時間：2023-06-04 10:49:36
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房產開發方案，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
一、房地產開發勘察階段的質量和成本控制
房地產開發勘察階段的質量控制直接影響設計質量，因為結構設計的安全性數據來源于勘察報告所提供數據。勘察數據的科學性和準確性直接導致結構配筋和基礎形式的選擇，對整個項目的投資起指導性作用，那么勘察工作的質量和成本控制應做到以下幾點。
1、建設單位對勘察隊伍的選擇和勘察設計任務書的內容要全面
勘察隊伍素質的高低決定了勘察成果的準確性，所以建設單位在選擇勘察隊伍是不能一味的追求低價，應多方比較，綜合考慮。建設單位向勘察單位下達察設計任務書時對所勘察的項目應做出詳細的要求，因為勘察單位的工作內容是根據建設單位的要求實施。建設單位對勘察單位提交的勘察方案應嚴格審查
2、勘察施工階段的質量控制
勘察過程中，應重點檢查如下內容：檢查人員是否持證上崗、原始資料獲得方式、手段以及儀器設備等，同時還要檢查原始記錄表格是否記錄清楚，經專人檢查后方可簽字。是否嚴格按勘察方案和勘察任務書的要求在實施。
3、對勘察成果的審核
勘察最后結果為勘察報告，，當勘察單位提交勘察成果后要嚴格審查是否滿足建設單位對勘察工作內容的完備性，對地基承載力特征值和極限值取值是否準確，對建筑物場地類別和基礎形式的判別是否合理。對現場工程地質條件、地質問題，而且還要結合設計、施工方案、要求以及條件和標準（地基處理開挖、支護以及降水要求），進行論證、評價，并在此基礎上提出解決問題的建議。
二、房地產開發方案設計階段的質量和成本控制
開發商在做方案設計之前，必須要對市場做大量的調查和分析，方案設計是施工圖設計的依據，方案設計的依據又來源于開發商對該項目的定位，針對的消費群體，一個科學合理的設計方案，可以為房產開發商贏得更多的利潤。做好這個階段的質量和成本控制，可以對下一步施工圖設計節約時間，該階段質量控制的關鍵在于建筑風格和功能設施是否滿足開發商的定位和針對的消費群體，是否符合當地社會經濟發展的需要，人文和景觀是否符合社會以及生態環境效益之間的和諧性。設計方案應滿足相關設計規范、標準和要求，應當確保計算準確性，文字說明應當清楚、圖紙準確清晰，以免出現錯、碰、漏和缺現象。
三、施工圖設計階段的質量和成本控制
1、設計單位的選擇
通過招投標的方式，房產開發商可以有更多得選擇設計單位的機會，因而就能獲得最佳的設計效果。參加投標的設計單位一定要具有國家規定的資質。在招標的過程中，不能一味地以價格最低位中標的標準，應該要綜合考慮設計技術水平以及投標價格兩個方面。
2、施工圖設計實施階段
圖紙是房產工程施工的依據，結構的安全性是不能有絲毫的差錯的。施工圖設計的合理性對整個項目的成本控制起決定性作用。開發商不能為降低成本而降低設計單位對結構安全系數的取值，但設計單位也不能過于保守，開發商在進行設計任務交底時應全面，在此過程中，要求房產開發商必須對建筑行業中的各種規定都要非常熟悉。施工圖設計完后，房產開發商應與施工單位一起反復審閱圖紙，做到圖紙零差錯，找出其中施工的難點所在，并就施工難題提出解決方案，為后續施工節省時間和成本。根據圖紙，房產開發商要對施工過程中可能會出現的索賠情況進行預測，盡可能避免和減少索賠的產生。。
四、施工階段的的質量和成本控
1、施工隊伍的選擇和施工合同的簽訂
在整個開發項目的實施中，建安成本占的比例是最大的，開發商要確保建安成本投資效益的最大化，必須要進行風險的分擔，選擇資金雄厚，管理水平高的施工隊伍尤為重要，這樣在建設過程中開發商可以將資金壓力轉移部分給施工單位，但必須保證施工單位有合理利潤。如何保證雙方的利益，施工合同談判時對造價的控制和取費方式很關鍵，注重合同的沒一個細節，盡可能的避免漏項或有爭議的內容出現，為今后在合同管理過程中避免合同糾分。
2、開發過程中開發商應監督施工單位做好以下幾方面，以確保項目順利進行：
（1）督促施工單位健全崗位責任制，明確各管理人員的職。
（2）嚴格審核施工單位編制的施工組織設計，專項施工方案。
（3）對施工單位的技術力量進行嚴格監管，避免盲目施工所造成的成本浪費嚴格驗收制度。
（4）加強對過程產品質量的控制和管理，保證產品合格，達到以質量降低成本的目的。
（5）隨時掌握政策法規變化，尤其是關于設計方面的規范變化，有關材料或產品的淘汰或禁用，并將信息盡快通知設計單位和施工單位，避免產生設計變更的潛在因素。加強對施工階段的質量和成本控制，開發商對承包單位提出設計變更要求進行統籌考慮，確定其必要性，同時將設計變更對建設工期和費用的影響分析清楚后才能確認，非改不可的需調整施工計劃，以盡可能減少對工程的不利影響；要嚴格控制設計變更的簽批手續，以明確責任，減少索賠。
3、開發商在施工過程中對合同的管理
（1）嚴格控制合同變更
合同一旦變更就可能引起成本預算的增加，對于整個過程的成本控制非常不利。因此，要盡量杜絕因合同變更而引起的建設規模的擴大和費用的增高。如果某些合同變更必須發生，那就必須認真處理。設計變更要經過建立單位、設計單位和房產開發單位的三方簽字才可以生效。
（2）實行效益獎勵制度
為了加強對施工現場的質量控制，就要求管理人員有很高的工作責任心和積極性。因此，必須采取一系列的措施激發管理人員的積極性，從而更好地對施工現場進行管理。如果將效益和管理人員的薪水掛鉤，就會在很大程度上調動他們的工作積極性。
（3）做好監理工作
監理單位在施工的過程中發揮了重要的作用。因此房產開發商在選擇監理單位的時候一定要非常慎重。監理單位應該要做好施工過程中的質量控制、進度控制以及成本控制等工作，每個月都要進行進度款的審核，以方便成本控制。
（4）造價人員做好工程變更的計算
一旦工程發生了變更，就會對預期的成本預算造成一定的影響。因此，造價管理人員必須明確的計算出變更工程中的每一個部分對于總成本控制的影響。除此之外，還應加強對工程進度款支付的管理。
結語：綜上所述，質量控制和成本控制貫穿房產開發的整個項目工程，其控制效果依賴于對房地產工程項目的各個階段管理水平。除此之外，房產開發商還要不斷地完善質量管理和成本控制的制度，從而有利于實現在確保質量前提下的利益最大化。
參考文獻
[1] 徐蓉，王旭峰，楊勤.土木工程施工項目成本管理與實務（M）.山東科學技術出版社.2002
[2] 劉爾烈，張艷海.建筑施工項目進度、成本和質量目標的綜合優化（J）.天津理工學院學報.2001（17）
關鍵詞:現場管理;房建工程;質量控制
施工現場管理作為房建工程質量控制的核心環節，關乎著房建質量與人們安全。總體來講，房建工程中質量主要以經濟性、安全性為前提，但由于近幾年房建項目的增多，房產開發商為切身利益，對施工現場管理的意義造成忽視，從而引發的人員傷亡、經濟損失案例不計其數，嚴重抑制國內房建事業的發展。
1房建工程施工現場質量控制的價值
(1)工程案例。某房建工程分為地下3層、地上26層，為框筒塔樓結構;總建筑高度為101.9m、總建筑面積為41376m2，其中地下室面積為6883m2、地上面積為34493m2;作為辦公一體化寫字樓。由于本工程具有工期緊(主體結構封頂時間在200d以內)、基礎深(地下室深度為14.9m)、場地窄(僅余2m寬通道)、堆料難(施工材料、加工場、設備存放于一處)的問題，若強化工程質量控制工作的意義，則應從施工現場管理的角度入手，通過各環節間的協調控制，保障房建工程整體施工質量。(2)房建工程施工現場質量控制的價值。因房建工程項目的開展，涉及范圍、內容相對較廣，如現場施工、施工程序、施工材料與施工技術等，若未對其加以嚴格控制，則會引發安全事故的發生，從而對房建工程后續工作的開展造成不利影響。在此期間，施工現場管理工作的重要性隨之凸顯，技術人員利用對工程現場的實時監管，制定現場組織規劃，便于施工技術、施工程序相融合，降低由誤操作引發的質量問題，以此滿足人們對于房建工程質量的需求。總之，科學且有效現場管理工作，能夠對施工材料、工程資源予以合理調配，強化施工材料質量監測意義的同時，提高材料質量，進而從根本上避免房建工程質量問題的發生。
2施工現場管理方法在房建工程應用現狀
(1)材質檢驗不徹底。對于房建工程而言，施工材料具有復雜性、多樣性特點，倘若房產開發商未對其實施嚴格監督，則會出現材質檢驗不徹底現象，致使部分不合格、質量不過關材料流至施工現場，對房建工程安全問題產生威脅。此外，房建工程對于材料需求量相對較大，但因監理人員數量的限制，使其無法貫穿于整體施工現場，進而出現材料“以次充好”的狀況，導致房建工程功能性、安全性優勢受到嚴重影響;(2)人員素質。人員作為房建工程施工主體，在質量控制中占據關鍵位置。但在實際情況中，房建工程建設期間人員流動問題普遍存在，從而在某種程度上對房建工程整體施工質量產生威脅。對此，房產開發商應加大人員監控力度，通過對人員培訓教育的方式，結合施工規范、合同約束的方式，使其認識到自身素質或流通對房建工程建設質量的影響，避免安全事故的衍生;(3)安全意識不足。施工人員安全意識的培養，和房建工程建設工作是否順利開展有著密切關聯。就此，房產開發商應努力做好施工單位安全意識教育工作。但實際情況卻與之相反，房產開發商對施工安全意識的缺失，再者人員成本意識的匱乏，不僅增加安全事故發生概率，還會降低工程效益。總之，安全意識、成本意識的培養，是保障工程效益、人員安全的關鍵，若因技術與造價調控科學性理念的缺失，必將出現技術與成本平衡紊亂的局面，抑制房建工程施工質量的提升。
3施工現場管理方法在房建工程質量控制中的作用
