時間：2023-06-04 10:48:05
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效考核，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
在商業(yè)競爭日益激烈的今天，市場環(huán)境快速變化，顧客需求呈現(xiàn)多樣化，市場對產(chǎn)品質(zhì)量、性能要求越來越高，這樣的商業(yè)環(huán)境對企業(yè)本身便是一種巨大的挑戰(zhàn)。“環(huán)境―戰(zhàn)略―績效”是公認的管理范式，面對如此激烈的競爭環(huán)境，企業(yè)必須不斷地了解自身所處的實際環(huán)境，調(diào)整其戰(zhàn)略部署，追蹤其戰(zhàn)略實施的效果，反之，企業(yè)的經(jīng)營將陷入困境。戰(zhàn)略實施的效果最終反應(yīng)在企業(yè)績效上，績效是企業(yè)的最終落腳點，關(guān)系到企業(yè)的生死存亡。企業(yè)必須對自身的生產(chǎn)經(jīng)營和管理情況進行及時總結(jié)評價，根據(jù)實際情況做有效調(diào)整，只有這樣才能獲得長期的生存和發(fā)展，才能保證企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營和不斷壯大。
企業(yè)績效評價是指按照企業(yè)目標(biāo)設(shè)計相應(yīng)的評價指標(biāo)體系，對企業(yè)一定經(jīng)營期間的經(jīng)營業(yè)績作出客觀、公正和準(zhǔn)確的判斷[1]。本文將選取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例，這一選擇是因為其在國民經(jīng)濟中的重要性。據(jù)《天下財經(jīng)》的相關(guān)統(tǒng)計報道稱，2008年我國房地產(chǎn)產(chǎn)值占GDP的比重為5%，2012年已經(jīng)占了10%，發(fā)展速度快而且占比較高，是國民經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分。房產(chǎn)品在國民消費結(jié)構(gòu)中有著特殊性，它屬于單位價值高且耐用性高，它占據(jù)了普通消費者收入中的很大一部分，它的健康發(fā)展對國民生活健康指數(shù)甚至是社會穩(wěn)定發(fā)展都有著不可忽視的積極作用。同時，房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金量龐大的產(chǎn)業(yè)，它與投資商、金融機構(gòu)、政府機關(guān)、建筑承包商等利益相關(guān)者有著錯綜復(fù)雜的聯(lián)系，這為研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效指標(biāo)提供了現(xiàn)實意義，因此也越來越受到學(xué)界的關(guān)注。
二、房地產(chǎn)行業(yè)及企業(yè)的特點
房地產(chǎn)行業(yè)是一個典型的資源整合性行業(yè)，它涉及了土地獲取、三通一平、設(shè)計與前期準(zhǔn)備、建筑安裝與施工、銷售及后續(xù)的物業(yè)管理等一系列業(yè)務(wù)，因此其也被稱為“關(guān)系導(dǎo)向型”產(chǎn)業(yè)。由于需要和眾多的利益相關(guān)者共處，這便對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的計劃、控制、組織和協(xié)調(diào)能力提出了更高要求。同時，房地產(chǎn)行業(yè)還是一個發(fā)展不穩(wěn)定、易受經(jīng)濟政策影響、資金投入大、回報周期長、變現(xiàn)難度大的一個高風(fēng)險行業(yè)。經(jīng)過近十年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過了一個純粹追求利潤的階段，房地產(chǎn)企業(yè)在績效考核時需更多地考慮其他的利益相關(guān)者的利益。
除了行業(yè)本身具有的特點之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點也體現(xiàn)在企業(yè)運作方面。房地產(chǎn)作為一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金需求量較大，人員精簡，一般幾十個人便可運作幾十億甚至上百億的投資項目。房地產(chǎn)的投資規(guī)模大、投資回收周期長，客觀上要求房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展要走規(guī)模經(jīng)濟的道路，擁有較強現(xiàn)金實力的開發(fā)商在選擇項目最佳開發(fā)時間上具有主動權(quán)，從而維護自己的競爭優(yōu)勢地位。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要整合包括建材供應(yīng)商、建設(shè)合作方、設(shè)計企業(yè)、規(guī)劃企業(yè)等在內(nèi)的資源，正由于這樣的業(yè)務(wù)內(nèi)容，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能借助相對較少的人力驅(qū)動了大量的資源。它的健康運作，涉及到多個利益相關(guān)者的利益，因此在評價其績效時，除了財務(wù)績效指標(biāo)之外，要同時兼顧非財務(wù)指標(biāo)。
三、平衡記分卡的運用
1、企業(yè)的財務(wù)指標(biāo)和非財務(wù)指標(biāo)
企業(yè)的績效指標(biāo)可以分為財務(wù)指標(biāo)和非財務(wù)指標(biāo)[2]。傳統(tǒng)的績效評價大多使用財務(wù)指標(biāo)，用財務(wù)指標(biāo)來評估企業(yè)的業(yè)績簡單明了，對企業(yè)當(dāng)前的經(jīng)營狀況是最直接的一種反映，科斯曾在1937年發(fā)表的《企業(yè)的性質(zhì)》中指出：企業(yè)應(yīng)以價值最大化為財務(wù)目標(biāo)，因此在財務(wù)指標(biāo)的選擇上要始終圍繞著促進企業(yè)整體利益最大化的這一目標(biāo)而展開，它主要反映的是企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營管理狀況。我國《企業(yè)績效評價操作細則（修訂）》規(guī)定了從財務(wù)效益狀況、資產(chǎn)運營情況、償債能力狀況、發(fā)展能力狀況這四個方面來對財務(wù)績效進行評價。單一的財務(wù)指標(biāo)只提供了企業(yè)的有限財務(wù)信息，且這些財務(wù)信息容易控而失真，且其反映企業(yè)過去的經(jīng)營情況，不能對企業(yè)未來的發(fā)展提供可靠信息。非財務(wù)指標(biāo)的出現(xiàn)彌補了財務(wù)指標(biāo)的不足。羅伯特曾指出：越來越多的公司正在進行一場革命，革命的核心就是：將以財務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的績效評價指標(biāo)體系改成一個更加廣泛的指標(biāo)體系，使得財務(wù)數(shù)據(jù)只是其中一部分[3]。瓦頓認為非財務(wù)指標(biāo)是體現(xiàn)管理層績效和公司發(fā)展前景的更好指示器。雷斯也提出了非財務(wù)指標(biāo)能更好地衡量選擇的管理行為帶來的解決影響，這使得管理人員能很快地糾正管理上的行為[4]。非財務(wù)指標(biāo)的外延較寬，從內(nèi)容上看，它包括了顧客、產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量、戰(zhàn)略目標(biāo)、公司潛在發(fā)展能力、創(chuàng)新能力、技術(shù)目標(biāo)、市場等所有和企業(yè)經(jīng)營相關(guān)的內(nèi)容，其往往涉及到的是企業(yè)整體發(fā)展。非財務(wù)指標(biāo)面向未來[5]，它考慮了創(chuàng)新能力、競爭能力等與企業(yè)戰(zhàn)略相關(guān)的因素，克服了財務(wù)指標(biāo)單純衡量短期業(yè)績的缺陷，實現(xiàn)對企業(yè)進行全面、長期、戰(zhàn)略性評價的目的，并且對經(jīng)營的過程進行及時跟蹤、時時控制，一旦發(fā)現(xiàn)問題，立刻采取措施，避免了傳統(tǒng)財務(wù)指標(biāo)評價的滯后性，從而提高了企業(yè)的應(yīng)變能力。從某種意義上說非財務(wù)指標(biāo)更能反映企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的真實面貌，了解企業(yè)自身在本行業(yè)本地區(qū)所處的真正位置和薄弱環(huán)節(jié)，對提高企業(yè)經(jīng)營效率、培育核心能力、創(chuàng)新經(jīng)營管理等都有著重要意義。
非財務(wù)指標(biāo)雖然有著其優(yōu)點，但是并不能完全代替財務(wù)指標(biāo)，它們應(yīng)該互為補充，企業(yè)根據(jù)自身特點來選擇合適的績效指標(biāo)來進行績效評價。將財務(wù)指標(biāo)和非財務(wù)指標(biāo)結(jié)合起來，兼顧有形績效指標(biāo)和無形績效指標(biāo)，把企業(yè)短期目標(biāo)和長期目標(biāo)結(jié)合起來，可以有效地為企業(yè)提供決策信息，指引企業(yè)的經(jīng)營管理行為，增強企業(yè)的核心競爭力，塑造企業(yè)形象，增加企業(yè)的無形資產(chǎn)，同時，有助于企業(yè)規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險，從而幫助企業(yè)獲得持續(xù)發(fā)展能力，在競爭中處于不敗之地。
2、平衡計分卡的內(nèi)容
平衡記分卡是由美國學(xué)者卡普蘭和諾頓創(chuàng)建的一種績效指標(biāo)評價工具，其核心思想是從財務(wù)、顧客、內(nèi)部流程以及學(xué)習(xí)與成長4個相互驅(qū)動的因果層面來對企業(yè)的績效進行評價[6]。平衡記分卡實現(xiàn)了財務(wù)指標(biāo)和非財務(wù)指標(biāo)的結(jié)合，其創(chuàng)新性地引入了顧客、內(nèi)部經(jīng)營、創(chuàng)新與學(xué)習(xí)三方面的非財務(wù)指標(biāo)，彌補財務(wù)指標(biāo)作為績效評價的局限性[7]。其中，從顧客角度，主要是指企業(yè)通過給客戶塑造一個什么樣的企業(yè)形象來實現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)，這包括了客戶滿意度，客戶獲得率，市場占有率等；從內(nèi)部經(jīng)營的角度，即指企業(yè)必須要擅長哪些業(yè)務(wù)才能使利益相關(guān)者，如革新經(jīng)營和售后服務(wù)等；創(chuàng)新和成長角度，即指企業(yè)通過學(xué)習(xí)提供自身的核心競爭力，使企業(yè)能夠持續(xù)發(fā)展，在競爭中處于不敗之地，如研發(fā)投入，新技術(shù)的使用，信息化水平等。
平衡計分卡現(xiàn)今在企業(yè)績效評價中得到廣泛的運用，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，至今《財富》1000強企業(yè)已有70%運用了平衡計分卡[8]。它為組織績效管理提供了戰(zhàn)略框架，促進組織學(xué)習(xí)，并兼顧了財務(wù)與非財務(wù)指標(biāo)，突出了非財務(wù)指標(biāo)在企業(yè)績效評估中的關(guān)鍵作用。
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效指標(biāo)的選擇――基于利益相關(guān)者理論
利益相關(guān)者理論的核心觀點是：每一個企業(yè)都有著非常多的利益相關(guān)者，比如投資者、管理人員、供應(yīng)商、經(jīng)銷商、員工、顧客、政府部門等，企業(yè)的生存與發(fā)展取決于它是否能有效地處理與各種利益相關(guān)者之間的復(fù)雜關(guān)系[9]。所有的利益相關(guān)者都是對企業(yè)進行了專用投資并承擔(dān)由此舉動所帶來的對應(yīng)風(fēng)險和享受由此帶來的利益，企業(yè)的剩余索取權(quán)和剩余控制權(quán)應(yīng)該在其利益相關(guān)者之間進行分配，因而需要對企業(yè)進行績效評價之后來分配權(quán)益[10]。但是，由于各利益相關(guān)者處于不同價值鏈環(huán)節(jié)而具有不同利益要求，而企業(yè)經(jīng)營活動又非完全平均地告知各個利益相關(guān)者，所以利益相關(guān)者對企業(yè)績效評價的側(cè)重點不同。比如企業(yè)投資者十分關(guān)注企業(yè)的盈利能力，顧客則關(guān)注企業(yè)所提供的產(chǎn)品以及售后服務(wù)等，不同的利益要求便要求在選擇企業(yè)績效指標(biāo)時從多個角度出發(fā)。而傳統(tǒng)的財務(wù)評價可能更多的只是從企業(yè)財務(wù)狀況進行分析，所反映的只是投資者和債權(quán)人的績效評估要求，而忽略了其他的利益相關(guān)者，所以利益相關(guān)者理論要求我們從不同的利益主體出發(fā)，選擇相對應(yīng)的績效評價指標(biāo)要素。
五、企業(yè)的績效評價指標(biāo)
前文中我們論述了房地產(chǎn)行業(yè)及房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點，我們可以總結(jié)出影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效的關(guān)鍵因素。一是房地產(chǎn)企業(yè)資本的投入大，屬于典型的資金密集型企業(yè)，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要積極拓展融資渠道，重視資金的運通，加快資金的回收速度，從而確保企業(yè)的正常運作。二是房地產(chǎn)企業(yè)屬于人才密集型企業(yè)，從前期產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品推廣銷售、企業(yè)的資本運作方面都需要專業(yè)人員進行操作，因此吸引專業(yè)人才以及對人員的管理同樣影響著企業(yè)的績效。三是國家宏觀調(diào)控的政策對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有著非常重大的影響。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在符合國家的金融、土地政策等相關(guān)的法令、法規(guī)下運作，因此房地產(chǎn)企業(yè)要密切關(guān)注國家的宏觀政策，順應(yīng)政策來及時調(diào)整企業(yè)的戰(zhàn)略。四是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售群體為購房者，購房者是企業(yè)產(chǎn)生利潤的源泉，他們之間屬于直接銷售的關(guān)系，不需要再經(jīng)過其他的中介，因此基于廣大消費者對品牌效應(yīng)的信任，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該關(guān)注品牌形象的影響力。五是城市的土地資源是非常稀缺且緊張的資源，充足的土地儲備是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持續(xù)開發(fā)經(jīng)營的前提條件，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重視對土地資源的儲備。
