時間：2023-06-05 09:54:15
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)查，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場營銷策劃；問題；對策
一、引言
房地產(chǎn)行業(yè)屬于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，在推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)著重要地位。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈，為進(jìn)一步提高企業(yè)核心競爭力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益最大化，房地產(chǎn)行業(yè)越發(fā)關(guān)注市場營銷策劃問題。通過科學(xué)有效的營銷策劃，能夠準(zhǔn)確向消費(fèi)者傳遞營銷思想，滿足消費(fèi)者的根本需求，推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)整體效益。然而不可否認(rèn)的是，當(dāng)前房地產(chǎn)在策劃營銷層面仍存在著一定的問題，基于此，思考突破問題困境的發(fā)展路徑。
二、房地產(chǎn)營銷策劃內(nèi)涵認(rèn)知
房地產(chǎn)營銷策劃并非是單一性的工作，而是系統(tǒng)性工程，其包含了房地產(chǎn)全部的銷售及推廣工作。為實(shí)現(xiàn)預(yù)期銷售推廣目標(biāo)及效果，結(jié)合房地產(chǎn)實(shí)際狀況，通過優(yōu)化內(nèi)部資源與外部資源，合理編制方案并統(tǒng)籌執(zhí)行的過程即房地產(chǎn)營銷策劃，從實(shí)現(xiàn)階段上來看，其包括前中后三個階段。而為實(shí)現(xiàn)樓盤營銷效果及效益，則需要在營銷理念上具備全局性特征，推動“全程營銷”或“整體營銷”。誠信經(jīng)營與以人為本屬于其營銷活動的基點(diǎn)，而具體方案的選擇與策略應(yīng)用，則決定著營銷策劃的成效。
三、房地產(chǎn)市場營銷策劃中存在的現(xiàn)實(shí)性問題分析
當(dāng)前，房地產(chǎn)市場營銷策劃存在著較多的現(xiàn)實(shí)性問題，具體可以表述為以下幾個方面：其一，缺乏準(zhǔn)確定位。在開展?fàn)I銷策劃之前，需要對市場狀況進(jìn)行深入客觀的調(diào)查，對客戶需求與市場條件等進(jìn)行充分了解，從而為策劃定位提供科學(xué)依據(jù)。然而在多數(shù)營銷策劃活動中，多缺乏對調(diào)查活動的關(guān)注，或所推行的市場調(diào)查不夠充分，導(dǎo)致市場分析缺乏可靠性與準(zhǔn)確性，無法保障營銷策劃方案實(shí)施的效果；其二，過于側(cè)重形式而缺乏文化內(nèi)涵。在房地產(chǎn)市場營銷策劃中，很多開發(fā)商受市場變化因素、消費(fèi)者心理因素及投資因素等影響，缺乏對營銷內(nèi)涵的關(guān)注。多會選用一些廣告來吸引消費(fèi)者，然而這種宣傳與推廣，并沒有對企業(yè)文化及產(chǎn)品理念進(jìn)行深刻表達(dá)，其整體營銷效果并不突出。而一些公司在品牌宣傳中，過于“流行化”，將一些網(wǎng)絡(luò)語言不合理的應(yīng)用于推廣之中，在營銷方案中沒有將消費(fèi)者需求、企業(yè)文化與產(chǎn)品特色結(jié)合起來；其三，廣告依賴性過于突出。房地產(chǎn)策劃者多會選擇“猛烈”廣告攻勢，然而其成本較高，且隨著新媒體的發(fā)展，廣告所帶來的傳播收益出現(xiàn)了下滑，僅僅依賴廣告無法實(shí)現(xiàn)其預(yù)期效益。
四、房地產(chǎn)市場營銷策劃的發(fā)展性路徑思考
（一）準(zhǔn)確定位，表現(xiàn)產(chǎn)品屬性優(yōu)勢
在營銷策劃中，為提高定位準(zhǔn)確性則需要以充分的市場調(diào)查為前提。考慮到房地產(chǎn)商品的特性，消費(fèi)者在購買行為中多不存在沖動性購買狀況，其對產(chǎn)品的價值及功能更為關(guān)注。為此，開發(fā)商在開發(fā)前期，需要充分做好市場調(diào)查，以建筑行業(yè)發(fā)展實(shí)際與未來經(jīng)濟(jì)預(yù)測為條件，對產(chǎn)品進(jìn)行合理定位。在營銷策劃中，需要以消費(fèi)者心理需求為落腳點(diǎn)，在營銷策略上不應(yīng)過于關(guān)注廣告效應(yīng)，還應(yīng)分析宣傳策劃成本及其收率比。如以社會精英階層為營銷對象，在營銷策劃時，則需要避免選用通俗文化來宣傳，宣傳理念應(yīng)貼合其群體整體特征，以實(shí)現(xiàn)營銷策劃效果。
（二）體現(xiàn)產(chǎn)品文化差異，關(guān)注文化營銷
在開展房地產(chǎn)營銷策劃時，需要積極打破思維框架，選擇產(chǎn)品獨(dú)特點(diǎn)作為賣點(diǎn)，并充分分析目標(biāo)群體的整體特征，植入與目標(biāo)群體相符的文化元素，關(guān)注文化營銷以提高營銷效果。如房地產(chǎn)與某名人故居相毗鄰，則可以選擇該部分為宣傳重點(diǎn)，重點(diǎn)營銷其文化氛圍，并將該房地產(chǎn)文化優(yōu)勢與其他賣點(diǎn)相結(jié)合，體現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品的獨(dú)特性，從而更多吸引受眾。這種方式也多應(yīng)用于學(xué)區(qū)房營銷領(lǐng)域。
（三）營銷策劃應(yīng)關(guān)注品牌價值
在營銷策劃中，需要充分關(guān)注并提高企業(yè)品牌價值。企業(yè)品牌集中體現(xiàn)了企業(yè)文化、企業(yè)價值與企業(yè)服務(wù)等內(nèi)涵，也是與其他同類產(chǎn)品相區(qū)分的重要標(biāo)志。在房地產(chǎn)營銷中，不應(yīng)僅局限于產(chǎn)品物質(zhì)層上的文化宣傳，還應(yīng)關(guān)注企業(yè)價值與企業(yè)文化層面的內(nèi)涵宣傳。以相關(guān)樓盤為立足點(diǎn)，將企業(yè)文化與企業(yè)服務(wù)理念等融入到樓盤營銷活動之中，努力塑造良好的企業(yè)形象，從根本上賦予品牌更高價值，從而增強(qiáng)營銷策劃的生命力。
（四）關(guān)注營銷策劃人才地培養(yǎng)
在房地產(chǎn)營銷策劃中，人才屬于十分關(guān)鍵的因素。優(yōu)秀的營銷策劃人才，不僅可以降低營銷成本，還可以選擇更為優(yōu)秀的營銷策略，挖掘更深層次的市場價值，為企業(yè)發(fā)展帶來效益。通過強(qiáng)化營銷策劃人才培養(yǎng)，提高營銷專業(yè)性，定期安排講座或培訓(xùn)，提高營銷策劃人員的內(nèi)在素養(yǎng)與整體技能，還可與其他房地產(chǎn)企業(yè)之間建立交流機(jī)制，通過相互交流及學(xué)習(xí)，提高營銷策劃的實(shí)際水平，從而為企業(yè)效益實(shí)現(xiàn)提供人才支撐。
五、結(jié)語
在市場競爭的大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)為實(shí)現(xiàn)生存與發(fā)展，提高整體效益，其對營銷策劃問題的關(guān)注日益增加。當(dāng)前，房地產(chǎn)營銷策劃仍存在著較多的現(xiàn)實(shí)問題，如缺乏準(zhǔn)確定位，文化內(nèi)涵缺乏與過于依賴廣告等。為提高房地產(chǎn)營銷策劃水平，從多個方面提出了發(fā)展路徑。實(shí)踐證明，企業(yè)只有充分調(diào)查，以消費(fèi)者需求為導(dǎo)向，不斷提高產(chǎn)品文化價值與品牌價值，方可實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的營銷策劃，并帶來相應(yīng)的營銷效益。（作者單位：承德石油高等專科學(xué)校）
作者：高麗君
參考文獻(xiàn)：
[1]惠葉婷.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場營銷的理論與實(shí)踐[J].科學(xué)與財富，2014，（2）：99-99.
[2]趙工浩.淺析新形勢下房地產(chǎn)市場的創(chuàng)新營銷[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2014，（1）：23-23.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財務(wù)風(fēng)險
財務(wù)風(fēng)險有廣義和狹義之分，廣義的財務(wù)風(fēng)險是指在企業(yè)各項(xiàng)財務(wù)活動中，因企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計或無法控制的因素影響，在一定時期內(nèi)，企業(yè)的實(shí)際財務(wù)結(jié)果與預(yù)期財務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，從而是企業(yè)蒙受損失的可能性。狹義的財務(wù)風(fēng)險通常是指企業(yè)的舉債籌資風(fēng)險，尤其是當(dāng)負(fù)債過多而導(dǎo)致企業(yè)到期無法償本付息，給企業(yè)造成損失的不確定性。
一、我國房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險類型
我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，各方面體制都還不健全，同時近幾年為了抑制房價，是房地產(chǎn)面臨的政策環(huán)境日益嚴(yán)峻，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險與日俱增，控制風(fēng)險首先要提前認(rèn)識房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險類型，從而制定相應(yīng)的策略來應(yīng)對。房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險可以分為兩大類，一類是外部風(fēng)險，一類是內(nèi)部風(fēng)險。
（一）外部風(fēng)險
房地產(chǎn)行業(yè)外部財務(wù)風(fēng)險主要是是指房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的外部環(huán)境變化所帶來的風(fēng)險，主要包括市場風(fēng)險，政策風(fēng)險等。
市場風(fēng)險主要包括供求風(fēng)險，消費(fèi)者偏好風(fēng)險，通貨膨脹風(fēng)險等。首先是供求風(fēng)險，近幾年來，房價不斷攀升，很多人被房地產(chǎn)行業(yè)蒸蒸日上的業(yè)績及利潤所吸引，希望從中分一杯羹，紛紛涉足房地產(chǎn)行業(yè)，另外加上國家不斷加強(qiáng)保障房建設(shè)，房地產(chǎn)供給不斷增加，因此房地產(chǎn)行業(yè)競爭越來越激烈，房地產(chǎn)商面臨強(qiáng)大的競爭壓力。其次是消費(fèi)者偏好風(fēng)險，由于供給的增加，房地產(chǎn)商不斷推陳出新，尋求差異化，以求吸引住戶，但是，在這一過程中，如果對消費(fèi)者心理掌握不到位，推出房屋無法滿足消費(fèi)者需求，則會造成房屋積壓，給房地產(chǎn)企業(yè)造成損失。最后是通貨膨脹風(fēng)險，通貨膨脹是房地產(chǎn)面臨的又一外部風(fēng)險，通貨膨脹帶來的結(jié)果就是材料成本、人工成本的增加，這勢必給房地產(chǎn)商帶來壓力。
