時間：2023-06-02 09:57:20
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇購書申請，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
一般情況下，不同種類的民間獎學金針對不同的學校。有些大學還擁有專門向本校留學生提供獎學金的網絡，這些學校的留學生申請到獎學金的可能性就比較大。總之，各個大學的學生處會在申請獎學金期間貼出各種獎學金的種類、金額、申請資格、申請方法和截止時間等信息。留學生可根據自己的情況提出申請。
由于日本針對外國留學生的獎學金名額和數額都有限，70％以上在日本的留學生都沒有機會拿到獎學金。所以，日本政府規定在課外一定的時間內打工是合法的，其收入基本上夠在日本的生活費用。因此，大多數留學生在緊張的學習之后，還必須為自己的生活費用和學習費用奔波。
日本的獎學金從支付單位來看可分以下五種：日本政府(文部省)獎學金、地方自治體獎學金、民間團體獎學金、各高等院校提供的校內獎學金、外國自費留學生學費減免制度。
（一）政府(文部省)獎學金
申請日本政府(文部省)的獎學金需要通過日本駐外大使(領)館的推薦，或日本國內大學的推薦。
（二）地方自治體獎學金
這是日本地方政府對在該管理區內居住的或在其管轄區內的學校讀書的外國留學生提供的獎學金。此項獎學金的支付形式多種多樣，其中包括學費、生活費或住宿費的補助、國民健康保險補助、發給交通券以及購書券。申請地方自治體獎學金首先要認真閱讀申請資格表，確認有申請資格。申請資格認定后，要到當地政府或你所在的學校索取所需文件表格。填好申請書，搜集所需的資料，如個人履歷表、在學證明書、指導教師推薦書、健康證明書、照片、外國人登記證明的復印件等等。然后上交給當地政府或你所在的學校。這以后一般還要進行一次筆試和一次面試。筆試通常包括一般教育課程、專業科目、日語能力等項目的考試；面試通常是根據本人情況以及你在日本與本國的文化交流所作的努力而考慮的。選考的結果將通過當地政府或校方告之本人。
（三）民間團體獎學金
民間團體獎學金制度是在企業、財團或個人提供基金基礎上創立的。這些獎學金幾乎只能在進入日本的大學或研究生院后才能有資格申請，而且，各類獎學金幾乎全是通過留學生所在的大學申請的。支付形式也是多種多樣的：代付學費、生活費或住宿費的補助、國民健康保險補助、提供交通券、購書券等。
（四）各高等院校提供的校內獎學金
此項獎學金是由各個大學設立的獎學基金提供的。目前，在日本，對外國留學生減免學費的大學正在日益增多，所以學生入學前最好了解清楚。
[關鍵詞]單位；圖書館；圖書管理；辦法
1前言
圖書是人類發展歷史非常重要的載體，圖書室在某種特定環境下是向人類傳播知識的下具，同時圖書還是我國思想內涵、經驗積累、知識創新文化的源泉。所以本文主要針對單位圖書館的圖書管理方法進行分析，通過對其進行管理方法進行分析，具有非常重要的現實意義。
2單位圖書館的圖書管理辦法
2.1單位圖書館的新書采購辦法
2.1.1提出申請在進行新書采購的時候，首先要提出申請，除了領導特意需要采購的一此圖書之外，招商各局的主要負責人，可以根據實際下作的需要，以部門的名義提出對有關書籍采購的書面申請，并且要填寫《招商局圖書采購申請表》，對所需要采購的書籍要注明采購的理由或者是用途。除此之外，招商各局對所需要采購的書籍要注明所進行采購書籍的途徑，比如是以郵購的方式，或者是在書店購買的，以及需要采購的數量，還有所采購書籍的書名、作者還有出版社售價等等和購買書籍相關的信息。2.1.2審批意見提出采購書籍的申請之后，這個時候需要招商綜合局對招商各局的采購申請進行初審，在初審的時候要對所采購的書籍提出相應的意見和建議，最后報管委會領導進行審定。2.1.3購買入庫在報管委會領導審批之后，并且得到管委會領導批準同意之后，申請人或者是招商各局按照規定進行購買，一日_所采購的書籍到貨之后，要在第一時間內將新采購的書籍交至圖書站，并且辦理登記入庫的手續。2.1.4經費來源單位采購新書籍的主要經費來源，是由招商綜合局在每年的時候從業務費中拿出的一萬元，這樣以便于招商各局在購買圖書的經費需要。2.1.5費用報銷如果所采購的書籍的費用是在五百元以下，那么就由經辦人進行申請，并將申請遞交給招商綜合局進行審核，最后由管委會領導進行批準報銷;但是如果所購買的書籍總數是超過五百元以上的，那么就由經辦人所在局的主要負責人，直接向管委會領導進行申請。
2.2單位圖書館的圖書登記入庫辦法
2.2.1登記流程所購買的圖書入庫之后，要對入庫的圖書進行匯總登記，并統一對購買的圖書進行編號，并且根據不同的種類上架，并按照專柜保管的流程進行登記入庫，這樣對圖書進行分類登記，方便對圖書的管理。2.2.2圖書的分類結合單位的下作內容合實際內容，對政府機構的業務知識以及相關圖書進行分類管理。因為單位本身下作就具有特殊性，所以這要求圖書管理人員在圖書分類的時候，一定要抱著非常嚴謹的下作態度，切實的結合政府機構的實際下作內容，對圖書進行仔細的分類。
2.3單位圖書館的圖書借閱辦法
2.3.1日常外借借閱人員在進行日常外借的時候，一定要當面和圖書管理人員面對面的進行核對，在核對的時候主要是看所借的書頁面是不是完整，有沒有劃勾劃圈，以及對所借的書是不是有破損殘缺的情況進行認真的查對，這樣避免在歸還書的時候，出現不必要出現的麻煩。每個人每次在進行日常外界的時候，只能一次外界1-3本圖書，但是如果是因為實際需要一次借閱超過3本，那么就需要在《圖書借閱登記表》備注欄中說明實際情況，同時還要在圖書室管理員處填寫《圖書借閱登記表》，在填寫的時候一定要按照一式二份的要求進行填寫，圖書管理人員和借閱人本人各執一份。2.3.2圖書的歸還借閱人員應該按照《圖書借閱登記表》上所規定的期限，在規定的期限到了的時候，一定要如期的對所借閱的圖書進行如期的歸還，如果由于特殊的一此情況，需要對所借閱的圖書延長外界的時間，一定要提前告知圖書管理人員，以便在規定的時期到了的時候沒有對所借閱的書進行歸還，給自己的信用帶來負面的影i向。借閱人員一定要清楚，圖書借閱期限最長時間不能超過30天。2.3.3任何借閱人員都要愛惜圖書在進行單位圖書館管理的時候，圖書管理人員一定要明確的告知借閱人員，外借的圖書不能在沒有經過任何人允許的情況下，進行填涂、勾劃，同時應該做出明確的規定，借閱人員一定要保證對所借閱的圖書，不能有任何沾有任何的液體污漬，在進行歸還的時候不能出現殘缺破損的現象。這也要求圖書管理人員，在借閱人對圖書進行歸還的時候，一定要對照借出時的情況對所歸還的圖書進行仔細的檢查，如果一日_發現圖書有破損的情況，需要借閱人員按照規定作出相應的賠償。
2.4單位圖書館的圖書損壞與丟失處理辦法
因為圖書本身就是屬于公共財產，所以在進行單位圖書管理的時候，只要是借閱人員有污損圖書或者是丟失圖書的情況出現，圖書管理人員都有去權利按照圖書館的規定，要求借閱人員購買回和所借閱同版本的圖書作為賠償，如果實在沒有辦法購回同樣的圖書，則借閱人員要按照所借閱的書的原價做出賠償。在進行單位圖書館圖書管理的時候，一定要嚴格按照圖書館圖書管理的規定執行，以免出現不避要的麻煩。
3單位圖書館的圖書管理創新辦法
3.1提高圖書管理人員的綜合素質
圖書是開展學校和社會各種活動資料一準備的重要資源保障，隨著現代知識經濟的到來，知識已經逐漸成為人們發展所關注的關鍵因素，圖書館資料一管理的主題是人，關于管理策略的各個方面的制定都容易受到管理人員素養方面的影響，管理方案的制定需要適應社會發展的需要，從而需要對管理方案根據時代的要求逐漸創新和完善，社會發展要求學習學校圖書館實施“人本管理”，不僅需要根據學生們的具體需要對圖書資源進行完善，同時也需要對圖書管理人員有效培養，積極提升管理人員的自身素質，培養管理人員先進設備使用技巧，促進圖書館管理人員全面發展，樹立創新觀念，將管理的一定實踐經驗逐步運用到管理策略的制定中，不斷優化圖書館管理部門的結構，關注學校圖書館管理人員的培養和選拔，優化學校圖書館管理隊伍，提高學校圖書館管理團隊的整體水平。
3.2管理設備設施的創新
設備是圖書管理的基礎內容，技術設備的更新是對圖書管理水平提升的具體表現，促進圖書管理效率提升。隨著互聯網技術的發展和普及，圖書網絡化管理已經成為時展的要求，圖書館應當從圖書管理設備方面進行創新和發展。通過現代化管理設備，不斷促進管理人員對新的管理技的掌握，逐步向智能化管理方向發展，促進圖書電子網絡管理。圖書管理逐步將紙質化資料一管理時代的弊端加以改善，圖書管理下作運用電子化管理設備將資料一不斷轉化為電子網絡信息進行儲存，促進紙質化資料一管理與數字化管理共同進行，充分發揮兩者對提高圖書管理效率的優勢和職能。
3.3圖書管理網絡化
隨著以網絡技術為基礎的信息化時代的到來，互聯網技術已經不斷滲透到人們的生活、學習和下作中，網絡技術的開放化和共享式的發展模式，已經逐步使得圖書館資料一的網絡建設不斷成為可能和管理更加便捷高效。由于我國各個地區的互聯網建設的力度加大以及范圍不斷擴大，逐漸促進圖書信息在全國范圍內的共享，為社會發展提供更多的信息，逐漸為信息化社會發展服務。同時我國圖書館還應當充分利用網絡進行免費的信息資源開放和分享，對網絡資料一資源即使整理和更新完善，不斷提高網上信息資源的準確性和時新性，在當代互聯網技術滲透的過程中逐漸建立合理有序的圖書管理網絡化的發展環境。
4結語
綜上所述，為了進一步規范單位圖書館的圖書管理，還有保證各類圖書資料一的完整，政府機構十部提供方便、有序的圖書借閱服務，特提出常用的圖書管理方法，希望能夠推動單位圖書館的圖書管理發展。
參考文獻:
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本文對商品房買賣中的法律問題進行了論述，分析研究了我國現行法律法規的規定，對商品房買賣中涉及到的主要合同關系進行闡述，以期達到規范商品房買賣市場，促進房地產業的正常發展。
[關鍵詞]商品房買賣訂購書商品房預售按揭法律責任
[目錄]
一、商品房買賣的基本理論問題
二、商品房預售的法律問題
三、商品房買賣按揭法律問題
四、商品房買賣中開發商的法律責任問題
近年來，我國房地產業發展迅猛，但房地產的立法不健全，房地產市場機制也不健全，導致商品房買賣糾紛成為社會投訴熱點和關注焦點。本文在這一背景下解讀我國現行法的有關規定，就商品房買賣中涉及到的部分法律問題談談筆者的淺見。
一、商品房買賣的基本理論問題
（一）商品房的概念
廣義的商品房指所有作為商品上市交易的房屋，包括開發商建造的房屋、私有房屋、經濟適用房和房改房等。
狹義的商品房指房地產開發企業建造的用于向社會銷售并轉移所有權的房屋。除非特別說明，本文所稱商品房是就狹義的概念而言。
（二）商品房買賣合同的概念及法律特征
商品房買賣合同是指出賣人轉移在建或已建商品房所有權及相關財產權利予買受人，買受人支付價款的合同，是不動產買賣合同的最主要類型。一般來說，商品房買賣合同具有如下法律特征：
1.標的物在法律上呈現出較復雜的形態。
在我國，由于土地為國家所有，因此商品房所附著的土地權利并非所有權而是使用權。同時，隨著經濟發展水平的不斷提高，人民對居住環境的要求越來越高，高層住宅和住宅小區的出現，使商品房買賣合同的標的物不僅限于土地使用權與房屋，還包括了建筑物和小區的公用設施的所有權及使用權。
2.標的物財產權的轉移以登記為標志。是商品房買賣合同的主要法律特征。
我國《合同法》第133條規定：標的物的所有權自標的物交付時轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。《城市房地產管理法》第60條規定：房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請房產變更登記。《擔保法》第41條規定：當事人以本法第42條規定的財產（主要為不動產）抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。可見我國立法對物權變動采登記或交付要件主義。就商品房買賣合同而言，其房屋所有權與土地使用權等財產權的轉移也應以辦理相關權屬變更登記為標志。
