時(shí)間：2023-06-02 09:22:07
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)企業(yè)；投融資；融資決策
近年來隨著國(guó)家在住房用地制度、房地產(chǎn)金融制度和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策發(fā)展等方面一系列規(guī)范房地產(chǎn)行為的政策法規(guī)的相繼出臺(tái)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨壁壘提高、開發(fā)投入加大和信貸融資困難的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，絕大部分開發(fā)企業(yè)在開發(fā)資金緊張和還貸壓力的雙重困局下，需要尋求新的融資途徑。本文的主旨就是在上述政策環(huán)境下，通過對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資現(xiàn)狀及存在問題的分析，從資金這一關(guān)鍵性戰(zhàn)略資源的運(yùn)用和取得方式入手，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中的價(jià)值鏈系統(tǒng)、投融資規(guī)模和融資方式等問題進(jìn)行探討，提出適應(yīng)現(xiàn)行市場(chǎng)體制條件的房地產(chǎn)企業(yè)投融資運(yùn)作模式。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模及投融資現(xiàn)狀
(一)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，雖然發(fā)展較快，但開發(fā)企業(yè)普遍規(guī)模較小
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量從2000年年末的2.73萬家增至2008年年末8.75萬家，其中90%以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為三級(jí)、四級(jí)和暫定資質(zhì)，一級(jí)資質(zhì)企業(yè)所占比例甚微。在此過程中，全國(guó)范圍內(nèi)形成了大量以項(xiàng)目公司形式存在的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這些開發(fā)公司資金來源主要依靠銀行貸款和預(yù)售房款，企業(yè)自有資金在開發(fā)投資中只占有很小的一部分。2015年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為79742億元，其中：國(guó)內(nèi)貸款為13956億元，利用外資為204億元，自籌資金為31797億元，其他資金來源33785億元(在其他資金來源中，定金及預(yù)付款為19774億元)。自有資金約占投資總額的39%，其余均為融資方式取得的資金。
(二)政策變化催生新的市場(chǎng)游戲規(guī)則
從2003年以來，國(guó)務(wù)院、國(guó)土資源部、央行、住建部等相繼出臺(tái)一系列針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策、規(guī)定和通知，在新的游戲規(guī)則下，行業(yè)門檻大幅提高，貸款難度進(jìn)一步加大，“房地產(chǎn)行業(yè)的血管里流著金融的血”的風(fēng)險(xiǎn)性被迫降低。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適時(shí)調(diào)整價(jià)格策略，尋求新的融資渠道勢(shì)在必行。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資面臨的問題
(一)房地產(chǎn)投融資的貸款形式單一眾所周知，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)主要是從商業(yè)銀行進(jìn)行貸款，來源渠道單一，貸款周期相對(duì)較短，難以適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的資金使用度高，投資規(guī)模大，投資周期長(zhǎng)的特性。商業(yè)銀行以往的三種貸款模式，如房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款、項(xiàng)目貸款以及房地產(chǎn)抵押貸款，現(xiàn)在已經(jīng)在國(guó)家的宏觀調(diào)控政策作用下，基本沒有多少生存空間了，再靠銀行這一條腿走路的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。因此，房產(chǎn)企業(yè)亟需面對(duì)解決的問題便是如何拓寬自己的投融資途徑和對(duì)投融資方式的創(chuàng)新。
(二)企業(yè)缺乏多方位的融資決策和體系目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)主要以間接融資為主，對(duì)于股權(quán)融資等新型投融資方式接觸甚少。另一方面，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策和項(xiàng)目執(zhí)行方面并不是十分重視，過于看中后期的房產(chǎn)營(yíng)銷和資金回籠方面，也是導(dǎo)致國(guó)內(nèi)相關(guān)的投融資機(jī)構(gòu)和擔(dān)保機(jī)構(gòu)發(fā)展規(guī)模過小，房地產(chǎn)企業(yè)投融資體系缺乏多元化的重要原因[1]。最后，從房地產(chǎn)開發(fā)投融資的項(xiàng)目階段性來說，目前國(guó)內(nèi)企業(yè)的上市融資需要限定公司的組織形式，只有混合所有制的公司才能采取此種方式，因此，嚴(yán)格劃分房產(chǎn)開發(fā)每個(gè)階段的資金需求，分階段性的進(jìn)行資金融資也是企業(yè)應(yīng)該思考的。
(三)資金的核算缺乏科學(xué)性
多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在投融資過程中，通常都是企業(yè)的高層提出房產(chǎn)投資的整體藍(lán)圖，下面的財(cái)務(wù)人員進(jìn)行一個(gè)大體的資金核算，而專門的投融資管理員依據(jù)原始流程按部就班的進(jìn)行相關(guān)融資。在房地產(chǎn)企業(yè)投融資過程中最為重要的一個(gè)要素便是資金，多數(shù)傳統(tǒng)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算人員只是對(duì)財(cái)務(wù)知識(shí)比較了解，而對(duì)房地產(chǎn)方面的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)為零，這樣制定出的整體財(cái)務(wù)預(yù)算很容易與實(shí)際建設(shè)過程中的資金需要形成大的出入。資金預(yù)算過多，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)增加融資的成本；資金預(yù)算過少，會(huì)很大程度的影響工程建設(shè)的進(jìn)度，臨時(shí)融資的時(shí)效和成本也都是不可預(yù)估的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在資金核算方面的專業(yè)人才選擇上一定要慎之又慎，否則，將給企業(yè)造成不可挽回的損失。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資的解決辦法
由于房地產(chǎn)開發(fā)投融資運(yùn)作問題的復(fù)雜性，研究涉及投融資體系、體制機(jī)制、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作等多個(gè)方面，既與理論分析密切相關(guān)，更與研究者的實(shí)踐積累分不開。目前的探討僅為階段性的或是探索性的。筆者認(rèn)為要想解決當(dāng)前困擾房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)資金瓶頸問題的關(guān)鍵，就是：改變、創(chuàng)新、提升和比重。改變：重點(diǎn)改變過分依賴政府資源和資金、銀行貸款，融資渠道單一的現(xiàn)狀。創(chuàng)新：探索融資格局多元化、方式多樣化、融資定量化。提升：根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略制定未來3-5年資本運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略，提高自身的造血功能和持續(xù)提升企業(yè)價(jià)值，是激活所有融資方式的前提。比重：增加直接融資比重(尤其股權(quán)融資)，靠直接融資帶動(dòng)或激活間接融資。
(一)尋求企業(yè)的合伙制
尋求企業(yè)的合作伙伴，形成一個(gè)合伙制。企業(yè)可以通過尋找實(shí)力相當(dāng)或者比資金實(shí)力稍強(qiáng)的企業(yè)進(jìn)行合伙開發(fā)，兩者其一為土地所有者，以土地入股，共同開發(fā)，彌補(bǔ)自有資金的不足，鑒于目前銀行禁止發(fā)放土地出讓金的貸款，這是一個(gè)行之有效的方法，雙方進(jìn)行合同約定，避免以后利益問題產(chǎn)生一系列糾紛。2015年天津市國(guó)土房管局就推出三項(xiàng)服務(wù)舉措。一是鼓勵(lì)以聯(lián)合方式參與土地競(jìng)買。全面實(shí)行允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、投融資企業(yè)或機(jī)構(gòu)等以聯(lián)合方式參與公開出讓土地競(jìng)買。二是支持企業(yè)多方融資開發(fā)項(xiàng)目。允許土地競(jìng)買人在競(jìng)得土地后，按照競(jìng)買申請(qǐng)書約定內(nèi)容，在地塊所在轄區(qū)注冊(cè)出資比例不低于51%的新公司，并以新公司作為土地受讓人與出讓人簽訂土地出讓合同。三是適當(dāng)延長(zhǎng)土地出讓金繳納時(shí)限。根據(jù)土地成交價(jià)總額和地塊開發(fā)要求，出讓金繳納時(shí)限可延長(zhǎng)至6至12個(gè)月。這些舉措都將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。
(二)增加融資方式
1.融資租賃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過在自己的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上，按照承租人的要求，建造“私人訂制”的房產(chǎn)，雙方通過簽訂長(zhǎng)期(通常10年以上)合約，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)據(jù)此合約可像銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款申請(qǐng)抵押[2]。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過回購(gòu)融資的手段，將自己企業(yè)名下的房產(chǎn)以低于正常市場(chǎng)價(jià)的優(yōu)惠價(jià)格出手給具有資金實(shí)力的機(jī)構(gòu)，再以同等價(jià)格回收，開發(fā)房產(chǎn)的企業(yè)通過出售房產(chǎn)取得的現(xiàn)金，再以回購(gòu)的方式進(jìn)行長(zhǎng)期的分期付款。
2.房地產(chǎn)信托對(duì)于我國(guó)目前的發(fā)展?fàn)顩r來說，資本市場(chǎng)體系才是未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的必經(jīng)之路。所謂的房地產(chǎn)信托，就是信托投資公司充分發(fā)揮他們的專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托下，通過實(shí)施信托計(jì)劃募集資金，為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。對(duì)于資金嚴(yán)重匱乏的企業(yè)來說，雖然房地產(chǎn)信托的投資成本相對(duì)較高，但是在項(xiàng)目進(jìn)行過程中，一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)滿足貸款要求后，信托公司可以中途退出，從企業(yè)角度來說，也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。
3.尋求企業(yè)上市自從證監(jiān)會(huì)恢復(fù)房產(chǎn)企業(yè)上市資格后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市的方式渠道有很多。除了簡(jiǎn)單的國(guó)內(nèi)上市之外，還可以通過收購(gòu)國(guó)內(nèi)已經(jīng)上市的公司，憑借上市公司的影響力募集資金，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行大規(guī)模投資。另外，還可以通過收購(gòu)海外的上市公司進(jìn)行融資，國(guó)外的收購(gòu)相對(duì)于國(guó)內(nèi)手續(xù)審批及資金成本方面都相對(duì)具有優(yōu)勢(shì)，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)融資迅速的提供便利。
四、結(jié)束語
從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資的變革已勢(shì)在必行，之前的房地產(chǎn)業(yè)的過度開發(fā)導(dǎo)致國(guó)家的宏觀調(diào)控政策開始傾向于保守，企業(yè)目前只有通過自身尋求新的發(fā)展出路，利用全方位、多角度、多體系的融資手段才能為企業(yè)開發(fā)房產(chǎn)的資金做好堅(jiān)強(qiáng)后盾，融資是一個(gè)大的系統(tǒng)工程，企業(yè)的品牌管理品質(zhì)建設(shè)，人員專業(yè)程度等等都不是一朝一夕能夠解決的問題。關(guān)注國(guó)家隨時(shí)變化的宏觀政策，然后再結(jié)合當(dāng)?shù)匾约白陨淼膬?yōu)勢(shì)，順應(yīng)時(shí)代潮流的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在投融資的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，一定會(huì)一馬當(dāng)先，立于不敗之地。
參考文獻(xiàn):
[1]霍雪梅.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的3大難題及對(duì)策分析[J].財(cái)會(huì)研究，2013(06):7-8.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理；質(zhì)量控制
中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的起步時(shí)間較晚，在上世紀(jì)90年代才開始初步建立相關(guān)的制度，21世紀(jì)初經(jīng)過不斷的發(fā)展和完善，逐漸形成了較為成熟的模式。隨著房地產(chǎn)質(zhì)量問題近年來逐漸受到重視，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段進(jìn)行相應(yīng)的管理優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量的控制便有著重要的積極意義。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理質(zhì)量控制概述
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理質(zhì)量控制也就是指在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段進(jìn)行質(zhì)量控制，對(duì)于設(shè)計(jì)階段中的設(shè)計(jì)任務(wù)書、設(shè)計(jì)方案、施工圖等進(jìn)行相應(yīng)的管理，依照質(zhì)量控制的理論和方法，建立起在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行質(zhì)量控制的機(jī)制。例如在設(shè)計(jì)階段中，依照我國(guó)相關(guān)的建筑質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)制定合理的質(zhì)量參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，在建筑材料選擇、抗震等級(jí)、防火設(shè)施等方面進(jìn)行規(guī)范，防止在設(shè)計(jì)階段出現(xiàn)質(zhì)量問題[1]。同時(shí)，如果在設(shè)計(jì)過程中出現(xiàn)了設(shè)計(jì)信息變更，例如建設(shè)單位對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在要求方面發(fā)生了變更，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行完善的論證。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是保障建設(shè)質(zhì)量的重要階段，在設(shè)計(jì)階段中出現(xiàn)的質(zhì)量問題所造成的影響也最大。因而在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中進(jìn)行質(zhì)量控制，也需要充分考慮施工情況和設(shè)計(jì)要求。
二、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中進(jìn)行質(zhì)量控制的意義
自我國(guó)改革開放以后，房地產(chǎn)業(yè)迎來了巨大的發(fā)展機(jī)遇，為推動(dòng)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)也起到了重要作用。然而應(yīng)當(dāng)看到，在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中也出現(xiàn)了一些問題，其中房地產(chǎn)建設(shè)質(zhì)量問題最為突出。近年來我國(guó)也出現(xiàn)了一些房地產(chǎn)建設(shè)質(zhì)量事故，如何在房地產(chǎn)建設(shè)中進(jìn)行完善的質(zhì)量控制，保障其建設(shè)質(zhì)量便是重中之重。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段進(jìn)行質(zhì)量控制，能夠建立起完善的質(zhì)量控制機(jī)制，從而保障設(shè)計(jì)方案的合理性和質(zhì)量可靠性[2]。從這一角度來說，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制，在設(shè)計(jì)過程中進(jìn)行質(zhì)量控制，其主要價(jià)值在于通過反復(fù)的設(shè)計(jì)論證，保證設(shè)計(jì)方案能夠滿足房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)要求以及我國(guó)在建筑方面的相關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
三、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理質(zhì)量控制中存在的問題
1.缺乏針對(duì)設(shè)計(jì)人員明確的責(zé)任制度
首先，在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理質(zhì)量控制中，還沒有建立起較為明確的責(zé)任制度，一些關(guān)于質(zhì)量控制的責(zé)任制度較為籠統(tǒng)，缺乏實(shí)際指導(dǎo)意義。例如房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，缺乏對(duì)于設(shè)計(jì)人員職責(zé)的較好明確，一旦在建設(shè)過程中出現(xiàn)質(zhì)量問題，往往無法明確追究設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)人員的責(zé)任。同時(shí)，在設(shè)計(jì)階段，對(duì)于設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)人員的相關(guān)責(zé)任也沒有進(jìn)行明確[3]。缺乏明確的責(zé)任制度使得在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制中，雖然制定了相關(guān)質(zhì)量控制制度，但是設(shè)計(jì)人員在工作中由于缺乏相關(guān)的約束，沒有較好的責(zé)任感和使命感。
