時間：2023-06-01 09:33:07
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇維修基金管理，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：維修基金；管理；新模式；
中圖分類號： TF576.7 文獻標識碼： A 文章編號：
1、引言
隨著社會的發展，城市化的建設越來越快，在這種背景下，各種新的小區層出不窮，而維修基金對于小區運營而言異常重要，但是由于不同地區管理方法存在著較大，因此當前主要的管理模式中都存在一定的問題。基于此，本文關于這方面的研究具有很強的實踐指導意義。
2、維修基金概述
所謂維修基金主要是指偉業管理中大修更新儲備基金，這一基金主要用在住宅共用設施保修期之后的維修中，具體來說，這包括了日常運行維修養護以外的改造、更新、中修以及大修工程。
一般來看，維修基金的來源主要包括：業主以及開發商所繳納的維修基金、物業出售者所繳納的維修基金以及國家及地方財政所繳納的維修基金。至于維修基金的適用范圍則主要包括：小區道路、園林綠化地、文化體育場所、地下排水管、路燈、停車場、房屋結構部位、墻面、樓梯間、門廳、公共屋面、公共通道、電梯、本體消防設施、機電設備、公共天線以及本體上下水共用管道等。由此可見，維修基金和百姓的生活有著最為直接的關系，而做好其管理工作也具有其重要性。
3、維修基金管理模式現狀
確保維修基金具有非常重要的意義，但是客觀來看，維修基金的收取以及使用卻屬于我們工作中的一個難點，針對這一情況，我國財政部以及建設部也曾頒布了《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》對其進行規范。另外不同的地區也針對本地的情況，結合這一《管理辦法》制定了相應的實施方法，比如《天津市商品住宅維修基金管理辦法》、《深圳市住宅區公用設施專用基金管理規定》等都有很強的借鑒意義，但是總體來說，不同地區的實施方法也存在著比較大的差異。
以當前的現狀來看，《管理辦法》已經在一些新銷售商品住宅中得到了較好的落實，但是針對一些比較老的商品住宅，維修基金的收取則比較滯后。出現這一現象的主要原因在于當前房地產行政管理部門對維修基金的交納及購房者辦理產權進行了捆綁，也就是說購房者必須要進行維修基金的交納才能夠準許進行產權證明的辦理。
對于新商品房來說，一般維修基金能夠占到購房款的2%到3%，對于一些高檔的、大型的小區來說，維修基金是非常巨大的，如何對上百萬甚至上千萬的維修基金進行合理使用已經成為研究的重點。以《管理方法》中的規定來看，在購房者進行房屋權屬證書辦理的過程中，銷售單位將對維修基金進行代收并將其移交至當地房地產主管部門，在業主委員會成立之后，則由業主委員會對維修基金進行管理。
但是，在維修基金的管理過程中，以我國當前的情況來看，則因具體實施方法的不同導致了存在著三種管理模式：由房地產行政主管部門代管、由物業管理企業代管以及由業主委員會代管。但這三種模式中都存在一定的問題，因此，以下將對著三種模式的缺點進行分析，并以此為基礎提出新的管理模式。
4、維修基金管理模式中存在的問題及新模式探討
4.1維修基金管理模式中存在的問題
（1）由房地產行政主管部門代管
首先，房地產行政主管部門不屬于維修基金的真正產權人，在這種背景下，其對非常龐大的資金進行管理本身就是一件值得商議的事情，畢竟名正才能言順。
其次，對于一個城市來說，住宅項目的數量是比較多的，這就導致了如果采取這種模式，那么房地產行政主管部門將面對很大的工作壓力，難以有效地、及時的對維修基金進行劃撥。雖然目前維修基金歸集狀況有一定好轉，但是其使用報批卻“形同虛設”，導致維修基金難以發揮出其應有的作用。
第三，維修基金的數額是比較大的，因此存在部分人員逃避交納維修基金的情況，而且未來這種行為將會更加普遍，但是由于房地產行政主管部門本身能力有限，很難對其進行催收，這也成為了一個很大的問題。
第四，維修基金的安全非常重要，而房地產行政主管部門為了做好這一點往往會將其放置于維修基金專賬，這就是其很容易成為死錢或者呆錢，而放眼整個國家來看，這種行為的影響也是非常巨大的。
最后，由于當前房地產行政主管部門對維修基金進行代管，因此尚存在著資金被挪用的風險。
（2）由物業管理公司代管
對于物業管理公司來說，它本身就屬于維修基金的使用者，因此對其進行代管是理所當然的事情，另外，由于一般物業管理公司的經濟實力及信譽都是不錯的，因此在管理維修基金方面將能夠承擔法律責任及經濟責任。
但是，也正是由于物業公司屬于維修基金的實際使用者，因此在缺乏有效監管的時候，很容易出現維修基金被侵占或者被挪用的現象。
（3）由業主委員會代管。
客觀來看，業主委員會能夠代表全體的業主，對維修基金進行監管本身就是非常合理的。但在實際的操作中，業主委員會并不屬于獨立法人組織，因此缺乏必要的財產保障，導致問題出現后責任的承擔成為了一個難點。另外，由于維修基金的數額比較巨大，因此在管理的過程中需要具有加強的專業性，而業主委員會的成員卻難以滿足這一點。第三，對于業主委員會成員來說，他們往往都屬于兼職，因此能力及道德品質存在著較大的差異，在這種情況下，一旦維修基金交予道德較低的成員管理將使其產生很大的安全風險。
4.2維修基金管理新模式分析
通過上文的分析我們會發現以上模式中都存在著較大的問題，難以滿足維修基金管理的需求。因此，根據筆者的經驗及實踐來看，可以通過以下模式來改善這一情況：在成立業主委員會之后，實行由物業管理公司和業主委員會的共管模式。具體的操作為：
首先，在銀行對維修基金進行專戶存儲的開設，戶名可以是項目名+維修基金，比如某某基金維修基金。
其次，于維修基金專戶存儲銀行印鑒卡上進行三個公章加蓋，也就是業主委員會公章、物業管理公司法人私章以及物業管理公司財務專用章。在一般情況下，物業管理公司對維修基金的銀行轉賬支票進行管理。
第三，只有三章都備齊了之后，銀行才可以進行轉賬，這就對風險進行了有效的規避。另外，對于物業管理公司來說，則只能夠進行轉賬，卻不得進行取現金的操作，著可以使其得到更好的監控。最后，為避免業主委員會成員對維修基金進行侵占，業主委員會既不能進行取現，也不能進行轉賬。
第四，物業管理公司要想將基金轉至其基本戶上，必須要經過業主大會的審批，然后委員會在轉賬支票上加蓋業主委員會公章。
這種模式整體來看具有以下優點：首先，此模式滿足《管理辦法》的要求及原則。其次，此模式能夠有效監管管理公司的行為，防止其出現資金挪用等行為。第三，這一模式杜絕了業主委員會個別人侵貪維修基金的可能性。第四，通過這一模式能夠有效、及時的對物業管理公司進行維修資金的劃撥，使其發揮出應有的作用；第五，整體非常方便，而且操作較為簡單，已經在某些地區使用而且獲得了不錯的效果，非常值得推廣。
5、結語
本文關于維修基金管理新模式的探討具有一定的創新意義，但是限于篇幅，很多地方難以進行深入的探討，加之社會形勢在不斷的變化，因此也還存在很多不足之處。基于此，還希望各位同行能夠加強這方面的學習和探索，共同為做好維修基金的管理工作而努力。
參考文獻
[1]程鴻群,張玉峰;物業管理中維修基金的分析與探討[J];城市開發;2009年05期
[2]林鳳祥;城市社區物業管理公共產品的生產――社區公共產品系列研究之一[J];福建論壇(經濟社會版);2009年01期
一、杭州市蕭山區物業維修基金管理概況
1.收繳依據
杭州市蕭山區的物業維修基金從1993年開始收繳，當時根據《蕭山市城鎮住房制度改革實施方案》的規定，在公房出售時，由售房單位按售房款的10%繳交，個人按購房款的1%繳交。2001年12月1日后公房出售時，由售房單位按售房款的20%繳交，個人按購房款的2%繳交。而商品房的物業維修基金收繳是從1997年12月1日開始，分三個階段：第一階段是1997年12月1日至2001年11月30日，根據《蕭山市住宅小區物業管理暫行辦法》第二十八條的規定，由建設單位在辦理建設工程規劃許可證時按15元/平方米繳費，購房人在辦理房產證時再繳交房價款的1%；第二階段是2001年12月1日后新建的住宅小區，根據蕭財綜〔2001〕247號、蕭價〔2001〕161號、蕭建設房〔2001〕238號的規定，統一由建設單位在辦理建設工程規劃許可證時預繳。收繳的標準為多層30元/平方米，高層、別墅為60元/平方米；第三階段是2008年1月1日以后領取建設工程規劃許可證的房地產開發項目，建設單位不再預繳物業維修基金，在辦理房屋產權初始登記前，由建設單位向杭州市蕭山區物業維修基金管理中心預繳，待物業交付時向業主收取。
2.收繳情況
多年來，杭州市蕭山區物業維修基金管理中心在相關部門的配合下，采取強有力的措施，確保物業維修基金歸集到位。至2015年底，全區共有500余個住宅小區繳交物業維修基金，累計繳交物業維修基金本金12億元，增值收入1.6億元，增值部分支取共計6500萬元。物業維修基金實行專戶儲存、專款專用，無截留、挪用、侵占物業維修基金現象。
二、物業維修基金的籌集途徑及繳交標準
1.物業維修基金的籌集途徑
新建住宅物業，由建設單位在辦理產權初始登記前，向杭州市蕭山區物業維修基金管理中心預繳，待物業交付時向業主收取：公有住房出售時，由售房單位向杭州市蕭山區物業維修基金管理中心繳交；分戶對外銷售的公寓式辦公樓等非住宅類物業維修基金比照商品住宅標準執行；對以前按規定應繳而未繳的房屋，在辦理房屋產權證時向物業所有權人收取。
2.物業維修基金的繳交標準
現行杭州市蕭山區物業維修基金繳交標準及政策依據（見表1）。
三、物業維修基金的管理和使用
1.強化信息管理，促進公開透明
一是已實現物業維修基金的年度自動計息。當年繳存物業維修基金以繳存次日為結息起始日，以每年12月31日為結息終止日。當年繳存或使用的部分按結息起始日對應活期存款利率計息。繳存和使用部分以外的物業維修基金，每年按一年期定期存款計息，存款利率以當年1月1日一年定期存款利率為準。
二是已實現物業維修基金的實時查詢。業主憑產權證明及身份證明可電話或書面查詢個人基金信息；業主委員會、物業服務企業可查詢小區物業維修基金信息。
三是采用媒體公告和進小區公告兩種形式，公開物業維修基金信息。每年的物業維修基金的收繳、使用等信息以小區為單位在相應小區開展公告工作，同時在《蕭山日報》和杭州市蕭山區政府網站上公布上一年度物業維修基金管理情況，以更多渠道落實業主的知情權，進一步增強物業維修基金管理工作透明度。
2.完善內控機制，保障資金安全
一是建立聯系單制度。為了加強物業維修基金繳交工作，杭州市蕭山區物業維修管理中心與杭州市蕭山區房產登記管理中心、測繪所之間建立了物業維修基金繳交聯系單，新建商品房必須在繳納物業維修基金后才能辦理產權初始登記手續，確保了及時、足額繳交。
二是保障資金安全。根據《杭州市物業維修基金和物業管理用房管理辦法》（杭州市政府令第209號）第十條的規定是，物業維修基金閑置期間，市物業維修資金管理機構應將其存放于銀行，嚴禁挪作他用。杭州市審計局和杭州市蕭山區審計局多次對蕭山區的物業維修基金管理和使用情況進行了審計，審計肯定物業維修基金管理規范，符合相關規定。
3.業主決策，建立監督網絡
本著“基金專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督”的原則，對有業主委員會的小區，由業主委員會審批物業維修基金要明確“本次物業維修基金使用計劃為業主大會作出的決定，已經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意”。未建立業主委員會的小區，原則上不動用物業維修基金，如確實需要動用，則由物業項目所持投票權2/3以上的業主簽署書面同意意見（書面同意意見上要明確表示維修內容和動用物業維修基金數額），并經屬地社區居委會簽署意見。
