓的時候發(fā)現(xiàn)，業(yè)主買樓的利潤率比自己開發(fā)商的利潤率高得多。

充分挖掘商業(yè)信用的潛力，繃緊資金鏈

為了盡可能縮短取得“五證”的時間，盡快進入銷售階段，順馳采取了一系列的辦法。

一般發(fā)展商在成功拍得一塊地之后才會花成本去做規(guī)劃設(shè)計等等的工作，否則“舉牌”失敗時損失太大。不過，順馳為節(jié)省拿地以后的策劃工作，不惜在拍賣會以前就提早做包括市場調(diào)查、規(guī)劃設(shè)計等工作。由于事先做好了工夫，對土地的價值有更實在的判斷，而且可以縮短從拿地到報送方案的時間。對于順馳這個重視現(xiàn)金流管理的房地產(chǎn)商來說，時間就是生命，就是效益。據(jù)稱，在蘇州“湖畔天城”項目中，“順馳”甚至在獲得土地的第二天就將開發(fā)方案匯報了上去。

“順馳”的另一個加快進度、縮短周期的辦法，就是“并聯(lián)作業(yè)”，即在保證工程時間的前提下，盡可能地將各項作業(yè)交叉進行。一般的開發(fā)商是串聯(lián)的，先拿地、規(guī)劃、設(shè)計、拿手續(xù)、開工、銷售等，而順馳則是拿到一塊地之后，所有的部門全都動起來，甚至包括銷售和物業(yè)部門。當然這樣的所謂“并聯(lián)作業(yè)”將引致較高的成本，但這樣做會比常規(guī)的開發(fā)程序快三個月到半年。

房地產(chǎn)項目最需要資金的時期是拿地以后到辦理完“四證”（土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證）以前，一旦走過這個階段，就有現(xiàn)金流入的可能性。這時可以向銀行申請流動資金貸款，還可以運用應(yīng)付帳款和預收帳款的商業(yè)信用融資。

順馳的北京領(lǐng)海項目總投資是20億，在開盤之前，須支付2.7億的土地款，加上設(shè)計等費用需要幾千萬元，一共3個億的投資。開盤之后，項目就有正數(shù)的現(xiàn)金流入，就不必投入更多的資金。順馳拿地以后都全力爭取在半年內(nèi)開盤銷售，這樣使投入的自有資金最小。如果是一年時間才能開盤的話，需要投入的就不是3個億，而是6個億。

當一個房地產(chǎn)商手頭的項目多達幾十個的時候，其賬戶上就可能沉淀大量現(xiàn)金，這樣便可以開發(fā)-預售-拿地-開發(fā)依此這般達到滾雪球式的發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)的高收益與高風險

財務(wù)比率與收益率

據(jù)調(diào)查，北京市房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間非常大，最次的開發(fā)商一個項目做下來，也能實現(xiàn)30%的利潤。比如，朝陽區(qū)某個樓盤的商鋪部分，綜合成本為1.2萬元/平方米，但售價卻達3.8萬元/平方米，這其中存在巨大的利潤空間。

為什么房地產(chǎn)開發(fā)的利潤率這么高呢？高財務(wù)杠桿顯然是重要的因素。正如上述“北京領(lǐng)海項目”，總投資20億，順馳只需要投入3億元的啟動資金就可以足夠運作，簡單的計算，這個項目的財務(wù)杠桿達到85%。如果這個項目能盈利2億元，總投資回報率為10%，但是股本回報率卻達到66.67%。

由于在運作過程中，開發(fā)商使用了大量的融資，包括銀行信貸、商業(yè)信用融資等，很大程度的提高了杠桿比率，使股權(quán)收益率大大提高。

財務(wù)杠桿與財務(wù)風險

財務(wù)杠桿比率高，說明財務(wù)風險大。設(shè)想上述“北京領(lǐng)海項目”不是賺2億元，而是虧2億元。投資回報率是-10%，但是股本回報率則是-66.67%。這就是杠桿比率這把“雙刃劍”的另一面。

經(jīng)營風險導致財務(wù)風險 設(shè)想開發(fā)商的樓盤由于策劃管理方面跟不上而導致在取得“五證”過程中耽誤時間過長，或者整個房地產(chǎn)市場不景氣出現(xiàn)大幅下跌的情況，或者由于市場調(diào)研沒有做好而導致樓盤市場定位出現(xiàn)偏差，或者由于設(shè)計等原因?qū)е庐a(chǎn)品不被市場所接受，凡此等等的各種原因，都可能影響到一個項目的銷售情況。

可以說，“銷售”是高杠桿運作房地產(chǎn)項目能否成功的關(guān)鍵。馬克思把商品的銷售環(huán)節(jié)形容為“驚險的一跳”確實是非常貼切。如果把“驚險一跳”用來形容房地產(chǎn)開發(fā)商的房屋銷售環(huán)節(jié)更是入木三分。如果項目不能及時回款，導致一系列的問題：不能及時支付施工單位的款項而影響施工進度、不能依期歸還銀行的本息而面臨銀行的追討、不能向業(yè)主如期交付房屋而引起違約訴訟以致賠償?shù)鹊取?/p>

從財務(wù)上的營業(yè)收入確認來說，必須在房屋正式交付使用后才能算銷售的完成。還未交付使用以前，在財務(wù)上都按照“存貨”或“在建工程”等項目列項。這樣，即使是預售完畢，開發(fā)商收到錢了，也還存在風險。比如，原材料漲價使施工成本超出預算等等。

集團資金鏈的風險 理論上說，一個房地產(chǎn)開發(fā)商能夠在使用一部分啟動資金的情況下通過許多項目運作以各種融資途徑所產(chǎn)生的現(xiàn)金流進行“拿地-開發(fā)-預售-拿地……”的循環(huán)進行無限度擴張，但是開發(fā)商確實也面臨著各種不確定因素所造成的風險。如上所述，每一個項目都面臨經(jīng)營風險，當集團公司以高杠桿比率運作很多項目的開發(fā)，繃緊的資金鏈能否維持下去取決于各個項目能否運作正常。

房地產(chǎn)經(jīng)營通常以項目公司的方式進行，即一個項目成立一個專門的公司運作，集團公司以一個內(nèi)部銀行結(jié)算的方式進行資金管理，就可以提高資金的運用效率。當一個項目公司出現(xiàn)現(xiàn)金富余，即調(diào)撥給總部帳戶（記入其他應(yīng)收款），總部可以將資金集中使用（記入其他應(yīng)付款），比如總公司可以用之于設(shè)立新的項目公司。如果項目運作順利，從拿地開始，半年內(nèi)就可以銷售，即有可能實現(xiàn)現(xiàn)金流平衡，甚至出現(xiàn)正數(shù)的現(xiàn)金流。這樣，一個項目只有半年時間出現(xiàn)正數(shù)的現(xiàn)金流，需要總部的資金支持，半年后就可以獨立運作，并使資金向總部回流。如果集團內(nèi)部下屬企業(yè)都以獨立法人的有限責任公司運作，互相之間的資金來往是按照商業(yè)準則進行的，但那么這些資金往來無可厚非。如果企業(yè)沒法做到這一點，則可能出現(xiàn)兩個問題。

首先，項目公司的小股東利益可能受到損壞，比如，子公司的富余資金被母公司無償或以很低的代價長期占用等等。

其次，母公司的財務(wù)狀況惡化的情況下，很可能影響到下面子公司的正常運作，比如，母公司由于資金緊張無法將占用下屬子公司的資金歸還而造成子公司無法完成所運作的項目。事實上，由于集團公司內(nèi)部之間的擔保或資金往來關(guān)系，一旦其中一個項目的經(jīng)營出現(xiàn)重大困難，集團內(nèi)的其他項目就可能受到牽連。

順馳集團還沒有上市，筆者無從得到該集團及其下屬公司的財務(wù)報表。不過，當一個實力有限的房地產(chǎn)公司同時運作很多耗資巨大的項目時，也難怪業(yè)內(nèi)人士和專家們的質(zhì)疑。

順馳多次強調(diào)，其公司的資產(chǎn)負債率處于70%以下的安全水平。對于這一點，筆者無法進行考證。而且，從順馳所披露的零碎信息看，該集團用于香港上市的資產(chǎn)并不是集團的全部。所以，即使今后順馳的某個子公司上市了，所顯示的財務(wù)報表也不能反映整個集團的情況。

結(jié)論

順馳在短短時間內(nèi)成為銷售上百億的房地產(chǎn)公司，主要是巧妙地運用了房地產(chǎn)行業(yè)的各種融資工具，特別是商業(yè)信用的融資功能。不過，一個理性的企業(yè)在運用融資條件的時候必須重視控制財務(wù)風險，才能保持企業(yè)的生存能力和持續(xù)發(fā)展的能力。

參考文獻：

1.《順馳董事孫宏斌：順馳商業(yè)模式其他企業(yè)學不到》載《21世紀經(jīng)濟報道》2004年07月05日

2.《順馳涉嫌業(yè)績造假和逃稅 上市生變數(shù)》《經(jīng)濟觀察報》，2004年10月14日

第3篇

泰禾1號街區(qū)二期將開盤

（本刊訊 記者龔小鋒）3月9日，“泰禾1號街區(qū)”二期產(chǎn)品推介會在中國大飯店舉行。泰禾1號街區(qū)位于通州臺湖鎮(zhèn)，環(huán)渤海高端總部基地重點規(guī)劃區(qū)內(nèi)，項目的魅力表現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)聯(lián)動合集、絕版生態(tài)環(huán)境、立體交通動脈和商業(yè)咫尺繁華等多方面。今年3月二期隆重開盤，在延續(xù)一期40-80戶型的同時，還推出贈送全套品牌家電等優(yōu)惠。

萬科將亮相2015米蘭世博會

（本刊訊 記者張旭）3月4日，萬科在意大利駐華使館舉行新聞會，了2015米蘭世博會萬科館建筑、展陳、平面設(shè)計方案，并舉行了合作伙伴計劃簽約儀式。據(jù)萬科透露，萬科2015年米蘭世博會上萬科館的主題是“中國人的食堂”。這是萬科成為世博163年歷史上首家以海外獨立建館形式參展的中國企業(yè)。

林肯公園將售觀湖現(xiàn)房

（本刊訊 記者自曾暉）位于亦莊核心區(qū)的旗艦大盤林肯公園將于3月推售90- 120平米觀湖現(xiàn)房，據(jù)開發(fā)商介紹，房源贈送6000元/平米標準的五星級精裝。項目位于東南五環(huán)，緊鄰地鐵亦莊線亦莊文化園站，距國貿(mào)約8公里。項目周邊萬畝公園環(huán)繞，其中成龍世界公園與項目僅一路之隔。項目步行商圈內(nèi)有教育、醫(yī)療等全面配套。

方興北京開啟2014幸福生活年

（本刊訊 記者劉狄）3月2日，方興地產(chǎn)舉辦了主題為“金茂正能量幸福生活家”業(yè)主答謝活動。來自方興北京4個項目、全國14個城市33個項目的3000余新老業(yè)主共同參與盛典。方興地產(chǎn)以年代主題，全景回顧展示了全國布局的所有城市項目，向業(yè)主詮釋了對高端居住理想的終極追求與打造幸福生活的承諾與誠意。

通州臺湖2014年計劃出讓土地16.2公頃

（本刊訊 記者自曾暉）位于通州區(qū)的臺湖鎮(zhèn)2014年計劃出讓土地16.2公頃。臺湖鎮(zhèn)鎮(zhèn)長曹東波3月3日在經(jīng)略天則招商中心舉辦的“新型城鎮(zhèn)化下的區(qū)域發(fā)展機遇 暨宜居臺湖價值論壇”上透露，臺湖已吸引近2000家企業(yè)落戶；臺湖在土地一級開發(fā)上的投資已達 300億元，預計區(qū)域內(nèi)可供出讓的土地面積將達到760公頃。

凱德5年在華投資約192億元

（本刊訊 記者張旭）2月，記者從凱德集團了解到， 2009-2013年，凱德累計在華注入外資金額約39億新加坡元（約合192億元人民幣），占同期新加坡對華投資額約一成。目前，新加坡公司凱德在中國45個城市運營住宅、購物中心、辦公樓等145個項目，在華總資產(chǎn)超過700億元人民幣，在華集團資產(chǎn)占比達45%。

永定河孔雀城大湖健康沙龍落幕

（本刊訊 記者方王洋）2月，永定河孔雀城大湖展示中心舉行了“悅享湖光 定制健康”主題健康沙龍活動。《養(yǎng)生文化大講堂》主講專家、英國皇家醫(yī)學會中醫(yī)成員范鼎九，301醫(yī)院的專家醫(yī)師，為業(yè)主們帶來全面的健康指導。許多業(yè)主表示，今后將努力改變不健康的生活方式，并將這些健康理念帶給家人和朋友。

星河灣尋找“最用心的伙伴”

（本刊訊 記者自曾暉）專注高端住宅開發(fā)的星河灣集團在沈陽啟動了公司“2014年度人才計劃”，主題為“最用心的企業(yè)，尋找最用心的伙伴”，并于2月在沈陽香格里拉大飯店展開現(xiàn)場招聘。從招聘會現(xiàn)場情況看，總監(jiān)類高級職位最熱門。沈陽星河灣今年即將開盤，星河灣大舉招聘也被業(yè)內(nèi)視為項目開盤前的造勢。

鑫苑置業(yè)來京推售美國紐約樓盤

（本刊訊 記者自曾暉）在美國上市的房企鑫苑中國， 3月開始在北京推售其在美國紐約開發(fā)的樓盤“紐約？東河灣”住宅公寓。紐約？東河灣位于紐約CBD區(qū)域，西鄰華爾街，與曼哈頓隔河相望。首期推出48套房源，戶型64―450平米，全精裝修，價格為74萬美元―700萬美元，永久產(chǎn)權(quán)，購買該項目還可減免15年房產(chǎn)稅。

珠江四季悅城領(lǐng)“悅”大亦莊

（本刊訊 記者陳禹銘）隨著“CED”電子商務(wù)的全產(chǎn)業(yè)鏈在十二五計劃中的進程，大亦莊地區(qū)利好不斷。集產(chǎn)業(yè)、景觀、商務(wù)、商業(yè)、居住于一體的珠江四季悅城更凸顯了其投資價值，項目通達國貿(mào)的黃金地段，地鐵旁，全精裝，免費贈送價值50萬元的商鋪期權(quán)，不但給投資者打了一劑強心針，更成為亦莊商業(yè)的領(lǐng)航者。

第4篇

隨著信息技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，人們?nèi)粘Ｉ钪械拿襟w已經(jīng)不再只是電視、報紙等媒介，微博、微信等新媒體已經(jīng)成為更多人的選擇。新媒體的快速發(fā)展改變了信息的生成演變機制和傳播格局，通過網(wǎng)民的圍觀、參與及互動影響著社會的方方面面，也使得各行各業(yè)都紛紛進入了這個重要的平臺，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。

（一）房地產(chǎn)業(yè)的名人競相開通新媒體

房地產(chǎn)行業(yè)中的明星老板，如任志強、潘石屹、馮侖、王石等企業(yè)家紛紛開通了自己的新媒體平臺，內(nèi)容基本上是目前生活或工作的狀態(tài)，或者是人生感悟，以及自己對行業(yè)內(nèi)或者社會熱點問題的一些看法，有的也利用這個平臺傳遞愛心做一些公益活動等，總之時時刻刻讓粉絲關(guān)注自己，增加自己人氣的同時也讓自己的公司被粉絲們牢牢記住。例如：任志強的微博目前擁有粉絲33126798個，為自己累積了極大的人氣，具有很高的影響力。

（二）新媒體成為房地產(chǎn)企業(yè)營銷的重要平臺

在幾年前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在做營銷時，都熱衷投資傳統(tǒng)媒體，甚至是花大部分的經(jīng)費在傳統(tǒng)媒體上以期得到一個好的宣傳，但是隨著新媒體的興起與發(fā)展，微博、微信、APP等移動互聯(lián)網(wǎng)逐漸滲透大眾生活，消費者接受信息的渠道越來越多元化，也學會了如何分辨有利信息，這樣就更加要求房地產(chǎn)企業(yè)在宣傳渠道上的獨特新穎以及宣傳方式的推陳出新。

其實分析一下，就會發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)營銷有著自身鮮明的特點：買房的人大都以青年、中年人居多，無論是屬于剛需還是改善型的，這些人恰恰是微博和微信等新媒體的主要用戶。樓盤項目的營銷推廣，就是要把客戶的注意力吸引到項目上來，客戶原來的注意力基本都放在傳統(tǒng)媒體上，而現(xiàn)在都轉(zhuǎn)移到了手機、互聯(lián)網(wǎng)等新媒體上。所以，微博和微信等移動新媒體的營銷也就成了房地產(chǎn)營銷的必要方式。其二，客戶買房基本都要經(jīng)過“看樓書、沙盤、樣板間，選戶型問價格以及優(yōu)惠條件，去項目現(xiàn)場實地考察”的過程，期間要消耗客戶大量的時間和精力，而新媒體在這方面有著得天獨厚的優(yōu)勢。開發(fā)商可以將樓書、沙盤、戶型圖、樣板間等客戶關(guān)心的主要內(nèi)容以圖片、3D模型、視頻等方式活靈活現(xiàn)地展現(xiàn)在客戶的手機中，讓客戶足不出戶就可以看樓盤、選房子。這種動靜結(jié)合的方式所帶給客戶內(nèi)容的完整性、沉浸感、時空感和互動性是任何傳統(tǒng)媒體所不及的。

房地產(chǎn)企業(yè)利用新媒體平臺來做營銷無非是想達到以下幾種目的：一是品牌和產(chǎn)品傳播。品牌動態(tài)、新樓盤動態(tài)、建立促銷通道。利用新媒體平臺最新的樓盤圖片、視頻等來吸引消費者。二是互動活動和話題。一些主題活動，號召網(wǎng)友參與討論，提高趣味性和互動性，來發(fā)現(xiàn)客戶的需求，尋找潛在的商機。三是建立客服通道。能夠在線為客戶答疑、及時把握消費者對品牌或項目的看法，反饋給企業(yè)。

例如：萬科就很好地利用了新媒體這個平臺為自己建立了促銷通道。2014年8月26日，阿里巴巴集團旗下的淘寶網(wǎng)與萬科宣布，淘寶用戶全年花了多少錢，就可在萬科此次參與活動的涉及杭州、北京、上海、廣州等12個城市（其中杭州萬科推出的樓盤最多為12個，北京1個、上海1個、廣州1個，其余分布在二三線城市，共計23個樓盤）直接沖抵購房款，最高可抵扣200萬元，這一舉動將讓淘寶用戶的購房成本最多節(jié)省10%。此方案剛剛公布不久，就取得了“奇效”：據(jù)統(tǒng)計，頁面上線不到半天，已有140余位網(wǎng)友享受到100萬元的優(yōu)惠，僅30天就賣出總價高達13億元人民幣的房產(chǎn)。

再比如：恒泰集團在利用新媒體平臺策劃互動活動和話題上也取得了很好的營銷效果。2011年6月1日下午，由恒泰集團時間海項目策劃的“華遠地產(chǎn)董事長任志強不退休粉見會”成功召開了。據(jù)統(tǒng)計，有關(guān)“任志強不退休粉見會”的微博轉(zhuǎn)發(fā)量達到了驚人的1.2億次，一天內(nèi)百度有關(guān)“任志強不退休”的相關(guān)網(wǎng)頁已達到360萬個，恒泰時間海項目開盤當日熱銷逾500套，創(chuàng)造了銷售奇跡。

在其他行業(yè)，新媒體整合營銷獲得成功的案例比比皆是，例如：電影《失戀33天》以小成本投入?yún)s獲得票房上的巨大成功，令大家有點出乎意料，但是如果仔細分析一下它的營銷策略，能取得這樣的結(jié)果似乎也并不意外。早在該片上映前半年，《失戀33天》就已經(jīng)開始做網(wǎng)絡(luò)、微博等新媒體上做題營銷，不但啟動早，而且環(huán)環(huán)相扣，并且在全國多個城市都做了失戀物語、失戀紀念品的收集，為電影的上映積累了極大的人氣，也正是因為目標營銷群體鎖定到位，所以之后在票房上取得驕人戰(zhàn)績也在情理之中。

另外，小米手機在利用新媒體整合營銷上也做得也非常出色，無論是新品，限時特價搶購，每一次在微博、微信上所做的活動都能夠引起“米粉”的瘋狂追逐，達到非常好的營銷效果。另外，小米能聆聽粉絲的建議，這一優(yōu)點體現(xiàn)在小米手機的系統(tǒng)上。公司能根據(jù)用戶在微博上提出的建議和反映的問題，不斷完善操作系統(tǒng)，用最快的速度讓這些有價值的信息得到實踐，讓用戶有一種倍受尊重的感覺，大大增加了用戶的粘性。這個成立幾年的新興品牌，利用新媒體營銷的模式，迅速地成為了國產(chǎn)手機的領(lǐng)軍品牌。

上述兩個案例有兩個方面值得借鑒：在開發(fā)一個項目之前就利用新媒體做整合營銷；一定要注重用戶的感受和意見。比如開發(fā)商在拿下某地塊后，就根據(jù)所在地區(qū)、交通位置的特點，以及該地區(qū)所擁有的生活、人文背景的優(yōu)勢在新媒體上積極開展營銷活動，并且和關(guān)注該項目的人群展開深度的互動交流，期間可以發(fā)起類似“我的地盤，我做主”之類的話題進行討論，讓大家諫言獻策，傾聽這些潛在業(yè)主的想法，發(fā)現(xiàn)這些人群的需求，并且采用其中有價值的建議，在項目中加以實施，并且誰的建議一旦被采納將享有優(yōu)惠，從而刺激潛在客戶積極參與。

二、新媒體營銷在法律和監(jiān)管上存在的問題及對策建議

（一）相關(guān)法律的缺失

新媒體營銷行為是一種新生事物，在法律及監(jiān)管上尚存在著不足，主要表現(xiàn)在當新媒體成為商家主要的宣傳渠道后，一旦出現(xiàn)問題，消費者存在維權(quán)難的現(xiàn)實問題。

1.法律法規(guī)缺失

目前我國還沒有針對新媒體營銷推廣的專門法律法規(guī)，這也是一旦出現(xiàn)問題，消費者維權(quán)難的主要原因。

2.隱蔽性強取證難

與傳統(tǒng)意義上的廣告不同，新媒體廣告更具有隱蔽性與不可追責性。報紙、電視的廣告都有跡可查，要么白紙黑字，要么畫面，相關(guān)廣告刊登者都會備案。而新媒體則不同，內(nèi)容可以隨時刪除，除非你截屏保留“證據(jù)”，但是很少有人有這種意識。同時，由于在自媒體上的具有廣告性質(zhì)的內(nèi)容目前還沒有明確的法律對其進行管理，即使廣告產(chǎn)品出事后，者也可以說這是他自己的體驗或觀點，只是將感受做成軟文的形式來，他有言論的自由，以此故意混淆廣告和一般信息的界限，規(guī)避責任。

