時間：2023-05-31 09:21:46
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產估價報告，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
中圖分類號：中圖分類號：F293.33 文獻標識號：A 文章編號：2306-1499（2014）01-
估價的假設和限制條件是房地產估價報告的構成要素之一，是估價結果成立的前提條件和估價結果應用的限制條件。估價師在估價報告中所做的分析、意見和結論受到估價報告中所說明的假設和限制條件的限制，因此合理、合法、盡職設置估價的假設和限制條件至關重要。本文從設置估價假設和限制條件的意義、寫作注意事項和估價假設和限制條件的組成部分加以論述，闡述了估價的假設和限制條件在估價報告中的應用。
1.估價報告中設置估價的假設和限制條件的意義
通過估價報告中估價的假設和限制條件這部分內容，能夠告知估價報告使用者估價結果是在何種估價假設前提下測算出來的和估價報告在運用中應注意的事項。因為在評估過程中假設估價對象的狀況可能與估價對象現狀不同或是在估價對象現狀規劃限制條件不清時要通過估價的假設來設置一種規劃限制條件，通過閱讀估價的假設和限制條件這部分內容使報告使用者可以清楚了解到這些內容并對估價結果有更正確的認識。同時對估價假設和限制條件這部分內容的寫作是對估價師的職業能力的體現，因為估價假設和限制條件與估價技術路線的制定和估價方法的選擇密切相關，而這兩部分內容直接決定了估價結果的合理性。不合理、不合法和不盡職設置的估價假設和限制條件將導致估價結果與正常的公開市場價值產生較大偏差。
估價師通過估價假設和限制條件這部分內容的寫作，不僅可以告知報告使用者正確有效的使用估價報告，使他們的權利得到保證。同時估價假設和限制條件這部分內容也起到了對估價機構和估價師的保護作用。同時這部分內容的寫作也是對估價師執業道德的體現，有些估價師為了逃避責任特意地去編造一些假設或是為了迎合估價委托人高估或低估的要求而特意地去編造一些假設。因此合理、合法、盡職地設置估價的假設和限制條件體現了估價師的執業道德。而且通過這部分內容的設置也提示除估價機構外的估價相關人履行各自的責任、對所提供的資料數據的合法性、有效性負責。
因此估價的假設和限制條件這部分內容在估價報告中的作用意義相當的重要，可以說在估價報告中起到了畫龍點睛的作用，因此這部分內容應該引起估價人員的足夠重視。
2.估價假設和限制條件的寫作注意事項
估價假設和限制條件在房地產估價報告中應該是比較難寫的部分，而現狀是這部分的寫作沒有一定的標準，而且許多估價人員對這部分內容的寫作不夠重視，對什么事項或因素應該給予表述，什么可以不用表述不能做到成竹在胸。經過總結，在寫作估價的假設和限制條件這部分內容時時應該注意：（1）須披露對估價結果有重大影響的事項或者因素，并就其對估價結果的影響進行說明。（2）估價的假設應該是估價尚不能肯定的、但是估價所必要的、必須予以說明的因素和前提條件。即確定的因素和前提條件一般不做假設。 （3）估價假設必須具有針對性。即估價假設應根據估價目的，結合估價對象的具體情況，為本次合理測算出估價結果而設定。（4）估價假設應按照“合法、必要、合理、有依據”進行說明。（5）不能隨意編造對估價結果有直接影響的估價假設。
3.估價的假設和限制條件的組成部分
3.1本次估價的假設前提
在這部分的寫作中經常會遇到如下情況：
3.1.1估價時點與現場查看之日不同
這時可以在估價的假設前提里寫道：“根據委托人的要求，本次估價的估價時點為XXX日；估價人員于XXX日對估價對象進行現場查看。本次評估設定估價對象于估價時點的實物狀況和權益狀況與估價人員查看現場時的狀況一致，并以此作為本次估價的假設前提。
3.1.2權屬合法性的假設
沒有合法權益的房地產是沒有價值的，所以可以在這部分說明：“本次評估設定估價對象的國有土地使用權和房屋所有權均為合法方式取得。估價對象產權明晰，手續齊全，可在公開市場上自由轉讓。”
3.1.3裝修狀況的假設
有可能是由于某些原因而未進入估價對象內部，如果是抵押評估，考慮謹慎原則的前提下可以寫到：“由于某某原因，估價人員未進入估價對象內部查看，本次評估以其室內裝修為普通裝修、戶型未作改造為估價的假設前提，如室內裝修情況與上述假設不符，則估價結果應作相應的調整。”也有可能是裝修正在進行中，這時可以寫到：“截至估價時點，估價對象現狀尚未完成室內裝修。本次估價以估價對象于估價時點完成擬裝修標準為估價假設前提。”
3.2未經調查確認或無法調查的資料
在這部經常遇到的情況有：
3.2.1房屋建成年代的確定
有的《房地產權證》上沒有記載房屋的建成年代，這時候需要委托人提供證明材料，可以這樣說明：“估價對象《房地產權證》上未標注建成年代，根據委托人提供的證明材料，估價對象建成于XXXX年。”
3.2.2未標明分層建筑面積
在評估商業房地產時，無論從市場價格還是從租金收益的角度看，樓層的不同將會導致估價對象價值差異較大。當《房地產權證》上有沒有載明估價對象各層的建筑面積而各層面積大致相同時，可以說明如下：“估價對象總建筑面積以委托人提供的《房地產權證》上載明的為準。由于《房地產權證》上未記載估價對象一層、二層分層建筑面積，根據委托人介紹和估價人員現場查看，估價對象一層、二層建筑面積大致相同，本次評估按估價對象一層、二層分層建筑面積相等為估價假設前提。
3.2.3法律優先受償款
法律優先受償款包括的種類比較多，因此估價師要做到盡職調查的職責，明確估價對象可能涉及的法律優先受償款。在這部分可以這樣說明：“①根據委托方提供的《國有土地使用證》，截至估價基準日，估價對象抵押權未見登記；②根據委托方提供的《國有建設用地使用權出讓合同》及補充協議、《國有土地使用證》、相關款項發票，截至估價時點，估價對象地價款及契稅已全部支付。③根據《國有土地使用證》記載，估價對象土地使用權為劃撥，今后如需處置估價對象所得價款應優先向政府繳納土地出讓金和相關契稅，經測算該部分費用為×××元，準確的金額以相關政府部門核定的為準。”
3.3估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響
這部分寫作中經常會遇到的情況有：
3.3.1無法預知的情況
估價結果是根據本次估價目的、在估價時點下得出的市場價值，沒有考慮國家宏觀政策發生變化以及遇有自然力和其他不可抗力等因素對估價結果的影響，也沒有考慮估價對象將來可能承擔違約責任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價格等對估價價值的影響。當上述條件發生變化使，估價結果一般亦會發生變化。
3.3.2土地開發程度的設定
在對土地的估價過程中要對開發程度進行設定，如果土地的實際開發程度和設定的不同應予以說明：“估價對象宗地實際開發程度為紅線外“六通”（即通路、通上水、通下水、通電、通訊、通燃氣）、紅線內場地未平整。根據委托方的要求，本次評估設定土地開發程度為紅線外 “六通”（即通路、通上水、通下水、通電、通訊、通燃氣）及紅線內場地平整。
3.3.3合并使用
抵押估價中會遇到被估價房屋室內格局做了某種調整或是與相鄰房屋合并使用的情況，這時可以在這部分寫到：“估價人員在對估價對象進行現場查看時，估價對象室內格局已經做調整，陽臺與廚房已打通作為廚房使用。考慮到處置估價對象過程中，需將估價對象恢復原狀后處置，本次評估未考慮上述情況對估價結果的影響。
3.4本估價報告使用的限制條件
寫作這部分內容會遇到的情況有：
3.4.1報告的有效期
本估價報告自出具日起一年內有效。即估價目的在報告完成后的一年內實現，估價結果可作估價對象的市場價格參考，超過一年，需重新進行估價。
3.4.2估價目的地說明
估價的目的可能是為委托人核定房地產價值、處置估價對象提供參考、辦理抵押貸款等。估價目的不同最后的估價結果就會存在差異。因此應該在這部分說明：“本估價報告僅在本次估價目的下使用，不做其他目的之用。如若改變估價目的，估價對象需重新進行評估。”
3.4.3知識產權的保護
為了保護估價機構的知識產權，可以在這部分說明：“未經估價機構和估價委托人書面同意，本報告的全部或任何一部分不得向報告使用人及報告審查部門之外的單位和個人提供，亦也不得以其他任何方式公開發表。”
3.5其他說明
3.5.1市場價值
報告的估價結果為正常條件下的市場價值，市場價值是指估價對象在保持現有用途并持續經營，以及在保持估價時點之狀況和外部經濟環境的前提下，為本報告書所確定的估價目的而提出的公允估價意見。該估價意見是指假定在充分發達的公開市場條件下，交易雙方充分了解足夠的市場信息，擁有足夠的談判時間，交易雙方的交易地位平等及交易雙方獨立和理智進行判斷的前提下形成的公平市場價格。該價格并不代表具體資產在涉及產權變動或資產形態轉變時的實際交易價格。
3.5.2計算過程
報告中計算的數據均按四舍五入進行了取整，所以可能出現個別等式兩邊不完全相等的情況，但這種情況不影響估價結論的準確性。估價結果中房地產的單位面積價值是以總價值除以建筑面積以元為單位取整后得出。若以上述得出的取整后的單位面積價值再乘以建筑面積返算總價值，由于取整位數不同會產生細微誤差。本報告以估價結果中的單位面積價值、總價值為準，返算的總價值不影響估價結果的準確性。
3.5.3閑置土地
當出現這種情況時，應予以提示。可以這樣說明：“委托人于某某年取得估價對象土地使用權，截至本次估價時點，估價對象已超過2年未開工，根據委托人提供的《國有土地使用權出讓合同》的規定，估價對象土地屬于“閑置土地”范疇，在此提醒估價報告使用房注意。”
Abstract： With the continuous development of the real estate industry， real estate appraisal industry gets a rapid growth， the important role of real estate appraisal in China's market economy is becoming more and more obvious. But because the real estate appraisal industry in China started late and the special national conditions， there are many problems in the real estate appraisal industry of China， these include that the relevant laws and regulations are not sound， the staff quality is not high， the potency dimension of industry regulation is not enough and the vicious competition. This paper analyzes these problems and puts forward corresponding countermeasures.
