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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產金融市場風險，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
論文關鍵詞:次貸危機;房地產市場;金融風險;風險防范
1 美國次貸危機
2001年9?11事件后,美國網絡經濟泡沫破滅,美國經濟衰退,為了防止經濟過度下滑,美聯儲實施了寬松的貨幣政策,并且到2003年6月連續13次降息,1%的低利率持續到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費與投資,使得房地產市場迅速繁榮,房地產價格連續上升并出現泡沫。并且在美國政府的住房自有化政策的鼓勵下,大量次級貸款人紛紛向銀行申請貸款,但是當利率上升時,他們又無力還貸。面對高房價和利息的收入,商業銀行更為了適應競爭,不斷降低貸款標準,使得風險加大。為了分散風險,商業銀行將其賣給投行,經過投資銀行的包裝,實現資產證券化,最后賣給投資者。在該過程中,評級機構的見利忘險和監管不力更加促成危機的爆發。美國國內的經常項目赤字,而東南亞等新興國家的經常項目盈余所帶來大量的美元的外匯儲備,再加上石油輸出國大量的美元儲備,都通過購買美國債券,使得美元又回到了美國。這樣就給美國金融機構提供了大量的流動性,面對有限的需求,金融機構加劇了競爭,不斷降低貸款標準給信用級別較差的借款人,在出現利率上升和房價下跌時,導致違約率上升,爆發次貸危機。正如Robin Blackburn所說:“次貸危機是一個金融化的危機,它是杠桿、放松監管和金融創新共同締造的杰作”。
2 中國房地產金融市場的風險
我國自1998年進行住房體系改革,取消福利分房以來,房地產業逐漸成為國民經濟的支柱產業。當然房地產業的迅猛發展離不開金融業的支持,經過多年的發展,基本形成了以銀行信貸為主,同時包括股權、信托、債券等融資方式在內的房地產金融市場。房地產業的發展迅速,我們不得忽視其存在的風險。
2.1 高房價的市場風險
近年來,我國房地產價格上漲過快,并且還有繼續上漲的勢頭。房價的過快上漲使得市場價格偏離實際價值,產生房地產泡沫。如果隨著人民幣升值預期等國內外因素導致房地產泡沫破滅,作為抵押品的房地產價值就會下降,造成銀行信貸質量下降,給銀行帶來巨大損失,并且持續上漲的房價,會促使投機的產生并擠占人民消費支出,這些都不利于國民經濟的發展。
2.2 央行不斷加息,房地產業面臨利率風險
面對充足的流動性和不斷上漲的通脹壓力,盡管加息的打擊面廣,但是央行還是在2011年里進行了兩次加息,使得一年期貸款利息為6.31%。針對面前的CPI,還存在加息預期。雖然房產還貸有借款人收入作保障,但是個人按揭貸款利率上升,也會在一定程度上造成惡化信貸質量。
2.3 房地產開發商負債經營的財務風險
我國房地產開發商除自籌資金外,由于其他融資渠道不暢,其開發資金多來自銀行貸款。隨著我國準款準備金率不斷上調,截止到2011年2月24日大型金融機構人民幣存款準備金率已達19.5%,這就預示信貸額度會進一步收緊,這樣就會使貸款門檻提高,一旦房地產商借不到錢,資金鏈條斷裂,風險就會暴露。
2.4 銀行職員道德風險和放貸的操作風險
銀行職員的風險意識不強,為了完成放貸任務免于受罰,在審貸過程中流于形式,對存在疑點的資料不進行深入調查,審查不嚴謹。有些信貸人員甚至幫助不符合貸款條件的借款人虛構收入證明和抵押品證明來騙取銀行的房貸資金。由于這些申請人不具有還款能力,會造成銀行不良貸款率上升。
由于商業銀行競爭激烈,為了搶占市場份額,一些商業銀行降低審查標準,認為有房屋作抵押不用擔心還款,但事實上房屋變現存在困難。特別是對于貸款人及其家屬生活所必需的居住房屋,我國法律規定是不得拍賣的。因此住房抵押形同虛設,即便貸款人拒不還款,銀行也不能將抵押房屋變現。
通過剖析美國次貸危機的成因,分析我國房地產金融市場存在的風險,我們可以看到我國房地產金融市場與美國次貸危機前有許多相似經濟背景,如經濟高速增長、房價虛高,逐步形成泡沫;居民購房熱情高漲,個人按揭貸款增速加快;房地產業貸款占銀行信貸比重加大,并且銀行信貸標準下降;貨幣政策由松到緊,不斷加息,造成還貸壓力加大。
3 防范房地產金融風險的對策建議
美國次貸危機無疑對我國房地產金融市場的風險防范起到了啟示作用,針對當前房地產市場所存在的潛在風險,應采取多種措施穩定房價,保持房地產市場健康發展,銀行所面臨的風險也要采取措施積極防御。根據美國次貸危機經驗和我國國情,可以從以下幾個方面來努力化解相關風險。
3.1 加快資產證券化的進程,拓展融資渠道,分散銀行信貸風險
當前我國房地產企業融資渠道單一,資金多來源于銀行貸款,這就使得銀行直接或者間接承擔著房地產市場的風險,一旦房市出現問題,銀行的不良貸款會增加,影響到銀行的經營。要改變這種局面,就要拓展融資渠道來分擔銀行體系風險。
雖然說,住房貸款證券化可以將銀行風險通過資本市場分散到投資者身上,增加銀行資產的流動性,但是從 2005年中國建設銀行推出的個人住房抵押貸款證券化產品來看,由于市場規模小,無法滿足市場需求,收效甚微,企業仍主要依賴銀行貸款。為了抑制通貨膨脹,央行近年來多次上調準備金率,使得銀行面臨資金短缺的危險。另一方面,盡管面對利潤的誘惑,很多企業紛紛進入房地產市場,但是真正滿足上市條件的企業并不多,在股市融資數量有限,因此加快資產證券化進程是必需的。針對目前我國銀行在資產證券化過程中存在的問題,結合國情有步驟、有計劃地推進,并且國家也要制定相關法律法規以利于證券化的實施,銀行最終實現個人按揭貸款和房地產企業貸款都證券化。此外,發展房地產投資基金,引進外資等都可以達到拓展融資渠道,分散銀行風險的目的。
住房貸款證券化可以分散銀行風險,但是這種金融創新正是次貸危機的成因之一。盡管我國的金融創新剛起步,但是我們應該打好基礎,使用優質資金進行創新,并且增加風險透明度,以此來防范風險。
3.2 完善個人和房地產企業的信用制度
由于信息不對稱等原因的存在,商業銀行不能夠完全了解個人和企業的信用信息。雖然說我國自2006年已經開始運行全國信用信息基礎數據庫,里面也涵蓋了大量的個人和企業的信貸信息,但是也存在不少問題,比如有關信用參數未納入信用體系,信息透明化程度不高,資源分散而且缺乏共享機制等,這些都會給銀行帶來潛在風險。這就需要健全信用體系,通過完善信用體系,可以幫助信貸人員對申請人情況進行判斷,有效防范道德風險,進而提高貸款質量。
3.3 銀行提高風險防范能力,加強管理
房地產貸款以房屋作為抵押,商業銀行一旦無法收回,就將房產拍賣,但這是消極的回避風險的方法。其實商業銀行不能將事后補救作為防范風險措施,應當注重事前的審查,銀行必須對借款人的財務狀況、抵押品的現值、還款意愿等信息有著充分的了解,嚴格遵循銀監會關于發放房地產信貸的標準,及時了解房地產市場的變化情況,保證對貸款投向作出及時調整。并且要定期對信貸人員進行培訓以提高其風險意識和職業道德,也可以對其經手的貸款申請進行責任認定以控制信用風險。
關鍵詞：房地產金融市場;房地產金融產品;一級市場;二級市場
作者簡介：郝會會(1979-)，女，江蘇徐州人，鄭州航空工業管理學院，助教，碩士學歷，研究方向：金融工程。
中圖分類號：F832.45文獻標識碼：A文章編號：1672-3309（2008）06-0036-04
一、房地產業與金融業的關系分析
房地產與金融的關系，從廣義上來說應該包括與房地產有關的金融活動。隨著房地產業的發展, 房地產業與金融業的滲透和融合也日益加強, 逐步形成了相互依存、相互支持、共同發展的良性互動關系。房地產業與金融業兩者間的關系，不僅僅表現在房地產業與商業銀行、非銀行金融機構之間的借貸業務上，更突出的表現在房地產和金融融合出來的房地產金融產品以及資本市場之間的關系上。
以金融機構為中介而為房地產的購買和開發提供融資服務的房地產金融市場體系，這一體系包括兩個方面，一是初級市場(primary market)，也稱一級市場，是房地產資金初始的交易市場，主要包括金融機構對房地產資金的需求者的各種信貸業務、新房地產證券的發行交易以及上述信貸和證券業務附屬的金融業務，如政府機構、信托機構和保險機構等對房地產信貸和證券的發行的保證、保險和信托等交易活動；另一個是二級市場(secondary market)，是房地產金融產品再交易再流通市場，包括房地產金融中介機構將持有的房地產貸款直接出售或以證券的形式轉讓給二級市場機構的交易及房地產有機證券的再轉讓交易。
一級市場和二級市場共同構成了一個相輔相成的房地產金融體系。在初級市場上，資金的最終需求者是住房購買者和房地產開發企業，通過向金融機構貸款以及發行債券、股票等獲得購房和開發房地產所需的資金，房地產金融機構通過吸收住宅儲蓄，發行金融債券獲得資金來源。
在初級市場上，金融機構貸放出大量資金，為了滿足新的資金需求者的要求，金融機構往往會對原有的房地產金融產品進行再交易，把原來作為抵押的房地產或債券售賣出去，取得資金，再向資金需求者放貸。對于房地產債券的投資者來說，二級市場是他們出售房地產債券的場所，可滿足他們對資金流動性的需要。二級市場為抵押貸款的一級市場提供了流動性，并充實了房地產市場的資金來源，使房地產抵押市場形成一個完整的體系。
二、我國房地產金融市場存在的問題
在發達國家成熟的房地產金融市場上，除了傳統的信貸方式外，各種房地產金融中介機構為房地產企業提供了種類繁多的融資產品，例如，發行上市、項目融資、企業債券、股權融資、產業基金、房地產信托等。此外，成熟的房地產金融市場還存在發達的證券化二級市場，這不僅大大增強了房地產資產的流動性，為提供融資的金融機構分散和管理風險提供了有效的手段，而且也為市場投資者提供了多元化的房地產金融產品，使房地產投資具有穩定的資金來源。
我國的房地產金融市場還很不完善，房地產金融產品很少，主要依靠銀行貸款，房地產融資相對困難。目前，我國還沒有形成完備的房地產金融一級市場，尚未建立房地產金融二級市場。在一級市場（即按揭貸款市場）上，提供抵押貸款的金融機構基本上是商業銀行，難以形成多元化、競爭性的市場結構。由于房地產抵押貸款期限長，需要建立一個二級市場(即住房抵押債權轉讓市場)來提高其流動性，但我國目前缺乏抵押貸款的二級市場經營機構，至今仍然沒有建立房地產金融二級市場。由于抵押貸款證券化水平較低，資產流動性較差，使得金融機構無法進行有效的風險管理。而且也正是因為沒有一個協調完整的房地產一、二級市場體系，即使是現在比較熱門的房地產信托，也無法實現其期限轉換和風險管理的市場功能。
（一）一級市場資金來源結構單一，銀行系統風險集中
第一，銀行信貸構成了房地產融資的主要方式。根據統計估算，60%左右的土地購置和房地產開發資金都直接或間接地來自商業銀行信貸。目前中國擁有3萬家房地產企業，其中，上市公司只有137家（2006底），上市公司籌資總額所占房地產企業資金來源比例過小，如果考慮到其他上市企業通過證券融資后資金投向房地產業，則上市公司融資在房地產業總資金來源中所占比例會有所擴大，但仍然是一個較小的比例。
第二，房地產投資的市場風險和融資信用風險高度集中于商業銀行。在我國目前的房地產市場資金鏈中，銀行信貸貫穿于土地儲備、交易、房地產開發和房產銷售的整個過程。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動資金貸款和土地儲備貸款等各種信貸方式，商業銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。
第三，部分商業銀行和其他金融機構存在經營行為不理性和不規范問題。由于商業銀行普遍把房地產信貸作為一種“優良資產”大力發展，在經營業務時容易產生急功近利、放松信貸條件的傾向。有的商業銀行對政府擔保項目盲目樂觀，而忽視了這些項目所具有的風險性。
第四，住房公積金制度不完善，缺乏有效的管理和監督。目前的住房公積金資金管理中心是一個“行政化”機構，實行“房委會決策、中心運作、銀行專戶存儲、財政監督”的管理體制?？瓷先ズ芡晟?，但在實際的運作中，公積金的所有者無發言權，更無資金管理和監督權，導致公積金經常被當作準政府資金支配使用，擠占、截留、挪用公積金的現象屢有發生。
（二）二級市場尚未真正形成，沒有形成完整的房地產金融市場體系
第一，缺乏多層次的房地產金融市場機構體系。我國目前的房地產金融市場主要還是由商業銀行和部分信托投資公司組成，一些專業化的房地產抵押貸款機構和投資機構、擔保機構和保險機構還沒有出現。在發達國家成熟的房地產金融市場上，這些機構往往是最重要的房地產金融經營和管理機構。
