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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產研究，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞 房地產 預警指標 預警方法 預警系統
中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A
我國房地產業始于20世紀90年代初，但在其短暫的20多年的運行中卻一直在不斷的波動，特別是近幾年出現了地區性的房地產發展過快、房價過高等現象，對經濟和社會造成巨大的沖擊，這就需要我們對中國的房地產預警系統進行深入研究。我國對房地產預警的研究始于上世紀九十年代末，其基本的研究方法和思路還是參照經濟預警方法并結合自身特點形成的。我國對房地產預警的研究主要集中在房地產預警指標體系的設計、房地產預警方法的選擇和房地產預警系統設計三方面。
一、 房地產預警指標研究評述
房地產預警指標及指標體系是房地產預警系統的基礎，科學、合理地設置指標體系能有效地實現房地產預警系統的功能和目標，因此，對房地產預警系統的指標體系進行深入研究，無疑是房地產預警系統研究的一項重要內容。我國早期對房地產預警指標體系進行構建多采用定性方法，而采用定性方法構建的指標體系，因為主觀性強，各指標之間不可避免存在較強的相關性，也不能準確判斷各指標對房地產業的影響，指標選取依據不充分，可信度不高，因此后來的學者主要采用各種定量方法對此問題進行了研究。
郭磊、王鋒等認為，房地產周期波動的主要原因是宏觀經濟因素的外部沖擊在房地產經濟中產生了內部傳導。他們在進行預警指標體系設計時，根據先行、同步和滯后的數量特征關系初選了全國消費者物價指數等18個指標，然后以深圳市為例通過時差相關分析法選擇了9個能相對獨立地反映城市房地產經濟周期波動的指標作為房地產預警的指標體系，并利用統計預警法進行了單一警兆指標預警和綜合預警分析。
郭峰認為房地產預警指標的選取應遵循全面性、簡潔性、可操作性等七項原則，在此基礎上應采用定性和定量相結合的方法來選擇房地產預警指標。其具體做法是參照各地已有的預警指標體系，取其交集，然后利用專家評分法和相關分析法選出了12個指標，并進行了實證分析，結果證明該指標體系可以滿足預警的要求。
葉艷兵、丁烈云利用多元統計中的主成分分析法來確定各單項指標的權重及反映市場景氣狀況的“第一主成分”，采用相關性分析來確定各單項指標同“第一主成分”的相關性大小，并按照相關性的大小來決定指標的取舍， 同時結合專家經驗等定性分析方法，利用武漢市的歷史數據，建立了包括房地產價格、從業人數等在內的武漢市房地產預警指標體系。但利用該指標體系進行預警，具體效果如何，限于篇幅，作者沒有結合數據進行檢驗。
周忠學、李永江以青島市為例，用聚類分析法把影響房地產的20個因素指標分為5類指標，然后分別對每類指標進行主成分分析，最后把原來的20個指標合成為7個綜合指標，大大簡化了分析工作。
李崇明提出了一種新的房地產預警指標選擇方法。他認為房地產系統作為一個復雜的大系統，其影響因素眾多，必須采用一種適合復雜大系統的定量分析方法，并由此提出了系統核及核度方法。該方法的基本原理是采用灰色關聯分析法對樣本數據進行分析，得出指標間的關聯度，然后根據指標關聯度的大小建立指標體系的拓撲圖，最后求取拓撲圖的核，其構成要素就是要選擇的房地產預警指標。
楊佃輝，陳軼等把初選的22個房地產預警指標按照指標的性質分為總量指標、購買力指標、生產類指標、價格類指標和交易類指標五大類，分別對每類指標進行聚類分析和非參數檢驗并結合定性方法建立了預警指標體系，然后利用上海市房地產相關的數據進行了實證分析。
綜上所述，我國對房地產預警指標體系的研究正在逐漸從單純的定量分析向定量分析和定性分析相結合的思路轉移。定量分析方法主要通過一些統計分析方法消除指標間的相互干擾和影響，使不同指標與房地產業發展的關系描述得更為準確，但它不可避免也存在缺陷，如多數統計方法對數據要求較高，通常需要樣本數據夠多，且不具備容錯能力，而且對某些不能量化的因素指標也無能為力，而這正好可通過定性分析來彌補。因此，把定量、定性分析方法相結合來構建房地產預警指標體系將是未來的發展趨勢。
二、房地產預警方法研究評述
預警方法是預警系統的核心，預警方法是否合適是房地產預警系統能否發揮其預測、防范和調控功能的關鍵。在預警方法的選擇上，我國有關學者的研究大致可以劃分為三個階段，房地產發展初期，即上世紀90年代的研究以景氣指數預警為主；90年代末到本世紀初以統計預警為主；近期的研究則轉向以人工神經網絡等為主的人工智能、模式識別方法方向發展，逐漸與計算機軟件融合。
（一）景氣指數法。
如上所述，我國早期的房地產預警研究主要借鑒了宏觀經濟監測與預警常用的方法，即景氣指數預警法。這種方法以經濟周期循環理論為基礎，從影響房地產經濟的諸多要素中選出一組對景氣變動敏感，有代表性的經濟指標，把它們分為先行、同步和滯后三類指標，然后分別對這三類指標編制擴散指數（DI）和合成指數(CI)，以預測房地產景氣的轉折點和長期趨勢，達到房地產預警的目的。
黃繼鴻、雷戰波、凌超為了描述房地產景氣的動向,通過構建合成和擴散指數來達到對房地產運行情況進行監測、預警的目的。他們認為擴散指數能綜合各個指標變量的波動,反映宏觀經濟波動過程,還能夠有效地預測經濟循環的轉折點,但是不能明確表示經濟循環變化的強弱；合成指數不僅能預測經濟循環的轉折點,還能在某種意義上反映經濟循環變動的振幅。因此,他們認為擴散指數(DI)和合成指數(CI)適用于房地產預警等宏觀經濟領域。
李斌、丁烈云、葉艷兵對景氣指數預警法進行了大量研究后，發現由于計算方法和側重點不同，利用擴散指數DI和合成指數CI對相同的數據分別計算得出的房地產警度不一致，他們分析了兩種指數的計算特點，提出了兩種改進方法．第一，對傳統DI計算方法進行合理改進，引入精度比較的概念，選擇精度更高的指數來進行景氣評價，有效地消除了兩指數間的矛盾沖突；第二，利用DI值與CI值及其精度設計了一個能完整反映市場景氣狀況的綜合指數，即對DI與CI指數向量進行數據處理并建立整合基礎以后，依據DI值與CI值的精度分析，摒棄主觀判斷的處理方法，按照各自誤差的高低和權值計算理論，確定各整合基礎數據所載信息量的權重，最后對其進行加權平均求出房地產市場的綜合景氣指數，并利用武漢市實際數據進行了分析，結果表明，改進后的綜合指數能更好地反映武漢市房地產的實際警度。
景氣指數法經過多年的發展運用也比較成熟，計算方法有了許多改進，但是用該方法來對我房地產進行預警，存在著許多先天的缺陷．首先，景氣指數法應用的前提條件是經濟波動的周期性，而我國的房地產經濟發展剛剛起步，其周期性更是無從談起；其次景氣指數用合成指數和擴散指數這些綜合指數來反映總體的發展趨勢，而這些綜合指數對具體指標的信息抽象化了，不利于具體分析，也容易掩蓋個別指標的異常波動，因此，用景氣指數法來進行房地產預警不是最佳方法。
（二）綜合模擬法。
綜合模擬法也叫統計預警法，是我國房地產預警采用最廣泛的方法。它主要從系統論角度對指標進行分析處理，實現房地產預警的目的。其基本思路是先對警兆與警素指標進行時差相關分析，確定其先導長度和強度；接著根據警兆指標變動的情況確定警兆指標的警級，然后根據各警兆指標的重要性對警級進行綜合，得到總體的綜合警度。使用此方法進行房地產預警，不僅能反映房地產的綜合警度，還能反映單個指標的警度，比較適合用來進行房地產預警。因此，有不少學者對此進行了嘗試，取得了不少成果。
1995年，建設部就組織過房地產監測、預警體系的研究，所采用的方法即為統計預警法，但鑒于行業發展的初期性及其資料積累的有限性，無法在定量上有所突破。
趙黎明、賈永飛最早對用統計預警法進行房地產預警作了較系統的研究，現在很多研究都是在他們研究的基礎上進行的。他們首先對經濟預警的各種方法進行了分析、比較，指出統計預警方法適合用來房地產預警;接著運用時差相關分析方法篩選出警兆指標，并確定了預警界限；最后使用模糊評價方法來進行警級綜合，使房地產預警走向定量化和系統化，明確了警情發生時的控制目標和方向，實現了房地產預警系統的計算機處理。
郭磊、王鋒等采用統計預警法，結合深圳市實際數據，對深圳房地產運行的軌跡進行監測，并對未來的走勢進行了預測。他們首先根據房地產經濟的相關理論和深圳房地產自身的實際，選擇房地產銷售量作為警情指標，然后通過對其它指標和房地產銷售量的時差相關分析，選出警兆指標，然后通過各警兆指標警界的確定，對深圳房地產進行了單指標預警和綜合預警。張泓銘對各種預警方法的特點和使用條件進行比較之后，指出綜合模擬法比較適合我國當時的房地產預警，他詳細介紹了綜合模擬法的思路、步驟并以某城市為代表進行了實證分析。
陳峰、丁烈云對利用綜合預警法進行房地產預警容易出現的失真現象進行研究后，提出用數學方法對用3 預警準則確定的預警區間進行調整，并以武漢市相關數據為基礎進行了實證分析，結果顯示對預警區間修正后，能夠提高房地產預警系統的精度。
綜合模擬法既能對房地產整體警度進行綜合判斷，也能夠對各個指標進行監控，便于找出警源，比較符合預警的目的。但運用該方法對我國房地產預警也存在一些難以克服的問題，如統計預警法要求它的參數必須滿足多元常態分配的假設，而實際資料常常不能滿足要求，因此目前以3 預警準則獲得的預警域與現實并不符合，使得預警精度不高或失效；另外統計預警法是靜態的，不具有容錯性，而目前我國房地產數據參差不齊，房地產發展迅速，因此采用該方法結果往往系統精度不高，于是更多人又轉向了基于模式識別的預警方法研究。
（三）基于模式識別的預警方法。
房地產預警研究要取得進一步的進展，就必須廣泛借鑒其它學科，特別是人工智能、模式識別和非線性系統學科的研究成果，避免或盡量減少預警過程中的人為因素，使預警過程更客觀、可靠。近年來不少學者對此進行了研究，盡管剛剛起步，但其發展前景已引起人們關注。
王建成在其博士論文里構建了基于概率模式分類的經濟預警系統。所謂模式識別是泛指一類用于對所研究對象根據其特征和屬性，分辨其所屬模式類別的識別和分類方法。模式識別突破了傳統的指標處理思路，不再從簡單的統計規律出發探求發展趨勢，而應用模式分類和比較來對未來狀況進行預測。概率模式分類法可以滿足最小的誤警概率和最小的預警風險等要求，其有關分類錯判概率等理論，很適合研究預警系統的預警可靠性，另外它還可以和附加信息檢驗、模式特征提取等方法結合起來，進行預警指標選擇，構造出一個實用、完整的經濟預警系統。但是基于概率模式分類的預警系統的設計需要已知經驗概率、條件概率、和后驗概率，實際上這些是很難得到的。另外，貝葉斯最小風險分類過程還建立在樣本擬合最好這樣的基礎之上的，這顯然是不能滿足的，因此該方法沒能得到廣泛地使用。
虞曉芬通過建立BP神經網絡模型對杭州市歷年的指標數據進行擬合，分析預測有關指標2004-2005年的值，并結合統計預警法對杭州市房地產市場現在和未來兩年的綜合警度進行判斷和預報。陳彥等利用模糊模式識別方法，以南京市為例，建立了房地產預警系統，并進行了實證分析。
BP神經網絡在經濟預警中的應用是對傳統預警方法（景氣指數法和綜合模擬法）的一種拓寬和突破，解決了傳統預警方法存在的難以處理高度非線性模型、偏重定量指標、難以處理定性指標的問題。從而為預警走向實用化奠定了基礎。但是BP神經網絡也存在一些難以克服的缺陷，如其過分強調克服學習錯誤而泛化性能不強，同時還易出現隱層單元的數目難以確定，網絡學習的收斂和最終權值受初始值影響大，網絡容易陷入局部最優等問題，這也是不少學者正在研究的課題，但尚未取得實質性的進展。
房地產系統是一個復雜的非線性大系統，由上可知，不管采用哪種方法進行預警，都有各自的缺陷，因此不少學者嘗試著采用多種方法相結合來進行房地產預警，取得了較好的效果。
丁烈云在他的名為房地產周期波動與預警研究的博士論文中，把景氣指數法、基于系統核與核度理論的綜合模擬法和模糊神經網絡預警法三種方法和相應的模型結合起來預警，經過實證分析，表明預警效果相當不錯。
南京房管局在建立南京市房地產市場預警系時也結合了景氣指數法、警兆信號法和專家經驗法三種方法共同預警。采用多種預警方法對房地產進行預警，以便相互驗證，這也是今后房地產預警的發展趨勢。
三、房地產預警系統設計研究評述
房地產預警系統是一個非常復雜的大系統，預警指標體系的選擇是房地產預警系統的基礎，而房地產預警方法是房地產預警系統的核心，而除此之外有關數據的收集、整理，警度的預報，以及排警對策等都是需要考慮的問題，因此有必要對房地產預警系統的各個功能模塊設置以及如何利用計算機技術進行科學調控進行研究，國內不少學者進行了許多嘗試。
梁運斌對建立房地產預警監測系統進行了探索，提出了房地產預警預報系統應該由景氣分析、預警信號、行業監測和景氣調查四個子系統構成的基本構想，研究雖然粗略，卻為后來研究者提供了思路。
彭詡也對房地產預警系統的框架進行了構建，他認為房地產預警系統可以細分為信息采集系統、預警信號系統和景氣分析系統三個子系統，各個系統相互獨立，其功能如下．景氣分析系統主要進行要用來建立預警預報指標體系和預警預報制度，房地產信息采集系統主要收集房地產基礎數據及相關信息數據；預警信號系統主要進行數據的整合分析和。