綜上所述，本文在利益相關(guān)者理論的基礎(chǔ)上，借鑒平衡記分卡對非財務(wù)績效的劃分，從內(nèi)部營運過程、員工學(xué)習(xí)與成長、供應(yīng)商和顧客四個維度指標(biāo)，分析影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的績效指標(biāo)，從而構(gòu)建三層績效評價指標(biāo)體系，如圖5.1所示。
圖1 房地產(chǎn)企業(yè)三層績效評價指標(biāo)圖
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 資金管理 財務(wù)管理
當(dāng)前，經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài)，在經(jīng)濟增速下滑、市場需求相對不足的形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在資金短缺的現(xiàn)象，有的甚至存在資金斷鏈的危機。資金管理水平的高低成為決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的因素。加強資金管理成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迫切需要解決的問題。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的特點
資金是企業(yè)的血液，是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營最基本的因素。資金管理是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營管理各個環(huán)節(jié)資金流入及流出的管理。企業(yè)管理以財務(wù)管理為中心，財務(wù)管理以資金管理為核心。資金管理涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營管理各個環(huán)節(jié)的方方面面。房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，具有投資大、工期長、資金回籠慢的特點。房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)額巨大，一旦出現(xiàn)資金短缺，將直接影響開發(fā)項目的正常建設(shè)。加強資金管理，促進資金的良性循環(huán)，關(guān)系到企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因此，分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的特點，并針對性地提出相應(yīng)的加強措施具有迫切的現(xiàn)實意義。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理有其自身的特點，具體主要體現(xiàn)在如下方面：
（一）資金管理的風(fēng)險性
房地產(chǎn)市場受國家宏觀調(diào)控政策、市場供求狀況、消費者消費取向等眾多不確定因素的影響。房地產(chǎn)開發(fā)項目從立項到銷售完結(jié)一般需要3～5年時間，時間跨度大，不確定因素隨之增多，增大了企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，資金管理風(fēng)險也隨之提高。
（二）資金管理的復(fù)雜性
房地產(chǎn)開發(fā)建造過程復(fù)雜，涉及的產(chǎn)業(yè)鏈眾多，資金管理環(huán)節(jié)眾多，資金運作過程復(fù)雜，這決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的復(fù)雜性。
（三）資金籌集的關(guān)鍵性
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目投資數(shù)額巨大。受企業(yè)內(nèi)部積累的限制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金遠遠不能滿足企業(yè)投資開發(fā)的需要，需要大量依賴外部籌資，資金籌集成為資金管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理現(xiàn)狀及存在的問題
近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，已成為帶動國民經(jīng)濟發(fā)展的重要力量。在資金管理方面，國家頒布了相關(guān)的政策、法規(guī)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管理逐步得到規(guī)范，但是目前在資金管理上還存在很多問題，具體分析如下：
（一）資金預(yù)算管理制度不完善，資金預(yù)算流于形式
目前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立了資金預(yù)算，卻存在重編制輕執(zhí)行的現(xiàn)象。預(yù)算編制出來后，并沒有用于指導(dǎo)公司資金運作，使資金預(yù)算流于形式，造成預(yù)算與實際脫節(jié)，資金使用缺乏控制，致使在資金使用的各個環(huán)節(jié)出現(xiàn)成本超支的現(xiàn)象。
（二）融資渠道狹窄，資金籌集困難
在目前的經(jīng)濟體制下，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不具備通過發(fā)行企業(yè)債券或發(fā)行股票的方式籌集資金的條件，企業(yè)往往只能通過銀行貸款的方式籌集資金，導(dǎo)致資產(chǎn)負債率過高，企業(yè)償債壓力大，資金成本高。這種單一的融資方式不利于企業(yè)籌集資金，致使企業(yè)資金缺口大，資金籌集困難，限制了企業(yè)的發(fā)展規(guī)模，成為限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。
（三）資金使用分散，資金結(jié)算模式落后
很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不同地點、不同區(qū)域甚至不同省市都有開發(fā)項目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般采用項目承包責(zé)任制的方式將這些開發(fā)項目承包給不同的項目組，并授予其財務(wù)管理權(quán)和采購權(quán)的雙重權(quán)利。這些項目組通常設(shè)立單獨的銀行賬戶，導(dǎo)致企業(yè)資金分散，容易出現(xiàn)資金賬外循環(huán)現(xiàn)象。由于開發(fā)企業(yè)對項目資金管理重視不足，沒有將資金管理指標(biāo)納入對項目組的績效考核范圍，使得項目組對資金管理缺乏重視。同時，由于其權(quán)力過于集中，項目資金的使用情況很難得到真實反映，增加了項目資金被挪用的風(fēng)險。
（四）投資決策不科學(xué)，投資行為盲目
投資是資金使用環(huán)節(jié)，投資決策的正確與否，關(guān)系到企業(yè)資金能否按時回籠。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只注重當(dāng)前利潤，對行業(yè)發(fā)展周期性和行業(yè)潛在的風(fēng)險重視不足，項目立項階段缺乏可行性研究，投資決策缺乏科學(xué)依據(jù)，盲目跟風(fēng)投資。一旦投資失誤，就會造成資金回收困難，使企業(yè)遭受重大損失。不注重財務(wù)收支平衡，盲目擴大投資規(guī)模，開發(fā)與銷售脫節(jié)，造成了資金沉淀嚴(yán)重。
（五）內(nèi)部控制薄弱，資金使用缺乏監(jiān)管
很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金使用缺乏有效的管理和約束，內(nèi)部控制薄弱，資金使用不規(guī)范，造成資金浪費和低效運行。對資金使用情況缺乏監(jiān)督檢查，對應(yīng)收款項缺乏跟蹤管理，沒有建立獎懲激勵制度，增加了資金的安全隱患。
三、加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的對策措施
針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的特點和目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理存在的問題，提出如下加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的對策措施：
（一）建立完善的資金預(yù)算管理制度
企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要高度重視資金的預(yù)算管理，建立完善的資金預(yù)算管理制度。成立資金預(yù)算管理工作組，賦予其相應(yīng)的權(quán)利與義務(wù)。資金預(yù)算管理工作組應(yīng)督促項目負責(zé)人全面理解項目資金預(yù)算計劃并賦予其必要的職權(quán)，使其在預(yù)算執(zhí)行過程中更好地落實資金預(yù)算。資金預(yù)算管理工作組要對資金預(yù)算的執(zhí)行情況進行跟蹤管理，分析預(yù)算與實際的差異，對存在的問題分析原因，提出改進措施和建議并定期向預(yù)算管理部門上報資金預(yù)算執(zhí)行情況，使預(yù)算管理部門了解預(yù)算執(zhí)行情況，從而修正預(yù)算，使得預(yù)算更加符合企業(yè)實際，確保企業(yè)預(yù)算目標(biāo)和經(jīng)營目標(biāo)的順利實現(xiàn)。
（二）建立多元化的融資渠道
銷售是回籠資金的主要途徑。房地產(chǎn)企業(yè)要創(chuàng)新銷售模式，從項目預(yù)開發(fā)、開發(fā)、銷售推廣到客戶服務(wù)的各個環(huán)節(jié)，靈活運用多種銷售策略，加快資金回籠。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以通過開展項目合作或參建的方式吸引資金。在不影響商業(yè)信用的情況下，利用供應(yīng)商、施工單位墊資，延遲資金流出也是一種融資渠道。從長遠來看，房地產(chǎn)投資信托是我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展融資模式的一種趨勢。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有具備實力發(fā)展成為可上市股份制企業(yè)時，才能通過發(fā)行股票或債券方式籌集資金，從而達到降低資金成本和財務(wù)風(fēng)險的目的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須加強自身的經(jīng)營管理，不斷發(fā)展壯大。
（三）建立內(nèi)部資金集中管理制度，合理調(diào)劑資金
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立、健全內(nèi)部資金的集中管理制度，通過建立內(nèi)部資金結(jié)算中心，對企業(yè)內(nèi)部資金進行集中、統(tǒng)一調(diào)配和監(jiān)督使用，從而嚴(yán)格控制出現(xiàn)賬外資金循環(huán)的現(xiàn)象。同時企業(yè)要合理調(diào)劑資金。由于工程支出節(jié)點具有一定的可調(diào)節(jié)性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)各項在建項目工程資金需求的緊急程度，制定各個環(huán)節(jié)工程款的支付計劃，從而達到控制工程費用支出的目的。
（四）建立科學(xué)的項目投資決策機制
為提高投資決策的科學(xué)性，有效降低資金使用風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要通過加強項目立項可行性研究、提高評審程序的專業(yè)性和科學(xué)性、健全投資決策約束機制來提高投資決策水平。企業(yè)要設(shè)立專門機構(gòu)管理工程項目，根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略和年度投資計劃，提出項目建議書，開展可行性研究，編制可行性研究報告。組織規(guī)劃、工程、技術(shù)、財會、法律等部門專家對項目建議書和可行性研究報告進行充分論證和評審，出具評審意見，作為項目決策的重要依據(jù)。重大工程項目的立項，應(yīng)報經(jīng)董事會集體審議批準(zhǔn)。
（五）強化內(nèi)部控制，加強資金監(jiān)管
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要強化內(nèi)部控制，加強資金使用管理，嚴(yán)格規(guī)范資金的收支條件、程序和審批權(quán)限，健全資金使用約束機制。定期、不定期地檢查資金使用情況，監(jiān)督企業(yè)資金流向，加強應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款等應(yīng)收款項的跟蹤管理，將應(yīng)收款項的回收速度和回收金額與項目負責(zé)人及業(yè)務(wù)人員的績效掛鉤，有效降低壞賬損失發(fā)生，提高資金安全性。企業(yè)可積極開展內(nèi)部審計，對財務(wù)會計信息和經(jīng)營業(yè)績的真實性、合法性進行審計與監(jiān)督。企業(yè)可利用現(xiàn)代化的網(wǎng)絡(luò)平臺，實施資金在線監(jiān)控，使企業(yè)實時掌握資金的使用情況，及時發(fā)現(xiàn)資金使用中存在的問題并加以解決，降低資金使用風(fēng)險。
總之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)通過加強資金預(yù)算管理、結(jié)算管理、建立科學(xué)的投資決策機制、完善資金監(jiān)督激勵制度，拓寬融資渠道來不斷提高資金利用效率和使用效益，降低資金成本，增加企業(yè)收益，促進企業(yè)的良好發(fā)展。
（作者單位為泰安市中房城市建設(shè)開發(fā)有限公司）
參考文獻
[1] 鄭敏.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題及對策[J].中國外資，2012（05）.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；人力資源管理；現(xiàn)狀；對策
中圖分類號：F272.92 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）05-00-01
房地產(chǎn)業(yè)歷來在刺激國民經(jīng)濟和拉動內(nèi)需等方面擔(dān)負重要任務(wù)，因此房地產(chǎn)業(yè)的有序發(fā)展對于我國經(jīng)濟的發(fā)展起到非常重要的作用。隨著2008年之后國家土地、金融等調(diào)控政策力度的逐漸加大，相對實力較弱的中小型房地產(chǎn)企業(yè)而言，其面臨的是困境，甚至是絕境，在拿地越發(fā)困難的境況之下，中小房地產(chǎn)企業(yè)若想在如此難的趨勢中尋求發(fā)展，只能從如何更好的管理企業(yè)的人力資源入手。
一、人力資源管理在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程的重要性
