時間：2023-06-05 10:17:01
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業委托合同，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
委托合同（供物業委托管理用）
甲方：____________________
乙方：____________________
簽訂日期：____年____月____日
委托合同（供物業委托管理用）
[圖文]委托合同（供物業委托管理用）
甲方：（物業管理公司、受托方）
乙方：（房屋出售單位、委托方）
甲、乙雙方根據常政發[1994]107號文頒發的《常州市市區住宅區物業管理行辦法》要求，議定以下條款共同信守。
一、房屋管理
（一）乙方根據市＿＿＿＿文件規定將＿＿＿＿新村住房共計＿＿＿＿套＿＿＿平方米（建筑面積）出售給職工個人（說見清冊），現委托由甲方管理并按本合同第三條款規定向甲方支付委托管理費。
（二）上述房屋由甲方實行統一的專業化管理。
二、房屋修繕
（一）甲方負責乙方委托房屋共用部位及設施的維修及日常養護，保證房共用部位設施的完好和正常使用。
（二）托管房屋室內自用部位的正常零修若委托甲方負責，費用由購房人理。
三、托管費用
（一）根據市政府文件關于“建立房屋共用部位設施維護基金“的規定，乙向甲方支付優惠出售房或補貼出售房房價款＿＿＿＿共計人民幣（大寫）＿＿＿元、Y＿＿＿＿元，作為房屋委托管理費。
乙方在本合同簽字后15天內，將上述款金額撥入甲方“房屋共用部位設施維護基金“帳戶，帳號＿＿＿＿＿＿＿＿，甲方保證專款專用，并接受乙審查。
（二）甲方負責乙方房屋共用部位設施的日常維修，所需費用從上述房屋用部位設施維護基金的增值部分中開支。
遇有中、大、修以上項目，若上述基金增值部分不足時，不足部分由乙方按實分攤。
（三）甲方對托管房屋共用部位設施提供及時的維修、養護。
若因甲方維不及時等原因造成不良后果的，由甲方承擔責任。
四、其它
（一）為了便于托管房屋的管理和維修，乙方將有關房屋檔案、圖紙及其技術資料移交給甲方存檔備查（合同終止，一并返回）
（二）遇有人力不可抗拒的自然災害造成房屋損壞、倒塌等、非甲方責任
（三）其它約定：
備注：
（一）本合同在簽訂后到“房屋共用部位設施維護基金“到位之日起生效。
（二）本合同有效期
年
月
日至
年
月
日止。
（三）本合同一式三份，甲乙雙方各執一份，一份報市物業主管部門備案
（四）本合同適用優惠和補貼出售兩類房屋。
甲方：（公章）
乙方：（公章）
法人代表：
法人代表：
經辦人：
經辦人：
合同簽訂日期：
年
月
日
合同（B）適用于各類公房，與合同（A）不同的是：
1．房屋修繕第二款變為“乙方按市房產管理局核定的標準從房屋租金中提撥修繕及管理費用給甲方，托管房屋內自用部位正常零修（人為損壞除外），上甲方負責。”
2．合同（B）中增加了“租金征收及管理”部分。并規定標準執行。
（1）乙方公有房屋的租金，按常州市房產管理局核定的統一標準執行。
（2）租金由甲方負責征收，其中租金收入＿＿＿＿返回乙方用于日常管，其余＿＿＿＿留作甲方用于托管理房屋室內自用部位設施設備的日常維修與管。
合同（C）是針對各類私房（優惠和補貼出售房除外）而制定的。與合同（A）相比僅變動：
1．房屋修繕第二款變為“托管房屋室內自用部位的正常零修，按（）種方式進行：
（1）乙方自行修理。
（2）乙方委托甲方修理，費用由乙方承擔。
2．房屋管理部分增加一款“乙方上述房屋的所有權性質不變。”
合同編號：__________
物業管理委托合同示范文本一：委托人： 鎮雄縣房地產開發有限公司 (以下簡稱甲方)
受托人： 鎮雄縣物業管理中心 (以下簡稱乙方)
甲方將其位于鎮雄縣烏峰鎮龍井路中段東城農貿市場的物業委托乙方管理。為明確甲乙雙方的權力及義務，根據《中華人民共和國合同法》及《物業管理條例》的相關規定，經甲乙雙方協商同意特訂立本合同，以便雙方共同尊守。
第一條 物業基本情況
座落位置： 鎮雄 縣 烏峰 鎮 龍井路中段
四至界限：東至龍井路止__南至龍翔路止_西至東城農貿市場外墻止北至東城農貿市場外墻止
占地面積：________平方米
建筑面積：________平方米
委托管理的物業構成細目見附件一。
第二條 乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業的全體業主和物業使用人均應對履行本合同承擔相應的責任。
第三條 委托期限為： 年 月 日至 年 月 日
第四條 委托管理事項：
1) 房屋建筑共用部位的維修、養護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳等。
2) 共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明、高壓水泵房、樓內消防設施設備。
3) 市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井。
4) 公用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理。
5) 附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化體育娛樂場所、_____。
6) 公用環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集、清運、_____。
7) 交通與車輛停放秩序的管理。
8) 維持公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤、______。
第五條：乙方在維護、管理等過程中，必須牢固樹立安全防范意識，定期不定期地對其工作人員進行安全教育，采取一切安全防范措施，確保維護、管理等安全。無論任何原因發生的安全事故，概由乙方負責，甲方不承擔任何責任。
第六條 甲方權利義務
1.在業主委員會成立之前，負責制定業主公約并將其作為房屋租售合同的附件要求業主和物業使用人遵守。
2.審定乙方擬定的物業管理制度;
3.檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況;
4.審定乙方提出的物業管理服務年度計劃、財務預算及決算;
5.委托乙方管理的房屋、設施、設備應達到國家驗收標準要求。
如存在質量問題，按以下方式處理：
(1)負責返修;
(2)委托乙方返修，支付全部費用;
(3)_______________。
6.在合同生效之日起__日內向乙方提供____平方米建筑面積的經營性商業用房，由乙方按每月每平方米___元租用，其租金收入用于______;
7.在合同生效之日起___日內向乙方提供____平方米建筑面積管理用房(產權屬甲方)，由乙方按下列第___項執行：
(1)無償使用;
(2)按建筑面積每月每平方米___元租用，其租金收入用于____。
8.負責收集、整理物業管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起___日內向乙方移交;
9.協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題：
(1)_____________________;
(2)_____________________。
11.協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動;
12.______________________。
第七條 乙方權利義務
1)根據有關法律法規及本合同的約定，制訂物業管理制度;
2)對業主和物業使用人違反法規、規章的行為，提請有關部門處理;
3)按本合同第九條的約定，對業主和物業使用人違反業主公約的行為進行處理;
4)可選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方;
5)負責編制房屋、附屬建筑物、構筑物、設備、設備、綠化等的年度維修養護計劃和大中修方案，經雙方議定后由乙方組織實施;
6)向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，告知有關限制條件，訂立書面約定，并負責監督;
7)負責編制物業管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告;
8)每__個月向全體業主和物業使用人公布一次管理費用收支帳目;
9)對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改、擴建或完善配套項目，須與甲方協商經甲方同意后報有關部門批準方可實施;
10)本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部經營性商業用房、管理用房及物業管理的全部檔案資料;
11)每月按時收取業主及使用人水、電使用費，并交相關部門。
12)_______________________。
第八條 乙方須按下列約定，實現目標管理。
1.房屋外觀：_____________________
2.設備運行：_____________________
3.房屋及設施、設備的維修、養護：___________
4.公共環境：_____________________
5.綠化：_______________________
6.交通秩序：_____________________
7.保安：_______________________
8.急修：_______________________
小修：_______________________
9.業主和物業使用人對乙方的滿意率達到：________
第九條 物業管理服務費
1)本物業的管理服務費，住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米___元向業主或物業使用人收取;非住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米___元向業主或物業使用人收取。
2)管理服務費標準的調整，按___調整。
3)空置房屋的管理服務費，由乙方按建筑面積每月每平方米____元向______收取。
4)業主和物業使用人逾期交納物業管理費的，按以下第____項處理：
(1)從逾期之日起按每天___元交納滯納金;
(2)從逾期之日起按每天應交管理費的萬分之__交納滯納金;
(3)_________________________。
第十條 乙方對業主和物業使用人的房屋自用部位、自用設備、毗連部位的、維修、養護及其它特約服務，由當事人按實發生的費用計付，收費標準須經甲方同意。 第十一條 其它乙方向業主和物業使用人提供的服務項目和收費標準如下： 1.高屋樓房電梯運行費按實結算，由乙方向業主或物業使用人收取;
2.____________________________
3.____________________________
第十二條 房屋的共用部位、共用設施、設備、公共場地的維修、養護費用： 1.房屋共用部位的小修、養護、大中修、更新費用，在保修期內由甲方承擔，保修期外由房屋大修基金承擔。
2.房屋共用小修、養護、大中修、更新費用，在保修期內由甲方承擔，保修期外由房屋大修基金承擔。
3.市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的小修、養護、大中修、更新費用，在保修期內由甲方承擔，保修期外由房屋大修基金承擔。
4.公用綠地的養護費用小修、養護、大中修、更新費用，在保修期內由甲方承擔，保修期外由房屋大修基金承擔。
5.附屬配套建筑和設施的小修、養護、大中修、更新費用，在保修期內由甲方承擔，保修期外由房屋大修基金承擔。
第十三條 甲方違反合同第六條的約定，使乙方未完成規定管理目標，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同;造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。
第十四條 乙方違反本合同第八條的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權終止合同;造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。
第十五條 乙方違反本合同第九條的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退;造成甲方經濟損失的，乙方應給予經濟賠償。
第十六條 甲乙任一方無正當理由提前終止合同的，應向對方支付___元的違約金;給對方造成的經濟損失超過違約金的，還應給予賠償。
第十七條 自本合同生效之日起__天內，根據甲方委托管理事項，辦理完交接驗收手續。
第十八條 合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績優秀，大多數業主和物業使用人反映良好，可與業主委員會續訂合同。
第十九條 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。
第二十條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內，空格部分填
寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補充協議中未規定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和規章執行。
第二十一條 本合同正本連同附件共__頁，一式三份，甲乙雙方及物業管理行政主管部門(備案)各執一份，具有同等法律效力。
第二十二條 因房屋建筑質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產生質量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。
第二十三條 本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。
第二十四條 本合同在履行中發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，任何一方均可向鎮雄縣人民法院起訴。
第二十五條 本合同經甲乙雙方簽字蓋章即生效，甲乙雙方必須嚴格遵守，不得反悔，否則，違約方支付對方違約金人民幣： 元。
第二十六條 本合同一式三份，甲乙雙方各持一份，送相關部門一份，每份文本均具同等的法律效力。
甲方簽章：________ 乙方簽章：_________
地址： 地址：
法人代表人：_________ 法人代表人：__________
委托人：_________ 委托人：__________
年 月 日
物業管理委托合同示范文本二：第一章 總則
第一條 本合同當事人
委托方 (以下簡稱甲方): 受委托方 (以下簡稱乙方):