關鍵詞： 房地產評估；問題；對策
Key words： real estate appraisal；problem；countermeasures
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2015）30-0015-03
0 引言
我國房地產估價行業經過二十幾年的發展，從無到有，現在已經成為了一個富有生命力的行業。目前，全國共有五萬多人取得房地產估價師執業資格，四萬六千多人成為注冊房地產估價師，房地產估價機構五千五百多家，行業規模逐年擴大。房地產評估公司的業務范圍也從單一的房地產交易評估發展到涉及房地產抵押、保險、征收、司法訴訟及企業的合資、股份制改組、破產清算、土地拍賣、城市基準地價等各項經濟活動，這使得房地產評估行業在我國市場經濟中的重要作用越來越明顯。在這二十幾年里，房地產估價行業為我國的經濟發展做了不少的貢獻，但是因為我國房地產估價行業起步晚及我國的特殊國情等原因，致使我國的房地產估價行業還存在不少問題有待解決。
1 當前我國房地產估價模型
我國房地產估價中基本的三大估價方法依次是市場比較法、收益法、成本法。
市場比較法是指選取一定數量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據期間的差異對可比實例成交價格進行處理后得到估價對象價值或價格的方法[1]。市場比較法的計算公式為估價對象價格=可比實例價格×交易日期修正系數×交易情況修正系數×房地產個別因素修正系數×房地產區域因素修正系數。
收益法是指預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到價值時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法[1]。收益法的基本公式為P=A/R×[1-1/（1+R）n]，式中：P：房地產價格，A：房地產年凈收益，R：資本化率，n：收益年限。
成本法是指求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法[1]。成本法的基本公式為估價對象價值=建筑物價值+土地價值。
2 當前房地產評估行業問題
2.1 相關的法律法規不健全
在我國評估行業、會計行業及律師行業被稱為三大經濟鑒證類中介服務行業，會計行業早在1994年1月1日就頒布了《注冊會計師法》，律師行業也早在1997年1月1日就頒布了《律師法》在國外，韓國有《財產鑒定評價法》、美國有《不動產評估改革法 》、日本有《不動產鑒定評價法》等。但是，至今我國的估價行業還沒有一部專門關于估價行業的法律，目前，我國只有一部《城市房地產管理法》，其中只僅僅規定了實行房地產價格評估制度和房地產價格評估人員資格認證制度，雖然房地產估價行業又以這部法律為基礎，分別確立了《房地產估價機構管理辦法》、《注冊房地產估價師管理辦法》、《房地產估價規范》等具體的規范制度[2]，但這些規范制度只是對估價人員和房地產估價機構的管理進行了簡單的規定，而沒有制定出具體的實施細則，對不同估價目的的房地產評估都沒有明確的針對性，如征稅評估、企業改制評估。
2.2 房地產評估從業人員素質有待提高
隨著我國房地產行業的飛速發展，工程造價與房地產估價行業都快速發展起來，我國很多高等院校都增設了工程造價這個專業，充分保障了工程造價行業對該類人才的需求，但是，現在依然只有少數的高等院校開設了房地產估價這個專業，我國教育在房地產評估人員教育方面缺乏專門的、針對性的培養教育，致使房地產估價行業專業性人才缺失，人才的短缺導致現在房地產估價行業從業人員很大一部分是非房地產估價專業畢業的大學生。此外，現在我國注冊建造師有注冊一級建造師和注冊二級建造師、會計行業有初級會計師、中級會計師和高級會計師等多個級別，而注冊房地產估價師的級別設置單一，只有注冊房地產估價師一個級別，這使得注冊房地產估價師不會不斷地進行專業方面的學習和深造。另外，現在的注冊房地產估價師的繼續教育制度是必修課學時需要參加繼續教育培訓取得，選修課原則上采取非集中面授方式，學時通過參加網絡繼續教育方式取得，但是我國注冊房地產估價師的繼續教育的管理力度不足，導致房地產估價師的繼續教育已經流于形式，現在普遍存在由一些房地產評估機構里面的行政人員和業務員代替房地產估價師參加繼續教育的現象。以上的現狀都使得房地產估價從業人員的素質參差不齊，素質有待提高。
2.3 房地產評估行業監管力度不夠
雖然房地產估價學會的確制定了相關操作規范和原則，但是缺少實質性的約束力。由于房地產估價行業的監管力度不夠，導致當前在房地產評估產業中存在著很多亂象，例如：亂評估、弄虛作假、亂定價、惡性競爭等，此外，還導致了普遍存在一些非估價行業從業人員考取了注冊房地產估價師資格證書之后把證書掛靠到估價機構的現象，致使目前有很多房地產估價機構里面的專職注冊房地產估價師屈指可數。
2.4 評估機構之間存在惡性競爭
房地產估價行業監管力度的不夠，也直接導致了評估機構之間普遍存在惡性競爭的現象。估價機構為了獲取評估業務，競相提高向客戶經理的回扣比例。房地產估價行業的惡性競爭不僅表現在回扣比例上面，而且早已滲透到評估結果上面。估價機構為了獲取業務，迎合客戶的要求，故意調高或者調低評估結果價格，使估價結果的公平、合理受到了很大的影響。此外，評估機構為了獲取估價業務資源則通過一定途徑來取得政府相關部門、金融機構和某些大型企業的指定，這種現象是滋生商業賄賂的溫床，導致目前我國房地產估價行業商業賄賂的普遍存在。
3 評估行業的問題對社會的危害
房地產評估行業的從業人員素質參差不齊、商業賄賂等一系列問題直接導致了房地產估價機構出具的評估報告質量差，使房地產估價行業的社會公信力越來越差。
當以房地產抵押價值評估為估價目的時，會由于評估報告質量差，使房地產評估結果嚴重偏高，這樣會嚴重擾亂正常的金融借貸秩序，增加金融機構的房地產信貸風險，導致銀行資金嚴重受損，造成金融機構無法收回借款本金及相應利息。從表1中可以看出五大銀行2014年的不良貸款率全部比2013年的不良貸款率有所增長，其中有很大一部分原因是因為房地產評估機構對抵押貸款的房地產評估結果嚴重偏高造成的。
當以征地和房屋征收補償估價為估價目的時，會由于評估報告質量差，導致房地產評估結果嚴重偏高，從而使國家資產受到損失。例如：2009年8月，北京紫龍拆遷有限公司工作人員曹凱在拆遷評估過程中，出具的房地產評估結果嚴重偏高，給國家造成經濟損失兩百多萬元。根據對湖南大部分房地產評估公司的調查顯示，這樣的現象普遍存在。
在房地產課稅估價、土地使用權出讓價格評估和國有企業改制的房地產評估中，都存在由于評估從業人員業務技術差或者商業賄賂，導致出具的房地產估價報告結果嚴重偏低的現象，最終造成國有資產流失。
這種由于評估從業人員業務技術差或者故意高估和低評，都會使各類經濟活動受到嚴重的危害，導致公平、合理、公正的喪失，使合法權益無法得到保障。
4 解決房地產估價行業問題的對策
4.1 建立健全的房地產估價相關法律法規
健全和完善的評估法律法規體系是房地產評估行業順利和有序發展的必要保障。我國應該借鑒國外與港臺等房地產估價行業已經很成熟的地方，在我國《城市房地產管理法》中提到的關于房地產評估的規定基礎之上，提出專門一部針對我國房地產估價現狀的《房地產估價法》。在《房地產估價法》里面明確故意高估低評、弄虛作假等行為的法律后果，制定針對惡性競爭和掛靠等行為的懲罰措施，從而促進評估行業健康有序地競爭和提高房地產估價師的風險意識和責任感。同時，房地產估價學會應該在《房地產估價法》的指導下，根據當地的房地產評估行業的具體情況提出一些更加具體、更加實際的規章制度。例如：制定涉及到征稅、企業改制等評估的具體實施細則。使中國房地產估價行業真正實現法制化，做到真正的有法可依。
4.2 提升房地產評估人員素質
要想提高房地產評估人員的素質，首先應該解決估價行業后備人才短缺的現狀，國家應該提倡高等院校增設專門針對房地產估價的專業，從而緩解和解決估價人才短缺的問題。其次，應該借鑒會計行業，推行房地產估價師分級管理，即初級房地產估價師、中級房地產估價師、高級房地產估價師，并且房地產估價師級別直接和工資掛鉤。這樣就可以促使估價從業人員會不斷的提升自己的技術水平。此外，應該加強注冊房地產估價師繼續教育的管理力度，嚴肅查處由行政人員和業務員代替參加繼續教育的行為。采用以上措施就可以提升房地產估價行業從業人員的素質，為估價報告的質量提供最根本的保障。
4.3 加強房地產評估行業監管力度
2012年6月20日，為了加強土地估價的監督管理，國土資源部就頒布了《關于實行電子化備案完善土地估價報告備案制度的通知》，文件規定自從2012年7月1日起，土地估價中介機構完成的土地估價報告一律實行電子化備案，而且會定期組織行業協會和有關專家對備案的土地估價報告進行抽查評議，抽查結果直接與評估機構資質和信用評定掛鉤。
目前，房地產估價行業還沒有制定電子化備案制度。為了加強房地產評估行業監管力度，住房和城鄉建設部應該借鑒國土資源部開發房地產估價報告備案管理系統，并且對系統進行改進創新，系統創新的主要內容：估價機構出具估價報告之前，負責該估價項目的注冊房地產估價師通過機構密碼狗進入估價機構主系統，然后再通過個人指紋識別系統方式登錄房地產估價報告備案管理系統，將該項目的估價報告上傳到備案管理系統里面，最后打印估價報告封頁附到估價報告首頁。同樣也定期組織房地產估價學會和有關專家對備案的房地產估價報告進行抽查評議，抽查結果直接與評估機構資質和信用評定掛鉤。此外，運用這個備案管理系統還可以有效地防止非房地產估價行業從業人員利用自己考取的注冊房地產估價師資格證書進行掛靠，從而保證評估報告是由評估報告里面載明的房地產估價師本人撰寫，這樣就會大幅提高房地產估價報告的質量水平。
5 實例分析
本次評估的估價目的是為金融機構確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。估價對象為長沙市芙蓉區車站北路某房地產，建筑面積為117.29m2，規劃用途為住宅。價值時點為2015年5月30號。因為該估價對象在價值時點的近期有較多的類似房地產的交易，所以采取市場比較法對該估價對象的價值進行求取。在該估價對象附近選取了A、B、C三宗類似的案例作為可比實例，可比案例的掛牌價格與日期如表2所示。
①交易情況修正：所選三個案例均為掛牌價格，故交易情況修正值為100/101、100/101、100/101；
②交易日期修正：比較案例均為價值時點近期房地產市場成交價格，據調查，近期長沙市房地產價格變化較小，故交易日期修正值為100/100；
③房地產狀況修正如表3。
故案例A的比準單價=7100×100/101×100/100×100/102=6892（元/m2）；案例B的比準單價=7029×100/101× 100/100×100/102=6823 （元/m2）；案例C的比準單價=6724×100/101× 100/100×100/101=6592（元/m2）
由于三個案例經過修正后價格相差不大，所以取比準價格的算術平均值作為估價對象的評估單價為：（6892+6823+6592）/3=6769元/m2，則：采用比較法求得估價對象單價為6769元/m2。估價對象總價為：6769×117.29=79.39萬元。
根據對該案例的分析可以總結出應用市場比較法進行房地產評估時存在的問題。第一：該案例中存在選取可比案例時故意選擇價格偏高的案例，以達到提高評估結果的目的，從而迎合客戶需求。第二：在進行房地產狀況修正時，存在故意壓低案例的打分值，從而提高評估結果的問題。第三：在選取可比案例時，估價人員以為選取成交價格案例與掛牌價格案例沒有區別，并且為了避免調查真實成交價格的工作，故在二手房交易網上選擇掛牌價格案例，從而導致評估結果不準確。針對第一與第二類問題，可以采取立法的辦法解決，在《房地產估價法》里面明確故意高估低評、弄虛作假等行為的法律后果，給房地產估價從業人員一種震懾和約束力。第三類問題可以通過提高房地產估價從業人員的綜合素質與修養來解決，提高估價從業人員的技術水平，杜絕因為技術水平的缺陷而在選取可比案例時的錯誤選取行為。此外，可以采取房地產估價報告備案管理系統，加強監督力度，在抽查評議時，重點針對這三類問題進行檢查，讓估價機構更加重視估價報告的質量，從而解決這三類問題。通過實例分析，證實文章提出的對策具有可行性，可以解決目前房地產估價行業的問題。
6 總結
為了我國房地產估價行業有一個健康平穩可持續的發展，必須要有行政主管部門、房地產估價學會、房地產估價機構、房地產估價從業人員的共同努力來促進相應對策的實施，唯有如此房地產估價行業才可以為整個社會經濟的發展注入新鮮的血液。
參考文獻：
[1]柴強.房地產估價理論與方法[M].七版.北京：中國建筑工業出版社，2015：173-174，212-213，269-270.