(1)保障材料、設備質量。房建工程現場施工階段，離不開材料與設備的參與，二者優劣決定著工程整體質量。針對此，保障材料和設備質量，是提高房建工程質量控制工作的前提，如房產開發商通過科學、完善審查程序的制定，對施工材料實施精細化檢查工作，而在此環節，檢查分為采購檢查環節、入庫檢查環節，只有兩項檢查環節的協調部署，方可避免材料“以次充好”局面的出現。同時，機械設備質量檢查工作也尤為重要，利用對設備型號和材質、規格與性能的記錄，避免人員倒賣、設備丟失等現象的發生;機械設備使用階段，也應逐漸加大設備維護工作的意義，預防設備運行故障，不僅可促進房建工程施工效率的提升，還可對施工質量實現改善。(2)實現設計方案優化。房建工程設計方案的形成，是確保工程合理性、質量性的前提。但是，因部分設計人員為追求個性化、新穎性特點，在工程方案設計對不必要、不合理要素予以添加，從而降低建筑平衡度和抵抗性能。由此，房建工程設計方案問題尤為明顯，開發商需在收到圖紙方案時，及時組織專業隊伍(如圖1所示)，對圖紙方案開展會審工作，而會審工作的實質為提高工程施工質量，尤其針對難度系數高和結構復雜施工項目，更應加大會審工作的力度。這種方式的運用，不僅可縮減工期，還可保障施工質量，對房產開發商的意義不言而喻。圖1圖紙方案審查專業隊伍(3)降低季節因素對工程質量的影響。房建工程多數項目建設均集中于室外，基于外界環境復雜多變的特點，房建項目施工階段應對環境因素、季節因素予以高度重視，避免對工程質量造成影響。例如:針對降水量較高的季節，可通過排水設施的建造，如排水設備、排水渠道，降低工程滲漏問題的發生;溫度較低的情況下，項目負責人應隨時對天氣資訊實施掌握，通過合理預防工作的開展，降低溫度變化對房建工程施工質量的影響;混凝土材料的選擇，應避免對其它雜質予以摻雜，如結冰土塊等。
4提升房建工程質量控制的策略
(1)嚴格把控材料與設備質量。材料進廠階段，委派專業檢查人員對材料型號、質量和規格實施審查，加之材料審查體系的制定，若出現材料不合格問題，應及時與材料供應商溝通，對該部分材料予以退換，預防因材質而引發安全、質量事故的發生。另外，機械設備的選擇，其材質、性能和型號、規格等參數也尤為重要，應由富含經驗的檢驗員完成設備檢驗工作，而操作便利、施工效率也是設備選擇的標準。其原因在于:機械設備若出現故障，則延誤施工進度;(2)施工各環節因素協調控制。現階段，房建工程現場管理工作的開展，制約因素相對較多，如施工環境、道路、材料運輸、材料存放、施工工序等，若要實現對房建工程質量有效控制，則應對各環節因素予以協調部署，通過全方位組織規劃體系的制定，在彰顯房建工程現場全面性、科學性與順序性的同時，做好以下工作:構建文明、安全施工環境;確保道路暢通，以便材料運輸環節的開展;材料存放應以便于取用與保存為前提;提高施工工序科學性與規范性特點。
5結束語
房建工程屬于現代化城市建設的主體，利用自身積極性與推動性優勢，完成城市規劃設計工作，然而，房建工程材質檢驗不徹底、人員素質、安全意識不足等問題的出現，導致工程質量難以達到規定標準。對此，房產開發商應對施工現場管理方法在房建工程質量控制中的作用予以高度重視，通過嚴格把控材料與設備質量、施工各環節因素協調控制等策略的開展，強化工程質量控制的意義。
作者:謝建樹 單位:紫金礦業集團股份有限公司建設部
參考文獻
［1］汪喜龍．施工現場管理方法在房建工程質量控制中的作用［J］．工程技術(引文版)，2016(12):79．
［2］張小飛．施工現場管理方法在房建工程質量控制中作用［J］．門窗，2016(4):199－200．
［3］高玉寶．房建工程質量控制中施工現場管理方法的作用分析［J］．江西建材，2016(20):274．
第二條 到本世紀末，上海市市區解決居住困難戶住房問題的目標是：人均居住面積3.5平方米及以下居住困難戶的住房問題得到解決。人均居住面積3.5平方米以上至4.0平方米居住困難戶的住房問題大多數得到解決。1991年至1993年，解決1990年末人均居住面積2.5平方米及以下的居住特別困難戶（以下簡稱居住特困戶）。
第三條 凡在本市工作和生活，具有本市常住戶口的職工，不論租住公房、自住私房、租住私房的居住困難戶，均屬解困對象。
第四條 解決居住困難戶的住房問題，繼續貫徹“職工住房困難由職工單位負責解決”的原則，職工和退休職工的住房困難，由職工和退休職工所在單位負責解決。
第五條 解決居住困難戶的住房問題，由戶主所在單位負責解決；不是戶主的年大結婚家庭成員，由其所在單位負責解決。
第六條 根據“建立國家、集體、個人三結合籌資建設住宅的機制”的原則，居住困難戶應根據其家庭經濟狀況，分別通過購買平價房（按綜合造價出售的住房）、優惠價房和認購住宅建設債券等辦法，取得住房的產權或使用權。
第七條 支持和鼓勵本市企事業單位和職工，采取互助合作的形式，組建住宅合作社，共同籌資建房，解決住房困難。個人合作建房建設的住宅，免繳建筑稅、營業稅和人防工程建設費。
第八條 對于有建房資金、而無房源的單位，可購買由本系統或市、區房產開發部門提供的平價房，據此落實居住特困戶所需的房源。
對于無建房資金、又無房源的單位（以下簡稱雙困單位），要給予支持和幫助。凡企事業單位除在本系統范圍內調劑外，可向中國人民建設銀行上海市分行房地產信貸部申請住房專項貸款，購買由市、區房產開發部門提供的平價房，據此落實居住特困戶所需的房源。
第九條 市、區、縣房產開發部門，每年必須向上海市住房委員會提供上一年銷售量10％的平價房房源，由上海市解決居住特困戶聯席會議辦公室（以下簡稱市解困辦）統一安排，專項用于解決居住特困戶的住房問題。
第十條 解決居住特困戶的房源要專房專用，遵照既定的工作程序，切實做好解困工作。各單位要貫徹執行《上海市住房分配管理暫行辦法》，接受廣大群眾的監督，及時糾正和查處違紀行為。
第十一條 無歸屬的社會居民的住房困難，由所在地的地區政府參照本辦法負責解決。
第十二條 解決居住特困戶的住房問題，由上海市住房委員會統一領導，市解困辦負責實施，做好解困工作的協調、指導和監督。
第十三條 本辦法由上海市住房委員會負責解釋。
關鍵詞：房地產；經濟評價；對策
一、房地產項目經濟評價
（一）概念
房地產項目經濟評價是進行房地產投資可行性分析中必不可少核心內容，是保障房產項目科學性決策的重要方法。它主要通過科學化分析手段，對擬建項目進行多個建設方案財務等相關因素對比分析，運用相關經濟技術手段篩選出技術上先進、經濟上合理的方案，并對其進行全面的技術、經濟、社會等方面的評價，提出對投資項目的技術、經濟、社會等方面的全面評價意見。
（二）特征
客觀性與主觀性相結合的特征。客觀性是房地產項目經濟評價的基本屬性，也是保證評價結果準確有效的基礎。評價人員的評價依據必須是真實的，是客觀存在的。因此，分析人員要善于利用各界的統計資料，對項目進行經濟評價時一定要求分析是客觀的。但在實踐中，評價人員運用評價的方法的能力、專業技能、觀念意識等差異都會使評價結果具有高主觀性的特征。
高度策劃性特征。開展房產項目經濟評價分析實質是為投資者出謀劃策。由此而來，策劃性便是房地產項目經濟評價的重要目的。分析人員不僅要告訴投資者所面臨的客觀投資環境，更重要的是要告知投資者如何去應對和利用客觀投資環境，要為投資者分析投資進程中的機會與威脅，提出正確的策略和方法。當客觀因素變化難以確定時，要運用概率等科學的方法分析出變化的趨勢。
全面性特征。房地產項目經濟評價是一個復雜的系統工程。要求分析人員對投資活動的各方面進行全面系統的診斷，從投資的方向選擇、形式特征、方案篩選、需求分析、資金籌措到投資收益、投資風險、社會因素評價等，充分運用定量分析的手段以便客觀準確的把握開發項目在市場中的實際狀況。
責任性特征。由房地產項目經濟評價的策劃性決定了，進行經濟評價的主要目的在于為投資者出謀劃策，輔助投資者進行科學正確的投資抉擇。一項好的經濟評價可為投資者節省大量資金的同時謀得巨額收益，而一項質量較差或錯誤的經濟評價可能使投資者產生巨額虧損。因此，分析者必須要對自己的分析結果負責。
（三）影響因素
首先是財務因素。對于一個擬建房地產開發項目，必須從財務角度厘清相關財務影響因子。包括固定資產投資收益、住宅銷售收益、商業部分銷售收益、土地轉讓收益、管理支出、資金投入、財務費用、稅費成本、投資回收期、清償能力和資金平衡能力等，這一系列財務指標都可能對評價產生重要影響。
其次是市場不確定因素。作為對未來事物的評價，房產開發還必須面對市場不確定因素，涵蓋從銷售單價、去化速度、房屋空置率、容積率、可售面積、開發時序、土地成本、建安費用、融資成本、資金來源等方面。
此外，在充分分析上述因素指標的同時還必須按照《房地產開發項目經濟評價方法》制定的原則，同時綜合考慮新財會制度、國家現行法規和政策，按照合理合法的原則進行處理。
二、我國房地產項目經濟評價中存在的主要問題
（一）“先入為主”，評價帶有極強的主觀性
在房地產開發實踐中，失敗項目的開發商總是認為有諸多的不可預見因素影響了項目的成功，在進行相關評價時，帶著求證自己心中的某種假設進行相關論證分析，自然而然的將分析重心置于論證分析某種方向可行的方面，人為的忽視項目的負面因素與不利影響。更有甚者在項目開工建設之后才開展項目經濟評價分析工作，必然導致項目投資決策失誤的可能性大為增加。
（二）評價配套不完善，缺乏專業評價機構與人員
一個成熟可信的經濟評價分析報告必須要求數據準確、使用的方法規范科學、觀點客觀可信，這就要求進行評價的機構和人員必須是業內的專家。一般來講，房地產項目的經濟評價應由這樣幾種人來主持分析：由經濟專家主持的市場調研；由有經驗的工程師和財務專家主持的投資預算；由具有豐富市場經驗的營銷專家進行市場推廣。