房改房和零星商品房的物業維修基金使用，由相應業主或所屬社區提出申請，并在小區進行為期七天的公示，最后申請使用物業維修基金。
物業維修基金的使用，在業主決策基礎上，業主委員會和社區居民委員會進行監督，切實維護住宅區業主合法權益，使用好物業維修基金。
四、物業維修基金管理中存在的問題
1.物業維修基金使用率偏低
雖然物業維修基金使用申請的相關材料均由業主委員會或社區居委會審核蓋章，尤其是業主意見是否過雙2/3是由業主委員會和社區居委會審核同意后提出申請時，雖然業主委員會或社區居委會在申請表上已書面承諾“征求業主意見如有虛假，愿承擔相應的法律責任”，但書面征求業主意見仍存在業主身份難以確認、參與投票意愿低、表決的真實性無法確認、耗費比較大等問題，極大地制約了物業維修基金的使用效率。
2.物業維修基金續籌工作難度大
根據相關法律規定，當物業維修基金余額不足首期交存額的30%時應續籌。業主委員會在資金續籌過程中困難較大，很難續籌成功。資金續籌不到位，勢必會影響后續維修費用的申請。
五、物業維修基金管理工作的建議
1.加強宣傳，普及物業維修基金知識
物業維修基金是小區業主的一個物權，業主作為決策者應了解相關的法律、法規。杭州市蕭山區物業維修基金管理中心編制了大量的《基金知識問答》小冊子印發至各物業服務企業、社區、業主委員會，開展政策解讀、業務培訓交流等多種形式宣傳物業維修基金政策法規及業務知識。讓廣大業主進一步了解小區的物業狀況，自主地參與到小區的物業管理中去，推動了小區的物業管理更上一個新臺階。
2.擴大公告范圍，增加物業維修基金管理透明度
為了增進物業維修基金管理的透明度，在《蕭山日報》和區政府網站上公布基金使用情況的基礎上，結合蕭山區各小區物業管理實際情況，向小區業主委員會郵寄送達物業維修基金年度帳單，并以電話回訪的形式，了解收集業主委員會、業主對郵寄帳單送達工作的意見和建議，以便更好地落實業主的知情權。
3.優化審批流程，提高物業維修基金申領服務效率
進一步優化維修基金使用流程，即服務前移至征求業主意見之前，提前察看現場，指導物業服務企業規范填寫申請材料，提前審核要件，避免申請單位多次返往，提高申領業務的服務效率。
4.啟動物業維修基金簡易申請程序，提高基金使用效率
新修訂的《杭州市物業管理條例》已于2014年5月1日起開始施行，第五十六條規定，電梯、消防設施設備嚴重損壞，危及公共安全的，經業主委員會書面同意，可以按簡易程序申請使用物業維修基金。物業服務企業只要持質監或消防部門的確認書和業主委員會書面同意等資料，即可申請物業維修基金，無需征求專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。物業維修基金簡易申請程序，將最大限度地方便物業服務企業和業主委員會申領物業維修基金，提高使用效率。
1、房屋維修基金包含了公用設施專用基金和房屋本體維修基金，實行錢隨人走的原則。
2、但房屋維修基金一般是不可以退還的，但根據我國住宅專項維修基金管理辦理的相關規定的，房屋滅失的，房屋分戶賬中結余的住宅專項維修基金將返還業主;若房屋轉讓，維修基金賬戶余額也會隨之轉讓給新的產權所有人。
3、如果是公共維修基金的話，要經業主委員會同意，房地產行政主管部門將維修基金移交給物業管理企業，但是不能退給個人。
（來源：文章屋網 ）
房屋維修基金是一次性繳納的，不是每年都交的。
【法律依據】
根據《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第五條的規定，商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽訂有關維修基金繳交約定。
（來源：文章屋網 ）
明確使用范圍
當房屋保修期滿之后，我國對維修資金的使用有明文的規定，其中包括共用設施設備和住宅共用部位，前者主要是指非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等，后者包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面等；房管部門應該增強教職工對維修資金維修范圍與概念的了解，采用校內有線電視宣講、出簡報、開講座等各種形式進行宣傳，最終達到提高教職工關注維修資金使用的熱情和繳納維修資金的積極性的目的，加強公有住房專項維修基金使用情況。
盡快建立專門的物業管理公司
為了保障住房區內業主的安全，很大一部分公有住房的小區都已經建立物業管理公司，特別是我國高校出售的共有住房建設時間較早，公共設施很大一部分都已經老化，在這種情況下，急需專門負責維修的管理部門，管理維修資金，健全組織機構。但是從目前的狀況來看，高校物業尚未完全社會化，應該設立專門的維修資金管理科室，堅持國家、省市規定的“專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督”的原則。按照樓幢、單元、房號作為個人賬戶建賬單位進行清晰透明的管理，定期接受教職工的監督以及業主的回饋的信息，建立與產權多元化格局相銜接、相配套的高校維修資金管理模式，全面建設小區的和諧建設。
培養優秀的專業人才
在我國高校已售出公有住房專項維修的基金使用中，所涉及的方面主要有繳交、儲存、使用分攤，會計核算，投資管理等一些比較復雜的工作，所以對于基金的使用，就需要一批具有良好思維同時還要懂得相關業務的專業人員，這樣就可以提高我國高校已售出公有住房專項維修基金的使用效率，同時還可以降低管理的成本。
加強專項維修基金管理的規范化
高校公有住房專項維修基金是全體教職工所共有的，雖然這項基金必須使用到每一個教職工身上，但是并不代表教職工可以隨意支配這項基金。為了全體教職工的共同利益，學校制定了公有住房專項維修基金這一制度，但是使用的賬戶都需要符合國家的規定，在對已售出的公有住房維修基金進行使用時，需要得到2/3的教職工并且有學校一些領導進行監督。在使用住房專項維修基金時，首先要轉變之前的一些舊觀念，同時還要加強日常的管理；第二就是對住房的信息化建設以及教職工的檔案進行數字化管理，要做好日常管理的維修記錄，方便日后的查證；第三要根據高校教職工房屋的歷史維修記錄，制定出詳細的維修計劃，這樣提前準備可以保證資金可以快速的籌集，方便有條不紊的進行房屋的維修工作；最后就是需要施工單位進行公平的競爭，這就需要利用市場手段，選擇合適的施工單位。
作者：吳桃仙單位：武漢大學后勤保障部
2016年物業辦公室主任述職報告范文【1】
小區的主要工作是為住戶提供各種常規服務,通過歷任領導和小區全體員工的共同努力，小區的各項工作已基本成形。但為了迎接下一步物業收費所帶來的挑戰，就必須使小區的各項工作在原來的基礎上，更上一個臺階，提前做好各項準備。伴著學院迎評促建的春風，我首先在廣泛征求各方面意見的基礎上，從完善各項規章制度出發，先后制定了《小區員工崗位規范》、《小區保安管理辦法》、《小區應急處理程序》、《保安執勤文明用語》、《小區食堂管理實施細則》及《小區物品管理辦法》等一系列管理制度，并在小區內利用宣傳欄進行迎評促建宣傳，力爭從工作實際出發，細化和規范各塊管理。其次是狠抓細節管理：
一、組織辦公室人員和保安對小區內前期遺留的一些問題進行了全面的清理整治：
1、 對小區內遺留的建筑垃圾進行了全面清理;
2、 對與變電站交界圍墻上的攀爬植物及排水溝進行了全面清理，同時對東大門及其它一些衛生死角也進行了全面清理，保證小區內無死角或盲區;
3、 對所有路燈進行了清洗，全面清除燈罩內外的污染物;
4、 對所有消防及供水閥門、健身器械進行了加油防護，避免了生銹腐蝕所造成的不安全因素;
5、 對所有球場及游樂場長條凳進行加固處理，并重新粉刷油漆，保證住戶有一個舒適、安全的休閑場所。
二、由于小區的四周都是開放式的圍欄，給小區的安全防范工作造成了極大困難，所以我一直將小區的安全保衛工作作為重點來抓。首先通過完善各項規章制度，對保安儀容儀表、值班巡邏、交接班儀式、文明用語，到宿舍的清潔衛生等，都作了細致的規定，并由辦公室人員監督落實。其次針對夜班的重要性，專門安排由保安隊長帶隊，我也不定期參與夜間巡邏;再次是在中心領導的關心下，在暑假期間投資八千多元，在小區內的一些死角地帶安裝了鐵絲網，并添置了保安器材。同時，為了解決小區圍墻死角照明不足帶來的安全隱患，又投資四千多元，安裝了八盞射燈。在不斷完善內部管理的基礎上，我也注意加大和派出所民警、社區，以及友鄰單位的溝通協調，力求通過將內外部相結合，來為小區住戶營造一個安全舒適的居住環境。
三、完善水電管理，盡力做到住戶有所呼，水電有所應，小問題及時解決，大問題爭取在12小時內完成。對無力解決的問題，及時上報或商請有關部門協助解決。同時加大公共路燈的修理維護力度，并根據氣候變化，及時對路燈數量和照明時間作出相應調整，既保證小區內有足夠的照明，又最大限度的節約電能損耗。
四、 在對小區綠化做好日常管理維護的同時，組織綠化人員積極開展育苗補種工作，同時加大修剪、除草和病蟲害防治等的力度，提前做好防凍防霜措施，保證小區花木的正常生長和綠化景觀的協調統一;同時監督綠化人員利用二次用水澆灌東大門和南大門周圍的綠化帶，最大限度節約水資源。并在年末組織辦公室人員和綠化組人員，利用化糞池內的肥料，對小區內的灌木進行根部施肥，既清理了化糞池，又為灌木生長提供了充足的養分。
五、在總結日常管理經驗和聽取保潔人員意見的基礎上，制定了《小區保潔制度》，細化保潔員工作流程和監督程序，將每人每天的工作量明細化，做到工作到哪里，就監督到哪里，同時加大了對室外球場、消防栓箱、垃圾小屋、休閑走廊、公共衛生間、信服箱、房頂等的清潔力度，使小區的保潔工作得到了極大提升。
六、制定了《小區食堂管理細則》，對食品采購、飯菜售賣等進行嚴格監督，同時積極幫助食堂主任解決一些工作中的實際問題，保證小區住戶有一個安全衛生的就餐環境;
七、在增收節支方面，除了大力開展水電節約管理外，我們對外單位在小區內的用電情況進行了調查統計。通過多方聯系協調，并經雙方確認，追回電信局在小區內設置小靈通機站的電費15386元，但由于電信局年終結算，所以該筆費用推至XX年1月份支付。另外在中心領導的大力支持下，投資39000多元對小區食堂進行了改造，力圖將其作為小區創收的一個增長點，但由于我個人的經營能力有限，未能實現這一愿望。
2016年物業辦公室主任述職報告范文【2】
在XX年的工作中，我辦嚴格執行了物業管理相關的政策法規，同時按照城市綜合管理局的總體工作部暑，結合琿春實際情況，對全市的物業進行了規范的管理工作。具體主要抓了以下幾個方面的工作。
一、進一步強化單位的制度建設
今年我辦進一步加強了單位的規章制度和考勤制度，每周都抽出半個工作日進行學習各項業務知識，要求每位單位職工都要認真做好學習筆記，同時也要求記好個人工作日的工作情況。另一方面在廉政建設方面，我辦嚴格杜絕因工作方面的原因發生的吃、拿、卡、要、報等情況，從提高個人的自身素質建設出發，真正地發揮領導和黨員的先進模范作用，使之在工作中都要從服務廣大人民群眾的根本利益為出發點，切實做好自身的本職工作，從而表現出黨員的創造力、凝聚力和戰斗力。為我市物業管理的發展做出應有貢獻。
二、建立、建全單位的檔案管理工作
為保存好我辦的相關檔案資料，實行檔案統一管理。今年我辦按排一名專職人員到黨校學習了檔案管理，同時對近年的檔案進行了有序整理及分類備檔，即：(1)開發建設單位確保自管的房屋;(2)使用房屋進行抵頂維修基金的房屋;(3)欠繳維修基金的房屋;(4)維修基金繳納比較齊全的房屋;為今后工作查找資料時能夠做到及時便捷，大大地增加了工作速度和工作效率。
