時間：2023-06-01 09:08:48
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產項目可行性研究，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
按項目研究詳細程度的不同，可行性研究可分為投資機會研究 、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，各階段的內容是一致的，只是指標的詳細程度存在差別。當然，房地產項目可行性研究的具體內容因項目的復雜程度、環境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術經濟評價。其具體內容如下：
1)項目概況。
項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發項目的自然、經濟、水文地質等基本條件，項目的規模、功能和主要技術經濟指標等。
2)市場分析和需求預測。
在深入調查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發項目的市場需求及市場供給狀況應進行科學分析、客觀預測，包括開發成本、市場售價、銷售對象及開發周期、銷售期等。
3)規劃方案的優選。
在對可供選擇的規劃方案進行比較分析的基礎上，優選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對其進行詳細描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區、市政基礎設施分布、項目的主要技術參數和技術經濟指標、控制性規劃技術指標等。
4)開發進度安排。
對開發進步進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。大型開發項目，其建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發，這就需要對各期開發的內容同時作出統籌安排。
5)項目投資估算。
項目投資估算即對開發項目所涉及的成本費用進行分析估計。房地產開發項目涉及的成本費用主要有土地費用、期間費用及各種稅費等，估算的精度要求布告，但應充分注意各項費用在不同建設期的變化情況，力爭與未來事實相符。
6)資金的籌集方案和籌資成本估算。
根據項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。房地產項目投資額巨大，開發商必須在投資前作好資金的安排，并通過不用方式籌措資金，保證項目的正常運行。
7)財務評價。
財務評價是依據國家現行財稅制度、現行價格和有關法規，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務狀況進行分析，借以考察項目財務可行性的一種方法，其內容包括項目的銷售收入和成本預測，預計損益表、資產負債表、財務現金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期、債務償還期、資產負債率等。
8)風險分析。
風險分析是可行性研究的一項重要內容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。風險分析通過對影響投資效果的社會、經濟、環境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質和程度，為控制項目運作過程中的關鍵因素提供依據，也為投資者了解項目的風險大小及來源提供參考。
9)國民經濟評價。
國民經濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現率等經濟參數，分析計算項目對國民經濟的凈貢獻，并評價項目的經濟合理性。它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據之一。因此，在房地產項目開發過程中，要綜合考慮項目對社區、城市環境、資源有效配置的影響，進行項目的國民經濟評價。國民經濟評價包括社會、經濟和環境效益評價。
財務評價和國民經濟評價都屬于項目的經濟評價，但兩者的評價角度不同。財務評價側重于項目本身的獲利能力，國民經濟評價側重于項目對于國民經濟的貢獻，即按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價項目的經濟合理性。所以國民經濟評價又叫費用效益分析。
關鍵詞：房地產；開發；可行性研究
中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 (2012) 14-0090-01
一、引言
著名房地產教育學家格里科普認為，當房地產項目師認為，一個項目詳細具體的計劃在有限資源和特定約束條件下，滿足特定目標合理的可能性以后，就具有了可行性。房地產開發項目的可行性研究主要是在在房地產項目決策之前，對擬開發的項目進行系統而全面的調查和分析，并運用科學的評價方法，得出一系列評價指標值，最終確定該項目是否具有可行的綜合研究。房地產開發項目的可行性研究是投資決策的重要依據和資金籌措的重要依據，是房地產項目初步設計的依據，也是環保部門對項目環境審查的重要依據和項目后評估的最終依據。
二、我國房地產開發項目可行性研究中存在的問題
（一）可行性研究缺乏完善理論指導
目前，我國房地產開發項目可行性研究基本是根據建設部于2000年所實施的《房地產開發項目經濟評價方法》。該規定雖然對房地產開發項目的經濟可行性提出相應的研究方法和框架。但是，由于房地產開發項目和其他一般工業建設項目有很大不同，難以直接套用《建設項目經濟評價方法與參數》，許多研究分析人員只能根據個人理解，對于計算評價指標有選擇性的適應，對于房地產決策缺少指導和參考價值，導致許多房地產開發項目可行性研究報告質量低下問題。
（二）可行性研究注重經驗分析
雖然房地產開放項目可行性研究報告在房地產項目開發中具有十分重要的作用，但是一些房地產開發商并未對此足夠重視，經常存在忽視可行性分析，從而導致房地產項目開發失敗的現象。毫無疑問，經驗是很寶貴的財富，在房地產開發項目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也會出現經驗與市場不符合的問題，如果在這樣的條件下，仍然依靠經驗來對房地產開發項目的可行性進行分析，可能就會導致決策和市場脫節甚至背離的問題，增加了房地產開發項目的市場風險。
（三）房地產開發項目可行性研究的市場定位不準確
市場定位是開發商賦予一個項目的文化精髓，決定了項目的營銷方向。在許多房地產開發項目可行性分析的過程中，市場定位是十分重要的。弘基集團在上海徐家匯的弘基休閑廣場項目開發成功以后，決定在上海四川北路開發另外一個更大的房地產項目，主要用于餐飲和百貨經營。但是后來開發的房地產項目收益一般，遠不如徐家匯的弘基休閑廣場，其主要原因在于對該項目的市場定位不準，在該房地產項目周圍已經有了類似的經營業態，而且已經形成品牌，新開發的房地產項目與其存在經營范圍重疊問題。
（四）先入為主進行開發
在許多失敗的大型房地產項目投資決策中，許多都是因為一些可預測的因素所導致的。例如，一些高級別墅由于坐落在大型工業園區，導致別墅周圍風景被破壞，經常發生別墅無人問津現象。一些房地產項目由于是位于規劃失控的農民居住區內，在回遷房和廉租房的沖擊下，導致房地產項目半途而廢。有的房地產項目由于建設成本遠遠超過當初立項的預算資金，導致房地產開發資金后繼資金匱乏。在和一些失敗的房地產開發商進行交流，他們經常會發出“真沒想到”的感慨，回過頭再去看看他們項目的可行性研究報告的時候，幾乎都在引經據典，都是為了證明該項目是可行性而驗證的，從而犯下先入為主的錯誤。
三、房地產開發項目可行性研究完善對策
在國家加大對房地產市場宏觀調控力度的背景下，房地產市場陷入低迷，“只要把房子建起來就不愁沒人買”的房地產市場緊俏時代已經一去不復返。因此，房地產項目開發更加需要重視對可行性研究的分析。具體而言，可以從以下幾個方面加以完善：
（一）要嚴格房地產開發項目審批程序
在房地產項目建設的過程中，要對可行性研究的審批嚴格管理。近年來，房屋建筑物質量問題一直是黨和國家關注重點，連續多次發文要求加強房屋建筑物質量管理。特別是國務院在1999年了《加強基礎設施工程質量管理的通知》以后，又在2000年頒布了《建設項目質量管理條例》。因此，房地產開發項目可行性研究中，首先要重視質量問題，要嚴格加強項目建設前期質量，切實執行房地產項目建設基本程序，各類房地產開發項目必須要做好可行性研究，任何單位和個人都不得將可行性研究程序簡化，對于初步設計、可行性研究報告、項目建議書等文件不達到規定，評估單位堅決不予評估，審批單位更不得進行批準立項。
（二）要重視市場調研
房地產項目市場影響因素較多，專業較廣，行業較多，以及房屋建筑物不可移動性，投資風險較高等特點。房地產開發項目可行性研究中，市場調研在整個環節中具有十分重要的作用，甚至可以說直接影響到房地產開發項目成敗。無數個失敗的案例已經使開發商成人認識到市場調研的重要性，但是他們對于市場急于了解的心態和他們對市場的膚淺認識和軟弱行動之間形成了鮮明對比。因此，要充分認識到必須對市場進行系統、科學調查研究，要在市場調研中運用成熟科學理論作為知道，要能夠加強和專業調查公司、科研院所進行合作，通過小組座談或者抽樣調查等方式，對客戶需求進行深入調研。
（三）要不斷更新經營理念
目前，針對我國房地產市場不景氣的情況，許多房地產開發商都把眼光瞄準了商業地產開發方面。但是房地產開發和商業地產開發屬于不同領域，房地產開發商雖然對于房地產開發較為了解，但未必對商業地產經營熟悉。房地產開發商不應盲目建設開發，要對經營理念進行更新，特別是要采用先招商的方式，讓更多深諳商業經營的人士參與到房地產開發前期市場調研中，使項目更加符合商業需求，更加符合市場需要，唯有如此，才能夠促使房地產開發項目得以成功。
參考文獻：
[1]馬鑫.試論如何加強房地產項目可行性研究[J].城市開發,2008,6.