根據有關法律、法規，在自愿、平等協商一致的基礎上，甲方將委托于乙方實行物業管理，訂立本合同。
第二條 物業基本情況
座落位置：武昌 區
占地面積： 平方米
建筑面積： 平方米
委托管理的物業構成細目附后
第三條 乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業的全體業主和物業使用人均應對履行本合同承擔相應的責任。
第二章 委托管理事項
第四條 房屋建筑共用部位的維修、養護和管理，包括：樓蓋、屋頂、
外觀墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳。
第五條 市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理， 包括道路、路燈、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場。
第六條 公用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理。
第七條 公共環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、
垃圾的收集、清運。
第八條 交通與車輛停放秩序的管理。
第九條 維持公共秩序，包括小區公共安全、巡視、門崗執勤。
第十條 管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。 第十一條 組織開展社區文化娛樂活動。
第十二條 負責向業主和物業使用人收取下列費用：
1、物業管理服務費
2、特約有償服務費
第十三條 業主和物業使用人房屋自用部位、自用設施及設備的維修、養護，當事人提出委托時，乙方應接受委托并合理收費。
第十四條 對業主和物業使用人違反《業主公約》的行為，針對具體行為并根據情節輕重，采取批評、規勸、警告、制止、依法起訴等措施。
第三章 委托管理期限
第十五條 委托管理期限為 年。自 年 月 日起 年 月 日止。
第四章 雙方權利義務
第十六條 甲方權利義務
1、代表和維護產權人、使用人的合法權益;
2、制定《業主公約》并監督業主和物業使用人遵守公約;
3、審定乙方擬定的物業管理制度;
4、檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況;
5、審議乙方提出的物業管理服務年度計劃、財務預算及決算;并按公用設施專用基金管理辦法撥付給乙方。
6、負責收集、整理物業管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起30 日內向乙方移交;合同期滿時負責取回。
7、當業主和物業使用人不按規定交納物業管理費時，負責協助催交;
8、協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動。
第十七條 乙方權利義務
1、根據有關法律、法規及本合同的約定，制定物業管理制度;
2、對業主和物業使用人違反法規、規章的行為，及時制止并同時提請有關部門處理;
3、按本合同第十六條的約定，對業主和物業使用人違反業主公約的行為進行處理;
4、可選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，并支付費用但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方;
5、負責編制房屋、附屬建筑物、構筑物、設施、設備、綠化等的年度維修養護計劃和大中修方案，經甲方審議通過后由乙方領取公用設施專用基金組織實施;
6、向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，告知有關限制條件，訂立書面約定，并負責監督;
7、負責編制物業管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告;
8、每個月向全體業主和物業使用人張榜公布一次管理費用收支帳目;
9、對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改、擴建或完善配套項目，須與甲方協商經甲方同意后報有關部門批準方可實施;
10、嚴格按合同價收費，不得擅自加價。
第五章 物業管理服務質量
第十八條 乙方須按下列約定，實現目標管理。
為業主創造優美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環境，清退有損居民健康的租用戶(如油漆戶、高噪聲戶、高污染戶等)。
第六章 物業管理服務費用
第十九條 物業管理服務費
1、本物業的管理服務費，住宅房屋由乙方按建筑面積每月每 平方 米 元向業主或物業使用人收取;非住宅房屋由乙方按
2、管理服務費標準的調整，調整。
3、空置房屋的管理服務費，由乙方按建筑面積每月每平方按業主收取。
4、業主和物業使用人逾期交納物業管理費的，從逾期之日起按每天元交納滯納金;
第二十條 車位使用費用由乙方按下列標準向車位使用人收取：
1、露天車位：
第二十一條 乙方對業主或物業使用人的房屋自用部位、自用設備、毗連部位的維修、養護、及其它特約服務，由當事人按實際發生的費用計付，收費標準與甲方協商。
第二十二條 乙方向業主和物業使用人提供的其它服務項目和收費標準約定如下：
1、高層樓房電梯運行費按實結算，由乙方向業主或物業使用人收取;
第二十三條 房屋共用部位、共用設備、設施、公共場地維修、養護費用：
1承擔;大中修費用，由維修基金 承擔;更新費用，由維修基金 承擔。
2承擔;大中修費用由維修基金承擔;更新費用，由維修基金 承擔。
3基金承擔;大中修費用，由維修基金承擔;更新費用，由維修基金承擔。。
第七章 違約責任
第二十四條 如果甲方不完成應負的合同責任，由此而影響乙方的承包管理目標或給乙方造成經濟損失的，甲方應該給予補償或承擔相應責任。
第二十五條 乙方如因管理不甚造成重大經濟損失或違反本合同第五章的約定，未能達到約定的管理目標，廣大業主負面影響強烈，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權終止合同;造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。
第二十六條 乙方違反合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退;造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。
第二十七條 甲乙雙方任何一方無正當理由提前終止合同的，違約方應賠償對方伍萬元 的違約金;給對方造成的經濟損失超過違約金的，還應給予經濟賠償。
第八章 附則
第二十八條 自本合同生效之日起天內，根據甲方委托管理事項，辦理完交接驗收手續。
第二十九條 合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績優秀，大多數業主和物業使用人反映良好，可續訂合同。
第三十條 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與合同具有同等效力。
第三十一條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。 6 本合同及附件和補充協議中規定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和規章執行。
第三十二條 本合同共頁，一式三份，甲乙雙方及物業管理行政主管部門(備案)各執一份，具有同等法律效力。
第三十三條 本合同執行期間,如遇不可抗力,致使合同無法履行時,雙方應按有關法律規定及時協商處理。
第三十四條 本合同在履行中發生爭議，雙方應協商解決，或報請物業管理行政主管部門進行調解，協商或調解不成時，雙方同意由武漢市 仲裁委員會裁決(當事人雙方不在合同中約定仲裁機構，事后以未達成書面仲裁協議的，可以向人民法院起訴)。
第三十五條 合同期滿，本合同自然終止，雙方如續訂合同，應在該合同期滿前天內向對方提出書面意見。
第三十六條 本合同自簽訂之日起生效。
甲方簽章： 乙方簽章：
乙方：（房屋出售單位、委托方）
甲、乙雙方根據常政發〔1994〕107號文頒發的《常州市市區住宅區物業管理暫行辦法》要求，議定以下條款共同信守。
一、房屋管理
（一）乙方根據市________文件規定將________新村住房共計________套________平方米（建筑面積）出售給職工個人（詳見清冊），現委托由甲方管理并按本合同第三條款規定向甲方支付委托管理費。
（二）上述房屋由甲方實行統一的專業化管理。
二、房屋修繕
（一）甲方負責乙方委托房屋共用部位及設施的維修及日常養護，保證房屋共用部位設施的完好和正常使用。
（二）托管房屋室內自用部位的正常零修若委托甲方負責，費用由購房人自理。
三、托管費用
（一）根據市政府文件關于“建立房屋共用部位設施維護基金”的規定，乙方向甲方支付優惠出售房或補貼出售房房價款________％共計人 民幣（大寫）________元、￥________元，作為房屋委托管理費。乙方在本合同簽字后15天內，將上述款項金額撥入甲方“房屋共用部位設施維護基金”帳戶，帳號________，甲方保證專款專用，并接受乙方審查。
（二）甲方負責乙方房屋共用部位設施的日常維修，所需費用從上述房屋共用部位設施維護基金的增值部分中開支。遇有中、大修以上項目，若上述基金增值部分不足時，不足部分由乙方按實分攤。
（三）甲方對托管房屋共用部位設施提供及時的維修、養護。若因甲方維修不及時等原因造成不良后果的，由甲方承擔責任。
四、其它
（一）為了便于托管房屋的管理和維修，乙方將有關房屋檔案、圖紙及其它技術資料移交給甲方存檔備查（合同終止，一并返回）。
（二）遇有人力不可抗拒的自然災害造成房屋損壞、倒塌等、非甲方責任。
（三）其它約定：
備注：（一）本合同在簽訂后至“房屋共用部位設施維護基金”到位之日起生效。
（二）本合同有效期 年 月 日至 年 月日止。
（三）本合同一式三份，甲乙雙方各執一份，一份報市物業主管部門備案。
（四）本合同適用優惠和補貼出售兩類房屋。
甲方：（公章） 乙方：（公章）
法人代表： 法人代表：
經辦人： 經辦人：
合同簽訂日期： 年 月 日
合同（B）適用于各類公房，與合同（A）不同的是：
1、房屋修繕第二款變為“乙方按市房產管理局核定的標準從房屋租金中提撥修繕及管理費用給甲方，托管房屋室內自用部位正常零修（人為損壞除外），由甲方負責。”
2、合同（B）中增加了“租金征收及管理”部分。并規定
（1）乙方公有房屋的租金，按常州市房產管理局核定的統一標準執行。
（2）租金由甲方負責征收，其中租金收入_______％返回乙方用于日常管理，其余________％留作甲方用于托管房屋室內自用部位設施設備的日常維修與管理。
合同（C）是針對各類私房（優惠和補貼出售房除外）而制定的。與合同（A）相比僅變動：
1、房屋修繕第二款變為“托管房屋室內自用部位的正常零修，按（ ）種方式進行：
（1）乙方自行修理。
乙方（受托人）：|＿＿＿＿物業管理公司
為加強＿＿＿＿住宅區牧業管理，保障區內房屋和公用設施的正常使用權用，為業主創造優美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環境，根據《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》（以下簡稱住宅區條例）及其配套實施細則（以下簡稱住宅區細則）和市政府有關規定，經雙方充分協商，同意簽訂本物業管理合同，以便共同遵守。合同書面如下：
一、 物業管理范圍及內容
（一） 甲方將位于＿＿＿＿區＿＿＿＿路的＿＿＿＿住宅區范圍內的物業委托給乙方實行統一管理，綜合服務，承包經營，自負盈虧。
（二） 管理事項包括：
1． 房屋的使用、維修、養護；
2． 區內公用設施、設備及場所（地）[消防、電梯、機電設備、路燈、連廊、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等]的使用、維修、養護和管理；
3． 清潔衛生（不含垃圾運到中轉站后的工作）；
4． 公共生活秩序；
5． 文娛活動場所；
6． 便民服務網點及住宅區內所有營業場所（不含肉菜市場）；
7． 車輛行駛及停泊；
8． 住宅區檔案管理；
9． 政策規定由物業管理公司管理的其他事項。
二、 委托管理原則
以社會效益、環境效益為主，經濟效益為輔，相互促進，體現為業主提供優質服務和責、權、利相統一原則。
三、 委托管理期限確定管理目標、經濟指示，實行風險抵押經濟承包責任制。
四、 委托管理期限委托管理期限為＿＿＿＿年，自＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日起至＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日止。
五、 雙方責任、權利、義務
1、 依照住宅區條例和本合同規定將＿＿＿＿住宅區委托乙方實行物業管理；
2、 監督乙方對公用設施專用基金的合理使用，并按公用設施專用基金管理辦法付給乙方；
3、 按市政府規定的比例提供商業用房（總建設面積的0.5%）＿＿＿＿平方米給乙方，按商品房租金標準租賃租用，并負責辦理使用手續；
4、 給乙方提供管理用房＿＿＿＿平方米（其中辦公用房＿＿＿＿平方米，員工宿舍＿＿＿＿平方米），按微利房租金標準租用；
5、 負責向乙方提供本住宅區工程建設竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回；
6、 不得干涉乙方依法本合同規定內容所進行的管理和經營活動；
7、 對乙方的管理實施監督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方管理不善造成重大經濟損失，有權終止合同；
8、 負責確定本住宅區管理服務費收費標準；
9、 委托乙方對違反住宅區條例和住宅區細則以及業主公約的進行處理：包括予以罰款、責令停工、責令賠償經濟損失，以集水、停電等措施對無故不繳有關費用或拒不改正違章行為的責任進行催交、催改；
10、 協助乙方做好宣傳教育、文化活動和物業管理工作；
11、 政策規定由甲方承擔的其他責任。
（二）乙方責任、權利、義務
1． 根據有關法律、法規，結合實際情況，制訂本住宅區物業管理辦法；
2． 遵守各項管理法規和合同規定的責任要求，根據甲方授權，對本住宅區物業實施綜合管理，確保實現管理目標、經濟指標，并承擔相應責任，自覺接受甲方檢查監督；
3． 根據住宅區內大、中修的需要制訂維修方案，報甲方審義通過后，從公用設施專用基金中禽所需的維修經費；
4． 接受甲方對經營管理過程中財務帳目的監督并報告工作，每月勝敗甲方和區住宅管理部門報送一次財務報表，每三個月向全體業主張榜公布一次管理費收支帳目；
5． 對住宅區的公用設施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施；
6． 乙方須本著商效、精干的原則在本住宅區設置管理處；
