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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產基礎知識培訓，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
論文摘要：為滿足日益增長的社會需求,國家人力資源和社會保障部推行了房地產策劃師等級國家職業資格認證,按照教育部《關于加強高職高專教育人才培養工作的意見》,探討房地產市場營銷專業課程和教學內容體系的改革。
1房地產策劃專業人才市場需求日益增長、就業空間廣闊
隨著房地產市場的發展,中國房地產界衍生了一個特殊的新興職業——房地產策劃師。據住建部中國房地產研究會研究報告指出:“中國目前有65%的房產企業急需策劃人員,有90%的企業出現崗位空缺。”這表明,目前中國從事房地產策劃工作的人員還遠遠不夠,專業人員更是少之又少,在房地產作為我國國民經濟支柱產業的今天,隨著中國城市化,城市國際化的進程的加快,市場需求越來越大,據智聯招聘統計數據顯示,2009年房地產策劃師已經連續三年蟬聯智聯招聘十大熱門職位。 2005年3月為了滿足對房地產策劃師日益增長的社會需求,國家人力資源和社會保障部正式推出《房地產策劃師國家職業標準》,并將房地產策劃師正式列入《中國職業大典》,并將房地產策劃師共分為四個等級。
房地產策劃師可在大中型房地產開發企業從事投資分析、開發、策劃、銷售工作;在房地產估價機構從事估價、咨詢工作;在房地產中介服務機構從事經紀、銷售、咨詢工作;在物業管理企業從事物業服務與管理工作;也可在房地產交易中心、土地拍賣行、資產評估事務所從事相關崗位等等多種工作。
2房地產策劃師的專業能力的培養和職業能力特征
2.1房地產策劃師的專業能力的培養
房地產策劃師的專業能力培養,需要通過系統學習和掌握現代房地產市場營銷及策劃理論、銷售與管理基礎理論、規劃設計等知識,鍛煉房地產市場調查、項目策劃、房屋銷售技能及管理等專業能力,同時要加強熟悉房地產政策法規。
2.2房地產策劃師的職業能力特征
房地產策劃師的職業能力特征包括具有較強的學習能力、文字表達能力、觀察能力、分析判斷能力、人際溝通能力、協調合作能力以及信息處理能力和計算能力。同時,房地產策劃師應有良好的職業道德和敬業精神。
3房地產市場營銷專業課程和教學內容體系改革
教育部《關于加強高職高專教育人才培養工作的意見》指出,“課程和教學內容體系改革是高職高專教學改革的重點和難點,要按照突出應用性、實踐性的原則重組課程內容”;“教學內容改革與教學方法、手段改革相結合”;“教學內容要突出基礎理論知識的應用和實踐能力的培養,基礎理論教學要以應用為目的,以必需、夠用為度”;“專業課教學要加強針對性和實用性”等。這無疑為創建富于高等職業教育特色的課程體系指明了方向。
3.1科學系統地進行專業課程體系設計
專業知識主要課程可以設計安排經濟數學、統計學、管理學、房地產概論、房地產經濟學、房地產市場營銷學、消費者心理學、房地產市場調查與分析、房地產市場策劃、房地產商務談判及推銷技巧、公關禮儀、房地產定價理論、房地產估價、房地產經紀理論、房地產經紀實務、建筑概論、房屋結構與識圖、城市規劃設計基礎、建筑工程概預算、物業管理、房屋維修與管理、會計學、財務管理學、房地產投資分析與開發經營、經濟法實務、房地產法律法規等課程。
從事房地產策劃與銷售管理等工作,對房地產項目的規劃設計、房地產營銷與工程建設的關系等方面要求較多,涉及的學科包括建筑學、城市規劃、內外環境以及建筑工程建設、工程概預算、建筑結構、建筑設備與材料等基礎知識。房地產項目開發早期就較多涉及到與房地產營銷后期的協調,如售樓處包裝、樣板房建設、銷售培訓內容等,但隨著房地產營銷意識的深入,房地產產品本身越來越受到重視,根據市場和自身條件而確定房地產產品定位,從營銷角度出發指導規劃設計已成為普遍做法,這就要求房地產策劃師具備更為專業的知識。
3.2加強校內“房地產實訓中心”和校外實習基地的建設
建設房地產產品概念展示廳(配置房地產主題概念的模型、效果圖、沙盤及展示設備),滿足形成房地產概念資料庫,滿足專業及專業群建筑產品從認知與運營等方面的教學需要功能;
建設概念設計實訓室(配置概念設計用桌椅,多媒體教學設施設備,設計資料庫),滿足包括城市總體規劃、控制性詳細規劃、修建性詳細規劃、建筑設計初步、建筑設計原理、建筑設計、景觀設計規劃等基本技能的實訓功能;
建設房地產營銷實訓大廳(配置樓盤沙盤,洽談桌椅,銷售管理軟件及其它售樓道具),滿足開展銷售策劃與銷售實務技能實訓,組織學生進行網上房產營銷業務房地產網上交易與交流平臺,滿足房地產營銷員培訓需要;
建設樣板間實訓室,通過建筑構造、裝飾構造節點剖析與展示,滿足房地產產品銷售、建筑構造、裝飾構造等方面的教學和實訓需要,滿足房地產營銷員培訓需要;
建設物業設備實訓室(配置各類物業設備,包括消防系統,樓宇智能化運行系統等),滿足建筑設備安裝施工、設備運行、物業管理等方面的教學工作需要,提供建筑設備安裝施工、運行、調試、物業管理等方面的教學工作需要和物業管理公司員工上崗培訓需要。
在加強院內“房地產實訓中心”的同時,要加強校外實習基地的建設與利用。通過與多家房地產開發公司、房地產營銷策劃有限公司、房地產估價有限公司、房地產中介服務機構、物業管理企業等簽訂了校外實習基地建設協議,已形成長期穩定的實習基地。這些校外實習基地一方面為學生成才提供了良好的實踐機會和實踐條件,另一方面為這些企業輸入了新鮮血液并儲備了急需的人才。
3.3加強《房地產市場營銷》課程改革和精品課程建設
《房地產市場營銷》課程是房地產市場營銷專業的一門主干專業核心必修課,是一門實踐性、應用性很強的一門課程,對學生從事房地產行業的策劃、銷售等相關職業能力培養起主要支撐作用,可以幫助分析房地產市場,掌握策劃與銷售規律。因此,在教學過程中,需要對本課程進行多方面的改革嘗試。
1)自編教材、建立教材群,并重組課程內容,與房地產行業對執業人員的職業認證要求結合起來。采用“雙教材”教學,即文字教材與多媒體教材相結合。
2)進行教學模式創新。有針對性地采取工學交替、任務驅動、項目導向、課堂與實習地點一體化等行動導向的教學模式。
3)進行教學方式創新。實行多種形式的互動式教學,如討論式教學、邊講邊練、社會實踐等,在教學過程中堅持“以教師為主導,以學生為主體”的創新教育觀。
通過精品課程建設,促進形成特色專業。
參考文獻：
[1]薛長青.房地產營銷管理.廣州:廣東高等教育出版社,2004.
（1.南京工業職業技術學院，江蘇 南京 210023；2.江蘇中廣置業有限公司，江蘇 南京 210041）
摘要：房地產經紀專業人員急需要職業標準指導和評價其工作水平。本文提出了研制房地產經紀人職業標準的價值和原則，從職業概況、基本要求、工作要求與比重表四個方面設計了房地產經紀人職業標準。
關鍵詞 ：房地產經紀人；職業標準；研制
中圖分類號：F293.35文獻標志碼：A文章編號：1000-8772（2015）25-0165-02
房地產經紀專業人員職業標準能夠引導房地產經紀人才職業教育、技能培訓與鑒定、技能競賽等活動。本文采用國家勞動保障部制定的《國家職業標準制定技術規程》研制房地產經紀人職業標準。
一、房地產經紀人職業標準研究的價值與原則
（1）研究的價值。目前，我國尚沒有開展房地產經紀人職業標準方面的深入研究，還沒有相應的國家職業標準，在一定程度上脫離了房地產經紀從業人員的需求，無法適應房地產經濟發展形勢。所以，開展房地產經紀人職業標準研究非常有價值。
（2）研制的原則。以房地產經紀職業活動為導向，以職業技能為核心，運用職業功能分析法，按照模塊化、層次化、國際化和專業化的方向，梳理、編制房地產經紀崗位的職業標準，提出房地產經紀人職業崗位規范性要求。
二、職業概況
（1）職業定義。房地產經紀人是掌握房地產經紀的原理、技術、方法和工具，從事房地產市場調研、市場分析、房源客源市場開拓、居間、客戶管理等經紀活動的人員。
（2）職業等級。本職業共設三個等級，分別為：房地產經紀人協理（國家職業資格三級）、房地產經紀人（國家職業資格二級）、高級房地產經紀人（國家職業資格一級）。
三、基本要求
（1）職業道德。遵紀守法，杜絕欺詐；講究信譽，公平競爭；忠誠敬業，團隊合作。
（2）專業知識。①基礎知識：熟悉房地產經紀及特點、職業規范知識，熟悉建筑、城市規劃、金融、保險等房地產經紀相關知識以及房地產經紀相關法律、政策知識。②崗位知識：熟悉房地產交易（轉讓、租賃、抵押）流程與合同、房地產稅費、房屋查驗知識以及房地產電商知識；掌握二手房居間業務、房地產業務方法。
四、工作要求與比重表
（1）工作要求。對房地產經紀人協理、房地產經紀人、高級房地產經紀人的能力要求依次遞進，高級別涵蓋低級別的要求。見表4-1。
（2）比重表。分為理論知識比重表和專業能力比重表，見表4-2。
以上工作要求與比重表的內容，是高職高專、應用本科“房地產經紀”“房地產經紀綜合實訓”兩門核心課程進行課程標準設計、教學設計、教材編寫以及技能大賽的重要依據。
參考文獻：
[1] 人力資源與社會保障部.國家職業標準匯編[M].北京：中國勞
動社會保障出版社，2011.
[2] 人力資源和社會保障部.國家職業標準制定技術規程[R].北
京，2012.