（二）對策及建議

1.健全法律法規(guī)

完善《消費者權(quán)益保護法》等相關(guān)法律，做到當消費者權(quán)益受到損害時要有相關(guān)法律來保護消費者。另外，明確新媒體廣告的定義與分類，以確定新媒體廣告監(jiān)管的范圍，并且明確網(wǎng)絡(luò)廣告監(jiān)管機關(guān)的管轄權(quán)限及監(jiān)管的重點對象，強化對廣告主第一責任人的監(jiān)管，明確界定網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者的監(jiān)控義務(wù)和法律責任等，進一步規(guī)范新媒體廣告經(jīng)營行為。并且要加大新媒體涉嫌推薦虛假產(chǎn)品或服務(wù)的懲罰力度。

2.加強協(xié)作監(jiān)管力度

工商、公安、通信、文化等相關(guān)職能部門要加強溝通與協(xié)作，形成監(jiān)管合力。通過整合各方資源，建立信息共享機制，同時，要強化社會輿論監(jiān)督機制，鼓勵公眾主動監(jiān)督舉報新媒體的違法行為，全社會共同維護網(wǎng)絡(luò)新媒體的生存環(huán)境。

三、新媒體平臺的二次開發(fā)利用

任何形式的新媒體平臺發(fā)展到一定程度都會出現(xiàn)瓶頸期，這些都符合事物發(fā)展的規(guī)律，下一步如何發(fā)展無非兩種情況，要么被淘汰，要么做出改變獲得新生。

（一）重新認識什么是新媒體

近年來，手機APP的應(yīng)用越來越普及，幾乎每個人的手機里都會裝幾個APP客戶端，手機APP也在改變著人們的生活方式。比如：有一款叫優(yōu)步的打車軟件，它與滴滴打車等叫車軟件不同，該系統(tǒng)內(nèi)的車輛都不是普通出租車而是“專車”，而司機都是有著正當職業(yè)，而利用業(yè)余時間開私家車作為“專車”賺點外快的人，而且車子以中高端為主，這些人的收入整體上也略高于普通市民。這些特點就被某房地產(chǎn)公司所注意到，于是在該公司新樓盤開盤期間，經(jīng)理讓所有銷售人員以顧客的身份用優(yōu)步軟件叫專車到該樓盤項目現(xiàn)場，當專車司機達到現(xiàn)場后不是要搭他的專車而是向?qū)＼囁緳C介紹這個樓盤，然后付車費。不得不說，這個房地產(chǎn)公司的經(jīng)理在利用新媒體營銷上是個高手，他注意到了專車司機這個群體的特點，這些人即具備一定的購買實力，同時也和普通出租車司機一樣能夠接觸到很多普通市民，因此也具備了潛在的宣傳能力。這位經(jīng)理利用“優(yōu)步”這個“新媒體”做營銷宣傳，在開盤期間取得了不錯的銷售業(yè)績。什么是“新媒體”這個問題值得每個人重新思考！

（二）新媒體平臺的二次開發(fā)利用

第5篇

合法或不違法地通過納稅籌劃避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅，規(guī)避或降低稅負、增加收益和擴大市場競爭力，防范、降低納稅風險等高層次的活動已成為納稅人的共同需求。納稅籌劃和其他財務(wù)管理決策一樣，必須遵循成本效益原則，只有當籌劃方案的所得大于支出時，該項納稅籌劃才是成功的籌劃。

2006年，對全國房地產(chǎn)企業(yè)是個新的考驗，為控制房地產(chǎn)價格過高，投資過熱，國家密集下發(fā)宏觀調(diào)控政策，4月底的央行宣布加息；5月份的“國六條”出臺，隨后國六條細則、限制外資炒樓，乃至剛剛出臺的強征個稅的108號文，一系列宏觀調(diào)控政策及配套細則的出現(xiàn)讓房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃更具有戰(zhàn)略意義。

稅法規(guī)定：以無型資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，應(yīng)征稅。因為房地產(chǎn)開發(fā)貸款金融政策有越來越收緊的趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)土地費用所占的比重已由過去的20%左右上升為30%左右。房地產(chǎn)開發(fā)前期投入很大，房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批辦理時間較長，且需房地產(chǎn)四證齊全才能辦理，投資如采用一方以土地作價入股，另一方以貨幣資金入股成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。即可避免前期繳納土地轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅付出大筆資金，為企業(yè)前期項目資金投入有了保障。

企業(yè)所得稅籌劃方案：公司稅務(wù)籌劃部門應(yīng)深入掌握所得稅可以扣除的項目的比例，結(jié)合具體實際工作制定定額，控制相應(yīng)的費用比例。例如：自2001年7月1日起，企業(yè)事業(yè)單位、社會團體等社會力量通過非營利的社會團體和國家機關(guān)向農(nóng)村義務(wù)教育的捐贈，準予在繳納企業(yè)所得稅前的所得額中全額扣除。企業(yè)事業(yè)單位、社會團體等社會力量通過非營利性社會團體和國家機關(guān)對公益性及少年活動場所（其中包括新建）的捐贈，在繳納企業(yè)所得稅前準予全額扣除。用于公益、救濟性捐贈的扣除標準是在年度應(yīng)納稅所得額的3%以內(nèi)的部分，準于扣除；超過部分不得扣除。公司的營銷策劃活動可與一些損贈活動結(jié)合一起做。

另外，對于企業(yè)當年業(yè)務(wù)招待費若超限額列支標準，則可考慮列支為業(yè)務(wù)宣傳費。如按經(jīng)銷金額比例，通過獨立中介機構(gòu)，支付經(jīng)銷商一定費用，以加強促銷活動，并取得經(jīng)銷商出具的發(fā)票，則該項支出得以傭金費用列支，可達到節(jié)稅效果。因為納稅人每一納稅年度發(fā)生的業(yè)務(wù)宣傳費（包括未通過媒體的廣告費支出），在不超過銷售收入5%范圍內(nèi)，可據(jù)實扣除；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可在銷售收入8%的比例內(nèi)據(jù)實扣除廣告支出。

納稅人按照國家有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機關(guān)、勞動保障部門或其指定機構(gòu)上繳的各類保險基金和統(tǒng)籌基金，包括基本養(yǎng)老保險、基本失業(yè)保險等，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，在規(guī)定的比例內(nèi)扣除。最高標準分別按工資總額的20%、6%和2%計算扣除。企業(yè)可酌情提高為員工購買各類保險基金和統(tǒng)籌基金份額，即為員工謀了福利，加強凝聚力，又可稅前合情合理的扣除該筆費用。

利用預繳企業(yè)所得稅進行納稅籌劃：企業(yè)所得稅采取按年計算、分期預繳、年終匯算清繳的辦法征收。就有進一步籌劃的空間。而計算、繳納企業(yè)所得稅的“應(yīng)納稅所得額”是以會計利潤為基礎(chǔ)計算的，由于企業(yè)的收入和費用列支要到一個會計年度結(jié)束后才能完整計算出來，因此平時在預繳中不管是按照上年應(yīng)納稅所得額的一定比例預繳，還是按納稅期的實際數(shù)預繳，都存在不能準確計算當期應(yīng)納稅所得額的問題。房地產(chǎn)企業(yè)出于多種需要的考慮，會在某一段時期多列支一些費用，在另一段時期少列支一些費用，但總體不突破稅法規(guī)定的扣除標準。根據(jù)這種現(xiàn)象，稅務(wù)總局規(guī)定：企業(yè)在預繳中少繳的稅款不作為偷稅處理。那么就出現(xiàn)如何使有限的資金，在企業(yè)內(nèi)能充分加以流動，創(chuàng)造更多的價值，就在進一步籌劃的空間。

房地產(chǎn)素有“春節(jié)七日”、“五一黃金周”、“金九銀十”的假期銷售旺季，在這段時間廣告費，銷售傭金、加班費等各項支出均達到最高峰。

例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)趁2005年5月黃金周舉行盛大開盤儀式，配合這次活動，策劃部分在4月底在電臺、報紙等各大強勢媒體作了大量廣告，“五一”期間，顧客紛至沓來，各銷售人員加班加點，取得不俗的銷售業(yè)績，該月支付的廣告費600 000元，加班費及傭金85 000元，業(yè)務(wù)招待費超支15 000元。該企業(yè)應(yīng)納所得稅適用稅率為33%。

則該企業(yè)5月份應(yīng)納稅所得額減少（600 000＋

85 000＋15 000）＝700 000（元）。

少預繳企業(yè)所得稅：700 000×33%＝231 000（元）

這部分少預繳的企業(yè)所得稅，將在以后月份或年終匯算清繳。這部分資金可以在企業(yè)流動，或付工程款或購置新地，能有效地緩解企業(yè)流動資金的不足。可見，納稅義務(wù)的滯后可使企業(yè)獲得這筆稅款的時間價值，其流動資金相對比較充裕。

利用土地增值稅的稅收優(yōu)惠進行稅務(wù)籌劃。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅。同時規(guī)定，納稅人既建造普通標準住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；未分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不享受免稅優(yōu)惠。在分別核算的情況下，如果能把普通住宅的增值額控制在扣除項目金額的20%以內(nèi)，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負。

例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，當年商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元，豪華住宅的銷售額為5 000萬元。按稅法規(guī)定計算的可扣除項目金額為1.15億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8 500萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3 000萬元。

1、如果不分開核算（納稅人應(yīng)該了解當?shù)厥欠裨试S不分開核算），該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為：

增值額與扣除項目金額的比例為：（15 000－11 500）

÷11 500×100%＝30.43%

適用30%稅率。應(yīng)繳納土地增值稅＝（15 000－11 500）×30%＝1 050（萬元）

2、如果分開核算（納稅人應(yīng)該了解當?shù)厥欠裨试S不分開核算），該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為：

普通住宅：增值額與扣除項目金額的比例為：（10 000－8 500）÷8 500×100%＝17.65%

增值額與可扣除額低于20%，享受免稅優(yōu)惠。

豪華住宅：增值額與扣除項目金額的比例為：（5 000-3 000）÷3 000×100%＝66.67%

適用40%稅率。應(yīng)繳納土地增值稅=（5 000－3 000）×40%－3000×5%＝650（萬元）

分開核算合計共交650萬元，比不分開核算交1 050萬元少交400萬元。

房地產(chǎn)稅收籌劃方法有利用價格進行稅收籌劃；有利用優(yōu)惠政策進行稅收籌劃；利用空白點進行稅收籌劃等，相關(guān)人員應(yīng)認真掌握好稅收籌劃，將對企業(yè)起到事半功倍的效果，尤其是隨著國家對房地產(chǎn)企業(yè)越來越規(guī)范的管理，房地產(chǎn)將面臨新的一輪洗牌，可以預見：今后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場競爭中生存、發(fā)展、獲利，對房地產(chǎn)業(yè)的管理提出了更新的要求，而房地產(chǎn)稅的籌劃得當將對本企業(yè)品牌的打造有著深遠的意義。

第6篇

一、項目財務(wù)基本數(shù)據(jù)：

截至年年年末，項目總共實現(xiàn)銷售資金回流6.6億元，銀行按揭簽約放款率達100%，建設(shè)投入期最大現(xiàn)金流3.17億元，預計本項目最終實現(xiàn)銷售凈利潤1.25億元，實現(xiàn)項目投資回報率達20.7%，圓滿地完成了集團和實業(yè)公司下達的各項工作考核指標。

二、財務(wù)控制管理與財務(wù)指標分析

一在實業(yè)公司的監(jiān)管下，財務(wù)工作實現(xiàn)了幾個突破

1監(jiān)督與服務(wù)

年年初，實業(yè)公司實行項目公司目標成本管理監(jiān)督考核，因此公司要求內(nèi)部財務(wù)管理監(jiān)督水平需要不斷地提升。外部，稅務(wù)機關(guān)及銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的重點監(jiān)察、稅收政策調(diào)整、國家金融政策的宏觀調(diào)控也相應(yīng)增加了我們的工作難度。在這不平凡的三年里置業(yè)公司財務(wù)部克服了由于財務(wù)專業(yè)人員嚴重短缺、付款審批流程等因素引起的工作量大、事務(wù)集中、辦理日常財務(wù)事務(wù)距離遠、時間長等多方面困難，在公司各級領(lǐng)導的鼎力支持和關(guān)懷下，使得財務(wù)部在職能管理上積累了一些經(jīng)驗，并向前邁出了一大步，堅決做好財務(wù)審核、監(jiān)督和服務(wù)等各項工作。

2合作銀行的選擇

在與銀行商談按揭合作條件的過程中，財務(wù)部分析了以前開發(fā)項目的一些經(jīng)驗和教訓，對項目銷售后的資金安全及時回流和開發(fā)商承擔的連帶擔保責任以及為配合銷售緊密相連的系列增值服務(wù)等多方面進行了認真細致的研究，經(jīng)過反復具體地、探索性地調(diào)查討論和斟酌比較，并屢次與多家內(nèi)外資銀行領(lǐng)導的談判協(xié)商，結(jié)合實業(yè)公司對香蜜湖項目資金運用等方面的具體要求，尋找適合我們項目的合作伙伴，終于在預定時間內(nèi)與各合作銀行中行、招行、深發(fā)展達成一致地針對香蜜湖項目的多項最優(yōu)惠的政策。

從最初的只能憑合同抵押回執(zhí)到最終業(yè)主按揭合同簽定后憑預售買賣合同的復印件即放款，使得我項目巨額現(xiàn)金回流時間至少提前了兩個月，開盤銷售一周內(nèi)回流資金近1億元，最大限度地把控住銀行的放款節(jié)奏，也使得公司有充足的自由資金運用，這樣的操作方式也確保了資金回流的安全及時，同時也保證了后續(xù)合同備案和抵押等工作的及時順暢。

二在連帶擔保責任方面

我們實現(xiàn)了目前深圳銀行業(yè)所能給予房地產(chǎn)開發(fā)商的最優(yōu)惠條件：連帶擔保到辦妥樓花抵押登記為止，最早免除開發(fā)商擔保責任，較房產(chǎn)證辦妥并抵押給銀行的一般條件至少提前了一年半的時間，同時也免除了數(shù)千萬相關(guān)擔保保證金的巨額支出。

三免費合作增值服務(wù)

我部與具有多年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗的銀行達成協(xié)議，共同舉辦盛大的開盤儀式、各類高尚的業(yè)主聯(lián)誼活動，支持網(wǎng)點免費銷售宣傳、行內(nèi)網(wǎng)絡(luò)及刊物宣傳、定期樓盤信息、共同開發(fā)社區(qū)智能卡等一系列增值服務(wù)，為保證良好的銷售態(tài)勢創(chuàng)造了機遇。

四為工程、銷售部門提供最優(yōu)秀的服務(wù)

項目銷售準備及開展期間，營銷部與財務(wù)部的工作被推向了最前沿。財務(wù)部在銷售的重要期間扮演著監(jiān)督管理和服務(wù)的角色。

1研究編制銷售日報小軟件，及時獲得銷售新信息，發(fā)現(xiàn)并解決問題

在未能使用銷售軟件的情況下，部門員工做了艱苦的努力，齊力研究并編制和逐漸完善了《銷售情況日報表》以彌補因銷售信息缺乏和滯后給財務(wù)工作帶來的種種難題，及時與銷售部門的銷售日報表進行核對，并對銷售計劃完成情況、銷售政策執(zhí)行、未收款原因進行分析，以此來判斷分析銀行、財務(wù)及銷售等各個單位部門的銜接情況，發(fā)現(xiàn)工作中的問題，加強內(nèi)部控制，提出有關(guān)措施，及時改進。

2我部與深銀聯(lián)及合作銀行聯(lián)系安裝了固定和移動兩種pos刷卡機，極大的方便了業(yè)主交納定金和首期款，并協(xié)議由銀行承擔深銀聯(lián)刷卡手續(xù)費，從而降低了財務(wù)費用。

經(jīng)過上級實業(yè)公司和我司各部門的不斷努力，原計劃項目最大現(xiàn)金流3.61億元，實際最大現(xiàn)金流為3.17億元，節(jié)約投入資金4400萬元。

五編制工程付款臺帳，建立部門間審核方式

在項目成立伊始，每筆工程付款在財務(wù)部都要經(jīng)過2次記錄，一次是金蝶財務(wù)系統(tǒng)入賬，另外一次是“工程臺帳”，由于金蝶財務(wù)系統(tǒng)近年連續(xù)升級和更換賬套，所以對每項合同整個的付款情況在需要查詢時要經(jīng)過賬套的轉(zhuǎn)換，比較耽誤時間，工程臺帳的建立無疑是節(jié)約查詢時間的很好辦法，并且能一目了然地反應(yīng)該類和該項合同名稱、合同金額、結(jié)算金額、付款逐次逐筆時間、憑證號碼、累計付款額、發(fā)票開具情況、剩余款項、是否已經(jīng)繳納印花稅等細節(jié)。另外，我們根據(jù)工程臺帳與工程部門預算人員進行不定期核對每項合同的付款等情況，確保雙方審核、記錄正確，保證工程款項的支付無誤。

第7篇

工作計劃以項目計劃為主。所謂項目計劃指在項目確立后，為保證項目順利開展，在項目實施之前所作的工作安排，指導項目開展的文書。今天小編整理了房地產(chǎn)銷售年度工作計劃書格式模板五篇供大家參考，共同閱讀吧!

房地產(chǎn)銷售年度工作計劃書1__年以來，我公司在佳能房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司和董事會的正確領(lǐng)導下，經(jīng)過全體員工的努力，各項工作按部就班的全面的展開，為使公司各項工作上一個新臺階，在新的一年里，公司在確保20__年底方案報批的前提下其工作計劃如下：

工程方面

(一)以“山水城”項目建設(shè)為重點，統(tǒng)籌安排，切實做好建設(shè)任務(wù)

(一)__年底前力爭方案報批通過

11月份：參與制訂規(guī)劃方案，配合公司領(lǐng)導完成規(guī)劃方案在市規(guī)劃局的審批通過。

12月份：配合公司高層完成規(guī)劃方案的市長辦公會議通過，辦理環(huán)境保護意見表的工作。

(二)__年度工作安排

1月份：組織編制環(huán)境評估報告及審核工作;辦理項目選址(規(guī)劃局)，參與項目的擴大初步設(shè)計，并完成項目場地的地質(zhì)勘察報告。

2月份：參與工程的施工圖設(shè)計及圖紙審查;編制項目申請報告，辦理項目核準(發(fā)改委);完成樁基礎(chǔ)的工程招投標工作，工程監(jiān)理招標工作，并組織場地的地下排水工作。

3月份：辦理工程規(guī)劃許可證工作(報市規(guī)劃局)，并進行場地周圍的止水帷幕、護壁樁的施工。

4月份：完成工程主體的招投標工作，辦理樁基礎(chǔ)工程的施工許可工作。

5月份：辦理工程主體的施工許可工作，確定主體工程的施工隊伍，至6月中旬完成樁基礎(chǔ)工程的施工工作。

6-9月份：基礎(chǔ)工程完成。

10-12月份：工程主體完成至底六層封頂。

(三)報建工作。

工程部應(yīng)適時做到工程報建報批，跟進圖紙設(shè)計。元月份完成方案圖的設(shè)計;二月份完成擴初圖的設(shè)計。在承辦過程中，工程部應(yīng)善于理順與相關(guān)部門關(guān)系，不得因報建拖延而影響工程開工。另外，工程部應(yīng)加強工程合同、各類資料的存檔管理，分門別類、有檔可查。建立一套完整的工程檔案資料。

(四)工程質(zhì)量。

“特洛伊城”項目是市重點工程，也是“特洛伊城”品牌的形象工程。因而抓好工程質(zhì)量尤為重要。工程部在協(xié)助工程監(jiān)理公司工作的同時，應(yīng)逐漸行成公司工程質(zhì)量監(jiān)督體系。以監(jiān)理為主，以自我為輔，力爭將“特洛伊城”項目建成為優(yōu)質(zhì)工程。

(五)預決算工作。

工程部、財務(wù)部必須嚴格工程預算、決算工作的把關(guān)。嚴格執(zhí)行約定的定額標準，不得擅自增加工程量和無據(jù)結(jié)算。不得超預算支付工程款，在20__年工程進展的同時做好以下兩項工作：

1、認真編制工程預算，配合工程部及時做好工程手續(xù)的洽談協(xié)商、變更，及時掌握材料的變動情況，配合工程部做好工程進度的控制工作，做好工程的兩表對比，限度的節(jié)約使用資金。

2、制定工程資金使用計劃，“特洛伊城”項目工程估算需用資金4.6億元左右;

其中基礎(chǔ)部分需用約0.8億元;地上商業(yè)部分約用1.4億元;公寓部分約用2.43億元，做好工程資金的使用計劃對項目的建設(shè)起著關(guān)鍵性的作用，工程部、預決算部、財務(wù)部、采購部以及招商部等職能部門必須緊密聯(lián)系、團結(jié)協(xié)作，使各項工作順利進行。

財務(wù)方面

(一)切實完成開工前融資工作和招商工作任務(wù)，力保工程進度不脫節(jié)

公司確定的二0__年工程啟動資金約為2億元。融資工作的開展和招商任務(wù)的完成，直接關(guān)系到第一期工程任務(wù)的實現(xiàn)。故必須做好融資、招商營銷這篇大文章。

1、拓寬融資渠道，挖掘社會潛能

擬采取銀信融資、廠商融資、社會融資、集團融資等方式，拓寬融資渠道。通過產(chǎn)權(quán)預售、租金預付等辦法擴大資金流，以保證“特洛伊城”項目建設(shè)資金的及時到位。

2、采取內(nèi)部認購房號的形式，回籠資金、擴大現(xiàn)金流。

為了使工程建設(shè)項目快速回籠資金、擴大現(xiàn)金流，考慮在工程開工同時在公司內(nèi)部采取認購房號銷售計劃，比列約為公寓面積的10-15﹪。

3、實行銷售任務(wù)分解，確保策劃合同兌現(xiàn)。

20__年公司建設(shè)工程款總需求是4.6億元。按“特洛伊城”所簽協(xié)議書，招商銷售任務(wù)的承載體為策劃公司。經(jīng)雙方商議后，元月份應(yīng)簽訂新的年度任務(wù)包干合同。全面完成招商銷售任務(wù)，在根本上保證工程款的跟進。在營銷形式上努力創(chuàng)造營銷新模式，以形成自我營銷特色。

房地產(chǎn)銷售年度工作計劃書2在過去的一年里，__?__中心經(jīng)歷了開盤前積累期、開盤期、后續(xù)穩(wěn)銷期;在項目組全體工作人員的共同努力下，項目客戶經(jīng)歷了從無到有，從少到多的積累，逐步實現(xiàn)了預期銷售進度值，實現(xiàn)為開發(fā)公司回籠資金1000萬，上客320組，現(xiàn)將本公司進駐新安?鄰里中心項目部以來截至20__年1月15日主要營銷活動及銷售工作總結(jié)如下：

