時間：2023-06-01 08:51:28
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇建筑節能市場分析，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：建筑工程；節能檢測；分類應用；
0.引言
隨著我國對經濟體制不斷深入的改革以及不斷擴大的對外開放領域，許多行業在此背景下都表現出日新月異的發展，尤其是建筑業的發展。由于在全社會的總能耗中建筑能耗占據的比例越來越大，這必然會影響到我國實現經濟發展的戰略目標，同時也會影響社會的發展。而在建筑耗能中比重最大的就是采暖能耗（居住區）。
對此，建設部制定了相應的法律規定來約束采暖的能耗。通過制定這些相應的法律法規，我國的建筑節能事業得到了極大地發展。2000年前后，我國就制定了相應的建筑節能標準，截止到目前為止，已經具有適應每個氣候的節能標準，同時各地針對建筑節能制定的檢測標準也已經逐步完善。筆者希望通過此文的分析，能夠使人們對節能檢測有一個更加明確的理解。
1.建筑節能工程檢測分類
1.1 實驗室與現場檢測
與常規建筑工程質量檢測一樣，建筑節能工程的檢測分實驗室檢測和現場檢測兩大部分。實驗室檢測是指測試試件在實驗室加工完成，相關檢測參數均在實驗室內測出；而現場檢測是指測試對象或試件在施工現場，相關的檢測參數在施工現場測出。
1.2 型式檢測與抽樣檢測
從建筑節能工程施工質量控制過程來分，建筑節能檢測分進場部品構件材料、保溫隔熱節能系統及組成材料的型式檢測（簡稱型式檢測）和現場抽樣復查檢測（簡稱復檢）以及現場監督檢查檢測（簡稱監督檢測）。
型式檢測是建筑節能部品構件材料、保溫隔熱節能系統進入建筑工程施工現場的必要條件，進入施工工程現場的企業應具有檢測參數齊全的有效型式檢測報告。因建筑工程使用建筑節能部品、構件材料量大，現場施工人員文化程度大多不高，對新的建筑節能新產品和系統均不熟悉，且缺乏相關的實際操作使用經驗，故對進入現場的建筑節能部品構件材料、保溫隔熱節能系統組成材料抽樣進行復查抽檢非常必要。由于建筑節能工作大量推廣時間不長，建筑工程設計、施工和供應等各層面的相關人員對建筑節能技術、節能系統產品認識普遍有待提高。在這期間，加強節能宣傳與培訓、政府及其職能部門的監督尤為重要。政府及其職能部門的定期與不定期對建筑節能施工過程中的監督檢查，可以及時糾正設計環節中出現的紕漏、杜絕施工階段偽劣節能產品混入施工現場，避免制造豆腐渣工程。
1.建筑節能檢測項目
從檢測內容來看，按國家和地方現行建筑節能工程竣工驗收規范和相關技術規范，建筑節能工程檢測主要是對建筑圍護結構各部件（建筑外窗、戶門、樓面或屋面、建筑外墻和分戶墻等）、組成各部件的保溫隔熱系統和系統各組成材料的檢測以及采暖空調設備運行效果節能性的檢測。
在夏熱冬冷地區，只有公共建筑才較多采用集中采暖空調設備來調節建筑室內舒適狀態（即室內溫度和濕度等）。所以，建筑采暖空調設備運行節能性檢測，主要是針對有集中采暖空調的公共建筑以及極少數采用了集中采暖空調的居住建筑。大多數情況下，建筑節能工程的節能檢測主要是指對節能建筑物本身，與建筑節能效果密切相關的建筑圍護結構各部件（建筑外窗、戶門、樓面或屋面、建筑外墻和分戶墻等）、組成各部件的保溫隔熱系統和系統各組成材料的檢測。
2.1 建筑節能實驗室檢測項目
（1）建筑節能材料及產品或保溫系統組成材料的檢測
①保溫隔熱板（塊）材料的檢測；
②保溫隔熱漿體材料的檢測；
③粘結層及保護層材料的檢測；
④玻纖網、腹絲、錨固件的檢測。
建筑節能材料及產品、保溫系統組成材料的型式檢測，需按其相應產品標準或技術規程全項目檢測。建筑節能工程施工現場抽樣，則需復核保溫材料的密度、導熱系數、蓄熱系數、強度、收縮與穩定性、粘結層及保護層材料抵抗外拉力的性能、增強材料抗拉能力，現場復檢項目，詳見表1。
（2）外墻外保溫系統性能試驗，即外墻外保溫系統的有關試驗
① 耐候性試驗；
② 抗風壓性能試驗；
③ 抗沖擊性能試驗；
④ 吸水量試驗；
⑤ 耐凍融性能試驗；
⑥ 熱阻試驗；
⑦ 抹面層不透水性試驗；
⑧ 保護層水蒸氣滲透阻試驗。
表1 建筑節能工程的現場復檢項目
（3）建筑外門窗的檢測，即建筑外門或外窗的有關檢測
①抗風壓性能檢測；
②水密性能檢測；
③氣密性能檢測；
④外窗保溫性能檢測。
2.2 建筑節能工程施工質量檢測項目
（1）保溫板系統中板材粘貼面積及粘貼強度；
（2）保溫漿料系統中保溫砂漿厚度及粘貼強度；
（3）硬質泡沫聚氨酯保溫系統中保溫層的厚度；
（4）固定錨栓件的抗拔強度；
（5）外墻面磚粘貼的粘貼強度。
2.3 特殊情況下需進行建筑工程節能性現場檢測
當對保溫施工質量有懷疑或采用保溫材料無相關產品認證手續，無驗收標準時或保溫材料無熱工性能檢驗報告，保溫體系無型式檢驗報告時，需在建筑節能保溫系統施工完成后進行現場檢測。檢測內容如下：
（1）構件或復合構件傳熱阻的測試；
（2） 自然條件下內表面溫度的檢測。
3.結語
目前，建筑節能測試技術尚不全面，也不完善，有些方法還比較原始，存在著一定的局限性，有些現場檢測對工程本身有破壞性，有待進一步提高檢測技術和手段。在節能檢測工作中，應多總結經驗，研究更好的、更適宜的建筑節能測試技術，服務于建筑節能工作。
參考文獻
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[2]張杰.護結構保溫工程施工中的質量控制[J].四川建筑科學研究，2010，01：266-268.
[3]孫曉冰.以外墻外保溫為例論建筑節能的法規體系建設[J].山東省青年管理干部學院學報，2010，04：99-103.
[4]黃俊鵬，陳芬，李崢嶸.知識經濟時代的建筑節能[J].暖通空調，2012，06：6-12.
[5]彭旭東，邱澤晶，王振宇.節能產品檢測市場分析[J].節能技術，2013，04：331-334.
【關鍵詞】大廳小室；空調；門窗
隨著時代的發展、科技的進步、文化的創新，人們的認識水平和對事物的觀察判斷也會隨之而變化，前進者有、倒退者有。多元化的大千世界有意無意的也要折射到我們建筑學領域，筆者通過從事多年在建筑學領域中的實踐體驗，提出探究，同行們見笑了。
1. “大廳小室”設計理念
（1）大廳小室作為這些年住宅建筑設計的一個大的趨勢，已經有很多年了。對于從過去“筒子樓”、“外廊式住宅樓”等等形式的住宅來說，它做到了功能分區上的合理，對我們的生活品質是一個很大的提升。同時，這種設計理念，形成了為現今住宅建筑設計的指導性思想。這樣的設計理念對于大戶型來說是沒有問題的，但對于房地產開發商要求的小戶型來說，廳與室的面積分配問題就尤為重要。如何去分配這并不大的面積，直接涉及到購房者使用便利與否、心理感受優略等直接問題。這就要求建筑師們不但要有一定的工作和生活體驗，還要勤于觀察和整理總結。下面，我們先看一下全國不同地區大城市，對購房者進行的市場分析。資料中顯示：對于有大戶型購房要求的這部分客戶，一般是第二次或第三次置業，是終極消費。一般10年內不會再置業。而有小戶型購房要求的客戶群，主要為20～30歲的青年置業者。
（2）從市場分析資料中我們不難看出，對于小戶型購房群體的青年置業者來說，他們首要滿足的是：有一個居住空間和心理需求。正像一首老歌的歌詞寫道：
“我想有個家，一個不需要太大的地方，在我受驚嚇的時候，我才不會害怕”。這充分說明這些購房者對于居住空間和心理需求的要求是多么的迫切。而對于品質的要求卻并不是放在第一位的。如果依然以大廳小室的設計骨架來設計的話，廳大了，品質上去了，但基本的居住空間的要求卻降低了，這與購房者的心理是有沖突的。所以在小戶型住宅方案設計時應優先考慮居住空間（臥室）的要求，其次在考慮公共空間（客廳、餐廳）。實踐證明以這樣的均衡設計理念設計住宅方案實施后已經取得了房地產市場效果，據住房博覽會業者反映青年的置業者們紛紛投向建筑空間均衡設計的樓盤。
2. “空調設計”
（1）建筑住宅對空調的設計安裝方面，目前國家并沒有關于此類設計的相關規范，而在實際使用中，住戶反映的此類問題有比較突出，事實上所以空調設計是整體建筑設計中至關重要的一個環節，尤其對于住宅建筑來說更是創造建筑環境空間的重要手筆。
（2）首先在中國大多部分城市中居住建筑的非集中空調（常稱窗式空調）設置是每一位建筑師必須考慮的課題，每個居住空間都應考慮空調器的安裝位置 其次，室內機應符合住戶的常規布局，并盡量靠近室外機；且空調室外機擱板也應盡量靠近可開啟門窗或陽臺， 以方便安裝操作。其三，現在很多空調在立面處理上都運用了裝飾性百葉，裝飾性百葉會影響空調裝置的散熱換氣功能，并宜考慮開啟合頁，固定插銷及注意開啟方向要方便安裝操作。其四，處理好空調室外機冷凝水問題，在很多年前我們都會看到空調冷凝水順著外墻造出亂流的現象，影響城市市容，所以應在空調板上設置小型地漏或預埋管， 接入空調冷凝水立管中以避免亂流和積水。 并合理布置冷凝水立管的位置，每個空調室外機至少考慮一個三通接口， 以方便冷凝水排放。
3. “門窗設計”
（1）目前，建筑設計與房屋建筑結構施工越來越青睞于房屋外窗的固定扇設計，從實際設計經驗來看，固定扇窗的玻璃面積通常不宜過大，這主要是會給入住居民的正常生活帶來不便（不便擦窗），通風條件一般都不能達到預期的效果。這個應在設計中權衡利弊，已達到個合理的效果。
（2）在節能建筑設計中，窗墻比的大小對于節能計算起著至關重要的作用，而在當前的一些設計中，許多設計一味通過加大外窗來獲 取立面效果，及擴大視野和采光，但實際上并不是所有 的房間及朝向部需要大窗，通過建筑熱功平衡計算的過程可以看出，在北向及東西朝向適當減小窗墻比對建筑節能往往可以起到事半功倍的效果。另外現在沒計中常見的凸窗，應注意其頂板， 底板及側壁的保溫設計. 盡管有時通過綜合 節能計算可滿足整體節能要求，但同時也應注意 要滿足最小傳熱系數的構造要求，這不但可以減少能量不必要的損失，同時也可以防止出現冷橋及結露而導致室內熱工條件的劣化或內墻粉刷的起鼓、脫殼等問題的出現。另外門窗的氣密性也要注意.門窗是建筑保溫， 隔熱的薄弱環節.從能源的流失比例看，主要的建筑能耗是外窗和外門窗縫隙的空氣滲透。 空氣滲透， 是可以通過框料設計和五金選用而盡量避免的，而且從國家現行節能標準和設計單位的具體設計文件看，對外門窗的節能，特別是氣密性等級也有明確要求， 但通過的實際調查發現， 許多建筑物在屋面、墻體等部分的節能構造基本可以按照設計圖紙施工， 但外門窗部分則多數沒有到位， 部分原因是門窗制作廠商本身的產品質量問題，也有部分是施工單位的施工安裝質量問題，這直接影響目前建筑節能設計的效果。因此，必須針對這一方面的一些問題，建議國家應做出相應比較嚴密的標準化圖集出版。
4. 結束語
1.1 項目概況
1.2 編制范圍
1.3 編制原則
1.4 項目提出的理由與可研過程
1.5 主要經濟指標
第二章 項目建設的背景及必要性
2.1 項目背景
2.1.1 文化教育領域消費現狀
2.1.2 文化教育產業發展現狀
2.1.3 文化教育產業化背景
2.1.4 文化教育產業化的意義
2.1.5 大教育理念及大教育產業概述
2.1.6 大教育產業與國民教育的關系
2.1.7 大教育教育背景下的國民教育
2.2 項目建設的必要性
2.2.1 發展大教育產業符合相關法規政策的要求
2.2.2 發展大教育產業是提高國終身教育的需要
2.2.3 發展大教育產業是提高消費高層次、拉動內需的需要
2.2.4 發展大教育產業也是創利和就業的重要領域
2.2.5 發展大教育產業消費，是社會主義精神文明建設必不可少的條件
2.3 項目背景及必要性小結
第三章 項目市場分析
3.1 西部大教育產業園區項目競爭力
3.2 項目SWOT分析
3.3 西部大教育產業園區建設構想
3.4 目標市場定位
第四章 項目選址及建設條件
4.1 項目選址原則
4.1.1 合法性原則
4.1.2 合理性原則
4.1.3 安全性原則
4.2 項目選址
4.3 區域投資環境
4.3.1 通訊及互聯網
4.3.2 物流
4.3.3 交通
4.3.4 通信
4.3.5 能源動力
4.3.6 人力資源
4.3.7 生活配套
4.3.8 社會經濟條件
第五章 項目建設目標與建設內容
5.1 發展定位
5.2 發展目標
5.3 建設規模及內容
5.4 功能分區
5.4.1 分區原則