【關鍵詞】房地產；投資項目；可行性研究
房地產投資項目的可行性研究是在房地產投資項目決策階段，對項目的投資環境和條件等內容進行較為深入的調查研究，制定、分析和評價各種投資方案的可能性、技術性和經濟合理性。房地產投資項目可行性研究是投資決策、資金籌措、實施操作、立項審批的重要依據之一。房地產投資項目一般具有投入多、風險大等特點，對房地產投資項目進行科學合理的可行性研究，是控制投資風險、確保合理開發的基礎性條件，甚至關系到房地產投資項目的盈虧成敗。
一、房地產投資項目可行性研究的作用
（1）作為項目投資方的決策依據。可行性研究是房地產投資項目開發的第一個環節，根據可行性研究的研究分析結論，項目投資方會進行研讀并最終決定是否投資該項目和投資規模等事項。（2）作為項目主管方的審批依據。房地產開發企業應就擬投資的房地產項目編制申請報告，報送項目審批核準機關申請審核批準。項目申請報告中所含最重要的文件之一就是項目可行性研究報告。項目審批核準機關是否批準該項目，很大程度在于項目可行性研究是否科學、合法、合理，是否具有理想的經濟和社會效益。（3）作為項目籌資的重要參考資料。房地產投資項目一般是高投入高風險，不進行深入的可行性分析研究，一般很難對外籌資。銀行等金融企業、投資公司等財務戰略投資者是在承擔的風險較小、項目具有足夠的還款能力的情況下，才可能給予項目貸款。（4）作為項目進行前期工作的依據。項目的前期工作包括規劃設計、人員招聘、施工準備等，在房地產投資項目的可行性研究中，都會提及各項工作安排的時間表。如無其他情況的改變，一般應根據該計劃行事。
二、房地產投資項目可行性研究階段的劃分
（1）投資機會研究。投資機會研究是指對項目投資者選擇投資機會和方向提出輪廓性建議，目的是在特定的地區內，根據有關法律法規和政策，同時結合資源條件和市場供求等條件尋找并選擇合適有利的房地產投資項目。投資機會研究一般依靠粗略的估計而不是依靠詳細的分析，主要是從投資收益等角度研究投資的可能性，進行投資機會的選擇和鑒別，引起高層決策者的投資意向。投資機會研究的結果允許誤差在30%之內，研究費用占投資總額的0.1%～0.2%。如果初步證明項目投資的設想是盈利并且可行的，則可以再進行更深入細致的研究分析。（2）初步可行性研究。初步可行性研究是指對房地產項目投資中一些重要環節和關鍵問題進行專題研究，進一步說明投資項目的價值所在。研究分析的關鍵問題主要包括：分析投資機會研究的結論；有哪些關鍵問題需要進行輔助研究；在擁有詳盡資料的基礎上進行測算并作出是否進一步研究的決定等等。初步可行性研究階段的結果允許誤差在20%之內，研究費用占投資總額的0.25%～1.25%。通過初步可行性研究，可以對項目的盈利和前景做進一步的分析和判斷。（3）詳細可行性研究。詳細可行性研究是項目投資決策的基礎和關鍵步驟。其主要是對項目從技術和財務等方面進一步探討可能性和合理性，對項目提出結論性意見并最終形成正式的可行性研究報告。詳細可行性研究的結果允許誤差在10%之內，研究費用占投資總額的比例根據項目大小不同而有所不同，一般在投資總額的0.2%～3%之內。另外，根據有關規定，對于限額以上的大、中型項目及重要的小型項目，須經有權審批的單位委托有資質的咨詢評估公司就項目可行性研究報告進行充分的分析論證和評價。未經該程序的項目，任何單位不準審批和組織建設。其主要內容包括：全面審核報告中反映的各項情況是否真實存在；全面審核各項指標計算、參數選擇是否正確；從企業、社會和國家等方面綜合分析和判斷項目的經濟和社會效益；分析并最終判斷項目可行性研究的可靠性和客觀性，對項目作出最終的投資決策提供專業的評價意見。
三、房地產投資項目可行性研究的基本內容
根據房地產投資項目的性質、規模和復雜程度的不同，可行性研究的內容各有側重，不盡相同。本文以廣東省DQ房地產投資項目為例，具體探討可行性研究基本內容的以下幾個方面：第一部分是介紹DQ當地的經濟發展狀況。具體可從當地的地理位置、交通情況、人口數量、生產總值、固定資產投資額、社會消費品零售總額等方面進行資料和數據的收集，以作為項目開發的基礎背景資料。第二部分是DQ當地的地產行業市場分析。具體可從房地產市場宏觀的政策法規和市場行情，結合DQ當地房地產市場的供給和需求進行理論和數據分析，以作為項目研究的重要決策資料。第三部分是項目概述。具體包括項目名稱、項目地塊的權屬人及相關方、項目的地理位置和現狀、土地面積、土地成本、主要建設條件和規劃要點（包括容積率、建筑密度、綠化率等）。第四部分是規劃設計及建設方案的選擇。根據上述當地的地產行業市場分析、項目概述和規劃要點，進行市場供求現狀分析及預測，服務對象分析，房地產產品價格預測并最終制定規劃設計方案，選擇并確定商住、商業或其他建設方案，制定租售計劃，確定擬建項目建設規模、項目構成及平面布置和建筑方案選擇。第五部分是經濟及社會效益評價。一是根據規劃要點，預算項目的投資總額，并計算出項目的稅后利潤、總投資回報率、自有資金投資回報率等多項指標；如規劃要點尚不確定，可選擇幾個最接近的規劃要點，計算出多個方案。二是投資效益評價，財務評價指標主要有投資回報率（ROI），內含報酬率（IRR），凈現值（NPV），投資回收期（PP）等等，可根據項目的不同，選取其中的幾項指標作為評價項目經濟效益的依據。可從國民經濟評價、項目環境效益等進行社會及綜合效益評價。第六部分是項目風險評估，采取定量和定性兩種分析方法。定量分析主要采取臨界點分析，一般以內部收益率10%為限來確定最低銷售價格和最高建安費用。定性分析則需要對經營風險、政策風險和市場風險等進行分析，并得出相應的具體對策及預案。第七部分是現金流量以及資金籌措。主要包括：現金流量年度流入和流出的具體安排計劃、資金的籌集方案和籌集成本、項目的還貸能力分析等。第八部分是開發思路和項目實施進度。主要包括開發項目的管理模式、機構設置、管理人員的配備方案、人員聘用及培訓計劃、項目管理費用預算等等。項目實施進度主要前期開發進度和工程建設進度計劃，具體包括各個單項工程的開工和竣工時間，施工進度安排，建設場地布置，施工隊伍選擇等等。第九部分是研究結論及建議。根據上述研究分析結果，對投資項目是否具有可行性作出明確的結論性意見，同時針對投資項目存在的一些關鍵問題提出具體的建議供高層決策。一份優秀的房地產投資項目可行性研究報告應是編制依據真實可靠、結構內容豐富完整；報告文本格式要規范嚴謹，附圖、附表、附件齊全；報告表述形式盡量圖文并茂，具有數字化、圖表化和直觀化的特點；報告的深度和廣度能夠滿足投資決策的需要。
四、房地產投資項目可行性研究中的關鍵問題
1.市場定位。房地產投資項目最重要的關鍵問題之一就是市場定位，應以適量的超前意識，對項目進行合理的規劃和定位。一個房地產投資項目一般需要兩年以上，這段時間內的法律政策、市場環境和消費行為觀念可能會有變化，有時甚至變化甚大。如何適應變化，這就需要掌握變化的走勢，找準項目準確的市場定位。房地產投資項目的市場定位就是需要在深入細致的房地產市場調查、研究、分析的基礎上，選定目標市場，確定項目檔次，圈定消費群體。市場定位要與企業戰略發展方向保持一致，企業發展戰略包括品牌戰略、管理戰略和經營戰略等。房地產投資項目必須以企業發展戰略為基礎，進行準確的市場定位，發揮企業核心競爭力，體現企業競爭優勢，構建并發揚壯大所屬企業和產品的品牌，以實現企業的發展戰略目標。市場定位要具有實實在在的可行性，其中項目實施的可行性是指由于房地產市場處在不斷地變化之中，房地產投資項目的市場定位必須充分考慮項目實施的可行性，以免開發后賣不出去、租不出去形成資金回籠壓力；同時要根據所在區域、地塊特性、項目規模和優勢來分析開發和入市的好時機，設計好項目的實施進度。而所謂的經濟評價的可行性則是要運用定量與定性分析、動態與靜態分析、微觀效益與宏觀效益分析等多種分析相結合的方法，準確分析項目各種經濟評價指標并確定項目的可行性。
2.風險管理。房地產投資項目開發是一個動態的過程，它具有開發周期長、資金投入量大等特點，難以在項目研究階段即對開發過程中的有關費用和收益情況作出精確的測定。在經濟評價中的數據有很大一部分來自對未來的估算，使得依據這些數據計算出的經濟評價指標存在某種不確定性，這可能給房地產投資項目帶來一些風險。因此，有必要對各種不確定性因素的變化情況，以及這些變化對投資者的收益的影響進行詳細分析。風險管理是一個完整的過程。項目全面風險管理是指用系統的、動態的方法進行風險控制，以減少項目開發過程中的不確定因素，按邏輯順序可以分為風險識別、風險評估、風險回避與轉移、風險控制和風險損失的處理等五個步驟。房地產項目投資風險分析的方法一般有敏感性分析和盈虧平衡分析等。敏感性分析是指從眾多的不確定性因素中找出對投資項目經濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析和測算其對項目經濟效益指標的敏感性程度，進而判斷項目承受風險能力的一種不確定性分析方法。盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點分析項目成本與收益的平衡關系的一種方法。各種各樣的不確定因素（投資、成本、銷售量、產品價格、項目期間等）的變化會影響投資方案的經濟效果，當這些因素的變化達到某一臨界值時，就會影響方案的取舍。售價和租金是房地產項目最主要的不確定性因素，能否實現預定的租售價格，是房地產投資項目的關鍵。
3.財務效益評價。財務效益評價是指根據國家的財務、稅收等制度，對房地產投資項目的盈利、償債能力等項目財務狀況進行分析和評價。財務評價是定性和定量分析相結合，以定量計算為主。房地產投資項目財務狀況具體通過財務評價指標反映，如以是否考慮時間因素分類，可以將其分為靜態評價指標和動態評價指標兩種。靜態評價指標是指在不考慮資金的時間價值的情況下，考察項目盈利能力的一種財務效益評價指標，在分析工期短的小型項目投資時有一定程度的使用價值，而對于大中型的房地產投資項目，則只在投資機會研究和初步可行性分析階段有所應用。現在比較常見的靜態分析指標主要有：投資利潤率、靜態投資回收期等。動態評價指標則是考慮到了資金的時間價值，它能夠更加科學全面地反映房地產投資項目的財務效益指標，因而在房地產投資項目分析的應用較為普遍。現在比較常用的動態評價指標主要有：凈現值、內部回報率、動態投資回收期和盈利指數等。
參 考 文 獻
[1]譚術魁.房地產開發與經營[M].上海：復旦大學出版社，2006
[2]陳弘.房地產投資風險分析[J].經濟評論.2004（2）
做房地產方面的可行性研究報告之前，需要深入調查和充分掌握各類資料的基礎上,對擬開發的項目的市場需求及市場供給狀況進行科學的分析,并作出客觀的預測,包括開發成本、市場售價、銷售對象及開發周期、銷售周期等.
3.規劃設計方案優選
在對可供選擇的規劃方案進行分析比較的基礎上,優選出最為合理、可行的方案作為最后的方案,并對其進行詳細的描述.
4.開發進度安排
對開發進度進行合理的時間安排,可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗收等階段安排好開發項目的進度. 房地產可行性研究報告的每一個步驟都要準確謹慎。
5.項目投資估算
對開發項目所涉及的成本費用進行分析評估.
6.項目資金籌集方案及籌資成本估算
根據項目的投資估算和投資進度安排,合理估算資金需求量,擬訂籌資方案,并對籌資成本進行計算和分析.
7.項目財務評價;
依據國家現行的財稅制定、現行價格和有關法規,從房地產可行性研究報告的角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目從財務狀況進行分析,并借以考察項目財務可行的一種方法.
8.可行性研究的結論
根據對相關因素的分析和各項評價指標數值,對項目的可行與[2] 否作出明確的結論.
