時間：2023-06-05 10:15:39
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇集體土地使用權轉讓，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
隨著民商事活動的日益頻繁，抵押貸款已變得越來越普遍，而傳統的現有產權房抵押已滿足不了正常的經濟交往，房地產業的興起，使土地使用權抵押這一擔保方式在物權擔保中占據著越來越重要的位置。根據有關法律規定和目前的實踐，我認為下列幾類問題值得分析、討論并引起重視。
一、能夠用于抵押的土地使用權的范圍
土地使用權抵押主要是從開發商取得土地使用權開始至建設工程開工止。在這個階段開發商能夠用來抵押以獲取貸款的只有土地使用權。按照通常的擔保法理論，房產與地產是兩個獨立的不動產，各自應可以獨立作為貸款的抵押物，因而就有房產抵押貸款和地產抵押貸款之分。但是，當房產與地產結合在一起時，就具有不可分割的屬性。單獨抵押或分別抵押就會造成無法處理抵押物和無法實現抵押權的后果，故《擔保法》和《城市房地產管理法》的有關規定都體現了“同時抵押”原則。但在取得土地使用權階段，開發商尚未在其土地上新建房屋，故只能單獨用地產進行抵押以獲取貸款。
根據《擔保法》第三十四條和第三十六條的規定，我認為，能夠單獨用于抵押的只有兩種土地使用權：第一種是抵押人通過出讓方式取得的國有土地使用權；第二種是抵押人依法承包的荒山、荒溝、荒丘、荒灘的集體土地使用權，除上述兩種土地使用權外，其他國有或集體的土地使用權，諸如以劃撥方式取得的土地使用權，鄉（鎮）、村企業的土地使用權等都必須同地上房產同時抵押，而不得單獨抵押。另外，《擔保法》第三十七條第二項特別列舉了耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押，《城市房地產管理辦法》也列舉了權屬有爭議的用于教育、醫療、市政等公共福利事業的；被依法查封、監管的地產不得設定抵押。應當注意，雖然法律允許這兩種土地使用權抵押，但因其有悖于同時抵押原則，因此，如果土地使用權已全部單獨抵押，對今后土地上新增的房屋的出售或房產開發過程中再設定其他抵押都會帶來沖突和矛盾。因此，銀行對此類以土地使用權單獨抵押貸款的要特別重視并加強監管。
二、有關土地法律規定問題分析
（一）以出讓方式取得的土地使用權的抵押問題
根據《擔保法》的規定，以出讓方式取得的土地使用權是可以抵押的。但是，國有土地使用權人作為抵押人，當他承擔抵押責任時，其以出讓方式取得的國有土地使用權可能被依法拍賣、轉讓等方式處理，這時所得的價款還不能全部用于清償抵押債務，必須先依法繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人才有優先受償權。因此，銀行在放貸時要注意審查，抵押人是否繳清了土地使用權出讓金。否則抵押權人有可能不能完全享有優先受償權。
（二）以劃撥方式取得的土地使用權的抵押問題
劃撥土地使用權是指土地使用者通過各種方式無償取得的土地使用權，這是國家在一定條件下對特定單位的一種優惠。如果允許土地使用者將劃撥的土地使用權未經開發建設就設定抵押，不僅會造成房地產抵押上的混亂，而且還可能造成國有資產的流失。因此，銀行如果遇到開發商要求單獨以劃撥的土地使用權設定抵押以獲取貸款的，應予以拒絕。
如抵押人以劃撥土地上的房產設定抵押的，也應注意這種抵押雖符合我國城鎮《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中關于“地上建筑物，其他附著物抵押時，其作用范圍內的土地使用權隨之抵押”的原則，但是這種抵押的抵押權人的“優先受償”權是受到限制的。《城市房地產管理法》第五十條規定：“設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償”。這一規定明確要求抵押權人在優先受償之前，須從拍賣所得中繳納與土地出讓金相當的款額，這就要求在設定抵押貸款的數額時必須充分考慮土地出讓金的因素，若有疏忽，則抵押權人難以優先受償，優先受償就要打折扣。銀行在辦理此類抵押貸款時，要充分考慮這一問題。
（三）以集體土地使用權設定抵押的問題
在房地產開發時，開發商有時會將依法承包的農村集體土地使用權或鄉辦、村辦企業的廠房等建筑物及在集體土地上建造的住宅作為抵押物進行貸款。農村集體土地不同于國有土地，因而在設定抵押時應注意：
1.只有兩類經土地使用權登記的集體土地可以設定抵押。根據《農村集體土地使用權抵押登記若干規定》規定：“抵押登記應當以土地使用權登記為前提。經縣級人民政府土地管理部門登記的集體荒地土地使用權和鄉村企業集體土地使用權可以設定抵押權，其他的集體土地使用權不得抵押。”因此在簽訂抵押貸款合同時首先應明確擬將設定抵押的集體土地使用權的類型是否符合上述要求，是否辦理過使用權登記，而后要及時申辦抵押登記，抵押合同自批準登記之日起生效。未經抵押登記的，抵押權人不受法律保護，土地使用權也不能作為抵押財產進行處置。
Abstract: Since the establishment of the land market, primary market develope rapidly, while the secondary market is still at a relatively slow and lagging situation. However, with the transformation of country's economic development pattern, and upgrade and optimization of the industrial structure, to actively promote the stock of land transfer and accelerate the development of land in the secondary market has become an important part of land management.
關鍵詞:土地二級市場;問題;對策
Key words: land secondary market;problems;countermeasures
中圖分類號:F293 文獻標識碼:A文章編號:1006-4311(2010)24-0142-01
0引言
土地使用權作為商品進入市場,必然會在市場上流轉,形成土地二級市場。土地二級市場對繁榮土地市場,優化重組土地資源配置有著積極的作用。但是,如不加以規范管理,土地二級市場無序發展就會沖擊土地一級市場,影響土地市場健康發展,導致國有土地資產流失,擾亂經濟秩序。
1土地二級市場現狀
據了解,目前各地的土地使用權轉讓、租賃、抵押等二級市場交易十分頻繁,其中土地使用權的轉讓存在私下交易較多等不規范狀況,主要表現為以下幾個特點:
①交易的自發性。土地私下交易、隱形交易較為普遍。存在大量土地私下交易的原因,一方面固然和當事人受經濟利益驅動有直接關系,但和土地二級市場不完善,土地交易沒有固定場所,交易信息不靈也有關系。土地交易當事人互相隔絕,不能及時掌握交易信息,致使買家找不到賣家,賣家找不到買家,就只能托親戚、找熟人打聽信息,私下談價成交。在交易過程中,由于當事人不懂土地使用權轉讓的法律及政策規定,對劃撥土地、工業用地、集體土地甚至未經處理的違法占地,也進行私下流轉。
②交易的非法性。城鎮范圍內的存量土地,大多為國有劃撥用地。有些用地者違反法律規定,采取作價、入股、合資等方法變相、私自流轉這些土地;有的將拆遷安置用地或多余的安置用房,私下買賣轉讓;還有的私自改變土地用途,改變土地的使用條件進行交易。
在城市、城鄉結合部和經濟較發達村鎮,部分單位、村委和農民擅自出租、出售房屋,造成了集體土地的非法流轉。
③管理的多頭性。土地使用權的轉讓、租賃、抵押等交易行為,主要有三個部門的介入。一是房產管理部門。目前地產和房產分別屬于國土部門和建設部門管理。城市國有土地使用權的房屋轉讓交易還比較規范,但集體土地使用權的房屋轉讓交易十分不規范,處于“各掃門前雪”的狀態。二是人民法院。有些法院在裁定涉及土地使用權方面的案件時,沒有充分考慮土地權屬是否合法,未經國土部門批準將土地使用權裁定給相關當事人。三是拍賣公司。少數拍賣公司在拍賣房產時,將土地使用權一并轉移,擾亂了土地二級市場健康、穩定發展。
