時(shí)間：2023-06-02 09:57:43
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
1.1項(xiàng)目成本管理
項(xiàng)目成本控制主要就是控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)，通過對(duì)工程造價(jià)的控制，不僅能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)用效率，而且能夠不斷提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，使得相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得較好的市場(chǎng)地位。在實(shí)際的操作過程中，工程造價(jià)管理主要體現(xiàn)在材料的合理購(gòu)進(jìn)、實(shí)現(xiàn)良好的承包商索賠方式以及科學(xué)、合理的工程洽談上面。
1.2項(xiàng)目進(jìn)度管理
房屋建筑的進(jìn)度管理對(duì)于房地產(chǎn)的整體經(jīng)濟(jì)效益具有重要的影響。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度較慢，就會(huì)延長(zhǎng)房屋的建造時(shí)間，從而增加了房屋的建造價(jià)格。一般來(lái)講，這些資金費(fèi)用都會(huì)落實(shí)在房屋建筑的銷售價(jià)格上，由于房屋造價(jià)較高，就會(huì)影響房屋的銷售，從而影響到整個(gè)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益。
1.3項(xiàng)目工程質(zhì)量管理
在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理具有重要的意義。工程質(zhì)量不僅影響到工程的銷售情況，而且在很大程度上影響了開發(fā)商的生存根本。因此，在實(shí)際的操作過程中，一旦質(zhì)量不過關(guān)，就會(huì)影響到正常的建設(shè)工期，增加投資，使得房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益受到較大的負(fù)面影響。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的方式
2.1選擇優(yōu)秀的勘察設(shè)計(jì)單位
在房地產(chǎn)開發(fā)前期，需要對(duì)地質(zhì)進(jìn)行勘察，然后進(jìn)行科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，因此，早期的勘察設(shè)計(jì)單位的工作能力非常重要。只有選擇優(yōu)秀的勘查設(shè)計(jì)單位，才能夠?qū)Ψ课萁ㄔO(shè)的整體布局進(jìn)行科學(xué)的配置和結(jié)構(gòu)劃分，將多余的建設(shè)部分去除掉，從而能夠在確保工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上，提高工作的經(jīng)濟(jì)效益。
2.2選擇優(yōu)秀的施工主體
在房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)之后，需要選擇最佳的施工主體，這對(duì)于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目工程的質(zhì)量效益和進(jìn)度效益都具有重要的意義。在實(shí)際的施工主體選擇過程中，需要相關(guān)工作人員能夠制定合理的選擇體系標(biāo)準(zhǔn)，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：施工主體的技術(shù)設(shè)備是否先進(jìn)、施工主體的企業(yè)資質(zhì)是否達(dá)標(biāo)、近三年企業(yè)的施工業(yè)績(jī)?nèi)绾巍⑹┕ろ?xiàng)目經(jīng)理的個(gè)人素質(zhì)是否高超等。對(duì)于一個(gè)施工主體來(lái)說(shuō)，設(shè)備和技術(shù)分別是企業(yè)的硬件和軟件，只有這兩方面都能夠具有優(yōu)秀的資質(zhì)，才能夠?qū)?xiàng)目工程施工具有促進(jìn)作用。此外，優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理能夠在很大程度上提高項(xiàng)目的管理水平，對(duì)于整個(gè)工程的開展具有重要的促進(jìn)作用。只有從眾多方面進(jìn)行科學(xué)的分析和考察，才能夠最終選擇出最優(yōu)異的施工隊(duì)伍。
2.3建立健全項(xiàng)目管理體系
在房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理過程中，建立健全一個(gè)優(yōu)秀的管理體系，對(duì)于提高建設(shè)工程的整體水平具有重要的意義。常見的管理體系包括工程材料管理、施工隊(duì)伍管理以及工程項(xiàng)目資料檔案管理等。在工程材料的管理過程中，應(yīng)該能夠?qū)ν愔黧w材料進(jìn)行調(diào)查和分析，在此基礎(chǔ)上選擇符合設(shè)計(jì)使用標(biāo)準(zhǔn)而價(jià)格最合理的材料，通過對(duì)材料價(jià)格的合理控制來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成本管理。施工隊(duì)伍是工程項(xiàng)目的主要成員，對(duì)于施工隊(duì)伍的管理效益，能夠促進(jìn)工程項(xiàng)目的進(jìn)一步開展。常見的管理措施包括：設(shè)定獎(jiǎng)懲制度、加強(qiáng)對(duì)施工隊(duì)伍的組織領(lǐng)導(dǎo)等。對(duì)于工程施工的具體情況進(jìn)行及時(shí)的記錄，有益于及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工中存在的問題，并能夠在第一時(shí)間進(jìn)行改進(jìn)，從而確保工程后續(xù)相關(guān)工作能夠得到很好的開展。
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的具體內(nèi)容
3.1加強(qiáng)項(xiàng)目合同的管理
在房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理過程中，合同管理涉及到工程管理的全過程和各個(gè)方面，對(duì)于工程建設(shè)具有重要的作用。所謂合同管理，就是指工程項(xiàng)目開發(fā)主體與相關(guān)單位就工程項(xiàng)目的正常開展簽訂的一系列具有法律效益的經(jīng)濟(jì)合同，其內(nèi)容主要包括材料合同、施工合同等。在實(shí)際的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，企業(yè)的質(zhì)量、成本以及進(jìn)度的管理對(duì)于企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)都具有決定性的作用。而這些管理內(nèi)容的實(shí)現(xiàn)都是通過履行具體的合同來(lái)達(dá)到的。因此，不斷加強(qiáng)項(xiàng)目工程的合同管理，是確保工程管理質(zhì)量的最重要的內(nèi)容之一。
3.2加強(qiáng)工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理
房地產(chǎn)施工質(zhì)量是房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的生命，因此，只有加強(qiáng)項(xiàng)目工程的質(zhì)量管理，才能夠最終確保項(xiàng)目能夠順利地開展和竣工。在實(shí)際的管理過程中，要能夠確保施工相關(guān)技術(shù)工藝能夠與工程合同以及施工設(shè)計(jì)相同，如果不同，則應(yīng)該進(jìn)行及時(shí)的糾正。房地產(chǎn)項(xiàng)目部要能夠采取全過程的工程質(zhì)量管理，對(duì)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工以及竣工等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)合理的管理。在實(shí)際的操作過程中，應(yīng)該不斷地宣傳質(zhì)量意識(shí)，特別是提高領(lǐng)導(dǎo)的質(zhì)量管理意識(shí)。在施工過程中，要能夠定期召開工程部經(jīng)理會(huì)議，對(duì)施工過程中出現(xiàn)的質(zhì)量問題進(jìn)行匯總和集體研討，找出最佳的應(yīng)對(duì)措施，以此來(lái)不斷提高項(xiàng)目工程質(zhì)量。在實(shí)際的質(zhì)量管理過程中，要注重管理人員資質(zhì)的檢查，要能夠確保施工具體操作規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)與合同及設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)相同，對(duì)于各分項(xiàng)工程要加強(qiáng)專項(xiàng)管理，對(duì)于工程中使用的材料要經(jīng)過相應(yīng)的檢查和相關(guān)試驗(yàn)才能夠正式投入到施工使用，對(duì)于機(jī)械設(shè)備的選擇也需要經(jīng)過認(rèn)真的試驗(yàn)，只有這樣，經(jīng)過全面的審查和管理，才能夠切實(shí)提高房地產(chǎn)工程的施工質(zhì)量。
3.3注重房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制
在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，成本控制管理是管理到相關(guān)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最重要的方面，因此，必須要注重項(xiàng)目成本控制。主要的成本控制分為項(xiàng)目調(diào)查和方案制定、項(xiàng)目施工階段成本控制以及項(xiàng)目開發(fā)管理中的成本控制等。在實(shí)際的操作過程中，在項(xiàng)目規(guī)劃階段要能夠?qū)?xiàng)目的具體實(shí)施情況進(jìn)行科學(xué)合理的評(píng)估，使得整個(gè)項(xiàng)目工程能夠用最低的價(jià)格獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益；在項(xiàng)目施工階段要能夠通過項(xiàng)目工程招投標(biāo)，獲得最優(yōu)質(zhì)的施工隊(duì)伍，實(shí)現(xiàn)成本控制的最大化；在工程項(xiàng)目的開發(fā)管理過程中，要能夠?qū)崿F(xiàn)簽證管理制度，以提高房地產(chǎn)開發(fā)商的綜合競(jìng)爭(zhēng)水平，為成本控制提供堅(jiān)實(shí)的保障。
3.4加強(qiáng)房地產(chǎn)協(xié)調(diào)組織管理工作
在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的協(xié)調(diào)組織管理過程中，需要做好項(xiàng)目部的外部協(xié)調(diào)與內(nèi)部管理工作。其中，外部協(xié)調(diào)主要包括：與設(shè)計(jì)單位之間的協(xié)調(diào)，與施工單位之間的協(xié)調(diào)，與工程監(jiān)理單位之間的協(xié)調(diào)，與政府及質(zhì)量監(jiān)督單位之間的協(xié)調(diào)，與其它相關(guān)單位之間的協(xié)調(diào)等。只有做好外部關(guān)系的協(xié)調(diào)工作，才能夠在很大程度上給房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)營(yíng)造最佳的施工環(huán)境。內(nèi)部協(xié)調(diào)主要包括：加強(qiáng)人際關(guān)系的協(xié)調(diào)，根據(jù)具體的人員情況進(jìn)行科學(xué)合理的安排，在矛盾處理上要能夠做得恰到好處，能夠制定合理的成績(jī)?cè)u(píng)估機(jī)制。此外，要能夠根據(jù)具體的小組成員配置情況，設(shè)定科學(xué)合理的工作目標(biāo)、具體的職責(zé)與權(quán)限等，加強(qiáng)信息溝通機(jī)制的建立，及時(shí)解決施工過程中存在的矛盾，為項(xiàng)目工程的施工創(chuàng)造良好的內(nèi)部環(huán)境。
四、結(jié)束語(yǔ)
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目管理；控制措施
一、不斷規(guī)范建設(shè)項(xiàng)目合同管理
建設(shè)工程項(xiàng)目合同就是指項(xiàng)目開發(fā)主體與勘察、設(shè)計(jì)、施工、材料供應(yīng)等單位，為完成一定的建設(shè)工程任務(wù)而簽訂的一種經(jīng)濟(jì)的合同，其內(nèi)容就包括對(duì)施工合同、買賣合同、分包合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭(zhēng)議。在房地產(chǎn)開發(fā)整個(gè)過程中，每個(gè)樓盤的施工質(zhì)量、進(jìn)度和成本決定了企業(yè)產(chǎn)品的自有生命周期、資金回收的速度以及企業(yè)的獲利空間。項(xiàng)目在開發(fā)過程中的施工質(zhì)量、進(jìn)度和成本控制歸根到底都是通過各種合同的履行來(lái)實(shí)現(xiàn)的。對(duì)施工前簽訂的施工合同進(jìn)行加強(qiáng)管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。
二、加強(qiáng)投資項(xiàng)目質(zhì)量控制
質(zhì)量控制的任務(wù)關(guān)鍵所在就是及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工過程中施工工藝是否滿足設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定，同時(shí)通過檢查、繪制施工作業(yè)流程圖和動(dòng)態(tài)過程控制圖，加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的施工過程質(zhì)量控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目部強(qiáng)調(diào)并建立全面、全員、全過程的現(xiàn)場(chǎng)管理模式，尤其要強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)層的質(zhì)量意識(shí)，保證合同質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。領(lǐng)導(dǎo)層管理意識(shí)的強(qiáng)弱，是決定能否實(shí)現(xiàn)合同質(zhì)量目標(biāo)的關(guān)鍵。在這方面經(jīng)常召開工程部經(jīng)理會(huì)議，研究部署對(duì)施工單位如何采取有效措施加強(qiáng)質(zhì)量控制和安全管理，如何調(diào)動(dòng)監(jiān)理人員的積極性進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量檢查與驗(yàn)收。加強(qiáng)投資項(xiàng)目質(zhì)量控制的具體措施如下：
1、對(duì)施工單位和監(jiān)理部現(xiàn)場(chǎng)管理人員的崗位資格進(jìn)行嚴(yán)格審查，凡是人員資格配備不齊備或不相稱的，要求施工單位或監(jiān)理部及時(shí)改正，并撤換相關(guān)人員。
2、認(rèn)真查閱圖紙和施工規(guī)范，對(duì)設(shè)計(jì)圖紙中平立剖面圖及土建與水電暖中有矛盾地方，對(duì)工程質(zhì)量和工程造價(jià)影響較大的分項(xiàng)及工序材料，工程部多次并及時(shí)和設(shè)計(jì)單位聯(lián)系和溝通。主要通過設(shè)計(jì)變更、技術(shù)核定單和工程部通知、會(huì)議紀(jì)要的形式加以修正。
3、工程部對(duì)工程施工中使用的原材料、半成品及機(jī)械設(shè)備的質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格檢查和控制，所有用于工程的材料（包括工程部供應(yīng)的材料和施工單位自行采購(gòu)的材料），在使用前必須先送有資質(zhì)的檢測(cè)的單位進(jìn)行復(fù)試，并將復(fù)驗(yàn)報(bào)告、出廠合格證及出廠檢驗(yàn)報(bào)告及進(jìn)場(chǎng)材料報(bào)監(jiān)理部和工程部檢查驗(yàn)收合格后方可使用，否則，一律不得進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)和用于工程上。對(duì)于工程中使用的主要機(jī)械設(shè)備（如塔吊、提升機(jī)、電動(dòng)吊籃、腳手架等）同樣也需進(jìn)場(chǎng)復(fù)試檢測(cè)和報(bào)驗(yàn)。
4、在安全控制方面主要對(duì)“三寶”（安全帽、安全網(wǎng)、安全帶），“四口”（樓梯口、電梯井口、預(yù)留洞口、通道口），臨邊（建筑物四周、陽(yáng)臺(tái)、屋面等），模板和支架、臨時(shí)用電，機(jī)械設(shè)備等安全情況進(jìn)行日常巡查及定期和不定期的檢查。發(fā)現(xiàn)問題要求施工單位及時(shí)整改。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理
現(xiàn)今，房地產(chǎn)開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)中，價(jià)格是重要因素之一。所以房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)必須建立全面、完善的項(xiàng)目成本管理方案，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本。確定完善的成本管理，要做到：第一，規(guī)劃階段在調(diào)研的基礎(chǔ)上，精準(zhǔn)確定項(xiàng)目評(píng)估，嚴(yán)格控制成本、利潤(rùn)等，用最低的成本獲取最優(yōu)的質(zhì)量和最大的利潤(rùn)；第二，項(xiàng)目施工階段要引入更多的競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)進(jìn)入，嚴(yán)格招標(biāo)，控制施工成本；第三，項(xiàng)目開發(fā)過程中要建立分明的獎(jiǎng)懲制度。采取獎(jiǎng)懲制度，重要的是做好現(xiàn)場(chǎng)簽證管理。做到嚴(yán)格控制成本管理，可以從根本上解決浪費(fèi)的問題，提高房地產(chǎn)開發(fā)商的價(jià)格優(yōu)勢(shì)和綜合競(jìng)爭(zhēng)力。
四、完善監(jiān)理制度
（1）完善監(jiān)理制度，提高監(jiān)理水平。一是拓寬監(jiān)理領(lǐng)域，發(fā)展全能監(jiān)理，實(shí)施全方位、全過程監(jiān)理；二是加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理單位的資質(zhì)管理，建立公平有序的監(jiān)理市場(chǎng)；三是適當(dāng)提高監(jiān)理取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，制止監(jiān)理企業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)；四是加大培訓(xùn)教育力度，提高監(jiān)理人員的整體素質(zhì)。
（2）明確監(jiān)理單位與建設(shè)單位、承建單位的關(guān)系。建設(shè)單位與監(jiān)理單位的關(guān)系是平等的合同約定關(guān)系，是委托與被委托的關(guān)系。監(jiān)理單位所承擔(dān)的任務(wù)由雙方事先按平等協(xié)商的原則確定于合同之中，監(jiān)理委托合同一經(jīng)確定，建設(shè)單位不得干涉監(jiān)理工程師的正常工作。監(jiān)理單位依據(jù)監(jiān)理合同中建設(shè)單位授予的權(quán)力行使職責(zé)，公正獨(dú)立地開展監(jiān)理工作。
（3）建設(shè)單位協(xié)調(diào)、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作。為避免權(quán)責(zé)不明、責(zé)任不清、建設(shè)單位有意無(wú)意干涉監(jiān)理工作的問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將項(xiàng)目管理重點(diǎn)轉(zhuǎn)向協(xié)調(diào)、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作。
五、重視項(xiàng)目收尾階段的項(xiàng)目管理
在項(xiàng)目收尾階段可建立一個(gè)由開發(fā)商主管工程領(lǐng)導(dǎo)牽頭、整合工程管理、材供、技術(shù)、銷售、開發(fā)、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項(xiàng)目收尾臨時(shí)機(jī)構(gòu)，與工程項(xiàng)目管理現(xiàn)場(chǎng)人員分工協(xié)作，共同完成工程收尾階段的項(xiàng)目管理及項(xiàng)目交付、移交等工作。
