時間：2023-05-31 09:56:55
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產公司經營狀況，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
【關鍵詞】 房地產行業 營運資金 流動性 營運能力
Abstract : Working capital is the largest capital of high liquidity in a company. The management state of a company mainly relys on the working capital .As the real estate industry is a typical capital-intensive industry, the amount of investment is large, the risk coefficient is high, capital turnover time is long, the supply chain is long, so that the operating capital management of real estate enterprises is particularly important . I chose 5 well-known enterprises in our country's real estate industry ,and I collect their financial data from 2009 to 2011 in this paper, so that I can analyze the working capital management in the entire real estate industry, and to provide certain reference for those medium and small real estate company.
Keywords : the real estate industry working capital liquidity operating capability
現如今，我國房地產已經發展成為一個較成熟的行業，但是在金融危機的一次洗禮之后，房地產已經不再有過去的高增長和高利潤。在多次的波動中，房地產行業的營運資金管理也備受關注。
1. 營運資金管理理論
1.1營運資金
本文將采用狹義上的營運資金即凈營運資金來進行分析。狹義上的營運資金是指營運資金的凈額，即是流動資產與流動負債的差。公司資產的流動性和償債能力可以用凈營運資金的狀況結合流動比率、速動比率 等來衡量。
1.2營運資金管理
營運資金管理是對公司流動資產和流動負債的管理。一個公司要想能夠正常的經營和運轉就必須有適量的營運資金作為支持。公司需要通過短期融資來獲得必要的流動資產。營運資金管理主要包括對數量和籌集方式兩個方面的管理，公司可以通過內部的資金轉換機制，使兩者達到最優組合。在管理中，我們要考慮該資產變現的時間以及變現的穩定程度。
1.3房地產行業營運資金管理
房地產行業營運資金管理是房地產財務管理的中心，是指房地產公司在開發、建設、銷售和管理活動中對營運資金的管理和控制。房地產開發，如住房、寫字樓、商業娛樂設施包括相應的基礎設施的建設，都需要有大量資金的投入。在前期的開發和建設階段，公司需要的資金最多，支出資金的回收期也很長。
房地產企業營運資金管理的目標是要提高資金的利用率和資金供應的有效性。房地產企業資金運作過程復雜、資金投入量大、回收期長，因而加強資金管理是保證房地產企業健康發展的重要環節。
2. 地產行業營運資金管理現狀
在此，我選擇了我國房地產行業較為領先的5家上市公司，并對它們從2009年至2011年底的利潤表、資產負債表、現金流量表等做了分析。這5家公司分別是萬科、保利、金地、榮盛以及北辰。在資產、負債結構分析中，我采用了算數平均法來計算整個行業的資產、負債情況。
2.1營運資金流動性分析
2.1.1流動資產結構分析
流動資產和非流動資產相比，它具有盈利能力差、風險小的特點。如果一個公司流動資產占資產總額的比重較大，說明公司的財務風險較小，盈利能力較低。
表1中，我們可以看出，我國的房地產行業的資產總額呈上升態勢。在房地產公司的資產中，流動資產的比重非常高，平均占到95%左右。可以看出，流動資產是房地產公司的血液。而在流動資產中，存貨占比最大，在70%左右，而且比重有上升的態勢。由于房地產行業的特殊性，存貨一般是指已竣工的房產、施工中的房產以及用于建造房屋所購置的鋼筋、水泥、板材等。但是，房屋的出售并不同于其他小商品的銷售，房屋的價值高，許多顧客還需要通過向銀行貸款來付清首付款。進入到后金融危機時代，為了減少行業內的泡沫，政府出臺了一系列的限購、提高存款準備金率的措施，這使得房地產公司的存貨的周轉更困難。公司積壓的存貨越多，資產整體的流動性就會變差。在流動資產中，應收款項也占了一定比重，大約在10%左右。而應收款項能否收回很大程度上由欠款公司的經營狀況決定。對于房地產公司來說，存貨和應收款項的流動性更類似于長期資產。可見，房地產公司只有15%左右的貨幣資金具有較強的流動性。
2.1.2流動負債結構分析
流動負債也稱短期負債，是指公司需在一個營業周期內償還的債務。流動負債的規模會影響一個公司短期的償債能力。
由表2，我們可以看出，房地產行業的負債規模很大。房地產是一個高投入，周轉慢的行業，一般的公司是不可能擁有那么多的自有資金，所以必須要采取負債的方式。而在房地產行業的負債中流動負債的比重較高，在70%左右，而且比重呈上漲趨勢。之所以房地產公司更傾向于流動負債是因為流動負債的成本要低于長期負債。進一步分析表2中的數據，我們可以看出，房地產公司預收賬款占流動負債的比重已經超過了50%。房地產公司先預收顧客的購房首付款，再對這些資金進行有效利用。預收賬款并不構成實際的償債壓力，而是會隨著項目結算轉化為公司的營業收入。但是能否及時、大量收到預付款項將由公司的銷售狀況決定，只有當公司銷售很景氣的時候，公司才會有可能收到大量的預付款，從而盤活現金。一旦房地產行業呈現下滑趨勢，公司的流動資產籌集將會受到影響。
2.1.3短期償債能力分析
速動比率是速凍資產與流動負債的比值，它可用來衡量流動資產中可以立即用于償還流動負債的能力大小。速凍資產是流動資產減去存貨的差額。
不同的行業存在不同的速動比率，所以速動比率應該是多少這個問題就沒有標準答案。房地產行業具有存貨占比大的特點，存貨又存在銷售及壓價的風險，因此房地產行業的速動比率比流動比率更具有參考價值。
經驗認為，理想的速動比率應該是l。如果公司的速動比率低于1，則會被認為短期償債能力偏低，但這也僅是一般的觀點。
我國的房地產市場從2009年中旬起開始回溫，銷售比較順暢，量價齊升，大量現金回流，速動比例較2008年有大幅度的上升。根據前幾年的財務數據可知，像萬科的速凍比率就由20O8年的0.143迅速上升至2009年的0.59。但是由于20l0年5月開始，市場行情出現回落,速動比率較2009年有所下降。2011年5家公司的速動比率都有所下降，大概維持在0.4。
2.2營運資金營運能力分析
2.2.1現金管理分析
狹義的現金僅指庫存現金。廣義的現金則還包括各種現金等價物，如有價證券、銀行存款和在途資金。如果沒有足量的現金作為保證，就很可能使得公司資金周轉困難，無法繼續經營。但是，如果持有的現金過量，公司也會受到損失，因為現金是一種產生極少收益的資產，過多的持有貨幣，會存在機會成本的問題。在此我們選擇廣義上的現金含義。
由表4可以看出，保利和榮盛的現金周轉天數逐年降低，說明這兩家公司的現金的管理有好轉。而其余三家公司的貨幣資金周轉天數有波動，說明這些公司的貨幣資金的管理還沒有完全可控，不定因素還會影響公司的管理，其中，金地和北辰的貨幣資金周轉天數在270天左右，說明它們的資金的周轉比較緩慢。
2.2.2應收賬款管理分析
應收賬款是企業在經營中，由于銷售、提供勞務等原因，應向購貨方或接受勞務者收取的款項以及代墊的費用等。公司提供信用業務，雖然可以為公司帶來一定的收益，但同時也會付出代價，如出現拖欠貨款，應收賬款回收難的風險等。在房地產行業，應收賬款相對資產而言比較少，這是由行業的特點決定的。房地產行業為現金交易，預收款項是他們主要的收入來源。
由表5可以看出，金地對應收賬款的管理比較好，其應收賬款的周轉天數維持在40天以內，而且周轉速度逐年加快，2011年其周轉天數只有12天，這個數據讓許多公司都望塵莫及。而其他四家公司應收賬款的周轉天數都較大，且呈逐年遞增狀態。萬科在2011年應收賬款的周轉天數達到780，超過了兩年。可見，萬科在日常經營活動中應收賬款的管理存在問題。保利也有類似的狀況。為了提高資產的流動性，公司應加快應收賬款的回收。雖說較高的應收賬款周轉率能說明公司收款變現能力強，但是這一指標也應該控制在一定限度內。
2.2.3存貨管理分析
房地產行業中，占流動資產比例最大的即為存貨。而存貨中，除了原材料、低值易耗品及少量已經開發完成的房屋外，很大一部分是準備開發和正在建設中的土地和房屋。
由表6可以看出，房地產行業的存貨周轉速度比較慢，存貨最少的也需要2.5年才能變現為貨幣資金。最高的北辰，在2011年，存貨周轉天數為3000，即8.2年，說明北辰的已竣工房屋的銷售狀況很不理想。普遍來看，存貨周轉都需要4年多，而且周轉的速度逐年減慢，也說明了房地產行業競爭的激烈性。存貨的管理將影響到公司整體資金的周轉和變現，影響到公司的盈利和還貸能力。
3. 地產企業營運資金管理問題
通過以上數據的分析，再結合房地產行業的整體背景，我們可以看出，房地產行業營運資金的管理還存在以下問題：
3.1存貨多
通過上面的數據分析，我們可以看出，房地產行業公司普遍存在存貨較多的問題。在房地產行業，存貨主要指未開發的土地、在建的樓盤和建完的房屋。存貨的多少直接受房地產行業的銷售情況的影響。由于從2009年底開始，房地產市場一直呈下調趨勢，銷售的不暢直接導致公司存貨的堆積，再加上有些公司為了戰略擴張不斷增加儲備，又加重了這種情況。對于房地產公司來說，存貨是公司未來發展的保障，但也是風險的主要來源。
3.2負債比例高
通過對負債結構的分析，我們可看出，房地產行業的資產負債率較高。由于我國對房地產企業進行股權融資和IP0的條件較多、較嚴，而且單個公司不可能完全依靠自有資金來進行發展，因此許多企業都選擇從銀行進行融資，這便導致了房地產行業過高的負債率。而較高的債務率會使企業承擔較大的財務壓力和風險。
3.3償債能力弱
房地產行業近三年來公司的資產變現能力在下降，資產的流動性不斷降低，速凍比率大幅下降，這是由公司存貨所占的比例不斷增加所造成的。公司的銷售環節出了問題，資金被套，就極有可能造成公司短期債務的償還能力受到影響。所以房地產公司就應該及時的采取相關措施促進商品的銷售，盤活現金，從而逐步增強公司的償債能力。
3.4資產營運效率低
通過對營運資金營運能力的分析，我們看出房地產行業資金的營運效率較低，周轉時間較長。在交易過程中，對于公司出現的應收款項的收回，許多公司還存在問題。賒銷方式、條款并沒有全面地考慮到資金回收的問題。而對于資產中占比最大的存貨來說，隨著房地產行業市場的下調，銷售的不通暢，存貨的周轉變得更慢，有的企業存貨周轉達到7、8年的時間，這有點令人毛骨悚然，所以房地產行業的經營者一定要重視效率問題。
結束語
房地產行業是一個對經濟狀況反應極為靈敏的行業，它的興衰也能預示出宏觀經濟的走向。而房地產行業的營運資金之于房地產行業，就好像房地產行業之于宏觀經濟，營運資金的管理狀況即能顯示出房地產行業發展的態勢。因此只有加強資金的籌集、采取多渠道融資、提高資金管理水平才能保證房地產企業的正常運營和項目的順利開發，才能使我國國民經濟的基本承載體——房地產行業蒸蒸日上。
參考文獻：
[1] 張先治.財務分析（第3版）[M].大連：東北財經大學出版社，2008.
[2] 姚海鑫.財務管理（第1版）[M].北京：清華大學出版社，2007.
[3] 趙建鳳.電力、煤氣及水的生產和供應業上市公司營運資金管理研究[J].生產力研究，2011(10).
[4] 王建亭.關于我國企業營運資金管理的探討[J].企業導報，2011(9).
[5] 邵芬芬.企業營運資金管理評價指標研究[N].中南財經政法大學研究生學報，2011(5).
[6] 王新平，吳艷文.商業上市公司營運資金管理策略分析[J].財會月刊，2010(7).
[7] 秦書亞，李小娜.面向供應鏈的營運資金管理策略[J].財務與會計，2011(5).
[8] 王竹泉，劉文靜，王興河，張欣怡，楊麗霏.中國上市公司營運資金管理[J].會計研究，2009(9).
[9] 郭曉莎，呂素萍.蘇寧電器營運資金管理案例分析[J].財務與會計，2011(5).
[10] 左曉惠.營運資金管理績效分析--以四川長虹為例[J].財會通訊，2011(6).
[11] 王曉琪.淺談房地產行業營運資金管理[J].財會月刊，2011(2).
[12] 中國房地產融資策略研究報告（2009年）[R].北京：中國人民銀行，2010.
