時間：2023-06-01 09:09:15
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇預售資金監管，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
商品房預售制度是在商品房供給嚴重不足，并且商品房建設資金嚴重匱乏的情況下得以確立和發展，成為商品房銷售的一種主要方式，能夠在一定程度上緩解房地產企業的資金壓力，并且在房地產開發商資金使用效率與開發成本等方面發揮了巨大的作用。但是由于商品房預售制度本身存在著一些缺陷、法律的不完善和商品房預售管理方面的問題，導致預購人在購買預售房時，面臨許多不確定因素，進而擾亂了商品房預售市場秩序，最終導致了整個房地產市場不能健康有序的發展。本文從商品房預售制度角度簡要的談論我國商品房預售資金監管的必要性與重要性，然后重點剖析南京市現行的監管模式的科學性及存在的不足，并且提出了一些的建設性意見。
【關鍵詞】
商品房預售 資金監管 必要性 南京市 監管模式
商品房預售就是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為，并且在這個預售過程中，商品房購買者就需要依據預售合同交給商品房開發企業一定的購房費用，而那些預售商品房的開發商必須要嚴格按照合同的規定按時交付該商品房給購房者。這對于那些資金實力并不是很強的房地產開發商來說，它是一種既可以籌集到必要的建設資金又可以降低市場風險的重要融資渠道，但是由于在實際操作過程中對預售資金監管手段的缺失也導致了開發商捐款逃跑、違規挪用預售款導致爛尾樓等較多的房地產市場風險。雖然我國一些城市實施了商品房預售資金監管制度，但是還沒有形成比較統一的標準，各地的監管模式也存在不同程度的問題與風險，因此必須要加強商品房預售資金的監管模式的研究，完善商品房預售資金的監管。
一、我國商品房預售資金監管的必要性和重要性
由于預售商品房在預售時期并沒有形成特定的不動財產，不具有比較完整的使用價值，買受人在履行合同的過程中并沒有獲得該預售商品房的真正權益，并且在商品房正式竣工驗收之前仍然還存在著諸多不確定性因素，這些不確定性的因素在很大程度上使商品房的預購人所面臨的風險比一般買現房大得多。如果不對商品房預售資金進行必要的監管，就會出現逾期交房，無房辦兩證的現象，甚至還有的開發商攜款潛逃，給買受人造成了巨大的經濟損失，嚴重影響了房地產市場的健康有序發展。于是加強商品房預售資金監管在很大程度上可以有效促使房地產開發商加快商品房的建設與銷售，另外也可以在很大程度上有效避免有些不法房地產開發商土地不開發的現象，商品房預售資金監管能夠十分有利于房地產項目的開工建設，避免預售資金被開發商非法挪用。在另一個方面商品房預售資金監管制度的建立與實施在很大程度上使房價定價組合更加透明，有利于商品房定價趨于合理，避免開發商捂盤而漫天定價。
二、南京市商品房預售資金監管的科學性
南京市推進與實施新建商品房預售資金監管制度的一個基本原則就是“立法先行”、“漸進推開”， 實行的是“銀行監管、房管部門監督”的操作模式。初期，南京市采取按比例監管模式，也就是將預售資金全部進入監管賬戶，只是對其中一定比例進行重點監管，這樣安排不僅僅在一定程度上達到了防控風險的目的，同時也讓房地產開發商擁有一定的資金使用自，在一定程度上提高了房地產開發商資金使用的效率。經過一段時間的發展南京市對預售資金開始實行了全程網絡化監管，完成了由事后監管向適時監管、靜態監管向動態監管的轉變，實現了對全市商品房預售資金適時有效的監管。
三、南京市商品房預售資金監管的不足之處
1、房地產開發商挪用預售資金現象嚴重
在南京市商品房預售資金監管中經常會出現一些房地產開發商私自挪用預售資金的現象，甚至有的開發商攜款潛逃，這樣造成的結果就是在很大程度上延長了預售樓盤的交付期，直接導致購房者利益和公共利益受損，還有一些房地產開發商私自挪用預售資金重復買地與預售，同時在在建工程抵押期間進行銷售并不告知購房人，嚴重侵犯了購房人的利益。
2、預售資金使用信息不對稱
在南京市商品房預售資金監管中經常會出現預售資金使用信息嚴重不對稱的現象，那些房地產開發商總是比購房者更加了解預售資金使用情況，但是購房者卻在很大程度上難以查詢到房地產開發商預售資金使用的有關信息。這樣就會在一定程度上使有的開發商為了追求自身利益的最大化，進而做出有損購房者利益的行動，從而產生損害購房者利益的風險，進而導致市場失靈。再則，銀行端預售資金的支取情況不能及時反饋給房管部門，僅憑每個月的銀行對賬單才能反映出來，勢必會出現部分銀行監管不嚴，開發企業違規挪用資金，導致監管缺失。
四、提高南京市預售資金監管水平的建議
1、規范預售資金監管制度
在南京市商品房預售資金的監管中應該健全商品房預售資金監管機制，進而在最大程度上有效維護商品房買受者的合法權益，《城市房地產管理法》中明確規定：“商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。”這種規定不僅將預售資金的使用法定化、明確化，而且也為我們進一步制定具體的資金監管規范提供了法律依據。因此在資金的監管過程中，必須要堅持“專款專戶”、 “專款專用”的資金使用準則，對房地產企業的商品房預售資金進行全方位的、全過程的監督和管理。
2、確認相關主體法律責任
在南京市商品房預售資金監管中必須要嚴格確認預售資金使用主體的法律責任，增強監管機構承擔法律責任的能力，這就需要監管機構意識到預售資金監管責任的重大性，同時還要建立與健全監管機構聯合責任賠償基金制度。同時還要明確開發商的法律責任，例如開發商承擔法律責任的主要情形包括開發商擅自收取預售資金，開發商通過欺詐、提供虛假申請材料等手段騙取監管機構的證明書，挪用資金等情形，其承擔法律責任的方式也應當包括民事賠償、行政罰款甚至吊銷其預售許可證或降低開發資質。
3、構建完善的信息公開機制
健全的信息化機制能夠有效打破房地產市場的信息不對稱問題，因此在預售資金監管中可以充分利用現代技術，通過搭建具備安全保障的互聯網網絡平臺，更好地利用房地產開發企業商品房預售合同網上備案、網上簽約等預售管理。有關管理部門在批準商品房預售許可之后，應該將有關信息及時公布給媒體，這樣就能讓購房者通過信息化渠道了解所購期房的狀況，明明白白購房并進行有效的監督。對于預售資金監管賬戶，應該建立銀行和房管部門更有效地聯網，進出帳信息更夠適時地更新；開發企業的網簽情況能及時反饋給銀行，實現信息共享。
五、結束語
總而言之，加強商品房預售資金的監管力度，不僅僅能在一定程度上保護購房者的利益，同時也是房地產市場健康發展的基本要求。
作者簡介：
鄭生華（1979—），男（漢族），江蘇溧水縣人，本科生，主要研究方向：房地產市場管理。
參考文獻：
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[2]張定一.對商品房預售資金監管模式的探討[J].中國房地產，2006（9）
[3]張世涵.論商品房預售資金監管的有效性[J].中國房地產，2010（10）
一、我國商品房預售資金監管模式分析
對于監管模式的分析，主要集中在監管主體、監管范圍、監管權限和法律責任等方面。按照監管主體的不同主要形成了以下三種模式：政府機構監管模式、商業銀行監管模式、第三方中介機構監管模式。
1.政府機構監管模式
政府機構是最為傳統，也是監管權力最為完整的監管主體。一方面，政府機構掌握著豐富的資源信息，擁有多重的監管手段，以國家強制力為后盾，為監管的順利進行提供了條件；另一方面，政府機構的監管權力行使的范圍也包括了其他監管主體，從而保證了監管整體上的有效性。因此，以天津、廣州、廈門、青島等城市為代表確立了以政府機構為監管主體的商品房預售資金監管模式。但是在形式上略有不同，廈門和天津等城市是直接以房地產交易管理部門為監管主體，而廣州和青島則是以房地產交易管理部門授權的機構為監管主體，履行監管職責。以政府機構為監管主體具有以下幾個方面的優勢。
第一，政府機構作為行使公權力的代表，與作為被監管對象的房地產開發企業追求自身利益最大化相矛盾，沒有共同利益的牽制，監管也更有動力。同時，政府機構的公信力可以彌補我國當前市場信用體系不健全所帶來的問題，既可以消除預購人的擔憂，又可以降低銀行的信用風險，同時也有助于市場信用的培育。
