時間：2023-05-31 09:11:03
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇不動產權，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
1、房產證號碼從不動產權證書第三頁左上角的二維碼掃描即可查看。不動產權證上沒有房產證號，不動產權證上只有不動產權證號。不動產登記后，原來的房產證也就沒有了，所以也不存在什么房產證號的說法。
2、如果你是原來有房產證，然后申請換成不動產權證的，那你的房產證會被注銷，然后才能拿到新的不動產權證。在新的不動產權證上也不會標注有房產證號。
3、如果你是沒有房產證，直接辦理初始登記拿到不動產權證的，那你就壓根都沒有房產證，也根本不存在房產證號。
（來源：文章屋網 ）
1、如果你的房子已經交房入住了，并且已經拿到了不動產權證書，那么這個時候查詢就是最簡單了。
2、找出你的不動產權證書，翻開內容頁，這個時候就是可以看到最上方有個某某市不動產權第某某某號，這個就是不動產權證號了。
3、如果你不在家里，無法查看不動產權證書，就可以上網查詢，一般可以通過房屋所在地的房產管理局網站進行不動產權證的查詢，這個功能可能有的城市暫不支持。
（來源：文章屋網 ）
可以，在頒布的《不動產登記暫行條例》表明，集體土地所有權、房屋等建筑物、森林林木所有權、等都應依照《條例》進行不動產權利的統一登記，也就是說，不動產證就包括了農村宅基地使用權以及房屋所有權的統一證明。
辦理不動產權的好處：
1、可以抵押貸款。農房抵押貸款是允許的，但是一定要有不動產權證，銀行才認可；
2、可以入股分紅。通過不動產權證，可以入股當地合作社和企業，獲得不少的分紅；
3、可以依法轉讓房屋。在沒有取得不動產證的情況下，即使是本村集體成員的房屋轉讓行為也是不合法的；
4、可以獲得征地賠償。在面臨宅基地被征收的情況下，只有在具備不動產證權證的條件下，才能夠拿到合理補償；
5、農房升值的依據。有了不動產權證，在未來農村土地越來越值錢的大背景下，是農房隨之升值的重要依據。
（來源：文章屋網 ）
自1982年憲法明確提出保護公民合法私有財產以來，①我國的私有財產權法律保護體系逐步確立，保護和尊重公民的私有財產已逐步成為社會共識。②然而近年來在不動產征收過程中野蠻拆遷與暴力反抗時有發生，不僅增加了社會的不穩定因素，同時也加大了社會的運行成本。
公民個體相對于公權力的弱勢地位，使得強大的國家公權力在行使過程中也隱含著權力異化和擴張的可能性。本文將從公法的維度對不動產財產權所應有的保障內涵進行考量并藉此對完善我國行政法制進行探討。
一、不動產財產權的意涵及其保障目的
(一)不動產財產權的意涵
財產權是指“具有經濟利益的權利，可再分為債權、物權及無體財產權?！盵1]由《擔保法》第九十二條第一款可見，我國不動產的核心意義是土地和建筑物，因此筆者認為不動產財產權可定義為：可以直接支配的土地和建筑物等不動產，并享有其利益的權利，不以不動產所有權為限，還包括不動產定限物權和不動產債權，如土地使用權、宅基地使用權、土地承包經營權、抵押權、不動產租賃權等。損害賠償請求權和一般契約的對人請求權因不能直接支配不動產，不屬于本文所討論的不動產財產權范圍。
(二)不動產財產權的保障目的
耶林認為，目的是法律的全部創造者，保護社會生活條件是法律的實質性目的。[2]基于此，筆者認為不動產財產權的保障目的有二：一是維護基本人權;二是促進社會穩定，降低社會運行風險。
追溯世界人權史，財產權一直被認為是與生命權、自由權并列的基本人權。西方古典政治哲學普遍認為，人類之所以從自然狀態進入社會狀態，組建政治社會，是為了避免自然狀態中秩序的混亂，其最根本的目的就在于自我保全。“上帝植入人心的最初和最強烈的欲望，并非對別人的關切，甚至于不是對其自己子孫后代的關切，而是對自我保全的關切。
因此，自我保全的欲求乃是一切政府和道德的唯一根源。”[3]在自我保全的強烈愿望的驅動下，保障不動產財產權是人權實現的必須。具有較高經濟價值的不動產在很大程度上是公民最主要的財產，及生產活動和價值創造的物質基礎，不動產財產權得不到保障的人將很難在現實世界中立足，憲法所賦予的任何其他權利也將無從實現。
不動產財產權的另一個保障目的是促進社會穩定，降低社會運行風險。從龐德的“社會控制”理念出發，在現代法治中，法律是基于市民社會共識的一種結構，是社會不同利益集團之間進行博弈以及妥協的前提和結果。在我國城市化進程的快速發展中，行政權力持續擠壓私權的存續空間，公民的利益訴求被行政權力壓制。
行政權力的異化使得公民的不動產財產權極易受到行政征收權力的侵害，因此導致了反抗強拆事件層出不窮，激化了社會矛盾，加大了社會不穩定因素和運行風險。通過強化對不動產財產權的保障，一方面能阻卻行政權力的濫用，另一方面把權利人的利益訴求納入公共決策的視野，使其充分參與到利益的博弈與分配當中，能有效地減少因不動產征收或強拆事件帶來的社會不穩定，緩和社會矛盾，降低社會運行風險。
二、不動產財產權的價值分析
不動產財產權的價值意味著作為客體的不動產對于作為主體的人的有用性，其價值可以從自由與經濟效益兩個方面進行剖析。
(一)不動產財產權與自由
自由和財產相互依賴。約翰·R·康芒斯認為：“財產本身的概念原來來自習慣法，它同時帶有獲得、使用和出賣物質性東西的天然自由權或習慣法規定的自由的意思。因此，財產不是力量，財產是自由。”[4]充分享有不動產財產權使得公民能享有不動產相關的權益，在一定的領域內延伸和擴展自己的人格屬性，使行政權力的行使受到作用范圍、法律程序的束縛。正是在這個意義上，公民得保有一定的自治領域，在這個領域內風能進，雨能進，但是公權力不能進。
(二)不動產財產權與經濟效益
財產權制度有兩個重要特征：排他性和可轉讓性。③
排他性意味著財產所有者對于權利之處分、收益、使用可以排除他人的侵害，確保其對財產的投資所得不被他人掠奪。權利人可以根據合理預期，放心地投資于其財產，并享有這些投入帶來的收益。民無恒產則無恒心，財產權的排他性為權利人提供生產的誘因，激勵其充分、有效地對財產加以利用。
可轉讓性使得財產可在市場交易中轉移給更有效利用之人。“財產在市場中流轉是實現財產價值和價值增值的過程，同時也是實現財產有效分配的重要途徑?！盵5]土地資源和建筑物具有稀缺性和不易移動的特點，極易形成自然獨占。
經濟活動的開展總是需要土地和廠房，這使不動產在經濟活動中具有基礎性的作用，甚至在某種意義上來說是不可或缺的關鍵性因素。確立不動產財產權制度，厘清其中所蘊含的權利義務關系，能改善市場的非市場性基礎，④使得不動產能夠通過市場的合理配置得到更有效的利用，極大地釋放出社會的投資熱情與生產活力，為經濟效率的提升提供了極大的可能性。
三、不動產財產權的保障原則
在近代個人自由主義法律思想的影響下，財產權具有相當優越之地位，與生命權等并列為基本人權，神圣不可侵犯。然而財產權的絕對保障使得人們為了自己的利益而不顧社會公共利益的現象叢生，產生諸如不平等、不自由、不合理等社會問題。隨著團體主義興起，財產權社會化的思想逐漸形成，“私有財產權乃由其原來所處絕對優勢之地位，日漸沒落，而開始強調其應負社會義務性?！辈粍赢a財產權的行使，不得妨礙社會秩序與公共利益。
因此，20世紀至今，各國憲法不再將不動產財產權視為絕對不受侵犯的權利并賦予國家對不動產財產權進行規制的權力。我國憲法亦在第13條規定了與不動產財產權有關的社會義務條款。但是，法律作為社會的行為規則，應該從歷史傳統、社會現實、立法目的等多方面綜合考慮。西方在二十世紀以來大量社會立法的出現，乃起源于對個人本位極端化的反思。而在我國漫長的專制歷史中，獨立的個人觀念可以說是沒有的，[6]我國正邁向社會主義法治國家，政府應嚴格遵守法律和執行法律，社會不同階層的利益訴求也應納入公共決策的范圍之內。從這個兩個方面來講，行政權力都應受到嚴格的約束。因而，我國不動產財產權的保障原則應當有三：法律保留原則、比例原則和公平補償原則。
(一)法律保留原則
法律保留原則，“即積極意義之依法行政原則，系指行政權之行動，僅于法律有授權之情形，始得為之，換言之，行政欲為特定之行為，必須有法律之授權依據?！盵7]財產權的社會義務性表明其行使受到公共利益的限制，但因其對于公民的生存、自由和人格發展關系重大，在憲法保護不動產財產權的基本精神下，公權力對其管制或限制必須在法律有明文規定的前提下才可為之，即對不動產財產權的保障需堅持法律保留原則。這是民主原則與法治國家原則的必然要求。
(二)比例原則
比例原則 “作為一種具有憲法位階之法律原則，其所被期待的任務是確定自由權為公益而犧牲是確有必要且正當的?！盵8]其內涵有三：適當性原則、必要性原則、狹義比例原則。適當性原則又稱合目的性原則，指國家所采取的限制手段必須適合而且有助于所追求目的的達成，并且為正確的手段，是目的與手段之間的對應關系;必要性原則也稱最小侵害原則，此原則要求國家在實現同一目的時，應采取對公民侵害最小的措施;狹義比例原則是指國家因公益需要而采取的限制措施對公民基本權利所造成的損失與所欲達成的目的利益之間應該有相當的平衡，其所造成的損害不得大于所欲追求的利益。亦即國家不能課予公民過度負擔，不能因小失大，合法的手段及目的之間存在的損益比例必須相當。該原則異于前二者之處在于，其不受追求目的的限制，而是基于利益的衡量。
國家基于公益可對不動產財產權加以限制。但其作為公民基本權利之一，受到憲法保障，因此國家的限制行為必須謹慎為之，應對“公益上必要”與“私權上損害”進行權衡以考量限制行為的必要性。如有必要，也應選擇損害最小的方式。
(三)公平補償原則
公民的財產權因負社會義務而不再神圣不可侵犯，國家可因公益需求對其加以限制。但若其因此所遭受的損失，超過應盡的社會義務，形成個人財產利益的特別犧牲時，國家應給予損失補償，方才符合憲法保障財產權的精神和公平負擔理念。若政府對財產權的限制行為不考慮補償成本，則易導致只考慮行政成本的限制行為或者行政干預的泛濫。
由于不動產具有不可移動或移動耗費巨大的特性，為了實現公共利益，國家往往需要對不動產進行征收。但是“公共利益絕不應該是政治法規對個人財產的剝奪，哪怕只是個人財產中最微不足道的一部分。在這種情況下應該嚴格執行公民法，因為公民法是所有權的守護神。”[9]不動產征收意味著公民不動產財產權的喪失以致“特別犧牲”，國家自當對征收予以合理補償。補償與征收為唇齒條款，無補償則無征收。