可在實際工作中，部分評價人員責任心較弱，加之缺乏自我補充學習能力，導致專業技能存在加大缺陷。此外，部分設計單位根本沒有配置市場分析、運營管理、財務分析、項目運營管理、資本運作等板塊專業人員，導致評價方案可靠性大為降低。甚至有些房地產項目根本沒有成立房地產項目經濟評價小組，只是由開發商憑主觀經驗編寫一份評價報告，敷衍了事。有些房地產項目即使成立了房地產項目經濟評價小組，但其組成成員往外很難同時配備具備豐富經驗經濟專家、營銷專家、工程師等。這樣小組在進行評價工作時，往往憑借主觀經驗，而非運用各種科學的方法進行技術、經濟上的研究、論證，從而導致結論缺乏科學性和可靠性。
（三）缺乏市場分析，基礎工作不扎實
房地產項目經濟評價必須堅持定量為主、定性為輔的分析方法。客觀、高質的評價方案，必須建立在大量市場調研數據分析論證的基礎上。因此，必須扭轉部分開發商將房地產項目經濟評價單一的理解為財務分析的意識。實際上，經濟評價中首先要解決的是對市場的評價，其次才是財務評價。對于任何一個投資設想，要證明其是否可行，首先要研究它有沒有市場，其次才進行財務評價，研究是否可行。在對房地產市場現狀和發展趨勢、特定的街區功能配置和變化，交通條件、社會和人文環境、社會商業利潤水平及其變動進行研究分析的基礎上再談財務評價，才能保證評價真正有效。
（四）忽視項目不確定因素分析
許多房地產開發商在進行項目經濟評價過程中，將過多的精力置于論證項目投資回收周期、盈利能力的論證分析，而忽視了對項目不確定性因素的篩選與分析。但是任何一個房產投資項目都具有各式各樣的不確定性因素，合理界定項目不確定因子，對其影響因素進行有效分析并據此提出減少或規避風險的方法，對于保障項目評價的科學性與可靠性具有十分重要的作用。
（五）經費不足
我國房產企業或投資者在房產項目決策階段，普遍依靠經驗主義，定性的分析較多。未充分認識到經濟評價對房產開發項目的重大指導意義，對項目經濟評價的重視程度極為不足，有些開發商即使外表看來很重視，但人力、財力、物力等方面的投入又大幅壓縮，嚴重阻礙了評價方案的系統全面性與科學有效性。
三、對策建議
（一）改變觀念，從意識形態角度增強對項目經濟評價的重視程度
經濟評價對于房地產項目決策的重要作用已毋庸置疑。如果我們在意識形態上為能充分認識到它的重要作用，那么想得到科學、公正、客觀的評價結論幾乎是不可能的。一方面，作為房產業內人士必須高度重視房產項目經濟評價，另一方面作為行業的關聯者或管理者的投資方、業主政府管理部門和人員同樣也必須高度重視房產項目的經濟評價工作。在充分認識到經濟評價對房地產開發項目的重大意義的同時，加大對經濟評價的資金以及人力支持，保證評價過程的順利實施。
（二）完善科學的指標評價體系
完善房地產經濟評價指標。首先是財務評價體系的規范化，利用相關財務分析指標，如財務盈利能力、資產平衡狀況、財務收支水平等明晰項目財務風險及其可行性；其次是充分運用綜合評價方法，站在區域發展運營的角度，對房產項目的區域效應與成本進行有效評估，衡量擬建項目對區域經濟貢獻度，論證項目社會效益的有效性與合理性。
（三）培育專業房地產項目經濟評價研究市場，規范房地產咨詢業發展
國家建設相關部門應加強對可行性研究工作的管理和引導，培育經濟評價研究的專業市場。此外，應鼓勵企業與高校進行聯合，充分利用高校的人力資源，尤其是高校中的經濟專家、營銷專家、工程師等，挖掘校企合作的模式，保證房產企業經濟評價的客觀性與準確性。
（四）提高從業人員素質
在科技迅猛發展的今天，科學技術人員在進行經濟評價時必須堅持與時俱進，在不斷增強自身業務能力，不斷完善與提高自身綜合能力的同時必須牢固樹立科學發展理念，提升自身使命感與責任感，以適應不斷變化的形勢的需要。
（五）強化市場調查對房產項目經濟評價的重大作用
房地產投資項目經濟評價是項目投資決策的重要依據。項目決策必須建立在科學分析、系統論證的基礎上，通過大量實地走訪調查，獲取第一手準確可靠的數據信息，并在其基礎上進行細致縝密的數據分析處理，從根源上明晰擬建項目的投資必要性與財務、技術、經濟的可行性。
（六）加大對經濟評價方案的再評估力度
學會運用專家驗證法，將掌握行業專業技術與經驗豐富的專家意見同項目經濟評價有機結合，對相關評價結論，組織專家團隊再評估，將評價過程中不合理因素進行有效的剔除，可極大地增強相關投資決策意見的科學性與合理性。
四、小結
房地產項目經濟評價工作，可極大的提高房地產投資經濟效益。同時也可為多個單位提供決策參考。它不僅可以作為房地產開發商決策的依據，也能作為政府管理部門房地產項目審批依據，還可以作為金融機構貸款審查依據。合理的房產經濟評價報告在完善國家宏觀調控、避免項目決策失誤、引導投資方向、調整產業結構、合理利用資金、縮短建設工期、節約投資、提高投資效益、提高項目的管理水平等方面具有舉足輕重的地位，因此無論是房產從業人員，還是投資者、相關政府部門都應重視房地產項目經濟評價在房地產開發過程中的地位與作用，科學合理的進行項目經濟評價。（作者單位：成都理工大學）
參考文獻：
[1]李竹成. 房地產經濟專業知識與實務[M].北京：團結出版社，2001
[2]中國建設部.房地產開發項目經濟評價方法[M].北京：中國計劃出版社，2000
[3]游達明.劉亞錚.技術經濟與項目經濟評價[M].北京：清華大學出版社，2009
[4]洪 紅.杜昌盛. 房地產開發項目經濟評價的特點[J].合作經濟與科技，2010（6）
[5]任長能.淺談房地產開發項目經濟評價時應注意的問題[J].工程經濟，2004（1）
P鍵詞：小區供配電設施；規劃設計；優化
中圖分類號：TM727 文獻標識碼：A
0.前言
住宅小區的供配電設施是小區最基本的配套，也是維持日常生活的前提。隨著小區建設規模的不斷擴大，對供配電設施的規劃設計、建設和運行維護管理提出了更嚴格更苛刻的要求。目前，住宅小區供配電措施還存一些問題和不足，有待進一步解決和改善。本文根據負荷性質和小區建設需求，以安全、優質、經濟運行為原則，探討如何優化新建住宅小區供配電設施規劃設計，并提出了相關建議。
1.住宅小區供配電設施的現狀及不足
1.1 政策法規不完善
國家政策中雖然明確規定根據住宅小區用戶的用電設備容量分類供電，但沒有對小區供配電建設中的出資方、供配電方式做出明確規定，導致供電企業與房產開發商容易發生矛盾，造成項目拖延。
1.2 建設和管理標準不統一
目前大部分住宅小區的供電設施建設和管理并沒有統一的行業標準，延伸出兩方面的問題。其一，小區開發商僅承擔供電設施建設義務，但不負責運行維護，就造了開發商為追求利益最大化，而降低供電設施建設材料和工藝的標準，容易導致安全隱患，影響供電可靠性。并且往往在建設初期未能充分考慮日后入住率提高的問題，導致系統不能滿足負荷增長需求，引起供電設施經常常處于重載或過載狀態，增加故障頻發的風險。其二，小區物業管理水平參差不齊，未能配備足夠的電力專業人員，不能很好地滿足供電設備日常管理需求，一旦出現事故，在實際搶修過程不能因應各種復雜情況及時解決，從而降低供配電系統的運行穩定性。
1.3 供配電設施更新滯后
房產的使用年限為70年，而供配電設施的使用年限為15年左右。為了滿足居民正常的生活用電，需在后期及時維護和更換供配電設施，以確保供配電系統的安全可靠。根據以往數據分析得知，實際上住宅區供配電設施的建設、改造與更換問題往往被忽略，導致某些設備因使用年限太長已老化而造成故障，影響各項基礎功能的正常運行。
綜上所述，住宅小區供配電設施由于各種原因導致存在著安全隱患，給居民的日常生活用電帶來不可估算的影響，優化住宅小區的供配電設施勢在必行。
2.供配電設施規劃設計的優化
針對目前住宅小區供配電設施存在的問題，可以從以下3個方面優化：
2.1 完善供配電設施建設基本標準
新建住宅小區供配電設施設計方案以符合國家相關政策為前提，以安全、優質、經濟運行為原則，劃分住宅小區內的負荷等級（表1），并根據供電容量選擇不同的電源接入方式（表2）。
對于I、Ⅱ級負荷，必須配置除了正常供電電源外的發電機等應急設備。在考慮雙電源供電時，電源需來自不同的變電站或變電站的不同線路。
在制定住宅小區供配電接入電壓標準后，還要制定標準的電源接入方式。一般情況下，小區采用雙電源或雙回路供電。
2.2 統一供配電設施的管理
應制定供配電設施建設的工程費用標準，按照物價局的具體收費標準，根據房屋建筑面積和模式按不同的標準進行核定工程費用，以避免開發商過度追求經濟利益而忽視供電工程質量問題。由政府推行住宅小區供配電設施配套費政策，向開發商按面積收取，實行專款專用，統一管理。在工程完成后，由房產開發商將資產移交給供電部門統一管理。這樣可實現供電部門對住宅小區的供配電設施設備的進行全壽命周期管理，避免建設和維護主體不一致而導致質量問題。同時制定負荷用電指標分類的標準（如表3），避免后期入住率提高導致供電需求不能滿足問題。
2.3 優化供配電設施的規劃
優化住宅小區的供配電設施規劃，具體如下：
①完善配電網規劃。加強對住宅小區供配電設施運行信息的收集反饋，并結合實際需求對配電網的建設進行優化。隨著住宅小區用電需求越來越高，需及時增加供電電源，以保證居民用電質量。
②供電方案優化。供電部門在房地產開發商申請臨時基建用電時，應同時提供臨時基建用電方案和小區建設完成后的正式供電方案，監督房產開發商預留足夠的配電房建設裕度以及提早介入住宅小區的供配電設施規劃。
③建設管理優化。供電單位應統一管理住宅小區供配電設施的建設和維護，并加強對小區臨時用電的監督；并對安全用電進行宣傳，消除居民對供配電設施輻射等問題的誤解等。
結語
安全可靠的住宅小區用電是居民提高生活質量最基本的保障，加強對新建住宅小區的供配電設施的規劃優化是安全用電的首要前提。一旦規劃沒有把好關，小區居民的正常生活將難以得到保障。只有以嚴格化、規范化、標準化的態度來開展規劃、建設和管理維護工作，才能更好地實現供配電設施的安全、優質、經濟運行。
參考文獻
[1]劉介才.供配電技術[M].北京：機械工業出版社，2000.