5.4.2 分區規劃
第六章 項目工程設計方案
6.1 產業園區總體規劃
6.1.1 總規劃原則
6.1.2 總平面布置方案
6.1.3 道路交通組織設計
6.1.4 景觀規劃
6.2 結構設計方案
6.2.1 設計依據
6.2.2 地震烈度、地震動參數
6.2.3 設計荷載
6.2.4 結構選型
6.2.5 結構主要材料
6.3 給水排水工程設計
6.3.1 設計依據
6.3.2 涉及范圍
6.3.3 給水設計
6.3.4 排水設計
6.3.5 管材及連接
6.4 電氣工程設計
6.4.1 設計依據
6.4.2 涉及范圍
6.4.3 供配電系統
6.4.4 配變電所
6.4.5 低壓配電系統
6.4.6 防雷保護、接地系統及安全措施
6.5 暖通工程
6.5.1 設計依據
6.5.2 空調系統
6.5.3 通風及排煙系統
6.6 消防
6.6.1 設計依據
6.6.2 建筑消防設計
6.6.3 消防給水設計
第七章 環境保護
7.1 編制依據
7.2 污染物的治理及環保措施
7.2.1 建設期生產的污染物與控制措施
7.2.2 運營期產生的污染物與控制措施
7.3 環保評價
第八章 節能設計
8.1 編制依據
8.2 設計范圍及主要原則
8.3 節能措施
8.3.1 建筑節能措施
8.3.2 電氣節能措施
8.3.3 給排水節能措施
8.3.4 暖通節能措施
8.4 節能效果分析
第九章 勞動安全及消防
9.1 勞動安全衛生
9.1.1 危害因素識別
9.1.2 安全措施方案
9.2 消防
9.2.1 消防設計依據
9.2.2 建筑防火
9.2.3 疏散指示標志及應急照明
9.2.4 防煙排煙系統
9.2.5 消防報警系統
9.2.6 消防滅火系統
第十章 項目實施與招投標
10.1 建設工期
10.2 施工進度安排
10.3 招投標
10.3.1 招標范圍及招標方式
10.3.2 招標程序
10.3.3 評標委員會
第十一章 項目組織管理
11.1 項目組織結構設計
11.2 項目控制、管理與監督
11.2.1 項目控制
11.2.2 項目管理
11.2.3 項目監督
11.3 勞動定員
11.4 人員來源和員工培訓
11.4.1 人員來源
11.4.2 員工培訓
第十二章 投資估算分析
12.1 項目投資估算依據
12.2 資金來源
12.3 投資估算
第十三章 財務分析
13.1 產業規模預測
13.2 主要財務數據預測
第十四章 效益分析
14.1 經濟效益
14.2 社會效益
14.3 生態效益
第十五章 結論與建議
【關鍵詞】發展方向，建筑智能化技術，建筑節能技術，遮陽，保溫，太陽能
【 abstract 】 because at present the development of science and technology, the urbanization process of deepening reform, the building of the our country the construction technology standards have been unprecedented leapfrog ascension. Now in the architecture field competition becomes increasingly fierce, grasps the guide the future architectural market development, advanced construction technology as a construction enterprise competition effectively protected. I think that as an outstanding building technical personnel, should be first to building today of the present situation of the technology market has a clear understanding, can find the existing problems, straight oneself to the attitude of the thought construction technology, and relative development of construction technology has his original ideas, and in-depth research and innovation, to better promote the development of technology of building construction, but unremitting efforts. This article mainly from the our country building, the construction technology conditions, the construction technology for the future focus on the development of several aspects of inquiry, for every friend appreciation.
【 key words 】 development direction, intelligent building technology, building energy saving technology, sunshade, heat preservation, the solar energy
中圖分類號：TE08文獻標識碼：A 文章編號：
建筑技術在建筑設計管理中占有十分重要的地位，它涉及到很多有關建筑方面的內容，如我們常見的有智能技術、防水技術、節能技術、保溫技術等等，隨著社會的不斷進步，如今人們對現實生活環境和工作環境提出了更高的要求，房子已經不再僅僅是人們遮風避雨的場所，它已經慢慢發展成為人們工作、學習和生活的地方，房子的質量好壞直接體現了人們的生活質量的優越程度。因此，為了滿足人們對房屋建筑環境的要求，不斷發展建筑施工技術，促進其向現代化、智能化、節能化方向發展，使人們的生活變得更加舒適和美好。
一、建筑施工智能化技術的探究
（一）建筑智能化技術的介紹
人類邁入二十一世紀后，隨著科技的日新月異，全球化知識經濟時代已經到來，為了適應社會信息化和經濟全球化的發展需求，建筑技術智能化逐漸孕育而生，它也是人類社會生產力發展的必然產物。建筑技術智能化將建筑施工技術與計算機、電子信息及網絡技術有機的結合起來，在建筑物內或建筑物之間實現進行電子信息化管理和無線網絡對接達到信息的交換、共享、辦公自動化控制等綜合利用的能力。智能化技術把當下最為先進的科學技術，充分的運用在現有的建筑物系統中，有效展示出智能化的作用和魅力。其中建筑技術智能化主要涉及到的內容包括房地產開發單位對建筑技術智能化系統的市場分析和需求報告，智能化設計和材料的選擇和適合智能技術工程監理應具備的能力要求，還有對智能化系統的設計和實施方案以及驗收竣工后的管理等。
（二）建筑智能化技術存在的問題
根據對現階段建筑智能化技術的發展現狀和趨勢分析看，我國在建筑智能化技術領域中存在著一些問題，主要表現在以下幾個方面：
（1）由于建筑技術智能化還處在成長期，政府的政策性引導對智能化技術的發展起到了決定性的關鍵作用。錯誤性的引導會使建筑技術智能化的發展出現失衡、混亂。
（2）國內建筑行業對智能化技術的發展重視程度不足，縱觀目前我國建筑智能化技術市場，大多還是以國外智能化技術為主，國內建筑企業不能形成一套國產智能化體系，使得我國智能化技術的發展十分緩慢。
（3）建筑智能化技術所涉及到的方面十分廣泛，它除了包括建筑本身的技術層面外，還涵蓋了計算機、電子信息、網絡技術及人性化技術等多個學科。因此要實現建筑智能化技術，就需要將這些學科涉及到的相關部門行業有機的統一起來，成為一個整體。而目前在建筑技術智能化發展中由于各學科之間的差異性，存在合作困難，各自為政的局面，嚴重影響了建筑智能化的發展。
（三）建筑智能化技術發展方向
一、上半年全市住房城鄉建設工作基本情況
（一）住房和城鄉建設投資穩定增長
元至6月，全市住房城鄉建設累計完成投資507.5億元，完成市政府年初明確目標（900億元）的56.39 %，同比增長34.97%。其中：
1．小城鎮建設完成投資179.06億元，中心城區市政建設完成投資138.41億元,合計完成投資317.47萬元，完成全年目標任務的 %，比去年同期的214.94億元增加102.53億元，同比增長32.3 %。出臺了《__市__年示范鎮建設工作推進計劃》，目前省級、市級、縣級示范小城鎮建設已順利開展，其中12個省級示范小城鎮總體規劃修編優化提升已完成，通過專家評審，截止6月26日，12個省級示范小城鎮已完成固定資產投資39.35億元，占計劃的52%，12個省列示范鎮完成投資額排序為：鴨溪鎮、茅臺鎮、安場鎮、風華鎮、鎮南鎮、尚嵇鎮、永興鎮、敖溪鎮、土城鎮、官渡鎮、永安鎮、新站鎮。其余示范小城鎮建設項目正在實施過程中，進展順利。
2．房地產開發完成投資__億元，占年度目標（300億元）的55.1 %，同比增長20.23 %。
3．村莊整治及農村危房改造完成投資24.83億元，占年度目標的60.56%。村莊整治黔北民居建設啟動36162戶，完成17231戶。__年省危改辦分兩批下達__市農村危房改造任務29141戶。截止6月底，全市已開工28838戶，開工率98.96 %，竣工__戶，竣工率62.44%，入住13438戶，入住率46.11 %。__市目前新一輪農村危房改造摸底調查工作已基本結束。全市共統計上報危房改造245690戶，占全市農業戶籍戶數的13.95%；上一輪農村危房改造182941戶，占全市農業戶籍戶數的10.39%；上一輪農村危房改造戶數和本次摸底上報戶數共計428631戶，占全市農業戶籍戶數的24.34%。
我局組織實施的市政重點工程項目進展情況如下：
1．子尹南延線棚戶區改造工程。隧道工程左、右洞已貫通，本年度截止6月底完成投資1120萬元。
2．官井東路道路建設和官井路棚戶區改造還房工程。已累計完成投資2.5億元，資金缺口達6億元，急需融資貸款，以保證工程順利進行。本年度完成投資5000萬元。
3．官井隧道復線（互通立交）工程。已進行兩期征地，共計征地43.38畝，全部征地補償費用已賠付到位。已通過競爭性談判方式確定隧道工程招標機構，本年度完成投資1000萬元。
（詳見《__市__年第二季度城建項目投資情況一覽表》）
（二）整頓、規范房地產和建筑市場，促進房地產和建筑市場健康發展
加強建筑市場管理。上半年協助省住建廳舉辦一期“五大員”學習班，培訓520人，一期“三類人員”新頒證學習班，培訓476人。積極參與城市綜合體建設工作。“兩節”期間積極清理拖欠民工工資，維護社會穩定。
實施房地產開發項目管理。一是加強中心城區項目管理。上半年，共對中心城區正在實施的98個房地產開發項目進行了有效管理，并建立了《__省房地產開發項目手冊》。對6個房地產開發項目進行了交付備案登記，備案面積25.2萬平方米。二是建立項目統計制度。對全市277個在建項目的總投資、總規模、__年建設規模、形象進度、__年計劃投資、完成投資、開工面積、竣工面積、銷售情況進行統計，以項目為單位進行管理，及時掌握全市房地產市場運行情況。三是認真開展項目巡查調研工作。為更好地掌握新“國五條”出臺后我市房地產市場發展情況，進一步加強房地產開發項目監管，我局組織人員分兩組，于 4月至6月開展了房地產市場調研和房地產開發項目檢查工作。
加強房地產業行業管理。上半年受理54家新辦房地產開發企業資質申請并核發了資質證書；對38家房地產開發企業、房地產評估機構申請資質有效期延續、變更、升級資料進行審查，并報省住建廳審核備案。擬寫了《__年第一季度房地產市場運行情況》、《__市房地產市場運行分析報告》，為領導決策提供參考依據。上半年進行了174宗房屋安全鑒定，鑒定面積約17萬平方米，為排除危險房屋的安全隱患和老百姓房屋歷史遺留問題的辦證提供了依據。