“為公共利益之需要而征收私人財產時，應給予公平補償之觀念，與近代自由主義市民國家成立之同時即已確立。”[10]因此，公平原則為不動產遭受特別犧牲時應予補償的基本原則。對于何謂公平補償，學說上有完全補償說與相當補償說兩種。從比較法上觀察，基于被征收人生活秩序的重建理念，“完全補償仍舊是今日先進國家征收補償之本則”。[11]
四、不動產財產權保障的現實困境
我國目前不動產財產權保障面臨的主要問題是行政干預過度，從制度層面來看存在以下問題：
(一)憲法保障結構欠完備
我國憲法財產權條款只規定了保障和剝奪兩種截然相對的情形，并沒有對財產權的限制作出規定。這種二元結構的財產權保障體系無力應對實踐中大量存在的對不動產財產權的過度限制情形。[12]例如，根據《自然保護區條例》第二十六條的規定，原住農民耕地、林地的使用受到嚴格的限制，同時還需忍受保護動物的侵擾。但是，在該條例中卻沒有作出相關補償的任何規定。另外，在憲法關于補償的條款中，沒有體現“公平補償”原則。
(二)城鄉保障水平不平等
我國不動產財產權的保障體系延續了“城鄉分治”的特點?，F有法律對所有權性質不同的不動產在征收程序、補償等方面的規定存在很大差異，國有土地上的不動產財產權的保障程度遠遠高于集體土地上的不動產財產權。
(三)公眾參與機制缺乏
我國目前的不動產征收以行政權力為主導，在征收的決策、補償、執行和監督過程中，公眾參與的途徑和范圍都非常有限。例如從《土地管理法》第四十六條和第四十八條可以發現，征收的決策完全是政府單方面作出的。對于該不該征收，如何征收，農民只能被動服從。2011年出臺的《國有土地上房屋征收與補償條例》在公共參與方面作出了一些改進，在該條例第十一條中規定了聽證制度，但其范圍僅限于舊城區改造而且缺乏保障條款。不動產征收關系到公民的根本利益，理應讓公眾廣泛而深入地參與到征收的各個環節之中，保證征收行為的科學性與合理性，增進政府與公民之間的信任。
(四)補償不合理
不動產征收補償不合理主要表現在補償標準偏低和補償范圍偏狹兩方面。在補償標準方面，沒有達到公平補償的要求。例如，我國《土地管理法》第四十七條對征收耕地的補償規定，其測算僅考慮土地的原用途和原產值，未考慮土地所處的區位、基礎設施條件等與土地價值密切相關的因素。失地農民實際收到的補償款難以保證他們原有的生活質量。在補償范圍方面，一個很明顯的例子就是《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條把建設用地使用權排除在補償范圍之外。
五、我國不動產行政法制的完善
財產權內涵的確定與形成，通常都需要立法者制定一套法律制度，以之為基礎，憲法保障財產權的精神才能得以實現。[13]不動產財產權的保障機制依保障形態可分為存續保障與價值保障兩種。存續保障，注重于維持不動產的現有狀態，確保權利人能依不動產的存續狀態自由實現使用、收益、處分等權能，免受國家的恣意剝奪或者限制。價值保障的側重點在于公平補償不動產財產權的經濟損失。我國不動產財產權行政法制的完善首要目標是實現不動產財產權的存續保障，其次是實現價值保障。(一)完善憲法財產權結構。
由上文論述可知，我國憲法財產權結構缺失“限制”層規定，使得憲法無力應對實踐中大量的對不動產財產權的限制情形。借鑒《德國基本法》第十四條⑤的規定，在我國《憲法》第十三條加入財產權的限制規定，即“財產權的內容與限制由法律規定?！痹谠械亩咏Y構中引入“限制”層，增加國家對公民不動產財產權過度限制⑥的成本，能減少行政權力不必要的干預，使得公民盡可能維持其權利的存續狀態。即使該存續狀態因公益需求無法保障，公民也可通過補償，實現價值保障。
(二)制定城鄉統一的征收補償制度
城鄉之間不動產的分布差異是不同保障方式和策略的邏輯起點，但不是保障水平懸殊的理由。隨著我國城市化進程的加快，農民不動產財產權的保障形勢更加嚴峻，而相對城鎮居民更加弱勢的農民顯然更需要制度的保障和支持。所以，我國應當構建城鄉統一的征收補償制度，平等保護公民的不動產財產權。
(三)引入比例原則
不動產征收首先應思考的是“該不該征收”，而非“如何征收”的問題，[14]即需要引入比例原則的考量，強調目的和手段的對稱性，注重公共利益與私人利益的平衡控制。我國目前只在少數法律條文中能隱約看到比例原則的影子，⑦未將其明確規定。將其引入不動產財產權的保障體系，將促使行政機關把征收作為取得公民不動產財產權的例外方式。即使征收，也應采取損害最小的方式，以滿足手段的正當性。引入比例原則這一具有憲法位階的法律原則，鑒于我國的憲法不具可訴性，宜體現在行政法之中。
(四)完善公眾參與機制
不動產征收與公民的切身利益關系十分密切，公眾參與不動產征收，可以就是否符合公共利益、征收的必要性、補償的方式和標準、征收的實施等問題與政府協商，是公民表達自己利益訴求、⑧監督政府征收權的重要渠道。擴大公眾參與的范圍、深化公眾參與的程度是完善我國不動產征收公眾參與機制的必然要求。參與范圍上，在現行的舊城區改造基礎上，擴展至除國家安全、公共安全等緊急情況外，其他的征收都必須舉行聽證會;參與程度上，除國家安全、公共安全等緊急情況外，征收計劃的制定、補償費的發放、搬遷安置等都應允許公眾參與討論、協商和監督。不能忽略的是，公眾參與也需要有獨立的司法來解決不同利益之間的爭議，確保少數人合法利益得到保護。
(五)公平補償
如何補償是不動產財產權價值保障的核心問題。公平補償為現代法治國家普遍遵循的損失補償原則。我國在《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條確立了對房屋征收的公平補償原則，但是在憲法層面和集體土地上不動產的征收制度中沒有規定“公平”二字。為體現憲法保障公民不動產財產權和人人平等的精神，應將《憲法》第十三條中的“給予補償”修改為“給予公平補償”，從憲法層面給予集體土地上不動產財產權和國有土地上不動產財產權同等保障。
公平補償的確定標準一般以市場價格為參照。城市里不動產交易頻繁，較易形成合理的市場價格。但集體土地因不能進入市場流通，無法形成“市場價”作為補償參照標準。有學者建議“確立以市場定價為主的補償標準。在市場定價方面……可以通過土地評估事務所等市場中介機構的綜合評估，如根據地塊所處位置、基礎設施條件及相同水平地塊的使用權出讓價格等因素，得出土地的市場參考價格，為征地補償提供市場參考價格?！盵15]筆者認為，按照被征地轉為非農地之后的市場價進行補償更接近實際的價值，也更有利于不動產財產權擁有人重建生活秩序。
征收補償是以填補損失為目的，其范圍應以權利人的直接損失為限，不包括間接損失。因此，建設用地使用權應在補償范圍之內。集體土地上不動產財產權的損失補償范圍除了法律規定的土地補償、安置補償、地上附著物和青苗的補償外，殘存地補償、鄰接地補償等也應納入補償范圍。
損失補償，補償的乃是公民的合法利益所遭受的損失。對于違章建筑，《國有土地上房屋征收與補償條例》實行不補償制度。但違章建筑的存在，部分原因是因為政府長期管理疏忽。從信賴利益保護的觀點出發，于征收時完全不予補償，有失公允。[16]實踐中還存在如居住者生活特別困難，違章建筑被剝奪后別無去處的情形，國家若不適當補償予以救助，恐造成人道主義危機。雖然不能因為違法而獲利已成為法律的準則，但是對于違章建筑，基于特定的情況，非不能予以適當的補償。
關鍵詞：不動產,物權,不動產登記制度
不動產登記指經權利人申請國家專職部門將有關申請人的不動產物權之事項記載于不動產登記簿的活動。它能使不動產物權變動得以確認并為交易安全提供法律保障，是房地產管理的重要手段和現代房地產制度的基礎。然而，我國至今尚未制定不動產登記法；已制定的法律法規中雖有不少關于不動產登記的規范，但這些規范零散，并且相互沖突，不合法理的規定頗多。在物權立法提上議事日程之際，筆者運用比較研究的方法，從物權立法的角度對完善我國不動產登記制度作一初步探討。
一、比較研究目前，世界各國所采用的不動產登記制度主要有三種類型，即契約登記制度、產權登記制度、托倫斯登記制度。[1]
（一）契約登記制度。由于這種登記體制是由《法國民法典》創立，故亦稱法國法主義登記制度，其主要特色在于：第一，登記是物權變動對抗第三人之要件；第二，采取形式審查主義，只要當事人提出申請即可登記；第三，登記無公信力，即登記事項不成立或無效時，不得對抗善意第三人；第四，登記簿以權利人為標準而編成，采用人之編成主義（Prinzipdesporsonenfoliuncs）；第五，權利以動態登記為主，不僅登記物權現狀，而且還登記物權的變動。
（二）產權登記制度。這種體制為《德國民法典》所建立，并在德國《土地登記條例》、《地上權條例》以及《住宅所有權法》中有明確規定。其特點是：（1）登記是土地物權變動的效力發生要件，土地物權之取得或變更須經官方正式登記才具有法律效力；（2）實質審查主義，登記機關對登記申請及權利變更要進行詳細的合法性審查；（3）登記有公信力，即一經登記就具有法律效力；（4）權利以靜態登記為主，登記簿不記入物權的變動情況，只記入物權的現有狀態；（5）采用物之編成主義（Prin-zipdesReaifoliums），登記簿按地號順序進行排列。
（三）托倫斯登記制度（Torenssyhem）。這種制度1955年創始于澳大利亞，現被美國多數州和英聯邦國家所采用，是對產權登記制度的改良。其一，采用實質審查主義，并采用公告程序；其二，初次登記自由，其后登記則進入強制狀態，即任何不動產經申請第一次登記后，其不動產物權轉移和變更，不經登記無效；其三，登記具有公信力，如果真權利人因不實登記而受損害時，國家負賠償責任；其四，人之編成主義，不考慮地號，按登記次序編排登記簿，并附土地及建筑物位置圖。
通過三種登記制度之比較，可以發現，首先，各國不動產登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎，并輔之以單行的不動產登記法，不僅設計合理、體系完整，而且保留著本國的立法傳統，體現出民族特色。其次，各國不動產登記往往實行房地合一的登記體制。雖然各國不動產登記對象是以土地為主，但西方國家的不動產登記法理認為建筑物與其附著的土地是緊密聯系在一起的，[2]因此，這些國家的不動產登記，基本上名為土地登記，實際是土地及地上附著建筑物的一并登記。再次，各國不動產登記實行城鄉統一管理。在許多國家，所有的土地無論在繁華的鬧市，還是人煙稀少的西部，一般都按統一的標準由不動產產權管理機構辦理登記，以獲得完整的地籍資料，方便土地的宏觀管理。在我國，由于不動產登記立法不健全，不動產登記制度還存在著諸多問題，因此，有必要在全面考查各國不動產登記制度的基礎上，結合我國不動產登記的實際情況和特點，促進我國不動產登記制度的日趨完善。
