時(shí)間：2023-05-31 09:10:54
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)培訓(xùn)，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司 培訓(xùn)體系 構(gòu)建
一、我國房地產(chǎn)行業(yè)目前培訓(xùn)現(xiàn)狀
目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的培訓(xùn)相對(duì)其他行業(yè)來說已經(jīng)取得了不小的進(jìn)步，主要是房地產(chǎn)企業(yè)在員工的培養(yǎng)方面投資比以前有很大的提高。一些大型房地產(chǎn)企業(yè)如萬科、中海、保利、遠(yuǎn)洋、龍湖等都具備了較強(qiáng)的培訓(xùn)投資力度和完善創(chuàng)新的培訓(xùn)制度。員工培訓(xùn)工作已經(jīng)達(dá)到一定的水平并且有自己的員工培養(yǎng)模式，如中海地產(chǎn)的“海之子”，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的“探海者”訓(xùn)練營，龍湖的“仕官生”。雖然這些龍頭企業(yè)在培訓(xùn)方面做出了創(chuàng)新和突破，但是從房地產(chǎn)行業(yè)整體來看，培訓(xùn)工作仍屬于起步階段，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)仍停留在拿地蓋房子的理念上，動(dòng)輒挖別的企業(yè)的墻角，自身培訓(xùn)投資力度小，不具備完善培訓(xùn)體系的企業(yè)占很大的比重，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)沒有自己獨(dú)立的培訓(xùn)機(jī)制和培訓(xùn)部門;明確培訓(xùn)制度的企業(yè)更是少得可憐。培訓(xùn)拘泥于形式，可操作性、實(shí)用性差;大多企業(yè)培訓(xùn)采用講座、考察等形式開展。
在房地產(chǎn)行業(yè)中，企業(yè)更愿意招聘到與公司價(jià)值觀相同，并且能認(rèn)可企業(yè)文化的、有相關(guān)崗位經(jīng)驗(yàn)和技能的員工，因?yàn)檫@樣的員工能夠直接勝任崗位從而能為企業(yè)節(jié)省培訓(xùn)成本并帶來效益。但是這樣的員工往往很難招聘到，所以企業(yè)只能退而尋找有發(fā)展?jié)摿Φ娜耍ㄟ^企業(yè)自身的有效培訓(xùn)對(duì)其進(jìn)行培養(yǎng)，使其盡快匹配崗位的知識(shí)和能力。因此，人才培養(yǎng)已經(jīng)成為每個(gè)房產(chǎn)企業(yè)人力資源從業(yè)人員需要時(shí)刻關(guān)注的問題。如何做好房地產(chǎn)企業(yè)的人才培養(yǎng)，做好選、用、育、留的工作，成功塑造房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人，成為房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的重要問題。
二、BC房地產(chǎn)公司培訓(xùn)工作現(xiàn)狀
雖說BC公司是上市公司的全資子公司，但同時(shí)他也是一家民營的家族企業(yè)，這就注定了其在人力資源管理中不但存在著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的共同問題，同時(shí)又多了家族企業(yè)的發(fā)展限制。由于家族企業(yè)的管理不正規(guī)，加上企業(yè)對(duì)人力資源的不重視，企業(yè)還停留在項(xiàng)目拿地為主，以銷售為導(dǎo)向的管理層面上。近些年來由于國家調(diào)控，加上公司人才枯竭，公司問題也越來越多，嚴(yán)重限制了企業(yè)的發(fā)展。
目前，BC房地產(chǎn)的培訓(xùn)管理工作主要存在以下幾個(gè)主要問題：
第一，管理層對(duì)培訓(xùn)理念不認(rèn)可，認(rèn)為培訓(xùn)不僅要大量投入資金，而且成本有可能還收不回來。對(duì)于公司來說培訓(xùn)就是一種浪費(fèi)，是為別的企業(yè)做嫁衣。管理層擔(dān)心培訓(xùn)后人員會(huì)跳到更強(qiáng)的企業(yè)中去，因此他們對(duì)培訓(xùn)投資選擇很謹(jǐn)慎，寧愿從社會(huì)上招聘已經(jīng)有經(jīng)驗(yàn)的人員來填補(bǔ)空缺崗位。這樣一來，企業(yè)并沒有通過自身培訓(xùn)來培養(yǎng)人才，也沒有制定適合企業(yè)發(fā)展的人力資源培訓(xùn)計(jì)劃，因此企業(yè)不能做到自己給自己培養(yǎng)所需的人才。
第二，家族式的企業(yè)管理模式，使得企業(yè)在用人方面存在排外心理。表現(xiàn)出只相信自己的親人，而不相信外人。很多關(guān)鍵崗位都是通過親戚朋友介紹而來，造成企業(yè)所搜集到的信息十分局限，創(chuàng)新也很少。外來員工對(duì)組織沒有歸屬感和團(tuán)隊(duì)精神，致使企業(yè)的人際關(guān)系越來越復(fù)雜，缺少凝聚力。
第三，人力資源管理概念淡薄。雖然現(xiàn)在企業(yè)越來越重視人力資源管理，也意識(shí)到了培訓(xùn)的重要性。但是出于矛盾心理，企業(yè)將人力資源停留在最基本的環(huán)節(jié)。如招聘廣告、篩選簡歷、管考勤、跑后勤、打文件、做工資、寫通知等。
第四，培訓(xùn)機(jī)制不完善。公司的培訓(xùn)目標(biāo)和內(nèi)容不合理，忽略了員工的實(shí)際需求，是為了培訓(xùn)而培訓(xùn)，為了迎和領(lǐng)導(dǎo)的要求和指示來培訓(xùn)，而不是為了需求而培訓(xùn)。使得員工培訓(xùn)最終流于形式化，而沒有系統(tǒng)化，規(guī)范化的培訓(xùn)體系。
另外公司對(duì)高層沒有培訓(xùn)，認(rèn)為高層更有能力，不必進(jìn)行專門培訓(xùn)。且公司沒有培訓(xùn)評(píng)估體系，實(shí)施了培訓(xùn)后，就結(jié)束了培訓(xùn)項(xiàng)目，沒有培訓(xùn)后評(píng)估。
三、如何構(gòu)建適合的培訓(xùn)體系
第一，做好培訓(xùn)需求分析。要結(jié)合公司的發(fā)展和員工的需求來開展培訓(xùn)工作才能使培訓(xùn)充分發(fā)揮作用，輔助企業(yè)實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營戰(zhàn)略，促進(jìn)員工和企業(yè)共同成長。
第二，做到全員參與培訓(xùn)。BC公司因?yàn)榧易迤髽I(yè)的限制，對(duì)培訓(xùn)方面一直不夠重視，只有突破這個(gè)限制，做到全員都參與培訓(xùn)，把所有符合條件的員工都納入培訓(xùn)范圍，其中企業(yè)的高層管理人員尤其需要參與到培訓(xùn)中來。因?yàn)檎嬲绊懪嘤?xùn)和開發(fā)效果的人不是培訓(xùn)人員，而是受訓(xùn)人員的直接領(lǐng)導(dǎo)，只有這些管理者有了培訓(xùn)的意識(shí)和技能，培訓(xùn)的結(jié)果才不會(huì)落空。
第三，針對(duì)不同職位的員工設(shè)置不同的培訓(xùn)目標(biāo)和內(nèi)容。對(duì)于高層來說，高層的培訓(xùn)目標(biāo)在于能增強(qiáng)對(duì)市場的宏觀預(yù)測能力，更好地結(jié)合企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，把握企業(yè)的發(fā)展。培訓(xùn)的內(nèi)容需要從戰(zhàn)略管理和決策能力、企業(yè)文化塑造能力、財(cái)務(wù)管理能力、人力資源管理能力等方面來考慮。對(duì)于中層來說，培訓(xùn)的目標(biāo)在于增強(qiáng)對(duì)企業(yè)經(jīng)營宗旨與組織文化的認(rèn)同，提高綜合管理能力和團(tuán)隊(duì)建設(shè)能力。培訓(xùn)的內(nèi)容主要從團(tuán)隊(duì)建設(shè)能力、績效管理能力及成本控制方面來考慮。對(duì)于基層來說，培訓(xùn)的目標(biāo)主要需要提高工作技能及個(gè)人素質(zhì)，端正工作態(tài)度，為公司中層管理儲(chǔ)備力量。培訓(xùn)的內(nèi)容主要應(yīng)從基礎(chǔ)專業(yè)知識(shí)和企業(yè)規(guī)章制度、流程、工作態(tài)度等方面進(jìn)行培訓(xùn)。
第四，針對(duì)不同職位的員工選擇不同的培訓(xùn)方法。對(duì)于高層管理人員來說，可以采取案例法，將知識(shí)傳授和能力提高融合在一起模擬解決一個(gè)實(shí)際問題的方式;頭腦風(fēng)爆法，要求公司高層領(lǐng)導(dǎo)參與，召開專題會(huì)議進(jìn)行群體決策;特別任務(wù)法，在培訓(xùn)過程中給特定員工指定特定的工作任務(wù)，來實(shí)現(xiàn)特定的培訓(xùn)目的;局域網(wǎng)、視頻等方法進(jìn)行培訓(xùn)。對(duì)于中層管理人員來說，可采取輪崗、教練法、角色扮演、局域網(wǎng)和視頻等培訓(xùn)方式。對(duì)于基層人員來說，依據(jù)培訓(xùn)內(nèi)容的不同，采取學(xué)徒式、授課法、研討法、自學(xué)或局域網(wǎng)培訓(xùn)。
第五，做好培訓(xùn)評(píng)估和反饋。每次培訓(xùn)結(jié)束后都要做培訓(xùn)效果評(píng)估，對(duì)培訓(xùn)內(nèi)容本身的可實(shí)踐性、對(duì)員工工作績效的影響程度進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)，為以后的培訓(xùn)具有更好的效果奠定基礎(chǔ)。培訓(xùn)效果的評(píng)估，其作用有二：其一是決定是否在企業(yè)內(nèi)繼續(xù)該項(xiàng)培訓(xùn)，其二是對(duì)培訓(xùn)內(nèi)容或形式進(jìn)行改進(jìn)。所以對(duì)于受訓(xùn)者的反應(yīng)以及學(xué)習(xí)效果，可以從行為與結(jié)果兩個(gè)方面來看。首先是受訓(xùn)者接受培訓(xùn)后工作行為的變化，是不是在態(tài)度和做法有相應(yīng)的提升或轉(zhuǎn)變;其次是培訓(xùn)的結(jié)果是否導(dǎo)致組織相關(guān)產(chǎn)出的變化，也就是績效的提升。一般是通過考核或是問卷調(diào)查的形式得出立即的結(jié)果，至于長期的影響，則必須從一些量化的指標(biāo)，經(jīng)過一段時(shí)期的統(tǒng)計(jì)才能看出變化量。
第六，做好培訓(xùn)的保障。培訓(xùn)并不全是人力資源管理部門的工作，各個(gè)部門一線主管對(duì)員工的培訓(xùn)，同樣要負(fù)起責(zé)任。如果要做好培訓(xùn)的保障工作，需要建立健全的培訓(xùn)制度，需要有對(duì)培訓(xùn)監(jiān)督的體制和職能，需要有支持培訓(xùn)的硬件設(shè)施和設(shè)備。
綜上所述，公司要想盡快建立學(xué)習(xí)型組織，除了持續(xù)有效開展各類培訓(xùn)外，更主要的是必須從高層開始做起，通過各種手段在企業(yè)內(nèi)部迅速建立起員工自發(fā)學(xué)習(xí)的組織氛圍，通過員工價(jià)值的提升從而最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)的持續(xù)良性發(fā)展。公司要想更好的發(fā)展，培訓(xùn)工作勢在必行。
參考文獻(xiàn)
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一、目前房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)及登記人員的現(xiàn)狀
1.房地產(chǎn)登記管理體制
按照《城市房地產(chǎn)管理法》第61條的規(guī)定，“以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書”。長期以來，我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)管理具體事務(wù)按照屬地管理的原則進(jìn)行管理，其管理主體為市、縣房地產(chǎn)管理部門。相對(duì)于房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，各級(jí)政府的主要職責(zé)如下：在中央政府，實(shí)行房地分別管理的體制，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部分別負(fù)責(zé)有關(guān)房地產(chǎn)登記和土地登記的有關(guān)政策制定，指導(dǎo)和監(jiān)督各級(jí)地方政府執(zhí)行相關(guān)的政策。在省級(jí)政府，和中央政府職能類似，也是由省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、國土資源廳分別管理，負(fù)責(zé)承擔(dān)省級(jí)范圍內(nèi)相關(guān)政策的制定，指導(dǎo)和監(jiān)督市、縣人民政府的職能。在地方政府，有兩種模式，一種是房地合一的管理體制，目前只有少數(shù)城市是這種體制。如天津、重慶、青島、大連、廣州、深圳、廈門等城市，通常是由國土資源和房屋管理局實(shí)施統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記。另一種是房地分設(shè)的管理體制，目前多數(shù)城市是這種管理體制，純土地登記業(yè)務(wù)由土地管理部門負(fù)責(zé)，但其他的房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，如在建工程抵押登記、房屋預(yù)告登記、房屋初始登記、地役權(quán)登記等均由房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)。各市、縣房地產(chǎn)管理部門具體負(fù)責(zé)房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)通常為房地產(chǎn)管理部門下屬的自收自支事業(yè)單位。
2.房地產(chǎn)登記從業(yè)人員
據(jù)了解，絕大多數(shù)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的編制是上世紀(jì)八九十年代確定的，這些年房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)發(fā)展很快，然而登記機(jī)構(gòu)的編制基本未進(jìn)行調(diào)整，許多登記機(jī)構(gòu)只好通過增加外聘人員滿足日常業(yè)務(wù)需要，各機(jī)構(gòu)人員分為編制內(nèi)和聘用人員兩類，總體比例為1：0. 9,一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，房地產(chǎn)市場規(guī)模較大的城市，聘用人員甚至多于編制內(nèi)人員。由于身份、待遇等方面的限制，這些外聘人員工作積極性不高，人員流動(dòng)性較大。登記機(jī)構(gòu)對(duì)人員的錄用一般按照事業(yè)單位錄用人員進(jìn)行，近幾年隨著用人制度的規(guī)范，一些城市通過全市統(tǒng)一公開招考錄用人員。但從現(xiàn)實(shí)情況看，登記機(jī)構(gòu)從業(yè)人員還缺乏嚴(yán)格的準(zhǔn)入要求，錄用門檻偏低，也沒有專業(yè)方面的強(qiáng)制要求，入職以后，也缺乏專業(yè)和系統(tǒng)的學(xué)習(xí)培訓(xùn)。人員的整體素質(zhì)和登記工作要求相比還有較大的差距。
二、境外對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記從業(yè)人員的要求
根據(jù)清華大學(xué)法學(xué)院程嘯副教授對(duì)德國、奧地利、瑞士、韓國、日本等地區(qū)的比較研究，人民大學(xué)土地管理系吳春岐博士后對(duì)臺(tái)灣地區(qū)的比較研究，境外對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記官（不動(dòng)產(chǎn)中最主要的是房地產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)登記官主要是指登記機(jī)構(gòu)從事不動(dòng)產(chǎn)登記的專業(yè)人員）有著較為完善的培訓(xùn)、考試、錄用制度，主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)。
1.登記官都是國家公職人員
具體看，主要有兩類：一類是法官或司法輔助人（司法公務(wù)員），如德國和奧地利，還有瑞士的部分州；另一類是公務(wù)員，如日本不動(dòng)產(chǎn)登記官為國家公務(wù)員系列中的法務(wù)事務(wù)官（指在法務(wù)局、地方法務(wù)局、法務(wù)支局的公務(wù)員），韓國為國家第5級(jí)公務(wù)員，我國臺(tái)灣地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記官為從事地政業(yè)務(wù)的公務(wù)員。
2.登記官要具備較高的法律專業(yè)知識(shí)和相應(yīng)業(yè)務(wù)水平
由于不動(dòng)產(chǎn)登記涉及到民法、物權(quán)法、合同法、土地法、繼承法、婚姻法等多個(gè)法律，因此登記官必須具備很高的法律素質(zhì)，方能勝任不動(dòng)產(chǎn)登記工作。這一點(diǎn)在德國、奧地利與瑞士體現(xiàn)得最為明顯，德國《司法輔助人法》規(guī)定，成為司法輔助人必須經(jīng)過在專門培養(yǎng)司法輔助人的高等專科學(xué)校學(xué)習(xí)，主要學(xué)習(xí)法學(xué)基礎(chǔ)、民事訴訟法、刑事訴訟法、不動(dòng)產(chǎn)法、家庭繼承法、公司法、強(qiáng)制執(zhí)行法與破產(chǎn)法，然后才能參加司法輔助人考試。即便是在將登記官作為公務(wù)員的日本、韓國，其公務(wù)員考試中也要求必須掌握相應(yīng)的法律知識(shí)。
3.登記官要經(jīng)過專門的培訓(xùn)或考試才能從事登記工作
對(duì)登記人員的培訓(xùn)和教育，分為任職前的培訓(xùn)教育，以及任職期間持續(xù)的再教育。德國司法輔助人考試的主要內(nèi)容：包括提交學(xué)位論文，案例解析，還有1小時(shí)口試，最終考試及格者，取得司法輔助人文憑，之后可以向各區(qū)法院申請職位。同時(shí)必須在法院、檢查院、事務(wù)所、行政機(jī)關(guān)的預(yù)備實(shí)習(xí)期為兩年，然后才能進(jìn)入工作崗位，正式上崗后，也要繼續(xù)在崗學(xué)習(xí)，主要是參加司法輔助人協(xié)會(huì)組織的各種研討會(huì)。日本的不動(dòng)產(chǎn)登記官必須經(jīng)過國家公務(wù)員考試，分為三類，一類考試非常難，題目相當(dāng)于研究生級(jí)別，通過之后為高級(jí)公務(wù)員，擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)，不具體從事登記事務(wù)；二類考試必須具備大學(xué)學(xué)歷，考試包括筆試和面試，通過后會(huì)被登記在“錄用候補(bǔ)者名單”，之后由法務(wù)省組織面試，通過后就會(huì)成為“法務(wù)事務(wù)官”；三類考試只需具備高中學(xué)歷，也包括筆試和面試，通過后也成為國家公務(wù)員，其在登記所從事的是最基礎(chǔ)、瑣碎的事務(wù)性工作，一般無法擔(dān)任登記官。如我國臺(tái)灣考試由考試院的考選部負(fù)責(zé)，考試內(nèi)容分為普通科目，主要為國文（論文與閱讀測驗(yàn)），還有專業(yè)科目，主要包括民法概要、土地法規(guī)、土地登記實(shí)務(wù)、土地稅法規(guī)。
除以上規(guī)定外，還需要具備良好的執(zhí)業(yè)操守和溝通能力。如日本在面試環(huán)節(jié)主要考察人品、人際交往能力。我國臺(tái)灣地區(qū)還特別規(guī)定，地政人員不僅須具備豐富的專業(yè)技術(shù)知識(shí)與能力，更需要具備熱心、負(fù)責(zé)的態(tài)度與公正清廉的操守品德。
三、建立房屋登記官培訓(xùn)考核制度的意義