[3] 陳林杰.我國房地產專業人員的職業分類與分級管理[J].產業
關鍵詞:房地產，管理，創新
自改革開放之后，我國的經濟得到了飛速的發展，而房地產行業作為經濟發展的重要支柱，也進行了飛速的發展。隨著城市化的進行，我國的城市人口數量大大增加，對房地產的需求也在不斷增加，這就對房地產的管理提出了更高的需求。當前我國的房地產行業在發展的過程中仍然存在許許多多的問題，想要在房地產市場中立足，就必須要對房地產的管理進行創新改革，只有這樣才能夠在房地產市場中站穩腳跟，實現可持續發展。
1房地產管理與創新的內涵
管理，就是以人為核心，通過對身邊多種資源的合理分配，對生產過程進行科學的規劃，對生產活動進行綜合管理，提高企業的運營效率。管理過程的實現離不開管理者和管理規范，管理規范是管理者進行管理的參考或者是標準，對整個管理行為起到了重要作用。房地產行業的發展離不開科學的管理。房地產管理也不是一個簡單的問題，而是一個涉及到多個因素的復雜的問題。良好的管理，能夠幫助房地產企業在房地產市場中站穩腳跟，推動企業的長久發展。除了要對房地產行業進行管理之外，還要加強對房地產管理的創新，不斷更新自己的管理理念和管理方法，提高管理效率，給企業帶來更多的利潤。管理的創新也是一個多方面的內容，包括管理思想創新、管理制度創新和管理方法創新。
2房地產管理與創新對房地產行業的影響
改革開放以來，我國的經濟得到了飛速的發展，房地產行業發展也非常迅速，但是目前我國的房地產行業仍然存在許多的問題，這些問題嚴重阻礙了房地產行業的發展。所以，想要繼續推動我國房地產市場的發展，就必須要對我國的房地產行業進行創新，通過改革自己的管理理念，將新的管理理念管理方法管理技術作為房地產行業發展的新的源泉。當前，我國的房地產發展時間已經很長，已經積累了大量的資本。現在的房地產市場已經不是由物質資本所決定的，人才在房地產市場中的重要程度已經越來越高。只有引進大量的人才，推動企業管理制度的改革，增加宣傳力度，提高宣傳效率，推動房地產企業的發展。當前我國的房地產管理人才短缺，而且房地產管理者對人才的重視程度也不夠，導致房地產管理人才大量的流失，造成了當前房地產人才市場供遠遠小于需的狀況。所以，提高房地產市場的人才儲備已經成了房地產行業的重中之重。除了人才培養之外，對房地產項目進行合理的規劃也是非常重要的環節。當前房地產行業的規模越來越大，項目的資金越來越多，開發的環節也越來越復雜，所以地產項目規劃的重要性也在不斷提高。好的規劃可以簡化項目的開發流程，減少企業的開發成本，增加企業的收益;不好的規劃會增加企業的成本，降低企業的收益。所以，房地產企業的管理人員也要做好項目規劃工作，增加企業的利潤。房地產管理不是一個部門、一個管理者可以做到的事，而是一項涉及到公司上上下下所有人員的一項工作，房地產管理可以將公司的上上下下連成一片，增強企業各個部門之間的聯系，提高企業員工的工作效率，也能夠激發員工的工作熱情和創新思維，讓員工能夠更好的投入到工作當中去。
3房地產管理創新
在進行房地產管理創新的時候，重點要對下面幾個方面來進行創新。3．1管理模式的創新。當前我國的計算機信息技術得到了飛速的發展，信息技術給各行各業都帶來了巨大的變化。在進行房地產管理的時候，我們也可以利用計算機信息技術來方便我們的管理工作，對管理模式進行創新。管理模式的創新是房地產企業的發展基礎，是企業發展的動力源泉。所以，房地產企業在發展的時候，要積極的探索新的管理模式，推動管理模式的創新。企業的管理者要打破思想的束縛，在進行企業管理的時候，積極的探索新的管理方法。要勇于將新型技術與管理模式進行有機結合，實現對管理模式的創新。除此之外，企業的管理者也要不斷的完善企業的管理制度。比如設立獎罰制度，對工作認真表現優秀的員工進行表揚，并且給其發放獎金，對工作態度消極的員工進行批評，并且扣除一部分的獎金，以此來激發員工的工作積極性，提高員工的忠誠度，給企業帶來更多的盈利。3．2人才培養模式的創新。21世紀是人才的世紀。在經過了早期發展之后，房地產行業已經完成了最初的資本積累過程。當前對房地產企業來說最重要的不是物力資本，而是人力資本。富有創新精神的人才可以推動企業的創新，對企業的發展具有非常重要的意義。而當前我國房地產行業的人才緊缺，在激烈的市場競爭之下，能否網羅更多的人才，能否更好的在房地產市場中立足，是人才培養的重中之重。所以，房地產企業也要在人才培養模式上進行創新。首先，管理者需要對當前房地產行業的需求進行分析，根據房地產行業的需求來明確人才培訓的內容，使其可以培養出符合行業需求的人才，幫助企業發展。然后，還要詳細的制定人才培訓流程，緊扣細節，確保培訓質量。其次，還要確定培訓方案。很多房地產從業者都是從其他的行業轉行過來的，專業基礎知識比較薄弱。而且房地產行業從業者的個人素質參差不齊，所以在對他們進行培訓之前，應該對每個學員的個人狀況有一個認真細致的了解，統計每個人的專業基礎，然后給每個學員制定專屬培訓方案，對其薄弱知識進行重點培訓，使得他們在接受培訓之后可以具備相應的專業知識，給企業的發展提供幫助。在進行人才培養的時候，企業管理者也要做到雨露均沾，同時對企業基層員工與企業高層員工進行培訓。企業高層員工對企業的發展非常重要，但是企業基層員工在企業發展中所起的作用也不容小覷。如果企業管理者只注重對高層人員進行培訓，就容易使基層員工和高層員工脫節，導致高層員工的指令不能被成功的實施，他們也就變成了“光桿司令”，嚴重影響企業的發展。3．3項目管理的創新。目前房地產項目表現出周期長、成本高、流程復雜的特點，能不能對地產項目進行科學有效的管理直接決定了公司的項目支出是高還是低，由此可見，項目管理也是決定房地產企業發展的重要因素之一。但是，不論項目管理做的如何的好，房地產交易作為市場交易行為的一種，自身的風險屬性也是無法消除的，所以，房地產企業還需要擴大自己的規模，施行多個項目并行的策略，以此來減少自身的風險系數，降低企業損失。3．4國家管理制度創新。房地產市場的管理僅僅依靠房地產企業自身是不能完成的，想要做好房地產企業的管理工作，政府管理策略的創新也是非常重要的。比如，政府可以對現有的土地市場管理制度進行改革。土地市場是房地產市場的基礎，當前有很多的投資商惡意的進行土地買賣，哄抬土地價格，嚴重破壞了房地產市場的和諧。
4結語
我國的土地供應制度也存在非常大的問題，國家應該對現有的土地供應制度進行改革，增加我國的土地利用率，減小閑置土地的面積。除此之外，城市發展也是影響房地產行業的一個重要因素。當前我國的城市化推進越來越深入，人們對住房的要求也在不斷提高，也會引發房地產市場的波動，國家和政府要對城市的發展模式進行創新，維持房地產市場的和諧與穩定。
參考文獻:
［1］郭連強，劉力臻，祝國平．我國房地產金融創新面臨的突出問題與對策［J］．經濟縱橫，2015(3):21．
【關鍵詞】房地產；置業顧問；培訓；存在問題；對策研究
引言近年來我國房地產市場快速發展，從一線大城市到三四線小城鎮樓房的供需情況大致都處于供大于求的狀態，對于房地產企業在當前現狀下必然會對其置業顧問的數量和質量提出更高的要求，以提高銷售量，促進企業利潤增長。作為一名置業顧問，本身必須精通房地產的基礎知識，還要熟悉售樓的循環流程，要掌握銷售技巧。如談判技巧，產品銷售的語言技巧，話術技巧等，還要會電話跟進銷售技巧等，還要懂心理學，會分析客戶的購買行為等。現在的置業顧問，已經不同于傳統的置業顧問，現在的置業顧問不但要具備較高的文化素質，還要經過專業的置業專業體系的培訓，同時還要掌握金融等方面的知識和理財知識，還要具備理財能力。同時還要能夠給客戶提供買房、貸款及市場分析等顧問服務。所以說，作為一名置業顧問必須要德才兼備。
置業顧問培訓作為提高房地產企業競爭力和員工素質的重要途徑，在當前情況下必須做出相應的調整和改進。本文通過對大連市置業顧問培訓的現狀進行分析研究，得出大連市置業顧問培訓存在的問題，并提出相關對策建議。這對于提高置業顧問從業者的素質，促進房地產企業利潤增長，推動房地產市場的健康發展有重要意義。
一、大連市置業顧問培訓現狀分析
從認識上，企業視置業顧問培訓為一種成本，而非一種投資，過于看重由于培訓所花費的人力物力和消耗的工作時間，而不是通過培訓提高置業顧問的素質和技能。企業要想發展壯大，必須改掉對職業顧問培訓的錯誤認識，樹立“培訓是企業發展戰略必須”、“培訓是永不折舊的投資”的新觀念。
在實施過程中，培訓前的準備工作不足，沒有從員工出發，滿足員工的培訓需求；培訓內容不合理，方式不科學；培訓后缺少反饋，不能有效的評估培訓效果。
通過問卷調查發現，目前的置業顧問培訓普遍存在以下問題：
80%以上受調查的置業顧問都不具備營銷方面的專業知識，并且也缺少銷售經驗和實習經歷，大部分職業顧問并不適合直接上崗；75%以上的受訪者表示從事此職業是因為績效薪酬高，而對于其自己的職業生涯沒有明確的發展規劃，這就會導致部分從業者只看重眼前利益，而忽略了客戶和公司了利益以及自己的長遠發展；85%的受訪者表示沒有受過正式的崗前培訓，他們所掌握的信息基本上靠自學和吸收他人的經驗，知識技能的不足必然導致其自信心的不足，從而導致銷售業績差強人意；96%的受訪者表示對置業顧問培訓有不同程度的需求。
二、置業顧問培訓發展對策
（一）防范培訓風險
培訓需求分析是培訓活動過程中的首要環節，他要回答為什么要培訓以及培訓要達到什么效果的問題。只有通過培訓需求分析才能確定期望達到的效果，并以此判斷是否達到了培訓目標、培訓是否有效以及培訓投資是否有價值，規避培訓中的風險。
利用基于勝任力的培訓需求分析法從組織、工作、人員三個層面分析培訓需求，步驟如下。
1.職位概描。將所需要的績效水平的勝任力分配到職位中，這是履行一個具體工作職責所要求的專業能力，通過職位要求的績效水平，確定所需的相關勝任能力。職位概描為勝任力識別和分配提供了基礎。
