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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房產投資利弊，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：公共經濟學；房產稅；公平與效率
中圖分類號：F812.42 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）12-00-02
一、引言
城市住房售價雖然在調控政策抑制下進入穩定膠著態勢，但連年上漲的趨勢并未見逆轉。由于住房的持有成本較低，高房價不僅沒有抑制對住房的需求，也沒有抑制住高收入階層對住房的投資和投機。為遏制這一態勢，國家已經出臺了不少調控措施，但效果并不理想。作為緩解住房供求矛盾，抑制部分人特殊需求的辦法之一就是提高部分人的房屋持有成本，即開征房產稅。國家首先在滬渝兩地試點征收房產稅政策以來，房產稅利弊的討論一直未有間斷，政府方執意在全國范圍逐步推行房產稅，國務院批轉發改委《關于2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》中，提出擴大房產稅改革試點范圍，證實了這一點。
然滬渝的房產稅試點并不理想。從兩地設計上的因素分析，房產稅在滬渝兩直轄市的開證試點政策各不相同。在重慶市試點對高端房產交易征稅，即按規定中定義的區域和時間階段的平均房價作為開征標準；而在上海實行的是對多套房產擁有者在持有環節上征收房產保有稅。目前關注的關于開征房產稅的論證，主要是在擴大房產稅的開征范圍，即對除自住房產之外的非經營型住宅開征房產稅，以及房產稅分為不同形式在多個城市全面推行。本文針對目前的情況，主要從公共經濟學角度分析改革房產稅開征的意義及其利弊，對推進房產稅的財政意義和社會意義進行辨析，以期有益于在全國范圍全面推行房產稅時制定合理政策。
二、房產稅及其房地產屬性概述
1.房產稅是一種財產稅并非一個新稅種
房產稅是指以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。房產稅并非一個新稅種，1950年，政務院《全國稅政實施要則》將房產稅列為開征的14個稅種之一。1986年10月1日起就正式施行的《房產稅暫行條例》中明確規定，房產稅只針對經營性用房征稅，個人擁有的、非營業用的房產免納房產稅。
2.房地產的準公共產品屬性
準公共產品，是指那些在消費上具有非競爭性和排他性的產品。很多人認為房地產是一個私人產品，因為買房是要付費的，而且現在買房很困難，因為房價超過了人們的承受能力，這是人們對房地產屬性的誤解。房地產是具有非競爭性和排他性的準公共物品。房地產的準公共物品屬性表現：首先，從房地產的構成來看其具有準公共物品屬性。城市道路交通、水電供應、通信、教育、醫療衛生和公共服務等這些與物業相鄰的外部物品或社會資源一般都是城市的公共資源，是政府提供的公共物品或準公共物品。房地產由于對這些公共物品的占用而也具有了某種準公共物品的屬性。其次，根據政府的職能分析，政府具有社會職能，即調節社會分配和組織社會保障的職能。在任何國家，房屋都具有承擔人類最基本的生存保障。所以政府有必要通過一定的政策來保障公民的權益，實現政府的社會職能。在經濟發達的國家，向低收入者提供廉租房是政府不可推卸的責任。普通住宅作為必要的生存條件顯然具有準公共物品的性質，而相關的房地產也就具有準公共產品的屬性。
三、房產稅開征的意義
對具有準公共產品屬性的房產，可以從公共經濟學視角研究房產稅開征的意義。
有學者對滬渝兩地房產稅施行后的房地產市場行情進行縱橫向分析得到：房產稅的施行沒能合理引導房地產供求關系，不能有效減少囤房、炒房需求，其主要原因是房產稅稅率較低且對房產開發商的抑制作用較弱。盡管房產稅沒能取得調控房地產市場的理想作用，我們也不能全盤否定房產稅，從公共經濟學視角分析其在優化稅收結構、調解二次分配、縮減貧富差距等方面仍有巨大意義。
1.從公平視角看開征房產稅的重要意義
房產稅作為具有公平收入分配功能的重要稅種，有人說我國在1950年就《全國稅政實施要則》，將房產稅列為了開征的14個稅種之一，以及在1986年實施了《房產稅暫行條例》，因此將房產稅說成開征是不合理的，準確地說是房產稅的“擴征”。我國長期未對上述規定做大范圍修改，房產稅只針對經營性用房征稅，個人擁有的、非營業用的房產免納房產稅，這樣的政策是符合政策制定時的國情的，因為眾所周知的原因，那個年代個人擁有房產的情形是非常罕見的，即使征收也毫無經濟價值和社會意義。但是隨著國家房改政策的推行，房地產業的發展，房地產市場的繁榮以及個人財富體現在擁有房產上的貧富分化及其落差，無不說明過去的房產征收制度已經很不適應我國經濟形勢的發展變化，落后于經濟形勢的稅制已經很難起到公平財富分配的作用，甚至會進一步加劇貧富分化。我國房產稅額及占稅收總量的比重都過小，而且增長緩慢，直接限制了支持公平財富分配的功能。
開征房產稅，加大房產稅總量，使其具有調節社會財富的意義，在堅持效率基礎上維護社會公平、增加財政收入、完善我國房產稅稅收制度。具體體現在公平問題上有以下三個層面的意義：
（1） 收入層面調節二次分配。貧富分化加劇的趨勢下， “劫富濟貧”調整社會成員的財富分配比例，縮小起點差距，實現個體稟賦大體相當，體現“起點”公平原則；有助于提高財政收入，此項財政收入可用于“社會保障體系”的建立健全，加大改善低收入人群住房條件的投入，進一步體現亞當斯密所要求的稅收公平的第一特性。
（2） 在政治層面縮減貧富差距。中國已成為世界上居民收入差距最大的國家之一，貧富差距懸殊等社會矛盾已成為影響我國社會生活潛在的不穩定因素。各國經驗表明，社會階層之間缺乏精神理解與利益協調途徑，總體性矛盾難以緩釋時，如若政府不予及時重視，通過相應政策手段維護社會公平正義，則潛在危機將嚴重影響人心穩定。
（3） 社會層面優化稅收結構及其征收范圍
貧富的差距將傷害窮人家庭，也使房產擁有量大的人坐吃房屋持有的收益而不負任何社會責任，其害類似于遺產繼承者，既不利于激發房產囤積者的創造力和奮斗精神，可能還會帶來社會階層的分化與貧富矛盾的激化。類似“房產稅”征收范圍還一直局限在很窄的一個標準之間，長久來講對于社會層面的創新、崛起的民族意識也是極為消極的。
2.從效率視角看房產稅的開征
開征房產稅在效率角度仍然存在較多的問題：
（1）我國房產稅額及占稅收總量的比重都過小，而且增長緩慢，直接限制了支持公平財富分配的功能，現行政策征收的房產稅總量較小、調節功能有限。
（2）征收對象統計的難題。由于個人擁有房產情況難以核查，更有甚者是個人擁有多個身份證的案子竟有發生，如山西房姐事件，雖然是個別事件，但直接影響到百姓對房產管理部門及房產統計的信任。我國尚未建立完善的法規制度，房產稅的監管水平良莠不齊，水準相差較大，逃稅現象和稅收流失很大，因而對個人擁有房產統計的真實性難以保證，將侵蝕房產稅的稅基。
（3）標準劃定的難題。如果標準劃定得太高，則征稅面太小、納稅人過少，起不到調節個人收入分配差距的作用，嚴重影響房產稅的成本收益比率。若標準劃定過低，會使大多數家庭成為房產稅的納稅人，影響最大的群體是中等收入者，他們很多是通過按揭貸款買房的，還貸本有了壓力，還要額外繳納房產稅，對他們來說可能就形成很大負擔，也違背了稅賦公平原則。
（4）征收成本較高。一般來說，房產稅的計稅依據是按市價來評估的，但是，每一處住房因區位、戶型、樓層等因素不同，對一處房產評價具有很大主觀性；個人擁有房屋套數的核準；擁有房產的面積核準等等，處置不當，等于為征稅埋下了一個火藥桶。這要求設置征收房產稅的專門機構、聘請具有專業知識的人員并花費相當多的時間和精力對房產進行標準制定、核實、評估和征收。我國目前未實行房產登記全國聯網制度、個人信用制度尚不健全、全國稅費征管體制尚未健全等現實性原因，開征房產稅的成本極高。
（5）固化思維阻力。受習慣思維行為影響，中國人自居房屋免征房產稅已多時，民眾一時難以接受政府征收“房產稅” 的行為，更有學者撰文反對現在開征房產稅，已有網絡調查數據顯示持反對意見公眾占了很大的比例，如網易微博“顯微鏡”專欄97期“反對征收房產稅”的主題調查，大約有73%的參與意見者持反對意見，可見征收房產稅的阻力是很大的。
四、利弊分析及設計思路
縱觀世界各國房產稅征收對財政的影響，可以預見我國開征房產稅假以時日，其也終將成為我國各地方政府的一個重要財源。如果政府放眼長量，將重心放在稅源的擴大和增加增值收益上，大力改善本轄區的硬環境和軟環境，從而吸引更多的居民在該地區入住，進而達到增加財政收入目的。改革房產稅是有利于轉變政府職能，使政府的稅源更依賴于把現在的城市建設好、保持好，對合理利用有限的土地資源和城市的可持續發展有極重要的意義。但是，以遏制房地產投機為名義的政策，很有可能僅僅成為增加政府稅收的政策，對我國很多地方政府來說，他們并不愿意因征收房產稅而影響了土地財政大收入，因此積極性并不高。如果地方政府為財政收入，從增加稅基的短視目的考慮，非但沒有抑制房價上揚的主觀能動愿望，從房產稅的效率來看，還存在繼續縱容房地產價格上漲的可能性。再考察借鑒開征房產稅各國經驗，有一國情是我們有距離的。開征房產稅并取得良好收益的國家，其房地產市場基本上實現了供需平衡。美國在1970年城市化率超過70%，日本在1970年城市化率也超過70%，而我們城鎮化率剛剛超過50%，房地產供需尚未平衡，在這種情況下，大規模開征房產稅可能會給目前我國政府推進城鎮化戰略造成不可預料的沖擊。因此，如何平衡政府行為的引導、房地產業發展、城市環境建設等諸方因素，仍需政府在考量國情基礎上，智慧地規避我們的局限，避免盲目加速擴圍，設計良好的房產稅收機制和推進策略，調動各方共同努力促進良性循環。
綜上所述，在我國房產稅制建設中，政府的干預政策，尤其是房產稅的征收，應結合房地產業自身特點、稅收的特質、城市的可持續發展等因素綜合考量。稅收典型地反映著政府的干預政策取向，在加征個人住房房產稅的政策制定中，遵守稅收效率與公平的基本原則，避免資源配置的效率降低和市場的混亂，稅制的基本定位應是公平市場競爭，促進房地產市場健康發展；調節收入分配，由投資主導向消費主導轉變；優化地方稅收結構，消除地方政府對土地財政的依賴。
五、結語
按照微觀經濟學理論，一個市場的最優狀態是沒有干預的競爭下的分散決策，但若市場機制失效，則需要引入必需的外界干預，干預的目的是使市場盡可能回復到分散決策的最佳狀態，這就是稅收政策中性原則的內涵，也是稅制設計中必須考慮的規則。稅收雖具有一定的市場調節作用，但并非市場的主要調控手段。稅制定位，應避免稅收單純成為傳遞政策信號的工具，只有充分研究和掌握我國房產市場特點，把握好房產稅的社會意義，才能在實現房產稅的公平與效率的原則的基礎上，完成房產稅的財政職能，最終實現其對市場的宏觀調節作用。
參考文獻：