房地產(chǎn)行業(yè)擁有專業(yè)性強、具有較高風(fēng)險、投資額較大、投資回收時間長等特點，其屬于人才密集型企業(yè)。加上房地產(chǎn)業(yè)自身具備的專業(yè)性強、投資風(fēng)險大、利益回收時間長等特點，需要相關(guān)工作人員必須具備扎實的專業(yè)知識且有較強的心理素質(zhì)以及良好的綜合實踐能力，因此人力資源管理本身就是企業(yè)獲取競爭優(yōu)勢的必然手段之一，所以在房地產(chǎn)業(yè)中，其競爭的矛頭已逐漸轉(zhuǎn)入了人才的競爭，因此人力資源的有序管理是提高房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的核心力量。
二、當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理現(xiàn)狀
近年來，隨著國家出臺的一系列更為嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策和法規(guī)，致使房地產(chǎn)市場在土地資源緊張的嚴(yán)峻形勢下，提高企業(yè)內(nèi)部員工的素質(zhì)以及綜合實踐能力成為企業(yè)長治久存的重要措施，現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)中人力資源管理存在的幾個顯著的問題進行分析。
1.績效考核制度的不完善
目前，針對中小房地產(chǎn)企業(yè)而言在制定考核制度時注重的往往是短期的利益與財務(wù)完成指標(biāo)，而忽視長遠利益以及發(fā)展戰(zhàn)略的制定與規(guī)劃。對于不同崗位的員工，未將考核制度的差異性體現(xiàn)出，且在制定考核指標(biāo)時，未能對市場環(huán)境的變化做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，導(dǎo)致了考核制度的不合理、不完善性。
2.人力資源管理觀念及思路相對滯后
目前，很多的房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源部的職能仍僅僅局限在管理人事檔案、處理人事關(guān)系以及審批工資計劃（員工工資及獎懲）等方面，而且對員工的管理多采取強制約束措施，距離“以人為本”的管理理念存在較大的差距。
對于人員的引進方面，現(xiàn)在更多的企業(yè)愿意用較高的薪酬招聘能立即上手的有經(jīng)驗的應(yīng)聘者，而不愿意企業(yè)自身培養(yǎng)人才，導(dǎo)致引進的有經(jīng)驗的人員在其他企業(yè)高薪酬的作用下繼續(xù)跳槽，企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)無法留住人才的被動局面。
3.企業(yè)內(nèi)部專業(yè)人力資源管理人才稀少
房地產(chǎn)行業(yè)的真正形成不過是近幾年的時間，屬于一個朝陽行業(yè)，因此從客觀角度分析其內(nèi)部具備大量的專業(yè)管理與經(jīng)營人才是不現(xiàn)實的。但是在巨大的利潤刺激下，很多中小型房地產(chǎn)業(yè)大量涌出，從業(yè)人數(shù)隨之增多，而專業(yè)的經(jīng)營人才需要一個長時間的培養(yǎng)過程。因此導(dǎo)致房產(chǎn)企業(yè)中管理人才出現(xiàn)缺口，據(jù)了解，缺口能達到25%左右。
4.企業(yè)文化普遍缺乏
特別針對中小房地產(chǎn)業(yè)，往往將做生意放在主要的地位，而對于企業(yè)的理念與遠見規(guī)劃等還是相當(dāng)匱乏的。企業(yè)文化的缺乏使其所具有的動力、導(dǎo)向、融合、約束等功能沒有被完全的挖掘出來。在一個企業(yè)文化空洞的企業(yè)工作的員工，很難將自身的規(guī)劃與企業(yè)的目標(biāo)達成一致，由此看來，企業(yè)文化的缺失很難凝聚全體員工的力量。
三、房地產(chǎn)企業(yè)改善人力資源管理的幾點建議
1.建立合理、公平的績效考核制度與薪酬制度
薪酬制度與考核制度的合理性直接關(guān)系到人員的去留問題。作為房地產(chǎn)業(yè)要充分考慮到自身的運營特點與發(fā)展戰(zhàn)略，處于整個體系的公平性與合理性考慮，需要建立符合自身特點的動態(tài)的績效考核體系與薪酬體系。針對崗位的不同設(shè)置不同的績效考核體制，一定要避免量化形式的發(fā)生。另外，考核與薪酬體系的動態(tài)性也是非常重要的，因為房產(chǎn)經(jīng)營復(fù)雜性的特點，因此考核制度應(yīng)隨著企業(yè)的發(fā)展作出適時的調(diào)整。
2.采取科學(xué)有效的培訓(xùn)，提高企業(yè)人力資源整體素質(zhì)
當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的新技術(shù)、新理念以及新的管理模式層出不窮，因此需要采取多種形式提高人員的素質(zhì)，對于新入職員工和老員工要分別進行培訓(xùn)課程的設(shè)計，根據(jù)企業(yè)的整體規(guī)劃，在與員工進行全面的溝通工作之后，為員工設(shè)計出富有彈性的職業(yè)生涯，同時結(jié)合企業(yè)與員工的發(fā)展制定合適的工作計劃，給員工提供自我管理的機會。充分樹立“以人為本”的管理理念，通過人本管理，使企業(yè)的人力資源管理由外部激勵向自我激勵轉(zhuǎn)變，與此同時，企業(yè)應(yīng)從整個企業(yè)為出發(fā)點看待人力資源問題，將其與企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、企業(yè)文化緊密結(jié)合，以達到短期內(nèi)促進企業(yè)的業(yè)績提升，以推動企業(yè)戰(zhàn)略的有效實現(xiàn)。
3.通過多渠道選拔人才
人才的招聘完全以市場為導(dǎo)向，將市場選擇作為解決企業(yè)人員去留的指明燈。招聘之前要綜合考慮公司人才的實際情況，制定科學(xué)合理且符合實際的人力資源規(guī)劃。在招聘過程中通過面試、心理測試等多種方式測評應(yīng)聘者的綜合素質(zhì)，以選中最合適的人員。另外，在工作中，要注重企業(yè)內(nèi)部晉升機制和人才選拔的實時性，以最大程度調(diào)動員工的積極性。
現(xiàn)代企業(yè)的競爭，從根本上來說就是人才的競爭，同時也是人力資源的開發(fā)與管理的競爭。因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)管理者要徹底的摒棄陳舊的用人觀念，明確確立人力資源為第一資源的觀念。著重強調(diào)從系統(tǒng)以及全局觀點來看待人力資源問題，將人力資源管理戰(zhàn)略納入企業(yè)發(fā)展的整體規(guī)劃之中，使其與企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)和企業(yè)文化緊密的結(jié)合，以達到短期內(nèi)促進企業(yè)業(yè)績的提升，長期推動企業(yè)戰(zhàn)略實現(xiàn)的目標(biāo)。
參考文獻：
[1]吳景聰.我國中小企業(yè)人力資源管理現(xiàn)狀和對策探析[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2010（01）.
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項目;成本管理;成本控制
1引言
當(dāng)前全球的金融危機及經(jīng)濟不景氣,增加了國內(nèi)房地產(chǎn)市場的復(fù)雜性,多個城市已經(jīng)出現(xiàn)房價下降、成交量大幅萎縮的局面。在這個非常時期,房地產(chǎn)商在進行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中一定要對目標(biāo)市場做好周密的預(yù)測,采取相應(yīng)的對策,避免盲目投資,掌握好各階段的成本管理與控制的方法尤為重要。房地產(chǎn)項目開發(fā)的最終目標(biāo)是實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化,當(dāng)工程項目合同價格已經(jīng)確定時,成本便是最終效益的決定因素。只有在保證產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)的同時,穩(wěn)健地控制住項目成本,才能產(chǎn)生利潤,才能在激烈競爭的市場中保持最佳的利潤空間,價值最大化的目標(biāo)才可能實現(xiàn)。
2現(xiàn)狀與問題
目前,我國房地產(chǎn)項目開發(fā)中普遍存在一種現(xiàn)象,即設(shè)計部門只考慮產(chǎn)品的功能及使用壽命,不考慮產(chǎn)品的設(shè)計成本;搞技術(shù)的只負責(zé)技術(shù)和質(zhì)量,選用可行卻不經(jīng)濟的方案施工,雖然保證了質(zhì)量但增大了成本;搞工程的只負責(zé)施工生產(chǎn)和工程進度;搞材料的只負責(zé)材料的采購及進場點驗工作;銷售部門只管銷售,不考慮銷售費用等。由于各行其是,沒有一個統(tǒng)一的考慮,使得成本指標(biāo)居高不下。另外,不少項目由于受到市場環(huán)境及開發(fā)企業(yè)內(nèi)部運行狀況的影響,其開發(fā)周期遠遠超過計劃時長,導(dǎo)致財務(wù)費用和管理成本大量增加,造成企業(yè)負擔(dān)加大,利潤顯著減少。
造成這些問題的主要原因是由于許多房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目管理時,市場觀念不強,缺乏成本競爭意識,適應(yīng)環(huán)境變化的能力較差。而且項目事前成本管理薄弱,成本預(yù)測、成本決策缺乏規(guī)范性、制度性,成本計劃缺乏科學(xué)性、嚴(yán)肅性,成本管理存在一定的盲目性。
3有效成本管理的途徑
3.1 搞好成本預(yù)測,編制有效可行的成本計劃。
建立一支專業(yè)化水平高的內(nèi)部預(yù)算隊伍,必須在施工前期編制完成內(nèi)部預(yù)算,建立預(yù)測模型,選擇成本預(yù)測方法,進行成本預(yù)測,制定目標(biāo)成本。具體做法為,根據(jù)施工組織設(shè)計和生產(chǎn)要素的配置等情況,按施工進度計劃,確定每個項目月、季成本計劃和項目總成本計劃,計算出保本點和目標(biāo)利潤,作為控制施工過程生產(chǎn)成本的依據(jù)。通過成本預(yù)測可以使項目經(jīng)理部在工程項目未施工之前,就已在項目利潤的高低上有初步的了解,選擇成本低、效益好的最佳成本方案,并能夠在施工項目成本形成過程中,針對薄弱環(huán)節(jié)加強成本控制,克服盲目性,提高預(yù)見性。
3.2 加強全過程的成本控制,實現(xiàn)全面的動態(tài)管理。
房地產(chǎn)項目成本控制應(yīng)做到事前有預(yù)算,事中有控制,事后有分析。其中,成本控制最有效的在初步設(shè)計階段,項目成本確定比重最大的發(fā)生在招標(biāo)階段,成本控制最復(fù)雜、變更工作量最大的發(fā)生在項目施工階段,竣工結(jié)算階段是確定項目最后收入和成本的階段。
3.2.1事先成本控制。設(shè)計階段的成本控制是項目建設(shè)中成本管理的重點,其對工程造價的影響在75%以上,一般采用限額設(shè)計結(jié)合多方案擇優(yōu)的方式保證有效的成本管理。設(shè)計方案經(jīng)濟性比較是指在多方案選擇的情況下,由設(shè)計人員提出滿足業(yè)主要求的多種設(shè)計思路,成本控制中心人員進行經(jīng)濟比較,尋找造價最低的設(shè)計方案。同時要重視施工圖設(shè)計的優(yōu)化工作,施工方案是一個工程進行施工的指導(dǎo)性文件,方案的優(yōu)劣直接決定了項目施工造價的多少,因此在開工前要加強施工方案的審核及優(yōu)化,即選擇技術(shù)上可行,經(jīng)濟上合理的施工方案[1]。
3.2.2事中成本控制。工程實施階段對建設(shè)項目全過程造價管理來說,是最難、最復(fù)雜的階段。因為此階段是項目投資決策的具體落實,是資金投入的最大階段,節(jié)約的余地已經(jīng)很小,但浪費的可能性卻很大。施工階段的成本控制主要包括:編制或修訂成本計劃、編制工作流程、落實管理人員的職能和任務(wù);熟悉設(shè)計圖紙和設(shè)計要求,將工程費用變化大的部分和環(huán)節(jié)作為重點成本控制對象;詳細進行工程計算,復(fù)核工程付款賬單,嚴(yán)格經(jīng)費簽證;注重合同的修改和補充工作。在項目實施階段工程造價師每月必須編制一份造價控制報表,報表中應(yīng)包含本月的工程實際進度和實際投資情況,下月進度計劃和計劃投資情況,本月累計實際進度和投資情況等。同時進行必要的投資偏差分析,目的就是為了適時監(jiān)控項目投資及進展情況。
3.2.3 事后成本控制。施工結(jié)算是項目管理的終點站,在承包方提供的結(jié)算報告的基礎(chǔ)上,認真審核工程預(yù)結(jié)算,剔除不合理增加的費用,根據(jù)所掌握的工程竣工圖、設(shè)計變更單、各種簽證資料、材料價格信息,著重審查工程量是否高估冒算, 是否抬高材料價格,并加強合同管理, 實行合同逐項審查制度。此外,在工程竣工交付使用后, 要進行項目后評價,對項目的全過程管理形成書面情況報告[2]。
3.3 強化成本管理體系,完善各部門人員的職能分配。
加強成本管理離不開科學(xué)合理的預(yù)算制度,建立科學(xué)合理的預(yù)算制度就必須對預(yù)算管理與控制的機構(gòu)進行合理的設(shè)置,通過建立一套規(guī)范的責(zé)任和權(quán)利相結(jié)合的成本管理體系可以明確管理職責(zé)、協(xié)調(diào)成本管理工作,監(jiān)督成本控制過程,保障項目按照既定的成本控制目標(biāo)進行成本控制工作。成本管理系統(tǒng)是通過對與項目成本有關(guān)的一切管理活動進行規(guī)劃、策劃、控制和評價,并向包括會計系統(tǒng)在內(nèi)的管理系統(tǒng)提供決策有用的成本信息的管理系統(tǒng),它既是一個提供有關(guān)成本和收益的財務(wù)信息,以及有關(guān)生產(chǎn)、質(zhì)量和其它關(guān)鍵成功要素的非財務(wù)方面信息的系統(tǒng),又是一個進行成本管理的系統(tǒng)。
成本管理體系是在總經(jīng)理和成本管理委員會領(lǐng)導(dǎo)下的,由公司成本管理小組負責(zé)日常工作,公司各職能部門和項目部具體操作執(zhí)行并實施有效監(jiān)控的三級成本管理控制體系。對成本管理體系中的每個部門、每個人的工作職責(zé)和范圍要進行明確的界定;賦予相應(yīng)的權(quán)利,以充分有效地履行職責(zé);在責(zé)任支配下完成工作任務(wù)后,將成本管理與員工績效考核相掛鉤,并用一定物質(zhì)獎勵去刺激[3]。
3.4 建立健全各項成本管理制度,強化管理與考核。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立健全各種成本費用管理制度以便為成本計算和成本考核、分析提供準(zhǔn)確可靠的依據(jù),這是強化成本管理的重要前提。要加強和充分發(fā)揮企業(yè)內(nèi)部財務(wù)部門、審計部門在成本管理中的監(jiān)督管理作用。成本管理還應(yīng)與前期策劃、設(shè)計所制定的目標(biāo)成本相結(jié)合,將施工中實際發(fā)生的各種消耗和支出嚴(yán)格控制在成本計劃范圍內(nèi),隨時揭示并及時反饋,嚴(yán)格審查各項費用是否符合標(biāo)準(zhǔn),計算實際成本和計劃成本之間的差異并進行分析,消除施工中的損失浪費現(xiàn)象,發(fā)現(xiàn)和總結(jié)先進經(jīng)驗。
成本管理還應(yīng)與當(dāng)前行之有效的全面預(yù)算管理、內(nèi)部控制制度、招議標(biāo)制度等有機結(jié)合起來,進行嚴(yán)格的管理和考核,從而調(diào)動起各級人員從事成本管理工作的自覺性和積極性。基層單位必須嚴(yán)格執(zhí)行分解的預(yù)算單元,月底考核,節(jié)獎超罰。同時,在企業(yè)的年度業(yè)績評價考核工作中,成本指標(biāo)可以作為一個層層考核的主要指標(biāo)。項目完成后,對房地產(chǎn)項目成本形成中的各責(zé)任者,按項目成本責(zé)任制的有關(guān)規(guī)定,將成本的實際指標(biāo)與計劃、定額、預(yù)算進行對比和考核,評定房地產(chǎn)項目成本計劃的完成情況和各責(zé)任者的業(yè)績,并以此給以相應(yīng)的獎勵和處罰。通過考核進行獎懲兌現(xiàn),最終目的是保證項目成本降低總目標(biāo)的完成[4]。