政策風(fēng)險主要是指國家政策變動給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的不確定性。主要包括利率風(fēng)險、稅收風(fēng)險、籌資風(fēng)險等一系列的政策風(fēng)險。首先，利率風(fēng)險是房地產(chǎn)面臨的最大風(fēng)險之一，眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，其資金主要來源是銀行貸款，貸款利率上升必然會使房地產(chǎn)企業(yè)成本增加，并且，利率上升會減少消費(fèi)者的購買欲望，房地產(chǎn)成交量下降，很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程涉及多項(xiàng)稅種，所涉及的稅務(wù)不僅包含一般企業(yè)應(yīng)負(fù)擔(dān)的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、車船使用稅、企業(yè)所得稅，還包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅等，一個房地產(chǎn)企業(yè)所繳納稅種多達(dá)十余項(xiàng)，因此，若國家提高稅率，房地產(chǎn)企業(yè)成本也會提高。最后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的解決難題就是籌資，目前我國金融市場體制不健全，政府對房地產(chǎn)上市管制較為嚴(yán)格，除綜合實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)商可以通過上市融資外，很多中小企業(yè)根本達(dá)不到上市資格，另外，我國房地產(chǎn)行業(yè)其它融資方式仍不健全，大部分企業(yè)還是通過銀行貸款籌集資金。近幾年國家為打壓房價，收縮銀行信貸額度，加大房地產(chǎn)企業(yè)融資難度。
（二）內(nèi)部風(fēng)險
內(nèi)部風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、公司治理、財務(wù)管理等方面存在的風(fēng)險。第一，房地產(chǎn)企業(yè)由于資金投入大，大部分資金來源于銀行貸款，因此大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都面臨較高的資產(chǎn)負(fù)債率，很多房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%以上，個別甚至超過100%，負(fù)債的提高增加了企業(yè)的償債風(fēng)險，尤其是在國家對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的背景下，這一風(fēng)險尤為突出。第二，由于房地長行業(yè)屬暴利行業(yè)，大部分人在沒有做足充分準(zhǔn)備的情況下加入這一行業(yè)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力弱，規(guī)模小，經(jīng)營管理水平不高，公司治理結(jié)構(gòu)不明晰，財務(wù)管理不嚴(yán)格，這都導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對市場的反應(yīng)和把握能力降低，風(fēng)險控制和風(fēng)險防范意識也偏低，是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險加大。
二、房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險評價研究
（一）選擇正確的風(fēng)險評價指標(biāo)，構(gòu)建風(fēng)險評價體系
科學(xué)的風(fēng)險評價指標(biāo)有利于企業(yè)準(zhǔn)確、全面、恰當(dāng)?shù)陌盐债?dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，有效對企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行評價。指標(biāo)的選擇應(yīng)當(dāng)科學(xué)合理全面。能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險水平進(jìn)行反映的指標(biāo)體系有發(fā)展能力指標(biāo)體系，風(fēng)險水平指標(biāo)體系，償債能力指標(biāo)體系等。選擇及建立正確的財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)可以使財務(wù)風(fēng)險控制更有目的性。
（二）拓展多元化融資渠道
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)尋求多元化融資渠道，不再局限于銀行貸款，從而降低金融風(fēng)險，降低資產(chǎn)負(fù)債率同時增強(qiáng)企業(yè)償債能力。目前階段，隨著金融市場的不斷發(fā)展，許多房地產(chǎn)企業(yè)通過房地產(chǎn)信托投資基金，房地產(chǎn)投資公司，海外上市等方式融資，這也解決了房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)狀。
（三）建立內(nèi)部控制制度，提高且財務(wù)管理水平
作為財務(wù)風(fēng)險防范體系的組成部分，內(nèi)部控制制度可以提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的規(guī)范性和科學(xué)性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立合理規(guī)范的內(nèi)部控制制度，健全企業(yè)公司治理結(jié)構(gòu)，制定嚴(yán)格的規(guī)章制度以提高自身的防范風(fēng)險的能力。
（四）做好市場調(diào)研，降低市場風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)很大一部分的財務(wù)風(fēng)險來自市場，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立專門的市場調(diào)研機(jī)構(gòu)，由專業(yè)人員根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析并在此基礎(chǔ)上制定方案，從而使房地產(chǎn)企業(yè)避免盲從，充分認(rèn)識市場需求及市場承受能力，避免不必要的損失。
參考文獻(xiàn)
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；市場；統(tǒng)計調(diào)查
統(tǒng)計調(diào)查是根據(jù)調(diào)查的目的與要求，運(yùn)用科學(xué)的調(diào)查方法，有計劃、有組織地搜集數(shù)據(jù)信息資料的統(tǒng)計工作過程。市場統(tǒng)計調(diào)查是企業(yè)營銷活動中必不可少的重要組成部分。實(shí)踐證明，在十分復(fù)雜、激烈競爭的經(jīng)營環(huán)境中，只有通過認(rèn)真細(xì)致、有效的市場統(tǒng)計調(diào)查，才能制定出切實(shí)可行的營銷戰(zhàn)略，使企業(yè)立于不敗之地。
房地產(chǎn)市場統(tǒng)計調(diào)查，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的統(tǒng)計收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究與預(yù)測。由于土地和房屋位置的固定性（不動產(chǎn)），房地產(chǎn)市場統(tǒng)計調(diào)查也烙有很深的地域特征。我們對房地產(chǎn)市場的切入，也習(xí)慣依據(jù)地域形態(tài)，由單個樓盤到區(qū)域市場。再由區(qū)域市場到宏觀環(huán)境，然后再從宏觀環(huán)境回到單個樓盤、區(qū)域市場。不斷的循環(huán)往復(fù)，融會貫通，才可真正把握市場的脈搏。
一、市場統(tǒng)計調(diào)查的意義
1、狹義的統(tǒng)計調(diào)查
狹義的市場統(tǒng)計調(diào)查就是指以商品本身的消費(fèi)者為對象，用科學(xué)方法收集消費(fèi)者購買以及使用商品的事實(shí)、意見、動機(jī)等有關(guān)資料，并予以分析研究的手段。
對于房地產(chǎn)市場，例行而重要的市場調(diào)查就是公開的個案現(xiàn)場做調(diào)查，并收集資料進(jìn)行銷售及售后情況的總結(jié)和分析。
所謂“消費(fèi)者購買以及使用商品的事實(shí)”是指調(diào)查房屋的銷售率，購買客戶的來源分布、購買時間、規(guī)劃偏好以及面積偏好等事實(shí)資料。
所謂“消費(fèi)者購買商品的動機(jī)以及使用商品的意見”是指調(diào)查、了解購房者購買該房屋的原因是居住、還是投資，對該房屋的滿意程度如何，包括價格、建材、格局、地點(diǎn)以及環(huán)境等的反應(yīng)資料。
2、廣義的市場調(diào)查
廣義的市場調(diào)查，其調(diào)查對象，除了消費(fèi)者，還包括所有一切市場上的營銷活動。即以科學(xué)的方法收集商品從生產(chǎn)者轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者間的一切與市場營銷有關(guān)的問題資料，并予以分析研究的方法。
對于房地產(chǎn)市場，除了進(jìn)行公開個案市場的調(diào)查、研究之外，還包括公司營銷手段的具體執(zhí)行情況，目標(biāo)市場狀況，消費(fèi)者購買動機(jī)、傾向、決策等心理過程的分析，以及廣告策略在目標(biāo)市場中的反應(yīng)和收效如何。
收集并充分研究所收集到的資料，就能夠知道公司營銷計劃的執(zhí)行情況，以及公司的經(jīng)營業(yè)績。這樣，就能夠隨時糾正營銷過程中的偏差，保證公司在正常的市場軌道中順利地運(yùn)轉(zhuǎn)下去。
二.市場統(tǒng)計調(diào)查在房地產(chǎn)行業(yè)中的應(yīng)用
1、前期
這一階段的統(tǒng)計調(diào)查結(jié)果主要應(yīng)用于公司的投資方向決策。此階段涉及的統(tǒng)計調(diào)查方向相對比較宏觀，主要有：
（1）宏觀經(jīng)濟(jì)信息——包括政策法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指數(shù)、城市規(guī)劃、區(qū)域人口特征、基礎(chǔ)設(shè)施等基本狀況等。通過對宏觀市場信息的分析，了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及動態(tài)。
相關(guān)市場信息——包括金融市場、業(yè)界動態(tài)等與房地產(chǎn)有直接與潛在關(guān)系的信息，以推論房地產(chǎn)市場發(fā)展前景。
（2）房地產(chǎn)產(chǎn)品統(tǒng)計調(diào)查
在售樓盤資料統(tǒng)計——包括本地所有的房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫資料，可進(jìn)行市場供應(yīng)量、價格、戶型特點(diǎn)、裝修情況、新技術(shù)、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統(tǒng)計分析。
區(qū)域市場統(tǒng)計分析——根據(jù)數(shù)據(jù)庫資料對特定區(qū)域市場進(jìn)行定量分析，研究典型個案，對區(qū)域市場特點(diǎn)進(jìn)行分析。樓盤匯總分析——階段性對樓盤進(jìn)行統(tǒng)計分析，追蹤市場發(fā)展方向。
（3）消費(fèi)需求趨勢統(tǒng)計調(diào)查
主要針對消費(fèi)者對某類房地產(chǎn)的總需求量以及房地產(chǎn)需求的發(fā)展趨勢研究。主要包括需求動機(jī)、購買行為以及需求影響因素的統(tǒng)計調(diào)查，這些調(diào)查結(jié)果將作為開發(fā)商把握需求動態(tài)的依據(jù)，并以此開發(fā)出新的產(chǎn)品，并不針對于某一個特定樓盤項(xiàng)目。
2、中期
開發(fā)商在購置土地之后，需要進(jìn)行相應(yīng)的項(xiàng)目開發(fā)。此階段開發(fā)商的主要工作環(huán)節(jié)包括：具體的項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計、項(xiàng)目的建設(shè)、項(xiàng)目的推廣與銷售。
（1）項(xiàng)目定位統(tǒng)計調(diào)查
考慮具體樓盤項(xiàng)目所處的區(qū)域，通過對消費(fèi)者置業(yè)消費(fèi)需求的統(tǒng)計調(diào)查，結(jié)合周邊競爭項(xiàng)目和區(qū)位特征的調(diào)查，對特定區(qū)域內(nèi)的將建樓盤進(jìn)行準(zhǔn)確的定位。
（2）消費(fèi)需求統(tǒng)計調(diào)查
通過統(tǒng)計調(diào)查了解消費(fèi)者對特定區(qū)域樓盤的需求細(xì)節(jié)、消費(fèi)動機(jī)、消費(fèi)行為與習(xí)慣、決策過程、媒體消費(fèi)習(xí)慣，結(jié)合其家庭背景資料、置業(yè)階段與用途、家庭的生活形態(tài)以及事業(yè)發(fā)展形態(tài)進(jìn)行市場細(xì)分，并確定各細(xì)分市場的規(guī)模。