三、物業維修基金的管理工作
(1)、為進一步確保物業買受人的合法權益，杜絕維修基金漏繳現象及開發建設單位用房屋抵交維修基金的發生，今年我辦與房產局通過業務上的溝通，制定了嚴禁的收繳維修基金程序，即：維修基金必須由物業買受人自已到我單位繳納，同時憑借維修基金收據到房產局辦理產權手續，房產局并將維修基金收據做為要件存檔。取消了開發建設單位代收代繳維修基金的資格。
(2)、為了更好地建立維修基金賬戶明細，細化維修基金賬戶管理，今年，我辦由會計及業務管理員一起到延吉、汪清學習了維修基金管理經驗。同時結合琿春實際情況，將維修基金賬戶以棟分設賬戶，有的并以戶分設賬戶明細。從而為今后使用維修基金準備了有效的基礎材料。
(3)、催繳維修基金的工作：今年，在州領導進行對全州各縣市收繳維修基金情況的檢查中，對琿春使用房屋進行抵繳維修基金情況指出了不符合規定，要求整改。為此，我辦積極地向上級領導做出了匯報，經研究決定，市政府向我市開發單位以通告的形式告知了整改方案。現正在實施當中。
四、業主委員會的管理工作
為便于住宅小區的管理，充分體現業主自制原則，今年我辦又將具備條件的住宅小區成立了業主委員會。即成立了靖源小區業主委員會、金臺花園業主委員會、國聯花園業主委員會，同時又重新審批了海關住宅小區業主委員會，并選聘了為民物業管理有限公司進入海關住宅小區進行了物業管理。
五、基金的使用情況
一、繼續大力推進公有住房的出售工作。
（一）1999年12月31日前已租住的舊公有住房可按2000年公有住房成本價出售給職工、居民。
1、2000年各類舊公有住房成本價（元/平方米建筑面積）
──────┬───────┬───────┬──────┬──────
│ 框 架 │ 磚 混 一 等 │ 磚 混 二 等 │ 磚 木 │ 高 層 │
├──────┼───────┼───────┼──────┼──────┤
│ 1319 │ 1208 │ 1123 │ 1079 │ 2512 │
──────┴───────┴───────┴──────┴──────
2、單位成套可售舊公有住房應向職工、居民出售，滿足職工、居民的購房要求。
3、2000年 舊公有住房出售成本價的執行期從2000年7月1日到2001年6月30日止。
4、售房的其他具體辦法仍按廈府[1999]綜094號《廈門市關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的實施方案》執行。
（二）2000年元月1日以后單位分配的新舊公有住房實行新房新制度。
1、實行住房貨幣化分配的單位按2000年商品房指導價或評估價出售。
2、尚未實行住房貨幣化分配的企業，按當年經濟適用住房價格出售。2000年框架、磚混一等住房出售價格分別不得低于1585元/平方米、1450元/平方米。超住房面積控制標準的部分按2000年商品房指導價計價。屬商品房的，原商品房購房單價超出2000年商品房指導價的部分應由個人承擔。
3、上述公有住房出售的審批程序、其他出售辦法及售房資金管理辦法仍按原房改規定執行。
二、提高公有住房租金。
2000年7月1日起可售成套獨立單元住房租金提高15％，達到平均每平方米使用面積3.70元。按政策規定不可出售的成套獨立單元住房及不成套住房租金暫不調整。租金提高后，家庭生活確有困難的職工居民、民政部門確定的社會救濟戶和優撫對象等，可按《廈門市公有住房租金減免暫行規定》申請減免。
三、提高住房公積金的繳交率。
2000年7月1日起我市職工個人和單位住房公積金的繳交率分別提高到8％。省、部屬單位和經濟效益較好的企業（含事業單位企業管理），經主管部門同意，市房改辦批準后可提高到10％。單位和個人月住房公積金繳交額均不得低于32元，不設上限。
四、加快住房貨幣化分配方案的實施。
（一）全面落實機關、事業單位住房貨幣化分配的各項政策，加快住房貨幣化分配的實施。
1、2000年7月1日起，停止向機關、事業單位配售經濟適用住房。
2、符合申領住房貨幣化補貼的職工均應按規定向所在單位申請，所在單位應在2000年8月31日前到市房改辦和財政部門辦理有關審批手續。
（二）企業按照“統一政策、因企制宜、方式多樣、方案自選、民主決策、分類指導”的原則，根據本單位的經濟效益、工資水平、住房狀況等實際情況，實行不同的住房貨幣化分配辦法。對從未享受任何住房優惠政策或其住房未達本人住房面積控制標準的職工（含離退休），住房貨幣化分配可采用按月補貼、一次性補貼或提高住房公積金等多種形式。單位住房貨幣化分配方案須經職代會通過，上級行政主管部門同意，報市房改辦審批。
五、完善住房二級市場配套政策，簡化手續，提高效率。
（一）規范中介服務市場。加強房地產中介服務機構的管理，堅持房地產經紀人的培訓制度，持證上崗，嚴格資質管理。
（二）加強房屋置換服務管理。建立房屋買賣、置換信息網絡。為購買房改房的職工提供貸款擔保服務，不斷促進二級市場的發展。
（三）加強對房屋租賃市場的管理，完善房屋租賃登記制度。
六、適度解決最低收入家庭的住房問題，出臺實施《廈門市廉租住房管理試行辦法》。向具有我市城鎮常住戶口的最低收入家庭實施住房社會保障，提供租金相對低廉的普通住房。
七、加強住房資金管理。
（一）將住房公積金管理納入法制化、規范化、制度化管理的軌道。至今未建立住房公積金的單位應按國務院令（第262號）《住房公積金管理條例》的規定，到承辦住房公積金的銀行住房信貸部建立住房公積金專戶，并按時為已建立勞動關系的職工足額繳交住房公積金。單位不建立住房公積金或不足額繳交住房公積金的，市住房資金管理中心按《住房公積金管理條例》的規定處罰。
（二）為保證單位住房貨幣化分配的順利推行，單位售房款專戶內的資金應全部轉化為住房貨幣化分配資金。
（三）加強公有住房售后維修基金管理，保證維修基金合理、有效使用，保護住房所有權人的合法權益和維修基金的使用安全。公有住房售房單位應于2000年8月31日前將維修基金從公有住房售房款專戶分離出來，在市住房資金管理中心建立維修基金專戶，并按幢號建立維修基金明細賬。維修基金未從公有住房售房款專戶分離出來或未足額提取的，均按售房款的20％提取。
八、加強住房物業管理。
（一）在新建住宅區強化推行物業管理的基礎上，對舊住宅區的物業管理進行分類指導，逐步將其納入物業管理的軌道。
（二）加強對物業公司的管理，實現物業管理服務的規范化、收費的合理化。
（三）各售房單位應牽頭組建業主委員會（或小組），盡可能為業主委員會(或小組)提供需要的辦公場所和設備，并將各幢號業主委員會（或小組）的組建情況，書面報市房改辦備案。 業主委員會（或小組）對本幢號住房維修基金的使用進行監督。
附件一：廈門市2000年商品房指導價、商品房租金指導價
（一）廈門市商品房指導價
元／平方米建筑面積
───────┬─────┬─────┬─────┬─────┬─────
│ │ 鼓 區 A │ 老市區B │ 新 區 C │ 東 區 D │ 湖 里 E │
│ 單地用途價段 ├──┬──┼──┬──┼──┬──┼──┬──┼──┬──┤
│ │A1 │A2 │B1 │B2 │C1 │C2 │D1 │D2 │E1 │E2 │
├──┬────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │磚混二等│2700│2600│2600│2400│2500│2300│2400│2200│2300│2100│
│多層├────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │磚混一等│2800│2700│2700│2500│2600│2400│2500│2300│2400│2200│
│公寓├────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │ 框 架 │2900│2800│2800│2600│2700│2500│2600│2400│2500│2300│
├──┼────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │ 小高層 │ │ │3000│2800│2900│2700│2800│2600│2700│2500│
│高層├────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │ 中高層 │ │ │3100│2900│3000│2800│2900│2700│2800│2600│
│公寓├────┼──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┤
│ │八層以上│ 每 層 單 價 增 加 30 │
──┴────┴─────────────────────────────
───────┬─────┬─────┬─────
│ │ 集 美 H │ 杏 林 I │ 同 安 J │
│ 單地用途價段 ├──┬──┼──┬──┼──┬──┤
│ │H1 │H2 │I1 │I2 │J1 │J2 │
├──┬────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │磚混二等│1200│1100│1300│1200│ 800│ 700│
│多層├────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │磚混一等│1300│1200│1400│1300│ 900│ 800│
│公寓├────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │ 框 架 │1400│1300│1500│1400│1000│ 900│
├──┼────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │ 小高層 │ │ │1700│1600│1200│1100│
│高層├────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │ 中高層 │ │ │1800│1700│1300│1200│
│公寓├────┼──┴──┴──┴──┴──┴──┤
│ │八層以上│ 每 層 單 價 增 加 30 │
──┴────┴─────────────────
說明：
⒈帶電梯多層公寓或躍層公寓單價套用高層公寓，八層以上不帶電梯套用多層公寓。
⒉多層公寓系指八層以下，小高層公寓系指十五層以下，十五層以上屬中高層公寓。
（二）廈門市商品房租金指導價
元／平方米使用面積
──────┬───────┬───────┬───────┬───────
│ │ 鼓 區 A │ 老 市 區 B │ 新 區 C │ 東 區 D │
│單地用途價段├───┬───┼───┬───┼───┬───┼───┬───┤
│ │ A1 │ A2 │ B1 │ B2 │ C1 │ C2 │ D1 │ D2 │
├─┬────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤
│多│磚混二等│ 18.90│ 18.20│ 18.20│ 16.80│ 17.50│ 16.10│ 16.80│ 15.40│
│層├────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤
│公│磚混一等│ 19.60│ 18.90│ 18.90│ 17.50│ 18.20│ 16.80│ 17.50│ 16.10│
│寓├────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤
│ │ 框 架 │ 20.30│ 19.60│ 19.60│ 18.20│ 18.90│ 17.50│ 18.20│ 16.80│
├─┼────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤
第一條為適應社會主義市場經濟和住房制度改革的要求，建立業主自治與物業管理企業專業化管理相結合的社會化、專業化、市場化物業管理新體制，規范我市物業管理行為，維護業主和物業管理企業的合法權益，根據《江蘇省城市住宅區物業管理辦法》、建設部《城市新建住宅小區管理辦法》和建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》等有關法律、法規、規章的規定，結合本市實際情況，制定本辦法。
第二條在本市行政區域內從事城市住宅區物業管理活動，應當遵守本辦法。
第三條本辦法所稱物業，是指已建成投入使用的住宅區內各類房屋及共用設施、設備、附屬場地等。本辦法所稱物業管理，是指物業管理企業按照委托合同的約定對物業所進行的養護、維修管理和為業主、房屋使用人提供的服務。本辦法所稱業主，是指住宅區內各類房屋的所有權人。
第四條城市新建住宅區和達到一定規模且共用設施、共用設備等配套比較齊全的城市原有住宅區，應當實行物業管理。配套設施不全的城市原有住宅區，由所在地人民政府組織該住宅區原開發建設等單位進行整治、創造條件，逐步實施物業管理。
第五條揚州市房產行政主管部門是全市行政區域內物業管理的主管部門，并負責揚州市城市規劃區范圍內的物業管理工作，其主要職責是：
（一）貫徹實施國家有關物業管理的法律、法規、規章和方針、政策，研究制定物業管理的有關措施；
（二）管理全市物業管理行業，逐步建立管理專業化、服務社會化、經營市場化的物業管理新機制；
（三）監督揚州市城市規劃區范圍內住宅共用部位、共用設施設備維修基金的歸集、使用；
（四）依法查處物業管理中的違法行為；
（五）法律、法規、規章規定的其他職責。
第六條各縣（市）房產行政主管部門是本行政區域內的物業管理行政主管部門，其具體職責由當地人民政府確定。
第七條物業管理行業按照國家和省有關規定屬第三產業（居民服務業），享受國家有關優惠政策。
第八條規劃、城管、市政、綠化、環衛、公安、郵電、供電、供水、物價、工商行政管理、街道辦事處等部門和單位，應當按照各自的職責分工，協同房產行政主管部門做好有關管理工作。
第二章業主會議與業主委員會
第九條住宅區入住率或者房屋出售率達到60％以上時，所在地房產行政主管部門負責組織住宅區開發建設單位或者物業管理企業、業主和使用人代表召開首次業主會議，選舉產生業主委員會。以后的業主會議由住宅區業主委員會負責召集。
第十條業主會議，可以由住宅區每幢房屋推舉若干名業主和使用人代表組成。業主會議決定事項，以組成人員的過半數通過。
第十一條業主會議是住宅區物業管理的最高決策機構，行使下列職權：
（一）選舉、罷免業主委員會的組成人員；
（二）審議、修改、通過住宅區業主公約、業主委員會章程；
（三）聽取和審查業主委員會的工作報告并監督業主委員會的工作；
（四）審定住宅區內有關業主和使用人權益的重要事項；
（五）改變或撤銷業主委員會不適當的決定。
第十二條首次業主會議選舉產生的業主委員會，應當經所在地房產行政主管部門登記確認。登記確認日期為業主委員會成立日期。
第十三條業主委員會由住宅區內的業主和使用人代表組成，組成人數為單數，可以依據住宅區規模，在9至15名的范圍內確定。必要時，經業主會議決定可以適當增減，但最低不得少于5名。業主委員會可設主任、副主任、委員，一般為兼職。業主委員會主任、副主任、委員，應當由熱心公益事業、責任心強、有一定組織能力和必要工作時間的人員擔任。業主委員會開會時，可以邀請住宅區所在地的居委會、公安和工商行政管理等部門派員參加。
第十四條業主委員會是業主會議的執行機構，向業主會議負責并報告工作，每屆任期三年，可以連選連任。
第十五條業主委員會應當按照批準的章程行使下列職權：
（一）召集和主持業主會議；
（二）按照規定選聘或者續聘物業管理企業，并簽訂本住宅區的物業管理委托合同；
（三）主持制定住宅區業主公約，并提交業主會議審議通過；
（四）審議物業管理企業年度管理計劃及物業管理重大措施；
（五）監督物業管理企業的管理工作。
第十六條業主委員履行下列義務：
（一）根據住宅區業主、使用人的意見、要求，對物業管理企業的經營管理活動進行監督；
（二）接受住宅區內的全體業主和使用人、業主會議、房產行政主管部門的監督；
（三）督促業主和使用人遵守本住宅區業主公約和有關規定；
（四）協助物業管理企業落實各項管理服務措施；
（五）協助物業管理企業收取物業管理有關費用。
第十七條業主委員會會議，每年至少召開兩次，決議事項以過組成人員的三分之二多數通過。
第十八條業主委員會可以采取公開招標或者其他方式，選聘物業管理企業在住宅區實施物業管理。
第三章物業管理企業
第十九條物業管理企業是依據《中華人民共和國公司法》設立，獨立核算、自主經營、自負盈虧，并具有獨立法人地位，以物業管理、為居民服務為主的經濟實體。
第二十條物業管理企業應具備下列資質條件：
（一）有固定的經營場所；
（二）自管、托管房屋建筑面積在2萬平方米以上；
（三）注冊資本在30萬元以上；
（四）具有一定數量的相關專業職稱的管理人員。
第二十一條物業管理企業的權利：
（一）根據有關法律、法規和規章，并依據物業管理委托合同，結合住宅區實際，制定住宅區物業管理具體實施辦法；
（二）依據物業管理委托合同和物業管理收費規定收取物業管理費用；
（三）制止違反住宅區物業管理規定的行為；
（四）選聘專營公司（如清潔公司、保安公司等）承擔專項管理業務工作；
（五）按照企業經營范圍開展多種經營；
（六）敦請業主委員會協助管理。
第二十二條物業管理企業的義務：
（一）履行物業管理委托合同，依法從事物業管理經營活動；
（二）接受業主委員會、住宅區內的全體業主和使用人及有關部門的監督；
（三）向業主委員會報告工作；
（四）積極開發多種形式、健康向上的社區文化活動，豐富住宅區居民的精神文化生活。
第四章物業管理委托
第二十三條開發建設單位銷售房屋前必須選聘好物業管理企業，負責住宅區房屋建成后業主委員會成立之前的物業管理工作，業主委員會成立后應當及時續聘或重新委托物業管理企業。開發建設單位應當及時向業委員會移交物業管理所必需的工程建設技術資料。業主委員會應當將該資料資料復印件委托物業管理企業妥善保管，由物業管理企業使用。
第二十四條住宅區房屋銷售時，開發建設單位應當與購房者在房屋銷（預）售合同中訂立有關售后物業管理條款，并向購房者提供入住管理公約和住戶手冊。經雙方簽字、蓋章后的入住管理公約和住戶手冊，是房屋銷（預）售合同的組成部分。
第二十五條同一住宅區只能由一家物業管理企業管理。
第二十六條接受委托的物業管理企業應當與開發建設單位或業主委員會簽訂物業管理委托合同。物業管理委托合同應當包括下列內容：
（一）雙方當事人名稱及地址；
（二）管理服務項目和內容；
（三）管理服務標準；
（四）管理服務權限；
（五）管理服務費用及其支付方法；
（六）合同期限；
（七）雙方當事人認為需要約定的其它事項。物業管理企業應當在物業管理委托合同簽訂后15日內，將物業管理委托合同報住宅區所在地房產行政主管部門備案。
第二十七條物業管理委托合同期滿，或者接受委托的物業管理企業未達到物業管理委托合同規定的管理服務標準或者有其他違約行為的，業主委員會可以決定終止委托合同，但應當提前1個月通知物業管理企業。
第二十八條物業管理委托合同終止時，原物業管理企業應當在接到終止通知之日起1個月內向業主委員會辦理有關房屋、工程建設技術資料、帳冊及其他物品的移交手續。
第五章房屋共用部位共用設施設備維修基金的籌集與使用
第二十九條本辦法所稱房屋共用部位，是指承重結構部位（包括樓板、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等）、戶外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內共用存車庫等。共用設施設備是指共用的上下水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、落水管、住宅區內的道路、綠地、溝渠、池、井、室外停車場、車庫、游泳池、公廁、垃圾筒、垃圾箱等。
第三十條本辦法所稱房屋共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱維修基金）是指按規定建立的專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新改造的資金。
第三十一條維修基金的籌集
（一）商品房（包括經濟適用房）在銷售時，購房者按房價基數2％的比例向售房單位繳納維修基金。房價基數由物價、房產行政主管部門核定。維修基金作為商品房為成本，列入商品房價格。售房單位代為收取的維修基金屬業主所有，不列入商品房銷售收入。售房單位應將維修基金統一交房改部門列入維修基金專戶。
（二）公有住房出售后，售房單位應按多層住宅售房款的10％、高層住宅售房款的20％提取維修基金。同房改部門統一收取后，列入維修基金專戶。
（三）未參加房改的公房、私房及開發建設單位出租或自用的房屋維修基金，按物價、房產行政主管部門核定的標準向產權人收取后，列入維修基金專戶。
由開發建設單位出租或自用的房屋，出售時應補足維修基金差額部分。
（四）1999年1月1日以后的拆遷安置房按本條第（一）項規定執行。1998年12月31日以前的拆遷安置房按本條第（三）項規定執行。
（五）已列入商品房價格成本的公建配套用房，其經營收入基本租金部分應列入物業管理維修基金專戶。
（六）維修基金不敷使用時，由業主委員會研究決定，房產行政主管部門批準，按住宅建筑面積向業主續籌。
第三十二條維修基金的管理與使用：
（一）維修基金按照統一管理、權屬不變、保值增值、包干統籌的原則，分區立帳、分幢核算、明細到戶、專戶存儲、專款專用。
（二）業主委員會成立前維修基金的使用，由售房單位或物業管理企業提出使用報告及維修預算，報房產行政主管部門審核后在維修基金利息部分內劃轉使用。
業主委員會成立后維修基金的使用，由物業管理企業編制維修基金使用預算，報房產行政主管部門備案，經業主委員會審批后劃轉。當維修基金利息不足支付維修費用時，經業主大會批準可適當動用維修基金本金。
（三）業主委員會定期公布維修基金收支情況，接受房產、財政、審計等管理部門的監督。
（四）業主轉讓房屋所有權時，結余維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。
（五）未按規定交納維修基金或戶下維修基金余額不足支付維修費用的，業主按實際發生的維修費用分攤交納。
（六）維修基金自存入維修基金帳戶后，按規定計息，維修基金利息凈收益轉作維修基金滾存使用。房產行政主管部門在物業管理工作中發生的管理費用，經財政部門審核后，在維修基金的增益中支付。
（七）維修基金閑置時，除可用于購買國債或用于法律、法規規定的其他范圍外，嚴禁挪作他用。
（八）因房屋拆遷或其他原因造成房屋滅失的，維修基金的帳面余額退還基金所有人。
（九）未足額繳納維修基金的，房產行政管理部門不核發房屋權屬證書，不予辦理房屋交易簽證、租賃登記備案等有關手續。
第三十三條非住宅商品房維修基金的籌集與管理參照本章有關規定執行。