近年來，我國在不動(dòng)產(chǎn)登記隊(duì)伍建設(shè)方面做了大量工作，并取得了一定成效。《房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法》（建設(shè)部令第99號(hào)）第30條規(guī)定：“從事房屋權(quán)屬登記的工作人員必須經(jīng)過業(yè)務(wù)培訓(xùn)，持證上崗”；《房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理考核標(biāo)準(zhǔn)》將登記人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)情況作為一個(gè)量化考核標(biāo)準(zhǔn)。通過這些工作，不動(dòng)產(chǎn)登記人員的素質(zhì)已經(jīng)得到了一定的提高。但實(shí)事求是地說，我國房地產(chǎn)登記人員的現(xiàn)狀還不能令人滿意。登記人員的任用無需嚴(yán)格的法律專業(yè)背景和專門的職業(yè)訓(xùn)練，錄用門檻偏低，臨時(shí)工作人員偏多，缺乏相應(yīng)的登記人員的自我約束、外部監(jiān)督和責(zé)任追究機(jī)制,房屋登記人員整體素質(zhì)離不動(dòng)產(chǎn)登記制度的內(nèi)在要求還有一定差距。因此，應(yīng)當(dāng)比照國外不動(dòng)產(chǎn)登記官制度，建立我國不動(dòng)產(chǎn)登記官制度，建立一支專業(yè)化、職業(yè)化的高素質(zhì)房屋登記人員隊(duì)伍。
從登記實(shí)踐看，作為一名合格的房屋登記人員，應(yīng)當(dāng)具備多方面的專業(yè)知識(shí)。首先，登記人員應(yīng)當(dāng)具備較強(qiáng)的法律素質(zhì)。房屋登記人員無論是辦理房屋所有權(quán)登記、抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記、預(yù)告登記，還是協(xié)助法院查封、執(zhí)行，實(shí)際上都要依托基礎(chǔ)性法律關(guān)系。保證登記行為的正確，要建立在對(duì)基礎(chǔ)法律關(guān)系正確理解的前提下。房屋登記人員需要較好地掌握民事（特別是合同、房地產(chǎn)、婚姻、繼承）、公證、行政、執(zhí)行等方面的法律、法規(guī)等。其次，房屋登記人員應(yīng)當(dāng)具備較為專業(yè)的房地產(chǎn)方面知識(shí)。房屋登記人員登記的對(duì)象是房屋，即使法律關(guān)系較為簡單的所有權(quán)初始登記，當(dāng)事人提交的資料也包括土地、規(guī)劃、建筑施工、測繪等方面的證明材料，房屋登記人員需要對(duì)這些方面的專業(yè)知識(shí)有所了解，還要熟悉房地產(chǎn)政策、房地產(chǎn)開發(fā)流程以及房地產(chǎn)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)。另外，房地產(chǎn)登記人員根據(jù)其工作崗位的不同，還應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的計(jì)算機(jī)、檔案管理等方面的能力和知識(shí)。尤其是隨著近年來房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記一體化管理的推進(jìn)，房地產(chǎn)管理信息化水平逐步提高，房屋登記工作越來越多地需要依托房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，需要房屋登記人員具有較強(qiáng)的信息化水平。除此而外，從事房屋登記工作還應(yīng)當(dāng)具備很強(qiáng)的責(zé)任心和職業(yè)操守。
1.實(shí)行房屋登記官制度是完善登記制度的關(guān)鍵環(huán)節(jié)
房屋登記工作是一項(xiàng)專業(yè)性、技術(shù)性、法律性都比較強(qiáng)的工作，被登記的房屋價(jià)值量較大，是權(quán)利人重要的財(cái)產(chǎn)之一。登記工作的質(zhì)量，直接影響到房屋權(quán)利人的權(quán)益和房屋交易的安全，如果發(fā)生登記錯(cuò)誤，不但給房屋權(quán)利人和利害關(guān)系人造成損失，登記機(jī)構(gòu)還要面臨行政復(fù)議、行政訴訟甚至行政賠償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。因此，可以說，不動(dòng)產(chǎn)登記制度作為保障不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的一種重要制度，其目的、意義及功能是通過不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員的具體行為來實(shí)現(xiàn)的，只有確保登記機(jī)構(gòu)的工作人員具備足夠的知識(shí)水平、符合要求的專業(yè)能力，才能保證登記工作的真實(shí)性、準(zhǔn)確性，從而維護(hù)登記的效力，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)交易的安全與效率，為我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
2.實(shí)行房屋登記官制度是防范登記風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措
房地產(chǎn)登記制度是保障房地產(chǎn)權(quán)利、維護(hù)交易秩序的一項(xiàng)重要制度。登記具有公信力，登記工作的準(zhǔn)確性與申請人、利害關(guān)系人的權(quán)益密切相關(guān)。登記工作的質(zhì)量，直接影響房地產(chǎn)交易的安全，影響到社會(huì)的和諧、穩(wěn)定。據(jù)最高人民法院統(tǒng)計(jì)，2000年以來，全國的行政案件數(shù)量平均增長了20%，而房屋登記行政案件增長了近200%。2008年以來，房屋登記行政案件量已超過拆遷行政案件量，在行政案件中排位第一。我國《物權(quán)法》第21條規(guī)定：“因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。”在最高人民法院出臺(tái)的司法解釋《關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》中，明確房屋登記機(jī)構(gòu)未盡合理審慎職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯(cuò)程度及其在損害發(fā)生中所起作用承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。《房屋登記辦法》第92條規(guī)定：“登記機(jī)構(gòu)及其工作人員違反本辦法規(guī)定辦理房屋登記，給他人造成損害的，由登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任后，對(duì)故意或者重大過失造成登記錯(cuò)誤的工作人員，有權(quán)追償。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于做好房屋登記審核人員培訓(xùn)考核工作（試行）的通知》（建房[2009]61號(hào)文件，以下簡稱61號(hào)文件）的要求，房屋登記官可以在房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)內(nèi)部審核表及房屋登記簿上簽字或署名，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。因此，一方面登記機(jī)構(gòu)要盡到合理審慎的職責(zé)，需要高素質(zhì)的登記審核人員完成；另一方面，實(shí)行登記官制度有利于明確登記審核人員的責(zé)任，有利于登記機(jī)構(gòu)對(duì)相關(guān)人員的追償。
3.實(shí)行房屋登記官制度是提高登記人員素質(zhì)的必要途徑
長期以來，我國房屋登記機(jī)構(gòu)錄用人員無章可循，隨意性較大。一些人員甚至未經(jīng)培訓(xùn)就承擔(dān)登記審核等登記關(guān)鍵性崗位工作。《物權(quán)法》實(shí)施后，特別是在制定《房屋登記辦法》，以及《城市房地產(chǎn)管理法》修改意見的過程中，專家、學(xué)者及登記業(yè)內(nèi)人士都強(qiáng)烈呼吁，要盡快借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，建立符合我國國情的登記官選拔、任用、培訓(xùn)考核機(jī)制。實(shí)行房屋登記官培訓(xùn)考核制度，對(duì)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)從事審核工作的人員提出了持證上崗的要求。按照61號(hào)文件的要求，從2012年起，未取得《房屋登記官考核合格證書》的人員，應(yīng)調(diào)離房屋登記審核崗位。通過對(duì)審核人員提出要求，增強(qiáng)登記人員的學(xué)習(xí)主動(dòng)性和動(dòng)力，從而逐步提高登記人員素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。
四、推進(jìn)我國房地產(chǎn)登記人員職業(yè)化的初步構(gòu)想
我國的房地產(chǎn)登記審核人員培訓(xùn)考核機(jī)制尚處于建立階段，推進(jìn)登記人員專業(yè)化、職業(yè)化是今后的發(fā)展方向。目前，房屋登記審核人員的持證上崗，主要通過培訓(xùn)考核的方式取得上崗證書。培訓(xùn)考核制度設(shè)計(jì)有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是，通過考核建立登記審核人員的準(zhǔn)入要求。參加培訓(xùn)考核條件有學(xué)歷和專業(yè)，以及從事實(shí)務(wù)的要求。具體條件為大專以上學(xué)歷，學(xué)習(xí)專業(yè)為房地產(chǎn)、法律、規(guī)劃、建筑、土地管理、測繪、經(jīng)濟(jì)等，從事房地產(chǎn)管理、登記、交易工作滿3年。或者其他專業(yè)，從事房地產(chǎn)管理、登記、交易工作滿4年的。二是，注重培訓(xùn)考核的科學(xué)性和實(shí)用性。培訓(xùn)考核內(nèi)容，結(jié)合登記審核人員的工作性質(zhì)和工作內(nèi)容設(shè)計(jì)，主要包括房地產(chǎn)登記制度與政策、房地產(chǎn)登記實(shí)務(wù)與案例兩部分。房地產(chǎn)登記制度與政策主要包括登記業(yè)務(wù)所涉及到的民法、行政法知識(shí)、房地產(chǎn)管理基本制度與政策、房地產(chǎn)登記檔案管理、房地產(chǎn)測繪基礎(chǔ)知識(shí)、房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)。房地產(chǎn)登記實(shí)務(wù)與案例主要包括房屋登記辦法、登記實(shí)務(wù)、案例分析等。三是，保證培訓(xùn)考核的統(tǒng)一性、公平性和權(quán)威性。房屋登記審核人員培訓(xùn)考核，實(shí)行全國統(tǒng)一培訓(xùn)考核標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一考核題庫、由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒發(fā)統(tǒng)一的合格證書。培訓(xùn)考核的具體組織實(shí)施由省級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)，培訓(xùn)的師資必須通過住建部考試，符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。考核方式采取應(yīng)考人員在計(jì)算機(jī)上答題方式，通過二代身份證識(shí)別儀對(duì)應(yīng)考人員的身份進(jìn)行審查，考場還采取全程錄像監(jiān)控。通過一系列制度設(shè)計(jì)，保證考試的公平、公開和公正。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年開始培訓(xùn)考核工作，到2012年1月30日止，全國共有21個(gè)省的21318人參加了考試，房地產(chǎn)登記制度與政策通過人數(shù)為7522人，合格率為35%；房地產(chǎn)登記實(shí)務(wù)與案例通過人數(shù)為6538人，合格率為31%；兩部分均合格的人數(shù)為5358，合格率為25%。從培訓(xùn)考核實(shí)施的情況看，地方登記機(jī)構(gòu)人員參與的積極性較高，對(duì)考試方式和內(nèi)容也較為贊同，在登記機(jī)構(gòu)中興起了一股學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)、鉆研業(yè)務(wù)的熱潮。
下一步，在繼續(xù)完善房屋登記官培訓(xùn)考核制度的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)積極推進(jìn)房地產(chǎn)登記人員職業(yè)化進(jìn)程，在當(dāng)前法律法規(guī)未出臺(tái)的情況下，可以在以下幾個(gè)方面進(jìn)行探索：
一是，建立登記人員全員學(xué)習(xí)培訓(xùn)制度。目前只對(duì)房屋登記審核人員進(jìn)行考核，并不是說對(duì)于其他工作崗位的登記人員就沒有培訓(xùn)和考核的要求，建房[2009]61號(hào)文件要求，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的其他工作人員應(yīng)當(dāng)具備與其崗位相適應(yīng)的專業(yè)知識(shí)，逐步建立起多層次的房屋登記人員培訓(xùn)考核體系。地方建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門和房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)從加強(qiáng)機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理、提高登記工作準(zhǔn)確性的要求出發(fā)，制定相關(guān)的培訓(xùn)和考核要求。通過定期的培訓(xùn)和考核，保證全體登記機(jī)構(gòu)工作人員具備和登記工作相適應(yīng)的知識(shí)和能力。
二是，建立持續(xù)教育和動(dòng)態(tài)管理機(jī)制。由于法律法規(guī)的不斷完善，需要對(duì)房屋登記官進(jìn)行繼續(xù)教育，不斷更新知識(shí)，提高業(yè)務(wù)水平，以便使工作人員能夠及時(shí)掌握最新的法律、房地產(chǎn)等方面專業(yè)知識(shí)，保證其具備符合工作要求的綜合素質(zhì)。
三是，嚴(yán)格房屋登記官簽字制度。嚴(yán)格執(zhí)行只有房屋登記官才能從事房地產(chǎn)登記審核工作，才能在房屋登記簿上簽字或署名，同時(shí)建立登記人員的責(zé)任追究制度和職業(yè)保險(xiǎn)制度，完善房地產(chǎn)登記的賠償制度。
四是，提高房屋登記官的待遇。目前我國正積極推進(jìn)事業(yè)單位改革，按照事業(yè)單位改革思路，結(jié)合我國國情，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)作為承擔(dān)行政職能的機(jī)構(gòu)，予以保留和加強(qiáng)并逐步轉(zhuǎn)為行政機(jī)構(gòu)。房屋登記官應(yīng)當(dāng)作為專業(yè)技術(shù)類公務(wù)員，實(shí)行聘任制，建立獨(dú)立的退出機(jī)制和晉升系統(tǒng)。對(duì)取得房屋登記官資格的人員，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在待遇、收入等方面相應(yīng)提高，實(shí)行分等定級(jí)，進(jìn)一步增強(qiáng)他們的責(zé)任感和使命感。
從長遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)登記人員的職業(yè)化、專業(yè)化，以及房地產(chǎn)登記人員的責(zé)任和義務(wù)都需要通過法律法規(guī)的要求來明確，要加快立法進(jìn)程，不斷完善我國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展提供必要的基礎(chǔ)和條件。
管理，就是以人為核心，在特定的環(huán)境中，由各種設(shè)施、資源（包括人力、物力、財(cái)力資源）等支持，進(jìn)行策劃、實(shí)施、檢查與改進(jìn)的活動(dòng)，為了達(dá)到共同的目標(biāo)，所進(jìn)行的協(xié)調(diào)管理活動(dòng)。管理離不開管理組織和管理規(guī)范的要求，管理規(guī)范是管理組織實(shí)施管理的手段或措施。在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)程中，管理占有重要地位，房地產(chǎn)管理是一個(gè)體系，需要科學(xué)合理的應(yīng)用，才有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。通過管理，即可以完成預(yù)定的計(jì)劃，也可以通過不斷的檢查與改進(jìn)，使房地產(chǎn)行業(yè)更快更好的發(fā)展。房地產(chǎn)管理中，有管理還不夠，還需要有創(chuàng)新。創(chuàng)新實(shí)際就是使用新的方法或借鑒獨(dú)特的手段進(jìn)行管理，使用新方法解決老問題，充分利用人們的創(chuàng)新能力，發(fā)揮人才的創(chuàng)造性思想，使產(chǎn)品與服務(wù)都上一新臺(tái)階。要想更好的進(jìn)行管理創(chuàng)新，必須從三方面入手，三方面都有創(chuàng)新，才能促進(jìn)管理創(chuàng)新的發(fā)展。這三方面是指，管理思想的創(chuàng)新，管理制度的創(chuàng)新和技術(shù)方法的創(chuàng)新。
2房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的必要性和重要性
2.1房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的必然性
目前的房地產(chǎn)管理雖然同其他行業(yè)一樣，通過不斷的運(yùn)行取得了很好的發(fā)展與完善，但是在發(fā)展過程中，依然存在很多問題，在一定程度上阻礙了房地產(chǎn)的發(fā)展，使其發(fā)展速度減慢。因此，要提升房地產(chǎn)的發(fā)展，就需要不斷的進(jìn)行創(chuàng)新，引入新的管理理念，通過新的管理方式和方法，為房地產(chǎn)發(fā)展注入新的力量。在房地產(chǎn)管理和發(fā)展過程中，人才培養(yǎng)是制約管理發(fā)展很大的一個(gè)難題。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市建設(shè)的加快，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不再像過去靠豐厚的資金支撐以使發(fā)展壯大，而是注重了人才在房地產(chǎn)管理中的作用，利用人才管理、宣傳甚至銷售，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)得以快速健康發(fā)展。當(dāng)前，很多房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)缺乏高素質(zhì)人才，人才儲(chǔ)備量少，或由于競爭激烈、福利待遇等各方面的不適宜，導(dǎo)致大量的人才跳槽嚴(yán)重，人才流失量大，給房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展造成了一定的影響。因此，做好房地產(chǎn)人才培養(yǎng)與儲(chǔ)備工作對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展有著重要的作用，是亟待解決的一大難題，尤其是高級(jí)管理人才，房地產(chǎn)管理的發(fā)展需要在這方面進(jìn)行適當(dāng)?shù)膭?chuàng)新。除了注重人才培養(yǎng)，在新的房地產(chǎn)市場專業(yè)化與集中度不斷提高的今天，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本加大，利潤降低，要使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，就需要房地產(chǎn)管理人員加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)管理，在開發(fā)上創(chuàng)新，努力降低開發(fā)成本，提高綜合效益，使房地產(chǎn)管理創(chuàng)新再上新高。
2.2房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的重要性