第二，政府機構不僅對房地產法律法規、房地產開發程序、房地產企業運行具有充分的了解，而且也掌握著大量關于房地產市場的第一手信息，包括商品房銷售信息、預收款使用信息以及銀行放貸機構信息，并且擁有較強的信息整合能力。
第三，政府機構是以國家強制力為后盾的公權力機構，這也決定了房地產交易管理部門及其授權機構對于房地產開發企業的監管具有較強的行政約束力。作為被監管的房地產開發企業必須履行將預售資金存入監管專用賬戶等義務，如若違反，政府機構就有權行使行政權力課以行政處罰。然而有利就有弊，對于政府監管的質疑也從未停止過。
首先，政府機構權力的擴大必然會增加貪污腐化發生的可能性。作為房地產交易管理部門因為法律的授權而承擔起監管商品房預售資金的職責，使其權限范圍進一步擴大，可能引起新的行為，出現權力尋租的現象。
其次，政府機構對于商品房預售資金監管的權利界限在哪？如何防止監管權力的濫用？對于房地產市場的過度干預，這一經濟法上永恒的命題，在政府機構行使其對商品房預售資金監管權力時依然存在。
最后，政府機構運用多樣化的監管手段實現對商品房預售資金的監管，人力、物力、財力等成本的付出不可避免。由此引起財政支出的增加，又有可能會進一步加重納稅人的稅收負擔。同時，如何確保財政支出的有效行使，又將是政府機構監管模式所面臨的一個難題。
2.商業銀行監管模式
以北京、杭州、成都、南京為代表，確立了商業銀行為監管主體，房地產主管部門監督檢查的商品房預售資金監管模式。商業銀行作為監管主體的優勢在于其對預售款及其撥付、流轉具有實際的控制權，能夠掌握資金流向。同時，這種模式可以克服政府機構監管模式所具有的弊端和缺陷。
第一，由商業銀行對商品房預售資金進行監管，可以減少政府機構對于房地產開發企業經營管理和資金運用的直接干預，避免監管過度，同時也有助于減少政府機構作為監管主體其自身及其公務人員濫用監管權力謀求個人利益等行為的發生。
第二，以商業銀行作為監管主體，能夠使政府機構無須承擔因監管失誤而引起的經濟賠償責任，一旦出現因監管不當導致監管風險的情況時，即由商業銀行自行承當經濟賠償責任。
第三，降低成本，其一是降低政府機構的運行成本，監管職責轉為由商業銀行承擔，政府即不再需要為了履行監管職責而承擔相應的人力、物力、財力的支出，減輕了政府機構的運行成本。其二是銀行與房地產開發企業形成了長期穩定的合作關系，銀行有責任監督房地產開發企業對資金的使用，不需要另外支付費用就可以完成監管。
但是，商業銀行的監管模式也存在著不可忽視的問題，主要表現在以下幾個方面：
一是商業銀行作為房地產開發企業獲取貸款的主要渠道，與房地產開發企業之間存在著千絲萬縷的聯系。同時，監管銀行是由房地產開發企業自行委托確定的，為了獲得相對寬松的監管環境，他們勢必會選擇與其有業務聯系的商業銀行。因此，商業銀行欠缺監管主體所應具備的獨立性、中立性的要求，易使監管流于形式。
二是商業銀行及其負責具體監管的工作人員并不具備建筑工程相關的專業知識，無法對開發項目的工程進度、申請撥付工程款是否符合監管要求進行專業性的分析和認定，也有可能因此商業銀行為此額外增加經營管理成本，致使監管的有效性、真實性受到影響。
3.第三方中介機構監管模式
以濟南和重慶兩地為代表，開啟了我國以第三方中介機構為監管主體的監管模式。重慶以工程監理機構為主要監管機構，濟南則采用由預售人委托擔保公司向預購人提供預售資金監管責任擔保書的方式。
與另外兩種監管模式相比，第三方中介機構監管模式具有先天的優勢，符合對于監管主體獨立性的要求，由擔保公司監管預售資金，使得與整個商品房預售毫無關系的一方成為監管主體，不存在政府機構過度干預以及等行為；而工程監理機構具有專業的建筑工程知識。采用此模式進行監管，有利于提高監管效率和準確性。
與其具有的內在優勢相比，第三方中介機構監管模式也存在固有的缺陷。首先，就整體而言，第三方中介機構作為監管主體行使監管權力，履行監管職責，即意味著各種風險都集中第三方中介機構于一身。而當前，第三方中介機構尚未完全具備抵抗各種風險的能力和實力。其次，第三方中介機構承擔民事責任的能力較弱，對監管失誤后的救助保障十分有限。最后，以工程監理機構為監管方的模式下，房地產開發企業容易和監理機構發生謀和，無法保證商品房預售資金的有效監管；而擔保公司在專業知識和監控力方面都存在不足，并且因擔保費用過高而增加房地產開發企業項目成本，導致房價上升，反而加重購房人負擔。
二、商品房預售監管方式完善的建議
1.在立法上進一步完善現行監管模式
對于政府機構監管模式，為了防止權力尋租、、干預過度等現象，就必須在立法上確立有效的制約機制，健全內部約束體系，明確責任承擔，并加強來自外部的監督與制約。對于商業銀行監管模式，必須克服商業銀行作為監管主體獨立性不足、缺乏監管動因等問題。為此，在立法上明確商業銀行具備監管職能的條件，確立對于資金監管操作要求，同時確立一定的獎懲機制，促使商業銀行依法切實履行其監管職責。
對于第三方中介機構監管模式，在立法上明確中介組織具備監管職能必須具備的條件，確立對于資金監管操作要求。加快中介機構的法制化，規范中介機構的內部治理結構，使其成為真正地自律性組織，以保障監管權力的有效行使。
2.明確相應的法律責任
在商品房預售資金監管體系中，房地產開發企業與監管主體是法律責任的承擔主體。然而，我國《城市房地產管理法》沒有明確房地產開發企業將預售款不用于工程建設時的法律責任，缺乏相應的處罰規定。雖然在建設部頒布的《城市商品房預售管理辦法》中有相關規定，同時根據授權制定的地方性法規或規章中也規定了相應的行政處罰條款，但是這些處罰規定的法律層級較低，處罰力度也較弱，其對房地產開發企業的約束力較低。因此，需要在《城市房地產管理法》以及其他法律法規中明確規定更為嚴厲、更具操作性的處罰措施，加強對房地產開發企業違規行為的處罰力度。
3.完善房地產開發企業的預售信息披露義務
一、商品房預售款專用帳戶的設立
凡符合商品房預售條件的房地產項目，在辦理《商品房預售許可證》前，預售人（發展商下同）必須在該項目所在地商業銀行開設商品房預售款專用帳戶。并與*區房產管理局、開設該帳戶的商業銀行三方共同簽訂《*區商品房預售款專用帳戶資金監管協議書》。
二、商品房項目后續工程款項的申報
預售人在領取《商品房預售許可證》后，申報該商品房項目由現狀至各項工程竣工驗收交付使用前，需要完成工程量的款項、購買材料設備、工人工資、稅費等所需后續工程的款項。
三、商品房預售款的收存
1、預購人與預售人在簽訂《商品房買賣合同》時，預購人所付的首期款必須存入該商品房預售款專用帳戶，以后建設期間所付款項也應當存入專用帳戶，并憑銀行出具的存款憑證，向預售人換領交款發票。
2、為預購人提供購房按揭貸款的銀行，必須將預購人所借款項直接轉入商品房預售款專用帳戶，不得轉入預售人的其他帳戶。
3、預購人一次性付款購買商品房的，所付款項也必須存入該商品房預售款專用帳戶，憑銀行出具存款憑證向預售人換領發票。
4、預購人必須將購房的所有款項存入該商品房的預售款專用帳戶，預售人不得另設帳戶或通過其他途徑收取預購人的購房款款項，在辦理商品房預售合同登記備案時，須提供預購人存入專用帳戶的憑證，房產局交易中心憑存款憑證材料受理登記備案。
5、監管銀行在每月15日前，將上月和累計預售款進帳情況以報表形式報房產局，以便對預售款進行有效的監管。
四、商品房預售款的使用
預售人申請撥用商品房預售款時，商業銀行必須憑*區房產管理局出具的《商品房預售款專用帳戶資金撥付通知書》核準同意支付的金額撥付。
預售人申請使用預售款專用帳戶資金時，必須用于該項目的后續工程。1、用于支付工程款：預售人必須提交如下材料：①《商品房預售款專用帳戶資金撥付申請表》；②預售人用款計劃；③監理單位出具施工進度證明；④提供銀行當日帳戶余額。2、用于支付購買建筑材料、設備：預售人必須提交如下材料：①《商品房預售款專用帳戶資金撥付申請表》；②預售人用款計劃；③購買建筑材料、設備證明材料；④監理單位出具施工進度證明；⑤提供銀行當日帳戶余額。3、用于繳交法定稅費的，預售人提交：①《商品房預售款專用帳戶資金撥付申請表》；②稅務部門的繳稅通知書（核原件收復印件）；③提供銀行當日帳戶余額。
五、解除預售款專用帳戶