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客戶背景
李女士，35歲，本科畢業，深圳某房地產開發商董事，2003年在深圳以500萬的價格購入一套復式住宅，定期存款超過500萬，為了自己的孩子能獲得西方更為優質的教育而考慮移民。李女士接觸和了解美國投資移民政策已有一段時間，其間咨詢過多家移民中介公司，美國EB一5類投資移民項目有100多個，不同的項目都各有利弊，但李女士對于資金的安全性和是否能創造足夠的直接就業名額這兩方面始終不放心，于是我便向她推薦了美國就業發展借貸中心項目。
評估過程
美國EB－5類投資移民不需要申請人擁有經商經驗，鑒于李女士的房產及定期存款的總價已超過1000萬，這足以符合美國投資移民對申請人資產的要求，目前只需準備房產評估和銀行存款的證明文件來解釋其資產來源。
針對李女士最擔心的資金安全和創造就業名額的問題，結合美國就業發展借貸中心項目的自身特點和情況，我給她做了如下解釋：
其一，美國就業發展借貸中心是目前美國境內獲批的移民地區中心當中唯一可以使用2009年2月通過的“美國經濟復蘇法案”七千八百七十億“救市”預算的中心，聯邦政府提供85％的擔保和固定資產的雙倍抵押，由于政府85％的賠償是無條件的，抵押的固定資產價值總值實際達到另外15％的13倍多，其本金風險在美國EB－5地區中心項目中可謂最低的。
其二，美國中小企業的間接和衍生就業系數相當高，如在加州絕大部分行業得到504貸款后只需要創造3－7個直接就業就可以輕松達到10個總共就業的目標。通過已經被移民局認可的經濟分析，$500,000投資在504貸款項目上大部分行業和地點都可以創造出至少20個總共(包括直接、間接和衍生)就業機會。
另外，我還向李女士介紹了她忽視了卻是特別重要的一點：美國就業發展借貸中心是美國移民局批準的第一個嚴格執行金融借貸審批程序的借貸類EB5地區中心，借貸對象須經過嚴格篩選，貸款審批程序完全由非營利的第三方(CDC)按中小企業管理局的放貸原則執行。由于地區中心為每一位投資人成立一家有限合伙，每一位投資人的借貸對象也不超過兩家企業，投資的全過程簡單明了，各環節高度透明，創造就業的投入產出關系清晰而直接。因為如果地區中心暗箱操作，自己發現不了，未來收回本金和拿到永久綠卡都會成問題。
通過我耐心而詳實的講解，李女士認識到美國就業發展借貸中心這個項目的安全性和穩定性，并且隨后又接連聽了幾次澳德華舉辦的項目說明會，可謂了解得越深入對項目就越認可。于是，李女士與我們順利簽下合約，現在她已經進入到等待1－526條件綠卡批準的階段。
總結分析
由此案例我們可以看出，對于美國投資移民而言用審慎的態度挑選一個好的項目是關鍵。資金的安全性，是否能創造足夠的直接就業和間接就業名額是首當其沖要考慮的因素，此外投資人還應考慮借款企業的財務狀況、還款及擔保能力。當然，投資人也應將“一般合伙人”(即“基金發起人”)的資歷一并考慮在內。最后，選擇一家專業有資歷的移民中介無遺是投資人成功辦理移民的基本保障。
要使開發項目獲得較好的投資經濟效益，在進行開發項目經濟效益評價以前，要認真做好以下幾個方面的工作。
1. 認真做好凈地產，場調查：和需求預測工作，了解今后一定時期內房地產的有效需求
我們搞房地產開發，首先要了解今后一定時期，市場對各類房地產的有效需求。只有在有購買能力的需求的情況下，才能使開發的房地產能夠銷售、轉讓、出租出去，才能使開發企業獲得投資經濟效益。如果市場已經供大于求，則在開發后不是銷售、轉讓、出租不出去，將它空置，就是要降價處理，都會給開發企業帶來經濟損失。
2. 認真選擇好房地產投資的類型
在房地產開發以前，除了預測房地產市場的有效需求外，還要選擇好房地產的類型。因為不同類型的房地產投資，在盈利水平和開發經營風險方面存在很大的差異。目前房地產投資的類型，主要有以下幾種。
2.1土地投資：
土地投資的目的是土地增值，而其增值往往又是由土地開發后使用價值預期或實際的改變造成的。例如，市郊耕地變為城市土地，市區舊房拆遷后土地變為商業用地等，都會使土地增值。不過土地投資也會遇到風險，當土地不能按預期用途或.按時開發時，不但不會增值，而且要承擔土地投資利息和城鎮土地使用稅的損失。因此，要進行土地投資，必須針對土地的預期用地，選擇好時機。一般來說，如能對土地改變的用途進行及時開發，大都能獲得較大的土地增值收益。
2.2商業用房
商業用房的價格高于其他用房。它的價格除了取決于房屋所處地理區位外，還要看所在城市居民購買力和流動人口數量等因素。一般來說，當城市國民生產總值增長較快、城市常住和流動人口增加時，商業營業齊會相應增加，商業用房的價格也會隨著其需求量的增加而上升。但當商業用房增長速度超過商業營業額的增長速度，或在經濟不景氣時，就會引起商業用房的空置，給開發企業或投資者帶來損失。因為商業用房本文由收集整理的變現能力不如一般住房， 因而投資開發商業用房所遇到的風險要大于投資開發一般住房， 特別是一些高檔商業大廈。
2.3辦公樓
隨著社會主義市場經濟的發展，新組建的企業單位越來越多。不少企業單位如銀行、保險公司、投資信托公司、各種咨詢公司、律師事務所、會計師事務所等，都需要大面積、高標準的辦公樓。辦公樓的售價與租金，與它所處地段的社會、經濟、文化發展水平密切相關，有利的地理區位，方便的交通條件呼通信條件等，都可提高它的售價和租金。大型的現代化辦公樓，必須考慮租賃需求。其收益率受定期租金和房產升值的影響。在投資開發辦公耬時，必須事前預測所在城市今后若干年內的有效需求量，如辦公樓的增長超過有效需求量的增長，也會引起空置，給開發企業或投資者造成損失。因為辦公樓與商業用房一樣，它的變現能力較差，我們不能只看到辦公樓投資高收益的一面，而忽視租賃或出售不出去的風險的一面。辦公樓的建筑、裝飾標準，還必須與當地經濟發展程度和企業單位購、租能力相適應，在中小城市，其標準不能過高。
2.4居住用房
居住用房可分為保障性及普通住房和其他商品住房兩類。保障性及普通住房是供城鎮中低水平收入居民住的房屋。它的建筑標準較低，能享受政府的有關優惠政策。因此它的開發成本較低，但其售價和租金要由政府規定，投資回報不高。由于一般能及時出售或出租出去，其投資開發風險也小，特別在房產市場不景氣時，保障性住房的投資開發應作為首選的對象。
其他商品住房包括公寓、別墅等。它是供收入較高的城市居民購買和租用的房屋，其售價和租金均按商品價格計算，不享受政府各種優惠政策，如地基都要批租，加上它的建筑、裝飾標準較高，因而它的開發成本和售價、租金也較高。在經濟高速發展和居民收人增長較快的城市，對商品住房的需求量會不斷增加，在這種景氣房產市場中，投資開發商品住房能獲得較高的投資回報，但必須有良好的居住環境，方便的交通、通信條件，完善的配套設施和物業管理，在小區或周邊地區還要有高質量的中小學和文化設施；否則，也不易銷售和出租出去。因而它的投資開發風險較大，特別是在房產市場不景氣時。
開發企業除了投資開發土地、商業用房、辦公樓、居住用房外，還可投資開發倉庫、通用廠房、旅館等旅游設施。對倉庫的投資開發，主要取決于工商企業有無倉儲的需要，有無方便的交通條件，及時集散倉儲物資。對通用廠房的投資開發，主要取決于能否招商引資使其落戶，并能解決水、電、煤氣、交通、通信等。對旅館等旅游設施的投資開發，主要取決于
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能否使旅館保持較高的客房率，能否使旅游設施保持較高的利用率。前者，要看今后一定時期旅游等流動人口進入本市的人數和在本市停留的時間；后者，要看本市居民和旅游等流動人口對娛樂設施消費支出的財力。特別是一些高級賓館和大型娛樂設施其投資額很大，如果不能保持一定的客房率和利用率，投資開發的風險很大。
3. 選擇好開發項目的基地
開發企業在進行房地產開發時，不論是土地開發，還是房屋開發，都要選擇好基地。因為房地產具有位置固定性的特點，必須把它的基礎扎根在土地上。在選擇開發基地時，一方面要符合城市規劃的要求；另一方面要考慮投資開發不同類型房地產的地理區位和環境等的客觀要求。一般來說，選擇區位、環境較好的開發基地，在開發后的房地產價格和租金較高，但它的批租地價也高。因此，必須權衡利弊得失，優選能使開發項目獲得較好經濟效益的基地。
根據房地產市場的有效需求，選擇好投資開發的房地產類型和開發基地后，就可根據開發項目的要求，列出各種各樣投資開發方案。當然，在提出各種投資開發方案時，都要考慮城市規劃要求和購房者的需求，最大限度地提高項目投資經濟效益。
(編者按：如果您有任何理財規劃問題，請發郵箱本刊會給您回復)
出鏡主角
女主人公：
陸璐：29歲，未婚，家中獨生女
工作地點：中國深圳市
工作：現任德國某商會駐深圳代表處項目總監
公司福利待遇：固定月收入人民幣15000元按項目提成社保有三險一金
資產狀況：52.1萬元(截至2007年10月15日)
銀行存款4.5萬元
基金價值35萬元
五年期國債0.6萬元
固定資產汽車12萬元
其父母均退休并在長沙居住，每月給家里1000元
陸璐自我介紹
2003年末從長沙來深圳工作，現在負責接洽德國來華開辦企業的咨詢等工作，目前固定月收入人民幣15000元，按項目提成，平均每月有5000元獎金：公司有三險一金社保。
2004年初?就很想買房子，當時覺得貴，就沒有買了。這幾年都是租房，但我還是希望自己擁有一套房子，有個屬于自己的家。但是，看看口袋中的錢，總趕不上房價的增長速度，現在很是困惑，不知道該不該買房買房了我的經濟壓力是否會撐不住呢。
我大學專業是英語，兼修德語。這些年也去國外出差，覺得國外有些城市環境等方面還是比較舒適，何況自己有語言的優勢，正在猶豫要不要在未來五年后移民，在國外安度晚年。
去年經朋友介紹，接觸金融投資：覺得直接買賣股風險太高，我就直接買基金。剛有20％的收益，就趕緊把基金賣了，賣后又后悔發現基金還在漲。后來明白基金是中長線投資。再調整心態，陸續買了4只基金并一直持有到現在，也有不俗的收益。
理財目標
1.移民，去哪個國家，要花多少錢，時間的安排?
2.買房還是租房，到底哪個方案更合算?
3.保障\養老\投資等長期人生規劃
財務狀況
我們先來看看陸璐小姐的財務狀況。并分析是否屬于健康的財務?
表一月收入支出表(2007.9)
單位：元
我們再從相應的財務指標來看看，她日常財務的健康程度。
基本生活開銷：+日常支出(如飲食等)3500元+房屋租金2100元+汽車保養500元+汽車還貸2000元=8100元
必要生活費用：+美容、健身600元+自我教育1000元+贍養父母1000元+保費支出500元=3100元
額外生活費用：+服飾等3000元+旅游等其他社交娛樂費用O元=3000元
理財師分析陸璐的日常收支：
從對陸璐小姐的交流中了解到，其實她比較喜歡逛街，常常購買品牌的衣服、手袋和鞋子，特別是在國外出差時，更是一發不可收拾呢。這點的確是要有所收斂，“開源節流”對財富的積累才是更有效的!