六、做好組織協(xié)調(diào)管理
房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中的協(xié)調(diào)內(nèi)容有兩部分，第一方面是項(xiàng)目部部?jī)?nèi)部的關(guān)系的協(xié)調(diào)。主要表現(xiàn)為：首先抓好內(nèi)部人際關(guān)系的協(xié)調(diào)，做到在人員安排上量才適用，在工作委托上職責(zé)分明，在成績(jī)?cè)u(píng)價(jià)上實(shí)事求是，在矛盾處理上要恰到好處。其次抓好內(nèi)部組織關(guān)系的協(xié)調(diào)，根據(jù)工作需要和每個(gè)人員的特長(zhǎng)，明確規(guī)定每個(gè)小組和成員的工作目標(biāo)、職責(zé)和權(quán)限，事先約定各個(gè)小組在工作中的相互關(guān)系，在每天的晨會(huì)上建立信息溝通制度，及時(shí)清除工作的矛盾或沖突。第二方面：項(xiàng)目部與外部關(guān)系協(xié)調(diào)，主要和以下部門和單位協(xié)調(diào)：其一，和施工單位協(xié)調(diào)；其二，和監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)；其三，設(shè)計(jì)單位的協(xié)調(diào)；其四，與質(zhì)量監(jiān)督站和其他政府的協(xié)調(diào)；其五，除上述單位關(guān)系由工程部協(xié)調(diào)外，其它相關(guān)單位的關(guān)系協(xié)調(diào)和處理，應(yīng)由公司另行安排其他人員（外事部）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和處理。從工程立項(xiàng)、報(bào)建直到工程交工驗(yàn)收的所有階段的有關(guān)政府外部手續(xù)辦理應(yīng)由外事部完成，需工程部技術(shù)配合的，工程部可協(xié)助配合。
總之，要想做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理工作，需要房地產(chǎn)項(xiàng)目管理者懂技術(shù)、會(huì)經(jīng)營(yíng)、善管理、能協(xié)調(diào)的綜合的專業(yè)工作能力，能積極努力地開展工作，同時(shí)對(duì)新情況、新問題不斷進(jìn)行調(diào)查研究，不斷探索新途徑，總結(jié)新方法，確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的有效管理。
參考文獻(xiàn)
[1]王琳.淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目管理[J].科技信息，2011（07）
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；探討；項(xiàng)目管理
前言：
房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè),即是國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè),因此，一座房屋質(zhì)量的好壞,直接關(guān)系到社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和廣大業(yè)主的切身利益。2011年5月11日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4月份主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，1-4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資13340億元，同比增長(zhǎng)34.3%,其中住宅投資9497億元，增長(zhǎng)38.6%。全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為103.19。針對(duì)這一現(xiàn)象,作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)者，不僅要牢固樹立“質(zhì)量第一”的觀念,而且還應(yīng)以戰(zhàn)略眼光探討和研究技術(shù)管理策略和措施。另外,房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)主方項(xiàng)目管理的核心是目標(biāo)控制,自項(xiàng)目開始到完成,通過項(xiàng)目策劃和控制,以使項(xiàng)目的費(fèi)用目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)和質(zhì)量目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。要使房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)做大做強(qiáng),必須加強(qiáng)內(nèi)部管理,增加外部?jī)?yōu)勢(shì),提高自身競(jìng)爭(zhēng)力。下面就針對(duì)房產(chǎn)開發(fā)管理這個(gè)問題進(jìn)行探討分析。
1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理含義：
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的最終目的是高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo),其是以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制作為基礎(chǔ),運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法,在開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過程,按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律,建立有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理融合了項(xiàng)目管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),系統(tǒng)的項(xiàng)目管理理論又為建設(shè)工程項(xiàng)目管理提供了理論工具,使得建設(shè)工程項(xiàng)目管理日益系統(tǒng)化、科學(xué)化。
確切地講，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是一套復(fù)雜的管理體系,它以房地產(chǎn)企業(yè)、監(jiān)理公司為主管,各參建單位參與,通過計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制四個(gè)方面的管理,保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有效進(jìn)行,最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的具體流程步驟：
1.1 其在計(jì)劃管理方面。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃管理,能使項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)有計(jì)劃、按順序有條不紊地展開。也就是說(shuō),通過使用一個(gè)動(dòng)態(tài)計(jì)劃管理,將工程項(xiàng)目全過程和全部開發(fā)活動(dòng)納入計(jì)劃軌道,從而使項(xiàng)目有序地達(dá)到預(yù)期總目標(biāo)
1.2 其在組織管理方面。這是指通過職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行,以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī),建立各種規(guī)章制度,形成一個(gè)高效率的組織保障體系,使項(xiàng)目的各項(xiàng)目標(biāo)得以最終實(shí)現(xiàn)
1.3 其在協(xié)調(diào)管理方面。其意義是為開發(fā)項(xiàng)目提供協(xié)調(diào)和諧的公共環(huán)境,保證項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行。協(xié)調(diào)管理的主要任務(wù)是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目與外部環(huán)境、項(xiàng)目各子系統(tǒng)之間,以及項(xiàng)目不同階段、不同部門、不同層次之間的關(guān)系進(jìn)行溝通與協(xié)調(diào)。這種溝通與協(xié)調(diào)將更有利于睦鄰公共關(guān)系,吸納融通資金,尋找材料設(shè)備供貨渠道,廣攬優(yōu)秀設(shè)計(jì)和施工隊(duì)伍,獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),促進(jìn)產(chǎn)品銷售。在各種協(xié)調(diào)之中,人際關(guān)系協(xié)調(diào)最為主要,項(xiàng)目經(jīng)理在人際關(guān)系協(xié)調(diào)過程中處于核心地位。
1.4 其在控制管理方面。其意義是有利于對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制,并獲得最大的綜合效益。控制管理主要是通過計(jì)劃、決策、反饋和調(diào)整等手段,采用項(xiàng)目分解,各種指標(biāo)、定額、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與檢驗(yàn)等措施,對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、成本造價(jià)等進(jìn)行有效控制,以確保開發(fā)項(xiàng)目用最少的投入,獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。
2 明確房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理實(shí)施前存在的問題
2.1 所謂凡事要對(duì)癥下藥，我們要在了解問題的基礎(chǔ)上才能更好地解決問題。根據(jù)開發(fā)公司規(guī)模和發(fā)展?fàn)顟B(tài)不同，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)，不外職能型、項(xiàng)目型和矩陣型三種基本形式，但其項(xiàng)目管理的具體目的是基本相同的，就是在規(guī)定的時(shí)間范圍內(nèi)，確定的投資規(guī)模內(nèi)，把開發(fā)項(xiàng)目一次性做好。因此，就我從事這一行業(yè)略談一下我對(duì)其存在的一些問題進(jìn)行闡述：
2.1.1 在項(xiàng)目決策前，對(duì)于可行性的問題不予與重視
就土地方面來(lái)說(shuō)，當(dāng)前通過政府一級(jí)市場(chǎng)，以“招拍掛”形式獲得開發(fā)土地，一味追求拿地，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)前景不進(jìn)行深入的可行性研究，甚至不進(jìn)行或來(lái)不及進(jìn)行可行性研究，投資決策倉(cāng)促盲目，導(dǎo)致了一系列的問題，如在獲得土地后才進(jìn)行有針對(duì)性的策劃和研究，對(duì)市場(chǎng)的應(yīng)對(duì)受限于土地規(guī)劃條件，導(dǎo)致規(guī)劃、設(shè)計(jì)只能夠按照政府要求進(jìn)行開發(fā)，而政府的政策有時(shí)是在調(diào)整的，因此開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)明顯加大。
2.1.2 對(duì)于有關(guān)的具體方案規(guī)劃和施工圖的設(shè)計(jì)，沒有亦或是缺乏設(shè)計(jì)監(jiān)理
對(duì)圖紙的不重視。在施工圖紙會(huì)審時(shí)，甚至施工過程中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計(jì)問題很多，在工程實(shí)施過程中發(fā)生了大量的設(shè)計(jì)變更。忽視總體規(guī)劃和施工圖設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目投資控制的重要性，設(shè)計(jì)監(jiān)理僅承擔(dān)設(shè)計(jì)變更監(jiān)理責(zé)任，出現(xiàn)工程返工等質(zhì)量問題，造成投資浪費(fèi)和工期延誤。
2.1.3 在建設(shè)施工階段中，項(xiàng)目的過程管理存在缺陷
在建設(shè)施工過程中，現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)制的不規(guī)范，責(zé)任不明確或權(quán)限不清晰，導(dǎo)致工程進(jìn)度管理及成本控制的失控。如工程變更和零工的簽證管理不嚴(yán)肅，工程進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行不徹底，造成竣工時(shí)間延期；管理費(fèi)用過高及不可預(yù)見費(fèi)用超出預(yù)期。
2.1.4 項(xiàng)目管理不夠完善，存在管理薄弱這一現(xiàn)象
管理層次不夠靈活，比如項(xiàng)目管理限于工程施工管理，對(duì)工程現(xiàn)場(chǎng)管理以外的工作，如項(xiàng)目的前期策劃、市場(chǎng)調(diào)研、銷售控制、客戶服務(wù)、融資與資金運(yùn)用等重視不夠，使開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作成本過高。
2.1.5 各部門之間在工作上的協(xié)調(diào)不順暢
工作上，由于各司其職，各項(xiàng)目管理部對(duì)自己的工作能夠認(rèn)真負(fù)責(zé)，對(duì)公司其他工作或與其他單位有關(guān)聯(lián)的工作積極性不高，導(dǎo)致相互之間推諉扯皮，影響公司整體項(xiàng)目管理工作水平的提升。
2.2 針對(duì)存在問題，我提出幾點(diǎn)淺見
2.2.1 要加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)前期的管理
針對(duì)土地問題，必須要重視項(xiàng)目開發(fā)前期研究分析工作，提前了解意向開發(fā)土地的規(guī)劃要求，針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和確定市場(chǎng)定位，從總體企劃入手，落實(shí)設(shè)計(jì)構(gòu)思、營(yíng)銷方案策劃，結(jié)合資本運(yùn)做和融資方式做好可行性研究及投資決策分析，做好運(yùn)營(yíng)謀劃及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)。
2.2.2 不斷強(qiáng)化項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)
項(xiàng)目經(jīng)理在整個(gè)設(shè)計(jì)過程中要與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行密切的合作和溝通，加強(qiáng)設(shè)計(jì)監(jiān)理的管理工作，重視設(shè)計(jì)對(duì)投資控制的影響，對(duì)設(shè)計(jì)概算及施工圖預(yù)算編制要求全面準(zhǔn)確，并事先考慮不定因素及應(yīng)對(duì)方案。
2.2.3 加強(qiáng)開發(fā)建設(shè)的過程控制
施工過程管理必須確定質(zhì)量目標(biāo)，明確項(xiàng)目部管理責(zé)任。以計(jì)劃的資金投入，達(dá)到最好的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。強(qiáng)化成本控制，降低開發(fā)資金成本。結(jié)合預(yù)算管理，制定合理的現(xiàn)金使用和庫(kù)存計(jì)劃。公司財(cái)務(wù)審計(jì)部參與控制賒銷賬款，加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理。公司成本合約部協(xié)助項(xiàng)目部理順和完善現(xiàn)場(chǎng)簽證管理，做到現(xiàn)場(chǎng)簽證和簽證審查相互牽制；落實(shí)工程建設(shè)施工計(jì)劃，保證項(xiàng)目按計(jì)劃竣工。
2.2.4 完善開發(fā)項(xiàng)目后期的管理
在施工過程中，有很多開發(fā)者在對(duì)前期的處理更甚于對(duì)后期的重視，其實(shí)不然，一項(xiàng)工程不管是前期還是后期都是一樣的值得重視，后期的處理也是不可忽視的。其實(shí)后期的項(xiàng)目主要也就是項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)。公司營(yíng)銷與客戶服務(wù)部提前介入，積極與物業(yè)管理公司溝通，充分考慮小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理所需配備的設(shè)備以及管理用房等，調(diào)動(dòng)物業(yè)公司的服務(wù)積極性和工作主觀能動(dòng)性，做好物業(yè)服務(wù)工作。另外營(yíng)銷在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中的地位也十分重要，項(xiàng)目經(jīng)理必須正確把握營(yíng)銷理念，與公司職能部門密切合作，加強(qiáng)產(chǎn)品市場(chǎng)推廣。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；現(xiàn)狀；對(duì)策
近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，特別是在國(guó)家擴(kuò)大基礎(chǔ)建設(shè)的背景下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)也迎來(lái)了輝煌的發(fā)展機(jī)遇。許多房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)家利好政策下開始做大、做強(qiáng)。但不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)企業(yè)作為項(xiàng)目的投資開發(fā)者，因傳統(tǒng)管理體制的影響，企業(yè)無(wú)現(xiàn)成的項(xiàng)目管理模式可遵循，我國(guó)較大的房地產(chǎn)企業(yè)都有根據(jù)自己發(fā)展歷程慢慢摸索、建立起來(lái)的一系列體制或制度。雖然監(jiān)理模式已經(jīng)引入我國(guó)多年，可以適當(dāng)分擔(dān)企業(yè)的一些管理精力，但這種甲乙雙方外加監(jiān)理的管理模式未能很好的提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目管理的能力。這嚴(yán)重影響了我國(guó)房地產(chǎn)建筑市場(chǎng)的健康發(fā)展，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理已開始變得尤為重要。
1我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理現(xiàn)狀分析
我國(guó)建筑企業(yè)由于長(zhǎng)期受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，其項(xiàng)目管理水平還處在較低的水平層面上。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下成長(zhǎng)起來(lái)的一類企業(yè)，在引入建筑施工企業(yè)人力的同時(shí)也不同程度的吸納了較為落后的建筑施工企業(yè)的管理體制。這種重視施工現(xiàn)場(chǎng)的管理體制無(wú)疑與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全盤考慮項(xiàng)目開發(fā)周期的行為不匹配。這就導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)自身的特點(diǎn)自己建立和完善管理體制，在此過程中，因無(wú)前期企業(yè)的模范案例可遵循，企業(yè)內(nèi)部員工在專業(yè)上、素質(zhì)上不能很好的建立與企業(yè)相適應(yīng)的管理體制，故在體制建立上存在較多問題，突出表現(xiàn)為組織不科學(xué)，管理模式不合理，經(jīng)濟(jì)效益低，管理技術(shù)缺乏創(chuàng)新，人員綜合素質(zhì)低等。
1.1管理模式現(xiàn)狀