鄭淑琴認為房地產預警系統可分為數據處理分析子系統、監測預警子系統以及排警子系統，在文中對這三個系統分別加以研究。
以上研究雖然側重點不一樣，但其基本思路大致相同，都是從數據的收集、預警方法的確定和出現警情時的預報和對策來構建的。韓立達在總結前人研究成果的基礎上，對房地產預警系統框架的構建提出了較系統的構想。他認為房地產預警系統可分為橫向和縱向兩方面。縱向是指由下至上即由各地市匯總到各個省，層層預警最后到全國綜合預警，而橫向預警是指對每個具體城市的預警框架可分為統計信息系統、預警預報系統和動態監控系統三個模塊，每個模塊下面還可細分為更小的模塊。其中預警預報系統是核心，統計信息系統與動態監控系統都是為其服務的，前者為其提供基本資料和數據，而后者則起著輔助預警及決策的功能。
郭峰在他的博士論文里以大系統控制理論為基礎構建了房地產“遞階控制”預警系統，把它分為上、中、下三級，上級是輸入部分，也稱為數據庫管理系統，包括警兆數據庫、預警界限數據庫、預測指標數據庫和警情分析指示數據庫等；而中級為控制處理大型專家系統，是整個系統的核心處理器，具體包括指標篩選、界限確定、預測判斷和警情分析指示模型庫；下級指的是輸出部分，即生成子系統，通過銜接器和中級相連，具有圖表、數據結果輸出等功能。
李斌、丁烈云認為從計算機軟件開發角度來看，房地產預警系統應該是以MIS為基礎，兼有DSS功能的計算機預警信息系統。它可以通過自動處理、分析、判斷輸入和存貯在計算機中的各種信息，對城市房地產經濟發展過程中可能出現的各種異常態勢發出預先警告。他們將其分成兩個相對獨立的子系統，模型管理系統和數據庫管理信息系統，兩個系統之間、操作人員與計算機之間的信息的傳遞由人機交互總控系統來調度。
總的看來，我國房地產預警系統的設計研究才剛剛起步，需要進一步研究和發展，但與計算機緊密結合，友好的人機交互模式和動態的建模技術將是房地產預警系統設計未來的發展趨勢。
此文系湖北省教育廳青年項目（239269）
（作者：武漢工程大學管理學院工商管理教研室，講師，中南財經政法大學統計學專業博士）
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房地產為生產生活提供必要場所,對于人民生活水平的提高、國民經濟的發展、產業結構的調整都有著舉足輕重的地位。房地產行業作為我國國民經濟的支柱產業,它的穩定健康發展是保證整個國民經濟健康發展的基石。
在過去的幾年中,我國城鎮化進入新的階段,越來越多的人居住在城市,已經有超過一半的全國人口居住生活在城市中,從直轄市到省會城市,從省會城市到地級市,許多城市新區、城市副中心如雨后般冒了出來,支撐這場新型城鎮化運動的正是房地產業的繁榮和發展。根據國家統計局數據顯示,2013年全年我國房地產開發投資86.13億元,比上一年名義增長,約占19.8%,全國固定資產投資額的房地產業的發展還可以帶動建材、鋼鐵、金融等幾十個相關產業的發展;同時房屋本身既具有使用價值,又具有投資價值,房地產是關系到人民群眾切身利益的重要產業,它的波動必然會給經濟社會帶來不小的影響。
數據顯示,2013年全國城鎮商品房銷售面積130551萬平方米,比上年增長17.3%,商品房銷售額81428億元,增長26.3%。那么根據前面數據計算得到全國商品房平均6237元/平方,比2012年平均值5791元/平方增長7.7%。房地產業保持了十五年的連續上漲勢頭。但是在年一季度,又不斷傳出房價下跌的新聞,月底杭州降價促銷潮如今已經蔓延至常州、蘇州、南京等多個城市;在溫州和鄂爾多斯,投資資金撤出后,房價大跌,不少人因此而擔心三四線城市房地產因供過于求出現崩盤的風險。
房地產市場的商品不同于一般的商品,它的價值大、開發周期長,不僅僅具有使用價值,還具有投資價值,這些特點就決定了房地產業是資本密集型產業,大力發展房地產業必然離不開金融對它的支撐。金融業為房地產業提供資金支持的同時,從房地產開發的巨大利潤中分得一杯羹,使自身也得到了長足發展。但是房地產業未來的需求難以預測,是容易被炒作和獲利的行業,其價格也容易偏離正常的商品價值,價格容易出現較大的波動,那么金融業對房地產業的投資越大,金融業乃至整個宏觀經濟的所面臨的風險也就越大。歷史經驗表明,房地產價格的劇烈變動,形象的說就是房地產泡沫破裂,將會給經濟社會造成巨大的危害,導致經濟增長停滯、居民消費下降、資產價格扭曲、資源配置無效率等等一系列的問題,而金融業作為房地產業高度相關產業,來自房地產業的風險爆發,極易形成銀行呆壞賬,引發商業銀行的信用危機,導致金融危機,一旦發生金融行業的擠兌風潮,即使是健康的金融體系,也可能由于擠兌導致商業銀行陷入流動性危機,進而出現大面積的銀行倒閉,嚴重者可能導致整個金融系統的崩饋,社會信用蕩然無存。
1.本文的研究目的及意義
由于房地產業和金融業在國民經濟中的有著重要地位,而且二者之間存在的緊密聯系。一方面,房地產開發需要信貸支持,而且這個投資周期長、貸款金額高。雖然房地產信貸不是房地產價格波動唯一影響因素,但是很多影響因素也是通過房地產信貸來對房地產市場施加影響的。在房地產市場上,銀行房地產信貸為房地產開發提供貸款,支持了房地產市場的供給;銀行房地產信貸為個人購房者提供按揭貸款,支持了房地產市場的需求。因此調節房地產市場的供給和需求就可以通過房地產信貸來實現,從而對房地產商品價格的施加影響。另一方面,房地產行業屬于高風險、高回報的行業,銀行支持房地產行業的同時也能獲得高額利潤,自然銀行就有動力為房地產行業提供大量信貸資金。近幾年,我國房地產行業在銀行信貸支持下迅速擴張,銀行房地產信貸額不斷增大,其間積累的潛在風險也一定在不斷增大,一旦超出可控范圍,就很容易出現房地產泡沫裂和金融系統動蕩的情況。因此認真研究二者之間相互影響的關系究竟是什么、相互之間的傳遞影響的機制是什么、相互之間影響的程度有多深,為政府、開發商、金融業者、消費者提供決策依據,為避免出現房地產泡沫破裂教訓提供解決方案。
具體而言,本文的研宄目的有三個:找出房地產價格波動和房地產信貸關系,他們之間是否存在因果關系,是單向還是雙向。如果這種關系存在,探索銀行信貸影響房地產的供給和需求的機制。根據二者之間的關系和作用機制提出防止房地產價格劇烈波動的對策建議。
第二章房地產價格波動和房地產信貸概述
2.1房地產價格波動概述
房地產行業提供的商品同市場上其他商品一樣,其價格是房地產價值的貨幣表現形式,但是房地產又有與其他商品不一樣的地方,它不僅僅具有使用價值,還具有投資價值,因此房地產的價格波動幅度要比一般商品更大一些。
房地產價格波動就是指房地產價格偏離其均衡價格,而均衡價格是房地產的長期價格,是由市場供給和需求雙方共同作用決定的。房地產業其實是由房產和地產組成,但是一般情況下,房產必然位于地產之上,兩者是結合在一起的,房地產業就是房產和地產相結合的產業,同其他產業一樣房地產經濟運行的實質上是房地產商品在生產、流通、分配和消費四個環節相繼的循環過程。同普通商品一樣,房地產的價格取決于供需關系,一般商品當供給大于需求時,價格下降,當需求大于供給時,價格上升。但是房地產產品和房地產服務又有明顯的周期性,房地產價格波動是伴隨房地產業的周期而起伏的,當房地產業繁榮時,大家對房地產的預期是價格會繼續上升,那么對房地產的需求就會增加,推動房價上升;當房地產業衰退時,大家對房地產的預期是價格會下降,對房地產的需求就會減少,促使價格下降。同時,它作為資產的一種類型,其價格又與資產的收益有關。
2.1.1房地產價格波動的特點
房地產商品的特殊性和該行業的特殊運行模式,就決定了房地產價格波動的特殊性,主要體現在下面四個方面:
2.1.1.1房地產價格波動在一定程度上反映并反作用于國民經濟
房地產業在國民經濟中占有舉足輕重的地位,與國民經濟中的幾十個其他產業都有關聯,能夠間接甚至是直接引導其他產業的發展。根據國家統計局數據統計,如下表2.1所示,我國房地產業的投資總額占國內生產總值的比重從2000年5%上升到2012年的14%,十二年投資總額上漲13倍之多,可見房地產業在我國經濟增長中重要作用。因為房地產行業具有產業復雜、產業鏈長、關聯度大的特點,所以房地產業發展的狀況就能夠影響到諸如金融、建材、家電、化工、裝飾等服務類和生產生活資料行業的發展,這些行業的產品消費增長往往是隨著房地產市場的發展而發展的。因此,房地產投資提高直接或間接帶動與之相關聯的產業的生產消費在無形之中促進了社會就業,進而帶動整個國民經濟的快速增長。但是,當房地產業投資下降,與之相關的產業自然也會受到影響,降低該行業的生產消費能力,也就促進了 這些行業的衰退。所以說,房地產價格波動不僅僅反映了國民經濟的發展,也能帶動國民經濟的發展。同時,國民經濟的發展和政府對房地產業的調控政策會使房地產價格產生影響,再通過房地產價格的波動傳遞到與之相關聯的產業,從而對整個國民經濟產生
影響。 2.2房地產信貸概述
房地產業是一個資本密集型產業,房地產產品的單品價值大、建設周期長,因此它占用的資金量不僅大而且利用時間長,房地產的開發、消費等各個環節都離不開金融系統對它的支持,由此就形成了一個特殊行業房地產金融業。房地產金融業就是指金融業通過各種信用方式、方法為房地產業提供資金融通服務的行業,無論是在房地產開發的過程中還是在房地產商品流通過程中,商業銀行向開發商、消費者等市場主體發放的貸款就是房地產信貸。房地產信貸主要形式有房地產開發貸款和房個人抵押貸款兩種。
2.2.1我國房地產信貸旳特點
房地產信貸資金既是房地產資金同時又是信貸資金,兼具二者的特征,在我國房地產信貸資金運動的過程中主要有以下三個特征:
2.2.1.1房地產貸款主體是抵押貸款
房地產業的中間產品是土地,它的最終產品是建筑物,二者都具有一個共同的特點就是價值高且不易移動,具有很強的保值增值的功能,這就使土地和建筑成為天然的最佳抵押品。信貸抵押理論認為:一方面抵押品有助于防范借貸雙方因為信息不對稱導致的逆向選擇和道德風險問題,降低違約風險;另一方面當借貸雙方對借貸項目存在評價分歧時,借款方提供抵押品可以獲得較低的貸款價格,貸款方也愿意向有抵押品的借款方提供優惠價格,特別是在經濟通脹時期更是如此。對于擁有房地產抵押品的房地產開發商,還可以因為抵押品的存在而獲得更低優惠利率貸款,從而降低房地產開發成本,提高利潤;對于購房者而言,能夠擁有抵押品是順利得到貸款的前提條件,也是獲得優惠利率的條件;所以抵押品貸款對于房地產信貸雙方都是一件雙贏的事情,銀行樂于向有抵押品的房地產商提供貸款,同時房地產商、個人購房者也樂于提供土地建筑等抵押品來貸款。所以不管是房地產開發貸款還是個人購房貸款都是以抵押貸款為主。
2.2.1.2商業銀行房地產信貸規模大
1998年以來我國住房制度改革以來,取消了福利分房制度,取而代之是市場化商品房銷售制度,從此金融業加大對房地產業支持力度,房地產業走上了迅速上升的通道。我國房地產貸款余額從1999年的5991億元猛增到了到了2013年末的14.61萬億元,增長了23倍,其中的個人住房貸款余額從1357億元猛增到了去年的9.8萬億元,增長足足71倍。近些年來,我國房地產開發貸款額一年年呈上升趨勢,房地產業的不斷升溫,其中個人住房按揭貸款己成為居民購房的主要方式,從數據中我們可以看出個人住房貸款增長速度要遠遠高出銀行整體貸款增長的速度,今后,房地產信貸規模不斷擴張的趨勢還會繼續。
第三章房地產價格波動與商業銀行貸款關系的實證研究........24
3.1指標、數據的選擇與處理.......24
3.2模型設定與檢驗.........25
3.2.1序列平穩性檢驗..........25
3.2.2協整檢驗........26
第四章銀行信貸對房地產價格波動的影響........27
4.1房地產信貸通過流動性影響房地產價格.......30
4.2房地產信貸通過利率影響房地產價格.....[文秘站:]...31
4.3房地產信貸通過改變預期影響房地產價格........32
4.4房地產信貸是房地產價格波動的加速器.........33
第五章結論以及對策....38
5.1建議.........38
5.2相關的政策和建議........38
5.2.1控制房地產信貸總量........39
5.2.2調整信貸結構..........39
5.2.3嚴格貸款審核.....40
5.2.4實施反房地產周期的信貸政策......40
第四章銀行信貸對房地產價格波動的影響
4.1房地產信貸通過流動性影響房地產價格
銀行對房地產業的信貸是緊縮的還是擴張的,這會直接影響房地產市場上的貨幣數量,從而對房地產市場的貨幣流動性產生影響。當房地產市場流動性充裕時,也就是銀行用于房地產業貸款量比較大時,房地產開發商就能有大量資金用于房地產開發項目,不會因為缺錢而不得不放棄某些項目,增加了房地產市場的供給,使得房價下降;但是同時,全社會貨幣供應量增加,人們的名義收入就會增加,這會導致人們對房地產的需求上升,又會使得房價上漲。由于短期內房地產市場的供給難以很快增長,房地產投資者又可以充分利用市場上充足的貨幣流動性,借貸資金用于投資房地產,便會產生過度投機行為,短期內大量的資金追逐現有房地產商品和未來的房地產項目,使得現期的房地產商品需求遠遠大于供給,推高了本期房價。房價的上升,又使得房地產抵押價值升高,促使銀行增加房地產業的信貸量,形成了一種房價不斷上升的循環。而當房地產市場流動性不足,也就是銀行用于房地產業貸款量比較小時,房地產開發商會因為缺錢而不得不放棄某些項目,減少了房地產市場的供給,使得房價上升;但是同時,全社會貨幣供應量減少,人們的名義收入就會降低,這會導致人們對房地產的需求下降,又會使得房價下降。由于短期內房地產市場的供給還是不會變化,房地產投資者曾經的通過借貸資金用于房地產投資的動機就會消失,短期內大量的資金逃離現有房地產商品和未來的房地產項目,使得現期的需求小于供給,降低了本期房價。房價的下降,又使得房地產抵押價值降低,促使銀行減少房地產業的信貸量,形成了一種房價不斷下降的循環。