陸璐是個非常有孝心的女孩，盡管父母都有退休金，但作為獨生子女的陸璐小姐，每月還是給父母些零花錢，無疑希望給雙親更好的退休品質生活，甚至還想過叫父母和自己去國外生活呢。
陸璐現租福田區50平方米(一廚一房一衛)的房子，每月租金2100元/月，在深圳費用一般，但是如果買房了，這筆錢就可以當作還貸的一部分了。
她雖然目前工資待遇不錯，但周末還是去讀書，可以看出是個很進取的女孩，但看到一個月在健身和美容上的費用是600元，如果平攤，健身才300元，平均一周還運動不到一次(深圳健身一般1 OO元/次)。那么，保衛自己健康的規劃好像是差了點呀!如果是要提高生活品質，有必要提高在健身\社交娛樂\美容等方面的費用，一般不超過工資收入的10％都是比較合適的，從陸璐的保險情況來看，只有重大疾病險種，保障不夠。
將每月的費用分為基本生活開銷、必要生活費用和額外生活費用三個項目，將有助于理順自己的財務開支，這樣好處在于一來固定了開支額度，便可以預測固定的現金流；二是可以節流，減低不必要的開銷，增加自己的儲蓄量。一般來說，從理財的角度說，這三項合計占比最好不超討月收入的80％，上比較理性合適的。
TipS
雖然全球的經濟景氣總是相互聯動的，但是各國的經濟優勢及環境畢竟大不相同，全球各國的投資市場多空走向也各不相同，所以當你把本錢投資在同一各區域或國家的投資市場時，很可能因為這個區域或國家的投資市況不佳，而讓你的投資嚴重虧損，如果分散資金，那么同時風險也分散了。再來看看陸璐小姐的資產負債情況。分析一下家庭的財務健康程度
表二 資產負債表(2007.10.15)
單位：元
由于工作的收人不斷增加，陸璐逐漸開始累積自己的財富!陸璐小姐的基金投資狀況如下
陸璐的投資收益都歸功于前期的理性選擇，選擇了風險比股票低的基金投資。從投資的風險屬性來說，她基本屬于進取偏向保守類型的投資者。她在投資中逐漸認識到的長期投資性，勇于總結經驗并做投資風險的調整，這是值得堅持的投資態度。
從資產配置來說，100％資產都是投資中國市場，單一市場帶來的風險也比較大。縱然中國的經濟在未來的一段時間內還是依然看好，但從個人資產配置的角度上說，應降低對單一市場的風險，所以建議可以跟隨“港股直通車”等的時代潮流，逐漸關注海外投資。
綜合陸璐小姐的月收入支出表和資產負債表，看看陸璐的各財務狀況指標：
表三 財務狀況指標
從陸璐小姐的日常月度收入支出表來看，支出占比71％，結余占比(29％)，可用于投資的資金不多，儲蓄率低。而且陸璐的項目提成收入是不穩定的，而且提成的金額要視咨詢項目的總金額。因此，如果以每月固定的1.5萬元工資收入與每月的固定支出1.42萬元的情況來看，陸璐隨時都會變成“月光族”，財務狀況會逐漸惡化。
從資產負債表來看，流動性資產(銀行存款和基金現值)總計39.5萬元，占比75％(流動性資產/總資產)，流動性充足。負債比率僅為9.6％，離最好范圍的50％，還相差很多，對陸璐小姐來說，還沒有適度有效運用負債的功能，這需要進一步加強的。
其實要有效利用負債，買房子倒是一個好辦法，但是如果陸璐小姐要買房子，按照深圳福田區50平方米的房子(2萬/平方米)，剛能付首期三成3萬元，再加上如契稅等費用，如果每月不穩定的收入，每月將近5000元的還貸。長期來看，買房對陸璐來說，雖可實現，但壓力較大，不僅要降低生活的品質，還需要對自身財務進行調整。從陸璐的消
費比率來看，比正常標準高，需要調整，以便于重估還貸能力。
財務的健康程度結論：
從陸璐的每月支出項目來看，陸璐是財務狀況中度亞健康(即數據顯示收支平衡)，但遇到重大的財務決策時，如買房或者大額消費。現有財務資源無法滿足。
移民規劃
理財師主要針對陸璐的理財目標，移民、房產、未來保障等作了詳細的規劃
移民并非一件簡單的事情，是一個人的人生和事業重新規劃。要移民成功，就要對比各個國家的移民政策及條件、各個國家的人文等實際情況以及自身對移民的需求、經濟條件等，才能找到適合自己的環境。
移民政策及條件
目前中國人常去的移民國家有加拿大、澳大利亞、美國、新西蘭、新加坡者五個國家，都是可以根據自身的具體情況，作技術與投資移民。其中美國和新加坡的移民政策，和加拿大、澳大利亞相比是比較嚴格的，而新西蘭卻是時松時緊的移民政策，所以要把握宏觀的要求是非常重要的。
陸璐小姐自身移民需求和經濟條件
從經濟上的考慮以及陸璐對加拿大的偏好，建議陸璐小姐選擇加拿大的技術移民。
理由：一是陸璐的個人情況已經滿足加拿大技術移民的要求(表四)；二是加拿大的申請難度是主要移民國家中最低的；三是技術移民的成本遠遠低于投資移民；四是加拿大的人文環境及種族之間較和諧。但加拿大相對于澳大利亞，唯一不足的地方就是天氣太冷。
一般來說，如果是DIY(自助申請移民)，加拿大的技術移民需要總費用在4萬元左右，包括申請費用、材料準備費用、簽證費用、體檢費用等。同時還需要準備到加后前六個月的生活費用大致在7到9萬元，但如果在提前能將工作找好了，這筆費用可以大幅的減少!如果沒有經濟收入，至少要準備11萬至13萬的基本移民費用是非常必要的。
表四 陸璐小姐的加拿大移民分數
陸璐的事業正處于成長期，而在個人生命周期中，處于單身期，未來面臨結婚而使家庭結構發生變化的可能性。
移民會影響到陸璐的事業發展及將來的人生規劃。因此建議陸璐審慎選擇移民的時間。如果，僅僅為了將來的退休養老生活而中斷自己的事業，從而在異國他鄉另起爐灶，為此付出的機會成本是很高的；同時，陸璐面臨婚姻的選擇時，若先生呆在國內，自己呆在國外，是否考慮到兩地分居所帶來的后果?最后，即使申請了移民，也未必成功，所以移民只是陸璐目前生活的備用道路，而不是人生規劃的主干道。
所以陸璐小姐目前事業正處于上升階段，目前更多考慮該是如何怎么工作和理財，讓自己更富有，工作和生活更平衡。
錢經提醒
但如果整個過程不DIY，找中介辦理的話，則需要多預算2萬到3萬的中介服務費用。涉及到其他費用，如加拿大的長期生活費用及房產等，則需要從長計議。
房產規劃
買房牽涉到大量的資金甚至借貸，是人生中一項重要的理財目標。如何衡量自己有沒有買房的必要性呢?其實每個人都有居住的生活需要，但買房并不是解決居住需要的唯一方案，從某種程度來說，租房也是另外一個不錯的選擇。
我們先來看看，買房和租房在滿足居住這一生活需要時顯而易見的優缺點吧!
盡管租房有諸多的不利之處，但陸璐小姐還是希望有個屬于自己的天地，自己的一個小家。陸璐希望購買福田中心區域及附近的房子，針對她的實際情況，再來看看買房和租房的區別吧!
陸璐小姐買房必須要考慮兩點：一是機會成本；二是家庭狀況。針對機會成本，可以問一問這個問題：假設不買房，租房租金2100元，月與買房的月供款幾千元，相減所剩的余款是否可以創富增值，能賺取更多的現金?
如果答案是“是”，其實沒有必要置業，尤其還是單身狀態。除非認為樓房的價值在未來大幅攀升，用租房所省下的錢用作投資都趕不上樓價上漲所帶來的收益，那么不買房，把置業的資金用來投資別的項目，的確是比較好的策略。
而陸璐小姐答案是“否”。目前深圳的房產年增幅為50％年，而目前她的投資回報平均為80％/年。雖然今年的股市很好，并不能保證以后的投資回報是多少，但同時，房產的價格也并非今后每年都是50％的收益，要考慮自己的實際心理需要，還是想買房，為自己找個家。
那么分析一下陸璐小姐的實際經濟情況，是否可以買得了自己想要的房產，如果將把買房的首付、月供及利息、裝修等資金用來作投資，是否更是合算呢?
現時每月租金是2100元，如果購買福田區50平方米的房子，按7％/年的貸款利率，30年的按揭，首付三成后，按照等額本息來計算，每月供款額為4657元左右，買房與租房之間差價是2557元。假設這2557元用來做定額定投資，假設長期投資回報率是8％/年，則30年后共累積381.1萬元。
不僅僅如此，買房還要花去保險費、登記費、稅費、裝修費、家私等項目，假設陸璐在這些項目共花費15萬元，如果不買房，用以做金融性投資，假設年平均回報12％，30年后有449.4萬元。同時，首付30萬，以平均回報率12％的金融性資產投資，30年后898.8萬元(表六如下)。顯然，對于陸璐的情況，我們可以比較一下租房與買房方案的現金流影響。陸璐小姐選擇租房方案，整個長期成本主要是租金：146萬，因月租金已經列入日常開支，對整個財務沒有大影響；由于不需要支付首期等費用，依然保持75％的流動性資金。
表五 買房和租房利弊對比
陸璐小姐選擇買房方案，對財務的影響是：
1.損失首付30萬元的機會，將來可能增值至898.8萬元
2.月貸款額總支出中扣除房租2100元/月，剩余2557元/月投資，30年后累計381.1萬元。
3.損失不需要支付裝修、保險費、登記等項目費用15萬元，所帶來的未來增值449.4萬元。
4.獲得100萬元的房產，以每年5％的增長幅度，30年后房產值為432.2萬，若存在40％的折舊率，則房產值會是172.9萬元。
陸璐小姐如買房，所喪失的投資收益為：898.8萬元+449.4萬元+381.1萬元=1729.3萬元
顯然，對于陸璐的情況，租房比買房能在將來獲得更充裕的現金。僅從資金上來說，租房比較劃算。但是陸璐給予理財師的答案是“否”，她心里還是希望能擁有一套房子。對此，理財師也給予意見：
1.雖然從陸璐的目前狀況來說，買福田的房子是勉為其難：但可以考慮其他區域的，比如南山科技園和寶安區的房子，均價沒有福田區的貴，而且房子的設計和周圍環境一點都不差，唯一的缺陷是離中心區稍微遠一點。
2.可先租后買。雖然目前的存款額度還不夠，但陸璐可以先租，慢慢物色合適的二手樓，也是個不錯的辦法。
其實，買房和租房對女性的影響，從本質上來說是非常不一樣的，買房和租房最大
的區別在于房產權的掌握對個人心理層面上的影響，尤其對于女性，擁有自己的房子，無論大小，在心中自有“城堡”的感覺，也就有了安全和呵護的感覺。因此，買房相當于買了一個“家”。租房最大的特點是，你可以經常換個地方，如果不嫌麻煩，可以一直換，換到自己住得滿意與舒服為止，各有利弊的。
因此，對于單身的女性，買房不是人云亦云，也不是追高殺跌。要買房，在經濟允許的范圍內，認真掂量一下 買房對自己的影響和意義，房子不僅僅是物質，更重要的是它對個人心理和精神層面的影響。當然也不能忽略一生的財務安排。
人生全面規劃
對陸璐小姐來說，目前移民和房產規劃是最關注的問題，但是從長遠人生規劃來說，還是要全面的規劃，包括自己的養老\保障\投資規劃。結合陸璐實際情況和意愿，理財師還提出幾點規劃建議：
1.加大儲蓄比率
每月支出需要調整，把不必要的支出減少(例如名牌的手袋)。“想要和需要是兩個概念，為需要而花的支出是不可減少，但為想要而花的支出是可以的。所謂的節流就是控制自己的欲望。”
2.建立風險保障
陸璐對自己的健康還是很在意的，既購買了重大疾病險種，也在健身方面有所投入。但是這個對健康的投資只是個人風險保障的起步，建議陸璐還需要考慮其他的商業保險：例如意外險等。如果將來是移民了，那么目前的保險不要買的太多，注重保險“雙十原則”，想移民國的福利和保障制度，到時候再作調整也是可以的。
3.合理資產，建立適宜投資組合策略
陸璐小姐目前的金融性投資項目是基金和長期債券。建議陸璐適當改變個人投資組合策略：一是采取定額定投的方式讓自己儲蓄；二是可適度考慮海外的投資市場。