第二，缺乏多元化、規范化的房地產金融產品體系。一方面，我國目前房地產業的有價證券發行還非常有限。另一方面，房地產信托雖然比較活躍，但規模較小，而且先天不足。總體上看，目前房地產信托功能較為單一，主要是提供“過橋貸款”，向尚未達到商業銀行貸款條件的房地產項目提供前期信托資金，但不具有組合投資和期限轉換的功能。另外，房地產證券化尚未起步, 缺乏風險轉移機制。目前建立抵押貸款二級市場的必要性不充分，抵押貸款一級市場還不完善。二級市場的缺乏造成證券化程度低, 融資工具缺乏, 銀行不能通過轉讓貸款債權的方式轉移資金風險。因此, 沒有二級市場的高流動性作為補充, 反過來也限制了房地產金融一級市場的發展, 金融機構在發放抵押貸款時過度謹慎, 最終導致整個房地產金融市場的發展受到限制。
第三，缺乏獨立、有效的房地產金融市場中介服務體系。目前，我國房地產金融市場的中介服務體系還沒有建立起來。例如，資產評估、信用評估、風險評估、金融擔保、法律咨詢等專業化中介服務機構發展還比較薄弱，而且這些專業化服務機構性質不明確、隸屬關系復雜，其市場化運行和管理體制尚未完全確立。
（三）對房地產金融市場的監管和調控機制還很不完善
總體上說，房地產金融市場在我國還是一個新興的市場，對市場和機構的監管和調控還需要在實踐中進一步探索和總結。目前，我國房地產金融市場的法規建設相對于房地產市場發展而言是相當滯后的。在金融分業監管體制下，監管部門受制于各種因素而無法進行有效監督、統一管理。
三、發展和完善房地產金融市場的對策
（一）鼓勵房地產融資產品創新
從國際上看，金融創新為房地產金融市場帶來了越來越多的金融產品，包括各種房地產股權、債券、基金、信托證券、抵押貸款、可轉換證券等。因此，除了進一步完善傳統的銀行信貸渠道外，我國應大力發展多元化的房地產融資產品和融資渠道。
首先，要鼓勵符合條件的房地產企業通過股票市場融資。通過股票市場籌集資金，不僅是房地產企業的重要融資渠道之一，也是提升企業品牌和知名度的良好途徑。針對目前房地產開發商數量多、規模小的現狀，可以鼓勵滿足條件的中小房地產企業通過二級市場上市融資。
其次，要培育和完善房地產債券市場。我國債券市場規模較小，利率風險較大。因此，要研究房地產企業發行公司債券的資格條件、風險管理等相關問題，積極探索房地產企業發行債券的有效方式和合理途徑。
第三，要將房地產資金信托轉變為真正意義上的房地產信托。目前許多房地產信托基本上是參照銀行貸款的有關條款來執行，在很大程度上是銀行貸款的變種，而信托公司在委托貸款方面的監控、管理、經營能力和經驗可能不如商業銀行，因而很難起到有效的風險分散和風險管理作用。因此，在加強對房地產信托監管的同時，要通過完善房地產金融市場，規范和發展信托融資方式，使之為房地產開發、收購、買賣、租賃、管理等各環節提供全面的金融服務。
第四，要積極推進房地產金融創新，開發其他各種具備條件的房地產金融產品。當前，尤其要盡快研究發展房地產貸款證券化金融產品的有效方式。
（二）大力發展房地產金融市場中介
與建立完整的房地產金融市場體系相對應，要建立多層次的房地產金融機構體系。商業性房地產金融機構體系包括房地產抵押貸款、住房按揭貸款、房地產金融擔保、房地產信托、房地產租賃、房地產保險等各種房地產金融機構。一是要積極研究其他金融機構（如保險公司、投資基金等）進入房地產市場的可行性。二是要鼓勵房地產信托、房地產基金等其他房地產金融機構的發展和完善。三是要建立二級市場經營管理機構體系，積極培育和發展房地產貸款證券化的經營機構、擔保機構。四是要建立以住房抵押貸款保險為主的房地產金融保險體系。除現有少量的房屋財產保險、房地產責任保險、房地產人身保險外，尤其要發展住房抵押貸款保險和房產質量保險。最后，逐步完善住房公積金制度，并逐步規范管理和建立住房公積金監督體系。
（三）加強政策調控和引導，完善立法
首先，要加強房地產金融市場監管，規范房地產企業融資行為。在繼續支持房地產業發展的同時，加大房地產信貸監管。應密切關注房地產信貸集中度問題，及時引導各商業銀行拓展其他信貸業務。同時要繼續加強房地產信貸管理，嚴肅查處房地產信貸中的違規問題，加強房地產信貸風險的管理和防范。
其次，要制定相應的政策，為房地產金融發展創造良好的外部環境。第一，監管機構要適應市場發展的需要，積極探索合理有效的監管方式。第二，要調整房地產貸款結構，完善房地產金融市場運行機制，形成多元化、多層次、競爭性的房地產金融市場體系。第三，要逐步建立并不斷完善房地產金融市場的公共服務體系。要加快建設個人征信管理體系。盡快建立和完善房地產市場風險預警預報體系、房地產統計指標體系和信息披露制度。
再次，建立政策性房地產金融機構，引導房地產金融市場發育。我國房地產金融二級市場尚未建立，商業銀行房地產抵押貸款的流動性風險較大。因此應借鑒國外經驗，結合自身實踐，建立房地產政策性金融機構。目前條件下，可考慮設立專門的政策性房地產金融機構，負責有關房地產金融方面一些具體規范的制定，為中低收入階層提供按揭擔保。
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Hao Huihui
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房地產市場的發展發展壯大離不開房地產金融的大力支持,近年來我國房地產的金融支持力度有所下降。我們可以從房地產開發的資金來源的形式和結構為參考。目前,我國房地產開發資金來源主要分為:國家預算內資金、國內貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來,國家預算內資金、債券和利用外資絕對值及占比均很低,且呈不斷回落態勢;房地產開發資金中約有60%左右來自于銀行貸款,房地產開發企業對銀行信貸資金依賴程度很大。就商業性金融支持體系而言,自98年,我國房地產開發貸款余額一直保持著兩位數的增長率,年均增長率為20.09%,高于同期全部金融機構貸款余額年均增長率(12.71%)7.38個百分點。2004年,房地產開發貸款和住房消費信貸增長率均呈下降態勢,與2003年相比,2004年房地產開發貸款增長率下降了32個百分點,住房消費信貸增長率下降了7.29個百分點。我國政策性住房信貸主要指對個人的住房公積金貸款。截至2004年底,全國建立住房公積金職工人數為158萬人,僅占在崗職工總數的8.2%;累計向433萬人發放了住房公積金貸款,僅占建立住房公積金職工總數的7%,比例明顯過小;全國住房公積金繳存總額中用于個人住房貸款和購買國債的資金僅為56.1%,沉淀資金閑置的比例為42.6%。積金大量處于閑置狀態,對中低收入家庭購房的支持力度有待進一步提高。
二、我國房地產金融存在的問題
1.風險過于集中于商業銀行體系。由于我國金融市場發展還處于初級階段,間接金融在整個金融市場中還占絕對地位,而資本市場等直接金融發展卻相對落后,同時國有商業銀行本身改革還不到位,導致了我國房地產融資主要依靠商業銀行。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款等各種形式的信貸資金集中,商業銀行實際上直接或間接在承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險,資本市場發展的相對落后,很難為房地產企業提供其他渠道,而且也不能將商業銀行房地產信貸資產風險社會化,化解商業銀行房地產信貸風險。
2.人住房信貸的發展可能存在違約風險。自我國實施住房市場化以來,我國商業銀行個人住房貸款業務得到了長足的發展。目前,我國商業銀行個人住房貸款不良資產率不到0.5%,住房公積金個人住房貸款的不良資產率僅為0.24%,這對改善銀行資產質量起到了十分重要的作用,但商業銀行普遍把個人購房貸款看成優良資產而大力發展,銀行應該重視個人住房尚未暴露出的風險。因此,在我國尚未建立起個人誠信系統,商業銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分的分析的條件下,大力發展個人住房抵押貸款勢必給銀行造成不良資產。
3.房地產金融在創新中存在部分問題。我國相關部門經過20多年的探索,建立了以銀行信貸為主的房地產金融市場體系,為中國房地產業的快速成長提供了重要支持。但隨著房地產市場的發展,現有房地產融資方式也逐漸暴露了一些問題。房地產融資過分依賴銀行不利于金融業及房地產業的穩定,單一的銀行信貸融資方式難以適應中國房地產行業快速發展的趨勢,我國房地產金融產品種類單一,無法滿足市場投資者的需要。總的來看,金融機構的產品創新存在一定制約,面臨較大風險。
4.商業銀行和其他金融機構存在經營行為本身不理性、不科學、不規范等問題。自1998年以來,一方面我國連續8年降息;另一方面,隨著個人住房市場化以后,國家鼓勵國有商業銀行加大個人住房按揭貸款的支持力度,同時由于商業銀行普遍把房地產信貸作為一種“優良資產”因此在經營業務上容易產生急功近利的傾向。
三、對于目前所存在問題的解決方式
1.大力發展多層次、全方位的房地產金融市場體系。住房金融市場不僅要有間接融資的信貸市場,也應有直接融資的資本市場;不僅要有直接提供融資服務的一級市場,也要有分擔一級市場風險的二級市場,來解決住房貸款資金期限錯配和流動性問題。鼓勵扶持包括房產評估、房產中介、保險、擔保、貸款服務等金融市場支持服務體系。加快市場交易制度建設,促進市場交易環境不斷優化。
2.大力推進房地產金融產品創新,為房地產開發、收購、買賣、租賃、管理等各環節提供有效的金融服務。要細分市場,開發服務于不同目的和人群的產品,如低收入家庭、剛工作的青年等人群的住房金融產品等。推動房地產金融產品多元化,形成包括房地產信托、投資基金、企業債券和資產證券化等在內的房地產金融產品。
3.大力發展房地產投資基金。房地產投資基金作為一種專業從事房地產投資的基金,在國外已經得到迅速的發展,然而在我國的發展還處于初級階段。一方面,盡快制定和實施《產業基金法》是國內和國際產業基金可以在,房地產投資中有法可依,健康、持續地運行下去。另一方面,建立健全房地產投資基金推出機制和風險規避機制,降低其所承受的風險程度,鼓勵房地產投資基金迅速發展起來。
4.加快房地產金融產品證券化速度。通過貸款證券化增加了信貸資產的流動性,同時有利于銀行進一步擴大信貸規模,從而形成良性擴張,還可以改善銀行資產負債結構,降低資本金要求。優先發展住房抵押貸款證券化的另一個原因是,近幾年隨著房地產信貸規模的迅速增長,住房抵押貸款,尤其是近年來個人購房按揭的逐年增加,這部分資產屬于各銀行的優質資產的組成部分。通過證券化可以將房地產金融的信用市場化,加速了間接金融向直接金融的轉化,使得房地產金融的資金來源更加多元化和社會化,從而不僅擴大房地產開發資金的來源,而且分散了投資資金的風險,促進房地產金融市場健康地發展。
【關鍵詞】房地產；住房金融政策；樓市波動
1 國內外住房金融政策
對于中國房地產業來說，如果沒有金融政策調整和金融產品的創新，房地產市場要在近十年內得以發展與繁榮是不可能的。對于美國的房地產開發企業，不僅有便利融資渠道進入金融市場，而且融資產品多、融資成本低。對于住房的消費者來說，則形成了廣泛發達的房地產金融制度與市場。美國住房消費信貸的基本形式是住房按揭貸款。美國金融機構利用長期積累的經驗和現代信貸管理技術與方法，不斷地創造新的、多樣化的住房按揭貸款品種來促進居民購買住房、建房，并對購買住房者提供各種優惠，包括降低貸款利率和免稅。同時，對低收入家庭提供福利付款、住房津貼或允許租住政府建造的低租金公共住房，形成以市場機制為主導，政府參與為輔助的房地產金融市場體系。
2 住房金融政策對樓市的影響
在這樣的房地產金融體系下，房地產融資單一，對商業銀行信貸依賴程度過高；政策性住房金融發展滯后，更為重要的是，盡管目前許多房地產金融政策及制度安排看上去是從發達市場經濟引入，但是許多房地產金融政策只是學其形而無其神。例如，中國的住房預售制度就完全是一種單邊風險承擔機制。即這種住房預期制度僅是根據計劃經濟下的1994年制定的《城市管理法》而設立的一種房地產金融政策。由于這種房地產金融制度安排留下的是計劃印跡，從而使得這種房地產金融政策基本上與發達市場體系下的住房預售制度有很大差別。其制度安排更多的是考慮房地產開發商的利益、防范的是房地產開發商的風險，而更少考慮購買住房居民及商業銀行的風險，從而使得這種制度安排的金融風險或是讓住房購買者來承擔或是由商業銀行來承擔。由于這種住房預期制度是一種單邊風險承擔機制，從而使得這種制度成了房地產開發商“空手套白狼”獲取房地產市場暴利的重要工具。對于這樣一種存在嚴重的利益扭曲的房地產金融制度，2004年央行提議要取消這種住房預售制度，但遭到房地產開發商激烈的反對，從而使得央行取消住房預售制度的建議完全消失。