[2]焦留成.供配電設計手冊[M].北京：中國計劃出版社，1999.
關鍵詞：納稅籌劃；合理避稅；避稅方法
房地產企業作為國民經濟的支柱產業，其生產經營活動非常廣泛，也非常復雜，具有所需資金大、開發建設周期長、開發經營復雜、開發產品商品性等特點。房地產行業的特殊性必然決定了其納稅問題的復雜多變和避稅籌劃技巧運用的靈活多樣。
稅收優惠政策是國家發給企業的“稅收優惠券”，利用稅收優惠政策減少應納稅額和降低稅負是所有納稅籌劃方法中風險最小的一種，并且是國家完全認可的避稅方法。通曉、理解、用足稅收優惠政策能使年營業額巨大的房地產企業成功、有效、安全地規避掉巨額稅款，從而將利潤最大限度地留歸企業。
避稅是一種非違法的行為，而納稅人從自身經濟利益最大化出發進行避稅籌劃，
是客觀存在的。下面就介紹幾種常見的避稅方法。
一、利用臺作開發方式合理避稅
利用此方法可以通過經營收入利息收入以及分紅收入在收入性質上可以相互轉化，企業可以根據實際需要選擇恰當的經營方式以減輕稅收負擔。
例：甲公司擬投入資金200萬與乙公司合作開發一個商住樓項目。甲公司可采取以下幾種方法與乙公司合作；
1甲公司出資200萬與乙合作開發該商住樓，
2甲公司可通過銀行把200萬元出借給乙公司參與該商住樓開發
3甲公司可以采取投資入股方式參與該商住樓開發
籌劃分析；現假定甲公司1年后中途退出該商住樓開發項目，經與乙公司協商分得現金40萬元。
方案一：合作開發
甲公司與乙公司合作開發該商住樓，1年后所得為40萬元，收入按稅法規定作為項目收入分利，由于甲公司出資金其收入不分攤任何成本。在公司分得40萬時，相當于公司將合作開發的商住樓中屬于自己的部分轉讓給了乙公司，轉讓價格240萬元，轉讓收入需繳納不動產銷售的營業稅及附加費、土地增值稅、印花稅、所得稅后方為所得。
方案二；出借資金
假如甲公司通過銀行將200萬元借給乙公司，利率為5％，1年后甲公司同樣收回40萬元，其作為利息收入應繳金融業營業稅及附加、所得稅后方為所得。
方案三；投資入股，商務樓完工銷售后分回股利。
由于甲、乙兩個公司稅率相同，公司40萬元稅后利潤不需補稅即甲公司所獲經濟利益為40萬元。
籌劃結果；
從上面的比較可以看出這三種方案單從節稅角度看，第三種方案為最佳。即甲公司將200萬作為投資入股，分回的40萬稅后利潤不需要補稅，成為甲公司實際獲得的經濟利益。
二、利用股權轉讓方式合理避稅
例；某房地產開發公司，在一海邊城市開發一幢五星級酒樓，出售給一外國投資者，開發成本18億元售價28億元，按規定此項業務應納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅約1.77億元(計算過程略)
籌劃分析；
該房地產開發公司可以先投資成立一子公司“某某大酒店”，酒店固定資產建成后，再將大酒店股權全部轉讓給外國投資者，則可免除上述稅款，具體的操作過程如下：
第一步；聯合其他股東共同出資，設立一控股子公司“某某大酒店”，某某大酒店擁有法人資格獨立核算。
第二部；某某大酒店進行固定資產建設，相關建設資金由房產開發公司提供，并作應付款項處理
第三部；固定資產建成后，房產公司將擁有大酒店的股權全部轉讓給外國投資者，房產公司收回股權轉讓價款及大酒店所有債權。
籌劃結果；
經過上述一番籌劃，雖然股權轉讓收益需要繳納企業所得稅，但這部分所得稅是房產開發收益本來就需要繳納的，但股權轉讓業務不繳納營業稅、城建稅、教育費附加和土地增值稅，從而少納了不動產轉讓過程的巨額稅款。
三、利用簽訂合同裝修費的合理避稅
例：某開發公司為了促銷，優惠客戶贈送客戶裝修費，有一套高級住宅1平方米1萬元，面積為100平方。價款為100萬元，開發商在與客戶簽訂的合同中規定有10萬元是贈送給客戶的這10萬元裝修費如何避稅。
籌劃分析：
按規定10萬元要進入宣傳費的，如果這筆費用在該企業全部銷售收入納稅范圍內，則當年可以在企業所得稅前列支。如果合同中規定這套住宅是向客戶交付已經裝修完畢的住宅，合同中不去強調指出有10萬元裝修費用，這時10萬元的裝修費就可以計入成本，并允許稅前扣除。
籌劃結果；
【關鍵詞】房屋建筑工程；質量管理；控制措施
質量控制對于房屋建筑工程而言是最為重要的內容，一般需要經過規劃質量、設計質量、招標質量、施工階段、竣工階段不同的操作環節，從而達到整個項目的控制作用。
1 房屋建筑工程的準備階段
1.1 制定質量管理制度
質量是房屋建筑工程項目的核心，沒有質量的工程就無法創造出理想的經濟價值，這就需要工程單位對于質量控制嚴格把握，制定科學的質量管理制度。因此，應對各個環節的質量工作進行考察管理，質量經理需要建立的職責為：結合投資人項目設計經營戰略，對開發項目質量計劃負責編制，且安排各個人員落實到不同的工作里；結合質量計劃規定內容，檢查項目質量計劃具體情況；在審查環節里出現問題后，則需要及時制定科學的措施進行處理，把問題向項目團隊負責人報告；編制項目質量報告，報上級質檢部門和項目經理。只有每個部門及工作人員共同努力，才能保證整個項目管理順利進行。
1.2 前期的準備
在建筑工程項目開發前期，必須要針對此次項目的特點詳細了解，掌握咨詢成果的質量目標和質量標準；對質量管理體系文件內容深刻思考分析，對質量目標的科學性正確分析。一旦企業制定了項目開發目標后則不得在無條件的情況下隨意變動，否則將會造成多個方面的不利影響。
1.3 建立質量評審制度
建立評審制度是確保項目工程質量達到理想狀態的基礎，這也是企業創造經濟價值的根本措施。為促進房屋建筑工程質量水平的提高，我們需要保證工程項目評審機構作用的充分發揮。工程單位要針對現有的環節實施全面管理，積極創建現代化的評審體系，以“評審制度”為指導全面開展項目管理，這些都是管理者需要深刻思考的問題。
2 設計時期的質量控制方案
2.1 方案設計環節
房屋建筑工程在設計階段，必須要綜合多個方面的內容進行準備工作。在設計工作開始前需要瀏覽工程項目的諸多文件。在一系列工作完成之后，工程單位需要確定最佳的設計方案，然后再投入到具體的工程項目施工里。
2.2 施工圖設計環節
2.2.1 開發制度：
對于房屋建筑工程項目的設計責任書需要安排專家進行詳細地審核，從項目管理措施以及考核內容客觀評價等，這樣才能維持良好的工程項目管理措施。設計施工圖紙時必須要嚴格按照建筑的具體需要進行，考慮到對設計質量有效地控制，我們需要采取質量跟蹤措施，對于相關工程文件實施審核處理。
2.2.2 經理制度：
開發商設計主管人必須接受經理的指導，通過采取必要的工程措施對設計環節實施管理。這樣才能讓整個建筑設計環節達到理想的質量要求，與合同上的條款內容相互符合。組織設計以及相關的策劃工作時，必須要對整個工程負責。
2.2.3 職責制度：
對工程單位的每個部門以及相關人員進行專業培訓，提高其參與工作的責任心。工程項目管理者在日常工作中應該將管理重點逐漸轉移到人才管理中，實施科學的人才開發計劃，不斷挖掘房產項目管理企業內部職員的潛能，以為房產投資管理企業創造出更多的商業價值。選擇專業技術方案指導實踐，對設計專業技術方案實施科學的規劃處理。
3 招標階段的質量控制
3.1 資質審查
對于招標的工程，我們應該做好施工單位的審查工作，重點確定該單位是否具備足夠的能力去完成工程項目。審查施工單位對于房產工程項目的實踐經驗。
3.2 價格高低
對于具體的工程中標而言，很多房產開發企業考慮到降低工程造價，其選擇的方式多數為不設置標底，低價中標的方式，這樣就造成了低價中標，高價索賠問題的出現。到最后不但沒有起到降低工程造價的效果，反而導致工程資源浪費。
3.3 項目考察
從實際情況看，有的工程單位雖然中標，但都是靠關系得來的。房地產工程項目的考察必須要綜合多個方面內容，出來需要認真分析投標單位的實際經濟實力、技術力量等外，還要保證投標單位資質與實際能力一致。
4 施工階段的質量控制
4.1 監理單位
隨著社會現代化發展的加快，很多工程單位開始設計安排了監理制度。房產開發企業必須針對基本項目施工要求，以及工程監理合同上的內容展開工作。這樣才能保證監理工程師對監理合同所規定的各項職責落實到實處，從根本上實現工程質量控制作用。
4.2 施工單位
施工單位在制定房地產項目施工管理工作時需采取“管理原則化”的策略來保證了房產工程項目管理的順利實施。工程監理按照監理合同對工程項目采取綜合監理措施，從人員、材料、機械、方法等多個環節加以控制。此外，在施工項目開始之后需對施工質量、施工工藝等重點考核，這些都是工程單位需要注意的問題現場質量檢驗、落實檢驗方法，參與分部工程、隱蔽工程驗收等措施來控制工程建設質量。
4.3 提前做好施工預防工作
做好施工的預防工作主要從兩個方面開展，第一是原材料以及半成品的質量檢查工作。另外一個方面就是規范施工操作過程當中質量的審核手續。做好原材料和半成品的質量審核需要企業指定一套完善嚴格的審核標準制度。另外一個預防工作就是要做好施工過程當中的審核交接手續。每一個施工環節的負責人必須簽字驗收后施工才能進入下一個階段，這樣做是為了及早的發現質量隱患，經過調整以后將損失降到最低，責任落實到相應程序的負責人，可以有效的減少施工過程中出現的材料以及技術問題。
4.4 嚴格監控每一個施工環節
在施工過程當中，要嚴格的監控每一個環節，確保工程準確無誤的進入到下一個階段。這就要求做好施工現場管理人員的考勤工作。嚴格要求管理人員做到四個經常。經常到施工現場了解施工進度，監督相關人員做好本職工作的同時可以有效減少質量問題的發生。經常觀看設計藍圖，這樣做的目的是幫助管理人員準確的完成對施工階段重點項目的定位。經常記錄問題，由于在施工階段經常會遇到突發狀況，將出現的問題及時的記錄下來可以幫助管理人員累計經驗，可以杜絕下一階段類似問題的發生。