經與陸璐溝通，又進行個人風險偏好測試，綜合評估陸璐：是一個進取型的投資者。因此，建議適當先以定額定投的方式參與海外基金組合投資并考慮單筆投資海外基金。投資海外市場，主要是為了資產合理配置，分散單一市場帶來的風險。在海外基金的選擇上，建議多關注新興市場的投資機會，以獲取更高的投資匯報率。
總結
一、加強內部管理，完善規章制度，深化理論學習，全面提高全處干部職工的政治素質和業務水平。
一年來，房產處客觀總結和分析了歷年來工作的經驗和存在的不足，及時地調整房產管理工作的新思路。首先以內部管理入手，重新完善修訂了一套切實可行的內部管理制度，使全處干部職工的工作質量、辦事效率和優質服務水平有了明顯的提高，真正做到了“讓群眾滿意，讓政府放心”。二是狠抓了全處干部職工的思想政治理論學習和業務知識學習，學習了《房地產管理法》、《測繪法》、《城市房屋拆遷管理條例》等法律、法規，積極開展形式多樣的思想教育活動，學以致用，使全處廣大干部職工的理論水平、道德修養、業務素質得到全面提高。
二、更新觀念，拓寬思路，全面規范地做好房地產管理的各項工作。
（一）、加強房屋產權產籍管理
根據今年房屋確權的實際情況，除了區駐地正常業務開展外，我們也加大了對各鄉鎮（街道辦事處）公私產房屋確權登記的宣傳辦證力度。
一是完成了天使學校、商業銀行、農業銀行等區駐地各單位1000余戶15萬平米集資建房的辦證工作；二是完成了********六個鄉鎮（辦事處）20個村莊3200戶近50萬平方米的測量辦證工作；三是完成了區駐地********等村居舊村改造還建房1100戶13萬平米的測量工作，證待出。
（二）、貫徹落實拆遷管理條例，加大拆遷管理工作力度。
1、克服困難，努力開創工作新局面。今年以來配合區政府先后起草并出臺了《*********開發改造拆遷安置實施細則》（**政發[XX]33號）、<<*******區域企業安置拆遷補償實施辦法》（**政發[XX]66號）兩個文件，初步完成了****工業園區,***地塊的拆遷任務。具體如下：
（1）、****地塊347畝土地的開發改造拆遷工作于4月14日進行，現已接近尾聲。共拆除苗木182畝，拆遷公私產房屋22戶23000平方米。
（2）、今年5月中旬，啟動了***工業園區企業安置及二期路網工程拆遷工作。現已全部完成1XX平米的房屋測量工作，其中已完成拆遷任務XX平方米；清點苗木4000余畝并已拆遷完畢。
（3）、完成了*******23戶因橡膠壩蓄水而損壞的苗木32畝XX余棵的清點賠償任務。
2、依靠基層干部群眾，抓住主要矛盾，靠上工作，解決疑難問題。在實施***拆遷工作中，被拆遷戶開始不理解，不但不拆，開會都不參加，抵制情緒大，根據掌握的情況，我們依靠基層黨群干部，深入到拆遷戶中做工作，講解利弊，通過工作，大多數居民理解了，主動配合拆遷工作，并幫助做其他不拆戶的工作，最終達成一致，從而保證了拆遷工作的順利進行。
3、端正工作態度，提高工作效率，全面完成工作。在實施拆遷工作中，由于群眾的思想覺悟不在一條平衡線上，對拆遷的認識不可能一致，因此在我們開展工作中個別群眾抵抗情緒很大，有些極個別的群眾甚至謾罵、撕扯到動手。在對待這些極個別的情況，我們首先端正思想認識，做到打不還手，罵不還口，堅持耐心細致地講解拆遷目的，拆遷的意義及拆遷政策，最終達到了思想認識到位，主動配合拆遷。
(三)、房地產開發管理成績顯著。
隨著市委市政府城市建設的宏偉規劃的制定，***也迎來了開發建設的新，針對這種情況，我們加強了對房地產開發公司的管理，同時審時度勢，堅決杜絕無資質等級開發、無證開發、無規劃開發的“三無”現象的發生，從而將河東區的房地產開發管理初步納入了正常軌道。
三、存在的問題和不足
一是工作人員對業務知識掌握的熟練程度不同，有些同志對專業知識的掌握還有一定的差距，對群眾來辦理業務時的解釋不夠明確、細致；二是由于房產工作和拆遷工作的不連續性，存在忙閑不一的現象；三是對房地產開發管理的力度不夠，由于開發管理對房產處來說是新業務，缺少專職的管理人員，加上河東區的開發企業不夠規范，因此，在開發管理工作上尚有一定的差距；四是由于在房產管理工作中，辦理房產證我們只是初審、呈報，無最終的辦理和發證權，需要疏通市局辦理的各個環節，因此在辦證過程中，有時不能按承諾的時間按時辦理房產證。
四、XX年的工作打算：
針對一年來的取得的成績和存在的問題，新的一年里,我們將嚴格按照局黨委的要求,認清形勢,明確任務,履行職責,繼續深入扎實地開展好各項工作。 共2頁,當前第1頁1
（一）、繼續深化理論和業務學習，嚴格執法責任制，切實樹立“團結奮進，求實創新，廉潔勤政，務實高效”的房管工作作風。
（二）、繼續抓好今年已開展的各項工作，不斷總結經驗、理清思路，切實鞏固已取得的工作成果。
（三）、加大房地產開發的管理力度，建立房地產企業信用檔案系統，對開發企業誠信行為進行認真的監控；加強資質管理，徹底清查無證開發、違規開發行為；加強對開發項目的監控，引導正確的投資方向，進一步促使我區的房地產開發市場趨于規范。
（四）、進一步加大拆遷管理的力度，依法拆遷，按程序拆遷，保障拆遷當事人的合法權益；制定年度拆遷計劃，根據河城市建設發展實際，逐步進行******等沿濱河東路9個村的舊村改造拆遷工作；依據拆遷管理要求，進一步完善拆遷管理制度，培訓一批具有實際拆遷經驗、能力的拆遷管理隊伍。
（五）、進一步加大房屋產權產籍的管理力度，保障房產權利人合法權益。建立健全房產確權檔案,逐步施行檔案微機化管理,盡快與市房產信息系統建立連接,面向社會開展房產業務咨詢、房產檔案查詢等業務；重點做好轄區內所有鄉鎮(街道辦事處)的房產確權業務；在條件成熟的情況下,成立一家房產評估公司，面向社會搞好服務。
（六）、充分調動每位職工的工作積極性，分工明確，責任到人，獎罰分明，發揮每位同志的工作能動性和創造性，與時俱進，全面開創房產管理工作的新局面
《新理財》5月刊曾經關注過各地政府對于低迷樓市的“救市”措施。目前來看，地方政府對于房地產市場進行軟著陸調整的力度正繼續擴大。據不完全統計，出臺放開限購等調控政策的城市已經擴大到寧波、無錫、杭州蕭山、天津濱海、銅陵、鄭州、揚州、南寧等多個城市。除卻這些公開救市的城市之外，廣州南沙、佛山高明、常州和福建等有救市傳聞的城市也已經超過10個。
有分析人士對記者表示，從已經公布的數據來看，二季度越來越多城市的房地產市場出現了量價齊跌的態勢，但糟糕的情況并不會就此停歇，預計深度的價格調整將會在三、四季度顯現出來，并且會牽連房地產業上下游的行業。
低迷的樓市無疑會波及地方財政收入，而通過刺激樓市來緩解地方財政壓力似乎是最有效快捷的方法。但是從目前來看，救市并未收到意向的效果，樓市量價齊跌的壓力仍未改善，并且正在傳導到各地的土地拍賣市場。
地方財政考驗
自4月下旬以來，土地市場迅速冷卻，多個二三線城市的大量地塊以底價成交，廣州、濟南、蘇州、杭州、南京、武漢、天津等城市流拍地塊顯著增加，底價成交在多地土地市場唱主流，溢價率、樓板價較高地塊似乎已絕跡。
進入5月份后，土地市場非但沒有好轉反而更呈現出斷崖式下墜。據中國指數研究院報告顯示，5月全國300個城市共成交土地1767宗，環比減少19%，同比減少45%；土地出讓金總額1375億元，環比下降30%，同比下降38%。另外，土地成交量和出讓金均不同程度銳減。
同策咨詢研究部總監張宏偉認為，當前，土地市場進入低迷期，這將直接影響到地方的償債水平，甚至可能引發階段性土地財政危機，進而進一步影響到地方政府公共設施的建設與償債能力。
從近期中國經濟研究院的我國23省份“土地財政依賴度排名”（土地償債在地方政府負有償還責任債務中占比）的結果來看，對于土地財政依賴度最小的城市也有1/5的債務需要依靠賣地償還，而土地財政依賴度排名前兩位的浙江省和天津市兩地政府債務有2/3的份額要靠賣地來償還。按照中國經濟研究院的統計，浙江省和天津市的土地財政依賴度分別是66.27%和64.56%。
另外，今年年初浙江省審計廳公布的審計公告中也曾明確指出，地方債務償還對土地出讓收入的依賴程度較高。
不過，中國經濟研究院統計數據受到了一些財政人士的質疑。東南某省財政廳的相關人士就對記者表示，雖然報告的數據來源于相關省份的政府性債務審計結果，但是研究機構對于土地財政的概念理解和評價方法并不完善，結果值得商榷。同時該人士也表示受經濟下行和房地產行業調整的影響，今年地方的財政收入確實有所減少。
一位分析人士對記者表示，面對地方財政收入的大幅減少，為了穩增長大局，今年財政支出有所增加，支出力度加大、支出進度有所加快。目前來看，自5月底財政部通知加快預算執行進度后，山東、江蘇、廣西、內蒙古、河北等省區都已經開始重點部署，提速農田水利、生態建設、保障性住房、棚戶區改造等資金的支付力度。同時，記者了解到財政支出進度的加快在銀行也有所反映，進入6月份以來財政存款增幅較為明顯。
上述分析人士表示，當前地方政府面對土地財政受到影響的局面，一方面在不斷拓寬資金來源渠道，另一方面通過地方債“自發自還”試點的推進促使地方融資平臺更加回歸其融資的本質。強化地方政府投資計劃及其資本預算約束機制，并逐步建立一個有利于強化地方債務約束和透明化的城市政府城鎮化融資體制。
十年黃金路
土地財政一詞并非中國獨創，但是在中國似乎起到了最“名符其實”的作用。回顧土地財政自誕生之后的十年來的發展歷程，先拋開中口徑和大口徑的土地財政收入不談，即不算因地權交易引起的相關稅收收入和地方政府利用土地收益的杠桿化所生成的“土地金融”收入，僅從小口徑的土地財政收入即土地出讓金來看，十年來和高企的房價交織在一起的土地財政可謂是走過了一段節節攀高的歷史。
在20世紀80年代末之后，土地市場在全國主要城市逐步建立。從1992年開始到2003年，我國的土地財政進入萌芽期，這一時期全國累計收到1萬多億元人民幣的土地出讓金。
在2004年到2006年的發展期，全國累計出讓土地面積達57.44萬公頃，獲得了1.9萬億元的土地出讓收入。
2007年開始，土地財政迎來了繁榮期，土地出讓金大幅攀升，僅2007年一年全國土地出讓面積就達到了22.65萬公頃，收入1.19萬億元。
接下來的六年里，土地出讓面積和價款都呈現出快速上漲之勢。一直到2013年，全國土地出讓收入達到最高峰，全年土地出讓面積36.70萬公頃，出讓合同價款42000億元，折合地價1144億元/萬公頃。而這一數字是十年前的三倍多。
2014年一季度土地出讓收入達到1.08萬億元，同期地方公共財政收入1.95萬億元。土地出讓收入與地方公共財政收入比達1：1.8。這意味著，即便是在房地產市場不太好的時候，土地收入占地方總財力仍超過1/3。
但大凡事物的發展在歷經繁華之后逐漸走向衰落都是一種必然，從近幾年的數據上來看，土地財政也符合這一規律。近幾年，土地的拿地成本越來越高，支出的成本大量增加，若將土地出讓金扣除用于征地拆遷、補助被征地農民、支付破產或改制企業職工安置費等成本補償性支出，那么土地的凈收益將大幅縮小。
根據海通證券的測算，2010年全國繳入國庫的土地出讓收入占地方公共財政收入（地方本級收入+中央稅收返還和轉移支付）比重達到了40%的最高點，從2011年開始這一比重開始有所回落，到了2012年降到了27.13%。