4.房地產信貸通過利率影響房地產價格
銀行信貸可以通過改變實際利率對房地產價格施加影響。貨幣供應量增加或減少,實際上是通過利率的改變實現的,因為利率就是貨幣資金的價格,它可以起到調節貨幣資金配置的作用。根據前面的論述,當銀行房地信貸量增加,貨幣供應量增加時,房地產開發商和購房者面臨的實際利率會降低,那么他們的借貸成本也就會下降,刺激房地產當期需求和未來期供給上升,從而推高了本期房價。同時由于房地產商品也是一種投資品 ,較低的房貸利率會改變社會投資結構,使得更多資金流向了房地產市場,增加了房地產市場的投機需求,也就推高了房地產價格。當銀行房地信貸量減少,貨幣供應量減少時,房地產開發商和購房者面臨的實際利率會更高,那么他們的借貸成本也就會上升,刺激房地產當期需求和未來期供給下降,從而降低了本期房價。同時由于房地產商品也是一種投資品,較高的房貸利率會改變整個社會投資結構,當更多資金流出房地產市場,房地產市場的投機需求減少時,房地產價格自然也就下降了。
第五章結論以及對策建議
5.1結論
從前面的論述我們可以看出來,雖然影響房地產價格波動的因素非常多,土地價格、資金融資成本、個人可支配收入、城市化水平、價格預期、金融自由化、信息不對稱、投機需求以及政府的權力尋租等等,但是房地產業的興衰與金融業的支持是否密切相關,從房地產市場的角度觀察,房地產企業一般自有資金30%左右,剩下資金基本上都是來自于銀行貸款,不論是土地作為抵押物獲得貸款支持房地產項目建設,還是收取購房者按揭貸款的購房資金,歸根結底都是來源于商業銀行。作為資金密集型行業,房地產開發商為市場提供多少住房,一定程度上是取決于從銀行得到的貸款量。從金融業角度出發,銀行根據房地產價值發放抵押貸款,房地產的價格也就反過來也影響了銀行信貸,從現實的實例中也能觀察到二者相互作用影響的現象。
從實證分析中我們可以看到,房地產價格和房地產信貸之間長期存在協整關系,協整檢驗表明當銀行信貸資金量每變化1%,房地產價格變化0.16%。在模型VAR
【關鍵詞】房地產泡沫；測度；指標；實證研究
【中圖分類號】F293．35 【文獻標識碼】A 【文章編號】1673―291X(2006)06―0127―03
1998年，我國開始取消福利分房，進行個人住房的貨幣化改革，中國的房地產市場步入快速發展期，投資增幅較大，房地產價格也隨之持續上漲，房地產市場是否存在泡沫的爭論也由此產生。事實上，我國房地產在一定程度上存在經濟泡沫是毫無疑問的，但由于房地產市場呈現明顯的區域化特征，有些城市的房地產過熱(如北京、上海、杭州等地)，另一些中小城市房地產市場蕭條，所以，整個房地產市場泡沫到底有多大，目前，還沒有一個準確的結論。廣州作為珠江三角洲的中心城市，不僅經濟發展走在全國的前列，房地產市場也取得長足的發展。2005年，廣州房地產開發投資已達到488．86億元，占社會固定資產投資的38．2％(2006年廣州市經濟和社會發展公報)。但房價的不斷上漲，也引起了人們對廣州房地產市場的關注。本文以廣州房地產市場為例，選取房價收入比、房地產開發投資增幅與GDP增長速度比、商品房空置率等多個泡沫指標來測度廣州房地產市場的泡沫程度。
一、房地產泡沫與房地產泡沫測度
房地產泡沫是指房地產實際價格嚴重脫離理論價值的現象。泡沫的存在是相對于房地產的理論價值來說的。對于引發房地產泡沫的原因，一般來說主要有兩個：一是開發商的過熱投資和消費者的投機預期形成投機需求造成，二是銀行金融資金的支持(李維哲、曲波，2002)。
對于房地產泡沫的測度一般有兩種方法，一是直接測度，即利用定義測度房地產的理論價值，通過比較理論價值與實際價格來測度房地產的泡沫程度(Peter Englund，1998；John M．Quigley，2001)。另一個是利用指標法間接測評，即通過指標比較，判斷房地產市場是否存在泡沫。這兩種方法各有優缺點，第一種比較科學嚴謹，但不易操作，第二種比較容易操作，但不夠嚴謹。鑒于目前房地產市場發展不夠成熟穩定，合理的地價、費用、建設成本、利潤以及未來收益等參數難以確定，數據的獲得也困難，直接測度法在實際操作中較難，我們傾向于選擇指標法來測度房地產泡沫程度。下面以廣州市房地產市場為例，進行指標法測度研究。
二、廣州房地產泡沫實證研究
本文主要選擇房價收入比、房地產投資增幅與GDP增長率的比值、房屋空置情況、房地產業的盈利狀況、房地產投資來源等多個泡沫測度指標，來評價廣州房地產市場是否存在泡沫及泡沫程度。
1．房價收入比指標分析
房價收入比一般用整套住房價格與居民戶年均可支配收入的比值來表示，用來測度居民的購房能力。比值越高，居民的支付能力越低，比值持續上升，房地產市場存在泡沫的可能性就越大。從1998―2004年人均可支配收入的增長率與房價增長率的比較可以看出，人均可支配收入基本上是正增長，房價基本上是負增長，除了2002年，房價增長率高于居民可支配收入增長率外。按國際標準，房價增長率連續三年超過10％，可被認為存在經濟泡沫或有此苗頭。據此，可初步判斷廣州市不存在房地產泡沫。房價收入比雖然從1998年的12．97開始一直下降，目前維持在9倍左右。但是，整體上說房價收入比還是偏高，不僅遠高于西方發達國家的3～6倍，而且也高于發展中國家的6～8倍水平，存在一定的威脅，同時，也造成商品房積壓空置。
2．房地產開發投資增幅與GDP增長速度指標分析
房地產開發投資增長速度與GDP增長速度指標主要衡量房地產行業的相對擴張程度，指標過高說明房地產業的相對高度發展。1998―2004年，廣州市房地產開發投資增幅不大，除1998、2000年達到17．28％和20．17外，其他各年基本維持在10％以下，2003年甚至出現了負增長，僅為－1．6％，房地產投資的增長速度遠低于同期全國房地產投資額年均增長率20％的水平(根據《中國統計年鑒1998―2004》相關數據測算)。而同期的廣州市GDP的增長速度均以兩位數增長，基本維持在15％左右，GDP的增長速度除1998、2000年外明顯高于房地產投資的增幅。說明廣州的房地產市場投資沒有出現過熱現象，房地產市場投資比較理性，這顯示了政府的宏觀調控政策比較有效。
3．商品房空置率指標分析
商品房空置率用當前商品房或商品住宅的空置量與近三年商品房或商品住宅的峻工量的比值表示，反映當前商品房供求狀態，衡量房地產投資是否與社會有效需求相適應。比例越高，房地產泡沫風險越大。一般來說，空置率在20％以上為嚴重積壓區，在10％～20％之間為空置危險區，5％～10％為合理區，5％以下為空置不足區。廣州房地產空置面積在1998年僅為267萬平方米、1999、2000、2001、2002四年持續走高，2003年達到最高空置量722．01萬平方米，2004年受政府調控固定資產政策影響，空置量有所下降，但仍有646．9萬平方米，相當于年新竣工面積的64％，空置數量驚人。廣州商品房的空置率也很高，除1998年空置率為13．38％，在空置危險區內外，其他各年的住房空置率高于商品房空置率20％，2000年的空置率曾達到24．19％，商品房供給大于需求，空置存量較大，出現較大積壓現象。出現這一狀況主要有兩方面原因：一是雖然實現住房貨幣化改革，但是，廣州居民的自有住房比例高，購房者購房熱情不高。二是開發商過度開發，房屋供過于求，出現大量商品房銷不出去，因而閑置。
4．房地產企業的財務狀況指標分析
衡量房地產開發經營盈利狀況的指標一般為利潤額和利潤率。利潤額和利潤率指標過高將出現房地產投資過熱，導致房地產行業出現泡沫危險。從廣州房地產行業的利潤指標來看，近幾年，整個房地產行業利潤波動較大1998和1999年維持在20億元左右，但是2000和2001年急劇下降，降至9．50億元和8．84億元，2002、2003和2004利潤回升，在2004年達到75．86億元。但總體利潤率偏低，除2003年利潤率達到12．05％外，其他年份利潤率都維持在5％～8％，其中，1999年和2000年更低至3．16％和
3．0％，遠低于國際上多數市場經濟國家房地產開發8％的平均利潤率。這說明廣州房地產市場的競爭比較激烈，市場化程度較高，沒有出現房地產市場暴利現象，房地產市場比較理性，泡沫威脅不大。
5．房地產開發投資資金來源分析
房地產開發投資資金來源狀況一般有兩個指標來衡量，一個是房地產企業開發國內貸款與房地產投資資金的比率，主要反映房地產企業對銀行資金的依賴程度，指標值過高，顯示銀行資金對房地產投資的支持度高，房地產泡沫威脅較大；另一個是房地產企業開發自有資金與房地產投資資金的比值，用來說明房地產行業融資狀況，指標值過低，說明房地產行業對銀行和預售商品房款項的依賴就越大，泡沫威脅越高。1998―2004年廣州房地產投資資金來源中，銀行貸款資金都高于自籌資金和利用外資的資金，但有下降趨勢。但是，銀行貸款占房地產開發資金的比例卻從1998年的16％上升到2002年的24％，2003年有所回落，但也在22％，房地產開發對銀行資金的依賴較為嚴重。同時，自籌資金從1998年的86．83億元開始增加，2001年達到最高106．73億元，然后開始回落，但總量不大。而且房地產企業開發自有資金與房地產投資資金的比值從1998年開始不斷下降，說明企業自有資金有限。房地產企業對房產貸款的依賴性較大，房地產投資風險較大，存在一定泡沫威脅。
6．城市居民消費價格指數與房屋價格指數比較
商品零售價格指數與房屋價格指數用來衡量商品房價格的實際增長狀況，如果房屋價格指數高于商品零售價格指數，顯示商品房實際價格增長，可能存在泡沫威脅。1998―2004年廣州的零售商品價格指數波動不大，基本維持在97～100之間，而同期的商品房價格指數也基本平穩，只有1997年和2003年變化較大，但房屋價格指數明顯高于商品零售價格指數，說明幾年來廣州商品房不僅名義價格上升，而且實際價格也有所上升，存在一定泡沫威脅。
三、結論分析及對策
綜上指標分析，我們發現1998―2004年廣州房地產市場雖然整體運行平穩，但是存在一定的泡沫，出現投資過熱、商品房積壓等現象，影響了房地產市場的健康發展。所以，今后一段時間內應采取積極措施，消化積壓的控制商品房，抑制房地產市場膨脹。
1．從資金來源入手，加強對按揭貸款、多頭空頭擔保貸款等的監控，嚴把銀行信貸關，避免銀行資金過量流入房地產市場。
2．建立有效房地產信息機制，定期、如實公布房地產市場信息，防止房地產市場炒作。
3．鼓勵房地產業多渠道融資，促使房地產企業融資社會化，減少企業對銀行貸款和房屋預售款的依賴。
4．規范土地出讓制度，調控土地使用結構。一是實行土地儲備制度，嚴格控制土地供給規模；另一個是實行商品房用地公開招標拍賣，防止土地交易的黑箱操作。
（一）保證作用
通過加強成本控制，可以對房地產企業的日常生產經營過程中所發生的各項成本費用從空間和時間上進行監督和調控，及時發現項目成本中的偏差，并可以采用科學合理的方法予以更正，提高成本費用的使用效率，進一步保證房地產企業經營目標的早日實現。
（二）促進作用
在企業日常的生產經營過程中，成本控制可以運用系統工程的原理，計算、調節和控制各種費用，可以及時發現經營過程中的薄弱環節，及時發掘出房地產企業內部潛力，有利于促進房地產企業轉變經營機制，提高經營管理水平，提高企業核心競爭力。因此，加強成本控制對房地產企業的發展有促進作用。
（三）監督作用
房地產企業成本控制是全方位、全過程的系統控制，加強成本控制可以很好監控房地產企業項目建設的全過程，主管人員可以通過資料信息系統更好的反映出一些違法行為、浪費行為，可以避免一些不必要的浪費和違法行為。
（四）協調作用
房地產企業各個方面利益受成本控制水平的影響，同時相關物質利益協調水平的高低也會影響財務成本控制。從企業成本目標來看，由于一些客觀原因導致在具體的實施過程中會略顯不公平、合理。通過加強成本控制，可以協調好企業各方的利益，實現各個子系統的協調統一。
二、房地產成本控制的管理方法
（一）投資決策階段的成本控制管理方法
1.引進前期成本控制人才。房地產開發企業為了提高成本控制管理水平，要提高對前期成本控制人才的招聘，這樣才能不斷提高投資決策階段的成本控制管理水平，才能從源頭上提高投資決策階段的成本控制水平。2.建立成本控制機構。房地產開發企業要在投資決策階段建立成本控制機構，要對開發項目進行可行性的研究，成本組織機構的成員主要由以下成員構成：房地市場專家、房地產管理的造價工程師、房地產項目開發的技術人員。同時，為了理論聯系實際，也可以聘請高校教授來授課，這個機構應由善管理、知造價、懂技術的領導來負責。房地產開發企業可以根據成本控制機構的相關數據，房地產領導就會熟悉、了解資金的使用情況，銀行也可以明確開發項目的償債能力，堅持安全貸款的原則，科學合理的確定貸款數額。通過成本控制機構，房地產開發企業就會合理安排資金，保證項目資金得到有效利用，防止項目資金得不到合理利用造成資金鏈斷裂的問題。
