時間：2023-06-05 10:15:33
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇市場銷售策劃，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：中醫藥；銷售；狀況
中醫藥也叫漢族醫藥，它是中華民族的寶貴財富。1997年，以國家科技部牽頭，成立了國家新藥領導小組，啟動實施了中藥現代化工作。近年來，全國的中醫藥現代化工作已經取得了重要進展：成功地開發出一批中藥新品種，中藥防治疾病的重要作用得以進一步發揮；制定了一批重要的中藥基礎標準和符合中藥特點的科學規范，中藥產業標準規范建設初見成效。傳統醫學的治療理念正逐漸為世界所接受，傳統醫藥受到國際社會越來越多的關注，但我國的中草藥在國際市場上所占的份額卻越來越少。目前中藥進入國際主流市場主要有西方缺少中醫大夫、技術法規、人為排擠、東西方文化差異、貿易壁壘等障礙。本文對國際中醫藥銷售市場狀況進行分析。
1 中藥醫學的良機
化學藥物已不能滿足人們對生命質量和生存質量要求，回歸自然越是成為一種勢不可擋的世界潮流。中醫藥健康服務發展規劃（2015-2020年）指出“推動中醫藥健康服務走出去。扶持優秀中醫藥企業和醫療機構到境外開辦中醫醫院、連鎖診所等中醫藥服務機構，建立和完善境外營銷網絡。培育一批國際市場開拓能力強的中醫藥服務企業或企業集團。鼓勵中醫藥院校赴境外辦學。鼓勵援外項目與中醫藥健康服務相結合。”中醫藥已傳播到183個國家和地區，“一帶一路”沿線國家中已有9個國家建立了中醫中心。但中藥產品在國外市場受到嚴重的擠壓，必須主動出擊，挺進國際藥品市場。
2 國際中醫藥銷售市場
東南亞國家華人較多，受中國文化影響，中成藥得到廣泛應用，因此該市場最大且相對容易進入。非洲經濟落后，制藥工業幾乎空白，對中醫藥不了解，嚴重制約中藥進入非洲市場。日本、韓國受中國文化影響，熱衷于中草藥，日本是我國中藥材第一大進口國，中藥進入日本和韓國的難度較小。歐洲國家對中藥進口要求較嚴，中藥進入歐洲市場難度要大。隨著對中藥認識的轉變，德、法、英、意、西、比、荷7國逐漸增加進口。中藥進入美國市場必須先通過FDA認證，至今在美國未能取得合法地位，官方不承認中藥是合法藥物，因此進入難度最大。目前，美國政府正在放寬對中藥進口的限制，近期專門出臺了《植物藥在美上市批準法》和《關于植物藥品研究指南》。我國批準生產的復方丹參滴丸、銀杏靈已通過美國FDA的新藥臨床研究的預審，但尚未真正進入美國藥物主流市場。
3 中藥進入國際主流市場的障礙
由于面臨著西方缺少中醫大夫、技術法規、人為排擠、東西方文化差異、貿易壁壘等障礙，中藥產業走出國門步履維艱。中醫和中藥的理論自成體系，但西方國家很少有中醫大夫，藥再有效，也一樣賣不出去。中醫藥與西醫藥理論與思維方法不同，除千百年來受中國文化影響深遠的周邊國家之外，西方國家很難接受中醫藥。西方國家評審藥物的法規是針對合成藥制成的，僅適用于單一成分的藥物，中藥成分復雜，不像西藥容易鑒定。盡管美國放松了對植物藥的管理，也不可能完全不受合成藥物標準的影響。西方醫藥公司絕不希望中醫藥去和他們競爭市場，因而操縱政府制訂法律法規予以限制。國外對中藥的進口都有嚴格的質檢標準，有的甚至近乎苛刻。我國加工的中藥制劑的生產裝備也一直比較落后，質量標準也存在一定問題，制劑質量也不穩定。
4 中藥進入國際市場的戰略策劃
4.1 國家公關營銷，發力海外推介
中藥出口應上升為國家戰略，促進各國官方對中藥產品的認可，加快中藥產品市場準入談判，使中藥盡早進入國際醫藥產品產流市場。借助國家整體力量大力向海外推介中藥，培育進入國際市場的目錄產品和生產企業。要在國際市場上占一席之地，必須建立新型的人才培養激勵機制，鼓勵中醫藥領域的技術創新，采取各種有效措施防止中醫藥領域的人才流失。積極進行國際市場調研，加強中醫藥領域的國際交流。應盡快使中醫藥翻譯規范化，用現代語言闡釋中醫藥理論，大力宣傳中國的中醫藥文化。
4.2 加大資金和管理投入
中藥國際化應在投入、研究水平上下工夫。目前，我們的研究接近國際水平但還有差距，符合國際上通用GLP標準的實驗室幾乎沒有。可通過聯合技術開發，展開中藥藥效和成分之間關系的量化研究，引進外國的資金和先進的生產工藝。
4.3 擴大中藥出口策略
中藥國際化應首先從最容易進入的東南亞市場突破，通過與國外公司合作研究開發的方式推動中藥出口。在日韓市場，中藥企業可加強與其合作研究開發，將中藥大規模打入兩國市場。中藥企業可先以保健食品、非處方藥的方式進入歐洲市場和美國市場，逐步占領市場。我國應加快制定發展中醫藥的法律法規，規范出口秩序，打擊走私，規范中藥市場，建立良性的出口競爭機制。加強中藥保護知識產權的研究、保護力度，要樹立知識產權的保護意識，最大限度地保護國家和企業的利益。國家要對重點中藥企業、科研機構給予稅收政策上的傾斜，實行稅收優惠政策和資金扶持。
參考文獻
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市場定位與產品設計定位:
根據前期市場分析,確定項目的整體市場定位,并確定目標客戶群定位,進行目標客戶群體分析,在市場定位和營銷策劃總體思路下,提出產品規劃設計基本要求,協助確定符合市場需求和投資回報的產品設計方案,產品規劃、設計理念,最終完成產品定位。
具體內容包括:
項目總體市場定位
目標人群定位
項目開發總體規劃建議 組團規劃建議 交通道路規劃建議
戶型設計建議
整體風格建議 外立面設計建議
園林景觀規劃建議
社區配套設施 會所建議
樓宇配套建議 建議裝修標準建議 裝飾材料建議
物業管理建議
市場推廣策劃:
根據市場競爭環境分析和項目自身優劣勢分析,針對目標市場需求,制定有效的市場推廣計劃,為產品上市銷售做好準備。內容包括市場推廣主題策略,營銷策略,銷售策略,市場推廣工具設計(VI設計及宣傳品、銷售工具設計),廣告設計創作,媒體投放,公關活動策劃等。
具體內容是:
市場推廣主題定位:市場推廣主題,市場推廣概念,項目核心賣點提煉
項目案名建議
銷售策略:開盤時機選擇,定價方法,付款方式,銷售組織,銷售計劃,銷售控制
廣告策略 :廣告推廣階段計劃,廣告推廣目標,訴求人群 項目訴求重點,各類廣告創意(報紙,戶外,電播等)
媒體投放策略 :媒體選擇,媒體組合,投放預算,媒體計劃,媒體排期
公關策略:媒體公關,軟文撰寫,公關活動策劃,協助活動執行
項目銷售策劃(項目銷售階段):
此階段主要是幫助發展商制定銷售計劃,協助展開促銷工作,做好銷售現場管理顧問,幫助發展商實現預定銷售時間計劃和收入計劃。
具體內容包括:
開盤時機選擇,回款計劃,回款方式,定價方法,付款方式
銷售組織,銷售計劃,銷售控制,銷售流程,統一說辭
銷售培訓,銷售制度,銷售現場包裝策略,樣板間策略
銷售現場管理,客戶資料管理,客戶服務跟蹤,促銷計劃
企業產品不同，營銷目標不同,則所側重的各項內容在策劃編制上也可有詳略取舍。
農產品市場營銷隨著市場經濟的發展不斷擴展、延伸，在營銷發展的新思路、新趨勢中出現了策劃營銷。它是在一般市場營銷基礎上的一門更高層次的藝術，其實際操作性更強。隨著市場競爭日益激烈，好的農產品營銷策劃更成為企業創名牌，迎戰市場的決勝利器。策劃書是農產品營銷策劃的反映。在此談一談農產品營銷策劃書的編制的問題。如何撰寫農產品營銷策劃書呢？
一、農產品營銷策劃書編制的原則。
為了提高農產品策劃書撰寫的準確性與科學性，應首先把握其編制的幾個主要原則；
(一）、邏輯思維原則。策劃的目的在于解決企業營銷中的問題，按照邏輯性思維的構思來編制策劃書。首先是設定情況，交代策劃背景，分析農產品市場現狀，再把策劃中心目的全盤托出；其次進行具體策劃內容詳細闡述；三是明確提出解決問題的對策。
(二）、簡潔樸實原則。要注意突出重點，抓住企業營銷中所要解決的核心問題，深入分析，提出可行性的相應對策，針對性強，具有實際操作指導意義。
(三）、可操作原則。編制的策劃書是要用于指導營銷活動，其指導性涉及營銷活動中的每個人的工作及各環節關系的處理。因此其可操作性非常重要。不能操作的方案創意再好也無任何價值。不易于操作也必然要耗費大量人、財、物，管理復雜、顯效低。
(四）、創意新穎原則。要求策劃的“點子”（創意）新、內容新、表現手法也要新，給人以全新的感受。新穎的創意是策劃書的核心內容。
二、農產品營銷策劃書的基本內容。
策劃書按道理沒有一成不變的格式，它依據產品或營銷活動的不同要求，在策劃的內容與編制格式上也有變化。但是，從農產品營銷策劃活動一般規律來看，其中有些要素是共同的。
因此，我們可以共同探討農產品營銷策劃書的一些基本內容及編制格式。封面>策劃書的封面可提供以下信息：①策劃書的名稱；②被策劃的客戶；③策劃機構或策劃人的名稱；④策劃完成日期及本策劃適用時間段。因為農產品營銷策劃具有一定時間性，不同時間段上市場的狀況不同，營銷執行效果也不一樣。
策劃書的正文部分主要包括：
(一）、農產品營銷策劃目的
要對本農產品營銷策劃所要達到的目標、宗旨樹立明確的觀點（如：提高市場占有率；擴大產品知名度；樹立規模、優質、專業、服務的良好形象），作為執行本策劃的動力或強調其執行的意義所在，以要求全員統一思想，協調行動，共同努力保證策劃高質量地完成。
企業營銷上存在的問題紛繁多樣，但概而言之，也無非六個方面：
>企業開張伊始，尚無一套系統營銷方略，因而需要根據市場特點策劃出一套農產品行銷計劃。
>企業發展壯大，原有的營銷方案已不適應新的形勢，因而需要重新設計新的農產品營銷方案。
>企業改革經營方向，需要相應地調整行銷策略。
>企業原營銷方案嚴重失誤，不能再作為企業的行銷計劃。
>市場行情發生變化，原經銷方案已不適應變化后的市場。
>企業在總的營銷方案下，需在不同的時段，根據市場的特征和行情變化，設計新的階段性方案。
如:首先強調“農產品的市場營銷不僅僅是公司的一個普通產品的市場營銷”，然后說明農產品營銷成敗對公司長遠、近期利益對長城系列的影響的重要性，要求公司各級人員及各環節部門達成共識，完成好任務，這一部分使得整個方案的目標方向非常明確、突出。
(二）、分析當前的農產品營銷環境狀況
對同類產品市場狀況，競爭狀況及宏觀環境要有一個清醒的認識。它是為指訂相應的營銷策略，采取正確的營銷手段提供依據的。“知己知彼方能百戰不殆”，因此這一部分需要策劃者對市場比較了解，這部分主要分析：
1、當前市場狀況及市場前景分析：
①產品的市場性、現實市場及潛在市場狀況。
②市場成長狀況，產品目前處于市場生命周期的哪一階段上。對于不同市場階段上的產品公司營銷側重點如何，相應營銷策略效果怎樣，需求變化對產品市場的影響。
③消費者的接受性，這一內容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產品市場發展前景。
2、對產品市場影響因素進行分析。
主要是對影響產品的不可控因素進行分析：如宏觀環境、政治環境、居民經濟條件，如消費者收入水平、消費結構的變化、消費心理等，對一些受科技發展影響較大的產品(如：計算機、家用電器等產品)的營銷策劃中還需要考慮技術發展趨勢方向的影響。
(三）、市場機會與問題分析
農產品營銷方案，是對市場機會的把握和策略的運用，因此分析市場機會，就成了農產品營銷策劃的關鍵。只是找準了市場機會，策劃就成功了一半。
1、針對產品目前農產品營銷現狀進行問題分析。一般營銷中存在的具體問題，表現為多方面：
>企業知名度不高，形象不佳影響產品銷售。
>農產品質量不過關，功能不全，被消費者冷落。
