時(shí)間：2023-05-30 10:45:05
開(kāi)篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇套內(nèi)建筑面積，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
煙臺(tái)市房產(chǎn)管理局于2005年出臺(tái)了《煙臺(tái)市商業(yè)用房分割銷售及權(quán)屬登記管理暫行規(guī)定》（下稱《規(guī)定》），允許開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商業(yè)、辦公等經(jīng)營(yíng)性的房屋采取界址釘或者實(shí)體墻分割成間（套）的房屋出售，按照建筑面積計(jì)價(jià)（測(cè)繪機(jī)構(gòu)須出具公攤及套內(nèi)建筑面積）。《規(guī)定》頒布之后，有數(shù)家開(kāi)發(fā)企業(yè)按照此《規(guī)定》進(jìn)行銷售，測(cè)繪機(jī)構(gòu)及登記部門也依此進(jìn)行了面積測(cè)繪及產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證，直到2006年遇到如下案例。
煙臺(tái)白石新城項(xiàng)目為一大型綜合商住樓，其中裙房1至3層為商業(yè)用房，3層屋面分布3幢塔式高層住宅（24層）。測(cè)繪機(jī)構(gòu)于2006年11月對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地測(cè)繪。當(dāng)時(shí)該項(xiàng)目1至3層原設(shè)計(jì)及現(xiàn)狀均為敞開(kāi)式、封閉的大型商場(chǎng)，1至3層共設(shè)計(jì)了11部步行樓梯、扶梯。其中一層分割為157間（套）、2層123間（套）、3層123間（套），每層?xùn)|北角均有一套套內(nèi)建筑面積約3000平方米的商鋪，且此3層均為同一產(chǎn)權(quán)人購(gòu)買，作為超市使用，之間通過(guò)樓梯上下；其余各商鋪的套內(nèi)建筑面積均在10～60平方米之間，每層各間（套）之間由水平通道相連。測(cè)繪機(jī)構(gòu)在具體計(jì)算面積時(shí)按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定對(duì)商業(yè)功能區(qū)的房屋按照各自套內(nèi)建筑面積的比例分?jǐn)偽挥诒緦拥乃酵ǖ赖拿娣e（公共部分面積），每層水平通道的面積約為1000平方米。以1層為例，其較小戶型的156套房屋的套內(nèi)建筑面積總和約為3000平方米，分?jǐn)偙緦铀酵ǖ赖墓灿忻娣e約為500平方米，建筑面積（產(chǎn)權(quán)面積）約為3500平方米。東北角大套（3000平方米）1套分?jǐn)偭?00平方米，建筑面積約為3500（產(chǎn)權(quán)面積）平方米，造成1層156套（間）房屋的建筑面積（產(chǎn)權(quán)面積）遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于該區(qū)域外輪廓線所圍成的封閉空間的面積4000平方米。而東北角較大套房屋的建筑面積為3500平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于該區(qū)域外輪廓線所圍成的封閉空間的面積3000平方米，不合理之處顯露無(wú)疑。
為解決類似問(wèn)題，2007年12月煙臺(tái)市房產(chǎn)管理局修改了《規(guī)定》，一是對(duì)分割成間（套）的房屋套內(nèi)建筑面積補(bǔ)充了：分割成間（套）的房屋的套內(nèi)建筑面積原則上不小于9平方米、且各間（套）套內(nèi)建筑面積相差不得大于20%、間（套）內(nèi)不得含有原設(shè)計(jì)用于滿足該功能區(qū)域范圍內(nèi)的樓梯、電梯、扶梯、消防通道等；二是采取分割銷售方式對(duì)外銷售的房屋必須按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。這樣從根本上杜絕了因套內(nèi)建筑面積相差懸殊所造成的顯失公平現(xiàn)象，使購(gòu)房者的權(quán)益得到了有效保證。
二、煙臺(tái)市對(duì)按套或套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)規(guī)定的有力推進(jìn)
先讓我們看這樣一個(gè)案例：
2005年，陳先生購(gòu)買了位于市區(qū)內(nèi)某樓盤的房子，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商承諾房子的建筑面積約為116平方米，其中套內(nèi)建筑面積約為98平方米，公攤面積約為18平方米。但至2007年房子交付時(shí)，拿到收房確認(rèn)書的陳先生卻傻了眼：本應(yīng)該98平方米的套內(nèi)建筑面積縮水成了91平方米，而公攤面積卻從18平方米變成了26平方米，房子的建筑面積變成了117平方米。自己買的房子套內(nèi)建筑面積減少了7平方米左右，而建筑面積卻增加了1平方米。陳先生找到開(kāi)發(fā)商索賠，卻被告知根據(jù)購(gòu)房合同的約定：“面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款”，陳先生還要向開(kāi)發(fā)商支付多出來(lái)的1平方米建筑面積的房?jī)r(jià)。這讓陳先生難以接受：“明明是開(kāi)發(fā)商偷換概念的過(guò)錯(cuò)，為何還要求多支付1平方米的房?jī)r(jià)？”
該案例很具有典型性，它反映出早期商品房從預(yù)售到辦理產(chǎn)權(quán)登記期間的兩個(gè)突出問(wèn)題：一是開(kāi)發(fā)商自己測(cè)算的預(yù)售建筑面積與測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)測(cè)建筑面積相差過(guò)大的問(wèn)題；二是商品房究竟是應(yīng)該按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)還是建筑面積計(jì)價(jià)；若房屋建筑面積變化不大，可分?jǐn)傁禂?shù)卻相差很大，又該如何結(jié)算？
第一個(gè)問(wèn)題到最后矛盾集中在測(cè)繪機(jī)構(gòu)上，實(shí)測(cè)建筑面積與開(kāi)發(fā)商自己測(cè)算的建筑面積二者相差若在3%以內(nèi)尚可，如果超出3%，盡管測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的數(shù)據(jù)是準(zhǔn)確的，但還是會(huì)給廣大購(gòu)房者在補(bǔ)交房款和辦理產(chǎn)權(quán)登記上帶來(lái)諸多不利影響；第二個(gè)問(wèn)題則反映出我們?cè)陬A(yù)售管理細(xì)節(jié)上尚有不到位之處，在監(jiān)管力度上還需加強(qiáng)。
為解決上述問(wèn)題，2008年5月，煙臺(tái)市房產(chǎn)管理局出臺(tái)了《關(guān)于商品房預(yù)售管理工作的通知》，有兩大主要內(nèi)容：
一是商品房預(yù)售前必須經(jīng)有資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行面積預(yù)測(cè)算，預(yù)測(cè)算成果必須在銷售場(chǎng)所進(jìn)行公示，公示內(nèi)容包括：1.房源概況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱、樓盤名稱、坐落位置、預(yù)售許可證編號(hào)、批準(zhǔn)預(yù)售商品房的位置、套數(shù)、用途及相關(guān)面積與測(cè)算成果、測(cè)繪機(jī)構(gòu)聲明等；2.相關(guān)收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)，與商品房銷售相關(guān)的收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)及繳費(fèi)主體，屬代收費(fèi)用的，還應(yīng)標(biāo)明代收費(fèi)的委托單位。
二是預(yù)售商品房時(shí)，必須按照套（間）或者套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)結(jié)算，在預(yù)售合同中應(yīng)明確每套（間）或每平方米套內(nèi)建筑面積的價(jià)格，并明確表述分?jǐn)偟墓灿泄灿薪ㄖ娣e不在計(jì)價(jià)范圍之內(nèi)。
三、按套或套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的積極作用
首先，按套或套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)直觀、明了，大大減少了計(jì)價(jià)矛盾糾紛的產(chǎn)生，有利于消除買賣雙方對(duì)合同約定登記面積的疑慮和糾紛的解決。
從銷售的角度來(lái)講，按套或者套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)直觀，不必向購(gòu)房者過(guò)多地解釋自己都搞不清楚的共有共用部位、共有共用面積如何分?jǐn)偂⒋笮〉葐?wèn)題。避免了因預(yù)售時(shí)不恰當(dāng)?shù)慕忉屌c現(xiàn)房不一致時(shí)出現(xiàn)的糾紛。從購(gòu)房者的角度講，套內(nèi)建筑面積的大小自己可以丈量，不像建筑面積自己測(cè)不出來(lái)，完全聽(tīng)信于第三方，不必疑惑所購(gòu)住房存在水分。
其次，按套或套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，有利于減少登記部門和測(cè)繪機(jī)構(gòu)的責(zé)任，合理規(guī)避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)。《房屋登記辦法》明確規(guī)定，一旦登記錯(cuò)誤，登記機(jī)構(gòu)要先行賠償，并追究當(dāng)事人的責(zé)任。因現(xiàn)代建筑結(jié)構(gòu)復(fù)雜，造型獨(dú)特，而《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（2000年）又相對(duì)滯后，要準(zhǔn)確測(cè)算出一幢建筑物、每一套（間）房屋的相關(guān)面積難度越來(lái)越大。同一幢樓的共有共用面積的分?jǐn)偅煌墓こ倘藛T有不同的見(jiàn)解，甚至業(yè)界比較權(quán)威的專家意見(jiàn)也不一致。而按套或套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，可有效解決這些問(wèn)題。這樣登記部門、測(cè)繪機(jī)構(gòu)可以合理避開(kāi)潛在的賠付責(zé)任。
整層實(shí)用率和得房率不一樣，實(shí)用率與使用率：住宅套內(nèi)凈面積即使面積與住宅面積的比為使用率，一般高層樓在72%~75%之間，板樓在78%~80%之間；而實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積與住宅面積的比，大于使用率。
得房率：所謂得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比。套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積。套（單元）建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積。房屋使用率是指房屋的使用面積與建筑面積的例，是衡量物業(yè)使用效率的重要標(biāo)準(zhǔn)。目前物業(yè)市場(chǎng)上出售的房屋大多以建筑面積表示，但對(duì)客戶來(lái)說(shuō)最具有實(shí)際使用意義的是使用面積。二者在數(shù)值上差距越大使用率越低，效用也越低。
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關(guān)于房屋面積方面的條款 商品房以建筑面積計(jì)算房款，建筑面積由套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿忻娣e兩部分成。應(yīng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿忻娣e多少，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差的處理方式。目前交付房屋時(shí)，往往建筑面積增大，且不超過(guò)3%，但套內(nèi)建筑面積減少，公攤面積增大。為避免此種對(duì)買房人不利的情況出現(xiàn)，合同中有必要約定套內(nèi)建筑面積不得減少多少，公攤面積不得增大多少等等，比如：2%，并約定超出此范圍怎么辦，退房或不退房;退房包括哪些費(fèi)用，不退房如何承擔(dān)違約責(zé)任等。另一種按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房款，套內(nèi)建筑面積與合同約定不符時(shí)，一般按照最高院司法解釋確立的一般原則即是否超過(guò)3%處理。
關(guān)于價(jià)格、收費(fèi)、付款額同的條款。價(jià)格條款應(yīng)比較明確，應(yīng)有細(xì)項(xiàng)約束發(fā)展商不得隨意加價(jià)，不應(yīng)包括其他各種不合理費(fèi)用。在付款方式條款中，應(yīng)明確、詳細(xì)規(guī)定付款方式，如繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間、數(shù)額等。可注明買方在合同生效的幾天之內(nèi)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，如果不能通過(guò)的話，買方可以取消合同，全數(shù)取回定金。建議買方無(wú)論有無(wú)貸款的必要，最好爭(zhēng)取加入此條款，達(dá)到留給自己一個(gè)冷靜期的效果。
關(guān)于房屋質(zhì)量的條款。購(gòu)房者在簽合同時(shí)一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí);建材配備清單、等級(jí);屋內(nèi)設(shè)備清單;水、電、氣、管線通暢;門、窗、家具瑕疵;房屋抗震等級(jí)等質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保持期等。雙方合同中表述為“大理石地面、花崗石外墻與進(jìn)口潔具、廚具”，而實(shí)際入住時(shí)業(yè)主發(fā)現(xiàn)，大理石地面材料實(shí)為人造大理石，而進(jìn)口潔具、廚具實(shí)際上是國(guó)內(nèi) 產(chǎn)品，只是貼上外國(guó)商標(biāo)。在案件審理時(shí)，開(kāi)發(fā)商使用人造大理石沒(méi)有違約，因?yàn)楫?dāng)初在簽合同時(shí)并未講明一定要天然大理石。而進(jìn)口潔具是合資廠生產(chǎn)，確是外國(guó)品牌，也符合約定。當(dāng)然，使用這些產(chǎn)品使造價(jià)和裝修檔次與業(yè)主所想象的差距較大。對(duì)這種裝修條款約定不明確，雙方解釋條款意見(jiàn)不一的情形，對(duì)格式條款按 《合同法》有關(guān)規(guī)定以不利于合同提供方即開(kāi)發(fā)商的解釋為準(zhǔn)。
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關(guān)鍵詞 套內(nèi)建筑面積;共有建筑面積;套型建筑面積
Abstract: This article utilizes the architectural space formation theory and the dialectics principles, studied the residential area comprising the construction, a total construction area, construction area of dwelling size composition and calculation method, analyzed some controversial area calculation, put forward to modify an opinion and proposal.