3.5 重視觀念的創(chuàng)新,采取更為科學(xué)有效的管理方法和手段。
項目的一切成本管理活動應(yīng)以成本效益觀念為支配思想,實現(xiàn)由傳統(tǒng)的節(jié)約、節(jié)省觀念向現(xiàn)代效益觀念轉(zhuǎn)變,從投入與產(chǎn)出的對比分析來評價投入的必要性、合理性,努力以盡可能少的成本付出,創(chuàng)造盡可能多的使用價值,以獲取更多的經(jīng)濟效益。為此,項目在運作過程中,應(yīng)進行成本效益觀念的創(chuàng)新、全員成本管理觀念的創(chuàng)新、成本系統(tǒng)管理觀念的創(chuàng)新及成本動因分析觀念的創(chuàng)新。
為使房地產(chǎn)開發(fā)公司的產(chǎn)品在市場上具有更大的競爭力,成本管理不能再局限于房屋的建安過程,而應(yīng)該組織和動員群眾,將視野向前延伸到產(chǎn)品的市場、行業(yè)內(nèi)的發(fā)展態(tài)勢以及房屋的設(shè)計,向后延伸到產(chǎn)品的使用、維修及處置。而成本動因分析的目的不單單在于揭示實際成本與計劃或目標(biāo)成本的差異,更重要的是通過了解成本形成的過程及成本發(fā)生的前因后果來更好地進行成本控制。因此,項目在進行成本分析時,通過對項目的價值鏈進行分析,了解成本發(fā)生的動因,從而為項目降低成本尋求新的突破點。這種建立在成本動因分析基礎(chǔ)上的成本管理觀念,往往可以引發(fā)出項目成本管理的嶄新思路和提出有效舉措。
項目管理還應(yīng)該學(xué)習(xí)和應(yīng)用在市場經(jīng)濟體制下的成本管理理論與方法,尤其是要學(xué)習(xí)那些科學(xué)的定量管理方法。并且隨著信息技術(shù)的發(fā)展,計算機在房地產(chǎn)項目管理中的作用越來越重要,成本管理必須加快電算化步伐、提高電算化應(yīng)用水平、加速培養(yǎng)電算化人才,從而實現(xiàn)成本管理手段現(xiàn)代化。同時還可以運用先進的專業(yè)軟件加強對成本的管理,例如,應(yīng)用project軟件對成本和進度的計劃預(yù)算情況與實際發(fā)生額進行綜合考核和管理[5]。總之,項目管理應(yīng)盡快實現(xiàn)計算機成本標(biāo)準(zhǔn)化管理,還應(yīng)建立相應(yīng)的內(nèi)部網(wǎng)絡(luò),實施成本動態(tài)化管理,提高其對市場變化的反應(yīng)速度,增強市場競爭的能力。
4結(jié)論
綜上所述,要實行房地產(chǎn)項目成本的有效管理,切實解決房地產(chǎn)項目管理中存在的問題,就必須加強成本意識,健全全過程、全面的動態(tài)的管理,使項目成本管理成為房地產(chǎn)項目管理績效評價的客觀、公正的標(biāo)尺,以保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利益,提高企業(yè)的管理水平和社會聲譽,使企業(yè)在市場競爭中立于不敗之地。
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摘要：對房地產(chǎn)企業(yè)而言，確立戰(zhàn)略目標(biāo)，完善企業(yè)績效管理系統(tǒng)，從而實現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)是企業(yè)發(fā)展壯大的動力所在。平衡計分卡自出現(xiàn)以來，受到廣大房地產(chǎn)企業(yè)的青睞。本文首先闡述了平衡記分卡方法的核心內(nèi)容，繼而對加強平衡計分卡法對房地產(chǎn)企業(yè)的重要性進行分析，然后分別從財務(wù)、顧客、內(nèi)部運作過程、學(xué)習(xí)和成長四個維度對房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用平衡計分卡法應(yīng)注意的問題進行總結(jié)分析，為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)其長遠的戰(zhàn)略性經(jīng)營目標(biāo)及全面的預(yù)算管理奠定了基礎(chǔ)。
關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)企業(yè)；平衡計分卡法；核心內(nèi)容；內(nèi)部運作
一、平衡計分卡方法的核心內(nèi)容
平衡計分卡方法是管理會計工具的一種重要方法，其最終目標(biāo)是為企業(yè)內(nèi)部管理提供信息，改善生產(chǎn)和經(jīng)營管理，最終達到提高經(jīng)濟效益的目的，實現(xiàn)管理會計的職能。具體而言，平衡計分卡（BSC）是以組織戰(zhàn)略和遠景為核心，從財務(wù)、顧客、內(nèi)部運作過程、學(xué)習(xí)和成長四個角度來說明公司的戰(zhàn)略和遠景。它與傳統(tǒng)管理體系不同，它能將長期戰(zhàn)略和短期行動聯(lián)系起來且能全面的顯示企業(yè)戰(zhàn)略實施的效果和經(jīng)營業(yè)績，從而成為戰(zhàn)略管理體系的基石。
1.財務(wù)層面
資金是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的重要支撐，獲得盈利是企業(yè)最主要的經(jīng)營目標(biāo)，因此企業(yè)往往將財務(wù)業(yè)績作為其運營發(fā)展的最終目標(biāo)。而財務(wù)指標(biāo)總結(jié)了企業(yè)過去的決策行為，能綜合反映企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績和各利益相關(guān)者的利益，因此財務(wù)指標(biāo)是企業(yè)績效管理系統(tǒng)的重點。平衡計分卡方法所包含的財務(wù)指標(biāo)不僅應(yīng)包含財務(wù)報表所反映出來的企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營成果，還應(yīng)包括企業(yè)的凈利潤、資源回報率等財務(wù)指標(biāo)。對于房地產(chǎn)企業(yè)，還要照顧到各個股東的利益，保證股東利益的最大化。此外，平衡計分卡方法要求房地產(chǎn)企業(yè)不僅要關(guān)注企業(yè)的靜態(tài)財務(wù)指標(biāo)，還應(yīng)注意與企業(yè)價值增值相關(guān)的指標(biāo)，這些指標(biāo)往往不直接體現(xiàn)在企業(yè)的實際利潤上，而是涵蓋在企業(yè)的固定時期的收益上，其所獲得的收益應(yīng)明確成本與投資之間的關(guān)系，是否在成本最小化下實現(xiàn)了投資收益的最大化。
2.客戶層面
房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟主要來源于客戶，客戶是平衡計分卡方法的重要維度。從客戶的維度上講，客戶是房地產(chǎn)企業(yè)最直接的服務(wù)對象，也是房地產(chǎn)企業(yè)的消費對象，與此同時，客戶的滿意度也會直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營利潤水平。現(xiàn)今，很多房地產(chǎn)企業(yè)只重視提高內(nèi)部能力，在產(chǎn)品性能和技術(shù)革新方面大下苦工，卻忽視了客戶的需求。但實際上，正確的客戶觀能幫助企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，只有不斷了解客戶需求，按客戶需求改進產(chǎn)品，產(chǎn)品的價值才能得到實現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略管理不能忽視客戶的因素，要將客戶納入企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)管理和績效考核的重要參考指標(biāo)。在企業(yè)的日常經(jīng)營中應(yīng)時刻思考“客戶如何看待我們”、“如何為客戶創(chuàng)造價值、帶來收益”等問題，只有這樣才能了解客戶要求，不斷改進產(chǎn)品和服務(wù)，提升客戶滿意度，為企業(yè)發(fā)展帶來效益。
3.內(nèi)部運作層面
內(nèi)部運作主要指房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品、財務(wù)、客戶等供應(yīng)鏈作業(yè)流程。企業(yè)的內(nèi)部流程包括程序、決策和行為等方面，具體包含了研究與開發(fā)、生產(chǎn)過程、售后服務(wù)等，企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)流程從企業(yè)內(nèi)部角度出發(fā)，對企業(yè)的運營情況進行綜合評價，是企業(yè)發(fā)展中的重要環(huán)節(jié)。如何提升供應(yīng)鏈各個環(huán)節(jié)的價值是房地產(chǎn)企業(yè)運用平衡計分卡方法要關(guān)注的重要問題。房地產(chǎn)的整個供應(yīng)鏈涉及原材料的購進、產(chǎn)品的銷售、售后服務(wù)等環(huán)節(jié)。此外，創(chuàng)新是企業(yè)的內(nèi)部運作內(nèi)容，企業(yè)的創(chuàng)新是企業(yè)發(fā)展的活力之源。因此企業(yè)必須不斷創(chuàng)新，重視創(chuàng)新指標(biāo)的設(shè)立。完善的內(nèi)部運作流程是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對激烈市場競爭的關(guān)鍵，也是房地產(chǎn)企業(yè)正確定位目標(biāo)市場，找準(zhǔn)客戶群體，不斷創(chuàng)新產(chǎn)品以滿足客戶的需求，同時也能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)各股東利益的財務(wù)需要，從而提升企業(yè)的市場核心競爭力。
4.學(xué)習(xí)成長層面
隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)面臨更加激烈的外部競爭環(huán)境，市場呈現(xiàn)出國際化的趨勢。學(xué)習(xí)成長是房地產(chǎn)企業(yè)保持生命力和競爭力的助推力。平衡計分卡方法的學(xué)習(xí)成長維度主要包括企業(yè)與員工兩個方面，員工和企業(yè)的學(xué)習(xí)成長是企業(yè)發(fā)展的軟實力，也是增強房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力的重要保障。企業(yè)與員工的成長自然也不能脫離企業(yè)文化的建設(shè)，一個具有良好文化環(huán)境的企業(yè)為員工與企業(yè)的成長營造了良好的氛圍，積極創(chuàng)新的環(huán)境有利于促使員工和企業(yè)不斷地學(xué)習(xí)，并不斷優(yōu)化企業(yè)的組織構(gòu)架，促進科技的創(chuàng)新，從而提高員工的素質(zhì)，增強企業(yè)的整體競爭力。企業(yè)的學(xué)習(xí)和成長主要是解決“能否繼續(xù)提高并創(chuàng)造價值”這一類問題，因此不斷改進現(xiàn)有的產(chǎn)品和流程才能使企業(yè)適應(yīng)不斷發(fā)展變化的環(huán)境要求。只有持續(xù)不斷地研發(fā)新產(chǎn)品，提升企業(yè)經(jīng)營效率，企業(yè)才能增加自身價值，不斷發(fā)展壯大。此外，平衡積分卡強調(diào)的不是傳統(tǒng)的投資領(lǐng)域，而是新產(chǎn)品與新設(shè)備的研發(fā)，即未來投資項目。這就要求企業(yè)擁有一支高素質(zhì)、高水平的內(nèi)部員工隊伍，并且不斷進行新技術(shù)、新知識的培訓(xùn)，讓員工自身素質(zhì)發(fā)展的同時，使他們了解企業(yè)的戰(zhàn)略意圖，激發(fā)員工的積極性和創(chuàng)造性。
二、加強平衡計分法對房地產(chǎn)企業(yè)的重要性
平衡計分卡是一個核心的戰(zhàn)略執(zhí)行工具，是一種衡量績效的先進的工具。房地產(chǎn)企業(yè)作為市場活動的重要主體，隨時都要面臨著來自企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的不確定性變化，平衡計分卡方法為房地產(chǎn)企業(yè)從財務(wù)、顧客、內(nèi)部運作過程、學(xué)習(xí)和成長四個方面提供了重要的導(dǎo)向，房地產(chǎn)企業(yè)運用平衡計分卡法的重要性具體如下：
1.有利于明確房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略化目標(biāo)
戰(zhàn)略目標(biāo)是企業(yè)發(fā)展的方向標(biāo)。而現(xiàn)有的大部分房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略管理模式較為陳舊，企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)主要內(nèi)化在房地產(chǎn)企業(yè)負責(zé)人頭腦中，部分房地產(chǎn)企業(yè)甚至沒有戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，而是以公司負責(zé)人的個人領(lǐng)導(dǎo)魅力或積累下來的經(jīng)驗指導(dǎo)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著激烈的競爭，大部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)漸漸意識到平衡計分卡方法對于企業(yè)戰(zhàn)略性目標(biāo)的重要性。平衡計分卡方法能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)顯化，將企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)明確為具體的、可行性的目標(biāo)，并將分解的戰(zhàn)略目標(biāo)逐層下達給企業(yè)的各個有關(guān)部門，改變了以往戰(zhàn)略目標(biāo)僅靠企業(yè)負責(zé)人的個人魅力或經(jīng)驗積累的戰(zhàn)略管理模式，使房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略化目標(biāo)得以明確，為企業(yè)的長期永續(xù)發(fā)展指明了方向。
2.有利于完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理
由于房地產(chǎn)企業(yè)涉及的生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)較為繁瑣，從生產(chǎn)到銷售服務(wù)的流程較多，完善的內(nèi)部運作管理成為房地產(chǎn)企業(yè)的迫切需要。平衡計分卡方法在完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部運營管理方面發(fā)揮了重大的作用。首先，平衡計分卡方法是實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理的重要途徑。具體而言，平衡計分卡方法能夠使房地產(chǎn)企業(yè)的各個部門將工作的重點聚焦在企業(yè)的戰(zhàn)略管理上，聯(lián)系企業(yè)的長期與短期目標(biāo)，規(guī)范企業(yè)的日常內(nèi)部運營管理，不斷地完善企業(yè)的內(nèi)部運營管理體系；其次，平衡計分卡方法也是房地產(chǎn)企業(yè)重要的績效管理方法。房地產(chǎn)企業(yè)通過設(shè)定的績效考核指標(biāo)規(guī)范企業(yè)的日常經(jīng)營活動，根據(jù)權(quán)責(zé)分配的原則，對各個責(zé)任部門的活動進行實時監(jiān)控，從而約束企業(yè)員工按照企業(yè)的戰(zhàn)略管理目標(biāo)，使房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部運營管理真正落到實處。