第六章住宅區的使用與維護
第三十四條在規劃設計住宅區時要充分考慮物業管理的需要。住宅區建成后，必須按照國家建設行政主管部門規定進行工程竣工驗收和住宅區綜合驗收。住宅區所在地房地產行政主管部門應當參加竣工綜合驗收，并就住宅區物業管理相關內容簽署驗收意見。
第三十五條住宅區竣工綜合驗收后，開發建設單位應當在房產行政主管部門的監督下，向住宅區業主委員會或者物業管理企業移交下列工程建設技術資料：
（一）住宅區竣工總平面圖；
（二）單體建筑、結構、設備安裝竣工圖；
（三）住宅區公建配套設施、地下管網工程竣工圖；
（四）有關設施、設備安裝、使用和維修技術資料；
（五）住宅區物業管理所必需的其他資料。
第三十六條業主和使用人在使用房屋和住宅區公建配套設施時禁止下列行為：
（一）擅自改變房屋結構、外貌（含院墻、護欄、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規格）、設計用途、功能和布局等；
（二）對房屋的內外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建；
（三）占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、車庫（棚）等公用設施及場地；
（四）損壞、拆除或改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、有線電視、排水、排污、消防等公用設施；
（五）隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物；
（六）違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質等。
（七）踐踏、占用綠化用地；損壞、涂劃園林建筑小品；
（八）在公共場所、道路兩側亂設攤點；
（九）影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設立廣告牌；
（十）隨意停放車輛；
（十一）聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德的行為；
（十二）違反規定飼養家禽、家畜及寵物；
（十三）法律、法規及規章禁止的其他行為。
第三十七條房屋及設施設備維修責任，按照下列規定劃分：
（一）房屋室內自用部分，由業主和使用人自行維修；
（二）房屋共用部位、共用設施設備的維修，按本辦法第二十九條的規定由住宅區受聘的物業管理企業組織定期養護、維修；
（三）屬于人為損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償損失。
第三十八條住宅區內受聘的物業管理企業可以接受有關專業部門委托，對住宅區的水、電、煤氣、路燈等管線、設施進行維修養護。
第三十九條住宅區內的業主和使用人，應當增強自主意識，嚴格遵守住宅區業主公約和物業管理有關規定，積極參與住宅區的物業管理活動，延長住宅區的使用壽命，使住宅區成為文明的居所。
第七章物業管理收費與物業管理用房
第四十條物業管理服務收費應遵循科學合理、成本核算、質價相符，并與社會經濟能力相適應的原則。物業管理收費，包括公共服務費、代收代辦費和特約服務費。
對物業管理收費，應當區別服務性質，依法實行政府定價、政府指導價和市場調節價。物業管理公共服務費具體收費項目、標準、管理辦法，由市物價、房產行政主管部門另行制定。
第四十一條物業管理公共服務費的主要用途：
（一）物業管理企業管理服務人員的工資，按照規定提取的福利費；
（二）綠化管理費；
（三）清潔衛生費；
（四）保安費；
（五）辦公費；
（六）物業管理企業固定資產折舊費；
（七）法定稅費。揚州市城市規劃區內清潔衛生費收取，按政府有關規定執行。各縣（市）的收取辦法由當地人民政府制定。
第四十二條物業管理公共服務費，應當實行明碼標價。收費項目、收費標準、收費辦法、開支方向應當定期定點公布，接受業主和使用人的監督。業主和使用人應當按照規定按照期額繳納物業管理公共服務費。
第四十三條物業管理企業可以接受委托，供水、供電、供氣等有關專業部門收取水、電、氣費，按照有關規定收取代收代辦服務費。業主需求的特約服務費，由業主與物業管理企業協商確定，報物價行政主管部門備案。
第四十四條物業管理企業收費，使用物業管理專用發票。
物價、稅務等部門依法對住宅區物業管理企業費用的收取、管理和使用情況進行監督。
第四十五條住宅區開發建設單位應當按照有關規定建設物業管理用房，在住宅區整體移交時，一并移交給住宅區業主委員會，物業管理用房的產權屬住宅區全體業主共有，依法發給房屋共有權證，不得轉讓。
第四十六條原有住宅區開發建設單位未建物業管理用房和公建配套用房的，應按規劃要求進行補建。由街道辦、居委會或其他單位使用的公建配套用房產權屬政府所有，交房產行政主管部門管理，由物業管理企業租賃使用，其經營收入部分用于彌補物業管理經費缺口。
第八章法律責任
第四十七條物業管理企業未按本辦法規定到房產行政主管部門申領物業管理資質證書的，由市、縣（市）房產行政主管部門責令限期補辦資質審查手續。逾期不補辦的，由市、（縣）市房產行政主管部門給予警告，并處30000元以下的罰款。
第四十八條物業管理企業違反本辦法，對住宅區房屋及共用設施設備管理、維修、養護不善或者不履行物業管理委托合同規定義務的，業主和使用人有權投訴，市、縣（市）房產行政主管部門可以責令其賠償損失，并視情節給予警告或者處5000元以下罰款。
第四十九條物業管理企業違反本辦法，擅自設立收費項目、提高收費標準或者所提供服務質價不符的，由物價行政主管部門按照國家有關法律、法規規定給予處罰。
第五十條業主和使用人不遵守住宅區業主公約和國家有關物業管理法律、法規，違反本辦法第三十六條規定的，物業管理企業有權制止，并要求限期改正；造成損失的，有權要求其賠償；違反有關規定的，由有關部門依法查處；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五十一條公有住房售房單位未按照本辦法規定足額提取維修基金的，財政部門和房產行政主管部門應當責令限期補提維修基金本息；逾期仍不足額提取的，處以自應提取之日起未提取額每日萬分之三的罰款。
第五十二條業主和使用人未按照規定或物業管理委托合同約定繳納物業管理公共服務費的，物業管理企業可以按照約定加收滯納金，逾期仍不繳納的，物業管理企業可向人民法院。
第五十三條當事人對行政處罰決定不服的，可依法申請復議或提起行政訴訟。業主或使用人不服物業管理企業作出的物業管理決定的，可依法向房產行政主管部門投訴或人民法院；不服房產行政主管部門作出裁決的，可向其上一級行政機關申請復議或向人民法院。
第五十四條住宅區開發建設單位違反本辦法第四十五、第四十六條規定，不按照規定履行提供住宅區物業管理用房，由市、縣（市）房產行政主管部門責令其限期履行。
一、2005年面臨的形勢
剛剛閉幕的市委八屆七次全會確定了今年全市工作的總體要求和主要任務，市委工作要點中有多處涉及我局直接和間接承擔的工作，是歷年來最多的一次。這既是壓力和挑戰，更是房地產管理工作在已有的臺階和水平上求得更快發展的難得機遇。2005年工作的總體要求是以科學發展觀統領全局，以構建和諧社會為核心，“適應新形勢、抓住新機遇、再上新水平”。結合房管工作實際，如何賦予“三新”更豐富的內容、更高的標準、更新的追求，是我們深入落實全會精神，推動房管工作全面上水平的關鍵，是房管系統在新形勢、新臺階上肩負的重大歷史責任。
在我市經濟社會協調發展的形勢帶動下，近年來，房地產管理工作呈現整體推進、協調發展的良好態勢，具備了追求更高水平、實現更大發展的基礎和條件。但是，越是形勢喜人，越要認清形勢逼人的壓力；越是加快發展，越要保持清醒的頭腦，使我們的工作方向、思路、招法隨形勢而變、隨發展而動。“適應新形勢”，就是需要我們站在促進經濟發展、構建和諧社會的政治高度，既要適應新機遇，也要適應新挑戰；既要發揮好新優勢，更要應對面臨的新困難。隨著人民群眾民主法制意識的增強，分享改革開放成果需求的增強，對政務公開公正、市場信息了解、便民高效服務等方面的要求不斷提高，用以往一般化的工作方式方法去處理當前的新情況，已不適應形勢發展的需要；隨著房地產市場規模不斷擴大，交易量連續攀升，我們面臨著工作量加大和政府行政降費帶來的行政收費下降的新壓力，在這種情況下，如何保證各項管理服務水平不降低，是對我們各級工作人員的嚴峻挑戰；隨著社會的發展，一些深層次的矛盾不斷顯現，反映在房地產行政管理上尤其突出，如歷史遺留涉及12萬戶群眾的房產證問題，商品房建設質量、配套等給當前物業管理帶來的新問題，公房管理中低租金運行、租不養房問題，中低收入、特別是雙困家庭的經常性住房保障問題等等。無論是歷史的，還是現實的，是過去的，還是現在的，都需要我們在位的房管人從政治的高度去處理好這些矛盾。所以說，統一對當前形勢的認識，是實現房管工作上水平的基礎，是我們學習好、貫徹好、落實好全會精神的重要前提和保證。“抓住新機遇”，需要我們以清醒的頭腦判斷形勢，以清醒的頭腦審視自己，以清晰的思路謀劃全局，在房地產管理工作中發現機遇、利用機遇。培養、鍛煉抓機遇的意識和能力沒有特殊的捷徑，只有靠我們堅持不懈的學習，不斷提升適應形勢的能力、駕馭全局的能力和解決復雜矛盾問題的能力。我們這一代房管人要珍惜每一個歷史機遇，放過機遇就是放棄發展，就是最大的失職。
“再上新水平”，就是堅持“高水平是財富、低水平是包袱”，實現我們的各項行政管理、各項窗口服務、各項自身發展高水平。這個新水平就是與歷史比應該是最好的，與同行比應該是最優的，讓人民群眾評價應該是滿意的，讓市委、市政府考核應該是放心的。
可以說，完成好2005年工作，極不容易、更不平凡。我們一定要按照市委、市政府要求，以清醒的頭腦查找不足、挖掘潛力，以清醒的頭腦抓住機遇、贏得挑戰。
二、總體思路
2005年房地產管理工作的總體思路是：深入貫徹落實市委八屆七次全會精神，以科學的發展觀統領全局，以構建和諧社會為一切工作的出發點和落腳點，將加強六種能力建設落實到構建和諧社會的實踐中。即：提高為群眾解難題、辦實事能力，促進和諧社會的構建和發展；提高培育、規范房屋交易市場能力，促進房地產業健康有序運行；提高服務和參與城市建設能力，促進城市環境和文化品位全面提升；提高法規制度執行和貫徹能力，促進依法行政再上新水平；提高科技創新和應用能力，促進管理手段和方式實現新突破；提高自我約束和發展能力，促進管理效能邁上新臺階。進一步解放思想，開拓創新，求真務實，推動房地產管理工作取得新的突破。
三、重點工作
按照今年房管工作的總體思路，全局上下要在提高六種能力，實現六個促進上抓落實、見成效。
（一）提高為群眾解難題、辦實事能力，促進和諧社會的構建和發展。
房管系統作為直接為社會和群眾服務的政府管理部門，肩負著構建和諧社會、促進協調發展的重要使命。群眾的要求和呼聲，就是我們工作的第一信號。要盡心竭力地搞好與群眾利益緊密相關的各項工作，不斷滿足群眾進一步改善居住條件的迫切需求。
1、加快多層次住房保障供應體系建設。從提高黨的執政能力和創建和諧社會的高度，按照分層次、多形式的思路，抓好三條住房保障線建設，加快解決中低收入群眾住房困難問題。一是多渠道解決雙困戶住房問題。加快聯建里、唐口新村19萬平方米廉租住房建設，確保年底竣工。完成瑞景、麗苑居住區功能設施配套。全年提供2000套廉租住房，向拆遷雙困戶配租。開展向最低收入家庭發放住房租賃補貼工作，加快制訂政策和操作規程，創造條件適時啟動，使更多的雙困戶享受到住房補貼。二是通過多種籌集渠道，向低收入拆遷居民提供4000套經濟租賃房，精心做好配租工作。三是做好2萬套經濟適用房銷售管理工作。按照《天津市定向銷售經濟適用住房管理辦法》，實行房源信息公開，嚴格控制銷售對象，加強監督核查。加快由市房產總公司承擔的瑞景經濟適用房項目建設，發揮示范作用。
