時(shí)間：2023-06-01 08:51:59
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇保障房申請(qǐng)，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
關(guān)鍵詞：公共保障性住房 分配 尋租行為 治理
我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展整體水平較低的現(xiàn)實(shí)決定了不可能實(shí)行普惠制保障模式，可用于住房保障的資源數(shù)量極其有限，保障性住房市場(chǎng)也一直處于供不應(yīng)求狀態(tài)。那么，如何科學(xué)高效地將有限住房保障資源配置給迫切需要的貧困群體，不僅關(guān)系到住房保障資源充分利用，而且還關(guān)乎到住房保障制度的可持續(xù)性以及社會(huì)公平。
目前，我國(guó)住房保障分配理論研究明顯落后于住房保障實(shí)踐，還不能有效指導(dǎo)當(dāng)前的實(shí)踐工作。關(guān)于住房保障分配的最新研究成果有：魏麗艷（2012）認(rèn)為，在逐步完善準(zhǔn)入分配制度的同時(shí)，健全符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和生活水平的退出機(jī)制，在“入口”和“出口”兩個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)管理，履行地方政府責(zé)任，最終實(shí)現(xiàn)制度創(chuàng)新與社會(huì)公平理論的有機(jī)結(jié)合。戚瑞雙（2012）通過(guò)對(duì)北京市現(xiàn)有保障性住房及其退出機(jī)制的梳理，提出了建立政府監(jiān)管與社會(huì)監(jiān)督相結(jié)合的保障性住房監(jiān)管體系與退出條件。蔡玉峰（2009）從政府住房保障是一種有限行為、政府保障對(duì)象有特定的群體、政府保障的動(dòng)態(tài)特征以及廉租房保障實(shí)施的可持續(xù)性幾方面探討了廉租房合理退出的必然性，分析了廉租房住戶難以退出的原因以及廉租房退出機(jī)制的形成。吳迪等（2011）對(duì)保障性住房違規(guī)出租問(wèn)題的成因進(jìn)行了探究，構(gòu)建了違規(guī)發(fā)生路徑模型，指出市場(chǎng)利差是發(fā)生違規(guī)的源動(dòng)力，同時(shí)運(yùn)用合作博弈模型對(duì)該問(wèn)題的管理制約因素進(jìn)行了推導(dǎo)，指出了在政策中增補(bǔ)對(duì)違規(guī)承租者的違規(guī)懲罰將更有助于遏制違規(guī)出租現(xiàn)象。
上述研究都遵循著相同的范式：在指出當(dāng)前保障性住房分配中存在問(wèn)題基礎(chǔ)上，分析成因并研究對(duì)策，而且研究也不夠深入，因此，它們對(duì)實(shí)踐的指導(dǎo)作用有限。保障性住房分配中主要涉及到三個(gè)利益主體：住房保障主管部門、保障房現(xiàn)使用者和不符合條件的保障房申請(qǐng)者，它們都是理性的經(jīng)濟(jì)人，都追求效用最大化，都是保障性住房分配中租金的追逐者。因此，以尋租理論為指導(dǎo)，深入分析三個(gè)利益主體的尋租行為特點(diǎn)及其相互影響，可更深入地探究當(dāng)前保障性住房分配中的違規(guī)行為，并可提出針對(duì)性較強(qiáng)的治理措施。
公共保障性住房分配中的尋租行為分析
“租金”的初始含義專指地租，即土地作為一種生產(chǎn)要素投入而應(yīng)該獲得的報(bào)酬。在傳統(tǒng)的李嘉圖學(xué)派的經(jīng)濟(jì)租金概念中，租金是永遠(yuǎn)沒有供給彈性的生產(chǎn)要素的報(bào)酬。馬歇爾對(duì)李嘉圖學(xué)派的租金概念做了引申，用以泛指各種生產(chǎn)要素的租金，即超過(guò)機(jī)會(huì)成本的剩余。在現(xiàn)代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中，租的概念已被擴(kuò)展到經(jīng)濟(jì)租的范疇，租金就是由于某種天然的或人為的原因，使生產(chǎn)要素供給量的擴(kuò)大受到限制，從而使其市場(chǎng)價(jià)格長(zhǎng)期穩(wěn)定地高于成本而形成的一種長(zhǎng)期超額收入。所謂“尋租”，從廣義上講，是指人類生活中非生產(chǎn)性的追求經(jīng)濟(jì)利益的活動(dòng)，或者說(shuō)是指那種為維護(hù)既得的經(jīng)濟(jì)利益或是對(duì)既得利益進(jìn)行再分配的非生產(chǎn)性活動(dòng)。尋租者在尋租活動(dòng)中所采用的手段，通常有以下兩種：通過(guò)游說(shuō)、賄賂、拉關(guān)系走后門等手段直接獲得租金；通過(guò)各種手段改變政策環(huán)境，以達(dá)到尋租目的。尋租活動(dòng)將給社會(huì)帶來(lái)諸如資源浪費(fèi)、生產(chǎn)萎縮、分配不公等不良后果。
在公共保障性住房分配中涉及到的利益主體有地方政府、保障房現(xiàn)使用者和不符合保障房條件的申請(qǐng)者。由于公共保障性住房受政策優(yōu)惠，相比于同地段同品質(zhì)住房?jī)r(jià)格更為便宜，保障性住房?jī)r(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格的差價(jià)就形成“租”。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，無(wú)論是政府、企業(yè)，還是消費(fèi)者個(gè)人都符合“理性經(jīng)濟(jì)人”假設(shè)，都追求自己的利益最大化。因此，在公共保障性住房分配中，地方政府官員、保障房現(xiàn)使用者和不符合條件的申請(qǐng)者都受利益的驅(qū)使追逐“租金”。
在當(dāng)前公共保障性住房分配中，地方政府處于重要地位，肩負(fù)著認(rèn)定保障對(duì)象、制定分配辦法、清理超出申請(qǐng)條件拒不騰退者以及其他監(jiān)督管理等重要職責(zé)。在法制不夠健全的情況下，權(quán)力和腐敗往往是一對(duì)孿生姐妹?！按髾?quán)在握的政府官員極有可能受非法提供的金錢或其他報(bào)酬引誘，做出有利于提供報(bào)酬的人從而損害公眾利益的行為”（海登海默，1990）。地方政府住房保障主管部門或者街道辦事處或者鎮(zhèn)政府都是由具有經(jīng)濟(jì)理性的官員組成，經(jīng)濟(jì)收入是他們效用函數(shù)的重要組成部分。由于公共保障性住房?jī)r(jià)格十分低廉，加之需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給，為數(shù)眾多的保障房申請(qǐng)者都希望盡快得到住房，因此他們將采取一切可能手段（包括偽造證明、謊報(bào)家庭收入，或者直接向住房保障管理部門官員行賄等）申請(qǐng)保障房。當(dāng)?shù)胤秸賳T意識(shí)到保障性住房需求者眾多，而且這些需求者愿意付出一定的經(jīng)濟(jì)代價(jià)得到住房時(shí)，他們發(fā)現(xiàn)掌握保障房資源、壟斷保障房分配權(quán)利可以為自己撈到好處，他們就會(huì)采取諸如放松對(duì)申請(qǐng)人資格的審查、在抽簽搖號(hào)中做手腳、或者對(duì)逾期不騰退保障房者不予清退等手段進(jìn)行“設(shè)租”或者“創(chuàng)租”以收受賄賂。
胡鞍鋼、康曉光（1994）認(rèn)為，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中，價(jià)格雙軌制是造成廣泛尋租活動(dòng)的根本原因。經(jīng)濟(jì)租金等于市場(chǎng)價(jià)格與官方價(jià)格之間的差價(jià)。只要存在價(jià)格雙軌制，就會(huì)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)租金，激勵(lì)擁有權(quán)利的官員和擁有金錢的尋租人共同參與和分享經(jīng)濟(jì)租金。經(jīng)濟(jì)租金越高，尋租激勵(lì)就越大。保障性住房在價(jià)格上受到政府保護(hù)，購(gòu)買或租賃價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同區(qū)位、同戶型的普通商品房?jī)r(jià)格。同時(shí)，近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格不斷飆升，各地住房?jī)r(jià)格收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出中低收入家庭居民可承受能力，加之住房租賃市場(chǎng)價(jià)格水漲船高，在給普通消費(fèi)者帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)壓力同時(shí)又刺激著他們的投機(jī)心理。在經(jīng)濟(jì)壓力或投機(jī)心理或二者共同作用下，大量不符合保障房申請(qǐng)條件者將通過(guò)比如偽造證明謊報(bào)收入騙購(gòu)或騙租或者直接向住房保障管理人員行賄等手段進(jìn)入保障房市場(chǎng)以獲取“租金”。不符合保障房申請(qǐng)條件者的這一行為即為“尋租”。保障房出售價(jià)格或租賃價(jià)格越低，尋租動(dòng)力就越大，而其尋租動(dòng)機(jī)無(wú)外乎兩個(gè)：以較低的經(jīng)濟(jì)付出滿足自我居住需求；以市場(chǎng)租金或售價(jià)轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)售獲取巨大利差。
保障房現(xiàn)使用者在其收入水平提高或家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變化時(shí)，通常有三種選擇：按照住房保障管理部門規(guī)定主動(dòng)騰退保障性住房、繼續(xù)占用保障性住房、或者轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售保障性住房。對(duì)于轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)售保障性住房的情形，吳迪，高鵬，董紀(jì)昌（2009）認(rèn)為，有兩個(gè)主要因素導(dǎo)致保障性住房違規(guī)出租：生活配套設(shè)施缺乏和地段戶型利差誘惑。生活配套設(shè)施是指，由于保障性住房區(qū)域缺乏與該區(qū)域保障居住群體經(jīng)濟(jì)能力及生活習(xí)慣相匹配的生活設(shè)施而導(dǎo)致的相對(duì)缺乏。這一情況降低了低收入群體的居住滿意度，也誘發(fā)了他們轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)售保障房的沖動(dòng)。另一方面，地段戶型利差是當(dāng)前保障性住房違規(guī)出租或轉(zhuǎn)售的直接原因。當(dāng)保障房市場(chǎng)租金或者售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于承租者或購(gòu)買者租賃或購(gòu)買價(jià)格時(shí)，保障房現(xiàn)使用者發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)售保障性住房有利可圖，他們就會(huì)轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)售自己從政府手中申請(qǐng)得來(lái)的保障房，自己再到市場(chǎng)上租賃價(jià)格較低的住房，從而獲得利差。為了獲得利差，這部分保障房使用者或故意隱瞞自己家庭收入或家庭結(jié)構(gòu)變動(dòng)情況，或逃避接受年審，或在住房保障管理部門要求騰退時(shí)找各種借口繼續(xù)占用保障性住房。保障房現(xiàn)使用者轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)售保障性住房的行為也可視為尋租，此時(shí)的“租金”包括以較低代價(jià)占用保障性住房和轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)售保障房獲得的利差。
公共保障性住房分配中尋租行為的相互作用分析
前文對(duì)公共保障性住房分配中地方政府管理部門、保障房現(xiàn)使用者和不符合條件的申請(qǐng)者的尋租行為進(jìn)行了分析。實(shí)際上，這些尋租行為之間是相互作用相互影響的關(guān)系。地方政府官員的尋租（創(chuàng)租）行為與不符合申請(qǐng)條件者的尋租行為相互影響，保障房現(xiàn)使用者的尋租行為與不符合條件的申請(qǐng)者尋租行為之間也是如此。
就地方政府管理部門與不符合條件的申請(qǐng)者而言，一方的尋租行為既是對(duì)方尋租行為的原因又是對(duì)方尋租行為的結(jié)果，即互為因果。地方政府官員不“創(chuàng)租”或“設(shè)租”，不符合條件的申請(qǐng)者就不會(huì)尋租，相反，沒有不符合條件的申請(qǐng)者的尋租，地方政府官員也就不會(huì)“創(chuàng)租”。地方政府官員是理性的經(jīng)濟(jì)人，也具有追求自己效用最大化的動(dòng)力。在保障性住房分配中，一方面，他們故意透露房源緊張的信息，提醒申請(qǐng)者輪候時(shí)間將會(huì)很漫長(zhǎng)，暗示那些急需住房的申請(qǐng)者向其行賄；另一方面，他們有選擇性地放松對(duì)保障性住房申請(qǐng)者的資格審查，向那些不符合條件的申請(qǐng)者收受賄賂。然而，地方政府官員的“創(chuàng)租”行為也面臨著較大風(fēng)險(xiǎn)。如果其行為敗露，他們將被行政處分，嚴(yán)重者將被繩之以法。那么，地方政府官員到底是否采取“創(chuàng)租”行動(dòng)，就取決于其創(chuàng)租行為得到的收益與被發(fā)現(xiàn)違規(guī)違法后付出的代價(jià)之比。如果付出的代價(jià)比創(chuàng)租行為的收益大，他們將選擇放棄創(chuàng)租。同時(shí)，地方政府官員“創(chuàng)租”行為激勵(lì)的大小還在一定程度上取決于那些不符合條件申請(qǐng)者者人數(shù)和賄金的多寡、尋租意愿的強(qiáng)弱，不符合條件的申請(qǐng)者人數(shù)越多、愿意支付的賄金數(shù)量越大、尋租意愿越強(qiáng)烈，他們的創(chuàng)租行為激勵(lì)就越大。相反，不符合條件的申請(qǐng)者是否采取尋租行為，或者尋租意愿的強(qiáng)弱也受地方政府官員創(chuàng)租行為的影響。如果地方政府官員通過(guò)各種渠道釋放嚴(yán)格審查申請(qǐng)資格的信息，而且在分配實(shí)踐中也真正做到了秉公執(zhí)法，那么，不符合申請(qǐng)條件者將根據(jù)成本收益相較原則，在感知到違規(guī)購(gòu)買或租賃保障房的巨大風(fēng)險(xiǎn)時(shí)將“望而卻步”，其尋租行為激勵(lì)就大大降低。
類似地，保障房現(xiàn)使用者和非法承租者之間，若沒有前者的為了追求經(jīng)濟(jì)利差的“創(chuàng)租”行為，也就沒有后者的非法承租行為，相反亦是。符合條件的申請(qǐng)者在成為現(xiàn)使用者后，如果自身的經(jīng)濟(jì)條件發(fā)生變化，他們將把自己承租或者購(gòu)買的保障性住房進(jìn)行轉(zhuǎn)租或者轉(zhuǎn)賣，以獲取利差。根據(jù)馬斯洛需求層次理論，人對(duì)生活資料的訴求是由低到高成階梯狀遞進(jìn)的。由于獲得了超越自身現(xiàn)階段需求的居住條件，同時(shí)又受到來(lái)自不斷高漲的生活成本壓力，因此，從人的本性出發(fā)會(huì)希望降低一部分居住條件來(lái)?yè)Q取一部分其他生活水平的提高。經(jīng)濟(jì)條件惡化、生活成本壓力增大是保障房現(xiàn)使用者轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)售保障房的內(nèi)生因素，巨大利差的誘惑是其轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)售保障房的外生因素。正因?yàn)楸Ｕ闲宰》烤哂袃r(jià)格或租金較為低廉而居住品質(zhì)與普通商品房相差無(wú)幾的特點(diǎn)，成為了眾多普通消費(fèi)者競(jìng)相追逐的搶手貨。當(dāng)保障房現(xiàn)使用者發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)售保障房可以獲得巨額利差時(shí)，他們會(huì)選擇違規(guī)出租或出售以套利。利差越大，租賃或買賣市場(chǎng)需求越大，保障房現(xiàn)使用者違規(guī)出租或出售保障房的動(dòng)力就越大。當(dāng)然，他們最終是否選擇違規(guī)出租或出售保障房，還取決于他們對(duì)自己行為風(fēng)險(xiǎn)大小的評(píng)估：保障資格被取消、退回所租賃或購(gòu)買的保障房、被處以罰款以及個(gè)人信用受損等等。其違規(guī)出租或出售保障房所遭受的損失越大，獲得的效用（主要是經(jīng)濟(jì)利差）越小，則其違規(guī)出租或出售保障房的激勵(lì)就越小，反之，越大。就違規(guī)承租或購(gòu)買者（即不符合條件的申請(qǐng)者）而言，其動(dòng)機(jī)有二：自住和轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)售獲取利差。保障性住房租金或價(jià)格與市場(chǎng)上同類同品質(zhì)的普通商品房?jī)r(jià)格或租金相差越大，保障房市場(chǎng)上違規(guī)出租或出售者越多，違規(guī)承租或購(gòu)買者認(rèn)為花較小的代價(jià)就可以滿足自住需求或者賺取更多利差，其違規(guī)承租或購(gòu)買的動(dòng)力就越大。同樣地，違規(guī)承租或購(gòu)買者也面臨著系列風(fēng)險(xiǎn)：在違規(guī)承租或購(gòu)買行為被查處后繳納的罰金、被查處后已付出的租金或購(gòu)買金無(wú)法收回或者即使收回也要付出較大的談判成本以及被追究法律責(zé)任等。
