時間：2023-06-02 09:57:13
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房產優化整合方案，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
工 作 方 案
為加快推進融資平臺公司整合升級工作，提高平臺公司市場化投融資能力，有效防范化解政府性債務風險，優化國有經濟布局結構，優化平臺公司融資結構，增強國有經濟活力、影響力和抵御風險的能力，提高轉型后平臺公司綜合競爭力，更好服務于定邊縣經濟高質量發展。根據省發改委·省財政廳《關于加快市縣融資平臺公司整合升級推動市場化投融資的意見》（陜發改投資〔2020〕1441號）有關要求，結合我縣實際，提出以下融資平臺整合升級實施方案。
一、工作原則及目標
（一）工作原則
按照“分類施策、資源整合、統籌兼顧、一體推進、市場引領、開拓創新”的基本原則。以資產重組整合為核心，以管理體制革新為動力，通過依法注銷、清理整合，將現有融資平臺公司轉型為權屬清晰、多元經營、自負盈虧的市場化綜合性國有資本運營集團公司。使轉型后的融資平臺公司成為帶動區域經濟發展的重要力量。
（二）工作目標
融資平臺整合升級后，將其打造成為定邊縣政府謀劃實施建設項目的重要依托、支撐高質量發展的重要載體。預計轉型后的平臺公司主體評級達AA及以上，總資產達到80-100億元，凈資產達到50億元以上，年底市場化投融資工作特別是債券融資規模擴大取得實質性進展。
二、工作程序
（一）資產清查階段
對全縣范圍內全部資產、負債進行摸底調研，做到資產明晰、權屬清晰、全面徹底、沒有遺漏。形成最終的資產、資源、債務清單。
1. 由縣政府辦牽頭，清查我縣行政機關、事業單位管理或使用的房產、土地和土地開發項目、公租房、廉租房、在建項目等資產。
2. 由縣發改科技局牽頭，收集縣屬國有企業及各行政事業單位受托管理企業的基本情況、經營情況、實物資產、對外投資、土地使用權明細、無形資產等。
（二）制定整合方案階段
為提高目標融資平臺公司資產規模質量、核心競爭力、信用等級和抗風險能力，在前期資產清查的基礎上，篩選一批估值高、權屬清、具有穩定現金流的資產，主要包括不動產、動產、權益性投資及經營性資產，提出融資平臺整合實施方案。
1. 按照省融資平臺整合指導委員會提出的指導意見，聘請相關專家團隊對方案進行評審論證，修改完善后征求相關部門意見。
2. 將修改完善后的融資平臺公司整合方案報政府審定后，并以文件印發執行。
（三）整合實施階段
按照整合實施方案，完成相關經營性資產確權、轉性、注入等工作；對國有企業和行政事業單位自建、購置、劃撥房屋土地資產，辦理權證或補繳土地出讓金等方式轉性為商住用途注入；對礦產、林地等自然資源資產辦理相關確權。聘請第三方中介機構對完成戰略性整合的融資平臺公司進行財務審計評估，出具相關報告，推進融資平臺公司主體的公開評級。
（四）市場運營階段
整合完成后，平臺公司要堅持市場化運營模式，不斷完善內部管理機制，明確發展戰略和發展目標，積極主動參與基礎設施和公益性、準公益性項目建設，穩步成為地區支撐高質量發展的重要載體。
三、保障措施
（一）加強組織領導
成立以縣政府主要領導為組長，分管領導為副組長，政府辦、發改科技、財政、資源規劃等部門為成員單位的融資平臺整合升級工作領導小組，領導小組下設辦公室，設在發改科技局，負責整合升級的日常工作。
（二）健全管理機制
領導小組建立工作臺賬，緊盯任務節點。健全評估考核制度，對融資平臺整合升級工作相關主體設置獎懲辦法，確保整合工作如期完成。對轉型完成后融資平臺的投資行為和融資舉債加強管理，實施績效考核。健全債務風險預警機制，堅決遏制政府隱性債務增量。
（三）發揮專業力量
成立由長安銀行、希格瑪會計師事務所等組成的金融專家組，開展專業培訓，幫助摸底調研，出具整合方案。為平臺公司整合升級暨市場化運行提供專業的意見與建議。
（四）嚴肅工作紀律
融資平臺整合重組工作涉及部門數量多、工作周期長、涉及領域廣、工作內容敏感，在轉型過程中，各鄉鎮、各部門要嚴格遵守工作紀律，確保政令暢通，認真做好過渡期的穩定工作，確保企業平穩轉型。
抄送：縣委辦，人大辦，政協辦，紀委辦，人武部政工科，法院，檢察院。
關鍵詞：紙媒廣告 危機應對 DM廣告
為應對危機，提升報業經營質量，溫州日報報業集團立足解放思想，拓寬思路，不斷學習借鑒。比如著力于策劃的全過程全方案理念，不斷強化對重點客戶的服務，規范內部經營秩序，提升團隊作戰能力，形成共贏合力。在此基礎上，著力發展DM廣告業務，使之成為集團廣告的有益補充。具體分析，主要得益于以下三大舉措。
創新思維 調整布局結構 廣告策劃全案化
當前的自由經濟環境，客戶已經不單純依賴報紙廣告，只有廣告刊登后感到達到預期收獲，才會繼續投放廣告。在商不言商，藏住買賣心，通過換位思考，摸準客戶脈搏，用全程服務的意識和能力使客戶滿意，才是經營之道。
1 優化特殊版面，全程量身定制。溫州民營經濟活躍，溫州購房團也獨具特色。2011年國家實施最嚴格的房地產調控政策，2011年溫州遭遇民間借貸危機，這兩把利刃直接刺在2012年溫州樓市“肋骨”，讓曾經領跑全國樓市的溫州，開始領跌全國房價。而房地產廣告一直是報紙廣告增長的最大動力，只有正確把準國家政策與市場需求的脈，才能開出妙手回春的方。限價、限購、限貸這三限壓力對遏制全國房價上漲起到不錯效果，而2012年兩次降準兩次降息又讓許多持幣觀望的客戶頗為動心。《溫州都市報》充分把握中央調控政策的精髓，結合都市報的品牌效應，進一步強化、密切與房地產開發公司的聯系，幫助房企在重點項目的推廣節點上量身定制媒介計劃，全程整合事件報道，并注重報紙特殊版位的優化配置，這一全案化的廣告策略，形成了爭奪黃金版位的綜合競爭優勢，一舉使2012年都市報房產廣告營業額同比增長85%，年投放百萬以上的客戶達20多家。
2 延伸產業經濟，差異化競爭。2012年《溫州晚報》廣告經營中心的9個經營事業部合成房產、汽車、綜合三個事業部，并集中力量做強晚報“壹周房產”品牌，組織了溫州購房俱樂部與新青年置業活動，銷售樓盤與提供二手房信息，并大膽打破陳規，創新廣告刊登模式，報紙一版連上整版廣告，報紙封面再加封套廣告，深挖手冊價值，將目光鎖定萬達、萬科、綠城三大房產巨頭云集的龍灣區域，引領報業廣告新潮流，在不影響讀者閱讀的情況下增加了廣告收入。同時充分利用晚報設置在樂清、瑞安、蒼南等縣（市）的房產團購展示廳，提升晚報在當地的覆蓋率和影響力，大大拓展了晚報的廣告源，該項目還獲得浙江省報業創新項目二等獎。
3 聚焦熱點難點，開拓版外經濟。在正常版面廣告急劇下滑的2012年，備行業在雜志的廣告投放嚴重萎縮，溫州人雜志社另辟蹊徑，針對溫州當前的經濟熱點，推出了民間借貸與民營經濟發展論壇、探路溫州金融改革峰會、民營銀行路徑與未來模式探索論壇等等一系列經濟廣角欄目，從中尋找經濟新增長點，并以雜志社三刊為突破口，積極協助相關單位，先后編輯《三生融合、幸福溫州》系列專刊、《黨風廉政》內刊、《新感覺樓市》特刊等，充分挖掘雜志社的辦刊優勢，培育專刊、內刊、特刊等版外經濟，實現8.56%的經營逆勢增長。
整合資源 深耕重點客戶 廣告經營合力化
溫州日報報業集團充分發揮黨報資源優勢、溫商品牌優勢、報紙夾報優勢、溫網頻道優勢，使這一切優勢形成合力助推廣告前行。
1 發揮黨報優勢，加強政務服務。一是與部門聯合辦版，先后與十多家單位簽定戰略合作協議，所有版面都統一冠名“公眾服務網”，從而形成一個相對固定的專版品牌。二是力推專刊“民企匯”的企業贊助模式，這個版面創建之初就是為名企度身定制，一年來，為十多家合作伙伴打開了美譽度的窗口。三是抓節點特刊，比如兩會、溫商大會、金改百日、龍灣撤縣建區30周年等。
2 打響溫州品牌，共贏資源整合。《溫州商報》承辦“品牌溫州全國行”活動，自20]2年3月26日啟動以來，行經全國31個省（市區），110多個城市，在資源整合上取得了創新突破，不僅實現了品牌效益、社會效益，更實現了經濟效益，從而形成多贏局面。溫州日報報業集團黨委書記、社長方立明在“媒體社會活動的創新與實踐”研討會上指出，通過建立和完善合作聯動機制，“品牌溫州全國行”活動進一步強化了政界、商界、媒介的聯動，強化了各類資源的優化整合與立體聯動，形成了助推活動順利進行、不斷做大做強的整體合力。
3 開發頻道合作，拓展DM市場。如何在新生廣告媒體中占據一席之地，作為溫州日報報業集團在網絡空間的延伸，溫州網是浙江省重點新聞網站之一，開設有十幾個新聞信息頻道、多個網絡互動平臺，2012年共對近50家機關事業單位提供百余項有償合作項目，例如，主推單位網站建設、主題活動承辦、品牌專欄合作等，并通過加大行業頻道內容的建設，重點開發出教育、旅游、醫療等方面的廣告業務，2012年的經營收入一舉創下歷史新高。在發展線上廣告的同時，學習借鑒歐美國家十分盛行且發展迅速的直投夾報廣告模式。這一模式目前在中國廣告市場中所占的份額還處于起步階段，效益可以忽略不計。但是，發現這一新的利潤增長點之后，集團迅速作出判斷，如果我們不將DM夾報廣告做深、做廣，很難繼續控制夾頁廣告的終端市場。報業集團的媒體資源和規范的發行渠道是我們的獨有優勢，如何把這獨有優勢與夾報廣告的經濟靈活相結合，調整好布局創造出財富呢？2012年DM夾報廣告1620萬的收入回答了這個問題。
加強監管 規范競爭秩序 廣告管理制度化
在監管上下功夫，在制度建設上花力氣，使競爭有序規范。無規矩不成方圓，一套安全有效適合企業內部環境的控制制度非常重要。溫報集團旗下各報網刊以“組群”的形式競爭外部經濟實體，對外形成合力，體現集團凝聚力，確保集團的報、網之間不會形成無序競爭。有規劃的軟硬雙管齊下的管理機制是有效運營的保障。
1 統一審查標準，加強監管力度。溫報集團四報一網一刊，并且各家報社均有自己的網站，如何避免內部競爭造成廣告資源萎縮流失，需要有一套約束制度與激勵政策去點燃“將士們”拓寬渠道占領更多廣告陣地的萬丈雄心。年初，在廣告信用排名落后、廣告結構不合理、廣告趨勢下滑且內部競爭暗流涌動的情況下，為進一步規范溫報集團的經營秩序，加強對各報廣告的監管，確保集團廣告經營正常有序進行，集團出臺了廣告申報審批備案制度、集團各報特殊廣告價格規定、關于規范房地產廣告的規定、關于刊登免費廣告的管理規定、廣告組稿費的提取規定等一系列保障措施，促使備單位嚴格按照集團規定的相關制度執行，堅守底線，有序競爭，持續發展。
2 兼施軟硬機制，打造共享平臺。在出臺一系列硬件制度保障廣告經營秩序的同時，我們發現廣告監管軟件不僅具備統計功能，還可以發揮更大的作用，比如業務數據與財務數據的比對，報紙刊登與系統錄入的比對，審批單與實際記錄的比對，錄入規范程度的比對，網站廣告的監管，雜志廣告的監管等。在龐大的廣告數據中，如何堵塞人為操作漏洞，不相容崗位相分離，挖掘軟件更多功能，打造共享共用透明的資源平臺是促進硬件制度前行的{閏滑劑。
[摘要]測繪在當今的城市規劃建設中具有非常重要的作用，本文主要就測繪的內容、測繪的需求以及地理信息系統等方面做深入的探討。？
[關鍵字]測繪 城市規劃 地理信息系統 意義？
一、城市測繪的主要內容
城市、地籍以及房產測繪是城市建設中具有交叉的三大塊，城市測繪數據主要是反映城市地表的自然、經濟、社會諸多要素的特征、形態、位置、大小、分布、類別、名稱以及其它的重要信息。城市測繪資料直觀反映城市的面貌，城市規劃都需要城市測繪提供基礎資料，測繪資料的完整性和準確性接影響和決定城市規劃的制定和城市建設的實施。城市測繪內容包括：城市現狀大比例尺地形圖測繪、城市平面、高程控制網測量、地下管線的測量、建筑用地界線拔定、建筑物的施工放樣、竣工測量、城市規劃道路定線、大型建筑物的沉降測量等。地籍測繪內容包括：地籍平面控制測量、地籍要素調查、地籍要素測量、地籍圖繪制、面積量算、地籍數據庫建設、地籍信息管理系統建立等。地籍測量的成果包括數據集（ 控制點和界址點坐標等） 、地籍圖和地籍冊。房產測繪的基本內容包括： 房產平面控制測量、房產調查、房產要素測量、房產圖繪制、房產面積測算、房產權屬、變更測量、成果資料檢查驗收、房產信息系統建設等。
二、測繪的社會需求
測繪工作的主要作用體現在：對于行政區域的識別劃分；布設和加密城市控制網，使城市的規劃建設在一個共同的平臺下有序進行；為各級政府機關企事業用戶提供可靠的多比例尺的地形圖，滿足各行各業的使用要求；根據設計要求準確劃分相應建設用地，并對用地情況的監控提供可靠的依據。
社會對測繪信息的需求量很大的，其中大多數是各級政府機關，其次是企業單位。當然這其中的絕大多數資料都被用于城市基礎設施的規劃和建設。規劃管理始終是城市管理工作的熱點，規劃管理工作程序中無不與測繪工作緊密相聯，需要測繪工作有力的支持，從工程建設前的選址用地，建設工程的設計、實施以及最終的規劃驗收，以及規劃行政執法，都離不開地形測量、綜合管線測量、工程測量（建筑放線、驗線） 、規劃竣工驗收測量等工作，這些工作貫穿在整個規劃行政管理的每個環節。因此重視和促進依法測繪才能確保城市規劃的連續性、完整性和統一性。
三、測繪在城市規劃中的重要作用分析
城市測繪與城市規劃之間關系的主要表現是：①城市測繪是城市進行系統化管理的重要基礎，它可以為市政府實施行政管理提供地籍測繪以及疆域境界等多個方面的資料文件，而其中的工程變形監測、地下管線網的測量以及各種礦產礦區的沉降都需要測繪技術的運用；②城市規劃是城市科學建設管理的重要基礎，其內容包括城市的發展目標、城市的性質以及城市的主體建設標準、城市交通系統的構建、城市功能區的劃分以及城市近期建設的綜合部署等；③城市測繪以其自身的獨有優勢涵蓋了城市規劃的所有內容，利用先進的測繪儀器與測繪技術可以將測繪的成果形成圖像資料進行表現。
1. 城市基本地形形態的測繪作用
測繪在城市基本形態的測定中有著重要的作用，具體來說，城市基本地形形態的測繪作用的主要表現是：城市基本地形形態的測繪可以完整的展現城市的整體面貌，為城市規劃提供科學系統的測繪圖文資料。城市測繪資料是不是完整與準確將在很大程度上決定城市規劃制定的時間與效果。城市測繪的主要內容包括：城市地下管線的測繪、城市建筑工程的施工放樣、城市區域內的平面、城市大比例尺的測繪圖、城市建筑工程的沉降測繪以及城市道路定線的測繪與規劃等。在城市規劃與建設的過程中，加快對城市基本地形形態的測繪，有助于提升城市土地的利用率，減少對耕地的破壞。
2. 城市測繪為土地管理執法提供依據
測繪技術的使用能夠幫助工作人員更好的做好土地管理執法工作，城市測繪成果為城市規劃執法提供了有力保障，使城市執法更具科學性、技術性和可操作性。對違法用地和違法建設的查處清理中，都要依據測繪資料依法行政。比如房屋違建、亂占、亂建、搶建的現象，都要經測繪部門施測，確定房屋位置、面積、層高，再與其報建的資料核對，可確定房屋是否屬上述違法情況，為決策部門下一步行動提供執法依據。？
3. 城市測繪在城市房屋規劃建設中的作用？
城市房屋規劃建設是城市規劃建設中的重要組成部分，也是關鍵內容。房產測繪是城市測繪的至關十分主要的組成相當一部分，是城市房屋規劃建設必不可少的工作。它不但是城市房地產方面的管理所必須，所以它在城市現代化方面的管理中具有十分主要的作用。在管理方面，房產測繪為城市房地產單位和城市規劃單位提供房地產產權、應用權范圍界線、面積和房屋建筑物的布局、坐落、位置、造型、占地、結構、層數、建成年份、用途及土地應用等基本狀況，并提供一定的理論基礎數據。為增強城市房產方面的管理和城市規劃建設、合理地調配應用房屋和土地，穩妥完善擺設住宅辦公樓的修建，制訂舊城區的房屋改造和新發展區的規劃建設等工作有關服務。在經濟方面，房產測量提供了大量準確的相關房屋和土地圖紙資料，為正確掌握城鎮房屋和土地的現狀及變化，統計各類房屋的數量和比重等有關內容，可提供可靠的按照，亦為開展房地產經濟基本理論分析提供主要材料。