2用途編輯
房地產項目可行性研究報告是項目實施主體為了實施某項經濟活動需要委托專業研究機構編撰的重要文件，其主要體現在如下幾個方面作用：
1. 用于向投資主管部門備案、行政審批的可行性研究報告
根據《國務院關于投資體制改革的決定》國發(20xx)20號的規定，我國對不使用政府投資的項目實行核準和備案兩種批復方式，其中核準項目向政府部門提交項目申請報告，備案項目一般提交項目可行性研究報告。
同時，根據《國務院對確需保留的行政審批項目設定行政許可的決定》，對某些項目仍舊保留行政審批權，投資主體仍需向審批部門提交項目可行性研究報告。
2. 用于向金融機構貸款的可行性研究報告
我國的商業銀行、國家開發銀行和進出口銀行等以及其他境內外的各類金融機構在接受項目建設貸款時，會對貸款項目進行全面、細致的分析評估，銀行等金融機構只有在確認項目具有償還貸款能力、不承擔過大的風險情況下，才會同意貸款。項目投資方需要出具詳細的可行性研究報告，銀行等金融機構只有在確認項目具有償還貸款能力、不承擔過大的風險情況下，才會同意貸款。
3. 用于企業融資、對外招商合作的可行性研究報告
此類研究報告通常要求市場分析準確、投資方案合理、并提供競爭分析、營銷計劃、管理方案、技術研發等實際運作方案。
4. 用于申請進口設備免稅的可行性研究報告
主要用于進口設備免稅用的可行性研究報告，申請辦理中外合資企業、內資企業項目確認書的項目需要提供項目可行性研究報告。
5. 用于境外投資項目核準的可行性研究報告
企業在實施走出去戰略，對國外礦產資源和其他產業投資時，需要編寫可行性研究報告報給國家發展和改革委或省發改委，需要申請中國進出口銀行境外投資重點項目信貸支持時，也需要可行性研究報告。
論文摘要：本文就房地產業發展的相關政策進行了闡述，基于可持續發展觀念下的項目可行性研究和可持續發展觀念的必然性，表述了可持續發展戰略對于項目可行性研究的意義。
1 房地產業發展的相關政策
房地產作為一項支柱產業，尤其在近幾年來，國家在政策上做出了很大調整，使居民又進一步減輕了貸款購房的支付壓力，意在發展房地產業，刺激住房消費，拉大內需，拉動經濟增長。目前，我國實行以《土地管理法》和《城市房地產管理法》為核心，以土地、房屋分管為特征的法律體系，用以規范我國土地管理和城市房地產管理。其特征為:立法從原則上是對實踐的總結，以部門立法為主，政策是立法的主要基礎等。但與之相應的立法還很不夠。一方面，我國房地產法律體系還不夠完善，缺少核心法律，如《住宅法》或《不動產法》;另一方面，立法層次結構不清，法律規范之間交叉重復。再加上普遍的房屋土地分管體制，結果宏觀調控市場能力差，管理不力，問題不少，還有許多法律真空，引起諸如住宅質量、
公建設施、住宅面積、中介服務、各項收費等方面的投訴不斷的現象發生;這也是我國房地產業十多年的發展歷程中多次大起大落的原因之一。
但近幾年是關于房地產業的具體政策出臺最多的時期，國務院的這些政策有利地推動了房地產業的發展，拉動了國民經濟的增長。這些政策主要包括以下幾個方面:
1.1 刺激消費的政策。1999年上半年年開始，針對投資需求與消費需求均不足的新情況，采取了綜合對策。其中為抑制消費需求的下滑，采取了提薪、擴大消費信貸規模、降息、儲蓄實名制、征收利息稅等措施抑制儲蓄增長，.刺激消費增長。
1.2 推進房改的政策。一是停止實物分房，實行貨幣分配的政策逐步推行住房貨幣化。二是按房價收入比實行不同的住房補貼政策。
1.3 放開住房二級市場的政策。1999年政府了《己購公有住房和經濟適用房上市出售管理暫行辦法》，規定了開放交易市場的基本條件和上市交易程序，明確了上市準入制度所涉及的土地出讓金繳納和收益分配的有關政策，使得開放交易市場的政策框架基本形成。現在全國許多大中城市都在積極開放存量住房交易市場。
1.4 推行住宅產業化的政策。房地產消費市場的逐步規范，進一步調動了買房的積極性。去年以來，建設部會同有關部門，采取了一系列措施整頓規范房地產市場。一是了新的《房地產開發企業資質管理規定》，并對所有從事房地產開發的企業進行清理換證，依法淘汰了一大批實力弱、信譽差、經營不規范的企業，規范了銷售主體行為;二是會同國家工商行政管理局了《商品房買賣合同示范文本》;三是了《商品房銷售管理辦法》，規范了開發商的銷售行為:四是了《簡化房地產交易與房屋權屬登記程序的指導意見》。這一系列政策的實施，保護了消費者合法權益。
1.5 減免過高稅費的政策。近幾年來，國家在鼓勵住房消費的稅收政策上有了實質的突破，對房地產交易過程中所涉及的營業稅、契稅及個人所得稅給予了相應的減免優惠，使稅賦較大幅度下降。其中主要的，一是取消了對房地產投資者15%的固定資產投資方向調節稅(原先這項稅種只是對國外境外投資者免征);二是降低房屋交易契稅及其他相關費用，契稅稅率從6%降到3一5%;三是大大降低房屋租賃稅費。房屋租賃的總體稅收稅率由原來的17一30%調低到目前的4一7%;四是有的城市采取購買住房返還個人所得稅，促進了住房銷售，還有效吸引了一部分企業在城市扎根。
2 基于可持續發展觀念下的項目可行性研究和可持續發展觀念的必然性
西方學者指出，要想成功，必須作到下面兩點:首先要“做正確的事情”，然后是“把這項正確的事情辦好”。相比之下，前者更重要，因為只有去干正確的事情才會產生真正的效果，而后者只是辦事的效率的高低而已。戰略管理就是設法去做正確的事情，從而追求真正的效果。戰略策劃的精神能從我國兵書中的“運籌于帷握之中，決勝于千里之外”這句話上體現出來。房地產項目可行性研究是指投資者通過分析自身能力和項目條件，了解環境變化的特性和趨勢，去制定出把握機會，發揮和建立競爭優勢，避免威脅并彌補劣勢的項目戰略。可行性研究實際上是一系列的工作過程，即包括確定項目的開發目標，分析內在條件、能力和外部環境，進行項目定位和策略設計的整個過程。但是與以往不同的是，我們現在做這些工作的時候，要從可持續發展的戰略眼光出發，在企業的可持續發展戰略框架下進行。 第一，可持續發展戰略能使企業決策準確，避免項目運作出現偏差。項目可行性研究報告是在對項目目標市場調研后形成的，它是研究者不斷地面對市場而總結出來的智慧結晶。因此，它可以作為企業的參謀，使企業及企業家決策更為準確，避免項目在運作中出現的偏差。
第二，有一r可持續發展的觀念在其中，能使增強項目的競爭能力，使其穩操勝券，立于不敗之地。近年來房地產企業重新“洗牌”，概念不斷創新，開發模式不斷突破，一個個近千畝的大樓盤相繼出現，競爭越來越激烈，決策者大有“四面楚歌”’的感慨。在這種情況下，可持續發展戰略就更能發揮它的特長，將企業長期的戰略指導思想融匯于個體之中，增強項目的競爭能力，贏得主動地位。
第三，能有效地整合項目資源，使之形成優勢。要開發好一個房地產項目，需要調動很多資源協調發展，如概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等。這些資源在企業的戰略還沒參與以前，是分散的、凌亂的，甚至是沒有中心的。戰略管理參與到各種資源中去，理清它們的關系，分析他們的功能，幫助它們團結一起，圍繞中心，形成共同的目標。此外，可行性研究報告還有預測未來市場，滿足居民居住具體要求等作用。
3 可持續發展戰略對于項目可行性研究的意義
房地產業既是資本密集、關聯度高的產業，又是提供生活必需品的基礎產業，判斷房地產業形勢和發展前景必須從基本國情出發，充分考慮中國加速的城市化進程和市場化改革的影響，以科學發展觀為指導，在經濟社會發展的整體環境中去把握。房地產產品開發周期長，形成有效供給相對于投資期具有滯后性，當年的房地產業市場是投資與需求矛盾雙方以往多年相互作用積累、演變的結果，所以判斷分析房地產業形勢不能僅僅依據同比資料得出結論，因為它是以上年基數合理為前提的。房地產產品具有空間不可移動性，局部地區供求關系的異常導致全局連鎖反應的可能性較小。中國是一個幅員遼闊，各地發展極不平衡的大國，以局部地區的房地產形勢推導全國整體態勢必須慎之又慎，否則會得出相反結論。
在當市場!發生變化的背景下，若想使投資的項目取得成功，惟有分析當前房地產市場，以可持續發展的角度來調整自己企業的戰略。在可持續發展戰略的基礎之上，合理、全面、真實的對項目的可行性做出研究，這才是我國房地產企業今后應引起重視的問題。
4 結束語
房地產企業要立足市場，不僅要憑借自身的實力，更要注重智謀，講究戰略。企業的戰略觀念和戰略管理水平的高低正在成為影響企業生存和可持續發展的核心動能之一。，它驅使企業從戰略的高度去認識環境的變化、去整合企業資源，致力于核心競爭能力的培植、經營理念的提高和管理模式的創新，以把握機遇、應對挑戰、競爭制勝，取得可持續的發展。房地產企業競爭發展的要義在于擺脫純粹的以項目開發為中心的運作機制，通過積極實施戰略管理，規劃企業的主要業務與長期發展、規劃企業的人才開發和資源整合、規劃企業的組織建設與文化建設，謀劃發展所長、克服所短的經營策略、競爭策略和發展策略，促使企業進入長期發展的良性通道。
參考文獻
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然而，對具有經營特征的房地產項目后評價工作則不被關注。據調研，目前僅個別房地產企業嘗試進行房地產項目后評價工作。如萬科初步形成《萬科集團房地產項目后評估管理流程》；中海2007年之前開始組建項目后評估小組，并對北京、成都等地部分項目開展了后評估試點工作。總體看來，房地產項目后評價工作已經被行業內領銜企業所關注，但方法和體系上尚處探索和起步階段。房地產項目前期投資決策已倍受重視并有了國家技術規程導引，但針對經營性項目投資決策的后評價卻未引起業界和學界重視。顯然，這種狀況與房地產行業支柱產業及其迅猛發展地位不相稱。進行房地產項目后評價探索已是行業和企業發展急需推進的迫切任務。
房地產項目后評價是針對房地產全程的評價。本文主要是針對房地產項目前期即投資決策環節進行后評價，具體指房地產企業在項目完成后對項目前期投資決策的科學性與可靠性、項目實際運行的偏差進行分析評價，找出偏差并分析原因，總結經驗并汲取教訓，為企業建立科學投資決策機制、提高項目投資決策管理水平提供依據。
一、投資決策后評價的意義
（一）有利于提升項目投資分析決策水平
許多項目前期缺乏科學投資決策分析，隨意性和盲目性強；同時，根據歷史數據和假設預期完成的前期分析，在項目施工過程、完工投入市場時，面臨各種不確定因素，項目的實際運營狀態與前期決策分析會出現各種偏差，甚至導致嚴重損失。在房企利潤空間逐步壓縮的形勢下，規范投資分析決策方法對房地產項目可持續經營發展具有重要作用。
（二）有利于科學制定企業投資決策機制
面對宏觀調控以及競爭日益激烈的房地產市場、多樣化的市場需求以及不斷上升的開發成本，科學的投資決策機制對確保房地產企業收益，規避房地產市場風險，實施房地產企業發展戰略具有不可或缺的作用。投資決策后評價能夠幫助重構和完善投資決策機制，更好地規劃未來的項目拓展戰略，做出更科學、合理的項目投資決策。
（三）有利于加強房地產企業和行業制度化建設
建立健全項目投資決策后評價，將企業發展歷程中項目投資決策的經驗和失誤及時有效反饋，對完善企業管理制度，從制度層面提高決策正確性，引導公司規范化、制度化發展具有重要意義。同時，又將推動房地產行業的規范化和科學化發展。