二、我國不動產登記制度現狀及存在的問題我國現行有關不動產登記制度的立法主要有《土地管理法》（1998年8月修訂）、國家土地局的《土地登記規則》（1989年11月）、《城市房地產管理法》（1994年7月頒布）和建設部的《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》（1990年12月）。其中土地登記的內容包括：土地的性質（主要是集體土地所有權、國有土地使用權、集體土地使用權及他項權利）、土地權利來源、權利主體、權屬界址、土地面積、用途、使用的限制以及土地等級和價格；房屋登記的內容有所有權人、所有權性質、地號、房屋狀況、契稅交納情況、使用土地面積及土地登記證號和他項權利。雖然我國不動產登記事業已經步入有法可依的歷史階段，較改革開放以前有了長足地進步，但不可否認，我國不動產登記制度依然存在著不少問題有待解決。
第一，不動產登記立法不完善。如上所述，我國不動產登記立法主要集中在土地和房地產管理法律、法規之中，此外《民法通則》、《擔保法》、《森林法》、《草原法》、《礦產資源法》等也有所涉及。由于各部法律之間銜接不緊密，加之各個職能部門在立法過程中強調本部利益，這就造成了各部法律之間在不動產登記問題上的規定相互交叉、沖突，從而使我國不動產登記承現出房產和地產的不統一、登記機關的不統一、登記程序的不統一、登記效力的不統一、登記權屬證書的不統一的狀況。在我國法律規定的應登記的不動產權利方面，不動產實體權利的登記范圍僅包括房屋所有權、土地使用權和不動產抵押權。而在社會生活中廣泛存在的土地租賃權、承包經營權、地上權、采礦權等諸多不動產實體權利卻沒有被列入登記范圍，影響了土地資源的高效利用和對我國不動產利用的宏觀管理。除了不動產實體權利登記以外，在現實生活中，同一不動產之上可能同時存在著數個物權，因此，有必要建立不動產物權順位登記，即不動產程序權利登記制度，以保障正常的不動產物權秩序。而在這一方面，我國不動產登記立法處于空白狀態。這顯然不符合我國社會主義市場經濟發展對不動產權利保護的基本要求。
第二，我國不動產登記存在房地分立登記的問題。依據我國現行法律規定，約有六個部門可以進行不動產登記，如土地登記在土地管理部門，房屋產權登記在建設行政管理部門，林地權登記在森林管理部門等，并且各個部門登記的內容、程序等也有較大差別。眾所周知，不動產登記的根本目的在于確認不動產物權或完成物權變動，進行物權公示，提供統一的不動產物權的法律基礎，而不僅是對土地、房屋、森林等不動產的行政管理。[3]分別登記恰恰違背了法律設立不動產登記制度的初衷，一方面造成不動產物權法律基礎的不統一，引起法律法規之間的相互沖突；另一方面，造成了各個登記機關之間職責不清，機構膨脹，部門利益相互沖突，其結果不僅增加了不動產登記人的不合理負擔，也破壞了地籍資料的完整性和管理的統一性。
第三，不動產登記城鄉管理不統一。我國廣大農村的房產登記工作主要由村鎮管理部門負責。由于村鎮管理部門缺少從事此項工作的專業人員，對登記后形成的房屋產籍管理混亂。目前，在國家取消了對農民房產登記的收費項目之后，村鎮房產登記工作在大部分地區已經趨于停頓。[4]但實際上，廣大農村中與房地產有關的經濟活動日益活躍，房產的買賣、轉讓、抵押等交易活動也日趨頻繁。農民對他們取得的房地產權利，同樣迫切地希望得到政府的保護。另外，由于城鄉管理不統一，使得一些城市開發區、郊區違反《城市房地產管理法》的規定，為在城市邊緣地區的耕地上建房者發放房屋所有權證書，以逃避土地管理。
三、完善我國不動產登記制度的法律對策一種較為完善的不動產登記制度，必須符合明確產權、簡化手續、節省費用和明確登記的公信力的原則。[5]從我國不動產登記制度現狀來看，其與完善的登記制度、保障房地產交易安全的要求尚有一定差距，存在著許多問題，亟待進一步解決和完善。
（一）吸收、借鑒國外不動產登記立法的先進經驗，推動我國不動產登記立法發展西方各種類型不動產登記制度都是以本國的民事基本法律為基礎，并輔之以單行的不動產登記法?？梢姡鞣礁鲊鴮⒉粍赢a登記定性為私法行為，其意義在于不動產物權變動的公示及公信，保護交易安全。目前，我國物權立法工作已經提上日程，借鑒國外立法經驗，結合我國不動產登記的實際情況，在將來出臺的《物權法》中明確規定不動產登記的各項制度，不僅是合理保護土地資源、發展房地產經濟的要求，也是順應世界不動產登記立法發展潮流，完善我國不動產登記制度的必然選擇。在《物權法》規定不動產登記基本原則、內容的基礎上，國務院也可以適時地出臺《不動產登記條例》等有關法規，細化物權立法中關于不動產登記的原則性規定，使我國不動產登記真正作到有法可依，更具有實際操作性。
（二）依據產權登記制度，并吸收托倫斯登記制度之優點，完善我國不動產登記體制物權制度具有很強的民族性、固有性，不動產登記制度也不例外。我國目前不動產登記制度具有明顯的行政管理傾向，其制度基礎在于國家干預主義，這與產權登記制度，即德國不動產登記立法模式極其相似。此外，我國不動產登記與產權登記制度在登記規則，如登記生效主義、物之編成主義、登記之公信力等方面，也基本一致。首先，《城市房地產管理法》第60條、第61條規定，房地產權利變動應當登記?！锻恋氐怯浺巹t》第25條規定：“不經變更登記的土地使用權、所有權及他項權利的轉移，屬于非法轉讓，不具有法律效力。”顯然，我國不動產權利的產生、變更都以登記為生效要件。其次，《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》中規定，房屋登記的內容包括有地號、使用土地面積及土地登記證號，登記簿按地號順序排列。這亦是物之編成主義典型作法。再次，我國不動產登記同樣具有公信力，不動產物權一經登記即具有法律效力。由此可見，在保持我國現行不動產登記制度民族性、固有性基礎上，完善不動產登記體制，參照產權登記制度進行，不失為一種最佳的選擇。當然，產權登記制度也并非完美。在完善我國不動產登記制度過程中，我們還可以借鑒托倫斯登記制度之優點，如錯誤登記賠償和強行登記制度等，以彌補產權登記制度之不足。
（三）統一登記機關、消除城鄉分別，實現不動產登記規范化有學者認為，我國不動產登記程序、效力等不統一的根源在于部門利益之爭，解決的根本途徑是統一不動產登記機關。[6]綜觀世界各國的不動產登記機構，尚無將土地與房產分為兩套系統進行登記的先例。目前，我國一些地方政府，如廣州、深圳、上海、汕頭、廈門等，已經意識到房地分立設置的缺陷，嘗試將兩部門合而為一，從而實現房地合一登記。這些大膽地探索不僅代表著設立統一的不動產登記機關的發展趨勢，同時也為我國將來統一登記機關的改革提供寶貴經驗。我國98年修訂的《土地管理法》明確規定：“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。”而不動產產權管理的城鄉統一無疑是全面保護土地資源，加強土地宏觀調節的有效途徑。這樣不僅使不動產登記機構有了完整的地籍資料，也不會再存在城鄉接壤處由誰管理之虞。
（四）擴大應登記不動產權利之范圍，完善各項登記制度筆者認為，應當將承包經營權、農村宅基地使用權、地上權、采礦權、地段權和房地產租賃權納入不動產登記范疇，擴大應登記的不動產權利范圍。就不動產登記的具體制度而言，首先，我國房地產交易中的二重買賣（即不動產所有人在簽訂買賣合同所有權移轉登記前，又與他人訂立買賣合同并進行了所有權登記）現象比較普遍，而我國立法對不動產物權變動采用的是登記生效主義，對不動產物權，特別是房屋所有權的確認原則以登記為準，未經登記則不動產所有權不轉移。因此，第一個買賣合同的買方只能要求賣方承擔違約責任，這對他來說是極不公平的。如果不動產登記立法中設立預告登記制度，即賦予債權以排他的物權效力，從而保障債權的實現，則可以有效地防范二重買賣情況出現，維護交易安全。其次，我國現行民事立法中尚無完善的善意取得制度，有關不動產登記的法律法規也未明確登記公信力的絕對效力，使得第三人對登記的信賴得不到法律保障。因此，有必要設立不動產交易的善意取得制度。善意取得的要件應包括：（1）取得必須有償；（2）除登記錯誤外，民事法律行為本身合法有效；（3）第三人善意且無過失。再次，在不動產登記立法中構建善意取得制度時，我們還應當設立錯誤賠償制度，將其作為對善意取得制度的補充，以加強不動產登記機關的責任，維護不動產交易人的合法權益，保障交易公平、合理。
我國不動產登記制度存在著諸多問題，不但造成了不動產管理的混亂，也妨礙了我國房地產經濟發展。在我國物權立法提上日程之際，理所當然應當在未來《物權法》中完善不動產物權登記制度，使我國不動產管理真正作到制度健全，有法可依。
注釋：
[1]參見趙紅梅著：《房地產法論》，中國政法大學出版社1995年版，第249－252頁。
[2][3]趙鵬越：《借鑒國際經驗改革我國不動產登記制度》，載于《改革與戰略》1999年第1期。
[4]金紹達：《澳大利亞的產權登記制度對我們的啟示》，載于《中國房地產》1995年第10期。
【關鍵詞】產權體；三維地籍；空間權；不動產登記
隨著城市建設的發展，為了集約和節約用地，城市土地的立體化利用已成為當前土地利用的重要趨勢。高架道路、輕軌、地下商業空間等的出現，正挑戰著傳統的基于二維地表的地籍管理和登記模式。與此同時，《不動產登記暫行條例》的頒布宣告我國正式進入不動產統一登記時代，不動產登記范圍涵蓋土地、海域、以及房屋、林木等定著物，甚至包括附著于地表的空間構筑物。當同一土地表面相關的地上建筑物與地下空間構筑物權屬不同時，傳統的二維地籍管理系統將無法清晰界定權利空間。不動產登記迫切需要引入三維地籍概念，解決土地立體化利用中的空間權利設定和登記問題。
一、產權體及三維地籍
產權體是一個與不動產相關的概念，它不僅涵蓋了土地和房產空間，甚至囊括人們所利用的各種空間，比如：地下管線、空中廊橋、地下人防設施、地下軌道交通等。產權體可以定義為具有固定的地理空間位置、形體， 由權屬界線（ 面） 封閉的、獨立于主體且權利獨立的一塊空間域 （ 不動產產權單元） ， 是物質實體和權利的合成體。