7． 建立本住宅區物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況；
8． 負責測算住宅區管理服務費收費標準并向甲方提供測算標準與依據；嚴格按照甲方審議通過的收費標準收取，不得擅自加價。每三個月向區住宅管理部門繳交一次50%商業用房的租金，作為公用設施專用基金的回收；
9． 有權依照甲方委托和業主公約的規定對違反業主公約和住宅區管理法規政策的行為進行處理；
10． 在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關財產、全部牧業管理檔案及有關資料；
11． 開展卓有成效的社區文化活動和便民服務工作；
12． 有權選聘專營公司承擔住宅區物業管理的專項業務并支付費用，但不得將住宅區物業管理的整體責任及利益轉讓給其他人或單位
六、 管理目標和經濟指標
（一） 各項管理指標執行《深圳經濟特區住宅區物業管理標準》及市、區住宅管理部門規定的各項標準，要求住宅區在乙方接管后＿＿＿＿年內達到＿＿＿＿標準。
（二） 確保年完成各項收費指標＿＿＿＿萬元，合理支出＿＿＿＿萬元，乙方可提成所收取管理費的＿＿＿＿%作為經營收入。
七、 風險抵押
（一） 乙方在合同簽訂之日起三日內向甲方一次性支付人民幣＿＿＿＿元，作為風險抵押金；
（二） 乙方在合同規定的管理目標和經濟指標，甲方在合同期滿后三日內退還全部抵押金及銀行活期存款利息；
（三） 如由于甲方過錯致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經濟損失；
（四） 如由于乙方過錯致辭使合同不能履行，乙方無權要求反還抵押金，并應賠償甲方經濟損失。
八、 獎罰措施
（一） 在各項管理目標、經濟指標全面完成的前提下，管理費用如有節余，甲方按節余額＿＿＿＿%獎勵乙方。
（二） 如該住宅區被評為全國、省、市文明住宅小區，甲方分別獎勵乙方人民幣＿＿＿＿元（全國）、＿＿＿＿元（省）、＿＿＿＿元（市）；獲得上級部門單項獎或有關榮譽的獎金另訂；如在乙方管理期間，由乙方獲間的文明小區稱號被上級部門取消，則乙方應全部返還上述獎金及銀行活期存款利息。
（三） 如果甲方不完成應負的合同責任，由此而影響乙方承包管理目標和經濟指標，或給乙方造成直接經濟損失，甲方應當給予襝或承擔相應責任；
（四） 如果乙方沒有完成合同責任或管理目標和經濟指標，甲方應當責成乙方限期改正，情節嚴重的處以人民幣＿＿＿＿至＿＿＿＿元的罰款，直至終止合同，經濟損失由乙方承擔；
（五） 由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經濟損失或生活嚴重不便的，應當賠償甲方或業主及使用人的經濟損失（以市住宅主管部門的鑒定結論為準）。
九、 合同更改、補充與終止
（一） 經雙方協商一致，可對本合同條款進行修訂更改或補充，以書面合同為準；
（二） 合同規定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續訂合同，須于期滿前六個月向對方提出書面意見；
（三） 合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標并在同等條件下優先承包管理，但根據住宅區條例和住宅區細則規定被取消優先承包理資格的除外。
十、 其他事項
（一） 本合同執行期間，如遇不可抗拒的自然災害（臺風、洪水、地震等），造成經濟損失的，雙方應相互體諒，共同協商，合理分攤。
（二） 本合同自簽訂之日起生效，附件1、2、3、4、＿＿＿＿、＿＿＿＿為合同的有效組成部分。
（三） 本合同正本一式三份，甲、乙雙方和區住宅管理部門各執一份，具有同等法律效力。
（四） 雙方如對合同發生爭議，協商不成的，提請市住宅主管部門或區住宅管理部門調解，或由深圳中級人民法院裁決。
（五）
（六）
甲方（蓋章）：乙方（蓋章）：
1、根據國家、省物業管理有關法律、法規、規章的規定，結合蘇州市實際，印制本合同示范文本。
2、本示范文本于適用房地產開發企業自房屋出售之日起至業主委員會與物業管理企業簽訂的《物業服務合同》生效時止的物業管理（前期物業管理）。
3、經雙方當事人協商確定，可以對本示范文本的條款內容（包括選擇內容、填寫空格部位的內容）進行選擇、修改、增補或刪減（空格部位供甲乙雙方以打“√” 方式選定，未選擇部位打“x”）。
4、在簽訂合同時，合同雙方應當出示有關資質證明及簽約主體資格的證書、證明文件。
5、簽約之前，合同雙方應當仔細閱讀本示范文本的內容，對文本中的條款及專業詞匯理解不一致的，可向當地物業管理行政主管部門咨詢。
6、合同簽訂生效后，手寫項及未被修改的文本印刷文字視為雙方對該部分內容意思表示一致，涉及到選擇、填寫內容以手寫項為優先。
7、根據規定，物業管理公司應當在合同訂立之日起15日內，將合同報送當地物業管理主管部門。
蘇州市房產管理局監制
委托方 （房地產開發企業，以下簡稱甲方）：
單位名稱：
法定代表人： 住所地：
聯系電話： 傳真：
受委托方（物業管理企業，以下簡稱乙方）：
單位名稱：
資質等級： 證書編號：
法定代表人： 住所地：
聯系電話： 傳真：
甲方通過（招投標，協議選聘）方式將_______（物業名稱）委托乙方實行物業管理服務。為保障本物業正常運行，為業主創造優美、整潔、安全、方便、舒適、文明的生活和工作環境，根據國家、省物業管理有關法律、法規、規章的規定，在自愿、平等、協商一致的基礎上，雙方達成以下合同條款。
第一條 本合同所涉及的物業基本情況：
物業名稱：________________________ 物業類型：____________
座落位置：___________區____________路（街道）_______號
四至范圍：
總建筑面積：_______平方米；其中住宅_______平方米，商場_______平方米，辦公樓________平方米，工業廠房______平方米，停車場（庫）______平方米。其他：______________。
物業構成見附件一，規劃平面圖見附件三。
第二條 委托管理服務期限：物業管理服務期限為____年____月（不超過整個物業管理區域房屋交付使用后2年），自_____年_____月_____日_____時起至年_____月_____日_____時止。合同期未滿，業主大會成立后業主委員會與所選聘的物業管理公司簽訂物業服務合同生效時，本合同終止。
關鍵詞:物業服務;合同;法律性質;性質界定
中圖分類號:D92文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)07-0095-02
物業服務合同由于其服務內容、服務方式的特殊性,雖然和其他類型合同具備很多相似的特征,但是又絕不同于《合同法》所規定的有名合同。
一、物業服務合同不同于委托合同
在以往很多學者的論著中,將物業服務合同當做委托合同看待,認為物業服務合同完全符合委托合同的特征,是委托合同的一種,并據此認為《合同法》所規定的委托合同的一般規則均適用于物業管理合同 [1]。筆者認為,物業服務合同與委托合同特別是有償委托合同確實有許多相似之處,但二者在本質上有著明顯的區別:
1.合同的形式不同。委托合同可以是有償的,也可以是無償的,并且可以是要式的,也可以是不要式的;而物業服務合同只能是有償、要式合同,物業服務合同必須采用書面形式,而且需要統一格式,還需要將合同報所在區、縣房地產管理部門備案,并且部分物業服務合同的訂立需要采用招投標方式。
2.法律后果不同。在委托合同中,受托人是以委托人的名義為委托人處理事務的,其后果直接歸屬于委托人;而在物業服務合同中,物業管理企業是以自己的名義處理事務,物業管理企業為物業管理行為的后果通常由自己承擔。
3.合同目的不同。委托合同是由受托人處理委托人事務的合同,委托人委托的事務要與第三方發生一定關系。委托合同的目的就在于讓受托人委托人從事與第三方發生一定后果的行為。而在物業服務合同中,則不一定具有與第三方發生關系的目的。雖然物業管理企業聘請專業進行清潔、綠化、維護等業務時,要與第三方發生關系,但這并非物業服務合同的必然性要求,因為物業管理企業自己也可以提供這些服務。
4.處理事務的自不同。《合同法》第399條規定,“受托人應當按照委托人的指示處理委托事務。”這表明了受托人的忠實義務,因此受托人處理委托事務的自受到委托人的約束;而物業服務合同中約定的物業管理服務并不是完全按照業主、業主委員會的指示處理的,物業管理企業可以依據合同約定的范圍,獨立自主地開展物業管理服務。業主、業主委員會對物業管理企業開展的物業管理服務活動,只有監督權,而沒有干涉、指揮權。物業管理企業沒有服從業主、業主委員會指示的忠實義務。
5.委托第三人事務的范圍不同。在委托關系中,受托人應當親自處理委托事務,經委托人同意,受托人可以轉委托,轉委托的范圍可以是委托事務的全部,也可以是委托事務的一部分。而《物業管理條例》第40條規定,“物業管理企業只可以將物業管理區域內的專項服務委托給專業企業,但不可將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。”
6.是否適用間接制度不同。委托合同中的受托人以自己的名義,在委托人的授權范圍內與第三人訂立合同,第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的關系的,該合同直接約束委托人和第三人。該規定借鑒了英美法上的制度,打破了中國民事立法上只承認直接的傳統,確立了間接制度。而在物業服務合同中并不適用間接,物業管理企業與專業企業簽訂的專業服務合同并不約束業主一方。
7.在是否享有任意解除權上不同。《合同法》第410條規定,“委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。”這說明委任即以信賴關系為前提,則與當事人之人格發生客觀上不能信賴之情況者,委任關系原則上亦應終止 [2]。而立法對物業服務合同中業主大會的單方解除權有嚴格限制。
8.物業服務合同與委托合同對支付報酬的方式要求也不同。委托合同將處理事務的費用與給委托人的報酬是分別規定的,處理事務的費用,委托人應當預付,對于報酬則在完成委托事務后按合同約定支付。而現行物業管理收費方式一般采用酬金制,由業主或住戶根據物業管理服務合同的規定按月交納固定金額的物業管理服務費,物業管理企業按一定比例提取報酬。
9.歸責原則不同。有償委托合同的受托人處理事務時,因過錯給委托人造成損失的,受托人應當承擔賠償責任;但如果委托合同是無償的,只有因受托人存在故意或重大過失時,委托人才可以要求賠償。而從《物業管理條例》第36條的規定來看,物業服務合同采無過錯責任原則,即物業管理企業無論是否存在過錯,只要其提供的物業服務不符合合同所要求的質量或標準,就應當承擔法律責任。
二、物業服務合同不同于雇傭合同
由于在傳統的房屋管理模式中,房屋管理方通常居于優勢地位,在現代物業管理模式中,為了強調業主同物業管理企業的平等地位,一些媒體的炒作多多少少把物業管理企業放在了業主的“仆人”、“管家”、“保姆”的位置,從而讓人誤以為業主與物業管理企業之間是一種雇傭關系。與雇傭合同相比,二者在形式上也都是當事人一方為他方提供勞務,他方給付報酬的合同,但二者也有區別:
首先,雇傭合同的受雇人是自然人,其提供的勞務是自然人通過自己的技能和經驗完成雇主所要求的任務;而物業服務合同的受雇人即物業管理企業,則是依法設立的專業企業,它依靠自身的資金實力、專業人員的配備以及綜合性的管理服務能力提供物業管理專業服務。其次,雇傭合同的受雇人在完成工作的過程中通常要聽從雇用人的安排和指揮;而物業管理合同的受托人在完成管理服務過程中具有更強的獨立性,只需遵從法律與合同即可,在具體事務上不必聽命于業主的支配。再次,雇傭合同包括勞動合同和提供勞務的合同,前者注重勞動的過程,后者注重勞動的結果;而物業服務合同則既有對過程的關注,也有對結果的追求。最后,雇傭合同受到勞動法等法律、法規的調整,對雇主和受雇人之間的權利義務及雇主所承擔的責任(如受雇人的工傷等)有一些特別的規定。而物業服務合同中雙方當事人的權利義務完全是依據合同來調整的。
三、物業服務合同不同于承攬合同
物業服務合同與承攬合同都是雙務、有償、諾成性合同,但是但二者存在明顯的差別:
1.合同的標的不同。物業服務合同的標的是提供一定的勞務,即對小區物業的管理服務。其目的是使小區的環境清潔、物業保值增值、社會秩序良好。物業服務合同不是制造出一種新物,而是使原有的物保持良好的狀態,物業管理企業的勞動成果是一種無形的東西。而在承攬合同中,承攬方提供的勞務表現為一定的物化勞動,其勞動成果為定作物,是一種有形的東西。
2.合同質量的檢驗標準不同。在承攬合同中,只要承攬人交付的產品達到了合同的要求,那么該方就全面履行了合同義務,因此定作人往往不去關注合同履行的具體過程,而只是關注合同履行的結果,即定作人對承攬人的檢查只是一種結果檢查,只在最后一個環節檢查承攬人是否全面正確地履行了合同。而在物業服務合同中,物業管理企業履行義務的結果,具體體現在小區的環境清潔,社會秩序良好等,不是表現為特定的產品。因此,合同對方對物業管理企業履行義務的狀況的檢查是一種實時地過程監督、隨時檢查,而不是對合同履行的最后成果的檢查。
四、物業服務合同不同于混合合同
所謂混合合同,即一方當事人所負的給付義務屬于不同契約類型,彼此間居于同值的地位,而他方當事人僅付的對待給付 [3]。正如史尚寬先生所云:“所為混合契約,謂非契約之聯合,而含有相當于兩種以上的典型契約內容之全部或一部之單一契約。”[4] 有學者認為,物業服務合同的性質應該既不是現行法中所規定的任一類型的有名合同,也不是一般所謂的無名合同,而是一種類型結合合同,屬混合契約之一種 [5]。其認為,業主把其共用部分、公用設施設備管理、安全秩序維持以及清潔、園林綠化等事務交托給物業管理企業完成,具有委托的性質;物業管理企業把部分事務交付給專營服務公司承擔,具有承攬的性質;物業管理企業在履行合同的過程中,很大程度上是以勞務付出或提供服務的形式進行的,因而具有勞務性質和服務性質。但從合同的履行上看,物業管理給付具有綜合性,整個物業管理服務的過程具有整體、連續的特征,單一服務的提供都不能被稱為物業服務合同。因此,物業服務合同不同于混合合同。
綜上分析,物業合同是平等的民事主體之間所簽訂的就建筑區劃內建筑物及其附屬設施提供有償服務的合同,其客體是物業管理企業依法律規定和合同約定提供的集體管理與服務于一體的綜合性專業服務,其內容不僅有對全體業主的公共物業的管理和小區秩序的維護,還涉及到對業主個體相關財產的保管,以及對共有物業設施的維護、更換,對物管用房的妥善利用等,并且涉及到的法律關系也很多,是一類糅合了較強公法關系、物權關系的債法合同。因其在主體、客體、內容等方面與傳統契約區別明顯,且個性強烈,在現行《合同法》有名合同中很難進行類推適用。
所以,物業服務合同作為一種新型的獨立的服務合同,若要解決其法律適用的難題,立法應當考慮在將來制定民法典或修訂《合同法》時將其有名化,以順應司法理性化的需求,提高司法機關辦案效率和辦案品質。
參考文獻:
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[2]邱聰智.新訂債法各論(中)[M].北京:中國人民大學出版社,2002:184.