隨著我國改革開放的發展和人民生活水平的提高，人們越來越不滿足于只是吃飽、穿暖，而是向更高的目標邁進，房子自然成了人們渴求的目標。房地產業的發展給我國市場經濟法制建設增加了新的內容，我國有關主管部門制定了一系列關于房地產開發經營交易的規章制度，可以說我國房地產的法制正在逐步完善。但是許多人在投資購買商品房之前對市場了解不深，缺乏房地產法律知識，加之商品房銷售管理辦法跟進的不及時，結果在購房中引起一連串的法律問題，許多問題逐步暴露出來，如虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質量低劣、風險轉移、物業管理等問題時有發生。上述問題會給購房者帶來難以估量的經濟損失，因此，本文結合我國有關法律法規進行研究和分析，并指出對策和建議，以完善我國的商品房預售制度。
關鍵詞：預售制度商品房對策
隨著我國改革開放的發展和人民生活水平的提高，人們越來越不滿足于只是吃飽、穿暖，而是向更高的目標邁進，房子自然成了人們渴求的目標。房地產業的發展給我國市場經濟法制建設增加了新的內容，我國有關主管部門制定了一系列關于房地產開發經營交易的規章制度，可以說我國房地產的法制正在逐步完善。但是許多人在投資購買商品房之前對市場了解不深，缺乏房地產法律知識，加之商品房銷售管理辦法跟進的不及時，結果在購房中引起一連串的法律問題，許多問題逐步暴露出來，如虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質量低劣、風險轉移、物業管理等問題時有發生。上述問題會給購房者帶來難以估量的經濟損失，因此，本文結合我國有關法律法規進行研究和分析，并指出對策和建議，以完善我國的商品房預售制度。
一、商品房預售制度對我國房地產市場發展的有利方面
1、1994年出臺的《城市房地產管理法》在總結各地經驗基礎上，建立了預售許可制度，并對預售條件、監管作出了原則性規定。目前各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達90%以上。商品房預售許可制度的確立，是與我國房地產市場發展進程緊密聯系的。長期以來，我國城鎮住房總量不足，商品房供不應求，加快建設、增加住房供應是客觀需要。商品房預售制加速了整個建設資金周轉，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。根據測算，以預售方式進行銷售的項目，比現售方式進行銷售的項目的開發動態回收周期約縮短10個月。
2、我國資本市場發展滯后，目前除銀行貸款外基本沒有其他可供選擇的融資方式，商品房預售實際上成為房地產開發融資的重要手段。據統計，目前開發資金來源中，約40%來源于預售獲得的資金。我國房地產市場新建住宅量大，我國房地產市場一直以增量市場為主，房地產開發項目大多是成片、滾動開發，在資本市場不發育的情況下，完全靠開發企業自有資金，是無法實施項目滾動開發的。目前預售價格較現售約低10%-15%。而一些購房者在接受調查時也表示，預售商品房相對于現售商品房有價格優勢，這也是預售制度為一部分消費者所接受的重要原因。
3、商品房預售制度是給成長中的房地產開發業予以扶持的一項政策，意在降低房地產行業的進入門檻，鼓勵更多企業進入房地產，以便保證中國的住房制度改革得以成功。可以說，近幾年來，正是得益于這一利好政策的支持，許多開發商從無到有迅速完成了資本原始積累，中國房地產市場也很快地得到繁榮。二、商品房預售對我國房地產市場發展的不利方面
1、預售合同的轉讓導致房價上漲，擾亂房地產市場秩序。
商品房預售合同是由房地產開發企業（預售方）與購房者（預購方）簽訂，由預購方先支付定金或預付款，預售方在合同約定時間內將建成的商品房所有權轉移給預購方的書面協議。商品房預售合同的轉讓是指在商品房預售以后，預購人將其預購的未竣工交付的預售商品房另行轉讓的行為，俗稱“炒樓花”。這種轉讓是商品房預購人將原預售合同的權利、義務轉讓給第三人，使第三人與預售人之間設立新的民事法律關系，而預售合同的內容不發生變化的轉讓形式。
近年來，隨著房產市場的發展，一股“炒房風”日漸興起，其中較為常見的是購房者將自己購買的預售商品房再轉讓，即我們通常所說的“炒樓花”，通過“一炒”、“二炒”，甚至“數炒”。某些商品房在竣工前可能就已經數易其主。
“炒樓花”可以使開發商更快的回籠資金、降低開發成本、減少投資風險，因此具有活躍市場的積極作用。但同時，由于具有很強的投機性，從而吸引了大批求利者進入市場，使得房價飛漲，極易形成“泡沫經濟”，并且最直接的損害房屋實際消費者的利益。面對居高不下的房價，許多購房者只有望洋興嘆！
理性的看待“炒樓花”行為在經濟上的積極、消極作用的同時，還應當關注其帶來的法律風險，這一點對于房屋消費者（最終的購房者）更具有現實意義。消費者在購買“樓花”時面臨以下兩種風險
第一、《城市房地產管理法》第45條雖然規定“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。”但至今國務院關于此問題的規定一直未出臺，最高人民法院頒布的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》對此問題也沒有涉及。
第二、即便承認樓花買賣的合法性，但單純的樓花買賣也很難對房產開發商產生約束力。由于商品房尚未竣工，所以，樓花出賣者所出賣的并非真正的房屋所有權，其轉手的只是商品房預售合同中請求房產商交付房屋的債權；另一方面，樓花出賣者在取得樓花時，往往只向開發商支付了部分房款，因此，在出賣樓花的同時必然將支付剩余房款的債務一并轉讓給房屋消費者。
根據我國《合同法》的規定，合同的債權債務一并轉讓給第三人的，應當經對方同意。也就是說買賣樓花必須經房產商同意，否則將對房產商不產生約束力！無形中消費者陷于被動地位，即使已向賣樓花者支付了部分房款，但是其購房者地位能否確立卻仍掌握在房產開發商手中。隨著近兩年房產市場的發展，法院受理的相關糾紛案件日益增多，其中就出現了利用“炒樓花”的上述風險進行惡性炒作。為獲取房價飛漲所帶來的利益，作為炒房者的房產中介與開發商相互勾結，開發商拒絕承認樓花買賣對自己的約束力，導致消費者面臨著已經支付房款而其購房者的地位卻無法得到承認的尷尬境地，而另一方面炒房者再以更高的價格進行炒賣。
開發商通過“炒樓花”來制造出樓市的虛假緊缺，借機囤積居奇抬高價格；用房屋面積縮水、建筑設計變更、環境描述浮夸等行為來侵犯購房者的權益；更有甚者，把已抵押的房屋再預售，把已預售的房屋再抵押，或者進行房屋重復預售，最后“攜款潛逃”時有出現消費者交清購房款后卻不能按期入住或者無法按時辦理房產證，甚至買的是無法交付的“爛尾樓盤”的現象。
另外預售商品房再轉讓過程中的差價對轉讓人有巨大的誘惑力，刺激著他們的投機心理。在房地產市場不健全的情況下，帶有投機性的"炒樓花"行為很可能導致房價上漲，擾亂房地產市場秩序，嚴重時還會產生"泡沫經濟"，影響整個國民經濟的發展。
2、預售資金的監管主體沒有確定，消費者的利益將得不到保護。
我國《房地產管理法》第四十四條第三款規定“商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。”該法律條文籠統地規定了商品房預售資金的用途，但并沒有明確規定商品房預售資金監管的主體、監管范圍、監管權限、法律責任等。如果開發商將預售資金挪作他用，消費者的利益將得不到保護。因此，建立商品房預售資金的監管制度對于切實保護消費者利益和維護房地產市場秩序來說意義昭然。商品房預售資金的監管的關鍵是監管主體的確定問題。
商品房預售資金的監管的關鍵是監管主體的確定問題。在這里，兩個因素必須考慮，一個是專業技術問題；一個是法律責任問題。從專業技術因素上講，一方面預售資金的監管必須由具有具備建筑工程專業知識的機構進行，做到有效地防止發展商抽逃資金，以保證工程的順利完成。另一方面，預售商品房具有一定的融資的性質，對融通的資金的監管應該有具有相應知識能力的金融商業機構參與。例如，2002年8月開始實施的重慶市《市城鎮房地產交易管理條例》規定由工程監理機構和開設預售款用賬戶的商業銀行聯合對預售資金進行監管的新制度。這種做法是可以借鑒的。就監管主體而言，前者具有建筑工程專業上的權威性，能夠對工程質量和工程進度進行準確的判斷，避免發展商抽逃或挪用預售資金；后者是與商品房預售有直接聯系的金融機構，具有金融專業知識。銀行本來就通過商品房按揭貸款加入到開發商與購房者之間的房屋買賣關系，或者以其他貸款形式與開發商建立借貸合同關系。那么，銀行和購房者一樣非常關心著自己的資金的效率與安全，作為自身利益的最佳判斷者，銀行適宜作為商品房預售資金的監管主體。由以上兩者主體共同監管商品房預售資金，能切實保證工程進度，保護購房者的合法權益。