三維地籍是基于上述產權體為基本單元，通過產權體記錄空間利用及權屬狀況的地籍管理模式。傳統的地籍是以地表權利為核心的， 在權利登記形式上還是以二維為基礎的， 并不能把同一宗地上的分屬于不同權利主體的空中、地表和地下權利很好地表現出來， 這意味著此類產權的保障還有缺陷。 不動產登記面臨的主要問題是地上空間和地下空間的利用信息沒有進行記載， 無法準確、完整地 反映存在空間權利重疊的宗地之間的拓撲關系， 無法實現空間產權的明晰化管理。三維地籍的產生，使得不動產登記不受二維信息記錄模式的掣肘，能更有效地反映不動產權利主體的空間利用狀況。
二、空間權登記管理的相關規定
《物權法》第136條規定“建設用地使用權可以在土地的地 表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權”。該法條明確了土地使用權的設立不僅局限于地表而可以設立于不同的垂直空間。
《不動產登記暫行條例》第八條規定“不動產以不動產單元為基本單位進行登記?！薄恫粍赢a登記暫行條例實施細則》第五條規定“《條例》第八條規定的不動產單元，是指權屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間。”以上相關規定表明了我國立法機構對不動產登記的著眼點轉向空間權的確權登記，不再僅拘泥于傳統土地加房屋權利信息的記載。這也為基于三維地籍的不動產登記提供了相應的法律支撐。
三、基于三維地籍的不動產權利設定和登記模式
根據上述三維地籍闡述和相關法律規定的闡述，本文提出基于三維地籍的不動產權利設定：引入產權體概念，將具有獨立使用價值的并具有固定的地理空間位置、形體，由權屬界線（面）封閉的空間作為不動產權利設定的權利客體。產權體概念的引入并非完全顛覆傳統不動產登記中的地表空間的權利設定，只是我們更加強調權利客體在范圍上的的空間性。以離開地表平面上下一定范圍單獨建造，且在地表投影的土地權利人為他人為特征的單獨地上空間或者地下空間利用，其利用的空間范圍需要單獨成為權利客體，設定地上空間或者地下空間的建設用地使用權，并強調其權利范圍的空間性和位置的地上性和地下性。通過權利客體的空間化，以三維地籍管理制度建立不動產空間權利體系，從而完成地表空間、地上空間和地下空間不動產權利的登記工作。
基于三維地籍的不動產登記模式同傳統不動產登記模式相比，在登記內容上側重有所不同。不動產登記內容應當包括權屬性質、權利類型、權利主體、權利客體（坐落、界址、面積、用途、使用條件、等級、價格，體積、空間權利范圍）等。傳統不動產登記模式以平面宗地為依托，在二維空間平面上表達權利客體空間范圍，對于較為復雜或是跨宗的產權體無法清晰描述，需要將權利客體空間范圍及權利信息按宗地切分記錄。而基于三維地籍的不動產登記模式以一個不依賴于地表土地而存在的產權體為登記基本單位，解決了因權利客體空間范圍不清晰而產生的權利信息記錄復雜冗余的問題。
四、結束語
在技術層面，三維地籍仍處于探索階段，短期內現行不動產登記只能實現二維地籍上添加三維信息注釋的登記模式。要加強對數據采集分析技術的研究，才能在不動產登記中實現真三維記載，體現產權體空間拓撲關系。在法律層面，我國目前缺少對空間權范圍詳細的法律規范，使得無法清晰地對產權體進行確權登記。三維地籍管理模式只有從技術和法律層都有相應地支撐，才能真正服務不動產登記。
參考文獻：
[1]張玲玲， 史云飛， 郭仁忠， 李霖. 三維地籍產權體的定義與表達[J]. 地球信息科學學報， 2010，12（2）：207-213.
不動產登記暫行條例全文最新版
第一章 總則
第一條 為整合不動產登記職責，規范登記行為，方便群眾申請登記，保護權利人合法權益，根據《中華人民共和國物權法》等法律，制定本條例。
第二條 本條例所稱不動產登記，是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。
本條例所稱不動產，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。
第三條 不動產首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等，適用本條例。
第四條 國家實行不動產統一登記制度。
不動產登記遵循嚴格管理、穩定連續、方便群眾的原則。
不動產權利人已經依法享有的不動產權利，不因登記機構和登記程序的改變而受到影響。
第五條 下列不動產權利，依照本條例的規定辦理登記：
(一)集體土地所有權;
(二)房屋等建筑物、構筑物所有權;
(三)森林、林木所有權;
(四)耕地、林地、草地等土地承包經營權;
(五)建設用地使用權;
(六)宅基地使用權;
(七)海域使用權;
(八)地役權;
(九)抵押權;
(十)法律規定需要登記的其他不動產權利。
第六條 國務院國土資源主管部門負責指導、監督全國不動產登記工作。
縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區域的不動產登記機構，負責不動產登記工作，并接受上級人民政府不動產登記主管部門的指導、監督。
第七條 不動產登記由不動產所在地的縣級人民政府不動產登記機構辦理;直轄市、設區的市人民政府可以確定本級不動產登記機構統一辦理所屬各區的不動產登記。
跨縣級行政區域的不動產登記，由所跨縣級行政區域的不動產登記機構分別辦理。不能分別辦理的，由所跨縣級行政區域的不動產登記機構協商辦理;協商不成的，由共同的上一級人民政府不動產登記主管部門指定辦理。
國務院確定的重點國有林區的森林、林木和林地，國務院批準項目用海、用島，中央國家機關使用的國有土地等不動產登記，由國務院國土資源主管部門會同有關部門規定。
第二章 不動產登記簿
第八條 不動產以不動產單元為基本單位進行登記。不動產單元具有唯一編碼。
不動產登記機構應當按照國務院國土資源主管部門的規定設立統一的不動產登記簿。
不動產登記簿應當記載以下事項：
(一)不動產的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況;
(二)不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況;
(三)涉及不動產權利限制、提示的事項;
(四)其他相關事項。
第九條 不動產登記簿應當采用電子介質，暫不具備條件的，可以采用紙質介質。不動產登記機構應當明確不動產登記簿唯一、合法的介質形式。
不動產登記簿采用電子介質的，應當定期進行異地備份，并具有唯一、確定的紙質轉化形式。
第十條 不動產登記機構應當依法將各類登記事項準確、完整、清晰地記載于不動產登記簿。任何人不得損毀不動產登記簿，除依法予以更正外不得修改登記事項。
第十一條 不動產登記工作人員應當具備與不動產登記工作相適應的專業知識和業務能力。
不動產登記機構應當加強對不動產登記工作人員的管理和專業技術培訓。
第十二條 不動產登記機構應當指定專人負責不動產登記簿的保管，并建立健全相應的安全責任制度。
采用紙質介質不動產登記簿的，應當配備必要的防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護設施。
采用電子介質不動產登記簿的，應當配備專門的存儲設施，并采取信息網絡安全防護措施。
第十三條 不動產登記簿由不動產登記機構永久保存。不動產登記簿損毀、滅失的，不動產登記機構應當依據原有登記資料予以重建。
行政區域變更或者不動產登記機構職能調整的，應當及時將不動產登記簿移交相應的不動產登記機構。
第三章 登記程序
第十四條 因買賣、設定抵押權等申請不動產登記的，應當由當事人雙方共同申請。
屬于下列情形之一的，可以由當事人單方申請：
(一)尚未登記的不動產首次申請登記的;
(二)繼承、接受遺贈取得不動產權利的;
(三)人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產權利的;
(四)權利人姓名、名稱或者自然狀況發生變化，申請變更登記的;
(五)不動產滅失或者權利人放棄不動產權利，申請注銷登記的;
(六)申請更正登記或者異議登記的;
(七)法律、行政法規規定可以由當事人單方申請的其他情形。
第十五條 當事人或者其人應當到不動產登記機構辦公場所申請不動產登記。
不動產登記機構將申請登記事項記載于不動產登記簿前，申請人可以撤回登記申請。
第十六條 申請人應當提交下列材料，并對申請材料的真實性負責：
(一)登記申請書;
(二)申請人、人身份證明材料、授權委托書;
(三)相關的不動產權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產權屬證書;
(四)不動產界址、空間界限、面積等材料;
(五)與他人利害關系的說明材料;
(六)法律、行政法規以及本條例實施細則規定的其他材料。
不動產登記機構應當在辦公場所和門戶網站公開申請登記所需材料目錄和示范文本等信息。
第十七條 不動產登記機構收到不動產登記申請材料，應當分別按照下列情況辦理：
(一)屬于登記職責范圍，申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應當受理并書面告知申請人;
(二)申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應當告知申請人當場更正，申請人當場更正后，應當受理并書面告知申請人;
(三)申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補正的全部內容;
(四)申請登記的不動產不屬于本機構登記范圍的，應當當場書面告知申請人不予受理并告知申請人向有登記權的機構申請。
不動產登記機構未當場書面告知申請人不予受理的，視為受理。
第十八條 不動產登記機構受理不動產登記申請的，應當按照下列要求進行查驗：
(一)不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產狀況是否一致;
(二)有關證明材料、文件與申請登記的內容是否一致;
(三)登記申請是否違反法律、行政法規規定。
第十九條 屬于下列情形之一的，不動產登記機構可以對申請登記的不動產進行實地查看：
(一)房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記;