加強招投標管理。上半年，我局認真貫徹《中華人民共和國招標投標法》、《__省招標投標條例》、《__省建筑工程招標投標實施辦法》等相關法律、法規及省住建廳的規范性文件，進一步加強對全市建筑工程招標投標活動的監督管理，同時對各縣的招標投標監管工作進行指導。到6月25日止，全市實行招投工程291個，工程造價__萬元，應招標工程招標率和應公開招標工程公開招標率均為100%。
（三）加大住房保障力度，不斷滿足群眾的住房需求
__年省政府下達我市保障性安居工程目標任務37813套，其中：新建廉租住房3709套、公共租賃住房*套、城市棚戶區改造__戶。基本建成各類保障性住房15241套、竣工__套，分配入住4413套，新增發放租賃補貼500戶。
按照省住建廳規定的廉租住房、公共租賃住房6月底全部進入基礎施工，城市棚戶區改造安置房10月 底進入基礎施工的開工標準，截止6月20日，全市廉租住房3079套中，除__區141套因拆遷受阻，僅有48套進入基礎施工外，其余全部達到基礎施工以上進度，全市廉租住房共計已經開工3236套，開工率105.1%。
公共租賃住房19008套中，全市除新蒲新區__職院600套、__四中96套進度稍緩，于6月20日已開標確定施工隊伍，正在進行基礎施工準備工作外，其余項目全部進入基礎施工以上進度。預計全市總共開工*套，開工率101.82%。
城市棚戶區改造安置房15726套中，已有14190套進入基礎施工以上，1536套正在進行拆遷安置和同步進行地勘工作，全部能在10月底前開工建設。
（四）行業管理工作扎實開展
全市建筑工程質量監管成效明顯。根據年初召開的全市建設工作會議，專題部署了__年的建筑安全生產管理工作，并與各縣、區（市）住建局簽訂了《__市__年建筑施工安全生產工作目標和任務責任書》。組織各縣住建局分管安全的局領導、安全機構負責人，市屬在建工地責任單位負責人召開了四次建筑安全生產工作專題會議。__中建大廈等11個工地被評為“__年度__市建筑安全文明施工樣板工地”，對相關責任單位及責任人予以表彰。開展__年第一次建設工程質量安全大檢查，涉及全部保障性住房工程，共檢查35個在建工程，下達隱患整改通知書29份，停工整改通知書6份，當場處罰決定書13份，處罰金額3.8萬元。已對二季度的建設工程質量安全及建筑執法檢查工作作出安排部署，并對仁懷市、習水縣、赤水市開展了二季度的質量安全大檢查工作。組織開展以腳手架、模板工程、卸料平臺、建筑起重機械、深基坑及擋墻工程為重點的建筑施工安全專項整治工作。認真開展嚴厲打擊建筑行業非法違法建設行為專項行動工作，一季度共抽查在建工程35個，下達停工整改通知書6份，現場處罰決定書17份。住宅工程分戶驗收制度進一步推進和完善。上半年，市質監站共監督工程350個，建筑面積400萬平方米，受監建設投資180億元，已驗收工程驗收合格率100%，辦理工程竣工驗收備案7個。上半年未發生工程質量事故，未出現劣質工程。
認真辦理建筑施工企業安全生產許可證及三類人員安全考核合格證的初審工作。截止6月25日，共審查21家建筑施工企業安全生產許可證申報資料，初審249人三類人員安全考核合格證申報資料。
加強建筑施工安全生產管理。今年以來，我局針對氣候、節假日和施工情況分別組織開展安全生產大檢查。每次檢查既注重全面性，又突出檢點，克服走過場流于形式的不良行為，扎實有序開展檢查。檢查中發現的事故隱患，責令立即整改，并實施跟蹤督查，以保證隱患得以消除，避免事故發生。上半年，我局對所監管的在建工程項目共檢查400余次，下達整改意見通知書309份，下達停工整改通知書30份。對文明施工、安全生產狀況較差的項目進行現場處罰24起。于6月21日在新蒲新區“建投大廈”工程項目現場組織舉辦了“__年__市建筑施工現場消防應急救援演練”暨建筑企業安全生產誠信承諾活動。到__月25日止，我局監管的市屬工程項目發生安全事故1起，死亡1人。
積極做好“雙創一鞏固”工作。組織__區、紅花崗區、__縣住建局、新蒲新區管委會相關人員開展建筑工地文明施工管理的檢查督查工作，督促施工單位嚴格按照“創模”工作的要求，簽定目標責任書。加大巡查、督查工作力度，督促施工單位實行圍擋施工，圍墻全面美化彩化，工地內材料堆放有序，并采取降噪措施，降低噪音污染。運輸車輛進行覆蓋運輸，工地出入口實行保潔措施，保證工地主干道環境衛生，使我市建筑工地環境衛生再上一個新臺階。
開展施工圖設計審查。上半年，受理建設工程施工圖設計審查項目1136項，其中地勘532項，審查面積409萬平方米，總投資77億元。完成節能審查項目234項，面積164萬平方米。一次性審查通過92項，審查辦結1152項。發現并糾正違反工程建設標準強制性條文105條，其中地勘項目違反強制性條文80條，這些錯誤的及時發現和更正，有效避免了安全隱患和質量事故的發生。對保障性住房、市、縣級重點工程、民政部門的敬老院工程開辟綠色通道，此類項目由審圖站直接收件審查，并幫助業主協調勘察、設計單位做好此類工程的修改回復工作，縮短審查時限。
有效實施物業管理。上半年，完成7家物業服務企業資質申請、定級，3家物業服務企業入黔備案的審核。指導10個小區的業主委員會成立，并完成備案。成立物業協會并開辦物業經理人員培訓，共培訓217名物業人員。完成112家公司的市場監督檢查，并發放新的資質證書。共審批開發項目在辦理預售前落實物業服務企業9家，落實物業管理用房1097平方米。共有21個項目建立維修資金信息，收取住宅專項維修資金6500萬元；按程序審批7個小區支取維修資金71.64萬元。
加強商品房預售管理工作。上半年，依法對87棟房屋核準商品預售許可，核發預售許可證22個，核準預售許可總建筑面積77.15萬平方米。其中：住宅4767套，建筑面積53.13萬平方米；商業建筑面積3.71萬平方米；辦公用房建筑面積0.73萬平方米；車庫建筑面積7.4萬平方米。
檔案管理成效明顯。到5月30日止，已簽訂34個建設項目竣工 檔案報送責任書及項目登記，23個建設項目工程辦理了竣工檔案預驗收申請及驗收認可文件的審查手續，保證了建設工程檔案的接收進館渠道。已審查27個建設項目工程竣工檔案資料1000余卷（盒），已接收進館近1000卷。接待查閱利用檔案資料近200人次，查閱檔案300余卷（盒），為單位和個人辦理房屋產權、工程改建、房地產糾紛等提供了有利的依據。啟動“建設工程電子檔案報送工作”和“建設工程聲像檔案編制報送工作”。
（五）建筑領域節能深入推進
認真進行新型墻體材料墻改基金管理。加強與財政部門的協調聯系，理順基金征收流程，明確職責，使基金的繳納和返還更加規范和方便。到5月底止，我局征收市級墻改基金251.5萬元。
開展新型墻體材料和建筑節能產品認定初審工作。對申報省住建廳《__省新型墻體材料認定證書》和《__省建筑領域節能產品認定證書》的我市企業進行嚴格初審，到目前為止，已為7家市內新型墻體材料企業辦理認證初審，共計9個產品，為5家市外企業辦理了備案。
切實開展建筑節能認定工作。為扎實開展我市建筑節能工作，確保“十二五” 期末我市節能減排規劃的順利完成，我局切實開展建筑節能認定工作，對市屬建筑工程建設單位送達的建筑節能認定資料進行嚴格的審核。同時要求各縣、區住建局認真執行建筑節能認定的相關規定，確保在__年底，我市建筑節能施工階段執行率達到98%以上。
組織全市建筑節能專項檢查。為確保貫徹建筑節能工作相關政策、法規、制度及規范性文件工作落到實處，每季度的質量安全大檢查與建筑節能專項檢查一并進行。在檢查中一旦發現建筑節能工作存在問題，檢查組立即責令施工單位進行整改，并要求各縣、區住建局對整改情況進行督促，確保整改切實落實到位。
協助__縣鴨溪鎮開展可再生能源示范鎮建設工作。20__年8月，在我局積極支持與協助下，__縣鴨溪鎮經過申報，獲得了全國可再生能源示范小城鎮的專項資金補助。按照省住建廳的要求，今年上半年我局認真督促該鎮切實推進示范小城鎮的建設工作，對建設中遇到的困難和問題及時給予幫助，目前，該鎮的示范小城鎮建設前期工作已基本結束，即將進入實體施工階段。
（六）房屋征收補償工作有序推進
代市政府擬定了《__市國有土地上房屋征收與補償實施指導意見》（正在征求意見過程中）。根據相關法律、法規的規定，擬定了國有土地上房屋征收與補償工作程序等配套措施。已啟動新舟三區經濟適用住房建設項目的房屋征收試點工作，以求在實施過程中發現問題，解決問題，制定和完善房屋征收工作程序。
實施了中心城區會址改建、官井東路道路建設、子尹路南延隧道、新蒲新區項目、湘江大道、沈陽南路、汕頭路、高新快線__段、帝豪經房三區等多個市政重點工程的房屋拆遷補償安置工作，確保了市政工程的順利進行。由我局牽頭實施的官井隧道復線、遵龍快線、__西路等重點工程項目即將啟動。
進一步完善了房屋拆遷矛盾糾紛排查調處機制和檢查工作方案，加大實施房屋拆遷糾紛的調解和案件的調查處理力度，排查清理城鎮房屋拆遷中存在的各種問題，堅決糾正違法違規拆遷等問題，嚴肅查處先拆遷后補償、違背群眾意愿犧牲群眾利益等問題。
（七）依法行政和政務公開工作取得明顯成效
開展學法普法、依法治理工作。5月邀請法律顧問為全局職工作憲法專題講座。擬定《__市住建局__年普法依法治理工作計劃》、《__市住房和城鄉建設局關于開展“一維兩不”學法用法教育活動實施方案》、《__市住建局__年“深化‘法律八進’推進依法治市”法制宣傳教育主題活動實施方案》等。制定了《__市住房和城鄉建設局__年行政執法人員依法行政培訓計劃》，按照計劃組織全局職工進行培訓學習，并參加了公共法和專業法考試。進行“六五”普法中期自查報告，并準備迎檢資料。
行政應訴。今年新發生行政應訴3件，均為對我局頒發房屋所有權證提訟，其中1件原告撤訴，1件我局產權證被撤銷，另1件正在審理過程中。
行政復議。我局作為被復議單位進行行政復議3件，其中2件為對頒證行為提起復議，另1件為對商品房預售合同備案提起復議，目前預售合同案件已經審理結束，我局行政行為被撤銷，另外2件正在審理過程中。
勞動人事爭議仲裁。與原建設工程交易中心共同處理勞動人事爭議仲裁案件1件。
我局設在市政府政務中心的窗口在辦件受理工作中嚴格做到“五即時”：即時受理、即時審查、即時告之、即時報送、即時審批。上半年，窗口共受理辦件1158件，辦結1009件，辦結率87.13%。
（八）加強機關自身建設，提高服務水平
加強黨風廉政建設工作。一是制定《__市__年干部職工 學習計劃》，開展反腐倡廉“警示教育月”活動，加強對干部職工的反腐倡廉教育。二是認真貫徹落實黨風廉政建設責任制。
在年初召開的全市住房城鄉建設暨黨風廉政建設工作會議上，將黨風廉政建設內容納入全市住房城鄉建設工作目標考核，局主要領導與班子成員及各縣、區（市）住建局簽定目標責任書。三是進一步加強領導機關和領導干部作風建設。開展“十破十立”解放思想大討論和“效率__年”作風建設活動，以及以“治庸、治懶、治奢”為主題的作風整頓。今年上半年，市住建局共收到科級以上干部2人上交的禮金11500元，已全部上繳廉政專戶，夯實了作風建設的基礎。四是深入推進反腐倡廉制度體系建設。進一步完善了《廉政風險防控手冊》、__市住房和城鄉建設局請銷假制度等十項內部管理制度以及《__市住房和城鄉建設局“三重一大”議事決策制度》、《__市住房和城鄉建設局反腐敗治本抓源頭工作實施方案》等一系列的制度和規章，為黨風廉政建設和反腐倡廉工作的全面推進奠定了堅實的基礎。
加強服務窗口建設，服務質量再上新臺階。今年以來，我局采取多項措施，突出抓好政務服務中心住建局窗口、房屋產權登記中心建設，窗口服務質量得到較大改進和提升：一是加大管理教育力度。通過局領導找窗口部門領導談心、質詢，制定窗口管理教育制度等形式，加強窗口管理。二是查找問題，進行整改。要求窗口查找自身存在的問題，并制定整改措施，定期整改。三是加強職工培訓教育力度，提高服務水平和質量。通過每個月進行講評和服務知識培訓講座等形式，提高窗口工作人員服務的水平和質量。四是進一步簡化辦事程序，縮短辦事時間，提高了群眾滿意度。上半年，共發放房屋所有權證__個，登記面積135.08萬m2。發放他項權利證__個，權利價值20.3億元；發放所有權預告登記證5401個，登記面積56.68萬m2；商品房初始登記24個，登記面積67.72萬m2。發放抵押權預告登記證5021個，登記面積52.03萬m2。二手房（含住房和營業房）成交面積35.74萬m2，成交套數3921套，成交金額10.48億元。
二、存在的主要問題