一、營銷總結(jié)

1、20__年10月3日：本公司進駐新安?鄰里中心

注：進場之前已完成售樓部物料準備、人員及車輛配備等工作

2、20__年10月6日：新安?鄰里中心售樓部盛情開放注：活動當天來客14組，并在10月6日前完成各媒體、媒介推廣工作。

通過此次活動，將__?__中心售樓部開放信息有效傳達，并引起一定的市場關(guān)注度。為后期一系列的營銷推廣活動奠定了堅實的基礎(chǔ)。

3、20__年12月9日—20__年1月9日：新安?鄰里中心開盤前系列活動

注：活動期間客戶積累達150余組，為開盤工作順利的推進起到關(guān)鍵的作用。期間主要采取以售樓部

門前演出活動及單頁發(fā)放并重的營銷方式，取得了良好的效果。并在此期間完成保安及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)同類項目的調(diào)研工作，并寫出詳細的調(diào)研報告

4、20__年1月10日：新安?鄰里中心一期首批房源正式開盤

注：__?__中心正式打開銷售的序幕，開盤當天定出房源17套。在此之前完成開盤前所有的廣告及準備工作。開盤達到預期效果，為后期資金的回籠及項目能夠很好地延續(xù)打下堅實的基礎(chǔ)，也為新安?鄰里中心在保安地產(chǎn)界奠定龍頭老大的口碑。

5、20__年1月25日：啟動__?__中心春節(jié)營銷計劃

注:此期間主要推出針對保安當?shù)馗鞔逵杏绊懥?各村村支書)的人物發(fā)放優(yōu)惠卡活動并為他們帶去油、酒等新春禮品，并鼓勵其為本項目介紹客戶，若介紹成功獎勵其2000元/套。事實證明此種推廣方式效果還是有一點的，但作用不是太大，還有一點點的負面影響，就是有的客戶先到售樓部交過定金后才找的他們。

6、20__年4月20日—20__年五一期間：推出“首批商鋪完美售罄，房源應(yīng)急加推”活動

注：將7#號樓正式推向市場并接受預定，但由于7號樓的工期一再延期，導致銷售工作沒有很好地

推進。此期間前期房源的價格首次調(diào)整，8號樓上調(diào)20元/㎡。此次活動首次采用短信的推廣方式，可能是由于對號段的掌握并不準確，短信的效果并不明顯。

7、20__年7月16日—8月30日：推出“清涼一夏”買房送空調(diào)活動。

注：因7、8月份是房地產(chǎn)銷售的淡季，且新安?鄰里中心銷售進度緩慢，適時推出“清涼一夏”買房送空調(diào)、看房送涼扇活動，并配合農(nóng)村村口電影放映等營銷方式，打破市場僵局。此期間的7月31日也是首批房源的合同約定交房日期，但由于8號樓剛剛封頂，水電及道路遲遲不到位，交房延期，也對銷售工作產(chǎn)生一些負面影響。

8、20__年9月10日—10月7日：推出“慶中秋，迎國慶”活動

注：期間推出看房送月餅及憑__?__中心宣傳單頁購房可在其他優(yōu)惠基礎(chǔ)上再優(yōu)惠1000元活動。中秋國慶假期相連，推出的活動也很順應(yīng)市場，但由于開發(fā)公司與施工方關(guān)系處理不當，導致10月12日施工人員對售樓部打砸，此次影響惡劣。致本項目前期精心、努力所建立的良好口碑毀于一旦，樓盤形象一落千丈，而且此惡劣影響也沒有在短期內(nèi)有所好轉(zhuǎn)。保安地方不大，百姓人云亦云，而且夸大其辭，事實證明此影響在短期內(nèi)是無法根除的，也為后期的銷售推進帶來一定的難度。且在此期間國家推出整治小產(chǎn)權(quán)，對本項目也有一定的影響

9、20__年11月2日：__?__中心一期二批商鋪房源盛大公開

注：將D區(qū)、E區(qū)新建商鋪房源推向市場，推出商鋪交1000抵3萬活動，市場反應(yīng)強烈。當月售出商鋪6套，住宅3套。此月為新安?鄰里中心除開盤外單月銷售量最多的一個月。但當月由于開發(fā)公司的張總與丁總在安置房源等方面問題互不溝通，致可銷售房源較少，也導致后期釋放房源失去銷售時機。

10、20__年12月27日：新安?鄰里中心正式啟動針對返鄉(xiāng)置業(yè)潮營銷計劃

注：因私家小院銷售進度緩慢，主要推出購私家小院送10件品牌電器活動：液晶電視、空調(diào)、洗衣機、太陽能、抽油煙機、燃氣灶、高壓鍋、電動車、微波爐、豆?jié){機。并降低購房門檻，將私家小院的首付定為5萬元，但由于本項目的私家小院樓距較近，只有5米，且價格相對較高，市場反應(yīng)一般。

11、20__年元月6日：農(nóng)貿(mào)市場正式搬遷至__?__中心，農(nóng)貿(mào)大街正式啟用。

注：農(nóng)貿(mào)市場正式搬遷至本項目的菜市場內(nèi)，市場攤位正式搬遷至農(nóng)貿(mào)大街，為本項目的繁華奠定了堅實的基礎(chǔ)，將__?__中心又推向另一個高度。

小結(jié)：__?__中心整體營銷活動能夠整體連貫及很好地銜接，能夠根據(jù)市場情況適時做出調(diào)整，順應(yīng)節(jié)點，做出不同的有針對性的營銷計劃，并能夠很好地實施執(zhí)行到位。

二、銷售總結(jié)

1、新安鄰里中心多層住宅房源共4棟

注：從已售住宅來看，8號樓銷售最多，因為8號樓的戶型是本公司根據(jù)當?shù)厥袌鰹殚_發(fā)公司精挑細選的戶型，面積為97.1㎡及120.93㎡的三室房源，事實證明本公司給予開發(fā)公司的建議是正確及非常明智的。14、15號樓是開發(fā)公司在本公司進駐之前就確定的，由于開發(fā)公司的丁總盲目自信，對本公司的建議有所保留，不能夠完全采納，導致14、15號樓的兩室房源一直滯銷。

2、____中心私家小院房源共2棟

注：本項目的私家小院在原有規(guī)劃上并沒有此房源，開發(fā)公司的丁總不顧本公司的建議只考慮項目的容積率，認為增加房源，就是為項目增加利潤。事實證明此決定并不成熟，因為此兩棟樓是后加房源，在樓間距、陽光照射的采光度及舒適度等問題上并沒有過多的考慮，導致此兩棟樓采光受影響且視覺壓抑，所以銷售進度一直緩慢。

3、____中心商鋪房源150套注：本項目的商鋪可售房源較少共40套，此40套房源大多為位置稍差的房源，除菜市場門口的9套外，其余大多為拆遷戶挑剩下的房源，未售的17套房源其中有7套為轉(zhuǎn)角且面積多為200㎡以上，面積較大，另有2套為通道房源，市場接受度較低。

小結(jié)：本項目雖擁有專業(yè)的營銷建議及培訓有素的銷售人員，但也并不意味著可以不顧市場需求，與市場背道而馳。保安市場競爭激烈，地產(chǎn)項目較多，大大小小地產(chǎn)公司總共8家，市場存量房較多，____二期、__小區(qū)二期及__小區(qū)的二期都將在20__年春節(jié)之前集中推向市場，推出房源較多，而且價格相對較低。在保安，經(jīng)濟基礎(chǔ)較好人員都已經(jīng)選擇在市區(qū)購房，而留守人口經(jīng)濟基礎(chǔ)差，百姓投資意識更差，大部分人由于經(jīng)濟原因，暫無購房計劃或延緩購房計劃。后期__?__中心面臨的競爭威脅依然激烈，____中心如何在競爭日益激烈的市場中站穩(wěn)腳跟，并能夠持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展都將是后期要面臨及要解決的問題。

三、后期計劃

1、案場管理方面

一個科學、系統(tǒng)而簡約的管理制度和管理方式是凝聚團隊走向成功的基石，作為銷售部門尤為重要，為了打造更優(yōu)秀的銷售團隊，計劃將從績效、激勵、行為、心態(tài)、獎懲等銷售人員最困惑的問題及因素出發(fā)，制定更為完善的銷售管理制度。

2、銷售培訓方面

一個地產(chǎn)項目的成功與否，離不開硬件建設(shè)(地段、資金、戶型、配套、建筑品質(zhì))，也離不開軟件塑造(物業(yè)、推廣、銷售)，作為軟件環(huán)節(jié)中直接面對客戶的先鋒，銷售人員綜合素質(zhì)的優(yōu)劣在一定程度上成為客戶訂房簽約的關(guān)鍵因素，為此，塑造一流的銷售團隊尤為重要，針對20__年的銷售計劃和市場情況，將在培訓中添加針對性的培訓內(nèi)容，同時更加細化，培訓涵蓋市場調(diào)研、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識、項目知識、銷售技巧、銷售基本流程與特例操作方案等7大項，以循序漸進、優(yōu)勝劣汰的培訓方法提高置業(yè)顧問的專業(yè)水準。

3、營銷策劃方面

市場競爭日益激烈，對產(chǎn)品的包裝及計劃性的經(jīng)營，顯得尤為重要。針對新安?鄰里中心的營銷方式要更好的“閏土”及“接地氣”，適應(yīng)當?shù)厥袌觯瑢⑿掳侧徖镏行牡匿N售工作在平穩(wěn)中更好的推進，適時利用節(jié)點推出適合當?shù)厥袌龅臓I銷活動，把新安?鄰里中心在現(xiàn)有基礎(chǔ)上再推向另一個高度。

四、個人總結(jié)

回顧20__，一切歷歷在目，時間在不知不覺中飄然而過。在公司領(lǐng)導的帶領(lǐng)幫助下，嚴格要求自己，按照公司的要求，較好的完成了自己的本職及其他工作，通過近一年兢兢業(yè)業(yè)的工作和切身反思，工作模式有了新的突破，工作方式有了較大的改觀，人生最可怕的就是虛度光陰，20__年過去了，在這一年里，我看到了公司的進步，公司的成長，我自己也渴望成長，我希望公司能夠向中國大地產(chǎn)企業(yè)看齊，我也希望自己成為一位名副其實的地產(chǎn)精英。20__，我要和公司一起努力，一起成長。在公司領(lǐng)導的帶領(lǐng)下，迎接挑戰(zhàn)，創(chuàng)造輝煌。

房地產(chǎn)銷售年度工作計劃書3不知不覺，進入公司已經(jīng)有1年了。也成為了公司的部門經(jīng)理之一。現(xiàn)在20__年將結(jié)束，我想在歲末的時候?qū)懴铝?0__年工作計劃。

轉(zhuǎn)眼間又要進入新的一年20__年了，新的一年是一個充滿挑戰(zhàn)、機遇與壓力開始的一年，也是我非常重要的一年。生活和工作壓力驅(qū)使我要努力工作和認真學習。在此，我訂立了本年度工作計劃，以便使自己在新的一年里有更大的進步和成績。

一、銷量指標：

上級下達的銷售任務(wù)30萬元，銷售目標35萬元，每個季度7.5萬元

二、計劃擬定：

1、年初擬定《年度銷售計劃》;

2、每月初擬定《月銷售計劃表》;

三、客戶分類：

根據(jù)接待的每一位客戶進行細分化，將現(xiàn)有客戶分為a類客戶、b類客戶、c類客戶等三大類，并對各級客戶進行全面分析。做到不同客戶，采取不同的服務(wù)。做到乘興而來，滿意而歸。

四、實施措施：

1、熟悉公司新的規(guī)章制度和業(yè)務(wù)開展工作。

公司在不斷改革，訂立了新的制度，特別在業(yè)務(wù)方面。作為公司一名部門經(jīng)理，必須以身作責，在遵守公司規(guī)定的同時全力開展業(yè)務(wù)工作。

2、制訂學習計劃。

學習，對于業(yè)務(wù)人員來說至關(guān)重要，因為它直接關(guān)系到一個業(yè)務(wù)人員與時俱進的步伐和業(yè)務(wù)方面的生命力。適時的根據(jù)需要調(diào)整我的學習方向來補充新的能量。專業(yè)知識、管理能力、都是我要掌握的內(nèi)容。知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆。

3、在客戶的方面與客戶加強信息交流，增近感情，對a類客堅持每個星期聯(lián)系一次，b類客戶半個月聯(lián)系一次，c類客戶一個月聯(lián)系一次。

對于已成交的客戶經(jīng)常保持聯(lián)系。

4、在網(wǎng)絡(luò)方面

充分發(fā)揮我司網(wǎng)站及網(wǎng)絡(luò)資源，做好房源的收集以及，客源的開況。做好業(yè)務(wù)工作。以上，是我對20__年的工作計劃，可能還很不成熟，希望領(lǐng)導指正。火車跑的快還靠車頭帶，我希望得到公司領(lǐng)導的正確引導和幫助。展望20__年，我會更加努力、認真負責的去對待每一個業(yè)務(wù)，爭取更多的單，完善業(yè)務(wù)開展工作。相信自己會完成新的任務(wù)，能迎接20__年新的挑戰(zhàn)。

房地產(chǎn)銷售年度工作計劃書4__年以來，我公司在佳能房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司和董事會的正確領(lǐng)導下，經(jīng)過全體員工的努力，各項工作按部就班的全面的展開，為使公司各項工作上一個新臺階，在新的一年里，公司在確保20__年底方案報批的前提下其工作計劃如下：

工程方面

一、以“山水城”項目建設(shè)為重點，統(tǒng)籌安排，切實做好建設(shè)任務(wù)

(一)__年底前力爭方案報批通過

11月份：參與制訂規(guī)劃方案，配合公司領(lǐng)導完成規(guī)劃方案在市規(guī)劃局的審批通過。

12月份：配合公司高層完成規(guī)劃方案的市長辦公會議通過，辦理環(huán)境保護意見表的工作。

(二)、__年度工作安排

1月份：組織編制環(huán)境評估報告及審核工作;辦理項目選址(規(guī)劃局)，參與項目的擴大初步設(shè)計，并完成項目場地的地質(zhì)勘察報告。

2月份：參與工程的施工圖設(shè)計及圖紙審查;編制項目申請報告，辦理項目核準(發(fā)改委);完成樁基礎(chǔ)的工程招投標工作，工程監(jiān)理招標工作，并組織場地的地下排水工作。

3月份：辦理工程規(guī)劃許可證工作(報市規(guī)劃局)，并進行場地周圍的止水帷幕、護壁樁的施工。

4月份：完成工程主體的招投標工作，辦理樁基礎(chǔ)工程的施工許可工作。

5月份：辦理工程主體的施工許可工作，確定主體工程的施工隊伍，至6月中旬完成樁基礎(chǔ)工程的施工工作。

6-9月份：基礎(chǔ)工程完成。

10-12月份：工程主體完成至底六層封頂。

(三)、報建工作。

工程部應(yīng)適時做到工程報建報批，跟進圖紙設(shè)計。元月份完成方案圖的設(shè)計;二月份完成擴初圖的設(shè)計。在承辦過程中，工程部應(yīng)善于理順與相關(guān)部門關(guān)系，不得因報建拖延而影響工程開工。另外，工程部應(yīng)加強工程合同、各類資料的存檔管理，分門別類、有檔可查。建立一套完整的工程檔案資料。

(四)、工程質(zhì)量。

“特洛伊城”項目是市重點工程，也是“特洛伊城”品牌的形象工程。因而抓好工程質(zhì)量尤為重要。工程部在協(xié)助工程監(jiān)理公司工作的同時，應(yīng)逐漸行成公司工程質(zhì)量監(jiān)督體系。以監(jiān)理為主，以自我為輔，力爭將“特洛伊城”項目建成為優(yōu)質(zhì)工程。

(六)、預決算工作。

工程部、財務(wù)部必須嚴格工程預算、決算工作的把關(guān)。嚴格執(zhí)行約定的定額標準，不得擅自增加工程量和無據(jù)結(jié)算。不得超預算支付工程款，在20__年工程進展的同時做好以下兩項工作：

1、認真編制工程預算，配合工程部及時做好工程手續(xù)的洽談協(xié)商、變更，及時掌握材料的變動情況，配合工程部做好工程進度的控制工作，做好工程的兩表對比，限度的節(jié)約使用資金。

2、制定工程資金使用計劃，“特洛伊城”項目工程估算需用資金4.6億元左右;

其中基礎(chǔ)部分需用約0.8億元;地上商業(yè)部分約用1.4億元;公寓部分約用2.43億元，做好工程資金的使用計劃對項目的建設(shè)起著關(guān)鍵性的作用，工程部、預決算部、財務(wù)部、采購部以及招商部等職能部門必須緊密聯(lián)系、團結(jié)協(xié)作，使各項工作順利進行。

財務(wù)方面

(一)切實完成開工前融資工作和招商工作任務(wù)，力保工程進度不脫節(jié)

公司確定的二00八年工程啟動資金約為2億元。融資工作的開展和招商任務(wù)的完成，直接關(guān)系到第一期工程任務(wù)的實現(xiàn)。故必須做好融資、招商營銷這篇大文章。

1、拓寬融資渠道，挖掘社會潛能

擬采取銀信融資、廠商融資、社會融資、集團融資等方式，拓寬融資渠道。通過產(chǎn)權(quán)預售、租金預付等辦法擴大資金流，以保證“特洛伊城”項目建設(shè)資金的及時到位。

2、采取內(nèi)部認購房號的形式，回籠資金、擴大現(xiàn)金流。

為了使工程建設(shè)項目快速回籠資金、擴大現(xiàn)金流，考慮在工程開工同時在公司內(nèi)部采取認購房號銷售計劃，比列約為公寓面積的10-15﹪。

3、實行銷售任務(wù)分解，確保策劃合同兌現(xiàn)。

20__年公司建設(shè)工程款總需求是4.6億元。按“特洛伊城”所簽協(xié)議書，招商銷售任務(wù)的承載體為策劃公司。經(jīng)雙方商議后，元月份應(yīng)簽訂新的年度任務(wù)包干合同。全面完成招商銷售任務(wù)，在根本上保證工程款的跟進。在營銷形式上努力創(chuàng)造營銷新模式，以形成自我營銷特色。

房地產(chǎn)銷售年度工作計劃書5在不知不覺中，20__年已經(jīng)過了，加入公司的時間拼拼湊湊也有不少的時間了。在這段時間里，從一名置業(yè)顧問一步步晉升為銷售經(jīng)理，我不斷的學習的知識并積累了很多的經(jīng)驗，也同時鍛煉和提高了業(yè)務(wù)能力，這讓自己的人生多了一份激動，一份喜悅，一份悲傷，最重要的增加了一份人生的閱歷。可以說在九陽的這段時間中，收貨頗多，感觸頗多。在這里，非常感謝公司的每一位領(lǐng)導和同仁的幫助和指導，現(xiàn)在已能獨立完成本職工作，現(xiàn)對目前的工作做以下總結(jié)。

一、任務(wù)完成

今年實際完成銷售認購簽約回款傭金的情況和競爭對手易居的對比的情況。

二、團隊管理方面

1、招聘面試方面

自己在招聘面試的時候缺少精心的設(shè)計和安排，有時候自己也不加重視，總是奔著你情我愿的想法，沒有必要跟著面試者講太多，正是因為自己的不重視應(yīng)聘這個環(huán)節(jié)從而導致一部分優(yōu)秀人員的流失，也給人事部部門增添了不少麻煩。

2、團隊培訓工作

沒有計劃的培訓，培訓目的的不明確，培訓前沒有系統(tǒng)的準備對團隊的打造目標不夠明確比較籠統(tǒng)，培訓的計劃做的也比較籠統(tǒng)，因此在培訓工作開展時想到什么就培訓什么，感覺團隊缺少什么就培訓什么，有的時候很少培訓，有的時候天天都在培訓也達不到預期的效果。不但增加了置業(yè)顧問的負擔更影響大家的心情。

對于培訓沒有一個長期統(tǒng)籌安排和布置，自己也沒有提前做好充足的準備工作。自己不但沒有得到鍛煉，更使整個團隊褒足不前。也沒有研究過老的置業(yè)顧問和新人進行區(qū)別培訓，導致新人學習難度增大，老的置業(yè)顧問也感覺付出了時間卻得不到較好的效果。

3、監(jiān)督、督促工作方面的

很多事情都是及時的安排下去，但是沒有給予及時的督促和監(jiān)督，導致安排下去的事情做的不理想甚至是基本上沒有完成。例如置業(yè)顧問的約電約客問題，自己很少去督促和檢查他們的來電來客，導致置業(yè)顧問在這方面的工作開展的不是很理想。有的置業(yè)顧問甚至很長時間對客戶都不進行約訪，損失了公司難得的客戶資源。

4、及時總結(jié)學習方面的

當工作期間遇到一定難題的時候，自己很少去總結(jié)學習更談不上將自己總結(jié)的東西傳授給團隊，有時候難題過去就過去了，不再過多的進行回顧總結(jié)和傳授。當遇到問題客戶的時候，總是想盡一切辦法給予解決但總是忽略產(chǎn)生這些問題的根源在那，因而重復的問題不斷出現(xiàn)，如何將該問題在前期解決掉或避免該問題的產(chǎn)生自己卻不做總結(jié)和傳授。

5、公司制度的執(zhí)行和落實方面的

例如有的工作人員偶爾遲到三五分鐘，但出于不忍心就不再嚴格按照公司制度給予其罰款，從而導致了其它置業(yè)顧問心理不平衡，給管理工作帶來了一定的困難。究其原因做為一名銷售部負責人首先必須嚴格按照公司的管理制度進行相應(yīng)的處罰，對其違紀行為視而不見于心不忍不給予其進行罰款可實際上就是在縱容其行為，因此對于我來說是一種失職行為。公司最基本的管理制度自己都因為種種原因執(zhí)行和落實不到位，更談不上讓自己的團隊按照制度去嚴格要求自己。

6、銷售一線工作出現(xiàn)的問題敏感性。

由于銷售一線工作靈活多變，因此需要根據(jù)實際情況及時制定出相應(yīng)的制度策略。在這方面自己的主動積極意識存在很大的欠缺，總是習慣于領(lǐng)導將工作安排完事以后自己才去執(zhí)行，不動腦子去想過多事情，從而使很多工作做起來很被動。

7、團隊之間的溝通。

曾經(jīng)也認真制定過與工作人員之間的溝通計劃，但是實施一段時間后便拋向腦后，因為各種原因落下了，在置業(yè)顧問提成方面因為沒有事先溝通，向團隊說明公司的情況，導致了一些小的情況發(fā)展，不僅僅影響了團隊的士氣也影響了正常工作的進行。通過這件事才讓我深刻的意識到及時的溝通是多么的重要。