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目管理的突出現(xiàn)狀之一是管理模式不合理，房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式仍然有很強(qiáng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩。以行政和硬性指令來(lái)代替科學(xué)管理的方法。項(xiàng)目總體規(guī)劃方面不夠重視，所做的各種規(guī)劃不科學(xué)，不符合實(shí)際，主要靠以往經(jīng)驗(yàn)積累或其他企業(yè)類似項(xiàng)目的照搬。在項(xiàng)目規(guī)劃階段未能充分考慮后期設(shè)計(jì)、施工等方面的問題，各項(xiàng)計(jì)劃的制定缺乏有效支撐，拍腦袋定計(jì)劃。如果在后期項(xiàng)目實(shí)施過程中遇到新的變化，因時(shí)間緊迫，無(wú)法全面、妥善解決，只能主觀臆斷，導(dǎo)致制定的措施不得當(dāng)。控制方面，表現(xiàn)為企業(yè)內(nèi)部控制缺乏足夠重視，缺少完整有效的控制體系。控制的大部分工作靠檢查、考核代替。而這些工作的開展需要等任務(wù)結(jié)束以后才能進(jìn)行，這種事后控制的方法，較多的只能做出定性判斷，不能進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析和量化計(jì)算。事前和事中控制沒有得到足夠的重視。
1.2組織模式現(xiàn)狀
我國(guó)目前較多的房地產(chǎn)企業(yè)的組織設(shè)置較為混亂，多數(shù)是根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)各階段的主要工作來(lái)劃分不同部門主辦的組織模式。而這種各自為陣的組織現(xiàn)狀無(wú)疑為項(xiàng)目順利開展增加了協(xié)調(diào)、溝通難度。在項(xiàng)目開發(fā)的各階段會(huì)因主辦部門不同而側(cè)重考慮的問題不同，這就導(dǎo)致項(xiàng)目的前期存在諸多矛盾。如設(shè)計(jì)方案階段需要滿足規(guī)劃、功能和美觀要求，往往不會(huì)過多考慮成本和后期施工的難易程度。而成本預(yù)算階段則要重點(diǎn)考慮節(jié)省成本的途徑和實(shí)施，這種因成本偏高問題而導(dǎo)致修改設(shè)計(jì)方案的事情屢見不鮮。類似的問題相信在不同企業(yè)都不同程度的有所體現(xiàn)。這種分部門、分專業(yè)的組織模式在能夠更好完成本職工作的同時(shí)卻忽略了項(xiàng)目整體考慮的思維模式，從而增加了企業(yè)內(nèi)部溝通、協(xié)調(diào)的精力和時(shí)間，不利于企業(yè)的發(fā)展。
1.3管理方法現(xiàn)狀
房地產(chǎn)企業(yè)作為項(xiàng)目的投資者，從項(xiàng)目開始立項(xiàng)就決定了企業(yè)所扮演的角色，具有對(duì)所有參與該項(xiàng)目各相關(guān)單位的付款權(quán)。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)擁有該權(quán)利，導(dǎo)致了他們?cè)趯?duì)這些單位的管理方面方法較為單一，存在很大的依賴性。如果這些參與單位在各自工作中存在困難、失誤或不滿足房地產(chǎn)企業(yè)要求的情況，房地產(chǎn)企業(yè)便會(huì)以罰款或滯后付款等經(jīng)濟(jì)方式予以處罰。這種“以包代管”，事不關(guān)己，事前不充分溝通，一致克服，事后處罰的行為在我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)中表現(xiàn)尤為明顯。
1.4人員綜合素質(zhì)現(xiàn)狀
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成立之初的員工大多數(shù)都是從建筑設(shè)計(jì)或施工企業(yè)轉(zhuǎn)變而來(lái)。這些人員之前從事的工作性質(zhì)較為單一，在房地產(chǎn)企業(yè)角色轉(zhuǎn)變較慢，而企業(yè)新吸收的高校人才往往能夠盡快融入企業(yè)氛圍中來(lái)，但是因缺乏工作經(jīng)驗(yàn)，在每個(gè)項(xiàng)目環(huán)節(jié)的知識(shí)掌握不夠深入而不能充分發(fā)揮作用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目管理涉及設(shè)計(jì)、施工、技術(shù)、管理、合同、經(jīng)濟(jì)等諸多知識(shí)，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有綜合性人才，如設(shè)計(jì)人員要考慮成本及現(xiàn)場(chǎng)施工的可操作性，成本人員要考慮設(shè)計(jì)方案的初衷及后期建筑使用的質(zhì)量和耐久性，現(xiàn)場(chǎng)施工人員要熟悉設(shè)計(jì)原理、合同約定、后期驗(yàn)收等相關(guān)事宜。這就需要企業(yè)員工對(duì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的各階段要有一定廣度和深度的認(rèn)識(shí)，而這些能力是很多房地產(chǎn)企業(yè)員工所不具備的。
2房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的相關(guān)對(duì)策
2.1改變管理模式
管理模式主要由管理觀念、管理方法和管理體制組成，改變企業(yè)的管理模式，就是要改變這三種要素。管理觀念的改變，以往企業(yè)以追求產(chǎn)值為目標(biāo)，以行政指令管理為特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)雖然是我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的新興企業(yè)，但是其人員隊(duì)伍依然保留些以往企業(yè)的特點(diǎn)。在當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，這種觀念已然改變，現(xiàn)在企業(yè)以追求盈利為目標(biāo)，追求創(chuàng)新發(fā)展。經(jīng)營(yíng)觀念對(duì)一個(gè)企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要，只有將觀念改變過來(lái)，適應(yīng)新經(jīng)濟(jì)的要求，企業(yè)才能發(fā)展壯大。管理方法的改變，采用先進(jìn)的、科學(xué)的和量化的管理方法。例如在項(xiàng)目前期方案設(shè)計(jì)階段，建立方案評(píng)選的量化評(píng)比體系，成本、工程、銷售、物業(yè)等人員參與評(píng)分；項(xiàng)目分期、分標(biāo)段劃分上，綜合考慮不同建筑施工企業(yè)的整體實(shí)力。建立績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系來(lái)獲取工作達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的準(zhǔn)確性，總結(jié)規(guī)律，積累經(jīng)驗(yàn)，定期培訓(xùn)，為以后工作起到借鑒、指導(dǎo)作用。管理體制的改變，建立具有彈性生產(chǎn)力，剛性結(jié)構(gòu)和符合企業(yè)特點(diǎn)的合理組織體系，shift企業(yè)的生產(chǎn)力組織方式符合其自身的發(fā)展規(guī)律。具體包括：房地產(chǎn)企業(yè)各部門運(yùn)作與協(xié)調(diào)管理分離，建立統(tǒng)籌各部門工作的綜合管理體制。企業(yè)權(quán)力適當(dāng)下放，加快各部門決策速度，同時(shí)完善公司制度，對(duì)各部門制度執(zhí)行落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督，增加或加大監(jiān)督職能的運(yùn)用，以此建立集權(quán)和分權(quán)相結(jié)合而又不失衡的靈活組織機(jī)構(gòu)。
2.2提高人員綜合素質(zhì)
雖然房地產(chǎn)企業(yè)管理部門人員都是以專業(yè)化為標(biāo)準(zhǔn)，但是在日常工作中，各部門都會(huì)互相接觸。同一件事情都會(huì)由多個(gè)部門參與，這就需要企業(yè)加強(qiáng)對(duì)人員綜合素質(zhì)的培養(yǎng)，企業(yè)內(nèi)部營(yíng)造提高綜合素質(zhì)的氛圍，開展宣傳和學(xué)習(xí)，讓企業(yè)員工逐步了解、認(rèn)識(shí)其他部門的專業(yè)化知識(shí)，使員工能夠在干本職工作的同時(shí)考慮相關(guān)環(huán)節(jié)，盡可能統(tǒng)籌考慮問題。在日常工作中可實(shí)施有效的培訓(xùn)考核策略，拓展員工的專業(yè)知識(shí)，提高員工認(rèn)識(shí)和解決問題的高度，促使企業(yè)員工綜合素質(zhì)的提高。
3結(jié)語(yǔ)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目管理；效益提升；方法
中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
當(dāng)前受國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，目前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的前景一直不夠明朗，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，這既是一種挑戰(zhàn)也是一種機(jī)遇，如果房地產(chǎn)開發(fā)商能夠在這樣的一個(gè)前提下將自己的生存的境遇提升起來(lái)，那么就能夠在今后的激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地；如果當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)商不能夠?qū)⒆约旱拈_發(fā)項(xiàng)目更加集約化發(fā)展，那么就更有可能成為了這次國(guó)家層面的房地產(chǎn)調(diào)控中的犧牲品。因此，只有在房地產(chǎn)開發(fā)工程的過程中將其中的項(xiàng)目管理的效益提升，才能夠克服這樣的一種境遇。
一、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)過程中項(xiàng)目管理的狀況分析
目前，受我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商都積極的將自己的開發(fā)項(xiàng)目，降低開發(fā)成本，提升各個(gè)環(huán)節(jié)的管理的效益，這對(duì)于未來(lái)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)展有著一定的現(xiàn)實(shí)意義。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)長(zhǎng)期的工程，具有開發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)、投資的金額相對(duì)較大、面臨的風(fēng)險(xiǎn)較多等特點(diǎn)，作為房地產(chǎn)開發(fā)商最主要的目的是將房地產(chǎn)建設(shè)賣出的價(jià)格最大化，在這樣的一個(gè)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)于其工程建設(shè)的項(xiàng)目管理是否積極有效、是否能夠?qū)⒊杀究刂圃谧畹忘c(diǎn)，是否能夠符合房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期成本承受能力？當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)過程中由于對(duì)項(xiàng)目管理的經(jīng)驗(yàn)較少，還沒有能夠形成科學(xué)有效的管理模式，在這樣的一個(gè)背景下面，由于我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)過程往往處于一種服務(wù)外包的狀況下，在目前只有將房地產(chǎn)開發(fā)過程中的項(xiàng)目管理集中到房地產(chǎn)開發(fā)商的手中，才能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)開發(fā)商的價(jià)格壓低下來(lái)，也只有這樣才能夠降低在日常的管理過程中所產(chǎn)生的一些不必要的費(fèi)用。
當(dāng)前，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中對(duì)于項(xiàng)目決策以及設(shè)計(jì)開發(fā)階段、施工階段、竣工驗(yàn)收階段，每一個(gè)環(huán)節(jié)都涉及到工程造價(jià)，優(yōu)化項(xiàng)目管理都顯得意義較為重大。項(xiàng)目管理作為房地產(chǎn)開發(fā)過程中非常重要的一個(gè)方面，應(yīng)該引起房地產(chǎn)開發(fā)商的重視，不僅要從思想上重視而且還要將這樣的一種思維形式放到房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程中去，只有這樣才能夠使得施工成本減少，提升房地產(chǎn)開發(fā)的效益。
二、提升房地產(chǎn)開發(fā)工程中的項(xiàng)目管理中的效益的方法分析
（一）、找到適合項(xiàng)目管理的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施
在房地產(chǎn)開發(fā)過程的項(xiàng)目管理中，往往隱含著一些隱性的風(fēng)險(xiǎn)，如何規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)就成為了房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該積極考慮的內(nèi)容。在房地產(chǎn)開發(fā)工程的項(xiàng)目管理中應(yīng)該積極的回避風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)就是建立在前期的房地產(chǎn)開發(fā)過程中的論證上面，將房地產(chǎn)開發(fā)的前期過程準(zhǔn)備完善，這樣的話就能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。對(duì)于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)最有效的措施，第一個(gè)就是與建筑施工單位簽訂合同，以合同的方式來(lái)轉(zhuǎn)移相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，簽訂了合同后不管發(fā)生什么樣的風(fēng)險(xiǎn)，都由施工方來(lái)承擔(dān)責(zé)任，這樣的話對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)是有利的。
（二）、加強(qiáng)對(duì)于項(xiàng)目成本的控制管理
房地產(chǎn)開發(fā)過程中相對(duì)比較受房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注的一項(xiàng)重要內(nèi)容就是項(xiàng)目的成本造價(jià)，該項(xiàng)目的成本的多少直接關(guān)系到房地產(chǎn)商的盈利與否。對(duì)于項(xiàng)目的成本管理必須加強(qiáng)在房地產(chǎn)施工的全過程中，對(duì)于全部的過程進(jìn)行成本的控制和管理，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的過程中應(yīng)該不斷的完善管理的是投資決策的階段、設(shè)計(jì)招標(biāo)的階段、項(xiàng)目建設(shè)階段以及竣工驗(yàn)收的階段，在這些階段中進(jìn)行成本的控制，是提升房地產(chǎn)開發(fā)過程中的項(xiàng)目管理的最有效的方法。
（三）、不斷的完善項(xiàng)目管理的質(zhì)量
質(zhì)量往往是房地產(chǎn)開發(fā)公司的生命線所在，在房地產(chǎn)開發(fā)過程的項(xiàng)目管理中，只有不斷的完善工程項(xiàng)目管理中的質(zhì)量監(jiān)控才能夠降低建筑的成本。房地產(chǎn)開發(fā)工程的項(xiàng)目管理中的質(zhì)量管理，不僅關(guān)系到整個(gè)施工質(zhì)量的好與壞，還關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)工程中的效益的提升。當(dāng)前在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，不僅要完善對(duì)于項(xiàng)目管理的的質(zhì)量提升，還應(yīng)該將重點(diǎn)放到如何降低房地產(chǎn)施工造價(jià)上面，只有這樣才能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)開發(fā)工程過程中的項(xiàng)目管理的效益提升到最高的層次。
三、結(jié)束語(yǔ)
綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)工程過程中的項(xiàng)目管理中的效益提升不僅要從簡(jiǎn)單的工程造價(jià)的降低進(jìn)行，還應(yīng)該考慮到多方面的因素，有國(guó)家宏觀調(diào)控的因素，也有房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)于施工風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的因素、同時(shí)還有就是將房地產(chǎn)的開發(fā)工程過程中的項(xiàng)目管理的質(zhì)量做進(jìn)一步的提升，只有這樣才能夠不斷的完善和提升房地產(chǎn)開發(fā)工程過程中的項(xiàng)目管理中的效益提升。
參考文獻(xiàn)：
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【摘要】房地產(chǎn)的項(xiàng)目應(yīng)實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化的開發(fā)和管理模式從而滿足人們?nèi)諠u提升的居住環(huán)境和品位的要求需要，提高房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目管理是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)降低成本、實(shí)現(xiàn)最大限度盈利的首要步驟，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量和管理有著重要的意義。然而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目也存在一定的問題，如：前期策劃準(zhǔn)備不充分、成本控制不及時(shí)、工程完成后質(zhì)量難保證等現(xiàn)象，需要房地產(chǎn)開發(fā)過程中不斷進(jìn)行調(diào)整，采取有效措施進(jìn)行管理。
【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)；開發(fā)；項(xiàng)目管理
房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)實(shí)現(xiàn)最佳的開發(fā)和管理模式，從而為房地產(chǎn)的建設(shè)實(shí)施提供良好的設(shè)計(jì)前提，從居住建筑的設(shè)計(jì)出發(fā)保證建筑的設(shè)計(jì)和建筑的質(zhì)量，建立運(yùn)行良好的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能不斷提高房地產(chǎn)商的建筑質(zhì)量從而滿足人們?nèi)諠u提升的居住需求，同樣加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)管理也能實(shí)現(xiàn)科學(xué)的房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作模式。房地產(chǎn)的開發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜而系統(tǒng)的工程，在開發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮各方面的綜合因素，以科學(xué)的開發(fā)為建筑的實(shí)施和質(zhì)量奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的作用和意義
1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)的項(xiàng)目方案開發(fā)階段對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)能產(chǎn)生相應(yīng)的影響。房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目階段開發(fā)過程中由于設(shè)計(jì)公司的選擇存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，選擇適當(dāng)或是嚴(yán)格考核相應(yīng)的設(shè)計(jì)公司則能充分保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和實(shí)施的質(zhì)量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設(shè)計(jì)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目之時(shí)加強(qiáng)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的管理，則能加強(qiáng)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，減小房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上對(duì)工程項(xiàng)目的實(shí)施和管理都打下了良好的基礎(chǔ)。