1．房地產市場存在的主要問題。房地產開發投資增長，商品住房供應增加，商品住房庫存增大；城市擴容，房地產開發投資持續增長，商品住房供應量增大，但受房地產宏觀調控政策的影響，占我市住房消費較大比例的改善性住房需求受到抑制；同時城鎮化的推進、城市的發展和城市人口的增長都需要一定的時間來完成，住房剛性需求在短期內不能完全釋放；企業融資難度增大，影響投資進度、配套設施建設和交房時間，房地產市場存在一定的風險。
2．省級示范小城鎮存在以下突出問題：一是部分示范小城鎮建設用地條件較差，建設用地供需矛盾較為突出；二是部分示范小城鎮支柱性、特色性產業不足，發展滯后，示范小城鎮建設發展缺少強有力的產業支撐；三是因地方財力有限，且大多缺乏相應的承貸主體和融資平臺，融資渠道不暢，籌資較為困難。四是小城鎮規劃建設管理專業技術人才較為匱乏。
3．保障性住房建設存在以下問題：一是項目建設進展不平衡。從各縣的進展情況看，有的項目已進入主體施工階段、甚至部分項目已主體基本完成，但有的項目近期才開挖基礎，差距很大。二是中央補助資金未及時下達影響工程進度。從近期督查的情況看，多數項目特別是鄉鎮教師、計生衛生公租房項目已實施到主體工程，有的甚至接近主體完工，但項目資金只到位不足20%，影響了項目施工進度。三是部分項目前期準備工作不足。部分縣（市、區）存在保障性住房建設項目的規劃滯后、準備不足問題。少數項目因規劃調整、土地和房屋征收難等問題頻繁改點；個別地方等到上級補助資金下撥后才匆忙開展項目前期準備工作，導致開工時間推遲。
4．安全生產保證體系有待進一步建立健全和落實，特別是安全生產責任不明確，制度不健全，人員不落實的問題比較突出。部分施工企業安全生產主體責任意識不強，重效益，輕安全，安全生產基礎工作薄弱，安全生產投入嚴重不足，施工現場管理混亂，安全防護不符合標準要求，“三違”現象時有發生。監理單位及人員普遍對應負的安全責任認識不清，對安全隱患不能及時作出應有的處理。監管范圍點多面廣，安全監管人員特別是專業技術人員嚴重不足。
5．工程質量缺陷治理任重道遠，結構隱患和重大使用功能障礙時有發生。預應力混凝土空心板等地方材料存在問題較多。部分監理單位運作不規范，執行“旁站監理”不力，監理人員良莠不齊，監理效果不盡如人意。
6．城建檔案管理工作還有較大難度。檔案館館庫用房不符合《建筑設計規范》，長期存在嚴重的安全隱患，極不利于工作的開展，加上現有庫房已裝滿，重新選址立項修建新館迫在眉睫。由于受編制等制約，長期缺人員，特別是缺專業技術人員，致使許多工作無法正常開展。
三、下半年主要工作
（一）加大住房和城鄉建設投資力度，確保全年目標任務的完成
1．積極做好我局承擔的子尹路南延線隧道工程、官井東路還房工程和官井路道路改造工程、官井隧道復線建設工程等市政重點工程的管理和服務工作，加大工作進度，完成更多的實物工作量。
2．加大示范小城鎮建設和城市綜合體建設工作。指導各地依托規劃建立和完善示范小城鎮建設項目庫，各示范小城鎮要結合交通區位、自然資源、歷史文化、民族風情等實際，圍繞做大做強特色經濟，加快促進產業發展，以產業發展帶動就業擴容，以就業引導和推進農村人口更多地向小城鎮轉移。
3．抓好新一輪農村危房改造的規劃建設工作。各地要結合本地農村實際，按照經濟、實用、安全的原則，建設黔北民居風格的民居。積極對接市發改、財政、民政、國土、交通、水利、農業、殘聯、信用社等部門，為農村危房改造提供快速便捷的服務。爭取上級部門補助建設資金和地方財政匹配，相關部門支持，社會贊助，農戶自籌相結合的辦法，加快推進我市農村危房改造工作。
（二）采取措施促進房地產業持續健康穩定發展
加強房地產市場調研和市場分析。認真對房地產市場運行情況進行分析，掌握房地產信息數據，及時反映我市房地產市場變化情況，制定符合我市 房地產業發展實際的工作措施，促進我市房地產業健康穩定發展。
進一步加強房地產市場監管。一是繼續開展房地產市場調控工作，認真貫徹房地產市場調控的相關政策措施；二是加強制度建設，規范房地產市場秩序；三是加強房地產開發項目巡查，及時檢查處理房地產開發項目建設管理過程中存在的問題；四是加強商品房交付備案管理，嚴格按《__省城鎮房地產開發經營管理條例》的規定條件進行交付；五是加快房地產信息系統從業主體和項目管理子系統的建設；六是研究探索相關職能部門的聯合執法機制，提高行業和企業抗風險能力；七是按照相關法律法規，規范房地產開發經營行為，從嚴查處房地產行業中的違法違規行為；八是繼續加強房地產從業人員的培訓，提高從業人員素質，逐步完善房地產開發企業和人員信用檔案建設，將企業經營行為與企業資質項目管理掛鉤。
認真開展房地產經紀機構清理整頓備案管理工作。針對我市房地產經紀市場不規范的實際情況，對在我市從事房地產經紀活動的房地產經紀機構進行認真清查，規范房地產經紀機構行為，維護房地產經紀市場秩序，保障房地產經紀活動當事人合法權益。
繼續做好“問題樓盤”問題的協調處置工作。積極協調處理“問題樓盤”項目竣工備案、房屋交付、產權辦理等問題，促進我市房地產業持續健康穩定發展。
協調媒體對房地產市場情況進行正面輿論宣傳。協調媒體加強對我市城市建設和房地產業發展的宣傳，客觀、公正地報道房地產市場情況，正確引導鼓勵房地產投資和住房消費。
（三）加大保障性住房建設工作力度
1．盯住進度較慢的項目。把還沒有進入基礎施工的項目作為督點，要求施工單位限期進場施工。
2．盡快完善項目各項手續。繼續督促未完善項目手續的縣，盡快按照國家基本建設程序，加快辦理和完善土地使用、規劃許可、施工許可、環評等各種項目審批手續，力爭在8月底前全部辦理完畢。
3．謀劃好明年的保障性安居工程項目。督促指導各縣（市、區）8月底前落實并上報2014年各類保障性住房項目清單，并做好建設用地儲備、項目規劃、資金籌措、建設手續報批等方面的前期工作。凡是在8月底前不能落實建設用地的項目，一律不允許申報，確保明年項目3月底前能夠開工。
4．抓好續建項目建設。今年全市除開工任務外，還有基本建成、竣工和分配任務。在督促各縣完成今年開工任務的同時，要同步抓好往年保障性安居工程項目建設進度，加快配套基礎設施建設，確保年底前全面完成基本建成、竣工、分配入住任務。
（四）加大行業管理，提高行業水平
1．繼續加強建設工程質量管理
認真開展建設工程質量安全大檢查工作。__年下半年，將結合“打非治違”專項行動工作，繼續組織開展3次建設工程質量安全大檢查工作。深入排查施工現場存在的建設工程質量安全隱患，繼續嚴厲打擊建筑行業的非法違法建設行為，進一步督促施工企業安全生產主體責任的落實。
結合每季度建筑施工特點，繼續組織召開每季度的建設工程質量安全專題會議,認真貫徹落實中央、省、市有關會議精神及工作安排，認真總結我市每季度建設工程質量安全工作中存在的問題，安排部署好各季度的建設工程質量安全工作。
嚴格按照《__市建筑施工質量安全不良行為記錄制度》的有關規定，對相關責任單位或責任人作不良行為記錄。
集中整治房屋滲漏、墻體開裂、預應力空心板安裝可靠度不高、施工現場稱量設施及材料堆放不規范等質量通病，務求取得明顯成效。
認真組織開展施工企業安全標準化的達標工作。積極引導企業按照《__省施工企業安全生產標準化考核辦法》、《__市建筑工程文明施工示范手冊》和《__市建筑工程安全施工指導手冊》等要求，開展好企業安全生產標準化建設的達標工作，努力實現全市二級以上施工總承包企業在__年達到安全生產標準化的目標。
2．進一步加強安全文明施工管理水平
繼續深入強化安全生產的日常監督管理，著重狠抓施工企業安全生產管理機構、項目負責人、現場專職安全員、現場監理人員和建設管理部門質量安全監督員日常監管工作的落實，充分發揮日常監管的作用，提高預防和控制事故發生的能力。加大省級安全文明樣板工地的推廣力度，促進全市各地建筑工地爭優創先，全面帶動我市建筑工地管理水平上一個新臺階，有效控制和防范重大安全事故發生。
以我市“雙創一鞏固”工作為契機，以提高工地文明施工水平和安全生產防護能力為出發點和落腳點，認真開展建筑工地“臟、亂、差”專項整治，建立建筑工程文明施工管理長效機制，打造文明施工的良好氛圍，為作業人員提供安全文明的生產生活環境。
視情況組織一期施工現場監理人員安全生產培訓，進一步提高施工企業管理人員和現場監理人員的安全生產業務能力和管理水平。力爭參加國家及省里建筑安全監督管理培訓，使我局相關人員專業水平和監管能力得到進一步提高。
建立我市建筑工程施工現場監控監測系統。大力推動我市“安監系統”建設工作，提高安全工作管理水平。
3．加強招投標管理工作
繼續認真貫徹執行國家有關招投標法律、法規，抓好全市房屋建筑和市政基礎設施工程招投標活動的監督管理工作；加大對招投標活動各個環節的監管力度；加大對招標機構和評標專家的監督管理。分1?2次對全市各縣、區（市）開展建筑工程招標投標工作的檢查。舉辦一期房屋建筑和市政工程招投標監督管理人員業務知識培訓班，不斷提高監管水平。
4．加強城建檔案管理
加大力度宣傳貫徹落實《城市地下管線工程檔案管理辦法》，繼續為《__市城市地下管線工程檔案管理辦法》的出臺作好學習宣傳工作。圍繞政府決策和中心工作抓好重點建設工程檔案管理工作，準確掌握檔案的形成狀況，針對存在的問題及工程進度深入基層，深入工地，做好業務指導及提供利用服務工作。進一步理順和完善建設工程竣工檔案的移交接收工作，嚴把進館檔案資料質量。
（五）積極做好房屋征收補償工作
1．按照“預防為主，調解為輔”的工作方針，加強對征收（拆遷）單位和從業人員的管理，嚴肅處理違法違紀行為，加大法律法規的宣傳學習力度。建立健全征收（拆遷）管理制度，進一步規范征收（拆遷）行為，堅決制止違法強制拆遷、暴力拆遷。從源頭上防范化解矛盾，做到依法、文明、和諧征收（拆遷），確保人民群眾的合法權益，維護社會和諧穩定。
2．切實加強房屋拆遷矛盾糾紛排查調處力度。按照“屬地管理，分級負責”和“誰主管、誰負責”的原則，一方面要積極解決落實群眾合理訴求，另一方面要采取有效的措施把可能發生的集體上訪、非正常上訪和穩控、解決在基層，維護社會穩定。
3．盡快出臺房屋征收相關配套法規。組織征收部門、房屋征收實施單位和房屋征收評估機構工作人員進行系統培訓學習。
4．建立完善征收（拆遷）保障制度。建議收儲或預留部分經濟適用住房或廉租住房，用于解決“雙困戶”的安置或臨時周轉過渡性安置。市區財政每年安排一定數量資金收購商品房，用于房屋征收中的周轉用房。
（六）加強黨風廉政建設
1．圍繞城市化推進，繼續加強工程建設領域各項問題的整頓治理，做到既要依法行政又要跟進服務。
2．認真落實《黨政領導干部選拔任用工作條例》，按規定的程序和標準選拔任用、推薦領導干部，做到公開、公平、透明，防止用人上的不正之風。
3．加強對建設工程招投標的監管，嚴格管理評標專家、招標機構，認真查處違反招投標的行為和辦理投訴案件，組織開展招投標工作的專項檢查。
關鍵詞：中央空調；智能化；變頻節能；存在問題
引言
在我國，商用大廈在通風空調系統中的能源消耗占據了整個能耗的56%，水泵耗電量為24%。在傳統設計中，為了保證商用建筑制冷和制熱的最優效果，一般是按照最大值來選擇制冷機組、水循環系統以及風機系統等等；但在實際中，制冷和制熱的需要是依據外界環境的變化而不斷變化的，傳統的中央空調系統中的電機都是固定在額定功率下運行，無法隨著外界環境溫度的需要進行自動調節，造成了大量的能源浪費，因此，研究智能化控制系統十分必要。
1 控制系統存在的問題
在傳統中央空調控制系統中，電機的轉速是恒定的，這對于控制溫度、通風量以及供水壓力等都十分不利；設計者在設計時重點考慮的是系統控制溫度、通風量以及水壓等目的，如：設計擋板裝置進行風量的調節、設計調節水壓控制閥門實現對水壓力的控制等。傳統的控制方法雖然也能夠實現中央空調系統的溫度以及通風量控制等目的，但是在節能降耗上卻是空白。存在的主要問題有：（1）無法依據環境負荷的變化對中央空調系統進行控制。在設計中，設計者更多的是考慮建筑環境的最大負荷，同時留有30%裕度。對于商用建筑而言，日常使用的溫度、通風量等都不會實現滿負荷，從而造成了較高的余量，導致了能源的浪費；（2）使用調節閥門控制水流量存在控制不準確的問題。無法準確控制水量和水壓力，會導致空調系統溫度和水冷量不匹配，與原始設計值相差甚遠，造成大量的電能浪費；（3）水泵的頻繁啟停會使其發熱縮短使用壽命，甚至燒壞。水泵在開啟時，較大的啟動電流會沖擊電機，產生電弧，損壞設備[1]。
2 智能控制系統節能對策