公共保障性住房分配中尋租行為的實(shí)證研究
前文分析的保障性住房主管部門與不符合條件的申請(qǐng)者的尋租行為之間相互影響相互作用就是一種博弈關(guān)系。因此，我們可以博弈論為視角對(duì)政府管理部門與不符合條件申請(qǐng)者尋租行為相互影響關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證分析。
令局中人1為不符合條件的申請(qǐng)人，局中人2為政府保障性住房管理部門（以下簡(jiǎn)稱為管理部門）；局中人1有兩個(gè)純策略：申請(qǐng)（尋租）和不申請(qǐng)；局中人2也有兩個(gè)純策略：嚴(yán)格審查和放松審查（創(chuàng)租）。同時(shí)假設(shè)：首先，局中人1申請(qǐng)保障性住房的概率為P1，則不申請(qǐng)的概率為1-P1；局中人2嚴(yán)格審查的概率為P2，則放松審查的概率為1-P2。其次，局中人1知道自己的類型但不知道局中人2的策略選擇，而局中人2不知道局中人1的類型（即是否為符合條件的申請(qǐng)者）。再次，假定局中人1先采取行動(dòng)（申請(qǐng)或不申請(qǐng)），局中人2后采取行動(dòng)（嚴(yán)格審查或放松審查）。
根據(jù)以上假定，則這個(gè)博弈為不完全信息動(dòng)態(tài)博弈。在不完全信息動(dòng)態(tài)博弈中，局中人自己知道自己的類型，其它局中人不知道；局中人的行動(dòng)有先后，后行動(dòng)者能夠觀察到先行動(dòng)者的行動(dòng)，但不能觀察到先行動(dòng)者的類型；每個(gè)局中人的行動(dòng)是類型依存的，傳遞著有關(guān)自己類型的某種信息，后行動(dòng)者就可以通過(guò)觀察到的先行動(dòng)者的行動(dòng)來(lái)推斷其類型或修正對(duì)其類型的先驗(yàn)信念（概率分布），然后選擇自己的最優(yōu)行動(dòng)。
假設(shè)局中人1申請(qǐng)保障房的成本為C1，局中人2嚴(yán)格審查的成本為C21，放松審查時(shí)的成本為C22，顯然，由于要搜集申請(qǐng)者的相關(guān)信息，嚴(yán)格審查時(shí)的成本大于放松審查時(shí)的成本，即C21>C22。S1為局中人1通過(guò)申請(qǐng)保障性住房所獲得的收益，不申請(qǐng)保障性住房時(shí)收益為0 。明顯地，只有當(dāng)S1> C1時(shí)，局中人1才會(huì)申請(qǐng)保障性住房。F為局中人1被發(fā)現(xiàn)違規(guī)申請(qǐng)時(shí)所交罰金。S21為局中人2嚴(yán)格審查時(shí)所獲得的收益（聲譽(yù)收益和罰沒收入），S22為局中人2放松審查時(shí)的收益（節(jié)約的審查成本C21-C22和得到的賄金）。局中人2放松審查時(shí)的損失為聲譽(yù)損失，即-S21。那么，當(dāng)不符合條件者采取申請(qǐng)行為、政府管理部門采取嚴(yán)格審查時(shí)，申請(qǐng)者的收益為-F-C1，政府管理部門的收益為F+S21；當(dāng)不符合條件者采取申請(qǐng)行為、政府主管部門采取放松審查行為時(shí)，申請(qǐng)者的收益為S1-C1，政府主管部門的收益為-C22-S21；當(dāng)不符合條件者不申請(qǐng)、政府主管部門采取嚴(yán)格審查時(shí)，申請(qǐng)者的收益為0，政府主管部門的收益為-C21；當(dāng)不符合條件的申請(qǐng)者不申請(qǐng)、政府主管部門采取放松審查時(shí)，申請(qǐng)者收益為0，政府主管部門收益為-C22。由此，我們可以得出，局中人1和局中人2的支付矩陣如表1所示。
由表1可得出，如果管理部門嚴(yán)格審查，不符合條件的申請(qǐng)者就會(huì)放棄申請(qǐng)；當(dāng)管理部門放松審查時(shí)，不符合條件的申請(qǐng)者又將選擇申請(qǐng)策略，從而形成了一個(gè)循環(huán)。因此，此時(shí)并不存在純策略意義下的納什均衡，而存在混合策略意義下的納什均衡。由上述博弈矩陣得出，當(dāng)管理部門嚴(yán)格審查時(shí)（P2=1），政府主管部門的期望收益為：
當(dāng)政府放松審查時(shí)（P2=0）時(shí)，政府主管部門的期望收益為：
當(dāng)不符合條件者申請(qǐng)策略時(shí)（P1=1），申請(qǐng)者的期望收益為：
當(dāng)不符合條件者不申請(qǐng)策略時(shí)（P1=0），其期望收益為0。
根據(jù)混合策略模型的求解原理，則有：
P1（F+S21）+（1-P1）（-C21）=P1（-C22-S21）+（1-P1）（-C22）
P2（-F-C1）+（1-P2）（S1-C1）=0
求得：
混合策略意義下的納什均衡為：
即不符合條件的申請(qǐng)者以的概率申請(qǐng)保障性住房，以的概率放棄申請(qǐng)；而管理部門以的概率嚴(yán)格審查申請(qǐng)者資格，以的概率放松審查申請(qǐng)者資格。
由上述分析可以看出，當(dāng)（C21-C22）值越小（一般情況下，一定時(shí)間內(nèi)政府審查申請(qǐng)者資格的技術(shù)條件不變，因此審查成本C21不變；那就只有當(dāng)C22越大，即政府放松審查時(shí)付出的審查成本和因?qū)彶椴涣ι鐣?huì)公眾給予的輿論壓力導(dǎo)致的聲譽(yù)損失越大，C21-C22才會(huì)越?。⒉环蠗l件的申請(qǐng)者在被發(fā)現(xiàn)違規(guī)時(shí)的罰金越多、管理部門因嚴(yán)格審查所獲得聲譽(yù)收益（公眾的好評(píng)和上級(jí)的獎(jiǎng)勵(lì)）越大，不符合條件的申請(qǐng)者提出住房保障的申請(qǐng)的概率就越小。換言之，只有當(dāng)社會(huì)輿論給管理部門行為造成的壓力越大、上級(jí)部門對(duì)管理部門違規(guī)違紀(jì)行為的處罰力度越大、不符合條件者被發(fā)現(xiàn)違規(guī)申請(qǐng)后被處罰金越多，政府主管部門才會(huì)主動(dòng)放棄尋租行為，盡職盡責(zé)地做好保障性住房申請(qǐng)者的資格審查工作，那些不符合條件者也才會(huì)選擇放棄申請(qǐng)保障性住房。
公共保障性住房分配中尋租現(xiàn)象的治理
首先，對(duì)于、、的地方政府官員，應(yīng)依法給予處分，構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任，用提高違紀(jì)違規(guī)成本方式減少管理部門的和貪贓枉法。其次，完善輪候制度，公開分配信息。保障性住房管理部門應(yīng)建立房源管理制度，包括房源籌集管理、登記管理、公布管理、分配管理和回收管理等制度。要將保障性住房的地段、戶型、面積、價(jià)格、交付期限及供給對(duì)象和數(shù)量及時(shí)向社會(huì)公布，便于各方監(jiān)督和需求者的選擇，同時(shí)也可使中低收入者形成穩(wěn)定預(yù)期（魏麗艷，2012）。此舉旨在減少保障房分配中管理部門與申請(qǐng)者之間的信息不對(duì)稱，杜絕住房保障管理部門利用信息優(yōu)勢(shì)進(jìn)行創(chuàng)租行為的發(fā)生。再次，明確保障房退出范圍、規(guī)范退出程序、加強(qiáng)日常動(dòng)態(tài)監(jiān)管。對(duì)于違規(guī)出租或出售保障性住房的申請(qǐng)者，在給予嚴(yán)厲的經(jīng)濟(jì)處罰時(shí)并考慮給予其刑事處罰；對(duì)于違規(guī)承租或購(gòu)買者，加大處罰力度，使其因得不償失而不得不放棄尋租行為。最后，當(dāng)條件成熟時(shí)，以貨幣配租模式代替實(shí)物配租模式。事實(shí)上，大多數(shù)尋租行為都發(fā)生在實(shí)物配租環(huán)節(jié)，而且比起貨幣配租模式實(shí)物配租模式退出成本較高。因此，結(jié)構(gòu)性矛盾是保障房市場(chǎng)主要矛盾時(shí)，可以實(shí)行貨幣配租模式，從而減少分配中的尋租現(xiàn)象。
參考文獻(xiàn)：
1.魏麗艷.保障性住房公平分配的準(zhǔn)入退出機(jī)制研究[J].東南學(xué)術(shù)，2012（3）
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一、組織領(lǐng)導(dǎo)
成立縣城鎮(zhèn)廉租住房保障實(shí)施領(lǐng)導(dǎo)小組，具體組織實(shí)施城鎮(zhèn)廉租住房保障的各項(xiàng)工作，由縣人民政府副縣長(zhǎng)任組長(zhǎng)，縣政府辦公室副主任，縣國(guó)土房管局、縣住房保障局局長(zhǎng)，縣民政局局長(zhǎng)為副組長(zhǎng)，相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)為成員。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)在縣住房保障局，辦公室主任由兼任。辦公室設(shè)綜合協(xié)調(diào)組、業(yè)務(wù)辦理組、穩(wěn)定組三個(gè)工作組。
（一）綜合協(xié)調(diào)組。組長(zhǎng)，日常工作由相關(guān)部門和鎮(zhèn)街涉及人員負(fù)責(zé)。負(fù)責(zé)各項(xiàng)工作的總體協(xié)調(diào)、督促。
（二）業(yè)務(wù)辦理組。組長(zhǎng)，副組長(zhǎng)，日常工作由住房保障局、民政局和各鎮(zhèn)街工作人員負(fù)責(zé)?？h住房保障局和縣民政局負(fù)責(zé)按照本方案指導(dǎo)全縣年城鎮(zhèn)廉租住房保障工作的具體組織實(shí)施，各部門密切配合；各鎮(zhèn)街負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)廉租住房保障對(duì)象的入戶調(diào)查、篩選、初審、公示、上報(bào)及其它相關(guān)工作。
（三）穩(wěn)定組。組長(zhǎng)，副組長(zhǎng)，日常工作由上訪群眾所屬的鎮(zhèn)街負(fù)責(zé)。負(fù)責(zé)處理工作推進(jìn)中引發(fā)的問(wèn)題，應(yīng)對(duì)各類突發(fā)事件，做好工作推進(jìn)中相關(guān)的社會(huì)穩(wěn)定工作。
二、年新申請(qǐng)廉租住房保障家庭的辦理程序
（一）申請(qǐng)
1．申請(qǐng)對(duì)象
按照廉租住房保障政策規(guī)定，同時(shí)具備以下條件的城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭，為廉租住房保障申請(qǐng)對(duì)象。
（1）家庭人均月收入低于400元（包含最低收入家庭）；
（2）家庭人均住房建筑面積低于13平方米；
（3）家庭成員取得我縣非農(nóng)業(yè)戶口并在戶籍所在地實(shí)際居住5年以上；
（4）家庭成員之間具有法定的贍養(yǎng)、扶養(yǎng)或者撫養(yǎng)關(guān)系；
（5）符合我縣廉租住房政策規(guī)定的其他標(biāo)準(zhǔn)。
以下幾類家庭不得申請(qǐng)廉租住房保障：（1）原有住房變賣未滿3年的；（2）拆遷中已享受住房貨幣安置未滿3年的；（3）拆遷中已享受房屋安置并領(lǐng)取房屋過(guò)渡安置費(fèi)的；（4）租住縣直管公房或單位自管公房且家庭人均建筑面積達(dá)到13平方米的。
2．申請(qǐng)廉租住房保障的低收入家庭，由申請(qǐng)人向戶籍所在地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）提出書面申請(qǐng)。申請(qǐng)受理工作由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）委托申請(qǐng)人戶口所在地居委會(huì)受理。
3．申請(qǐng)人應(yīng)提交的材料
申請(qǐng)享受城鎮(zhèn)廉租住房保障，應(yīng)由符合廉租住房保障條件的家庭戶主或家庭中具有完全民事行為能力的成員以戶主的名義提出書面申請(qǐng)，并提交以下材料：
（1）縣廉租住房保障申請(qǐng)表；
（2）家庭低收入證明材料或提供市城鎮(zhèn)居民最低生活保障金領(lǐng)取證（出示原件、并交復(fù)印件）；
（3）具有可以享受優(yōu)先資格的，還需提供優(yōu)先資格的證明文件及復(fù)印件（如殘疾證、軍功證、勞動(dòng)模范證明等）；
（4）家庭成員身份證（出示原件、并交復(fù)印件）；
（5）家庭成員戶籍證明（出示公安機(jī)關(guān)核發(fā)的戶口本原件、并交復(fù)印件）；
（6）所有家庭成員的現(xiàn)住房情況證明。
①具有私有住房產(chǎn)權(quán)的，提供〈房地產(chǎn)權(quán)證〉（出示原件，并提交復(fù)印件）；
②租賃公房的，提供租賃公約（出示原件，并提交復(fù)印件）；
③無(wú)房的，提供無(wú)房的相關(guān)證明（有工作單位的，由單位提供證明，無(wú)單位的由居委會(huì)提供證明）。
④其他有關(guān)資料。
（7）按規(guī)定需要提交的其他證明材料。
（二）審核
1．初審
居委會(huì)應(yīng)當(dāng)自接到申請(qǐng)之日起10個(gè)工作日內(nèi)對(duì)申請(qǐng)人的家庭收入、財(cái)產(chǎn)、住房狀況進(jìn)行入戶調(diào)查核實(shí)，提出初審意見，報(bào)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）審核。審核時(shí)對(duì)申請(qǐng)對(duì)象是否符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審查（對(duì)已享受城市低保的家庭，只需注明其系城市低保家庭，不再進(jìn)行家庭收入情況核定）：
（1）低收入家庭的收入情況審查（由申請(qǐng)家庭所在鎮(zhèn)街民政辦負(fù)責(zé)審查）；
（2）家庭低保人員的審查（由申請(qǐng)家庭所在鎮(zhèn)街民政辦負(fù)責(zé)審查）；
（3）家庭人口的審查和計(jì)算（由申請(qǐng)家庭所在鎮(zhèn)街派出所審查）；
申請(qǐng)家庭的人口應(yīng)以在籍戶口為基礎(chǔ)，以實(shí)際共同居住為前提且家庭成員之間具有法定的贍養(yǎng)、扶養(yǎng)或者撫養(yǎng)關(guān)系。
（4）現(xiàn)住房情況的審查（由鎮(zhèn)政府或街道辦事處審查）。
①?zèng)]有住房、租賃私房、借住他人房屋和居住在臨時(shí)搭建房屋的家庭均按無(wú)房戶對(duì)待；
②租賃公房（包括縣直管公房或單位自管公房）和擁有自有私房的家庭按現(xiàn)住房計(jì)算建筑面積；
③有多處住房的，應(yīng)將多處住房合并計(jì)算建筑面積。
（5）家庭人均建筑面積，按申請(qǐng)家庭經(jīng)所在鎮(zhèn)街派出所審查的人口計(jì)算。有下列情況之一的，不計(jì)入家庭人口：
①空掛戶口，即雖有戶口，但常住其他地方、他處有住房的；
②未成年的子女因入托、求學(xué)等原因，戶口暫時(shí)掛靠的。
經(jīng)初審符合條件的家庭，由鎮(zhèn)街根據(jù)初審情況，在申請(qǐng)人戶口所在居委會(huì)張榜公示（公示期限為5個(gè)工作日），在公示期間有人提出異議的，鎮(zhèn)街應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)予以核實(shí)，對(duì)公示無(wú)異議的，由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）報(bào)縣住房保障局復(fù)審。
2．復(fù)審批準(zhǔn)