二、投資決策后評價對象與目的
房地產項目投資決策后評價的對象是項目前期投資決策階段的決策成果。具體包括：前期可行性研究成果、項目前期戰略定位、項目各項策劃成果、企業項目投資決策機制等。投資決策后評價的核心是對前期項目戰略定位和投資可行性研究進行后評價。
房地產項目投資決策后評價的目的是通過對前期決策成果及其與實施效果的對比分析，評價項目投資決策分析的科學性、投資決策機制的合理性，以及投資決策成果與實施效果的偏差并分析原因，總結經驗，提出對策建議。
三、投資決策后評價層級體系
投資決策后評價從決策分析科學性、決策成果偏差性、決策機制合理性三方面著手進行，層次體系見圖1。
（一）決策分析科學性
前期投資分析作為決策依據，其完備性與深度對項目投資決策具有重大影響。后評價從投資前期分析的完備性和深度的角度，評價決策分析的科學性。
前期投資分析主要成果為投資可行性研究，完成從技術、經濟和社會環境等方面對擬建項目的科學分析。分析深度體現在：決策依據的內容齊全、項目要素分析全面、數據準確可靠、論據充分、結論明確，深度應能滿足投資決策需要。科學合理地完成房地產投資項目分析應包含以下七大項內容：宏觀經濟和房地產市場發展分析、項目概況及地塊分析、項目定位、建設條件與方案、建設方式、投融資與財務分析、環境效益分析。
（二）決策成果偏差性
在房地產項目建成銷售完畢（或運營）一段時間后，收集項目建成、售后（或運行）的實際信息，考察銷售（或實際運營）效果，對比投資分析階段的預期，得到項目偏差狀況。如果發生的偏差很小，說明前期決策分析工作較為到位，應客觀總結前期工作經驗。如果偏差狀況非常嚴重，或是在判斷階段沒有將偏差項目納入前期分析，并對整個投資活動產生巨大影響，這就屬于嚴重的投資決策失誤。針對失誤，找出偏差原因并分析，完善未來投資項目分析要點，提高投資決策的質量。
以下從后評價主要內容展開介紹決策成果偏差性的評價。
1.投資環境與市場分析合理性及偏差分析
回顧項目當地經濟發展和房地產市場演變情況，將預期投資環境與實際經歷的外部環境作對比，評價預期投資環境與市場走勢研判的正確性與分析的合理性，找出前期分析的缺失項或分析不合理的部分，總結在項目建設期間應對投資環境的變化而采取的措施，深化對未來項目的投資環境與市場研究。
2.項目定位合理性及偏差分析
項目戰略定位是對投資方向的確定，通過市場調查，對投資環境、市場狀況、競爭對手、目標客戶的分析，對產品及銷售策略進行定位策劃。項目定位后評價主要從以下幾點著手進行：第一，投資分析中是否對項目主題、產品、客戶、價格、經營進行全面定位。第二，對比前期主題概念定位與實際效果的差別，檢驗主題定位的預期影響力。對比產品定位與實際產品，是否發生調整，如果發生調整找出調整原因，并評價產品功能定位的效果。對比目標客戶和實際客戶，評價客戶群定位的精準度。對比前期價格定位和實際執行的價格，評價價格策略制定及調整的合理性，評價具體產生的市場效果。評價經營定位，先對比分析前期的租售策略與實際經營策略，回顧是否采取了調整措施，評價具體經營策略市場效果。
如果定位與市場效果相吻合，則說明前期定位工作具有合理性，可總結前期定位的經驗。如果定位與市場效果偏差很大，無論是比市場效果更優還是更劣，均應客觀地將偏差程度、偏差原因以及所得結論如實總結。
3.項目經濟技術指標變動及偏差分析
對比完工后與規劃的主要經濟技術指標（包括物業類型、占地面積、容積率、建筑面積、公建面積、車位數量等），計算偏差額度以找出偏差的指標，分析偏差原因，指出指標變化產生的經濟影響，重點分析可售面積增減帶來的收益變化和總建筑面積增減帶來的成本變化。
4.進度計劃變動及偏差分析
評價項目前期計劃的關鍵時間節點實現的可能性，與實際完成的關鍵時間節點作對比，列出每個節點的延遲（提早）天數，查出控制節點與計劃偏差的節點，分析影響項目節點進度的主要因素，并提出未來類似開發項目的應對措施。關鍵時間節點包括：項目前期報批報建計劃、取得建設用地規劃許可證、建設工程許可證、開工許可證、銷售許可證等的時間；工程計劃的開竣工時間及工期計劃、各期開工面積等；銷售計劃的各期銷售時間、價格、面積、入住時間、預期銷售計劃實現時間。
5.財務可靠性及偏差分析
回顧項目的投融資模式選擇，資金來源和融資方案分析的合理性，是否提出多方案建議與方案優化以及風險分析。在項目實際運行中，選定的融資模式與方案是否適合項目開發，融資方案是否能夠滿足資金需求，籌資的風險控制情況。
由于項目發展期間開發成本、進度調整和銷售價格的變動，原來投資分析中的財務指標會發生相應調整，通過對比前期成本估算、預期收入、稅務分析、項目財務指標（如凈現值、內部收益率、銷售利潤率、投資回收期等），測算項目實際效益，評價項目盈利能力；查看實際資金來源與運用情況、現金流量、資金需求最高點，評價項目資金平衡能力；稅務籌劃工作是否進行，籌劃方式的選擇及效果，評價項目稅務籌劃能力。
6.不確定性分析合理性及偏差分析
受房地產價格、成本費用和其他因素影響，房地產收益有很大波動，需要進行不確定性分析，包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風險分析。通過盈虧平衡分析查看投資項目的成本、銷售、利潤三者關系，預測經濟形勢變化帶來的影響，分析項目的抗風險能力。通過以投資額、收入、支出等因素的±5%、±10%、±20%的變動范圍計算經濟效果指標的變化得到項目敏感性。房地產投資風險有營運風險、財務風險、市場風險等，還包括預測風險及風險收益，并提出風險應對措施。結合項目實際發生的情況對不確定分析的合理性進行評價，是否實際情況在不確定性分析的考慮范圍內，應對不確定因素發生的措施是否有效。
（三）決策機制合理性
為了加強房地產企業開發與經營投資活動的投資決策科學性、降低項目風險、減小項目成果偏差，企業應建立一套合理的投資決策機制。開展投資決策后評價時，從機制的完備性與合理性兩個方面，對決策制度、決策流程、決策執行與反饋體系進行評價。
首先，房地產企業是否構建了健全的決策制度。是否構建投資決策組織，包括決策部門、專家構成、參與部門及實施人員等；是否形成規范性的規章制度，規范程度體現在是否有利于房地產企業的項目投資決策科學性、操作有據可依、管理的統一協調。其次，企業是否形成完善的決策流程。流程是否涉及項目投資機會發現、項目投資申請、審批、計劃編制等多個明晰環節，并且責任落實到部門或個人。項目投資審批要點的把握直接關系項目投資決策成果偏差大小，后評價應側重關注審批要點是否到位。最后，企業是否形成決策的執行、監督及反饋的體系。具體采取了何種措施保證投資決策有效實施，如何有力地推動企業持續改善項目投資決策的行為與效率，同時評價反饋機制發揮的作用。
四、投資決策后評價的方法與評價體系
投資決策后評價既可以采用各種定性的評價方法，也可采用各種定量的評價方法，如層次分析法等。但不論哪種方法都必須基于基本邏輯框架法構建合理的投資決策后評價指標體系，并通過對這些指標的系統設計和深入分析，評價找出項目投資決策的經驗、教訓、存在問題，以及對未來工作提出建議。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產開發 成本控制
房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。主要包括：土地使用權出讓金、土地征收及拆遷安置補償費、前期工程費、建安工程費、基礎設施費、公共配套設施費、不可預見費、開發期間稅費、管理費用、財務費用、銷售費用和其他費用等。合理有效地控制房地產項目開發成本，貫穿于整個項目建設的全過程，主要包括項目投資決策階段、規劃和設計階段、施工階段和竣工結算階段，是一個系統控制過程，它具有全員性和全過程性的特點。
一、投資決策階段成本控制
投資決策是選擇和決定投資方案的過程。在建設項目投資決策階段，建設標準水平的確定、建設地點的選擇、工藝的選擇、設備選用、工程技術方案的確定和資金籌集情況等，都直接關系到工程項目成本的高低。
在做出決策之前，做好基礎資料的收集，保證詳實、準確。認真分析各種市場、技術及環境因素，做好市場研究。通過掌握大量的統計數據和信息資料.進行綜合分析和處理，并根據市場需求及發展前景，合理確定工程的規模及建筑標準，編寫具有較強說服性和可行性的立項申請，切實做好項目可行性研究報告。可行性研究報告對項目的規模、建設標準、工藝布局、產業規劃、技術進步等方面應實事求是地科學分析，按客觀實際情況實事求是地進行技術經濟論證、技術方案比較和優選。對項目做出經濟評價和綜合分析，通過分析得出項目可行性研究結論和建議，為項目投資者的投資決策提供科學的論證和依據。
二、規劃和設計階段成本控制
設計階段是房地產項目成本控制的關鍵與重點。盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對工程造價的影響可達75%以上，由此可見，設計質量的好差直接影響建設項目的工期及工程成本的高低。在滿足安全系數及設計規范標準的前提下，從經濟適用的角度出發，合理科學的設計，可以有效的進行成本控制。
1、推行設計招標，擇優選擇設計單位
設計是投資控制的關鍵環節，設計單位在其中起著舉足輕重的作用。通過設計招標，采用多家競投，組織有關專家綜合評比定標，這樣既可優選出高水平、善溝通的設計單位，又可促進設計單位在項目整體的空間布局、建筑造型、使用功能和景觀環境設計上開拓創新，在降低工程造價上下功夫。
2、引入“價值工程”概念，優化設計
價值工程通過功能和價值的分析，將技術問題與經濟問題緊密地結合起來。把具體工程項目的功能和成本兩個方面綜合起來進行科學的分析和考慮，根據工程的實際情況，既不單純追求降低成本，也不片面追求提高功能，而是力求提高功能與成本的比值，獲得最佳的設計方案。
3、開展限額設計，有效控制造價
限額設計，就是按照批準的設計任務書和投資估算來控制初步設計，按照批準的初步設計總概算控制施工圖設計，同時各專業在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制施工圖設計的不合理變更，保證總投資額不被突破。同時，每一階段的設計都要進行造價核算，發現超過限額及時與設計人員溝通，分析原因，修改設計，確保在設計階段將工程造價控制在投資估算內。
三、施工階段成本控制
工程施工階段是房地產開發企業及工程設計意圖最終實現并形成工程實體的階段，也是最終形成產品質量和項目使用價值的階段。該階段資金投入最大，是房地產項目成本控制的重要階段。此階段的成本控制是具體的、繁雜的，必須注重以下幾點：
1、通過建設項目招投標，擇優選擇施工單位
建設項目招投標對項目投資、質量以及進度的控制有舉足輕重的作用。房地產開發公司在招投標過程中應注意以下工作：以公平、公開、公正原則為指導，嚴格審查投標單位資質；造價管理人員在編制招標文件過程中有效地鑒別、分析與評價各類影響工程造價的數據、資料，為此后的造價控制奠定堅實基礎；避免單純追求絕對低價中標，杜絕投標單位間的惡意競爭，應確定合理低價中標，以保證項目質量及建設工期。
2、做好合同管理，減少工程索賠