針對所列的傳統控制方式存在的不足，研究智能化控制系統，實現對環境溫度的自動監測，對是否存在人進行智能識別，從而對水泵進行靈活調節，對通風和制冷系統進行控制。
2.1 建立各類系統
為了對建筑環境中的溫度進行實時監測，需要用到精度較高的溫度傳感器以及回風監測裝置；將采集的室內溫度傳送給中央控制器，該控制器實現對建筑環境溫度的調節。為了對建筑中是否有人進行識別，要用到紅外傳感器，該傳感器將相關信息傳遞給中央控制器，該控制器將會停止無人房間的溫濕度和通風量，并且還能夠保證有人房間的溫濕度以及通風量[2]。
2.2 建立控制系統
在智能控制系統中，控制方式采用的是以溫差為主的方式，它在保證系統的正常運行前提下不需要在各個支路中添加調節閥門；對水壓和水流量進行調節是在水泵中進行的，它按照預先的比例進行分配，由于商用建筑中各個房間的負荷工況是類似的，適宜于采用預先流量分配法。對冷凍系統最省流量進行計算，設定水泵的轉速為最小值。
2.3 選擇控制方式
在水系統中，應該建立變頻調速控制方案，包括：以壓差為主的控制方案和以溫差為主的控制方案[3]。對于前者而言，它依據制冷機中的出水壓力和回水壓力的差值保證樓層冷凍水具有恒定壓力。當壓力差在下限值以下，說明系統的負荷較小，應該相應的提高壓差；當壓力差高于上限值時，說明系統的負荷較大，需要適當增加水泵的轉速。對于以溫差為主的控制方案來說，它依據制冷主機的回水溫度和出水溫度，對各樓層的壓力進行調節：當溫差較小時，說明負荷較小，應該將水泵的轉速降低；當溫差較大時，壽命負荷較大，應該提高水泵的轉速，降低溫差。這種控制方式最大化的利用了能源，達到了節能的目的。
3 節能系統控制技術
3.1 模糊控制
在智能控制技術中，模糊控制系統是一個重要的分支，其基礎為：模糊集合論、模糊語言變量及模糊邏輯的規則推理；結合運用計算機技術共同構成一種數字控制系統，系統中存在具有控制作用的反饋通道閉環結構。在當前的制冷領域，模糊控制已經得到了廣泛的應用。在商用中央空調的智能控制系統中，模糊控制依靠各個房間的溫度傳感器得到各自的溫度值，從而計算出溫度的變化率，然后采用模糊算法控制中央空調的運行狀態，從而控制變頻壓縮機和風扇等的轉速[4]。
3.2 神經網絡控制
在神經網絡控制中，模仿的是人類大腦中的神經系統，建立類似與以神經細胞為基礎的模型，其節點為神經元，其活動網絡為網絡拓撲結構。在神經網絡系統中，最簡單的處理單元是神經元。
采用神經網絡控制，在理論上可以實現與非線性映射的一一對映，即：無限逼近非線性映射，從而解決了復雜和不確定的系統控制問題，并且保證了整個系統的穩定性、魯棒性以及容錯性。在該網絡中，有多個輸入和多個輸出，因此實現了對環境變化的實時控制。在中央空調節能控制中應用神經網絡具有十分重要的現實意義，通過傳感器得到各個房間內的濕度、溫度、人數等信息，并輸入神經網絡控制系統中，通過相關程序計算出人體的舒適度值，通過反饋控制實現最優化控制[5]。
3.3 控制技術優化選擇
如今，對商用中央空調的控制不再是機械式的恒溫控制，已經步入到以計算機為基礎的智能控制階段。作為一個變量多、復雜程度高、時間變化大的系統，該系統中各項因素之間的關系十分復雜，存在嚴重的非線性和強耦合關系。神經網絡控制以及模糊控制在解決這類問題時具有明顯的優越性。其中，前者的主要優點在于：它具有自適應功能，但該優點也正是它的一個不足之處，這是因為，在專家系統中得出的規則無法直接在神經網絡中得到應用。相比之下，模糊控制系統則是由專家系統直接提供規則，這些規則填充于規則矩陣中，在這一點上，它要比訓練一個神經網絡簡單得多；但是模糊控制也存在弊端，模糊控制的自適應能力較差。結合上文分析，聯想到將神經網絡控制和模糊控制相結合，共同應用于中央空調節能系統中，實現最優控制。采用神經網絡控制對采集到的溫度、濕度以及人數等參數進行處理，得到人體的舒適度值；采用模糊控制將人體的舒適度值控制在最佳值附近，實現空調的智能化控制，同時也實現了節能。
4 結束語
智能化節能系統在跟蹤晝夜變化、房間溫濕度、人數變化等方面實現了自動化，從而可以實現對空調工作狀態的合理控制。首先對我國商用中央空調的智能控制系統進行了介紹，總結了當前存在的主要問題，并有針對性的給出了相應的對策；隨后針對智能化節能系統介紹了幾種節能技術。總而言之，只有采用正確合理的節能系統，才能實現中央空調智能控制系統的節能，這對于國家來說，也同樣具有重要的經濟效益。
參考文獻
[1]趙彬.中央空調變頻節能的應用及展望[J].福建能源開發與節約，2011（1）：25-27.
[2]孟華，龍惟定，王盛衛.中央空調水系統優化控制研究的發展及現狀[J].建筑熱能通風空調，2009（3）：29-32.
[3]洪善祥.變頻控制技術在中央空調系統中的應用[J].能源工程，2010（2）：42-43.
目 錄
第 一 章 項目基本情況……………………………………..2
第 二 章 總 論……………………………………………..2
第 三 章 項目簡介…………………………………………..3
第 四 章 報告編制依據及當地發展現狀和趨勢…………..4
第 五 章 項目建設背景、必要性及可行性………………..5
第 六 章 項目建設地點選擇分析…………………………..8
第 七 章 項目設備定位、流程及人員編制………………..8
第 八 章 節能及生態與環境保持措施……………………..10
第 九 章 勞動安全與消防…………………………………..12
第 十 章 項目投資估算及融資方案………………………..12
第十一章 效益分析與風險評估……………………………..16
第十二章 結論及建議………………………………………..16
湖北品皓科技建設項目
可行性研究報告
第一章 項目基本情況
一、項目名稱：湖北品皓科技建設項目
二、建設性質：新建
三、建設單位：湖北品皓科技有限公司
四、建設地點：應城市城南新區橫六路以北縱一路兩側
五、法人代表：張光玉
六、建設年限：2014年8月-2015年7月
七、建設內容及規模：擬建廠房（包括前紡車間、成品倉庫、清洗車間、后紡車間、原料倉庫、鍋爐房）29210平方米，辦公樓、宿舍樓4860平方米，建筑面積合計34070平方米。還有門衛值班室、地磅、綠化、道路、消防等共占地面積50畝。計劃建筑工程投資6000多萬元，機械設備投資2300多萬元，配套設施700萬元，總投資9000萬元。
八、投資估算：9000萬元
九、效益分析：項目竣工運營后，年營業收入可達2億元，年上繳稅金500萬元， 實現利潤總額1500萬元，經濟效益可觀，社會效益明顯，可以增加當地財政收入，增加就業崗位，解決當地勞動力240多人。
第二章 總論
滌綸短纖是一種用途廣泛的合成纖維，它是棉、毛紡紗、皮的原料，用于服裝、床上用品、玩具等各類產品的各種規格品種的布料，飾物，填充物。工業用滌綸短纖及無紡布在汽車車輛，建筑，水庫堤壩，道路鋪建等上有廣泛應用。我國人均占有纖維量不足7.5公斤，明顯落后于世界水平，還不如印度，南美洲發展中國家，過去我國纖維大部分都用在衣服面料床上用品上，不斷擴大用于裝飾，工業方面的纖維也只占纖維總量的7%左右，而發達國家這一比例達到21%以上。所以滌綸短纖在我國未來工業的發展中仍將是一個投資效益高，回報快的朝陽工業產類。
1、中國的滌綸工業：
中國人口十三億，近三十年來化纖工業高速民展，中國的化纖量于98年達世界第一，但今后在一段相當長時期內仍滿足不了國內外巨大市場增長需求。滌綸短纖開創以來，一直用聚合后的熔體直紡或冷卻切粒的切片再經螺桿機解熱擠壓熔融紡絲。自上世紀90年代以來，中國在配料工藝、干燥工藝、紡織成形藝、上油工藝及其相應設備上不斷改進創新突破，可用再生聚酯原料紡絲。日常生活的飲料瓶、滌綸長短絲生產的廢絲、摩擦料、泡沫料、聚合和紡絲的三角料聚酯材料制成的廢膠片都是再生紡料的成員。發達國家這些生活工業垃圾的處理、國內旅游發展、人民生活消費水平的提高。促使中國滌綸再生料紡絲又有很大的發展，中國“世界設備制造基地”現已形成中國投資滌綸再生料紡絲成套設備出口趨勢有所擴大。
2、中國特色的“中小化纖”
中國特色的“中小化纖”（中國俗稱）每條生產線規模在5000-30000噸/每年左右，用再生聚酯紡料生產各種產品。即可生產出聚酯直紡活切片熔融（俗稱“大化纖”）的品種，也可填補它同步生產和品種，如功能性差別化纖需求量少，批次多，而且要求交貨周期短，只有“中小化纖”才能適應這種市場需求。而“中小化纖”又能大規模的生產需求量高的品種如高強低伸絲（近兩年已形成規模）來替代大化纖絲。而“中小化纖”是一種環保型產業，符合資源綜合利用企業所得稅優政策的支持。
3、品種特色
1）有色絲：市場上彩色瓶裝包裝增多，使彩色瓶片供量增大，且比純白瓶片價格低，有熔融紡的有色絲又可省去染整工序，減少了對環境污染。色絲以棉型、中長居多。
2）三維中空纖維：用純白色的瓶片紡三維中空纖維，其質量可與大化纖相當，且價格低500-1000/噸。
3）高強低伸纖維：現市場上已有多家利用再生料紡絲設備紡出可替代大化纖的高強低伸絲在棉紡行業使用，降低了生產成本，是提高企業盈利的重要途徑。
4、市場分析：改革開放以來，中國沿海經濟在“珠三角”，“長三角”帶動下發展迅猛，紡織、無紡布、服裝、床上用品、玩具、裝飾、建筑材料、汽車等工業的發展形成了量大面廣的活躍市場。近幾年內，隨著外貿機制的變革，一些中資外貿公司原做進口生意，轉做出口江浙一帶再生紡料的纖維。隨著國家經濟調控，工業布局及內地經濟發展，會造就一批新的化纖市場。湖北是老紡織工業基地，近幾年來呈顯復蘇迅猛民展趨勢。而化纖生產省內幾近空白。僅應城籍在漢從事服裝無紡化纖商戶的需求量就達到每年6-8萬噸，經考察市場前景非常可觀。
5、原料
再生滌綸短纖原料，是聚酯及滌綸短纖生產和消費中的廢絲廢實再加工制成的摩擦料、泡泡料、三角料；生活垃圾分揀的飲料瓶；進口的再生料，瓶片等。
6、形式分析
中國自改革開放以來，經濟持續高速發展，高額投資帶動各地化纖行業迅速發展。近幾年來，世界棉產量減少。目前我國紡織工業有6千萬錠紡紗能力（實際可達8千萬錠）仍需1500萬噸纖維原料，棉花的缺口就需大量的化纖混配。化纖行業在《紡織工業調整和振興規劃》的指引下，將進一步加快轉變行業發展方式，淘汰落后產能。國家統計局的初步數據表明，2010年棉花和種植面積同比減少14%，相對棉花供應的減少，則是紡織行業需求的恢復，雖然國家有可能采取增加進口配額來緩解供應緊張的矛盾，抑制國內棉價快速上漲，但棉價不會大幅下降。很可能是高位平穩運行。這將對化纖價格起到成本支撐作用，滌綸化纖還將形成一定的比價優勢。根據我們分析30多年行業運行的周期性規律來看，2011以后化纖行業將進入一個新的上升周期。化纖市場受全球經濟恢復增長和原油價格振蕩上揚的影響，化纖原料也會振蕩上漲。棉花供應緊張也將支撐化纖原料價格，下游需求的增長也將對化纖的價格產生明顯的拉動作用。因此，2011年化纖價格將振蕩上行。傳統的兩次季節性上漲行情仍會存在。由此可見，技改15000噸滌綸短纖生產線具有廣闊和市場。我國的紡織服裝歷來是出口創匯的支柱產業，加上近幾年國產化纖纖維的出口，作為世界化纖大國，國家非常重視化纖工業，繼續民展并加強調控力度，充分利用能源、產品的優勢提高纖維產品的技術含量。必將使我國的再生料紡絲的化纖得到迅猛的民展。
第三章 項目簡介
年產20000噸滌綸短纖生產線是我國較為先進的成套生產線，具有國際領先技術，高壓紡絲，以確保產品質量。本項目不僅無污染而且保護環境。其主要生產原料是以廢棄聚酯瓶（可樂、雪碧、礦泉水等）經分揀、粉碎、清洗后加工成大小均勻片粒，通過該生產線紡制各種化纖產品。廣泛用于棉紡、無紡、毛紡行業。具有良好的市場前景。
第四章 報告編制依據及當地發展現狀和趨勢
一、編制依據
本項目可行性研究報告編制依據如下：
1、《產業結構調整指導目錄〈2011年本〉》
2、《行業“十二五”發展規劃》
3、《行業“十二五”發展指導性意見》
4、《“十二五”科技進步鋼要》
5、《建設項目經濟評價方法與參數〈第三版〉》，國家發展和改革委員會2006年審核批準施行
6、《重大技術裝備自主創新指導目錄〈2009年版〉》工業和信息化部、科學技術部、財務部、國務院國有資產監督管理委員會2009年
7、《投資項目可行性研究指南》國家發展和改革委員會2002年
8、《國務院關于加強節能工作的決定》國發〔2006〕28號文件