商品房預售資金的監管主要是針對房地產開發商違反誠實信用義務的非理性的投資行為（例如盲目追求規模效應將預售資金挪作一級市場投資或者其他項目投資使用），這些行為的后果往往會導致消費者交付了資金卻不能取得期待的房產權利。這種監管對象的重點是資質信用不高的開發商，對于資質信用良好的開發商自然沒有監管的必要。
監管者對商品房預售資金如果監管不力，可能會使預售款被開發商挪用、欺詐套取資金；如果管得過死、管得過細造成效率不高，可能影響項目開發進度和房地產開發商的正常運營，無疑對房地產業的發展將造成一定的負面影響。因此，在賦予監管者監管職權的時候，除了明確監管者的監管職權范圍和監管程序外，規定其相應的法律責任是相當必要的。如果因監管不當給購房者造成損失的，監管者及預售人應當承擔連帶賠償責任。賦予商品房購買人由于對監管單位的信賴造成損失而請求監管者承擔相應的民事賠償責任的權利，一方面可以敦促監管者認真履行監管職責，另一方面也在一定程度上劃定了商品房預售購房者的風險底線，有效地保護了購房者的期待的權利。同時我們可以借鑒香港的經驗，監管者即工程監理機構和開設預售款用賬戶的商業銀行應該購買責任保險，以便在發生過錯責任時作出賠償。這樣最大限度地防范了風險，保障了消費者的合法利益。對商品房預售資金監管不力嚴重地損害了購房者的利益，嚴重擾亂了房地產二級市場的秩序，已經成為困擾房地產業健康發展的一個嚴重問題。
3、商品房的預售款管理松散
采取預售商品房預先征收部分購房款的形式現已被各城市和許多房地產開發企業所采用。就預交購房款形式本身來講并無不當，但在實踐中目前仍存在許多問題。
主要表現在：首先，沒有法律程序作保障。雖然《房地產管理法》對預售商品房的條件及程序作了規定，但對預售款在什么時期征收、預收多少沒有統一規定，造成各房地產開發企業預售款收取混亂的情況。
有的開發經營單位在工程項目尚未明確批準或規劃方案尚未完全確定時就征收預售款，結果造成許多糾紛。其次，對預售款收取的額度缺乏控制，預售的收取往往隨心所欲，對預售款比例的確定缺乏科學性。有的開發經營企業在工程設計圖紙剛出來時就要求一次納全額購房款。
例如，某房地產開發集團在其已獲得土地使用權的一土地上擬建造別墅，在設計圖剛出來時就在報上刊登山莊設計立體照片預售廣告，首批推出的豪華別墅，以8折優惠承諾一次性預收全額購房款，4天之內銷售一空。第二輪9折優惠又緊接推出，但購買者到現場一看，還是無任何工程開展。由此可見，商品房的預售款的規范與管理是十分松散的。
而根據建設部的規定，預收商品房預售款，在房屋開工建設時不得超過40%，待建房工作量完成一半時再收至60%，到房屋封頂可收至95%，到房屋交付使用全部收取。
在房地產市場發展的初級階段，部分開發商存在自有資金不足，而為了盲目擴大追求規模，就會將其將預售房款挪作其他項目使用，或者欺詐消費者將已經預售的商品房再抵押給銀行。一旦發生資金周轉困難，或者開發難以繼續的狀況，開發商很可能卷款而逃，其結果就是形成“爛尾樓”而無法交付給購房者，或者由于標的物即商品房上的擔保物權致使無法交房、難以辦理產權證。
4、商品房預售市場的糾紛不斷暴露
由于商品房預售是一種新鮮事物，有關立法還不完善，一些開發商為了獲取暴利，故意作虛假承諾，利用立法的漏洞損害購買方或其它人第三者的利益，預購方又處于明顯弱勢地位。導致商品房預售市場的糾紛不斷暴露。其中比較常見的是標的瑕疵問題和交付不能或不能如期交付問題。我們認為，正確處理商品房預售合同糾紛，必須針對不同性質的糾紛采取不同的原則。
（一）標的瑕疵糾紛及其處理。標的瑕疵在商品房預售糾紛中占有相當比例，常見的標的權利瑕疵問題和質量瑕疵問題。標的權利瑕疵主要是抵押問題和權利證書，已經交付并辦理產權登記的房屋如果仍存在抵押，購房者可以要求開發商提供擔保或要求退房；已付清房款但沒有交付的，購買者可以要求開發商提供擔保；既未付清房款也未交付的，購買方在享有知情權的基礎上，與開發商協商解決。權利證書的取得，我國法律已有規定，不在贅述。質量瑕疵主要是指面積縮水、質量標準與宣傳不一致甚至不符合正常使用或個別地方影響正常使用等，筆者認為應加大質量保障的立法，確保購買者的利益。房屋縮水，司法解釋已有明確規定。對于存在質量瑕疵的預售房屋，司法解釋也作出了具體規定。如質量嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。但該規定，過于規范，不利于操作，仍須進一步明確嚴重影響正常居住使用的范圍。另外，筆者認為開發商售房過程中所作的承諾與實際不一致的，法律應規定開發商承擔支付房款20%以上違約金，因為在購房過程中，購房方一般處于弱勢地位，合同中一般對此違約沒有約定，同時有時該類違造成的損失難以計算，致使該類違約出現后，無法追究開發商的違約責任。如果由于開發商的虛假宣傳影響購房方購房意圖的，購房者可以要求解除合同和賠償損失，如開發商在出售某一棟房屋時，對購房方說，該房前面建一層門面房，某甲因看中該房前面視野好，于是購買二層商品房一套，后來，該開發商為賺取更多利潤，將一層門面房改為二層，此時甲有要求退房并要求開發商承擔賠償損失的責任。
（二）交付不能或不能如期交付糾紛及其處理。引起此類糾紛的原因具有多方面因素，有的因建房資金不到位，有的因預售方將已預售房屋轉賣而引起等。對于此類糾紛，2003年司法解釋規定了購房方催告權和解除合同權。筆者認為，從切實維護購買方的合法利益角度出發，開發商在催告后三個月內履行的，同時要承擔違約責任。如果預售方在經催告后三個月內仍不能履行的，購房方有選擇要求開發商繼續履行合同并承擔違約責任或解除合同并要求賠償損失（損失可比照房屋價格上漲或實際損失計算）的權利。對于延期履行合同，如果未約定違約金數額，可按照已付房款額比照銀行逾期還款罰息計算。
5、在預售制度中購房人承擔的風險
（一）施工人（或稱營造人、承包人）的建設工程價款的優先受償權及對建設工程之留置權的存在對購房人實現合同目的是一很大的風險。依合同法第286條之規定，發包人（即開發商）未按照約定支付價款（即工程款）的，施工人可以對營造物進行折款、拍賣并與發包人協議將該工程折價或拍賣之價款優先受償。此外，依合同法第287第、第264條之規定，施工人尚得享有留置權。這使購房人處于極為不利之地位。因為按照買賣關系，出賣人與賣受人雖已訂立商品房買賣合同，但買賣人并非當然取得買賣標的物之所有權，尚有待出賣人轉移作為買賣標的物之房屋所有權之行為。在未實施轉移前，開發商尚有標的物之所有權。在此情形下，施工人在完成一定工作后，固得有報酬取得請求權，而購房人在已付出絕大部分甚至全部購房款之后，尚不能取得房屋所有權，即使購房人有轉移所有權之請求權，根據《合同法》第二百八十六條規定發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。第二百六十四條定作人未向承攬人支付報酬或者材料費等價款的，承攬人對完成的工作成果享有留置權，但當事人另有約定的除外。故施工人之報酬請求權比之購房人之轉移所有權之請求權更有保障。由此可知，施工人之地位顯然優越于購房人。一旦開發商違約，施工人得行使建設工程價款之優先受償權或者行使留置權，這樣，遭受損害最大的，非購房人莫屬。
（二）房屋本身的合法性，有的單位為了獲利，將一些不合法的房屋進行預售，致使預購人購房后不能取得房地產權證件，上當受騙，因此預購人購買此類房屋時應特別注意
開發商在集體土地上建設的預售房，根據《中華人民共和國房地產管理法》等有關法律法規，國家禁止利用集體土地進行商品房的開發經營，集體土地只有轉為國有土地并經征用，開發商取得了國有土地使用權證才可用于商品房開發，因此，開發商在集體土地上建設的預售商品房，預購人不要購買。
非房地產開發企業建設、銷售的預售商品房。只有其具備房地產開發資格，領取營業執照的房地產開發企業，才可以開發建設和預售商品房。非房地產開發建設的房屋，并未在政府有關房屋土地管理部門備案，其銷售的房屋很可能會碰到諸如無法辦理權屬證書之類的事情。因此不要購買這樣的房屋。
