開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)目前狀況分析，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。

第1篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)危機(jī) 資本結(jié)構(gòu)

在我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)一輪又一輪的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控背景下，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)企業(yè)原本就比較緊繃的資金鏈愈加脆弱，加之房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中存在的一些問題，讓房地產(chǎn)企業(yè)面臨諸多財(cái)務(wù)危機(jī)的誘因，所以現(xiàn)階段分析它們的財(cái)務(wù)狀況和財(cái)務(wù)危機(jī)的成因，尋求能夠防范和化解財(cái)務(wù)危機(jī)的對(duì)策，提高房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)外部環(huán)境變化和抵御風(fēng)險(xiǎn)等不確定因素的能力，無論是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)以及利益相關(guān)者還是對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展都具有非常重要的意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及面臨的主要問題

（一）資本結(jié)構(gòu)不合理，資產(chǎn)負(fù)債率高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大

由于自有資金的不足，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)只能依靠高負(fù)債經(jīng)營(yíng)，這導(dǎo)致其資本結(jié)構(gòu)失衡且不合理。2010年房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率為77.6%，這一負(fù)債比例大大高于國(guó)內(nèi)其他行業(yè)（金融業(yè)除外）的平均負(fù)債水平。我國(guó)交通運(yùn)輸業(yè)負(fù)債率均值為36.23%，電子行業(yè)負(fù)債率均值為45.21%，傳播文化業(yè)負(fù)債率均值為42.51%，采掘業(yè)務(wù)負(fù)債率均值為30.60%，均低于房地產(chǎn)行業(yè)均值。過高的負(fù)債率不僅增大了債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)，而且會(huì)增大企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，大大降低了企業(yè)的融資能力。2011年上半年年末，上市房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)到71.28%。其中上市房企總負(fù)債為1.24萬億元，總資產(chǎn)為1.73萬億元，總負(fù)債較去年年底增加1514億元，資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)近十年的數(shù)值高峰。

（二）融資方式單一，主要以銀行貸款為主

我國(guó)對(duì)企業(yè)發(fā)行債券的要求非常嚴(yán)格，能夠通過發(fā)行債券融資的房地產(chǎn)企業(yè)非常少；政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行IPO和股權(quán)再融資的限制也越來越多，股權(quán)融資比例很低。所以，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都主要通過高負(fù)債經(jīng)營(yíng)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資主要依靠銀行貸款，融資途徑比較單一，而且銀行貸款中短期貸款占的比較多，因?yàn)橄鄬?duì)長(zhǎng)期而言較容易取得。企業(yè)資金來源中，除了直接銀行貸款，自籌資金主要由上一期商品房銷售收入轉(zhuǎn)化而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款；以及工程墊款和預(yù)收款間接銀行貸款。據(jù)此推算，房地產(chǎn)企業(yè)直接和間接來自銀行的貸款占到總資金來源的70%以上。當(dāng)前單一的融資渠道，必然決定了房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理上出現(xiàn)困難，經(jīng)濟(jì)效益和財(cái)務(wù)狀況不佳時(shí)，銀行從管控危機(jī)的角度勢(shì)必會(huì)限制放貸，而使本已資金短缺的房地產(chǎn)企業(yè)雪上加霜，造成嚴(yán)重打擊，最終釀成財(cái)務(wù)危機(jī)。

（三）“囤地”占用了大量資金，營(yíng)運(yùn)效率不高，缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力

自2007年以來，房地產(chǎn)企業(yè)瘋狂地“囤地”行為，使得許多地方出現(xiàn)了“面粉比面包貴”的現(xiàn)象。目前我國(guó)商品房空置率高達(dá)22%，這大大超過國(guó)際公認(rèn)的商品房空置率10%的警戒線。房地產(chǎn)企業(yè)大量資金沉淀在土地上，土地占用了大量房地產(chǎn)企業(yè)本身就比較匱乏的資金，延長(zhǎng)了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的資金鏈，降低了存貨周轉(zhuǎn)率，嚴(yán)重影響企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力。拿地成本高，利潤(rùn)空間被壓縮的情況下，存貨周轉(zhuǎn)率甚至比利潤(rùn)更加重要，因?yàn)榍罢呤巧鎲栴}，后者是發(fā)展問題。2010年房地產(chǎn)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率平均值是0.5，優(yōu)秀企業(yè)可達(dá)2.5，而陷入財(cái)務(wù)危機(jī)的企業(yè)一般只有0.1。這種狀況難以培育企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)成因分析

（一）企業(yè)外部環(huán)境影響因素

1.經(jīng)濟(jì)周期。房地產(chǎn)行業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)多個(gè)行業(yè)聯(lián)系密切，其發(fā)展趨勢(shì)也要受到國(guó)家經(jīng)濟(jì)周期的影響。一般來說，房地產(chǎn)行業(yè)的興衰與國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境是密不可分的，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期和國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期趨同，根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期的四個(gè)階段劃分，房地產(chǎn)行業(yè)可劃分為繁榮、衰退、蕭條、復(fù)蘇四個(gè)階段。當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化時(shí)，出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)可能性增大，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司股票下行。而當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨好時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)交易活躍，市場(chǎng)繁榮，成交量大，土地市場(chǎng)也重新強(qiáng)勁火熱，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司股票呈上漲趨勢(shì)，財(cái)務(wù)危機(jī)發(fā)生概率較小?？梢?，房地產(chǎn)業(yè)去要密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

2.金融環(huán)境。國(guó)家目前現(xiàn)有金融環(huán)境是房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道較窄，主要還是依靠銀行貸款。若貸款利率升高將會(huì)加重房地產(chǎn)企業(yè)支付利息的負(fù)擔(dān)，影響企業(yè)正常的現(xiàn)金流。目前我國(guó)的貨幣政策從原來寬松轉(zhuǎn)向當(dāng)前適度，存款準(zhǔn)備金率和利率多次調(diào)整提高，控制信貸規(guī)模，降低流動(dòng)性。房地產(chǎn)行業(yè)作為重點(diǎn)調(diào)控對(duì)象，資金鏈條不斷緊張，這是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)的重要誘因之一。

3.法律、政策環(huán)境。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在目前國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位決定了該產(chǎn)業(yè)發(fā)展要受法律制度并與政府相關(guān)政策影響密切相關(guān)。近年來國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不斷出臺(tái)一系列的法律法規(guī)，并完善制定了許多具體政策加以規(guī)范引導(dǎo)，為進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展政府從宏觀調(diào)控也從未間斷過。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，國(guó)家會(huì)出臺(tái)一些列購房?jī)?yōu)惠政策，刺激樓市，拉動(dòng)內(nèi)需；反之，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展向好，房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，出現(xiàn)泡沫時(shí)國(guó)家就會(huì)采取控制信貸規(guī)模，影響房地產(chǎn)，穩(wěn)定市場(chǎng)。

（二）企業(yè)內(nèi)部條件影響因素

1.自有資金不足，較多依賴外部資金會(huì)帶來籌資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)從創(chuàng)立到生存與發(fā)展壯大，都必須以投入和保持繼續(xù)不斷再投入一定資金為前提條件，眾所周知作為資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)，籌資活動(dòng)是其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的起點(diǎn)。但企業(yè)籌資后會(huì)導(dǎo)致債務(wù)的上升，一方面會(huì)增大企業(yè)的償債壓力從另一方面分析來看通常如果企業(yè)債務(wù)過大，必將會(huì)增加企業(yè)再籌資的難度。并且舉債成本負(fù)擔(dān)過重也會(huì)影響企業(yè)總體的經(jīng)濟(jì)效益。其籌資風(fēng)險(xiǎn)主要受金額大小、資金成本、負(fù)債結(jié)構(gòu)等方面的影響。

2.盲目多元化投資、投資失誤可能帶來投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資過程中，對(duì)國(guó)家政策、市場(chǎng)、顧客需求是否能準(zhǔn)確把握到位，將直接影響開發(fā)項(xiàng)目的盈利與否。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)主要來自于：a.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；b.購買力風(fēng)險(xiǎn)；c.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金需求量大、回收緩慢、周期長(zhǎng)，這些因素都會(huì)影響房地產(chǎn)的變現(xiàn)性和流動(dòng)性。因此存在的這些風(fēng)險(xiǎn)可能使得房地產(chǎn)投資無法收回成本，不能帶來預(yù)期回報(bào)，與期望值相差甚遠(yuǎn)，終將于項(xiàng)目投資失敗而導(dǎo)致出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)。

3.營(yíng)運(yùn)效率不高會(huì)帶來營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)主要來自兩個(gè)方面：a.日常經(jīng)營(yíng)管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)涉及面廣，周期長(zhǎng)，資金需求量大，如果工程成本控制不到位，各部門溝通協(xié)調(diào)不通暢等，將會(huì)造成降低盈利能力，費(fèi)用增加；b.建造過程。房地產(chǎn)企業(yè)大多用預(yù)售方式回籠資金，若最終房屋出現(xiàn)問題與銷售合同不符、或建造中出現(xiàn)安全事故、材料漲價(jià)等不利因素，可能會(huì)使企業(yè)陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。

三、防范房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)爆發(fā)的對(duì)策及建議

（一）積極拓寬籌資渠道，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道上積極拓寬思路，探索多元化的組合式融資方式對(duì)于幫助企業(yè)提高其風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力具有極為重要的意義。具體可以通過上市融資、房地產(chǎn)合作開發(fā)、資產(chǎn)證券化、采購融資、銷售融資、債券私募融資、期權(quán)融資、信托融資等其他金融工具融資模式，盡量避免由于準(zhǔn)備金率或是利率的調(diào)整影響企業(yè)籌資能力。房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道應(yīng)由最初單純依賴向銀行金融機(jī)構(gòu)貸款，朝創(chuàng)新融資和依托私募策略為輔的融資方案努力，可用階段性組合融資，降低融資方面的成本，確保項(xiàng)目資金鏈的安全。在復(fù)雜多變的企業(yè)外部環(huán)境下，不合理的資本結(jié)構(gòu)所潛藏的巨大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)成為一顆隨時(shí)可能引爆的“定時(shí)炸彈”，因此，拓寬企業(yè)的融資渠道、確定企業(yè)的最佳資本結(jié)構(gòu)，對(duì)于資金密集程度較高的房地產(chǎn)企業(yè)而言具有舉足輕重的意義和價(jià)值。

（二）完善企業(yè)投資決策機(jī)制，減少投資失誤

科學(xué)合理的投資決策流程是避免和減少投資失誤和投資盲目的重要保證。所以，企業(yè)在投資決策前，必須進(jìn)行可行性論證，從定性分析和定量分析兩個(gè)方面進(jìn)行調(diào)查研究，而不能僅憑領(lǐng)導(dǎo)拍腦袋或一時(shí)的感覺做出決策。這些年，由于房地產(chǎn)行業(yè)的投資回報(bào)率較高，高額的投資回報(bào)率導(dǎo)致決策者忽視了“高回報(bào)的背后必然潛藏著高風(fēng)險(xiǎn)”這一基本規(guī)律。致使許多國(guó)企、央企紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，而對(duì)未來面臨的困難估計(jì)不足。它們盲目進(jìn)行多元化投資，使企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境，不僅投資損失，而且還損害了原有盈利項(xiàng)目的收入，影響企業(yè)的整體盈利能力。

（三）提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平，加強(qiáng)成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制應(yīng)該貫穿項(xiàng)目的整個(gè)壽命周期。與此同時(shí)，還應(yīng)從企業(yè)全盤考慮，各部門之間的協(xié)調(diào)，降低內(nèi)耗成本，降低與外單位部門之間的協(xié)調(diào)成本。成本控制應(yīng)從立項(xiàng)環(huán)節(jié)、招投標(biāo)環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、工程預(yù)決算環(huán)節(jié)以下幾方面加強(qiáng)。在規(guī)劃環(huán)節(jié)采用成本控制是確保事前控制的前提，方可實(shí)現(xiàn)最大限度減少因事后變動(dòng)增加的成本。在施工環(huán)節(jié)主要應(yīng)注意因各種變更帶來的費(fèi)用和材料、工程款的支付。

（四）增強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)金流量創(chuàng)造能力，提高凈收益質(zhì)量

房地產(chǎn)企業(yè)在工程款和土地出讓金的支付及銷售回款的管理中，最重要的就是銷售回款的管理。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)將銷售預(yù)售款作為可持續(xù)發(fā)展的重要資金鏈，因而也就衍生出分期支付、按揭支付、一次性支付等多種支付形式。房地產(chǎn)企業(yè)需要在客戶資信、銷售責(zé)任、信用政策等級(jí)等制定相應(yīng)的措施制度，合理確定還款期限與還款方式，因而對(duì)未來現(xiàn)金的流出量與流入量進(jìn)行統(tǒng)籌與平衡。要在不斷加快資金周轉(zhuǎn)的同時(shí)進(jìn)而增大流動(dòng)比率，這樣才能使房地產(chǎn)企業(yè)擁有更多的營(yíng)運(yùn)資金。

（五）建立企業(yè)財(cái)務(wù)狀況分析、監(jiān)控及預(yù)警系統(tǒng)

第2篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 波動(dòng)因素 措施 健康合理發(fā)展

一、前言

在我國(guó)，經(jīng)濟(jì)體制改革正在不斷深入，隨之帶來了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的迅速發(fā)展，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)支柱之一，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康平穩(wěn)發(fā)展起著不可忽視的作用。與宏觀經(jīng)濟(jì)一樣，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在其發(fā)展的過程中，是呈周期性波動(dòng)式的趨勢(shì)。從長(zhǎng)期的發(fā)展來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的趨勢(shì)是不停的向上的，增長(zhǎng)的發(fā)展。而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)則是圍繞著這種長(zhǎng)期趨勢(shì)上下波動(dòng)。它的波動(dòng)體現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的各個(gè)方面，包括房地產(chǎn)的增長(zhǎng)水平、房地產(chǎn)業(yè)的就業(yè)情況、房地產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)情況、房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及房地產(chǎn)的價(jià)格水平的波動(dòng)。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素主要有兩大方面：一個(gè)是內(nèi)生因素，即房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系自身的因素;另一個(gè)是外生因素，即不屬于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系內(nèi)的，但能夠影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的外部因素。由于內(nèi)生因素和外生因素的共同作用，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了周期性的波動(dòng)。

（一）內(nèi)生因素對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求因素。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給與需求總是處在不斷變化之中?？焖僭鲩L(zhǎng)的房地產(chǎn)投入需要消費(fèi)者需求的支撐，如果消費(fèi)者的需求不能夠及時(shí)跟進(jìn)，房地產(chǎn)投入就會(huì)進(jìn)入下行區(qū)間。由于勞動(dòng)、技術(shù)、管理、資金等條件的不斷變化，房地產(chǎn)的供給量也隨之?dāng)U張和收縮。與此同時(shí)，各種因素也影響著房地產(chǎn)需求總量的變化，另外房地產(chǎn)供給的波動(dòng)程度大于需求的波動(dòng)程度，需求曲線的變化也超前于供給曲線的變化，因此導(dǎo)致了房地產(chǎn)的總供給與總需求經(jīng)常性的不平衡，只存在暫時(shí)的供求平衡。所以，就需要對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)整，由此而引起的房地產(chǎn)供求關(guān)系的變化，往往會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。

2.房地產(chǎn)的價(jià)格因素。房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)是引起房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的一個(gè)主要原因。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過熱時(shí)，會(huì)出現(xiàn)盲目性和投機(jī)性的房地產(chǎn)投資，這種狀況不可避免的會(huì)是房地產(chǎn)價(jià)格不規(guī)則的快速上漲。房地產(chǎn)價(jià)格的迅速上漲時(shí)房地產(chǎn)投資具有了很高的回報(bào)率，在高回報(bào)率的驅(qū)使下，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商將資金投入到了房地產(chǎn)市場(chǎng)，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，房產(chǎn)交易量上升，市場(chǎng)越來越繁榮。此時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商和其他相關(guān)的企業(yè)獲得了良好的效益。但是。此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系是不健康的，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮是由大量經(jīng)濟(jì)泡沫堆積而成的，這種經(jīng)濟(jì)效益只是暫時(shí)的，是犧牲了未來的經(jīng)濟(jì)效益為代價(jià)換來的，它不能是經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。如果仍這樣發(fā)展，那么，未來房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的蕭條是可以預(yù)見的。

3.房地產(chǎn)收益率因素。房地產(chǎn)收益率是指房地產(chǎn)的凈收益與投資額之間的比率，也叫投資回報(bào)率。在一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)期收益處于上升階段時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)加大投資，擴(kuò)大規(guī)模;而當(dāng)預(yù)期收益處于下降階段時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商就會(huì)減少投資，縮小規(guī)模。這種狀況也會(huì)引起房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。

4.房地產(chǎn)投資因素。理論上，如果加大對(duì)房地產(chǎn)的投資，往往會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶入繁榮階段;如果房地產(chǎn)開發(fā)商縮減投資，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)將會(huì)進(jìn)入蕭條期。也就是說，房地產(chǎn)投資的變動(dòng)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期幾乎是同向共振的關(guān)系。需要說明的是，房地產(chǎn)投資的變動(dòng)則更加活躍。從以上分析來看，房地產(chǎn)投資可看作是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的引擎。

（二）外生因素對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

1.影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的經(jīng)濟(jì)因素。影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的經(jīng)濟(jì)因素有房地產(chǎn)開發(fā)的宏觀因素及其相關(guān)的其他因素。而宏觀經(jīng)濟(jì)主要通過經(jīng)濟(jì)參數(shù)和經(jīng)濟(jì)變量來實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響。這里所說的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和經(jīng)濟(jì)變量包括物價(jià)水平及通貨膨脹率、收入水平與消費(fèi)水平、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、銀行利率、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的特征等方面。

另外，城鎮(zhèn)化的推進(jìn)也是其中的一個(gè)不可忽視的影響因素。在當(dāng)前以及不久的將來，城鎮(zhèn)化是推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的一股動(dòng)力，這是因?yàn)椋擎?zhèn)化的兩大內(nèi)容：一，完善和健全城市基礎(chǔ)設(shè)施;二，擴(kuò)大基本住宅建設(shè)的規(guī)模。這兩個(gè)方面的內(nèi)容都離不開房地產(chǎn)業(yè)的支撐，反過來也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)有很大程度的影響。

2.影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的社會(huì)發(fā)展因素。目前，我國(guó)人民的生活質(zhì)量不斷提高，精神文明也有了顯著的提升，因此也對(duì)消費(fèi)者的住房消費(fèi)觀念產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。住房消費(fèi)者對(duì)居住地區(qū)的功能和環(huán)境有了更高的要求。這種狀況也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不可忽視的影響。

