時間：2023-06-01 09:46:15
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇老人住房設計，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
所謂“老年人住房反向抵押養老保險”，其實就是差不多已經討論了十年之久，并且陸陸續續有地方政府在“試點”，然而效果卻不盡如人意的“以房養老”。為此，《人民日報》發表評論稱：“‘以房養老’須破倫理阻力?！薄侗本┣嗄陥蟆穭t假“業內人士”之口指出：“以房養老更適合無子女孤寡老人。”
上述兩篇媒體評論，從兩個方向道出了“以房養老”在當今中國現實社會生活中遭遇的尷尬。前者把“阻力”歸結到“倫理”，但“倫理”并非唯一阻力。就一個家庭而言，將住房抵押給金融機構從而獲得“倒按揭”來為父母養老，其中涉及的問題顯然遠遠超越“孝”與“不孝”的范疇。后者是“業內”的意見，其實是從另一個角度證明，若是“無子女”，不言而喻，“倫理阻力”也就不存在了。但是，在當今中國，有房產的“孤寡老人”究竟有多少人？如果算上有子女但子女不在乎房產不房產的老人，這個群體又有多少人？
因此，在現實生活中，“以房養老”只會是一個非?！靶”姟钡恼?，基本上影響不了老年保障和老年服務的大局。
以上所述，只是問題的一個方面。另一方面，“以房養老”還必須考慮接受質押的貸款方的利益，亦即金融機構是否肯接這個盤子。十年來，其實有很多地方一直都在做這方面的“試點”，但效果不佳。現在將這個“試點”稱作“老年人住房反向抵押養老保險”，那么，必須考慮的是，保險自有保險的規律。如果一個保險標的未來前景無法預測，其實是做不了保險的?，F在住房市場有哪些不可預測的影響因素呢？
首先，就是如今媒體上熱議的“70年大限”。雖說《物權法》規定，可以“續期”，但怎樣“續期”？續期時要不要交費？并沒有明確規定，估計近期內恐怕也難以出臺相應的規定。那么，這就使住房這個抵押物品的估價成了難題。譬如說，住房已經住了10年，在抵押時是否要“折舊”？而另一方面，住房本身價格是在上漲，這又怎么估算？還有一個“利壞”消息，就是中國城鎮的居民住房，平均壽命據說只有30～40年。怎樣綜合考慮這些影響因素，進而對住房進行估價，并最終作出決策，恐怕并不是一件容易的事情。
其次，現在一線城市房價看漲的趨勢還是比較明顯的；二線城市目前也是漲聲一片，但是對下跌的擔憂也同時并存；三線、四線城市就不好說了，很多“鬼城”的存在就說明了這一點。這樣不確定的漲漲跌跌所造成的困擾，對保險精算也是個大麻煩。如果今年簽了“倒按揭”的協議，明年房價大漲了或大跌了，又將怎么處理？
總之，住房市場的走勢不企穩，前景難預測，其實是無法做保險精算的，因而也就無法做出相應的保險方案。如果硬要以行政手段去“推動”、去干預，會不會出現“中國式”的“次貸危機”？金融機構迄今沒有對“以房養老”表現出積極性，恐怕其深層的理由也正在這里。
所以，從理論上說，若要使“以房養老”成為可行的和可操作的社會政策，必須具備兩個前提條件，一是老人的住房必須是可以由他們自由支配的，二是住房市場的價格是穩定且可持續的。
在上個世紀末開始搞住房改革時，當時的方案設計是學新加坡，解決居民住房問題并使他們擁有自己的資產（房產）主要是靠“經濟適用房”。在這個前提下，我們曾經提出過把養老保險和住房關聯起來的政策設計。新加坡的經驗，實際上就是把個人賬戶中儲備積累的養老保險基金（公積金），用按揭的方式貸給投保者買房，把這筆在投保者看來本來要沉睡幾十年的資金用活了，同時也讓養老保險基金獲得了穩定可靠的貸款利息（買方自己住的一般不會不還款）。進入老年時，即使遭遇什么不幸，最終還有一份不動產可以作抵押貸款來保底。因為子女也可以得到同樣的政策待遇，所以他們就無需老惦記著老人的房產了。但是，后來住房社會政策被扭曲，走上了以房地產市場為主的路子，使這一方案成為“烏托邦”。
以房養老：國外金融如何對接？
美國政府推動“以房養老”，為市場運行樹立了標桿。政府成立保險基金，為借貸雙方提供擔保，授權合法的參與機構，制定專門的法律法規和詳盡的實施細則。政府的公信力強化了承辦機構和申請老人兩方的信心。另外，多種多樣的資金領取方式滿足了老人的不同偏好，保證了老人規劃晚年生活的自由度，更容易獲得接受和認可。
美國的住房反向抵押貸款以62歲及以上的老年人為服務對象，主要有三種形式：第一種住房權益轉化按揭（HECM，Home Equity Conversion Mortgage），第二種住房持有者貸款（The Home-Keeper Program）， 第三種是財務自由計劃（Financial Freedom Program）（前兩種由政府主導，后一種則由金融機構主導）。第一種適用對象為擁有較低價住房的借款者，不管其收入水平和借款用途;第二種主要針對不符合 HECM 條件的借款人而設計，如房產價值高于限額規定、共有房產等情形，更適合擁有中檔住房的老人;第三種適用對象是擁有高檔住房的老年人，由老年人財務自由基金公司提供（私營機構），專門為凈值超過 40 萬美元的住房提供貸款。第三種貸款對象資格不需要政府的認可，屬于個人理財產品。聯邦政府為HECM雙方提供擔保，消除了借貸雙方的后顧之憂。因此，HECM計劃運作較為成功，是美國最主要的住房反向抵押模式，約占據了95%的市場份額。
日本的“不動產擔保型生活資金”制度主要對象是不愿搬離自己房屋的低收入并無子女同住的老人，主要分成兩種方式：一種是由各地方政府參與的，可分為政府直接融資和間接融資。另一種則是民間機構參與，包括銀行、信托公司、信托銀行等金融機構提供一些“反向抵押貸款”類型產品。房地產公司利用此項目資金側重經營“城市規劃再開發”和“住宅重建”類型的產品，為居住在危房的低收入老人改善居住環境。日本成功的經驗是，發揮各機構的特色提高了效率。比如，保險公司設計“以房養老”產品，政府審核老人資格，銀行發放貸款，各司其能。
新加坡現行的“以房養老”模式主要有“屋契回購計劃”，針對家庭月收入不超過3000新元的63歲及以上老人，政府回購組屋的部分剩余租期，發放相應的金額，使老人獲得養老資金保障。同時，老人可以以30年的租約形式繼續住在原有組屋中。如果在30年的租期到期之前去世，老年人的繼承人享有剩余的回購屋契所得;如果壽命超過30年的租期上限，建屋局將這些老年人安排到護理居住地點。新加坡的主要經驗是：一是分化組屋的使用權，創造新的剩余價值;二是由政府統一為參加“屋契回購計劃”的老人購買保險，一定程度上減緩了老人預期壽命壓力。 從美國、日本、新加坡的經驗可知，“以老人需求為本”的產品設計是推行“以房養老”的核心，政府必須支持低收入老人的“以房養老”。
我國“以房養老”：金融的機遇和難題
日益劇增的養老壓力和不完善的養老保障機制需要發展新的養老保障模式，“以房養老”就是很好的突破口。
我國人口老齡化的加深不斷增加養老壓力。我國從2000年開始已進入老齡化社會， 2014年末 60周歲及以上人口數為21242萬人，占總人口比重為15.5%;65周歲及以上人口數為13755萬人，占比10.1%，首次突破10%。在2025年之前，老年人口將每年增長100萬人，今后我國社會養老負擔十分沉重（《中國老齡事業發展報告2013》）。
老年人自身養老儲備普遍不足，社會保障機制不完善，養老保障資金需求巨大。2010年《中國城鄉老年人口狀況追蹤調查》數據顯示：城市老年人領取退休金（養老金）的比率為84.7%，城市老年人平均月養老金收入為1527元，即年均18324元。然而，我國的社?；鹑笨诖螅糠殖鞘幸芽召~運行。加之，目前我國養老機構和設施嚴重不足，勞動力短缺和醫療技術發展，養老成本快速上漲。因此，需要開辟新的養老融資渠道。
高的住房自有率、養老觀念和養老模式的轉變必將推動“以房養老”金融產品的發展。城市居民自有住房的擁有率為85%，不少居民的資產大部分固化在住房上。我國正在經歷人口結構轉變時期，老齡化進程快。尤其，“421”家庭結構的養老壓力非常之大，不給子女增加養老負擔是祖輩、父輩的主要心愿之一。
但近十年來，諸多相關金融嘗試并未取得實質性進展。
2003年后，北京、上海、南京等地均不同程度地嘗試過“以房養老”，但均因效果不理想而擱淺。北京市中大恒基房地產經紀有限公司和北京壽山福海國際養老服務中心聯合推出“養老房屋銀行”。根據老年人養老申請，公司出租老年人原住房，所有租金用于老人入住養老服務中心產生的相關費用，房屋產權不變更。由于缺乏公信力，只有幾位老人通過該方式入住養老服務中心，目前均已離開。上海市公積金管理中心推出“住房自助養老項目”，老年人將自己的產權房賣給市公積金管理中心并一次性收取房款，公積金中心再將房屋返租給老人，租金與市場價等同。該項目失敗的主要原因在于大多數老人不能接受簽約的時候變更房屋產權歸屬。2005年，南京湯山的溫泉留園推出“以房換養”業務，60歲以上的孤殘老人自愿將房產抵押給留園，入住留園享受終身免費養老服務，老人去世后房屋產權歸養老院所有。養老院沒有充足的現金流，無法持續支付預支的養老服務費用，即使勉強維持服務質量也勢必會降低。中信銀行于2011年推出“以房養老”按揭貸款業務，但該業務推行以來在深圳、合肥等多地交易量為零。
我國“以房養老”難產的原因主要有以下幾點。
對企業而言，單向現金流流量大，房產貶值風險高，收益難保障?！耙苑筐B老”業務必須先長期墊付現金，然后再把不動產變現獲取收益。如果沒有其他擔保，房產的貶值風險直接影響企業收益。我國居用地使用權僅為70年，產權到期后將導致房產貶值。另外，我國住宅建筑質量普遍低，房產抵押之后產生的維修、保養和折舊費難以估算。