關鍵詞：房地產估價操作實務 教學方法 教學內容
中圖分類號：G712 文獻標識碼：A DOI：10.3969/j.issn.1672-8181.2013.14.068
《房地產估價操作實務》是中職“房地產營銷與管理”專業的核心課程之一，是房地產基礎理論知識和實踐能力密切結合的課程，一般在中職二年級開設。本課程主要內容為房地產估價概述、房地產價格和價值、影響房地產價格的因素、介紹市場比較法為主的估價方法以及估價程序等，目的在于使學生在原有的房地產基礎知識上較系統掌握房地產估價的程序、基本方法，通過市場比較法熟悉本地房地產市場，使學生加深對房地產市場和行業的了解，為職三年級出去頂崗實習積累基礎，同時，培養學生勤于思考的能力，鍛煉他們的估價技能，最終目的是讓他們具有能力去獨立完成以市場比較法為主的、較簡單的房地產估價結果報告和技術報告。本課程涉及房地產基礎知識較多，對學生計算能力要求較高，房地產行業實踐應用性較強，是中職生學習難度較大的課程之一，所以教學實施過程存在較多問題亟待解決。
1 教學過程存在的問題
1.1 學生普遍計算能力較弱
《房地產估價操作實務》課程教學中，教師講授重點為房地產估價方法之一的“市場比較法”，而對成本法、收益法等只作簡單的介紹，不作為考試和考核要求。市場比較法涉及房地產諸多因素的比較和數學計算，如可通過市場法比較房屋價格、土地價格、商業租金和物業管理費等。經過三年教學實踐，筆者發現中職生對房地產估價程序和步驟掌握較好，一旦涉及計算和因素對比，學生普遍存在畏懼心理。由于很多時候估價作業是通過Excel軟件計算，估價結果和撰寫估價報告雷同抄襲現象較多，大多為了應付老師布置的作業。
1.2 課程涉及的房地產行業知識綜合性強
《房地產估價操作實務》課程講授房地產估價概述、房地產價格和價值、影響房地產價格的因素、介紹市場比較法為主的估價方法以及估價程序等，以上內容均為房地產估價基礎，大多涉及到基礎數學、土地管理、房地產開發知識、房地產經濟學、房地產經紀實務、門店店鋪管理和房地產法規應用等課程的知識。這些課程均開設在中職一年級和中職二年級上學期，如果學生對以上課程學得不扎實或一知半解，學習房地產估價的時候會很吃力。若要求在一個學期內讓學生掌握如此觸類旁通的專業知識，較好了解房地產估價的程序，能運用通用軟件去計算估價結果，獨立完成估價報告，以我校為例，“房地產營銷與管理”專業課時64學時，課時略顯不足。尤其對于基礎一般的中職生，要達到預定的教學效果，教師和學生須投入更多的精力。
1.3 要求房地產專業性強
中職《房地產估價操作實務》課程核心部分為房地產估價方法的介紹和運用，尤以市場比較法為主。市場比較法貼近房地產市場行業運作，學生須對整個房地產市場一手和二手房屋交易情況較為熟悉，對房價和資金的數據具有一定的分析能力，要求學生具有較強邏輯分析能力，本身的房地產專業技術性也很強。市場比較法過程更涉及眾多因素的比較，如建立比較基準、交易情況修正、市場狀況調整和房地產狀況調整。在教學過程中，發現部分中職生學習涉及邏輯性、技術性較強環節時出現的問題較多，學習因素比較時較為明顯。
2 應對措施探討
鑒于《房地產估價操作實務》課程涉及面廣、知識運用性強、技術要求較高的特點，而中職生普遍存在經濟數學基礎薄弱、數字運算能力差的特點，為了完成既定的教學目標并達預期的教學效果，有必要對教學方法進行較大的改進，對教學內容進行優化。
2.1 以職業為導向增強學生的行業認識，提高學習興趣
《房地產估價操作實務》是核心課程之一，但大多數學生學習起來困難較大，怎樣提高他們的行業認識，增強行業歸屬感，以此作為提高學習興趣的原動力，十分關鍵。任課老師不妨從自身從業的經歷作為分享。以筆者為例，具備多年在房地產估價事務所從業經驗，與學生分享房地產估價工作是房地產行業的基礎性工作，前景較好。學好房地產估價基礎知識，掌握相關的技能，在學習過程更能密切留意房地產市場，為頂崗實習和日后的職場就業增加籌碼和資歷。有了房地產估價的基礎，通過市場比較法的實踐，掌握了房地產市場調查的方法，日后除了能勝任房地產估價工作，還能從事房地產可行性研究、房地產投資分析、房地產市場研究和數據分析，更能勝任如麥當勞、肯德基和7-11便利店等商業店鋪的選址工作。同時，隨著房地產二手市場的蓬勃發展，按揭評估量越來越大，舊城改造過程房屋征收補償評估的加大，業界對房地產估價需求將日益加大。中職生畢業后通過進一步提高學歷層次或積累足夠的工齡，有機會考取房地產估價師、土地估價師和資產評估師等執業資格，甚至能爭取香港產業測量師資格的互認，其職業形象專業，薪酬較有吸引力，社會地位較高。經過以上各方面的分析和鼓勵，讓學生知道學習房地產估價的好處，激起學生的學習積極性。
2.2 科學合理選擇教學內容
《房地產估價操作實務》內容涉及面廣，如果將三大估價方法全部一一講解，在學生現有的知識掌握能力下幾乎是很難做到的，在僅有的學時內做到面面俱到不切合實際，所以課程內容必須做到詳略得當，將難點和重點區別對待，使課程內容主次分明，即精簡至最主要的內容，講解最主要的“市場比較法”，科學指導學生學習。例如將市場比較法應用到整個房地產領域，對比房屋價格、房屋商鋪租金、車位價格等，以廣州本地的主要住宅小區、商業街道和商業中心作為市場調研的對象，讓學生通過網絡、報紙和實地調查了解房地產市場，并通過與房地產中介、人員的溝通，密切留意房地產市場的數據。建議以一個大的住宅小區和一個大型的商業大廈作為估價作業對象，分組來完成估價作業。而對于其他方法，教師可以簡單介紹，讓學有余力的學生自學。對于估價程序可以通過出外看樓盤、做調研的機會來掌握。
2.3 注重教學過程的實踐性
《房地產估價操作實務》課程既具有系統的專業理論，又是實踐性強的應用類課程，應特別注意內容的實踐性。首先，可以請一些畢業的目前在房地產估價公司工作的往屆師兄師姐回來分享房地產行業從業經驗，讓他們對在校學生提出學習建議和學習的方向性。其次，有計劃地在適當的情況下帶領學生去本地房地產估價公司參觀學習，讓學生實地切身體會房地產估價工作的場所和工作的內容，請公司的人員介紹估價公司的背景、專業崗位。通過實地體驗工作，讓學生掌握書本之外的知識和體驗，增強直觀認識，在增加學習動力之余又能進一步了解房地產估價行業的動態。第三，由于估價是一項動手能力很強的工作，教師在教授過程要強調操作性，即以市場比較法為主導，將“教、學、做”融為一體，加強學生動手計算能力和上機操作訓練，在不斷“做”的過程中發現存在的問題，“學”會各種估價方法。又如在教授房地產估價報告時，突出“房地產估價答復書”（估價初評報告）的價值和作用，以Excel軟件作為運算的載體，多運用表格格式作為計算比較依據，讓學生多動手去完成估價報告尤其是估價技術報告，學以致用。另一方面，培養學生積累房地產直接資料作為房地產估價的依據，如樓書、樓盤推介單張、價目表等，為日后做房地產調研和選址等工作積累數據。
2.4 改進教學方法
房地產估價教學過程是教師和學生互動的結合體。在教學方法的改進方面，筆者建議案例教學和分組完成作業相結合。案例教學以若干份房地產估價公司的估價報告作為模板，介紹該估價標的物的情況。整個學習過程也是學生學習新事物、新概念的過程。同時，通過收集相關的房地產行業資料，提高學生對行業的認識和綜合運用知識的能力，加深對行業基礎知識的積累。分組完成作業的方法也可以提高學生效率，例如每組由兩到三名學生組成，每人分配好任務（市場調研、數據整理錄入、報告整理等工作），完成作業的過程也是組員們討論估價程序正確與否和結果合理與否的過程。
土地房產學校“房地產營銷與管理”專業的課程中，《房地產估價操作實務》是核心課程之一，也是融合了眾多房地產基礎知識和專業知識的課程。為了達到教學相長的目的，任課教師須全面考慮學生的基礎和學習特點，制定恰當的教學計劃，結合現時房地產市場新趨勢和房地產估價行業的最新動態，科學有序地安排教學內容，運用靈活合理的教學方法，提高中職生的實踐能力，更好地培養適合房地產估價行業發展的人才。
參考文獻：
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那么評估“養老地產”應該注意哪些問題呢？
一、“養老地產”評估首先要明確估價目的
依據《房地產估價規范》（GB/T 50291-1999），按估價目的進行分類，大體可歸為12種，與“以房養老”估價目的接近的，主要有以下幾類：房地產抵押價值評估、房地產保險估價、企業各種經濟活動中涉及的房地產估價、其他目的的房地產估價。
1.房地產抵押價值評估。這是針對房地產抵押貸款為估價目的的描述，2006年建設部、 中國人民銀行、 中國銀行業監督管理委員會聯合頒布的《房地產抵押估價指導意見》中第9條明確規定“房地產抵押估價目的，應當表述為‘為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值’”。 這種目的與住宅反向抵押價值評估目的略有不同，應該明確區別兩種抵押目的的不同點，因此不宜選擇它作為“養老地產”估價目的。
2.房地產保險估價。雖然“以房養老”以保險公司參與為主，但銀行等金融機構也涉及該項業務，這個概念也有別于以往關于房地產保險類的估價目的，因此不選用。
3.企業各種經濟活動中涉及的房地產估價。“以房養老”是個人委托業務為主，以企業名義委托估價的很少，不具有代表性，因此不選用。
4. 其他目的的房地產估價。不能明確具體的估價目的也不適用“養老地產”評估目的。
通過分析比較可知，“養老地產”評估目的與房地產抵押價值評估接近又有別于房地產保險評估、一般的房地產抵押貸款和其他價值鑒定類評估，此項業務最終是以簽訂“老年人住房反向抵押養老合同”為目標的房地產價值評估，其估價目的可以歸結為“為確定房地產反向抵押貸款金額提供參考而評估房地產市場價值”。
二、要合理評估“養老地產”更要遵循房地產估價原則
房地產估價基本原則有五項：獨立、客觀、公正原則，合法原則，價值時點原則，最高最佳利用原則，替代原則。其中獨立、客觀、公正原則對房地產估價師而言既是估價最基本的原則，也是房地產估價的必須奉行的最高行為準則。
評估“養老地產”除了遵循以上五項基本原則外，還應遵循以下兩項原則：
1.預期收益原則
一般房地產投資者是在預測未來房地產所能帶來的收益或效用后進行投資的，因此房地產價值受預期收益形成因素影響。準確預測房地產現在以至未來能給房地產權利人帶來的效用總和（即收益價值）是預期收益原則的具體體現。“養老地產”雖然以供老人居住為主，但也存在潛在的收益，適于預期收益原則。
2.變動原則
房地產作為商品的價格，是伴隨著各構成價格因素的變化而變動的。這些因素經常處于變動之中，所以在估價時必須分析使房地產發生變動的一般因素、區域因素及個別因素。由于這些因素都在變動之中，準確把握各因素之間的變動規律，才能精確測算房地產價值。“養老地產”雖然是小眾抵押品，但是更需要細致觀察該類房地產的變動因素，更加精細地評估用于反向抵押的房地產。如老人房產一般房齡較老，周邊教育資源豐富，但學區房的片區變化較大，甚至每年都在變動。是否學區房能較大影響房地產價值，因此變動原則是適用于“養老地產”評估的重要原則。
“養老地產”適用的原則還有很多，希望更多房地產專業人士參與到“養老地產”評估問題探索活動中，為評估提供技術支持。由于選擇“以房養老”的老人一般經濟狀況不太好，屬于經濟上的弱勢群體，廣大房地產估價師更應該堅守房地產估價各項原則，維護老年人和金融機構等權益相關方的合法利益，才能贏得各方信任，為“養老地產”模式在中國的推廣做出貢獻。
三、估價方法的選用在房地產估價中也極為關鍵
房地產評估方法選擇合理，評估出的價值就會趨于合理。若選擇不適用的評估方法，評估出的房地產價值就會與房地產市場價值相背離。
房地產評估的主要方法有市場法、成本法、收益法、假設開發法、長期趨勢法等，每種方法都有其適用的條件和估價對象。市場法適用于房地產市場繁榮，同類型房產數量多且經常發生交易，如住宅、商鋪、寫字樓、公寓、標準廠房等。成本法適用于新建房地產、在建工程等，還適用于很少交易又沒有收益或潛在收益的物業如學校、公園、圖書館、工廠、碼頭等。收益法適用于住宅、商業用房、公寓、寫字樓、倉庫等有經濟收益或潛在經濟收益的房地產。假設開發法適用于土地、在建工程、有改造價值的舊房等具開發或再開發潛力的房地產。長期趨勢法適用條件要求高，具備估價對象類似房地產過去和現在較長時間的歷史價格且資料豐富、真實，房地產市場無明顯波動的情況下才能使用。
綜上所述，一般情況下針對“養老地產”，不適合選用成本法、假設開發法、長期趨勢法等。養老地產為住宅和公寓用途較多，更適用市場法和收益法進行房地產評估測算。當然，在特殊市場條件下，會有房地產租售比率嚴重失衡的情況，比如房價畸高但房產租金極低，這種情況下采用收益法測算出的收益價值會低于房地產的實際市場價值，在這種租售比率失衡的條件下，也不適宜采用收益法。相對成熟的房地產市場上類似估價對象的房地產交易、出租案例較多，租售價格合理，具有客觀可比性，適宜采用市場法和收益法。
此外在運用市場法評估“養老地產”時應注意以下問題。
1.選取房地產估價案例時應盡量挑選與估價對象同一小區，類似戶型、樓層的成交案例，這樣可以減因素對評估價值的影響，使評估結果更為準確。