2.個人概描。根據職位要求的績效標準來評估職位任職者個體目前的績效水平。結合有關數據資料，依據個體績效現狀及重要行排序確定培訓需求。個人概描提供了員工勝任力的記錄。
職位和個人勝任力得到界定后，確定培訓需求就變得容易了。同樣，組織層面的新的勝任力需要與已知的勝任力結構相呼應，并可以由此有效的預測組織范圍內的未來培訓需求。
經過培訓需求分析，明確了培訓需求以后，即可確定培訓目標和計劃。企業應根據培訓需求，結合本企業的戰略目標來制定培訓計劃。培訓計劃包括培訓目標和內容、培訓人員、培訓方法和形式、培訓預算。
（二）創新培訓方式
1.素質拓展
將大部分的課程安排在戶外，精心設置一系列新穎、刺激的情景，讓學生主動去體會、去解決問題，在參與體驗的參與過程中，讓他們的心理受到挑戰，思想得到啟發，在特定的環境中去思考、發現、醒悟，對個人、團隊重新認識，重新定位。
2.沙盤模擬
通過模擬企業的經營，來培養團隊精神，全面提升管理能力。把企業運營所處的內外環境抽象為一系列的規則，由受訓者組成六個相互競爭的模擬企業，模擬企業5―6年的經營，通過學生參與沙盤載體模擬經營對抗演練講師評析學生感悟等一系列的實驗環節，融理論與實踐一體、集角色扮演與崗位體驗于一身。
3.APP課程（凱洛格）
依托移動互聯網技術的發展和移動互聯網終端對用戶體驗的全新定義，移動學習為企業提供低成本、高效率的創新性人才培養形式。為企業提供一體化人才培養解決方案，針對客戶特定需求和學習目標，有機融合面授、在線學習、移動學習、行動學習等多種學習方式，量身定制最優化混合式學習項目，為企業發展提供更有力支持。
（三）評估培訓效果
目前，很多企業都對培訓工作投入了大量的熱情和財力，但對培訓的效果重視不夠。在培訓結束后，必須用一些方法來衡量培訓的效果，或者說必須了解培訓給公司和員工帶來了什么。這就是對培訓有效性的評估。
柯氏評估模型從四個層次來對一個培訓項目進行評估。反應指參與者對培訓項目的評價，如培訓材料、培訓師、設備、方法等。受訓者反應是培訓設計需要考慮的重要因素。學習評估是測量原理、事實、技術和技能獲取程度。行為改變是測量在培訓項目中所學習的技能和知識的轉化程度、學員接受培訓回到工作崗位后工作行為有無改善。結果評估師組織層面的評估，如節省成本、工作結果改變和質量改變。
采用前測――后測的培訓有效性評估方案設計，對培訓進行前后的差異檢驗，通過統計分析平均數、相關性、方差來說明培訓效果。
基金項目：
2015年大連海洋大學大學生創新創業訓練計劃項目“大連市職業顧問培訓聯盟發展對策研究”
關鍵詞：營改增；房地產；涉稅風險
在我國財稅改革歷史上，共有過三次重大財稅改革，而營改增是我國三次重大財稅改革中最重大的一次。營改增是我國“十二五”規劃提出的重點稅制改革方案，2012年首次在上海進行試點，2015年將房地產產業納入營改增試點范圍，2016年5月營改增試點全面推向全國全行業。但是由于營改增后增值稅的核算難度遠遠大于營業稅的核算難度，因此營改增后存在諸多的營業稅涉稅風險。根據以往研究發現，涉稅風險主要包括進項稅額扣除中的涉稅風險、特殊業務未做視同銷售處理的涉稅風險、取得價外費用中隱含的涉稅風險、轉讓自行開發房地產時地價款扣除的涉稅風險。這些風險是如何形成的且如何去規避這些風險是當下營改增后房地產業管理實踐與理論研究的重點課題。本文試圖基于房地產業營改增的基本梳理，著重探討營改增后房地產業面對的增值稅風險是怎樣的，如何規避這些風險。
一、房地產業“營改增”概述
營改增對房地產業的影響非常大，既有積極影響又有消極影響，其中積極影響體現在稅負減少、業務整合、納稅籌劃等，由于增值稅是價外稅，營業稅是價內稅，根據以往研究計算可知，營改增前后的平衡率是56%，即如果房地產企業的毛利率在56%以下，那么營改增會降低企業的稅負，增加企業利潤，但如果房地產企業的毛利率在56%以上，那么營改增將會為企業帶來稅負的增加，經研究機構測算我國大部分房產企業毛利率均在56%以下。且根據測算，原來的營業稅、城建稅、教育費附加和土地增值稅等綜合稅率為14.97%，而營改增后的綜合稅率為14.49%。因此營改增降低了房地產產業的稅負成本。消極影響主要體現于財務報表，例如增值稅抵扣是在取得增值稅發票后進行的，而增值稅發票是工程結算時取得，折舊需要房地產企業墊付大量資金，房地產是一個資金密集型產業，墊付資金對其而言具有巨大挑戰性。實際上，營改增對產業的最最直接的利益主要體現于可以進行稅負抵扣和避免重復征稅兩個方面。
二、“營改增”后房地產業增值稅涉稅風險
(一)進項稅額扣除中的涉稅風險
房地產業是一個資金密集型產業，涉及到眾多領域的增值稅發票，而進項稅額可以抵扣，但是在增值稅抵扣時容易形成五方面風險。一是房地產業的建筑工人、拆遷補償費用等無法取得增值稅發票，不得抵扣。二是在開發階段，從小規模納稅人購買的原材料，如石料、土、砂石等，以及房地產自己生產的石灰、瓦、磚等，這些均不能進行增值稅抵扣；采用“甲供材”模式或者清包方式支付施工單位的費用(如設備費用、土建工程施工費、臨時設施、三通一平的施工費)均不能進行抵扣；在開發階段支付給政府部門的報批報建費不能抵扣，主要包括招投標管理費、拆遷管理費、散裝水泥集資費、消防配套設施費、人防報建費、交易中心手續費、標底編制費、質檢費、安檢費等。三是期間費用中娛樂服務和居民日常服務、餐飲服務、貸款服務、購進的旅客運輸服務的費用均不能抵扣進項稅額。此外，在建筑期間的交際支出、出差支出等均不能抵扣。四是非正常損失，在材料等運輸過程中的非正常損失不得抵扣；五是過渡期間營改增之前交易的材料，在營改增之后取得增值稅發票不得抵扣。
(二)特殊業務未做視同銷售處理的涉稅風險
增值稅核算中有諸多情況需要做視同銷售處理，否則容易少抵扣增值稅。一是將購買的貨物、委托生產的貨物、自產的貨物用于贈送、分配、投資，將委托生產的貨物、自產的貨物用于個人消費或者集體福利，將代銷貨物用于出售，均視同銷售處理。二是將固定資產作為入股資本需要繳納增值稅，視同銷售；固定資產(自建房產)轉化為投資性房地產，視同銷售；但是在營改增前以固定資產進行利潤分配是不需要繳納營業稅的。因此，一些視同銷售的情況，如果不及時繳納增值稅，會產生稅款滯納金。
(三)取得價外費用中隱含的涉稅風險
價外費用的內容很多，主要是指企業銷售商品、提供勞務過程中發生的除價款之外的各種性質的收費，它主要包含看房費、訂金等，以及代其他部門收取的一些費用，如煤氣費印花稅、電視初裝費等。首先，如看房費、訂金等價外費用是否要征收增值稅，目前沒有明確的規定，但是可以通過相關法律進行抵扣，例如《房地產所得稅法》中有規定，只要是以簽訂合同為前提，就可以將其納入銷售收入。因此，通常這些價外費用是不征收增值稅的。其次，如煤氣費印花稅、電視初裝費等代收費用，若以房地產名義收取，則需要繳納增值稅，若以委托方名義收取，則不征收增值稅。
(四)轉讓自行開發房地產時地價款扣除的涉稅風險
國家相關文件規定，房地產銷售額的計算需要扣除當期允許扣除的土地價款，當期允許扣除的土地價款主要是當期銷售房地產項目建筑面積與房地產項目可供銷售建筑面積之比，再乘以支付的土地價款。但是現實中經常會以返還的形式進行扣除，因此在財政稅票上的金額不能作為扣除土地價款的計算依據，而需要扣除返還的土地出讓金。所以轉讓自行開發房地產時地稅價款存在少繳納增值稅的風險。
三、“營改增”后房地產業涉稅風險防范措施
(一)強化票據管理，完善稅務籌劃
增值稅與營業稅相比，有兩個顯在的好處，一是避免了重復征稅，二是可以進行進項稅額抵扣。避免重復增稅的原因是由于增值稅以增值額為計稅基礎，但是這一基礎是通過進項稅額抵扣實現的。因此，票據管理成為了防范涉稅風險的重中之重。一是對上交票據嚴格把關，嚴禁不合格票據報銷；二是注重供應商的選擇，盡量少與小規模納稅人合作，多與農業相關的產品供應商合作，因為增值稅對農產品具有一定的優惠政策；三是簽訂合同時，要嚴格把控發票取得時間，減少票據時間延遲導致企業資金墊付。其次，要完善稅務籌劃，一是由于房地產業是資金與勞動密集型產業，墊付金額大，生產周期長，因此企業必須與當地納稅部門交流溝通，減少納稅申報時間；二是重點關注當地、產業等不同領域、地域的優惠政策，盡一切可能靠攏產業政策，享受政策納稅優惠；三是對銷售環節進行納稅籌劃，例如裝修的增值稅稅率是6%，房產的增值稅稅率是11%，如果不進行分離將會從高征收，因此在銷售時要分離。
(二)強化內部會計人員培訓
以上四種風險涉及到的會計核算非常復雜，因此強化內部會計人員培訓是一個非常重要的防范措施。一是對財務人員的專業知識和稅法知識進行定期培訓，了解增值稅的核算方式和財務風險潛在點，將風險潛在點進行歸納總結；二是轉變財務人員的觀念，營業稅核算是簡單化、統一化的核算方式，而增值稅核算是復雜化的核算方式，財務人員不能再以懶散、簡單的工作態度對待票據核銷，好的財務人員可以在營改增后減少企業的稅負成本，而不稱職的財務人員則可能高于原來的稅負成本；三是增值稅納稅申報采用互聯網電算化，必須強化內部財務人員計算機應用能力，快捷、準確的填報納稅信息。
四、結語
營改增作為我國有史以來最大的財稅改革，對原來征收營業稅的產業具有重大影響。房地產作為我國十年來驅動經濟發展的重要產業之一，固然也不例外。但是營改增后將會帶來一系列的風險，如何去規避這些風險是當下需要思考的問題。本文基于四種涉稅風險，提出了兩種防范措施，但是限于房地產業營改增實踐依據不足，本文并不能很詳細以實踐數據支持理論推演，期望后續研究可以進一步深入探討。
參考文獻：
[1]馮秀娟.“營改增”后房地產業增值稅涉稅風險及防范[J].財會月刊：上，2016(9)：73-75.
[2]盛立中.房地產業營改增下的利好和風險預防[J].城市開發，2016(5)：36-37.