[3]張民安,王紅一.合同法[M].廣州:中山大學出版社,2003:440.
[4]史尚寬.債法各論[M].北京:中國政法大學出版社,2000:959.
對于物業管理合同在我國合同法中尚未有規定，目前只能將其稱為無名合同。實踐中有很多人認為物業管理合同是委托合同，[2]我們在物管案件的審理中，對物管合同關系也習慣于將合同雙方關系表述為“物管公司受業主委員會委托”。
但就物業管理服務義務的內容來看，物業管理公司所提供的大部分物管義務不需要對業主言聽計從，他們只需要依據合同約定以及物業管理的法律、法規提供衛生、環境、保安等物管義務，達到一個大致的標準即可，而這個目標的實現則是由物管公司自行獨立地完成的。如果認定將物管合同的性質認定為委托合同，按照委托合同的性質，委托合同中受托人在委托合同范圍內所獲得的法律后果，歸屬于委托人，因此委托合同由委托人承擔責任。這樣的結果就導致業主可能要為物管公司的物管行為承擔民事責任，這顯然是違背物管服務的目的的。從合同目的進行解釋，就可以確定物管合同的性質并不是委托合同，至少不是單純的委托合同。
筆者認為，在物管公司所提供的服務內容中，不僅有對全體業主的公共物業的管理，還涉及到對業主個體相關財產的保管，以及對共有物業設施的購買、更換，對物管用房的妥善利用等等。因而物管義務中所涉及的性質比較復雜，混同了保管、租賃、承攬、委托等法律關系
在物管活動中涉及的物管義務的種類多、范圍廣，使得對各種責任一一明確變得較為困難，這樣合同雙方在產生糾紛后并不能在合同中直接確定違約責任的承擔。因而在對物管案件的審理中，認識到物管合同性質的復雜性非常有必要。只有明確認識物管合同的特殊性，并有針對性地對所涉及的部分合同性質做出認定，才能夠正確援引相關法律法規對責任做出判斷與度量。
二、物管合同的責任主體
在物業管理法律關系中，有業主、業主委員會、物業建設單位和物業管理公司等民事主體。在房屋出售前，物業建設單位依法應當選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理。而業主委員會是由物業管理區域內全體業主組成的業主大會選舉產生的，執行業主大會決議的機構。業主大會在業主入住達到一定比例時，由房產行政管理部門召集。
在物業管理法律關系中，物業管理合同一般是由業主委員會或物業建設單位和物業管理公司簽訂的，然而物業管理合同的特殊性在于簽約雙方并不是合同當事人，物管合同的雙方是作為委托方的業主和受托方的物業管理公司。對于與物管公司簽訂物管合同的業主委員會或建設單位，筆者認為其法律地位比較類同于代表人，他們簽約的后果最終歸結為全體業主，與簽約方并無關系。對于業主不履行合同義務的，違約責任人為業主本人，而非業主委員會或建設單位。
明確了物管合同的當事人，就可以對于物業管理合同糾紛的訴訟主體有了正確的認識。司法實踐中出現過由業主委員會作為原告對物管公司提訟的案例，說明我們目前對于物管合同主體的認識尚不明確。2003年杭州市中山花園業主委員會認為所委托的物管公司未如約履行物管義務而向法院提訟，法院經審查后認為，因業主委員會不是獨立的自然人或法人，本身并不具備承擔民事責任的組織機構或財產，不具備當事人的民事權利能力，因而不屬于民訴法所規定的“其他組織”，不享有民事主體資格，該業主委員會的因而被裁定駁回。由該案例可以看出，業主委員會不僅不是物管合同的當事人，從其性質上分析，它也不符合訴訟主體的要求。
那么要追究物管公司的責任，應如何確定訴訟主體呢？筆者認為應以公共利益還是業主個體利益為區分標準。如果是出于公共物管事由而提訟的，其訴訟主體資格就應為“某小區全體業主”，因為該訴訟是為維護全體業主的利益而提出的。此外我們還應當認識到，物管服務的性質特殊，由于每個業主對于公共物管服務標準的期待值不盡一致，將對公共物管事務的訴權歸于全體業主，也可以盡量使物管服務標準符合公眾標準，而避免公眾服務的個人意志化，使得物管公司在公共物管服務上的無可是從。這樣對于促進與保護物管行業的正常發展是必要與有益的。
鑒于全體業主人數眾多，在由小區全體業主所提起的訴訟中，可以選派訴訟代表。業主委員會在全體業主書面授權或經業主大會的決議確定后，也可以作為代表人參加訴訟。但如該業主委員會必須提交相關的文件證明其資格，否則其就會被駁回。[3]
當然，如果物管公司在物管服務過程中，違背了對業主個人的義務，侵害了業主個人的利益，如車輛保管義務、安全保障義務等，那么訴訟主體就應為業主個人。這里區別的標準就在于物管公司所提供的是公共服務還是可劃分為個體的服務，被侵害的利益是全體業主的還是個體業主的。
此外，筆者認為目前在業主對于公共物管服務的維權渠道上尚存在困惑：業主需要怎樣的途徑才能夠贏得業主大會的召開，使“下情上達”，需要怎樣的方式才能夠啟動維權程序，對于業主來說都是一件既陌生又煩瑣的工作。著手暢通該程序并使之具有實效，對于保障業利、監督物管活動非常重要。
三、物管責任的確定
合同法第一百二十二條規定，“因當事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產權益的，受損害方有權選擇依照本法要求其承擔違約責任或者依照其他法律要求其承擔侵權責任。”對于因物業管理而產生的民事責任，當事人同樣可以在違約與侵權中自行選擇責任的追究。[4]
1、違約責任
物業管理中的違約責任，可以來自雙方當事人在合同中的約定，沒有約定的則應按照實際損失確定違約責任。物管合同主要是一方提供勞務服務，另一方支付物管費用的合同，實踐中雙方當事人在合同中對于業主一方未按約繳納物管費用的違約責任約定比較明確，而對于物管公司未全面、妥善提供物管服務的違約責任的約定則較不明確。以杭州為例，雖然目前并未象
商品房預售合同一樣要求對物管制定統一的格式合同，但實際中當事人雙方對于的物管合同內容的約定幾乎都取材于《杭州市物業管理條例》。對于物管公司的違約責任，很多合同照搬了《杭州市物業管理條例》第五十四條第三款的規定，即“對物業管理企業違反本條例的行為，業主委員會有權予以制止并督促其限期改正。逾期不改正的，業主委員會可以終止物業管理服務合同。情節嚴重的，物業管理部門可以降低其物業管理資質等級。”。這樣的約定，使一些物管公司據此認為合同雙方對于違約責任已做出選擇，即使物管公司存在違約行為，其所要承擔的違約責任也僅限于限期整改、終止合同和接受管理部門處罰，而毋需承擔其他責任。
筆者認為，上述關于限期整改、終止合同的約定并不能涵蓋物管公司全部的違約責任，在這里對不解除物管合同的違約責任合同雙方是未做出約定的。對不解除合同的違約責任仍應按照雙方當事人無約定的來處理，而不能以此排斥業主對于物管公司其他違約責任的追究。至于上述關于由物業管理部門進行處罰的約定更屬于行政責任的范疇，與違約責任無關，更不能以此免除違約責任。
若物管公司雖然服務欠當，但業主認為尚不必解除合同或者解除合同后業主仍存在其他損失的，應明確業主仍有權追究物管公司的其他違約責任。若物管公司不履行物管服務或履行合同未達到規定標準，致使業主拒絕交費的，應認定物業管理公司違約在先，業主拒絕交物業管理服務費屬于行使合同履行中的抗辯權的行為，可根據物業管理公司提供服務的質量狀況，按質定價，適當減少業主的應交物管費用，以體現對物管公司違約責任的追究。對于物管公司要求業主支付滯納金的訴訟請求則不應支持。
2、侵權責任
違約責任是無過錯責任，而侵權責任則大部分為過錯責任。在物管案件中，并不是業主所有的損失，物管公司都需要無條件承擔責任的。在物管活動而引起的糾紛中，不分清責任類型，勢必將無謂地加重物管公司的責任，從而遏制物管工作的生存空間，造成不良后果。
目前在人民法院所審理的業主對物管公司所提出的案件中，有很大一部分是因業主認為物管公司提供的物業安全服務有瑕疵，導致其人身、財產受損而提出的。物業安全服務主要有以下兩種情況：一業主住宅被盜、被搶；二存放在停車場的車輛被盜、被損。因為侵權人無從查找，業主則依據物管合同的約定轉而認為物管公司存在物管安全方面的服務瑕疵，故而要求物管公司承擔責任。筆者認為，對該類責任的性質應確定為過錯責任，而不能認定為無過錯責任。業主只有證明物管公司物管安全方面的服務存在瑕疵，而該瑕疵對于業主人身、財產的損失具有直接關系的，責任的構成要件才得以成立，其請求才能夠被支持。
在筆者的司法實踐中，近年來接觸到兩個案件較有代表性。
案例一、某小區業主在寫字樓內遭遇持刀歹徒搶劫，經該業主防衛，歹徒反被刺死，但該業主也身受重傷。該業主對該寫字樓的物管公司提訟，請求其對該事件中該業主所遭受的人身、財產損失進行賠償。但在案件的審理中，物管公司提供證據證明，公司對該物業有完備的人員出入登記審查制度，所實施的安全服務并無瑕疵。
案例二、某小區業主在家中發生竊案后，認為物管公司在接受委托管理后，未妥善承擔安全防范的職責，對該小區存在缺陷的監控系統不進行維修，導致竊案結果的發生，訴請判令物管公司賠償由此給原告造成的損失。
對于上述兩個案例，因為案件一的業主不能證明物管公司在安全管理上存在瑕疵，其訴請被判令駁回；案例二中的物管公司則被證明該小區監控系統破損，安全管理上存在瑕疵而被判令賠償業主損失1000元。上述兩個案件宣判后，當事人雙方均服判息訴，未再提起上訴。
3、物管糾紛中的舉證責任
對于物管糾紛中的舉證責任，法律并無專門做出規定，一般是依據民訴法關于“誰主張，誰舉證”的規定。但物管合同相對其他案件具有其特殊性。對于物管公司所履行的物管義務有無承擔或義務履行有否到位，往往要經過一段時間才能夠反映出來，對于業主來說，要證明物管公司有無全面、妥善地履行物管服務，對于業主而言在舉證上存在困難。此外因為相關的物管資料通常是由物管公司進行保管的，業主要證明物管公司的服務存在瑕疵也的確存在困難，這在很大程度上造成業益無法得以有效保障。
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寫字樓物業管理合同范本
甲方：
乙方：北京xx物業管理有限公司
甲、乙雙方友好協商，訂立本協議如下：
一、物業管理協議簽訂
1、甲方使用區域為 座 單元，本單元的建筑面積為 平方米。(此面積與甲方簽定的《商品房買賣合同》或《租賃協議》中所提及建筑面積為同一面積)。
2、甲方應按照本協議，在與《租賃協議書》簽約同時與乙方簽訂《創業大廈物業管理協議》，協議期限自 年 月 日起，至 年 月 日止。