房地產(chǎn)的管理創(chuàng)新不是一個(gè)人、一個(gè)部門或一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)者的事，它在房地產(chǎn)管理發(fā)展中起著積極的作用，它可以帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的各環(huán)節(jié)不斷開展創(chuàng)新與改革。鼓勵(lì)各部門積極想點(diǎn)子，提高效率、充分利用資源，使利益最大化。這樣的創(chuàng)新活動(dòng)，可以有效的改革房地產(chǎn)行業(yè)弊端，使使房地產(chǎn)行業(yè)更好的發(fā)展。
3房地產(chǎn)管理實(shí)踐創(chuàng)新
3.1管理模式的探索和創(chuàng)新
在信息技術(shù)飛速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)要順應(yīng)信息技術(shù)的要求，不斷的對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行管理的創(chuàng)新。管理模式的創(chuàng)新是是進(jìn)行房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的第一步，是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。因此，房地產(chǎn)行業(yè)要用知識(shí)管理來提高管理模式的創(chuàng)新水平。例如，在管理模式的改進(jìn)和創(chuàng)新中，可以建立相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制和獎(jiǎng)懲制度，使房地產(chǎn)的發(fā)展和員工個(gè)人的利益掛鉤，進(jìn)而調(diào)動(dòng)企業(yè)員工的積極性。
3.2人才培養(yǎng)模式的創(chuàng)新
如今的經(jīng)濟(jì)社會(huì)是拼人才、拼知識(shí)、拼技能的社會(huì)，各行各業(yè)的發(fā)展都離不開人才的作用，故對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，也要注重人才的培養(yǎng)，充分發(fā)揮人在房地產(chǎn)管理中的作用，建立完善的培訓(xùn)機(jī)制，培養(yǎng)人才，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造價(jià)值，使企業(yè)在房地產(chǎn)管理行業(yè)脫穎而出。建立適合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的培訓(xùn)管理系統(tǒng)，確定培訓(xùn)項(xiàng)目與內(nèi)容，使受訓(xùn)者了解其在房地產(chǎn)管理中發(fā)揮的作用，使應(yīng)用到實(shí)際工作中。培訓(xùn)管理系統(tǒng)的建立，首先從建立培訓(xùn)管理制度與流程入手，再將培訓(xùn)內(nèi)容細(xì)化。很多從事房地產(chǎn)工作的人員都不是進(jìn)修房地產(chǎn)專業(yè)的人員，大多數(shù)人員都由各行各業(yè)的專業(yè)人員跨行進(jìn)入，專業(yè)技能相對(duì)薄弱，專業(yè)知識(shí)差。所以，在培訓(xùn)前，需針對(duì)不同的人員制定不同的培訓(xùn)方案，摸清每一個(gè)員工掌握技能的情況，在哪方面的知識(shí)缺乏，再針對(duì)不同的情況，進(jìn)行分類、排班，確定不同的培訓(xùn)內(nèi)容，以使培訓(xùn)效果達(dá)到最好。在房地產(chǎn)管理過程中，吸引高素質(zhì)的管理人員固然重要，對(duì)于基層員工的人才培養(yǎng)出很重要，因?yàn)橹挥型ㄟ^不斷的學(xué)習(xí)，人員素質(zhì)才會(huì)整體提高，房地產(chǎn)業(yè)績才會(huì)整體提高，管理得到提升。
3.3進(jìn)行項(xiàng)目管理的創(chuàng)新、項(xiàng)目的管理是推進(jìn)當(dāng)前房地產(chǎn)管理
創(chuàng)新的重要形式之一，在新的市場形勢下，為了擴(kuò)大自身的生存和發(fā)展的空間，取得穩(wěn)定的發(fā)展，就需要對(duì)項(xiàng)目管理進(jìn)行創(chuàng)新。房地產(chǎn)的開發(fā)范圍廣，周期長，因此房地產(chǎn)只有不斷擴(kuò)大自身的經(jīng)營規(guī)模，實(shí)行多個(gè)項(xiàng)目的共同開發(fā)，進(jìn)而提高房地產(chǎn)的抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的長足發(fā)展。
3.4信貸政策的創(chuàng)新
由于信貸體系的不完善，使房地產(chǎn)的發(fā)展的資金不流通，阻礙了房地產(chǎn)發(fā)展的步伐。因此，需要對(duì)信貸政策進(jìn)行創(chuàng)新。例如國務(wù)院新出臺(tái)的調(diào)節(jié)政策中，要求購買第二套住房的家庭，首付款必須高于百分之六十，貸款的利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍。這樣，就限制了投機(jī)購房和房價(jià)的過分增長，減少了金融風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而促進(jìn)了房地產(chǎn)的健康發(fā)展。
3.5土地市場管理的創(chuàng)新
對(duì)房地產(chǎn)的管理創(chuàng)新還需要從基礎(chǔ)上著手，即對(duì)土地市場的管理進(jìn)行改革和創(chuàng)新，不斷完善土地的供應(yīng)方式。同時(shí)，進(jìn)一步提高對(duì)閑置土地的利用率，加大對(duì)其的處理力度，進(jìn)而盤活建設(shè)用地，這樣很大程度上節(jié)約了土地資源。為了防止投資商的投機(jī)行為，國家需要采取相應(yīng)的措施，加強(qiáng)對(duì)土地的管理，切不可任由發(fā)展，不加限制。
3.6城市發(fā)展模式的創(chuàng)新
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；管理；創(chuàng)新；探究
隨著生活水平的漸漸提升，樓房已經(jīng)成為一大必需品，加上人們對(duì)房價(jià)關(guān)注度的不斷提升，這使得房地產(chǎn)行業(yè)漸漸成為社會(huì)各界關(guān)注的重點(diǎn)。然而，現(xiàn)代房地產(chǎn)的管理方面依然存有部分問題與不足。要想房地產(chǎn)行業(yè)在現(xiàn)代市場競爭中取得長遠(yuǎn)發(fā)展，那么房地產(chǎn)管理就需要進(jìn)行創(chuàng)新、改革，這樣才能跟上社會(huì)發(fā)展、進(jìn)步的速度。
1房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的涵義
房地產(chǎn)管理不但能夠完成先前制定目標(biāo)、方案，還能夠通過多方面的檢查和完善，促使現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)向更為科學(xué)、合理、可持續(xù)發(fā)展的方向邁進(jìn)。然而，隨著房地產(chǎn)市場逐漸的復(fù)雜化，單靠管理是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠了，還應(yīng)該在其中加入創(chuàng)新的元素，這樣才能更好地適應(yīng)市場和社會(huì)的發(fā)展。創(chuàng)新指的是利用全新的方法或者引用特別的手段來開展房地產(chǎn)管理工作。引入新的方法、手段來解決舊問題，將人們的創(chuàng)新力、創(chuàng)新思維等充分調(diào)動(dòng)起來，從而促使房地產(chǎn)管理以及房地產(chǎn)兩者獲得更好的發(fā)展。而要想做好房地產(chǎn)管理創(chuàng)新工作，就需要充分考慮到以下三大方面，分別是：管理模式創(chuàng)新、人才培養(yǎng)模式的創(chuàng)新以及城市發(fā)展模式上的創(chuàng)新。這三者之間有著密切的聯(lián)系，因?yàn)樗枷牒托袆?dòng)上的創(chuàng)新都是極為重要的，所以三者缺一不可。
2房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的重要性
首先，雖說與先前相比，房地產(chǎn)管理獲得了不小的進(jìn)步和發(fā)展，但隨著現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)熱度的不斷提高，其中管理方面方面也漸漸暴露出一些不足之處，這切實(shí)對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展造成了影響。所以，要想房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不受影響和沖擊，就必須重視創(chuàng)新一舉，應(yīng)用先進(jìn)、科學(xué)的管理理念與方法，為現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)有力的后勤保障。其次，由于現(xiàn)代房地產(chǎn)市場逐漸趨向集中化，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本大幅度上升，進(jìn)而大大降低了現(xiàn)代房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益。這就需要房地產(chǎn)管理部門重視項(xiàng)目開發(fā)管理工作，并充分利用管理創(chuàng)新來減少項(xiàng)目開發(fā)成本，提升房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益。最后，房地產(chǎn)管理創(chuàng)新并非指某一職員或者領(lǐng)導(dǎo)開展創(chuàng)新工作，應(yīng)該動(dòng)員起房地產(chǎn)行業(yè)中各大組成部分共同參與。比如，企業(yè)可以激勵(lì)管理人員積極創(chuàng)新、鼓勵(lì)職員提升效率等。開展類似的管理活動(dòng)，不但可以充分提高企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)效益，還有助于推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)管理創(chuàng)新具有重大意義，相關(guān)的管理部門和人員應(yīng)當(dāng)加以重視。
3房地產(chǎn)管理創(chuàng)新實(shí)踐
3.1管理模式創(chuàng)新
管理模式創(chuàng)新的意義是重大的，因?yàn)樗^對(duì)是開展房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的首要任務(wù)，同時(shí)它也是推動(dòng)房地產(chǎn)更好、更快發(fā)展的基本要素。所以，在進(jìn)行房地產(chǎn)管理模式創(chuàng)新的時(shí)候，必須要用科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度對(duì)待，馬虎不得。這就要求房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當(dāng)充分調(diào)動(dòng)知識(shí)管理用以提升管理模式的創(chuàng)新力。比如，在進(jìn)行管理模式創(chuàng)新，可以適當(dāng)建立激勵(lì)制度。具體來說就是將房地產(chǎn)的發(fā)展與企業(yè)職員的利益聯(lián)系起來，這樣不但可以充分調(diào)動(dòng)企業(yè)各職員的參與度和積極度，還可以有效推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。另外，也可以建立有關(guān)的獎(jiǎng)懲制度，對(duì)于管理創(chuàng)新工作有突出貢獻(xiàn)的人員或部門給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)，以鼓勵(lì)企業(yè)人員對(duì)管理創(chuàng)新加以關(guān)注，從而有利于房地產(chǎn)管理創(chuàng)新工作的順利開展。
3.2人才培養(yǎng)模式的創(chuàng)新
人才是21世紀(jì)最不可或缺的一部分，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，各行各業(yè)對(duì)人才的要求越來越高，也更加注重人才的培養(yǎng)。在房地產(chǎn)行業(yè)中，要想適應(yīng)市場、社會(huì)的發(fā)展，就應(yīng)當(dāng)也重視行業(yè)人才的培養(yǎng)。創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式不但能為企業(yè)自身帶來技術(shù)支持，還將提高房地產(chǎn)行業(yè)整體的發(fā)展水平。這要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立起科學(xué)、完善的人才培養(yǎng)管理體系，并明確培養(yǎng)內(nèi)容及方案，使培訓(xùn)人員所學(xué)的內(nèi)容可以應(yīng)用到真實(shí)的工作中。首先，需要制定有效的培訓(xùn)管理機(jī)制，把有關(guān)的培訓(xùn)內(nèi)容、知識(shí)細(xì)節(jié)化，以將培訓(xùn)的效率以及效果放到最大化。其次，由于近些年來許多非房地產(chǎn)專業(yè)的人員涌入，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)人員水準(zhǔn)參差不齊，所以在進(jìn)行人才培訓(xùn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)針對(duì)專業(yè)不同的人員提供不同的培養(yǎng)計(jì)劃。最后，“終身學(xué)習(xí)”是新世紀(jì)的一大口號(hào)，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當(dāng)定期組織人才培養(yǎng)活動(dòng)，不斷致力于提升企業(yè)人員的綜合素質(zhì)，從而為房地產(chǎn)行業(yè)提供人才、技術(shù)上的有力支持。
3.3城市發(fā)展模式的創(chuàng)新
現(xiàn)代城市的飛速發(fā)展離不開房地產(chǎn)行業(yè)的大力支持，而房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展也緊緊依靠著城市的發(fā)展，兩者間的聯(lián)系和發(fā)展是密不可分的。隨著現(xiàn)代城市居民生活水平的提高，他們對(duì)于居住環(huán)境所提出的要求也有所增加。這無疑給房地產(chǎn)開發(fā)提出了更多標(biāo)準(zhǔn)和要求，其中最為突出的就是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展必須與城市的發(fā)展相協(xié)調(diào)，與當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)。在這一前提下，房地產(chǎn)行業(yè)要注重城市發(fā)展模式的創(chuàng)新，積極與當(dāng)?shù)氐恼块T相配合，摸索出合適的管理方法。當(dāng)然，現(xiàn)代各大行業(yè)要想獲得長足性的發(fā)展，就必須貼合“可持續(xù)發(fā)展道路”這一標(biāo)準(zhǔn)，所以在城市發(fā)展模式的創(chuàng)新中，也應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)行業(yè)引入可持續(xù)發(fā)展的行列中，以推動(dòng)本身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
4結(jié)束語
由于房地產(chǎn)管理水平的滯后，限制了現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度，因此提出了房地產(chǎn)管理創(chuàng)新這一大理念。文章首先解釋了房地產(chǎn)管理創(chuàng)新所代表的涵義，接著闡述了現(xiàn)代房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的重要性，最后提出了房地產(chǎn)管理的三點(diǎn)創(chuàng)新實(shí)踐內(nèi)容。希望文章相關(guān)論述能供眾多房地產(chǎn)管理人員參考，并為推動(dòng)我國現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)定發(fā)展做出貢獻(xiàn)。
作者:房麗 梁麗 單位:日照市國土資源局
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)應(yīng)對(duì)策略
營改增作為我國一項(xiàng)重要的稅制改革，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了非常具體的影響，房地產(chǎn)企業(yè)要想在營改增政策下有效降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營業(yè)績和利潤的持續(xù)提升，就必須加強(qiáng)對(duì)營改增政策的了解，在財(cái)務(wù)管理中采取具體的應(yīng)對(duì)策略，有效化解營改增給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的不利影響，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠做到有效應(yīng)對(duì)營改增，并充分發(fā)揮自身結(jié)構(gòu)優(yōu)勢，積極拓展現(xiàn)有業(yè)務(wù)范圍，在營改增的框架下做好轉(zhuǎn)型升級(jí)，為房地產(chǎn)企業(yè)提供新的增長點(diǎn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理效益。
一、營改增下房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)
由于營改增政策與原有的稅務(wù)政策有著較大的區(qū)別，特別是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅工作產(chǎn)生了較大的影響，房地產(chǎn)企業(yè)要想在營改增政策下做好納稅工作，就需要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)。
（一）組織財(cái)務(wù)人員學(xué)習(xí)營改增政策
營改增政策推出之后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)識(shí)到營改增的重要性，并通過專業(yè)培訓(xùn)和業(yè)務(wù)培訓(xùn)等多種方式，組織財(cái)務(wù)人員了解和學(xué)習(xí)營改增政策，確保房地產(chǎn)企業(yè)納稅工作合規(guī)。
（二）強(qiáng)化財(cái)務(wù)人員專業(yè)技能，改變納稅方式
在組織財(cái)務(wù)人員相關(guān)培訓(xùn)之后，應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)技能進(jìn)行強(qiáng)化，使財(cái)務(wù)人員能夠了解營改增與原有納稅工作的區(qū)別，做到在納稅工作中，改變納稅方式，及時(shí)申報(bào)納稅。
（三）讓財(cái)務(wù)人員掌握營改增的納稅特點(diǎn)
考慮到營改增的特點(diǎn)以及對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的特殊影響，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員只有掌握營改增的納稅特點(diǎn)，并在實(shí)際納稅工作中實(shí)踐，才能提高房地產(chǎn)企業(yè)的納稅管理工作質(zhì)量。
二、營改增下房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中，應(yīng)提前做好稅務(wù)籌劃工作
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要想有效應(yīng)對(duì)營改增，就要在財(cái)務(wù)管理過程中明確營改增的影響，并通過積極做好稅務(wù)籌劃工作，來降低營改增產(chǎn)生的不利影響。具體應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手：