簽訂規范、細致、嚴密的合同文本，是房地產開發項目成本控制的又一重點。簽訂合同時，涉及費用的如工期、質量、價款的結算方式、違約爭議處理等，都應有明確的約定。同時，正確預測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發生。對于工程中的變更，計算各項變更對總投資的影響，從使用功能、經濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更或者采用其他費用較少的變更方式，減少不必要的工程費用支出，避免投資失控。
3、加強管理，建立工程監理制度
在工程施工過程中引入項目監理制度，對工程質量、工期、成本進行全面控制。工程開工前，加強圖紙會審工作，對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的經濟性進行審核。施工過程中，嚴格監控材料、設備的質量和價格，及時準確地了解市場上最新的材料設備的價格信息，在保證質量的前提下合理限價。同時核實完成工程量情況，做好月度工程進度款審核，避免超付工程款。
4、合理采用新技術、新工藝、新材料
選用新工藝、新材料，是提高勞動生產率和縮短工期的有力保證。 對主要施工技術方案做好論證的基礎上，廣泛應用新技術、新工藝、新材料等，想方設法在技術上實施項目投資的有效控制。
四、竣工結算階段成本控制
關鍵詞：“工作過程”導向；教學模式；綜合性職業技能訓練
當前，高職教育的教學與管理往往模仿普通高等教育，實施的是普通高等教育以學科為中心的教學模式，而沒有按照職業崗位去開發課程，因而培養的人才無法滿足生產第一線的實用型、技術型和技能型要求。這就出現了我國高職教育現在所面臨的尷尬局面：一方面，社會上技能型人才嚴重短缺，另一方面，相當多的高職畢業生卻“有業難就”或“無業可就”。這種矛盾的現象說明，我們的高職教育還沒有很好地適應社會實際需要。
因此，我們借鑒德國職業教育的成功經驗，以“熟練掌握崗位技能、專業技能”為教學主線，把“能夠勝任企業崗位要求”作為教學工作的出發點和落腳點，依據“以能力為根本，以就業為導向”的宗旨，以企業的實際“工作過程”為導向，設計出反映真實工作過程的教學過程，真正實現學校教育與用人單位就業崗位的“零距離”對接。
本專業培養目標
房地產業是從事房地產開發、投資、經營、管理與服務的行業，是我國的支柱產業。在我國加快城市化進程的總體方針下，更有著舉足輕重的作用。因此，房地產經營與估價專業培養的是能適應社會主義市場經濟發展的需要，系統掌握房產、地產和房地產服務經營與管理的基本理論知識和專業操作技能，熟悉國家房地產相關法規，在房地產經營管理部門與開發經營企業從事行政、經營、管理、策劃、業務和顧問等工作的高級技能型人才。具體來說，該專業培養出來的畢業生應該具備以下幾點專業能力：（1）房地產法律、法規及其相關法律、法規運用的能力；（2）房地產項目策劃、風險與不確定性分析的能力；（3）房地產市場細分、定位、競爭者識別的能力；（4）房地產租售接待、談判的能力；（5）辦理土地出讓或劃撥手續、組織招投標、簽訂合同、辦證服務、代辦按揭貸款的能力；（6）撰寫房地產估價報告的能力；（7）公關、危機處理的能力。
本專業的教學現狀
在現階段，雖然本專業已經設置了《公共關系與禮儀》、《房地產法規》、《房地產統計》、《房地產開發》、《房地產市場營銷》、《房地產金融》、《房地產經紀實務》、《房地產估價理論與方法》等多門專業課程，但是，由于理論教學的局限性，畢業生只能縱向掌握每門課程獨立的知識體系，而不能橫向將多門課程進行綜合運用，完成實際工作中的任務。例如，在新建商品房租售的工作過程中，畢業生只能縱向、單一地運用《房地產經紀實務》課程中的相關知識去完成工作。殊不知，該項工作過程需要橫向、綜合地運用《公共關系與禮儀》、《房地產法規》、《房地產市場營銷》、《房地產金融》、《房地產估價理論與方法》等多門課程的相關知識。因此，為了彌補課堂內理論教學的缺陷，我們要開發新的教學模式，縮短畢業生的上崗時間。
本專業綜合性職業技能訓練的開發
（一）開發依據
本專業的畢業生主要就業于房地產項目開發和租售流程的各個環節中。該流程包括可行性研究、項目策劃、規劃設計、招投標準備、項目施工、竣工驗收、項目營銷策劃、項目銷售、交房、房屋使用、房屋租售等環節。
從專業培養目標出發，為了能使本專業的學生鞏固所學的專業技能，提高橫向綜合運用所學理論的能力，增強動手能力，更好地接受企業文化，我們開發了以該流程“工作過程”為導向的綜合性職業技能訓練。
（二）訓練目標
該流程“工作過程”緊貼工作實際，讓學生在就業前就能比較真實地接觸到各種工作場景。通過真實工作場景的模擬，學生不僅掌握資料搜集、數據分析、禮儀接待、危機處理等基本技能，還可以加強房地產法規運用、房地產市場細分定位、房地產項目風險與不確定性分析、辦理土地出讓或劃撥手續、組織招投標、簽訂合同、辦證服務、撰寫房地產估價報告等職業技能。
在訓練過程中，學生可以橫向綜合已學理論知識，將理論與實際有機結合，有效提高專業技能，為其自身就業條件增加砝碼。也可以使用人單位迅速將應屆畢業生安排到房地產投資策劃、房地產估價、房地產開發經營、房地產經紀、物業服務等實際工作崗位上，縮短企業對新進員工的培訓周期。轉貼于
（三）訓練內容
與課堂教學知識點結合訓練以完成實際工作任務為出發點，把各門專業課程之間相對獨立的理論知識體系打破，將各個知識點進行橫向綜合，并與房地產市場第一線的崗位工作緊密結合，以“職業技術優先”、“動手能力優先”為指導思想，重點培養學生的實際動手操作能力。
以模塊為單位進行劃分訓練是以多個模塊為內容依次展開的。模塊設計是以房地產項目開發、租售流程“工作過程”中相關環節所對應的崗位工作為導向進行的，分為房地產投資策劃、房地產估價、房地產開發經營、房地產經紀、物業服務等五個模塊。每個模塊均涉及了“工作過程”中的相應環節，五個模塊包含了“工作過程”的所有環節。
（1）房地產投資策劃模塊。該模塊由可行性研究、項目策劃等環節組成，依據各個環節的典型工作過程設計了設計房地產市場調查方案、撰寫房地產市場調查報告、編制房地產開發項目可行性研究報告、編制房地產開發項目營銷策劃書等綜合訓練項目。通過這些項目的綜合訓練，可以加強學生的房地產市場細分、房地產市場定位、房地產市場競爭者識別、房地產項目風險與不確定性分析、房地產開發項目策劃等職業技能，可以讓畢業生在房地產投資策劃崗位上從事房地產市場調查、房地產項目可行性研究、房地產項目策劃等典型工作。
（2）房地產估價模塊。該模塊由規劃設計、招投標準備、房屋使用、房屋租賃等環節組成，依據各個環節的典型工作過程設計了模擬房地產估價等綜合訓練項目。通過這些項目的綜合訓練，可以加強學生搜集資料、實地勘察、分析數據、選擇估價方法、撰寫房地產估價報告等職業技能，可以讓畢業生在房地產估價崗位上從事房地產價格評估等典型工作。
（3）房地產開發經營模塊。該模塊由項目策劃、項目營銷策劃等環節組成，依據各個環節的典型工作過程設計了模擬辦理土地出讓或劃撥手續、模擬建設工程招投標、模擬租售接待、模擬租售談判等綜合訓練項目。通過這些項目的綜合訓練，可以加強學生房地產相關法規運用、辦理土地出讓或劃撥手續、組織招投標、租售接待、租售談判等職業技能，可以讓畢業生在房地產開發經營崗位上從事土地取得、建設工程招標、新建商品房租售等典型工作。
（4）房地產經紀模塊。該模塊由項目銷售、房屋租售等環節組成，依據各個環節的典型工作過程設計了模擬簽訂合同、模擬辦證服務、模擬辦理貸款手續等綜合訓練項目。通過這些項目的綜合訓練，可以加強學生房地產法規運用、公關、危機處理、簽訂合同、辦證服務、代辦按揭貸款等職業技能，可以讓畢業生在房地產經紀崗位上從事房地產經營、房地產等典型工作。
（5）物業服務模塊。該模塊由交房、房屋使用等環節組成，依據各個環節的典型工作過程設計了模擬小區入住辦理等綜合訓練項目。通過這些項目的綜合訓練，可以加強學生房地產法規運用、危機處理等職業技能，可以讓畢業生在物業服務崗位上從事前期介入驗收服務、入住服務、使用期物業服務等典型工作。
以“工作過程”為導向的教學模式將學生作為學習行動的主體，以職業技能作為學習元素，在基于職業活動的學習情境中打破傳統的理論體系，將知識點重新橫向整合，以有效完成相關崗位的典型工作為最終目的。
以“工作過程”為導向開發的房地產經營與估價專業綜合職業技能訓練項目，以“夠用、管用”為指導思想，緊貼市場，緊貼實際。通過這種綜合性的職業技能訓練，可以使學生成為市場上需要的、搶手的、有一技之長的高素質技術應用型專業人才，而不是那些基礎知識扎實、但畢業后仍需進行較長時間職業培訓和再教育后才能勝任工作的畢業生。
【關鍵詞】房地產項目；成本控制；全壽命周期；分階段
房地產項目與一般產品成本控制的根本區別在于它的目標成本控制是一個過程，它控制的對象是一個工程項目，從工程醞釀到最后竣工全過程。因而，如何針對完整的房地產項目制定出可操作的系統的成本控制措施十分關鍵。但很多房地產企業對于項目成本的制定過于簡單化和程式化，有些房地產企業只是簡單地依據以往的工程成本降低率確定一個目標成本。在成本控制措施方面，只有簡單的規章制度，具體由誰去做，怎樣做，做到什么程度都沒有提及，缺乏可操作的成本控制流程，制定的規章制度無法得到有效執行。成本控制沒有和房地產項目實際情況結合起來，可操作性差，很難起到有效控制的作用，更無法分析出成本差異產生的原因。
一、房地產項目全壽命周期成本分階段控制基本思想
壽命周期是指從事物的產生至消亡的整個過程所經歷的時間期間。從房地產開發商的視角來看，壽命周期是指房地產項目從創意到建設，直至停產的整個過程。在完整的房地產開發過程中每個方面都會涉及到資金的流動，因此要貫穿全壽命周期成本控制觀念，從各個環節出發，建立系統的全局的發展觀，從全局的可持續發展的角度對成本實施全程控制。
根據基本建設程序，房地產項目建設過程可劃分為：項目建議書、可行性研究報告、設計工作階段、建設準備階段、建設實施階段、生產準備階段、竣工驗收階段、后評價階段等階段。
二、全壽命周期成本分階段控制基本方法
根據分階段成本控制的觀念和各階段對成本控制影響不同，在不同階段，采取不同的重視程度和不同措施，主要控制原則：重準備期、兼顧中期和后期。
（一）重視項目準備期成本控制
1.項目建議書階段成本控制。首先，開發項目的建設條件要有利于節約資金，特別是開發項目的選址要得當，應盡量便于獲得建筑材料，易于各種型號機械的運作。還應考慮各種地下管線埋設、地塊標高、地面障礙物等因素和政策、資源和法律等方面的支持度。在項目初始階段要對其進行嚴密考察，權衡各方面條件使其既有利于房地產項目的開發，又能節約資金。其次，建設的內容和規模方面要適當，要根據開發商的經濟潛力量力而行。再次，做好投資和效益的預先估算，一方面要進行細致大量的市場調查，另一方面可以查閱相關案例，借鑒經驗。
2.項目可行性研究報告階段成本控制。開發項目不可能滿足所有消費者的需求，因此需要在市場調研與預測的基礎上，確定一個主攻目標，選定前景良好的目標市場。有了市場再加上合理的有利于節約投資的方案就能很好的贏得消費者。方案的選擇既要能達到既定的功能又能節約資金。應遵循可行性、高性價比、留有發展空間、與地區、市場適應性等原則。方案要抓住消費者心理，能適應消費者整體品味。項目開發的成品在經過漫長的開發期后仍能作為市場的主流產品。