④交易多樣性。在土地隱形市場中,既有國有土地交易,又有集體土地交易,交易的形式也多種多樣。一是純土地非法買賣或變相買賣流轉。有的村集體經濟組織借辦福利、公益事業或籌集舊村改造資金之名,未經批準私下將集體土地使用權賣給其他單位和個人進行非農建設。有的村甚至擅自招標出賣二、三產業用地。二是集體建房和農民拆遷安置住宅買賣。部分村集體經濟組織和農村居民,在經濟利益驅動下,以轉讓為名,出售拆遷安置用地,從中牟取暴利。區位較好的村集體經濟組織以土地為條件,吸引外地單位和個人興辦企業,流轉集體建設用地使用權。三是企業將因遷移、轉產、改制、兼并非農建設用地使用權,以作價入股、聯營等方式進行轉讓。四是出租房屋同時出租土地使用權。在城鎮規劃區內、城鄉結合部、經濟發達的村鎮,部分單位和農村居民憑借地理環境優勢,通過出租房屋,實現土地使用權租賃。對城郊結合部的村集體組織和農戶而言,轉讓、出租土地、房屋獲取的經濟收益遠高于農業收入,因而有的甚至擅自把農用地轉為建設用地或違章建房出售、出租,獲取高額回報。
2規范土地二級市場管理的對策
在管理中要兼顧土地一、二級市場。國土部門在強化對土地一級市場壟斷的同時,必須加強對二級市場的管理。一級市場經營不善,就會促成二級市場混亂無序,二級市場不能有效管理,也會擾亂一級市場的正常秩序,最終影響到土地在經濟發展中的宏觀調控作用。
認真落實國土資源部關于建立土地有形市場,促進土地使用權規范交易的有關規定。在土地市場各方面相對健全完善的基礎上,進一步強化職能,落實責任。建立固定的交易場所,創造條件,建成類似于行政審批式的土地交易大廳;要暢通交易信息,采取多種手段,公布和提供土地供求信息,收集、儲存、土地交易行情和交易結果;委托中介機構代辦土地交易相關事務,積極拓寬業務渠道和范圍,提供土地政策法規、土地市場管理規則、土地利用投資等方面的咨詢。
加強農村集體土地使用權轉讓管理。在農戶住宅用地審批過程中,要嚴把一戶一宅關,從源頭上制止農村集體土地非法轉讓。同時,盡快制定出臺農村集體土地使用權轉讓及流轉的意見和辦法,促進農村集體土地使用權合法流轉。
加強對非法土地市場的打擊力度。土地交易機構的性質是事業單位,不具備執法的職能,但應積極協助國土執法監察大隊查處打擊非法土地交易。交易機構要多深入基層、加強調查研究,拓寬渠道,為專業執法機構提供線索和信息。督促交易者主動辦理相關手續,最大限度地減少違法交易行為的發生。
山西省晉城市土地交易所成立于1995年8月。經過十多年的發展，各縣、區交易機構逐步建立健全，制度逐步完善，土地二級市場獲得了一定的發展。但是，受法規、制度、經濟發展等多方面因素的制約和影響，土地市場明顯呈現一級市場活躍、二級市場疲軟的現狀。土地二級市場交易的不規范，主要表現為以下幾個特點：
交易的自發性。土地私下交易、隱形交易較為普遍。自2006年以來，全市共辦理國有土地使用權轉讓186宗，平均每年只有62宗，這其中還有117宗涉及土地使用權的分割轉讓。這與實際發生的土地使用權轉讓交易量相比有很大的差距。分析其原因，主要是二級市場不完善，交易信息不暢，致使買家找不到賣家，加上交易雙方法律意識淡薄，雙方私下談價成交，一些手續不完善的土地甚至輕而易舉地轉讓多次。
交易的非法性。城鎮范圍內的存量土地，大多為國有劃拔用地。有些用地者違反法律規定，采取作價、入股、合資等方法變相、私自流轉這些土地；有的將拆遷安置用地或多余的安置用房，私下買賣轉讓；還有的私自改變土地用途，改變土地的使用條件進行交易。
在城市、城鄉結合部和經濟較發達村鎮，部分單位、村委和農民擅自出租、出售房屋，造成了集體土地的非法流轉。
管理的多頭性。土地使用權的轉讓、租賃、抵押等交易行為，主要有三個部門的介入。一是房產管理部門。目前地產和房產分別屬于國土部門和建設部門管理。城市國有土地使用權的房屋轉讓交易還比較規范，但集體土地使用權的房屋轉讓交易十分不規范，處于“各掃門前雪”的狀態。二是人民法院。有些法院在裁定涉及土地使用權方面的案件時，沒有充分考慮土地權屬是否合法，未經國土部門批準將土地使用權裁定給相關當事人。三是拍賣公司。少數拍賣公司在拍賣房產時，將土地使用權一并轉移，擾亂了土地二級市場健康、穩定發展。
解決土地二級交易市場存在的這些問題，必須從以下幾方面入手：
在管理中要兼顧土地一、二級市場。國土部門在強化對土地一級市場壟斷的同時，必須加強對二級市場的管理。一級市場經營不善，就會促成二級市場混亂無序，二級市場不能有效管理，也會擾亂一級市場的正常秩序，最終影響到土地在經濟發展中的宏觀調控作用。
認真落實國土資源部關于建立土地有形市場，促進土地使用權規范交易的有關規定。在土地市場各方面相對健全完善的基礎上，進一步強化職能，落實責任。建立固定的交易場所，創造條件，建成類似于行政審批式的土地交易大廳；要暢通交易信息，采取多種手段，公布和提供土地供求信息，收集、儲存、土地交易行情和交易結果；委托中介機構代辦土地交易相關事務，積極拓寬業務渠道和范圍，提供土地政策法規、土地市場管理規則、土地利用投資等方面的咨詢。
加強農村集體土地使用權轉讓管理。在農戶住宅用地審批過程中，要嚴把一戶一宅關，從源頭上制止農村集體土地非法轉讓。同時，盡快制定出臺農村集體土地使用權轉讓及流轉的意見和辦法，促進農村集體土地使用權合法流轉。
加強對非法土地市場的打擊力度。土地交易機構的性質是事業單位，不具備執法的職能，但應積極協助國土執法監察大隊查處打擊非法土地交易。交易機構要多深入基層、加強調查研究，拓寬渠道，為專業執法機構提供線索和信息。督促交易者主動辦理相關手續，最大限度地減少違法交易行為的發生。
進一步理順相關部門之間的關系。建立和維護健康的土地市場僅靠國土資源部門是不夠的，要增強工作的主動性和積極性，加強與房屋產權管理部門、法院和拍賣機構的溝通和協調，在業務上多交流，共同促進土地二級市場的健康發展。
坊間普遍認為，高層頻頻考察農村糧食生產和土地利用現狀，釋放了將啟動我國新一輪農村改革的信號。而專家分析，新一輪農村改革可能會進一步完善土地征用制度，進一步延長土地經營權的年限，將農村土地的承包期從現在的30年延長到70年等。
現行的《土地管理法》規定，“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”。分析者認為，這一條規定或許就是新農改的突破口。目前，《土地管理法》正由國土資源部政策法規司緊張修訂中。
要想富裕農民必須減少農民，農業生產的低附加值特點決定了將大多數農民捆綁在土地之上難以真正富裕農民，所以富裕農民必須走農民就業向工商行業轉移，大力推進城市化進程，農業進行集約化生產的道路。而要促進農民就業與生活向著工商業與城市轉移，大規模推進農業集約化生產與經營，就必須大力促進農村土地流轉。這就需要通過諸如延長農村土地承包期，允許農村集體土地使用權出讓與轉讓等改革，強化與擴大農民對于所承包的土地擁有的權限，從而為大力推進農村土地流轉、推動農業集約化生產、推動農民就業與生存轉移，并在此基礎上真正為富裕農民準備好法律與制度規定上的條件。
近些年來，盡管農民政治與經濟地位不斷得到提高，權益日益獲得越來越大的保障，但是在農村集體土地使用過程中，也時有基層政府與農民自治組織侵犯農民權益的現象發生。而這些侵犯農民權益現象的發生，究其根源在于農民對于土地所擁有的權利尚未獲得堅實的法律與制度保障。而延長農民對于土地的承包期限等舉措，可以強化農民對于土地所擁有的權利的堅硬程度，強化農民對于所承包的土地使用上的自，因而有利于減少在土地使用權轉讓與土地流轉上損害農民權益現象的減少發生，更為積極地維護農民權益，減少農村土地流轉過程中出現的矛盾，促進農村地區社會穩定。
延長農民對于農村土地的承包期限，包括通過立法突破禁止農民集體土地使用權出讓、轉讓或出租的禁令，也有利于提高農民所承包的土地的“含金量”。農民承包土地期限延長，加之允許土地使用權出讓或出租，農民就可利用所承包的土地獲取從事農業與其他行業生產所需要的貸款與資金，為向城市轉移準備必要的經濟條件與物質保障，從而有利于農民通過出讓土地使用權獲得更大的實際利益，對農民創業與提高生活質量乃至推動城市化進程，提高國家整體經濟社會發展水平發揮有力的促進作用。