2.弱化裝修因素對評估價值的影響。老年人房屋一般裝修較簡樸，即使是高檔裝修也屬于高折舊因素，且裝修千差萬別，可比性差，過多考慮會影響對房地產價值的判斷。建議采用市場法評估時適當降低該項目的修正比例。
四、評估“養老地產”應嚴格執行估價程序
房地產估價是一項關乎房地產所有人和金融機構等各方利益的房地產專業服務，尤其要遵循一定的程序和規范要求。房地產估價的基本程序是：1.受理房地產估價委托：充分了解估價目的，簽訂委托估價合同。2.搜集房地產估價所需資料，擬定房地產估價方案。3.現場勘查房地產的室內外狀況及周邊環境、公共設施等。4.綜合分析估價對象及房地產市場狀況確定估價方法，測算出估價結果。5.撰寫房地產估價報告。6.審核后出具房地產估價報告及技術報告。7.交付估價報告、資料歸檔等。
當然這些程序并不是固定不變的，也有反復和交叉，但完成任何一項房地產評估業務，都不能隨意省略估價工作步驟及相關內容。如老人委托評估公司來完成估價報告，房地產估價師是否完全了解了估價目的，是否認真勘察了老人擬抵押的房地產室內外現狀、有無拍照記錄，是否認真了解了擬抵押房地產的所有權及使用狀況等，直接影響房地產估價師對擬抵押房地產的市場價值的判斷。
另外，針對“養老地產”評估程序，除了依據《房地產估價規范》估價師必須到估價對象現場查勘，對估價對象及其周圍環境、交通狀況等拍照外，筆者建議執行以下補充程序：
1.更加細致地做好紙質查勘記錄，并留下影像資料。認真做好紙質記錄：估價對象的四至、坐落、現在用途、房屋設備、小區景觀、周邊環境、交通情況、公共設施等情況，并拍照或攝錄估價對象室內外狀況。
2.當面與產權人核實房地產基本信息并做好筆錄。認真核實并筆錄：核實房地產權證上的基本信息、房地產產權所屬、使用狀況，是否有出租、利益糾紛等。若發現現場與證載信息不符等需要特殊說明的事項，應在現場勘查記錄中重點披露。
3.房屋所有權人、提供貸款的金融機構工作人員、房地產估價師三方在現場勘查記錄上簽字，拍照或錄像，留下三方當事人的影像資料。
現場勘查不細易導致房地產價值評估不準，招致老人對評估價值、房地產評估機構產生不信任感，對“以房養老”產生顧慮，因此評估“養老地產”要執行比一般估價更為嚴格的現場勘查程序。與產權人當面核實信息并記錄，明確房地產基本信息、權利狀況、使用狀況等，應盡量避免離開現場后再向老人反復核實信息的情況。三方簽字可督促估價師認真履行勘查工作，所有權人和金融機構人員共同參與確認也可以減少因勘查引起的糾紛。簽字和留下影像資料，也是為了有效規避老人去世后房產處置時發生糾紛的可能。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產 評估風險 防范
防范房地產抵押估價風險對金融機構防范房地產抵押貸款風險意義重大，防范風險首先得認清風險，然后才能防患于未然。
一、房地產抵押貸款評估的內涵
房地產抵押貸款評估是對抵押人提供、自身擁有完全產權的房地產向商業銀行借款擔保時，商業銀行確認的用于抵押擔保的房地產價值決定并貸款金額的一項商業行為，是通過銀行所聘請的不直接涉及銀行的貸款決定的外部或內部估價師，采取保守和謹慎的方式，在考慮到評估房地產未來出售的可能性，顧及到房地產長期的和持續的特征、正常的和當地的市場情況，房地產的當前用途和可能性的用途改變等條件下，對房地產的客觀價值進行評定和估算的過程。
二、影響房地產抵押貸款評估風險的因素
（一）政府因素
政府面臨的房地產估價風險最主要的是房地產估價帶來的金融風險。在房地產抵押貸款評估中，如果房地產估價價值過高，不能反映房地產的真實價值，在銀行放出大量長期過高估值抵押貸款后，會給金融機構帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機構的真實資產。一旦發生存款人的擠兌，銀行將無力償債而導致深重危機以致破產。政府既受到房地產抵押貸款評估風險的影響又是風險誘因。政策變動，包括稅收政策、金融政策以及產業政策變動都必然會對房地產價格產生影響。同時還會對估價方法產生影響，如《房地產估價規范》、《城市房地產抵押貸款管理辦法》、《住房置業擔保管理試行辦法》《物權法》等作為規范房地產抵押貸款評估的依據，一旦進行修改或其它變動，必然會對房地產抵押貸款評估方法產生影響。
（二）估價機構和估價人員因素
估價機構和估價人員是抵押房地產價值評估的直接參與者，是房地產抵押貸款評估風險的直接誘因，尤其是技術誘因。房地產估價都需要詳實的基礎資料來支撐，豐富的基礎資料是估價結論能否準確的重要保障。實際評估過程中，由于我國房地產業以及房地產估價起步較晚，許多技術資料無法在短時期內積累下來，比如市場基準收益率水平、房地產價格分類變動指數等等。此外，估價報告的敘述不完善也會給估價機構和估價人員帶來意想不到的后果，有所遺漏或出錯便直接導致了估價結果的偏差。估價人員素質水平偏低，在一些中小城市的評估機構中，有一些僅僅通過估價師考試缺乏實際估價經驗的估價師，在具體負責一項估價業務時在參數選擇和方法運用上存在漏洞，也會產生一定的風險。
（三）其他相關經濟活動主體因素
其他相關經濟活動主體有抵押人（借款人）、抵押權人（銀行）、擔保人等。每一經濟活動主體都有可能成為房地產抵押貸款評估風險的誘因。如，房地產估價主要是對房地產權益的估價。不同產權人（抵押人）取得土地使用權的方式不盡相同，有些企業為了節省費用不去辦理產權登記手續，提供資料不全不實，在抵押評估過程中為了自身利益誘使估價機構和估價人員高估房地產抵押價值以獲取高額貸款。商業銀行直接以估價機構提供的評估值乘以抵押貸款比率（一般為50%-70%）作為抵押物房地產的貸款價值發放貸款。
三、房地產抵押貸款評估風險的防范
（一）規范房地產抵押貸款評估的程序
一個規范有效的估價程序顯然是有助于估價的準確統一性的。首先，必須審定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合準許進入抵押市場的條件；抵押物是否已經設立抵押；抵押人提交的產權證明與權證存根及檔案資料記錄的內容是否相符。然后對權利狀況、環境條件等具體內容進行客觀確認。實體確認包括房屋結構、裝修、朝向、層次、所處的地段等；權利確認包括房屋所有權、土地使用權及他項權利狀況，并與原來確定的權利狀況進行資料對照和認證，檢查與其內容是否有異；環境條件的確認包括抵押物所處區域的商業服務、市政設施、文化教育、衛生、交通、生態等狀況。以上工作為價格評估提供基礎材料。最后評估抵押房地產的正常價格。
（二）建立健全估價制度
規范房地產估價師和估價機構的資質管理。實行房地產估價師資格認證，建立初級、高級和資深等代表不同估價水平的房地產估價師等級制度；建立房地產估價機構和估價師業績報告制度；政府對房地產估價機構進行經常性的審查和監督。
建立和完善估價機構質量保證體系。在估價機構內部設置的一系列保證估價質量的組織模式。要求該模式從獲取估價業務，選擇估價業務開始，一直到項目完成向用戶提供估價產品―估價報告的全過程中，采取一系列的檢驗、核查、驗證等措施或方法，保證估價的真實、可靠、科學、公正。這需要建立機構適宜的組織體系，并根據體系建設進行必要的職責劃分，互相約束、互相促進，做到職責分明，利益明確。
（三）提高估價人員素質和估價技術
一個好的估價師必須參加過足夠多的估價實踐，并且對最新最近的估價理論知識有很好的掌握。因此，對估價師和估價人員的后續教育顯得尤為重要。面對估價實踐中的諸多不確定因素，唯有通過不斷地學習才能克服解決。
（四）商業銀行提高風險預警能力
積極的風險規避應該重在事前的預防而不是事后的補救。目前，銀行在決定對房地產商是否進行開放放貸時，主要評估的對象是房地產商提供的抵押資產或擔保資產。業內專家認為，按照這種評估方式，一旦出現房地產商無力歸還銀行貸款情況時，銀行規避風險的辦法是沒收房地產商的抵押資產或擔保資產。這種評估方式只是在風險出現之后對風險的一種補救措施，只能消極被動地坐等不良資產的產生。有鑒于此，商業銀行應該將重心放在項目開發能力評估體系的建立健全方面，通過設定內部房地產評估部，適時踏勘房地產的宏觀、微觀收益影響因素是否發生變動，房地產的維護和運行情況如何，對抵押物房地產的貸款價值進行檢核性評估，提高風險預警能力。
四、小結
防范房地產抵押評估風險，不僅對于降低金融風險、保證金融安全具有重要意義，同時也有利于降低評估機構和評估人員的執業風險。評估機構及其從業人員應提高風險防范意識，嚴格按估價規范流程操作，不斷提高執業水平，從而有效防范房地產抵押評估風險
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關鍵詞：商業房地產 抵押貸款評估 風險 誘因 防范
商業房地產抵押貸款評估的內涵
想要弄清商業房地產抵押貸款評估的風險問題，首先必須弄清商業房地產抵押貸款及其評估的基本概念。不同的專家從不同角度對商業房地產抵押貸款做出不同的界定。這些不同界定的基本出發點都離不開貸款的取得是以房地產抵押為前提，銀行等發放貸款的金融機構通過收取貸款利息和手續費獲取收益，而貸款接收者借助貸款達到對抵押房地產的占有、經營和收益的目的。國際銀行業對商業房地產抵押貸款做出了權威性的界定：商業房地產貸款指借助商業抵押貸款的工具把資金交付給資信良好的借款者，是一種長期融資形式，通常采取長期抵押貸款形式，貸款是通過附著在能夠帶來收益的房地產上面的抵押形式在法律上得到保證的，按照確定的利率，采取規則性的與期限相關的資本和利息形式，在25年到30年的時期里予以償還。
商業房地產抵押貸款評估是對抵押人提供、自身擁有完全產權的房地產向商業銀行借款擔保時，商業銀行確認的用于抵押擔保的房地產價值決定并貸款金額的一項商業行為，是通過銀行所聘請的不直接涉及銀行的貸款決定的外部或內部估價師，采取保守和謹慎的方式，在考慮到評估房地產未來出售的可能性，顧及到房地產長期的和持續的特征、正常的和當地的市場情況，房地產的當前用途和可能性的用途改變等條件下，對房地產的客觀價值進行評定和估算的過程。房地產抵押貸款評估的內涵包括以下四個方面：抵押人提供、自身擁有完全產權的房地產是商業銀行實現抵押權的重要條件；抵押人向商業銀行申請貸款的擔保物價值，商業銀行對抵押擔保的房地產價值的確認是房地產抵押貸款評估的關鍵；是商業銀行決定提供貸款金額的行為，貸款是一種商業抵押貸款工具；房地產抵押貸款評估是對房地產抵押貸款價值的評估，與市場價值是并列、獨立的兩個相關指標，共同服務于房地產經濟的不同需要。
影響商業房地產抵押貸款評估風險的因素
政府因素
政府追求的一項重要目標就是穩定經濟，保持經濟的持續、健康、快速發展。 政府面臨的房地產估價風險最主要的是房地產估價帶來的金融風險。金融穩定是經濟穩定的基礎，金融動蕩會給社會經濟帶來動蕩和不安。房地產抵押貸款作為整個金融市場中的一項重要經濟活動，對于活躍市場，推動投資和消費有著巨大的作用。在房地產抵押貸款評估中，如果房地產估價價值過高，不能反映房地產的真實價值，在銀行放出大量長期過高估值抵押貸款后，會給金融機構帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機構的真實資產。一旦發生存款人的擠兌，銀行將無力償債而導致深重危機以致破產。政府既受到房地產抵押貸款評估風險的影響又是風險誘因。房地產價格的變化一方面受到供求變化的影響，另一方面政策變動也同樣會對房地產價格產生重要影響。政策變動，包括稅收政策、金融政策以及產業政策變動都必然會對房地產價格產生影響。同時還會對估價方法產生影響，如《房地產估價規范》、《城市房地產抵押貸款管理辦法》、《住房置業擔保管理試行辦法》等作為規范房地產抵押貸款評估的依據，一旦進行修改或其它變動，必然會對房地產抵押貸款評估方法產生影響。
估價機構和估價人員因素
估價機構和估價人員在房地產抵押貸款評估活動中處于中介的位置，是抵押房地產價值評估的直接參與者，是商業房地產抵押貸款評估風險的直接誘因，尤其是技術誘因。房地產抵押貸款評估主要采用三大經典方法―成本法、收益法、市場法，每一種方法都有其自身的適用范圍。市場法在比較案例充足的條件下自然是非常好的方法，但在實際應用上常常受到比較案例數量的限制。商業房地產主要指的是收益性房地產，其價值主要是由在評估基準日現有的和潛在的收益能力決定。因此，收益法是評估這類房地產最適合的方法。但這并不意味著成本法從根本上來說是無用的。一個負責任的估價師在任何時候都會補充評估商業房地產的成本價值。當評估得出很低的成本價值與較高的收益價值之間存在較大的偏差時，就必須非常小心對待通過收益價值最后得出的房地產貸款價值。