1.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能促進(jìn)建筑項(xiàng)目的質(zhì)量管理
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理能對(duì)建筑項(xiàng)目的質(zhì)量產(chǎn)生深刻的影響，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段，公司將投入較大的人力物力和資金，為保證各項(xiàng)資源的合理配置實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)化利用，提供資源的能動(dòng)性控制，最終加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的管理，從而保障項(xiàng)目工程的質(zhì)量。通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理和促進(jìn)實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的設(shè)計(jì)和管理模式，充分實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)對(duì)整個(gè)建筑工程的管理和規(guī)劃的整體掌控和全面管理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)后續(xù)工作的促進(jìn)和基礎(chǔ)性作用。
1.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能優(yōu)化建筑項(xiàng)目的成本管理
房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目管理能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)的整體控制和管理，實(shí)際上為房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理建立了一個(gè)基礎(chǔ)的管理平臺(tái)。項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)計(jì)不同，項(xiàng)目工程的成本付出和相應(yīng)的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預(yù)算以及最大限度的利潤(rùn)獲取之間尋求基本的平衡點(diǎn)，從而要在有限的資源和資金范圍內(nèi)建立高質(zhì)量高品質(zhì)的工程項(xiàng)目都必須依靠工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與項(xiàng)目的成本是緊密聯(lián)系的，良好的項(xiàng)目管理能以最少的資源消耗建設(shè)最佳的建筑工程項(xiàng)目。
2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理過程中存在的問題
2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃準(zhǔn)備不充分
房地產(chǎn)所開發(fā)的項(xiàng)目應(yīng)以客戶的需要為中心，然而過分重視市場(chǎng)的變化程度和客戶的項(xiàng)目需求程度可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃不夠充分，項(xiàng)目的方案確定不夠詳細(xì)準(zhǔn)確，致使項(xiàng)目的市場(chǎng)消費(fèi)定位不夠準(zhǔn)確，而長(zhǎng)時(shí)間的商討和決策在一定程度上延長(zhǎng)了工程項(xiàng)目由設(shè)計(jì)到實(shí)施的時(shí)間。缺乏詳細(xì)具體的項(xiàng)目計(jì)劃報(bào)告致使項(xiàng)目在決策過程中問題重重，決策層的匆忙決策導(dǎo)致項(xiàng)目在實(shí)行和實(shí)施過程中沒有一個(gè)整體而系統(tǒng)的管理體系，影響了整個(gè)工程項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度。
2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理不及時(shí)
房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目的成本管理應(yīng)貫穿于開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的過程之中，項(xiàng)目的成本和質(zhì)量控制是開發(fā)項(xiàng)目管理的重要因素。然而目前，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)主要考慮項(xiàng)目的功能以及技術(shù)、美觀等因素，并未考慮到相應(yīng)的成本管理因素，也很少在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃階段將可實(shí)施的方案與項(xiàng)目的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)性聯(lián)系起來(lái)，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)之時(shí)浪費(fèi)了較多的人力物力但所設(shè)計(jì)的方案在很大程度上缺少相應(yīng)的可行性。或是在項(xiàng)目實(shí)施階段缺乏成本管理意識(shí)導(dǎo)致了許多不必要的項(xiàng)目成本支出，大部分是取決于項(xiàng)目開發(fā)管理過程中的不及時(shí)造成的。
2.3 工程建設(shè)完成后質(zhì)量難保證
房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和管理以項(xiàng)目和建筑的質(zhì)量為核心，項(xiàng)目的成本管理也應(yīng)以保證工程項(xiàng)目的質(zhì)量為基礎(chǔ)。然而由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理和實(shí)施工作的協(xié)調(diào)上存在矛盾，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的后續(xù)質(zhì)量難以得到相應(yīng)的保證。前期的項(xiàng)目管理階段施工和管理的因素較為簡(jiǎn)單，但在項(xiàng)目實(shí)施后期收尾階段，建筑工程實(shí)施的配合和管理等各方面的因素未定義清楚致使相應(yīng)的開發(fā)商和工程的分包商之間存在相應(yīng)的矛盾，工程建設(shè)過程中監(jiān)督方能對(duì)相應(yīng)的工程實(shí)施進(jìn)行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之間的責(zé)任不清和溝通不明等致使工程的驗(yàn)收和事后的項(xiàng)目質(zhì)量管理和責(zé)任難以得到一個(gè)清晰的定義。
3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的具體措施
3.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制直接關(guān)系到開發(fā)商的獲利程度，因此在相應(yīng)的項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)過程中應(yīng)十分注意項(xiàng)目管理的成本控制貫徹設(shè)計(jì)的始終。從開發(fā)上進(jìn)行整體而系統(tǒng)的成本控制和嚴(yán)密的監(jiān)視，采取合理的措施降低成本。在房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)之時(shí)，選擇較好的建筑設(shè)計(jì)公司，保證建筑的設(shè)計(jì)質(zhì)量之時(shí)也能滿足人們?nèi)諠u提升的居住要求。在項(xiàng)目的實(shí)施過程中尤其注意項(xiàng)目的成本控制和監(jiān)管，最大限度減小不必要開支，降低生產(chǎn)成本使企業(yè)獲取最大利潤(rùn)的同時(shí)也滿足廣大消費(fèi)者的需求。
3.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的質(zhì)量管理和過程控制
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)建立了項(xiàng)目實(shí)施的理論平臺(tái)，奠定了項(xiàng)目實(shí)施的質(zhì)量基礎(chǔ)和項(xiàng)目管理的過程控制基礎(chǔ)。在開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)之時(shí)應(yīng)對(duì)相應(yīng)的項(xiàng)目進(jìn)行充分的了解和控制，為項(xiàng)目的實(shí)施建立詳細(xì)而可調(diào)整的可行性計(jì)劃，從而保證項(xiàng)目的質(zhì)量管理。制定具體而可調(diào)整的項(xiàng)目計(jì)劃使開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)的公司有一個(gè)評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督，同時(shí)也能在項(xiàng)目的管理實(shí)施過程中實(shí)現(xiàn)對(duì)相應(yīng)建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量管理和過程控制。
3.3 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的信息交流和管理機(jī)制
房地產(chǎn)項(xiàng)目從開發(fā)到實(shí)施涉及許多方面的因素，因此建立完善的信息交流和溝通機(jī)制是很有必要的，同時(shí)也能加強(qiáng)工程項(xiàng)目的管理和實(shí)施。提高各方面的管理效率。應(yīng)在房地產(chǎn)公司內(nèi)部建立有效的信息交流機(jī)制，形成統(tǒng)一而協(xié)調(diào)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)和開發(fā)管理模式，從運(yùn)轉(zhuǎn)高效的管理模式中不斷優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理；房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立起項(xiàng)目參與方與設(shè)計(jì)方的交流溝通機(jī)制，實(shí)現(xiàn)在項(xiàng)目實(shí)施過程中的協(xié)調(diào)溝通機(jī)制。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目管理；難點(diǎn)分析
中途分類號(hào)：C93 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：
引言：
隨著經(jīng)濟(jì)水平的迅速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在近年來(lái)得到了快速的發(fā)展。與此同時(shí)人們對(duì)居住條件的要求也發(fā)生了變化，但是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中仍存在一些難點(diǎn)，如何以科學(xué)的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作提高管理效果，提高工程質(zhì)量成為了項(xiàng)目管理企業(yè)面臨的重要問題。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理含義
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的最終目的是高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo),其是以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制作為基礎(chǔ),運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法,在開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過程,按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律,建立有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理融合了項(xiàng)目管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),系統(tǒng)的項(xiàng)目管理理論又為建設(shè)工程項(xiàng)目管理提供了理論工具,使得建設(shè)工程項(xiàng)目管理日益系統(tǒng)化、科學(xué)化。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是一套復(fù)雜的管理體系,它以房地產(chǎn)企業(yè)、監(jiān)理公司為主管,各參建單位參與,通過計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制四個(gè)方面的管理,保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有效進(jìn)行,最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理內(nèi)容
1、總體規(guī)劃
人類在做任何一件事情之前都有一個(gè)想法, 如同在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中一樣, 房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)在開發(fā)某項(xiàng)具體項(xiàng)目之前都要有一個(gè)總體規(guī)劃, 總設(shè)計(jì)也就是工程建設(shè)之前做的準(zhǔn)備工作。
2、配合協(xié)調(diào)
房地產(chǎn)開發(fā)涉及的社會(huì)因素眾多, 同時(shí)由于房地產(chǎn)的建設(shè)工程自身的特點(diǎn),如工程項(xiàng)目多,施工周期長(zhǎng),建設(shè)范圍廣涉及部門廣泛?jiǎn)挝欢? 所以建設(shè)當(dāng)中的矛盾眾多, 在眾多的矛盾當(dāng)中,要達(dá)到工程建設(shè)的順利進(jìn)行,就必須進(jìn)行配合協(xié)調(diào)。在協(xié)調(diào)工作中,需要注意的是配合好開發(fā)建設(shè)相關(guān)單位,并處理好開發(fā)過程中出現(xiàn)的各種矛盾。
3、質(zhì)量監(jiān)理
過硬的質(zhì)量保證是激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中最重要的祛碼, 房地產(chǎn)開放企業(yè)要想使 自己開發(fā)的樓盤實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益,首要的是保證建筑物質(zhì)量的過關(guān), 因此在工程的建設(shè)過程中要十分注意現(xiàn)場(chǎng)施工的監(jiān)理,及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問題, 并注重抓落實(shí)。
4、工程驗(yàn)收
建筑工程的竣工不是簡(jiǎn)單指建筑物的建造完成, 還是在完成工程設(shè)計(jì)文件要求和合同的各項(xiàng)內(nèi)容后, 依照國(guó)家和地方有關(guān)建筑工程竣工的相關(guān)法規(guī),進(jìn)行工程驗(yàn)收,只有在竣工驗(yàn)收合格后,才能將產(chǎn)品交給用戶使用。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理難點(diǎn)
1、項(xiàng)目管理概念的狹隘與局限
導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)作成本過高、房地產(chǎn)交易糾紛不斷的原因，是由于項(xiàng)目管理概念的狹隘與局限。對(duì)于項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理以外的工作,如項(xiàng)目的前期策劃、銷售工作、客服、融資與資金運(yùn)用等等。資金運(yùn)作成本偏高,直接影響了項(xiàng)目最終收益是融資手段的單一及資金運(yùn)作計(jì)劃水平低下導(dǎo)致的。另外銷售工作與客服管理水平低下導(dǎo)致房地產(chǎn)交易過程中,糾紛不斷。
2、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)管理方面存在問題
大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都不重視圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的管理工作，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，他們只是對(duì)方案、功能進(jìn)行確定，然后統(tǒng)一交由設(shè)計(jì)院進(jìn)行處理，因此，在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)管理上沒有引起足夠的重視，甚至有些設(shè)計(jì)人員根本沒有成本概念，圖紙上出現(xiàn)很多錯(cuò)誤。而開發(fā)商對(duì)于圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段所包含的成本、質(zhì)量控制不夠重視，而只注重在施工現(xiàn)場(chǎng)如何節(jié)約成本，如何進(jìn)行質(zhì)量控制等，甚至有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在功能和要求還不是很明朗的情況下，為了能早日拿到圖紙，擅自要求設(shè)計(jì)院對(duì)圖紙進(jìn)行設(shè)計(jì)，如此，必然會(huì)導(dǎo)致設(shè)計(jì)出來(lái)的圖紙存在一些不足。當(dāng)工程在施工的過程中，開發(fā)商才發(fā)現(xiàn)其中的不足而要求對(duì)圖紙進(jìn)行修改，不僅會(huì)影響到施工的進(jìn)度，提高成本，還會(huì)影響到工程的工期。除以上所說(shuō)的問題之外，設(shè)計(jì)院在對(duì)圖紙進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，是否有考慮到投資成本方面的問題還很難說(shuō)，而房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)對(duì)這方面更是缺少管理和監(jiān)督，尚沒有有效的辦法來(lái)進(jìn)行控制。
3、合同管理方面存在的問題
目前仍有相當(dāng)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法制觀念薄弱，合同意識(shí)不強(qiáng)，更談不上合同管理。國(guó)內(nèi)企業(yè)簽訂的合同，幾乎都有“未盡事宜，雙方友好協(xié)商解決”的條款，但如果合同簽訂不完善，一旦協(xié)商不好，往往造成相互扯皮。目前合同管理主要存在以下幾點(diǎn)問題：
3.1 不少項(xiàng)目鑒定的合同十分簡(jiǎn)單，不符合標(biāo)準(zhǔn)合同要求，更不符合國(guó)際上通行的合同文本要求，合同簽訂不嚴(yán)謹(jǐn)，存在漏洞，給對(duì)方提供了索賠依據(jù)。
3.2 簽約雙方都不認(rèn)真執(zhí)行合同，隨意修改合同，或違背合同規(guī)定打折扣。沒有嚴(yán)格按合同進(jìn)行工期、投資控制管理，合同履行率低。如果一方?jīng)]有嚴(yán)格執(zhí)行合同，通常會(huì)發(fā)生工程索賠、工期加長(zhǎng)、投資加大等情況，給企業(yè)加大成本。
3.3合同產(chǎn)生糾紛時(shí)，大多數(shù)采用行政手段解決，不采取法治形式解決。
四、解決房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理難點(diǎn)的措施
1、加強(qiáng)開發(fā)前期的管理
開發(fā)前期管理就是對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)過程的管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿到建設(shè)用地后將要開發(fā)樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)委托給相應(yīng)設(shè)計(jì)單位來(lái)完成，必然要對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本、進(jìn)度及目標(biāo)進(jìn)行控制和管理。房地產(chǎn)企業(yè)可采用規(guī)劃管理系統(tǒng)來(lái)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行管理。