2.設(shè)計(jì)單位缺乏完善的監(jiān)督機(jī)制
缺乏完善的監(jiān)督機(jī)制，主要是指在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中，沒有在質(zhì)量控制機(jī)制中建立起相關(guān)的監(jiān)督機(jī)制，缺乏對(duì)于質(zhì)量控制措施的監(jiān)督和約束。缺乏完善的監(jiān)督機(jī)制并不僅僅體現(xiàn)在設(shè)計(jì)單位自身缺乏較好的監(jiān)督機(jī)制，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中，建設(shè)單位和相關(guān)質(zhì)量監(jiān)督部門也沒有充分參與設(shè)計(jì)過程中，缺乏對(duì)于設(shè)計(jì)單位的較好監(jiān)督。另一方面，缺乏完善的監(jiān)督機(jī)制還表現(xiàn)在對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制的設(shè)計(jì)管理方面，沒有形成對(duì)設(shè)計(jì)方案合理性、科學(xué)性的審核和監(jiān)督，對(duì)質(zhì)量控制機(jī)制的完善會(huì)造成一定的不利影響。
3.缺乏在設(shè)計(jì)過程中較好的計(jì)劃控制應(yīng)用
在質(zhì)量控制方法方面，對(duì)于計(jì)劃控制的應(yīng)用一直以來都是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中的一個(gè)難點(diǎn)，也是弱點(diǎn)。計(jì)劃控制主要是指在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中，通過制定完善的質(zhì)量控制計(jì)劃，分階段的檢驗(yàn)計(jì)劃實(shí)施情況，并且進(jìn)行評(píng)價(jià)，為后續(xù)建設(shè)提供相應(yīng)的建議[4]。而當(dāng)前在計(jì)劃控制應(yīng)用方面還存在很大的不足，相關(guān)質(zhì)量控制計(jì)劃方案的制定缺乏合理性，在制定計(jì)劃方案之前缺乏較好的深入調(diào)查和評(píng)估。同時(shí)，在各階段的質(zhì)量控制計(jì)劃制定中，存在一定的失衡問題。例如當(dāng)前在質(zhì)量控制計(jì)劃制定中主要偏重于在施工階段進(jìn)行質(zhì)量控制，忽略了在決策階段和設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制計(jì)劃。特別是在設(shè)計(jì)階段中，往往設(shè)計(jì)單位并沒有制定相應(yīng)的質(zhì)量控制計(jì)劃，設(shè)計(jì)方案變動(dòng)較大，一旦發(fā)生變更，就會(huì)影響到質(zhì)量控制計(jì)劃，因而很多設(shè)計(jì)單位也并不重視制質(zhì)量控制計(jì)劃的制定。
四、優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制措施
1.制定明確的責(zé)任制度
首先，責(zé)任制度作為在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中關(guān)于質(zhì)量控制的重要內(nèi)容和途徑，應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮出其應(yīng)有作用。要對(duì)于相關(guān)的責(zé)任制度進(jìn)行細(xì)化，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的設(shè)計(jì)階段的特點(diǎn)，制定相關(guān)的責(zé)任制度。特別是在責(zé)任制度的制定中，對(duì)于設(shè)計(jì)單位的責(zé)任要予以明確。通過建立這種明確的責(zé)任制度，對(duì)設(shè)計(jì)人員的權(quán)責(zé)進(jìn)行明確，提高其責(zé)任心和使命感，促使設(shè)計(jì)人員能夠在設(shè)計(jì)工作中自覺進(jìn)行質(zhì)量控制。責(zé)任制度應(yīng)當(dāng)細(xì)化到個(gè)人，例如在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，對(duì)于設(shè)計(jì)圖紙的信息完善性和合理性應(yīng)當(dāng)進(jìn)行明確，特別是對(duì)于一些重點(diǎn)質(zhì)量控制數(shù)據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以細(xì)化，參照我國(guó)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，提高設(shè)計(jì)圖紙的規(guī)范性。
2.建立完善的監(jiān)督機(jī)制
建立完善的監(jiān)督機(jī)制主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一方面，應(yīng)當(dāng)在設(shè)計(jì)單位中建立相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，例如圖紙審核機(jī)制，由不同的設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行多次審核，針對(duì)質(zhì)量控制要點(diǎn)進(jìn)行重點(diǎn)審核。通過設(shè)計(jì)單位自身的約束機(jī)制，對(duì)于設(shè)計(jì)人員的工作態(tài)度、工作方法等進(jìn)行控制，并且應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)人員的培訓(xùn)，提高其職業(yè)道德和業(yè)務(wù)水平。另一方面，應(yīng)當(dāng)在設(shè)計(jì)過程中引入外部監(jiān)督機(jī)制，使得建設(shè)單位和相關(guān)監(jiān)理部門也能參與到設(shè)計(jì)過程中，對(duì)于設(shè)計(jì)方案的合理性和質(zhì)量控制措施進(jìn)行監(jiān)督。
3.充分應(yīng)用計(jì)劃分析進(jìn)行質(zhì)量控制
質(zhì)量控制方法方面，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中針對(duì)不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)特點(diǎn)和不同的環(huán)節(jié)階段，選擇適宜的質(zhì)量控制方法，并且應(yīng)當(dāng)在設(shè)計(jì)方案中明確相關(guān)的質(zhì)量控制方法，以此確保質(zhì)量控制措施的實(shí)施。充分應(yīng)用計(jì)劃分析的相關(guān)方法和理論，制定完善的質(zhì)量控制計(jì)劃。對(duì)質(zhì)量控制計(jì)劃進(jìn)行細(xì)化，劃分為若各個(gè)質(zhì)量控制階段，設(shè)置階段性的計(jì)劃目標(biāo)。依照質(zhì)量控制計(jì)劃，設(shè)計(jì)相應(yīng)的計(jì)劃考核機(jī)制，定期對(duì)質(zhì)量控制計(jì)劃的實(shí)施情況進(jìn)行考核。同時(shí)，在計(jì)劃的制定中，為了確保質(zhì)量控制計(jì)劃的可實(shí)施性，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行完善的調(diào)查評(píng)估，針對(duì)設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量要求，確定各個(gè)階段的質(zhì)量控制目標(biāo)。如果在設(shè)計(jì)過程中出現(xiàn)了設(shè)計(jì)要求變更或者設(shè)計(jì)圖紙變更，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行嚴(yán)格的質(zhì)量論證，評(píng)估設(shè)計(jì)變更是否會(huì)影響到整體設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量控制，在發(fā)生變更后，及時(shí)更正質(zhì)量控制計(jì)劃。
結(jié)論
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中進(jìn)行質(zhì)量控制，也就是在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段進(jìn)行質(zhì)量控制，這對(duì)于保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量有著重要作用。當(dāng)前在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制中，還存在著一些問題，如設(shè)計(jì)人員責(zé)任制度不明確、設(shè)計(jì)單位缺乏監(jiān)督機(jī)制、缺乏設(shè)計(jì)階段較好的質(zhì)量控制計(jì)劃應(yīng)用等等。因而應(yīng)當(dāng)積極針對(duì)這些問題進(jìn)行解決，以此優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制措施。
參考文獻(xiàn)：
[1]岳婷. 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制淺析[J]. 東方企業(yè)文化,2014,01:334.
[2]李忠富,張亞妮. 跨區(qū)域多項(xiàng)目的房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理研究[J]. 土木工程與管理學(xué)報(bào),2013,02:74-79.
關(guān)鍵詞：項(xiàng)目管理；房地產(chǎn)；計(jì)劃控制
一、通過事前控制實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理
（一）制定一個(gè)合理的控制計(jì)劃。首先由房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)管理部門在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查的基礎(chǔ)上制定項(xiàng)目開發(fā)的計(jì)劃，待到項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃通過了相關(guān)部門的審核之后，由銷售部門進(jìn)行銷售計(jì)劃的制定，之后的項(xiàng)目計(jì)劃需要交由工程部在開發(fā)計(jì)劃和銷售計(jì)劃以及國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、場(chǎng)地狀況、待建情況和施工隊(duì)伍的施工能力進(jìn)行確定。項(xiàng)目開發(fā)部門和銷售部門在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃的過程中，需要將其他部門應(yīng)該進(jìn)行配合的階段和要求進(jìn)行明確的羅列，在通過其他部門對(duì)這些要求進(jìn)行確認(rèn)之后，交由其他部門根據(jù)自己所需要給予的配合工作制定相關(guān)的工作計(jì)劃，并且對(duì)于那些需要多個(gè)部門共同完成的情況，需要進(jìn)行詳細(xì)的重點(diǎn)標(biāo)注，然后由房地產(chǎn)的總負(fù)責(zé)人進(jìn)行項(xiàng)目的協(xié)調(diào)和確認(rèn)。最終確認(rèn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作。
盡管房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的控制計(jì)劃的制定可以有很多的渠道和方式，但是都應(yīng)該要始終以項(xiàng)目為中心，所有的工作都應(yīng)該是圍繞項(xiàng)目進(jìn)行開展的。
（二）對(duì)圖紙進(jìn)行嚴(yán)格的審核。當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計(jì)工期要求方面都是要求的非常嚴(yán)格，這就導(dǎo)致由設(shè)計(jì)院所提供的施工圖紙因?yàn)闆]有足夠的時(shí)間進(jìn)行細(xì)化，所以存在很多的錯(cuò)誤和失誤的情況。為了保證在以后的施工階段不會(huì)出現(xiàn)很多問題，就需要對(duì)項(xiàng)目圖紙進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，從而保證盡可能不會(huì)出現(xiàn)設(shè)計(jì)方面的變更，嚴(yán)格控制簽證量。
二、通過事中控制實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理
（一）制定節(jié)點(diǎn)。在進(jìn)行房地產(chǎn)管理的項(xiàng)目規(guī)劃過程中，應(yīng)當(dāng)注意對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃進(jìn)行具體的細(xì)分。事實(shí)上，根據(jù)具體要求還可以對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃的每個(gè)階段進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)分，但是進(jìn)行細(xì)分的時(shí)候應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)施工對(duì)象的特點(diǎn)以及進(jìn)度控制等實(shí)際情況進(jìn)行確定，并沒有固定模式進(jìn)行限制。
（二）控制節(jié)點(diǎn)。節(jié)點(diǎn)的過程控制和完成控制共同構(gòu)成了節(jié)點(diǎn)的控制。節(jié)點(diǎn)的過程控制在控制實(shí)施中占據(jù)著主體地位，對(duì)項(xiàng)目施工進(jìn)度控制起著至關(guān)重要的作用。盡管每一個(gè)項(xiàng)目部都應(yīng)該有自己的施工計(jì)劃，但是在施工過程中，很少有項(xiàng)目部可以做到。由于項(xiàng)目部門主要是通過監(jiān)理單位來對(duì)施工單位進(jìn)行監(jiān)控，但是監(jiān)理單位因?yàn)槠渥陨硭刭|(zhì)的原因，所以無法實(shí)現(xiàn)有效監(jiān)控施工單位，所以項(xiàng)目部主要是通過制度對(duì)監(jiān)理單位進(jìn)行控制，而通過人際管理對(duì)施工單位進(jìn)行控制。
在節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目完工之后，應(yīng)該盡快對(duì)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)進(jìn)行組織和驗(yàn)收，假如項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)未能如期順利完成，應(yīng)該對(duì)其下達(dá)違約通知單，如果進(jìn)度發(fā)生變化，需要對(duì)后續(xù)的項(xiàng)目施工計(jì)劃進(jìn)行變更并且還要盡快通知其他部門，對(duì)計(jì)劃信息進(jìn)行變更。
三、通過事后控制實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理
（一）項(xiàng)目施工計(jì)劃的變更。由于施工因素及施工外因素的出現(xiàn)，導(dǎo)致了施工計(jì)劃需要進(jìn)行變更。由于項(xiàng)目施工受到施工因素的影響導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)度產(chǎn)生了較大變化，所以需要對(duì)項(xiàng)目施工計(jì)劃進(jìn)行重新的調(diào)整，而是施工外的因素則是因?yàn)槠渌块T未能跟上計(jì)劃進(jìn)度，所以對(duì)施工計(jì)劃或者開發(fā)計(jì)劃產(chǎn)生了影響，需要根據(jù)實(shí)際情況對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整。無論項(xiàng)目計(jì)劃因?yàn)槭┕ひ蛩厥鞘┕ね庖蛩囟兏瑢?duì)其處理的辦法都是首先要與相關(guān)部門進(jìn)行聯(lián)系，并且就變更問題進(jìn)行協(xié)調(diào)處理，以保證盡可能不會(huì)因?yàn)橛?jì)劃變更而對(duì)整個(gè)項(xiàng)目施工產(chǎn)生影響，并且對(duì)影響本次項(xiàng)目計(jì)劃變更的原因進(jìn)行分析和總結(jié)，以幫助未來的工作調(diào)整。
（二）逾期未能完成任務(wù)。對(duì)于項(xiàng)目未能按照預(yù)定期限完工等情況，在處理過程中也應(yīng)該較為慎重。很多房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目部門在發(fā)現(xiàn)逾期后就開始采用加大當(dāng)日工作量的方式來追趕施工進(jìn)度，以求可以在規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行完工，但事實(shí)上項(xiàng)目沒有按期完成，但是項(xiàng)目的施工成本卻提高，而項(xiàng)目的施工質(zhì)量也降低了，間接的提高了后期服務(wù)的難度。所以在遇到施工項(xiàng)目逾期未能完成的時(shí)候，首先，應(yīng)當(dāng)通知相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及管理部門，然后再根據(jù)實(shí)際情況確定是否對(duì)項(xiàng)目施工計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整，之后在對(duì)諸多建議和方法進(jìn)行分析、論述和總結(jié)，并且形成書面材料，確保項(xiàng)目穩(wěn)定有序的進(jìn)行，最后再根據(jù)項(xiàng)目預(yù)期的原因關(guān)責(zé)任人的追究。
總結(jié)：由于房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)候非常的復(fù)雜繁瑣，并且房地產(chǎn)企業(yè)工程進(jìn)度實(shí)質(zhì)上也是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，這就意味著在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃的處理中需要應(yīng)用到很多小的方法和技巧，從而保證可以對(duì)施工單位和監(jiān)理單位進(jìn)行較為靈活的管理控制。此外因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的復(fù)雜特點(diǎn)，所以在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的計(jì)劃控制時(shí)候，還需要依賴于其他部門互相協(xié)作和配合，系統(tǒng)上整體促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
第一條為加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)管理，使房地產(chǎn)開發(fā)適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，充分發(fā)揮其社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。
第二條凡在本省行政區(qū)域內(nèi)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)企業(yè))，從事房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，均應(yīng)遵守本條例。
第三條本條例所稱的房地產(chǎn)開發(fā)，系指按本條例規(guī)定設(shè)立的房地產(chǎn)企業(yè)，根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的要求，依法取得國(guó)有土地使用權(quán)從事房屋及土地開發(fā)建設(shè)，并將開發(fā)建設(shè)的房屋、構(gòu)筑物及其他設(shè)施依法出售、出租等活動(dòng)。
第四條房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)符合城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃要求，堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。
第五條縣級(jí)以上人民政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施本條例。