Key words: set inside floor area;total construction area; Taoxing construction area
中圖分類號(hào)： F287.8文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
在住宅建筑設(shè)計(jì)、銷售、確權(quán)的三個(gè)階段中，出現(xiàn)了三個(gè)不同的“套型建筑面積”，即設(shè)計(jì)面積、銷售面積和產(chǎn)權(quán)面積，造成了開(kāi)發(fā)與設(shè)計(jì)、銷售與確權(quán)、房主與開(kāi)發(fā)之間的矛盾。究其原因，是現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)住宅面積計(jì)算的規(guī)定存在不統(tǒng)一的問(wèn)題。筆者對(duì)這些問(wèn)題經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期研究，在分析論證的基礎(chǔ)上，提出了一些修改意見(jiàn)，供有關(guān)部門修訂相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)參考。
1 套內(nèi)建筑面積的組成與計(jì)算
1.1陽(yáng)臺(tái)建筑面積均應(yīng)按1/2計(jì)算。1999年6月1日實(shí)施的《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096-1999（2003版以下簡(jiǎn)稱《設(shè)計(jì)規(guī)范》）國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)第3.5.4條規(guī)定：“陽(yáng)臺(tái)面積應(yīng)按結(jié)構(gòu)底板投影面積單獨(dú)計(jì)算，不計(jì)入每套使用面積或建筑面積內(nèi)。”該條文解釋說(shuō)：“本條明確規(guī)定將陽(yáng)臺(tái)包括凹陽(yáng)臺(tái)、封閉式陽(yáng)臺(tái)單獨(dú)計(jì)算面積，這便于客觀反映住宅設(shè)計(jì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)……。”不難看出，該標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定陽(yáng)臺(tái)面積單獨(dú)計(jì)算，單獨(dú)統(tǒng)計(jì)，均不應(yīng)計(jì)入每套住宅面積。
2000年8月1日實(shí)施的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范第一單元：房產(chǎn)測(cè)量規(guī)定》GB/T 17986.1-2000(以下簡(jiǎn)稱《測(cè)量規(guī)范》)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)第8.2.1條規(guī)定：“挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其水平投影面積計(jì)算。”又在第8.2.2條規(guī)定：“未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其維護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積的一半計(jì)算。”該條文在附錄B第B1.4條中進(jìn)一步提示說(shuō)：“套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。”勿容置言，該標(biāo)準(zhǔn)關(guān)于陽(yáng)臺(tái)面積的計(jì)算，規(guī)定得十分嚴(yán)密，天衣無(wú)縫。
2005年7月1日實(shí)施的《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GB/T 50353-2005(以下簡(jiǎn)稱《計(jì)算規(guī)范》)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)第3.0.18條規(guī)定：“建筑物的陽(yáng)臺(tái)均應(yīng)按其水平投影面積的1/2計(jì)算。”該條文說(shuō)明如下：“建筑物的陽(yáng)臺(tái)，不論是凹陽(yáng)臺(tái)、挑陽(yáng)臺(tái)、封閉陽(yáng)臺(tái)、不封閉陽(yáng)臺(tái)均按其水平投影的一半計(jì)算。”顯而易見(jiàn)，該標(biāo)準(zhǔn)關(guān)于陽(yáng)臺(tái)面積的計(jì)算，規(guī)定得言簡(jiǎn)意賅，概念明確，不容置疑。
以上三個(gè)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，關(guān)于住宅陽(yáng)臺(tái)面積的計(jì)算規(guī)定是不一致的。設(shè)計(jì)單位依據(jù)《設(shè)計(jì)規(guī)范》將陽(yáng)臺(tái)面積單獨(dú)計(jì)算，不計(jì)入套型建筑面積。開(kāi)發(fā)單位依據(jù)《計(jì)算規(guī)范》將陽(yáng)臺(tái)面積的1/2計(jì)入套型建筑面積。房管部門則依據(jù)《測(cè)量規(guī)范》將封閉陽(yáng)臺(tái)的全部，未封閉陽(yáng)臺(tái)的1/2計(jì)入套型建筑面積。三方理由充分，各行其道。
一般地說(shuō)，規(guī)范中某些條文的修訂，是經(jīng)過(guò)了多年工程實(shí)踐的檢驗(yàn)，人們有了新的認(rèn)識(shí)，需要對(duì)那些被實(shí)踐證明有爭(zhēng)議、有錯(cuò)誤的條文進(jìn)行必要地修訂。這不僅僅是對(duì)某一規(guī)范原有條文的修訂，同時(shí)也是對(duì)相關(guān)規(guī)范中相同條文的修訂。只有這樣，才能做到統(tǒng)籌兼顧，同步執(zhí)行。在上述三個(gè)規(guī)范中，《計(jì)算規(guī)范》是最新版本，有關(guān)陽(yáng)臺(tái)面積的規(guī)定是符合實(shí)際情況的。一方面規(guī)定陽(yáng)臺(tái)面積應(yīng)計(jì)入套型建筑面積，防止濫設(shè)陽(yáng)臺(tái)，惡意炒作；另一方面規(guī)定陽(yáng)臺(tái)面積均應(yīng)按1/2計(jì)算，體現(xiàn)了半室外空間的陽(yáng)臺(tái)與室內(nèi)空間，在功能與造價(jià)上的本質(zhì)區(qū)別。《計(jì)算規(guī)范》的實(shí)施，是有關(guān)陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算的最新規(guī)定，也是對(duì)其他兩個(gè)規(guī)范中該條文的否定，具有普遍的意義。如果在新規(guī)范的同時(shí)，對(duì)相關(guān)規(guī)范相同條文修改令，就不會(huì)出現(xiàn)目前的尷尬局面。
為此，建議住建部借鑒最高人民法院司法解釋的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)規(guī)范條文及時(shí)統(tǒng)一修改令或條文解釋，在理論和實(shí)踐的結(jié)合上做好建筑規(guī)范的統(tǒng)一協(xié)調(diào)工作。
1.2套內(nèi)外墻（包括山墻）是不能分?jǐn)偟摹！稖y(cè)量規(guī)范》附錄B第B1.3條規(guī)定：“各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。”第B3.1條又規(guī)定：“共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。”下面我們來(lái)討論“外墻（包括山墻）”是不是共有墻？其“水平投影面積一半的建筑面積”是不是共有建筑面積？套內(nèi)“外墻（包括山墻）”能不能分?jǐn)偅恳约巴鈮Φ睦c弊。
首先，“外墻（包括山墻）”不是“共有墻”。因?yàn)椤肮灿袎Α庇腥齻€(gè)明顯的特征：一是建筑內(nèi)墻，二是雙邊共有，三是面積均分。套與套之間、套與公共空間之間的分隔墻，具有內(nèi)墻、共有、均分的特征，屬于“共有墻”；而外墻（包括山墻）不具備這些特征，因此，不能劃在“共有墻”的范疇之內(nèi)。
其次，“外墻（包括山墻）”水平面積的大部分不是“共有建筑面積”。住宅外墻是室內(nèi)空間的護(hù)結(jié)構(gòu)，按室內(nèi)空間的性質(zhì)，外墻應(yīng)分為套內(nèi)外墻和公共外墻兩部分。套內(nèi)外墻的總長(zhǎng)度占了外墻的大部分，公共外墻只有一小部分。外墻分成這樣兩部分，是由外墻圍合空間的性質(zhì)決定的。它客觀反映了內(nèi)容和形式的統(tǒng)一，是符合辯證法原理的。所以說(shuō)，只有公共外墻水平面積的全部，屬于“共有建筑面積”；而套內(nèi)外墻（包括山墻）水平面積的全部，屬于套內(nèi)建筑面積。
第三，套內(nèi)外墻（包括山墻）是不能一分為二的。外墻的作用是保障居住空間的安全，由此構(gòu)成了結(jié)構(gòu)與空間的統(tǒng)一體，彼此之間是不能分離的。兩套或多套住宅拼聯(lián)，相鄰?fù)鈮D(zhuǎn)變?yōu)楣灿袃?nèi)墻（即分戶墻），其余外墻仍然是各套住宅的外墻。多層或高層住宅，由于增加了公共交通空間，又有一部分外墻轉(zhuǎn)變?yōu)楣灿袃?nèi)墻，剩余外墻仍為各套住宅所有。在外墻轉(zhuǎn)變共有內(nèi)墻的過(guò)程中，只有量變，沒(méi)有質(zhì)變。從量上看，此消彼長(zhǎng)，總長(zhǎng)不變，墻體的寬度減少了一半；從質(zhì)上看，共有內(nèi)墻和外墻一樣，都是各套住宅的圍護(hù)墻，其實(shí)質(zhì)沒(méi)有發(fā)生根本的改變。由此可見(jiàn)，在各套住宅的圍護(hù)結(jié)構(gòu)中，除了套與公共部分的共有墻外，套內(nèi)外墻不存在“共有建筑面積”，是不能分?jǐn)偟摹?/p>
最后，說(shuō)說(shuō)套內(nèi)外墻的利于弊。外墻長(zhǎng)，面積大，使用面積相對(duì)減小，這是不利的方面；但外墻長(zhǎng)，開(kāi)窗的機(jī)會(huì)多，室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量相對(duì)較好，這是有利的方面。獨(dú)棟住宅，四面有墻，自由開(kāi)窗，采光通風(fēng)良好。拼聯(lián)住宅，失去的外墻越長(zhǎng)，朝向越多，開(kāi)窗的機(jī)會(huì)越少，采光通風(fēng)越差。一梯三套的單元式住宅，邊套三面外墻，均可開(kāi)窗采光通風(fēng)，室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量良好。中套只有南墻開(kāi)窗采光，無(wú)穿堂風(fēng)，室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量與邊套相去甚遠(yuǎn)。相比之下，外墻長(zhǎng)，利大于弊；外墻短，弊大于利。如果讓中套分?jǐn)傔吿椎牟糠滞鈮γ娣e，這公平嗎？那么，中套因外墻少而失去的室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量，又有誰(shuí)來(lái)補(bǔ)償呢？
綜上所述，套內(nèi)外墻（包括山墻）既不是“共有墻”，也不存在“共有建筑面積”；套內(nèi)外墻是套內(nèi)建筑面積不可分割的一部分。將其一半分?jǐn)偢鲬羰菦](méi)有道理的。
1.3外保溫隔熱層不應(yīng)計(jì)入建筑面積。《設(shè)計(jì)規(guī)范》第3.5.2條第4款規(guī)定：“……當(dāng)外墻設(shè)外保溫層時(shí)，按保溫層外表面計(jì)算。”《計(jì)算規(guī)范》第3.0.22條規(guī)定：“建筑物外墻外側(cè)有保溫隔熱層的，應(yīng)按保溫隔熱層外邊線計(jì)算建筑面積。”《測(cè)量規(guī)范》沒(méi)有保溫隔熱層的計(jì)算規(guī)定，但在房屋建筑面積計(jì)算時(shí)，強(qiáng)調(diào)“勒腳以上各層的水平投影面積”和“永久性建筑”。其實(shí)質(zhì)是按結(jié)構(gòu)外墻計(jì)算。因此，建議保溫隔熱層不計(jì)入建筑面積。其理由如下：
1、非永久性。《民用建筑通則》第3.2.1條規(guī)定，普通建筑的設(shè)計(jì)使用年限為50年。外保溫隔熱層是由強(qiáng)度低、構(gòu)造松散的材料組成，使用年限短，易受潮、易破損、易脫落，不能按永久性建筑界定。
2、非結(jié)構(gòu)性。房屋建筑是維護(hù)結(jié)構(gòu)與使用空間的統(tǒng)一體，二者相互依存，共同消亡。房屋建筑的保溫隔熱層是外裝修層，就像人穿的衣服一樣，其安裝或拆除對(duì)房屋建筑的安全使用，沒(méi)有任何影響。
3.非同一性。我國(guó)地域遼闊，南北氣候差異較大，房屋建筑的保溫隔熱層存在有無(wú)之分，厚薄之別，同一套型的建筑面積就會(huì)出現(xiàn)不同的計(jì)算結(jié)果，影響評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。比如90m2經(jīng)濟(jì)適用房，同一套型在南方不超標(biāo)，在北方就有可能超標(biāo)。
4、非合理性。保溫隔熱材料價(jià)格低廉，造價(jià)便宜。以70毫米厚模塑聚苯板為例，建筑層高2.8米時(shí)，材料價(jià)和人工安裝費(fèi)，每延米造價(jià)不過(guò)200元左右；如果計(jì)入建筑面積，則身價(jià)倍增，以房?jī)r(jià)每平方米1萬(wàn)元計(jì)算，每延米售價(jià)達(dá)700元，住戶購(gòu)買這部分面積，顯然是不合理的。
綜上所述，外保溫隔熱層不具有永久性、結(jié)構(gòu)性、同一性和合理性，在計(jì)入建筑成本后，不再計(jì)算建筑面積。
