時間：2023-05-31 09:50:40
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產項目管理，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
房地產項目的開發，是一項復雜性的工程。房地產項目的開發一般分為三個階段，即設計階段、決策階段、施工階段。房地產項目在建設過程中，涉及到的專業知識非常多，例如：金融、給排水、建筑、結構、強弱電、園林、管理、經濟、暖通等一系列方面；房地產項目在建設中要重視對各個環節的管理，解決房地產項目管理中存在的問題。
一、房地產項目管理中存在的問題
1、房地產項目的前期規劃不合理，建設的方向不明確
有一些房地產開發商，在房地產項目的前期建設中，沒有重視對房地產項目前期規劃的可行性進行分析與研究，對于房地產市場中的定位不夠準確，導致房地產項目錯失了最佳的建設時期。房地產項目中的管理部門也沒有制定相應合理化的可行性研究報告，這就造成房地產開發商無法確定房地產項目中的相關決策，即使確定了決策也不能保證決策的科學性、全面性、可行性，房地產項目建設中前期階段這一系列的問題，都不利用房地產項目的管理，會給房地產開發商在對房地產項目實施管理措施時帶來一定程度的阻礙。
就目前來看，房地產市場中的一些信息數據，反映出來的是房地產行業的發展形勢并不樂觀，主要表現在房地產市場中的信息數據混亂，導致房地產開發商從房地產市場中所獲取的信息數據也不夠準確，難以對房地產項目的建設方向進行準確的定位，房地產項目的管理過程中也無法有一個合理的規劃。針對這一現象，房地產開發商應當理性的對待從房地產市場中收集來的一些數據信息，認真的對其進行分析與研究。
2、忽視了房地產項目在設計階段的投資控制
我國房地產項目在設計這一階段中的投標環節，對于設計方案的好壞主要是從技術、美觀、功能等一系列方面進行評價，一些房地產開發商在設計階段中過于重視技術，而忽略了房地產項目在經濟這一方面中的項目投資，這就造成了房地產項目管理中無法對投資成本進行有效的控制；還有一些房地產開發商在房地產項目的建設中只重視施工階段的投資控制，在施工階段投入大量的人力、物力資源，對房地產項目在施工階段中的工程造價進行估算與審查，卻忽視了房地產項目中在設計這一階段的投資控制，幾乎不會考慮如何使用有效的房地產項目中的資金成本來對建筑產品進行設計。
房地產開發站在房地產項目的建設過程中，沒有在設計階段中進行一個合理投資控制，導致房地產項目中的管理部門無法對設計階段中的各個環節進行一個有效的管理，當房地產項目中的施工圖紙在完成之后，房地產項目中的投資控制只能在施工圖紙這一基礎上進行，這就導致房地產項目中的投資控制對于資金成本的控制力度降低，控制的范圍也呈現縮小的趨勢，增加了房地產項目管理中的難度。
3、房地產項目的竣工階段，房地產項目的總承包商與分包商、業主之間的矛盾升級
房地產項目在施工的前期階段，工作的內容較為單一，房地產項目需要管理的事項也相對的比較簡單，房地產項目的總承包合同中已經包含了業主制定的分包內容，房地產項目中的業主管理人員以及建立單位在這一方面的管理工作比較輕松，而房地長項目中的分包工程中，對于與業主簽訂相應的施工合同，這一方面存在著較大的難度。房地產項目在招標階段，對于工程接口與工程配合這兩個方面的界定較為模糊，工程施工合同的簽訂也不夠合理，房地產項目中的總承包商缺乏服務意識，與業主之間的矛盾不斷激化，這在很大程度上增加了房地產項目管理的難度。
房地產項目中的一些分包商，在房地產項目的建設過程中出現問題時，通常都會直接詢問業主該怎樣解決，業主在這一方面扮演了房地產項目工程中總承包商的角色，業主的現場管理人員在房地產項目的施工現場承擔了主要的協調工作，房地產項目到了竣工階段時，大部門的時間與精力都投入到了協調工作，這就導致房地產項目工程出現諸多的不足與安全隱患，一旦房地產項目出現什么質量問題與工期延長，就會導致兩者之間的矛盾爆發，相互推卸責任，這在無形之中增加了房地產項目管理的難度，加大了房地產項目管理中的工作量、工作壓力。
二、房地產項目管理中的改進思考
1、制定合理的前期規劃，發揮項目管理人員在決策中的作用
隨著房地產行業的快速發展，房地產行業進入到了一個營銷時代，房地產開發商項要在營銷市場中站穩腳跟，就必須掌握充足的數據信息，例如：經濟市場中的需求狀況、消費者的需求狀況、競爭對手的基本信息等一系列方面，還要重視對房地產項目前期建設中的合理規劃。
房地產開發商應當重視對房地產市場中的信息數據信息進行收集，加大人力、物力加強房地產項目前期建設中的可行性研究，根據房地產市場中的數據信息制定合理的規劃。房地產項目中的管理人員，要參與到工程決策中去，提供自己的專業意見，加強房地產項目管理決策的正確性以及力度。
2、加強房地產項目設計階段中的投資控制
房地產項目建設過程中的設計階段，是房地產項目建設中非常重要的一個環節，對于控制項目投資有著十分重要的意義。
房地產開發商在房地產項目設計階段，應當從銷售這一角度來看待問題，要求房地產項目中的設計人員在選擇材料與設備的時候，要對材料與設備進行深入的分析與研究，選擇性價比高的材料與設備；在房地產項目中的結構設計上，要符合相關的規定以及規范化、合理化；在房地產項目中的供電、通訊、給排水、煤氣、電線安裝等一系列方面，要與業主與相關部門進行交流與溝通，聽取其他的意見，對房地產項目中每一個配套的系統方案進行優化，不僅僅提升房地產項目在設計階段這一方面的管理水平，還提高了經濟效益。
3、重視竣工階段的管理工作，處理好各個方面的關系
房地產開發商要重視房地產項目工程在竣工之后的管理工作，抓好竣工之后的每一個環節，可以建立一個以房地產開發商為主，引導房地產項目中技術、材料設備采購、銷售、管理、開發等工作人員組成的臨時部門，相互之間分工合作，共同完成房地產項目竣工階段中的所有事項，開發商還要處理好與業主以及分包商之間的關系，在施工合同中明確各個事項的職責，必要的時候可以選擇法律途徑進行解決。
結語
房地產開發商是房地產項目管理中的主體，是房地產項目建設的前期階段一直到竣工階段中的組織者，房地產開發商要重視房地產項目管理中存在的一些問題，并且要積極的采取有效的措施解決房地產項目管理中的問題，這對于房地產項目的建設有著非常重要的作用。房地產開發商在房地產項目建設的前期階段，要對房地產建設的總體規劃設計的正確性、可行性進行確定，還要對房地產市場中的一些實際情況進行深入的分析與研究；在房地產項目建設的后期階段，要在房地產營銷這一方面進行合理的策劃，這樣能夠有效的對房地產項目進行管理，解決房地產項目管理中的問題。
參考文獻：
[1]賀曼華.淺議房地產項目管理中的問題及對策[J].科學與財富，2010（09）.