1.1 加強(qiáng)規(guī)劃設(shè)計(jì)
規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系非常密切，規(guī)劃管理系統(tǒng)建設(shè)的重要目標(biāo)之一就是提高規(guī)劃設(shè)計(jì)成果審查和管理水平。規(guī)劃管理信息系統(tǒng)與規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系的核心是：保證規(guī)劃設(shè)計(jì)成果滿足工程項(xiàng)目規(guī)劃的要求，通過計(jì)算機(jī)提供的各種審查工具，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的水平。
1.2 加強(qiáng)方案設(shè)計(jì)
方案設(shè)計(jì)階段有時(shí)可分為方案招標(biāo)階段和方案定案階段。大部分房地產(chǎn)公司在大、中型建設(shè)項(xiàng)目中采用方案招標(biāo)來(lái)選定方案，也有的采用直接委托某一設(shè)計(jì)院來(lái)直接設(shè)計(jì)方案。這兩種方法各有利弊。房地產(chǎn)公司在取得項(xiàng)目后，一般都會(huì)委托策劃公司進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研并進(jìn)行項(xiàng)目策劃，確定設(shè)計(jì)目標(biāo)和方向。而房地產(chǎn)公司也會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)部方案設(shè)計(jì)和研討。在此基礎(chǔ)上形成項(xiàng)目的整體方向，作為招標(biāo)任務(wù)書擬定和評(píng)標(biāo)的依據(jù)；不論是招標(biāo)或是直接委托設(shè)計(jì)，都要對(duì)所選用的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行深入而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治觯踔敛煌愋驮O(shè)計(jì)公司的比例也要有所考慮。
在方案設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目溝通管理也是很重要的一個(gè)方面。準(zhǔn)確而及時(shí)的溝通使項(xiàng)目設(shè)計(jì)朝正確的方向有序地發(fā)展。溝通是多層面和多方式的。在這一階段，主要的溝通為：內(nèi)部溝通（縱向和橫向的溝通），與設(shè)計(jì)公司溝通，與政府部門的溝通。
2、不斷規(guī)范建設(shè)項(xiàng)目合同管理
建設(shè)項(xiàng)目合同是指項(xiàng)目開發(fā)主體與勘察、設(shè)計(jì)、施工、材料供應(yīng)等單位，為完成一定的建設(shè)工程任務(wù)而簽訂的一種經(jīng)濟(jì)合同，其內(nèi)容包括對(duì)施工合同、分包合同、買賣合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭(zhēng)議。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，每個(gè)樓盤的施工進(jìn)度、質(zhì)量和成本決定了資金回收的速度、企業(yè)產(chǎn)品的自有生命周期和企業(yè)的獲利空間。項(xiàng)目在開發(fā)過程中的施工進(jìn)度、質(zhì)量和成本控制歸根到底都是通過各種合同的履行來(lái)實(shí)現(xiàn)的。加強(qiáng)對(duì)施工前簽訂的施工合同進(jìn)行管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。
3、加強(qiáng)施工階段的質(zhì)量控制
明確質(zhì)量目標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)確定與項(xiàng)目投資人的開發(fā)項(xiàng)目戰(zhàn)略和產(chǎn)品策劃定位有關(guān), 同時(shí)與項(xiàng)目的進(jìn)度控制、成本控制處于一個(gè)相同優(yōu)先級(jí)。因此,項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量目標(biāo)必須適合項(xiàng)目本身的特點(diǎn)。目標(biāo)過低,會(huì)對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)傷害, 失去市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；過高會(huì)造成投入成本加大, 綜合開發(fā)績(jī)效降低。那么, 如何準(zhǔn)確地確定質(zhì)量目標(biāo)? 首先, 要進(jìn)行質(zhì)量投入的收益和費(fèi)用分析, 要樹立開發(fā)項(xiàng)目全壽命周期成本觀念。適當(dāng)增加項(xiàng)目的一致成本,減少非一致成本； 適當(dāng)增加預(yù)防成本, 大力降低事故成本。
4、加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理
房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目成本管理可通過多種方式進(jìn)行優(yōu)化，如可通過全面控制原則-即全員控制和全過程控制。項(xiàng)目全員控制涉及到項(xiàng)目組織中的所有部門、員工的工作，并與每個(gè)員工切身利益有關(guān)，因此應(yīng)充分調(diào)動(dòng)每個(gè)部門和每個(gè)員工控制成本、關(guān)心成本的積極性，真正樹立起全員控制的觀念，如果認(rèn)為成本控制僅是負(fù)責(zé)預(yù)、結(jié)算及財(cái)務(wù)方面的事，就片面了。全過程控制是指從項(xiàng)目立項(xiàng)、開發(fā)、建設(shè)的全運(yùn)轉(zhuǎn)過程中進(jìn)行成本管控則繼續(xù)尋找有效途徑，實(shí)現(xiàn)投資控制目標(biāo)。 建設(shè)工程主要做好兩個(gè)方面的工作：一是決策階段、設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目的定位、材料的選用進(jìn)行控制，推廣使用降低料耗的各種新技術(shù)、新工藝、新材料。二是對(duì)材料價(jià)格進(jìn)行過程控制，主要是在招標(biāo)過程中嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)標(biāo)方案，選擇相對(duì)實(shí)力較強(qiáng)的施工單位。在保質(zhì)保量前提下，要求擇優(yōu)購(gòu)料，合理組織運(yùn)輸。再就是要考慮資金的時(shí)間價(jià)值，合理確定合同工期，盡可能快地完成工程項(xiàng)目。加強(qiáng)合同管理，控制工程投資。
五、結(jié)束語(yǔ)：
綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目工程管理是一項(xiàng)極為復(fù)雜，卻十分嚴(yán)重的工作。因此，只有做到各環(huán)節(jié)緊密銜接、互相配合、協(xié)調(diào)發(fā)展,才能完成項(xiàng)目,并取得較高的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、及環(huán)境效益的統(tǒng)一。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);項(xiàng)目管理;存在問題;措施控制
Abstract: along with the rapid development of China's economy, the real estate industry in the national economic system of the proportion of the more and more heavy, and has gradually our country an important pillar industry. At present, China's real estate project management level is high, the economic benefit of enterprise below the current international general level, there are a lot of real estate development project is inferior in quality, make a room TuoQi, goods not board, the vacancy rate higher. This paper analyzes the problems existing in the management of real estate project, and puts forward the corresponding solutions.
Keywords: real estate; Project management; Existing problems; Measures to control
中圖分類號(hào)： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
1前言
一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目能否成功關(guān)鍵在于能否做出正確的措施控制及對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合理的管理;房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是一個(gè)比較復(fù)雜的過程,它包括項(xiàng)目的可行性論證、項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目的報(bào)建報(bào)批、工程的招標(biāo)、施工組織與監(jiān)理、財(cái)務(wù)管理、銷售方案的制定及售樓完成后的物業(yè)管理等。
2房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的意義
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié),也是實(shí)質(zhì)性的環(huán)節(jié),如何做好房地產(chǎn)項(xiàng)目管理一直是困擾房地產(chǎn)開發(fā)商的主要不足，其對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有著重要的影響，關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)工程全局協(xié)調(diào)與質(zhì)量監(jiān)督等工作的科學(xué)開展，是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點(diǎn)。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作的開展有助于保障工程建設(shè)施工的順利進(jìn)行、保障開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、保障工程施工質(zhì)量、保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提高。針對(duì)這樣的情況，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認(rèn)識(shí)到開發(fā)工程管理工作的重要性，以現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理理念進(jìn)行工程開發(fā)的管理工作，推動(dòng)論文范文企業(yè)的健康發(fā)展。
3房地產(chǎn)項(xiàng)目管理存在的問題
3.1項(xiàng)目方案的確定，作為開發(fā)商還是能夠足夠重視的，但開發(fā)商往往沒有按照規(guī)范進(jìn)行運(yùn)作，使得這個(gè)階段的工作存在一些不足。缺乏充分的市場(chǎng)調(diào)研。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿到項(xiàng)目后，為了盡快實(shí)現(xiàn)效益，沒有經(jīng)過充分的市場(chǎng)調(diào)研，匆忙確定方案，僅就目前市場(chǎng)什么賺錢，就開發(fā)什么，由于只是簡(jiǎn)單地模仿別人，在同類開發(fā)產(chǎn)品中，沒有自己的特色，從而在市場(chǎng)上缺乏吸引力，始終滯后于別人。另外，由于決策層缺乏市場(chǎng)調(diào)研的支柱，往往在方案決策階段可能會(huì)出現(xiàn)失誤，增大了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。因此開發(fā)商在項(xiàng)目方案確定前，必須做好充分的市場(chǎng)調(diào)研工作。
3.2由于對(duì)設(shè)計(jì)單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制一時(shí)又無(wú)法跟上,造成在在項(xiàng)目的施工中發(fā)現(xiàn)大量設(shè)計(jì)中存在的問題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計(jì)問題很多,有些工程從開工到竣工都發(fā)生了設(shè)計(jì)變更,變更圖紙比原設(shè)計(jì)圖紙還多。設(shè)計(jì)過程中出現(xiàn)的問題主要表現(xiàn)在:缺乏合理的設(shè)計(jì)招標(biāo)程序,忽視設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目投資控制的重要性,設(shè)計(jì)監(jiān)理缺失,文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理等。在工程項(xiàng)目決策前,進(jìn)行財(cái)務(wù)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法,它是開發(fā)商在開工前對(duì)工程項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)是否可行,進(jìn)行全面的分析論證。可行性研究工作得不到重視,導(dǎo)致了一系列的問題,如商品房空置面積上升,商業(yè)用房空置問題突出;戶型單一、戶型偏大影響銷售或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高;設(shè)計(jì)文件供應(yīng)遲緩、變更多等。
3.3項(xiàng)目運(yùn)行過程項(xiàng)目管理機(jī)制不完善,導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)度管理及成本控制的失控。項(xiàng)目運(yùn)行機(jī)制的不完善,導(dǎo)致項(xiàng)目管理的失控,如項(xiàng)目工程進(jìn)度失控,延期交房普遍;房地產(chǎn)開發(fā)成本控制不力,管理費(fèi)用過高及不可預(yù)見費(fèi)用超出預(yù)期。對(duì)于項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理以外的工作,如項(xiàng)目的前期策劃、銷售工作、客服、融資與資金運(yùn)用等等。融資手段的單一及資金運(yùn)作計(jì)劃水平低下導(dǎo)致資金運(yùn)作成本偏高,直接影響了項(xiàng)目最終收益。另外銷售工作與客服管理水平低下導(dǎo)致房地產(chǎn)交易過程中,糾紛不斷。
3.4物業(yè)服務(wù)管理,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)講就是售后服務(wù),物業(yè)管理是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在迅速膨脹過程中,最忽略的地方,也是導(dǎo)致企業(yè)品牌不容易建立和保持的根本原因。主要表現(xiàn)在:未能積極處理售買雙方的關(guān)系,售后維修不及時(shí),配套設(shè)施不到位等。
3.5從項(xiàng)目決策階段以及設(shè)計(jì)階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時(shí)每刻都涉及到工程造價(jià)，優(yōu)化項(xiàng)目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯(cuò)誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無(wú)形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價(jià)，忽略了實(shí)際建設(shè)中的問題，導(dǎo)致在實(shí)際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無(wú)法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。
4房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理措施
4.1建設(shè)工程項(xiàng)目組織模式管理
建立建設(shè)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化管理體系需成立專門的組織機(jī)構(gòu)，組成人員主要由工程設(shè)計(jì)、施工、造價(jià)、財(cái)務(wù)人員組成。該系統(tǒng)的建立和有效運(yùn)行是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及建設(shè)項(xiàng)目每個(gè)崗位，甚至每一個(gè)員工，因此需要建立一個(gè)科學(xué)、合理、精干、高效的跨部門組織機(jī)構(gòu)來(lái)指揮協(xié)調(diào)整個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化管理體系的制定和落實(shí)過程。這項(xiàng)工作由公司領(lǐng)導(dǎo)層直接參與和決斷，遵循責(zé)、權(quán)、利統(tǒng)一的原則明確劃分職能，盡量避免只歸口不負(fù)責(zé)的情況，從而避免各部門之間因職能分配不當(dāng)而造成扯皮和糾紛。因此，明確和落實(shí)職能分工是建立該系統(tǒng)的先決條件和重要基礎(chǔ)。
4.2全面完善房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理措施
中圖分類號(hào)：F293.35文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位日趨重要，它的迅猛發(fā)展已使其成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)的工程管理工作正逐步走向完善化、成熟化。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中的工程管理貫穿于項(xiàng)目的整個(gè)開發(fā)運(yùn)營(yíng)周期之中，其主要內(nèi)容按過程順序可分為開發(fā)管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、施工管理和物業(yè)管理四個(gè)部分。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重要性
對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，首先它的起步應(yīng)該先針對(duì)某個(gè)項(xiàng)目，在國(guó)家有意向出讓某地塊用于房地產(chǎn)開發(fā)后，這地塊的開發(fā)形成了這個(gè)項(xiàng)目，讓有意向的組織者組建項(xiàng)目籌委會(huì)，這組織者可以是個(gè)人、企業(yè)或者是多個(gè)法人，項(xiàng)目籌委會(huì)可以是組織者或者組織者和他們所聘請(qǐng)的管理人，籌委會(huì)委員必須有實(shí)力派人物或者專家參與。有了項(xiàng)目籌委會(huì)，也就有了開發(fā)項(xiàng)目的可能，在國(guó)家有意出讓的項(xiàng)目上，通過項(xiàng)目籌委會(huì)分析、討論、計(jì)算、參與投標(biāo)獲得項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)后，一個(gè)有目標(biāo)、有任務(wù)和管理者的房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)并隨即產(chǎn)生。與此同時(shí)，對(duì)于開發(fā)的新項(xiàng)目，項(xiàng)目管理隨之產(chǎn)生。