（三）開發商隱瞞無開發資格或無商品房預售許可證銷售期房。一般而言，這種開發商本身的資質就差，且無誠信可言，這樣在預購人付了房款之后，一般無法取得預定的房屋，在合同被法院宣告為無效時只能拿回本金和同期銀行貸款利息。但可怕的是消費者在取得判決書上的權利之前，缺乏誠信的開發商早已將房款挪做他用或攜款躲避，最后判決書上的權利也無法變成現實。所以購房前一定要審查開發商的“五證”，主要包括有：土地使用權證；建設工程規劃許可證；建設用地規劃許可證；開工證；商品房銷（預）售許可證。這些證書是證明開發商、銷售商資格的關鍵憑證。如果沒有它們，預購人完全有權懷疑其身份是否合法，有權拒絕其提出的任何要求。消費者還須注意上述證明文件中的建設單位、項目、建筑面積是否前后一致，是否同與您簽約的發展商名稱一致。否則，我們就可能上當受騙，蒙受巨額財產損失，甚至背上沉重的法律包袱。
（四）開發商興建房屋時，得向銀行貸款。而一般銀行貸款須由貸款人提供擔保。倘開發商將預開發之“樓盤”設定抵押，則在開發商未按約定清償貸款時，銀行得依擔保法之規定實行抵押權。抵押權屬物權之范疇，其性質為絕對權；而買賣為債權之范疇，其性質為期待權。物權之效力應優于債權，即所謂物權優先。在二者發生沖突時，即銀行（擔保物權人）要實行抵押權時，購房人（一般債權人）取得所有權之期待，要讓步于抵押權。此于購房人而言，又是一種風險。
（五）如開發商破產，依破產法第34條、第31條、第37條之規定，破產費用應從破產財產中優先撥付；更依第28條2款之規定，已作為擔保物的財產不屬于破產財產。購房人只能作為一般債權人，在開發商撥付了破產費用及清償了有擔保的債權后，還須在清償了所欠職工工資和勞動保險費用、所欠稅款后方得按一定之比例得到部分清償。顯然，在開發商破產時，遭受損害最大者，亦為購房人。
購房人在商品房預售交易中權利義務失衡以及所承受之巨大風險之原因，就在于在此種交易中，購房人不能夠原始取得所購預售房的所有權。
三、完善我國房地產市場預售制度的對策
在預售制度中，交易標的有許多不確定因素，使預購人所面臨的風險要比現房買賣大得多。并且在預售合同的簽約機會上雙方力量也難均衡，基于對弱小消費者特別保護和維護社會秩序穩定的目的考慮。我國在預售制度建立健全方面應十分注意這一問題，盡量采取一些較為完善的措施。
1、嚴格把握房地產開發公司的成立條件，保證開發商資力雄厚、信譽良好。以確保房地產開發秩序的穩定，避免一些資信不良者隨意進行房地產開發。
2、指定地點集中交易，把預售房納入成品房一同管理，便于競價和消費者集中選擇。無論是成品還是半成品房，都會涉及到要實地察看，集中交易使消費者顯得更強大，也有利于防止國家稅收的偷逃
3、嚴格貫徹執行國家和地方政府關于房屋預售條件的規定，其目的與上者相同。要普通購房者去審查大量法律文件，既沒有必要也難于實現。建議由一個職能部門承擔，這既體現了人性化的要求，也是消費者的現實需要。當然，對售房者雖實行多部門立體審查，但消費者只需審查最終審批文件即可。
4、嚴格執行統一的預售合同登記監管措施，對不合乎法律，顯失公平的格式合同不予辦理登記，對開發商一房二賣的合同不予辦理登記。最好由一主管部門牽頭，制定強制性、帶有保底性和選擇性條款的合同，嚴格限制售方的格式合同。
5、加強房屋查驗和質量監督管理。建筑主管機關應加強工程施工管理，對于建筑工程必須查驗部分，應切實查驗是否合格。
6、加強對房屋預售廣告、宣傳的管理。房地產開發企業作商品房銷售廣告時，必須標明商品房預售證批準文號。未取得商品房預售證或未標明商品房預售許可證批準文號的，房地產開發企業不得作任何形式的商品房銷售廣告。商品房銷售廣告中關于房地產狀況的說明、示意應當真實、準確。依據《合同法》的規定，像其他商業廣告一樣，商品房銷售廣告屬于要約邀請，一般情況下沒有法律約束力。因此，購房人要得到商品房預售廣告中的種種許諾條件，應在簽約時將這些承諾的內容在預售合同的附件中明確約定，按規定開發商對此不得拒絕。
7、加強對預售資金的管理。《城市房地產管理法》第44條3款規定：商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。但對于如何保證監督預售款項使用的問題目前尚無明確法律規定。筆者認為，應當指定或委托房產評估事務所或會計事務所或工程監理機構進行統一管理。消費者有權對資金的使用去向進行查詢，質疑。
8、嚴格控制預售合同的變更。已經預售的商品房，房地產開發企業因特殊原因需要變更商品房預售合同內容的，應當征得購房人同意，與購房人訂立預售合同變更協議，并報有關管理部門備案。房地產開發企業單方面變更商品房預售合同內容的，購房人有權解除商品房預售合同，并由房地產開發企業承擔違約責任。
9、建議規定最低信息透露制度，最大限度公開信息。有關房屋的合法性事項，開發商調整，有關房屋的優先受償權、限制抵押等關鍵信息必須公布。開發商往往以商業秘密為由，把本來應當告知消費者的內容故意隱瞞，比如開發商和承包商的關系，甚至惡意用已售房重復抵押，騙取銀行貸款。使有的家庭喪失了平生之所蓄，欲哭無淚。建議與房產有關的部門合署辦公，使所掌握的信息共享，并且把這些信息集中公布，供購房者參閱，防止消費者因信息獲知不夠或被誤導而做出錯誤決策。對各地段的地價、房屋的基本成本造價，公布一個指導性的價格，以防止房產開發商暴利，逃避稅收。
10、應當建立健全房屋中介品評制度，建立開發商的質量、信譽、價格，資質評比制度。便于普通消費者選擇決策。
參考資料：
1、《城市房地產管理法》1994年
一、整體情況
目前，我市范圍內爛尾樓及延期交房的房地產項目共計23個項目，其中涉及爛尾樓的項目20個，占全市各類閑置項目及“半拉子”工程的66%，其中8個為舊村改造項目，其余12個為商業開發項目；涉及延期交房的項目6個，占全市建設領域矛盾糾紛問題項目總數的42.8%。
二、存在問題
1、建設資金方面，由于前期我市房地產市場不景氣，銷售困難，加之部分企業存在同時開發多個項目、資金拆借、挪用預售資金、導致資金鏈出現問題、工程停工或后期配套難以完成。比如，部分舊村改造項目因項目前期投入資金較大，造成資金鏈問題，導致工程停工，無力開展后續工程的建設，形成爛尾工程。
2、手續辦理方面，由于我市建設用地指標不足，導致部分房地產開發企業存在未辦理用地手續的情況下施工建設，導致工程后期難以完成各種驗收手續，引發延期交房、延期辦證的問題。比如，因開發企業前期拖欠配套費，用地手續、規劃等手續不全，加之開發企業資金問題，導致了延期交房和延期辦證的問題。
3、銷售監管方面，銷售市場缺乏有效監管，部分開發企業違規預售、銷售已抵押商品房，逃避預售資金監管、房產中介良莠不齊，虛假宣傳、欺騙買房者的現象，導致銷售市場混亂、加劇了社會矛盾。
三、對策建議
1、房地產開發企業要對當前房地產市場要有正確的研判，準確估計市場風險，避免因盲目上項目、攤大餅，造成資金鏈問題。
2、加強預售資金監管，要求銷售現場公示樓盤銷控表及抵押、查封情況，嚴厲打擊開發企業逃避網簽備案、逃避預售資金監管、一房兩賣等行為。
為進一步加強城鄉住房保障，規范房地產市場行為，促進房地產業平穩健康發展，根據國務院、省、市有關文件精神，現就加強我縣房地產市場管理提出如下指導意見：
一、企業資質管理
（一）新申報房地產開發資質的企業，從業人員資質、辦公場地、擔保書等必須符合資質申報條件，擔保單位必須具備獨立的法人資格和相應的賠償能力。擔保書要明確企業破產、解散等清算情況發生后的房屋質量責任承擔方式。開發土地面積中心城區在20畝以下、其他鎮鄉在15畝以下的新公司，原則上不予審批房地產開發新資質，要求掛靠具有三級以上（含三級）企業資質且信譽良好的房地產開發企業進行開發。
（二）嚴格執行建設部77號文件規定，對暫定資質的房地產開發企業一年內無開發項目的或三年內無開發業績的公司，注銷企業資質。房地產企業無正當理由不參加年檢，視為年檢不合格。
（三）企業開發建設的項目工程質量低劣、發生重大工程質量事故的；或由于企業逃避有關法律責任和社會責任而發生群體性上訪事件，造成社會惡劣影響的，由原資質審批部門降低資質等級，情節嚴重的吊銷資質證書，并提請工商行政管理部門吊銷營業執照。
二、商品房預售管理
（一）商品房預售嚴格按象建房[2009]19號文件規定執行，實行商品房預售方案備案制度和商品房買賣合同預審核制度。申請商品房預售許可的面積，每期不得低于3萬平方米（項目總面積低于3萬平方米的不得分期預售）。
（二）商品房預售條件嚴格按甬政辦發[2012]230號文件精神執行，自年10月9日后新取得用地的房地產開發項目，低層、多層建筑主體結構結頂，中高層、高層建筑主體結構完成三分之一及以上，方可申請商品房預售。鼓勵現房銷售。