中國的個人收入證明的真實性與其他市場經濟國家相關十萬八千里。特別是，在中國人誠信不足的條件下，這種個人收入證明的真實性更是可信度低。正因為，個人按揭貸款市場準入門檻低，也為制造房地產泡沫創造的條件?？梢哉f，前幾年房地產泡沫四起，就是與這種房地產按揭貸款市場準入標準寬松有關。當然，中國房地產金融政策所面臨的困難可能比這還多，這里僅舉出一點。正因為，中國房地產金融體系存在嚴重的缺陷，因此，房地產中長期規則就得重新檢討當前的房地產金融體系，找出其問題所在，這樣才能找到解決問題的辦法。
3 房地產中長期規劃的金融政策
首先，要圍繞房地產業發展之目標，研究建立與中國住房制度相適應、符合中國國情的房地產金融制度，比如，以359號文件把投資與消費區分，就得建立起商業性與政策性兩者并行的住房金融體系。這樣既可以商業化的方式支持住房市場發展，又能顧及中低收入者等特定人群的住房金融問題。
其次，改革與重新確立中國新的住房金融市場。新的住房金融市場力求建立起多層次的市場，利用不同融資方式、不同金融產品、不同金融市場，來滿足多層次住房融資需求。對于房地產開發融資可以依據住房的不同性質采取差異化的金融政策。但先要取消或改革現行的住房預售制度。通過這種差異化的金融政策鼓勵房地產開發商進入保障性等政策性住房建設、鼓勵房地產開發商圍繞著房地產發展目標進行產品結構的調整。這樣，通過差異化的金融政策不僅能夠促進房地產開發商實現政府房地產發展之目標，而且可促使房地產業實現整個產業結構調整及行業運作提高效率。再次，加快建立現行住房貸款風險分擔制度，針對性對風險高的制度安排進行全面改革。同時，要建立住房金融市場風險的監測與防范系統。加強住房金融市場信息搜集、整理、研究與分析，并給市場提高更多透明公開的相關信息知識等。
總之，住房金融政策是房地產市場得以健康發展的關鍵，它應該是房地產規劃最為核心的方面，因此，要保證房地產市場健康持續發展，就得對當前中國現行的房地產金融政策進行全面的調整與改革，以此建立起一套符合中國國情的住房金融支持體系。這才是房地產規劃核心部分。而且，政府要借助這次房地產市場的調整，加大房地產金融市場立法的力度，通過法律方式來界定房地產金融市場的功能及利益關系，而不是讓房地產金融市場成為少數人謀利的工具，對此監管部門要足夠的關注。
【參考文獻】
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我國房地產金融市場融資活動主要集中于一級市場，二級市場處于初創階段。由于我國房地產市場存在嚴重的資金供求失衡，從而導致房地產融資成本的高漲，相當多的房地產企業因資金鏈斷裂而被迫出讓項目，有的企業鋌而走險借助地下金融或者進行資金“尋租”。這些現象反映了由于房地產融資市場體系的不健全所導致的諸如金融創新不足、監管限制過多、政策引導不利等諸多問題。
盡管近期國家出臺的相關政策，在客觀上帶動了信托、地產基金等金融創新工具的發展，在一定程度上削弱了企業對銀行信貸的依賴。房地產融資渠道呈現多元化的發展趨勢，但是這些渠道所提供的產品卻難以滿足市場需要。
另外，風險分擔機制尚未建立，鑒于房地產開發資金對銀行的高度依賴，致使銀行累計了大量的房地產金融貸款產品。同時也造成風險過度集中于銀行。
隨著房地產行業的不斷發展以及融資政策的逐步放松，以銀行信貸為主導的單一融資格局將會逐步被多元化的融資格局所替代。除銀行信貸之外的各種融資渠道的發展空間將被進一步打開，預計房地產信托業務管理辦法將在近期有所突破，而直接融資環境的改善將很快提上議事日程。屆時，人們所看到的將是具有產業投資基金、銀行信貸以及房地產信托三足鼎立之勢的房地產金融市場。
健全房地產融資體系應包含兩個方面內容：一是圍繞房地產融資而構建的具有不同市場功能的金融機構體系。二是構建多元化的房地產金融市場體系。在完善金融機構體系方面，除了原有的商業銀行、信托公司以及保險公司之外，還應建立和完善專業化的房地產投資基金、抵押資產管理公司、互助儲蓄銀行以及儲蓄貸款協會等金融機構。在構建市場體系方面，應通過借助資產證券化、指數化、基金化等金融手段，促使房地產金融資產順利實現流通和交易。通過完善的房地產融資體系把本來集中于房地產信貸機構的市場風險和信用風險有效地分散到整個金融市場中。
未來房地產融資市場中的金融創新主要體現在以下兩個方面：一是如何滿足企業日益多樣化的融資需求。目前市場中資金信托計劃的設計模式呈現多樣化趨勢，資金的性質可以是債權或股權，資金的期限可以是單期或多期滾動，資金的投向可以是定向或非定向。二是如何幫助企業規避融資風險，房地產金融產品創新在客觀上降低了房地產企業的融資成本，提高了融資市場的效率，有助于融資市場體系的進一步完善。
資產證券化是構建房地產金融資產流通市場的前提條件，巨額的房地產資產經過證券化之后就可以實現分割交易，極大地改善了資產流動性。由于住房抵押貸款信用風險相對較小，資產質量較高，因而證券化的住房抵押貸款將成為流通市場的主流品種。房地產抵押貸款的證券化過程應由抵押債權者、政府擔保機構、債券發行人、投資者以及中介機構共同參與完成。資金信托計劃是近年來最活躍的地產融資工具，2004年10月銀監會公布了《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法〈征求意見稿〉》，該暫行辦法將對符合規定條件的房地產信托業務放寬限制，這將有可能把資金信托計劃變為真正意義上的房地產信托。雖然目前房地產資金信托計劃的融資額在房地產融資總量中僅約占1％，所表現出的創造性、靈活性與適應能力已顯示出資金信托計劃具有廣闊的發展空間。
隨著房地產業的不斷深化發展及其融資環境的逐步改善，中國的房地產融資市場必將步入快速、健康、持續的發展階段。
一、中國房地產金融市場風險的分析
盡管我國房地產市場發展時間不長，不過卻是迭起。特別是2003年以來，由本幣升值等多種原因引發的新一輪房地產價格上漲風潮中，各地地王頻頻登場，各個城市房價頻創新高。盡管2005年6月政府開始進行房地產調控，但是房地產價格仍是一路高歌。隨著2007年房地產調控政策及其執行力的增強，2008年出現了以“有價無市”為特征的房地產市場的“回落”，但是，2007年中期美國次貸危機演化為席卷全球的2008年金融危機。2009年初，政府為了應對金融危機，針對房地產業出臺了一系列具有明顯刺激力度的組合政策，包括稅收優惠、信貸支持、資本金調整等政策。2009年下半年房價和成交量雙雙創出歷史新高，各地新地王不斷涌現，天量信貸數據不斷刷新，風險已在房地產市場上不斷聚集。從2009年年末至2010年1月，為了控制風險和扼制不斷上升的房價，政府在保障合理需求的基礎上，相應出臺組合調控政策①。我國房地產市場發展過程中呈現的問題背后是房地產金融市場的風險，所以分析中國的房地產市場關鍵在于分析其背后的房地產金融市場特別是隱藏的風險。房地產金融，是指在房地產開發、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列金融活動的總稱［1］。我國的房地產金融市場經過30年特別是近10多年的發展，取得了明顯的成效，不過，從整體上看我國房地產金融市場尚處在初級階段，市場化水平仍比較低，存在著市場結構不完善、融資渠道單一、抵御風險能力差、發展相對滯后等問題。因此，無論房地產發展在高漲期還是在低潮期，銀行承擔巨大借貸風險的特征都沒有改變過。
下面從一組信貸數據來展開對問題的討論。從表1可以看出，自1998年我國住房商品化改革以來，我國的房地產貸款余額(由個人住房抵押貸款余額和房地產開發貸款余額兩部分組成)從1998年的3106億元上升到2008年的52800億元，10年增長了近17倍，年均復合增長率為32.75%，遠超同期金融機構貸款余額總量年均13.37%的增速，同時房地產貸款余額占金融機構放貸總量的比例也由1998年的3.59%上升到2008年的17.4%。這組飛速增長的信貸數據一方面說明了我國房地產行業所取得的顯著成就，另一方面也從側面顯示了我國金融系統孕育的風險正在不斷加大，這更應引起我們的重視。為了深入地分析和研究，將問題進行分解，也就是從個人住房融資和房地產開發融資兩個角度來展開討論，認真分析中國的房地產金融市場存在的風險及問題。首先，從個人住房融資這個角度來分析房地產金融市場的風險。我國居民的個人住房融資資金來源包括政策性的住房公積金和商業性的住房抵押貸款，其中住房抵押貸款是主要來源，而商業銀行是發放貸款的主要機構。個人住房抵押貸款因有房屋作為抵押品而且能長時間提供穩定的還款額，一直被業內視為優質資產，各個銀行對這塊業務都具有很強的放貸沖動。但事實上，它仍然是一種隱含著巨大風險的投資項目，因為它面臨著利率、信用等幾大風險。
信用風險是指借款人無力按時償還抵押貸款所造成的違約風險。若這種情況發生在經濟蕭條的時候，大規模的違約及抵押品的大幅貶值將使貸款銀行蒙受巨大的損失。2007年建設銀行出具的報告顯示，我國即將進入房貸違約的高峰期。2006年底工、中、建三大銀行的房貸違約率已達到了1.6%，而銀行業內公認的標準線為1%，這意味著違約風險已開始顯現。利率風險是指利率波動而導致的風險。利率風險是一種系統性的風險，利率的不斷上升將引發提前支付風險和信用風險及其他風險的不斷上升。美國次貸危機爆發的一個重要原因就是美聯儲從2004年開始的連續17次的加息，聯邦基準利率從1%提升到5.25%，導致還款者的還貸壓力不斷加大，從而引發了一系列危機的爆發。除了上述提到的風險外，現階段還應該注意到商業銀行普遍產生的流動性風險。發達國家的經驗表明，個人住房貸款由于其短存長貸的特性，當其占銀行資產總量的比重接近18%—20%時，商業銀行整體流動性和中長期貸款比例的約束就會成為非常突出的問題，從而帶來流動性風險。我國雖還未達到這一比例，但銀行的流動性問題已開始顯現。同時，存款準備金率的不斷上調使這一問題更為突出。
在國外，上調準備金率一向被認為是比較嚴厲的緊縮貨幣政策，一般情況下不輕易動用。當準備金率到達某一個臨界點，整個金融系統的流動性風險將會充分暴露。而我國處于一級抵押貸款市場的商業銀行不可能通過大規模的住房抵押貸款證券化來化解銀行體系內的流動性風險。由此可見，由于我國的貸款機構單一且缺乏有效的二級市場，我國住房抵押貸款形成的各種風險都聚集于銀行體系內，在沒有建立起有效的二級抵押貸款市場以前，這些風險都是系統性的不可分散的風險，而利率和存款準備金率的不斷上調又加劇了風險暴露的可能性，這種情況將是十分危險的。其次，再從房地產開發融資這一角度來分析房地產金融市場的風險。我國的房地產開發資金來源主要包括國家預算內資金、國內貸款、債券、利用外資、房地產企業自籌資金和其他資金(其他資金由定金及預收款和個人按揭貸款組成)。從表2可以看出，其他資金、自籌資金和國內貸款為前三大資金來源，基本占房地產開發資金來源總額的90%以上，而國家預算內資金、債券和利用外資的比例很小。
2006年，前三大資金來源總計26485.77億元，占當年房地產開發資金總額的98.53%，利用外資比例只有1.46%，而債券融資的比例則更小。從表2中可以看出，國內貸款占總資金來源的比例從1999年的23.17%下降到2008年的19.20%。這顯示國內貸款在房地產開發資金來源中的占比在不斷下降，但并不能說明房地產開發企業整體上利用銀行資金的比例在下降。由于其他資金和自籌資金中有很大比例來自銀行對個人的按揭貸款，所以加上這部分銀行資金，實際房地產開發中使用銀行貸款的比重約在50%以上［2］，如果把其他的各種渠道來自銀行的資金都計算進去的話，據不完全統計顯示這一比例則將達到75%以上。由此可見，房地產開發利用銀行資金的比例實際是在不斷上升，只是渠道更為間接化和隱蔽化。上述數據表明，我國房地產開發融資的渠道十分狹窄，直接融資、債券和利用外資規模在整個融資規模中占比很小，加之我國又缺乏私募股權基金、房地產投資信托基金等創新融資渠道。實際上商業銀行是我國房地產開發融資市場的最大的資金供給方并占有絕對的主導優勢，而房地產開發企業則是全部的資金需求方。
不管是對商業銀行還是房地產開發企業來說，這種市場結構本身就蘊含著極大的風險。對于房地產開發商而言，過分依賴銀行信貸資金將面臨很大的政策風險。當國家實施寬松的貨幣政策時，地產商較容易獲得信貸資金而得以迅速擴張，一旦國家實施緊縮的貨幣政策，地產商則將隨時面臨資金鏈斷裂的危險［3］。2008年下半年房地產業的基本態勢恰好是上述情形的集中體現。對于商業銀行而言，大量的資金囤積于房地產市場將面臨非常大的市場風險。房地產行業屬于典型的周期性行業，銀行把自身捆綁在房地產市場上將使銀行系統容易受到房地產市場波動的牽連，一旦市場波動出現，銀行系統就面臨著數以億計的壞賬損失和無法估量的市場風險。上述狀況既不利于金融系統的穩定和風險控制，也不利于房地產行業的健康發展，而且還加劇了國民經濟的波動。所以，當務之急是要找到有效控制和分散風險的方法。