四、測繪成果的利用與規劃方案的制定？
隨著新技術的開發，測繪成果表達的信息日益全面，充分分析利用測繪成果，有助于城市規劃方案的制定。本文就地貌特征和地形變化分析、特殊地物認識、土地資源利用、城市安全建設和地下水源選擇方面，對測繪成果的利用作一些探索（如圖1）。地貌特征和地形變化分析：新的測繪成果已能表達城市規劃區用地的高程分析、坡向分析、用地分類分析等，這實際上已完成了城市規劃編制中對規劃區地形地貌的基礎分析，縮短了城市規劃編制周期，提高城市建設效率。解讀地貌特征及地形變化規律，根據不同地形地貌，科學控制城市形態，合理布局城市功能，有序組織城市交通。對特殊地物認識。激光三維掃描技術能夠快速、精確、多方位地獲取靜態物體的三維模型，并對模型進行進一步的分析和數據處理，從而形成帶有影像和數據特征的測繪成果。利用此項測繪成果可以輕松獲取各類特殊地物如古跡、遺址、古樹等的影像信息，加深規劃人員對特殊地物的認識，從而在規劃中更好地對其做出保護。在土地資源利用。通過衛星遙感技術，在典型地貌樣區建立各基礎地理信息要素的解譯標志，有利于確定土地資源的利用范圍。根據此項測繪成果可分清地貌樣區的可建設區和非建設區，從而確保規劃編制中對農村土地和城市土地資源的有效利用。在城市安全建設和地下水源選擇：智能自動全站儀在現代城市變形監測、數字圖測繪等領域廣泛應用，可以監測城市規劃區周圍山體的滑坡，地殼的變化。利用此項測繪成果，為城市規劃中對城市安全建設及地下水源選擇提供了較為可靠的數據資料。？
綜上所述，在城市的規劃中，測繪技術能夠提供有效的技術保障，可以通過地理信息系統來實現測繪技術在城市建設管理中的應用。政府的相關測繪主管部門，應該積極的做好各方的協調配合，通過各個部門的通力配合來共同制定一個統一的數據標準和相關政策，這樣才能確定地理信息的基礎數據，實現測繪工作的精度及成圖質量，還要對現有的測繪力量進行優化整合，通過制定相應的維護更新機制來實現地理數據的準確性。
參考文獻
論文摘要：高職學生實踐教學活動是課程教學的重要組成部分，是培養學生技能技巧的一個重要環節，但現有高職學生的課程教學體系設置中，雖然增加了實踐教學課時，但在具體實施過程中不重視實踐教學內容選擇和實踐教學模式的改革，有些甚至不按培養計劃和大綱要求安排實踐教學活動，或實踐教學活動形式單一。為此，本文試圖以營銷專業為例，結合寧波區域經濟特點和校外可利用的資源，開展以就業為導向、以能力為核心的高職課程實踐模式研究，提出在課程教學中進行房產營銷、汽車營銷等實踐教學設計，意在使高職院校營銷專業畢業生。在掌握一般市場營銷的基本理論、基本技能的基礎上，熟練掌握一個行業或一類產品的推銷技能技巧，創造就業優勢，提升學生的就業競爭力。
l就業導向對高職課程實踐教學提出的基本要求
1．1以能力為核心
學生畢業后要找到一份工作不難．但要找到一份好工作不容易，要在工作崗位上盡快的有所作為就更不容易，解決這些問題的關鍵是學生的能力。市場營銷專業作為一個人才需求量大的專業，從教學改革的角度來說，具有很大的改革空間，但要真正改革到位。使其真正以市場為導向，就必須確立適應市場發展要求的新理念、新思路，以培養學生的職業能力為目標，改革、整合目前的教學體系，使教學內容模塊化，教學方法案例化、實踐化；以組建實踐公司為依托，結合“導師制”、模擬公司等進行具體運作，建立以能力為核心、具有創新特色、虛實結合的實踐系統平臺。
1．2以行業為基礎
以就業為導向開展實踐教學活動必須以行業為基礎，以產品為內容。要不斷的鼓勵學生去接觸了解各種各樣的產品、各種各樣的行業，擴大學生的產品知識面，提高學生對行業的認知度；使學生在熟悉產品知識、企業概況、行業前景、市場競爭的過程中提高自己分析問題解決問題的能力。使高職院校市場營銷專業畢業生，在掌握一般營銷的基本理論、基本技能的基礎上，熟練掌握一個行業或一類產品的推銷技能技巧，創造就業優勢，提升學生的就業競爭力。
1．3以崗位為依托
以就業為導向開展實踐教學活動的績效如何?一方面取決于教師實踐教學體系設計的合理性和可操作性，另一方面取決于學生心目中的崗位目標的高低。營銷工作這一職業不象會計職業有會計上崗證這一準入門檻，其他專業的畢業生也可以從事營銷工作，如何讓營銷專業的畢業生在就業和崗位發展的過程中有別于他人?為此，我們提出崗位目標的層次性，即畢業時的就業目標和一兩年后的發展目標。對于營銷專業的學生來說，我們設定的就業目標為一般的銷售員，發展目標為部門經理。由此來推動學生在實踐教學活動中的主動性、創造性。提高實踐教學活動的效果。
1．4以培養應用型人才為目標
根據營銷專業培養目標、市場需求和社會發展的需要，緊密圍繞培養市場營銷類高等應用型專門人才的宗旨，在專業指導委員會的指導下，按照營銷職業崗位的實際要求來設置和調整課程內容，進行專業課程的優化整合。在理論夠用的前提下，以突出應用性、實踐性的原則重組課程結構，更新課程教學內容，進一步增加實踐實訓教學的課時比重，切實提高學生的實際動手能力和知識的綜合運用能力。
2當前高職課程實踐教學的主要存在問題
2．1實踐內容的隨意性
按營銷專業培養計劃，一般高職院校設置十幾門市場營銷方面的技能課程，如《商品知識》、《網絡營銷》、《市場營銷原理與實務》、《市場調研與預測》、《營銷策劃實務》、《商務談判》、《消費心理》、《推銷實務》和《廣告實務》等。在制定教學大綱時，理論知識強調“必需、夠用”的原則，加大實踐教學課時，一般實踐教學課時超過40％，這樣實踐時間有了保證，但實踐內容的選擇受教師的知識、經歷、工作責任性和實踐場地等方面因素的影響而存在著很大的隨意性，很難從就業導向和能力培養等方面來系統考慮實踐內容的設置以及實踐活動的展開。
2．2實踐形式的單一性
一般高職院校受資金、場地等方面因素的影響，實踐活動只能在課堂或教室內或校園內進行，校內實踐場地有限，校外實踐基地建設不力，校外可利用的社會資源、市場資源沒有充分挖掘，造成教師在校園內、在課堂上“閉門造車，”實踐形式單一，實踐效果不佳。
3以就業為導向的高職課程實踐教學構想
3．1實踐形式多樣性
從激發學生學習積極性和培養學生能力的角度出發，必須實現實踐形式多樣性，為此，提出“參觀學習、市場調研、模擬實踐、基地實習、實戰訓練、課余兼職”六位一體的貫穿大學三年的實踐模塊。
參觀學習。主要是通過對市場、企業的參觀來培養學生的專業興趣。這類組織形式屬于認識型，目的在于開闊學生的視野，增長學生的見識。比如營銷專業，從學生進校那天起，就開展參觀市場的系列活動，引導學生走進市場，感受市場，理解市場，接受市場熏陶，培養學生的營銷意識、市場意識、經商意識和競爭意識。
市場調研。市場是最好的課堂，是辦學的最大資源。校外實踐大多圍繞市場展開，市場調研成為獨立設置的經典的保留項目。市場凋研內容豐富，不受時間、場地、設備等因素的限制，所需經費有限。同時，收獲也是多方面的：第一，市場調研是系統、客觀地收集、處理、分析有關市場信息，以幫助企業作出有效的生產、管理、銷售決策，通過這種訓練，學生能較系統地掌握相應的專業知識和調研技巧；第二，深入市場，鍛煉了學生分析和解決問題的能力、創新能力、人際交往能力、耐挫耐勞能力、合作能力，有利于學生形成正確的職業觀和良好的職業素質，而這正是課堂上最難做到的。
模擬實踐。即在具體實施過程中，采用以學生為主，老師為輔的教學方法。例如，模擬淡判的實踐活動，可由學生以虛擬公司為單位形成不同的談判小組，自我選擇所要充當的談判單位和談判角色。在角色確定的基礎上，各組學生內部進行分工，通過分工，先把談判的目標和任務分派到小組的各成員。讓學生明白自己的任務和角色，上網查找相關資料，如技術資料，原料價格。工廠流程等，讓學生自己掌握該類產品在市場上的價格和構成價格的主要因素，做到心中有數，在談判中能有的放矢，不打無準備之仗。
基地實習。按照功能進行劃分，目前市場營銷專業的校外實踐教學基地主要有如下幾種類型：認識型，以學生參觀、走訪為主；生產(畢業)實習型，以頂崗實習為主；產學研型，這是校企之間相互服務的最有效途徑。
實戰訓練。根據教學要求，教師設計綜合性項目，如產品推銷、市場調研、品牌策劃等。同時將學生分成若干小組，為每個小組設定目標，由學生獨立完成方案設計、過程運作、業績評估、總結報告等各個環節。項目考核分為對小組考核和學生個人考核兩部分：小組考核內容主要有方案、創意、業績、總結報告4項；學生個人考核包括出勤、紀律、業績、知識運用能力、協作精神、耐挫耐勞能力等內容。這種實踐與專業技能訓練緊密結合，與其他實踐形式相比，具有真實性、競爭性、獨立性、靈活性、復雜性等特點，對調動學生非智力因素，引導、、激勵學生走向成功有重要意義。
課余兼職。將正常教學時間之外開展的學生社會實踐活動和課余兼職納入實踐教學體系，如何指導學生開展勤工助學和社會實踐活動，并將教學計劃外的實踐活動與教學計劃內的實踐目標和內容結合起來，這本身就是一個非常值得研究的新課題。如營銷專業，可以將學生的社會兼職納人專業實踐教學體系，根據學生兼職的崗位，配備指導教師，建立學生社會兼職檔案，收集學生實踐反饋信息，定期召集學生集中交流實踐經驗，討論解決實踐中遇到的問題，編寫學生營銷實踐案例，從而引導學生學會將實踐與專業理論課的學習相結合。同時，課余兼職的經歷使學生對錯綜復雜的人際關系和嚴峻的就業形勢有了更深的體味，這種“先就業、后畢業”的人才培養模式和“為用而學、學而致用”的教學方法為學生的就業帶來了更廣闊的空間。
3．2實踐時間模塊性
根據現有高職院校的課程教學體系，對實踐時間可分成四個模塊：課程實踐、暑期實踐、綜合職訓、畢業技術實踐。課程實踐主要按照課程教學大綱要求完成與課程知識相適應的技能技巧的培養。如在《推銷實務》課程中，要求學生掌握尋找顧客、接近顧客、推銷洽談、顧客異議處理、成交等技能技巧，能夠運用所學理論進行推銷方案的編制和實施，一般每次實踐活動時間為兩課時；暑期實踐和綜合職訓側重培養學生的綜合素質和綜合能力，一般實踐時間為連續一至兩個月，只是暑期實踐南學生自己選擇行業、企業，自己安排分配實踐時間，而綜合職訓則是在課程時間內在教師的指導下統一進行；畢業技術實踐是畢業前的綜合訓練，一般安排一個學期的時間，在教師的指導下有計劃地進行。
一、指導思想
以科學發展觀為統領，按照《××縣開展第二批深入學習實踐科學發展觀活動實施方案》(武學組〔2009〕4號)和《關于認真做好第二批深入學習實踐科學發展觀活動整改落實階段的有關工作的通知》(武學辦〔2009〕17號)的文件要求，緊密結合我局實際，對梳理出的影響和制約××地稅事業科學發展的突出問題以及群眾反映強烈的重點問題進行全面分析和歸類，深刻剖析問題產生的根源，逐條制定整改措施。對具備條件解決的問題立即著手解決，對暫不具備條件解決的問題，積極創造條件，明確時限，分步實施，有效解決，確保深入學習實踐科學發展觀活動取得成效。
二、需要整改落實的問題
通過廣泛征求意見，開展調研、召開座談會等多種形式的活動，我們對照有關要求，查找和梳理了工作中存在的不符合、不適應科學發展的突出問題，主要集中在五個方面：
(一)受宏觀經濟和政策性減收因素影響，今年地稅系統面臨的收入形勢較為嚴峻，沒有達到時間過半，任務過半的預期目標。
(二)在嚴格執法與優化納稅服務的關系上，還不能做到準確把握和處理，還需進一步強化執法監督，規范稅收執法，完善納稅服務，推進依法治稅。
(三)在圍繞地方經濟社會發展，積極貫徹落實好相關稅收政策，實現“科學化、精細化管理”方面還存在差距。
(四)在堅持以人為本，進一步加強干部隊伍建設方面離科學發展的要求還有差距。一是存在服務基層，服務納稅人意識淡薄，業務水平不高，作風不實的問題;二是存在干部職務晉升難，向外交流渠道不暢，成長渠道較窄的問題。
(五)在規范內部行政管理，提高公信力、執行力方面還有待改進，在重大決策，評先評優及涉及干部、群眾切身利益方面，應多聽取廣大職工的意見、建議，力求公正、客觀、民主。
三、整改落實目標
通過整改，切實解決影響和制約科學發展的突出問題、影響社會和諧穩定的突出問題、黨性黨風黨紀方面群眾反映強烈的突出問題，群眾反映強烈、涉及群眾切身利益方面的問題，解決好阻礙地稅發展的問題;鞏固和擴大我局學習實踐科學發展觀取得的成果，進一步提高我局實踐科學發展觀的能力，使全局思想更加解放，作風更加務實，制度更加完善，措施更加得力;自覺運用發展的理念、創新的思維，增強工作的主動性、針對性、前瞻性和科學性，開創××地稅事業新局面。實現五個方面的目標：
一是努力完成各項稅費收入任務，確保收入隨著經濟發展穩定較快增長，充分發揮稅收籌集財政資金、調節經濟和調節分配的職能作用，經濟服務地方經濟發展。
二是推進依法治稅，提高稅收科學化、精細化、專業化管理水平，努力構建和諧的稅收征納關系。
三是加快信息化建設，走科技強稅之路，減輕納稅人負擔，降低稅收成本。
四是干部隊伍建設，全面提升地稅系統的行政效能。
五是大力推行稅收執法責任制和行政問責、陽光政府“八項制度”，深入開展“六好”創建活動，全面加強基層建設，實現基層與機關的統籌協調發展。
四、整改措施、責任及時限
(一)受宏觀經濟和政策性減收因素影響，今年地稅系統面臨的收入形勢較為嚴峻，沒有達到時間過半，任務過半的預期目標，需要進一步加強組織收入，加強稅收收入預測和分析。
整改措施：
認真執行稅費分析工作制度，每個月召開一次收入預測分析會，加強稅費源管理和稅費收入預測，增強組織收入工作的主動性和預見性。
責任領導：*局長
涉及部門：計會股、規費股、征管股、五個分局
具體責任人：*、*、*、*、*、*、*、*
落實時限：2009年12月31日
2.加強稅費征管力度。重點抓好建筑業、銷售不動產、交通運輸業稅收征管，抓好納稅評估和納稅等級評定工作，不斷強化對各個稅(費)種的征管，防止稅款流失，大力清繳欠稅(費)。
責任領導：*副局長、*副局長
涉及部門：征管股、規費股、五個分局
具體責任人：*、*、*、*、*、*、*
落實時限：2009年12月31日
3.大力整頓和規范地方稅收秩序。繼續深入開展行業性稅收專項檢查和區域性稅收專項整治，強化部門協作配合，繼續開展打擊制、售、用假發票和非法代開發票專項整治行動，認真做好案件協查工作。抓好稅收違法舉報案件的登記、受理、查處、轉辦、反饋和獎勵工作，維護社會協稅、護稅機制。
責任領導：*局長
涉及部門：稽查局
具體責任人：*
落實時限：2009年12月31日
(二)在嚴格執法與優化納稅服務的關系上，還不能做到準確把握和處理，執法隨意性不同程度存在，還需進一步強化執法監督，規范稅收執法，完善納稅服務，推進依法治稅。
整改措施：
1.深入推行稅收執法責任制，在職責明確、標準統一、考核全面的基礎上，進一步加強過錯追究，總結執法檢查的實踐經驗，規范檢查的組織、范圍、程序，強化檢查效果。
責任領導：*副局長
涉及部門：法規股
具體責任人：*
落實時限：長期
2.進一步優化完善納稅服務管理制度和辦法，不斷創新服務方式，積極探索多元化納稅申報和繳款方式。切實為納稅人提供快捷、文明、高效的服務，進一步提高納稅服務水平。精簡和規范系統內部各項工作和考核程序，進一步減輕基層負擔。
責任領導：*副局長
涉及部門：征管股、五個分局
具體責任人：*、*、*、*、*、*
落實時限：長期
(三)在圍繞地方經濟社會發展，貫徹落實好相關稅收政策，及時深入開展稅收宣傳，充分發揮稅收調節作用方面還存在差距。
整改措施：