延長農民對于土地的承包期限，包括允許農村集體土地使用權轉讓或出租，從深層次講，實際上體現出的是對于農民權利的重視，既是進一步促進農村乃至整體經濟社會發展提出的要求，而且也只能在國家與政府對包括農民在內國民權益表現出越來越大的尊重背景下才會出現。也正因為如此，延長農民土地承包期限，允許農民集體土地使用權轉讓與出讓，一方面可以大力促進農業集約化生產，促進農民權益保護，增加農民經濟利益，另一方面也讓國家更加尊重包括農民在內國民權益的觀念更為深入人心，有利于提升全社會尤其是政府更為實質性地保障公民權益的理念，因而新一輪農村改革制度的實施，具有十分重大而深遠的意義，必將在我國公民權益獲得更為堅實保障的路途上畫上濃墨重彩的一筆。
關鍵詞：土地有償使用，土地使用權出讓，土地租賃
一、我國土地使用權租賃制度的發展
（一）1988 年前，我國《憲法》第10條第4款規定：“任何組織或個人不得侵占、買賣、出租或以其他形式非法轉讓土地”。科技論文。1988年《憲法修正案》，將上述條款修改為 “任何組織或個人不得侵占、買賣或以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”，從而為土地租賃制的實行解開了禁錮。同年，根據《憲法修正案》，又對《土地管理法》相應修改，將原《土地管理法》第2條第2款“任何單位和個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地”修改為“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地”，并明確規定：“國家依法實行國有土地有償使用制度”。1998年《土地管理法實施條例》第29條規定：“國有土地有償使用的方式包括國有土地使用權出讓、國有土地租賃和國有土地使用權作價出資或入股”，從而正式將土地租賃確定為國有土地使用權取得方式之一。
（二）1990年《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第28條規定：“土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”1992年《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第9條規定：“土地使用權出租，是指土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。”
二、集體土地使用權的出租。
集體土地使用權包括農地承包經營權（又稱農地使用權）、宅基地使用權、鄉鎮企業建設用地使用權和公共設施、公益事業建設用地使用權。關于農地承包經營權的出租，我國《土地管理法》和《農村土地承包法》均有詳細規定，至于公共設施、公益事業建設用地，因不具有營利性，實踐中相關糾紛不多，所以本文不再述及二者的出租問題。下面主要分析一下宅基地使用權、企業建設用地使用權的出租問題。
（一）宅基地使用權的出租。關于此，目前只有《土地管理法》第六十二條規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。……農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”從該規定可以看出法律是允許農民出租住宅的，但是否允許出租宅基地使用權呢？從實務上看，因農民建住宅完全可以申請到免費的宅基地，從而很少存在承租別人宅基地使用權的必要性和可能性；從法理上看，既然法無禁止，應理解為是允許出租宅基地使用權的，而且允許出租不會導致宅基地使用權主體的變更，從而并不違反“一戶一宅”的法律規定。科技論文。
宅基地使用權的出租，是否也應參照國有土地使用權出租規定而必須達到一定開發程度呢？如前所述，本人還是認為，土地使用權的出租與承租土地使用權的轉讓不同，前者并不改變土地使用權的權屬主體，因此，不宜對土地使用權出租時的開發程度過多限制。
至于農村居民出租住房，從上述規定中看不出對承租人資格條件的任何限制，從現實看，農民將住房出租與城市居民、本集體外村民的現象大量存在，其于鄉鎮經濟發展的人流與物流中，扮演著重要的角色，而且農村居民出租住房并不因此改變集體土地使用權和房屋產權的變更，因此，本人認為應予以肯定和鼓勵農村居民出租住房。
（二）關于企業建設用地使用權的出租問題。
相對于農地承包經營權、宅基地使用權，鄉鎮企業建設用地使用權的流轉則更具有市場性，它對農村工業的發展起了重大作用，但關于企業建設用地使用權出租的法律規定，僅有《土地管理法》第六十三條，且對于該條款的理解，有眾多分歧。
三、租賃土地使用權的轉讓。
首先，必須弄清租賃土地使用權的轉讓與租賃土地使用權的轉租二者之間的區別。所謂租賃土地使用權的轉讓，是指原土地租賃合同的承租人，將其承租取得的土地使用權轉移與第三人，由第三人享有原土地租賃合同的權利義務，轉讓人喪失土地使用權。科技論文。而租賃土地使用權的轉租是指原土地租賃合同的承租人將小于其承租土地使用權的權利在原租賃期限內轉租與次承租人，且不喪失其作為原土地租賃合同承租人地位的法律行為。該兩者存以下區別：前者的轉讓人要退出原租賃合同關系，經過原土地行政主管部門變更登記后，受讓人成為原土地租賃合同的承租人，直接附有向出租人繳納租金等原租賃合同約定的義務，同時享有轉讓人在原租賃合同約定的權利。后者的轉租人不退出原租賃合同關系，仍然是原租賃合同的承租人，仍附有繳納租金等原租賃合同約定義務，接受轉租的次承租人與出租人之間并不存在租賃合同關系。
四、土地使用權租賃登記
《土地登記規則》第三十條規定：“ 有出租權的土地使用者依法出租土地使用權的，出租人與承租人應當在租賃合同簽訂后十五日內，持租賃合同及有關文件申請土地使用權出租登記。土地管理部門應當在出租土地的土地登記卡上進行登記，并向承租人頒發土地他項權利證明書。”可見該項登記為他項權利登記。
五、關于土地使用權出租期限
土地使用權出租期限最高為多少呢？可否適用《合同法》關于租賃合同期限的有關規定呢？
我國合同法規定，租賃期限不得超過20年，超過部分無效，我國政策規定是將土地出租最高期限等同于同類用途土地的出讓最高年期，即已超過20年，但該規定僅限于部門規章，并未上升到法律層面上，值得立法界進一步明確。
廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法最新版第一章 總 則
第一條 為加強國家對集體建設用地的管理，合理利用土地，規范集體建設用地使用權流轉市場秩序，促進經濟可持續發展，根據國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定，結合我省實際，制定本辦法。
第二條 集體建設用地使用權出讓、出租、轉讓、轉租和抵押，適用本辦法。
第三條 取得農民集體土地進行非農業建設，應當符合國家有關產業政策及當地土地利用總體規劃、城市規劃或村莊、集鎮規劃。涉及農用地轉為建設用地的，應當落實土地利用年度計劃的農用地轉用指標。
第四條 有下列情形之一的,集體建設用地使用權不得流轉
(一)不符合土地利用總體規劃、城市規劃或村莊、集鎮規劃的;
(二)土地權屬有爭議的;
(三)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制土地權利的;
(四)村民住宅用地使用權。
因轉讓、出租和抵押地上建筑物、其他附著物而導致住宅用地使用權轉讓、出租和抵押的除外。村民出賣和出租住房后，不得再申請新的宅基地。
第五條 通過出讓、轉讓和出租方式取得的集體建設用地不得用于商品房地產開發建設和住宅建設。
第六條 集體建設用地使用權轉讓、出租和抵押時，其地上建筑物及其他附著物隨之轉讓、出租和抵押;集體建設用地上的建筑物及其他附著物轉讓、出租和抵押時，其占用范圍內的集體土地使用權隨之轉讓、出租和抵押。
第七條 出讓、出租和抵押集體建設用地使用權，須經本集體經濟組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意。
鄉(鎮)農民集體所有的土地由鄉鎮集體經濟組織負責經營和管理,沒有鄉鎮集體經濟組織的，由鄉鎮人民政府負責經營和管理。
第八條 下列建設項目可以使用集體建設用地：
1.興辦各類工商企業，包括國有、集體、私營企業，個體工商戶，外資投資企業(包括中外合資、中外合作、外商獨資企業、三來一補企業)，股份制企業，聯營企業等;
2.興辦公共設施和公益事業;
3.興建農村村民住宅。
第九條 國家為了公共利益的需要，依法對集體建設用地實行征收或者征用的，農民集體土地所有者和集體建設用地使用者應當服從。