3.項目規劃設計階段成本控制。規劃設計環節的成本控制所占權重最大，具有“一錘定音”的地位和作用。主要可以從以下幾點對成本加以控制：（1）進行設計招標。通過招標能獲得眾多較優的方案，供評比選擇，有利于在更加開闊的平臺上選擇適合開發且成本較低的方案。（2）推行限額設計。將審定的投資額和工程量通過層層分解，從總體到各單項再到各單位工程和分部工程，控制每一步設計量。設計過程中在保證預定功能的前提下，按照配額控制設計，以確保投入在總投資范圍內。（3）配合優化設計。可以運用價值工程優化方案設計并根據情況實時進行調整。
4.項目建設準備階段成本控制。建設準備階段成本控制主要是招投標部分的成本控制。招標文件的編制要嚴密，措辭要準確。特別是標底價格的編制要合理，要做好標底的審查工作真正起到控制投資的作用。招標方式的選擇要合理，現階段多推行公開招標方式，在公開競爭的環境中，有利于促使承包商提高建設質量，降低成本。招標工程要做到公開公正。
（二）兼顧中期、后期成本控制
施工階段是實現建設工程價值的主要階段，也是資金投入量最大的階段，工程建設進入施工階段后，由于工程設計已完成，工程量已完全具體化，因而影響工程投資的可能性只有5%-10%，節約投資的可能性已經很小[2]。但工程投資卻主要發生在這一階段，浪費投資的可能性則很大，因此要從節約的觀點出發，對成本實施控制。節約工作屬全員性工作，開發商應明確各部門部門有關人員的職責范圍，將節約工作落實到人。同時在施工建設階段全過程中要嚴格管理增加工程量的變更簽證發生，推行先進的施工組織技術。
項目后期的成本控制主要是竣工結算階段的成本控制，竣工結算是工程造價控制的最后一關，應組織相關有高度的責任感和技術素質人員，且對工程項目的設計意圖、設計圖紙、現場的情況有充分的了解把好工程量審核關，反復核對圖紙，對于未完工程或未做的工作內容在結算時應予以扣除。最后要對該房地產項目的成本控制經驗加以總結，分析不足之處，日后加以改進。
房地產成本控制是提高房地產企業競爭力的有效途徑，成本控制過程中應對項目實施全壽命成控制，并在此基礎上分階段進行控制，將價值工程的方法貫穿到成本控制的各環節，在不同階段通過分析采取采取相對應的措施，進而達到成本的有效控制。
在房地產項目開發中，工程造價對房地產項目總投資起著決定性影響，而造價管理是項目投資控制的主要環節，貫穿于項目開發建設全過程，從項目的投資決策階段、設計階段、招投標階段、項目施工階段一直到竣工結算階段，把項目投資的發生控制在計劃的投資目標內，從而保證項目管理目標的實現，達到預期的投資效益和社會效益。
在房地產市場競爭中，各開發企業在積極開拓市場同時，需結合自身實際經營狀況，控制項目投資，尤其是控制工程造價，以利于降低項目成本，增強企業競爭力。當前，工程項目普遍存在結算超預算、預算超概算、概算超估算現象，使得工程造價增大，項目投資增加，投資計劃目標難以實現。因此．造價管理對房地產項目開發顯得十分重要和必要。
一、投資決策階段是造價管理的重要階段
投資決策階段是對房地產項目開發的必要性和可行性進行技術經濟比較、論證并作出選擇、判斷和決定的過程，是房地產項目開發的最重要、最關鍵階段，直接關系到項目開發建設的成敗和投資效果好壞，對項目開發全過程的投資和工程造價具有總攬全局的決定性影響。
1.做好項目的可行性研究
房地產項目開發可行性研究除對項目在建設期和建成后的宏觀經濟趨勢進行分析外，主要通過市場需求調研確定項目市場定位評價指標，通過總體規劃及方案設計確定項目規劃評價指標和設計方案評價指標，通過投資估算及財務評價確定項目的經濟評價指標，綜合考慮項目開發的經濟效益、社會效益、環境效益確定項目開發的必要性、可行性及經濟合理性。
2．編好項目的投資估算
投資估算是指在整個投資決策過程中對項目未來發生的全部費用進行預測和估算，是項目可行性研究乃至整個投資決策階段造價管理的重要任務。一般房地產項目投資估算包括土地征用及拆遷安置費、前期開發費、建安工程費、基礎設施配套費、經營管理費、利息、各種稅收費用等項目，貫穿于整個投資決策過程，從項目規劃階段到初步可行性研究階段到詳細可行性研究階段，隨著掌握的資料和具備的條件不同，投資估算精度要求越來越高。正確估算項目投資和造價是預測項目財務效益和經濟效益的基礎，也是保證項目順利完成籌資和有效使用資金的關鍵，它的準確性直接影響到房地產項目的投資決策、開發規模、規劃及設計方案、投資經濟效益并直接影響到項目開發能否順利進行。
二、設計階段是造價管理的重點和關鍵
房地產項目的設計階段對項目工程造價的影響最為突出，一般來講，在規劃及擴初設計階段，設計對項目投資及工程造價的影響可達75%以上，在施工圖設計階段，影響工程造價的程度也達35%左右，而施工開始，通過技術組織措施節約工程造價的可能性一般只為5-10%。因此，控制工程造價的關鍵在于投資決策和設計階段，而在項目作出投資決策后，影響工程造價的關鍵和重點就在于設計。在滿足項目開發及使用功能的前提下，科學合理設計將使工程造價大幅降低。充分挖掘設計上的潛力，將是控制工程造價的關鍵所在。
l．推行設計招標，優選設計單位
推行建筑方案與經濟方案相結合的設計招投標方法，既可優選出好的設計單位，還能促進設計單位在項目規劃布局、建筑造型、使用功能上動腦筋，在降低工程造價上下功夫。
2．推行限額設計，有效控制造價
按照項目的投資估算，在保證相關規劃指標，設計方案指標的前提下，控制初步設計及概算，按照項目初步設計總概算控制施工圖設計及預算；同時要求設計單位各專業在保證達到使用功能及技術指標前提下，按分配的投資額控制設計，嚴格控制不合理的設計變更，保證估算、概算、預算起到層層控制作用，使項目竣工結算不突破總投資限額。實行限額設計可使設計單位和設計人員更注重實際，尊重科學，精心設計，有效地控制造價。
3．審查設計單位概算，加強設計技術經濟分析
開發商積極地配合設計，主動地影響設計，與設計人員一起經常對項目的使用功能、技術指標和經濟指標進行比較分析，通過審查設計概預算進行技術比較、經濟分析和效果評價來優化設計，降低工程造價。
4．提高設計人員素質，加強技術與經濟的結合
要求設計單位努力做到設計人員能熟悉本專業預算定額、費用定額等概預算知識，熟悉建筑材料的相關價格，切實做好工程造價核算工作；工程造價管理人員與設計人員應密切配合，加強技術與經濟的結合，保證有效地控制工程造價。
三、招投標階段是造價管理的重要組成部分
房產項目開發中工程招投標是以市場競爭方式擇優確定承包單位的有效機制，通過招投標，開發商可以有條件擇優選擇施工單位或材料供應商，在保證工程質量、工期前提下，使工程造價得到比較合理的控制。
1．認真編制招標文件
招標文件作為招投標階段至項目實施全過程的綱領性文件，是整個項目在招投標階段造價控制的關鍵，一個完美的招標文件，不但可體現房地產開發商的意愿，而且不少條款直接關系到項目工程造價確定與控制，是造價控制的主要因素．需認真斟酌，做到準確、詳細、周全。
2．建立和推行工程量清單的投標報價
建立和推行工程量清單報價是當前工程造價管理改革的核心，實行量價分離，通過市場競爭形成工程造價的機制，使工程造價走向市場，更有效地合理確定和控制工程造價。
3．重視評標、定標工作，合理確定承包合同價
評標工作應建立評標指標體系，除工程報價外，尚需綜合考慮工程質量、工期及承包單位信譽、施工方案、業績等因素，通過綜合評價法選定合理低標價，杜絕一味追尋工程絕對低價中標，保證工程質量、工期前提下。有效控制工程造價。
四．重視施工階段的造價管理
工程施工階段在整個項目建設開發中周期最長、影響因素最多，該階段造價管理工作比較具體和復雜，應予重視。
1．做好圖紙會審工作
開發商在施工前組織設計、施工、監理等單位對施工圖紙進行認真會審，在解決設計上存在的技術缺陷和問題同時，著重審查圖紙中材料選用不當或設計上的浪費等影響工程造價因素。
2．把好設計變更審批
根據開發經營需要，設計變更盡量做到提前，避免施工中返工浪費，對直接影響工程造價的技術變更需通過監理單位和開發商審查同意．并及時確定變更引起的造價變動，防止不必要的增加設計內容，提高標準，增加工程造價。
3．做好工程材料、設備價格關
控制材料、設備費用是施工階段造價控制的關鍵環節之一，開發商有權根據市場行情要求施工單位選擇物美價廉的供貨來源或按照合同要求直接進行甲供，達到降低工程造價的目的。
4．做好施工記錄和工程量簽證手續
由于建筑工程的復雜性、多因素影響的特點，對施工過程中出現的一些圖紙以外工程內容需及時做好施工記錄和工程量簽證，同時嚴格把好現場簽證關，建立完備的記錄和簽證手續，為今后工程結算提供可靠的依據，避免發生爭議影響工程造價。
5．抓好合同管理，減少工程索賠
合同管理對造價控制起著十分重要的作用，開發商做到全面履約，避免索賠發生，利用合同條款隨時解決工程造價方面糾紛，對施工單位不履行約定義務及時提出反索賠，挽回不必要的損失。
五、竣工結算階段是造價管理的最后環節
Abstract： The real estate project economic evaluation is an important part of real estate project feasibility study. Reasonable and effective economic evaluation is beneficial to promote the construction and financing of real estate projects. Real estate project economic effect is affected by many uncertain factors， the probability analysis of the uncertain factors can help us to better identify and judge the degree of uncertainty and the rule of change. Based on the specific real estate project as an example， the Monte Carlo Simulation technique combined with MATLAB analysis and evaluation of the project net present value， and internal rate of return rate two major uncertain factors changes and rules. It is proved that the Monte Carlo simulation technique in the applicability and reliability of the economic evaluation of real estate project， hoping to provide a reference for later research.