（二）設計階段的成本管理方法
1.做好技術經濟的分析工作。房地產項目設計工作是經濟與技術對立統一的。因此，房地產開發企業應該從技術經濟分析和項目方案進行比較選擇，有利于保證開發項目的經濟合理性。其中，技術經濟分析的主要工作內容是在保證開發項目質量和要求的基本前提下，適當減少工程內容，不用或者少用過多的材料，這樣就可以在保證項目工程質量的情況下，降低開發項目的成本。2.采用競爭機制和設計招標。在項目設計階段，房地產開發企業主要有以下三種形式：設計招標方式、指定承包方式、協商方式。設計招標是房地產開發企業從眾多中標單位中選擇優秀的單位來完成項目設計工作，實行設計招標可以使各個設計單位在公平的環境下競爭，房地產開發企業可以從多種設計方案中選擇，提高了項目設計方案的質量，同時也可以有效防止行業之間的不正當競爭。
（三）招標階段成本控制管理方法
房地產開發企業為了保證工程清單的正確性，要合理利用好簽訂合同的機會，用合同條款的方式約定具體對施工過程中的材料、人工等因素。一般來說，房地產開發企業可以采用以下兩種方法進行招標，即固定總價招標和工程量清單招標。其中，固定總價招標的方式主要應用在項目緊張的情況下，投標單位承擔主要的風險，工程造價可以由招標方控制，然而這種方法不利于反映某一個單項的造價。因此，房地產開發企業也要從實際情況出發，在招標階段選擇合理的成本控制管理方法。
（四）成本施工階段成本控制管理方法
1.不斷提高員工的節約意識。從實質上來講，房地產開發項目是一個比較系統復雜的工作。因此，在項目實施過程中要落實節約的原則，也就是在保證工程項目質量的前提下，大大節約房地產開發企業的物力、財力、人力，房地產開發企業的員工要認識到節約并不是消極的節約成本，而是動態監督施工階段的成本使用情況，將工作的重點放在事前監督上，要以系統論為主要的指導思想。節約原則要從以下三方面入手：（1）建立嚴格的財務制度和明確成本開支的范圍，這樣有利于監督和限制成本開支；（2）控制失控的成本，這樣就可以有效防止浪費成本的現象；（3）優化施工方案。管理公共項目，降低對施工項目物力、人力、財力的消耗。房地產開發企業只有做好以上三點，才能合理控制好開發項目的成本，實現節約項目成本的目標。2.優化施工方法，制定科學合理的施工方案。房地產項目施工質量水平與施工方案的選擇密切相關，施工方案的選擇也會影響工程造價，房地產開發企業由于選擇項目施工方案不同，就會影響工程造價、工期、施工機具的不同。因此，房地產開發企業降低工程成本可以通過優化施工方案，要結合自身設備、現場情況、施工圖紙、施工經驗、技術規范驗收標準和管理水平等因素，制定出一套科學合理的施工方案，合理控制工程造價，提高施工設備的利用率和效率，更好地實現節約成本的目的。
三、結語
房地產開發企業實行成本控制管理工作有重要的意義，不僅可以帶動房地產企業的發展，也可以為房地產行業帶來一個良好的風氣，可以激勵房地產行業實現節能降耗。因此，房地產開發企業的管理者要認識到成本控制管理的重要性，要做好各個階段的房地產項目的成本控制管理工作，保證房地產開發企業在競爭激烈的市場環境下立于不敗之地。
作者:李飛虎 單位:無錫太湖美生態環保有限公司
參考文獻：
[1]王中華.房地產開發企業項目開發決策中機會識別研究[D].北京:中國社會科學院研究生院,2013.
關鍵詞：房地產泡沫；泡沫破裂；經濟危機；政治危機；社會危機
一、房地產泡沫破裂誘發經濟危機
(一)生產萎縮
房地產泡沫的破滅往往伴隨著經濟蕭條，股價下跌，企業財務營運逐漸陷入困境。股價下跌使企業發行的大量可轉換公司認股權在長期內不能轉為股權，從而給企業帶來巨額的償債負擔；此外，地價和股價下跌也使企業承受了巨大的資產評估損失和被迫出售土地和股票的銷售損失。企業收益的減少又使得投資不足，既降低了研究開發投資水平，也減少了企業在設備上的投資。1992年，日本制造業的研究開發費用下降3.5％，以這次危機為轉折點，日本逐漸失去了在汽車和半導體等部門的優勢。生產的不景氣又導致了雇傭環境的惡化和居民實際收入的下降。據泰國官方統計數字，1998年1至7月，泰國破產企業達5,377家，停產企業達6,538家。至1997年底，失業人數達120萬，1998年又增加到200萬。
(二)消費銳減
Caseetal.(2001)等人的研究指出房地產價格的變動對消費的影響遠大于股票，以香港經驗來看，是當樓價大幅下滑造成大量負資產，房地產交易大幅減少，連帶建筑、工程、銀行抵押及律師行的生意大受影響，最終影響會擴展至高檔消費市場及其它行業。此外，地價的下跌使得居民個人所擁有的土地資產貶值。由于經濟不景氣和個人收入水平的下降，居民對未來懷有不同程度的憂心，因此會減少當期的消費，擴大收入中的儲蓄部分。以備不時之需，以美國經驗來看，房地產業的下滑至少使經濟增長率下降2個百分點以上。
(三)經濟增速下降
個人消費的萎縮又使眾多生產消費品的產業部門陷入困境。令大量企業倒閉及裁員。圖1為1982年至2006年香港失業率和就業不足率情況，自1998年開始不斷攀升，直至2004年才開始下降。企業倒閉及裁員意味著大量的失業員工，即使沒有倒閉的企業。由于收益的下降也要不斷裁減人員。
二、房地產泡沫破裂還可能引發政治和社會危機
隨著房地產泡沫破裂和經濟危機的發生，失業人數劇增，社會民怨會增加。以香港為例，1997年房地產泡沫破滅后，以舉報個案計算的犯罪率開始攀升，由1997年的每10萬人有1,038宗，增加至2004年的1,299宗，增幅高達25.14％，直至2005年才開始同落。以圖2為例，由1997年至2005年間犯罪率與香港私人住宅售價指數走勢基本上呈相反方向變動，即當住宅指數下跌時，犯罪率會上升，相反亦言，由于2001年及2002年屬于不規則情況，若從圖中剔除，并以虛線連接2000年及2003年，前跡的反向關系更為清晰。
我們再以散點圖重繪香港私人住宅售價指數(以平均計算)與犯罪率的關系。由點的分布來看，兩者存在反向關系，但并不是直線關系，表明還有其它因素在發生作用。由于人們對日益惡化的經濟危機感到不滿，香港社會危機逐漸加劇。中產階級、負資產業主、工人，甚至商家此起彼伏地采用不同形式向政府表達不滿、終于導致發生了2003年7月1日的50萬人示威游行，幸而在中央的大力支持下，示威并沒有引起暴亂，亦沒有造成社會動蕩不安。但在經濟形勢每況愈下，最終迫使董建華以健康理由在2005年3月10日向中央請辭。
香港房地產泡沫破滅亦同樣令百業蕭條，失業率上升，但香港的經濟基礎較堅穩，社會福利保障亦較其它東南亞國家完善，盡管民怨日深，但始終沒有造成太大的社會動蕩。在圖4為由1997年4月至2005年3月香港私人住宅售價指數與特首董建華的支特度走趨比較，不難發現董建華自出任特首開始，支特度一直下跌，與樓價走勢相似，但波動幅度較細，支特度長期在50以下，而2003年7月期間更一度跌至40以下。
圖5為香港私人住宅售價指數與特首董建華的支特度的相關度分析，我們可以見到在樓價由55至95之區間，正相關度較高，高于或低于此區間，相關度較低，反映民意認為某些環境不是特區政府或董建華所能控制的，例如亞洲金融風暴或非典疫情令房價下跌，說明香港民意是有理智的。
三、總結
總而言之，房地產業的發展，關系到相關產業的發展以及整個國民經濟的增長。房地產行業的投資風險問題，關系到政府對房地產業的調控措施制定、企業投資方向確定以及金融機構決策等。如果對房地產的泡沫程度、房地產業投資風險評估有誤，將可能會對個人、企業和社會造成無法估量的損失。日本、東南亞、香港等國家和地區的房地產泡沫所引發的金融危機幾乎使這些國家和地區的經濟一蹶不振，也造成大批企業倒閉，投資者傾家蕩產。近代的資產泡沫破滅事件不但規模大、次數頻密、影響深遠，而且不再局限于資本市場，有互動、跨國和跨產業的趨勢。近代較嚴重的泡沫事件包括八十年代末發生在日本的房地產泡沫、九十年代末發生的亞洲金融危機導致部分東南亞地區的地產泡沫破滅，及在2000年發生的科網股泡沫破滅。至于香港，早于1881年便首次出現房地產泡沫，但令人們記憶猶新的還是由1997年至2003年間房地產曾瀉近70％的經歷。事實上，房地產泡沫在世界上其它大城市亦隨處可見，上海由1995年至1999年間房地產價格下跌了近38％，莫斯科在1995年至1999年間下跌了近67％，巴黎在1991年至1998年間下跌了近43％。當然，房地產泡沫與大多數投機泡沫一樣，最終逃不了暴跌的下場。每一次房地產泡沫破滅不但令許多私房擁有者帶來痛苦，也對當地的經濟發展，甚至給政府的管治威信帶來沉重的打擊。研究房地產泡沫的成因、形成過程、泡沫破滅的誘因和導火線，舒解和燙平泡沫的方法和對策，特別是在設立預警機制、REITs和衍生工具(例如根據Halifac房價指數而設的hedgelets)，不但對社會穩定和經濟發展有一定的實用性，而且對房地產以至金融理論的創新亦有一定的價值。因而，正確分析房地產泡沫的成因，房地產泡沫存在與否及泡沫的規模，從而正確評價房地產行業投資風險，對于政府宏觀調控、房地產商投資決策及金融機構決策等都有很好的參考作用(謝明干、江春澤1999)。readers.TraumatizedbytherapeofSetheandthema-ternalviolation,Hallegraduallyloseshismind.Hisselfhoodshatters.Hesmearedthatbutteronhisface,Sethethinks,becausethemilktheytookfromherisonhismindeventually.Thosecomplexfactorsdrivehiminmentaldisorderasmostmadpeopledo.Even,hedisappearsfromthecommunityforpermanentes-capefromthetrauma,themortalruinratherthanper-manentsafety.
Passivevictims
Asfatherdoes,HowardandBugler,sonsofSetheandHallerunawayafterlivingin124forsev-eralyears.NotbehavinglikeDenver,theirsister,theycan''''tfacethehauntingspiritcombinedwiththeirmother''''sprayerforpenancein124.Theydenynotinslavery.Asresearchofpsychoanalysisreveals,exil-ingisonewaytotraumawhenoneisunabletoresolveitwithmentalstrength.Thebrothersresponditintheway.It''''simpossibleforthevictimstohealtheirtrau-mawhentheychoosedeathlystillnessinfrontofpain,whichbringsonpessimisticattitudestowardslifeandpassivewaytowardstrauma.Theyaresoyoungthatthetraumaticeffectofslaveryisdestructiveforthem.Tosomedegree,theysharethesamestatewiththeirpoorfather,permanentself-exilingwiththeincurabletrauma.
Survivingvictims
PaulDisoneoftheenslavedinSweetHome,whereSetheandHalleisenslaved.UnlikeSetheboundingherselfin124afterallhardships,heexpe-riencesmore,combedwithallhardshipsandarduousself-reorganization.
His"tobaccotin"causedbyformertraumaisarousedbyBeloved,wholiterallymanipulateshim,makinghimphysicallyrestlessandforcinghimtosleepwithherintheshedoutsidethehouse.ThoughPaulD''''shatredforBelovedneverceases,theirstrange,dreamlikesexualencountersopenthelidofhis"tobaccotin"heart,allowinghimtoremember,feel,andloveagain.ThetraumaticawakingplaysaroleagainwhenhetemporarilyretreatsafterlearningSethemurderingherchild."Hemustworkoutofaconditionofpsychicfragmentation——hisselfhoodhasbeenseverelyimpaired,hisstatusasahumansubjectdeniedbytheslaveculture".