第十條 土地使用者應當按照市、縣人民政府建設用地批準文件規定的用途使用土地。
確需改變土地用途的，應當經土地所有者和土地、規劃行政主管部門同意，報原批準用地的市、縣人民政府批準。
第十一條 縣級以上人民政府土地行政主管部門負責本行政區域內集體建設用地使用權流轉的管理和監督。 縣級以上人民政府農業、審計、勞動保障、民政等行政主管部門應當按照各自的職責，對農民集體通過集體建設用地流轉取得收益的管理使用，加強指導和監督檢查。
第二章 集體建設用地使用權出讓、出租
第十二條 集體建設用地使用權出讓，是指農民集體土地所有者將一定年期的集體建設用地使用權讓與土地使用者，由土地使用者向農民集體土地所有者支付出讓價款的行為。以集體建設用地使用權作價入股(出資)，與他人合作、聯營等形式共同興辦企業的，視同集體建設用地使用權出讓。
集體建設用地使用權出租，是指集體土地所有者或集體建設用地使用權人作為出租人，將集體建設用地租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
第十三條 集體建設用地使用權出讓、出租，應當簽訂書面合同。
集體建設用地使用權出讓、出租的最高年限，不得超過同類用途國有土地使用權出讓的最高年限。
第十四條 集體建設用地使用權出讓、出租或作價入股(出資)的，農民集體土地所有者和土地使用者應當持該幅土地的相關權屬證明、集體建設用地使用權出讓、出租或作價入股(出資)合同(包括其村民同意流轉的書面材料),按規定向市、縣人民政府土地行政主管部門申請辦理土地登記和領取相關權屬證明。市、縣人民政府土地行政主管部門應依法給予辦理。
第十五條 集體建設用地使用權出讓、出租用于商業、旅游、娛樂等經營性項目的，應當參照國有土地使用權公開交易的程序和辦法，通過土地交易市場招標、拍賣、掛牌等方式進行。
第十六條 集體建設用地使用權出讓、出租合同約定的土地使用年限屆滿，土地使用權由農民集體土地所有者無償收回，其地上建筑物、附著物按照集體建設用地使用權出讓、出租合同的約定處理。
原土地使用者要求繼續使用土地的，應當在土地使用年限屆滿前與農民集體土地所有者協商，集體土地所有者同意繼續使用的，按本辦法的規定重新辦理集體建設用地使用權登記手續。
第三章 集體建設用地使用權轉讓、轉租
第十七條 集體建設用地使用權轉讓，是指農民集體建設用地使用權人將集體建設用地使用權再轉移的行為。集體建設用地使用權轉租，是指承租人將集體建設用地使用權再次租賃的行為。
第十八條 集體建設用地使用權轉讓、轉租應當簽訂書面合同。
集體建設用地使用權轉讓的，原受讓方的權利、義務隨之轉移;集體建設用地使用權轉租的，轉租人應當繼續履行原出租合同。
集體建設用地使用權轉讓、轉租的年限為原土地使用年限減去已使用年限后的剩余年限。
第十九條 集體建設用地使用權轉讓、轉租的，當事人雙方應當持集體土地使用權屬證明和相關合同，到市、縣人民政府土地行政主管部門申請辦理土地登記和領取相關權屬證明。市、縣人民政府土地行政主管部門應依法給予辦理。
第四章 集體建設用地使用權抵押
第二十條 集體建設用地使用權抵押，是指集體建設用地使用權人不轉移對集體建設用地的占有，將該集體建設用地使用權作為債權擔保的行為。
第二十一條 集體建設用地使用權抵押應當簽訂書面合同，并到市、縣人民政府土地行政主管部門辦理抵押登記。
農民集體土地所有者抵押集體建設用地使用權的,在申請辦理抵押登記時，應當提供本集體經濟組織的村民會議2/3以上成員或2/3以上村民代表同意抵押的書面材料。
第二十二條 集體建設用地使用權被作為抵押物的，債務人不履行債務時，抵押權人有權依法處分抵押的集體建設用地使用權。
因處分抵押財產而取得集體建設用地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權，應當辦理過戶登記。
第二十三條 處分抵押集體建設用地使用權所得，抵押權人有優先受償權。
第二十四條 抵押權因債務清償或者其他原因而消滅的，應當辦理注銷抵押登記。
第五章 土地收益
第二十五條 集體土地所有者出讓、出租集體建設用地使用權所取得的的土地收益應當納入農村集體財產統一管理。其中50%以上應當存入銀行(農村信用社)專戶，專款用于本集體經濟組織成員的社會保障安排，不得挪作他用。具體實施辦法由省勞動保障部門會同省農業、民政、財政、衛生等部門制定,報省人民政府批準后實施。
第二十六條 集體建設用地使用權出讓、轉讓和出租的，應當向土地行政主管部門申報價格，并依法繳納有關稅費。集體建設用地使用權轉讓發生增值的，應當參照國有土地增值稅征收標準，向市、縣人民政府繳納有關土地增值收益。土地增值收益收繳和使用管理辦法由省財政部門會同省國土資源、物價部門另行制定，報省人民政府批準后實施。
第二十七條 市、縣人民政府土地行政主管部門應當制定本行政區域集體建設用地使用權的基準地價，并報市、縣人民政府批準后公布。
第六章 法律責任
第二十八條 集體建設用地閑置的，市、縣人民政府土地行政主管部門應當責令改正;農民集體土地所有者對閑置的土地負有直接責任的，在土地閑置狀況改正之前，市、縣土地行政主管部門暫停辦理其新增集體建設用地審批手續。
第二十九條 單位和個人通過出讓、轉讓、出租方式取得的集體建設用地用于開發商品房地產項目和進行住宅建設的，市、縣土地行政主管部門應當責令改正，拒不改正的責令交還土地。
第三十條 違反本辦法第十五條的規定，集體建設用地使用權不實行公開交易的，縣級以上土地行政主管部門不得為其辦理產權變更登記或者他項權利登記手續。
第七章 附則
第三十一條 集體建設用地使用權流轉的合同文本格式，由省國土資源部門制定。
第三十二條 本辦法自20xx年10月1日起實施。
集體建設用地基本介紹主要包括：鄉(鎮)村公益事業用地和公共設施用地，以及農村居民住宅用地。
集體建設用地所有權歸集體所有，農民享有使用權，使用期限無規定。
憲法第十條之規定，自留地、自留山屬集體所有。
關鍵詞：集體土地所有權 土地承包經營權建設用地使用權產權改革
土地是我國最重要的資源。馬克思說過:“土地是一切生產和一切存在的源泉”。農村土地產權制度一般是指農村集體土地所有權及其派生出來的集體土地使用權和其他土地權利形成的相關制度。30多年來，隨著社會主義市場經濟體制的逐步建立，我國各級政府采取了一系列措施深化農村土地產權制度改革，推動農村穩步發展。以農地承包、集體建設用地流轉等為標志，農村集體土地產權制度改革和建設取得了很大進展，但也暴露出一些深層次的問題。
一、我國農村土地產權制度改革中存在的問題
（一）集體土地所有權價值難以實現
農村集體土地所有權，指農村勞動群眾集體經濟組織在法律規定的范圍內占有、使用、收益和處分自己所有的土地的權利，是我國社會主義土地所有權的一種重要形式。在我國農村，有相當一部分農民只知道集體土地屬于農民集體所有，但沒有所有權概念，對集體土地所有權價值知之甚少。導致如下結果：一是土地權屬不清，糾紛較多。由于集體土地檔案、地籍圖像資料不完善，土地界限拐點位置無證可查，導致部分土地界限長期存在爭議。二是集體土地所有權主體不明確。我國《民法通則》雖然規定了集體所有權，但沒有明確規定集體所有權的主體。該怎樣認識集體所有權的主體在立法上和法學理論上都存在著困惑。三是農民行權意識差，在行使所有權時農民“集體”很難成為實踐層面上的所有者主體，實際權利由鄉鎮政府、村民委員會的村干部或者村民小組長代替所有權人行使，這在土地發包、集體土地征收中，體現尤其突出。
（二）集體建設用地使用權流轉混亂，缺乏法律規制
長期以來，集體非農建設用地的自發流轉在客觀上對農村經濟發展、農民集體組織財富積累、提高農民收入等起到了促進作用，但是，這種流轉在政策和法律上未得到明確認可，在雜亂無序和隱蔽狀態下進行，引發了諸多問題，影響農村社會穩定與城鎮化的健康發展。
在農村集體建設用地使用權流轉方面存在諸多問題，一是集體土地隱形交易活躍，使耕地保護受到沖擊。隨意占用耕地并出讓、轉讓、出租、轉租用于非農建設，或者低價出讓、轉讓農村集體土地等現象層出不窮。二是集體非農業建設用地使用權自發、無序流轉，導致政府難以有效控制建設用地供應總量，沖擊土地利用總體規劃及城市規劃的有效實施，使土地市場秩序受到嚴重沖擊。三是農村集體建設用地使用權流轉缺乏法律保障，交易不安全。由于法律對集體建設用地使用權流轉的條件、用途、權益、程序等缺乏明確規定，難以依法進行土地登記，對建設投資者不利，還會波及到其他利害關系人，使交易安全得不到保障。四是集體建設用地流轉收益分配關系混亂。由于缺乏法律監管與市場機制，土地的市場價值及資產資源屬性在流轉中不能得以充分體現，加之農村土地產權關系混亂，使得本屬于農民集體及農民的土地流轉收益難以得到法律的切實保障。