二、物業費及其它
1、甲方根據本協議規定，同意自本協議簽訂之日起向乙方繳納物業費(此費用不包含用戶自用電費、電話費、網絡費、工作時間以外空調使用費等在內)，物業費收費標準為人民幣 0.5 元/建筑平方米•日。
2、甲方應于本協議簽訂之日即日將物業費( 個月)，計人民幣(大寫) ，人民幣(小寫) 元，及物業費保證金(相當于 個月物業費)人民幣(大寫) ，人民幣(小寫) 元，共計人民幣(大寫) ，人民幣(小寫) 元，一次性支付乙方，并按乙方的要求辦理各項手續。
3、物業費保證金在本協議終止后10日內，并在甲方無違約的情況下，由乙方退還給甲方(不包含利息)。若乙方在協議期內扣除相應損失費或違約金，應書面通知甲方。若物業費保證金不足以抵償損失費或違約金，乙方有權繼續向甲方追償。在合同期內，甲方在乙方自物業費保證金中扣除損失后，須立即將物業費保證金數額補齊至原數額。
4、物業費為每 個月支付一次，在協議有效期內，甲方須于收到乙方書面通知后7日內將物業費交到乙方或指定銀行帳號。
5、乙方開戶行：建行清華園支行
乙方賬號：11001079900053000177
6、其它費用：
甲方除須繳納物業費外，還須承擔下列費用：
(1)自用電費(1.0元/度)
(2)電話初裝費及資源占用費
(3)網絡初裝費及使用費
(4)工作時間以外的空調制冷使用費(詳見空調加時收費標準)
加時空調收費標準
a、1300平方米以上按：每天(8小時)每平方米0.32元收費，但最高收費不超過3900元
b、1000平方米以上-1300平方米以下按：每天(8小時)每平方米0.1681元收費
c、1000平方米以下按：每天(8小時)1200元收費
d、無特殊情況加時空調開啟時間為8：30分-17：30分
(5)其它
三、甲方的權利和義務
1、甲方有權根據本協議及乙方制定的一切有關該房產的規章制度的規定，使用該房產協議區域及按規定使用公共區域及公共設備。
2、甲方有權監督乙方各項管理規章的實施。
3、甲方有權向乙方投訴管理服務方面問題。
4、甲方有義務
服從乙方的管理，同時甲方須保證其雇員、訪客及其受甲方許可進入大廈內的人員在使用、管理、維護該房產過程中遵守本協議及大廈的相關規定。甲方的雇員、訪客及其受甲方許可進入大廈內的人員在使用、管理、維護該房產過程中的失責行為、違約行為、侵害行為，均視作甲方自身的行為，并由甲方承擔相應的責任和費用。
5、甲方置于該房產內財產的相關保險事宜由甲方自行解決或委托乙方協助辦理，費用由甲方承擔。
6、甲方同意乙方(或乙方授權的人)在合理的時間內，經事先通知(或在緊急情況下，未經事先通知)進入該房產巡視，檢查該房產內部各部分狀態或處理緊急事項。需由甲方負責進行的維修，甲方應根據乙方(或乙方授權的人)的要求立即自行出資予以維修;否則乙方(或乙方授權的人)有權代為維修，所需費用由甲方承擔。如甲方拒絕承擔此費用，乙方有權從物業費保證金中扣除。需由乙方負責進行的維修，乙方應立即派人進行維修，由此對甲方置于該房產內的財產造成損壞的，乙方承擔相應賠償責任。
7、甲方進駐大廈后，不得私自改變建筑原貌，未經乙方允許不得在樓外及樓內公共空間、墻面張貼設置廣告、標牌等，不得影響建筑物內外景觀，不得以任何形式占用樓內公共空間。
8、如果甲方對使用單元進行裝修，應提前向乙方申請，經審核通過，并與乙方簽訂相關的裝修管理文件后，方可施工。
9、因甲方對該房產使用、管理、維護不當等原因而致他人財產或人身受到損害時，甲方應自行解決由此而引發的糾紛，并自行承擔由此而導致的損失及后果。
10、甲方不得在大廈內進行非法活動，不得進行任何妨礙或侵擾其他用戶的活動。如有上述行為，乙方有權終止與其的一切協議。
11、甲方有義務保持樓內整潔，不得在公共區域內堆放貨物或雜物。如發生上述情況，經乙方書面警告2小時內不予清理，乙方有權予以制止、清理，并向甲方征收清除費。如甲方拒付清理費，乙方有權從物業費保證金中扣除。如甲方因特殊情況，需臨時占用公共空間，甲方須提前向乙方提出申請，得到乙方批準后，按乙方批準的物品存放地點和存放期限統一存放。
12、甲方不得在樓內存放任何易燃易爆、劇毒等危險品，以及進行任何危害樓宇和人員人身安全，或引致投購保險失效或使保險費增加的活動。
13、未經乙方批準，甲方不行擅自更改、遷移或增大用電水裝置或空調的負荷。用電量超過大廈提供的基本電量，甲方應交納空調及超出部分的電貼費及相應的工程改造費用。
14、甲方須服從大廈廣場管理人員的管理，按規定存放車輛。違反規定者，廣場管理人員有權以糾正和制止。
15、甲方有義務愛護使用單元和樓宇內外的一切設備設施，因甲方的責任造成的損失和由此引發的一切費用由甲方承擔。
16、甲方入住時對房屋有裝修要求，應向乙方提出書面申請并同時報送裝修方案，經乙方同意后方可進行裝修。進場裝修的施工隊伍應具備合格資質條件，經乙方同意后方可入場施工，并接受乙方的監督檢查。甲方租賃合同期滿或終止后，甲方退出房屋時，裝修應保持完好，不得破壞或拆走，否則乙方有權要求甲方賠償。
17、由于甲方系統設備出現故障而對甲方設備財產造成的損壞或損失，由甲方自行保險承擔。乙方不予負責。
四、乙方的責任和義務
1、乙方有權對大廈進行有效的管理，制定管理規章和收費標準、違約處理標準，建立健全財務管理制度，并根據日常管理運伯，建立一套完整的工作程序，并在實踐中不斷完善。
2、乙方有權檢查、視察大廈。乙方(或乙方授權的人)在合理的時間內，經事先通知(或在緊急情況)可以進入該房產巡視，檢查該房內部各部分狀態或采取各種措施處理緊急事項，甲方不得以任何理由進行阻擋。
3、如果甲方未征得乙方的允許私自裝修，或裝修時違反裝修規定，要求甲方將裝修單元恢復原貌，由此發生的修復費以及對乙方造成的損失費全部由甲方承擔。情節嚴重或拒不服從管理者，乙方有權終止與其簽訂的一切合同并無償保留甲方所付物業費保證金及利息，甲方裝修期間，乙方有權進入裝修單元，檢查裝修是否按規定正常進行。
4、乙方負責大廈內部公共區域和外部周邊環境的清潔衛生。
5、乙方負責大廈的保衛、消防工作，定期組織有關方面的宣傳教育，做到發現問題及時處理。
6、乙方負責大廈公共設備設施的維護、保養工作。其中所有高檔儀器設備由專人負責，制定標準的操作程序，對有關人員定期培訓。非由大廈或物業管理公司提供的設備設施，乙方不負責其維護、維修。
7、乙方負責大廈的綠擺綠化，創造優美、舒適的工作環境。
8、乙方有權清除、拆除任何不符合管理規定的建筑物、安裝物以及公共區域擺放的貨物或雜物，并向有關單位或人員征收清除費或違約金。
9、乙方負責控制和安排大廈廣場內所有車輛的停放，并有權拖離所有違反規則停放車輛。
10、發生緊急情況和突發事件時，乙方有責任采取應急措施，保障樓內員生命財產安全，最大限度減少各方面的損失，
11、乙方應認真對待客戶投訴，凡屬管理責任問題要及時解決，并將解決結果通知客戶;凡近期無法解決的，乙方負責向甲方解釋。
12、乙方應做好各項配套服務。
13、乙方須接受甲方的監督檢查。
五、違約責任
1、雙方均應遵守本協議的各項規定，任何一方違反本協議的規定，應承擔違約責任;給對方造成經濟損失的，還應賠償損失費。
2、若甲方未能按期繳納各項費用，乙方有權書面通知甲方立即繳付。甲方逾期7日未能繳付，甲方須按延遲繳納天數，按每日1%的標準向乙方繳納滯納金;一個月未付，甲方的物業費保證金乙方不予退還。
3、甲方未經乙方許可，進行的裝飾、裝修造成了對原建筑物的改動，甲方須按原建筑物造成的2-5倍支付違約金。
4、甲方違約在公共區域堆放貨物、雜物或加建建筑物，乙方除有權向甲方收取清理費。
5、若乙方在甲方未有違約的前提下，單方面提前終止協議，則乙方需向甲方雙倍返還所收保證金;若甲方提前終止本協議，乙方不予返還甲方所繳納的保證金及利息。
六、不可抗力
由于地震、臺風、暴雨、火災、戰爭以及其他不能預見情況，并且對其發生和后果不能防止或避免的人力不可抗拒事件，而致影響任何一方不能履行本協議或不能按本協議約定的條件履行本協議時，遇有上述不可抗力的一方，應立即以電報或傳真的方式通知一方，并在15日內提供不可抗力詳情及本協議不能履行或部分不能履行或需要延期履行的理由的有效證明文件。此項證明文件應由雙方協議解決是否解除本協議，或者部分免除履行本協議的責任，或者延期履行本協議。
七、法律適用與爭議的解決
1、本協議的訂立、效力、解釋和爭議的解決均受中華人民共和國法律管轄。
2、因執行本協議發生的或與本協議有關的一切爭議，雙方應通過友好協商解決;如果協商不能解決，任何一方可提交由所在地海淀區法院解決。
八、附則
1、若本協議部分條款根據法律規定成為無效、非法或不能執行，則本協議其他條款的有效性、合法性和可執行性不受影響。
2、未盡事宜，由甲乙雙方另行簽定補充協議作為本協議的附件。本協議及相關附件和乙方關于管理該房產和廣場的各項規章制度是本協議不可分割的組成部分。
3、本協議以中文為準。
4、本協議一式四份，甲乙雙方各執二份，具有同等法律效力。
5、本協議自簽字蓋章之日起生效。
甲 方： 乙 方：北京xx物業管理有限公司
授權人： 授權人：
日 期： 日 期：
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一、規范住宅小區綜合交接費的繳付與使用
1．住宅小區竣工后，開發建設單位在辦理交付使用備案時，按交付使用的建筑面積繳付每平方米10元的綜合交接費。綜合交接費由市物業管理辦公室統一收取，存入市物業管理辦公室財政專戶。
2．綜合交接費的40%用于該物業管理項目的開辦費和前三年的物業管理補助。其中10%用于該物業管理項目的開辦費，在開發建設單位與物業管理企業簽訂委托合同的15日內，一次性向物業管理企業發放；另30%用于該物業管理項目前三年的物業管理補助，每年按10%為基數，根據對該物業管理項目的考核評分結果按比例發放。綜合交接費的60%用于全市物業管理的統籌。
3．中標物業公司在與開發建設單位簽訂委托合同后，應在十五天內到市物業管理辦公室辦理領取綜合交接費手續。
4．市物業管理辦公室對全市的物業管理項目實行考核制度，考核分為年度考核和日常考核，考核采取評分制，根據被考核項目的內部管理、日常服務、社會信譽等因素綜合評分，考核分值作為發放綜合交接費的依據。