同時，隨著拆遷成本的不斷提高，到2012年雖然土地出讓金收入2.89萬億，但是相關補償費用卻達到2.26萬億，導致土地出讓凈收入占公共財政收入的比重下降至5.88%。海通證券認為，這一趨勢還將延續，靠賣地支持地方財政的道路已難持續，即將走到盡頭。
功過之爭
土地財政由于被房價、腐敗、泡沫等問題所綁架，摒棄土地財政在學術界和輿論界呈愈演愈烈之勢。有學者就表示，本是地方政府公共財政預算外收入，但是卻在地方政府的財政中占有很大份額。地方政府不僅預收了未來50?70年的土地收益，同時也在預支未來的土地收益，其風險不容小覷。
近幾年，因為輿論的影響，看起來似乎抨擊土地財政者呈一邊倒之勢。但是，北京大學國家發展研究院副院長盧鋒對記者表示，根據他的了解，學術界、官員里不乏對于土地財政的強烈肯定者。他認為，任何一個制度的安排一定是利弊互見的，土地財政有利的一面是為工業化、地方建設提供比較大的財源，支撐了中國城市化的高速發展。
盧鋒表示，近幾年土地財政的利弊天平開始有所傾斜，弊端大于利端，制度缺陷性愈發凸顯。最大的一個問題是土地的基本制度處于一個不可持續的狀態中，例如，一部分農地不可能轉換為建設用地，但是現實生活中，很多農地都繞過了監管，這些問題大范圍的發生說明制度是有缺陷的。
土地財政最大的“力挺”派或許會是地方政府，對于很多地方政府來說，來自土地的收入無疑是地方財政收入的大功臣。這些收入支撐著地方基礎設施、公共設施、社會保障的資金需求。據了解，平均60%以上的地方公用事業建設支出需要依靠土地財政，一些省份甚至能高達70%?80%。一旦土地出讓金出現下滑，勢必造成地方調節經濟的空間受到限制。
僅以2012年的數據來看，我們大致可以如此量化土地帶給地方財政的“好處”。從大口徑的土地財政的概念來看，2012年地方政府獲得了2.89萬億的土地出讓金收入，相當于地方財政的47%；當年的稅收收入中，與房地產有關的11個稅種，即土地、房地產開發和交易相關稅收，貢獻了地方財政收入的31%，合計1.9萬億；另外，截至2012年，地方融資平臺直接通過土地抵押獲取至少2.9萬億的融資。如此說來，2012 年，地方財政從土地上獲取的收入至少有4.8萬億元，如果不包括中央稅收返還，土地財政占地方收入高達52%。
同時，學術界也不乏為土地財政“喊冤”者，廈門市規劃局局長趙燕菁曾撰文指出，中國城市成就背后的真正秘密，就是創造性地發展出一套將土地作為信用基礎的制度―“土地財政”。沒有這一偉大的制度創新，中國特色的城市化道路就是一句空話。
趙燕菁認為，中國能走土地財政這條路是因為計劃經濟所建立的城市土地國有化和農村土地集體化，為政府壟斷土地一級市場創造了條件。“土地財政”的作用，就是利用市場機制，將這筆隱匿的財富轉化成為啟動中國城市化的巨大資本。
格局調整
關于土地財政的是非功過雖然未能蓋棺定論，但是可以肯定的是土地財政已難持續已經是社會各界的共識。僅從土地市場來看，地價不可能一直無限制上漲，最重要的是土地一級市場是有限的。盧鋒稱，土地財政對地方政府財政收入貢獻度呈現出下降趨勢，因此當前財稅改革需要考慮的一個重要方面就是對于地方財政進行補充。
專家指出，地方政府一方面要戒除對“土地財政”的依賴，由原來的投資型政府向公共服務型政府轉變。另一方面也要加快我國的財稅改革進程。一直以來我國在財稅方面責權不匹配現象嚴重，中央政府應該適當將一部分財權讓渡給地方政府。另外，開征房產稅、營改增都將使地方政府擺脫對土地財政的依賴度。
伴隨著財稅改革的推進，地方財政格局在轉型的同時，相應地中央財政、企業的利益格局勢必也會做出調整。記者根據行業分析師的報告，以營改增、房產稅、分稅制改革為主線，整理出如下的調整脈絡。
第一，中央財政將分擔營改增的結構性減稅部分。而在分稅制改革方面，中央財政支出增加，轉移支付的支出減少。
關鍵詞：房產稅；房價收入比；稅制公平
近日，隨著以深圳、上海為首的主流一線城市的住房價格一路飆升，國內各地一線城市、一線城市周邊的城市還有熱點二線城市的房價一路高企，許多居民開始透支收入和信用用于住房投機。大量的用于發展實體經濟的錢都從不同的角度流到了房地產行業中，這更加劇了住房的泡沫程度，居民的房價收入比達到了美國爆發次貸危機前的2.71倍。房產稅的改革已經勢在必行，但改革中我們仍面臨著幾個問題需要攻堅，本文也相對應地提出了自己的幾點思考建議。
一、進一步完善房產稅的作用
（一）抑制住房投機
就最新數據顯示，在住房供給不斷增加的同時，每年新增的住宅面積所能安居的人口能超額滿足年城市化包括農民工在內的全部城市人口，也就是能滿足我國住房的剛性需求，且就中國社科院2015年的《住房藍皮書》來看，我國戶均住房已經超過了1.05，也就是說我國現行城鎮化過程中住房的改善性需求并不能得以長期維持。而近兩年多個主流一、二城市“地王”“日光盤”的頻頻出現，似乎只能用“馬斯洛需求層次”中的關于居民更高層次的需求來解釋，也就是說住房已經超越了人們的基本生存資料和享受資料而存在，而是作為居民的一個“發展資料”而被投機持有。現階段我國居民住宅的持有成本非常低，緊緊限于一個物業管理費的繳納，而這個物業管理費相較于囤積住房而帶來的巨大收益來說，幾乎是可以忽略不計的，由此，房產稅的改革似乎更顯迫切，它能直接加大住宅的持有成本，從而起到抑制投機性需求的作用。
（二）增加地方財政收入，完善地區配套
地方政府對轄區內的地產進行房產稅的課征，同時又將籌集到的資金用于外溢性很小的公共基礎服務，使得納稅人的付出和受益能得到較好的關聯。這樣地方政府推行房產稅的反對成本相對會小很多，同時也能給當地納稅人提供多種選擇：高稅負，高公共服務，低稅負，低公共服務，以最終實現有效的群眾滿意度較高的公共服務供給。
（三）有利于縮小貧富差距，調節收入的分配結構
將房產稅設計成超額累進稅率可以房產稅起到減小收入不均等的作用，適當免征額的確定，既可以使得房產稅的稅基較為寬泛，達到普遍征收的目的，也可以使房產稅在我國現行稅制中起到第二個個人所得稅的作用，同時對居民的收入分配結構也起到了間接的調節作用。
二、全面推行房產稅所遇到的問題及挑戰
（一）征管難度大，征管成本高
現行上海市和重慶市公布的房產稅改革試點方案是以房產的交易價格為計稅依據，但各成熟的市場經濟國家是推行的更為合理的房產的評估價值作為計稅依據，原因是隨著經濟條件的變化，房產周邊的配套設施的逐步成熟和通貨膨脹的存在，一個客觀合理的評估價值可以起到實時反映房價動態調整的作用，而歷史的成交價格卻不能反映房產的市價變化，自然也不能起到對房產增值部分征稅的目的。但房產評估是一個長期性的基礎性的工作，還有大量的基礎性的信息需要采集、完善和定期更新，但就國內現階段的實踐來看，這部分的信息當前缺失嚴重，各省市地稅部門并沒有和當地的不動產登記中心實現信息共享，光房產產權的信息收集和房產合理的評估價值的確定便是一個十分棘手的問題。由此帶來的稅收征管成本很有可能高于其所帶來的收入。
（二）房產評估人才缺乏，房產評估制度缺位
房產稅的計稅依據是房產的價值，所以對房產稅基的公平評估無疑是保障稅收公平性的必要條件。沒有一個客觀合理的計稅依據，便很難保證稅負的公平性，也加大了推行房產稅的阻力。所以這就要求我國無論是從立法的角度還是各省市自治州出臺相關征管條例的角度，盡快出臺相關的房產評估制度。在借鑒國際經驗的基礎上引進適合我國國情的評估方法和技術，加快培養相關人才，建立行業自律協會，才能保證房產稅改革的“軟著陸”。
（三）房產稅的稅收優惠不科學
目前我國現行的房產稅和發達國家房產稅制度最大的區別在于，我國針對個人所有的非營業用的房產給予了免稅待遇。在現行稅制下，居民納稅人持有房產的過程中幾乎是不用涉及到任何稅收成本的，只是在購置環節才需要繳納相應的稅金，如契稅，印花稅等。這就直接引導居民不僅僅滿足于將房產作為生活的必需品用于基礎生活，反倒是將其視為最好的投資品，不僅能抵御通貨膨脹，而且持有房產來待價而沽，來攫取其增值部分所帶來的收益。
（四）短期內可能會引發家庭稅負承受度的不均
始于20世紀80年代的城鎮住房制度的改革，使得居民在選擇房產時并不需要將持有房產相關的稅負成本考慮進去。我國改革的房產稅是希望針對房產的公允合理價值計征的，這就導致相應的房產稅的稅額會提高。而擁有這些房產的家庭的收入可能并未得到提升，這一“不匹配”勢必會帶來家庭收入和擁有住房所要承擔的稅負之間的一個不對應，從而沖擊稅制的公平性。
三、改革房產稅的相關建議
（一）改革現有的稅收征管機制
我國現階段的主要稅種都是針對企業或者單位納稅人進行征收，即便是針對居民納稅人的個人所得稅也是交由扣繳義務人代扣代繳。但隨著個人的收入水平和財富的增加，這種征管形式不能很好地將分散的稅源予以征收，這又直接導致了稅款的流失。為了更好地推進房產稅，我國的稅收征管機制要思考如何將間接的稅收征管模式過渡到直接的稅收征管。在這個過程中，我們無疑要盡快健全個人的基本納稅資料，針對居民個人的房產在建立財產登記制度的同時，也要建立房產的使用登記制度。同時，隨著“金稅三期”的上線，我們要逐步消除不同部門之間的信息孤島，爭取使得稅務、不動產登記、城市規劃、工商、公安和銀行之間形成信息的有效聯網，對涉稅信息實現動態全面地監控和管理。
（二）建立完善的稅收評估體系
例如英國為了有效保障房產稅的征收，專門有設置獨立于政府和征稅機關的地產評估機構和專業的資產評估師，美國則是在各個州設置了獨立的評估官員，同時配有專用的房地產評估軟件能迅速呈現出附近地塊的房產交易記錄所形成的應稅財產的市場價值。在借鑒國際經驗的基礎上，我們可以考慮把編制整理好的房產信息掛在網上，主要提供房產歷史成交時間、價格、房產合理的評估價值、房屋的類型和鳥瞰圖等，供納稅人查詢和比對判斷，若納稅人對自己的財產價值有所疑慮，可以提請重新評估。
（三）合理確定房產稅的優惠政策
針對現階段的“有人沒房住”“有房沒人住”的不合理現象，為了有效打擊炒房、囤房資金大量從實體經濟中抽血的情況，及時取消居民擁有的非營業性住房免稅的稅收優惠勢在必行，以結束長期在房產保有環節無稅收成本的狀態。但對于低收入階層家庭自用的房a，我們仍需要保有一定的減免政策。
（四）短期內據各地區實際情況設置級差稅率來調整不同家庭的相對稅負
盡管住房的價值大多數情況下是受家庭收入的影響，但影響住房價值的因素太多太多。“從高收入者都持有高價值房產”并不能直接推演出“高價值房產都被高收入者持有”。于此所引發的稅負的公平性問題，在房產稅的改革初期我們可以通過設置級差稅率來進行調節。通過引入“房價收入比”這一指標，我們可以設計分段的累進稅率，低的房價收入比從高適用稅率，高的房價收入比從低適用稅率，以達到保障稅負公平的目的。
（五）將籌集到的稅收用于外溢性很小的公共服務
若房產稅的改革真的能做到“取之于民，用之于民”的作用，相信全面推行房產稅的阻力也會相應地減少。地方政府可以建立專項稅收籌集和使用登記簿，并將其向公眾公開，詳細列明房產稅所課征的收入的來源和去向，嚴格限定稅收的使用用途，力爭專門用于外溢性很小的本地區的居民生產生活公共設施和公共服務的改善，爭取做到房產稅改革的“軟著陸”。
參考文獻：
[1]張永健.我國房產稅改革的思路與對策研究[D].山東大學，2015.