二、繼續推進農村集體土地產權制度改革的對策
對于集體土地所有權，主要是通過確權頒證的方式予以確認，對于集體土地使用權，則由《土地管理法》、《物權法》等一系列法律法規加以規范，逐步建立有中國特色的農村集體土地使用權流轉的法規體系，推動解決我國農村土地產權改革。
（一）做好集體土地所有權確權頒證工作，明確農村土地產權主體
通過土地所有權確權登記頒證，可以明晰農村集體土地產權關系，固化土地權利，加速農村集體土地流轉，有力地推動農村經濟發展，維護農民土地權益。
（二）完善農村集體土地使用權權能， 積極推動土地承包經營權流轉
農村集體土地使用權是由農村集體土地所有權派生的一種用益物權。我國農村集體土地產權制度改革的核心即是賦予各類集體土地使用權以“處分”權能。
土地承包經營權制度是國家對農村土地產權制度進行重大改革的一項根本措施。土地承包經營權必須堅持自愿、有償、公平原則，在統一規劃及所有權屬和用途不變的前提下，依法進行流轉。《土地管理法》第三十二條規定，通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉。
除法律明確規定的土地承包經營權流轉方式外，我國一些地方積極探索多種土地承包經營權的流轉方式，如成都市允許農戶委托集體經濟組織代為流轉其承包經營權，通過鼓勵農戶以土地承包經營權入股組織農村土地承包經營權股份合作社等方式，實現耕地的規模化經營。蘭州市按照依法、自愿、有償原則，允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權。
（三）逐步推動集體建設用地使用權流轉
集體建設用地使用權是指農民集體和個人為進行非農業生產建設而依法使用集體所有的土地的權利。根據我國法律規定及集體土地使用權流轉的發展趨勢，農村集體建設用地使用權流轉形式應包括出讓、出租、轉讓、轉租和抵押。
集體建設用地使用權的出讓，是指農村集體土地所有者將集體建設用地使用權出讓給土地使用者，由土地使用者向集體土地所有者支付出讓價款的行為。集體建設用地使用權的出租，是指集體土地所有者或集體建設用地使用權人作為出租人，將集體建設用地出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。集體建設用地使用權的轉讓，是指農村集體建設用地使用權人將集體建設用地使用權再轉移的行為。集體建設用地使用權的轉租，是指承租人將集體建設用地使用權再次租賃的行為。集體建設用地使用權的抵押，是指集體建設用地使用權人不轉移對集體建設用地的占有，將該集體建設用地使用權作為債權擔保的行為。推動集體建設用地使用權流轉對于實現國有土地和集體土地“同地同價”，發揮土地這一生產要素的價值，進而提高農民收入等方面均具有極為重要的作用。
（四）合理分配農村土地收益
農村集體經濟組織對集體土地所有權的行使及土地收益的分配應實行民主管理原則，這樣才能提高農民的積極性，密切農民與土地的關系，使其自覺維護集體的土地，并能有效利用和管理土地，從而實現自己的土地權利。對于集體土地征收的補償，應支付給享有被征收土地所有權的農村集體經濟組織，由集體經濟組織進行分配，對于土地承包經營權流轉產生的收益應全部歸土地承包經營權人。
三、完善農村土地產權制度改革的配套措施
我國農村土地產權制度改革是一項綜合性的系統工程，需要許多配套措施保障實現。第一，扎實推進新型農村治理機制建設。如四川省多地農村形成了以村民議事會為決策機構，村委會為公共事業服務單位，農民集體經濟組織自主經營的新格局。第二，創立耕地保護機制。加強土地利用規劃及管理 ，實行耕地分級保護，通過設立耕地保護基金，建立耕地保護補償機制。第三，建立完善農村產權交易平臺。如成立綜合性的農村產權流轉服務中心，將產權的流轉整合到一個交易平臺辦理。第四，積極推進農村金融體系建設，加快農村金融制度改革步伐，為促進農村土地資本化創造條件。第五，創新農村土地產權交易擔保機制，以降低農村土地產權流轉風險。第六，完善產權制度改革相關法律、法規立法工作，為產權制度改革提供法律保障，進一步推進產權制度改革的法制化。
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一、現實中農村集體土地使用權的流轉已普遍存在
近幾年，隨著城鎮國有土地使用制度的改革、城市化進程的加快，農村集體土地特別是城市規劃區內的農村集體建設用地的使用權價值和資產價值越來越顯現，交易活動越來越頻繁，具體表現在：（1）農村集體組織以集體土地使用權作價入股、聯營的方式興辦鄉鎮企業；（2）鄉鎮企業間的兼并、合并、重組和股份制改革而發生使用權人變化；（3）因農業結構調整，致使農村土地承包經營權發生轉移；（4）近郊農民的宅基地以出租、抵押、轉讓而使得使用權人發生變動。現實證明，農村集體土地使用權的這種轉移已普遍存在并且符合市場經濟的客觀需要。
現行的土地法律和政策對于農村集體土地使用制度特別是集體建設用地使用有較多限制，行政干預也多，但一味的禁止和限制而忽視客觀存在的實際要求，不但難收實效，也對市場經濟的發展不利。在當前市場經濟發展日趨成熟的條件下，正視農民集體土地所有權，推行集體土地有償使用制度的改革，建立健全農村集體土地使用權合理、規范的流轉途徑已迫在眉睫，需要在法律法規和政策制度方面予以創新。
二、集體土地使用權“流轉”中存在的問題
現行的法律制度在確定農村集體土地所有權的權力內容的行使上有明顯的不完全性。如在集體土地使用權方面，規定集體土地只能用于農業生產或農民宅基地建設、光辦鄉鎮企業或者鄉（鎮）村公共設施、公益事業，而對能產生巨大經濟效益的房地產開發經營活動，法律明令禁止。在對集體土地建設用地的使用上，《土地管理法》也做了如下規定：“農村集體土地所有的土地使用權，不得出讓、轉讓或出租用于非農建設，但是符合土地利用總體規劃，并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形，致使土地使用權依法轉移的除外。”造成實際操作性差。在收益權方面，由于集體土地不能直接參與市場經營活動，如房地產開發，使得農村集體組織喪失了這部分土地收益，農村集體經濟實力難以壯大。此外，由于國家征地的強制性，集體土地所有者在如何處分自己土地時缺乏地位。
高新區處于城市規劃區范圍，其外環生態圈以北區域處于城郊，具有良好的基礎設施和投資環境區位優勢，是高新區鄉鎮企業主要分布區域，也是集體土地建設用地產生流轉的主要區域。分析高新區集體土地使用權“流轉”現狀，存在以下問題：第一、產權關系不明晰，使用權“流轉”難以規范。表現為農村集體經濟組織內部的產權關系不明晰，村民小組與村民委員會法律關系不明確，權力主體行使上較模糊；土地與地上建筑物分屬不同的主體，即農民集體組織將土地租賃給企業使用，地面建筑物、構筑物由企業自建或與本村集體組織聯合修建。這就造成在產權關系上由多個法人實體共有，一旦發生經濟糾紛或因企業倒閉破產，各方利益難以得到保證。這也是農村集體土地建設用地使用權不能合理規范流轉的重要原因。第二、管理不到位，土地利用率低下。由于特殊的歷史原因，即高新區是在老區基礎建設新區，所以對原有鄉鎮企業用地難以從源頭上做到統一規劃、合理布局。對新增的鄉鎮企業用地雖然明確規定到規劃的鄉鎮企業工業園中發展，但由于種種利益關系難以完全做到，致使違法占地行為履禁不止。第三、閑置土地處置難。鄉鎮企業一旦經營不善，停產倒閉后，因債權債務關系使本集體經濟組織難以收回出租的土地，或收回后又難以及時出租等，造成建設用地閑置，存量土地不能有效利用。第四、城市化步伐加快，農村集體經濟發展受到制約。隨著高新區城市化進程的加快，致使規劃區內農村集體經濟和鄉鎮企業的發展受到限制，被拆遷的鄉鎮企業難以新“占地”進行發展，造成農村集體經濟組織經濟總量的減少。由于受到市場機制的調節和政府征地資金的限制，對農民的就業安置以及對農村集體經濟組織的財產補償難以從根本上解決農民失去土地后的經濟來源和基本生活保障。