(二)在建建筑物抵押權登記;
(三)因不動產滅失導致的注銷登記;
(四)不動產登記機構認為需要實地查看的其他情形。
對可能存在權屬爭議，或者可能涉及他人利害關系的登記申請，不動產登記機構可以向申請人、利害關系人或者有關單位進行調查。
不動產登記機構進行實地查看或者調查時，申請人、被調查人應當予以配合。
第二十條 不動產登記機構應當自受理登記申請之日起30個工作日內辦結不動產登記手續，法律另有規定的除外。
第二十一條 登記事項自記載于不動產登記簿時完成登記。
不動產登記機構完成登記，應當依法向申請人核發不動產權屬證書或者登記證明。
第二十二條 登記申請有下列情形之一的，不動產登記機構應當不予登記，并書面告知申請人：
(一)違反法律、行政法規規定的;
(二)存在尚未解決的權屬爭議的;
(三)申請登記的不動產權利超過規定期限的;
(四)法律、行政法規規定不予登記的其他情形。
第四章 登記信息共享與保護
第二十三條 國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺。
各級不動產登記機構登記的信息應當納入統一的不動產登記信息管理基礎平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。
第二十四條 不動產登記有關信息與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享。
不動產登記機構能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求不動產登記申請人重復提交。
第二十五條 國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門應當加強不動產登記有關信息互通共享。
第二十六條 不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員應當對不動產登記信息保密;涉及國家秘密的不動產登記信息，應當依法采取必要的安全保密措施。
第二十七條 權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料，不動產登記機構應當提供。
有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、復制與調查處理事項有關的不動產登記資料。
第二十八條 查詢不動產登記資料的單位、個人應當向不動產登記機構說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動產登記資料用于其他目的;未經權利人同意，不得泄露查詢獲得的不動產登記資料。
第五章 法律責任
第二十九條 不動產登記機構登記錯誤給他人造成損害，或者當事人提供虛假材料申請登記給他人造成損害的，依照《中華人民共和國物權法》的規定承擔賠償責任。
第三十條 不動產登記機構工作人員進行虛假登記，損毀、偽造不動產登記簿，擅自修改登記事項，或者有其他濫用職權、玩忽職守行為的，依法給予處分;給他人造成損害的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十一條 偽造、變造不動產權屬證書、不動產登記證明，或者買賣、使用偽造、變造的不動產權屬證書、不動產登記證明的，由不動產登記機構或者公安機關依法予以收繳;有違法所得的，沒收違法所得;給他人造成損害的，依法承擔賠償責任;構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十二條 不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員，查詢不動產登記資料的單位或者個人違反國家規定，泄露不動產登記資料、登記信息，或者利用不動產登記資料、登記信息進行不正當活動，給他人造成損害的，依法承擔賠償責任;對有關責任人員依法給予處分;有關責任人員構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章 附則
第三十三條 本條例施行前依法頒發的各類不動產權屬證書和制作的不動產登記簿繼續有效。
不動產統一登記過渡期內，農村土地承包經營權的登記按照國家有關規定執行。
第三十四條 本條例實施細則由國務院國土資源主管部門會同有關部門制定。
第三十五條 本條例自20xx年3月1日起施行。本條例施行前公布的行政法規有關不動產登記的規定與本條例規定不一致的，以本條例規定為準。
不動產登記條例解讀
不動產條例正式施行 買房不是一個人說了算。
比如說，一位已婚男士想買房，如果在房產證上只寫自己的名字，則必須老婆簽字同意，否則辦不下房產證。女性朋友們，是不是瞬間感覺自己存在感爆棚啊~貸款買房 老婆不簽字貸不了
不單是辦產權證時如此，買房同樣需要老婆簽字，否則銀行不予貸款。
既然是本人獨自貸款還款，為何還要老婆同意呢?
原來，根據《婚姻法》規定，婚姻存續期間購買的財產原則上屬于夫妻共同財產，即使房產證上只簽署一方的姓名，也屬于共同財產。
正因為凡婚姻內購買的房子，都屬于夫妻共同財產，所以銀行為了防止一方無力償還，需要另一方負責接盤的風險，要求借款人必須先經配偶同意。
可以說，這是銀行為了規避風險的一種手段。
因此，銀行在受理貸款時，會同時查詢夫妻雙方的信用記錄，來最終決定是否批貸，即便日后實際還款人只有一方來完成，也需要夫妻雙方均須到場簽署相應房屋抵押條款。
說到這兒可能有人會問，那如果一次性付清房款，是否還需要配偶到場呢?
20xx年不動產條例正式施行 買房不是一個人說了算
答案是不需要的。但前提是對方必須知情
需要特別指出的是，按揭貸款合同只能寫一個人名字，因為按揭購房只能按照誰貸款誰簽字的原則進行處理，保證購房合同、貸款合同和房產證上簽名統一。老婆很重要 買房要哄好
一些已婚男士為了追求空間和自由，喜歡想在外私設小金庫、瞞著老婆買房、或者給別人買房啥的...諸位，風險很大，三思而行吧。
不動產登記條例實施以后，就可以杜絕此類事情的發生，在實際操作過程中，房產交易中心會要求購房人夫妻雙方提供有效證明，如果有未成年子女，材料也需要一并提供，只有這樣才能最終辦理過戶手續。
而且據說即使買到了房還沒完，能否最終獲得產證，也取決于你提供的信息是否真實有效。
這么一看，大家就知道老婆的角色有多關鍵了吧。
20xx年不動產條例正式施行 買房不是一個人說了算
夫妻辦理房產證需要提供的資料包括
1、能夠證明購房人身份的證明材料，即雙方身份證原件和復印件;
2、婚姻證明原件和復印件;
3、如果雙方一方不能到場辦理，還需要提供私章。
一旦結成夫妻，這一輩子就是什么事情都要在一起的。除了感情的維系，利益也成為捆綁二人一輩子的糾纏。
多少年來，房產成為多少家庭最為關注的問題。關于房產證是否有必要加名以及離婚后房產到底該如何非分配等焦點問題，順便縷縷清楚：
1、如果產權登記有另一方名字，另一方對房產就有產權份額。但有名字分割時并不一定就是二分之一。關于分割，有協議的從協議，沒有協議的，還需要綜合考慮各方對房產的貢獻等因素。
2、產權證上加名字屬于一方對于另一方的贈予，婚前婚后加無區別。
3、如果是婚前購房且沒有共同還貸部分，那么離婚時，如果房產證只有一方名字，那么房產就屬于婚前個人財產，歸產權房所有。如果房產證上加了另一方名字，那么房產就屬于雙方共同財產，協議分割，協議不成的由人民法院依法判決分割。
4、如果是婚前購房但存在共同還貸，但房產證只有一方名字時，根據婚姻法新司法解釋相關規定，雙方婚后共同還貸支付的款項及相對應財產增值部分，離婚時應由產權登記一方對另一方進行補償;如果房產證上加了另一方名字，那么房產就屬于雙方共同財產，協議分割，協議不成的由人民法院依法判決分割。
[關鍵詞]房地產；動產登記；風險
[DOI]1013939/jcnkizgsc201552161
2014年12月22日，國務院總理簽發第656號國務院令，公布《不動產登記暫行條例》自2015年3月1日起施行，這標志著我國正式啟動不動產登記工作。不動產登記是《中華人民共和國物權法》確立的一項物權制度，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的事實[1]。簡而言之，就是要將房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等不動產定著物以土地為基礎進行一體化登記，實施統一登記后，將改變原來國土、住建、林業、農業等部門分別對土地使用權、房屋所有權、林權、土地承包經營權等進行分別登記、分別頒發證書的狀況，形成以統一的不動產登記機構為責任部門，以統一的不動產單元為登記對象，在統一的不動產登記證書上記載各類物權信息、頒發一本不動產登記證書的不動產物權登記管理機制。2015年8月上旬，國土資源部透露，自江蘇徐州頒發第一本不動產權證書以來，全國各地已累計頒發新版《不動產權證書》10多萬本、涉及不動產抵押等的《不動產登記證明》10多萬份。
不動產登記制度的實施，是完善社會主義市場經濟體制、建設現代市場體系的必然要求，也是貫徹落實十八屆三中全會提出的“完善產權保護制度”“健全自然資源資產產權制度”的一項基礎性工作，對進一步健全歸屬清晰、責權明確、保護嚴格、流轉順暢的現代產權制度，促進房地產市場平穩、健康發展具有重要意義。經研究認為，不動產登記后，將對房地產市場產生以下五方面的影響。
1防范房地產市場交易風險
目前，不動產權利根據其性質不同，由國土、住建、林業、農業等部門分別進行登記，由于各部門執行的登記方法、技術規程均不一致，分散登記的管理機制及工作方式有可能導致農林用地、農牧用地及林牧用地之間權屬界線不清、權利歸屬不明，甚至引發房地產權市場的矛盾和糾紛。實施統一登記后，由不動產統一登記機構進行歸口登記，技術標準和工作規范高度統一，這就可以更好地厘清不動產權人的權利界限，提高登記的準確性和權威性，減少權屬糾紛的產生。
同時，國家要求，在統一登記實施后，將建立不動產登記信息依法公開查詢系統，社會公眾可依法對相關不動產登記信息進行查詢，不動產登記交易市場和交易對象更為公開透明，這將從根本上防范因信息不公開、不對等導致的交易風險的產生。
因此，實施不動產統一登記后，將能在較大程度上助推我國歸屬清晰、權責明確、流轉順暢的房地產市場建設，更好地保護不動產權利人的合法財產權，保障不動產交易安全，維護正常的市場交易秩序。