5 竣工階段
竣工驗收對于房建工程項目而言是最后的操作環境，這也屬于工程項目質量控制的最后階段，也是施工單位需要審核的主要過程。在竣工驗收之前的階段，房產開發企業需邀請相關的檢測單位與施工方面開展全面審核檢測，這樣可以保證施工過程達到理想的狀態。而作為檢查部門，其必須對項目工程負責到底，采取多方面的驗收工作，不得僅僅形式上制定驗收方案，而不把政策落實到實處。而針對工程質量存在的問題，需及時和施工單位交流溝通，保證每項工作能得到全面處理，真正對房地產工程項目加以驗收。
6 結束語
總之，房屋建筑工程管理是一項綜合性極強的工作，管理過程中我們必須做好各個環節問題的處理工作，讓每個建設項目都能得到有效處理。對房屋建筑工程建設中實施質量計劃必須全面落實到實處，以提高工程項目質量。
參考文獻
關鍵詞：房屋；面積；測量；誤差
中圖分類號：P218文獻標識碼： A 文章編號：
房地產測繪是專門為“房地產”服務一種專項技術，與其他測量相比房地產測量有著許多自身的特點。其特殊性主要在于，房地產測繪的成果具有法律效力，是解決房產權屬與爭端的重要依據。因此，房地產測繪使用的比例尺一般較大，房屋建筑面積的量算精度要求較高，不能從圖上量取，必須實測、實算等。
一、房屋面積測量誤差產生的原因
1、實地測量誤差
實際測量中測量人員使用專業儀器、工具按照一定的方法，在一定的外界條件下進行的。由于專業儀器和工具本身精度的不確定性，觀測條件的隨機變化性， 以及測量者感官和生理條件限制，都導致無法求得測量的真值。 實地測量產生誤差的原因主要有以下三方面：
（1）儀器誤差
測量儀器本身存在著一定的誤差。例如：各種鋼尺、皮尺或玻璃纖維尺，都存在著熱脹冷縮問題，同時它們的格值就含有誤差，也就是存在著比例誤差， 還有全站儀、測距儀的誤差等等，都會給觀測值帶來誤差。
（2）測量者的影響
測量者自身感官和勝利條件的局限性，導致操作儀器時，如儀器的安置、照準、讀數等方面產生的誤差，再有觀測方法是否合理，觀測數據是否充分、可靠、都取決于測量者。
（3）觀測條件的影響
觀測時的環境條件，如溫度、濕度、風力、大氣折光等因素，都會使觀測值產生誤差，如溫、濕度對皮尺丈量帶來的誤，溫度、氣壓對全站儀測距帶來的誤差，濕度、大氣折光對手持測距儀長距離測量的影響等。
2、偶然誤差
偶然誤差表現為同樣觀測條件下誤差的大小和符號的無規律性，例如在丈量時估讀小數，有時偏大，有時偏小，就屬于偶然誤差。偶然誤差不能用計算改正和改變觀測方法來消除， 只能靠增加觀測量，如增加測回數、觀測個數來增加多余條件，從而提高觀測值的精度。
3、施工誤差導致的面積變化
預測面積時，房產測繪部門考慮了保溫材料和外墻粉刷等因素，并且按照平面圖進行計算，但這樣，都只是停留理論上的層面。由于施工方在管理、技術等方面的水平參次不齊，在實際施工過程中，房屋實際面積會出現如外墻粉刷厚薄不均，這樣就產生了一定的誤差，甚至還存在隔墻位置有偏差等。等到房屋竣工后，根據現場測量，預測數據與房產測繪部門得出的實測成果就產生了一定的差異。一般來說，如果誤差大于允許范圍，就是屬于施工質量嚴重偏差，當然測量誤差在允許范圍之內，可以利用預售合同的條款進行約束，但是不管怎么樣，購房者獲得誤差金額加倍的賠償甚至有權退房。
4、房地測繪部門的口徑不統一產生的誤差
隨著房地產市場的日益活躍以及國家住宅商品化的深入，房屋的產權關系由傳統的單一產權向多元產權轉化，開始變得越來越復雜。明確劃分功能區，異產同幢房屋空間面積的分極，準確認定幢共有面積，這些都成為一項復雜而細致的工作。當房屋出售時，當共有面積跨層分攤時，由于不同樓屋價格不同，最終將與房價產生矛盾，因此共有面積計算和分攤與共有面積計價呈現出的矛盾越發突出：如地上部分的銷售價格往往比地下室高得多，當不同功能區或樓層分攤了地下室為共有面積時，該功能區或樓層價位與地下室的價位也被確定一致。若同時被住宅和攤位分攤，同為地下層共有面積，則必然會出現價位差異畸形的情況。顯然，這種計價方法對權利人利益是一種極大的侵害，同時不同功能區或樓層分攤了共有面積的計價差異問題，顯得十分隱蔽。
二、房屋面積測量誤差預防措施
房產畢竟是一件價格巨大的特殊商品。房屋面積產生誤差，其結果對購房者在經濟和心理上都會造成一定的損害，直接影響消費者對房產市場的信心，所以，必須從各方面解決產生房屋面積誤差的因素。
1、政府部門要從政策上加強對房產開發商在房產開發過程中管理力度
規劃管理部門在審批房產開發商所報規劃之前要全面考慮、認真論證，審批之后要監督房產開發商嚴格按照規劃方案施工。一旦發現有違反規劃的現象，要立即對其處以嚴厲的懲罰措施。房產開發商也要從樹立品牌、占領市場的的戰略角度出發，通過優化招投標的形式選擇優良的施工單位，運用科學管理方法和技術手段，努力提高建筑施工的質量，隨時糾正出現的施工誤差。
2、升級現有的商品房測量儀器及方法
現階段，房產平面控制測量是整個房產測量的前期基礎性的工作，其目的是為房產面積測繪工作提供一個準確的控制框架和定位基礎，并控制誤差的積累。在房地產地籍的測量以及地形測量中，采用GPS 定位技術和導線測量技術，數字化的測圖技術是廣泛應用的一種新型技術，具有繪制的圖紙質量高、速度快的特點，同時數字化測圖圖載的信息非常的多，而且本身所需要的勞動強度很低等一系列特點，這些技術也是今后房產圖成圖繪圖的一個重要發展方向。采用先進儀器進行采集，采用先進的數字化測圖設備進行測量，將數據信息及時通過計算機進行數據處理，獲得房屋面積的數字化圖形，然后再經過圖形的生成和編輯，精確地繪制出房屋的建筑面積圖紙，最后經過專用的圖像輸出設備輸出。
2、統一各相關行業的測量口徑和規范，建立高度集中的數據模板
可以統一各行業的測量規范，以建筑面積為核心，這樣一來，在一個統一的平臺上操作規劃測量、預算定額以及房產測量，可以減少甚至消除此類誤差。這樣就可以避免因各行業大多數都是用“建筑面積”這一概念來核定銷售單位和工作量等相關數據產生的各種各樣的誤差，因此通過這樣的方法，不僅節約大量的人力、物力，還能夠通過信息化管理實現資源共享。
3、 加快政策規范的修訂和細化，以適應新形式的需要。
這幾年大量的新型房屋層出不窮，特別是國外設計部門的介入，出現了各種風格的房屋，英式、西班牙式、意大利式等等，在立面上追求與眾不同，或挑，或凹，或轉，有許多方面根本無法套用現有的規范。當務之急是要根據目前的市場狀況，組織有關方面的專家進行調查、論證，修訂和升級現有的規范：針對出現的各種復雜的房屋類型制定符合實際的建筑面積計算口徑；對現有規范的模糊之處予以明確，如陽臺的界定、聯體別墅的計算方法等，使具體的操作人員在計算過程中不再產生歧義；對明顯不合理之處予以修改，如取消垂直通道按層分攤等。
同時，在規范明確、計算口徑和原則一致的基礎上，加強業務培訓，階段性地進行房產測繪機構之間的業務交流，針對不同的意見進行討論，形成共識，最終做到整個房產測繪行業所出的成果高度統一、精確，從而大幅度減少因房屋面積的誤差而產生的糾紛。
參考文獻：
[1] 劉佳. 關于房屋面積測量中取消公用面積分攤的可行性[J]. 中國房地產. 2009(01)
[2] 張宏艷. 淺議房屋面積的測量方法[J]. 黑龍江科技信息. 2009(16)
[3] 李香娥. 房產測量中面積測算問題探討[J]. 北京測繪. 2006(02)
[關鍵詞] 房地產企業；在建工程；抵押”程序；房地產管理
[中圖分類號] F293 [文獻標識碼] B
當前我國房地產業已發展成為國民經濟的重要支柱產業，伴隨著房地產業的快速發展，相關管理也從單一的房地產管理向市場、中介、測繪、評估管理方向多元化發展。在信息化時代的今天，房地產管理系統也經歷著由簡單到復雜、由單一到多元、由局部到整體的全方位一體化的發展過程[1]。在建工程抵押辦理是房地產管理一項重要工作。近年來，房地產企業面臨著前所未有的資金信貸難問題，利用在建工程抵押貸款已成為房地產企業的一種主要融資渠道。房產管理相關部門辦理在建工程抵押程序是一個值得探討的現實問題。
一、房地產在建工程抵押的涵義
在建工程是指經審批正在建設中的房屋及其它建筑物。根據建設部令第56號《城市房地產抵押辦法》的規定：“在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。”
依據我國法律法規，以正在建造的建筑物設定抵押權的情形有兩種：其一，在建工程抵押；其二，預購商品房抵押。這兩類抵押都屬于以正在建造的建筑物設定抵押的情形，無非后者是預售的商品房，抵押人是購房人；而前者是既包括預售的商品房也包括非商品房的建筑物，而抵押人是在建工程的所有人[2]。在建工程抵押作為抵押的一種特殊形式，因具有良好的加速資金流動和促進資金融通等優點，在滿足銀行拓展客戶的同時，又可解決房地產企業的融資需求，現廣泛地被采用，成為房地產管理部門辦理的一個重要事項。
二、房地產在建工程抵押辦理涉及的程序
在建工程抵押是當前房產登記中經常遇到的一種登記類型，當中存有不同的情形，各地登記機構操作方式也不同，給當事人帶來不便，也影響了相關辦理程序。目前，一些登記機構辦理在建工程抵押要求在建項目達到商品房預售條件，從現有法律法規來看，并未作此要求。商品房預售許可的條件比在建工程抵押的條件苛刻得多[3]。因此，現實中經常出現房產開發企業申請不辦理商品房預售許可而直接辦理在建工程抵押的情況。