（3）競爭樓盤統(tǒng)計調(diào)查
了解特定區(qū)域內(nèi)競爭樓盤，尤其是明星樓盤的銷售狀況、主要賣點(diǎn)、吸引消費(fèi)者的主要因素，為特定將建樓盤的定位提供參考依據(jù)。
（4）產(chǎn)品測試統(tǒng)計調(diào)查
在項(xiàng)目定位之后，目標(biāo)消費(fèi)人群趨于明朗，該階段的市場統(tǒng)計調(diào)查應(yīng)當(dāng)側(cè)重于項(xiàng)目細(xì)節(jié)方面的研究，針對特定將建樓盤，依據(jù)設(shè)計結(jié)果對樓盤的各指標(biāo)分別進(jìn)行。具體的調(diào)查內(nèi)容主要包括：1社區(qū)配套設(shè)施與功能需求測試；2、建筑類型與容積率之間的匹配關(guān)系；3、房屋格局/面積與各功能區(qū)的使用習(xí)慣；4、對裝修的意見與個性化實(shí)施；5、朝向/采光與居室功能之間的關(guān)系；6、特定需求的價格定位研究等等。
3、后期
（1）樓盤媒體宣傳統(tǒng)計分析
對本地在售項(xiàng)目進(jìn)行主要媒體的廣告投放量統(tǒng)計，可進(jìn)行樓盤賣點(diǎn)、營銷策劃活動等市場營銷方面的資料收集，可根據(jù)資料進(jìn)行媒體投放及營銷方式分析，同時作為競爭研究的有力補(bǔ)充。
（2）銷售現(xiàn)場統(tǒng)計調(diào)查
主要實(shí)現(xiàn)市場推廣手段效果的評價研究。在樓盤的預(yù)售與公開發(fā)售階段，將會有數(shù)量眾多的、不同性質(zhì)的消費(fèi)者到銷售現(xiàn)場關(guān)注開發(fā)商的產(chǎn)品。通過對現(xiàn)場的了解、意向購房人群的調(diào)查、對銷售階段的媒體策略、銷售策略調(diào)整提供參考依據(jù)。其中主要涉及的研究方向主要有：1、特定樓盤信息的來源以及最主要的影響渠道；2、看房者所處購房的階段，以及看房行為與習(xí)慣；3、樓盤評價以及與競爭產(chǎn)品對比；4、對銷售中心以及人員的評價；5、看房滿意度調(diào)查等等。
（3）銷售監(jiān)測統(tǒng)計調(diào)查
隨時對銷售現(xiàn)場的潛在消費(fèi)者，以及來電咨詢的消費(fèi)者收集相關(guān)的信息，并定期進(jìn)行必要的回訪，同時進(jìn)行有效的統(tǒng)計分析，開發(fā)商將能準(zhǔn)確地掌握客戶的反饋信息，銷售成功狀況、銷售周期等重要數(shù)據(jù)，通過糾正不理想的工作內(nèi)容，減少客戶的流失。
（4）業(yè)主滿意度統(tǒng)計調(diào)查
關(guān)鍵詞：目標(biāo)成本房地產(chǎn)成本管理
對項(xiàng)目成本合理、有效的控制和科學(xué)管理，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)對成本的管理，幫助企業(yè)建立健全完善有效的管理制度，可以提高企業(yè)的管理水平與管理質(zhì)量，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的工作效率，從而獲得更高更多的經(jīng)濟(jì)利潤。
一、目標(biāo)成本管理的具體內(nèi)涵
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，成本一般包括：建設(shè)費(fèi)用、土地費(fèi)用、管理費(fèi)用以及開發(fā)期間稅費(fèi)等費(fèi)用。因此目標(biāo)成本管理是房地產(chǎn)行業(yè)加強(qiáng)成本管理的核心。目前我國大中小房地產(chǎn)企業(yè)公司缺少全面成本管理意識，且沒有規(guī)范有效的管理制度，因此對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行目標(biāo)成本管理，建立健全的成本管理制度是房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展趨勢。這就要求房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)一個項(xiàng)目之前就必須對其做好全面充分的了解，然后在復(fù)雜多變的外部環(huán)境下對項(xiàng)目進(jìn)行目標(biāo)成本預(yù)算；在項(xiàng)目實(shí)施過程中還要加強(qiáng)對工程的監(jiān)督與指導(dǎo)；在項(xiàng)目后期要全面檢查成本資金使用情況，并將目標(biāo)成本與實(shí)際成本進(jìn)行比較，找出差異，制定相關(guān)的管理措施并不斷加強(qiáng)控制與改正。實(shí)施具體的成本管理措施，可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的支出，從成本中要效益，增強(qiáng)企業(yè)的競爭優(yōu)勢。
二、房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本控制的具體措施
1、預(yù)測項(xiàng)目總成本。
通過市場調(diào)查和科學(xué)的分析，在開發(fā)項(xiàng)目之前要做好項(xiàng)目總成本預(yù)測。項(xiàng)目投資決策階段就要考慮到全面，并對該項(xiàng)目要有一個總體設(shè)計，給出一個總成本上限。在規(guī)劃設(shè)計階段要以預(yù)算為基礎(chǔ)，對方案、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計指標(biāo)等進(jìn)一步落實(shí)，有一個全面詳細(xì)可行的規(guī)劃設(shè)計。投放標(biāo)階段，要選擇價格優(yōu)惠產(chǎn)品質(zhì)量高并符合市場規(guī)律的施工單位，且要嚴(yán)謹(jǐn)對待合作項(xiàng)目，雙方協(xié)商好成本控制，一定程度上達(dá)成一致。因項(xiàng)目施工過程中，成本變化復(fù)雜頻繁，因此要特別加強(qiáng)成本管理控制與監(jiān)督，項(xiàng)目竣工時要將預(yù)算成本與實(shí)際成本相比較，找出差異，有針對性地進(jìn)行控制與指導(dǎo)，降低生產(chǎn)成本。
2、逐級分解成本。
對項(xiàng)目有一個總體成本預(yù)測后，要把成本目標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施的過程逐級地分解下去，將成本的目標(biāo)分到企業(yè)的各個部門，讓每個部門都有自己的成本目標(biāo)，并讓每一個人員工都成為責(zé)任主體。在分解目標(biāo)成本時，企業(yè)還應(yīng)建立相應(yīng)的獎懲制度，帶動全體員工參與到成本管理上來，讓成本管理觀念貫徹到每一個員工的執(zhí)行中，這樣不僅有利地推動了員工的工作積極性，還提高了工作效率，實(shí)現(xiàn)成本管理目標(biāo)。
3、對項(xiàng)目施工過程加強(qiáng)成本控制。
預(yù)算和分解成本并不能一勞永逸，還應(yīng)當(dāng)對實(shí)際成本運(yùn)用加強(qiáng)控制，讓目標(biāo)成本管理在實(shí)踐中執(zhí)行與完成。
(1)項(xiàng)目開展前期。
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以市場為導(dǎo)向，并根據(jù)企業(yè)自身實(shí)際情況，對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行謹(jǐn)慎的調(diào)查與考核，對土地建設(shè)規(guī)模、施工設(shè)備價格以及各種配套設(shè)施等都要進(jìn)行成本預(yù)算和控制，在開工之前做好一切準(zhǔn)備工作，盡量壓低成本。
(2)項(xiàng)目建設(shè)過程中。
計劃往往趕不上變化。因此在保證施工設(shè)計的可行性前提條件下，對于建筑材料、安裝設(shè)施等建筑成本在施工購買階段要根據(jù)市場價格購買，盡量壓低價格，降低成本。且對于項(xiàng)目工程要采取動態(tài)管理的成本管理方式，這樣可根據(jù)實(shí)際情況控制成本，降低開支。
(3)項(xiàng)目收尾階段。
要準(zhǔn)時對實(shí)際成本與目標(biāo)成本進(jìn)行比較找出差異，找出差異原因，以便可作為將來預(yù)算成本的依據(jù)，累積經(jīng)驗(yàn)。確認(rèn)施工單位是否按照合同完成施工內(nèi)容，并對成本使用進(jìn)行檢查核實(shí)，對于不實(shí)的資金使用，要及時查清資金使用情況，以防資金被挪用或貪污。
三、房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理的內(nèi)容
1、建立以人為本的健全完善的目標(biāo)成本管理制度。
企業(yè)將目標(biāo)成本逐級分解，每個部門都有自身的成本目標(biāo)，由此，管理者將會加強(qiáng)自己的管理水平與管理質(zhì)量，堅決執(zhí)行、落實(shí)好每項(xiàng)決策。為了加強(qiáng)管理和提高員工整體素質(zhì)，企業(yè)要積極開展各類培訓(xùn)，使員工有參與與執(zhí)行目標(biāo)成本的能力與行動力，將目標(biāo)成本理念深入到企業(yè)日常的生產(chǎn)生活當(dāng)中，讓員工自覺執(zhí)行完成成本管理的目標(biāo)。同時，企業(yè)應(yīng)當(dāng)實(shí)行有效的獎懲制度，充分發(fā)揮激勵制度在成本管理中的作用，將員工的績效與企業(yè)的目標(biāo)成本掛鉤，形成良好競爭的工作環(huán)境，充分激發(fā)員工的工作積極性，提高企業(yè)的工作效率和經(jīng)濟(jì)效益。
2、構(gòu)建成本管理數(shù)據(jù)庫，提高成本管理效率。
房地產(chǎn)行業(yè)巨大的工程規(guī)模、復(fù)雜的工作以及繁多的賬目要求房地產(chǎn)企業(yè)必須對成本進(jìn)行信息化管理才能及時掌握有效的信息，跟上時代的步伐，掌握市場優(yōu)勢。建立成本管理數(shù)據(jù)庫，可以對成本資金進(jìn)行控制與追蹤，了解項(xiàng)目的進(jìn)程，將項(xiàng)目風(fēng)險控制在可控范圍內(nèi)，還能有效地提高資金周轉(zhuǎn)速度。建立成本管理數(shù)據(jù)庫，在企業(yè)內(nèi)部還可實(shí)現(xiàn)資源共享，讓員工清楚資金的流動情況，可以防止貪污、挪用等情況的發(fā)生，同時，還可將目標(biāo)成本分?jǐn)偟较鄳?yīng)的部門，甚至可以分?jǐn)偟矫恳粋€員工身上，這樣將目標(biāo)成本具體化，更好地實(shí)現(xiàn)成本管理。相反，如果某個部門的成本使用情況超支，在數(shù)據(jù)庫里通過信息傳播即刻就能查出來，并能馬上做出相應(yīng)的解決方案。
3、與建筑施工企業(yè)的合同加強(qiáng)管理，并做好相應(yīng)的補(bǔ)救措施。
房地產(chǎn)行業(yè)在施工過程中會遇到一些不可預(yù)知的情況，有時不得不變更合同，因此企業(yè)在項(xiàng)目施工之前就應(yīng)考慮到突況，做好相應(yīng)的補(bǔ)救措施。為了防止這些情況和降低不必要的成本開支，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷加強(qiáng)與建筑施工企業(yè)合同的管理。在雙方協(xié)商好簽訂合同后，企業(yè)對成本內(nèi)容進(jìn)行拆分，在堅持預(yù)算總成本不變的情況下，對各部門的工作進(jìn)行及時調(diào)整，使目標(biāo)成本能落實(shí)到實(shí)際中。
四、結(jié)束語
在中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的時代，房地產(chǎn)行業(yè)要想跟上時代，繼續(xù)獲得發(fā)展獲取更多的利潤，就必須不斷調(diào)整自身的企業(yè)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)自身內(nèi)部成本管理工作，制定健全完善有效的管理工作。在實(shí)踐中不斷調(diào)整步伐，不斷積累經(jīng)驗(yàn)，積極學(xué)習(xí)目標(biāo)成本管理工作與制度，提高自身的目標(biāo)成本管理能力，增強(qiáng)自己的競爭實(shí)力，這樣才能激流勇進(jìn)，穩(wěn)步發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]閆飛.現(xiàn)代房地產(chǎn)及建筑工程目標(biāo)成本管理[J].中華建設(shè).2015(11).