此外，由于現行法律對農村集體土地所有權主體的設定概念模糊，“農民集體”沒有明確的法人代表，在行使具體權力時，作為所有權人的農民集體的真實意愿難以得到真正體現，使一些村、組干部利用其地位，充當所有權代言人，為自己牟取利益。在收益分配上，由于沒有完善的制度，村務難以真正公開，一些村、組干部利用制度缺陷侵占了大多數農民的利益。上述現象的存在已嚴重阻礙了農村集體土地使用制度的深化改革。
三、對農村集體土地使用權流轉的思考
1、在法律和制度方面進行創新。農村集體土地所有權的不完全性從根本上講是國家意志在立法上的表現。它體現了國家對土地資源以及土地市場的壟斷。但壟斷是不宜于市場經濟發展的。因此，在當前社會主義市場經濟條件下，應在法律上重新確立集體土地在各項權力上的內容和賦予更完善權力行使能力，在倡導國家在土地市場占主導地位的同時，將集體土地使用權納入有形的土地市場。這些都有待于在法律規范、政策制度方面進行創新。
2、科學的界定農村集體土地所有權主體，在此基礎上建立嚴謹的組織結構和明晰具體的產權形態、完善的收益分配制度，這是推行農村集體土地“資產化、產業化”政策的前提，是農村集體土地有償使用、合理流轉的前提。
3、對農村集體土地推行“資產化、產業化”制度，實行“公司化、企業化”管理模式。壯大農村集體經濟實力，對集體土地實行資產化、企業化，有利于農村經濟的總體發展，有利于緩解因征地拆遷帶來的社會矛盾和社會問題，使農民的現實利益和長遠利益有保障。從而，從根本上給農村經濟組織和廣大農民相對穩定的出路。
第二條 汕頭經濟特區內土地所有者和使用者必須按本暫行規定到汕頭市國土局或其授權的區國土局辦理土地權屬登記,經市國土局審核無誤后,由汕頭市人民政府頒發土地證書。
第三條 土地證書是確認土地所有者和使用者的法律憑證。合法的土地所有權和使用權受國家法律保護,除國家依法變更權屬外,任何單位或個人不得侵犯。
依法變更土地所有權或使用權的,必須辦理變更登記,更換土地證書。
第四條 土地證書分為《集體土地所有證》、《國有土地使用證》、《集體土地建設用地使用證》和《臨時用地使用證》:
(一)《集體土地所有證》的頒發對象是依法擁有農村集體土地所有權的農村集體經濟組織或村民委員會。
(二)《集體土地建設用地使用證》的頒發對象是依法使用農村集體所有制土地于非農業建設的集體企事業單位或個人。
(三)《國有土地使用證》的頒發對象是依法使用國有土地的單位或個人。
(四)《臨時用地使用證》的頒發對象是經批準的臨時需要用地的單位和個人。
批準臨時用地的有效期限最長不超過二年,期滿后臨時用地者需要延期的,應在期限屆滿兩個月前向原批準用地機關辦理續用手續。期滿或者申請延期未獲準的,由臨時用地者清理好場地,恢復原貌,并由發證機關收回土地使用證。對期滿后不辦理續用手續而繼續使用土地的,按非法占用土地處理。
第五條 下列用地,其土地使用證的頒發對象:
(一)跨區域的國有工程、市政設施(包括鐵路、公路、綠化帶、水利工程、自然風景區、文化、體育、通訊、電訊等公共設施)用地分別為該用地單位的業務主管部門。
(二)公產房用地為同級房產管理部門。
(三)中外合資經營企業、中外合作經營企業、外商獨資企業、中外股份有限公司的用地,為該企業。
(四)同一幢建筑物有兩個以上業主的,為該業主。
(五)從事灘涂和海水養殖的用地,為該經營組織或專業戶。
(六)私人住房,為房主本人。
第六條 辦理單位土地登記的當事人,應該是單位的法定代表人;個人使用土地的登記人應是土地使用者本人。
委托他人代為登記的,必須向市國土局或其授權的區國土局提交委托人簽名或者蓋章的授權委托書。
外國、港、澳、臺經濟組織、個人委托他人代為登記的,其授權委托書按有關規定辦理。
第七條 申請土地登記發證,須提交土地登記申請書、單位法人代表證明、個人身份證明、土地權屬來源證明、地上附著物權屬證明及其它有關文件、資料(包括圖件)。
國土部門接到土地登記申請后,對申報材料進行審核。需要進行測量查丈的,由國土部門會同申請者進行現場測量并繪制宗地圖。
經審查符合條件的,發給土地證書。
第八條 在土地登記過程中,發生土地權屬爭議的,按《中華人民共和國土地管理法》等有關法律、法規和政策規定處理后,再進行登記。
第九條 土地證書由持證單位或個人妥善保存,如有遣失或毀滅,應及時向市國土局報告,并申請補發。
第十條 土地證書必須附有關土地范圍、面積、座標、地形、地址等要素的圖件。比例尺的大小可依土地面積的多小而不同。經注冊登記的土地,其地籍數據列入地籍檔案。
第十一條 有下列情形之一的,須辦理土地變更登記手續:
(一)農村集體所有土地被依法征用的;
(二)市國土局批準改變土地用途的;
(三)土地使用權或土地使用權連同地上建筑物轉讓的;
(四)土地使用年限屆滿受讓人續約的;
(五)依法繼承、贈與、分割、合并等原因發生土地權屬轉移的。
第十二條 申請土地變更登記,應提交變更登記申請書、原土地證書和有關變更行為的文件、合同、證明、資料等。
第十三條 土地所有者或使用者應分別在下列期限內到市國土局或其授權的區國土局辦理土地登記或變更登記手續:
(一)農村集體所有土地,本暫行規定公布之日起一年內。
(二)使用農村集體所有土地的農村集體企事業單位或個人,在工程竣工三十天內。
(三)農村集體所有土地被征用的,在接到國土局批準文件之日起三十天內。
(四)本暫行規定公布前已使用的土地,在本暫行規定公布之日起一年內。
(五)通過協議、招標、拍賣出讓取得國有土地使用權的,在土地使用者付清地價款后三十天內。
(六)轉讓土地使用權的,在土地使用權轉讓合同或文件生效之日起三十天內。
(七)改變土地用途的,在接到國土局批準文件之日起三十天內。
(八)土地使用年限屆滿受讓人續約的,在重新簽訂土地使用合同生效之日起三十天內。
(九)臨時用地,從獲準之日起十天內。
第十四條 土地使用權或土地使用權連同地上建筑物、其他附著物出租,出租人和承租人應簽訂租賃合同,并在合同生效之日起三十天內持租賃合同依照規定辦理登記。租賃合同終止時,出租人應在十五天內到原登記機關辦理注銷登記。
第十五條 依法抵押土地使用權或土地使用權連同地上建筑物、其他附著物的,抵押人和抵押權人應在簽訂抵押合同之日起十五天內到市國土局辦理抵押登記,抵押物登記日期,即為抵押權設定日期。抵押合同終結后,當事人應于終結之日起三十天內向原登記機關辦理注銷登記。
抵押物依法繼承或遣贈,繼承人或受贈人應繼續履行抵押人簽訂的抵押合同,并在三十天內辦理變更登記。
抵押權人因處分財產而取得土地使用權的,應在注銷抵押登記后,和原抵押人重新簽訂土地使用權轉讓合同,并在合同生效之日起十五天內辦理登記。
第十六條 《汕頭經濟特區土地管理若干規定》公布施行之前,用地單位或個人依法使用的國有土地,沒有確定土地使用年限的,由市國土局根據有關規定及其生產行業、經營項目予以確定,并從1992年1月11日起計算。
第十七條 辦理土地登記,有關申請人應按規定交納土地登記費。
第十八條 土地登記資料可以公開查閱。
查閱土地登記資料的收費,參照查閱檔案資料的收費標準進行。資料復制工本費由查閱者支付。
第十九條 對違反本暫行規定的行為,按《中華人民共和國土地管理實施條例》等土地管理有關法律、法規處理。
【關鍵詞】 抑制投機 房地產市場 發展政策
一、引言
自從1984年“房地產”被正式命名以來，房地產業就作為一個獨立的行業在國民經濟運行中發揮著舉足輕重的作用，并帶動了其他相關產業的發展。1998年，改福利分房制度為貨幣化分配形式以后，人們只能通過市場途徑取得自己所需要的住房，“商品房”的概念深入人心，在此后房價連年攀升。高昂的房價在帶動我國經濟增長的同時，也吸引了眾多投機資金的進入，越來越多的人開始買不起房子。尤其是2003年以后，這個現象更為嚴重，很多人對連年高漲的房價產生了不滿情緒。我國政府采取了一系列的宏觀調控政策以抑制房地產市場中的投機行為，雖然產生了一定的積極作用，但是所采取的這些措施，都沒能解決房地產市場中存在的根本問題，房價仍遠遠高于其使用價值，市場中的投機行為依然盛行，房地產市場中蘊藏著很大的風險。
二、中國房地產市場中的投機表現
1、房地產開發投資增長過快
進入21世紀以來，房地產開發投資呈每年上漲的態勢，2010年房地產開發投資額達到48267億元，是2000年的9.68倍；2000—2010年間房地產開發投資平均增速高達19.37%。從房地產開發投資占全社會固定資產投資比重和房地產開發投資占GDP比重來看，國際上公認這兩項指標的警戒水平分別為10%和5%。圖1顯示，我國的房地產開發投資占全社會固定資產投資比重自2000以來均遠超過15%，在2004年甚至達到18.7的高位；房地產開發投資占GDP比重從2000年的5.6%上升至2010年的12%，均超警戒水平。大量的投機行為導致了房地產市場投資增長過快，市場過熱的局面。