關鍵字：項目管理；房地產；問題；措施
1引言
隨著我國經濟的發展，房地產行業也成為當今經濟體系中重要的組成部分。通過研究可以發現，房地產的項目管理是一個復雜的工程，整個管理分為決策、設計、實施三個時期。在房地產項目管理的體系中，開發商是整個項目的主體，也是這個項目的管理者、組織者，需要對這個項目進行負責。項目管理的根本問題是如何利用有效的時間，將整個時間、人力以及技術等方面進行有效的結合，通過相關的協調處理將整個房地產項目順利的實施開展。從這些分析可以看出，房地產的項目管理在整個房地產的建設中有著至關重要的作用。
2分析房地產項目管理存在的問題
2.1房地產開發策劃、產品定位不明確
目前很多房地產開發商存在僥幸心里，單純認為市場是變化的，對項目的前期沒有進行可行性研究，導致很多項目錯失有利的投資時機。最終導致很多決策沒有及時做出決策，到最后匆忙的做出決定。這些行為導致所設計的項目產品存在著不合理、不科學、不全面等諸多的問題。由于決策項目存在著瑕疵，進而導致施工階段存在著很多問題，增加項目建設的難度。分析目前房地產市場，存在著房地產資訊與主流媒體的關心重點不同，進而導致兩者的結論不同，還有一些商業操作的問題存在。這也就導致房地產開發產業所獲得的信息是不準確的，進而導致開發商無法認清市場，這樣和會造成對項目的定位不明確。
2.2缺乏有效的投資控制措施
目前在我國房地產項目的設計和施工方面都缺少有效的投資控制，這是由于我國的房地產設計投標主要從它的功能性、技術以及美觀等方面來衡量一個設計的好壞，缺少相關的經濟評估，出現重技術輕經濟的現象，這顯然成為成本控制的一個重要問題。與此同時，在施工階段又有很多開發商出現重施工、輕設計的現象，雖然很多企業會投入大量的人力物力經驗工程建筑，這樣會對資金造成嚴重的浪費，同時降低對成本的控制，因此可以看出，有效的投資控制可以改善成本。
2.3分包商與總承包商之間的矛盾
在房地產土地施工時，土地建設施工的初級階段，就已經簽訂總包或者專業分包兩種合同，在監理方及業主管理人員在項目管理工作比較容易完成，對于復雜工程需要與業主之間簽訂合同分包工程。但是在招標的過程中存在工程接口不詳細，施工合同不嚴密，以及分包商與總的承包商之配合的問題成為工期延誤的主要矛盾。很多分包工程業主在出現問題或者需要溝通跳過總承包商直接與業主交流，變相成為“總承包”。而且很多業主現場管理人員也變成工程現場的協調人員，把大部分經歷放在協調問題上。導致工程項目建設出現虎頭蛇尾現象，為工程稱留下很多的安全隱患。但當出先問題后，就會出現互相推諉責任的現象。
3改善房地產項目管理問題的相關措施
3.1加強項目前期投資的可行性研究
上述的問題是影響房地產項目工程建設的主要原因，為了解決這些問題首先要加強項目前期投資的可行性研究，隨著房地產事業的發展，我國的房地產已經進入到營銷時代，開發商要想在這激烈的競爭中脫穎而出，不僅要掌握足夠的商業情報信息，更要重視有關項目的可行性研究。這也就無形中要求開發商在前期，要對人力、物力財力等方面進行科學性的規劃以及投入。同時建立完善資源的整合、收集機構，保證資源的合理性和真實性。在整合資源的同時，還要完成相關決策程序，提高決策效率，保證項目市場定位的科學化、系統化。
3.2加強設計階段的投資控制
通過對相關資料研究發現，設計的費用雖然占項目投資的比例占1%，但是對項目投資影響占有大部分比例，而施工階段對于工程的影響只是占有少部分。項目投資的控制重點主要在設計階段，對于重施工、輕設計等落后的觀念要必須克服。在設計方案時，要考慮方案的經濟性，這樣設計單位可以獲得越大的經濟效益，進而引導設計人員為業主節約資金而進行創造性的工作。同時在方案的確認中，采用不同的方法，促使設計單位以及設計人員在建筑造型上和降低工程造價等方面雙管齊下。對于設備以及材料的使用方面，要敢于采用和使用新型材料和工藝。同時在建筑結構設計方面，要做到合理設計。
3.3重視項目收尾階段的管理
工程要保證從施工開始到結束一定要“從一而終”，不能虎頭蛇尾，這也就說明項目的收尾工作是決定整個工程質量的重要因素?？梢栽陧椖渴瘴驳碾A段建立一個部門機構，由開發商工程主管領導結合工程管理、銷售、技術等物業管理等內部人員組成，與工程管理人員和現場人員共同完成工程收尾階段的相關事項。在項目的實施階段，應當設計合理的工程與參與方接口，這樣可以有效的降低項目收尾工作的難度。還要采用統一的規劃，分步實施的方法，分期分批的進行招標。在招標文件中要明確總承包商的工作內容，盡可能的讓總承包商組織工程施工。要盡量減少開發商的分包項目，對項目分包商的各項內容進行細化，深化合同的具體細節與其之間接口配合條件。這樣有利于開發管理單位之間協調。
結論
項目管理在房地產中占有重要的地位，同時房地產項目的管理水平對項目開發成本和周期有著至關重要的影響，是決定整個項目好壞的關鍵因素。只有堅持科學的管理方法，提高相關管理人員的管理水平和素質，并且完善房地產項目管理的不足以及相關流程，這樣才能保證房地產行業在企業競爭中處于優勢的地位。
參考文獻
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[2]劉國冬，王雪清.工程項目組織與管理.第一版.北京:中國計劃出版社，2003: 8-9頁
關鍵詞：工程造價控制管理
引言
就房地產項目而言，其工程造價管理工作就是從項目前期工作抓起，在可行性研究、投資決策的基礎上，對建設準備、勘察設計、施工、竣工驗收、交付使用等全過程的一等系列過程進行規劃、協調監督、控制和總體評價，以保證項目質量、進度、投資目標的順利實現。
房地產項目工程造價控制與管理工作重點主要應放在如下三個階段：
1決策設計階段工程造價控制
1.1實行招投標，優選設計方案。引入競爭機制，通過公開招投標的形式確定優選的設計單位，不僅能保證工程設計的先進性、合理性和準確性，避免因設計質量問題出現工程洽商，同時通過招投標還可以選擇到優秀的設計方案，避免因工程設計落后，影響房屋銷售，造成投資損失。
1.2積極實行限額設計。限額設計是工程建設過程中行之有效的控制方法，也是控制投資規模的有效措施之一。限額設計是按照批準的設計任務書及投資估算控制初步設計，即按照批準的初步設計控制施工圖設計，同時各相關部門要在確保功能滿足的條件下，按照分配的投資限額控制設計，嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更，保證總的投資限額不被突破。投資分解和工程量控制是實行限額設計的有效途徑和主要方法。將上一階段設計審定的投資額和工程量分解到各相關部門，再分解到各單位工程和分部工程，層層分解實現對投資限額的控制與管理，實現對設計規模、設計標準、工程數量和預算指標等各方面的控制。作為設計單位，要強化經濟意識，凡是能進行定量分析的設計內容，均要通過計算確定，要用數據說話，要充分考慮施工的可能性和經濟性，確保工程的投資估算不被突破。
1.3運用價值工程原理優化設計方案。價值工程是用來分析產品功能和成本關系的，是力求以最低的成本投入實現產品必要功能的一種管理方法，其主要特點是以使用者的功能需求為出發點，對所研究的對象進行功能分析，使設計工作做到功能與造價的統一，在滿足功能要求的前提下，降低成本。例如利用深基礎增加地下室，地下儲藏室可以停放車輛和儲存雜物，小區可以不必建地上停車場，既節約了用地，也美化了環境。價值工程中的成本略有上升，卻能帶來功能大幅提高。
1.4加強圖紙會審工作。圖紙會審應對設計單位交來的設計圖紙進行各專業細致的審查，發現明顯錯誤和不合理因素，查漏補缺，使設計圖紙最大限度地滿足業主對該項目的要求，以定奪方案，確定工程量，為編制招標文件提供保證。加強圖紙會審，將工程變更的發生盡量控制在施工之前，有利于控制工程造價。在設計階段，克服設計方案的不足或缺陷，所花費的代價最小，并可取得最好效果。
2施工階段工程造價控制
按照工程造價理論，該階段是工程造價形成的主要階段。它主要通過工程招投標及工程施工中的動態控制，確定工程項目的合同價及工程竣工時的結算價，是工程造價控制工作中一個極為重要的階段。
2.1工程招投標階段的工程造價控制
2.1.1把好投標人資格預審關。應從投標人技術能力、管理水平、資信等資質方面進行評估，目的是篩選出優秀的投標人，以降低工程承包風險。
2.1.2根據項目實際，確定合理的投標條件
根據房地產項目多為住宅工程的特點，其工期短，工程總投資相對規模不大，應采取工程量清單、固定合同價格的方式，以降低房地產企業因建筑、建材市場變化等因素帶來的市場風險。
對設計中含有新材料、新工藝、新技術的設計項目，無定額項目及單價、信息價可參照的，應重點說明，讓投標人明確在投標時以綜合價報價，以避免結算糾紛。
確定合理、科學的評標原則：對有標低的，可在評標前確定合理的中標降低率，在綜合考慮投標人響應質量、工期等投標條件并編制切實可行的施工組織方案的前提下，采取合理低價中標的原則，從中選擇技術能力強、管理水平高、資信可靠且報價合理的承建單位。
2.1.3嚴格依照工程招投標有關文件簽定工程承包合同，注意合同的結構及合同價，對工程造價、質量、工期、風險因素承擔等重要條款，應以專用條款或補充合同的方式加以約束。
2.2加強工程施工事中控制
2.2.1嚴格控制施工中設計變更。經論證確需設計變更的，應力求減少變更費用，可制定設計變更的程序加以規范設計變更行為。
2.2.2加強現場鑒證工作。施工中往往有各種不可預見的現場因素，導致標外工程量項目增加現象，如基礎土方量、井點降水等，現場工程師應在合理安排施工組織、加強技術措施的前提下，按實簽證、審核，以真實反映實際工程造價。
2.2.3嚴格按照合同進行工程款支付。
2.2.4及時掌握國家工程造價調價動態。
2.2.5對可能存在的工程造價目標風險進行分析，并制定防范性對策。
3決算階段對工程造價的控制
竣工決算是反映建設工程實際造價和投資效果的文件。及時、準確地對竣工決算審核，對于總結分析建設過程的經驗教訓，提高工程造價管理水平及積累技術經濟資料都具有重要意義。
3.1在確定工程造價時，堅持以現行的計價規范為依據，按照施工合同和招標文件的規定，根據竣工圖、結合現場簽證和設計變更進行審核。工程審計人員不但要熟練掌握工程量的計算規則、定額子目的組成及包含的工作內容、工程造價計算程序、費用定額包含內容及記取方法，還要掌握它們的編制原理，內在聯系，確保工程造價計算的準確性。
關鍵詞：項目管理，建筑工程，工程費用，工程進度，工程質量
中圖分類號：TU198 文獻標識碼：A 文章編號：
項目管理對建筑工程有著十分重要的現實意義[1]-[5]，因為現代建筑工程隨著社會的發展，結構變得更加復雜、規模變得更大、標準要求也隨之更高，而項目管理在建筑工程中的合理使用,是對建筑工程項目進行有效的施工組織，高效率的計劃實施，以及嚴格的質量控制的重要保障。并且通過科學的項目管理對建筑工程前期的項目策劃和項目目標的優化以及項目全過程的動態管理,可使建筑工程項目的費用目標、進度目標和質量目標得以很好的實現。