1.4變形縫應(yīng)按自然層計(jì)入總建筑面積。變形縫是否計(jì)算建筑面積，《測(cè)量規(guī)范》和《計(jì)算規(guī)范》的規(guī)定是不一致的。《測(cè)量規(guī)范》第8.2.3條規(guī)定：“與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫”不計(jì)算建筑面積，住宅建筑適用這條規(guī)定。然而，《計(jì)算規(guī)范》第3.0.23條規(guī)定：“建筑物內(nèi)的變形縫，應(yīng)按其自然層合并在建筑物面積內(nèi)計(jì)算。”住宅建筑也不例外。從理論上講，變形縫的功能是在內(nèi)力或外力作用下，保證建筑結(jié)構(gòu)的安全，是建筑物的重要組成部分；從實(shí)踐上講，變形縫是四周封閉的空氣層，如同室內(nèi)的煙道風(fēng)井一樣，按自然層計(jì)算建筑面積的理由是同一的。但是，變形縫兩側(cè)的墻體，本質(zhì)上仍屬于外墻，在計(jì)算套內(nèi)建筑面積時(shí)，應(yīng)以結(jié)構(gòu)外墻線計(jì)算。另外，變形縫周邊封閉空氣層的建筑成本極低，如果按自然層計(jì)入共有建筑面積分?jǐn)偅I房人將以高價(jià)購(gòu)買空氣層，豈不冤枉！因此，變形縫按自然層計(jì)算的建筑面積，既不屬于套內(nèi)建筑面積，也不應(yīng)計(jì)入共有建筑面積，只能合并計(jì)入總建筑面積內(nèi)。
1.5套內(nèi)建筑面積的組成與計(jì)算方法。前邊討論了有爭(zhēng)議的四個(gè)問(wèn)題。其結(jié)論是：①陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按1/2計(jì)算；②套內(nèi)外墻面積不能作為共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偅虎弁獗馗魺釋硬粦?yīng)計(jì)入建筑面積；④變形縫按自然層計(jì)算的建筑面積，既不屬于套內(nèi)建筑面積，也不應(yīng)計(jì)入共有建筑面積。當(dāng)這四個(gè)問(wèn)題得到統(tǒng)一后，套內(nèi)建筑面積的計(jì)算就得到了統(tǒng)一。
套內(nèi)建筑面積是由套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻體（包括外墻、內(nèi)墻和共有墻的一半）建筑面積和套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。
套內(nèi)建筑面積的計(jì)算方法是：套內(nèi)結(jié)構(gòu)外墻線與共有墻中心線圍合的水平投影面積，加上套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)水平投影面積的一半。
2共有建筑面積的組成與計(jì)算
2.1住宅地下部分不應(yīng)計(jì)入共有建筑面積內(nèi)進(jìn)行公攤。《測(cè)量規(guī)范》附錄B第B3.1條規(guī)定“共有建筑面積”的內(nèi)容包括地下室（不含獨(dú)立使用的地下室），這與《民用建筑設(shè)計(jì)通則》GB50352-2005(以下簡(jiǎn)稱《通則》)的有關(guān)規(guī)定相矛盾。《通則》第2.0.11條規(guī)定：容積率是指“在一定范圍內(nèi)，建筑面積總和與用地面積的比值。”該條文解釋說(shuō)：建筑面積總和是“指地上部分建筑面積總和”。換句話說(shuō)，居住區(qū)容積率所統(tǒng)計(jì)的建筑面積，只含地上部分，不含地下部分。事實(shí)上，住宅容積率是在滿足日照條件（或其他衛(wèi)生條件）的前提下，僅與地上建筑密度和建筑層數(shù)相關(guān)，與地下建筑的面積及其層數(shù)無(wú)關(guān)。如果把地下部分的建筑面積統(tǒng)計(jì)到地上建筑面積內(nèi)，與容積率的定義相違背，勢(shì)必突破容積率限值。因此，盡管住宅地下部分（包括人防地下室，地下自行車庫(kù)，設(shè)在地下室的強(qiáng)電間、弱電間、報(bào)警閥室、熱計(jì)量室、風(fēng)機(jī)房等設(shè)備用房及地下室公共交通空間）為全體業(yè)主共有，但只能計(jì)入地下建筑面積內(nèi)，不應(yīng)計(jì)入地上共有建筑面積進(jìn)行公攤。
2.2住宅室外地面上的設(shè)備用房不應(yīng)計(jì)入共有建筑面積內(nèi)進(jìn)行公攤。《測(cè)量規(guī)范》附錄B第B3.1條規(guī)定：公攤面積包括“變電室、設(shè)備間”。此項(xiàng)規(guī)定沒(méi)有說(shuō)明是地上還是地下，室內(nèi)還是室外。實(shí)際工作中多從嚴(yán)掌握，無(wú)意中增加了公攤面積。對(duì)于無(wú)地下室住宅，或有地下室但未設(shè)置設(shè)備用房的住宅，建在室外地面上為單幢或多幢共有的設(shè)備用房（包括變電室、配電室、熱交換站、供水加壓站、燃?xì)庹{(diào)壓站、消防泵房等）雖然為全體業(yè)主共有，但有專人管理，所有業(yè)主一概不能擅自使用。因此，設(shè)在住宅室外地面上的所有設(shè)備用房，具有專用性，不具有公共性，只能計(jì)入總建筑面積內(nèi)計(jì)算成本，不應(yīng)計(jì)入室內(nèi)共有建筑面積進(jìn)行公攤。
2.3住宅屋頂為多幢服務(wù)的設(shè)備用房不應(yīng)計(jì)入共有建筑面積內(nèi)進(jìn)行公攤。《測(cè)量規(guī)范》附錄B第B3.1條規(guī)定：“……為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房……不計(jì)入共有建筑面積”。住宅建設(shè)實(shí)踐證明，還有一些為多幢或整個(gè)小區(qū)服務(wù)的屋頂設(shè)備用房，如消防水箱間，采暖系統(tǒng)膨脹水箱間，太陽(yáng)能集中供熱水箱間等，雖然建筑面積已計(jì)入該幢住宅總建筑面積內(nèi)，但是此類設(shè)備用房除電梯機(jī)房外，均不應(yīng)計(jì)入共有建筑面積內(nèi)進(jìn)行公攤。
2.4住宅共有建筑面積不應(yīng)以幢為單元進(jìn)行公攤。《測(cè)量規(guī)范》附錄B第B3.3條規(guī)定“住宅樓以幢為單元”進(jìn)行共有建筑面積分?jǐn)偂?shí)踐證明，這樣做是不公平的。以單元式住宅為例，如果樓幢由不同建筑面積、不同層數(shù)的單元組合，那么每個(gè)單元的共有建筑面積是不相同的。很顯然，讓共有建筑面積少的單元分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e多的單元一部分面積，是不公平的。《住宅建筑規(guī)范》GB50368-2005第9.5.1條明確提出了“住宅單元”的概念，準(zhǔn)確地揭示了若干套住房圍繞交通核組成生活單元的基本規(guī)律，是建筑空間理論的正確應(yīng)用。“住宅單元”即包括了塔式住宅樓及其多塔組合樓，也包括了單元式住宅組合樓。廣義地講，通廊式住宅也是一個(gè)擴(kuò)大的住宅單元。住宅單元是一個(gè)獨(dú)立的居住空間，組合單元之間除了共有分戶墻或變形縫外，各層平面（除了防火疏散連通的屋面）沒(méi)有任何聯(lián)系，也不存在共有建筑面積。因此，可以說(shuō)不顧住宅樓的具體組合形式，簡(jiǎn)單地“以幢為單元”分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e，是不合理的；只有以“住宅單元”分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e，才是公平合理的。
2.5住宅單元共有建筑面積的組成與計(jì)算方法。前面討論了四個(gè)問(wèn)題。其中三個(gè)問(wèn)題是不應(yīng)計(jì)入公攤的共有建筑面積：①住宅地下部分；②住宅地上室外部分；③住宅屋頂設(shè)備用房。第四個(gè)問(wèn)題是計(jì)算單元應(yīng)以住宅單元為計(jì)算單元，不應(yīng)以幢為計(jì)算單元。由此得出結(jié)論，能夠計(jì)入住宅單元公攤的共有建筑面積，應(yīng)具有地上、室內(nèi)、單元三個(gè)特征，也就是單元公共部分共有建筑面積。
住宅單元公共部分共有建筑面積是由交通（包括樓梯、電梯、前室、合用前室、走廊、安全通道、門廳等）建筑面積、墻體（包括外墻、內(nèi)墻和共有墻的一半）建筑面積、僅為單元共有的其他（包括門衛(wèi)、值班室、電梯機(jī)房、管道豎井、送風(fēng)井等）建筑面積三部分組成。
住宅單元公共部分共有建筑面積的計(jì)算方法是：?jiǎn)卧膊糠纸Y(jié)構(gòu)外墻線與套房共有墻中心線圍合的各層水平投影面積之和，加上單元屋頂共有建筑面積。一句話，住宅單元共有建筑面積等于該單元地上公共部分總建筑面積。
3 套型建筑面積的組成與計(jì)算方法
3.1建筑成本與單方造價(jià)。在討論套內(nèi)建筑面積和共有建筑面積的組成與計(jì)算時(shí)，有的不計(jì)算建筑面積，有的只計(jì)算1/2的建筑面積，有的只計(jì)入總建筑面積，但不計(jì)入共有建筑面積。表面上看減少了銷售面積，好像建設(shè)單位吃了虧，實(shí)際上這些問(wèn)題只涉及建筑面積計(jì)算規(guī)則，并不影響建筑成本。一幢住宅樓或一個(gè)住宅小區(qū)，從征地到竣工驗(yàn)收，整個(gè)建設(shè)過(guò)程發(fā)生的所有費(fèi)用的總和，叫做建筑成本。為了評(píng)價(jià)建筑的經(jīng)濟(jì)性，需要把建筑成本平均到建筑面積上去，這樣的結(jié)果就是單方造價(jià)。當(dāng)建筑成本一定時(shí)，建筑面積越大，單方造價(jià)越低；反之，建筑面積越小，單方造價(jià)越高。用總建筑面積做分母所得的單方造價(jià)，就是綜合平均成本價(jià)；用銷售面積做分母所得的單方造價(jià)，就是商品房面積的成本價(jià)。總之，建筑成本是一個(gè)絕對(duì)數(shù)，單方造價(jià)是一個(gè)相對(duì)數(shù)，面積計(jì)算規(guī)則的變化，只影響單方造價(jià)，不影響建筑成本。因此，不存在吃虧的問(wèn)題。
3.2套型建筑面積的組成與計(jì)算：
1套型建筑面積等于套內(nèi)建筑面積加上公攤建筑面積；
2公攤建筑面積等于套內(nèi)建筑面積乘以公攤面積系數(shù)；
3公攤面積系數(shù)等于住宅單元共有總建筑面積與該單元套內(nèi)總建筑面積的比值，用小數(shù)表示。
3.3套型建筑面積計(jì)算公式：
Sx=（1+α）?Sn…………………………………………（1）
式中：
α= ……………………………………………………（2）
注： Sx ――――套型建筑面積；
Sn ――――套內(nèi)建筑面積；
α ――――公攤面積系數(shù)；
總建筑面積包括了建筑面積、套內(nèi)建筑面積、公攤面積。建筑面積是房屋的銷售面積，套內(nèi)建筑面積是建筑面積的一部分，指套內(nèi)各部分建筑面積的總和，主要由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積組成。
公攤面積指整棟樓的產(chǎn)權(quán)人對(duì)小區(qū)內(nèi)的公共用房、管理用房、共用建筑空間等共同分擔(dān)的建筑面積。
如果房產(chǎn)合同對(duì)開(kāi)發(fā)商擅自改變房屋面積的違約責(zé)任作出了規(guī)定，那么開(kāi)發(fā)商就應(yīng)當(dāng)按照房產(chǎn)合同的約定承擔(dān)責(zé)任;如果開(kāi)發(fā)商不依據(jù)房產(chǎn)合同承擔(dān)責(zé)任，那么則可以向法院起訴。一般來(lái)說(shuō)，法院都會(huì)要求當(dāng)事人按照房產(chǎn)合同的約定承擔(dān)責(zé)任。
買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)，含3%部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足，超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。
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1、平米就是面積單位也就是某個(gè)物體的長(zhǎng)X寬＝面積
2、比如說(shuō)一個(gè)房間的地面積是：長(zhǎng)306.5cm 寬346.5cm 等于好多平方? 怎么算的？解：這是一個(gè)長(zhǎng)方形房間。面積：306.5×346.5＝106202.25（平方厘米）＝10.620225（平方米）答：這個(gè)房間面積是10.620225平方米。
3、建筑面積和使用面積計(jì)算公式：
4、建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積
5、公攤系數(shù)=建筑總公攤面積÷建筑總建筑面積
6、套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)面積
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關(guān)鍵字：預(yù)售測(cè)量；套內(nèi)面積；分?jǐn)偯娣e；建筑面積；單線圖
Abstract: The real estate pre-sale area mapping is the prophase work of construction project pre-sale is based on the design drawings, diagrams, planning for the construction planning permits and related to the use of pre-sale housing, household construction area, teaching area, sharing space, public not assessed area estimation, provides a more accurate the reference area from outside the development of enterprises, to provide pre-sale area for the construction of commercial housing pre-sale, and provide technical basis and management according to law to the relevant department.