3.有利于加速房地產(chǎn)企業(yè)員工的學(xué)習(xí)成長
企業(yè)的又好又快發(fā)展離不開企業(yè)員工的素質(zhì)和能力，因此，重視內(nèi)部員工的素質(zhì)提升和發(fā)展對促進房地產(chǎn)企業(yè)自身更好更快發(fā)展有重要意義。學(xué)習(xí)和成長是平衡計分卡方法的四個維度之一，其促成因子主要包括員工、系統(tǒng)與企業(yè)相協(xié)調(diào)，達到統(tǒng)一。平衡積分卡方法能夠有效地促進房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部交流，尤其是對房地產(chǎn)企業(yè)這樣環(huán)節(jié)較多、流程復(fù)雜的企業(yè)來說更是作用明顯。平衡計分卡方法為房地產(chǎn)企業(yè)上下級員工的交流與溝通提供了重要平臺，使員工對日常經(jīng)營運作出現(xiàn)的問題能與上級進行溝通交流，領(lǐng)導(dǎo)也能針對員工提出的建議調(diào)整方案，從而加速房地產(chǎn)企業(yè)上下級員工的互動與學(xué)習(xí)，同時也有利于房地產(chǎn)企業(yè)互動學(xué)習(xí)的企業(yè)文化氛圍的形成。
4.有利于充分調(diào)動員工工作的積極性和主動性
企業(yè)績效考評系統(tǒng)是企業(yè)對其財務(wù)層面、客戶層面、內(nèi)部運作層面和學(xué)習(xí)成長層面的綜合考察，其績效考評標(biāo)準(zhǔn)的確定應(yīng)考慮到對員工是否有激勵作用。從戰(zhàn)略層面來看，企業(yè)的長期發(fā)展目標(biāo)是從投資的資本中獲得較大的收益，因此保持企業(yè)收益并促進收益增長是企業(yè)的主要任務(wù)。在企業(yè)的長期發(fā)展中，除了促進產(chǎn)品、設(shè)備和技術(shù)的更新以外，還應(yīng)重視對企業(yè)員工的管理，因為企業(yè)員工的素質(zhì)和能力直接影響了企業(yè)的發(fā)展。企業(yè)對員工的管理主要體現(xiàn)在績效管理和考評上。對員工績效管理是平衡記分卡方法的主要功能，平衡計分卡方法的應(yīng)用有利于完善房地產(chǎn)企業(yè)的績效考核管理。使用平衡計分卡方法不僅能促進房地產(chǎn)企業(yè)員工工作的積極性，還能促使員工積極參與培訓(xùn)，提升自身綜合素質(zhì)，不斷提高工作效率。平衡計分卡方法所設(shè)立的績效考核指標(biāo)體系將房地產(chǎn)企業(yè)員工的工資、薪金獎金、員工的晉升等直接掛鉤，從而調(diào)動員工工作的積極性與主動性，從而實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略管理目標(biāo)。
三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用平衡計分卡方法應(yīng)注意的問題
1.財務(wù)層面
企業(yè)的財務(wù)狀況最直接的體現(xiàn)形式是財務(wù)報表，它反映了企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營成果。平衡計分卡也在財務(wù)層面上保存了這一特點。從財務(wù)層面上看，平衡計分卡將財務(wù)層面保留利潤最大化作為公司的最終目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)用平衡計分卡方法時要注意各項財務(wù)指標(biāo)的設(shè)定。具體而言，第一，財務(wù)指標(biāo)要與房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期收益目標(biāo)相適應(yīng)。房地產(chǎn)企業(yè)的收益的預(yù)期目標(biāo)是企業(yè)進行生產(chǎn)的指向標(biāo)，有了具體的預(yù)期收益目標(biāo)企業(yè)才能按照目標(biāo)進行生產(chǎn)經(jīng)營，并根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營狀況及時地調(diào)整預(yù)期目標(biāo)；第二，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視會計信息的質(zhì)量。針對房地產(chǎn)企業(yè)目前存在的財務(wù)指標(biāo)口徑不統(tǒng)一、財務(wù)指標(biāo)寬泛等問題，平衡計分卡方法要求房地產(chǎn)企業(yè)制定出嚴(yán)謹?shù)呢攧?wù)指標(biāo)評價，統(tǒng)一各項財務(wù)指標(biāo)，以提升企業(yè)會計信息的可靠性和真實性，保障房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)的有效實施；第三，房地產(chǎn)企業(yè)要注意企業(yè)的成本費用問題。房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用主要包含土地成本、建筑安全成本、銷售管理成本等，平衡計分卡方法要求房地產(chǎn)企業(yè)合理控制成本，實現(xiàn)成本最小化，不斷地優(yōu)化企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)；第四，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷地提高建筑項目資金的使用率，具體考核的指標(biāo)包含企業(yè)土地儲備的周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款的收回率和年銷售率等，以保證企業(yè)資金與現(xiàn)金能夠平衡流暢。
2.客戶層面
房地產(chǎn)企業(yè)在客戶層面的戰(zhàn)略目標(biāo)體現(xiàn)了企業(yè)的目標(biāo)客戶和價值主張，一旦企業(yè)明確了客戶目標(biāo)，企業(yè)內(nèi)部的學(xué)習(xí)和成長目標(biāo)也隨之確定。我國經(jīng)濟的快速發(fā)展使得大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)對客戶越來越重視。平衡記分卡中客戶的維度使房地產(chǎn)企業(yè)將提高客戶滿意度的觀念由原來的產(chǎn)品導(dǎo)向轉(zhuǎn)化為客戶服務(wù)的層面。房地產(chǎn)企業(yè)在運用平衡記分卡方法中要注意處理好客戶的因素，具體應(yīng)注意的問題如下：第一，要明確客戶，對市場進行細分。由于不同的客戶對于同一種產(chǎn)品和服務(wù)等具有不同的偏好，同一客戶對產(chǎn)品的品質(zhì)、外包、功能和服務(wù)等具有不同程度的喜好，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要滿足客戶的不同需求，瞄準(zhǔn)市場目標(biāo)，細分客戶群體，平衡計分卡方法要求房地產(chǎn)企業(yè)選準(zhǔn)客戶，針對不同的客戶開發(fā)不同的產(chǎn)品，完善與產(chǎn)品相關(guān)的品質(zhì)、外包、功能和服務(wù)等內(nèi)容，滿足不同客戶對產(chǎn)品品項的需要；第二，設(shè)定合理的客戶評價指標(biāo)。客戶評價指標(biāo)的建立有利于房地產(chǎn)企業(yè)評估企業(yè)的經(jīng)營成效，而完整的客戶評價指標(biāo)應(yīng)包含客戶滿意度、客戶的持有率、客戶的忠誠度等。客戶評價指標(biāo)體系的建立能夠使房地產(chǎn)企業(yè)客觀地認知客戶對其產(chǎn)品的滿意度，產(chǎn)品的偏好等內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)才可以不斷地開發(fā)和創(chuàng)新新產(chǎn)品，為客戶提供令其滿意的產(chǎn)品和服務(wù)，提高企業(yè)的經(jīng)營利潤水平；第三，平衡記分卡方法要求房地產(chǎn)企業(yè)要建立好企業(yè)外部的聯(lián)系。房地產(chǎn)公司可借鑒例如萬科這樣規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)驗，萬科所奉行的“客戶是我們永遠的伙伴”值得房地產(chǎn)公司學(xué)習(xí)和借鑒。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)的實際情況，建立客戶會員服務(wù)部，從而增進與客戶的關(guān)系。
3.內(nèi)部運作層面
隨著市場競爭日趨白熱化，房地產(chǎn)企業(yè)要想在市場上立足必須要擁有自身的核心競爭力。平衡計分卡方法能夠完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部運作流程，有利于房地產(chǎn)企業(yè)正確把握產(chǎn)品、客戶、市場，不斷地研發(fā)創(chuàng)新產(chǎn)品，產(chǎn)品的差異化是提升企業(yè)經(jīng)濟效益的重要途徑。因此，在內(nèi)部運作層面上，房地產(chǎn)企業(yè)運用平衡計分卡方法應(yīng)具體做到如下：第一，創(chuàng)新房地產(chǎn)產(chǎn)品，提高房地產(chǎn)項目的研發(fā)水平。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)目標(biāo)市場的客戶群體對產(chǎn)品的需求，根據(jù)產(chǎn)品的生命周期，不斷創(chuàng)新產(chǎn)品，滿足不同客戶對產(chǎn)品的需求，提升其在市場的競爭力；第二，重視內(nèi)部運作流程各個環(huán)節(jié)的管理，預(yù)防經(jīng)營管理風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部運作流程是關(guān)于客戶、市場、產(chǎn)品等的價值鏈，每一個環(huán)節(jié)的管理對于企業(yè)的發(fā)展都至關(guān)重要。實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營利潤是房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)之一，但是針對部分房地產(chǎn)企業(yè)為節(jié)省成本費用，一味地追求成本最小化，卻忽略了房地產(chǎn)項目經(jīng)營運作過程中產(chǎn)生的其他成本費用，不利于企業(yè)的成長。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)避免為實現(xiàn)利潤最大化而過度地控制成本費用所帶來的項目生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的價值鏈偏頗、影響客戶對產(chǎn)品的滿意度、破壞價值鏈的完整性的問題。同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)權(quán)衡內(nèi)部管理各個環(huán)節(jié)，對于部分重要環(huán)節(jié)有重點性地傾斜，在成本費用控制環(huán)節(jié)中也要加強對項目帶來的項目安全、財務(wù)安全、員工安全等安全問題的重視，防范內(nèi)部運作過程中產(chǎn)生的安全隱患，減少內(nèi)部運作的管理風(fēng)險。
4.學(xué)習(xí)成長層面
在學(xué)習(xí)和成長的維度，平衡記分卡方法要求房地產(chǎn)企業(yè)要重視企業(yè)與員工發(fā)展的軟環(huán)境與硬環(huán)境問題，具體應(yīng)做到如下：第一，營造良好的企業(yè)文化。房地產(chǎn)企業(yè)文化的建設(shè)包括員工學(xué)習(xí)成長的環(huán)境，同時也包括員工同事工作環(huán)境的建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)堅持以人為本的原則，改善企業(yè)的文化環(huán)境，例如，房地產(chǎn)企業(yè)可以適當(dāng)?shù)亟M織員工聯(lián)誼活動，加強員工同事間的交流與溝通。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理層還要重視員工的個人成長和家庭等問題，及時地解決員工同事間的矛盾，為員工創(chuàng)造和諧的工作環(huán)境，以保證員工能夠安心工作；第二，加強對房地產(chǎn)企業(yè)人才的儲備。科學(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力，而人才是企業(yè)發(fā)展的重要軟實力。房地產(chǎn)企業(yè)要重視員工的發(fā)展，做好員工的崗前、崗中與崗后的教育培訓(xùn)工作。對于新入職的員工要做好崗前職業(yè)技能與道德培訓(xùn)，使新入職員工更快更有效地適應(yīng)崗位的要求，已入職的員工應(yīng)做好崗中的工作技能提升培訓(xùn)，加強員工的業(yè)務(wù)能力與素質(zhì)，不斷挖掘人才，加強對人才的培訓(xùn)與儲備；第三，合理安排員工的崗位。平衡計分卡方法要求房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)企業(yè)員工的職業(yè)技能與業(yè)務(wù)水平合理安排員工的崗位，重視員工的發(fā)展，充分挖掘員工的潛能，以更好地促進企業(yè)的成長；第四，平衡記分卡方法要與激勵獎勵制度相結(jié)合。平衡記分卡方法使房地產(chǎn)企業(yè)員工能夠正確地認識企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，明確企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。而激勵獎勵制度是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)員工由知識的層面轉(zhuǎn)化為企業(yè)發(fā)展的創(chuàng)造力的途徑，從短期上講有利于企業(yè)員工充分發(fā)揮其主觀能動性，促使員工不斷地進行技術(shù)創(chuàng)新，從長遠上看是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)其經(jīng)營目標(biāo)的有效方式。
結(jié)語
平衡計分卡方法作為房地產(chǎn)企業(yè)的一種重要會計管理方法，受到大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的重視。目前，許多企業(yè)正使用平衡計分卡方法作為企業(yè)績效考評的管理辦法，但是，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理者對平衡計分卡方法的內(nèi)在價值認識不到位，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理者只認識到平衡積分卡是一種績效考核管理方法，從而把平衡計分卡方法當(dāng)作是房地產(chǎn)企業(yè)績效考核方法使用。隨著平衡計分卡方法的廣泛應(yīng)用，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)認識到平衡計分卡法具有不可估量的戰(zhàn)略性價值。同時，平衡計分卡方法要求房地產(chǎn)企業(yè)要從財務(wù)、顧客、內(nèi)部運作過程、學(xué)習(xí)和成長四個維度做好日常經(jīng)營管理，不斷地優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理，實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，應(yīng)對市場的競爭。