關鍵詞： 房地產項目；不確定因素；經濟評價；蒙特卡羅模擬技術
Key words： real estate project；uncertain factors；economic evaluation；Monte Carlo simulation technology
中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2016）33-0039-05
0 引言
房地產業作為支柱型產業之一，對我國國民經濟的發展起到巨大的促進作用。房地產開發項目經濟評價，就是利用一些特定的經濟參數和分析方法，對擬建項目的財務可行性和經濟合理性進行分析論證，從而為項目的決策提供經濟方面的依據。因此，合理有效的經濟評價能夠極大的促進房地產項目的建設和融資[1]。
用于計算房地產項目經濟評價指標的基礎數據往往都是預測或估算的，具有很大的不確定性，因而造成得到的經濟評價指標也具有不確定性。房地產項目經濟評價指標是對房地產項目經濟效果的數值描述，所以指標的變動情況及規律將是我們重點去研究的內容。采用定量分析的方法對房地產進行經濟評價會產生較大的誤差。蒙特卡羅模擬技術則是在概率分析的基礎上建立模型，利用多次模擬仿真對項目進行經濟評價，它能夠有效地處理不確定性因素，并得到相應的統計分析圖。將蒙特卡羅法用于房地產項目經濟評價能夠得到較為可信的結果[1-2]。
1 房地產項目經濟評價影響因素分析
房地產項目的經濟評價發生在項目決策前，是項目可行性研究的重要組成部分。通過大量閱讀文獻資料，本文總結歸納出影響房地產項目經濟評價效果的不確定因素主要表現在以下幾個方面[3]：
①時間類參數。包括開發活動的起始點，準備期、開發期、建設期、出售期、出租經營期的起始時間點以及持續時間長度等。
②投資相關參數。包括房地產開發貸款的貸款利率、建設投資額、資本金投入比例等。
③收益相關參數。包括租售價格、出租率或空置率等。
④評價標準參數。包括基準收益率、投資利潤率、投資回報率等。
其中基準折現率是投資項目內部收益率指標的基準和判斷依據，是項目投資者對資金時間價值的最低的期望。合適的基準收益率的確定能夠促進房地產項目的開發。
本項目的基準折現率采用下式計算[4]：
R=ωD×KD+ωE×[Rf+（Ri+Rc+Re）×rp]（1）
式中ωD：債務資本占總資本的比例；
ωE：自有資金資本占總資本的比例；
KD：稅后債務資本成本；
Rf：無風險報酬率；
Ri：行業風險報酬率；
Rc：經營風險報酬率；
Re：財務風險報酬率；
rP：特殊風險調節系數，用下式計算：
1）自有資金資本成本計算。
a）無風險報酬率（Rf），通常采用政府發行的相應期限的國債利率，但是考慮到政府發行的國債一般都是單利，不符合實際，故應做修改，將其換算成復利計算。結合案例，采用三年期憑證式國債平均年利率作為目前的無風險報酬率為3.14%。
b）行業風險報酬率（Ri），通常采用行業加權平均收益率扣除無風險報酬率得到，2006年房地產行業平均凈資產報酬率為15.6%，將將此數據作為行業加權平均收益率，則行業風險報酬率為12.46%。
c）經營風險報酬率（Rc），結合案例，分析認為該房地產項目進入房地產行業時間較久，經營體制較為完善，資金流通情況較好，其經營風險報酬率為4%。
d）財務風險報酬率（Re），結合案例，該房地產項目財務風險報酬率為3%。
e）特殊風險調節系數（rP），項目的特殊風險是考慮到房地產項目不同于一般的工業項目，區域性和目標客戶等因素都會對房地產項目都會產生某種程度的影響。綜合考慮本項目的特殊風險調節系數為0.8。
綜上，則本項目的自有資金資本成本
Ke=3.14%+（12.46%+4%+3%）*0.8=18.7%
2）項目的債務成本計算。
該項目的融資方式為銀行貸款，利率為6.03%，考慮到利息的抵稅作用，所得稅為33%，則Kd=6.03%*（1-33%）=4.04%
3）基準收益率的確定。
本項目自有資金比例占42%，債務資金所占比例為28%。則該項目的基準收益率為R=42%*18.7%+28%*4.04%=9.06%
本文結合具體案例分析項目建設投資、住宅銷售收入、商鋪銷售收入、車位收入、經營費用、投資收益率等不確定因素的變化對房地產項目經濟評價指標的影響。
2 基于MATLAB的蒙特卡羅模擬
蒙特卡羅模擬技術以概率統計為理論基礎，利用服從某種概率分布的隨機數模擬現實系統可能出現的隨機現象[5]。
蒙特卡羅模擬步驟[6-10]為：
①建立經濟評價指標的數學模型。
設經濟評價指標為Y，敏感性分析所得的關鍵風險變量為Xi（i=1，2，…，n），根據經濟評價理論和投資方案的系統分析，可得：Y=f（X1，X2，…，Xn）。
②通過敏感性分析，確定影響項目經濟效果的關鍵隨機變量。
③構造隨機變量的概率分布。
④隨機抽樣。即通過模擬試驗，獨立的隨機抽取各輸入變量的值，并保證所抽取的隨機數值要符合既定的概率分布。本文為使模擬結果符合精度要求，取模擬次數N為1000次。同時將隨機抽取的每組隨機數值帶入數學模型，從而得到相應評價指標的隨機數值及統計分析圖。
⑤重復上述步驟。整理模擬結果，以平均的平均值、標準差和其它統計特征作為對經濟評價指標值估計的結果，同時繪制經濟評價指標累計概率分布圖，得到項目可行或不可行的概率。
MATLAB是Matrix Laboratory（矩陣實驗室）的縮寫。 MATLAB憑借其獨有的高性能數值計算工程，以及強大的可視化集成環境，已經成為工程應用和學術研究領域最重要的科學計算和仿真工具[11]。MATLAB自帶的概率統計函數能夠直接生成服從各種概率分布的隨機數，如正態分布、卡方分布等，而對于不能直接生成隨機數的概率分布如三角分布，可用MATLAB編程語言獲得，統計特征函數能夠幫助我們快速得到指標的各種特征值，如峰度，偏度等。
3 案例分析
3.1 項目概況
本項目為某房地產公司在青島市即墨區開發的住宅、商業混合開發項目。項目占地150畝，初步規劃住宅工程占地面積約100畝，共擁有十七座多層建筑單體，總建筑面積約為114479.23平方米。其中住宅面積為110479.23平方米，商鋪建筑面積為4000平方米。主要建設內容有住宅、商鋪、中心花園、公共綠地、組團景觀、道路網絡，工程管線網絡、停車場、居民自行沉停車處及配套服務設施等。項目總投資為18583.31萬元，其中自有資金7805萬元，占項目總投資的42%，銀行借款5125萬元占項目總投資的28%，銀行貸銷售收入再投入5653.28萬元，占項目總投資的30%[12]。項目現金流量表見表1。
3.2 基于matlab的蒙特卡羅模擬的實現
3.2.1 建立經濟評價指標數學模型
房地產項目因投資額大，工期長，不確定因素多，所以本文選取凈現值、內部收益率作為研究對象。
①凈現值[6，13]（net present value，簡稱NPV）是指設定的折現率，將項目計算期內各年發生的凈現金流量折現到建設期期初的現值之和。計算公式為：
當NPV≥0時，說明項目財務上可行；當NPV
②內部收益率[6，13]（internal rate of return，簡稱IRR）是指計算期內凈現金流量累計等于零時的折現率，是一個被廣泛使用的項目經濟評價指標。計算公式為：
內部收益率的經濟涵義是使計算期內未回收投資余額及其利息恰好在項目計算期末完全回收的一種折現率。與基準收益率iC相比較，若IRR≥iC，表示項目經濟上可行，反之，應予拒絕。
3.2.2 敏感性分析
從凈現值和內部收益率的敏感性分析圖（圖1，圖2）中我們能夠很清楚地觀察到住宅銷售收入與建設投資是影響其變化最大的兩個關鍵性因素。因此，本文針對住宅銷售收入和建設投資作為隨機變量進行模擬分析。
3.2.3 確定隨機變量的概率分布
綜合采用歷史數據法，德爾菲法及主觀概率法來確定隨機變量的概率分布。經分析，建設投資服從均值為μ，方差為？啄2正態分布，住宅銷售收入服從三角分布（最小值為a，最大值為b，可能值為c）。
3.2.4 模擬
在matlab中建立兩個.m函數文件，分別為mcsNPV.m函數文件和mcsIRR.m函數文件，然后在其Command Window中輸入m函數文件中的變量值，進行模擬。
mcsNPV.m函數文件：
function out1=mcsNPV（step1，step2，step3，N）%step1為S的取值步長，step2為G的取值步長，step3為H的取值步長，N模擬試驗次數，out1為C值
a1=763.66；b1=3263.66；c1=1263.66；
a2=12187；b2=19187；c2=15187.68；
a3=4301.68；b3=10301.68；c3=7301.68；
x10=a1：step1：c1；
x11=c1+step1：step1：b1；
s=[x10 x11]；
x20=a2：step2：c2；