關鍵詞：房地產；檔案管理；信息化系統
1 房地產檔案管理的重要性
1.1 房地產檔案是政府進行管理與決策的依據
處于現代社會的人們已經完全脫離了傳統的靠直覺和主觀意愿進行判斷的思維方式，科學技術的發展使得人們有條件對于事物做出準確的判斷和決策，這也使得人們開始重視事前決策資料的收集。對于政府而言，當需要管理和決策城市的建設和規范問題時，需要用到盡可能豐富的房地產信息，這些信息能夠幫助管理者和決策者學習以往房地產開發管理中的經驗和教訓，加大對房地產開發的歷史和現狀的了解，幫助其作出符合客觀實際的判斷和決策。
1.2 房地產檔案是擁有者合法性的證明
參照我國相關法律的規定，房產證書和房地產檔案是證明其擁有者合法性的關鍵證明，這些文件具有法律效力。一方面，房產主人可以通過這些文件來證明自身對房產具有使用、支配的權力，另一方面，房產主人可以利用這些文件來保護自身在買賣、交換、改擴建、抵押等一系列經濟活動中的合法權益。
1.3 房地產檔案有利于規范行業行為
在房地產檔案中詳實地記錄著政府管理部門和房地產企業以及房產擁有者的行為，通過房地產檔案可以清晰地了解到真實的房地產發展面貌和歷程，包括曾經的違背政府規劃的建設記錄和房地產業主弄虛作假的欺詐行為等都被忠實地記錄下來。這些記錄無疑會使房地產行業內的不正當行為有所收斂，對于行業內相關人員具有監督和警示作用，有利于規范行業內秩序，從而使房地產主的合法權益得到保障。
2 房地產檔案管理的方法和措施
2.1 堅持依法管檔的核心理念
我國相繼頒布了《檔案法》、《城市房地產權屬檔案管理辦法》以及《房屋登記辦法》，《檔案法》是我國檔案管理的根本大法，相關管理部門也出臺了房地產檔案管理的規章制度，如國家建設部頒發的《城市房地產權屬檔案管理辦法》。這些法律能夠很好地指導房地產檔案的管理工作，能夠有效杜絕房地產檔案管理中的和過失等問題，真正保護房產擁有者的合法權益，因此在房地產管理工作中必須堅持依法管檔的核心理念。
2.2 加強管理人員的專業素質培養
房地產管理人員肩負著房地產的信息收集、歸納和整理等工作，任何一個環節的錯誤都可能引發經濟糾紛和權益人的正當權利受損，因此必須加強對房地產管理人員的專業素質培養，提高業務水平。特別是要強化房地產管理人員的責任意識，做到檔案的編研真實有效，能夠不斷和及時地對檔案史料進行選材、鑒別、考證、加工、整理，便于今后房地產資料的開發和利用。同時，還要做好日常的檔案資料保護工作，保證存放紙質檔案的區域清潔衛生，不會發生房地產檔案資料污損、蟲蛀和鼠咬現象。
2.3 以提供優質服務為工作目標
目前多數的房地產檔案以紙質材料作為關鍵性的證明材料，以電子檔案資料為輔。房地產檔案紙質材料眾多，如果沒有進行有效的管理，則很難在需要查閱時找到有用的信息，這對房地產檔案管理工作的啟示是要思考如何才能提供更加優質的服務，利于信息需求者快速找到有效信息。總的來說，就是要求房地產檔案工作人員按照所管理的房地產檔案實際情況和特點為出發點，充分考慮客觀需要，強化服務意識，提高服務效率，實現優質服務的工作目標。
3 房地產檔案信息化系統構建
改革開放以來我國的經濟水平大幅度提高，人們對于住房的需求也越來越高，這有力地推動了房地產行業的發展。傳統的房地產檔案管理方式已經不適應當前房地產檔案信息的爆發式擴張，人們需要尋求新的房地產檔案管理方式來提高管理的效率，房地產檔案信息化系統的概念應運而生。
房地產檔案管理信息化是從傳統的紙質檔案管理逐步轉向電子信息管理，旨在通過計算機信息技術實現對房地產數據的系統化和實時化管理，以滿足大量信息的存儲和讀取要求。房地產檔案管理信息化適應了新社會形勢的發展需求，使得房地產檔案的信息化管理更為規范化和法制化，提供給信息需求者更為方便快捷的服務。
建立房地產檔案信息化系統需要做好以下三個方面的內容：一是制定好相關的信息化管理的規章制度。在房地產檔案信息化管理系統中，主要以電子信息為管理對象，而不同于以往的紙質信息管理，因而要制定出對電子信息管理有針對性的規章制度，比如在系統信息錄入和查閱權限的分配上，就要注意制定能夠相互制約和監督的規章制度。二是要積極利用更加先進的技術手段。科學技術是不斷發展和技術，隨著社會的進步，人們的需求也在逐步提高，房地產檔案管理者若想提供更加貼合人們需求的服務，就需要采用更加先進的技術手段來進行輔助管理。三是要重視對房地產檔案管理人員的綜合素質培養，特別是對于軟件操作和管理等方面的培訓。房地產檔案管理人員需要不斷學習理論知識和總結實踐經驗，將檔案管理的基礎知識與信息技術知識有機結合，成為掌握專業技術和適應崗位發展需求的專業的房地產檔案管理人才。
參考文獻
[1]陸嫣.房地產權屬檔案管理的問題以及創新策略[J].中小企業管理與科技（上旬刊）.2015（05）.
[2]李敏嘉.淺議我國當前的房地產檔案管理[J].城建檔案.2013（06）.
【關鍵詞】房產檔案、信息化、管理
檔案信息其情報職能的實現，必須加強社會房地產的檔案意識，創新改革管理體制，進而使房地產檔案信息資源得到充分的利用。完善的房產檔案信息化管理，不僅能為政府部門提供房產政策的研究、民事糾紛的解決方法、規劃發展戰略，又能為社會公眾提權的查詢。如何將房產檔案管理和現代信息處理技術相結合，提高房產檔案的利用價值，已經成為當今社會迫切需要解決的問題，本文從提高房地產檔案信息化管理水平的角度談談自己的看法。
一、提高房地產檔案人員的業務培訓水平，加強對檔案管理信息化建設的認識
房地產檔案包括房地產物權管理、房地產開發建設、市場秩序和與房地產相關的民生保障等。檔案的信息化管理日趨完善，需要掌握現代化技術和先進管理方法的檔案專業人員來實現，從事房地產檔案工作的人員，專業知識比其他單位的檔案人員更單一，要達到房地產檔案管理規范化的要求，房產檔案管理人員要進行一次更正規的培訓，主動并及時地提高自己的相關科學文化知識、檔案學知識和政治理論知識，熟悉黨和國家有關房地產工作的一系列方針政策，進而做到依法治理房地產檔案，使房地產檔案得到科學利用和安全保管。
現在有些部門和個人，還沒有真正認識到房地產檔案的價值與利用，碰到情況和問題時，不知道應到房地產檔案部門查找檔案這一真憑實據，以至于在工作和生活中造成不可彌補的損失。因此，增強全社會的檔案意識，使每個人都能重視檔案，還會利用檔案。使用現代信息處理技術來進行房地產檔案信息資源的開發，提高檔案資源的開發能力和利用效率，使房產檔案管理更上一個新的臺階。
二、完善房地產檔案的信息歸集和查詢，使檔案管理實現信息化和方便化
為了確保房地產信息的全面和準確，就要將房產檔案信息系統與房產交易系統有機地結合起來，一方面將房產交易過程中產生的房屋產權信息自動歸入房產檔案信息系統形成文本信息加以保存；另一方面利用掃描儀、數碼相機等先進設備將有關資料加以處理成圖像信息方式歸集到房產檔案信息系統中進行管理；原始檔案數據進入計算機后再利用計算機強大的分類、組合、檢索、調閱、復制等功能建立起完整準確的房地產數據庫。由于房產交易、抵押登記、司法查封、房屋租賃等不同業務的特點，對房產檔案信息的要求也不盡相同，因此，要建立一個多角度的檔案檢索系統。要充分利用計算機強大的強檢索功能，將房屋的坐落、產權人的姓名、房屋的面積、交易的時間、產權的狀況等房屋產權管理中的每一個要素都作為查詢點，從而減輕手工查詢的工作量，提高查詢工作效率，為廣大市民、部門提供高效的信息查詢服務。
我們房產交易處要實現信息化的管理檔案，第一步要建立一個整體規劃，第二步再逐步實現檔案管理在信息歸檔、編目、分類、搜索、處理等環節的信息化進程。在房產檔案管理體系之中運用信息化是必要的選擇。實現房地產開發、測繪、交易和登記業務的信息采集、管理、統計和，顯得就尤為迫切和必要了。
三、努力推進并實現房產檔案數字化管理，建立健全全國統一的房地產檔案網絡
我們借助互聯網的平臺將房產檔案信息傳輸到全國各地，隨時隨地我們都能查到自己所需要的信息。數字化緩解了檔案保護與利用的矛盾，提高了檔案的完整性和安全性，提高了辦事效率，方便了人民群眾。相應的，房產檔案數字化管理系統要對檔案開放范圍和權限設立相應的訪問權限，對于公眾可以開放的房產檔案，公眾可以在公共網上自行查詢利用，而只可對內部開放的檔案，只能經由房地產檔案人員通過內部局域網進行查詢利用。
我們房產交易處要結合房地產管理部門的特點，制定并完善房產檔案管理制度，修訂本行業檔案崗位責任制，做到職責分明，層層把關，提高房產檔案的管理質量，全面建立檔案一體化系統實現資源共享，使檔案管理工作系統化、規范化、標準化，努力推進并實現房產檔案數字化管理，建立健全全國統一的房地產檔案網絡，并逐漸走向現代化與世界接軌。
四、開發利用房產檔案信息
房地產檔案的信息資源怎么合理開發利用，歸納起來主要有以下幾種方式：
1、宣傳開放式。這是最客觀的開放利用方式。利用報紙、電視等新聞媒介增強全社會的檔案意識，對房地產檔案實例進行宣傳，通過舉辦房地產產權實務展覽，利用效益圖片展覽館藏內容簡介等，使房地產檔案讓社會知悉，擴大房地產檔案人員的知名度，辦好房地產期刊。
2、咨詢服務式。這是最通常的開發利用方式。設立專門的房地產檔案室進行房地產資料的借閱，由專門的房地產檔案人員負責接待查詢，為利用者提供較好條件，提供電子檔案在閱覽室查詢，采用多種檢查工具，多探索、多渠道用戶所需檔案。
3、開展編研。是對房地產檔案信息資源更深層的開發利用。房地產檔案編研即是將館藏的房地產檔案資料按照一定的形式，進行系統的加工和專門的匯集，使其更具有系統性和專業性。
4、建立房地產檔案信息資源平臺，以網絡化的方式相互和提供利用，在更大范圍內實現房地產檔案信息的資源共享，這也是房地產檔案信息管理利用的發展趨勢。
五、建立檔案的雙套保存機制
檔案雙套制，是指一套簽署完整的，具有法律效用的紙質檔案加一套光盤或磁盤為介質的電子檔案。房產檔案數字化是檔案工作的新內容。房產檔案數字化中還有許多問題需要我們解決。如數字化檔案的管理和安全訪問問題，以及數字化信息的規范化和存儲等各種各樣的問題。所以我們必須根據實際在相當長的一段時間內，對房地產檔案進行雙保險的管理，這就是在用電子計算機保存房地產檔案的同時，還要做好紙張檔案儲存，這樣才能盡可能的保證房地產檔案的安全可靠。