對(duì)于個(gè)人或者組織者切勿盲目搞開發(fā)，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，它是一個(gè)投資大、風(fēng)險(xiǎn)大、回報(bào)相對(duì)豐厚的管理活動(dòng)，他的成敗很大程度上直接就決定著一個(gè)企業(yè)的進(jìn)步或倒閉。組織者無(wú)視開發(fā)項(xiàng)目的成本或自身實(shí)力及外部影響因素，很容易造成組織者的迅速倒閉、損失。在某地區(qū)有一個(gè)政府組建的房地產(chǎn)公司，它自己開發(fā)了三期工程后決定將剩下的一半地塊以拍賣的形式轉(zhuǎn)讓于他人開發(fā)，被一個(gè)剛起步的組織者拍走，該組織者在得手后到處籌集資金，而限約時(shí)間到后，該組織者仍未能籌集到一半的成交款，結(jié)果因?yàn)槌山豢顭o(wú)法籌集，導(dǎo)致土地收回并沒收押金。該組織者不但損失了押金，還損失了大量的籌集款利息，他的失敗主要是沒有籌建項(xiàng)目籌委會(huì)、沒有可行性分析、沒有認(rèn)識(shí)到自身的實(shí)力、也沒有對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行有效的調(diào)查研究。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理措施
1、項(xiàng)目前期投資決策階段的市場(chǎng)調(diào)查
房地產(chǎn)進(jìn)入營(yíng)銷時(shí)代， 開發(fā)商的項(xiàng)目調(diào)研是決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，開發(fā)商要在茫茫商海中脫穎而出，必須掌握足夠的商業(yè)情報(bào)，如消費(fèi)者的需求、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的資訊、市場(chǎng)供求狀況等、前期的項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目的靈魂， 而據(jù)此進(jìn)行的工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)是工程建設(shè)的龍頭。 只有龍頭中有“魂” 才能使工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)和項(xiàng)目過程管理有章可循要重視項(xiàng)目的前期可行性研究工作，就要加強(qiáng)前期可行性研究的人力、物力、財(cái)力和時(shí)間的科學(xué)投入；要建立完善決策支持機(jī)構(gòu), 收集、整合決策支持性資源；完善決策程序，提高決策水平和效率，使項(xiàng)目市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位科學(xué)化、市場(chǎng)化、系統(tǒng)化。
2、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理
規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的源頭， 作為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)應(yīng)該十分重視這一重要環(huán)節(jié)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要保持自己所開發(fā)的產(chǎn)品適應(yīng)市場(chǎng)需要，具有一定的競(jìng)爭(zhēng)能力,就必須具有超前意識(shí)。
所謂超前意識(shí), 就是要從高起點(diǎn)起步, 充分考慮人們對(duì)房屋產(chǎn)品和居住環(huán)境要求的不斷變化, 要從房屋的使用功能、項(xiàng)目的合理布局、建設(shè)造型、建設(shè)材料的選用、室外環(huán)境的布置、開發(fā)項(xiàng)目的安全舒適程度等多方面考慮。因?yàn)? 一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè), 需要幾年的時(shí)間, 但其使用周期卻長(zhǎng)達(dá)幾十年, 甚至上百年。科學(xué)的發(fā)展、技術(shù)進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、生活水平的提高, 使購(gòu)房人對(duì)居住和工作環(huán)境及質(zhì)量的要求不可能停留在原有的水平上。作為房地產(chǎn), 亦稱不動(dòng)產(chǎn), 這種凝聚巨大精神及物質(zhì)財(cái)富的巨額配套設(shè)施; 水電氣等供應(yīng)能量; 安全防范設(shè)施設(shè)備; 綠化布置方案; 消防設(shè)施設(shè)備的配置; 垃圾處理方式等諸多細(xì)節(jié)均要考慮周全。總之, 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段, 開發(fā)建設(shè)企業(yè)應(yīng)該請(qǐng)諸多方面的專家,當(dāng)然也應(yīng)該包括物業(yè)管理方面的專家, 從有利于投資、綜合開發(fā)、合理布局、安全使用和國(guó)家有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范的要求等多方面,科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)出適合市場(chǎng)需求的合格項(xiàng)目。
3、房地產(chǎn)實(shí)施階段管理
（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的成本控制
成本控制直接決定企業(yè)是否能夠獲利, 獲利多少的問題。在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中, 從前期的土地開發(fā)一直到最后的房屋銷售以及管理費(fèi)等都可以通過采取合理措施降低成本。例如在規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié), 降低成本一方面體現(xiàn)在好的設(shè)計(jì)、較低的價(jià)格; 另一方面也體現(xiàn)在找好的設(shè)計(jì)單位, 避免所設(shè)計(jì)的產(chǎn)品一旦得不到市場(chǎng)認(rèn)可而出現(xiàn)滯銷等情況。
（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的進(jìn)度控制
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及進(jìn)度控制的活動(dòng)有：投資機(jī)會(huì)選擇與策劃、可行性研究、前期工作( 包括土地開發(fā)、項(xiàng)目融資、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、合同的簽署等等) 、建設(shè)階段、租售階段( 還可能包括物業(yè)管理階段) 。做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度管理，就應(yīng)在這些環(huán)節(jié)上做好時(shí)間上的安排。應(yīng)對(duì)參與各方進(jìn)行范圍管理,某一參與方何時(shí)介入、何時(shí)退出及其責(zé)任范圍；研究項(xiàng)目各個(gè)工作的相關(guān)程度，有的是互不影響的并行工作，有的是完全相關(guān)的，有的是不完全相關(guān)的; 針對(duì)項(xiàng)目的情況，制定出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各個(gè)工作的先后次序及預(yù)計(jì)持續(xù)時(shí)間，并對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)展情況及時(shí)監(jiān)控；建筑工程的進(jìn)度控制是在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工工期要求的前提下進(jìn)行的，它服務(wù)于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程的進(jìn)度控制。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的工作流程并不是唯一的，所以開發(fā)周期的活動(dòng)性較大，不同的開發(fā)企業(yè)其項(xiàng)目開發(fā)持續(xù)時(shí)間也不一樣。我國(guó)某知名房地產(chǎn)企業(yè)所采用的“快速開工快速銷售”模式，強(qiáng)調(diào)操作流程的創(chuàng)新與優(yōu)化，產(chǎn)品研發(fā)、開發(fā)手續(xù)、工程建設(shè)三者之間的交叉與搭接，準(zhǔn)確地進(jìn)行市場(chǎng)定位和推廣定位，擁有強(qiáng)大的銷售網(wǎng)絡(luò)和銷售能力。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司操作項(xiàng)目“一環(huán)套一環(huán)”的串聯(lián)方式，該企業(yè)改為并聯(lián)的方式，從而從拿得到項(xiàng)目開工到開盤的時(shí)間大大縮短。
（3）項(xiàng)目合同管理
建設(shè)項(xiàng)目合同是指項(xiàng)目開發(fā)主體與勘察、設(shè)計(jì)、施工、材料供應(yīng)等單位，為完成一定的建設(shè)工程任務(wù)而簽訂的一種經(jīng)濟(jì)合同，其內(nèi)容包括對(duì)施工合同、分包合同、買賣合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭(zhēng)議。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，每個(gè)樓盤的施工進(jìn)度、質(zhì)量和成本決定了資金回收的速度、企業(yè)產(chǎn)品的自有生命周期和企業(yè)的獲利空間。項(xiàng)目在開發(fā)過程中的施工進(jìn)度、質(zhì)量和成本控制歸根到底都是通過各種合同的履行來(lái)實(shí)現(xiàn)的。加強(qiáng)對(duì)施工前簽訂的施工合同進(jìn)行管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。
（4）完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后期管理
提供良好的物業(yè)管理服務(wù)不僅有利于樹立開發(fā)商的形象、加快其市場(chǎng)銷售速度，而且有利于維護(hù)房屋購(gòu)買者的利益， 確實(shí)達(dá)到物業(yè)保值增值的目的。應(yīng)積極與物業(yè)管理公司溝通，充分考慮小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理所需配備的設(shè)備以及管理用房等。同時(shí), 營(yíng)銷在當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的地位十分重要，項(xiàng)目經(jīng)理必須對(duì)項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，正確把握營(yíng)銷理念。
綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的水平對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)成本和開發(fā)周期具有重要影響，并最終決定項(xiàng)目的效益乃至成敗。只有堅(jiān)持科學(xué)現(xiàn)代的管理方法，提高管理人員的素質(zhì)和管理水平，建立完善的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理流程，才能使房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。
參考文獻(xiàn)：
[1] 王輝,陳暉. 房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理研究[J]. 住宅產(chǎn)業(yè). 2010(08)
近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展得很迅速，目前已經(jīng)成為了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)管理已經(jīng)成為了一個(gè)重要的項(xiàng)目管理，它對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著舉足輕重的作用，所以房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理會(huì)隨著社會(huì)的發(fā)展、大型項(xiàng)目的管理和開發(fā)建設(shè)的不同需要而產(chǎn)生，其屬于一種具有現(xiàn)代化的管理模式而逐漸被得到重視。房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理方式和水平將會(huì)直接地影響到項(xiàng)目的成功與否，并會(huì)影響著房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展。
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目管理中存在的通病主要包括以下幾個(gè)方面：
（1）可行性研究缺乏，投資決策倉(cāng)促盲目
可行性研究是在工程項(xiàng)目決策前，進(jìn)行財(cái)務(wù)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法，它是開發(fā)商在開工前對(duì)工程項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)是否可行，進(jìn)行全面的分析論證。可行性研究工作得不到重視，導(dǎo)致了一系列的問題，如商品房空置面積上升，商業(yè)用房空置問題突出；戶型單一、戶型偏大影響銷售或片面追求小戶型造成公攤加大、本偏高；設(shè)計(jì)文件供應(yīng)遲緩、變更多等。
（2）設(shè)計(jì)監(jiān)理缺失
由于對(duì)設(shè)計(jì)單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制一時(shí)又無(wú)法跟上，造成在在項(xiàng)目的施工中發(fā)現(xiàn)大量設(shè)計(jì)中存在的問題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計(jì)問題很多，有些工程從開工到竣工都發(fā)生了設(shè)計(jì)變更，變更圖紙比原設(shè)計(jì)圖紙還多。設(shè)計(jì)過程中出現(xiàn)的問題主要表現(xiàn)在：缺乏合理的設(shè)計(jì)招標(biāo)程序，忽視設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目投資控制的重要性，設(shè)計(jì)監(jiān)理缺失，文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理等。
（3）項(xiàng)目運(yùn)行過程項(xiàng)目管理機(jī)制不完善
項(xiàng)目運(yùn)行機(jī)制的不完善，導(dǎo)致項(xiàng)目管理的失控，如項(xiàng)目工程進(jìn)度失控，延期交房普遍；房地產(chǎn)開發(fā)成本控制不力，管理費(fèi)用過高及不可預(yù)見費(fèi)用超出預(yù)期。項(xiàng)目管理概念的狹隘與局限，導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)作成本過高、房地產(chǎn)交易糾紛不斷。對(duì)于項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理以外的工作，如項(xiàng)目的前期策劃、銷售工作、客服、融資與資金運(yùn)用等等。融資手段的單一及資金運(yùn)作計(jì)劃水平低下導(dǎo)致資金運(yùn)作成本偏高，直接影響了項(xiàng)目最終收益。另外銷售工作與客服管理水平低下導(dǎo)致房地產(chǎn)交易過程中，糾紛不斷。
（4）物業(yè)服務(wù)不到位
物業(yè)服務(wù)管理，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)講就是售后服務(wù)，物業(yè)管理是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在迅速膨脹過程中，最忽略的地方，也是導(dǎo)致企業(yè)品牌不容易建立和保持的根本原因。主要表現(xiàn)在：未能積極處理售買雙方的關(guān)系，售后維修不及時(shí)，配套設(shè)施不到位等。
（5）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理薄弱
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，一般來(lái)講無(wú)外乎七種：首先是政治風(fēng)險(xiǎn)，即當(dāng)政治環(huán)境變化后，影響相關(guān)投資走向，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)；接著是環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)，即在房地產(chǎn)施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關(guān)環(huán)境影響，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)；金融風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中必須注意的風(fēng)險(xiǎn)，一般是跨國(guó)或者金融風(fēng)暴，以及國(guó)家貨幣政策所帶來(lái)的投資以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；而市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)則是隨著建筑市場(chǎng)的供求關(guān)系以及設(shè)備相關(guān)資源的短缺，加上企業(yè)的購(gòu)買能力進(jìn)行對(duì)比，所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須堅(jiān)持信譽(yù)第一，所以信用風(fēng)險(xiǎn)是最為關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)，他涉及到開發(fā)商和承包商，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)必須規(guī)避的，如果企業(yè)面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其必然會(huì)造成資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)；最后便是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，即由于管理方面的原因，對(duì)企業(yè)造成嚴(yán)重的損失，如市場(chǎng)研究不熟悉，開發(fā)商管理手段不先進(jìn)等都會(huì)造成經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的能力十分欠缺，通常導(dǎo)致工程質(zhì)量得不到保證，工程造價(jià)過高。
（6）項(xiàng)目成本管理問題
無(wú)論是從項(xiàng)目決策階段以及設(shè)計(jì)階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時(shí)每刻都涉及到工程造價(jià)，因此優(yōu)化項(xiàng)目成本管理意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯(cuò)誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無(wú)形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價(jià)，忽略了實(shí)際建設(shè)中的問題，導(dǎo)致在實(shí)際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無(wú)法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。
我國(guó)真正的房地產(chǎn)發(fā)展模式是一個(gè)將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為核心的縱向運(yùn)作鏈，投資購(gòu)買土地、營(yíng)銷銷售、開發(fā)建設(shè)、物業(yè)管理等，通常是由一個(gè)企業(yè)獨(dú)立的完成，被稱為“全能的開發(fā)商”。房地產(chǎn)的開發(fā)和融資渠道也顯得很單一，主要是從銀行貸款及通過預(yù)售來(lái)從客戶那里收取的預(yù)購(gòu)房款。應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，我們的項(xiàng)目管理與國(guó)際先進(jìn)水平之間還存在著相當(dāng)大的差距。項(xiàng)目管理模型在這個(gè)階段應(yīng)當(dāng)做好引進(jìn)和消化，還有培訓(xùn)人才的工作也很重要。同時(shí)研究一些特殊問題與我國(guó)的國(guó)情相適應(yīng)，逐步形成具有中國(guó)特色的管理模式。同時(shí)，我們應(yīng)該有一個(gè)健全且具有學(xué)術(shù)性的專業(yè)項(xiàng)目管理組織，與國(guó)際前沿保持同步。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是近十幾年隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展逐步提出和發(fā)展起來(lái)的，并且日益受到開發(fā)企業(yè)的重視。由于其不同于傳統(tǒng)的工程項(xiàng)目管理，因此我們需要從新的角度去思考并構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理運(yùn)行機(jī)制，建立適合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施的項(xiàng)目管理思路及方式。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理機(jī)制的設(shè)計(jì)