>農產品包裝太差，提不起消費者的購買興趣。
>農產品價格定位不當。
>銷售渠道不暢，或渠道選擇有誤，使銷售受阻。
>促銷方式不務，消費者不了解企業產品。
>服務質量太差，令消費者不滿。
>售后保證缺乏，消費者購后顧慮多等都可以是營銷中存在的問題。
2、針對產品特點分析優、劣勢。從問題中找劣勢予以克服，從優勢中找機會，發掘其市場潛力。分析各目標市場或消費群特點進行市場細分，對不同的消費需求盡量予以滿足，抓住主要消費群作為營銷重點，找出與競爭對手差距，把握利用好市場機會。
(四）、農產品營銷目標
營銷目標是在前面目的任務基礎上公司所要實現的具體目標，即農產品營銷策劃方案執行期間，經濟效益目標達到：總銷售量為萬件，預計毛利萬元，市場占有率實現。通過市場分析，找出市場機會，提煉自身優勢，確定銷售目標。例如確定的目標市場：以行業銷售為主（利潤和穩定市場）、渠道銷售為輔（提高知名度，擴大市場占有率）；行業主要主要系指工礦，交通，建筑，
消防，制造，工廠等有一定采購規模的目標客戶；渠道銷售主要系指區縣級的加盟或者商。(五）、農產品營銷戰略（具體行銷方案）
1、農產品營銷宗旨：
一般企業可以注重這樣幾方面：
>以強有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場，為產品準確定位，突出產品特色，采取差異化營銷策略。
>以農產品主要消費群體為產品的營銷重點。
>建立起點廣面寬的銷售渠道，不斷拓寬銷售區域等。
2、農產品策略：通過前面產品市場機會與問題分析，提出合理的產品策略建議，形成有效的4p組合，達到最佳效果。
1）農產品定位。產品市場定位的關鍵主要在顧客心目中尋找一個空位，使產品迅速啟動市場。
2）農產品質量功能方案。產品質量就是產品的市場生命。企業對產品應有完善的質量保證體系。
3）農產品品牌。要形成一定知名度、美譽度，樹立消費者心目中的知名品牌，必須有強烈的創牌意識。
4）農產品包裝。包裝作為產品給消費者的第一印象，需要能迎合消費者使其滿意的包裝策略。
5）農產品服務。策劃中要注意產品服務方式、服務質量的改善和提高。
3、價格策略。這里只強調幾個普遍性原則：
>拉大批零差價，調動批發商、中間商積極性。
>給予適當數量折扣，鼓勵多購。
>以成本為基礎，以同類產品價格為參考。使產品價格更具競爭力。若企業以農產品價格為營銷優勢的則更應注重價格策略的制訂。
4、銷售渠道。農產品目前銷售渠道狀況如何對銷售渠道的拓展有何計劃，采取一些實惠政策鼓勵中間商、商的銷售積極性或制定適當的獎勵政策
5、廣告宣傳。
1）原則：
①服從公司整體營銷宣傳策略，樹立產品形象，同時注重樹立公司形象。
②長期化：廣告宣傳商品個性不宜變來變去，變多功能了，消費者會不認識商品，反而使老主顧也覺得陌生，所以，在一定時段上應推出一致的廣告宣傳。
③廣泛化：選擇廣告宣傳媒體多樣式化的同時，注重抓宣傳效果好的方式。
④不定期的配合階段性的促銷活動，掌握適當時機，及時、靈活的進行，如重大節假日，公司有紀念意義的活動等。
2）實施步驟可按以下方式進行：
①策劃期內前期推出產品形象廣告。
②銷后適時推出誠征商廣告。
③節假日、重大活動前推出促銷廣告。
④把握時機進行公關活動，接觸消費者。
⑤積極利用新聞媒介，善于創造利用新聞事件提高企業產品知名度。
6、農產品營銷具體行動方案
根據策劃期內各時間段特點，推出各項具體行動方案。行動方案要細致、周密，操作性強又不乏靈活性。還要考慮費用支出，一切量力而行，盡量以較低費用取得良好效果為原則。尤其應該注意季節性產品淡、旺季營銷側重點，抓住旺季營銷優勢。
(六）、農產品策劃方案各項費用預算
這一部分記載的是整個營銷方案推進過程中的費用投入，包括農產品營銷過程中的總費用、階段費用、項目費用等，其原則是以較少投入獲得最優效果。
(七）、銷售增長預測與效益分析
該部分對營銷行動方案投入實施后的效益分析，包括農產品營銷后未來1-5年的銷售增長、利潤與收益分析、現金流分析、投資回報率等。
在中國，營銷策劃公司有兩種，一種是學院派，老總及員工來自大學，擅長營銷理念培訓和宏觀戰略制定；一種是實戰派，老總及員工來自企業一線，具有豐富的實戰經驗，側重營銷策略和方法的實施，解決實際問題的能力比較強，而國內營銷界、策劃界極具影響力的蒙虎營銷策劃機構就是后者，靠實戰出名，做的就是要與人不同。
業內人士都知道，蒙虎營銷策劃機構是國內營銷策劃界唯一既做策劃、又做產品，融產品策劃、銷售、為一體的實戰營銷策劃機構，蒙虎在給別人做策劃的同時，公司自己也在進行實戰操作，一些客戶老跟我們說，能夠把自己的產品做起來，那才叫真正的實戰營銷策劃機構，光有理論、沒有實戰經驗，光會演講怪論、不會實戰操作，那我們不會選擇，所以蒙虎營銷策劃機構從成立之初就定位于國內第一家實戰營銷策劃機構，好多公司找蒙虎做策劃的最大理由就是，因為蒙虎自己也在做產品的銷售、。
香港美倫集團就是這樣，在考察國內5家策劃公司后，最終確定了蒙虎營銷策劃機構做營銷顧問，原因很簡單，因為蒙虎團隊具有實戰經驗，見多識廣的香港美倫集團老總從16歲就開始在香港倒賣中藥材，見到蒙虎團隊第一面就說：勇猛、善戰，蒙虎，好名字，有發展前途，他找蒙虎團隊策劃的產品就是現在熱銷全國的“亮白納米稀磁牙刷”，但當時叫“美倫納米稀磁牙刷”，老板很直爽，只許成功，不許失敗，策劃費好說，他說，他們已做了一年，投入了300萬，但是沒有做起來，蒙虎團隊當時進退兩難，不接這個策劃吧，老總千里迢迢從香港趕來，接吧，實在是心里沒底，因為蒙虎團隊一直是做醫藥保健品的策劃，但考慮再三，蒙虎團隊還是接了，前提條件是，如果做起來，將全國一半的市場給蒙虎團隊操作，老板非常爽快地答應了。 差異化終端定位，彰顯獨特個性
蒙虎營銷策劃機構開始對“亮白納米稀磁牙刷”前期操作的5個市場進行仔細的市場調研，當蒙虎團隊的調研人員問商超營業員時，營業員說的第一句話就是：這么貴，誰買啊？我們驚呆了，營業員都這么說，可想而知消費者不買，通過我們對前期招出去的4個城市調查，我們進行了詳細的總結，認為其前期銷售不力的主要原因是：
第一：缺乏廣告支持，而一般的日化產品都有高空品牌輻射；
第二：產品完全按照日化模式運作，銷售渠道以商超為主；
第三：跟商超零售5元左右的普通牙刷放在一塊，零售價格顯然偏高；
第四：商超營業員缺乏利益刺激，對產品認識不足，有消極影響；
第五：沒有自己的促銷員，終端維護跟不上；
我們分析后認為，一般的日化產品操作模式主要是高空有品牌輻射、地面以商超為主，而且有自己的終端促銷員，而“亮白納米稀磁牙刷”這幾點都沒有達到，最終導致全國招出去的4個市場全部失敗。
經過我們對產品前期的操作進行細致分析后決定，產品來個“坐飛機上大海”，那就是產品的銷售終端進行差異化逆向定位，銷售渠道全部走零售藥店，改變現在的商超渠道。
獨特功效定位，提升產品概念
亮白納米稀磁牙刷的銷售終端走差異化道路，那么下一步就是如何讓消費者認識到產品的功效，因為前期亮白納米稀磁牙刷提出的是“不用牙膏也可以刷牙，可以節省牙膏80%”概念，所以招出去4個市場，但我們在對產品認真分析后發現，產品的檢驗報告中明確顯示“產品對于黃牙、黑牙、茶漬、煙漬”具有潔齒功效，有效率達92%以上，公司提出的“不用牙膏也可以刷牙，可以節省牙膏80%”概念只能是引起消費者暫時的好奇，但是對于消費者沒有其他的、長久的利益需求，因此這個概念生命周期不會太長。
既然產品對“黃牙、黑牙、茶漬、煙漬”具有潔齒功效，為什么不宣傳洗黃牙功效呢？于是我們對產品功效重新進行了有效整合，產品功效重新定位，直接將產品的功效定位洗黃牙、除口臭，因為根據我們的調查，牙黃的人都伴有口臭。
最后我們對產品的功效定位進行了分組測試，第一組，我們與幾個朋友一塊吃飯，我們告訴他們，我們有一款洗黃牙的納米稀磁牙刷，使用10多天牙齒就可以刷白，未等我說完，大家異口同聲：先給我拿一把，老抽煙，牙黃！第二組，也是與幾個朋友一塊吃飯，我們公司一位經理告訴大家，他有一款可以節省牙膏80%的牙刷，非常不錯，大家不以為然，其中一位說，一支牙膏才幾塊錢，還節省什么，也太摳了吧，大家同樣的觀點。
通過我們的精心測試，說明我們對亮白納米稀磁牙刷重新定位是非常合理的、非常有吸引力的，而且概念也非常好，同時也符合產品本身具有的功效。
高端價格定位，提升產品競爭力
在價格定位上，原價19.8元，4個刷頭，我們分析后認為，原先銷售不好與價格沒有太大的關系，但是如果將亮白納米稀磁牙刷與零售5元左右的普通牙刷擺在一塊，就是賣15元都貴，因為消費者首先認為它是一把牙刷，既然是一把牙刷那就應該是5元左右，但是如果放在藥店銷售，那它首先就是一個有功效的產品、是一個具有洗黃牙、除口臭、對于牙周炎、牙齦出血具有獨特功效的一個口腔護理產品，去外面洗一次牙得一百多元，那“亮白納米稀磁牙刷”到底賣多少錢？
蒙虎營銷策劃機構認為，如果再配一個刷頭的話，那就是5個刷頭，可不可以賣69.8元，蒙虎營銷策劃機構策劃總監郭總認為，現在買一把好一點的牙刷也得10元左右，而亮白納米稀磁牙刷配5個刷頭，另外可以刷牙、洗牙、護理，69.8元，不到70元，消費者也能接受，大家一致通過，結果在后來的市場銷售在中發現，這個價格定位和包裝定位是相當準確的，也就是今天熱銷全國、特配5個高級刷頭、零售價為69.8元的亮白納米稀磁牙刷。
新品牌后入奪主，老品牌黯然失色
在對產品銷售渠道和功效、價格進行定位后，還有一個重要的因素沒有確定下來，那就是產品的品牌定位，在我們對市場調研后發現，由于前期公司操控不力，導致市場混亂而且失控，全國僅招出去的4個市場全部沒有成功，有的區域商為了消化庫存產品，在網上自己招商，又是什么辦事處，又是什么發貨站，導致一個好的結果就是提升了產品的品牌知名度，但同時也導致一個壞的結果，那就是市場非常混亂，我們最后決定，產品重新設計品牌，這樣在一定程度上可以避免市場混亂的現狀，產品以一個全新的面目出現在市場上，產品原名為“美倫納米稀磁牙刷”，但我們認為，使用產品后牙齒潔白亮麗，經過蒙虎營銷策劃機構創作人員的討論，決定啟用“亮白”商標，一個新穎的名字脫穎而出：“亮白納米稀磁牙刷”，潔白亮麗，產品性質不變，品牌新穎、吸引、靚麗，而且切入功效，不僅利于品牌傳播、而且上口，產品的獨特概念和功效訴求都融合到品牌里面，都在品牌傳播的過程中體現了出來。
在后來的市場銷售中，通過一系列的運作手段，“亮白納米稀磁牙刷”逐漸成為國內第一款納米稀磁牙刷的知名品牌，公司以前運作的“美倫納米稀磁牙刷”逐漸退出市場、退出消費者的視線。
“中國第一創業產品”逆向招商，一石激起千層浪
2006—2007年是醫藥保健品嚴管年，到底選擇什么樣的招商方式最容易成功，蒙虎營銷策劃機構認為，在目前醫藥保健品市場低迷、國家監管力度不斷加大、產品同質化嚴重、產品操作手法雷同、消費者越來越理性的市場現狀下，如何取得突破，方法只有一個，那就是創新，沒有創新就沒有發展，只有與眾不同，才能更有機會獲得成功，誰能夠把握市場的最新脈搏、誰能夠擁有創新意識、誰能夠擁有獨特思路，誰就有可能抓住市場的最新商機，誰就有可能獲得成功，誰就有可能永遠走在別人的前面，誰考慮經銷商的風險，誰就有可能獲得成功。
在這樣一種市場現狀下，經銷商考慮最多的是什么？風險，蒙虎營銷策劃機構認為，如果把經銷商的風險降低，是不是就等于打開了產品招商的大門，消費者有三六九等，那么經銷商是否也存在這樣的情況呢，是否也存在三六九等，就在蒙虎團隊策劃這個產品時，我們一個朋友的弟弟無意中的一句話點醒了蒙虎營銷策劃機構的創作人員，他說：“我明年準備自己創業，我做這個產品鞍山市場的，但我只拿一件貨，多了我沒錢”，蒙虎營銷策劃機構的設計小劉脫口而出：中國第一個創業產品，是啊，好創意，就這樣，中國第一個針對創業群體的招商產品順利誕生。