（一）制定具體的稅務(wù)籌劃方案
在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，稅務(wù)籌劃是降低企業(yè)稅負(fù)的重要手段。基于這一目的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在財(cái)務(wù)管理中，對(duì)稅務(wù)籌劃引起足夠的重視，制定具體的稅務(wù)籌劃方案以滿足實(shí)際要求。
（二）在營改增框架下對(duì)稅務(wù)籌劃方案進(jìn)行調(diào)整
根據(jù)稅務(wù)籌劃的實(shí)際需要，以及營改增政策的現(xiàn)實(shí)調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在營改增框架下對(duì)稅務(wù)籌劃方案進(jìn)行必要的調(diào)整，以此適應(yīng)營改增的需要，達(dá)到降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)的目的。
（三）提高稅務(wù)籌劃的針對(duì)性和有效性
在稅務(wù)籌劃過程中，應(yīng)與房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況相符，提高稅務(wù)籌劃的針對(duì)性和有效性，使房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃能夠在科學(xué)性、合理性和實(shí)效性上滿足實(shí)際需要。
三、營改增下房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中，應(yīng)有效拓展業(yè)務(wù)范圍做好轉(zhuǎn)型升級(jí)
根據(jù)營改增的規(guī)定，如果房地產(chǎn)企業(yè)依然采取單一的房地產(chǎn)開發(fā)模式，所繳納的稅額比營改增之前會(huì)有所上升。這一現(xiàn)狀要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過必要的財(cái)務(wù)測算，有效拓展業(yè)務(wù)范圍，通過企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)達(dá)到降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)的目的。
（一）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)有效拓展業(yè)務(wù)范圍，正確利用營改增的進(jìn)項(xiàng)抵扣政策
在營改增政策下，房地產(chǎn)企業(yè)只有有效拓展業(yè)務(wù)范圍，在原有業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上增加服務(wù)業(yè)項(xiàng)目，并正確利用營改增的進(jìn)項(xiàng)抵扣政策，才能實(shí)現(xiàn)整體稅負(fù)的下降。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)核算，提高納稅額計(jì)算的準(zhǔn)確性
此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)在財(cái)務(wù)核算中，加強(qiáng)財(cái)務(wù)核算工作的力度，使財(cái)務(wù)核算能夠根據(jù)企業(yè)的利潤水平和營業(yè)收入準(zhǔn)確核算應(yīng)繳稅額，提高納稅的準(zhǔn)確性。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)努力轉(zhuǎn)型升級(jí)，合理利用營改增政策
除了要拓展企業(yè)服務(wù)范圍之外，房地產(chǎn)企業(yè)還要在周邊產(chǎn)業(yè)上發(fā)力，通過努力轉(zhuǎn)型升級(jí)，增加納稅低或者享受稅收減免政策的業(yè)務(wù)，抵消營改增帶來的納稅額升高的影響。
四、結(jié)論
通過本文的分析可知，在營改增政策下，房地產(chǎn)企業(yè)要想有效化解營改增帶來的不利影響，就要在財(cái)務(wù)管理中采取具體的應(yīng)對(duì)策略，具體應(yīng)從加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)、提前做好稅務(wù)籌劃工作以及有效拓展業(yè)務(wù)范圍做好轉(zhuǎn)型升級(jí)等方面入手，保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠及時(shí)化解營改增危機(jī)，抓住有利契機(jī)，將營改增作為主要的改革和發(fā)展契機(jī)，為房地產(chǎn)企業(yè)提供有利的支持。所以，做好財(cái)務(wù)管理應(yīng)對(duì)，是房地產(chǎn)企業(yè)在營改增政策下所采取的必要措施，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言具有重要意義。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；人才培養(yǎng)；促進(jìn)；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展
一、我國現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)人才概述
我國的房地產(chǎn)市場在最近的幾年時(shí)間之內(nèi)取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)人才的需求也在不斷的增加，在這種情形下，我們需要對(duì)房地產(chǎn)人才進(jìn)行專門的培訓(xùn)，才能促進(jìn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)更好更快的發(fā)展。
（一）現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)人才的特點(diǎn)
1、復(fù)合性。現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域是一個(gè)綜合性領(lǐng)域，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)人才應(yīng)掌握復(fù)合性的知識(shí)。房地產(chǎn)的知識(shí)主要包括以下方面：市場調(diào)研、土地經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)開發(fā)、房產(chǎn)的交易、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)服務(wù)等。對(duì)房地產(chǎn)人才的需求往往也是首先要復(fù)合性的人才，最好的房地產(chǎn)人才應(yīng)當(dāng)具有經(jīng)濟(jì)學(xué)的知識(shí)、管理學(xué)的知識(shí)、建筑、園林綠化、國家的法律法規(guī)等方面的知識(shí)。這樣的人才即熟悉房地產(chǎn)經(jīng)營的技巧，有知道建筑結(jié)構(gòu)的基本常識(shí)，可以很好的勝任房屋銷售、管理等任務(wù)，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來最大化經(jīng)濟(jì)效益。
2、實(shí)用性。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)人才的從業(yè)主要要求的是熟知房地產(chǎn)全程策劃各個(gè)環(huán)節(jié)的實(shí)用性知識(shí)，以便能在進(jìn)行房地產(chǎn)銷售的時(shí)候能夠熟練的回答客戶提出的一切關(guān)于項(xiàng)目的相關(guān)疑問。同時(shí)，還應(yīng)掌握合同等方面的知識(shí)，以便在簽訂房屋租售合同的時(shí)候進(jìn)行相關(guān)問題的答疑，這樣才能促進(jìn)房屋租售合同的順利簽訂。除了具備以上的知識(shí)外，還需要熟知房地產(chǎn)金融、建筑工程造價(jià)、房地產(chǎn)估價(jià)等方面的知識(shí)，這樣才能準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢，更好地為房地產(chǎn)企業(yè)找準(zhǔn)市場自己的定位服務(wù)。
3、獨(dú)特性。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展息息相關(guān)，需要根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展調(diào)整房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展遵循的一般規(guī)律是“繁榮——調(diào)整——衰退——復(fù)蘇——繁榮”的循環(huán)過程。在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)候，要準(zhǔn)確判定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所處的的具體階段。在房地產(chǎn)人才的培養(yǎng)方面，需要加快對(duì)房地產(chǎn)人才的培養(yǎng)，促使人才與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，以便更好的為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展服務(wù)，以此促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)地發(fā)展。
4、必要性。隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷擴(kuò)大，在房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)人才隊(duì)伍的培養(yǎng)也要與時(shí)俱進(jìn)。我國目前的房地產(chǎn)人才缺口還很大，房地產(chǎn)企業(yè)要加緊自身人才的培養(yǎng)，這樣才能促進(jìn)企業(yè)自身發(fā)展的同時(shí)，更好地服務(wù)于整個(gè)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
（二）適應(yīng)現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)專業(yè)教育的特點(diǎn)
1、房地產(chǎn)課程具有依托性。由于房地產(chǎn)本身具有的特點(diǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)人才的培養(yǎng)，完全不用房地產(chǎn)公司自己培訓(xùn)，可以依托院校進(jìn)行培訓(xùn)，院校的培訓(xùn)往往更加的專業(yè)、更加經(jīng)濟(jì)，在進(jìn)行培養(yǎng)的時(shí)候，還可以進(jìn)行脫產(chǎn)的培養(yǎng)，系統(tǒng)的教授學(xué)員房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)知識(shí)，進(jìn)而可以更高效地促進(jìn)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
2、層次分明。目前，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的從業(yè)人員中，具有各個(gè)不同學(xué)歷的人才。掌握不同的技能的不同人員可以勝任不同的工種，博士人才可以從事房地產(chǎn)建設(shè)，碩士和本科人才可以從事房地產(chǎn)銷售，專科人才可以站崗。對(duì)于不同層次的人才，經(jīng)過接受繼續(xù)教育后還具有流動(dòng)性，例如碩士人才經(jīng)過繼續(xù)教育后可以從事房地產(chǎn)建設(shè)，可以從銷售工作轉(zhuǎn)崗，建造更多更好的房地產(chǎn)，也可以有效的促進(jìn)房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，以此帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步。
3、繼續(xù)學(xué)習(xí)的廣泛性。房地產(chǎn)教育一個(gè)重要的特點(diǎn)就是接受再教育的人數(shù)非常多。在我國的一線城市，一線房地產(chǎn)企業(yè)往往和一線的大學(xué)進(jìn)行合作，將自己的職員放到大學(xué)里面去接受再教育，使得這些職員可以學(xué)到新的技能，人才是經(jīng)濟(jì)進(jìn)62193ffe421f0b01496d7a7c4db513fa步的主要因素，通過再教育，可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的提升，同時(shí)促使整個(gè)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步。
二、進(jìn)行房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)，促進(jìn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展
（一）根據(jù)能力結(jié)構(gòu)培養(yǎng)適應(yīng)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的專業(yè)人才
根據(jù)能力結(jié)構(gòu)的劃分，我們可以將房地產(chǎn)專業(yè)人才分為三類：研究型人才、應(yīng)用型人才、復(fù)合型人才。
房地產(chǎn)專業(yè)研究型的人才顧名思義就是注重研究房地產(chǎn)專業(yè)的人才，這些人才往往具有扎實(shí)的房地產(chǎn)專業(yè)理論知識(shí)基礎(chǔ)，可以進(jìn)行房地產(chǎn)發(fā)展理論研究的人才。在進(jìn)行房地產(chǎn)研究型人才培養(yǎng)的時(shí)候，往往要加強(qiáng)房地產(chǎn)基礎(chǔ)理論的學(xué)習(xí)，掌握更多的房地產(chǎn)專業(yè)理論知識(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)實(shí)務(wù)操作可以相應(yīng)的減少。房地產(chǎn)專業(yè)研究型人才的培養(yǎng)，要求開設(shè)房地產(chǎn)專業(yè)課題研究的相關(guān)高校設(shè)施齊備，房地產(chǎn)專業(yè)理論研究底蘊(yùn)深厚，才能為房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)更好地發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)理論基礎(chǔ)。
房地產(chǎn)應(yīng)用型人才的培養(yǎng)主要強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)理論的實(shí)戰(zhàn)運(yùn)用，這與研究型人才的培養(yǎng)恰恰不同，前者注重的實(shí)務(wù)能力的建設(shè)，后者強(qiáng)調(diào)的是理論功底的建設(shè)。房地產(chǎn)應(yīng)用型人才的培養(yǎng)，不需要進(jìn)行大量的房地產(chǎn)理論學(xué)習(xí)，更多地是注重理論聯(lián)系實(shí)際，這樣就可以更好地在實(shí)踐中促進(jìn)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
房地產(chǎn)復(fù)合型人才是指將房地產(chǎn)理論與實(shí)踐相結(jié)合的培養(yǎng)方式。在進(jìn)行房地產(chǎn)復(fù)合型人才培養(yǎng)的時(shí)候，首先要對(duì)房地產(chǎn)人才進(jìn)行挑選，把既具備堅(jiān)實(shí)的理論理論基礎(chǔ)又能力突出的專業(yè)人才挑選出來，進(jìn)行專門的房地產(chǎn)綜合知識(shí)和技能培訓(xùn)，這種理論和實(shí)踐都具備的人才是促進(jìn)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。
（二）根據(jù)不同類型的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)開展分類培養(yǎng)，促進(jìn)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展
按照專業(yè)知識(shí)結(jié)構(gòu)進(jìn)行劃分，我國的房地產(chǎn)人才可以分為以下幾類：管理類人才、工程類人才、復(fù)合型人才。
工程型人才主要學(xué)習(xí)的是工程技術(shù)類的知識(shí)，在進(jìn)行課程的安排上，側(cè)重于工程管理類的學(xué)習(xí)，這就使得學(xué)生的理論知識(shí)和實(shí)踐知識(shí)并用，使得他們可以從事工程技術(shù)的創(chuàng)作，同時(shí)還具有一定的管理能力和創(chuàng)新能力，他們可以在微觀上把控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
管理類的人才的培養(yǎng)主要側(cè)重于企業(yè)管理知識(shí)的學(xué)習(xí)。這類人才主要側(cè)重培養(yǎng)的是房地產(chǎn)企業(yè)管理知識(shí)體系，他們可以在宏觀上把控房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，以使房地產(chǎn)企業(yè)更好地適應(yīng)國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
復(fù)合型人才是指既具備工程類知識(shí)，又具備企業(yè)管理類知識(shí)，兩方面知識(shí)都有很好掌握的人才。這種人才往往“不偏科”，房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)和技能都能掌握，這類人才在促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展上發(fā)揮更大的作用。
三、培養(yǎng)合格的房地產(chǎn)人才，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展
（一）培養(yǎng)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同類型房地產(chǎn)人才
每個(gè)學(xué)校在進(jìn)行房地產(chǎn)人才的培養(yǎng)的時(shí)候，要結(jié)合當(dāng)?shù)氐奶厣Y(jié)合自身院校的特點(diǎn)開展。按照我國社會(huì)發(fā)展的實(shí)際情況，在進(jìn)行房地產(chǎn)人才培養(yǎng)的時(shí)候，往往需要培養(yǎng)應(yīng)用型的人才或者是復(fù)合型的人才，這樣才能更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。如果一個(gè)學(xué)校的土木工程是強(qiáng)項(xiàng)，那么就可以選擇土木工程的復(fù)合型人才進(jìn)行培養(yǎng)，如果一個(gè)院校的強(qiáng)項(xiàng)是管理，則可以培養(yǎng)管理型的人才，使得相關(guān)的專業(yè)人才可以得到更好的發(fā)展。
在進(jìn)行人才培養(yǎng)的時(shí)候，要牢牢把握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律，要培養(yǎng)出人才對(duì)國家經(jīng)濟(jì)政策的敏感性，如國家的信貸政策和稅收等政策的變動(dòng)情況，在國家對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)整的時(shí)候，準(zhǔn)確判定這種經(jīng)濟(jì)環(huán)境之下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)走勢，以便企業(yè)制定適應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的下一步經(jīng)營戰(zhàn)略。
（二）確定培養(yǎng)的目標(biāo)