1.認真貫徹落實新的營業稅暫行條例及我省調整營業稅起征點的稅收政策，促進全縣服務業發展。堅決貫徹落實省委、省政府出臺的穩定房地產市場、創業帶動就業、中小企業發展等稅收政策，促進全縣經濟平穩較快發展。牢固樹立不及時落實稅收優惠政策也是收過頭稅的觀念，認真落實好近年來出臺的西部大開發、新農村建設、節能減排、保護生態環境、下崗再就業等稅收優惠政策。
責任領導：*副局長
涉及部門：稅政股、五個分局
具體責任人：*、*、*、*、*、*
落實時限：長期
2.按照貼近稅收中心工作、貼近社會熱點、貼近納稅人的原則，創新稅收宣傳方式，借助廣播、電視、報刊等社會媒體，依托《云南地稅》內部刊物，結合政府信息公開工作，××地稅網頁、政務信息查詢系統、96128熱線等宣傳媒介，以稅收法律法規和政策宣傳為重點，加強社會主義稅收取之于民、用之于民的宣傳、讓納稅人充分了解稅收法規，熟悉辦稅程序，明確納稅義務，實現依法征稅和誠信納稅的良性互動，推進建立和諧稅收征納關系。
責任領導：*副局長、*副局長
涉及部門：稅政股、征管股、辦公室、五個分局
具體責任人：*、*、*、*、*、*、*、*
落實時限：長期
(四)在堅持以人為本，進一步加強干部隊伍建設方面離科學發展的要求還有差距。一是存在服務基層，服務納稅人意識淡薄，業務水平不高，作風不實的問題;二是存在干部職務晉升難，向外交流渠道不暢，成長渠道較窄的問題。
整改措施：
1.對照《公務員法》、《黨政領導干部選拔任用工作條例》及其配套法規，以健全干部選拔任用、考核評價、管理監督和激勵保障機制為著力點，完善干部人事工作制度和全面加強干部隊伍建設的有關政策措施。積極爭取縣委、人大、政府、政協的支持，加強與各部門之間的溝通協調，擴大地稅系統內外干部交流渠道;加大對優秀年輕干部的教育培養力度，積極推薦更多符合條件的干部參與各級黨委組織的領導干部公開選拔，大力向地方黨委、政府輸送地稅干部。
責任領導：*局長
涉及部門：人教股
具體責任人：龍雨
落實時限：長期
2.在繼續強化對稅收執法權和行政管理權監督的基礎上，加強對領導干部作風狀況的監督，加強對民主生活會、述職述廉、誡勉談話等制度執行情況的監督和檢查，認真解決干部隊伍在思想作風、學風、工作作風、領導作風、生活作風等方面存在的突出問題。認真總結民主評議政風行風建設的綜合性措施和辦法，保證作風建設的長期性、規范性和實效性。
責任領導：*紀檢組長
涉及部門：監察室
具體責任人：*
落實時限：長期
(五)在規范內部行政管理，提高公信力、執行力方面還有待改進，單位銷售的房產未及時辦理相關過戶手續，久拖未結。在重大決策，評先評優方面，應多聽取廣大職工的意見、建議，力求公正、客觀、民主。
整改措施：
1.規范機關政務工作，提高行政管理效能。進一步加強機關各部門工作的整合協調，統籌安排，加大工作督查督辦力度，建立健全各項規章制度，凡屬制定重大的特別是涉及干部職工或納稅人切身利益的措施和制度時，要廣泛聽取群眾意見。
責任領導：*副局長
涉及部門：辦公室、法規股、監察室
具體責任人：*、*、*
落實時限：長期
2.由*局長親自牽頭，出面協調國土資源局和城建局等相關單位，盡快辦理已出售房產的相關過戶手續的。
責任領導：*副局長
涉及股室：辦公室
具體責任人：*
落實時限：2009年12月31日
五、切實加強組織領導，強化整改落實階段的各項保障措施
整改落實階段工作要求高，任務重，干部關心，群眾關注。我們要進一步精心組織，加大力度，確保整改落實階段各項工作取得實效。
第一，要切實加強組織領導。縣局學習實踐活動領導小組和辦公室要加強工作的聯系協調和督促落實，嚴格把關，促進整改落實工作有序推進。全體干部要全力以赴，形成層層負責的有力組織體系，確保整改落實的工作取得新成效。
CCTV-10改版后重新亮相
中央電視臺科教頻道（CCTV-10）于2005年12月26日改版后已重新亮相。據悉，CCTV-10此次改版是實現其由專業頻道向品牌化頻道轉變的重要舉措。此次改版在欄目數量、內容形態、編排手段、包裝推廣等方面進行了調整和改進，進一步提高了頻道的品質和影響力。改版后的CCTV-10將原有37個欄目調整為23個欄目，推出2大版塊―――午間“教育版塊”和晚間“精品版塊”，另推出4檔新欄目，分別是《狀元360》、《人與社會》、《百科探秘》和《重訪》。原有的5個骨干欄目―――《講述》、《探索?發現》、《走近科學》、《百家講壇》、《大家》也進行了優化，其核心地位更為突出。
天津有線電視數字化整體轉換2006年展開 天津有線電視數字化整體轉換工作將于2006年全面展開，天津市民將告別“雪花”和“條紋”的收視時代，感受畫面、音響效果接近演播室水平的“家庭電視臺”節目。天津市是我國首批有線數字電視試點地區之一，截至目前已經完成了數字廣播電視播出平臺一期建設，網絡改造技術規劃方案也已獲專家論證通過。2005年7月16日，南開區學府街龍興里小區成為天津市第一個數字廣播電視試驗小區。據悉，天津廣播電視網絡有限公司正在加緊進行有線電視網絡改造，完善數字廣播電視播出、運營平臺的建設，落實整體轉換前的各項準備工作，力爭讓天津的廣大市民早日收看到豐富多彩的數字廣播電視節目。
無錫全面啟動有線電視數字化工程 無錫市金宇苑、錦江苑兩個小區作為有線電視數字化工程項目的試點小區于2005年12月25日舉行了“有線電視數字化示范小區”揭牌儀式，這標志著無錫市有線電視數字化整體轉換的小區試點全面啟動。首批試點小區的居民，只要憑住房產權證、個人身份證簽訂免費試用協議，現場就能免費獲得數字電視機頂盒一臺，提前享受到數字電視帶來的優良畫面質量、精彩節目內容和豐富資訊信息。
大唐電信進軍電視上網領域
大唐電信2005年12月22日宣布與其公司管理層一起設立兩個子公司，并進軍電視上網領域。大唐電信稱，公司決定以光通信分公司中線纜業務相關資產和現金1182萬元出資組成大唐線纜公司。另外，核心管理團隊和骨干占0.44%股權。新成立的另一家子公司注冊資本為1000萬元，其中，管理層占注冊資本10-15%，運作MONS產業。MONS系統是一種借助寬帶網絡，讓用戶能夠基于現有模擬電視機和將來的數字電視機觀看數字電視節目，并以電視機為界面進行網絡交互式數字化娛樂、游戲、多媒體服務、教育和商業化活動的產品。
上海文廣整合電臺資源
上海人民廣播電臺、上海東方廣播電臺、上海交通臺、東廣新聞臺2005年12月22日宣布合并成立全新的“SMG廣播新聞中心”，并將于2006年1月1日以全新版面正式對外播出。這四家電臺占據了上海廣播頻率收聽市場份額的47%以上。2005年四家電臺的廣告收入為1.4億元，占上海廣播媒體廣告創收的61%。上海文廣表示，這次廣播整合是為了形成資源有效開掘和共享的管理平臺，形成強勢出擊的廣播品牌形象。合并之后，四家電臺之間原來相互重復的欄目將取消，以減少資源的重復浪費。
2005數字廣電新媒體年會在三亞開幕 2005數字廣電新媒體年會2005年12月22-24日在海南三亞開幕。會上的《2005-2006年中國新媒體產業研究報告》總結了數字電視、付費電視、高清電視、IPTV、手機電視、樓宇電視、移動電視等新媒體業務在國內和全球的發展狀況，對影響新媒體業務發展的各種因素進行了分析。《2005-2006年中國數字（付費）電視產業發展與投資機會研究報告》則涉及了囊括內容生產商（付費頻道）、內容集成商（中數、鼎視、文廣）、主流技術和設備廠商、廣電數字電視網絡運營商的各個數字（付費）電視產業環節，對國內數字電視產業鏈各環節運營狀況和消費者數字電視收視情況、網絡運營商收入情況、產業鏈環節合作模式及收益、運營商平臺搭建及滿意度狀況、機頂盒產品狀況、數字電視轉化過程中的主要問題、投資機會進行了細致和客觀的剖析，為網絡運營商、內容集成商、終端生產企業及產業鏈上下游企業提供了重要的決策依據。《2005-2006年中國IPTV產業研究報告》也同時。該報告對各相關企業進入IPTV領域或從事IPTV相關投資活動提出了有針對性的策略建議。
上海打造首個數字電視產業園
上海東方有線網絡公司與上海虹口區政府2005年 12月5日正式簽約，共同打造滬上首個數字電視產業園。這標志著政府推動、企業市場化運作的全新數字電視發展模式進入了實踐階段。據悉，園區建設將分幾個步驟完成。一期建設總面積5000平方米，重點吸收與數字電視上下游產業鏈相關聯的科研單位和企業，推進數字電視和網絡技術研發、成果產業化、內容制作、運營和終端設備等整個數字電視產業鏈的迅速發展，以初步形成規模效應。下一步，該產業園將建成上海數字電視產業基地。據透露，目前雙方簽署的只是框架性合作協議，很多細節仍在洽談當中。不過，作為上海首個數字電視產業園，相關稅收、土地等一系列政府支持政策也將會隨即出臺。
燕化電視網絡改造工程已近尾聲
燕山石化電視網絡改造工程將于近日完工，絢麗多彩的電視節目即將呈現在燕化百姓面前。據悉，由于歷史的原因，燕山石化所屬部分居民樓房電視信號不好，居民因看不好電視意見很大。2005年8月，燕山石化正式立項投資上千萬元改造現有的電視網絡。9月12日，燕山石化召開電視網絡改造工程首次協調會，正式成立了電視網絡改造工程項目部，由此，燕山石化電視網絡改造工程全面啟動。據了解，網絡改造工程實施光纜到樓頭、網絡分配式傳輸，各家各戶信號彼此獨立，鄰里之間不會產生信號干擾。傳輸的節目將增加北京有線的全部節目，用戶可以根據個人的喜好和經濟實力選擇節目的收視組合。（薄家濤）
中國平板電視需求規模有望突破500萬臺 國務院發展研究中心市場所家電課題組日前預測，2003年以來，中國平板電視消費進入了高速增長期，平板電視銷量連續兩年同比增長超過200％，基于2005年后期市場平板電視需求的強勁表現，2006年國內需求規模有望突破500萬臺。
2005年中國電影綜合收入達48億元 國家廣電總局日前公布的統計數據顯示我國電影國內市場票房20億元，海外電影市場票房16.5億元，電視播映市場11.5億元，三項收入相加為電影綜合收入48億元。此外，2005年的電影專項資金收繳也超過了7000萬元，達到近15年的最高紀錄。同時，電影出品方、發行商與音像公司在打擊侵權方面密切配合，音像市場成績喜人。網絡播放權、手機電影播映權、數字節目版權、網絡游戲改編權等新載體也為電影帶來了更多的資金回收渠道。
全國因特網與音視頻廣播發展研討會將在廈門召開第六屆全國因特網與音視頻廣播發展研討會（NWC 2006）將于2006年4月15-19日在福建廈門召開。本屆研討會的主題是“整合資源 共謀發展”，大會將就信息網絡傳播視聽業務的現狀與政策走向，網絡廣播、IPTV、手機電視的新進展、新應用、市場需求與運營模式，下一代信息網絡的發展趨勢及主要特點，媒體網站的戰略定位與市場經營等內容進行演講、交流和探討。據悉，會議組織者希望通過會議的召開，能夠推動網絡運營商、內容提供商和設備供應商的合作，共同發展網上音視頻業務。目前，NWC針對廣電系統、電信系統、報業、商業網站及其它寬帶運營商、寬帶內容提供商、設備供應商的招商工作已全面展開（省略）。
我國16%的高校利用衛星向大學生提供就業服務據悉，我國已有近300所高校通過衛星專網向大學生提供就業服務，約占全國高校總數的16%。據介紹，衛星專網是由教育部全國高校學生信息咨詢與就業指導中心、各省高校畢業生就業指導中心、入網高校和航天四創科技有限責任公司共同建設的天地一體化大學生就業服務平臺，已于2004年開通。目前衛星專網擁有由100多名高管人士、企業家、培訓師和就業指導專家等組成的名師庫及上百場的就業指導課程庫。該網還與人事部高培中心、國家發改委培訓中心等權威培訓機構合作，陸續推出了國家公務員考試、律師資格考試、研究生考試、英語四六級考試等項考試的遠程培訓。
中國數字電視用戶2006年將超過1000萬有預計數字顯示，2005年底數字電視用戶將達到400萬戶，2006年全國的數字電視浪潮將從一定程度上啟動，預計用戶規模可能超過1000萬。規模化的用戶、自然形成的收入模式將成為產業健康、良性發展的推動力。從行業分析，2006年數字電視產業的推廣力度將更大，產業規模化有可能形成。數字電視產業鏈包括數字電視地面傳輸標準、數字機頂盒、數字發射設備、數字電視機以及數字電視節目制作等，上下游生產商和運營商都將分得一杯羹，其中數字電視機生產商主要有四川長虹、TCL集團、深康佳、海信電器、數源科技等；數字電視前端系統集成和軟件開發企業有清華同方、方正科技等；數字機頂盒、數字發射設備生產商主要有清華同方、廣電電子、廣電信息等；傳媒制作方面主要有電廣傳媒、中視傳媒、廣電網絡、賽迪傳媒等；數字電視網絡運營商主要有中信國安、G明珠、歌華有線等。
華納2006年建中國首家全數碼電影院 美國華納兄弟國際影院公司日前宣布了一系列進一步開拓中國市場的計劃。據透露，華納計劃2006年6月在北京中關村商業區建成中國第一家全數碼電影院。該影院將配備7個具備數碼放映功能的放映廳，總計1100個座席。截至2005年，華納通過合資合作的方式，已經在中國上海、南京等地先后建成了8家影院，成為中國名列前茅的多廳影院發展商。按照新的計劃，除了繼續加強和中國原有本地伙伴合作外，他們還準備每年新建6家影院，到2007年底達到170個放映廳。華納2006年重點開發的地區分別為重慶、長沙、北京、南昌、廈門和深圳。此前，華納和廣州全逸影視投資有限公司已經簽署了合資投建該項目的協議。華納的優勢除了按照五星級標準修建電影院以及用國際標準進行管理外，它還比較看重把電影院與賣品結合起來進行市場推廣。
聯合國亞太地區遠程醫療發展研討會在廣州舉行由中國國家航天局、聯合國外空司與聯合國亞太經社會共同主辦的聯合國亞太地區遠程醫療發展研討會近日在廣州舉行，來自阿富汗、澳大利亞、比利時、印度、伊拉克、老撾、美國、尼泊爾、巴基斯坦、南非、斯里蘭卡、烏茲別克斯坦、越南、泰國、意大利等國家的50多名代表參加了研討會。這次研討會旨在加強各國在科學、教育和經濟進步方面的相互聯系，研討利用空間技術造福人類健康的途徑，并建立一個亞太地區專家網絡。北京、云南、上海、廣州等地的醫院、衛星應用研究機構的專家參加了研討會并在會上介紹了中國遠程醫療發展情況。中國航天科技集團所屬中國資源衛星應用中心主任郭建寧在會上介紹了中外合作開展遙疫情研究的進展情況。
愛迪德為珠海廣電數字平移提供內容保護 愛迪德公司日前宣布，珠海廣電網絡傳輸有限公司在其數字付費電視運營中選擇了愛迪德的面向大型運營商的數字電視內容保護解決方案，將為珠海市約30萬用戶提供內容保護服務，以支持珠海廣電由模擬到數字的整體平移工程的前端項目。這是愛迪德公司在中國數字平移工程中的又一重要業務進展，進一步確立了愛迪德在中國市場的領先地位。目前，珠海廣電網絡傳輸有限公司已完成網絡升級改造，實現有線電視網絡光纖到小區，以光纖覆蓋為主的綜合信息網。網絡改造升級后，可全面啟動數字電視等各種綜合信息業務傳輸服務，用戶通過機頂盒接入現行普通的電視機，有選擇的付費收看自己喜歡的電視節目。此系統已投入運行，用戶可以收看到100多套各種類型的高清晰度數字電視節目，并能收聽到10余套數字音頻廣播。
寶利通視訊領跑遠程教育市場
寶利通公司日前以強大的陣容亮相“e-Learning China 2005網絡教育國際論壇暨展覽”，寶利通中國區技術總監余寶生在這次論壇上發表了題為“寶利通 e-Learning 音視頻解決方案”的主題演講，演講針對目前客戶面對的主要問題，全面闡述了寶利通針對性的e-Learnin品、技術、解決方案及服務。論壇同期，寶利通還展示了包括VSX7000e，VSX7000s，VSX5000，SoundStation2和QSX在內的多款新品，并進行了現場演示。此前，寶利通曾先后贏得了清華大學、北京理工大學、重慶廣播電視大學、東北大學、福建師范大學、華中科技大學、華中理工大學、南開大學、天津大學、上海交通大學、上海醫科大學、上海廣播電視大學、山西省教育網、四川大學、西南師范大學、中央黨校等重量級用戶，成功參與了他們的遠程教育網建設。寶利通還介紹了與美國遠程教育機構的最新合作成果―――推出寶利通視頻會議程序數據庫。這是專為教育屆免費提供的內容搜索數據庫，可搜集全球范圍內超過1500個內容提供者的數據并進行整合，通過ISDN或IP網絡視頻會議程序，還可為學校提供交互式教學平臺。截至目前，該數據庫已收集了包括美國電視廣播博物館、克利夫蘭音樂學院、美國國家藝術館等機構，以及一些知名人士。