房地產估價不是估價師的無中生有，有學者稱其為“科學加藝術”，確切的反映了估價的本質。但是不管采用哪一種估價方法，都需要詳實的基礎資料來支撐，沒有基礎資料就不能稱其為科學。因此，在利用具體的估價方法時，豐富的基礎資料是估價結論能否準確的重要保障。實際評估過程中，由于我國房地產業以及房地產估價起步較晚，許多技術資料無法在短時期內積累下來，比如市場基準收益率水平、房地產價格分類變動指數等等。有些估價機構或人員接受一項新業務時，出于方便利用同樣的方法和技術參數，省去實地勘探調查而帶來風險。此外，估價報告的敘述不完善也會給估價機構和估價人員帶來意想不到的后果。估價報告作為估價的最后成果，有所遺漏或出錯便直接導致了估價結果的偏差。估價人員素質水平偏低，對于房地產估價基本理論掌握不牢靠。在一些中小城市的評估機構中，很多估價員只有高中、中專學歷，對于估價的基本理論了解甚少，還有一些僅僅通過估價師考試缺乏實際估價經驗的估價師，在具體負責一項估價業務時在參數選擇和方法運用上存在漏洞，也會產生一定的風險。
其他相關經濟活動主體因素
房地產抵押貸款評估包括提出貸款申請到評估到最后貸款償還都會帶來風險，影響房地產抵押貸款評估值。其他相關經濟活動主體有抵押人（借款人）、抵押權人（銀行）、擔保人等。每一經濟活動主體都有可能成為房地產抵押貸款評估風險的誘因。如，房地產估價主要是對房地產權益的估價。我國房地產市場雖然在逐步規范，但是由于歷史原因，在產權界定方面還存在著不少的問題。不同產權人（抵押人）取得土地使用權的方式不盡相同，有通過出讓方式獲得，有通過政府征用取得的劃撥土地使用權。有些企業為了節省費用不去辦理產權登記手續，提供資料不全不實，在抵押評估過程中為了自身利益誘使估價機構和估價人員高估房地產抵押價值以獲取高額貸款。商業銀行直接以估價機構提供的評估值乘以抵押貸款比率（一般為50%-70%）作為抵押物房地產的貸款價值發放貸款。
商業房地產抵押貸款評估風險的防范
規范房地產抵押貸款評估的程序
目前，各地辦理抵押評估的做法不一，評估的口徑很不一致，影響了評估結果的有效性。而一個規范有效的估價程序顯然是有助于估價的準確統一性的。首先，必須審定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合準許進入抵押市場的條件；抵押物是否已經設立抵押；抵押人提交的產權證明與權證存根及檔案資料記錄的內容是否相符。然后對權利狀況、環境條件等具體內容進行客觀確認。實體確認包括房屋結構、裝修、朝向、層次、所處的地段等；權利確認包括房屋所有權、土地使用權及他項權利狀況，并與原來確定的權利狀況進行資料對照和認證，檢查與其內容是否有異；環境條件的確認包括抵押物所處區域的商業服務、市政設施、文化教育、衛生、交通、生態等狀況。以上工作為價格評估提供基礎材料。最后評估抵押房地產的正常價格。
建立健全估價制度
規范房地產估價師和估價機構的資質管理。實行房地產估價師資格認證，建立初級、高級和資深等代表不同估價水平的房地產估價師等級制度；建立房地產估價機構和估價師業績報告制度；政府對房地產估價機構進行經常性的審查和監督。
建立和完善估價機構質量保證體系。在估價機構內部設置的一系列保證估價質量的組織模式。要求該模式從獲取估價業務，選擇估價業務開始，一直到項目完成向用戶提供估價產品―估價報告的全過程中，采取一系列的檢驗、核查、驗證等措施或方法，保證估價的真實、可靠、科學、公正。這需要建立機構適宜的組織體系，并根據體系建設進行必要的職責劃分，互相約束、互相促進，做到職責分明，利益明確。
建立房地產估價師職業保險制度。我國大陸截止2002年底注冊的房地產估價師已經達到15000余人，加上2003年通過房地產估價師考試人員總數將超過21000人。這樣龐大的隊伍，對于保險公司來說，是一個具有極大潛力的發展市場。一旦建立房地產估價風險保險制度，對估價師會產生督促作用。如果某個估價師因為業務水平差經常出現疏忽被索賠的情況，那么保險公司就有可能不再為這些人提供保險。這些估價師會因此失去估價市場，丟掉生存空間。因此，通過估價風險保險制度，可以不斷提高估價人員的素質，提高整個行業的水平和形象。
提高估價人員素質和估價技術
在國外一些發達國家和地區，如美國和香港的房地產估價行業規定房地產估價師應該在規定的期間內完成額定時間的職業培訓、撰寫估價工作心得和論文、提交自己完成的估價報告，如果不能完成相應的工作，就會受到行業協會的懲罰，直至取消其會員資格。我國也要求房地產估價師接受一定時間的后續教育。中國房地產估價師學會已經相繼舉辦了許多次房地產估價師后續教育培訓。一個好的估價師必須參加過足夠多的估價實踐，并且對最新最近的估價理論知識有很好的掌握。因此，對估價師和估價人員的后續教育顯得尤為重要。面對估價實踐中的諸多不確定因素，唯有通過不斷地學習才能克服解決。
商業銀行提高風險預警能力
積極的風險規避應該重在事前的預防而不是事后的補救。目前，銀行在決定對房地產商是否進行開放放貸時，主要評估的對象是房地產商提供的抵押資產或擔保資產。業內專家認為，按照這種評估方式，一旦出現房地產商無力歸還銀行貸款情況時，銀行規避風險的辦法是沒收房地產商的抵押資產或擔保資產。這種評估方式只是在風險出現之后對風險的一種補救措施，只能消極被動地坐等不良資產的產生。有鑒于此，商業銀行應該將重心放在項目開發能力評估體系的建立健全方面，通過設定內部房地產評估部，適時踏勘房地產的宏觀、微觀收益影響因素是否發生變動，房地產的維護和運行情況如何，對抵押物房地產的貸款價值進行檢核性評估，提高風險預警能力。
參考文獻：
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一、現代信息技術與房地產估價之間的緊密關系
信息技術是對信息的收集、識別、提取、變換、存貯、傳遞、處理、檢索、檢測、分析和利用等的技術。一般而言，信息技術主要包括了通信技術、計算機技術、控制技術以及感測技術等。房地產估價是指由估價機構及估價人員通過合理地運用信息技術，對價格或價值進行合理的估算和判斷，發揮信息技術在收集、分析、存儲、更新維護以及評價等方面的重要優勢，確保信息可以及時得到檢索和調用。一般而言，通過運用信息技術進行估價后獲取信息，并結合先查必要查勘，借助合適的估價方法，才能從更為綜合的角度來對房地產的價格信息予以評價，規避估價人員,乃至估價機構的執業風險。總之，現代信息技術與房地產估價之間存在著緊密的聯系，這是開展房地產工作必須高度重視的要點。
二、現代信息技術運用對房地產估價的重要性分析
將現代信息技術運用于房地產估價領域，對提升房地產估價的工作效率以及質量等具有重要的意義。通過深入分析可以發現，現代信息技術的合理運用對房地產估價領域的重要性集中體現在如下三個方面：
（一）可以促進房地產估價作業效率的有效提升
通過運用現代信息技術可以建立契合房地產企業的特點，構建起契合實際的數據庫，便于進行價格及案例相關情況的查詢。該數據的建立既可以幫助工作人員及時的進行相關信息的查詢，了解市場變化；也可以提升估價工作效率，節約工作時間，高效地完成估價作業，提升估價報告的質量。
（二）促進房地產估價管理模式的進一步創新
目前，隨著信息技術的發展，估價軟件系統正在逐步完善，有效地促進了房地產估價工作作業的自動化、信息化建設，進而推進房地產估價管理模式的創新。同時，也進一步拓展了估價師的工作思路，使其更好地運用現代信息技術開展估價工作。
（三）有助于在提升估價效率的同時節約成本
現代信息技術在房地產領域的運用，實現了無紙化的信息共享。同時，依托現代信息技術估價工作，效率得到顯著的提升，可以在較短的時間內完成較多的工作，省卻了人工反復查勘分析的流程，實現了估價報告制作的模板化，不僅有效地提升了效率，減少了工作人員的時間和精力耗費，也在一定程度上為企業節約了開支。
三、現代信息技術在房地產估價領域的應用
現代信息技術在房地產估價領域的運用，是以建立完善的估價信息系統為基礎，依托高效的信息技術，確保信息的準確性，確保信息可以獲得及時更新和維護，且確保信息足夠豐富和新鮮，可以方便用戶隨時隨地地進行檢索、分析和利用。一般而言，為了確保房地產估價領域中現代信息技術的合理利用。具體應做好如下幾個方面：
（一）建立起統一的信息標準和信息類別編碼體系
通過將現代信息技術運用到房地產估價領域，可以提供更為便利、快捷的信息檢索服務，及時的實現調用和查詢估價信息的目的。而在此過程中，為了實現便捷的檢索功能，需要對各類信息依據科學的標準進行合理的劃分，并且對其進行有效的信息類別編碼分類。具體如下：一是要建立起明確可參考的信息類別標準體系。可以根據不同的類別進行分類，而類別的選擇則主要契合估價工作的視角習慣等，這樣可以方便進行后續的歸檔、查詢、核對和維護。二是，在前文進行分類的基礎上，應當建立起一一對應的信息類別編碼體系。編碼體系的確立主要由企業制定，并負責其具體的宣講、貫徹和維護。在統一的編碼體系下，可以為現代信息技術在估價工作中的運用效率提升提供保障。
（二）充分運用信息技術實現多重信息的收集整理
房地產估價需要的信息是多樣化的。同時，為了確保房地產估價結果的可參考性，必須要收集與房地產價格與價值相關的信息，從而對其價格和價值進行判定。依據前文提及的信息分類體系，對多種信息進行有效的收集整理。一般而言，這些信息主要涉及到了：一是金融信息，主要包括了外幣匯率、消費指數、貸款利率、房地產價格指數、稅費調整等。二是，市場環境的信息。主要是指國家政策變化、區域發展規劃、區域改造動態等會造成普遍影響的信息；三是土地供給與需求變化信息，開盤價格等信息。同時，也要關注房地產市場的變化趨勢，價格走勢以及權威部門的專業信息等。
（三）注重利用信息技術實行信息的分析和鑒別
估價的準確性是由信息的準確性決定的。如果其所依據的信息本身存在錯誤，必將會造成估價過程中對價格和價值判定的錯誤，后果不堪設想。因此，要綜合運用信息技術實現對信息的有效分析和鑒別。就必須要把握住信息的客觀性、準確性和正確性。具體而言，應注意如下幾點：一是，始終堅持做好現場查看工作，確保獲取的信息具有使用價值，并對信息進行有效地核對。核對的過程中不可依據經驗來進行判斷，而是應該采取有效的辦法進行多層次，多方位的核對，對估價成果負責，對房地產企業建立的信息庫的質量負責。二是，關注權威部門的信息，確保信息來源渠道的準確性；三是，關注信息所體現的內容的正確性，針對可能存在的錯誤信息予以標注和提示，而針對有歧義的部分則依據標準來判定其是否符合正確、準確、客觀性的要求；四是，注重對關鍵性信息的抓取，并注明出處，確保不同使用者能夠做到可以理解，甚至確定關鍵性信息。
（四）建立起完善的信息資源存儲和傳遞體系
房地產估價涉及海量的信息，如何對這些信息進行有效的存儲，傳遞等是房地產估價領域一直在研究的重要問題。隨著現代信息的運用，基于通信技術、遙感技術、控制技術等為估價信息資源的存儲、檢索、傳遞以及使用等提供了有利條件。具體而言：一是，信息的存儲。信息存儲之前需要通過深入的分析、核對和鑒別，將符合標準的合格信息，有專人負責進行存儲。隨著信息技術的發展，信息的存儲載體已經不再拘泥于辦公文檔，圖片、掃描件等均可以納入到估價信息庫中，也可以插入到辦公文檔當中。而針對相對較大的文件則可以單獨存儲，并建立起對應的索引和說明。二是，建立起完善的信息資源傳遞體系。依托于現代互聯網技術和通信技術，為信息的傳遞提供安全保障，實現信息的遠程傳遞和數據交換，可以方便估價人員及時的進行信息的查閱和使用。同時，依托路由、網絡技術等實現的局域網信息貢獻，為實現自動化辦公，高效處理信息資源提供了重要的平臺支持。此外，為了確保信息資源存儲和傳遞的安全，規避可能存在的風險，必須要建立起完善的安全管理機制，明確不同人的權限，建立完善的安全機制，并定期做好相應的信息備份，確保信息的安全穩定性，為房地產估價工作的開展提供安全保障。
（五）高度重視對估價信息的動態管理
房地產估價信息不是一成不變的，其需要根據房地產市場的變化進行動態的更新和維護。因此，房地產企業應當高度重視對房地產估價信息的動態更新和維護。首先，應由企業安排專員專門負責信息的更新和維護，及時將估價業務中涉及的數據進行有效的手機整理，并且納入到房地產估價信息庫中，運用現代信息技術進行有效的管理。其次，可以組織企業中參與估價工作的所有成員共同為估價信息建設獻計獻策，并且注重各自在日常生活中對估價信息的收集和積累。此外，針對需要中關注的信息，例如構筑物想信息、物業相關信息、地產板塊相關信息、樓盤相關信息等，要做好定期動態的跟蹤更新和維護，確保房地產估價信息可以獲得持續的更新，確保信息庫的容量和新鮮度，為企業估價工作提供有效的參考。此外，必須強調要充分發揮信息技術在房地產估價領域的重要作用，發揮其應有的效果，需要房地產企業對信息技術形成正確的認識，并從本企業的具體實際出發，合理地推動現代信息技術在房地產估價領域的深入運用，促進房地產估價的工作方式，管理模式等的不斷地改進和提升，找尋契合企業實際的房地差估價信息化管理模式，為房地產企業估價工作的有序開展提供有力的支持，從而達到事半功倍的效果。
四、結語
【關鍵詞】房地產價格鑒定；合法性；條件；原則
司法鑒定是為司法機關或當事人提供證據材料的最有效的科學技術手段。司法鑒定涉及的科學領域寬，專業門類多，是一種科學的實踐活動，是為司法機關或當事人提供事實證據材料的科學實證活動。隨著我國經濟和社會的發展，司法鑒定的地位越來越重要，鑒定結論應用的領域也越來越廣泛，保證當事人的合法權益和司法公正的作用越來越顯著。但是，在司法鑒定的種類中沒有房地產價格鑒定，而是將民事或行政訴訟中的房地產價格鑒定列入司法會計鑒定范疇。 在一定程度上損害了當事人的合法權益，影響了司法公正，制約了司法鑒定行業的健康發展。因此，不斷地探討和研究司法鑒定的理論問題和實踐問題非常重要。