3.行政干預色彩相對濃厚。
由于土地房屋類不動產價值較大，對國計民生影響甚巨，故各國法律對不動產買賣合同均有特別規制。在我國，由于土地為國家所有，加之國家對房地產開發過程的嚴格監控，對商品房買賣合同訂立和履行過程的行政干預尤為明顯，如對商品房預售合同采強制登記制度等。
（三）關于商品房買賣中訂購書的法律問題
1.商品房訂購書的概念
商品房訂購書也稱認購書，是指商品房買賣雙方在簽署正式的買賣合同之前所簽署的合同文件，其主要內容包括定金條款、買賣特定商品房及在滿足約定條件時簽署正式買賣合同的合意等。
2.訂購書的法律性質
從法律性質上分析，商品房認購書是一種預約合同。預約是指當事人雙方約定負有將來締結契約義務的契約，或謂當事人一方或雙方預先約定將來訂立具有特定內容之契約的契約。其將來應訂立之契約則稱為本契約或本約。商品房認購書的內容，是約定雙方有義務在一定期限內洽談購房合同，這種意思表示是明確的，具備合同法規定的合同成立的要件，因此商品房認購書本身就是一種合同。從法律性質上分析，商品房認購書是一種預約合同。訂購書為預約，則雙方在訂購書中約定將要簽署的正式的商品房買賣合同則為本約。
3.商品房訂購書與購房合同
（1）商品房認購書與購房合同的關系
商品房認購書不是購房合同的從合同。商品房認購書約定的是一種行為義務，并不依賴于將來可能洽談的購房合同的效力。將來雙方不洽談購房合同，也不會導致商品房認購書的無效，不影響雙方應當履行的善意洽談義務的存在，所以它是一種獨立的合同，而不是購房合同的從合同。
（2）具備商品房買賣合同的主要內容的商品房認購書的法律性質
在商品房認購書具備購房合同主要內容的前提下，如果開發商收受了購房款的，應當把商品房認購書認定為購房協議。這種觀點得到了司法解釋的支持。商品房解釋第5條規定“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”司法解釋的觀點表明，雖然《商品房銷售管理辦法》規定商品房銷售應當訂立書面購房合同，但書面購房合同并非買賣關系的生效條件。如果具備了主要內容，并且買房人收受了購房款，就應當將商品房認購書視為購房合同。
筆者認為，這種觀點有值得商榷之處。首先，因為商品房銷售管理辦法第十六條規定的購房合同主要內容多達十三項，如果按照這一標準，幾乎沒有一份商品房認購書能夠符合條件，這樣做顯然不利于保護認購書守約方的利益；其次，由該條解釋可以推論出，認購書被認定為本約，除合同條款齊備外，還應具備合同實際履行條件。一般講，只要合同條款齊備、明確，不存在法律或事實上的障礙，無論合同名稱如何，都應認定其為本約，無須附加實際履行內容。我國《合同法》第61條規定：合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。第12條規定合同一般條款有當事人、標的、數量、質量、價款或者報酬、履行期限、地點和方式、違約責任及爭議解決方法等，由此觀之，在雙方就當事人、標的、數量三者未約定或約定不明時，不得依有關條款或交易習慣徑行確定。一般來說，不動產買賣合同成立的要件應較動產買賣合同為嚴格，價款條款的確定或可確定性應為必要。《法國民法典》第1108條規定，合同只有在其具有確定的標的物時，方為有效。第1591、1592條規定，如當事人未確定買賣的價金或指定第三人確定價金，則合同不成立。依解釋，所謂標的物必須是具有特定品質和可確定數量的財產，其價格也應是可確定的，在滿足這些條件的前提下，合同成立。從訂購書的內容來看，其通常具備了當事人、標的物、數量、價款這幾項條件，應有不容置疑的確定性，應為合法成立的合同。只要商品房認購書確定了房號和價格確定方法，并可以據此確定面積等事項，或者能夠確定房屋總價款，那么就已經具備了購房合同的必要條件，除非有相反證據，否則訂購書的法律性質應為已合法成立的合同。
二、商品房預售的法律問題
（一）商品房預售合同的概念
商品房預售合同是指房地產開發經營企業與承購人就轉移在約定時間內建成的商品房所有權及商品房暫用范圍內的土地使用權，支付商品房價金等事宜所達成的書面協議。預售是目前我國房地產市場商品房交易的主要形式。
（二）商品房預售合同的法律性質和特征
1.商品房預售合同的法律性質
商品房預售合同雖名為預售，但不是買賣預約，而是本約，是買賣合同，只是房屋交付期在約定的將來的某一時間。買賣雙方關于房屋面積、價金、付款方式、交房期限、違約責任等問題均明確約定，無須將來另行訂立買賣合同，即可直接依約履行并辦理房屋產權過戶，達到雙方交易目的。
2.商品房預售合同的特征
第一，商品房預售合同的標的物在簽約時尚不存在。一般的房屋買賣合同的標的物是現成的物，而商品房預售合同的標的物是正在建造的、在未來約定的時期內竣工的商品房。
第二，商品房預售人在未來約定的時間交付商品房，而商品房預購人則預付商品房價金。
第三，商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門備案。
（三）商品房預售合同登記的法律性質及效力
1.商品房預售合同登記的法律性質
商品房預售合同登記是不動產登記的一種，性質屬于預告登記。所謂預告登記是為保全一項以將來發生不動產物權變動為目的的請求權而為的登記，是德國中世紀民法創立的制度。一般的不動產登記登記的權利是不動產物權，如所有權、抵押權等，而預告登記登記的權利是請求權，該請求權的內容是在將來請求發生物權變動。一經預告登記，預購人的請求權便取得了對抗第三人的效力，故預告登記使合同債權具有物權性質，是一種典型的債權物權化。
2.商品房預售登記的效力
第一，優先購買權。通過預先登記，預購人取得了優先于其他人而購買特定的商品房的權利。從而將物權的公示手段用于對債權的保護，使該項請求權具有了對抗第三人的效力。第二，期待權。通過預售登記，將使預購人取得對未來房屋所有權轉移的期待權。我國《城市房地產管理法》第44條第2款的規定：“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。”我國法律通過預售合同登記對開發商預售行為的合法性進行審查，以維護預購人的利益。
（四）商品房預售合同轉讓
1.商品房預售合同轉讓的概念
商品房預售合同轉讓是指商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓他人的行為。我國《城市房地產管理法》第45條規定：“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。”這一規定實際上是對商品房的預售合同轉讓的認可。
2.商品房預售合同轉讓的法律性質
我國預售合同轉讓的法律性質是債權轉讓和權利義務轉讓。預購人已全部履行合同義務所作的轉讓是債權轉讓，債權人應通知債務人。預購人只部分履行合同義務所作的轉讓，則是權利義務轉讓，事先應征得預售人同意。預購人沒有履行預售合同的任何義務時，預購人無權轉讓該預售合同，即預售合同中不存在債務轉讓。因為債務轉讓必須征得預售人的同意，預售人不可能同意預購人單純的牟利轉讓；即使不以牟利為目的，預售人對預售合同享有請求解除權，并要求預購人承擔締約上的過失責任，預購人不能通過轉讓預售合同逃避應負的法律責任，同時我國法律嚴禁倒賣合同、買空賣空的行為，更不允許利用預售合同進行變相的期貨交易。
三、商品房買賣按揭法律問題
（一）商品房買賣按揭的涵義
按揭一詞來源于英文mortgage，在英國的法律體系中，mortgage一詞是由mort和gage組成，Mort源于拉語mortu.，其基本的含義是“永久，永遠”，而gage的含義為“質押，擔保”。中國大陸所稱的“按揭”據稱是從我國香港地區傳入大陸的，它是英文"mortgage"廣東話的諧音。我國大陸地區所指的按揭，是指購房人將與出賣人之間簽訂的商品房買賣合同的標的抵押于銀行，銀行將一定數額的款項貸給購房人，并以購房人的名義將款項交與房地產商的法律行為。
（二）商品房買賣按揭的法律特征
1.主體包括三方：即購房者、房地產銷售商及按揭銀行。
2.按揭法律關系的內容有三點，即購房者與房地產銷售商之間的買賣合同關系、購房者與按揭銀行之間的借款合同關系和購房者與按揭銀行之間的擔保法律關系。
3.按揭法律關系的標的物與擔保合同的標的物具有同一性，這是按揭的最大法律特征。
4.按揭權人實現按揭權可采取兩種方式，一種是折價或以拍賣變賣標的物所得價款優先受償；一種是在合同中約定回購條款，由房地產銷售商向銀行回購標的物，并以回購款優先償還銀行貸款。
（三）按揭中的各方法律關系
從我國現行按揭中的法律關系來看，其所涉各方主體主要包括銀行、開發商、購房人（亦即借款申請人）、保險公司四方。各主體之間的法律關系分別為：
1.購房人與開發商之間的商品房買賣關系。購房人欲以按揭的形式購買房屋，首先必須與開發商簽訂商品房買賣合同，約定購買特定的房屋，并在付款方式中約定以銀行按揭的方式付款。
2.購房人與銀行之間的借貸關系。購房人在與開發商簽訂買賣合同后，應按規定提供相應文件資料，向銀行申請個人住房（或商業）抵押貸款，銀行則根據申請人的身份情況、資信狀況確定同意借款的年限及成數，雙方同時簽署借款合同。
3.購房人與銀行之間的抵押關系。購房人在向銀行申請借款的同時，要將所購房屋在取得產權證后抵押給銀行，為向銀行申請的按揭貸款設立抵押，如購房人在未按借款合同約定償還銀行借款時，銀行可以實現抵押權，將購房人抵押之房屋折價、變賣或申請法院拍賣并以所得款項優先受償。
4.開發商與銀行、購房人之間的擔保關系。在按揭過程中，銀行往往會要求開發商為購房人提供階段性的擔保，即在購房人所購房屋辦理完抵押登記之前，由開發商為購房人所欠銀行債務承擔擔保責任，購房人若不還款，開發商應當承擔保證責任。
5.購房人、銀行與保險公司之間的保險關系。購房人在將所購房屋抵押給銀行時，必須就抵押物（所購房屋）在借款期間投保財產險，并指定銀行為第一受益人。
6.開發商與銀行的回購關系。從法律角度看，按揭過程中的回購存在兩種情形：一種是在購房人所購房屋取得房屋產權證之前，開發商履行回購義務的，其實質是由開發商解除與購房人的買賣合同，并非法律意義上的回購行為；另一種是在購房人取得所購房屋的產權證后，開發商按條款約定回購購房人的房屋，雙方又產生一次房產的過戶行為，此時才是真正的法律意義上的回購。
上述各法律關系看似獨立，實際他們之間聯系緊密，共同構成了按揭的各方法律關系體系。按揭中的貸款關系和買賣關系應當作為一個整體，不能拋開一種法律關系來談另一種法律關系的權利義務。基于保證、抵押法律關系的保證和抵押合同都是借貸合同的從合同，保險關系和回購關系是對借貸關系保障的補充。
（四）房屋按揭的若干實務問題
1.按揭中房屋買賣合同和借款合同之間的關系
商品房買賣合同與按揭借款合同之間不是主合同與從合同的關系，具體分析如下：
首先，購房人選擇按揭付款方式后，必須按照開發商的要求與指定的按揭銀行簽訂借款合同，由按揭銀行向購房人發放貸款并應購房人的委托直接將貸款劃給開發商。由于按揭銀行是與開發商存在約定的特定銀行，購房人不能與其它銀行做按揭，借款的目的就是為了支付購房款，開發商和按揭銀行之間存在一對一的銷售和融資合作關系，相互依存。因此說，借款合同在發生上對商品房買賣合同具有一定的依附性。其次，當商品房借款合同被宣布無效或者被撤銷以后，并沒有使借款合同被宣布無效或被撤銷的情形出現，商品房借款合同在效力上對商品房買賣合同不具有從屬性。第三，商品房買賣合同訂立以后，當出賣人將符合合同約定的商品房交付予買受人時便完成其義務，商品房買賣合同因履行完畢而消滅，但按揭借款合同并未消滅，所以，商品房借款合同在消滅上與買賣合同不具有從屬性。
通過以上分析可得出結論，商品房借款合同并不是商品房買賣合同的從合同，商品房買賣合同與按揭借款合同之間具有緊密聯系而又相互獨立的合同關系。
2.按揭借款合同與房屋抵押合同之間的關系