筆者認為，既然雙套制有其存在的必要，那么，可不可以在載體形式上有一些變動。因為基層單位在要求光盤歸檔的時候一般是兩份，即正、副本歸檔制，這樣歸檔的目的是為了確保歸檔以后的檔案不會在被借出的時候被不遵守規定的人修改，等到圖紙技術文件同步鑒定保證了圖物一致以后，一套紙質檔案與電子檔案同時就歸檔了。同時還要建立多套備份制度。
在對房地產檔案提供利用的過程中，只要是關于檔案的修改、閱讀、檢查等方面的都應使用觸屏、電腦查看等科學技術，對外提供利用的電子文件應為只讀文件。這樣也能避免房地產紙質檔案過多的與外界環境接觸，保證檔案安全并提高紙質檔案的壽命。
小結：房產檔案信息化管理，是傳統的檔案管理方式與先進科學技術手段和科學管理方法的有機結合，使用現代信息處理技術來進行房產檔案信息資源的開發，能極大地提高檔案信息資源的開發利用，使房產檔案管理的整體水平獲得明顯提高，降低了檔案管理成本，極大地提高了檔案使用效率。
【參考文獻】
1、《房地產交易與權屬登記相關知識》培訓教材，人民出版社，住房和城鄉建設部房地產市場監管司編
在性格方面，我也有很大的變化，在來公司之前自己一直就是個心直口快的人，脾氣不好也很任性，總是無意說話傷了別人，可是現在我加入到了這個團隊，融入了這個大家庭，我能很友好的和同事相處，我也深知在一個公司要的不只是一個員工的能力，而更看重的是他為人處事的方式和團隊協作精神。
在經理和同事的幫助下我學到了很多東西，讓我在房地產這個行業逐漸進入正軌，很快了解到公司的性質和房地產市場。但還是有很多缺陷，缺點大于優點。
優點是我比較熱情，有一定的感染力，在和客戶交談時能做到自如的狀態。在我接待第一個買受人趙禹的過程中，得知他已經在期房排了卡，接下來的就是首付款，所以我抓住我們現房的優勢讓他先別付首付，國家調控政策貸不了款，與其全款買期房還不如全款買現房，而且能挑到自己喜歡的位置和戶型，100多萬就買到一張圖紙回去，自己的房子是什么樣子，位置在哪還不知道。所以接下來的就特別順利，水到渠成，當天下午就約他過來看房并且訂了房子。
缺點是有時候過于浮躁，急于求成，遇到不順心的事不能使自己冷靜下來，所以在以后的工作中我會吸取別人的優點和成功的經驗，戒驕戒躁。
作為銷售中的一員，我也知道自己身兼重任，作為公司的門面，公司的窗口，自己的一言一行也代表了公司的形象，尤其是我們這個行業銷售的是服務。所以更要提高自身素質，高標準要求自己，在高素質的基礎上更要加強自己的專業技能和專業知識，根據每個客戶制定不同的計劃。我相信我會在一次次的成交過程中，提高自信，完善自我，成為一名更加優秀的銷售員。
以下是我這兩個多月以來的經驗：
1、不做作，真誠對待每一個客戶
2、始終微笑服務于每個客戶
3、珍惜每次的接待機會，把每個客戶都當成自己的準客戶
4、要尊重領導，要樂于與同事合作，要有團隊協作精神
5、把公司當成自己家
年即逝，年即將到來，我們所賣的房子也有了很大的變化，期房也即將轉變為現房，也就意味著我們的房源會越來越多，再加上我們所賣的房子所處的優勢很好，項目地處未來城市實驗區核心區域。
1、目前大興地鐵線已經修到天宮院，規劃年輕軌到固安，地鐵通廊坊。
2、大廣高速也即將全線開通，以后北京到固安也就不只京開高速。
3、年月010區號與13個縣市聯網，包括固安，手機無漫游，教育醫療等全面對接。
4、國際第二機場也已經確址，5年之內肯定有起色。
面對著以上的優勢我很樂觀，因為執著、拼搏是我的航標，我會以愈加飽滿的熱情投入到新的挑戰之中，向著更高的目標沖擊。我不知道明年每個月的市場會有怎么樣的變化，具體給自己制定怎樣的銷售目標，如果我有幸與公司一直共同成長，我會更加努力做好自己的本職工作。我會在新的一年里給自己一個新氣象、新目標，繼續用我的熱情感染別人，同時多看一些房地產專業知識的書籍，多了解整個房地產市場的動態，讓自己走在市場的前沿使自己更加充實。來公司這么長時間，我個人建議有三點：
1、公司以后多給我們做些專業知識和接待技巧的培訓。
2、四期的期房也將轉入現房，前三期的房源越來越少，我們馬上面臨的是四期后邊的房子，而我們對期房的基礎知識不是很精通，比如主推戶型和面積，人群等等。所以建議在期房的培訓上也下點功夫。
融為這個集體的一份子，本著對這份工作的熱愛，用心去做好每一件事情。作為銷售部置業顧問的我，至今任職半年時間，在領導的帶領下，和同事們共同完成的銷售工作。下面是小編給大家推薦的公司顧問個人年終述職報告資料，提供參考。
公司顧問個人年終述職報告一
今年是充滿夢想和激情的一年，也是本人進入房地產行業的一年。
這年3月，有幸加入XXXX置業公司，融為這個集體的一份子，本著對這份工作的熱愛，用心去做好每一件事情。作為銷售部置業顧問的我，至今任職半年時間，在領導的帶領下，和同事們共同完成的銷售工作。現就任職半年來的具體情況總結如下：
一、喜歡你的工作，自信地去完成它
剛開始公司將對房地產一無所知的我安排到售樓部學習及工作，我學到了很多東西，且明白了要做一個有責任感的人，做一名公司喜愛的員工。在這里，我感謝那些讓我在平淡的工作日中給我快樂和鼓勵的人，例如各位尊敬的領導和親愛的同事們。剛進入這個項目時，工作略顯繁忙，因為那個時期正是臨近項目首期開盤的日子，當時的我既是專業知識不過關，談客能力不足，又是要做好開盤事宜的準備，并且個人的客戶量微乎其微，越是臨近開盤日期，本人就越是很焦急，幸好的是在這個期間領導沒有給予我任何的壓力，相反還時時刻刻的給予本人以鼓勵，沒有給本人下過重的銷售任務。這里整個團隊都充滿了激情，慢慢地工作也上手了。這里的每位同事都在積極的去學習，并渴求進步，當然這些都是為我們更好地去接待客戶，完成銷售業績做好前期準備。最好的見證就是首期開盤的銷售任務的基本完成。感謝領導對我們數次的培訓和幫助，使得我們接待客戶過程也更加自信，同樣因為喜歡這份工作，我們將做得更自信和出色。
二、'剩者'為王的堅持
在二期開盤銷售中，本人銷售業績很差，曾經動搖過對這份工作的信心，認為自己不太適合做這份工作，又或者是勝任不了這份工作。因為業績不好，也就是自己最終能掙到的薪水就少，這對自己堅持這份工作的信心造成一定的沖擊。近來，公司相繼有很多項目增減工作人員，這樣的變動給以每一個身在銷售崗位上的置業顧問有很大的煽動，每當有新朋友問到你是做什么時，答案得知后他們都會說到近年的買房政策以及'估計不會好賣吧!',這樣的話語給以我們的失落情緒，想必大多同事都曾有過這樣的感受，同樣也曾有過掙扎、放棄的念頭吧。可是，自身從小的教育經歷中有過一句話叫做：'堅持到底就是勝利',平日里聽得多了，我們都只把它當做了一句>口號，但是仔細想來其實意義非凡。成功和失敗很可能的差別就在最后一兩步，不堅持就意味著對這份工作的放棄，如果堅持下去了，你可能收獲的會比你想象的更多。所謂'剩'者為王，必定需要堅持下去。
三、自覺自發的工作，就是對能力的最好檢驗
近來，項目接近尾盤的境況，使我們大家的思想都放松了下來，其中也包括我自己在內，在工作時間內看起了電影，此刻的我還在深深懊悔之中，不是懊悔被領導發現，而是懊悔自己不該僥幸去做任何事情。在此，我對于自己拿工資而在工作時間內不做工作的事感到很歉意，同時，感謝領導們給予的批評，這也是對于我今后無論做什么事情都是一次很好的警醒。我深刻認識到，平時老是在思考如何提高業務知識，其實，自覺自發的工作就是對自己能力的最好檢驗。
四、審視自己的不足之處以及對此的改善之道
審視檢查自身存在的問題，我認為主要是銷售技巧上還有待提高以及近來的散漫工作態度。個人欠缺的主要是豐富的說辭和銷售技巧，可能跟銷售經驗少有關;在接待過程中，有時太過于熱情，欠缺一種淡定和沉穩的個人形象，以及對于以上不足之處，經過思考擬定了對此的改善方法：銷售技巧的提升可多向領導學習;平時多上網或看書學習專業知識;突顯本項目的核心優勢;增加客戶接待量，從客戶身上現學現賣;接待客戶后應盡多分析、思考、總結說辭;通過這幾點來逐步改善現在的銷售能力，以期許能為公司帶來更高的效益。在工作中我始終相信態度決定一切，當受挫不理想時，工作態度最能反映出我們的價值觀念。積極、樂觀的我們將樂意不斷向好的方向改進和發展，相信什么樣的態度會決定什么樣的成就。以上列舉的不足之處，是自我反思后認為自身在工作中存在的問題和需要改進之處，在日后的工作，也希望領導和同事能幫助我一同發現問題、解決問題。
五、20XX年下半年的個人工作目標：
明確的目標，才能有的放矢的開展自己的工作。14年即將到來，用心做好工作中的每一件事情，全面提高自己各方面的能力，并為公司發展效力。在新的一年中，積極配合公司完成各項任務指標。當然，在能力方面，我們還需要提高，以達到我們團隊的目標超額完成拿到優秀項目獎，這個目標一方面是對自己的激勵和鞭策，另一方面是希望能通過自己的努力為公司創收，這是我極力渴求的，并隨時把目標放在心上，目標與行為共同起步!1.提高自己各方面綜合能力。主要是加強銷售技巧的提高。2.平時多學習房地產專業知識和市場政策知識，提升專業形象。3.做市場調查，做到知己知彼。4、積極主動地完成公司的各項工作任務。5、加強團隊協作力、共同進步。
總結語
每天清晨，當太陽剛剛升起，您就已經自覺自發地去工作，這就是對工作的一種發自肺腑的真愛。有了愛，我們更加主動積極地去完成工作，才能對工作充滿激情，也才能最終用激情去點燃夢想。
公司顧問個人年終述職報告二
一、20XX年度工作總結
過去的20XX年對我來說是一個不凡的歲月。就在這一年我完成了一個華麗的轉身，從我熟悉的遵義保利未來城市到充滿未知和挑戰的畢節招商花園城。這一步其實有很多的艱辛。這就標示著自己在真正意義上的長大。
自從今年6月18號我加入到畢節招商花園城以來，我覺得這支營銷隊伍，有著堅定的為營銷盡職盡責和為客戶貼心服務的思想和行為，工作雖然繁瑣和辛苦。開始作為一名外場拓展人員工作確實有很大的難度，主要來自心理方面，但在各位領導的幫助及細心指導下很快就適應了。不管遇到怎么樣的風風雨雨，我是不會停止前進的腳步的。在8月下旬進入售樓處。更是讓我感受到了一個團隊的力量。從9月22日的開盤作戰到現在的簽約團隊沒有任何抱怨，沒有任何借口一直朝著共同的目標奮進。我們團隊是敢奮勇作戰的團結隊伍，一個團隊只要團結那就不怕有什么事辦不到!