首先項目管理在控制工程費用目標方面：因為建筑工程項目多數投資規模都比較大，所以在建設過程中采取有效而科學的項目管理,通過建立健全資金使用管理體系,強化對工程項目的成本等相關費用的控制,使工程各個關鍵節點的資金投入都能夠得到科學有效的管控,從而實現對整體工程投資的有效控制,確保有限的資金在最正確的時間使用在最有效的位置上,從而實現資金投入后的收益最大化目標。
其次是項目管理對工程進度目標的控制：進度控制首先要做好工程項目的關鍵節點控制，項目在進入實施階段后，對進度計劃的關鍵節點要予以重點分析和落實，必要時應該倒排計劃,對每個關鍵節點之前的各項工序做好預測,對關鍵工序提前做好安排，提前對可能影響工作進度的未知因素和環節進行控制。再者對各分項的交接控制，需提前對交接的條件做出預判,時刻關注交接條件的變化情況;做好預控措施。作為項目的管理人員對各項工序的進展情況要進行常態化檢查,并對施工人員的安排情況進行了解,從而掌控關鍵節點的進度。若進度出現拖延現象，要及時進行解剖、分析,查找原因,確定已拖延的工作量和對總工期的影響的程度;并根據施工單位的工作效率、人力和機具設備的匹配情況以及外界條件的變化和影響程度,如天氣影響、設計變更、材料供應等;認真做好糾偏方案,制定有針對行的措施,彌補拖延的工期。
當然，強化項目管理在建筑工程中對施工進度的作用,也需要有針對性地將建筑工程項目通過使用施工計劃網絡圖，對施工進度進行動態分析和判斷，并在計劃實施過程中根據具體的實際情況及時進行計劃調整,加強對影響工程項目進度的各種條件的控制,確保工程能夠按預期的計劃完成,從而實現總體工程按時交付的進度控制目標。
最后是項目管理對工程質量目標的控制：質量是所有工程項目的首控目標，因為它直接關系到生命和財產安全,也是所有企業必須要認真對待的。所以每個項目都必須有一個優秀的項目管理班子，并建立一套嚴格的工程質量控制體系,通過制定的建設、監理、總包、分包的工程質量目標責任制度,完全可以有效預防和控制可能發生的工程質量問題,并在發生質量問題后有效的采取措施進行整改，從而實現工程質量控制目標。
在施工準備階段的質量控制：工程施工前,項目管理人員必須對監理單位的執行總監及相關的專業監理人員進行嚴格的檢查和確認，同時對總分包單位現場施工管理機構的技術、質量、安全等管理體系進行嚴格審查,確保在施工的過程中可以很好地實現質量管理的目標責任制度。對于在工程施工中需要將要使用的電器安裝、各種機械等設備要嚴格按要求進行檢查，對需要提供權威部門的檢測報告的,必須提供合格有效檢查報告，并嚴格按照施工方案及規程進行操作使用。工程材料、設備和構配件等進場前應提供進場質量檢驗記錄和質量證明資料,監理應對其進行嚴格的審核簽認，并按照相關規定對進場的實物進行采用見證取樣復試或抽檢。對于驗收不合格或者未經驗收的工程設備、材料和構配件等堅決不允許使用并限期內撤出施工現場。工程開工前應組織設計、監理、總分包單位進行詳細、認真的圖紙會審工作，對圖紙中存在設計問題,應及時與設計單位進行溝通確認，并形成圖紙會審紀要，以便施工過程中出現因設計圖紙原因出現的工程質量問題。對于比較特殊的分部分項工程，應編制施工方案，經過監理、總包等先關專業人員審批后，方可進行施工，確保施工不會出現重大的質量、安全問題。
施工過程中的質量控制：有多少個工程項目就會有多少種不同的施工過程，也就會發生很多種復雜多變的工程質量問題,所以根據具體的施工情況進行動態的管理是非常有必要的。對于工程的質量問題一般都會有事前預防、事中控制、事后整改三種方式處理，但是為了提高工程質量，確保達到預期的工程質量目標，事前預防是非常重要的環節。
項目管理的工程質量事前預防一般都會采用多種手段進行的，首先是熟悉圖紙和技術交底，這是做好每個分項工程的前提保證，在每一道工序施工前，都應該組織監理及施工單位做好這方面的工作，從而合理的減少因對圖紙的不熟悉和對施工技術的不理解而造成的工程質量問題。其次是中間交接的控制，對有關聯的前后工序，在施工過程中，要嚴格執行中間交接制度，前工序完成進行下道工序施工時，應組織監理及相關施工單位共同對前道工序進行檢查，達到要求并做書面交接后，才能進行下道工序的施工，這樣會有效的避免不必要的返工。工程質量事中控制一般采取的都是采取嚴格的檢查制度，根據工程的不同情況，采取分層檢查和平行檢查兩種方式。所謂的分層檢查就是建設、監理及各總分包單位對某一分項工程風別進場檢查，并逐層進行匯報總結，從而起到多層次監督的效果，提高對工程質量的控制。而平行檢查就是各相關單位同時對某一分項同時進行檢查，這樣主要是因為分項的檢查量比較大，可以有效的利用人員的數量，達到檢查的全面性。當然事中的質量控制還要注重對工程質量細節方面的檢查，所謂的“細節決定成敗”是絕對的正確的。例如工程中電器安裝工程，主體階段的預埋管如果控制不好質量，在線管的連接、埋設位置以及甩口處的處理等這些細節方面不加注意，那么到了裝修階段，線管無法疏通，無法正常穿線等問題就會不期而至，甚至于還要重新下管，破壞原有結構樓面、墻面，不可避免的造成人、財、物的浪費，從而大大增加工程費用的投入，還會影響到正常的工期目標的實現。工程質量事后整改只是對已經發生的工程質量問題進行必要的修理補救的措施，我們在加強項目管理過程中，還是要盡量避免類似情況發生的，對于因為設計等原因造成的工程質量問題，即使要采取措施整改，也應該要求設計出具正式的設計變更文件，不能隨意整改而造成二次返工現象的出現。而對于一些可以避免的工程質量通病，我們還是應該加強項目管理在工程中的作用，做到在事前預防、事中控制中解決問題，避免事后的整改。
總之，有一個良好的項目管理團隊和一套科學的項目管理制度，是一個項目能否實現預期的費用目標、進度目標和質量目標的重要保障。
參考文獻：
[1]謝素菊.試論房地產開發項目管理[J].城市建設理論研究（電子版）,2012,(12).
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[3]馬迪.信息化技術與房地產項目管理[J].科技咨詢導報,2007,(2):102..
關鍵詞：房地產；項目；管理；核心環節；成本控制
中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）10-00-01
一、引言
在如今的全球化環境中，激烈的市場競爭在使企業面臨著全方位的挑戰的同時也給企業帶來了前所未有的機遇。企業在市場中生存和發展的重要手段和途徑已經落在如何控制消耗，降低成本，即如何對項目成本進行控制上來。房地產項目管理工作是系統并且復雜的，其各個方面互相耦合，相輔相成。隨著舊的管理體制被新的管理體制所取代，越來越多的房地產企業采用了目前國際上運用最廣泛的項目管理模式來對成本進行控制。房地產企業之間的競爭，從外部看只是圍繞在規模的大小與價格的高低上，歸根結底卻是企業在其核心競爭力上的競爭，房地產企業必須不斷提高自己的核心競爭力才能在市場競爭中處于不敗之地，這就需要企業加強對項目的管理，尤其是成本控制的管理。
二、房地產項目管理的含義
房地產項目管理包含于工程項目管理，是其中的一項重要內容。房地產項目的管理者對房地產項目的建設和使用的過程中進行全方位的管理，主要通過系統工程的點、理論和方法來實現，使得房地產項目中的生產要素得到優化配置。
成本是企業項目管理中的核心環節，貫穿于施工組織與管理全過程的系統工程，而成本管理則由多項內容構成，其中含有工程的估算和概預算、成本計劃、支付計劃、成本控制、工程款項結算和審核。
三、房地產項目管理中成本控制現狀
1.對項目設計階段的成本控制沒有足夠重視
事實上，工程成本的控制始于房地產項目的設計階段，只要投資計劃一經確定，設計階段就展開了，這一過程是技術與經濟合理結合下進行的。但是國內絕大多數的設計單位沒有深入地分析工程項目的技術和經濟，在設計過程中經常出現“重技術、輕經濟”的現象，設計人員將工作重心基本都在工程的質量問題，而忽視了成本問題，就造成了高成本隱患的可能。[1]
2.成本控制管理沒有形成系統
當前，很多企業在項目管理中為了使成本得以降低，對工程進行肢解，分包給多個承包單位或個人。所以，在項目的開發階段和施工的后期，分包項目的工程承包單位和工程總承包單位沒有一個統一的意見，在相關的工作配合以及工程質量和成品保護等一些問題上無法達成一致，并且產生愈來愈深的矛盾，這些矛盾一旦激化將給房地產項目管理造成嚴重的障礙。[2]
3.沒有先進的成本控制管理手段
在現階段的房地產項目管理工作中，和成本預算工作相關的專業性不強，并且落后于一些經濟發達的國家，通行的國際標準無法在多數企業中得到實施。項目成本預算方面的工作沒有在招投標階段前完成，有些房地產企業在投標階段才完成預算項目成本價格的工作。由于時間和技術等多方面的限制，企業所擁有的各個項目和工程實施的各個環節都無法直接落實成本控制。[3]
四、加強成本控制的措施
1.全方位提高成本管理的意識
成本管理是一個全過程的管理在這一過程中需要全員的參與，若想通過提高成本控制手段來實現房地產項目管理，首先應當在全體人員中樹立人人參與、全面控制的意識，這種全員參與控制模的式并不是具體到部門或者個人的責任，而是一種全體責任，他涉及到和項目有關的所有的相關部門及個人，這就是我們所說的全員控制的根本。單純的管理成本與控制成本并不能完全地看成全面控制，而是項目管理的每個方面都包含其中，并且都以成本管理為中心來開展工作。
2.建立健全成本控制機構管理
是否能落實項目成本管理并將其切實執行，關鍵一點在于是否有一個完善的控制組織來進行成本控制工作。為了使成本管理得到加強，企業應當成立一個涉及設計、施工、技術、財務等方面的成本管理領導小組，其主要職責在于對項目部的成本相關工作進行指導和管理。同時，項目部自身也需要建立一個對目標成本控制工作進行管理的小組，負責項目部的各項項目班子的責任、權利、義務、獎懲等內容。項目經理應必須在相關原則的指導下將職責分配到具體負責的人員身上，將需要達到的成本目標分解落實到職能部門、班組及個人。[4]
3.提高相關業務部門人員的素質和能力
如果相關業務部門人員的職業道德和業務素質得不到重視，根本無法建立目標成本控制體系來準確對成本進行管理。因此，需要定期安排相關人員參加業務培訓，讓其及時掌握業務上的最新動態。除了定期的業務培訓，培養業務人員的職業道德的工作也不容忽視，同時，加強其對相關法律法規的認識。企業可以建立一個內部人才庫，分享管理具有不同技能的人才。統一管理，讓組織業務人員定期參與整治學習和相關教育課程。[5]
五、結語
加強項目管理是房地產企業在激烈的市場競爭中生存和發展的重要手段，而成本控制又是項目管理中的核心環節。因此，我們需要從源頭入手，發現企業對項目管理尤其是成本控制管理的不足，并采取相關措施，保證企業健康快速的發展。
參考文獻：
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[2]曠開萃，尤建新.房地產開發經營的工程管理研究[J].建筑管理現代化，2003（03）：8-11.