縣級(jí)以上人民政府建設(shè)部門負(fù)責(zé)城市房政管理、房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)管理和城市土地開發(fā)利用管理工作。
縣級(jí)以上人民政府土地管理部門負(fù)責(zé)土地的統(tǒng)一管理工作。
各級(jí)計(jì)劃、城市規(guī)劃、工商行政管理、物價(jià)、財(cái)政稅務(wù)等部門，應(yīng)各司其職，配合建設(shè)、土地管理部門共同做好房地產(chǎn)開發(fā)管理工作。
第六條
房地產(chǎn)企業(yè)依法從事房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，其合法權(quán)益受法律保護(hù)。
第二章房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃
第七條縣級(jí)以上人民政府應(yīng)根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，組織計(jì)劃、城市規(guī)劃、建設(shè)、土地管理、房地產(chǎn)管理等部門編制本行政區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃。
編制房地產(chǎn)開發(fā)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，應(yīng)堅(jiān)持舊城改造與新區(qū)建設(shè)并重，優(yōu)先開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重及簡(jiǎn)易房集中的區(qū)域。
編制房地產(chǎn)開發(fā)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，應(yīng)注意保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)，加強(qiáng)文化、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等設(shè)施的建設(shè)。
房地產(chǎn)開發(fā)在舊城區(qū)進(jìn)行的，應(yīng)堅(jiān)持拆遷與安置并重，落實(shí)拆遷安置房源，切實(shí)安排好被拆遷人的安置工作。
第八條市、縣人民政府城市規(guī)劃部門應(yīng)根據(jù)本行政區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)需要，提前提供開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。
第九條省人民政府計(jì)劃部門應(yīng)會(huì)商建設(shè)部門根據(jù)市(地)、縣(市)房地產(chǎn)開發(fā)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，分年度下達(dá)商品房建設(shè)計(jì)劃。
第十條省、市(地)人民政府計(jì)劃部門應(yīng)根據(jù)本行政區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃、上一級(jí)計(jì)劃部門下達(dá)的年度投資計(jì)劃和用地規(guī)模總量指標(biāo)，會(huì)商土地管理、建設(shè)、城市規(guī)劃等有關(guān)部門，安排房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地計(jì)劃，依法報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。
第十一條市(地)、縣(市)人民政府計(jì)劃部門應(yīng)會(huì)同建設(shè)部門在省下達(dá)的商品房建設(shè)計(jì)劃和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地計(jì)劃額度內(nèi)，確定本行政區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。
第三章房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立與管理
第十二條設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)持建設(shè)部門核發(fā)的資質(zhì)證書及有關(guān)批準(zhǔn)文件向工商行政管理部門申請(qǐng)領(lǐng)取企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
第十三條建設(shè)部門應(yīng)按規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)、開況實(shí)行定期檢查。房地產(chǎn)企業(yè)不符合規(guī)定資質(zhì)條件的，應(yīng)降低其資質(zhì)等級(jí)或注銷其資質(zhì)證書。房地產(chǎn)企業(yè)自領(lǐng)取企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起1年內(nèi)，無正當(dāng)理由，未進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資建設(shè)的，應(yīng)注銷其資質(zhì)證書。被注銷資質(zhì)證書的房地產(chǎn)企業(yè)，由工商行政管理部門注銷其企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照或核減其經(jīng)營(yíng)范圍。
第十四條省外房地產(chǎn)企業(yè)在本省從事房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)事先將其資質(zhì)證書和企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照送交房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所在地建設(shè)部門和工商行政管理部門審驗(yàn)，并將其實(shí)有資金存入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所在地銀行。
第四章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需土地使用權(quán)的取得
第十五條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需土地使用權(quán)通過出讓方式取得的，一般應(yīng)采取招標(biāo)或拍賣方式。因特殊情況需要通過協(xié)議方式出讓的，應(yīng)經(jīng)上級(jí)人民政府批準(zhǔn)。
第十六條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需土地使用權(quán)的出讓，其項(xiàng)目應(yīng)具備下列條件：
(一)已列入當(dāng)年商品房建設(shè)計(jì)劃；
(二)已由城市規(guī)劃部門提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；
(三)所需土地已列入年度用地計(jì)劃。
第十七條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需土地使用權(quán)的出讓方案，由市、縣人民政府組織建設(shè)和土地管理、計(jì)劃、城市規(guī)劃、財(cái)政、物價(jià)、房地產(chǎn)管理等部門共同擬定，按國(guó)家規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)。
第十八條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需土地使用權(quán)的出讓方案經(jīng)批準(zhǔn)后，其招標(biāo)或拍賣，由土地管理部門會(huì)同建設(shè)部門共同辦理。
第十九條房地產(chǎn)企業(yè)或申請(qǐng)單項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織，申請(qǐng)參加房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需土地使用權(quán)招標(biāo)或拍賣的，應(yīng)具備下列條件：
(一)具有與該項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模相適應(yīng)的企業(yè)資質(zhì)等級(jí)或相當(dāng)?shù)拈_發(fā)能力；
(二)具有該建設(shè)項(xiàng)目總投資20%以上的實(shí)有資金或銀行出具的融資證明(不包括土地使用權(quán)出讓金)；
(三)符合市、縣人民政府規(guī)定的其他條件。
第二十條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需土地使用權(quán)的招標(biāo)，按下列程序進(jìn)行：
(一)由土地管理部門會(huì)同建設(shè)部門共同編制招標(biāo)文書，由土地管理部門招標(biāo)公告；
(二)投標(biāo)者按招標(biāo)文書規(guī)定交付投標(biāo)保證金，提供投標(biāo)文書，參加投標(biāo)；
(三)由土地管理部門會(huì)同建設(shè)部門共同主持開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)，并在決標(biāo)之日起7日內(nèi)向中標(biāo)者發(fā)出中標(biāo)通知書，向未中標(biāo)者退還其投標(biāo)保證金(不計(jì)利息)；
(四)中標(biāo)者在中標(biāo)通知書規(guī)定的期限內(nèi)，與土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定交付定金；
(五)中標(biāo)者在中標(biāo)通知書規(guī)定的期限內(nèi)，與建設(shè)部門簽訂房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同，并交付該開發(fā)項(xiàng)目總投資(不包括土地使用權(quán)出讓金)1%的開發(fā)項(xiàng)目保證金。
中標(biāo)者在中標(biāo)通知書規(guī)定的期限內(nèi)拒絕簽訂土地使用權(quán)出讓合同或房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同的，其中標(biāo)資格自行喪失，所交投標(biāo)保證金不予退還。
第二十一條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需土地使用權(quán)的拍賣，按下列程序進(jìn)行：
(一)由土地管理部門會(huì)同建設(shè)部門共同編制拍賣文書，由土地管理部門拍賣公告；
(二)土地管理部門會(huì)同建設(shè)部門按公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)主持拍賣；
(三)競(jìng)投者按拍賣文書規(guī)定交付拍賣保證金，參加競(jìng)投；
(四)拍賣主持人按拍賣文書規(guī)定的程序當(dāng)場(chǎng)宣布競(jìng)投得主，并向其他競(jìng)投者退還拍賣保證金(不計(jì)利息)；
(五)競(jìng)投得主在拍賣文書規(guī)定的期限內(nèi)與土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定交付定金；
(六)競(jìng)投得主在拍賣文書規(guī)定的期限內(nèi)與建設(shè)部門簽訂房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同，并交付該項(xiàng)目總投資(不包括土地使用權(quán)出讓金)1%的開發(fā)項(xiàng)目保證金。
競(jìng)投得主在拍賣文書規(guī)定的期限內(nèi)拒絕簽訂土地使用權(quán)出讓合同或房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同的，其競(jìng)投得主資格自行喪失，所交拍賣保證金不予退還。
第二十二條建設(shè)部門按本條例第二十條、第二十一條規(guī)定收取的開發(fā)項(xiàng)目保證金，應(yīng)在該項(xiàng)目開工后10日內(nèi)，向支付者退還50%；在該項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后10日內(nèi)，全部退還(含利息)。
第二十三條出讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需土地使用權(quán)，應(yīng)按國(guó)家和省規(guī)定的程序，通過評(píng)估，確定基準(zhǔn)地價(jià)。
出讓土地使用權(quán)招標(biāo)的標(biāo)底和拍賣的底價(jià)，應(yīng)以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)。
第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需土地使用權(quán)出讓的全部?jī)r(jià)款，由土地管理部門收取后，按規(guī)定期限全額上交財(cái)政部門，實(shí)行專項(xiàng)管理，按規(guī)定用途使用。
第五章房地產(chǎn)開發(fā)管理
第二十五條房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)利用土地。
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同規(guī)定的質(zhì)量、用途、進(jìn)度、期限等要求進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。
第二十六條房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工的整體質(zhì)量，并按規(guī)定對(duì)其開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目質(zhì)量負(fù)責(zé)。
建設(shè)部門應(yīng)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程質(zhì)量實(shí)施監(jiān)督、檢查。
第二十七條房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房需要預(yù)售的，應(yīng)向建設(shè)部門申請(qǐng)領(lǐng)取《商品房預(yù)售證》。未取得《商品房預(yù)售證》的，不得預(yù)售商品房。
申請(qǐng)領(lǐng)取《商品房預(yù)售證》，應(yīng)具備下列條件：
(一)有審核批準(zhǔn)的工程設(shè)計(jì)圖紙；
(二)已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
(三)除土地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投資已達(dá)該開發(fā)項(xiàng)目總投資的20%以上或已完成該項(xiàng)目的基礎(chǔ)工程。
第二十八條房地產(chǎn)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售證》的，不得申請(qǐng)刊播、設(shè)置、張貼商品房預(yù)售廣告，廣告經(jīng)營(yíng)者不得為其承辦或商品房預(yù)售廣告業(yè)務(wù)。
第二十九條房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售商品房收取的預(yù)售款，應(yīng)存入項(xiàng)目所在地銀行。商品房預(yù)售款用于清償該預(yù)售商品房的全部開發(fā)費(fèi)用后，方可作為他用。
第三十條房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房，經(jīng)建設(shè)部門會(huì)同有關(guān)部門驗(yàn)收合格后，方可依法出售、出租。
第三十一條房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按國(guó)家和省規(guī)定的比例承擔(dān)微利居民住宅建設(shè)任務(wù)。
第三十二條商品房的銷售價(jià)格，除微利居民住宅實(shí)行國(guó)家定價(jià)外，由房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)成本和市場(chǎng)供求情況自行確定，并報(bào)該商品房所在地物價(jià)、房地產(chǎn)管理部門備案。
第三十三條房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房的出售、出租，應(yīng)簽訂合同，并在合同簽訂之日起30日內(nèi)向該商品房所在地房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理有關(guān)登記手續(xù)。
第六章涉外房地產(chǎn)開發(fā)管理
第三十四條外商投資房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目應(yīng)以國(guó)家和省規(guī)定的鼓勵(lì)類引進(jìn)項(xiàng)目相配套的房地產(chǎn)開發(fā)為主。
第三十五條設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)持建設(shè)部門核發(fā)的資質(zhì)證書和有關(guān)部門批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、合同、章程等有關(guān)文件以及資信證明，向工商行政管理部門領(lǐng)取中華人民共和國(guó)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
第三十六條外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資總額的比例，應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定。中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)各方應(yīng)按合同、章程規(guī)定的期限繳清出資額，外資企業(yè)應(yīng)在審批機(jī)關(guān)核準(zhǔn)的期限內(nèi)在中國(guó)境內(nèi)投資。
第三十七條外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目，由省人民政府計(jì)劃部門會(huì)同建設(shè)部門實(shí)行專項(xiàng)管理。
第三十八條外商投資房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房應(yīng)以向境外銷售為主，并收取外匯。具體銷售比例由企業(yè)按外匯收支平衡原則自行確定。
第三十九條外商投資房地產(chǎn)企業(yè)向境外銷售的商品房，境外購(gòu)買者的身份應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定，并提供有效身份證明。
第四十條外商投資房地產(chǎn)企業(yè)向境外銷售商品房，可在中國(guó)境內(nèi)進(jìn)行，也可在中國(guó)境外進(jìn)行。國(guó)家另有規(guī)定的除外。
第四十一條省內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)向境外銷售其開發(fā)的商品房的，應(yīng)執(zhí)行本條例第三十九條、第四十條規(guī)定。
第四十二條外商投資房地產(chǎn)企業(yè)除執(zhí)行本章規(guī)定外，應(yīng)同時(shí)執(zhí)行本條例其他有關(guān)規(guī)定。
第四十三條*、*、*地區(qū)公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人，投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，從事房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，參照本條例有關(guān)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)定執(zhí)行。
第七章法律責(zé)任
第四十四條房地產(chǎn)企業(yè)在注冊(cè)登記時(shí)虛假出資或注冊(cè)后抽逃、轉(zhuǎn)移資金的，由工商行政管理部門責(zé)令限期補(bǔ)足資金，并處以1萬元以下罰款；逾期未補(bǔ)足資金的，吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
第四十五條房地產(chǎn)企業(yè)超資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的，由建設(shè)部門責(zé)令停止開發(fā)活動(dòng)。超經(jīng)營(yíng)范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的，由工商行政管理部門責(zé)令停止開發(fā)活動(dòng)，沒收違法所得，并可處以違法開發(fā)的工程造價(jià)1‰至5‰的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照或核減其經(jīng)營(yíng)范圍。