縣住房保障局要在收到申請(qǐng)材料之日起15日內(nèi)對(duì)申請(qǐng)人的家庭住房狀況是否符合規(guī)定條件提出審核意見，并將符合條件的申請(qǐng)人申請(qǐng)材料轉(zhuǎn)送縣民政局。
縣民政局要在收到申請(qǐng)材料之日起15日內(nèi)就申請(qǐng)人的家庭收入是否符合規(guī)定條件提出審核意見，并連同申請(qǐng)材料反饋縣住房保障局。
經(jīng)審核，家庭收入、住房狀況等均符合規(guī)定條件的，由縣住房保障局委托鎮(zhèn)街根據(jù)復(fù)審情況在申請(qǐng)人戶口所在居委會(huì)張榜公示，公示期限為15日；對(duì)經(jīng)公示有異議的，鎮(zhèn)街應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)予以核實(shí)，并將核實(shí)結(jié)果上報(bào)縣住房保障局。對(duì)經(jīng)公示無(wú)異議或異議不成立的，作為城鎮(zhèn)廉租住房保障對(duì)象予以登記，明確保障方式和標(biāo)準(zhǔn)，書面通知申請(qǐng)人，并向社會(huì)公開登記結(jié)果。
經(jīng)審核，不符合規(guī)定條件的，縣住房保障局將書面通知申請(qǐng)人，并說(shuō)明理由。申請(qǐng)人對(duì)結(jié)果有異議的，可向縣住房保障局或縣民政局申訴。
三、對(duì)已享受廉租租金補(bǔ)貼家庭的審核
（一）審核對(duì)象：年已享受廉租租金補(bǔ)貼，且年未享受廉租房實(shí)物配租的家庭（在年已享受實(shí)物配租的家庭或正在進(jìn)行實(shí)物配租審核的家庭除外）。
（二）審批程序
由對(duì)象戶在戶籍所在地居委會(huì)填交“縣廉租住房保障復(fù)審審批表”，審批程序同年新申請(qǐng)戶程序。
（三）資料提交
（1）對(duì)象戶的收入、人口、住房情況等均無(wú)變化的，對(duì)象戶只需在戶籍所在地居委會(huì)填交“縣廉租住房保障復(fù)審審批表”，并對(duì)相關(guān)情況的真實(shí)性作出承諾。
（2）對(duì)象戶的收入、人口、住房情況等發(fā)生變化的，對(duì)象戶需在戶籍所在地居委會(huì)填交“縣廉租住房保障復(fù)審審批表”，并對(duì)相關(guān)情況的真實(shí)性作出承諾。同時(shí)提交收入、人口、住房情況等發(fā)生變化的相應(yīng)證明材料。
對(duì)家庭收入、人口、住房情況等發(fā)生變化，又不如實(shí)申報(bào)的審核對(duì)象，按虛報(bào)、瞞報(bào)家庭收入、人口、住房情況對(duì)待，并按《縣城鎮(zhèn)廉租住房建設(shè)管理辦法（試行）》（府辦發(fā)〔〕223號(hào)）的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
四、廉租住房保障的方式
（一）租金補(bǔ)貼
補(bǔ)貼面積：對(duì)無(wú)房戶，按每人13平方米的保障標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算租金補(bǔ)貼面積；對(duì)擁有私有產(chǎn)權(quán)住房的家庭或租住單位公有住房的家庭實(shí)施租賃補(bǔ)貼時(shí)，按實(shí)際人均建筑面積與保障面積之間的差額計(jì)算補(bǔ)貼面積。
補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)：最低收入家庭租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米（建筑面積）8元計(jì)發(fā)，低收入家庭租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米（建筑面積）6元。
各類家庭的租金補(bǔ)貼計(jì)算公式為：
1．低保無(wú)房家庭：保障人數(shù)×13㎡×8元/㎡；
2．低保有房家庭：保障人數(shù)×（13㎡－現(xiàn)有住房人均建筑面積）×8元/㎡；
3．低收入無(wú)房家庭：保障人數(shù)×13㎡×6元/㎡；
4．低收入有房家庭：保障人數(shù)×（13㎡－現(xiàn)有住房人均建筑面積）×6元/㎡；
特別說(shuō)明：（1）享受租金補(bǔ)貼的家庭自行到市場(chǎng)租賃住房，所租房屋超出補(bǔ)貼額度的，超出部分由自己承擔(dān)。（2）在年已享受實(shí)物配租的家庭，年廉租補(bǔ)貼發(fā)放至廉租房交付之月。（3）凡已在各類（煤礦、城市工礦、林區(qū)）棚戶改造項(xiàng)目簽訂房屋安置協(xié)議未領(lǐng)取房屋過(guò)渡安置費(fèi)，其它條件符合廉租保障的家庭，在棚改房未交付前，可以申請(qǐng)廉租補(bǔ)貼，不能申請(qǐng)廉租房實(shí)物配租。（4）對(duì)租住縣直管公房的廉租保障戶，對(duì)公房租金超過(guò)廉租房租金標(biāo)準(zhǔn)（每平方米每月1元）的部分進(jìn)行補(bǔ)貼。即
每月補(bǔ)貼＝每月應(yīng)交租金－租住縣直管公房面積×1。
（二）實(shí)物配租
實(shí)物配租指縣住房保障部門在有廉租房的鎮(zhèn)街向符合條件的申請(qǐng)家庭提供廉租住房，并按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取租金。
配租戶型：原則上2人（含2人）以下家庭只能申請(qǐng)配租一室一廳；原則上3人（含3人）以上家庭可以申請(qǐng)配租兩室一廳。
租金標(biāo)準(zhǔn)：最低收入家庭住房保障規(guī)定面積以內(nèi)的租金標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米1元，超出部分每月每平方米1.4元；低收入家庭住房保障規(guī)定面積以內(nèi)的租金標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米1.4元，超出部分每月每平方米2元。
申請(qǐng)人按自己的意愿申請(qǐng)廉租保障方式（廉租補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥猓?，縣住房保障部門根據(jù)各鎮(zhèn)街的具體情況對(duì)廉租保障家庭采取相應(yīng)的保障方式。若享受廉租住房保障的家庭中，有不如實(shí)申報(bào)或者偽造有關(guān)證明而獲得租金補(bǔ)貼或者實(shí)物配租的，可向鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）或縣住房保障局舉報(bào)；認(rèn)為問(wèn)題嚴(yán)重的也可直接向縣監(jiān)察部門舉報(bào)，經(jīng)查證屬實(shí)的按相關(guān)規(guī)定處理。
五、時(shí)間安排
（一）年10月10日—10月21日，前期準(zhǔn)備工作。
（二）年10月22日—11月22日，各鎮(zhèn)街進(jìn)行宣傳、動(dòng)員；并完成申報(bào)、初審、公示工作，并將相關(guān)情況匯總送縣住房保障局。各鎮(zhèn)街涉及部門（含派出所）均加注審核意見并蓋公章，且紙質(zhì)件和電子件各送一份（含縣廉租住房保障申報(bào)管理臺(tái)帳）。
（三）年11月23日—年12月20日，縣民政局、縣住房保障局對(duì)申請(qǐng)家庭收入情況及前期意見進(jìn)行復(fù)審并公示。
（四）2012年12月21日—12月31日，租金補(bǔ)貼兌付階段，由縣住房保障局會(huì)同各鎮(zhèn)街兌付廉租補(bǔ)貼。
六、工作要求
（一）此次工作歷時(shí)3個(gè)月，時(shí)間緊、任務(wù)重，涉及千家萬(wàn)戶，各鎮(zhèn)街、相關(guān)各部門務(wù)必高度重視，落實(shí)責(zé)任，分解到人。
[關(guān)鍵詞]經(jīng)濟(jì)適用房；國(guó)家政策；適應(yīng)條件；補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
[DOI]1013939/jcnkizgsc201624169
1引言
經(jīng)濟(jì)適用房是為了解決中低收入家庭的住房困難而提出的政策，但是其在實(shí)施過(guò)程中卻沒有達(dá)到預(yù)期的效果。不可否認(rèn)的是，經(jīng)濟(jì)適用房確實(shí)解決了部分中低收入家庭的住房困難的問(wèn)題，但是還是有大部分家庭或者個(gè)人的住房困難問(wèn)題沒有得到解決。如果保持現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)適用房政策不改變，將不利于中低收入家庭的住房困難的問(wèn)題的解決，沒有實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房的社會(huì)保障功能。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的政策的必要性。
第一，經(jīng)濟(jì)適用房不能輕易取消，但可以對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房做出調(diào)整。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房，還有具有部分好的功能的，如果取消了經(jīng)濟(jì)適用房，將會(huì)有大部分家庭失去購(gòu)買住房的可能。如果有更好的替代性的政策，那么完全可以取消經(jīng)濟(jì)適用房。如果沒有，就應(yīng)該對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行調(diào)整，做出一些大的調(diào)整。首先，保證經(jīng)濟(jì)適用房的透明，讓公眾和輿論來(lái)監(jiān)視經(jīng)濟(jì)適用房的分配、建設(shè)等等，可以保證經(jīng)濟(jì)適用房真正解決了中低收入家庭的住房困難問(wèn)題，防止暗箱操作的出現(xiàn)。其次，降低經(jīng)濟(jì)適用房的舒適度，防止不適當(dāng)?shù)娜巳嘿?gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，可以適當(dāng)?shù)亟档徒?jīng)濟(jì)適用房的面積等等，但是不影響到家庭的正常生活。最后，加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，緩解經(jīng)濟(jì)適用房的供不應(yīng)求的局面。
第二，加大廉租房的建設(shè)。經(jīng)濟(jì)適用房的作用是有限的，只是保障了具有當(dāng)?shù)貞艨诘纳俨糠种械褪杖爰彝サ淖》啃枨蟆＜哟罅Χ冉ㄔO(shè)廉租房，甚至可以考慮廉租房作為住房保障的主要方式，同時(shí)可以考慮把非本地人口的人群納入廉租房的供應(yīng)對(duì)象。經(jīng)濟(jì)適用房的條件決定了它保障的對(duì)象有限，不能對(duì)大多數(shù)人實(shí)行保障，廉租房則可以。在現(xiàn)代社會(huì)，人們的流動(dòng)越來(lái)越大，廉租房無(wú)疑是一種很好的住房保障方式，同時(shí)，廉租房可以為外來(lái)人口提供住房保障。廉租房具有的一個(gè)很重要的特點(diǎn)是，產(chǎn)權(quán)在政府手中，沒有可以通過(guò)買賣廉租房來(lái)獲取利益。
經(jīng)濟(jì)適用房的使用者或申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房的家庭是對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房質(zhì)量問(wèn)題、政策問(wèn)題的最權(quán)威、最有效的評(píng)價(jià)者，尤其是對(duì)眾多社區(qū)申請(qǐng)人而言。從這一觀點(diǎn)出發(fā)，本研究以遼寧大東區(qū)津橋社區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)為調(diào)查對(duì)象，分析經(jīng)濟(jì)適用房的申請(qǐng)、房子使用與質(zhì)量發(fā)展的過(guò)程中所看重的因素及其原因，探討經(jīng)濟(jì)適用房如何在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中保證和促進(jìn)這些特殊人群因素的形成，以推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房的申請(qǐng)、使用、質(zhì)量的改革更能適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展和要求。
研究將涵蓋經(jīng)濟(jì)適用房質(zhì)量的影響因素，包括課經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)、使用者、質(zhì)量問(wèn)題、房屋管理的效果等進(jìn)行評(píng)價(jià)，確立基于經(jīng)濟(jì)適用房的質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，并確定評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重，通過(guò)模糊綜合評(píng)價(jià)法進(jìn)行評(píng)價(jià)，最后確定沈陽(yáng)市大東區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房使用質(zhì)量評(píng)價(jià)體系。
2沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的申請(qǐng)條件
大東區(qū)政府辦責(zé)成區(qū)房產(chǎn)局經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房的申請(qǐng)條件作如下解釋。
21廉租住房申請(qǐng)條件
根據(jù)《沈陽(yáng)市廉租住房實(shí)物配租實(shí)施》（沈房發(fā)[2008]7號(hào)）文件規(guī)定，實(shí)物配租以家庭為單位，申請(qǐng)家庭應(yīng)當(dāng)同時(shí)符合下列條件：①申請(qǐng)家庭具有本市3年以上常住戶口，在本市居住或工作； ②人均月收入連續(xù)1年符合政府公布的收入線以下標(biāo)準(zhǔn)的低保家庭或低保邊緣家庭； ③申請(qǐng)家庭為孤、老、殘疾、患重大疾病、喪失勞動(dòng)力等特殊困難無(wú)房家庭； ④市政府規(guī)定的其他條件。
22經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)條件
根據(jù)《沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買申請(qǐng)審核公示退出辦法》（沈房發(fā)[2008]3號(hào)）及《關(guān)于2008年度經(jīng)濟(jì)適用住房有關(guān)銷售問(wèn)題的通知》（沈經(jīng)住[2009]6號(hào)）文件規(guī)定申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房居民應(yīng)當(dāng)以家庭為單位，并同時(shí)具備下列條件：①具有沈陽(yáng)市常住戶口且滿3年以上（含3年）的城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口的居民； ②家庭人均可支配月收入為1009元以下（含1009元）； ③無(wú)房戶或家庭人均住房建筑面積2030平方米。 根據(jù)《沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼補(bǔ)充規(guī)定》（沈房[2009]141號(hào)）文件規(guī)定，對(duì)男16-60周歲、女16-50周歲，具有完全勞動(dòng)能力，沒有就業(yè)單位的申請(qǐng)人，收入按當(dāng)?shù)卣块T公布的最低月收入認(rèn)定（市內(nèi)七區(qū)暫按700元/月）。
3經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)及具備條件