[3]陳永川.論成本預算在房地產項目管理中的運用[J].金山，2010（04）.
【關鍵詞】房地產 項目管理 問題 解決方案
1.房地產項目管理原則
1.1責任對等
責任對等是相對于房地產這個行業而言的，它的主要對象就是房地產的開發商。房地產之所以是一個暴利的行業，主要原因就是掌握良好的時機，并以最快的速度出售房產，并從中取得巨大的回收資金。但由于房地產回收的資金融資量過大，所以在資金回籠時，具有速度不夠快的特點。所以，為了取得更多的回收資金，很多房地產為了爭取更快的進度，不重視自己的職責，進而忽略生產的質量，生產出很多劣質的建筑，給社會的資源帶來了很大的損失。
1.2成本最優
從房地產項目管理的角度對房地產的成本運行進行分析，為了能達到房地產成本最優的目標，就要在成本最優化，也就是最低化的基礎之上，對房地產運行的成本不斷的降低。房地產成本的最優化也要考慮到房地產生產的質量，只有合格的產品才能實現房地產成本運行的最優化，才可以給企業帶來最大的利潤，最終給社會營造有利的資源。
1.3質量管理
產品質量是每個企業的生存支柱，對于房地產行業來說，建筑的質量在企業中起到致命的作用。但在實際的生產當中，很多房地產開發商為了加快工程的進度，為了能較早的把房產投入市場，收回成本，在生產的過程中忽略多個施工環節，造成竣工后的房產質量較差。在消費者的使用中，頻繁的出現多種質量問題。所以，在企業生產的施工過程中，做好房產質量管理工作的基礎之上，做到行之有效的項目管理運作是十分重要的。
2.房地產項目管理中存在的問題
2.1前期，開發商準備不足
開發商在項目方案確立之前，缺少對市場的充分調研。一些房地產開發企業在拿到項目后，沒有經過充分的市場調研，匆忙確定方案，僅就目前市場什么賺錢，就開發什么。只是簡單地模仿別人，在同類開發產品中，沒有自己的特色，從而在市場上缺乏吸引力，始終不能超前別人。而且由于決策層缺乏對市場的調查，對市場沒有充分的認識和了解，往往在方案決策階段會出現失誤，增大了企業的風險。
2.2中期，對設計不夠重視
房地產項目在實施階段也存在重施工，輕設計的問題。很多房地產開發商將注意力過多投向施工階段，但是對科學合理的規劃設計方案能夠給項目帶來的價值明顯重視不足，也就是只是強調施工，輕視了設計。對房地產項目的外觀設計多隨波逐流、貪大求洋，而不是結合項目自身特點，因地制宜，體現項目自身的特色來滿足消費者的需求。還有很多房地產項目的設計，只是簡單的復制了外地甚至國外的某些項目的風格，而不去考慮是否本地條件是否適合及周邊環境能否協調，最終完成的產品也與消費者需求相差甚遠。
2.3后期，合同不嚴謹
房地產項目在工程施工階段簽署的工程施工合同內容不完整、條款不嚴謹，尤其是在承包商配合以及各專業接口方面的劃分和規定不夠詳細具體，造成各承包商之間協作效率低下，推諉扯皮時有發生，并最終導致工程的延期。在工程項目的收尾期，開發商往往需要花費大量的時間與精力用于協調各方之間的配合，而且工程本身往往會遺留下許多的缺陷和問題，一旦這些問題爆發，又會由于合同內容的不嚴謹造成難以分清各方責任，進而影響項目整體的效率和形象。
3.解決方案
3.1選用正確的項目管理方法緊抓基礎管理和動態管理
項目管理既要適合于施工企業所具備的經營管理水平特點，又要具備項目所處的時間、環境等條件的特點。在運用科學管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切實的效果的。找準項目管理中自身的特點，抓住管理中的薄弱環節，正確選擇一種或多種現代化管理方法，可以提高項目管理水平和工作效率。在運用量本利分析法進行項目目標成本管理時，不能簡單地根據產量、成本、利潤三者的依存關系，應用數字模式預測一個目標值，還要根據企業生產管理需要，建立目標成本管理制度，通過目標分解，各子系統健全跟蹤制――信息反饋――總結考核的全過程，不斷推進成本管理，確保經濟效益的提高。
實施現代化管理離不開基礎管理，如計量管理，監測手段、編制和執行各類定額、統計報表、信息管理等。無論運用何種現代化管理方法，都離不開這些基礎工作所提供的資料、數據和信息，如果沒有正確的計量技術和監測手段，沒有詳盡全面的統計報表，沒有及時有效的各類信息的反饋，再好的現代化管理方法也不能發揮它的威力。因此，必須抓好各部門的基礎管理，積累更多、更全面的基礎資料，為更好地使用現代化管理方法提供可靠全面的數據，使“方法”在施工項目中發揮更大的作用。
認真抓動態過程的管理，反復運用，才能使科學管理方法成為項目上的現實存在。項目動態管理的主要過程就是不斷重復下圖中各步驟的一個過程，過程中可以根據執行力的大小程度判斷工程管理的效果。
3.2提高項目管理人員素質科學實施項目管理
目前我國現有小而專、大而強的項目管理公司不多，許多都是東拼西湊的雜牌隊伍，而且專業性的項目管理人員非常少，人員素質也不高，對項目管理的性質、任務、機制認識不夠，管理片面，往往局限于對施工質量的監控，使我國的建設項目管理在理論和方法上與先進國家相比都存在較大的差距。要使項目管理現代化，其管理人員一定要具備現代化管理的素質。特別是項目經理，一定要具備與時俱進、不斷創新的觀念，懂得領導藝術和管理藝術，要深知在項目管理中必須突出以人為本的思想。對于規模較大的項目，項目經理必須要掌握和善于運用電腦等工具，進行全方位的網絡管理。如果管理人員不具備這些管理素質，要實現現代化管理是非常艱難的。同時，項目的每一位管理人員要隨著社會的不斷進步、科學管理技術的不斷發展，不斷對自身充電，接受上崗培訓，通過培訓，提高管理素質，如今的項目管理是集智慧、專業并運用一切可能運用的手段的管理?？梢哉f，項目經理素質的高低，決定了是否能夠帶出一支合格的項目管理隊伍。而具備了一支高素質的項目管理隊伍，才能使項目的各項工作在健康有序的環境下開展。
3.3加強行業法律法規建設
近年來，房地產開發建設領域中仍存在諸多問題，一些房地產開發建設企業受經濟利益的驅使，置法規體制于不顧，處處鉆空子，嚴重損害了國家和集體的利益。反映在：基本建設有章不循、有法不依，不報建、不招標，任意肢解發包工程，強行不合理壓價；行業壟斷，一個行業的工程往往是本行業立項、本行業投資、本行業設計、本行業施工、本行業監理，不允許外行業隊伍進入；工程項目可行性研究成為“可批性研究”；現場簽證無中生有、價量不實；不法中介行為嚴重；還有錢權交易，搞工程腐敗等。這些都極大地制約和限制了我國項目管理的發展。所以，加強房地產行業的法律法規建設是完善和規范房地產行業發展的重要保證。
關鍵詞：房地產項目管理；風險
房地產行業是一個政策敏感度高、投資規模大、開發周期長、對國民經濟增長影響顯著的行業。同時，房地產行業又具有風險高和風險種類多的特點，房地產業是一個復雜的行業，匯集了各種矛盾，研究房地產開發項目的風險管理對于房地產開發項目的成功實施以及國民經濟的發展具有重要影響。
房地產項目開發過程中參與眾多，每個參與方都面臨著追多風險，每種風險都可能影響到項目的開發進展、質量管理及安全控制，從而造成損失，降低收益。因此如何清醒的認識風險、有效的控制風險，逐漸成為項目開發過程中著重需要關注的問題。雖然不同參與方在同一開發階段的風險內容不同，但同時有潛在的存在互動關系，如能準確、全面了解和掌握這些風險互動關系，并加以利用，就能降低項目開發風險，減少項目開發風險控制成本。本文基于此對房地產項目的風險進行了簡單的分析，并在此基礎上建立各參與方之間的風險互動關系，同時基于互動關系提出具體的風險管理措施。
一、房地產項目開發過程中各參與方的風險內容分析
1、房地產企業風險具體內容分析
（1）開發項目的定位風險。項目定位是決定項目開發成敗的關鍵，準確的市場定位往往能夠事半功倍，如果市場定位不準確，對市場預測分析出現偏差或者項目定位的指導思想出現較大的失誤，往往導致一錯而全盤皆輸。
（2）資金支持能力風險。近年來，由于房地產業的“瘋狂”發展，我國實行了從緊貨幣政策，嚴格限制開發貸款的發放，金融政策的調控對于開發方意味著融資風險，導致企業資金鏈吃緊，這對房地產企業的銷售以及實力不足的中小房地產企業是一個非常嚴峻的考驗。項目開發能否按期完成甚至提前完成，取決于開發方的資金支持能力，一旦開發方的資金籌措和融資遇到困難，都會對項目開發造成很大的影響，表現為對大經濟環境發展形式把握不準確，而對自身的籌融資能力盲目樂觀等。
（3）“政府”風險?！罢憋L險涵蓋政府相關職能部門的管理和相關政策所帶來的風險，管理部門的公平性、公正性的不統一，政策的變化性、間斷性和不完善性的存在，對于企業來說，影響都是非常大的。如果企業對相關部門的工作程序不熟悉，對主要的相關法律法規不了解，而發生違規操作的投機行為或盲目推動工作進程。
（4）質量風險。質量風險是多方面的，不僅僅是指項目實體本身的質量缺陷，還包括項目品質、設計質量、銷售服務和物業管理的質量等等。在項目規劃階段由于市場定位不準、經濟技術分析失誤，只追求利潤，而忽視市場需求，出現品質定位與銷售價格不統一的質量問題；在設計階段，為減少投資，降低施工難度，向設計單位提出違反設計規范和標準的要求，或者設計單位自身實力原因出現設計缺陷，出現的質量問題；在施工階段，盲目要求施工單位搶時間搶進度，造成的質量風險。