WhenhedecidestoreturnstoSetheandherfearful,murderouslove,hetriestoreconstructfuture.HehasthecapacitytoleadSetheoutofhernarcissis-ticisolationandintorelationshipwiththeexternalworld."Heisabletosalvageoutofthewreckagebol-steringfaithinbothselfandother.HetriestopassthisfaithontoSetheattheend."Hisfingersholdinghers,hetoldSethethatSetheherselfwasherbestthinginsteadofBeloved.Hisfaithindicatestheinitia-tivesofdealingwithtrauma.Hesuccessfullydoesit,andsodoesSetheashewishes.ThescenebetweenthemattheendcomesclosesttothestateofmutualrecognitionandattunementbyPaulD''''slastrescue.Hisstrugglewitnessesthevictoryofbeatingthetrau-mabequeathedbyslaveryBesidesPaulD,Denverisanothercharacterofhealingthetraumaandachievingmaturityaftersuffer-ing.Thougheighteenyearsold,sheactsmuchyounger,maintaininganintensefearoftheworldout-side124andaperilouslyfragilesenseofself.Feelinglonelyandexiled,herself-hooddevelopswiththegrowingofhersenseofself.
Sheisenlightenedbythelattercrisisofherpoorfamily.InthefaceofBeloved''''sescalatingmalevo-lenceandhermother''''ssubmissiveness,Denverisforcedtostepoutsidetheworldof124.Filledwithasenseofduty,purpose,andcourage,herdeparturefrom124marksthebeginningofhersocialintegrationandofhersearchforindependence,self-possessionandseparateself.Despiteallhardships,shepracticeshernirvana,whichisagreatexaltationofthepsyche.Vengefulvictimandpurgatorialone
Belovediscombinationofpre-Oedipalcomplex,achild''''searly(non-sexual)fixationonthemotherpri-ortothechild''''sentranceintotheOedipalComplexi-dentifiedbyFreudandmaternalhatred,whichseemverycontradictory.
Attheverybeginning,BelovedandDenverloveeachotherlikeaunion.WhenthetruththatBelovedistheghostofDenver''''sdeadsisterisrevealed,theydenieseachotherfortheirdesireforthesamemother.Thesenseofenvyisalsopre-Oedipalcomplex.Underthecircumstance,sister-hoodgiveswaytomother-hood.
Paradoxically,Beloved''''sdesireformotherisvengefulduetohertraumaofbeingkilledbyherownmother.ShemakeseffortstotorturesSethementallyaspossibleasshecan.TheinteractionbetweenBelovedandSetheistenseandvulnerableliketheenduranceofachord.OnceSethereciprocatesBeloved''''sviolentpassionforher,thetwobecomelockedinadestruc-tive,exclusive,parasiticrelationship.
Sometimes,Belovedbecomesextremelymalevo-lent.ThesceneinwhichshealmoststranglesSethe,anactthatmirrorsthewayhermotherpreviouslysawedthroughherthroat,suggestsherextremehatredonSethe.Herrevengeispracticedbyherviolenceandviciousness:sheseduceshermother''''slover(PaulD)andattacksSethe''''sdog,herhouse,andSetheherself.Becausemotheranddaughterhavebecomeindistin-guishablebyherwretcheddemands,inwhichSethebecomesemaciatedwhileshebecomesfat,herattackonSetheiseffectivelyaformofself-destructionatthesametimesheruinsSethefiercely.Bytheway,herresentmentwillbeeasedlittle.Hervengefuldesireissopoignantthatthatallareruinedwon''''tsatisfyher.Sheisacursedghost,whoisnotonlycursedbutalsocursesthewhole.124isherconsiderableplace,whereeverythingisarrangedforherresentment.Hertraumaseemsincurablebecauseitisfrequentlydepositedandincreasedforeverlikeinanition.
MorefortunatethanBeloved,Setheisstillcur-ablealthoughsheisalmostruinedbythehardshipsofslavery.Whatsheexperiencesisthepurgatorialsuffer-ing,themostseverepaininlife.
Inthehardshipsofslavery,unwillingtorelin-quishherchildrentothephysical,emotional,andspir-itualtraumashehasenduredasaslave,shesuccess-fullymurdersoneofherchildren,whichsheconsidersasanactofmother''''sloveandprotection.Actually,thedeedistheextremeofmother''''sdevotiontoherbaby,whichsherepeatsandemphasizesforseveraltimesinfrontofothers.Herextremeisoneoftenden-cypeoplearelikelytohavewhentheyareintheposi-tionofpossessionandlosing.Sheconsidersherbabyasonepartofherself,thebeautifulpart,whichshehasrighttodispose.Inthehardesttime,thetimeofdespair,shedesperatelydecidesthebaby''''sdestina-tionbymurderinghercruelly.Theextremecrueltylingersonhermindasatraumainherlatterlifeaftertheendoftheslavery.Afterwards,Sethe''''sbehaviorbecomespurgatorial.Sheenclosesherselfin124,whereshecanregretforhercrueltyofmurderingherbaby.Sheisunabletotellanyoneaboutherpastandsheistotallyenslavedbyit.
Sheisbrokendownandalsocuredwhenshebe-comeshysteriainstrugglewithhertrauma,whichisunintentionallytreatedwhilesheisforcedbyBelovedtorecalltheunendurablepast——storiesaboutherownfeelingsofabandonmentbyhermother,abouttheharshestindignitiesshesufferedatSweetHome,andabouthermotivationsformurderingherdaughter.Herhysteriaisconfirmedbyheractionsintheexorcismscene,wheresheattackstheliberalwhiteman,Ed-wardBodwin.FreudandBreuerproposedthathysteri-calsymptomsdisappearwhenthememoryofthedis-turbingeventthatfirstprovokedsymptomsisrecalledandtheaffectoftraumaisaroused.Curecomesthroughthereproductionoftheprimalsceneoftrau-ma,whichcreatesanopportunityforrevisionofthepsychiceventsthatcausetheprimaltrauma.
SethetryingtokillBodwinsymbolicallyconsti-tutesarestagingofhertrauma:thedeathofherdaughter.BodwinapproachesthehousetocollectDen-verforworkinthesamewaythatschoolteacherap-proachedtorecapturehisslaves.Butthistime,Sethechoosesadifferentcourseofaction.Insteadoftryingtoprotectherchildrenbykillingthem,shefliesatBodwinwithanicepick.Forthefirsttime,herprotestisdirectedoutwardtowardthesourceofoppression,representedbyBodwin(whostandsforschoolteacher),ratherthantakingtheformofself-destructionofmur-deringherownchildrenlasttime.AtthatmomentBeloveddisappears.Sheisalsoreleasedandsavedbymother''''shysteriaandherdesperateresponsetothesametrauma,whichthemotherandthedaughtershareforsolong.
關鍵詞:房地產；營銷品牌；房地產品牌
一、房地產品牌的概念
1.房地產的概念。一般來說，房地產是房產與地產的總稱，是房屋與土地在經濟方面的商品體現。所以我們認為，房產是房屋及其權利的總稱，地產是土地及其權利的總稱。房地產是由土地、隨著在土地上餓各類建筑物、構筑物和其他不可分離的物質及其權利構成的財產總體。
2.品牌的概念。國際營銷界最權威的機構——美國市場營銷學會所給的定義為：品牌是一種名稱、術語、標記、符號或設計，或是它們的組合運用。其目的是借以辨認某個銷售者、或某群銷售者的產品及服務，并使之與競爭對手的產品和服務區別開來。美國Amazon公司總裁JeffBezos先生認為，“品牌就是指你與客戶間的關系，說到底，起作用的不是你在廣告或其他宣傳中向他們許諾了什么，而是他們反饋了什么以及你又如何做出反應。對我們來說，口碑極其重要。簡而言之，品牌就是人們私下里對你的評價。”從這個角度來看，品牌是企業與顧客雙向互動的過程。如果沒有客戶的信賴和支持，品牌就會失去價值和意義。
3.房地產營銷品牌的概念。房地產營銷品牌就是房地產企業在營銷過程中使自己的產品在市場競爭中能獲得市場，以及在消費者中獲得的知名度。品牌是企業與顧客雙向互動的過程。如果沒有客戶的信賴和支持，品牌就會失去價值和意義。
二、房地產企業營銷品牌的現狀及原因