[2]李妍.武漢市個人住房房產稅征收利弊分析[D].華中師范大學，2015.
關鍵詞：商業房地產企業；競爭策略；社會經濟結構
一、我國商業房地產企業發展現狀
隨著商業房地產企業的進一步拓展，人們收入增加，改變居住環境的愿望得以實現。據國家統計資料顯示：我國新建城鎮住房面積2012年已達102億平方米，倘若以90平方米為單位計量，則10427萬戶的居民房產問題得以解決，緊張的住房問題得到有效遏制。除此之外，規范物業管理、加強噪音治理、完善基礎設施等輔助舉措，也在很大程度上改善了居民居住環境。自1998年住房制度改革后，帶有福利性和實物分房性質的政策取締，為及時順應居民購房步伐，開放房地產業市場和實行住宅分配貨幣化政策得以實施。據國家統計局官網數據顯示：我國城鎮居民個人平均住宅面積在2012年已達25平方米，較2001年有21%增幅。發展迅速的房地產業改變了城鎮居民消費結構，踐行了國家金融相關政策，進一步推進住宅消費商品化進程，社會消費結構趨于合理。但生活品質的提升必然會對自身衣食住行提出更高要求，住房面積大小成為我國城鎮化居民首先要考慮的問題。基于我國人口基數大，平均用地少的現狀，每年居民生活條件改善都會使得住房面積不斷提升。其中，2000年-2013年城鎮人均住宅建筑面積（單位：平方米）如下表所示：
由此可見：1.1平方米成為我國2000年――2013年人均城鎮住宅建筑面積增長均值。2000年我國人均住宅面積為20.3平方米，2012年我國人均住宅面積為33.7平方米。據國家統計局統計：2013年，我國城鎮化率為53.73%，照此趨勢發展，我國6.8667億城鎮居民將會有7.7億平方米的房地產產品需求。城鎮經濟和產業結構不斷調整導致房地產業需求結構變換，新型房產需求結構產生標志著市場產品結構開始更替。例如，上海政府曾在九十年代初期致力于第三產業建設，“三二一”建設發展戰略應勢而生，掀起了上海商務辦公建設風潮，最終形成浦東新區，虹橋經濟開發區，外灘金融貿易區等典型性商務中心。而蘇州在九十年代的商務辦公區相對較少，主要通過吸收外資進行工業化建設，蘇州新區和新加坡工業園就是其中典型案例，外來務工人員的膨脹促使房地產市場著眼點發生變化，流動人口居住問題成為房產開發商新思維模式。區域和城鎮產業結構被納入房產投資方向的考量因素，房地產產業和產品結構的開發調整更加科學合理化。
二、商業房地產企業在我國社會經濟結構中的重要地位
1978年改革開放后，國家房地產業在政策扶持下呈現迅猛發展勢頭，國民經濟得以提升。國務院并于1998年7月下發《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設通知》文件，其中明確表示：福利房政策取消，住房分配貨幣化政策開始應用。諸多條令條例在明確居民住房未來發展趨勢的同時，也確立了房地產業在城鎮化經濟中的重要地位。1998年國家正式實施房改政策，住房商品化和取消福利分房政策得以落實，國內房地產業與國際形勢接軌，同時也進一步提升了我國國民經濟水平。其中，2003年-2012年中國國內生產總值、房地產投資額和房地產增加值如下表所示：
分析表格可知：房地產業投資額度從2003年10153.8億元上升到2012年72466.8億元，十年光景上漲近七倍左右，房地產業增加值從2003年6172.7億元上升到2012年32197.9億元，上漲幅度大約在5倍左右，但同一周期的國內GDP總額卻僅有3.82倍的增長幅度，低于房地產業增速。由此可見：房地產業發展促進了國內經濟發展，在我國社會經濟結構中占有重要地位。
三、我國商業房地產企業競爭的具體策略
1.構建多層次融資平臺
建立完善的商業房地產企業債券交易制度，為以后城市基礎設施服務分配資源；成立以商業房地產企業擔保為主的平臺，把原來商業房地產企業進行投資的小額項目交由地方擔保公司執行，這些地方平臺會根據當地市場的法則對其進行審核，減少了商業房地產企業投資風險，避免出現由于估測不當而產生的資源浪費現象，從而實現了乘數效應；商業房地產企業應慢慢從盈利性市場解放出來，運行PFI模式；在一些類似于經濟適用房建設項目中，投資時間短，出成效速度快，商業房地產企業要注意讓利于民；積極采用信托方式鼓勵大眾投資；鼓勵和某些前景有保障的企業進行合資操作，向著公私合營化方向改革，商業房地產企業通過運用回收的贏利資金來進一步完善自身組織架構。
2.加大交互式策略應用力度
交互性是新媒體突出的特征，全媒體是商業房地產企業廣告營銷的觀念，基于傳統媒體結合新媒體是商業房地產企業發展的方式。據相關調查資料統計顯示：新媒體的營銷成本大約僅占傳統媒體的百分之二十，營銷效果卻達到百分之八十五。因此，處于初步階段的商業房地產企業應大膽應用互聯網，把更有利于企業品牌文化傳播的功能充分發揮，在多媒體營銷中采用體驗和交互式策略，基于全球化背景下最大限度的突破時間和空間限制。傳統商業房地產企業營銷主要以電視、廣播、報紙等為載體，覆蓋面廣，但缺乏針對性，費用較高，傳播效果具有不確定性。隨著互聯網技術和移動通信在我國的普及與發展，新媒體廣告越來越多的出現在商業房地產企業營銷過程中，全面深入的了解新媒體，整合營銷傳播特性成為商業房地產企業在市場立足的著眼點。
3.做好房地產租賃項目的招投標工作
對于房地產租賃項目，沒有萬全準備很難對變化多端的房地產市場做具體評估，“不打無準備之仗”是大多數謹慎派投資者的投資理念。首先，要好事前的市場分析，對其中利弊有所分析，對開發項目的投資前景也應要有遠見，一些項目不一定能夠在投資后得到立竿見影的回報，但卻在后期有個慢而不息的資金回收，累積的最終結果同樣是一個不錯的投資手筆。其次，需要對城市發展建設方向有一個大致了解，因為很多時候政府是以建設城市基礎設施為房地產開發目的，掌握城市建設動態有助于了解政府一舉一動，從而更有利于在房地產租賃項目招投標中取得有利地位。抓住政府對城市未來項目的規劃投資，則會在同競爭者投招標角逐中略勝一籌。筆者根據統計需要，通過查閱資料對房地產可類比項目進行了市場調查，具體如下：
以上表格把房地產市場上最主要的版塊劃分成了百分比，我們從中不難看出，地段位置在房地產價值中的比重達到40%，其它則是輔助因素，大多在10%以下。因此，房地產開發需要考慮到方方面面的因素，對國家的相應法律法規有所熟悉，明確相關條例，在規定范圍里合法合理經行房地產租賃項目招投標是一切工作的前提，也是保證其最終招投標成功與否的重要指標。
4.注重企業自身形象包裝
一個優秀的品牌必然有一個優秀的領導，商業房地產企業的領導者就是企業的形象，比如聯想的柳傳志，阿里巴巴的馬云等。由此可見，企業品牌、企業文化、企業人三者關系相輔相成。廣告和電子商務是兩個重要的傳播方式，我國已有二十多年的電子商務發展史，但除阿里巴巴擁有的幾個國外大型品牌外，其余幾乎都處在一個探索過程中。電子商務在新媒體整合營銷中的作用不容小覷，包括一些事件營銷等。商業房地產企業在有意識制造文化事件的同時，也要重視自身包裝，比如在天津災害中，在輪船或航空災害中，在冬奧會等事件中，憑著敏銳的市場嗅覺策劃相關活動，社會責任形象便可逐步樹立。
5.建立有效風險防控機制
針對商業房地產企業在企業融資中融資風險的轉移，筆者認為商業房地產企業應建立行之有效的風險防控機制。商業房地產企業應當立足不同于小微企業所屬的行業特點，制定不同的風險預警和防范制度，比如針對周期性比較強的商業房地產企業要依據波動周期合理安排擔保任務等。同時要在商業房地產企業各部門之間合理分配融資風險比例，對待一些風險較大的行業融資應由企業自身承擔更多風險給付比例，讓商業房地產企業更加放心大膽地開拓各項目融資擔保，幫助商業房地產企業贏得商業銀行等授信機構信任。現代企業依托商業房地產企業開展融資，已成為國外企業最常采用的方式，我國商業房地產企業要想走出融資難的困境，必須重視這種模式。
四、結語
綜上所述，我國商業房地產企業市場競爭環境復雜多變，涉及多方利益。隨著當前大量農村人口流入城鎮，新增住房需求和原城鎮居民對住房要求改變，房產剛性需求產生促使房價快速上漲，為新增人口設置屏障，“逆城鎮化’現象出現。我國商業房地產企業如何在利益面前做到良性競爭，如何采取積極措施保持房價平穩運行，政府又如何結合市場動態進行適當調控，大眾又如何保持清醒頭腦抵制惡“囤房”現象的屢禁不止，諸多問題仍需我們從業者進一步努力。
注釋：
①崔光燦.房地產價格波動與宏觀調控[J].中國房地產，2013（01）：56-58.
②李建峰，李小慶.我國房地產供求態勢的思考[J].北方經貿，2013（12）：24-27.