（5）項目建設的“創新”風險。在當前的市場形勢和經濟形式下，由于國家的凋控政策加強，項目開發建設的土地投放、銀行貸款條件都受到更為嚴格的控制，房地產開發方的生存空間被壓縮，因此在有限的資源條件下，開發企業要想立于不敗之地，而且能夠保持持續穩定的發展，獲得既定的利益就必須不斷的創新，顯示出自身項目與周邊項目的“獨特性、新穎性”，但是如果不做好基本功，盲目的追求新、奇、特，也是極具風險的。
2、勘察設計單位風險具體內容分析評價
勘察設計工作是建設投資中的關鍵性工作，也是項目開發的基礎，其質量的好壞直接關系到投資的多少，項目的安全性，項目后期運行成本，對項目投資后的收益起到決定性作用。盡管勘察設計只是項目整個開發建設過程的一部分，但卻起著舉足輕重的作用，直接影響到建筑使用功能、安全性能及經濟性。
（1）地質勘探風險。工程項目的設計、施工是根據已查明的工程地質和水文條件及現場的勘察資料進行的，包含著很多不確定性，受到人員專業技能、現場實際條件的限制。例如：地下出現未探測到的障礙物而引起工期延誤，投資增加。
（2）圖紙設計風險。設計是一個復雜的創作過程，必須遵循一定的程序規律，即方案階段―初步設計―施工圖設計。優秀的設計都是經過反復的討論修改才能最終形成，一步到達施工圖的水平不可能設計出優質的方案。有些設計單位責任心不強，為趕進度或降低設計成本，或者設計單位本身技術能力有限，發現不了設計方案中的缺陷，導致設計方案的編制考慮不充分、不細致、不完善，而致使圖紙出現遺漏，甚至是重大的失誤，后期服務又銜接不上，直接導致影響項目施工質量，同時又影響項目的工期進度。
3、審計單位風險具體內容分析評價
（1）行為責任風險。審計人員出現失職行為，對于工作中應該嚴格審查的項目不進行審查，或不進行嚴格審查導致資金超付。
（2）專業技能風險。有時盡管審計人員履行了合同中的工作職責，但由于本身專業技能的限制，并不一定能取得應有效果。新工藝、新材料也是層出不窮，并不是每一位審計都能準確、及時、全面地掌握所有相關產品和材料的市場價格。
（3）職業道德風險。有些審計人員立場不堅定，缺乏職業道德、喪失原則，被施工單位拉攏腐蝕而甘愿為施工單位的不合理要求服務；還有個別審計人員本身就動機不純、心術不正，給施工單位制造各種各樣的麻煩，以實現自己吃拿卡要的目的，拋棄了審計人員從業原則，謀求私利而犧牲工程利益。
4、監理單位風險具體內容分析評價
（1）行為責任風險。監理工程師發生失職行為，對于工作中應該實行檢查的項目，不作檢查或不按規定進行檢查，或者重要部位施工應該進行旁站，而不去旁站或旁站不徹底，使工程留下質量隱患或造成損失。
（2）工作技能風險。有時盡管監理工程師履行了工作職責，但由于本身專業技能的限制，并不一定能取得應有效果。工程技術發展更替迅速，新工藝、新材料、新做法層出不窮，監理工程師不可能及時、全面地掌握所有相關知識和技能。
（3）技術資源風險。在施工過程中，監理工程師按照正常的程序和方法，對施工過程進行了監督和檢查，并未發現任何問題，但仍有可能出現混凝土強度未達到要求，某些部位因振搗不夠出現麻面、孔洞等缺陷，這些問題在施工過程中無法及時發現，直到成型以后才能暴露。有一些質量問題需要經過一定的時間才能發現，由于技術能力原因，不能保證所有問題監理工程師都能在第一時間發現，另外由于人力和技術能力的限制，監理工程師不可能對施工過程中的所有環節和部位都進行細致而全面的檢查。
5、施工單位風險具體內容分析評價
施工單位是開發項目能否順利實現的關鍵環節，也是蘊藏風險最多最復雜的環節，常見的風險有：
（1）企業管理風險。企業內部管理不到位，資金周轉困難，或者資產負債率過高造成資不抵債或虧損的經營風險，因選擇企業制度、組織體系、激勵機制不當而運作困難或增大內耗的體制風險，對管理人員任用不當，人才使用不充分或者用人制度不完善導致人才流失，員工整體素質較低，項目經理不稱職，工人工作效率低下等用人風險。
（2）項目施工風險。施工單位出于自身利益考慮，或者管理者責任心不強，導致不合格的材料使用到工程中或者沒有達到質量要求的施工環節驗收通過的質量風險，由于管理的問題，計劃安排不合理、材料供應不及時、質量不合格而返工、施工人員不足等原因，導致工程不能按期完成的進度風險，施工現場因防護不到位或監管不到位，導致出現安全事故，造成損失的安全風險。
二、基于各參與方互動關系的風險管理理論
房地產項目開發過程中各參與方都存在互動關系，并且與各方的互動都是雙向的。
1、風險管理概述
風險管理是指經濟單位或實體根據工作內容對實際工作中遇到的或者可能遇到的風險進行分類、分析評價，在此基礎上建立管理體系，制定有效的控制措施和處置對策，有效地應對風險，以規避或減少風險可能帶來的損失，保障項目安全的科學管理方法。互動關系下的風險管理是指在進行風險分析評價時，考慮各風險方在風險內容上是否存在關聯，并采取相應措施和處置對策，已達到合理控制和規避風險，降低損失的目的。
2、基于互動關系的風險管理原則
以減少最大可能降低損失為主要原則，盡可能完全消除不允許風險和重大風險發生的可能；如果不能消除不允許風險和重大風險，應采取降低風險的措施：努力消除中度風險發生的可能；控制可容許的風險和可忽略的風險。充分考慮風險之間的互動關系，并結合風險互動關系內容，建立風險互動管理體系，規范、系統、科學的對所有風險進行管理。
3、基于互動關系的風險控制和處置對策
（1）風險回避。是在對一些開發項目進行全面的分析評價后，放棄某些風險過大的項目開發。一般來說，風險回避是一種消極被動的處置對策，在實際經營過程中普遍存在著各種各樣的風險，想完全回避風險是不可能的。
（2）風險損失控制。是一種積極主動的風險處理手段，既然風險難以完全避免，就應該采取措施面對風險，具有較強的社會現實性，可以通過事先控制或采用應急方案，使風險不發生或一旦發生后使損失降到最小。
（3）風險分離。是通過多種施工方案、多樣化資金來源、增加分包單位數量以及擴大經營范圍等將所承受的風險進行分離，以減少風險的最大預期損失，降低風險。
（4）風險分散。是將企業承擔風險的單位增多或擴大，通過擴大企業自身規模或者業務范圍來加大受風險面，增強抵御風險能力。
（5）風險轉移。風險轉移就是將風險轉嫁，將自身不能或不愿承擔的風險通過一定的合理方式轉換，轉由他人承擔或分擔，從而降低自身的風險。
4、基于互動關系下各參與方風險管理應注意的問題
（1）房地產開發企業作為風險的主要承擔者，其風險職能貫穿房地產項目開發所有的階段，整個過程，從最初的選址到最后銷售，每一個階段、每一個環節都充滿了風險，因此房地產開發企業要高度重視過程中的風險管理工作，為減低開發風險，應注意的問題主要有以下幾方面：充分做好市場前期調研工作，明確項目開發的定位和目標，為項目的順利開展打好基礎；完善規劃設計，選擇合理、實用的設計方案，明確客戶所需求的區域品質和使用功能，完善房屋套型、配套設施和區域環境形式；優選物業管理單位，物業管理水平應與項目定位水平匹配，將銷售對象與物業管理一起定位，在選擇物業公司按照前期定位擇優招標選用，使業主得到應有的服務；銷售完成后的服務保障要細致到位。
（2）對勘察設計單位、監理單位、施工單位和物業管理單位的選擇和管理上，開發方要著重做好以下幾方面工作：加強前期的考察和比較，通過招投標工作，做好資質和施工能力的審查，做好履約能力的調查；加強合同控制和限制作用，通過嚴格的合同約定，進行風險回避或轉移，并提高相關方的工作責任心和責任意識；尊重各方的工作內容和行業規范，不隨意的對對方的工作指手畫腳，任意干涉，同時不要求相關方做違反法律法規和相關規范的事情；加強與各方的溝通協調，對存在的問題與相關方及時進行溝通，以便及時進行改正和完善，避免產生嚴重問題和造成重大損失。
三、結語
房地產項目開發的周期長，投資規模大，涉及面廣，在房地產開發各階段以及各參與方之間均存在著風險。房地產開發過程中各參與方風險的研究是一個非常系統的工程，它包含了風險識別、風險評價和風險防范等諸多方面，開發企業在風險防范中必須有效地利用風險互動關系，通過完善的管理體系和相應的管理制度，才能規避或降低所面臨的開發風險。
現階段房地產開發風險方面的研究也只是起步階段，隨著房地產市場的逐步規范，各種制度的不斷健全，房地產開發市場競爭的日益加劇，房地產開發企業進行風險系統管理變得非常必要。在這個縝密的系統里必須將風險管理的各要素有機的組成綜合體。企業只有系統、全面的掌握房地產開發過程中各方面的風險，并根據風險發生的幾率以及可能產生的后果，制定專門的應對措施，合理運用風險互動管理體系，并在日常的工作中不斷完善這個體系，以降低項目開發過程中的風險，確保項目開發目標的順利實現。
關鍵詞：房地產；項目管理；關鍵環節
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
項目管理占據著房地產開發的重要位置，對房地產項目開發的成功失敗影響深淵。具體的，作為一項系統性工程，房地產項目管理迫切需要各環節之間相互配合，在不斷優化的同時，以期能讓項目整體目標可以更好的實現。房產企業做好項目管理，完善項目管理各環節，可謂是房產開發項目成功與否的關鍵，也是提高房產企業市場競爭力的有力保障。具體的，房產項目管理中需從以下幾個環節完善：
一、房地產項目管理中的可行性研究環節分析
作為整個房地產項目管理的領頭軍，可行性研究可以說是做好整個項目開發管理的重中之重。通常，對房地產項目有效管理，可行性研究需要仔細明確以下幾個內容：
1、明確可行性研究內容
房地產項目投資決策主要根據房地產項目的可行性研究，此項研究也是房產公司項目審批的關鍵資料，對項目的整體開發指導作用非凡，主要有：