雖然SWOT分析更多用于企業(yè)內(nèi)部的戰(zhàn)略分析，但在風(fēng)云變幻的房地產(chǎn)行業(yè)，我們同樣可以用來解析整合營銷與全程營銷的區(qū)別。
整合營銷，區(qū)別于全過程營銷，主要體現(xiàn)在以下幾方面：注重消費(fèi)導(dǎo)向，強(qiáng)調(diào)以消費(fèi)者為中心，以消費(fèi)者的需求為導(dǎo)向，是整合式營銷的精髓所在，顛覆了傳統(tǒng)營銷以產(chǎn)品為核心的理念。傳統(tǒng)的全過程營銷起初是從產(chǎn)品營銷、概念營銷、賣點(diǎn)群營銷，策劃的目的是如何銷售產(chǎn)品，而對于消費(fèi)者需求的考慮甚少。而整合營銷強(qiáng)調(diào)，從房地產(chǎn)投資到物業(yè)銷售的全過程，都要考慮消費(fèi)者的利益，以消費(fèi)者的需求為導(dǎo)向。經(jīng)過前期的市場調(diào)查和研究，了解消費(fèi)者的需求、購房動機(jī)和承受能力，從而有針對性的開發(fā)產(chǎn)品，確定產(chǎn)品價格，并在銷售過程中，改善服務(wù)，與消費(fèi)者進(jìn)行有效溝通，為消費(fèi)者創(chuàng)造快樂的購買過程。這樣的營銷，更符合西方組織理論所說，“圍繞消費(fèi)者組織一切”。
這一點(diǎn)，在金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)的昌平某項(xiàng)目（以下稱昌平項(xiàng)目）中，有著突出的體現(xiàn)。在項(xiàng)目前期市場研究和客戶研究階段，金網(wǎng)絡(luò)市場研究部經(jīng)過對周邊市場、消費(fèi)者需求與購買力的調(diào)查和研究認(rèn)為，昌平項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群應(yīng)鎖定為高校教師、投資客及周邊中等收入人群。鑒于此，有針對性地開發(fā)了不同的產(chǎn)品類別，戶型多達(dá)二十余種，其中，包括專門為投資客設(shè)計的面積為20平方米左右的零居，用于出租；為高校教師和周邊中等收入人群設(shè)計的60-90平方米的2居，可以根據(jù)需要隔成二層復(fù)式，既能滿足居住面積要求，價格又適中。在項(xiàng)目總體設(shè)計中，包括6層板樓和高層板樓，6層板樓主要是吸引目標(biāo)客戶群體，而高層板樓可以回收大量資金。多樣化的產(chǎn)品投入市場后，取得了良好的效果，客戶對于符合消費(fèi)需求的獨(dú)特產(chǎn)品設(shè)計贊嘆不已，開盤的一周內(nèi)就收獲了銷售近2000套，銷售額近8億，成交率接近40%的成績。
高度整合企業(yè)品牌、智本、渠道、文化、社會關(guān)系等資源。從營銷的發(fā)展階段來看，整合營銷是比全過程營銷更高的發(fā)展階段。在全過程營銷中，強(qiáng)調(diào)將營銷的理念貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的各個階段，是營銷理念在縱向的滲透，營銷的流程被拉長，這已經(jīng)比傳統(tǒng)的產(chǎn)品營銷和概念營銷更前進(jìn)一步了。
而整合營銷是在此基礎(chǔ)上的進(jìn)一步發(fā)展，不但強(qiáng)調(diào)整個開發(fā)流程上的縱向貫穿，也注重品牌、智本（人力資本）、渠道、文化、社會關(guān)系等資源的橫向整合。這一點(diǎn)，對于目前的房地產(chǎn)企業(yè)來說，尤為重要。再次以上述昌平項(xiàng)目為例，予以分析。隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐漸陷入低迷，項(xiàng)目的銷售在2007年末至2008年2月，也呈現(xiàn)逐月遞減的狀況。經(jīng)金網(wǎng)絡(luò)市場部門的分析，認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)形勢會有進(jìn)一步惡化的趨勢。為了及時應(yīng)對，跑贏市場，項(xiàng)目部在2008年3月下旬至2008年4月底實(shí)施了一系列的有效營銷手段。對周邊市場的調(diào)查研究得知，昌平項(xiàng)目的主要競爭對手是周邊區(qū)域的某知名品牌樓盤，其將于2008年5月1號開盤，早于昌平項(xiàng)目的預(yù)定開盤日期，并且開盤價也低于昌平項(xiàng)目。這樣，該項(xiàng)目會分流一部分客戶，對昌平項(xiàng)目造成嚴(yán)重影響。于是，金網(wǎng)絡(luò)及時調(diào)動銷售團(tuán)隊(duì)、媒體、廣告等多方面資源，實(shí)現(xiàn)了4月27日提前開盤的神話。強(qiáng)大的資源整合能力確保了及時的市場反應(yīng)速度和高效的執(zhí)行力度，使得項(xiàng)目能取得良好的開盤業(yè)績。
（本文根據(jù)網(wǎng)略房產(chǎn)顧問宋非觀點(diǎn)整理成文，特此鳴謝。）
在繁忙的工作中不知不覺又迎來了新的一年，回顧這一年的工作歷程，作為******企業(yè)的每一名員工，我們深深感到*****企業(yè)之蓬勃發(fā)展的熱氣，*****人之拼搏的精神。
****是******銷售部門的一名普通員工，剛到房產(chǎn)時，該同志對房地產(chǎn)方面的知識不是很精通，對于新環(huán)境、新事物比較陌生。在公司領(lǐng)導(dǎo)的幫助下，****很快了解到公司的性質(zhì)及其房地產(chǎn)市場。作為銷售部中的一員，該同志深深覺到自己身肩重任。作為企業(yè)的門面，企業(yè)的窗口，自己的一言一行也同時代表了一個企業(yè)的形象。所以更要提高自身的素質(zhì)，高標(biāo)準(zhǔn)的要求自己。在高素質(zhì)的基礎(chǔ)上更要加強(qiáng)自己的專業(yè)知識和專業(yè)技能。此外，還要廣泛了解整個房地產(chǎn)市場的動態(tài)，走在市場的前沿。經(jīng)過這段時間的磨練，****同志已成為一名合格的銷售人員，并且努力做好自己的本職工作。
房地產(chǎn)市場的起伏動蕩，公司于****年與****公司進(jìn)行合資，共同完成銷售工作。在這段時間，****同志積極配合****公司的員工，以銷售為目的，在公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，完成經(jīng)營價格的制定，在春節(jié)前策劃完成了廣告宣傳，為**月份的銷售奠定了基礎(chǔ)。最后以****個月完成合同額****萬元的好成績而告終。經(jīng)過這次企業(yè)的洗禮，****同志從中得到了不少專業(yè)知識，使自己各方面都所有提高。
2010年下旬公司與******公司合作，這又是公司的一次重大變革和質(zhì)的飛躍。在此期間主要是針對房屋的銷售。經(jīng)過之前銷售部對房屋執(zhí)行內(nèi)部認(rèn)購等手段的鋪墊制造出**火爆場面。在銷售部，**同志擔(dān)任銷售內(nèi)業(yè)及會計兩種職務(wù)。面對工作量的增加以及銷售工作的系統(tǒng)化和正規(guī)化，工作顯得繁重和其中。在開盤之際，該同志基本上每天都要加班加點(diǎn)完成工作。經(jīng)過一個多月時間的熟悉和了解，****同志立刻進(jìn)入角色并且嫻熟的完成了自己的本職工作。由于房款數(shù)額巨大，在收款的過程中該同志做到謹(jǐn)慎認(rèn)真，現(xiàn)已收取了上千萬的房款，每一筆帳目都相得益彰，無一差錯。此外在此銷售過程中每月的工作總結(jié)和每周例會，該同志不斷總結(jié)自己的工作經(jīng)驗(yàn)，及時找出弊端并及早改善。銷售部在短短的三個月的時間將二期房屋全部清盤，而且一期余房也一并售罄，這其中與****同志和其他銷售部成員的努力是分不開的。
2010年這一年是有意義的、有價值的、有收獲的。公司在每一名員工的努力下，在新的一年中將會有新的突破，新的氣象，能夠在日益激烈的市場競爭中，占有一席之地。
2010年，公司還有更多的挑戰(zhàn)在等待著我。金融危機(jī)的陰影還沒有散去，房地產(chǎn)公司的前景不被看好，房價也是漲降中來回打轉(zhuǎn)，讓人摸不著頭腦，所以房地產(chǎn)行業(yè)是極難做的。不過相信只要我們?nèi)w員工一致努力，做好自己的本職工作，做好市場調(diào)查，我們就會取得一個不錯的結(jié)局，相信我們一定能夠做好2010年的工作！
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品牌(brand)是一種名稱、術(shù)語、標(biāo)記、符號或設(shè)計，或是它們的組合運(yùn)用，其目的是借以辨認(rèn)某個銷售者或某群銷售者的產(chǎn)品成本或服務(wù)，并使之同競爭對手的產(chǎn)品和服務(wù)區(qū)別開來。 品牌的要點(diǎn)，是銷售者向購買者長期提供的一組特定的特點(diǎn)、利益和服務(wù)。最好的品牌傳達(dá)了質(zhì)量的保證。然而，品牌還是一個更為復(fù)雜的符號。 一個品牌能表達(dá)出與眾不同的屬性、價值、文化和個性。隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展和完善，創(chuàng)立品牌已成為企業(yè)應(yīng)對激烈競爭，爭奪市場份額的戰(zhàn)略選擇。根據(jù)理論分析及實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，其品牌戰(zhàn)略主要體現(xiàn)在以下幾個方面。
1.注重品德建設(shè)，以誠信為根本，打造房地產(chǎn)企業(yè)的誠信品牌
目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了謀取行業(yè)高額利潤，惡意利用行業(yè)優(yōu)勢，故意拖欠施工隊(duì)和農(nóng)民工工資；蓄意對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行虛假宣傳，欺騙客戶，與客戶不簽定國家正式的商品房買賣合同；延期交房導(dǎo)致客戶的損失不進(jìn)行賠償；不通知客戶就更改、變更建筑設(shè)計等等問題，使房地產(chǎn)行業(yè)在公眾和政府的評價中處于不利地位。為此，房地產(chǎn)企業(yè)尤其應(yīng)以品德建設(shè)為重，全力鑄就誠信品牌。
（1)發(fā)動房地產(chǎn)企業(yè)建立行業(yè)誠信協(xié)會，加強(qiáng)行業(yè)自律。
（2)倡導(dǎo)企業(yè)向政府相關(guān)部門如清欠辦公室建議，由政府清欠辦公室監(jiān)督，保證房地產(chǎn)企業(yè)不拖欠任何建筑單位的工程款。
（3)在媒體上開展房地產(chǎn)行業(yè)誠信宣傳，讓廣大市民充分了解購房過程中方方面面的知識。
2.注重市場定位，以調(diào)查為基礎(chǔ)，精準(zhǔn)選擇目標(biāo)市場
房地產(chǎn)開發(fā)的市場定位也即目標(biāo)市場的選擇，是由消費(fèi)者需求的多樣性、差異性、企業(yè)掌握的資源與能力決定的。一個成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目，一個能稱其為品牌的房地產(chǎn)項(xiàng)目，一定是做好充分的市場調(diào)查和分析，找出市場中存在的差異性，引導(dǎo)具有相似需求的消費(fèi)群體，在精準(zhǔn)的選擇目標(biāo)市場的基礎(chǔ)上建立起來的。準(zhǔn)確的市場定位是品牌戰(zhàn)略實(shí)施的重要前提，是房地產(chǎn)企業(yè)走向成功的關(guān)鍵因素之一。
3.注重質(zhì)量建設(shè)，以工作質(zhì)量保證項(xiàng)目質(zhì)量，構(gòu)造房地產(chǎn)企業(yè)的質(zhì)量品牌體系
一切營銷策略、企業(yè)形象等歸根到底要以企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量為保證，質(zhì)量貫穿于品牌戰(zhàn)略的始終。沒有好的質(zhì)量，市場拓展和品牌建設(shè)無從談起。強(qiáng)化質(zhì)量是打造品脾的基礎(chǔ)和永恒主題。樹立房地產(chǎn)品牌已成為共識，許多房地產(chǎn)企業(yè)都認(rèn)識到質(zhì)量在品牌經(jīng)營中的重要性。質(zhì)量是一個綜合的概念，包括工程質(zhì)量、房型設(shè)計質(zhì)量、功能質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量等方面，是透過建筑群、小區(qū)、單一建筑物表象背后所體現(xiàn)的人文屬性、價值取向、文化內(nèi)涵，是房地產(chǎn)內(nèi)在與外在高度統(tǒng)一的個性化體現(xiàn)。
（1)規(guī)劃設(shè)計要有前瞻性，能體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展和以人為本的思想，既能滿足當(dāng)前需要，又為未來發(fā)展留有充分余地。要滿足顧客的基本需要，如舒適、方便，滿足審美、養(yǎng)生的需要，同時又應(yīng)著眼于社交需要，創(chuàng)造有利于溝通、融合的居住交往空間，還應(yīng)關(guān)注人與自然的和諧，追求親和，追求以人為本，人與自然的和諧相處。
（2)配套齊全，交通、生活服務(wù)、文化體育,以及其他公共設(shè)施基本具備。物業(yè)管理包括生活服務(wù)、家庭服務(wù)、設(shè)施維修、房屋修繕、治安管理、綠化保養(yǎng)等有快捷方便的保證。
（3)建立嚴(yán)格的質(zhì)量管理體系，從規(guī)劃設(shè)計、項(xiàng)目招標(biāo)、原材料、工藝流程到竣工驗(yàn)收都嚴(yán)格把關(guān)，切實(shí)保證工程質(zhì)量。在保證工程質(zhì)量的同時， 還應(yīng)積極采用新工藝、新技術(shù)、新材料、新方法，不斷創(chuàng)新，努力提高房地產(chǎn)商品的技術(shù)含量，造就產(chǎn)品的卓越品質(zhì)。
質(zhì)量競爭是最基礎(chǔ)性的競爭，是第一層次的競爭，要創(chuàng)立名牌、維護(hù)名牌地位，必須在質(zhì)量上常抓不懈，精益求精，不斷攀登。為此，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中，必須時刻注意外在品質(zhì)和內(nèi)在品質(zhì)并重，社區(qū)的配套、物業(yè)管理、外墻的裝飾、園林綠化、戶型設(shè)計、建筑材料等等，都需要細(xì)致入微的考慮。只有內(nèi)外品質(zhì)相匹配，做出真正的精品，才可能贏得消費(fèi)者的認(rèn)同和信賴，建立起優(yōu)秀的品牌。