結果顯示，這個定位非常棒，咨詢電話非常多，一些急于創業的年輕人看著亮白納米稀磁牙刷“先試銷、后提貨，1件2件隨你拿，不收一分保證金”的招商廣告，都紛紛進貨，因為他們沒有任何風險，亮白納米稀磁牙刷從2006年4月到12月幾個月的時間招出去26個市場，而且65%是創業的經銷商。
在2006年一次營銷論壇上，一位營銷老總問蒙虎營銷策劃機構韓總，你們這個產品主要是賣點不錯，所以能操作起來，韓總笑了，他說，現在做產品賣點是一方面，但要想招商成功首先要考慮經銷商的風險，其次才是利益、賣點，如果風險太大，賣點再好又能怎樣。
確實，直到現在仍有一些廠家在招商過程中又是市場保證金、又是進幾萬元的貨，廠家把風險都轉嫁到經銷商那里，但經銷商也不是傻瓜，除非你做央視，我才進貨，所以在這里，蒙虎團隊也奉勸廣大商家，千萬不要一棍子把經銷商大死，一定要把經銷商的風險放在首位。
小版面廣告定位，小子彈釋放大能量
2005——2006年，整個醫藥市場處于低迷狀態，國家監管力度加大、產品同質化嚴重、產品操作手法雷同、消費者越來越理性，“亮白納米稀磁牙刷”如何取得突破，到底采取一種什么樣的營銷模式，是采取傳統營銷模式，依靠廣告拉動，還是搞熱門的會議營銷、體驗營銷？蒙虎營銷策劃機構經過冷靜的分析后認為，洗牙口腔護理市場在中國還處于發展階段，還不太成熟，但是市場潛力是非常大，因此必須采取引導的銷售策略，否則操作不起來，另外產品要想做大、做強，離不開廣告的有效支持。
最后蒙虎團隊一致決定，“亮白納米稀磁牙刷”采取“低成本傳統營銷模式”，即依靠小版面平面實效廣告快速拉動市場、以零售藥店為主要銷售終端，在短期內快速啟動市場，在啟動市場后，銷售終端再延伸至美容院、社區門診等渠道，結果顯示，這個營銷模式不僅非常符合目前的市場環境，而且降低了市場的操作風險，市場啟動還非常快。
2005年10月份，“亮白納米稀磁牙刷”重新定位后全國第一個樣板市場秦皇島市場正式啟動，秦皇島市場的啟動標志著香港美倫集團打響了進軍國內口腔護理市場的第一槍，市場之火爆大大出乎我們的意料之外，秦皇島是一個人口不足50萬的小城市，在市場啟動第二天即銷售35套，咨詢電話達到50多個，在市場啟動一周時，日銷量突破60套，第一個月銷量就突破800套，實現銷售額6萬元，而廣告費僅投入8500元，第一個月就實現盈利，香港美倫集團老總異常興奮，把以前的四個區域經銷商招呼到秦皇島市場進行實地考察，大家都傻眼了，眼睜睜地看著消費者把一套套精美的“亮白納米稀磁牙刷”買走，他們始終不明白，為什么同樣的產品自己操作了一年都操作不起來，而秦皇島市場剛啟動一個月就呼呼賣貨，沈陽商從2004年到2005年一年的時間銷售不到200套，而秦皇島第一個月就銷售800多套，他問其中原因，蒙虎營銷策劃機構的韓總笑著說：呵呵，思路決定出路……
從2005年10月份到2006年8月份不到一年的時間，“亮白納米稀磁牙刷”秦皇島市場銷售三萬多套，實現純利潤20多萬。
秦皇島市場大獲成功，徹底增強了香港美倫集團把產品做大做強的信心，也增強了蒙虎營銷策劃機構對產品進行深度策劃的信心，在2006年12月底，全國順利招出去北京、呼市、長春、白山、臨汾、拉薩、牡丹江、成都、上海20多個區域市場。
驚險預測，核心樣板大成功
2007年是“亮白納米稀磁牙刷” 實現全國終端大布局的關鍵一年，產品成敗關鍵在于2007年，因為“亮白納米稀磁牙刷”的目標是做成國內口腔護理的知名領導品牌，必須有一個質的突破，所以蒙虎營銷策劃機構的壓力非常大，到底如何策劃，亮白納米稀磁牙刷才能有一個量的突破、質的提升？
經過對2006年一年的市場運作分析后我們認為，“亮白納米稀磁牙刷”目前的品牌知名度已非常高，但是由于全國的銷售終端還沒有整體互動起來，如果全國再選擇一個具有影響力、擴張力的核心樣板市場，公司再給予一定的支持，是不是會直接影響全國的招商。
于是蒙虎營銷策劃機構的韓總找到了重慶一位非常要好的、具有市場實戰操作經驗的商，由于他們之間的關系非常密切，韓總立了軍令狀，如果重慶市場操作不成功，公司不僅全部退貨，而且賠償全部損失，他的這位朋友被韓總的爽快和正直深深感動，也承諾，重慶市場如果做不起來，以后就不是朋友，就這樣，亮白納米稀磁牙刷重慶市場在一種朋友深厚情誼的感召下于2007年8月25日正式啟動。
重慶市場啟動第二天，傳來喜訊，銷售25套，接聽咨詢電話80多個，然而蒙虎營銷策劃機構的韓總怎么也搞不清楚，為什么上千萬的重慶市場啟動第二天才銷售這么少的量，他提著心，當天一晚沒有合眼，然而在第六天時，傳來特大喜訊，日銷量突破120套，在市場啟動一個月的9月25日時，整個重慶市場月銷售突破3000套，緊接著在國慶節七天假期推出市場啟動以來第一次促銷活動，日銷售突破260套，蒙虎營銷策劃機構全體策劃人員懸著的一顆心終于落地，韓總的驚險預測也完美實現，亮白納米稀磁牙刷重慶核心樣板市場的大獲成功再一次顯示了蒙虎營銷策劃機構的實戰性和策劃力，可以這么說，截止到目前還沒有哪一個營銷策劃公司敢這樣做，但蒙虎就這樣做了，什么是實戰策劃，這就是，光說不練那不叫實戰策劃。
記得國內一些策劃公司每天說什么傳統營銷失靈了，搞什么所謂的會議營銷、體驗營銷之類的營銷模式，然而，蒙虎營銷策劃機構卻認為，任何一個營銷模式都有它的優勢和缺點，不能隨便說這個好哪個壞，那是一種不負責的做法，就拿醫藥保健品這個行業來說，雖然國家的監管力度不斷加大，但是真正做大做強的仍是依靠廣告拉動做大，依靠所謂的會議營銷、體驗營銷真正做大的有幾個？
省代招商唱高調，快馬加鞭大布局
重慶核心樣板市場的大獲成功，不僅進一步增強了香港美倫集團將亮白納米稀磁牙刷做成口腔護理領導品牌的信心，同時蒙虎營銷策劃機構推出了產品策劃步驟的關鍵一步，那就是改變招商政策，因為產品的品牌知名度已非常高，而且經過兩次的樣板市場驗證，說明營銷模式非常成功、合理，要想快速實現全國終端布局，必須趁熱打鐵，必須降低招商門檻、同時配合利益刺激，否則前期所有的工作白做。
最早時，亮白納米稀磁牙刷的招商政策以“試銷”為主，之后又推出以地級市為主的招商政策，即一個地級城市最低提5件貨，經過蒙虎營銷策劃機構的分析，推出了以“省為主、提貨量10件，另贈送100套”的全新招商政策，達不到這個要求的一概免談，有的經銷商嫌條件高，但是我們認為，嫌條件高的第一不是做市場的，第二給了他也不可能做起來，因為按以前的招商政策，做一個省至少拿數十件貨。
意料之外也在意料止中，重慶核心樣板市場的大獲成功立即傳播到周邊城市，從10月上旬開始，內蒙、吉林、陜西、四川、江蘇、湖北、山東、新疆、云南等幾個省全部招出去，并且都掀起熱銷，緊接著，大連、天津、石家莊、南寧等20多個市場熱招出去，一夜之間，亮白納米稀磁牙刷成為2007年低迷醫藥市場的一匹黑馬，在人們不經意間，成為國內口腔護理市場的領導品牌。
策劃英雄本色，借機提升蒙虎品牌
有人說史玉柱厲害，怎么厲害，說不出來，在中國就是這樣，一個人如果失敗了，大家理由非常充足，甚至分析得頭頭是道，然而當這個人第二天又站起來、大獲成功，這批人馬上又掉轉風頭，又來分析，又是頭頭是道，但最終也分析不透，因為史玉柱最清楚，一次媒體專訪時，史玉柱說出了成功的秘訣，那就是他善于整合資源。
善于整合資源說起來容易，但做起來并不是那么容易，蒙虎團隊短短幾年發展成為國內唯一融營銷策劃、產品銷售、全國為一體的、極具影響力、知名度較高的實戰營銷策劃機構，有人說，蒙虎團隊會整合資源，然而，蒙虎團隊認為，別人只說對了一半，另一半就是蒙虎團隊善于學習別人的長處、低調不張揚，蒙虎從成立之初就本著“先做人、后做事，低調做人、高傲做事”的原則，一路走來，一路秉承。
亮白納米稀磁牙刷經過蒙虎營銷策劃機構一年多精心的策劃和運作，獲得了空前的成功，蒙虎營銷策劃機構又借機提升自己的品牌知名度，2007年10月26日在四川成都策劃了規模盛大的“世界第一高人愛心捐贈大會”，全國100多家媒體進行了報道，2007年10月30日又在廣州召開“亮白納米稀磁牙刷2006—2007市場發展研討會”，30多家媒體到會，并進行了新聞報道，2007年11月18日又將策劃中的“金骨棒”隆重推向市場、震撼出擊，全國隆重招商，通過牙刷在全國的熱銷、熱招及品牌提升等互動策劃，蒙虎營銷策劃機構在國內營銷界、策劃界的影響力再一次增強，品牌知名度再一次得到提升，越來越多的商家認識了蒙虎、找到了蒙虎、攜手蒙虎。
衛視提升品牌，打造國內口腔護理第一品牌
截止到2007年10月30日，亮白納米稀磁牙刷經過蒙虎營銷策劃機構一年多的精心策劃，銷售區域覆蓋華北、西北、西南、西北、華南、華東六大區域的60多個市場，60多個區域市場成功啟動，銷售平穩上升，亮白納米稀磁牙刷的熱銷現象受到營銷界的密切關注，成為2006——2007年營銷界的一匹黑馬。
[關鍵詞] 房地產 房地產營銷 營銷策劃 問題與對策
房地產業作為國民經濟的支柱產業,近幾年發展迅猛,在拉動經濟增長中扮演著重要的角色。隨著房地產市場激烈競爭的加劇,房地產營銷策劃越來越受到重視,成為關系房地產開發經營成敗的關鍵。
一、房地產營銷策劃的含義
房地產營銷策劃是在對房地產項目內外環境予以準確分析,并有效運用經營資源的基礎上,對一定時間內營銷活動的行為方針、目標、戰略以及實施方案進行設計和謀劃。或者說,它是一個謀劃達成房地產項目營銷成功的先發設想及其思維的過程,也是一項計劃活動、決策活動之前的構思、探索和設計的過程。
房地產營銷策劃是一項系統工程,需要運用整合營銷概念,對開發商的建設項目,從觀念、設計、區位、環境、房型、價格、品牌、包裝、推廣上進行整合,合理確定房地產目標市場的實際需求,以開發商、消費者、社會三方共同利益為中心,通過市場調查、項目定位、推廣策劃、銷售執行等營銷過程的分析、計劃、組織和控制,在深刻了解潛在消費者深層次及未來需求的基礎上,為開發商規劃出合理的建設取向,從而使產品及服務完全符合消費者的需要而形成產品的自我銷售,并通過消費者的滿意使開發商獲得利益的過程。
二、房地產營銷策劃發展中存在的問題
房地產營銷策劃為開發商贏得了市場,促進了房地產業的發展。中國房地產營銷業已從單一化趨向全面化,營銷服務已從注重表面趨向追求內涵,營銷推廣已從雜亂無章趨向規范有序,但縱觀現今樓市營銷策劃,也暴露了房地產營銷策劃一些問題:
1.低價定局論
價格是市場最為敏感的因素,合理調整價格是市場營銷所必須把握的部分,但如何理解、把握物業售價,確是一個較為復雜、關鍵的部分。樓市出現的降價風應該分兩種,一種是一些設計落后的老產品,失去了市場競爭力,必須要降低售價來促進銷售;另一種是完全有可能進行推廣的新產品,完全沒有必要一味來降低售價迎合低價搶市風。房地產業不可能是福利業,沒有市場利益就不會驅動產業進步。營銷業是培育房地產市場的一個分支行業,我們強調營銷策劃,就是要以合理的售價讓物業兌現,當然要盡力地實現房產的最大利潤化,這并非是說恢復行業的暴利時代。
2.承諾堆積論
營銷策劃手段五花八門地出現,在樓市中,其中以承諾形式的廣告有增無減。有人認為,承諾越多,客戶越多。所謂市場營銷關鍵的一點是要讓客戶對物業有信心,通過承諾來實現客戶導入,這就是市場的客戶承諾堆積。幾乎沒有一個行業象房地產銷售業一樣,來隨意夸大物業特征,向客戶進行花色承諾。 “五星級的家”、“保質量、保增值”、“年回報利潤20%”、“綠色家園、世紀生活”等等的廣告語不斷出現在樓市,房地產營銷中承諾的內容從定量的質量承諾、環境承諾、交房期承諾、用料承諾、設備承諾、公建承諾、收費承諾到物管承諾、增值保值承諾等多達幾十種,但大多是一時為了增加客戶量,增加銷售率,承諾過頭,承諾難以兌現而引發了許多矛盾。