1.房地產企業營銷品牌現狀。盡管品牌早已被認為是參與市場競爭點石成金的利器，近些年來房地產界“打造品牌”的呼聲也風起云涌。然而，我國今天的房地產業品牌現狀卻不容樂觀。我國房地產業經歷了地段競爭的初級階段，現階段是規劃競爭、概念競爭、品牌競爭并存。目前，大部分房地產公司都屬于以規劃競爭、概念競爭為主導戰略的企業，而真正的品牌驅動型企業鳳毛麟角。2004年，由世界品牌價值權威評估機構“世界品牌實驗室(WBL)”的《中國500最具價值品牌》，海爾以612.37億元名列榜首，而房地產業“第一品牌”的萬科僅以173.56億元排在第30位。前200位排名中，也只有萬科等三家地產品牌入圍。
對于動輒大手筆的房地產業來說，這樣的結果確實令人汗顏。忽視品牌建設的結果是，大多數房地產企業難以積累和借助品牌的信譽資源，迅速提升產品價值銷量，實現企業規模的擴張。美國最大的房地產公司PulteHomes占美國國內的房地產市場份額達4%左右，而我國房地產老大萬科僅占我國房地產市場份額不足1%。
2.導致房地產營銷品牌現狀的原因。(1)缺乏對品牌管理精髓的深入理解很少有中國房地產企業的高層與品牌負責人理解品牌管理的精髓，他們基本上不明白“品牌價值的源泉來自消費者大腦中對品牌的獨特聯想，品牌管理的本質是在消費者大腦中留下個性化的聯想”。因此，具體的營銷傳播沒有圍繞品牌管理的終極目標而展開也就再正常不過了。(2)沒有確定品牌的核心價值。品牌是企業的最重要的財富，在房地產市場激烈的競爭中，確定自身品牌的價值對在企業發展和市場占有率上所起到的作用是不可估量的。但是一些房地產企業卻是難以做到這點，把品牌核心價值與個性相違背的營銷傳播策略所迷惑，未能識別出這些策略與品牌戰略定位的矛盾。從而使品牌形象受損消費者不信任而失去市場份額。三、地產營銷品牌的策略
1.房地產品牌定位要正確。要建立強有力的房地產品牌，精準的定位是走向成功的關鍵。品牌定位應該清晰明確，是普通住宅還是商業地產，是中產階級住所還是豪華公寓，是“運動、健康”的個性還是“家庭辦公一族”的特點等等。成功的房地產品牌都有自己明確的定位。
2.品牌策略應當持之以恒。品牌策略一旦確立，應當持之以恒，不可半途而廢。如果品牌形象、定位朝令夕改，將模糊自己的品牌個性，破壞了品牌精神氣脈的貫穿，最終使消費者霧里看花，難以建立強勢品牌。萬科“建筑無限生活”的價值主張貫穿其各個項目開發之中，奧林匹克花園“運動，健康”的理念一直在其不同項目上得以體現，這都是持之以恒的表現。
3.提高品牌延伸能力。品牌延伸是企業借助消費者對原品牌已有的聯想，將其用于與成名產品完全不同的新的產品上，以縮短新產品被消費者接受的時間，減少開辟新市場的費用，提高新產品的市場成功幾率。它是企業培養顧客忠誠度、創造名牌、尋求增長和發展的重要策略。
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內容摘要：房地產開發企業日趨向規模化、制度化、差別化、品牌化、戰略化方向發展，使得中小房地產開發企業無法回避激烈的市場競爭。中小房地產開發企業必須采取有效的競爭戰略，才能在競爭中獲利。通過分析，本文給出了促進中小房地產開發企業發展的競爭戰略：成本領先戰略、標新立異戰略、彌隙市場戰略、集群組織戰略、質量改進戰略、比較優勢戰略。
關鍵詞：房地產開發中小企業競爭戰略
隨著我國房地產業競爭的加劇，房地產開發“大盤時代”的來臨以及國內資本市場的逐步成熟，導致房地產開發企業向規模化、制度化、差別化、品牌化、戰略化方向發展。中國房地產TOP10研究組《2005年中國房地產百強開發企業報告》中指出房地產百強開發企業的發展趨勢包括：通過合并及戰略聯盟實現規模化擴張、明確中長期發展戰略規劃使企業做大做強。根據《中小企業標準暫行規定》，依職工人數、銷售額、資產總額等指標進行劃分，我國至少有90%以上的房地產開發企業屬于中小企業。這些開發公司將如何拓展生存空間，怎樣發展壯大，這是在新形勢下影響我國中小房地產開發企業綜合競爭能力提升的關鍵問題，為此探討我國中小房地產開發企業的競爭戰略選擇有其現實意義。
美國著名學者波特認為，企業要在激烈的市場競爭中獲得持久的競爭優勢，不外乎采取三種戰略：成本領先戰略、標新立異戰略和目標集聚戰略。本文結合房地產行業的特點，針對當前房地產開發市場的現狀，給出了中小房地產開發企業可采取的六種競爭戰略：
成本領先戰略
成本領先戰略要求中小房地產開發企業必須擁有最低成本的產品。可以通過采用廉價勞動力及采用有效管理措施實現低成本戰略，比如在土地取得時盡量采用聯合開發的形式；項目實施過程中搞好成本管理費用的控制；相對減少為樹立品牌而花費的巨額廣告費用等。在當前房地產市場價格一路飆升的情況下，如果中小房地產開發企業能夠推出保證產品質量前提下的低成本房地產，利潤不減的同時其銷售價格相對較低，其市場銷售前景將會非常樂觀，房地產企業將立于不敗之地。例如，在一些大型房地產開發公司把開發目標瞄準高檔商品房、寫字樓、商場、娛樂性房地產時，中小房地產開發公司可以集中精力開發利潤率相對較低的普通商品住宅、經濟適用房等項目，通過價格領先策略挖掘出強大的顧客市場。
創新戰略
現代戰略理論認為，企業的生存與發展，關鍵取決于是否具備核心競爭力，所謂核心競爭力是指保持企業持續生存和發展獨有的、其它企業難以模仿的能力，他是一種能夠使企業長期持續發展、獲取超額壟斷利潤并能為顧客帶來更多獨特價值的核心能力。中小型房地產開發企業應當徹底拋棄“小而全”的經營思想，圍繞自身的核心能力進行開發經營，將并不擅長的開發業務以“轉包”等形式，交給其他企業去做，專心致志地做自己最專長的業務，這是中小企業生存與發展獨有的、其它企業難以模仿的能力。在具體開發過程中，中小房地產開發企業由于沒有更多的資金、能力、精力去滿足大部分的市場需求，所以要堅持自己的開發特色和市場定位，力求標“新”，即開發新的產品，更開拓新的顧客群，開展新的服務。
彌隙市場戰略
日本經濟學家長島總一郎提出了“彌隙戰略”理論，他認為市場經濟中永遠存在著市場的盲點，中小企業生產經營活動應該圍繞著“尋找市場彌隙”而展開，并以新產品開發作為實施市場縫隙戰略的核心。中小房地產開發企業實施彌隙市場戰略應注意以下幾點：第一，要更加注重市場調研，善于挖掘市場彌隙。中小房地產開發企業要想在市場競爭中求生存、求發展，在無法依靠自身內部規模經濟的情況下，只有通過加強市場調研，挖掘、發現、把握房地產開發市場彌隙，開發適合消費者需求不斷變化的產品，為自己的生存能力增添法碼。第二，采取分層競爭的策略，拓展專業市場。中小房地產開發公司由于自身擁有的資本、人才、規模等難以適應和大型房地產開發集團針鋒相對競爭的需要，所以要避開主要的競爭層面，把自己有限的資源與能力集中在某個細分市場上，精于特殊房地產產品的開發，力爭成為這一類細分市場中的強者，從而形成自己的經營特色，進而更有效的拓寬專業市場。第三，主動占領對大企業來說生產價值不大且規模較小的產品市場。市場中的縫隙領域是很多的，中小房地產開發企業定位在這樣的市場，可以開發適應一個小市場或專業市場，滿足一群特定購房者的房地產，這樣可以避免與較低水平的房地產開發公司惡性競爭以及與大集團公司的正面競爭，不斷擴展其經營生存空間。
集群組織戰略
我國產業分工的不斷深化也使中小房地產開發企業不再受制于規模經濟，使其可以透過“地區規模經濟”取代企業內部的規模經濟，所以中小房地產開發公司可以通過內部分工外部化，大量的聚集在某一地區，在某一開發項目的整個鏈條上進行分工，形成企業集群組織。另外也可以與大型房地產集團公司建立分工協作的經濟網絡關系。在此也希望大型房地產開發公司突出主業，在把精力主要放在參與國際或區域間產品競爭的同時，積極幫助和培植與自己協作配套的中小房地產公司，并鼓勵中型房地產開發公司間建立跨地區的經濟技術合作關系，打破地區界線，在更大的地區范圍內實現資源的有效合理配置，形成中小公司與大公司之間的互補、互利關系。這種形勢非常有利于中小房地產開發企業形成集群合作關系，由外部規模經濟來代替大企業的內部規模經濟，使中小房地產開發企業充分享有大公司的信息等資源，提升自身實力，增強市場競爭力。
質量改進戰略
中小房地產開發企業可以借鑒著名的“木桶原理”：木桶能夠盛多少水，是由最短的一塊木板決定的，只要有一塊木板很短，其它的再長也不可能多裝水。對房地產產品而言，也可以借用“木桶原理”加以闡釋。房地產產品本身包含很多內容，產品的設計、質量、價格、服務等等，任何方面被消費者不認可都會影響到產品轉化為商品的過程，會影響產品的銷售、贏利，甚至未來的命運。所以，中小房地產開發企業要更加注重所開發產品的質量，遵循PDCA循環，增加房地產產品構成中“最短的那塊木板”，致力于增強滿足購房者質量要求的能力，以贏得更多的業主的信任和青睞。
比較優勢戰略
關鍵詞：房地產；廣告策劃；創意模式
一、廣告策劃理論基礎
1.商務策劃簡介。策劃是一種思維活動，是指作為有思想的人對于具體目標所做的計劃和安排。即為實現目標出謀劃策。
2.房地產廣告策劃的特點。房地產廣告策劃特點主要有目標性、系統性、適應性、創造性和可行性。
第一，廣告策劃必須要有明確的目標以明確方向和動力；第二，策劃是一項系統的工作，強調全程和全員策劃，而且要隨時吸納新的內容；第三，有一定的彈性和靈活性能應對瞬息萬變的樓市；第四，策劃本身就是創造性思維活動；最后，必須要經濟可行、技術可行。
3.房地產廣告創作原則。知識性的房產廣告，主要集中于對房屋屬性的真實闡述；評價性的房產廣告，主要傾情于對房屋外延的虛實映襯。知識性和評價性結合，在傳遞真實的房屋信息的過程中，提升客戶對于房產的濃烈興趣和依戀情結。這是房地產廣告創作的基本原則。
房產廣告的創意應用與城市的經濟發展狀況相吻合，而且城市的品格和氣場無疑影響策劃人員。房產廣告若能真正打動目標消費者，必須能夠體察城市的性情，知悉習俗傳統。廣告創作者對一個城市的體味，要透過文案與廣告，以文字與畫面投射到購房者的心中。也只有這樣，廣告策劃人員才是真正站在購房者的位置來思考居住的方式和格調，而不是憑空捏造出一種體驗、一種新奇。
二、廣告創意訴求分析
1.以產品為中心――質量是生存之本。消費者有常識而無專業知識，需要從其他方面去感受產品的質量，從品牌上去判斷，是一個重要的依據[1]。開發商愿意投入多少來維護品牌，直接影響到房屋的最終質量。優秀而負責的開發商會在全程之中監督樓盤的質量問題并予以改進：選址，規劃，設計，建設，監理，驗收，環絲相扣，輪齒相合。優秀開發商們自愿承擔社會責任，用最好的建筑質量來驗證企業的價值；他們致力于提升產品的特異性占領剩余的市場份額；他們不斷開拓產品的內涵和外延，讓房屋承載更多科技和情感，容納最多功能和文化。
2.以顧客為中心――需求能創造供給。房地產品必須滿足購房者的需求，迎合其獨特心理。通過記錄客戶的詳細信息，可以反映出顧客的真實愿望，體現購房者對于成本價格的重視程度，發掘消費者渴望溝通的深層動機，找尋實現便利的最佳渠道。多樣化的自覺的消費群體，使得開發商再也無力僅憑借產品和概念來實現價值，有針對地面向細分市場是中小企業的最終抉擇。
3.產品顧客共進――雙贏理念。現在，開發商同時關注顧客與產品，致力于使住宅既保障私密又相融于世，既舒適安全又怡情悅心，物質保障和情感關懷等而視之。在廣告投放上，除房屋實景和戶型效果圖外，還有生活暢想和感言等。這些舉措更貼合消費者的心靈和真實生活，還提升了居住的品格。
三、房地產廣告創意模式化
1.炫富的激勵――奢侈型。廣告充斥著溢美之詞，從皇家尊榮到異域情調，從品牌光華到建筑堂皇。它們針對的是富人階層。“富裕階層具有很強的消費能力和消費欲望，住宅自然成為一件重要的消費品” 。然而，房價過高刺痛了太多人的心，住房是一個用無數的心血與汗水堆砌而成夢想。“文案所一貫描繪的奢華高尚生活將成為大多數人不能釋然的身份負擔。”
奢侈型創意源于肯定成功和財富，但使用要適度。
2.自然的吸引――景觀型。“綠色消費和生態成為21世紀的消費主題，也成為房地產開發商們的訴求點。”山水為鄰，花草為伴，林木蒼郁，這對忙碌的工薪族而言極具親和力。
景觀型創意在應用時主要有兩種，一是以自然景觀為依仗適當點綴些花草林木，二是直接由人力構筑一些假山、噴泉、燈柱、道路、休閑小品等。自然與人力的巧妙結合，賦予建筑無限的聯想，讓勞碌的人們可以從工作世事的束縛中暫時解脫出來。
3.社區的凝結――人文型。人文型創意是對現代社會枯燥乏味的反抗，社區讓人們聚集在一處，在輕松的聊天品茗中減輕身心的重負。社區為我們提供一個平臺，聯絡情感，交流思想。社區推動了社會的進步，給予成員最大的認同和欣賞，這是創意得以成功的關鍵所在。
4.隱蔽的空間――私密型。房子最初的用途便是遮擋；隨文明變遷，房子依次隔開了各家庭和成員，從此個體有了自由穩定的空間。
宣傳隔音好便是私密性創意的一例。再想象一下，擁有高大落地窗的樓房，自然要搭配一幅寬大的簾幕才能實現內外的溝通與隔斷，給生活最大的選擇余地。
5.居住的場所――保障型。保障型房產廣告主要以戶型小巧精致為亮點，在最小尺度的空間內實現完整功能。保障型創意其實不算是創意的一種，然而它卻以真實直白的方式讓購房者回到最基本的需求原點：對于房子而言，居住是第一位的。
6.齊備的設施――功能型。功能型創意將焦點集中在滿足購房者多樣的需要偏好，很有綜合性的意味，它不僅滿足了居住的基本需要，擁有景觀社區的關懷讓人舒心，擁有完備設施的建筑體系本身應當是極其奢侈的享受，也自然會有隱蔽性空間。
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市場競爭的加劇，使得許多企業的經營策略已經從“以產品為中心”轉變為“以客戶為中心”。對于企業而言，絕對忠實的客戶已經不存在。為了適應這種變化，大多數具有競爭力的企業正在據棄過去的低效率的企業經營哲學，采取一種創新的方式來維護顧客的忠誠度，并從中獲取最大的利潤，而不僅僅是企業內部的自我更新、調整，諸如降低成本和簡化操作流程等方面。
房地產行業的蓬勃，市場競爭的日益激烈，如何解決產品的快速銷售、快速回款、形成良性運轉的資金流是每一個企業要解決的，也是中國房地產行業持續發展和產業化的需要。因此，解決好企業的自身機制問題、企業與市場（客戶）的關系問題，成為行業發展中的重要問題。那么，如何才能制造最佳的客戶體驗、維系與客戶的關系、并與客戶形成有效的互動？客戶關系管理因此而應運而生。
一、從經濟學角度看客戶關系管理的依據
1、交易費用原理
房產交易費用是房地產進行交易所需的成本。交易雙方欲達成房屋買賣協議，必須相互了解，將可能提供的交易機會告訴對方，這種信息的獲得和傳遞需要耗費時間和資源。如果這樣的專用資產能在一個很長的時期內不受干擾地運營，這些投資就一定會帶來預期的回報。客戶關系管理正是從長期的投資回報考慮，架構企業與客戶不可或缺的相互關系，這種依賴關系越持久雙方從此獲得的收益也越大。
2、收益遞增原理