二、房地產證券化的一般機制
房地產證券化是房地產融資手段的創新，是將房地產投資直接轉變成有價證券形式，實質上是不同投資者獲得房地產投資收益的一種權利分配。房地產抵押信貸證券化，可以解決房地產資金短存長貸、來源分散與使用集中等矛盾，可拓寬房地產資金渠道。在這方面，美國等國家所實行的住房抵押貸款證券化制度值得我們借鑒和研究［4］。盡管2007年美國次貸危機而引發的世界金融危機至今尚未結束，但是不能因此而影響人們對房地產抵押信貸證券化的基本判斷和客觀評價。因此，有必要對房地產抵押信貸證券化的機制進行全面的了解。
1968年美國政府國民抵押協會首次發行抵押貸款支持證券(Mortgage-BackedSecurities，MBS)，標志著資產證券化的問世，隨后的30年間，MBS發展迅猛。1990年，MBS占住房抵押貸款余額的39.9%，到2000年則上升到55.7%，住房抵押貸款證券已經成為美國資本市場上僅次于國債的第二大債券。同時，自1960年美國國會頒布《房地產投資信托法案》以來，房地產投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REITs)也得到高速發展。據統計，20世紀90年代出現了超過300家的REITs，到2002年底，大約有180家REITs在美國各大證券交易所進行交易，總資產超過了3000億美元。不可否認，美國房地產資產證券化的成功實施推動了美國房地產市場和資本市場的快速發展，繼而推動了美國國民經濟近幾十年的高速發展。美國的房地產金融市場主要由抵押貸款市場、房地產擔保和保險市場及房地產信托市場三大部分組成。抵押貸款市場可以分為一級抵押市場和二級抵押市場。一級抵押市場是指發放房屋抵押貸款的市場;二級抵押市場是買賣抵押貸款以及發行和交易MBS(房屋抵押貸款支持證券)的市場。
在美國，一級抵押貸款市場上的貸款機構主要包括儲蓄貸款協會(SavingandLoanAssociations)、商業銀行(CommercialBanks)、互助儲蓄銀行(Mutu-alSavingBanks)、人壽保險公司(LifeInsuranceCom-panies)、抵押貸款銀行這五類金融機構［5］，其發放量占到整個市場份額的95%以上。其他的發放機構還包括養老基金、房地產投資信托、聯邦政府相關機構①等［5］(見圖1)。二級抵押貸款市場是實現抵押貸款證券化并發行抵押支持證券的市場，其順利運轉需要有一整套完善的機制和眾多的參與者，包括特殊機構，投資者(包括個人投資者及對沖基金、養老基金等機構投資者)以及信用增級與評級機構、承銷證券的投資銀行、會計師事務所和律師事務所等一系列的中介服務機構(見圖2)［6］。圖2中，特殊機構是為進行證券化交易而專門設置的機構，是二級抵押貸款市場運行的核心。特殊機構包括政府國民貸款協會(GinnieMae，吉利美)、美國聯邦國民抵押貸款協會(FannieMae，房利美)以及美國聯邦住房抵押貸款公司(FreddieMac房迪美)。這些機構通過發行房屋抵押貸款支持證券(MBS)來獲得資金;然后再用這些資金去購買抵押貸款;來源于抵押貸款的現金流被用于支付抵押貸款支持證券的利息［7］。此外，這些機構還為衍生證券提供擔保，提高信用評級。一級和二級抵押市場是抵押貸款市場兩個組成部分，兩者存在著密切的關系，相互影響、相互制約。
個人住房貸款規模的不斷擴大促進了一級抵押貸款市場的形成，而一級抵押貸款市場的發展又為抵押貸款證券化的實行提供了基礎。由于住房抵押貸款業務短存長貸的特性，當抵押貸款業務量達到銀行資產總量的一定比例時(經驗值為20%)，銀行的流動性風險就會突現，甚至可能引發擠兌風潮，這時客觀上就要求必須通過發展二級抵押貸款市場來為一級抵押貸款市場解決流動性風險?？梢哉f，二級抵押市場是一級抵押市場發展到一定階段的必然產物。同時，二級抵押市場的發展又會反過來促進或制約一級抵押市場。若二級抵押貸款市場健康運行，則能有效利用資本市場的強大功能為一級抵押市場提供源源不斷的流動性，不斷擴大商業銀行、貸款機構的抵押貸款規模，促進房地產市場發展;若二級抵押市場脫離一級抵押市場實體價值畸形發展，則會使基礎資產出現泡沫，放大和傳導一級抵押市場的風險，等風險積聚到一定程度就會演變為危機。由此可見，二級抵押貸款市場的發展又是一把“雙刃劍”，若處理不當，則對一級抵押貸款市場的傷害也是巨大的。
房地產擔保和保險市場是為抵押貸款購房履約提供擔保和保險的市場。在美國，每個借款人都要簽署住房抵押違約保險，即當投保人無力還貸時，保險公司代其向銀行清償剩余債務，同時行使追償權，從抵押物中得到補償或向投保人追回賠款。實際上，房地產擔保和保險市場是為一級和二級抵押貸款市場提供強大信用支持的市場，它有效地降低了信用風險，增加了市場的運行效率，保證了市場的順利運轉。在一級抵押市場中，它充當了貸款人和貸款機構的中介，增加了貸款人的信用;在二級抵押市場中，它為MBS提供信用擔保和信用增級，有效降低了信用風險及發行成本，促進了衍生證券的交易和流通。一級抵押市場的擔保機構包括聯邦住房管理局、退伍軍人管理局、鄉村住房服務局、抵押保險公司;二級抵押市場的擔保機構包括吉利美、房迪美、房利美三家特殊機構和其他一些私人擔保機構。這一整套的機構設置基本上構成了美國的房地產擔保和保險市場。
為刺激房地產市場，滿足小額投資者投資房地產的需求，1960年美國國會根據《房地產投資信托法案》的規定按一定的法人組織形式組建了房地產投資信托基金。房地產投資信托基金(REITs)是房地產投資權益證券化的主要形式，是一種集合不特定的投資者將資金集中起來，建立某種專門進行房地產投資管理的基金或機構，進行房地產的投資和經營管理，并共同分享房地產投資收益的一種信托方式［8］。房地產信托投資基金在本質上是現代信托關系，是經濟形態發展到較高階段的產物。美國的REITs根據其資金投向的不同分為三大類:第一類為權益型，靠直接投資房地產獲得收入，其收入不僅來源于租金，還來源于房地產的增值收入;第二類為抵押型，主要業務為發放房地產抵押貸款和購買房地產抵押貸款支持證券;第三類為混合型，綜合采取權益型REITs和抵押型REITs的投資策略，即在從事抵押貸款服務的同時，自身也投資或經營物業。REITs因具有吸引力較大的紅利收益和較為穩定的收入流，大大提高了房地產的流動性，為公眾提供了參與房地產權益投資的機會。一方面，它吸引了不同偏好的投資人①進行投資，從而能夠較快地籌集到民間閑散資金;另一方面，又使眾多投資者以購買REITs收益憑證的方式參與投資，進而分享美國宏觀經濟增長帶來的收益。因此，REITs在20世紀90年展迅速，數量和市場價值增長非常顯著。當然，政府扶持與干預對抵押市場構架、運作機制和服務的確立均產生了決定性的影響，是美國抵押市場發展的制度基礎。
三、房地產證券化實際運行的缺陷與教訓
通過上面分析可以發現，美國房地產金融市場的順利運行主要依賴于其相對完善的信用體系。從借款人到貸款機構再到投資者這一運行路徑中，每一個環節都需要信用體系的支撐，借款人和貸款機構之間需要有個人信用及擔保體系的支撐，貸款機構和特殊機構之間需要有國家信用的支撐，特殊機構與投資者之間需要有信用評級及增級體系的支撐，擔保公司、保險公司、信用評級公司及信用增級公司等機構則構成了信用體系的主體。同時，美國政府為了維持該信用體系還頒布了一系列的法律條文以約束市場主體。但是，2007年中期爆發的美國次級抵押貸款危機似乎一下改變了我們之前所有的判斷，人們開始質疑房地產金融市場的有效性，即金融市場是否能有效地分散風險和控制風險而不是使風險擴散化和擴大化。如果對這一問題不能做出客觀、全面的回答，將失去我國房地產金融創新的直接依據。為此，筆者從美國抵押貸款證券化運行機制的缺陷來分析次貸危機爆發的主要原因。
美國次級抵押貸款危機源于美國為刺激房地產市場繁榮發展大肆地進行信貸擴張并引入了大批的次級信用者，當利率升高且房價開始下跌之后，借款人喪失還款能力，導致違約和喪失抵押品贖回權的比率劇增，次貸危機開始顯現。而資產證券化則進一步將危機由抵押貸款市場傳遞到證券市場，又通過證券市場將危機傳遞到其他國家。下面我們先來討論美國抵押貸款證券化的運行機制。如圖3所示，由抵押貸款機構接受借款人的貸款申請給借款人提供住房貸款，借款人按合約分期付款。這一階段的運行由FHA、VA、RHS等擔保機構進行信用擔保。抵押貸款機構為提高資金的周轉率和化解流動性風險將抵押貸款出售給聯邦政府設立的特殊機構以增加流動性和資本充足率。這一階段的運行由國家信用進行擔保。特殊機構將這些抵押貸款重新組合及配置現金流量并通過信用增級打包成抵押貸款支持證券(MBS)，信用評級機構則對其進行信用評級，然后出售給投資銀行以換取資金，投資銀行再將這些MBS證券通過金融工程進一步打包組合，創造出新的衍生證券擔保債務憑證(CDO)，這些CDO再通過評級機構信用評級后出售給保險基金、對沖基金等機構投資者以獲取資金［9］。
在上述機制中，若借款人都具有優級信用，各個機構各盡其職，信用體系完善，金融法律與監管體系健全，每一個環節都順利運行，這將是一個良性的可持續的運行機制，抵押貸款所帶來的各種風險將在各個環節加以分解且每個參與機構都能夠分享到優質抵押貸款帶來的穩定的現金流量。同時，這個良性運行機制又能反過來促進房地產市場的健康發展進而促進整個國民經濟的健康發展。2000年之前的美國就使用并維護著這一良性的資產證券化機制。這就是為什么美國能在過去幾十年從房地產市場發展中充分獲益并享受經濟高速增長的一個重要原因。這也證明了在構建一個良性運行機制的前提下，資產證券化能有效分散風險并促進經濟增長這一命題。不過，當抵押貸款證券化的運行機制中借款人不再是優級信用，抵押貸款證券化便向著相反的方向運行，其負效應得以強化。首先，次貸市場的道德風險在次級貸款利益鏈條上擴散。貸款機構認為資產證券化轉移了自身的風險，進而放松了審貸標準;投資銀行、評級機構等證券中介機構為了贏得業務獲得利潤，降低了自身的執業標準，向市場兜售不合格的證券化產品;養老基金、保險基金等機構投資者認為有對沖基金來承擔風險，進而弱化了對所投資產品的風險溢價要求，而對沖基金非但沒有發揮承擔風險、分散風險的作用，反而利用市場約束的弱化放大杠桿經營，加劇整個市場的道德風險。其次，次貸產品設計存在嚴重缺陷且過度衍生。在經濟向好、住房需求強勁、房地產價格持續上漲的背景下，美國政府給市場提供了充足的流動性以及利率和風險溢價均較低的寬松政策。貸款發放機構在充足的資金基礎上，忽視了次級貸款產品風險的防范和控制，采取了激進的信貸策略，提供多種潛在風險巨大或結構復雜的次貸產品。加上次貸產品的過度衍生和杠桿作用的廣泛使用，加大了次級貸款產品市場的波動性，并使風險成倍放大。再次，政府監管不力導致次貸風險膨脹并積累。在金融創新不斷加速的背景下，監管機構出現了監管不嚴格和主觀判斷失誤的問題，沒有充分認識到新的復雜環境中不斷積累起來的高風險，仍主要關注資本充足率問題，而對流動性風險等市場風險重視不夠。此外，由于次貸產品經過證券化過程所衍生的各類證券或產品大多通過場外交易轉手，大大提高了監管的難度，造成了實際上難以監管的局面［10］。
可見，當市場存在以上問題時，抵押貸款證券化的運行就存在不穩定性。風險聚集到一定程度，加上外部因素的刺激，運行機制中最關鍵的一環(穩定的現金流)就會斷裂，風險就會沿價值鏈進行傳導放大，危機的爆發也就不可避免。誘發風險的外部因素主要是利率的上調和房價的下跌。次級房貸自2002年開始的迅猛增長主要源于“9•11”之后美國的低利率政策，隨著美國經濟的復蘇，美聯儲自2004年6月開始結束了低利率政策，先后17次加息，2004年到2006年兩年間，將美國聯邦基金利率從1%上調到5.25%。不斷升高的利率導致還貸成本激增，部分借款人的還款壓力迅速增大，甚至喪失還款能力，違約現象出現并不斷加劇，次級貸款的信用風險被誘發。同時，住房抵押貸款利率的上升還抑制了住房市場的新增需求，使美國房地產市場的價格失去了上漲的動力，房地產價格持續下跌又進一步推動了次級貸款信用風險的發生。