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房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)是復(fù)雜且綜合性強的一種經(jīng)濟活動，在房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)的進程當(dāng)中，因為成本管理體系不成熟，最終導(dǎo)致項目整體成本無效。隨著科技的不斷進步與發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境正一步步走向成熟，房地產(chǎn)企業(yè)將成本管理作為企業(yè)發(fā)展的新的利潤增長點，是房地產(chǎn)企業(yè)在日漸激烈的市場競爭力中晉升的關(guān)鍵措施。現(xiàn)如今，買方市場在市場中的比例較高，對于房地產(chǎn)企業(yè)的競爭，每一個細化市場中都很激烈，但是大多數(shù)生產(chǎn)的都是相同質(zhì)量的產(chǎn)品，大同小異。如果房地產(chǎn)企業(yè)比競爭對手具有更大成本優(yōu)勢，那么它將具有更強的核心競爭力。
一、房地產(chǎn)企業(yè)實行成本管理的意義
所謂房地產(chǎn)成本，是指房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)、銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中而花費的各項耗費之和，其中主要包括前期工程費、土地征用及拆遷補償費、基礎(chǔ)設(shè)施費、貸款利息、管理費、公共配套設(shè)施費、建筑安裝工程費、稅費以及其他費用。成本控制在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)過程中是一項重要工作，是一個企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的系統(tǒng)工程。一個企業(yè)成本管理的領(lǐng)先是企業(yè)在日漸激烈競爭中取勝的重要戰(zhàn)略之一，更多的企業(yè)不斷打響開源節(jié)流、降低支出的口號。事實上，任何企業(yè)無論采取何種方法及措施，都無法取代成本預(yù)算控制管理這一項工作。從長遠看，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，有效的成本控制管理是企業(yè)必須重視的問題。由于成本管理指標(biāo)是一種經(jīng)濟指標(biāo)，成本指數(shù)顯示房地產(chǎn)商的工作是好還是壞。開展成本管理工作，有利于促進生產(chǎn)管理，提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合管理水平，所以房地產(chǎn)企業(yè)實行成本預(yù)算控制管理勢在必行，抓好這項管理工作可以帶動全局。
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在問題
1.對成本管理意識較弱
目前，只有小部分房地產(chǎn)企業(yè)達到了全要素、全方位的成本管理，其余大部分房地產(chǎn)企業(yè)都沒有實現(xiàn)成本的有效管理。一些房地產(chǎn)企業(yè)認為設(shè)計階段的成本管理是重點，其他階段對成本管理影響很小，部分房地產(chǎn)企業(yè)認為只有原材料和設(shè)備的提供才是成本管理的關(guān)鍵，這種觀點是不全面的。成本管理已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本管理的中樞，應(yīng)當(dāng)將成本控制放在與企業(yè)經(jīng)濟效益對等的位置上，對于項目的開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)明確成本核算對象，并對其進行全面、科學(xué)、合理地分析。領(lǐng)導(dǎo)要明確成本控制的目標(biāo)，堅持培養(yǎng)成本控制人員的專業(yè)性。如今房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)道路愈來愈精細化了，只有更精細的企業(yè)成本管理理念，才能促進企業(yè)的蓬勃發(fā)展。
2.缺乏先進的成本管理方法
目標(biāo)成本法、定額法是主要的成本管理方法，是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的傳統(tǒng)方法。由于這種方法報告的時效性相對滯后，所以這種核算方法無法充分發(fā)揮成本管理的作用。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理理念，以節(jié)約并降低成本、節(jié)省用度為標(biāo)準(zhǔn)，以成本節(jié)省為主導(dǎo)的傳統(tǒng)成本管理方法，不便于合理計算成本，不利于全面分析房地產(chǎn)企業(yè)在特定產(chǎn)品、間接費用分配的精確性和合理性，使用單一的成本計算分配標(biāo)準(zhǔn)，會間接導(dǎo)致成本分配信息失真，成本信息精確度降低，損傷房地產(chǎn)公司為未來業(yè)績支出一些短期看起來成本高昂費用的積極性，從而影響房地產(chǎn)公司的技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)品升級。生產(chǎn)管理缺乏全面考慮，沒有真正形成系統(tǒng)的成本管理方法，不利于對成本的宏觀調(diào)控。
3，沒有完善的成本管理制度體系
盡管一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了相對完整的成本管理系統(tǒng)，但是，沒有真正考核工作效果，或者只是注重處罰，不注重獎勵或獎勵力度不夠，嚴(yán)重打擊職工的積極性，損害了職工的利益，也給企業(yè)帶來間接影響。企業(yè)能否有效地將權(quán)利與責(zé)任相結(jié)合，是每一個員工所關(guān)心的。房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型行業(yè)，是一個涉及大量資本運營的發(fā)展過程，是一個資金運營成本較高的產(chǎn)業(yè)。雖然大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都很重視成本管理，但因為管理經(jīng)驗不足，沒能及時在公司內(nèi)部建立起標(biāo)準(zhǔn)的成本管理系統(tǒng)，包含規(guī)章制度、崗位職責(zé)和掌控流程等，許多房地產(chǎn)企業(yè)也沒有設(shè)立專門的成本管理部門。
三、加強房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的策略
1.樹立房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的意識
大多數(shù)員工應(yīng)當(dāng)樹立良好的成本管理意識，提高員工的成本管理意識，提高員工專業(yè)知識水平，使其全面參與到房 地產(chǎn)管理工作中。加強成本管理，充分認識成本和收入之間的緊密聯(lián)系，貫通技術(shù)與經(jīng)濟結(jié)合、生產(chǎn)與管理并重的原則，加強宣傳教育，提高職工的成本意識。房地產(chǎn)企業(yè)管理者要提高職工的自主管理意識，在日常成本管理中，積極地采用約束與激勵機制，達成自主管理，從而有效降低成本。
2.加強成本管理技術(shù)運用
全面了解公司的成本結(jié)構(gòu)和管理，提高其競爭優(yōu)勢。在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)中，間接成本占很大一部分，它的結(jié)構(gòu)和歸屬性徹底變化，在生產(chǎn)過程之外也產(chǎn)生很多費用，它以顧客鏈為導(dǎo)向，以價值鏈為中心，完全轉(zhuǎn)變了房地產(chǎn)企業(yè)的“工作流程”，強調(diào)協(xié)調(diào)內(nèi)部和外部客戶之間的關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)要協(xié)調(diào)各個部門、各個環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系，對房地產(chǎn)企業(yè)的需求、材料的供應(yīng)、生產(chǎn)和銷售環(huán)節(jié)的操作形成連續(xù)，同步“工作流程”。通過作業(yè)分析，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流程優(yōu)化改造，消除所有不能增加價值的作業(yè)，選擇成本較低的作業(yè)，真正做到房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)作業(yè)改進，提高作業(yè)效率。通過流程優(yōu)化重組，結(jié)束部門之間繁瑣的文件傳遞和工作交接，減少審核和監(jiān)督，提高房地產(chǎn)開發(fā)流程的運轉(zhuǎn)效率，促進房地產(chǎn)企業(yè)的整體優(yōu)化，建立房地產(chǎn)企業(yè)的競爭優(yōu)勢。通過加強房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，不斷提高成本控制水平，確保企業(yè)獲得最大經(jīng)濟效益。
3，加強全面預(yù)算管理
先進的信息技術(shù)現(xiàn)已被廣泛用于房地產(chǎn)企業(yè)管理領(lǐng)域。房地產(chǎn)企業(yè)是一個投資大、高風(fēng)險、長周期的行業(yè)，大部分都采用成本高、效率低的經(jīng)營方式，為了改變這種經(jīng)營方式，企業(yè)必須擴展實時跟蹤信息管理系統(tǒng)，為每個房地產(chǎn)企業(yè)提供準(zhǔn)確、有效路徑和有利信息。另外合理、全面的預(yù)算管理能夠進一步提升房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理能力和水準(zhǔn)，促進房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益和社會效益的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金聚集型行業(yè)，資本成本高，當(dāng)設(shè)定的預(yù)算方向可以反映為股東所創(chuàng)造的超過資本本金的價位時，房地產(chǎn)企業(yè)進行有效預(yù)算管理就顯得尤為重要，針對房地產(chǎn)行業(yè)的特點，每一個房地產(chǎn)企業(yè)都需要根據(jù)自身特點做出符合企業(yè)實際經(jīng)營情況的全面預(yù)算。建立與房地產(chǎn)行業(yè)特點相一致的預(yù)算指標(biāo)，主要體現(xiàn)為高度集中的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，要有一個準(zhǔn)確定位的成本管理責(zé)任。預(yù)算的編制一定要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)和策略編寫，組織各部門編制預(yù)算。預(yù)算經(jīng)審批后，為了確保預(yù)算的執(zhí)行體系全面具體，要將其落實到各個部門、各個崗位上，所有執(zhí)行人員必須認真負責(zé)。成本管理主要做的是管理，不僅要做項目成本管理，建立起良好的成本概念，也要加強績效考核。由于建立成本控制是每個人的責(zé)任，因此，每個級別的組織都需要人員參與、合作，每個人都應(yīng)參與活動和評估，對不合理的需要、不規(guī)則的設(shè)計等不同節(jié)點的控制，都是保證項目成本控制順利實現(xiàn)的重要條件。成本控制是通過項目載體，以及實現(xiàn)過程中涉及到所有相關(guān)部門來得以實現(xiàn)最終控制，這是相互匹配的問題，通過有效合作，將項目進度管理、成本管理和基金管理有機地結(jié)合起來，實現(xiàn)利益最大化，提供良好的風(fēng)險預(yù)警。
4.建立先進的成本管理體系
目前，對影響成本管理的房地產(chǎn)企業(yè)來說，成本管理體系的建立是以標(biāo)準(zhǔn)成本管理為基礎(chǔ)，采用系統(tǒng)管理的方法，確定定額管理的全過程，把所有產(chǎn)品的買賣情況作為投資和開發(fā)新產(chǎn)品的基礎(chǔ)策略，進行成本動因分析，鼓勵經(jīng)營人員把主要精力放在能源管理、備件管理、工模具管理、外圍工程管理等方面，明確各個崗位成本核算員工的具體職責(zé)，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的全面覆蓋，為房地產(chǎn)企業(yè)工序成本不斷降低提供制度保障。要制定目標(biāo)成本的考核機制與管理辦法，做到目標(biāo)明確、責(zé)任明確，以此確保成本的可控性。建立行之有效的各種機制，借助房地產(chǎn)企業(yè)的^管理系統(tǒng)，提高數(shù)據(jù)的系統(tǒng)性和準(zhǔn)確性，實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，提高房地產(chǎn)作業(yè)成本法的運用效率，降低實施難度，減少管理成本，增加企業(yè)的整體效益。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的問題
（一）企業(yè)通常采用傳統(tǒng)的家族式管理模式。目前，我國許多房地產(chǎn)企業(yè)典型的管理模式是所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的高度統(tǒng)一，企業(yè)的投資者同時又是經(jīng)營者。特別是在財務(wù)管理上，企業(yè)的財務(wù)負責(zé)人及會計、出納等多是由投資者的親屬擔(dān)任。這勢必給企業(yè)的財務(wù)管理帶來一定的負面影響：企業(yè)存在著不依法建賬、兼職做賬、突擊做賬、以票代賬、白條抵現(xiàn)的現(xiàn)象；企業(yè)管理者集權(quán)現(xiàn)象嚴(yán)重、職責(zé)不分、越權(quán)行事，導(dǎo)致財務(wù)管理工作的無章、無序和混亂狀態(tài)；暗箱操作盛行、財務(wù)監(jiān)控不嚴(yán)、會計信息失真等；納稅風(fēng)險增大，偷稅、漏稅現(xiàn)象嚴(yán)重；企業(yè)沒有建立內(nèi)部審計機構(gòu)，即使有，也難以保證審計的獨立性、公正性。
（二）財務(wù)管理機制薄弱。當(dāng)前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理還處于初始的會計核算階段，尚沒有充分發(fā)揮財務(wù)管理在戰(zhàn)略規(guī)劃、實施、控制方面強有力的作用。
1、財務(wù)制度不健全。沒有建立嚴(yán)格的財務(wù)核算制度，包括賬實核對、賬證核對、賬賬核對在內(nèi)的會計核算程序沒能得到切實有效的貫徹，會計資料的相關(guān)性、真實性和可靠性比較差；財務(wù)上的內(nèi)部控制機制要么沒有設(shè)置，要么形同虛設(shè)，很容易造成資金的內(nèi)部盜用和流失。
2、財務(wù)管理多屬“被動反映型”。僅停留在記賬和編制財務(wù)報表的財務(wù)會計階段；財務(wù)預(yù)測、決策、控制、分析等管理職能基本處于空白，缺乏用于支持管理和決策的管理會計信息。