[13] 2010中國房地產金融報告[R].北京：中國人民銀行，2011.
[14] 吳嬋君，虞曉芬.美國房地產投資信托基金的運作經驗及其借鑒意義[J].南方地產，2003（8）.
[15] 徐愛玲.從財務角度透析保利地產發展模式[D].廈門大學，2009.
[16] 王穎慧.哈佛分析框架下的我國房地產上市企業財務分析--基于萬科財務數據[D].對外經濟貿易大學，2010.
[17] 蔣南.HN房地產公司財務戰略實施方案分析[D].西南財經大學，2007.
[18] 楊技.房地產上市公司營運資金結構與企業績效相關性的實證研究[N].重慶教育學院學報，2009.
[19] Robert N. Anthony, David F. Hawkins,
Kenneth A. Merchant .Accounting Text and Cases.2009.
[20] EugeneF.Brigham and Michael C.
Ehrhardt.Financial Management:Theory and Practice.2005.
(一)變量設計
1.被解釋變量—財務風險。
基于我國證券市場不完善的現狀，我們選擇用樣本企業的Z-score指數①來衡量企業財務風險。本文所用的Z-score模型公式為:Z=1.2×營運資金/總資產+1.4×留存收益/總資產+3.3×息稅前利潤/總資產+0.6股票總市值/負債賬面價值+0.999×銷售收入/總資產
2.解釋變量與控制變量。
解釋變量為公司治理和宏觀調控。公司治理選取股權特征、董事會特征、高管激勵和“三會”會議情況等4個方面共7個變量來考察其對我國房地產上市公司財務風險的影響。根據當前我國政府宏觀調控情況，設置虛擬變量，宏觀經濟政策從緊取0，適中取1，適度寬松取2。此外，為了控制其他可能對我國上市房地產公司財務風險產生影響的因素，選取了企業規模、資產負債率和成長性等三個控制變量。
(二)模型構建
通過借鑒前人研究方法，根據房地產上市公司實際情況，本文構建多元回歸模型來分析我國房地產企業的宏觀調控、公司治理與財務風險的關系。
(三)數據來源
本文選取深市、滬市上市的房地產行業為原始樣本，選取2003—2012年共10年為研究期間。在原始樣本的基礎上進行了如下幾個方面的處理:一是剔除在2003年以前未上市的樣本;二是剔除無主營業務收入、總資產為零或所有者權益為負的公司，這些公司基本上處于資不抵債、重組等狀態，缺乏持續經營能力，可能影響研究結論的說服力;三是剔除財務數據缺失嚴重的公司。最后共獲得127個樣本，共1270個觀測值。
二、實證分析
(一)描述性統計分析
報告了本文主要變量的描述性統計。從表中我們可以看出:其一，按照阿爾特曼教授關于財務風險的臨界判別值來劃分，有超過一半的公司值小于1.4514(中位數)，這些公司存在較大的破產風險，財務危機較為嚴重。我國房地產公司財務風險的Z值平均為1.88，處于財務風險狀況的“灰色地帶”①，說明我國上市的房地產公司整體財務狀況不是很好;最小值為－67.5664，最大值為35.1331，各公司財務風險狀況相差比較大。其二，股權集中度(HHI5)，極值差距十分明顯，最小值84.3335，最大值7997.79，這表示我國房地產公司股份分配方式各不相同，這與我國房地產企業股權分配方式的現狀相符。其三，董事會規模大小方面，大部分公司董事會規模為9人。其四，在高管激勵機制方面，我國房地產上市公司高管持股情況較差，超過一半的公司高管未持股，股份激勵這種方式對高級管理人員的激勵作用在中國上市房地產公司的生產經營過程中沒有受到重視。而在高管的薪酬上面，各個公司高管薪酬差距較大，三大高管薪酬總和的自然對數跨度從4.4594～7.4869之間，有部分公司高管薪酬很低，有的卻很高。
(二)實證結果及分析
在進行相關性分析之前首先進行了相關系數檢驗，結果表明財務風險與公司治理結構的相關系數均顯著，并且各自變量間的相關系數值較小。另外還采用方差膨脹因子法進行了自變量間的多重共線性診斷，檢驗結果顯示模型中各變量的容忍度均大于方差，所以自變量間的共線性并不嚴重，限于篇幅沒有報告相關系數檢驗和共線性診斷結果。
1.公司內部治理與財務風險的回歸分析。
本文以財務風險(Z)為被解釋變量設置了4個模型，使用式(1)分別檢驗股權特征、董事會特征、高管激勵以及“三會”會議情況對財務風險的影響，結果見下頁表3。模型Ⅰ檢驗了股權特征對財務風險的影響，股權集中度(HHI5)符號為正，且在5%的水平下顯著，即提高股權集中度，有利于降低房地產上市公司的財務風險，因為在宏觀調控政策頻繁變動的市場環境下，加大第一大股東的持股比例有利于集中決策，規避財務風險;股權制衡度(EBD)符號為負，說明房地產企業降低股權制衡度，對降低企業財務風險有正向影響，但效果不顯著;模型Ⅱ檢驗了董事會特征對財務風險的影響，董事會規模(BDSIZE)符號為正，且在5%水平下顯著，即擴大董事會規模，尤其是增加獨立董事人數，將有利于降低上市房地產公司財務風險;模型Ⅲ檢驗了高管薪酬對財務風險的影響，回歸結果高管薪酬(SALARY)符號為正，且在1%水平下顯著，即高管薪酬越高，上市房地產公司財務風險越小。模型Ⅳ檢驗了“三會”會議情況對財務風險的影響，在每年召開股東大會會議次數(GTIME)方面，符號為正，且在5%的水平下顯著，即每年召開的股東大會召開次數越多，上市房地產公司財務風險越小;每年召開董事會會議次數(DTIME)符號為正，說明我國房地產企業召開董事會次數有利于降低企業的財務風險，但效果不顯著;每年召開監事會會議次數(JTIME)方面，符號為正，且在1%的水平下顯著，即每年召開監事會會議次數越多，監事會成員行使監事權利，履行其職責情況越好，能有效降低財務風險水平。
2.宏觀調控、公司治理與財務風險的多元回歸分析。
結合上述分析，本文以宏觀調控政策、房地產企業股權結構、董事會特征、高管薪酬以及“三會”會議情況為解釋變量，財務風險水平為被解釋變量，對式(2)進行逐步回歸，通過固定效應檢驗得到結果。宏觀調控政策(MCP)符號為負，且在5%水平下顯著，通過實際數據驗證了宏觀調控政策與財務風險之間呈顯著的負相關關系。中國經濟改革開放后30多年的快速發展為房地產企業提供一個良好的發展環境，寬松的宏觀調控政策會使房地產企業不斷擴張發展，單純依靠土地和資金資源粗放型發展，幾乎不計后果地增加企業資產負債率，一旦市場環境發生重大改變就會使很多企業無法適應，無法正常運營甚至破產;相反，近些年來隨著我國房地產泡沫不斷出現，政府加大對房地產行業的宏觀調控力度，這些不斷趨緊的調控政策會影響房地產企業的投資決策，房地產企業一般會選擇謹慎投資，進行科學理性地投資，從而降低企業財務風險。
3.宏觀調控對“三會”會議情況與財務風險的調節效應回歸結果。
綜合以上分析，本文將宏觀調控政策作為調節變量引入，以財務風險水平作為被解釋變量，各企業全年召開三會情況即每年召開股東大會次數、每年召開董事會會議次數以及每年召開監事會會議次數作為解釋變量，對式(3)進行逐步回歸，模型Ⅰ是控制變量的回歸結果，模型Ⅱ、Ⅲ和Ⅳ是在控制變量的基礎上加入宏觀調控政策與公司治理中會議情況的交叉變量的檢驗結果，報告了樣本公司宏觀調控政策對公司治理中會議情況與財務風險關系的調節效應，即方程(3)的回歸結果。模型I的檢驗結果顯示，增加公司規模和成長性，有利于降低企業的財務風險;而資產負債率與企業的財務風險呈顯著的負向關系，說明我國房地產上市公司不改善公司財務狀況，將會顯著提高企業的財務風險水平。當加入宏觀調控政策變量與公司治理中會議情況的交叉變量后，公司規模和公司成長性仍然具有較強的解釋能力。模型Ⅱ的交互項系數為－0.0524，且在10%水平下顯著，說明宏觀調控政策負向調節股東大會次數和財務風險之間的關系，即在宏觀調控政策越緊，每年召開股東大會次數對公司財務風險的影響力增強，增加召開股東大會次數越有利于降低企業的財務風險。模型Ⅲ交互項沒有通過檢驗，說明宏觀調控政策對董事會會議次數和財務風險之間沒有顯著調節效應，其原因可能是董事會成員以及其下設機構沒有發揮其應有的專業技能水平，其作用不明顯。模型Ⅳ交互項回歸系數為－0.0718，在1%水平下顯著，表明宏觀調控政策負向調節監事會會議次數和財務風險之間的關系，即宏觀調控政策越緊，監事會會議次數對財務風險的影響越強，即每年召開監事會次數越多，越有利于降低公司財務風險，其原因可能是宏觀調控政策從緊，監事會成員也加大對公司運營狀況的監管，公司管理人員會選擇謹慎投資，能有效減小公司財務風險。
三、結論與建議
[關鍵詞] 房地產 因子分析 財務指標 MINITAB
一，因子分析簡介
多元統計分析處理的是多變量問題。在實際問題中，變量之間可能存在一定的相關性，因此，多變量中可能存在信息的重疊。因子分析就是一種降維、簡化數據的技術。它通過研究眾多變量之間的內部依賴關系，并用少數幾個“抽象”的變量來表示其基本的數據結構。這幾個抽象的變量被稱作“因子”，能反映原來眾多變量的主要信息。因子分析是一種通過顯在變量測評潛在變量，通過具體指標測評抽象因子的統計分析方法。
因子分析的數學模型可簡單表示為：Z=AF+CU，其中A稱為因子載荷矩陣,Z為
m×1m×p p×1 m×m m×1
可能存在相關關系的變量，F代表獨立的公共因子，CU為特殊因子。上式需要滿足幾個基本假設條件：
(1)Pm.