4.注重品牌宣傳，以恰當(dāng)?shù)膹V告支持，得體的公益活動贊助，構(gòu)筑全方位房地產(chǎn)企業(yè)品牌傳播體系
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；可持續(xù)發(fā)展；宏觀經(jīng)濟(jì)
國民經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率與人民生活居住社會功能的滿足是房地產(chǎn)行業(yè)的重要體現(xiàn)。對我國房地產(chǎn)的發(fā)展前景起到?jīng)Q定作用的因素為城市化運(yùn)動與消費(fèi)升級，從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展角度來看，土地成本的長期剛性上升、房價上漲的趨緩及多種政策的改變等是導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不穩(wěn)定的直接因素，這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著產(chǎn)品同質(zhì)化、利潤降低及競爭壓力大等問題。為促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，在土地、融資及購房按揭利率等方面國家必須對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控政策的制約，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)管理模式，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供可靠的保障。
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的概況
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是指以房地產(chǎn)為對象，即圍繞房地產(chǎn)的生產(chǎn)、分配、交換和消費(fèi)所發(fā)生的人與人之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系與房地產(chǎn)生產(chǎn)力的有機(jī)結(jié)合。換言之，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通和消費(fèi)過程中所發(fā)生的各N經(jīng)濟(jì)活動及其條件的總稱。
隨著人類對世界環(huán)境與發(fā)展問題的深入分析與研究，作為一種新型發(fā)展觀，可持續(xù)發(fā)展在上個世紀(jì)八十年代被提出，其概念為既滿足當(dāng)代人需要，又不損害后代人滿足需要的能力的發(fā)展。從提出可持續(xù)發(fā)展概念到實(shí)際運(yùn)行，都得到了廣泛的觀眾。在不斷深入研究可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上，也逐步完善了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展理論體系。
作為國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性及支柱性行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)增長具有至關(guān)重要的作用，并影響著社會的穩(wěn)定。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，必須對當(dāng)代人房地產(chǎn)發(fā)展中的需求進(jìn)行滿足，更要對土地資源進(jìn)行合理利用，并保護(hù)生態(tài)環(huán)境，將發(fā)展空間提供給后代人，實(shí)現(xiàn)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的弊端
1.資源的浪費(fèi)
據(jù)不完全統(tǒng)計，目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)仍然不是節(jié)約型發(fā)展，資源消耗量仍然很大，有效利用率仍然很低，大面積森林資源浪費(fèi)的現(xiàn)狀仍不容樂觀。雖然，我國是資源大國，各種資源相對豐富，但人均資源占有量仍處于世界較低行列之中。我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展存在這樣的弊端，顯然是不合理的，這嚴(yán)重影響了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。因此，當(dāng)下的我們必須重視資源的節(jié)約，必須將其作為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的首要問題。
2.環(huán)境的破壞
在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天，必須引起我們高度注意的是環(huán)境的保護(hù)。然而，當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展卻忽視生態(tài)環(huán)境的存在，某些房地產(chǎn)開發(fā)商只為追求經(jīng)濟(jì)效益的最大化，而致使生態(tài)環(huán)境遭到破壞；只追求建筑面積的擴(kuò)大，而致使房子的舒適度極其低下。這種發(fā)展模式不僅造成房地產(chǎn)行業(yè)的畸形發(fā)展，更重要的是對生態(tài)環(huán)境造成了惡劣的影響。這嚴(yán)重阻礙了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。因此，必須在維護(hù)好環(huán)境的基礎(chǔ)上發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。
3.房地產(chǎn)供需關(guān)系問題
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)更是維持著高速的發(fā)展，這就導(dǎo)致了房產(chǎn)供需關(guān)系的失衡。一是由于人們對生活條件的要求更高，使得房地產(chǎn)開發(fā)商盲目地追求數(shù)量的增多，而不注意在某一區(qū)域是否有如此大的需求，導(dǎo)致某些房子根本售不出去。換個角度來說，這是浪費(fèi)了現(xiàn)有的資源；二是在只追求數(shù)量的同時，忽視房地產(chǎn)的質(zhì)量，導(dǎo)致多處建筑根本不符合國家建筑規(guī)定而棄置，從而造成了人力、物力及財力的浪費(fèi)。
三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略及對策
1.與資源環(huán)境相協(xié)調(diào)
目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所存在的最大弊端是資源的浪費(fèi)。因此，在發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)時，必須堅持“杜絕浪費(fèi)、提高利用率、有效充分”的方針。建筑取材時，首先應(yīng)該對整個建筑過程中所需材料做整體上的規(guī)劃和評估，切實(shí)做到“用多少，取多少”；其次，應(yīng)量材而用，切勿盲目取材，等真正實(shí)施時才發(fā)現(xiàn)材料的不規(guī)格。土地的利用也是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要著重考慮的問題，房地產(chǎn)施工的時候，應(yīng)嚴(yán)格測量建筑之間的間距，并結(jié)合當(dāng)?shù)氐乩砑暗匦翁卣鳎瑢ㄖ龊谜w規(guī)劃，以便使土地能夠充分的利用。
2.與生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)
在房地產(chǎn)開發(fā)及施工時，對周圍生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，也是城市建設(shè)的重要部分。因?yàn)榄h(huán)境因素更是實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的重要因素，所以，在發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的同時，要充分考慮生態(tài)環(huán)境因素。首先，在房地產(chǎn)開發(fā)之前，應(yīng)該進(jìn)行全面規(guī)劃，對當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境做好充分調(diào)查，務(wù)必做到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)與生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)，使建筑能與周圍生態(tài)環(huán)境緊密相連，為人們營造一個良好的居住環(huán)境。然后，要為居民營造一個良好的社區(qū)環(huán)境，這就要求我們秉承“建設(shè)花園小區(qū)”的理念，以人為本，充分考慮當(dāng)?shù)氐娜宋奶攸c(diǎn)，努力做到房地產(chǎn)建設(shè)與社區(qū)建設(shè)的統(tǒng)一。
3.掌握市場供求關(guān)系
市場供求關(guān)系決定著商品生產(chǎn)量的多少，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，更要遵循這一規(guī)律。因此，在發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)時，要做好市場調(diào)查，掌握市場供求關(guān)系，做到需求有多少，供應(yīng)就有多少。只有這樣才能保證房地產(chǎn)的開發(fā)與銷售能夠同時并進(jìn)，才能不致房地產(chǎn)的浪費(fèi)，才能使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的旗幟下，更好更穩(wěn)定的發(fā)展。
4.加大科技的投入
科學(xué)技術(shù)是先進(jìn)的生產(chǎn)力，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要科技的投入，需要科技的創(chuàng)新，同樣，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展更需要科技創(chuàng)新。科技進(jìn)步是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，科技的進(jìn)步靠人才，因此，要大力培養(yǎng)房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)人才，加大對先進(jìn)科學(xué)技術(shù)的引進(jìn)與改造。使高精尖的技術(shù)充分用到房地產(chǎn)行業(yè)中去，真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。
5.住宅標(biāo)準(zhǔn)化
目前房地產(chǎn)行業(yè)正向品牌及模式競爭階段不斷邁進(jìn)，大型地產(chǎn)公司逐步確立品牌和產(chǎn)品戰(zhàn)略，標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計與工業(yè)化生產(chǎn)需求相適應(yīng)，可以對設(shè)計、采購及施工成本進(jìn)行有效降低，并對效率進(jìn)行有效提升，同時對開發(fā)周期的減少十分有利。標(biāo)準(zhǔn)建立是確保品質(zhì)的最好方式。設(shè)計流程標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計成果標(biāo)準(zhǔn)及產(chǎn)品開發(fā)等系列規(guī)范文件的完善，可以為住宅產(chǎn)品的優(yōu)化提供可靠的保障。
為提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體質(zhì)量，應(yīng)確保在各個環(huán)節(jié)中都具有高品質(zhì)，如規(guī)劃、設(shè)計及施工等階段，房地產(chǎn)公司應(yīng)優(yōu)化重組房地產(chǎn)開發(fā)流程，進(jìn)行評估標(biāo)準(zhǔn)的制定，為工程管理能力的提升提供可靠的保障。與此同時，應(yīng)對成本控制模式加以完善，如進(jìn)行成本管理中心的設(shè)立，將目標(biāo)成本管理理念引入，對房地產(chǎn)開發(fā)投資成本進(jìn)行有效管理。為提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長速度，在成本控制中，應(yīng)進(jìn)行統(tǒng)一采購模式的建立，將戰(zhàn)略供應(yīng)商概念引入采購模式，以此對其成本進(jìn)行有效降低，并實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。
四、結(jié)束語
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)乎國計民生，更是我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大推動力，因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能否可持續(xù)發(fā)展就顯得至關(guān)重要了。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，不能僅看眼前的利益，而應(yīng)該放眼未來，既滿足當(dāng)下人們?nèi)找嬖鲩L的需求，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，又不損害子孫后代的利益，讓他們營造良好的居住及資源環(huán)境。由此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展則顯得尤為重要。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資；前期風(fēng)險；預(yù)測