3.影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的城市發(fā)展因素。目前，我國(guó)城市化進(jìn)程在不斷的深入中，城市化漸漸成為了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力。應(yīng)城市化進(jìn)程的需要，擴(kuò)大和完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和普通的住房已是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。另外，人口的增長(zhǎng)和流動(dòng)，以及交通運(yùn)輸?shù)牟粩喟l(fā)展也是城市化推動(dòng)的。以上的所有因素，都強(qiáng)烈的影響著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促進(jìn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)。

4.影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的政策因素。影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的政策因素主要是指政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)方面的宏觀經(jīng)濟(jì)政策。包括產(chǎn)業(yè)政策、貨幣政策，財(cái)政政策、區(qū)域發(fā)展政策等等。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的各個(gè)方面進(jìn)行宏觀調(diào)控，引起了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的變動(dòng)。

5.影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的其他外生因素。自然因素，社會(huì)突發(fā)因素等也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)產(chǎn)生影響。

三、我國(guó)政府的應(yīng)對(duì)措施

第一，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控政策要服從國(guó)家制定的總體的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)政策相一致。目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)實(shí)是：房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展已經(jīng)找出了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的承受范圍，同時(shí)也給許多其它行業(yè)施加了巨大的壓力，這將最終阻礙房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)甚至是整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。因此我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)方面的調(diào)控政策必須達(dá)到能夠慢慢消除房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的泡沫，是我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)的發(fā)展，從而促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康平穩(wěn)發(fā)展。

第二，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的現(xiàn)狀是：房地產(chǎn)的總供給與總需求經(jīng)常性的不平衡，只存在暫時(shí)的供求平衡。由此我們應(yīng)做到最大程度的減少房地產(chǎn)市場(chǎng)總供給與總需求的波動(dòng)幅度，這就要實(shí)事求是，具體情況具體分析，根據(jù)供求矛盾的不同性質(zhì)采取相應(yīng)的措施，真對(duì)不同的問題，采取不同的應(yīng)對(duì)方法，制定相應(yīng)的調(diào)控政策，保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康平穩(wěn)發(fā)展，從而促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康平穩(wěn)可持續(xù)發(fā)展。

第三，目前我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)方面的宏觀調(diào)控政策，雖然在短期內(nèi)會(huì)減慢房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策能夠促使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)的發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。所以，我國(guó)一定要堅(jiān)持執(zhí)行對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控政策。與此同時(shí)，要及時(shí)采取措施調(diào)整我國(guó)調(diào)控政策中不合理的方面，并保持政策的穩(wěn)定性，不要朝令夕改，避免出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)政策的突變。這樣，可有效減少?zèng)Q策的短期性、盲目性、投機(jī)性，有利于制定房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期戰(zhàn)略。

第四，政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，并不是要政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行強(qiáng)制管制。我國(guó)的宏觀調(diào)控政策，要遵循正確分析，區(qū)別對(duì)待的原則。對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格，政府可以適當(dāng)調(diào)控，但不能強(qiáng)行管制。價(jià)格的合理波動(dòng)可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。但如果房地產(chǎn)價(jià)格不合理時(shí)，不論是太高還是太低，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展產(chǎn)生不利的影響，此時(shí)就需要國(guó)家進(jìn)行科學(xué)的調(diào)控，從而促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

第五，增加土地供給。國(guó)土資源部要對(duì)土地供給采取積極穩(wěn)妥的措施，保證土地供給的規(guī)模穩(wěn)中有升，并且要重視保護(hù)好民生用地的規(guī)模，要合理調(diào)整住房用地的價(jià)格，保障土地市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行，這樣才會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)造一個(gè)良好的發(fā)展環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康快速的發(fā)展。

四、結(jié)語

目前，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)正處于轉(zhuǎn)型的重要階段，因此要尤其重視支撐我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展。這就需要政府正確分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀及其影響因素，根據(jù)實(shí)際狀況，實(shí)事求是，具體問題具體分析，在面對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的不同狀況時(shí)，能夠及時(shí)采取合理的措施，以保證我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的繁榮，從而促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)能夠成功轉(zhuǎn)型。

參考文獻(xiàn)

[1]林素娟.政策變動(dòng)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響[J].建材與裝飾，2012，12（16）：77-78.

[2]王文靜.試論房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)現(xiàn)象的影響原因和應(yīng)對(duì)策略[J].中國(guó)外資（下半月），2012，07（3）：33-34.

第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；內(nèi)部控制；風(fēng)險(xiǎn)管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的及成因

（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于各種意外和不可控因素導(dǎo)致企業(yè)在一定時(shí)間和范圍內(nèi)實(shí)際財(cái)務(wù)成果與預(yù)期成果發(fā)生偏離的情況，這種狀況可能會(huì)使企業(yè)蒙受經(jīng)濟(jì)損失或或者更大的收益。

（二）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在中小房地產(chǎn)企業(yè)中的成因及表現(xiàn)

結(jié)合我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)、市場(chǎng)狀況與國(guó)情，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因與表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式所導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。所有事物都具有兩面性，負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式也不例外，它是我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)均采用負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式，而企業(yè)過度負(fù)債會(huì)為企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生埋下隱患。2、國(guó)家宏觀調(diào)控所導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度隨著十的召開達(dá)到高峰。首先，胡總書記提出要大力推行城鎮(zhèn)化這一發(fā)展道路，為三四線城市的中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展勾勒除了廣闊的空間。而中央于十后仍舊堅(jiān)持“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不放松”，使得中小企業(yè)面臨經(jīng)營(yíng)困境外，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資活動(dòng)也受到相當(dāng)大的影響。2、資金回收不足所導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。高負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式下的中小房地產(chǎn)企業(yè)，本金償還主要依靠房屋銷售所帶來的收益。但是在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍多處于三四線城市，這類城市人口流動(dòng)性很弱，缺乏對(duì)房產(chǎn)的剛性需求；并且在過去幾年中，許多三四線城市的土地供給極度膨脹，造成房地產(chǎn)供大于求，許多樓盤折價(jià)銷售，資金回籠不理想，造成經(jīng)營(yíng)困難，加大了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施

（一）負(fù)債經(jīng)營(yíng)所導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)對(duì)負(fù)債經(jīng)營(yíng)所導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)充分發(fā)揮負(fù)債經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)，防范和消化負(fù)債所帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。首先，應(yīng)該樹立正確的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，建立有效的應(yīng)對(duì)策略。企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際與外部情況，度量經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的組合關(guān)系，建立健全財(cái)務(wù)信息處理系統(tǒng)和風(fēng)險(xiǎn)防控組織，通過這些工具制定謹(jǐn)慎的負(fù)債計(jì)劃并做好相應(yīng)的還款計(jì)劃。其次，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)鍵在于保持合理的資金結(jié)構(gòu)，維持適當(dāng)?shù)膫鶆?wù)水平。通常來說，房地產(chǎn)的開發(fā)周期為2-4年，企業(yè)應(yīng)當(dāng)更具開發(fā)周期來合理安排資金結(jié)構(gòu)以及負(fù)債比率，在實(shí)際工作中，企業(yè)確定合理負(fù)債比率時(shí)還應(yīng)該注意以下幾個(gè)方面：第一，企業(yè)負(fù)債具有固定性，但市場(chǎng)卻是多變，因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)單純的利用財(cái)務(wù)杠桿，追求最佳資本機(jī)構(gòu)，而是保持低水平的負(fù)債率，空出一部分負(fù)債能力和變現(xiàn)能力強(qiáng)的流動(dòng)資產(chǎn)來保持企業(yè)財(cái)務(wù)的靈活性。

（二）國(guó)家宏觀調(diào)控所導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

1、排除盲目擴(kuò)張。目前我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)正處于宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景之下，在做出投資決策前應(yīng)開戰(zhàn)投資可行性分析，關(guān)注市場(chǎng)發(fā)展方向與走勢(shì)，選擇合適的投資范圍及實(shí)際，在防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)提高資金的使用效率。2、避免不合理融資。高負(fù)債的經(jīng)營(yíng)方式已經(jīng)越來越不適合目前的中小房地產(chǎn)企業(yè)。從理論上講，應(yīng)該將企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債比率控制在50%以下為宜。結(jié)合自身特點(diǎn)及外部環(huán)境做出合理的資金需求量預(yù)算，降低股利發(fā)放以獲取更多的留存收益，防止財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的加劇。3、規(guī)范管理企業(yè)現(xiàn)金流。企業(yè)應(yīng)通過科學(xué)有效的方式合理規(guī)劃現(xiàn)金流，使其滿足企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)或面臨突發(fā)狀況的需要；建立健全內(nèi)部控制系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金的監(jiān)控；加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理來實(shí)現(xiàn)資源合理配置，提高資金周轉(zhuǎn)率，最終實(shí)現(xiàn)防控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。

（三）資金回收不足所導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

中小房地產(chǎn)企業(yè)不光可以通過引導(dǎo)消費(fèi)和策劃適宜的銷售策略來加快資金回籠速度，還可以通過科學(xué)管理成本費(fèi)用，從而控制企業(yè)資金流量而實(shí)現(xiàn)。企業(yè)經(jīng)營(yíng)主要業(yè)務(wù)前，該業(yè)務(wù)各環(huán)節(jié)都應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行成本費(fèi)用控制預(yù)算制度；經(jīng)營(yíng)主要業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)及時(shí)跟業(yè)務(wù)進(jìn)度，重視業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)和各流程的實(shí)際完成情況，避免由于返工所造成的成本費(fèi)用的增加；業(yè)務(wù)結(jié)束后，應(yīng)及時(shí)檢驗(yàn)業(yè)務(wù)完成狀況是否符合合同標(biāo)準(zhǔn)，各項(xiàng)費(fèi)用是否在合同規(guī)定的限額之內(nèi)，防止不合理的費(fèi)用增加到結(jié)算成本當(dāng)中。最后，還要將業(yè)務(wù)結(jié)束時(shí)實(shí)際發(fā)生成本費(fèi)用總額與業(yè)務(wù)預(yù)算進(jìn)行比對(duì)分析，對(duì)企業(yè)在業(yè)務(wù)流程中的成本費(fèi)用控制水平作出評(píng)價(jià)。

三、研究結(jié)論

中小房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中一個(gè)特殊的企業(yè)群里，該群體比較大型房地產(chǎn)企業(yè)來說，企業(yè)所有者能力范圍比較有限，企業(yè)所在地多位于三四線城市，而三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)較大型房地產(chǎn)企業(yè)所在的一二線城市來說比較低迷，人口流動(dòng)性較低也導(dǎo)致了居民對(duì)房產(chǎn)的剛性需求不高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較慢造成購買力不足。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從企業(yè)建立初期建立健全內(nèi)部控制制度和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控部門的建設(shè)，做好市場(chǎng)需求度調(diào)查，結(jié)合經(jīng)營(yíng)所在地需求狀況及土地情況與自身的能力狀況建立有效的內(nèi)部控制制度與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控制度；做好項(xiàng)目成本的控制籌資額的預(yù)測(cè)，抓好日?，F(xiàn)金流量的管理，避免資不抵債的發(fā)生；投資項(xiàng)目前利用好市場(chǎng)信息甚至專業(yè)人員及部門做好可行性分析；密切關(guān)注國(guó)家宏觀調(diào)控政策與市場(chǎng)環(huán)境的轉(zhuǎn)變，抓住良好的投資與開發(fā)時(shí)期以增加企業(yè)盈利能力，更要分析合適的開發(fā)與投資收縮時(shí)期，避免企業(yè)投資開發(fā)不合理所造成的資金鏈斷裂等財(cái)務(wù)問題。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉丹丹.房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制研究.先建筑科技大學(xué)碩士論文,2012（5）.

[2]胥玉娥.“大會(huì)計(jì)”管理模式下基層央行事后監(jiān)督的職能定位研究.經(jīng)營(yíng)管理者,2012(18).

第4篇

摘 要 在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)指數(shù)對(duì)于投資者，消費(fèi)者和政府來說都是一種很重要的市場(chǎng)信息。文章以“中房指數(shù)”、“國(guó)房指數(shù)”為例，對(duì)其編制方法進(jìn)行評(píng)述，分析了我國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)指數(shù)存在的缺陷，并提出完善的若干建議。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)指數(shù) 編制方法 缺陷 建議

一、引言

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸升溫，力圖反映市場(chǎng)走勢(shì)的各類指數(shù)也日益增多，除較早的中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)，還出現(xiàn)了上海、深圳、沈陽等許多地方指數(shù)以及證券公司、銀行等推出的地產(chǎn)指數(shù)，甚至也有媒體推出了房地產(chǎn)指數(shù)。一時(shí)之間，指數(shù)好像成了把握市場(chǎng)的良藥，大有泛濫之勢(shì)，實(shí)際上目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)指數(shù)體系不論是在理論架構(gòu)還是時(shí)間操作方面都處于起步階段，在樣本數(shù)據(jù)的取得、指數(shù)公式的選擇、指數(shù)的具體測(cè)算以及指數(shù)的應(yīng)用等方面都存在這樣或那樣的問題。

二、我國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)舉例

（一）中房指數(shù)

1．“中房指數(shù)”是“中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)”的簡(jiǎn)稱，是一套以價(jià)格指數(shù)形式反映全國(guó)各主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化軌跡和當(dāng)前房?jī)r(jià)變動(dòng)狀況的指標(biāo)體系，是我國(guó)最早研究，編制并公布的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)。其計(jì)算公式為：

2．關(guān)于中房指數(shù)編制方法的幾點(diǎn)說明

中房指數(shù)是一種修正的拉氏指數(shù)，實(shí)際操作中以1994年11月為基期，以基期商品房比較價(jià)格為基值，基期指數(shù)定為1000點(diǎn)，屬于定期指數(shù)；計(jì)算時(shí)采用加權(quán)平均方法，權(quán)數(shù)采用基期時(shí)各類物業(yè)的規(guī)模比重?；谂c權(quán)數(shù)在一定時(shí)段內(nèi)固定，在市場(chǎng)結(jié)構(gòu)有了較大變化時(shí)，調(diào)整基期與權(quán)數(shù)。由于權(quán)數(shù)固定，中房指數(shù)在計(jì)算時(shí)可以消除權(quán)數(shù)變化對(duì)指數(shù)的影響，可以更純粹地反映“同類同質(zhì)商品”的價(jià)格變動(dòng)情況。

由于中房指數(shù)屬于定基指數(shù)，不同時(shí)期指數(shù)值都可以直接對(duì)比，具有比較好的歷史可比性，可以采用圖表形式直觀表現(xiàn)。采用這一表現(xiàn)方法，可以直觀地表示出市場(chǎng)周期發(fā)展?fàn)顩r以及目前市場(chǎng)形勢(shì)，趨勢(shì)和幅度。

3．中房指數(shù)的缺陷的分析

（1）指數(shù)測(cè)算方法不夠完善

現(xiàn)實(shí)應(yīng)用的公式未考慮物業(yè)結(jié)構(gòu)類型的變動(dòng)，公式所選用的權(quán)重是報(bào)告期的物業(yè)面積，而原始公式所用的權(quán)重是固定（即基期）的物業(yè)面積。

（2）樣本數(shù)據(jù)缺乏代表性

目前中房指數(shù)在編制過程中，存在樣本規(guī)模小、樣本區(qū)域和物業(yè)類型分布不合理、樣本數(shù)據(jù)缺乏時(shí)效性、連續(xù)性、真實(shí)性等問題。

（3）指數(shù)的應(yīng)用受限制

目前中房指數(shù)在應(yīng)用上尚顯稚嫩。一方面，由于指數(shù)本身不完善、質(zhì)量不高、指數(shù)的變動(dòng)與市場(chǎng)的實(shí)際變化趨勢(shì)可能并不相符，從而影響了指數(shù)的應(yīng)用。另一方面，由于國(guó)內(nèi)目前關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)指數(shù)的理論研究深度的限制，以及房地產(chǎn)實(shí)際從業(yè)者對(duì)市場(chǎng)研究工作的輕視甚至忽視等原因，房地產(chǎn)指數(shù)的作用遠(yuǎn)未得到充分發(fā)揮。

（二）國(guó)房指數(shù)

1．“國(guó)家景氣指數(shù)”的編制方法是根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)理論和景氣指數(shù)原理，采用合成指數(shù)的計(jì)算方法，從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須同時(shí)具備的土地、資金和市場(chǎng)需要三個(gè)基本條件出發(fā)，選擇房地產(chǎn)開發(fā)投資，資金來源，土地轉(zhuǎn)讓收入，土地開發(fā)面積，新開工面積，竣工面積，空置面積，商品房銷售價(jià)格等8個(gè)具有代表性的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行分類指數(shù)測(cè)算，再以1995年3月為基期對(duì)比計(jì)算出的綜合指數(shù)體系。

2．國(guó)房景氣指數(shù)的測(cè)算分為八個(gè)部分

一是確定指標(biāo)體系；二是建立原始指標(biāo)數(shù)據(jù)庫；三是消除量綱的影響；四是確定權(quán)數(shù)；五是確定基準(zhǔn)對(duì)比時(shí)期；六是消除季節(jié)，價(jià)格因素的影響；七是建立分類指數(shù)和國(guó)房景氣指數(shù)計(jì)算數(shù)學(xué)模型；八是國(guó)房景氣指數(shù)計(jì)算結(jié)果的分析報(bào)告。

3．國(guó)房指數(shù)缺陷分析

（1）忽視了指數(shù)的橫向與縱向可比性。國(guó)房指數(shù)由于是環(huán)比指數(shù)且為合成指數(shù)，該指數(shù)包容了大量市場(chǎng)信息，但缺少縱橫比較的能力。

（2）不同指標(biāo)變化對(duì)指數(shù)造成的影響不能清晰反映。國(guó)房指數(shù)綜合了多種信息資料，可經(jīng)綜合地反映市場(chǎng)狀況，但先行、同步、滯后等不同指標(biāo)變化指數(shù)造成的影響卻不能清晰反映，需要單獨(dú)說明。

（3）調(diào)查數(shù)據(jù)的可靠性問題。國(guó)房指數(shù)采樣由各級(jí)統(tǒng)計(jì)部門采用統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度。統(tǒng)計(jì)部門沿用舊的習(xí)慣，在設(shè)計(jì)指標(biāo)后，下發(fā)到相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)公司，由后者填寫后進(jìn)行上報(bào)。房地產(chǎn)開發(fā)公司出于各種顧慮，或由于對(duì)編制房地產(chǎn)指數(shù)的意義認(rèn)識(shí)不足，很難填報(bào)客觀、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。

三、完善我國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)的若干建議

在基期確定問題上，宜采用可變基期和環(huán)比指數(shù)來反映房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢(shì)。房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是反映兩個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)指標(biāo)，采用可比基期和環(huán)比指數(shù)來反映房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢(shì)更具操作性。