三、案場管理方面的

1、案場談客監(jiān)督及把握方面當問題客戶出現(xiàn)的時候，自己都想辦法及時給予解決，在案場自己也時常全程并及時的給予置業(yè)顧問的談客進行指導，同時提示或組織其它置業(yè)顧問給予適當?shù)脑靹輥韯?chuàng)造氛圍，常組織置業(yè)顧問交流談客過程的關(guān)鍵點把握，從而提高了部分置業(yè)顧問的成交率。

尤其是對新的置業(yè)顧問談客自己都及時給予點評，并組織其它置業(yè)顧問給予及時的旁聽來提高談客技巧。

2、案場問題客戶處理方面

當出現(xiàn)問題客戶的時候自己都很有耐心的給予解釋和解決，減少了異議客戶，增加了客戶對公司的信任感和認同感。

四、執(zhí)行力方面的

我深刻的意識到自己辦事比較拖沓，總有一種不到最后一刻絕不完成的想法，因此對領(lǐng)導安排或者其其它的事情總是能往后拖就往后拖，深知自己拖沓的習慣害人害己，自己也要努力改掉這樣拖沓的壞毛病。

在公司工作的這段時間里，深知自己身上存在各種各樣的問題和不足，在以后的日子里我要給自己進行重新定位，振奮信心、保持本色、重燃_，在改掉自己不足的前提下努力學習知識提高自身各方面的能力，并做出了以下工作計劃。

1、首先在個人心態(tài)方面不僅好好調(diào)整，無論在任何的困境下都要和公司和團隊榮辱與共，共渡難關(guān)。

用自己的良好的心態(tài)去影響身邊的人和公司的團隊。

2、其次對于個人在團隊管理上存在的不足自己要制定出詳細的團隊管理目標和實施方案。

3、學習招聘面試方面的技巧，重視每次的招聘面試工作，每次在面試之前都要設(shè)計出面試的方案，盡可能為公司吸納和留住優(yōu)秀人才。

4、在培訓工作方面，制定出詳細的培訓方針和大綱，每個月末都要根據(jù)實際情況做出下個月詳細的培訓計劃，針對新人和老人區(qū)別做出培訓計劃。

并盡努力嚴格按照培訓計劃執(zhí)行。落實項目部日常的管理制度，并嚴格按照管理制度去執(zhí)行，無論任何人只要觸犯公司的原則問題都一視同仁絕不姑息，牢牢記住"管理即是嚴格的愛"。

5、針對自己的溝通不足問題。

每周固定兩次和置業(yè)顧問進行有效溝通。及時的了解并掌握置業(yè)顧問的心態(tài)和動態(tài)。

6、關(guān)于監(jiān)督督促工作在春節(jié)前也要形成制度，有獎有罰獎罰分明。

7、關(guān)于執(zhí)行力不足問題，制定出關(guān)于執(zhí)行力不到位的獎罰措施，爭取任何事情達到第一時間，高質(zhì)量的去完成。

關(guān)于做事拖沓問題，自己要從每天上班開始鍛煉，要求自己每天上班必提前20分鐘到項目部，制定出處罰措施由秘書監(jiān)督進行處罰。

都說公司是自己的第二個家，既然是家，沒有誰有理由不愛自己的家，在這個家里我一直都是，忠誠可靠，樂于奉獻，一切以公司利益為出發(fā)點，忠于職守，不以權(quán)謀私，敢于管理，盡心盡力，盡職盡責，管的公平、公正、一視同仁，心胸寬廣，寬容善待他人，任人為賢。積極熱情、充滿活力。用自己的熱情去感染自己的下屬，關(guān)心他們的工作和生活。當然沒有誰是十全十美的，我也有很多的不足之處，在執(zhí)行力方面的欠缺，有時候性格的過于溫和，對團隊管理經(jīng)驗的不足，以及和下屬溝通的欠缺，都給工作的進行帶來了一定的困擾。作為一名銷售經(jīng)理，想好更好的發(fā)展，這些缺點和不足都需要一一的克服和解決，我有信心能夠很好的解決。

第8篇

述職報告是指各級各類機關(guān)工作人員，一般為業(yè)務(wù)部門陳述以主要業(yè)績業(yè)務(wù)為主，少有職能和管理部門陳述。下面就讓小編帶你去看看房地產(chǎn)銷售經(jīng)理年終工作述職報告范文5篇，希望能幫助到大家!

房地產(chǎn)銷售經(jīng)理述職報告1回顧20____年的工作簡單而又平凡。分管的部門、主抓的工作，以大集團管理運作來要求，應(yīng)該說存在很多問題。坦誠地講，主觀上希望把工作做好，盡職盡責，但客觀效果并不盡人意。

上年底和____年初，經(jīng)過很長時間的醞釀，對工資體系中存在的問題進行了分析，對薪酬體系進行了修正，組織對員工薪酬進行了普調(diào)，4月份完成了該項工作。盡管這次薪酬調(diào)整也對部分技術(shù)、管理骨干進行了特別加薪，但仍屬于普調(diào)性質(zhì)和針對不合理部分的微調(diào)，其促進作用很有限。由于薪酬結(jié)構(gòu)上的不合理和激勵機制不到位等諸多問題，人才外流情況回升，人才缺口大。由于方方面面的問題，人才難進、人才難留問題沒有突破。盡管在招聘渠道、院校合作方面做了很多工作，但問題并沒有得到解決，還有很多工作要做。

年初，總裁在春節(jié)上班后的第一次高層會議上提出，要迅速掀起一個生產(chǎn)。為此，由企管部和辦公室牽頭，在全集團范圍內(nèi)組織開展了“________”活動，在一定程度上推動了群眾性增產(chǎn)節(jié)約活動。活動開展至六月底，經(jīng)考核確有部分項目成效顯著，但該項活動聲勢不大，面不廣，力度不夠，基層領(lǐng)導重視不夠，作用有限。

辦公室的工作多集中于行政事務(wù)，對文化建設(shè)、宣傳教育、文明辦公等工作的推進缺乏整體計劃。盡管在這方面做了很多工作，但其號召力、鼓動性、推動作用平平。服務(wù)等工作有很多還不到位。

按計劃后勤服務(wù)公司應(yīng)該在____年4月正式運作。由于多方面的原因沒有如期實現(xiàn)，其間后勤服務(wù)及安全保衛(wèi)工作我沒有推托，但關(guān)注的程度不夠。盡管沒有出現(xiàn)大的問題，但環(huán)境衛(wèi)生、門衛(wèi)人員的管理，總裁都多次指出要加強、要改進。

在負責____公司工作期間，沒有達到總裁提出的不虧爭取持平的目標要求。兩年的時間虧損逐年減少，組織完成了Ⅱ型、Ⅴ型兩個型號的模具設(shè)計制作，改進了部分產(chǎn)品質(zhì)量，開發(fā)了101型新品，完成了公司的搬遷，應(yīng)該說做了不少工作，產(chǎn)品市場也逐步走向良性循環(huán)。但客觀上不允許我外出深入了解市場，推動銷售，因此，對市場運作的指導缺乏，如果我有更多的時間和精力投入____公司的工作，或者給我更長一些時間，結(jié)果肯定會比現(xiàn)在所面臨的形勢好得多。

5月10日總裁在高層會議提出了跟進宏觀調(diào)控、實施集團改革的思路以后，我基本上把工作的重心移到了組織機構(gòu)調(diào)整上，花了很多精力，做了多個預案。自我到公司以來，這是第三次直接參與組織設(shè)計，特別是20____年的大調(diào)整和這一次。在這項工作中我的基本態(tài)度是尊重歷史、客觀現(xiàn)實，不求有功，但求無過，希望每次調(diào)整對集團的發(fā)展有所推動，不要因為工作的失誤而影響集團發(fā)展。我十分感謝總裁在這方面對我的信任和支持。

根據(jù)集團高層領(lǐng)導分工及工作情況，客觀上要求我充當總裁耳目，當好不管部部長。因此，除明確分工我主管的工作以外，有很多屬集團應(yīng)該協(xié)調(diào)和處理的日常事務(wù)，我自認為都能主動承擔，能給予積極協(xié)調(diào)與溝通。對子公司各部門反映情況的處理和回復是及時的，負責任的。向總裁反映情況和提供建議也是客觀公正和積極誠懇的，對總裁交辦的工作是認真的，對各位領(lǐng)導和各部門的工作是理解支持的。

在日常工作中，我比較注意自己的表率作用，不搞特殊化。對下屬注意培養(yǎng)他們獨立思考和獨擋一面的工作能力。布置工作思路方法明確，從不含糊，從不主動代替下屬，都把他們推到前臺鍛煉。同時，我從來不會當甩手掌柜，凡是我管轄的工作，我都能夠親自處理和完成。

房地產(chǎn)銷售經(jīng)理述職報告2不知不覺中，20____已接近尾聲，加入____房地產(chǎn)發(fā)展有限公司公司已大半年時間，這短短的大半年學習工作中，我懂得了很多知識和經(jīng)驗。

20____是房地產(chǎn)不平凡的一年，越是在這樣艱難的市場環(huán)境下，越是能鍛煉我們的業(yè)務(wù)能力，更讓自己的人生經(jīng)歷了一份激動，一份喜悅，一份悲傷，最重要的是增加了一份人生的閱歷。可以說從一個對房地產(chǎn)“一無所知”的門外人來說，這半年的時間里，收獲額多，非常感謝公司的每一位領(lǐng)導和同仁的幫助和指導，現(xiàn)在已能獨立完成本職工作，現(xiàn)將今年工作做以下幾方面總結(jié)。

一、學習方面

學習，永無止境，這是我的人生中的第一份正式工作，以前學生時代做過一些兼職銷售工作，以為看似和房地產(chǎn)有關(guān)，其實我對房產(chǎn)方面的知識不是很了解，甚至可以說是一無所知。來到這個項目的時候，對于新的環(huán)境，新的事物都比較陌生，在公司領(lǐng)導的幫助下，我很快了解到公司的性質(zhì)及房地產(chǎn)市場，通過努力的學習明白了置業(yè)顧問的真正內(nèi)涵以及職責，并且深深的喜歡上了這份工作，同時也意識到自己的選擇是對的。

二、心態(tài)方面

剛進公司的時候，我們開始了半個月的系統(tǒng)培訓，開始覺得有點無聊甚至枯燥。但一段時間之后，回頭再來看這些內(nèi)容真的有不一樣的感觸。感覺我們的真的是收獲頗豐。心境也越來越平靜，更加趨于成熟。在公司領(lǐng)導的耐心指導和幫助下，我漸漸懂得了心態(tài)決定一切的道理。

想想工作在銷售一線，感觸最深的就是，保持一顆良好的心態(tài)很重要，因為我們每天面對形形的人和物，要學會控制好自己的情緒，要以一顆平穩(wěn)的、寬容的、積極的心態(tài)去面對工作和生活。

三、專業(yè)知識和技巧

在培訓專業(yè)知識和銷售技巧的那段時間，由于初次接觸這類知識，如建筑知識，所以覺的非常乏味，每天都會不停的背誦，相互演練，由于面對考核，我可是下足了功夫。終于功夫不負有心人，我從接電話接客戶的措手不及到現(xiàn)在的得心應(yīng)手，都充分證明了這些是何等的重要性。

當時確實感覺到苦過累過，現(xiàn)在回過頭來想一下，進步要克服的困難就是自己，雖然當時苦累，我們不照樣堅持下來了嗎?當然這份成長與公司領(lǐng)導的幫助關(guān)心是息息相關(guān)的，這樣的工作氛圍也是我進步的重要原因。

在工作之余我還會去學習一些實時房地產(chǎn)專業(yè)知識和技巧，這樣才能與時俱進，才不會被時代所淘汰。

四、細節(jié)決定成敗

從接客戶的第一個電話起，所有的稱呼，電話禮儀都要做到位。來訪客戶，從一不起眼的動作到最基本的禮貌，無處不透露出公司的形象，都在于細節(jié)。看似簡單的工作，其實更需要細心和耐心，在整個工作當中，不管是主管強調(diào)還是提供各類資料，總之讓我們從生疏到熟練。

在平時的工作當中，兩位專案也給了我很多建議和幫助，及時的化解了一個個問題，從一切的措手不及到得心應(yīng)手，都是一個一個腳印走出來的，這些進步的前提涵蓋了我們的努力與心酸。

有時缺乏耐心，對于一些問題較多或說話比較沖的客戶往往會針鋒相對。其實，對于這種客戶可能采用迂回、或以柔克剛的方式更加有效，所以，今后要收斂脾氣，增加耐心，使客戶感覺更加貼心，才會有更多信任。

對客戶關(guān)切不夠。有一些客戶，需要銷售人員的時時關(guān)切，否則，他們有問題可能不會找你詢問，而是自己去找別人打聽或自己瞎琢磨，這樣，我們就會對他的成交喪失主動權(quán)。

所以，以后我要加強與客戶的聯(lián)絡(luò)，時時關(guān)切，通過詢問引出他們心中的問題，再委婉解決，這樣不但可以掌握先機，操控全局，而且還可以增加與客戶之間的感情，增加客帶的機率。

五、展望未來

20____這一年是最有意義最有價值最有收獲的一年，但不管有多精彩，他已是昨天它即將成為歷史。未來在以后的日子中，我會在高素質(zhì)的基礎(chǔ)上更要加強自己的專業(yè)知識和專業(yè)技能，此外還要廣泛的了解整個房地產(chǎn)市場的動態(tài)，走在市場的最前沿。

俗話說“客戶是上帝”，接好來訪和來電的客戶是我義不容辭的義務(wù)，在客戶心理樹立良好的公司形象，這里的工作環(huán)境令我十分滿意，領(lǐng)導的關(guān)愛以及工作條件的不斷改善給了我工作的動力。

同事之間的友情關(guān)懷以及協(xié)作互助給了我工作的舒暢感和踏實感。所以我也會全力以赴的做好本職工作，讓自己有更多收獲的同時也使自己變的更加強壯。

總之，在這短短半年工作時間里，我雖然取得了一點成績與進步，但離領(lǐng)導的要求尚有一定的差距。

六、總結(jié)一年來的工作

自己的工作仍存在很多問題和不足，在工作方法和技巧上有待于向其他業(yè)務(wù)員和同行學習，20____年自己計劃在去年工作得失的基礎(chǔ)上取長補短，重點做好以下幾個方面的工作：

(一)依據(jù)20____年銷售情況和市場變化，自己計劃將工作重點放在中重點類客戶群。

(二)針對購買力不足的客戶群中，尋找有實力客戶，以擴大銷售渠道。

(三)為積極配合其他銷售人員和工作人員，做好銷售的宣傳的造勢。

(四)自己在搞好業(yè)務(wù)的同時計劃認真學習業(yè)務(wù)知識、技能及銷售實戰(zhàn)來完善自己的理論知識，力求不斷提高自己的綜合素質(zhì)，為企業(yè)的再發(fā)展奠定人力資源基礎(chǔ)。

(五)加強自己思想建設(shè)，增強全局意識、增強責任感、增強服務(wù)意識、增強團隊意識。積極主動地把工作做到點上、落到實處。我將盡我的能力減輕領(lǐng)導的壓力。

(六)制訂學習計劃。做房地產(chǎn)市場中介是需要根據(jù)市場不停的變化局面，不斷調(diào)整經(jīng)營思路的工作，學習對于業(yè)務(wù)人員來說至關(guān)重要，因為它直接關(guān)系到一個業(yè)務(wù)人員與時俱進的步伐和業(yè)務(wù)方面的生命力。

我會適時的根據(jù)需要調(diào)整我的學習方向來補充新的能量。工業(yè)知識、營銷知識、部門管理等相關(guān)廠房的知識都是我要掌握的內(nèi)容，知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆(在這方面還希望公司給與我們業(yè)務(wù)人員支持)。

(七)為確保完成全年銷售任務(wù)，自己平時就積極搜集信息并及時匯總，力爭在新區(qū)域開發(fā)市場，以擴大產(chǎn)品市場占有額。

今后我將進一步加強學習、踏實工作，充分發(fā)揮個人所長，揚長補短，做一名合格的銷售經(jīng)理，能夠在日益激烈的市場競爭中占有一席之地，為公司再創(chuàng)佳績做出應(yīng)有的貢獻!

房地產(chǎn)銷售經(jīng)理述職報告3過去的一年房地產(chǎn)的銷售工作也是要結(jié)束了，回顧過去的一年，并不容易，也是有很多的困難，但我們也是盡力的去克服，去做好工作，也是取得了一些成績，作為銷售經(jīng)理我也是帶領(lǐng)著我們部門來完成工作的任務(wù)，在此也是就個人的銷售和管理工作來做好過去一年的總結(jié)。

培訓學習，也是我這一年主要抓的重點，每個人的銷售能力都是不一樣的'，而且也是這一年工作中遇到了疫情，可以說也是改變了我們很多的銷售方式，更多的以線上的方式來洽談，而這樣的結(jié)果并不是那么的理想，但是也是積極的來做，同時一段時間無法工作的時候我也是和同事一起做交流，去開會探討銷售的方式，以及積極的培訓新員工，把自己的經(jīng)驗去教給他們，同時也是自己也是一種溫故，并且也是在這培訓里面自己也是有了一些收獲來讓自己能力有一些進步，除了讓同事們?nèi)W習提升，自己也是如此，會去看書會去和同行交流去了解房地產(chǎn)最新的一些情況以及政策，更好的來做好本職的一個工作。

工作方面，積極的帶著大家一起來完成銷售的任務(wù)，其實這一年的任務(wù)并不是那么的容易完成，而且也是由于一些情況導致我們銷售的比較艱難，但是我們也是盡力的去克服難關(guān)去加班，去多思考，一起來完成任務(wù)，很多的方面也是更加的團結(jié)起來，都是為了把業(yè)績做好而去努力。同時作為銷售經(jīng)理，我也是知道要以身作則，不但是管理，同時銷售的任務(wù)自己也是要去做好，只有如此才能更讓同事們信服，配合一起來做好工作，一年的時間過得很快，忙碌中到了年尾，回顧過去，有很多的回憶涌現(xiàn)，但看到數(shù)據(jù)報表，我知道我們的付出都是值得了的，也是有很多的收獲，同樣的依舊還有做的不夠好的方面，這些也是要去改進要在來年工作里頭去變得更好才行。作為經(jīng)理，我的管理水平也是有還可以提高的方面也是要去做好。

對于來年工作，也是有了一個新的計劃，同時也是要帶著銷售部門一起來做到位，為公司把業(yè)績拿下，同時也是多去提升銷售以及管理的能力，來讓自己每一年都是有進步都是可以更好的成績來回報公司領(lǐng)導給予的信任，我也是相信來年我們會越來越好的，會去取得更好的一個成績。

房地產(chǎn)銷售經(jīng)理述職報告4光陰似箭，歲月如梭，一年的時光又悄然而過。這一年，在公司領(lǐng)導的帶領(lǐng)下，以“正心廣德，奮發(fā)有為”的企業(yè)精神為指引，我部門人員努力拼搏，銳意進取，為已過去的一年畫上一個圓滿的句號。現(xiàn)就將一年來的工作做以下總結(jié)：

一、20____年房地產(chǎn)宏觀政策對在售項目的影響

20____年對于房地產(chǎn)行業(yè)來說是不平凡的一年，也是步履維艱的一年。整個實體經(jīng)濟的不景氣影響著整個房地產(chǎn)，不過在這一年里，政府運用土地、金融、稅收等手段，鼓勵人民購房，帶動刺激消費，因而目前政策上還是很樂觀的。主要利好政策有：

1、針對首套及多套住宅的差別化住房信貸政策;

2、人民銀行房貸利率、利息的多次下調(diào);

3、取消住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策;

4、公積金貸款政策的一再放寬;

以上的調(diào)控措施不僅給消費者帶來了一定的消費動力，而且也給樓市帶來了部分成交量，導致太原市場房價在今年度微微上漲，同時對我們____錦城和____睿城的銷售也帶來不少的幫助。

除了這些利好政策外，20____年我部門將在宣傳與服務(wù)上來爭取更多的客戶，力求銷售業(yè)績跨上一個新的臺階。

二、20____年開發(fā)項目銷售具體分析

在公司領(lǐng)導的帶領(lǐng)下，____錦城和____睿城的整體銷售情況良好，基本完成了年度銷售目標。

1、____錦城銷售情況

20____年____錦城累計開盤7棟樓，其中可售住宅共______套，截止12月底已售________套，已售面積達________平米，整體銷售率達____%，回款金額________元。

2、____睿城銷售情況

20____年____睿城累計開盤4棟樓，其中可售住宅共______套，截止12月底已售________套，已售面積達________平米，整體銷售率達____%，回款金額________元。

截止20____年12月底，以上兩個項目總預收房款____—________元，實際收到房款______________元，實際回收率達______%，財務(wù)掛欠__________元，其中銀行未放按揭款共計____________元，此未放款已與銀行進行商榷，在20____年1月便可全部放完。針對其他欠款部分，已制定相應(yīng)的措施，與財務(wù)部門配合，加大催款力度，提高回款速度，減少欠款額度。未簽約欠款________元，主要集中在公司關(guān)系戶上，在今后工作中協(xié)同各部門盡早處理。

三、銷售部具體工作

(一)、項目開盤工作

1、20____年做為主抓部門，在其他部門的配合下，成功進行了____錦城及____睿城的數(shù)次開盤：

(1)20____年12月14日，舉辦了____錦城A區(qū)A1、B2樓的開盤。

(2)20____年3月，舉辦了____錦城A區(qū)A3樓的開盤。

(3)20____年4月，舉辦了____錦城A區(qū)A2樓的開盤。

(4)20____年6月，舉辦了____錦城B區(qū)B4樓的開盤。

(5)20____年8月，進行了____睿城1，2號樓的開盤。

(6)20____年9月，進行了____睿城4號樓的開盤。

(7)20____年12月，進行了____睿城12號樓的開盤。

(6)20____年11—12月，舉辦了____錦城C區(qū)C4、C6的開盤。

2、辦理了____錦城A1、A2、A3、B2、B4、C4、C6號住宅樓的已售房源面簽及網(wǎng)簽工作。

3、協(xié)助電商擬定了與以上項目開盤有關(guān)的營銷方案、推廣計劃，并根據(jù)敲定的推廣方案對相關(guān)的戶外路牌廣告、電臺廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告制作及短信廣告的進行了安排實施。

4、在房屋銷售上，截止12月月底，____錦城A區(qū)房源銷售率達92%，剩B區(qū)現(xiàn)不能預售的一個單元外，已基本售罄，銷售率達97%，而且針對C、D區(qū)未售的大面積房屋，也會在新一年里對銷售方案做相應(yīng)的調(diào)整，已促使未售的大面積住宅早日售出，減少公司積壓存量房。

(二)、項目交房工作

我部門于20____年7月對____樂居項目住宅及天街6號進行了交房工作，20____年12月對____天街1—5號進行了交房工作。____樂居可交房共計______套，其中住宅____套，已交付____套，商鋪____套，已交付____套。其余未交付共計____套，未交的原因主要集中在__________________________。交房工作非常圓滿，讓所有業(yè)主都感受到了回家的感覺，頗受好評。其中商鋪延期交房時間較久，客戶頗有意見，在我部置業(yè)顧問耐心解釋下，所有客戶都得到了滿意答復和解決，交房工作得以順利進行。

(三)部門對接工作

與銀行的對接工作

本年向興業(yè)銀行，華夏銀行，郵儲銀行，浦發(fā)銀行申報了____錦城A1、A2、A3、B2、B4、C4、C6號住宅樓貸款項目審批工作，保證了所售項目按揭貸款工作的正常運行。

截止12月底，銀行共審批貸款______筆，可放款____________元，已放款__________元，未放款__________元;對于未放的貸款，已與銀行溝通，在20____年1月份將全數(shù)放至公司賬戶。

(四)部門具體工作

1、銷售臺賬的健全規(guī)范

20____年重新對銷售臺賬進行了規(guī)范，填加補充了身份證號、客戶地址等等信息，進一步使銷售臺賬的反饋信息更加全面，其次每天的收入、費用報表的雙向核對，保證的錄入信息的及時、準確、完整。

2、房源銷控

在商品房的銷控上，每天按時與財務(wù)行政核對前天訂房、交付款情況，進一步對所售房源信息做到事先掌握及時反饋的目的，由而避免出現(xiàn)一房兩賣及其他損失的發(fā)生。而且每周五準時與財務(wù)開碰頭會，上報一周合同簽訂情況及售樓部一周的銷售情況，并及時對本周所出現(xiàn)的問題及需商討的疑難雜癥，做到有效解決。

3、票據(jù)管理

在票據(jù)管理上，房款收據(jù)齊全后及時開據(jù)收據(jù)，保證票據(jù)填制完整、核算準確，尤其是公積金放款客戶;20____年全年開據(jù)收據(jù)近1000戶，已全部錄入明細交由財務(wù)人員核銷。部門所用的出入庫單據(jù)、介紹信、收款收據(jù)等均按財務(wù)要求進行開據(jù)，并及時核銷。

4、為項目后續(xù)銷售做好前期準備工作

____錦城目前剩余的6棟樓未售，以及已售5棟樓的剩余房源，以及____錦城的商鋪。目前均做好了宣傳物料準備，提前進入前期蓄客階段，摩拳擦掌為來年項目的銷售做好的全面的準備。

5、部門內(nèi)部培訓及人員培養(yǎng)

20____年根據(jù)銷售情況，制定整理了部分內(nèi)部培訓資料，加強了部門人員銷售業(yè)務(wù)的學習與掌握，提倡傳、幫、帶等促進手段，不斷提升個人業(yè)務(wù)水平，將部門人員帶了出來，也帶出來一部分新員工。

以上是我部門的年度總結(jié)，不足之處請指正。

20____年又是一個新的開始，也是一個新的起點，站在新的超跑線上，我們將重整旗鼓，整軍待發(fā)，在新年一年里再創(chuàng)佳績!