對個人而言，存在資產縮水風險和養老風險。我國居民非常執著于住房，多數老人還是希望把房子留給子女。另外，現在的老年人經歷了長期的通脹和房價的快速上漲時期，既擔心未來上漲的住房價值遠遠超過自己領取的養老金金額，又擔心定額養老金跑不過物價的上漲將面臨養老資金不足。
缺乏制度的保駕護航。無法獲得制度保障和有公信力的組織擔保，金融機構和個人都擔憂風險。
政策建議
修繕法律法規，明確土地使用權的續期問題。為保證居民財產的保值，居住用地使用權年滿70后，可以無償續期使用或低價有償續期使用。在低價有償續期使用時，可以實施土地年租制，促進土地市場的可持續發展。
穩定房價、動態調整。“以房養老”在發達國家的成功推行建立在完善的房地產評估體系，健康穩定的房價和物價的基礎上，我國以房養老的推進也應以相對穩定的我國房地產市場為前提。另一方面，如果房價和物價的變化幅度較大，應適時（比如每隔7年）重新評估房地產價值，適當調整養老金金額。
布萊恩女士的丈夫14年前去世了,她一個人住在密西西比的家里。去年,82歲的她發現自己“老了”,走路常栽跟頭。她不想和孩子住,于是找了一所老年公寓。20年前,美國老人的選擇不多,不是和孩子住,就是去養老院。從上世紀80年代開始,各式老年公寓成了美國老人頤養天年的地方。
在洛杉磯市近郊有一處像花園的公寓住宅區,一座座3層小樓掩映在綠樹、噴泉和小 徑間。這就是一所老年公寓。公寓共有200多套住房,都是一居室:客廳朝陽,面積有30平方米,臥室約有13平方米,廚房和衛生間較大,還有一個陽臺,電話、電視、冰箱、烤箱等設備俱全,還有設備齊全的康樂室等。保健醫生每周上門服務兩次。公寓對面是個公園,公寓門口有公共汽車可通向超級市場。
老年公寓是出售的。老人先花幾萬甚至幾十萬美元(價格根據地段和檔次而定)買下公寓,然后按月支付服務費。根據提供的服務類型,老年公寓分為3種。第一種是自住型公寓。這種公寓是為生活能自理的老人設計的。公寓并不提供與日常生活、醫療相關的服務,只提供環境優美、生活舒適的居住社區。這里不僅有食堂、洗衣房、公共交通等設施,還有豐富的娛樂設施,如游泳池、健身房、圖書館、俱樂部等。大部分公寓每天至少組織一次集體活動。由于提供的服務較少,每月收的服務費一般約為1300美元。
第二種是協助型公寓,目前最流行,有55萬美國老人住在這種公寓里。公寓為日常生活需要幫助,但不需要專業醫療護理的老人設計,提供與日常生活有關的各種服務,如穿衣、洗澡、吃飯、喂藥、洗衣等。公寓的收費每月約為2000美元,要求的服務越多收費越高。
第三種是持續護理型公寓。這里不僅提供日常生活服務,還提供健康服務,包括護士服務、康復護理、健康監控服務等,每月收費為1500到5000美元不等。
美國還有一部分老年公寓是慈善機構或政府補貼的,收費很低,但門檻很高。如,紐約州一個地方政府辦的老年公寓,申請者必須是當地的美國公民,必須是低收入或無收入者,銀行存款不能超過3000美元,年齡在65歲以上。申請后兩三年才能住進這所公寓。
隨著美國人口的老齡化,老人市場進入“朝陽時代”。1996年,這個市場價值860億美元,到2030年,將達到4900億美元。老人市場已吸引許多大企業的目光,君悅酒店集團已經在美國的16個地區建立了3300個老年公寓,價值5億美元。不過,老年公寓市場還有需要完善之處。老年公寓由各州政府進行監管,標準參差不齊。一項對加利福尼亞州、佛羅里達州、俄亥俄州和俄勒岡州60家老年公寓的調查顯示,有1/3的老年公寓銷售手冊上存在“語言含糊甚至誤導”的問題。佛羅里達州的一家老年公寓在銷售手冊上承諾,老人即使健康狀況惡化,也可以住在老年公寓,但在最后的合同里寫著,健康惡化可作為“送客”的理由。
關鍵詞：特殊需求人群；老齡化社會；老年人；居住模式
中圖分類號：S611 文獻標識碼：A 文章編號：
一、中國人口老齡化現狀，對經濟發展的影響
國際上通常把60歲以上人口占總人口的比例達到10%或65歲人口占總人口的比例達到7%的人口稱作“老年型”人口，將進入老年型人口的國家和地區稱作“老齡社會”。按照這一標準，我國于2000年就已經進入了老齡化社會。
人口老齡化是社會進步的一個標志，但同時它又成為社會發展的障礙。如何解決這個矛盾是應該引起全社會關注的問題。隨著人口老齡化速度的加快，現有的住宅區的環境和設施就越發顯得不能適應這種年齡結構上的變化所帶來的新的要求。
二、中國養老模式的選擇
研究中國養老問題，首先我們面對的是老人居住模式的選擇。老人退休以后，主要活動由社會轉入家庭，居住環境成為主要的生活基地。滿意的居住形式，意味著老年人所能得到所需的幫助和支持，這對每一個老人來講都是最重要的方面。
1、國外老年人居住建筑模式借鑒
世界各國對養老居住模式的選擇既各有特色又有其相似性。各國老年人居住模式與政策制度和文化背景、家庭觀念、經濟狀況、親子關系有關。縱觀世界各國針對老年問題及老年居住問題的政策，大致可分為以下幾種類型：
第一種是以社會保障制度為核心的老年人政策制度。這些國家的老年人普遍認為父母與子女之間不應該互為拖累，老人獨立居住者占絕大多數。為此政府特別關注發展社區服務設施，如建立老年家庭服務員派遣網，老年飲食服務部和老年俱樂部等。他們的理論不是簡單地支持延壽，而是提高生存質量。
第二種是以社會福利制度為核心的老年人政策制度。其住房政策以扶助老年人獨立生活為目標，同時盡最大努力滿足老年人獨立居住在一個他們熟悉的地方和環境中的意愿。老年人的居住模式主要有：普通住宅、老年公寓、服務住宅和家庭旅館、公立養老院和老人康復中心等等。
第三種是以西方文明與東方傳統文化相結合的老年人政策制度。如日本養老模式在參照西方發達國家的同時，注意本國孝敬老人的優良傳統，在實踐中逐漸形成了以社會保險、社會救濟、社會福利和醫療保健為主要內容的養老體系。日本老年住宅突出自助自理，其技術和電器化程度很高，使得老齡人能夠在生活中充分實現自助和自理。并且開發多種類型的住宅產品，如提供無障礙設施的老齡人住宅產品、提供具有看護性質的老齡人住宅產品、提供能和家人共同生活的(二代居和三代居)住宅產品。
2、中國養老模式的演變
中國的封建社會，家庭是社會的基本生活單元和生產單位，家庭的功能集生活生產教育贍養等多功能于一身，表現為大家庭、多功能、多成員的結構形式。隨著社會經濟的發展，生活方式和思想觀念的改變，導致以往的傳統大家庭的解體，家庭結構逐漸小型化。同樣也削弱了傳統家庭養老的功能。取而代之的是形式的多樣化，如合居養老，分居養老，雇人養老，委托養老等等，不再拘泥于單調的傳統居家養老和子女養老。
3、對中國老年人居住模式選擇的探討
理想化的老年人居住模式大概可分為3類：居家養老、社區養老和社會養老。其中社區養老模式是居家養老的補充和完善。隨著社會的發展，當代社會生活方式的急劇變化對家庭養老功能的嚴重削弱使得傳統家庭很難滿足居家養老的各種需求，而且老年人相似的生理與心理變化也對居住模式提出了新的要求，因此贍養功能逐步社會化是一個必然趨勢。社區養老服務設施使居家養老模式進一步得到完善，主要有老年人活動中心、托老所、醫療保健站、老年咨詢中心等。而社會養老是由社會提供的養老機構接納單身老人和老年夫婦居住，并提供生活起居、文化娛樂、醫療保健等綜合服務的養老方式，包括老年公寓、養老院和關懷醫院等。
三、養老建筑環境的創造需要針對生理心理進行細部設計處理
在進行了養老模式的選擇之后，老人住區和環境的設計同樣是處理養老問題的重要方面。因為老年人的生活內容主要是寄托于居所空間環境來實現的，因而構建完整的老齡安居環境對滿足老年人的特定需求，提高老年人的生活質量尤為重要。
1、老年活動空間的無障礙設計：老年人特殊的生理和心理特點，要求公共建筑和場所具有可接近性。從規劃上就需要保證居住點具有一定數量的服務設施與活動場所；從建筑單體設計上要保證這些地方具有無障礙通道及其必要設備，使老年人得以同健全人一樣自由進入。比如廚房的設計應充分考慮到老年人的使用要求：降低操作臺高度、使輪椅能夠接近的下部空間、冰箱門可以橫開180度、降低高度的窗臺等等。
2、提供安全感和安全性：主要體現在居室和環境的細部設計上，比如在易于發生事故的地方如樓梯、廚房、衛生間和過道等位置設置特殊的照明、扶手和地面鋪裝，在公共走廊的設計中設置雙面扶手，根據老年人的特征設計踏步高度等等。
3、保證私密性：與子女一同生活的大部分老年人既希望享受天倫之樂，也希望擁有不被打擾的自由生活。因此住宅的內部空間需要有較為明確的行為劃分如公共空間、半公共空間、半私密和私密空間，以確保老年人的心理需求。
4、鼓勵社會交往：老年人與其他年齡段不同，他們既需要私密和安寧，又怕寂寞和孤獨。交往聊天成為大多數老人的生活必需。學習能力與記憶能力的衰退，使得老年人從社會參與的主流中退避出來。但是越脫離社會，這種能力的喪失則越加速，因此要積極鼓勵老年人參與社會活動。比如德國某老年公寓，室內設計了6—8米寬的帶玻璃頂的公共交通空間，通過電梯、坡道和走道的有機結合，為老年人帶來相互交流和交往的機會。
結語：
人口老齡化是一個綜合性的重大社會經濟問題，涉及面甚廣，必將影響到國家的住房政策、社會福利制度和社會保障制度、醫療制度等，對建筑設計和城市規劃工作的影響也是直接和深遠的。它是全世界在本世紀所面臨的嚴峻問題，建筑師、社會學家和經濟學家應該各自擔負起自己的責任。探索老齡問題的解決之道將促進社會經濟和文化的綜合發展，有助于創造一個人人共享的富有人本主義精神的人居社會。以人為本，關注特殊需求人群是一個建筑師所應該具有的基本素質和美德。
參考文獻：
因工作關系，近年相繼到過一些國家。異國他鄉的風土人情讓我大開眼界。而各個國家不同的敬老細節更是讓我欽佩不已。面對著各種各樣的敬老風尚，我深深地感到：“老吾老以及人之老”，已成為全人類的共識！