2、商品房價格持續上漲
雖然房價的年增長處于波動狀況，且2003—2010年商品房價格上漲幅度較大，波動幅度也較大，但房價始終呈現上漲態勢。圖2顯示，中國商品房價格由2000年的2111.6元/平方米上升至2010年的5032元/平方米，增長了1.38倍。面對房價不斷上升的趨勢，投資者預期房產價值在未來會進一步升值，因此房價持續走高的同時，我國的房地產需求依然強勁，投機行為更為盛行。
3、土地價格顯現增長趨勢
住房不是空中樓閣，不能建在空中，必須要有土地的支撐。因此，有了土地就意味著擁有房地產開發的優先權和主動權。經濟學家林毅夫認為，在經濟發展中，隨著社會總需求的增長，因供給彈性越小的要素，價格增長越快。土地的供給彈性很小，同時作為不可再生資源，具有稀缺性的特性，這使得土地有了很大的升值空間，從而誘使投資者通過低價買入地皮，等待土地升值之日高價賣出，以謀取暴利，這一循環模式導致土地價格呈現增長的趨勢在所難免。
三、中國房地產市場發展政策
針對目前房地產市場中的投機行為引致的買房難等民生問題，我們要采取一系列有效的措施來抑制房地產投機行為，引導我國房地產市場長久健康的發展，實現絕大多數百姓長久以來“居者有其屋”的理想。筆者認為可從土地供給、稅收和政府角度出發制定政策措施。
1、從土地供給角度
第一條為了妥善處理土地權屬爭議，保護土地所有者和使用者的合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》(簡稱《土地管理法》，下同)和有關法律、法規、政策，結合我省實際，制定本辦法。
第二條本辦法所稱土地權屬爭議，是指公民之間、法人之間、其他組織之間及其相互之間，對土地所有權、使用權歸屬的爭議。
第三條本辦法適用于我省行政區域內土地權屬的確定和爭議的處理。但法律、法規另有規定的除外。
第四條土地權屬爭議，由當事人協商解決；協商不成的，由鄉(含鎮，下同)以上人民政府處理。
縣(含縣級市、區，下同)以上人民政府處理土地權屬爭議，由土地管理部門具體負責。
第五條鄉以上人民政府應當按照下列管轄范圍處理土地權屬爭議：
(一)農民(含在農村的非農業戶口居民，下同)之間、農民與農村集體經濟組織(或者村民委員會、村民組，下同)之間的土地使用權爭議，由爭議土地所在地的鄉人民政府處理；
(二)除前項規定以外的土地權屬爭議，由爭議土地所在地的縣或者市人民政府處理；
(三)爭議土地涉及兩個以上行政區域的，由有關人民政府共同的上一級人民政府處理。
第六條處理土地權屬爭議，必須遵循下列原則：
(一)依照法律、法規、規章和政策；
(二)尊重合法契約；
(三)兼顧歷史與現實；
(四)公平和公正。
第七條在土地權屬爭議解決前，任何一方不得擅自改變土地現狀，不得破壞地上建筑物、附著物。
第二章土地權屬確定的依據
第八條下列文件或者證明應當作為確定土地權屬的依據：
(一)《土地管理法》施行前，或者鄉人民政府對農民新建、翻建房屋用地的批準文件；
(二)《土地管理法》施行前，經鄉以上人民政府或者其授權機關批準征用、劃撥、占用土地的文件；
(三)《土地管理法》施行后，鄉以上人民政府依法批準征用、劃撥、占用土地的文件以及縣以上人民政府頒發的《國有土地使用證》、《集體土地所有詐》、《集體土地使用證》；
(四)依法簽訂且已經生效的國有土地使用權出讓合同；
(五)已經生效的人民法院關于土地權屬的判決書、裁定書、調解書。
第九條下列證明、協議文件，經鄉人民政府或者縣以上土地管理部門認定其合法、真實后，可以作為確定土地權屬的依據：
(一)《土地管理法》旅行前的農村宅基地證；
(二)土地權屬界線協議書或者土地調查的有關資料；
(三)租用、抵押等用地契約；
(四)私有房屋所有權證；
(五)房產登記證；
(六)房屋買賣契約；
(七)解放后沒收敵偽房產以及與土地有關的資料。
除前款規定外，經縣以上人民政府確認的證明、協議等有關資料，也可以作為確定土地權屬的依據。
第三章集體土地權屬的確定
第十條農民集體土地所有權按照《農村工作條例修正草案》(簡稱《六十條》，下同)的規定確定。自《六十條》施行之日(1962年9月27日)起，至《村鎮建房用地管理條例》施行之日(1982年2月13日)止，根據《六十條》確定的農民集體土地所有權，由于下列原因發生變動的，按照變動后的狀況確定土地所有權：
(一)行政區劃調整時調整了土地權屬；
(二)村、隊、社、場合并或者分立；
農民集體土地所有權按照《農村工作條例修正草案》(簡稱《六十條》，下同)的規定確定。自《六十條》施行之日(1962年9月27日)起，至《村鎮建房用地管理條例》施行之日(1982年2月13日)止，根據《六十條》確定的農民集體土地所有權
(一)行政區劃調整時調整了土地權屬；
(二)村、隊、社、場合并或者分立；
(三)國家建設征用土地；
(四)因非農業建設、農田基本建設、自然災害等原因進行過土地調整。
行政區劃調整時，土地權屬未調整，一方農民集體土地在另一方行政區域內的，土地所有權不變。但經雙方同意調整土地或者一方對另一方給予補償的，可以按照調整后的狀況確定土地所有權。
第十一條《村鎮建房用地管理條例》施行前，農民建房占用的宅基地(含院落占地，下同)，自其施行之日起至《土地管理法》施行之日(1987年1月1日)止，未經拆遷、改造翻建的，按照現有實際使用面積確定土地使用權。
《土地管理法》施行后，農民新建房屋占用的宅基地沒有超過當地政府制定的宅基地面積標準的，按照現有宅基地面積確定土地使用權。
第十二條農村實行后，村農民集體所有的土地已經分別屬于村內兩個以上集體經濟組織所有的，可以確定給各該集體經濟組織所有。
第十三條鄉、村興辦企業、事業和農民個人建房占用集體土地的，土地所有權屬于農村集體經濟組織，土地使用權屬于使用者。
第十四條農村集體經濟組織發生房屋買賣的，土地所有權不變，土地使用權屬于房屋所有者。
第十五條農村集體經濟組織使用其他農村集體經濟組織的土地，連續使用已滿20年，并且在此期間一方未要求返還的，土地所有權屬于使用者。但雙方另有協議的除外。
第十六條經農村集體經濟組織同意，將集體土地作為投資與法人、其他經濟組織聯營的，土地所有權不變，土地使用權屬于聯營單位。
第十七條城市市區內原屬于農村集體經濟組織所有的土地，現仍為農村集體經濟組織或者農民個人使用的，土地所有權不變，土地使用權屬于使用者。
第四章國有土地權屬的確定
第十八條《六十條》施行前，全民所有制、城鎮集體所有制單位使用的農民集體土地(含農村實行合作化前屬于個人所有的土地)，《六十條》施行后未確定給農民集體使用的，其土地所有權屬于國家。
第十九條自《六十條》施行之日起，至《國家建設征用土地條例》施行之日(1982年5月14日)止，全民所有制、城鎮集體所有制單位使用農民集體土地，符合下列條件之一的，其土地所有權屬于國家，土地使用權屬于使用單位：
(一)簽訂過土地權屬轉讓等有關協議的；
(二)接受農民集體饋贈的；
(三)經縣以上人民政府批準使用的；
(四)安置了該農民集體勞動力或者給予一定補償的；
(五)用地單位原為農村集體所有制單位，以后轉為全民所有制的。
第二十條農村集體土地在農村集體經濟組織成員全部轉為非農業人口后，其土地所有權屬于國家。
第二十一條城市市區內，農村集體經濟組織在屬于其所有的土地上從事房地產開發，將建成的房屋出售給本集體經濟組織以外的單位或者個人的，該房屋使用范圍內的土地的有權屬于國家，土地使用權屬于房屋所有者。
第二十二條通過解放初期接收或者《六十條》施行前以買賣、贈與、繼承等方式獲得地上建筑物、附著物而使用國有土地的，土地使用權屬于建筑物產權所有者或者附著物管理者。
第二十三條單位或者個人使用的國有土地，無償轉讓給其他單位或者個人使用已滿20年，并且在此期間未要求返還的，其土地使用權屬于現使用者。但雙方另有協議的除外。
第二十四條依法開發利用國有土地(含征用后未進行非農業建設并暫由農民耕種的土地)，其土地所有權不變，土地使用權屬于開發利用者。
第二十五條單位或者個人依法在國有土地上建造房屋的，土地使用權屬于房屋所有者。
第二十六條兩個以上單位聯合開發國有土地，能夠劃清界線的，分別確定土地使用權；無法劃清界線的，土地使用權共有，按照各自的建筑面積所占有的比例確定土地使用權。