房地產(chǎn)企業(yè)無資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的，由建設(shè)部門責(zé)令停止開發(fā)活動(dòng)，限期補(bǔ)辦申請(qǐng)領(lǐng)取資質(zhì)證書手續(xù)。無營(yíng)業(yè)執(zhí)照從事房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的，由工商行政管理部門按前款規(guī)定從重處罰。
第四十六條房地產(chǎn)企業(yè)在投標(biāo)活動(dòng)中有弄虛作假、行賄行為的，其中標(biāo)無效，并可由工商行政管理部門處以1萬元以上20萬元以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第四十七條土地管理部門或建設(shè)部門擅自改變已依法公布的招標(biāo)文書或拍賣文書，給投標(biāo)者或競(jìng)投者造成損失的，應(yīng)依法承擔(dān)民事賠償責(zé)任。
第四十八條房地產(chǎn)企業(yè)未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)利用土地的，應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。
房地產(chǎn)企業(yè)未按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同規(guī)定的期限和質(zhì)量要求完成工程建設(shè)的，應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。
第四十九條房地產(chǎn)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售證》擅自預(yù)售商品房的，由建設(shè)部門責(zé)令停止預(yù)售活動(dòng)，限期補(bǔ)辦申請(qǐng)領(lǐng)取《商品房預(yù)售證》手續(xù)；不符合預(yù)售條件的，責(zé)令其向購(gòu)房者退還預(yù)售款，并可處以10萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，并可吊銷其資質(zhì)證書，由工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照或核減其經(jīng)營(yíng)范圍。
第五十條房地產(chǎn)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售證》進(jìn)行商品房預(yù)售廣告宣傳的，廣告經(jīng)營(yíng)者為未取得《商品房預(yù)售證》的企業(yè)承辦或商品房預(yù)售廣告業(yè)務(wù)的，由工商行政管理部門依照《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。
第五十一條房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的商品房，經(jīng)驗(yàn)收不合格的，由建設(shè)部門責(zé)令其限期改正，處以5萬元以下的罰款；有嚴(yán)重質(zhì)量問題，危及安全的，責(zé)令其改建或重建，并可降低其資質(zhì)等級(jí)或吊銷其資質(zhì)證書；因質(zhì)量問題造成嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。
房地產(chǎn)企業(yè)交付使用的商品房，因質(zhì)量問題給用戶造成損失的，應(yīng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；成本管理
引言
工程項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重要組成部分，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理者應(yīng)做好各項(xiàng)管理工作，基于工程項(xiàng)目的理論和方法，達(dá)成管理目的，并在此基礎(chǔ)上，優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的生產(chǎn)要素。在工程項(xiàng)目管理中，質(zhì)量管理、進(jìn)度管理和成本管理是關(guān)鍵點(diǎn)。貫穿于工程施工項(xiàng)目的全過程。因此對(duì)此項(xiàng)課題進(jìn)行研究，其意義十分重大。
1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理和發(fā)展現(xiàn)狀
1.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理概述
使項(xiàng)目目標(biāo)在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的根本目的，項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制是這項(xiàng)管理的基礎(chǔ)，通過對(duì)系統(tǒng)工程觀點(diǎn)、理論和方法的合理運(yùn)用，制定貫穿于房地產(chǎn)由開發(fā)到建設(shè)全過程的管理系統(tǒng)[1]。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理體系復(fù)雜程度較高，參與主體除了建設(shè)單位和施工單位外，還包括監(jiān)理公司，屬于集實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和管理于一體的管理系統(tǒng)，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供理論上的支持，有助于增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)管理的效果。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理由多個(gè)部分構(gòu)成，分別為質(zhì)量管理、進(jìn)度管理、成本管理以及其他管理內(nèi)容。其中質(zhì)量、進(jìn)度和成本屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)。只有平衡三者的關(guān)系，才能保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的質(zhì)量。但就實(shí)際情況來看，處理三者關(guān)系的難度非常大，需要企業(yè)全體員工的參與，這是企業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利目標(biāo)的有效途徑。
1.2房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
21世紀(jì)以來，我國(guó)建筑行業(yè)迎來了發(fā)展的黃金時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)成為了國(guó)家的支柱性產(chǎn)業(yè)，尤其是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的運(yùn)行，使計(jì)劃經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的限制被打破，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)模呈現(xiàn)出不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)。但與此同時(shí)，建筑企業(yè)數(shù)量的增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度愈加激烈，一些經(jīng)營(yíng)管理不當(dāng)?shù)闹行∑髽I(yè)逐漸被市場(chǎng)所淘汰。但總體而言，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景，具體表現(xiàn)在以下方面：①房地產(chǎn)投資比例仍處在上升階段，在查閱統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)后得知，截止到2018年，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)方面的投資超過了2萬億元，與去年相比，增加幅度為10%，由此可見，房地產(chǎn)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中的地位不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)發(fā)生動(dòng)搖；②土地開發(fā)面積日益加大。截止到2018年，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)面積2.55億m2，同比增加40%以上。
2房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量進(jìn)度和成本管理
2.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理
通過上述分析可知，質(zhì)量管理是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的核心環(huán)節(jié)，如果質(zhì)量管理效果不佳，必然會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的效果。及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過程中存在的質(zhì)量隱患，確保施工工藝與設(shè)計(jì)要求相符，并通過檢查和繪制施作業(yè)圖的方式，提升質(zhì)量管理水平是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的關(guān)鍵，質(zhì)量體系如圖1所示。故建議項(xiàng)目部實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)管理模式，促使管理人員樹立質(zhì)量管理意識(shí)，確保工程質(zhì)量與合同規(guī)定相一致。究其原因，主要是管理人員是否具備質(zhì)量管理意識(shí)，與合同質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)關(guān)聯(lián)密切。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以定期召開管理層會(huì)議，討論和研究提升施工質(zhì)量管理效果的措施，具體措施如下所述：（1）加強(qiáng)對(duì)施工單位和監(jiān)理部門的審查，主要審查內(nèi)容為從業(yè)資質(zhì)，如果被審查對(duì)象不具備從業(yè)資質(zhì)，應(yīng)及時(shí)更換。（2）對(duì)設(shè)計(jì)圖紙和施工規(guī)范進(jìn)行檢查，找出設(shè)計(jì)圖紙中存在的問題，比如：土建工程與水電暖存在矛盾的內(nèi)容、影響工程質(zhì)量和造價(jià)的流程和材料，尤其是工程部門必須與設(shè)計(jì)部門保持密切的溝通和交流，借助設(shè)計(jì)變更、會(huì)議通知、技術(shù)核定單等手段，修正設(shè)計(jì)缺陷。（3）注重原材料和施工機(jī)械的質(zhì)量管理，在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，建筑施工材料是核心要素，施工材料的費(fèi)用占比為建筑工程總成本的70%，現(xiàn)階段，招標(biāo)是主要的采購(gòu)方式，在這種采購(gòu)模式下，材料費(fèi)用和質(zhì)量均能得到控制。但在材料使用前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)做好材料的復(fù)試，簡(jiǎn)言之，就是讓檢測(cè)單位對(duì)材料進(jìn)行審核，值得注意的是，檢測(cè)單位必須具備相應(yīng)的資質(zhì)，在檢測(cè)過后得到復(fù)檢報(bào)告，并由監(jiān)理部門將其與出場(chǎng)合格證、出廠檢驗(yàn)報(bào)告統(tǒng)一驗(yàn)收，在驗(yàn)收通過后方能允許其入場(chǎng)。此外，在工程項(xiàng)目施工中，還需要使用大量的施工機(jī)械，比如：塔吊、推土機(jī)、運(yùn)輸車和挖掘機(jī)等，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)要求施工單位在使用機(jī)械前進(jìn)行復(fù)檢，并做好設(shè)備的日常維修和養(yǎng)護(hù)。（4）在安全管理上，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)三寶、四口、五臨邊、模型、支架方面以及施工機(jī)具等的管理，三寶是指要求施工人員在作業(yè)階段按照安全規(guī)定佩戴安全帽，同時(shí)在施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置安全網(wǎng)和安全帶。四口是指樓梯口、預(yù)留洞口、通道口和電梯井口的安全管理，究其原因，主要是這些區(qū)域?qū)儆诎踩鹿矢甙l(fā)區(qū)域，需要房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)予以關(guān)注，臨邊包括建筑物四周、陽臺(tái)和屋面等。（5）做好監(jiān)理制度的完善。完善監(jiān)理制度的具體措施如下：①完善監(jiān)理職能，使全過程監(jiān)理成為可能；②加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理單位的資質(zhì)管理，營(yíng)造公平有序的監(jiān)理市場(chǎng)；③通過宣傳和培訓(xùn)的方式，對(duì)監(jiān)理人員素質(zhì)得到提升。
2.2項(xiàng)目進(jìn)度管理
項(xiàng)目進(jìn)度管理和質(zhì)量管理均會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)管理的效果，項(xiàng)目進(jìn)度管理效果無法得到保障，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益也會(huì)受到不利影響。具體表現(xiàn)為施工合同中規(guī)定了工程交付時(shí)間，而進(jìn)度管理不當(dāng)會(huì)導(dǎo)致工期延后，房地產(chǎn)企業(yè)無法在合同規(guī)定期間內(nèi)保質(zhì)保量的交付工程項(xiàng)目，需要支付大量的違約金。這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展而言顯然是極為不利的，故房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該將進(jìn)度管理貫穿于建筑施工的全過程。具體管理措施如下：（1）制定進(jìn)度管理計(jì)劃。進(jìn)度管理計(jì)劃需要在工程設(shè)計(jì)開始前制定，將進(jìn)度目標(biāo)和要求作為依據(jù)，完成工程設(shè)計(jì)，只有這樣，才能在最大限度上保障工程進(jìn)度管理的質(zhì)量。值得注意的是，在總體進(jìn)度管理計(jì)劃制定完成后，還要通過調(diào)研和分析的方式，制定不同施工階段的進(jìn)度管理計(jì)劃，為工程建設(shè)提供指導(dǎo)。（2）確保進(jìn)度計(jì)劃的貫徹落實(shí)。在施工進(jìn)度計(jì)劃制定完成后，應(yīng)確保進(jìn)度計(jì)劃的貫徹落實(shí)，在進(jìn)度計(jì)劃通過審核后，將進(jìn)度管理責(zé)任落實(shí)到每一個(gè)部門和崗位，確保資金、人力和材料等施工要素及時(shí)到位。與此同時(shí)，還要加強(qiáng)檢查力度，找出建筑工程中影響施工進(jìn)度的問題，并予以解決。在房地產(chǎn)開發(fā)管理中，進(jìn)度管理屬于項(xiàng)目管理難點(diǎn)，容易受到諸多因素的影響，實(shí)施難度較大。為此，房地產(chǎn)項(xiàng)目部們應(yīng)做好影響因素的分析，明確不同施工階段可能會(huì)出現(xiàn)的問題，對(duì)進(jìn)度管理方面的問題進(jìn)行預(yù)防性管理，以此來保證施工進(jìn)度管理效果。通過查閱資料得知，人為因素、技術(shù)因素、設(shè)備因素、自然環(huán)境因素以及社會(huì)環(huán)境因素均會(huì)影響進(jìn)度管理的有效性，但在眾多影響因素中，人為因素的影響最為嚴(yán)重，且涉及的主體較多，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身、施工單位、監(jiān)理單位、供應(yīng)商等，為此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)人為因素的管理，并在此基礎(chǔ)上分析其他影響因素，從而滿足進(jìn)度管理計(jì)劃的實(shí)施要求。
2.3成本管理
成本管理與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目密切相關(guān)，加強(qiáng)對(duì)成本的管理，有助于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益的提升。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)屬于大型生產(chǎn)活動(dòng)，會(huì)涉及大量的資金，而成本管理有利于節(jié)省成本和提升資金利用效率，能夠在保證建筑工程質(zhì)量和進(jìn)度的基礎(chǔ)上，降低施工成本，增加施工企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。再加上資金對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言可謂是生命，究其原因，主要是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)到諸多方面的環(huán)節(jié)，且每個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)產(chǎn)生費(fèi)用，分別為土地費(fèi)用、工程費(fèi)用、成本管理費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用以及財(cái)務(wù)費(fèi)用。在查閱資料后得知，策劃、設(shè)計(jì)階段的成本管理屬于管理重點(diǎn)，但國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)建筑企業(yè)通常僅重視施工階段的成本管理，雖然將施工階段成本管理作為重點(diǎn)，意義較為顯著，但效果卻不容樂觀。建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本管理過程中，將策劃階段和設(shè)計(jì)階段的成本管理同樣作為管理重點(diǎn)，通過工程造價(jià)、預(yù)算管理等方式的應(yīng)用，充分發(fā)揮成本管理的優(yōu)勢(shì)作用。
根據(jù)協(xié)議，世茂股份將以商業(yè)地產(chǎn)的投資、開發(fā)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)為主；世茂房地產(chǎn)則主要從事住宅和酒店的投資、開發(fā)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。對(duì)于單獨(dú)的商業(yè)地產(chǎn),將由世茂股份獨(dú)立投資、開發(fā)和經(jīng)營(yíng)。
10月22日，上海世茂股份有限公司（600823.SH）及世茂房地產(chǎn)控股有限公司（0813.HK，）先后公布了關(guān)于世茂房地產(chǎn)向世茂股份注入資產(chǎn)及世茂股份定向發(fā)行A股的交易方案。
根據(jù)公告，世茂房地產(chǎn)將向世茂股份注入9家商業(yè)地產(chǎn)公司100%股權(quán)、北京世茂大廈項(xiàng)目以及約7.5億元的現(xiàn)金，并成為世茂股份的控股股東。世茂股份也將由中小型的綜合類地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。
為了改變旗下多家地產(chǎn)公司定位模糊，相互競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)狀，從今年4月份開始，世茂集團(tuán)就開始對(duì)集團(tuán)業(yè)務(wù)進(jìn)行重組。這次整合旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)是集團(tuán)重組計(jì)劃的重要一步。