抵押合同與借款合同之間的關系屬于擔保法規定的主從合同關系，抵押合同屬于借款合同的從合同，借款合同無效、被撤銷、解除的，抵押合同也隨之無效、被撤銷或解除。因借款合同解除導致抵押合同解除的，依照擔保法司法解釋第十條的規定，主合同解除后，擔保人對債務人應當承擔的民事責任仍應承擔擔保責任，作為抵押物的房屋仍不免除物上擔保責任。我國擔保法規定房屋抵押權的成立以辦理房屋抵押登記為生效要件，由于借款合同和抵押合同可能簽訂在期房階段，也可能簽訂在現房階段，購房人作為抵押人在抵押時可能尚未占有房屋，或者未取得房屋的產權證，因此，按揭貸款中的抵押登記性質上屬于抵押預告登記，也叫“預登記”，待購房人產權證辦妥后，再進行房屋他項權登記。購房人在抵押房屋的同時，還要將商品房銷售合同正本交付銀行，在日后辦下房產證后，房產證也交押于銀行。買賣合同與房產證是購房人擁有房屋產權的重要憑證，將這些重要憑證交付銀行占有，近似于英美法系中“權利憑證占有式按揭”。
四、商品房買賣中開發商的法律責任問題
（一）房地產廣告和宣傳資料與開發商的法律責任
在房地產銷售中，廣告和銷售宣傳資料對購房人起著非常重要的作用。在許多情況下，開發商的商品房銷售廣告承諾的條件較多，而在實際簽訂合同時又借口僅是宣傳而已，并不將廣告中所宣傳的許多條件寫在合同中，以廣告對其不構成約束力為由推脫責任。建設部公布的《商品房銷售管理辦法》第15條規定：“房地產開發企業、房地產中介服務機構的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。”這就意味著廣告中的主要條件就是未來房屋買賣合同中開發商的義務，如果開發商在銷售合同中未列明其在廣告中所告知的條件，開發商就要承擔一定的責任。商品房《解釋》第三條明確規定：如果開發商對開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對購房人是否訂立買賣合同，或者對房屋價格的確定有重大影響的，應視為合同內容。哪怕這樣的說明和允諾沒有寫到合同中，對開發商也有法律上的約束力。此條所指的“相關設施”，應當是指《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的“供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施”。只要開發商在廣告中對上述內容作了具體說明或允諾，但實際不能做到或有所改變的，都屬違約，應承擔相應的違約責任。
虛假售樓廣告，曾使不少購房人利益蒙受重大損失。所謂虛假廣告實際上是廣告主不準備真正兌現，而是以此作為一種商業手段而達到其營利目的所做的不真實的、甚至是欺騙性的、誤導性的宣傳。借助虛假廣告致使購房者與其簽訂合同的開發商，實際上是對購房者的利益實施的一種侵權行為。購房者可以要求開發商予以賠償或退房等。在這一民事法律關系中，侵權一方要返還不當得利，并對被侵權方的損失予以賠償，所以，如果開發商虛假廣告是要最終承擔法律責任的。
二、已售出的房產，在未辦理產權證前，又抵押給第三人的法律責任
由于現在房地產開發規模較大，所需資金也較大，很少有開發商能夠獨立支付全部建設資金，有個別開發商為籌集資金，將已售出的房產再次抵押給銀行以獲得貸款，這種做法可能侵害購房者的利益。依照我國法律規定，在房產售出后，只要將房屋的買賣合同按照有關國家規定在房地產管理部門進行了登記，該項房地產交易即告成立，涉及的房屋也就從開發商手中轉移到了購房者手中。如果此時開發商再將房屋進行抵押，無疑是將自身沒有所有權的財產進行抵押處置，這是侵犯購房者所有權的行為。負有法律責任的開發商應承擔因此給購房者造成的損失。
三、房屋不能按期交付的法律責任
開發商逾期交房的情況大致有：開發商根本不具備房地產開發的主體資格，其所開發的房地產項目并未取得政府有關主管部門的正式批準；房屋尚未完工；房屋本身雖已完工，但合同中約定了相關配套設施不能同時交付使用；未通過政府部門的驗收等。逾期交房作為明顯而嚴重的違約行為，開發商需要承擔買賣合同及法律規定的違約責任。首先是需向買方支付違約金。如果在寬展期內，開發商需按日支付違約金；如果超出寬展期開發商仍無法交付，而客戶又要求解約、退房的，開發商需要退還客戶已交全部房款，以及合同約定的違約金。如合同約定的是定金罰則，則開發商需向買方雙倍返還定金，并支付全部款項的利息。
四、開發商因自身原因，不能按期取得房產證的法律責任
關鍵詞：技師學院；質量保證；采購方式；質量管理
隨著技工教育的蓬勃發展，各種各類的技工學校通過技師審核成為了技師學院。學院層次的不斷提高必然要求學院的管理工作要做得更系統、更制度化。而作為學院管理其中的一個方面――中文圖書的采購工作也隨著學院的進步而不斷改革。
學院知名度的提高必然會對學院圖書館的中文圖書采購工作增加新的困難。同時中文圖書的質量問題，也是一個要重視的問題。那怎樣才能做好技師學院中文圖書的采購工作呢？我覺得要做好中文圖書的采購工作，就要保證中文圖書采購的質量，而要做好這點，圖書館不但要定期定量投入新的財力資源，而且還要圖書管理人員清楚地認識到本館中文圖書在采購上存在的問題。
1 技師學院中文圖書采購工作中存在的問題
20世紀90年代后，技工教育d起并迅速地發展，到了21世紀，技工教育更向高職教育發展，技工學校成為技師學院 。雖然技師學院在發展學院硬件的同時也很重視圖書館軟件的建設，在辦學經費緊張的情況下，仍將圖書館建設納入教學基本建設的內容之一，建立圖書館相關的機構、制度，配備專職的人員管理等。但由于技師學院圖書館的建設還處于初級，它和高校圖書館相比，在中文圖書藏書情況上還是相比顯得數量少、種類少、專業性不強。而中文圖書的藏書質量又達不到高職教育發展的需要。而出現這種現象的原因是因為大多數的技師學院的圖書館建館時間較短，圖書管理人員業務素質相對較低因此在館藏建設上還存在一定問題：
1.1 中文圖書購置經費發放的不穩定
由于技師學院與高教相比。除了有小部份經費屬于公費撥款外，大部份經費還是依靠收取學生學費來維持學院運轉。因此，在經費緊張的情況下，學院很難保證圖書館中文圖書購置專項經費的穩定性。以我院為例，在1999年由于學院要申請國家級技工學校，因此就一次性購置了100萬的中文圖書，可是在申請通過后近十年我院均沒有再購置過任何中文圖書。一直到我院2007年申請技師學院掛牌才再次購置圖書。而后又到了2012年申請示范性院校才又再增置30萬的教輔圖書。購置經費的不穩定使中文圖書的內容不能保持連續性，使館藏文獻資源建設的進度出現斷層。
1.2 采購人員的業務素質比較低
由于技師學院圖書管理人員不屬一線教師，同時，圖書管理人員除了要負責圖書的管理工作外，還要兼任教材、教務的各項工作。因此，圖書管理人員會由于工作任務多等客觀原因而影響了中文圖書管理的工作。另外，由于受觀念的影響技師學院對于圖書管理人員的崗位培訓并不重視，而管理人員本身也不重視圖書情報管理的專業繼續教育，這一定程序上影響了中文圖書采購人員水平的提高。
1.3 只看重圖書的折扣，忽視了圖書的質量和售后服務
這一點在技師學院中文圖書采購工作中尤為明顯。由于圖書管理人員專業技術不高在采購文獻時，他們可能會由于受到圖書折扣的吸引而選購了一些盜版圖書、折扣書。這些圖書內容過時，質量沒保證。雖然看似充實了館藏，其實卻是損害了讀者的權益，破壞了圖書館聲譽，危害了圖書館事業。另外，也有些圖書館由于看重了折扣，而忽略了圖書的售后服務，結果買回來的圖書和采購時的樣書出現很大的差異，結果造成了“想買的書沒買回來，買回來的書卻沒人愿看”的浪費結果。
1.4 采購的供應商不穩定
在以往技師學院圖書館采購中文圖書主要是通過以下幾個途徑：a.關系采購，是指由學院的一些社會關系推銷而讓圖書館采購回來的圖書。這種圖書采購是一種被動的采購。由于受到直管部門的要求或礙于人情，圖書館常會被動地采購到不少“人情書”。這些圖書復本數量多，內容多為“論文集”或“專著”。這些圖書不但在圖書館的流通上并不熱銷，而且又阻礙書架，但由于學院有求于人，只好全價購買。這種采購造成的結果就是需要購買的圖書沒經費，不需要的圖書就買了一大堆。b.教師采購，是指由一線教學老師根據需要去采購圖書。這種采購方法雖然比關系采購要主動，但由于采購的老師太多，在管理方面上很難做到控制全局。因此，常會出現老師采購回來的圖書重復現象明顯，或者圖書流通價值不大等問題。c.現場采購，是指由圖書采購人員到現場采購圖書的采購方法。這種采購方法最主動，也最能考慮到館藏建設的發展。但是這種采購也需要圖書采購人員對圖書情報專業有較高的專業技術，不然就容易會采購到盜版書或與時代脫節的折扣書等價值不大的圖書資源了。
2 提高采購人員業務素質，保證采購的客觀條件穩定，都是促進館藏建設發展的保證
針對技師學院中文圖書采購工作中存在的問題，我認為要保證購書質量，促進館藏文獻建設向系統性，科學性，專業性發展。圖書管理人員在采購中文圖書的工作中，就應該做到以下幾點：
2.1 提高采購人員的業務素質
提高采購人員業務素質可以說是做好中文圖書采購工作的前提。只有思想過硬，業務精湛，素質高強的采購人員，才能在圖書的采購工作中選出質量高的圖書，保證做好采購工作，建立起科學合理的館藏建設。而業務素質高的采購人員就應該具備以下兩個條件：a.要具有一定的馬列主義理論水平和全心全意為讀者服務的意識，還要有高度的責任感和嚴謹踏實的工作作風。b.圖書采購人員要對圖書情報專業有較高的認識，同時對其它的知識也要廣泛了解，讓自身具備多元化的知識結構。只有具備了以上兩個條件的采購人員在工作中才能保持清醒的頭腦，堅持工作原則，并能以專業知識來區別圖書價值的高低，質量的好壞。而同時，由于采購人員自身具備多元化的知識結構，使他們能對其他科學有基本的認識，在采購工作中對豐富的文獻知識，也有一定的了解，有助于文獻的采購工作和館藏建設。
2.2 穩定的采購經費是中文圖書采購工作的經濟保證
采購經費是文獻采購工作的經濟前提，沒有穩定的經費就不能保證中文圖書采購的連續性，就容易使館藏建設出現斷層。因此，如何保證采購經費的穩定性成為了中文圖書采購工作質量的一個保證。就以我院為例2007年前由于沒有重視館藏建設。結果使中文圖書不能得到定期的增加，館藏在近十年里都是保持1999年的館藏數量，圖書內容明顯不能“與時俱進”。而到了2007年學院由于要申請ISO2001驗證和技師學院掛牌才發現圖書館的館藏達不到申請要求。才再又采購了10萬冊圖書。可是由于采購工作緊急，使采購人員在采購時沒有充分的選書時間，結果造成館藏存置不合理，購置的圖書流通價值不大，圖書資源出現斷層，缺少連續性。吸取了這個經驗后，我館在以后的館藏建設中，更重視中文圖書采購經費的穩定性。每學期都會撥出經費給教師購買相關的教學參考資料，同時。只要條件允S學院還定期向上級申請專項資金購買新圖書。通過這樣，本館文獻館藏在這幾年都能合理、有序、連續性地增加，同時購買回來的圖書流通價值也增強了。
2.3 合理分配購書的經費是中文圖書采購工作合理性的保證
由于技師學院仍存在一部份的經費需要自行籌集。因此，如何合理使用每項資金成為技師學院建設工作中必須考慮的問題。而具體到如何合理使用購書經費呢？那就要求圖書采購人員在采購中文圖書的過程中要合理分配經費。從內容上，圖書采購人員要在規定的金額里采購到最多的圖書。圖書的內容要涉及到教學的各種科學，還要包括人文，地理，文學等方面。那怎樣采購才算合理？就如我院為例，在每次采購前采購人員會對這次采購的經費進行分配。與學院教學有關的各項科學圖書會占采購經費的60%，文學類圖書占30%，其中會包括名著和最新最前沿的圖書。剩下的10%則是購買其它圖書。通過采購經費的分配使采購更有目的，同時采購回來的圖書則更有流通價值；而從方法上，本館采購人員會用多種采購方法相結合的辦法來采購。首先，我們會每學期允許教師購買一些教學用書。這樣可以滿足教學中出現的緊急需要。不過，這種采購只能占中文圖書采購的5%到10%。其次，是專項資金的中文圖書采購。這種采購占總采購的90%以上。不過在這種采購中我們要注意預訂采購與現場采購合理分配。預訂采購可以保證采購到的圖書有完整性、連續性，但由于看不到圖書內容，對圖書價值的評價不準確。而現場采購，能對圖書價值做出較準確的評價，但有時很難保證叢書的完整性、連續性。因此，我館在每次采購中先會進行預訂采購，把供應商提供的圖書目錄資料發給教師，由他們挑選圖書目錄。然后再組織教師進行現場采購。而我們會根據供應商提供的書目內容多少及現場購置圖書的具體情況來安排每種采購方式的比例。使用多種采購方式相結合的方法，可以發揮各種采購方式的優點，避免弊處。避免了由于把所有經費投入到一種采購方式中，而使采購不合理，購入的圖書質量下降。