在確定人才類型之后，需要解決的下一個(gè)問題就是培養(yǎng)的目標(biāo)。在進(jìn)行人才培養(yǎng)的時(shí)候，我們往往需要針對(duì)不同人才的各自特點(diǎn)和房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)際情況進(jìn)行分類培養(yǎng)，以便各種人才在進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)后可以學(xué)有所用。一般而言，我們開展房地產(chǎn)工作的時(shí)候，我們往往會(huì)涉及到多方面知識(shí)，尤其要用到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的專業(yè)知識(shí)，故而需掌握完整的房地產(chǎn)知識(shí)體系才能更好地解決遇到的相關(guān)問題。故而，在進(jìn)行房地產(chǎn)人才培養(yǎng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際需要，培養(yǎng)房地產(chǎn)人才的經(jīng)濟(jì)分析能力、房地產(chǎn)基礎(chǔ)、房地產(chǎn)法律等各方面知識(shí)，這樣才能使得培養(yǎng)出來的房地產(chǎn)人才更好地勝任房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相關(guān)工作。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè) 人才管理 規(guī)范化發(fā)展
房地產(chǎn)業(yè)有著資金密集、技術(shù)密集以及人才密集的特點(diǎn)，但是從其本質(zhì)來講，與其他類型的企業(yè)一樣，市場競爭主要是針對(duì)人才的競爭。要掌握市場的主動(dòng)權(quán)，就要擁有高質(zhì)量的人才，對(duì)其進(jìn)行科學(xué)、有效的管理，保證企業(yè)的長足發(fā)展、持續(xù)經(jīng)營。但是現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)的人才管理還存在諸多問題，導(dǎo)致人才流動(dòng)性大，大大影響到了企業(yè)的綜合競爭力。
房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營管理現(xiàn)狀與人才需求
房地產(chǎn)經(jīng)營管理的系統(tǒng)性特點(diǎn)決定了對(duì)高素質(zhì)人才的需求。其實(shí)房地產(chǎn)的經(jīng)營管理屬于一個(gè)復(fù)雜的、大型的、綜合性的系統(tǒng)工程，涉及到多個(gè)方面，比如房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、估價(jià)評(píng)估、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、產(chǎn)權(quán)登記實(shí)務(wù)以及房管員實(shí)務(wù)、相關(guān)的法律法規(guī)等等，因此對(duì)于人才的綜合素質(zhì)及專業(yè)素質(zhì)要求較高，①需要在企業(yè)內(nèi)部打造一支專業(yè)化程度高的經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)。我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展越來越成熟，對(duì)人才的迫切需求也越來越明顯，甚至在某種程度上還反映出人才儲(chǔ)備、知識(shí)儲(chǔ)備不足的情況，比如人才的知識(shí)類型不全面、專人人才短缺等。
國土資源有限性與房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡的矛盾。由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度過快而出現(xiàn)了產(chǎn)能過剩的問題，但是不能僅憑空置房過多就做出產(chǎn)能過剩的判斷，也不能武斷地將房地產(chǎn)業(yè)列入產(chǎn)能過剩的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過剩表現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡等方面。城市化發(fā)展進(jìn)程越來越快，但是可利用的國土資源卻越來越少。所以，房地產(chǎn)業(yè)后續(xù)的發(fā)展重點(diǎn)在于對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，通過科學(xué)的手段解決房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡與國土資源有限性的矛盾。要解決這一重大難題，就需要對(duì)國家相關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)營政策進(jìn)行研究、執(zhí)行、監(jiān)督，相應(yīng)地對(duì)人才的要求也更加迫切。②
房地產(chǎn)業(yè)人才流動(dòng)頻繁。導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)人才流動(dòng)頻繁的主要原因來自于兩方面：一是行業(yè)因素。首先由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過于迅速，以至于專業(yè)人才出現(xiàn)供求不均衡的現(xiàn)象。現(xiàn)在國內(nèi)的房地產(chǎn)投資年增長率大概在20%左右，而專人才人的增長率只有不到8%，并且一些大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籠絡(luò)了大部分行業(yè)優(yōu)秀人才，使得人才匱乏的問題越來越突出。而一些高級(jí)人才，比如建筑工程師、規(guī)劃設(shè)計(jì)師以及高級(jí)營銷經(jīng)理等，更是奇貨可居。而在房地產(chǎn)業(yè)中不僅開發(fā)企業(yè)極需人才，其它相關(guān)的諸如中介、物業(yè)管理等也有相應(yīng)的人才需求。然而，一些人才培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、大專院校等在人才供給方面很難滿足市場的需求。正是由于人才匱乏，所以對(duì)于在職人員來講，一旦有機(jī)會(huì)跳槽就很難不動(dòng)心。其次，企業(yè)間的競爭導(dǎo)致人才流動(dòng)頻繁。對(duì)于一些剛成立的房地產(chǎn)開發(fā)商而言，要吸引大量的人才才能保證其穩(wěn)定的發(fā)展，就會(huì)不惜代價(jià)從其他公司高薪聘請人才，從某種程度上抬高了房地產(chǎn)業(yè)人才的市場附加值，加快了人才的流動(dòng)速度。再次，房地產(chǎn)自身項(xiàng)目開發(fā)的特性也導(dǎo)致人才流動(dòng)率高。一旦一個(gè)項(xiàng)目結(jié)束，原來的人員就會(huì)轉(zhuǎn)到新項(xiàng)目中去，隨著項(xiàng)目開發(fā)周期越來越短，新項(xiàng)目上市的頻率越來越高，大批人員就會(huì)跟著項(xiàng)目“跳槽”。最后，市場分工的不斷細(xì)化，也為行業(yè)內(nèi)人才流動(dòng)提供了更多的機(jī)會(huì)。通常房地產(chǎn)行業(yè)包括設(shè)計(jì)、開發(fā)、銷售以及物業(yè)管理等若干大類，從這些大類中又劃分出更多的細(xì)類，比如規(guī)劃設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、中介、貸款服務(wù)等等，正是越來越細(xì)的分工為人才的分流提供更多的途徑。
二是個(gè)人因素。具體表現(xiàn)為：首先受到經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，由于新項(xiàng)目大量入市，房地產(chǎn)人才跳槽的機(jī)會(huì)也越來越多，而很多企業(yè)招徠人才的主要手段即為高薪誘惑，一些原有企業(yè)的福利待遇不如新企業(yè)，則員工很難不選擇新企業(yè)。其次，受個(gè)性與事業(yè)發(fā)展需求的影響。相對(duì)而言，房地產(chǎn)業(yè)的人才體現(xiàn)出年輕化、專業(yè)化以及受教育程度高等特點(diǎn)，這類人群精力旺盛，對(duì)自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)有更強(qiáng)烈的要求，因此一旦有更好職位或者更多的提升機(jī)會(huì)，他們也會(huì)毫不猶豫地離職。最后一個(gè)原因，員工自身無法融入公司文化，即員工對(duì)企業(yè)文化無法產(chǎn)生認(rèn)同感，那么也會(huì)離開公司而尋求自己認(rèn)同的企業(yè)。
加強(qiáng)人才管理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范化發(fā)展
加強(qiáng)內(nèi)部管理。往往企業(yè)吸引人才的要素除了品牌、經(jīng)濟(jì)實(shí)力以外，科學(xué)、完善的內(nèi)部管理體制也是重要因素之一。房地產(chǎn)企業(yè)通過加強(qiáng)內(nèi)部管理力度，對(duì)組織結(jié)構(gòu)做進(jìn)一步優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)管理制度的規(guī)范化，營造一個(gè)良好的、和諧的、科學(xué)的人才生存環(huán)境，勢必會(huì)留住人才、發(fā)展人才，使得人才為己所用。由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，往往有一筆錢、一塊地、一批人即可組建一個(gè)房地產(chǎn)公司，由于時(shí)間倉促，沒有長期的文化沉淀，必然會(huì)出現(xiàn)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)混亂、職責(zé)不清等問題，再加上市場的不斷完善與發(fā)展，這種不科學(xué)的企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、落后的管理水平已經(jīng)無法適應(yīng)市場，因此要對(duì)企業(yè)內(nèi)部管理流程進(jìn)行完善與優(yōu)化，建立起相關(guān)的配套制度。具體而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)大致可以歸為職能型、矩陣型、事業(yè)部型以及戰(zhàn)略經(jīng)營型等四類，③人力資源管理人員要客觀評(píng)估企業(yè)自身的發(fā)展規(guī)模、戰(zhàn)略目標(biāo)以及行業(yè)地位等，再以此為基礎(chǔ)選擇適用的組織結(jié)構(gòu)模式。此外，還要對(duì)企業(yè)內(nèi)部的關(guān)系、流程等進(jìn)行整理整頓，解決崗位職責(zé)不清、職能重疊等問題。
規(guī)劃職業(yè)生涯。要解決企業(yè)人才流失的一個(gè)重要手段，即提高員工的忠誠度。要提高員工的忠誠度，企業(yè)不但要完善自身的薪酬福利體系，創(chuàng)建科學(xué)的激勵(lì)機(jī)制，提供暢通的溝通渠道，而且還要注重為員工提供學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)與成長的空間，在這個(gè)過程中實(shí)現(xiàn)員工自身的職業(yè)規(guī)劃與企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展相結(jié)合。由此可見，人力資源管理的側(cè)重點(diǎn)要放在企業(yè)員工職業(yè)生涯的規(guī)劃方面，跳出個(gè)體項(xiàng)目的局限，基于企業(yè)整體發(fā)展的角度引導(dǎo)員工分析自身的能力與職業(yè)發(fā)展規(guī)劃，評(píng)估員工的個(gè)人能力與潛力等，為員工提供職業(yè)咨詢服務(wù)，幫助其設(shè)定職業(yè)目標(biāo)。④
做好培訓(xùn)與溝通。人力資源管理六大模塊中，員工培訓(xùn)是十分重要的一部分，企業(yè)通過培訓(xùn)，向員工傳授更加廣泛、專業(yè)的知識(shí)技能，獲得員工對(duì)企業(yè)的認(rèn)同感，從而為企業(yè)創(chuàng)造更大的價(jià)值。其實(shí)很多房地產(chǎn)企業(yè)都比較重視對(duì)員工進(jìn)行專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，不過卻忽略了員工綜合素質(zhì)、團(tuán)隊(duì)合作精神的培養(yǎng)，而且不注重企業(yè)文化的建設(shè)。一旦企業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期，企業(yè)文化的地位就無可取代。雖然并非每個(gè)企業(yè)都具備強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)實(shí)力與管理能力，但是每個(gè)企業(yè)都有自己的優(yōu)勢所在，可以結(jié)合自身的特點(diǎn)，設(shè)置相關(guān)的課程，通過多種培訓(xùn)方法對(duì)員工進(jìn)行專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，提升其綜合能力。在培訓(xùn)內(nèi)容選擇方面，要注意其適用性與超前性，并在結(jié)束培訓(xùn)后進(jìn)行相應(yīng)的評(píng)估，提升員工滿意度，在企業(yè)內(nèi)部營造一個(gè)良好的學(xué)習(xí)氛圍。
優(yōu)化薪酬福利。要提升工作本身帶給員工的滿足感，最直接的方法就是進(jìn)一步優(yōu)化薪酬福利結(jié)構(gòu)。盡管資金問題是大數(shù)多房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最大問題，但是仍然要采取相應(yīng)措施，既可以不用增加人力資源成本，又可以降低員工的流動(dòng)率。具體而言可以采取下列方法：其一，對(duì)薪酬福利結(jié)構(gòu)做進(jìn)一步優(yōu)化，針對(duì)不同崗位對(duì)固定工資、浮動(dòng)工資的比例做出適當(dāng)調(diào)整，將各級(jí)薪酬的帶寬適當(dāng)加大，完善獎(jiǎng)懲制度，激發(fā)員工積極性；薪酬政策盡量傾斜于骨干人員，對(duì)于為企業(yè)帶來額外效益的特殊貢獻(xiàn)人員，要舍得獎(jiǎng)勵(lì)。其二，通過各種手段將經(jīng)濟(jì)激勵(lì)轉(zhuǎn)換為精神激勵(lì)，這才是控制人力成本、提升員工積極性最有效的方法。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近八成的員工之所以離職，主要是由于感覺沒有發(fā)展空間，自己有能力卻得不到重視等，因此企業(yè)要為員工提供更多展示自己才華的機(jī)會(huì)與平臺(tái)。此外也可以采取更多的精神獎(jiǎng)勵(lì)，比如公司高層會(huì)議可以邀請一些優(yōu)秀員工參與，或者為某個(gè)評(píng)選出來的優(yōu)秀員工提供專用的停車位等。這些方法可以大大提升員工對(duì)企業(yè)的認(rèn)同感與歸屬感，從而提高其忠誠度。
綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)有著廣闊發(fā)展前景的行業(yè)，人才的作用不言而喻。在復(fù)雜的市場環(huán)境中，企業(yè)要提高自身的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營，就必須重視企業(yè)的人才培養(yǎng)與管理，提高人才應(yīng)用的合理性，通過運(yùn)用現(xiàn)代人力資源管理方法，可以培養(yǎng)和建立一支高素質(zhì)的、具有高度敬業(yè)精神和高度協(xié)作精神的人才隊(duì)伍，形成一套完善的、科學(xué)的人才激勵(lì)與約束機(jī)制，為房地產(chǎn)業(yè)的長足發(fā)展及員工個(gè)人的發(fā)展提供保障。
（作者為中國社科院金融研究所金融學(xué)博士研究生）
注釋
①王秋林：“新形勢下房地產(chǎn)經(jīng)營管理人才的培養(yǎng)對(duì)策”，《房地產(chǎn)人力資源》，2011年第5期。
②中國房地產(chǎn)人才網(wǎng)專題研究小組：“中國房地產(chǎn)建筑類中高級(jí)人才現(xiàn)狀解密”，《人力資源》，2005年第3期。
【關(guān)鍵詞】淮陰區(qū)；房地產(chǎn)；稅收；征管
一、淮陰區(qū)房地產(chǎn)稅收存在的問題
淮陰區(qū)地塊環(huán)境優(yōu)越，商業(yè)、人居都較密集，在房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的帶動(dòng)下，淮陰區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅收也呈現(xiàn)出快速增長的勢頭，房地產(chǎn)稅收在整個(gè)地稅收入中的比例逐年增加，地位舉足輕重，作用日益凸顯。與此同時(shí)，我們還應(yīng)該清晰看到，淮陰區(qū)房地產(chǎn)稅收還存在著比較突出的問題，主要表現(xiàn)在以下方面：
（一）房地產(chǎn)稅收地稅的占有率低
淮陰區(qū)的房地產(chǎn)稅收雖然逐年攀升，但是在地方財(cái)政收中的占有量仍然不高。主要原因是：一方面，是由于淮陰經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較遲緩，房地產(chǎn)市場雖然有所興起，但是與其他行業(yè)，如三產(chǎn)服務(wù)業(yè)，相比房地產(chǎn)稅收仍然增速緩慢，在這樣的情況下，房地產(chǎn)稅收成為淮陰的支柱稅收還有很長一段路要走。另一方面，是房地產(chǎn)稅源沒有得到充分的挖掘，和房地產(chǎn)有關(guān)的稅收沒有實(shí)現(xiàn)應(yīng)征盡征，稅款流失現(xiàn)象嚴(yán)重。
（二）房地產(chǎn)稅收增長緩慢
當(dāng)前，淮陰地方政府提供的公共服務(wù)水平與房地產(chǎn)稅收發(fā)展需求相比還存在著一定的差距：第一，缺乏切實(shí)有效的稅收宣傳措施，導(dǎo)致相關(guān)稅收政策的知曉率低。第二，實(shí)際征管中的崗位設(shè)置不盡合理，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅收的管理效率低下。一是人少事多，導(dǎo)致效率低下。二是管理職能受到牽制。三是稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)涉嫌犯罪的案件移送率低，無法追究責(zé)任人的刑事責(zé)任，導(dǎo)致有些納稅人以身試法，輕視稅法威嚴(yán)。第三，稅源控管存在漏洞，主要是稅務(wù)登記和納稅申報(bào)環(huán)節(jié)。第四，對(duì)房地產(chǎn)稅稅收征收不力。第五，部分稅務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平不高，征管效率低下。
（三）房地產(chǎn)稅收體制上存在缺陷
第一，不同主體，納稅標(biāo)準(zhǔn)不同。在同樣的稅收體制下，存在兩種不同的待遇，比如房產(chǎn)稅的計(jì)征：從價(jià)計(jì)征的情況盡管統(tǒng)一按照1.2%的稅率征收。但是對(duì)于境內(nèi)居民，其計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)原值扣除20%-30%的損耗。而對(duì)于境外居民，則以房產(chǎn)的凈值作為計(jì)稅依據(jù)。對(duì)于從租計(jì)征的情況，境內(nèi)居民適用12%的稅率，而對(duì)境外居民在則適用18%的稅率。
第二，征稅范圍較窄，稅率結(jié)構(gòu)欠科學(xué)。一是房地產(chǎn)稅收的征稅范圍較小，關(guān)于房地產(chǎn)稅收的免稅收入相對(duì)于其他稅種而言較多。二是房地產(chǎn)稅收的相關(guān)稅率結(jié)構(gòu)不盡合理。
第三，房地產(chǎn)稅收的配套措施不夠完善。目前，我國沒有權(quán)威、統(tǒng)一的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，缺乏專門的房地產(chǎn)評(píng)估人才。此外，和房地產(chǎn)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)登記制度也不健全，導(dǎo)致稅源流失，嚴(yán)重影響了稅收征管力度。