宜用特征價(jià)格理論作為編制房地產(chǎn)指數(shù)的理論依據(jù)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，在市場(chǎng)體制較完善的地區(qū)和城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷規(guī)范和成熟，市場(chǎng)交易案例逐步增多，已初步具備了應(yīng)用特征價(jià)格理論的現(xiàn)實(shí)可行性，大量的交易案例和實(shí)際價(jià)格數(shù)據(jù)使得房地產(chǎn)各屬性與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的測(cè)算成為可能。

政府部門主辦的其優(yōu)勢(shì)在于：有一套自下而上完整的信息來源系統(tǒng)，能夠保證數(shù)據(jù)來源的穩(wěn)定性，完整性和及時(shí)性。就數(shù)據(jù)來源而言，官辦的房地產(chǎn)指數(shù)具有民辦房地產(chǎn)指數(shù)所不能比擬的便捷和時(shí)效性。此外，政府部門在國(guó)家政策走向上具有明顯的優(yōu)勢(shì)，在指數(shù)的分析和應(yīng)用上可能會(huì)更加成熟和更具有指導(dǎo)意義，并容易取得社會(huì)的信任。民辦的其優(yōu)勢(shì)在于：民辦機(jī)構(gòu)本身往往就是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)或咨詢公司，掌握著市場(chǎng)上很多樓盤從開發(fā)到銷售全過程的詳細(xì)資料，可以以較為全面的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，供需資料為基礎(chǔ)，詳細(xì)把握各具體區(qū)域，具體物業(yè)的價(jià)格及其變化。因此，應(yīng)充分發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，讓政府部門與房地產(chǎn)企業(yè)合作共同編制房地產(chǎn)指數(shù)。

參考文獻(xiàn)：

第5篇

【關(guān)鍵詞】存貸款利率 房地產(chǎn)企業(yè)

一、利率概述

(一)利率的概念

利率又稱利息率,表示在一定時(shí)期內(nèi)利息額度與本金額度之間的比率,它表明單位貨幣在單位時(shí)間內(nèi)的利息水平。在當(dāng)今社會(huì),一般情況下,利率受控于一國(guó)的中央銀行,比如在我國(guó)是中國(guó)人民銀行,而在美國(guó)則是聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)。鑒于這一受控狀態(tài),國(guó)家可以通過調(diào)控利率,發(fā)揮其在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要宏觀調(diào)控功能,避免經(jīng)濟(jì)過熱或者經(jīng)濟(jì)過度緊縮的情況發(fā)生。

(二)影響利率變動(dòng)的因素和利率變動(dòng)可能產(chǎn)生后果

作為一個(gè)重要的金融變量,利率和其他經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素之間存在雙向、互動(dòng)的影響。首先來看影響利率變動(dòng)的因素,一般情況下,利息是資本經(jīng)營(yíng)過程中產(chǎn)生的增值的一部分,也就是說資本的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)水平會(huì)對(duì)利率水平產(chǎn)生影響;同時(shí)利率產(chǎn)生的前提是資金信貸的存在,所以市場(chǎng)上資金的供求狀況也對(duì)利率有不容忽視的影響,供求狀況是資本借貸雙方競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要影響因素;再次,利息衡量的對(duì)象是流通中的貨幣,能對(duì)流通中的貨幣產(chǎn)生重要影響的就是貨幣產(chǎn)生的源頭――商品交換,所以商品物價(jià)變動(dòng)狀況也是影響利率的一個(gè)重要方面;最后,社會(huì)的經(jīng)濟(jì)狀況、政府的政策環(huán)境也對(duì)利率變動(dòng)發(fā)揮著直觀的、重要的影響,因?yàn)楦鱾€(gè)國(guó)家自身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不一,在國(guó)際市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力不一,其貨幣政策就必然不同。

接下來分析利率本身的變動(dòng)和調(diào)整會(huì)對(duì)社會(huì)發(fā)展帶來的影響。縱觀當(dāng)前世界各國(guó)的經(jīng)濟(jì)政策,從2008年的金融危機(jī)到目前,可以說利率政策已經(jīng)成為大多數(shù)國(guó)家頻繁使用的宏觀經(jīng)濟(jì)杠桿。在經(jīng)濟(jì)萎靡的時(shí)候,政府通過降低利息率,擴(kuò)大貨幣的供應(yīng),刺激經(jīng)濟(jì)的發(fā)展;而在通貨膨脹的時(shí)候,政府又可以通過提高利率,減少貨幣供應(yīng),避免經(jīng)濟(jì)的過熱發(fā)展,影響人民的生活水平。

(三)近年中國(guó)利率變動(dòng)概況

改革開放以來,我國(guó)的中央銀行――中國(guó)人民銀行開始加強(qiáng)對(duì)利率這一宏觀經(jīng)濟(jì)杠桿的管理和運(yùn)用,利率在穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展,促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)步方面發(fā)揮著越來越重要的作用。比如在1993年的時(shí)候,我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體狀況是物價(jià)上漲過快,經(jīng)濟(jì)發(fā)展過熱,于是中央銀行通過兩次提高貸款利率,配合其他經(jīng)濟(jì)措施,抑制了通貨膨脹,讓過熱的經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)現(xiàn)了軟著陸;2006年和2007年,為了抑制當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)的過快發(fā)展,央行曾經(jīng)連續(xù)7次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率;而伴隨著世界金融危機(jī)的到來,國(guó)家通過降低利率,大幅增加信貸來持續(xù)地推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,保證我國(guó)在世界金融危機(jī)背景下,仍然能有較好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率。而經(jīng)濟(jì)危機(jī)過后的再次經(jīng)濟(jì)過快發(fā)展,又迫使政府提高了基準(zhǔn)利率,在一定程度上抑制了物價(jià)的大幅攀升,保證了人民群眾的生活水平。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀分析

1986年,全國(guó)范圍內(nèi)只有大約3 000多家的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);而發(fā)展到1995年,全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量已經(jīng)高達(dá)33 482家,僅僅企業(yè)的數(shù)量就增加了11倍。伴隨著數(shù)量的激增,相應(yīng)的問題就越發(fā)凸現(xiàn),如規(guī)模較小、自有資金缺乏、負(fù)債率甚至達(dá)到了70%以上等。而房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)品,房屋價(jià)格則在短短幾年的時(shí)間內(nèi)上升了幾倍甚至幾十倍,比如廣州天河區(qū)靠近天河公園的一個(gè)物業(yè),在2003年初次發(fā)售的時(shí)候,定價(jià)在每平方米2 000～3 000元之間,發(fā)展到現(xiàn)在,價(jià)格高達(dá)每平方米15 000元。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)目前的發(fā)展仍然是不成熟、不完善的,風(fēng)險(xiǎn)性很大,故而銀行利率的調(diào)整變動(dòng)對(duì)其產(chǎn)生的影響不容忽視。

三、銀行存貸款利率上調(diào)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

銀行利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響是方方面面的,比如對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)主體――房地產(chǎn)公司、開發(fā)商、購房消費(fèi)者的影響;對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)中的投機(jī)者,對(duì)整個(gè)國(guó)家居民生活模式的影響等。本文主要是根據(jù)主體的不同,分析銀行利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)購買者、供應(yīng)者、經(jīng)營(yíng)者和投機(jī)者所產(chǎn)生的影響。同時(shí),當(dāng)前我國(guó)銀行利率變動(dòng)的趨勢(shì)是上調(diào),所以本文的分析主要是建立在這一背景之下。

(一)銀行利率上調(diào)對(duì)房地產(chǎn)購買者的影響

房地產(chǎn)購買者,按照市場(chǎng)上的劃分方法,可以劃分為兩種,一種是為了滿足自己居住的剛性需求者;另外一種是為了投資增加自己財(cái)富收益的投資者。在下文,會(huì)專門對(duì)包括第2類購房者的投機(jī)者予以分析。在這里,分析的購房者主要界定為房產(chǎn)的剛性需求者。

銀行利率的上調(diào)對(duì)于喜歡存款的中國(guó)百姓來說是件好事情,因?yàn)榇婵罾?huì)增加。但是對(duì)于依賴房貸的購房者,加息就意味著購房成本的增加;而對(duì)于潛在的購房者來說,購房成本的增加會(huì)延緩他們的購房步伐。在面對(duì)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)與收入的差距比率接近10倍的情況下,廣大中低收入階層的購房需求必然會(huì)受到影響,某官方網(wǎng)站曾經(jīng)做了調(diào)查,最終數(shù)據(jù)結(jié)果顯示,將近30%的潛在購房者準(zhǔn)備推遲其購房的時(shí)間。

(二)銀行利率上調(diào)對(duì)房地產(chǎn)的供應(yīng)者的影響

根據(jù)調(diào)查,當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的平均負(fù)債率在60%左右,同時(shí)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品的供應(yīng)者,當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商的主要融資渠道就是銀行貸款。毫無疑問,銀行貸款利率的提升會(huì)直接增加房地產(chǎn)開發(fā)商的成本,加重房地產(chǎn)開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)的困難,減少開發(fā)商的利潤(rùn),再加上購房需求者延遲其購房時(shí)間,就會(huì)使得房地產(chǎn)開發(fā)商在資金鏈上出現(xiàn)問題的幾率大增。這樣也就必然加速房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的洗牌,淘汰規(guī)模較小,資金運(yùn)作困難的小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),從而優(yōu)化整個(gè)行業(yè)結(jié)構(gòu),提高行業(yè)整體經(jīng)營(yíng)水平。

(四)銀行利率上調(diào)對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)者的影響

一般來講,投機(jī)看重的是短期的盈利,有時(shí)候甚至是暴利。在某種程度上,利率的上調(diào)在一定程度上增加了投機(jī)者的投機(jī)成本,但是在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上,相比于微量的利率上漲帶來的投機(jī)成本增加來說,房地產(chǎn)價(jià)格上漲帶來的利潤(rùn)更加客觀和有吸引力,比如2007年上半年,深圳羅湖區(qū)、福田區(qū)的房?jī)r(jià)上漲幅度高達(dá)34%;盡管利率可能上調(diào)了1個(gè)百分點(diǎn),或者3個(gè)百分點(diǎn),但是相比于巨額的盈利來講,那些成本是微乎其微的,也就是說利率上調(diào)對(duì)投機(jī)者投機(jī)成本的影響來說是微乎其微的,更何況在多數(shù)情況下,房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī)者并不借助于銀行貸款來進(jìn)行獲利。所以,如果僅僅依靠提升房地產(chǎn)利率來抑制房?jī)r(jià)、減少投機(jī)熱錢進(jìn)出房地產(chǎn)市場(chǎng)的話,幾乎是不可能實(shí)現(xiàn)調(diào)控目的的。要想真正、有效的實(shí)現(xiàn)調(diào)控目的,必須多管齊下、重拳出擊。

主要參考文獻(xiàn):

[1]王雪.銀行利率上調(diào)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響[J].東方企業(yè)文化,2010(1).

[2]章輝贊,張紅.加息對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融,2005(3).

第6篇

Abstract: This paper use SPSS to model the house price tendency in Qingdao City. A model of multiple linear regression analysis is built, in which the house price is chosen as dependent variable, urban population, average GDP of citizens, housing sales and exploitation investment of real estate investment are initially chosen as independent variables. Finally, analysis of this model is presented.

關(guān)鍵詞： 房?jī)r(jià)；多元線性回歸；最小二乘法

Key words: house price；Multiple Linear Regression；least square method

中圖分類號(hào)：F0文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2011）28-0319-02

0 引言

目前，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為最受人矚目的市場(chǎng)之一。盡管我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的進(jìn)程很短，但在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民居住要求不斷提高的強(qiáng)大需求下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到了快速發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲。由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所起到的作用越來越大，并且住房是人們基本的生活需求，關(guān)系到居民的日常生活，所以房?jī)r(jià)的變化受到了普遍的關(guān)注。政府、開發(fā)、金融機(jī)構(gòu)和購房者都不同程度的影響了房?jī)r(jià)。本文將青島市為例，運(yùn)用實(shí)證方法分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，并提出相關(guān)的政策建議。

1 房地產(chǎn)影響因素分析

進(jìn)入二十一世紀(jì)后，青島作為半島都市群的龍頭，城市核心競(jìng)爭(zhēng)力不斷提升，經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民收入增加，城市建設(shè)穩(wěn)步發(fā)展，消費(fèi)者投資和收入預(yù)期較好，在諸多利好因素和相關(guān)政策的影響和推動(dòng)下，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)升溫。

房地產(chǎn)的需求和供給是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的要素和基礎(chǔ)，也是房地產(chǎn)價(jià)格的基本決定因素。房地產(chǎn)需求反應(yīng)消費(fèi)者和投資者的相機(jī)抉擇的過程，房地產(chǎn)供給體現(xiàn)了地產(chǎn)開發(fā)商或房地產(chǎn)所有者對(duì)市場(chǎng)的判斷和對(duì)成本、收益的權(quán)衡。

1.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況分析 青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況主要體現(xiàn)在可支配收入、人口、銷售面積、人均住房面積等因素，具體分析如下：

隨著青島市近幾年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐的不斷加快，人民生活水平不斷提高，城市居民的居住水平也發(fā)生了巨大的變化。由表1可知，從2000年到2009年的10年間，代表青島市房地產(chǎn)需求因素的人口、居民可支配收入、人均住房面積和房屋的銷售面積都是不斷增加，這直接導(dǎo)致了對(duì)房地產(chǎn)需求的迅猛增長(zhǎng)。

1.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況分析 青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給狀況主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)竣工面積等指標(biāo)上，具體分析如下：

房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)和源泉，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的原始動(dòng)力。從2000-2009年，青島市的房地產(chǎn)投資完成額從67.51億元增長(zhǎng)到459.5億元，增幅達(dá)到6.8倍。由此可以看出房地產(chǎn)投資的跨步式增長(zhǎng)。另外，青島市房屋的竣工面積在過去的10年間也翻了一番。從上表可以看出，青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)迅猛。

1.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸狀況分析 在我國(guó)銀行貸款主要通過兩個(gè)領(lǐng)域進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)：一是從房屋的供給角度，銀行對(duì)房地產(chǎn)的支持主要是提供開發(fā)貸款；二是從房屋的需求角度看，銀行對(duì)房地產(chǎn)的支持主要通過向購房者提供住房抵押貸款，該部分資金也成為開發(fā)商的另一個(gè)資金來源,具體分析如下：

由表3可知，在2000年-2009年間房地產(chǎn)貸款額由17.75億元增長(zhǎng)到86.24億元。房地產(chǎn)貸款的大幅增加，為青島市房地產(chǎn)的發(fā)展提供了充足的動(dòng)力。

2 實(shí)證檢驗(yàn)和分析

2.1 模型指標(biāo)和數(shù)據(jù)的選取 根據(jù)房地產(chǎn)的價(jià)格形成機(jī)制理論，房?jī)r(jià)的形成是由很多因素共同作用合力的結(jié)果，因此，在對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行需求、供給以及信貸等單方面因素分析時(shí)得到的結(jié)論與綜合分析的結(jié)論有所偏差，對(duì)房?jī)r(jià)綜合的分析才更具科學(xué)合理性。房地產(chǎn)價(jià)格（Y）的影響因素包括以上變量，為了避免變量之間的相關(guān)性，本文選取人口（X1）、人均GDP（X2）、銷售面積（X3）和房地產(chǎn)開發(fā)投資額（X4）作為影響變量進(jìn)行研究。另外，各指標(biāo)的數(shù)據(jù)選取青島市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站所公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉琳.房地產(chǎn)市場(chǎng)互動(dòng)機(jī)理與政策分析[M].北京：中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社，2004.

[2]賈生華.房地產(chǎn)特征價(jià)格模型的理論發(fā)展及其應(yīng)用[J].外國(guó)經(jīng)濟(jì)與管理，2006，26，（5）.

[3]劉暢，從靜，李民.房地產(chǎn)需求的分析與預(yù)測(cè)[J].建筑管理現(xiàn)代化，2007，（3）：30-32.

第7篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；健康評(píng)價(jià)；指標(biāo)體系

中圖分類號(hào)：F2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：16723198（2012）10001802

1 引言

自1998年實(shí)施住房制度改革以來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)了跨越式的發(fā)展，已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要助推劑之一。房地產(chǎn)市場(chǎng)作為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體，其健康與否直接關(guān)系到與社會(huì)生活密切相關(guān)的居民財(cái)富、生活成本、企業(yè)的健康發(fā)展，關(guān)系著維持地方政府穩(wěn)定的財(cái)政收入。然而，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是典型的原子結(jié)構(gòu)，沒有達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)和有效競(jìng)爭(zhēng)的程度。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不完善，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和有效需求的矛盾日益加劇，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展問題已經(jīng)引起了業(yè)界人士的激勵(lì)爭(zhēng)論以及政府管理層的高度重視。

2 房地產(chǎn)市場(chǎng)健康的界定

關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康，目前國(guó)內(nèi)缺乏比較權(quán)威的界定，缺乏理論和方法上的支持。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康的含義：倪鵬飛認(rèn)為，健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是在規(guī)模、結(jié)構(gòu)、速度、價(jià)格方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行與城市總體經(jīng)濟(jì)相互適應(yīng)和相互促進(jìn)的狀態(tài)。李東曄認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展應(yīng)是房地產(chǎn)與社會(huì)、自然三者均衡、可持續(xù)的發(fā)展，應(yīng)是在結(jié)構(gòu)、規(guī)模、價(jià)格方面房地產(chǎn)市場(chǎng)與城市總體經(jīng)濟(jì)水平和自然環(huán)境相協(xié)調(diào)的發(fā)展。其內(nèi)涵特征表現(xiàn)為高效率、低泡沫、可持續(xù)三方面。

國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)其所下的定義都大同小異。本文在前人研究的基礎(chǔ)上，用宏觀的、動(dòng)態(tài)的、系統(tǒng)的視角去探詢我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，用可持續(xù)發(fā)展理念對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康進(jìn)行界定：所謂健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)是指在某一個(gè)時(shí)點(diǎn)或時(shí)期內(nèi)，在規(guī)模、結(jié)構(gòu)、速度、價(jià)格等方面，房地產(chǎn)系統(tǒng)能與宏觀經(jīng)濟(jì)及其他系統(tǒng)相互促進(jìn)相互適應(yīng)，并能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)均衡發(fā)展的一種狀態(tài)。首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康必須是可持續(xù)發(fā)展的，即一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)既滿足當(dāng)代人對(duì)房地產(chǎn)的各種需求，又能合理利用土地資源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產(chǎn)、生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件；其次，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)具有非均衡性、動(dòng)態(tài)性，所以動(dòng)態(tài)分析對(duì)于研究房地產(chǎn)市場(chǎng)健康是非常重要，無論是健康的內(nèi)容還是健康的標(biāo)準(zhǔn)，都應(yīng)隨時(shí)間發(fā)展而不斷完善；最后，局部房地產(chǎn)市場(chǎng)健康與全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體健康的趨勢(shì)并不一定是一致的，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的區(qū)域性，建立的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康狀況評(píng)價(jià)體系也很難具有普適性，所以根據(jù)不同的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平制定與之相適宜的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