（1）沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。和平區(qū)、沈河區(qū)、鐵西區(qū)、大東區(qū)、皇姑區(qū)、東陵區(qū)、于洪區(qū)保障對(duì)象的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為12年以前每戶55萬(wàn)元13以后年10萬(wàn)元；補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)由市根據(jù)實(shí)施情況適時(shí)進(jìn)行調(diào)整，并向社會(huì)公布執(zhí)行。城市低收入住房困難家庭？ 是指城市和縣人民所在地的城鎮(zhèn)范圍內(nèi)，家庭收入、住房狀況符合規(guī)定條件的家庭。（2） 經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼保障對(duì)象？ 是指經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼保障對(duì)象是指符合我市經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)條件的申請(qǐng)人，細(xì)分為家庭申請(qǐng)人和單身申請(qǐng)人。① 家庭申請(qǐng)人？是指符合法定結(jié)婚年齡的夫婦組成的家庭以及離異或喪偶帶子女的單親家庭。②單身申請(qǐng)人？是指年滿35周歲以上（含）的未婚人員以及離異或喪偶不帶子女的人員。（3）申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼的家庭人口如何計(jì)算？①家庭人口以家庭戶口簿記載為準(zhǔn)。主要指具有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、收養(yǎng)關(guān)系的人員，包括配偶、父母（岳父母）、子女等。 子女與父母同一戶口簿的家庭，可按家庭戶口簿計(jì)算人口，以一個(gè)家庭共同申請(qǐng)；也可與父母分開計(jì)算家庭人口，分別申請(qǐng)。夫妻雙方不在同一戶口簿的家庭，以婚姻證明為準(zhǔn)，按一個(gè)家庭計(jì)算人口。 ②對(duì)于因上學(xué)、入托或其他情況暫時(shí)居住在本家庭中的人員，不計(jì)入保障人口數(shù)。 ③離婚家庭的未成年子女按離婚時(shí)法院判決書或調(diào)解書或離婚協(xié)議書認(rèn)定的為準(zhǔn)。 ④申請(qǐng)人配偶的戶口不在本市或?yàn)檗r(nóng)業(yè)戶口，但在沈陽(yáng)共同居住3年以上的可將該配偶計(jì)入家庭人口。 ⑤戶口在大中專院校的在校學(xué)生，未婚現(xiàn)役軍人可計(jì)入家庭人口。⑥勞動(dòng)教養(yǎng)、勞動(dòng)改造人員可計(jì)入家庭人口。 ⑦離婚家庭因無(wú)房無(wú)法分戶或?qū)艨谶w至其他家庭的可單獨(dú)申請(qǐng)（離異不帶子女的需年滿35周歲以上）。 ⑧已申請(qǐng)保障的家庭成員，不能重復(fù)計(jì)算家庭人口數(shù)。（4）經(jīng)濟(jì)適用住房的選購(gòu)范圍？ 答：可在全市范圍內(nèi)自主選購(gòu)成套商品房或二手房一套。（5）申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼應(yīng)具備哪些條件？ 答：申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼的申請(qǐng)人必須同時(shí)具備下列條件： ①具有沈陽(yáng)市常住戶口3年以上的城鎮(zhèn)非農(nóng)戶口的居民； ②家庭人均可支配月收入低于**公布的上年人均可支配月收入的70%（含70%）（852元/月以下，含852元/月）； ③無(wú)房戶（承租公有住房或享受過(guò)房改優(yōu)惠政策的除外）或家庭人均住房建筑面積低于16平方米（含16平方米）； ④貨幣拆遷房屋面積計(jì)算方法： 貨幣拆遷后，已購(gòu)買住房的家庭，按現(xiàn)有住房面積計(jì)算；貨幣拆遷后，未購(gòu)買住房的家庭，原拆遷房屋面積計(jì)入家庭現(xiàn)住房面積。（6） 申請(qǐng)辦理經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼手續(xù)的應(yīng)提交哪些材料？（詳見下篇）
（上接P164）多。這樣，不但降低了風(fēng)險(xiǎn)，更帶動(dòng)了資金的相互流動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目，要綜合考慮各個(gè)方面，管理層面、客戶方面、政策方面等都需謹(jǐn)慎對(duì)待，一旦有一步出現(xiàn)問(wèn)題，整個(gè)項(xiàng)目都會(huì)受到影響?；诖耍瑢?duì)于風(fēng)險(xiǎn)管控而言，也應(yīng)當(dāng)全面布控，做到成竹在胸。
5總結(jié)與討論
綜上所述，房地產(chǎn)投資開發(fā)全過(guò)程必然伴隨著各種風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)企業(yè)必須實(shí)行動(dòng)態(tài)的、系統(tǒng)的、全過(guò)程、全方位的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，設(shè)立專門的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，制訂風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，明確風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)，明確各部門風(fēng)險(xiǎn)管理人員的責(zé)、權(quán)、利，通過(guò)有效的信息共享，加強(qiáng)各部門協(xié)調(diào)，采用各種風(fēng)險(xiǎn)防范的措施，主動(dòng)性的控制風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力和提高企業(yè)的贏利能力，保障企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。本文以上對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)控制進(jìn)行了探究和分析，首先從理論層面分析了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)，分析了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)控制的重要性和開發(fā)過(guò)程中投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，并基于以上的分析，提出了防范項(xiàng)目出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)控制的路徑選擇，以期為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資提供有益的借鑒和參考。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)控制，還有很多問(wèn)題值得學(xué)者進(jìn)行深入探究，本文僅是對(duì)其做了初步分析，希望能夠起到拋磚引玉的作用。
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低保工作事關(guān)社會(huì)和諧穩(wěn)定大局，是構(gòu)筑社會(huì)保障體系的“最后一道安全網(wǎng)”。如何把低保政策落到實(shí)處，是一個(gè)難題!下面是小編為大家整理的2021深圳城鎮(zhèn)低保最新申請(qǐng)指南，希望能幫助到大家!
2021深圳城鎮(zhèn)低保申請(qǐng)流程提出申請(qǐng)
原則上以家庭為單位申請(qǐng)，具有本市戶籍的家庭成員(以下稱“申請(qǐng)人”)向任一家庭成員戶籍所在地街道辦事處提出申請(qǐng)，并提交材料。
街道辦事處審查
1.街道辦事處應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)人提交的材料進(jìn)行審查，申請(qǐng)材料符合要求的，將申請(qǐng)材料錄入居民家庭經(jīng)濟(jì)狀況核對(duì)系統(tǒng)，并委托核對(duì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行核對(duì)。
申請(qǐng)材料不符合要求的，街道辦事處應(yīng)當(dāng)一次性告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)正的全部材料。
2.街道辦事處應(yīng)當(dāng)在收到符合要求的申請(qǐng)材料之日起兩個(gè)工作日內(nèi)，按照規(guī)定委托核對(duì)機(jī)構(gòu)開展申請(qǐng)人家庭經(jīng)濟(jì)狀況信息化核對(duì)工作，并在收到核對(duì)報(bào)告之日起兩個(gè)工作日內(nèi)決定是否受理最低生活保障申請(qǐng)。
3.申請(qǐng)人家庭經(jīng)濟(jì)狀況符合規(guī)定條件的，街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以受理并出具受理通知書;
不符合規(guī)定條件的，街道辦事處不予受理，并向申請(qǐng)人出具不予受理通知書和核對(duì)報(bào)告。
4.街道辦事處應(yīng)當(dāng)在受理最低生活保障申請(qǐng)之日起十個(gè)工作日內(nèi)，組織兩名以上(含兩名)工作人員，通過(guò)入戶調(diào)查、鄰里訪問(wèn)等方式，對(duì)申請(qǐng)人家庭經(jīng)濟(jì)狀況和生活狀況進(jìn)行調(diào)查評(píng)估，并形成調(diào)查評(píng)估材料。
5.街道辦事處應(yīng)當(dāng)在形成或者收到調(diào)查評(píng)估材料之日起五個(gè)工作日內(nèi)提出初審意見，并將結(jié)果在社區(qū)公開欄以及街道辦事處公共服務(wù)大廳進(jìn)行公示，同時(shí)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)公示，公示期為七日。
公示中應(yīng)當(dāng)保護(hù)最低生活保障對(duì)象個(gè)人隱私，不得公開與最低生活保障申請(qǐng)無(wú)關(guān)的信息。
公示期滿無(wú)異議的，街道辦事處應(yīng)當(dāng)在三個(gè)工作日內(nèi)將相關(guān)材料報(bào)送區(qū)民政部門;公示期內(nèi)有異議且能提供有效證明材料的，街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織民主評(píng)議，并將民主評(píng)議結(jié)果和相關(guān)材料一并報(bào)送區(qū)民政部門。
區(qū)民政部門審批、公示
1.區(qū)民政部門應(yīng)當(dāng)在收到街道辦事處報(bào)送的相關(guān)材料之日起五個(gè)工作日內(nèi)作出審批決定。
對(duì)符合條件的，發(fā)放《最低生活保障證》;對(duì)不符合條件的，應(yīng)當(dāng)作出不予批準(zhǔn)決定并在三個(gè)工作日內(nèi)書面告知申請(qǐng)人并說(shuō)明理由。
2.區(qū)民政部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)將審批決定發(fā)送至街道辦事處，并將獲得最低生活保障家庭的信息通過(guò)有關(guān)公開欄、公共服務(wù)大廳、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)等進(jìn)行公示。
公示信息包括申請(qǐng)人姓名、家庭人數(shù)、保障待遇額度等內(nèi)容，但不得公開與最低生活保障無(wú)關(guān)信息。
公示后有異議的，區(qū)民政部門應(yīng)當(dāng)在接到異議后十個(gè)工作日內(nèi)組織調(diào)查核實(shí)，并將調(diào)查結(jié)果予以公布。
2021深圳城鎮(zhèn)低保申請(qǐng)條件1、戶籍居民;
2、家庭成員月人均收入未達(dá)到本市當(dāng)年最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)的。
申請(qǐng)人及家庭成員有下列情況之一的，其申請(qǐng)不予批準(zhǔn)：
1、家庭成員月人均收入高于本市當(dāng)年居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)的;
2、擁有機(jī)動(dòng)車車輛(殘疾人專用車除外)的;
3、超過(guò)社會(huì)平均浪費(fèi)水平享受高檔消費(fèi)項(xiàng)目或購(gòu)買高檔消費(fèi)品的;
4、人均持有現(xiàn)金、有價(jià)證券、銀行存款金額超過(guò)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)10倍的;
5、為獲得最低生活保障待遇而放棄、轉(zhuǎn)移個(gè)人或家庭財(cái)產(chǎn)的;
6、購(gòu)買商品房、經(jīng)濟(jì)使用房或自建樓房未滿五年，或者購(gòu)買商品房、經(jīng)濟(jì)適用房或自建房已滿五年但家庭人均住房使用面積超出本市人均住房使用面積的;
7、購(gòu)房入戶未滿八年的;
8、違反計(jì)劃生育有關(guān)規(guī)定未依法繳納社會(huì)撫養(yǎng)費(fèi)的;
9、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他情形。
2021深圳城鎮(zhèn)低保申請(qǐng)材料1、《深圳市居民最低生活保障金申請(qǐng)審批表》
2、戶口簿及家庭成員身份證;
3、家庭成員的有效收入證明;沒有收入的，應(yīng)當(dāng)提供失業(yè)證、學(xué)生在讀證明、殘疾證或者街道勞動(dòng)管理機(jī)構(gòu)出具的無(wú)工作證明;
4、戶主及其他已婚家庭成員計(jì)劃生育證明;
5、家庭財(cái)產(chǎn)(收入)申報(bào)說(shuō)明及承諾書。
6、戶主及家庭成員的戶籍所在地與現(xiàn)居住地不在同一街道辦事處的，還應(yīng)當(dāng)提交現(xiàn)居住地街道辦事處的居住證明。
關(guān)鍵詞：公租房；退出條件；退出程序；動(dòng)態(tài)監(jiān)控手段；地方政府規(guī)章
中圖分類號(hào)：DF391
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.3969/j.issn.1008-4355.2012.04.07
隨著以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)深入進(jìn)行，公租房作為住房保障領(lǐng)域的新嘗試，不管是工程建設(shè)、立法規(guī)范，還是制度實(shí)踐方面都在有條不紊地推進(jìn)，公租房作為政府為中低收入群體提供的公共產(chǎn)品，其旨在滿足中低收入住房困難群體的住房需求，提高和改善民生，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平。為了保證公租房制度的良性運(yùn)行，除了嚴(yán)謹(jǐn)高效的準(zhǔn)入渠道之外，還應(yīng)具備健全的退出機(jī)制。承租人在條件不符合時(shí)及時(shí)退出公租房，能使有限房源充分流轉(zhuǎn)，減輕政府財(cái)政和土地供應(yīng)壓力，有助于公租房制度成為一種長(zhǎng)效保障機(jī)制；其次，退出機(jī)制讓不再具有租賃資格的承租人騰退房屋，有利于防止部分承租人濫用承租權(quán)利，從而使其他保障對(duì)象獲得住房機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)中低收入住房困難群體受領(lǐng)政府保障給付的橫向平等；再者，退出機(jī)制可作為一種懲罰手段，在承租人有違法違約情形時(shí)，將其清除公租房保障體系，使公租房制度有序、有效運(yùn)行。本文選擇北京、重慶、天津、上海、深圳、江蘇、甘肅、山西、鄭州、貴陽(yáng)、昆明這11個(gè)省市的地方政府規(guī)章為分析樣本，將各省市有關(guān)公租房退出管理的內(nèi)容進(jìn)行梳理，對(duì)其中的退出條件、退出程序等內(nèi)容進(jìn)行分析，并對(duì)下一步的規(guī)范路徑作嘗試性探討，希冀對(duì)公租房立法完善提供幫助。
一、公租房退出機(jī)制的立法文本梳理
（一）正常退房情形