第四，房產(chǎn)稅制中還存在著許多“重復(fù)計(jì)征”現(xiàn)象，這種宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的存在，也極大地制約著淮陰區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
（四）房地產(chǎn)稅收運(yùn)行不暢
第一，稅收職能在地稅內(nèi)部部門之間的運(yùn)行不暢通。當(dāng)前在淮陰地稅各個(gè)部門之間存在著流程運(yùn)行不暢的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在：重管理、稽查，輕征收服務(wù)的現(xiàn)象普遍存在。
第二，稅務(wù)部門其他職能部門之間的配合有待磨合。主要體現(xiàn)在稅務(wù)部門與國稅、工商等部門之間的通力協(xié)作還有待加強(qiáng)，尤其是在企業(yè)所得稅的征繳過程中，往往出現(xiàn)在國稅繳納之后，地稅又重復(fù)征收的情況，給納稅人帶來很大的麻煩。
二、相關(guān)建議
加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收的征收和管理是一個(gè)系統(tǒng)的龐大的工程，在理論上，要建立合理、科學(xué)的房地產(chǎn)稅收征收管理體制；在實(shí)踐上，要按照現(xiàn)行科學(xué)的稅收體制規(guī)則，履行房地產(chǎn)稅收的相關(guān)法律，依法征稅，還要從提升稅務(wù)部門的依法征稅、服務(wù)納稅人的能力，為此，本人提出建議如下：
（一）規(guī)范房地產(chǎn)稅收的征收和管理，優(yōu)化房地產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)的稅收政策
淮陰是從農(nóng)業(yè)縣改為行政區(qū)的，作為農(nóng)業(yè)大區(qū)，經(jīng)濟(jì)法治比較遲緩，但是土地資源豐富。這種形勢，使政府不得不低價(jià)出賣土地，吸引一些泛房地產(chǎn)開發(fā)商，這期間房地產(chǎn)開發(fā)商囤積土地現(xiàn)象比較常見，政府的打擊措施卻相對(duì)疲軟，甚至為了能保住房地產(chǎn)開發(fā)商這個(gè)“大稅源”，對(duì)“圈地”行為采取置之不理的態(tài)度。鑒于以上現(xiàn)象，建議出臺(tái)針對(duì)性較強(qiáng)的稅收政策，把對(duì)土地的有效管理納入稅收法治軌道，例如：設(shè)置“土地閑置”稅種，取消土地增值稅。另外，我國在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征收是非常不力的。對(duì)此，建議，一是擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征收范圍，科學(xué)界定房產(chǎn)稅的減免規(guī)則。二是降低房屋租賃的綜合稅賦。三是取消城鎮(zhèn)土地使用稅的征收。
（二）完善房地產(chǎn)稅收的輔政策，使房地產(chǎn)征收體系更加完備有效
第一，明確產(chǎn)權(quán)，建立健全財(cái)產(chǎn)登記制度。在房屋權(quán)屬登記方面：通過加強(qiáng)轄區(qū)內(nèi)房源的排查，登記成冊，錄入電子信息管理系統(tǒng)，明確房屋的權(quán)屬，對(duì)轄區(qū)內(nèi)的房源進(jìn)行全面的掌控和科學(xué)的管理。在土地權(quán)屬方面：加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)范圍內(nèi)土地的調(diào)查摸底，對(duì)土地的性質(zhì)、權(quán)屬、面積、等級(jí)分類、用途等進(jìn)行詳盡的登記，并錄入電子系統(tǒng)，保證土地稅源不流失。第二，科學(xué)計(jì)稅，建立健全房地產(chǎn)評(píng)估制度。要盡快出臺(tái)一套健全的完備的評(píng)估操作流程，使評(píng)估工作有據(jù)可依；同時(shí)還要成立一支技術(shù)精湛、作風(fēng)優(yōu)良的評(píng)估員隊(duì)伍。第三，加強(qiáng)違規(guī)處罰。在不違背《稅收征管法》的前提下，制定出臺(tái)專門針對(duì)房地產(chǎn)稅收管理處罰細(xì)則，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的稅收監(jiān)管和違規(guī)處罰。
（三）規(guī)范房地產(chǎn)收費(fèi)行為，嚴(yán)格控制收費(fèi)規(guī)模
通過各個(gè)環(huán)節(jié)收費(fèi)項(xiàng)目的匯總，清理一些不必要的收費(fèi)項(xiàng)目，取消屬于管理性和建設(shè)性的不合理的事業(yè)性收費(fèi)，采取規(guī)范、科學(xué)、有效的措施對(duì)相關(guān)的費(fèi)用進(jìn)行管理。對(duì)于房地產(chǎn)稅收各個(gè)環(huán)節(jié)中存在的必須收取的一些費(fèi)用，在征收過程中要程序合理、使用透明、嚴(yán)格監(jiān)督。此外還要加快推進(jìn)政府部門與其下屬的具有企業(yè)性質(zhì)的事業(yè)單位脫鉤，加快事業(yè)單位轉(zhuǎn)企改制的步伐，提高企業(yè)的市場競爭力，同時(shí)也減少政府向企業(yè)攤派的不必要的費(fèi)用。
（四）轉(zhuǎn)變納稅服務(wù)觀念，促使納稅人樹立依法誠信納稅意識(shí)
淮陰區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)由于興起時(shí)間較遲，對(duì)房地產(chǎn)的稅收管理還沒有納入健康、有序的發(fā)展軌道。在這樣的情形下，稅務(wù)機(jī)關(guān)：第一，要加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收法律宣傳，使轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)納稅人從思想上接受房地產(chǎn)稅收，形成依法納稅的意識(shí)。第二，要提減少外界因素的影響，提高房地產(chǎn)稅收的征收效率。第三，科學(xué)設(shè)置內(nèi)部的職能崗位，提高服務(wù)水平。
（五）規(guī)范服務(wù)職能，創(chuàng)造良好的征收環(huán)境
第一，在稅收征收方面：一是簡化辦稅工作程序，提高征收工作效率。二是積極利用信息化手段，推進(jìn)稅收公共服務(wù)平臺(tái)建設(shè)。
第二，在稅收管理方面：一是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的日常管理。以一戶一檔的形式，建立房地產(chǎn)企業(yè)稅收情況檔案。二是加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收的納稅評(píng)估，減少房地產(chǎn)稅源的流失。三是強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票的規(guī)范使用。建議強(qiáng)制房地產(chǎn)稅收企業(yè)使用稅控系統(tǒng)，同時(shí)加大對(duì)發(fā)票違規(guī)操作的處罰力度。
第三，在稅務(wù)稽查方面：建立一支高素質(zhì)的稽查人員隊(duì)伍；加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收業(yè)務(wù)的培訓(xùn)；科學(xué)選案、認(rèn)真檢查、悉心審理、嚴(yán)格處罰。
（六）規(guī)范征管流程，提高征管效率
第一，加強(qiáng)房開發(fā)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅收的征收和管理。一是加強(qiáng)涉稅資料的收集和管理。二是加強(qiáng)項(xiàng)目的登記和管理。三是加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)征收管理和涉稅檢查。
第二，加強(qiáng)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅收的征收和管理。一是加強(qiáng)稅源監(jiān)控。二是加大征收管理力度。采取直接征收和委托代征的方式加強(qiáng)對(duì)保有稅源的征收管理。三是對(duì)違規(guī)行為進(jìn)行嚴(yán)厲處罰。
第三，加強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅收征收和管理。由于二手房市場受政策的波動(dòng)性比較大、評(píng)估價(jià)格不易確定等，對(duì)這部分存量房的房地產(chǎn)稅收征收和管理有一定的難度。建議主要采取以下幾種措施：一是合理定價(jià)。二是強(qiáng)化實(shí)地調(diào)查，確保稅源不流失。三是做好二手房稅收的分析。
第四，認(rèn)真做好各類房地產(chǎn)稅收的分析。建立完善的房地產(chǎn)稅收分析體系，查找促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的主要稅收因素，通過分析結(jié)果，調(diào)整針對(duì)房地產(chǎn)的稅收政策，支持和規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而取得更多的房地產(chǎn)稅收，達(dá)到稅務(wù)部門和房地產(chǎn)企業(yè)相互促進(jìn)，共同發(fā)展的效果。
（七）加強(qiáng)部門間溝通和協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)和諧征稅
第一，加強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部組織間的溝通和協(xié)調(diào)。征收、管理、稽查三方加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，職責(zé)清晰，相互協(xié)作。對(duì)于征收類事項(xiàng)，有征收部門受理；涉及到調(diào)查事項(xiàng)轉(zhuǎn)交管理部門進(jìn)行涉稅調(diào)查，確保稅收征管的科學(xué)有效。
第二，加強(qiáng)稅務(wù)部門與其他部門的溝通和協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)項(xiàng)目從開辦到終止，期間涉及到多個(gè)部門，如：工商、國土、城建、房產(chǎn)、國稅、銀行、評(píng)估、擔(dān)保等等，稅務(wù)機(jī)關(guān)只有和相關(guān)部門進(jìn)行比較好的溝通和協(xié)調(diào)，才能確保得到真實(shí)、可靠、豐富的涉稅資料，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的掌控才更加自如。
（八）提升稅務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和執(zhí)法水平
第一，整合人力資源，科學(xué)設(shè)崗，合理用人。首先，按需設(shè)崗，對(duì)崗位資源進(jìn)行排查。其次，按照崗位要求培養(yǎng)高素質(zhì)人才。
第二，加強(qiáng)專業(yè)對(duì)口培訓(xùn)，使熟悉房地產(chǎn)稅收業(yè)務(wù)的人才迅速成長。建立日常培訓(xùn)機(jī)制和脫產(chǎn)培訓(xùn)機(jī)制，加快房地產(chǎn)稅收專業(yè)人才的培養(yǎng)。通過培訓(xùn)，使稅務(wù)人員全面了解對(duì)房地產(chǎn)稅收的相關(guān)知識(shí)，提升業(yè)務(wù)處理能力和行政執(zhí)法水平，使稅務(wù)人員在實(shí)際操作中快速成長。
第三，強(qiáng)化業(yè)務(wù)考核，提高人才工作的積極性和主動(dòng)性。采取定期考核和不定期考核相結(jié)合、開卷和閉卷相結(jié)合、專業(yè)考核和綜合考核相結(jié)合的方式，加強(qiáng)稅務(wù)人員的業(yè)務(wù)考評(píng)，通過考評(píng)兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲，充分提高稅務(wù)人員學(xué)習(xí)的主動(dòng)性和積極性。
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[1]牛鳳瑞.我國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告－4[M].社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版,2007.
[2]謝伏瞻.我國不動(dòng)產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)[M].中國發(fā)展出版社,2006.
首先是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)競爭加劇，信貸風(fēng)險(xiǎn)加大。入世后，首批進(jìn)入我國房地產(chǎn)開發(fā)市場的大多為國外資金實(shí)力雄厚、管理先進(jìn)、技術(shù)一流的大公司、企業(yè)集團(tuán)。與之相比，我國的房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)弱小，經(jīng)營機(jī)制落后，國內(nèi)企業(yè)過去在土地使用、項(xiàng)目取得等方面的優(yōu)勢將消失，勢必在競爭中處于劣勢。而國內(nèi)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的信貸資金運(yùn)用大多為向國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)提供貸款，在債務(wù)軟約束的條件下，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)（尤其是國有企業(yè)）通過銀行負(fù)債將經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到了國內(nèi)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)身上。此外，國外房地產(chǎn)金融發(fā)展較為成熟（如美國早在1934年就成立了聯(lián)邦國民抵押協(xié)會(huì)，開始了房地產(chǎn)金融二級(jí)市場的操作，而我國至今尚未建立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場），國外房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)對(duì)于開辦房地產(chǎn)抵押貸款、住房按揭貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)很有經(jīng)驗(yàn)，早已形成一整套完善的運(yùn)作規(guī)范，有相當(dāng)豐富的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，具有高素質(zhì)的專業(yè)人才。而我國房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)還處于起步階段，不少房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)才剛開辦或還尚未開辦，金融商品較少，在強(qiáng)大的國外房地產(chǎn)金融競爭對(duì)手面前，人才缺乏、經(jīng)驗(yàn)不足，處于不利地位。
其次是國際經(jīng)濟(jì)變動(dòng)狀態(tài)對(duì)我國房地產(chǎn)金融的影響將加大。加入WTO使國內(nèi)房地產(chǎn)市場的脈搏與國際市場更趨一致，這既有有利的一面，也有不利的一面。如國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境動(dòng)蕩，國內(nèi)房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)都會(huì)受到較大的沖擊，與之相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)也會(huì)受到較大影響，如房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托投資等。同時(shí)，在外資大量進(jìn)入房地產(chǎn)時(shí)，還容易引發(fā)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)，一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)損失慘重，甚至?xí)?dǎo)致金融危機(jī)。
再次是房地產(chǎn)金融監(jiān)管難度增大。目前，我國還沒有建立起一個(gè)包括政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和商業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、貸款的創(chuàng)造和投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保或保證機(jī)構(gòu)的完整的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系，房地產(chǎn)金融監(jiān)管缺乏，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的管理尚無一個(gè)明確的專門機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。入世后，國內(nèi)市場更加開放，外資金融機(jī)構(gòu)的廣泛進(jìn)入不僅會(huì)使國內(nèi)金融市場更加活躍，也使得對(duì)之加強(qiáng)監(jiān)管的難度加大。
入世給我國房地產(chǎn)金融帶來了新的發(fā)展機(jī)遇。
一是外資金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入帶來巨額資金，房地產(chǎn)融資渠道將有效增加，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)范圍將得到進(jìn)一步拓展。入世后，房地產(chǎn)資金的來源渠道更廣，如外商的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營投資、外資金融服務(wù)機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)存款、外商的各項(xiàng)企業(yè)存款、儲(chǔ)蓄存款等會(huì)有所上漲。目前，我國房地產(chǎn)金融工具單一，尤其是面對(duì)居民住房消費(fèi)的個(gè)人住房貸款品種較為單一，在還款方式、償還期限、貸款利率、首付率搭配方面不夠靈活，使得住房消費(fèi)信貸在很多城市“火”不起來，個(gè)人住房貸款占銀行各項(xiàng)貸款余額的比例不到1％，與發(fā)達(dá)國家20％的比例相差甚遠(yuǎn)。國外銀行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)有豐富的業(yè)務(wù)拓展經(jīng)驗(yàn)，有適應(yīng)社會(huì)各類人士的貸款品種、貸款手續(xù)簡便。外資銀行大量進(jìn)入房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域，不僅給我們帶來了競爭，也給國內(nèi)房地產(chǎn)金融業(yè)帶來了先進(jìn)的管理技術(shù)，新型的金融工具，有利于滿足我國居民各種層次的住房信貸需求。
二是我國房地產(chǎn)金融行業(yè)水平、從業(yè)人員的素質(zhì)將得以提高。我國房地產(chǎn)金融業(yè)由于缺乏必要的外部競爭刺激，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的貸款，信貸人員擔(dān)心收不回而“懼貸”；對(duì)消費(fèi)者的個(gè)人住房貸款由于存貸利差小，辦理手續(xù)繁雜而缺乏積極性；房地產(chǎn)金融市場缺乏活力，人員素質(zhì)、行業(yè)水平尚未達(dá)到高水平。在外部壓力下，對(duì)金融從業(yè)人員的水平要求越來越高，國內(nèi)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)必然會(huì)在經(jīng)營機(jī)制改革、管理方式、專業(yè)培訓(xùn)、金融工具創(chuàng)新、金融服務(wù)品種、服務(wù)質(zhì)量等方面下功夫，從而促進(jìn)行業(yè)整體水平的提高。