3 房地產(chǎn)市場(chǎng)健康標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)體系的構(gòu)建

房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)系統(tǒng)，在這個(gè)總系統(tǒng)下，有很多子系統(tǒng)影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定，本文建立一個(gè)全面反映房地產(chǎn)市場(chǎng)健康標(biāo)準(zhǔn)體系，即房地產(chǎn)市場(chǎng)健康綜合評(píng)價(jià)層次分析體系，該體系分為三個(gè)層次：總目標(biāo)層、分目標(biāo)層，子目標(biāo)層，其中：

一級(jí)目標(biāo)：為總目標(biāo)層，反映房地產(chǎn)市場(chǎng)整體健康情況。

二級(jí)目標(biāo)：為分目標(biāo)層，從規(guī)模、速度、結(jié)構(gòu)、價(jià)格四個(gè)方面檢測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康度。即規(guī)模發(fā)展?fàn)顩r與宏觀經(jīng)濟(jì)相協(xié)調(diào)，包括整體投入和要素投入兩個(gè)角度。速度發(fā)展?fàn)顩r與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r相協(xié)調(diào)，主要從規(guī)模增長(zhǎng)速度這一角度檢測(cè)：結(jié)構(gòu)發(fā)展?fàn)顩r和水平與居民收入結(jié)構(gòu)相一致，包括大類品種的比例關(guān)系和產(chǎn)品檔次的比例關(guān)系兩個(gè)層次；價(jià)格發(fā)展?fàn)顩r和水平與購買者負(fù)擔(dān)能力相協(xié)調(diào)，從價(jià)格與收入兩個(gè)角度檢測(cè)健康度。

三級(jí)目標(biāo)：為子目標(biāo)層，用定量的指標(biāo)分別評(píng)價(jià)各分目標(biāo)層的健康狀況。本文采用對(duì)于任何發(fā)展階段都比較穩(wěn)定的協(xié)調(diào)指標(biāo)，即復(fù)合指標(biāo)。通過科學(xué)合理的方法，對(duì)進(jìn)行指標(biāo)篩選，使選出的指標(biāo)不僅能反映房地產(chǎn)市場(chǎng)健康狀況，而且在數(shù)量上達(dá)到最小化，即指標(biāo)之間越獨(dú)立越好。對(duì)指標(biāo)選擇時(shí)采用文獻(xiàn)查閱、專家咨詢的方法，剔除信息重復(fù)、數(shù)據(jù)不完整的指標(biāo)，通過此方法本文最終篩選出10個(gè)市場(chǎng)敏感度高、關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，具有一定代表性的指標(biāo)。如下表1所示。

摘 要：房地產(chǎn)市場(chǎng)健康與否對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展都有著重要影響。通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康的涵義進(jìn)行界定，在此基礎(chǔ)上用評(píng)價(jià)層次分析方法構(gòu)建了房地產(chǎn)市場(chǎng)健康狀況評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，并就一些評(píng)價(jià)方法進(jìn)行歸納總結(jié)，以供研究者和政策制定者借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；健康評(píng)價(jià)；指標(biāo)體系

中圖分類號(hào)：F2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：16723198（2012）10001802

1 引言

自1998年實(shí)施住房制度改革以來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)了跨越式的發(fā)展，已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要助推劑之一。房地產(chǎn)市場(chǎng)作為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體，其健康與否直接關(guān)系到與社會(huì)生活密切相關(guān)的居民財(cái)富、生活成本、企業(yè)的健康發(fā)展，關(guān)系著維持地方政府穩(wěn)定的財(cái)政收入。然而，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是典型的原子結(jié)構(gòu)，沒有達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)和有效競(jìng)爭(zhēng)的程度。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不完善，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和有效需求的矛盾日益加劇，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展問題已經(jīng)引起了業(yè)界人士的激勵(lì)爭(zhēng)論以及政府管理層的高度重視。

2 房地產(chǎn)市場(chǎng)健康的界定

關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康，目前國(guó)內(nèi)缺乏比較權(quán)威的界定，缺乏理論和方法上的支持。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康的含義：倪鵬飛認(rèn)為，健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是在規(guī)模、結(jié)構(gòu)、速度、價(jià)格方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行與城市總體經(jīng)濟(jì)相互適應(yīng)和相互促進(jìn)的狀態(tài)。李東曄認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展應(yīng)是房地產(chǎn)與社會(huì)、自然三者均衡、可持續(xù)的發(fā)展，應(yīng)是在結(jié)構(gòu)、規(guī)模、價(jià)格方面房地產(chǎn)市場(chǎng)與城市總體經(jīng)濟(jì)水平和自然環(huán)境相協(xié)調(diào)的發(fā)展。其內(nèi)涵特征表現(xiàn)為高效率、低泡沫、可持續(xù)三方面。

國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)其所下的定義都大同小異。本文在前人研究的基礎(chǔ)上，用宏觀的、動(dòng)態(tài)的、系統(tǒng)的視角去探詢我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，用可持續(xù)發(fā)展理念對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康進(jìn)行界定：所謂健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)是指在某一個(gè)時(shí)點(diǎn)或時(shí)期內(nèi)，在規(guī)模、結(jié)構(gòu)、速度、價(jià)格等方面，房地產(chǎn)系統(tǒng)能與宏觀經(jīng)濟(jì)及其他系統(tǒng)相互促進(jìn)相互適應(yīng)，并能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)均衡發(fā)展的一種狀態(tài)。首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康必須是可持續(xù)發(fā)展的，即一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)既滿足當(dāng)代人對(duì)房地產(chǎn)的各種需求，又能合理利用土地資源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產(chǎn)、生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件；其次，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)具有非均衡性、動(dòng)態(tài)性，所以動(dòng)態(tài)分析對(duì)于研究房地產(chǎn)市場(chǎng)健康是非常重要，無論是健康的內(nèi)容還是健康的標(biāo)準(zhǔn)，都應(yīng)隨時(shí)間發(fā)展而不斷完善；最后，局部房地產(chǎn)市場(chǎng)健康與全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體健康的趨勢(shì)并不一定是一致的，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的區(qū)域性，建立的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康狀況評(píng)價(jià)體系也很難具有普適性，所以根據(jù)不同的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平制定與之相適宜的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

3 房地產(chǎn)市場(chǎng)健康標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)體系的構(gòu)建

房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)系統(tǒng)，在這個(gè)總系統(tǒng)下，有很多子系統(tǒng)影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定，本文建立一個(gè)全面反映房地產(chǎn)市場(chǎng)健康標(biāo)準(zhǔn)體系，即房地產(chǎn)市場(chǎng)健康綜合評(píng)價(jià)層次分析體系，該體系分為三個(gè)層次：總目標(biāo)層、分目標(biāo)層，子目標(biāo)層，其中：

一級(jí)目標(biāo)：為總目標(biāo)層，反映房地產(chǎn)市場(chǎng)整體健康情況。

二級(jí)目標(biāo)：為分目標(biāo)層，從規(guī)模、速度、結(jié)構(gòu)、價(jià)格四個(gè)方面檢測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康度。即規(guī)模發(fā)展?fàn)顩r與宏觀經(jīng)濟(jì)相協(xié)調(diào)，包括整體投入和要素投入兩個(gè)角度。速度發(fā)展?fàn)顩r與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r相協(xié)調(diào)，主要從規(guī)模增長(zhǎng)速度這一角度檢測(cè)：結(jié)構(gòu)發(fā)展?fàn)顩r和水平與居民收入結(jié)構(gòu)相一致，包括大類品種的比例關(guān)系和產(chǎn)品檔次的比例關(guān)系兩個(gè)層次；價(jià)格發(fā)展?fàn)顩r和水平與購買者負(fù)擔(dān)能力相協(xié)調(diào)，從價(jià)格與收入兩個(gè)角度檢測(cè)健康度。

三級(jí)目標(biāo)：為子目標(biāo)層，用定量的指標(biāo)分別評(píng)價(jià)各分目標(biāo)層的健康狀況。本文采用對(duì)于任何發(fā)展階段都比較穩(wěn)定的協(xié)調(diào)指標(biāo)，即復(fù)合指標(biāo)。通過科學(xué)合理的方法，對(duì)進(jìn)行指標(biāo)篩選，使選出的指標(biāo)不僅能反映房地產(chǎn)市場(chǎng)健康狀況，而且在數(shù)量上達(dá)到最小化，即指標(biāo)之間越獨(dú)立越好。對(duì)指標(biāo)選擇時(shí)采用文獻(xiàn)查閱、專家咨詢的方法，剔除信息重復(fù)、數(shù)據(jù)不完整的指標(biāo)，通過此方法本文最終篩選出10個(gè)市場(chǎng)敏感度高、關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，具有一定代表性的指標(biāo)。如下表1所示。

.1 評(píng)價(jià)指標(biāo)分析

（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資額占GDP比例。

當(dāng)房地產(chǎn)投資與GDP協(xié)調(diào)發(fā)展時(shí)，房地產(chǎn)投資通過直接、間接拉動(dòng)作用于關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和GDP增長(zhǎng)，一般來說，其比值越接近某一理想值越好。

（2）房地產(chǎn)用地比例。

指當(dāng)年房地產(chǎn)用地出讓面積占當(dāng)年土地出讓總面積的比例。從房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展角度來講，在城市發(fā)展中房地產(chǎn)用地面積與土地出讓總面積應(yīng)當(dāng)有一個(gè)合適的比例范圍，以保證土地在城市建設(shè)中的合理配置。

（3）房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)/房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)。

該指標(biāo)反映了行業(yè)或產(chǎn)業(yè)部門的要素投入狀況及其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響。從業(yè)人員數(shù)量的增減即能反映房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模和速度，也反映出國(guó)家或地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整變動(dòng)趨勢(shì)。企業(yè)個(gè)數(shù)增減與房地產(chǎn)市場(chǎng)好壞相關(guān)，對(duì)從業(yè)人員數(shù)量也有直接影響。

（4）房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率。

該指標(biāo)用來衡量房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)快慢，一般認(rèn)為不應(yīng)該超過2倍（國(guó)外經(jīng)濟(jì)學(xué)家測(cè)算最合理值是1.4倍）。過高意味房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。

（5）房屋銷售面積/房屋竣工面積。

通過對(duì)比房屋銷售面積與房屋竣工面積，可以用來分析市場(chǎng)供求關(guān)系。當(dāng)房屋銷售面積大于房屋竣工面積，可以有效地吸收一定數(shù)量的空置房。

（6）社會(huì)保障性住房比例。

社會(huì)保障性住房是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期可持續(xù)健康發(fā)展的基礎(chǔ)，反映對(duì)中低收入家庭住房困難戶的解困狀況，通過社會(huì)保障性住房的比例值可以判斷整個(gè)住宅市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。國(guó)內(nèi)比較認(rèn)可的社會(huì)保障性住房占市場(chǎng)所有住宅的比例是20%，當(dāng)然，該比例不是絕對(duì)的，保障性住房的建設(shè)比例應(yīng)當(dāng)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，協(xié)調(diào)發(fā)展。

（7）普通商品住宅開發(fā)投資占比。

通過該指標(biāo)能夠反映出當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展結(jié)構(gòu)健康狀況。從房地產(chǎn)開發(fā)投資角度，觀察市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)與協(xié)調(diào)程度。

（8）房屋租售比。

表示歷年商品住宅租金價(jià)格與二級(jí)市場(chǎng)商品住宅銷售價(jià)格的比值。反映每年商品市場(chǎng)與租賃市場(chǎng)價(jià)格的均衡性。一般有一個(gè)“合理租售比”。

（9）房?jī)r(jià)收入比。

用來衡量房?jī)r(jià)與居民對(duì)住宅購買的承受能力，是某區(qū)域居民戶均年收入與其在居住地購買一套住宅所需要的費(fèi)用之比。一般來說，其比值也有一個(gè)理想值。

（10）銷售利潤(rùn)率。

房地產(chǎn)銷售利潤(rùn)是房?jī)r(jià)的一部分，從國(guó)際上多數(shù)國(guó)家情況來看，房地產(chǎn)銷售利潤(rùn)率一般在5%左右，高的也只有6%-8%。根據(jù)我國(guó)國(guó)土資源部調(diào)查：房地產(chǎn)小樹利潤(rùn)率，大多數(shù)城市普遍在10%以上，中高檔房地產(chǎn)平均利潤(rùn)率一般達(dá)到30%―40%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)的平均利潤(rùn)率水平，所以健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)，必須有一個(gè)合理的銷售利潤(rùn)率區(qū)間。

3.2 單項(xiàng)指標(biāo)健康標(biāo)準(zhǔn)的確定

對(duì)于各項(xiàng)指標(biāo)，客觀上應(yīng)該存在一個(gè)理想的值，根據(jù)指標(biāo)的不同用途，有的越接近某一固定值越理想。有的指標(biāo)則只需在理想?yún)⒖贾瞪舷赂?dòng)即可，有些只要確定在某一區(qū)間內(nèi)變化即可。

對(duì)于指標(biāo)的理想值和浮動(dòng)空間的確定，一般參考以下原則。

（1）借鑒國(guó)際通行的類似指標(biāo)的理想值及正常浮動(dòng)空間，比較分析后確定適當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。

（2）專家經(jīng)驗(yàn)法：結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不同時(shí)期的發(fā)展?fàn)顩r，通過專家評(píng)定確定理想值和范圍。

（3）由于房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的區(qū)域性，所以選擇的區(qū)域不同，判斷的標(biāo)準(zhǔn)值和浮動(dòng)空間也應(yīng)有差異。

3.3 健康區(qū)間劃分

可將健康程度分為：健康、輕度不健康、中度不健康、嚴(yán)重不健康四個(gè)等級(jí)。目前對(duì)各指標(biāo)健康狀況區(qū)間的劃分主要方法有經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)法、正態(tài)歸一法、μ―δ法、系統(tǒng)化方法等。經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)法使用方便簡(jiǎn)單，但缺陷就是主觀性太強(qiáng)。正態(tài)歸一法和μ―δ法都是需要大樣本容量的統(tǒng)計(jì)學(xué)方法，而且它們?cè)诖_定指標(biāo)健康狀況區(qū)間時(shí)，不能夠根據(jù)不同指標(biāo)的具體情況而在區(qū)間劃分中分別處理。系統(tǒng)化方法能夠全面考慮系統(tǒng)的自身變動(dòng)規(guī)律及國(guó)際變化趨勢(shì)，相應(yīng)采取一些客觀原則進(jìn)行研究，遵循多數(shù)、半數(shù)、均數(shù)等原則，然后將各種結(jié)果加以合理綜合，能夠得到較科學(xué)的評(píng)價(jià)結(jié)論。

3.4 指標(biāo)權(quán)重確定

根據(jù)經(jīng)驗(yàn)確定指標(biāo)權(quán)重，帶有較強(qiáng)的主觀性，而單純運(yùn)用數(shù)學(xué)模型來確定權(quán)重也無法體現(xiàn)指標(biāo)之間不同程度的重要性。為提高指標(biāo)權(quán)重確定的客觀性，可結(jié)合使用層次分析法和主成分分析法來確定權(quán)重。具體操作方法為：利用層次分配法確定分目標(biāo)層的指標(biāo)的權(quán)重，利用主成分分析法確定具體子目標(biāo)層指標(biāo)的初步權(quán)重，以此來確定具體指標(biāo)在分項(xiàng)指標(biāo)中的權(quán)重，進(jìn)而得到具體指標(biāo)在整個(gè)指標(biāo)體系中的最終權(quán)重。

3.5 健康度判斷

健康度判斷是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康評(píng)價(jià)的最后階段，包括分目標(biāo)檢測(cè)與綜合目標(biāo)檢測(cè)兩方面，前者可以找出不健康的具體因素，后者可以判斷出市場(chǎng)的總體健康程度。其中需要檢測(cè)的分項(xiàng)健康度包括房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模健康度、速度健康度、結(jié)構(gòu)健康度、價(jià)格健康度。根據(jù)計(jì)算出的權(quán)重，得出分項(xiàng)健康度指數(shù)，最后計(jì)算出各年的綜合健康度指數(shù)，最后對(duì)照理想值和浮動(dòng)空間，確定其是否健康。

4 結(jié)束語

房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康度研究屬于一個(gè)較新的領(lǐng)域，國(guó)內(nèi)外學(xué)術(shù)界對(duì)此方面的研究還都處于探索階段。房地產(chǎn)市場(chǎng)健康評(píng)價(jià)指標(biāo)體系是一個(gè)動(dòng)態(tài)的、復(fù)雜的系統(tǒng)，本文建立的評(píng)價(jià)體系需要經(jīng)過大量的實(shí)踐應(yīng)用以及最終的驗(yàn)證，并且不斷修正，從而使評(píng)價(jià)體系不斷地完善。

參考文獻(xiàn)

［1］倪鵬飛.中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)證研究［J］.住宅與房地產(chǎn)，2008，（2）.

［2］葛倩倩.房地產(chǎn)市場(chǎng)健康標(biāo)準(zhǔn)問題研究―以杭州市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)為例［D］.北京:首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，2007.

［3］朱天明.安徽省房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展研究［D］.安徽:安徽農(nóng)業(yè)大學(xué)，2008.