2合理調控房產價格
在市場經濟條件下，單個的企業和個人不可能及時準確地收集房地產市場信息，這就要求政府跟蹤房地產市場的動態變化，及時信息，以便企業和個人能夠準確、及時地獲取信息，作出市場生產、交易相關的決策。
實施不動產統一登記后，由統一的不動產登記機構負責登記工作，不動產登記機構在登記過程中，將能夠全面、準確地獲取房地產交易現狀及價格數據，了解整個市場的供求關系，同時，依托大數據、“互聯網+”等先進技術，可以進一步挖掘、豐富不動產登記數據的價值，更好地預判房地產市場形勢和發展方向，并通過一定的公眾平臺予以，在房地產市場宏觀調控中發揮更強有力的作用。同時，不動產登記后，多部門的信息聯網打破了以往的房產信息查詢的瓶頸，統一權屬人名下在不同城市的房產可以一并查詢，異地炒房不再會是漏網之魚，將會導致出現新一輪的投資客集中拋售房產，高端二手房供應量有望增加，對于合理調控二手房市場價格起到積極作用。
3加快房產稅制改革步伐
房地產稅是一個綜合性概念，即一切與房地產經濟運動過程有直接關系的稅都屬于房地產稅。在中國包括房地產業營業稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調節稅、契稅、耕地占用稅等。不動產統一登記實施后，各類不動產進行統一確權，實行全國范圍的聯網，在此基礎上，建立統一的不動產登記基礎信息及共享平臺，將會從根本上完善以往缺失的不動產基礎數據，有利于重新梳理土地制度和房地產稅費體系。此前，曾在重慶、上海等多個城市試點的房產稅已基本淡出，加征的稅費并未對樓市格局產生影響。而《不動產登記暫行條例》的實施，正是為加快房地產稅的立法進程打通了技術條件。不動產登記后，政府客觀掌握每人的房產信息，明確存量房房地產稅、空置稅、二手房增值稅，關于房地產稅制改革方面的頂層設計將會逐步推出。房地產稅費體系的重構，可以從根本上改變當前重交易環節、輕保有環節，稅費混亂、以費代稅等現象，弱化房地產的金融、投資屬性，使其回歸居住、使用屬性，最終對于保證房地產市場平穩、健康、可持續發展發揮有利的作用。
4促進農村房地產市場健康發展
即將實施的《不動產登記暫行條例》中提出，集體土地所有權和宅基地使用權等10類不動產權將列入統一登記范圍。將農房等集體建設用地上的建筑物、構筑物納入工作范圍，實現統一調查、統一確權登記、統一發證，盡快完成房地一體的全國農村宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證工作，是本次不動產登記工作的重要內容。實施集體土地所有權和宅基地使用權統一登記發證后，將對賦予農民更多財產權利、保障農戶宅基地用益物權、建立城鄉統一的建設用地市場、集體經營性建設用地“農地入市”等重大改革具有基礎性作用和非常重要的意義。根據國家統計局公布數據推算，2012年中國農村人均住宅面積3709平方米，按照中國農村人口67億推算農村住房總面積近250億平方米，宅基地市場價值（含農房及其附屬設施）超過20萬億，一旦農民土地、房產能夠依法流轉，將為中國農村人口帶來大量財富，形成新型城鎮化的重要驅動力量。
5倒逼小產權房問題的解決
“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案[2]。不可否認，小產權房是不動產登記制度發展進程中的一個無法回避的問題。不動產統一登記制度的實施，以及農房宅基地的統一登記都將對小產權房問題形成倒逼作用，其解決方案也將隨之列入議事日程?，F在，28個省市自治區已經拿出了針對小產權房的工作方案，國土資源部很明確地表示，對小產權房要拆除一批，教育一批，要處理一批違法的，來震懾一片，要問責一批失職瀆職的，來警示一片。未來，農村集體建設用地與國有土地同等入市、同權同價，小產權房的土地成本優勢不復存在，可從根本上遏止小產權房，也有利于制定分類治理辦法，統計和清理各地存量小產權房。
參考文獻：
1、證件名稱不同。房產證全名為《中華人民共和國房屋所有權證》。不動產權證全名為《中華人民共和國不動產權證書》。
2、監制機關不同。房產證的監制單位是中華人民共和國住房和城鄉建設部。不動產權證的監制單位則為中華人民共和國國土資源部。
3、權證編號不同。房產證有兩個編號，一個是建房注冊，一個是房屋所有權證號。不動產權證書，包括證書編號和不動產權編號。
4、頒證詞不同：房產證頒證詞，根據《中華人民共和國憲法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》，是為了保護房屋所有權人的合法權益，經審核屬實，才發此證。不動產權證頒證詞，根據《中華人民共和國物權法》等法律法規，是保護不動產權的人的合法權益，經審查核實，準予登記，頒發此證。
5、標注產權信息不同：房產證字正文需標注房屋所有權人、共有情況、房屋坐落、登記時間、房屋性質、規劃用途、房屋狀況、土地狀況等等。不動產權證書在正文需標注權利人、共有情況、坐落、不動產單元號、權利類型、權利性質、用途、使用期限和權利其他狀況，簡單明了。
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內容摘要:不動產部分權益價值評估理論,是國內評估理論上的一項空白,也是不動產評估實踐工作所缺乏的重要理論。本文從理論和實務上界定了不動產部分權益,論述了不動產部分權益的種類,闡述了不動產部分權益的評估思路,并創新性地提出了對不動產部分權益進行評估分析的方法。
關鍵詞:不動產 部分權益 價值評估
不動產價值評估作為一種法定的制度,其理論與方法已較為完善,但主要是服務于不動產完整權益價值評估的理論與方法,部分權益的價值評估理論與方法還比較缺乏。探討不動產部分權益的價值評估,無論從豐富我國不動產價值評估理論上,還是從滿足不動產價值評估實踐工作需要上,都具有重要意義。
不動產部分權益的分類
不動產權益,是不動產中無形的、不可觸摸的部分,包括權利、利益和收益。不動產部分權益,即指在權利、利益或收益上不完整的不動產權益,具體可分為以下幾種類型:
(一)權利性的不動產部分權益
權利性不動產部分權益的特征是它具有部分權利,與它相對的是絕對的所有權。絕對的所有權包括占有、使用、收益和處分等四項權利,當其中的任何一項權利被分割出去時,分割出去的權利或剩余的權利都成為部分權利,在評估對象上都屬于權利性的不動產部分權益,它包括:租賃權、地役權,收費權、可轉讓的開發權、抵押不動產權益和抵押權權益。其中,租賃權是指因租約對不動產權利束的分割而產生的部分權益,分為出租人權益和承租人權益兩種;地役權是指土地所有權人或土地使用權人為使用其土地的方便與利益而利用他人土地的一種用益物權,分為附屬地役權和總地役權;收費權是指能夠獲取某一標的物收益的權利,如公路收費權、橋梁收費權、隧道收費權、風景旅游區的門票收費權等;可轉讓開發權是自土地所有權人擁有的權利束分離出來,經出售而轉讓給同一地區或不同地區的另一土地所有人的開發權;抵押不動產權益,是不動產所有人所擁有的權益,它指抵押不動產所有人在該宗不動產上所擁有的在抵押期間的占有權、使用權、收益權和有限制的處分權及償還債務的責任或義務;抵押權權益,是貸款人(抵押權人)所擁有的權益,它是指貸款人有權將不動產權作為本票擔保并要求借款人償還貸款本金和支付借款利息的權利,以及借款人無力還債時向法院申請對抵押不動產進行處置并優先得到清償的權利。
(二)時間性的不動產部分權益
一般的所有權是指業主對其物業在任何時候都具有所有權,但隨著不動產業的發展,業主只在某個規定的時間對某一物業擁有所有權的情況已經出現,這種情況的所有權即是時間性的不動產部分權益,一般稱為時間分享權,包括附加所有權的時間分享權和無所有權的時間分享權。其中,附加所有權的時間分享權,是指僅在一年內特定期間使用的不動產所有權;無所有權的時間分享權,是僅可以在特定時間使用一單元、沒有所有權的時間分享權和相關財產權利。
不動產部分權益的價值評估思路
(一)利用剩余法進行評估
不動產部分權益是不動產完整權益與所缺權益之差,因此評估不動產部分權益價值,首先可以采用剩余法的評估思路,即不動產部分權益的價值,等于不動產完整權益的價值減去所缺權益的價值。例如:出租人權益價值等于無租賃權限制的不動產價值,減去承租人權益價值;基于公共目的的地役權的價值等于供役房地產供役前的價值,減去其供役后的價值;抵押不動產權益的價值等于不動產在估價時點的完全產權市場價值減去需要繼續償還的貸款本金余額在估價時點的現值。
(二)利用收益法進行評估
對于可以獨立取得收益的不動產部分權益,可以用收益法的思路評估其價值,即將其在剩余收益期限內的各期收益折現成估價時點的現值,并進行累加。例如:出租人權益的價值,等于租賃期間可獲得的合同租金和租賃期滿后的市場租金或轉售收益在估價時點的現值之和;簡單承租人權益的價值,等于各期市場凈租金與合同凈租金的差額在估價時點的現值之和;“三明治”承租人權益的價值,等于各期的轉租合同租金與原租賃合同租金的差額在估價時點的現值之和;轉租承租人權益的價值,等于各期的市場租金與轉租合同租金的差額在估價時點的現值之和;抵押權益價值等于借款人在估價時點之后各期需要支付的貸款本息值在估價時點的現值之和,或者等于借款人在估價時點之后可能歸還的貸款本息值與抵押權人從處置抵押物中所獲的優先受償款額在估價時點的現值之和;收費權的價值等于剩余收益期限內各期凈收入在估價時點的現值之和。
除上述的剩余法和收益法兩種主要評估思路之外,不動產部分權益的評估還有市場法、分配法和成本法等三種次要的評估思路。只要有足夠多的可比實例,均可以采用市場比較法評估不動產部分權益的價值,只是實際中的部分權益的可比實例太少。對于私人通過合同取得的地役權的估價,采用分配法,即通過對受益的需役房地產的價值增加總量或收益增加總量進行分割來進行。做新的時間分享權開發方案估價時,可以考慮采用成本法。
不動產部分權益的評估分析
(一)權利的分析
1.權利的種類與時點。權利的種類分析,是指分析評估對象具有哪些權利;權利的時點分析,是指分析評估對象在時間上于什么時點擁有何種權利。例如:在權利的種類上,地役權對標的不動產沒有占有權、收益權和處分權;在權利的時點上,出租人權益中的占有權時點是租賃期滿之時;抵押權中的對抵押物進行處分的權利是借款人無力還債之時。