Keywords: pre-sale measurement; area; assessment area; construction area; single line diagram
中圖分類號(hào)：TU198+.6文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：
1.任務(wù)概述
1.1設(shè)計(jì)目的
房地產(chǎn)預(yù)售測(cè)繪的目的主要有三個(gè)：一是對(duì)行政部門而言，可以嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)標(biāo)，規(guī)范房產(chǎn)預(yù)售市場(chǎng)，讓房產(chǎn)預(yù)售面積有據(jù)可依，減少樓盤銷售糾紛；二是對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，可以估算銷售面積，方便開(kāi)發(fā)商對(duì)樓盤的銷售定價(jià)；三是可以估算商品房的建筑面積，在簽訂預(yù)售合同時(shí)有效的保護(hù)買房者的合法權(quán)益。
1.2國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀
房地產(chǎn)預(yù)售制是由香港房地產(chǎn)行業(yè)的“賣樓花”引入國(guó)內(nèi)而來(lái)的，即是通過(guò)預(yù)先售出還沒(méi)完工的商品房，從而使開(kāi)發(fā)商得到資金的回籠的一種銷售手法，因此“賣樓花”在香港等地已經(jīng)發(fā)展的相當(dāng)成熟。
在中國(guó)國(guó)內(nèi)因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，因此房地產(chǎn)預(yù)售制在中國(guó)也是普遍存在的一種房地產(chǎn)銷售方式。而要將還沒(méi)建好的房產(chǎn)進(jìn)行預(yù)售必定帶來(lái)了另外一個(gè)問(wèn)題，就是如何準(zhǔn)確的測(cè)量出預(yù)售房產(chǎn)的銷售面積。
1.3設(shè)計(jì)任務(wù)
本次設(shè)計(jì)主要對(duì)“南峰商業(yè)廣場(chǎng)”建筑工程進(jìn)行預(yù)售測(cè)量技術(shù)設(shè)計(jì)。主要對(duì)南峰商業(yè)廣場(chǎng)的裙樓的套內(nèi)面積、建筑面積、分?jǐn)偯娣e、公用不分?jǐn)偯娣e等進(jìn)行預(yù)測(cè)。在熟悉《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T 17986-2000）、《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知》（建住房[2002]74號(hào)）、《關(guān)于規(guī)范房產(chǎn)面積測(cè)算的通知》（東建[2004]51號(hào)）和南峰商業(yè)廣場(chǎng)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的前提下，完成對(duì)“南峰商業(yè)廣場(chǎng)”建筑工程進(jìn)行預(yù)售測(cè)量技術(shù)設(shè)計(jì)，得出該工程的單線圖、建筑面積、套內(nèi)面積、分?jǐn)偯娣e和公用不分?jǐn)偯娣e與相應(yīng)的辦事手冊(cè)、房號(hào)對(duì)照表、面積差異說(shuō)明和預(yù)售測(cè)繪數(shù)據(jù)庫(kù)。
1.4項(xiàng)目區(qū)位情況
“南峰商業(yè)廣場(chǎng)”位于東莞市厚街鎮(zhèn)皮料鞋材商業(yè)圈核心位置——河田大道的入口處，緊靠一期項(xiàng)目，與正在建設(shè)中的東莞輕軌R2線珊美站相距百米。厚街位于東莞市西南部，地處穗港經(jīng)濟(jì)走廊中段，北連東莞市區(qū)，南鄰虎門港，S256省道和廣深高速公路縱貫全境，水、陸、空交通十分便利，1小時(shí)車程可抵達(dá)珠江三角洲各主要城市。
1.5已有資料的分析和利用
（1）土地使用證；
（2）規(guī)劃許可證，了解報(bào)建信息，建筑結(jié)構(gòu)、用途、開(kāi)發(fā)單位、規(guī)劃面積；
（3）規(guī)劃報(bào)建圖紙，作為計(jì)算套內(nèi)面積，建筑面積，公用分?jǐn)偯娣e，分?jǐn)傁禂?shù)等數(shù)據(jù)的原始材料；
1.6工程情況
“南峰商業(yè)廣場(chǎng)”主要建設(shè)工程主要包括南峰商業(yè)廣場(chǎng)地下車庫(kù)、南峰商業(yè)廣場(chǎng)裙樓。其中南峰商業(yè)廣場(chǎng)地下車庫(kù)因?yàn)椴蛔黝A(yù)售，因此不用進(jìn)行預(yù)售測(cè)繪
2.預(yù)售測(cè)量技術(shù)設(shè)計(jì)
2.1熟悉圖紙，研究規(guī)劃報(bào)建圖，制定工作計(jì)劃
規(guī)劃報(bào)建圖是預(yù)售測(cè)繪工作的主要資料，因此研究并熟悉規(guī)劃報(bào)建圖是預(yù)售測(cè)繪工作的一項(xiàng)極為重要的基礎(chǔ)工作。
在熟悉規(guī)劃報(bào)建圖后，需按照實(shí)際需要，按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》GB/T 17986.1-2000制定與項(xiàng)目相適應(yīng)的工作計(jì)劃，明確各個(gè)公共設(shè)施的分?jǐn)偂?/p>
根據(jù)“南峰商業(yè)廣場(chǎng)”的規(guī)劃報(bào)建圖和規(guī)劃許可證了解到本項(xiàng)目為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共5層，其中地下2層至地下1層為地下車庫(kù)，1-3層為商鋪用途4層為架空層，5至24層為住宅，25至26層為復(fù)式住宅。
南峰商業(yè)廣場(chǎng)裙樓包括地下兩層與地上三層，總建筑面積為28248.37平方米，因?yàn)槿箻鞘亲鳛樯啼佊猛荆啼佁讛?shù)為439套。其中需要分?jǐn)偟墓迷O(shè)施為：1、外半墻2、空調(diào)管井3、商場(chǎng)樓梯4、商場(chǎng)風(fēng)井5、排煙井6、商場(chǎng)電梯7、風(fēng)機(jī)房8、扶手電梯9、電梯機(jī)房10、商場(chǎng)門斗11、走廊12、配電間113、配電間214、衛(wèi)生間115、衛(wèi)生間2 。
2.2繪制單線圖
2.2.1首先應(yīng)熟悉圖紙
2.2.2根據(jù)規(guī)劃報(bào)建圖，以《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》GB/17986.1-2000為根據(jù)繪制單線圖。
單線圖，又稱為面積框，是劃分項(xiàng)目的各個(gè)類型的面積區(qū)的界線，是計(jì)算面積的直接依據(jù)。繪制單線圖是房地產(chǎn)預(yù)售測(cè)繪工作的一項(xiàng)極為重要的工作，如果繪制錯(cuò)誤了，必定導(dǎo)致后來(lái)的面積計(jì)算出錯(cuò)，因此必須嚴(yán)格遵循《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》GB/17986.1-2000要求，正確繪制相應(yīng)的單線圖。
2.3根據(jù)單線圖，分別計(jì)算每戶套內(nèi)建筑面積
在繪制出單線圖后可以根據(jù)單線圖劃分出的面積框，計(jì)算每個(gè)單元的套內(nèi)面積即圖中的藍(lán)框面積。在計(jì)算套內(nèi)建筑面積時(shí)，必須注意套內(nèi)的陽(yáng)臺(tái)面積，因?yàn)椴环忾]陽(yáng)臺(tái)面積在規(guī)范中規(guī)定是只算實(shí)際建筑面積的一半套內(nèi)面積的計(jì)算方法是:
套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積
2.4計(jì)算共用分?jǐn)偯娣e，計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)
2.4.1共用分?jǐn)偯娣e的計(jì)算公式
根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》GB/17986.1-2000提出的房屋面積計(jì)算要求畫出單線圖后，再根據(jù)各面積框內(nèi)面積的用途，計(jì)算出共用分?jǐn)偯娣e，并通過(guò)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》GB/17986.1-2000給出的計(jì)算方法計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。
共有共用面積按比例分?jǐn)偟挠?jì)算公式
按相關(guān)建筑面積進(jìn)行共有或共用面積分?jǐn)偅聪率接?jì)算：
K=
式中：K——為面積的分?jǐn)傁禂?shù)；
——為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e；
——為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e；
——為需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e總和；
——為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和；
2.4.2共有分?jǐn)偯娣e的計(jì)算內(nèi)容
1)建筑面積的內(nèi)容
共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管理井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。
共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。
獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。
2) 建筑面積的計(jì)算方法
整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。
3) 建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>
a) 住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>
住宅樓以幢為單元，依照2.4.1的方法和計(jì)算公式，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分瓜所得的共有建筑分?jǐn)偯娣e。
b)綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>
首先根據(jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分，即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e。然后住宅和商業(yè)部分將所得的分?jǐn)偯娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
住宅部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分本身的共有建筑面積，依照2.4.1的方法和公式，按各套的建筑面積分?jǐn)傆?jì)算各套房屋的分?jǐn)偯娣e。
商業(yè)部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上本身的共有建筑面積，按各層套內(nèi)的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗樱鳛楦鲗庸灿薪ㄖ娣e的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈祝蟪龈魈追课莘謹(jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e。
c) 多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>
多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分?jǐn)傆?jì)算方法進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
3.提交資料
預(yù)售測(cè)量資料
1）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附圖要求（復(fù)印件）；
2）合同（或合同評(píng)審會(huì)議紀(jì)要）；
3）技術(shù)設(shè)計(jì)書（一般工程可編制策劃說(shuō)明）；
4）工程資料（規(guī)劃報(bào)建圖、建設(shè)工程規(guī)劃許可證）；
5）技術(shù)總結(jié)；
6）預(yù)測(cè)成果；
①單線圖；
②房產(chǎn)面積測(cè)繪成果報(bào)告書；
a)房屋建筑面積測(cè)繪和計(jì)算受理委托說(shuō)明；
b)房屋建筑面積匯總表；
c)房屋建筑面積測(cè)繪成果表及明細(xì)表；
d）房屋共有建筑面積統(tǒng)計(jì)表；
e）房屋共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算表
f）房產(chǎn)分戶圖
③預(yù)售商品房屋合同備案抵押登記辦事手冊(cè)；
幢信息表
分戶明細(xì)表
④房產(chǎn)面積測(cè)繪成果數(shù)據(jù)庫(kù)；
4.總結(jié)
在中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的大潮中，房地產(chǎn)預(yù)售測(cè)量的地位日趨重要，測(cè)量成果的質(zhì)量直接影響了往后的預(yù)售合同的質(zhì)量，甚至影響了后來(lái)的竣工測(cè)量與房產(chǎn)交付的質(zhì)量。因此預(yù)售制作為現(xiàn)在中國(guó)國(guó)內(nèi)大部分房地產(chǎn)銷售的手段，嚴(yán)格做好房地產(chǎn)預(yù)售測(cè)量工作，可以嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)標(biāo)，規(guī)范房產(chǎn)預(yù)售市場(chǎng)，讓房產(chǎn)預(yù)售面積有據(jù)可依，減少樓盤銷售糾紛；可以估算銷售面積，方便開(kāi)發(fā)商對(duì)樓盤的銷售定價(jià)；可以估算商品房的建筑面積，在簽訂預(yù)售合同時(shí)有效的保護(hù)買房者的合法權(quán)益。
參考文獻(xiàn)
[1]東莞市城鄉(xiāng)規(guī)劃局；《東莞市規(guī)劃管理技術(shù)管理規(guī)定》
[2]《城市測(cè)量規(guī)范》CJJ 8-2011
[3]《工程測(cè)量規(guī)范》GB 50026-2007
[4]《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范 第1單元：房產(chǎn)測(cè)量規(guī)定》GB/T17986.1-2000
[5]《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范 第2單元：房產(chǎn)圖圖式》GB/T17986.2-2000
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；面積測(cè)繪；問(wèn)題；措施
中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
隨著我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)交易日益頻繁，但是面積爭(zhēng)議問(wèn)題也時(shí)常發(fā)生。為了減少面積差異矛盾，政府規(guī)定：在房地產(chǎn)進(jìn)行交易前，必須由具有房地產(chǎn)測(cè)量資質(zhì)的單位對(duì)該房地產(chǎn)的建筑面積進(jìn)行測(cè)量、核實(shí)。在實(shí)地測(cè)量計(jì)算過(guò)程中，共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算較難把握。本文結(jié)合筆者從事房地產(chǎn)測(cè)量工作經(jīng)驗(yàn)和總結(jié)，主要就房產(chǎn)測(cè)量過(guò)程中存在的主要問(wèn)題及解決措施進(jìn)行論述。