回顧這半年工作中的點點滴滴，可以說自己在不知不覺中已經有了很大的進步，從項目前期的客戶積累、認籌、開盤、持續強銷期到現在的簽約期，系統的一路走過來，感觸頗多。我覺得銷售中最重要的首先是對待工作的熱情，一直并且自始至終的保持下去，我堅信經營每一個客戶都是在經營自己的人生，每一次良好的熱情的溝通，會讓客戶從心底里認同自己，認同公司，每一個客戶都是朋友，在自己未來的生活之路中起到的也許是不可估量的幫助;其次要保持一個良好的心態，在工作中我覺得態度決定一切，當個人的需要受挫時，積極地態度最能反映出良好的價值觀念。
雖然我是20XX年入職，但要在一個陌生的地方開展工作、適應新團隊、新領導。背后其實下了不少功夫，也用了不少時間，當然更少不了同事間的幫助。都知道置業顧問的工作量大，要學的也是無比的多，銷售知識永遠是個無底深淵。也正因為如此，我才樂此不疲，越來越喜歡這份工作。以前常聽說銷售員之間為了比拼業績，爭奪提成，經常是不擇手段，詭計迭出。幸運的是我們擁有一個成熟和諧的銷售團隊，同事之間既有競爭更有幫助，每次分歧總能在溝通中消除，每次難題也常常在集思廣益中化解。正因為有這樣一群同事，我才能在銷售工作中迅速提升自己。俗話說，近朱者赤近墨者黑，因為有正合這樣濃厚的企業氛圍和團隊精神，才給了我成長所需的養份。所以，從今年9月中旬又一次以置業顧問身份參與開盤到目前這段銷售期內，我總共銷售20XX多萬的金額，對于公司的銷售任務能按時完成。同時，在日常銷售工作中，我充分發揮善于思考的優點，通過對同事的觀察學習以及對經驗的歸納，總結出許多新的銷售技巧和客戶維護方式，并在隨后的工作中通過實踐加以修改和完善。事實證明，知識和創意永遠是無窮無盡的。
二、20XX年度工作規劃
今年，既是新的一年，又是我一個全新的開始。回望參加飛鷹整個過程，其中的快樂無窮，在接觸到個類型銷售高手之后，想法更是煥然一新。在接下來不斷的學習培訓過程中，我希望可以快速成長，快速成為一名合格的銷售經理人。對于即將到來的一年，對生活，對工作，我有著太多的希望和夢想。雖然房地產嚴冬為過，從二貸的縮緊到一、二線城市的限購以及利率上調。表面上看似乎有抑制房價上漲的可能，同時更有許多人開始預測新一年房價必然下跌。但是，通過在銷售工作中跟客戶的接觸以及公司銷售渠道工作中對畢節城市居民住宅需求的了解，我認為，在新的一年，畢節樓市仍將保持堅挺。理由有三：
首先：房市的繁榮是和百姓的購房需求分不開的。畢節作為四線城市，還有大部分人沒有自己的'安心小窩'.而結合畢節市的整體規劃-----大力發展南部新區。這標志著會有大部分城鄉人員往市區涌，而住房則是必須品。隨著時代的發展，畢節的消費思想以及住房觀念也在悄然變化，購置高檔物業(而項目自身配套完善)，追求人居夢想以及>投資消費將成為主流。大量的婚房需求也在近幾年得到充分的體現。再者，由于金融危機所引起的通貨膨脹率也影響著許多購房者的思想，近兩個月明顯感覺投資性需求較前段時間又有所增加，'把錢放銀行不如投資不動產'.因此，相當一部分剛性需求購房者的購房心態也將影響新年畢節樓市的整體走向。
另外：隨著國二號文件，大力發展貴州，其中畢節作為全國第二個示范區。加上不就將開通杭瑞高速和成貴高鐵，可以很好的拉近畢節和外界的距離。這里得天獨厚的氣候和地理位置(大量旅游景點如：百里杜鵑)也會吸引大量的外來人口定居和外來游客，這會大大提高本地居民的副收入。這一點在前期的客戶群個體組成也是一個很有力的支持。
還有：隨著高鐵即將建成。大大拉近了畢節和遵義、杭州、成都、重慶的距離。而招商花園城作為最具競爭力的項目，以其配套完善、交通便利、針對性強等特點將大大贏得畢節及外地商家的青睞。
在畢節其他項目的嚴冬季節我們創造了銷售奇跡。因此，我認為雖然嚴冬未過，但項目的春天即將到來。所以，在這充滿希望的新一年里，我必將全力服務公司，熱愛崗位，勤奮工作，嚴于利己，認真專研，繼續學習，用使命般的激情面對客戶，用認真嚴謹的態度面對我的職業，為客戶制造感動，為公司創造利潤!
目標：1、銷售業績，商業1.5億。高層0.8億。
1、我將進一步加強各方面知識的學習，扎實工作，充分發揮個人所長，為自己為公司再創佳績作出應有的貢獻。
三、對公司的期望或要求
2、服務是銷售中最重要的一個環節，做好服務工作，便開啟了客戶與我們之間的一道信任之窗。公司應堅持每月做客戶滿意度調查，在此基礎上可以設定服務明星，讓得分最高的置業顧問，可以得到適當的獎勵，也可以用服務明星獎來以示鼓勵和表揚，并可以制定一定獎懲機制。
3、公司可在年終時設定優秀員工獎，全勤獎，年度銷售冠軍獎等，對辛勤工作了一年的員工們作出表揚和慰藉。
4、在條件允許范圍內，可創作企業期刊，提升知名度，同時也讓有才識的同仁展現自己。如創業規劃、場景訓練等。
5、在閑暇之際，可考慮以公司或項目的名義為所在區域做義工，提升公司或樓盤的形象。
6、公司應該更加注重人才培訓，素質培訓等
以上謹作為個人意見，如有不妥之處望領導指正批評。
總結：把握命運，揚起自信的風帆。人生如若海蒼茫。每人都把舵手當，蕩起波濤千層浪。要活灑脫當自強。改變，請從今天開始。
公司顧問個人年終述職報告三
尊敬的領導：
您好!在此我先對領導和同事們對我一直的指導和幫助表示衷心的感謝。
自20XX年10月21日我加入xx公司以來，本著對這份工作的熱愛，抱以積極，認真學習的態度，用心去做好每件事，做為一名置業顧問，必須具備高水平的專業素質，和過硬的專業知識，幫助客戶買到趁心如意的房子。
自入職以來，可以說是自己在不知不覺中己經有了很大的進步，從進入案場以來，前期的>培訓，學習考核，接待客戶，簽合同。系統的一路走來，感觸頗多，我覺得銷售中最重要的首先是對工作的熱情，并切自始之終都保持下去，每一個客戶都是自己的財富，每一次良好的熱情溝通都會給自己帶來意外的收益和財富。大多客戶奮斗一輩子可能也就是為了買這套房子，所以在買房的過程中，存在很多的迷茫與疑問，這個時候就需要我們拿出自己的專業知識去根據客戶的實際情況，一一的為客戶引導，解決客戶心中所有的疑問，最終達成客戶成交。入職半年以來，工作中包含了太多的艱辛與不易，即離不開自己對工作的勤奮與努力，更離不開公司各級領導對我的支持與指導。每當成交一個客戶，看到他們滿臉高興的模樣，我心里非常的開心，感覺自己不僅是賣了一套房子，而是給客戶提供了一個溫馨的家庭，那種成就感頓時充滿我的心間。截止5月23日，本人共成交房源21套，總銷售額元，總回款額xx元。
回顧這幾個月工作的點點滴滴，雖然工作上取得了一定的成績，但還有很多的不足之處。作為銷售部的一員，我深感自己的一言一行代表著公司形象，所以我要堅持不懈的提高自身素質，以高標準的服務水平要求自己，在高素質的基礎上更要加強自己的專業知識和專業技巧。此外還要廣泛了解>房地產市場的動態，走在市場的前沿。需要掌握更多的銷售經驗和技巧，業務水平有待繼續提高，及時了解周邊樓盤銷售動態等。按照目前公司的銷售規劃，下半年將啟動都市新城項目商業部分和二期住宅的銷售工作，對此，我將從以下幾個方面做好銷售工作的同時提升自己的業務水平：①對不同客戶的分析，客戶區域來源分析，客戶咨詢問題總結。②努力提升銷售技巧，如何更好的做SP、如何現場逼定。③加強對國家對房地產政策的學習。
時間的步伐帶走了一切的忙碌，煩惱、郁悶、掙扎、沉淀在心底的那份執著令我依然堅守崗位。回首過去的半年，內心不禁感慨萬千。記得剛來的時候對于項目的很多情況我什么都不是很明白，不過在領導和同事的耐心幫助下，我很快了解了項目的全部情況，熟悉了銷售工作的流程。經過這段時間的磨練，我已成為一名合格的銷售人員，努力做好自己的本質工作的同時為誠發公司的發展奉獻自己微薄的一份力量。
公司顧問個人年終述職報告四
金秋十月，丹桂飄香，在這個收獲的季節里我來到了XX這個大家庭，開始了我全新的工作和生活。
轉眼已畢業一年有余，一年多來一直在房地產銷售這個行業里，從起初的躍躍欲試到后來的迷茫不前再到現在的躊躇滿志，每一段經歷都是自己人生寶貴的財富，這樣一個心路歷程恐怕每一個剛剛畢業的大學生都會經歷到。既然選擇了房地產銷售這樣一個精英遍地強者生存的行業就注定了自己不能自甘平庸，所以我一定要嚴格要求自己，不斷提升自己，在這一行干出一番業績。
告別了國慶七天長假，十月八號我就來公司報到了，剛到公司趙經理給我們安排的工作是讓我們在網上搜集一些房地產特別是商業地產銷售的專業知識，因為之前做過這一行，所以搜集起來比較簡單，也算是鞏固了一遍房地產基礎知識，作為首次接觸的商業地產就沒有那么簡單了，我和幾位新的同事經常在一起探討這方面的問題，大家互相幫助，互相促進，不斷進步。
十月中旬我們重點學習的是房地產基礎知識，包括一些專業名詞的概念和定義，房地產相關法律法規，房地產價格稅費，建筑工程知識以及銷售人員應具備的專業技能和術語。在這期間還學習了商務禮儀以及電話接聽技巧，通過觀看《金正昆講商務禮儀》的視頻學習到了商務交往中應注意的基本禮儀標準，觀看曹國良主講的《快速售樓新技巧新方法》學到了一些實際銷售中接待客戶，發現有效客戶，與客戶有效溝通的技巧，受益匪淺，在電話接聽方面，通過一對一的實戰演練不斷提升自己的電話接聽技巧。天氣好的時候去了如居然之家，紅星美凱龍，華南城，金馬凱旋家居市場，錦藝輕紡城，南三環水暖市場等鄭州市的一些市場，通過對這些市場的了解，熟悉了鄭州市內及周邊市場的基本情況，結合在網上搜到的政策法規對整個鄭州市批發市場的動向有了初步的了解。因為有了學習的目標，整個十月中下旬都非常的充實，我和同事們漸入佳境，每一天都學到了新的知識，每一次走訪市場都增長了不少見識。
在學習的過程中也存在很多的缺點和不足，尤其是對項目泓佳廚衛市場缺乏系統的學習和了解，這樣我們在向商戶進行介紹和接聽電話的時候就顯得手足無措，不知道從哪里下手，對客戶提出的問題不能具體完善的進行回答，這一點需要自己再加把勁。在市場調查這一塊也存在著不少問題，比如在華南城調查的時候，不知道該怎樣跟他們的置業顧問進行有效的溝通，談的很寬泛，沒有了解到更深層次的東西，很多重要的需要了解的點還是楊總趙經理高大哥他們調查出來的，對我來說市場調查這一部分的工作還需要多多像領導們請教，多走訪，爭取在不斷的實踐中取得進步。
不積跬步無以至千里，不積小流無以成江海，在接下來的十一月里有更加繁重的市場調研任務在等著我，我一定從小事做起，事事細心，在學習基礎知識以及項目知識的同時珍惜每一次市場調研的機會，多學習，多請教，爭取在最短的時間內完善自己的不足，讓自己成為一個優秀的商業地產置業顧問。