正常退房是指在合同期滿后，承租人不申請(qǐng)續(xù)租或申請(qǐng)續(xù)租不再符合公租房保障條件而退出公租房的情形。正常退房情形中有兩個(gè)關(guān)鍵時(shí)間，即租賃合同期限以及續(xù)租申請(qǐng)期限，目前，北京等11省市對(duì)租賃合同期限的規(guī)定大致在1年到5年之間浮動(dòng)，并根據(jù)本地具體情況，分別劃定了最低年限、一般年限和最長(zhǎng)年限（詳見表一）參見：《北京市公共租賃住房申請(qǐng)、審核及配租管理辦法》第20、23條，《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》第10、36條，《上海發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見》中租賃管理機(jī)制部分，《天津市公共租賃住房管理辦法》第15、20條，《江蘇省公共租賃住房管理辦法》第38、41條，《深圳市公共租賃住房管理暫行辦法》第34、46條，《山西省公共租賃住房管理暫行辦法》第23條，《甘肅省公共租賃住房管理辦法》第27、32條，《鄭州市公共租賃住房暫行管理辦法》第36條，《貴陽(yáng)市公共租賃住房管理暫行辦法》第30條，《昆明市公共租賃住房建設(shè)管理辦法》第43條。；各省對(duì)續(xù)租申請(qǐng)時(shí)間兩種表達(dá)體現(xiàn)完全不同的要求，重慶、天津、甘肅采取“合同期滿3個(gè)月前”的時(shí)間，其他幾省采取“合同期滿前3個(gè)月或6個(gè)月”的時(shí)間（詳見表一）?？梢?，各省針對(duì)租賃合同存續(xù)期限和續(xù)租申請(qǐng)期限的具體規(guī)定沒有統(tǒng)一要求，但是，需要滿足合理性標(biāo)準(zhǔn)。首先，租賃合同期限不能過(guò)短，要能滿足承租人的住房需求，緩解其住房壓力，不能過(guò)長(zhǎng)，要能使有限房源在一定時(shí)間內(nèi)充分流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)住房困難者的橫向平等；同樣，對(duì)于續(xù)租申請(qǐng)的期限規(guī)定，要讓申請(qǐng)、審核、批準(zhǔn)幾個(gè)環(huán)節(jié)有足夠的時(shí)間，因?yàn)閷徍藱C(jī)關(guān)要對(duì)承租人的收入、住房等情況進(jìn)行系統(tǒng)的查詢和確認(rèn)，以保證決定結(jié)果的公正。在此基礎(chǔ)上，各省市可根據(jù)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、住房困難群體的范圍、公租房的數(shù)量等指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)、合理的期限設(shè)定。
地區(qū)合同期限租賃期限屆滿后處理
重慶每次最短不少于1年，最長(zhǎng)不超過(guò)5年（辦法30）①承租人應(yīng)當(dāng)退出公共租賃住房。（辦法36）
②需要續(xù)租的，合同期滿3個(gè)月前重新申請(qǐng)，符合條件，重新簽訂租賃合同。
北京一般為3年，最長(zhǎng)不超過(guò)5年。（新20）需要續(xù)租的，合同期滿前3個(gè)月重新申請(qǐng)，符合條件，辦理續(xù)租手續(xù)；不符合條件的，承租人應(yīng)當(dāng)退出住房。（新23）
天津首次不超過(guò)3年（15）①承租家庭須退出公共租賃住房。
②需繼續(xù)承租的，合同期限屆滿的3個(gè)月前向經(jīng)營(yíng)單位申請(qǐng)續(xù)租，經(jīng)審核符合條件的，可以續(xù)簽租賃合同；不符合條件的，承租人應(yīng)自行騰退住房。（20）
上海一般不低于2年，續(xù)租的，租賃總年限一般不超過(guò)5年
江蘇首次3年至5年，新就業(yè)人員續(xù)租期最多不超過(guò)5年（38）申請(qǐng)續(xù)租，符合條件，重新簽訂租賃合同（38）；未再續(xù)租，退出。（41）
深圳首次2年（34）①租賃合同期限屆滿未申請(qǐng)續(xù)約，退出公共租賃住房。
②合同期滿前3個(gè)月重新申請(qǐng)，申請(qǐng)續(xù)約未經(jīng)批準(zhǔn)的，承租人應(yīng)于合同屆滿之日前退出公共租賃住房。（46）
貴陽(yáng)一般不超過(guò)3年（30）①合同期滿后，不符保障條件，應(yīng)當(dāng)退出。
②承租人應(yīng)在合同期滿前6個(gè)月申報(bào)審核租賃資格，符合條件并愿意承租的，繼續(xù)承租。（34）
昆明①租賃合同期限屆滿未申請(qǐng)續(xù)約，退出公共租賃住房。②需繼續(xù)承租的，承租人在合同期限屆滿前3個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)續(xù)約，申請(qǐng)續(xù)約未經(jīng)批準(zhǔn)的，承租人應(yīng)于合同屆滿之日前退出公共租賃住房。（43）
鄭州一般為3年愿意承租的，合同期滿前3個(gè)月重新申請(qǐng)，符合條件，重新簽訂租賃合同。（36）
甘肅最長(zhǎng)5年（27）①承租人應(yīng)當(dāng)退出公共租賃住房。（32）
②需要續(xù)租的，合同期滿3個(gè)月前重新申請(qǐng)，符合條件，重新簽訂租賃合同。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2010年底，全省已累計(jì)開工建設(shè)各類保障性安居工程住房7433.3萬(wàn)平方米，已解決77萬(wàn)戶城市中低收入家庭的住房問(wèn)題。
2011年，我省新開工建設(shè)保障性安居工程住房21.67萬(wàn)套（戶），其中實(shí)物建房20.9萬(wàn)套，新增廉租住房租賃補(bǔ)貼0.77萬(wàn)戶。
2012年，我省將新開工建設(shè)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房14.13萬(wàn)套。全年將竣工保障性住房、棚戶區(qū)改造住房共6萬(wàn)套，新增發(fā)放廉租住房租賃補(bǔ)貼0.37萬(wàn)戶。
這一系列數(shù)據(jù)，意味著將有更多的低收入家庭有望實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。審議《政府工作報(bào)告》時(shí)，代表們對(duì)此深表欣慰?？稍谖沂〔粩嗉涌毂Ｕ戏拷ㄔO(shè)的同時(shí)，代表們最關(guān)注的還是如何確保廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房分配公平公正，如何完善準(zhǔn)入、退出機(jī)制，讓保障房真正成為中低收入人群的安身之所。
建立信息共享平臺(tái)，杜絕“富人揩油”
對(duì)廉租戶資格審查的把關(guān)，一直是個(gè)公認(rèn)的難題。近年來(lái)，杭州市不斷加大廉租房管理，可據(jù)杭州市住房制度改革辦公室不完全統(tǒng)計(jì)，2011年仍有超過(guò)1700戶家庭經(jīng)審核已不符合廉租戶資格，該辦立刻停止租金減免29戶，停發(fā)貨幣補(bǔ)貼家庭1183戶，剩余491戶應(yīng)取消實(shí)物配租資格。
省人大代表林彩霞告訴記者，目前房管部門只能對(duì)申請(qǐng)者的工資收入進(jìn)行審核，卻不能核查申請(qǐng)者的其他資產(chǎn)，比如銀行存款、證券收入、異地房產(chǎn)，“這意味著如果一個(gè)人的工資收入為零，卻擁有大筆存款和股票收入，哪怕在外地有幢別墅，仍能申請(qǐng)廉租房?！苯Y(jié)果，就容易出現(xiàn)這樣的情況：監(jiān)護(hù)人住著大房子，卻讓“00后”去申請(qǐng)廉租房；明明已不符合租住條件，卻還賴著不走；甚至還有“享受哥”花巨資裝修廉租房準(zhǔn)備常住。
要想真正杜絕這類現(xiàn)象出現(xiàn)，林彩霞代表認(rèn)為，必須加快建立各地區(qū)、部門間的信息共享平臺(tái)，在目前個(gè)人收入申報(bào)制度、信用體系尚未完全建立的情況下，盡可能全面地掌握保障房申請(qǐng)者的個(gè)人真實(shí)收入。
據(jù)了解，杭州市從今年起將廉租房申請(qǐng)者的房產(chǎn)審核范圍，首次延伸至申請(qǐng)人的配偶、實(shí)際共同居住的子女、父母等親屬擁有的各類住房。與此同時(shí)，我省也將加快住房保障信息系統(tǒng)建設(shè)，健全民政、人保、稅務(wù)、房管、人行、公安等部門間的信息共享機(jī)制，嚴(yán)格準(zhǔn)入條件和審查程序，實(shí)行保障房源、分配過(guò)程、分配結(jié)果三公開。
完善廉租房退出機(jī)制，打破廉租房保障“終身制”
除了“裝窮”申請(qǐng)保障性住房，還有一種情況也很讓人頭疼：有的廉租房住戶收入增長(zhǎng)了，已不符合廉租戶的資格，卻“裝低調(diào)”繼續(xù)占著房子。對(duì)此，林彩霞認(rèn)為，各地政府除了要把好保障房“入口關(guān)”，還得及時(shí)把那些已經(jīng)不符合廉租戶條件的住戶“請(qǐng)”出來(lái)，以騰出房源讓更多真正有需要的人入住。她建議，各地政府應(yīng)建立保障房動(dòng)態(tài)管理制度，全面、準(zhǔn)確地掌握低收入住房困難家庭的基本情況，完善廉租房退出機(jī)制，打破廉租房保障“終身制”。同時(shí)，還得建立有效的懲處機(jī)制，一旦發(fā)現(xiàn)虛報(bào)收入通過(guò)非法渠道租住廉租房等情況，一定要嚴(yán)厲懲處，并與個(gè)人信用掛鉤，記入其個(gè)人信用檔案。
據(jù)了解，目前住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已開始研究保障性住房的退出機(jī)制，通過(guò)控制戶型面積等措施，使保障對(duì)象在具備一定經(jīng)濟(jì)能力后自然退出。與此同時(shí)，我省杭州、寧波等地也正在探索建立信息動(dòng)態(tài)管理平臺(tái)，積極推出對(duì)申請(qǐng)資格實(shí)行“年檢”、與民政部門信息共享等舉措。
而令省人大代表王穎擔(dān)心的是，就算有關(guān)部門掌握了申請(qǐng)者收入提高不符合繼續(xù)租住條件，可他就是拒不退房怎么辦？日前，臨海市房管處工作人員就遭遇了廉租房收回難題。臨海的陳春香老人是低保無(wú)房戶，通過(guò)申請(qǐng)、抽簽，2011年1月1日住進(jìn)了臨海首期廉租房景蓮家園。租住前，老人曾與臨海房管處簽訂了租賃合同，約定租賃期間如因家庭人口、收入及住房等情況發(fā)生變化不再符合廉租住房租住條件的，將在一個(gè)月內(nèi)退還住房。2011年3月，老人去世，按照租賃合同約定，其家屬應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)退還房子，可臨海房管處的工作人員要了半年也沒收回。
對(duì)此，省人大代表王利平建議，對(duì)于不符合條件又拒不退房的，可以根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格提高這批人群的租金，對(duì)于拒不退房又不肯支付租金的，可以考慮通過(guò)行政手段和司法途徑予以解決。省人大代表朱鐘毅則建議，我省應(yīng)盡快出臺(tái)《浙江省城鎮(zhèn)住房保障條例》，從法律層面明確和規(guī)范保障性住房的規(guī)劃、建設(shè)、分配、退出、運(yùn)營(yíng)和監(jiān)督等各個(gè)環(huán)節(jié)，從而使全省保障性住房建設(shè)納入法制軌道，更好地發(fā)揮保障性住房惠民生、穩(wěn)房?jī)r(jià)、擴(kuò)內(nèi)需、促發(fā)展的多重作用。
廉租房也要向外來(lái)務(wù)工人員開放
在與記者交流保障房管理問(wèn)題時(shí)，王利平代表不無(wú)遺憾地說(shuō)，目前我省廉租房保障主要針對(duì)當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝冢粫r(shí)間還很難向外來(lái)務(wù)工人員開放?？山陙?lái)，由于城市商品房?jī)r(jià)位較高，一定程度上已經(jīng)影響了企業(yè)技術(shù)骨干人才的引進(jìn)。
為解決這一矛盾，外省有部分企業(yè)通過(guò)自建或參與政府組織的廉租房建設(shè)，再以免租、廉租方式供本企業(yè)員工居住，大大穩(wěn)定了職工隊(duì)伍。浙江是民營(yíng)經(jīng)濟(jì)大省，吸引了大量的外來(lái)人員來(lái)浙就業(yè)，要想留住他們，也得想辦法讓他們先“安居”。目前，寧波北侖已有寧波鋼鐵、海天集團(tuán)、申洲公司3家企業(yè)獲準(zhǔn)自建類似的廉租房，但這在我省還僅是個(gè)案。我省有幾十萬(wàn)中小企業(yè)，要自建廉租房，從審批、資金等各方面，都需要政府大力支持和有效規(guī)范。為此，王利平代表向大會(huì)提交了《關(guān)于支持企業(yè)自建廉租房的建議》，建議我省在全國(guó)率先出臺(tái)鼓勵(lì)企業(yè)自建廉租房政策，以緩解外來(lái)務(wù)工人員的住房難問(wèn)題。
第一條為健全和規(guī)范公共租賃住房制度，根據(jù)《市公共租賃住房管理暫行辦法》（政規(guī)〔〕15號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本實(shí)施細(xì)則。
第二條公共租賃住房實(shí)行市場(chǎng)租金、租補(bǔ)分離、分類補(bǔ)貼。租金收取與補(bǔ)貼發(fā)放實(shí)行收支兩條線管理，租金收入的使用按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第三條公共租賃住房補(bǔ)貼的條件及標(biāo)準(zhǔn)，由市住房保障部門會(huì)同財(cái)政部門根據(jù)本市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、市場(chǎng)租金水平和住房困難家庭的承受能力等因素確定，原則上每?jī)赡暾{(diào)整一次，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。
第二章公共租賃住房租金
第四條公共租賃住房租金由市物價(jià)局會(huì)同市房產(chǎn)局組織其所屬的認(rèn)證、評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)同地段、同結(jié)構(gòu)、同類型房屋的市場(chǎng)租賃戶抽樣調(diào)查情況，按若干片區(qū)提出片區(qū)市場(chǎng)租金參考標(biāo)準(zhǔn)，并報(bào)市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。
第五條公益性公共租賃住房租金按月交繳，由產(chǎn)權(quán)單位或授權(quán)管理單位負(fù)責(zé)收取，并繳入市財(cái)政指定的租金專戶。
第六條租金超出家庭工資收入規(guī)定比例的承租人可申請(qǐng)動(dòng)用本人及家庭成員（共住人）存儲(chǔ)的住房公積金支付租金。
第三章公共租賃住房補(bǔ)貼
第七條租賃補(bǔ)貼發(fā)放實(shí)行申請(qǐng)審批制，每年審批一次。租賃公租房家庭的租賃補(bǔ)貼起步階段按季度發(fā)放，未租賃公租房的廉租住房保障對(duì)象的租賃補(bǔ)貼按年度發(fā)放。以后逐步實(shí)現(xiàn)按月發(fā)放。
第八條符合享受住房租賃補(bǔ)貼的家庭，其租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)與租賃片區(qū)市場(chǎng)租金對(duì)應(yīng)分為若干檔。
第九條租賃補(bǔ)貼的申請(qǐng)、審核和發(fā)放程序另行制定。
第十條為緩解最低收入和低收入住房困難家庭交租的壓力，對(duì)這兩類家庭按先申請(qǐng)補(bǔ)貼、后交納租金的方式進(jìn)行。
第十一條有下列情況之一的低收入住房困難家庭不得申請(qǐng)租賃補(bǔ)貼：
（一）因征收（拆遷）領(lǐng)取貨幣補(bǔ)償金額超過(guò)上年度全市人均（按征收時(shí)家庭同住人口核定）可支配收入5倍以上的；
（二）家庭成員擁有價(jià)值達(dá)到5萬(wàn)元以上的非營(yíng)運(yùn)車輛的；
（三）家庭成員開辦企業(yè)，注冊(cè)資本超過(guò)10萬(wàn)元的；
（四）特殊情形限制申請(qǐng)補(bǔ)貼的：
1．前三年內(nèi)發(fā)生過(guò)騙取住房保障情形（租賃補(bǔ)貼資金和公租房）的，再次承租公共租賃住房連續(xù)不滿兩年的；
2．最低收入和低收入家庭原有私有住房超過(guò)當(dāng)年保障面積標(biāo)準(zhǔn)，因離婚判決或轉(zhuǎn)讓，造成承租公共租賃住房不滿兩年的。
（五）申請(qǐng)人采取隱瞞有關(guān)情況或者提供虛假材料，經(jīng)審核成立的；
（六）其他情形。
第十二條屬于以下范圍的公共租賃住房承租人按規(guī)定方式申請(qǐng)補(bǔ)貼：
（一）行政事業(yè)單位（財(cái)政撥款單位）新就業(yè)和無(wú)房職工按照《市職工住房貨幣分配試行方案》的有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)住房貨幣補(bǔ)貼；
（二）市里引進(jìn)的高層次人才的住房租賃補(bǔ)貼按市人才辦的有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)；
（三）在工作的省部級(jí)以上的勞模、全國(guó)英模、榮立二等功以上的復(fù)轉(zhuǎn)軍人、烈士家屬、傷殘軍人，直接向市住房保障部門申請(qǐng)租賃補(bǔ)貼；