該類案件辦理涉及測繪管理科、抵押管理科和商品房管理科相關辦理程序。測繪管理科負責對測繪單位提供的房產測繪成果進行備案、審核，如在房產面積的測量方面以原始記錄內容的完整度進行衡量。抵押管理科負責在建房地產開發項目的抵押登記手續。主要審核資金用途、資料主體、貸款經營權等。商品房管理科負責商品房預售許可手續，主要審查是否已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書，是否持有建設工程規劃許可證等。商品房管理科辦理商品房預售許可需經歷材料受理、材料審核、許可審查后才能發放《商品房預售許可證》。
三、房地產在建工程抵押辦理程序的現存弊端
申報在建工程抵押需要在房產管理部門的電腦系統內建立樓盤，如果由商品房管理科審核開發企業的資料后再建立樓盤，存在以下弊端：
1.增加商品房預售許可辦理困難
若企業今后再辦理商品房預售許可，由于在建工程抵押和商品房預售許可的要求不同，收取資料也不相同，且商品房預售許可為行政許可，時效性要求強，故此次提交的資料無法再使用，需開發企業重新提交資料，增加企業負擔，同時，測繪管理科、抵押管理科和商品房管理科等辦理機構部門與部門之間交接案件易出現空檔，造成工作效率低下，開發企業在各部門重復提交書面資料，花費大量時間。
2.易造成商品房市場監管不到位
由商品房管理科審核開發企業的資料后再建立樓盤容易造成部分房地產開發企業鉆漏洞，以申報在建工程抵押的名義建立樓盤，今后不再辦理商品房預售許可，以逃避商品房預售管理中的諸多限制，如：商品房預售資金監管、預售方案公示、工程形象進度等，導致商品房市場監管不能到位。一旦出現商品房預售款、施工單位墊資款和在建工程抵押貸款三種款項相加超過了該商品房項目全部價值的現象，將嚴重損害相關利益方的權益[4]。
四、房地產在建工程抵押程序辦理的改善
為進一步加強管理，提高工作效率，減少開發企業重復提交資料，節約其辦案時間，建議針對上述問題設立“開發企業不辦預售直接辦理在建工程抵押”辦案程序。此辦案程序采取“三個部門各司其職，部門間通過業務聯系單運轉”的方式較為合理，具體流程如下：
1.測繪管理科審核開發企業資料
由于申報在建工程抵押需要在電腦系統內建立樓盤，而樓盤由測繪管理科負責建立，故辦理此類案件需要由測繪管理科先行審核開發企業申報項目的圖紙，確定共有共用部位，審核規劃核定的物業用房是否已在面積測算報告內標注其位置、用途，以便建立樓盤。
房產開發企業先把相關材料送至測繪管理科，測繪管理科現審核圖紙、共有共用部位和面積測算報告等，主要審核公用面積的測定是否合理、分灘和測定房產面積是否合理、計算房產面積的方法能否正確、測算用地面積是否正確、房產圖的規格尺寸等方面是否符合相關的要求，備案后向開發企業出具“商品房共有共用部位明細表”。
2.抵押管理科核查開發企業資料
當測繪管理科審核完圖紙和共有共用部位后，由抵押管理科審核房產開發企業的申報在建工程抵押資料，主要審核一是在建工程抵押貸款的用途必須是取得在建工程繼續建造的資金。二是相關資料的主體應該一致，抵押合同上的抵押人必須是借款合同的債務人。三是在建工程抵押的貸款人只能是具有貸款經營權的商業銀行。四是在建工程的抵押物只能是抵押人合法取得的國有土地使用權連同在建工程的投入資產[4]。抵押管理科審核房產開發企業提交的資料，符合在建工程抵押受理要求后向測繪管理科出具“申請建立樓盤（在建工程抵押）”聯系單；如圖紙材料與資金用途、相關主體等材料都符合條件，由抵押管理科出具“申請建立樓盤（在建工程抵押）”聯系單。
3.測繪管理科在電腦系統建立樓盤
測繪管理科接受上述聯系單后在電腦系統內建立樓盤，建立后同時向抵押管理科和商品房管理科出具“已建立樓盤（在建工程抵押）”聯系單。商品房管理科留存測繪管理科出具的聯系單備查，待今后開發企業前來申報商品房預售許可證時在建立樓盤前先與原樓盤核對比較，避免樓盤重復建立。
4.抵押管理科辦理在建工程抵押
抵押管理科根據所建樓盤辦在建工程抵押，由于樓盤內已標注各套房屋用途、共有共用部位，抵押管理科完全可以根據電腦樓盤和開發企業的申報資料確定哪些房屋可以辦理在建工程抵押，同時把相關信息留存，以備查詢。
通過設立上述“開發企業不辦預售直接辦理在建工程抵押”辦案程序，將有效提高工作效率，保持部門之間業務銜接順暢，同時減少開發企業的材料準備，節約開發企業的辦案時間，有助于順利解決開發企業申請不辦理商品房預售許可而直接辦理在建工程抵押這類案件。
[參 考 文 獻]
[1]孔硯莉.房地產管理信息系統建設中數據整合的探討[J].赤峰學院學報（自然科學版），2008（5）：100-101
[2]程嘯.《房屋登記辦法》中在建工程抵押權登記的理解與適用――《房屋登記辦法》研討之四[J].中國房地產，2008（7）：16-20
關鍵詞：房地產；土地利用；城鎮；對策
近年來，房地產行業在產業結構變動、拉動內需以及增加就業方面發揮了巨大的作用。30年的改革開放，我國房地產行業發生了幾次波動，最后趨于穩定。進入2000年以來，我國的房地產市場快速升溫，大量的資本開始涌入房地產行業，因此也帶動了房價的上升，產生了一系列的社會問題和矛盾。在很多的地方，房價的上升影響了房地產公司的開發效率和土地利用率，因此受到了政府的關注。
一、我國城鎮房地產發展現狀
（一）消費者更傾向大戶型
筆者以某城鎮為例，通過調查發現，城鎮中心區以及街道房屋面積為64萬平米。2015年，城鎮居民的人均住宅面積為36平米，這說明城鎮人均住宅面積不斷增加，具體見圖1所示。
由圖1可知，隨著城鎮居民生活條件的不斷改善，大戶型已經成為很多人購房的首選。需求影響市場，由于城鎮居民對于大戶型的需求增加，那么房地產企業對于大戶型的開發必然也會增加。
（二）住房升值空間大
由于房地產價格大幅上漲，很多人選擇投資房產，為家庭帶來了巨大收益和資金。據統計，不止一套住宅的家庭占比超過15.3%，超過1.4%的家庭甚至有兩套及以上的住房。之所以有越來越多的家庭選擇對住房進行投資，并成為家喻戶曉的獲取收益的一種金融渠道，關鍵是人們購買然后出售的房產，可以給他們帶來巨大的收益，因為住房具有非常大的升值空間。在一定程度上，這種現象給住宅投資熱潮的發展作出了貢獻，但是也影響了社會其他成員購買房產的可能性，加劇了商品房的供求關系。
二、房地產企業土地資源利用存在的問題
目前，房地產企業在土地資源利用方面主要存在以下幾個問題：第一，房地產公司開發比較盲目，導致市場房價上升過快，這簡接增加了城鎮居民的生活壓力。第二，催繳土地出讓金難度大。第三，在開發過程中，由于參加競拍的企業較少，導致很多土地競拍無法完成。第四，在開發過程中，沒有對農戶的征地進行補償，嚴重損害了當地農民的利益。第五，由于房地產企業的法律意識不強，導致企業在開發過程中，經常會出現違法現象，比如隨意更換土地性質等。
第六，不論是政府還是房地產企業，都缺乏對于土地資源的正確認識，導致開發過程中出現了土地資源浪費、環境破壞以及土地性質使用不可取等問題。
近年來，我國城鎮發展水平不斷提高，但是在發展過程中，出現了效率不高，協調不一致等問題。從而影響了城鎮公路運輸的效率，導致交通事故發生頻率提高。而許多城市的建筑密度過大，缺乏足夠的公共設施忽視了城鎮建設的文化、藝術、體育以及娛樂設施的建設。
三、提高房地產用地管理的對策
（一）完善竣工驗收制度
加強對工程項目的驗收，該項工作主要由城鎮建設局、國土局以及相關政府部門來完成，加強驗收制度建設。
（二）建立土地收購儲備制度
建設用地由政府統一儲備和調控，根據市場需求統一供應。
（三）建立集體決策制度
要建立決策制度，尤其是對于商業用地的開發，當地政府部門必須要制定合理的出讓方案。在制度出讓方案以后，再進行競拍。并且要群策群力，對招標底價和掛牌起始價進行嚴格的規定和限制。完成競拍以后，必須要把方案上報給政府進行審核，然后向社會公布，整個過程要做到公正、公平、公開。
（四）建立土地使用權公開交易制度
建立土地公開交易制度，所有的交易過程要公開，拒絕暗箱操作。所有的商業用地都必須通過招拍掛出讓，而且要保證過程的公正和公開，防止地方現象的出現，凈化房地產交易的環境。
（五）建立供應總量控制制度
政府要進行總體控制。對于政府來說，每年必須要結合建設局、發改委以及國土局的相關信息，制定一個合理、科學的房地產開發計劃，上報省級部門備案，全年必須要嚴格按照計劃執行。此外，該計劃還可以通過媒體向社會公開，既能防止，又能提高政府的公信力。
四、完善房地產開發用地儲備制度的對策
（一）重構土地儲備的組織體系
我國主要通過建立土地儲備制度，采用的是兩個相對平穩分級管理模式體系。首先，一般的土地儲備機構都是與當地的行政部門合作，并且要服從政府的管理和領導，這樣就大大降低了土地儲備機構的決策自由，此外還降低了管理的效率和質量。其次，一般來說，環保局、財政局、規劃局都會參與土地儲備工作，但是這些部門之間的權責關系比較模糊，導致工作效率不高，最終無法形成一個高效的管理格局，不利于城鎮房地產開發與土地利用。所以，必須要根據城鎮基本情況對土地儲備機構和行政管理部門的現有模式進行創新，建立一個全新的組織。該組織不僅要方便其他部門之間進行協調，同時還要保證獨立的決策地位，具有高度的自我管理權限。
（二）強化土地儲備管理的監控職能