在此次培訓中，公司內訓講師分別從企業文化、人力資源管理制度、行政管理制度、房地產基礎知識、營銷管理等對學員進行逐一講解;同時組織學員前往新世界項目現場實地參觀了解工程管理、物業管理的現狀及未來發展規劃，以此從文化、制度、流程、規范化管理等方面幫助學員全面認識新世界地產，并為其快速融入團隊，更好地開展工作打下基礎。培訓組織與培訓內容滿意度調查結果顯示，學員對培訓整體效果表示認可，整體培訓滿意度達到96.8%以上。以下針對本次培訓組織工作進行有效總結，以便改進。
一、培訓亮點：
1.組織學員現場參觀。通過對項目現場先參觀后講解的培訓方式，使得學員能夠更為直觀的了解到項目工程情況，物業服務的特色等，擺脫了原來坐在教室里比較枯燥的教學模式。
2.高管的職場心得分享。此次培訓增加了高管職場心得分享環節，希望通過個人豐富的職場閱歷，與大家分享自己獨特的個人體驗。本次邀請的分享者是世通公司總經理宋德勝，他以“職場人如何贏得未來”為主線，通過發生在自己身邊的大量成功案例向大家分享了自己的心得感悟：“工作要主動、努力、用心、不斷的學習，以把上級交辦的事情辦好的職業化心態做事，成為讓上級放心、對公司擁有高度責任心和忠誠度的員工，要注重個人職場品牌的建設，未來一定會掌握在自己手中。”宋總真誠的話語中充滿了智慧，博得了現場陣陣掌聲。
3.座談會更加關注員工的個性發展和職業規劃，通過兩天的培訓，新員工對公司發展前景充滿信心，同時對充滿人文關懷的公司文化非常認同，所有新員工在座談會上談到了自己目前存在的不足和改進之處，同時向大家分享了自己未來1-3年的職業生涯發展規劃。
二、存在的不足及提升措施：
1、培訓形式上比較單一，應該增加更多的互動和案例分享環節，讓更多的人參與進來。
2、培訓內容和時間應該增加，通過至少一周的時間讓新員工更加清晰的了解公司的戰略目標、發展規劃、企業文化、工作流程等相關知識，掌握個人職業生涯規劃方法、職業化素養和心態、團隊溝通技巧等綜合軟能力。
3、部分培訓講師現場呈現技巧有待提升。作為企業內訓講師應該了解每位學員不同的個性特點，有針對性的在課堂上增加和學員之間的互動，避免填鴨式的教學方式。
一、基本情況
公司初建于一九五O年，后經多次更名和改組。二OO一年四月，根據上級文件精神，啟用現名稱。
公司現有在職職工241人，其中在崗職工192人，按照行業內部政策，退養30人，自謀職業及待崗9人。離退休人員390人，其中離休5人；退休職工中，在宜昌市區集中安居的204人，外地181人。
公司部占地面積47615m2，另在河南省省焦作市有一留守處，主要用于安置焦作地區的離退休人員。該公司現有總資產2984萬元，總負債2309萬元，資產負債率77％，主要從事煤田資源勘探、樁基水井工程施工、地質災害防治、工程測量、工程物探、樁基檢測、地質環境評估、酒店服務、房地產開發等經營業務。
公司領導班子暫由4人組成。根據事分體運行原則，公司下設企業部和事業部，企業部負責生產經營管理，事業部主要承擔職工事業身份管理、基地管理等事業職能，另湖北省基礎工程公司在該公司設有一辦事處，主要負責資質管理和技術指導工作。
二、結構調整情況
為安置分分流富余人員，公司先后成立工程處、地質勘察處、工程勘察處、金峽地質房地產公司、金龍大酒店、車輛運輸處、樁基檢測中心、巖土實驗室、機修車間、物質供應站、物業管理處等11個內部獨立核算單位，其中金峽地質房地產公司、金龍大酒店注冊為法人企業（對總局為統負盈虧單位），形成了以地質延伸業、房地產開發和酒店旅游為主的產業體系。
地質延伸業包括工程處、地質勘察處、工程勘察處、樁基檢測中心、巖土試驗室等五個經營實體，擁有資產總額317萬元，安置職工107人，二OO四年營業收入2289萬元，占全公司總收入的69％，在地質公司轉產過程中，發揮著安置、創收方面的主導作用。
金峽地質房地產開發公司組建于一九九三年，具有獨立法人資格，注冊資本1010萬元，安置職工8人。房地產開發是我公司的支柱產業之一，過去幾年，由于受資金條件的限制，喪失了一些發展機遇，經營一度難以為繼。03年，公司通過金龍大酒店的產權抵押，先后在建設銀行貸款1000萬元，解決了三峽大學一、二期項目的資金問題；利用公司集貿市場，通過運作，換得伍家崗區18.7畝土地的開發使用權。一系列成功的資產運作，為房地產公司贏得了主動，在2003年開發房屋14100平米的基礎上，至04年至今完成開發面積21000平米，目前已到帳收入1270萬元，一躍成為我公司的創收、盈利最大戶。同時，三峽大學項目三期及伍家崗項目前景看好，房地產公司有望在未來幾年內擔當我公司經營創收的主力軍。
金龍大酒店位于宜昌市東山大道公司旁，樓高15層，總投資1545萬元，九六年投入運營，九九年底至二OOO年七月因經營虧損停業，二OOO年八月重新啟動。因酒店屬高額負債經營，后續投入嚴重不足，加上地理位置不佳、經營管理不善等諸多原因，經營效果一直未達到理想狀態。二OO三年，為盤活資產，公司通過股份制的形式募集裝修資金60萬元，對酒店設施進行了部分更新改造，04年又以同樣方式新增裝修改造資金50多萬元，酒店硬件設施有所改善，現經營形勢有所好轉。04年，經營收入198萬元，實現利潤28萬元，收入和利潤均在去年的基礎上翻了一番。酒店通過兩次硬件改善，擴大了接待能力，鞏固擴大了市場和客源，帶來了明顯了經濟效益，使酒店這筆巨大的資產逐步發揮了效用。酒店二星級的申報評審工作已經完成，近期有望掛牌。
三、改革情況
近年來，公司在改革方面進行了一系列新的探索：在人事管理方面打破職工身份界限，封存職工事業身份，將正式工、合同工、聘用工納入同一管理平臺；在工資分配方面跳出事業單位工資體系，全面實行崗位工資制度和項目工資制度；在勞動用工方面實施全員勞動合同制，實行全員雙向選擇，競爭上崗，動態管理；在財務管理和考核機制方面實行責任分級細劃，預算目標控制，利潤與財務狀況雙向考核；在成本控制方面推行了項目經理制，探索了鉆機承包、單機核算、項目成本包干、業務招待費、通訊費與創收總額比例掛鉤等行之有效的方法；在車輛管理方面，成立了車輛運輸處，統一車輛管理，自主經營，自負盈虧，上至公司長，下至一般員工，用車一律明碼標價，按價付費。
積極推進產權多元化是公司近幾年的重要改革舉措，主要體現在五個方面：一是職工個人或合伙購買鉆機，參與公司有項目的生產，以彌補公司自有生產能力的不足。具體操作方式為，公司承接工程項目后，以單價合同的形式將鉆孔工作量分包個人鉆機施工，工程完結后，以實際完成工作量結算工程款。目前，公司職工個人已擁有鉆機、吊車等生產設備20多臺套，成為樁基施工的主要力量。二是成立股份制設備租賃站。公司地勘處為滿足生產發展需要，組織本公司職工自愿出資組成有限責任聯合體，其主要機制為利用股金購置地質勘探類設備、鉆探物資等，通過地勘設備與物資租賃服務獲取投資回報，不承接和從事具體工程項目施工。目前還停留在為出資人鉆探服務的經營水平。股東按實際出資擁有租賃站股份，所得收益按股東占有股份進行現金分配，需要增加新的物質設備時，再行增資擴股。為維護股東合法權益，該租賃站還選舉產生了董事會、監事會和租賃站站長，并討論通過了《地勘股份租賃站章程》。目前，該租賃站實有股東37人，累計籌資60多萬元。三是金龍大酒店的股份合作經營聯合體。公司與聯合體簽定租賃經營協議，聯合體向公司交納租賃費或安置內部職工，聯合體承擔裝修投資及經營的所有費用。聯合體采取股份合作制的形式，公司持股30%，經營者持股30%，外部合作人持股20%，職工持股20%。聯合體通過選舉產生董事會、監事會并制定《章程》。四是國有資產買斷經營。打印室兩名職工買斷所有設備后，完全自主經營，自負盈虧，自理工資并向公司交納其各項人頭費。巖土實驗室以原有經營者為主體，通過評估后買斷原單位全部資產，使用公司資質對外經營，向公司交納管理費，自我約束，自主發展。五是房地產公司單個項目的聯合投資、聯合開發。99年與長宜房地產公司聯合開發云集大廈；2003年房地產公司與社會民營資本聯營，以三峽大學還建項目一期工程為載體，房地產公司出證照，收10%證照費，雙方對等投資，對等承擔風險與分享收益;2004年，以相同的形式組成了房地產公司、社會民營資本、員工持股會三方聯合體，參與三峽大學二期工程的建設。
四、05年上半年工作
上半年，公司緊緊圍繞局工作會議精神和公司職代會提出的奮斗目標、總體思路及工作方針，以科學的發展觀為指導，立足市場需求，加快經濟發展，取得了可喜成績。1－6月份，完成預算外收入2306萬元，盈利33萬元，分別占全年預算指標的65.7%和59.2%，實現了時間過半，任務過半。其它各項工作呈現良好態勢，職工公司伍保持平穩。
上半年主要做了以下幾個方面的工作：
（一）、明確總體思路，完善考核機制
早在春節前，公司領導班子就明確了05年主要工作思路，并形成了職代會工作報告草案，分發到各基層單位、部門，廣泛征求對05年工作的意見和建議。職代會期間，在吸收各方面意見的基礎上，明確提出了05年的奮斗目標、總體思路、基本方針和主要工作措施，從而為全年各項工作的開展奠定了基礎，統一了思想，明確了任務。
為增加積累，增強公司宏觀調控能力和發展后勁，公司針對04年工作存在的問題，調整了公司對各經營單位的經營考核機制，提出了將各經營單位管理人員績效工資總額與交公司費用掛鉤的管理辦法，即發多少績效工資，就對應上繳公司多少費用，體現了權利與義務對等、上繳隨效益浮動的管理理念。同時將公司機關管理人員的績效工資總額與公司上收管理費掛鉤，意在改變過去各經營單位盈利，公司管理費用則入不敷出窘境。在績效工資管理方面，根據04年效益情況，提升了房地產公司的績效工資檔次，降低了煤勘項目部的檔次，體現了工資能升能降的分配原則。
（二）、明確工作重點，抓好主導產業
2005年，我公司產業發展的總體思路是：優先發展資源勘探和房地產業，鞏固提高基礎施工和巖土工程業，做精做細酒店旅游業，放開搞活其它輔助業。
上半年，地勘處堅持以礦山地質和資源勘探為主業，充分利用政策機遇，不斷拓寬經營領域，累計完成資源勘探礦區10個、鉆探進尺6635米（不含煤炭項目部1448米），提交各類礦山及地災評估、儲量檢測、預查報告67件，創收335萬元（不含煤勘項目部收款70.7萬元），實現利潤19萬元，其中資源勘探和礦山地質創收占全部收入的89.6%，充分體現了其在地勘方面的競爭優勢。