（四）企業(yè)新就業(yè)人員、外來(lái)務(wù)工人員直接向市住房保障部門申請(qǐng)租賃補(bǔ)貼。
第十三條第十二條（二）、（三）所列公共租賃住房承租人申請(qǐng)租賃補(bǔ)貼需提供以下資料：
（一）承租人身份證明；
（二）承租人勞動(dòng)合同和養(yǎng)老保障繳交清單；
（三）所在單位公共租賃住房配租合同；
（四）所在單位提供的住房情況證明；
（五）其他需要提供的材料。
第十四條入住公租房的家庭住房租賃補(bǔ)貼發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)為：
城市最低收入家庭按保障面積片區(qū)市場(chǎng)租金的90%發(fā)放補(bǔ)貼；
城市低收入家庭按保障面積片區(qū)市場(chǎng)租金的80%發(fā)放補(bǔ)貼；
市里引進(jìn)的高層次人才、在工作的省部級(jí)以上勞動(dòng)模范、全國(guó)英模、榮立二等功以上的復(fù)轉(zhuǎn)軍人、烈士家屬、傷殘軍人家庭等按保障面積片區(qū)市場(chǎng)租金的40%發(fā)放補(bǔ)貼；
新就業(yè)人員、外來(lái)務(wù)工人員按保障面積片區(qū)市場(chǎng)租金的30%發(fā)放補(bǔ)貼。
鼓勵(lì)有條件的用人（用工）單位根據(jù)單位情況，制定本單位的住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。
第四章補(bǔ)貼資金管理
第十五條財(cái)政撥付的補(bǔ)貼資金經(jīng)市住房保障部門核定后，委托商業(yè)銀行實(shí)行專戶管理。市住房保障部門應(yīng)建立個(gè)人住房補(bǔ)貼資金帳戶。
第十六條補(bǔ)貼資金支取實(shí)行申請(qǐng)、審批制。
補(bǔ)貼資金劃入個(gè)人帳戶后，個(gè)人可查詢帳戶余額，未經(jīng)審批不能支取使用。
第十七條承租公共租賃住房的家庭（個(gè)人），租賃補(bǔ)貼資金通過(guò)合同約定的方式，由委托銀行直接劃入公共租賃住房產(chǎn)權(quán)單位或授權(quán)管理公司的租金帳戶，用于抵交租金，不足部分由承租人以現(xiàn)金方式交納。
第十八條未承租公共租賃住房的廉租住房保障對(duì)象，補(bǔ)貼支取按下列程序辦理：
（一）無(wú)房家庭可憑租賃合同（協(xié)議）和所在社區(qū)出具的租房證明，向市住房保障部門提出申請(qǐng)，經(jīng)審批同意，被承租房屋所有權(quán)人可憑支取通知單支取承租人的租賃補(bǔ)貼資金，用于支付部分租金；
（二）未達(dá)標(biāo)家庭租賃補(bǔ)貼實(shí)行個(gè)人專戶管理，憑改造、維修、購(gòu)買自住住房相關(guān)證明材料，可向市住房保障部門申請(qǐng)支??；
（三）退出廉租住房保障范圍又不再申請(qǐng)公租房的家庭，三年后可支取其個(gè)人補(bǔ)貼專戶資金余額,用于改善住房。
第十九條對(duì)以欺騙等不正當(dāng)手段取得租賃補(bǔ)貼的，市住房保障部門可責(zé)令其退還已領(lǐng)取的補(bǔ)貼資金，三年內(nèi)不得申請(qǐng)住房保障。
第五章附則
一、年齡的問(wèn)題
1、申請(qǐng)租金補(bǔ)貼的單身家庭申請(qǐng)人年齡應(yīng)年滿35周歲。
2、申請(qǐng)實(shí)物配租的低收入家庭夫妻雙方年齡合并計(jì)算應(yīng)滿70周歲；單身家庭申請(qǐng)人年齡應(yīng)年滿40周歲；單親家庭申請(qǐng)人年齡應(yīng)滿35周歲。
二、原有住房的問(wèn)題
申請(qǐng)租金補(bǔ)貼的家庭原有住房辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或已貨幣拆遷滿三年的、申請(qǐng)實(shí)物配租家庭的原有住房辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或貨幣拆遷滿五年的，原有住房不再認(rèn)定為個(gè)人住房面積。認(rèn)定起始時(shí)間，
屬于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，以房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)間為準(zhǔn)；屬于離異分割住房
的，以離婚判決(或協(xié)議)時(shí)間為準(zhǔn)，且申請(qǐng)前還應(yīng)辦理完過(guò)戶
手續(xù)；屬于貨幣拆遷的以拆遷協(xié)議簽訂時(shí)間為準(zhǔn)。
繼承父母拆遷補(bǔ)償費(fèi)或原有住房屬于公有住房的參照上述規(guī)定執(zhí)行。
三、居住直系親屬住房的問(wèn)題
1、申請(qǐng)家庭單獨(dú)居住直系親屬(父母或子女)住房(私房或承租的公房)的，視為有房。
2、原屬單獨(dú)居住直系親屬住房按差額領(lǐng)取租金補(bǔ)貼的家庭，經(jīng)房屋所在地街道辦事處證明已在外租房滿一年且不再居住直系親屬住房的，可按無(wú)房家庭復(fù)審，符合條件的領(lǐng)取全額補(bǔ)貼。
四、繼承房產(chǎn)的問(wèn)題
繼承住房未析產(chǎn)前申請(qǐng)人暫不能申請(qǐng)住房保障，待析產(chǎn)公證后，按照公證或確權(quán)的份額計(jì)算準(zhǔn)入面積。
五、無(wú)民事行為能力的人申請(qǐng)實(shí)物配租的問(wèn)題
無(wú)民事行為能力的人申請(qǐng)實(shí)物配租時(shí)，必須與監(jiān)護(hù)人家庭共同申請(qǐng)。經(jīng)審核符合條件后，監(jiān)護(hù)人家庭出具與其共同居住的承諾后方可配租。
六、享受實(shí)物配租和拆遷安置43平方米保障的家庭領(lǐng)取租金貼的問(wèn)題
已享受實(shí)物配租和拆遷安置43平方米保障的家庭不能再享受租金補(bǔ)貼。
已領(lǐng)取本年度租金補(bǔ)貼的實(shí)物配租家庭，應(yīng)將辦理入住手續(xù)次月后的租金補(bǔ)貼退回。選擇期房的實(shí)物配租家庭在辦理入住手續(xù)前可以繼續(xù)申請(qǐng)租金補(bǔ)貼。
七、確定申請(qǐng)家庭租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題
申請(qǐng)租金補(bǔ)貼保障的家庭若只有部分家庭成員享受低保待遇，應(yīng)由民政部門重新認(rèn)定該家庭的收入，租金補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)以民政部門最后認(rèn)定的收入線確定。
八、享受租金補(bǔ)貼的家庭人員變動(dòng)的問(wèn)題
享受租金補(bǔ)貼保障的家庭有人員增加的，再次申請(qǐng)時(shí)按初審程序受理；有人員減少的，再次申請(qǐng)時(shí)按復(fù)審程序受理。
九、租賃住房確認(rèn)的問(wèn)題
申請(qǐng)租金補(bǔ)貼的家庭在向區(qū)房管局遞交租賃住房合同前，應(yīng)持租賃合同先到租賃住房所在街道辦事處進(jìn)行核實(shí)確認(rèn)。
十、租賃住房變更的問(wèn)題
享受租金補(bǔ)貼家庭在領(lǐng)取租金補(bǔ)貼一年內(nèi)需要變更其租賃住房的，應(yīng)及時(shí)告知街道辦事處和區(qū)房管局，并將新租賃合同報(bào)街道辦事處和區(qū)房管局登記、存檔。
關(guān)鍵詞：公共租賃住房；建設(shè)現(xiàn)狀；調(diào)查
一、以南京市為例追溯南京市公租房制度的建設(shè)與發(fā)展
在江蘇省，常州市是第一個(gè)出臺(tái)公租房相關(guān)文件的城市，常州市出臺(tái)了相關(guān)管理辦法，將公租房保障對(duì)象定于在城市低收入群體及新就業(yè)住房困難人員。江蘇各地政府就城市低收入群體的住房問(wèn)題，也先后出臺(tái)了各項(xiàng)規(guī)范性政策文件，為完善公租房的法制化建設(shè)運(yùn)開了堅(jiān)實(shí)的步伐。
2010年，江蘇省提出：要全面推進(jìn)公租房的建設(shè)，倡導(dǎo)住房租賃市場(chǎng)，全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)的住者有其居的理念。2011年，南京市政府根據(jù)中央及江蘇省等文件精神，南京市政府計(jì)劃在“十二五”期間，全市共建成公租房500多萬(wàn)平方米，約9萬(wàn)套。2010年至今，南京市的公租房制度建設(shè)進(jìn)入了高速發(fā)展的階段，在這個(gè)時(shí)期，南京市政府就公租房頒布了多項(xiàng)辦法和規(guī)定。截至2015年，基本解決城市中低收入群體、外來(lái)務(wù)工人員的住房困難問(wèn)題。
二、對(duì)南京現(xiàn)行公租房制度建設(shè)的現(xiàn)狀進(jìn)行簡(jiǎn)單的描述
（一）南京市公租房的準(zhǔn)入與退出機(jī)制
1.城市中等偏下收入住房困難家庭。城市中等偏下收入住房困難家庭申請(qǐng)公共租賃房需具備以下條件：具有本市市區(qū)常承租人口滿年；家庭人均年收入低于18156元；人均住房建筑面積在15平方米以下。
2.新就業(yè)人員。新就業(yè)人員主要指畢業(yè)不滿五年，在南京無(wú)私房的新就業(yè)人員。
3.外來(lái)務(wù)工人員。外來(lái)務(wù)工人員主要是指來(lái)南京工作的農(nóng)民工。其申請(qǐng)承租公共租賃住房，需同時(shí)具備下列條件：簽訂了勞動(dòng)合同；有固定收入并有支付能力的證明；在本市連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)；本人及配偶在本市無(wú)私有產(chǎn)權(quán)房，未租住公有住房。外來(lái)務(wù)工人員申請(qǐng)公共租賃房分為兩類：一類承租用人單位的公共租賃房；另一類承租政府投資建設(shè)的公共租賃房。
4.低保家庭或特困家庭。低保家庭是指連續(xù)享受最低生活保障制度5年以上，且無(wú)房居住的家庭，或孤老，或一級(jí)殘疾人。特困家庭主要指持有《特困職工證》且無(wú)房的特困職工家庭，或市級(jí)以上勞模的，且家庭人均住房面積在15平方米以下的家庭。
南京市公租房的退出制主要針對(duì)兩種情況，一種是承租期的家庭如果不再符市政府公布的住房困難標(biāo)準(zhǔn)或者收入線標(biāo)準(zhǔn)的，要按規(guī)定及時(shí)退出公共租賃住房。退出確有困難的，可以申請(qǐng)最長(zhǎng)不超過(guò)個(gè)月的延長(zhǎng)租住期。新就業(yè)人員和外來(lái)務(wù)工人員在承租期內(nèi)，在南京市內(nèi)購(gòu)買住房、另行承租房屋或者不在南京市范圍內(nèi)就業(yè)的，應(yīng)告及時(shí)退出公共租賃住房。第二種是公共租賃房租賃合同到期，如承租人沒有事先申請(qǐng)繼續(xù)入住將自動(dòng)退出。
（二）南京市公租房建設(shè)的現(xiàn)實(shí)情況
截至2016年9月，南京共有四大保障片區(qū)共計(jì)1.3萬(wàn)套公共租賃房，分別在丁家莊、花崗、岱山、上坊四大片區(qū)，只要上述的準(zhǔn)入條件，審核通過(guò)的目前都有充足房源可分配。公共租賃住房分住宅和宿舍兩類。住宅套型以中小戶型為主，單套建筑面積原則上控制在60平方米以下，供應(yīng)人才類的保障對(duì)象單套面積可適當(dāng)放寬。
為進(jìn)一步了解南京市公租房建設(shè)的實(shí)際情況，對(duì)南京市棲霞區(qū)丁家莊附近的保障房建設(shè)的實(shí)際情況進(jìn)行探訪。丁家莊一期保障房片區(qū)內(nèi)，已經(jīng)入住了大量居民，約4.5萬(wàn)人在此得到保障，各項(xiàng)配套均已投入使用。而丁家莊二期規(guī)劃總用地面積72.27公頃，總建筑面積170.8萬(wàn)O，容積率約為2.24。二期配套項(xiàng)目更多，僅學(xué)校就有兩所。另外，還配建了一個(gè)區(qū)級(jí)社區(qū)中心和兩個(gè)基層社區(qū)中心、體育場(chǎng)館、商辦、地下車庫(kù)等配套設(shè)施。項(xiàng)目于2013年底陸續(xù)開工建設(shè)，目前大部分地塊已完成主體封頂，部分樓棟已開始落架。今年底，進(jìn)展最快的一組團(tuán)、約10萬(wàn)平方米的保障房就將交付使用。根據(jù)規(guī)劃，二期保障房區(qū)域內(nèi)共有14條市政道路，總長(zhǎng)約12公里，給未來(lái)的交通出行Ю幢憷。
三、對(duì)建設(shè)成效進(jìn)行評(píng)價(jià)以及存在的問(wèn)題
在準(zhǔn)入機(jī)制方面，外來(lái)務(wù)工人員的申請(qǐng)條件中設(shè)置了“在本市連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)”，事實(shí)上，造成了很大一部分農(nóng)民工被排斥在公共租賃房群體之外。同時(shí)在公租房補(bǔ)貼申請(qǐng)的條件也是相當(dāng)煩瑣，需要承租人出具住房發(fā)票等資料，這與租客在實(shí)際承租房屋中，房東并不會(huì)配合繳納租房收入相關(guān)稅收相適應(yīng)，因而導(dǎo)致僅有一成的人申請(qǐng)到公租房補(bǔ)貼。
在退出機(jī)制方面，雖然規(guī)定了在何種情況下承租人應(yīng)當(dāng)退出公共租賃房，但是這種規(guī)定由于沒有建立起經(jīng)常性的審查制度而可能最終導(dǎo)致退出機(jī)制流于形式。在公共租賃住房退出機(jī)制的建設(shè)中，對(duì)于租房者的收入與資產(chǎn)的經(jīng)常性審查十分關(guān)鍵。各國(guó)幾乎都把租房者的收入與資產(chǎn)限額看作申請(qǐng)的一個(gè)必須條件，但是由于我國(guó)目前的稅收制度，還難以解決租房者的收入與資產(chǎn)總額的審查問(wèn)題，這一問(wèn)題已在經(jīng)濟(jì)適用房的資格審查中暴露出來(lái)。
最后，南京市丁家莊、花崗、岱山、上坊四大片區(qū)的保障性住房建設(shè)，為全市提供了近8.5萬(wàn)套保障性住房，但是對(duì)于每年增長(zhǎng)新增人口3萬(wàn)到4萬(wàn)的南京來(lái)說(shuō)，仍然是不足的。在貨幣補(bǔ)貼方面，申請(qǐng)的資格門檻過(guò)多，還需要提供租金納稅證明，顯然是很難實(shí)現(xiàn)的，在實(shí)踐上僅有一成的人能夠獲得補(bǔ)貼。因此亟待政府?dāng)U大土地供給，加大財(cái)政投入，建設(shè)更多的保障性住房給予住房困難群眾，深刻地把握基層的冷暖才能保證社會(huì)經(jīng)濟(jì)和政治的穩(wěn)定。
參考文獻(xiàn)：
[1]鄧大偉，諸大建.保障性住房提供的強(qiáng)制性指標(biāo)配建模式探討.城市發(fā)展研究，2009（01）
[2]鄧幸文.公租房住房保障的新途徑.城鄉(xiāng)建設(shè)，2008（04）
一、指導(dǎo)思想
落實(shí)黨的*提出的“住有所居”目標(biāo)，積極探索經(jīng)濟(jì)適用住房保障新途徑，采取發(fā)放一定數(shù)量的經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物供應(yīng)相結(jié)合的方式，切實(shí)解決低收入家庭住房困難。通過(guò)科學(xué)制定工作流程，規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)資格的審查、審核，確保申請(qǐng)資格審核工作公開、公平和公正，杜絕高收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)和諧發(fā)展。
二、組織領(lǐng)導(dǎo)及職責(zé)分工
*市經(jīng)濟(jì)適用住房領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)資格審核工作的組織協(xié)調(diào)和指導(dǎo)工作，領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)日常的組織實(shí)施工作。經(jīng)濟(jì)適用住房領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位和相關(guān)職能部門密切配合，共同完成資格審核任務(wù)。