2.4 優質的供應商是中文圖書采購工作質量的保證
好的供應商是圖書質量的保證。如今圖書市場，國有企業與私營企業相容，購書的方式也是多樣的。那作為中文圖書采購人員，怎樣才能在復雜的圖書市場中找到適合的圖書供應商呢？我館是通過ISO2001質量制度與公開招標相結合的方式來確定圖書供應商的。首先，學院會以ISO2001質量標準制度為標準向外公開招標。通過互聯網吸引更多的供應商來參加招標，從而達到“貨比三家”的效果。接著，圖書館會認真審核書商的采購方式，服務方式，及售后服務等方面是否滿足本館采購需要。并根據ISO2001質量標準制定《供方評價表》，通過《供方評價表》的統計，選擇出最有實力的供應商作為圖書供應商，并且建立《合格供方名單》。然后再和供應商簽訂正式合同，在合同中要求供應商對圖書采購工作保證一定的承諾：如圖書采購方式，折扣率，質量保證，準時到位性，結算方式，售后服務等事宜。接著，采購人員才會按合同組織教師進行采購。在采購后，采購人員還會和學院相關部門人員一起驗收采購到的圖書，并在《供方評價表》中對供應商的圖書質量、服務情況等進行評價。并由學院相關部門存檔。而在下次采購圖書時，本館采購人員就可以根據《供方評價表》來確定圖書供應商的誠信度和服務水平等。從而選擇出最有誠信，服務水平最好，最符合本館需要的圖書供應商。
由于技師學院圖書館的館藏建設仍處于初級階段，而中文圖書采購工作的質量好壞又會直接影響到圖書館的館藏建設。因此中文圖書采購人員應以質量為核心，價格公道原則，集思廣益。這樣中文圖書采購工作的質量才能有保證。
參考文獻
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湖北省圖書館 郝敏
摘要：信息資源建設是衡量圖書館實力的重要指標，是圖書館賴以存在的物質基礎和保證，信息資源的質量和體系建設的優劣直接影響著圖書館信息服務的水平和效率。本文分析了基層圖書館信息資源建設上的理念誤區，就基層圖書館藏書建設的采訪工作提出了兩點建議。
關鍵詞：信息資源 采訪 藏書 文獻
信息資源是經過人類選取、組織、序化的有用信息的集合。自近代圖書館學在我國誕生以來，我國圖書館信息資源建設工作的名稱經歷了藏書采訪藏書補充藏書建設文獻資源建設信息資源建設五個階段。當今網絡環境下的信息資源建設既包括文獻型的資源建設，也包括數據庫的建設，還包括對網絡信息資源的開發和組織。
一、基層圖書館信息資源建設理念誤區
圖書館信息資源建設，是指圖書館根據自身性質、任務和用戶需求，有計劃并系統地規劃、選擇、收集、組織、管理各種信息資源，建立具有特定功能的信息資源體系的整個過程和全部活動[1]。基層圖書館信息資源建設的理念直接指導和影響資源建設的實踐，而我國大多數基層圖書館缺乏先進的資源建設理念。主要表現在如下幾個方面：
1、唯經費論
資源建設以經費投入為基礎，沒有投入或投入不足，就無法進行資源建設，這是大多數基層圖書館認識上的誤區。實際上，
資源無處不在，除了花錢購買，許許多多的免費開放資源遍布國內外網絡平臺，國內外的各種公益機構也提供一些特色資源，關鍵是我們的館員要去了解、認識、發現和挖掘。比如說，讀者就是我們寶貴的資源，我們可以在讀者辦證時請他們填寫單位、專長、年齡、是否愿意參加文化志愿者等信息，以此為基礎建立“專家讀者資源庫”，從而借助讀者資源解決專業信息資源與資深館員不足的問題。再如，我們通過各種媒體宣傳，倡導個人和集體向圖書館捐贈古籍、手稿、正式出版物，內部資料、宣傳手冊、廣告、電子出版物、美術作品、書法作品、實物等；還可以借助兩會，請人大代表或政協委員向地方政府提出議案、提案，建議地方出臺“向圖書館呈交地方文獻的條例”，圖書館通過上門征集和各單位呈交，可將本地政府、機關、企事業等相關單位的會議資料、專題匯編及其所制作、出版的各種書報刊匯集到圖書館，從而形成一批地方特色館藏和專題資源庫。
同時，也可到上級館甚至省級大館批量擔保借閱，聯系國內外的公益慈善機構，如美國明德圖書館基金會（Apple Tree Lipary Foundation ）致力于通過募集資金的方式，在中國大陸捐助建立英文少兒圖書館；上海圖書館針對欠發達地區圖書館開展講座資源配送工作，每月將其開展的講座刻錄成光盤，免費物流給簽約的基層圖書館。除此之外，我國文化部、財政部組織實施的文化共享工程、數字圖書館推廣工程等一系列文化惠民工程也有大量的數字資源可供基層圖書館免費獲取；歐洲數字圖書館Europeana （europeana.eu/portal/）、世界數字圖書館（wdl.org/zh/)等數字圖書館項目，以及新浪讀書等很多免費的網絡閱讀資源，基層圖書館都可通過其網絡站點向讀者導航推介，讓更多的人免費使用經圖書館專業人員篩選
推薦的優秀書籍報刊、聲像圖片等資源。
2、唯藏書量論。
大多數基層圖書館因其公共館性質，在藏書種類上貪大求全，追求藏書量的快速上漲。雖然文獻信息資源是圖書館服務的基礎，但信息資源建設的根本目的是為了信息資源的利用，由于欠發達地區基層圖書館信息資源購置經費非常有限，如果一味謀求館藏數量的增加，而不是依據自身的條件、當地經濟社會的發展需求和民眾的需求，科學地規劃和設計館藏，精心地選擇和組織館藏，規范評價館藏、周期性地剔除陳舊和無價值的文獻，那么最貼近基層大眾閱讀需求的基層圖書館的作用就無法發揮。因此，基層圖書館的資源建設最需要在經費不足的基礎上，維持一個結構優化、高效有用的文獻資源體系。然而，圖書館信息資源的形態隨著社會政治、經濟、科技、文化的發展日益多樣化、復雜化，任一形態信息資源也都有其存在的優劣勢，作為面向地方民眾的基層圖書館，所建設并提供的信息資源既不能局限于傳統紙本資源，也不能單單依靠數字資源，必須根據服務對象的需求，合理安排采訪比例，從而發揮信息資源體系的優勢，最大限度地滿足民眾的閱讀需求[同1]。
3、 唯喜好論。
服務讀者是圖書館的核心任務，而信息資源是圖書館開展服務的基礎與前提，因此，信息資源建設最大限度滿足讀者閱讀需求是圖書館的不二追求。然而，大多數欠發達地區基層圖書館由于人員少，一人多職，且采編人員并不具備圖情專業素養，造成在采購信息資源時隨意性很大，沒有本館特色館藏和整體藏書體系的概念。采訪標準多為采購人員自己的主觀喜好，或者以不同時期讀者的階段性喜好而論。信息資源采購是圖書館的第一個關
口，由于購書經費的不足，基層圖書館采訪人員更要在充分調研讀者閱讀需求基礎上，通過各種形式的薦書活動提升讀者參與選書的流程，并參考上級館或大館的經典信息資源推介，綜合平衡讀者需求實施采購。要切實做到不完全以讀者喜好為唯一標準，要充分發揮圖書館推選經典、指導閱讀的作用，引導讀者讀好書。
二、合理有效的信息資源采訪對策
1、把握基層圖書館信息資源采訪的特點與規律
筆者認為基層圖書館信息資源采訪應與讀者需求和地區特性相應，采訪類型以紙本書刊為主，數字資源以共享上級館資源為主，內容深度應以滿足讀者一般生活、休閑、學習與工作所需信息為主。例如：
縣（區）圖書館是為本縣的政治、經濟、文化服務的文化教育機構和設施，是本縣范圍內的藏書、目錄和圖書館之間的協作、協調和業務研究、交流的中心。文獻采購的重點是適合當地工農業生產需求的實用性文獻、地方文獻、中文工具書、科普讀物、文學藝術作品等。由于在縣館的服務對象中，大眾性讀者占多數，故在文獻的采集過程中，要根據普及與提高相結合，以普及為主的原則，采選專業書刊的比重不宜過大，從而建立起一個比較通俗的綜合性藏書體系[2]。而社區圖書館（室）、鄉鎮文化站、農家書屋的服務對象多為老人和孩子，因此，其文獻采訪范圍主要是實用型科技書刊、生活類綜合書刊和少兒書刊等普及性通俗讀物。行業圖書館是在行政企事業單位建立的圖書室，服務對象是廣大干部職工，其文獻采訪主要側重于各單位與工作相關的專業文獻和各種文史哲類書刊，輔之以生活保健類休閑書刊，多推薦專業性、學術性、真實性都很高的數據庫資源，以及講座、聽書等音視頻多媒體資源。
2、建立完善、規范的文獻資源采訪工作程序
首先，要在圖書館內各開放部門建立起有效的資源需求及資源利用信息反饋渠道，經常到讀者部門聽取和收集一線工作人員對藏書補充的建議，及時了解讀者對文獻信息資源購置和補充的意見與建議，并做好讀者調研和查訪記錄，建立信息檔案。
其次，嚴格執行文獻采購原則和標準，確保圖書館文獻資源建設工作“有規劃、有計劃、有預算”。定期進行采選工作檢查。其中，采選工作環節檢查應包括審核選書質量和數量，對誤采率、加工時限、書商的配書情況、業務統計、購書經費使用等方面進行專項檢查。同時，要對文獻購置經費使用進行效益評估，一方面要考慮重點館藏的完備程度，另一方面要通過合理調整各類文獻購置經費的比例優化文獻結構。
三、 探索與創新文獻采訪方式。
文獻采訪方式按照采訪主體劃分，可分為單館自行采購、合作采購、集團采購和采訪外包；按照經費使用權限劃分，可分為政府采購和自主采購；按照采訪工作方式劃分，可分為預采、現采、郵購、網購、交換、調撥、征集等[同1]。由于基層圖書館服務對象是文化層次各異的大眾，而且大多數欠發達地區基層圖書館經費相對短缺，采訪人員專業素養不足等原因，建議欠發達地區基層圖書館探索以下采訪方式。
1、合作采訪。合作采訪又稱為協調采購、聯合采購，是多個圖書館之間分工合作，就各館收藏范圍和收藏重點進行協商，建立地區文獻聯合采購體系及文獻資源保障體系，以達到節省購書經費、資源共享的目的。合作采訪通過館際互借、交換、復制以及建立合作檢索網的辦法，謀求充分發揮每冊圖書資料的作用。合作采訪的方式包括：圖書館與圖書館合作和圖書館與出版社之間合作[3]。
2、非購買方式。為彌補購書經費的不足，欠發達地區圖書館要充分利用非購買方式獲取文獻資源。如捐贈、調撥、租借方式，目前發達地區圖書館的購書經費相對比較充足，可以利用對口支援的方式，申請館際支援，免費獲取其利用率不足的書刊或復本量大的書刊，也可定期向其申請批量外借書刊。其次，向政府申請下文，倡導社會各界向圖書館捐贈地方文獻和各種信息資源。
3、讀者薦購。讀者薦購是指讀者可以通過征訂目錄來瀏覽推薦書刊，也可以在征訂庫中檢索所需書刊并選擇，還可以自己輸入書刊信息以推薦自認為有價值的圖書，采訪人員在書目截止期限內，匯總收回的書目及電子薦購文檔中的相應信息，并依此形成最終的選書策略[同1]。
4、讀者決策薦購。即首先由圖書館與書商確定符合藏書發展政策的預設文檔，然后書商提供符合預設文檔要求的機讀書目記錄，圖書館把機讀書目記錄導入到圖書館自動化系統，讀者通過聯機公共目錄查詢系統查到書目記錄后，或者點擊鏈接直接閱讀電子書，或者要求提供印本，由圖書館統一付費購買[同1]。
5、讀者自主采購。這是一種由圖書館和書商合作的采購與借閱服務。圖書館為書商提供場地和銷售平臺，書商為圖書館提供突破圖書館購書經費限制的可借閱圖書，讀者可以就室閱覽，也可以外借或購買新書。讀者外借圖書視為圖書待選采購圖書，通過、讀者評價、采訪人員評估，圖書館在書商規定的期限內決定購買還是退訂[同1]。
6、讀者交換。又稱帶書辦證，讀者把自己閑置的圖書，捐贈給圖書館，沖抵辦證押金，從而獲得借書證。帶書辦證所辦理的借書證，其使用和退證方法和普通證讀者相同。讀者捐贈圖書須是無污損、無缺頁的圖書，圖書館工作人員根據讀者所帶圖書
相關情況，有權確定是否接受捐贈[4]。
參考文獻
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Abstract:Inreality,thedisputescaseofcommodityhousetradingappearoneafteranother.Themaincauseoftheiremergenceisthatthebuyerinthecontractdoesnothaveaclearunderstanding.Inordertoreduceconflictsbetweenthebuyersandsellers,thispaperexplainsseveralimportantcommercialcontractsappearedincommodityhousetrading.