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理運(yùn)行機(jī)制設(shè)計(jì)總體上包括三個(gè)方面，分別是組織架構(gòu)與開發(fā)團(tuán)隊(duì)建設(shè)、項(xiàng)目管理模式選擇、項(xiàng)目管理實(shí)施。通常工程項(xiàng)目管理主要注重項(xiàng)目管理的實(shí)施，模式選擇及團(tuán)隊(duì)建設(shè)上相對(duì)較弱，而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理需要三者并重，才能真正地做好管理。
1、組織架構(gòu)的優(yōu)化設(shè)計(jì)
首先，要確定集團(tuán)的管控模式。對(duì)于一家成熟的房地產(chǎn)開發(fā)大集團(tuán)，戰(zhàn)略控制及業(yè)務(wù)控制顯然是非常重要的，所以，集團(tuán)管理的控制模式運(yùn)用戰(zhàn)略控制與操作控制相結(jié)合的管理控制模式應(yīng)當(dāng)是可行的，并在這個(gè)模式之基礎(chǔ)上，將相應(yīng)的管理方式確定。對(duì)應(yīng)混合的管理控制模式，管理方式可以采取授權(quán)型的管理和例外型的管理進(jìn)行結(jié)合的方式，這兩種方式的優(yōu)點(diǎn)主要表現(xiàn)在子公司在其經(jīng)營(yíng)的過程的授權(quán)范圍之內(nèi)擁有自主決定權(quán)，下屬在日常經(jīng)營(yíng)中擁有的決策權(quán)力比較大，母公司的決策者仍舊對(duì)經(jīng)營(yíng)者的控制較強(qiáng)，并在通過預(yù)算及匯報(bào)等來(lái)掌控企業(yè)的發(fā)展方向，在這其中，授權(quán)范圍之大小會(huì)受到來(lái)自開發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)因素制約及影響，對(duì)內(nèi)部管理的水平要求也顯得較高。
其次，在公司的總體管理框架約束之下，清晰地界定母公司與子公司的管理界面與職能定位。集團(tuán)公司作出整體的戰(zhàn)略定位，有權(quán)審核子公司的戰(zhàn)略；在投融資方面的管理和項(xiàng)目決策，有權(quán)對(duì)資金和資產(chǎn)管理統(tǒng)一調(diào)度；可以對(duì)預(yù)算制度和股權(quán)管理進(jìn)行統(tǒng)一的制訂；統(tǒng)一對(duì)高層人員進(jìn)行人事管理。子公司應(yīng)當(dāng)在集團(tuán)公司之戰(zhàn)略規(guī)劃和預(yù)算框架范圍內(nèi)，改進(jìn)管理、開展經(jīng)營(yíng)和提高效率；在集團(tuán)公司預(yù)定的框架內(nèi)，有權(quán)簽訂對(duì)外的業(yè)務(wù)合同并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，有權(quán)依法進(jìn)行訴訟及應(yīng)訴的權(quán)利；人力資源的管理方面，在集團(tuán)公司的整體政策范圍內(nèi)，子公司有權(quán)對(duì)中層和以下的員工進(jìn)行聘任、晉升和解雇，可以對(duì)以上員工進(jìn)行業(yè)績(jī)上的考核、核發(fā)工資或獎(jiǎng)金；對(duì)于處置公司的資產(chǎn)、法律事項(xiàng)及經(jīng)營(yíng)需求如果超過預(yù)算等時(shí)候均需要事先報(bào)請(qǐng)集團(tuán)公司或訴委托職能部門來(lái)批準(zhǔn)。
第三，構(gòu)建集團(tuán)和子公司之間的權(quán)責(zé)體系。權(quán)責(zé)體系主要是在權(quán)限層面、管理界面和業(yè)務(wù)層面三個(gè)方面來(lái)建立。在界定了管理層次基礎(chǔ)之上，將業(yè)務(wù)活動(dòng)確定，通過限定了管理權(quán)限之后，將母子公司在各項(xiàng)業(yè)務(wù)的活動(dòng)中的權(quán)限進(jìn)行明確，在母公司的預(yù)定框架范圍內(nèi)更多的去爭(zhēng)取自主的經(jīng)營(yíng)權(quán)，形成完善的權(quán)責(zé)體系。
2、項(xiàng)目管理的實(shí)施及模式的選擇
（1）實(shí)施的內(nèi)容
1）開發(fā)項(xiàng)目管理的第一個(gè)是決策管理。將項(xiàng)目的投資決策具有科學(xué)性和可行性予以明確，以及在項(xiàng)目決策中各個(gè)分項(xiàng)的目標(biāo)也進(jìn)行明確。
2）開發(fā)項(xiàng)目管理是對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃的管理。按照公司的實(shí)際具體情況，充分的推敲及確認(rèn)開發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃編制深度、可考查性及可實(shí)施性。房地產(chǎn)公司的核心應(yīng)當(dāng)是年度計(jì)劃、龍頭應(yīng)當(dāng)是項(xiàng)目計(jì)劃、保證應(yīng)當(dāng)是部門計(jì)劃、支持應(yīng)當(dāng)是崗位計(jì)劃，這樣四位形成一體，計(jì)劃管理的體系更能夠協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)，計(jì)劃管理的工作中，重點(diǎn)是要突出項(xiàng)目計(jì)劃對(duì)于年度計(jì)劃所起到的支撐作用，突出項(xiàng)目計(jì)劃對(duì)于部門及崗位工作計(jì)劃中起到的主導(dǎo)作用，要把項(xiàng)目計(jì)劃作為部門及崗位工作計(jì)劃的主線，圍繞項(xiàng)目計(jì)劃來(lái)把工作開展。
3）開發(fā)項(xiàng)目管理是項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)施過程中的管理。在項(xiàng)目實(shí)施的過程之中，依據(jù)項(xiàng)目總進(jìn)度的計(jì)劃時(shí)點(diǎn)定期的對(duì)其進(jìn)行監(jiān)控，確定好項(xiàng)目的階段性目標(biāo)完成的具體情況，對(duì)其及時(shí)的糾偏與改進(jìn)。
4）開發(fā)項(xiàng)目管理是對(duì)項(xiàng)目成果進(jìn)行管理。在項(xiàng)目完成之后，項(xiàng)目實(shí)際取得的結(jié)果與決策目標(biāo)之間是否一致、存在的偏差合理與否，項(xiàng)目在實(shí)施的過程中所采取的措施、所調(diào)整的目標(biāo)合理與否等。
（2）項(xiàng)目管理目標(biāo)體系的建立
主要內(nèi)容包括項(xiàng)目成本控制目標(biāo)、融資目標(biāo)、費(fèi)用控制目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)和銷售目標(biāo)等，通過建立起目標(biāo)體系，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行預(yù)控，以利于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理之最終目標(biāo)，完成項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。
（3）項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)施過程管理
1）每個(gè)階段的責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依照“計(jì)劃――執(zhí)行――檢查――行動(dòng)”（PDCA）循環(huán)，檢查好自己所做的工作，以此為基礎(chǔ)，預(yù)測(cè)各個(gè)分目標(biāo)與總目標(biāo)可能的完成情況和差距，提出解決的方案與預(yù)警意見。
2）在發(fā)現(xiàn)偏差之后要立刻予以診斷，并糾正，診斷偏差的目的不在于發(fā)掘原因，其立足點(diǎn)應(yīng)是分析其對(duì)于目標(biāo)所產(chǎn)生的影響。
3）項(xiàng)目實(shí)施中的過程管理，其重點(diǎn)是在項(xiàng)目目標(biāo)有調(diào)整的時(shí)候，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行審查，避免目標(biāo)出現(xiàn)調(diào)整過度的情況。
4）對(duì)實(shí)施的效果作出有效評(píng)估，房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目在實(shí)施過程中，面對(duì)著多種因素變化的復(fù)雜環(huán)境，項(xiàng)目實(shí)施的過程管理則主要是集中在實(shí)際績(jī)效和目標(biāo)偏差，具體表現(xiàn)為量化目標(biāo)的完成效果，對(duì)偏差產(chǎn)生的原因進(jìn)行分析，在偏差產(chǎn)生之后應(yīng)采取的措施，以及研究糾正方案具有的合理性，在準(zhǔn)確的把握變化、積極的采取糾正措施后，項(xiàng)目總體的目標(biāo)才可能得到實(shí)現(xiàn)。
三、需要深入研究的問題
1、信息化的管理
使用信息化的管理來(lái)改善項(xiàng)目的管理水平，提高過程的管理效率。但是因?yàn)樵谀壳暗捻?xiàng)目管理模式之下，項(xiàng)目的生命周期被人為的劃分成若干階段，并不一定能夠提高項(xiàng)目的整體效益，并優(yōu)化的最終目標(biāo)。傳統(tǒng)項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)難以滿足新型的項(xiàng)目管理模式所需要的網(wǎng)狀信息。為了得到網(wǎng)狀信息間的互動(dòng)，可以通過獨(dú)立的眾多企業(yè)參與其中，組織成一個(gè)較大卻臨時(shí)的項(xiàng)目管理組織，項(xiàng)目組的的組成成員可以改變，該組織就像團(tuán)隊(duì)一樣針對(duì)項(xiàng)目開展工作。通過發(fā)達(dá)而快速的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)及軟件技術(shù)，在項(xiàng)目實(shí)施中各個(gè)相關(guān)企業(yè)間可建立一個(gè)臨時(shí)聯(lián)系，以利于共享信息資源，用來(lái)改變信息傳遞太慢及分布不均衡的現(xiàn)狀。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；管理；分析
我國(guó)改革開放以來(lái)，經(jīng)濟(jì)得到了迅猛的發(fā)展。針對(duì)這樣的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以對(duì)市場(chǎng)的把握、房地產(chǎn)需求以及現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理理念為基礎(chǔ)，運(yùn)用現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理體系進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理工作，以此在保障工程質(zhì)量的前提下盡可能的提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，保障企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益不受損害。
1 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)工程管理重要性的分析
房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要工作之一，其對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有著重要的影響，關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)工程全局協(xié)調(diào)與質(zhì)量監(jiān)督等工作的科學(xué)開展，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)施工質(zhì)量、施工進(jìn)度、施工資金控制與管理都有著重要的意義，是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點(diǎn)。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作的開展有助于保障工程建設(shè)施工的順利進(jìn)行、保障開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、保障工程施工質(zhì)量、保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提高。針對(duì)這樣的情況，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認(rèn)識(shí)到開發(fā)工程管理工作的重要性，以現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理理念進(jìn)行工程開發(fā)的管理工作，促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。
2 房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作要點(diǎn)
2.1 房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的基礎(chǔ)――開發(fā)企業(yè)綜合管理水平的提升
房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作需要企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理與項(xiàng)目管理部門的有關(guān)人員具有較高的協(xié)調(diào)能力、綜合能力以及資金管理、建筑工程專業(yè)技術(shù)等相關(guān)能力。其需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以較高的專業(yè)知識(shí)與工作經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)開展甲方管理工作，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、保障工程施工質(zhì)量。針對(duì)現(xiàn)代房地產(chǎn)施工過程中中標(biāo)企業(yè)分包的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以自身綜合管理水平的提高，強(qiáng)化對(duì)施工過程的管理。同時(shí)注重工程開發(fā)前的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，以此提高房地產(chǎn)商品的綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，保障企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程項(xiàng)目管理人員必須具有針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程各方面工作內(nèi)容涉及的知識(shí)基礎(chǔ)與經(jīng)驗(yàn)，以此為基礎(chǔ)開展工程管理工作，有效保障項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)工程施工質(zhì)量的提高。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需求，其項(xiàng)目管理工作應(yīng)從全局把握出發(fā)，以明確的職責(zé)權(quán)限、較高的綜合協(xié)調(diào)能力以及對(duì)合同的管理保障房地產(chǎn)開發(fā)工程順利進(jìn)行。
2.2 以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向進(jìn)行房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理工作
現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使得快節(jié)奏生活中的人們對(duì)住宅需求不斷提高，其不僅要通過良好的居住環(huán)境為人們提供生活起居的場(chǎng)所，同時(shí)還要以科學(xué)的規(guī)劃與設(shè)計(jì)滿足現(xiàn)代人們對(duì)居住場(chǎng)所休閑、心情調(diào)節(jié)、娛樂等相關(guān)需求。針對(duì)這樣的情況，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作必須認(rèn)識(shí)到規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)工程項(xiàng)目的影響，以現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)需求為導(dǎo)向進(jìn)行房地產(chǎn)規(guī)劃與設(shè)計(jì)管理。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理人員還要對(duì)房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)審批有關(guān)法規(guī)進(jìn)行詳細(xì)的了解與熟悉，以此為規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的審核奠定基礎(chǔ)，保障房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作符合有關(guān)法規(guī)的需求，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項(xiàng)工作的合法性，避免企業(yè)開發(fā)違規(guī)情況的發(fā)生。
2.3 以綜合協(xié)調(diào)為基礎(chǔ)，保障房地產(chǎn)開發(fā)施工過程的順利開展
針對(duì)現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)過程中中標(biāo)企業(yè)分包情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理部門必須注重綜合協(xié)調(diào)工作的開展，以施工單位、分包企業(yè)監(jiān)理單位以及自身管理工作的銜接與處理為管理重點(diǎn)開展工程項(xiàng)目的協(xié)調(diào)工作，保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利施工。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中多單位間的協(xié)調(diào)對(duì)工程施工進(jìn)度、施工質(zhì)量以及施工成本有著重要的影響，使得房地產(chǎn)開發(fā)工程綜合協(xié)調(diào)工作顯得尤為重要。房地產(chǎn)開發(fā)工程管理部門必須針對(duì)施工工期、以此保障工程項(xiàng)目的順利施工，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
2.4 注重房地產(chǎn)開發(fā)工程的質(zhì)量管理――房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存與發(fā)展的根本
房地產(chǎn)是人們生活中占有重要經(jīng)濟(jì)比重的財(cái)產(chǎn)，其工程質(zhì)量關(guān)系到業(yè)主財(cái)產(chǎn)安全與人身安全。我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工質(zhì)量常見的問題是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場(chǎng)口碑與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵，其對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力有著重要的影響。針對(duì)這樣的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認(rèn)識(shí)到質(zhì)量管理工作的重要性。通過對(duì)監(jiān)理公司的嚴(yán)格要求保障工程建設(shè)施工質(zhì)量。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)其是工程建設(shè)的甲方，因此，其甲方現(xiàn)場(chǎng)代表必須認(rèn)識(shí)到自身工作中對(duì)之來(lái)那個(gè)監(jiān)督與管理的職責(zé)。