具體來說，有四個方面的內容是需要進行監控的。首先，必須要對土地價格的合理性進行監控，防止故意抬高房價，壓低地價的情況發生，打擊一切地皮倒賣活動。此外，政府要與房地產管理部門密切配合，對整個房地產行業鏈條進行管理，嚴厲打擊一切不合理的定價行為。其次，要監督房地產企業嚴格按照政府的相關規定進行開發與建設，不能隨意更改土地性質，不能占用公共土地資源。再者，建設項目是否按法定程序和審批權限申請和審批，有無違反規定用途使用土地。最后，要嚴格監督建設用地的選址、用途，必須要求房地產企業遵循城鎮土地的利用規劃和要求。
（三）完善相關配套的法律法規
不斷完善相關配套的法律法規，通過法律的手段來解決具體開發過程中出現的問題。比如：原建成區的隱形土地市場問題以及公益型用地的收購與管理問題等。政府部門必須要嚴格執法，保證土地工作的正常進行，不斷加大管理力度。建立依法監管的儲備機制的工作監督機制，以保證實現儲備目標。應建立土地儲備信息披露制度，嘗試在土地征用，開發和儲備過程中，實現一部分轉移到土地儲備機構的數據和信息，以促進雙方的監督和投訴。此外，通過公開如年度土地出租、出讓計劃等市場信息，建立市場信息網絡系統，使市場經營活動規范化，促進房地產開發市場的理性發展，引導市場化的開發商能夠根據信息進行分析預測，做出理性的投資決策。
（四）加大土地供應結構的調整力度
土地供應結構和需求結構的平衡協調，需要土地供應和需求平衡保持一個更高的水平。如今，我國的房價水平相對較高，所以在土地儲備方面必須要結合市場需求，根據市場的發展規律進行總體規劃與控制，切不可盲目操作。站在市場的角度對土地儲備和供應進行管理，逐漸化解格子矛盾。這樣可以從根本上降低市場的波動，保持供求關系的平衡。除此之外，對于一些高檔小區和商業用地，除了采用源頭控制的手段以外，還必須通過提升稅收、提升地價等方式進行控制。對于安置小區、廉租房等，要根據當地老百姓的基本收入情況進行控制，防止房地產企業謀取暴利，要保證當地居民的基本權益，滿足他們的住房需求。避免企業因為政策的漏洞，影響到居民的基本權益。
結束語
合理利用土地資源與實現房產開發可持續發展，是辨證統一的，相輔相成的。無論是從國際、國內發展的成功實踐來看，還是從實際需要來看，無不印證這樣一個道理：要實現房產開發可持續發展，必須要合理利用土地資源。在落實科學發展觀的過程中，不能顧此失彼，必須統籌兼顧；不能以犧牲土地資源為代價，獲得一時的經濟發展，必須在加快經濟發展的同時，加強土地資源保護，優化發展環境。（作者單位：徐州工程學院）
參考文獻：
[1]施云，劉艷萍，畢建杰.秦安市城市化進程中合理利用土地問題的思考[J].安徽農學通報，2014，13（16）：201，212.
[2]于莎燕.堅持可持續發展合理利用土地資源[J].黑龍江國土資源，2012（7）：12-13.
【關鍵詞】房產開發；成本控制；決策階段；設計階段
1 前言
近年來，房地產企業在中國經濟體系中的地位日益水漲船高，為遏制高房價為社會發展帶來的不和諧因素，國家針對該行業相繼出臺了一系列宏觀調控政策來逐步規范地產界的發展，使得房地產開發項目利潤趨于平均化和透明化[1]。房地產公司要想獲得穩定的經營利潤，除了提供市場需要的房源以外，還應該做好成本管理控制工作，降低開發成本。而良好的成本管理控制水平能夠保證房產開發企業在激烈的市場中具有很高的抗風險能力和在競爭中立于不敗之地[2]。成本控制貫穿于房地產開發的全過程包括前期策劃、規劃、設計、施工、銷售等，本文在房地產開發成本控制研究現狀分析的基礎上，重點研究項目設計階段的成本控制。
國內學者對房產開發項目的設計階段成本控制做了相關研究。王濤站在房地產企業的角度，總結了項目投資成本管理的內容和目標 [3]；張振強調了設計階段地產開發項目成本控制的重要性，指出成本控制的重點，分析了當前設計階段房地產開發項目成本控制現狀，并提出相應的對策[4] ；而房地產開發企業項目成本的發生是一個過程，涉及到了前期策劃、規劃、設計、施工、銷售等開發全過程環節，其中只占總費用1%的決策階段對成本控制的影響占到總成本的70%，占2%―4%的設計階段對成本控制的影響可以達到50%―60%[5]，整個管理成本只占總費用的8%―15%。因此，本人按照帕累托法則結合實例論證，將重點研究在決策階段和設計階段的成本控制。
2 設計階段成本控制現狀研究
2.1 對設計工作的重視程度不足。
建設單位忽視設計工作重要性的觀念不同程度地存在，很多單位將項目施工階段作為造價控制的重點，缺乏全過程造價控制的意識。項目設計階段的成本控制的未得以重視，缺乏設計控制成本的概念，房地產開發項目的投資主要花費在施工階段，這是房地產發展商普遍存在的一種共識，他們認為只要對施工階段的監控予以加強，就一定可以大量節約成本。然而，房地產發展商們待項目建成后卻發現這樣的處理方法并沒有致使成本下降，而該問題的關鍵是在于他們忽視了設計階段的監控環節。因此，在項目進行階段我們必須提高對設計階段的成本控制的重視度，做到從源頭處對成本予以嚴格有效地控制。
2.2 設計人員技術和經濟相分離。
在美國為增強技術和經濟的匹配性，通常將設計準備階段作為一個獨立的建設階段，對設計任務書中的技術問題、技術數據作技術經濟分析，并將項目總投資有效地分解。價值工程原理能夠充分應用在研究和論證工程設計方案中，在實際工作中都有估價師的參與，力求保證在實現功能的前提下，盡可能減少工程成本，使造價建立在合理的技術水平上。但是在國內，首先設計計費大部分采用以工程設計造價為基數，按照一定的比例提取的方法。在這種前提下，若降低設計造價，就會導致設計人員的利益減少，不能充分地發揮設計人員在控制工程造價上的主觀能動性，致使設計人員探索節省造價的設計技術和方法的積極性降低。另外設計人員項目概況和現場情況了解的深度不夠，不能把各影響因素都考慮到，從而在控制項目的投資上存在一定困難。
2.3 限額設計指標分解難度大。
限額設計就是按照批準的可行性研究報告及投資估算控制初步設計，按照批準或預期的初步設計總概算控制技術設計和施工設圖計，同時各專業設計部門在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計 ，嚴格控制不合理的設計變更，保證總投資額不被突破。其核心是要確定哪些指標可以作為限額設計主線并決定項目最終造價，從而可確保建筑工程成本在整個設計及建造過程中處于受控狀態。但是實踐中絕大多數限額設計卻在初步設計后開展。當發現投資額與概算有較大差距，才按照限額設計來調整設計方案，使得設計的合理性大大降低。由于指標分解難度大，因而編制較好的工程限額設計任務書困難也比較大。如果對限額設計中的造價額限制太死， 就會造成“造價不變， 功能提高； 造價提高， 功能有更大的提高”這兩項價值工程提高造價的途徑得不到有效實施， 尤其是后者會在限額設計中， 受到極大限制， 也就限制了設計人員在功能和價值兩方面的創造性。
3 設計階段成本控制對策建議。
3.1 改變觀念。
房地產企業必須對設計階段造價控制的重要性有一個清晰的認識，改變“重施工、輕設計”的傳統造價控制觀念， 杜絕建設單位的浪費，招標單位就擬建工程的設計任務招標公告，重視承包方的選擇，因為無論是設計還是施工，承包方作為設計或者施工具體工作的最前線，結果直接影響建筑的成本[6]。鼓勵競爭， 促使設計單位改進管理， 采用先進技術降低工程造價， 縮短工期， 提高投資效益， 提高設計質量， 降低設計費用。
3.2 運用并行工程的思想進行規劃設計。
并行工程的思想是由與新樓盤有關的設計、建造、銷售、物業管理等人員組成一個多學科的工作小組，在新樓盤的設計階段就根據顧客的需要一起考慮產品的可制造性、可推廣性、可維護性以及成本等方面的產品特性。它在每一個階段同時考慮樓盤生命周期中的所有約束條件，設計過程和其他過程的集成有助于新樓盤在設計階段就發現問題并馬上予以解決， 這樣， 當最后的設計被驗證以后， 該新樓盤就是可制造、可推廣、可維護的， 并具有很高的品質， 滿足顧客的需求。
3.3 開發新型成本控制體系
在限額設計時探索新的分解技術、編碼技術，或者對項目進行有效分界，并開發項目分解軟件， 逐步采用計算機對項目技術構成進行有效分解， 對投資構成進行有效分界， 加強數據積累， 解決指標分解難題[7]。在充分認識了風險的情況下建立網絡成本控制體系，因為在網絡的基礎上能夠處理大量的成本信息，使成本管理工作變得更加容易[8]。施工圖設計階段，以審定的初步設計工程量作為該階段的工程量限額。針對目前預算超概算的普遍現象，設計單位在施工圖設計階段可以編制單位工程限額設計卡片來分配限額，待施工圖完成后，及時編制施工圖預算，對比概預算增減的金額，分析其產生的原因，并提出相應的處理意見。
4 結論
成本控制工作是整個公司降低成本爭取利潤最大化的核心工作，重要性不容忽視，需要房產開發企業充分認識到成本領先的重要性和必要性，積極落實工程資料和信息的收集整理中。同時，與設計單位、監理單位相互配合，站在房地產項目整個生命周期的角度，用可持續發展的眼光，自覺地貫徹落實設計階段成本控制的管理思路。設計階段是將抽象的施工圖紙變成實體的過程， 這是一個硬性環節， 即盡最大的努力進行成本控制和管理。因此， 對房地產開發項目的成本必須從決策到銷售進行全方位全過程的管理和控制， 任何一個環節都不可忽視。
參考文獻
[1]唐志. 淺析房地產開發的成本控制[J]. 財務與管理2011.08
[2]張錦. 宏觀調控下房地產的成本控制[J]. 中國鄉鎮企業會計 2011.12
[3]王濤. 淺議房地產企業投資決策階段的成本管理[J]. 經營管理者 2010.22
[4]張振. 設計階段的造價管理[J]. 四川建筑科學研究 2006.02
[5]張祖宇. 房地產開發項目主要階段成本控制研究與應用[J].