2、加大解決產權辦證歷史遺留問題的力度。要以《天津市房屋權屬管理條例》出臺為契機，深化房屋權屬管理，在產權辦證方面解決一批群眾關心的難點問題。一是基本完成1999年12月31日以前建成房屋產權遺留問題的補登。據初步統計，目前全市共有歷史遺留未登記房屋近400萬平方米。要提前搞好調研摸底、方案準備，分類研究具體解決措施。二是理順全市房屋登記發證管理體制。制定具體實施方案，加強對各區、縣登記發證工作的指導，切實提高登記發證的質量和效率。三是深化房屋檔案管理和利用。開展房屋權屬檔案電子版掃描工作，今年要完成40%，為三年全部實現檔案電子版管理創造條件。房屋登記信息公開查詢服務要由市內六區推廣到全市范圍，方便群眾。四是提高房產測繪水平。完成甲級測繪資質報批工作。加強對郊縣局房產測繪指導，整合資源，提升測繪水平。
3、加速推進住房貨幣分配。以全面啟動市級機關和全額事業單位“老職工”住房貨幣分配，建立“新人新制度”為重點，積極推動有條件的區和企事業單位實施住房貨幣分配，帶動全市住房貨幣分配取得新進展。全年為“老職工”發放住房補貼8億元，為1.5萬名“新職工”建立補充住房公積金，促進職工住房條件的改善。統一增、存量公有住房售后維修基金管理政策，確保資金使用安全和保值增值。
關鍵詞：物業管理企業，業主委員會，困境，解決對策
1908 年成立的世界上第一個全國性的物業管理行業性組織——國際建筑物業主和管理人員協會（BOMAI），它標志著物業管理進入法制化，現代化時代。自我國首家物業管理公司——深圳市物業管理公司于1993年3月成立以來，我國的物業管理已風風雨雨地走過十一年，物業管理行業已呈現出欣欣向榮的態勢，但由于我國物業管理起步晚，業主和相關當事人法制差，法制的不完善，我國的物業管理同時也存在著不少的問題。如業主大會不能按時成立或職權不明，業主被物業管理企業或開發商侵權而法律無法予以有效地保護，專項維修基金使用不規范，去向不明等，上述問題在諸如南寧市文華園小區、三元物業小區、聚寶苑小區、恒大新城小區等都不同程度地存在著。筆者擬從物業管理在實踐中遇到的困境提出以下幾點對策，與各位同仁商榷。
一、物業管理在實踐中遇到的困境
2003 年5月28日國務院第9次常務會會議通過《物業管理條例》（以下簡稱物管條例），同年9月1日正式施行。條例共七章70條，涉及業主、業主委員會，前期物業管理、服務與物業使用等內容，可以說物管條例的內容在理論上是比較完善的，然而在實踐中施行起來，卻遇到以下幾個方面的困境：
1、業主委員會的法律地位不明確。物管條例第八條規定：“物業管理區域內的全體業主組成業主大會。”第十五條規定：“業主委員會是業主大會的執行機構。”這一規定從立法上說似乎明確了業主委員會的法律地位，但是，實際操作起來卻有不少困難，學術界和法律界對其法律地位也存在爭議。有人認為，業主委員會屬于《民事訴訟法》中規定的“其他組織”，有人則認為，業主委員會既不屬于法人，也不屬于其他組織，它根本無訴訟主體資格。就拿眾所周知的福州海景花園的業主委員會告物管公司一案來說，因業主委員會法律地位不明確，致使一案一輸一贏。其具體案情如下：福州海景花園的業主委員會在去年下半年因物業管理糾紛，把原物業管理公司告上法庭。法院于去年11月底判決，明確了業主委員會作為該案的主體，判決原物業管理公司退出海景花園并向業主委員會移交物業管理權。然而， 3個月之后，法院對于他們因架空層車位權屬之爭而狀告房地產管理局和房地產開發商的案件，經過三天的開庭審理，卻認為業主委員會只負有代表和維護業主物業管理方面利益的權利，而無代表和維護業主房屋所有權的權利，不享有參加該案訴權，從而做出了駁回原告海景花園業主委員會的起訴。一位網友甚至十分激動地寫道：“驚聞以業主委員會無訴主體駁回訴訟，讓全國業主心寒。如果業委會不能代表廣大業主，誰能代表？不要讓法律的某些環節成為現今極個別腐敗分子可鉆之處。呼吁相關部門還民一片天，真正體現法律面前人人平等。” 業主委員會法律地位的不明確，使業主委員會處于尷尬的處境，也不利于保護廣大業主的合法權益，長此以往，容易造成社會的不穩定。
2、開發商與物業管理企業責權利不對等。物管條例第24條規定國家“提倡”建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。然而，在實際操作中，不少地開發商自行組建物業管理企業，并將其建設中的質量、服務承諾推到物業管理企業頭上，使其成為“替罪羊”。比如業主按規定交 2%的專項維修資金，由開發商收取后即自行挪作它用，并未按規定轉到物業管理企業帳上。據廣州市政府估計，廣州各住宅小區建立物業專項維修基金“理論計算”數額應達30億元，但這筆資金到2003年6月底只籌集到2億多元，其中按規定存入指定銀行開設專戶的只有5000多萬元，其余的很可能已被開發商截留挪用，造成物業應維修時因資金問題無法維修的矛盾。物管條例還規定，物業管理企業在接管物業時，開發商應當向其移交竣工驗收資料及相關材料，但由于物業管理企業是開發商自行組建的，所以，開發商便省了這一環節，將建設過程中的隱患推到物業公司頭上，而物業管理企業的經費首先來源于開發商，它不得不聽從其安排，否則就只有走人。比如在南寧市文華園小區中，文華園物業公司就是開發商——國凱房地產開發公司所組建，其人事權、財權均在國凱公司，當有業主因房屋建設質量問題而要求物業公司解決時，它便向國凱公司請示并按其要求執行。假如開發商不負責任，造成問題久拖不決，而業主只能認為是物業公司的責任，便采取不交物業管理費等措施來應對，物業公司收不上費用只能少服務或不服務，如此一來，便會形成惡性循環，對小區的治安、公共環境設施的維護極為不利。
3、業主大會與建設單位、物業管理企業地位不平等，易引起雙方的矛盾沖突。按條例規定，業主大會是業余的松散的沒有法律地位的非贏利組織，而業主委員會只是其執行機構，法無明文規定業主大會或業主委員會有訴訟主體資格。而建設單位、物業管理企業卻是具有法人地位的商業性組織，這種法律地位的不平等必然導致權利義務不對稱，如建設單位能自行決定挪用專項維修資金，物業管理企業有權決定提高物業管理費，自行出賣或出租公共停車場等。當業主想按法律規定解聘物業管理企業時，就會發生新舊保安齊上陣的景觀，毆打業主委員會成員，其后果可想而知。在廣州市就曾發生過幾起此類案件。
4、房管部門有權利、義務卻無處罰責任，導致業主大會無法及時召開，業主委員會無法及時成立，業主與物業公司（開發商）發生矛盾時無法及時有效地解決。物管條例第五條第二款規定：“縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。”第10條明確規定，同一物業管理區域內的業主，應在當地人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。由此可知，地方房地產行政管理部門對物業管理和業主大會成立有監管權利和義務，業主大會的召開是在房地產行政主管部門的指導下召開的。但從實際操作來看，困難極大。一是房管局作為傳統體制下的國家管理部門，卻在原有基礎上無故增加其負擔，而得不到相應報酬，這在市場經濟體制下是難以調動其積極性的；二是業主大會早已被看成是物業公司的“對手”，如果其按時成立又有相應地物業所有權權利，物業公司（開發商）即有被監督的可能，再加上政府部門的監督，物業公司想投機更是難上加難，只好循規蹈矩，其所得好處便大打折扣了，所以他們是極不愿意成立業主大會的。在此情況下，如業主大會遭遇阻撓時，地方房管部門應當如何做，如地方房管部門未盡其職時，又應當如何承擔失職責任？這些問題由于物管條例未曾規定，所以，在實際操作中，地方房管部門幾乎都不管。
二、解決對策
前面已經提到，我國物業管理在立法與實踐中的困境極不利于保護業主的合法權益，不利于社會的安定團結，因此，完善我國現行物業管理方面的法規，是解決上述困境必須著力解決的一項問題。有鑒于此，特提出以下對策：
1、立法上明確劃分建設單位與物業管理企業的權利、義務和責任（包括前期物業管理）。首先應當在立法中明確建設單位對開發完畢已竣工驗收合格的小區住宅必須實行前期物業管理，其組成應由建設單位在當地房管部門指導下進行。規定入住率達到一定比例（如30%——50%）或首次交付使用達到一定期限，房管部門必須組織業主籌備成立業主大會，如果建設單位或前期物業管理企業阻撓業主大會成立的，一定比例（如10——15%）的業主可向房管部門申請強制成立業主大會，房管部門應當給予支持，否則，業主可向上一級行政主管部門提出行政訴訟，狀告房管部門“不作為”。
業主大會成立并選舉產生業主委員會后，在一定期限內（如6個月）應當做出選聘新物業管理企業的決定，在選聘新物業公司期間，建設單位必須將物管條例第29條規定的竣工驗收資料、技術資料說明文件等移交業主委員會保管，由業主大會授權委托業主委員會在房管部門的指導和街道辦事處的配合下確定物業管理企業，定聘后，業主委員會再將上述物業資料轉交物業管理企業保管。物業管理企業直接對業主委員會負責，最終對業主大會負責。以此杜絕“老子”遺禍“兒子”擔罪現象發生，對現有建設單位已設立的物業管理企業，可采取限期分離辦法解決，使建設單位逐步淡出物業管理行業。
2、立法應明確業主委員會的法律地位，建立建設單位、物業管理企業與業主三者互相平衡制約、相互監督的制約機制。業主委員會的產生，體現了建筑物區分所有權人通過建立團體關系、維護共同性物業權益的強烈愿望。它由業主大會選舉產生，其對公共物業財產的管理權利，來自于區域內全體區分所有權人以業主公約或業主大會授權的方式所做的委托，雙方之間產生的是一種類似于信托性質的民事關系。可以說，成立業主委員會這樣的法律主體，是所有權人行使公寓化建筑物所有權的一種新的法律形式。但正如胡杰豐律師所說，業主委員會與業主大會的關系就如公司董事會與股東會的關系，業主委員會只是業主大會的一個內部機關，而不是法人和其他組織。按照法律規定它并不具備任何法律主體資格！這對于當事人的訴訟、對弱勢群體合法權益的及時有效保護，以及對法院的案件審理工作都將帶來很大的困難和壓力，它既不符合司法效率的原則，也不符合社會經濟發展的趨勢。也使物業管理在立法與實踐中脫節，并陷入難以自拔的困境。因此，法律應明確規定業主大會可在依法成立并登記后取得法人資格，業主委員會是大會的執行機構，它負責實施其決議，代表業主大會對物業進行有效管理。這有利于改變業主與物業公司權責不對稱的狀況，從而有效地緩解矛盾，并最大限度地避免糾紛的發生。
3、用法規或司法解釋明確物業公司與業主的關系——服務與被服務、被委托與委托的合同關系、業主大會與政府的關系，它們之間是互相配合，互相支持，互相協助的關系。這一規定能更有針對性地解決物業管理糾紛，以南寧市澳洲麗園物業管理為例，物業管理公司就明確了本身的權利義務和地位，對于業主投訴的問題都能及時有效地以解決。這種到位的服務深受業主歡迎。業主就更加支持物業管理公司的正常管理活動，形成良性循環。與此同時，政府部門也應指導業主大會開展工作，兩者相互配合，互相支持，互相協助，共同搞好物業管理區域內的安全衛生、交通、綠化等工作。
4、明確地方房管部門的失職責任，把物業管理的監督權授予廣大業主。根據國務院《行政法規制定程序條例》“起草行政法規，應當符合體現行政機關的職權與責任相統一的原則，在賦予有關行政機關必要的職權的同時，應當規定其行使職權的條件、程序和應承擔的責任”的規定。物管條例應當補充規定地方房地產行政管理部門對業主大會成立遭遇阻撓應承擔的責任及其失職時應當承擔的責任。廣大業主也可以行使監督權，只有如此，才能夠確保物業公司管理的規范化。