關鍵詞：商品房認購書；商品房預售合同；商品房買賣合同
Keywords:subscriptionbookofcommodityhouse；salecontractofcommodityhouse；contractsofcommodityhousetrading
1商品房買賣中的合同
1.1商品房認購書的基本內容
1.1.1商品房認購書的概念在商品房買賣過程當中，開發商一般先與購房者簽訂認購書，作為買賣合同簽署前雙方行使權利承擔義務的書面憑證。商品房買賣認購書，是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同前所簽訂的文書，約定將來訂立正式的房屋買賣合同的合同。[1]簽售的目的在于對雙方交易房屋有關事宜進行初步的確認，買受方往往以一定數額的定金作為協議的擔保。商品房買賣認購書在實踐中稱謂不一，如認購意向書、購房訂購單、購房預訂單、訂購房屋協議等。
1.1.2商品房認購書的特征商品房買賣認購書的內容一般包括：雙方當事人基本情況；房屋基本情況（含位置、面積等）；價款計算；訂立正式購房合同的時限約定。認購書是買賣雙方就簽訂商品房預售合同相關事宜進行的約定，不是對商品房買賣結果進行直接確認。商品房認購書的訂立相對比較簡單，一般是購房者與開發商采用合同書形式訂立合同，該合同自雙方當事人簽字或蓋章時合同成立。當事人簽約的目的在于為將來訂立正式房屋買賣合同作約定。
1.1.3商品房認購書的法律規定最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”[2]該條規定承認了商品房買賣認購書的效力，規定了定金條款的適用，即接受定金一方違約，雙倍返還定金；支付定金一方違約無權返還定金。但若是發生不可歸責于雙方當事人的事由導致合同未能訂立，接受定金的一方要返還定金。
1.2商品房預售合同
1.2.1商品房預售合同含義商品房預售合同，是商品房買賣合同的一種類型。商品房預售合同是指：房地產開發企業將尚未建成的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。[3]
1.2.2商品房預售合同特征商品房預售合同是遠期買賣合同，其標的物為非現實存在的物，而是將來的物，商品房預售中出賣的標的物為在建房屋，很多甚至為未建房屋。如果對預售交易行為放任自流，買受人（預購人）承受的風險將大大高于現房買賣的風險，并極易引發房地產交易中過度投機、欺詐等違法行為。
1.2.3商品房預售合同的法律規定在我國，商品房預售是被許可的，但對商品房預售行為進行了特別規制進行較強的國家干預。規定了專門的《商品房預售管理辦法》，還在《城市房地產管理法》規定：商品房預售，應當符合下列條件：“（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規劃許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。”[4]
1.3商品房買賣合同
1.3.1商品房買賣合同《商品房買賣合同糾紛解釋》規定：“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。”[5]商品房買賣合同包括商品房現售合同。商品房現售合同是指：房地產開發企業將已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。
1.3.2商品房買賣合同的法律規定買賣合同屬于《合同法》中規定的一類，所以商品房買賣合同適用我國的《合同法》；另外，由于對房屋進行交易是買受人一項特別大的家庭開支，該類合同大量存在且很復雜，在我國該類合同僅適用《合同法》還不足以對買受人做到很完善和充分的保障，所以，除過《合同法》還有其它的法律法規和司法解釋進行補充，如《城市房地產管理法》、《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等。
2商品房買賣中的合同之間的關系
2.1商品房買賣中合同的相同之處商品房買賣中的合同都是民事合同，是買賣合同的一種，以不動產為標的物，都是要式法律行為，雙方當事人的權利義務是對等的，各方都以履行一定的給付義務而取得利益，都是雙務，有償合同。買受人支付一定的對價取得一定的權利，賣方獲得定金或房款，自己的權利受到限制，合同中買受人處于弱勢地位；國家對這些合同都進行干預。出售方在簽訂這些合同必須具備《企業法人營業執照》和《房地產開發企業資質證書》、《土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《商品房預售許可證》等證書。
2.2商品房買賣中合同的區別
2.2.1合同簽訂的階段不同商品房認購書是商品房預售人與買受人簽訂正式商品房買賣合同之前，為了對交易房屋的有關事宜進行確認而簽訂的，它先于商品房預售合同成立。這之后簽訂正式的房屋買賣合同，即簽訂商品房預售合同或者商品房現售合同。
2.2.2出賣方所具有的條件不同商品房出售方在買受方簽定認購書必須具備時前面所提及的各種證書；商品房買賣合同其中的商品房預售合同出賣方還必須提供預售的商品房計算和確定施工進度及竣工交付日期說明；而商品房現售合同出賣方必須具備的條件：“五證”、“二書”、“一表”。“五證”是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》（建設工程開工證）、《商品房所有權證》；二書"是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。“一表”是指《竣工驗收備案表》。“兩書”可以作為商品房買賣合同的補充約定，并且是房地產開發企業在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。
2.2.3合同的內容不同商品房認購書不同于房屋預售、買賣合同，其本身沒有詳盡的條款，僅僅是確定買賣雙方的意向。一般包括以下內容：①認購物業的名稱；②房價，包括戶型、面積、單位價格（幣種）、總價等；③付款方式，包括一次性付款、分期付款、按揭付款；④認購條件，包括認購書注意事項、定金、簽訂正式條約的時間、付款地點、賬戶、簽約地點等。商品房買賣合同分為商品房預售合同和商品房現售合同。而房屋預售和現售買賣合同則必須要具備詳盡的條款，國家法律對此有明確的規定。
2.2.4合同的法定形式不同法律規定商品房買賣雙方簽訂認購書時不需要到國家有關機關登記，雙方只要簽字就可生效；但是，如果雙方簽訂的是商品房預售合同，則可以進行預售登記，以保護買受人的優先購買權；如果雙方簽訂的是現房銷售合同，買賣雙方必須到房屋所在地房管機關辦理產權過戶登記手續，即使房屋已實際交付也不行。
2.2.5法律后果不同認購書是買賣雙方就簽訂商品房預售合同相關事宜進行的約定，不是對商品房買賣結果進行直接確認，所以不屬于商品房預售合同。如果雙方當事人在簽訂正式的房地產買賣合同前訂立《認購書》，確系雙方真實意思表示，權利義務內容不違反現行法律、法規的，該《認購書》對雙方均有法律約束力。認購書是獨立存在的合同，其成立和生效不依賴于正式的商品房預售合同。認購書雙方當事人的義務是盡最大誠信進行談判磋商以締結正式合同，因此只要當時人如期來洽談，并將認購書約定的條款作為正式商品房合同的條款，并且沒有惡意不簽訂購房合同，就認為已經誠信履行了認購書的義務。
當事人簽訂的商品房預售合同屬于商品房買賣合同的一種，但簽訂了合同并不必然取得房屋所有權，為了保護買受方的權利，我國《物權法》規定了商品房預售合同登記。[6]根據這一規定，購房者簽訂商品房預售合同后，假如未辦理登記備案手續，開發商又將該套房屋預售給第三人，而第三人的預售合同辦理了登記備案手續的話，則第三人將依法取得該套房屋的所有權。雖然第一個購房者買賣合同在先，但因未辦理登記手續，所以無法取得房屋所有權，要獲得救濟則只能追究賣方的違約責任。
3簽訂合同時的風險防范
3.1簽合同時要注意的共同事項
3.1.1審查賣方的資質證書房屋認購方或者買受方在簽訂合同時一定要審查賣方的資質證書，以確定賣方有出售房屋的資格。
3.1.2將賣方宣傳的優惠盡量寫入合同賣方為了促銷房屋會使出渾身解數進行宣傳，如“優惠價格”、“小區配套完善”、“超大樓間距”、“60%綠化率”等口號，但可能最終難以實現。購房者應當為防止口說無憑或者對方無法兌現要求將這些內容都明確寫入所簽訂的合同中，并明確約定一旦這些約定無法實現的后果。
3.2不同合同的風險防范
3.2.1防止被商品房認購書套牢的防范①交錢之前請多考慮。為了最大限度保護自己的利益，建議您在把錢款交出去的時候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房認購書》中的定金條款并不生效，因此如果您在已經簽訂了《商品房認購書》之后，但是尚未交付錢款之前改變主意，《商品房認購書》又沒有約定其他懲罰性條款的情況下，您還可以選擇及時抽身，這個時候開發商或銷售公司無權要求或您支付錢款。②簽訂商品房認購書并非必經程序。雖然很多樓盤都要求購房者簽訂《商品房認購書》，但從法律上講，簽訂《商品房認購書》并不是房屋買賣的必經程序，購房者可以爭取直接與開發商就《商品房買賣合同》及合同全部附件（包括補充協議）等內容進行協商，雙方達成一致意見后直接簽訂《商品房買賣合同》。③約定《商品房認購書》“退出”條款。由于簽訂《商品房認購書》時，樓盤的一些細節尚未明確，《商品房買賣合同》的很多條款都沒有明確，很多不確定性因素都可能導致難以簽訂《商品房買賣合同》，例如申請貸款不被批準等，因此必須約定“退出”條款，以保證在自己沒有過錯的時候能夠隨時“退出”。具體條款可以這樣擬定：如果購房者與開發商因商品房買賣合同或者補充協議的具體條款存在分歧，不能達成一致意見的，或者由于購房者其他合理原因致使購房者不能購買認購房屋的，購房者有權放棄認購房屋，開發商應在收到購房者發出的書面通知之后的幾日內將購房者所交認購金或定金全部返還。④盡量不交定金，避免“沒收”條款。尤其是如果您還沒有下定最后的決心要買這套房子的話，一定不要交“定金”，可以交訂金、預付款、預訂款、誠意金、擔保金、保證金、訂約金、押金等。一定要注意房地產開發商在“定金”和“訂金”上玩的花樣，故意把“定金”寫成“訂金”。“定金”是指當事人以定金形式擔保債務未履行時，對違約方在定金方面的處罰，若收取定金方毀約，應雙倍返還定金。“訂金”則屬于預付款性質，它不起擔保作用。為了更容易“抽身退出”，盡量不要交“定金”。盡管沒有約定收取定金，如果《商品房認購書》中約定一旦您不簽訂“所收預付款將不予返還”，這種“沒收”條款依然會導致您無法拿回自己所交的錢款。通常，在《認購書》中有這樣的約定，在簽署《認購書》后若干時間內簽署正式預（出）售合同，逾期則視為購房者違約，房地產開發商有權沒收定金。但由于認購書缺少房屋買賣合同的必要條款，從而造成購房者在這段時間發現問題時，面臨簽約后的風險和終止簽約喪失定金的兩難局面。因此雙方要在協議中明確什么情況下客戶有權要求終止協議，索回定金。⑤抓住對方違約要求返還款項。一旦開發商或銷售公司出現違約，一定要抓住機會，要求開發商或銷售公司解除《商品房認購書》，并全額退還已經收取的款項，如果是定金，還可以要求雙倍返還。為了能夠順利抓住開發商或銷售公司的違約行為，需要您在《商品房認購書》中詳細約定開發商或銷售公司收取“定金”或“預付款的目的，并把銷售人員的承諾寫人，這樣一旦出現違反約定的情況，您才能夠底氣十足地要求對方返還款項。
3.2.2簽訂商品房預售合同的風險防范①審查是否具備預售資格，即審查是否具備“五證”。除具備之前論述的“四證”外，還應當具備《商品房預售許可證》。房地產開發商只有具備這“五證”，才可以進行公開銷售，簽訂商品房預售合同。《商品房預售許可證》是在具備了其他四證的基礎上予以核發的，是開發商具備預售資格的最后條件。有些開發商就可能會進行違法操作，在未取得《商品房預售許可證》的情況下與購房者簽訂商品房預售合同，將有可能導致購房合同無效。對該證的審查是預防購房風險的關鍵環節之一。②對開發商“一房二賣”行為的風險防范。由于在預售商品房合同簽訂后到房屋交付使用要經過很長一段時間，如果房地產價格暴漲，開發商就可能在利益的驅使下，將已經出售的預售商品房再次售于第三人。為防范此風險，購房者可以在合同中與開發商約定向登記機關申請預告登記。根據《物權法》規定：預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。[7]
3.2.3現房買賣合同履行中的風險防范現房買賣合同和預售商品房買賣合同的不同之處是一個是現房一個是期房，所以，買賣現房合同時不僅應注意預售商品房的防范注意事項，還應當注意其他的一些事項：①對《建設工程竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》進行審查，如果不具備，說明房屋不具備交付條件，購房者有權拒絕開發商的交付行為。如果具備上述三個文件，就要與開發商對房屋進行共同驗收。如果發現問題存在應暫時不接收。如果問題不嚴重，可與開發商進行協商由其維修，但是應當讓開發商進行書面確認質量問題的存在，并承諾維修期間及補償辦法。如果問題比較嚴重，則應根據法律規定或合同約定及時維權。②產權辦理過程中的風險防范。購房者獲得產權證是其訂立合同的主要目的，與之相對應，交付房屋后開發商的義務并沒有履行完畢，根據《商品房銷售管理辦法》的規定，開發商應當在房屋交付使用之日起60日內完成房屋初始登記。初始登記完成之后，由購房者自行完成分戶登記，此階段開發商還應到盡協助義務。[8]由于購房者對辦理產權事宜并不熟悉，最好在合同中約定由開發商全程辦證，這樣可以防止因產權證的原因而影響按揭貸款的辦理。
參考文獻：
[2][5]《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條、第一條.
[3][8]《商品房銷售管理辦法》第三條、第34條.