3、資金的籌措和使用沒有計劃，缺乏現(xiàn)金流量管理觀念。特別是在經(jīng)濟效益良好的情況下，可選擇的投資機會多，更容易忽視財務(wù)管理，盲目擴大生產(chǎn)規(guī)模，加大了企業(yè)風(fēng)險控制的難度。
我國房地產(chǎn)企業(yè)多屬民營經(jīng)濟成分。據(jù)有關(guān)資料顯示，企業(yè)平均壽命僅為三年左右。很多企業(yè)之所以難以持續(xù)發(fā)展，一個極其重要的原因就在于財務(wù)管理水平低下，跟不上企業(yè)發(fā)展的需要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須正視自身的財務(wù)背景，大力規(guī)范財務(wù)管理體制，加強財務(wù)管理工作。
二、提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平的對策
（一）優(yōu)化管理模式，建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度。現(xiàn)代企業(yè)制度是適應(yīng)現(xiàn)代社會化大生產(chǎn)和市場經(jīng)濟要求的產(chǎn)權(quán)關(guān)系明確、治理結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹、責(zé)權(quán)關(guān)系對等、籌資渠道廣泛、制約機制健全、企業(yè)規(guī)模可以迅速擴大并能穩(wěn)定持久經(jīng)營的一種企業(yè)制度。現(xiàn)代企業(yè)制度的基本要求，就是產(chǎn)權(quán)的股份化、組織的公司化和管理的制度化。即，通過所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離，減少投資者對企業(yè)日常經(jīng)營管理的干預(yù)，使管理人員專心企業(yè)日常管理，完善管理理念和企業(yè)管理制度，在生產(chǎn)經(jīng)營中有效使用現(xiàn)代管理方法和手段，調(diào)動經(jīng)營者和廣大企業(yè)員工的積極性、主動性、創(chuàng)造性，切實解決房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)家族式管理帶來的規(guī)模小、體制不順、機制不活、管理混亂、綜合競爭力弱等問題。建立現(xiàn)代企業(yè)制度是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的方向，是企業(yè)上規(guī)模、上檔次、上水平的必然選擇。
（二）構(gòu)建完善的財務(wù)管理體系。為促進房地產(chǎn)企業(yè)核算型財務(wù)向管理型財務(wù)轉(zhuǎn)變，使財務(wù)管理成為企業(yè)管理的核心手段之一，保障企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的實現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須構(gòu)建完善的財務(wù)管理體系。
1、完善財務(wù)會計體系。（1）科學(xué)設(shè)置會計科目。根據(jù)《企業(yè)會計制度》和管理控制要求，科學(xué)設(shè)置會計科目。如，在開發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細化核算對象，保證按產(chǎn)品名稱或樓號進行開發(fā)產(chǎn)品的歸集；在開發(fā)成本和銷售收入科目中，根據(jù)產(chǎn)品或樓號設(shè)置土地費用及下級明細科目、前期費用及下級明細科目等各項開發(fā)成本費用項目，細化成本對象，以便于進行不同產(chǎn)品的營利能力分析。（2）統(tǒng)一會計核算程序。企業(yè)的會計科目設(shè)置要保持統(tǒng)一，在此基礎(chǔ)上增加適當(dāng)?shù)撵`活性；會計單據(jù)格式、種類和使用方法要保持統(tǒng)一；財務(wù)數(shù)據(jù)記錄和歸集程序、賬務(wù)處理程序、結(jié)賬與會計報表編制和上報程序要保持統(tǒng)一。
2、建立管理會計系統(tǒng)。建立管理會計系統(tǒng)的主要任務(wù)是設(shè)立責(zé)任中心。責(zé)任中心是指，按照管理目標(biāo)，根據(jù)各職能部門、項目公司、項目部等組織單元承擔(dān)的職責(zé)，將其分別確定為成本中心、利潤中心和投資中心。責(zé)任中心管理是按照每個責(zé)任中心的職責(zé)分別制定其績效考核指標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)、辦法，并通過責(zé)任中心績效報告的形式動態(tài)反映各責(zé)任中心每月、每季度和每年度業(yè)務(wù)執(zhí)行情況，進而能夠?qū)Ω髫?zé)任中心的業(yè)績進行客觀評價。同時，設(shè)置科學(xué)的管理會計報告體系，向管理層及時反饋銷售進度、項目開發(fā)成本、項目管理成本、綜合效益等信息，支持管理層的經(jīng)營決策行為。
3、健全預(yù)算會計體系，實現(xiàn)財務(wù)管理預(yù)算化。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算會計體系主要包括項目預(yù)算與資金預(yù)算兩項內(nèi)容。項目預(yù)算是企業(yè)以開發(fā)項目作為預(yù)算對象，對項目建設(shè)中將會發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計費用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、經(jīng)營收入、借款計劃等內(nèi)容進行的整體預(yù)算。資金預(yù)算是指公司在對各責(zé)任中心的資金需求和使用計劃進行匯總后，根據(jù)整體資金狀況，對企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運作所制定的規(guī)劃。企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)圍繞目標(biāo)利潤編制預(yù)計損益表、資產(chǎn)負債表和現(xiàn)金流量表，構(gòu)建企業(yè)財務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。同時，要加強管理，堅持月度分析、季度考核、年度總評相結(jié)合的預(yù)算分析和考核原則，定期檢查、嚴(yán)格考核、落實責(zé)任、兌現(xiàn)獎懲措施，形成以財務(wù)制度為主對經(jīng)濟行為定性約束，以財務(wù)預(yù)算為主對經(jīng)濟行為進行定量約束的格局。
4、強化資金管理。（1）在資金的籌措管理方面，主要應(yīng)做好以下幾方面工作：首先，要加強企業(yè)的信用管理。信用是企業(yè)興衰的標(biāo)識，信用良好的企業(yè)，將能獲得條件優(yōu)厚的長期低息貸款，企業(yè)將會有源源不斷的資金去開發(fā)經(jīng)營更多的房地產(chǎn)項目。其次，資金的籌措要有計劃。再次，應(yīng)逐步擴大項目的自有資金比例，這樣就可以使大部分貸款利息支出轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)的盈利。（2）加快資金周轉(zhuǎn)，加強資金運用管理。首先，加快資金流轉(zhuǎn)。由于受多種因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目往往不能按時完工，占用大量的資金，資金流轉(zhuǎn)不暢，嚴(yán)重的會把企業(yè)拖垮。因此，企業(yè)應(yīng)盡快處理掉“拖拉工程”。其次，加強企業(yè)現(xiàn)金管理。盡可能使應(yīng)收賬款與應(yīng)付賬款的期限保持一致，最好是應(yīng)收賬款回收的期限較應(yīng)付賬款交付的期限短，這樣就可以保證按期支付應(yīng)付賬款，使企業(yè)避免過多的利息負擔(dān)及資金占用。第三，防止企業(yè)過度預(yù)支資金，否則，一旦發(fā)生債務(wù)危機，就會危及到企業(yè)的生存。第四，嚴(yán)格控制管理費用的支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要防止講排場、講面子、大手大腳、鋪張浪費等現(xiàn)象。
5、加強財務(wù)制度建設(shè)，完善內(nèi)部審計制度。房地產(chǎn)企業(yè)在制定財務(wù)會計制度時，應(yīng)當(dāng)遵循針對性、操作性和強制性原則，制定一套符合企業(yè)實際的財務(wù)管理制度：一是要設(shè)立專門的財務(wù)管理機構(gòu)，統(tǒng)一負責(zé)企業(yè)的資金融通、現(xiàn)金出納、財務(wù)管理、工資核算、固定資產(chǎn)等的預(yù)算編制、決算實施工作；二是要制定相應(yīng)的財務(wù)管理制度，如現(xiàn)金、采購、報銷、稽核等制度，實行財務(wù)管理的規(guī)范化和制度化；三是要制定相應(yīng)的考核制度，強化監(jiān)督機制。
關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行;非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán);金融創(chuàng)新
中圖分類號：F830.31 文獻標(biāo)識碼：B 文章編號：1674-0017-2015（1）-0052-04
一、非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)業(yè)務(wù)的發(fā)展簡況
（一）非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)業(yè)務(wù)的定義
非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)工具是指未在銀行間市場及證券交易所市場交易的債權(quán)性工具，包括但不限于信貸資產(chǎn)、信托貸款、委托債權(quán)、承兌匯票、信用證、應(yīng)收賬款、各類受（收）益權(quán)、帶回購條款的股權(quán)性融資等。
非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)業(yè)務(wù)指企事業(yè)單位和個人通過非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)工具進行融資的業(yè)務(wù)。非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)業(yè)務(wù)既包括銀行傳統(tǒng)的表內(nèi)貸款、票據(jù)貼現(xiàn)、保理，表外信用證、承兌等業(yè)務(wù)，也包括近年來發(fā)展較快的銀行表內(nèi)同業(yè)業(yè)務(wù)、表外理財業(yè)務(wù)和表外委托貸款業(yè)務(wù)等，還包括非存款類金融機構(gòu)開展投向非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)工具的信托投資計劃、證券投資基金、證券公司資產(chǎn)管理計劃、基金管理公司及子公司資產(chǎn)管理計劃、保險業(yè)資產(chǎn)管理機構(gòu)資產(chǎn)管理產(chǎn)品;非金融機構(gòu)之間通過互聯(lián)網(wǎng)金融開展的P2P、P2B融資業(yè)務(wù)。
商業(yè)銀行創(chuàng)新型非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)業(yè)務(wù)指商業(yè)銀行通過創(chuàng)造各類政策規(guī)定范圍以外的表內(nèi)外債權(quán)工具對企事業(yè)單位和個人進行融資的業(yè)務(wù)。
（二）商業(yè)銀行創(chuàng)新型非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)業(yè)務(wù)的主要模式和相關(guān)政策規(guī)定
1、銀信理財合作業(yè)務(wù)。主要模式為銀行將客戶理財資金委托給信托公司，由信托公司擔(dān)任受托人投向銀行信貸或票據(jù)資產(chǎn)。針對該模式，《中國銀監(jiān)會關(guān)于進一步規(guī)范銀信合作有關(guān)事項的通知》（銀監(jiān)發(fā)[2009]111號）要求商業(yè)銀行不得承擔(dān)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的管理職能;商業(yè)銀行應(yīng)將資產(chǎn)的全套原始權(quán)利證明文件移交給信托公司并書面通知債務(wù)人資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜，保證信托公司真實持有資產(chǎn);銀信合作理財產(chǎn)品不得投資于理財產(chǎn)品發(fā)行銀行自身的信貸資產(chǎn)或票據(jù)資產(chǎn)。2010年7月，銀監(jiān)會口頭叫停銀信理財合作業(yè)務(wù)并于2010年8月下發(fā)《中國銀監(jiān)會關(guān)于規(guī)范銀信財合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項的通知》（銀監(jiān)發(fā)[2010]72號），對存量銀信理財合作業(yè)務(wù)進行規(guī)范，要求商業(yè)銀行分兩年將表外資產(chǎn)轉(zhuǎn)入表內(nèi)，并按要求計提撥備和計算加權(quán)風(fēng)險資產(chǎn)。
2、同業(yè)代付業(yè)務(wù)。主要模式為銀行根據(jù)客戶申請，通過境內(nèi)外同業(yè)機構(gòu)或本行海外分支機構(gòu)為該客戶的貿(mào)易結(jié)算提供的短期融資便利和支付服務(wù)。針對該模式，《中國銀監(jiān)會辦公廳關(guān)于規(guī)范同業(yè)代付業(yè)務(wù)管理的通知》（銀監(jiān)辦發(fā)[2012]237號）要求按照“實質(zhì)重于形式”的會計核算原則，委托行應(yīng)將委托同業(yè)代付的款項直接確認為向客戶提供的貿(mào)易融資，并在表內(nèi)進行相關(guān)會計處理與核算。
3、理財業(yè)務(wù)。主要模式為商業(yè)銀行理財資金直接或通過非銀行金融機構(gòu)、資產(chǎn)交易平臺等間接投資于“非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)資產(chǎn)”業(yè)務(wù)。針對該模式，《中國銀監(jiān)會關(guān)于規(guī)范商業(yè)銀行理財業(yè)務(wù)投資運作有關(guān)問題的通知》（銀監(jiān)發(fā)[2013]8號）要求每個理財產(chǎn)品單獨管理、建賬和核算;充分披露債權(quán)資產(chǎn)情況;比照自營貸款管理流程進行投前盡職調(diào)查、風(fēng)險審查和投后風(fēng)險管理;總量控制在理財產(chǎn)品余額35%和總資產(chǎn)4%以內(nèi);合作機構(gòu)名單制管理，明確準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)程序、存續(xù)期管理、信息披露義務(wù)及退出機制;不得提供任何直接或間接、顯性或隱性的擔(dān)保或回購承諾。