5、建立專項維修基金管理委員會。專項維修基金的收取、管理、使用、續籌與監督等均應明確到位，建立專項維修基金管理委員會，對其使用情況、利息情況定期予以公布。從實際情況看，專項維修資金的籌集一般有三種途徑，第一是開發商售房時按房款2%收取，然后轉給物業公司保管。第二是業主購房時不交專項維修基金，待用時再以業主大會決議形式籌集。第三是在收取物業管理費用中分兩部分，一部分為平時物業管理支出，另一部分為專項維修資金。至于采取哪種方式續籌專項維修基金，也必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3 以上通過。
［參考文獻］
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2、《物業管理條例》[N].法制日報，2003年6月20日第3版。
3、胡杰豐。業主委員會的法律困境與解決思路 [J].《現代物業》2004年第3期。
4、戴世鋒 .王一玫。福州物管新規亟待明確3項權利，[N].中國地產報。2004年5月22日。
2003年5月28日國務院第9次常務會會議通過《物業管理條例》（以下簡稱物管條例），同年9月1日正式施行。條例共七章70條，涉及業主、業主委員會，前期物業管理、服務與物業使用等內容，可以說物管條例的內容在理論上是比較完善的，然而在實踐中施行起來，卻遇到以下幾個方面的困境：
1、業主委員會的法律地位不明確。物管條例第八條規定：“物業管理區域內的全體業主組成業主大會。”第十五條規定：“業主委員會是業主大會的執行機構。”這一規定從立法上說似乎明確了業主委員會的法律地位，但是，實際操作起來卻有不少困難，學術界和法律界對其法律地位也存在爭議。有人認為，業主委員會屬于《民事訴訟法》中規定的“其他組織”，有人則認為，業主委員會既不屬于法人，也不屬于其他組織，它根本無訴訟主體資格。就拿眾所周知的福州海景花園的業主委員會告物管公司一案來說，因業主委員會法律地位不明確，致使一案一輸一贏。其具體案情如下：福州海景花園的業主委員會在去年下半年因物業管理糾紛，把原物業管理公司告上法庭。法院于去年11月底判決，明確了業主委員會作為該案的主體，判決原物業管理公司退出海景花園并向業主委員會移交物業管理權。然而，3個月之后，法院對于他們因架空層車位權屬之爭而狀告房地產管理局和房地產開發商的案件，經過三天的開庭審理，卻認為業主委員會只負有代表和維護業主物業管理方面利益的權利，而無代表和維護業主房屋所有權的權利，不享有參加該案訴權，從而做出了駁回原告海景花園業主委員會的。一位網友甚至十分激動地寫道：“驚聞以業主委員會無訴主體駁回訴訟，讓全國業主心寒。如果業委會不能代表廣大業主，誰能代表？不要讓法律的某些環節成為現今極個別腐敗分子可鉆之處。呼吁相關部門還民一片天，真正體現法律面前人人平等。”業主委員會法律地位的不明確，使業主委員會處于尷尬的處境，也不利于保護廣大業主的合法權益，長此以往，容易造成社會的不穩定。
2、開發商與物業管理企業責權利不對等。物管條例第24條規定國家“提倡”建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。然而，在實際操作中，不少地開發商自行組建物業管理企業，并將其建設中的質量、服務承諾推到物業管理企業頭上，使其成為“替罪羊”。比如業主按規定交2%的專項維修資金，由開發商收取后即自行挪作它用，并未按規定轉到物業管理企業帳上。據廣州市政府估計，廣州各住宅小區建立物業專項維修基金“理論計算”數額應達30億元，但這筆資金到2003年6月底只籌集到2億多元，其中按規定存入指定銀行開設專戶的只有5000多萬元，其余的很可能已被開發商截留挪用，造成物業應維修時因資金問題無法維修的矛盾。物管條例還規定，物業管理企業在接管物業時，開發商應當向其移交竣工驗收資料及相關材料，但由于物業管理企業是開發商自行組建的，所以，開發商便省了這一環節，將建設過程中的隱患推到物業公司頭上，而物業管理企業的經費首先來源于開發商，它不得不聽從其安排，否則就只有走人。比如在南寧市文華園小區中，文華園物業公司就是開發商——國凱房地產開發公司所組建，其人事權、財權均在國凱公司，當有業主因房屋建設質量問題而要求物業公司解決時，它便向國凱公司請示并按其要求執行。假如開發商不負責任，造成問題久拖不決，而業主只能認為是物業公司的責任，便采取不交物業管理費等措施來應對，物業公司收不上費用只能少服務或不服務，如此一來，便會形成惡性循環，對小區的治安、公共環境設施的維護極為不利。
3、業主大會與建設單位、物業管理企業地位不平等，易引起雙方的矛盾沖突。按條例規定，業主大會是業余的松散的沒有法律地位的非贏利組織，而業主委員會只是其執行機構，法無明文規定業主大會或業主委員會有訴訟主體資格。而建設單位、物業管理企業卻是具有法人地位的商業性組織，這種法律地位的不平等必然導致權利義務不對稱，如建設單位能自行決定挪用專項維修資金，物業管理企業有權決定提高物業管理費，自行出賣或出租公共停車場等。當業主想按法律規定解聘物業管理企業時，就會發生新舊保安齊上陣的景觀，毆打業主委員會成員，其后果可想而知。在廣州市就曾發生過幾起此類案件。
4、房管部門有權利、義務卻無處罰責任，導致業主大會無法及時召開，業主委員會無法及時成立，業主與物業公司（開發商）發生矛盾時無法及時有效地解決。物管條例第五條第二款規定：“縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。”第10條明確規定，同一物業管理區域內的業主，應在當地人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。由此可知，地方房地產行政管理部門對物業管理和業主大會成立有監管權利和義務，業主大會的召開是在房地產行政主管部門的指導下召開的。但從實際操作來看，困難極大。一是房管局作為傳統體制下的國家管理部門，卻在原有基礎上無故增加其負擔，而得不到相應報酬，這在市場經濟體制下是難以調動其積極性的；二是業主大會早已被看成是物業公司的“對手”，如果其按時成立又有相應地物業所有權權利，物業公司（開發商）即有被監督的可能，再加上政府部門的監督，物業公司想投機更是難上加難，只好循規蹈矩，其所得好處便大打折扣了，所以他們是極不愿意成立業主大會的。在此情況下，如業主大會遭遇阻撓時，地方房管部門應當如何做，如地方房管部門未盡其職時，又應當如何承擔失職責任？這些問題由于物管條例未曾規定，所以，在實際操作中，地方房管部門幾乎都不管。
二、解決對策
前面已經提到，我國物業管理在立法與實踐中的困境極不利于保護業主的合法權益，不利于社會的安定團結，因此，完善我國現行物業管理方面的法規，是
解決上述困境必須著力解決的一項問題。有鑒于此，特提出以下對策：
1、立法上明確劃分建設單位與物業管理企業的權利、義務和責任（包括前期物業管理）。首先應當在立法中明確建設單位對開發完畢已竣工驗收合格的小區住宅必須實行前期物業管理，其組成應由建設單位在當地房管部門指導下進行。規定入住率達到一定比例（如30%——50%）或首次交付使用達到一定期限，房管部門必須組織業主籌備成立業主大會，如果建設單位或前期物業管理企業阻撓業主大會成立的，一定比例（如10——15%）的業主可向房管部門申請強制成立業主大會，房管部門應當給予支持，否則，業主可向上一級行政主管部門提出行政訴訟，狀告房管部門“不作為”。
業主大會成立并選舉產生業主委員會后，在一定期限內（如6個月）應當做出選聘新物業管理企業的決定，在選聘新物業公司期間，建設單位必須將物管條例第29條規定的竣工驗收資料、技術資料說明文件等移交業主委員會保管，由業主大會授權委托業主委員會在房管部門的指導和街道辦事處的配合下確定物業管理企業，定聘后，業主委員會再將上述物業資料轉交物業管理企業保管。物業管理企業直接對業主委員會負責，最終對業主大會負責。以此杜絕“老子”遺禍“兒子”擔罪現象發生，對現有建設單位已設立的物業管理企業，可采取限期分離辦法解決，使建設單位逐步淡出物業管理行業。
2、立法應明確業主委員會的法律地位，建立建設單位、物業管理企業與業主三者互相平衡制約、相互監督的制約機制。業主委員會的產生，體現了建筑物區分所有權人通過建立團體關系、維護共同性物業權益的強烈愿望。它由業主大會選舉產生，其對公共物業財產的管理權利，來自于區域內全體區分所有權人以業主公約或業主大會授權的方式所做的委托，雙方之間產生的是一種類似于信托性質的民事關系。可以說，成立業主委員會這樣的法律主體，是所有權人行使公寓化建筑物所有權的一種新的法律形式。但正如胡杰豐律師所說，業主委員會與業主大會的關系就如公司董事會與股東會的關系，業主委員會只是業主大會的一個內部機關，而不是法人和其他組織。按照法律規定它并不具備任何法律主體資格！這對于當事人的訴訟、對弱勢群體合法權益的及時有效保護，以及對法院的案件審理工作都將帶來很大的困難和壓力，它既不符合司法效率的原則，也不符合社會經濟發展的趨勢。也使物業管理在立法與實踐中脫節，并陷入難以自拔的困境。因此，法律應明確規定業主大會可在依法成立并登記后取得法人資格，業主委員會是大會的執行機構，它負責實施其決議，代表業主大會對物業進行有效管理。這有利于改變業主與物業公司權責不對稱的狀況，從而有效地緩解矛盾，并最大限度地避免糾紛的發生。
3、用法規或司法解釋明確物業公司與業主的關系——服務與被服務、被委托與委托的合同關系、業主大會與政府的關系，它們之間是互相配合，互相支持，互相協助的關系。這一規定能更有針對性地解決物業管理糾紛，以南寧市澳洲麗園物業管理為例，物業管理公司就明確了本身的權利義務和地位，對于業主投訴的問題都能及時有效地以解決。這種到位的服務深受業主歡迎。業主就更加支持物業管理公司的正常管理活動，形成良性循環。與此同時，政府部門也應指導業主大會開展工作，兩者相互配合，互相支持，互相協助，共同搞好物業管理區域內的安全衛生、交通、綠化等工作。
4、明確地方房管部門的失職責任，把物業管理的監督權授予廣大業主。根據國務院《行政法規制定程序條例》“起草行政法規，應當符合體現行政機關的職權與責任相統一的原則，在賦予有關行政機關必要的職權的同時，應當規定其行使職權的條件、程序和應承擔的責任”的規定。物管條例應當補充規定地方房地產行政管理部門對業主大會成立遭遇阻撓應承擔的責任及其失職時應當承擔的責任。廣大業主也可以行使監督權，只有如此，才能夠確保物業公司管理的規范化。
5、建立專項維修基金管理委員會。專項維修基金的收取、管理、使用、續籌與監督等均應明確到位，建立專項維修基金管理委員會，對其使用情況、利息情況定期予以公布。從實際情況看，專項維修資金的籌集一般有三種途徑，第一是開發商售房時按房款2%收取，然后轉給物業公司保管。第二是業主購房時不交專項維修基金，待用時再以業主大會決議形式籌集。第三是在收取物業管理費用中分兩部分，一部分為平時物業管理支出，另一部分為專項維修資金。至于采取哪種方式續籌專項維修基金，也必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。
［參考文獻］
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2、《物業管理條例》[N].法制日報，2003年6月20日第3版。
3、胡杰豐。業主委員會的法律困境與解決思路[J].《現代物業》2004年第3期。