第二十七條國有土地上的建筑物出租、出借給任何單位或者個人，土地使用權仍屬于建筑物產權所有者。
第二十八條依法抵押國有土地使用權，抵押人未能履行到期債務或者在抵押合同有效期間宣告解散、破產的，土地使用權屬于抵押權人。
第二十九條城市市區的土地，包括耕地、林地、水面、荒山、荒地、灘涂等，其土地所有權屬于國家。但法律另有規定和本辦法第十七條規定情形的除外。
第五章土地權屬爭議的處理
第三十條當事人向有管轄權的人民政府(簡稱政府，下同)申請處理土地權屬爭議，應當以書面形式提出。
第三十一條土地權屬爭議處理申請書應當載明下列事項：
(一)申請人的名稱、地址、法定代表人或者負責人的姓名、職務，或者申請人的姓名、性別、年齡、工作單位、住址；
(二)被申請人的名稱(姓名)、地址(工作單位)；
(三)爭議土地的地址；
(四)土地權屬爭議的具體事實和請求；
(五)有關證據材料及其來源。
第三十二條政府收到申請書后，對符合本辦法第二條、第三條、第三十條、第三十一條規定的，應當予以受理。自決定受理之日起5日內，將申請書副本發送被申請人。
第三十三條被申請人自收到申請書副本之日起15日內提交答辯書(附證據材料)。
第三十四條對申請人持有合法的土地權屬證明，而被申請人確屬侵權的，按照《土地管理法》第五十三條規定處理。
第三十五條政府處理土地權屬爭議，應當先予調解。經調解達成協議的，制作調解書。當事人應當在調解書上簽字或者蓋章，并加蓋政府處理土地權屬爭議專用章。調解書自簽字、蓋章之日起生效。
第三十六條政府對土地權屬爭議調解不成的，應當作出決定，并制作決定書。
第三十七條土地權屬爭議處理決定書應當載明下列事項：
(一)申請人的名稱、地址、法定代表人或者負責人的姓名、職務，或者申請人的姓名、性別、年齡、工作單位、住址；
(二)被申請人的名稱、地址、法定代表人或者負責人的姓名、職務，或者被申請人的姓名、性別、年齡、工作單位、住址；
(三)申請人和被申請人陳述的土地權屬爭議的事實、證據；
(四)作出決定的依據和決定內容；
(五)不服決定的復議、期限。
關鍵詞：土地使用權；臨時土地使用權
一、土地使用權的概念及其常規分類
所謂土地使用權，是指國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人，以及三資企業，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權利。土地使用權是外延比較大的概念，這里的土地包括農用地、建設用地、未利用地的使用權。
土地使用權按照土地的所有者的不同分為國有土地使用權和農民集體土地使用權。（1）國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權利。國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。有償取得的國有土地使用權可以依法轉讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權在補辦出讓手續、補繳或抵交土地使用權出讓金之后，才可以轉讓、出租、抵押。（2）農民集體土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權利。農民集體土地使用權可分為農用土地使用權、宅基地使用權和建設用地使用權。農用地使用權是指農村集體經濟組織的成員或者農村集體經濟組織以外的單位和個人從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的土地使用權。宅基地使用權是指農村村民住宅用地的使用權。建設用地使用權是指農村集體經濟組織興辦鄉（鎮）企業和鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設用地的使用權。按照《土地管理法》的規定，農用地使用權通過發包方與承包方訂立承包合同取得。宅基地使用權和建設用地使用權通過土地使用者申請，縣級以上人民政府依法批準取得。
土地使用權按照土地的使用類型，分為劃撥土地使用權出讓土地使用權。（1）劃撥土地使用權是指經縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，取得的國有土地使用權，或者經縣級以上人民政府依法批準后無償取得的國有土地使用權。（2）出讓土地使用權是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者。 由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金后取得的土地使用權。
二、臨時土地使用權
（一）建設項目施工和地質勘查需要臨時使用土地的，由縣級以土地方人民政府土地行政主管部門批準。城市規劃區內的臨時用地，報批前，應當先經城市規劃行政主管部門同意，臨時用地應當簽訂臨時用地合同，臨時用地不得建永久性建筑，臨時用地的期限為二年。
（二）臨時用地由縣級以上人民政府土地行政主管部門批準。臨時用地是指建設過程中或勘查勘測過程中一些暫設工程和臨時設施所需臨時使用土地的行為。有以下幾個特點：
1.臨時用地不改變土地用途的性質。即原土地的用地屬建設用地的仍為建設用地，原來為農用地的仍為農用地。因此，臨時使用農用地的無需辦理農用地轉用手續。使用結束后仍恢復原用途。 2.臨時用地不改變土地權屬。即原土地的所有權和使用權都無需改變。使用農民集體土地的不需要辦理征用土地，使用國有土地的也不必辦理劃撥或有償使用手續，只需簽訂臨時使用土地合同，并對土地所有權人和原土地使用權人予以一定的補償。3.臨時用地經批準后，應當簽定臨時用地合同，并給土地的所有權人和原使用權人的損失予以補償。使用結束后，使用者應當負責恢復原貌。并交還原土地使用者或土地所有者。4.臨時用地是指臨時使用城市內的空閑、農用地和未利用地。不包括因使用原有的建筑物、構筑物而引起的使用土地的行為。如使用原有建筑物、構筑物應當采用租賃的辦法。
因此，臨時用地既不屬于建設用地，也不屬于農用地。只是一般臨時用地與工程建設相關聯，常將臨時用地作為建設用地的附屬用地，并將此在建設用地的內容里規定。按本法的規定，臨時用地包括兩類：一類是工程建設施工臨時用地，包括工程建設施工中的設置的臨時加工車間、修配廠、攪拌站、預制場、材料堆場，運輸道路和其他臨時設施用地，工程建設過程的取土棄土用地；架設地上線路、鋪設地下管線和其他地下工程所需臨時使用的土地等。另一類是地質勘查過程中的臨時用地，包括：廠址、壩址、鐵路、公路選址等需要對工程地質、水文地質情況進行勘測，探礦、采礦需要對礦藏情況進行勘查勘探所需臨時使用的土地等。因臨時用地不改變土地使用性質和土地權屬，主要是經濟補償和使用后土地的恢復等問題，本法規定由土地行政主管部門審批，不必報人民政府批準。
（三）在城市規劃區的臨時用地應當先經城市規劃行政主管部門同意。按照《城市規劃法》的規定在城市規劃區內建設的。必須經城市規劃行政主管部門同意，屬于臨時建筑的，應當在規定的期限內拆除。這是為了保障城市規劃實施的需要。
（四）土地使用者應當與土地所有者簽訂臨時用地合同。臨時用地合同是約定土地所有權人和臨時用地的使用權人的權利、義務的規范文件。因臨時用地有一些要求：如臨時用地的用途、使用期限、使用后的恢復措施、土地補償等、都必須通過合同雙方約定，并嚴格執行。如改變臨時用地合同中的某些條款，也要經雙方協商后重新簽訂臨時用地合同或簽訂臨時用地的補充合同。國務院將對臨時用地合同的具體要求作出規定。臨時用地合同由臨時用地的使用者與所有者簽訂。如使用的是國有土地，土地行政主管部門代表政府與土地使用者簽訂合同并按合同的要求支付臨時用地補償費。如果使用的是農民集體所有的土地，將由農村集體經濟組織或村民委員會代表所有者與臨時用地使用者簽訂臨時使用土地合同，并收取臨時用地補償費。給原土地使用者或承包經營者造成損失的，由農村集體經濟組織或村民委員會用收取的臨時用地補償費予以補償。關于臨時用地的補償標準，一般根據給原土地所有權人和使用權人造成的損失，由土地所有權人和臨時用地者雙方通過臨時用地合同約定。
（五）臨時用地的性質不得改變。臨時使用土地者應當按照合同約定的用途使用土地，臨時用地只能是臨時使用土地的行為，不能將臨時用地改為永久建設用地。不得建永久性的建筑物及其他設施。使用結束后，將土地的臨時建設的設施全部拆除，恢復土地的原貌，并交還給原土地所有權人或使用權人。