房地產(chǎn)銷售經(jīng)理述職報告520____年對我們來講是極其不平凡的一年，在這一年中，公司經(jīng)歷了發(fā)展、到不斷壯大的過程，我們大家共同努力、精誠團結(jié)、互助共贏，為大量的客戶找到了他們滿意的住所，在服務(wù)社會的同時，也成就了自己。回首這一年，如夢如幻，無限感慨。

20____年年初，經(jīng)過公司與____物業(yè)的洽談，對我公司進駐______小區(qū)合作達成了共識，于20____年3月15日簽訂了相關(guān)合作合同。首先要非常感謝公司為我提供這個廣闊的平臺，以及對我的信任，非常感謝公司領(lǐng)導、同事給予的關(guān)心幫助，在此我向公司全體同事表示最衷心的感謝。

下面是我對今年所做的工作做一下總結(jié)，以及對20____年新的一年的工作設(shè)想。

一.關(guān)于管理工作方面

主要是做好與員工的協(xié)調(diào)溝通。同時建立良好的人際關(guān)系。認真履行公司制定的各項規(guī)章制度，統(tǒng)一思想，結(jié)合自身工作情況不斷發(fā)現(xiàn)問題解決問題。接待客戶熱情積極主動，樹立好良好的公司形象。

二.取得的工作業(yè)績

進駐______已有9個月，取得的業(yè)績不是很可觀，自開設(shè)辦事處至今成交租賃房源____套，傭金收入約為__________元;出售、貸款及其他業(yè)務(wù)為______。主要原因是____門禁及綠化沒有搞好，所以至今未得房產(chǎn)證，致使一些業(yè)務(wù)無法開展。同時，因為合作的物業(yè)公司管理方面出現(xiàn)一些問題，導致我們部分的客戶紛紛退租。雖然重復的房源再次出租也可以讓我們獲利，但是小區(qū)的對外口碑已經(jīng)造成了不好的影響。

三.存在的主要問題

無論在哪個方面取得了成績，但對照公司的總體要求和管理模式還是相差甚遠。主要體現(xiàn)在缺乏工作的主動性，工作計劃不夠強，部門與部門之間的溝通協(xié)調(diào)還不夠，管理的執(zhí)行力欠缺，監(jiān)督工作力度不夠，等等，這些都有待于在新的一年里勇于克服和堅決改進的。

四.對公司的建議

1，用人唯才

隨著企業(yè)的經(jīng)營的日益復雜，公司也再不斷的衍生其他經(jīng)營方向，唯有人才才能維持企業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展。并且企業(yè)需要培養(yǎng)出一批屬于自己的骨干成員，而不是依靠更多的親情來維系，這樣離現(xiàn)在化管理就太遠了。

2，能力重于學歷

成功人士往往是那些學歷并不高的人，看重學歷只是他的常識和內(nèi)涵，并不是代表能力的充分條件。選擇一些對待工作態(tài)度積極，主觀能動性強的人安

排在適當?shù)奈恢蒙鲜怯萌说淖罡邩恕?/p>

五.20____年的工作打算

第9篇

房地產(chǎn)銷售合同樣本參考

(以下簡稱甲方)

(以下簡稱乙方)

根據(jù)國家有關(guān)房產(chǎn)的規(guī)定，甲乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。

第一條 乙方購買甲方座落在____市____街____巷____號的房屋 棟 間，建筑面積為____平方米。

第二條 上述房產(chǎn)的交易價格：

第三條 付款時間與辦法：

第四條 甲方應(yīng)于____年__月__日前將交易的房產(chǎn)全部交付給乙方使用。

第五條 稅費分擔

1.甲方承擔房產(chǎn)交易中房產(chǎn)局應(yīng)征收甲方的交易額的____%的交易費;承擔公證費、協(xié)議公證費。

2.乙方承擔房產(chǎn)交易中房產(chǎn)局應(yīng)征收乙方的交易額的____%的交易費，承擔房產(chǎn)交易中國家征收的一切其他稅費。

第六條 違約責任

1.乙方必須按期向甲方付款，如逾期，每逾期一天，應(yīng)向甲方償付違約部分房產(chǎn)款____%的違約金。

2.甲方必須按期將房產(chǎn)交付乙方使用，否則，每逾期一天，應(yīng)向乙方償付違約部分房產(chǎn)款____%的違約金。

第七條 本合同主體

1.甲方是____________共______人，委托人________即甲方代表人。

2.乙方是____________單位，代表人是____________。

第八條 本合同經(jīng)國家公證機關(guān)____ 公證處公證。

第九條 本合同一式 份。甲方產(chǎn)權(quán)人各一份。乙方一份，________ 房產(chǎn)管理局、________ 公證處各一份。

第十條 本合同發(fā)生爭議的解決方式：

甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

房地產(chǎn)銷售合同范文

甲方： (以下簡稱甲方)

乙方： (以下簡稱乙方)

依據(jù)《中華人民共和國合同法》及相關(guān)法律法規(guī)，甲乙雙方本著自愿、平等及互惠、互利的原則，經(jīng)友好協(xié)商，就甲方委托乙方在 山東省 ( 以下簡稱本案)銷售總事宜達成一致，協(xié)議如下：

第一條：本協(xié)議有關(guān)重點概念定義

1、甲方：系指 ，為 項目的合法開發(fā)商，具有組織項目開發(fā)及銷售的全權(quán)資格。

2、乙方：系指 ，在合同期內(nèi)為 項目提供整體營銷策劃、銷售推廣的策略制定，項目物業(yè)獨家銷售。

3、本案：系指 。地址： 。

可銷售面積約 ㎡。

第二條：服務(wù)期限

1、本合同生效日：本合同自雙方蓋章及雙方授權(quán)代表簽字或蓋章之日起生效。

2、本合同終止日：本案開盤日或甲方取得預售許可證(以時間后者為準)起算滿 個月，銷售完成率達到 %。

第三條：甲方的權(quán)利和義務(wù)

1、甲方負責辦理本案預售所需的與政府部門有關(guān)的手續(xù)，以及銷售面積測繪報告、工程施工進度表以上文件和資料，甲方應(yīng)以本合同簽訂后銷售工作開始前，向乙方交付齊全 ，其中屬于項目開工后應(yīng)取得的文件，甲方應(yīng)于取得文件之日起及時向乙方交付。

2、甲方負責協(xié)調(diào)與銀行的關(guān)系，申請購房客戶房屋按揭貸款事宜。

3、甲方應(yīng)及時向乙方提供本案基本相關(guān)資料(如建筑設(shè)計模型、景觀環(huán)境效果圖、鳥瞰圖、建筑單體立面效果圖和透視圖、房型墨線圖等乙方策劃、宣傳資料使用)和銷售道具制作。

4、甲方應(yīng)配合乙方在銷售期間的銷售工作，負責與買方簽訂認購書和預售合同的簽訂、售樓款的收取、辦理客戶按揭手續(xù)及代表發(fā)展商現(xiàn)場解答在銷售中出現(xiàn)的問題。

5、甲方保證客戶購買的房屋實際情況與其所提供的文件和資料真實可靠(面積正負誤差符合國家規(guī)定)。

6、甲方提供銷售處場館及其對內(nèi)、外部進行裝修，現(xiàn)場辦公所需的相關(guān)設(shè)備(電力設(shè)施、音響系統(tǒng)、電話、網(wǎng)絡(luò)、飲水機、空調(diào)、LOGO墻、銷控臺、銷售桌椅、文件柜等設(shè)施)和費用的承擔。

7、甲方承擔本案開盤時相關(guān)的形象展示、綠化及其他配套工作等以及需營造氣氛所需要的各項費用開支;以及對相關(guān)本案的房展會等活動參展和費用的承擔。

8、甲方對乙方提交的所有報告、函件，須在收到之日后三個工作日內(nèi)予以批復或提出意見，逾期不作答復視同認可。

9、甲方需按時支付乙方銷售費、服務(wù)費。如因甲方的原因不能按合同有關(guān)條款約定支付乙方的有關(guān)費用，需支付滯納金(每日500元)，逾期超過15天，除繼續(xù)收取違約金外，乙方有權(quán)相應(yīng)延長銷售時間，連續(xù)2個月未向乙方支付傭金乙方有權(quán)解除合同。由此造成的損失由甲方負責承擔。

10、本案銷售現(xiàn)場根據(jù)情況甲方派出財務(wù)、出納、合同登記、按揭送審等相關(guān)管理人員。

11、自合同簽訂之日起，甲方每月 日前，向乙方支付現(xiàn)金 萬元作為乙方運營費用，此費用在后期傭金中扣除。

第四條：乙方權(quán)利和義務(wù)

1、乙方負責本案營銷策劃、推廣計劃、銷售計劃、銷售組織與控制等工作服務(wù)細項方案的編制。乙方完成報告后，需書面向甲方提出并應(yīng)提前報請甲方批準，經(jīng)確認后實施。

2、協(xié)助甲方完成項目規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計建議，并針對此項目提出合理化建議。

3、協(xié)助廣告公司對相關(guān)本案的房展會等活動提出策略方案。

4、協(xié)助廣告公司提出本案銷售、接待中心等的包裝設(shè)計方案建議。

5、乙方指派銷售策劃人員的工資、獎金、福利及辦公文具易耗品等由乙方承擔。

6、乙方負責現(xiàn)場的銷售控制與銷售執(zhí)行。乙方可協(xié)助甲方辦理本案銷售中涉及的登記、公證、保險和按揭貸款等手續(xù)。

7、乙方需定期對本案的銷售情況、市場分析、下步銷售計劃、銷售、推廣中存在的問題以及相關(guān)措施及時調(diào)整、落實。定期向甲方提交銷售月報表。

8、制定銷售計劃、產(chǎn)品銷售價格，雙方予以確認后執(zhí)行。

9、 本合同有效期內(nèi)，乙方應(yīng)為甲方保守有關(guān)商業(yè)機密， 遵守職業(yè)道德。否則，由此而形成的損失應(yīng)有乙方承擔。乙方對本案的任何銷售行為均應(yīng)符合國家的有關(guān)法律、法規(guī)。

10、 乙方有權(quán)在本案的宣傳媒體、本案推廣現(xiàn)場、項目所在地、售樓處等甲方認定的適當位置加印、描繪、懸掛乙方公司名稱、地址、電話和標志。

11、乙方負責組建、培訓專業(yè)銷售隊伍;本案銷售現(xiàn)場采用乙方業(yè)務(wù)模式，乙方負責銷售進度和編制樓盤銷控表。

12、乙方負責客戶資料統(tǒng)計工作，并負責商品房銷(預)售合同的簽訂，以及協(xié)助甲方及客戶辦理銀行按揭合同的簽訂。

13、乙方應(yīng)每周定期向甲方通報現(xiàn)場銷售狀況，遇到特殊情況應(yīng)及時與甲方溝通。

14、乙方負責銷售執(zhí)行工作，派駐現(xiàn)場銷售骨干若干，并可根據(jù)實際情況增減人員。

15、乙方每階段工作的報告、計劃、價目表、結(jié)算表單等均以書面形式提請甲方審核，并按雙方認同的審核意見進行修改，以甲方簽字認可為準，如甲方在提報要求最后期限未有書面回復，則一律視為全部認可。

16、乙方積極投入到甲方產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計工作過程中，力求產(chǎn)品設(shè)計方案的創(chuàng)新和市場相結(jié)合。

17、乙方協(xié)助甲方對中間付款及尾款的收取工作。

第五條：服務(wù)費用結(jié)算及支付

銷售傭金

合作期間，乙方提供上述服務(wù)，獲取相應(yīng)的營銷費，雙方確定乙方營銷費:

1、雙方約定本案的銷售傭金總價為 萬元。甲乙雙方共同確定：銷售傭金于本案正式開盤銷售當月起每月結(jié)算和提取。

2、關(guān)于退房/退定：

在發(fā)生購房者退房/退定的情況下，乙方只收取退房/退定違約金收入的50%作為銷售傭金的補償，不再收取其它費用;如果未執(zhí)行到違約金的，乙方不能得到任何補償。

結(jié)算及支付

1、本案乙方完成銷售，獲得全程營銷費的界定為：購房者簽署預售合同并支付首期房價款，即可視為乙方成功完成銷售;客戶所簽定的預售合同中，銀行按揭的客戶以銀行按揭到帳為準結(jié)算傭金，選擇一次性付款達到總房款的90%時，按全額費計提;分期付款的客戶按照付款比率提取傭金。

2、每月月底乙方向甲方提交該月的成交明細表及傭金結(jié)算表，在五個工作日內(nèi)，甲方審核無誤后簽字確認并一次性以現(xiàn)金形式支付給乙方。

第六條：銷售及《預售(買賣)合同》界定

1、約定的銷售期內(nèi)所有銷售均計入乙方銷售業(yè)績，甲方均應(yīng)向乙方支付銷售傭金。

2、甲方提供乙方本案預售(買賣)用《商品房預售(買賣)合同》的標準文本及修改文本。

3、乙方在實際操作中遇到超出甲方所提供的《商品房預售(買賣)合同》的標準文本及修改文本的狀況，則必須書面通知甲方，甲方必須在兩個工作日內(nèi)給乙方以明確的書面答復，否則視為甲方認可;文本修改條款必須符合國家有關(guān)法律法規(guī)。

4、甲方必須出具本案的《項目與預售(買賣)委托書》給乙方。

第七條：其他約定

1、乙方為本案獨家營銷公司;甲方不得指定其他策劃及銷售公司;乙方不得自行分包、轉(zhuǎn)包。

2、本合同經(jīng)甲、乙雙方簽字生效;

3、本合同一式貳份，甲、乙雙方各執(zhí)壹份;

4、本合同未盡事宜，由雙方另行協(xié)商確定并簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效應(yīng)。

5、雙方就本合同的履行發(fā)生爭議時，應(yīng)友好協(xié)商解決;協(xié)商不成的，可向商河縣人民法院提起訴訟。

甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

房產(chǎn)銷售合同協(xié)議書格式

委托方：(以下簡稱甲方)

地 址：

受托方：(以下簡稱乙方)

地 址：

甲方為 房地產(chǎn)項目的開發(fā)商，乙方為專業(yè)房地產(chǎn)營銷策劃公司。經(jīng)雙方協(xié)商，就甲方委托乙方“ 房地產(chǎn)項目”的營銷策劃、廣告策劃和銷售等有關(guān)事宜，達成以下協(xié)議：

一、委托內(nèi)容及期限

1、甲方委托乙方為甲方開發(fā)的“ 房地產(chǎn)項目”(以下簡稱該項目)的營銷策劃、廣告策劃和銷售總。

2、委托期限壹年，暫定自 年 月 日起至 年 月 日止;由于甲方原因造成該項目工程延誤，由乙方申請雙方可協(xié)商將委托期限續(xù)延，另行簽定補充協(xié)議。

3、在委托期內(nèi)，除甲乙雙方外，任何其他單位均不參與該項目的營銷策劃和銷售事宜。

二、雙方權(quán)利與職責

(一)甲方權(quán)利與職責

1、確保該項目作為商品房開發(fā)的手續(xù)完整和合法，對該項目有完全的土地使用權(quán)及處分權(quán)，沒有其他權(quán)利人主張權(quán)利。

2、保證該項目工程建設(shè)無嚴重的質(zhì)量問題和貨不對版現(xiàn)象。

3、負責辦理該項目銷售所需的法律文件和媒體廣告的審批手續(xù)。

4、承擔該項目營銷推廣費用，營銷推廣費用為可售總額的3%。

5、負責在現(xiàn)場收取該項目的銷售款項，向客戶提供一次付款、銀行按揭等靈活多樣的付款方式。

6、負責在現(xiàn)場設(shè)立售樓部，負責設(shè)立費用。并于該項目對外銷售前30日可完全進場使用，積累客源。

7、保證于該項目對外銷售前三十日，負責提供按雙方確定裝修標準的示范單位 套，供客戶參觀參考，指導消費。

8、負責辦理銀行按揭手續(xù)。

9、保證于該項目入戶前完成社區(qū)整體基礎(chǔ)設(shè)施和園林建設(shè)。

10、同意在有關(guān)該項目的宣傳推廣資料上印上乙方的名稱和電話。

11、為了更好地銷售該項目，加之該項目買受群體的特殊性，甲方同意在黑龍江省哈爾濱市、大慶市設(shè)立銷售分公司，并負責分公司前期籌備基本費用(房租、裝修、辦公用品等)。

(二)乙方權(quán)利和職責

1、 本合同簽定之日起 個工作日內(nèi)完成該項目的策劃總案。

2、 作好該項目的前期策劃工作(含該項目的整體規(guī)劃、戶型設(shè)計，環(huán)境綠化建議和售樓部設(shè)計 裝修建議等)。

3、 全權(quán)負責售樓部的運作和管理工作。

4、 及時向甲方反饋營銷工作信息，每月向甲方呈報銷售情況明細報表，針對實際情況提供各階段具體營銷策劃方案。

5、 負責該項目的銷售工具、銷售資料與廣告宣傳的策劃、設(shè)計及制作和投放工作，銷售資料、 銷售工具和廣告策劃的制作和投放費用的報價不高于市場價格。

6、 保證該項目住宅、車庫和商服的實際成交均價不低于乙方呈報甲方批準的“價格執(zhí)行方案” 確定的實際成交均價。

7、 負責代甲方與客戶簽定《認購書》和《商品房買賣合同》，簽署內(nèi)容按雙方確認的范本執(zhí)行， 超出范本范圍內(nèi)的條款，必須征得甲方同意才能簽署;指導客戶將購房款交付甲方帳戶。

8、 負責客戶的售后跟進工作，及時提示、催促欠款，合理耐心解釋客戶投訴，同時完成甲方交 辦的客戶資料調(diào)查統(tǒng)計工作。

9、 必須嚴格執(zhí)行甲乙雙方確認的銷售政策，不得超越甲方授權(quán)向客戶作出任何承諾。

10、 收到甲方支付的費時，向甲方提供稅務(wù)部門的正式發(fā)票。

11、 負責哈爾濱、大慶銷售分公司前期籌備具體工作，負責分公司日常管理、銷售、人員招聘及 工資等。

(三)共同責任

1、乙方協(xié)助甲方對該項目的推廣策略、銷售價格及付款方式的建議，經(jīng)由甲方確認后，由乙方負責具體執(zhí)行。如推銷過程中需變動金額或銷售資料中的條款，乙方須得到甲方同意，方可作出修改。甲方工程進度的變化或設(shè)計上的修改應(yīng)及時書面通知乙方。

2、甲方同意該項目的住宅、車庫和商服的實際成交均價以乙方呈甲方批準的“價格執(zhí)行方案”為核算標準。甲方同意乙方在推廣中可按既定的內(nèi)部折扣(折扣率及乙方權(quán)限總額以“價格執(zhí)行方案”為準)給予客戶一定的折扣優(yōu)惠，超出內(nèi)部折扣范圍的優(yōu)惠必須征得甲方同意并附上甲方總經(jīng)理的批條。