昨天看到一則新聞，由于受到在線書店的沖擊和財務狀況的惡化，美國圖書零售巨頭Borders將可能在本周申請破產保護。看到這則新聞，不禁令人唏噓，一個曾經如此輝煌的連鎖書店巨頭，卻因為管理層的決策錯誤，未能提早看清互聯網帶來的通路革命。不但在2001年4月，拱手將該公司未盈利的互聯網業務轉讓給亞馬遜，從而造成在七年之后重新推出自己的網站時，亞馬遜已經主導了蓬勃發展的在線書店市場，更未能提早看到電子書浪潮對于讀者閱讀及購書習慣的改變，遠遠落后于競爭對手，導致如今申請破產保護的下場。
這則新聞又讓我回想起，春節回臺過年期間，與幾位友人聚餐，其中一位友人是臺灣一家老字號的旅行社的老板。當我們聊到有關信息科技及互聯網對于他的旅行社如何能夠在業務上帶來更大的幫助時，他總想著如何利用這些新科技來結合其現有客源來加以發揮，總思考著如何通過傳統媒體或者傳統的互聯網營銷手段，來擴大客戶來源，卻總是將我的一直以來的提醒忽略。
我曾提醒他，互聯網的日新月異，不只改變了通路形態、帶來更多新的營銷手段，同時也改變了通路與客戶之間的關系。其實，旅行社也是通路形態的一種，通過一種增值整合的手段將整合包裝后的旅游商品販售給他們所能吸收到的客戶。
從這個角度上，我給了他一個建議，讓他考慮從目前全球最火的團購去思考去著手，我甚至建議他可以考慮成立一個旅游團購網站，但他卻只在想著扮演包裝產品的角色，卻沒有思考到轉變目前的旅行社的通路形態。
事實上，在我們周遭可是有許許多多從傳統產業通過互聯網來變換通路角色的成功案例。
這里，我舉一個在臺灣的例子：美而快成衣廠是一家創立于1983年位于臺北南港的小成衣廠，過去主要以制作男裝并以外銷為主，近年來因不敵中國工廠更低價的人工，成衣訂單逐漸減少，規模也逐漸縮小，市場也慢慢從純外銷做到內、外銷并行，傳統的成衣廠的通路模式思考，一定是走店鋪批發或者代工。
但，當創辦人的兒子退伍之后，注意到電子商務的發展前景后，2005年就通過了臺灣的雅虎拍賣網站開設了一家網絡商店，先銷售自家的男裝成衣，并且生意穩定成長。其后，更擴展到女裝的銷售，考慮到家中經營成衣廠具有多年的基礎和市場營銷經驗，無論在品質及貨源相對而言都具有相當的水準，網上的業績開始扶搖直上，員工也大幅增加，目前平均每月的業績能達1000多萬臺幣。不僅成功地為自家的小成衣廠開創了新的通路，同時也創造了自有的成衣銷售通路事業。
我舉的這個案例，雖然可能很多人認為是一個微不足道的小小案例，或者認為只是一個偶然的案例，但相對于目前許多傳統產業，在面對互聯網普及帶來的新通路的浪潮，不能放開胸懷、勇于擁抱，卻仍舊沉溺于舊式思考而導致無法突破的結局就是，可能如同Borders連鎖書店一樣，在新通路浪潮中逐漸被淹沒。
這個臺灣的小小案例，卻是大大地鼓舞人心。
房地產案件具有標的大、涉及面廣、適用法律難、政策性強、處理難度大、處理結果對社會穩定和經濟發展有較大影響等特點。商品房買賣合同糾紛案件是房地產案件中的一類。近年來，我國房地產業發展迅猛，但房地產的立法不健全，房地產市場機制也不健全，特別是一些開發商違反誠實信用原則，嚴重侵害買受人的合法權益，導致商品房買賣合同糾紛成為社會投訴熱點和關注焦點。為正確適用法律審理商品房買賣合同糾紛案件，依法維護當事人的合法權益，保護房地產業的健康發展，最高人民法院頒布了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《司法解釋》）。《司法解釋》的實施對充分保護買受人的合法權益和制裁違法經營行為具有重要意義，所以《司法解釋》公布實施后，根據《司法解釋》的規定提訟的案件激增。商品房買賣合同糾紛案的特點決定了案件當事人之間矛盾大，審理難度大，不易調解，判后上訴率高。
二、關于《司法解釋》的適用范圍
我國法律、法規、司法解釋和部門規章等均未對商品房的定義作出界定。廣義的商品房可指所有作為商品上市交易的房屋，包括開發商建造的房屋、私有房屋、經濟適用房和房改房等。根據《司法解釋》第1條關于“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移所有權于買受人，買受人支付價款的合同”的規定，《司法解釋》調整的商品房專指房地產開發企業建造的用于向社會銷售并轉移所有權的房屋，《司法解釋》調整的商品房買賣合同是專指狹義的。筆者認為在實踐中應注意兩個問題一是應注意并不是房地產開發企業向社會銷售的房屋都屬《司法解釋》規定的商品房，應是房地產開發企業作為開發商建造的房屋；二是應注意并不是房地產開發企業建造銷售的房屋都屬《司法解釋》規定的商品房，如房改房和經濟適用房的買受人有所限制，上市交易也受國家政策的調整，均不具社會化和公開化的條件，不屬《司法解釋》規定的商品房。
案例：李×訴廣州市××實業總公司（以下簡稱實業公司）、廣東省××房產建設公司（以下簡稱房產公司）房屋買賣糾紛案。訟爭房屋所在項目的開發商是廣東×城建設集團有限公司，該公司將包括訟爭房屋在內的其中兩棟出售給實業公司。1995年12月4日，原告與實業公司簽訂買賣訟爭房屋的《購房合同》，約定房屋于1995年9月30日前竣工，在供水供電部門接通室外水電后交付使用，交付使用后實業公司負責為原告辦理房產證等手續。同日，原告向房產公司支付房款。后原告入住訟爭房屋，并于1996年通過房產公司辦理僑匯購房入戶手續。廣東×城建設集團有限公司正在為實業公司辦理房產證。原告以被告未領取商品房預售許可證構成欺詐等為由，依據《司法解釋》的規定要求解除合同、兩被告返還購房款并賠償購房款一倍的款項。被告以本案不適用《司法解釋》等為由請求駁回原告訴訟請求。法院認為原告與實業公司簽訂的《購房合同》不屬《司法解釋》的調整對象，該案不適用《司法解釋》，同時也不存在合同目的無法實現的事由，為此，判決駁回原告的訴訟請求。判后原告未提起上訴。
三、關于商品房認購協議中定金的處理
關于商品房認購協議的性質問題，目前有不同觀點，第一種觀點認為認購書是商品房買賣合同的補充協議；第二種觀點認為認購書是附條件的商品房買賣合同；第三種觀點認為認購書是商品房買賣合同的預約合同，是獨立的合同。筆者同意第三種觀點。認購書的內容應包括確定條款和不確定條款兩部分，確定條款是當事人已達成合意并具約束力的條款，一般應作為商品房買賣合同的內容；不確定條款是因事實和法律的障礙而需等簽訂商品房買賣合同時再確定的內容。定金從理論上分為立約定金、證約定金、成約定金、解約定金和違約定金。《中華人民共和國擔保法》規定的定金具有違約定金的性質，最高人民法院《關于適用＜中華人民共和國擔保法＞若干問題的解釋》規定了立約定金的效力。商品房認購協議中的定金一般是作為簽訂商品房買賣合同擔保的，屬立約定金。《司法解釋》第4條除了規定如因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同的，應按照定金罰則處理外，還根據認購書的內容包括不確定條款需當事人在訂立商品房買賣合同時協商的特點，規定了因不可歸責于當事人雙方的事由導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應將定金返還買受人。
案例：李××訴廣州××房地產發展有限公司商品房認購合同糾紛案。被告是廣州市林和西路恒康閣的開發商。2003年6月1日原告與被告及其商簽訂《恒康閣認購書》，約定原告認購恒康閣20層04單元，原告須在簽署本認購書時付清定金10000元，于2003年6月1日或按通知時間與被告簽署《商品房買賣合同》及有關文件，否則被告有權沒收原告已繳交的定金等條款。原告依約向被告交納定金10000元。因對訟爭房屋的用途、產權登記、交付期限等事項未能達成一致意見，原、被告未簽訂《商品房買賣合同》。為此，原告請求法院判令被告返還定金10000元。法院認為原、被告所簽訂的《恒康閣認購書》有效，原告支付的定金是訂立商品房買賣合同的擔保，商品房買賣合同未能訂立屬于不可歸責于當事人雙方的事由，為此，判決被告返還原告10000元。判后被告未提起上訴。
四、關于商品房買賣合同的解除
當事人訂立合同的目的是通過履行合同達到預期目的和實現預期利益，合同的履行原則是合同法的基本原則。合同的解除是指合同已成立但未履行或未完全履行之前，合同效力被消滅，合同不再履行。合同的解除與合同的履行原則這一合同法的基本原則是相悖的，它不利于當事人權利義務的穩定，不利于交易安全，所以合同的解除一般受到嚴格限制，非法律規定和當事人約定不得動輒解除。《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第93條規定了協議解除和約定解除權，第94條規定了法定解除權，第95條規定了解除權的消滅。
《司法解釋》規定了解除商品房買賣合同的具體事由，也屬法定解除權，它操作性較強，對司法實踐有較大的指導作用，有利于法制的統一。除法律規定或當事人約定解除權行使期限的情形外，目前對解除權行使期限的適用范圍還有較大爭議。一種觀點認為，《司法解釋》第15條第2款是基于《合同法》確立的合同解除權行使期限制度制定的，除合同目的根本無法實現或當事人同意解除外，當事人請求解除合同的，均應適用《司法解釋》第15條第2款關于解除權行使期限的規定。另一種觀點認為，《合同法》第95條只是規定了解除權消滅的事由，而《司法解釋》第15條是對《合同法》第94條的解釋，不應對《司法解釋》的條款再做擴張解釋。也就是說，依據《司法解釋》第15條第1款請求解除合同的，適用解除權行使期限的規定；依據《司法解釋》其他條款請求解除合同的，不適用解除權行使期限的規定。筆者同意第一種觀點。
在審判實踐中還應注意以下問題：第一，解除權行使期限是除斥期間，應自解除權發生之日起算，不存在期間的中止、中斷和延長的情形，但對方當事人在解除權發生之日起一年內進行催告的，解除權的行使期限自催告之日起計算三個月。第二，審慎審查合同目的是否根本無法實現，合同目的根本無法實現的應不適用解除權行使期限的規定。《司法解釋》規定了解除合同的幾種情形，它們可能造成合同目的根本無法實現，也可能在障礙消除后能實現合同目的，所以應根據具體案件具體分析和認定。如房屋主體質量不合格或房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的，應審查能否通過修復確保安全使用；逾期辦理房屋所有權登記的，應審查是否無法辦理或在一定（合理）期間內無法辦理；等等。第三，解除合同涉及懲罰性賠償的，應根據開發商的主觀惡意和買受人受損害程度等情況，酌情確定賠償額，不宜不管具體案情一律按購房款的一倍賠償。第四，還要注意審查開發商的行為是否涉嫌詐騙，如涉嫌詐騙的應按先刑事后民事的原則處理。
案例一：張×訴廣州市××房地產開發有限公司商品房預售合同糾紛一案。2001年6月11日，原、被告簽訂《商品房買賣合同》，約定由原告購買被告開發的春江花園春曦閣六G房，被告應在2001年12月31日前，將具備《質量認定書》、《消防驗收合格證》，并于2002年3月30日前取得綜合驗收合格條件并符合本合同約定的商品房交付原告使用，被告逾期交樓超過60日后，原告有權提出解除合同。原告依約向被告交付購房款。2002年2月1日，被告向原告發函一份，確認延期交樓，表示力爭于2002年2月28日前將樓宇建成并交付使用，最遲不超過3月31日，逾期交樓的責任由該公司承擔，在業主辦理交吉時一次性支付違約金，凡對該公司的解釋與處理方式不愿接受的業主，可提出退房，該公司將按合同規定予以辦理退房和賠償手續等。原告收件后，未向被告提出退房。2002年3月29日，被告再次發函原告，認為訟爭房屋已可辦理交吉手續，要求原告預約時間辦理收樓手續。原告于2003年6月11日稱被告逾期交樓構成違約，請求解除《商品房買賣合同》，由被告退還購房款449945元及利息。被告辯稱解除權經過一年多已消滅，且房屋已具備交樓條件，請求駁回原告訴請。一審法院認為原、被告簽訂的《商品房買賣合同》是有效合同，被告逾期交樓超過60天，雙方約定發生解除權的條件成就，但原告未在被告催告后三個月內行使解除權，解除權已消滅。同時訟爭房產已具備交樓條件，并不存在合同目的無法實現的情形，為此，判決駁回原告訴請。判決后原告提起上訴，二審法院審理后駁回上訴人的上訴，維持原判。
五、關于違約金數額的調整
違約金是一種責任形式，首先是對守約方的補償，其次還可表現為對違約方的懲罰，補償性和懲罰性可并存。商品房買賣合同糾紛案違約金數額的確定：一般原則是有約定的從約定，這是合同自由原則的體現；沒有約定或損失額難于確定的，根據《司法解釋》的規定：逾期付款的，按照應付未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算；逾期交付房屋的，按照逾期交付房屋期間有關主管部門公布或有資格的評估機構評定的同地段同類房屋租金標準計算；逾期辦證的，按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。違約金以補償性為主、懲罰性為輔的性質，決定了當事人對違約金的約定并不是絕對的，是依法可作調整的，《合同法》對此已作明確規定，《司法解釋》對違約金如何調整作了進一步的規定。
在審判實踐中應注意的問題：第一，違約金的調整以當事人的申請為前提，不得依職權主動調整。第二，違約金的調整是對數額的調整，而不是對違約金標準的調整。第三，對于增加違約金問題，只要當事人約定的違約金低于造成損失的，就應予以增加，無需審查是否過分低于造成的損失。對于是否低于造成的損失，應由守約方承擔舉證責任。第四，對于減少違約金問題，應以違約金是否過高作為是否減少違約金的標準。而違約金是否過高又是以違約金是否超出損失的30％為標準的，如超出30％，則應認定為過高，應酌情調整到30％以內；如超出損失但未超出損失的30％，則不認定為過高，無需調整。一般涉及減少違約金的案件，都是開發商逾期交樓或逾期辦理房地產權屬證書的，現就此類案件如何確定損失和如何減少違約金進行具體闡述。開發商逾期交樓或逾期辦理房地產權屬證書，必然使買受人不能在預期的時間對房屋充分行使占有、使用、收益和處分的權利，使買受人的利益受損。由于買受人可以各種方式補救，一般很難舉證證實具體的損失額，所以可參照《司法解釋》對未約定違約金或損失時確定違約金或損失的原則來確定損失。對于逾期交樓，《司法解釋》確定了政府部門公布的租金指導價和評估機構評定的市場價并存的標準，但實際上根據上述兩種標準得出的結果大相逕庭，這對當事人的權益影響較大，當事人爭議較大，這種情況在市場經濟較發達的地區尤其明顯。筆者認為，租金的指導價不能充分體現不同地段不同房屋的具體情況，而且明顯低于未約定違約金情況下適用的法定標準（即中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準），明顯不公平合理，有悖市場經濟規律，不宜使用，否則會造成有約定不如無約定的現象，產生不好的社會導向。租金市場價較公平合理，但操作困難，影響審判效率。而按中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準確定損失，既符合《合同法》和《司法解釋》的精神，又比較公平合理，是可行的。所以如確需減少違約金，應減少至不低于按該標準計算的數額為宜一般可減少至按該標準計算。