(2)COV(F,U)=0,即F與U不相關。
(3)E(F)＝0 COV(F)=(1…1)p×p=Ip,即F1，…，Fp不相關，且方差皆為1，均值皆為0。
(4)E(U)=0COV(U)=Im,即U1，…Um不相關，且都是標準化的變量，假定Z1,…Zm也是標準化的，但并不相互獨立。
二、房地產公司財務指標因子模型構建
1.樣本選取。本文選取2007年深,滬兩市證券交易所30家房地產公司的9個主要財務指標數據進行分析。
2.將數據降維，確定主因子。進行因子分析，根據因子分析所得到的9個公因子總方差中，選取三個主要因子來反映原始數據的信息，累積貢獻率達到87.7%
3.建立因子載荷矩陣。為了更好的對所選公共因子賦予更好的經濟解釋，對提取的三個主變量建立因子載荷矩陣，使其更具代表性。對原始因子載荷進行方差極大正交旋轉，使因子載荷系數的取值更接近0和1。結果如下表所示：
三、方案結果分析
從上表給出旋轉后的因子載荷陣可以看出，經過旋轉后的載荷系數已經明顯的兩極分化了。第一個公共因子在指標營業利潤率(X3)、凈利潤率(X4)、速動比率(X7)、成本費用利潤率(X8)、營業收入利潤率(X9)上有較大載荷，說明這五個指標有較強的相關性，可以歸為一類，從財務指標類型來看這五個指標屬于公司成長能力指標，因此命名為“成長因子”；第二個公共因子在指標銷售毛利率(X2)、流動比率(X6)上有較大載荷，命名為“變現因子”；第三個公共因子在指標每股收益（X1）、凈資產收益率(X5)上有較大載荷，命名為“獲利因子”。通過因子分值系數矩陣，根據表中的因子得分系數和原始變量的標準化值就可以計算各因子的得分。本文因子得分表達式可以寫成：
F1＝-0.094X1-0.097X2+0.223X3+0.239X4+0.013X5-0.120X6+0.200X7+0.231X8+0.237X9
F2＝0.198X1+0.525X2-0.045X3-0.139X4-0.178X5+0.595X6+0.034X7-0.050X8-0.053X9
F3＝-0.498X1-0.033X2-0.045X3-0.082X4-0.540X5-0.072X6+0.221X7-0.008X8+0.027X9
【關鍵詞】房地產上市公司；盈余管理；動因；對策
隨著我國城市化進程的不斷推進，房地產行業已成為一個高風險高收益的行業，受到越來越多的投資者的關注和青睞，其盈余信息的真實可靠性對于相關利益者變得尤為重要，然而隨著我國證券市場的發展，上市公司的盈余管理現象日漸嚴重，房地產行業更是如此。鑒于盈余管理在房地產上市公司的出現增加了其盈余信息的不確定性，我們有必要揭示出房地產上市公司的盈余管理行為，并提出有效的改善措施。
一、房地產上市公司行業特征與盈余管理內涵
房地產上市公司是指從事房地產開發、經營、管理和服務活動，并以營利為目的進行自主經營、獨立核算的經濟組織。其經營業務具有項目成本高、周轉期長、風險大以及易受國家相關政策影響等特征。正是因為其投資規模大、回收期長且資金大量來自于信貸，所以房地產上市公司的資產負債率較高，需要承擔較高的財務風險。
盈余管理是上市公司管理層在規劃交易和編制財務報告時，利用自身的信息優勢和會計準則的不完善，對以經營業績為基礎的會計信息進行加工，以影響會計信息使用者對上市公司經營業績的理解及決策，進而在證券市場、銀行信貸、報酬激勵等方面取得一定利益的會計行為。盈余管理行為改變了收入費用在不同會計期間的分配，把相當長時期內的盈余在各個會計期間進行再分配，雖不會改變上市公司真實的現金流和盈余，但在短期內不僅會影響上市公司的會計盈余數據，還會影響到企業價值的評估。
二、房地產上市公司盈余管理的動因
（一）債務融資動因
房地產上市公司所開發項目的投資金額一般都會達到億元以上，并且我國的房地產企業的資金來源普遍以銀行貸款為主，房地產上市公司對銀行的依賴很大。另外，隨著我國金融制度的不斷完善，銀行等金融機構在向外提供貸款時對企業的限制條件也越來越多，這些金融機構會看重企業的償債能力和貸款的風險程度，所以當房地產公司需要貸款時，必須提供企業財務報表以分析企業的經營狀況和償債能力。因此，一些房地產公司特別是一些財務狀況不佳的公司急需資金時不得不進行盈余管理，通過各種手段改進公司的財務數據以獲得金融機構的貸款。
（二）上市融資動因
由于我國企業眾多、資本市場容量有限，企業能否上市受到越來越多的限制條件的制約，如限制上市企業數量，限制最低盈余要求等。一些房地產公司為符合上市條件，取得上市資格，經常會通過盈余管理活動來影響短期經營業績，從而達到企業上市的要求。
（三）節約稅費動因
企業所得稅是國內外企業實施盈余管理活動的一個較為顯著的因素，同樣房地產企業也會出于此原因對盈余進行操縱。較高的稅費會導致公司有較多的現金流出，為了減少現金流出、降低公司的稅負，公司一般會在會計報告當期以及以后各會計期間都盡可能的降低報告盈余。另外，我國現行的稅法及相關法律仍存在一些缺陷，稅收優惠政策大量存在，稅法相關規定與新的會計準則不統一，這些使得一些房地產上市公司極易產生為節約稅負而進行盈余管理的活動。
（四）外部監管缺失動因
監管部門未能有效地對房地產上市公司的信息披露進行有效的監管，使得部分企業可以依靠政府的行政權力進入資本市場，導致市場的資源配置功能失效。另一方面，我國的注冊會計師缺乏獨立性，專業技能良莠不齊，缺少對注冊會計師審計工作進行專門獨立監管的部門，從而導致一些注冊會計師出具的會計報告審計意見缺乏公允，為企業的盈余管理活動提供了庇護。
（五）政治成本動因
政治成本是指某些公司面臨著與會計數據明顯正相關的嚴格管制和監控。當企業的財務成果高于或低于某一界限時，就會招致嚴厲的政策限制，進而影響企業的正常經營活動，企業面臨的政治成本越大，管理者越有可能調整當期的報告盈余，特別對一些戰略性產業、壟斷性公司、特大型企業，房地產上市公司就是其中的一種，當其報告的盈余較高時，會引起媒體或者消費者的注意，政府迫于輿論壓力，往往會采取一些更嚴厲的措施對這些企業進行管制或讓其負擔更多的社會責任。為了避免發生政治成本，管理者往往通過盈余管理活動設法降低報告盈余，以非暴利的形象出現在社會公眾面前。另外，許多民營企業因為害怕“樹大招風”而減少報告盈余，與之相反，國有企業則出于不同的目的，往往會調高報告盈余來撈取政治資本。
三、房地產上市公司盈余管理的手段
基于房地產行業特殊的財務特征如預收賬款科目的結轉手段、更具波動性的存貨價值等，為房地產上市公司從事盈余管理提供了更多便利。
（一）通過調節收入進行盈余管理
1.房地產上市公司一般實行預售制度，預售取得的價款應該在開發房屋竣工驗收并辦理移交手續后確認為銷售收入，而房地產上市公司往往以商品房未辦理竣工決算為由將預售價款長期掛賬，從而達到操縱盈余的目的。房地產上市公司的代建銷售會通過對完工進度的調整來間接影響當期確認經營收入的數值。一些人為的調節還會導致同一種計算方法算出不同的結果，因此房地產上市公司會選擇有利于調節當期利潤的方法來計算完工百分比。
2.房地產上市公司除了自行開發業務外，還經營合資開發、委托代建、代售商品房出租等業務，這些業務不受國家規劃制約，隱蔽性很強，是房地產上市公司小金庫的重要來源。
3.房地產上市公司開發的商品房在代售期間可用于出租，出租房在進入市場之前常常需要發生改裝修復支出，而公司在出租房屋時，往往不按規定進行商品房的銷售核算，而是將出租房屋獲得的收入直接沖減改裝修復費用，進而虛減收入。
（二）通過調節成本、費用進行盈余管理
1.房地產上市公司往往將自建自用的辦公用房、職工宿舍的開發成本和代建房屋、代建工程的成本計入商品房開發成本中；此外，還會通過虛報土地征用補償費、虛報勘察設計費、虛報工程決算等方式，虛增商品房開發成本和經營成本。
2.房地產上市公司在開發費用和財務費用之間分攤開發項目的借款費用時，并不是按照固定的計算方法分攤，而是根據自身目的分攤，調劑當期利潤；另外借款費用在個開發項目中的分攤也是隨意分攤，而借款費用的歸集對房地產上市公司的成本計算的影響不容忽視，因此人為的隨意分攤借款費用的結果必然扭曲各開發項目的成本。
3.房地產上市公司在辦理商品房竣工決算時，對于尚未完工、不能有償轉讓的公共配套設施，通常采用預提配套實施費的辦法，將其計入開發商品的成本中去，而預提的標準由房地產上市公司自行確定，這就使得企業為了加大開發產品的成本而根據自己的需要隨意確定配套實施費的提取標準。
關鍵詞：資本結構上市公司房地產業財務杠桿
作者簡介：
陳勝權(1968-)，男，江蘇江都人，江蘇技術師范學院經濟管理學院副教授
一、房地產行業資本結構的影響因素
資本結構是指公司長期資本(長期負債、優先股、普通股)的構成及其比例關系，通常用資產負債率來衡量。企業資本結構是由企業采用的各種籌資方式籌集資本而形成的，是企業籌資結構的核心問題。房地產業是資金高度密集性行業，開發房地產項目所占用的資金非常龐大，如果不能借助于各種融資手段，開發商將很難進行，同時房地產開發融資方式的優劣，直接影響著融資成本的太小，關系到財務風險的大小及公司效益的好壞。房地產資金市場按期限長短劃分，可分為貨幣市場(短期)和長期資金市場。貨幣市場一般包括貸款市場和貼現市場；長期資金市場又稱為資本市場或證券市場，主要是向市場公開發行股票及債券等有價證券。房地產行業的融資包括企業內部融資和企業外部融資兩部分。關于資本結構影響因素的實證研究，影響最大的是SheridanTitman和RobertWessels(1998年)，作者認為影響資本結構的企業特征方面的因素主要有獲利能力、公司規模、資產擔保價值、成長性、非負債稅盾等。我國國內研究結果大多表明，獲利能力對資本結構有顯著的影響(負相關)。這說明房地產業獲利能力越強，其內部積累能力也就越強，企業就可以通過內部融資來滿足要求，當內部資金不足時才考慮負債融資，所以高獲利負債企業一般負債較少。公司規模、資產擔保價值、成長性對資本結構的影響不是很顯著；而非負債稅盾，即折舊這類雖非負債但同樣具有抵稅作用的因素，其與負債比率負相關，企業實際折舊率越高，稅盾越大，企業負債越低，因為折舊與負債的節稅利益是可以相互替代的，當公司有較好的折舊免稅措施時(如實行加速折舊等)，負債免稅的動機便會削弱。
二、房地產行業資本結構實證分析
(一)樣本選擇本文選取房地產行業上市A股公司；數據區間為2003-2005年；剔除sT、PT公司，這些公司或財務狀況異常或已連續虧損兩年以上，最終得到樣本公司共計為27家。如(表1)、(表2)、(表3)所示。
(二)個股資本結構相關分析經過計算樣本公司3年的平均資產負債率，可以得出新黃浦平均資產負債率最低，先鋒股股份平均資產負債率最高。從積極的角度看，新黃浦的資產負債率普遍偏低，表明公司的財務成本較低，風險較小，償債能力強，經營較為穩健，對于投資行為的態度比較慎重。據對該公司近年經營狀況的分析：一方面是由于新黃浦近幾年的主營業務收人大多來自存量房產銷售，沒有開發新項目；另一個方面公司對資產結構進行了大的調整，剝離了效益不佳的三家公司股權，使應收款項和資產負債率大幅下降，財務狀況得到明顯改善。但也有專業人士認為，資產負債率的普遍偏低說明企業的經營趨于謹慎。從會計的角度來看，如果資產負債率過低則表明企業的經營非常保守或對于所處行業的發展前景并不看好。先鋒股份資產負債率偏高的原因在于：一方面先鋒股份是為控股子公司提供的較高的擔保，以及將資金直接或間接的提供給控股股東及其他關聯方使用。另一方面先鋒股份只是家總股本9200萬、凈資產3億多的小公司，由于收購了萬置房產和新新家園，同時承接了總投資高達20多億的兩個大項目，總資產從4個億擴大到16個億，資產負債率一度超過80％。當然，目前房地產行業形勢還是較好的，但一旦形勢發生變化，依靠增加負債支撐起來的房地產股，則存在較大的風險。
(三)行業整體資本結構分析以下從資產負債率、融資順序、負債融資及優先股籌資等方面進行分析。
(1)資產負債率相關分析。從近幾年數據來看，房地產行業的資產負債率一直居高不下，2003年的行業均值56．99％，2004年的行業均值59．27％，2005年的行業均值59．28％，行業平均資產負債率呈遞增趨勢。而其它行業的平均資產負債率均在40％~50％，這說明房地產行業大部分資金依賴于負債，這與其行業自身特征一致。我國房地產企業普遍存在資金實力不足問題，資金大部分來源于銀行貸款、定金及預收款以及外部資金投入，自有資金很少。這使得我國房地產企業過度依賴于貸款和預收款，造成了資產負債率偏高的現象。
(2)融資順序相關分析。從上述表中可以看出，近年來房地產業上市公司的籌資結構相當不合理。現代資本結構理論和成熟市場經濟國家的融資實踐都表明，從公司融資成本的角度看，企業在需要資金時一般遵循的融資順序是先考慮內源融資，其次才是外源融資。在外源融資中首先是債務融資，其次才是股權融資。發達國家的企業，債務融資始終占據其外部資金來源的第一位。然而考察我國房地產業上市公司的資本結構，不難發現在融資決策上明顯偏好于股權融資，非上市公司偏好于爭取上市募股融資，上市公司則偏好于配股和增發新股。這與國外企業融資決策次序“內部融資一債務融資一股權融資”相背離，也與現代資本結構理論相背離。造成這種現象的原因是與我國企業制度的轉型密切相關的，我國房地產類上市公司基本上是由國有企業改制而成的，由于公司治理結構的種種缺陷，對經理階層的激勵約束機制不完善，企業實際上很難將“股東財富最大化”作為經營目標。因此，在融資方式的選擇上，融資成本并不是其考慮重點。上市公司的經營宗旨，是為股東利益提供最大的回報，即長期資凈資產收益率最大化。而企業債務融資與股權融資的成本是不一樣的，當企業經營狀況良好，資金利潤率大于負債利潤率時，正是其充分利用財務杠桿的最佳期時機，企業應通過發行大量債券或借款來擴充資本總額。這是因為負債的利息一般低于普通股和優先股股利，資金成本最低，而且借款利息計入財務費用具有稅收抵扣作用，而股權融資需付出比這高很多的資金成本，所以說在大多數情況下債務融資都應比股權融資有利。