3.炒作制勝論
房地產營銷也有兩個大缺陷,第一是在沒有把營銷分離出來時硬要剝離出來,第二是本質意義忽略產品本身去營銷。這種缺陷直接表現出了一個字“炒”。直接的辦法就是制造新聞、擴大事實、擴大新聞效應,就是利用較有信任度的媒體去騙取客戶的信任。企業可以出資買斷版面,包下電視時段,來隨意用廣告形式運作,或稱“文字廣告”,或曰“新聞廣告”。這種走捷徑和臨時通道的方式,不稱為真正的營銷策劃。
另外一種就是“炒現場”。沒錢開發的企業只要有錢去搞現場售樓處,越大越好,越高檔越好。現場銷售中心從20平方米發展到上千平方米,從看板、燈箱、樣本、模型發展到越來越多的實物房,樣板房,而又有一種風行方向:即動用一切手段去“炒”物業。
4.風式銷售論
“風式銷售”,就是針對某一物業特色過分渲染,如近年出現在樓市的外型“歐陸風”,物管“新加坡風”,房型“錯層風”等,還有一陣陣“小高層風”“綠色環境風”等等,不少營銷商認為,只要物業內涵中可以夸張的部分可以全面夸張,套之以“模式”,即可有市場效應,這種風式銷售導致了開發商隨意復制、翻版物業,有的甚至“將錯就錯”,將缺點改為優點,實現所謂的房產特色銷售。房地產競爭已經從原先的單一要素競爭進入全面的質量競爭時期,依靠某簡單要素去爭取客戶面已經被淘汰。許多購房者曾經為一些“風式銷售”動心過,但后期卻為所購物業所困惑,失去了口碑市場。
5.經驗決定論
目前,全國范圍內少見從理論上解析房產營銷的專著出現,大量出版物均以實例分析為主,或運作例子堆積。一是房地產營銷理論研究基礎較差,二是缺少專業研究的人員及條件,三是缺少研究的風氣,經驗型運作者忽略市場信息的挖掘,缺少研究市場、獲取信息、加工信息的能力和手段,這也在一定程度上制約了房地產營銷策劃水平的再提高。
三、現階段房地產營銷策劃面對的新形勢
近十年來,我國樓市和房價一直處于增長周期。1999年第四季度,全國房屋銷售價格指數同比由負增長扭轉為正增長,并一直持續至今。從增幅看,2004年一季度至2005年二季度,增幅平均8%以上,其后有所回落,2007年三季度至2008年二季度重新躍上8%。然而,2008年美國次貸危機引發了全球性經濟衰退,我國經濟的整體運行環境也愈發錯綜復雜。國內外經濟環境的愈發嚴峻,股市的一路狂瀉、購買能力下降和消費者信心指數的連月走低,大大壓制了房地產的市場交易量 ,2008年三季度房地產銷售價格指數漲幅大幅回落,幅度之大歷史罕見。現階段,經濟下滑、房地產市場觀望氛圍濃重,整體房地產市場走勢的漸弱,使開發商開發資金受到了市場銷售進度的影響。房地產開發企業在新形勢下,必須認清形勢,積極采取措施應對市場調整。房地產企業應做好應對較長時期市場低迷的準備,調整企業開發策、經營策略、銷售策略、尋求資金支持、降價促銷、加強管理。資金壓力、競爭壓力,使迅速提升開發運營能力顯得十分重要和迫切,此時,房地產營銷策劃對于開發商來講顯得比任何時候都尤為重要。
四、新形勢下房地產營銷策劃的對策
房地產營銷一直就在房地產的發展過程擔任重要的角色,它能夠以獨特的主題策劃為中心,綜合利用何種營銷手段,在消費者和開發商之間建立起必不可少的聯系,使得產品能夠快速,準確地直達消費者。當市場淪為買房市場、需求以剛性需求為主的的時候,開發商就要挖空心思,不計成本地利用各種營銷手段,重新尋回自己想要的市場。
1.深刻洞悉市場
政府宏觀調控到救市政策,消費者從搶房倒持幣觀望,房地產價格從高漲到降價退房,房地產行業變化之巨,方向之多,令人較難全面把握。在房地產市場中買方市場形成后,客戶可選擇的余地增大,競爭愈加激烈,為適應這一形勢,房地產企業須轉變觀念,把客戶的價值需求作為企業的核心價值,“以市場為導向、以客戶為中心”。須知特定的產品有特定的購買群體,他們的年齡、性格、家庭構成、文化程度、工作經歷、愛好等形成的一定共性未必和策劃人或開發商的相應體驗與表現相同。所以惟有在搞好市場調查的基礎上,從客戶出發,綜合分析,投其所好,才能打動他們,奪得更多的市場。想通過營銷策劃獲得預期收益,必須隨時對時機、空間、市場和價格進行透徹的分析和評判,關注消費者的心理需求,把創新性的營銷理念納入營銷體系。
2.真實需求下的精確定位
在市場低迷的狀態下,購房人以自主需求為主,因此,房地產開發企業在認真分析市場的基礎上,要做好目標市場細分,認識顧客群、精心設計產品、同時結合自身競爭優勢,選擇房地產目標市場,以消費的真實需求為導向,做好真實需求下的精確定位。開發商必須提前做好對“賣給誰”和“建什么產品”的思考,分析項目競爭優勢、客戶定位、產品定位、價格定位、開發策略、規劃設計指導思想、經濟測算,對營銷方案等細加研究,慎重制定。目標客戶的定位在于有的放矢進行目標客戶的準確定位是后續廣告推廣、活動推廣的重要前提。
3.誠信營銷是營銷策劃之魂
盡管剛性需求階段,對于房產價格相對敏感,但是,當開發商在售房價格上“玩貓膩”、在位置表述上閃爍其詞以及配套承諾遙遙無期時,就無法有效地吸引消費者。為此,開發商必須樹立誠信營銷的經理理念,塑造出開發商的良好社會形象。選擇有品牌、業界口碑好的發展商不但有保障,樓價也不易下跌。雖然這些發展商開發的樓盤價格一般比其他樓盤貴,但在產品質量、配套設施方面有保證,即使是二手樓盤,價格也比其他同區域的樓盤高。
因此,此類樓盤保值抗跌性較強。老百姓購房意識的不斷成熟,也會鞭策開發商以冷靜頭腦、理性判斷去遵循住宅商品的開發規律,實實在在地關注產品的質量。能讓老百姓明明白白購房、買房買得心情舒暢的樓盤,才能在市場上領先對手。
4.貫穿以人文本的策劃理念
現代的房產營銷策劃注重人文、文化的居住理念,把策劃等同于對居住理念與建筑藝術的追求升華成以人為本、人與自然相融的和諧過程。人本思想的追求是人類自身居住條件達到一定階段后的需要。這就需要營銷策劃不斷跟上時代的節奏,充分挖掘人性內在的需要。營銷策劃既要考慮住宅觀念的變化、環境氛圍的營造 、物業管理的完善。 營銷策劃要求不僅以消費者為起點(信息反饋、市場需要調研、購買行為研究等),而且還要以消費者為終點(為消費者提供售后跟蹤配套服務)。從市場看,房地產業已進入一種“質”的發展,這個“質”不是一種單純的建筑質量、設計質量等,而是一種創意組合后的質量。這個質量主要的是它的總體概念,是透過小區、建筑單體表象化背后的人文、文化內涵,這也是不動產個性化發展的體現。
5.做好企業品牌形象策劃
對于樓盤營銷來說,降價不是根本出路,不如提高樓盤的性價比,進行產品升級,有發展潛力的公司能夠在市場寒冬中學會“節衣縮食”, 同時用樓盤品質和價格的綜合優勢來打動消費者,這才是樓盤營銷的解決之道。進行一流的規劃、產品設計,提供一流的配套和物業服務,制定系統、科學的品牌戰略,構建良好的品牌形象,形成開發商和產品的良好市場口碑,從而為未來的房地產市場競爭打下堅實的平臺。
在房地產市場低迷時期,房地產企業迫切的需要房地產營銷策劃的運作,增加交易量,回收資金,創造效益。現階段,只要房地產企業認清形勢,房地產策劃能有效地整合房地產項目資源,充分發揮它的特長,增強項目的競爭能力,最終將贏得主動地位。
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這里說的中小食品企業包括產品已進入食品市場多年的老食品企業；產品進入食品市場時間不長的食品企業和準備進入食品市場的新食品企業。這些中小食品企業的規模不大，產品銷量不多，品牌和市場推廣費用少，企業銷售管理體系不是特別健全等。如果一開始樣板市場就選擇進入直轄市或省會城市，企業的各項資源都不能做到有效的支撐，市場運作很難成功，反而會給企業的發展帶來障礙和不必要的損失。北京精準企劃認為，中小食品企業市場運作的核心銷售區域應該選擇自己企業所在城市的市場，包括地級市、縣級市和縣城及周邊地區，首先成為地方性的知名品牌。
大城市可能是一個鋪滿鮮花的陷井
大城市的市場容量要比中小城市規模大得多。一般情況是直轄市的市場規模要大于省會城市，省會城市的市場規模要遠大于地級市、縣級市。但在直轄市和省會城市同類產品競爭的激烈程度同樣要遠大于地級市和縣級市。在大城市市場，中小食品企業往往要面對全國性大品牌的直接競爭和打壓，對于中小食品企業來說，運作直轄市、省會城市營銷風險要比運作地級市、縣級市大得多。對于多數營銷實力較弱的中小食品企業來說，表面上看是機會多于風險，而實際上是風險大于機會。所以首先把直轄市或省會城市這樣的大城市作為樣板市場來運作，對于中小食品企業來說可能是一個鋪滿鮮花的陷井。
把企業有限的資源集中用在一個市場
我們有一家做食用油的客戶——漢中瓏津木本油業有限公司，企業在陜西的漢中市，是一家規模不大的中小食品企業。當初這家企業想把樣板市場定在省會城市西安，理由是西安食用油的市場容量是漢中的5倍以上。與北京精準企劃合作后，我們建議應該把漢中作為樣板市場，集中企業有限的資源，把漢中市場做深、做透。地級市漢中下轄一區十縣，食用油產品的市場容量有數千萬元，足以讓企業盈利。結果瓏津公司在漢中主要街道才投入10萬元的戶外路牌廣告，加上專業營銷策劃的支撐，就在漢中市場一戰成名，不僅品牌知名度大幅提高，產品銷量也翻了好幾倍。如果將企業這點資源投到省會城市——西安市場，基本上就打了水漂，瓏津公司很難提升品牌和銷售業績。
首先在自己企業所處的市場做成知名品牌
中小食品企業，特別是剛進入市場或公司營銷能力較弱的中小食品企業，重點銷售區域選擇不要太大或離自己公司所在的城市太遠。首先應該將企業有限的資源用在自己企業所在的城市及周邊市場，通過專業的品牌策劃、產品策劃、市場策劃和銷售策劃，在企業所在的地級市、縣級市和縣城深耕市場，做成當地的知名品牌，在當地和周邊市場形成局部的競爭優勢，快速提升產品的銷量，為企業贏得發展所需要的資金，等企業有了穩定的盈利和成功營銷經驗后再計劃向其它市場延伸。
由地方市場向區域市場擴展需要專業策劃的支撐
在這里地方市場指的是中小食品企業所在的地級市、縣級市、縣城市場及周邊市場。區域市場是指幾個省的省會市場、幾個地級市市場、數個縣級市市場及周邊市場。中小食品企業成為地方市場知名品牌需要專業營銷策劃的指導。由地方知名品牌向區域市場擴展，進而成為區域市場強勢品牌的難度要大得多，企業不僅要具備對更大市場區間的把控能力，更需要專業營銷策劃的支撐。
穩健成為區域性知名品牌的營銷策略
中小食品企業從地方知名品牌向區域性知名品牌轉變，在營銷層面需要具備的條件主要包括：1、企業品牌和產品品牌要建立精準的品牌和產品定位。品牌和產品先定位，再傳播和推廣；2、為產品找準目標消費群體，對準核心消費群體做品牌傳播和產品推廣；3、要有清晰的產品線規劃，形成產品系列和價格搭配體系；4、產品的包裝設計要在同類競品中做到最好，在銷售終端有足夠的視覺沖擊力；5、建立和管理好一支精干的銷售隊伍；6、為經銷商預留適合的產品利潤空間，增加經銷商的積極性；7、在產品的銷售終端擺放和發放宣傳品，同時要有促銷活動的支持；8、在重點銷售區域，比如地級市或縣級市適量投放電視廣告，花費并不多，可以快速提升品牌，拉動產品的銷售，形成良性的營銷循環等等。
重點市場深耕與全國市場招商相結合