在俄羅斯，孩子咿呀學語后會說的第一個單詞不是“爸爸”、“媽媽”，而是“爺爺”、“奶奶”！——俄羅斯的年輕父母們非常注重敬老的細節，他們的敬老教育就是“從娃娃抓起”！在俄羅斯，任何一個小孩子都能記住自己爺爺、奶奶或外公、外婆的生日，并且對老人們的習慣愛好等了如指掌。這均與父母平時的家教有關。星期天，小學生們寫完作業都會主動地到老人那里，陪老人做游戲、聊天，給老年人以天倫之樂。老人生日這天，孩子們會為老人送上自己親手制作的小禮物，或是一幅畫，或是一件小玩具，或是手杖、花鏡等老年生活用品，然后陪老人一起在院子里、草地上唱歌、跳舞。
新加坡國民420萬，60歲以上的老年人占了20%。近年來，新加坡政府大力倡導儒家思想中的孝道觀念，號召全社會關愛、孝敬老年人。政府以立法的形式設立了“敬老周”。每年年初，全國要開展敬老運動，政府要員率先垂范，帶著禮物到社區去慰問老年人。政府還出臺了很多帶明顯傾向性的政策，如在每年的財政盈余分紅中，對老年人除給予正常的分紅外，給予額外分紅。政府還規定，凡年滿35歲的單身者購買政府組屋，如果是和父母同住的，可享受2萬新元的公積金房屋津貼；如果子女的住房離父母的住所較近，政府也會給予一定的住房補貼，并免除子女探望父母時的部分小區停車費。中小學的道德教育必修科目中，增設了儒家倫理課程，通過課堂教育的形式，把忠孝、節義、廉恥等傳統儒家倫理思想灌輸給孩子。中小學每年還開展許多與孝有關的活動，如圍繞“二十四孝”的故事，舉辦全國中小學網上作答比賽、中學生動畫制作比賽、中學生短劇比賽、小學生講故事比賽等等。這些活動寓教于樂，收到良好的社會效果。正因為如此，在新加坡，老年人被稱作“樂齡人士”。
在德國，政府制定了一項特殊政策：“儲存時間”制度。公民年滿18歲后，要利用公休日或節假日義務為老年公寓或老年病康復中心服務。參加老年看護的義務工作者可以累計服務時間，換取年老后自己享受他人為自己服務的時間。德國青年對這種新穎的敬老方式十分贊賞，很多青年趨之若鶩，參與其中，為自己的晚年儲存幸福。
美國政府在全國各地建有許多“退休社區”或“退休之家”。老年人都喜歡住在這里，因為這里不僅環境幽雅，還有許多為老年人服務的設施和服務項目，如醫務室、圖書室、計算機室、健身房、洗衣房、緊急呼叫系統、外出購物、組織參加社會活動等。老年人住在“退休社區”或“退休之家”，比在自己家里還方便、自由、舒適。
與美國相似，英國為滿足老年向往安逸的晚年生活需要，在全國各地建起了很多“老人村”。“老人村”大多遠離繁華的市區，環境幽靜，綠樹、草坪、高爾夫球場，住宅、商店、酒吧、飯館、圖書館、醫療中心、活動室、公共汽車，一應俱全。老年人住在這里，如同來到了世外桃源。一些“老人村”的住宅還裝有緊急報警裝置、煙霧報警裝置和不活動報警裝置，以備有老年人摔倒或是患病無法起床時使用。
日本除在東京開設一條“老人街”（長達一公里的街上，有專賣老人衣服、鞋子、食品及藥品的商店，有懷舊的咖啡店，店里放的音樂是老年人耳熟能詳的舊歌曲。只要一踏進這條街，仿佛時光又回到了半個世紀前）外，還由文部?。ㄏ喈斢趪医逃浚款^，在全國各地組建了多所獨具特色的老年班和老年大學。老年班又叫“高齡教學級”，利用中小學課余時間招收60歲以上的老年學員。老年大學多數為民辦，課程包括時事、保健、老齡問題、文學、宗教、繪畫、園藝等內容。
匈牙利的敬老方式很別致：凡60歲以上的國民，每人每年都可領到政府發給的精工制作的“老人帽”。老人們外出時只要戴上這種帽子，不僅可以得到讓路、讓座等待遇，還可以在國內免費乘車、參觀各種賽事及各地旅游。
在芬蘭，為幫助老人擺脫孤獨和寂寞，社會福利部在全國建起數百個老人服務娛樂中心，稱為“綠色之家”?！熬G色之家”依山傍水，空氣清新，里面設有餐廳、圖書館、健身房、小賣店、理發室和修腳室以及公共活動室?；顒邮覂扔懈鞣N適合老人活動的器械，安排很多適合于老人的活動項目，如打牌、下棋、游泳、打球、做健身操、學習服裝裁剪、鉤臺布和織毛衣，以及設計制作泥塑工藝品、小家具、學習外語、計算機等。“綠色之家”還開設有繪畫學習班、攝影愛好小組、歌詠合唱團、電影俱樂部等。“綠色之家”不僅是老人娛樂消遣的地方和自我價值體現的場所，也是老人煥發生命力的樂園。
2095-3283（2015）12-00-02
“住房反向抵押貸款”（Housing Reverse Mortgage），又稱為“倒按揭”，其操作方式是讓老年人把已經擁有所有權的房屋抵押給銀行和保險公司等金融機構，金融機構在對房屋進行估值的基礎上，根據老人的年齡、預期壽命、房屋折損以及房屋價值的變化，把貸款金額按年或月發放給老人。在此期間，老人有權居住房屋并負責房屋的維護。老人去世后，房屋歸金融機構所有，用房屋的出售、拍賣或出租所得彌補貸款的本息[1]。
住房反向抵押貸款的核心問題是產品的定價，這直接關系到將住房抵押給金融機構的老人每年或每月能得到多少貸款，也決定了中介機構最終的盈利狀況。當產品定價過高時，老人對該產品沒有投資興趣，使得產品的需求不足；當產品定價過低時，雖然需求增加，但同時加大了金融機構到期收不回本金的風險。因此，住房反向抵押貸款產品的定價決定了市場的供求狀況，也是這一新型養老模式能否取得成功的關鍵。
在實際操作中，影響住房反向抵押貸款產品定價的因素很多，其中借款人的預期壽命、房屋價值的評估以及貸款利率是關鍵問題。除此之外，還要考慮前期費用及后期變現費用等多種因素。
一、文獻綜述
美國學者在住房反向抵押貸款定價問題研究方面比較成熟?？偟膩碚f，主要有三種定價方法：第一種是保險精算法。Mitchell等人率先提出了反向抵押貸款的保險精算定價模型[2]。在綜合考慮房價增長率、貸款利率以及人的死亡率等因素的基礎上，通過借款人得到的貸款總額等于住房出售價值的貼現值這一算法，得出了一次性支付和年金支付兩種支付方式的住房反向抵押貸款價值。我國學者在此基礎上提出了新的觀點，如張晶在保險精算模型中引入了房屋折舊因子[3]，章凌云對保險精算定價模型進行了模擬分析等。第二種是期權定價方法。Boehm[4]等將住房反向抵押貸款看作利率和時間的函數，并計算出了反向抵押貸款價值的基本偏微分方程。國內研究中利用這種方法定價的文獻不多，其中奚俊芳將二叉樹方法和布萊克舒爾斯期權定價思想運用到反向抵押貸款的定價上，但只停留在理論分析層面。第三種是因子定價法。Szymanoski提出了住房財產轉換貸款（HECM）示范價格模型，再次證明借款人壽命、利率、房屋價值變化對產品價格有著重要影響[5]。而Peter等設計的模型為住房權益轉換抵押貸款定價提供了直接借鑒[6]。除此之外，我國的劉春杰等學者指出支付因子定價實質上是一種定期定價，并深入探討了反抵押貸款合同超期的定價問題。
二、模型的建立
本文根據保險精算理論設計的住房反向抵押貸款產品的定價公式為：
每年應支付的年金數額×（年金終值系數，設定利率，期數）=該房現值+房屋預計增值-房屋折舊-前期費用終值-后期變現費用，即 A×（F/A，i，n）=V0+E-D-S-R。
（一）預期壽命
本文根據中國人壽保險業經驗生命表中的平均余命來確定老人的預期壽命（四舍五入）。
（二）房屋的估值
1.房價的估計。2004―2013年十年間我國住宅商品房平均銷售價格的平均增長率為10.53%，根據國家目前控制房地產價格過分上漲、全面放開二胎等相關政策，結合我國當前面臨的經濟發展形勢，設定房價增長率為每年8%。我國住宅商品房平均銷售價格（元/平方米）如表2所示。
2.房屋折舊及殘值。我國鋼筋混凝土結構住房的平均壽命約為60年，因此設定我國商品房的設計壽命為60歲。假設住房現值為100萬，則用直線折舊法計算，每年折舊1.67萬，殘值為0。
（三）利率
2015年10月24日，中國人民銀行降息之后，個人住房商業貸款5年期以上利率為4.90%，考慮到我國政府適度寬松的貨幣政策、抑制房價過分上漲以及中介公司盈利性等多種因素，將利率設定為6%。
（四）費用
前期費用主要是指住房評估費用及其他費用，房地產價格評估收費標準按國家計委、建設部關于《房地產中介服務收費的通知》（【1995】971號）文件規定執行（見表4），其他費用占房屋變現價值的5‰。后期費用主要包括房屋處理中涉及的營業稅、增值稅印花稅和拍賣傭金等房屋變現總價值的7%。
三、案例分析
關于住房反向抵押貸款的實際案例分析：陳爺爺現年74歲，希望以個人名義購買中介公司可贖回型、月付的住房反向抵押貸款產品。已知老人的預計余存壽命為10年，房屋現值為100萬元，房屋使用期10年，貸款基準費率為6%，房屋評估費率為5‰，則陳爺爺每月可獲得的貸款額A為：
由于陳爺爺選擇的是中介公司按月付款給他，因此只能通過計算得出年金終值系數。
（F/A，i，n）=[（1+i）n-1]/i=[（1+6%/12）10*12-1]/（6%/12）=163.88
E=100*（1+8%）10-100=116.89萬元
D=1.67*10=16.7萬元
S=100*（0.5%+0.5%）*（1+6%）10=1.79萬元
R=（100+116.89-16.7）*7%=14.01萬元
則， A*163.88=100+116.89-16.7-1.79-14.01=184.39A=1.13萬元
即：陳爺爺每月可獲得貸款1.13萬元。
關鍵詞：個性化；年長人住宅；生態設計；環保
Abstract: from the development of the average house to house, an older personalized residential and ecological residential three aspects discussed the progress of the architecture design trend.