商業(yè)地產(chǎn)膨脹
世茂股份董事會(huì)秘書葛衛(wèi)東告訴記者：“如果交易能夠順利通過，那么此舉將會(huì)給世茂股份帶來實(shí)質(zhì)性的變化。世茂股份此前由于資金和土地儲(chǔ)備的原因，一直都定位在中小型的綜合類地產(chǎn)開發(fā)商。通過這次增資計(jì)劃，世茂股份將會(huì)變成一個(gè)純粹的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。”
世茂股份的《向特定對(duì)象發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)》公告稱，世茂股份將向世茂房地產(chǎn)全資子公司世茂BVI (商業(yè))發(fā)行55800萬股，購(gòu)買世茂BVI (商業(yè))持有的9家商業(yè)地產(chǎn)公司各100%股權(quán)；向世茂房地產(chǎn)間接全資子公司北京世茂發(fā)行7200萬股，購(gòu)買北京世茂擁有的世茂大廈；向世茂企業(yè)發(fā)行6224萬股，世茂企業(yè)以7.5億元現(xiàn)金認(rèn)購(gòu)。此次交易總額將超過83億元。
一直以來，世茂股份的開發(fā)項(xiàng)目是小于20 萬平方米的住宅項(xiàng)目和規(guī)模小于10萬平方米商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。目前正在開發(fā)的項(xiàng)目有南京世茂濱江新城項(xiàng)目和昆山世茂華東商城項(xiàng)目。
但是，通過這次交易，世茂股份可以增加土地儲(chǔ)備400多萬平米。這些增加的土地儲(chǔ)備都是項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，均來自世茂房地產(chǎn)向世茂股份注入的9家商業(yè)地產(chǎn)公司，這些項(xiàng)目遍及北京、上海、江蘇、浙江、遼寧、安徽等省市。其中包括北京的三里屯項(xiàng)目、上海世茂新體驗(yàn)項(xiàng)目、沈陽的五里河等。
同時(shí)，此舉還將使世茂股份的總資產(chǎn)增加至95億元，凈資產(chǎn)達(dá)到52.6億元。今年世茂股份的每股凈資產(chǎn)也將從2.044元增加至約5.514元。
葛衛(wèi)東說：“通過一系列的交易，世茂股份將成為現(xiàn)如今國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)中，并不多見的專注于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商。這次世茂集團(tuán)集中物力、財(cái)力，將世茂股份打造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，也是看到投資商業(yè)地產(chǎn)已成為未來地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域。隨著人民生活水平的提高，未來對(duì)商業(yè)物業(yè)將會(huì)有更大的需求。”
“今后，世茂股份的商業(yè)地產(chǎn)將主要以銷售為主，也會(huì)自己持有一部分物業(yè)，以收取租金獲得一份穩(wěn)定的收益。” 葛衛(wèi)東說。
簽訂《不競(jìng)爭(zhēng)協(xié)議》
世茂房地產(chǎn)和世茂股份是世茂集團(tuán)旗下3家上市公司其中的兩家，另一家是在香港上市的世茂國(guó)際（0649.HK）。由于三者之間業(yè)務(wù)重疊、定位不清晰，從今年4月份開始，世茂集團(tuán)就開始對(duì)集團(tuán)業(yè)務(wù)進(jìn)行重組。這次整合旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)是集團(tuán)重組計(jì)劃的第二步。
通過這次交易，世茂股份將成為世茂房地產(chǎn)擁有約64.2％股權(quán)的間接附屬公司，世茂房地產(chǎn)也成為世茂股份的實(shí)際控股方。
為了協(xié)調(diào)世茂房地產(chǎn)和世茂股份這兩個(gè)主業(yè)相同的公司彼此的發(fā)展，葛衛(wèi)東說：“兩公司鑒訂了《不競(jìng)爭(zhēng)協(xié)議》。協(xié)議將兩個(gè)公司的結(jié)構(gòu)更加明細(xì)化，世茂股份將專攻商業(yè)地產(chǎn)。”
根據(jù)協(xié)議，世茂股份將以商業(yè)地產(chǎn)的投資、開發(fā)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)為主；世茂房地產(chǎn)則主要從事住宅和酒店的投資、開發(fā)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。對(duì)于單獨(dú)的商業(yè)地產(chǎn),將由世茂股份獨(dú)立投資、開發(fā)和經(jīng)營(yíng)。世茂房地產(chǎn)承諾不從事該等商業(yè)地產(chǎn)的投資、開發(fā)和經(jīng)營(yíng)。
事實(shí)上，世茂股份在融資能力和土地儲(chǔ)備方面一直不盡如人意。目前世茂股份只有上海市南京西路一塊土地資產(chǎn)，土地儲(chǔ)備嚴(yán)重匱乏。
【摘要】房地產(chǎn)一直是當(dāng)前中國(guó)最受聚焦的產(chǎn)業(yè)，作為開發(fā)商而言，如何提高開發(fā)工程項(xiàng)目的管理水平，降低工程造價(jià)，是其研究的熱點(diǎn)。文章闡述了當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理現(xiàn)狀，針對(duì)相關(guān)問題，探討了項(xiàng)目管理應(yīng)該把握的重點(diǎn)方向。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)；成本；工程項(xiàng)目；管理
引言
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長(zhǎng)、投資金額大、面臨風(fēng)險(xiǎn)多的特點(diǎn)。一般劃分為項(xiàng)目策劃階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段和項(xiàng)目實(shí)施階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商作為管理主體，是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目從策劃到竣工驗(yàn)收交付使用階段的全程組織者、實(shí)施者，對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目要負(fù)總責(zé)。房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)其工程建設(shè)的項(xiàng)目管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長(zhǎng)短、是否可獲取高額利潤(rùn)等方面，因此顯得尤其重要。
1 房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理現(xiàn)狀概述
作為部門制度的項(xiàng)目管理方式，是最為普遍的管理方式，主要設(shè)置一系列的管理部門，用來管理各項(xiàng)工程。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是以高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為最終目的，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。
具體講，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報(bào)率、銷售利稅率、自有資金利潤(rùn)率等投資效益指標(biāo)，以及項(xiàng)目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、市政、交通、供電等幾十個(gè)部門和近百個(gè)單位，以及最終用戶消費(fèi)者的相互制約和相互影響，因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開發(fā)項(xiàng)目的全過程和確保總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
2 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)主要體現(xiàn)在計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制四個(gè)方面等。 1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃管理。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃管理，能使項(xiàng)目的前期論證、開發(fā)建設(shè)有計(jì)劃、按順序有條不紊地展開。可以說，通過使用一個(gè)動(dòng)態(tài)計(jì)劃管理，將工程項(xiàng)目全過程和全部開發(fā)活動(dòng)納入計(jì)劃軌道，使項(xiàng)目有序地達(dá)到預(yù)期總目標(biāo)。 2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的組織管理。這是指通過職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，建立各種適合本企業(yè)的規(guī)章制度，形成一個(gè)高效率的組織保障體系，使項(xiàng)目的各項(xiàng)目標(biāo)得以最終實(shí)現(xiàn)。 3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)管理。其意義是為開發(fā)項(xiàng)目提供協(xié)調(diào)和諧的公共環(huán)境，保證項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行。協(xié)調(diào)管理的主要任務(wù)是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目與外部環(huán)境、項(xiàng)目各子系統(tǒng)之間，以及項(xiàng)目不同階段、不同部門、不同層次之間的關(guān)系進(jìn)行溝通與協(xié)調(diào)。這種溝通與協(xié)調(diào)將更有利于睦鄰公共關(guān)系，吸納融通資金，尋找材料設(shè)備供貨渠道，廣攬優(yōu)秀設(shè)計(jì)和施工隊(duì)伍，獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)產(chǎn)品銷售。 4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的控制管理。其意義是有利于對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制，并獲得最大的綜合效益。控制管理主要是通過計(jì)劃、決策、反饋和調(diào)整等手段，采用項(xiàng)目分解，各種指標(biāo)、定額、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與檢驗(yàn)等措施，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、成本造價(jià)等進(jìn)行有效控制，以確保開發(fā)項(xiàng)目用最少的投入，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。
3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理是指從項(xiàng)目開工準(zhǔn)備到竣工驗(yàn)收的全過程所進(jìn)行的管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑施工與安裝任務(wù)通常是委托承包給建筑施工單位來完成的，所以開發(fā)項(xiàng)目的工程管理，主要是以合同管理為手段，運(yùn)用計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查、驗(yàn)收等方法，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)中的技術(shù)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和合同規(guī)定的目標(biāo)，進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督、控制和管理，以確保開發(fā)項(xiàng)目總體目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。
工程項(xiàng)目直接目標(biāo)管理方法。對(duì)一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目而言，其直接控制的目標(biāo)有三個(gè)，投資、進(jìn)度、質(zhì)量，即在保證安全的前提下，按計(jì)劃的投資、進(jìn)度、質(zhì)量完成項(xiàng)目目標(biāo)。這三個(gè)目標(biāo)彼此之間是對(duì)立統(tǒng)一的關(guān)系，難以同時(shí)達(dá)到最優(yōu)，其實(shí)施應(yīng)以項(xiàng)目整體最優(yōu)為目標(biāo)。 1 項(xiàng)目成本管理
無論是從項(xiàng)目決策階段以及設(shè)計(jì)階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時(shí)每刻都涉及到工程造價(jià)，優(yōu)化項(xiàng)目成本管理、控制投資，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯(cuò)誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價(jià)，忽略了實(shí)際建設(shè)中的問題，導(dǎo)致在實(shí)際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。工程項(xiàng)目建設(shè)階段是整個(gè)工程項(xiàng)目成本的實(shí)施階段，所以在這個(gè)階段控制造價(jià)，最有必要。首先必須嚴(yán)格控制工程變更，因?yàn)槊恳淮蔚墓こ套兏紩?huì)嚴(yán)重影響工程成本的控制。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來講，必須嚴(yán)格監(jiān)督建設(shè)單位，使其嚴(yán)格按圖紙施工，按程序辦事。對(duì)于建設(shè)單位提出的工程變更必須嚴(yán)格把握，詳細(xì)審查，對(duì)于不需要變更的內(nèi)容，堅(jiān)決駁回，對(duì)于確實(shí)有利于加快工程進(jìn)程，而且工程中必須要變更的內(nèi)容，應(yīng)及時(shí)予以批示。
項(xiàng)目投資管理是在保證滿足工程質(zhì)量、工期等合同要求的前提下，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程中所發(fā)生的投資，通過計(jì)劃、組織、控制和協(xié)調(diào)等活動(dòng)實(shí)現(xiàn)預(yù)定的控制目標(biāo)，并盡可能地降低投資費(fèi)用的一種科學(xué)管理活動(dòng)，它主要通過組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和管理等措施達(dá)到預(yù)定目標(biāo)。
房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目成本管理可通過多種方式進(jìn)行優(yōu)化，如可通過全面控制原則-即全員控制和全過程控制。項(xiàng)目全員控制涉及到項(xiàng)目組織中的所有部門、員工的工作，并與每個(gè)員工切身利益有關(guān)，因此應(yīng)充分調(diào)動(dòng)每個(gè)部門和每個(gè)員工控制成本、關(guān)心成本的積極性，真正樹立起全員控制的觀念，如果認(rèn)為成本控制僅是負(fù)責(zé)預(yù)、結(jié)算及財(cái)務(wù)方面的事，就片面了。全過程控制是指從項(xiàng)目立項(xiàng)、開發(fā)、建設(shè)的全運(yùn)轉(zhuǎn)過程中進(jìn)行成本管控。還可通過目標(biāo)控制原則和動(dòng)態(tài)控制原則-目標(biāo)管理是管理活動(dòng)的基本技術(shù)和方法，在實(shí)施目標(biāo)管理的過程中，成本目標(biāo)的設(shè)定應(yīng)切實(shí)可行，越具體越好，要落實(shí)到部門、直至個(gè)人，做到獎(jiǎng)罰分明；動(dòng)態(tài)控制原則因成本控制是在不斷變化的環(huán)境下進(jìn)行的管理活動(dòng)，所以必須堅(jiān)持動(dòng)態(tài)控制原則。所謂動(dòng)態(tài)控制就是收集成本發(fā)生的實(shí)際值，將其與目標(biāo)值相比較，檢查有無偏離，若無偏差，則繼續(xù)尋找有效途徑，實(shí)現(xiàn)投資控制目標(biāo)。建設(shè)工程主要做好兩個(gè)方面的工作：一是決策階段、設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目的定位、材料的選用進(jìn)行控制，推廣使用降低料耗的各種新技術(shù)、新工藝、新材料。二是對(duì)材料價(jià)格進(jìn)行過程控制，主要是在招標(biāo)過程中嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)標(biāo)方案，選擇相對(duì)實(shí)力較強(qiáng)的施工單位。在保質(zhì)保量前提下，要求擇優(yōu)購(gòu)料，合理組織運(yùn)輸。再就是要考慮資金的時(shí)間價(jià)值，合理確定合同工期，盡可能快地完成工程項(xiàng)目。總之，投資預(yù)測(cè)為投資確立目標(biāo)，投資控制才有針對(duì)性，不進(jìn)行投資控制，投資預(yù)測(cè)也就失去了存在的意義，也就無從談投資管理了，兩者相輔相成，所以，應(yīng)扎實(shí)有效地把這些工作開展好。
加強(qiáng)合同管理，控制工程投資。合同管理是項(xiàng)目管理的重要內(nèi)容，也是降低工程成本，提高經(jīng)濟(jì)效益的有效途徑。項(xiàng)目合同管理應(yīng)從合同談判開始，至保修日結(jié)束止，尤其加強(qiáng)實(shí)施過程中的合同管理，在合同執(zhí)行期間密切注意履行合同的效果，以進(jìn)行過程中的成本控制和防止被對(duì)方索賠。
3.2 項(xiàng)目進(jìn)度管理
工程的進(jìn)度直接影響項(xiàng)目效益的發(fā)揮。進(jìn)度管理的主要方法是網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃方法，網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃以網(wǎng)絡(luò)圖為基礎(chǔ)。網(wǎng)絡(luò)圖是反映項(xiàng)目各工作或活動(dòng)間邏輯順序關(guān)系的圖，它既能反映項(xiàng)目工期，又反映各工作間相互關(guān)系、前后次序，通過對(duì)關(guān)鍵線路的分析，施工計(jì)劃的審核，合理統(tǒng)籌安排主次要工作和各項(xiàng)資源，能夠有效控制工期。對(duì)開發(fā)商而言，進(jìn)度管理是項(xiàng)目管理的重中之重，對(duì)此應(yīng)落實(shí)管理目標(biāo)責(zé)任制，強(qiáng)化職能部門的指導(dǎo)監(jiān)督作用。為此，認(rèn)真做好工程前期準(zhǔn)備工作，編制切實(shí)可行的施工組織設(shè)計(jì)非常重要。在工程施工前期準(zhǔn)備工作中，項(xiàng)目部應(yīng)依據(jù)工程規(guī)模及難易程度確定管理人員、專業(yè)人員的數(shù)量并進(jìn)行職能分配，項(xiàng)目經(jīng)理作為項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，在公司的領(lǐng)導(dǎo)下，組織本項(xiàng)目人員認(rèn)真熟悉圖紙，與設(shè)計(jì)院、監(jiān)理、施工單位等進(jìn)行圖紙會(huì)審，把圖紙上的問題逐條理出，共同研究解決問題的策略，做到及早發(fā)現(xiàn)和解決問題。審核人員及材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃，在公司要求工期內(nèi)制定詳細(xì)的施工進(jìn)度計(jì)劃，在進(jìn)度過程控制中應(yīng)認(rèn)真客觀制作工程形象進(jìn)度表，檢查流程表等各項(xiàng)管理制度的要求，責(zé)任到人，定期檢查，確保各項(xiàng)制度的落實(shí)。公司內(nèi)部應(yīng)配備專職的計(jì)劃專員，對(duì)涉及全公司及各部門的進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行全面和定期、定點(diǎn)的過程控制，對(duì)制定明確的進(jìn)度計(jì)劃不應(yīng)輕易變動(dòng)，如因其它外部原因確需變動(dòng)，則應(yīng)報(bào)相應(yīng)主管副總進(jìn)行審批并下發(fā)各部門。在施工進(jìn)度這一方面，必須加強(qiáng)監(jiān)管，使建設(shè)單位能如期完成施工相關(guān)內(nèi)容，若有拖延進(jìn)度的現(xiàn)象發(fā)生，必須做出相關(guān)處罰。 3項(xiàng)目質(zhì)量管理