中小食品企業通過專業的營銷策劃，首先成為地方性知名品牌，企業有了穩定的產品銷量和利潤后，需要逐步由地方市場向區域市場擴展。在這個階段還可以采用區域重點市場深耕和全國市場招商相結合的營銷策略，增加產品的市場銷售區域和銷售規模。全國市場招商的方式很多，主要包括：1、利用專業的媒體招商；2、自己的銷售隊伍直接去當地市場招商；3、通過各種展會招商；4、通過全國經銷商數據庫電話招商；5、通過行業協會舉辦的活動招商等等，多種招商方式相結合，互為補充。但前提條件是經銷商你的產品能夠真正帶來利潤。
1、封面封面
一般由策劃書的名稱、策劃單位、日期、編號等內容組成。封面是一份策劃書的“臉面”，決不能小視，尤其是策劃名稱(也叫標題、題目)，必須注意簡單明確、立意新穎、畫龍點睛、富有魅力。“起名”是國外策劃公司的一項重要業務，要盡量避免一般化，同時名副其實。如深圳華為公司做的企業文化策劃起名為“華為基本法”，山東綠源集團做的提升企業核心競爭力的全面策劃命名為“跨越巔峰工程”。當然，策劃名稱要名副其實，不能金玉其外、敗絮其中。策劃名稱一定要與策劃書的主題相吻合，用詞要言簡意賅、一目了然，也要具有鮮明的傾向性，代表策劃的主要意圖。一般策劃名稱有一個新穎響亮的主標題，還有一個起解釋說明作用的副標題。
2、序文
主要描述策劃項目的來龍去脈、背景資料、策劃團隊的介紹、策劃書內容的概括等，一般要簡明扼要，讓人一目了然。這里要注意策劃單位的“信譽”、“名氣”和策劃團隊成員的“明星效應”的運用。
3、目錄
目錄的內容必須下功夫。如果封面引人注目，序文使人開始感興趣，那么目錄就務求讀過后能使人產生強烈的了解策劃書全貌的沖動和欲望。
4、策劃目標
目標表達要求突出準確性、挑戰性、現實性、可衡量性和時間性。盡量采用標準、規范的專業術語，避免概念含糊不清。用語盡量數字化，避免“較多”、“廣泛”、“大幅度提高’’等含混詞語。如把策劃目標定為“企業利潤率有較大幅度增長”就不符合目標的標準。因為利潤率有成本、銷售、資金等多種，不同人對“大幅度增長，，也有不同的理解，極容易產生誤解。如改為“截止到20**年12月31日企業資金利潤率提高20％”就表達準確了。另外，策劃目標也要避免大包大攬、盲目許諾。
5、策劃內容
這是策劃書的文本部分，也是整個策劃書的主體部分，主要包括各種調查資料和結論、企業問題與機會點、問題的原因和機會的依據、創意方法和內容、改進方法及其具體措施、策劃要注意的問題等。實際就是調查報告、解決方案兩部分。內容的闡述要主次分明、具體明確，以讓讀者一目了然為原則。切不可繁雜無序、含糊其詞，以免給人造成任務不清，方法不明，不知道策劃者到底想干什么，為什么去干的局面。
6、費用預算
最好列表說明實施策劃書所需費用的細目及其依據，排出預算進度時間表。費用必須進行科學、周密的預算，使各種花費控制在最小規模內，以獲得最優的經濟效益，實現策劃要素的聯動優化。也可以根據企業的承受能力，給出幾種提供不同量的資金、人力、物力等約束條件和不同的時間進度的不同結果，供企業選擇。這樣既方便核算，又便于事后查對。
7、策劃需要的場所、環境和條件
對在策劃項目操作過程中，需要何種環境、提供哪些場所、求助于何種協作以及需要什么條件等，都要在策劃書中加以說明，以保證策劃工作得以順利進行。
8、預測策劃效果
一個成功的策劃，其效果是可以預測的。所以，策劃者應依據已有的資料，對策劃實施后的效果進行科學的預測，并將分析成果體現于策劃書中，以增強其策劃力度。
9、參考資料
列出完成本策劃案的主要參考文獻，如報刊、行業協會或企業內部的統計資料等，以表示策劃者的負責態度、提高企業策劃的可信度。但資料不必太多，可以選擇主要和實用的資料作為附錄。當然，有的資料不必全盤托出，類似獨家新聞，有的只公布資料內容，不談來源；有的只談資料來源的權威性，不談細節。參考資料主要的目的是給委托企業提供一個資料平臺，以提高企業經營管理水平。
10、注意事項
列出企業策劃主體雙方的責權利；關注策劃書順利實施的條件。條件過多，會使企業感到無法實施而被否決；條件過于寬松，容易導致策劃案因考慮不周而半途而廢，影響策劃人的信譽；在注意事項里，也應就策劃書的知識產權、保密條款等內容作出約定。
市場營銷策劃書（一）
一、產品定位
對于任何一個企業來講，產品永遠是企業生存和發展的基本要素。對于照明品牌而言，要成功實現產品的市場啟動，就必須站在市場層面仔細對自身產品進行嚴格研究和界定。考慮從以下四個方面著手：
（1）產品包裝
包括：產品宣傳物料的準備、企業形象傳播等
（2）產品組合
根據產品型號、價格等情況，將產品分為三類：
A、利潤產品（30%）
目的：帶來利潤空間，樹立產品市場形象；
B、銷售產品（60%）
目的：提升市場占有空間，擴大市場份額和銷量；
C、沖市場產品（10%）
目的：無利潤產品，一定階段內沖擊市場、占領市場使用
（3）產品價格
1、制定產品出貨價
價格包含：廠家的供應價+運輸費用+市場宣傳費用+經銷商返利+公司利潤
2、制定市場銷售政策
A、采取多讓利經銷商的原則。即：供給經銷商價格高，但返利也高。
B、對經銷商的返利，實現階梯政策，最大限度的刺激銷售！
（4）產品渠道
根據產品的不同品類和價格，經過市場調研選擇產品適應的渠道：一級市場、二級市場或者三級市場。哪個價位的產品適應哪個渠道，并對產品進行有效細分。
一級市場：以高價位、高質量品種占領，配合相關的市場宣傳和政策；
二級市場：以中檔價位的品種主攻，并配合相關的市場宣傳品和政策；
三級市場：選擇沖鋒品種主打該市場，形成基層鞏固。
二、渠道開發
在界定了產品之后，就要利用產品本身的特性運作市場，實現渠道開發和占領的過程了。
（1）渠道選擇
山西市場傳統的劃分晉中、晉南、晉北三大塊。
前期通過一個月左右的市場調研，了解各個區域的產品接納情況，從而制定市場渠道開發順序，哪個是重點市場、次重點市場和非重點市場。對重點市場，傾注60%的精力來優先大力開發、次重點市場傾注30%的力量來開發，非重點市場10%的精力進行簡單開發。在單個區域市場，也劃分出重點、次重點和非重點三級市場，進行有針對性的市場開發活動。
（注：渠道調研工作，可以招聘專職人員來進行，也可以通過支付一定的費用借助其它公司業務人員進行，務必講求調研資料的詳細、準確、完備）
（2）渠道招商
打破傳統的業務人員上門推銷的模式，以“反向招商”進行區域市場的啟動！
需要掌握的資源包括：區域內各個經銷商的手機聯系方式、報紙和電視臺！
1、手機短信
有針對性的進行招商廣告的工作。
2、報紙廣告
可以借助《山西晚報》或者各個區域內有影響力的報紙來進行招商廣告的；
3、電視廣告
在當地電視臺（主要是縣級電視臺）進行招商廣告的。
（3）渠道市場開發
1、促銷方案制定
根據各地的實際情況，協助經銷商制定前期市場啟動的促銷活動！
①、實施目的：競爭對手紛紛包裝出各種周末促銷機型，吸引消費者；我們必須策劃更為靈活、更具競爭力的應對措施，針鋒相對，全力搶占市場份額。
②、實施范圍
渠道：全省特殊渠道店以及一、二級市場中的重要終端賣場。
時間：**年6月1日至**年8月31日
③、實施策略
限時：僅限周六、周日、店慶、節慶等特殊時段輸出，禁止全面性鋪開。
限地：限定在全省特殊渠道店以及一、二級市場中的重要終端賣場中實施，合理控制實施商場數量，著力烘托“特價特殊購買”氛圍，充分制造轟動效應。
品種控制：出于產品差異化、效果最優化考慮。
限量：單個賣場每個促銷型號每日終端出貨量不得超過一定數量，分公司月度促銷產品總量必須嚴格控制在總部下發額度范圍內
分公司可聯合商業單位，策劃諸如讓利、返現、大送禮等形式多樣、靈活多變的促銷活動，充分凝聚人氣，最大限度的發揮促銷產品的狙擊、上量作用。
各分公司必須根據本部規定，充分結合區域實際情況，研究制定切實有效的實施方案，盡快完成業務、導購、科室等層面人員培訓，作好終端攻堅的一切準備工作。
在具體實施過程中，各分公司必須引導導購人員充分發揮“周末特價”的特價吸引作用，全力帶動其他型號產品銷售，追求整個產品線的全面上量。
2、有效落實實施
公司派駐專人進行促銷活動的實施和執行，經銷商有效協助！在整個過程中，要嚴把落實，杜絕弄虛作假。
3、促銷效果評估
公司派出專職業務人員全程跟蹤促銷活動，隨時發現問題，修正方案。并在一個階段活動結束后，對本次促銷活動的全程費銷比進行嚴格核算。
（4）費用預算
根據整體運營情況而定
三、渠道維護
作為現代營銷中連接廠家和消費者的環節—渠道，廠家必須要謹慎對待。可以采取相應的手段和措施，來建立渠道模式，最大限度的提升渠道的盈利能力。
（1）金牌客戶服務機制
1、建立銷售客戶檔案，實行一對一的服務。
包括：公司對客戶的電話回訪、經銷商對客戶的定期免費上門檢修、小禮品贈送等。目的是樹立社會形象和品牌認知度，吸引再次購買！
2、客戶激勵機制
激發老客戶的參與意識，設立獎勵機制，老客戶每拉動一個新客戶購買實行現金獎勵或者禮品獎勵，從而不斷提升品牌的市場宣傳！
（2）專家式營銷
1、公司對經銷商的專家式服務
為經銷商提供在管理、店面、渠道銷售方面的全方位服務。
2、經銷商對客戶的專家式服務
經銷商對客戶提供的送貨、指導使用、定時售后服務等。
（3）關系營銷體系
主要是公司與各個經銷商的主要環節人員的關系營建，從而為銷售助力！
1、影響經銷商采購銷售的關鍵人物
老板、銷售經理等！
好處：A、可以更好的銷售本公司產品
B、可以更加詳細的了解其現金流、渠道資源、客戶資源等關系，促進產品銷售。
2、導購人員
A、直接面對消費者，可以更好的進行產品信息傳播；
B、可以更加有效的影響消費者的購買傾向，促進產品銷售。
市場營銷策劃書（二）
一、市場分析
1、市場營銷環境分析
隨著上海市經濟的迅速發展，人民生活水平的不斷提高，現代交通工具的越來越普遍，上海擁有天賦的旅游資源，旅游業的發展可謂是得天獨厚。
2、市場潛在力分析
除了以上的條件以外，由于上海市是一線城市，人們的生活水平較高，旅游業的發展前景很好，人們厭倦了快節奏生活方式，很想走出放松一下，走一走。
3、競爭者狀況分析
在上海，旅行社有三百多家之多，而且彼此提供的服務都是大同小異，區別不大。因此形成了激烈的市場競爭，每個公司能得到的市場份額都很校
4、服務分析
旅行社提供的服務并不是很齊全，而且在廣告宣傳這一塊卻是遠遠落后于其它城市旅行社。
5、公司的市場表現
知名度不高，但美譽度不高，產品價格過于偏高，品種不夠多，可供選擇性小，公司生存的基礎在于其是國有企業，政府對其進行了大力的扶持。
二、公司診斷
目前公司知名度、美譽度、忠誠度還在一個很低的水平上，公司規模一直未能擴大，到底是哪些因素影響了該公司的發展呢 經調查研究發現：
1、經營管理粗放隨意，尤其在營銷系統上，沒能建立起一套科學的、專業高效的營銷隊伍。
2、營銷人才短缺，由于營銷人才不足，造成只知道提供服務，卻不知如何打開市場;只知道節省開支，而忘了加大對廣告宣傳的投入等。
3、無市場調查，任何公司如果無市場調查，就像讓瞎子打前戰，戰果不預而知。
4、營銷乏術，由于營銷人才短缺，造成服務的營銷水平很低，沒有市場研究，無戰略策劃，無長遠規劃，營銷策劃不系統，廣告定位模糊，力度不夠，手法落后，盲目開拓市場，無重點主次等。
5、服務的包裝手法太過于落后，包裝的品種不夠多、不新穎，很難吸引旅客。
三、戰略規劃
1、戰略思路：與其它旅游公司劃清界限，不打價格戰，采取包裝的手法吸引旅客，給旅客提供更多的價值。同時要與其他的旅游公司發展戰略合作，使資源達到最優化的配置。
2、戰略步驟：樹立品牌，做松江區老大;強化品牌，做上海老大;延伸品牌，擠身全國旅游公司前列。
3、戰略部署：以惠城區為重點市場，延伸至周邊縣城，進而擴張至廣東，穩住陣腳后，走向全國。
4、消費人群定位：以機關、企事業單位為主，以家庭、學生、個人為突破口。
四、營銷策略