（三）建立商品房預售資金監管制度，根據象建房[2011]1號文件精神，開發企業在申請辦理商品房預售許可證時，按照法律、法規規定，必須向房產主管部門提供商品房預售資金監管協議書，按月報送建設工程完成的形象進度以及監管銀行出具的預售資金收繳、支出對賬單。
三、商品房交付使用管理
開發企業應在商品房交付使用前向房產主管部門提出交付申請，由房產主管部門組織相關人員針對交付條件進行聯合大檢查。檢查組提出的整改意見，由開發企業負責整改落實。整改完畢后，由相關部門出具整改復查意見，方可辦理工程竣工驗收備案。房產主管部門不再另行組織工程竣工綜合驗收備案。
關鍵詞：商品房預售；政府規制；價格飆升
中圖分類號：F299.23
文獻標識碼：A
文章編號：1003-4161(2012)03-0069-04
房地產既屬經濟學上的概念，又屬法學范疇，更是民生的大問題。商品房預售即指房地產開發商將“正在建設中的商品房”出售給預購人，而由預購人支付定金或房價款。關于房地產預售制度，是基于西方經濟學的“預期收入”理論，以美國代表的模式等在理論上較完善，特別是訂金的第三方保管以及封頂的預售設計，使得其制度能較好都保護消費者的利益。而我國商品房預售制度的現狀，對外經貿大學、西南政法和吉林大學多做了制度本身缺陷的理論探討，數年處于存廢爭議的激辯中。雖然多數網民及部分學者強烈要求取消，因為該項制度是房地產市場嚴重不規范的關鍵因素；但作為一種商業的運作模式，許多學者不贊同采取行政手段硬性廢止。另外，一部分學者及代表指出，關于房地產市場出現的諸多問題，其原因并非制度本身的存廢，重要的因素則是預售行為極不規范和所配套的機制未夠健全。
2010年最為激烈的房地產價格飆升造成的民生問題，凸顯市場的失靈使政府規制行為變得急迫。基于商品房預售市場的一系列問題，課題組歷經二年多的時間，對北京、天津、河北等主要地區的商品房預售市場做了調查。調查發現：一是房價飆升調控艱難，民生性和公共信心出現危機；二是商品房預售市場嚴重不規范，使購房人利益嚴重受到侵害。究其原因，一是制度設計和法律本身存在缺陷，二是政府規制監管尤其是貨幣政策存在一些問題。另外，我國房地產市場缺少政府有效規制，過于強調市場機制作用也是問題所在。房地產預售市場具有高風險性、民生性和公共信心維系性等特征，需要加強規制和監管，以救濟市場失靈的負面效果，進而保證資源的配置效率和公共利益，這也是本課題應對性策略研究的意義所在。
一、從經濟學角度看商品房預售市場中價格的規制問題
規制是政府面對市場失靈時，采取競爭替代性的一種政策治理機制，以最大化的社會福利為目的，“制定并實施的干預微觀經濟主體行為”的特殊行為或規則。而房地產既是經濟學的概念，也是涉及民生的大問題。面對金融危機下房地產期房價格飆升市場現狀，基于經濟學規制理論，政府對市場的干預愈發重要。
(一)從非主流經濟學觀點看，預售商品價格存在一定壟斷性
部分經濟學學者認為，房地產的壟斷性來自于土地供給的稀缺性和空間的固定性兩個方面，房地產期房市場價格勢必存在一定壟斷，需要加強規制和監管。
價格標準是擴內需促房地產市場穩定發展的關鍵。課題組調查，2008年各地政府都曾相繼出臺了關于促進房地產業健康發展若干意見，2009年，各地政府又推出了補充意見，從落戶政策的放寬到直接刺激消費，從土地分宗出讓、分期付款，到公積金政策的放寬，都無疑大大緩解了房地產開發企業的資金困難，促進了期房市場的銷售。但是，價格飆升又抑制消費者的購買需求。由于開發商的資金困難期已度過，解決住宅空置率居高則成了擴大內需的關鍵，但價格飆升又抑制了需要居住消費者的購買需求，而這個群體大多為中低收入消費者。由于房地產市場的壟斷特性，使得房地產開發商不肯提供價格低且數量多的房地產，造成房地產市場的效率損失，阻礙房地產市場健康內需和穩步發展。課題組認為，關于開發商的利潤限制，我國法律目前沒有任何規定，壟斷的市場只能導致房價畸高，進而影響資源的非最優配置，“難以實現帕雷托最優”。如果我們仍忽視政府的作用及其政府的社會責任，只強調市場機制而忽略壟斷特性，房地產市場癥結的根本所在難以有效得到解決。
值得一提的是，課題組在調查時還發現，非法預售行為普遍，這不只是開發商的無風險融資手段，更是先期了解市場以抬升價格的序曲。由于非法預售屢禁不止呈泛濫態勢，使買受人更加懼怕開盤后的房價飆升，不得以卷入其中，不得不受制于不平等強盜條款，使得開發商輕易地掌握著房地產市場價格的絕對話語權。飆升的高房價帶來社會凈福利的損失，使得消費者剩余移轉向開發商。但筆者認為，房地產的壟斷性雖能抬升一定價格，并不是價格飆升的根本原因。
(二)從主流經濟學觀點看，預售商品價格是由市場決定的
經濟學主流理論認為，房地產價格是房地產市場決定的，所以房價的調控應圍繞著市場進行。由于房地產市場價格年年暴漲，有經濟學家把原因歸咎于土地財政，歸咎于開發成本增加；有的歸咎于市場供需，歸咎于政府對廉租公房與經濟適用房建設的不足；還有的歸咎于通貨膨脹預期和貨幣供應過剩等等。筆者認為，預售商品房有其特殊的不動產屬性，價格飆升有市場的原因，也有貨幣政策的問題，存在著兩方面的互動：一是貨幣供應量飛速增長，通脹預期使資金需要尋找投資方向；二是居住效用是投資效用存在的基礎，也就是市場需求引導了資金的投資方向。
量價齊升
2010年初調控未開始前任志強與牛刀的賭局，隨著年底鐘聲的漸進已經顯露分曉，2010年樓市房價以漲幅超5％收場顯然已成定局。
從國家統計局的全國房地產運行數據來看，70個大中城市房價同比漲幅呈下降走勢，從2010年初的10％以上回落至11月的7.7％。
然而，進入2010年12月，一線城市的房地產市場開始逐漸回暖，除深圳出現價格小幅調整外，北京、上海、廣州等地出現量價回升。原本利好購房需求的數據卻在年底的12月狠狠沖刺了一把：北京12月商品房預售供應均價環比11月同期上漲了12.6％。
福州地產策劃人林祥認為，四大城市的銷售明顯回暖，“是因為在年底回籠資金的壓力下，近期打促銷折扣牌的樓盤開始多起來，且促銷力度比之前加大。”加之，經歷過第一次調控政策的“歷練”，人們對第二次調控政策的心理調適能力和理解消化能力相應增強，這也是樓市較快回暖的原因。“但是，深層次的原因并非心理調適，而是市場有需求。”林祥說。調查顯示，購房者中約七成屬于剛性需求，在調控政策出臺后的市場恢復期，購房的主力軍是首套自住的住戶。
近期，國家統計局上海調查總隊的網上調查顯示稱，改善現有住房、安家置業等剛性需求是上海市民購房的主要動力，超過七成。調查顯示，計劃3年內購房的受訪者中，有44.2％是為了改善現有居住條件，31％是為了購置婚房、成家立業，兩者合計為75.2％；14.3％是為子女購房，僅3.8％純粹為投資購房。這表明，改善現有住房條件、購置婚房、成家立業以及為子女購房是購房的三大主因，市民購房剛性需求仍占主導地位。
失控的調控
任志強賭贏的不是判斷失準的牛刀，而是失效的調控。
2010年12月1日，《北京市商品房預售資金監督管理辦法》(下稱監管辦法)正式實施。11月，北京的不少房企集中申領預售證，趕在11月開盤，以躲避資金監管帶來的影響。因此，不少專家曾判斷，傳統淡季的11月或將迎來供應高峰。
然而總是事與愿違，截至2010年12月上中旬，北京住宅庫存逼近11萬套，創下年內新高。北京市住建委規定，新盤獲批預售許可證3日內必須開盤也淪為了一紙空文。不僅如此，樓盤定價追漲也成為了去年底樓市的一道“淡季不淡”的風景線，預售金監管沒有斷下房企資金鏈的后路，卻先惹得開發商定價走高。
預售資金監管制度并不是新事物，原建設部早在2006年就已提出，初衷就是為了降低期房預售制度下，房地產市場的風險，特別是爛尾、延期交房等損害購房者的情況出現。但該政策一直沒有得到地方響應。“我早就跟政府提過對預收款監管，但是一直落實不了。”任志強表示。任志強認為，在中國，執行難度最大的政策，就是需要跨部門執行與合作的政策。
2010年9月，福州、廈門、海口、深圳等十幾個城市出臺了限制居民購買商品房的政策，曾注明商品房限購政策至去年年底結束。福州、廈門等部分城市日前決定，2011年將順延此項政策，并且沒有明確限購令的期限，具體截止日期將根據具體情況而定。業內人士及專家表示，政府繼續順延“限購”在意料之中，“目前樓市正處在一個敏感、關鍵的時刻，‘限購令’不能輕易取消，因為那有可能讓人理解為是樓市政策放寬的信號。”
房價平穩上漲?