房地產(chǎn)公司可以通過完善的項(xiàng)目管理來保障項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量。建筑產(chǎn)品不同于其他工業(yè)產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品在流水線上生產(chǎn)，影響產(chǎn)品質(zhì)量的因素相對(duì)較少，同批次產(chǎn)品質(zhì)量較為穩(wěn)定，而建筑產(chǎn)品質(zhì)量的影響因素很多，如人員、材料、機(jī)械、施工方法、環(huán)境等均會(huì)對(duì)建筑產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目質(zhì)量管理是基于設(shè)計(jì)單位、總（分）包單位、監(jiān)理單位等合作單位是成熟和具備相當(dāng)管理能力的基礎(chǔ)上的控制及強(qiáng)化控制的管理。
質(zhì)量是企業(yè)的生命 - 質(zhì)量管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)是品牌發(fā)展之根本 ，在工程質(zhì)量控制方面因工程管理行為主體的不同，房地產(chǎn)工程管理與施工單位、監(jiān)理機(jī)構(gòu)的工程管理肯定存在差異。施工單位和監(jiān)理單位關(guān)心的是按圖施工、符合國(guó)家或地方的施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)則關(guān)心的是客戶產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；施工單位考慮如何保證把工程質(zhì)量做好，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)心的是施工單位和監(jiān)理單位是否健全了工程質(zhì)量的管理保證體系；施工單位和監(jiān)理單位關(guān)注的是施工方案、施工構(gòu)造以及施工工藝，而房地產(chǎn)工程技術(shù)管理的任務(wù)則是將營(yíng)銷理念轉(zhuǎn)化為工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（技術(shù)參數(shù)），然后按照確定的技術(shù)參數(shù)進(jìn)行招標(biāo)，定標(biāo)后確定的產(chǎn)品部品或者施工出來的產(chǎn)品，符合營(yíng)銷意圖；施工單位考慮如何組織施工，房地產(chǎn)企業(yè)檢查施工單位和監(jiān)理單位是否有完善的現(xiàn)場(chǎng)管理體系。所以，首先滿足需要（含實(shí)際需要和潛在需要）成為檢驗(yàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的客觀標(biāo)準(zhǔn)；其次房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量是房地產(chǎn)產(chǎn)品特征和特性的總和。
雖然現(xiàn)在社會(huì)上，特別是房地產(chǎn)行業(yè)中，非常注重營(yíng)銷，編制各種各樣的營(yíng)銷概念，但是房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)最終是產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，是產(chǎn)品技術(shù)與質(zhì)量的營(yíng)銷，而工程質(zhì)量是建筑產(chǎn)品質(zhì)量的重要的、核心的組成部分。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，對(duì)于工程質(zhì)量，很大一部分公司平時(shí)不是很關(guān)心的，認(rèn)為那是施工單位的事情，實(shí)際上這是極其不正確的，因?yàn)橐坏┏隽藛栴}，面對(duì)業(yè)主的維權(quán)，輿論的壓力，下至普通工程師，上至公司老板，都很緊張。所以，防微杜漸，未雨綢繆，建立工程質(zhì)量保證體系是非常有必要的。
應(yīng)當(dāng)說項(xiàng)目前期控制對(duì)質(zhì)量的影響也非常巨大。一件產(chǎn)品或一項(xiàng)服務(wù)能否成功地完成它預(yù)定的使命取決于兩大主要因素-即設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工質(zhì)量。設(shè)計(jì)質(zhì)量是設(shè)計(jì)人員把握市場(chǎng)脈搏，將潛在消費(fèi)群體和開發(fā)企業(yè)所明確的要求完整、如實(shí)、創(chuàng)新的體現(xiàn)在圖紙上的最重要部分；要把工程施工質(zhì)量管理好，也必須有一個(gè)健全、有效的質(zhì)量控制管理體制，這個(gè)體制不外乎三個(gè)層次：一是政府監(jiān)管，二是建設(shè)單位（業(yè)主）負(fù)責(zé)，三是建筑產(chǎn)品的直接生產(chǎn)者負(fù)責(zé)。由這三個(gè)層次構(gòu)成對(duì)整個(gè)工程質(zhì)量進(jìn)行控制、監(jiān)督、管理的全面質(zhì)量管理是突出“全面”二字，即實(shí)行全過程、全企業(yè)和全員的“三全”管理。在“三全”管理中最重要的當(dāng)屬全過程管理即 PDCA循環(huán)質(zhì)量管理（計(jì)劃、執(zhí)行、檢查、處理），具體的控制方法則有ABC分析法（也稱主次因素圖、排列圖方法）、因果分析法、控制圖法、直方圖法等，這些具體方法的作用在于找出質(zhì)量偏差原因并加以修正。
一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的關(guān)鍵控制點(diǎn)
（一）內(nèi)部影響因素
1、開發(fā)報(bào)建計(jì)劃
按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)需依次完成國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證（以下簡(jiǎn)稱四證）的開發(fā)報(bào)建后，方可開工建設(shè)；取得預(yù)售許可證后，方可預(yù)售。同時(shí)，按照信貸政策要求，銀行需在房地產(chǎn)項(xiàng)目取得四證后方可發(fā)放開發(fā)貸款。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)報(bào)建計(jì)劃會(huì)直接影響資金計(jì)劃，具體體現(xiàn)如下：
資金收支的時(shí)間影響：取得國(guó)有土地使用權(quán)證的節(jié)點(diǎn)決定了土地成本支付的時(shí)間；取得建筑工程規(guī)劃許可證的節(jié)點(diǎn)決定了配套費(fèi)等前期費(fèi)用支付的結(jié)束時(shí)間；取得建筑工程施工許可證的節(jié)點(diǎn)決定了工程建設(shè)支出的起始時(shí)間和取得銀行開發(fā)貸款的起始時(shí)間；取得預(yù)售許可證的節(jié)點(diǎn)決定了銷售回款的起始時(shí)間。
資金收支的金額影響，按照開發(fā)報(bào)建流程，可將資金收支金額對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目及資金來源劃分為三段：取得施工許可證前，項(xiàng)目土地價(jià)款和設(shè)計(jì)、三通一平等前期工程資金支出來源主要為股東投入資本金、關(guān)聯(lián)借款及表外融資；取得施工許可證后至取得預(yù)售許可證，項(xiàng)目工程建設(shè)資金支出來源主要為銀行開發(fā)貸款；取得預(yù)售許可證后，項(xiàng)目剩余的工程建設(shè)資金支出來源主要為銷售回款。
2、工程進(jìn)度計(jì)劃
工程建設(shè)支出作為房地產(chǎn)企業(yè)的主要支出項(xiàng)目，一般會(huì)在合同中約定按照工程進(jìn)度進(jìn)行支付，所以工程進(jìn)度計(jì)劃決定著上述第二階段和第三階段的工程建設(shè)支出計(jì)劃，進(jìn)而影響項(xiàng)目整體的資金計(jì)劃。具體體現(xiàn)如下：
對(duì)于第二階段，工程建設(shè)支出計(jì)劃的時(shí)點(diǎn)和金額需要與銀行開發(fā)貸款提款計(jì)劃的時(shí)點(diǎn)和金額相匹配，才能夠保證該階段資金收付平衡，還可以減少資金占用，節(jié)省利息費(fèi)用。
對(duì)于第三階段，工程建設(shè)支出計(jì)劃的時(shí)點(diǎn)和金額需要與對(duì)應(yīng)時(shí)點(diǎn)銷售回款中可調(diào)用的資金額度進(jìn)行匹配，并針對(duì)資金的盈余來擬定對(duì)應(yīng)的資金計(jì)劃。
3、銷售回款計(jì)劃
銷售回款作為房地產(chǎn)企業(yè)最重要的資金來源，對(duì)項(xiàng)目整體的資金安全有著重要的作用，所以需要將銷售回款計(jì)劃作為資金管理的管控點(diǎn)。其對(duì)資金計(jì)劃的影響如下：
銷售回款計(jì)劃的時(shí)點(diǎn)和金額除了需要同第三階段工程建設(shè)支出計(jì)劃的時(shí)點(diǎn)和金額相匹配外，還需同開發(fā)貸款還款計(jì)劃的時(shí)點(diǎn)和金額相匹配，否則將可能出現(xiàn)資金鏈斷裂，影響項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。
綜上，開發(fā)報(bào)建計(jì)劃、工程進(jìn)度計(jì)劃、銷售回款計(jì)劃從時(shí)間和金額兩個(gè)維度影響著房地產(chǎn)企業(yè)的資金計(jì)劃，當(dāng)開發(fā)報(bào)建計(jì)劃、工程進(jìn)度計(jì)劃、銷售回款計(jì)劃變化時(shí)，對(duì)應(yīng)的資金計(jì)劃需要作出相應(yīng)的調(diào)整，否則會(huì)出現(xiàn)資金收支不平衡，因此需要將其作為資金管理的關(guān)鍵控制點(diǎn)。
（二）外部影響因素
1、房地產(chǎn)信貸政策
房地產(chǎn)信貸政策是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控的手段之一，其對(duì)資金管理的影響主要如下：
（1）對(duì)資金收支的時(shí)間影響
按照當(dāng)前信貸政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)銀行開發(fā)貸款提款需滿足四證齊全、辦理完抵押并提供項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)支出相關(guān)的依據(jù)，而貸款的期限一般為三年，最長(zhǎng)不超過五年。同時(shí)，各銀行在此基礎(chǔ)上，為加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控，又會(huì)對(duì)提款期限、還款計(jì)劃進(jìn)行約束。這些因素限制了貸款資金的取得與歸還時(shí)間，從而影響著資金安排。此外，信貸政策還會(huì)影響各銀行對(duì)個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)的偏好和銷售策略，進(jìn)而影響銷售回款的取得時(shí)間，從而間接的影響著資金計(jì)劃。
（2）對(duì)資金收支的金額影響
按照國(guó)務(wù)院最新規(guī)定，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目資本金占投資額的比例需不低于20%，其他項(xiàng)目資本金占投資額的比例需不低于25%。各銀行在做授信方案時(shí)，還會(huì)按城市類別和項(xiàng)目情況相應(yīng)提高該比例。所以開發(fā)貸款額度會(huì)受到項(xiàng)目投資額和項(xiàng)目資本金的制約。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款一般會(huì)設(shè)置抵押物，融資額度需不大于抵押物評(píng)估值乘以抵押率。抵押物評(píng)估值由市場(chǎng)決定，而抵押率則由銀行確定，一般不高于70%，因此，融資額度還會(huì)受到銀行設(shè)定的抵押率影響。此外，由于信貸政策對(duì)開發(fā)貸資金用途進(jìn)行了限定，只能用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)且不能用于繳納土地出讓金，所以開發(fā)貸款資金用途的限制也制約了融資額度。而信貸政策對(duì)貸款利率的約束也從很大程度上影響著利息費(fèi)用金額。除此之外，個(gè)人按揭貸款信貸政策則會(huì)影響銷售定價(jià)，進(jìn)而影響銷售回款的金額。因此，信貸政策對(duì)融資額度、利息金額、銷售回款金額均構(gòu)成影響。
2、商品房預(yù)售管理
按照《商品房銷售管理辦法》及各地的預(yù)售監(jiān)管規(guī)定，商品房在預(yù)售時(shí)，需開立商品房預(yù)售款專用賬戶，預(yù)售款需全部存入該專用賬戶，并接受房管部門監(jiān)督，在獲得房管部門批準(zhǔn)后方可使用。同時(shí)，以廣州為例，房管部門還對(duì)不同工程進(jìn)度預(yù)售監(jiān)控賬戶資金留存的最低比例進(jìn)行了限制，所以商品房預(yù)售管理規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷售回款的使用在時(shí)間和金額上均進(jìn)行了約束。
綜上，房地產(chǎn)信貸政策和商品房預(yù)售管理規(guī)定在時(shí)間和金額上均對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金安排進(jìn)行了約束，因此也需將其作為房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的關(guān)鍵控制點(diǎn)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的管控措施
（一）建立動(dòng)態(tài)資金管理體系
上文已分析開發(fā)報(bào)建計(jì)劃、工程進(jìn)度計(jì)劃、銷售回款計(jì)劃等內(nèi)部因素的變動(dòng)會(huì)要求資金安排及時(shí)做出調(diào)整，這種動(dòng)態(tài)的變化對(duì)資金安排時(shí)間的及時(shí)性和金額的準(zhǔn)確性提出了較高要求，而動(dòng)態(tài)資金管理體系能夠有效的解決這一難題。動(dòng)態(tài)資金管理體系搭建思路如下：
時(shí)間管理：由于影響資金收付時(shí)間的源頭為業(yè)務(wù)計(jì)劃，所以需要將業(yè)務(wù)計(jì)劃轉(zhuǎn)化為資金收支時(shí)間。從收入端來說，可以將銷售計(jì)劃分解為簽約計(jì)劃，進(jìn)而結(jié)合收款規(guī)律生成回款時(shí)點(diǎn)，當(dāng)銷售計(jì)劃變動(dòng)時(shí)，系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)調(diào)整回款時(shí)點(diǎn)；從支出端來說，在合約規(guī)劃確定前，可以將總控計(jì)劃關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)同相關(guān)成本科目對(duì)應(yīng)的付款時(shí)間相關(guān)聯(lián)，合約規(guī)劃確定后，將合同付款時(shí)間節(jié)點(diǎn)直接同相關(guān)成本科目對(duì)應(yīng)的付款時(shí)間相關(guān)聯(lián)，這樣各項(xiàng)支出均能對(duì)應(yīng)成本科目及其付款時(shí)點(diǎn)。
金額管理：在明確上述項(xiàng)目資金的時(shí)點(diǎn)后，需要進(jìn)一步明確各時(shí)點(diǎn)對(duì)應(yīng)的金額。從收入端來說，各時(shí)點(diǎn)對(duì)應(yīng)的金額由收入總額和分配規(guī)則決定。在銷售面積既定的情況下，收入總額由單價(jià)決定；而分配規(guī)則取決于回款規(guī)律，回款規(guī)律可通過總結(jié)分析歷史回款數(shù)據(jù)得出，所以通過將單價(jià)設(shè)置為變量，將回款規(guī)律在后臺(tái)設(shè)置為關(guān)聯(lián)規(guī)則，在單價(jià)和銷售計(jì)劃變動(dòng)時(shí)，系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)調(diào)整各個(gè)回款時(shí)點(diǎn)的對(duì)應(yīng)金額；從支出端來說，各成本科目對(duì)應(yīng)的支出總額為動(dòng)態(tài)成本，按照成本管理經(jīng)驗(yàn)和合同條款約定，可明確而各個(gè)節(jié)點(diǎn)對(duì)應(yīng)的付款比例，將其在后臺(tái)設(shè)置為關(guān)聯(lián)規(guī)則后，在動(dòng)態(tài)成本或進(jìn)度計(jì)劃調(diào)整時(shí)，各時(shí)間節(jié)點(diǎn)對(duì)應(yīng)的成本科目金額也會(huì)隨之調(diào)整。
有了上述經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的動(dòng)態(tài)資金收支情況，財(cái)務(wù)部門就能夠及時(shí)的做出相應(yīng)的資金安排調(diào)整，從而更有效的實(shí)施資金管理。
（二）加強(qiáng)融資管理
房地產(chǎn)企業(yè)融資要素既受到信貸政策的限制，又受到銀行具體的融資方案的影響。對(duì)于信貸政策的限制，需要加強(qiáng)政策研究，并對(duì)達(dá)到基本融資條件的實(shí)施過程進(jìn)行管理，使得融資時(shí)間和金額能夠滿足要求；對(duì)于銀行融資方案，則需要在貸前、貸中、貸后整個(gè)過程中跟蹤管理，其中，貸前需同銀行充分溝通，取得滿足項(xiàng)目需要的授信方案；貸中主要是根據(jù)開發(fā)進(jìn)度按照銀行要求提供相關(guān)提款資料并協(xié)調(diào)銀行按時(shí)放款；貸后則主要是動(dòng)態(tài)評(píng)估項(xiàng)目能夠滿足銀行約束條件，避免違約，對(duì)資金造成影響。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項(xiàng)目開發(fā)；運(yùn)營(yíng)管理
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)管理內(nèi)容概述
在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)便是做好房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)管理工作。房地產(chǎn)項(xiàng)目是房地產(chǎn)企業(yè)獲利的直接來源，只有做好項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理，房地產(chǎn)企業(yè)才能贏得可靠的經(jīng)濟(jì)效益，方可為其發(fā)展建立基礎(chǔ)。通常情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理涉及范圍較大，部門跨度大、時(shí)間周期較長(zhǎng)，易受到各類風(fēng)險(xiǎn)因素影響。以往房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理偏重于計(jì)劃管理，強(qiáng)調(diào)各職能部門按照最初制定的項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)來完成任務(wù)，但計(jì)劃經(jīng)理卻得不到應(yīng)有的職權(quán)。特別是在跨部門協(xié)調(diào)工作當(dāng)中，由于計(jì)劃經(jīng)理缺乏實(shí)權(quán)，無法給出專業(yè)意見，所以計(jì)劃管理顯得粗放，影響了整體運(yùn)營(yíng)效果。從本質(zhì)上來看，運(yùn)營(yíng)管理的核心目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)資源效率最大化。因此，在運(yùn)行管理過程中，要從項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)量、成本及現(xiàn)金流方向入手，實(shí)現(xiàn)全面精細(xì)化管理。在關(guān)注項(xiàng)目整體運(yùn)作的同時(shí)，也要重視資金運(yùn)作、經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)出及投資收益率，并不斷對(duì)管理流程進(jìn)行優(yōu)化，這樣才能讓房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)管理工作真正意義上發(fā)揮成效。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式比較分析