4、同業(yè)業(yè)務(wù)。主要模式為境內(nèi)依法設(shè)立的金融機構(gòu)之間開展的以投融資為核心的各項業(yè)務(wù)，主要業(yè)務(wù)類型包括：同業(yè)拆借、同業(yè)存款、同業(yè)借款、同業(yè)代付、買入返售（賣出回購）等同業(yè)融資業(yè)務(wù)和同業(yè)投資業(yè)務(wù)。針對該類業(yè)務(wù)，《關(guān)于規(guī)范金融機構(gòu)同業(yè)業(yè)務(wù)的通知》（銀發(fā)[2014]127號）要求限制買入返售和同業(yè)投資業(yè)務(wù)不得接受任何直接或間接、顯性或隱性的第三方金融機構(gòu)信用擔(dān)保。限定買入返售業(yè)務(wù)項下的金融資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)為標(biāo)準(zhǔn)化金融資產(chǎn)。限定買入返售業(yè)務(wù)職能在兩家金融機構(gòu)之間進行。三項規(guī)定基本限制了利用買入返售業(yè)務(wù)項下的非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)投資。但同業(yè)拆借、同業(yè)存款、同業(yè)借款、同業(yè)投資等業(yè)務(wù)都仍然能夠作為銀行借道非存款類金融機構(gòu)將信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為同業(yè)資產(chǎn)的工具。
二、非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)業(yè)務(wù)發(fā)展的內(nèi)在動因
（一）銀行突破存款利率管制的驅(qū)動
對企業(yè)和居民閑置資金的市場化競爭加劇和銀行存款利率行政定價之間的矛盾日益突出。在資金來源價格的市場化競爭壓力下，商業(yè)銀行不得不創(chuàng)新各類表內(nèi)外融資工具來繞開存款利率管制。商業(yè)銀行的資金來源結(jié)構(gòu)從單一的存款為主轉(zhuǎn)變?yōu)榇婵钫急戎鸩较陆担韮?nèi)非存款類負債和表外理財、委托貸款占比逐步上升的趨勢。
（二）銀行突破貸款增量管制的驅(qū)動
隨著存款在商業(yè)銀行資金來源中的比重逐步下降，存貸比指標(biāo)核算的貸款規(guī)模、人行核定的貸款增量指標(biāo)與銀行可運用的資金規(guī)模之間的矛盾日益突出。為了擴大資金運用規(guī)模，商業(yè)銀行一方面創(chuàng)新各種方式擴大存款的考核時點數(shù)，將控制的其他類型資金臨時轉(zhuǎn)化為存款，存款在季末、年末大起大落成為常態(tài);另一方面，創(chuàng)新各種方式擴大資金運用渠道，將可運用資金通過各類通道投向企業(yè)和居民。
（三）銀行經(jīng)營利潤最大化的驅(qū)動
由于非存款來源的資金不用繳納存款準(zhǔn)備金、非信貸的資金運用不用計提撥備，不受貸款投向的管制，理財、委托貸款等表外資金進出不占用資本，在傳統(tǒng)存貸業(yè)務(wù)規(guī)模萎縮、利差收窄、盈利下滑的背景下，商業(yè)銀行必然會受到利潤的驅(qū)動大力發(fā)展創(chuàng)新型非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)業(yè)務(wù)。
（四）企業(yè)和個人突破表內(nèi)貸款條件限制的驅(qū)動
受支持實體經(jīng)濟、環(huán)境保護、房地產(chǎn)和融資平臺風(fēng)險管控、房地產(chǎn)限貸政策等各類因素限制，不能從表內(nèi)獲得貸款但是融資風(fēng)險可控、償債能力較強的企業(yè)和個人存在強烈的多渠道融資需求，典型的如各類金融交易市場投機者，四證不全的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，三套以上房屋的購房者，高耗能高污染高盈利的“三高”企業(yè)，對利率不敏感、經(jīng)營效率低下、借助政府信用進行龐氏融資的部分政府融資平臺企業(yè)。
（五）銀行突破各類監(jiān)管規(guī)則限制的驅(qū)動
銀行利用傳統(tǒng)存貸匯業(yè)務(wù)優(yōu)勢掌控了企業(yè)和個人的大量資金供給和需求信息，利用近年來經(jīng)營業(yè)績的優(yōu)勢吸納了大量的專業(yè)人才，銀行必然會采取各種形式促進資金供求雙方的對接來實現(xiàn)自身利潤最大化。銀行在利潤最大化的驅(qū)動下，必然采取通道費用最小化的方式來拓展非存貸融資中介業(yè)務(wù)。近年來，為了限制銀行的監(jiān)管套利，監(jiān)管機構(gòu)出臺了針對非標(biāo)債權(quán)創(chuàng)新的一系列限制性政策，但并未開放出鼓勵非標(biāo)業(yè)務(wù)健康發(fā)展的正常通道，隨著一個個簡單、低成本、顯性的通道被堵死，一批復(fù)雜、高成本、隱性的通道以更快的速度出現(xiàn)。
三、非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)業(yè)務(wù)發(fā)展的利害關(guān)系
（一）非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)業(yè)務(wù)發(fā)展的有利影響
1、有利于擴大社會融資總量，增強銀行業(yè)服務(wù)實體經(jīng)濟的能級。非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)業(yè)務(wù)的創(chuàng)新發(fā)展突破了傳統(tǒng)貸款規(guī)模對銀行服務(wù)實體經(jīng)濟資金規(guī)模的限制。通過創(chuàng)造資金雙方供求直接對接的債權(quán)工具，有利于增強銀行業(yè)對實體經(jīng)濟的服務(wù)能級，拓寬實體經(jīng)濟的融資渠道，降低融資成本。
2、有利于增強銀行業(yè)的市場化競爭能力。非標(biāo)轉(zhuǎn)化債權(quán)業(yè)務(wù)的創(chuàng)新發(fā)展，促使銀行業(yè)逐步脫離存貸款利差的政策保護，與基金、保險、券商、互聯(lián)網(wǎng)金融公司等傳統(tǒng)和新興的融資中介進行激烈的市場化競爭。通過競爭全面提升銀行業(yè)的產(chǎn)品創(chuàng)新能力、風(fēng)險管理能力、市場資源挖掘能力，有效降低利率市場化進程對銀行業(yè)的沖擊，增加銀行的利潤來源渠道，擴大中間業(yè)務(wù)收入的比重。
（二）非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)業(yè)務(wù)發(fā)展的不利影響
1、有可能削弱宏觀調(diào)控的效果，增加企業(yè)融資的通道成本。一部分受到宏觀調(diào)控政策限制的企業(yè)有可能借助創(chuàng)新渠道進行融資。
2、有可能擴大銀行體系的潛在風(fēng)險。銀行為了追求利潤增長，有可能對表內(nèi)非貸款生息資產(chǎn)少計提甚至不計提損失準(zhǔn)備;有可能為表外非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)業(yè)務(wù)提供隱性擔(dān)保，造成銀行潛在信用風(fēng)險、聲譽風(fēng)險加大;有可能采取互保的方式將實體經(jīng)濟的融資風(fēng)險轉(zhuǎn)化為金融體系內(nèi)部的風(fēng)險，造成銀行體系的資本充足率虛高，實際杠桿率上升。
四、規(guī)范非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)業(yè)務(wù)發(fā)展的政策建議
（一）宏觀層面：完善銀行發(fā)展的外部環(huán)境
1、完善征信體系建設(shè)。逐步將各類非標(biāo)債權(quán)業(yè)務(wù)納入人民銀行征信系統(tǒng)，最終實現(xiàn)征信系統(tǒng)對各類非標(biāo)債權(quán)融資的全覆蓋。
2、加快推進利率市場化建設(shè)。加快建立存款保險制度和銀行破產(chǎn)制度，建立存款保險制度擔(dān)保的存款制度，按照政府信用定價、同業(yè)負債按照銀行信用定價、理財業(yè)務(wù)按照標(biāo)的資產(chǎn)信用定價的市場化定價機制。從根本上改變目前政府和銀行隱性全面擔(dān)保下，銀行表內(nèi)同業(yè)和表外理財業(yè)務(wù)非理性擴張催生的非標(biāo)業(yè)務(wù)。
3、逐步放開信貸規(guī)模的行政管制。十提出，在資源配置中市場要起決定性作用。而我國目前信貸投放實質(zhì)上仍實行規(guī)模管控，間接驅(qū)動了非標(biāo)業(yè)務(wù)的發(fā)展。
4、加大各類融資通道的治理。各級金融主管部門聯(lián)合行動，加大對基金公司、信托公司、保險公司、投資公司、擔(dān)保公司等設(shè)立的各類以監(jiān)管套利、規(guī)避宏觀調(diào)控政策、隱匿資金真實流向為目的的融資通道的治理力度。
（二）微觀層面：改進內(nèi)部管理機制
1、不斷細化授信制度，采取負面清單制。探索建立客戶信用評級體系，加強客戶資信管理。加強對客戶信用信息數(shù)據(jù)采集、分析、使用管理，建立集團內(nèi)以信用評級為基礎(chǔ)的客戶風(fēng)險排序機制，提高風(fēng)險認知能力和監(jiān)測水平。將不符合國家產(chǎn)業(yè)政策、不符合監(jiān)管要求，以及盲目擴張、主業(yè)不突出、嚴(yán)重超負債經(jīng)營、管理混亂等客戶，堅決予以排除。
2、加強制度建設(shè)，嚴(yán)把準(zhǔn)入關(guān)。制定符合監(jiān)管要求的非標(biāo)債權(quán)業(yè)務(wù)操作規(guī)程，把好業(yè)務(wù)準(zhǔn)入關(guān)、把緊業(yè)務(wù)操作關(guān)、把牢業(yè)務(wù)風(fēng)險關(guān)。
3、持續(xù)優(yōu)化考核激勵機制。調(diào)整、完善對分支機構(gòu)和人員績效考核體系，加大業(yè)務(wù)風(fēng)險事項的考核占比和追責(zé)力度，形成業(yè)務(wù)發(fā)展和風(fēng)險防范的良性互動。
4、加大問責(zé)力度。對由于違規(guī)經(jīng)營非標(biāo)資產(chǎn)業(yè)務(wù)造成銀行重大經(jīng)濟損失或重大聲譽風(fēng)險的，對相關(guān)責(zé)任人嚴(yán)格問責(zé)。
（三）監(jiān)管層面：加強銀行非標(biāo)業(yè)務(wù)監(jiān)管，實現(xiàn)防風(fēng)險與促發(fā)展的有機結(jié)合
1、嚴(yán)守支持實體經(jīng)濟發(fā)展的大方向。總體上，鼓勵商業(yè)銀行利用自身在客戶投融資需求方面的信息資源和債權(quán)債務(wù)管理方面的法律、人才、系統(tǒng)等資源，大力發(fā)展不承擔(dān)信用風(fēng)險、聲譽風(fēng)險的各類表外非標(biāo)業(yè)務(wù)，撮合投融資雙方在符合宏觀調(diào)控政策和產(chǎn)業(yè)政策的前提下，實現(xiàn)各種形式的債務(wù)直接融資，擴大社會融資總量，支持實體經(jīng)濟增長。
2、嚴(yán)格控制表內(nèi)非標(biāo)業(yè)務(wù)的規(guī)模和風(fēng)險。對于表內(nèi)其他投資、買入返售等非信貸業(yè)務(wù)，完善相關(guān)管理制度和統(tǒng)計制度，對最終投向為非金融企業(yè)的各類非信貸資產(chǎn)，參照信貸業(yè)務(wù)進行資產(chǎn)質(zhì)量五級分類和撥備計提、納入貸款集中度管理，規(guī)范利用同業(yè)互保減記加權(quán)風(fēng)險資產(chǎn)、嚴(yán)格執(zhí)行杠桿率監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)。
3、嚴(yán)格控制表外非標(biāo)業(yè)務(wù)的隱性擔(dān)保。對由于隱性擔(dān)保造成機構(gòu)經(jīng)濟損失的要嚴(yán)格問責(zé)。要求表外非標(biāo)業(yè)務(wù)資金來源與資金運用期限嚴(yán)格匹配，避免短期資金投向長期債務(wù)引發(fā)的隱性擔(dān)保、監(jiān)管套利行為。試點表外非標(biāo)債權(quán)業(yè)務(wù)由商業(yè)銀行設(shè)立獨立法人的資產(chǎn)管理子公司獨立操作，從機構(gòu)層面徹底隔離表外風(fēng)險。
4、非標(biāo)業(yè)務(wù)納入流動性風(fēng)險管理。將表內(nèi)外非標(biāo)業(yè)務(wù)合理納入流動性風(fēng)險相關(guān)指標(biāo)管理，或制訂專項監(jiān)管指標(biāo)。
5、建議大力推進資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)是替代非標(biāo)業(yè)務(wù)的一個很好的業(yè)務(wù)途徑，也是盤活存量、用好增量的有效方式。建議加快推進資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)常規(guī)發(fā)展，調(diào)整信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的審批手續(xù)，提高審批效率。對符合條件的金融租賃公司在銀行間市場開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)可由審批制改為備案制。另外，建議考慮出臺一些監(jiān)管政策，促進信托公司的企業(yè)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的開展。
6、加強內(nèi)、外部監(jiān)管協(xié)作。目前，商業(yè)銀行與信托公司合作，通過理財資金、自有資金、同業(yè)業(yè)務(wù)投資等方式投資非標(biāo)債權(quán)業(yè)務(wù)，標(biāo)的涉及信托貸款、應(yīng)收賬款、各類受（收）益權(quán)等。上述業(yè)務(wù)鏈條中，信托公司通常僅作為通道的一部分，上游可能還會疊加券商、基金管理公司或異地商業(yè)銀行等其他“通道”，對在信托業(yè)務(wù)審核環(huán)節(jié)有效判斷資金來源造成很大困難。而業(yè)務(wù)背后實質(zhì)的出資方銀行則可能由于地域或其他原因，游離在監(jiān)管視線之外，對于其是否按照“實質(zhì)重于形式”原則計量風(fēng)險并計提撥備，亦無從考證。建議加強非銀機構(gòu)、商業(yè)銀行、各銀監(jiān)局之間及與其他外部金融機構(gòu)和監(jiān)管部門間的信息交流與共享，提高業(yè)務(wù)透明度。
7、強化理財投資約束。針對銀行理財業(yè)務(wù)借道同業(yè)存款規(guī)避非標(biāo)債權(quán)資產(chǎn)余額限制的普遍做法，建議考慮對銀行理財資金投資同業(yè)存款的行為做出一定限制，如要求理財資金投資同業(yè)存款不得超過一定比例;當(dāng)他行理財資金存入時，應(yīng)當(dāng)禁止以非公允價值計入同業(yè)存款，或采取復(fù)雜結(jié)構(gòu)和包裝轉(zhuǎn)為一般性存款。
8、規(guī)范會計核算。針對銀行理財和同業(yè)業(yè)務(wù)密切關(guān)聯(lián)、相互伴生的現(xiàn)狀，建議盡快出臺相關(guān)政策，規(guī)范銀行理財資金投向同業(yè)渠道、同業(yè)資金對接非標(biāo)債權(quán)資產(chǎn)等行為的會計核算方式;理財產(chǎn)品、同業(yè)業(yè)務(wù)實質(zhì)上投資于非標(biāo)債權(quán)資產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)納入表內(nèi)參照信貸業(yè)務(wù)管理;要求銀行將同業(yè)資產(chǎn)項下科目與交易對手入賬科目定期核對，確保嚴(yán)格匹配，否則處罰雙方。
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The Reflection on Standardizing the Development of Innovative Non-standardized Creditor’s Rights Business of Commercial banks
LIU Dan
（Tianjin Branch PBC， Tianjin 300040）