“量縮，價漲，成為2010年中國樓市的顯著特點。”林祥對記者說。
以福州為例，剛剛過去的2010年，福州五行政區住宅總簽約套數報出18928套，同比2009年減少28054套，交易量較去年萎縮了60％，僅比2008年的低谷多出1306套。盡管成交量相較2008年的低谷并沒有太大變化，但福州樓市均價已經由2008年的7000～8000元上升至2010年的11000～13000元，漲幅高達50％以上。
市場人士認為，成交量下降主要原因是政策調控，而非市場不好。他們擔憂，一旦樓市調控政策不繼或效果不好，被壓抑的剛性需求爆發，很可能導致市場出現井噴現象，而導致房價飆升。
“2011年房價很難掉下來。”福大房地產研究所所長王阿忠表示，控制房價要從源頭出發，也就是控制地價、壓縮利潤空間，同時改進招拍掛方式，擴大商品房供給。不能一味看重土地財政，但地方政府與中央政府之間的博弈恐難以改變。在他看來，2011年中央政府將繼續加強和改善房地產市場調控，包括加大保障房建設力度，抑制投資投機性需求等。然而，總體來看，房價仍會往上走，比2010年漲幅更高，之前被壓下來的購買力會集體釋放。
我公司在___________________開發建設的商品房項目：____________棟，該項目占用士地的《國土證》字號為______________________________，土地性質均為____________用地，擬預售的房屋面積為__________平方米，共________棟，在________________________開設有預售款專用賬戶，賬號為__________________。現申請辦理《商品房預售許可證》，并具結如下：
一、我公司承諾：
1、隨時根據貴局的要求詳細匯報預售款專用賬戶的存取、使用情況；
2、隨時接受貴局對預售專用賬戶內資金使用的監管。
二、我公司保證；
1、上述商品房的預售款全部存入專用賬戶內，在項目竣工之前，專門用于該商品房的建設，不挪作他用；
2、申請預售部分的建設工程及占用土地都沒有設定他項權；
3、根據國家的法規、政策以及本公司對社會的承諾，凡是房屋不應出售的部分，絕不出售。
如有違反以上具結內容，本公司原因承擔一切法律責任
貴陽市房地產在供應量方面：2013年商品房市場保持平穩增長態勢，供應量較2012年有所回落，但依然處于高位，成交量同比2012年持續上楊。2013年貴陽市場供應維持12年慣性，依然處于高位，總體有所回落，商品房供應量為1405.17萬m2，同比去年出現回落，跌幅達到13.36%。由于花果園、未來方舟及西南商貿城等大規模項目上市，供應量保持高位震蕩，連續兩年突破1000萬m。
二、貴陽市房地產市場監管存在的問題
貴陽市房地產市場雖然成穩定的增長，但是也存在諸多問題，特別是在監管方面存在的問題異常突出，主要體現在以下幾個方面：
（一）監管體系不明朗，監管效力分散
貴陽市現行的房地產監管措施多是由各部門結合國家多部委下達的通知，針對為各階段市場調控需要分頭制定而出臺的，行業所涉及的房管、建設、規劃、國土、稅務、銀行、工商等部門各有監管辦法或規定，條款關聯度不高，下發時間跨度較大，顯得整個市場監管體系不夠明朗。由此也導致了各部門間各自獨立監管、信息互通不暢、市場監管效力分散。雖也組織多部門聯合監管活動，圍繞房地產項目審批、開發、交易等環節進行監管審查，但由于活動時間短，收效只是一時，在長遠的監管效用中收效甚微。
（二）房地產監管信息平臺不完善
房地產監管信息平臺包括內部平臺和外部平臺。內部平臺主要為管理部門提供房地產監管的數據及信息的監管平臺。外部平臺是指監管部門面向公眾能及時快捷地了解房地產市場信息，同時，監管部門迅速將反饋意見進行處理。目前在貴陽市，房地產監管信息外部平臺主要是貴陽市住房和城鄉建設局所設立的房地產市場監管處設立的網站和貴陽住宅與房地產信息網。前者網站共設立了最新工作信息、公示公告、資料下載、部門介紹五個欄目，這五個欄目中的信息均為2006~2009年的內容，沒有一條2014至2010年的監管信息，每個欄目中的信息內容少，沒有及時更新，嚴重的影響公眾對監管政策、制度的知情權。不理于監管的實行。
（三）監管部門的執行力不夠
房地產市場包含了房地產從生產銷售到售后服務的全過程，是涉及土地、拆遷、規劃、融資、建筑等部門的龐大系統工程，任何一個環節出現問題，都會影響房地產的發展。因房地產市場涉面廣，監管部門很難做到全方面有效的監管，很多環節并沒有真正的監管到位。
（四）監管不當造成存在爛樓現象
貴陽市房地產市場監管中，一直存在較大漏洞，不但未能發揮監管其應有的作用、有時甚至由于操作不當，影響了公眾的日常生活。貴陽市房地產市場存在因監管不當，造成許多樓盤存在質量問題。如：世紀城、大正雨曦城等許多樓盤都存在墻壁出現裂縫，墻壁漏水等諸多房屋的質量問題，這說明監管部門在驗收房屋時，驗收沒有仔細到位，而且出現這些問題的部分樓盤，監管部門未要求房開商限期整改，使得公眾的合法權益得不到保障。
三、完善貴陽市房地產市場監管的對策
（一）推進房地產市場監管體制改革
貴陽市房地產市場監管涉及多方面的工作，客觀上需要一個統籌全面的工作的機構，這樣有利于解決政策互相抵觸的問題。在實踐中，可以成立議事協調機構，包括貴陽市住房與城鄉建設局、貴陽市國土資源局、貴陽市國家發展與改革委員會等部門的領導組成，由分管經濟工作的領導組織協調各部門的監管工作。這樣在政策制定時，與相關部門協商，保證政策之間的協調。
（二）加強房地產監管信息平臺建設
貴陽市房地產監管信息平臺可以對房地產市場的信息進行收集、整理和分析，依靠一定的信息技術手段，監管信息并形成反饋機制和決策機制。貴陽市房地產監管信息平臺主要應提供供地、建造、銷售、再銷售等方面的信息。信息要及時進行更新，并需要增加在線辦事和公眾參與的功能。這樣不僅能增加監管的透明度，還能有利于公眾辦理房地產相關方面的事宜，并且為監管部門決策和制定政策提供依據。
（三）構建房地產市場監管問責制度
通過完善問責體系和問責制度，進一步健全監管機構職責體系。首先要明確劃分各監管部門和監管人員的權責界限，確定官員問責標準。其次要加大同部門問責力度，并且對不同監管部門有連帶責任的也要問責。最后要完善貴陽市房地產市場監管問責的法律法規。具體來說，比如執行差別化住房信貸、不到位，房地產相關稅收征管不力，個人住房信息系統建設滯后等問題，要對相關負責人相關部門進行問責。
（四）監管部門不定期抽查
為了確保市場穩定，各相關監管部門應不定期組織抽查，加強開發建設、預售等環節動態監管。對存在問題的責令限期整改，逾期不改的給予相應處理，作為不良經營行為記錄其信用檔案，并向社會曝光。
（五）完善房地產商品住房預售監管制度
貴陽市監管部門要嚴格商品住房預售許可管理，房開商應當按照預售方案售房，預售方案中若有主要內容發生變更的，應當報主管部門備案并公示，并且預售資金要全部納入監管賬戶，確保用于項目工程建設。以防止部分房開商樓盤未支付施工方款項，而樓盤卻已賣出。若房開商因有種原因無法支付施工方款項，而導致施工方阻止戶主入住。例如：大正雨曦城M棟戶主購房多年，卻因房開商無法支付施工方尾款，導致施工方阻止戶主入住。目前此問題依舊沒有得到妥善的解決。監管部門將預售資金要全部納入監管賬戶，不僅確保用于項目工程建設，而且能確保戶主享受及時入住應有的權利。
四、結語
【關鍵詞】規制 非法預售 商品房預售 MIGA機制
房地產預售市場具有高風險性、民生性和公共信心維系性等特征。針對房地產預售的一系列問題,筆者所在的課題組于2008～2009年對河北省商品房預售市場展開了全面調研。調查結果顯示,房地產非法預售現象嚴重,風險擔保機制和彌補性規章制度缺位。面對期房市場現狀,課題組認為,政府角色既不是壅堵者也不是放任者,而應成為疏導者。政府采取“在疏導中規制”的策略,能有效解決數年禁而不止的房地產預售市場不規范造成的矛盾激化問題。
河北省商品房預售市場問題調查及分析
非法預售禁而不止。課題組對河北省部分期房市場開展了為期一年半的調查,發現不規范情況十分嚴重,非法預售屢禁不止。而且主管部門所公布的期房交易信息,多數晚于真實交易3～6個月。課題組分析,非法預售現象之所以具有如此普遍性,一是法律自身的原因,開發商的責任承擔較輕;二是獲得遠期利益的動機驅動,使非法遠期交易市場難以消除。按照《城市房地產管理法》第六十七條和《城市房地產開發經營管理條例》第三十九條的規定,沒收違法所得,僅指違法行為人從事預售商品房活動獲得的利益,而罰款的數額僅限定為已收取預付款的1%以下。由此,開發商在權衡利益后,往往認為寧可被罰1%,也遠比兌現當初的價格承諾獲利豐厚,于是誘發了道德風險。而買受人又懼怕開盤后的房價飆升,這使得開發商掌握著房地產市場價格的絕對話語權。既然非法預售數年屢禁不止,不如進行疏導,允許非法遠期實際交易浮出水面,并加以指導和規制,以避免政府部門成為聾子的耳朵、盲人的眼睛,摸不進湍流深處而形成放任的“真空地帶”。
房地產期房交易不規范,嚴重侵害消費者權益。從交易初始的廣告欺詐,到最后的權屬辦理拖延等環節,都存在開發商侵犯買受人權益的現象,有些情形涉面廣、風險大,應引起高度關注,以及時規制彌補。
第一,公攤面積陷阱糾紛較多。公攤面積欺詐較多主要表現在:一是增加公共建筑的內容,將原本沒有或不該列入的建筑列入公攤范圍;二是在不增加公共建筑數量的前提下,將測量面積人為加大;三是調高公攤系數,在不改變實測公攤面積的前提下,增加每戶的公攤面積。最高院雖出臺《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》,但只規定了面積誤差的處理原則,而對業主是否有權選擇測量單位,測量失誤的責任是否由開發商承擔連帶,面積測量報告是否應當附圖等具體問題,該解釋沒有說清。只有建設部的行政規章和地方政府的部門文件做出了原則性規定。