一、房產(chǎn)面積測(cè)繪技術(shù)分析
1.1 圖上量測(cè)法
（1）求積儀法。將圖紙固定展放在平滑的桌面上，采用求積儀量出所求面積。 使用求積儀時(shí)，圖板要安置平穩(wěn)，圖紙不能有褶皺或裂痕；對(duì)于較大面積，可將圖紙分塊計(jì)算。（2）方格網(wǎng)法。將透明毫米小方格紙蒙在需要量測(cè)的圖形上，查數(shù)其所占小方格數(shù)，再根據(jù)每個(gè)小方格所代表的實(shí)地面積，求出整個(gè)圖形面積(圖1)。（3）三斜法。將圖形分割成若干三角形，并量出三角形底與高，計(jì)算出每個(gè)三角形的面積，最后得出整個(gè)圖形面積，三斜法在分割圖形時(shí)，三角形個(gè)數(shù)要盡量少，且應(yīng)盡可能分解成同底三角形。
圖1 方格網(wǎng)法測(cè)量面積圖
1.2 數(shù)字測(cè)算方法
數(shù)字測(cè)算方法，是采用數(shù)字測(cè)繪技術(shù)先測(cè)繪出房產(chǎn)平面圖，然后再按照坐標(biāo)法計(jì)算出房產(chǎn)面積。測(cè)算步驟如下。
1.2.1 測(cè)繪數(shù)字房產(chǎn)平面圖
（1）測(cè)設(shè)圖根導(dǎo)線。居住區(qū)竣工后，沿居住區(qū)道路布設(shè)導(dǎo)線網(wǎng)。全站儀現(xiàn)場(chǎng)觀測(cè)和采集數(shù)據(jù)后，輸人微機(jī)。利用導(dǎo)線平差軟件進(jìn)行總體平差。（2）測(cè)繪底層平面圖。在各導(dǎo)線點(diǎn)安置全站儀，測(cè)設(shè)房屋底層外墻勒腳以上的角點(diǎn)坐標(biāo)(圖2)，將采集的數(shù)據(jù)輸人計(jì)算機(jī)后，編繪出底層平面圖。（3）測(cè)繪各層平面圖。使用經(jīng)檢定的鋼尺，現(xiàn)場(chǎng)量測(cè)出其他各層與底層不同之處，將有關(guān)數(shù)據(jù)輸人計(jì)算機(jī)，編繪出各層平面圖。（4）測(cè)繪分戶平面圖。使用經(jīng)檢定的鋼尺或手持測(cè)距儀，現(xiàn)場(chǎng)量測(cè)出各戶房屋尺寸及其共用部位尺寸，將有關(guān)數(shù)據(jù)整體平差后輸人計(jì)算機(jī)，編繪出分戶平面圖。
1.2.2 計(jì)算房產(chǎn)面積
多邊形面積計(jì)算：
（1）
房產(chǎn)面積具體計(jì)算步驟如下。
（1）計(jì)算每層建筑面積。將每層平面圖的各角點(diǎn)坐標(biāo)輸人公式（1），即可計(jì)算出每層建筑面積。（2）計(jì)算整棟建筑面積。各層建筑面積之和即整棟建筑面積。（3）計(jì)算分戶套內(nèi)建筑面積。將分戶平面圖各角點(diǎn)坐標(biāo)輸人公式（1），即得出分戶套內(nèi)建筑面積。（4）計(jì)算公用建筑面積。將公用部位的平面圖角點(diǎn)坐標(biāo)輸入公式(1)，即得出公用建筑面積。（5）檢查分戶套內(nèi)建筑面積和公用建筑面積。 將分戶套內(nèi)建筑面積和共有建筑面積的總和與整棟建筑面積相比較，進(jìn)行粗差檢查。如兩者相等，則無(wú)粗差。（6）計(jì)算分戶建筑面積。 先按照權(quán)屬分割協(xié)議或有關(guān)規(guī)定，按比例分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。 再將該戶套內(nèi)建筑面積加上該戶應(yīng)攤的公用面積，得到該戶建筑面積。最后檢查各戶建筑面積之和與整棟建筑面積是否相等。
二、房產(chǎn)面積測(cè)算中存在的問(wèn)題及措施
2.1 房產(chǎn)測(cè)量中有柱走廊與有柱陽(yáng)臺(tái)的計(jì)算
我國(guó)的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》上有規(guī)定：對(duì)于有柱走廊可以按柱的水平投影面積計(jì)算；而房屋的陽(yáng)臺(tái)是按是否封閉來(lái)確定其建筑面積，如果封閉陽(yáng)臺(tái)按其的水平投影面積計(jì)算，若未封閉陽(yáng)臺(tái)按其的水平投影面積的一半來(lái)進(jìn)行計(jì)算，即使遇到有柱陽(yáng)臺(tái)不封閉，也應(yīng)該按其的水平投影面積一半計(jì)算。這就要求我們?cè)趯?shí)際操作中，必須要能準(zhǔn)確區(qū)分哪種情況是有柱走廊，哪種情況是有柱陽(yáng)臺(tái)。一般可從以下二種方法加以判別：一是有柱走廊一般是位于房屋的主入戶門口，它是各戶從室外進(jìn)入戶內(nèi)的必經(jīng)通道，有的則屬共有的部位，而房屋的陽(yáng)臺(tái)是處于入戶門內(nèi)的套內(nèi)建筑面積，它屬戶內(nèi)專用部位。比如在某幢別墅中，若先經(jīng)過(guò)入戶門進(jìn)入戶內(nèi)，其戶內(nèi)還有通往私家花園有柱有半圍護(hù)的部位，往往比較長(zhǎng)，有的則需要跨越好幾個(gè)房間，這些看起來(lái)與柱廊沒(méi)什么實(shí)質(zhì)的區(qū)別，但其性質(zhì)都屬室內(nèi)的專用部位，作為陽(yáng)臺(tái)來(lái)使用，應(yīng)該按不封閉的陽(yáng)臺(tái)按其的水平投影面積一半計(jì)算。二是若有柱廊設(shè)計(jì)為房屋的某個(gè)戶室專用的，并且是其入戶內(nèi)的必經(jīng)之地，則此種情況視規(guī)劃用途，一般為入戶花園，按不封閉陽(yáng)臺(tái)處理，計(jì)算一半建筑面積。
2.2 房產(chǎn)測(cè)量中復(fù)式建筑斜屋面的計(jì)算
對(duì)于當(dāng)前復(fù)式建筑斜屋頂?shù)膽?yīng)運(yùn)而生。這就意味著我們今后測(cè)算商品房還要要測(cè)算更多的斜屋面房屋。我國(guó)的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》上有規(guī)定：對(duì)于斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.2m以上的部位，要按其水平的投影面積計(jì)算。如果遇到單純是斜屋面的房屋，則應(yīng)該直接切取2.2m的高度計(jì)算；若遇到帶有三角形老虎窗的斜屋面情況就應(yīng)該區(qū)別對(duì)待：因?yàn)檫@種三角形“老虎窗”其斜屋面因其僅窗頂部分就高于 2.2m，其兩側(cè)逐漸斜下又低于這個(gè)高度，這樣可計(jì)算的面積并不大，且改結(jié)構(gòu)非常錯(cuò)綜復(fù)雜，因此測(cè)算起來(lái)十分麻煩，最終的界定也不見(jiàn)得準(zhǔn)確。所以對(duì)于這種三角形“老虎窗”斜屋面房屋，其窗頂超過(guò)2.2m的部分可以不予考慮。
2.3 房產(chǎn)測(cè)量中消防連廊的計(jì)算
隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的逐漸加快，城市用地也日趨顯得緊張，因此房屋建筑不斷向高層化發(fā)展，隨之而來(lái)增加了消防安全方面的要求。為此，我們注意到：有些高層住宅 10 層以上都設(shè)計(jì)一條消防的連廊，用于連通不同單元消防樓梯，以此來(lái)增強(qiáng)消防疏散能力。常見(jiàn)的有兩種建筑形式：一種是以挑廊與不同單元公用消防樓梯間直接相連，另一種則是通過(guò)相鄰兩戶內(nèi)房間外，設(shè)計(jì)一條類似陽(yáng)臺(tái)的廊，再經(jīng)過(guò)相鄰的兩戶內(nèi)房間與最終的公用消防樓梯間間接相通。第二種情況的廊其實(shí)屬陽(yáng)臺(tái)性質(zhì)，因?yàn)樗苯优c相鄰戶內(nèi)的房間相通，而且平常都是作為陽(yáng)臺(tái)來(lái)進(jìn)行使用的，只有在偶爾發(fā)生一些緊急疏散的情況時(shí)，才要借助相鄰戶室內(nèi)的房間，用于組成公共通道通往消防樓梯。此時(shí)來(lái)看廊，不僅是公共通道，其實(shí)房間也成了公共通道，因此作為其相鄰兩戶的公共陽(yáng)臺(tái)分?jǐn)倢?shí)為合理的。在第一種情況，有的人則認(rèn)為是由于10層以上高層住宅所引起的，因此其消防連廊面積則應(yīng)該由10層以上住宅來(lái)分?jǐn)偅@種說(shuō)法有些顯得不妥。因?yàn)橄肋B廊的布局是從一幢房屋的整體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要求所決定。因此，此類消防連廊與各相連的消防樓梯作為一個(gè)整體，隨同樓梯一個(gè)級(jí)別分?jǐn)偺幚磔^為合理。
2.4 承重結(jié)構(gòu)柱和突出墻面的面積計(jì)算分析
在高層建筑的面積計(jì)算中，因其結(jié)構(gòu)需要在下面的幾層（一般是指商業(yè)區(qū)和辦公區(qū)）可能存在與建筑墻體相連和屋內(nèi)獨(dú)立的承重結(jié)構(gòu)柱，當(dāng)遇到此種情況，我們目前的處理方法是：無(wú)論該承重結(jié)構(gòu)柱多大，其面積應(yīng)該計(jì)入該柱平面位置所在的房屋套內(nèi)建筑面積中，這就意味著此面積還應(yīng)該去分?jǐn)偲渌墓灿忻娣e，采用此種處理方法的弊端主要是在于：高層建筑的承重結(jié)構(gòu)柱是出于整棟建筑的建筑結(jié)構(gòu)需要而設(shè)計(jì)，并不為某一住戶專用，若把其面積計(jì)入該戶套內(nèi)的建筑面積不符合產(chǎn)權(quán)人的客觀實(shí)際利益。國(guó)家《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》有明確規(guī)定：房屋套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)使用面積以及套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。因此，把高層建筑的承重結(jié)構(gòu)柱納入到套內(nèi)面積，這是不符合國(guó)家建設(shè)規(guī)范的，因此，我們采取上述的計(jì)算處理方法也是不得已而為之。所以承重結(jié)構(gòu)柱的設(shè)立是出于整棟建筑的結(jié)構(gòu)的綜合考慮，其面積應(yīng)由整棟房屋共同分?jǐn)偂?/p>
2.5 商住樓樓梯間分?jǐn)偯娣e測(cè)量分析
眾所周知，商住樓一般為：樓幢的下部若干層為商業(yè)，上部若干層為普通住宅。由于這兩部分功能不同，其結(jié)構(gòu)也往往相異，如位于商業(yè)部位若干層與商業(yè)部位不相通，僅供上部住宅使用的梯間、電梯、管道井等面積，若分?jǐn)偨o商業(yè)部位，然而商業(yè)部位并不使用；或僅供商業(yè)部位使用的樓梯，若分?jǐn)偨o了住宅部位，當(dāng)商業(yè)部位層數(shù)越多，住宅部位分?jǐn)偯娣e就越大，這些問(wèn)題勢(shì)必會(huì)給開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間造成一些不必要的商業(yè)糾紛。對(duì)于此類共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算，通常我們都是按照國(guó)家《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中“誰(shuí)使用、誰(shuí)分?jǐn)偂钡脑瓌t處理。對(duì)于商業(yè)部位若干層與商業(yè)部位不相通，僅供上部住宅使用的梯間、電梯、管道井等面積應(yīng)由住宅分?jǐn)偅虡I(yè)部位自用的樓梯間等功能區(qū)僅分?jǐn)偨o商業(yè)，對(duì)商業(yè)和住宅共同使用的共有功能區(qū)應(yīng)該由全樓整體分?jǐn)偂＿@樣一來(lái)，即體現(xiàn)了全樓的整體概念，也兼顧了誰(shuí)使用、誰(shuí)分?jǐn)偟拿娣e測(cè)算原則。
三、結(jié)語(yǔ)
綜上所述，房地產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)技術(shù)性和政策性都很強(qiáng)的工作。如何確定建筑套內(nèi)面積、公攤面積如何公攤，是房產(chǎn)測(cè)量中至關(guān)重要的環(huán)節(jié)。在國(guó)家《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中沒(méi)有涉及到的有關(guān)測(cè)算的問(wèn)題也會(huì)越來(lái)越多，這就給我們提出了很多新的挑戰(zhàn)，也不斷促使大家要積極尋找新的解決問(wèn)題的途徑，不斷積累工作經(jīng)驗(yàn)，提高房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的水平，促進(jìn)建筑測(cè)量工作不斷發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
商品房夾層關(guān)于公用面積規(guī)范規(guī)定：
住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層(放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護(hù)用)，層高超過(guò)2.2米的，按技術(shù)層外圍水平面積計(jì)算建筑面積。如果沒(méi)有超過(guò)2.2米（2.2米本身也沒(méi)有超過(guò)2.2米）就不算建筑面積。
公用建筑面積分?jǐn)偟幕驹瓌t在該《規(guī)定》第五條有明確規(guī)定:
(一)商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝弧Ｃ刻咨唐贩繎?yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e按其套內(nèi)建筑面積占該幢樓各套套內(nèi)建筑面積之和的比例確定。
(二)為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積,由該幢樓各套商品房分?jǐn)?為局部范圍服務(wù)的公用建筑面積,由受益的各套商品房分?jǐn)偂６啻畏謹(jǐn)偣媒ㄖ娣e的,分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e,為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。
(三)公用建筑面積分推后,不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位,任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。
（來(lái)源：文章屋網(wǎng) ）
本文以房地產(chǎn)測(cè)量的主要內(nèi)容為研究對(duì)象，重點(diǎn)闡述了數(shù)字化測(cè)繪房地產(chǎn)圖的特點(diǎn)和工作流程。闡述了用數(shù)字化測(cè)繪房產(chǎn)圖的必然趨勢(shì)，數(shù)字化房產(chǎn)測(cè)圖的優(yōu)越性及數(shù)字化測(cè)圖的的具體流程
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)測(cè)量;數(shù)字化測(cè)圖;測(cè)量精度;房地產(chǎn)圖;面積測(cè)算
Abstract: The real estate surveying is the measurement of the work of Surveying and mapping technology and real estate management business combination, it is based on the real estate survey, surveying and mapping technology, as the management authority for the registration of real estate, property management to provide accurate measurement data effectively, at the same time it is also the national basic spatial data is an important part of library.