臺灣地區媒體改革已到關鍵時刻
臺視和華視日前表示，希望臺灣地區政府如期實現對媒體的改革政策，并提出兩點呼吁：其一請政府相關主管部門迅速覓定適當接手人選，務必使臺視、華視兩家公司得以穩定營運；其二希望早日完成《無線電視事業公股處理條例》的立法程序。
KDDI牽手Qualcomm開發手機電視服務 日本第二大無線運營商KDDI日前稱將與美國Qualcomm的MediaFlo多媒體服務部門合作建立擁有1000萬日元（85200美元）創辦資本的規劃公司，共同開發手機電視服務。KDDI擁有該公司80%的股份。日本廣播協會（NHK）先前報道稱兩家公司計劃2007年手機電視服務，并從廣播和節目制作的公司搜索內容。這不同于數字移動電視服務，該服務允許用戶訪問一個數據庫并隨時可以觀看。此前NTT DoCoMo宣布以207億日元（1.76億美元）收購富士電視臺2.6%的股份，以加強與廣播事業的聯系為其手機提供數字電視服務作好準備。手機運營商期望視頻能夠在競爭激烈的飽和市場促進收入和利潤增長。KDDI總裁Tadashi Onodera表示，公司計劃尋求節目內容聯盟，雖然無意進行少數投資，像DoCoMo與富士的交易。
日本總務省2006年試驗網絡高清電視 日本總務省將開始進行寬帶高清數字電視節目播出實證試驗，試驗期間為2006年1月至2008年3月底。此次試驗的目的是促進電視節目內容的傳播，主要檢測并驗證服務模式和技術問題。具體包括內容制作、基于許可管理信息的利用方法以及傳輸過程中的內容保護等。此次試驗將與由民間企業等組成的團體“新一代寬帶內容流通論壇”聯合實施。該論壇的成員包括廣播電視運營商、通信運營商以及家電廠商等。
意大利DVB-H 用于移動電話
今天的主題就是企業數字化轉型進行時，圍繞新臺階、新探索跟新進步主題做一個專題研討。整個研討分三大塊：第一塊就是我們對數字化轉型的一個認識；第二塊是重點介紹一下我們安徽公司在數字轉型的現狀以及遇到一些問題；第三塊主要是基于這些現狀和問題，我們的一些思考和規劃。
我們首先來看第一部分，我們對數字化轉型的認識，隨著新一輪科技革命和產業變革深入發展，國有企業數字化轉型也逐漸展開，絕大多數國企已開啟數字化轉型進程。我們電信也在加快推進云改數轉，目的就是為了推進企業數字化轉型。5月28日，國務院國資委黨委委員、副主任翁杰明在國家電網江蘇電子公司召開的對標世界一流管理提升現場推進會上指出，央國企要推動企業管理的數字化、智能化升級，更好地發揮為業務賦能、促進管理變革、實現價值提升、提高運營效率等重要作用，打造數字化、智能化驅動管理提升的新引擎。總的來看，不管是從央國企自身發展，還是上級要求以及到國家層面，都充分認識到數字化轉型的重要性以及能帶來的巨大生產價值。
數字化轉型的價值包括：1、生產效率的整體提升；2、是數據驅動業務流程的再造以及提升業務的便捷性和高效性；3、客戶的體驗度；特別是我們物業這個板塊，很多都是面向客戶服務的，所以用戶的體驗影響到我們對后期服務的感知度，以及后續業務的增值服務的能夠切入度。4、流程自動化；早期很多都是從線下流程直接搬到線上化，但是會出現流程上的反復和重復，通過數字化轉型過后，結合我們人工智能這些技術性的算法，能夠很好地做到自動化流轉。這也是能夠快速提升我們整體內部效率很關鍵的一個點。5、收入來源；現在整個數字化做得比較好，如果我們設計方案非常優化，我們就能發現客戶他的一些痛點和他不足的地方，那么圍繞這些痛點和不足也是我們后續挖掘商機的關鍵點，我們就能夠精準的面向他的痛點去提供問題解決方案，成功率會遠遠大于我們原來的這種通用性解決方案。6、產品創新；一些亮點產品，一旦大范圍孵開，它的價值會大大多于我們現有的線下服務數據，整個產品一旦提升過后，我們后期的服務是有明顯的“木本業務”的，特別是我們講數字化轉型，大部分還是圍繞產品創新來的。7、供應鏈優化；放眼整個行業條線，除了企業自身之外，還有產業鏈上下游整體的優化，數字化轉型就是為了打通上下游，站在更高的層面，這樣內外部的協同就有了更好的提升。
總結一句話就是對于數字化轉型業務，企業已經深刻認識到它為企業所能帶來的各個層面的價值點，各個企業也在深入的思考，如何結合自身的特點去轉型做好這項業務。
這是對數字化企業數字化轉型的簡單認識。
第二部分是介紹一下安徽公司的數字化轉型的現狀。首先，數字化轉型在安徽公司起步還是比較早的，特別是在領導帶領下，內部信息化已經開展了10多年了，但還是存在以下5類狀況：1、偏重于內控管理；我們還是以最早的業財一體化為主，更偏重于企業內部管控。2、未能橫向打通；像我們現在使用的祥云、人資、財務等等這幾十個系統，都是加強內部的規范化管理以及風險管控以后再增加了運管的分析，對于公司內部運營和決策者的決策也都起到了非常好的、積極的作用。但我們對外的服務以及我們橫向跨系統的時候，還沒有完全做到打通。3、智能化水平不足；在智能化水平這一塊，我們基本上基于一些簡單規則的分析，像圖像識別、語音識別、人工智能這些深度智能化的應用相對還是比較少的。后期提升整個應用的智能化水平，覺得我們在深度以及層次上還有一定的上升空間。4、運用程度不高；我們單個條線的業務現在是比較成熟，我們也拿到一部分數據，但對這些數據的融合應用以及它的一些深度價值的挖掘，我們運用程度不高，這也是我們安徽公司數字化轉型待提高的一個點。5、未形成標桿產品；我們信息化雖然起步早，業務成熟，但大部分是圍繞著當時安徽公司我們自身的這種信息化需求去做的，它的針對性相對是比較強的，但是如果考慮產品化的時候，還應考慮到外部企業的一些公用性需求，加上對包裝的打磨，形成具有標桿性的產品案例。
以上講的就是我們安徽公司數字化轉型情況以及存在的問題。
第三部分也就是我們對安徽公司數字化轉型的一些思考，因為整個數字化轉型范圍是比較大的，所以這里我們主要聚焦頭部物業公司的主要數字化轉型，做一個初步的思考和探索。首先是物業企業數字化進程及特點，具體分為五個方面：1、同質化；全國很多大型物業公司，像萬科、彩生活等等，他們都有信息化這樣的系統，但是我們通過分析過后，他的整體同質化水平還是比較高的，比如萬科物業管理有二三十個系統，可能其他的物業公司，也是這二三十個系統，而且功能相差不大，僅有某一些功能模塊保留了他的初衷點。2、高投入；如果想把物業板塊做好，其實投入還是蠻大的，很多都是由專門的團隊去做，每年就可能花上千萬以及上億的資金投入去打造產品，投入相對較高，但他的投入高，后面鋪開的就比較大，它的收益也就相對更多，而且是比較穩定，因為物業行業它的整體粘性非常強，不容易輕易換出，除非做的非常差。3、平臺化；現在很多公司都是有自己產品的，而且產品都是有一定的市場使用率的，如果我們把它平臺化過后，我們就可以做到快速的復制推廣，現在大企業都有自己的這種平臺。4、To C 居多；不管是寫字樓還是社區，主要用戶是物業自身的內部管理及服務，另外就是我們的居民以及我們的員工，不管是智慧小區還是智慧樓宇等等，他們都是我們的核心用戶，但除了To C還有一些To B的增值服務，納入到小區里面，比如說一些廣告供應商，如何通過我們這個平臺應該有B端用戶加入到平臺，然后發揮更大的價值等等，可能也是我們后續需要去做的，而且真正的收入來源，我覺得整個ToB的可能是一個關注點。5、活躍度低；現在整個物業行業比較難突破的，就是它整體的這種活躍度相對是比較低，這樣的話導致向深度挖掘一些運營價值的難度還是比較大的。所以很多的物業企業，他會想很多方式方法來增加用戶的粘性和活躍度，他們會定期開展一些各種各樣的一些活動來吸引用戶，包括社區的方圓幾公里的便捷生活、便捷服務都會納入到里面，后期一旦有用戶的時候，可能會發現一些其他價值。
其次講的是置業公司現行業務模式，我們置業公司下面設了很多分公司，有管設備的，有管房產的、各物業分公司以及餐飲的，也都有相應的物業跟餐飲項目部，那么全后勤一體化解決方案，主要就是圍繞我們技術物業餐飲服務跟商業服務客戶服務以及增值服務，來全面展開，也就是說基本上我們已經形成了相對比較完善的一體化整體解決方案。所以從業務這個層面來說，我們相對是非常成熟的，這也為我們后期數字化轉型提供了一個技術保障，我們都有相應的涉及到各種各樣的模式，不管是我們內部的還是跟外部這種合作的，線上線下融合的，我們都有涉及到，為后面整個的這種產品打造、規劃打下了好的基礎。
接下來講講置業公司現行的項目管理流程，現在置業公司已經有了相應的平臺，包括我們現在整個置業相對做得還可以的慧云平臺和智慧餐廳平臺，我們已經相對是比較成熟了，在整個項目管理流程里面，我們已經做了閉環管理，我們前期的市場拓展，包含了商機的獲取、跟進、招投標以及合同簽訂；到項目進場，制定解決方案、人員培訓等等；以及我們的交付管理，特別是我們的服務質量、安全生產以及我們服務的滿意度調查，都依托這兩個平臺，然后做管理、做服務，做好我們的客情維系，如后期招投標、續簽等等都有。我們已經實現了全流程這樣的一個服務，這就是說我們內部項目基礎管理已經具備核心生產系統。
那么因為數字化轉型是一個大的課題，有對內和對外的，對內的基本核心我們已經有了，但是整體向數字化轉型，想做得好的話，就要明確置業公司數轉方向及重點。我們置業公司因為它特殊的性質決定了我們服務的客戶，客戶的體驗度，對我們的認可度，以及我們現有給客戶帶來的價值，我認為這對我們置業公司后續能不能走得更好，或者有更好的發展是一個重點，也就是圍繞著我們前面提到的用戶的體驗度，用一些增值服務，給客戶帶來一些價值服務水平提升，增強對我們服務的粘性。
我們還要深入考慮對外的因素，主要圍繞以下三個方向，1、社區服務；社區服務它是一個基礎，它基本上是一個剛需，大部分都會用到，社區服務里有很多業務應用，像智能會議、智能報修、智能預約等等，這也是我們提升服務智能化水平，服務響應水平的個塊關鍵點，因為這項技術服務一旦做好過后，我們后期一些附加值的應用就可以很好的加在這個基礎上。2、園區智能化；不管是一棟樓還是一個大的小區，它整體智能化也都在做，國家也在出臺了智慧園區、智慧社區相關的標準。我們把樓宇智能化做一個大幅的提升，包括停車、門禁、智能樓宇、銷控等等，我們集成過后，整個園區從傳統園區和社區升級到我們智慧園區和智慧社區層面，所有的東西都能基于物聯網能夠實現智能監控、智能管控，整體效能會有一個大幅的提升。3、管理輸出；如果要想把它規模做大，做到快速可復制，除了整體的渠道以及我們的產品跟服務之外，更重要的是管理輸出，很多物業公司做得好的就是因為它的管理標準化做得非常好，對現有的管理模式做提煉和提升，或者重新探索，最終形成通用模式，并隨之快速全面推廣。
針對以上三個對外方向，如果想把市場的方向做扎實，我們可能要基于現有的實際情況，以及我們安徽通服、安徽置業的實際情況，現有的這些客戶以及未來商機，我們要去統籌、去推進、去規劃。在置業公司數轉實施路徑上，有三個方面，1、迭代；因為前面已經介紹了我們有云平臺，有智慧餐廳等等一些基礎性的應用，那么這些應用，因為是統建有很多個塊不能滿足實際應用需求，所以要做整體的迭代升級，優化服務內容和服務范圍。2、深化；我們原來是對內為主，現在對外就要深化我們的應用，整合現有的應用，比如：和信的智慧運管、智慧園區，中徽建的智慧社區，設計院的智慧消防等應用，我們會快速地做一個集成，這也是在短期內能夠快速提升我們整個智慧物業的智能化水平或者產品化水平的一個很便捷的途徑。3、開發；為了做的更好，也建議找一些種子開發商和一些比較成熟的客戶，和他們達成戰略合作，共同去開發、孵化相應的產品以及模式，一旦成功，也可以做到大范圍去復制，整體的水平也是與時俱進的，所以這就涉及到外部的生態合作了，定制交付應用，后期也會安排這樣一個產品團隊，去承接這塊部分。
接下來講一下具體的實施路線，在這里也分了幾個層面，在這里面有我們的終端跟服務對象，那么在核心產品、基礎計算平臺打造的時候，還是依托于我們通服自己的云平臺，依托于自己創新研發的中臺，因為研發中臺已經有業務中臺、數據中臺以及物聯網中臺等等這樣的平臺能力，相對是比較落地完善的，這樣的話也能大大提升我們自身產品打造的效率，節省相應的成本。
在做核心業務層規劃的時候，我們也是圍繞著聚焦物業把它做了一個劃分，主要是從四個層面，1、職能延伸管理；從職能層面管理去落地的，例如職能層面他管資產和物業數據，正常車輛調度等等，內部辦公、人力資源、財務報賬等等這幾個方面去做的；2、客戶商服管理；例如智慧的預約、訂單管理、商家管理、報失報修等業務層面；3、智慧交互管理；在提升用戶的感知度上，我們做了很多智能化升級，在交互管理這一層面做了打造，包括我們的餐廳、停車、保潔機器人、樓宇智能化、智慧安監、消防管控、訪客管理等的應用，這里面列的每一塊都是核心應用，后期也可以根據我們實際需要去做相應的擴展。4、物業移動管理；因為現在的社區管理都是通過人工的方式來的，而我們手機的應用是越來越普及了，而且越來越便捷，所以整個物業的移動化管理也是勢在必行了，原來的人工打卡巡檢，通過手機智能打卡巡檢的時候都可以處理，包括遠程的監控調度管理定位等等，移動化管理也是我們數字化轉型后期的一個重要的方向。
在展現層，所有的展現都要通過統一的門戶入口作為項目入口的各個系統的歸結，那么對外服務的時候，我們有自己的傳統電腦端。移動端涵蓋了小程序、公眾號、APP，APP是內部使用的，公眾號是面向訪客去用的，以及微信小程序都會涉及到。大屏展示面向來參觀的客戶，還有一些智能終端，包括現在很多物業電梯口有相應的電視機之類的，后期都可以通過我們的渠道信息，那么管理這些信息入口，對外宣傳也是比較多的，傳統宣傳短信、微信各個渠道我們可能都有涉及到，我們初步規劃就是打造智慧物業這樣的平臺。當然我們也會對原有平臺進行升級，像我們的原來云平臺，智慧食堂都是在原有基礎上升級的。
以上就是整個智慧物業在大平臺這個層面如何去落地的，如果想做的好，是少不了一些落地的標桿案例，正好有一個鍥機，就是我們通服自己的園區，可能基礎工程、土建工程、整體工程將在明年就要完工了，那么作為自己的園區，我們可能更有機會去把它做成一個標桿案例。
我們也是跟設計院、中徽建、和信做了初步探討，做了一個初步的規劃，基本上分為一個門戶、兩個中心和一個應用，以及我們下層的數據生產檢測能力跟智能化基礎這幾大板塊。一個門戶，就是前面所講到的桌面端和移動端統一的入口，兩個中心，一個就是我們的園區智能運營中心，一個是一體化展示中心，在大屏展示的時候，安防專題、訪客專題、能耗專題都可以通過這里面來直觀的展現出來。而且我們把線下的展廳，通過數字化建模把它進行線上建模，這樣就線上線下一體化了，同時安徽公司有很多的智慧產品，包括我們智慧物業自身的產品，在展示中心都會做歸集，這樣我們對內對外的展示中心就全部都涵蓋了。
在應用這一塊，我們分了兩部分，一個是園區服務，另一個是園區管理，園區服務像會議預約、便捷通行、報修服務、食堂等，園區管理像內部的環境管理、資產管理、安防管理、樓宇管理等等。那么這一塊應用也相對是比較多的。在數據中臺、能力底座的打造也是基于我們省公司的底層平臺進行打造的，所以也是驗證我們底層平臺一個比較好的機會。基礎智能化相對比較簡單了，因為新園區很多都是按照國家標準去建就可以了。