上述分析表明，在抵押貸款證券化的過程中，利益鏈條上的各主體并不是在充分防范信用風險的基礎上獲得收益，而是企圖把風險轉移給其他環節來獲得酬金。結果，風險分散變成風險防范缺失，出現了危機沿著利益鏈條節節擴散的態勢。其實，自由市場經濟自身的弱點和缺陷是本次金融危機爆發的本質原因。自從進入工業化時代以來，世界經濟是呈波浪式發展，每隔一段時間就會出現比較大的危機。雖然每一次經濟大規模波動的原因不盡相同，但是在經濟發展的不均衡性和市場經濟的盲目擴張性兩個方面卻是共同的。四、我國房地產金融創新的路徑選擇在房地產金融市場的支持下，過去30年特別是最近10多年，我國的房地產業飛速發展。然而，房地產金融創新是一個長期而復雜的過程，我國尚處在金融創新的探索階段。MBS和REITs作為資產證券化的主要方面在我國雖都已進入實踐試點階段，但相應的機構設置、制度安排、法律建設等方面都需要不斷完善。我國房地產金融體系無論是在市場結構、組織構架、機構設置方面，還是在信用體系、法律體系方面都很不完善。同時，我國在資產證券化方面缺乏相關經驗和參考，更增加了操作的難度。我國房地產金融創新還要走很長的路，特別是當現階段我國房地產金融市場風險不斷加大以及市場的不完善對我國房地產業乃至國民經濟的發展形成的阻礙愈發加大時，這一任務就顯得更為迫切。
美國的房地產資產證券化歷程實際上從正反兩方面都給中國的房地產金融創新提供了很好的借鑒和啟示。我們應該正確認識美國的資產證券化，在肯定資產證券化對分散金融風險、促進經濟發展的基礎上，充分吸取美國次貸危機的教訓，在房地產金融創新問題上不但要注重市場結構、組織架構、機構設置等硬件方面的建設，更應該注重市場主體責任意識、信用體系、金融法律和監管體系等軟件方面的建設。鑒于我國房地產金融市場的現狀，借鑒美國資產證券化的正反兩方面的經驗和教訓，現階段我國房地產金融市場建設總體上應遵循“長短結合，疏堵并舉”的原則。短期有“堵”有“疏”，即在支持居民自住型和改善型住房消費的基礎上，抑制投資投機性購房，加大差別化信貸政策執行力度;長期以“疏”為主，即發展和完善我國房地產金融市場，以金融創新手段來分散和化解風險，重點發展房地產抵押信貸證券化和房地產投資基金，逐步推進房地產證券化的全面發展［11］;同時，“疏”和“堵”的政策要配合使用，以達到更好的政策效果。
從短期政策的角度看，首先，加大差別化信貸政策執行力度，鼓勵自住和改善型消費，抑制投資投機性購房，抑制部分城市房價過快上漲的勢頭。有必要對政策進行細化和調整，保持對自住型購房者溫和政策，加大對投資型特別是投機型購房行為的政策控制，特別要加強政策執行過程的控制。其次，加強對個人抵押貸款資質審核，從源頭控制風險。具體應對貸款人的償債能力、信用記錄、收入的真實性和貸款用途的真實性加強調查，以確保每筆貸款的質量和用途。商業銀行內部必須在制度上建立一套比較完善的控制方法和運行機制，通過規范化、程序化的操作和流程，健全法律保障體系，增加貸款安全系數，有效監控風險。再次，加強對房地產開發貸款的審核，防止開發商向銀行轉嫁風險。由于房地產行業容易出現泡沫，因此，監管部門還應建立房地產金融預警和監控體系，貸款前加強對開發商貸款資質的調查，嚴防“三假”①問題，從源頭嚴控風險;貸款后加強對資金用途和房地產開發項目的監控，保證資金的安全性。
從長期政策的角度看，房地產金融創新特別是住房抵押貸款證券化和房地產投資信托基金(RE-ITs)是我國房地產金融發展的必然。目前，我國的房地產金融創新處于初級階段，住房抵押貸款支持證券(MBS)和房地產投資信托基金(REITs)都只處于小規模的試點階段，還存在許多的瓶頸和障礙。因此，長期來說我們還必須持續推動房地產金融創新，加強以下五個方面的建設。
一是建立多層次、多結構的住房市場。一個優化的住房市場應該是新建房與存量房，出售房與租賃房，商品房與政策性住房多樣化統一，且能滿足不同層次人群合理住房需要的市場?！熬诱哂衅湮荨辈⒉灰馕吨巳硕家I房，否則，勢必把次級信用者引入住房按揭市場，這樣就從源頭上增加了房地產金融市場的風險。
二是加強貸款前審查，提高金融監管水平。次貸危機爆發的主要原因在于從源頭上引入了次級信用貸款者，導致不穩定的現金流量，因此我國商業銀行在發放貸款前要認真審核借款人的還款能力，對不同信用等級的借款者實行嚴格區分。這些工作要由商業銀行自己做，不要盲目委托其他的機構，防止道德風險的發生。
三是逐步推進房地產抵押貸款證券化建設，化解銀行體系內的風險。住房抵押貸款支持證券(MBS)作為投資手段可以活躍和刺激金融市場，作為融資手段又可以推動房地產業的發展，對于我國房地產業乃至整個國民經濟都具有非常積極的意義。在逐步推進與資產證券化相適應的市場結構、組織架構和機構設置等硬件方面建設的同時，應該把更多的精力集中在市場主體責任意識、信用體系、金融法律和監管體系等軟件方面的建設，完善以《資產證券化法》為主體的宏觀法律環境［12］，從而構建一個真正完善的能有效抵御和化解風險的市場體系。
【關鍵詞】美國次債危機；房地產金融風險；金融管理
一、當前國際房地產金融風險
美國次債危機已對世界經濟產生重大影響，尤其所展現出的房地產作為虛擬資產的特殊性和現代金融風險新特征相結合的當前國際房地產金融風險變化值得我們關注。
（一）沖擊傳統觀念，充分體現房地產價格的強波動性
美國次債危機是一起典型的由個人住房消費而非房地產投資引發的金融危機。傳統理論認為：住房消費引發信貸危機的風險小，而住房投資引發的風險大。這正是我國目前“鼓勵消費，抑制投資”的房地產業宏觀調控的基本原則之一，根據購房行為和主體的不同在政策上區別對待。但從虛擬經濟理論看，房地產屬于虛擬資產，其價格具有強波動性，它不僅是一般耐用消費品，更是一種投資工具，房價不只是由土地、建筑成本與消費者效用決定，更重要是由投資房地產所能帶來的預期收益和資產升值的潛力決定[1]。這導致住房消費與住房投資并無本質差異，在適時誘因下，兩者都可引發危機。 正是房價的強波動性，房地產的高風險和高收益使其成為投資或投機活動的主要對象，這是房地產容易引發金融危機的主要因素之一。
（二）現代金融風險新特征
1、現代消費者信貸風險的固有性
美國次級住房按揭貸款市場最初是在美國人信用評價完善，金融業高效監管，經濟景氣的背景下發展起來，采用了現代風險管理模式，對每個貸款人的信用風險進行科學評估，然后根據風險的大小來設定貸款的差異化價格、支付方式和還貸方式，但是其建立的基石始終是消費者信貸。傳統的商業貸款可以通過對貸款申請者進行事前的甄別和事后的審核來降低不良貸款率，但是消費信貸者所固有的個體差異大，貸款數額小且分散，致使在美國金融機構對次級住房抵押貸款對象仍因事前的甄別成本過高，缺乏規模經濟性而處于兩難境地，最終在市場的過度競爭、房地產泡沫帶來的財富錯覺和對新興金融衍生品規避風險能力的強化下，埋下了風險隱患。
2、資產證券化具有兩面性
資產證券化于20世紀70年代源自美國，能將缺乏流動性的資產轉換為在金融市場上可以自由買賣的流動性證券，因而具有拓寬融資渠道、分散風險的功能，是目前國際金融市場最具活力和推崇的金融創新之一。美國次債危機中各利益主體正是由資產證券化連接在一起，但最終也是因這個紐帶的斷裂導致了危機，并通過其風險傳導機制演釀為國際金融危機。這說明，資產證券化本身作為一種金融創新具有兩面性。如果利用得好，可以增加資產的流動性，轉移、分散風險，帶來額外收益。反之，則將造成巨大損失。
3、金融風險波及范圍廣，影響深遠
由于美國證券市場的開放性，特別是在當今金融全球化與混業經營的發展趨勢下，國際資本快速大規模流動，任何一個國家金融市場的內部失衡都會反映為外部失衡，進而很快影響到與其具有緊密投資和貿易關系的國家，最后極有可能將所有國家不同程度地引入失衡與危機境地。美國次債危機從次級抵押市場開始，很快覆蓋整個資產抵押市場，再傳染到國內資本金融市場，隨后又波及世界各國形成事實上的全球金融動蕩就是一個有力的證明。
4、可能弱化本國政府宏觀調控能力
國際資本的滲透弱化了資本流入國家宏觀經濟決策的獨立性和國家對宏觀經濟的控制力，使得本國政府面對金融危機在調控時常陷入兩難困境。面對當前日趨嚴重的全球通貨膨脹，加息和緊縮的貨幣政策可能是一種有效的方法。但從次級住房按揭貸款市場的穩定來講，加息和緊縮的貨幣政策可能會進一步形成現貨和衍生市場的資金鏈斷裂。而當大批無辜者陷入危機的漩渦時，各國就不得不放棄自己原來制定的貨幣政策目標，如原先實施緊縮貨幣政策的國家，為救市不得不采取反向操作，即向市場投放流動性，以保證市場的穩定性[2]。因此，可能弱化本國政府宏觀調控能力成為是現代金融風險中不可忽視的一個新特征。
二、我國房地產金融風險的主要表現
從融資看，目前國內的房地產金融主要是以銀行信貸為主，上市融資、信托融資、債券融資以及基金融資等其他方式所占比重仍小，房地產證券化更是尚未展開。整個房地產業的融資幾乎完全集中在銀行，這勢必把房地產的市場風險轉化為銀行信貸風險，使銀行面臨潛在的金融危機。
從銀行看，雖然我國按揭市場發展時間不長，但在市場競爭和短期利潤的追逐下，個人住房按揭貸款一直被奉為優質資產，各銀行將其作為市場規模擴張的根本。貸前銀行放松個人住房按揭準入標準，缺乏信用評級，次級信用評定更是不確定，貸后又缺乏有效的風險管理。這樣，出現了不少假按揭和假資產證明，尤其是在前期國內股市上漲及賺錢效應誘導下，有些人通過假住房按揭貸款將銀行信貸資金投入證券市場。同時，沒有實現房地產證券化，國內個人住房按揭貸款潛在風險逐漸在銀行積累。
從市場環境看，從1998年到2006年，我國個人住房貸款從426.16億元增長到2.27萬億元，房地產市場的空前繁榮讓個人住房按揭貸款過速增長的風險暫時潛伏下來。但從2007年開始，央行為防止經濟過熱、穩定通脹預期，連續多次加息，大大增加了購房人的還貸負擔。同時，隨著中央持續對房地產市場調控，房價出現了下跌。一旦房價出現大波動，房地產市場呈現周期性的變化，違約情況必然大增，潛在的金融風險也將暴露無遺。
與美國相比，中國房地產市場存在兩大突出情況。一是房價上漲更快。從1998年開始，同樣在約8年的房地產繁榮期內，我國不少城市房價上漲了4到5倍，而美國的房地產市價格僅上漲50%。二是面臨的風險可能更大。美國次級信用的人僅占整個金融市場的12-13%。并且，美國具有目前中國房地產市場無法比擬的多元化的金融市場體系及產品，個人信用評定，金融監管和法律配套。盡管這樣，個人按揭貸款仍引發如此巨大的金融危機。雖然國內個人住房按揭貸款除了沒有證券化讓其風險擴展到整個金融市場之外，但實際上我國銀行所面臨的風險影響可能會更大。
三、對我國房地產金融風險管理的建議
（一）改變傳統觀念，警惕風險客觀存在
美國次債危機說明了，房地產信貸風險是客觀存在的，不僅住房按揭貸款有市場風險，而且住房貸款證券化產品也存在著市場風險；消費信貸風險是固有的，不僅住房投資能夠引發金融危機，住房消費同樣也能夠引發金融危機。只是房地產市場繁榮時，風險和危機被掩蓋，一旦市場逆轉時，就會逐漸顯露出來。因此，雖然中美房地產金融市場存在較大差異，但是國內銀行業及管理層要對房地產信貸風險予以高度關注，吸取經驗教訓，避免類似危機在中國爆發。
（二）金融創新的同時必須注重金融風險的防范
21世紀金融業的發展趨勢是金融全球化和混業經營。我們須充分認識金融衍生品的兩面性：在分散風險的同時也兼具放大風險的作用。金融衍生品為貸款人提供流動性以及降低融資成本，并通過重新分配風險滿足投資者的不同偏好，有效地緩解風險過度集中于銀行體系的狀況。因此，仍需繼續推動住房抵押貸款證券化，但在建立多元化房地產融資渠道的同時，還應加強對衍生品市場發展的監管，嚴控單一市場風險向其他市場傳播。
（三）商業銀行應實行嚴格的貸款審核制度和風險管理措施
我國商業銀行一要堅決落實國務院對房地產市場的調控政策，嚴控個人住房按揭貸款市場準入標準，對個人住房按揭貸款者的收入采取真實性原則，將風險防范在貸款發生之前。二是加強商業銀行內部控制和人住房信貸管理，防止風險貸款大量產生。三是建立并完善個人征信系統，加強個人信用風險評級，采取嚴格的貸前信用審核，避免虛假按揭的出現。
（四）監管部門應做好風險提示和檢查工作
我國監管部門應做好風險提示和檢查工作，一是在房價動態變化的市場環境下，要及時對市場參與各方發出風險提示，提高風險管控的前瞻性和有效性。二是嚴格監督國內商業銀行的個人住房信貸管理和相關政策執行，加大對違規責任人處罰力度。同時，完善個人信貸法規，加強對失信、違約的懲處，從法律上有力保障消費信貸業務的開展。三是實行必要的信息披露制度，對出現的社會經濟問題及時分析說明，穩定公眾信心。四是加強金融監管的全球性協調與合作，降低國際金融風險的沖擊。
（五）避免房價大起大落，穩定房地產市場
在當前經濟形勢和中央持續嚴控房價的背景下，我國管理部門要注意加息或減息的影響，防止房價強波動的負面影響。進一步加大保障性住房的供給，保障中低收入家庭的住房需求，合理引導房地產市場健康發展。
參考文獻：
[1]周建成，包雙葉.住房消費、住房投資與金融危機[J].財經科學，2008，（3） .