Keywords: personalized; An older house; Ecological design; Environmental protection
中圖分類號： TU2 文獻標識碼：A 文章編號：
1個性化的建筑設計
社會經濟的發展，使人民的收入增加，所以生活質量也不斷提高,居民對住房品質的要求也越來越高,住房的個性化將成為購房者尤其是年輕人的第一需求。另一方面,求創新、求個性是一個建筑設計師的基本素養,不能只是堆砌、重復和抄襲。因此,可變的、多樣化平面布置的大開間靈活隔斷住宅將會成為住宅市場中的亮點,個性化住宅是目前民用住宅的一個發展趨勢。在建筑設計時可以從以下幾個方面體現個性化住宅的設計意圖:
1.1 豐富住宅空間的功能和形式
設計者要注意到，在設計主臥室時，要設計獨立衛生間和獨立衣帽間及書房。除了客廳、餐廳滿足日常需求,休閑廳或第二起居室同樣也是人們的日常需求。陽光房、屋頂花園、空中花園則為那些喜歡陽光、喜歡接近自然、享受生活的人們所青睞。而錯層、復式、躍層等建筑則通過空間的變化滿足了有限面積的不同層次的需求。
1.2 細部的個性化
設計形式多樣的窗如凸窗、落地窗、轉角窗。陽臺的形式也越來越多樣,方形、弧形、三角形、半圓形等應有盡有。陽臺的進深也大小不一,小到只有 600～900mm, 多與臥室相連; 大到 3000mm,休閑、娛樂完全沒有問題,很受住戶喜愛。諸如此類的建筑設計,可以滿足不同人群的不同需求,實現個性化住宅的設計。
2 老年人住宅建筑設計
我國已經進入老齡社會。目前,我國的老齡人口已達 1.32 億,占總人口 10%之多。預計 2050 年,我國老齡人口將達到 40 億左右,占總人口的1/4 以上,這將給社會帶來極大的壓力和負擔。如何在住宅設計中體現對老年人的關懷,滿足老年人的特有需求是當前民用住宅建筑設計的另一發展趨勢。人們隨著年齡的增長,在體態及心態上都會發生顯著的變化。在體態上會出現視力下降,肌肉動作遲緩,腰腿疾患等;在心理上,老年人往往更容易產生孤獨感失落感, 生活上則喜歡安靜,但不希望寂寞;喜歡陽光,不喜歡陰暗,等等。諸如此方面的變化,在住宅設計時需要充分考慮老年人的生理、心理特點,滿足老年人群的使用功能。在建筑設計時,應注重考慮以下幾個方面:
2.1 建筑外觀
針對人年老以后記憶力衰退,應加強樓宇外觀的識別性。設計者可通過制造樓宇外觀及外部環境的差異、改善照明、增加光的強度及采用多色彩、大字體的指示性標志來提高識別性。
2.2 樓梯
建筑的入口臺階和樓梯要適應老年人體能,坡度放緩、寬度加寬、雙側設置扶手。
2.3 房門
居室房門須適當放寬尺度,便于輪椅進出,滿足護理需求,保證急救需要,擔架能夠方便進出;同時不設置門檻,無高度差。
2.4 房間朝向
老年人由于脂肪組織的減少,對外界氣候變化十分敏感,夏天怕熱,冬天怕冷,且容易患骨質疏松癥, 臥室應選擇向陽的房間,保證四季有充足的陽光。窗戶的位置應根據當地的氣候情況,選擇背風的方向,既能透氣,又能避寒。
2.5照明
在居室到衛生間的通道等主要的起居活動地點,應多處安裝就近照明用燈,以方便其使用。
2.6警報裝置
由于生理老化,老年人的判別力、行動力急劇減退,因此,室內應安裝緊急呼叫裝置,能方便、及時地或自動地發出警報,從而使老人在緊急、危險的情況下能夠得到及時救助。
2.7其它方面
老年人一般喜靜,所以墻壁一定要隔音。老年人由于生理老化,腿、腳動作逐漸變得不靈活, 所以住宅內的地面材料要求防滑, 要排除高差和門檻,門最好是推拉式。浴室和衛生間也須考慮老人的生理要求,在廁所和浴室應安裝扶手、有暖氣,最好淋浴或采用平底浴盆。要給護理人員或家人留有護理空間,特別是浴室和廁所,一定要大一些,以保證老人活動需要和協助老人時所需要的空間?？傊?老年住宅設計應體現老年人的生活及形態特點,從功用性、安全性、健康性等方面考慮進行合理的建筑設計。為老年人開發建設安定、舒適的住宅是社會的使命, 也是對老年人的關愛。
3生態建筑及其設計理念
如今的社會提倡低碳的生活理念，作為設計師當然也要緊隨時代的發展要求，如今綠色、環保、生態、智能化、節能等名詞逐漸耳熟能詳,在各種報刊、視聽節目和老百姓的口中頻頻出現,它體現了一個時代的進步和人心所向?，F代意義上的生態建筑,是指根據當地自然生態環境,運用生態學、建筑技術科學的原理,采用現代科學手段,合理地安排并組織建筑與其它領域相關因素之間的關系,使其與環境之間成為一個有機組合體的構筑物。同樣,生態建筑是當前民用住宅建筑設計的一個發展方向。通過建筑設計, 生態建筑力圖實現舒適、健康、高效、美觀的核心思想。舒適指的是通過設置適宜的溫度、濕度而滿足人體的熱舒適。顯然,人為地改變溫度、濕度,違反自然規律,不僅造成人體的不舒適,還會帶來極大的浪費。例如許多發達國家和地區在夏季室內空調溫度往往很低,甚至達到需要穿上長衣長褲、薄毛衣褲的地步。這種畸形的舒適不僅是對能源、資源的極大浪費,還會給人體健康埋下極大的隱患。因此,健康的設計理念尤為重要。在建筑設計時,應該盡量使室內擁有充足的日照以實現殺菌消毒, 有良好的通風以獲得高品質的新鮮空氣, 以及采用無輻射、無污染的室內裝飾材料等。在心理健康方面,需要進行合理的建筑設計, 以滿足人們對私密、安全及與鄰里之間交流交往的要求。高效的設計理念不僅指通過合理的設計滿足人們的各種需求,更重要的是指盡可能最大限度地利用資源和能源,特別是可再生的資源和能源。對于上述夏季室內空調溫度過低的例子,過分地依賴人工照明、空調等高能耗的機械設備,低劣的建筑質量等等,這些顯然有悖于高效的設計理念。
美觀和諧也是生態住宅的設計理念。在建筑設計時,應該尊重材料固有的美學特性,發揮材料的物理性能而不矯揉造作;還可以通過巧妙的綠化設計,同時達到舒適、健康、高效與美觀的生態要求。要提高環境的綠化覆蓋率,除了增加綠地面積以外,還可以向立體發展,向空中拓寬,采取屋頂綠化,窗、墻垂直綠化等手段。
總之,在建筑設計時,可以通過以下幾個手段達到生態設計的目的:
一是利用外部環境中的因素。例如由土壤、綠化、水及空氣組成的外部環境以及其他建筑組成的現實環境,為住宅室內設計提供了多種可能性, 這樣可以減少建筑中設備的數量和功率,節省能源和運行的費用。
二是挖掘新材料和新技術的潛力。例如 3R 材料（節約資源-Re－duce、可再生利用-Reuse、可循環-Recycle）, 雨水與中水的利用及節水器具的使用等。
三是自然采光與通風。如引進日光照明、自然通風、保溫隔熱、遮陽
等,將太陽能、風能轉化為人們生活的動力來源。
一、我國推行“以房養老”的現實困境
我國是世界上老年人口最多的國家，2013年我國老年人口突破2億，2025年有望突破3億，社會老齡化趨勢的加快，急需巨大的社會養老資金。自2003年“倒按揭”理念被引入我國，北京、上海、南京等地相繼開展了“以房養老”業務，由于種種原因，推行“以房養老”幾乎沒有實質性進展。具體歸納為以下幾方面原因。
（一）文化觀念制約
中國人有著濃厚的家庭傳統觀念，房產不僅僅是一種私有財產，更是情感維系的載體，房產對于家庭的重要性不言而喻。尤其是隨著近年來房價的上漲，為購置一套住房，很多家庭都是傾其所有，甚至數個家庭、數代人共同出資購買。據搜狐焦點網對網友調查顯示，有43%的老年網友不會選擇以房養老，不好說的占22%，會選擇的為35%；從子女（調查對象為70、80后）角度來看，77.2%的調查對象不贊成父母以房養老，贊成的僅有13%。因此，受傳統文化觀念影響，大多數老年人選擇“以房養老”的可能性小，房子留給子女、靠兒不靠房仍是主流觀念。
（二）以房養老對象有限
一方面受法律法規限制、房屋違章違建現象普遍、農村宅基地嚴禁流轉等因素影響，我國農村房屋登記發證率低，且不能作為財產進行抵押，直接導致農村老年人以房養老被排除在外。另一方面，不是所有城市老年人都需要“以房養老”：對于養老待遇優厚的城市老人來說，“以房養老”沒多大必要；對于沒有房產的城市低收入群體來說，雖有養老之憂，但又達不到“以房養老”的條件。
（三）配套政策不夠完善
“以房養老”是一項復雜的系統工程，在實際操作中涉及房屋價值評估、資金放貸、房屋抵押、房屋過戶等各類問題，需要政府、金融機構、養老機構、房地產評估機構等多個不同主體參與，我國“以房養老”的相關政策法規不健全，業務開展缺乏法律依據，存在操作風險。
（四）制度和市場的不確定性
我國住宅為70年使用權，盡管《物權法》規定 “住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”，但并沒有明確規定能夠保證70 年產權到期后，抵押房屋自動續期是否有償。另外，以房養老受房價波動的影響，市場風險會很大：若房價上升，選擇以房養老的老人可能無法獲得增值部分；若房價下跌，選擇以房養老的老人獲利，但這部分市場風險則轉移給金融機構。房價變化的不確定性，導致金融機構和房屋產權人對未來房屋價值都心存疑慮。
二、國外“以房養老”經驗借鑒