This paper mainly includes the measurement of real estate as the object of study, focuses on the characteristics and working process of the digital mapping of real estate map. On the inevitable trend of digital surveying and mapping property map, digital real estate mapping superiority and digital mapping of specific processes
Key words: real estate survey; digital mapping; measuring accuracy; real estate; area measurement
中圖分類號(hào)：P25 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： 文章編號(hào)
引言：房地產(chǎn)測(cè)量是測(cè)繪技術(shù)與房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)相結(jié)合的測(cè)量工作，它以房產(chǎn)調(diào)查為依據(jù)，測(cè)繪技術(shù)為手段，從控制到碎步精確測(cè)定各類房屋和房屋用地的坐標(biāo)，用地四至，權(quán)屬界址點(diǎn)的坐標(biāo)，面積大小，房屋的界址，境界及附屬物，繪制房產(chǎn)圖。房地產(chǎn)測(cè)量已成房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)管理中非常重要的基礎(chǔ)性、前期性工作。
一、房地產(chǎn)平面控制網(wǎng)布設(shè)的精度要求
房地產(chǎn)平面控制網(wǎng)的等級(jí)劃分為GPS網(wǎng)、三角網(wǎng)、和邊角網(wǎng)，依次為二、三、四等三角網(wǎng)和一、二、三級(jí)小三角網(wǎng)；導(dǎo)線網(wǎng)依次為三、四等和一、二、三級(jí)導(dǎo)線網(wǎng)。
布設(shè)三角測(cè)量網(wǎng)和三邊測(cè)量網(wǎng)時(shí)，三角形的內(nèi)角不應(yīng)小于30°，確實(shí)有困難時(shí)，個(gè)別角可以放寬至25°。導(dǎo)線應(yīng)盡量布設(shè)成直伸導(dǎo)線，并構(gòu)成網(wǎng)形；導(dǎo)線布設(shè)成結(jié)點(diǎn)網(wǎng)時(shí)，結(jié)點(diǎn)與結(jié)點(diǎn)、結(jié)點(diǎn)與高級(jí)控制點(diǎn)之間附和導(dǎo)線的長(zhǎng)度不應(yīng)超過(guò)表2-4中符合導(dǎo)線長(zhǎng)度的0.7倍。當(dāng)附和導(dǎo)線的長(zhǎng)度短于規(guī)定長(zhǎng)度的1/2時(shí)，導(dǎo)線全長(zhǎng)的閉合差可放寬至0.12m。
表下表各等級(jí)測(cè)距導(dǎo)線的主要技術(shù)指標(biāo)和精度要求
二、數(shù)字化房產(chǎn)測(cè)圖
1、野外數(shù)據(jù)采集
作業(yè)主要技術(shù)指標(biāo)與技術(shù)要求如下：
（1）每次測(cè)站應(yīng)輸入測(cè)站點(diǎn)點(diǎn)號(hào)和測(cè)站點(diǎn)坐標(biāo)，儀器號(hào)，指標(biāo)差，視準(zhǔn)軸誤差，觀測(cè)日期，儀器高等參數(shù)；
（2）儀器對(duì)中誤差不超過(guò)±3mm，儀器高，標(biāo)高量至cm，加，乘常數(shù)改正不超過(guò)1cm時(shí)可不進(jìn)行改正；
（3）以較遠(yuǎn)點(diǎn)定向，以另一已知點(diǎn)做檢核，檢核較差不得超過(guò)±0.1m，數(shù)據(jù)采集后，應(yīng)對(duì)起始方向進(jìn)行檢查；
（4）水平角和豎直角讀至1′，距離讀至1mm，最大距離一般不超過(guò)200m，施測(cè)困難地區(qū)可適當(dāng)放寬，但距離超過(guò)100m時(shí)，水平角讀至0.1′；
（5）觀測(cè)棱鏡時(shí)，棱鏡氣泡應(yīng)居中，如棱鏡中心不能直接安置于目標(biāo)中心時(shí)，應(yīng)作棱鏡偏心改正。
（6）作業(yè)過(guò)程中應(yīng)繪制點(diǎn)位草圖，其詳細(xì)程度以滿足機(jī)助成圖的問(wèn)題處理為度，同一點(diǎn)在草圖上和輸人記錄的編號(hào)應(yīng)嚴(yán)格一致;
（7）每日施測(cè)前，應(yīng)對(duì)數(shù)據(jù)采集軟件進(jìn)行試運(yùn)行，工作結(jié)束后應(yīng)檢查載體存人的數(shù)據(jù)是否正確齊全。
2、 圖文件的生成
圖形文件的生成包括碎部測(cè)量預(yù)處理和圖形文件生成兩部分。
（1）碎部測(cè)量預(yù)處理包括數(shù)據(jù)通信，數(shù)據(jù)檢查，地物點(diǎn)坐標(biāo)計(jì)算，圖形信息輸入和修改等內(nèi)容。
（2）文件生成 圖形文件的生成是大比例尺數(shù)字測(cè)圖的主要內(nèi)容之一，解決的好壞不僅直接影響內(nèi)業(yè)成圖的效率，而且會(huì)地后續(xù)房地產(chǎn)圖繪制，資料交換，數(shù)據(jù)庫(kù)建立產(chǎn)生很大影響。其目的是把野外采集的數(shù)據(jù)進(jìn)行分類、整理、計(jì)算、生成圖形編輯軟件及繪圖軟件所要求的圖形文件。其主要內(nèi)容有：定義數(shù)據(jù)文件名、建立點(diǎn)文件、建立繪圖文件、顯示和打印數(shù)據(jù)、顯示和繪制數(shù)據(jù)。
圖形編輯包括基本圖形元素繪制、圖形編輯與修改、圖形顯示控制、圖形操作和點(diǎn)查詢五部分。
（1）基本圖形元素繪制有線型及顏色設(shè)置、畫點(diǎn)、畫直線、畫圓、畫圓弧、畫光滑曲線、畫平行線、畫暈線、房地產(chǎn)圖符號(hào)和注記。多數(shù)數(shù)字測(cè)圖軟件都是在Auto CAD下二次開(kāi)發(fā)的，這些功能都是其基本功能，使用起來(lái)很方便。
（2）圖形編輯與修改主要包括對(duì)圖形修改，增加，刪除，旋轉(zhuǎn)和平移等功能。其主要難點(diǎn)在于如何實(shí)現(xiàn)屏幕圖形編輯與圖形數(shù)據(jù)文件時(shí)時(shí)保持一致，即凡是對(duì)屏幕上的任一圖形進(jìn)行編輯后，繪圖文件中的圖形數(shù)據(jù)應(yīng)能立即更新，由于事先建立起符號(hào)庫(kù)和矢量漢字庫(kù)，因此，圖形數(shù)據(jù)只需要保存符號(hào)或漢字的代碼及位置點(diǎn)坐標(biāo)即可。對(duì)于線狀和面狀符號(hào)采用壓縮存儲(chǔ)和符號(hào)程序設(shè)計(jì)相結(jié)合的方法，既能保證所有存儲(chǔ)的圖象數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單到只存測(cè)點(diǎn)，又能保證對(duì)每一圖形或符號(hào)進(jìn)行顯示和編輯。
（3）圖形顯示控制主要包括縮放和恢復(fù)兩項(xiàng)內(nèi)容。縮放是將屏幕上某一區(qū)域內(nèi)的圖形進(jìn)行縮小或放大，恢復(fù)是重新顯示縮放前的圖形，可最大限度的利用屏幕制圖區(qū)，放大時(shí)不會(huì)有變形，房地產(chǎn)圖符號(hào)所配置的所有短線及小符號(hào)能隨房地產(chǎn)圖符號(hào)一起被縮放，可進(jìn)行連續(xù)放大，放大后的圖形也可進(jìn)行編輯。
（4）圖形操作包括存圖和取圖兩項(xiàng)內(nèi)容。存圖時(shí)首先輸入文件名，然后以該文件名將當(dāng)前屏幕上的圖形存儲(chǔ)在硬盤或軟盤上，取圖時(shí)只需輸入文件名即可。
（5）點(diǎn)查詢可用來(lái)查詢屏幕上某一點(diǎn)的點(diǎn)號(hào)及測(cè)量坐標(biāo)，只需把十字絲光標(biāo)移到要查詢的位置即可顯示點(diǎn)號(hào)和坐標(biāo)。
4、圖表自動(dòng)繪出
（1）地物繪制 圖形輸出程序根據(jù)繪圖數(shù)據(jù)文件可在繪圖儀上輸出房地產(chǎn)圖，操作時(shí)按圖幅號(hào)找相應(yīng)的繪圖文件，可按居民地，道路，管線分層輸出，分幅輸出，放大或縮小輸出等，達(dá)到一測(cè)多用，一圖多用的目的。
（2）權(quán)屬界線繪制對(duì)于分幅圖和分丘圖權(quán)屬界線與地物一樣，根據(jù)符號(hào)代碼自動(dòng)繪出，線寬加粗一倍繪出，并在每個(gè)界址點(diǎn)繪一小圓表示界址點(diǎn)的位置；在丘地中心自動(dòng)注記編號(hào)和面積；對(duì)于街道分界線，則根據(jù)施測(cè)坐標(biāo)，按不同線型繪制。丘房地產(chǎn)圖的繪制過(guò)程為：根據(jù)草圖編制界址點(diǎn)連碼文件和點(diǎn)文件自動(dòng)計(jì)算丘地面積和界址點(diǎn)間邊長(zhǎng)，按不同比例尺繪制界址內(nèi)的地物，自動(dòng)裁剪丘地外一定范圍的地物并繪出四至關(guān)系。
（3）等高線繪制 等高線繪制是大比例尺數(shù)字測(cè)圖的重要組成部分，它主要解決如何由離散高程點(diǎn)建立合適的數(shù)字高程模型來(lái)自動(dòng)內(nèi)插等值點(diǎn)，然后對(duì)離散點(diǎn)有選擇的進(jìn)行注記，對(duì)計(jì)曲線進(jìn)行注記，同時(shí)還要解決等高線遇地物及注記時(shí)如何自動(dòng)斷開(kāi)及等高線光滑等高線繪制 等高線繪制是大比例尺數(shù)字測(cè)圖的重要組成部分，它主要解決如何由處理，與平面地物相交的問(wèn)題。
（4）注記 大比例尺房地產(chǎn)圖除了各種符號(hào)便是字符注記，包括文字注記和數(shù)字注記。圖形符號(hào)和字符注記共同構(gòu)成房地產(chǎn)圖，前者反映了地物的位置，形狀和大小，后者反映了地物要素的性質(zhì)，權(quán)屬關(guān)系和相互關(guān)系。字符主機(jī)分為兩種情況，一是可以自動(dòng)完成的注記，如等高線中的離散點(diǎn)高程注記及計(jì)曲線注記，每塊丘地的編號(hào)，面積，界址點(diǎn)號(hào)，界址邊長(zhǎng)等，對(duì)于這類注記，在生成繪圖文件時(shí)均自動(dòng)完成；另一種是需人機(jī)交互才能完成的注記，如單位，道路，水系名稱等，對(duì)于這類注記需作業(yè)員輸入注記定位信息和注記內(nèi)容，然后由程序完成。字符的注記，要求字號(hào)和字型都不同，因此對(duì)字號(hào)，字型，間距，書寫方向等均能進(jìn)行任意改變，方可滿足不同注記的要求。
（5）圖廓整飾 圖廓整飾將直接影響到圖紙的質(zhì)量和美觀，其內(nèi)容包括外圖廓線，內(nèi)圖廓線，十字絲光標(biāo)線，接圖表，繪圖比例尺，測(cè)量員姓名，繪圖員姓名，檢查員姓名，平面坐標(biāo)系，高程坐標(biāo)系，測(cè)圖時(shí)間，測(cè)圖單位，圖名等，對(duì)于房地產(chǎn)圖還應(yīng)包括權(quán)屬調(diào)查時(shí)間，調(diào)查員名稱等。圖廓整飾分三部分：建立圖廓、繪圖儀圖廓、修改圖廓整飾內(nèi)容。
數(shù)據(jù)存儲(chǔ)管理，產(chǎn)權(quán)證號(hào)，地理位置，面積，權(quán)屬登記日期等進(jìn)行檢索的功能，通過(guò)數(shù)據(jù)庫(kù)的存儲(chǔ)將信息集中成為資源，為各方面所共享，為多用途服務(wù)。在深層次上應(yīng)考慮將各類數(shù)據(jù)文件與地理信息系統(tǒng)接口，這些問(wèn)題的解決還依賴于數(shù)據(jù)交換文件的進(jìn)一步完善。
房產(chǎn)面積測(cè)算
1、面積測(cè)算的方法
房地產(chǎn)面積量算方法可以采用坐標(biāo)解析法、圖解法和實(shí)地量距法。
1.1坐標(biāo)解析法
坐標(biāo)解析法是根據(jù)房屋用地界址點(diǎn)或邊界點(diǎn)的坐標(biāo)計(jì)算房屋用地或丘的面積，也包括利用房屋角點(diǎn)的坐標(biāo)計(jì)算房屋面積的方法。其面積計(jì)算公式如下:
（5-1）
或
（5-2）
式中：S——房屋面積和房屋用地面積；
——界址點(diǎn)、房角點(diǎn)或邊界點(diǎn)的縱坐標(biāo)；
——界址點(diǎn)、房角點(diǎn)或邊界點(diǎn)的橫坐標(biāo)。
1.2 圖解法
圖解法可分為幾何圖形法和圖上量測(cè)法。幾何圖形法是指所量其的面積為通過(guò)實(shí)地測(cè)量的邊長(zhǎng)和角度等幾何要素，應(yīng)用幾何公式計(jì)算出圖形的面積。圖上量測(cè)法是指在圖形上量取邊長(zhǎng)、角度等幾何要素，應(yīng)用幾何公式計(jì)算出面積來(lái)。實(shí)踐中，對(duì)于復(fù)雜的圖形通常是將它分割成苦干規(guī)則幾何圖形．如三角形、梯形、矩形或其它四邊形．然后分別計(jì)算出各自的面積再加起來(lái)，使得出整個(gè)圖形的面積。
1.3 實(shí)地量距法
實(shí)地量距法是在實(shí)地用儀器、測(cè)距儀或卷尺量取有關(guān)圖形的邊長(zhǎng)而計(jì)算出這個(gè)圖形的面積。實(shí)地量距法是目前房地產(chǎn)測(cè)量中最普遍的測(cè)量方法，在測(cè)量房屋面積時(shí)，現(xiàn)在都是采用實(shí)地量距法。對(duì)于規(guī)則圖形，用卷尺或測(cè)距儀直接量取其邊長(zhǎng)，計(jì)算出其面積。對(duì)于不規(guī)則圖形的面積測(cè)算時(shí)，可以將其分解成幾個(gè)簡(jiǎn)單的幾何圖形，然后分別計(jì)算出這些圖形的面積，再用簡(jiǎn)單的加減法算出其總面積。
四、 套面積計(jì)算與共有建筑面積的分?jǐn)?/p>
1、套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成。
（1）套內(nèi)使用面積 套內(nèi)使用面積為套內(nèi)房屋空間的凈面積，按水平投影面積計(jì)算。
（2）套內(nèi)墻體面積 套內(nèi)自有墻體面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。
（3）套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積 套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按水平投影面積全部計(jì)算建筑面積；
2、根據(jù)共有建筑面積的使用功能，共有建筑面積主要可分成三類。
（1）全幢共有共用的建筑面積 指為整幢服務(wù)的共有共用的建筑面積，此類共有建筑面積由全幢進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
（2）功能區(qū)共有共用的建筑面積指專為某一功能區(qū)服務(wù)的共有共用的建筑面積，如某幢樓內(nèi)專為某一商業(yè)區(qū)或辦公區(qū)服務(wù)的警衛(wèi)值班室，衛(wèi)生室，管理用房等。這一類專為某一功能區(qū)服務(wù)的共有建筑面積，應(yīng)由該功能區(qū)內(nèi)分?jǐn)偂?/p>
（3）層共有的建筑面積 由于功能設(shè)計(jì)不同，共有建筑面積有時(shí)也不相同，各層的共有建筑面積不同時(shí)，則應(yīng)區(qū)分各層的共有建筑面積，由各層各自進(jìn)行分?jǐn)偂Ｈ绻淮睒歉鲗拥奶仔鸵恢拢灿薪ㄖ娣e也相同，如普通的住宅樓，則沒(méi)有必要對(duì)共有建筑進(jìn)行分類，而可以以幢為單位進(jìn)行一次共有建筑面積的分?jǐn)偅苯忧蟮酶魈椎姆謹(jǐn)偯娣e。對(duì)多功能的綜合樓或商住樓，共有建筑面積的分?jǐn)偙容^復(fù)雜，一般要進(jìn)行二級(jí)或三級(jí)甚至更多級(jí)的分?jǐn)偂Ｒ虼嗽趯?duì)共有建筑面積分?jǐn)傊埃瑧?yīng)首先對(duì)本幢樓的共有建筑面積進(jìn)行認(rèn)定，決定其分?jǐn)倢哟魏蜌w屬。對(duì)共有建筑面積的分?jǐn)偟恼J(rèn)定要填寫認(rèn)定表進(jìn)行確認(rèn)。
3、層，功能區(qū)，幢面積的計(jì)算
（1）層面積的計(jì)算
（5-6）
式中 ： ——各層（i層）的建筑面積（），i為層號(hào)；
——本層（i層）內(nèi)各套建筑面積（），i為套號(hào)；
——本層內(nèi)共有共用的建筑面積（），i為層號(hào)。
（2）功能區(qū)面積的計(jì)算
（5-7）
式中： ——各功能區(qū)(i功能區(qū))的建筑面積（），i為功能區(qū)號(hào)；
——本功能區(qū)(i功能區(qū))內(nèi)各層的建筑面積（），i為層號(hào)；
——本功能區(qū)內(nèi)共有共用的建筑面積（），i為功能區(qū)號(hào)。
（3）面積的計(jì)算
（5-8）
式中 ：——本幢全幢的建筑面積（）；
——本幢內(nèi)各功能區(qū)的建筑面積（）；
——本幢由全幢分?jǐn)偟拇惫灿薪ㄖ娣e（）。
（4）面積計(jì)算的檢核
（5-9）
式中 ： ——全幢總建筑面積（）；
——全幢內(nèi)各套建筑面積總和（）；
——本幢內(nèi)全部共有面積之和（），=，即為各層，各功能區(qū)和幢的共有建筑面積之總和。
4、住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)?/p>
（1）住宅樓房屋的共有建筑面積計(jì)算
整幢房屋的建筑面積扣除整幢房屋各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除作為獨(dú)立使用的地下室，車棚，車庫(kù)等和為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，設(shè)備用房以及人防工程等的面積，即為整幢住宅樓的共有建筑面積。另需注意的是計(jì)算墻體面積時(shí)，由于在計(jì)算套內(nèi)建筑面積時(shí)，墻體已有一半計(jì)算到套內(nèi)建筑面積中，因此在計(jì)算共有建筑面積時(shí)，墻體只計(jì)算一半的建筑面積。
（2）住宅樓的共有建筑面積的分?jǐn)?/p>
住宅樓的共有建筑面積以幢為單位進(jìn)行分?jǐn)偅鶕?jù)整飾的共有建筑面積和整幢套面積的總和求取整幢住宅樓的分?jǐn)傁禂?shù)，再根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋的分?jǐn)偯娣e。整幢住宅樓的分?jǐn)傁禂?shù)。
（5-10）
各套房屋的分?jǐn)偯娣e為
（5-11）
式中：ΔSz——整幢房屋的共有建筑面積（）;
Kz——整幢房屋共有建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)；
——各套（第i套）房屋的套內(nèi)建筑面積（），i為套號(hào)；
——整幢房屋各套房屋套內(nèi)建筑面積的總和，。
五、參考文獻(xiàn)
[1] 郭玉社 主編 房地產(chǎn)測(cè)繪[M] 機(jī)械工業(yè)出版社2005
[2] 顧孝烈 主編 房地產(chǎn)測(cè)繪[M] 中國(guó)建筑工業(yè)出版社 1996
關(guān)鍵詞：房屋建筑面積；技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；精度要求；計(jì)算原則；施工圖面積測(cè)算；預(yù)售面積；竣工測(cè)繪；實(shí)測(cè)面積；工作程序；誤差；措施。
中圖分類號(hào)： P2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，隨之而來(lái)的是房產(chǎn)測(cè)繪業(yè)務(wù)的迅速發(fā)展。房屋建筑面積測(cè)繪在房產(chǎn)銷售中起著舉足輕重的作用，房屋建筑面積的準(zhǔn)確與否直接關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的切身利益。為了規(guī)范房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)，杜絕房產(chǎn)銷售中房屋建筑面積的弄虛作假，確保房屋銷售中建筑面積的準(zhǔn)確性。南寧市住房保障與房產(chǎn)管理局聯(lián)合地理信息測(cè)繪局在全市范圍內(nèi)開(kāi)展對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪單位的資格審批和管理工作，對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪單位實(shí)行統(tǒng)一管理，對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪從業(yè)技術(shù)人員嚴(yán)格執(zhí)行崗前培訓(xùn)，持證上崗的管理制度。不斷優(yōu)化測(cè)繪市場(chǎng)，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展。