關鍵詞：房地產金融風險；現狀；管理對策
一、房地產金融風險
1.政策風險
政策風險也可以說成政府宏觀調控對房地產的影響。一是政府宏觀調控對房地產行業的影響。目前，我國房地產發展存在房價過高，樓市泡沫風險，因此，我國政府對房地產發展出臺相關的法律法規對房地產進行調控。這些調控措施都對房地產金融造成了風險，比如，近期房地產出現交易量下降現象，部分房地產企業由于流動資金不足，而引發資金鏈斷裂現象。這些都是我國宏觀調控的結果。二是政府宏觀調控對房地產上游的影響。部分房地產企業存在違規用地和買地現象，我國政府出臺相關政策限制房地產企業買地和買地價格，會增加房地產金融風險。
2.市場風險
市場風險主要來自三個方面。一是我國經濟發展方式一直是重投資輕消費，因此，大量資金涌人房地產當中，致使房地產價格不能正確反映真實的供需矛盾，因此，廣大人民群眾不得不依靠金融市場。二是我國目前房地產存在人住率不足現象。我國很多的房地產企業都存在，圈地后卻無錢建設的尷尬局面，同時也存在，建筑完成后沒有人居住的無奈，房地產企業資金無法及時實現資金回籠，而房地產企業有大量的銀行貸款，因此，造成房地產破產危機。三是我國房地產面臨外資和熱錢涌人，這些國際熱錢主要是為了短期持有，短期盈利的目的，加重了我國房地產面臨的金融風險。
3.誠信風險
誠信風險主要是由于我國信用體系不完善造成的，房地產信用風險集中體現在土地上面。一是土地價格直接關系到政府的收人。因此，很多政府賣地為生，通過拍賣，競價等方式，提高土地價格，進而催生一個個“地王”，同時在產生“地王”的背后，也隱藏著權錢交易。而銀行貸款主要是看政府信譽和償債能力，因此銀行在土地貸款方面存在較大信用風險，二是我國土地價格逐漸攀升，但是受到我國調控政策的影響，我國土地的出讓價格變動頻繁，加大了市場風險，造成造成部分房地產企業商資金鏈斷裂，進而造成房地產金融風險。
4.實施風險
實施風險是指由于操作不當而造成的房地產金融風險。一是我國銀行處于國有制下，行政性質比較濃厚，缺乏現代企業氣息。我國銀行雖然已經進行了改制工作，但是長期以來我國的商業銀行與政府存在千絲萬縷的關系，非常依賴中央銀行。比如，近期，各心很行都發生了“錢荒”，銀行第一反應不是如何通過市場盤活流動資金，而是希望央行可以下調儲備金。這些現象都表明了我國商業銀行過于依賴政府而忽視了市場的變化，因此，在房地產市場發生變化時，我國銀行在對房地產發生方向等信息上無法進行有效掌握和分析，造成了實際操作中的風險。二是我國商業銀行風險意識不強。我國商業銀行雖然有風險處理措施，但是這些風險措施已經不適合目前的市場發展方向和要求。因此無法進行房地產金融風險管理。
二、防范房地產金融風險的對策
1.擴寬房地產融資渠道
目前，我國房地產企業資金主要來源是銀行貸款，但是，隨著我國政府宏觀調控政策的不斷深人，特別是目前，房地產風險逐步變大的背景下，房地產企業向銀行貸款已經變的越來越難。因此，必須要擴寬房地產融資渠道。融資渠道的擴充主要有兩個方面：一是從金融市場上獲取資金。二是，通過引進外國資金，但是存在熱錢風險。因此，我國房地產在擴寬融資渠道時，必須做好房地產融資渠道安全防范風險措施。
2.加強銀行內部資金控制
目前，著經濟危機的發展，特別是我國經濟發展放緩，房地產發展宏觀調控背景下，我國銀行不良資產數量有所增加，呆賬壞賬增多。針對，我國房地產發展狀況，我國銀行有必要通過內部資金控制，做好房地產金融風險防范措施。一是我國銀行要及時跟進房地產發展調查工作，對房地產發展進行評估，加強銀行內部與房地產相關的信貸監控，提高房地產風險控制能力。二是我國銀行要嚴格信貸人員隊伍建設。目前，我國銀行內部存在“人情貸”，“關系貸”現象，因此銀行要嚴格信貸隊伍建設，提高信貸人員的素質，有效規避房地產金融風險。
3.立房地產信用評價體系
建立房地產信用評價體系在當前房地產金融風險加大的背景下是十分必要的，因此特別要做好以下幾點工作：一是我國銀行和金融機構要積極完善規范放貸流程，實現信貸擔保機制。通過完善擔保機制，可以有效減少違約現象，提高銀行應對房地產金融風險波動，而且還有利于減少由于房貸過程不規范帶來的不良賬目。二是我國銀行要嚴格遵照國家相關的宏觀調控增產，區別信貸政策，做好房地產信貸客戶的信用評級工作，降低違約風險。三是房地產信用評價體系的建立對于嚴格貸款流程，規范銀行工作人員行為具有十分重要的意義。房地產信用評價體系的建立后，企業的信用等級可以在銀行內部隨時調用，這樣銀行即可通過對房地產信用等級分析，做出是否借貸的決定，同時也避免了部分銀行出現的“權錢交易行為”，規范了銀行工作人員行為。
4加強政府在防范房地產金融風險的宏觀調控
加強政府在防范房地產金融風險的宏觀調控要從以下幾個方向努力。一是我國政府要做好房地產金融風險預警機制。目前，我國政府房地產工作任務是如何有效降低房價的同時避免房地產泡沫發生。政府可以通過利用政府管理的優勢，對全國各個房地產企業情況進行數學統計，通過分析統計數據，研究和部署房地產金融風險調控工作。二是針對部分房地產企業占土地確并不施工的現象，我國政府可以采用財政手段督促房地產企業開發土地，防止土地資源的浪費。三是我國政府已經在部分地區試行房產稅。房產稅制度目前在國外防范房地產金融風險方面已經渠道非常好的效果，而且制度研究和操作技術已經比較成熟。針對我國具體國情，政府要做好房地稅試行工作，進而制定出適合我國國情的房產稅制度和操作流程，以實現以點帶面，做好防范房地產金融風險工作。
5.健全我國社會主義法制制度
【摘要】房地產信貸是銀行信貸業務的重要內容之一。隨著經濟體制改革的不斷深入,國家有關部門就加強金融宏觀調控作用、促進房地產市場持續健康發展出臺了一系列措施。因此,加強對房地產投資風險的分析和提高風險防范意識具有特定的現實意義。本文分析了房地產投資的風險,揭示了房地產金融投資風險的成因,并提出了銀行房地產信貸的風險防范措施,在房地產金融風險防范方面提供了有益的借鑒。
【關鍵詞】風險防范房地產信貸銀行業
房地產是我國國民經濟中一個重要的支柱產業,它的發展對于發展經濟和提高人民生活水平、拉動相關行業發展、擴大內需等都產生著極為重要的作用,房地產信貸又是一項充滿風險的業務。因此,如何規避金融風險、積極促進房地產業持續健康地向前發展,將是我國當前十分重要的任務。
一、銀行房地產信貸過程分析
1、地產開發階段。承擔土地一級開發的有土地儲備中心、土地出讓單位、項目公司以及土地出資(合作)者。這三類單位都有銀行貸款介入,他們的還貸資金又主要來源于土地轉讓。
2、房地產開發階段。房地產開發企業的資金主要來源于自籌資金、國內貸款、外資、債券及其他。房地產開發企業取得貸款后,將部分資金支付給地產一級開發商,這也使銀行對地產開發階段的貸款收回。房地產開發企業通常將工程分為一期、二期、三期等,啟動項目后著力開發一期,在取得銷售許可證等“五證”齊全后預售商品房,獲得預售收入并用該資金開發二期,實現循環開發。
3、房地產銷售階段。銀行向購房者提供按揭貸款等服務,房地產開發企業將取得的銷售收入支付建筑安裝企業的代墊資金和對項目開發貸款進行還貸,銀行通過回收購房者還貸資金實現整個房地產信貸資金的“回籠”。
二、銀行房地產信貸風險揭示
結合以上銀行對房地產信貸過程,銀行可能遇到風險如下。
1、項目合法有效性風險。由于房地產和其他行業的差異,這一業務既有房地產企業(借款主體)的資質管理——保留行政審批的項目,還有項目本身的合法有效性,大部分項目都是保留行政審批的,尤其是進行規劃的審批很普遍,所以存在較大的政策性風險,這體現在房地產項目的地產一級開發階段和項目開發階段,這類風險發生最為顯著的是工業園區的房地產開發項目。
2、市場風險。房地產項目的市場定位往往成為市場風險的主要決定因素,其中價格和當地對該同類項目的供需情況是衡量市場風險的主要參考指標。這類風險主要體現在銀行對項目的審貸初期和房地產項目的銷售階段,易受該行業經濟“泡沫”的影響,海南房地產“泡沫”的破滅至今讓人記憶深刻。
3、項目質量風險。由于房地產項目按揭時間較長,在此期間容易滋生許多不確定性風險因素。其中項目的工程建設質量相對容易監控,而項目的選址、項目類型、物業配備等將會在長時間影響項目質量,從而給銀行帶來相應的信貸風險。這類風險體現在房地產工程項目建設管理和項目的周圍經濟環境上。
4、經濟風險。經濟風險主要指房地產上游行業的風險傳導,例如原材料價格的上漲將會加大房地產開發的經營成本,甚至推動房價的上漲,給市場帶來許多不確定性。此外,國民經濟總量的發展和人們消費水平都將影響到房地產的需求市場。由于房地產的行業特性,其受經濟環境的影響因素較多。
5、政策性風險。對房地產而言,其政策性風險主要指貨幣政策、財政政策、政府對房地產的產業政策等其他相關政策的影響。
三、銀行房地產信貸風險防范措施
1、政府對房地產市場的宏觀調控能力。政府要增強對房地產宏觀調控的前瞻性和科學性,改善對房地產市場的監督管理,完善調控手段,提高調控能力,促使房地產業穩定、健康、有序地均衡發展,防止大起大落,防范房地產泡沫的產生。為此,必須首先加強房地產市場的統計工作,完善全國房地產市場信息系統,建立健全全國房地產市場預警預報體系。通過全面、準確、及時地采集房地產市場運行中的相關數據和對影響市場發展的相關數據進行分析、公布,政府可以全面、及時、準確地掌握我國房地產市場運行情況,并進一步加強對房地產市場的監控和指導,以實現對我國房地產市場運行情況的預警和對房地產投資、消費的引導。
其次,政府要設計合理、嚴密的房地產稅制,引導土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的過度投機。比如對土地空(閑)置征稅,以鼓勵持有人積極投資開發,提高囤積投機的成本;征收土地增值稅,土地增值稅能有效地抑制土地投機,且能將由社會引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會,體現了社會公正。征收土地保有稅,以刺激土地供給等。
2、發展多元化的房地產金融市場。我國應當大力發展多元化的房地產金融市場,形成具有多種金融資產和金融工具的房地產二級金融市場,以達到分散銀行信貸風險的目的。房地產對于銀行的依賴性過大,不利于自身發展,同時商業銀行過度的房地產貸款,有悖于商業銀行的“三性”原則。因為商業銀行的資金來源主要是吸收社會存款,而將這部分資金投向期限較長的房地產項目不符合銀行資產流動性、安全性的要求,容易造成清償危機,產生金融風險。在成熟規范的市場中,房地產開發和經營的融資不僅僅有債權融資和股權融資兩種基本形式,在一級市場以外,還應存在著發達的證券化二級市場。在這個二級市場上,各種房地產金融工具同時存在,包括投資基金、信托證券、指數化證券等等。房地產證券化可以促使房地產經營專業化,實現資源的合理配置。
3、房地產企業要提高自身的抗風險能力。房地產企業自身應增強管理能力、市場競爭能力、風險控制能力和誠信度,提高抗風險能力。作為資金密集型產業,房地產業的規模經濟效應較其他行業尤為明顯。規模小的開發商的單位成本居高不下,在廣告策劃、營銷推廣、環境改造、配套設施、物業管理等方面規模較大的公司占有明顯優勢。此外,規模大尤其是具有較強現金實力的開發商在選擇項目最佳開發時間上也具有主動權。因此,房地產業內部適度的資本集中,能有效地節約房地產開發和經營成本,提高抗風險能力。
4、銀監會要充分發揮監管作用和服務功能。銀監會應加快發揮在社會信用基礎和市場誠信制度建設中的重要作用,完善監管手段,提高監管能力,充分發揮其監管作用和服務功能。激勵誠信行為,促使各經濟主體在日常信用活動中養成守信習慣,彼此建立起互信、互利的信用關系,確立失信成本遞增的違約制裁機制,嚴懲欺騙和違約行為,在全社會范圍內營造起誠實守信的氛圍和環境,促進金融穩定。
5、提高商業銀行的風險防范能力。商業銀行自身應加強管理,提高風險防范能力。首先,商業銀行要建立和完善房地產市場分析、預測和監測指標體系,建立和擴大房地產市場信息來源,及時關注各地房地產市場的發展變化情況,提高對房地產市場發展形勢的分析預測能力;要加強產業政策研究,制訂與產業政策相互協調的房地產信貸政策;要加強對房地產行業周期波動的研究,防范市場風險于未然。其次,信貸從業人員必須樹立牢固的風險意識和良好的職業道德意識,在調查環節盡職盡責,認真做好貸前調查工作,及時分析信貸業務的客戶風險和經營風險,研究信貸風險防范措施。
信貸審批人員應在審批環節嚴格把關。一是分析項目是否符合國家宏觀政策;二是分析項目投資資金組成的合理性和來源的可靠性,項目資本金比例是否達到國家規定的比例,自有資金是否到位,部分銷(預)售收入作為投資來源是否可行等;三是分析項目總投資的合理性,如建安成本是否過高等;四是分析項目的合法合規性,結合“四證”分析有無超規劃、超容積率等情況;五是分析項目抗風險能力,結合成本、凈現金流量、投資收益率、敏感性因素分析等指標進行分析;六是分析項目的市場前景及其競爭力,要結合產品價格、項目所在地的位置、規劃布局和建筑設計、開發商的品牌等因素分析;七是分析擔保措施,抵押物是否足值、變現能力是否強,保證人保證能力如何等;八是分析企業的財務狀況、資信狀況、開發經驗、經營管理能力和風險意識及風險控制能力。
【參考文獻】
[1]孫永玲:中國房地產金融戰略實施[M].機械工業出版社,2005.