經濟學中有一條重要的原理即收益遞增原理，亞當。斯密認為，當分工與專業化的深度和廣度增加時，勞動生產率（即斯密說的“平均收益”）隨之增長；而分工與專業化的發展帶來創新機會的增長，又促進新工具的設計和推廣。這又進一步導致了分工與專業化……這一“收入與分工”共生演化的過程，這一原理同樣可以用來解釋客戶關系管理的贏利原理。
二、從戰略管角度看房地產客戶關系管理
在任何一種特定的行業里，擁有競爭優勢的企業比起他們的競爭對手來，更能吸引顧客，賺取更高的利潤。客戶能夠判斷企業從什么時候起不再能滿足他們的需求，他們是促使企業更新的催化劑。與客戶建立良好的合作關系是企業保持競爭優勢的基礎。根據邁克爾。波特的競爭戰略理論，企業欲保持競爭優勢有三種戰略可供選擇：差別化戰略、低成本戰略以及目標集聚戰略。這些戰略也是企業實施客戶關系管理的理論依據。
三、對客戶關系管理的理解
客戶關系管理是指以客戶為中心的包括銷售、市場營銷和客戶服務的企業業務流程自動化并使之得以重組。客戶關系管理不僅要使這些業務流程自動化，而且要確保前臺系統能夠改進客戶滿意度、增加客戶忠誠度，以達到使企業獲利和發展的最終目標。
1、客戶關系管理完善客戶體驗，將企業的資源最大化
客戶關系管理不是產品，也不是一個產品組合，而是觸及到企業內許多獨立部門的商業理念，它需要一個“新的以客戶為中心”的商業模式，并被集成了前臺和后臺辦公系統的一整套應用系統所支持。這些整合的應用系統確保了更令人滿意的客戶體驗，而客戶滿意度直接關系到企業能否獲得更多的利潤。企業已有資源（房地產業主）毫無疑問是企業最大的資產之一，因而需要細心管理。對現有客戶和潛在客戶的培養和挖掘則被認為是企業獲得進一步成功的關鍵。有資料顯示，發展一個新客戶要比保留一個老客戶多付出5倍的投入。投資于現有客戶，使其滿意度增加會對客戶忠誠度有直接的，進而影響到企業的最終效益。
2、服務客戶的觀念——客戶關系管理成功的核心
企業要得到持續的發展，擁有忠誠的客戶是最重要的。根據美國營銷學者賴克海德和薩瑟的理論，一個公司如果將其客戶流失率降低5%，利潤就能增加25%——85%.房地產企業已經認識到保持現有顧客的重要性。建立一套完善的客戶關系管理體系，建立房地產客戶數據庫，并有效地運用所儲存的資料，能通過客戶、開發客戶、與客戶溝通，有效留住客戶，贏得客戶的信賴與擁護。
四、房地產企業戰略發展需要客戶關系管理
隨著客戶關系管理系統的推出，一種全新的“營銷觀念”逐漸形成。客戶被作為一種寶貴的資源納入到企業的經營發展中來了。企業把任何產品的銷售，都建立在良好的客戶關系基礎之上，客戶關系成為企業發展之本質要素。如此一來，正在流行的很多新營銷概念，如一對一營銷、數據庫營銷等，實際上都可以納入客戶關系管理營銷的范疇。
客戶關系管理實施的目標與企業的戰略發展目標的契合點：
1、解決產品的銷售問題
據國家統計局公布的統計資料顯示，2003 年全國商品房空置面積同比增長14.1%，空置一年以上的商品房面積近4400萬平方米。可以說，對于許多開發商而言，來自一線的銷售壓力、資金回收的壓力仍然較大。企業急需借助導入客戶關系管理，提升企業客戶關系能力，提高一線銷售人員對于客戶跟蹤、客戶服務的能力。
2.提升客戶滿意度
當企業發展到一定規模，積累了大量的老客戶，客戶投訴會大幅增加、甚至發展到一系列業主維權事件，如何快速提高客戶滿意度，完善企業對于突發事件的應急機制，建立統一調度的客戶投訴處理系統，是這些房地產企業面臨的當務之急。
3.提升企業的服務品質和能力
房地產企業面對激烈的市場競爭，認識到個性化客戶增值服務的重要性，很多企業逐漸向服務型企業過渡，成立了專門的客戶服務組織，希望能夠將分散的、點滴的服務資源進行整合，不斷推出針對客戶的服務新手段，力爭為客戶提供一站式服務。
4.提升品牌形象
基于以客戶為中心的思想，房地產企業要樹立全員客戶服務的企業發展戰略。在企業內部建立完善的客戶服務體系，對外的服務準則、服務口號、承諾服務水準一致，并依托于客戶服務部，形成一條以客戶為導向的企業服務運作鏈。企業全體員工都在不同崗位上全心全意服務于客戶，從而在企業內部形成以服務為核心的品牌企業文化。
五、現行客戶關系管理存在的問題及改善步驟
1 . 交流方式的分離使用造成服務效率降低問題
電話、傳真、面對面等交流方式的分離使用在降低服務效果的同時，造成人員的服務效率不高，并且不利于客服人員的管理。
2 . 各實體部門服務的分離造成資源的浪費
由于沒有統一的客服中心，客戶往往要多次交涉才能找到適合問題解答的部門，而各部門信息共享程度低，交流不順，所以回復結果也出現不統一現象，由此造成資源浪費的同時又降低了服務效果。
3 . 現有客戶資源無法有效利用的問題
企業積累了大量的客戶資料，但由于缺乏對其潛在需求的和分類，而且此客戶資源庫沒有實現共享，利用率低，造成資源浪費。
企業在導入客戶關系管理前，必需先誠實地作一次全面體檢，了解自身的優勢與缺點，進而傾聽客戶的聲音，確實了解所有與客戶互動的管道，開始規劃整體的客戶管理架構。
一個執行良好的客戶關系管理實施方案分以下幾步驟進行，這對提高顧客忠誠度是至關重要的：
1）區分目標顧客，對所有客戶的關鍵信息進行有效的整合；
2）確定目標顧客，瞄準最有價值的客戶，制定可行的方案以增加他們對企業的忠誠度；
3）滿足目標顧客需求，為每一客戶提供量身定做的服務和產品
4）與目標顧客達成利益共同體，企業管理層即時了解市場情報，深入地了解個別顧客的行為、新興需求和消費形態。
六、房地產行業建立客戶關系管理的措施
1.客戶關系管理如何同公司整體戰略融合在一起
建立客戶關系管理系統，首先需要確認公司對項目的期望和業務目標，同時要考慮現有業務環境以及公司的戰略優先層次。需要回答的包括：
（1）企業的市場份額是保持穩定，還是在下降？
（2）企業最緊迫的問題是什么（如，降低成本比提高市場份額更重要嗎）？
（3）爭取客戶、客戶、挽留客戶和為客戶服務的成本哪個相對更重要一些？
（4）同客戶交流和服務的過程中，哪些渠道最重要？
（5）如何平衡“以產品為中心”和“以客戶為中心”？
（6）企業認為最有價值的客戶是哪些？為什么？
回答上述問題，將幫助房地產企業確定客戶關系管理的投資，并尋求公司和業務部門的支持。
2、建立個性化的客戶關系管理體系
客戶關系管理必須根據房地產行業和企業的實際情況，配合企業的發展戰略有步驟、有節奏地建立和實施。
（1）事先建立可量度、可預期的企業商業目標
企業在導入客戶關系管理之前，必須事先擬定整體的客戶關系管理藍圖規劃，制定客戶關系管理的預期、短期、中期的商業效益。切不可一次性盲目追求大而全的系統、或聽從客戶關系管理廠商一味的承諾，畢竟它不是萬能的，企業應更多地借鑒國內外其他企業、尤其是同行業的成效，并從本企業的實際情況出發，客觀地制定合理的商業目標，并制定可對其進行度量的指標工具。
（2）行業領域應用的深入
客戶關系管理最早是從國外引入的，當時的客戶關系管理更多的是采用國外應用比較成熟的理念。國內廠商在此基礎上，單純從軟件功能本身進行效仿，而對中國企業的行業特點理解、、結合的不夠，從而導致研發的產品有閉門造車的感覺，不能與企業具體實際相結合。如何將國際通用的理念與中國房地產行業的特點相結合，形成獨特的體系，是目前所有國內客戶關系管理廠商、咨詢公司、企業需要深入思考的問題。
（3）為企業把脈、對癥下藥
目前，許多銷售客戶關系管理的廠商其實并不善于運用客戶關系管理理念去推廣它，拿著通用版的軟件到處安裝，絲毫沒有客戶關系管理所提倡的“一對一”服務理念，其最終效果可想而知。只有對企業的管理現狀充分了解，才能推出符合客戶需求的、獨特的客戶關系管理解決方案。通常做法是，聘請具有客戶關系管理實踐以及行業經驗的咨詢團隊對其進行診斷，通過問卷調查、座談溝通、流程重組等方式進行企業的咨詢診斷工作。通過企業咨詢診斷，期望發現企業現存的管理上、流程上、架構上、信息化等方面的主要問題，對企業導入客戶關系管理的可行性進行論證，并為未來實施客戶關系管理系統進行整體規劃和設計。
營銷的一對一和“個性化”的特色是客戶關系管理的重要要素。它必須是針對企業的個性化定制，根據不同的客戶、不同的行業特點和企業的發展特色，為企業量身定做出系統的解決方案。從企業的實際情況出發，首先要經過充分的調研，明確企業目前所處的地位；其次是將企業當前的操作方式與最好的操作方式作一番比較和研究；最后要提供提高銷售額的。
3、給客戶關系管理一點成長的空間和時間
縱觀全球施客戶關系管理的企業，由于總體開發周期過于漫長、工作量過大而導致最終失敗的案例比比皆是。客戶工作往往是客戶關系管理實施推廣過程中，最昂貴、最費時也是最復雜的一環。因此，通過選用切實可行的方案，并將最終的應用搭建在成熟的案例之上，企業將會大幅減低客戶化的需要，也會大大降低實施過程的整體風險。
大部分成功的客戶關系管理案例均采用分階段實施方案。每一階段則側重與特定客戶關系管理目標，從而達到快速制勝的效果。換句話說，企業可于合理的時間內（一般為三至四個月）取得一定的成果，定期量度、追蹤系統成效并保持持續推廣。
（1）為了更好地在企業內部推行客戶關系管理，在企業人力資源部門的配合下，必須制定相關的員工客戶關系管理績效機制，使其與員務績效考評聯系起來。
（2）為了能夠便于企業定期進行客戶關系管理應用效果的評估，系統在設計初期要增加一些度量、評估系統本身的量化分析指標，以便進行前后對比。
（3）客戶關系管理導入決非一朝一夕就能完成的，定期評審與回訪至關重要。其目的主要是為了及時了解系統上線運行后，企業在使用過程中遇到的困難和問題；針對這些情況，提出明確的改進方案，從而促進客戶關系管理系統在企業中能夠得到更加深入的應用。
由于客戶關系管理對房地產企業的重大，實施客戶關系管理項目時需要整個企業范圍的信息傳達與責任承擔。為保持競爭優勢，企業必須投資于客戶關系管理技術，同時要建立新的業務模型。所有客戶信息的集中是成功實施客戶關系管理的核心。這一強有力的企業策略將提高企業的銷售額、客戶忠誠度和企業的競爭優勢。
論文關鍵詞：房地產泡沫，需求因素法，房地產理論價格
引言：在2007年9月份爆發的次貸危機中，美國出現了房地產泡沫，并且一發不可收拾，進而由此引發金融危機造成了美國經濟的衰退，房地產泡沫如何形成以及為了更好的發展我國經濟，有必要對房地產市場的運行情況進行泡沫檢測分析有助于政策制定者了解市場行情并提出相應的預防建議，我們這里以天津為例對其房地產市場進行預測分析。
1 房地產泡沫定義及天津發展近況
房地產泡沫本質上就是一種資產或者是一系列資產脫離了其自身的基本理論價值，而出現過度波動的經濟現象。國外像著名經濟學者金德爾伯格就認為“泡沫其實是一系列資產價格不斷的上漲，并且這種上漲會造成人們認為其還會繼續上漲的預期，形成一種“惡性”循環，最后有可能造成價格暴跌，或者被市場所容納而趨于消退”[1]另一種泡沫的理解是：資產價格相對于實體經濟內在價值相背離的不斷膨脹的過程，日本學者普遍對這個觀點持一致態度。
在國外學者研究的基礎上，中國的諸多學者主要從泡沫資產價格偏離其內在經濟基礎理解泡沫的經濟含義。王子明將泡沫定義為某種價格水平相對于經濟基礎因素決定的理論價格（一般均衡穩定狀態價格）的非平穩性向上偏移的過程[2]而黃名坤博士把現有的實體運行經濟與想象的虛擬經濟相聯系，認為資產的基本理論價值來源于現行的實體經濟，并認為理論價格是實體經濟體系達到最優動態均衡時的價格[3]。
天津市位于海河下游房地產理論價格，同時又是連接東北、西北及華北三地區的交通樞紐，并且擁有天津港——北方最大的人工港的天津，地理位置的優越性帶給了天津很大的發展機遇。2009年天津市生產總值達到了7500億元，比2008年增長了11.5%，保持了良好的經濟增長勢頭，下圖是天津近十年GDP的發展情況。
圖1-1 天津市1998年—2009年GDP發展狀況[4]
在上圖中我們發現天津市全民生產總值總體上呈現穩健上升的趨勢。但是從近十年來GDP增長率上我們發現，天津市在2005年以及2008年GDP的增長勢頭強勢，尤其是2008年增長達到了近些年的頂峰，但是在2009年，雖然總體勢頭很好，但是GDP的增長趨勢有所回落。
在居民生活水平上，2009年的消費價格及生產價格都有所回落，但是房屋的銷售價格、二手房銷售價格以及租賃價格處于一直上漲的趨勢，其中新建房價格上漲的速度最快，同比去年上漲了3.5%。市固定資產投資表現出了強勁的增長趨勢。全市的固定資產投資達到了5006億元，在這個投資中城鎮投資占據了大量的比例。其中，房地產開發投資同比去年增長12.5%，2009年的交易面積和交易金額都呈現了大幅度的增長，分別為去年水平的1.7倍和2倍。天津市不斷的采用各種政策支出該行業的發展，天津市房地產市場的發展是否健康穩健，對此我們應用需求因素法對天津市的房地產發展情況作一個理論分析。
2天津泡沫測度分析
房地產價格可以由兩部分組成，即理論價值和“收益價值”，理論價值又可以稱之為本身固有的價值，即一項不動產的最原始的建造價值，而“收益價值”可以說是它的“投機價值”，這里的“投機”指的是房屋的價格過度上漲的價值。也正是這種“投機價值”可能造成市場房地產泡沫。
我們可以認為人均收入、貸款利率、某一大中城市的人口規模與房地產理論價格有關。做這樣的假設之后我們建立回歸模型對這些因素作顯著性分析。一般說來與家庭人均收入及所在城市人口規模成正相關，與貸款利率負相關。當人均收入增加時，人們有更多的資金可以投資房地產，不管出于住房需求還是改善住房條件甚至是投資房產，更有甚者就是在房地產市場進行投機活動用于賺取差價，種種因素都會造成房地產價格的上升，并且這種情況在一線城市尤為顯著，比如北京、上海、廣州和上海站。但是如果貸款利率上升的話房地產理論價格，就會加大消費者購房成本，也就是說購房者的月供增加，那么潛在購房者會根據自己的情況可能進入觀望階段，等到利率下降再購置房屋，市場需求就會減少，這樣一來，房價就會隨之下降。在中國大步向城市化的發展過程中，城市人口會越來越多，外來的打工者，畢業的大學生等等都有購買房子的需求，一般認為城市人口越多，需求越大，房價越高，但是從另一方面來說，人口多并不等于有能力購置房屋。但是房產的價格會在這種因素的驅動下價格不斷上升，這樣兩者之間的關系是正相關。
那么房產t期的基本理論價格可以由以下公式表示：
⑴
也可以表示為：
⑵
其中表示房產基本理論價格，人均收入是t期的家庭人均可支配收入，貸款利率為短期貸款利率（將房價與利率的關系描述成冪指數的關系進行研究）。
房地產t期的“收益價值”可以表示如下：
⑶