(3)負債融資相關分析。由于負債利率固定，財務杠桿作用較大，現代企業行業內的長期負債絕大多數為長期借款。從選取的27家樣本看，沒有一家公司采取發行債券的方式籌集資金，這是由于上市公司進行股權融資和債務融資的成功率不同。長期以來，我國股票市場存在著“賣方市場”和“賺錢效應”等現象，而債務融資則由于20世紀90年代初企業濫集資導致整個社會融資環境被破壞，一直為社會大眾所不信任。除非由國家信用擔保或確實是效益良好的大型國有公司，一般公司要發行債券是很難成功的。而且我國債券市場一直存在著一定程度的抑制現象，債券的流動性不足也是其中的原因。因此，我國金融市場發展不平衡，尤其是對債券市場發展
的種種限制，是我國上市公司不偏好債券融資的主要原因之一。
房地產業行業風險較大，但成長性較好，主營業務增長顯著，存在較多的增產機會。但從2003~2005年數據中明顯可以看出該行業資金短缺，內源融資遠不能滿足投資需求，從其融資方式看，更傾向于短期負債，大多公司資產負債率高于50％，但長期負債的額度卻不是很高，少數幾家公司甚至為O，這與理論相悖。一般來講，長期負債主要滿足企業長期資金的需求，即使在采用激進性籌資政策的企業，也是以流動負債來滿足部分長期資金的需求。然而我國房地產上市公司長期以來一直存在長期負債遠低于流動負債的現象，該行業大部分債務是以短期負債的形式存在著的，即長期負債短期化。短期負債融資雖然具有籌資速度快、容易取得、成本較低的優點，但短期償債的償還要求更容易使企業陷入資金匱乏危機。
(4)優先股籌資相關分析。在27家上市公司中沒有一家公司采用優先股籌資，優先股的主要優點是投資風險較小而收益較有保障，應當比普通股更加容易籌集到資金。盡管我國的上市公司沒有發行過優先股，面對不斷下跌和間或反彈的股市，上市公司如能發行一定數量的優先股，一定會受到投資者的歡迎。
(四)資本結構財務杠桿效應的現狀分析資本結構的財務杠桿效應，是指企業通過對資本結構中負債比例的選擇而對權益資本利潤率的影響。20世紀50年代末MM理論認為，有負債公司的權益成本等于無負債公司的權益成本加上風險報酬，而風險報酬的多少視負債融資程度和公司所得稅率大小而定。當總資產息稅前利潤率大于負債利率時，企業適當運用財務杠桿，可以使企業不增加權益資本投資的情況下，提高每股普通股的利潤額，這就是財務杠桿產生的正效應；當總資產息稅前利潤率小于負債利率時，財務杠桿的作用恰恰相反，會使股東實際的收益率低于企業的投資利潤率，侵蝕股東權益，甚至還有可能出現財務危機，這就是財務杠桿產生的負效應。當總資產權益資本凈利潤率等于負債利率時，由于借入的資金無增值，企業如果不盡快地采取措施來扭轉這種局面，財務杠桿也會產生負效應。由此可見，財務杠桿的基本原理，是在一定時期企業長期占有負債和企業支出債務成本既定的情況下，企業經營利潤的增減，會使每元經營利潤所負擔的債務成本發生變化，并使每股普通股也相應發生增減，它是企業財務活動中的一種規律性。在企業財務管理活動中，正確地認識和利用這一規律，有利于做出正確的舉債經營決策，提高權益資本凈利潤率，降低財務風險。
根據對房地產上市公司2003-2005年度的會計報告分析計算表明(見表4)：從整體上看，目前我國房地產上市公司的平均息稅前利潤率為5％左右，均小于當年的銀行一年貸款利率。所以央行121號文件，以嚴格房地產公司的貸款條件、控制房貸風險是有針對性的。從各房地產上市公司3年的情況來看，存在著資產負債率過高或過低的不合理現象。在27家樣本公司中，息稅前利潤率大于目前商業銀行貸款利率的公司僅占30－40％，但其中資產負債率在50％以下的公司卻占50％多；息稅前利潤率小于目前商業銀行年貸款利率的公司占58．82％-66．67％，其中資產負債率在50％以上的公司卻超過了50％。由上述分析可見，目前我國絕大多數上市公司資本結構的財務杠桿效應處于不合理狀態，明顯地存在以下問題：一是在盈利水平較高的情況下，忽視了通過借入資金來提高權益資本的獲利能力，從而喪失了可能獲得的財務杠桿利益；二是在盈利水平較低的情況下，卻不考慮使用負債資本的風險而保持較高的負債水平，從而造成了財務杠桿損失。
(五)最優負債比率的確定近年來發現，企業資產負債率與企業的經營業績之間存在著一定的相關性，企業資產負債率的高低反映了企業利用財務杠桿的程度，同時也體現企業財務管理水平。資產負債率過低或過高均不利于企業形成最優資產．負債結構，不利于企業經營效率的提高。在目前宏觀經濟持續回升的情況下，資產負債率過低的企業適當增加負債，將對企業業績起到促進作用。(表5)顯示了上市房地產公司的經營業績隨著資產負債率的上升、下降的起伏相關關系。數據表明，公司的資產負債率處于50％-60％時，經營業績處于最高水平，這說明負債率處于50－60％時，是權衡了負債增加的財務拮據成本、成本與節稅成本后最優負債水平。
關鍵詞：房地產企業 全面預算管理 財務戰略
我國房地產企業在不斷地發展過程中，跟隨國家改革開放的大潮迎來了蓬勃發展的機遇。現今隨著房地產業市場的逐步飽和，以及國家對土地出讓的限制加強，使房地產企業的建設成本逐步提升，給企業的運營和未來戰略發展產生強大的阻力。這些問題促使我國房地產企業必須審時度勢，用精細化的財務運作管理代替傳統的粗放管理模式，使企業可以在房地產業競爭的大潮中站穩腳跟。基于此，全面預算的財務管理模式被很多房地產公司應用到日常的財務管理過程中。全面預算管理是房地產企業未來長期戰略規劃的重要支撐，是將企業當前績效管理和未來戰略經營有效結合的管理工具。有效的探討全面預算管理的應用問題，可以進一步促進房地產企業財務管理的戰略發展。
一、全面預算管理概述
（一）全面預算管理界定
企業預算實際是一種系統的財務管理方法，可以對企業的財務、人力資源、物力資源等進行有效分配，從而可以更好地實現企業的戰略發展目標。企業也可以利用預算有效地對戰略目標的實施過程和進度進行實時監控，有利于控制企業的財務收支平衡，并進一步對企業未來的現金流量以及經營效益進行預測。全面預算管理則是對企業未來的某一特定時間內的經營狀況（通常在一年以內或者企業一個季度內的所有生產和經營活動的財務收支狀況）進行合理反映。從而有效地實現企業的戰略目標，以進一步為企業未來的發展提供戰略奮斗目標，進而可以為企業的目標利潤制定合理的作業指標，以一個時期的銷售預測為起點，進一步對企業的現金收支情況和生產成本狀況等信息制定預計損益表、預計的資產負債表和現金流量表等，以正確的反映企業未來發展的財務狀況和經營效益[1]。
（二）全面預算管理的特點
1.全面化
全面預算管理涵蓋了企業的經營狀況、財務運用狀況、未來投資效益等企業幾乎所涉及的全部內容，并涉及企業運營的多個部門，從業務發展部門到財務部門再到投資管理部門等幾乎包含了整個企業的管理系統。因此從系統性的發展特征來說，全面預算管理中每一項預算的構成都有著千絲萬縷的關系，通過環環相扣的特征，按照一定順序在編制預算的基礎上連成一體。包括業務、財務和專項預算，它們相互促進、相互影響，并形成一個全面性的統一的整體。
2.全員化
全員性的特征主要是指在企業實施全面預算管理時需要所有管理人員的共同參與。全面預算管理的實施不再把財務管理歸結到單一財務部門的身上，而是需要企業對多個預算的目標進行分層，讓每一個公司成員都樹立起財務管理意識，這需要企業各個部門同財務部門一起對企業各項資源進行合理分配。這也有利于企業財務運作的透明化和程序化。
3.全程化
全面預算管理的全程化特征主要是指，企業在實施全面預算管理時所需要工作的項目不再只是停留在預算編制和預算目標的下達上，而是增加了企業對預算執行力度的監控，對預算運行合理的分析以及對預算實施的考核和評價上。因此全面預算管理可以有效引導企業未來的戰略經營活動，通過預算的執行監控可以迅速地查找執行過程中容易產生的問題，并利用預算考核的形式，確保企業的經營計劃可以順利進行。
二、全面預算管理與房地產企業財務戰略發展的關系
企業發展戰略通常是指企業對未來發展的總目標和總任務的制定，是企業為了可持續化的運營和發展，對當前的經營狀況和企業的資源占有實際等各種影響企業未來發展的要素進行充分的估計，并根據預算的數據，所確定的一系列的行動目標和未來發展規劃。主要內容包括企業未來經營領域變化、市場發展狀況、自身競爭優勢、發展成果和未來行動的戰略等。而企業財務發展戰略則是企業各項發展目標實現的基礎，有利于全面的掌握企業資金流動的過程，確保戰略規劃的有效性、可實施性和長期性。因此企業為了適應未來經濟發展的趨勢，就不得不對起到基礎性的財務管理進行預算規劃。所以說財務預算的實施對企業戰略目標的制定具有非常重大的影響作用。
（一）財務戰略目標是全面預算的出發點
全面預算管理要以企業的財務戰略目標為出發點，為企業未來發展戰略提供合理的財務預算計劃，以保障企業擁有足夠的資金支持戰略目標的實現。企業的戰略管理始終占據企業發展的核心地位，企業內部任何運營系統都要在戰略目標的基礎之上合理的運行，并且內部的各個系統都要盡可能的服從和服務于戰略發展的需要。對于全面預算管理來說也不例外，缺乏戰略引導性的財務預算就好比失去靈魂，不能從根本上提升企業的核心競爭力。
（二）全面預算管理是實現戰略計劃的手段
全面的預算管理是企業財務管理中所運用的一項科學性的財務控制模式，是實現企業未來發展目標的重要手段，尤其對企業短期發展目標的實現更具有現實的促進作用。全面預算管理是一種具有科學性、系統性、程序性的財務管理手段，可以有效地對企業的經營目標進行事先安排和計劃，實現企業內部資源的合理配置，最大限度的實現企業的未來戰略發展的意圖。
（三）全面預算管理是戰略目標實現的保障
全面預算管理是一個統一的財務管理系統，與整個企業的業務狀況、資金流向和信息發展等基本要素的構成保持一致。房地產企業在制定未來發展戰略時，必須要以房地產業的市場需求為目標導向，通過全員的有效參與，將企業內部的全部經營活動劃分到一個統一的財務管理體系中。通過預算編制行動來確定企業未來的發展目標和行動計劃。所以企業戰略目標的制定必須要以合理的預算作為支撐，并通過全面預算的發展，保障房地產企業財務戰略的合理運行和實現。
三、全面預算管理在房地產企業財務戰略中的運用
（一）財務戰略實施前的準備工作運用
房地產企業在制定戰略目標時，要根據企業現有的各項發展數據合理地制定未來戰略發展策略。在戰略目標實施之前也要做好充足的事前準備工作。房地產企業的管理者應該堅持企業全局發展的戰略，通過合理的內部咨詢策略的運用，為企業內部全面預算管理的體系建設制定階段性的發展目標和實施流程，努力地將全面預算管理的工作提升到企業財務戰略實施的全局性發展的高度，并積極做好以下幾個方面的工作：合理的分析當前企業內部出現的財務預算管理的缺陷，并根據存在的問題，提出有效解決的對策；根據企業財務戰略的發展規劃制定全面預算管理的有效執行框架；科學的、細致的對全面預算管理的實施流程進行規劃，并通過企業制度的完善保障全面預算管理的有效實施；充分認識到財務預算管理實施過程中可能出現的問題和阻力，調動企業內部的一切積極力量實施全面的預算管理體系；房地產企業要根據未來財務戰略發展目標，制定以全面預算管理為核心的企業財務管理體系，通過財務管理人員素質的培養和提升，保障全面預算的合理運行。
（二）房地產企業財務戰略實施的流程
房地產企業實施財務戰略發展的目標可以有效地保障企業經濟效益的發展。而全面預算管理模式的運用則是企業財務戰略實施的重要保證。財務戰略的實施是企業財務戰略管理的重要組成部分，需要企業各個部門共同支撐的統一體系，具體的實施流程如下所示：
1.財務戰略目標的確定
財務戰略目標是房地產企業財務管理目標的細致化的體現，是企業財務戰略規劃、財務戰略制定以及財務戰略運行的首要前提。合理的財務戰略目標制定可以為企業財務管理指明未來發展的方向，并有效地對企業未來財務管理工作進行指導，對企業的可持續發展提供戰略支撐力量。
2.財務中期計劃制定
財務的中期戰略計劃制定，通常是指在企業未來發展的長期計劃和總體計劃實施之間的計劃。在時間上，企業短期財務發展計劃通常在1-3年之間；在內容上，比短期計劃的行動方案更具有全面性，如果財務戰略實施的跨度不是很長，那么所指的企業財務中期計劃就是指企業發展的年度計劃。
3.行動方案的制定和全面預算的編制
制定行動方案的過程就是對企業財務發展戰略不斷細化的過程，是企業某一項財務計劃實施的具體安排。全面預算編制的實施主要是指企業通過貨幣和資金的數量的構成對企業一定時期內的經營和生產活動的成果所進行的預算，全面預算主要包括企業的業務預算、財務預算、戰略預算等多方面的內容，涉及企業發展的各個部門。財務預算通常由現金預算和預計利潤表、現金流量表、負債表等方面組成。全面預算使企業的財務戰略實施更具可行化、具體化和定量化。
4.程序確定和戰略宣傳控制
財務戰略實施工作的程序確定是指對某一財務戰略行動所做出的具體的流程安排，企業在實施財務戰略程序時，要根據戰略目標的制定，合理的配置內部的人力、物力和財力等資源。同時要積極地做好財務戰略宣傳工作，將財務戰略目標真正的付諸實踐，將財務戰略進行層層分解真正地落實到內部各個管理部門和全體工作人員的工作中。并在財務戰略的實施過程中對財務戰略的執行狀況進行合理監控，利用全面財務預算的編制的控制分析策略，讓企業財務戰略始終沿著正確的軌道運行。
全面預算管理對企業財務戰略管理的實施具有強大的推動作用，能對企業的財務戰略發展進行全方面地控制。因此房地產企業要以全面預算管理為企業財務管理的核心，建立科學高效的財務發展戰略和未來經營戰略，從而全面提升企業可持續發展的水平和房地產市場競爭力水平，真正的適應社會主義市場經濟的發展。
參考文獻：
[1] 龔婕.房地產企業全面預算管理在財務戰略中的運用[J].中國房地產業，2011，（3）：1，4.