職能式管理模式與強(qiáng)矩陣式管理模式是當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)過程中的兩種主要管理模式。職能式組織架構(gòu)應(yīng)用于項(xiàng)目管理當(dāng)中，其主要的問題是跨部門項(xiàng)目計(jì)劃無法在其他部門中有效執(zhí)行。部門負(fù)責(zé)人一般只受制于分管副總或總經(jīng)理，計(jì)劃經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行并無足夠的權(quán)責(zé)。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至今，跨區(qū)域、多項(xiàng)目發(fā)展已經(jīng)屢見不鮮。由于受限于空間距離、工作方式等因素，集團(tuán)公司與城市公司的縱向協(xié)同管理存在一定的困難。一旦出現(xiàn)多項(xiàng)目并聯(lián)開發(fā)，職能部門橫向協(xié)同管理效率就將急劇下降，導(dǎo)致管理質(zhì)量驟降。
強(qiáng)矩陣式管理模式實(shí)施過程中，房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)會(huì)成立集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理部，對(duì)某區(qū)域或一線項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)狀況全權(quán)負(fù)責(zé)，其核心在于建立合理的進(jìn)度管理體系。通過落實(shí)維護(hù)工作與監(jiān)控工作，讓實(shí)際管理工作按照計(jì)劃管理流程實(shí)施。換句話說，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過程中，集團(tuán)的主要職責(zé)體現(xiàn)為建立規(guī)章制度體系及執(zhí)行監(jiān)督，并且對(duì)運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)行管控。區(qū)域運(yùn)營(yíng)中心的主要職責(zé)在于控制項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，并對(duì)相關(guān)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控，促使業(yè)務(wù)工作質(zhì)量達(dá)到預(yù)期要求。
三、增強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)管理的有效舉措
1.加強(qiáng)投資收益管理
對(duì)于不同類型的房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于其管理模式、管理成熟度存在差異，所對(duì)應(yīng)的經(jīng)營(yíng)策略及發(fā)展戰(zhàn)略也會(huì)有所不同。因此，在投資收益管理工作實(shí)施過程中，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。但無論何種房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，都應(yīng)該遵從以下關(guān)鍵性原則：（1）任何投資收益指標(biāo)都要具備明確的管理價(jià)值，核心指標(biāo)數(shù)目不能過多（多于4個(gè)），這樣才能讓價(jià)值聚焦，從而將指標(biāo)對(duì)企業(yè)不同項(xiàng)目的適用性反映出來，以便于橫向比較。（2）必須保證投資收益管理相關(guān)數(shù)據(jù)的真實(shí)性與準(zhǔn)確性，以此來反映出項(xiàng)目真實(shí)的運(yùn)營(yíng)情況。（3）在保證數(shù)據(jù)可靠性的同時(shí)，還要便于跟蹤，且指標(biāo)要具備可靠的計(jì)算模型。另外，指標(biāo)的更新時(shí)間不得超過一個(gè)季度，以保證數(shù)據(jù)的時(shí)效性。
2.加強(qiáng)項(xiàng)目計(jì)劃管理
在項(xiàng)目計(jì)劃管理過程中，要重視關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制。首先，結(jié)合企業(yè)發(fā)展方向、資源情況，制定出科學(xué)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，并將目標(biāo)分解至各個(gè)項(xiàng)目。再結(jié)合企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)工期倒排出項(xiàng)目建設(shè)的主要節(jié)點(diǎn)。其次，確認(rèn)主要節(jié)點(diǎn)后，由項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對(duì)已經(jīng)排定的節(jié)點(diǎn)給予意見反饋，由公司批準(zhǔn)后形成關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。確認(rèn)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)后，要重視關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的動(dòng)態(tài)監(jiān)控。再者，要將關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃單整合為專門的報(bào)告，并根據(jù)報(bào)告內(nèi)容提前配置資源，充分做好準(zhǔn)備工作，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。另外，在計(jì)劃執(zhí)行過程中，若實(shí)際情況與計(jì)劃出現(xiàn)偏差，便要對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)行合理調(diào)整。
3.加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理
在項(xiàng)目成本管理期間，可遵循成本策劃成本管理成本控制合同管理成本核算的實(shí)施路線。在成本策劃過程中，需站在投資者的立場(chǎng)，根據(jù)投資管理者與客戶的雙重需求實(shí)施具體策劃。管理者要將成本策劃與企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略關(guān)聯(lián)起來，并根據(jù)項(xiàng)目定位與成本總控目標(biāo)，細(xì)致分析在設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷等各個(gè)環(huán)節(jié)的成本配置。特別是在不變成本、可變成本與成本投放側(cè)重點(diǎn)等方面制定出針對(duì)性的控制策略，確認(rèn)成本目標(biāo)，再落實(shí)相關(guān)成本合同管理。成本策劃要基于客戶價(jià)值，做好范圍內(nèi)管控，并制定出精細(xì)的投資效率計(jì)劃。成本管理期間則要對(duì)成本目標(biāo)進(jìn)行動(dòng)態(tài)優(yōu)化，通過預(yù)算管理及成本盤點(diǎn)，以指導(dǎo)后期經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流管理。成本管理后期階段，要加強(qiáng)責(zé)任成本、動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控，達(dá)到成本可知、可控的目標(biāo)。
四、結(jié)語
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)管理與項(xiàng)目收益密切相關(guān)。在具體管理工作實(shí)施過程中，要善于作出動(dòng)態(tài)調(diào)整，根據(jù)實(shí)際環(huán)境、市場(chǎng)變化等作出有效應(yīng)對(duì)，讓管理工作充分發(fā)揮效用，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益最大化。
參考文獻(xiàn)：
[1]馬鐵軍.國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理[J].科技資訊，2015（23）：118-120.
房地產(chǎn)投資過程實(shí)際上就是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過程。房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多,是一個(gè)相當(dāng)復(fù)雜的過程,對(duì)此,在房地產(chǎn)開發(fā)一章已經(jīng)進(jìn)行了一定的闡述,房地產(chǎn)投資過程與開發(fā)過程是類似的,不過其側(cè)重點(diǎn)不同。概括而言,房地產(chǎn)投資過程大體可分為投資分析、土地開發(fā)權(quán)獲得、房地產(chǎn)生產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)銷售經(jīng)營(yíng)這四個(gè)大的階段。
投資分析
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng),是個(gè)大量資金運(yùn)動(dòng)的過程,一旦作出投資決定,資金的投入就是一個(gè)難以逆轉(zhuǎn)的持續(xù)過程。投資決策準(zhǔn)確,是確保整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。反之,投資決策失誤,就會(huì)導(dǎo)致重大損失。因此,慎重地進(jìn)行決策,是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的必要前提。要保證投資決策成功,就必須在市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)分析的基礎(chǔ)上,認(rèn)真做好可行性分析研究。 (1)市場(chǎng)分析。 市場(chǎng)分析的重點(diǎn)在于估計(jì)市場(chǎng)對(duì)于投資計(jì)劃中擬開發(fā)成為房地產(chǎn)商品的需求強(qiáng)度以及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的分析。對(duì)市場(chǎng)所做的研究有利于正確估計(jì)未來房地產(chǎn)的收益,進(jìn)而有助于投資者在進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí),能夠正確計(jì)算出未來現(xiàn)金流量。 (2)財(cái)務(wù)分析。 投資者經(jīng)由市場(chǎng)分析估計(jì)未來房地產(chǎn)的收益,進(jìn)而估計(jì)出未來的現(xiàn)金流量。因此,財(cái)務(wù)分析的主要目的是經(jīng)由現(xiàn)金流量的估計(jì),計(jì)算出預(yù)期報(bào)酬率,并以所得的結(jié)果與要求的報(bào)酬率加經(jīng)比較來判定這項(xiàng)投資是否可行。此外,財(cái)務(wù)分析并對(duì)投資的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行估計(jì),以判定面臨的風(fēng)險(xiǎn)與預(yù)期報(bào)酬是否在投資者所接受的范圍內(nèi)。 (3)可行性分析。 可行性分析是一個(gè)綜合的步驟。投資者除了利用前述市場(chǎng)分析與財(cái)務(wù)分析的結(jié)果,研究和判斷其可行性外,還要進(jìn)行相關(guān)的建筑與土地使用等法規(guī)限制的研究,以了解投資計(jì)劃在法規(guī)限制上是否可行,以及目前的產(chǎn)權(quán)形式與產(chǎn)權(quán)的取得是否可行。而且對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的龐大資金來源是否能取得也是一個(gè)重要的關(guān)鍵點(diǎn)。 因此,只有在計(jì)劃階段中的可行性分析確定后,整個(gè)計(jì)劃才可能付諸實(shí)施,而下一步驟的投資程序才能繼續(xù)進(jìn)行。投資者必須了解在計(jì)劃評(píng)估過程中,可能會(huì)因?yàn)樵馐艿南拗贫髂承┬薷?因此,投資者在作可行性分析這個(gè)步驟時(shí),并不能將其當(dāng)作單純的接受或否決的過程,它實(shí)際上還包括了重新評(píng)估與修正的功能。通常,在一些較大項(xiàng)目中,為了確保投資決策成功,可行性分析要反復(fù)研究,在正式?jīng)Q策之前,可作可行性研究,以保證投資決策的準(zhǔn)確性。
（一）制定房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃。
根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃，以及我縣住房建設(shè)規(guī)劃和縣城棚戶區(qū)改造計(jì)劃，制定城市房地產(chǎn)發(fā)展中長(zhǎng)期規(guī)劃和年度開發(fā)指導(dǎo)性計(jì)劃。指定地塊，成片開發(fā)，配套建設(shè)，對(duì)年度內(nèi)的開發(fā)項(xiàng)目提出選址意見及規(guī)劃方案（規(guī)劃方案應(yīng)含平面布局圖、立面渲染圖、夜間效果圖）。
（二）嚴(yán)格審批制度。
進(jìn)一步加大對(duì)行政審批的管理力度。規(guī)劃區(qū)內(nèi)的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，要堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則，要嚴(yán)格按照縣城總體規(guī)劃執(zhí)行，不該批的堅(jiān)決不批，杜絕拆遷不到位、見縫插針式的開發(fā)建設(shè)。同時(shí)，每一重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目的重要環(huán)節(jié)都要定期或不定期向縣房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)席會(huì)議領(lǐng)導(dǎo)小組匯報(bào)，堅(jiān)持集體研究、集體審定。規(guī)劃方案一經(jīng)確定，規(guī)劃部門不得擅自修改，確需修改的，須經(jīng)聯(lián)席會(huì)議再次審定。
（三）嚴(yán)格審批程序。
在建設(shè)工程的審批過程中，要充分體現(xiàn)規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)作用。對(duì)年度內(nèi)確定的所有開發(fā)項(xiàng)目，首先要進(jìn)行規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)工作，并將設(shè)計(jì)方案提交聯(lián)席會(huì)議進(jìn)行審定，審定后由縣規(guī)劃部門下達(dá)選址意見書，縣發(fā)改局對(duì)建設(shè)局發(fā)放年度總計(jì)劃（包括全年所有建設(shè)項(xiàng)目），縣建設(shè)局負(fù)責(zé)將年度內(nèi)所有擬建項(xiàng)目的建設(shè)工程選址意見書及規(guī)劃方案在縣新聞媒體公示7天，再由縣國(guó)土資源局收儲(chǔ)中心履行招拍掛手續(xù)，并進(jìn)行公示。建設(shè)單位（個(gè)人）須先向房屋拆遷單位交足拆回遷保證金后參與競(jìng)標(biāo)。招拍掛結(jié)束后，縣發(fā)改局對(duì)中標(biāo)單位（個(gè)人）下發(fā)該中標(biāo)項(xiàng)目的建設(shè)計(jì)劃，最后到縣建設(shè)局及各相關(guān)部門履行審批手續(xù)。
（四）完善規(guī)劃保證金制度。
為保證建設(shè)項(xiàng)目嚴(yán)格按規(guī)劃實(shí)施，要加大對(duì)在建工程的監(jiān)督管理力度。開工前要對(duì)建設(shè)項(xiàng)目加收規(guī)劃保證金，專戶存儲(chǔ)。工程竣工驗(yàn)收后，對(duì)符合規(guī)劃要求的，規(guī)劃保證金足額返還；對(duì)違反規(guī)劃的建設(shè)項(xiàng)目，規(guī)劃部門將依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)對(duì)其進(jìn)行行政處罰，罰金在規(guī)劃保證金中扣除。
（五）房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)席會(huì)議制度的審定內(nèi)容。
1．建設(shè)工程規(guī)劃方案（規(guī)劃圖，綠化、景觀設(shè)計(jì)圖）；
2．建設(shè)工程立面渲染圖；
3．建設(shè)工程夜間效果圖（霓虹燈設(shè)計(jì)）。
二、切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)用地管理
要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管。縣國(guó)土資源局應(yīng)依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃編制年度用地計(jì)劃；房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)組織有關(guān)部門對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的類別、開發(fā)期限、項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償要求、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求以及產(chǎn)權(quán)界定提出書面意見；規(guī)劃部門應(yīng)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件提出書面意見，作為房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓或劃撥的依據(jù)之一。對(duì)超出合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開工、竣工；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。對(duì)雖按期開工，但開發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按照國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的約定支付土地出讓金，并按合同約定的動(dòng)工時(shí)間進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。對(duì)擅自改變土地使用性質(zhì)、超出用地規(guī)模開發(fā)建設(shè)、利用集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)或與集體經(jīng)濟(jì)組織私自簽訂協(xié)議非法開發(fā)等行為，縣國(guó)土資源局應(yīng)當(dāng)依法查處。
三、規(guī)范房屋拆遷管理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行城鎮(zhèn)房屋拆遷年度計(jì)劃，依法申請(qǐng)拆遷許可，并按程序?qū)嵤┓课莶疬w。在沒有落實(shí)拆遷安置房源和補(bǔ)償資金不到位的情況下，不得實(shí)施拆遷。拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)要按照規(guī)定，獨(dú)立、客觀、公正地實(shí)施拆遷評(píng)估。對(duì)違反拆遷年度計(jì)劃或未經(jīng)拆遷許可擅自實(shí)施拆遷，未與被拆遷居民簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議即將房屋拆除，以停水、停電、停氣、停暖、阻斷交通、破壞相鄰公用設(shè)施和暴力脅迫等手段強(qiáng)迫被拆遷人簽訂協(xié)議或搬遷，以及違法進(jìn)行拆遷評(píng)估等行為，房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)依法查處。