1、房地產價格司法鑒定的主要作用
房地產價格司法鑒定，是由司法機關委托房地產估價機構對房地產價格做出鑒定的一種活動。具體說，就是案件中涉及爭議的房地產（包括土地、建筑物、構筑物和地上附著物）的范圍價格、成本、租金、補償金額和估價結果以及房屋質量缺陷損失等進行科學的鑒定， 并提出客觀、公正、合理的意見，為司法機關調解，裁判提供參考依據或為確定房地產拍賣提供保留價，其鑒定結果具有專業性、合法性和權威性。
房地產價格鑒定在訴前、訴中和訴后有著不同的作用。訴前是作為證據提訟；訴中是作為證據對當事人進行調解或裁判；訴后是作為對債務人的房地產進行強制變現來實現債權人的債權。其主要作用是調解依據、裁判依據和證據依據。
1.1 調解依據
一般涉及訴訟或財產分割，合并的房地產價格鑒定意見，作為證據能夠證明案件事實情況的已知事實，是法律規定的表現形式和能夠證明案件事實的內容。例如，子女繼承父母財產（指房地產），就應將房地產進行價格評估。然后，子女按份額分別繼承屬于自己的一部分。可以說，客觀、科學、公平的房地產價格鑒定是司法機關調解糾紛的重要依據。
1.2 裁判依據
遇到因無償還能力需要將抵押或查封的房地產拍賣，用拍賣的價款償還債務的案件。司法機關要經過合法程序選定的房地產估價機構進行司法鑒定，然后拍賣。如無人競買，一般情況下法院就將鑒定的標的物裁定給債權人。
另外，就是建設方或投資方和承建方因工程款所發生的糾紛，向法院提訟，要求法院執行投資方的財產（一般是承建的建筑物、構筑物或地上附著物）也要進行房地產價格鑒定，其鑒定結果作為法院裁判的依據。因離婚、分割、合并事宜訴至法院，案件中涉及到房地產價格問題就一定要進行司法鑒定，并依據鑒定結論進行裁判。
1.3 證據依據
司法機關在案件偵察期間，因案件涉及房地產價格問題影響到案件的偵查或訴訟，對涉案的房地產進行價格鑒定，為案件的偵查和審理提供法律依據。無論是民事、刑事還是行政訴訟都會涉及房地產價格鑒定，都要依法定的程序，委托合法的估價機構對標的物進行價格鑒定，其鑒定結果為訴訟、調解和裁判提供證據。
2、判斷房地產價格鑒定合法性的必要條件
房地產價格鑒定是估價人員借用一定的科學手段，評估股價標的物的公開市場價值的一種專門活動，其對價格的測算和判斷應具有客觀性、公正性和專業性。然而，司法機關采信的房地產價格鑒定結果必須符合法定要件。
2.1 估價機構執業的合法性
法律明確規定，國家實行房地產價格評估制度。房地產價格評估，應遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，結合當地的市場價格進行評估。從事房地產估價活動必須是依法設立并取得房地產估價機構資質，從事房地產估價活動的中介服務機構。業務范圍包括土地、建筑物、構筑物、在建工程，以房地產為主的企業整體資產，企業整體資產中的房地產等各類房地產價格評估，以及因轉讓、抵押、城鎮房屋拆遷，司法鑒定、課稅、公司上市、企業改制、企業清算、資產重組、資產處置等需要進行的房地產價格評估。另外，還明確了房地產估價機構實行三個等級管理（即一級可在全國范圍執業，二級可在省內執業，三級可在市內執業），同時規定三級資質房地產估價機構不能接受司法鑒定委托。執業人員必須是國家注冊的專職的房地產估價師（非專職的房地產估價師不能執業，不能在估價報告上簽字）。
目前，在司法鑒定中出現兩類問題，一類是越級鑒定。三級資質的機構從事二級資質的業務。一類是跨行業鑒定。不屬于法定的房地產價格鑒定機構，卻從事房地產價格鑒定業務，即損害了當事人的合法權益，又影響了司法公正。所以，司法部門在委托估價鑒定業務時，可參考估價機構允許職業范圍的規定來選擇估價機構作為鑒定機構。
2.2 鑒定目的的唯一性
房地產價格鑒定的鑒定目的具有唯一性特征。它必須是一個估價結果的期望用途。即司法鑒定，拍賣或供委托方處理案件參考，其它用途不能作為司法鑒定證據用于訴訟、調解或裁判。鑒定目的是房地產價格方面的鑒定報告只能用于訴訟、調解，或裁判和確定拍賣底價，這樣的報告用作其他用途無效。
2.3 鑒定結論的時間性
房地產價格鑒定的估價時點，反映的是鑒定對象在估價時點的客觀合理價格或價值。 鑒定報告應用的有效期是指報告的使用期限。假如鑒定標的物的價格不是在委托方委托的估價時點上，或鑒定報告超過了應用的有效期，那么繼續使用這樣的鑒定報告就有失公允。
2.4 鑒定依據的有效性
房地產價格鑒定報告的依據主要有法律依據、技術依據和信息依據。法律依據是指因影響估價結果合法性的法律、法規和規章。技術依據是指報告的規范格式，選用參數的依據和計算過程。信息依據是指委托方提供的信息和鑒定人員調查獲取的影響鑒定結論的相關信息或資料。如果依據不合法，方法不科學，制作不規范，信息不準確。那么這個報告的客觀性和科學性就會大打折扣。這樣有瑕疵的鑒定結論一旦采信就會引來許多麻煩，甚至由此發生新的訴訟。
3、房地產價格鑒定報告使用的基本原則
房地產價格鑒定報告有較強的專業性，司法鑒定機關和當事人在閱讀和使用時，還要確認出具報告機構的資質等級，報告內容和制作過程是否符合合法原則，結論是否符合客觀原則，估價人員是否遵循了公正原則。所以，在使用房地產估價鑒定的報告時，一般要遵循以下幾個原則。
3.1 回避原則
回避原則就是要確保鑒定機構出具的鑒定報告具有客觀公正性。這就要求鑒定機構和鑒定人員要保正在受理、鑒定、出庭的過程中充分保持中立性，如果遇有自己親屬和其它有利害關系的鑒定活動要主動提出回避。
3.2 時限原則
鑒定報告有估價時點、作業期和報告的有效期三個時間概念。估價時點可以是過去、現在或未來。作業期包括接受委托、現場查看和報告制作期間，不能弄虛作假。有效期一般不宜超過一年。若設定時間過長，其鑒定結論會因市場的不斷變化而影響鑒定標的物客觀價格或價值。
3.3 方法原則
房地產價格鑒定因標的物的用途不同，采取的鑒定方法不同。常用的方法有市場法、收益法、成本法、基準地價修正法。對同一估價標的物宜采取兩種以上的方法進行鑒定。有條件選用市場法要以市場法為主。收益性標的物應選收益法作為兩種方法中的一種方法。不宜采用其它方法的，采用成本法作為主要方法。但要對未采用兩種方法的原因進行說明。
3.4 檢查原則
鑒定報告在使用前要對鑒定結果進行檢查。檢查計算過程和基礎數據的準確性，參數選擇的客觀性，鑒定原則的合法性，公式選用和鑒定方法的選用對鑒定對象和鑒定目的的針對性。還要檢查報告中簽字的鑒定人必須是注冊的專職房地產估價師，且必須是兩人以上。通過上述檢查來確定是否使用該鑒定報告。
參考文獻：
[1]杜心全.基于司法鑒定中連環鑒定相關問題的思考[J].2012（03）
關鍵詞：房地產估價；問題；建議
一、房地產估價原則在估價實務中的運用
(一)合法原則
合法原則要求估價結果是在依法判定的估價對象權益狀況下的價值。遵循合法原則一是要求估價時必須確認估價對象具有合法的產權。在無法確認估價對象產權合法的情況下，必須在估價報告中說明估價過程和結論是假設估價對象具有合法產權的情況下才是有效的。二是要求所涉及估價對象的用途必須是合法的。例如，在采取假設開發法估價時，需要設定估價對象的用途，在設立該用途時必須保證其合法性，必須符合城市規劃的限制要求。三是要求在估價中如果涉及到交易或處分方式時，該交易必須是合法的。例如，在劃撥土地使用權單獨設定抵押的估價時，就必須考慮劃撥土地使用權在補交土地出讓金或向國家上繳土地收益之后才能設定抵押，此時該目的下的估價對象才具有合法性。
(二)最高最佳使用原則
最高最佳使用是指能夠使估價對象的價值達到最大化的一種最可能的使用。但最高最佳使用原則受到合法原則的約束，同時還必須是技術上可能，這里所說的“技術”主要是指建筑工程方面的技術。最佳使用原則還體現在經濟的可行性上。例如，對一棟獨體混合非住宅樓進行評估，評估目的是為買賣雙方成交提供價格參考，產權證明作用為非住宅，尚未確定是辦公還是商業用途。待估標的物是獨立使用，何不把它最佳用途定位為商業使用呢?不行。因為混合結構房屋在改設大堂時，經濟上的花費相當高，這樣估價價格顯然不合理。
(三)替代原則 替代原則的理論依據，基于同一市場上具有類似性質的商品，其價值與使用價值基本一致的經濟學原理。替代原則反映了房地產的基本原則和一般的估價過程。房地產估價就是參照公開市場上足夠數量的類似房地產的近期成交價格來確定估價對象的客觀合理價格或價值的。
客觀合理價格要求估價師在選擇交易案例時，選擇與估價對象類似的房地產案例做替代，要抓住3個要點：與估價對象房地產的用途、建筑結構、所處地段應該相同。另外，應注意成交日期與估價對象房地產估價時點應該相近，最好選擇1年內的成交案例，在市場相對穩定的情況下最長不宜超過2年。還應該注意到成交價格為正常價格或可修正為正常價格。
由于市場交易案例可能較少，估價師沒能按替代原則去找案例，而是從網上查找售房信息當作交易案例，這樣就很難保證評估價格的真實性。另外，有的估價師采用市場法評估．由于沒有交易案例就采用收益法作出評估價格，然后把這一結果當作成交案例，這同樣違背替代原則。
二、房地產估價中收益法的運用
收益法的含義是：預測估價對象的未來凈收益，然后將其折現到估價時點后累加，以此。求取估價對象價值的方法。收益法是三大傳統估價方法之一，理論性強，運用廣泛，使用起來也十分簡便。可為何評估界對該法的使用存在諸多不同看法，使用中也有同一估價對象評估價格相差甚大的問題。這是因為收益法有其局限性。
收益法的局限性產生于它建立在對未來的預期、預測上，建立在一些對未來的假設參數上。對未來的預期、預測是否準確，選取的參數是否合理，直接影響最終估價結果的準確性。這表現在以下幾個方面。
(一)經營的持續性問題
房地產的收益價格既然是未來收益折現后的累加，其前提必然是房地產在被投資人持有期間持續經營，采用收益法時必須設定這個假設條件。但是實際上，不能持續經營的情況很可能發生，例如在建工程上不能按時完工，房地產發生產權糾紛被法院查封、商圈轉移造成商鋪出租困難等。既然收益法的前提條件是投資人在持有期間持續經營，因此，不能肯定可以持續經營的房地產應慎重使用該法。例如“爛尾”的在建工程、法院查封的房地產等。不得不使用收益法的，要根據實際情況考察其可能的經營前景，慎重選取有關參數，保證估價結果的可靠性，特別是該房地產用于抵押時的估價。
(二)參數選取的客觀標準問題
這是一今估價師非常頭疼之事，較重要的有兩個。
首先是對未來收益的取值。未來收益是穩定的還是不穩定的；收益是逐年遞增的還是逐年遞減的或是更加復雜的形態。不同的區域房地產市場、不同類型的房地產都有其特有的收益變化趨勢．要認真分析研究。
其次是報酬率的取值。目前，在估價實際工作中報酬率的取值多在4％～8％之間，之所以如此更多的是湊到預想的評估值。實際上，報酬率不但要體現資金的時間價值，而且也要體現房地產投資的風險；不僅要包含投資的收益，也要包含投資的本金回收。這也是報酬率一般明顯高于銀行同期存款利率的原因。
那么，報酬率的選取就不只是采取哪種方法的問題，更多的是要綜合各方面的因素加以選定。比如估價對象是土地還是房產、是商鋪還是寫字樓或住宅、是在建工程還是二手樓。投資不同類型的房地產，其風險是不同的，報酬率的選取應有所不同。
在房地產市場波動的不同階段，報酬率的選取也應有所不同。房價上漲時，之所以很多投資者拼命追漲，是因為對漲價的預期使得投資者對出租收益率不屑一顧，也使得估價師采用市場租金進行收益法測算時，會發現與市場比較法的測算結果有很大差異。這除了說明市場有價格泡沫、租金波動與房價波動不同步之處，還說明報酬率選取有不合理的地方。故選取合理的參數是正確使用收益法的最基本要求。
除了要嚴格按照《房地產估價規范》有關規定分析、評估外，估價師還要站得更高一些，要了解宏觀經濟的發展階段，了解區域經濟發展的方向和趨勢，熟悉區域房地產市場形勢、各類房地產價格及其趨勢，靈活運用各方面的知識，對房地產市場價格做出合法判斷。
(三)估價師的執業能力、執業道德問題
正因為收益法需要對未來進行預期、預測，需要設定一些參數，使得估價師的執業能力、執業道德問題凸現出來。估價師能否秉持客觀公正的立場，是否有對房地產市場發展趨勢、宏觀經濟發展走勢、城市建設走向的研究等等，這些雖不是估價理論問題，卻又與估價理論和實踐緊密聯系。估價師不能只是埋頭做報告，還要了解一切與估價理論和實際有關聯的問題，這樣才能更好地使用收益收為法為客戶服務。因此，房地產估價必須有良好的職業道德．不能受任何私心雜念的影響。同時運用兩種以上的估價方法，可以更真實準確地反映房地產市場價格。《土地估價規程》要求土地估價報告必須采用兩種以上的估價方法，《房地產估價規范》沒有硬性規定，但估價師應當自覺采用兩種以上的估價方法，以確保估價結果的合理性、準確性。
三、房地產估價中的法定優先受償權
(一)法定優先受償權利的概念