摘要：在當前供給側改革的政策背景下，國有房地產企業要想帶頭落實“三去一降一補”的任務，就得充分發揮績效管理、全面預算管理等多種管理會計工具在日常管理中的作用。為此，文章首先探討了國有房地產企業實施績效導向型全面預算的意義，接著分析了國有企業實施績效導向型全面預算管理存在的主要問題，并有針對性地提出了具體措施與建議，最后結合具體案例總結了國有房地產企業實施績效導向型全面預算管理的成功經驗。
關鍵詞：績效管理 全面預算管理 國有房地產企業
一、引言
在當前供給側改革的政策背景下，以績效管理、全面預算管理等為主要工具的管理會計在房地產企業中所具有的特殊作用就日益顯現出來。因此，當前對國有房地產企業實施績效為導向的全面預算管理進行探討現實意義就十分明顯。績效管理典型運用工具有目標管理、關鍵績效指標、平衡計分卡等。而全面預算管理重點集中在控制、激勵和評價等方面，能夠有效、科學、協調地謀劃企業未來發展戰略。績效管理與全面預算管理都屬于現代管理會計體系中非常重要的組成部分。
二、國有房地產企業實施績效導向型全面預算的意義
（一）有利于充分發揮國有企業的主導作用
在我國社會主義市場經濟條件下，國有企業理所當然地負有在國民經濟中發揮主導作用和控制力作用的重要職能。當國有企業實行績效導向型全面預算管理工作時，它將有利于國有企業合理配置資源，提高國有企業的效率，特別是在當前供給側改革的政策背景下，國有企業要想在“去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”中發揮主導作用，就必須實施績效導向的全面預算管理體系，將績效管理與全面預算這兩個管理會計工具在國企內部進行有效結合，這對國有企業的長遠發展以及國有經濟格局的戰略性調整都具有非常重要的意義。
（二）有利于提高國有企業的核心競爭力
核心競爭力是由企業的資源與能力組成的，形成核心競爭力的目的是提高企業的經營效率，而如何有效組織與運行企業的資源，提升企業的各項能力這就需要全面預算管理。國有企業可以通過全面預算管理將決策和資源之間的分配進行量化，提高資源使用效率，規避財務風險，保證國有企業的資產安全。國有企業實施績效導向型的全面預算管理工作可以幫助管理層充分了解企業財務狀況的方向，調整經濟管理結構。作為全面預算管理的助推器，績效考核常常與預算管理聯合起來，二者相互促進、相互影響，從而促使國有企業核心競爭力的建設，確保企業長期穩定運行。
（三）有利于國有企業持續提升業績與企業管理水平
國有企業實施績效導向型全面預算除了幫助企業提高對短期利益重視程度之外，還可以幫助企業著重考慮企業的長期發展。績效導向全面預算管理有利于國有企業充分發揮相關考評體系以及激勵制度的作用，從而穩步提升企業業績。與此同時，績效導向型全面預算管理作為有效的管理手段，在企業管理過程中一直由會計人員與人力資源管理人員參與其中。而績效導向型全面預算管理是一系列管理流程，在實施過程中績效管理有助于促進組織戰略的制定、執行、監控和評估業績，有助于組織持續改進業績并不斷提升內部管理水平，從而使得企業具有爭優勢。
三、國有房地產企業實施績效導向型全面預算存在的主要問題
在供給側改革背景下，國有企業必須進行轉型升級，由粗放型向集約型進行轉化，在這個過程中，績效管理與全面預算管理的有機結合具有不可忽視的作用。但由于受國有企業特殊性及一些歷史原因影響，目前部分國有企業實施績效導向型全面預算還存在一些問題。
（一）缺乏實施績效導向型全面預算管理的良好氛圍與環境
我國部分國有企業實施績效為導向的全面預算管理工作時沒有結合企業實際情況，導致所實施績效型全面預算管理只是一些規章制度，并沒有引起大家足夠的重視；有些國有企業在制定考核指標與下達預算時沒有充分考慮員工的感受，實際執行時受到很大的阻力，員工抵觸情緒較強。實施績效為導向的全面預算管理工作須確保企業內部所有部門能夠大力配合，積極努力，全體員工意識統一。在全面預算管理工作中，預算不僅僅是體現在預算編制內容上，還體現在日常預算執行過程中。可以說預算與企業方方面面均具有一定關聯，不僅需要合理協調各個部門之間的資源，還需要確保各個職能部門能夠合理配合，承擔自身的責任。這些都需要在國有企業內部形成良好的績效管理與全面預算管理的氛圍與環境。
（二）實施績效導向型全面預算管理的信息溝通與協調工作不到位
國有企業實施績效導向型全面預算管理工作必然會涉及多個部門（科室），但有些國有企業沒有重視部門（科室）之間的協調與信息溝通工作，往往容易導致不同部門之間的利益糾紛情況，從而無法確保以績效為導向的全面預算管理工作能夠順利開展。當然實施績效導向型全面預算管理時，部門之間的利益沖突有時也難以避免，但有些國有企業并沒有建立健全內部的仲裁機構，無法對預算執行過程中的經濟糾紛進行調節與信息溝通。實施績效導向型全面預算管理時只有將企業利益作為仲裁出發點，才能確保各個職能部門能夠合理行使權力，配合企業的績效導向型全面預算的順利實施與推動。
（三）績效導向型全面預算管理考核指標運用不到位
國有企業在實施績效導向型全面預算管理過程中考核的實際效用問題值得思考。在目前國有企業管理框架下，如何發揮考核的效用，如精神與物質激勵相結合，擴大精神面的激勵，需要結合公司實際情況有所創新。這就需要從總體戰略目標入手，深入分析業務，提高業務及職能部門績效，特別是對于一些關鍵績效指標的制定與考核要充分考慮其將來的運用。因為關鍵績效指標是用來衡量某崗位任職者工作績效表現的具體量化指標，是對目標完成效果最直接的衡量依據。關鍵績效指標的制定是在公司高層領導對企業戰略達成共識之后，通過價值樹或者任務樹或者魚骨分析來分解成關鍵成功因素，再分解為關鍵業績指標，再把關鍵績效指標按部門和崗位向下分解，是自上而下的。所以從指標的設定與考核都要注意最終的運用。
四、國有房地產企業實施績效導向型全面預算管理的具體措施
（一）創造良好的績效導向型全面預算管理環境
首先，國有企業必須完善現代企業制度和清晰法人治理結構。國有房地產企業必須構建完整的公司治理結構，主要是權力機構、董事會、經營（經理）層和監督機構的有效組合搭建。其次，加強董事會建設。企業能否得到有效治理，關鍵在于企業董事會能否發揮出關鍵性作用。因此有必要對國有房地產企業的管理系統進行優化和整合。對于董事會成員的選擇，必須確保其能夠充分主動地參與到企業的運行和發展中，充分發揮自身的才智來履行職責。國有房地產企業董事會成員有必要定期進行培訓教育，以此加深其對全面預算管理的理解和掌握，并且能夠在企業實際運行中靈活運用，提升對預算管理工作的重視程度，確保績效導向型全面預算管理能夠全面落實到企業內部各個部門中。最后，要不斷深化績效導向型全面預算管理理念。要在企業范圍內營造良好的績效導向型全面預算管理氛圍，使績效為導向的全面預算管理深入人心，確保全面預算管理工作能夠順利開展。國有房地產企業還可以對企業績效考核體系進行完善，以此進一步深化預算管理理念。企業內部部門或者個人能夠有效開展全面預算工作，可以給予一定的獎勵，從而全面激發員工的工作激情，能夠主動配合企業的績效為導向的全面預算管理工作。
（二）強化績效型全面預算管理信息溝通
實施績效型全面預算管理工作是一項龐大而又系統的管理工作，涉及部門多、信息量大、時間長。為確保績效型全面預算管理工作能夠順利進行，國有企業要不斷推進信息化建設。國有房地產企業在使用日常財務軟件之外，還可以完善ERP系統。ERP系統作為一種企業管理信息系統，可以跨公司、跨部門地對企業信息進行實時整合。房地產企業的ERP系統需要建立在企業原有財務信息系統以及企業購銷存業務系統之上，從而有效整合、升級企業信息系統，使企業開展信息化的預算管理模式。通過信息化建設，有效對接財務系統和信息系統，實現了對預算執行參數的自動化分析，對于工作效率的提升具有重要意義。另外，國有企業還要建立健全各職能部門信息傳遞機制。在實施績效導向型全面預算管理工作時，在預算編制、執行以及預算變更階段積累了非常多的信息內容，如果確保全面預算管理能夠最大程度地發揮價值，有必要充分運用所積累的數據信息。通過數據內容，可以進行報表的統計和分析、監控預警、信息反饋等內容，實現信息的實施交流和共享，幫助企業管理人員結合預算情況，合理調整和制定管理措施，對于房地產企業的發展具有關鍵作用。為了保證全面預算信息溝通機制暢通，國有房地產企業還要建立信息監控制度。信息監控能夠有效監控企業的供應、生產、銷售等各個環節中的數據信息，從而有利于預算管理系統中數據的完整性和真實性。
（三）加強績效導向型全面預算管理配套體系的建設
實施績效為導向的全面預算管理工作是一項系統工程，它離不開內部控制體系、內部審計機構體系協同支持與配合。因此國有企業要加強這些配套體系的建設工作。在內部控制體系建設方面：國有房地產企業需要充分結合企業的實際經營情況、企業的整體層面、業務層面以及信息系統層面而合理考慮，并且針對企業的業務流程風險和未來戰略規劃，實現控制措施的制定，最大程度地控制風險。此外，通過建立內部控制制度，還需要對信息系統建設進行關注，合理融合企業管理和信息技術，使企業決策分析更加具有效率性和實時性，從而有效預測企業運行中存在的風險，充分體現出內部控制的價值；在內部審計機構體系建設方面：內部審計制度對于內部控制、全面預算以及全面預算管理具有重要作用，其與企業的治理結構相輔相成，內部審計除了合法審計和財務審計之外，更需要發揮出績效審計和效率審計的作用。國有房地產企業有必要建立審計部門，聘請審計相關專業的職工，并且保持內部審計部門具有一定的獨立性，可以隸屬于企業董事會。如果企業運營情況存在問題，還需要及時進行解決，提出針對性意見，并且監督運用于后續工作。
五、A房地產公司實施績效導向型全面預算管理的案例分析
（一）案例背景簡介
A房地產公司是國有一級房地產資質開發企業，中國城市房地產開發商策略聯盟成員。公司采取董事長負責制，董事長兼任公司法人代表，下設經營班子由總經理、副總經理等高層管理人員組成，并設立辦公室、企劃部、總工辦、工程部、投資經營部、營銷部、財務部、客戶服務部8個業務職能與后勤保障部室；擁有全資子公司多家。A房地產公司以完整的經營理念和開發經驗，秉承“上善，不爭，厚天下”的企業價值觀。多年來，A房地產公司以國有企業的公民責任專注城市運營，堅持以房地產主業為龍頭，同時帶動商業租賃、物業管理等相關業務發展，打造出了一個主營業務突出、經營結構合理、競爭優勢明顯、集產品與服務為一體的專業化、規模化大型國有房地產開發品牌企業和城市運營商。
（二）績效導向型全面預算管理方案的制定
2015年年初，公司成立了績效導向型全面預算管理小組，董事長任組長，總經理等班子成員任副組長，其中由專門負責財務的副總負責具體績效管理實施工作并牽頭，在分析企業管理的特點與企業現狀的基礎上，決定借助平衡計分卡的理念，以KPI的方式，建立績效考核體系，以此為基礎開展績效導向型的全面預算管理工作，來實現精細化管理。績效導向型全面預算管理小組首先明確了工作思路，在董事會與經營班子簽訂考核責任書的基礎上，根據辦公會議確定的項目各標段重要節點時間，按照工作流程順序倒推其他各部門相關工作時間安排，進而確定各部門主要業績指標考核內容及具體考核辦法。部門指標包括以工作業績為導向的關鍵業績指標，同時包含基礎工作指標，指標之間保持平衡。另外，部門工作計劃中需提交考核指標落實的工作方案。同時考慮到房地產企業的特點，一些部門承擔的工作難度較大、采用部門分類加分機制進行特殊化處理。另外建立預警機制，在全面預算管理過程中發現部門工作延遲要及時報告績效管理小組，并與有關部門協調解決；管理小組參與協調并視情況重要程度提交高層解決。在考核結果運用方面，績效導向型全面預算管理小組進行績效跟蹤及對績效考核結果進行分析，采取相應措施改進公司績效。考核結果與年度獎金掛鉤并設定優秀員工、最佳協作、特別貢獻獎等獎項，根據員工平時的具體工作表現和績效考核分數，經過考核程序，辦公會研究通過后安排發放。