中圖分類號：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
一、前言
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目大致包括三個階段：項(xiàng)目開發(fā)前期階段，項(xiàng)目工程施工階段及市場推廣營銷階段。每一階段都存在不同的風(fēng)險，而且風(fēng)險具有連續(xù)性。因此在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)前期階段進(jìn)行風(fēng)險預(yù)測非常重要。
二、 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目前期具體風(fēng)險
1.自然風(fēng)險
自然風(fēng)險是指由于自然本身發(fā)生異常變化或人們對自然力失去控制給投資者帶來損失的可能性。如地震、滑坡、火災(zāi)等災(zāi)害因素給投資者會帶來風(fēng)險。這些災(zāi)害因素往往又被稱為不可抗拒的因素，其一旦發(fā)生，就會對房地產(chǎn)業(yè)造成巨大破壞，從而對投資者帶來很大的損失。
2.合同風(fēng)險
在合同法上，廣義的合同風(fēng)險是指各種非正常的損失，它既包括可歸責(zé)于合同其中一方或雙方的原因所導(dǎo)致的損失，又包括不可歸責(zé)于合同雙方當(dāng)事人的原因所導(dǎo)致的損失。在房地產(chǎn)行業(yè)中，合同風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資者會因合同不完整、不完善或條款規(guī)定存在問題而可能承擔(dān)的損失。
3.融資風(fēng)險
融資風(fēng)險是指籌資活動中由于籌資的規(guī)劃而引起的收益變動的風(fēng)險。融資風(fēng)險要受經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險的雙重影響。其中經(jīng)營性風(fēng)險是指由于經(jīng)營上的不善或失誤所造成的實(shí)際經(jīng)營結(jié)果與期望值背離的可能性。產(chǎn)生經(jīng)營性風(fēng)險主要三種情況：①由于投資者對交易所涉及的法律條文及相關(guān)條例等不了解而造成投資失敗；②由于市場信息不公開透明，投資者得不到準(zhǔn)確充分的市場信息而經(jīng)營決策失誤；③因決策水平低而未能在最有利的市場時機(jī)將手中的產(chǎn)品賣出，使得經(jīng)營成果低于期望值。財務(wù)風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)投資主體財務(wù)狀況惡化而使房地產(chǎn)投資者面臨著不能按期甚至無法收回其投資報酬的可能性。產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的主要原因有：①購房者未能在規(guī)定的期限內(nèi)支付購房款；②投資者實(shí)施負(fù)債經(jīng)營，這種方式增大了投資的不確定性和收不抵支的可能性。
4.市場競爭風(fēng)險
市場競爭風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)市場上同類樓盤供給過多，市場營銷競爭激烈，最終給投資者帶來的營銷成本的提高或樓盤滯銷的風(fēng)險。市場風(fēng)險的出現(xiàn)主要是由于投資者對市場調(diào)查分析不足而引起對市場把握能力的不足的。其中，市場競爭能力的主要風(fēng)險是銷售風(fēng)險。
2.4購買力風(fēng)險
購買力風(fēng)險是指由于通貨膨脹使物價總水平的上升而使得人們的購買力下降。在這種情況下，人們對房地產(chǎn)商品的消費(fèi)需求會降低。這就導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者的出售收入減少，從而使房地產(chǎn)投資者遭受一定的損失。
3 .房地產(chǎn)投資項(xiàng)目前期風(fēng)險識別方法
（1）生產(chǎn)流程分析法
生產(chǎn)流程分析法又稱流程圖法。生產(chǎn)流程又稱加工流程或工藝流程，是指在生產(chǎn)工藝中，從原料投入到成品產(chǎn)出，通過一定的設(shè)備按順序連續(xù)地進(jìn)行加工的過程。該種方法強(qiáng)調(diào)根據(jù)不同的流程，對每一階段和環(huán)節(jié)，逐個進(jìn)行調(diào)查分析，找出風(fēng)險存在的原因。這種方法的結(jié)構(gòu)化程度較高，所以對對于識別房地產(chǎn)投資項(xiàng)目前期風(fēng)險非常有用。
（2）專家調(diào)查法
專家調(diào)查法，又稱德爾斐法，是指征集專家們意見以判斷決策的一種系統(tǒng)分析方法。這種方法比較簡單、節(jié)省費(fèi)用，能集中各方面專家對同一問題的意見。它適用于研究未知因素多、主要靠主觀判斷和粗略估計來確定的問題，故適用于分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目前期風(fēng)險問題。使用時遵循的步驟:①組織專門小組,確定主持人。②所提問題要明確具體,數(shù)量不宜過多，并提供相應(yīng)的必要的背景材料。③所選的專家要有廣泛的代表性，要熟悉業(yè)務(wù)，要有較強(qiáng)的判斷能力和洞察能力。人數(shù)一般以10～50人為宜。④輪番征詢意見。通常要有三輪：第一輪是提出問題，要求專家們在規(guī)定的時間內(nèi)把調(diào)查表格填完寄回；第二輪是修改問題，讓專家了解其他見解后，再一次征求他本人的意見；第三輪是最后判定，加以整理專家們最后重新考慮的意見。⑤整理調(diào)查結(jié)果，提出調(diào)查報告。一般采用中位數(shù)法統(tǒng)計處理征詢所得的專家的意見，把處于中位數(shù)的專家意見作為調(diào)查結(jié)論，寫成調(diào)查報告。
（3）頭腦風(fēng)暴法
頭腦風(fēng)暴法又可分為直接頭腦風(fēng)暴法和質(zhì)疑頭腦風(fēng)暴法。直接頭腦風(fēng)暴法是在專家群體盡可能激發(fā)創(chuàng)造性，產(chǎn)生盡可能多的方案；質(zhì)疑頭腦風(fēng)暴法則是對前者提出的方案逐一質(zhì)疑，分析其現(xiàn)實(shí)的可行性。采用頭腦風(fēng)暴法組織群體決策時，要集中有關(guān)專家召開專題會議，主持者明確地向所有參與者闡明問題，說明規(guī)則，盡力創(chuàng)造在融洽自由的氣氛。一般用這種方法可以回答下列問題：如果投資這個項(xiàng)目可能會遇到什么樣的風(fēng)險？此風(fēng)險的原因是什么？此風(fēng)險的特征是什么？此風(fēng)險的危害后果是什么？
（4）文獻(xiàn)調(diào)查法
房地產(chǎn)投資者在投資經(jīng)營過程中需要了解市場行情、經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況等信息。這些信息可以通過文獻(xiàn)調(diào)查法獲取。文獻(xiàn)調(diào)查法就是指通過尋找文獻(xiàn)搜集有關(guān)市場信息的調(diào)查方法，它是一種間接的市場調(diào)查方法。所有的市場調(diào)查都始于收集現(xiàn)有文獻(xiàn)資料，只有當(dāng)現(xiàn)存文獻(xiàn)資料不能提供足夠的依據(jù)時，才考慮實(shí)地調(diào)查等其他方法。文獻(xiàn)調(diào)查法需要建立嚴(yán)密的調(diào)查計劃，并對將要利用的文獻(xiàn)進(jìn)行真實(shí)性的檢查，這樣才能保證調(diào)查的可靠性。
(5)盈虧平衡分析法
盈虧平衡分析法，又稱本量利分析法或保本點(diǎn)分析，是根據(jù)產(chǎn)品的業(yè)務(wù)量、成本、利潤之間的相互制約關(guān)系的綜合分析，用來控制成本，預(yù)測利潤，判斷經(jīng)營狀況的一種數(shù)學(xué)分析方法。盈虧平衡分析法的計算公式為：盈虧平衡點(diǎn)(銷售量)=固定成本/每計量單位的貢獻(xiàn)差數(shù)。盈虧平衡分析可以對項(xiàng)目的風(fēng)險情況及項(xiàng)目對各個因素不確定性的承受能力進(jìn)行科學(xué)地判斷,為投資決策提供依據(jù)。
(6)蒙特卡洛模擬法
蒙特卡洛模擬法，又稱統(tǒng)計模擬法或隨機(jī)抽樣技術(shù)，是一種通過設(shè)定隨機(jī)過程，反復(fù)生成時間序列，計算參數(shù)估計量和統(tǒng)計量，進(jìn)而研究其分布特征的方法。隨著模擬次數(shù)的增多，其預(yù)計精度也逐漸增高。蒙特卡洛模擬法是用電子計算機(jī)來實(shí)現(xiàn)統(tǒng)計模擬和抽樣的，因此只是在近些年才得到廣泛推廣。蒙特卡洛模擬法在數(shù)學(xué)的原理上對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中存在的模糊性問題和風(fēng)險進(jìn)行評價分析以解決問題。
四、結(jié)語
房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，關(guān)系著一國的經(jīng)濟(jì)命脈。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險不可避免，但可以通過前期項(xiàng)目風(fēng)險識別方法將風(fēng)險降低到最小程度，為后續(xù)階段的工作打好基礎(chǔ)。
參考文獻(xiàn)
【關(guān)鍵詞】宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)企業(yè)；發(fā)展戰(zhàn)略
一、國家宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)狀與問題分析
（一）房地產(chǎn)投資迅速擴(kuò)張，造成熱點(diǎn)地域房地產(chǎn)價格過快增長
當(dāng)前我國房地產(chǎn)在局部地區(qū)存在過熱發(fā)展的局面，因此價格增長過快的現(xiàn)象影響了房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的局面，需要采取積極有效的措施解決局部地區(qū)房地產(chǎn)價格增長過快的問題，才能有效地保證我國社會經(jīng)濟(jì)健康科學(xué)穩(wěn)定發(fā)展。發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)需要和國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體目標(biāo)結(jié)合在一起，形成動態(tài)發(fā)展機(jī)制，全面提升房地產(chǎn)行業(yè)社會效益，為國家經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展做出重要貢獻(xiàn)，對社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展會產(chǎn)生重要的影響。從近幾年全球經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況看，全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于放緩的狀態(tài)，但是我國經(jīng)濟(jì)仍然實(shí)現(xiàn)了8%左右的高增長率，其中投資貢獻(xiàn)率已經(jīng)達(dá)到4%左右。我國正處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時期，房地產(chǎn)投資占整個固定資產(chǎn)投資的比重呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢。因此從一定程度看，彌補(bǔ)了傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)投資下降對整個經(jīng)濟(jì)增長的影響。從總量情況看，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展需要進(jìn)行多方面控制。從我國房地產(chǎn)發(fā)展過程中的投資熱點(diǎn)分布看，其主要集中在上海、廣州和北京等大中城市群。房地產(chǎn)業(yè)投資的過度集中局面，導(dǎo)致了局部地區(qū)出現(xiàn)房價過快增長的態(tài)勢，地產(chǎn)巨頭圈地的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，導(dǎo)致地價越抬越高，勢必導(dǎo)致區(qū)域性房地產(chǎn)價格增長過快的現(xiàn)象。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)主要依賴信貸資金，融資渠道處于單一化狀態(tài)
從我國房地產(chǎn)政策優(yōu)化的模式看，需要從單一化融資渠道向多元化融資模式轉(zhuǎn)變，形成戰(zhàn)略發(fā)展新局面。從我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展情況看，能夠公開發(fā)行股票融資的企業(yè)很少，一共只有300多家，只占到房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的1%。股東融資對很多房地產(chǎn)企業(yè)來說只是一種奢望。因此房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中離不開銀行信貸的支持，房地產(chǎn)企業(yè)在中開發(fā)期依靠開發(fā)信貸，而在銷售期主要依靠資金信貸，期房銷售的開發(fā)商主要是利用按揭資金滾動開發(fā)。當(dāng)前銀行資金占整個房地產(chǎn)資金鏈的比例達(dá)到70%。從整個融資理財角度分析，高收益性企業(yè)如果采取大量債務(wù)融資模式，可以形成避稅效應(yīng)，對整個企業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展是有利的。但是企業(yè)在發(fā)展過程中如果受到國家緊縮貨幣政策的影響，那么企業(yè)的發(fā)展會受到重要的影響。當(dāng)前央行加強(qiáng)了房地產(chǎn)信貸管理的力度，因此對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)進(jìn)度、開發(fā)周期、購買力、授信額度、開發(fā)區(qū)域、經(jīng)營資金和銷售價格都會產(chǎn)生一定的影響，因此房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營同樣會受到影響。