這是我們初步規劃的通服家園的一個案例，實施好以后，還會做一些深化設計，我們會成立項目組，會進一步再做對接，最終目標就是內部的管理完全智能化跟高效化，同時要結合外部的參觀的需求以及互聯網需求。
現在很多智慧園區都把所有的系統做了，能打通內部的一卡通刷臉或者一臉通，從他身份識別到門禁到考勤到會議室，以及到其他的公共區域時候，都可以把它整體串聯起來。外部訪客也是一樣的，先是線上預約，通過掃二維碼就能便捷通行，歡迎詞的顯示，都會根據訪客的重要級別，做引導式的處理，提升了用戶的感知度，整體效率也能得到大幅的提升。
最后講一下保障體系，因為園區的宏觀規劃已經有了，落地安徽公司的時候，我們已經有做過設想和規劃，但是想把智慧物業數字化轉型做好，其實是系統性的一個工程。
我個人認為，第一，創新管理模式；我們智慧物業要成立相應的產品中心，我們如果想快速地提供有競爭力的解決方案和產品的時候，需要集中通服的力量。個人建議是由置業來牽頭，設計院、中徽建、和信協同，首先把我們的智慧物業的整體解決方案以及安徽公司的方案全部都做好，把我們產品研發的迭代路徑跟周期要明確，要搶占市場就要在最短的時間內把產品打造出來，這必然涉及到成本投入，所以資金保障也是相對比較重要的一環，置業公司肯定會做相應的投入，也希望省公司能夠投入進來，如果其他專業公司看好，都可以加載進來，大家共同研發、共同投入、共同收益。第二，吸納數字人才；做智慧物業這樣的項目人才是非常關鍵的，可以引進領軍人才，對于我們現有的人才，也要經過專業的培訓，還可以對口去招聘等，但必須抓緊落地，因為人才的培養是有過程的，要把我們專業的項目團隊建立起來是要花大心血的。第三，組建柔性團隊；現在置業已經具備大范圍推廣的基礎了，所以我們是整體的營銷，不管是省公司還是以后成立的行業中心，還是具體落地過后，我們整個協同機制跟我們現在組織協同也是一樣的，如果一個機制簽訂的好，會事半功倍，所以我們會把協同機制、分工機制、關鍵的責任人都做一個相應的明確，目的就是我們有何商機大家可以共享，能夠快速去落地一些訂單，這一塊也可能相對是比較重要的。所以也希望省公司以及各個專業公司能夠一起來去做這個事情。
玉山縣土地征收成片開發方案
（2021-2023年）
（征求意見稿）
玉山縣人民政府
二〇二一年四月
目 錄
目 錄
前 言
一、概況
（一）行政區劃
（二）區域經濟
（三）地形地貌
（四）氣象氣候
（五）水文地質
二、原則和依據
（一）編制原則
（二）編制依據
三、成片開發區域情況
（一）成片開發的位置、面積
（二）成片開發土地利用現狀
（三）基礎設施條件
（四）批而未供、土地閑置情況
四、成片開發必要性、主要用途和實現的功能
（一）成片開發的必要性
（二）主要用途和實現的功能
五、成片開發合規性分析
（一）與國土空間規劃符合性說明
（二）與永久基本農田符合性說明
（三）與生態保護紅線符合性說明
（四）與自然保護地符合性說明
（五）與一級公益林符合性說明
（六）與歷史文化街區名鎮名村符合性說明
（七）與土地污染地塊符合性說明
六、與國民經濟和社會發展規劃性符合分析
（一）國民經濟和社會發展規劃概述
（二）國民經濟和社會發展規劃計劃情況
七、土地征收成片開發用地情況
（一）土地征收成片開局
（二）成片開發擬安排的建設項目、開發時序
八、土地征收成片開發年度實施計劃
（一）用地項目性質、面積、開發時序
（二）成片開發范圍內公益性及非公益性用地比例
九、成片開發效益型分析
（一）經濟效益
（二）社會效益
（三）生態效益
十、征地農民利益保障
（一）集體經濟組織和村民意見
（二） 征地補償安置標準
（三）征地程序
十一、結語
十二、附圖
前 言
《土地管理法》第45條（五）規定：為了公共利益的需要，在土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地范圍內，經省級以上人民政府批準由縣級以上地方人民政府組織實施的成片開發建設需要用地的，確需征收農民集體所有的土地的，可以依法實施征收；成片開發用地需符合自然資源部規定的標準方可實施征地。按照自然資源部《土地征收成片開發標準（試行）》（自然資規〔2020〕5號）要求，縣級以上地方人民政府應當按照《土地管理法》第45條規定，依據當地國民經濟和社會發展規劃、國土空間規劃，組織編制土地征收成片開發方案，納入當地國民經濟和社會發展年度計劃，并報省級人民政府批準。
玉山縣擬實施的成片開發項目屬于《土地管理法》規定的需編制成片開發方案的產業項目。為保障項目落地，促進土地資源集約、高效利用，促進產業發展，提升當地居民就業率和提高人民生活水平，按《江西省人民政府辦公廳關于執行土地征收成片開發標準（試行）的指導意見》（贛府廳發〔2021〕2號）的具體要求，我縣組織編制了《玉山縣土地征收成片開發方案（2021-2023年）》。
一、概況 （一）行政區劃 玉山因境內有相傳天帝遺玉懷玉山而得名，位于江西省東北部，面積1728平方公里，人口63萬，下轄16個鄉鎮（街道）。
玉山位居閩浙贛三省之要沖，素有“豫章第一門戶”、“兩江鎖鑰、八省通衢”之稱；與浙江江山、常山、開化三縣市接壤，高鐵南站、滬昆高速、320國道和浙贛鐵路橫貫縣境東西，與“長三角”主要城市已形成快捷通達網絡，到杭州318km、寧波410km、上海543km，距衢州機場80km，交通便利，是全省向東開放的先行區。
玉山縣現轄冰溪、文成2個街道，臨湖、必姆、橫街、下鎮、巖瑞、雙明、紫湖、樟村、仙巖9個鎮和懷玉、南山、下塘、四股橋、六都5個鄉，以及七一、王宅2個水庫管理局，總人口63萬人。有漢族和畬、布依、苗、蒙古、彝、回等29個少數民族。
（二）區域經濟 “十三五”期間，玉山縣經濟社會呈現出“總量進位、增速居前、質效雙升、圓滿收官”的特征，主要經濟指標增速持續位居全市“第一方陣”。2020年全縣地區生產總值實現225.87億元，增速4.6%，列全市第一，“十三五”期間年均增幅達9%，超額完成“十三五”預期目標；財政總收入達28.76億元；固定資產投資保持較快增長，2020年同比增長9.7%，位居全市前列，連續七年獲評“全省高質量發展考核綜合先進縣”。社會消費品零售總額五年累計突破400億元，城鎮與農村常住居民人均可支配收入在“十三五”期末分別達到3.68萬元和1.84萬元，城鄉居民人均可支配收入比值縮小至2.0。
（三）地形地貌 玉山縣地勢為西北高、東南低。境內主要山脈有懷玉山脈和武夷山脈。懷玉山脈是贛、浙、皖省的天然屏障，發脈于三清山，橫貫縣境西北部，其主峰玉京峰，海拔1816.9米，為懷玉山脈最高峰，也是縣內最高點。懷玉山脈西入廣信區境內后，又折南向東，由雷公包（海拔1054米）復入玉山縣境，成沙溪嶺。武夷山脈由東南面入縣境，構成丘陵地帶。華山在縣城南10公里，是武夷山余脈自廣豐入縣境的第一山，海拔437.3米。玉山縣整個地形為“五山、四丘、一平原”，玉山縣常態地貌以山地、丘陵為主，即山區面積占49%，丘陵占41%，平原占10%。河谷平原為主要的農業區。
（四）氣象氣候 玉山縣氣候終年溫和濕潤，具有亞熱帶季風氣候特征，雨量充沛，日照時間長，無霜期長，四季變化明顯。年平均氣候在18℃左右，玉山縣年平均降水量1841毫米。年平均無霜期335天，年平均日照1831小時。
（五）水文地質 玉山縣境內河流主要屬信江水系，其中金沙溪、玉琊溪是信江兩大源流。金沙溪源于三清山，源頭建有七一水庫；玉琊溪源于懷玉山，源頭建有峽口水庫。北有金沙溪，發源于三清山東北麓，是信江主要源流之一。東南有甘溪、滄溪。金沙溪與甘溪匯合后成冰溪，冰溪沿縣城流至十里山，與源出懷玉山的玉琊溪匯入信江。黃家溪由西北向東南流，匯入信江；葛仙溪從廣信區白沙村流入縣境，經臨湖鎮復入廣信區境內，至信州區靈溪注入信江。隴首溪流入德興市境樂安河；程溪屬山溪性河流，流至花山進入開化縣境注入婺江。玉山縣境內8條主干河流總長385.25公里，流域面積1600.2平方公里。
二、原則和依據 （一）編制原則 堅持新發展理念，以人民為中心，注重保護耕地，注重維護農民合法權益，注重節約集約用地，注重生態環境保護，促進當地經濟社會可持續發展。
（1）依法依規的原則。《玉山縣土地征收成片開發方案（2021-2023年）》編制遵循有關法律法規和政策依據，符合《中華人民共和國土地管理法》、《自然資源部關于印發〈土地征收成片開發標準（試行）〉的通知》（自然資規〔2020〕5號）等規定。
（2）公共利益的原則。《玉山縣土地征收成片開發方案（2021-2023年）》編制堅持以人民為中心，兼顧群眾特別是被征地農民合法權益和片區群眾長遠利益。
（3）生態優先的原則。《玉山縣土地征收成片開發方案（2021-2023年）》編制著眼生態優先、綠色發展，不占用永久基本農田，不涉及各類自然保護區、生態紅線和城市飲用水源保護地和重要環境敏感區等；合理設置生態綠化用地，實現土地綜合開發利用與生態建設的和諧統一。
（4）節約集約的原則。《玉山縣土地征收成片開發方案（2021-2023年）》編制深入貫徹新發展理念和節約集約優先戰略，每類建設項目都依據經濟社會發展情況、實際用地需求、土地綜合開發相關政策等合理確定建設總規模和用地面積、容積率、建筑密度、建筑限高等，提高土地節約集約利用水平。
（二）編制依據 1、法律法規 （1）《中華人民共和國土地管理法》（2019年修訂版）；
（2）《中華人民共和國土地管理法實施條例》（2014年）；
（3）《中華人民共和國城鄉規劃法》（2019年修訂版）；
（4）《中華人民共和國環境保護法》（2015年）；
（5）《基本農田保護條例》（2010年）；
（6）《節約集約利用土地規定》(2014年)；
（7）《土地利用總體規劃管理辦法》（2017年）。
2、政策依據 （1）《自然資源部關于印發〈土地征收成片開發標準（試行）〉的通知》（自然資規〔2020〕5 號）；
（2）江西省人民政府辦公廳關于執行土地征收成片開發標準（試行）的指導意見》（贛府廳發〔2021〕2號）。
3、相關資料 （1）《玉山縣土地利用總體規劃（2006-2020 年）延續方案》；
（2）《玉山縣國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標綱要（征求意見稿）》；
（3）《玉山縣永久基本農田劃定方案》；
（4）《玉山縣自然保護地優化預案》；
（5）《玉山縣生態紅線優化調整方案》等相關資料。
三、成片開發區域情況 （一）成片開發的位置、面積 本次成片開發共涉及11個片區，面積總計370.1384公頃。
片區1位于橫街鎮碓頭村、斧市村和文成街道姜宅社區、侖溪村，位于G60滬昆高速西側，東側有高新區互通線與G60滬昆高速連接，北側靠近蜜月小鎮，成片開發總面積約為93.1464公頃。
片區2位于文成街道侖溪村，位于新320國道與G60滬昆高速之間，東側毗鄰新320國道，南側靠近玉琊溪，北側靠近六村村，成片開發總面積約為22.0710公頃。
片區3位于冰溪街道文成村，東側為高新區軸承產業園內，南側為懷玉山大道，西側距玉隆路約320米，北側距科龍路約160米，成片開發總面積約18.9699公頃。
片區4位于冰溪街道王村畈村、下徐村，南側距新320國道約200米，東側距金山大道約160米，南側為高新區家具產業園，成片開發總面積約5.6043公頃。
片區5位于四股橋鄉皇珠村和冰溪街道小徐村、許家社區，北側為新320國道，南側為富力院士廷小區，西側為在建玉山一中城北分校，東側與玉清大道相距約440米，成片開發總面積約36.4169公頃。
片區6位于冰溪街道后山村，東側為玉山二中，西側為玉清大道，南側為民俗路，成片開發總面積約為20.2307公頃。
片區7位于巖瑞鎮太平村、新康村、巖瑞鎮東壟水庫，東側為東壟水庫，北側為320國道，成片開發總面積約為102.1251公頃。
片區8位于必姆鎮上湖田村、石筍村，在必姆鎮集鎮范圍內，靠近306省道，成片開發總面積約10.8349公頃。
片區9位于臨湖鎮臨江湖社區，在臨湖鎮集鎮范圍內，南側靠近饒北河，東側為臨江湖大道，成片開發總面積約6.4001公頃。
片區10位于下塘鄉曾家村、下壇村，在下塘鄉集鎮內，南側靠近下塘中學，成片開發總面積約8.0089公頃。
片區11位于巖瑞鎮龍琴社區、巖洲村，位于龍琴社區與巖洲村的交界處，成片開發總面積約46.3302公頃。
（二）成片開發土地利用現狀 本次成片開發用地總面積共計約370.1384公頃，涉及農用地245.5572公頃，占總面積的66.34%，其中耕地64.5115公頃，園地2.2880公頃，林地173.5648公頃，其他農用地5.1929公頃；涉及建設用地109.2123公頃，占總面積的29.51%，其中城鄉建設用地90.7461公頃，交通水利用地16.2489公頃，其他建設用地2.2173公頃；未利用地15.3689公頃，占總面積的4.15%。
表1 成片開發范圍土地利用現狀面積匯總表
單位：公頃
一級地類
二級地類
三級地類
面積
占比
農用地
合計
245.5572
66.34%
耕地
小計
64.5115
17.43%
水田（011）
47.5787
12.85%
水澆地（012）
2.1737
0.59%
旱地（013）
14.7591
3.99%
園地
2.288
0.62%
林地
173.5648
46.89%
其他農用地
小計
5.1929
1.40%
農村道路(104)
0.1501
0.04%
坑塘水面(114)
4.7796
1.29%
設施農用地(122)
0.2632
0.07%
建設用地
合計
109.2123
29.51%
城鄉建設用地
小計
90.7461
24.52%
建制鎮（202）
58.9421
15.92%
村莊（203）
6.7827
1.83%
采礦用地（204)
25.0213
6.76%
交通水利用地
小計
16.2489
4.39%
鐵路用地（101）
0.3588
0.10%
公路用地(102)
7.8733
2.13%
水庫水面(113)
7.3244
1.98%
水工建筑用地(118)
0.6924
0.19%
其他建設用地
風景名勝及特殊用地（205）
2.2173
0.60%
未利用地
合計
15.3689
4.15%
其他土地
其他草地(043)
8.0569
2.18%
裸地（127）
7.312
1.98%
總計
370.1384
100.00%
（數據來源：玉山縣2018年土地變更調查數據）
（三）基礎設施條件 成片開發主要位于玉山縣高新區、城東新區、衢饒示范區、必姆鎮、臨湖鎮、下塘鄉、巖瑞鎮。
高新區涉及片區（片區1- 4）：玉山縣高新區位于玉山縣城西部，320國道穿區而過，擬建互通線與G60滬昆高速連接，交通條件好，區內規劃布置了多個污水處理廠及變電站，能滿足區內用電與污水處理求，并設置有多個垃圾轉運站及垃圾填埋場。玉琊溪為區內主要河流，能滿足用水需求。區內基礎設施較為完善，可以較好地服務于片區成片開發。
城東新區涉及片區（片區5-6）：城東新區為玉山縣主城區，北有新320國道與G60滬昆高速，南有浙贛鐵路與滬昆客運高鐵，交通出行較為便利，區內合理布置了多個學校、醫院，綠地與公園較多，商業服務設施與公用設施完善，能較好地滿足居民生產生活需求。
衢饒示范區涉及片區（片區7）：片區基本沿320國道建設，東臨浙江省衢州市，位于上饒市至衢州市的咽喉位置，交通較為便利，靠近巖瑞鎮東壟水庫，北側將新建水廠，工業及生活用水需求能有效滿足。
必姆鎮涉及片區（片區8）：片區位于必姆鎮集鎮范圍內，306省道穿鎮而過，交通便利，沿河規劃了濱河公園，設置了一座污水處理廠，并有學校、醫院等一系列基礎設施，基礎設施條件較好。