以房養老最早起源于荷蘭，后來在一些歐美國家得到進一步發展和完善，推出了各具特色的以房養老模式，主要可分為三種類型。
（一）市場化運作模式
市場化運作模式以“住房反向抵押貸款”和“倒按揭”為主要表現形式，以美國、加拿大等國為代表，以房養老對象為62歲以上的老年人， 將自有房產進行抵押，主要由各大銀行、抵押貸款公司和其他私營金融機構進行商業化運作。由于受到高昂的房屋遺產稅、完善的市場化機制等因素的影響，市場對此類養老模式接受程度較高。特別之處在于美國“住房反向抵押貸款”由政府擔保，借款人不用擔心資金償還問題。而加拿大的倒按揭業務較為靈活， 通過區別不同老年人的特征， 制定個性化的倒按揭方案。
（二）個人理財決策模式
這類模式由老人及其家屬直接通過房產市場進行家庭經濟資源配置，釋放房產經濟價值，提高老人現期支付能力，主要以德國、北歐等國為代表。德國老齡化程度較為嚴重，老年人住房自有率較高，在一些大學集中地區的老年人更愿意將多余房間出租給年輕人，除了獲得可觀的房租外，還能緩解老年人的孤獨感。異地以房養老產業在北歐逐漸流行起來，比如：挪威卑爾根、奧斯陸等城市先后在西班牙南部開設大型養老公寓，老人把本土的房子出租或賣給其他家庭，自己搬到設施相對完善、自然環境優美、養老費用相對便宜的西班牙等國養老。
（三）政府主導模式
政府通過出臺各種政策，發動包括房企、銀行、社區等各方力量，較好地實現了“以房養老”。其中，最為典型的是由政府機構、或者有政府背景的公益性機構或金融機構直接融資給借款人。政府主導的以房養老模式以日本和新加坡最為典型。日本政府在社區建設醫療、老年活動、餐飲等設施，一些大型社區中各種年齡段人群居住在一起，互相照顧，日本政府推進住宅適老化的措施是解決養老問題的新方向。另外，新加坡養老公寓比較有特色，政府建設一種面積約40 平方米的樂齡公寓，價格相對低廉，出售給55歲以上符合條件的獨居或只有老伴居住的老人，使用年限一般為30年，可延長使用期限但不能轉讓和繼承。
三、我國“以房養老”體系構建
結合國外“以房養老”經驗，“以房養老”政策需契合當地文化社會背景、人口結構和人口素質、地方經濟發展水平等因素，逐步建立適合我國國情的“以房養老”體系。
一是以居家養老方式為基礎。對有多套房產、多余房間的老年人，可通過租售換養的方式，將多余房產出售、出租籌措補充養老金。也可通過以大換小、以價高換價低的形式釋放資金補充養老金，這種方式對空巢老人來說適用性更強，另一個好處是可以抵抗通貨膨脹對購買力的侵蝕。這種自我養老社會化、市場化和商業化模式，老人擁有房屋產權，繼續住在自己房屋中養老，老人過世后房屋能留給子孫后代。居家養老方式不明顯沖擊現有文化觀念，依靠不動產紅利，發揮房產在補充養老金方面的作用。同時，政府應當加大對養老方面的投入，完善養老設施建設和配置，包括小區活動設施、養老看護設施、醫療設施等，積極推動配套養老型物業的建設。
二是以租房換取機構養老。老人可選擇將自有住房出租，到養老機構養老，以租金補貼養老費用。房屋租賃養老是一種不變更產權歸屬、增加老人養老資金來源的養老模式，同時也能享受養老機構的專業服務。這種方式較為靈活，在合同到期后續期時可以根據市場價格重新計算房租，但對于年齡較大的人來說，房屋出租會不太好管理。另外，對于愿意在養老機構終老的老人，也可以將名下房產出售，獲取養老資金，但會涉及賣房資金保值增值問題。
關鍵詞：老年住宅發展趨勢設計展望
Abstract: This paper discusses the mode of China in the new century, and briefly introduces the current situation and characteristics of classification, elderly residential, put forward, to family pension social pension supplement, development to adapt to the social housing, a pleasant living environment for the elderly view.
Keywords: outlook design trend of the elderly residence development
TU241.93
我國在世紀之交正超快速地進入人口老齡化社會，形勢極為嚴峻。國家老齡委提出解決我國老齡居住問題，實行“個人、家庭、社區和政府四結合”的觀點。據此決策將逐步形成具有中國特色的養老模式，即實行以家庭養老為主，社會養老為輔并與社區養老服務網絡相結合的多層次的綜合養老居住模式。提高社區、社會養老服務水平，促進老年公寓、養老院、護理院、安懷院的發展，構建符合中國國情的社區養老服務體系，成為家庭養老的必要補充。一、老年住宅的發展趨勢
無障礙老年住宅--一過去為老人提供住房的想法是為他們專門設計和建造所謂“無障礙老年住宅”這種住宅通常一個住宅小區只建1一2棟，棟內有專門為老人服務的系統。許多國家實踐多年，最后證明這種想法很難行得通。因為:1.無障礙老年住宅造價昂貴。2.這種做法把老年人同社會、經濟和文化的主流無形的隔開，生活失去了朝氣和活力。
混合的演變式老年住宅—在一棟一般的住宅里，拿出幾個單兀來做老齡住宅，同時在住棟內設有專門為老人服務的設施。這個方案的缺點是，人到了老了要搬家，而且不能同子孫在一起生活。以上兩種都有比較突出的缺點。
適應老齡社會的通用住宅一鑒于以上情況，一種從生到死都可以享用的“通用住宅”遂應運而生。所謂通用住宅就是在設計和建造時，就把老年人的需要考慮進去，(“潛伏性設計”)，讓老年人能自己照顧自己，但并不需要在一開始就把這些考慮全部做上去.而是逐步地來實現。這種能適應人一生各個階段的通用住宅在某種意義上不失為一種較為可行的符合家庭養老模式的老年住宅類型。通用住宅的設計考慮人進人老年以后的許多變化。有些是在設計初階段就必須考慮、否則將來很難補救的事項。
二、老年住宅的分類
研究老年住宅，就必須明確科學的老年居住建筑體系。老年居住建筑體系是由老年住宅和養老設施兩大相互依存的部分組成。老年住宅是適應家庭養老需要的、專供老年人或老年家庭使用的特種住宅;養老設施則是為無條件在家養老的老年人提供社會化養老服務(包括居住、就餐、醫護和康樂等)功能的建筑設施。在我國，老年住宅用戶基本可分為老年空巢家庭和多代共居家庭兩類，因而老年住宅也需相應分為供上述兩類老年家庭使用的類型。供空巢家庭(包括獨居老人)使用的住宅應有更為便捷的社區服務援護。另一類是供多代共居家庭使用的。嚴格來說只有這一種才屬于家庭養老模式的老年住宅。它繼承了我國傳統居住模式，又進行了發展變革，是目前多數家庭的居住形式。
三、我國老年住宅存在的問題
1 供需矛盾尖銳
我國現有的老年住宅規模都比較小, 許多開發商還未注意到這一具有相當生命力的商品新類型。一些地區存在名為老年住宅的住房, 但并未考慮老年人的生理行為特征, 其居住小區不僅規模小、配套設施不齊全, 而且多為原來的已開發住房, 只冠以“老年公寓”之名進行銷售從選址規劃、戶型設計到相關服務設施的建設與實際意義上的老年住宅相去甚遠。
2 投資大、售價高
為適應老年人一般生活行為的特點, 老年住宅不僅需要一個 “無障礙” 的居住活動空間, 還需要有公共性的服務網絡及較齊備的醫療康復設施。因此, 老年住宅造價偏高, 投資開發需要大筆資金投入。有專家稱老年住宅的總體造價要比普通房地產項目高五成至一倍。由于成本高資金回收期長, 使得老年公寓的售價高。
3、社區設施、服務不到位
“養老社區的物業服務很重要,社區要提供醫療保健和細致周到的服務, 讓老年人有放心安全的感覺;配套設施不一定要豪華,但要齊全。” 這是在一次房地產調查中一些用戶的心聲。在實際中,老年住宅的各種設施和服務相對滯后。
4、選址、布局不盡合理
目前老年住宅的建設還沒有列入各個城市的總體規劃, 缺乏從老年人需求出發的合理建設規劃。有的老年公寓雖然環境和物質條件都很好, 但地點偏遠、交通不便;有的建筑密度較高、活動空間少等, 這些都給老年人的生活和社會活動造成不便。
四、老年住宅的設計展望
老年住宅設計要求設計老年人住宅，首先要一切從老年人的居住生活行為特征出發，也就是應很好地理解老年人究竟具有什么樣的身體機能、心理特征、生活結構和具體的家庭與社會養老生活形式，確定合適的設計方針?？傮w來說，應當按下列觀點來選擇和確定我們的思路。
1、要有功用性
要充分考慮老年人步行和使用輪椅的空間，消除地面所有的高差，使老人能自由地在住宅內移動。家具、器具和設備要配置在便于老人操作的位置，采用簡單的動作就能使用的操作方法。要給護理人員或家人留有護理空間，特別是浴室和廁所空間，一定注意放大一些尺寸，保證老人活動需要尺寸和協助老人時所需的空間。
2、要有安全性