(一)營銷理念
1、品牌理念：提供安全、熱情、舒適的服務，同時為您省錢。
2、營銷理念：以現代的旅游市場營銷理論為基礎，結合公司的實際情況，制定一套可行的營銷方案。
(二)營銷組合
1、旅游產品/服務組合
(1)產品組合：與其它行業不同，旅游產品有它自己的產品組合，提供的服務有旅游的路程，員工的行為、外表和制服，運輸設備，以及與旅客和其他公眾的溝通等。
(2)產品組合的特點：僅僅提供旅行服務是不夠的，要在員工對旅客的服務態度以及活動的安排方面突出個性，以進行差異化營銷。
(3)服務的延伸：除了組團旅游以外，還可以經營與旅游相關的飛機、火車等乘票的業務。
2、人
(1)員工：這類人是旅游公司生財的工具，所以對員工的選擇應雇傭那些有很強的與人接觸的技巧，行為比較靈活，具有感染力的人，并要激勵和保留員工，加強對員工的控制以保證服務的質量。
(2)客戶：這一類人是旅游公司生存的根本，如何對其細分并賦予高質量、高品質的服務是關鍵所在，因為客戶就是上帝。
3、包裝
(1)包裝種類：對不同的產品應進行不同的包裝，同一種也進行不同的包裝，以讓旅客覺得它能帶給他更多的價值。具體可采用全方位包裝，陪同觀光包裝，特別事件包裝，假日包裝，季節包裝，非高峰期包裝，團體全方位包裝等不同的包裝。
(2)包裝定價：在考慮固定和可變成本、客戶量和邊際利潤(最低獲利點)的基礎上，進行價格決策。
4、分銷渠道
(1)必須與在分銷渠道上擔任旅游中介的各成員進行合作，如營運商、機構、旅游目的地等，以保證旅程的順利。
(2)具體措施如下：
A、研究和選擇貿易“細分部分”。
B、決定定位手段和市場營銷目標。
C、為旅游中介設置促銷組合，如貿易廣告，貿易促銷，交易展示和小冊子等。
5、廣告與促銷策略
(1)廣告計劃
A、設置廣告目標以向旅客傳達信息并勸說其進行旅游，同時形成“口碑”廣告效應。
B、聘用廣告機構做廣告，使廣告做到有專業化的效果。
C、設置廣告預算，保證廣告費用不會超過預算范圍。
D、考慮合作的可能，利用優勢與政府聯合廣告活動，擴大影響程度。
E、決定廣告信息策略，保證廣告有創意，以便通過廣告傳達信息觀念，影響旅客的抉擇。
F、選擇廣告媒體時，盡量采用報紙、電視、雜志、直郵廣告等多種廣告媒體相結合，以使各種媒體進行優劣互補，從而保證廣告達到最佳的效果。
(2)人員促銷：主要面向的市場是各類旅游團體組織，通過業務人員擴大這塊市場份額。
(3)銷售促進和交易展示：如進行訂購數量多有優惠，與其它行業合作，與他們的公共活動結合起來，讓他們利用銷售派發旅游券，交易展示方面，主要是舉行旅游與觀光交流會等以擴大影響力,對外展示公司良好形象。
(4)事件營銷：塑造公司形象，提高美譽度，引導消費者進行消費。
(5)公關與宣傳：舉行特別事件公關活動，如慶典等，加大宣傳力度。同時要有開展危機公關的準備，以保證能進行及時補救，從而不使公司的形象受損。
五、營銷預算
1、預算能從公司得到的預算分配。
2、確定市場營銷目標。
筆者多年從事房地產理論研究與實踐，總結同行的創見，對我國房地產策劃理論的發展進行總結，認為我國房地產策劃理論的發展演進的過程經歷了六個階段，根據國外房地產策劃理論發展歷程，我國南方房地產業發達地區，將進入整合營銷觀念階段——整合策劃時代。愿拋磚引玉與同仁共同探討。
一、建設觀念階段——標準規劃
計劃經濟時代，我們只有簡單的“房地產”概念，很長一段時間，我國的住宅建設一直是學習前蘇聯模式，而且住宅的建設標準由政府統一制定，誰也不能超標準，甚至是出幾套標準圖，大家全按標準圖進行建設，千樓一面。
80年代以前，還沒有房地產市場概念，那時“蓋房子”、“蓋家屬院”，連人們的基本居住需求都難以滿足，“規劃設計有規劃院，建筑設計有設計院”，策劃等同于標準規劃。
80年代末，消費者對住房的需求迅速增長，需求也逐漸有了層次，過去按標準圖建設的住宅的觀念被初步的規劃設計取代，國外營銷理論進入，導致房地產開發開始以設計為中心。當時，由于經濟發展與生活水平有限，價格低廉的住房受到消費者歡迎，加之消費者對房地產產品的需求遠大于供應，因而消費者最關心的是能否得到住房，而不是關心住房的細小特征。開發商致力于獲得高生產效率和廣泛的分銷覆蓋面，同時認為消費者喜愛那些可以隨處得到的、價格低廉的住房。
二、樓盤觀念階段——銷售策劃
房地產剛剛走向市場化，大部分開發商開發項目的意識依然停留在計劃經濟時代，往往是跟著感覺走，那時的策劃往往依賴于企業領導或幾個設計院專家的“大腦風暴式”討論，根本沒有市場調研、消費者需求調查的意識，開發的項目充滿了主觀臆斷，開發商的營銷處于樓盤觀念階段，認為消費者最喜歡高質量、多功能和具有某些特色的樓盤，開發商總是致力于生產優質產品，并不斷地改進產品，使之日臻完善。開發商認為，消費者欣賞精心建設的樓盤，他們能夠鑒別樓盤的質量和功能，并且愿意出較多的錢買質量上乘的樓盤。許多開發商沒有意識到其市場可能并不那么迎合時尚，甚至市場正在朝不同的方問發展。開發商認為自已知道該怎樣設計和改進產品，他們甚至不考察競爭者的樓盤。他們認為：“在我們的樓盤沒有蓋起來以前，消費者怎么會知道他們需要什么樣的住房？”結果樓盤空置率猛增。雖然此時房地產開發依然以設計為中心，但規劃的大部分功能與設計功能合并，房地產策劃概念于1993年前后悄然出現。
1997年以前房地產策劃的主要特點是運用各種單項技術手段進行策劃，隨著房地產策劃實踐的日益深入，房地產策劃理論也逐漸形成，房地產策劃的一些成功案例，為企業創造了可觀的經濟效益，因而房地產策劃開始得到人們的關注和認可。一些發展商在企業內部設立策劃部，專業策劃公司、策劃機構，物業顧問公司、自由策劃人也應運而生，以房地產策劃為謀生手段的也多起來。 但總體上說，此階段的房地產策劃95%以上屬于“銷售策劃”。
三、推銷觀念階段——概念策劃
房地產市場的泡沫與樓盤空置的現實，使開發商認為消費者缺乏理性，有一種購買惰性或者抗衡心理，必須主動推銷和積極促銷，用好話勸說他們。開發商沒有意識樓盤空置的真正原因，繼續銷售其能夠建造的樓盤，而不是建造能夠出售的適用樓盤。開發商的市場競爭觀念，使營銷成為企業的主要功能被置于開發商一切工作的核心。
在1997～1999年大多數所謂房地產策劃僅僅是“廣告策劃”、 “銷售策劃”而已，策劃人選擇樓盤的一個或一個以上的顯著特征，向消費者加以強調和宣傳，使消費者對樓盤建立起概念認識，引導消費者在眾多樓盤的選擇過程中，比較容易選擇自己偏好的樓盤，以達到促銷目的。這段時間里，“賣點”是一個使用頻率最高的詞匯，策劃人選擇樓盤的顯著特征，主要集中在地段、價格等最基本的房地產要素上。這種策劃方式只是解決了消費者的識別選擇，發展商僅靠樓盤的某項優點而實現銷售意圖，很難圓滿實現，由此導致房地產策劃的低潮期。
四、準營銷觀念階段——賣點群策劃
隨著我國社會主義市場經濟的迅速發展，隨著社會進步與生活水平的提高，消費者對居住條件的需求層次日益明顯，房地產市場供應量的增加、導致需求相對減弱及消費者理性購買，開發商已根本不可能滿足全社會不同階層的居住要求。
如果要正確地判斷和有效的滿足用戶的各種需要，適應賣方市場和消費者理性選擇，開發商認為必須以用戶為中心。因此，為將發展商以建設觀念、樓盤觀念建筑的樓盤推向市場，策劃人把眾樓盤之長集于一身，極盡所能地向市場羅列無盡的賣點，一時間環保住宅、綠色住宅、智能住宅、生態社區、人文社區、山水社區……排山倒海，結果，雖然提升了樓盤品質，但使得開發商成本高于售價。
五、營銷觀念階段——全程策劃
圍繞用戶展開的營銷，并沒有使供需緩和、樓盤空置減少，開發商逐漸認識到實現銷售的關鍵在于正確確定目標市場的需要和欲望，并且比競爭對手更有效、更有利地傳送目標標市場所期望滿足的東西，即發現欲望并滿足它們。使開發商不再只關注于產品的本身，轉而關注市場需求。
房地產策劃的責任，就是去研究市場，發現消費者的真正“欲望”，全程策劃理論應運而生。全程策劃理論是指在深刻了解潛在消費者深層次及未來需求的基礎上，通過市場調研、需求論證、概念定位、目標、規劃設計、建筑布局、工程控制、營銷推廣、售后服務等營銷過程的分析、計劃、組織和控制，為開發商規劃出合理的建設取向，從而使產品及服務完全符合消費者的需要而形成產品的自我銷售，并通過消費者的滿意使開發商獲得利益的過程。全程策劃經歷了前策劃和后策劃兩個發展階段，兩個階段的策劃理論模式分別是等值策劃模式與增值策劃模式。
1．前策劃階段——等值策劃
前策劃階段以等值策劃理論為代表，策劃人為避免樓盤成本攀升而并未獲得同比的售價，或因售價提高造成樓盤空置率攀升的惡性循環，在樓盤眾多的優勢賣點中進行權衡取舍，或找到樓盤未發現的價值點，使樓盤成本與銷售價格相適應。此階段房地產策劃是以品質、價格為主線，強調生活的舒適與和諧，綜合運用市場策劃、投資策劃、設計策劃、形象策劃、廣告策劃、營銷策劃、公關活動策劃、商業功能策劃等各種技術手段，使銷售達到理想的效果。
房地產開發商關注市場需求的結果，使房地產策劃在開發商心中的位置進一步提高，以用戶為中心，策劃與營銷并重成為房地產開發的主要功能。
2．后策劃階段——增值策劃
后策劃階段以增值策劃理論為代表，以提高樓盤相對價值為主要目的，策劃人在項目立項時，即著手進行市場需求調研，正確確定目標市場的需求和欲望，應用等值策劃的技術手段、利用差異化、避免競爭等營銷理論，營造出即比競爭對手更有效的滿足市場需求，又不可替代的樓盤，通過提高消費者可察覺的使用價值，提高樓盤相對銷售價格——使樓盤增值，從而達到營銷目的的一種策劃方式。 增值策劃的目的，就是要為開發商的樓盤創造最大的附加值（使樓盤增殖），為樓盤的市場創造有效需求——即通過創新適應需求、引導需求、挖掘需求。
增值策劃的結果，真正確立了房地產策劃在房地產開發項目中的位置，使以用戶為核心，策劃為主體功能，營銷為主要功能成為房地產開發的主導模式。
六、整合營銷觀念階段——整合策劃
房地產全程策劃模式
全程策劃的策劃理念和內涵既實用又豐富,而且創造了不少經典項目,深受眾多房地產開發企業及策劃咨詢公司的推崇,流行全國。
房地產全程策劃,簡單地說就是對房地產項目進行“全過程”的策劃,即從項目前期的市場調研開始到項目后期的物業服務等各個方面都進行全方位策劃。全程策劃強調為投資者提供標本兼治的全過程策劃服務,每個環節都以提升項目的價值為重點,圍繞提升項目的價值來運用各種手段,使項目以最佳的狀態走向市場。
房地產全程策劃模式的特點是“全過程策劃服務”,因而策劃的思路、理念可以貫穿于整個項目。全程策劃在運用中逐漸形成三種不同的策劃方向:
第一種是在項目接手后,從市場調研、規劃設計、建筑方案、概念設計、形象設計、營銷策劃、廣告推廣、銷售以及售后服務等一系列環節都參與進去,并在各個專業上具體操作,直到項目成功推出市場。這種策劃方向要求策劃人員素質好、水平高、技術全面,從策劃總監、策劃主管、策劃操作的各層面人員都要相互協調、相互合作。而且,要求最低層面的技術人員如建筑設計、廣告平面、銷售等人員都對策劃規律全面熟悉。這種全程策劃方向難度相當大,人員結構、知識結構的要求相當嚴謹,只有極少數有實力的策劃咨詢公司能承擔這樣的全程策劃。
第二種是項目的一系列環節都參與進去,但不涉及到具體專業操作層面。市場調查、建筑設計、形象設計、廣告、銷售等由各專業公司去操作。全程策劃公司只是做總策劃及統籌,把各種不同的專業公司整合一起,按照總策劃的方向行事。此策劃方向人員不多,但都是策劃精英,能主持各方面的專業工作,把專業公司協調、統籌好。該策劃方向被運用到眾多的策劃咨詢公司。