（三）績效導向型全面預算管理執行情況
由于A房地產公司自上而下高度重視，加之考核指標與預算的制定遵循雙向溝通原則商定考核指標及考核辦法，過程較為民主，指標體系也較為科學，得到企業自上而下的支持與有效執行。A房地產公司開通了辦公室、企劃部、總工辦、財務部、客戶服務部等多部門（人員）參與的OA辦公系統，加快了信息傳遞速度。績效導向型全面預算管理小組根據績效預算管理過程中的反饋情況，及時進行機構及人員調整。在落實績效過程中，發現有些部門間溝通門檻較高，部分部門人浮于事，因此及時將相關部門進行整合同時裁減3名員工并對部分員工薪酬進行調整。因為事前溝通充分，A房地產公司全體員工知悉績效導向型全面A算管理的目標，在推行過程中，企業績效顯著改善。2015―2016年，A房地產公司在集團公司領導及相關部門大力支持下，緊緊圍繞“戰略拓展，流程再造，以績效為導向的全面預算管理”的年度主題，全體員工團結努力、提速提效，完成年度經營目標如下表所示。
由上述案例分析可以看出，A房地產公司在實施績效導向型全面預算管理時，首先在企業內部創造了良好的績效導向型全面預算管理環境，同時強化了績效導向型全面預算管理信息溝通并加強績效導向型全面預算管理配套體系的建設。
六、結論
總而言之，國有房地產企業實施績效導向的全面預算管理，不僅能夠對各種企業內部資源進行整合，確保企業資源得到最優調節，還能改善企業經營狀況，科學有效地預測和控制風險，保證企業的可持續性發展。特別是對于房地產企業來講，績效導向的全面預算管理工作涉及到房地產企業經營活動的各個方面，通過開展全面預算管理，可以進一步提升內部管控，有效降低運營風險。Z
參考文獻：
一、央行加強房地產企業信貸業務管理，房企的銀行融資渠道受限
2003年6月13日央行“121號文件”《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，要求各商業銀行加強房地產信貸業務管理，控制房地產信貸，對高檔房和個人商業用房貸款進行了嚴格限制，使房地產最脆弱的神經——資金鏈受到打擊。《通知》明確規定，商業銀行對房地產開發企業申請的貸款，只能通過房地產開發貸款科目發放，嚴禁以房地產開發流動資金貸款及其他形式貸款科目發放；同時，針對一部分房地產開發企業在當地貸款、異地使用，一定程度上加劇了部分地區的房地產炒作，帶動了土地價格和房價過快上漲的情況，《通知》規定商業銀行發放房地產貸款，只能用于本地區的房地產項目，嚴禁跨地區使用。121號文從房地產企業開發貸款、建筑企業流動資金貸款、消費者按揭貸款等方面，控制了房地產企業的銀行融資，使大部分房地產企業陷入到了資金鏈條斷裂的邊緣。
121號文件出臺一年了，房地產商普遍感到原有的占開發資金70%的銀行融資力度大大降低，新的信貸資金審批越來越嚴格；即使原有已經審批過的信貸資金規模，也存在實際到手的信貸資金比審批的結果少，時間晚，甚至暫停發放原有審批過的資金等問題。
但是，從宏觀面看，由于自2002年下半年以來，部分地區出現房地產投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價上漲過快以及低價位住房供不應求和高檔住宅空置較多等結構性問題；為了保持國家金融的持續穩定，促進房地產業的持續穩定發展，防范銀行的信貸風險的調控政策近期內難以改變。房地產商應該清醒國家的大環境要求，盡快作出積極的應對，主要是拓寬融資渠道，實現多元化融資。
二、特殊的產業特點決定了房地產企業首發上市（IPO）的可能性很小
房地產是個特殊的產業，在證券市場快速發展的今天，我國房地產企業也很難通過IPO申請達致上市目標。
首先，在法律上，由于房地產公司地域性較強，而各大城市在諸如土地出讓、稅費繳納、資質認定等重要環節上沒有一個統一標準，因此在法律和政策的把握上有一定的不確定性。
其次，房地產企業的財務較為特殊，一般來說，一個房地產項目從開發到竣工驗收大約需要兩年的時間，按照會計準則，一個產品在完成了制造和銷售過程后才能計算收入與利潤，房地產項目的預售部分在工程沒有完成前是不能計入企業利潤的；而首發上市的公司需要有連續三年穩定均衡的盈利記錄，雖然發行審查委員會（簡稱“發審委”）對盈利標準沒有明確的硬性指標，但發審委內部掌控的標準大致是年凈資產收益率在10%左右，資產負債率在70%以下，因而絕大多數房地產公司很難達標。
2001年恢復房地產企業IPO上市至今，中國證券市場中通過IPO上市的公司接近250家，而房地產行業IPO公司卻僅僅只有天鴻寶業、金地集團、天房發展、棲霞建設、珠海華發五家公司通過了證監會的發行申請進行IPO上市。這種情況也說明了在實際操作中房地產企業進行IPO申請上市的路途將會是比較坎坷、艱辛的，計劃通過發行股票解決資金問題的房地產商應對此有充分的心理準備。
三、面對融資困境的房地產業的主要應對策略
盡管受目前整個宏觀調控和資本市場政策的影響，房地產業的融資困難很大，但是對于一位房地產商來說，堅實的資金鏈才是房地產商最終需要的。因此，從這一目標出發，今后房地產商應積極應對，制定融資策略，抓住國內房地產業大發展的有利時機，爭取在本輪房地產業重新洗牌的過程中調整和壯大自己。
1、調整心態和思路，面對現實，制定多元化融資融資發展戰略
過去房地產開發商對銀行信貸融資的依賴程度非常之大，常規來說，項目開發資金的至少70%來自銀行信貸資金。121號文件的出臺一夜之間擊碎了房地產商的夢想----要取得銀行信貸資金不是那么容易了！陣痛之后應該盡快調整心態和思路，理解和接受國家宏觀調控的政策措施。可以說，在新一輪的洗牌過程中，誰能盡快走出陰影，積極應對，誰就將在洗牌中領先一步，搶占先機受益。
2、買殼上市是我國房地產企業實現公司上市的良好途徑
同樣是進入證券市場，房地產企業與IPO上市的困難對比，選擇買殼上市的方式的優勢在于：不因出身是“房企”而受法規歧視；避開IPO對產業政策的苛刻要求；不用考慮IPO上市對經營歷史、股本結構、資產負債結構、贏利能力、重大資產（債務）重組、控股權和管理層的穩定性、公司治理結構等諸多方面的特殊要求；只要企業從事的是合法業務，有足夠的經濟實力，符合《公司法》關于對外投資的比例限制，就可以買別人的殼去上市。
買殼上市具有上市時間快，節約時間成本的優點，因為無須排隊等待審批，買完殼通過重組整合業務即可完成上市計劃，對比之下，完整的一個IPO上市計劃預計最快也要耗3－5年。
買殼上市后，通過對資產與業務的重組可以改善上市公司的經營狀況，保持良好的融資渠道，可以向社會公眾籌集發展資金，通過向持控股地位的購買優質資產，既可以使上市公司獲得良好的經營項目，進一步提高經營業績，維持再融資的可能，又可以使房地產企業獲得寶貴的發展資金，積極開拓市場，迅速發展壯大自身實力。
經過不完全統計，從1997年以來，在國內買殼上市的房地產企業達到了40多家，并且還有繼續增加的趨勢。我國房地產企業通過買殼上市的方式大舉進軍國內資本市場，在證券市場上已經成為一道亮麗的風景線。
在買殼上市過程中，要注意把握好以下幾點：（1）謹慎選好“殼資源”公司；（2）探明“殼資源”公司里的隱藏“地雷”，以免“觸雷”，主要是指公司的訴訟、貸款、擔保等隱性風險；（3）合理的轉讓殼價；（4）制定好良好的資產重組方案，保證經營業績；（5）從買殼到實現融資，有一個過程，不可急于求成，要在經營中規范自己的企業行為，樹立良好的市場形象。
3、房地產信托----以資金成本降低時間成本的新型融資方式
所謂房地產信托，就是房地產開發商借助較權威的信托責任公司的專業理財優勢和運用資金的豐富經驗，通過實施信托計劃，將多個指定管理的開發項目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規模和實力的資金組合，然后將信托計劃資金以信托貸款的方式運用于房地產開發項目，為委托人獲取安全、穩定的收益。房地產信托計劃的資金成本約比銀行同期貸款利率上浮20%，但相比之下，信托計劃可以大大節省“時間成本”，許多資本金不夠的開發商在拿到土地后，在辦理各項審批的“時間差”里，通過信托計劃可以很快籌集到資金，進行拆遷等前期投入。
從現有的操作模式來看，使用信托方式為房地產融資主要采取債權式和股權式兩種方式：
（1）債權式房地產信托計劃，即信托公司通過信托產品融集資金借貸給房地產企業。其優點是操作簡便，管理簡單，收益比較穩定；其主要問題，一是由于信托公司對信用貸款本身有較大的風險，而總體上看信托公司對房地產項目的評估能力還不如銀行，因此，使信托公司面臨著較大的風險，將嚴格對項目的基本素質的要求；二是這種模式受到總額不超過二百份、每份不低于五萬元的限制，資金的募集范圍與數量均受到了制約，規模比較小。
（2）股權式房地產信托計劃。這種方式是信托公司在集合資金后，以增資的方式，向房地產企業注資，持有房地產企業部分股權，房地產企業承諾兩年后以溢價方式將股權回購，這種方式實質是階段性股權融資的方式。這種方式發揮了信托的特色，是銀行所不能做的（因為銀行不能進行實業投資）。這種模式的優點是能夠增加房地產企業的資本金，促使房地產企業達到銀行融資的條件。121號文件規定，房地產企業自有資金（所有者權益）必須達到30%，銀行才能給予貸款。一般來說房地產企業的所有者權益都非常小4，很難達到30%的要求。信托公司的信托計劃募集的資金進行股權融資類似于優先股的概念，只要求在階段時間內取得一個合理回報，并不要求與開發商分享最終利潤的成果，這樣既滿足了充實開發商股本金的要求，開發商也沒有喪失對項目的實際控制權。
總體而言，從未來的發展看，中國的房地產信托融資將有很大的發展空間。但是，由于房地產信托融資是一種新的方式，需要改進和創新的地方也比較多，在設計信托產品時要充分衡量幾個風險因素后謹慎確定：（1）債權式融資還是股權式融資方式的選取；（2）融資對象、規模與金額的確定；（3）信托公司平臺的選擇；（4）風險控制，融資對象如果是信托投資機構和分散的投資者，開發商不可能得到象銀行信貸一樣，可以申請追加融資，一旦陷入困境，很容易產生惡性循環。
4、其他的融資方式
[關鍵詞] 平衡計分卡；企業戰略；房地產
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 13. 039
[中圖分類號] F279.23 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2017）13- 0093- 02
1 房地產開發行業企業戰略執行存在的問題
房地產開發行業是當下效益最高的行業之一，隨著社會經濟環境的不斷變化，房地產開發行業競爭愈發激烈。企業想要在這種環境下保持長久的競爭優勢，必須通過優化戰略管理模式，保證企業戰略有效實施等方面著手，為企業提供科學有效的發展戰略，但在房地產開發行業中還存在著許多問題。