3、雙方同意委托期限內(nèi)所有交易均定為乙方業(yè)績， 并按下述第三條規(guī)定支付乙方營銷費。

(四)、雙方應(yīng)達到的工作目標

1、甲方按時按質(zhì)完成上述“甲方權(quán)利與職責”中規(guī)定的工作。

2、乙方銷售目標：

第一階段：于該項目預售證辦妥、正式開盤后三個月內(nèi)，工程形象全面封頂時，完成該項目可售總金額的 %。

第二階段：于該項目完全達到進戶標準并完成小區(qū)整體基礎(chǔ)設(shè)施和園林建設(shè)時，累計完成該 項目可售總金額的 %。

第三階段：期內(nèi)，累計完成該項目可售總金額的 %。

3、如該項目建設(shè)進度有變化，銷售目標也應(yīng)相應(yīng)調(diào)整，雙方可另行約定。

三、營銷費的計算、支付及獎罰方式

(一)策劃費

乙方為該項目進行營銷策劃及廣告策劃，甲方同意在簽署本合同之日支付乙方策劃費人民幣 拾 萬元整。

(二)服務(wù)費

1、計算及支付方式

(1)雙方同意，該項目的服務(wù)費按實際成交額的 %收取，并按月結(jié)算。

(2)選擇銀行按揭成交的客戶和甲方總經(jīng)理同意客戶緩交房款的，客戶累計繳交房款的30%即視為全額回款，按成交總額計提服務(wù)費。

(3)由于甲方原因打折成交的，乙方視同期實際銷售價格為實際成交額并按本條(1)款結(jié)算服務(wù)費。

(4)每月25日，乙方按當月銷售回款總額向甲方呈交請款單，甲方在接到乙方請款單后5日內(nèi)向乙方支付當月全額服務(wù)費。

2、獎罰方式

(1)合同期內(nèi)，若該項目已售面積實際成交均價比“價格執(zhí)行方案”確定已售面積的成交均價有所提升，甲方同意給予乙方獎勵提成。

(2)獎勵金額=(乙方完成的已售面積的銷售總金額-價格執(zhí)行方案規(guī)定已售面積的銷售總金額) ×50%。

(3)獎勵提成支付方式與服務(wù)費支付方式相同。

(4)如乙方因自身原因未完成階段銷售目標，甲方在該階段已成交金額應(yīng)提費中扣除20%作為罰金;如乙方在下一階段完成所扣階段目標，甲方返還所扣罰金。

四、合同終止事由

本合同除在法律規(guī)定情形下終止外，還可因下列情形而終止：

1、甲方未能按時支付費逾期30日，乙方有權(quán)向甲方發(fā)出書面解除合同通知書，該通知于乙方發(fā)出通知之日起七日后生效，乙方有權(quán)向甲方追索欠款及滯付違約金。

2、乙方因自身原因不能按階段完成銷售目標，甲方有權(quán)發(fā)出書面解除合同通知，該通知于甲方發(fā)出之日起七日后生效。在此期間成交的單位，甲方需付給乙方全額服務(wù)費。

五、爭議的解決在合同履行的過程中，如雙方產(chǎn)生爭議，可協(xié)商解決，如協(xié)商不成時，可向乙方法院提出訴訟。

六、合同的附件由乙方呈甲方批準的該項目的“價格執(zhí)行方案”，作為本合同的附件，與本合同具有同等法律效力。

七、本合同一式四份，甲、乙雙方各執(zhí)兩份，于雙方法人代表簽字、公司蓋章之日起生效，均具同等法律效力。

甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________

第10篇

中國（上海）自貿(mào)試驗區(qū)改革發(fā)力核心目的在于推進貿(mào)易便利化，推動向離岸自由貿(mào)易、服務(wù)貿(mào)易轉(zhuǎn)變，特別是離岸金融試點等，具體方案將可能落實到金融、貿(mào)易、航運等五大領(lǐng)域開放政策。資本項目的管制放開、人民幣自由兌換、貿(mào)易壁壘消除，再加上國內(nèi)龐大的消費市場，使得上海對于有意深耕亞太、面向全球的跨國企業(yè)建設(shè)亞太總部乃至全球總部具有戰(zhàn)略意義。不但上海國際金融、航運和貿(mào)易中心建設(shè)之路將邁開實質(zhì)性步伐，上海自貿(mào)試驗區(qū)也將形成可復制、可推廣的對外開放的路徑和模式經(jīng)驗，服務(wù)全國發(fā)展。

上海自貿(mào)區(qū)的國家層面意義與上海“四個中心”建設(shè)的提速，將使上海由區(qū)域型的大城市真正上升為平齊甚至超越紐約、倫敦的世界性大都會。這將顯著提升上海樓市的整體價值，作為先導性要素的上海房地產(chǎn)投資開發(fā)價值面臨戰(zhàn)略重估，對上海樓市的影響也將長期而深遠。

擴大服務(wù)業(yè)及總部經(jīng)濟是自貿(mào)區(qū)試點內(nèi)容的重頭戲，從以前只重視傳統(tǒng)貨物貿(mào)易向貨物貿(mào)易和服務(wù)業(yè)并重轉(zhuǎn)型，鼓勵發(fā)展金融租賃、航運物流、國際貿(mào)易、專業(yè)服務(wù)及服務(wù)外包、文化創(chuàng)意和傳媒、教育培訓和醫(yī)療、公共服務(wù)、監(jiān)測及維修等服務(wù)業(yè)，以及鼓勵區(qū)域總部、區(qū)域運營結(jié)算中心、對外投資平臺的建設(shè)建立。所以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與商辦物業(yè)將是自貿(mào)區(qū)及周邊未來房地產(chǎn)發(fā)展的主要方向。

上海自由貿(mào)易試驗區(qū)對房地產(chǎn)的影響與傳導路徑：先是金融、貿(mào)易自由政策出臺后，自貿(mào)區(qū)企業(yè)數(shù)量增加，隨之產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)需求也增加；此后伴隨貨物吞吐放大、貿(mào)易額上升，更多企業(yè)將入駐自貿(mào)區(qū)，更多倉儲、辦公與住宅需求也將推動租金上漲、物業(yè)增值；隨著房地產(chǎn)發(fā)展的不斷成熟，以及自貿(mào)區(qū)范圍的擴大，開始對全市資源發(fā)揮配置作用，并出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、住宅等新一輪樓宇經(jīng)濟繁榮。

自貿(mào)試驗區(qū)建設(shè)的重心在于產(chǎn)業(yè)，所以自貿(mào)區(qū)及周邊的產(chǎn)業(yè)園及商業(yè)地產(chǎn)會先迎來機會，比如物流倉庫、商務(wù)辦公需求等，但住宅方面短期很難出現(xiàn)大幅飆升的情況。決定區(qū)域房價的還有供需比例、開發(fā)周期等因素，如果一個區(qū)域歷史供給已經(jīng)過大，那自貿(mào)區(qū)概念的影響短期內(nèi)還不能體現(xiàn)出來。但從中長期來看，區(qū)域內(nèi)因產(chǎn)業(yè)拉動而居民收入提高，區(qū)域新增就業(yè)人口密集度也會增強，會逐漸推動住宅價格上漲。從當前自貿(mào)區(qū)周邊情況來看，受輻射的區(qū)域為外高橋板塊、川沙板塊、祝橋板塊和臨港新城板塊。

外高橋土地市場比較沉寂，最后一幅宅地出讓至今已經(jīng)兩年半，這將導致該板塊的新房市場短期面臨房源不足的局面。近兩年來，外高橋地區(qū)的樓市成交結(jié)構(gòu)正在向中高端轉(zhuǎn)移。即將在9月啟動銷售的森蘭雅苑二期，普通住宅起價4萬元/平方米，別墅起價6萬元/平方米。即使扣除超過10%的開盤折扣，真實成交價格也可能較此前上漲近15%。隨著外高橋確定為自由貿(mào)易區(qū)，作為該板塊實力高端樓盤的森蘭雅苑，或?qū)⒂瓉砀笫斋@期。

川沙板塊近年來受到地鐵2號線東延伸段開通、迪士尼建設(shè)等諸多利好因素的影響，板塊熱度持續(xù)上漲。目前板塊新房成交均價2.2萬元/平方米，與2009年同期相比，該板塊房價漲幅遠高于同時期全市的均價漲幅。隨著自貿(mào)區(qū)批準建設(shè)，川沙板塊樓市將進一步上行。祝橋板塊的新房成交目前并不活躍，2009年至今在售商品房項目僅有1個，已基本售罄。因為板塊主要承擔物流運輸任務(wù)，商業(yè)消費不足，住宅項目較少，因此土地市場和樓盤價格漲幅均沒有明顯異動。

臨港新城目前在售樓盤有滴水湖馨苑、乾耀東港，從房價走勢上看，兩樓盤均價在1.3萬元/平方米和1萬元/平方米長期徘徊。臨港由于位置較遠、實體產(chǎn)業(yè)支撐不足、人口導入不夠，板塊共有18萬平方米的新增供應(yīng)未被市場消化。臨港新城1.1萬元/平方米的成交均價與外高橋、川沙、祝橋板塊相比，價格洼地優(yōu)勢明顯。自貿(mào)區(qū)建設(shè)長期看將帶動人口聚集和產(chǎn)城融合，有望打破房源供過于求的局面，地區(qū)房價可能進入新的上漲通道。

二、前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)與房地產(chǎn)

深圳前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)定位為金融開放試驗示范窗口，對外開放，先行先試。前海將重點發(fā)展金融、物流、信息、科技服務(wù)以及其他專業(yè)服務(wù)，主要內(nèi)容包括進行體制機制的創(chuàng)新和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚，努力發(fā)展成為香港和內(nèi)地緊密合作的先導區(qū)。前海的發(fā)展邏輯是：首先集聚境內(nèi)外的機構(gòu)、人才和資金；其次是創(chuàng)新，即貫徹“前海22條”里的金融改革8條，允許前海探索人民幣回流渠道，支持香港銀行機構(gòu)對前海的企業(yè)和項目發(fā)放人民幣貸款，支持在前海注冊、符合條件的機構(gòu)在港發(fā)行人民幣債券；然后，用好國務(wù)院批準的“先行先試”，在利率、跨境模式乃至監(jiān)管體制上進行突破；最終階段是實現(xiàn)“特定區(qū)域內(nèi)、良好管控下的金融自由”。

前海發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)最直接的是推動對高端辦公樓宇的需求；另外為了留住人才，也要滿足他們對居住、商業(yè)、休閑娛樂的需求；如果解決了個人工作和生活問題，下一步就要解決這些人才的子女讀書問題，所以學校也非常重要；金融行業(yè)做的最好的有20%是猶太人，如果要吸引這些猶太人才來前海工作，也要注意解決他們的場所問題。前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)建設(shè)，使對未來前海及周邊地區(qū)樓市發(fā)展產(chǎn)生了無限的想象空間。

前海規(guī)劃建設(shè)1200萬平方米寫字樓，將超過目前深圳已經(jīng)投入使用的寫字樓面積總和。由于在前海登記注冊的公司還將享受企業(yè)所得稅和個人所得稅的雙重優(yōu)惠，前海將成為一個強大的磁場，吸引大量企業(yè)，尤其是金融企業(yè)遷入。這將對整個寫字樓尤其是高端寫字樓市場產(chǎn)生重大的影響，對其他區(qū)域尤其是福田中心區(qū)帶來很大的壓力。

從商業(yè)來看，前海商業(yè)規(guī)劃總量360萬平方米，是福田中心區(qū)的1.8倍。前海聯(lián)手后海商業(yè)中心，將形成深圳最大的商業(yè)中心。在整個深圳總?cè)丝跓o法大幅增長的情況下，還有電商的夾擊下，其他市級商業(yè)中心不得不面臨一定壓力。

從住宅產(chǎn)品來看，由于前海總體規(guī)劃開發(fā)的住宅量不大，能推出的商品住宅在300萬平方米左右，假定十年開發(fā)完畢，則每年推出30萬平方米左右，只占整個樓市的5%-8%。但對周邊的住宅來說，前海的規(guī)劃是絕對的利好。首先，前海將大大改善區(qū)域的交通和商業(yè)等配套設(shè)施。根據(jù)規(guī)劃，將有十二條軌道交通通過前海，前海和福田中心區(qū)一道享受軌道交通樞紐地位，這將大大改善周邊區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件，尤其對于寶中、碧海等區(qū)域；前海360萬平方米商業(yè)將成為周邊區(qū)域的配套，大大提高生活及休閑配套水準。其次，前海將大大改變區(qū)域就業(yè)人口數(shù)量和檔次，帶來巨大的住宅需求。按照規(guī)劃，前海將帶來80萬人就業(yè)，而前海內(nèi)部僅僅能解決30萬人居住，這意味著還有50萬人需要解決居住問題。這50萬人相當一部分遷移到前海周邊區(qū)域居住，將導致周邊區(qū)域物業(yè)價值攀升。

當前，受首批土地成功出讓因素影響，前海樓市升溫趨勢明顯，片區(qū)內(nèi)的置業(yè)信心明顯提升，訪客量和關(guān)注度空前高漲。南頭、寶中等多個受前海效應(yīng)輻射的片區(qū)，置業(yè)關(guān)注度也明顯提升。

在前海輻射圈內(nèi)，近期或即將開盤的樓盤都處在熱銷或受到高度關(guān)注的狀態(tài)。比如，位于寶安中心區(qū)的華寓項目，開盤即已售罄；還有位于新安的海雅繽紛城?君譽項目，目前也已進入尾盤銷售階段。另外，還有一些即將進入銷售階段的樓盤，也吸引了大量的咨詢者，比如位于大南山的漢京半山公館、藍色港灣等項目。

三、二者對比后的總結(jié)

上海自貿(mào)區(qū)對上海房地產(chǎn)市場的影響將是長期和深遠的，將提升上海樓市的整體價值，特別是未來對涉及金融、貿(mào)易、航運板塊商辦物業(yè)的價值提升，包括陸家嘴、外高橋、川沙、臨港新城、金橋等板塊；短期內(nèi)自貿(mào)區(qū)內(nèi)的住宅的供應(yīng)有限，對整體樓市影響不是很明顯，但中長期利好的住宅板塊主要是外高橋、川沙、祝橋、臨港新城板塊以及外部承接住宅需求的板塊，其中外高橋板塊所供房源不多，森蘭雅苑二期和新城碧翠兩個項目市場前景看好，而臨港新城屬于價格洼地，住宅長期價格提升空間較大。深圳前海規(guī)劃商品住宅面積相對較少，但由于未來區(qū)域內(nèi)人群住宅需求較大，再加上前海規(guī)劃帶來的交通與配套的改善，周邊南頭、寶中、大南山等板塊住宅市場受到的利好效應(yīng)短期內(nèi)已經(jīng)非常明顯。

無論短期還是中長期，前海對深圳房地產(chǎn)市場的影響則是全方位的，并且深圳前海的商辦公產(chǎn)品規(guī)劃面積和能級都決定了前海必定屬于市級商務(wù)中心；而上海自貿(mào)區(qū)短期內(nèi)將首先利好區(qū)內(nèi)及周邊產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，但短期內(nèi)對上海全市商辦市場的影響還處于相對不確定狀態(tài)，空間分布也相對分散，在某種時間維度上削弱了自貿(mào)區(qū)商務(wù)中心的發(fā)展能級與輻射效應(yīng)，等整體政策形成和擴區(qū)效應(yīng)整合完成，影響將會更加巨大。

四、匯總相關(guān)觀點資訊：

1.有研究認為上海自由貿(mào)易區(qū)建立后，上海房價3年內(nèi)破均價4萬

2.券商認為自貿(mào)區(qū)首單紅利，這僅僅只是開始，重申強烈看好自貿(mào)區(qū)、看好外高橋

繼續(xù)看好自貿(mào)區(qū)核心標的――外高橋、金橋、市北高新、陸家嘴。外高橋毋庸置疑是最優(yōu)選擇，①地位和定位已經(jīng)發(fā)生改變。地位看，直接享受改革最大紅利，已突破傳統(tǒng)園區(qū)企業(yè)概念。定位看，成為金融、體改、貿(mào)易平臺（未來其他企業(yè)希望在高橋內(nèi)嘗試政策紅利都需要和高橋發(fā)生聯(lián)系）。②租金、地價升值。③區(qū)內(nèi)經(jīng)濟體量增大，帶來高橋所投資的相關(guān)企業(yè)投資收益增加（配套服務(wù)、物流等）。

3.商業(yè)研究機構(gòu)認為上海自貿(mào)區(qū)對房地產(chǎn)影響主要分為以下三方面：

首先，上海自貿(mào)區(qū)獲批，利于產(chǎn)業(yè)資源整合與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。由于自貿(mào)區(qū)政策的利好因素驅(qū)動，物流園區(qū)、港口、臨空產(chǎn)業(yè)園區(qū)等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)將在此過程中不斷收益，工業(yè)用地由此而成為香餑餑，價格上漲是自然而然的事情。因此，部分實力比較強的實體企業(yè)為了解決自身資源整合或行業(yè)資源平臺，開始在上海自貿(mào)區(qū)內(nèi)拿地進行平臺搭建，開發(fā)產(chǎn)業(yè)綜合體項目，順便進入了房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。這些企業(yè)以這些產(chǎn)業(yè)綜合體項目為核心整合其公司內(nèi)部或行業(yè)涉及的產(chǎn)業(yè)鏈資源，謀求在行業(yè)內(nèi)跨越式發(fā)展的先機。一些綜合體的開發(fā)商也會看重這次加工、制造、貿(mào)易等產(chǎn)業(yè)整合與升級的機會，會瞄準一些行業(yè)，趁機在這個區(qū)域內(nèi)進行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。

其次，傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)、商辦地產(chǎn)也會因此而受益。這種受益主要由于區(qū)域內(nèi)項目成為市場關(guān)注的焦點。另外一方面，受到自貿(mào)區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚與新的需求不斷導入的影響，都可能會為自貿(mào)區(qū)內(nèi)的住宅、商辦市場帶來新的發(fā)展機遇。

最后，從上海自貿(mào)區(qū)土地市場而言，由于產(chǎn)業(yè)用地的需求不斷增加，以后純住宅用地的出讓在自貿(mào)區(qū)區(qū)域內(nèi)會越來越有限，更多的土地將用來自貿(mào)區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時，由于自貿(mào)區(qū)政策的利好，會帶動這個板塊內(nèi)土地需求量的猛增，但是，土地資源的有限性勢必滿足不了所有企業(yè)的需求，這或?qū)⒁鹱再Q(mào)區(qū)板塊內(nèi)土地價值的持續(xù)上漲。

4.海外研究機構(gòu)了來自臨港管委會的內(nèi)部指導信息，8月25日上海市政府明確表示希望臨港新區(qū)做好積極擴區(qū)的準備，建設(shè)好新臨港。

目前對自貿(mào)區(qū)最感興趣的是外資銀行，外資銀行在國內(nèi)的一切資本項下的限制，都可能在自貿(mào)區(qū)取消，他們普遍希望立刻在自貿(mào)區(qū)成立自己的分支機構(gòu)在自貿(mào)區(qū)有工業(yè)用地，建議稍安勿躁，不要交易，也不要施工，等待下一步的政策；一些在自貿(mào)區(qū)有農(nóng)業(yè)用地的企業(yè)，開始籌劃利用7-8%的施工場所進行經(jīng)濟型酒店的開發(fā)；是外貿(mào)型企業(yè)，那么自貿(mào)區(qū)將在人民幣資本項下提供最大可能的自由限度；是內(nèi)貿(mào)型企業(yè)，那么之前國家有所限制的行業(yè)都可能放開，比如演藝行業(yè)、拍賣行業(yè)等等；從事的是金融類企業(yè)，那么在自貿(mào)區(qū)，會放開央行規(guī)定的利率波動限制，擔保倍數(shù)的限制，融資租賃的限制，小額貸款公司貸款放大比率的限制。

第11篇

國盛空調(diào)設(shè)備有限公司是一家地處青島，產(chǎn)品線較廣、質(zhì)量過硬、售后服務(wù)做得較好、價格上有一定優(yōu)勢的企業(yè)。但經(jīng)歷成長期漸漸步入發(fā)展期的國盛集團公司,在壯大中遇到了一系列問題,如產(chǎn)品品牌知名度不高,市場有限,加之幾家大型公司的競爭,增長速度緩慢。面對這一形勢,公司決心下大力氣狠抓營銷環(huán)節(jié)。

對此，國盛公司的營銷總監(jiān)趙恩勝受命拿出了這套營銷方案并最終獲得通過，付諸實踐。從而為在激烈競爭的中央空調(diào)市場上,國盛能不能爭得一席之地打下了堅實的基礎(chǔ)。

營銷環(huán)境分析

目前，國內(nèi)生產(chǎn)中央空調(diào)及配套管道、風口的企業(yè)發(fā)展迅速,較具規(guī)模的企業(yè)有十余家,其中青島就有四家,分別是海之爾空調(diào)設(shè)備有限公司、天信中央空調(diào)設(shè)備有限公司、華威空調(diào)設(shè)備開發(fā)公司以及國盛空調(diào)設(shè)備有限公司。

海之爾空調(diào)設(shè)備有限公司,屬于市場領(lǐng)導者；而天信中央空調(diào)設(shè)備有限公司,雖然市場增長較快,但市場份額相對較小,屬行業(yè)中的挑戰(zhàn)者,面對競爭時無法把握其反應(yīng)模式,屬于隨機型競爭者；華威空調(diào)設(shè)備開發(fā)公司,在行業(yè)中屬于市場利基者,面對競爭屬于選擇型,對大部分競爭多采用降價手段回應(yīng),但受生產(chǎn)規(guī)模限制，降價幅度有限。

各家公司均有其優(yōu)劣勢及市場份額,整體評價。

為了更好地把握目前市場的實際情況,國盛空調(diào)設(shè)備有限公司委托青島圣地市場研究公司進行了市場調(diào)查及預測。本次調(diào)研的對象是青島七大房產(chǎn)建筑商的設(shè)備采購部門,最終發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)開發(fā)商比較看中的前三項購買中央空調(diào)的因素分別是:使用安全性、價格高低、產(chǎn)品維修及售后服務(wù)。

這表明房地產(chǎn)開發(fā)商看中的是實用的、價格合理的、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的產(chǎn)品,而非一味追求產(chǎn)品的技術(shù)含量或企業(yè)規(guī)模的大小,而且有的房產(chǎn)開發(fā)商對高檔高價的中央空調(diào)表現(xiàn)出較為冷漠的態(tài)度,表示不太會考慮購買,以免增加成本.這就給國盛空調(diào)設(shè)備有限公司的產(chǎn)品營銷策略進一步發(fā)展吃了一顆定心丸。

在對企業(yè)和產(chǎn)品的了解度一項調(diào)查中,最后統(tǒng)計得分為:海之爾空調(diào)設(shè)備有限公司:8分；天信中央空調(diào)設(shè)備有限公司:7分；國盛空調(diào)設(shè)備有限公司:6.5分；華威空調(diào)設(shè)備開發(fā)公司:4分。

這說明大型企業(yè)的認知度仍然較高,國盛的得分和天信十分接近,天信無疑是國盛最大的競爭對手,雙方各有不同特點和優(yōu)劣勢,能否從它手里搶得更多的市場份額是擺在國盛面前最緊迫也最現(xiàn)實的問題。

根據(jù)市場研究的結(jié)果結(jié)合公司實際情況,國盛空調(diào)設(shè)備有限公司對市場進行了細分,認為目前產(chǎn)品最主要的分銷渠道是面向廣大房地產(chǎn)開發(fā)商,尤其是中檔房地產(chǎn)樓盤應(yīng)為主要銷售對象,與天信空調(diào)設(shè)備有限公司展開競爭,爭取更大的市場份額。

營銷策略設(shè)計

1．產(chǎn)品策略

國盛空調(diào)設(shè)備有限公司的空調(diào)設(shè)備有兩大系十幾個型號，并分別根據(jù)配置的不同，分為柜式及組合式，可以滿足不同層次的消費者的需求及不同場所的需求。對外大力宣傳其質(zhì)量過硬的特點,開通了24小時維修服務(wù)電話,建立了完善的售后服務(wù)體系,同時在價格上大做文章,提出了“她,高貴不俗,與大眾面對面,24小時聆聽您的意見”,加深了企業(yè)及產(chǎn)品的印象,獲得了良好的評價及宣傳效果。

2．價格策略

目前，海之爾、天信、國盛和華威牌每平方米的市場售價平均分別為35元、31元、29元和22元。而根據(jù)市場調(diào)查，房地產(chǎn)商普遍認為價格20元/平方米時，做一次性投資終生受益可以接受，但還要考慮空調(diào)的質(zhì)量、耗能、噪音、安裝售后等綜合指數(shù)，而現(xiàn)在青島幾大廠家的售價均高于理想價格。

由于國盛與天信的價格非常接近，為了與天信競爭,國盛公司決定在價格上做相應(yīng)調(diào)整,整體平均下調(diào)到27元/平方米,這樣在質(zhì)量不變的情況下,用價格武器說服房產(chǎn)開發(fā)商的把握加大了。但價格是把雙刃劍, 國盛公司要考慮如何應(yīng)用價格武器,既保證贏利,又能夠打擊競爭者，需要結(jié)合一定的具體策略和促銷活動。

2008年奧運會帆船賽將在青島舉行，青島加大了基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，房地產(chǎn)行業(yè)也更是如火如荼。國盛公司將價格定在27元/平方米較具競爭力。另外，國盛公司的總部位于青島，公共關(guān)系較好，和當?shù)孛襟w有過合作,宣傳廣告費用較低。很多的房地產(chǎn)商以前都有過與該產(chǎn)品的合作，再次合作的成功率較高且成本低。

3．渠道策略

分銷渠道就是供應(yīng)鏈組織中的網(wǎng)絡(luò),將服務(wù)與產(chǎn)品與最終顧客緊密聯(lián)系起來，有效的分銷渠道能為企業(yè)帶來競爭優(yōu)勢,一個好的分銷渠道戰(zhàn)略需要深入分析顧客、競爭者,目標是選擇并建立最有效的網(wǎng)絡(luò)。在這方面，青島國盛空調(diào)設(shè)備有限公司根據(jù)市場調(diào)查的結(jié)果發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)的個人消費都不愿意再重新購買安裝中央空調(diào)及通風設(shè)備。第一，麻煩，浪費消者的時間,第二，不愿意再次高價投資。而愿意購買已經(jīng)安裝好空調(diào)設(shè)備的現(xiàn)房。因此可以和房地產(chǎn)公司合作，在施工過程中設(shè)計安裝青島國盛空調(diào)設(shè)備有限公司生產(chǎn)的空調(diào)設(shè)備，實現(xiàn)房產(chǎn)公司和國盛公司的雙贏。

在面向全國市場方面，首先從北京、上海兩地入手推廣，對于其他地區(qū)，則通過相關(guān)報刊進行宣傳，實行、招商。國盛公司還專門成立了一支精通專業(yè)知識并且有銷售營銷經(jīng)驗的銷售工程師隊伍，分派到各地配合當?shù)氐霓k事機構(gòu)及分公司做銷售及售后服務(wù)工作，并進一步在各地集中投入一定的廣告宣傳,加強企業(yè)和產(chǎn)品影響力,樹立優(yōu)質(zhì)服務(wù)的形象.