物業管理是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施、設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。從而使物業發揮其使用價值，并使物業盡可能地保值、增值。物業管理的對象是物業，服務對象是人，是集管理、經營、服務為一體的有償勞動。
二、物業管理市場現狀
物業服務企業是按照市場化運作產生的，其根本目的是通過提供有償服務獲取合理利潤。現在大家都認為物業服務行業是朝陽行業，屬國家大力扶持和鼓勵的行業，要使其日益成長壯大，首要問題是保證其不能虧本運行，否則誰也不愿從事這個行業。而目前的實際現狀是普通住宅樓（特別是老舊小區）各物管企業興趣不大，寫字樓、高檔公寓大家爭著干。其根本原因就是普通住宅樓收費標準低，居民的消費能力也低，而矛盾特別多，物業服務企業只能保本甚至虧損。
下面主要針對普通住宅樓（老舊小區）的物業管理進行研討
1、無物業管理老舊小區問題多多
上世紀九十年代前建成的住宅小區，大多是單位福利房、拆遷安置房等普通住宅。房改后，房屋產權性質發生了變化，由業主個人和未參加房改的公房原產權單位混合而成的開放式小區（如上海路菜場片區，有單位購買的商品房分給職工和拆遷安置房），實際形成了無管理的狀況：居住環境差、安全隱患多，偷竊事件常有發生，卻無人管理；屋面漏水、墻面滲水、管道堵塞、化糞池漫溢、電線老化、樓道燈損壞等房屋公共設施無人維修。
由于老舊小區無人管理，住戶就像一盤散沙，遇到問題大家都只能干瞪眼，“臟、亂、差”幾乎成為這些老舊小區的代名詞。
2、有物業管理的普通住宅，物業公司運行不堪重負
在實行房屋貨幣拆遷前，城市拆遷是實行實物拆遷的。上世紀九十年代前大多是多層安置房，九十年代初起，陸續出現了高層拆遷安置房。而高層住宅的配套設備遠遠多于多層住宅，主要是電梯、水泵、消防設備、配電房等，沒有人管理是不行的。當時這種高層安置房建成后都是由開發商的物業管理公司接管的，物價部門批準的收費標準也是最低的。
以我公司的項目為例。是我公司10年前交付使用主要安置拆遷戶的高層樓房，由我公司下屬的物業服務公司接管其物業管理。十年前批準的物業費標準是0.3元/M2•月，十多年后的今天仍然是0.3元/M2•月。現將其物業管理費用作如下分析：如果僅僅考慮住宅部分的物業收入，十年前基本能夠支付物業管理人員的工資。而在今天，物管費標準至少需增加0.4~0.6元/M2•月，才能夠滿足工資開銷。由于我們這兩處含有裙房非住宅物業，所以才使得工資支付虧損有所減少。但從整個物業管理成本來看，這兩處就使得物業公司虧損近20萬元/年。
再加上電梯、水泵等公共設施經過10年的運行，已到更換期。每年物業公司需倒貼幾十萬元的各種維護、保養費用，物業服務公司早已不堪重負。這種模式如果再運作下去，一旦物業管理企業自身支撐不下去，唯一的選擇就是離開。
依照現行的相關規定及市場運行機制，我們完全可以選擇退出，以減少企業的虧損。但是我們沒有，我們堅持了十年。其根本原因就是我們沒有忘記企業的社會責任，沒有忘記群眾的根本利益。一個企業如果沒有社會責任感，是不會得到社會的認可，也不可能長久的、可持續的發展壯大；一個企業如果沒有社會責任感，就像一個人忘記了含辛茹苦的撫養了自己的父母，是會遭到人們的唾棄。與此同時，一個企業要想回報社會，對社會做出更大的貢獻，僅靠社會責任感是遠遠不夠的，要具備一定的能力。這個能力要在發展壯大中增強。只有在適度盈利的條件下，才能挑起回報社會的擔子。一個沒有盈利能力的企業不能稱其為好企業，也根本談不上回報社會。
簡而言之，虧本經營物業管理，是管不好物業的，最終受害的只能是住戶。
3、老舊小區出新后面臨的新問題
老舊小區出新工程是區委、區政府落實“以人為本”發展理念，改善城區老舊小區居住環境、提高居民生活質量、提升城區品位的辦實事工程，但出新后出現了新問題。
（1）物業管理沒有跟進，公共設施運行無資金保障
在早期的小區出新工作中，由于沒有落實出新后的長效管理，物業管理沒有跟進，造成“一年出新；二年回潮；三年臟、亂、差、損；四年再出新”的現象，以至于三度出新、四度出新。，由于無人管理，很快就被破壞殆盡，又需重新出新。
樓道亮化也是出新的亮點。可我們經常看到亮化不久后，樓道又失去了光明。究其原因，最主要的是電費無法解決。有些地方靠發動黨員“認領”，這也不是長久之計。其實，在實施亮化工程時，也應融入“低碳”概念，可以采用新光源（如太陽能）。現在市有些小區準備試點了。如果能結合小區出新，采用“低碳”亮化，無疑對鞏固出新成果大有幫助。
出新前考慮后期管理之便，出新后引入物業公司，加強長效管理，才能有效防止陷入“出新－回潮－再出新”的怪圈。
（2）物業費標準過低，物業公司無法正常運轉
這種情況和前面的第2種（有物管的高層拆遷安置房）類似。
為了保持小區出新的成果，曾經也有物業公司參與了出新小區后的管理。但由于這些老舊小區的居民普遍收入偏低，“花錢買服務”的物業意識淡薄，物業費收繳缺口大。從調查情況看，和兩年出新的21個小區中，15個小區有六家物業公司進駐，其中三家比較大，1個小區由原物業公司管理，但因無法收取物管費而退出。據了解，三家較大的物業公司皆虧損10多萬元/年，其他小企業情況更糟糕。
據調查，上述15個小區共托管面積65.91萬m2，物業費標準0.25~0.35元/㎡•月，虧損158.61萬元，人員工資支出占大頭。如年出新的鐘阜路2號小區，出新前是出了名的臟、亂、差，出新后，引進了商廈物業公司進行管理，物管服務也得到了廣大業主的好評。但是，該小區總建筑面積99100m2，物業收費標準為0.25元，全年應收29.73萬元（100%收繳），年調查小區的物業費收繳率只有49.8%，一年約14.8萬元。物業公司為了管理好小區，按照標準配備了20名工作人員，工資支出32.28萬元/年，不計算公司其他運營成本及營業稅，年虧損17.48萬元。這樣必定造成物業公司無法正常運行，只能撤出。
（3）雖有物業管理企業介入，但未成立業主委員會，大型維修無法實施
一般老舊小區（包括高層拆遷安置房）都沒有成立業主委員會，如果遇上需要維修或更換與業主生活、安全息息相關的大型設備（如水泵、電梯、消防設備等），經費就無處著落。于是業主“病急亂投醫”，去找原房屋開發商，或向部門投訴。其實他們不知道，房屋、設備、管線等都是有保修期的，超過保修期的維修，不應由開發商承擔。《市物業維修基金管理辦法》寧政發〔〕8號文第二條、第三條、第四條都有明確規定，物業維修基金專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿的大修、更新、改造的維修保障資金，但前提是要成立業主委員會或三分之二以上的業主討論通過使用建議，才能申請使用物業維修基金，否則要維修、更新大型設備，幾乎是不可能的。
三、探索老舊小區物業管理新模式
隨著群眾生活水平的提高，大家普遍認識到住宅小區有無物業管理，直接關系到生活質量的高低。同時，房屋的保值、增值也與是否有物業管理以及物管水平的高低密切相關。但是在現實生活中存在著一方面迫切要求物業服務，另一方面又面臨消費能力不足的問題。
鑒于以上的調研分析，我們大膽地提出了“屬地管理、專業服務、政策扶持、業主自助、門棟自治、三位一體”的物業管理新模式。
1、實施屬地管理
這一點其實有關部門已經在試行了。街道成立了“兩站一中心”即“物業管理矛盾投訴調解站”，“物業應急維修服務站”，“物業服務中心”，全面接管小區物業管理問題。只是試點地區有的落實不到位。
年12月3日，在住宅區物業管理體制創新工作現場推進會上，市房管局局長陸春林表示，在年12月底前，全市的各個街道將成立物業管理領導小組，到2010年3月，各街道都將成立“兩站一中心”，同時，市也相應制定了街道物業服務中心物業服務收費標準。主要內容是：街道物業服務中心為暫不具備市場化物業管理條件或無人管理的住宅區提供物業基本服務，屬于社區公益服務性質，實行政府補貼、有償服務、合理收益、收支平衡或保本微利的原則。街道物業服務中心提供的物業基本服務主要包括公共秩序維護、清掃保潔、綠化養護；共用部位、共用設施設備日常維護管理；下水道疏通、化糞池清理等，物業服務費收費標準是：多層住宅0.2~0.4元/㎡•月，高層及小高層住宅為0.4~0.6元/㎡•月
市物業管理部門自去年上半年開始，在全市范圍內挑選了10個街道，進行了物業體制創新試點，設置了“兩站一中心”。據秦淮區房管分局相關人士表示，他們區的5個試點街道，物業管理補貼達到了150萬元，對一直無人管理的老舊小區，則由街道收費管理。交由街道托管的老舊小區物業費收繳率達到了70%，半數以上的小區收繳率超過90%。
不過據我們所知，有些試點街道落實的不理想。比如區的試點街道中央門街道，其所管轄的三牌樓地區，這里的住宅大多是十多年前的拆遷安置房，沒有物業管理，也沒有收物業管理費。小區公共設施的維護理應由實行試點的中央門街道物業服務中心進行管理。可是，前不久這里的設備出現問題，街道居然找到原開發企業，這是沒有道理的。試想一下，如果是外地的開發企業，他們可能早就離開了，還能找到他們嗎？再說，房屋保修期都是有規定的，設備只能保兩年。而且，作為試點的街道，政府都是給予補貼的。所以，作為街道的物業服務中心，應端正思想，真正管理好無物業管理的老舊小區，敢于承擔責任，為民服務，做到管理到位。
2、引進專業服務
試點時畢竟“點少面窄”，人員管理分配跟得上。而一旦推廣起來，特別是我們區，老舊小區多，管理人員和精力顯然嚴重不足。同時也為了能規范化長效管理，物業服務逐步過渡到市場化管理，可以吸收正規物業管理企業參與老舊小區的管理，由街道牽頭成立小區物業管理公司。但要保證物業服務企業不能虧損經營，要保本微利，否則，物業管理是不會長久的。
3、加大政策扶持
主要是從兩方面給予政策扶持。
一方面是針對物業管理企業的。政府有關部門應制定相關規定，建立規范的物業管理經費不足的補貼機制，對參與老舊小區管理的物業公司，按照管理面積給予補貼，適當減免物業管理企業的稅費。
從前面的分析不難看出，要維持物業管理企業的正常運行，住宅物業管理費多層至少要達到0.6~0.8元/㎡•月，高層0.8~1.0元/㎡•月，這與市里制定的街道物業服務中心物業服務收費標準相差甚多。相差部分就要靠政府給予補貼（事實上在試點小區，政府都進行了經濟補貼）。如果以多層來測算，向居民收取0.3元/㎡•月，收繳率預計70%，（相當于收繳率按100%時，物業費0.2元/㎡•月），而多層物業管理成本實際至少需要0.6元/㎡•月。區老舊小區面積約500萬㎡，若按0.4元/㎡•月補貼，政府每年需支出約2000萬元作為后期物業管理的費用。
另一方面是針對低收入住戶。政府應當提前考慮到這些低收入人群的民生問題。許多地方已經采取對普通小區實行財政補貼的方式，就像政府對經濟困難的人群在無力購房的情況下，根據不同情況可以申購經濟適用房、承租廉租房，以使這部分人群也能改善居住條件。同樣對低收入人群采取物業服務費補貼政策，建立完善的低保戶物業管理費補貼申請、審核、進入和退出機制。可以采取“先交后返”的物業費收取辦法。努力做到低收入居民也能交得起物業費，享受到改革開放的成果。
4、探索業主自助
鼓勵有一定勞動能力的低收入者“以工代費”，通過應聘到物業公司從事清掃、門衛等服務工作，抵交相應的物業服務費。
5、推行門棟自治
建立以門棟為單位的共有設施設備使用、維修責任分擔的物業管理模式。同一門棟的住戶相互比較了解，也容易溝通。由于超過保修期的設施設備只能由業主自己解決維修和保養費用，所以，他們自己管理共有設施設備會更可靠，維修更及時。
6、實現“三位一體”
建立社區托管中心、業主委員會、物業服務企業三方互動的物業管理機制。