三是促進(jìn)我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展。一旦外資銀行和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)全面涉足房地產(chǎn)業(yè)，可能開辦對(duì)境內(nèi)居民的人民幣抵押貸款業(yè)務(wù)和對(duì)境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的貸款業(yè)務(wù)，同時(shí)還會(huì)帶來與房產(chǎn)相關(guān)的保險(xiǎn)品種。如美國的房地產(chǎn)抵押證券化業(yè)務(wù)相當(dāng)發(fā)達(dá)，美國聯(lián)邦國民抵押協(xié)會(huì)（FHMA）近30年來為3100萬個(gè)美國家庭購房提供了抵押貸款，金額達(dá)25000億美元。房地產(chǎn)抵押證券化不僅提高了銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，而且開辟了新的金融投資品種。國外保險(xiǎn)、金融機(jī)構(gòu)將憑借其強(qiáng)大的營銷網(wǎng)絡(luò)和先進(jìn)的管理技術(shù)涉足房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，尤其是抵押擔(dān)保業(yè)務(wù)和不動(dòng)產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，從而將與國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)一起，有力地推動(dòng)我國房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展。
面對(duì)挑戰(zhàn)和機(jī)遇，金融房地產(chǎn)信貸工作應(yīng)積極研究對(duì)策，應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。
1、要加強(qiáng)對(duì)國際慣例的學(xué)習(xí)和研究。學(xué)習(xí)和借鑒國外銀行的管理經(jīng)驗(yàn)，變外行為內(nèi)行。面對(duì)壓力，我們應(yīng)看到我們的優(yōu)勢，如對(duì)國情熟悉、與企業(yè)有長期密切關(guān)系、各種信息靈通等。但更應(yīng)仔細(xì)研究入世后將面臨的各種困難、自身運(yùn)作中的優(yōu)劣所在，做到心中有數(shù)，早作對(duì)應(yīng)之策。要在房地產(chǎn)信貸營銷理念、市場營銷策略、服務(wù)手段、運(yùn)作機(jī)制等各個(gè)方面加大創(chuàng)新力度并且要有實(shí)質(zhì)性的突破；要及早研發(fā)和推廣適應(yīng)形勢需求的新的房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品品種和業(yè)務(wù)，如試辦面向外國人士的按揭貸款、住房抵押貸款證券化、住房儲(chǔ)蓄、房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)合作、住房保險(xiǎn)等新的金融服務(wù)，只有這樣才能更好地迎接WTO帶來的挑戰(zhàn)。
2、要加快房地產(chǎn)信貸人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，簡化信貸手續(xù)，提高工作效率。入世后，房地產(chǎn)金融市場主體的復(fù)雜化要求從業(yè)人員能精通一門到幾門外語，熟練操作計(jì)算機(jī)，具備房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)投資、財(cái)務(wù)分析、商業(yè)銀行業(yè)務(wù)管理、國際金融等方面的知識(shí)。但目前，高水平的房地產(chǎn)金融人才還特別缺乏，而且今后還面臨人才流失的可能。因而，各級(jí)行都要高度重視房地產(chǎn)信貸人員的培養(yǎng)，通過開辦培訓(xùn)班、選送出國學(xué)習(xí)、鼓勵(lì)職工業(yè)余進(jìn)修等方式，培養(yǎng)出自己的高水平人才。此外，個(gè)人住房貸款手續(xù)繁雜、審批緩慢也是此項(xiàng)業(yè)務(wù)未能更快地發(fā)展的主要原因之一。轉(zhuǎn)變服務(wù)觀念，改善服務(wù)態(tài)度，改革管理體制，簡化手續(xù)必須及早研究解決。
3、加大對(duì)開發(fā)資信評(píng)級(jí)高、規(guī)模大的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)客戶的營銷力度。加入WTO后，國外機(jī)構(gòu)將為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供貸款，為個(gè)人辦理抵押貸款業(yè)務(wù)，并推動(dòng)房地產(chǎn)抵押證券化業(yè)務(wù)的開展。對(duì)我國銀行來說，更應(yīng)關(guān)注那些資信評(píng)級(jí)度比較高、資產(chǎn)質(zhì)量較好且有一定規(guī)模實(shí)力的房地產(chǎn)公司，特別是上市公司，因?yàn)樗麄兊娜谫Y能力相對(duì)較強(qiáng)，在從事大項(xiàng)目時(shí)具備資金規(guī)模的優(yōu)勢，從而有利于公司持續(xù)經(jīng)營業(yè)績的提高。對(duì)其要積極營銷，搶占市場。
4、房地產(chǎn)金融管理機(jī)構(gòu)要制定相應(yīng)的政策，為國內(nèi)金融業(yè)創(chuàng)造良好的外部競爭環(huán)境。國外金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，將使國內(nèi)房地產(chǎn)金融市場主體復(fù)雜化、交易工具多元化。為了使我國的房地產(chǎn)企業(yè)能在競爭市場上站得住腳，房地產(chǎn)金融管理機(jī)構(gòu)應(yīng)抓緊這一段寶貴的時(shí)間，保護(hù)和培育國內(nèi)產(chǎn)業(yè)，逐步探索有力又有利的監(jiān)管方式。要放松對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的控制，放開住房消費(fèi)信貸，擴(kuò)大貸款規(guī)模，及早占領(lǐng)和發(fā)展房地產(chǎn)金融市場；要調(diào)整房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)，完善住房消費(fèi)信貸機(jī)制，形成適應(yīng)不同年齡、不同收入群體需要的貸款系列品種；要發(fā)展房地產(chǎn)保險(xiǎn)，尤其是房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn)、住房抵押保險(xiǎn)和房產(chǎn)質(zhì)量等方面的保險(xiǎn)；要借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，建立房地產(chǎn)政策性金融機(jī)構(gòu)，盡快開放房地產(chǎn)金融二級(jí)市場。
[摘要]入世后，我國房地產(chǎn)金融業(yè)將面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。首先是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)競爭加劇，信貸風(fēng)險(xiǎn)加大。其次是國際經(jīng)濟(jì)變動(dòng)狀態(tài)對(duì)我國房地產(chǎn)金融的影響將加大。再次是房地產(chǎn)金融監(jiān)管難度增大。入世給我國房地產(chǎn)金融帶來了新的發(fā)展機(jī)遇。一是外資金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入帶來巨額資金，房地產(chǎn)融資渠道將有效增加，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)范圍將得到進(jìn)一步拓展。二是我國房地產(chǎn)金融行業(yè)水平、從業(yè)人員的素質(zhì)將得以提高。三是促進(jìn)我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展。面對(duì)挑戰(zhàn)和機(jī)遇，金融房地產(chǎn)信貸工作應(yīng)積極研究對(duì)策，應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。
1、要加強(qiáng)對(duì)國際慣例的學(xué)習(xí)和研究。
2、要加快房地產(chǎn)信貸人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，簡化信貸手續(xù)，提高工作效率。
入世后，我國房地產(chǎn)金融業(yè)將面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。
首先是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)競爭加劇，信貸風(fēng)險(xiǎn)加大。入世后，首批進(jìn)入我國房地產(chǎn)開發(fā)市場的大多為國外資金實(shí)力雄厚、管理先進(jìn)、技術(shù)一流的大公司、企業(yè)集團(tuán)。與之相比，我國的房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)弱小，經(jīng)營機(jī)制落后，國內(nèi)企業(yè)過去在土地使用、項(xiàng)目取得等方面的優(yōu)勢將消失，勢必在競爭中處于劣勢。而國內(nèi)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的信貸資金運(yùn)用大多為向國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)提供貸款，在債務(wù)軟約束的條件下，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)（尤其是國有企業(yè)）通過銀行負(fù)債將經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到了國內(nèi)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)身上。此外，國外房地產(chǎn)金融發(fā)展較為成熟（如美國早在1934年就成立了聯(lián)邦國民抵押協(xié)會(huì)，開始了房地產(chǎn)金融二級(jí)市場的操作，而我國至今尚未建立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場），國外房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)對(duì)于開辦房地產(chǎn)抵押貸款、住房按揭貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)很有經(jīng)驗(yàn)，早已形成一整套完善的運(yùn)作規(guī)范，有相當(dāng)豐富的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，具有高素質(zhì)的專業(yè)人才。而我國房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)還處于起步階段，不少房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)才剛開辦或還尚未開辦，金融商品較少，在強(qiáng)大的國外房地產(chǎn)金融競爭對(duì)手面前，人才缺乏、經(jīng)驗(yàn)不足，處于不利地位。
其次是國際經(jīng)濟(jì)變動(dòng)狀態(tài)對(duì)我國房地產(chǎn)金融的影響將加大。加入WTO使國內(nèi)房地產(chǎn)市場的脈搏與國際市場更趨一致，這既有有利的一面，也有不利的一面。如國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境動(dòng)蕩，國內(nèi)房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)都會(huì)受到較大的沖擊，與之相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)也會(huì)受到較大影響，如房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托投資等。同時(shí)，在外資大量進(jìn)入房地產(chǎn)時(shí)，還容易引發(fā)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)，一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)損失慘重，甚至?xí)?dǎo)致金融危機(jī)。
再次是房地產(chǎn)金融監(jiān)管難度增大。目前，我國還沒有建立起一個(gè)包括政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和商業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、貸款的創(chuàng)造和投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保或保證機(jī)構(gòu)的完整的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系，房地產(chǎn)金融監(jiān)管缺乏，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的管理尚無一個(gè)明確的專門機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。入世后，國內(nèi)市場更加開放，外資金融機(jī)構(gòu)的廣泛進(jìn)入不僅會(huì)使國內(nèi)金融市場更加活躍，也使得對(duì)之加強(qiáng)監(jiān)管的難度加大。
入世給我國房地產(chǎn)金融帶來了新的發(fā)展機(jī)遇。
一是外資金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入帶來巨額資金，房地產(chǎn)融資渠道將有效增加，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)范圍將得到進(jìn)一步拓展。入世后，房地產(chǎn)資金的來源渠道更廣，如外商的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營投資、外資金融服務(wù)機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)存款、外商的各項(xiàng)企業(yè)存款、儲(chǔ)蓄存款等會(huì)有所上漲。目前，我國房地產(chǎn)金融工具單一，尤其是面對(duì)居民住房消費(fèi)的個(gè)人住房貸款品種較為單一，在還款方式、償還期限、貸款利率、首付率搭配方面不夠靈活，使得住房消費(fèi)信貸在很多城市“火”不起來，個(gè)人住房貸款占銀行各項(xiàng)貸款余額的比例不到1％，與發(fā)達(dá)國家20％的比例相差甚遠(yuǎn)。國外銀行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)有豐富的業(yè)務(wù)拓展經(jīng)驗(yàn)，有適應(yīng)社會(huì)各類人士的貸款品種、貸款手續(xù)簡便。外資銀行大量進(jìn)入房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域，不僅給我們帶來了競爭，也給國內(nèi)房地產(chǎn)金融業(yè)帶來了先進(jìn)的管理技術(shù)，新型的金融工具，有利于滿足我國居民各種層次的住房信貸需求。
二是我國房地產(chǎn)金融行業(yè)水平、從業(yè)人員的素質(zhì)將得以提高。我國房地產(chǎn)金融業(yè)由于缺乏必要的外部競爭刺激，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的貸款，信貸人員擔(dān)心收不回而“懼貸”；對(duì)消費(fèi)者的個(gè)人住房貸款由于存貸利差小，辦理手續(xù)繁雜而缺乏積極性；房地產(chǎn)金融市場缺乏活力，人員素質(zhì)、行業(yè)水平尚未達(dá)到高水平。在外部壓力下，對(duì)金融從業(yè)人員的水平要求越來越高，國內(nèi)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)必然會(huì)在經(jīng)營機(jī)制改革、管理方式、專業(yè)培訓(xùn)、金融工具創(chuàng)新、金融服務(wù)品種、服務(wù)質(zhì)量等方面下功夫，從而促進(jìn)行業(yè)整體水平的提高。
三是促進(jìn)我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展。一旦外資銀行和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)全面涉足房地產(chǎn)業(yè)，可能開辦對(duì)境內(nèi)居民的人民幣抵押貸款業(yè)務(wù)和對(duì)境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的貸款業(yè)務(wù)，同時(shí)還會(huì)帶來與房產(chǎn)相關(guān)的保險(xiǎn)品種。如美國的房地產(chǎn)抵押證券化業(yè)務(wù)相當(dāng)發(fā)達(dá)，美國聯(lián)邦國民抵押協(xié)會(huì)（FHMA）近30年來為3100萬個(gè)美國家庭購房提供了抵押貸款，金額達(dá)25000億美元。房地產(chǎn)抵押證券化不僅提高了銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，而且開辟了新的金融投資品種。國外保險(xiǎn)、金融機(jī)構(gòu)將憑借其強(qiáng)大的營銷網(wǎng)絡(luò)和先進(jìn)的管理技術(shù)涉足房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，尤其是抵押擔(dān)保業(yè)務(wù)和不動(dòng)產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，從而將與國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)一起，有力地推動(dòng)我國房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展。
面對(duì)挑戰(zhàn)和機(jī)遇，金融房地產(chǎn)信貸工作應(yīng)積極研究對(duì)策，應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。
1、要加強(qiáng)對(duì)國際慣例的學(xué)習(xí)和研究。學(xué)習(xí)和借鑒國外銀行的管理經(jīng)驗(yàn)，變外行為內(nèi)行。面對(duì)壓力，我們應(yīng)看到我們的優(yōu)勢，如對(duì)國情熟悉、與企業(yè)有長期密切關(guān)系、各種信息靈通等。但更應(yīng)仔細(xì)研究入世后將面臨的各種困難、自身運(yùn)作中的優(yōu)劣所在，做到心中有數(shù)，早作對(duì)應(yīng)之策。要在房地產(chǎn)信貸營銷理念、市場營銷策略、服務(wù)手段、運(yùn)作機(jī)制等各個(gè)方面加大創(chuàng)新力度并且要有實(shí)質(zhì)性的突破；要及早研發(fā)和推廣適應(yīng)形勢需求的新的房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品品種和業(yè)務(wù)，如試辦面向外國人士的按揭貸款、住房抵押貸款證券化、住房儲(chǔ)蓄、房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)合作、住房保險(xiǎn)等新的金融服務(wù)，只有這樣才能更好地迎接WTO帶來的挑戰(zhàn)。