第一，項目市場環境分析，對于項目開發的整體狀況作一個分析。對于項目整個開發的背景、社會經濟及同類產品開發等作資料搜集及整理、分析，并以此為基礎作項目開發依據；第二，項目實施可能性分析，科學制定項目安排。對于項目實施方案，要盡可能的多設計幾個，在充分結合各方面條件的基礎上，選擇合適的項目規劃方案進行施工；第三，項目經濟及技術評價，在整個房地產項目開發之前，做好項目融資方案及融資成本的估算，做好項目財務評價風險分析，保證項目施工中經濟及技術可靠性。
2、堅持可行性研究原則
項目可行性研究是項目管理中重要部分，對整個房地產項目開發有重要影響。通常，可行性研究需要遵循以下幾方面原則：
第一，獨立、客觀原則。這是決定開發商投資決策是否科學可靠的重要依據與基礎，也是保證可行性研究科學、公正、客觀的重要保證，是整個項目開發的依據；第二，研究方案選優性原則。此原則在可行性研究中需設多個研究方案，擇優選擇最優方案作為整個項目實施參考方案，實現投資效益最大化；第三，避免先入為主。此原則是為了強調整個項目開發實事求是，避免因不好的觀念給項目開發帶來不良影響。
二、房地產項目進度管理環節分析
項目進度管理也是房地產項目管理的重點，此環節要先明確進度管理影響因素，再運用有效方法作有效管理。
1、進度管理的影響因素
房地產項目開發工序復雜，建設周期長，參與部門多，這也就造成進度管理受很多因素影響，具體的有以下幾方面：
2.1.1委托方因素。在進度管理中，委托方作為項目的主要負責單位，如果在工作中沒有按照原有的進度去將設計好的圖紙或者是計劃的極度及時準確的提供給承包商，并且沒有按時的給承包商撥款，那么都可能會導致項目進程的變化。
2.1.2.承包商因素。在項目進行中，可能承包商方面會出現由于團隊管理以及企業內部的一些變更而被迫讓施工操作沒有按照原有的進度進行。
2.1.3.其它因素。房地產項目的施工與天氣、自然條件等有著密切的關系，所以項目的進度也會受到這些不可控的因素的影響。比如極端天氣、自然災害、政策變更、臨時的停電停水等。
2、進度管理的方法
房地產項目的進度管理由于會受到很多因素的影響發生進度的變更，所以為了保證項目的順利進行，就必須采用一些方法來進行進度的管理。常用的方法如下：
2.2.1傳統表格法。這種方法就是將原先安排好的項目開展進度以表格的形勢記載下來，在記載的時候需要算計好時間，記載好正在進行的工作的名稱，所耗費的時間以及需要的時間等等，從而計算出項目的實際進度與計劃進度之間的偏差。
2.2.2形象進度表法。這個方法也稱橫道圖法，是在進度表的基礎上演變而來。這種方法在運用的過程中先要做好項目進展中相關信息的搜集，然后將整理好的信息采用實際的橫道線與原計劃的橫道線進行對比，從而衡量兩者之間的差異。
2.2.3前鋒線比較法。這種方法是以進度計劃檢查的坐標為開始點，然后以進度計劃檢查的時間坐標點為終點，依次用點劃線的方式進行實際進度點的鏈接，根據形成的前鋒線與工作線焦點的位置來判斷計劃進度與實際進度之間的差異。
三、房地產項目質量管理環節分析
項目質量管理是項目管理中重要的一個環節，主要包括對產品的配套服務的質量的管理，對產品的使用效果、使用穩定性以及建筑的安全性可靠性等方面的管理。一般來講，質量管理需要掌握下面幾個方面的特點：
1、全面性
質量的管理需要具備全面性的要求，對項目的實體質量、使用價值與功能等方面要做好全面的管理，保證整個項目在質量方面符合標準與要求。
2、主動性
房地產開發商為了增強其市場競爭力以及企業的信譽，在項目管理中應該要主動地進行質量的管理，通過日常與施工的監督，讓整個項目在開發的過程中保證質量，保證其可靠。
3、動態性
房地產項目的管理具有動態的特性，質量管理也是如此。企業應該隨著項目的不斷進行以及開發進行項目質量管理內容的充實，并且在不斷的變化中做好質量的管理。
四、房地產項目成本管理環節分析
整個房地產開發中要想做好項目管理，就無法忽略項目成本管理，成本管理關系整個項目收益。通常，項目管理的成本管理中需注意：
1、明確項目成本管理的內容
在項目成本管理中主要有對土地成本、前期成本、施工過程中的成本、公共設施以及基礎配套設施的成本、項目單位管理成本、財務成本、營銷成本等的管理。
2、堅持成本管理的原則
在成本管理中需遵循成本管理原則，包括：全面成本控制原則、成本最小化原則、目標管理原則、動態控制原則及權、責、利相對等原則。其中，成本最小化是成本控制的最基本的原則，也是最重要的原則，直接關系企業經濟收益。
3、有效運用成本管理措施
成本管理成功的關鍵是能夠有效的運用管理措施，具體的可以有以下幾方面：
第一，比較選擇成本最優、施工可行、技術合理的設計方案進行項目施工。第二，通過項目招標的方式進行項目成本的有效控制，確定合適的造價水平。第三，嚴格合同管理保證房地產項目成本控制有法可依。第四，做好施工中成本控制，保證項目成本目標。
五、結論
作為一項系統性工程，房地產項目管理往往也是一個聯系緊密的整體，各關鍵環節管理的好壞將會直接影響到項目科學、有效管理及企業利潤最大化能否實現。所以，房地產企業需有效分析項目開發各環節，做好各環節管理，保證項目順利進行和項目的成功開發。
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一、常見的項目組織結構形式
（一）職能型組織
目前在我國大部分歷史較為久遠的企業都是職能型組織，在職能型組織模式下的房地產企業部門的設置，是根據員工職能的不同來區分的，因而在房地產企業中主要的部門有設計部門、工程部門和招標部門等。同時采用職能型組織的房地產企業，他們的共性就是項目開發的范圍較為狹窄，并且其企業一般都是在確定項目開發的城市之后就不會再有其他城市的選擇。對于這種組織形式的企業來說，他們職能分工較為明確，因而致使員工對自身多負責的業務范圍較為明晰。同時，由于職能型組織分工專業化，因此房地產企業在對部門進行管理時，管控的程序也較為清晰[1]。
（二）項目型組織
開發項目較多的房地產企業一般會選擇將企業設置為項目型組織，特別是在房地產企業開發的初期，采用項目型組織可以促使項目人力資源的配置實現合理化。同時項目型組織下的房地產企業在房地產開發前期，總部會帶領其他部門對項目工作進行實施，而在項目人員對項目的開發進行全面了解之后，企業總部才會將項目交給能力較高員工完成。
（三）矩陣型組織
大規模的房地產企業為了確保實際運營的有序性，一般會在企業規模達到一定程度后對其進行區域分工。此方法，可以促使兼顧業務較多的群體處理的業務范圍更清晰化，例如，房地產企業可以再確保項目質量的情況下實現部門間知識的共享。矩陣型組織模式下的房地產企業，必須具備良好的溝通協調能力，同時也應在項目運營管理過程中，安排相關的人士對公司的資源進行整合，以便為房地產企業項目的開發提供有利的條件，致使最終完成項目目標。
二、項目運營管理工作的內容
（一）房地產項目運營管理“是”什么
目前我國大部分房地產企業存在著運營管理的困惑，因為項目運營管理本身存在著周期長、風險大等問題，因此對于相關管理初期只注重項目計劃管理的企業來說，項目運營管理工作的實施變得尤為困難。對于此，房地產項目管理的相關部門應對各職能部門的工作進程進行定期的檢查，進而確保各部門能嚴格按照企業的計劃管理實施工作。其次，房地產在項目管理過程中應逐漸將重點放在項目進度和項目質量上，進而做到對項目的全面管理。同時在項目發展過程中，房地產項目運營管理的相關人士也應對項目的服務等進行定期的檢查，從而確保項目的規范化。另外，由于項目管理水平決定了房地產項目開發的經濟效益，因此在房地產項目運營管理過程中也應采取相應的措施致使項目管理水平得到有效的提升[2]。
（二）房地產項目運營管理“管”什么
由于房地產項目運營管理在我國實行的時間不長，因而缺乏較為成功的案例參考，致使房地產項目運營管理相關人士無法確定運營管理的重點應放在哪里。因而，在我國房地產項目運營管理初期應搜集各地區房地產項目管理的實踐資料，進而對其他企業的項目運營管理的實踐經驗進行分析、總結，從而實現本企業項目運營管理的相應完善。同時在房地產項目運營管理前，企業相關部門還應根據企業的發展方向和發展目標制定相應的項目管理的目標、項目管理進度和項目管理風險，然后要求相關部門嚴格按照項目管理的目標實施工作，從而確保房地產項目運營管理工作可以有序的進行。其次，在項目運營管理中設置相應的項目管理風險計劃也是必要的，若在項目管理過程中由于外界因素的影響致使管理出現混亂現象時，可以開啟房地產項目管理風險計劃，以便降低其對企業的管理產生較大的負面影響。
（三）房地產項目運營管理“做”什么
在房地產項目運營管理管理中企業相關部門首先要做的就是為房地產企業的發展設立一個經營目標，并根據目標的設定構建相關的跟蹤管理體系，從而確保經營目標的設立能夠落到實處。同時在經營目標設定之后，還應采取相應的措施確保企業投資收益管理進程中能朝著經營目標前進。其次，房地產項目運營管理還承擔著構建計劃管理體系、銷售管理體系、成本管理體系和資金管理體系的責任，以便確保房地產開發項目的質量能達到標準，同時在項目開發進程中，資金的使用也能較為充足。
三、項目計劃管理的措施
（一）主項計劃的管控方法