第8篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)；風(fēng)險(xiǎn)管理；問題；探討

近年來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，為了讓企業(yè)的發(fā)展更加穩(wěn)定，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理工作引起了高度的重視，但是在對(duì)于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的調(diào)查當(dāng)中發(fā)現(xiàn)，財(cái)務(wù)管理當(dāng)中成本管理不夠細(xì)致、資金的結(jié)構(gòu)也不太合理、管理人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不夠等方面的問題，這些問題對(duì)于房地產(chǎn)的管理工作有阻礙作用，嚴(yán)重地影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，這篇文章主要對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理當(dāng)中存在的問題進(jìn)行探究得出一系列的對(duì)應(yīng)方法。

一、現(xiàn)階段房地產(chǎn)的狀況及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理問題

在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)仍在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，因城施策，出臺(tái)了一系列限購、限貸政策措施，企業(yè)資金回籠較慢，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張，同時(shí)形成了極端的發(fā)展現(xiàn)象，一些規(guī)模比較大的房地產(chǎn)公司融資相對(duì)容易，資金越來越集中在少數(shù)大房地產(chǎn)企業(yè)中，中小型房企融資困難，面臨資金緊張，逐漸被兼并或退出房地產(chǎn)領(lǐng)域，這就要求房地產(chǎn)管理過程中解決財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理方面的問題。

二、導(dǎo)致房地產(chǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的因素

（一）成本控制的能力不夠

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中，由于工作量比較大，程序煩瑣，對(duì)于成本的控制不夠細(xì)致就會(huì)造成財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)。目前在我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展當(dāng)中對(duì)成本的控制能力不夠，比如對(duì)于成本控制的管理制度不夠完善，審核過程不夠全面，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的成本控制造成很大的影響，如成本控制不好很容易增加房地產(chǎn)的成本，造成浪費(fèi)，同時(shí)也增加了房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)影響房地產(chǎn)的有效發(fā)展。

（二）資金結(jié)構(gòu)的不合理

房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，尤其是在項(xiàng)目運(yùn)作初期，取得土地使用權(quán)、辦理施工手續(xù)等投入資金比較大，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)候需要大量的周轉(zhuǎn)資金，這樣才可以使一個(gè)項(xiàng)目能夠正常運(yùn)行起來，在目前階段我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展當(dāng)中，由于資金的結(jié)構(gòu)不合理，籌集資金的渠道方法單一，使得房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展當(dāng)中有很大的風(fēng)險(xiǎn)，資金的結(jié)構(gòu)不合理問題，容易造成資金短缺，資金鏈斷裂，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目就無法正常運(yùn)轉(zhuǎn)，面臨不得不停工的現(xiàn)象，同時(shí)會(huì)影響項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程，造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失，增加房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）管理員工的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)

財(cái)務(wù)管理人員在房地產(chǎn)的開發(fā)管理工作當(dāng)中占有重要地位，所以要不斷地提高管理人員的綜合素質(zhì)，增加他們的管理水平技能，從目前我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展當(dāng)中，財(cái)務(wù)管理人員并沒有樹立正確的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，同時(shí)管理技能以及相關(guān)的知識(shí)掌握的還不夠，隨著科學(xué)技術(shù)的不斷創(chuàng)新，相關(guān)部門對(duì)于管理工作的重視程度不夠，從而導(dǎo)致了管理工作質(zhì)量達(dá)不到要求的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展?fàn)顩r。

三、有效加強(qiáng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的制度

（一）制定有效的成本管理制度

經(jīng)過一系列對(duì)于房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的分析報(bào)告顯示，房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)在發(fā)展當(dāng)中，由于成本控制方面把握的不夠精確，導(dǎo)致企業(yè)在發(fā)展的過程當(dāng)中面臨許多的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重影響了企業(yè)的發(fā)展，面對(duì)這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該要做好管理工作，制定有效的成本管理制度，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)施的實(shí)際狀況，對(duì)項(xiàng)目的投資成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤并嚴(yán)格控制，結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行不斷的完善和管理，有效避免出現(xiàn)成本變動(dòng)異常的情況。

（二）建立多種融資渠道

不合理的資本構(gòu)成將會(huì)嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工期無法得到保障。因此，要想使房地產(chǎn)企業(yè)可以不斷地持續(xù)發(fā)展，避免資本結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象發(fā)生，要建立合理的靈活多變的融資渠道。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身特點(diǎn)，繼續(xù)發(fā)展多方式的融資渠道，打破傳統(tǒng)融資渠道的局限，開展多元化的融資渠道為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展打下了牢固穩(wěn)定的基礎(chǔ)。除通過銀行貸款外，可以采取信托、債券、基金等多方式的融資渠道，有效地提高房地產(chǎn)資金結(jié)構(gòu)的合理性。

（三）增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員的文化素養(yǎng)

當(dāng)前房地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員的文化素養(yǎng)不夠，將對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作產(chǎn)生重大影響，甚至影響房地產(chǎn)的健康發(fā)展。所以，要全面的提高財(cái)務(wù)人員的文化素養(yǎng)。首先，要對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行素質(zhì)教育，使房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理人員樹立正確合理的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。在復(fù)雜又繁亂的財(cái)務(wù)工作的過程當(dāng)中，財(cái)務(wù)人員要不斷提高自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，以防止企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。其次，開展財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。既要重視對(duì)財(cái)務(wù)人員的理論培訓(xùn)，同時(shí)又要重視對(duì)財(cái)務(wù)專業(yè)技能的培訓(xùn)，養(yǎng)成積極學(xué)習(xí)，不斷提高財(cái)務(wù)管理人員的文化素養(yǎng)。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的管理層也應(yīng)該適當(dāng)學(xué)習(xí)財(cái)務(wù)知識(shí)，樹立風(fēng)險(xiǎn)觀。保證房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中做出正確的發(fā)展決策，盡量降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展奠定一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

四、結(jié)語

綜上所述，在國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的環(huán)境下，我們要不斷地提高房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和防范意識(shí)，同時(shí)做好一系列應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)問題的對(duì)策，以積極樂觀的態(tài)度去面對(duì)房地產(chǎn)管理當(dāng)中遇到的問題。自上而下，從管理人員到基層的員工，構(gòu)成一個(gè)全面的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)解決體系，從制度上、流程上控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)揮其重要的作用。

參考文獻(xiàn)

［1］李亞東.基于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)問題探索與研究［J］.時(shí)代金融，2015（35）.

［2］南曉剛.新時(shí)期背景下房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理中的問題與對(duì)策探析［J］.經(jīng)貿(mào)實(shí)踐,2017（21）.

［3］王吉.新常態(tài)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀與對(duì)策研究［J］.中國(guó)國(guó)際財(cái)經(jīng)（中英文）,2017（19）.

第9篇

關(guān)鍵詞:宏觀調(diào)控 房地產(chǎn) 信貸風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號(hào):F830.572 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

文章編號(hào):1004-4914(2010)07-188-02

一、目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況概述

2010年以來,房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)“高燒”,瘋狂的房?jī)r(jià)成為社會(huì)持續(xù)關(guān)注的焦點(diǎn)。部分城市房?jī)r(jià)上漲過快,房?jī)r(jià)增速遠(yuǎn)超居民人均可支配收入增長(zhǎng),一般居民越來越難以承受。房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序仍較混亂,亟待整治。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求偏緊、普通居民購房困難的情況下,房地產(chǎn)市場(chǎng)捂盤惜售、土地閑置、炒地等現(xiàn)象依然存在。而且,房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)、投資行為較為普遍,哄抬房?jī)r(jià)現(xiàn)象較為嚴(yán)重,市場(chǎng)秩序需要著力進(jìn)行治理。此外,商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理,中小戶型和中低價(jià)位普通商品住房及經(jīng)濟(jì)型住房供應(yīng)不足、保障房建設(shè)投入不足。

為了防止地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫,國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策,4月14日和17日,國(guó)務(wù)院連續(xù)通知,其中4月17日《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》被稱為樓市調(diào)控“新國(guó)十條”,由此拉開密集調(diào)控序幕。“新國(guó)十條”公布后,樓市也開始出現(xiàn)了一些積極的變化,部分城市更是出現(xiàn)了“量?jī)r(jià)齊跌”。經(jīng)歷了2009年及2010年初的瘋狂上漲后,中國(guó)樓市正面臨著新一輪調(diào)整期,而且本輪的調(diào)整才剛剛開始,未來房地產(chǎn)市場(chǎng)無論是成交量還是房?jī)r(jià)均面臨著較大的下滑可能。因此,商業(yè)銀行不能忽視對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范。

二、商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)分析

1.房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率上升。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整引起銀行風(fēng)險(xiǎn)上升最為常見的渠道就是房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營(yíng)困難直接導(dǎo)致銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率上升。如2010年5月20日,按銀監(jiān)會(huì)要求,各商業(yè)銀行公布了房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試結(jié)果。若房地產(chǎn)價(jià)格下降30%,交通銀行開發(fā)貸款不良率將增加1.2個(gè)百分點(diǎn),個(gè)人按揭不良率提高0.9個(gè)百分點(diǎn);興業(yè)銀行對(duì)公房地產(chǎn)貸款不良率上升0.99個(gè)百分點(diǎn),個(gè)貸不良率上升0.3個(gè)百分點(diǎn)。

目前,宏觀調(diào)控、市場(chǎng)調(diào)整和成本上漲成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的三大挑戰(zhàn)。由于銷售不暢,加之信貸緊縮,在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)面臨較大的資金壓力。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的深入調(diào)整,一些資質(zhì)較低、規(guī)模較小、資金實(shí)力較弱、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力不強(qiáng)的開發(fā)商拖累銀行的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)增大。當(dāng)前在房地產(chǎn)開發(fā)貸款中,銀行特別要關(guān)注下列風(fēng)險(xiǎn):一是“樓盤爛尾”;二是開發(fā)商的現(xiàn)金流出現(xiàn)較大問題;三是小企業(yè)運(yùn)作大項(xiàng)目;四是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作不合規(guī)。

2.集團(tuán)資金鏈斷裂導(dǎo)致銀行損失。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整,可能引起涉足房地產(chǎn)業(yè)的一些企業(yè)集團(tuán)資金鏈緊張。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目往往具有建設(shè)投資大、開發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn),涉及多種項(xiàng)目資金的運(yùn)用,對(duì)資金的銜接運(yùn)用要求很高。中國(guó)目前有集團(tuán)背景的開發(fā)商較多。集團(tuán)公司的資金實(shí)力和負(fù)債狀況以及對(duì)開發(fā)商投資的真實(shí)狀況和關(guān)聯(lián)交易往往對(duì)開發(fā)商的業(yè)績(jī)有重要影響。如果企業(yè)熱衷于資本運(yùn)作――通過各種方式使企業(yè)自身規(guī)模擴(kuò)大或使財(cái)務(wù)指標(biāo)轉(zhuǎn)好而對(duì)外部投資者構(gòu)成吸引力,特別是如果形成少量資本運(yùn)作巨額資產(chǎn)的情形,無論是房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域或者是其他產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域出現(xiàn)較大資金窟窿的問題,均可能引起企業(yè)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)而導(dǎo)致銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。此外,企業(yè)集團(tuán)還存在資金擔(dān)保型資金鏈斷裂和關(guān)聯(lián)方占用型資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn),相關(guān)資金鏈斷裂可能會(huì)對(duì)銀行構(gòu)成不利影響。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整時(shí)期,商業(yè)銀行還要特別注意防止房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目之間周轉(zhuǎn)資金所帶來的資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

3.抵押品市場(chǎng)價(jià)格大幅下降使得銀行信用風(fēng)險(xiǎn)增大。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整時(shí)期,房地產(chǎn)抵押品的市場(chǎng)價(jià)值下降。如果借款者的還款余額大于房地產(chǎn)抵押品的價(jià)格,那么借款者很可能違約。而在借款人違約后,在市場(chǎng)低迷時(shí)期對(duì)房地產(chǎn)抵押品的處置通常會(huì)出現(xiàn)變現(xiàn)困難、抵押品價(jià)值大幅縮水等不利于銀行的情況。在商業(yè)銀行的抵押貸款業(yè)務(wù)操作中,抵押擔(dān)保貸款額一般不超過抵押品變現(xiàn)值的70%,這通常意味著當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格跌幅逾30%以上時(shí),商業(yè)銀行面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)將陡然上升。

4.房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)深幅調(diào)整時(shí),銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)上升。中國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款在總貸款中占有較高的比重,并且超過房地產(chǎn)開發(fā)貸款所占的比重。個(gè)人住房貸款常見的風(fēng)險(xiǎn)是由于個(gè)人投機(jī)性需求引起的。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)上漲時(shí),在“正反饋資產(chǎn)價(jià)格效應(yīng)”的影響下,個(gè)人住房投機(jī)性需求增加。而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫破裂時(shí),由前期個(gè)人住房投機(jī)性需求產(chǎn)生的個(gè)人住房貸款產(chǎn)生壞賬的風(fēng)險(xiǎn)加大。當(dāng)房產(chǎn)價(jià)格急劇下滑時(shí),會(huì)出現(xiàn)“斷供”的銀行風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)深幅調(diào)整時(shí),銀行要留意兩類個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)。一類是“理性違約”,當(dāng)?shù)盅悍慨a(chǎn)的市價(jià)下降到低于貸款余額時(shí),借款者從自身利益最大化出發(fā)主動(dòng)違約;另一類是“被迫違約”,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整會(huì)與經(jīng)濟(jì)調(diào)整相互作用,經(jīng)濟(jì)下行可能使得一部分貸款者的收入減少,可能出現(xiàn)借款者有償還貸款的意愿,但由于償付能力不足而無法如期還貸。

5.假按揭、假首付、假房?jī)r(jià)等增多使銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)增加。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈趨緊時(shí),部分過度擴(kuò)張的企業(yè)可能采取諸多冒險(xiǎn)行為,例如通過虛增注冊(cè)資本金套取銀行貸款、采用“假按揭、假首付、假房?jī)r(jià)”等手段套取銀行貸款等,從而使銀行信用風(fēng)險(xiǎn)增大?！凹侔唇摇敝饕且恍┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過虛構(gòu)售房合同、偽造借款人簽名等手段,騙取銀行貸款;“假首付”是房地產(chǎn)開發(fā)商利用預(yù)售環(huán)節(jié)以分期首付或?yàn)橘彿空邏|付首付款等手段違規(guī)為借款人辦理首付;“假房?jī)r(jià)”主要是開發(fā)商通過虛構(gòu)的房?jī)r(jià)來套取更多的銀行貸款。

三、商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)深入調(diào)整的措施及建議

面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)深入調(diào)整可能給銀行帶來的巨大風(fēng)險(xiǎn),商業(yè)銀行除應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的研判并關(guān)注宏觀調(diào)控政策、把握政策動(dòng)向以外,還應(yīng)進(jìn)行內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理的調(diào)整,加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理。

1.把好市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān),實(shí)行房地產(chǎn)信貸總量控制,落實(shí)企業(yè)、項(xiàng)目分類管理。一是實(shí)行房地產(chǎn)行業(yè)信貸總量控制,防范行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。二是實(shí)行房地產(chǎn)信貸投放地區(qū)和城市的分類管理,重點(diǎn)支持房?jī)r(jià)運(yùn)行較為平穩(wěn)、投資投機(jī)需求占比較低的省會(huì)城市、中心城市的開發(fā)項(xiàng)目。減少對(duì)供過于求區(qū)域市場(chǎng)的貸款投放,堅(jiān)決退出房?jī)r(jià)高企、投機(jī)濃厚區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。三是強(qiáng)化客戶資質(zhì)、信用評(píng)級(jí)、授信及貸款審批管理,加強(qiáng)對(duì)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、建設(shè)項(xiàng)目合規(guī)性及資本金到位情況的審查。四是加強(qiáng)項(xiàng)目分類管理。重點(diǎn)支持中小戶型、中低價(jià)位的普通住宅項(xiàng)目,對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃面積小、居住社區(qū)環(huán)境不配套、單戶建筑面積過大的住房建設(shè)項(xiàng)目,要嚴(yán)格進(jìn)行限制。

2.堅(jiān)持房地產(chǎn)開發(fā)貸款封閉管理,嚴(yán)防信貸資金挪用。首先,要明確項(xiàng)目資本金審核等要求,確保企業(yè)自有資金和前期銷售收入全部到位,并加強(qiáng)與城建、房管、土地等政府部門橫向交流溝通,及時(shí)獲取最新項(xiàng)目信息。其次,貸款發(fā)放要掌握好節(jié)奏,要根據(jù)項(xiàng)目的銷售情況、工程進(jìn)度情況、施工合同中約定的付款進(jìn)度,合理安排貸款發(fā)放。再次,要做好資金使用監(jiān)管。全面介入整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)銷售過程,消除信息不對(duì)稱給銀行帶來的風(fēng)險(xiǎn)。要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售收入情況及企業(yè)現(xiàn)金流情況,督促開發(fā)商按銷售收入比例及時(shí)還貸。發(fā)放的個(gè)人住房按揭貸款要設(shè)立專戶管理,首付款以及項(xiàng)目其他銷售資金也應(yīng)盡可能納入專戶管理,保證開發(fā)貸款能按期收回。

3.完善房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控機(jī)制,做到風(fēng)險(xiǎn)的早發(fā)現(xiàn)、早處置。一是要加強(qiáng)對(duì)全行業(yè)、各重點(diǎn)地區(qū)、重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警,建立房?jī)r(jià)、空置率、投資額、銷售面積等關(guān)鍵指標(biāo)體系,及時(shí)分析掌握行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)和區(qū)域特點(diǎn),為規(guī)避行業(yè)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域性房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)提供依據(jù)。二是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的監(jiān)控和項(xiàng)目貸款的現(xiàn)場(chǎng)檢查。對(duì)房地產(chǎn)貸款要強(qiáng)化跟蹤管理,通過監(jiān)測(cè)開發(fā)企業(yè)的資金狀況、項(xiàng)目建設(shè)和銷售進(jìn)展等,及時(shí)預(yù)警和處置貸款風(fēng)險(xiǎn)。要明確貸后檢查人員的崗位責(zé)任,加強(qiáng)監(jiān)督管理,切實(shí)杜絕貸后檢查流于形式等不良作風(fēng)。三是盤活風(fēng)險(xiǎn)貸款,積極化解項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)因市場(chǎng)變化、銷售低迷造成資金緊張、出現(xiàn)停工甚至存在爛尾風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目,要借助銀行的信息優(yōu)勢(shì)和客戶優(yōu)勢(shì),幫助企業(yè)尋求新的投資人,通過出售資產(chǎn)、重組等多種方式積極化解風(fēng)險(xiǎn)。

4.高度重視個(gè)人住房貸款的潛在違約風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行要吸取美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn),采取嚴(yán)格的貸前信用審核,注重客戶資信狀況和還款能力分析,避免出現(xiàn)假按揭現(xiàn)象;嚴(yán)格執(zhí)行首付款政策,并根據(jù)客戶資信狀況適度提高首付比率,杜絕出現(xiàn)零首付或低首付現(xiàn)象。

5.加強(qiáng)抵押品價(jià)值管理,確保抵押合法和足值有效。一是加強(qiáng)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)、信譽(yù)等方面的考察,判斷其評(píng)估抵押物價(jià)值的可信度。二是根據(jù)不同區(qū)域房?jī)r(jià)變化的情況,選擇房?jī)r(jià)較高或降幅較大的地區(qū)和城市,對(duì)開發(fā)貸款抵押品價(jià)值進(jìn)行全面重新評(píng)估。三是逐步開展個(gè)人貸款押品價(jià)值重評(píng)工作。針對(duì)貸款余額較大或剩余成數(shù)較高的個(gè)人貸款,認(rèn)真開展抵押品重評(píng)工作。如發(fā)現(xiàn)擔(dān)保不足的,應(yīng)要求借款人及時(shí)追加貸款擔(dān)保,確保貸款擔(dān)保足值有效。

第10篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；宏觀經(jīng)濟(jì)；政策；走勢(shì)；投資策略

一、2013年宏觀經(jīng)濟(jì)及武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)背景

（一）宏觀經(jīng)濟(jì)

房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重是衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)定性、持續(xù)性的一個(gè)重要指標(biāo)，也是衡量房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)及城市經(jīng)濟(jì)關(guān)系的主要指標(biāo)之一。從短期看，指標(biāo)表明房地產(chǎn)年度開發(fā)投資完成額占固定資產(chǎn)投資總額的比重；從長(zhǎng)期看，它反映房地產(chǎn)開發(fā)投資在建總規(guī)模與固定資產(chǎn)投資總規(guī)模的比例關(guān)系。這個(gè)比例過高或過低，都會(huì)影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。