房產(chǎn)測(cè)量是運(yùn)用測(cè)繪技術(shù)和手段，采集和表述房屋和房屋用地的有關(guān)信息，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用、交易、征收稅費(fèi)，以及為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料。一般來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)測(cè)量涵蓋的基本內(nèi)容有房產(chǎn)平面控制測(cè)量，房產(chǎn)調(diào)查，房產(chǎn)要素測(cè)量，房產(chǎn)圖繪制，房產(chǎn)面積測(cè)算，變更測(cè)量，成果資料的驗(yàn)收檢查等。這里主要討論房產(chǎn)面積測(cè)算，系指水平面積測(cè)算，它包括房屋面積和用地面積測(cè)算兩類。我們?nèi)粘９ぷ髦傅臏y(cè)算均為房屋面積測(cè)算，其內(nèi)容主要有：房屋建筑面積、使用面積、產(chǎn)權(quán)面積、套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積等。
一、與房屋面積有關(guān)的各項(xiàng)面積
1）、房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高在2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。
2）、房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影面積計(jì)算。
3）、房屋產(chǎn)權(quán)面積系指房屋所有者依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由市、縣房產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。
4）、房屋套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。
5）、房屋共有建筑面積指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積一般由兩部分構(gòu)成：即應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。
日常生活中人們提到的商品房銷售面積，實(shí)際上指的就是我們測(cè)繪成果中的建筑面積。而大部分住宅習(xí)慣上以套內(nèi)面積來(lái)衡量或計(jì)算單位面積單價(jià)，因此有幾個(gè)關(guān)系我們必需搞清楚：
①套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積。
②商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e；
關(guān)系②中的商品房銷售面積，根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所處的不同階段代表不一樣的意思，處于預(yù)售階段時(shí)，此面積是房屋未竣工時(shí)預(yù)先銷售的面積，不作為最終確權(quán)的產(chǎn)權(quán)面積。如處于竣工現(xiàn)售階段，此銷售面積經(jīng)測(cè)繪備案并做了產(chǎn)權(quán)登記的，則等同于此商品房的產(chǎn)權(quán)面積。
二、房屋建筑面積測(cè)繪作業(yè)所遵循的技術(shù)依據(jù)及精度要求
2.1、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)
（1）中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》(GB/T17986•1―2000)（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)范》）；
（2）《南寧市房產(chǎn)面積測(cè)算細(xì)則》（南房字[2008]5號(hào)文）（以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》）；
2.2、《規(guī)范》對(duì)面積精度的要求
房產(chǎn)面積的精度分為三級(jí)，各級(jí)面積的限差和中誤差應(yīng)不超過(guò)下表規(guī)定。
房產(chǎn)面積的精度要求
注：S為房產(chǎn)面積，。
我市擬定的《細(xì)則》以中誤差作為評(píng)定精度的標(biāo)準(zhǔn)，以兩倍中誤差作為限差。房產(chǎn)面積的精度等級(jí)采用到二級(jí)。
三．房屋建筑面積的計(jì)算原則
計(jì)算前，均要求作業(yè)人員認(rèn)真閱讀規(guī)范中的相關(guān)技術(shù)要求，對(duì)建筑物中應(yīng)計(jì)算全部建筑面積的范圍、計(jì)算一半建筑面積的范圍和不計(jì)算建筑面積的范圍應(yīng)有深刻的認(rèn)識(shí)，對(duì)該建筑物中功能區(qū)的劃分、所有套內(nèi)（單元）面積、應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e、不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e、計(jì)容積率的建筑面積、不計(jì)容積率的建筑面積及公用建筑面積如何合理分?jǐn)倯?yīng)有明確的概念，不能模棱兩可。房屋建筑面積的計(jì)算、分?jǐn)偠及聪嚓P(guān)規(guī)范和技術(shù)要求進(jìn)行。鑒于房屋建筑面積測(cè)繪的嚴(yán)肅性，準(zhǔn)確性和權(quán)威性，作業(yè)人員在面積計(jì)算過(guò)程中應(yīng)憑著認(rèn)真、負(fù)責(zé)、公正的精神進(jìn)行，不能根據(jù)顧客的要求任意處理，確保房屋建筑面積計(jì)算的準(zhǔn)確性，杜絕房屋建筑面積計(jì)算中的弄虛作假行為。房屋建筑面積的計(jì)算一律采用市房產(chǎn)局承認(rèn)的“房產(chǎn)測(cè)繪”或“房測(cè)之友”軟件，不得用其他軟件或用手工編制。
四、房屋建筑面積測(cè)繪的分類及幾點(diǎn)概述
4.1 分類
房屋建筑面積測(cè)繪的主要工作包括：房屋邊長(zhǎng)測(cè)量、房屋建筑面積計(jì)算及分?jǐn)偂⒎课莘謱印⒎謶羝矫鎴D繪制、房屋平面立面紅線圖、位置圖繪制等。現(xiàn)階段我市房產(chǎn)測(cè)繪類別主要有：施工圖面積測(cè)算、預(yù)售面積測(cè)繪、竣工驗(yàn)收測(cè)繪、現(xiàn)售面積測(cè)繪。
4.2 房產(chǎn)測(cè)繪的幾點(diǎn)概述
4.2.1施工圖面積測(cè)算是指在建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，由開(kāi)發(fā)公司委托有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪單位，按照設(shè)計(jì)院出具的經(jīng)由審圖公司審核通過(guò)的施工圖紙，依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》及《測(cè)繪細(xì)則》，并參照設(shè)計(jì)院提供的公用面積使用說(shuō)明，按圖紙計(jì)算分?jǐn)偟玫降拿娣e。此面積可作為辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的依據(jù)。開(kāi)發(fā)公司以測(cè)繪公司出具的經(jīng)由房產(chǎn)局備案通過(guò)的測(cè)繪報(bào)告可辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，將圖紙報(bào)規(guī)劃局審批。
4.2.2房屋預(yù)售面積是指在商品房預(yù)售中，由開(kāi)發(fā)公司委托有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪單位，按照規(guī)劃核準(zhǔn)圖紙上的尺寸，依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，并參照設(shè)計(jì)院提供的公用面積使用說(shuō)明，對(duì)尚未竣工的房屋預(yù)先計(jì)算的面積。此面積可作為開(kāi)發(fā)商在前期項(xiàng)目宣傳中使用，同時(shí)也可以作為商品房網(wǎng)上備案和預(yù)銷售使用。
4.2.3房屋竣工驗(yàn)收測(cè)繪是指房屋竣工后，由開(kāi)發(fā)公司委托有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪單位，依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和房屋竣工圖紙、變更圖紙、預(yù)算數(shù)據(jù)等，對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地勘測(cè)測(cè)量、繪圖計(jì)算而得出的面積。此面積僅用于房屋規(guī)劃驗(yàn)收使用。
4.2.4房屋實(shí)測(cè)面積是指房屋竣工驗(yàn)收后，由開(kāi)發(fā)公司委托有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪單位，依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和房屋竣工圖紙、變更圖紙、預(yù)算數(shù)據(jù)等，對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地勘測(cè)測(cè)量、繪圖分?jǐn)傆?jì)算而得出的面積。此面積是購(gòu)房者辦理房屋所有權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)證、房款結(jié)算、物業(yè)費(fèi)結(jié)算等的依據(jù)。
五、房屋實(shí)測(cè)面積與預(yù)售面積差異的原因及措施
房產(chǎn)測(cè)繪工作貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的始終，針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的不同階段，房產(chǎn)測(cè)繪均提供相應(yīng)階段的配套服務(wù)。具體關(guān)系與測(cè)繪工作程序及流程詳見(jiàn)下圖。
實(shí)際工作中，房屋實(shí)測(cè)面積與預(yù)售面積經(jīng)常存在差異，理論上，房屋如果按圖施工，面積一般不會(huì)有多大偏差，但由于施工過(guò)程圖紙往往會(huì)修改，加上施工誤差，還有實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)采集有偏差等問(wèn)題從而導(dǎo)致了預(yù)售與實(shí)測(cè)面積的不同。原因歸納有兩方面原因：一是數(shù)據(jù)采集和圖紙變更。二是技術(shù)性原因。減少面積誤差，措施主要是加強(qiáng)預(yù)測(cè)面積的準(zhǔn)確性和加強(qiáng)實(shí)測(cè)面積的準(zhǔn)確性。測(cè)繪單位只有嚴(yán)格管理，狠抓質(zhì)量工作，才能從根本上保證測(cè)繪成果的準(zhǔn)確性。鑒于預(yù)售面積和實(shí)測(cè)面積的不同，直接影響房款總額，引起房款差額的補(bǔ)和退問(wèn)題。在具體工作中，即使按照《商品房銷售管理辦法》和《商品房 銷售合同》中規(guī)定的條款處理，也會(huì)遇到很多麻煩和糾紛。為了減少爭(zhēng)議，提高大眾對(duì)開(kāi)發(fā)商、測(cè)繪單位、房地產(chǎn)行政主管部門的信任度，在建筑施工過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商對(duì)建筑設(shè)計(jì)進(jìn)行合理變更，導(dǎo)致面積差異較大時(shí)，應(yīng)及時(shí)告知購(gòu)房者；其次，要不斷提高房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)的專業(yè)技術(shù)水平，健全完善的質(zhì)量保證體系，提高房地產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量，維護(hù)國(guó)家和廣大房產(chǎn)權(quán)利人的合法利益。
六．結(jié)語(yǔ)
房屋建筑面積測(cè)繪是房產(chǎn)測(cè)繪工作的主要內(nèi)容之一，其測(cè)繪成果是產(chǎn)權(quán)管理（登記發(fā)證、預(yù)售審批）、規(guī)劃管理（工程報(bào)建、規(guī)劃驗(yàn)收）、地政管理（征地拆遷）的主要技術(shù)依據(jù)之一。因此其成果質(zhì)量的好壞影響越來(lái)越大，嚴(yán)格控制房產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量是各房產(chǎn)測(cè)繪單位及管理部門永恒的主題。目前，南寧市的房產(chǎn)測(cè)繪工作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和業(yè)主提供了優(yōu)質(zhì)可靠的技術(shù)依據(jù)，為南寧市的經(jīng)濟(jì)騰飛做出了較大的貢獻(xiàn)。
參考文獻(xiàn)：
[1]GB／T17986.1―2000，房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范[S]. 北京：中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)出版社，2000
[2] 南房字[2008]5號(hào)文，《南寧市房產(chǎn)面積測(cè)算細(xì)則》[S].2008
出賣人：_________________________________________________
買受人：_________________________________________________
說(shuō)明
1．本合同文本為示范文本，由北京市建設(shè)委員會(huì)和北京市工商行政管理局共同制定。
2．簽訂合同前，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房預(yù)售許可證及其他有關(guān)證書和證明文件。
3．當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照自愿、公平及誠(chéng)實(shí)信用的原則訂立合同，任何一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。雙方當(dāng)事人可以對(duì)文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減。合同生效后，未被修改的文本打印文字視為雙方當(dāng)事人同意內(nèi)容。
4．簽訂合同前，買受人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀合同條款，應(yīng)當(dāng)特別仔細(xì)審閱其中具有選擇性、補(bǔ)充性、填充性、修改性的內(nèi)容。
5．為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后留有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。出賣人與買受人可以針對(duì)合同中未約定或約定不詳?shù)膬?nèi)容，根據(jù)所售項(xiàng)目的具體情況簽訂公平合理的補(bǔ)充協(xié)議，也可以在相關(guān)條款后的空白行中進(jìn)行補(bǔ)充約定。
6．本合同文本【 】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。（ ）中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對(duì)于實(shí)際情況未發(fā)生或雙方當(dāng)事人不作約定時(shí)，應(yīng)當(dāng)在空格部位打X，以示刪除。
7．雙方當(dāng)事人在履行合同中發(fā)生爭(zhēng)議的，可以選擇向不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院，也可以選擇向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。如選擇申請(qǐng)仲裁的，可以向北京市仲裁委員會(huì)、中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)或外地的仲裁委員會(huì)申請(qǐng)。
8．雙方當(dāng)事人可以根據(jù)實(shí)際情況決定本合同原件的份數(shù)，并在簽訂合同時(shí)認(rèn)真核對(duì)，以確保各份合同內(nèi)容一致；在任何情況下，買受人都應(yīng)當(dāng)至少持有一份合同原件。
北京市商品房預(yù)售合同
出賣人： _________________________________________________________
通訊地址：________________________________________________________
郵政編碼：________________________________________________________
營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：__________________________________________________
企業(yè)資質(zhì)證書號(hào)：__________________________________________________
法定代表人：____________________聯(lián)系電話：________________________
委托人：____________________聯(lián)系電話：________________________
委托銷售機(jī)構(gòu)： _______________________________________________
通訊地址：________________________________________________________
郵政編碼：________________________________________________________
營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：__________________________________________________
買受人：__________________________________________________________
【法定代表人】【負(fù)責(zé)人】：__________________國(guó)籍：________________
【身份證】【護(hù)照】【營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)】【】：________________________
出生日期：______年______月______日，性別：_________________________
通訊地址：_________________________________________________________
郵政編碼：______________________聯(lián)系電話：_________________________
【法定人】【委托人】：_________________國(guó)籍：______________
【身份證】【護(hù)照】【】：___________________________________________
出生日期：______年______月______日，性別：_________________________
通訊地址：_________________________________________________________