其中表示收益價值部分，表示t期預期收益。上述公式房地產收益價值的內在意義為房產的下一期收益在一定利率下折現的現值。這個是房地產價格預期價格變動將導致不動產收益的上下波動，所以說他是房產價格的投機部分。
這個預期的價格由于數據很難收集，并且收集來的數據又具有很大的不確定性，這里根據投資者對前一期看好房產價格上漲的預期心理，認為它與上一期的房產價格增長率有關，設這個增長率用表示那么上式可以表示如下：
⑷
整體來講房地產的價格可以用以下公式表示：
⑸
即也可以為：
++ ⑹
其中表示隨即誤差項，以下是天津市基本數據：
表2-1 天津市有關參數
參數
年份
天津商品房平均銷售價格P
（元/平方米）
房地產價格
實際增長率G
1999
2251
0.017275
2000
2328
0.004994
2001
2375
0.002947
2002
2487
0.007474
2003
2518
0.001975
2004
3115
0.036032
2005
4055
0.045861
2006
4774
0.025385
2007
5811
0.027392
2008
6015
0.004785
2009
[關鍵詞]房地產虛擬經濟重構穩定
在市場經濟中，房地產有三個基本功能：一是為消費者提供居住和工作場所；二是為個人和企業提供投資或投機機會；三是為整個信用制度提供最基本的抵押資產（在發達的市場經濟中銀行抵押資產的90％是房地產）。前者是房地產的自然屬性，與是否市場經濟無關，后兩者則是房地產在市場經濟運行中的基本功能，沒有市場經濟就沒有這兩個功能。房地產在市場經濟運行中的基本功能引發房地產在市場經濟中正反兩個方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地產可以迅速通過房地產信貸的杠桿撬動大量資金流向房地產發達地區，導致該地區經濟進一步發展（在中國這總是為地方政府帶來巨大的土地出讓和稅收收入）；而基本的負面作用就是它可能帶來泡沫經濟的風險。可見，房地產在現代經濟運行中具有很強的虛擬經濟的運行特征，把房地產作為虛擬經濟的部門之一來進行研究更能體現房地產在市場經濟中的特性。
然而，在傳統經濟理論中，房地產（realestate）一直被認為是一種最重要的實物資產（realassets），屬于實體經濟的研究范疇，房地產的變動應該與經濟基本面相吻合。但是，現實經濟中的“房經背離”和“房地產泡沫”等種種“異象”又說明了僅把房地產作為一種實物資產是遠遠不夠的，我們必須從當今經濟虛擬化的現實出發，運用虛擬經濟理論對之進行合理的解釋。
一、房地產虛擬資產特性研究
在現代經濟中，資本化定價方式越來越普遍，整個經濟系統中虛擬經濟部分的影響日益增強，相應地，虛擬經濟的研究也越來越重要。國內外學者對虛擬經濟的定義和稱呼有很多種，但是它與“實體經濟”相對獨立而存在的看法卻是共同的。虛擬經濟概念的本質意在概括一種不同于以往的經濟運行方式，其基礎就是資本化的定價方式。它是觀念支撐或心理支撐的價格形成系統，而實體經濟是成本支撐的價格形成系統。從這樣的認識出發，房地產的價格形成無疑屬于虛擬經濟系統。
可見，虛擬經濟理論重視預期和心理活動、不確定等因素的作用，它把整個經濟系統劃分為由成本支撐的實體經濟系統和由心理支撐的虛擬經濟系統。虛擬經濟是一種以資本化定價方式為其行為基礎的特殊的經濟運行關系，一種資產，不論其有形還是無形，也不論其是金融資產還是房地產，一旦以資本化定價方式來定價，它就具有虛擬資產的運行特征，就應該納入虛擬經濟的研究框架。虛擬經濟中的所有運行特征、運行規律和所發生的重大事件無不與資產的這種特殊定價方式有關。對房地產虛擬性的研究也是從資本化定價方式入手的。有關的研究如下：
1.關于房地產定價方式的研究。劉駿民（1998）指出：如果從定價方式的角度來看，即使是狹義的虛擬經濟的定義也要包括房地產。隨后，南開大學虛擬經濟與管理研究中心課題組“房地產虛擬資產特性研究報告”指出房地產虛擬性是介于一般商品和金融資產之間的，房地產虛擬性的主要影響因素具體包括：房地產存量與市場、經濟發展與經濟虛擬化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市場結構等影響房地產虛擬性質的主要制度因素）。
2.關于房地產虛擬資產特性與經濟穩定的關系研究。郭金興（2005）指出：房地產市場的波動并不必然導致宏觀經濟的不穩定，房地產具有穩定經濟的內在機理。房地產價格的長期增長趨勢可以使貨幣供應與經濟增長中的貨幣需求相適應，而房地產價值的相對穩定性對穩定貨幣發行，從而穩定經濟增長具有重要意義。王國忠（2005）通過計量經濟模型的檢驗發現：房地產價格波動對整個經濟價值系統的影響是直接而顯性的。房地產價格與貨幣供應在整個區間內存在雙向的影響機制，房地產價格對股票價格與實體經濟的價格指標都有著單向的傳導機制，房地產的價格波動會影響股票市場的價格及實物生產價格的波動。這說明作為虛擬經濟的子集，房地產在國民經濟運行中占有突出的地位。如果把房地產部門看成是虛擬經濟的一部分，然后再來考察與實體經濟的關系就會發現，房地產價格的變動對實體經濟的影響不但沒有減弱，反而出現了增強的趨勢。鞠方（2005）基于對現代經濟和房地產市場特殊性的分析，提出了一個基于實體經濟和虛擬經濟的二元結構分析框架，提出了房地產市場貨幣積聚假說，對房地產泡沫的成因進行新的解釋。進而把房地產泡沫放在協調處理好實體經濟和虛擬經濟關系的角度進行研究，重點剖析房地產泡沫、經濟增長和金融發展三者之間的內在聯系，從而為三者的互動協調發展提供理論基礎。并指出：房地產市場是一個具有鮮明的虛擬經濟特征和實體經濟特征的特殊市場，正是由于這種“虛實兩重性”，決定了房地產“異象”成因的復雜性和多樣性。
二、從虛擬經濟的角度重構房地產經濟理論的基本思路
在認識到房地產的虛擬性的基礎上，我們可以按照虛擬經濟的理論框架（劉駿民，2003），從虛擬經濟角度來重構房地產經濟理論。這種重構包括以下幾個有機的組成部分：①房地產虛擬資產特性研究。這是從虛擬經濟的行為基礎——資本化定價方式的角度對房地產虛擬性進行的研究。②對房地產自身的穩定性的研究。首先，從虛擬經濟的運行特征——強波動性入手，然后，對房地產這種虛擬經濟成分自身的穩定性進行研究。③從價格的角度來研究房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定的關系。說明房地產價格與宏觀經濟的互動關系——房地產如何影響宏觀經濟以及宏觀經濟對房地產市場產生什么影響。④從資金流的角度闡述房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定的關系，這種資金流包括貨幣資金流和信貸資金流。分析房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定（波動）之間的關系構成了新的房地產經濟理論的核心部分。⑤指出在虛擬經濟條件下政府要加強對房地產市場的干預，以促進經濟穩定。⑥案例研究。研究美國、英國、日本、中國等國房地產業的發展與宏觀經濟穩定的關系。
由此，從虛擬經濟的角度來重構房地產經濟理論的分析框架圖大致如下：
三、從虛擬經濟角度來重構房地產經濟理論的意義
在經濟虛擬化背景下，研究房地產虛擬性質與宏觀經濟穩定有著重要的理論意義和實際意義。大體而言，從虛擬經濟的角度重構房地產經濟理論有兩個基本特點：第一，強調房地產的投資和投機功能，從而將股市、債市、大宗商品期貨市場等看作一個整體來考察房地產，考察資金在這些領域中轉移流動的規律及其影響；第二，強調房地產作為資產的虛擬性質和可能的房地產引發的泡沫經濟的風險。這種從市場經濟功能視角的研究將有助于從整體上把握房地產經濟的發展。具體表現在：
有利于正確解釋房地產市場的發展。房地產在國民經濟中具有特殊的重要性。傳統經濟理論難以有效解釋房地產市場運行中的“異象”，只有在對房地產虛擬性進行深入研究的基礎上，才會對虛擬經濟的定義和研究領域有更深刻的了解；才會對虛擬經濟的理論出發點是把整個經濟看作一個價值系統而非物質系統有更深刻的理解；這種研究必將極大地豐富虛擬經濟的理論。
有利于提高宏觀調控政策的有效性。研究房地產虛擬性與宏觀經濟穩定的關系，指出房地產市場的發展有利于維護整個社會的公平、穩定和協調發展，這在客觀上為政府對房地產市場進行宏觀調控提供理論依據，并有利于提高政府實施宏觀調控政策的有效性。
有利于促進房地產市場和實體經濟部門的協調發展。房地產市場和實體經濟存在千絲萬縷的聯系，房地產的健康發展對經濟增長至關重要，研究房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定，有利于促進房地產市場和實體經濟部門的協調發展，從而為經濟增長服務。
有利于和諧社會的構建。房地產市場的發展事關老百姓的安居樂業和社會穩定，房地產泡沫引發的財富分配效應可能加劇收入分配差距，造成社會利益主體的矛盾激化。目前，世界大多數國家的房地產市場發展迅速，房地產對國民經濟的貢獻率也呈逐年增加的趨勢，房地產業也已經成為國民經濟的支柱產業，各國的GDP增長對房地產業的依賴性較強。在此情形下，如果房地產業出現不正常的發展，不僅會導致房地產業衰退，還會對金融體系甚至整個國民經濟的穩定發展帶來不良影響。因此，認識房地產虛擬性并在此基礎上解決房地產市場發展中的問題，關系到整個國民經濟的運行、金融安全、投資決策和社會穩定，關系到和諧社會的構建。
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[關鍵詞]杭州；房地產市場；相關性分析
[中圖分類號]F2933[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2014）46-0108-02
房地產市場作為國民經濟的一個重要組成部分，其健康穩定的發展能夠有效地拉動社會經濟的健康穩定發展。現代的經濟學研究通常將房地產泡沫定義為房地產價格對其基本價值向更高的極端持續性的偏離。而當偏離了其基本價值的房地產價格急速回歸到基本價值后，會對房地產市場造成惡劣破壞，進而引發嚴重的社會問題的現象即為房地產泡沫的破滅。
近十年來我國熱點城市的房地產市場發展迅速，商品房價格大幅飆升。以杭州市為例，2002年商品房均價為3526元每平方米，2012年則已攀高至13447元每平方米，漲幅高達2814%。為調控房價、穩定房地產市場的發展，國務院下發了《關于進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》及《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。然而調控效果似乎并不理想。政策作用的不顯著使得人們越來越關注中國的房地產市場。
1房地產泡沫測算模型
測算出房地產的真實價格及房地產市場中泡沫的含量，將對進一步研究泡沫的經濟效應、泡沫的控制及保持社會經濟健康運行有重要意義。本文選取基礎值測度法，通過房地產市場中的消費者期望效用與供給者的利潤最大化的均衡來確定出房地產的基本價值。
11消費者最優化行為
一年商業銀行貸款利率受央行的調控，其調整無規律，故將一年中的調整前后的各貸款利率的簡單加權平均。選取人均可支配收入、竣工房屋每平方米造價和商品房平均銷售價格、商品房出售比例作為杭州市房價基本價值相關數據。
212房地產基本價值與泡沫度的結果
結合前面的公式以及以上的數據和則可計算出杭州市房地產市場的基本價值、泡沫和泡沫度，將其繪制成下圖：
杭州市2002―2012年房地產市場泡沫度
22杭州市房地產泡沫相關性分析
測算得到的杭州市2002―2012年房地產泡沫度指數可以進行與主要社會經濟數據的相關性分析，進一步得出房地產泡的成因及變化規律。本節選取了杭州市的GDP總額、CPI指數、居民人均可支配收入、房地產銷售額、房地產投資額等指標進行考慮。
221房地產指數及經濟數據的平穩性檢驗
為避免時間序列數據的“偽回歸”現象，分別對各項指標的原始序列、一階差分序列以及二階差分序列進行平穩性檢驗。
利用Eviews 50軟件的ADF單位根檢驗方法，得到各序列平穩性檢驗結果：
在5%的置信水平下，房地產泡沫指數、CPI、房地產銷售額的一階差分序列平穩；GDP、居民人均可支配收入、房地產投資額的二階差分序列平穩。
222協整分析及基本結論
單位根檢驗表明，房地產泡沫指數與CPI指數和房地產銷售額兩項指標同為一階單整變量，故該三項指標間可以進行協整分析并估算指標間的協整關系。
利用Engel-Granger兩步法，進行OLS（ordinary least squares，普通最小二乘法）回歸分析，得出CPI指數與房地產銷售額對泡沫影響的系數分別為424和0029，皆呈正相關關系；回歸的R2分別為050和078，擬合程度較好；且回歸殘差序列ADF檢驗結果在5%的置信水平下皆是平穩的。
結合上面的分析結果來看，對于杭州市房地產市場總體來說，確實存在一定的泡沫成分，特別是2007年以來，一直保持著較高水平。而房地產泡沫指數與CPI指數、房地產銷售總額之間具有一定的協整關系，進一步地，存在較為顯著的正相關關系。從一定程度上說明了消費和銷售額影響投資性需求，進而導致泡沫的機理。故杭州市應該繼續加強房地產的調控力度，盡量控制房地產泡沫的產生及發展，以保證杭州市社會經濟的健康平穩發展。
3政策建議
結合上述結論及各地的房地產市場調控經驗，為保證杭州市房地產市場的健康、合理發展，應從土地政策、金融政策及住房保障政策全方位入手，并充分結合杭州市房地產市場的實際情況，方能對房地產市場泡沫情況進行有效控制及治理。
31土地政策――加強土地資源管理
首先要嚴格控制土地的供給量。應根據市場的實際需求來投放與之相對應的土地并有效調節土地供給的規模、時序和位置。
其次，應做好土地的監管工作。對土地市場中一些不規范的行為應嚴厲懲治。土地交易過程要保證公正、公開、公平，使土地市場得以有序運行。
32金融政策――加強銀行信貸管理
銀行應在審查房地產開發貸款條件的過程中嚴格把關，并針對不同的市場合理調整各種貸款的比例；其次應拓寬房地產融資市場而起到分散信貸風險的效果。
33住房保障政策――完善住房保障制度
有關部門應根據當地的具體情況，對原有相關法律法規進行修改，做到城鎮基本住房保障制度有法可依，從而保證其時效性和權威性。同時，政府應對住房保障對象的條件嚴格審查，實現住房保障的公平性。
參考文獻：
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