9《企業投資項目備案管理試行辦法》
10、國家規定的建筑環保、節能、用水等機關標準
11、項目所在地區發改委關于項目環保、節能、用水等問題出臺的相關規定
12、現行的行業規定、產業政策、法律法規、設計標準
13、《建設項目環境保護管理條例》〔國務院令第253號〕，1998年11月29日施行
14、項目單位及設備商提供的其他基礎資料
二、當地發展現狀和趨勢
經市場調查，目前瓶片紡絲發展較快，在我國化纖行業中占有較大比重。由于該項目設備投資少，見效快，原料來源廣，生產成本低，無污染環境，是我們投資的理想項目。尤其是湖北及華中地區化纖生產廠家很少，因此建該項目有利條件很多。
1）原料充足，隨著湖北旅游資源不斷開發加上夏季明顯，熱季較長，每年消費飲料上百萬噸。廢棄的空瓶以十萬噸計，有一個龐大的原料來源。
2）成本低，湖北位于中國的中部，水、電、氣及人工費用都大大低于發達地區的江浙等省。但化纖用量非常大，其主要來源來自江浙等地，近年來運輸費用大幅攀升，如在本地直接生產，僅運輸費用的節省就已非常可觀。
3）銷售市場余地大：年產20000噸滌綸短纖生產線是一個多品種多規格的化纖柔性生產線，不僅能生產滌綸中空三維、棉型、中長、毛型等產品。經工藝調整可作丙綸短纖生產，因此它有廣闊的營銷市場。
該項目前景可觀，優勢明顯。符合國家產業政策發展的方向，有良好的經濟效益，產品起點高，技術設備先進，為國內行業先進水平。該項目的上馬及投產一定能有力地推動我國化纖項目相關產品的供應能力，推動行業進一步發展，提升行業產品質量和市場競爭力。項目可以提供300個新增就業崗位，可以有效緩解地區就業壓力，同時，項目建成后可以實現2-3億元收入，能夠積極促進項目屬地經濟的增長綜合而言，本項目對地區經濟及下游行業發展都具有時顯的積極作用，社會效益明顯。
第五章 項目建設背景、必要性和可行性
一、建設背景：
1、化纖項目所屬行業整體發展良好
2、行業政策背景利好
我國的化纖行業已經具備了較為完善的基礎條件，良好的社會經濟環境，廣闊的市場空間，完善的工業配套體系，國家歷來重視該領域的發展，相關引導和鼓勵性政策頻頻，為行業發展注入政策動力。
在《產業結構調整指導目錄〈2011年〉》中被列為鼓勵類
在2009年由工業和信息化部科學技術部，財政部，國務院國有資產監督管理委員會四部委會同頒布的〈2009年版〉中，指出將發展行業技術。
在《行業“十二五”發展指導性意見》中指出：在發展高端紡織技術裝備一項，提出要加快高性能纖維成套技術工藝裝備、產業用紡織品裝備、高效節能綠色環保技術裝備、高性能紡織機械專用基礎件等高端紡織技術裝備的研發和產業化；加大毛麻絲等天然纖維紡織機械的研發和產業化投入。
在《行業“十二五”發展規劃》中指出：著力推進能源體制機制創新和科技創新,著力加快能源生產和利用方式變革,強化節能優先戰略,全面提升能源開發轉化和利用效率,控制能源消費總量,構建安全、穩定、經濟、清潔的現代能源產業體系,保障經濟社會可持續發展
以上政策對行業發展指明了方向，各級政府直接或間接的表明了行業產品的重要性，行業企業準受益于以上政策，博誠公司作為行業產品專業供應商，在政策背景利好的前提下，將進一步通過擴大產品供應能力提升市場地位。
3、技術進步成為提升產品競爭力的關鍵
“十一五”期間，在科技創新的引領下，項目所屬行業科技發展取得了充足的進步，行業在產品結構調整，轉變生產發展方式等方面成效顯著。產品品種不斷豐富，創新結果應用越來越多，盡管如此，我國這類產品整體技術水平仍待提高。
“十二五”期間，項目所屬行業科技和產品發展方向將是通過對再生原理相關技術的研究，開展再生研究，優化產品設計，通過技術突破，使行業產品綜合技術和穩定性達到國際先進水平。
二、必要性
1、項目實施是提升行業產品供應能力的需要
2、項目實施是適應市場需求放量的需要
3、項目實施是優化公司營收貢獻結構的需要
4、項目實施是進一步提升公司行業地位的需要
宇皓公司不斷研發創新，在其主導產品的基礎上，相繼又開發出一系列新產品，性能穩定，目前，公司在行業本領域的地位已經無人撼動。但企業和增長需要找尋新的突破口，為此，將募投項目規劃產品培育成企業新階段的拳頭產品，在進一步鞏固企業市場地位的基礎上，借助企業品牌在內的影響力，進一步樹立新的競爭優勢和市場地位。
本項目建設具有建設必要性。
三、可行性
1、項目發起主體優勢明顯支撐項目可行
項目發起主體品皓公司發展至今，積累了多項顯著優勢，可以保障和支撐本項目順利實施。
（1）行業地位突出，品牌優勢明顯，
（2）技術實力突出，引領行業發展。
公司經過多年的自主研發，使得公司產品技術不斷更新升級，部分產品指標已達到國際領先水平，高科技型公司的形象早已深入人心。
技術超前意識強是宇皓公司又一特色，公司已經積累了一系列行業性能領先技術，為新產品的開發和新技術應用提供了可靠的基礎支撐，此外，宇皓公司在針對行業產品標準選定方面進行了深入的研究，標準的設立一方面可以加快新設備裝置新功能的產品應用過程，另一方面可以對行業應用起到規范作用，在某種程度上也會提升行業門檻。
基于雄厚的技術實力，宇皓公司成行業標桿，公司將創新成采用于技術標準和建立，進一步引領同行業的其他企業向先進的企業看齊，加快整個公司的技術進步，有利于行業內的良性競爭和共同發展。為促進行業健康發展，公司始終積極參與行業標準選定工作，公司作為主草，參草單位多次參與行業標準選定。
（3）產品覆蓋范圍廣、產品質量穩定
宇皓公司產品已經從當初的單一產品，單一型號發展為今天的多種型號的系列產品，研發了一系列產品。公司視質量為產品的生命，對每一個產品都實行嚴格的測試檢驗，公司質量體系覆蓋公司所有業務范圍，公司設計的每一款產品均進行嚴格的測試和驗證，產品質量可靠。
（4）敏捷客戶個性需求滿足能力
宇皓公司銷售規模不斷擴大離不開對客戶需求敏捷的反應能力，基于準確把握市場需求的目的，公司建立了完善的市場信息收集和的網絡平臺，使廣大客戶可以足不出戶的了解公司的最新產品及功能，同時公司可借平臺聽取廣大客戶對新產品的意見和建議，極大地提高了客戶參與公司產品開發和市場推廣的可行性，有利于公司更好地開發滿足市場需求的產品，與客戶進行直接溝通，能夠同時快速滿足用戶的各種需求，博誠公司的這種能力是同國外廠商產品競爭的重要優勢之一。
（5）成熟的銷售服務模式
公司企業內樹立領先的行業地位，與公司重視銷售服務體系有著密不可分的關系，公司形成了一套成熟的銷售服務模式。
第一，重視與大客戶合作，借助大客戶力量拉動產品銷售量不斷上升
第二，以定制化解決方案滿足個性化需求推動營業額上升
公司同時能夠快速滿足客戶的各種需求，應客戶的個性化需求進行產品服務供應，有力地促進了公司銷售業績的提升。
第三，重視服務網絡延伸，以服務贏口碑進而擴大銷售，公司設立了很多個服務網點，將服務體系分為售前、售中、售后服務，公司用良好的服務鑄就了“專業化供應商，專業化服務”的品牌形象。
（6）極高的用戶忠誠度
（7）強大的研發團隊
經過多年研發隊伍建設，目前，公司已建立起一支技術過硬，經驗豐富的技術研發人才隊伍，另外，公司強化研發創新，與多所院校展開科研合作，在提高自主創新能力的同時，也為企業儲備了多學科技人才，這也是本項目實施的關鍵支撐性因素。
（8）良好的供銷管理機制
公司采用供應鏈管理對采購環節進行程序化和過程化的規范管理，通過供應鏈管理對供應商進行評審制度，嚴格控制供應商的質量和水平，減少不必要的采購成本，公司與供應商之間多年保持著良好的合作關系，可以保障產品品質的穩定性，良好供銷管理機構為公司樹立企業競爭力提供了強有力的支撐。
2、項目所處背景環境利好支撐項目可行
從政策層面來看，本項目規劃產品在多項政策文件中均有所提及明確指出相關產品發展方向，政策文件鼓勵支持本項目產品進一步發展。
從市場背景環境來看，項目規劃產品市場需求有逐步放量的趨勢。
總之，本項目產品市場前景廣闊，本項目規劃的產品產能可以被完全消化。
3、項目產品分工合理保障項目可行
針對企業現有產品。公司立足當前，著眼未來，深入分析企業現有優勢，洞察市場民展趨勢及前景，制定與公司實力發展相匹配，與市場發展趨勢相吻合的產品組合策略，這些策略的實施，將有效幫助公司進一步提升市場地位，實現企業再上新臺階。
4、項目支撐策略合理保障項目可行
為進一步打開行業市場，推動本項目順利實施，公司將以如下策略支撐保障本項目實施。
（1）再造營銷體系支撐市場擴張
為了支撐本項目發展，公司實施營銷體系現再造工程，支撐企業業務規模擴張。
——構建大營銷網絡，實現市場廣域覆蓋
——實施精細化營銷，不同市場策略差異化
——強化企業服務能力，市場需求反應能力
總之，在營銷同要達到“以營銷網絡擴大市場覆蓋面，以精化營銷探尋市場機會點，以快速響應贏取客戶滿意”的局面，在推進上講示分步實施，點面搭配，溫和滲透與強力突破相結合，以此保障產品在市場上獲得新的成長。
（2）推進科技創新，確保企業領先
公司乘承創新促領先的企業精神，不斷推進企業產品技術創新，積累企業競爭力。在產品發展策略上，為使新產品開發速度和產品升級改進速度進一步加快，公司將本著“生產一代、拓展一代、開發一代、規劃一代”的研發思路，繼續追綜國際新技術逐步加在研發投入和新產品開發力度，研發等新產品，保障公司產品引領行業產品趨勢，公司將以產品研究引領產品趨勢，通過研發創新，保障項目的市場適應能力，提高產品的技術含量和附加值，進一步增線核心競爭力，做大做強公司主業。
（3）優化管理機制，提升經營效率
本項目上馬后，企業生產經營規模將再上新臺階，相關的管理工作量勢必進一步增大，為此，公司將進一步推進管理提升，使企業成為一個全新的“敏捷性”經營實體，在生產管理方面，按客戶訂單，批量制造產品和提高服務，在營銷管理方面，以顧客價值為中心，豐富顧客價值；在組織管理方面，整合企業內部和外部與生產經營過程相關的資源，創造和發揮資源杠桿的競爭優勢；在人員管理方面，將管理思想轉換到領導，激勵、支持和信任上來，在流程管理上，減少業務動作過程中不增值環節，同時加強信息化，促進流程管理清晰化；總之，通過優化管理機制，逐步實行現代企業制度發行和制度創新，提高企業的活力，增加凝聚力，實現企業可持續發展。
（4）人力資源擴充優化、保障項目落地
任何偉大的事業均需要有思維、有眼光、有執行力的人來完成，人才是企業經營諸要集中的第一要素，是企業最重要也是最稀缺的資源和核心能力，企業綜合實力的競爭，歸根到底是人才數量和質量的競爭，是人才成長和發揮作用機制和競爭。
本項目是對公司現有業務的進一步擴充，項目上馬進一步擴大公司用人需求，公司將營造一個積極向上，鼓勵優秀人才脫穎而出的成才環境，造就一支專業結構合理、業務能力突出的人才隊伍，推動項目落地實施。
5、項目效益可觀保障項目可行
項目竣工運營后，年營業收入可達2億元，年上繳稅金500萬元， 實現利潤總額1500萬元。
第六章 項目建設地點選擇分析
一、地理位置及區域范圍
本項目落戶應城市城南新區開發區漢正街工業園區。北距107省道4公里，漢荊鐵路2公里，南緊鄰滬蓉高速2公里，西有漢北河水運。距武漢僅40分鐘車程，交通十分便利。項目用地呈正方形，形狀較為規則。地勢平坦，土地承載力高，適合本項目廠房建設。應城•漢正工業園是以“回歸企業”為主要發展對象的中小企業集群。工業園行業定位是：服裝、服裝輔料、輕紡、化纖及配套產品生產經營。是應城市委、市政府從武漢漢正街招商而組建的，計劃在市開發區橫六路用3-5年時間，投資14個億，征地700畝，建成標準廠房60萬平方米，發展中小企業近100家。項目建成后可提供就業崗位過10000個，年創工業產值30-40億元，將成為華中地區第一流的服裝及服裝輔料生產基地。
二、政府政策支持分析
進入應城•漢正工業園內的企業享受應城市招商引進相應的優惠政策。
1）稅收優惠政策：工業園入園企業投產實現利潤后，3年內將修定已交所得稅地主留成部分全額獎勵給企業發展生產，后兩年獎勵50%給企業發展生產。
2）收費減免政策：工業園入園企業辦理項目審批、辦證手續時，屬市級權限內行政事業性收費全免；服務性收費項目，收費標準按最低標準收取。
3）戶籍政策：企業主批準登記落戶后，在生活、孩子就學等方面享受當地市民同等待遇。
三、自然條件
除市內銷售外，離武漢、漢川等地工業園都很近，走高速都只需1個時程。
四、現有設施
應城•漢正工業園內各種配套設施齊全，硬化道路、景觀綠化、自來水管、下水道口、高壓電纜線、互聯網線、電話線、有線電視線等到每戶門前。