第三種由于策劃咨詢公司的專業特長不同,在全過程策劃服務的前提下,有的在規劃設計、建筑設計及環境設計方面參與比較多;有的在市場調研、投資分析方面有擅長;有的在廣告策劃方面有突出的表現;還有的在策劃銷售方面最有能力。他們運用自己的專業特長有所側重,但不丟掉全程策劃的宗旨,也取得了較好的策劃效果。這種策劃方向在策劃咨詢公司中也不少。
全程策劃模式比較適用于中小型項目操作運行,這樣各個環節較容易策劃到位,大的項目如幾千畝的大盤就會感到力不從心。這時,就應該采用其他策劃模式與之交*進行,取長補短。全程策劃模式的流程和內容如下:
全程策劃模式內容如下: 1、市場調研分析——對項目所處的經濟環境、項目當前房地產市場狀況、項目所在區域同類樓盤進行調研分析。 2、土地價值研判——挖掘土地的潛在價值,對土地的優勢、劣勢、機會和威脅進行分析研究。
3、項目定位——通過對項目自身條件及土地價值、市場競爭情況分析,確定項目定位策略,決定目標客戶及樓盤形象,決定項目市場定位、功能定位及形象定位。 4、項目概念規劃——提出建議性項目經濟指標、市場要求、規劃設計、建筑風格、戶型設計及綜合設施配套等。 5、項目規劃設計——根據項目概念規劃交由專業的設計機構做項目詳細的規劃設計。如建筑設計、環境設計、配套設計等。 6、項目形象策劃——開發商與項目的形象整合,項目形象、概念及品牌前期推廣。 7、項目營銷策劃——分析項目環境狀況,突現其價值。找準項目市場營銷機會點及障礙點,整合項目外在資源,挖掘并向公眾告知樓盤自身所具有的特色賣點。 8、項目服務策劃——與項目定位相適應的物業管理概念提示,將服務意識傳播給員工,構建以服務為圓心的組織架構。 9、項目品牌策劃——抓住企業和項目培養品牌,延伸品牌的價值,創造可持續發展戰略。
論文摘要：隨著社會經濟的發展，營銷理念在不斷地更新。圖書業作為一種文化產業，要想在市場競爭中處于領先地位，同樣需要在營銷理念的指導下，組合選擇最適合自己的營銷策略加以利用，使企業各種資源綜合利用效用最大化。
隨著社會經濟的發展，圖書業已發展成為一種文化產業，在市場經濟中有著其特殊的地位，也有著不同于其他商品的獨特之處，這決定了圖書營銷要走自己的營銷之路。尤其在市場產品極大豐富的環境下，圖書營銷策劃應運而生，本文試圖將市場營銷理念與圖書營銷策劃相結合，以便更好地指導和解釋今后工作中出現的問題，更好地開展圖書營銷工作。
隨著市場營銷在經濟活動中的日漸重要的地位的確立，營銷界也在不斷更新“營銷”的概念，菲利普·科特勒早期從經濟學微觀指出，“市場營銷是與市場有關的人類活動。市場營銷意味著和市場打交道，為了滿足人類需要和欲望，去實現潛在的交換”(《市場營銷管理》第5版第13～14頁)。菲利普·科特勒于1984年對市場營銷又下了定義：市場營銷是指企業的這種職能，“認識目前未滿足的需要和欲望，估量和確定需求量大小，選擇和決定企業能最好地為其服務的目標市場，并決定適當的產品、勞務和計劃(或方案)，以便為目標市場服務”(《市場營銷管理》序言)。這一定義講出了目前經濟活動中營銷的核心。市場營銷策劃正是基于這個核心概念，在企業長時期的市場運轉中開展的營銷活動的總體策劃。
伴隨著長期的市場營銷實戰，形成了各種營銷理念，并且這種營銷理念不斷更新和發展演變，大致可以分為五個階段，即：生產觀念、產品觀念、推銷觀念、市場營銷觀念和社會營銷觀念。
1.生產觀念：生產觀念認為，消費者喜歡那些可以隨處買到而且價格低廉的產品，企業應致力于提高生產效率和分銷效率，擴大生產，降低成本以擴展市場。這是一種重生產、輕市場營銷的商業哲學，是最古老的觀念。生產觀念是在物資短缺、產品供不應求的賣方市場條件下產生的。
2.產品觀念：產品觀念認為，消費者最喜歡高質量、多功能和具有某種特色的產品，企業應致力于生產高值產品，并不斷加以改進。產品觀念產生于供不應求的賣方市場形勢下，最容易滋生產品觀念的莫過于當企業發明了一項新產品時。
3.推銷觀念：推銷觀念認為，消費者具有購買惰性或抗衡心理，不會足量購買企業的產品，企業必須積極推銷和大力促銷，以刺激消費者大量購買本企業產品。在現代市場經濟條件下推銷觀念被大量用于推銷那些非渴求物品，許多企業在產品（產能）過剩的時候，也常常奉行推銷觀念。推銷觀念產生于由賣方市場向買方市場過渡階段。
4.市場營銷觀念：市場營銷觀念認為，實現企業各項目標的關鍵在于正確確定目標市場的需求和欲望，并且比競爭者更有效地傳送目標市場所期望的物品或服務，進而比競爭者更有效地滿足目標市場的需要和欲望。從本質上說，市場營銷觀念是一種以顧客需要和欲望為導向的哲學，是消費者論在企業營銷管理的體現。最優秀的管理理論家彼·得魯克曾指出：總有人認為推銷是必要的，但市場營銷正是使推銷變得不必要。市場營銷的目的是充分了解顧客，充分為顧客所了解。營銷的理想結果是讓顧客樂于購買。我們所要做的只是使產品和服務能讓顧客方便地得到。
5.社會市場營銷觀念認為，企業的任務是確定各個目標市場的需要、欲望和利益，并以保護或提高消費者和社會福利的方式，比競爭者更有效、更有利地向目標市場提供能夠滿足其需要、欲望和利益的物品或服務。它要求市場營銷者在制訂市場營銷政策時，要統籌兼顧三方面的利益，即企業利潤、消費者需求和社會利益。
這五種市場營銷觀念是伴隨著社會經濟發展不斷優化和完善的過程，而圖書作為一種商品，其銷售活動自然也融入到了這種營銷理念的變更發展過程當中。我國圖書業受計劃經濟影響較深：改革開放以前，是以產品為中心，基本是“生產型”，只管生產，不考慮銷售和經營；改革開放以后，實現了從“生產型”向“生產經營型”的轉變，但經營觀念沒有實現完全轉型，停留在“以產定銷”的思想中，沒有將“銷售”的思想完全轉變到“營銷”理念中來，導致產品生產與市場需求脫節，圖書滯銷現象時有發生。
傳統模式的圖書業要想擺脫這樣的困境，就要將營銷理念靈活運用于營銷策劃中，擺脫過去銷售的觀念，從營銷策劃入手，將營銷策劃和營銷作為企業利潤實現的關鍵環節來把控，將圖書出版、發行、銷售各個環節都有機整合，制定出適合自身發展的營銷策劃方案。筆者認為從整個圖書業來講，應從以下幾個方面來著手考慮：
1.圖書產品的針對性。圖書業的首要環節是出版社，因而從出版圖書的品種來說，應該以市場為導向，以顧客需求為依據，這要求我們將圖書出版的市場調研工作提到一個重要的位置，將其作為有效營銷策劃的切入點，通過市場調研了解圖書市場的需求、讀者購買行為以及影響讀者購買行為的因素。在調研搜集大量信息基礎之上，分析結果會指導我們的最新出版物種類。另外圖書這種特殊的商品是文化傳承的記載，其內容本身是對人類知識、文化現象的總結、整理、記錄和傳播，賦有強烈的社會文化性、社會責任性，作為圖書出版、發行商來說，我們的產品如何做到將讀者需求與社會利益之間的矛盾最小化的同時，使符合社會利益的產品同時為讀者所喜愛。
2.將服務看作是產品的一部分。在營銷觀念由銷售轉為市場營銷觀念、賣方市場轉向買方市場后，產品的概念逐漸廣泛化。為了擴大市場占有率，穩定現有的顧客群體，越來越多的企業將服務產品化、將服務作為一種為顧客量身定做的個性化產品來經營。圖書業在經歷了營銷方式的變革后，服務也應當逐漸被我們所重視，由過去的被動式服務逐漸轉向主動服務。通過便捷的服務，將現有的圖書盡快讓讀者了解信息，盡快通過多種銷售渠道銷售到讀者手中；通過服務維系和開發現有讀者的需求，開發針對性的圖書產品；通過服務獲取第一手信息，開發新的市場，面對新的市場開發新的產品。
3.開發新的銷售渠道。我們要想以更快的速度占有市場，就要比競爭者更有效地滿足目標市場的需要和欲望，這就離不開圖書的銷售渠道。現有的圖書銷售渠道主要是零售店、圖書館和機關市場、大學圖書市場、中小學圖書市場、圖書批發商，傳統的銷售渠道日漸飽和，我們應當開發新的銷售渠道，例如網上電子商務、讀者俱樂部、特價書讀者俱樂部等等，這些直接面向讀者的銷售方式已經被很多圖書商運用，發揮了傳統銷售模式所不具備的優勢。例如美國的亞馬遜網上書店，中國的當當網上書店，他們拓寬了圖書零售的渠道，增加了圖書銷售的利潤增長點。這些新的銷售模式有利于我們進行有效的市場細分，尋找、發現、分析、擴大、創新目標顧客群，實現以顧客為導向的市場營銷管理，使企業與顧客更有效直接地溝通，從而可以達到降低企業營銷成本、提高競爭力的目的。
4.品牌的建立與維護：隨著出版業20年的出版改革與發展，我國的圖書業在面臨越來越激烈的市場競爭的同時，也不斷意識到品牌建設的重要性。在市場經濟中，競爭的最終歸宿，就是品牌的競爭。因而我們必須努力創造品牌的價值，使品牌成為產品和服務的核心，并最終由產品和服務來體現品牌的價值，用品牌來構建一種必需的消費體系。在圖書品牌的構建上，應該在圖書的規劃、策劃階段充分考慮品牌的建立、維護、延伸，將品牌真正地根植于圖書開發全過程中。這就要求我們首先要在圖書的出版、發行、銷售上下功夫。其次要加強圖書市場的宣傳和銷售環節的延伸和擴展。例如新的圖書出版發行，可在發行前后，策劃一系列的宣傳促銷活動，從而造就一個圖書品牌的輝煌。第三，要建立讀者對圖書品牌的忠誠度，根據國外的一項研究表明：品牌總的受歡迎程度與購買頻率呈顯著性相關，忠誠消費者對品牌影響的深度與大量輕度消費者對品牌影響的廣度共同支撐了品牌的銷售與利潤，同時構成了真正的強勢品牌。因而我們要在顧客第一次接觸圖書品牌到我們不能再為顧客服務時止，讓顧客時時處處感受到品牌的存在與其緊密的聯系性，在廣度和深度上全方位建立顧客對品牌的忠誠度。
每一個快速發展的企業必定有著適合自己成長的營銷理念，基于此的優秀的營銷策劃是企業運作的靈魂，給企業的產品營銷制定出明確可行的目標，將企業的人、財、物等資源合理整合，使其圍繞著營銷的目標發揮其最大效用。圖書業在營銷策劃中的創新是時展的要求，是企業建立、維護品牌，迎接市場挑戰的決勝利器。圖書企業只有組合選擇最適合自己的營銷策劃加以利用，因時因地制宜，才會在經濟快速發展的環境下處于不敗之地。
參考文獻：
1.(美)菲利普·科特勒(PhilipKotler)市場營銷管理.中國人民大學出版社，2001（6）
2022房地產銷售部工作計劃范文
在已過去的20xx年里，做為一名房產銷售人員，我所在的銷售部在公司領導的正確帶領下和各部門的積極配合下提前完成了全年的銷售任務，
房產銷售員工作計劃。這一年全球的經濟危機蔓延，房地產市場大落大起，整個銷售團隊經歷了房地產市場從慘淡到火爆的過程。準備明年在中國經濟復蘇和政府調控房地產市場的背景下，銷售工作將充滿了機遇和挑戰。
一、加強自身業務能力訓練。
在20xx年的房產銷售工作中，我將加強自己在專業技能上的訓練，為實現20xx年的銷售任務打下堅實的基矗進行銷售技巧為主的技能培訓，全面提高自身的專業素質。確保自己在20xx年的銷售工作中始終保持高昂的斗志、團結積極的工作熱情。
二、密切關注國內經濟及政策走向。
在新的一年中，我將仔細研究國內及本地房地產市場的變化，為銷售策略決策提供依據。目前政府已經出臺了調控房地產市場的一系列政策，對20xx年的市場到底會造成多大的影響，政府是否還會繼續出臺調控政策，應該如何應對以確保實現20xx年的銷售任務，是我必須關注和加以研究的工作。
三、分析可售產品，制定銷售計劃、目標及執行方案。
產銷售工作重點是××*公寓，我將仔細分析可售產品的特性，挖掘產品賣點，結合對市場同類產品的研究，為不同的產品分別制定科學合理的銷售計劃和任務目標及詳細的執行方案。
四、針對不同的銷售產品，確定不同的目標客戶群，研究實施切實有效的銷售方法。
我將結合20xx年的銷售經驗及對可售產品的了解，仔細分析找出有效的目標客戶群。我將通過對工作中的數據進行統計分析，以總結歸納出完善高效的銷售方法。