（三）我國房地產(chǎn)企業(yè)起步時間較短、內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)需要不斷完善
我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，因此現(xiàn)代企業(yè)管理制度還存在不完善的地方，需要在發(fā)展過程中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提升房地產(chǎn)企業(yè)的科學(xué)發(fā)展水平，才能真正保證行業(yè)處于健康穩(wěn)定的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)不完善，是當(dāng)前距離現(xiàn)代企業(yè)管理制度、海外資金和資本市場要求最遠(yuǎn)的一個行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)以往單一依賴銀行債權(quán)式資金支持，因此股東和股權(quán)觀念薄弱，內(nèi)部幾乎都是專權(quán)式和封閉式管理。房地產(chǎn)企業(yè)封閉式發(fā)展過程中存在不同行業(yè)的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、市場調(diào)查、規(guī)劃建設(shè)、營銷策劃、園林景觀、物業(yè)管理等方面都要借助專業(yè)的力量，此種發(fā)展模式對房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展會產(chǎn)生一定的影響。
二、國家宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略重點(diǎn)分析
在全球經(jīng)濟(jì)處于大調(diào)整的關(guān)鍵時期，我國城市化和工業(yè)化進(jìn)程在加快，這為房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展提供了新的機(jī)遇。我們不僅是未來城市的開發(fā)建設(shè)者，同時也是未來城市和地域空間的設(shè)計者，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中不僅給人們提供實(shí)物資產(chǎn)和價值載體，同時還需要提供一種全新的生產(chǎn)生活方式，最終還需要提供一種的新技術(shù)。
（一）房地產(chǎn)企業(yè)需要屬于城市運(yùn)營商的意識
房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中需要樹立為城市建設(shè)服務(wù)的思想，從當(dāng)前來看，能否經(jīng)營好城市的土地是城市科學(xué)發(fā)展的關(guān)鍵。因此房地產(chǎn)企業(yè)與城市經(jīng)營之間產(chǎn)生了關(guān)系。我國房地產(chǎn)企業(yè)在此過程中獲取難得的發(fā)展機(jī)遇，同時也面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。城市運(yùn)營商是市場和政府之間不可缺少的中間環(huán)節(jié)，需要按照國家宏觀政策的具體要求對城市進(jìn)行區(qū)域統(tǒng)一性規(guī)劃和布局。通過整合各個房地產(chǎn)開發(fā)商在經(jīng)營、投資等商業(yè)模式打造一個新的區(qū)域城市，對整個社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展會產(chǎn)生積極的影響。房地產(chǎn)在國家宏觀調(diào)控政策的影響下需要把發(fā)展模式向城市運(yùn)營轉(zhuǎn)變，最終把經(jīng)濟(jì)效益和社會效益有機(jī)統(tǒng)一起來，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取更多的發(fā)展空間。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展處于一個關(guān)鍵的時期，樹立經(jīng)營觀念超前的意識，可以為企業(yè)帶來潛在的收益，缺乏此種悟性的房地產(chǎn)開發(fā)商在競爭過程中會處于劣勢地位。
（二）宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)需要實(shí)施低成本、規(guī)模化發(fā)展戰(zhàn)略
房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中單獨(dú)依靠圈地就能獲取暴露的時代已經(jīng)過去，因此低成本的策略將是保持企業(yè)具有核心競爭力的一種重要策略。針對開發(fā)周期長、資金流量大、流程多的房地產(chǎn)企業(yè)來說，需要擁有嚴(yán)格的成本管理制度，制定科學(xué)合理的管理方法和管理程序，特別注重規(guī)模經(jīng)濟(jì)發(fā)展對降低企業(yè)成本的重要影響。因此房地產(chǎn)企業(yè)
在發(fā)展過程中需要準(zhǔn)確掌握國家宏觀調(diào)控政策，在市場推廣的過程中需要發(fā)揮規(guī)模發(fā)展的優(yōu)勢。從而能夠促使房地產(chǎn)保持一個比較低的成本銷售，企業(yè)能夠獲取客觀的目標(biāo)利潤，同時還能促使房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。
（三）宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營模式實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)型
我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中需要像家電、電訊等開放式行業(yè)發(fā)展一樣，實(shí)現(xiàn)資源的有效整合，通過向資本專業(yè)力量和金融領(lǐng)域靠近和溝通，可以真正實(shí)現(xiàn)開發(fā)商向投資商和企業(yè)家方向轉(zhuǎn)變，發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勢，推動運(yùn)營模式轉(zhuǎn)變，為企業(yè)提升核心競爭力，優(yōu)化投資發(fā)展環(huán)境具有十分重要的意義。在國家宏觀調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)行一次大的改革，提升企業(yè)抗風(fēng)險能力，同時需要不斷提升盈利能力，把其市場競爭力提升。同時需要高效利用信息化手段，發(fā)展信息化技術(shù)和資本。新經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)是信息與資本的完美融合，房地產(chǎn)企業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)的影響下，需要發(fā)揮技術(shù)手段優(yōu)勢，建立完善的資金流和信息流推動行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。
（四）宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)需要運(yùn)用品牌開拓市場
房地產(chǎn)企業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)的影響下，需要把信息管理作為一種重要的經(jīng)營活動，通過建立新的技術(shù)、資金、市場、客戶、成本等管理運(yùn)營模式，實(shí)現(xiàn)信息與信息之間的暢通。需要不斷的把住宅商品房推向市場，因此存在品牌等方面的問題。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施過程中需要注重小區(qū)生態(tài)環(huán)境建設(shè)。建立配套工程齊全、售后服務(wù)信譽(yù)好、工程質(zhì)量優(yōu)質(zhì)的品牌項(xiàng)目。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中需要具備超前的眼光，及早掌握城市規(guī)劃的基本方向，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展需要和國家的戰(zhàn)略仿真緊密結(jié)合在一起，從而能夠創(chuàng)造出更多的精品房源，為整個社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定重要的基礎(chǔ)。
參考文獻(xiàn)：
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一、我國常用的房地產(chǎn)營銷策略
目前，我國常用的房地產(chǎn)營銷策略主要有房地產(chǎn)企業(yè)直接銷售、委托銷售和網(wǎng)絡(luò)銷售三種。
1.企業(yè)直接銷售策略。它是指房地產(chǎn)企業(yè)利用自己的銷售部門對房地產(chǎn)商品進(jìn)行直接銷售。目前我國絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)商都是采用這種銷售渠道。最常見的形式是派出銷售人員，在一個固定的場所現(xiàn)場售房。這種策略的優(yōu)點(diǎn)是銷售渠道最短、反應(yīng)最迅速、控制也最為有效。
2.委托銷售策略。它是指一般開發(fā)商委托房地產(chǎn)商尋找顧客，顧客經(jīng)過商中間介紹來購買物業(yè)的銷售渠道方式。相對于直接銷售模式，委托銷售降低了開發(fā)商的風(fēng)險，通過商的服務(wù)性質(zhì)，更易于把握市場機(jī)會，能更快地銷售房產(chǎn)。
3.網(wǎng)絡(luò)銷售策略。網(wǎng)絡(luò)營銷策略是利用現(xiàn)代電子商務(wù)的手段，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的銷售。與傳統(tǒng)的銷售策略相比，網(wǎng)絡(luò)銷售策略可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的營銷成本，可以實(shí)現(xiàn)零距離和全天候的服務(wù)，更方便地和消費(fèi)者溝通，可以樹立房地產(chǎn)企業(yè)意識領(lǐng)先、服務(wù)全面、信息完備的良好形象，有利于增加房地產(chǎn)企業(yè)的無形資產(chǎn)，有利于消除銷售的地域性等優(yōu)勢。
在新形勢下，隨著市場的成熟、制度的健全以及長期發(fā)展過程中積累的一些問題，我國的房地產(chǎn)營銷策略遭遇了有力的挑戰(zhàn)，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)積極思考，探索營銷策略的創(chuàng)新。
在房地產(chǎn)營銷策略的創(chuàng)新中，需要注意幾個關(guān)鍵的因素。第一，項(xiàng)目開發(fā)前的市場調(diào)查工作。市場調(diào)查對房地產(chǎn)企業(yè)的重要性不言而喻。市場調(diào)查需要對國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)的波動與政策變化、房地產(chǎn)法律法規(guī)以及國家的金融環(huán)境、住房制度的改革動向等等做深入的調(diào)查。第二，強(qiáng)化產(chǎn)品策略在營銷組合中的地位。由于房地產(chǎn)商品的特殊性，要求房產(chǎn)設(shè)計上要符合消費(fèi)者的喜好，建筑材料選擇要合理，物業(yè)管理信譽(yù)要好，已解決業(yè)主的后顧之憂。第三，突出企業(yè)差異。突出本企業(yè)的產(chǎn)品、服務(wù)和品牌差異，可以提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的價值，形成競爭優(yōu)勢，其中產(chǎn)品差異是最基礎(chǔ)的，也是要首先考慮的。第四，合理利用價格策略。房產(chǎn)的定價要注意消費(fèi)者的心理價位和承受能力，同時要根據(jù)項(xiàng)目本身的開發(fā)目的確定。第五，積極拓寬營銷渠道。在以消費(fèi)者為中心的市場環(huán)境下，開發(fā)商應(yīng)從坐商觀念轉(zhuǎn)變?yōu)樾猩逃^念。
二、房地產(chǎn)營銷策略的創(chuàng)新
目前，全國各地的房地產(chǎn)發(fā)展都處于期，人們對房地產(chǎn)的需求較大，對于各大房地產(chǎn)商，這無疑是利好消息；但是，由于房地產(chǎn)市場通過近幾年的發(fā)展，已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向買方市場，所以，根據(jù)目前的市場狀況，各大開發(fā)商必須要注意房地產(chǎn)營銷策略的創(chuàng)新，這樣才能在激烈的競爭中立于不敗之地。
1.品牌營銷。建立良好的品牌對房地產(chǎn)營銷十分重要。目前，房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，房地產(chǎn)品牌的作用日益凸現(xiàn)。品牌不僅是企業(yè)或產(chǎn)品標(biāo)識，更是寶貴的無形資產(chǎn)，能強(qiáng)化企業(yè)在市場和行業(yè)中的地位，并且在企業(yè)的兼并收購、投融資等對外合作中發(fā)揮重要的作用，從而為企業(yè)創(chuàng)造更加良好的經(jīng)營效益。