5．簽訂委托合同后三年內物業管理企業退出該物業管理項目的，停止發放當年及以后的綜合交接費。
二、規范物業服務用房管理
1．新建住宅區的規劃設計應當安排物業服務用房。建設單位應當按照不少于規劃許可證載明的地上建筑物總建筑面積的千分之七配置物業服務用房，并無償提供。地上建筑物總面積不足一萬平方米的，物業服務用房面積不得少于七十平方米。
2．物業服務用房應當是地面以上的非居住房屋，一般安排在住宅區中心區域或者住宅區出入口附近沒有配置電梯的物業，物業服務用房所在樓層不得高于三層。
3．建設單位應當對物業服務用房進行簡單裝修，具備水、電使用功能。住宅區內配置通訊、有線電視、網絡寬帶、安保預警等設施的物業用房應當預留端口，具備正常使用功能。
4．電梯口、管道口、樓梯間、垃圾房（道）、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、車庫（棚）、人防工程等，以及室內層高不足2.2米的房屋不得計入物業服務用房面積。物業服務用房面積不計入分攤公用建筑面積。
5．物業服務用房的所有權屬于全體業主，建設單位在向房產行政主管部門申領商品房預售許可證時，應當注明物業服務用房面積和房號，在申請房屋所有權初始登記時，應當先行辦理物業服務用房權屬登記。物業服務用房由市規劃建設局代為權屬登記，權屬證書由市物業管理辦公室統一保管。物業服務用房不得買賣和抵押。
6．物業管理企業發生變更的，原物業管理企業應當按照規定向業主委員會，或根據業主委員會的要求，在市物業管理辦公室和業主委員會的監督下，向選聘的新物業管理企業進行物業管理服務用房交接驗收。原物業管理企業不得對房屋內的裝修或設施、設備進行拆改。
三、規范物業管理招投標行為和物業管理退出機制
1．凡建筑面積在10萬平方米以上的住宅物業必須進行公開招投標，10萬平方米以下、3萬平方米以上的住宅物業原則上要求公開招投標，如因特殊情況擬采用邀標方式的，須經市規劃建設局批準后方可進行。
2．為確保物業管理企業的良性發展，保證物業管理企業的服務質量，凡一、二級資質的物業管理企業，一年內中標3個10萬平方米以上項目，本年度內應暫停物業競標；三級資質（含暫定資質）的物業企業，一年內中標2個10萬平方米以上項目，也應暫停本年度參與物業競標。
3．各房地產開發項目在預售前應按規定進行前期物業管理招投標，招標文件須報市物業管理辦公室審核。招投標工作結束后，雙方簽訂《前期物業管理委托合同》，并將該合同報市物業管理辦公室備案后才能申請預售。市物業管理辦公室對招投標的全過程進行指導監管。
4．任何單位和個人不得違反法律、行政法規規定，限制或排斥具備招標資格的物業管理企業參加投標，不得以任何方式非法干涉物業管理招投標活動。
5．物業管理服務合同期滿，物業管理企業不再續約的，應當在合同終止的3個月前將擬退出原因、退出時間以書面形式告知業主委員會，就退出事宜進行協商，同時以書面形式在物業管理區域內公告15天。物業管理企業應當將擬退出原因、退出時間以書面形式報送市物業管理辦公室備案，并書面告知街道辦事處和居民委員會。
6．擬退出物業管理企業應當繼續按照合同約定做好服務，積極協助業委會選聘新物業管理企業。業主應當按時交納物業管理服務費至合同終止之日，物業管理企業預收的費用須退還給業主。
7．退出物業管理企業應當在合同終止之日起10日內，向業主委員會移交物業管理服務費余額、財務賬冊、物業檔案資料、物業服務用房及其它財物。未成立業主委員會的，可暫時向居民委員會辦理移交事宜。新物業管理企業接管后，業主委員會或者居民委員會應當將以上財物移交給新物業管理企業。
從筆者收集到的幾起在媒體上公開報道的獨家(實質上是獨權委托)糾紛的法院判例來看，有的判經紀方勝訴，有的判經紀方敗訴。其中，最早一例是新華網2003年3月12日的報道。
案例一：2002年7月，上海的尤先生委托中原公司掛牌出售位于南丹東路上的一套房屋，雙方簽訂了房地產出售居間協議，約定交易完成后，傭金為房屋總價的2.5％，逾期每日滯納金為傭金的0.05％。
同年10月，經中原公司中介，客戶白某表示有意向以79萬元的價款買下這套房屋。經中介方協調，三方于當月8日簽訂了房地產買賣居間協議，同時，尤先生還和中原公司簽署了傭金確認書，確認交易完成之日的傭金為19750元，當時還約定第二天就簽訂房地產買賣合同。但第二天買賣雙方尤先生和白某都沒有現身，此后一段時間，也沒有和中原公司再次聯系。中原公司去房地產交易中心查閱后發現該房屋的產權人已經變更為白某，交易早己完成，中介人是西普公司。
中原公司到徐匯區法院，要求判令尤先生支付傭金和滯納金。庭審中尤先生辯稱，為了早日出售房屋，他在操作時引入了“競爭機制”，還委托西普公司掛牌。而他和白某就是經西普公司介紹認識的，交易也經西普公司提供中介而完成。為證明自己，他還向法庭提供了5000元的中介費收據，以及與之簽訂的有關協議合同等證據。盡管如此，但法院在審理后認為，尤先生提供的證據并不能否認他與中原公司之間的經紀交易事實，在與中原簽訂了居問協議后，拋開原中介公司另行交易，其行為顯然違背誠信原則，理應承擔所有違約責任，應向有約在先的中原物業公司支付傭金及滯納金共2萬余元。
再看一個同樣發生在上海的案例，有意思的是，媒體在報道這宗發生在2006年的訴訟案件時，提到“由于獨家委托協議而引發的官司，并且判決委托方敗訴，這在上海尚屬首例”。顯然媒體沒有注意到早在3年前已經有了同類案例。
案例二：據《上海商報》2006年10月26日報道，2006年4月13日，當時屬于21世紀不動產旗下的上海家喜房地產(現己更名為福美來不動產公司)與售房人李先生簽訂了一份“限時獨家銷售委托書”。委托書中約定：家喜房地產受托銷售李先生持有的位于花木路的一套房屋，售價為人民幣280萬元，委托期限為2006年4月13日至6月20日。
委托書中明確約定，家喜公司是該房屋唯一的中介服務機構，房東李先生本人或者任何第三方未經家喜公司允許，不得銷售該房屋；在委托期內，如果李先生自行撮合成交，或委托其他中介機構或個人成交，均應向家喜公司支付合同約定的傭金，計人民幣2.8萬元；如果李先生在委托期內有反悔不再出售、另售他人、抬高價格等行為，或拖延時間簽訂合同導致無法按時與家喜公司介紹的客戶成交，均屬違約行為，應賠償家喜公司2.8萬元。
該委托書還約定了上海家喜房地產支付給李先生保證金人民幣3000元，如到期前未能將房產售出，李先生可以沒收這筆保證金。
幾經努力，家喜房地產在委托期的最后一天成功找到了買家。但當家喜公司的人員帶著買家來找李先生簽約時，李先生卻以種種理由拒絕締約。家喜公司經過了解發現，其實李先生在委托期屆滿前己通過其他中介機構將該房成功出售。家喜公司遂將李先生告上法院。
李先生表示，自己提前將房屋出售其實并不劃算，實際成交房價僅220萬元，相比與家喜公司合同中約定的委托價整整少了60萬元，完全是因為急于用錢才會違約出售房屋。
浦東新區法院經過審理后認為，上海家喜房地產通過支付保證金取得獨家委托銷售權，限制了被告自由處分自己財產的權利；而被告李先生簽署了“限時獨家銷售委托書”，同時也收取了原告的保證金，表明其對合同條款有充分的了解，故此委托合同合法有效，雙方均應受該合同的約束。李先生在家喜房地產的委托期內另行委托其他中介公司出售系爭房屋，屬于違約，理應承擔相應的違約責任。
在金華市一個類似的案例中，法院同樣也是一審判決中介公司勝訴。
案例三：據2007年3月23日《金華晚報》報道，2006年1月6日，許女士委托A房產中介公司出售房屋，同年4月24日，鄭先生委托A房產中介公司購買房屋，事后沒有達成交易，隨后于5月4日通過B房產中介公司中介，許女士和鄭先生簽訂了“房屋買賣協議”，許女士支付B房產中介公司中介費1000元，此后雙方辦理了房屋過戶手續。
據許女士說，她的這套房屋并非獨家委托A房產中介公司出售，而是委托了五六家房產中介公司，早在委托A房產中介之前，她己委托B房產中介掛牌售房。許女士還說，她與鄭先生素不相識，在委托A房產中介售房過程中并未與鄭先生謀面；鄭先生到B房產中介委托購房，多次看房后，雙方才成交。
鄭先生則稱，他委托A房產中介購房，當晚房產中介公司工作人員陪同鄭先生看了房屋，但他未與房主見面，也不知道房主的聯系方式；4月5日，他妻子委托B房產中介購房，曾去看過一套房子，事后他才得知與他到A房產中介看的是同一套房屋(即許女士的房子)。鄭先生說，他之所以選擇在B房產中介成交，是因為第一次看房是由B房產中介員工陪同，而且B中介承諾能辦理鐵路公積金貸款。
得知許女士與鄭先生房屋買賣成交后，2006年11月28日，A房產中介公司以許女士與鄭先生違約，損害其合法權益為由將兩人告上了法庭，12月27日，婺城區法院開庭審理了此案。經審理，法院認為，許女士為出售房屋在A房產中介填寫《出售委托書(代居間合同)》，鄭先生為購買房屋在A房產中介填寫《購買委托書(代居間合同)》，應視為A房產中介與許女士、鄭先生之間的居間關系成立，A房產中介履行了居問義務；之后，許女士、鄭先生未撤銷與A房產中介的居間關系，卻在其他中介機構成交，造成A中介居問成果收益受損，兩人對此應承擔A房產中介受損的收益。不過，法院認為，《出售委托書(代居問合同)》和《購買委托書(代居間合同)》中所列的“加倍支付中介費”和“雙倍傭金”條款，屬加重委托方責任的格式條款，應認定無效。法院判決，許女士和鄭先生各支付A房產中介居間費2135元。
再看一個買方與中介公司發生糾紛的案例。
案例四：上海《每日經濟新聞》2007年12月5日報道，2006年4月15日，楊先生通過上海漢宇物業有限公司(下稱漢字公司)看了位于浦東龍陽路上的一套二手房。過了一星期，楊先生又在原告上海中原物業顧問有限公司(下稱中原公司)處看到了同一套房源，由于對這套房屋
比較滿意，楊先生就在中原公司業務員的帶領下又驗看了房屋并簽訂了一份“房地產求購確認書”。事后，中原公司表示房屋的成交總價為一口價158萬元，漢字公司卻表示價格可以協商。楊先生比較之后，最終通過漢字公司與房屋業主馬某簽訂了買賣合同，成交總價為151萬元。