法定優先受償權利是指依據法律規定，某債權人相對于其他債權人對特定的財物享有優先獲得受償的權利。一般情況下，金融機構作為房地產抵押權人，已經享有法定優先受償權利，但是這種權利受到一定限制，就其范圍來說僅限于抵押物，就其優先的順序來說也僅僅相對于其他普通債權人。尚有一些物權和債權優先于抵押權人所享有的優先受償權利，這即我們要思考和注意的對房地產抵押價值有一利影響的法定優先受償權利。
(二)優先于房地產抵押權的法定優先受償權
《房地產抵押估價指導意見》第四條第三款規定：法定優先受償款是指假定在估價時點實現抵押權時，法律規定優先于本次抵押貸款受償的款額，包括發包人拖欠承包人的建筑工程價款。已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優先受償款。除此之外，還包括以下幾個方面：
1、根據《擔保法》第四十七條規定的：抵押房地產處分時發生的拍賣費、評估費、欠繳的稅費及轉讓時發生的稅費皆屬于優先于房地產抵押權的法定優先受償權。 2、根據《企業破產法》第三十七條規定：破產財產優先撥付破產費用后，按照下列順序清償：①破產企業所欠職工工資和勞動保險費用；②破產企業所欠稅款；③破產債權。金融機構貸款屬于破產債權，當金融機構擁有抵押權的抵押物已被變賣并用于支付破產費用或破產企業所欠職工工資和勞動保險費用、所欠稅款時，金融機構即喪失了對于抵押物的法定優先受償權利，只能和其他普通債權人一起參與破產企業剩余資產的分配。
3、尚有一些非法定優先受償權利也應引起注意。如抵押人在抵押前將房地產長期出租，并一次性收取租金的，抵押權人即使實現抵押權，也不能獲得租期有效期內的收益，對房地產抵押價值會產生不利的影響。
(三)對法定優先受償權問題建議
雖然優先于房地產抵押權的法定優先受償權利有上述種種，但是房地產抵押估價中并不需要全部涉及。
首先，涉及企業破產的法定優先受償權利無須考慮，因為如果已經預見到在房地產抵押貸款存續期間貸款企業可能破產，金融機構也不可能向其發放貸款；同時企業破產是企業整體經營狀況不良的結果，而考察企業整體經營狀況是金融機構的責任，并非房地產估價師的責任。
一、什么是拍賣
《中華人民共和國拍賣法》第三條規定：拍賣是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產權利轉讓給最高應價者的買賣方式。在實際經濟生活中，拍賣有兩種不同的性質和兩種不同的形式。第一種性質的拍賣是基于自愿原則的，即拍賣委托人將自己所有的財物或權利委托拍賣人進行拍賣。常見的有古董、字畫、郵票等的拍賣，土地使用權出讓拍賣也屬于這種性質。另一種性質的拍賣不是基于自愿原則的，往往出現在破產清算、涉訟涉案的情況中，是一種被迫的強制拍賣。與此同時也存在兩種不同形式的拍賣：一種是英格蘭式，報價由低到高，不斷加價競買，直到無人再加價時，即以最后應價者競買成功為基本特征。我國和世界上絕大多數國家一般都采用這種拍賣形式；另一種拍賣形式則是荷蘭式，報價由高到低，不斷減價，以第一位應價者競買成功為基本特征。荷蘭阿姆斯特丹鮮花批發市場和日本東京海鮮批發市場都采用這種拍賣形式。近日，深圳市福田區“子悅臺”商住樓在建工程也以這種拍賣形式成功地進行了拍賣。
與房地產估價有關的拍賣主要是第二種性質的拍賣，即強制拍賣。我們主要針對這種拍賣情況下的底價或保留價進行探討。
二、拍賣底價與拍賣保留價
《房地產估價規范》第6.10.2條規定：房地產拍賣底價評估，首先應以公開市場價值標準為原則確定其客觀合理價格，之后再考慮短期強制處分（快速變現）等因素的影響確定拍賣底價。
底價即最低商業價值。在此基礎上確定拍賣保護價、起拍價。最高應價低于保護價的，重新拍賣或變賣。（《海商法大辭典》1988年版第414頁）
保留價主要出現在《中華人民共和國拍賣法》中，第二十八條規定“委托人有權確定拍賣標的的保留價，并要求拍賣人保密。拍賣國有資產，依照法律或者按照國務院規定需要評估的，應當經依法設立的評估機構評估，并根據評估結果確定拍賣標的的保留價。”第四十四條規定“委托合同應當載明以下事項……；（三）、委托人提出的保留價。”第五十五條規定“拍賣無保留價的，拍賣師應當在拍賣前予以說明。拍賣標的有保留價的，競買人的最高應價未達到保留價時，該應價不發生效力，拍賣師應當停止拍賣標的的拍賣。”
可以看出，底價是標的物的最低商業價值，或者說是第三方（房地產估價機構）確認的標的物在拍賣市場——這樣一個受強制快速變現因素影響而形成的一個不完全市場上的最可能的成交價，相對于拍賣委托人來說是一種客觀性的價格；保留價則是拍賣委托人在底價基礎上根據評估底價確定的，相對來說更具有主觀的意味。
在第一種性質的拍賣，即基于自愿原則的拍賣情形下，拍賣委托人是拍賣標的的所有人，有權自行確定拍賣標的的底價或最低商業價值，自行確定拍賣保留價。通俗地說就是：我就打算按這個價錢賣，低于這個價錢我就不賣了。此時，底價即保留價。在拍賣未成交的情況下，委托人可以降低自己的底價（保留價），因為最低商業價值是他自己確定的，他自己可以更改。在第二種性質的拍賣，即強制拍賣的情形下，作為最低商業價值的底價就不能與保留價等同了。這是因為：第一，這兩個價格是由不同的主體確定的，底價是由法定的評估機構依法確定的；保留價則是由拍賣委托人，即司法機關或清算組、債權人委員會在委托拍賣合同中確定的。第二，底價在評估報告有效期內，如無特殊情況一般不能更改；保留價則可以在多次拍賣中向下調整，以期能夠成交，但不能低于底價。第三，底價的更改必須由法定的評估機構依據變化了的條件做出新的評估；保留價則可以在底價之上，根據市場和拍賣的具體情況靈活確定。
總之，由房地產評估機構依法確定的拍賣底價是拍賣的最終保留價，是不可突破的價格底線。
三、拍賣底價的法律地位
以拍賣為估價目的的房地產估價報告（其中最重要的部分是確定拍賣底價）作為價格鑒證文件，在訴訟中的作用相當于法醫鑒定、筆跡鑒定這一類專業技術鑒定，具有專業性、權威性和嚴格的法律意義，即在沒有相反的證據的情況下，法院可以據此作出判斷。而這種判斷對當事人的利益將產生最直接的影響。拍賣底價的法律地位還表現在以下幾點：1、拍賣底價是確定保留價、起拍價的依據；2、拍賣底價不可隨意更改；3、在拍賣不成交的情況下，以物抵債是法院執行工作的一種選擇，此時，拍賣底價就是抵債價；4、拍賣底價的確定必須由法定房地產估價機構按照法定程序完成。
5、房地產估價機構確定拍賣房地產底價必須承擔法律責任。
四、房地產拍賣底價確定中的幾個問題
1、拍賣底價的法律地位對房地產估價機構及全體估價師提出了更高的要求，即客觀、準確地評估房地產拍賣底價。
2、不能簡單地一律打幾折，必須依照房地產估價規范要求，準確把握所評房地產因強制快速變現等因素對其公開市場價值的影響。從拍賣底價標的物在拍賣市場上最可能的成交價這個角度考慮，拍賣無法成交和成交價大幅偏離底價都或多或少與房地產評估機構未能準確把握所評房地產因強制快速變現等因素對其公開市場價值的影響有關。
3、盡可能多地收集房地產拍賣市場行情，仔細分析拍賣成交價與市場價、拍賣底價之間的關系。以目前深圳房地產拍賣市場為例，一般來說，住宅成交價總能高于拍賣底價，接近市場價，辦公樓卻常常無人競拍。多套住宅整體拍賣無人問津，拆零再拍，就可以以高于底價的價格成交。這種狀況說明：一種可能是機構尚未重視拍賣市場，另一種可能是整體拍賣，機構買下后再拆零來賣，中間有約10%的稅費，其他風險還在外，使機構投資者卻步。但我們也可以從中得出不同用途房地產拍賣底價與市場價的差距應有不同；整體拍賣與拆零拍賣，拍賣底價也應有不同這樣兩個結論。
4、評估報告一定要披露被拍賣財產存在的瑕疵，并在確定拍賣底價時加以考慮。涉訟房地產一般都經過一個查封和訴訟的過程，有的甚至長達數年；有的欠交水電費、物業管理費；有的有租約限制；有的涉及另外的訴訟；有的還要補地價，這些情況都使被拍賣財產的價值受到影響。評估報告一定要將被拍賣財產存在的瑕疵加以披露，并根據影響大小對被拍賣財產的市場價值特別是拍賣底價做向下修正，以保護競拍人的利益。
5、要注意保護被拍賣財產所有人的利益。被拍賣財產的受償人（一般是抵押權人）總是希望拍賣底價低一些，以便盡快變現，收回現款；司法機關出于盡快結案的考慮，也可能希望拍賣底價低一些。這時，合理確定拍賣底價，就是對被拍賣財產所有人（敗訴方）的合法權益的保護，特別是當被拍賣財產所有人還有其他財產時其意義更加明顯。
五、實踐中的拍賣底價與拍賣保留價
1、目前，深圳市各級人民法院均采用抽簽委托評估機構的作法，即法院將部分房地產評估機構確定為定點評估機構，每月兩次舉行搖珠抽簽會抽簽決定具體案件的評估機構，評估機構不與拍賣行和原被告雙方接觸。這個作法保證了評估機構能夠獨立、客觀地出具評估報告。在確定拍賣底價和拍賣保留價的問題上，雖然廣東省高級人民法院曾經有過通知，要求各級法院執行部門可以在評估市場價的基礎上降15個百分點確定第一次拍賣的保留價；如果拍賣不成交，則再降15個百分點確定第二次拍賣的保留價；如果拍賣仍不成交，則以第二次拍賣的保留價作為抵債價格，裁定將該房地產過戶給勝訴方（債權人）。但實際上，在大多數情況下，各級法院仍以房地產評估機構評估的拍賣底價作為拍賣保留價。經兩次拍賣仍不成交的，即以拍賣底價作為抵債價格，裁定將該房地產過戶給勝訴方（債權人）。房地產評估機構出具的評估報告只確定該房地產的市場價值和拍賣底價，并不確定拍賣保留價（部分評估報告中提到的“拍賣保留價”實際應當是拍賣底價）。拍賣保留價由法院在委托拍賣時確定。
第二條城市規劃區內國有土地上房屋拆遷涉及的房地產估價活動，適用本意見。
第三條本意見所稱城市房屋拆遷估價（以下簡稱拆遷估價），是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額,根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，對其房地產市場價格進行的評估。
房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費，按照省、自治區、直轄市人民政府規定的標準執行。被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協商確定；協商不成的，可以通過委托評估確定。
第四條拆遷估價由具有房地產價格評估資格的估價機構（以下簡稱估價機構）承擔，估價報告必須由專職注冊房地產估價師簽字。
第五條拆遷估價應當堅持獨立、客觀、公正、合法的原則。任何組織或者個人不得非法干預拆遷估價活動和估價結果。
第六條市、縣房地產管理部門應當向社會公示一批資質等級高、綜合實力強、社會信譽好的估價機構，供拆遷當事人選擇。
拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。
房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內的被拆遷房屋，原則上由一家估價機構評估。需要由兩家或者兩家以上估價機構評估的，估價機構之間應當就拆遷估價的依據、原則、程序、方法、參數選取等進行協調并執行共同的標準。
第七條拆遷估價機構確定后，一般由拆遷人委托。委托人應當與估價機構簽訂書面拆遷估價委托合同。
第八條受托估價機構不得轉讓、變相轉讓受托的估價業務。
估價機構和估價人員與拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避。
第九條拆遷當事人有義務向估價機構如實提供拆遷估價所必需的資料，協助估價機構進行實地查勘。
第十條受托估價機構和估價人員需要查閱被拆遷房屋的房地產權屬檔案和相關房地產交易信息的，房地產管理部門應當允許查閱。
第十一條拆遷估價目的統一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格。”
拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發之日。拆遷規模大、分期分段實施的，以當期（段）房屋拆遷實施之日為估價時點。
拆遷估價的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。
第十二條委托拆遷估價的，拆遷當事人應當明確被拆遷房屋的性質（包括用途，下同）和面積。
被拆遷房屋的性質和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準；各地對被拆遷房屋的性質和面積認定有特別規定的，從其規定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質或者面積協商一致的，可以按照協商結果進行評估。
對被拆遷房屋的性質不能協商一致的，應當向城市規劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協商一致的，可以向依照《房產測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定；沒有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產測繪資格的房產測繪單位測算。
對拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質和面積認定的具體問題，由市、縣規劃行政主管部門和房地產管理部門制定辦法予以解決。
第十三條市、縣人民政府或者其授權的部門應當根據當地房地產市場交易價格，至少每年定期公布一次不同區域、不同用途、不同建筑結構的各類房屋的房地產市場價格。
第十四條拆遷估價應當參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格，結合被拆遷房屋的房地產狀況進行。
第十五條拆遷估價人員應當對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。
實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。
因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應當由除拆遷人和估價機構以外的無利害關系的第三人見證，并在估價報告中作出相應說明。
第十六條拆遷估價一般應當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因。
第十七條拆遷評估價格應當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。
第十八條估價機構應當將分戶的初步估價結果向被拆遷人公示7日，并進行現場說明，聽取有關意見。
公示期滿后，估價機構應當向委托人提供委托范圍內被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。委托人應當向被拆遷人轉交分戶估價報告。
第十九條拆遷人或被拆遷人對估價報告有疑問的，可以向估價機構咨詢。估價機構應當向其解釋拆遷估價的依據、原則、程序、方法、參數選取和估價結果產生的過程。
第二十條拆遷當事人對估價結果有異議的，自收到估價報告之日起5日內，可以向原估價機構書面申請復核估價，也可以另行委托估價機構評估。
第二十一條拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的，該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起5日內給予答復。估價結果改變的，應當重新出具估價報告；估價結果沒有改變的，出具書面通知。
拆遷當事人另行委托估價機構評估的，受托估價機構應當在10日內出具估價報告。
第二十二條拆遷當事人對原估價機構的復核結果有異議或者另行委托估價的結果與原估價結果有差異且協商達不成一致意見的，自收到復核結果或者另行委托估價機構出具的估價報告之日起5日內，可以向被拆遷房屋所在地的房地產價格評估專家委員會（以下簡稱估價專家委員會）申請技術鑒定。
第二十三條估價專家委員會應當自收到申請之日起10日內，對申請鑒定的估價報告的估價依據、估價技術路線、估價方法選用、參數選取、估價結果確定方式等估價技術問題出具書面鑒定意見。
估價報告不存在技術問題的，應維持估價報告；估價報告存在技術問題的，估價機構應當改正錯誤，重新出具估價報告。
第二十四條省、自治區建設行政主管部門和設區城市的市房地產管理部門或者其授權的房地產估價行業自律性組織，應當成立由資深專職注冊房地產估價師及房地產、城市規劃、法律等方面專家組成的估價專家委員會，對拆遷估價進行技術指導，受理拆遷估價技術鑒定。
第二十五條受理拆遷估價技術鑒定后，估價專家委員會應當指派3人以上（含3人）單數成員組成鑒定組，處理拆遷估價技術鑒定事宜。
鑒定組成員與原估價機構、拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避。
原估價機構應當配合估價專家委員會做好鑒定工作。
第二十六條估價專家委員會成員、估價機構、估價人員應當回避而未回避的，其鑒定意見或者估價結果無效。
拆遷當事人不如實提供有關資料或者不協助估價機構實地查勘而造成估價失實或者其他后果的，應當承擔相應責任。
第二十七條對有下列行為之一的估價機構和估價人員，依據《城市房地產中介服務管理規定》、《房地產估價師注冊管理辦法》等規定進行處罰，或記入其信用檔案：
（一）出具不實估價報告的；
（二）與拆遷當事人一方串通，損害對方合法權益的；
（三）以回扣等不正當競爭手段獲取拆遷估價業務的；
（四）允許他人借用自己名義從事拆遷估價活動或者轉讓、變相轉讓受托的拆遷估價業務的；
（五）多次被申請鑒定，經查證，確實存在問題的；
（六）違反國家標準《房地產估價規范》和本意見其他規定的；
（七）法律、法規規定的其他情形。
第二條城市規劃區內國有土地上房屋拆遷涉及的房地產估價活動，適用本意見。
第三條本意見所稱城市房屋拆遷估價（以下簡稱拆遷估價），是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額,根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，對其房地產市場價格進行的評估。
房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費，按照省、自治區、直轄市人民政府規定的標準執行。被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協商確定；協商不成的，可以通過委托評估確定。
第四條拆遷估價由具有房地產價格評估資格的估價機構（以下簡稱估價機構）承擔，估價報告必須由專職注冊房地產估價師簽字。
第五條拆遷估價應當堅持獨立、客觀、公正、合法的原則。任何組織或者個人不得非法干預拆遷估價活動和估價結果。
第六條市、縣房地產管理部門應當向社會公示一批資質等級高、綜合實力強、社會信譽好的估價機構，供拆遷當事人選擇。
拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。
房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內的被拆遷房屋，原則上由一家估價機構評估。需要由兩家或者兩家以上估價機構評估的，估價機構之間應當就拆遷估價的依據、原則、程序、方法、參數選取等進行協調并執行共同的標準。
第七條拆遷估價機構確定后，一般由拆遷人委托。委托人應當與估價機構簽訂書面拆遷估價委托合同。
第八條受托估價機構不得轉讓、變相轉讓受托的估價業務。
估價機構和估價人員與拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避。
第九條拆遷當事人有義務向估價機構如實提供拆遷估價所必需的資料，協助估價機構進行實地查勘。
第十條受托估價機構和估價人員需要查閱被拆遷房屋的房地產權屬檔案和相關房地產交易信息的，房地產管理部門應當允許查閱。
第十一條拆遷估價目的統一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格。”
拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發之日。拆遷規模大、分期分段實施的，以當期（段）房屋拆遷實施之日為估價時點。
拆遷估價的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。
第十二條委托拆遷估價的，拆遷當事人應當明確被拆遷房屋的性質（包括用途，下同）和面積。
被拆遷房屋的性質和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準；各地對被拆遷房屋的性質和面積認定有特別規定的，從其規定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質或者面積協商一致的，可以按照協商結果進行評估。
對被拆遷房屋的性質不能協商一致的，應當向城市規劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協商一致的，可以向依照《房產測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定；沒有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產測繪資格的房產測繪單位測算。
對拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質和面積認定的具體問題，由市、縣規劃行政主管部門和房地產管理部門制定辦法予以解決。
第十三條市、縣人民政府或者其授權的部門應當根據當地房地產市場交易價格，至少每年定期公布一次不同區域、不同用途、不同建筑結構的各類房屋的房地產市場價格。
第十四條拆遷估價應當參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格，結合被拆遷房屋的房地產狀況進行。
第十五條拆遷估價人員應當對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。
實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。
因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應當由除拆遷人和估價機構以外的無利害關系的第三人見證，并在估價報告中作出相應說明。
第十六條拆遷估價一般應當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因。
第十七條拆遷評估價格應當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。
第十八條估價機構應當將分戶的初步估價結果向被拆遷人公示7日，并進行現場說明，聽取有關意見。
公示期滿后，估價機構應當向委托人提供委托范圍內被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。委托人應當向被拆遷人轉交分戶估價報告。
第十九條拆遷人或被拆遷人對估價報告有疑問的，可以向估價機構咨詢。估價機構應當向其解釋拆遷估價的依據、原則、程序、方法、參數選取和估價結果產生的過程。
第二十條拆遷當事人對估價結果有異議的，自收到估價報告之日起5日內，可以向原估價機構書面申請復核估價，也可以另行委托估價機構評估。
第二十一條拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的，該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起5日內給予答復。估價結果改變的，應當重新出具估價報告；估價結果沒有改變的，出具書面通知。
拆遷當事人另行委托估價機構評估的，受托估價機構應當在10日內出具估價報告。
第二十二條拆遷當事人對原估價機構的復核結果有異議或者另行委托估價的結果與原估價結果有差異且協商達不成一致意見的，自收到復核結果或者另行委托估價機構出具的估價報告之日起5日內，可以向被拆遷房屋所在地的房地產價格評估專家委員會（以下簡稱估價專家委員會）申請技術鑒定。
第二十三條估價專家委員會應當自收到申請之日起10日內，對申請鑒定的估價報告的估價依據、估價技術路線、估價方法選用、參數選取、估價結果確定方式等估價技術問題出具書面鑒定意見。
估價報告不存在技術問題的，應維持估價報告；估價報告存在技術問題的，估價機構應當改正錯誤，重新出具估價報告。
第二十四條省、自治區建設行政主管部門和設區城市的市房地產管理部門或者其授權的房地產估價行業自律性組織，應當成立由資深專職注冊房地產估價師及房地產、城市規劃、法律等方面專家組成的估價專家委員會，對拆遷估價進行技術指導，受理拆遷估價技術鑒定。
第二十五條受理拆遷估價技術鑒定后，估價專家委員會應當指派3人以上（含3人）單數成員組成鑒定組，處理拆遷估價技術鑒定事宜。
鑒定組成員與原估價機構、拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避。
原估價機構應當配合估價專家委員會做好鑒定工作。
第二十六條估價專家委員會成員、估價機構、估價人員應當回避而未回避的，其鑒定意見或者估價結果無效。
拆遷當事人不如實提供有關資料或者不協助估價機構實地查勘而造成估價失實或者其他后果的，應當承擔相應責任。
第二十七條對有下列行為之一的估價機構和估價人員，依據《城市房地產中介服務管理規定》、《房地產估價師注冊管理辦法》等規定進行處罰，或記入其信用檔案：
（一）出具不實估價報告的；
（二）與拆遷當事人一方串通，損害對方合法權益的；
（三）以回扣等不正當競爭手段獲取拆遷估價業務的；
（四）允許他人借用自己名義從事拆遷估價活動或者轉讓、變相轉讓受托的拆遷估價業務的；
（五）多次被申請鑒定，經查證，確實存在問題的；
（六）違反國家標準《房地產估價規范》和本意見其他規定的；
（七）法律、法規規定的其他情形。