關鍵詞：房地產證券化；國際金融；信用工具
中圖分類號：F832 文獻標識碼：A 文章編號：1674-1723（2013）03-0098-02
房地產證券化自20世紀80年代在西方國家迅速發展，并成為房地產投資融資的主要信用工具，是金融銀行業實踐結構變化和新的國際金融工具創新的主要內容之一。隨著我國社會主義市場經濟體制的逐步建立與發展，房地產證券化市場已有一定程度的發展。但是我國目前對于房地產證券化還處于研討和摸索階段，房地產證券化的發展還存在很多問題和局限。深化金融體制改革創新，建立開放統一的房地產金融體系，為房地產資產證券化創造了一定的環境，同時可以探索出一條適合中國特色的房地產證券化之路。
一、為房地產資產證券化創造良好的環境
改革開放以來，我國的金融市場從形式上看已經建立了比較完善的金融體系，但是資產證券化是以流動性來實現收益和分散風險的，一定規模的債券市場是資產證券化順利實現的基礎。而我國各種金融機構的組織和功能離市場經濟要求還有一定距離，資本市場發育不良，行政干預金融市場的情形大量存在。因此需要加快金融改革進程，盡快建立符合現代市場經濟發展需要的金融體制，讓市場機制充分發揮對金融市場的基礎性的調節作用。結合當前市場化取向的利率機制改革和優化企業資本結構對企業債券市場發展的要求，大力發展我國的債券市場，從而形成一定的市場規模，是實現資產證券化的必要基礎。只有打破價格雙軌制，開發利率，建立統一的房地產金融體系，消除資金流動的障礙，推進深層次的以產權改革為核心的體制改革，才能加快金融體制的改革步伐，進一步深化商業銀行的產權制度改革，有效地轉變國有銀行的經營機制，從根本上提高我國商業銀行的真正競爭力。同時，強化我國商業銀行的內部管理機制，建立健全科學的決策機制、內部約束機制和激勵機制，是提高房地產金融體系運轉效率的有效途徑。最后，借鑒國際金融業的發展經驗，調整經營管理理念和發展戰略，加快中國房地產金融創新，提高房地產金融資源的運營質量和效率。需要引起重視的是由于投資者對于市場信息披露不真實或者不完全而對證券的價值產生質疑，削弱了投資者的投資熱情。所以，只有加快發展債券二級市場的速度，擴大市場規模，制定完備的機制和措施來保證信息披露的真實性、有效性和完整性，才能更好地進行住房抵押貸款證券化。
二、加強金融監管，規范市場主體行為，完善房地產資產證券化的法律法規
資產證券化交易中的真實出售、破產隔離等重要核心環節都需要法律的有力支持。這不僅要求制定《住宅法》、《住房抵押貸款法》、《住房抵押貸款擔保與保險法》、《房地產抵押法》、《強制搬遷法》等與住房抵押貸款初級市場相關的法律法規，保障貸款機構利益。而且要求那些監管機構如人民銀行、證監會、銀監會等要對相關法律法規以及資本市場的運作進行監督和管理，以促進資產證券化在我國的健康發展。
目前的法律法規丞待解決的主要有：資產出售的會計處理問題、資產轉移的稅收問題以及在抵押貸款發放和證券化過程中的征收的各種費用問題。美國的“次貸危機”警示我們，出于追逐利益的需要，雖然存在著較為完善的金融監管法規體制，發達國家的金融機構也經常是傾向于創造出新的規避管制的金融產品，忽視監管規則和風險因素，在促進金融市場繁榮的同時也增加了自身所存在的風險。當經濟情況出現惡化的時候，積累的風險就會隨之暴露，進而引使危機變得不可避免。為了避免危機發生，我們必須要遵照市場經濟發展的客觀規律，借鑒國外成熟市場房地產金融法律法規，根據國家宏觀經濟發展目標和房地產業發展的需要，完善房地產金融法規，盡快構建和完善房地產金融市場的法律法規體系，規范市場主體的行為，制定和完善包括房地產抵押貸款、住房儲蓄、住房公積金、住房金融市場的運作管理等法律法規，為房地產市場發展提供法律保障。
三、積極培育投資主體，提高地產金融資源的利用效率，提供多種住房抵押貸款證券產品
房地產業是一個需要成熟的房地產金融市場作為支撐的資金密集型行業。因為投資者的風險承受能力和風險偏好的不同，各銀行可以根據購房者年齡、收入、家庭狀況、地區分布，以市場需求為主導，在貸款的期限、類型.利率等方面作出調整，豐富貸款品種，擴大市場規模，創造出期限不一、利率不同、還款方式多元化的產品，增加可證券化的住房抵押貸款資產。
建立一些多元化的房地產金融體系，是解決目前房地產金融市場資金來源結構單一，改變房地產開發企業融資和個人住房消費貸款過度依賴銀行信貸的局面的關鍵所在。這就需要通過多渠道融資方式來滿足房地產開發對資金的需求。第一，通過房地產股票、債券的發行和流通等證券融資的各種方式，降低房地產企業融資成本，改善資本結構。第二，大力發展房地產信托業務，開辟新的融資渠道。信托具有財產隔離的獨特制度優勢、避稅等功能，并且募集方便，可提供房地產開發投資到流通消費的全程金融服務。為了促進我國信托業的健康發展、房地產融資市場的提升，提高信托計劃的安全性，實現信托融資的創新，必須建立完善的風險保障措施，采用財產質押和信用擔保雙重保證，同時通過銀監會加大對信托融資的監管力度，逐步規范信托投資市場。第三，應當依靠培育和完善房地產債券市場來解決房地產企業融資困境的，特別是要大力支持房地產公司發行融資期限較長并且低于銀行貸款利率的公司債券，吸收社會分散的剩余資金進人房地產業，從而在資本市場上直接進行融資。第四，推行融資租賃，建立和完善抵押貸款管理公司。第五，積極引導國外資金進入房地產融資市場，拓寬房地產融資渠道。近年來，雖然房地產業的外資引進速度加快，但利用外資占房地產開發投資總額的比例是非常小的。增加國外資金的引進，使我國房地產金融市場發展走向國際化，有利于引進先進的運作和管理方法，進而提高投資的效率。第六，積極培育房地產金融二級市場，尤其是在積極推動住房貸款證券化方面，通過房地產金融市場上的投資者對證券化金融資產進行自主交易，把集中于房地產信貸機構的市場風險和信用風險有效地分散開來。
四、逐步建立規范的中介服務機構，加強專業人才的培養
目前雖然從大體來說投資銀行業和會計業的行為較為規范，基本能夠滿足資產證券化的要求，但是資產評估業和資信評級業仍然存在較大差距。一項較為復雜的資產證券化交易往往會涉及到很多家中介服務機構，其中投資銀行、會計事務所、資產評估機構和資信評級機構都是所有資產證券化交易都必須涉及到的，也是最重要的中介機構，必須應當規范我國的資產評估業和資信評級業的發展。目前我國資產評估業存在著很多問題：資產評估管理尺度不一，評估機構又過多過亂，評估管理行業不正當競爭現象嚴重；評估業務重復收費，都加大了企業正常經營成本等。中國資產證券化要想實現又好又快的發展，就必須對資產評估業嚴加規范。作為我國新興行業，資信評級存在一些問題：資信評級機構信譽及其獨立性差、投資者對資信評級機構認識不足。這些問題不僅導致現有的評級機構做出的評級結果在投資者心目中影響力小，而且也使得資信評級無法充分發揮，大大降低資產證券化的實際作用。建立一個以評估基本準則為綱、若干應用準則為目的的資產評估標準體系的同時，借鑒國外資信評級業的發展現狀，走“少而精”的發展模式，著重培養幾家在國內有權威、在國際有影響的資信評級機構，是我國面對當前資產評估新形勢的最佳辦法。我國現行教育模式培養出的人才。基礎薄弱，專業口徑狹窄，又受人才流動機制的限制，導致我國現有金融人才無論是數量還是質量上都難以滿足房地產證券化的要求。房地產證券化是一項集技術性、專業性和綜合性于一體的新型融資方式。它涉及包括金融、證券、法律、信托、地產、保險等很多專業領域，需要一大批既有理論基礎知識，又有實踐操作經驗的復合型人才。建立一支既精通金融業務.又了解房地產市場.熟悉業務運作的專門管理人才隊伍是當務之急。
在擔保機構上，應當成立政府抵押貸款擔保機構，在一級抵押市場上為住房抵押貸款提供擔保，充當無條件償還貸款的保證者和保險者，在二級抵押市場上對住房抵押貸款組合進行強化擔保，以提升住房抵押貸款證券的信用等級，解決投資者的“后顧之憂”。受到不斷變化的經濟大環境、信息源、自身的知識結構、判斷能力等因素的制約，投資者對證券化資產的各方面信息不盡了解，此時信用評級機構所出具的資信評級會很大程度上影響投資者的決策。從美國“次貸危機”中，我們看到盡管有著國際知名評級機構對住房抵押貸款債券進行評級，但由于其評估缺乏客觀性，其應有的指導作用并沒有得到發揮。所以，在這個意義上可以說建立一個獨立、客觀的信用評級體系是資產證券化的成敗關鍵。由于我國的信用評級還處在初步階段，建議國內評級機構和國際著名評級機構加強合作，學習先進的信用評級技術，借鑒國外的豐富經驗，提高我國評級水平，引導投資者開展業務。證券化業務中，金融電子化可以幫助處理大量的材料和數據，加強相關人員電子技術的應用可以大大促進住房抵押證券化的發展。設立專門的教育模式，采用多種渠道，針對性的培養有關人才，對人才進行定期培訓，資產證券化發展較成熟的國家有關方面的操作程序和法規建立，建立一支能夠把我國基本國情和先進金融知識相結合專業化隊伍，并對相關證書實行嚴格的年審制度，來滿足證券化的實踐需要。
參考文獻
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[2] 馮科.從美國次級債危機反思中國房地產金融風險[J].南方金融，2007，（9）：18.