2、要加快房地產(chǎn)信貸人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，簡化信貸手續(xù)，提高工作效率。入世后，房地產(chǎn)金融市場主體的復(fù)雜化要求從業(yè)人員能精通一門到幾門外語，熟練操作計(jì)算機(jī)，具備房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)投資、財(cái)務(wù)分析、商業(yè)銀行業(yè)務(wù)管理、國際金融等方面的知識(shí)。但目前，高水平的房地產(chǎn)金融人才還特別缺乏，而且今后還面臨人才流失的可能。因而，各級(jí)行都要高度重視房地產(chǎn)信貸人員的培養(yǎng)，通過開辦培訓(xùn)班、選送出國學(xué)習(xí)、鼓勵(lì)職工業(yè)余進(jìn)修等方式，培養(yǎng)出自己的高水平人才。此外，個(gè)人住房貸款手續(xù)繁雜、審批緩慢也是此項(xiàng)業(yè)務(wù)未能更快地發(fā)展的主要原因之一。轉(zhuǎn)變服務(wù)觀念，改善服務(wù)態(tài)度，改革管理體制，簡化手續(xù)必須及早研究解決。
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè) 人力資源 對(duì)策
一、房地產(chǎn)行業(yè)面臨的市場環(huán)境及人力資源管理在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的重要性
近年來，中國房地產(chǎn)行業(yè)在投資額、開發(fā)面積、竣工面積和銷售面積等方面都處于高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)；與此同時(shí)，今年國家出臺(tái)的一系列更加嚴(yán)格、更具操作性的相關(guān)政策和細(xì)則，又使得房地產(chǎn)業(yè)成為風(fēng)險(xiǎn)巨大的行業(yè)，其生存和發(fā)展正面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。因此，在宏觀調(diào)控和激烈的市場競爭下，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛探索發(fā)展方向，主動(dòng)應(yīng)對(duì)政策變化，化解風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)是人才密集型企業(yè),人才需求量大，從趨勢看，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭已經(jīng)轉(zhuǎn)入了人才的競爭。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)自身所具有的專業(yè)性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)大、投資額大、投資回收期長、工作關(guān)系復(fù)雜等特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)從業(yè)人員必須要有扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)，良好的心理素質(zhì)，長遠(yuǎn)的眼光及很強(qiáng)的綜合能力。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理還普遍存在專業(yè)人員、高級(jí)人才嚴(yán)重匱乏，員工流動(dòng)過于頻繁;只強(qiáng)調(diào)對(duì)員工的開發(fā)而忽視對(duì)各級(jí)管理者素質(zhì)的提高;缺乏完善、科學(xué)、規(guī)范的人力資源管理制度和體系;不注重企業(yè)文化建設(shè)等亟待解決的問題。
二、加強(qiáng)人力資源管理,激活我國房地產(chǎn)企業(yè)第一資源的對(duì)策
1.高度重視人力資源管理，提升人力資源管理在企業(yè)管理中的地位
現(xiàn)代企業(yè)的競爭，從根本上來說就是人才的競爭，是人力資源開發(fā)與管理的競爭。房地產(chǎn)企業(yè)的管理者要徹底擯棄的是用人觀念，確立人力資源是第一資源的觀念，“以人為本”的管理思路及“大人力資源觀”。“大人力資源觀”強(qiáng)調(diào)以系統(tǒng)、全局的觀點(diǎn)來看待人力資源問題，把人力資源管理納入企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略，使它與企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、企業(yè)文化緊密結(jié)合，以達(dá)到短期內(nèi)促進(jìn)企業(yè)業(yè)績提升，長期推動(dòng)企業(yè)戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。
2.提高房地產(chǎn)企業(yè)人力資源的整體素質(zhì)，特別要加強(qiáng)管理人員隊(duì)伍的建設(shè)
培養(yǎng)選拔優(yōu)秀的房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人才是提高整個(gè)企業(yè)管理水平的有效措施和必要途徑。應(yīng)通過對(duì)現(xiàn)有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層人力資源的發(fā)掘和培養(yǎng)，使一般的企業(yè)經(jīng)營者上升為知識(shí)型領(lǐng)導(dǎo)。也可以招聘引進(jìn)知識(shí)型領(lǐng)導(dǎo)，為他們創(chuàng)造寬松的工作和生活環(huán)境，以便充分發(fā)揮他們的智慧和才干。同時(shí)，注意對(duì)決策層人員實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制，規(guī)定年度或項(xiàng)目利潤指標(biāo)，適度激勵(lì)，獎(jiǎng)懲分明。這樣做既增加了他們的壓力，也增強(qiáng)了他們的活力。使他們在實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了自身需要，增加了滿意程度。
3.建立和完善科學(xué)的人力資源管理體系,吸引、留住、激勵(lì)人才
(1)人力資源招聘和市場對(duì)接，多渠道、全方位引進(jìn)選拔任用人才。企業(yè)要把市場選擇作為解決企業(yè)人員“進(jìn)口”與“出口”的道路。招聘之前必須評(píng)估公司的人才現(xiàn)狀，掌握內(nèi)外部的人力資源信息，制定科學(xué)合理的人力資源規(guī)劃。在招聘人才的渠道方面，利用網(wǎng)上招聘、人才市場、獵頭公司、專家引薦等手段，采用科學(xué)的人力素質(zhì)測評(píng)技術(shù)。如面試、心理測試、評(píng)價(jià)中心等方式選擇合適的人員；另外，注重內(nèi)部晉升機(jī)制設(shè)計(jì)選拔人才，培養(yǎng)組織忠誠提高工作積極性。并適時(shí)提供技術(shù)入股、持股經(jīng)營、彈利、培訓(xùn)機(jī)會(huì)等滿足豐厚物質(zhì)待遇或社會(huì)地位、個(gè)人成就感來吸引更多的優(yōu)秀人才加盟。
(2)建立動(dòng)態(tài)、公平的績效考核與薪酬體系。房地產(chǎn)行業(yè)要根據(jù)本企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略與運(yùn)營特點(diǎn)，建立符合自身特點(diǎn)的動(dòng)態(tài)的績效考核體系與薪酬體系，增強(qiáng)體系的公平性與合理性。在設(shè)計(jì)績效考核體系時(shí)應(yīng)注意，要避免為了考核的全面使考核缺乏可操作性；針對(duì)不同崗位設(shè)置不同的績效考核方式；避免完全量化狀況的出現(xiàn)，發(fā)揮主觀考核的優(yōu)勢；績效考核要隨著企業(yè)發(fā)展適時(shí)調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)各經(jīng)營業(yè)務(wù)性質(zhì)相異、經(jīng)營復(fù)雜的特點(diǎn)要求其薪酬設(shè)計(jì)的多樣化，根據(jù)國家政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人才市場狀況、同行業(yè)其他企業(yè)薪酬?duì)顩r等因素，再結(jié)合自身情況制定可行的薪酬管理體系。
(3)注重科學(xué)有效的培訓(xùn)，開發(fā)人力資源。當(dāng)下房地產(chǎn)業(yè)的新技術(shù)、新理念、新的管理模式層出不窮。要注意提高現(xiàn)有人才的素質(zhì),特別是要重點(diǎn)培養(yǎng)房地產(chǎn)專業(yè)技術(shù)人才與中高級(jí)管理人才,并通過多種途徑和手段，對(duì)新員工、工程技術(shù)類人員、管理類人員、主要客戶進(jìn)行相應(yīng)的培訓(xùn)課程設(shè)計(jì),分層次地對(duì)專業(yè)知識(shí)、技能、企業(yè)制度文化等內(nèi)容進(jìn)行深度培訓(xùn)。要依據(jù)組織的戰(zhàn)略,在與員工全面溝通的基礎(chǔ)上,為員工設(shè)計(jì)富有彈性的職業(yè)生涯,同時(shí)結(jié)合企業(yè)的發(fā)展需要和員工工作內(nèi)容、職業(yè)生涯，為其設(shè)計(jì)培訓(xùn)和開發(fā)的系統(tǒng)計(jì)劃，提供員工開發(fā)技能和自我管理的機(jī)會(huì)。
4.加強(qiáng)企業(yè)“凝聚工程”建設(shè)，培育企業(yè)文化凝聚力
房地產(chǎn)企業(yè)文化是一種管理文化，它是企業(yè)的價(jià)值觀念和制度模式，以及品牌理念、營銷方式的文化提升和凝練。房地產(chǎn)企業(yè)的管理者要充分發(fā)揮企業(yè)文化的凝聚功能，除了要確定人力資源是第一資源的觀念和“以人為本”的管理思路，還應(yīng)注重品牌建設(shè)，通過內(nèi)外媒體傳播，弘揚(yáng)企業(yè)經(jīng)營理念和策略，促進(jìn)員工價(jià)值觀的趨同，加強(qiáng)公司與員工之間交流溝通，建立有效的激勵(lì)機(jī)制，營造和諧健康開明的企業(yè)文化。
三、結(jié)束語
房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的市場環(huán)境下駕馭自己的市場經(jīng)營活動(dòng)，求得經(jīng)濟(jì)效益的提高，必須勇于更新觀念，應(yīng)用現(xiàn)代人力資源管理方法，加強(qiáng)人力資源的管理，盡最大努力將人力資源轉(zhuǎn)化為人力資本，使之產(chǎn)生乘數(shù)效應(yīng)，才能提高我國房地產(chǎn)從業(yè)人員的素質(zhì)，參與國際競爭，促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
參考文獻(xiàn):
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；房地產(chǎn)測繪；市場化；思考
引言
當(dāng)前，房地產(chǎn)測繪部門已經(jīng)完全的脫離了房產(chǎn)行政主管部門，成為了一個(gè)獨(dú)立的專業(yè)機(jī)構(gòu)。在這樣一種情況下，各個(gè)房地產(chǎn)測繪部門結(jié)合各個(gè)地區(qū)的實(shí)際狀況，對(duì)人員進(jìn)行了重組及制定新的制度，在房地產(chǎn)測繪市場中得到了良好的發(fā)展。房地產(chǎn)測繪部門的測繪與管理分離涵蓋以下幾點(diǎn)：首先，房地產(chǎn)測繪與房地產(chǎn)管理部門分離，成為了獨(dú)立的專業(yè)機(jī)構(gòu)；其次，房地產(chǎn)測繪成為了房地產(chǎn)管理部門的下屬企業(yè)單位；另外，房地產(chǎn)測繪演變成為了市場中的監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)。從事房地產(chǎn)測繪工作的人員脫離了原房地產(chǎn)管理部門，構(gòu)建了企業(yè)單位，所承擔(dān)的任務(wù)是對(duì)房地產(chǎn)管理部門范圍領(lǐng)域內(nèi)的房地產(chǎn)測繪成果進(jìn)行全面的審查、驗(yàn)收等工作，這一方法在部分房地產(chǎn)測繪技術(shù)較為發(fā)達(dá)的城市得到了很好的運(yùn)用。
1. 市場化的房地產(chǎn)測繪存在的問題
1.1 房地產(chǎn)測繪人員缺乏專業(yè)素質(zhì)
自房地產(chǎn)測繪部門步入到市場化的道路及與房地產(chǎn)管理部門脫離以來，部分城市中涌現(xiàn)出了諸多的房地產(chǎn)測繪單位，而從當(dāng)前的市場角度分析，嚴(yán)重缺乏一批測繪方面的專業(yè)技術(shù)人員，使得房地產(chǎn)測量過程中存在了諸多的問題，有的測量單位的房地產(chǎn)測繪素質(zhì)與能力并沒有進(jìn)行審核與審批，有的剛剛建成的測量單位專業(yè)的房地產(chǎn)測繪人員甚少。在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測量過程中，沒有能力對(duì)不規(guī)則及復(fù)雜的房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行有效的判斷，在界定共有面積時(shí)不夠準(zhǔn)確。由于存在這樣的現(xiàn)象，因此很難將房地產(chǎn)測繪成果質(zhì)量全面提高。
1.2 房地產(chǎn)測繪技術(shù)水平較低
當(dāng)前，隨著改革的不斷深入以及各種高新技術(shù)的涌現(xiàn)，因此，房地產(chǎn)測繪技術(shù)必須向著科技化、網(wǎng)絡(luò)化以及市場管理規(guī)范化的方向不斷的邁進(jìn)與持續(xù)良好的發(fā)展。筆者從相關(guān)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，我國商品房在2009年總體銷售面積達(dá)到了93713萬平方米，比之前增長了四十二個(gè)百分點(diǎn)，而在這其中商品房住宅銷售面積增長了四十三個(gè)百分點(diǎn)，辦公樓銷售面積增長了三十個(gè)百分點(diǎn)。從上述中可以明顯的看出房地產(chǎn)測繪所承擔(dān)的任務(wù)將越來越繁重。在市場需求不斷加大的情況下，房地產(chǎn)測繪要想持續(xù)的發(fā)展，就必須朝著科技化與數(shù)字化的方向邁進(jìn)。但是，現(xiàn)階段，在我國房地產(chǎn)測繪市場中，大多數(shù)特別是基層縣級(jí)房地產(chǎn)測繪單位在運(yùn)用高新技術(shù)手段時(shí)還缺乏一定的成熟度，甚至有的部門實(shí)際測繪房地產(chǎn)面積時(shí)仍然采用傳統(tǒng)的手工出圖方式。
1.3 房地產(chǎn)測繪成果質(zhì)量較低，缺乏有機(jī)的聯(lián)系
近幾年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)管理過程中出現(xiàn)了諸多的問題，諸如房地產(chǎn)測繪單位的合法性及測繪人員上崗的合格性等。由于這些問題的存在，大部分城市的房地產(chǎn)管理部門已經(jīng)開始構(gòu)建房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍信息化管理系統(tǒng)，以確保房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與辦公效率等的全面提高。然而，從產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍科學(xué)化管理角度而言，房地產(chǎn)管理部門所制定的措施依然難以實(shí)現(xiàn)社會(huì)發(fā)展過程中的實(shí)際需求。
2. 加強(qiáng)市場化下的房地產(chǎn)測繪
2.1 構(gòu)建完善的房地產(chǎn)測繪人員培訓(xùn)、上崗機(jī)制
構(gòu)建一套完善的房地產(chǎn)測繪人員培訓(xùn)與上崗機(jī)制，并且重視對(duì)在職人員進(jìn)行專業(yè)的繼續(xù)教育，從而確保測繪人員具有較高的綜合素質(zhì)。由于當(dāng)前從事房地產(chǎn)測繪工作的人員的專業(yè)素質(zhì)都良莠不齊，因此非常有必要構(gòu)建一套完善的測繪人員培訓(xùn)機(jī)制。對(duì)即將上崗工作的人員事先進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)，這樣能夠讓他們在工作中保持良好的狀態(tài)，同時(shí)還大大節(jié)約了企業(yè)的時(shí)間以及成本。對(duì)已經(jīng)工作的測繪人員進(jìn)行專業(yè)繼續(xù)教育，能夠?qū)⑺麄兊木C合素質(zhì)全面提高，并跟著時(shí)展步伐，不斷的創(chuàng)新房地產(chǎn)測繪理念及測繪技術(shù)。
2.2 建設(shè)完善的房地產(chǎn)測繪法制法規(guī)，使其規(guī)范化
在將2000年頒布的《房產(chǎn)測繪規(guī)范》進(jìn)行修改并完善的同時(shí)，各個(gè)地區(qū)也應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況制定出相應(yīng)的法規(guī)與制度，以此來規(guī)范市場化下的房地產(chǎn)測繪的各個(gè)環(huán)節(jié)。將現(xiàn)階段一些爭議較大的條款進(jìn)行重新規(guī)定，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)主管部門、權(quán)利利害人以及房地產(chǎn)測繪部門等，明確各自的職責(zé)權(quán)利；制定詳細(xì)的操作規(guī)則，編制一套完善的房地產(chǎn)測繪成功驗(yàn)收制度，從而確保房地產(chǎn)測繪成果鑒定和發(fā)生糾紛矛盾時(shí)有個(gè)很好的法律依據(jù)。
2.3 房地產(chǎn)測繪單位應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，采用各種先進(jìn)的測繪技術(shù)設(shè)備
當(dāng)前，房地產(chǎn)測繪單位必須時(shí)刻跟隨時(shí)代的發(fā)展步伐，采用各種先進(jìn)的測繪技術(shù)設(shè)備，這是提高房地產(chǎn)測繪技術(shù)科技化及現(xiàn)代化水平的關(guān)鍵。從建設(shè)部門頒發(fā)的《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》中規(guī)定，應(yīng)將計(jì)算機(jī)應(yīng)用貫徹到房地產(chǎn)測量與房屋面積計(jì)算工作中，積極的研發(fā)房地產(chǎn)測繪所需的軟件，增強(qiáng)實(shí)際工作效率，確保測繪具有較高的質(zhì)量。隨著科技技術(shù)的迅猛發(fā)展，作為房地產(chǎn)測繪單位，應(yīng)不斷的完善內(nèi)部的測繪技術(shù)，采用先進(jìn)的測繪技術(shù)特別是GPS及數(shù)字化成圖技術(shù)，這些都是房地產(chǎn)測繪技術(shù)改革過程中的關(guān)鍵部分。此外，對(duì)于一些科技水平較低的房地產(chǎn)測繪單位應(yīng)時(shí)刻的觀察市場發(fā)展的新趨勢及實(shí)際需求將內(nèi)部測繪技術(shù)設(shè)備進(jìn)行全面的更新，使得測繪技術(shù)朝著高科技化方向發(fā)展，從而滿足市場發(fā)展過程中的實(shí)際需求。
2.4 構(gòu)建完善的房地產(chǎn)測繪信息管理規(guī)范機(jī)制及測繪成果數(shù)據(jù)庫
要想構(gòu)建完善的房地產(chǎn)測繪信息管理機(jī)制，就必須依賴以下兩點(diǎn)，首先，依賴房地產(chǎn)市場的有條不紊，其次，房地產(chǎn)測繪單位應(yīng)不斷的提高自身的綜合素質(zhì)。現(xiàn)階段，從房地產(chǎn)測繪市場的總體角度上看，應(yīng)進(jìn)一步明確產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，制定相關(guān)制度，以規(guī)范房地產(chǎn)市場活動(dòng)，出現(xiàn)問題及時(shí)有效的解決，從而避免房地產(chǎn)市場混亂現(xiàn)象的發(fā)生。
3. 結(jié)論
綜上所述可知；當(dāng)前，房地產(chǎn)測繪進(jìn)入到了市場化道路中，將過去的單一的行政打破，這是改革開放不斷深入過程中的實(shí)際需求，更是房地產(chǎn)測繪不斷完善與持續(xù)良好發(fā)展的重要保障，所以，房地產(chǎn)測繪朝著市場化的方向發(fā)展已經(jīng)成為了必然。另外，房地產(chǎn)測繪單位應(yīng)做好市場化前期工作，促進(jìn)房地產(chǎn)測繪朝著標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的方向迅猛發(fā)展，使其具有的功能個(gè)得到充分的發(fā)揮。
參考文獻(xiàn)
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