2011年我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到471564億元，比上年增長(zhǎng)9.2%，經(jīng)濟(jì)增速放緩，“保增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)”再次成為政府2012年的首要目標(biāo)。雖然房地產(chǎn)行業(yè)在短期內(nèi)受到調(diào)控，但從長(zhǎng)期來看，仍將是支持中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資在GDP中的占比逐年上升，2007年以來占比均在10%以上，2011年達(dá)到了17%左右的水平，出于保增長(zhǎng)和地方財(cái)政壓力的考慮，房地產(chǎn)行業(yè)仍將長(zhǎng)期向上看好。武漢市2011年GDP6536.81億，人均GDP約10000美元，盡管經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，但絕對(duì)值依然較高，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的發(fā)展平臺(tái)。

（二）武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)

1. 供求走勢(shì)

從房地產(chǎn)（住房）的需求方面來看，城市原有居民住房改善的需要，城市年輕人組建新家庭以及進(jìn)入城市的新興群體都構(gòu)成對(duì)住房的需求；另外，某些對(duì)外開放度大的城市還有境外人士的流入，他們也需要購買住房，至少需要租賃住房；城市改造過程中的動(dòng)拆遷居民更是成為最直接最現(xiàn)實(shí)的住房需求者。在一定的時(shí)期中，城市土地的供給總是有限的，房地產(chǎn)開發(fā)商建造住房的總量也是有限的，一旦需求量增長(zhǎng)過快，房?jī)r(jià)就會(huì)有上升的趨勢(shì)。因此，2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)增加，市場(chǎng)成交總體呈現(xiàn)前高后低的走勢(shì)，2011年上半年價(jià)格仍然在大幅上漲，居于高位，導(dǎo)致全年成交價(jià)格相比去年走高，但目前成交量逐步萎縮，價(jià)格開始松動(dòng)。2011年全年新增供應(yīng)房源為1192萬㎡，相比于去年增加了17.9%；成交量為 825萬㎡，相比于去年下降8.6%；成交價(jià)格7236元/㎡，相比于去年上升5.9%；

2. 存量

目前存量將近840萬方，較去年同期新增近200萬方，目前存銷比接近12。庫存居于高位，2011年底至2012年上半年特別是3-4月份，房企將面臨資金壓力不斷加劇、存貨繼續(xù)增加，銷售持續(xù)低迷的多重考驗(yàn)，將帶來房?jī)r(jià)的進(jìn)一步下行。

3. 新盤成交走勢(shì)

2011年共計(jì)375個(gè)樓盤開盤（包括一個(gè)項(xiàng)目多次開盤及加推的情況），5月為新盤市場(chǎng)分水嶺，在品牌開發(fā)商低價(jià)開盤的帶動(dòng)下，整體成交率高達(dá)65%，而之后政策效應(yīng)持續(xù)發(fā)威，投資及改善型需求均受到了抑制，以及受制于年度銷售目標(biāo)不得不增加的推盤量，盡管開發(fā)商基本選擇低價(jià)入市，加大推廣力度，卻難以改變成交率持續(xù)下滑的趨勢(shì)。

4. 土地市場(chǎng)

相比于2010年武漢土地市場(chǎng)“地王頻現(xiàn)”的瘋狂，2011年表現(xiàn)相對(duì)冷清，土地成交面積與成交金額均有大幅下滑，底價(jià)成交、流拍、延期現(xiàn)象增多，調(diào)控背景下開發(fā)商拿地越發(fā)謹(jǐn)慎。從土地成交一般影響2年后的供求關(guān)系這一規(guī)律來看， 08年土地成交規(guī)模大幅萎縮使得2010年供應(yīng)量極為緊張，而加上之前累計(jì)的需求集中釋放，使得2010年成交量出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，房?jī)r(jià)大幅飆升，開發(fā)商資金量充裕，大幅拿地?cái)U(kuò)張，如此也必將大大增加2012年的供應(yīng)量，使得供過于求的態(tài)勢(shì)有可能加劇。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)

1. 政策方面

2011年年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議表明中央未來對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的方向不會(huì)動(dòng)搖， 盡管“三限”政策帶有明顯的政治干預(yù)色彩，但在“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”的目標(biāo)下，2014 年政策整體放松無望，更多可能是政策微調(diào)。保障房的建設(shè)將穩(wěn)步推進(jìn)，彌補(bǔ)商品房投資下滑對(duì)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響。房產(chǎn)稅或采取擴(kuò)大試點(diǎn)城市的方式漸進(jìn)推進(jìn)，長(zhǎng)期看將逐步替代限購令。

2. 信貸資金方面

房地產(chǎn)開發(fā)是一種投資行為，離不開金融支持。從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)歷可以看出房地產(chǎn)金融發(fā)展的狀況，很大程度上左右著房地產(chǎn)投資的狀況。為了控制房地產(chǎn)投資過快增長(zhǎng)，改變固定資產(chǎn)投資過熱的狀況，國(guó)家出臺(tái)了一系列綜合措施，包括提高存款準(zhǔn)備金率、控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模、提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例等金融政策和清理整頓開發(fā)區(qū)、限制高檔物業(yè)用地等新的土地政策等。但是，在國(guó)家“保增長(zhǎng)”的主題下，之前一直緊縮的信貸資金可能會(huì)逐步寬松，我國(guó)貨幣政策將從緊縮走向中性，預(yù)計(jì)2014年將有多次存準(zhǔn)率的下調(diào)，資金流充足，但是對(duì)于信貸資金的流向暫時(shí)難以判斷，是否對(duì)房地產(chǎn)有大幅利好尚難以定論。

三、房地產(chǎn)投資策略建議

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入短周期或者持續(xù)調(diào)整期，目的是保證房地產(chǎn)買賣雙方健康穩(wěn)定有序發(fā)展。未來中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)即使取消限購，也不會(huì)像2010年一樣快速反彈，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該放在國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的大背景中來看，應(yīng)后續(xù)房地產(chǎn)政策將會(huì)是斷斷續(xù)續(xù)，不斷出臺(tái)不但調(diào)整，因此房地產(chǎn)投資者和開發(fā)商在自己的戰(zhàn)略目標(biāo)及開發(fā)策略上必須走價(jià)值開發(fā)和重深化拓寬盈利模式的策略。

1. 增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，以戰(zhàn)略防守為主，收縮戰(zhàn)線，快速銷售，最大程度的持有現(xiàn)金，為即將可能到臨的低價(jià)抄底拿地做好準(zhǔn)備；

2. 營(yíng)銷策略上，做好淡市營(yíng)銷專題，強(qiáng)化以客戶為中心的營(yíng)銷方式，同時(shí)追求營(yíng)銷渠道的創(chuàng)新和精細(xì)化；

3. 產(chǎn)品策略上，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)水平已經(jīng)頗為成熟，單純的從立面、園林、戶型等方面去突破顯得較為薄弱，必須增加產(chǎn)品內(nèi)涵和人文訴求，帶來客戶生活方式的全新體驗(yàn)，杜絕產(chǎn)品的裸奔；

4. 從戰(zhàn)略領(lǐng)域看，應(yīng)該著眼于未來經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，加大商業(yè)地產(chǎn)的投資力度，重視商業(yè)物業(yè)持有，同時(shí)可考慮與內(nèi)需相關(guān)的地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)，如旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等；

5. 從戰(zhàn)略布局看，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入下半場(chǎng)，未來三四線城市將是發(fā)展的重點(diǎn)和亮點(diǎn)，在資金充裕的情況下，可適當(dāng)考慮布局拓展三四線城市。

參考文獻(xiàn)

[1] 張東：《房地產(chǎn)投資導(dǎo)論》，中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2009年

第11篇

摘 要：近些年來，我國(guó)房?jī)r(jià)不斷上漲，國(guó)家加大了對(duì)經(jīng)濟(jì)的全面的宏觀調(diào)控，先后公布了不少有關(guān)土地和金融方面的相關(guān)政策。在這種大局勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)如何在復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境中保持競(jìng)爭(zhēng)力，使得企業(yè)具有長(zhǎng)久的生命力，這就是一個(gè)值得探討的問題。本文運(yùn)用杜邦分析方法分析典型房地產(chǎn)企業(yè)，根據(jù)分析的結(jié)果對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理狀況進(jìn)行評(píng)價(jià)并給與相應(yīng)的建議。希望可以為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理提供一些幫助。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn) 杜邦分析 陸家嘴

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的行業(yè)。21 世紀(jì)以來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，其中相當(dāng)大的部分是房地產(chǎn)業(yè)所做出的貢獻(xiàn)。與此同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也受到國(guó)家和政府的宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響。經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的也非常快。相反，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不景氣房地產(chǎn)企業(yè)回收資金緩慢，也會(huì)影響企業(yè)的發(fā)展。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在飛速的發(fā)展，另一方面也存在很多的問題。因此，政府提出了許多限制性的政策來調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)也愈加嚴(yán)峻。作為資金密集型的企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況直接影響著企業(yè)未來的盈利能力。因此如何根據(jù)財(cái)務(wù)狀況來了解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況以及未來的盈余能力就顯得尤為重要。這不僅可以給廣大的投資者一個(gè)指引，還可以使得企業(yè)在發(fā)展過程中不斷發(fā)現(xiàn)自己的弱勢(shì)，讓企業(yè)保持穩(wěn)健的發(fā)展。

二、杜邦分析體系

通常我們可以通過利用上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)計(jì)算出相應(yīng)的財(cái)務(wù)比率，進(jìn)而了解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況和盈利能力。杜邦分析是以凈資產(chǎn)收益率為核心的財(cái)務(wù)指標(biāo)，通過財(cái)務(wù)指標(biāo)的內(nèi)在聯(lián)系，系統(tǒng)、綜合的分析企業(yè)的盈利水平對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)進(jìn)行綜合的分析。其基本思想是將企業(yè)凈資產(chǎn)收益率逐級(jí)分解為多項(xiàng)財(cái)務(wù)比率乘積。因?yàn)檫@種方法是由美國(guó)杜邦公司首先創(chuàng)造的，所以稱為杜邦分析法。圖1 是杜邦分析的系統(tǒng)圖：

三、基于杜邦分析法的上市房地產(chǎn)公司盈利能力因素分析凈資產(chǎn)收益率是杜邦分析體系金字塔模型的最上層比率，也是核心的比率。本文通過對(duì)篩選出來的100 家在近五年年持續(xù)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，對(duì)于盈利企業(yè)，作用更加顯著的代表比率是總資產(chǎn)凈利率。因此本文將分別對(duì)權(quán)益乘數(shù)和資產(chǎn)凈利率對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的影響進(jìn)行進(jìn)一步分析。

通過對(duì)資產(chǎn)收益率的進(jìn)一步分解，我們可以詳細(xì)的了解上市房地產(chǎn)公司的收入和費(fèi)用支出的具體情況。本文主要運(yùn)用總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、營(yíng)業(yè)成本支出率、期間費(fèi)用支出率、所得稅費(fèi)用支出率四個(gè)指標(biāo)進(jìn)行分析。

四、我國(guó)上市房地產(chǎn)公司盈利能力的分析

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)繁榮十年之久，如何在動(dòng)蕩的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中繼續(xù)保持甚至提高自身的盈利能力，這個(gè)非常重要。本文以陸家嘴企業(yè)為例進(jìn)行杜邦分析，了解企業(yè)財(cái)務(wù)狀況。

（一）資產(chǎn)收益率及其分解分析

（1）凈資產(chǎn)收益率可以用來衡量一個(gè)企業(yè)的總體的盈利能力。陸家嘴的資產(chǎn)凈利率2008—2012 五年間經(jīng)歷了先增加后減少的過程，由2008 年的5.15%上升至10.16%，再到2012 年的3.59%，2008-2012 年資產(chǎn)收益率總體的趨勢(shì)是下降，這也說明了陸家嘴房地產(chǎn)集團(tuán)總體盈利能力逐漸下降。

(2)主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率的各項(xiàng)影響因素具體分析。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都經(jīng)營(yíng)著許多業(yè)務(wù)，包括房地產(chǎn)租賃，酒店業(yè)，物業(yè)管理等等。那么下面我們將分析各項(xiàng)業(yè)務(wù)對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率的貢獻(xiàn)。見表2

由表2 可知，2008-2011 年房地產(chǎn)銷售和租賃一直是企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)利率的主要來源。而且二者交替成為影響主營(yíng)業(yè)務(wù)利率的主要因素。2008 年由于受到美國(guó)次貸危機(jī)的影響，房產(chǎn)銷售并不景氣，而房地產(chǎn)租賃則火起來。由此可見，外界的經(jīng)濟(jì)環(huán)境會(huì)影響企業(yè)的發(fā)展方向。2012 年企業(yè)把主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到動(dòng)遷房轉(zhuǎn)讓上。目前偏遠(yuǎn)郊區(qū)房產(chǎn)開發(fā)則主要集中在別墅上，購買者均是高收入人群。為了滿足大多數(shù)群眾的需求，把原低層樓房動(dòng)遷改成高層，在原住戶入住的基礎(chǔ)上增加黃金地段的新住戶，企業(yè)的銷售收入也得以增加。

酒店業(yè)的變化不大，說明并不是企業(yè)的重心所在。物業(yè)管理是2010 年企業(yè)新逐鹿的一個(gè)產(chǎn)業(yè)。就近3 年的發(fā)展趨勢(shì)來看，物業(yè)管理每年的收入都在上升，對(duì)于企業(yè)的盈利的作用也是顯而易見的。未來普通住宅、拆遷房等均會(huì)改造成小區(qū)，因而物業(yè)管理將成為房地產(chǎn)企業(yè)未來主要發(fā)展的業(yè)務(wù)之一。

(3)陸家嘴集團(tuán)這5 年的期間費(fèi)用保持在較穩(wěn)定的水平上，只是在2009 年有較大幅度的比重下降。營(yíng)業(yè)外收入的貢獻(xiàn)處于較大的波動(dòng)狀態(tài)，而且作用不是很明顯，近4 年的貢獻(xiàn)一直在0.05%以內(nèi)。企業(yè)的中心仍放在了企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)上。

（二）權(quán)益乘數(shù)分析。

從這5 年的數(shù)據(jù)來看，從2009 年開始陸家嘴權(quán)益乘數(shù)逐漸上升，與此同時(shí)，凈資產(chǎn)收益率開始大幅度下降，直到2012 年才有一定程度的上升，而這上升的原因更多是因?yàn)?012 年資產(chǎn)凈利率的增加，這就說明，在目前情況看來，陸家嘴依靠大量負(fù)債獲得土地進(jìn)而進(jìn)行開發(fā)這個(gè)是具有很大風(fēng)險(xiǎn)的，企業(yè)在背負(fù)著沉重債務(wù)的同時(shí)短期無法獲得相應(yīng)的回報(bào)，企業(yè)未來籌集資金會(huì)更加困難。

五、提高我國(guó)上市房地產(chǎn)公司盈利能力的建議

（一）樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

企業(yè)應(yīng)該具備預(yù)防企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)。在控制企業(yè)總風(fēng)險(xiǎn)方面，企業(yè)應(yīng)該把握好經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系，在合理的范圍內(nèi)將總風(fēng)險(xiǎn)降到最低。在負(fù)債方面，企業(yè)要在結(jié)合企業(yè)現(xiàn)實(shí)情況的基礎(chǔ)上考察有哪些因素會(huì)影響負(fù)債，進(jìn)而定下負(fù)債的數(shù)額。與此同時(shí)企業(yè)還應(yīng)做好未來還款的規(guī)劃，使得企業(yè)在一個(gè)相對(duì)安全的范圍內(nèi)開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

（二）優(yōu)化資金管理范圍和程度

為了進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的整體控制，企業(yè)應(yīng)該在投資于高收益高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目時(shí)充分估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的大小。還要考慮到國(guó)家的政策、民風(fēng)民俗、居民收入、通貨膨脹率等因素的影響，經(jīng)過嚴(yán)密的市場(chǎng)調(diào)查之后，由專業(yè)人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃，進(jìn)行開發(fā)進(jìn)度安排，與此同時(shí)財(cái)務(wù)部門進(jìn)行測(cè)度，制定詳細(xì)的費(fèi)用測(cè)算，以便合理的利用和資金。

在資金流監(jiān)控方面，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)從前期預(yù)算，到中期資金流的流入流出，還有后期的結(jié)算總結(jié)對(duì)企業(yè)資金流整體的監(jiān)控，分析資金超出預(yù)算的原因，隨時(shí)糾正預(yù)算中不合適的地方，以便合理的利用資金。

（三）加速存貨周轉(zhuǎn)

第12篇

4.1.1關(guān)于層次分析法（AHP）

目前，對(duì)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)的方法至少在20種以上[43]比較有代表性的方法有因素分析法、對(duì)比差距法、內(nèi)涵分析法、模糊綜合評(píng)價(jià)法、灰色多層次評(píng)價(jià)法、綜合指數(shù)評(píng)價(jià)法等。在本文中，筆者將使用的是層次分析法(AnalyticHierarchyProcess)，簡(jiǎn)稱AHP。其主要原因?yàn)椋簩哟畏治龇ǖ陌l(fā)展始于上世紀(jì)70年代初，從1977年薩迪在第一屆國(guó)際數(shù)學(xué)建會(huì)議上發(fā)表“無結(jié)構(gòu)決策問題的建模—層次分析法”時(shí)起開始受到注意，逐步在計(jì)劃制定、資源分配、方案排序、政策分析、沖突求解及決策預(yù)報(bào)等領(lǐng)得到廣泛應(yīng)用。它將判斷和價(jià)值結(jié)合為一個(gè)邏輯整體，依賴想象、經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)構(gòu)造問題所處的遞階層次，并根據(jù)邏輯、直覺和經(jīng)驗(yàn)給出判斷。它允許使用者使用時(shí)修訂，擴(kuò)展一個(gè)問題層次中的元素或改變?cè)瓉淼呐袛?，考查結(jié)果的敏感程度決定做何種改變[44]。層次分析法決策工具的優(yōu)點(diǎn)在于：適用性、簡(jiǎn)潔性、實(shí)用性、系統(tǒng)性。通過決策者的選擇與判斷，它能充分反映決策者對(duì)決策問題的認(rèn)識(shí)，方便決策者與決策分析者的溝通，促成集體參與決策，增加決策的有效性。通過把復(fù)雜問題分解兩兩比較重要性，最后綜合判斷這種方法，具有鮮明的化整為零的簡(jiǎn)潔性效果。層次分析法對(duì)定量定性分析均適合，如對(duì)資源分配、方案評(píng)比、預(yù)測(cè)、系統(tǒng)分析、規(guī)劃等問題均適用。通常的決策方式大概有三種：因果推斷、概率推斷、系統(tǒng)推斷，層次分析法正好反映對(duì)復(fù)雜問題的系統(tǒng)解決方式。當(dāng)然，層次分析法也有相應(yīng)的局限性，如只能選優(yōu)，不能生成方案、只是粗略的排序、主觀性較大等。但是無論如何層次分析法不失為一種簡(jiǎn)單有效的多目標(biāo)決策方法。因此，可以說層次分析法是一種可用于處理復(fù)雜的社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面決策問題的分析方法，主要是利用不確定的和多標(biāo)準(zhǔn)的特征來解決決策問題。其決策的基本過程是：從系統(tǒng)論思想出發(fā)，將評(píng)價(jià)對(duì)象視為一個(gè)系統(tǒng)，并按系統(tǒng)的層次性把它劃分為遞階層次結(jié)構(gòu)，在同一層次中，對(duì)兩兩元素之間進(jìn)行重要程度比較。再由1?9標(biāo)度法確定判斷矩陣，對(duì)每個(gè)判斷矩陣A，按特征方程Awwmac=λ,求出歸一化的單排序權(quán)重向量w[45]。計(jì)算所有單排序權(quán)重向量后，各層元素的組合向量可按如下遞推公式得()()()(1)2()1()[,,,]?=???k=kknkkkwwwwPwk式中，kTnkkkkw[w,w(1),,w(1)]2(1)1(1)(1)?????=???是以合成出的第k?1層上(k?1)n個(gè)元素相對(duì)于23總目標(biāo)的組合權(quán)重向量。矩陣[,,,()](1)()2()1()knkkkkPPPP?=???，其第j列kTnjkjkjkjP[P,P(),,P()]2()1()1=???為第k層kn個(gè)元素關(guān)于k?1層第j個(gè)元素的排序權(quán)重向量，其中不受j支配的元素的權(quán)重為零。