臨湖鎮涉及片區（片區9）：位于臨湖鎮集鎮建設范圍內，主要河流為饒北河，生活與生產用水充足，北側為237國道，交通便利，設置有消防站、學校、醫院等基礎設施，符合成片開發的用地需求。
下塘鄉涉及片區（片區10）：位于下塘鄉集鎮范圍內，657縣道穿集鎮而過，北至玉山縣城、南連320國道，交通便利，東側靠近河流，規劃擬建自來水廠與污水處理廠，能滿足區域內的用水與污水處理需求，學校、醫院等基礎設施布置合理。
巖瑞鎮涉及片區（片區11）：片區位于巖瑞鎮巖洲村與龍琴社區的交界處，區域有上海鐵路局的貨運專線，交通便利，片區內建有較為完善的路網，綠地面積較廣。
（四）批而未供、土地閑置情況 以自然資源部土地市場動態監測與監管系統掌握的縣域內實時批而未供率判定批而未供率和閑置土地率。市縣區域內2009年以來實時批而未供率超過全省2009年以來實時批而未供率平均數1倍以上的；市縣區域內實時閑置土地面積占全省閑置土地總面積的比例超過5%的，暫緩批準征收成片開發方案。
根據自然資源部土地市場動態監測與監管系統，統計批而未供和閑置土地相關數據情況。玉山縣不涉及上述暫緩批準方案的情況。
四、成片開發必要性、主要用途和實現的功能 （一）成片開發的必要性 1、加快產業轉型升級的需要 積極引進龍頭產業項目落地，帶動玉山縣上下游產業發展，形成項目集中、產業集群、資源集約、功能集成的產業發展格局，以總量擴大、結構優化、業態創新、品質提升為主攻方向，積極推動大眾創業、萬眾創新，不斷拓展經濟發展新空間，提高有效供給能力，加快產業轉型升級，構建一二三產融合共進的產業新體系。
2、大項目建設的落地需求 （1）大項目的落地發展，能夠為玉山縣帶來相當大的經濟效益，為我縣的經濟發展提供新鮮血液，注入新的發展動力；
（2）能夠提供大量的工作崗位，解決玉山縣的民生就業問題，保障人民幸福、社會穩定。此外，一系列基礎設施與公共服務設施的配套完善，將有助于緩解玉山縣快速發展帶來的壓力，提高區內居民生活水平。
3、完善道路交通及其他配套設施的需要 優化整個區域的功能布局，完善區域公共服務設施及基礎設施建設，提升“硬件”水平，完善生活服務配套，提高人居環境水平。
玉山縣的快速發展使得成片開發區域的道路交通及其配套設施越來越顯得乏力，為緩解交通壓力，為區域內的居民、企業提供更好的生活、生產環境，有必要在現有交通網絡上進行道路新建與改擴建工程。道路工程的建設落地，將增強現有的交通網絡覆蓋力度，為區域生產生活帶來更多的便捷性和通達度，也為我縣的發展擴張提供有力的道路交通保障。
4、提升景觀風貌及空間形態的需要 浙贛邊際地區是生態文化旅游資源富集地區，建設浙贛邊際合作（衢饒）示范區，有利于整合兩省優質的生態資源，有利于建設世界一流的生態旅游目的地，有利于打造長三角區域的“后花園”。
5、維護公共利益的需要 土地征收成片開發應當堅持新發展理念，以人民為中心，依據國土空間規劃確定完整的土地征收成片開發范圍內基礎設施、公共服務設施以及其他公益性用地，注重保護耕地，注重維護農民合法權益。
6、節約集約用地的需要 成片開發是綜合開發的基礎。綜合開發就是地上和地下、基礎設施和房產開發、商業和公益、居住和公共服務，生產、生活與生態的統籌規劃、集中性、一體化開發，通過統籌規劃各類配置，各種功能相互協調，實現土地的綜合利用和高效利用。
（二）主要用途和實現的功能 1、主要用途 本次成片開發方案主要用途為儲備庫用地、工業用地、公共管理與公共服務用地、公用設施用地、交通運輸用地、居住用地、綠地與開敞空間用地、商業服務業用地等。具體用途分類面積見下表：
表2 成片開發范圍主要用途面積匯總表
單位：公頃
片區編號
用途
面積
片區1
工業用地
61.6153
交通運輸用地
19.8335
綠地與開敞空間用地
11.6976
小計
93.1464
片區2
儲備庫用地
2.0379
工業用地
12.158
交通運輸用地
4.3184
綠地與開敞空間用地
3.5567
小計
22.071
片區3
工業用地
2.077
交通運輸用地
3.0746
居住用地
5.5312
綠地與開敞空間用地
8.2871
小計
18.9699
片區4
工業用地
3.0339
公用設施用地
2.3906
交通運輸用地
0.1798
小計
5.6043
片區5
公共管理與公共服務用地
6.2428
交通運輸用地
6.2183
居住用地
15.8179
綠地與開敞空間用地
3.5954
商業服務業用地
4.5425
小計
36.4169
片區6
公共管理與公共服務用地
2.7217
交通運輸用地
5.2308
居住用地
12.2782
小計
20.2307
片區7
工業用地
66.9582
公用設施用地
4.964
交通運輸用地
28.4392
綠地與開敞空間用地
1.7637
小計
102.1251
片區8
工業用地
1.195
公共管理與公共服務用地
6.1338
公用設施用地
0.1041
交通運輸用地
0.8901
居住用地
1.4668
商業服務業用地
1.0451
小計
10.8349
片區9
公共管理與公共服務用地
1.5896
交通運輸用地
0.6366
居住用地
3.9491
綠地與開敞空間用地
0.2248
小計
6.4001
片區10
公共管理與公共服務用地
3.8073
交通運輸用地
0.2282
居住用地
2.3202
綠地與開敞空間用地
1.4083
商業服務業用地
0.2449
小計
8.0089
片區11
工業用地
30.3863
公用設施用地
0.6786
交通運輸用地
5.7382
綠地與開敞空間用地
9.5271
小計
46.3302
總計
370.1384
2、實現的功能 此次成片開發主要服務于玉山縣的用地需求。成片開發有利于進一步推進新型城鎮化進程，實現城鄉基礎設施一體化和公共服務均等化，踐行生態文明建設，打造集中連片的產業發展基地，完善區域公共服務設施與基礎設施，提高區域生產、生活品質，促進經濟社會發展，實現共同富裕。此次成片開發規劃主要用途為儲備庫用地、工業用地、公共管理與公共服務用地、公用設施用地、交通運輸用地、居住用地、綠地與開敞空間用地、商業服務業用地等。
其中儲備庫用地2.0379公頃，儲備庫是保障城市良性運轉的物質條件之一，對于保障城市良性運轉具有非常重要的作用，與城市其他功能部分有著非常密切的聯系。
工業用地177.4237公頃，實現促進產業與經濟發展功能，工業是城市發展的基礎，它決定著國民經濟現代化發展的速度、規模和水平，在國民經濟中起著主導作用。此外工業的發展，對于逐步消除工農差別、城鄉差別，推動城市化進程起著重要作用。
公用設施用地8.1373公頃、公共管理與公共服務用地20.4952公頃，實現完善周邊區域配套設施布置功能，為周邊社區居民提供便民利民、文化娛樂等公共場所，提高居民生活質量，增強群眾幸福感。
交通運輸用地74.7877公頃，實現完善道路交通設施建設功能，可為周邊群眾和產業園提供便利的交通通道，提高出行可達性和交通效率，促進片區功能調整，使整個區域發展環境得到改善，進而帶動沿線區域經濟發展。
居住用地41.3634公頃、商業服務業用地5.8325公頃，實現居住和配套商業服務一體化功能，建設集菜籃子、便民店、家政維修店為一體的城市社區商業綜合服務中心，積極推進集零售、餐飲、娛樂為一體的商貿中心建設。進一步推進新型城鎮標準化建設和改造。
綠地與開敞空間用地40.0607公頃，實現建設居民公共空間功能，有利于片區構建公園形態與城市空間有機融合、生產生活生態空間相宜、人城境業高度和諧的空間格局。
五、成片開發合規性分析 （一）與國土空間規劃符合性說明 本次成片開發范圍以玉山縣城鄉總體規劃產業定位為指導，在引進企業的同時，壯大提升既有產業，同時完善基礎配套產業。根據《玉山縣國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標綱要（征求意見稿）》，為保證擬建設項目用地順利完成征地報批，并滿足符合國土空間規劃要求，本次成片開發范圍均位于城鎮開發邊界集中建設區內，符合方案報審要求。
（二）與永久基本農田符合性說明 永久基本農田是為保障國家糧食安全和重要農產品供給，實施永久特殊保護的耕地。
永久基本農田經依法劃定后，任何單位和個人不得擅自占用或者改變其用途。國家能源、交通、水利、軍事設施等重點建設項目選址確實難以避讓永久基本農田，涉及農用地轉用或者土地征收的，必須經國務院批準。
根據玉山縣永久基本農田劃定數據，本次成片開發不占用永久基本農田，符合方案報審要求。
（三）與生態保護紅線符合性說明 生態保護紅線的實質是生態環境安全的底線，目的是建立最為嚴格的生態保護制度，對生態功能保障、環境質量安全和自然資源利用等方面提出更高的監管要求，從而促進人口資源環境相均衡、經濟社會生態效益相統一。
生態保護紅線具有系統完整性、強制約束性、協同增效性、動態平衡性、操作可達性等特征。具體來說，生態保護紅線可劃分為生態功能保障基線、環境質量安全底線、自然資源利用上限。
根據玉山縣生態保護紅線優化調整方案數據，本次成片開發不占用生態保護紅線，符合方案報審要求。
（四）與自然保護地符合性說明 國家為保護自然環境和自然資源，對具有代表性的不同自然地帶的環境和生態系統、珍貴稀有動物自然棲息地及其他歷史遺跡和重要水源地籌劃出界限加以特殊保護的自然地域。
自然保護區以保護自然資源為主，還須把科研、教學、旅游和生產結合起來，統一經營管理，使之成為以自然保護為主的科學實驗、生產示范和旅游的基地。保護區可劃分為核心區、緩沖區和實驗區。核心區是原始狀態保護較好的自然景觀地區，是開展生態系統研究的基地。
根據玉山縣自然保護地優化調整方案數據，本次成片開發不涉及自然保護地，符合方案報審要求。
（五）與一級公益林符合性說明 通常所稱的公益林是指為維護和改善生態環境，保持生態平衡，保護生物多樣性等滿足人類社會的生態、社會需求和可持續發展為主體功能，主要提供公益性、社會性產品或服務的森林、林木、林地。
公益林，是指以生態效益和社會效益為主體功能，依據國家和省有關規定劃定，經批準公布并簽有公益林保護協議的森林、林木以及宜林地，包括防護林、特種用途林。公益林分為國家級、省級和市縣級公益林。
根據玉山縣第二次林業調查數據，本次成片開發不涉及一級公益林，符合方案報審要求。
（六）與歷史文化街區名鎮名村符合性說明 根據《歷史文化名城名鎮名村保護條例》第二十八條，在歷史文化街區、名鎮、名村核心保護范圍內，不得進行新建、擴建活動。但是，新建、擴建必要的基礎設施和公共服務設施除外。
在歷史文化街區、名鎮、名村核心保護范圍內，新建、擴建必要的基礎設施和公共服務設施的，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門核發建設工程規劃許可證前，應當征求同級文物主管部門的意見。
根據玉山縣歷史文化保護區數據，本次成片開發不涉及歷史文化街區名鎮名村，符合方案報審要求。
（七）與土地污染地塊符合性說明 由于人口急劇增長，工業迅猛發展，固體廢物不斷向土壤表面堆放和傾倒，有害廢水不斷向土壤中滲透，大氣中的有害氣體及飄塵也不斷隨雨水降落在土壤中，導致了土壤污染。凡是妨礙土壤正常功能，降低作物產量和質量，還通過糧食、蔬菜、水果等間接影響人體健康的物質，都叫做土壤污染物。土壤污染物的來源廣、種類多，大致可分為無機污染物和有機污染物兩大類。
根據全國污染地塊土壤環境管理系統掌握的玉山縣土地污染地塊數據，本次成片開發不涉及土地污染地塊，符合方案報審要求。
六、與國民經濟和社會發展規劃性符合分析 （一）國民經濟和社會發展規劃概述 《玉山縣國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標綱要（征求意見稿）》提出：展望二〇三五年，我縣將與全國、全省、全市同步基本實現社會主義現代化，綜合實力、經濟實力將大幅躍升，經濟總量和城鄉居民人均收入邁上新臺階，基本實現新型工業化、信息化、城鎮化、農業現代化，基本建成工業強縣、交通強縣、教育強縣、文化強縣、旅游強縣、體育強縣，基本建成符合玉山實際的現代化經濟體系。創新創業創造活力充分釋放。區域經濟競合優勢明顯增強，浙贛邊際合作（衢饒）示范區建設成效顯著，成為驅動我縣經濟高質量跨越式發展的“新引擎”。國民素質和社會文明程度達到新高度，玉山文化軟實力顯著增強。文明玉山、法治玉山、平安玉山、廉潔玉山、健康玉山建設達到更高水平，治理體系和治理能力建設走在全市前列，社會充滿活力又和諧有序。生態環境質量保持在全省前列，形成綠色生產生活的新風尚，實現人與自然和諧共生。力爭人均地區生產總值達到全省平均水平，中等收入群體顯著擴大，城鄉區域發展和居民生活水平差距顯著縮小。全縣人民生活更加幸福美好，人的全面發展、全體人民共同富裕取得更為明顯的實質性進展。
本成片開發的實施將增強玉山縣的產業集聚力，加快區域產業的升級轉型，擬建設項目符合玉山縣國民經濟和社會發展“十四五”規劃。
（二）國民經濟和社會發展規劃計劃情況 錨定二〇三五年與全國全省全市同步基本實現社會主義現代化的遠景目標，綜合考慮玉山未來五年的發展基礎、發展環境與發展要求，“十四五”時期，玉山縣經濟社會發展的具體目標是：
（一）“一強”：
——綜合實力強。全縣經濟綜合實力實現新跨越，在平穩健康發展基礎上提質增效。到2025年，主要經濟指標增速繼續保持在全市“第一方陣”，GDP增速保持在7.5%以上，GDP總量力爭突破325億元，財政總收入達38億元，實現經濟總量在全省、全市排位進一步前移，市場活力、發展動能更加強勁。
（二）“兩美”：
——生態美。生態環境質量保持在全省一流水平，生態文明示范縣建設成果鞏固提升，生態文明制度體系更加完善，綠色生產生活方式以及生態文明理念深入人心，“綠水青山就是金山銀山”通道雙向轉換更加順暢有效，生態保護與修復機制更加健全，國土空間開發保護更趨合理，全縣綠色發展水平走在全省前列。到2025年，森林覆蓋率達68.33%。
——人文美。社會主義核心價值觀深入人心，新時代文明實踐持續深入推進，公共文化服務和文化產業體系更加健全，高質量文化服務和供給進一步擴大，全縣人民精神文化生活日益豐富，人民幸福指數進一步提高，文明玉山進一步提升。
（三）“六好”：
——產業質量好。產業規模不斷壯大，產業結構日趨優化。創新能力顯著提升，制造業轉型升級成效顯著，科技研發支出不斷提高，到2025年，研發支出占地區生產總值比重達2.2%以上。先進裝備制造產業加快發展，電子信息、新材料及優勢傳統產業得到鞏固提升，“十四五”期間，成功打造300億級、200億級、50億級產業梯隊，工業經濟的主體地位更加穩固。現代服務業加速發展，現代農業基礎更加穩固。先進制造業、現代農業、現代服務業加速融合。產業更優、質量更高、效益更好的現代化產業體系初步建成。
——發展格局好。積極融入長三角區域一體化，搶抓粵港澳大灣區、浙皖閩贛國家旅游生態協作區、浙贛邊際合作（衢饒）示范區建設等機遇，加快打造內陸雙向開放新高地，促進玉山與浙江、上海等地實現跨區域協同發展。“十四五”期間，實現全縣固定資產投資年均增速保持在8.5%左右，全力打造江西對接浙江的示范點，推動開放型經濟再上新臺階。
——營商環境好。持續推進重點領域市場化改革，“五型政府”建設扎實推進，全面推進政府數字化轉型與數字化治理，破除制約高質量發展、高品質生活的體制機制障礙，激發各類市場主體活力，強化招商引資，持續打造“四最”營商環境，努力實現營商環境“全省一流、可比浙江”的目標。