在工程技術(shù)部領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)各專業(yè)技術(shù)工程師，監(jiān)督參建單位包括勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工和材料供應(yīng)商的質(zhì)量責(zé)任行為是否符合合同和規(guī)范要求，檢查設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量、材料設(shè)備質(zhì)量、隱蔽工程質(zhì)量、工藝工序質(zhì)量，辦理現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)、技術(shù)變更和工程量收方事項(xiàng)，建立分部分項(xiàng)工程質(zhì)量檢查驗(yàn)收記錄臺(tái)帳，對(duì)工程質(zhì)量負(fù)直接責(zé)任。通過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲方代表工作的開展保障房地產(chǎn)開發(fā)工程施工質(zhì)量，為開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提高奠定基礎(chǔ)，為減少和避免業(yè)主進(jìn)戶后的質(zhì)量投訴、維修奠定基礎(chǔ)。
3 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)工程的資金控制與管
理，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益完善的資金管理與控制體系是保障房地產(chǎn)開發(fā)工程資金控制與管理的關(guān)鍵，其關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的合理使用與管理，關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目資金統(tǒng)籌計(jì)劃與平衡，關(guān)系到企業(yè)資金的合理調(diào)配，是其現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以完善的資金控制與管理體系為基礎(chǔ)，嚴(yán)格施工過程的監(jiān)督與控制保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理效果。通過房地產(chǎn)開發(fā)施工過程中協(xié)調(diào)施工企業(yè)進(jìn)行施工組織設(shè)計(jì)、使施工過程人、財(cái)、物更加合理，提高工程施工質(zhì)量，保障工程施工進(jìn)度，切實(shí)有效的達(dá)到資金管理與控制目的。同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還要加強(qiáng)工程技術(shù)人員與財(cái)務(wù)人員的配合，對(duì)工程招標(biāo)、合同談判、造價(jià)預(yù)算、簽付進(jìn)度款到竣工決算、造價(jià)分析等多項(xiàng)工作進(jìn)行控制與管理，以全過程的資金控制與管理保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)，工程管理，關(guān)鍵點(diǎn)
引言
房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，房地產(chǎn)具有位置的固定性、位置優(yōu)劣差異性、使用的耐久性、土地資源的稀缺性、效用的多層次性、兼有投資和消費(fèi)的雙重性及房地產(chǎn)的保值、增值性七大特性。房地產(chǎn)開發(fā)分四個(gè)階段進(jìn)行：決策階段――前期階段――施工階段――竣工使用階段。這四個(gè)階段構(gòu)成了建設(shè)工程管理的全過程。下圖1反映了不同階段對(duì)項(xiàng)目工程成本的影響。
圖1 不同建設(shè)階段影響項(xiàng)目成本的程度表示圖
一、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理重要性的分析
房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要工作之一，其對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有著重要的影響，關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)工程全局協(xié)調(diào)與質(zhì)量監(jiān)督等工作的科學(xué)開展，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)施工質(zhì)量、施工進(jìn)度、施工資金控制與管理都有著重要的意義，是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點(diǎn)。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作的開展有助于保障工程建設(shè)施工的順利進(jìn)行、保障開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、保障工程施工質(zhì)量、保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提高。針對(duì)這樣的情況，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認(rèn)識(shí)到開發(fā)工程管理工作的重要性，以現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理理念進(jìn)行工程開發(fā)的管理工作，促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。
二、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作的關(guān)鍵點(diǎn)
2.1 加強(qiáng)項(xiàng)目質(zhì)量管理
工程質(zhì)量的好壞及工程配置的高低直接影響到產(chǎn)品的銷售或租售，是開發(fā)商樹立品牌的重要影響因素，與開發(fā)企業(yè)的聲譽(yù)與長(zhǎng)期發(fā)展息息相關(guān)。 因此一個(gè)項(xiàng)目的工程質(zhì)量就是工程項(xiàng)目的生命，并且工程質(zhì)量一旦出現(xiàn)就會(huì)很難修復(fù)， 并且嚴(yán)重影響工期，增加投資成本。這就要求項(xiàng)目建設(shè)過程中一定要做好質(zhì)量的預(yù)控，將質(zhì)量問題消滅在萌芽狀態(tài)中。應(yīng)該從以下幾個(gè)方面抓好項(xiàng)目的工程質(zhì)量的管理：
（1）做好設(shè)計(jì)優(yōu)化工作，確保設(shè)計(jì)合理、準(zhǔn)確。認(rèn)真審核圖紙，看是否出現(xiàn)差錯(cuò)，是否符合開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品定位要求等。設(shè)計(jì)出現(xiàn)差錯(cuò)或不合理直接帶來(lái)工程中的質(zhì)量問題，所以要嚴(yán)把設(shè)計(jì)質(zhì)量關(guān)，充分做好設(shè)計(jì)的優(yōu)化工作。
（2）確保施工單位資質(zhì)和施工人員的素質(zhì)。選擇有相應(yīng)資質(zhì)的和信譽(yù)好的施工單位很重要，這對(duì)工程質(zhì)量起到很大的影響。另外施工單位的施工人員素質(zhì)同樣需要慎重選擇，從施工管理人員的素質(zhì)到施工操作人員的素質(zhì)都要認(rèn)真考察和選擇，這些都直接關(guān)乎到工程的質(zhì)量。
（3）對(duì)施工方案、方法和工藝及相關(guān)的技術(shù)措施進(jìn)行有效控制。
（4）嚴(yán)把材料關(guān)， 不合格的工程材料必然帶來(lái)不合格的工程質(zhì)量，須嚴(yán)格控制好用到工程中的材料、半成品、構(gòu)配件、永久性設(shè)備及器材等的質(zhì)量。
（5）控制好施工中用到的機(jī)械、設(shè)備的質(zhì)量。
（6）認(rèn)真做好施工過程中的跟蹤監(jiān)控、檢驗(yàn)和指導(dǎo)糾錯(cuò)工作。
總之，對(duì)質(zhì)量的控制重點(diǎn)就是要做好防范和預(yù)控，就是對(duì)可能出現(xiàn)質(zhì)量問題的各個(gè)環(huán)節(jié)的影響因素進(jìn)行控制。當(dāng)然一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題就應(yīng)該及早分析原因，及早想出辦法解決處理，決不能姑息，小隱患就可能造成大的質(zhì)量問題。
2.2 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)工程的資金控制與管理
完善的資金管理與控制體系是保障房地產(chǎn)開發(fā)工程資金控制與管理的關(guān)鍵，其關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的合理使用與管理。關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目資金統(tǒng)籌計(jì)劃與平衡，關(guān)系到企業(yè)資金的合理調(diào)配。是其現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以完善的資金控制與管理體系為基礎(chǔ)，嚴(yán)格施工過程的監(jiān)督與控制保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理效果。通過房地產(chǎn)開發(fā)施工過程中協(xié)調(diào)施工企業(yè)進(jìn)行施工組織設(shè)計(jì)、使施工過程人、財(cái)、物更加合理，提高工程施工質(zhì)量，保障工程施工進(jìn)度，切實(shí)有效的達(dá)到資金管理與控制目的。同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還要加強(qiáng)工程技術(shù)人員與財(cái)務(wù)人員的配合，對(duì)工程招標(biāo)、合同談判、造價(jià)預(yù)算、簽付進(jìn)度款到竣工決算、造價(jià)分析等多項(xiàng)工作進(jìn)行控制與管理，以全過程的資金控制與管理保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。
2.3 加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理
施工階段成本控制的關(guān)鍵，一是合理控制工程洽商， 二是嚴(yán)格審查承包商的索賠要求， 三是做好材料的加工定貨。由開發(fā)企業(yè)引起的變更主是設(shè)計(jì)變更、 施工條件變更、進(jìn)度計(jì)劃變更和工程項(xiàng)目變更。控制變更的關(guān)鍵在開發(fā)商，應(yīng)建立工程簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)、分工，確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的客觀、準(zhǔn)確， 首先強(qiáng)調(diào)辦理工程簽證的及時(shí)性。其次，對(duì)簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù)，標(biāo)明被隱蔽部位、項(xiàng)目和工藝、質(zhì)量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標(biāo)明幾何尺寸，并附上簡(jiǎn)圖。施工圖以外的現(xiàn)場(chǎng)簽證，必須寫明時(shí)間、地點(diǎn)、事由、幾何尺寸或原始數(shù)據(jù)及照片資料等，不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價(jià)。簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時(shí)處理，審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家定額及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。要加強(qiáng)預(yù)見性， 盡量減少簽證發(fā)生。房地產(chǎn)開發(fā)是個(gè)大投入、大產(chǎn)出的生產(chǎn)活動(dòng)，資金對(duì)每個(gè)開發(fā)企業(yè)都是至關(guān)重要的，充分的管理好開發(fā)的成本是非常必要的。
對(duì)于開發(fā)成本包括了以下幾方面：（1）土地費(fèi)用；（2）前期工程費(fèi)；（3）建筑安裝工程費(fèi)；（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（5）公共配套設(shè)施費(fèi)；（6）開發(fā)間接費(fèi)；（7）財(cái)務(wù)費(fèi)用。
其管理分為兩個(gè)大的階段：（1）策劃、設(shè)計(jì)階段的成本管理；（二）發(fā)包、施工階段的成本管理。而項(xiàng)目成本管理控制的重點(diǎn)在于設(shè)計(jì)階段。從國(guó)內(nèi)外相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，影響項(xiàng)目投資最大的階段是占開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期1/4的技術(shù)設(shè)計(jì)結(jié)束前的工作階段：在初步設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為75%-95%，在技術(shù)設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為35%-75%，在施工圖設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為 5%-35%，可見成本管理的關(guān)鍵在施工以前的投資決策和設(shè)計(jì)階段。 很多房地產(chǎn)企業(yè)將重點(diǎn)放在第二個(gè)階段，固然有其重要意義， 但卻有所偏頗，這就是要求項(xiàng)目成本管理要重視方案的選擇和做好投資的估算。
2.4 加強(qiáng)項(xiàng)目進(jìn)度管理
工程項(xiàng)目的進(jìn)度對(duì)開發(fā)企業(yè)的重要性是不言而喻的， 如何做好項(xiàng)目的進(jìn)度管理自然就成為一項(xiàng)很重要的工作。對(duì)進(jìn)度的管理應(yīng)該從項(xiàng)目之初就開始著手。
首先要做好項(xiàng)目設(shè)計(jì)前的準(zhǔn)備工作：（1）確定工期總目標(biāo)；（2）編制項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃；（3）編制準(zhǔn)備階段詳細(xì)工作計(jì)劃并控制該計(jì)劃的執(zhí)行；（4）.施工現(xiàn)場(chǎng)條件調(diào)研和分析。
緊接下來(lái)要做好設(shè)計(jì)階段進(jìn)度管理工作：（1）編制設(shè)計(jì)階段工作進(jìn)度計(jì)劃并控制執(zhí)行；（2）編制詳細(xì)的出土計(jì)劃，并控制執(zhí)行。
最后要做好施工階段的管理工作：（1）編制施工總進(jìn)度計(jì)劃并控制其執(zhí)行；（2）編制施工詳細(xì)階段性計(jì)劃并控制其執(zhí)行。
做好這些工作的同時(shí)我們應(yīng)該看到影響項(xiàng)目進(jìn)度的因素很多，所以要充分考慮到各影響因素對(duì)各環(huán)節(jié)任務(wù)完成的影響。詳細(xì)的列出各環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的各種影響因素，并事先做好規(guī)劃，提前采取及時(shí)有效的措施來(lái)消除，解決各個(gè)存在的影響因素以保證各環(huán)節(jié)計(jì)劃的有效實(shí)施。
2.5 要加強(qiáng)綜合協(xié)調(diào)管理
針對(duì)現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)過程中中標(biāo)企業(yè)分包情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理部門必須注重綜合協(xié)調(diào)工作的開展，以施工單位、分包企業(yè)監(jiān)理單位以及自身管理工作的銜接與處理為管理重點(diǎn)開展工程項(xiàng)目的協(xié)調(diào)工作，保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利施工。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中多單位問的協(xié)調(diào)對(duì)工程施工進(jìn)度、施工質(zhì)量以及施工成本有著重要的影響，使得房地產(chǎn)開發(fā)工程綜合協(xié)調(diào)工作顯得尤為重要。房地產(chǎn)開發(fā)工程管理部門必須針對(duì)施工工期等因素同施工過程的各方進(jìn)行協(xié)調(diào)，以此保障工程項(xiàng)目的順利施工，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
2.6 提升房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的綜合水平
房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作需要企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理與項(xiàng)目管理部門的有關(guān)人員具有較高的協(xié)調(diào)能力、綜合能力以及資金管理、建筑工程專業(yè)技術(shù)等相關(guān)能力。其需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以較高的專業(yè)知識(shí)與工作經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)開展甲方管理工作，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、保障工程施工質(zhì)愛。針對(duì)現(xiàn)代房地產(chǎn)施工過程中中標(biāo)企業(yè)分包的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以自身綜合管理水平的提高，強(qiáng)化對(duì)施工過程的管理。
同時(shí)注重工程開發(fā)前的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，以此提高房地產(chǎn)商品的綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，保障企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程項(xiàng)目管理人員必須具有針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程各方面工作內(nèi)容涉獵的知識(shí)基礎(chǔ)與經(jīng)驗(yàn)，以此為基礎(chǔ)開展工程管理工作，有效保障項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)工程施工質(zhì)鬣的提高。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需求，其項(xiàng)目管理工作應(yīng)從全局把握出發(fā)．以明確的職責(zé)權(quán)限、較高的綜合協(xié)調(diào)能力以及對(duì)合同的管理保障房地產(chǎn)開發(fā)工程順利進(jìn)行。
三、結(jié)論
綜上所述，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)工程的管理工作是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點(diǎn)，其關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、關(guān)系到企業(yè)綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提高。針對(duì)這樣的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認(rèn)識(shí)到開發(fā)工程管理工作的重要性，在開發(fā)管理中認(rèn)識(shí)到關(guān)鍵點(diǎn)，保障企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、保障工程施工質(zhì)量、提高開發(fā)企業(yè)綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，以此為基礎(chǔ)促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。
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