但不久之后，楊先生就因與中原公司簽訂的“房地產求購確認書”被告上了法庭。原告中原公司認為，按照雙方簽訂的“房地產求購確認書”：楊先生驗看過該房后六個月內，與出賣方達成買賣交易或者利用中原公司提供的信息、機會等條件但未通過中原公司而與第三方達成買賣交易的，楊先生都應按照與出賣方就該房地產買賣達成的實際成交價的1％向中原公司支付違約金。現在楊先生私下與房屋業主馬某完成了交易，已經嚴重損害了原告的合法權益。根據合同約定，楊先生應支付違約金15800元。楊先生則認為，他并沒有與中原公司成立居問合同關系，他也有權根據市場規則選擇對自己有利的中介成交，與中原公司所簽的購房確認書是‘霸王條款”。
浦東新區法院審理后認為，根據《合同法》的規定，提供格式條款的一方免除自身責任，加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。根據“房地產求購確認書”的約定，楊先生被原告中原公司帶領看房后，在半年內只能選擇原告達成交易，否則即要承擔違約責任，這顯然侵犯了楊先生的契約自由選擇權，加重了楊先生的責任，因此“房地產求購確認書”上關于違約責任的格式條款無效，中原公司無權依據該條款要求楊先生支付違約金。而且，楊先生之后通過漢字公司居問中介達成買賣合同的實際成交價低于原告居問中介的房價，從契約自由原則角度出發，楊先生也有權選擇對自己有利的中介公司完成交易。中原公司雖然沒有促成買賣雙方合同，但確實提供了居問服務，楊先生應支付必要的費用。最后，法院依據實際情況和公平合理的法律精神，予以酌定楊先生支付居問服務費3000元。判決后，楊先生不服，提起上訴，而中級法院作出駁回上訴，維持原判的判決。
從這幾個判例來看，獨權委托并無法律障礙，只要依法簽署了合同，無論委托方是否收取了中介公司的保證金，法院都支持(或部分支持)了中介公司的訴求，并未判決獨家委托合同無效。
然而，筆者也找到了法院判決獨權委托合同無效的判例。
案例五：2008年11月10日，鄒女士委托上海吳和派納房地產經紀有限公司(以下簡稱吳和公司)出售一套房屋，簽訂了一份“獨家銷售委托書”。雙方約定房屋出售總價為303萬元，獨家委托期內，鄒不得擅自取消該項委托，如果鄒違反約定或在委托期內存在任何反悔不再出售等行為，導致公司介紹的買方客戶無法按時與其成交，鄒須按委托出售總價1％支付違約金。
鄒出具的“獨家銷售委托書”復印件顯示，雙方當事人簽約時所約定之委托期限至2008年12月31日止。而吳和公司出具的“獨家銷售委托書”原件中，委托期限至出售完止，但該項書寫內容字樣與合同其他書寫部分內容字樣不同，系非同一人所書寫。
11月13日，鄒以手機短信形式告知吳和公司經理擬解除售房之委托。
吳和公司簽約后不久即尋得符合要求的客戶，并于12月以書面形式告知鄒，要求鄒至公司辦理相關售宜。因鄒拒絕，吳和公司訴至法院，要求鄒按約支付違約金30300元。
上海市盧灣區法院審理后認為，據吳和公司與鄒所提供之證據尚無法證明雙方在簽約時曾對委托期限作出明確約定。至少在鄒所稱之委托期限內，鄒不得擅自取消委托事項。鑒于鄒對其解除委托合同之權利己作不可撤銷之具體處分，故基于該項特別約定內容，如鄒在其認可的委托期限內欲解除委托，且該委托期限時段對于“獨家銷售委托書”而言尚屬合理期限，則鄒須就其不恰當處分權利之違約行為承擔違約責任。遂判決：鄒支付吳和公司違約金30300元。
鄒不服，上訴至上海市第一中級人民法院。2009年9月24日，上海一中院二審作出了截然不同的判決：撤銷原判，改判吳和公司要求鄒支付違約金30300元之訴訟請求，不予支持。
“獨家銷售委托書”約定，委托期內，鄒不得擅自取消該委托。二審法院認為，該條款是由吳和公司一方預先擬定并打印好的格式條款。根據《合同法司法解釋(二)》第10條之規定，提供格式條款的一方當事人違反《合同法》第39條第1款的規定，并具有《合同法》第40條規定的情形之一的，人民法院應當認定該格式條款無效。《合同法》第410條規定，委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。顯然，吳和公司提供的格式條款加重了鄒的責任，排除了其主要權利，吳和公司也未采取合理方式提請鄒注意免除或者限制其責任的條款，故法院認定該格式條款無效。另從吳和公司向鄒所發的短信內容分析，吳和公司在11月13日所發的兩次短信中均未提及其己收介紹的客戶10萬元意向金之情況，在11月21日所發的短信中告知鄒客戶己于11月11日支付了意向金10萬元，而12月17日向鄒所發的簽約通知函中又稱購買方于11月15日支付了意向金10萬元。法院結合上述事實及短信內容，認定吳和公司在鄒向其提出解除委托協議后，才收耳義購買方之意向金。吳和公司要求鄒承擔違約責任，無事實依據和法律依據，法院不予支持。該案案號為(2009)盧民四(民)初字第135號；(2009)滬一中民二(民)終字第2147號，案例編寫人為上海市第一中級人民法院敖穎婕。
這里需要注意的是：二審法院在判決時引用了《合同法司法解釋(二)》，這個司法解釋的頒布日期是2009年4月24日，二審法院判決的時間是同年9月24日，即上述司法解釋出臺之后。
《合同法司法解釋(二)》第10條規定：提供格式條款的一方當事人違反《合同法》第39條第1款的規定，并具有《合同法》第40條規定的情形之一的，人民法院應當認定該格式條款無效。
而《合同法》第39條第1款規定：采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之問的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。
案例五的二審法院判決時即強調了兩點：第一，吳和公司提供的格式條款加重了鄒的責任，排除了其主要權利；第二，吳和公司未采取合理方式提請鄒注意免除或者限制其責任的條款。正因為如此，法院可以判決吳和公司敗訴。
實際上，在案例四的法院判決中已經提到了格式合同的問題，法院正是因為這個原因而沒有完全支持中介公司的訴訟請求，只是“依據實際情況和公平合理的法律精神，予以酌定楊先生支付居問服務費3000元”。而案例二中的法院在判決時同樣也提到了中介公司的格式合同“限制了被告自由處分自己財產的權利”，但因為被告簽署了“限時獨家銷售委托書”，同時也收取了原告的保證金，表明其對合同條款有充分的了解，故此委托合同合法有效，雙方均應受該合同的約束。
也就是說，雖然案例二、四的法院判決均在《合同法司法解釋(二)》出臺之前，但實際上也是按照這個司法解釋的精神和《合同法》的規定判決的。
保潔服務委托合同范文1 委托方：(以下簡稱甲方)
受托方：(以下簡稱乙方)
為確保各營業廳干凈整潔，明亮舒適，保潔水平達到規范化、標準化，現結合實際需要，甲方委托乙方進行專業化管理，經雙方真誠友好協商，本著互惠互利的原則，雙方達成以下條款，望共同遵守：
一、工程名稱：常年保潔。
二、工程地點：城區營業網點。
三、保潔范圍：見《保潔方案書》。
四、保潔質量標準：見《保潔方案書標準》。
五、合同期限：1年;自年月日至年月日。
六、年保潔費用：
七、付款方式：每季度付款一次，乙方憑蓋有公司財務章的發票收取。
八、甲方的職責：
1、為乙方的保潔工作無償提供水源、電源。
2、為保潔人員提供辦公的地方，便于更衣，存放工具。
3、如因甲方的裝修等原因造成衛生達不到要求，由甲方協助解決。
4、負責提供垃圾堆放點、提供各處垃圾桶和紙簍等。
5、甲方隨時監督檢查乙方的工作，乙方應聽從甲方的安排。
6、按時支付合同規定的款項。
九、乙方的職責：
1、嚴格遵守甲方的各項規章制度，樹立主人翁責任感，愛護甲方財物，維護甲方利益。
2、按時、按質、按照作業程序《作業程序見方案書》進行規范操作，保證保潔區域的干凈整潔。
3、保潔員著裝必須統一，配戴胸牌上崗。
4、嚴格聽從甲方負責人指揮，虛心接受批評。
5、保潔過程中的安全責任由乙方負責;乙方保潔人員保證甲方文檔資料的保密及物品的完整，如出現意外由乙方承擔。
6、如乙方達不到保潔標準，甲方提出口頭警告、書面警告、直到解除合同。
7、積極配合完成甲方的突發性工作。
8、合同期滿，甲方對乙方的保潔工作滿意，乙方優先享有續約權。
十、違約責任：
1、保潔質量不符合合同的規定標準，乙方負責無償返工。
2、乙方保潔員在工作過程中，違反甲方有關規定，甲方可提出批評教育。如甲方責令更換人員，乙方應按要求一個月內妥善解決更換問題。
3、若發現乙方保潔工人在工作中有偷竊或未經允許挪用甲方財物，甲方按有關規定予以嚴肅處理，情節嚴重將送司法機關。
4、甲方須在合同規定的期限內，支付清潔服務費。
5、由于不可抗拒的因素(如自然災害、暴亂等)而造成的任何損失，雙方共同協商解決。若協商不成，可向當地仲裁機關申請仲裁。
6、在合同期間，任何一方不得終止合同。
十一、特約條款：
1、合同款額是《保潔方案書》范圍內的費用，如需對其它項目進行特殊處理或增設其它服務項目，費用雙方另行協商。
2、本合同未盡事宜，雙方協商補充條款，具有同等法律效力。
十二、本合同一式兩份，甲乙雙方各執一份，自雙方簽字蓋章之日起生效，并具有同等法律效力。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
保潔服務委托合同范文2 本合同雙方當事人
委托方(以下簡稱甲方)：
受委托方(以下簡稱乙方)：
甲、乙雙方本著平等、協商一致、互惠互利、共同發展的原則就甲方委托乙方對 xxxxxxx衛生保潔服務工作，達成協議如下:
一、服務范圍：
甲方將以上衛生保潔工作委托給乙方,乙方按照雙方所列保潔范圍、作業內容及清潔周期以包工方式，為甲方提供符合要求的保潔服務，使甲方的衛生區域經常保持良好地衛生狀態，為甲方創造一個舒適、優美的工作環境。
二、雙方議定：工人開始保潔前做一次徹底保潔，費用為 整由甲方承擔，乙方派遣保潔人員 名，為甲方提供服務。
三、合同期限：本合同期限為一年(自 年 月 日起 至 年 月 日止)，合同期滿后終止，如續簽合同雙方另行商定(合同結束前一個月)。
四、經雙方商定：每月衛生保潔費為 ( 元/月)，總計：( 元/年)以上費用不包含垃圾袋、潔廁劑、洗手液等清潔用品和清潔工具，不包含垃圾外運清理費。甲方在次月 日前支付上月保潔服務費。
收款單位全稱：
開戶銀行：
賬 號：
五、甲方承擔以下責任、義務：
1、每月按時向乙方支付保潔服務費。
2、對乙方保潔工作進行監督、檢查，如乙方在衛生保潔工作中出現質量問題，甲方有權要求乙方及時整改。
3、為乙方無償提供水、點、工具房等必要的工作條件。