參考文獻：
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現行農村金融體制在配置農村金融資源方面具有不公平和低效率的特征。為了構建一個符合我國農村經濟發展實際情況的多元化的農村金融體系，必須打破現有農村金融體制，進而在農村建立和發展微型金融組織，可以促使農村金融體系向多元化方向發展，既能分擔農信社的支農壓力，還能積極誘導地下金融逐漸轉移到地面，從根本上阻止農村資金外流，對于推進社會主義新農村建設具有重要的意義。
一、現階段我國農村金融現狀
1979年我國農業銀行恢復，在近30年的金融改革里，農村基本上形成了以商業銀行、政策性銀行和信用合作社為主體的正規金融體系，其中農村信用合作社最為普遍。但是與此同時，民間借貸卻悄然萌發，形成了一套在法律約束之外的非正規金融系統，與正規金融體系并存。非正規金融游離于國家監管體系之外，具有一些灰色性質，其發展規模與領域有很大的局限性。近年來，正規金融機構由于受到商業利潤最大化原則的約束，并且我國在加入WTO后金融安全意識加強，以及新巴塞爾協議對于金融機構壞賬率的約束，使得他們越發不傾向于在農村地區提供小額貸款和開展業務。近期通過調查發現，農村金融還不適應城鄉經濟社會協調發展的要求，這包括六個方面：一是金融機構網點大量從農村撤出，覆蓋率低；二是信貸資金大量流出，貸款供應不足；三是金融業務和產品單一，服務不足；四是資產質量不高，金融企業包袱較重；五是融資成本普遍偏高，負擔較重；六是民間借貸活躍，利弊共存。
二、農村金融困境的解決之策
我國農村金融市場的發展和完善要從宏觀和微觀兩個層面入手。在宏觀上，貨幣創造職能的缺失要求發揮正規金融機構的主導作用，而微觀市場環境的缺失則需要政府尊重市場經濟規律，完善金融法規，創造市場競爭的制度環境。
（一）增加農村金融的有效供給。一是增加對農村的信貸資金投入。基本思路是把農村地區的資金留在農村，把農村以外的資金吸引到農村。具體措施是：農業銀行、農村信用合作社和郵政儲蓄銀行在縣域吸收的存款，應有75%的資金運用于縣域，其他存款類銀行機構在縣域吸收的存款，應有60%的資金運用于縣域。在具體操作時，建議實行“新舊劃斷”，新增加的存款按規定比例留在農村，原吸收的存款可以區別不同類型的銀行機構，采用分年達標的辦法逐年達到規定比例的要求。金融機構按規定比例留在農村的資金，其使用應由金融企業按市場原則運作，自主經營、自負盈虧、自擔風險，也就是在縣域經濟和社會的范圍內，信貸資金的投放由金融企業自主決定，不受任何干預。采取各種有效措施吸引農村以外的金融機構和資金到農村來，支持和服務“三農”。二是增加農村金融機構網點。基本思路是市場配置、政策引導、分別監管。市場配置就是適度放開社會資本投資設立農村金融機構，允許企業和個人投資參股設立在縣城、鄉鎮和行政村的金融機構。政策引導就是由政府和金融監管當局在市場準入條件、財政稅收和收益補貼等方面出臺激勵和約束政策，引導各類資本到農村投資開辦金融機構及網點。分別監管的原則是，在縣域設置存款類銀行機構，由金融監管當局審批并監管；在縣域設置不吸收公眾存款的專營貸款的機構網點，由省級政府審批并監管。三是增加農村金融市場產品。關鍵是鼓勵競爭、鼓勵創新、規范經營。建議農村金融業務和產品創新的市場準入一般實行備案制，少數的實行核準制，個別的實行審批制。要加強金融監管，及時依法糾正農村金融業務運行中發生的問題。
（二）放寬抵押擔保限制，對接正規金融。改革現行法規，允許農村的房產及土地承包經營權為抵押擔保物，以便和正規金融順利對接。一要改革農村現行住房管理制度，對農戶住宅發放房產證，允許農民以房產證進行抵押貸款。二要完善土地金融制度，允許農民以依法取得的土地承包經營權做抵押獲得貸款，并在土地管理部門登記備案。在許多國家，上述方案已經付諸實踐，并取得了良好效果，值得我們借鑒。
（三）借鑒非正規金融經驗，放寬利率約束。1973年美國經濟學家麥金農曾提出了“金融抑制論”。他認為，發展中國家普遍存在著嚴重的“金融抑制”政策。尤其是政府對利率的管制，造成利率機制的扭曲，導致了金融市場配置的效率低下和經濟福利的損失。其后果是金融發展停滯不前，最終阻礙了實體經濟的增長。事實證明，農村非正規金融由于受到較少的政府管制，其利率水而更接近市場均衡利率水平，與正規金融相比更具活力和競爭優勢。當前農村金融市場中正規金融機構的金融服務供給越來越少，農民的信貸需求主要依賴非正規金融。因此，我們可以借鑒其相對成功的經驗，進一步放開農信社和商業銀行的農村利率限制。資金供求雙方根據法定利率為基準，實行風險和交易費用加成定價方法。由于每筆借款的主體、用途、緩急程度和時間長度所承擔的風險和收益差別不同，因此可設定不同的貸款利率。充分發揮利率的資金配置作用，保證正規金融與非正規金融平等的競爭環境。同時，取消農信社相對于其他商業銀行相對優越的利率政策，對所有金融機構采取一視同仁的態度，構建正規金融機構之間平等的競爭環境。
（四）重視、規范和引導民間借貸。首先，應重視民間借貸的存在和發展。民間借貸不僅長期存在，并且會在今后相當長時間內發展。一方面民間借貸對農村金融的補充和輔助作用明顯；另一方面民間借貸還存在諸多問題和弊端，必須興利除弊。因此，對于民間借貸應該正視，而不應回避。各級政府以及貨幣當局、監管當局應予于高度重視。其次，對民間借貸要積極引導。要發揮產業政策的作用，通過環境、能源、土地等政策手段引導民間借貸投向。金融機構可以開辦委托存貸款業務，通過信托等辦法引導民間資本。第三，對民間借貸要積極規范。加強對民間借貸活動的監測，掌握其規模、流向、問題及影響等，為宏觀調控提供決策支持。政府有關部門要及時產業政策、金融政策指引和風險提示，規范和引導民間借貸行為。要堅決取締非法吸收存款、非法集資和高利貸等非法融資活動，抓緊規范民間借貸行為的立法。
（五）加強農村金融環境建設。依法督促農村企業建全財務制度，嚴格財務管理。農村金融企業要從貸款的安全性出發，進一步加強農村信用工程建設，通過“信用村鎮”、“信用農戶”評定等行之有效的方法，把改進金融服務，增加貸款投放與企業和個人信用評定緊密結合，推動農村信用環境建設。加強信用信息基礎設施建設，積極創造條件，建立和完善縣域企業和個人信用信息數據庫。完善信息搜集、整理、交流和信用評價機制。進一步加強農村經濟金融法制建設，依法保護企業和個人債權，依法治理逃廢金融債務行為。加快建立存款保險制度，形成有效的市場退出機制。
還可以建立正規金融和非正規金融之間資金的聯結。發揮正規金融資金充裕、規模經營的成本優勢和非正規金融的信息優勢，建立正規金融和非正規金融的聯結。通過正規金融將低價的信貸資金提供給非正規金融，即貸款給非正規金融組織，增加非正規金融的資金供給，改善廣大農戶和農村中小企業面臨的貸款條件，提高農村金融需求的滿足度。■
關鍵詞：房地產開發； 設計管理； 質量管理
Abstract: the real estate project design management are directly related to the success or failure of real estate project, therefore, in real estate development project design management phase into mature project management approach, in the process of design of scientific decision and resources optimization and quality and cost control play a positive role in promoting.
Keywords: real estate development; Design management; Quality management
中圖分類號：[F235.91] 文獻標識碼：A 文章編號：
隨著國家國民經濟的大力發展，人們生活水準日益提高，對社會基礎服務設施建設的需求強度越來越高。其中像人們賴以生存的住宅產品更是需求其質量、功能、安全等能夠保證。伴隨近些年來建筑樓盤的逐年增加，項目開發商與所有項目參建單位等也非常重視項目設計管理，并在設計、施工生產、經營管理等方面所取得的成果也較大。但是，隨著當前產業化經濟的迅猛發展，市場競爭也日益激烈，社會各階層群體只會對住宅商品的功能需求等愈發強烈。所以，如果房產開發商及其他參建單位等仍在原地踏步，其市場核心競爭力提升也必然會處于滯緩狀態，進而既不利于民，也不利于房產建筑企業。為此，在當前形勢下，加強房產項目的設計管理具有重要意義。
一、工程項目設計管理的意義
建設項目設計階段的管理有其特殊性。一方面，建筑設計的最終成效是由建筑設計專業人員所共同完成的，能夠集結多數專業工程設計人員的智慧結晶，使建筑項目更具實用價值，滿足大眾需求。另一方面，房產開發公司的項目設計人員在項目策劃與設計階段所起到的溝通、協調等作用的發揮十分重要，對項目后來的規范施工有著重要的促進效用。如在項目設計階段中，由于房產開發公司設計人員的介入，能夠使項目設計階段更好地控制整個過程，充分調動各項內部資源與項目作業人員的能動性，從而更加利于項目設計管理走向成功。
一般房地產開發建設項目設計過程可分為兩個大階段:方案設計階段和施工圖設計階段。這兩個階段的最終產品分別是方案報建文本和施工圖藍圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過，方可進行工程項目施工。(有些項目需做擴初設計，并報批。這里將擴初視為施工圖設計過程的一個階段。)可以認為建設項目設計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的。由于這兩個設計階段所承擔的目標和任務的不同，其項目管理在執行組織的結構、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風險管理及質量管理等方面存在著較大差異。方案設計階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標設計任務書，方案招標，方案評審及咨詢，方案定案(或委托設計院)，出方案報建文本，進行方案報建。大部分房地產開發公司都在這一階段投入大量的內部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。
二、工程項目方案設計階段，強化質量管理
工程項目方案擬定設計階段可歸結為方案招投標階段與定案階段。一般而言，多數房產項目開發企業會采用招標形式來敲定最終的項目方案，當然也有委托第三方中介設計組織機構來敲定設計方案。當然，采用這兩種項目方案敲定的方式或途徑總是伴隨著利與弊。也就是說，房地產公司在中標后，常規性的都會委托策劃組織機構對項目展開市場調研，即結合項目實際情況作出基本策劃，從而才能確立設計目標與投資方向。當然，房地產公司同樣會對項目本身進行內部方案設定與基本研討、分析等，從而才能在權衡利弊的情況下部署具體的設計或投資方向等，并作為招投標的編制依據。另外，有的房產公司則是通過招標形式去對項目展開初步調研，并且運用招標形式也可作為衡量或考察項目設計組織機構的實力強大與否的一種手段。但總的來說，不論是招標或是采用第三方委托設計組織機構進行設計，都要通過行業信息、相關信息了解渠道對這些設計公司進行客觀評價與分析，甚至與這些不同類別的設計公司也要進行一定的謹慎了解才行。除此之外，我們還要知道基本設計方案的確立往往需要一個反復推敲、反復研究的過程才能確立出最終的設計方案。而在此過程中，房地產公司中專業項目設計人員及有關部門單位也要對重大價值的體系結構展開調研。如，對項目周邊的交通系統與空間布局，項目市區空間部分，建筑結構規劃，綠化景觀體系規劃，樓盤住宅的戶型設置與風格等進行研究與設計，以此才能使得項目最終的設計方案符合多數人的建筑需求。
與此同時，在項目方案規劃設計階段，與項目方案設計同樣重要的協調管理也非常重要。即項目協調管理主要起到溝通、交流、協調的作用。一方面，適當且及時的溝通交流能夠促進項目方案設計奔向正確、滿足實際需求的基本方向發展。另一方面，協調管理需要溝通多個參建單位與部門，其中有著設計公司、政府機關單位、以及監理單位等。因此，如果全面發揮協調管理的作用與職能，勢必會促進這些參建單位積極性與規范性的按照設計方案要求所需進行各項作業。
除此之外，在項目方案設計過程中，還要對建筑項目進行有效的風險評估。而具體做法多數房地產開發公司都是通過人員業績考核形式來降低風險。即通過施工作業進度目標、部門業績目標等形式來約束自身部門或單位工作人員的日常工作行為，從而使各項目標作業能夠實現，降低不必要的風險。但值得指出的是，不少公司往往為了高額效益而故意與法制、政策打球，這種做法其實也是一種風險做法。另外，如果對設計公司不能進行有效的深入了解，同樣也會制造較大的行業風險，導致最終實際成果與目標出入程度較大。所以，這些與項目風險有關的事項，對房產項目開發公司而言也應當謹慎、細致考慮。
三、工程項目施工圖設計階段，做好協調管理