1.1 戰略理解和目標模糊
房地產開發行業因為其特殊性，其戰略方向大多是由企業高層管理者決定的，而對于企業中層管理者和基層員工而言，往往并不了解企業的發展戰略方向，難以使企業的發展戰略方向貫徹到日常工作中，使其成為工作的最高準則。企業各部門對于戰略總方向理解模糊，往往都根據各自部門的職責理解和落實，使得各部門各行其是，缺乏對企業發展方向和工作概況的共同認知，很難在企業實際項目操作中做好配合和協調，造成了戰略具體實施過程中缺乏相應的條理性和系統性。這就需要企業的戰略目標進化為有效的戰略管理體系，將戰略方向轉化為可見的目標，并在企業各部門間做好有效的溝通，提高各部門的協作能力，同時使員工也進一步加深對企業戰略發展的認識，將其帶到日常工作中來。
1.2 企業、部門、員工之間缺乏聯系
在傳統的房地產企業管理體系中，各部門只需要完成本部門相應指標即可，對于整體的戰略構架缺乏整體意識。部門之間缺乏協作精神，員工個人也僅僅局限于部門內的短期戰略層面，對于企業的發展缺乏長遠的意識。但客戶注重的不是部門或員工個人的能力，而是整個團隊的協作能力，將企業當成一個整體衡量。因此在企業的發展過程中，必須將企業、部門、員工有機結合，將整體與戰略發展目標緊密結合，讓部門與員工在促進戰略成功實施的前提下完成屬于各自分工的工作。
1.3 管理層對戰略實施信心不足
由于企業的戰略策劃往往只通過高層管理者個人能力影響，在戰略方針制定完成后，管理者有可能會對戰略方針產生信心不足的心理負擔。管理者在戰略制定完成后并沒有把戰略方針放在企業發展的第一位，會導致戰略制定得過于脫離實際，在實際運用中出現問題，影響管理者對于戰略方針的基本信心。一個成功的企業，不但需要優秀的領導者，更需要一個有能力為公司戰略服務的管理團隊，只有團隊建設完整了，才能繼續引領企業按照戰略規劃進行擴展。
1.4 沒有建立明確的績效體系
房地產行業中的企業績效體系，一般是運用目標管理方法的一些量化指標，在管理者對量化指標進行考察時，往往帶有個人喜好、厭惡等主觀情緒，很難對部門或個人的績效進行客觀、系統的衡量，也不能體現該部門或員工對于戰略目標實施的作用大小，從而打擊了員工的工作積極性，降低了工作效率。因此管理者應在企業戰略方針建立的同時，設定與戰略方針相關的、明確的績效目標，來針對每一個員工和部門進行系統化、公平化考核。
2 平衡計分卡概述及應用價值
20世紀80年代，傳統的只以單一財務指標為考評方法的弊端日益明顯，滯后性、片面性、局限性、短期性嚴重。西方學者開始針對績效考評模式進行研究，于是平衡計分卡的考核方法應運而生。平衡計分法從顧客維度，內部維度，學習、成長維度，財務維度等多方面進行全面考察，成為了一種更加新f，實用性和全面性更強的考評方法。平衡計分卡是以企業戰略發展為中心思想，對企業持續發展狀況的評價。平衡計分卡有利于幫助企業認清自己的真實情況、使命、價值觀等多方面因素，并將其貫徹到日常工作之中，在繼承了傳統的財務指標基礎上，兼顧顧客、內部流程、學習創新等多方面因素，以企業的發展戰略為核心，將企業目標與四個維度相結合，形成推動企業不斷發展的路線圖，使企業經營者可以以可持續發展的眼光審視企業成績。
平衡計分卡自問世以來，已經在美國多家公司得到了落實與實施。美國500強企業中有六成企業都采用了平衡計分卡的方法，在銀行、保險公司等財政服務行業的應用比率更高，從而在全球廣泛使用。如今平衡計分卡已經涉足了全球各行各業，甚至非盈利性機構。而在20世紀90年代中期，我國也引入了平衡計分卡模式，隨著企業改革的不斷進行和深入，平衡計分卡的運用愈發明顯，績效評比也越來越受管理者的重視。當前我國許多企業在績效考核方面都借鑒了平衡計分卡的想法和因素，不少企業在此基礎上開發了軟件產品，將平衡計分卡融入績效管理系統中，使眾多企業相關部門崗位形成對接，形成相對完整的戰略規劃體系，實現了企業的轉型和發展。
3 平衡計分卡在我國房地產公司的應用策略
平衡計分卡在實施過程中應遵循以下幾個步驟：第一，對房地產企業進行SWOT內外環境全面分析。第二，根據公司戰略設定平衡計分卡的績效目標，明確房地產公司戰略目標之間的因果關系，將戰略目標與房地產公司日常運作結合起來。做好房地產公司價值定位，為客戶人群樹立自己獨特的價值地位。第三，要根據公司戰略目標，對實現戰略目標的關鍵步驟進行層級篩選和落實，形成部門和員工個人的績效考評指標。通過中層管理者的領導，實現個人績效考評中員工對自己完成情況的定位。第四，將企業的發展與員工個人工作能力、部門間相互協作能力相結合、掛鉤，把員工能力和部門協作能力加入到績效考評制度中來，并將這些工作能力與薪資直接掛鉤，達到激勵員工在遵循企業發展戰略目標方向的同時，提高自己的工作積極性。第五，在使用平衡計分卡體系的時候，定期對員工和部門進行考核，將實際結果與平衡計分卡體系的四個維度指標完成期望值進行橫向比較，分析其中出現的問題，并加以改正。
在運用平衡計分卡體系的時候，應該首先注意以下幾個問題：第一，平衡計分卡體系是房地產公司戰略發展方針的出發點和參照物，在分析戰略的基礎上依照平衡計分卡體系為公司設計出具體到關鍵位置績效指標的平衡計分卡，各部門或團隊以及每個員工個人的績效考評指標。第二，在此之下，應讓企業整體，以至于各個部門和員工，對于平衡計分卡體系有著充分的了解和認識，使平衡計分卡體系能在企業中健康有效地展開。第三，部門或個人依據平衡計分卡體系的四個維度指標，計算相關的完成度，如果能較好地完成指標，則可以認為他們取得了良好的績效，認可其工作能力。第四，平衡計分卡體系四個維度的關鍵指標在不同的部門或員工身上賦予的權重應該是不同的，例如房地產營銷部門，人員考核的時候就應該更注重財務和客戶發展的指標，在其他部門也應有其相應的側重指標。第五，在向平衡計分卡體系進行反饋的過程中，實施成為一個閉路循環體系，使企業的戰略發展方針能得到健康有序的發展。在平衡計分卡體系實施過程中 ，也應注意保持其與戰略發展方針的一致，使其能夠在最高意義上與公司的發展前景和發展方針相結合。
4 結 語
平衡計分卡體系是當今最有效的績效評價系統，平衡計分卡體系可以將房地產公司內部日程管理聯系起來，加強企業內部聯系性，反應公司綜合經營狀況，并采取相應的發展策略。通過完善績效體系，促進公司員工的工作積極性，提高部門和個人的工作效率。讓部門和個人在戰略方針高度統一的同時，減少不必要的信息負擔，緊密相關的配合與協作，讓房地產工司在進行開發過程中，保證企業的合作性，提高企業競爭力。
主要參考文獻
[1][美]畢意文，孫永玲.平衡計分卡：中國戰略實踐[M]. 北京：機械工業出版社，2003.
[論文摘要]本文從我國房地產企業融資困難，融資渠道狹窄這一現狀，并結合證監會推出公司債這種新的融資渠道的背景，分析了公司債發行利率市場化、資金用途限制少等主要特點，歸納了房地產開發公司發行公司債具有融資成本低、可優化企業資本結構等優勢。
一、我國房地產企業融資現狀
2007年8月14日，中國證監會正式頒布實施《公司債發行試點辦法》（以下簡稱《試點辦法》），這標志著中國公司債發行工作正式啟動。眾所周知，房地產開發行業是資金密集型行業，企業要想獲得良好的發展，雄厚的資金支持是不可缺少的，但近幾年以來，國家出臺了一系列政策以加強對房地產行業的宏觀調控，并實行偏緊的貨幣政策，利率不斷上升且銀行緊縮銀根，開發企業獲得信貸融資愈發艱難，企業只能通過其他融資渠道來獲取必需的資金。在2007年，房地產上市公司通過股權融資募集得巨額的資金，但是自去年9月份以來，證監會對房地產上市公司股權融資進行了限制，開發企業股權融資的渠道也漸行漸窄，在2008年房地產開發企業將面臨著嚴峻的資金考驗。
同時,由于國家政策及我國資本市場不發達等因素影響,我國房地產開發企業主要是以信貸融資等間接融資渠道為主,輔以股權融資等直接融資渠道。在直接融資渠道中,股權融資占據著極大的比列,股權融資與債券融資的發展極其不平衡,這使得企業不得不承受著巨大的經營風險和較高的財務成本。且過于依賴信貸融資,加大了銀行的潛在風險，不利于我國金融市場的穩定與發展。
二、公司債的主要特點
公司債券公司債是由企業依照法定程序發行的債券，是為籌措長期資金而向一般大眾舉借款項，承諾于指定到期日向債權人無條件支付票面金額，并于固定期間按期依據約定利率支付利息。根據證監會頒布的《試點辦法》，筆者認為公司債主要有一下幾個特點：
1.發行利率市場化。根據《試點辦法》規定，發行價格由發行人與保薦人通過市場詢價確定。這種定價方法與股票的定價方法相類似，公司債券同企業債券定價相比有了質的改變，公司債券價格能夠在真正意義上實現了市場定價，讓市場來確定發行利率。
2.融資資金用途限制少。當前我國房地產開發企業的主要資金來源信貸融資的資金用途被嚴格限定，同樣，企業即使通過發行企業債券獲得融資，其資金使用亦需得到政府主管部門的審批，不利于企業充分發揮資金的效用和改善資金使用效率。但《試行辦法》中規定，發行公司債券募集的資金只需符合股東會或股東大會核準的用途和符合國家產業政策，限制相對較少，有利于企業根據自身的經營狀況對資金的使用進行優化安排，降低財務成本和優化資本結構。
3.債券發行程序相對較簡易。相對于股權融資，債券融資的程序相對比較簡易，公司債券發行主要是看發行公司的盈利能力和償債能力，同時，公司債發行可以采取“一次核準、分次發行”的做法，開發企業可以根據自身項目開發的資金的需要狀況和市場狀況來確定發行規模和頻率。相對而言，債券融資更易發行，有利于降低資金成本和融資過程中的籌資費用。
4.資信評級作用體現。《發行辦法》中不再強制規定需要商業銀行的擔保，評級機構的資信評級將成為投資者投資公司債券的重要參考依據，同時監管機構重視發行人的信息披露及發行公司債后的市場監管工作，并要求在公司債券有效存續期內，資信評級機構每年至少進行一次跟蹤評級并及時公告發行人資信狀況的變化情況。
三、公司債融資優勢
正如上文分析，公司債融資方式同其他渠道相比擁有較突出的特點。現推出公司債這一融資渠道，將能夠充分發揮公司債固有的優勢，降低房地產開發企業對信貸融資的依賴，促進開發企業融資渠道多元化。在同其他融資渠道相比，公司債融資具有以下諸多優勢：
1.公司債融資成本較低。目前我國商業銀行三到五年期貸款基準利率為7.65％（含五年），五年以上貸款已調整到7．83％，而金地集團所發行的12億元公司債的票面利率只有5.50%，不考慮籌資費用，金地集團每年估計可以節約兩千多萬的財務費用。因此同商業銀行信貸融資相比，企業發行公司債可以節約相當多的財務成本。
2.拓寬融資渠道，優化企業資本結構。當前除了少部分企業實力較強能夠上市進行股權融資以外，我國房地產開發企業主要還是以信貸融資為主，融資渠道比較單一。公司債券的推出，為房地產開發企業提供了在中長期內較為穩定的資金來源，有利于開發企業拓寬其融資渠道，減少對信貸融資的依賴，以優化企業資本結構，降低企業經營風險。
3.可避免因再融資而分散股權。在股權分置改革后，通過股權再融資會分散公司股東的控股權，且有可能會降低每股收益，并可能導致股價下跌。對于相對控股的上市公司大股東而言，股權再融資會直接削弱大股東的控股地位。通過發行公司債在獲得企業所需資金的情況下，發行公司債融資更容易獲得股東的支持。