案例：何××訴廣州市××建設有限公司商品房預售合同糾紛案。被告是天誠廣場世紀華都的開發商。2002年5月13日，原、被告簽訂《商品房預售合同》，約定原告購買天誠廣場C1幢1807單元，被告應于2002年9月30日前將驗收合格商品房交付給原告使用，逾期交樓的，按日向原告支付已付房價款萬分之六的違約金等條款。原告依約交付樓款。2002年12月3日，被告將訟爭房屋的鑰匙交付原告。隨后原告對訟爭房屋進行裝修。原告請求被告按已付房款的每日萬分之六支付遲延交樓違約金。被告辯稱雙方約定的違約金過高，應適當減少。法院認為原、被告簽訂的《商品房買賣合同》是合法有效的，被告逾期交樓已構成違約，應承擔違約責任。被告按合同約定支付違約金過分高于原告的損失，被告請求適當減少違約金，依法應予采納。從公平合理的原則考慮，被告應支付的違約金可按中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。為此，判決被告按中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準向原告支付逾期交樓違約金。判后雙方均未上訴。
六、關于逾期辦理房地產權屬證書的違約金
物權是物權人對物的排他的支配權，具有對抗不特定人的對世效力。為保護交易安全和第三人利益，物權的變動必須公示。房地產是不動產，我國法律規定其公示方法是進行登記。也就是說，登記雖不作為物權變動合同生效的要件，但未經登記不發生物權變動的法律后果。因此，開發商交付房屋應包括兩方面內容：首先是交付房屋給買受人占有和使用；其次是將房屋所有權交付給買受人，即辦理或協助辦理權屬證書。如果未辦理登記手續，買受人不能享有物權，不具有法律意義上的處分權，其權利的實現勢必受到影響。綜上，開發商因自身原因導致逾期辦理登記手續的，應承擔違約責任。實際上，在未約定違約金情況下，逾期辦理房地產權屬證書是否支付違約金以及違約金是否以買受人舉證證實實際損失為前提的問題，在《司法解釋》頒布前是有爭議的，尤其是開發商對被判決支付違約金意見很大。《司法解釋》第18條明確規定了違約金及其計算方法，為該類案件的處理提供了明確具體的法律依據。在該類案件的審判中，應注意審慎審查逾期辦理登記是否屬于開發商自身的原因。筆者認為，開發商將合法齊全的辦證資料遞交給登記主管部門后，登記主管部門辦理登記的期間，以及開發商通知買受人提供辦理登記所需資料后，買受人不提供資料的期間，均不應由開發商承擔責任，開發商對此負舉證責任。但在開發商舉證存在困難或障礙時，法院應及時行使釋明權，使開發商及時申請法院調查，法院應及時到房地產權屬登記主管部門調查，這樣才能使案件得到公平合理的處理。
貝塔斯曼今年7月初宣布關閉21世紀錦繡圖書連鎖有限公司旗下的36家門店，同時終止在大陸書友會業務的進行，是繼2005年該公司結束網絡書店業務后，全面退出大陸圖書發行市場。此消息一經宣布，不僅引起大陸出版業的關注，而且讓長期一直想打入大陸出版市場的西方傳媒集團也不禁感到吃驚。
大陸在2003年12月開放投資書刊批發、零售市場，首年度臺灣方面僅有康軒文教機構以獨資方式取得執照，臺灣出版商無第二家申請。其他獨資申請的數量并不多，倒是有些假外商，即內地公司在海外注冊，以借殼方式來申請，此舉無非是想套個外商投資的優惠。但在2007年底，確有近14家歐、美、日外商公司或合資或獨資方式申請取得中國大陸書刊批發市場營業執照。一直與大陸出版往來密切的臺港，卻不同于外商的做法，雖然一直積極想投入大陸市場，除上述康軒文教外，香港聯合出版集團在2005年以全資設立了廣東聯合圖書有限公司。在外商投資設立資金3,000萬元人民幣的高門檻與大陸出版行業環境不健全的條件下，港臺兩地出版商對內地投資的腳步不得不謹慎緩行，而采取文化公司拐彎進行出版活動。
大陸媒體將貝塔斯曼退出圖書發行市場形容是“敗走中國”，該事件雖然使得西方企業中想來分食中國大陸圖書市場大餅的人，感到訝然而產生市場疑慮，但最終還是可以獲益的，因為他們可以從貝塔斯曼進入中國的策略示范獲得經驗。貝塔斯曼進入中國的途徑并非一般企業可以模仿。1993年，德國總理科爾首次訪華，德國貝塔斯曼股份有限公司作為訪華團成員來到中國，開始和中國上海有關方面探討媒體產業合作可能性。1994年7月，中德雙方經過一系列的談判和籌備，簽訂合資經營合同。上海新聞出版局直屬的中國科技圖書公司和德國貝塔斯曼股份有限公司于1995年2月合資建立了上海貝塔斯曼文化實業有限公司。之后，貝塔斯曼不斷拓展其經營領域。以國際斡旋方式貝塔斯曼在大陸取得經營出版相關業務的特權。內部消息指出，當年該公司預估以400萬歐元的預算規劃，拿下大陸市場，同時期望該公司在大陸收益能在2010年達到30%。1995年貝塔斯曼中國書友會在上海開展，2005年號稱有150萬會員，同時積極與大陸出版集團合作，希望徹底將其集團全球化與本土化在大陸實現，然而在水土不服的情況下，貝塔斯曼僅留下了BMG音樂媒體、CRM商務服務，對于投資最大的出版市場則是棄守，令人相當愕惜外，也要質疑究竟該如何面對大陸出版市場偌大的局面。
大陸出版行業以“水土不服”評價貝塔斯曼。究其失敗的原因：(1).未實際了解大陸出版生態與習性，對于大陸施行發行權與出版權分離，仍覬覦出版編輯的介入，投入過高的版稅在抓取作者和出版制作上；(2).管理上的混亂使集團無法在大陸產生綜效，出版、書友會、網上業務與書店各自分屬，卻沒有整體戰略，原先可以加成擴大市場，反而引起市場混亂分食情況，消耗該公司內部成本；(3).全盤套用原有經營模式，該公司所擅長的本土化并非針對市場經營，而是產品的規劃，因此，在出版企劃上該公司確實抓到非常好的路線，在經營上則是全盤采用該公司在歐美經營的方式，如以大量的DM、龐大的CALL CENTER進行銷售，在配上以少單品大量發送的物流中心，在個人承擔銷售業務與投資不成比例下，注定貝塔斯曼失敗的命運。導致該公司快速垂敗的是，連續籌下兩項錯誤的決策，如收購21世紀，除收購金額過高外，還需承擔實體書店每日沉重的開銷，而其收入不敷；降低網絡書店業務甚至呈現停擺，對于網絡時代讀者購書習慣改變的事實，與針對網絡協助在圖書行業降低管理成本的體察不夠，導致失去網絡書店領先的機會。就當當網絡書店以300名員工配置，一天撿送1萬單，較貝塔斯曼所配置150人的CALL CENTER與物流中心僅達到一天1,200單的績效情況相比，難怪當當要夸言，貝塔斯曼早不入網絡書店競爭市場行列。對工業講究精準的德國，在大陸卻產生如此極大差異的績效管理失誤，該是過于自信而未能好好檢視管理報表上所呈現的事實所導致。
臺灣業者早早就體認在大陸經營出版行業的難度，貝塔斯曼的案例對臺灣業者沖擊不大。現有在大陸從事出版的臺灣業者主要以文化公司合作出版為主，并無太大或太多投資。出版產業就某種形式來說，在大陸是一種戰略產業，管理單位除對出版產業運用國家政策加以規范并扶持外，并對外資投入出版產業有相當的限制。目前雖有兩岸合資開設的閩臺書城與福建海峽書局開放外資投資進行出版、發行、銷售合營的試點單位，出版權實際對外，或是對臺港開放在短時間的5年、甚至10年是很難有所突破的。即使中國出版產業在大興資本革命，紛紛搶頭上市獲取市場資金的此刻，由外人或是民股掌握出版的情形是絕對不會發生。中國新聞出版總署幾次對臺灣出版商所釋出的好意，歡迎投資大陸發行市場或者以文化公司形式進行出版工作的發言可看出，臺灣出版商僅能如大陸民營書業的經營被看待。目前大陸經營狀況極佳的文化公司則等待著被即將上市的出版集團并購或者投資，冀望能成為集團旗下的子公司。
講產業自然要有競爭對象，不過臺灣出版商進入大陸，要競爭的不是出版社，民營文化公司才是真正的競爭者。因為他們與臺灣業者共同爭取出版社所擁有的書號配額，且相對于出版社在靈活度與市場掌控上，兩者都具有不錯的條件與空間。從產業鏈價值的優勢分析來說，臺灣出版商對出版產業鏈細膩的管理有較多經驗，在素材、媒體呈現、運用方式、市場評估能力顯見高于大陸出版。這其實與臺灣許多高科技產業有很多雷同的創意與管理市場的傾向，也就是以活力為企業核心。高創意性與高管理效度的訴求，應是臺灣出版商可在大陸打下出版事業的兩塊招牌。
臺灣在新的政局底下，相關管理單位承諾要像韓國文化輔導學習，“臺灣出版創意中心”又再次抬上桌面，這是個相當好的思考，此時也正是最好的時機。臺灣出版產業在面對市場飽和與個人實體閱讀消費緊縮；進入大陸施展不易與競爭擠壓，如何將臺灣出版活力凝聚并培養文化人才，重新以高科技產業創意園概念出發，是有相當的必要。若以考慮如何進入大陸出版市場，或許也該改變一下觀念，轉個念頭，如果陸資進入臺灣出版市場該如何抵擋？建立起靈活的文化創意與培養務實的高端管理人，應該是目前一條重要的產業道路。
摘要：新形勢下，基層圖書館采訪工作面臨著激烈的書商競爭和多樣化的采購途徑，作為地方院校圖書館，職業院校如何規范采訪途徑，讓有限的圖書經費發揮更大的經濟效益，是目前采訪工作面臨的新課題。
中圖分類號：G258文獻標識碼：A文章編號：1003-1588（2017）01-0083-03
近年來，紙質圖書、電子圖書、電子期刊、各種視頻資源應接不暇，逐漸形成以書商為主體的強大賣方市場，如何科學、合理、規范、系統、有目的、有計劃地選擇、收集和整理圖書，是圖書館采訪工作面臨的壓力和挑戰。
1圖書館藏書建設的現狀
眾所周知，藏書建設的核心問題是選書，即圖書采訪。然而，面對學校五花八門的專業及各類專職人員，圖書的采購工作面臨著諸多難點與問題。從采購館員、學科館員，直到書目館員，多年圍繞教學科研這個中心，以適合學校師生的信息需要為宗旨挑選圖書資源，結果是60%以上的圖書長時間無人問津[1]。
基層圖書館館藏資源建設應該針對館藏特點，持續有計劃地補充，而現實情況是許多圖書館多是逢評估就大幅度增加圖書量，特別是一些民辦院校為了增加圖書數量，大量增加副本量，往往是一種圖書購買四十到五十本，造成資金和空間的極大浪費。如：銅川職業技術學院這類地方職業院校由于受資金等因素的制約，往往是評估一結束，圖書館的認可度就隨之結束，不是少經費，就是無人問津。如何保證收藏資源的持續性、針對性、合理性和科學性，就成了地方職業院校圖書館員需要努力解決的一大難題。
2圖書館的文獻采訪現狀
文獻采訪工作是圖書館業務工作的第一站，也是圖書館文獻信息資源建設的關鍵環節，直接關系到圖書館館藏質量，影響到讀者的滿意度和社會效益。
作為文獻資源建設基礎性工作的文獻采訪，是圖書館開展其他工作的基礎與保障。它是根據圖書館的性質、任務以及讀者需求、經費狀況、館藏情況，通過覓求、選擇、采集等方式建立自己的館藏，并連續不斷地補充新出版物的過程。當前，讀者日益增長的知識需求，圖書館自身服務水平以及服務領域的不斷提高與深化和圖書出版發行行業的種種現實情況，都對圖書館采訪工作提出了更高的要求。在這種情況下，如何使有限的購書經費發揮更大的社會效益，是圖書采訪工作面臨的首要問題。
2.1現有的圖書采購渠道――招標渠道
對于地方職業院校和地方圖書館，目前基本采用的都是招標渠道。圖書采購招標是近幾年圖書館界的一個新舉措，其優點是公開、透明，其目的是規范采購行為，使圖書館的利益最大化。事實上，地方院校受地方政府采購中心的約束，作為招標的主體，圖書館往往受制于種種因素而使得自身并沒有太多的發言權。書商之間的低折扣競爭和招標組的低價購書心理，致使圖書館處于被動的地位。書商的商業行為是以營利為目的，低折扣中標是以低價作為供書的標準，圖書質量顯然無法得到保障。而且招標渠道因采購途徑單一、經驗模式比較嚴重、缺乏戰略層次的統籌，給學校藏書建設和圖書采訪工作帶來許多問題。
2.2招標對藏書建設和圖書采訪工作的影響
報銷制度管理辦法一為保證公司差旅費的合理使用，規范差旅費的開支標準，特制定此規定，具體如下：
1、 出差人員是指經公司總經理批準離開本市一天以上進行各項公務活動的員工。
2、 出差人員出差需持有經部門經理、運營中心、公司總經理簽字的《出差申請表》。申請表中需注明部門名稱、出差人姓名、出差時間、出差地點、出差事由、出差來回乘坐交通工具、預計差旅費金額，報總經理審批，憑申請單辦理借款和報銷手續后將申請單交運營管理中心存檔。
2、 坐飛機的有關規定
1) 級別規定：總裁、分公司總經理等，出差可乘飛機。其他人員無特殊情況不得乘坐飛機。
2) 特殊情況規定：
A、 業務緊急，必須乘飛機;
B、 路途長，乘火車時間超過30小時;
C、 本身業務需要，并由對方出機票款;
D、 機票打折幅度大，折后機票價格比火車硬臥票價不超過50元。
3) 報批手續：
一般人員出差，在特殊情況下需乘飛機，必須有總經理審批同意，報公司總經理批準。
3、 工出差到外地，可預借一定金額的差旅費。出差回來后憑單據在三日內報銷，逾期不報銷者，將從工資中扣除所借款項。
4、 出差人員的住宿費、市內交通費、伙食補助費實行定額包干(詳見后附差旅費報銷標準)，由出差人員調劑使用，節余歸己、超支不補。
5、 出差乘坐火車，一般以硬臥為標準，如買不到硬臥票，按硬座票價的60% 予以補助。
6、 出差期間的交際應酬費，須事先請示總裁特批。
7、 往返機場、車站的市內交通費準予單獨憑車票報銷(不含出租車費用)。
8、 出差參加展示會的運雜費、門票等準予單獨憑票報銷;對于到外地參加會議、展覽、及其他活動的人員食宿及其他費用由對方負擔的，不得在公司報銷路費并領取補助;到分公司出差，由分公司負擔費用的，不得再次在公司報銷路費并領取補助。
10、 出差或外出學習、培訓、參加會議等，由集體統一安排食宿的，按其統一標準報銷，不享受任何補助。
11、 出差補助天數的計算方法：