各有關(guān)部門要按照各自職責(zé)，做好有關(guān)工作。市監(jiān)察局負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查執(zhí)行申請(qǐng)資格審核工作的部門和經(jīng)辦人員是否履行職責(zé)以及有無(wú)行政不作為、亂作為行為及經(jīng)濟(jì)適用住房資格審核工作中的違規(guī)違紀(jì)行為。市財(cái)政局負(fù)責(zé)保障經(jīng)濟(jì)適用住房資格審核工作專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，并對(duì)經(jīng)費(fèi)使用情況進(jìn)行監(jiān)督。市*局負(fù)責(zé)對(duì)申購(gòu)家庭戶籍進(jìn)行審核認(rèn)定。市工商局負(fù)責(zé)對(duì)從事企業(yè)或個(gè)體經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的申購(gòu)家庭給予工商注冊(cè)認(rèn)定。市地稅局負(fù)責(zé)對(duì)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的個(gè)體工商戶的收入進(jìn)行核實(shí)。市房管局負(fù)責(zé)全市經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)資格審核的管理工作，并審核申購(gòu)家庭住房情況。市民政局負(fù)責(zé)對(duì)享受低保家庭的情況進(jìn)行核實(shí)。市勞動(dòng)局負(fù)責(zé)公布我市行業(yè)工資標(biāo)準(zhǔn)，制定全國(guó)各省會(huì)城市工資指導(dǎo)表。各區(qū)政府負(fù)責(zé)組織對(duì)申購(gòu)家庭的初審、核查、復(fù)核、評(píng)議、公示等工作。各有關(guān)單位負(fù)責(zé)本單位職工購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)資格、收入和住房狀況進(jìn)行證明和初審工作。
三、資格審核原則
經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)資格審核工作按照“個(gè)人如實(shí)申請(qǐng)、社區(qū)群眾評(píng)議、政府嚴(yán)格審核、逐級(jí)張榜公示、社會(huì)公開監(jiān)督、違規(guī)操作必糾”的原則進(jìn)行。
四、前期工作
（一）制訂工作方案和工作流程。
（二）設(shè)立工作機(jī)構(gòu)。各區(qū)政府（管委會(huì)）、區(qū)房管部門以及街道辦事處、社區(qū)和單位應(yīng)設(shè)立專門工作機(jī)構(gòu)或指定專人負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)資格審核工作。市監(jiān)察局、財(cái)政局、工商局、地稅局、民政局等相關(guān)部門指定專人負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作。
（三）宣傳發(fā)動(dòng)。在報(bào)紙和各社區(qū)張貼公告，告知資格審核的時(shí)間、地點(diǎn)、方法和申請(qǐng)條件，并利用墻報(bào)、橫幅、流動(dòng)廣播等方式廣泛宣傳，做到社區(qū)居民家喻戶曉。完成期限：12月6日前。
五、申請(qǐng)范圍和對(duì)象
本市東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、青山湖區(qū)、灣里區(qū)、紅谷灘新區(qū)、高新開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、英雄開發(fā)區(qū)、桑海開發(fā)區(qū)城區(qū)范圍內(nèi)符合經(jīng)濟(jì)適用住房申購(gòu)條件的家庭和個(gè)人。
六、申請(qǐng)時(shí)間
12月7日-12月13日。
七、申請(qǐng)地點(diǎn)
申請(qǐng)人居住地社區(qū)。
八、申請(qǐng)條件
一對(duì)夫婦及其未婚子女為一個(gè)申購(gòu)家庭，同時(shí)符合下列條件的居民家庭，可申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房。已婚子女家庭作為獨(dú)立家庭，同時(shí)符合下列條件的可單獨(dú)申請(qǐng)。
（一）夫婦雙方至少一方有*市區(qū)城鎮(zhèn)常住戶口5年以上；
（二）人均年收入低于10000元；
（三）自有住房（或租住公房）人均住房建筑面積低于15平方米（含）；
但自有住房屬以下類別之一，不能申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房：
1、集資建房；2、房改房；3、經(jīng)濟(jì)適用住房（含安居工程住房、解困房）；4、單位獎(jiǎng)勵(lì)贈(zèng)送住房
年齡在男30歲、女28歲以上符合以上條件的單身居民，也可申請(qǐng)購(gòu)買。
九、申請(qǐng)所需資料
1、《*市居民購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房資格申請(qǐng)表》或《*市經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼申請(qǐng)表》。
2、收入證明：失業(yè)人員提交勞動(dòng)保障部門出具的享受失業(yè)保障的證明；低保人員提供民政部門出具的享受城市最低生活保障證明；自由職業(yè)人員由本人提供收入情況的說(shuō)明；在外地工作的人員提供所在單位的收入證明。
3、住房情況證明：現(xiàn)住房產(chǎn)權(quán)證或住房租賃合同，危房戶提供房屋安全機(jī)構(gòu)出具的C、D類危房鑒定證明，無(wú)房戶提供相關(guān)說(shuō)明。
4、家庭成員戶籍證和身份證明。
5、婚姻證明。
經(jīng)營(yíng)戶還應(yīng)提供收入納稅證明。
十、資格審核程序
（一）申請(qǐng)人（申購(gòu)家庭）到居住所在地街道辦事處領(lǐng)取《*市居民購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房資格申請(qǐng)表》或《*市經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼申請(qǐng)表》。
（二）申請(qǐng)人如實(shí)填寫后，隨證明材料報(bào)家庭成員所在工作單位核實(shí)，單位在3個(gè)工作日內(nèi)應(yīng)對(duì)其所填內(nèi)容認(rèn)真組織評(píng)議，評(píng)議人包括單位領(lǐng)導(dǎo)和同事，并張榜公示3天，無(wú)異議的，予以蓋章證明；再報(bào)居住地居委會(huì)，居委會(huì)在3個(gè)工作日內(nèi)組織評(píng)議和入戶調(diào)查，評(píng)議人包括居委會(huì)干部、社區(qū)鄰里，對(duì)符合條件并張榜公示3天無(wú)異議的，予以蓋章證明。
申請(qǐng)人無(wú)工作單位的，報(bào)居住地居委會(huì)，居委會(huì)在3個(gè)工作日內(nèi)組織評(píng)議和入戶調(diào)查，符合條件的經(jīng)張榜公示3天無(wú)異議后，予以蓋章證明。
入戶調(diào)查應(yīng)2人以上，并在調(diào)查意見上簽字以示負(fù)責(zé)。
居委會(huì)對(duì)公示期間的投訴舉報(bào)材料進(jìn)行調(diào)查核實(shí)。
居委會(huì)將無(wú)投訴或經(jīng)調(diào)查核實(shí)投訴不實(shí)的申請(qǐng)人的申報(bào)材料報(bào)街道辦事處。
（三）街辦在7個(gè)工作日內(nèi)對(duì)居委會(huì)和單位公示情況進(jìn)行核查，對(duì)申請(qǐng)人的申請(qǐng)條件、證明、評(píng)議材料進(jìn)行調(diào)查，還要通過(guò)調(diào)查工商登記、稅務(wù)納稅情況，排查收入超線者（重點(diǎn)為無(wú)工作單位人員），并召集領(lǐng)導(dǎo)班子會(huì)議集體進(jìn)行評(píng)議、復(fù)核，符合條件的，經(jīng)張榜公示3天無(wú)異議后，簽署審核意見并報(bào)區(qū)房管局。
街辦對(duì)公示期間的投訴舉報(bào)材料進(jìn)行調(diào)查核實(shí)。組織人員在*市住房保障管理系統(tǒng)軟件中錄入已審核通過(guò)的申報(bào)家庭相關(guān)信息及住房信息。
（四）區(qū)房管局在3個(gè)工作日內(nèi)對(duì)所報(bào)資料進(jìn)行復(fù)核，并匯總后報(bào)市經(jīng)濟(jì)適用住房領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（以下簡(jiǎn)稱市經(jīng)房辦）審定。
（五）市經(jīng)房辦在5個(gè)工作日內(nèi)通過(guò)網(wǎng)上查詢房屋權(quán)屬登記等方式進(jìn)行審查，對(duì)通過(guò)審查的申請(qǐng)人在報(bào)紙和網(wǎng)上公示3天，無(wú)異議的在《*市居民購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房資格申請(qǐng)表》或《*市經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼申請(qǐng)表》上簽署同意意見。
市經(jīng)房辦對(duì)公示期間的投訴舉報(bào)材料進(jìn)行調(diào)查核實(shí)。
20*年度已通過(guò)審核，符合經(jīng)濟(jì)適用住房申購(gòu)條件的家庭，申報(bào)條件無(wú)變化的不再審核，申請(qǐng)貨幣補(bǔ)貼的應(yīng)填寫《*市經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼保障方式申請(qǐng)表》,對(duì)選擇經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼提出明確申請(qǐng)。
已通過(guò)審核但不愿購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭，應(yīng)向社區(qū)提出書面說(shuō)明。
十一、申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼家庭應(yīng)按以下規(guī)定執(zhí)行。
（一）貨幣補(bǔ)貼原則
公正、公平、公開的原則；積極穩(wěn)妥，分步實(shí)施的原則；先購(gòu)后補(bǔ)、不購(gòu)不補(bǔ)的原則。
（二）購(gòu)買住房的范圍和面積標(biāo)準(zhǔn)
購(gòu)買的住房可以是商品房，也可以是二手房，購(gòu)房范圍為我市城市規(guī)劃控制區(qū)（一核五片區(qū)）內(nèi)，套建面積標(biāo)準(zhǔn)控制在90平方米，二手房必須具有城鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)。
（三）20*年度補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)量
20*年度補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為800元/㎡，所購(gòu)住房小于60㎡的，按實(shí)際面積補(bǔ)貼，大于60㎡的按60㎡補(bǔ)貼，即每戶補(bǔ)貼資金不超過(guò)4.8萬(wàn)元。20*年度解決3100戶。
（四）搖號(hào)確定補(bǔ)貼家庭
申請(qǐng)貨幣補(bǔ)貼的戶數(shù)多于20*年度補(bǔ)貼數(shù)量時(shí)，以公開搖號(hào)方式確定補(bǔ)貼對(duì)象。搖號(hào)中簽的家庭由市經(jīng)房辦發(fā)給經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼憑證。
（五）自主購(gòu)房
領(lǐng)取經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼憑證的家庭，應(yīng)在領(lǐng)到憑證之日起6個(gè)月內(nèi)在本市城市規(guī)劃控制區(qū)（一核五片區(qū)）范圍內(nèi)自主選擇購(gòu)買商品住房或二手住房一套。6個(gè)月內(nèi)未購(gòu)買住房的，補(bǔ)貼憑證作廢。今后再申請(qǐng)享受經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼的，應(yīng)當(dāng)重新審批。
（六）發(fā)放補(bǔ)貼
購(gòu)房家庭憑身份證、補(bǔ)貼憑證及所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)證,到市經(jīng)房辦核定補(bǔ)貼額度，發(fā)放補(bǔ)貼金額。
（七）產(chǎn)權(quán)處置
利用貨幣補(bǔ)貼購(gòu)買的房屋，其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為經(jīng)濟(jì)適用住房，購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。
通過(guò)貨幣補(bǔ)貼購(gòu)買的住房上市交易時(shí)，須全額退回政府發(fā)放的補(bǔ)貼款；產(chǎn)權(quán)人也可全額退回經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼款后，有限產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)為完全產(chǎn)權(quán)。領(lǐng)取經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼購(gòu)買住房的，如需再購(gòu)買其他住房，必須全額退回政府發(fā)放的補(bǔ)貼款。所收回的補(bǔ)貼資金劃入經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼專戶。
十二、相關(guān)規(guī)定
（一）符合條件的家庭每戶限購(gòu)一套經(jīng)濟(jì)適用住房。實(shí)物供給和貨幣補(bǔ)貼兩種保障方式，每戶家庭只能申請(qǐng)選擇一種保障方式。
（二）購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用住房不得出租、不得改變使用性質(zhì)用于經(jīng)營(yíng)。
針對(duì)經(jīng)適房公平分配的兩個(gè)難題，應(yīng)充分利用當(dāng)前的信息技術(shù)優(yōu)勢(shì)，整合各條線信息資源，加大對(duì)申請(qǐng)人收入、財(cái)產(chǎn)等準(zhǔn)入條件的審核力度，提升政府審核的實(shí)效。同時(shí)建議在經(jīng)適房的機(jī)制設(shè)計(jì)領(lǐng)域全面實(shí)行“共有產(chǎn)權(quán)制度”
歲末年初，“房叔”、“房嬸”、“房妹”、“房姐”等不斷浮出水面，而“房妹”事件因牽涉經(jīng)濟(jì)適用房（以下簡(jiǎn)稱“經(jīng)適房”），再次引發(fā)了公眾對(duì)經(jīng)適房公平分配的關(guān)注。媒體持續(xù)跟進(jìn)、深入挖掘的結(jié)果更令人瞠目結(jié)舌：某省會(huì)城市經(jīng)適房房源2/3流入“暗渠”、辦假戶口騙購(gòu)成為產(chǎn)業(yè)鏈、一個(gè)“戶籍掮客”一年竟辦出近2000個(gè)戶口（據(jù)新華社1月11日?qǐng)?bào)道）。
經(jīng)適房是近10年中國(guó)住房保障事業(yè)的重要組成部分。其建設(shè)分配的設(shè)想是。政府采取劃撥土地、稅費(fèi)減免等方式開發(fā)建設(shè)經(jīng)適房，再以明顯低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格定向供應(yīng)給符合條件的家庭，以完成保障民生的初衷。有關(guān)差價(jià)部分，在有些地方表現(xiàn)為數(shù)萬(wàn)元，在有的大城市則已經(jīng)達(dá)到了數(shù)十萬(wàn)元甚至上百萬(wàn)元。
從經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律來(lái)看，過(guò)低的價(jià)格將引發(fā)超量的需求，進(jìn)而形成供需的缺口。差價(jià)部分越大，潛在需求就越大，供需缺口就越大，尋租的空間就越大。對(duì)此，政府必須通過(guò)行政管制、設(shè)置準(zhǔn)入門檻來(lái)進(jìn)行需求控制，也就是在實(shí)踐中制訂家庭收入、財(cái)產(chǎn)、身份等準(zhǔn)入條件予以約束，進(jìn)而供應(yīng)給設(shè)想中的特定人群。
但是，如何在現(xiàn)有條件下將這些人群準(zhǔn)確地“篩選”出來(lái)一直是困擾各級(jí)政府的難題。尤其在信息不對(duì)稱的條件下，非常容易產(chǎn)生嚴(yán)重的“逆向選擇”現(xiàn)象。