4、教育本單位工作人員遵守保潔制度，共同維護衛生區域的清潔衛生。
六、乙方承擔以下責任、義務：
1、保證衛生保潔質量，達到客戶滿意，服從甲方管理。
2、教育員工文明禮貌，熱情服務，不發生違規違紀行為。
3、保潔人員統一著裝、佩帶胸卡，培訓合格后上崗。
4、愛護甲方建筑物及室內各種設施，如因乙方人員失誤造成損壞的，由乙方直接責任人承擔經濟責任。
5、乙方在工作期間因自身原因發生意外人身事故由乙方負責，因甲方原因造成的意外人身事故由甲方負責。
6、乙方派遣在甲方的保潔人員，其業務上受乙方和甲方雙重領導。
7、乙方工作時間為早上8:30-12:00開始打掃一遍下午1:30-5:00，下午1:30-5:00維護，中午12:00-1:30為中午吃飯休息時間，每周休息一天，法定節假日調休。
七、其他：
1、超越合同規定范圍以外的衛生保潔項目，經雙方協商后可另行補充合同，費用另計，亦可通過變更保潔費解決。
2、本合同一經簽訂，既具有法律效力，任何一方不得違反，如有一方擅自毀約，需賠償守約方合同約定月保潔服務費總額的20﹪作為違約金。
3、甲方因拆遷、改建、裝修的垃圾由甲方負責收集清運。
4、合同未盡事宜，雙方另行協商解決。
本合同一式貳份，甲、乙雙方各持一份，具有同等法律效力。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
保潔服務委托合同范文3 甲方:(物業公司)
地址:
法定代表人: 職務: 聯系方式:
乙方: 地址:
法定代表人: 職務: 聯系方式:
第一條 委托事項
甲方將其實施物業管理的xxx住宅小區的保潔業務委托給乙方管理。
第二條 委托期限
甲方委托乙方行使保潔權的期限為xx年。從xxxx年xx月xx日至xxxx年xx月xx日止。
合同期滿雙方協商一致可續簽。
第三條 委托費用
標準: 數額: 甲方向乙方支付保潔費用的方式:
第四條 保潔標準
乙方的保潔標準為:
1.按時清潔道路、走廊等公共地方和公共設施,頻率標準xxx;
2.住宅小區內窨井、化糞池的清淘清運,頻率標準xxx;
3.按時清運住宅小區內的垃圾,并協調與環衛部門的關系,頻率標準xxx;
4.定期對住宅小區公共區域進行害蟲消殺工作,頻率標準xxx;
5.定時對樓內或樓外的保潔區域進行巡視,發現有違章建筑和施工的現象有責任勸導,并及時通知甲方管理部。巡視頻率標準xxx;
6.對住宅小區高層公寓防火通道進行清理,保證暢通,清理、頻率標準xxx;
7.對高層公寓內的應急燈的使用情況進行巡視,損壞打及時報修并跟蹤處理結果,巡視頻率標準xxx。
第五條 甲方的權利、義務
(一)權利
1.擁有對乙方的保潔行為監督指導的權利;
2.擁有要求乙方提高保潔標準的權利;
3.擁有對乙方危害住宅小區行為的制止權;
4.擁有對乙方重大保潔措施的審定權;
(二)義務
1.為乙方完成住宅小區的保潔工作提供保障的義務;
2.向乙方支付保潔費用的義務;
第六條 乙方的權利、義務
(一)權利
1.擁有依法取得報酬的權利;
2.擁有要求甲方協助完成住宅小區保潔業務的權利;
3.甲方喪失住宅小區物業管理資格;
4.乙方喪失保潔公司資格;
5.一方嚴重違約使合同無法履行;
6.因不可抗力使合同無法繼續履行的。
第十二條 違約責任
(一)甲方應嚴格履行合同的規定,不得擅自解除合同,如因甲方擅自解除合同給乙方造成經濟損失的甲方應予賠償。
(二)乙方應嚴格履行合同的規定,不得擅自解除合同,如因乙方擅自解除合同給甲方造成損失的乙方應予賠償,并甲方有權不退還乙方抵押金。
(三)乙方應嚴格按照本合同的規定履行職責,如果因乙方未盡到本合同規定的義務給住宅小區業主、物業使用人或者來訪人員造成損害、損失的,由乙方承擔責任。因前款原因給甲方造成損失的乙方應向甲方承擔賠償責任。
第十三條 爭議的解決
甲乙雙方在履行合同的過程中發生爭議,應由雙方協商解決。協商不成,任意一方可向人民法院起訴。
第十四條 合同涉及概念的解釋
不可抗力:是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。本合同自雙方簽字、蓋章,并經公證處公證后生效。本合同所有附件與本合同具有同等法律效力。
本合同一式x份。甲乙雙方及xx各執x份。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
自治區建設廳：
為全面貫徹落實自治區建設廳《關于開展2005年自治區物業管理市場專項治理整頓工作的通知》（新建房[2005]12號）文件精神，2005年8月17日-8月23日塔城地區建設局和發展計劃委員會組成聯合檢查組，對全區物業管理市場，特別是對塔城市、烏蘇市物業管理市場進行了重點檢查，現將自檢情況報告如下。
一、塔城地區物業小區管理工作開展情況
塔城地區現有物業管理企業9家，均為三級企業，其中兩家為新開辦的暫定企業。近年來，我區物業管理工作堅持以“三個代表”重要思想為指導，以貫徹執行自治區物業管理服務等級，提高物業管理服務水平為重點，嚴格檢查物業管理工作中存在侵害業主合法利益的問題，規范了物業管理服務事項和收費標準，規范了物業管理企業無償代收代繳水、電、暖費用等行為，堅持綜合治理，標本兼治，分級管理，齊抓共管的原則，規范物業管理市場秩序，促進了物業管理健康持續發展。
（一）我區物業管理行業基礎薄弱，企業規模偏小、經營水平較低、企業自身素質不高。為了解決物業管理市場中存在的問題，使物業管理工作健康、有序的發展，今年地區建設局及時召開了物業行政主管部門管理人員和物業管理企業座談會，就目前存在的問題進行了討論、分析，并提出了解決問題的辦法，把管理相對較好的烏蘇市華鑫小區、沙灣縣祥和小區、塔城市杜別克小區、額敏縣2號小區作為開展物業小區管理示范小區。
（二）為進一步提高住宅小區內的社會化管理水平和服務質量，建立健全我區住宅小區管理機制，加強物業管理，創建和諧社區，地區行署轉發了由地區建設局和地區民政局共同制定的《關于進一步健全住宅小區管理機制創建和諧社區試行辦法》，要求各縣（市）認真貫徹執行。使社區居委會、小區業主大會、業主委員會、物業管理企業各負其職，共同做好住宅小區的管理工作，創建文明和諧小區。
（三）針對大部分住宅區物業管理用房及配套設施不到位的情況, 各縣（市）積極投入資金完善示范小區設施，地區也投入了20萬元，對四個重點住宅小區公共設施建設進行了補助，為小區的物業管理提供了硬件基礎。
（四）為進一步加強我區物業小區管理工作，我們對全區物業公司管理人員進行了培訓，就加強物業管理進行了深入研討。結合實際，地區建設局下發了《關于進一步加強住宅小區建設管理的意見》（塔地建房[2005]11號）文件，進一步規范了我區小區物業管理，使全區物業管理工作逐步形成政府指導、社會監督、企業服務的工作模式，為創建和諧住宅小區奠定了基礎。
（五）我區物業管理企業能夠認真執行物業管理方面的法律、法規，有針對性的進行崗位培訓，提高了管理人員的服務意識和服務水平。在收費難的情況下，多方籌措資金，改善小區基礎設施建設和管理，完善小區服務功能，豐富業主的業余生活。并建立了各項管理制度和企業內部激勵機制，以點帶面，互相學習，分析小區物業管里中出現的問題，對難點、熱點問題進行討論，及時解決。管理人員還經常不定期走訪業主，與業主溝通思想，增加了理解和支持。物業行政管理部門對物業管理市場加大了監管力度,沒有出現亂收費、多收費等損害業主合法利益的問題,在代收水、電、暖工作方面，都簽訂了委托合同,并按合同執行。大部分企業都建立了物業管理企業信用檔案。部分小區成立了業主委員會，并和被委托物業管理企業簽訂了物業管理服務委托合同。
二、我區物業小區建設中存的主要問題
由于塔城地區物業管理工作起步較晚，目前全區只有塔城市、烏蘇市、沙灣縣、額敏縣申辦了物業企業管理資質并開辦了經營性物業管理業務，工作中還存在著一些問題。
（一）物業企業大多是從開發企業中派生出來的，為企業的經營管理和發展帶來了許多問題。
（二）由于過去在房地產開發中，開發后建設管理不夠，致使大部分住宅小區的物業管理用房及配套設施不到位,給物業管理工作造成了很大的困難。
（三）由于我區經濟發展相對滯后，居民收入較低，造成物業管理收費相對較低，物業企業無法按《新疆維吾爾自治區普通住宅物業管理服務等級標準（試行）》提供服務和管理。
（四）國家在房地產開發方面的新、老政策有所差異，有的房屋在開發建設后收取了房屋維修基金，有的在房屋開發建設后沒有收取房屋維修基金，給小區房屋統一維修帶來了困難。
（五）物業公司制定的物業管理服務委托合同內容不完整，合同服務雙方責任不明確，服務內容不具體，委托主體不符合《物業管理條例》的規定。
（六）企業雖然建立了信用檔案，但是大都沒有按照規定定期將經營管理及信譽情況報管理部門，致使管理部門沒有實現對企業資質的動態管理。
（七）大部分住宅小區還未成立業主委員會，已成立業主委員會的小區也因無法支付委員的工作報酬，使業主委員會處于半癱瘓狀態，無法發揮業主委員會應有作用。
（八）物業服務項目收費中存在的問題：（1）收費票據填寫不規范；（2）明碼標價內容不規范、不全面，個別物業公司沒有進行明碼標價； （3）對抄表到戶的業主，繼續收取水耗、電損。
三、今后加強物業管理工作的方向
（一）通過廣播、電視、報紙等媒體，大力宣傳物業管理方面的法律、法規和政策，使廣大業主增強自覺遵法、守法的意識。
（二）積極督促各小區盡快成立業主委員會，引導已成立的業主委員會按規程運作，依法簽訂物業服務委托合同，修訂《業主公約》，促進小區物業管理規范化。
（三）進一步加強對物業企業的管理，引導物業企業的規范管理、服務行為。
（四）依照有關規定督促開發建設單位完善小區設施、設備的建設，提供規定數量的物業用房，檢查監督好住宅小區維修基金的建立及使用，并按規定歸集好維修基金。
（五）進一部完善物業管理企業信用檔案制度，督促好企業定期將經營、管理、服務情況的資料上報新疆建設網。
（六）進一步完善物業管理服務標準和項目，規范服務行為，提高服務水平和服務質量，嚴格按照國家發展改革委員會、建設部關于印發《物業服務收費明碼標價規定》的文件要求進行明碼標價，切實做到明明白白收費。
（七）建立健全物業市場監督管理制度和失信懲戒制度，營造良好的物業管理市場環境。
二OO五年八月二十五日