房地產公司通過職工入股、吸納外來資金、實施資本運作等有效方法，保證了三峽大學二期房項目的順利峻工并交付使用，實現收入1200萬元，利潤近100萬元，繼續保持了其在全公司經營創收盈利中的主導地位。另外三峽大學三期工程建筑面積13000平米、造價1000多萬元的建設合同已經簽訂，不久即可啟動。伍家崗項目新的合作開發意向也已達成，目前正在申請修改用地規劃。
重新改組后的工程處慎重選擇施工項目，堅持推行項目經理責任制，加強對項目資金流向的控制，使得上半年施工的幾個工程項目均保持盈利水平，完成經營收入447萬元，在激烈的市場競爭和極困難的情況下，實現了樁基施工穩步提高的產業發展目標。
（三）、強化內部管理，增強競爭能力
金龍酒店完成二期改造后，硬件設施有了一定改善，今年主要精力放在了抓內部管理：明確崗位職責，制定《員工手冊》和《操作規范》；加強員工培訓，把5月份列為規范服務月，狠抓規范服務；堅持例會制度，強調執行，重在落實。經過酒店上下的不懈努力，酒店榮膺“二星級旅游飯店”稱號，并在4月18日舉辦了隆重的掛牌儀式。煤勘項目部在總結去年經驗教訓的基礎上，制訂了《煤勘項目部內部管理辦法》，明確職責，細化程序，同時適時調整了鉆機管理人員，使管理混亂、效率低下的狀況有所緩解。工程處進一步明確管理層、項目經理部、鉆機承包組職責范圍，強化合同意識，以項目經理為施工管理主體，嚴格項目管理，在確保項目的安全質量的同時，工程處利益有保障，項目經理個人得實惠，鉆機工人的權益不受侵犯。
上半年，公司根據差旅費、招待費中出現的一些問題，起草了《關于進一步強化有關報銷規定的通知》，對招待費、市內交通費、公務用車等非生產性支出進行了適當控制和規范。為了鞏固清產核資成果，加強了對帳銷資產的管理，對各經營單位帳外有形資產進行統一設帳管理，防止了資產的流失。
（四）、拓展市場空間，增加創收渠道
公司樁基工程處針對目前樁基市場競爭激烈、市場比較混亂的現狀，結合以往的經驗和對客戶信譽的了解，在加大信息工作力度的同時，有針對性、有選擇性的聯系施工項目，主要在石油化工、電力、軍工、廠礦企業等領域的建設項目來開展業務，而對公路、鐵路、市政、房地產等傳統市場采取了解、接觸、慎入的態度，避免大量的資金投入和工程款的沉淀，減小項目施工的風險，改變了過去有產值無利潤狀況。公司工勘處近年來傳統市場空間受到擠壓，宜昌周邊巖土工程勘察施工競爭環境惡化，為了擺脫困境，他們主動走出國門，尋求發展，施工的柬埔寨西丁河樁基工程進展順利，不僅創造了效益，而且開了本公司境外施工的先河，積累了經驗，增強了信心。煤勘項目部在山西、河北項目施工相繼受阻后，及時采取措施，回到鄂西資源勘探市場，降低了外省施工的潛在風險。
今年，為適應市場競爭的要求，公司進一步放寬了各單位專業分工的限制，為各經營單位參與廣泛的市場競爭提供了平臺。運輸處在公司工程處、工勘處、地勘處等主要經營單位相繼以不同出資方式購買小車后，小車出租率急劇下降。為了確保完成全年任務，運輸處充分發揮職工的技術特長，積極尋求新的經濟增長點，先后承接施工了柴家沖大橋、太平溪大橋樁基工程，增加對外創收，終于實現了時間過半任務完成過半的預期目標。實驗室適應新的技術要求，添置儀器設備，在三峽庫區地災滑坡勘察巖土試驗市場取得了突破。機修車間在設備嚴重老化的情況下，不遺余力開拓市場，發展新的客戶，上半年完成產值占全年任務指標的90%。
（五）、以安全生產活動為契機，強化安全生產管理工作
6月份，在全公司范圍內開展了以“遵章守紀，關愛生命”為主題的安全生產、安全教育活動：購買自編安全學習材料400余份，各單位購買“安全宣傳貼畫”、“標語”、“警示牌”百余張，橫幅20余幅，設立安全宣傳專欄3處，以各種方式加大宣傳教育力度；先后組織了2005年安全生產月全員教育考試競賽和《公司安全管理及操作規程匯編》知識競賽，參加300多人次，并進行了抽獎活動，發放獎金2000元；進行了一次全面的安全生產大檢查，對機修廠鉗工房邊坡隱患進行了專項整改，參加了宜昌市舉辦了安全生產咨詢日活動，針對暑期高溫，各工地進行了有力的防暑降溫及“夏季四防”工作。
上半年，公司以《公司安全管理及操作規程匯編》為主要內容，進行了安全生產應知應會的培訓學習，地勘處、煤勘處等單位都組織一線員工進行了集中培訓。為了提高抗風險能力，公司除為全公司在職員工購買醫療工傷保險外，今年還與勞務派遣中介組織協定協議，為野外民工、臨時性用工購買社會工傷保險。為了加強對安全事故的應急處理，公司還制定了《公司安全事故應急處理預案》，明確職責，規范程序，以強化事故現場的救治處理工作。一系列有針對性的預防措施，體現了“安全第一、預防為主”的指導思想，增強了職工安全意識，加強了現場管理，從而保證了全公司的安全生產，保護了職工生命財產安全。
（六）、加強黨群組織建設，努力構建和諧的公司
以“三級聯創”活動為載體，在全公司范圍內開展創建“六好團公司”活動，公司榮獲“全國煤炭工業地質勘查先進單位”稱號；公司房地產公司、地勘處等八個單位（部門）獲湖北煤炭地質系統“六好基層團公司”稱號，并受到表彰；公司團委被總局團委確定為“中央企業五四紅旗團委創建單位”。加強員工培訓教育，春節后上班第一天起，全公司主管級以上管理人員近40人進行了為期四天的集中培訓，學習《細節決定成敗》等經濟管理前沿知識和財務管理基礎知識。根據職代會精神，建立全員學習津貼制度。開展了黨風廉政建設宣傳教育活動。啟動了黨員先進性教育活動，并召開了動員大會。
上半年，組織在職、離退休人員300多人進行了身體檢查；組織職工參加了寶塔河街辦第二屆社區運動會、湖北局第一屆乒乓球比賽；組織女職工到海南進行了慶“三八”旅游活動；春節前后慰問困難職工69戶、遺屬61戶，看望慰問住院職工14人次；舉辦了社區法律知識講座。上半年，公司榮獲“宜昌市綠化衛生先進單位”、“伍家崗區共駐共建工作先進單位”。
（七）、工作中存在的問題和不足
1、工程處清收以往工程款進展緩慢，有部分債權已經或可能變成壞帳，造成的后果：一是資產的損失，二是現金流緊張，三是債務清還無資金來源，內外均面臨巨大壓力。
2、公司管理費入不敷出，由于沒有硬性規定各單位上交指標，各經營單位上繳費用不積極，使公司各項管理費支出無來源，公司機關管理人員基本的績效工資也無法兌現。
3、勘探水平不高，整體效率低，鉆探施工技不如人的狀況沒有明顯改善，煤勘項目部仍沒有擺脫去年的困境，上半年造成了新的虧損。
4、各單位經濟發展不平衡，房地產公司、地勘處保持良好勢頭，工程處、金龍酒店經營形勢逐步好轉，煤勘項目部、工勘處效益不佳，特別是工勘處，在持續多年的平穩發展后，近年來經營形勢有下滑趨勢，如不及時扭轉，有可能成為我公司新的虧損點。
總的來說，公司上半年時間過半，完成任務指標過半，總體經營態勢良好，但存在的局部困難和問題也不容忽視，需要在下半年的工作中集中精力，逐一解決，以確保全年圓滿完成局下達的各項工作任務。
五、不穩定因素
（一）離退休職工94年工改時，部分地方津補貼未執行；兩年一晉級近兩次也沒有政策，但部分省份卻都執行了，造成職工心理不平衡。去年實施地方醫療保險后，由于認識上的差距，部分離退休同志有抵觸情緒。
（二）在職人員尤其是野外施工人員，由于項目工程款難以收回，含量工資兌不了現，部分有不滿情緒。
（三）職工住房欠帳多，相比另外兩個公司都在通過集資建房改善住房條件，職工有些怨言。職工房改時的近300萬元購房款被用于歸還職工集資，使職工現在的房屋維修、建房、住房補貼等均無資金來源。
在xx年的工作中，財務部作為公司的綜合職能部門，在市局黨組的領導下，在省局辦公室的關心幫助和具體指導下，轉變思想觀念，強化服務意識，提高自身素質和工作質量，努力圍繞中心任務開展工作，較好地發揮了職能作用，為行業的發展做出了應有的貢獻。下面總結一下一年來的工作：
一、職能發展
過去的一年，財務部在職能管理上向前邁出了一大步。
*、建立了成本費用明細分類目錄，使成本費用核算、預算合同管理，有了統一歸口的依據。
*、對會計報表進行梳理、格式作相應的調整，制訂了會計報表管理辦法。使會計報表更趨于管理的需要。
*、修改完善了會計結算單，推出了會計憑證管理辦法，為加強內部管理做好前期工作。
*、設置了資金預算管理表式及辦法，為公司進一步規范目標化管理、提高經營績效、統籌及高效地運用資金，鋪下了良好的基礎。
財務合同管理月總結
公司推出“財務、合同管理月活動”，說明公司領導對財務、合同管理工作的重視，同時也說明目前財務管理工作還達不到公司領導的要求。
為了使財務人員能充分地認識“財務、合同管理月活動”的重要性，財務總監姚總親自給財務部員工作動員，會上針對財務人員安于現狀、缺乏競爭意識和危機感，看問題、做事情缺少前瞻性，進行了一一剖析，同時提出財務部不是核算部，僅僅做好核算是不夠的，管理上不去，核算的再細也沒用，核算是基礎，管理是目的，所以，做好基礎工作的同時要提高管理意識，要求財務人員在思想上要高度重視財務管理。如對每一筆經濟業務的核算，在考慮核算要求的同時，還要考慮該項業務對公司的現在和將來在管理上和稅收政策上的影響問題，現在考慮不充分，以后出現紕漏就難以彌補。針對“財務、合同管理月活動”進行了工作布置。
*、根據房地產行業的特殊性結合公司管理要求對開發成本、期間費用的會計二級、三級明細科目進行梳理，并對明細科目作簡要說明，目的，一是統一核算口徑，保證數據歸集及分析對比前后的一致性;二是為了便利各責任單元責任人了解財務各數據的內容。這項工作本月已完成，并經姚總審核。目前進入貫徹實施階段。
*、配合目標責任制，對財務內部管理報表的格式及其內容進行再調整，目的，一是要符合財務管理的要求;二是要滿足責任單元責任人取值的要求及內部考核的要求。財務內部管理報表已經多次調整修改，建議集團公司對新調整的財務內部管理報表的格式及其內容進行一次認證，并于明確，作為一定時期內相對穩定的表式。
*、針對外地公司遠離集團公司，財務又獨立設立核算機構，為加強集團公司對外地公司的管理，保證核算的統一性、信息反饋的及時性，提出了與駐外地公司財務工作聯系要求。**月份與寧波公司財務進行交流，將財務核算要求、信息傳遞、對外報表的審批程序、上報集團公司的報表都進行了明確。
*、對各公司進行一次內部審計，目的，是對各公司經營狀況進行一次全面地了解，為今后財務管理做好基礎工作。
*、根據公司的要求對部門職責進行了修改，并制訂了部門考核標準。為了使會計核算工作規范化，重新提出《財務工作要求》，要求從基礎工作、會計核算、日常管理三方面提出，目的是打好基礎。內部開展規范化工作，從會計核算到檔案管理，從小處著手，全面開展，逐步完善財務的管理工作。