關鍵詞：房地產企業融資渠道
一、目前房地產業融資問題現狀
1、融資壓力大。房地產業項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現供求平衡。近幾年我國房地產業環境出現的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產貸款的緊縮政策更加重了房地產企業的融資壓力。
2、融資渠道單一。我國房地產企業內部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉移給購房者。但是房地產企業單純依靠內部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發行股票、股權投資、發行企業債券、銀行貸款、房地產信托、利用外資、合作開發、產業基金等。
但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據統計，全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款占23.86%，企業自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。因此，房地產開發資金約有60%來源銀行貸款，房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。
二、造成房地產業融資問題的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產企業拿地的成本，占用了企業更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產企業利潤變薄，資金的自我積累能力下降。
2、房地產業可能進入調整期。任何產業的發展都不可能是直線上升發展的，相關數據表明，我國房地產業發展波動周期一般為4-5年，與國民經濟發展基本吻合。中國房地產市場從2000年以來已經持續五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質性的調整期？一旦進入調整期，產品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產企業的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。
3、海外企業競爭加劇。近幾年海外房地產企業開始大舉進入中國市場，他們有著數十年的行業經驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產行業，中國企業必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。
4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產業在持續走高，中國房地產企業面臨著前所未有的機遇和挑戰。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產商的強勢進入，加快了中國房地產業的發展進程，同時加劇了行業競爭。有些房地產企業在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。
5、房地產金融市場不發達。房地產金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產品的推出，雖然都對整個房地產金融市場的發展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調控，和銀行信貸對房地產業的緊縮，使得目前房地產業所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質量不高。
6、法律法規不健全。相關政策、法規不完善，有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協調性,操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常開展。
上述1、2、3直接加劇了房地產企業的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產業嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創新空間大，但信托產品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產投資基金被業內人士認為是較好的直接融資方式,房地產證券化的概念也被大多數業內人士接受，但是最關鍵的法律條件處于真空狀態，使金融創新面臨無法可依的困境。三、加強房地產企業融資管理的主要途徑
1、完善房地產業金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產金融市場的總體思路，應該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結合我國現有的房地產金融業務的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結構體系上著重培育房地產信托業務和住宅抵押證券化業務等新型的金融業務，并以它們的發展推動其他市場的形成。同時在房地產金融政策方面則重在解禁，給房地產業制造一個寬松的金融環境，在房地產業金融管理方面，則要強調金融立法、經濟杠桿和監管措施的協調配合，根據這一思路，目前應著手作好以下幾項工作。（1）根據房地產業的實際需要和房地產金融市場的實際承載能力，積極推進房地產抵押貸款的證券化和房地產信托等金融工具的發展，激勵金融產品創新，降低房地產企業的融資成本，提高了融資市場的效率。
（2）適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產金融的國際化進程。
（3）加快完善房地產金融立法，推動房地產金融健康發展。房地產金融立法從兩方面入手：一是修改完善現有的法律法規，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產金融發展與創新的地方；二是盡快出臺相關法律法規，如《產業基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產金融的創新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產市場發育并不成熟的情況下，房地產金融業的法制建設具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產權投資模式。對于國內經濟持續較快增長的良好預期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產投資項目。但是目前國外房地產開發企業進入中國獨立運作項目的經驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯合就成為國內房地產企業融資的一條良好渠道。同時這也是國內房地產開發企業與專業機構合作，提升自身開發品質的機會。
以筆者所在的上海永業（集團）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團、DBS發展銀行、香港菱電等企業合作，共同投資了6個較大規模的房地產項目，比如位于淮海中路的上海廣場項目，位于上海新天地附近的麗景苑高級服務式公寓項目等。在幾年前公司開始將融資對象轉向海外投資機構，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產市場的戰略聯盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項目，該項目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報，目前由我集團控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯合開發的永業公寓二期項目也在9月份正式開盤，該項目目前的平均售價達到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報，目前集團已累計吸收外資達100億人民幣，開發土地近100萬平方米，應該說通過與國際金融資本的合作，為集團開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實力。
如何獲得國外資本的認同呢？以筆者單位的經驗：首先要作到誠實守信，外方作為跨地域的經營者，最看重的也是合作方是否誠實守信，往往在我們與外方洽談合作事項之前，外方已經通過各種渠道了解我們企業的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節的與外方和諧共處，在維護中方利益的同時也要合理的維護外方的利益，使外方在中國境內的投資利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發建設過程中的資金周轉，較小的資金流量推動較大的房地產項目的運轉，筆者認為企業應注重自身管理能力的提升，加快企業自身資金流轉速度，從根本上降低融資需求。
關鍵詞：房地產企業 融資難 現狀分析 主要問題 解決路徑
中圖分類號：F293 文獻標識碼：A
文章編號：1004-4914（2016）11-282-02
一、房地產企業融資現狀分析
（一）房地產企業融資渠道概述
一般來說，房地產企業的融資方式有以下幾種：（1）自有資金。是指企業為進行生產經營活動所經常持有，可以自行支配使用并毋須償還的那部分資金。同時根據規定，為防止財務杠桿率過大帶來的財務風險，房地產項目中的自有資金比率必須大于20%。（2）股權融資。是指企業的股東愿意讓出部分企業所有權，通過企業增資的方式引進新的股東的融資方式。（3）銀行貸款融資。銀行貸款融資是指證券公司通過向銀行借款以籌集所需的資金，是目前國內企業籌集資金的重要渠道。（4）房地產信托。就是信托投資公司發揮專業理財優勢通過實施信托計劃籌集資金，對房地產信托資金進行處理和運用。用于房地產開發項目，為委托人獲取一定的收益。（5）債券融資。是指企業通過借錢的方式進行融資，債權融資所獲得的資金，企業首先要承擔資金的利息另外，在借款到期后，要向債權人償還資金的本金。（6）民間中介融資。融資中介開展業務的形式主要是作為資金的中介，用各種來源的資金和自有資金用于民間借貸，承擔一定的放貸風險，并收取利息，也就是俗稱的高利貸。
（二）房地產企業融資現狀
我國經濟自改革開放以來發展迅速，目前已在世界經濟大國中排名第二，僅次于美國。房地產業在我國經濟發展過程中占了很大比重，已經成為我國國民經濟的支柱性產業。房地產業的開發資金需求量龐大，這使得融資對房地產而言相當重要，可以說，房地產融資是房地產項目成功的基礎。我國房地產企業融資呈現出如下特點：
1.自籌資金穩定增長。
通過表1可以看出，2009年房地產企業通過自籌方式獲得資金總額為17949.12億元，2010年自籌資金總額為26637.21億元，2011年自籌資金總額為35004.57億元。2010年自籌資金總額比2009年增長了48.40%；2011年該值比2010年增長了31.41%，自籌資金環比增長速度放緩。依據表中數據計算可知，2011年自籌資金占了資金來源總額的41%，2010年利用外資占了資金來源總額的37%，2009年該值占資金來源總額的31%，連續3年自籌資金占資金來源總額的比例在不斷上升，但不會上升太快?？梢姡曰I資金處于相對穩定的增長狀態。
2.民間融資成房地產融資新渠道。在一系列宏觀緊縮政策接連出臺的大背景下，近期我國民間資本借貸異常活躍。它們借助信托、典當、私募基金、貸款中介等各種金融形式，成為銀行收緊短期貸款之后的新的資金來源。據中央財經大學課題組估算，2003年全國民間借貸總規模即達到7405億一8164億元。至2011年，民間借貸規模持續擴張。有機構的研究報告認為，中國民間借貸市場總規模超過4萬億元，約為銀行表內貸款規模的10%一20%。因此，民間資本的興起，給正處在宏觀調控下的我國房地產開發行業提供了新的融資渠道。當然，也清楚地看到，目前我國民間資本進入信貸市場的渠道還不暢通，有些民間資本的運作還不規范，民間資本成本還比較高（一般為10%以上），民間融資仍然無法滿足我國房地產行業的對資金的需求。
3.房地產企業股權及債券融資難度大。房地產企業股權債券融資作為房地產開發商直接融資手段是籌集資金的重要渠道。房地產債券融資與股票融資相比有很高的安全性，其資金回收速度快、流動性強，所以國外大多數企業都更偏向于債券融資，債券融資的金額能夠超過4到11倍量的股權融資。但在中國的房地產債券發展仍處于起步階段，債券融資總額遠遠低于股權融資的金額。目前，中國的真正的房地產債券發行的規模是非常小的，債券市場是不完善的，債券發行程序不標準，債券評級的準確性、可信性有問題，這影響了企業通過債券融資的資金比例大小。
二、我國房地產企業融資存在的主要問題
（一）房地產企業自有資金嚴重不足
目前，絕大數房地產企業的開發條件不完整，房地產企業自有資金嚴重不足，這些房地產企業的自有資金一般占總投資的19%，甚至更少。若開發商的自有資金嚴重不足，將會導致貸款難度加大，從而使項目停滯。
自有資金受企業自身盈利影響很大，自有資金的大小取決于企業的盈利能力并與之成正比。房地產投資本身就存在很大的風險，所以投資者很少會對房地產業投人很大的資本，導致了自有資金難籌集。自有資金籌集不了，對房地產企業而言就會受到很多阻礙，一些很有投資潛力并且有很大把握成功的項目，但因為自有資金不足，貸款困難，而胎死腹中。換言之，開發商就好比“巧婦難為無米之炊”，空有一身技能卻不能施展。
因此，必須想出能解決自有資金問題的辦法，比如使投資者相信該項目能成功、盈利能力強、值得投資、這需要企業具備很專業的技術人員，很有經驗的銷售人員和策劃員，人力方面要求要高，并且能遇到好的項目并進行成功的策劃，這樣才能吸引別人來投資該項目，從而籌集到更多的自有資金。
（二）房地產企業融資結構不合理，風險相對集中
房地產開發資金來源一般有：自籌資金、開發貸款和其他資金等，最大的是自籌資金和其他資金。自籌資金一般是開發商的資本金，其他資金則是房地產預售回款，以及很大一部分的建筑施工企業的工程墊款。從這些資金來源分析來看，開發資金無疑屬于銀行流動資金貸款，其他資金中的建筑施工企業墊款，實際上也大多來自于銀行對施工企業的流動資金貸款，而商品房預售回款中接近60%仍然是銀行給購房人的按揭貸款或公積金購房貸款。由此可見，銀行信貸在房地產企業融資中起著支柱性的作用。這樣的融資結構對房地產開發企業來說是非常不利的。一旦銀根緊縮，銀行信貸開始收緊，房地產開發企業的融資鏈條就會出現斷裂，面臨破產的危險。
（三）房地產金融創新工具有限
和發達國家對比，中國的房地產金融創新工具基本都是一些傳統的工具如銀行貸款、自有資金、預收款，這顯示出中國房地產金融創新工具薄弱。這種情況在很大程度上影響了中國房地產業的防范風險能力及金融服務水平，使中國的房地產金融業與發達國家的差距進一步擴大。因此，它的創新是必要的。根據中國的國家條件和房地產業務的運作，要快速高效地發展真正的房地產金融創新工具；不斷完善房地產相關法律制度，施行更加寬松的融資政策，從發達國家的融資渠道中挑選適合我國發展的融資渠道，并總結研究出中國的房地產金融創新工具，發明出品種多樣化有針對性的的融資渠道，為中國房地產企業的發展和建設提供更多的選擇空間。
三、我國房地產企業融資難問題的解決路徑
（一）建立健全房地產金融市場體系
建立健全房地產金融市場體系，首先要建立一個不同的市場功能以圍繞房地產企業融資的金融體系。同時，要建立健全市場體系來提高房地產企業的金融資產流動性。房地產企業建立資產流通的市場體系是非常重要的，因為流動性決定著房地產企業資金的變現能力和流通能力。建立流通的市場體系需要現代金融工具去實現，資產證券化和共同基金以及資產指數化等工具可以使房地產金融資產在二級市場上更容易交易和流動，信用風險和市場風險可以大大分散，不再集中于信貸機構。同樣地，也需要建立更加專業化的市場體系來完善我國房地產金融市場體系。專業化的市場體系有房地產資金管理協會、房地產貸款專業機構和房地產風險管理機構等。
（二）實施多元化融資策略
房地產融資渠道多元化具有重要的意義，它不僅能降低房地產融資中的融資渠道單一的金融風險，而且有利于資本市場金融工具和金融品種的創新。因此，在銀行信貸為主和完善銀行信貸體系的前提下，房地產企業應積極促進融資渠道的發展，使房地產融資渠道多元化。如建立和健全我國信用評估體系，提高信用評估的可信性和有效性；完善證券市場體系，使股票融資和債券融資等直接融資渠道成為房地產融資的主渠道；積極發展房地產信托基金，完善信托行業的法律體系，充分利用信托基金的理財優勢等。再如，中小房地產企業對房地產開發項目以合作或合資形式實行聯合開發融資模式，風險互擔，收益共享。
（三）建立和完善房地產金融市場中融資中介機構
雖然由于政府出于對房地產泡沫的擔憂，房地產開發融資中占很大比重的銀行直接貸款和個人按揭貸款受到了嚴格的限制，銀行信貸融資這一重要途徑被阻斷，但是另一方面，由于我國民間資本規模隨著改革開放的不斷深入推進而有了較大的提高。富余的資金如何合理規范地進入房地產市場也成為一個重要的社會問題。如何突破房地產企業的現有融資困局，既疏通進入房地產業的資金渠道，又不增加房地產金融風險呢？這就要求我國建設一個完整高效的房地產金融中介體系，解決資金利用的信息不對稱問題。首先，建立一支高素質的專業中介人才隊伍是關鍵。他們需要掌握專業的理論和實務知識，熟悉我國市場的政策環境，能夠根據本土市場特點較準確地估計具體項目的投資風險并擁有更廣泛的信息來源。其次，良好的運作模式是基礎。中介的本質即資金供給者和需求者之間的橋梁，其利潤也主要來自所促成交易的傭金。因此，對于中介來說，最重要的資源是客戶，必須建立以客戶為中心的高效運行模式。最后，要有完善的管理制度。一是針對不同層次的員工制定不同的培訓計劃，不斷提高員工的判斷力和觀察力。二是部門設計既要專業又要能使不同部門保持良好的溝通。市場研究的部門、負責財務分析和估值的部門以及主管發展客戶的部門等不同業務部門的業務質量，不僅取決于各部門的獨立工作效率，也取決于部門間的合作程度。
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