2.權利的期限與范圍。不動產的四種權利都具有一定期限,例如:簡單承租人權益的期限是剩余的租賃期,且租賃總期限不能超過20年;政府還貸公路收費權最長不能超過15年,經營性公路收費權不能超過25年;典權期限僅是典當期間;“三明治”承租人權益的收益權期限是轉租之日至轉租合同結束的期間;出讓土地使用權期限是土地出讓合同中所規定的期間。權利的范圍主要指行使權利的空間范圍,例如:在共同承租人權益的價值評估中,要分析該承租人是否有權共同使用和占有物業內部的所有部分(當某承租人不可以使用共同的陽臺和廚房時,則其承租人權益價值就會受到影響);除此之外,權利的范圍也包括在用途選擇上的范圍。例如:同樣一種土地使用權,當其用途的選擇范圍越廣時,其價值也就越大;同樣一種承租人權益,當其用途或使用方式選擇范圍越大時,其價值也就越高。
3.權利的限制性與彈性。權利的限制性是指權利受到限制的程度和內容,它是權益分析的重要內容,例如:在出租人權益的價值評估中,要分析出租人是否具有調漲租金的權利,是否受到了承租人續約選擇權或購買選擇權的約束或限制,是否受到了承租人逃避條款、撤出條款、競爭條款的限制,其出賣、抵押、贈與是否受到了租約的限制;對簡單承租人權益,需要分析在租賃期滿后是否具有續約選擇權和在租賃期間是否具有對租賃房屋的改良權和轉租權。
4.權利的專有性和受到影響的程度。一般來說,權利的專有性越強,受到的影響程度越小,則其價值越高。因此,對于不動產部分權益的評估需要分析其權利的專有性和受到影響的程度。例如,對承租人權益的分析,就要分析承租人占有和使用的部分是獨有還是共有,如果是共有,則還需分析其占有權和使用權受到他人影響的程度;對于共同共有的房屋所有權和合作房屋所有權來說,其在處分房地產所有權時要取得共有的人同意,當共有人越多,其處分權受到的影響也就越大;同樣,當某一房屋周圍有噪音或其電梯運行具有時間限制時,其使用權的行使就受到了影響,從而價值就會降低。
(二)利益的分析
利益是符合人們需要的某種效用,當某種產品或行為符合人們的需要時,就是有利的,反之則是不利的。利益有直接利益與間接利益之分,直接利益是一種與不動產的主要功能直接相關的利益,間接利益是一種與不動產的主要功能不直接相關,但是對于產權人有用且會影響理性市場參與者作出價值判斷的一種利益。
不動產的直接利益主要是經濟利益,如地下空間權帶動的地上房地產的增值,抵押權擁有者得到的借款人支付的利息收入。除經濟利益之外,不動產的直接利益還包括使用利益或效用利益。例如:地役權對需役不動產的產權人來說增加了通行的便利性;簡單承租人權益可以使承租人擁有一個生產或生活的場所。
不動產的間接利益主要是心理利益,如建筑物區分所有權中的良好社區人文環境和相鄰關系結成的良好或有價值的鄰居關系。不動產的間接利益也包括經濟利益,例如:在商務寫字樓中因相鄰關系而結成的業務關聯關系,商業地產的承租人權益中的一般承租人與主力店的相鄰關系等。
在不動產權益中,利益不僅包括利益的得到,也包括利益的損失。例如:在合作房屋所有權中,某個股東所有權的轉讓受到其他股東的限制;在抵押權利益中,存在其他債務優選受償權的行使而使其在申請處分抵押物時利益得不到保證的風險、抵押物的價值貶損的風險、抵押物難以變現的風險和抵押人的欺詐或抵押物被不可抗力毀滅的風險;房屋出租人可能因為租約的限制而失去轉讓出租房地產的機會等。
(三)收益的分析
收益是利益的一種量化。收益的分析包括收益構成分析、收益期限分析、收益風險分析等三個方面。
收入構成分析,是分析標的不動產權益包括哪幾種收入。例如,地下空間利用權的收入包括:出口處地上房屋的增值收益,地下商業設施的銷售或出租收益,地下其他設施的運營收益;建筑物區分所有權的收益包括:替代不動產的租賃收入,轉售時的增值收入;地役權的收入是需役不動產增加的運營收入或價值;抵押權的收入為按照抵押合同約定或法律規定的利息收入;可轉讓開發權的收入是轉讓開發權的銷售收入;出租人權益的收入是合同約定的租金和租賃期滿后出租房屋的市場價值;簡單承租人權益的收入為市場租金高于合同租金的差額;典權的收入包括在典當期間的出典不動產的租金,出典人無力償還典金時出典房地產的市場價與典金的差額。
收入期限分析,即分析標的不動產權益中的各種收入的期限。例如,出租人權益和承租人權益可獲收入的期限,是評估時剩余的合同租賃期限;典權能夠獲得租金收入的期限是典當期間;抵押權能夠獲得利息收入的期限是抵押期間;國家確定的中西部省、自治區、直轄市的政府還貸公路收費權獲得收費收入的期限最長不得超過20年,而國家確定的中西部省、自治區、直轄市的經營性公路獲得收費收入的期限最長不得超過30年。
收入風險分析,即分析有哪些因素影響收入的實現和收入實現的可能性。例如,影響出租人權益收入實現的因素有:承租人的信譽(承租人有可能拒付或逃避租金),承租人的經濟狀況(待承租人經濟狀況惡化時有可能中途退租),承租人的道德(道德差的承租人有可能對房屋進行破壞);影響抵押權人通過拍賣實現抵押權益的因素有:未來政策的變化帶來的房屋經濟性貶值,未來人們消費觀念變化產生的功能性貶值,未來抵押標的物所處區域的衰退導致的房屋經濟性貶值;影響抵押權人獲取利息收入和貸款本金的因素有:借款人的信譽,借款人的經濟狀況,借款人借款的數量與其經濟總量的比值,未來國家宏觀經濟形勢的變化,國家產業政策的走向等。
參考文獻:
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作者簡介:
關鍵詞：婚前個人財產 共同還貸 增值部分
最高人民法院《關于適用若干問題的解釋（三）》（以下簡稱《解釋三》）于2011年8月13日正式施行，其第十條規定：“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理?！薄耙狼翱钜幎ú荒苓_成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償?！?/p>
一、本條規定的適用前提
雖然該條規定主要是為了解決離婚訴訟中房產的歸屬問題，但是該條規定使用了“不動產”一詞，因此，其適用范圍覆蓋了所有不動產的處理問題。男女雙方因結婚而購買不動產存在多種情形，第十條的適用有其特定的條件：第一，夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同；第二，夫妻一方以個人財產支付首付款并在銀行貸款；第三，不動產登記于首付款支付方名下；第四，婚后用夫妻共同財產還貸。只有同時滿足以上四個條件的不動產權屬糾紛才能適用第十條的規定，其他情形，比如：夫妻一方婚前貸款購買不動產，不動產登記于雙方名下；夫妻一方婚后貸款購買不動產，不動產登記于一方名下等都不能適用該條規定。
另外，該條規定僅適用于按揭購買不動產的情形，而不適用于分期付款買賣。在按揭購房中，銀行將貸款劃撥給開發商后，按揭人定期償還銀行貸款。當銀行以購房人名義將購房款劃給開發商時，購房人對開發商的房款交付義務就完成了，此后的還款只是對其與銀行間的借貸關系中的還款義務的履行。此時，購房人就擁有了要求開發商交付房屋和辦理產權登記的權利。購房人在貸款歸還完之前就可以獲得房屋的所有權。而分期付款買賣只存在買賣雙方的法律關系，購房人只有在向出賣者支付一定數額或全部房款后，才能獲得房屋的所有權。
有學者提出婚前首付款是一方父母出資（無論出資性質是贈與還是借貸），婚后夫妻共同還貸且產權登記在首付款支付方名下，以及一方未從銀行貸款而是向親朋好友借款的情形也可以適用該條規定。筆者認為這種類推適用非常合理。
二、貫徹意思自治原則
第十條第一款雙方協議處理的規定在《解釋三》的征求意見稿中是沒有的，是定稿新增加的內容。這一安排充分尊重了夫妻雙方的意愿，貫徹了民法意思自治的基本原則，也與《婚姻法》對于夫妻財產采取協議優先原則相對應，還能有效節省司法成本。由此，盡管不動產登記于首付款支付方名下，離婚時夫妻雙方也可以協議改變該不動產的權利歸屬。此時，該不動產的歸屬應按照夫妻雙方的協議處理。
三、保護婚前個人財產
夫妻雙方不能達成協議時，法院可以判決該不動產歸產權登記一方。筆者認為這一規定合理，因其符合《物權法》不動產歸屬的“登記主義原則”和《婚姻法》保護個人婚前財產的精神。一些反對者認為如果夫妻一方是在婚姻關系存續期間獲得不動產的所有權，應將該不動產視為夫妻共同財產。筆者認為盡管該不動產所有權取得在婚姻關系存續期間，由于該不動產物權變動的合意是購買方于婚前與賣方共同達成，并沒有另一方的參與和意思表示，因此該不動產也屬于夫妻婚前個人財產。如果機械地按照房屋產權證書取得的時間作為劃分按揭房屋歸屬的標準，那么很可能出現對購買一方顯失公平的情況。有時購房人由于種種原因，遲遲不能辦理房屋過戶登記，但其在婚前就已經通過銀行貸款方式向開發商支付了全部購房款，獲得了購房合同中的全部債權，故離婚時將按揭房屋認定為產權登記一方的個人財產相對比較公平。保護夫妻個人財產順應市場經濟發展的需要，鼓勵個人創造財富的積極性。在我國實踐中，多是男方買房，通常的情形是男女的經濟能力相當或男方略優。在女方的經濟能力不足以承擔貸款和支付補償的情況下，將房產判給女方也不一定妥當。
但是，立法者在此處使用了“可以”一詞，而不是“應當”，這就為法院適用本條司法解釋提供了一定的靈活性。但是法院可以在什么情況下不將涉訴不動產判決歸產權登記一方所有值得探討。楊立新教授認為，當雙方共同還貸的部分超過全部不動產價值的50%以上的，就可以判決為共有財產，將一方單獨首付的部分作為債權處理，或者作為共有份額予以考慮。這樣就體現了權利平等的原則，不會侵害另一方的合法權益。
四、獲得不動產所有權一方的義務
獲得不動產所有權一方需要支付相應的代價，一是獨自負擔尚未歸還的貸款；二是給予另一方婚后共同還貸數額及其相對應財產增值部分相應的補償。將尚未歸還的貸款定位為不動產所有人的個人債務是與將該不動產定性為產權登記一方的個人財產相契合的?！盎楹蠓蚱薰餐€貸”包括婚后一方以個人收入還貸的情形，因為結婚以后，在法定的共同財產制下，一方的個人收入也視為夫妻共同財產。
對于婚后夫妻共同還貸部分的性質，筆者認為應視為一方幫助另一方還貸，夫妻之間形成債權債務關系。既然已經將婚前一方貸款購買，婚后共同還貸，產權登記在首付款支付方名下的不動產定性為個人財產，那么返還銀行貸款也應視為是產權登記方的個人債務，并且這也符合合同的相對性原則。貸款協議是夫妻一方與銀行簽訂的，義務人自然應該是合同約定的夫妻一方，不因為婚姻關系而改變債務人。再者，將夫妻之間為家庭基本生活需求而共同還貸的行為視為是一種投資行為未免過于以一種經濟眼光來看待家庭生活。