4.1.2層次分析法評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建步驟

（1）建立指標(biāo)體系層次結(jié)構(gòu)首先要把評(píng)價(jià)體系中的各個(gè)指標(biāo)按其屬性分為若干組。每一組作為一個(gè)層次，再將同一層次的指標(biāo)作為準(zhǔn)則對(duì)下一層次的指標(biāo)起支配的作用，這種由上而下的支配關(guān)系構(gòu)造了一個(gè)遞階層結(jié)構(gòu)。如同表X所示得出的模型A，即為目標(biāo)層。其下又有兩級(jí)指標(biāo)層次，分別為準(zhǔn)則層B和子準(zhǔn)則層C，共包括了定量的經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)和定性的評(píng)議型指標(biāo)共計(jì)19項(xiàng)。

（2）構(gòu)造判斷矩陣根據(jù)區(qū)域中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力指標(biāo)體系遞階層次結(jié)構(gòu)，以上一層的某一要素作為判斷準(zhǔn)則，對(duì)下一層要素進(jìn)行兩兩比較，從而來確定矩陣元素值。如相對(duì)于總目標(biāo)，準(zhǔn)則層因素之間兩兩比較，得其相對(duì)重要程度判斷矩陣。表4-1元素兩兩比對(duì)時(shí)的重要性等級(jí)及其賦值序號(hào)含義ija賦值1i和j兩種元素同樣重要12i元素比j元素比較重要33i元素比j元素明顯重要54i元素比j元素強(qiáng)烈重要75i元素比j元素極其重要96i元素比j元素比較不重要137i元素比j元素明顯不重要158i元素比j元素強(qiáng)烈不重要179i元素比j元素極其不重要19（3）層次單排序及其一致性檢驗(yàn)。由判斷矩陣計(jì)算被比較元素對(duì)于該準(zhǔn)則的相對(duì)權(quán)重，并計(jì)算其一致性。（4）層次總排序及其一致性檢驗(yàn)。計(jì)算各層元素對(duì)系統(tǒng)目標(biāo)的合成權(quán)重，進(jìn)行排序，并進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。遞階層次結(jié)構(gòu)合成排序的具體過程為：假設(shè)上一層次A包含n個(gè)元素：1A，2A，…，nA，其層次總排序(對(duì)于第二層而言，它的層次總排序權(quán)值，就是單一準(zhǔn)則—總目標(biāo)下的層次單排序)權(quán)值分別為1a，2a，…,na；下一層次B包含m個(gè)元素：1B，2B，…，mB，它們對(duì)于元素jA的層次排序權(quán)值分別為：jB1，jB2，…jB，(當(dāng)kB與jA無聯(lián)系時(shí)，kjB=0)。（5）計(jì)算企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)值，此值是將所有經(jīng)過標(biāo)準(zhǔn)化處理的各指標(biāo)值與其權(quán)重24值相乘后加和得到的[46]。4.2中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)指標(biāo)選定的原則根據(jù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的含義，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力體現(xiàn)在消費(fèi)者價(jià)值(市場(chǎng)占有和消費(fèi)者滿意)和企業(yè)自身利益(盈利和發(fā)展)兩個(gè)方面，它的實(shí)質(zhì)是一個(gè)企業(yè)同其他企業(yè)相比較的生產(chǎn)率。而對(duì)于不同區(qū)域的中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，其競(jìng)爭(zhēng)力是宏觀層次的區(qū)域比較優(yōu)勢(shì)和微觀層次的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)綜合作用的結(jié)果[47]。因此，對(duì)區(qū)域中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)指標(biāo)的構(gòu)建既要考慮到地區(qū)中小房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)力量，從而反映其區(qū)位比較優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也要能夠反映該地區(qū)中小房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的效果和未來的發(fā)展?jié)摿?。此外，在指?biāo)選擇上，為便于實(shí)際可行，盡可能地用比較綜合性的測(cè)評(píng)指標(biāo)，特別是具有顯示性的能夠量化的指標(biāo)，最終，地區(qū)中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力將以綜合指數(shù)的形式體現(xiàn)。建立一套科學(xué)的競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)體系，是開展中小房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)體競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)的前提。選擇何種指標(biāo)、多少個(gè)指標(biāo)構(gòu)成評(píng)價(jià)體系、不僅要考慮數(shù)據(jù)來源的可能性和可靠性，還要有理論根據(jù)。從理論上看，中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的測(cè)度指標(biāo)體系固然要求越全面越好，但由于受到定量研究方法以及指標(biāo)數(shù)據(jù)本身的限制，特別是實(shí)證研究中，往往只能有針對(duì)性地篩選那些具有代表性的指標(biāo)體系和指標(biāo)項(xiàng)。本文認(rèn)為，在指標(biāo)選擇適時(shí)必須遵循以下原則：

4.2.1科學(xué)性原則

科學(xué)性原則即指標(biāo)盡量能夠科學(xué)地、全面地反映中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的內(nèi)涵。不同的指標(biāo)反映不同的側(cè)面和不同的內(nèi)容特征；不同的指標(biāo)對(duì)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力影響的程度不同。要根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力貢獻(xiàn)的程度，恰當(dāng)?shù)剡x取指標(biāo)個(gè)數(shù)，嚴(yán)格地區(qū)分指標(biāo)在體系中的位置，要準(zhǔn)確地測(cè)度出企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的實(shí)際情況，要有利于比較國(guó)內(nèi)各個(gè)地區(qū)中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的情況。

4.2.2目的性原則

科學(xué)地構(gòu)建中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，目的在于能夠衡量出中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的實(shí)際狀況，找出影響中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不足的關(guān)鍵因素，指出競(jìng)爭(zhēng)力改進(jìn)的方向和手段，為政府制定宏觀政策提供幫助。

4.2.3獨(dú)立性原則

各評(píng)價(jià)指標(biāo)之間應(yīng)盡量避免顯見的包容關(guān)系，隱含的相關(guān)關(guān)系在處理方法上盡量將之弱化、消除；根據(jù)各指標(biāo)量間相互獨(dú)立的要求確立指標(biāo)。指標(biāo)變量間的獨(dú)立性是統(tǒng)計(jì)研究的基本要求，如果指標(biāo)間重復(fù)信息過多，就不便于發(fā)揮指標(biāo)的最大作用，也會(huì)給競(jìng)25爭(zhēng)力評(píng)價(jià)工作帶來不必要的麻煩，甚至影響到評(píng)價(jià)的效果。因此，應(yīng)盡量避免指標(biāo)信息的重復(fù)。

4.2.4可對(duì)比性原則

競(jìng)爭(zhēng)力指標(biāo)應(yīng)能夠在企業(yè)間和地區(qū)之間具有普遍的適用性。所涉及的時(shí)間范圍、計(jì)算口徑不宜變化懸殊，應(yīng)具有相對(duì)的穩(wěn)定性。

4.2.5定性和定量相結(jié)合的原則

對(duì)定性的指標(biāo)在明確其含義的基礎(chǔ)上，要按照某種標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其進(jìn)行量化。使其不僅能恰當(dāng)?shù)胤从持笜?biāo)的性質(zhì)而且能夠進(jìn)行精確的比較。對(duì)定性指標(biāo)和定量指標(biāo)要采用科學(xué)的計(jì)算方法。

4.2.6可操作性原則

根據(jù)指標(biāo)所反映信息量的大小確立指標(biāo)，數(shù)據(jù)必須能夠搜集到并便于計(jì)算。要在眾多的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中選擇少數(shù)幾個(gè)有代表性，蘊(yùn)含信息量多，能夠較全面地刻畫出競(jìng)爭(zhēng)力變化特征的綜合性指標(biāo)。

4.2.7真實(shí)性原則

根據(jù)財(cái)會(huì)制度改革的要求確立指標(biāo)。財(cái)會(huì)制度全面改革以后，引起了企業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的一系列的變化。確立評(píng)價(jià)指標(biāo)應(yīng)與財(cái)會(huì)制度的要求相統(tǒng)一，指標(biāo)須從財(cái)務(wù)報(bào)表中來，以確保數(shù)據(jù)來源的可靠性。根據(jù)上述思路，按照企業(yè)內(nèi)在的發(fā)展規(guī)律，將競(jìng)爭(zhēng)力劃分為企業(yè)的生存能力、成長(zhǎng)能力和發(fā)展能力。

4.3中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建

根據(jù)上述思路和原則，結(jié)合中小房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀及房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)要素，本文將指標(biāo)體系分為兩大類：統(tǒng)計(jì)性指（經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)）和評(píng)議性指標(biāo)（企業(yè)管理）。其中包括一級(jí)指標(biāo)5項(xiàng)，二級(jí)指標(biāo)14項(xiàng)。這其中經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)類指標(biāo)是指在年度報(bào)表或公布的業(yè)績(jī)中可以直接得到的指標(biāo)數(shù)據(jù)，或是通過計(jì)算可以得到的數(shù)據(jù)，也稱為“硬指標(biāo)”[47]。主要包括規(guī)模影響力、財(cái)務(wù)和效益指標(biāo)、資產(chǎn)及技術(shù)創(chuàng)新狀況、增長(zhǎng)率和效率指標(biāo)等。企業(yè)管理類指標(biāo)是指一些不易量化、需要通過調(diào)查、判斷或?qū)＜以u(píng)議得到的指標(biāo)。包括市場(chǎng)創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新等一系列營(yíng)銷狀況，以及創(chuàng)新程度、內(nèi)部管理、經(jīng)營(yíng)環(huán)境、社會(huì)責(zé)任、環(huán)境創(chuàng)新和發(fā)展前景等狀況，也稱為“軟指標(biāo)”。這些指標(biāo)雖不易量化，但對(duì)每個(gè)指標(biāo)按其特點(diǎn)和內(nèi)涵，采取遞進(jìn)式或獨(dú)立式計(jì)分，也可以采取同行對(duì)比計(jì)分，盡量給以硬化和量化。26表4-2中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)體系指標(biāo)體系A(chǔ)指標(biāo)類型一級(jí)指標(biāo)二級(jí)指標(biāo)指標(biāo)含義指標(biāo)計(jì)算方法總資產(chǎn)貢獻(xiàn)率11B反映企業(yè)全部資產(chǎn)的獲利能力，是評(píng)價(jià)企業(yè)盈利能力的核心指標(biāo)利潤(rùn)總額+稅金總額+利息支出/平均資產(chǎn)總額×100%資產(chǎn)利稅率12B反應(yīng)每單位資產(chǎn)所提供的利潤(rùn)稅金額，是分析資金投入效果的主要分析指標(biāo)利稅總額（/固定資產(chǎn)凈值平均余額+流動(dòng)資產(chǎn)平均余額）×100%區(qū)域生存能力指標(biāo)1B資產(chǎn)負(fù)債率13B反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的重要指標(biāo)負(fù)債總額/資產(chǎn)總額市場(chǎng)占有率21B反映該企業(yè)項(xiàng)目在市場(chǎng)上的占有程度產(chǎn)品銷售量/地區(qū)內(nèi)行業(yè)銷售總量流動(dòng)比率22B反映企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)承受能力流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債企業(yè)成長(zhǎng)能力指標(biāo)2B凈資產(chǎn)收益率23B反映企業(yè)在最近一段時(shí)間的收益變化情況利潤(rùn)總額/平均凈資產(chǎn)總額凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率31B反映企業(yè)在最近一段時(shí)間的發(fā)展情況3?1×100%三年前凈資產(chǎn)總額當(dāng)年凈資產(chǎn)總額銷售擴(kuò)張率32B反映企業(yè)本年度比上年度銷售總額變動(dòng)的百分比本年度銷售額/上年度銷售額×100%統(tǒng)計(jì)性指標(biāo)（經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)）企業(yè)發(fā)展能力指標(biāo)3B融資成本33B反映企業(yè)融資能力的高低各種融資渠道的加權(quán)成本人力資源管理41B反映企業(yè)人力資源的控制和調(diào)配能力定性指標(biāo)（由專家評(píng)估）內(nèi)部管理能力指標(biāo)4B企業(yè)創(chuàng)新管理42B反映企業(yè)在行業(yè)內(nèi)部的可發(fā)展前景定性指標(biāo)（由專家評(píng)估）經(jīng)營(yíng)環(huán)境51B企業(yè)經(jīng)營(yíng)的外部環(huán)境評(píng)估（主要包括政策環(huán)境、生態(tài)環(huán)境）定性指標(biāo)（由專家評(píng)估）社會(huì)責(zé)任感52B包括企業(yè)文化等定性指標(biāo)（由專家評(píng)估）（議性指標(biāo)評(píng)企業(yè)管理）外部適應(yīng)能力指標(biāo)5B消費(fèi)者滿意度53B企業(yè)本身及產(chǎn)品的被肯定程度定性指標(biāo)（由專家評(píng)估）及問卷調(diào)查27

4.3.1評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中指標(biāo)處理的理論說明

（1）在設(shè)計(jì)指標(biāo)時(shí)，在遵循前面所論述的設(shè)計(jì)原則的基礎(chǔ)上，盡量選取了多個(gè)能夠量化的指標(biāo)來全面反映企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力狀況。如對(duì)企業(yè)管理水平、產(chǎn)品市場(chǎng)控制能力、企業(yè)收益力、技術(shù)實(shí)力等分別通過3、4個(gè)因素來對(duì)其現(xiàn)實(shí)狀況進(jìn)行評(píng)價(jià)；（2）在準(zhǔn)則層的選擇上，采取財(cái)務(wù)指標(biāo)與非財(cái)務(wù)指標(biāo)相結(jié)合的原則，避免使用單一的顯示性指標(biāo)，對(duì)相關(guān)的分析性指標(biāo)也同樣重視。再次同時(shí)采用靜態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)，以便在評(píng)價(jià)企業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況的基礎(chǔ)上，預(yù)測(cè)企業(yè)未來可能的發(fā)展情況[48]；（3）為遵循企業(yè)評(píng)價(jià)的目的性原則，突出了相對(duì)性指標(biāo)，較少采用絕對(duì)性指標(biāo)，如主要采用各種相對(duì)比率還具有一定的相關(guān)性，也不是很全面，如企業(yè)創(chuàng)新能力等重要指標(biāo)由于數(shù)據(jù)無法取得而在本指標(biāo)體系中未反映出來。本指標(biāo)體系主要是想對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行評(píng)價(jià)，所以對(duì)不同行業(yè)的不同企業(yè)進(jìn)行評(píng)價(jià)，還需要對(duì)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整補(bǔ)充，這樣才能獲得符合本行業(yè)、本企業(yè)實(shí)際的全面評(píng)價(jià)。

4.3.2評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中指標(biāo)處理的方法

指標(biāo)數(shù)值一般來說分成三類:第一類指標(biāo)本身屬于統(tǒng)計(jì)內(nèi)容，直接提取相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)即可；第二類指標(biāo)本身沒有統(tǒng)計(jì)，但是相關(guān)數(shù)據(jù)有統(tǒng)計(jì)，提取相關(guān)數(shù)據(jù)，通過計(jì)算獲得需要指標(biāo)值；第三類沒有相關(guān)數(shù)據(jù)支持，這大多是定性指標(biāo)，通過專家評(píng)估、問卷調(diào)查等得出指標(biāo)值。由于各指標(biāo)的類型不同，得出的指標(biāo)值必須進(jìn)行處理，使其具備可比性[49]。主要使用的指標(biāo)處理方法有：（1）定量指標(biāo)的定值轉(zhuǎn)換在企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中，由于評(píng)價(jià)指標(biāo)的類型不同，其屬性值量化的方法也不同。評(píng)價(jià)指標(biāo)的類型一般可分為下列幾種:越小越好型、越大越好型、適中型和區(qū)間型。（2）定性數(shù)據(jù)的處理根據(jù)國(guó)內(nèi)外企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)的經(jīng)驗(yàn)，定性數(shù)據(jù)的獲取往往采用專家評(píng)估和問卷調(diào)查相結(jié)合，兩者都是經(jīng)過指標(biāo)體系打分獲得數(shù)據(jù)[50]。設(shè)有n專家同時(shí)參與對(duì)企業(yè)評(píng)價(jià)的打分，即有專家集：(exp,exp,...,exp)12nEXP=同時(shí)，由于存在專家影響力和知識(shí)水平的不同，權(quán)重也不同。設(shè)n個(gè)專家的權(quán)重分配為：(exp,exp,...,exp)12nAEXP=aaa其中：iexp為其中一個(gè)專家，iaexp為該專家的權(quán)重，i=1,2,...,n。為追求精準(zhǔn)性，這里采用由五個(gè)評(píng)語所組成的評(píng)語集,其表述形式為：28(,,...,)()125V=vvv=非常弱，弱，一般，強(qiáng)，非常強(qiáng)為了避免主觀判斷所引起的失誤，統(tǒng)一評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)、方便專家打分，增加定性指標(biāo)的準(zhǔn)確性，可采用隸屬度賦值方法，將定性指標(biāo)分成5個(gè)檔次(很差，差一般，好，很好)分別地應(yīng)1?5分。1?5表示不同的等級(jí)，等級(jí)之間只是對(duì)指標(biāo)看法的程度不同。由于在賦值判斷過程中已內(nèi)含標(biāo)準(zhǔn)，可直接計(jì)算評(píng)價(jià)值，對(duì)所有定性指標(biāo)分值匯總，用加權(quán)平均的方法對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行計(jì)算。最后根據(jù)得出的平均分值確定該企業(yè)定性指標(biāo)檔次[51]。在這里將5個(gè)評(píng)語置于一個(gè)連續(xù)的語言值標(biāo)尺上，并且將每個(gè)評(píng)語在標(biāo)尺上的長(zhǎng)度都設(shè)定為單位1，如圖4-3所示：012345