——城鄉協調好。城鄉融合發展加快推進，“一主兩副雙廊四片區五平臺”的城鄉發展格局加快構建，中心城區基礎配套設施持續完善，城鎮化率進一步提升，鄉村振興全面推進，美麗集鎮、美麗鄉村建設向浙江看齊，農村人居環境明顯改善，脫貧攻堅成果持續鞏固，鄉村振興戰略全面推進，城鄉發展更趨協調均衡。到2025年，城鎮化率達62.5%，城鎮居民人均可支配收入、農村居民人均可支配收入分別達5.16萬元和2.68萬元以上，城鄉居民人均可支配收入比縮小至1.93。
——社會治理好。“平安玉山”建設取得新成果，持續推進“信用玉山”建設，民主法治更加健全，社會公平正義得到進一步彰顯，政府治理效能顯著提升，城鄉基層治理和社區協商制度不斷完善，鄉村村民自治制度更加健全。防范化解重大風險體制機制更加健全，突發公共事件應急處理能力顯著增強，自然災害防御水平明顯提升。
——百姓生活好。實現更加充分更高質量就業，基本公共服務均等化水平明顯提高，全民受教育程度不斷提升，縣鄉村社區多層次社會保障體系更加健全，衛生健康體系更加完善，生活環境更加宜居，幸福指數持續提升，人民生活更加美好，宜業宜居的幸福玉山基本建成。
表3：“十四五”時期經濟社會發展主要指標
類別
指標
單位
2020年
實際
2025年
目標
年均/累計增長（%）
屬性
綜合質效
地區生產總值（GDP）
億元
225.87
325
7.5以上
預期性
財政總收入
億元
28.76
38
5.5以上
預期性
規模以上工業增加值增速
%
7.5以上
預期性
固定資產投資增速
%
8.5以上
預期性
社會消費品零售總額
億元
129.4
200
9以上
預期性
糧食綜合生產能力
億斤
4.18
保持穩定
約束性
創新驅動
研發支出占地區生產總值比重
%
1.8
2.2
[0.4]
預期性
協調發展
城鄉居民人均可支配收入比
-
2.0
1.93
[0.07]
預期性
常住人口城鎮化率
%
56.5
62.5
[6]
預期性
改革開放
進出口總額
億元
1.54
1.9
5左右
預期性
實際利用外資
億美元
1.04
1.4
6左右
預期性
利用省外資金
億元
72.52
106
8左右
綠色生態
單位GDP能源消耗降幅
%
省市下達的目標
-
省市下達的目標
約束性
單位GDP二氧化碳排放降幅
%
省市下達的目標
-
省市下達的目標
約束性
縣城環境空氣質量優良天數比例
%
98.27
省市下達的目標-
約束性
主要河流斷面優質水比例
%
100
91.67
[8.33]
約束性
森林覆益率
%
68.13
68.33
[0.2]
約束性
民生福祉
農村居民人均可支配收入
元
18431
26800
8左右
預期性
城鎮居民人均可支配收入
元
36776
51600
7.0左右
預期性
備注：1.全縣生產總值絕對數為當年價格，年均增長按不變價格計算；2.[ ]為五年累計提高或下降數，其中規模以上工業增加值增速、固定資產投資增速為“十三五”平均增速；3.約束性指標具體數值按國家下達任務執行。
數據來源于《玉山縣國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標綱要（征求意見稿）》
七、土地征收成片開發用地情況 （一）土地征收成片開局 本次成片開發方案共涉及11個片區，面積共計370.1384公頃。擬規劃用途為儲備庫用地、工業用地、公共管理與公共服務用地、公用設施用地、交通運輸用地、居住用地、綠地與開敞空間用地、商業服務業用地等。
其中儲備庫用地2.0379公頃，占總面積的0.55%，工業用地177.4237公頃，占總面積的47.93%，公共管理與公共服務用地20.4952公頃，占總面積的5.54%，公用設施用地8.1373公頃，占總面積的2.20%，交通運輸用地74.7877公頃，占總面積的20.21%，居住用地41.3634公頃，占總面積的11.18%，綠地與開敞空間用地40.0607公頃，占總面積的10.82%，商業服務業用地5.8325公頃，占總面積的1.58%。詳見下表：
表4 成片開發用地布局情況表
單位：公頃
用途
面積
比例
儲備庫用地
2.0379
0.55%
工業用地
177.4237
47.93%
公共管理與公共服務用地
20.4952
5.54%
公用設施用地
8.1373
2.20%
交通運輸用地
74.7877
20.21%
居住用地
41.3634
11.18%
綠地與開敞空間用地
40.0607
10.82%
商業服務業用地
5.8325
1.58%
總計
370.1384
100.00%
開發片區內用途布局能與周邊現狀用地相結合，且符合開發項目和片區周邊發展用地的需求，如片區4用地為工業用地、公用設施用地、和交通運輸用地，其周邊為工業用地、城鎮村道路用地及農村宅基地，片區建設能夠與周邊形成緊密連接，在大力發展產業的同時，也完善了區域基礎配套。
（二）成片開發擬安排的建設項目、開發時序 統籌考慮資源稟賦、基礎設施情況、征收難度、融資情況、建設計劃等因素，綜合研究后制定擬建項目開發時序及年度實施計劃。本次成片開發擬建項目用地開發時序確定為2021~2023年。擬建設面積共計370.1384公頃。
1、環保二期地塊：擬建設面積約93.1467公頃，其中需報批征收面積約83.3722公頃。
2、熱電聯地塊：擬建設面積約22.0710公頃，其中需報批征收面積約15.8236公頃。
3、標準廠房地塊：擬建設面積約18.9699公頃，其中需報批征收面積16.8261公頃。
4、恒昌實業地塊：擬建設面積約5.6043公頃，其中需報批征收面積約3.0229公頃。
5、法院北側地塊：擬建設面積約36.4169公頃，其中需報批征收面積25.7319公頃。
6、玉山二中西側地塊：擬建設面積約20.2307公頃，其中需報批征收面積9.0977公頃。
7、衢繞示范區地塊：擬建設面積約102.1251公頃，其中需報批征收面積97.1611公頃。
8、必姆幸福商苑地塊：擬建設面積約10.8349公頃，其中需報批征收面積1.5056公頃。
9、臨湖建材大市場地塊：擬建設面積約6.4001公頃，其中需報批征收面積4.1788公頃。
10、下塘國營大壟墾殖場墾區棚戶區改造地塊：擬建設面積約8.0089公頃，其中需報批征收面積1.7668公頃。
11、南方水泥地塊：擬建設面積約46.3302公頃，其中需報批征收面積8.7503公頃。
本次成片開發擬在2021-2023年完成項目報批征收54.4324公頃，詳見下表：
表5成片開發項目擬征收年度計劃表
單位：公頃
片區編號
片區名稱
時序
片區面積
擬征收報批面積
片區1
環保二期地塊
2021-2023
93.1464
82.3722
片區2
熱電聯地塊
2021-2023
22.071
15.8236
片區3
標準廠房地塊
2021-2023
18.9699
16.8261
片區4
恒昌實業地塊
2021-2023
5.6043
3.0229
片區5
法院北側地塊
2021-2023
36.4169
25.7319
片區6
玉山二中西側地塊
2021-2023
20.2307
9.0977
片區7
衢繞示范區地塊
2021-2023
102.1251
97.1611
片區8
必姆幸福商苑地塊
2021-2023
10.8349
1.5056
片區9
臨湖建材大市場地塊
2021-2023
6.4001
4.1788
片區10
下塘國營大壟墾殖場墾區棚戶區改造地塊
2021-2023
8.0089
1.7668
片區11
南方水泥地塊
2021-2023
46.3302
8.7503
總計
370.1384
266.237
八、土地征收成片開發年度實施計劃 （一）用地項目性質、面積、開發時序 統籌考慮研究后制定擬建項目開發時序及年度實施計劃，本次成片開發擬建項目用地開發時序確定為2021~2023年，擬新建項目面積共計370.1384公頃。
（二）成片開發范圍內公益性及非公益性用地比例 本次成片開發方案公益性與非公益性用地比例如下：
本次成片開發范圍共370.1384公頃（含擬建區及現狀建成區），其中非公益性用地224.6198公頃，其余用地均為公益性用地，共145.5186公頃。詳見下表：
表6成片開發用地項目情況表
單位：公頃
片區編號
片區面積
公益性用地面積
公益性用地比例
片區1
93.1464
31.5313
33.85%
片區2
22.0710
9.9130
44.91%
片區3
18.9699
11.3618
59.89%
片區4
5.6043
2.5704
45.86%
片區5
36.4169
16.0563
44.09%
片區6
20.2307
7.9525
39.31%
片區7
102.1251
35.1668
34.44%
片區8
10.8349
7.1279
65.79%
片區9
6.4001
2.4510
38.30%
片區10
8.0089
5.4437
67.97%
片區11
46.3302
15.9439
34.41%
合計
370.1384
145.5186
——
九、成片開發效益型分析 （一）經濟效益 基礎服務設施產業的完善和地區特色產業的發展，有利于進一步完善產業結構，形成優勢互補，規模效應進一步突顯。促進經濟的增長最為直接的方式是稅收的增加，另外，基礎設施的完備將提高區位優勢，對周邊產業行業有較強的帶動力。
通過本次成片開發的實施、項目的建設，將推動和聚集符合當地資源特點的產業，優化資源配置，提高資源的利用率，降低能耗，提高土地的綜合利用率。將促進當地經濟快速發展，提升全縣的綜合發展水平，加快城鎮化發展步伐。通過城鎮的傳導作用，將先進科學技術、文化知識和管理經驗等，輻射、傳播到農村，促進科技、教育、文化、衛生等各項社會事業的迅速發展，并對農村經濟社會的發展產生積極的帶動作用，加速城鄉一體化，從而增強在區域經濟發展中的輻射帶動力，實現城鄉經濟社會的協調發展。
（二）社會效益 成片開發的實施在促進產業發展的同時，也將帶動周邊發展，新增產業項目的建設發展也將創造新的就業機會。成片開發的建設和投產有利于吸收當地農業剩余勞動力，降低城市就業壓力，減輕政府負擔；有利于消除社會不穩定因素，對穩定政治、社會大局，加強社會管理等有著重要意義。同時相關企業的生產消費和納稅可促進地方經濟，增加政府財政收入。
本次成片開發的實施，可促進地區產業的發展，帶動上下游產業共同發展，完善產業鏈，符合玉山縣國民經濟和社會發展“十四五”規劃。同時由于項目的建設活動和生產經營活動，將直接增加當地的就業機會，間接增加當地居民的人均可支配收入，帶動當地消費水平的上漲，搞活當地經濟市場，提高人民的生活質量。
（三）生態效益 土地開發建設對生態環境有著重要影響，土地開發建設導致土地利用結構發生變化，將農業用地為非農業用地，改變土地利用方式，從而改變地表植被的種類及覆蓋程度，本成片開發實施過程將嚴格對涉及的耕地實行占補平衡。將有效恢復生態綠化功能，改變城市環境，在減少水域污染、保持水土，涵養水源、降低噪音等諸方面發揮顯著作用，使項目區域生態環境實現良性循環，實現人與自然、經濟發展與資源環境協調、可持續發展。
十、征地農民利益保障 （一）集體經濟組織和村民意見 本成片開發方案擬于2021年4月28日至5月27日在玉山縣人民政府網站公示，且在開發涉及的各鄉（鎮、街道）及村委會公告欄張貼公示，征求范圍涉及的村集體和當地村民的意見。
（二）征地補償安置標準 依據《江西省人民政府關于公布全省征地區片綜合地價的通知》（贛府字〔2020〕9號），本成片開發方案實施時，土地補償費和安置補助費按區域征地區片綜合地價標準補償，玉山縣各鄉鎮及街道征地補償標準如下：
1、冰溪街道 耕地、園地、人工高產油茶園、養殖坑塘、農村集體建設用地43400元/畝，林地、其他農用地17360元/畝，未利用地13020元/畝。
2、文成街道、臨湖鎮、樟村鎮、六都鄉 耕地、園地、人工高產油茶園、養殖坑塘、農村集體建設用地41100元/畝，林地、其他農用地16440元/畝，未利用地12330元/畝。
3、下鎮鎮、紫湖鎮、橫街鎮、四股橋鄉 耕地、園地、人工高產油茶園、養殖坑塘、農村集體建設用地40100元/畝，林地、其他農用地16040元/畝，未利用地12030元/畝。
4、必姆鎮、雙明鎮、巖瑞鎮、楓林鎮、懷玉鄉 耕地、園地、人工高產油茶園、養殖坑塘、農村集體建設用地38800元/畝，林地、其他農用地15520元/畝，未利用地11640元/畝。
5、仙巖鎮、南山鄉、下塘鄉、三清鄉 耕地、園地、人工高產油茶園、養殖坑塘、農村集體建設用地37100元/畝，林地、其他農用地14840元/畝，未利用地11130元/畝。
擬征收土地范圍涉及的青苗、地上物及其他建、構筑物由玉山縣人民政府按實際落實補償并組織實施拆遷。
[關鍵詞]小產權房；購買者；利益保護；住房保障
[中圖分類號]F293.33 [文獻標識碼]A [文章編號]1008-4738(2012)01-0043-05
一、問題的提出
自我國在全國范圍內積極推進“新農村建設”、“城中村改造”進程以來，國家在給予一定財力支持的同時也允許社會資金參與，在屬于集體所有的土地上，以舊城改造、城中村改造、新農村建設等名義，由農村集體經濟組織直接開發或者由其與開發商合作開發建設房屋，該類房屋除了本集體村民自己居住外，為發展經濟，解決本村養老、醫療、教育等問題，村集體經濟組織將部分房屋出售，從而使得“小產權房”入市。同時，近年來隨著經濟的迅猛增長，城鎮化、工業化進程的快速發展，全國各個城市房價不斷攀升，城市的高房價使得消費者實際購買能力下降。在這種高房價并且城市居民住房問題未得到妥善解決的背景下，小產權房在市場上的交易量也越來越大。
由于在我國現有的法律制度下，集體土地、農村宅基地的流轉受到嚴格限制，故小產權房其本身的合法性備受質疑，國務院也多次出臺文件否認小產權房的合法地位。盡管如此，但小產權房的問題并沒有得到有效解決，而且有蔓延之勢。之所以如此，是因為針對小產權房的存在和流轉，我們把目光過多的集中在我國城鄉分治的二元土地制度上，集中在了地方政府利益、開發商利益和農村集體、農民利益的博弈上，試圖通過制度改革來平衡各方利益，從而給予小產權房以合理的定位。這種視角無疑是正確的，我們必須堅持。我們也必須站在購買者的角度，基于購買者的切身利益去體會“小產權房”帶來的正面影響，也會更有利于我們去認識和解決其中的問題。因為歸根結底正是由于這個群體的住房需求得不到妥善解決才讓小產權房有了存在和流轉的基礎，小產權房的出現在解決其住房需求的同時又使他們陷入另一個困境，故如何保障小產權房購買者利益同樣值得我們關注。
二、小產權房購買者利益保護的困境
(一)小產權房存在和流轉的動因――以購買者為視角
針對小產權房存在和流轉的動因，我們可以從不同利益主體的角度進行分析。有學者從保護村集體和農民利益的角度出發，認為小產權房的存在和流轉有利于保護農民的財產權，累計社會財富；同時有助于實現財產流轉，給農民提供有利的融資條件。也有學者從維護社會公益，推進城鄉一體化進程的角度出發，認為站在法律平等的位置上看待小產權房，這有助于農村宅基地資源的市場化運作；以小產權房帶動農村宅基地的流轉，也將為城鄉優勢資源優化整合構筑平臺。筆者認為，小產權房的存在和流轉本身雖然問題大，爭議多，但它卻對購買者產生了許多積極影響，所以，從購買者的角度來探尋小產權房存在和流轉的動因，能夠對小產權房購買者利益進行保護的必要性產生更加充分地認識，同時對小產權房諸多問題的解決也有所裨益。從購買者的角度講，小產權房的存在和流轉是基于以下動因：
1.購買者的住房需求與高房價之間的緊張關系