在房地產項目計劃管理中，由于各部門的職能不同，因此部門之間的交流受到了限制，從而給項目運營管理帶來了較大的負面影響。因而企業相關部門在對項目運營進項管理的基礎上還應明晰企業的方案的設計任務書將由誰來負責等，進而有效協助房地產項目運營的有效管理。在企業實施主項計劃的管控方法時，應先根據房地產企業發展的實際情況制定相應的項目主項計劃，然后按照計劃來執行工作，致使企業的工作職責安排等信息變得更為明確[3]。
1房地產開發項目管理的作用和意義
1.1房地產開發項目管理能減小項目風險
房地產的項目方案開發階段對項目風險能產生相應的影響。房地產的開發項目階段開發過程中由于設計公司的選擇存在著一定的風險，選擇適當或是嚴格考核相應的設計公司則能充分保證房地產項目的設計和實施的質量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設計開發房地產項目之時加強對開發項目的管理，則能加強相應的風險意識，減小房地產項目的風險實際上對工程項目的實施和管理都打下了良好的基礎。
1.2房地產開發項目管理能促進建筑項目的質量管理
房地產開發項目的管理能對建筑項目的質量產生深刻的影響，在房地產項目開發階段，公司將投入較大的人力物力和資金，為保證各項資源的合理配置實現資源的最優化利用，提供資源的能動性控制，最終加強對項目的管理，從而保障項目工程的質量。通過對房地產開發項目的管理和促進實現最優的設計和管理模式，充分實現項目管理設計對整個建筑工程的管理和規劃的整體掌控和全面管理，實現房地產開發項目對后續工作的促進和基礎性作用。
1.3房地產開發項目管理能優化建筑項目的成本管理
房地產的開發項目管理能實現產品設計研發的整體控制和管理，實際上為房地產項目的管理建立了一個基礎的管理平臺。項目的開發設計不同，項目工程的成本付出和相應的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預算以及最大限度的利潤獲取之間尋求基本的平衡點，從而要在有限的資源和資金范圍內建立高質量高品質的工程項目都必須依靠工程項目的設計。項目的設計與項目的成本是緊密聯系的，良好的項目管理能以最少的資源消耗建設最佳的建筑工程項目。
2房地產開發項目管理過程中存在的問題
2.1房地產開發項目的前期策劃準備不充分
房地產所開發的項目應以客戶的需要為中心，然而過分重視市場的變化程度和客戶的項目需求程度可能導致房地產開發項目的前期策劃不夠充分，項目的方案確定不夠詳細準確，致使項目的市場消費定位不夠準確，而長時間的商討和決策在一定程度上延長了工程項目由設計到實施的時間。缺乏詳細具體的項目計劃報告致使項目在決策過程中問題重重，決策層的匆忙決策導致項目在實行和實施過程中沒有一個整體而系統的管理體系，影響了整個工程項目的質量和進度。
2.2房地產開發項目成本管理不及時
房地產的開發項目的成本管理應貫穿于開發項目設計的過程之中，項目的成本和質量控制是開發項目管理的重要因素。然而目前，我國的房地產開發項目設計主要考慮項目的功能以及技術、美觀等因素，并未考慮到相應的成本管理因素，也很少在項目的設計規劃階段將可實施的方案與項目的市場經濟性聯系起來，致使房地產項目開發設計之時浪費了較多的人力物力但所設計的方案在很大程度上缺少相應的可行性?；蚴窃陧椖繉嵤╇A段缺乏成本管理意識導致了許多不必要的項目成本支出，大部分是取決于項目開發管理過程中的不及時造成的。
2.3工程建設完成后質量難保證
房地產項目的開發和管理以項目和建筑的質量為核心，項目的成本管理也應以保證工程項目的質量為基礎。然而由于房地產項目的管理和實施工作的協調上存在矛盾，致使房地產項目工程的后續質量難以得到相應的保證。前期的項目管理階段施工和管理的因素較為簡單，但在項目實施后期收尾階段，建筑工程實施的配合和管理等各方面的因素未定義清楚致使相應的開發商和工程的分包商之間存在相應的矛盾，工程建設過程中監督方能對相應的工程實施進行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之間的責任不清和溝通不明等致使工程的驗收和事后的項目質量管理和責任難以得到一個清晰的定義。
3房地產開發項目管理的具體措施
3.1房地產開發項目的成本控制
房地產開發項目的成本控制直接關系到開發商的獲利程度，因此在相應的項目開發設計過程中應十分注意項目管理的成本控制貫徹設計的始終。從開發上進行整體而系統的成本控制和嚴密的監視，采取合理的措施降低成本。在房地產的項目開發設計之時，選擇較好的建筑設計公司，保證建筑的設計質量之時也能滿足人們日漸提升的居住要求。在項目的實施過程中尤其注意項目的成本控制和監管，最大限度減小不必要開支，降低生產成本使企業獲取最大利潤的同時也滿足廣大消費者的需求。
3.2房地產開發項目管理中的質量管理和過程控制
房地產開發項目管理設計建立了項目實施的理論平臺，奠定了項目實施的質量基礎和項目管理的過程控制基礎。在開發項目的設計之時應對相應的項目進行充分的了解和控制，為項目的實施建立詳細而可調整的可行性計劃，從而保證項目的質量管理。制定具體而可調整的項目計劃使開發商對項目開發設計的公司有一個評定的標準和監督，同時也能在項目的管理實施過程中實現對相應建設項目的質量管理和過程控制。
關鍵詞：房地產 監理 項目管理
1前言
房地產開發是以盈利為目的的，如何開發優質的房地產產品，如期將地產交付消費者使用，并節約造價，以獲取高額利潤，均依靠項目管理來實現。因此，房地產開發企業對其工程建設的項目管理顯得尤其重要?，F行的房地產項目管理模式，主要可分為部門制、公司制、事業部制和專業管理制等四種。本文分析我國房地產開發項目管理存在的問題，提出如何改進和完善項目管理模式，提高房地產項目管理水平。
2項目管理的內容和特點
房地產項目管理的內容是研究如何高效實現項目目標，以項目經理負責制為基礎，對項目按照其內在邏輯規律進行有效地計劃、組織、協調和控制.以適應內部及外部環境并使之高效運作.使各要素優化組合和合理配置，保證項目運營的均衡性，利用現代化管理技術和手段，實現項目目標，使企業獲得良好的綜合效益。項目管理是為使項目實現而要求的質量、規定的時限、批準的費用預算進行的全過程、全方位的規劃、組織、控制與協調。管理對象是項目本身，故項目管理需要用系統工程的觀念、理論和方法進行，具有全面性、科學性和程序性 項目的目標界定了項目管理的主要內容是“三控制二管理一協調”，即“進度、質量、費用”控制、“合同、信息”管理和組織協調
房地產開發項目具有集合性、相關性、目的性和環境適應性，是一種相互結合的立體多維關系，這就說明項目管理具有系統性的特點。加強項目管理，必須對其特點進行詳細分析，認真研究并強化管理。對項目特點進行管理主要體現在3方面，即：
（1）進行優化組合 即對投入項目進行適當搭配以協調地發揮作用；
（2）進行動態管理，作為優化配置和優化組合的重要手段，其基本內容是按照項目的內在規律，有效地計劃、組織、協調、控制各要素，使之在項目運營中合理流動，在動態中尋求平衡；
（3）合理高效地利用資源，從而實現提高項目管理綜合效益，促進整體優化的目的。
3我國房地產開發項目管理存在的問題
（1）業主方項目管理中的問題由于項目實施的一次性， 房地產開發企業大部分屬于項目公司，使得業主方自行進行項目管理往往存在很大的局限性，項目管理缺乏系統的管理模式與經驗。資金短缺，融資能力不足， 建設資金難以保障，工程款拖欠嚴重 由于房地產開發投資額巨大，建設用地大多為競拍所得，地價款必須在三個月內支付，且建設周期長， 故多數房地產開發企業資金短缺。房地產開發企業融資基本上是土地抵押及在建工程抵押貸款， 貸款額度為6 0% ～7 0% ，融資能力較差。因此工程承包多為墊款建設，工程款拖欠嚴重。工程發包多為邀請招標，未實行真正意義上的公開招標。因此選擇的施工隊伍，多數由包工頭組成，掛靠有資質的施工企業，施工管理人員也是臨時聘請的施工單位缺乏建設經驗， 沒有完整有效的管理制度，建筑水平較差。
（2）委托監理存在的問題
目前建設監理制與業主方項目管理并行時，存在以下一些問題：權責不明，責任不清。房地產開發采取委托監理與業主方項目管理并行的管理模式，僅將施工階段委托監理。且為了確保其利益，便于造價控制，不將設計變更與投資控制的權力授予監理，以致監理單位與建設單位和承建單位關系錯綜復雜，管理混亂。
建設項目監理缺乏獨立性、公正性。因建設單位配備有齊全的管理隊伍， 包括設計部、造價部及工程部等，各專業管理人員配備齊全，各司其責，且掌握了投資控制權。因此，建設單位常直接向施工單位指令，或干涉監理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監理的積極性和責任心。
4房地產項目管理的實施
4.1 房地產項目管理中的成本控制
成本控制直接決定企業是否能夠獲利，獲利多少的問題。在整個房地產開發過程中，從前期的土地開發一直到最后的房屋銷售以及管理費等都可以通過采取合理措施降低成本。例如在規劃設計環節，降低成本一方面體現在好的設計、較低的價格；另一方面也體現在找好的設計單位，避免所設計的產品一旦得不到市場認可而出現滯銷等情況。但是，建筑安裝成本依然是房地產開發項日中的重要部分，占整個房地產項目開發成本的30%～40% ，建筑安裝成本能不能得到有效控制，是房地產項目成本控制的重點。其中尤應注意降低材料成本。
4.2 房地產項目管理中的進度控制