x21=c2+step2：step2：b2；
g=[x20 x21]；
x30=a3：step3：c3；
x31=c3+step3：step3：b3；
h=[x30 x31]；
cdf1=@（x）（x-a1）.^2./（（b1-a1）*（c1-a1））；
cdf2=@（x）1-（b1-x）.^2./（（b1-a1）*（b1-c1））；
cdf11=@（x）（x-a2）.^2./（（b2-a2）*（c2-a2））；
cdf21=@（x）1-（b2-x）.^2./（（b2-a2）*（b2-c2））；
cdf12=@（x）（x-a3）.^2./（（b3-a3）*（c3-a3））；
cdf22=@（x）1-（b3-x）.^2./（（b3-a3）*（b3-c3））；
代碼過長，由于篇幅有限，在這里只顯示部分。
3.2.5 模擬結果
從圖3、圖4模擬結果得到該房地產項目的平均凈現值為854.5601萬元，平均標準差為1604.3萬元，平均25分位數為-277.8193，平均75分位數為1961.2。同時還得到其平均峰度為2.74610，則表示為右偏。凈現值的平均最小值和最大值分別為-3601.4萬元，5825.6萬元。
從圖5、圖6模擬結果得到該房地產項目的平均內部收益率為12.46%，平均標準差為0.0685，平均25分位數為0.0775，平均75分位數為0.1721。同時還得到其平均峰度為2.8137
4 項目經濟評價
從凈現值累計概率分布曲線（圖7）可得該房地產項目凈現值大于零的概率為70.29%，說明項目可行，但還是有30%的風險，因此應謹慎抉擇；從內部收益率累計概率分布曲線（圖8）可得該房地產項目內部收益率大于基準收益率（9.06%）的概率為69.02%，說明項目可行，同樣仍然有30%的風險，開發商應全面考慮做出決策。
5 結論
①借鑒金融領域應用廣泛成熟的加權平均資本成本法，確定了更適合房地產項目的基準收益率。
②將Matlab與蒙特卡羅模擬相結合，進行多次仿真模擬試驗，得到相關的統計分析圖及統計特征數值，通過模擬結果分析出項目凈現值NPV～N（854.5601，1604.32），項目內部收益率IRR～N（0.1246，0.06852）。通過項目經濟評價部分說明項目經濟上可行，模擬結果可信度較高。
綜上，本文通過具體實例，驗證了基于Matlab的蒙特卡羅模擬技術在房地產開發項目經濟評價中的適用性和可靠性，為之后的研究提供了參考。
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【關鍵詞】房地產；造價控制；項目投資
1.影響房地產項目工程造價的因素
1.1政策法規性因素
國家和地方政府主管部門對于基本建設項目的報批、審查、基建程序及其投資費用的構成等都有嚴格而明確規定，有強制性的政策法規，建立了一套強有力的職能管理系統和機構。在基建項目的具體實施中，概預算的編制以及確定的工程價格費用項目、概預算定額單價和人工、材料、機械臺班消耗量等，都應符合有關的規定，使國家的固定投資得到很好的控制。
1.2地區性與市場性決定因素
房地產項目作為一種建筑產品存在于不同的地域空間，其價格必然受到所在地區時間、空間、自然條件和社會與市場環境的影響，它的價值是人工、材料、機具、資金和技術投入的結果。不同的區域和市場條件，對上述投入條件和工程造價的形式，會帶來直接的影響。
1.3管理設計因素
開發前期，需要加強包括施工方、開發商等各部門間的有效溝通和協調。一般開發商對建設項目設計階段重視不夠，忽視工程建設項目前期工作階段韻造價控制。要完善管理制度，設計圖紙是編制概預算的基本依據之一，也是在房地產項目實施過程中，影響建設投資的關鍵性因素。
1.4人員及施工因素
工程概預算是決定建筑產品價格的依據，概預算的工作是建筑經濟工作的重要組成部分。工程概預算的編制和管理是一項十分復雜而細致的工作，編制人員要有強烈的責任感，要始終把節約投資、提高經濟效益放在首位。
2.房地產項目造價控制的必要性
2.1造價控制在房地產企業管理中具有重要的地位
房地產造價控制是開發商對開發項目投資的有效控制，也是房地產開發項目管理內容的重要組成部分。具體來說就是在投資決策階段、設計階段、建設實施階段，把開發項目的投資控制在批準的投資限額以內，隨時糾正偏差，保證開發項目投資控制目標的最后實現，力求在開發項目過程中合理使用人力、財力、物力，獲得良好的經濟效益、社會效益和環境效益。
2.2前期造價控制是房地產項目規避風險的有效措施
在房地產項目整個開發過程中，前期工作具有決定性意義，起著極端重要的作用，而房地產開發項目投資前期工作的核心和重點則是房地產項目可行性研究。房地產項目可行性研究是在投資決策前，對與擬開發項目有關的社會、經濟、技術等各方面進行深入、細致的調查和研究，對各種可能采用的技術方案和建設方案進行認真的技術經濟分析和比較論證，同時也對項目建成后的經濟效益進行科學的預測和評價。
3.房地產建設項目各階段工程造價控制的方法
3.1決策階段工程造價控制
房地產項目工程造價的關鍵在于設計階段，因為設計方案的優劣和質量的好壞，直接關系到整個項目能否順利實施和效益的高低。這一階段是房地產進行投資估算的實施階段，是項目決策在技術上和經濟上的全面詳盡的體現，使項目計劃具體化，設計階段的合理概算可以節約成本，縮短建設周期，提高經濟效益；會使整個房地產項目的工程造價的組成更加合理，從而提高資金的使用效率和投資控制效率；這樣就可以很好地控制工程造價，使設計理念更為科學，也便于設計建立在可靠的經濟基礎之上，從而使工程造價更加合理。
3.2工程項目設計階段的造價控制
在項目設計階段，房地產商引入競爭機制，選擇優秀的設計單位，采用比較合理的建筑與經濟方案尤為重要。在這一時期房地產商要組建能夠控制工程造價的設計管理團隊，設計師要在建筑平面、結構設計和材料選用等方面，在分配的投資額度內，最大限度地滿足和提高樓盤的使用功能。同時應當熟悉房地產工程的價格組成，以使項目獲得合理的價格和較高的性價比。對各自設計的專業工程進行逐層分析，有效、合理的分配投資額，提高設備和原材料的使用功能。
3.3工程項目施工階段的造價控制
施工階段是合同的履行階段，也是設計圖紙的工程量轉化為實物的階段，這個階段投資量大，事情繁雜，周期長，是控制工程造價的關鍵。為了降低成本，控制造價，在保證施工順利進行的情況下實現預期目標和企業盈利，房地產商在這一階段應做好的事情有：首先要想控制好投資成本，必須盡量調整好施工順序，優化施工方案，減少不合理的施工變更；其次是要從多角度、全方位了解施工技術的可行性和工程造價的合理性，以提高施工質量，避免因設計失誤而造成經濟上的損失。
4.各階段造價控制對項目影響的重要性分析
對于房地產而言，對施工前的投資決策和設計階段進行控制，是投資控制的關鍵環節。根據調查報告顯示，有90%的工程造價受到設計階段的影響。長時間以來，我國的房地產行業嚴重忽略了工程項目的前期造價控制，他們通常把主要的精力和時間都花在后期的工程施工階段。這樣做雖然可以取得較為明顯的效果，但是仍舊是“亡羊補牢”，事倍功半。想要從根本上控制好工程造價，那么就要把所有的精力和心思都放在前期的施工階段，特別是對設計環節要加以重視，只有這樣才可以取得事半功倍的效果。對工程造價進行控制，就是要把控制放在首要位置。在房地產中，設計做的如何這將直接影響到整個工程的投資項目，所以，設計才是整個工程中最為重要的環節。在一個房地產工程中，對前期設計階段的節約，就是對整項工程節約成本，設計確定了工程造價，在工程中出現的結算和預算只能簡單的計量，而并不能徹底改變工程造價。所以，工程中的設計部分是整項工程中的關鍵環節，這同時也是對項目投資的一個有效控制。
5.項目造價優化前置的有效手段及方法
5.1必須要堅持設計方案招標制度
在所有的設計單位中，選出最為優秀的設計單位，保證整個設計的先進、合理，從源頭上避免在設計質量上出現的各種糾紛。
5.2工程設計要有限額
對房地產的工程投資范圍進行限制。對房地產工程造價的限額進行有效控制是最有效的一種手段。在一項建筑工程中，建設資金投入的多少和施工時間都會直接影響到整個項目的設計好壞。更會影響到房屋今后的使用價值以及經濟效益。
5.3對價值工程做好應用工作
從價值工程的角度上看，就是要滿足使用者的各種需求，對研究對象的功能進行全面、系統的分析，在設計的過程中，要使造價和功能這兩個因素進行統一，滿足其他功能的不同需要，降低整個工程造價成本，比如，在建設地下室時，可以對地基進行加深，這樣就可以讓儲藏室的雜物與車輛停放，美化小區的環境。雖然這樣做很有可能加大價值工程中的成本，但可以從很大程度上提高該功能。
6.總結
簡而言之，提高房地產經濟效益和勞動生產率，對于項目管理而言，的確是一條重要途徑。工程實施成本的管理將直接影響到房地產業的發展和生存，盡可能降低工程造價和工程質量一樣重要。
參考文獻