4．促銷策略

中央空調(diào)和通風管材屬于工業(yè)產(chǎn)品，因此必須采用市場營銷信息溝通方式或廣告推銷、營業(yè)推廣和公共關(guān)系。國盛公司根據(jù)自己的實際情況，制定了相應(yīng)的促銷策略。

在宣傳上，因為中央空調(diào)及通風系統(tǒng)是工業(yè)品，且消費者都是新買房屋的用戶，不宜做大量的電視或戶外廣告，只在專業(yè)的雜志及報紙上刊登軟文；在專業(yè)的設(shè)備與建筑材料雜志上做專題廣告宣傳；在青島的幾家發(fā)行量較大的都市報上刊登軟文，激發(fā)消費者的欲望與興趣，提升企業(yè)的形象。

在終端推廣上，采取以人員推銷和營業(yè)推廣為主，附以廣告和公共關(guān)系來推動銷售業(yè)績的提高。促銷活動采取“推動”和“拉動”相結(jié)合的策略，“推動”就是以中間商為主要促銷對象，把產(chǎn)品推進分銷渠道，推上最終市場；“拉引”策略則是以最終消費者為主要促銷對象，首先設(shè)法使?jié)撛谫徺I者對產(chǎn)品的需求和興趣增大，從而促使中間商向制造商進貨。

實際運作方法

1．重點突破：寧肯少賺也要抓住大客戶

全部前期工作準備就緒后，篩選出青島七大房地產(chǎn)公司作為公司的重點推銷對象：麗都、海波、亞泰、呈信地產(chǎn)、王者、名人、溫信地產(chǎn)，年開發(fā)量都在30萬平方米以上，從中選擇出一個作為重點突破口，并幫助他們進行營銷活動的策劃與運作。建立關(guān)系營銷中的合作伙伴關(guān)系。

公司組織了一批精干的銷售隊伍對選定的呈信房產(chǎn)開展深入的工作,結(jié)合優(yōu)惠的價格和優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù),展開關(guān)系營銷。關(guān)系營銷的任務(wù)是把企業(yè)的關(guān)系推進到擁護者的地位，擁護者深深地融入企業(yè)之中,不僅非常忠誠地購買產(chǎn)品,而且通過正面?zhèn)鞑ビ绊懰恕?/p>

同時關(guān)注組織間營銷發(fā)展的趨勢和特點。近年來組織營銷出現(xiàn)了一些重要的變化,包括:

1.采購績效評估機制的建立。

2.長期合作關(guān)系的建立。

3.集中采購的趨勢。

而第二條要格外引起注意，越來越多的組織采購者與供應(yīng)商建立穩(wěn)定緊密的合作關(guān)系以期獲得長期利益，買賣雙方長期合作關(guān)系的建立使彼此依賴程度非常高,只要組織采購和供應(yīng)商合作令人滿意,那么合作關(guān)系即可得以延續(xù)，對于其他非供應(yīng)商來說，要打破這種關(guān)系非常困難。國盛公司抓住這一特征,決定在前期合作上寧可多投入一些,利潤少掙一些,先抓住幾個大客戶,從各方面給其優(yōu)惠和合作,一旦建立了伙伴關(guān)系并將這種關(guān)系穩(wěn)固,那么從長期來看,利潤不是下降而是持續(xù)性地增長。

從這個基本點出發(fā),國盛公司聯(lián)合呈信地產(chǎn)連續(xù)幾期在報紙上宣傳“入住呈信山莊，免費贈送和安裝中央空調(diào)”，并詳細地介紹中央空調(diào)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，讓消費者感到物超所值，踴躍地咨詢并參觀樣板房。

在呈信山莊的墻體及大門入口處張貼大幅招貼畫并制作宣傳單頁；免費培訓呈信山莊售樓處售樓小姐，交代售樓人員重點宣傳免費使用優(yōu)質(zhì)中央空調(diào)；通過召開新聞會、樓宇開盤剪彩、邀請各大媒體參加典禮等制造轟動效應(yīng)。在不到三個月的時間內(nèi)，呈信山莊的350套住房銷售一空。

2．示范效應(yīng)：一石激起千層浪

看到呈信地產(chǎn)的樓市如此的火爆，其他幾家地產(chǎn)的老總也坐不住了，紛紛到呈信地產(chǎn)來參觀取經(jīng)。主動與國盛公司聯(lián)系，要求與國盛公司建立合作伙伴關(guān)系，聯(lián)手打造島城的房地產(chǎn)品牌。

精明的房地產(chǎn)商經(jīng)過核算，僅在配套的中央空調(diào)和通風設(shè)施上選擇國盛每平方米可以節(jié)省成本4～8元,而且提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和24小時服務(wù),公司規(guī)模也較大,技術(shù)含量與其他大型企業(yè)比實力相當,而每10萬平方米就可以節(jié)省40萬～80萬,當然對這幾家房地產(chǎn)公司也有利可圖.國盛公司也加大了力度,總結(jié)成功的經(jīng)驗,進行策劃,繼續(xù)與呈信房產(chǎn)保持合作關(guān)系,使合作的默契加深。

之后的半年內(nèi)國盛公司先后與島城的四大房地產(chǎn)公司建立起合作關(guān)系,在國盛公司參與策劃銷售的五個樓盤中,均在四個月之內(nèi)銷售一空,實現(xiàn)空調(diào)銷售金額1.5個億,單價雖然下降,可是最后的總利潤卻是上了幾個臺階。

國盛公司于2003年國慶期間召開了全國分公司及辦事處人員的半年總結(jié)大會,充分地肯定了青島市場的銷售模式及市場拓展的成績,并開始分享青島成功的經(jīng)驗,推廣到全國的幾大辦事處，進一步將產(chǎn)品推向全國。公司決定10月15日在青島香格里拉大酒店召開新的一次產(chǎn)品會,組織邀請全國的知名房地產(chǎn)商到青島參加產(chǎn)品推薦會,推薦會開完不久,國盛公司就不斷收到全國各地、辦事處及分公司簽訂的協(xié)議及訂單。國盛公司的業(yè)務(wù)不繼發(fā)展，銷售額不斷上升。

北京、上海雖然已有相同的產(chǎn)品與國盛公司競爭,但是銷售模式不同，國盛公司使用一種全新的銷售模式,迅速地占領(lǐng)了北京、上海的制高點。做到人無我有,人有我新,在不斷地開發(fā)市場的過程中,樹立起了自己的品牌。

3．抓住關(guān)鍵因素，開展關(guān)系營銷

報紙上報道了這樣一件事情:使用國盛公司生產(chǎn)的中央空調(diào)的某高層商住兩用大樓,深夜3點多鐘有用戶反映大樓空調(diào)設(shè)備出現(xiàn)故障,隨即撥打了國盛的維修電話，半小時后,兩個國盛空調(diào)設(shè)備公司的服務(wù)維修人員趕到了現(xiàn)場,為大樓修好了設(shè)備。這則報道驗證了國盛承諾24小時維修服務(wù)的真實性和滿意度。通過報紙上大篇文章渲染,公司的優(yōu)質(zhì)服務(wù)被廣大消費者知曉,樹立了誠信的企業(yè)形象。

在銷售過程中，國盛發(fā)現(xiàn)，用戶購買之前總是詢問哪個樓盤安裝設(shè)備，目的是降低購買風險。為此國盛公司采取了信件證明法，即請大客戶對設(shè)備和服務(wù)做出評價，并請用戶蓋上公章并編成手冊。

另外，一些因素影響市場，如行業(yè)協(xié)會、相關(guān)政府官員、媒體和記者、業(yè)內(nèi)專家和權(quán)威人士等，這些人職業(yè)不同，身份地位不同，所關(guān)心的東西也不同。由于設(shè)備采購與影響者的利益并不直接相關(guān)，因此對他們采取不同策略。

①業(yè)內(nèi)專家

針對不同專家地位不同，設(shè)立不同的顧問。

②行業(yè)協(xié)會

好的行業(yè)協(xié)會幾乎所有的優(yōu)秀企業(yè)都在其中，定期召開的行業(yè)會議上有公司的老用戶和潛在用戶，在與行業(yè)協(xié)會合作過程中，國盛公司避免那種付錢作宣傳的交易行為，而是采取深度參與行業(yè)會議的方式。

③政府相關(guān)部門

企業(yè)必須和相關(guān)的政府部門搞好關(guān)系，以便及時了解行業(yè)政策情況。國盛公司發(fā)現(xiàn)政府部門的領(lǐng)導在與企業(yè)交往別注意影響，與他們合作必須有一個能表明他們光明正大的理由，企業(yè)可以在召開學術(shù)會議時邀請他們，可以請他們參觀公司，適當準備禮品，和政府部門搞好關(guān)系，使公司容易得到關(guān)注。

④媒體記者

大眾媒體、行業(yè)媒體記者活躍于企業(yè)之間，通過他們可以傳播企業(yè)信息，又可以得到有用信息。宏義公司注意和行業(yè)記者互通信息，幫助記者尋找新聞線索，企業(yè)聯(lián)誼和慶祝活動邀請他們參加。

⑤權(quán)威機構(gòu)

第12篇

XX區(qū)XX鄉(xiāng)，屬于XX市“十五”計劃確定的三大住宅新區(qū)之一。本文通過對XX區(qū)XX鄉(xiāng)石橋村125.59畝的一國有拍賣地塊的開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的市場調(diào)查分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù)XX區(qū)XX鄉(xiāng)當?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對未來的預測，對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并結(jié)合項目的特點優(yōu)勢，對項目進行了投資分析、財務(wù)評價和風險分析，以期探討該地塊進行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。依據(jù)本文的方案，項目總建筑面積11.72萬平方米，項目總投資15594.85萬元。經(jīng)測算項目財務(wù)凈現(xiàn)值3620.11萬元，項目財務(wù)內(nèi)部收益率27.1%，因此項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性。

[關(guān)鍵字]XX花園 項目投資 開發(fā)經(jīng)營

目 錄

第一章 前言

一、報告編制目的

二、報告編制依據(jù)

三、項目概況

第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析

一、2000年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸

二、XX市房地產(chǎn)市場分析

三、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析

第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析

一、投資地塊的地理環(huán)境

二、XX地區(qū)區(qū)域分析

三、項目周邊主要物業(yè)分析

四、XX鄉(xiāng)消費者調(diào)查分析

第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析

一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式

二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點

三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點

第五章 項目定位

一、目標市場定位

二、產(chǎn)品定位

第六章 項目規(guī)劃、建筑設(shè)計建議

一、項目總體規(guī)劃建議

二、住宅建筑設(shè)計建議

三、小區(qū)配套設(shè)施建議

四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議

第七章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算

一、項目開發(fā)經(jīng)營策略

二、項目投資估算

三、項目實施進度安排

四、項目投資與籌資計劃

第八章 項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析

一、項目銷售計劃

二、項目銷售收入估算

三、項目經(jīng)營成本估算

四、項目利潤估算

五、項目現(xiàn)金流量、財務(wù)凈現(xiàn)值及財務(wù)內(nèi)部收益率

第九章 項目開發(fā)經(jīng)營風險分析

一、項目盈虧平衡分析

二、項目敏感性分析

三、項目開發(fā)經(jīng)營主要風險及對策分析

第十章 結(jié)論與建議

第十一章 結(jié)束語

第十二章 附錄及主要參考文獻

第一章 前 言

一、報告編制目的

1、在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。

2、對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應(yīng)的建議。

3、結(jié)合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。

4、對項目進行投資分析和風險分析。

5、對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。

二、報告編制依據(jù)

1、XX市規(guī)劃局規(guī)劃方案；

2、億房網(wǎng)站

3、國家建設(shè)部及XX市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；

4、XX市2000房地產(chǎn)年鑒；

5、現(xiàn)場勘察和實地調(diào)研所得資料。

6、XX市新洪泰中介公司提供的資料

三、項目概況

該地塊位于XX區(qū)XX鄉(xiāng)石橋村，總面積約125.59畝，屬于XX市“十五”計劃確定的三大住宅新區(qū)之一——XX鄉(xiāng)居住組團，對于新型住宅開發(fā)有極其重要意義。根據(jù)XX市規(guī)劃局的要求，該地塊已經(jīng)基本平整通水通電，經(jīng)市人民政府武政土字[2001]2號文批準同意，且可以免收城市基礎(chǔ)配套費。并確定該地塊的主要用途是住宅用地，容積率不超過1.4，建筑密度22.5%，綠化率不低于40%。主要建筑形式為多層，建筑限高一般在24米以下，，也允許建高層（40米以下），但比例不得超過20%。

根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。建筑形式采用組合式：多層60%，小高層40%，并初步確定項目主要技術(shù)指標如下：

①總用地面積：8.37公頃，合125.59畝。

②容積率：1.4

③總建筑面積：11.72萬M2

其中：多層住宅：6.72萬M2

小高層住宅及別墅：4.48萬M2

公建面積：0.5萬M2

④建筑密度：22.5%

⑤綠化率：40%

（以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進一步優(yōu)化）

第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析

一、2000年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸

投資機會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對宏觀經(jīng)濟、社會與政策環(huán)境的把握是每一個開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。

2000年根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的要求，我國堅持擴大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國有企業(yè)改革和脫困的力度，實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴大出口，這些重大措施的實施，使得我國國民經(jīng)濟保持了較快的發(fā)展勢頭，呈現(xiàn)出積極變化。投資，消費和出口增長加快，社會需求進一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強，經(jīng)濟體制改革取得新的進展，企業(yè)效益和財政收入大幅增加，經(jīng)濟運行質(zhì)量進一步提高。（《新華文摘》2001’5）

同時全國房地產(chǎn)開工，竣工面積增勢不減，據(jù)國家統(tǒng)計局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計局提供資料顯示，2000年“國房景氣指數(shù)”值達到104.06點，比上年增加2.6點，保持了快速上升的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特點：房地產(chǎn)開發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長；商品房銷售面積與銷售收入增勢強勁；商品房平均銷售價格穩(wěn)中趨升；商品房施工總量不斷擴大；新開工項目快速增加（如下表），各級政府消化空置面積的努力初見成效，商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。隨著國家經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)和相關(guān)政策的出臺，投向房地產(chǎn)的資金明顯增加，投資結(jié)構(gòu)進一步改善，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)強勁的增長勢頭，（《中國統(tǒng)計》China Statistics 2001’5），房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出以下主要特征：

全國房地產(chǎn)開發(fā)及銷售情況表

2000年實際 比上年同期+%

住宅投資（億元） 3318.7 25.8

商品房新開工面積（萬平方米） 28295 30.6

商品房竣工面積（萬平方米） 23027.9 16.4

商品房銷售建筑面積（萬平方米） 16984.1 26.9

商品房銷售額（億元） 3571.0 30.1

其中：銷售給個人（億元） 2840.3 51.9

占總銷售額的比重（%） 79.5 --

1． 開發(fā)投資量持續(xù)增長，投資結(jié)構(gòu)趨于合理。2000年全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資4901.73億元，與上年同比增長19.5%，占固定資產(chǎn)投資的20.2%。其中：商品住宅開發(fā)完成投資3318.74億元，與上年同比增長25.8%。

2． 消費主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。2000年，個人購買商品住宅1.32億平方米，占商品住宅銷售面積的87.51% ，比上年提高7.9個百分點。

3． 銷售價格穩(wěn)中有升，消費信貸不斷擴大。2000年商品房每平方米平均售價2105元，較上年上漲5.98%，商品住宅平均售價1951.6元，上漲8.14%，辦公寫字用房平均售價4437元，下跌7.95%，商業(yè)營業(yè)用房平均售價3221.18元，上漲3.47%。個人住房貸款逐年翻番。四家商業(yè)銀行個人住房貸款余額三年累計增長17.4倍。其中建設(shè)銀行2000年末個人住房貸款余額達1390億元，占該行全部貸款余額的10.6%，當年新增個人住房貸款占該行當年全部貸款新增額的40%。

4． 二級市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候。現(xiàn)已形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產(chǎn)市場的繁榮。

5． 需求狀況發(fā)生變化，市場供求呈現(xiàn)多樣。從各城市反映的情況看，隨著個人買房的興起，面積不大，設(shè)計合理，功能齊全的中套型住房（90平方米左右）總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識得到加強，品牌樓盤受到青睞。（《中國房地產(chǎn)信息》2001’5 Real Estate Information of China 謝家瑾）

以上資料表明，國家宏觀經(jīng)濟形勢是良好的，房地產(chǎn)市場也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺，進行住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。

二、XX市房地產(chǎn)市場分析

1． 2000年房地產(chǎn)市場

2000年XX市的房地產(chǎn)市場形勢是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢。一是全市房地產(chǎn)開發(fā)總投資達101.29億元，較1999年增長11.07%；全市總開工面積1343萬平方米，比1999年增長3.68%；總竣工面積為454.11萬平方米，比1999年增長2%；其中住宅竣工面積達377.31萬平方米，占全市總竣工面積的83.09%，比1999年增長8.6%；全市商品房銷售總面積為303.76萬平方米，其中住宅為244萬平方米，占總面積的80.33%，銷售額達60.2億元；空置商品房從1999年的150萬平方米下降為115萬平方米。二是在房地產(chǎn)租賃市場上，全市房屋租賃總戶數(shù)為19481戶，比1999年增長11%，租賃總面積為80.15萬平方米，比1999年增長17%，年租金總額為3.36億元，比1999年增長52%。三是在房地產(chǎn)抵押方面，全市房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647戶，比1999年增長122.8%，說明個人購房貸款正迅速地增長。以上情況表明：XX市2000年房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟指標開始回暖，房地產(chǎn)市場開始步入了成長期，正朝著新的繁榮上升期轉(zhuǎn)變。

（1）個人購買率進一步增加。商品房個人購買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場購買力水平的重要指標，2000年第四季度商品房銷售額為8億元，其中個人購買為6.91億元，個人購買率為86.43%。從圖中可以看出：2000年XX市商品房個人購買率是持續(xù)上升，至第四季度已經(jīng)達到86.43%的水平，個人購買率的不斷上升，也從一個側(cè)面表明房地產(chǎn)市場發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費已經(jīng)啟動并且持續(xù)增長，為房地產(chǎn)市場的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。

（2）房地產(chǎn)投資進一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。2000年第四季度房地產(chǎn)投資總額為35.79億元，在上季度的基礎(chǔ)上進一步增長， 從左圖看出：2000年各季度XX市房地產(chǎn)投資增長非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長周期已經(jīng)到來，同時也可以看出房地產(chǎn)需求對投資強有力的拉動作用。

價格 指數(shù)

一季度 1941.8 1000

二季度 1963 1010.9

三季度 2003.93 1031.9

四季度 2021.66 1041.03

（3）截止2000年11月份，全市完成住宅投資20.87億元，占房地產(chǎn)總投資的58.33%，2000年XX市住宅累計總投資75.82億元，占房地產(chǎn)總投資的85.58%。其中住宅類物業(yè)價格指數(shù)具體見下表：

各季度XX市住宅加權(quán)平均價格水平與價格指數(shù)變化如下圖所示:

通過下圖可以看出，第四季度住宅價格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價格基數(shù)相對較低，導致三季度住宅價格增幅較大，第四季度在三季度住宅價格基數(shù)相對較高的基礎(chǔ)上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢是住宅價格保持攀升。

2．市場特點分析

2.1宏觀市場特點：

1．住房分配制度改革的歷史性突破，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了動力。2000年，XX市正式步入住宅的商品時代。自1998年12月31日延續(xù)了近50多年的福利分配住房制度退出歷史舞臺，貨幣分房制度取而代之，住宅的商品屬性逐漸被還原出來。經(jīng)過1999年的過度轉(zhuǎn)換，從2000年開始，實物分房已完全停止，居民“等、靠、要”的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變。2000年6月30日以前，凡購買公房一次性付款的，可享受20%的折扣優(yōu)惠；2000年歲末，購買現(xiàn)住公房一次性付款享受10%優(yōu)惠也全部結(jié)束，從今年元旦開始則實行“零折扣”。住宅這個人們生活消費中占用資金量最大的商品在2000年完全納入了市場經(jīng)濟軌道。