1) 出發日補助計算：以有效報銷車票或飛機票的準確開車或起飛時間為準：上午12：00前出發的可享受全天補助;12：00后出發的，當日不能到達目的地的，可享受半天補助;12：00后出發的，當天到達目的地的并住宿，可享受全天補助;
2) 到達日補助計算：以有效報銷車票或飛機票的準確開車或起飛時間為準：上午12：00前返回的可享受半天補助;12：00后返回的可享受全天補助。
12、 出差天數的計算方法：按照實有天數計算。
13、 以下范圍內的外出不按出差處理：在廣、深、佛山、順德、中山等廣東省范圍內出差一般不予補助，如有特殊情況需部門經理報公司總經理批準;
14、 經分公司統一招聘的員工或由廣深公司統一招聘的應屆畢業生到公司報到，可按照火車硬座或公交大巴票價，予以實報差旅費及行李托運費，不享受任何補助;
15、 費用核算：公司所有人員出差費用均計入各部門成本。
16、 其它
1) 報銷差旅費時，應提供出差期間相應票據(如住宿費、市內交通費、餐費等)，以便財務部進行帳目財務處理。如無法提供相應票據，日補助超過30元以上的部分將由財務按國家規定代扣代繳個人所得稅。
2) 凡購買打折機票的(票面有不得簽轉更改字樣的)，在報銷時必須按打折后的實際價格填寫，如有弄虛作假，一經發現后將加倍扣還。
附件： 差旅費報銷標準
職務 一般地區費用標準(元/天) 特殊地區費用標準(元/天)
總裁 280 380
事業部/職能部門總經理(主任) 240 320
部門經理 220 280
部門副經理/主管 180 230
一般人員 160 200
注：1、特殊地區指：深圳、廣州、珠海、汕頭、海南;
2、事業部副總經理/職能部門副總經理(副主任)與部門經理補助標準相同;
3、經理助理、行政主管等享受主管待遇。
報銷制度管理辦法二一、原則
1、嚴格財務收支審批制度，公司發生的各項開支都必須由經手人填寫費用報銷單，注明支出事由、項目、發票張數、報銷金額、和經辦人簽名、部門經理簽字、財務經理審核(按照有關規定辦理)、分計劃內和計劃外相關程序審批后，出納方可付款。(分公司20xx元以下支出由分公司總經理或常務副總經理審批，凡20xx元以上任何開支都必須由大區總裁書面簽字審批后，出納方可支付，并將有大區總裁書面簽字的審批單傳真件復印后附于原始單據后，方可作為報銷憑證)。
2、加強報銷管理，當月帳，當月了，25日以后帳最遲不得超過下月3 日。
3、為了分清責任，進行部門核算，不同人員支出的業務費用不得混淆在一張報銷單上。
二、支出相關部門審核
對所有報銷內容，相關部門經理必須就其合理性及必要性進行審核。
三、財務部門審核
財務部門對所有報銷票據，依據相關財經法規及內部財務制度對其合法性進行審核。
四、審核權限
同審批權限。
五、費用報銷及借款時間一覽
項 目 周一 周二 周三 周四 周五
款項借支 11：00-12：00 11：00-12：00 11：00-12：00 11：00-12：00 11：00-12：00
15：30-17：00 15：30-17：00 15：30-17：00 15：30-17：00 15：30-17：00
費用報銷 9：00-12：00 9：00-12：00 9：00-12：00
對外結帳 9：00-12：00 9：00-12：00 9：00-12：00
(分公司財務部可根據實際情況進行適當調整)
六、報銷手續
嚴格執行財務報銷制度，款項支出時填寫支出憑單并將發票(所有票據須開明細發票，經手人須在票據背面簽字)交給財務。由客戶或分公司報銷的要向財務注明并留復印件，原件給客戶。計劃內報銷必須提供的原始憑證：
1、 版面費、廣告費：由部門憑發票填寫費用(成本)報銷單，財務部對票具進行核實(附上媒體刊登的詳細清單)，核對無誤后付款。
2、 印刷費(出片費)：部門憑發票，附印刷品結算單，進行核實無誤后，填寫費用(成本)報銷單，財務審核無誤后付款。
3、 辦公用品、低值易耗品：由運營管理中心統一購買的，運營管理中心保管人員根據發票同實物核對無誤后，填寫驗收單后(低值易耗品還需有出庫單)，憑發票(附上驗收單及分攤明細)填寫費用報銷單。各單位自行購買的憑發票填寫費用報銷單經相應級別的領導審批后報銷。
4、 機房與OA設備：技術部保管人員根據發票同實物核對無誤后填寫驗收單和出庫單。憑發票(附上驗收單)填寫費用報銷單。
5、 資料費：各單位購書及其它資料，首先將書、資料和發票拿到資料管理部門(運營管理中心)進行登記驗收，并在書、資料上蓋章、編號。經手人憑發票(附上驗收單)填寫費用報銷單。
6、 差旅費：于返回3天內必須報銷，由部門經理審核票據的合理性并在報銷單上隨同差旅者簽字認證，后至財務核銷借款。各單位經理報差旅費憑報銷單經大區總裁審批后到財務核銷借款。對3天內無故不及時報銷的，財務部應催辦一次，仍不辦理者，財務部有責任從其當月工資和獎金中扣除。試用人員出差借款須由經理擔保，視同經理借款。
7、 業務費用：所有業務費用票據須開明細發票，經手人須在票據背面簽字。各單位應本著勤儉節約的原則使用業務費用，任何人不得用于除業務需要以外的個人消費。業務招待費須有兩人以上簽字并注明時間及招待客戶名稱;加班用餐費須有全體用餐人簽字;交通費須注明起始、地點及原因;禮品費須注明所送人名及禮品名稱、數量;快遞費單據上請注明客戶名稱。所有費用均計入部門成本。未按規定填寫說明或簽字的，財務人員應將報銷憑證退回并說明原因。
8、 超計劃報銷手續必須有審批報告，其它同計劃內報銷手續一樣。
報銷制度管理辦法三為控制費用，提高效率，規范出差人員的審批及報銷程序，結合本公司的實際情況，特制定本制度。
一、報銷范圍：
本細則適用于公司國內出差的報銷及外地長駐人員。
二、出差審批辦法：
1、出差申請程序：因工作需要出差，無論是否借款，出差前均應填寫##有限責任公司出差申請單(見附件),明確出差任務、出行路線、逗留時間及隨行人員等相關事宜，出差申請單應由部門負責人、分管領導審核簽字。若同次出差任務涉及多部門員工的，應按部門分別填制出差申請單。未經過審批的，不予借支和報銷差旅費。出差申請單由財務部留存，并作為部門費用考核依據。
如要借款，應填寫領款單，根據出差申請單確定借款金額。領款單憑出差申請單經財務部部長(5000元以上須經財務副總)審核批準方可執行。
同時財務部實行前帳不清、后帳不借的原則。
2、差旅費報銷程序：經批準出差辦事人員，應如實填寫差旅費報銷單，并列明事由、時間、線路后交部門負責人、分管領導審核簽字，再交財務部審核簽字，按《##費用報銷程序》予以報銷(領導班子成員出差費用須經董事長審核簽字)。除按規定可報出租車費的人員外的其他人員如要乘座出租車，應事前向部門領導請示同意，報帳時由董事長簽字認可。
3、住宿費報銷標準：
注：(1)住宿費系指房間標準;
(2)因特殊情況超標，經董事長批準后方可報銷。
4、 乘座工具標準
5、員工分類標準：
第一類：公司領導指公司領導班子成員;
第二類：中層干部及高級職稱人員;
第三類：工作人員指公司除一、二、四類之外的其他員工;
第四類：安裝維修人員。
三、差旅費報銷原則
(1)區內出差(含龍寶、天城、五橋)不論時間長短，均不發給出差補助費。由于工作原因不能回家或公司食堂就餐的，可發給誤餐補助費，標準為：早餐1.5元,中晚餐各2元。但每天報銷的誤餐費不得超過兩餐。
(2)住宿費報銷條件：按出差的實際天數憑正式發票計算報銷，實際住宿費超過規定限額標準的部分由出差人員處理不予報銷，低于限額的部分80%計算給個人，無住宿單據的一律按限額標準的70%計算給個人。
(3)以下人員不實行市內交通費包干辦法：
在外地參加各種訓練班(含學習)的人員;
自帶交通工具或接待單位提供交通工具的出差人員;
其他不宜實行本辦法的出差人員。
(4)出差乘坐火車、輪船，符合從晚上8點到次日晨7時之間，在車、船上過夜，或連續乘車、船超過12小時的可以購買規定標準的臥鋪、艙位，符合以上規定未買臥鋪票的，按本人實際乘坐火車的硬席座位票價的下列比例發給補貼：
A.慢車和直快列車按其硬席座位票價的60%計發補貼;特快列車非空調車按其硬席座位票價的50%計發補貼、空調車按其硬席座位票價的30%計發補貼;
B.乘坐四等艙位(含四等艙位)的分別按實際乘坐艙位票價的一定比例計發補貼，其中四等艙位按票價的30%、五等臥按票價的40%、五等散按票價的60%計發補貼。
(5)出差期間，若發生招待費，報銷時須單獨填報，要求寫明發生費用原因，被招待對象及其聯系電話和就餐金額。
(6)出差補助天數實行：按出差自然(以日歷為準)天數補助。
(7)各部門派往外地長住人員,路途按出差標準報銷，到達駐地后按以下標準實行包干:
重慶、成都按實際天數每人每天35元包干;
武漢、無錫等地，按實際天數每人每天45元包干;
廣州(京、津、滬、穗)按實際天數每人每天50元包干。
(8)出差的行程路線須與出差申請單上標明路線相符。不得乘坐旅游輪船和旅游專線的汽車，不得繞行。違反規定的，其超出標準的金額，自行承擔，并扣減多行走天數已計列的伙食補助和發生的其它費用，且多行走的天數按曠工處理。
(9)出差人員一般不得乘坐飛機，經批準才能乘坐飛機，其乘坐往返機場的專線客車費用可憑票報銷，不在市內交通費包干的范圍。
(10)出外學習、培訓和參加會議的人員，如果主辦單位統一安排食宿，食宿費已包含學習、培訓、會議費用中的，憑會議證明和發票，在審核后按實報銷學習、培訓、會務費，不再另報住宿費和伙食補助費。如經審查后，發現有弄虛作假者，按多報住宿費和伙食補助費的5倍罰款，給予其所在部門或分管領導2倍的罰款。
(11)嚴格控制出差人數，給多派人出差的部門領導處以多派人出差費用的2倍罰款。
(12)出差人員應在回公司后15天內報帳，需延期報銷的應有書面申請并有部門領導和分管領導審批。否則按應報金額的10%進行處罰，同時對部門領導罰款50元每次。
(13)出差人員隨車(包括因工作需要隨貨車)乘坐到目的地，未發生車船票;除按規定報銷出差各項補貼外，可額外給予補助，補助標準為：重慶市范圍內(除萬州區、梁平、云陽、開縣、忠縣外不予補助)按一天補助，補助標準30元/天;四川、湖南、湖北、陜西、河南、貴州按二天補助，補助標準30元/天;其它地區按三天補助，補助標準30元/天。
(14)異地分子公司工作人員，路途按出差標準報銷，在深圳工作期間按正常上班計薪。
四、本規定從20xx年7月1日起執行。各子公司應參照本制度，制定本公司差旅費管理辦法，并報總公司批準后執行。
乙方(買受人)：_____ 身份證件號：_____ 聯系電話：_____
甲乙雙方本著平等、自愿、誠實信用的原則，經協商一致，達成如下條款：
第一條 預定房屋情況：
乙方經過了解，有意購買甲方開發銷售的_____號樓名義第_____層_____號房(以下簡稱該商品房)，建筑面積_____平方米，套內建筑面積_____平方米。認購價建筑面積每平方米_____元人民幣，套內面積每平方米_____ 元人民幣，總房價金額__________元人民幣(大寫：_____拾_____萬_____仟__________佰_____拾_____元人民幣)。付款方式為：_____ 。
實際總房款中不含國家及重慶市規定的乙方應承擔的相關稅費，乙方應按照國家及重慶市有關規定在簽訂《重慶市商品房買賣合同》時由乙方一次性付清交納相關稅費，以辦理《房地房權證》時政策規定進行結算多退少補。
第二條 乙方付款時間：
1、定金：乙方選定具體房屋后向自愿支付__________元人民幣(大寫：_____萬_____仟元人民幣)給甲方作為認購該商品房的定金。_____
2、付款時間：乙方于_____年_____月_____日前到甲方綦城雅筑售房部簽訂《重慶市商品房買賣合同》，交納房款、大修基金、契稅及其它代收費用，并帶上如下證件和資料：(1)本認購書；(2)身份證明復印件和原件；(3)定金收據。若為按揭，則同時還要帶上以下證件和資料：(1)結婚證(或未婚證明)；(2)收入證明原件；(3)戶口薄原件和復印件。(4)已婚者配偶的身份證、戶口薄原件和復印件，收入證明原件；(5)離異者離婚證、離婚協議、婚姻證明原件。
第三條 雙方的權利、義務
l、乙方須持本協議并按照協議第二條第2款之約定時間及款額到甲方指定地點交首付款(或全款)，并簽訂《重慶市商品房買賣合同》；如乙方辦理按揭貸款，應于《重慶市商品房買賣合同》簽訂當日交齊銀行所需相關資料，由甲方代辦按揭貸款的相關手續；受國家政策及銀行貸款政策的調整，乙方所申請的按揭貸款利率、年限等變化，參照所簽訂的按揭貸款合同處理。若由于簽訂《重慶市商品房買賣合同》延期或交件不及時而造成銀行劃款延遲，參照本合同第三條第2款處理。
2、若乙方未按第二條第2款之約定的時間及款額交納首付款(或全款)并簽訂《重慶市商品房買賣合同》，每延期一日，按應交納房款的5％(日息)向甲方支付違約金；逾期5日不交齊首付款(或全款)的，甲方有權解除本合同，并將該房屋另行銷售，乙方所交定金不予返還。
3、若乙方在簽訂本協議后要求退房的，則甲方不再返還乙方定金，并有權將該房屋另行銷售；若乙方要求調房，須經甲方書面同意。若經過甲方書面同意，乙方應按甲方最新售價補齊房款差額。
4、本協議所屬第一條約定之實際總房款為最終確定之事項，乙方在簽訂《重慶市商品房買賣合同》時不應再要求變更，如因乙方此項要求導致甲乙雙方最終未能簽訂《重慶市商品房買賣合同》，則甲方有權解除本協議，乙方所交定金不予返還。
5、在簽訂《重慶市商品房買賣合同》之前，若遇不可抗力／意外事件導致乙方所購房屋不能出售，甲方有權撤銷協議，甲方撤銷本協議30天內應將所收款項無息退回乙方，甲方不再承擔其他任何責任。
6、若乙方因為個人原因不能辦理按揭貸款，此定金不退還，所造成的一切損失由乙方自行承擔。
第四條 甲乙雙方在簽訂本協議時已確認雙方依據本協議約定即將簽訂的《重慶市商品房買賣合同》內容及項下相關約定，且對此雙方無任何異議，若乙方以此為由終止本協議的，則視為乙方違約，乙方所交定金不予返還。
第五條 如在履行本協議的過程中發生糾紛，甲乙雙方應本著友好的態度協商解決，協商不成，雙方均有權向該房屋所在地人民法院。
第六條 本認購書一式兩份，甲方、乙雙方各持一份，甲、乙雙方簽字或蓋章后立即生效，具有同等法律效力。在簽訂《重慶市商品房買賣合同》后，本協議自動作廢。
甲方：__________房地產開發有限公司
乙方（簽字）：__________
銷售代表(簽名)：__________