一般而言，一旦項目設計方案已經確立，項目設計階段管理的重點就是能夠為項目在今后的組織管理、質量控制、資源分配、進度管理等作業環節做出重要鋪墊。為此，這就需要在這幾個環節中做好協調管理工作，以此才能保證做好最為重要的進度控制與質量控制環節的工作。首先，當項目擬定好設計單位后，首要做的工作就是對項目設計負責人進行資質審核，具體內容可以結合施工設計圖紙、關鍵作業工序、作業工藝等內容進行衡量，同時還要結合設計公司對項目的具體進度安排進行有效評估，以此才能控制圖紙設計質量不足引起的大量整改問題發生，把遺漏、錯漏控制在可控范疇內，保證工程進度控制目標與質量控制目標得以順利實現。其次，還要重點審查圖紙與實際施工情況的出入程度。也就是說，要對圖紙的特殊標注、以及施工現場的交叉工作環節要予以詳細的交流探討，確保施工質量控制得以有序進行，圖紙的規范、要求都要結合現行施工單位和建設方的各個專業技術部門做進一步審核，如果審核中核查出圖紙與實際施工情況不符，要及時調整，避免延誤施工周期，從而使管理協調工作更有效率。
四、總結
設計管理是建設工程項目管理的重點工作，是項目管理的龍頭，是確保工程功能、質量和進度的前提和基礎，是做好工程投資控制的關鍵，必須得到充分的認識和足夠的重視,需要在實踐過程中不斷學習、豐富和提高，只有這樣才能做好房地產開發的項目設計管理工作。
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【關鍵詞】同一控制 企業合并 會計處理
2006年2月15日財政部頒布了《企業會計準則第20號――企業合并》，該準則在借鑒國際會計準則的基礎上，重點對同一控制下與非同一控制下企業合并的確認、計量和相關信息的披露作出了規范。準則規定，同一控制下的企業合并是指參與合并的企業在合并前后均受同一方或相同的多方最終控制且該控制并非暫時性的。對于同一控制下企業合并的會計處理方法采用權益結合法，該準則2007年起在上市公司執行至今已有六年多，因此有必要對執行過程中的利弊進行分析。
一、同一控制下企業合并會計處理方法的特征
1.合并中取得的有關資產、負債，基本上維持其原賬面價值不變，合并中不產生新的資產和負債；不存在商譽確認的問題。
2.由于權益結合法不需要對被購買企業資產以公允價值計價，投資方仍按被投資方資產的賬面價值確認并購的資產和后續承繼的負債，或按其賬面價值作為長期股權投資，一方面避免了企業資產進行公允價值重估所帶來的合并程序的繁雜，大大減輕工作量；另一方面避免了由于公允價值重估而造成的利潤操縱空間，從而提高了會計信息的可靠性。
3.合并方在合并中取得的凈資產的入賬價值與為進行企業合并支付的對價賬面價值之間的差額，調整所有者權益相關項目，不計入企業合并當期損益。
4.視同合并后形成的報告主體自最終控制方開始實施控制時一直是一體化存續下來的，體現在其合并財務報表上，即由合并后形成的母子公司構成的報告主體，無論是其資產規模還是其經營成果都應持續計算（張忠喜、劉紹軍，2009；呂靜靜，2013）。具體表現為：不論合并發生在會計年度的那一時點，合并會計報表中均反映參與合并企業的整個年度的損益；被投資方在合并的留存收益構成合并留存收益的一部分（王建，2009）。
5.同一控制下企業合并會計處理方法是在歷史成本系統的背景下發展起來的，它不改變資產負債的歷史成本，這有利于投資者、債權人等財務報告使用者全面了解被合并企業的歷史資產價值、質量，財務狀況和經營成果。
二、同一控制下企業合并會計處理方法的積極作用
1.有利于規范企業的行為。從上述特征來看，對符合同一控制合并條件采用同一控制下企業合并方法進行會計處理的最大益處，是適應了我國資本市場不夠成熟、公允價值評估體系尚不健全這樣的特殊情況，有利于規范資本市場上的企業合并行為。
由于我國經濟目前市場化的程度尚不高，國有經濟成分仍較高，公允價值估值及其計量體系尚不完善，而同一控制下企業合并往往是在合并方大股東（或實際控制人）或政府行政主導下進行的（尤其是上市公司），故對被合并方的并購對價往往取決于合并方大股東（或實際控制人）的意志或需求，而并非是真正公允價值。因此，如果采用與非同一控制下企業合并一樣的購買法的會計處理原則，勢必會造成并購對價過高或過低。如果對價過高則造成計入合并的被合并方資產價值虛增，使得合并方大股東（或實際控制人）可以套取合并主體經濟利益而損害了中小投資者利益（這種情況在上市公司案例中尤為顯見）；如果對價過低（如大幅低于被合并方賬面凈值），則需將并購對價與被合并方賬面凈值的差額直接計入合并期間的當期凈資產，卻是修飾了會計報表。
值得指出，雖然同一控制下合并的會計處理方法本質上不能解決合并對價是否公允問題，但在一定程度上約束了同一控制下的并購行為，特別是對被并購方資產等價值的計量上保持了相對的合理性。
2.提高了我國企業合并會計信息的質量。我國企業會計準則獨創了同一控制下的企業合并會計處理方法，是鑒于我國現階段經濟環境的考慮，結合了我國經濟發展的實際情況，也體現了在與國際趨同的大方向上發展中國家應持有的態度――“國際趨同而非等同”。
當前，有些企業合并實例屬于同一控制下的企業合并，在會計實務中如果不對這種合并行為加以規定，就會出現會計規范的真空，導致會計實務缺乏準則基礎和指引。會計的基本目的即客觀反映交易與事項的經濟實質，并進行準確計量、報告，同一控制下的企業合并通常是“共同控制”下企業集團成員之間或者母公司與子公司之間的組織架構調整或資產、負債重組；若使用購買法，不僅無法客觀反映交易的經濟實質，而且極易誘發利潤操縱。
三、同一控制下企業合并權益結合法的缺陷
雖然，同一控制下企業合并的處理方法的益處較明顯，但其存在的瑕疵也較突出。
首先，企業合并所編制合并報表，往往存在既有以公允價值計量的被合并單位，又有以歷史成本計量的被合并單位，使得價值計量編制基礎存在一定矛盾。正如前述，同一控制下企業合并時以賬面歷史成本計量作為合并報表編制基礎，而非同一控制下企業合并時是以購買法理論作為企業合并報表編制方法，即合并方在合并時需將被合并方在購買日的公允價值作為合并報表編制基礎，因此如果合并方既有同一控制下的被合并單位，又有非同一控制下的被合并單位時，就存在歷史成本計量和公允價值計量兩種編制方法并存的情況，由此出現了一定的矛盾，特別是如果同時合并的同一控制下的被合并單位和非同一控制下的被合并單位同時擁有相近或類似的資產或負債時，合并會計報表反映出來的計價既有歷史成本又有公允價值，致使所編制的合并會計報表存在矛盾，不能準確反映資產和負債的真實情況。
其次，按現行規定在發生同一控制下的控股合并時，需追溯調整的期初數方法來編制合并會計報表，即應視同合并后形成的報告主體自最終控制方開始實施控制時，一直是一體化存續下來并體現在其合并財務報表上，即由合并后形成的母子公司構成的報告主體，無論是其資產規模還是其經營成果都應持續計算。因此在編制合并財務報表時，應當對合并資產負債表的期初數進行調整，同時應當對比較報表的相關項目進行調整，視同合并后的報告主體在以前期間一直存在（張忠喜、劉紹軍，2009；詹娟，2012）。這將既使合并報表編制工作復雜化，又使會計報表信息不連貫，影響會計報表使用人的理解。為尊重這一規定，僅2008年就有166家上市公司對年初會計報表進行調整，調增年初股東權益335.81億元；2012年A股2 469家上市公司年報已收官，合計實現歸屬于上市公司股東的凈利潤同比出現零增長，上述會計政策無疑也是影響因素之一。
第三，正是因為存在追溯調整，使合并方的會計報表起到了一定修飾作用。由于視同合并后的報告主體在以前期間一直存在，那么被合并方的相關資產、負債和相關損益都要從合并方存在期間始終并入合并方，造成合并方以前年度資產規模、收益規模和權益規模得到了擴大；同時，以前年度的合并方與被合并方形成的關聯交易也在合并時被抵消，這兩點也往往被擬上市企業（IPO企業）利用。因為，如此操作既能滿足了上市資產規模的要求，又無需再披露與被合并方的關聯交易的公允性和必要性。此外，由于同一控制下合并在并購日對被合并方采用賬面價值計量，因此對被合并方真正公允價值并未體現，而其真正公允價值的體現可能在未來若干個會計年度來實現；而在未來若干個會計年度來實現時，增加了合并方的未來收益。譬如，A公司為某房地產上市公司，收購其母公司控制下B公司（也屬于房地產企業），從房地產行業來看，房產升值較快，B公司賬面的房產項目應該有很大幅度的升值，但由于屬于同一控制下的合并，不能按公允價值計量B公司，因此B公司真正的公允價值并不能體現，合并報表只能反映資產價值較低的歷史成本，而只有在以后年度B公司出售自己的房產時才能陸續體現，從而增加了A公司合并方的未來收益。
第四，同一控制下企業合并的處理方法也可能給合并方的少數股東權益帶來不必要的損害，特別對上市公司而言，可能直接影響到少數投資者的利益。正如前述同一控制下的合并往往由合并方（尤其是上市公司）的大股東主導，且現行準則規定同一控制下企業合并形成的長期股權投資初始成本是以在合并日按照取得被合并方所有者權益賬面價值的份額，作為長期股權投資的初始投資成本，而長期股權投資的初始投資成本與支付對價之間的差額，需調整資本公積等權益項目，而為取得長期投資的、所支付的對價往往大于被合并方所有者權益賬面價值的份額，因此從合并的交易結果來看，往往是減少了合并方的權益項目，而這些權益項目原應由股東共同享有，但現在卻因大股東主導的交易行為形成的權益損失，也需少數股東來承擔了，因此對少數股東（尤其是中小投資者）而言，顯得略有不公。
四、結語
目前，同一控制下企業合并會計處理方法是我國特定經濟環境下的產物，隨著我國經濟改革的深化，市場化程度的提高，公允價值估價與計量體系的完善，同一控制下企業合并會計處理方法必定會逐步向非同一控制下企業合并以購買法為基礎的會計核算方法過渡，就目前階段而言，可以考慮將同一控制下企業合并會計處理方法所適用范圍適當縮小，如A公司為最終控制企業，B公司為A公司控制的子公司，C公司為A公司控制的另一子公司，D公司為B公司控制的子公司，如果A公司從B公司處收購D公司，那么從A公司最終控制企業的角度出發，最終合并結果并沒有變化，因此仍應采用現行同一控制下的企業合并的方法。如果B公司從A公司處收購C公司，那么從B公司角度出發，合并范圍發生了變化，因此，可以采用購買法的會計處理方法進行合并，當然前提條件是B公司支付C公司的對價是公允的。
上海大型國企集團的實踐證明，同一控制下企業合并會計處理方法既有優點，也有缺陷。筆者旨在拋磚引玉、共同探討，偏頗之處敬請指正。
（作者為公司董事、財務總監、高級會計師）
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張國君 天津大學技術經濟學碩士，現在沈陽市工商局個體協會工作，任助理調研員。在企業管理、項目策劃、市場開發等方面有一定的研究，曾為一些企業提供有關咨詢，如正在建設中的沈陽出國咨詢服務市場等。近年來多次主講個體經營如何發展和下崗職工如何再創業等。
去年有兩個下崗女工找我出主意，我建議她們開家政服務社。她們聽了馬上反問我，這能掙錢嗎？為了打消她們的顧慮，我把開辦家政服務社的利弊詳細做了一下分析。
家政服務能提供保姆、月嫂，接送學生，照顧病人、老人，織補衣物，清潔衛生等家庭所需的多項服務，本來是一個投資少、見效快、有前途的朝陽產業，但目前真正能做大、做強、做贏了的確是寥寥無幾。許多人一開始看到辦家政能致富，也不分青紅皂白，也不作市場分析、服務對象調查，盲目地辦起家政公司。結果過了一年半載，不但沒有掙到錢，反而賠了不少房租錢，承受不了，只好洗手不干了。我們在街面上經常會發現不少家政服務企業時間不長就關門了，這也給社會、給人們心理帶來了負面影響，認為家政行業是夕陽行當。
因此我跟她們講，干這行首先得講信譽。不講信譽，用戶會缺乏安全感。家政行業是比較特殊的產業，它直接涉及到客戶的方便、利益、安全。有些家政企業為了眼前利益，不惜欺騙上帝，雇傭的保姆不是不懂家政知識，就是愛小，使我們的家庭對家政服務業失去信心。二忌求富心切，只想掙錢受不了賠錢，因為做什么事畢竟都有個過程。但還是給她們出了一些盡可能不賠錢的主意，比如在選址時做一下方圓一公里以內的情況調查，看看周圍是否有其它的家政服務社，減少競爭；租房地點不能太偏，她們選的是市里一條二級馬路旁邊，位置也還可以；分發傳單，一是宣傳自己，二是了解附近居民的需求。她們照著做了，事業很快有了起色，開始賺錢了。
半年后，她們突然又找到我，說這行不能干了。原來她們當初同房主簽訂租房合同時，由于缺乏經驗，再說自己也是抱著試試看的態度，將租房期只訂了半年。合同中也沒有訂立在同等條件下現租戶優先或其他人不得在此從事同一行業等條款，結果房主看她們賺錢了，打起了自己來干的主意，說什么也不肯再租房給她們。這兩名下崗女工非常生氣，干了半年是為別人做了廣告，而且擔心再到別處重新開業怕將來還是這個結果。
我安慰她們，缺乏經驗，遭遇挫折在所難免。知道在哪跌倒的下次吸取教訓就是了。到手的企業丟了確實可惜，但她們在這方面也比半年前多了一些成功的經驗，要再找成功的立足點并不是很難。我又給她們提出了更多的建議，這不是哪個房主想拿就能輕易拿走的了。我建議她們做家政品牌，力爭搞家政連鎖，同所在地區的企事業、經營單位建立起聯絡檔案，了解所在地區各個家庭的需求信息，還可以做兼營，即在做好主業的同時，擴大經營范圍，如為企業、經營單位提供多種臨時，提供多種信息，如房產信息、用工信息、求職信息等等。成功有天時地利的相關因素，關鍵也得看人為。（責編 任 蕊）