2．空置商品房消化能力加強。2000年XX房地產(chǎn)市場的銷售情況趨暖，市場容量擴大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。1999年XX市空置商品房為150萬平方米，2000年新增9萬平方米，到2000年底還剩115萬平方米，因此在2000年共消化了44萬平方米。

3． 經(jīng)濟適用房建設(shè)取得較好成效。2000年XX市不斷推進和完善經(jīng)濟適用住房建設(shè)。全年經(jīng)濟適用房施工面積為195萬平方米，竣工面積為65萬平方米，占全市住宅總竣工面積的17.23%，全年銷（預）售115.14萬平方米，其中預售38.96萬平方米，銷售率超過100%，解決了1萬余戶居民的住房問題，先后開發(fā)了百步亭花園，華錦城花園等幾個規(guī)模大、環(huán)境好的重點經(jīng)濟適用房小區(qū)。

4． 房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)初步顯現(xiàn)。2000年XX市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場活躍程度較高。根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū)的經(jīng)驗，二手房市場的活躍會直接刺激住宅一級市場的發(fā)展，存量房買賣的增加并不意味著增量房市場的萎縮，而是帶動增量房市場的增長。廣州、深圳存量房交易大大超過了增量房的交易，而XX市現(xiàn)在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動住宅一級市場的操作空間很大。2000年XX市增量房市場交易30010起，交易的建筑面積達244萬平方米，而存量房市場交易達到27130起，建筑面積為478.62萬平方米。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動了XX房地產(chǎn)市場的梯級消費需求。

住房一級市場（增量房） 住房二級市場（存量房） 住宅總量

起數(shù) 30010起 27130起 57140起

建筑面積 244平方米 478.62萬平方米 722.62萬平方米

5． 金融系統(tǒng)成為房地產(chǎn)業(yè)的堅實后盾。銀行方面：已經(jīng)把個人住房貸款作為房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的主體，部分銀行將個人貸款的上限提至“8成30年”的期限。2000年全市各銀行發(fā)放個人住房貸款共計29.17億元，比投資到建設(shè)環(huán)節(jié)的貸款總額11.79億元多出一倍多。公積金方面：公積金貸款購房面積占全年總銷（預）售面積的1/4強。2000年新增歸集住房公積金5.38億元，比1999年增長33.94%。共批準發(fā)放個人住房貸款9019戶，共計5.41億元，同比增長97.8%；支持個人購房建筑面積達91.76萬平方米，房屋總價值達12.56億元。（上圖）

6．住房抵押對房地產(chǎn)市場起到舉足輕重的作用。2000年房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647起，比1999年增長122.8%，說明抵押的戶數(shù)增多，個人購房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。同時銀行加快了放款速度和放款條件，為市場資金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了XX市住房擔保公司，2000年全年辦理擔保業(yè)務(wù)300起，發(fā)放貸款4000萬元，其中50%為購買新建商品房的貸款，50%為住房抵押融資。

7． 房地產(chǎn)中介服務(wù)為房地產(chǎn)二、三級市場的啟動發(fā)揮了積極作用。2000年XX市圍繞加快啟動住房二級市場開展的各項住房消費服務(wù)十分活躍，住房消費的中介服務(wù)領(lǐng)域有了很大拓展，為房地產(chǎn)市場的繁榮起到了重要推動作用。截止2000年，共有218家中介企業(yè)遍布全市，形成了中介服務(wù)的有形網(wǎng)絡(luò)。與此同時2000年8月底舉辦了“百家房地產(chǎn)中介機構(gòu)承諾提供放心中介聯(lián)合宣言活動”，年底又開展了打擊非法中介的整治工作，不僅規(guī)范了XX市中介市場的服務(wù)行為，而且?guī)恿苏麄€行業(yè)的規(guī)范和自律，為活躍XX市二、三級市場起到了十分重要的作用。

8、 房交會為活躍房地產(chǎn)市場提供了重要的舞臺。2000年XX市各區(qū)聯(lián)動舉辦“房交會”，進一步了活躍住房市場。6月和11月舉辦了兩次全市規(guī)模的大型房交會，同時各城區(qū)不失時機地舉辦了區(qū)級房交會，既促進了增量房市場的發(fā)展，而且也活躍了存量房的交易。據(jù)統(tǒng)計，2000年全市的房交會，共銷售商品房5662套，成交面積86.31萬平方米，成交金額13億元；二手房成交1681起，成交面積15萬平方米，成交金額1.3億元；辦理權(quán)證1876起；辦理抵押、按揭245起。

2． 2微觀市場特點

1．從地理位置來看，城市周邊地區(qū)由于前幾年政府的基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區(qū)的投資和銷售量均高于中心地區(qū)。從銷售情況看最旺的是徐東和洪山光谷，2000年在徐東路上縱橫不下10個樓盤發(fā)售，十分旺銷，形成了扎堆效應(yīng)。徐東作為武昌的新區(qū)，在橋梁經(jīng)濟的影響下已成為武昌最具生氣的區(qū)域，成為武昌居民購房的首選。同樣光谷也是2000年的亮點，不僅匯集了大量樓盤，人文環(huán)境一流，而且2000年華工科技的成功上市，光谷地區(qū)經(jīng)濟捷報頻傳，其購買力的強勁推動都是光谷房地產(chǎn)迅速發(fā)展的原因。隨著我市大力發(fā)展光谷的戰(zhàn)略決策的落實，這一帶的房價還在不斷地攀升。

2．從樓盤結(jié)構(gòu)和戶型來看，磚混結(jié)構(gòu)的樓盤已逐步退出歷史的舞臺，目前市場上的結(jié)構(gòu)主要是框架結(jié)構(gòu)。戶型設(shè)計方面，隨著市民生活質(zhì)量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場主力地位，受市場的青睞。而面積大都在90-120平方米之間。

3．從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開始啟動，改變了多層樓盤占主導地位的格局。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時跟高層建筑比較又有通風采光好，戶型結(jié)構(gòu)好，有效使用面積多等優(yōu)勢，因此成為2000年銷售的一個新變化。

4．從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術(shù)方面的突破帶來的結(jié)果，不少樓盤的頂樓銷售都采取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價格也略低一些，對客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。例如：統(tǒng)建千禧園，從2000年11月開始銷售，頂樓已經(jīng)全部銷售完畢。

5．從價格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市場接受，也是市民購買商品房時認為最為合理的價位，而經(jīng)濟適用房100%的被市場接受，現(xiàn)在我市經(jīng)濟適用房的平均價位在1300-1400元/平方米之間。

6．從樓盤設(shè)計上看，2000年開盤銷售的樓盤設(shè)計風格各異，以滿足市場日益張揚的個性化需求，2000年整個市場中有歐式風格，古典風格、中西合璧的風格等多種特點，可謂百花齊放。不僅體現(xiàn)了我市發(fā)展商市場意識的進步，而且也說明了建筑設(shè)計單位水平的提高。

7．從樓盤環(huán)境來看，由于消費者的需求層次提高，有追求環(huán)境優(yōu)美的需求，2000年我市發(fā)展商都十分注重樓盤硬環(huán)境的美化和完善。發(fā)展商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內(nèi)營造環(huán)境藝術(shù)等方面都做了較大的投入。例如常青花園四號小區(qū)，小區(qū)內(nèi)綠化點、線、面結(jié)合，人均公共綠地3.19平方米，綠地率40%，通過實物造園造景，利用色彩及空間處理，形成多層次文化品位。帶動了四號小區(qū)的銷售，2000年已銷售了18萬平方米，占總銷售的50%以上。

8．從樓盤配套設(shè)施來看， 2000年不少發(fā)展商的樓盤都配有遠程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會所、健身房等設(shè)施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套服務(wù)。例如百步亭花園，不僅遠程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會所、健身房等基本配套一一健全，引進了XX名校育才小學附屬一分校，把教育嫁接到小區(qū)內(nèi)部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業(yè)主解決了子女的就學和受教育問題。

9．從樓盤的賣點來看，2000年房地產(chǎn)銷售突出的是智能化概念。其實這個概念進入XX的時間不算短，但一直都未廣泛推廣。2000年隨著麗島花園、常青花園四號小區(qū)、學府佳園打出“智能牌”，逐漸將這一概念置根于市場中。2000年11月2—4日舉辦的智能化樓宇博覽會也使“智能化”概念形成了一種趨勢。智能化將成為每個樓盤不可缺少的功能。

10．從樓盤銷售宣傳上看，市場雖處于買方市場，但消費者還未到達理性化的地步，賣方的有效引導對買方的購買決策會起到很重要的作用。例如藍灣俊園項目，運用了多種宣傳手段，在江城刮起了一陣藍灣旋風，使得一大批有購房意向的消費者最終都成為了藍灣的業(yè)主。

11、 從品牌上看，城開、統(tǒng)建、富強、康居、百步亭等企業(yè)的樓盤以“購買安心、質(zhì)量放心、居住舒心”的特點，成為市民購房的首選。

2000年XX房地產(chǎn)市場總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些區(qū)域中存在著住宅商品性價比不合理等一些問題，部分發(fā)展商在開發(fā)樓盤過程中還存在著較多片面追求高利潤的短期行為，如選材不精、建筑質(zhì)量不合格，亂收物業(yè)管理費等。

3．3分類物業(yè)特點

據(jù)《武房指數(shù)》統(tǒng)計，2000年四個季度，XX市房地產(chǎn)價格持續(xù)增長，住宅、寫字樓價格指數(shù)情況如下：

從以上數(shù)據(jù)可以看出，2000年住宅增長較快，寫字樓的增長較為平緩。總的來說，我市商品住宅的開發(fā)、銷售都取得了較大的發(fā)展，銷售價格、銷售量一年中均有較大增長，寫字樓市場也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢喜人。通過上圖進行簡單的回歸分析可知，在2001年的一季度，住宅、寫字樓及綜合物業(yè)指數(shù)的趨勢仍將上升。

住宅

住宅類物業(yè)一直都是房地產(chǎn)市場的中堅，無論投資開發(fā)還是銷售，一直都是市場的熱點，我市住宅房屋銷售面積已占總銷售面積的94.5%， 個人購買住宅類房屋的銷售占總銷售面積的94.7%。2000年四個季度我市住宅價格分別為1945.49元/平方米、1963元/平方米、2003.93元/平方米、2021.66元/平方米，呈現(xiàn)出逐步攀升的態(tài)勢，（見右圖）全年平均價格為1983.52元/平方米。

1．普通商品房銷售情況穩(wěn)中有升，少數(shù)項目售價略有下調(diào)，但仍然是市場內(nèi)聚集人氣的熱點；

2．經(jīng)濟適用房，走勢良好，產(chǎn)銷兩旺，是市場的搶手品種，價格比1999年上漲3.1%；我市經(jīng)濟適用房均價在1300元-1400元/平方米之間；

3．別墅、高檔公寓市場有回暖趨勢，在都市花園、麗島花園的帶動下都有反彈的跡象，價格較1999年上漲5.6%，成為新的市場亮點。

寫字樓

由于宏觀經(jīng)濟環(huán)境的轉(zhuǎn)好2000年我市寫字樓價格較往年都有提高。2000年四個季度寫字樓價格分別為4003.95、4048、4058.33、4070.77元/平方米，平均售價為4032元/平方米，租價為25元/平方米，較1999年上漲6%。2000年寫字樓市場的特點是寫字樓的地域分布對其價格的影響程度加大。2000年由于寫字樓的密集區(qū)域轉(zhuǎn)向了建設(shè)大道“金融一條街”，因此2000年寫字樓最高均價地區(qū)是“金融一條街”。寫字樓地段-價格分布圖如下：

1．建設(shè)大道上自青年路，下至香港路一帶是XX市高檔寫字樓最密集的地方。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國貿(mào)大廈、信合大廈、瑞通廣場等眾多的高檔寫字樓。該地段真正是我市“寸土寸金”的黃金地段，平均售價在7580元/平方米 ，平均月租價為60元/平方米，平均入住率為60%左右。

2．解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫字樓較密集的地段，XX廣場、泰合廣場、中原大廈、化工大廈、良友大廈。平均售價為5036元/平方米，平均月租金為33.8元/平方米，入住率為55%，退居次席。

3．勝利街至江漢路一帶、沿江大道。聚集了武信大廈、金濤大廈、長航大廈、金冠大廈等寫字樓，平均售價為4160元/平方米，平均月租價為32..8元/平方米，入住率為50%左右。

4．中南路至武珞路沿線。中商廣場、發(fā)展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿(mào)廣場，該地段平均售價為4091元/平方米，平均月租價為35.9元/平方米，入住率達70%。

5．寶豐路、漢陽地區(qū)。平均售價為3810元/平方米，平均月租價為30元/平方米，平均入住率為80%左右。

加入WTO后隨著外商外資企業(yè)的進入，會消化一部分的空置寫字樓，因此我市的寫字樓市場會有一定的改觀，但寫字樓市場的整體走強還要靠我市宏觀國民經(jīng)濟的拉動。

商業(yè)服務(wù)用房

2000年已經(jīng)遏制了下滑趨勢，開始反彈走強。主要得益于2000年市政府所進行的一系列改造建設(shè)工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場、魯巷廣場、首義廣場的設(shè)立等等，這些都為百貨銷售服務(wù)業(yè)帶來了巨大的商機，也為商業(yè)服務(wù)用房的發(fā)展提供了機會。我市2000年新開大型商場2家——莊勝崇光和魯巷購物廣場，百年老店中心百貨重新市場定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業(yè)城，這些都刺激了商家對商業(yè)服務(wù)用房的需求，促使商業(yè)服務(wù)用房價格回漲。2000年漢正街也提出了二次創(chuàng)業(yè)，大夾街商城500個商鋪全部發(fā)售完畢。但由于還有部分地區(qū)的商業(yè)用房沒有配套支持，沒有形成規(guī)模，空置現(xiàn)象還是比較嚴重，經(jīng)濟效益不好，價格很低，比如徐東路上的商鋪。

從以上資料可以看出，XX市房地產(chǎn)市場環(huán)境是良好的，各類物業(yè)正朝著有利的方向發(fā)展，尤其是住宅投資，將得到進一步發(fā)展。

3．2001年及未來XX市房地產(chǎn)市場展望 2000年湖北省房地產(chǎn)價格從低迷狀態(tài)中走出，呈現(xiàn)出逐季上揚的態(tài)勢。因此2001年也是XX市房地產(chǎn)發(fā)展的重要一年。

1．2001年XX市的十大工程計劃之一就是房地產(chǎn)開發(fā)方面的投資達到100億，住宅竣工面積達500萬平方米，這預示著將掀起一輪新的房地產(chǎn)經(jīng)濟熱潮。2001年開發(fā)主要集中在XX、常青、南湖、四新及長豐地區(qū)，人流分布將向城市外圍分散，武昌、漢口、漢陽人口居住和用地將相對平衡。

2．2001年，XX市房改的總體目標是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會化、商品化程度，建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟的城鎮(zhèn)住房新制度，落實住房補貼分配，釋放購買力。

3．繼續(xù)加強經(jīng)濟適用住房的建設(shè)，并在2001年XX市將建立起經(jīng)濟適用房的審核機制。經(jīng)濟適用房的總量在與商品房協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎(chǔ)上實現(xiàn)三個控制：一是銷售對象的審核控制；二是完善價格審核控制，三是面積標準的控制。

4．2001年，XX市市級和各區(qū)級房地產(chǎn)有形市場即將全面建成并實現(xiàn)互相連通。將提供規(guī)范交易場所，提供大量市場信息，提供快速的交易服務(wù)，對促進市場流通將有重要的推動作用。

5．建立高效的房地產(chǎn)行政管理體系，積極推進房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理一體化，落實《簡化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導意見》，切實解決目前房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記中審批環(huán)節(jié)多、提供要件繁雜、辦件時間過長等問題。推行一個窗口收件，一個窗口發(fā)證，簡化程序，降低收費，為促進房地產(chǎn)交易起積極的推動作用。

6．規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理收費的定價原則、定價方式和價格構(gòu)成，規(guī)范物業(yè)管理收費并加強監(jiān)管。同時修訂和完善原有的政策法規(guī)，對物業(yè)管理發(fā)展和市場行為進行有效規(guī)范，力爭形成一個系統(tǒng)完整的物業(yè)管理政策法規(guī)體系。

7．積極推進XX市國民經(jīng)濟和社會信息化進程，啟動房地產(chǎn)信息化、網(wǎng)絡(luò)化的建設(shè)，扶持一批像“億房網(wǎng)”一樣的高科技企業(yè)，建立、完善和規(guī)范房地產(chǎn)信息咨詢服務(wù)體系，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的電子商務(wù)。

另據(jù)專家預測，2001年房地產(chǎn)價格的大趨勢是上升，但上升幅度不強，呈“軟升“狀態(tài)。

支持軟升的主要有以下因素，首先是多項房地產(chǎn)扶持政策聯(lián)動將拉動房價上揚，2001年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應(yīng)體制的重大調(diào)整，二手房交易市場的進一步開放，住房金融培育和加快發(fā)展，加強住宅產(chǎn)業(yè)化，提高住宅建設(shè)整體質(zhì)量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。

另外銀行的多次降息也有利于居民增加對住房的投資，住宅消費的可能性和市場將會擴大，加上有關(guān)金融政策措施的實施，也會對房地產(chǎn)起推動作用，如2000年國家加大住房公積金的歸集力度，重點發(fā)展住宅組合貸款業(yè)務(wù)，延長按揭期限，完善住房貸款保障等，都對促進市場消化，提高市場價格起到積極作用。（《長江日報》2000’9）

(三)有利投資經(jīng)濟形勢成因分析

（一） 國家宏觀經(jīng)濟的影響

截止11月份，我國經(jīng)濟保持8.2%的高速增長。是亞洲金融危機以來表現(xiàn)最好的一年。主要表現(xiàn)如下： 11月份，全國完成工業(yè)增加值2171億元，比上年同月增長10.6%，繼續(xù)保持比較快的增長勢頭。1-11月累計完成工業(yè)增加值21327億元，比上年同期增長11.5%。國有和股份制企業(yè)生產(chǎn)增長速度超過集體、外商及港澳臺投資企業(yè)生產(chǎn)增長，表明我國經(jīng)濟已經(jīng)走上健康發(fā)展軌道。 工業(yè)產(chǎn)品銷售率穩(wěn)定提高。11月份工業(yè)產(chǎn)品銷售率為97.42%，比上年同月提高0.12個百分點，與上月產(chǎn)銷率基本持平。1-11月累計，工業(yè)產(chǎn)品銷售率為97.27%，比上年同期提高0.66個百分點。前11個月累計出貨值比上年同期增長26.1%，仍保持了快速增長的勢頭。 11月份全國居民消費價格總水平比上月上漲0.7％，比去年同月上漲1.3%，1-11月累計平均，全國居民消費價格總水平比去年同期上漲0.2%。其中居住商品和服務(wù)項目價格分別比上月上漲1.0%和0.3%。

（二） XX市經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好

今年以來，XX市GDP 一直保持10%以上的增長率，因GDP增長帶來的財政收入增長額約為13億元左右。10月份，全市國有工業(yè)及年銷售收入500萬元以上的非國有工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)增加值24.85億元，按可比價格計算，比上年同期增長16.35%。各種經(jīng)濟類型工業(yè)競相增長，外商及港澳臺經(jīng)濟增幅最高。國有經(jīng)濟、集體經(jīng)濟、股份制經(jīng)濟、外商及港澳臺經(jīng)濟分別完成工業(yè)增加值12.62億元、1.48億元、5.66億元和4.59億元，比上年同期增長10.6%、11.0%、16.9%和30.3%； 1－10月份，全市完成固定資產(chǎn)投資193.43億元， 比上年同期增長6.7%。其中基本建設(shè)完成投資71.28億元，增長3.6%；更新改造完成46.91億元，增長2.9%；房地產(chǎn)完成70.26億元，增長4.9%。消費品市場繁榮興旺，外貿(mào)出口大幅增長。對外貿(mào)易10月份實現(xiàn)外貿(mào)出口3451萬美元，比上年同期增長31.3%，保持較高的增長幅度。截止11月底，全市國有工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值同比增長14.4%，產(chǎn)品銷售收入增長22.8，實現(xiàn)利稅增長70.9%，實現(xiàn)利潤總額由去年同期的負2億元到今年盈利6.7億元，虧損企業(yè)的虧損額由去年同期的7.9億減少到5.4億元。

（三）全國整體房地產(chǎn)市場發(fā)育發(fā)展情況良好 11月，空置面積分類指數(shù)值為98.18點，明顯低于去年同期104.82點的水平。 今年前11個月，商品房空置面積的增長速度為11.8%，當月凈增空置面積169萬平方米。 在銷售持續(xù)升溫的推動下，商品房銷售價格穩(wěn)中趨升。截至11月，全國商品房平均銷售價格為每平方米2091元，同比增長2.2%，是下半年以來的最高增幅。其中，商品住宅銷售價格為每平方米1962元，比前10個月增加47元。 今年，房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯快于同期基本建設(shè)和更新改造投資增長速度。今年前11個月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3744.3億元，同比增長24.11%，增幅比去年同期提高3.7個百分點，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重達20.6%。 受房地產(chǎn)開發(fā)與銷售快速增長的影響，土地開發(fā)面積明顯高于去年同期。前11個月，全國累計土地開發(fā)面積5337萬平方米，同比增長36.9%。

（三） 積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持

據(jù)統(tǒng)計，今年全市公積金歸集額為5億元，超過政府4.5億的目標，公積金使用4.86億元，截止今年，公積金歷年累計歸集額為22億元。另外，商業(yè)銀行住房貸款的程序簡化、貸款額度的加大及貸款年限的延長都為啟動房地產(chǎn)市場個人消費創(chuàng)造了條件。

在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟形式成因分析，可得出結(jié)論：國家宏觀經(jīng)濟形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展和活躍，因此可以說XX花園項目在投資機會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學根據(jù)的。

第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析

項目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進行的多項生活指標的調(diào)查。本次調(diào)查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境，XX地區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場，地區(qū)既有的生活消費條件，XX地區(qū)住宅消費者等幾個方面的調(diào)查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據(jù)。

該項目位于XX區(qū)XX鄉(xiāng)，現(xiàn)在先對XX區(qū)房地產(chǎn)市場作簡要的概述。下圖表是XX區(qū)2000年的房地產(chǎn)價格和指數(shù)：

XX區(qū)價格 XX區(qū)指數(shù)

一季度 2218.78 1000

二季度 2227.38 1003.876

三季度 2223.24 1002.86

四季度 2226.24 1003.2