第七章 項目設備定位、流程及人員編制
一、生產能力：
年生產20000噸/年（一條生產線）。
二、生產設備、作業機械選擇
設備品種名稱
單位
數量
單價（萬元）
總價值（萬元）
備注
轉鼓
臺
24
9
216
料倉
臺
6
1.8
10.8
擠壓機
臺
6
17
102
熔體過濾器
臺
6
6.5
39
溶體彎管
套
6
0.8
4.8
計量泵傳動
套
36
0.6
21.6
計量泵傳動機架
套
6
0.5
3
計量泵
臺
36
0.4
14.4
紡絲箱體
臺
6
9.8
58.8
導熱油循環系統
套
6
1
6
紡絲組件
套
36
0.7
25.2
熔體壓力表
塊
36
0.1
3.6
噴絲板
塊
36
0.35
12.6
環吹冷卻裝置
套
36
1.25
45
甬道
套
36
0.3
10.8
上油卷繞機
臺
6
7
42
牽引機
臺
2
7
14
喂入機
臺
2
6.8
13.6
盛絲桶傳動裝置
臺
2
13.8
27.6
集束架
臺
2
6
12
導絲架
臺
2
1
2
導絲機
臺
2
4
8
浸油槽
臺
2
2
4
第一牽伸機
臺
2
33.5
67
水浴牽伸槽
臺
2
5.6
11.2
第二牽伸機
臺
2
35.5
71
蒸汽加熱箱
臺
2
5.8
11.6
第三牽伸機
臺
2
58
116
疊絲機
臺
2
3.8
7.6
卷曲機
臺
2
20
40
預熱箱
臺
2
2
4
冷卻輸送機
臺
2
2.5
5
鋪絲機
臺
2
1.5
3
曳引張力機
臺
2
3.4
6.8
切斷機
臺
4
11
44
噴硅油機
臺
2
2
4
松弛熱定型機
臺
2
68
136
風送機
臺
2
3
6
打包機
臺
1
43.8
43.8
電氣控制
套
2
93
186
磨刀機
臺
2
2.2
4.4
環吹風網套
只
18
0.2
3.6
輔助設備
真空泵
臺
8
5
40
軌道及電機
套
4
2
8
組件裝拆機
臺
4
1.5
6
超聲波清洗機
臺
2
2
4
真空清洗爐
臺
6
3.8
22.8
保溫爐
臺
8
2
16
空氣壓縮機
臺
4
2.2
8.8
冷凍機
臺
2
35
7
空調（含冷卻塔）
臺
1
25
25
風管道及閥門
套
2
5
10
油劑攪拌機
臺
4
2
8
儲油箱
臺
4
1.5
6
磨刀機
臺
2
2
4
鍋爐
套
1
45
45
盛絲桶
臺
130
0.2
26
儲氣罐
臺
2
5
10
紡絲組件
套
72
0.75
54
噴絲板
塊
72
0.35
25.2
車間低壓柜
臺
4
6
24
真空機組
套
2
17.6
35.2
無紡機
臺
2
45
90
紡絲機組
套
1
43.2
43.2
真空清洗機組
套
2
28
56
側吹風空調機組
套
1
58
58
安裝費
200
合計
2300
特種設備有工業用鍋爐1臺，型號：WLL-2000MA。
三、主要工藝流程及配置：
前紡：真空干燥機料倉擠壓機過濾器紡絲箱體計量泵傳動紡絲組件環吹風裝置卷繞機牽引機喂入機一絲桶往復裝置
后處理：集束架導絲架導絲機浸油槽一道牽升機水浴牽伸槽二道牽伸機蒸汽加熱箱三道牽伸機疊絲機蒸汽預熱箱卷取機
普纖：接棉斗上油機曳引張力機切斷機落棉斗（一）擺絲機（一）鋪絲機松馳熱定型機送棉輸送裝置-化纖打包機
四、原料及儲存：本項目年需原料20000噸左右，主要原料是以廢棄聚酯瓶（可樂、雪碧、礦泉水等）經分揀、粉碎、清洗后加工成大小均勻片粒，通過該生產線紡制各種化纖產品。
原料儲存在專用倉庫。
五、編制人員：公司管理體制為總經理領導下的總經理負責制，公司在股東大會授權下行使職權，公司日常工作領導成員有總經理、副總經理、財務主任、車間主任、辦公室主任、銷售經理、采購經理等，公司日常辦公機構設置“一辦四部”，即人力資源辦公室、財務部、銷售部、采購部和生產部。人力資源辦公室包括辦公室主任、副主任、文員、司機、炊事員等16人；財務部有財務主任、主管會計、成本核算會計、應收會計、應付會計、出納等8人；銷售部有銷售經理、銷售副經理、銷售員等10人；采購部有采購經理、采購副經理、采購文員等10人；生產部包括車間主任、副主任、組長、副組長、員工等240人。
第八章 節能及生態與環境保持措施
一、設計依據
本項目節能依據《國家發展改革委關于加強固定資產建設投資項目節能評估和審查工作的通知》精神進行設計編制，參考規范如下：
1、《中華人民共和國節約能源法》〔主席令第90號〕1997年11月1日施行；
2、《國務院關于加強節能工作的決定》國發〔2006〕28號；
3、《民用建筑節能管理規定》〔中華人民共和國建設部令第143號〕；
4、《綜合能耗計算通則》（GB/T2589*2008）；
5、《評價企業合理用電技術導則》（GB3485）；
6、《評價企業合理用熱技術導則》（GB3486）；
7、《評價企業合理用水技術導則》（GB7119）。
二、節能措施
1、空調節能
本項目按照中央空調機設計，主要采取以下節能措施
1）減小空調的冷熱負荷。主要措施：改善建筑物圍護結構的熱工性能與光學性能；采用高效冷光光源，選擇合適的照度，采用鑰匙控制開關來控制室內主要電器具。
2）規定合理的溫、溫度標準，采用多功能溫控器，對室內的空氣溫進行自行調整。
3）根據《房間空氣調節器能效限定值及能效等級》（12021.3-2010）強制性國家標準選用的空調器必須達到國家2級能效標準要求，選用風機總效率（含風機、電機及付動效率）大于0.52，平時使用的機械通風系統的單位風量耗功率（WS）均小于0.32。
2、電氣節能：加強供電系統的科學管理，設計合理的供配電系統及照明方式
1）合理選擇電壓，減少變壓級次
2）改善功率因數和電壓質量
3）降低高次諧波對電網的影響
4）選擇節能型變壓器和精選變壓器的合理位置選擇變配電室的合理位置，使變配電室盡量布置在負荷中心，減少電纜長度及能源損失，變壓器選擇節能型變壓器如新型的節能型變壓器
5）電動機采用無功就地補償
降低總電流，減少線路損耗和變壓器損耗，提高變壓器和輸電線路和利用率，提高線路末端的電壓與集中補償相比，損耗減少一半以上，對于大功率三相繞線式異步電動機的節電，采用特殊的無功功率補償裝置。
6）照明采用高效節能燈具
依據建筑照明的具體情況和各種電光源照度標準，本項目選擇采用T5節能燈符合《國家發展改革委、財政部關于下達2010年度財政補貼高效照明產品推廣任務量的通知》中對高效照明節能產品推廣的要求，根據兩種照明產品的參數對比，在相同的照度下，T5熒光燈單燈功率為31W，T8熒光燈的單燈功率為39W，兩都功率差20%
三、節能管理制度
本項目根據國家和行業法規要求進行節能管理具體措施如下：
1）建立和完善節能管理體制，設立能源管理崗位，明確崗位任務和職責，組織能源管理人員設備操作人員以及其它有關人員進行節能培訓，為了規范和協調各項能源管理活動，應有系統地制定各種文件（管理文件、技術文件和記錄）嚴格貫徹執行
2）加強能源管理，建立和完善節能考核制度，建立和完善崗位責任制和能源消耗定額管理制度，提高能源利用率
3）建立臺賬，定期統計，建立能量平衡測試制度
4）按照國家有關規定，配備滿足管理需要的能源計量器具，制定和實施有關文件，對計量器具的購置、安裝、維護和定期檢驗 ，實行管理，保證其準確可靠。
5）建立能耗用量善分析制度，及時發現耗能異常部位或工序及時采取措施加以解決
6）應根據設備特性，使耗能設備在最佳狀況運行。
7）要嚴格貫徹執行規程，不斷改進方法，加強日常維護和定期檢修，使耗能設備正常運行。
8）項目運營后，嚴格落實各項節能措施和制度
本項目符合國家產業政策和技術政策，符合區域發展規劃符合行業準入條件，采用的設備為國內先進水平，采取的節能措施合理有效。
二、生態與環境保護措施
1、設計依據
1）《中華人民共和國環境保護法》〔主席令第22號〕**年12月26日起施行；
2）《中華人民共和國大氣污染防治法》〔主席令第32號〕2000年9月1日起施行；
3）《中華人民共和國固體廢物污染環境防治法》〔主席令第58號〕1996年4月1日施行，2005年4月1日修訂施行；
4）《建設項目保護管理條例》〔國務院令第253號〕1998年11月29日旅行；
5）《污水綜合排放標準》（GB8978-1996）
6）《環境空氣質量標準》（GB3095-1996）
7）《聲環境質量標準》（GB3096-2008）
8)《地表水環境質量標準》（GB3838-2002）
9）《職業安全健康管理體系規范》（GB/T28001）
10）《電磁輻射防護規定》（GB8702-88）。
2、環境保護措施
本項目是物理反應、只有質的轉換，不產生化學反應，對環境無任何污染。設備所用紡絲油劑為中性，而且是閉路循環使用；整條流水線，布局合理、設備電機全部采用高頻技術，起動、運行平穩，無振動、無燥音；生產中所產生廢產全部回收利用；水排放與生活用水相同；鍋爐供氣采用最先進高效節能環保鍋爐，無煙塵排放。
第九章 勞動安全與消防
一、設計依據
本項目實施時即建立嚴格的防火管理制度，同時在廠房及辦公樓內按照《建筑滅火器具配置設計規范》（GB-50140-2005）要求配備混合氣體滅火器材，辦公區設置醒目“禁火”標志，經常對員工進行防火安全教育，辦公區布局、通道布置均可保證消防暢通，確保工作安全。參考設計依據如下：
1、《中華人民共和國消防法》〔主席令第6號〕2009年5月1日起修訂施行；
2、《建筑設計防火規范》（GB50016-2006）
3、《爆炸和火災危險環境電力裝置設計規范》（GB50058-92）
4、《建筑滅火器裝置設計規范》（GB50140-2005）。
二、建設施工安全防范措施
為人有效地防范施工安全事故的發生，保障人民行命財產安全，本項目建設采取以下防范措施：
1、項目負責人要執行國家“安全第一，預防為主”的安全生產方針政策，并與施工單位簽訂安全施工責任狀，明確各自安全施工職責；各施工單位要根據我國《勞動法》、《安全生產法》制定本單位安全施工防范管理措施，預防施工安全事故的發生。
2、加強安全施工監督管理。應城市安全生產監督管理部門對項目建設施工場地進行全面定期監督和檢查。其內容包括安全組織管理、安全技術、安全設備、安全控制指標等，如發現安全隱患，提出整改措施，并責令停工整改。
三、消防安全防范措施
1、嚴格按照國家有關消防安全做好消防工程，按照市委、市政府及市消防大隊要求結合項目進行消防規劃建設，設置室內外給水系統消防栓，并根據各種設施場地分別配置相應的泡沫滅火器材。
2、認真落實防火責任制。明確作業負責人就是消防安全責任人，消防安全責任人要對所負責作業區范圍內的消防安全全面負責。
3、及時消除火險隱患。火險隱患不論大小，都要作為防患天未然的頭等大事來抓，確保安全。
4、抓好班組消防安全管理，制定消防安全管理制度。對每個員工進行崗前消防培訓，經考試合格后方可上崗，提高他們的消防意識，掌握防火、滅火技能，才能保證防有基礎，滅有力量。
四、消防知識教育
要做好項目的消防工作，就要對事態進行事前控制，對員工進行加強消防的教育，防患于未然。
1、利用各種形式對員工進行消防工作重要性的宣傳，增強員工的消防意識
2、員工學習相關的防火知識和自救手段，積極開展業務訓練
3、組織重點部位人員進行滅火演習，熟練掌握各種滅火設備、器材的使用，熟悉本部位的水源和防火安全通道位置
4、對部門防火負責人，專職消防隊員組織進行專門的消防知識培訓
5、利用廣播、宣傳欄，大力宣傳《消防法》的有關內容，使員工成力合格的義務消防員
6、堅持在行政例會上宣傳防火安全，開展防火安全教育。
第十章 項目投資估算及融資方案
一、投資估算
1、土建工程：按照應城市內建筑業行情，應城•漢正工業園代建款為1680元/平方米，那么34070*1680元/平方米＝5724萬元。
2、機械設備：整套機械合計2100萬元，安裝配套費200萬元，共計2300萬元。
3、配套工程：消防110萬元、門房60萬元、電力工程150萬元、給排水工程95萬元、廠院土建工程180萬元、室內水電工程及裝修費用98萬元、綠化38萬元、其他45萬元共計776萬元。
4、項目預備費：100萬元
5、項目不可預見費：100萬元
二、項目資金籌措方案
自籌資金：6000萬元
銀行貸款：3000萬元
三、投資概算表
序號
項目名稱
數量
概算單價
（元）
概算合價
（萬元）
備 注
一
土建成本
5724
1
土地費
33350 m2
255
850
2