4.發行門檻較低，融資對象較多。公司債的發行沒有對資金用途等方面設定硬性指標，且公司債的發行也沒有規定一定要由商業銀行等擔保人做擔保，相對而言，發行公司債的門檻相對較低。由于公司債融資更加的市場化，公司債的融資對象更多，除了保險公司、基金等大型投資機構之外，商業銀行及個人投資者均可能成為其融資對象，且不受原有股東條件的限制，較股權融資而言更有優勢。
參考文獻：
[1]葉劍:解讀公司債[J].上海投資,2008年第3期
【關鍵詞】房地產企業 財務報告 償債能力 盈利能力
一、前言
在過去的兩年里，樓市熄火股市動蕩，房地產行業整體萎靡，房地產企業的運營狀況也因此備受關注。很多房地產公司都出現了資金周轉不靈、融資困難等多重問題。
二、案例分析
在1984年5月成立的萬科企業股份有限公司，是中國目前最大的住宅開發商，他們擁有豐富的管理經驗和先進的管理理念。因此，本文以2012-2014年萬科公司財務狀況為背景進行分析。
（一）償債能力分析
償債能力是企業利用其資產來償還各種債務（包括長期債務和短期債務）的能力。通過分析企業的償債能力，可以了解企業的生產經營狀況，判斷該企業的投資機會和抵御風險的能力。一個企業償債能力較強，說明它的財務狀況良好，即資金充足并且該企業的綜合能力也是經得起考驗的。
1.短期償債能力分析。短期償債能力反映一個企業在短期債務到期時能夠變現以償還流動負債的能力，通常利用流動比率和速動比率來進行分析。
（1）流動比率：2012-2014年該企業的流動比率分別為：1.41，1.40，1.34。由于受到政策的影響，房地產這一行業的流動比率逐年下降，其償債能力走下坡路。因此，建議企業應密切存貨量大小、資金周轉速度、變現能力以及應收賬款等其他財務指標。（2）速動比率：速動比率相對流動比率而言，扣除了一些流動性不確定性較大的項目，有效避免了流動比率的一些局限性，其反映的企業償債能力更可信。一般來說，這一指標的數值越高，短期債務的償還能力越強。該指標在1左右最佳。
該企業2012-2014年速動比率：0.37，0.41，0.34。根據數據可知，速動比率并不是特別理想，2013年小幅回升，2014年又落回了0.34。與流動比率相比，扣掉了不確定性因素影響，企業償還短期債務的能力有所下降。但由于房地產行業其特殊性，存貨占據流動資產的比率較高，加上國家政策的影響，房產銷售乏力，資金回籠較慢。可以結合同行業的財務指標來具體分析，若高于同行業平均水平，則可以認為其短期償債能力尚可。
2.長期償債能力分析。長期償債能力是指，一個企業在長遠發展的角度來說，所擁有的資產足夠用來償還一些長期的債務的能力，它反映了一個企業能否健康穩定的運營，通常用資產負債率進行分析。
一般來說，資產負債率應小于100%，如果一個企業的該項指標低于50%，說明該企業擁有良好的償還債務能力。萬科企業2012-2014年資產負債率為：74.69%，78.32%，78%。資產負債率略有上升，整個房地產行業通常都會出現這一比率較高的情況。因此，建議企業可以從房地產行業的整體出發，通過平均水平來做具體分析。
（二）營運能力分析
營運能力是企業通過調動、運用各方面的資產以協同配合運作，來獲得收益的能力。通過比率分析可以看出一個企業對于資金或資源的管理能力和資產使用效率的高低。企業的可用資金充足且周轉靈活，資產使用效率就越高，企業便能更快地實現資本增值，從而加強企業償還債務的能力。
根據企業2012-2014年財務報告，應收賬款周轉率為：46.18，60.63，54.54；存貨周轉率：0.2522，0.2817，0.3162；流動資產周轉率：0.2918，0.3174，0.3336。從整體來看，應收賬款周轉率、存貨周轉率和流動資產周轉率均呈現上升態勢，因此萬科公司的營運能力呈現良性走勢。
（三）盈利能力分析
盈利能力就是企業利用所持資金和資源，配合合理高效的運營手段，獲取利潤的能力，可以通過以下幾個財務指標來體現：
該企業2012-2014年凈資產收益率為：0.1，0.14，0.17；銷售毛利率為：0.4，0.37，0.37；基本每股收益為：0.88，1.14，1.33。從數據看，凈資產收益率小幅增長，受到政策的影響，銷售毛利率小幅下降，但總體來看盈利能力依舊很強。
（四）發展能力分析
該企業2012-2014年凈資產增長率：24.27，21.09，38.37；總資產增長率：56.7，27.88，26.51。從數據看，企業的凈資產增長率逐年上升，總資產增長缺逐年下降，說明企業在不斷控制其自身的擴張以適應政策帶來的市場變化，同時依然保持良好的凈資產增長率，說明了企業在增強盈利控制風險這方面表現良好，有較好的發展能力。
三、總結與建議
2015年，樓市利好信息接連出臺，對于房地產行業而言是機遇也是挑戰。根據上文的分析，萬科的總體財務狀況良好，公司運營穩定高效，這與萬科長期以來科學的發展戰略密不可分。在繼續保持的基礎上還應該對經濟形勢、國家政策、競爭環境等進行綜合分析和評估。拓展新的融資渠道，打開海外市場，進一步完善資產結構和企業管理機制，樹立良好的企業形象，同時大力把控風險，穩中求進，以實現企業的健康發展。
參考文獻
[1]孟天恩，張炎興，李生校.財務報表分析：理論、技巧與運用[M].南京：南京大學出版社.2009.
【關鍵字】盈余管理；房地產；會計核算
房地產行業是我國的支柱產業之一。盡管國家自2003年以來一直在宏觀調控房地產行業，特別是在2010年，出臺了“史上最嚴厲房產調控政策”，但房價一直在上漲。房地產公司在獲得巨額的利潤的同時也給社會帶來了不穩定因素，威脅了宏觀經濟的健康運行。
1 房地產行業盈余管理研究的意義
房地產行業由于其會計核算特點而存在顯著的盈余管理空間。房地產行業的盈余管理不僅誤導投資者決策，也影響政府部門的宏觀調控決策。過度的盈余管理造成房地產行業欣欣向榮的假象，且有利于房地產商抬高價格。而過高的房價不利于社會穩定。根據國外經典的研究成果，房地產泡沫一旦發生破滅，可能要持續三到五年的時間。
歷次會計準則的出臺都被認為是救火式出臺，證券市場出了問題，會計準則就出來救火。1研究盈余管理，做好事前防范顯得格外必要。
因此，研究并規范房地產行業的盈余管理行為是理論界、事務界和政府部門的重要課題。
2 房地產行業會計核算特點及其對應的盈余管理手段
2.1 無法統一界定銷售收入的確認時間
房地產企業會計核算收入的關鍵是收入的確認和計量。根據《企業會計制度》，銷售商品收入確認的四個條件為，企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能夠可靠地計量。從上述規定可以看出，收入確認以風險和報酬的轉移為標準。
房地產開發商品通常是采用預售方式和分期付款方式進行銷售。采用預售形式時，大致需要經過以下環節：簽訂預售合同及收取部分預售房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收、收取剩余房款、辦理產權過戶等。由于對銷售收入的確認――風險和報酬的轉移――存在不同的理解，所以會計人員可根據公司需要自行選擇環節作為收入確認的時間，由此進行盈余管理。
房地產開發企業一般采用預收款的方式收取售房款。相關準則規定，當房屋竣工驗收并與房屋購買者辦妥了相關的手續后，就應該將預收款項確認為銷售收入。但是房地產開發企業通常會采取措施來拖延“預收賬款”轉為銷售收入的時間，比如拖延所開發的房屋的竣工時間，或者拖延辦理相關的手續，從而減少當期的銷售收入，減少當期稅款的繳納。
2.2 銷售收入的計量模式存在可選擇性
2007年1月1日開始施行的新會計準則體系在堅持歷史成本基礎的前提下，引入了投資性房地產準則和公允價值計價模式。準則明確規定以成本模式作為投資性房地產后續計量的基準模式，有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。
當存在兩種可供選擇的計量模式時，公司會根據需要進行選擇。有研究表明經營業績不理想的上市公司，通過變更投資性房地產會計政策，增加公允價值變動收益、調節業績、提高凈利潤，在扭虧、免于退市、摘牌時，公允價值是個救市良方。2
2.3 成本和收入難以配比
配比原則是指以實現的收入與所發生的費用的直接聯系為基礎，將所有與收入產生有關的成本在同一會計期間轉為費用。
房地產開發企業的生產周期較長，開發項目從獲得土地并開發完成到確認收入需要數年時間，必然使得企業投入產出比例呈階段性不合理。在項目建設期內大量投入資金，并發生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。3
我國房地產開發企業一般都會同時開發多個樓盤，每個樓盤的開工時間不同，并且時間較長，這樣就會有多期樓盤存在于一個會計期間情況的出現。當期完工結轉的樓盤的成本，應該按照配比原則記入賬面。但是房地產企業通常會根據自身的需要任意的分配當期完工樓盤應當承當的成本，以此來調節當期的利潤。
3 如何規范房地產行業盈余管理
3.1 明確收入確認的環節
收入確認環節的不確定性為公司進行盈余管理帶來了空間。各公司采取不同的收入確認標準不利于行業內各公司之間的對比。因此，《企業會計準則――收入》在建立了收入確認一般標準的基礎上，還應當建立并推廣針對特殊業務的會計準則指引，讓所有房地產開發企業有統一標準的確認方法，從而使企業財務報告所提供的收入信息能反映企業的實際價值。
3.2 更新收益觀念，改革傳統損益表
在傳統損益表的基礎上增加一項其他全面收益。從金額來講，全面收益=凈收益+其他全面收益。因使用公允價值而產生的公允價值變動損益是已經確認但未實現的損益，所以可以將這些己確認但未實現的損益應反映在其他全面收益中，這種損益不代表企業真實的經營業績。傳統損益表將巨額已確認未實現損益反映在凈收益中，但即使企業利用公允價值確認了巨額利潤也不能說明這個企業經營狀況良好，確認了巨額虧損也不能說明這個企業面臨倒閉。可見，如果采取這種會計方式，那么部分企業將不再熱衷于利用公允價值進行盈余管理，房地產企業也不會因為利潤波動太大而回避公允價值后續計量。同時，其他全面收益與凈收益分開列示，能使會計信息使用者一目了然，哪些是已實現損益、哪些是未實現損益，能使損益信息更加全面有用。
3.3 擴大信息披露內容，提高信息含量
為滿足信息使用者的需求，必須對房地產行業的信息披露體系進行改革，進一步規范房地產開發企業必須額外披露的各類相關信息的內容和要求。房地產開發企業除了必須按現行有關規定披露信息外，還應該披露企業的預售政策及情況；增加土地儲備量及成本構成等額外信息的披露；在財務報告附注中增加分項目的現金流量信息的披露；增加投資計劃及風險的披露；質量保證金的披露。同時，應在其財務會計報告中充分揭示其各種風險，而不應僅限于抵押風險，即在房地產開發企業報表附注中應增加風險披露的內容，就企業尚在開發的土地、工程項目等面臨的開發風險、籌資風險、土地風險等進行說明，提高風險的透明度。
注釋:
[1]馮昀 郭洪濤，盈余管理問題對新會計準則制定的影響【J】，消費導刊，2007.11
[2]王卓瑛，投資性房地產采用公允價值計量模式的動因研究【J】，內蒙古電大學刊，2009(6)
[3]胡葬在，蘇霜，樓學問.論房地產開發企業會計核算的特殊性，財務與會計.2005年3月
參考文獻
[1]陳冬華等，宏觀調控、政治成本與盈余管理――基于中國房地產上市公司的實證研究，2010.7
[2]張寧，歷史成本、公允價值計量的利弊及相適應的會計計量模式【J】，魅力中國，2010（3）