要建立良好的品牌，必須要以優(yōu)良的品質(zhì)，適合的價格提高品牌美譽(yù)度；同時，兼以完善的售后服務(wù)提高品牌忠誠度以及適當(dāng)?shù)臉淞⑵放菩蜗蟮氖侄翁岣咂放朴绊懥Γ约皡⒓痈黝惔笮偷姆康禺a(chǎn)展銷會展示公司形象，推銷公司的樓盤等。而在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)營銷中，由于資金的周轉(zhuǎn)，市場的激烈競爭等問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商不注意進(jìn)行品牌效應(yīng)的積累，往往只是針對在建或竣工的個別樓盤借助媒體或廣告的力量進(jìn)行炒作。而品牌的創(chuàng)造和維護(hù)應(yīng)該貫穿整個項(xiàng)目的始終，不是個別的，而是整體的。只有這樣，才能使得品牌成為企業(yè)的競爭優(yōu)勢；另外，企業(yè)往往將品牌理解成為案名，只要案名好就能樹立良好的品牌效應(yīng)。其實(shí)案名只是品牌的重要組成部分，品牌應(yīng)該注意“內(nèi)外兼修”，即要有好的案名，更要有好的質(zhì)量及服務(wù)，做到“名實(shí)雙具”。這樣創(chuàng)造出來的品牌，才是真正的品牌，才是能促進(jìn)商品房銷售的品牌，才是人們信賴的品牌。
2.人文營銷。房地產(chǎn)營銷應(yīng)該是以人為本的，為顧客創(chuàng)造良好的環(huán)境，體現(xiàn)人文情懷。文化是人文的重要組成部分，深厚的文化底蘊(yùn)或高品位文化景觀和樓盤的結(jié)合可以給顧客以享受。人文的另一個方面體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商與顧客的關(guān)系建立上。“顧客就是上帝”，對于現(xiàn)在正處于買方市場的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該更加注意與顧客建立良好的關(guān)系，與顧客形成互動，展示企業(yè)形象的同時，更讓顧客感受到關(guān)懷，在選擇時傾向性更加明顯。人文營銷的第三個方面體現(xiàn)在為買主提供最大便利上。所以，從房地產(chǎn)開發(fā)到售后的過程完整貫徹以人為本的原則，是提升銷售量的重要手段之一。
3.知識營銷。目前，對于大多數(shù)消費(fèi)者而言，他們對房地產(chǎn)的理解往往只是限于“一棟房子”這樣淺顯的概念，而想了解，又苦于沒有途徑。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)本著誠實(shí)的原則定期開展相關(guān)知識的宣講會，在宣講會前可以進(jìn)行問卷調(diào)查，了解消費(fèi)者在此方面的困惑，在宣講會上可以針對調(diào)查結(jié)果要求相關(guān)專業(yè)人員先進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)概況介紹，然后認(rèn)真耐心地回答消費(fèi)者對房地產(chǎn)行業(yè)或有關(guān)樓盤的任何問題，最后總結(jié)以上的內(nèi)容，達(dá)到讓消費(fèi)者獲得知識的目的。可見，宣講會是溝通房地產(chǎn)商和消費(fèi)者之間的橋梁。向顧客介紹知識的同時，又宣傳了企業(yè)的品牌，提高大眾的認(rèn)知度，增加購買欲望；同時，對房地產(chǎn)有了認(rèn)識的顧客又會對房地產(chǎn)提出更高層次的要求，促使房地產(chǎn)開發(fā)商運(yùn)用新技術(shù)，創(chuàng)造新工藝，推動市場的前進(jìn)。
4.綠色營銷。居住環(huán)境的質(zhì)量已經(jīng)成為人們購房時考慮的重要因素，于是，開發(fā)區(qū)域的綠地覆蓋率也就成為樓盤的賣點(diǎn)。于是，企業(yè)紛紛提出以環(huán)境保護(hù)為營銷理念，以綠色文化為價值觀，以綠色營銷為核心的營銷戰(zhàn)略。
在綠色營銷上，對于單純的綠地的規(guī)劃是十分必要的。而針對目前能源緊缺而提出的綠色節(jié)能住宅的概念，同樣要運(yùn)用到綠色營銷中，增加社會效應(yīng)。雖然目前節(jié)能住宅的單價相對普通住宅要高，但由于“發(fā)展節(jié)能住宅是利國利民的大事”，綠色節(jié)能住宅的發(fā)展將成為趨勢，也將成為賣點(diǎn)。
5.合作營銷。和其他商品一樣，對于商品房的銷售同樣可以采取合作營銷的戰(zhàn)略。房地產(chǎn)開發(fā)商與很多單位存在利益關(guān)系。
首先，應(yīng)該積極與下游供應(yīng)商進(jìn)行聯(lián)系，由于長期的合作，可以給開發(fā)商帶來一定的折扣，減少成本；同時，消費(fèi)者購買商品房之后進(jìn)行裝潢，開發(fā)商可以推薦房主使用與其合作的供應(yīng)商的售賣的材料，既為房主提供了優(yōu)惠，同時會給供應(yīng)商帶來不少的收益。第二，開發(fā)商積極與金融信貸部門進(jìn)行聯(lián)合，前期可以通過宣傳開發(fā)項(xiàng)目優(yōu)勢的方式，向金融信貸部門請求貸款或通過項(xiàng)目融資的方式邀請進(jìn)行項(xiàng)目合作，利用金融信貸資金進(jìn)行開發(fā)建設(shè)；在后期的銷售過程中，與金融部門溝通，為顧客設(shè)計貸款或按揭的組合方式，為顧客提供多種豐富的支付手段。第三，與其他開發(fā)商進(jìn)行聯(lián)合造勢，形成雙贏的格局。
6.服務(wù)營銷。對于房地產(chǎn)產(chǎn)品的服務(wù)也分為售前、售中、售后三個服務(wù)階段。在售前服務(wù)階段，首先應(yīng)該向每位潛在的消費(fèi)者提供真實(shí)的關(guān)于樓盤的資料，熱情地接受他們的咨詢，讓他們對所感興趣的樓盤有全方位地了解，從而有了初步的認(rèn)知和傾向；售中服務(wù)是開發(fā)商必須提供符合協(xié)議規(guī)定質(zhì)量合格的商品房給用戶，并協(xié)助他們辦理相關(guān)手續(xù)；在現(xiàn)實(shí)中，消費(fèi)者往往能獲得前兩個層次的完美服務(wù)，但是，房子一旦拿到手出現(xiàn)差錯卻無人接手進(jìn)行處理，導(dǎo)致產(chǎn)生糾紛，這對企業(yè)的聲譽(yù)影響是很大的。因此，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)注意商品房產(chǎn)品的售后服務(wù)，對業(yè)主提出的問題給予及時地反饋與維修；并自己成立物業(yè)公司或委托第三方物業(yè)管理，為業(yè)主提供安全、舒適、美觀的理想人居環(huán)境，這是時展的必然，同時也為企業(yè)的發(fā)展奠定堅實(shí)的基礎(chǔ)。
房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展給社會生活帶來很大的變化，房價對現(xiàn)在的生活的影響力也越來越強(qiáng)。在整個房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作過程中，房地產(chǎn)開發(fā)的可行性分析是企業(yè)進(jìn)行投資和進(jìn)行決策規(guī)劃的的必要過程，其中售價預(yù)測方法是可行性分析中的主要部分，其售價預(yù)測的結(jié)果對企業(yè)的最終決策具有重大的影響，而售價的預(yù)測方法更需要專業(yè)理論的支持和指導(dǎo)，從房地產(chǎn)開發(fā)過程中進(jìn)行可行性分析中的售價預(yù)測分析方法進(jìn)行簡要分析和闡述。
【關(guān)鍵詞】
房地產(chǎn)開發(fā)；可行性分析；售價預(yù)測方法
近幾年房地產(chǎn)已逐漸成為人們最關(guān)心的產(chǎn)業(yè)，房價的不斷上漲給人們尤其是年輕人或是男生家長帶來無形的壓力，讓越來越多的人對房價的估計和預(yù)測產(chǎn)生了興趣，然而專業(yè)人士對房地產(chǎn)開發(fā)可行性分析中售價預(yù)測具有和準(zhǔn)確的眼光和專業(yè)的方法，從各個因素進(jìn)行預(yù)測分析，保證投資的回報率和一定標(biāo)準(zhǔn)的收益率。
一、從房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域的周圍環(huán)境因素進(jìn)行預(yù)測分析
房地產(chǎn)開發(fā)的首要步驟是征地，區(qū)域不同征地的價格也就不同，人們看到正在開發(fā)的住宅區(qū)或商品房之后，在心里會有起碼的房價定位，相比較而言的價格高低會有判斷，這種不專業(yè)的預(yù)算主要依靠對開發(fā)地周圍環(huán)境的了解狀況。通常情況下，對于商品房來說，客流量比較大，人口流動人數(shù)數(shù)量多流動次數(shù)多的區(qū)域，其房價水平相對比較高，因?yàn)檎紦?jù)良好的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易環(huán)境，為實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目的創(chuàng)造了良好的條件。而對于住宅區(qū)來說，周圍交通、醫(yī)療、教育和自然環(huán)境等因素對其價格的確定都具有重要影響，選擇住房的周圍環(huán)境，在很大程度上是選擇自己的生活質(zhì)量和滿足內(nèi)心對生活的追求。其中教育因素在現(xiàn)在住房選擇中占有的地位越來越高，很多家長為了下一代的良好教育而選擇其他條件并不太優(yōu)越的住宅，這種情況也是比比皆是。總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)可行性分析過程中對售價進(jìn)行預(yù)測時房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域的周圍環(huán)境，尤其是交通、教育和醫(yī)療以及人口流量等社會因素已作為重要的基礎(chǔ)方法。
二、從房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域的資金投入因素進(jìn)行預(yù)測分析
房地產(chǎn)行業(yè)在整個經(jīng)濟(jì)行業(yè)中都屬于高投入的行業(yè)，在投資運(yùn)作前期，房地產(chǎn)開發(fā)所進(jìn)行的資金投入很大，需要不斷的炒作或是其他方式進(jìn)行資金的周轉(zhuǎn)，籌集資金也并不是一件容易的事情，對于房地產(chǎn)商來說，“低投入，高回報”才是投資的真正目標(biāo)。所以在房地產(chǎn)開發(fā)可行性分析過程中，售價的預(yù)測需要運(yùn)用資金投入這個因素來進(jìn)行。房地產(chǎn)的資金投入需要從征地費(fèi)、搬遷安置費(fèi)、補(bǔ)償費(fèi)、開發(fā)費(fèi)、資金投入利息費(fèi)、以及開發(fā)過程中的各項(xiàng)稅費(fèi)等投入進(jìn)行考慮。這些費(fèi)用顧名思義，是在房地產(chǎn)開發(fā)的各個步驟出現(xiàn)的費(fèi)用支出。需要解釋的是搬遷安置費(fèi)和補(bǔ)償費(fèi)是在開發(fā)過程中，對拆遷居民進(jìn)行的補(bǔ)償或應(yīng)有的福利，在這一方面根據(jù)居民的要求或是針對個別對拆遷政策或補(bǔ)償不滿意的居民而言進(jìn)行的費(fèi)用支出，從一定程度上具有彈性或是不確定性，一般情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)商會依靠一定的公關(guān)手段對這筆費(fèi)用進(jìn)行縮減，以減少整個開發(fā)過程中的投入，達(dá)到企業(yè)增加回報率的投資經(jīng)營目標(biāo)。從專業(yè)的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)可行性分析中對資金投入因素的分析和對投資額的控制也是進(jìn)行房價預(yù)測的重要方法。
三、從房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域的收益回報率因素進(jìn)行預(yù)測分析
房地產(chǎn)投資經(jīng)營的目的是創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益，獲取更高的利潤，從實(shí)質(zhì)上看，房地產(chǎn)商或企業(yè)投資房地產(chǎn)并進(jìn)行開發(fā)的動力是高額的利潤。房地產(chǎn)開發(fā)的收入因素主要是商品房銷售量多少和銷售價格高低，因?yàn)檫@兩個因素從根本上決定了銷售收入的高低。投資企業(yè)和發(fā)昂地產(chǎn)開發(fā)商可以根據(jù)自己的利潤目標(biāo)或資金、人力等的投入量來制定未來商品房銷售時的房價區(qū)間，并根據(jù)銷售量或是其他政策等外界因素的影響等進(jìn)行價格調(diào)節(jié)，從這個角度看，投資企業(yè)或房地產(chǎn)商在自身的資料范圍內(nèi)能夠大概預(yù)測自己開發(fā)的商品房價位，為達(dá)到宣傳努力博人眼球或提高自己在市場中的競爭力，搶占更在的房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)投資商會根據(jù)實(shí)際銷售情況將價格進(jìn)行提高或偶爾降低的調(diào)整，保證利潤率達(dá)到既定的銷售收入目標(biāo)。所以在房地產(chǎn)商實(shí)際操作運(yùn)行過程中，可以根據(jù)自己的資料整合或市場調(diào)查來制定收益率目標(biāo)，并根據(jù)自己的投資目標(biāo)在房地產(chǎn)開發(fā)可行性分析中預(yù)測商品房的售價。
四、結(jié)論
房地產(chǎn)開發(fā)的可行性分析需要對各個因素進(jìn)行調(diào)查和分析，并需要專業(yè)的知識和理論對資料進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計和數(shù)據(jù)分析，得到最后的預(yù)測結(jié)果來知道企業(yè)或投資商的投資意向，這些專業(yè)的方法還需要結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的基本特點(diǎn)，考慮經(jīng)濟(jì)、政治政策、消費(fèi)者心理以及營銷策劃等多方面的知識，必須對項(xiàng)目進(jìn)行透徹地研究，掌握準(zhǔn)確資料，為房地產(chǎn)可行性分析中進(jìn)行的售價預(yù)測分析做貢獻(xiàn)。事實(shí)上，售價預(yù)測的方法多種多樣，從不同的角度看問題得到的結(jié)論就不盡不同，不管運(yùn)用什么方法都要做到實(shí)事求是，尊重客觀條件，真正地為提高房地產(chǎn)開發(fā)中售價預(yù)測準(zhǔn)確性發(fā)揮作用。
參考文獻(xiàn)：
[1]
石海均.房地產(chǎn)投資分析[J].2008，（2）