住宅內總會存在一些不安全的因素，需要加以注意。特別是地面材料要求防滑，要排除高差和門坎；在廁所和浴室或協助老人用力的地點，要安裝扶手，門最好改為推拉式的。要用鮮明的色彩和照明，以提醒老年人注意。在緊急、危險的情況下，在老年人判別力、行動力減退的情況下，安裝警鈴能方便及時地或自動地發出警報，以使老人能得到幫助。
3、要有健康性
要保持老人的居室、廁所、浴室、廚房容易清掃的方便條件。老年人在室內的時間長，所以特別要考慮到日照、通風采光和換氣，讓起居生活空間能直通陽光，便于老人作室外的
活動。要使老人能方便地使用衛生設備和廁所，冬天洗浴時應考慮加溫的設備。
關鍵詞：住房反向抵押貸款 以房養老 新型養老保障模式
基金項目：本文《基于住房反向抵押貸款的“以房養老”模式研究》得到2012年廣東省大學生創新創業訓練計劃項目（編號：115412043）和2012年國家級大學生創新創業訓練計劃項目（編號：201211540043）的資助。
2011年至2015年，我國 60歲以上的老年人口將由 1.78億增加到 2.21億。預計到2050年將達到4.2億，占總人口的近1/4。計劃生育作為一項國策實施幾十年之后，我國人口規模雖然得到了有效控制，但其負面效應也逐步顯現：一方面，隨著人口結構老齡化，社會養老的負擔日趨嚴重；另一方面，由于獨生子女政策的約束，直接導致了中國傳統的家庭養老模式舉步維艱。要解決日趨嚴峻的養老問題，除了政府層面的引導和管理之外，企業的商業化支持也很重要。
住房反向抵押貸款作為一種新型的養老方式，它起源于荷蘭，并在美國、加拿大、新加坡等發達國家獲得了巨大成功（范雪蕾、高子建，2009）。國內有學者認為，現階段我國的社會醫療保險水平“低水平、廣覆蓋”，根本無法支撐老年群體平日的醫療護理支出（張銘，2009）。針對此問題，（陳冬等人，2011）提出了“抵押房產，支付保費”，通過抵押老年人的房產為他們獲取養老保障的新思路。住房反向抵押貸款養老模式在我國推出不僅具有較強的現實意義，而且也有很高的可行性（賈景梅，2010）。從家庭層面講，通過盤活老年人的資產，可以減輕子女的經濟負擔；從社會層面講，可以減輕國家在社會保障方面的壓力，促進金融機構業務來源多元化（沈林靈，2006）。
雖然國內已經有部分學者開始關注“以房養老”問題，但現有研究主要集中于介紹國外的發展實踐及在中國應用的意義和可行性，在具體的操作層面上尚未有一個明確的定位。鑒于此，本文基于住房反向抵押貸款理論，擬構建一種集商業保險和社會保險于一體的新型養老保障模式。
一、住房反向抵押貸款的理論基礎及在中國的發展
（一）住房反向抵押貸款的基本原理
住房反向抵押貸款在某種意義上可以說是傳統抵押貸款的一種“倒轉”，房屋所有權人將房屋產權抵押給金融機構，由其依據房屋現值、未來的增值、折舊以及抵押人的年齡、預計壽命等因素進行綜合評估后，按年金形式支付給抵押人直至去世。這使得房屋所有權人可以提前支用該房屋的銷售款并在生存期內繼續獲得居住權。當抵押人去世后，金融機構將獲得房屋的產權，可進行出租或者拍賣，所得收入用來償還貸款本息，增值部分歸金融機構所有，相應風險亦由其承擔。
（二）中國住房反向抵押貸款的發展現狀與前景
反向抵押貸款在我國發展遲緩，雖然曾出現過“南京模式”、“上海模式”和“北京模式”，但由于經營主體不明，制度落后，監督不完善，最后都以失敗告終。早在2006年，全國政協委員賴明就建議對“以房養老”成立課題組進行調研，試點實驗，等到運作成熟后向全國推廣。2013年國務院明確提出“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”，并計劃于2014年上半年試行推廣?？梢妵艺咴谝苑筐B老方面日趨明朗。
由中國老齡科學研究中心組織完成的調查顯示，截至2003年底，全國城鎮老年家庭大約有2 000 多萬戶，老年人家庭戶均住房面積70.3平方米，按均價每平方米4 000元計算，老年家庭擁有住房價值約為6萬億元。隨著房改的進一步深化，住房的私有化率得到提高，房產二級市場的逐步成熟穩定，中國發展住房反向抵押貸款的市場條件日益成熟，潛在市場巨大。
二、基于住房反向抵押貸款的“以房養老”運行機制分析
國內外對于住房反向抵押貸款的養老研究充分，但鮮有涉及橫向研究――整合國外“以房養老”的先進經驗，并結合我國老年群體在養老及醫療護理方面的特殊需求，探索符合我國國情的新型養老模式。范子文（2007）建議我國應建立以商業銀行為主體，保險公司和社保機構為補充，房地產中介機構參與其中的住房反向抵押貸款開辦機構，通過 “銀保合作”模式，設計符合我國國情的產品。
“以房養老”的一個基本思路是通過金融產品創新，將住房反向抵押貸款與養老醫護保險連結，開創“以房養老”與“新型養老保險”結合發展的新模式，使得老年人在保有房屋居住權的前提下，既提高養老金的收入，同時享受健全的醫療護理保障。由此我們設想通過將老人的房產向貸款發放機構反向抵押，把評估的折現價值以年金的形式支付給老人，作為老人的養老金與醫療護理保費支出，以此來解決目前迫切的養老難題和老年醫護難題。（如圖1）
具體而言，保險公司將住房反向抵押貸款業務交由貸款發放機構操作，其本身與指定醫療護理機構合作，經營老人的醫療保險和護理保險等老年保險業務，由社會保障機構對其進行監管，超出保險期限的老年人，保險公司在責任范圍內協助社保機構將其轉入家庭養老系統或社會福利養老系統，直至去世。新型養老模式的運作，最終使老人的養老、醫療護理與終老需求都得到更好地滿足。
三、基于住房反向抵押貸款的“以房養老”風險控制分析
老人的房產由獨立的第三方評估機構對其進行估價，將房產評估價值在扣除未來20年折舊及風險準備金等費用的基礎上，把剩余價值折現，按約定比例與期限分攤，并以年金形式轉入老人的養老金賬戶和醫療護理保險賬戶。特殊情況下，老人可與貸款發放機構協商其貸款總額，但不得超過扣除各項費用后的房產評估貸款限額，老人也可根據自身需求變更養老金的給付方式。
與此同時，保險公司也對老年人的健康狀況和預期壽命等做出檢測與評估，據此與老人簽訂一定保險金額的醫療保險和護理保險合同。保險費由老人醫療護理保險賬戶繳納。老人可在指定的醫療護理機構享受相應的醫護服務并在保險金額內享有一定比例的重大疾病醫療費用報銷。
當住房反向抵押貸款期限結束時，貸款發放機構停止支付養老金，并開始計算住房反向抵押貸款賬戶的利息。醫護機構也同時停止各項醫療護理服務與重大疾病醫療費用報銷。
由于貸款發放機構對新型養老模式承擔較大的風險，因此需對享受新型養老保險的目標人群設定一定的標準。辦理住房反向抵押貸款的老年人必須年滿60周歲；其房產為自有產權房，每平米的評估價格不得高于當地同類住宅每平米租售的均價；房齡不得超過40年，且該房產是老人的主要住所，除老人以外的任何人不得長期居?。ㄌ厥庾o工除外）；房屋的日常維護與清潔由老人負責；在辦理住房反向抵押貸款業務的期限內，房產不得用于出售、出租等一切盈利或非盈利用途。隨著老年人年齡的增大，其面臨的各類風險也日益增大，為了降低保險公司運營老年醫療和護理保險的風險，我們規定保險期限最長不得超過20年，具體反向抵押貸款期限與保險期限根據老人綜合評估狀況協商確定。
若老人提前去世，則房產的剩余價值作為遺產需由指定的繼承人繼承。若無繼承人，則在扣除折舊、風險準備金、歸還住房反向抵押貸款本息后，將其以社會養老公積金的形式按照一定比例捐贈給社會保障和福利機構，用于籌建社會福利養老院等養老設施，剩余作為貸款發放機構辦理住房反向抵押貸款業務的風險收益。
新型養老模式中的貸款發放機構承擔著產權期限、房屋折損、房產市場價格波動等不可預期風險，可采取不同房齡區間分級費率；建立風險應急基金；增加風險準備金；開發房產二級市場等方式進行規避。
四、結束語
新型養老保障的運行模式復雜繁瑣，涉及多方金融機構，需要加以嚴格監管。各地政府需加強對相關金融機構、房地產企業、醫護機構的監督與扶持，完善相關法律法規；推動養老產業的運營規范化，增強社會養老的福利性；結合我國國情，加大對社會養老的財政投入，完善社會養老機構的建設與配置，積極推動配套養老型物業的建設。
面對社會養老保險只能提供最基本生存保障的現實，基于住房反向抵押貸款的“以房養老”模式能夠在基本生存保障的基礎上提升老人晚年的生活質量，減輕社會養老壓力。
參考文獻：
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關鍵詞：老年社區；居住環境；配套設施
Abstract:Byreviewingtresidentialenvironmentfortheagedcommunityathomeandabroad,thepaperdiscussestheenvironmentwheresuitsfortheagedwithfollowingaspectsoflivingmodeloftheaged,auxiliaryfacilitiesfortheaged,managementmechanismfortheaged.