依據我國現行法律，集體土地在轉為國有之后才能上市交易，建設商品性住宅。小產權房是在集體所有的土地上建設的商品性住房，其本身不符合法律規定。因而，小產權房的非法性決定了小產權房的開發路徑游離于當前法定的房地產開發程序之外。在大產權房的開發過程中，開發商需要辦理合法的房屋開發立項手續和相關土地出讓手續，并按照規定向國家繳納土地出讓金和使用稅，由國家給開發商頒發土地使用證和房屋預售許可證。大產權房的開發通常要經過以下九個環節：國土部門征地――補償征地費――土地開發整理――土地儲備――土地出讓――開發商報批項目規劃――建筑商建設――各相關部門驗收――開發商預售等；與之相比，小產權房的開發過程則相對簡單，環節較少，一般只需經過開發商與村集體協議開發――開發商規劃項目――建筑商建設――開發商預售四個環節。在大產權房的土地開發中需要繳稅12種，各種費用基金500項稅費和土地出讓金占到房價的50％左右，而“小產權房”因未經土地征用和審批程序，減少了很多開發的中間環節，節省了土地出讓金、增值稅和房地產開發交易方面的稅收等費用，所以與一般的商品房相比，價格較為低廉。小產權房的購買者多為農村集體經濟組織以外的村民或城鎮居民，由于其自身經濟能力有限，無法承受持續高漲的房價來滿足自身的居住需求，于是轉而“嘗試”小產權房。
2.政府住房保障體系的不完善
國務院早在1998年就出臺了《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，提出了多項房改政策，其中包括建立和完善以經濟適用房為主的住房供應系統、重點發展經濟適用房等惠及民眾的改革措施，其目的就是切實為中低收入人群解決住房難的問題。但由于地方政府投入的資金有限，同時各地方政府又以土地出讓金作為其重要的財政來源，使經濟適用房的建設和廉租房的供應遠遠不能滿足廣大無房戶的需求。時至今日，日漸攀升的房價已遠遠超出了中低收入者的購買能力，政府出臺的相關政策并未有效的幫助廣大中低收入者徹底解決住房問題。從購買者的角度而言，住房制度改革中住房保障的不完善，以及經濟適用房、廉租房供應較少等原因，使其住房需求得不到有效解決，這也就為小產權房的存在和流轉提供了政策空隙和市場空間。
(二)小產權房存在和流轉中的法律困境
1.土地使用權制度的法律阻礙
根據我國《憲法》的規定，我國土地使用權制度可以分為國家土地使用權和集體土地使用權。再根據我國《土地管理法》第8條規定：“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有。”由此可見，農民集體對法律規定的屬于國家所有以外的農村和城市郊區的土地享有集體土地所有權。這也為小產權房存在和流轉的困境埋下了制度性的誘因。
對于土地的使用，我國《土地管理法》第43條規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有土地的除外。”第63條規定“集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”。同時，根據《城市房地產管理法》規定，對于在集體所有的土地上進行的房地產開發，必須先由國家依法將土地征為國有，此時國有土地的使用權才能轉讓、出售。然而，小產權
房本身屬于農民或者村集體在集體所有土地上的自建房，既不符合集體土地使用的要求，也不能滿足城市房地產開發的土地使用條件。所以，小產權房從誕生之日起就與我國現行法律不符，從土地使用權這個根基上就欠缺法律的認同和保護。這一境況也直接導致小產權房存在和流轉長期的生存于地下，使其購買者的利益處于無保障狀態。
2.小產權房所有權的法律歧視
由于小產權房是村民或者集體在集體所有的土地上建造的房屋，并沒有履行國家征收審批和繳納土地出讓金等程序，所以沒有取得國家正式頒發的所有權證書，更無法得到法律有效的保護。因而小產權房所取得的產權證明往往是由村集體或者鄉鎮府頒發或認可，這些證明只能是出售者和購買者之間的一種產權約束，或者說是游離于法律之外的一種默許。根據我國《物權法》第9條規定：“不動產的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記；未經登記，不發生效力。”這也明確了我國法律對不動產物權的效力采取登記要件主義，即對于小產權房，要取得所有權就必須進行合法登記，以免發生糾紛，所有權難以界定。由此現行法律對小產權房是不予登記、不發證書。再根據《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴謹炒賣土地的通知》規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”。這一政策性規定也直接堵死了本集體以外的成員獲得房屋產權的可能性，從而也使小產權房購買者徹底喪失了對不動產享有的權益。
3.小產權房流轉的法律束縛
依據我國法律，任何房屋都不得與土地相分離而單獨轉讓，必須與土地一并進行流轉，即采取“房地一體主義”。然而，由于小產權房的建設用地是未經正規的法定程序批準，也不可能存在符合法律規定的產權證書，所以小產權房不具備商品房交易的合法條件，從而失去了在房地產市場上進行合法流通的可能性。對于小產權房的流通我國法律和相關政策都做出了明文性的禁止性規定。如：2007年6月18日，建設部在其《關于購買新建商品房的風險提示》中明確表示：“城鎮居民不要購買集體土地上建設的房屋。”2007年12月11日，國務院公布的《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》明確規定：“農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或者小產權房。單位和個人不得非法租用、占用農民集體土地搞房地產開發。”此外，我國《物權法》、《土地管理法》對小產權房的流轉也都予以否定。小產權房喪失流轉的可能性也就意味著已經持有小產權房的購買者的所有權無法得到法律的承認，尚未持有的潛在購買者對購買小產權房則需要承擔更大的風險。
在購買者無力承受高房價，政府的住房保障體系尚不完善的背景下，現有的法律制度又對小產權房的存在和流轉予以否定，使小產權房購買者最基本的居住利益無法得到保障。如果一味地強調小產權房的存在是對集體土地的非法濫用，其流轉時對我國土地制度的絕對違反，導致的結果便是所有違法建設的小產權房全部予以拆除，這樣不僅造成社會資源的極大浪費，同時也不利于社會穩定。于是，我們必須探尋其他途徑來解決小產權房的存在和流轉問題，以更好地保護購買者利益，維護社會穩定發展。
三、小產權房購買者利益保護的途徑
解決小產權房存在和流轉的方案很多，不必非在標的物是否合法、買賣合同是否有效、能否辦理物權登記等純法律問題上繞圈子，還可以考慮對小產權房的其他變通處理方案。在現存的制度體系下，小產權房存在和流轉的合法性被予以否定，這也導致其購買者的利益無法得到法律的有效保護，這種局面的形成既有法律上、制度上的原因，也有經濟學上的原因，在即存的法律制度和土地制度不會發生重大改變的情形下，如何解決小產權房的存在和流轉問題，是對其購買者利益進行保護的關鍵。對于此處的購買者，不僅僅局限于已經實際購買的主體，更包括那些尚未購買但有購買意向的主體。對于已經銷售的小產權房，購買者是當然存在的；而對于那些已經建成但尚未出售的小產權房，此時的實際購買者尚未現實的出現，屬于潛在的購買主體，對于他們利益的保護更多的是一種預防性的保護，即在他們取得小產權房之前，是這類房屋已經具備流轉的要件，從而避免購買者利益受到損害。同時，在以上兩類購買者之外，還存在著一類特殊的購買者，就是在“以租代售”做為小產權房的對外處置形式時，此時的購買者是以承租人的身份來對小產權房加以支配。因而，對小產權房購買者利益的保護途徑不能一概而論，應區分以上三類主體，分別加以闡述。
(一)已經出售的小產權房購買者利益保護的途徑
在小產權房合同法律關系的眾多形式中，有一部分是建設單位直接以買賣合同的形式將房屋出售給購買者，同時由相關村組或鄉鎮府頒發產權證書。在現有的制度規范下，此類買賣合同及頒發產權證書的行為由于違反了法律、行政法規的強行性規定而歸于無效。對于該類房屋，筆者認為，在城鄉土地二元所有的制度不能改變的情形下，可以根據具體的情況，將符合條件的小產權房的土地予以征收，轉化為國有土地，并由政府通過相應程序回購房屋將其用于住房保障，使其合法化的同時使購買者利益得到保護。
1.該類買賣合同及其產權證應確定無效。按照合同法的相關規定，內容違反法律、行政法規的強行性規定的合同無效；合同被確認無效或被撤銷后，對因合同取得的財產雙方應互為返還。這里返還的雙方應為房屋的購買者與已經獲取收益的農民及其他主體。但在我國現行的民事訴訟制度下，法院遵循不告不理的訴訟原則，用時在事實層面雙方亦無法返還，故而需要政府主動介入，而不能讓這樣一種違法狀態長期存在。
2.在確認該部分小產權房合同無效后，其已頒發的產權證書應予以收回。對于符合保障型住房轉化條件的部分小產權房，可由住房保障部門與集體組織通過簽訂協議對房屋予以回收，集體組織已經向小產權房購買者收取的價款則抵作房屋及土地補償金，政府不再另行額外給予補償或支付價款。再將集體土地轉為國有土地后，國家將取得該部分房屋的所有權。
3.政府主管部門通過回購轉化房屋所有權性質后，將回購的房屋轉性為經濟適用房，并納入經濟適用住房管理。此時，原小產權房的購買者應當與住房保障部門重新簽訂經濟適用房買賣合同，按照其購房時支付的價款與該房屋轉性時同地段商品房價款的比例按份享有該房屋的產權。通過這樣的途徑，使該類小產權房的存在取得了合法形式，使小產權房的購買者從原來對房屋的所有沒有任何法律依據轉化為對房屋的合法所有，不僅滿足了購買者的住房需求，同時也解決了小產權房的產權歸屬問題，化解了購買者的購房風險，最大程度地保護了小產權房購買者的利益。
(二)對尚未處置的小產權房“購買者”利益保護的途徑
所謂未對外處置的小產權房，僅限于集體經濟
組織(包括農民)已經修建完畢但尚未對外處置的房屋。從嚴格意義上講，小產權房之所以被禁止是由于購買者的身份不符合法律規定，因而未對外處置的房屋尚不算違法建筑(占用耕地、違反規劃法等情形的除外)。如何解決該類房屋的存在和流轉，筆者認為可以通過將符合條件的部分房屋與整個保障型住房制度相銜接的方式，將符合條件的部分房屋轉性為保障型住房從而納入住房保障體系。
1.以市、縣為單位對目前本轄區內存在的尚未對外處置的小產權房進行調查。調查的目的在于確定該部分房屋的實際狀態，評估其轉性為保障型住房的可能性和必要性。調查的內容包括房屋的具置、數量、戶型、面積、建設主體、年份等要素。通過調查，對于那部分較為集中的、尚未對外處置的小產權房，政府可以根據其具體的位置、戶型、面積、質量等因素，結合本地年度保障型住房的需求，并考慮城鎮規劃及資金使用等綜合因素，從而確定政府予以回購的房屋數量及具置。
2.政府將回購的小產權房用于住房保障。最近幾年我國已開始大規模的保障型住房建設，以2009年至2011年保障型住房建設計劃為例，3年間，我國將新建600萬套保障型住房，平均每年投資超過9000億元。筆者認為，可以將回購已經建成的小產權房作為與新建并列的保障型住房的來源。首先可以節約保障型住房的建設周期，提高效率，在盡可能短的時間內最大限度地滿足保障對象的住房需求。其次，通過政府回購此類小產權房，一來可以避免從事實狀態上拆除小產權房，二來也能有效改善小產權房的空置的局面，同時，也為小產權房合法化增加了一個合法的解決途徑，為潛在的購買者提供了解決住房需求的可能性。
關于回購的程序，首先，對可以予以回購的小產權房的位置、數量，政府在調查的基礎上綜合各相關因素進行確定。其次，按照法律規定的標準和程序對擬回購房屋所占用土地予以補償、征收。再次，賦予小產權房的建設主體以市場交易地位，政府通過支付合理價格取得該類小產權房的所有權。此時，該類小產權房既可以作為經濟適用房向購買者出售，也可以作為廉租房予以出租。通過以上途徑，使小產權房的購買者在取得房屋以前，該類房屋已經具備了流轉的要件，無論是通過經濟適用房的形式予以出售，還是以廉租房的形式進行出租，都使這類“潛在購買者”在其住房需求得到滿足的同時，也避免了交易風險。
(三)對已經出租的小產權房“購買者”的利益保護途徑
小產權房的對外處置方式，除了出售外還存在著另外一種“以租代售”的形式，即以租賃的形式來掩蓋對外轉讓小產權房的實質，已達到規避法律的目的。在這種形式下，小產權房的購買者是以承租人的身份來對房屋加以支配。在實踐中，鑒于合同法中對房屋最高租賃期限的限制，小產權房租賃合同總體上表現為三種類型；超過二十年的租賃合同，二十年期滿自動續期的合同，不超過二十年的高租金合同。如何解決此類以租賃形式對外轉讓的小產權房的存在和流轉，是購買者利益保護的關鍵，筆者認為，對其中部分房屋可以由政府將其回購后與保障型住房相銜接。
1.各市、縣人民鎮府可以通過對此類“以租代售”的小產權房進行登記以掌握其相關情況，從而確定其中符合回購條件的房屋。對于可予以回購條件的，筆者認為應綜合各方面因素進行考量，根據已出租小產權房的的登記情況，結合保障型住房的需求計劃，在符合城鎮規劃的范圍內，綜合考慮小產權房的戶型、位置、面積等因素，合理確定予以回購的房屋數量及具置。可予以回購的小產權房，不僅要在數量及位置上符合城鎮總體規劃，在戶型、面積上也必須符合保障型住房的相關規定。
2.由于使用人是以租賃形式對該類房屋進行支配，承租人不能依據債的關系取得房屋的所有權。故而政府住房保障部門通過與實際產權人協商回購符合條件的房屋，以此種方式變更小產權房的所有權。原房屋產權人已經收取的租金抵作政府回購的房屋及土地價款(“以租代售”情形下的租金在本質上是房屋的價值，只不過是以租金的形式出現，目的在于規避法律對小產權房流轉的約束)，政府在回購后可以將該類房屋納入住房保障體系，變性為經濟適用房或廉租房。通過這樣的處理方式，集體組織(或農民)從心理上符合其建設小產權房通過予以出售獲取等價的初衷，從事實上也獲取了房屋及土地補償款，因而以此種方式變更土地性質也節省了成本。更為重要的是，通過這樣的處理，從事實狀態上而言可以避免小產權房的存在和交易狀態中雙方當事人的權利義務關系長期處于不確定狀態，通過政府回購的形式將小產權房的所有權予以變更后，政府則成為了房屋的所有人。
3.在所有權變更以后，賦予原租賃人(小產權房的購買者)以選擇權，既可以有限制地承認原租賃合同的效力，依據買賣不破租賃的原則，對二十年租期予以認可(超過二十年或自動續期的無效)，承租人也可以選擇與政府重新簽訂經濟適用房買賣合同或者簽訂廉租房租賃合同。選擇簽訂廉租房租賃合同的，其租賃期限可以與原合同的期限一致，但承租人無需再交納租金。對于選擇簽訂經濟適用房合同的購買者，該房屋則納入經濟適用房管理，由購買者按照其支付的購房款與轉性時同地段商品房價款的比例與政府按份享有該房屋的產權。同時，購買者也可以按照經濟適用房制度的規定，在補交土地出讓金、相關稅費并符合相關條件后取得該房屋的完全所有權。
四、結語
小產權房存在和流轉問題的解決，決定了小產權凡購買者能否對其所購買的房屋取得產權，從而保障自身的居住利益。在現有的制度背景下，政府根據當地的實際情況，通過將符合相關條件的小產權納入住房保障體系，以保護小產權房購買者的利益得到合理保障，是可以予以嘗試的一種途徑。在這個過程中，政府充當了兩個角色，既是小產權房的購買者，又是出售者(出租者)。通過這樣一種途徑，使小產權房的存在和流轉面對的社會爭議得以緩沖，而后通過相關的法律制度改革使小產權房問題得以徹底解決。
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