廠房承包費用
34070m2
820
2794
3
總體規劃設計費
34070 m2
4
14
4
施工圖設計費
34070m2
6
20
5
堪測費、審圖費
34070m2
7
24
6
規劃、質量服務費
34070m2
30
102
7
施工許可辦證費
34070m2
10
34
8
產權交易費、登記費
34070m2
16
54
9
工程驗收費
34070m2
4
14
10
監理費
34070m2
6
20
11
建安稅、契稅
34070m2
58.7
200
12
環境評測費
34070m2
12
40
13
配套費
34070m2
44
151
14
策劃、廣告費
34070m2
12
40
15
室內裝修
34070m2
248
845
16
工程管理費
34070m2
4.5
15
17
各項規費、服務費用
34070m2
4
14
18
土方工程費
34070m2
15
50
19
新辦項目服務費
34070m2
12
40
20
招待費
34070m2
12
40
21
各項規費、服務費用
34070m2
6
20
22
建設期財務費用
34070m2
73
248
23
建筑安裝費
34070m2
28
95
二
基礎設施費
776
1
室內水電
33350 m2
29.4
98
2
消防
33350 m2
33
110
3
綠化
33350 m2
11.4
38
4
給排水管網
33350 m2
28.5
95
5
門房
33350 m2
18
60
6
電力工程
33350 m2
45
150
7
廠院土建
33350 m2
54
180
8
其他
45
三
項目可預見費
100
四
項目不可預見費
100
五
機械設備
2300
六
合 計
9000
四、土建施工工期預計：
1、前紡車間及鍋爐房：2013年8月20日至2013年10月20日。
2、后紡車間：2013年10月20日至2014年1月10日
3、清洗車間：2014年1月10日至2014年2月20日
4、原料倉庫：2014年2月20日至2014年3月20日
5、成品倉庫：2014年3月20日至2014年4月20日
6、綜合樓：2014年4月20日至8月20日
第十一章 效益分析與風險評估
一、效益分析：
1、經濟效益分析
項目建成投產后，按照第一年產值2億元來計算，除去成本、銷售費用、管理費用、財務費用及稅收純利潤為1500萬元；第二年按產值2.5億元純利潤則為1875萬元；第三年按產值3億元純利潤為2250萬元；依此類推的話，不到五年時間，即可拿下所有投資該項目的全部成本。
2、社會經濟效益分析
1）國家稅收：項目建成投產后，按每年利潤1500萬來計算的話，國家年稅收為500萬元。
2）這會效率：該項目建成投產后，可增加就業崗位，解決當地勞動力240多人。按人均工資2000元/月計算的話，每年增長勞動收入576萬元。
3、生態效益分析：生態效益是從生態平衡的角度來衡量效益。生態效益與經濟效益之間是相互制約、互為因果的關系。
二、風險評估
1、風險分析
1）市場風險：項目建成進入生產后，銷售市場發生變化，影響企業擴大發展。
2）資金風險：項目建設中資金供應不足或者來源中斷導致工期延期及生產過程中資金同轉不足影響生產及銷售。
3）社會風險：項目建成后投入生產，社會經濟發生變化，影響企業效益。
2、風險化解與防范措施
針對上述風險因素，其化解與防范措施有：
1）搞好政府服務。項目建設及建成投入生產后，利用應城市招商引資優惠政策，配合市委、市政府及開發區領導和應城各職能部門為企業提供各方位政府服務，避免企業各種風險。
2）提高產品質量及發掘新產品。加強企業管理，嚴格控制產品質量，并根據社會市場，與時俱進，發掘新產品。
3）在市委、市政府及各職能部門的支持下，并結合銀行領導，在融資方面選擇政策性銀行貸款，以避免銀行貸款及貸款利息發生變化影響企業生產。
4）時該關注社會動向及社會經濟發展，隨時根據社會市場調節企業生產。
第十二章 結論和建議
一、 符合企業自身發展需求和國家產業政策
項目建設目標明確，符合企業自身發展需求，符合中央產業政策，符合地方總總體規劃，符合應城跨越式發展的實際。
二、 項目選址合理，建設規模適宜
選擇的項目建設地點基礎設施條件、社會經濟條件、施工等條件良好，有利于該項目的實施。項目建設規模根據企業實際需求情況進行確定，建設規模合理。
三、 方案設計合理、管理機構措施完善
項目方案設計科學合理，建設技術成熟，與當地技術物質條件相適應。項目建設期管理科學項目建成后機構完善，措施具體到位，能夠保證項目的順利實施和運行。
四、 經濟效益良好，社會效益顯著
【關鍵詞】宏觀調控；杭州；房地產市場
一、宏觀調控下杭州房地產市場的運行情況和變化
杭州在經濟快速發展和城市價值不斷提升的背景下，房地產業發展迅猛，房地產市場價格總體來講一直保持在一個穩步增長的態勢之下，從 1997 年開始價格一路飛漲，2007 年更是達到了驚人的漲幅，直到 2008 年下半年至 2009 年才表現出的平穩增長，略有下滑的態勢。據統計，主城區商品住房成交均價已從2006年初的8750元/平方米上升到2012年的18104.9元/平方米，凈增長106.9%。而政府一直試圖以宏觀調控的手段穩定房價，使之符合經濟的發展要求和人民的消費水準。
從 2006 年 4 月起，國務院連續出臺多項調控房價措施，明確房價上漲責任在地方政府。5 月 11 日，七部委聯合出臺《關于做好穩定住房價格工作意見的通知》。7 月 24 日六部委又聯合《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》等。而從 2007 年開始，政府不斷地采取了一系列具有宏觀調控意義的措施。在 2007 年 8 月7 日由國務院出臺了《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（24 號文）。它的出臺標志著政府住宅調控思路的轉變，其關鍵在于要建立多層次住房保障體系，加快住房分類供應體制的實施，并且首次明確提出，把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務職能。同年 11 月至 2008 年 3 月，財政部、建設部、發改委等部門分別連續出臺《廉租住房保障資金管理辦法》、《關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》等文件，進一步完善了住房保障體系。上述文件和政策的出臺和推行，其主要意義在于確保了基本的住房民生問題，同時，大量經濟適用房、廉租房的開發也會對房地產市場的現狀產生一定的影響。
二、宏觀調控中杭州房地產市場出現的特點和新問題
2.1 房地產供求矛盾未得到有效解決，尚未形成完善、穩定的調控機制，不利于可持續發展。
目前杭州房地產調控機制存在明確的階段性特征：一是調控政策主要是針對短期市場供求狀況而實施的，缺乏長期的穩定的制度安排，不利于形成一個合理的市場預期；二是調控手段的運用存在一些不合理、不匹配的現象。“限購”等行政手段對房地產市場調節發揮了重要作用，但其階段性后遺癥也非常明顯。因此，從房地產發展的長遠角度考慮，“限購”等行政手段逐漸淡出非常有必要。但淡出的時機，取決于制度建設的狀況，特別是房地產稅的推進情況。
2.2 房地產市場運行仍不規范，集約化程度不高，住宅產業現代化水平有待進一步提高。
目前杭州房地產開發的工業化水平普遍不高，集約化程度較低，尚未形成系列化、規模化的生產鏈條體系；產業創新能力和產品科技含量不高，國家級的建筑節能、新技術應用示范小區偏少、全裝修住宅比重偏低。第一，市場主體資格的不規范。巨大利潤空間引發“房地產熱”，致使市場主體資格參差不齊。存在著超越本身資質能力、無資質開發等問題，導致開發的專業化程度和標準化程度較低，競爭力較弱。再加上一些企業由于缺乏內部管理，從而產生許多安全問題。第二，市場主體行為的不規范。這主要表現在土地交易行為、房地產開發行為、房地產銷售行為、房地產信貸行為以及房地產中介行為等諸多方面。
2.3 房地產市場秩序有待完善，行業監管力量需進一步整合。
主要表現在：一是涉及房地產市場管理的法規政策存在滯后現象，如拆遷安置補償政策、商品房預售管理、物業管理、保障性住房管理等領域出現的新問題，急需法規政策依據；二是部分企業經營行為不夠規范，企業品牌意識、社會責任意識、遵紀守法意識和服務意識有待進一步加強；三是市場監管的合力不足，行業監管力量有待進一步整合。
三、市場分析和產生問題的原因分析
3.1 房地產市場機制的缺陷
房地產市場既是調控政策的作用主體，又是政策實施的傳輸渠道。杭州房地產市場存在的一些內在缺陷制約了房地產政策效果的發揮。這些缺陷，既有與其他國家和地區房地產市場相同的屬于共性的缺陷，也有屬于杭州所特有的缺陷。
3.2 利益分配與博弈機制的扭曲
在市場經濟條件下，一個充分競爭、機制健全的市場是市場主體之間利益分配與博弈的基本渠道。由于杭州房地產市場存在的壟斷性、信息不充分等內在缺陷較為突出，致使消費者、開發商、政府以及金融部門等主體之間的利益分配與博弈機制產生扭曲，有效的共贏機制難以形成。房地產宏觀調控不可避免地引起市場主體之間利益分配的調整，因而各方對待調控政策的態度和方式也就不同，進而影響調控效果。
3.3 房地產調控政策的內在不足
房地產調控政策的針對性與合理性，是決定政策效果的重要因素。從杭州調控實踐來看，調控政策本身存在一些問題，制約了調控效果的發揮。房地產調控目標一度較為模糊，留給人們解讀的空間很大。例如，“解決房價過快上漲”的目標，但對于何謂“過快上漲”沒有給出明確的界定，反而給消費者和開發商帶來房價還要繼續上漲的暗示，對市場預期起到逆向調節。
四、提高杭州房地產宏觀調控有效性的基本思路和實施要點
4.1 回歸住房和房地產業本質屬性，消除認識誤區
對住房和房地產業性質的認識和定位，不僅影響一些政策設計，而且還影響開發商和消費者的諸多行為特征。讓住房和房地產業回歸其本質屬性，這不僅是增強調控政策有效性的前提，也是房地產市場健康發展的基礎。住房是一個兼具消費和投資雙重屬性的特殊商品。土地的相對稀缺性，杭州“住、游、學、創業在杭州的”新理念，決定了杭州住房居住需求的不斷擴大。如果過度注重住房的經濟屬性和投資功能，必然會引發更多的投資投機需求。只有弱化住房的經濟和投資屬性，使房地產業回歸基礎產業屬性，才能加快經濟轉型，逐步擺脫國民經濟和地方政府對房地產業的過度依賴，促進經濟和社會的良性發展。
4.2 增強政策穩定性和連續性，形成穩定的市場預期，削弱市場非理性沖擊。
近幾年來，房地產市場調控遇到的“一調就跌、一跌就放、一放就漲”的怪圈，在很大程度上是由于沒有形成政策的穩定性，社會上普遍產生了調控之后房價必然大漲的心理預期，從而引發非理性的市場行為。形成穩定的市場預期，對于遏制投資沖動，防止市場大起大落至關重要。形成穩定的市場預期，關鍵在于明確政府的調控目標，保持政策的連續性和穩定性。從杭州城鎮化進程和住房情況來看，未來的剛性需求和改善型需求依然旺盛，城鎮住房供求矛盾仍然非常突出。在這種情況下，抑制住房的投資投機不是一時的權宜之計，而應成為長久之策。這就需要地方政府繼續堅定“促使房價合理回歸不動搖”和“促進房地產市場長期、穩定、健康發展”的調控目標，并以政策的穩定性和連續性予以支持。
4.3 按照差異化與靈活性原則，把握微調時機和力度，增強其針對性。
為了提高政策調控的有效性，需要在堅持政策大方向不變的情況下，按照差異化與靈活性原則，依據宏觀經濟形勢和房地產供求關系的變化，對政策進行微調。但對政策微調時，需要把握好微調的節奏和力度，嚴防微調演變為普遍調整。微調的方式上應慎用大規模、大范圍的減稅政策。在節奏把握上應兼具科學性和藝術性，切不可輕易釋放任何可能被外界解讀為房地產調控要松動的信號。否則，將會改變預期，推動新一輪的房價上漲。
4.4 近期調控與長期制度建設相結合，促進調控方式穩步轉型，形成穩定的調節機制。
為了解決杭州當前房地產市場中的種種問題，不能僅靠近期的調控，而且應該著眼于長期的制度建設，形成穩定的調節機制，解決諸多深層次矛盾問題。為此，需要處理好兩個問題：一是優化現有調控手段，提高調控的針對性。二是在完善相關制度基礎上，“限購”等行政手段逐漸淡出，形成以法律和經濟手段為主的長期、穩定的調節機制。
參考文獻：