Keywords:agedcommunity；residentialenvironment；auxiliaryfacilities
我國自上世紀末已經進入老年型國家。目前我國60歲以上老人以達到1.3億，占全國總人口的10%以上。根據我國人口普查資料對21世紀人口老齡化過程的預測，我國已提前進入了人口老齡化的第二階段，即人口老齡化的迅速發展階段。2010~2040將是我國人口老齡化速度最快的時期。老年人口基數大、發展速度快，是我國即將面臨的嚴重問題，因此解決老年人居住問題迫在眉睫。
1老年居住環境現狀
目前我國老年人的居住模式除少部分選擇傳統的養老院等福利設施外，大部分老人的居住模式可歸為以下幾種：（1）合居模式，即傳統的家庭養老。隨著社會經濟的發展這種幾代合居的養老模式已經逐漸在減少。（2）獨居模式。健康狀況良好的老人由于種種原因常獨自居住。隨著第一代獨生子女的成長，老人獨居的現象也越來越普遍。（3）毗鄰模式，即老人和子女毗鄰而居，既保持了各自的獨立生活，又能方便照顧老人。
在這幾種養老的居住模式中，或多或少都存在著以下問題：家庭住房面積不足，導致老年人居住條件無法改善，不利于老有所養；缺乏有組織的精神慰藉活動和提供這些活動的室內外公共活動空間和場所；環境設計和建筑的細部節點中缺乏對老年人特殊的生理、心理的考慮等。有資料表明有54％的老年人對小區沒有專門的老年人活動區表示了不滿；有45％的老年人對小區或街道上沒有設立醫療機構表示不滿①。隨著人口的老齡化日益嚴重，現有的社區居住環境已越來越不能滿足老年人的需要。
從上世紀末我國進入老齡化社會以來，在上海、北京等大城市里除了政府興辦的福利院外，陸續出現了商業化的專門的養老設施，如托老院、老年公寓等。這些設施提供老人的住宿、醫療、衛生、娛樂等眾多生活的方便。他們從建筑模式上可分為：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護理和醫療型老年住宅或機構。
各種養老設施作為新興事物，存在著一下一些問題：
a.布局不盡合理。老年公寓和養老機構的建設還沒有列入城市的總體規劃。目前存在著一些老年公寓雖然環境和物質條件都很好，但地點遠離社會、遠離親友，交通不便。各級政府所辦的社會福利養老機構（敬老院、老年公寓等）有些雖然設在社區附近，但相對來講占地小、活動場地有限，環境較差。這也是許多老年人不愿入住的緣故。
b.價格對老年人收入水平來說相對較高。這也是許多老人不選擇這些養老設施的一個重要原因。
c.空間單調、缺乏人性化設計。猶如筒子樓的設計，缺乏交往空間，老人的生活空間很小，生活面也很窄，導致了許多老人不愿入住。
筆者在對朝陽區的不同檔次的老年服務設施進行了考察，從大的環境看，他們老年公寓所處的位置都處在或鄰近社區中心，但相對封閉、獨立，自成一體。高墻大院、鐵門緊閉，給人以與世隔離的孤僻感，整體氣氛壓抑。
2國外老人居住環境的發展
國外的老齡化早在上世紀60年代就開始了，老年住宅的發展也經歷了較長的時間發展比較成熟。逐漸從對老年人單純的生理扶助轉向生理、心理的并重。現在國外老人居住環境具有以下幾個特征：
第一，養老設施在居住模式上多樣化發展，根據老人的獨自生活能力和健康狀況以及經濟能力有多種居住模式選擇：老年住宅、老年公寓、養老院、護理院、老年療養院等。同時在規模上趨向小型化、社區化，以利于住戶間的相互認識和護理者的照顧。
第二，以促進老年人與外部社會的交流為目的進行合理規劃，靈活布置各種設施。
如日本發展了混住型老年公寓。根據混住的狀態不同又可分為橫向布置、縱向布置和混合布置三種③。這種住宅型式又可分為橫向布置型、豎向布置型和混合布置型。橫向布置型是指在公寓中至少布置一層老年人住宅，通常布置在一般住宅的下面。這種布置方法使老年人住戶與其它住戶混住在同一棟住宅之內。豎向布置型是指在樓內某一端沿豎向至少布置一列老年住宅，使各層都有至少一戶老年人住戶，一般考慮布置于臨近電梯的位置。這種布置方法將老年人住戶分散在各層中，稍好于橫向布置型，但有的老年住戶所居樓層偏高?；旌喜贾眯停涸诠⑦m當位置布置老年人住宅，使之被全包圍或半包圍在一般住戶之間，并臨近電梯。這種類型較好地解決了老年住戶與一般住戶之間的混住化的位置關系的問題，避免產生“孤立化”。
另外，本著老年服務設施支持老人在社會中的自立為目的，在規劃設計中將其置于老年社區與外部結合處，將其向周圍社區開放，使周邊社區的人有機會利用他們，從而促進老年人與外部社會的交流?；蚴估先嗽O施于其它公共設施相連或接近，或者將社區的公共設施與老人居住設施穿插布置③（如圖2）。
第三，重視老年室內居住環境的功能和細部設計。除建筑功能和指標滿足老年人需要外，在細部處理上更是依照老年人的特點進行特殊設計，如墻地面、門窗等材料及處理；家具和廚衛設施的尺度及安全設施借助輪椅等設施的便捷性；室內燈光、色彩等的運用都考慮了老年人生理和心理的需要。
第四，提倡個性化服務和個性空間。社區機構既可對年齡和身體狀況不同的老年人提供不同的服務，老人亦可根據自己的情況靈活選擇調整接受服務的項目。尊重老年人的個性，營造家的親切感覺。在空間設計上為自立的生活行為提供必要的空間。
第五，尊重家庭觀念的習俗，設計適宜國情的老人住所。像日本的兩代居、新加坡的多代同堂組屋計劃，都是以家庭養老為基礎，改善居住環境的范例。
3著眼于中國國情，促進我國老年居住環境的發展
我國有著優良的尊老敬老的傳統，傳統的親情觀念導致的居家養老仍影響著許多人的生活。然而，老年人口的基數大，政府的投資有限，舊的管理體制等導致了老年設施的發展相對落后，因此，促進老年人居住環境的發展應立足我國國情，充分考慮到我國老年人不同的需求，體現養老社會化、居住親情化，真正使老年人老有所居、老有所養、老有所醫、老有所為、老有所樂，創造優良的綜合養老環境。
首先應樹立家庭和社會共同承擔養老的責任意識，使老年居住模式呈多樣化發展。從中國老年家庭的實際出發，改善老年人的居住環境，可以有兩種途徑：第一，針對老年人不愿離開熟悉環境的特點，改善現有居住條件和環境；第二，依據不同需要，在新開發的居住區內建設老年住宅。就設計角度而言，應切實從我國老年人生理和心理需求出發，使不同收入，不同階層的老人家庭都能根據自己的情況采用“租”或“買”等方式來選擇理想的養老居住環境。
a.針對老年人不愿離開熟悉環境的特點，發展通用住宅。也就是注重住宅潛在的可變性設計，在設計和建造時就把老年人的需要考慮進去，隨著時間的推移逐步在使用中實現，從而滿足家庭和人生年齡變化對居住環境可變性的要求。據日本估計全部考慮這些要求所增的投資不會超過房屋造價的10%④。針對我國人均收人較低（老年人尤其如此），政府補貼不足，建設用地緊張，人口基數巨大，以及傳統的與子女同住的家庭養老模式等現實問題，我們應把這種通用住宅作為現在住宅設計重點，如室內空間考慮輪椅通行的需求，樓梯間考慮安裝升降椅的可能性等。
b.發展和探索新的合居型住宅。我國傳統的親情和家庭倫理觀念，使多數人選擇在條件允許的情況下與父母毗鄰而居。
這種毗鄰而居包括兩種形式，一是子女和老人在就近的小區內居住，如新加坡的樂齡公寓就是在成熟社區中興建的老人公寓以供社區老人使用。政府應當鼓勵在小區規劃設計中，設置一定數量的老人住宅。可單獨設置幾棟，使其位于小區自然環境相對好的位置，可毗鄰幼兒園設置使老年人不致被孤立。這樣，老年人能和小輩住在一個小區，既互相照應方便，又相互不干擾。另外也可設置混住的住宅，即在一棟一般的住宅中，拿出幾個單元來作老齡住宅，同時在住宅樓內設有專門為老年人服務的設施，并可向附近的老齡住宅提供服務。這種居住形式，可增加老年人住戶與其他一般住戶之間的交往。
另外就是考慮到兩代人不同的生活習慣，在戶型設計和配比上采用適宜的配比，設計老少居的戶型模式，即一套相對大面積的普通住宅和一套面積相對小的住宅，可捆綁作為一套住宅，也可分為兩套住宅。這是一種具有傳統大家庭模式的現代家族型住宅。這樣老年人和子女能真正毗鄰而居，生活上互不影響，又可方便的相互照應。一家人隔而不離，共享天倫。
c.注重老年設施的產業化發展。隨著老年人口的增加和社會經濟發展水平的提高，老齡化產業已成為我國房地發展的一大商機，在一些大城市紛紛開始出現老年住區。這些老年社區通常選址在郊區，環境優美，交通方便，有較完備的醫療服務、文化娛樂設施，同時，社區的服務更加全面細致。如位于北京小湯山溫泉療養區內的太陽城，是集住宅、醫療、購物、酒店、休閑和藝術于一體的大型的老年生活社區。在這里各種不同消費階層的老人都能找到合適的住宅。它位于潮白河畔，占地234hm2，基地原為河灘林地，植被良好，規劃后的綠化率高達80%，在社區中心配備了綜合服務設施——社區中心，其中有農貿市場、超市、餐廳、多功能廳、圖書室、各類活動室等，另外還有健身中心、社區醫院、零售中心、銀行郵局等服務設施。同時在各小區內還配備了小型的服務中心。完備的服務設施是老年人放心、愉悅的生活的前提，在此養老的老人可以享受較好的環境和精神文化生活，以及必要的醫療服務。如它的老年大學旨在為社區居民提供服務，豐富老年人的精神文化生活，提供一個學習、交流的場所。同時健康狀況允許、具有一定專長的居民還可在此任教，充分發揮老年人的經驗、優勢，從而真正達到老有所學、老有所樂、老有所用的目的。
這種大型的老年社區在規劃設計上應更加注重從老年人的生理和心理特點出發，適當縮小服務半徑，增加標志性節點設計、注重空間的多樣化設計、采用無障礙設計等。在戶型配比上也應更為多樣化，以從自理型到完全護理型住宅單元，各式住宅公寓、別墅、花園洋房等均應合理配比，以滿足不同身體狀態、不同階層老年人的居住需求。老年社區的服務設施應全面，或者臨近附近的公共設施，以滿足社區內老年人的日常生活需要。另外應處理好老年社區與其他普通社區的關系，在確保老年社區的安靜、安全的前提下，加強老年人與其他人群的交流。比如通過老年設施的開放、或將老年設施與其他公用設施穿插布置，或將老年社區、老年設置布置在其它公用設施附近，達到促進交流的作用。江蘇省昆山市花橋鎮一側的綠地21城·孝賢坊作為綠地21城中的一個尊老社區，它和其他的度假社區、國際社區、商務社區等，共同組成了綠地21城這個人文新鎮。在孝賢坊社區的周邊與其它社區相鄰處設置各種商業、服務設施，增加代際間的交流，使老年人能感受到社會的各項活動，不致產生孤立感。