雖然購買的不動產為產權登記一方的個人財產，婚后共同還貸部分的財產增值也是該個人財產的增值，但是婚姻法有其特殊的倫理性。在夫妻實行共同財產制下，以夫妻共同財產償還一方婚前的房貸，該方從夫妻共同財產中獲得經濟利益，另一方也對該部分貸款的償還做出了貢獻，產權歸屬方自然應當對另一方給予相應的補償。
五、補償的標準未明確
《解釋三》并沒有對夫妻一方對另一方的補償標準作出明確的規定，只是指出補償款由兩部分構成，一是婚后共同償還的貸款額；二是共同財產還貸部分的增值數額。由于第十條特別指出法院判決補償數額時要遵循照顧女方和未成年子女的原則，因此，法院可以判決男方給予女方超過共同財產還貸部分及其增值部分價值一半的補償，具體數額可以由法官根據結婚年限、雙方婚后對家庭的貢獻、收入狀況等因素自由裁量。筆者認為可以用以下這個公式計算補償額：補償額=（共同還貸部分+共同還貸部分×增值率）×X%，其中，增值率=（不動產的現價-購買總額）/購買總額，X%可以由法官自由裁量確定。目前各地法院對增值數額有不同的計算公式，因此，筆者建議立法應當盡快確定一個計算標準以供法院適用。
六、評析
婚姻的本質是一種契約，其契約性決定在婚姻關系中，夫妻雙方是一種合作并牽制的關系，既要遵從契約規定合作履行，又要在契約的界限內各自獨立?！督忉屓分С直Ｗo個人的婚前財產促使男女雙方各自冷靜思考婚姻締結的目的，逐步擺脫對婚姻和家庭的傳統期待。這既沒有損害婦女的權益，又能預防某些動機不純的婚姻，使婚姻真正回歸愛情。本次司法解釋對婚前一方貸款購買，婚后共同還貸的不動產的權屬分配在尊重夫妻雙方意愿的前提下，保護婚前個人財產，又兼顧女方利益，是一次較成功的權義安排。
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[中圖分類號] F423[文獻標識碼] A
[文章編號] 1671-5918（2017）07-0064-02
doi：10.3969/j.issn.1671-5918.2017.07.030
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一、不動產登記
（一）概念
人們通常將不動產權利登記稱之為不動產登記，是指國家指定的機關依照其相對應的職權將產權人提交申請的不動產的真實狀況登記在不動產登記簿上并進行公示的制度。上述內容囊括了土地、房屋、林地、草原等，在本文中所提到的不動產則指的是各類別中的房地產一類。
在該制度正式實施后，權利人在保障自己的權益時有了法律依據。該制度的實質就是解決不動產權屬問題，讓產權人從根本上得到法律保護，并對保障不動產的交易安全及其交易次序的合理合法化具有重要意義。就另一方面來看，通過用某些方式將二手房源進行擴大，在增加經濟效益的同時，也會體現一定的社會效益。房屋除過自身的使用價值之外，還有一定的社會價值，社會效益從某些方面來說就是其社會價值的體現。除此之外，國家在宏觀調控方面有了科學的依據，使我國的房地產經濟健康平穩有序的發展。
（二）不動產登記制度的提出
不動產登記制度實施以前，從橫向上看，有數個部門共同效力于不動產登記制度；從縱向上看，有縣、市、省多層級的相關部門都可以根據其具體職能賦予的權利實行登記行為。
導致這種局面出現主要是因為：我國的不動產登記是基于行政管理的需要而建立的，其主要功能是公示不動產權利和維護交易的安全。因此，現有的這種不動產登記格局不利于我國市場經濟的發展及交易安全，并呈現出物權登記不一致、給查詢工作制造了麻煩、給當事人造成了極大的負擔、給國家稅費造成不必要的損耗、加劇了政府的財政支出等問題。
二、不動產登記對房產稅開征的影響情況
《不動產登記條例征求意見稿》的頒布，引發社會各界廣泛談論。不少人將其解讀為征收房產稅的前兆，也有人認為這是響應反腐的另一e措。其實，將不動產登記與征收房產稅相關聯，明顯是種曲解。不動產登記的本質是給產權人確權、維權的過程，是為人民服務的舉動，并非為了對接房產稅。稅收的目的主要體現在以下幾個方面，市場供求關系的調節，資源優化配置，收入分配調節，對房地產市場泡沫的產生有一定的預防作用，并了促進房地產市場的平穩運行。該制度實施的目的就在于對人們手中的產業提供相應的保護，體現的意圖并不是要與稅收結合在一起，稅收從某種程度上來說具有一定的獨立性，對于通過該項政策達到征稅目的的理解是對該制度存有一定的認識誤區。
三、制度實施對房價的影響
對于房地產市場而言，實施此項制度并不以降低房價為目的，兩者之間沒有直接的聯系。房價主要受供求關系的影響，其他因素都起到間接影響的作用，主要還得靠對供求關系的影響來制約房價升高。
（一）不動產登記對房價的影響
不動產登記制度不會對房價造成太大的影響，換句話說，該制度甚至根本不會引起房價的走勢變動。國務院法制辦對不動產登記制度的掌控，是從更高的層次來看待的，其在意的是對整個國土、海域、山林的宏觀了解，然后根據這些再從技術層面做出相應規定。那種對不動產登記制度出臺會造成房價大跌的現象顯然不會發生。市場仍然會是決定房價走勢的重要因素。需求決定價格，這是眾所周知的道理。那種總想通過權力、政策來干預，通過宏觀調控來左右市場進而影響價格的做法，在中國沒有起到過作用，今后也不會起到作用。
（二）制度實施對二手房價影響
該項政策實施的出發點并不在于對房地產市場的調節，短時間內，房地產市場不會過多的被該制度影響。不動產登記的主要目的是使多部門的工作協調一致，建立統一的信息管理平臺，為審批及申請工作提供便利等，使工作流程更為簡潔易操作?，F在，二手房地產并不屬于不動產登記的執行對象，對于購房者而言，在具體情況不是很明朗的狀況下會保持一定的觀望態度，從不同行為體現的目的來看，將購房作為投資內容的投資者在此種情況下不會出現大規模拋售的現象。因此，該項政策的實施對于房地產市場的影響主要在規范未來房地產市場的運營。政策主要照顧到大部分人的利益，該項政策在實施后，對于二手房市場造成了一定的影響。如條例雖未明確規定自然人對其名下的房產狀況進行查詢，然而可以根據地址推導出該房產的持有者。此類情況的存在就可能會造成以投資為目的的購房者出手拋售，在供應量方面會有變化的是高端二手房興許稍有提高，這對抑制二手房市場的價格有幫助。政策的實行對于房價的影響在短期內是十分有限的，存在的不利方面是二手房源可能會因此而受到一定的影響。從城市的發展水平來看，在大中城市二手房房源多少對一手房價格造成的影響并不大。就長期而言，不動產登記為房產稅的征收奠定了基礎，假如開始征收二手房的房產稅，對房價走勢必然造成一定的影響。不動產對于房價的影響要從長遠方面來看，隨著調控力度的不斷增大，調控的精準性也將會相應的增加，房價在調控過程中并受到該項政策的影響，其影響會慢慢的凸顯。但是對于市場價格快速上升不會有較為明顯的作用，相對于中國人民對房子的剛性需求而言依舊是杯水車薪。
四、不動產登記對整個房地產經濟的影響
不動產登記在短時期內都是利空的，這種情況或多或少地影響了市場成交心理，大眾受到這種心理影響后最明顯的心理狀態就是觀望。但利空影響是短期的，要想全面推行不動產登記還需3-4年的時間，對市場造成的真實影響屈指可數。不動產登記制度興許會對樓市造成減少投資者數量、短期內擴大商品房供給量、使樓市回歸理性等后果。
五、完善不動產登記制度的有效手段
（一）出臺《不動產登記法》，協調管理不動產統一登記體制。與瑞典相比較而言，我國有關不動產登記的法條很多，不過各部門法規之間相互不和諧，以維護權利人合法權益為出發點，讓《物權法》落到實處，立法部門應對相關發條進行調整，使其和諧一致。在此基礎上，應當制定一套完備的法律法規，例如：《不動產登記法》、《不動產登記條例》，對不動產權利體系、登記機構、登記范圍、程序和辦法進行翔實的規定，從本質上使統一登記的問題得到處理。
（二）引入新的概念――不動產單元，對不動產的概念及內涵進行科學的界定，對于統一登記的理解，不是單純指由單一機構進行登記。人們不應該單獨利用土地，應該將存在并依附之上的相關物納入到管理的范圍中來。所以我國現有的不動產登記管理體系要重新被構建，采用以不動產單元為單位進行登記的方式，這樣不但迎合了生活中人們對土地的利用，使工作更便捷，最重要的是，規避了繁瑣的工作程序，減少了成本使用，提高了登記的準確度，加大了公信力度，使不動產統一登記的問題得到妥善解決。所以，應該在《不動產登記法》中明確不動產的概念及內涵并且界定產權權利范圍。
（三）構建核心為土地登記，各部門講求分工協作、資源共享的登記體系。該體制適應客觀規律，大多數國家都在用。首先，在自然屬性方面，土地有基礎性和永續性的特點；其次，我國地籍及土地所有權調查工作都已經完成，并且登記發證，與其他部門相比，地籍測量已經差不多實現了全國覆蓋，其技術標準之高非其他部門可比。從瑞典借鑒經驗得出，地籍部門供給統一的地籍圖和宗地代碼，其他部門遵循已給的測量標準，自行登記其負責的部分。
本文就不動產政策的相關方面進行了闡述。該項政策其意義在于對房地產的產權人的合法權益進行保護、保障不動產交易安全、擴大二手房的房源和為國家的宏觀管理提供科學依據。該政策的出臺對農村土地流轉會有很大的影響，因為土地確權是土地流轉的前提和基礎，土地承包經營權越穩定，產權關系越明晰，越有利于流轉。不動產登記制度不會對房地產行業造成太大沖擊，其在短期內不會對房價造成多大的影響。不動產登記制度全國聯網后可以為日后有可能征收的房產稅提供信息支持但其與房產稅是否征收并未產生直接的關聯。至于一些人提到的不動產登記制度有利于反腐，在現階段也沒有明確的體現。
參考文獻：
[1]郭明龍，王利民.轉制與應對――論我國不動產登記瑕疵救濟模式的結構性變革[J].云南大學學報（法學版），2012（5）.
[2]王利民，郭明龍.邏輯轉換與制度創新――中國不動產登記瑕疵救濟模式的體制性調整[J].政法論叢，2014（5）.
Analysis of the Impact of Real Estate Registration System on the Real Estate Market
LIU Xiao-xu
（Jilin Construction University Institute of Urban Construction， Changchun Jilin 13000， China）