房地產開發項目涉及進度控制的活動有：投資機會選擇與策劃、可行性研究、前期工作（包括土地開發、項目融資、規劃設計、招投標、合同的簽署等等）、建設階段、租售階段（還可能包括物業管理階段）。做好房地產項目的進度管理，就應在這些環節上做好時問上的安排。1）應對參與各方進行范圍管理，某一參與方何時介入、何時退出及其責任范圍；2）研究項目各個工作的相關程度，有的是互不影響的并行工作，有的是完全相關的，有的rA0是不完全相關的；3）針對項目的情況，制定出房地產開發項目各個工作的先后次序及預計持續時間，并對項目的進展情況及時監控；4）建筑工程的進度控制是在房地產項目施工工期要求的前提下進行的，它服務于整個房地產開發流程的進度控制。
房地產項目的工作流程并不是唯一的，所以開發周期的活動性較大，不同的開發企業其項目開發持續時間也不一樣。我國某知名房地產企業所采用的“快速開工快速銷售”模式，強凋操作流程的創新與優化，產品研發、開發手續、工程建設三者之間的交叉與搭接，準確地進行市場定位和推廣定位，擁有強大的銷售網絡和銷售能力。傳統的房地產公司操作項目“一環套一環”的串聯方式，該企業改為并聯的方式，從而從拿地到項目開工到開盤的時間大大縮短。
在項目前期準備階段，市場調研、項目策劃、產品設計等同步進行，強調各部門充分介入與相互之間搭接，所有的項目都是從研發到工程，到運營、物業管理的全程跟進。所以在全國各地的眾多項目，從土地中標到開始銷售，全部控制在半年以內，而大多房地產企業常常需要1年～2年。
3.3 房地產項目管理中的溝通管理
對于房地產企業而言，首先應做好組織內部的溝通交流。由于大部分的房地產公司都采用矩陣式的組織模式，企業應注重職能部門之間的溝通和職能部門與項目部之間的交流。
1）職能部門之間的溝通。例如：營銷策劃部通過其獲得的市場信息為投資發展部提供決策支持；財務部依據投資預算進行觸資，做好資金流的保障工作，同時控制工程、營銷等等費用；人力資源部則根據需要為整個組織提供人力保障等。
2）應做好開發項目參與各方的溝通工作。例如，在工程施工中，承包商、監理單位、規劃設計單位、供應商之間的溝通對于工程項目的順利實施關于重要。
3）界面溝通管理。當能在房地產企業中，信息管理、合同管理、風險管理也是至關重要的。
關鍵詞：房地產；開發；成本控制；質量管理
房地產的項目開發應實現最佳的開發和管理模式，從而為房地產的建設實施提供良好的設計前提，從居住建筑的設計出發保證建筑的設計和建筑的質量，建立運行良好的房地產開發項目管理能不斷提高房地產商的建筑質量從而滿足人們日漸提升的居住需求，同樣加強項目開發管理也能實現科學的房地產開發運作模式。房地產的開發是一項復雜而系統的工程，在開發設計時應考慮各方面的綜合因素，以科學的開發項目管理模式為建筑的實施和質量奠定堅實的基礎。
一、房地產開發項目管理的作用和意義
1.房地產開發項目管理能減小項目風險
房地產的項目方案開發階段對項目風險能產生相應的影響。房地產的開發項目階段開發過程中由于設計公司的選擇存在著一定的風險，選擇適當或是嚴格考核相應的設計公司則能充分保證房地產項目的設計和實施的質量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設計開發房地產項目之時加強對開發項目的管理，則能加強相應的風險意識，減小房地產項目的風險實際上對工程項目的實施和管理都打下了良好的基礎。
2.房地產開發項目管理能促進建筑項目的質量管理
房地產開發項目的管理能對建筑項目的質量產生深刻的影響，在房地產項目開發階段，公司將投入較大的人力物力和財力，為保證各項資源的合理配置實現資源的最優化利用，提供資源的能動性控制，最終加強對項目的管理，從而保障項目工程的質量。通過對房地產開發項目的管理和促進實現最優的設計和管理模式，充分實現項目管理設計對整棟建筑工程的管理和規劃的整體掌握和全面管理，實現房地產開發項目對后續工作的完善起促進作用。
3.房地產開發項目管理能優化建筑項目的成本管理
房地產的開發項目管理能實現產品設計研發的整體控制和管理，實際上為房地產項目的管理建立了一個基礎的管理平臺。項目的開發設計不同，項目工程的成本付出和相應的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預算以及最大限度的利潤獲取之間尋求基本的平衡點，從而要在有限的資源和資金范圍內建立高質量高品 質的工程項目都必須依靠工程項目的設計。項目的設計與項目的成本是緊密聯系的，良好的項目管理能以最少的資源消耗建設最佳的建筑工程項目。
二、房地產開發項目質量管理
1.房地產開發項目的質量控制，是房地產開發企業在項目實施過程中最重要的一項管理活動，其目的是為項目的用戶（客戶、項目相關者）提供高質量的產品和房屋，令客戶滿意。關鍵是項目過程和產品都必須滿足項目目標。房地產開發項目質量控制是采用有效措施確保實現合同（設計承包合同、施工合同、材料供應合同等），商定的質量要求和質量標準，并避免出現常見的質量問題。房地產開發項目質量控制應做到：項目設計必須符合設計承包合同規定的質量要求，并且投資額、建設規模應控制在批準的設計任務書的范圍內；設計文件、圖紙要清晰完整，各相關圖紙這間無矛盾；項目的序設備先型、系統布置要經濟合理、安全可靠；環境保、“三廢”處理、能源利用要符合國家和有關部門的規定指標；施工過程要與技術要求相一致，與技術規范相一致，與設計質量要求相一致，符合合同要求和驗收標準。
2. 設計階段的質量控制。對設計工作質量進行檢查，這是一項十分細致的，同時又是技術性很強的工作。對設計工作進行檢查要注意：設計工作以及文件是否完備，是否能被施工單位和各層次的管理人員所理解，設計是否符合規范要求，特別是強制性的規范，如防火、安全、環保、抗震的標準，以及某些質量標準和衛生標準。
3. 施工過程中的質量控制。房地產開發企業對項目施工階段的質量監控主要是通過審核有關文件、報表以及進行現場檢查及通過試驗檢驗途徑和相應的方法實現的。審核有關技術文件、報告或報表。審核施工現場分包單位的資質證明文件，審批施工單位的開工申請書，檢查、核實與控制其施工準備工作質量，審查施工單位提交的施工組織設計方案，控制工程施工質量的技術保障措施，審核施工承包單位提交的有關材料、半成品和構配件的質量證明文，確保工程質量有可靠的物質基礎，審核施工單位提交的反映施工工序的記錄、動態統計資料或管理圖表，審批有關工程質量缺陷或質量事故的處理報告，確保質量缺陷或事故處理的質量。
三、房地產開發項目管理過程中存在的問題
1.房地產開發項目的前期策劃準備不充分
房地產所開發的項目應以客戶的需要為中心，然而過分重視市場的變化程度和客戶的項目需求程度可能導致房地產開發項目的前期策劃不夠充分，項目的方案確定不夠詳細準確，致使項目的市場消費定位不夠準確，而長時間的商討和決策在一定程度上延長了工程項目由設計到實施的時間。缺乏詳細具體的項目計劃報告致使項目在決策過程中問題重重，決策層的匆忙決策導致項目在實行和實施過程中沒有一個整體而系統的管理體系，影響了整個工程項目的質量和進度。
2.房地產開發項目成本管理不及時
房地產的開發項目的成本管理應貫穿于開發項目設計的過程之中，項目的成本和質量控制是開發項目管理的重要因素。就目前而言，我國的房地產開發項目設計主要考慮項目的功能以及技術、美觀等因素，并未考慮到相應的成本管理因素，也很少在項目的設計規劃階段將可實施的方案與項目的市場經濟性聯系起來，致使房地產項目開發設計之時浪費了較多的人力物力但所設計的方案在很大程度上缺少相應的可行性?；蚴窃陧椖繉嵤╇A段缺乏成本管理意識導致了許多不必要的項目成本支出，大部分是取決于項目開發管理過程中的管理不到位造成的。
3.工程建設完成后質量難保證
房地產項目的開發和管理以項目和建筑的質量為核心，項目的成本管理也應以保證工程項目的質量為基礎。然而由于房地產項目的管理和實施工作的協調上存在矛盾，致使房地產項目工程的后續質量難以得到相應的保證。前期的項目管理階段施工和管理的因素較為簡單，但在項目實施后期收尾階段，建筑工程實施的配合和管理等各方面的因素未定義清楚致使相應的開發商和工程的承包商之間存在相應人溝通不到位，工程建設過程中監督方能對相應的工程實施進行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之間的責任不清和溝通不明等致使工程的驗收和事后的項目質量管理。
四、房地產開發項目管理的具體措施
1.房地產開發項目的成本控制
房地產開發項目的成本控制直接關系到開發商的獲利程度，因此在相應的項目開發設計過程中應十分注意項目管理的成本控制貫徹設計的始終。從開發上進行整體而系統的成本控制和嚴密的監視，采取合理的措施降低成本。在房地產的項目開發設計之時，選擇較好的建筑設計公司，保證建筑的設計質量之時也能滿足人們日漸提升的居住要求。在項目的實施過程中尤其注意項目的成本控制和監管，最大限度減小不必要開支，降低生產成本使企業獲取最大利潤的同時也滿足廣大消費者的需求。
2.房地產開發項目管理中的質量管理和過程控制
房地產開發項目管理設計建立了項目實施的理論平臺，奠定了項目實施的質量基礎和項目管理的過程控制基礎。在開發項目的設計之時應對相應的項目進行充分的了解和控制，為項目的實施建立詳細而可調整的可行性計劃，從而保證項目的質量管理。制定具體而可調整的項目計劃使開發商對項目開發設計的公司有一個評定的標準和監督，同時也能在項目的管理實施過程中實現對相應建設項目的質量管理和過程控制。