四、規(guī)范施工管理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)施工、監(jiān)理等方面的規(guī)定，依法辦理招標(biāo)投標(biāo)、委托監(jiān)理、施工許可等手續(xù)。對(duì)應(yīng)招標(biāo)而未招標(biāo)、未實(shí)施監(jiān)理、未經(jīng)施工許可擅自開工，明示或暗示勘查、施工、監(jiān)理單位違反強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，明示或暗示施工單位使用不合格建筑材料、構(gòu)配件設(shè)備等行為，建筑工程主管部門應(yīng)當(dāng)依法查處。
五、規(guī)范竣工綜合驗(yàn)收管理
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按規(guī)定辦理綜合驗(yàn)收備案。開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)綜合驗(yàn)收備案后方可交付使用。將未經(jīng)綜合驗(yàn)收或綜合驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和城市管理行政執(zhí)法部門應(yīng)按職責(zé)依法查處。
六、規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理
（一）規(guī)范預(yù)（銷）售管理。
1．規(guī)范商品房預(yù)（銷）售管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)（銷）售商品房屋，應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證。對(duì)未取得預(yù)售許可證擅自銷售房屋、收取預(yù)售款，以及不按規(guī)定向購(gòu)房人出示預(yù)售許可證的，縣房管部門應(yīng)當(dāng)依法查處。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)（銷）售商品房時(shí)，必須在售樓處明顯位置懸掛服務(wù)承諾牌和服務(wù)告知牌，向購(gòu)房人公開承諾經(jīng)營(yíng)行為的合法性和真實(shí)性，并把購(gòu)買商品房應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)告知購(gòu)房人。未實(shí)行服務(wù)承諾和服務(wù)告知制度的，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)依法查處。
2．規(guī)范商品房面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和方法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人提供由具有相應(yīng)資質(zhì)的測(cè)繪單位出具的，且已在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主管部門備案的商品房面積測(cè)繪證明文件。縣房管部門應(yīng)當(dāng)加大查處力度，嚴(yán)厲打擊商品房面積計(jì)算、分?jǐn)傊信撟骷佟⒐室馇趾?gòu)房者利益，以及擅自出租、出售共用部位牟利等行為。
（二）規(guī)范售后服務(wù)管理。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法設(shè)立商品房售后服務(wù)機(jī)構(gòu)，公布售后服務(wù)電話，受理房屋買受人的投訴，承擔(dān)保修期內(nèi)商品房屋的維修和保修責(zé)任。未設(shè)立售后服務(wù)機(jī)構(gòu)、不承擔(dān)保修責(zé)任、推諉或不認(rèn)真處理投訴的，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)依法查處。
（三）規(guī)范房地產(chǎn)金融管理。
各商業(yè)銀行要認(rèn)真貫徹國(guó)家金融宏觀調(diào)控政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房抵押貸款的信貸管理，調(diào)整和改善住房貸款結(jié)構(gòu)，支持普通商品住房建設(shè)和合理住房消費(fèi)，改進(jìn)住房金融服務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。
（四）規(guī)范房地產(chǎn)稅收管理。
嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策，大力推進(jìn)依法行政，發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范、持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。深化房地產(chǎn)稅收“一體化”管理，強(qiáng)化稅收征管，推進(jìn)稅收征管的科學(xué)化、精細(xì)化、規(guī)范化，提高稅收征管質(zhì)效。進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)稅收秩序，深入開展房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)檢查，營(yíng)造誠(chéng)信和諧的稅收環(huán)境。大力推進(jìn)社會(huì)綜合治稅，進(jìn)一步加強(qiáng)部門配合協(xié)作，充分發(fā)揮有關(guān)職能部門協(xié)稅護(hù)稅的作用，豐富稅源管理信息，強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的稅源監(jiān)控，提高稅收管理社會(huì)化水平。推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)稅收科學(xué)化管理，完善房地產(chǎn)稅收管理軟件，全面推行機(jī)開房地產(chǎn)預(yù)售款專用收據(jù)和專用發(fā)票，發(fā)揮“以票控稅”的作用，規(guī)范和強(qiáng)化“二手房”交易的稅收征管，深入落實(shí)“先稅后證”的措施，完善“二手房”計(jì)稅最低限價(jià)，減少稅款流失。
七、采取有效措施，積極推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化管理
（一）強(qiáng)化組織保障。
由縣政府組織，成立由縣建設(shè)局牽頭，發(fā)改局、國(guó)土資源局、經(jīng)濟(jì)局、社區(qū)、消防大隊(duì)等各相關(guān)部門組成的*縣房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)席會(huì)議制度，定期召開會(huì)議，通報(bào)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化管理工作進(jìn)展情況，及時(shí)研究解決遇到的問題。
（二）強(qiáng)化政策保障。
建立健全“三色通道”制度。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)范化程度，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施差別管理，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)規(guī)范化建設(shè)、規(guī)范化開發(fā)、規(guī)范化經(jīng)營(yíng)。對(duì)于信譽(yù)好、管理規(guī)范的，開通綠色通道，給予政策支持，扶持其做大做強(qiáng)；對(duì)運(yùn)作不規(guī)范的，納入黃色通道，責(zé)令限期整改；對(duì)有違法違規(guī)行為的，納入紅色通道，依法給予降低或注銷開發(fā)資質(zhì)的處理。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 進(jìn)度控制 影響因素 措施
中圖分類號(hào)： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
目前，房地產(chǎn)行業(yè)備受矚目。市場(chǎng)逐步成熟，消費(fèi)者逐步理性化。從最早開始的“圈地運(yùn)動(dòng)”到后來的“圈錢運(yùn)動(dòng)”再到最近嶄露頭角的內(nèi)部管理變革。房地產(chǎn)企業(yè)正逐步成熟，逐步走向理性，隨著房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)自身市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力的需要。集團(tuán)管控模式、組織結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)流程體系、工程項(xiàng)目管理、人力資源管理等方面的管理變革已經(jīng)被提上日程。進(jìn)度控制的重要性對(duì)房地產(chǎn)公司不言而喻，出于資金安排和銷售的需要。眾所周知，項(xiàng)目開工后，房地產(chǎn)公司不會(huì)輕易變更事前擬定的開盤時(shí)間和交房時(shí)間。這就要求工程必須在開盤前完成主體施工，在交房前完成項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)公司確能做到上述兩點(diǎn)。問題在于目前的工程施工往往是前松后緊，即前階段超期，后階段趕工的“結(jié)構(gòu)性”進(jìn)度控制脫節(jié)，以此造成的后果是以犧牲工程質(zhì)量為代價(jià)。將問題爆發(fā)于物業(yè)管理階段，加大了公司物業(yè)管理成本，降低了公司美譽(yù)度。
影響因素
1、施工單位的因素
建設(shè)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)入施工階段，施工單位的管理極為重要。工程從開工建設(shè)——施工過程——竣工驗(yàn)收，生產(chǎn)周期最長(zhǎng)、管理跨度最寬。作為工程產(chǎn)品生產(chǎn)的主角——施工單位，對(duì)這一階段的影響也最大。
2、設(shè)備、材料供應(yīng)及建設(shè)資金的影響
工程施工如同戰(zhàn)爭(zhēng)，現(xiàn)場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，工程所用建設(shè)資金、設(shè)備、材料如若不及時(shí)或斷檔，會(huì)照成停工、窩工，影響工程進(jìn)度。
3、配套工程的影響
供水、供電、燃?xì)狻⑴盼酃こ痰龋捎谫Y源的稀缺和行業(yè)的壟斷，形成行業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)的腐敗、價(jià)格壟斷、服務(wù)意識(shí)差、辦事程序復(fù)雜、工作效率底下等等。鑒與上述特點(diǎn)，在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)時(shí)應(yīng)高度關(guān)注，如果重視不夠，必將倒至項(xiàng)目建設(shè)受諸甚至嚴(yán)重影響工程進(jìn)度。
4、建設(shè)環(huán)境的影響
（1）政府關(guān)系
房地產(chǎn)行業(yè)受政府職能部門的多頭管理，工商、稅務(wù)、發(fā)展、計(jì)劃、商務(wù)、銀行、建委、行政執(zhí)法、勞動(dòng)檢察、環(huán)保，市政、消防等，政府部門都能對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行管理。目前在我國(guó)，政治體制的改革跟不上經(jīng)濟(jì)體制的改革，許多法律、法規(guī)、制度不完善，政府機(jī)構(gòu)龐大，程序多、辦事效率不高，人浮于事，有時(shí)甚至等等。都不同程度地存在，都會(huì)影響項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)度，有時(shí)甚至嚴(yán)重影響開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度。
（2）居民、村民關(guān)系
由于目前房地產(chǎn)開發(fā)都集中在建成區(qū)，鑒于建設(shè)工程的周期長(zhǎng)、對(duì)周圍環(huán)境影響較大，不可避免的要受到周圍居民、村民關(guān)系的影響。有時(shí)候，此類關(guān)系處理不好對(duì)工程進(jìn)度的影響將是致命的。
措施
1、合理制定計(jì)劃
計(jì)劃是控制的依據(jù)，計(jì)劃制定合理則進(jìn)度控制成功了一半，計(jì)劃制定的不合理則進(jìn)度控制失敗的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)增大幾倍。目前的多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)， 尤其是停留在“圈地運(yùn)動(dòng)”和“圈錢運(yùn)動(dòng)”階段的企業(yè)，計(jì)劃制定不受重視，計(jì)劃的制定過程要么非常粗略，要么以走過場(chǎng)、交差的形勢(shì)敷衍而過, 造成以后的工作混亂。例如，某房地產(chǎn)公司制定過程為：領(lǐng)導(dǎo)層制定開發(fā)計(jì)劃，確定本期開發(fā)面積、開盤及交房時(shí)間，然后由副總經(jīng)理召開項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì)，確定各部門工作的總體時(shí)間要求，即為計(jì)劃確定。這個(gè)計(jì)劃往往在實(shí)際中得不到有效實(shí)施，各部門相互推卸責(zé)任，扯皮現(xiàn)象非常嚴(yán)重，工程進(jìn)度控制也就無從談起。建設(shè)計(jì)劃制定過程為：項(xiàng)目發(fā)展部門根據(jù)市場(chǎng)情況制定項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃；項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后，銷售部門制定銷售計(jì)劃；項(xiàng)目部根據(jù)開發(fā)計(jì)劃和銷售計(jì)劃、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、場(chǎng)地情況、待建情況、施工隊(duì)施工能力等擬定施工計(jì)劃。兩部門在計(jì)劃中必須詳細(xì)列明需要其他部門配合的階段及要求，經(jīng)確認(rèn)后其他部門以此為依據(jù)制定各自計(jì)劃，同樣需要在與其他部門交叉的階段重點(diǎn)標(biāo)注，最后由總經(jīng)理或副總經(jīng)理召開項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì)，經(jīng)協(xié)調(diào)調(diào)整最終確定。計(jì)劃制定過程可以有多種方式，但不論采用何種方式均應(yīng)注意以下3方面：（1）計(jì)劃的制定應(yīng)以項(xiàng)目為中心，各部門圍繞項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃；（2）計(jì)劃制定過程中一定要進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)劃溝通，在部門之間有交叉的地方相關(guān)部門需要進(jìn)行確認(rèn)；（3）計(jì)劃制定需要得到各個(gè)部門的重視，可以考慮將計(jì)劃制定作為部門的重要業(yè)績(jī)考核依據(jù)之一。
2、合同措施
（1）工期的確定。一般來說，合同工期主要受建設(shè)單位的要求工期、房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模的定額工期以及投標(biāo)價(jià)格的影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)時(shí)，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目工期緊迫，建設(shè)單位通常不采用定額工期而根據(jù)自身的現(xiàn)實(shí)需要提出要求工期，并由此限定投標(biāo)工期，只從價(jià)格上選擇相對(duì)低價(jià)者中標(biāo)。多數(shù)施工單位為了實(shí)現(xiàn)中標(biāo)這一首要任務(wù)，忽視房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)與合同工期之間的辯證關(guān)系。因此，要求工期的科學(xué)合理和允許投標(biāo)工期在平衡投標(biāo)報(bào)價(jià)中發(fā)揮作用，將有利于減小建設(shè)單位在進(jìn)度目標(biāo)控制中存在的風(fēng)險(xiǎn)。
（2）工程款支付的合同控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度控制與款項(xiàng)的合同支付方式密不可分，工程進(jìn)度款既是對(duì)施工單位履約程度的量化，又是推進(jìn)項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)的動(dòng)力。房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度控制要牢牢把握這一關(guān)鍵，并在合同約定支付方式中加以體現(xiàn)，確保階段性進(jìn)度目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。
（3）合同工期延期的控制。合同工期延期一般是由于建設(shè)單位、房地產(chǎn)項(xiàng)目變更、不可抗力等原因造成的；而工期延誤是施工單位組織不力或因管理不善等原因造成的，兩者概念不同。在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度控制中還要判斷延期事件是否處于施工進(jìn)度計(jì)劃的關(guān)鍵線路上，才能獲得合同工期延期的批準(zhǔn)。若延期事件是發(fā)生在非關(guān)鍵線路上，且延長(zhǎng)的時(shí)間未超過總時(shí)差時(shí)，工期延期申請(qǐng)是不能獲得批準(zhǔn)的。此外，合同工期延期的批準(zhǔn)還必須符合實(shí)際情況和注意時(shí)效性。
3、予控建設(shè)環(huán)境，消除不利因素
（1）政府關(guān)系
隨著政治體制改革的不斷深入，政府各職能部門都在逐漸健全和完善，政務(wù)公開也使政府各職能部門的職責(zé)明確，效率提高，企業(yè)應(yīng)該關(guān)注政府的各種政策和信息，不斷了解政府各職能部門的辦事程序和制度，熟知報(bào)批程序，充分掌握并分析有關(guān)資料，搞好和理順關(guān)系，做好與經(jīng)辦人的溝通，規(guī)范自身行為。
（2）居民、村民關(guān)系
項(xiàng)目建設(shè)過程中，抓好協(xié)調(diào)各方的工作，尤其是在征地、拆遷問題上，要認(rèn)真做好對(duì)居民、農(nóng)民的說服和教育工作，多宣傳、多疏導(dǎo)，避免沖突，既要考慮企業(yè)利益，也要考慮居民、農(nóng)民的權(quán)益。要有法律意識(shí)，在遇到無理要求時(shí)，應(yīng)堅(jiān)決拿起法律武器，維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益。
加強(qiáng)對(duì)施工項(xiàng)目部的管理，建立明確的工作分解結(jié)構(gòu)。施工項(xiàng)目部是建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)度實(shí)施的主體，建設(shè)單位進(jìn)度控制的現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)離不開施工項(xiàng)目部人員的積極配合。因此，項(xiàng)目部組成人員的素質(zhì)尤為重要。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)要求項(xiàng)目部的人員配備與招投標(biāo)文件相符，主動(dòng)加強(qiáng)與項(xiàng)目部人員的相互溝通，了解其技術(shù)管理水平和能力，正確引導(dǎo)其自覺地為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)控制而努力。同時(shí)，建設(shè)單位還可以督促施工單位對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目部從進(jìn)度、質(zhì)量、資金等方面進(jìn)行監(jiān)督檢查管理。
結(jié)束語
由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的復(fù)雜性，房地產(chǎn)企業(yè)的工程進(jìn)度控制是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，不僅需要在過程處理上運(yùn)用很多的小技巧，靈活控制監(jiān)理單位和施工單位，還需要公司其他職能部門的密切配合、順暢溝通，從系統(tǒng)的角度完善改進(jìn)。
參考文獻(xiàn)：
[1]陳志勇，工程網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃中資源優(yōu)化問題的研究[D]，大連：大連理工大學(xué)，2006
[2]丁士昭，工程項(xiàng)目管理[M]，北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2006