五、貫徹落實集團要求，力保銷售任務圓滿達成。
我將按計劃認真執行銷售方案，根據銷售情況及市場變化及時調整銷售計劃，修正銷售執行方案。定期對階段性銷售工作進行總結，對于突然變化的市場情況，做好預案，全力確保完成銷售任務。
六、針對銷售工作中存在的問題及時修正，不斷提高銷售人員的業務技能，為完成銷售任務提供保障。
明年的可售產品中商鋪的所占的比重較大，這就要求我要具更高的專業知識做保障，我將在部門經理與同事的幫助下，進行相關的專業知識培訓，使銷售工作達到銷售商鋪的要求，上升到一個新的高度。
2022房地產銷售部工作計劃范文
一. 銷售節奏
(一)銷售節奏的制定原則：推廣銷售期指從市場導入開始至產品開盤銷售，較大規模的項目一般持續3-4個月的時間，因為-項目一期體量較小，建議以2個月左右為好，再結合以實際客戶儲備情況最終確定;另外，由于銷售節點比工程節點易于調整，一般情況下為項目部先出具基本的工程節點，據此營銷策劃部制定銷售計劃。制定本計劃的重要節點時間時，未與工程部跟進。故本銷售計劃相關節點只是初稿。待工程節點確定后，再最終定稿。
1. 推廣銷售期安排3-4個大的推廣節點，節點的作用在于不斷強化市場關注度，并使銷售保持持續、連貫。
2. 鑒于年底臨近過年的情況，開盤銷售強銷期應避開春節假期。
3. 開盤銷售前應確保樣板區、樣板房景觀、工程施工達到開放效果。
(二)銷售節奏安排：
1. xxxx年10月底—xxxx年12月，借大的推廣活動推出-項目
2. xxxx年10月底—xxxx年11月初，召開產品會，正式啟動某項目，同時策劃師對市場進行第一次摸底。
3. xxxx年1月中旬，開放樣板房，同時策劃師對市場進行第二次摸底。
4. xxxx年1月下旬，春節之前，開盤銷售強銷。
二. 銷售準備(xxxx年1月15日前準備完畢)
1. 戶型統計：
由工程部設計負責人、營銷部-共同負責，于xx年12月31日前完成
鑒于-項目戶型繁多，因此戶型統計應包含對每一套房型的統計，包括戶型、套內面積、戶型編號、所在位置。
2. 銷講資料編寫：
由營銷部-、策劃師負責，于xxxx年12月31日前完成
-項目銷將資料包括以下幾個部分：
購買-的理由：產品稀缺性銷講
基本數據：-的主要經濟指標、戶型面積統計、配套情況、建筑風格、景觀設計、交通情況、交房時間、主要交房配置、物管收費;涉及到設計單位的，由其出具銷講材料。xxxx年12月31日前，由-整理后，統一作為產品和項目優勢說辭。
建筑工藝及材料：需要在xx年12月15日前由工程部出具項目采用的新工藝材料，新技術等基本基本資料。xxxx年12月31日前，由-整理后，作為材料工藝說辭。
客戶問題集：以答客問形式書寫，針對英酈莊園的優劣勢，做出銷講解決辦法。
樣板區銷講：
不利因素公示
3. 置業顧問培訓：
2. 預售證
由銷售內頁負責，于xxxx年1月10號前完成
3. 面積測算
由銷售內頁負責，于xxxx年1月10號前完成
4. 戶型公示
由于-項目戶型種類繁多，戶戶均不同，所以在銷售前應準備戶型的公示，方便客戶選房，避免置業顧問出錯。
由策劃師負責，于xxxx年1月10號前完成5. 交房配置
由工程設計線蔣總負責，于xxxx年1月10號前完成
6. 一公里外不利因素
由策劃師負責，具體調研后，與銷售經理-會商后，于xxxx年1月10號前完成，分析總結后，作為銷售時重點關注的抗性，專門進行培訓。
三. 樣板區及樣板房
(一)樣板區
1. 樣板區范圍：考慮到-項目銷售必須突出良好居住環境的氣氛，因此我們將-售樓中心至1#樣板房區域所包含的整個大區都打造成為樣板區。物管，保潔等須按照樣板房的管理規定進行管理。其中有兩套樣板房、售樓部到樣板間的步行情趣長廊、疊水噴泉、及10#的臨時景觀區域。(注：從售樓部至樣板房之間的參觀瀏覽線路，以下暫定為y區)
2. 樣板區作用：最大限度的展現溫江宜居，城在林中氛圍、家居水畔的氛圍，體現國色天香大社區遠見、高檔、生態、宜居、增值的社區概念，體現獨具特色的建筑風格。
3. 樣板區展示安排：
確定對y區沿線情調、步行道的包裝方式和具體要求;
確定y區道路沿線燈光布置方案，燈具選型要求和效果交底;
明確樣板區工程施工、營銷包裝整體和分步實施節點、任務分解;
具體見附后(參觀園線說明)
(二)樣板房
1. 樣板房選擇：樣板樓選定為1#樓，1#樓一方面靠近售樓部，由于樣板間前10#修建時間較晚，樣板間會有較好的景觀視線，另外1#樓位于英酈莊園主入口不遠，不會影響后期其他樓幢施工，同時也不產生其他樓幢施工影響客戶參觀的情況。選定1# 樓平層、底躍各一套。
2. 樣板房作用：考慮到-項目戶型面積偏大，通過樣板房精裝修設計可以引導客戶更好的理解戶型設計，同時也是對推廣所倡導的享樂主義生活的一種實體詮釋。
3. 樣板房展示安排：
前期設計，包裝由項目部同事負責，-跟進協調。樣板房應于xx年12月底前完成，以便于先期推廣時，到訪客戶時參觀。樣板房的日常管理工作由營銷部-負責，。
四. 展示道具
包括沙盤模型、戶型模型、戶型圖的制作：
1. 沙盤模型：-和策劃師協商后，由策劃師聯系相關單位制作
2. 戶型模型：-和策劃師協商后，由策劃師聯系相關單位制作
3. 戶型圖：-和策劃師協商后，由策劃師聯系相關單位制作
五. 價格策略
均價確定：包括銷售均價及贈送面積等由策劃師和銷售部職業顧問踩盤整理數據，策劃員協同-寫出定價報告，報領導審批后執行。價格按建筑面積計算，不包括贈送面積。價格策略包括：銷售均價，銷售起價，銷售實得單價，套內單價。價格走勢分析，節點價格初步預計，職業顧問優惠權限，銷售主管優惠權限，銷售經理優惠權限，內部員工推薦優惠權限，公司領導優惠權限，一旦確定優惠權限，堅決執行，防止權限不明，私放優惠，擾亂現場銷售。
時間安排：營銷策劃部于xxxx年1月10日提出銷售價格表和銷售政策。
2022房地產銷售部工作計劃范文
在已過去的20xx年里，做為一名房產銷售人員，我所在的銷售部在公司領導的正確帶領下和各部門的積極配合下提前完成了全年的銷售任務，
房產銷售員工作計劃。這一年全球的經濟危機蔓延，房地產市場大落大起，整個銷售團隊經歷了房地產市場從慘淡到火爆的過程。準備明年在中國經濟復蘇和政府調控房地產市場的背景下，銷售工作將充滿了機遇和挑戰。現制定20xx年房-
地產銷售個人工作計劃。
一、加強自身業務能力訓練。在20xx年的房產銷售工作中，我將加強自己在專業技能上的訓練，為實現20xx年的銷售任務打下堅實的基矗進行銷售技巧為主的技能培訓，全面提高自身的專業素質。確保自己在20xx年的銷售工作中始終保持高昂的斗志、團結積極的工作熱情。
二、密切關注國內經濟及政策走向。在新的一年中，我將仔細研究國內及本地房地產市場的變化，為銷售策略決策提供依據。目前政府已經出臺了調控房地產市場的一系列政策，對20xx年的市場到底會造成多大的影響，政府是否還會繼續出臺調控政策，應該如何應對以確保實現20xx年的銷售任務，是我必須關注和加以研究的工作。
三、分析可售產品，制定銷售計劃、目標及執行方案。我在20xx年的房 。 產銷售工作重點是*公寓，我將仔細分析可售產品的特性，挖掘產品賣點，結合對市場同類產品的研究，為不同的產品分別制定科學合理的銷售計劃和任務目標及詳細的執行方案。
四、針對不同的銷售產品，確定不同的目標客戶群，研究實施切實有效的銷售方法。我將結合20xx年的銷售經驗及對可售產品的了解，仔細分析找出有效的目標客戶群。我將通過對工作中的數據進行統計分析，以總結歸納出完善高效的銷售方法。
一次，一家上市藥業公司的銷售部經理找到了鉑策劃，她帶來了一個保健品：南瓜多糖口服液，批號是調節免疫。銷售部經理要求見我，看到產品以后，我立馬頭大了。于是，我們開始了一次對話。
“為什么要研發這樣的品種？”
“進軍保健品是我們公司的一個戰略。”
“那么，為什么要做這個品種呢？”
“我們的研發部從資料檢索中發現，多糖是一種對人體健康非常有幫助的產品，而且醫院市場銷量比較好。”
“為什么要從南瓜中提取多糖呢？”
“因為我們哪里有這種原料，而且成本較低。”
“那么，為什么功能要申報成調節面議呢？”
“因為多糖有這項功能！”
“現在做得怎樣？”
“我們在廣州做了試點，很不成功！”
不成功，這樣的結果當然并不出人意外。
這樣的對話，在我們和客戶的交流中，總是經常出現，每一次我們都會感嘆，不少企業高層研發觀念的落后。
企業的決策人、研發部門的決策人必須清醒的意識到，我們生活的中國已經發生了非常大的變化。現在不是20實際七十年代。現在的中國，缺乏的并不是產品，而是將產品推廣給消費者的方法。因此，我們必須建立一種全新的產品研發觀念——即以市場為導向，在開始研發以前，就引入市場評判機制，考慮項目將來市場營銷中可能面臨的問題，并以此作為項目是否可以進行的決定性因素。
這正是，不少企業，特別是傳統國有企業所缺乏的東西。
那么，要建立市場導向的研發觀念，需要注意哪些問題呢？
第一，技術決定論轉向市場決定論
企業高層、研發隊伍都必須從技術導向，轉向市場導向。并不是產品技術先進就能帶來市場。只有在確實存在市場的情況下，技術先進性才能變成實實在在的銷售額和利潤。
上面提到的藥業公司就犯了這個錯誤，多糖是一種很好的產品，有多種功能，醫院也有很好的銷量，但這遠遠不能得出，把多糖作為保健品也能擁有良好銷量的結論。相反，我們應該去考慮保健品市場上，多糖營銷做得怎樣，有沒有成功的企業，如果有成功的產品，我們和他們競爭，擁有怎樣的優勢。
第二，建立市場部、研發部的有效溝通機制
不少企業認為，研發是研發部的市場，與市場部（策劃部）無關。然而，更合理的結構是研發部的創意交由市場部和銷售部來評估；或者由市場部和銷售部來向研發部提出研發要求。為什么這樣呢？因為市場部和銷售部，一直在和市場和消費者打交道，他們知道什么樣的東西好銷售，他們能夠從市場的觀點對產品進行評判。
并不總是如此，但我們確實需要將研發部和市場部、銷售部整合起來，這樣就能很大程度上避免我們的錯誤。
像上面提到的藥企，項目交給市場部后，可能市場部也很難評判。因為做藥品市場、銷售的人，并不一定了解保健品，因此最好的方法是，在研發階段就聘請第三方機構進行評估。
第三，企業的優勢和決心
在研發產品的時候，我們還必須對企業本身進行評估：我們擁有做此類產品的經驗和資源嗎？如果沒有，這樣做對公司有怎樣的貢獻呢？我們愿意為此付出多大的代價？我們要把它做成戰略儲備品種呢，還是重點推廣品種？
這些問題，在研發之前就必須解決掉。海南一家制藥廠，雖然自己并沒有做保健品的隊伍，卻研發了一種促進生長發育的保健食品。盡管如此，該產品卻取得了客觀的銷售額，為什么呢？
原來該公司非常了解保健品市場，他們清楚的知道此類產品擁有良好的市場。盡管自己沒有隊伍，他們卻抓住了最佳的啟動時機，兩年前就在全國建立起了一支營銷能力很強的商隊伍，結果兩年后的今天，該產品已經成了這家藥廠的拳頭產品。
第四，先策劃，后研發
最終能夠做成功的產品，除了擁有市場，還必須對產品效果、產品配方、名稱、商標等多方面進行考評，只有策劃在前，研發在后，才能最大限度的節省市場推廣的時間，并降低市場推廣的費用。
不少藥品企業習慣先做了品種，然后推廣，失敗之后，分析原因，然后重新修改產品批文、商標。盡管這是一條可行的方向，但這樣的歷程，往往伴隨折數年的時間浪費和大量資源的浪費。
上述海南某制藥廠的促進生長發育保健品，則在市場推廣之前，就已經做好了產品名稱、商標、產品配方等方面的策劃工作，結果一次通過后，由有實力商操作，上市以后，立即取得不斐業績。