d.繼續完善老年福利設施并利用網絡擴展其服務對象，發展社會養老網絡體系。老年公寓、養老院或護理院等不同老年福利設施應依據老人生理特點，各有側重，改變現在單一的集中式管理模式，實施靈活多樣的開發、經營和管理方式，讓更多的老年人可根據情況進行選擇和調整。在設計中應遵循尊重老人的自主、個性和隱私，營造家庭氛圍的公寓和養老院的原則，以延遲老人需扶助的時間。
針對老人不愿離開熟悉的環境，和我國傳統的居家養老模式的特點，隨著網絡科技的發展，提倡養老設施社區化。也就是在小區內設立養老點，結合就近的公共養老福利設施，將其便利周到的醫療、家政服務通過設在小區的養老設施點、網絡系統擴大到整個社區。小區的養老點可以采用靈活的形式，如全天托養、半天托養、臨時托養、上門服務等形式，并結合老年活動中心、醫療保健室等形成社區的老年人活動中心。
注重老年整體居住環境的營造和配套設施的完善。這包括了社區整體及住宅內部的設計，也包括了社區周邊或內部有關老年服務設施的配套建設。
關注老年人的身心健康，創造靈活、多樣并富有層次的室外活動空間。老人可根據自己的身體狀況，選擇不同的室外活動，空間的多層次和過度空間如人際交往、娛樂活動、體育健身和戶外休閑等。過度空間、小型化的社交場所。在室外空間環境的設計中，安全性是規劃設計的首要因素，提倡人車分流的模式，以保證小區內居民活動的安全和安靜。在道路系統設計中，針對老年人對散步的偏好，應在設計中應加強步行系統的設計，使其滿足老年人健身、鍛煉的需求。針對老年人的生理特點，室外空間的設計上應采用無障礙設計。其次針對老人生理機能的下降如記憶力減退、方向辨別力減弱等，在總體規劃上要加強各空間的識別性、加強節點空間標志性的設計。再者，注重室外空間的功能性，針對不同年齡段的老年人，室外空間的設計應做出相應的變化。對于健康的低齡老人他的活動類型以自我為中心的休閑、娛樂、社交健身為主，而隨著年齡增高，活動也由動為主逐漸轉向以集體或護理員為中心、以靜為主的社交、健身、治療等。因此戶外空間的設計要有所針對，應能提供多種戶外活動的空間，且在尺度上要有所變化，既有大的開放空間也有小的角落，并應提供可進行單獨和團體活動及業余愛好的各種設施。如在社區中結合老年活動中心、幼兒園等設置足夠的室外健身、休閑娛樂、鄰里交往場地和設施，并注意場地應具有良好的日照和通風，動靜區分離，良好便捷的聯系和保持視線的通透。在有條件的社區還應辟出園藝場所，豐富老年人的業余愛好，既可鍛煉身體也可以享受勞動的樂趣和滿足感。如東方太陽城辟出一塊農莊，供業主認領種植。提供豐富的業余活動和學習機會，一方面促進了老年人的交流、同時也可以發揮老人的優勢，繼續為社會服務。
提升老年人居住環境的重要部分還應重視建筑的細節設計。首先應增加公共交往空間的設計，強化室內外過度空間、走道、入口、電梯廳、過廳等公共空間的設計，和促進老年人因偶然相遇而產生的交往。其次增加陽臺、露臺、連廊等空間設計，將陽光、綠化、人的活動引入到建筑內，提供更為豐富的交流、活動場所，并注重視線的交流，以此來引發老年人參與其中的愿望。⑤三、注重細部設計，遵循《老年人建筑設計規范》，注重室內光線、過道扶手、地板、色彩等細部設計，四、鑒于老年人的衰老變化是個較長的時期，住宅設計應考慮到這一變化，做合理的隱蔽設計、便于增添設備、設施改造等工程，及時為老人提供協助，延緩其衰老過程。
第三，要不斷健全管理體制，使開發體系逐漸成熟。政府管理部門應盡快建立一套完整的、保障老年居住環境建設標準的法規體系和監督評價體系，可建立老年居住環境指標評價體系，納入居住區的重要部分和評價標準。政府部門要加強對開發部門關于老年居住建筑開發的宏觀控制和指導，注重開發的質量和水平，避免盲目和不規范。在法律指導下，使老年居住環境建設健康有序地發展。
總之，基于我國人口基數大，設施陳舊的現狀，面對滾滾而來的銀潮，我們一方面應當不斷發展完善老年福利設施，本著人文關懷的精神，改造原有的老年設施，加強軟件、硬件的建設，努力改變其在人們心目中的印象，同時興建多樣化的老年設施以滿足大量性需求。另外利用現代科技和網絡技術，充分發揮老年福利設施優點，由點向面輻射其作用力，使它的服務能波及普通社區老人，提高其服務效率。其次針對老齡化嚴重的小區應當努力改造。同時，也要積極倡導、促進老年住宅產業化的發展，探索產業化養老的道路。
參考文獻：
【關鍵詞】老年人群 居住空間 設計元素 實用性
一、引言
近年來，由于人類社會生活條件的改善、人的壽命增加、世界上進入人口老齡化的國家越來越多，作為世界人口最多的發展中國家，中國的老年人口已占人口總數的10%以上，絕對數量居世界之首。老年問題涉及千家萬戶，關系到每一個人，特別是老年人的居住問題直接影響到每一個家庭，影響到社會各個層面。對老年人群而言能生活在一個舒適安全的居住環境里享受晚年是何等愜意的事。可是，老人在家中發生摔傷、碰傷的事卻屢見不鮮。住宅設計應如何適應老齡社會、如何滿足老年人的居住需求，已成為我們所面臨的、迫切需要考慮的問題。盡快建立能夠適應老齡化社會需求的建筑住宅實用性體系已刻不容緩。
二、老人房實用設計分析
設計老人住房時，從目的性、方案及施工上要考慮到他們的起居、日常事務、個人愛好習慣、社會接觸及文娛體育活動等方面，以體現他們早先生活方式的連續性。最重要的目標就是盡可能長時間維持其獨立生活能力。從生理學角度研究發現，人進入老年后，身體機能退化，功能降低。這些都決定了老人相對而言身體較虛弱，行動遲緩，體力下降，這就要求老年人的住宅設計應從方便和經濟角度出發，占地宜小，室內空間宜緊湊，使老人平時的生活自理和日常活動的困難最少而且省力，應使防火設計能保證最大安全。老人一般都喜歡寧靜，怕吵，尤其是兒童的吵鬧，因此外界的環境及室內的環境也應高度寧靜。而從建筑心理學出發，老人一般都較敏感，心理承受能力相對較差，容易產生孤獨感和被拋棄的消極心理，因此建筑室內布置應寬敞明亮、居住舒適，建筑造型應富有生活氣息，不應看上去像在社會福利機構。因此，在老年人居住宅的規劃與設計上，應從以下幾方面加以充分考慮：
（1）家具及用品的舒適性。家庭用具的設計，首先應當考慮老年人的要求，因為家庭用具一般不必講究工作效率，而首先需要考慮的是使用方便。所以家庭用具，尤其是廚房用具，櫥柜和衛生設備設計，照顧老年人的使用是很重要的。
（2）家具及用品的安全性。屋里不應有不穩固的家具、如搖擺晃動的椅子。在走道里，不要鋪放滑溜或容易鉤絆的地面鋪設物。地面上的鋪設物應該固定，不要鋪放那些會因為行走的力量使其移動的東西。屋里的家具或其他東西的擺放以不妨礙老人走路為。在浴盆，淋浴處和抽水馬桶邊安裝可以夠的找的把手，鋪防滑地面。樓梯處，走廊里以及臥室和衛生間里的照明要充足，開關應按在容易夠得找的地方。在老人經常需要走動的地方，清除電線和電話線只類的絆腳物。室內應該避免出現門檻和高差變化，必須做高差的地方，高度不宜超過2厘米，并宜用小斜面加以過渡。
（3）家具的選擇與布置。老年人的居室應以清靜舒適為主，首先應該選擇良好的朝向和比較寬敞的房間，充足的陽光和通風可以促進人體的新陳代謝，增強人的體質。老年人的居室要寧靜，門、窗、墻壁的隔音要好。家具的配置力求簡單、實用，盡量靠墻擺防，不要經常更換位置。老年人腿腳不方便，一些有棱角的家具盡可能的不用。家具造型端莊、典雅、色彩深沉、圖案豐富。最好不要設置眾多“高大”的家具。老人的床不要過高，以免上下不方便
（4）從感官方面考慮老年人的居住空間設計。在老年人居住環境中，室內的采光和照明應改善、創造一個色彩明亮，光線充足的室內環境。老年人需要一個有色彩的家，正如鮮艷的服裝能提起老年人的精神一樣。從觸覺因素看，物品的尺度是否合適，提、握、拉的操作，是否符合老年人用品的人機要求，是否有對人體皮膚產生刺激的表面質感等、門把手要避免靜電以免對老人在使用時帶來舒適感。從聽覺因素看，老年人裝修的隔音效果一定要好，以求安靜的整體居住氛圍，老年人愛安靜，對居家最基本的要求是門窗、墻壁隔音效果，不受外界影響，要比較安靜每老人的房間應盡量安排遠離客廳和餐廳。
（5）操作界面的便利性。室內設計中操作界面應充分考慮老年人的行為能力、最簡便、最省力、最安全、最準確地達到使用的目的、最大限度的滿足老年人的愿望，如燈具開關應易識別、門把手、家用電器插頭位置要適中、電話擺放位置、急救物品的放置都要予以考慮。
（6）學習環境的設計。物品存放裝置最好有明顯的形狀區別和顏色區別以便尋找和記憶。室內光線要適合，太強烈，可導致日射病，損害腦的功能。太昏暗，可引起視力疲勞。溫度要適合，最佳溫度為23度左右；避免噪音引起的頭暈、耳鳴、情緒煩躁、注意力不集中、記憶力減退及學習效果降低，大腦在工作時，耗氧量極大，用腦時故選擇空氣清晰的，視覺上的放松，另外，家中養一些花草，對于老人來說，也是一種修身性的方式，對于保持竟聲上的輕松愉悅有著良好的作用。
（7）心理環境的設計。在設計中尊重老人的個性習慣同時也要重視作為使用者的人的個性對環境設計提出的要求，充分理解使用者的行為、個性，在塑造環境時予以充分尊重，但也可以適當的動用環境對人的行為的“引導“，對個性的影響，甚至一定程度意義上的”制約“，在設計中辨證的掌握分寸。如果說領域性主要在于空間范圍，私密性在居住類室內空間中要求更為突出。要組織尊重老人的隱私權，選擇合適的家具的拜訪位置，使老人在生活、就寢時有相對獨立的環境，能較少受干擾，老年人有多年生活的累積。物質上的積累如舊的家具，可在設計中選擇性的應用，使老人有一種親切感，精神方面的積累可通過一定的方式表現出，如一面裝飾板、一個陳列柜將老人喜好及收藏展現出來等。
三、結語
在人口老齡化急劇蔓延的今天，設計一套更適合老年人居住的環境顯得尤為重要。俗話說“家有一老，如有一寶”便更充分的體現了老年人在居家中的地位。營造舒適、溫馨、安全、實用的家居環境對每一個家庭而言都是具有很強的現實意義，結合上述內容介紹和分析，力求在日后的設計中更多地以老年設計的實用性出發開展相關研究。
參考文獻：