第二,單邊風險分擔制度嚴重不規范。課題組調查發現,有的開發商將購房人的大額首付款(最低達購房款的30%),直接存入某個人賬戶,且不開具發票,以收據替代,長達一年以上,實際上將風險完全轉嫁給消費者。課題組認為政府應加強規制監管,建立完備的風險分擔機制,保障住房預售制度下的金融安全。因為這不僅涉及房地產預售市場秩序,還涉及金融、納稅、價格領域的規范。風險應該由多個利益主體依風險與收益對等的原則共同分擔,包括開發商、房地產投資者、建筑商、銀行及購房者。
政府“在疏導中規制”的對策分析
“規制是政府行政機構針對市場失靈的諸方面,以社會福利最大化為目標,制定并實施的干預微觀經濟主體行為的一般規則或特殊行為。”①規制的產生是與市場失靈相聯系的,面對金融危機下河北房地產期房市場現狀,政府規制作用愈發重要。課題組認為,我們應大膽突破固有思維,借鑒大禹治水的“在疏導中規制”的思路,允許非法遠期實際交易浮出水面,進而加以指導和規制,避免政府的監管流于形式。
建立自行申報非法預售所得款制度,使非法預售浮出水面。接受遠期非法交易市場的客觀存在,疏導通路再行規制。2009年12月中旬,唐山市房管局提出修改《唐山市房地產交易管理條例》和制定唐山市《商品房建設銷售監督管理辦法》的建議,并提出凡不在規定期限內自行申報違法收取預售款實際數額的,查封企業賬號及主要股東個人存款,由稅務、審計、工商等部門對其收入進行審計、核查。同時,限制涉嫌非法預售商品房的企業開發經營行為,對不如實申報相關情況的,市政府相關部門不予繼續辦理或受理相關審批手續。課題組認為,唐山房管局突破非法預售真空地帶,提出自行申報違法收取預售款并加以監管的措施,將是政府角色由壅堵者轉為疏導者的一個重要轉變。
明確商品房非法預售款(包括合法預售款)監管辦法,進行專戶監管。課題組認為,即使在合法預售階段,商品房預售款的監管也呈缺失狀態。所以,從非法預售到合法銷售,政府應借鑒國際經驗,將預售款(包括非法預售款)進行專戶監管。香港經驗的專戶監管理念是:預售款的主要目的在于確保其購買物業的順利建設,以及其后產權的順利轉移,預售款的使用必須符合項目建設的需要。另外,根據美國法律,開發商可以要求有購房意愿的人繳納一定數額的訂金,但這部分訂金并不直接交給開發商,而是由第三方來保管。第三方包括具有合法執照的律師事務所、房地產經紀公司、保險公司、能夠提供擔保服務的政府有關部門等等。這些經驗都值得我們借鑒。政府應盡快建立預收款專戶監管制度。這不僅有助于規范房地產預售市場秩序,還決定著公眾的信心和房地產市場的持續健康發展。
借鑒《多邊投資擔保機構公約》,建立房屋預售制度風險擔保機制。鑒于商品房預售單邊風險承擔的危害,必須建立救助機制,其核心在于建立風險擔保基金。可以借鑒《多邊投資擔保機構公約》②,強化政府等監管機關的責任,建立房屋預售制度的風險擔保機制。MIGA(多邊投資擔保機構)機制不同于任何國家官辦擔保機制的突出特點,在于它對吸收外資的每一個發展中國家會員國,同時賦以“雙重身份”,它既是外資所在的東道國,同時又是MIGA的股東,從而部分地承擔了外資風險承保人的責任。借鑒這一經驗,可由政府或政府委托相關部門成立中介咨詢企業監督指導機構,建立房屋預售制度的風險擔保基金。借鑒MIGA中的“雙重身份”,要求參加房屋預售制度的房地產開發商,按營業額繳付一定的保險額。一旦出現風險,開發商既是被該機構追償的人,又是該機構的股東,需承擔部分風險承保人的責任。通過這樣的機制,不僅可以構建雙邊或多邊風險擔保,還將有效地約束房地產開發商,減少違約。
制定套內建筑面積計價規章,采用鼓勵政策疏導開發商合法交易,減少糾紛。如前所述,我國商品房預售制度的設計缺少對消費者權益的保護,關于公攤面積計算,法律自身存在缺陷。當現行制度不夠完善時,必須及時對制度加以補充和完善,以促進和保證房地產業的健康發展。福建、重慶、北京等省和直轄市已于10年前相繼推出套內建筑面積計價銷售的相關辦法,但河北省還沒有采取任何措施,這使期房消費者權益在此環節的保護呈缺失狀態,實踐中產生的糾紛較多。套內建筑面積計價雖然不能左右價格,但能使面積更加明確,利于操作,避免糾紛,利于穩定。同時,政府主管部門應出臺相應獎懲政策,與糾紛數量掛鉤,引導開發商合法交易,減少欺詐,促使其誠信交易。
關注民生,采用“疏導中規制”策略控制房價的非理性上漲。2009年12月17日,財政部、國土部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》,明確了開發商如果拖欠土地出讓金價款,不得參與新的土地出讓交易。這是政策打出的“第一拳”,打向開發商囤地、炒地,遏制部分城市房價過快上漲。據課題組調查,隨著河北省期房市場交易的活躍,河北省房價也在不斷攀升。例如:石家莊市2009年1月至10月份,新建商品住房月均價從3606元/平方米不斷攀升至4600元/平方米;唐山市新建商品房成交均價達6956元/平方米,為全省之最,高檔項目均價為7513元/平方米。
由于開發商已度過資金困難期,而房地產市場的壟斷結構又導致房地產開發商不愿提供低成本、低價格、數量更多的房地產產品,從而給房地產市場帶來效率的損失,直接影響擴大內需政策的實現以及市場的穩定發展。因此,遏制非理性房價,除了需要采取各種限制性政策外,還需要引導民間資本重新回歸實體經濟,進行產業投資。政府進行疏導性政策研究,將有助于緩解房地產投資過熱的態勢,使房價和房市理性健康地發展。同時,政府在疏導中規制,可以考慮實行項目、成本及價格信息披露制度,進一步研究期房銷售過程中明碼標價的方式和內容,規范房地產經營者的價格行為。
總之,房地產既屬于經濟學范疇,也屬于法學范疇,更是涉及民生的大問題。一個健康的房地產期房市場才能實現持續穩定的發展,一個健康的房地產市場與政府的疏導監管密不可分。(作者分別為河北理工大學副教授、教授;本文系河北省社會科學基金2009年度項目,批準號:HB09BFX007)
注釋
關鍵詞：商品房預售；權利保護
中圖分類號：D920.5文獻標識碼：A文章編號：1005-5312（2012）12-0287-01
一、商品房預售制度概論
（一）商品房預售的概念
根據建造商品房所處的權利狀態，通常將商品房分為現房和期房兩種形式。所謂期房，又稱摟花，是指正在建造中的商品房或雖已經建成但尚不具備交付房屋和產權轉移條件的商品房。商品房預售通常是指這兩種期房的銷售。《城市房地產管理法》對這種商品房銷售制度也予以確認。但是，該法對商品房預售制度僅作了一般規定，仍有許多法律問題需要探討和廓清，因此，對商品房預售制度的有關法律問題進行探討具有現實意義。
（二）商品房預售的條件
根據《城市房地產管理法》第44條的規定，商品房預售必須具備以下幾個條件：
1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。2、持有建設工程規劃許可證和施工許可證。3、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。規定這一條件的目的，主要是為了防止土地使用權人“炒地皮”而浪費土地資源。4、向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證。
二、商品房預售合同的性質和有效條件
（一）商品房預售合同的性質
商品房預售合同是以建造中的房屋為標的物的，屬于買賣合同的一種，但商品房預售合同與一般買賣合同又有所不同，因而，理論上對于商品房預售合同性質的認識，還存在著許多不同的意見。從法律上為商品房預售合同定性，則商品房預售合同屬于遠期交貨合同。所謂遠期交貨合同，是合同雙方當事人在合同中約定在將來的一定期間內交貨的合同。這類買賣合同僅是在交貨期限方面與一般買賣合同有所區別，而在合同的訂立、貨物價格的確定、履行地點等方面與一般買賣合同沒有任何差別。當事人必須在合同規定的期限交貨，否則即應承擔違約責任。
（二）商品房預售合同的有效條件
1、商品房預售合同的主體必須合格
根據《城市房地產管理法》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規定，商品房預售合同的預售方應當具備下列條件：第一，預售方必須是經過批準設立，并在工商行政管理部門登記注冊的房地產開發企業。第二，預售方必須交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。第三，預售方必須取得建設工程規劃許可證，投入的開發資金必須符合法律的要求。第四，預售方必須取得商品房預售許可證明。
2、商品房預售合同的形式必須符合法律的規定
根據法律的有關規定，商品房預售合同必須采取書面形式。在實踐中，商品房預售合同一般采取標準合同的形式，具體條款由預售方事先擬定，主要內容包括：雙方當事人的情況；預售商品房的基本情況（如商品房的座落、土地使用權證號、建設工程規劃許可證號、商品房預售許可證號、房屋建筑面積、房屋結構等等）；預售商品房的價格及支付辦法、期限；交付房屋的日期；違約責任及免責條件；糾紛的解決方式等。根據《城市房地產管理法》的規定，當事人訂立商品房預售合同后，預售方應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。
三、商品房預售中預購人的利益保護
首先，商品房預售登記應當作為預售合同的生效要件。商品房的預售登記并不是一種物權登記，它使購房者取得了對尚在建的商品房的具有物權性質的期待權。而要將商品房預售登記制度上升到實質意義上法律強制的高度，則必然要求將登記作為預售合同的生效要件。只有這樣，才能促使房地產開發企業與購房者必須到有關部門進行合同登記，通過登記使合同產生公示的效力，對抗第三人的購房行為，減少商品房預售的糾紛，從根本上保護購房者的合法權益的實現。