4.3.3指標(biāo)體系的評(píng)價(jià)模式

在參考一些學(xué)者的理論研究成果的基礎(chǔ)上，通過AHP的有關(guān)方法計(jì)算得出各對(duì)應(yīng)指標(biāo)的權(quán)重值見表(4-4)。總體來說，本指標(biāo)體系的各權(quán)重值基本體現(xiàn)了企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力各相關(guān)指標(biāo)的相對(duì)重要性。表4-4指標(biāo)體系評(píng)價(jià)模式及其權(quán)重賦值一級(jí)權(quán)數(shù)二級(jí)權(quán)數(shù)體系的五個(gè)方面權(quán)值各方面的分指標(biāo)權(quán)值總資產(chǎn)貢獻(xiàn)率11B0.320資產(chǎn)利稅率12區(qū)域生存能力B0.5571B0.159資產(chǎn)負(fù)債率13B0.123市場(chǎng)占有率21B0.333流動(dòng)比率22企業(yè)成長(zhǎng)能力B0.3072B0.381凈資產(chǎn)收益率23B0.360凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率31B0.519銷售擴(kuò)張率32企業(yè)發(fā)展能力B0.2843B0.227融資成本33B0.197人力資源管理41B0.667內(nèi)部管理能力4B0.135企業(yè)創(chuàng)新管理42B0.333經(jīng)營(yíng)環(huán)境51B0.231社會(huì)責(zé)任52外部適應(yīng)能力B0.1175B0.098消費(fèi)者滿意度53B0.651非常弱弱一般強(qiáng)非常強(qiáng)29

4.4中小房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀分析

4.4.1中小房地產(chǎn)企業(yè)總量多，占有市場(chǎng)份額大

目前，從總體上看，我國(guó)的大型房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，還沒有形成壓倒性的壟斷優(yōu)勢(shì)。這導(dǎo)致企業(yè)的產(chǎn)出、成本及品質(zhì)還尚未因?yàn)槠髽I(yè)的大小而有所不同，即并非企業(yè)的規(guī)模越大、成本越低、品質(zhì)越好，這使得企業(yè)對(duì)品牌的重視程度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還未達(dá)到影響消費(fèi)者決策的程度，消費(fèi)者對(duì)企業(yè)品牌的重視，遠(yuǎn)比不上對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量、功能和價(jià)格的關(guān)注。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)地域性強(qiáng)、產(chǎn)品獨(dú)立性高的行業(yè)，大型企業(yè)的擴(kuò)張也受到遠(yuǎn)遠(yuǎn)重于其他行業(yè)的客觀限制，這也在一定程度上加大了其壟斷市場(chǎng)的難度。以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)心為例，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有5萬家左右，中小房地產(chǎn)企業(yè)占中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的90%多[52]，其中，具有一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的比例只有1.2%，一、二級(jí)資質(zhì)企業(yè)總數(shù)不足10%，大多數(shù)為三、四級(jí)或剛剛成立的暫定級(jí)企業(yè)。由此也給中小房地產(chǎn)企業(yè)提供了生存空間。這意味著只要中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念和管理方式貼近市場(chǎng)需求、對(duì)產(chǎn)品的建造有認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度，產(chǎn)品的質(zhì)量達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，那么就能在房地產(chǎn)市場(chǎng)上占有一席之地。據(jù)2007年的統(tǒng)計(jì)資料，我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量占房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的90%以上。若采用商品房銷售額和銷售面積反映企業(yè)的市場(chǎng)占有率，則房地產(chǎn)行業(yè)離散度較大。房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)在全國(guó)市場(chǎng)占有率不足10%，作為行業(yè)龍頭企業(yè)的萬科集團(tuán)和陸家嘴集團(tuán)在全國(guó)銷售額和銷售面積的市場(chǎng)占有率還不到1%。相反，中小房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)占有率卻超過了70%。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)結(jié)構(gòu)狀況來看，2006年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)結(jié)構(gòu)見下表（表4-5），其中一級(jí)企業(yè)和二級(jí)企業(yè)所占的比重僅為12.37%，四級(jí)以下的企業(yè)所占比重達(dá)23.16%，三、四級(jí)企業(yè)所占比重64.47%，即房地產(chǎn)開發(fā)三、四級(jí)資質(zhì)企業(yè)占總數(shù)一半以上，可見房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)水平總體偏低，中小房地產(chǎn)企業(yè)占有市場(chǎng)份額大。從開發(fā)資金來源主體來看，2007年全國(guó)完成的房地產(chǎn)開發(fā)投資中，有58.27%是二三級(jí)，及其以下無等級(jí)企業(yè)完成的。表4-5房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)結(jié)構(gòu)表（2006）資質(zhì)級(jí)別一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)暫定兼營(yíng)所占比例2.09%10.28%39.52%24.95%13.15%10.01%資料來源：根據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒（2007）》整理

4.4.2中小房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)性不高，家族化現(xiàn)象明顯不具有很高的技術(shù)性，員工整體學(xué)歷水平不高；缺乏經(jīng)營(yíng)管理的核心技術(shù)人才。中30小企業(yè)能否有效利用外部技術(shù)，妥善解決內(nèi)部管理問題，在很大程度上取決于其人力資源狀況。在對(duì)陜西的數(shù)家中小房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，普遍存在著管理水平低下、內(nèi)部運(yùn)作較混亂的情況。具體表現(xiàn)在：領(lǐng)導(dǎo)者的個(gè)人決策往往沒有遠(yuǎn)見、缺乏靈活性；缺少管理技巧和適當(dāng)?shù)墓芾砼嘤?xùn)；缺少科學(xué)的成本控制和財(cái)務(wù)分析體系等。某些中小房地產(chǎn)企業(yè)管理者自身存在很大的缺陷，崇尚“家族式”管理。據(jù)調(diào)查，約有80%的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行“家族式”管理[53]。如下圖4-6和4-7。圖4-6中小房地產(chǎn)企業(yè)員工學(xué)歷水平圖4-7大型房地產(chǎn)企業(yè)員工學(xué)歷水平

4.4.3中小房地產(chǎn)企業(yè)活動(dòng)范圍主要在區(qū)域市場(chǎng)和住宅產(chǎn)品

從目前我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展情況而言，雖然可以借著經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的東風(fēng)一展宏圖，但是總體而言卻是機(jī)遇大于挑戰(zhàn)。雖然中小房地產(chǎn)企業(yè)占有的市場(chǎng)份額很大，但是對(duì)于地產(chǎn)價(jià)值高的土地卻基本上被大公司搶占。目前用于商業(yè)建設(shè)的土地基本上是中小房地產(chǎn)企業(yè)員工學(xué)歷水平0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%大專及以下碩士及以上本科大型房地產(chǎn)企業(yè)員工學(xué)歷水平0.00%20.00%40.00%60.00%大專及以下碩士及以上本科31通過掛牌拍賣的形式進(jìn)行，具有巨大開發(fā)潛力的土地，中小房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)由于資金等原因而競(jìng)爭(zhēng)不過實(shí)力雄厚的大企業(yè)，而地產(chǎn)價(jià)值不高的地點(diǎn)，投資風(fēng)險(xiǎn)卻比較大，一旦失敗對(duì)中小企業(yè)而言就是一個(gè)致命的打擊。隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步細(xì)化，大型房地產(chǎn)企業(yè)集中資金投向商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目、別墅及高檔住宅項(xiàng)目，獲得高額的回報(bào)。中小房地產(chǎn)則熱衷于把資金集中投向普通住宅項(xiàng)目，單個(gè)開發(fā)項(xiàng)目一般在20萬平方米以內(nèi)，因?yàn)槠胀ㄗ≌?xiàng)目專業(yè)水平相對(duì)較低，投資額也相對(duì)較低，且風(fēng)險(xiǎn)較小。因此，在新開工的住宅項(xiàng)目中，中小房地產(chǎn)占有了超過70%的市場(chǎng)份額，可以推知中小房地產(chǎn)熱衷于把資金集中投向普通住宅項(xiàng)目[54]。此外，我國(guó)城市發(fā)展極不平衡，大型房地產(chǎn)企業(yè)可能憑借其實(shí)力壟斷大城市、發(fā)達(dá)城市的市場(chǎng)供給，但不可能壟斷中小城市、欠發(fā)達(dá)城市，甚至縣、鎮(zhèn)等區(qū)域的市場(chǎng)供給。從房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)來看，大城市、發(fā)達(dá)城市的購買力比較強(qiáng)，看似可發(fā)展的空間很大，而小、欠發(fā)達(dá)城市等地區(qū)雖然競(jìng)爭(zhēng)比較小，但仔細(xì)考慮其區(qū)域內(nèi)由于購買力不強(qiáng)，所以這些地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)也并不會(huì)眾多的中小房地產(chǎn)企業(yè)帶來轉(zhuǎn)機(jī)。我國(guó)的城市化進(jìn)程帶來了巨大的市場(chǎng)需求，而市場(chǎng)需求是多層次的，大型房地產(chǎn)企業(yè)可能占據(jù)某個(gè)或某幾個(gè)的需求層次，但不可能完全控制所有的需求層次，中小企業(yè)完全可以憑借定位不同而找到自己的生存空間，但是盲目跟風(fēng)的現(xiàn)象在房地產(chǎn)行業(yè)中一直都表現(xiàn)的十分明顯，哪個(gè)層次利潤(rùn)大我就做哪個(gè)層次，但是往往到最后由于資金或管理等問題而使項(xiàng)目擱置，造成了大量的浪費(fèi)。同時(shí)，由于目前房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)極高，銀行信貸也會(huì)對(duì)中小企業(yè)的融資慎之又慎。

4.4.4中小房地產(chǎn)企業(yè)更容易滿足我國(guó)市場(chǎng)多樣化的需求

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，提供差異化的房地產(chǎn)產(chǎn)品來滿足市場(chǎng)上不同水平的購房需求是大勢(shì)所趨，而在這一點(diǎn)上，中小房地產(chǎn)企業(yè)更容易做到。因?yàn)樽陨碣Y金實(shí)力小，產(chǎn)品規(guī)模勢(shì)必不會(huì)很大，因此在產(chǎn)品上可以實(shí)現(xiàn)小規(guī)模、個(gè)性化、差異化特點(diǎn)，來滿足消費(fèi)者的需求。況且，在尋求個(gè)性化、創(chuàng)新式發(fā)展的軌道上，大的房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)榻?jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)軌所遇到的問題比中小房地產(chǎn)企業(yè)遇到的問題要大得多，從而使中小房地產(chǎn)企業(yè)的個(gè)性化發(fā)展成為房地產(chǎn)行業(yè)突破傳統(tǒng)發(fā)展模式實(shí)現(xiàn)升級(jí)的主要帶動(dòng)力。

4.4.5中小房地產(chǎn)企業(yè)能夠拾遺補(bǔ)缺，填補(bǔ)大企業(yè)

在區(qū)域市場(chǎng)上的剩余空間一方面表現(xiàn)在具體的物業(yè)類型上，大型房地產(chǎn)企業(yè)憑借其自身優(yōu)勢(shì)把目標(biāo)鎖定在高級(jí)寫字樓、商業(yè)用房、別墅及高檔住宅區(qū)等高利潤(rùn)市場(chǎng)，將中小企業(yè)排擠到回報(bào)相對(duì)低的中低檔住宅市場(chǎng)。另一方面表現(xiàn)在區(qū)域上，大型房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)范圍主要集中在直轄市、省會(huì)城市等發(fā)達(dá)城市，幾乎不涉足中小城市、縣、鎮(zhèn)。中小房地產(chǎn)企業(yè)的存在填補(bǔ)了這一空白，滿足了不同層次、不同區(qū)域消費(fèi)者的需求，形成了完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)梯32度消費(fèi)層次體系。

4.4.6中小房地產(chǎn)企業(yè)能夠發(fā)揮“市場(chǎng)規(guī)?！眱?yōu)勢(shì)根據(jù)經(jīng)驗(yàn)的“二八原理”，從市場(chǎng)占有率角度看，目前即使像萬科這樣的大開發(fā)商，市場(chǎng)占有率也不過1.24%，按照目前的形勢(shì)發(fā)展，即使將來還有一批大發(fā)展商培育起來，這些大企業(yè)的市場(chǎng)占有率總和也不過20%。而另外80%的市場(chǎng)份額是由中小型企業(yè)所占有，所以中小型企業(yè)大可不必?fù)?dān)心。

4.4.7中小房地產(chǎn)企業(yè)是市場(chǎng)自由競(jìng)爭(zhēng)的有利推動(dòng)者中小企業(yè)的存在促進(jìn)了各種形式的競(jìng)爭(zhēng)，在一定程度上能克服壟斷造成的一些弊端。雖然在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，大型房地產(chǎn)企業(yè)是價(jià)格的主導(dǎo)者，但眾多中小企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者的存在，使得大型房地產(chǎn)企業(yè)不得不考慮由于定價(jià)過高而可能引起的顧客分流問題，從而間接地抑制了房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)。

4.5實(shí)證研究

這里需要說明的是，目前我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)雖然數(shù)量較多，但是就大多數(shù)企業(yè)來說，企業(yè)與企業(yè)之間實(shí)力差距相對(duì)并不大，因而對(duì)所有的中小房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行研究是沒有必要的，也是不現(xiàn)實(shí)的，加上企業(yè)內(nèi)部的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)很難取得，本文在實(shí)地調(diào)研的基礎(chǔ)上，具有科學(xué)性的選取了陜西省漢中市三家中小房地產(chǎn)企業(yè)作為實(shí)證研究對(duì)象進(jìn)行研究，能在一定程度上反映目前我國(guó)部分中小房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際狀況，并且具有參考作用。

4.5.1企業(yè)背景

介紹公司一成立于1998年，注冊(cè)資金2000萬元，開發(fā)資質(zhì)二級(jí)，具有ISO9001、ISO2000質(zhì)量管理體系認(rèn)證的房地產(chǎn)企業(yè)。公司黨政工團(tuán)機(jī)構(gòu)健全，內(nèi)設(shè)五個(gè)部門。公司員工總數(shù)100余人，其中各類專業(yè)技術(shù)人員60余人，具有較強(qiáng)的技術(shù)力量和開發(fā)建設(shè)管理經(jīng)驗(yàn)。公司二組建于1995年，注冊(cè)資金2100萬元。內(nèi)部設(shè)置六部三室三個(gè)分公司，是集開發(fā)修建、銷售、物業(yè)管理為一體的具有獨(dú)立法人經(jīng)營(yíng)資格的二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。公司三成立于1997年，注冊(cè)資金2400萬元，屬國(guó)家二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。公司現(xiàn)有員工65人，其中有專業(yè)技術(shù)職稱的技術(shù)人員40人。公司下設(shè)工程部、銷售部、企劃部等七個(gè)部門，公司信譽(yù)良好。

4.5.2企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)

按4.1、4.2章節(jié)介紹的理論和競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)體系分析，經(jīng)過數(shù)據(jù)資料收集、計(jì)算、整理，得到這三個(gè)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力指標(biāo)數(shù)據(jù)表如下：33表4-8三企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力指標(biāo)數(shù)據(jù)表企業(yè)名稱指標(biāo)公司一公司二公司三總資產(chǎn)貢獻(xiàn)率（%）10.5111.6310.02資產(chǎn)利稅率（%）5.303.707.60區(qū)域生存能力資產(chǎn)負(fù)債率（%）64.7051.3856.80市場(chǎng)占有率（%）0.740.200.03流動(dòng)比率（倍）2.411.293.05企業(yè)成長(zhǎng)能力凈資產(chǎn)收益率（%）14.1612.8414.01凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率（%）107.45104.10106.32企業(yè)發(fā)展能力銷售擴(kuò)張率（%）融資成本（萬元）107.5011.71100.209.69103.7010.34內(nèi)部管人力資源管理0.730.600.67理能力企業(yè)創(chuàng)新管理0.510.290.31經(jīng)營(yíng)環(huán)境0.830.650.49社會(huì)責(zé)任感0.800.800.80外部適應(yīng)能力消費(fèi)者滿意度0.930.870.84通過評(píng)價(jià)計(jì)算獲得這三家房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)綜合值及準(zhǔn)則層評(píng)價(jià)值排名如下（表4-9、4-10）：表4-9三企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)準(zhǔn)則層評(píng)價(jià)值準(zhǔn)則層區(qū)域生存能力企業(yè)成長(zhǎng)能力企業(yè)發(fā)展能力內(nèi)部管理能力外部適應(yīng)能力公司一公司一公司一公司三公司一名次排序公司三公司三公司三公司一公司二公司二公司二公司二公司二公司三表4-10三企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)值企業(yè)名稱企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)力排名公司一0.85921公司二0.76543公司三0.79362344.5.3結(jié)論從表4-9、4-10中可以看到，在準(zhǔn)則層的評(píng)價(jià)值中，公司一的區(qū)域生存能力、企業(yè)成長(zhǎng)能力、企業(yè)發(fā)展能力、外部適應(yīng)能力全部位居第一，這幾項(xiàng)指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)公司來說是非常重要的，是實(shí)力強(qiáng)弱及發(fā)展?jié)摿Φ闹匾饬恐笜?biāo)。公司一最大優(yōu)勢(shì)在于其營(yíng)銷能力，從表4-9準(zhǔn)則層評(píng)價(jià)值排名也可以看出，其市場(chǎng)占有率及凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)均排在第一位，其中有些具體指標(biāo)（見表4-8），相應(yīng)的公司一融資成本較高，這方面還需要加強(qiáng)改善。另外兩家企業(yè)的某些個(gè)別指標(biāo)的競(jìng)爭(zhēng)力可能比公司一強(qiáng)，但是由于各指標(biāo)發(fā)展不均衡，最終導(dǎo)致企業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力仍然相對(duì)較低。從表4-8可以看出，這三家房地產(chǎn)公司之間的差距主要在企業(yè)成長(zhǎng)和企業(yè)發(fā)展能力方面，具體指標(biāo)體現(xiàn)的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵要因是：產(chǎn)品與市場(chǎng)的控制和把握，營(yíng)銷能力的提高增大市場(chǎng)占有率，融資渠道的多樣化。