先看對(duì)申請(qǐng)對(duì)象的“逆向選擇”，在申請(qǐng)環(huán)節(jié)中，由于經(jīng)適房供給方（政府）未完全掌握申請(qǐng)方（市民）的有效經(jīng)濟(jì)信息，因此存在著明顯的信息劣勢(shì)。在具體申請(qǐng)入圍博弈中，申請(qǐng)人能夠且更傾向于隱瞞自己的真實(shí)信息，以增加獲得房屋的機(jī)會(huì)。在保障房資源量既定的情況下，產(chǎn)生了誠(chéng)實(shí)申請(qǐng)者與惡意申請(qǐng)者的博弈，最終惡意申請(qǐng)人獲得經(jīng)適房，而更多的誠(chéng)實(shí)申請(qǐng)人被淘汰出局，引發(fā)嚴(yán)重的惡性循環(huán)。在“房妹”事件的關(guān)聯(lián)報(bào)道中，一個(gè)無(wú)業(yè)人員1年間通過(guò)基層公安部門私自辦理某市市區(qū)戶口1980個(gè)。而這一年，該市僅向市場(chǎng)推出6000套經(jīng)適房。這種大肆違規(guī)辦理戶口的行為，使經(jīng)適房資源配置效果嚴(yán)重惡化，甚至逼得原本符合條件者去“另尋門路”。
再看對(duì)政府的“逆向選擇”。由于缺乏有效的甄選、控制機(jī)制，經(jīng)適房供應(yīng)的社會(huì)效果不理想，反而強(qiáng)化了社會(huì)不公平，政府受到強(qiáng)大的社會(huì)壓力，最終只好減少甚至停建經(jīng)適房。比如廣東、江西、河南等省已明確停止建設(shè)經(jīng)適房，這是公共管理者在現(xiàn)實(shí)中無(wú)奈的選擇。
在筆者看來(lái)，屬于產(chǎn)權(quán)保障類的經(jīng)適房仍有其不可替代的優(yōu)點(diǎn)，關(guān)鍵是要及時(shí)亡羊補(bǔ)牢、完善機(jī)制，進(jìn)而發(fā)揮制度的“正能量”。比如，在申請(qǐng)審核環(huán)節(jié)，整合各條線信息化資源進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)審查，提高對(duì)收入、財(cái)產(chǎn)、戶籍審查的可靠性，有效“剔除”與“嚇阻”惡意申請(qǐng)者：再比如，在經(jīng)適房定價(jià)銷售中全面實(shí)行“共有產(chǎn)權(quán)”制度，既壓縮申請(qǐng)者投資獲利的空間，又減少權(quán)力尋租的空間，而且還可降低政府監(jiān)督成本。上海市這方面的成功經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。
住房是人民最關(guān)心最直接最現(xiàn)實(shí)的利益問(wèn)題，經(jīng)適房是住房政策中重要的民生舉措。如何使這一公共福利性產(chǎn)品更多更公平地惠及人民群眾，仍是我們工作中需要不斷探索解決的重要課題。
雖然我國(guó)很多地區(qū)都對(duì)保障性住房的退出做出了一些規(guī)定，但是由于多方面的原因，保障性住房退出面臨眾多政策、制度、信息資源以及執(zhí)行上的限制，使得許多地方的保障性住房退出制度或成為一紙空文，沒能真正做到貫徹落實(shí)，成為制約保障性住房快速發(fā)展的瓶頸；或積累了一些成功經(jīng)驗(yàn)，而可持續(xù)發(fā)展尚顯不足。因此，本文僅對(duì)廉租房和公共租賃房退出機(jī)制做一探討，根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、國(guó)家發(fā)展改革委《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》，本文不嚴(yán)格區(qū)分廉租房和公共租賃房，將二者統(tǒng)稱為保障性住房。
一、嚴(yán)格的篩查準(zhǔn)入
嚴(yán)格的準(zhǔn)入是完善退出機(jī)制的保證，住房保障制度是我國(guó)社會(huì)保障的重要組成部分，只有實(shí)行有進(jìn)有出的管理，才能最大程度發(fā)揮住房保障的社會(huì)效益和制度優(yōu)勢(shì)。從各地開展住房保障工作情況來(lái)看，由于保障性住房較低的租賃價(jià)格，保障對(duì)象一旦入住，即使后來(lái)發(fā)現(xiàn)其不符合保障條件，要對(duì)其實(shí)行清退也是十分困難的工作。因此，嚴(yán)格的篩查準(zhǔn)入是完善保障性住房退出機(jī)制的重要前提。
（一）細(xì)化申請(qǐng)條件中對(duì)家庭成員的規(guī)定
最近幾年，住房保障需求激增，既是城鎮(zhèn)化步伐加快的必然，也與相對(duì)寬松的保障條件有關(guān)。目前，家庭收入情況、家庭住房狀況、家庭成員情況是衡量申請(qǐng)對(duì)象是否能納入保障范圍的重要指標(biāo)。其中準(zhǔn)確合理的界定家庭成員，直接影響家庭收入情況、家庭住房狀況，決定了申請(qǐng)對(duì)象是否符合保障條件。通過(guò)細(xì)化家庭成員的范圍，將具有法定贍養(yǎng)、扶養(yǎng)或撫養(yǎng)關(guān)系且共同生活人員納入住房保障的家庭成員，堵住類似一個(gè)大家庭中，兒子住豪華別墅、父母租住廉租房；父母住廉租房、配偶 （辦有離婚手續(xù)）和小孩子住廉租房、自己領(lǐng)住房補(bǔ)貼等類似鉆制度漏洞、挑戰(zhàn)道德底線的案例。
（二）全面進(jìn)行家庭住房狀況的核查
家庭住房狀況既包括產(chǎn)權(quán)狀況，也包括面積狀況；既包括登記房產(chǎn)，也包括未登記房產(chǎn)。目前，涇縣家庭住房狀況主要通過(guò)房管局的住房登記系統(tǒng)核查，不能準(zhǔn)確反映家庭成員實(shí)際住房狀況，一些沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋、需要重新核定住房面積的房屋與房管局住房登記系統(tǒng)反應(yīng)的家庭住房狀況不一致，使部分有住房未登記或住房面積超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的家庭仍然申請(qǐng)獲得了保障性住房，嚴(yán)重影響了住房保障制度的公平性，也給后期的退出管理帶來(lái)了很多困難。加快房屋登記系統(tǒng)、土地登記系統(tǒng)、建設(shè)規(guī)劃審批系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)和管理，通過(guò)協(xié)調(diào)一致的房、地和建設(shè)規(guī)劃部門的住房狀況核查機(jī)制，同時(shí)要求申請(qǐng)人所在社區(qū)和工作單位出具住房狀況核查意見，做到基本準(zhǔn)確反應(yīng)申請(qǐng)對(duì)象家庭住房狀況。
（三）核查家庭收入和家庭總資產(chǎn)凈值情況
家庭收入是指家庭每個(gè)申請(qǐng)成員在申請(qǐng)當(dāng)月前12個(gè)月的全部收入總和，包括每個(gè)人的工資、獎(jiǎng)金、津貼、補(bǔ)貼、各類保險(xiǎn)金及其他勞動(dòng)收入、儲(chǔ)蓄存款利息等。家庭總資產(chǎn)凈值是指全部家庭成員名下的房產(chǎn)、汽車等凈值及有價(jià)證券、投資、存款等總和。家庭收入應(yīng)當(dāng)包括工資性收入、轉(zhuǎn)移性收入、經(jīng)營(yíng)性收入和財(cái)產(chǎn)性收入。長(zhǎng)期以來(lái)，工資和養(yǎng)老金是家庭收入的主要形式，隨著時(shí)代的發(fā)展和投資理財(cái)產(chǎn)品的多元化，經(jīng)營(yíng)性收入和財(cái)產(chǎn)性收入在家庭收入中的比重不斷擴(kuò)大。通過(guò)制定保障性住房準(zhǔn)入制度，明確人社、金融、市場(chǎng)、農(nóng)林和車船管理等相關(guān)職能部門以及人才服務(wù)中心、社區(qū)街道在城鎮(zhèn)住房保障工作中的職責(zé)，做好家庭收入和家庭總資產(chǎn)凈值情況的核查。
二、建立多元化的住房保障方式
（一）住房保障方式主要通過(guò)發(fā)放租賃補(bǔ)貼實(shí)現(xiàn)
《廉租住房保障辦法》第5條規(guī)定：廉租住房保障方式實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租等相結(jié)合。受保障住房房源數(shù)量和面積影響，實(shí)物配租除優(yōu)先面向孤、老、病、殘等特殊困難家庭，城市居民最低生活保障家庭以及其他急需救助的家庭外。根據(jù)當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ闲枨?，可以確定家庭成員人口5人及以上、完全無(wú)住房、家庭收入低于申請(qǐng)保障家庭平均收入的家庭優(yōu)先于一般保障對(duì)象配租；家庭成員2人、現(xiàn)有住房但住房面積低于保障面積和家庭收入低于保障標(biāo)準(zhǔn)20%以內(nèi)的家庭原則上通過(guò)貨幣補(bǔ)貼的方式解決。通過(guò)制定多元化的住房保障方式，區(qū)別住房保障的輕重緩急，合理配置住房保障資源，促進(jìn)退出機(jī)制形成和運(yùn)行，有利于從根本上緩解和解決困難群眾住房問(wèn)題。
（二）實(shí)行差別化動(dòng)態(tài)租金標(biāo)準(zhǔn)
保障對(duì)象的家庭成員情況、家庭收入情況以及住房情況可能處于不斷的變化中，同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，政府對(duì)保障性住房投入的加大，保障的標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量會(huì)不斷提高。因此，對(duì)不同保障對(duì)象家庭成員情況、家庭收入情況以及住房情況按年度核查情況實(shí)行差別化動(dòng)態(tài)租金標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)調(diào)整租金標(biāo)準(zhǔn)或補(bǔ)貼額度，對(duì)特別困難且符合條件的保障對(duì)象采取租金減免。
（三）增加多戶型成套保障性住房和宿舍型保障住房建設(shè)
目前，各地工業(yè)園區(qū)建設(shè)的保障住房戶型一般安排宿舍型外，面向城鎮(zhèn)居民的基本為成套戶型的保障性住房。成套住房結(jié)構(gòu)合理、功能齊全、使用方便，能夠滿足家庭安全性和私密性的需要，但隨著保障對(duì)象的多元化，為滿足一些外來(lái)務(wù)工人員、新增就業(yè)人員、離婚、喪偶等家庭人口較少的保障對(duì)象需求，合理配置保障資源，應(yīng)適量增加小戶型成套保障性住房和宿舍型保障住房的建設(shè)和供給。
（四）推進(jìn)普通住宅小區(qū)配建保障住房
保障性住房建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)采用集中建設(shè)和搭配建設(shè)相結(jié)合的方式。普通住宅小區(qū)搭配建設(shè)保障住房能夠解決集中建設(shè)的保障住房目前普遍存在的位置偏遠(yuǎn)、交通不便、配套設(shè)施不全等問(wèn)題，有利于提高使用效率，更好地發(fā)揮保障住房資源效應(yīng)。
（五）推進(jìn)成品裝修保障性住房建設(shè)
積極推進(jìn)成品裝修保障性住房建設(shè)，在保障性住房配租前，將水、電及有線電視、寬帶等設(shè)備所需配套端口一次設(shè)計(jì)并安裝到位，頂棚、墻面、地面全部粉刷、鑲嵌、鋪裝完成，廚房和衛(wèi)生間的必要設(shè)備及用具安裝到位，入住后不需要保障對(duì)象二次裝修就能直接使用，提高保障性住房標(biāo)準(zhǔn)。此舉可在保障對(duì)象需要退出保障性住房時(shí)，避免因?qū)ρb修賠償問(wèn)題不能達(dá)成一致，而導(dǎo)致的保障性住房無(wú)法及時(shí)順利退出的情況出現(xiàn)。
三、進(jìn)一步完善退出機(jī)制
（一）加強(qiáng)保障性住房政策的宣傳
通過(guò)電視、網(wǎng)站、社區(qū)公告欄等形式加大保障性住房政策宣傳力度，進(jìn)一步明確保障性住房是政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定租金的住房，政府對(duì)保障對(duì)象條件、申請(qǐng)及退出方面有著專門的規(guī)定和要求，對(duì)造假騙租、強(qiáng)占不退、非法轉(zhuǎn)租等違法行為有處罰規(guī)定，著力營(yíng)造保障性住房管理良好的輿論氛圍。
（二）訂制保障性住房明示門牌
通過(guò)訂制保障性住房明示門牌，加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督。在樓棟、入戶門處訂制保障性住房明示牌，明示保障性住房性質(zhì)、租金標(biāo)準(zhǔn)、申請(qǐng)對(duì)象條件、租賃管理等信息，發(fā)揮社會(huì)公眾的監(jiān)督、投訴和舉報(bào)作用，堵住違法轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租漏洞，提高保障性住房規(guī)范化管理水平。
（三）定期開展復(fù)核審查
因保障對(duì)象自身?xiàng)l件處于不斷變化中，且住房保障與通過(guò)市場(chǎng)化解決住房需求存在巨大的利益空間，在目前情況下，完全寄希望于原享有住房保障的對(duì)象在超出保障條件時(shí)主動(dòng)申請(qǐng)退出住房保障或降低住房保障并不現(xiàn)實(shí)。因此，住房保障管理部門嚴(yán)格按照住房保障的條件，定期開展資格復(fù)核審查，促進(jìn)住房保障有進(jìn)有出，良性循環(huán)，增強(qiáng)保障性住房使用效率，增加住房保障的惠及面。
（四）建立聯(lián)動(dòng)核查機(jī)制
通過(guò)加強(qiáng)與公安、社保、地稅、車管、民政等部門聯(lián)動(dòng)查詢機(jī)制，準(zhǔn)確查詢到住房保障家庭成員名下的家庭人口、收入情況，汽車、房屋及其他財(cái)產(chǎn)等信息，及時(shí)將不符合住房保障標(biāo)準(zhǔn)和住房保障條件發(fā)生明顯變化的住房保障申請(qǐng)人篩查出來(lái)，為住房保障部門實(shí)施保障性住房退出管理提供依據(jù)。
（五）加強(qiáng)保障住房租賃合同管理
保障性住房租賃合同是明確承租對(duì)象的權(quán)利和義務(wù)，包括租金水平、租賃期限、轉(zhuǎn)借或轉(zhuǎn)租的處罰、租金欠繳解決方式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、保障性住房退出及違約責(zé)任爭(zhēng)議解決辦法等的法律性文件。保障性住房管理部門要切實(shí)履行房屋產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)，進(jìn)一步加強(qiáng)合同管理，為保障性住房后期管理及退出管理打下良好的基礎(chǔ)。
（六）探索建立梯度退出機(jī)制
事物的發(fā)展遵循漸進(jìn)的原則，雖然不排除有些保障對(duì)象的保障條件在較短的時(shí)間內(nèi)發(fā)生較大變化，但大多數(shù)會(huì)遵循漸進(jìn)改善的原則。因此，當(dāng)保障對(duì)象的保障條件稍微超出保障條件時(shí)，就要立即退出住房保障，這無(wú)疑不符合住房保障的出發(fā)點(diǎn)，因此難以獲得好的效果。探索浮動(dòng)租金、廉租房租金標(biāo)準(zhǔn)到公租房租金標(biāo)準(zhǔn)、按經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格購(gòu)買、補(bǔ)足經(jīng)濟(jì)適用房與普通商品住房差價(jià)循序漸退的保障性住房梯度退出機(jī)制。通過(guò)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)的方法解決保障性住房退出難題，既讓保障對(duì)象可以通過(guò)逐步購(gòu)買的方式取得完全產(chǎn)權(quán)，也為保障性住房的循環(huán)建設(shè)和持續(xù)發(fā)展提供了資金支持。
（七）加大退出執(zhí)行的力度
進(jìn)一步加強(qiáng)保障性住房的監(jiān)督管理，凡以虛假資料騙取保障性住房的，對(duì)其高消費(fèi)行為不作出合理說(shuō)明，不配合資產(chǎn)核查、公示的，要責(zé)令退出并取消其在5年內(nèi)再次申請(qǐng)住房保障的資格。違反規(guī)定將保障性住房出借、出租、閑置、改變用途且拒不整改的，要按照有關(guān)規(guī)定或者合同約定及時(shí)收回保障性住房。保障性住房承租人經(jīng)濟(jì)狀況改善，或通過(guò)購(gòu)置、繼承、受贈(zèng)等方式取得其他住房，不再符合相應(yīng)的住房保障條件的，要在規(guī)定的期限內(nèi)騰退；逾期不騰退的，依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。保障性住房申請(qǐng)人及其家庭成員所在單位和有關(guān)單位為其出具虛假證明材料的，要依法依規(guī)追究有關(guān)單位和工作人員的責(zé)任，通過(guò)和依靠法律武器保證退出機(jī)制運(yùn)行，維護(hù)住房保障制度的公平公正。