[6]David G Proverbs. Reducing construction costs： European best practice supply chain implications[J]. European Journal of Purchasing & Supply Management 6 （2000） 149 - 158。
摘要：我國土地增值稅一直被視為影響房地產收益的主要稅種。房地產企業可以從收入和扣除項目兩個角度來對其土地增值稅進行全面的稅收籌劃。從收入角度來看，可以采用分散收入、合理定價等方法進行稅收籌劃；而從扣除項目角度來看，則可以進行土地取得成本、房地產開發成本、利息支出和代收費用相關的稅收籌劃。
關鍵詞 ：房地產企業；土地增值稅；籌劃
一、土地增值稅的清算制背景
土地增值稅是針對單位或個人有償轉讓土地使用權及其地上建筑物和其他附著物產權，所取得增值額征收的一種稅。自1994年開始實施以來，土地增值稅一直被視為影響房地產企業收益的主要稅種。隨著房地產行業的興起，國家稅務總局為了對房地產行業實施有效的宏觀調控，于2006年12月了相關文件，明確規定房地產企業的土地增值稅自2007年2月1日起由預征制變更為清算制。伴隨著2010年新國十條的，關于土地增值稅清算的一系列文件也相應出臺，房地產企業有關土地增值稅的清算事項再次受到廣泛關注。土地增值稅是房地產企業的一項重大支出，在清算制的背景下，房地產企業應當更加重視土地增值稅，做好相關的稅收籌劃工作，從整體層面提高企業的經濟效益。房地產企業可以從收入和扣除項目兩個角度來對其土地增值稅進行全面的稅收籌劃。
二、從收入角度進行稅收籌劃
1.分散收入籌劃法
土地增值稅按次征收，根據每次清算時的增值率來確定稅率，增值率越高，計算土地增值稅時所采用的稅率就越高。增值率共有四個臨界線，20%是第一個臨界線，房地產企業所建設的普通住宅在出售時，如果增值率在20%以內，那么就免征土地增值稅。第二個臨界線是50%，超過20%但未超過50%的增值部分適用30%的稅率。第三個臨界線是100%，超過50%但未超過100%的增值部分適用40%的稅率。最后一個臨界線是200%，超過100%但未超過200%的增值部分按照50%的稅率進行征收，而超過200%的增值部分則按照60%的稅率進行征收。由此可見，合理分解房地產銷售收入，使計算土地增值稅的收入項目金額降低，是減少土地增值稅支出的一個有效方法。房地產企業在建設房屋的過程中，涉及的工序和業務眾多。對于一些能夠獨立核算的工序和業務，企業可以根據其性質及適用的稅收政策加以分解或加以組合。首先，能夠不作為土地增值稅收入項目的應當完全剝離開來。為此，企業需要認真研讀土地增值稅收入項目的相關內容，深入了解收入項目的審核標準，進而結合企業自身的收入來源找出剝離對象，以降低計算土地增值稅時的收入項目金額。其次，各個分散的工序和業務往往具有不同的組合方式，通常都存在一個合理降低稅收支出的最佳組合方式。房地產企業可以將所有收入支出項目進行分解，然后系統性地計算各種組合方式的實際稅收支出，從而找出能夠合理降低稅負的方法。
2.合理定價籌劃法
計算土地增值稅時的收入項目金額直接與房屋的售價相關，因而房地產企業的定價策略是對土地增值稅支出金額起決定性作用的重要因素之一。企業對其稅收進行籌劃，最終的目的是實現企業的經營發展目標，而不僅僅是減少其稅收的支出。因此，房地產企業在對其土地增值稅進行籌劃時，不能僅考慮稅收支出，而應該從企業的經營發展目標出發，進行全面的籌劃。在為其待出售房屋進行定價時，將稅收考慮在內，以特定的經營發展目標為出發點，進行合理定價，是房地產企業對其土地增值稅進行稅收籌劃的有效方式。如果企業目前的經營目標是利潤最大化，那么就可以據此來計算有效的定價區間。土地增值稅的稅率共有五個，分別是0，30%，40%，50%和60%，對應著20%，50%，100%和200%的房地產增值率。企業首先根據增值率的四個臨界點以及相關稅收政策計算出相應的最高定價系數，然后根據利潤最大化原則計算出最低定價系數，從而確定有效的定價區間。最后，企業只需要根據扣除項目金額即成本來選擇不同的定價區間，再參考市場銷售情況以及同行業類似房屋的銷售價格確定最終的房屋出售價格。
三、從扣除項目角度進行稅收籌劃
1.土地取得成本和房地產開發成本相關籌劃
土地取得成本和房地產開發成本對房地產企業來說是兩項最大的成本，同時也是土地增值稅的扣除項目中金額較大的兩項。因而，在制定稅收籌劃方案時，應當對土地取得成本和房地產開發成本給予足夠的重視。與此相關的稅收籌劃主要從企業經營計劃層面入手，具體體現在開發項目的規劃和選擇上，這也是一種事前籌劃的思想。在計劃開發項目的前期，房地產企業就應當具有稅收籌劃的意識，在比較各個開發項目的土地取得成本和房地產開發成本的同時，也要充分考慮其對土地增值稅的影響。雖然此時各種信息都還不充分，內外部環境也還存在較大的不確定性，但還是需要在事前做一份大致的預算。土地取得成本和房地產開發成本是房地產企業面臨的兩大主要成本，往往可以根據現有信息和以往的開發經驗做出一個初略的估計。在做初步預算時，只要將土地增值稅考慮其中，不僅關注土地取得成本和房地產開發成本本身對企業利潤的影響，還充分考慮其對土地增值稅的影響，那么就能夠對項目的盈利性做出更加準確的預測，使企業的選擇更加合理。
2.利息支出相關籌劃
根據土地增值稅相關規定，房地產企業在進行房產開發的過程中所發生的利息支出，在計算土地增值稅時有兩種扣除方式。第一種是將其利息支出予以據實扣除，但不得超過按照商業銀行的同類同期貸款利率所計算出的金額。除此之外的其他房地產開發費用則按照取得對應土地使用權所支付的金額和房產開發所付出成本的金額之和的5%以內予以計算并扣除。其適用條件是房地產企業的該利息支出能夠按照所轉讓的房產項目計算分攤，并且能夠提供相關金融機構的貸款證明。第二種是利息支出連帶其他房地產開發費用一并作為房地產開發費用，按照取得對應土地使用權所支付的金額與房產開發所付出成本的金額之和的10%以內予以計算并扣除。其適用條件是房地產企業不能夠按照所轉讓的房產項目計算并分攤相應的利息支出，或者不能夠提供相關金融機構的貸款證明。由此可以看出，雖然兩種扣除方式的適用條件不同，但對于房地產企業來說是具有一定選擇性的，特別是當企業能夠按照不同的房產項目對其利息支出進行恰當的計算分攤并能夠提供相關金融機構的貸款證明時，企業可以在兩種扣除方式之間進行自由的選擇。經過初步分析就可以發現，利息支出如果在所有開發費用中占比較大，那么采用第一種據實扣除的方式將更有利，而當利息支出在所有開發費用中占比較小時，則采用第二種一并扣除的方式會更好。
3.代收費用相關籌劃
房地產的開發及銷售往往涉及眾多業務和事項，房地產企業在此過程中經常會代其他單位或個人向客戶收取一些費用，比如維修費用、城建配套費用等。根據相關規定，目前此類代收費用有兩種核算方式。第一種是作為房屋售價的一部分向客戶收取，進而視作房屋銷售收入的一部分。第二種是向客戶單獨收取，不作為房屋銷售收入。由此可以看出，兩種方式下的土地增值稅收入項目金額和扣除項目金額會有所不同，因而房地產企業可以據此來對土地增值稅進行相關的籌劃。一般來說，只要符合相關規定，滿足適用條件，按照第二種方式收取的代收費用，因未計入房屋售價，從而在計算土地增值稅時不作為收入項目金額，相應地，其支付的成本也不作為扣除項目金額。第一種方式則恰好相反，在計算土地增值稅時，與代收費用相關的收入和支出應當計入收入項目金額和扣除項目金額。而代收費用是確定的，因而主要考慮的應當是其對扣除項目金額的影響。為此，房地產企業應當準確計算出兩種方式下的扣除項目金額，再結合相應的稅率計算出稅收支出，從而判斷哪種方式對企業更加有利。如果將代收費用納入收入項目金額能夠為企業帶來更多的扣除項目金額，進而節約土地增值稅支出，那么就應當采用第一種方式來核算為其他單位或個人代收的費用。
土地增值稅的金額主要取決于收入和扣除項目。因而，房地產企業可以結合稅法的相關規定從收入和扣除項目兩個角度來對其土地增值稅進行全面的稅收籌劃。從收入角度來看，可以采用分散收入、合理定價等方法進行稅收籌劃；從扣除項目角度來看，則可以進行土地取得成本、房地產開發成本、利息支出和代收費用相關的稅收籌劃。不同的稅收籌劃方式最終的目的都是促進企業實現其經營發展目標，因此房地產企業土地增值稅在清算中的稅收籌劃應當盡可能地從企業整體層面的經營發展目標出發，從而制定出更加有利于企業長遠發展的稅收籌劃方案。
參考文獻
[1]李曉愫.房地產企業稅收籌劃研究[J].當代經濟，2014(02).