郵政編碼：______________________聯(lián)系電話：_________________________
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，出賣人和買受人在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就商品房預(yù)售事宜達(dá)成如下協(xié)議：
第一條 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)
出賣人以【出讓】【轉(zhuǎn)讓】【劃撥】方式取得坐落于___________地塊的國(guó)有土地使用權(quán)。該地塊【國(guó)有土地使用證號(hào)】【城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書號(hào)】為：______________________________ ，土地使用權(quán)面積為：___________，買受人購(gòu)買的商品房（以下簡(jiǎn)稱該
商品房）所在土地用途為：___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日止。
出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)的商品房（地名核準(zhǔn)名稱）（暫定名）為：_________，建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為：_________，建筑工程施工許可證號(hào)為：___________，建設(shè)工程施工合同約定的開(kāi)工日期為：______________，建設(shè)工程施工合同約定的竣工日期為：___________________。
第二條 預(yù)售依據(jù)
該商品房已由_____________批準(zhǔn)預(yù)售，預(yù)售許可證號(hào)為：___________。
第三條 基本情況
該商品房所在樓棟的主體建筑結(jié)構(gòu)為：_____________，建筑層數(shù)為：__________層，其中地上___________層，地下________層。
該商品房為第一條規(guī)定項(xiàng)目中的___________【幢】【座】第_________層_________單元___________號(hào)。該房號(hào)為【審定編號(hào)】【暫定編號(hào)】，最終以公安行政管理部門審核的房號(hào)為準(zhǔn)，該商品房平面圖及在整個(gè)樓棟中的位置圖見(jiàn)附件一。
該商品房的用途為【住宅】【經(jīng)濟(jì)適用住房】【公寓】【別墅】【辦公】【商業(yè)】【】：________；【層高】【凈高】為：______米，【坡屋頂凈高】最低為：________米，最高為：_______米。該商品房朝向?yàn)椋篲______________.有______個(gè)陽(yáng)臺(tái)，其中________個(gè)陽(yáng)臺(tái)為封閉式，________個(gè)陽(yáng)臺(tái)為非封閉式。
出賣人委托預(yù)測(cè)該商品房面積的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)是____________，其預(yù)測(cè)建筑面積共___________平方米，其中，套內(nèi)建筑面積______平方米，共用部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e___________平方米。有關(guān)共用部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明見(jiàn)附件二。
簽訂本合同時(shí)該商品房所在樓棟的建設(shè)工程進(jìn)度狀況為_(kāi)______________。
（如：正負(fù)零、地下一層···地上五層、···結(jié)構(gòu)封頂）
本條所稱層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。
第四條 抵押情況
與該商品房有關(guān)的抵押情況為：___________。
1．該商品房所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)及在建工程均未設(shè)定抵押；
2．該商品房所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)已經(jīng)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為：____________，抵押登記部門為：__________________，抵押登記日期為：_____________。
3．該商品房在建工程已經(jīng)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為：_______，抵押登記部門為：_______，抵押登記日期為：__________。（2和3可以同時(shí)選擇）____________________。
抵押權(quán)人同意該商品房預(yù)售的證明及關(guān)于抵押的相關(guān)約定見(jiàn)附件三。
第五條 計(jì)價(jià)方式與價(jià)款
該商品房為住宅的，出賣人與買受人約定按照下列第1種方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款。其中，該商品房為經(jīng)濟(jì)適用住房的，出賣人與買受人約定同時(shí)按照下列第1種方式和第2種方式分別計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款。
該商品房為非住宅的，出賣人與買受人約定按照下列第_______種方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款。
1．按照套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)每平方米______（幣）______元，總價(jià)款_____（幣）____佰____拾____億_____仟____佰_____拾_____萬(wàn)_____仟_____佰_____拾_____元整（大寫）。
2．按照建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為每平方米_________（幣）______元，總價(jià)款____（幣）____佰____拾____億_____仟_____佰_____拾_____萬(wàn)_____仟_____佰_____拾_____元整（大寫）。
3．按照套（單元）計(jì)算，該商品房總價(jià)款為_(kāi)__（幣）____佰____拾____億______仟_____佰_____拾_____萬(wàn)_____仟_____佰_____拾_____元整（大寫）。
4．按照__________________計(jì)算，該商品房總價(jià)款為_(kāi)____（幣）_____佰_____拾_____億______仟_____佰_____拾_____萬(wàn)_____仟_____佰_____拾_____元整（大寫）。
具體約定見(jiàn)附件四。
本條所稱建筑面積，是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2．20米以上（含2．20米）的永久性建筑。
所稱套內(nèi)建筑面積，是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。
第六條 付款方式及期限
買受人采取下列第____種方式付款。
1．一次性付款。
2．分期付款。
3．貸款方式付款。買受人可以首期支付購(gòu)房總價(jià)款的_____％，其余價(jià)款可以向______________銀行或住房公積金管理機(jī)構(gòu)借款支付。
4．其他方式。
具體付款方式及期限的約定見(jiàn)附件五。
第七條 出賣人保證該商品房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛，因出賣人原因造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
第八條 規(guī)劃變更的約定
出賣人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的條件建設(shè)商品房，不得擅自變更。
出賣人確需變更建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)書面征得受影響的買受人同意，并取得規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)。因規(guī)劃變更給買受人的權(quán)益造成損失的，出賣人應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的補(bǔ)償。
第九條 設(shè)計(jì)變更的約定
（一）經(jīng)規(guī)劃行政主管部門委托的設(shè)計(jì)審查單位批準(zhǔn)，建筑工程
施工圖設(shè)計(jì)文件的下列設(shè)計(jì)變更影響到買受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在設(shè)計(jì)審查單位批準(zhǔn)變更之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。
1．該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向；
2．供熱、采暖方式；
3．_______________________________________________________；
4．_______________________________________________________；
5．_______________________________________________________。
出賣人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。
（二）買受人應(yīng)當(dāng)在通知送達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人逾期未予以書面答復(fù)的，視同接受變更。
（三）買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起____日內(nèi)退還買受人已付房?jī)r(jià)款，并按照____________利率付給利息。買受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。
第十條 逾期付款責(zé)任
買受人未按照約定的時(shí)間付款的，按照下列第______種方式處理：
1．按照逾期時(shí)間，分別處理（（1）和（2）不作累加）
（1）逾期在_____日之內(nèi)，自約定的應(yīng)付款期限屆滿之次日起至實(shí)際支付應(yīng)付款之日止，買受人按日計(jì)算向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之_____的違約金，并于實(shí)際支付應(yīng)付款之日起_____日內(nèi)向出賣人支付違約金，合同繼續(xù)履行。
（2）逾期超過(guò)_____日（該日期應(yīng)當(dāng)與第（1）項(xiàng)中的日期相同）后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起_____日內(nèi)按照累計(jì)的逾期應(yīng)付款的_____%向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意后，合同繼續(xù)履行，自約定的應(yīng)付款期限屆滿之次日起至實(shí)際支付應(yīng)付款之日止，買受人按日計(jì)算向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之_____（該比率應(yīng)當(dāng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金，并于實(shí)際支付應(yīng)付款之日起_____日內(nèi)向出賣人支付違約金。
本條所稱逾期應(yīng)付款是指依照第六條約定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額；采取分期付款的，按照相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。
2．___________________________________________________________.
第十一條 交付條件
（一）出賣人應(yīng)當(dāng)在___年____月____日前向買受人交付該商品房。
（二）該商品房交付時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列第1、2、____、____、____、____、____
項(xiàng)所列條件；該商品房為住宅的，出賣人還應(yīng)當(dāng)提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。
1．該商品房已取得規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件和建筑工程竣工驗(yàn)收備案表；
2．有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的該商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書；
3．出賣人已取得了該商品房所在樓棟的房屋權(quán)屬證明；
4．滿足第十二條中出賣人承諾的市政基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到的條件；
5．該商品房為住宅的，出賣人提供《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》。（2006年1月1日起進(jìn)行住宅工程竣工驗(yàn)收的房屋適用）
6．_____________________________________________________；
7．_____________________________________________________。
第十二條 市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施的承諾
出賣人承諾與該商品房正常使用直接相關(guān)的市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施按照約定的日期達(dá)到下列條件：
1．市政基礎(chǔ)設(shè)施：
（1）上水、下水：____年____月____日 達(dá)到_________________________；
（2）電：____年____月____日 達(dá)到_________________________________；
（3）供暖 ：____年____月____日 達(dá)到______________________________；
（4）燃?xì)猓篲___年____月____日 達(dá)到_______________________________；
（5）____________________________________________________________；
（6）____________________________________________________________.
如果在約定期限內(nèi)未達(dá)到條件，雙方同意按照下列方式處理：
（1）____________________________________________________________；
（2）____________________________________________________________。
2．其他設(shè)施
（1）公共綠地：____年____月___日 達(dá)到____________________________；
（2）公共道路：____年____月___日 達(dá)到____________________________；
（3）公共停車場(chǎng) ：____年____月____日 達(dá)到________________________；
（4）幼兒園：____年____月____日 達(dá)到 ___________________________；
（5）學(xué)校：____年____月____日 達(dá)到 _____________________________；
（6）會(huì)所：____年____月____日 達(dá)到 ______________________________；
（7）購(gòu)物中心：____年____月____日 達(dá)到 __________________________；
（8）體育設(shè)施：____年____月____日 達(dá)到 _________
_________________；
（9） ___________________________________________________________；
（10） __________________________________________________________。
如果在約定期限內(nèi)未達(dá)到條件，雙方同意按照下列方式處理：
（1）____________________________________________________________；
（2）____________________________________________________________。
第十三條 逾期交房責(zé)任
除不可抗力外，出賣人未按照第十一條約定的期限和條件將該商品房交付買受人的，按照下列第______種方式處理：
1．按照逾期時(shí)間，分別處理（（1）和（2）不作累加）
（1）逾期在_____日之內(nèi)（該時(shí)限應(yīng)當(dāng)不小于第十條第（1）項(xiàng)中的時(shí)限），自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之_____的違約金（該違約金比率應(yīng)當(dāng)不小于第十條第（1）項(xiàng)中的比率），并于該商品房實(shí)際交付之日起_____日內(nèi)向買受人支付違約金，合同繼續(xù)履行。
（2）逾期超過(guò)_____日（該日期應(yīng)當(dāng)與第（1）項(xiàng)中的日期相同）后，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起_____日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的_____%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬(wàn)分之______（該比率應(yīng)當(dāng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金，并于該商品房實(shí)際交付之日起_____日內(nèi)向買受人支付違約金。
2．__________________________________________________________。
第十四條 面積差異處理
該商品房交付時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出示其委托的有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書，并向買受人提供該商品房的面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)（以下簡(jiǎn)稱實(shí)測(cè)面積）。實(shí)測(cè)面積與第三條載明的預(yù)測(cè)面積發(fā)生誤差的，雙方同意按照第________種方式處理：
1．根據(jù)第五條按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的約定，雙方同意按照下列原則處理：
（1）套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；
（2）套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。
買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起30日內(nèi)退還買受人已付房?jī)r(jià)款，并按照____________利率付給利息。
買受人不退房的，實(shí)測(cè)套內(nèi)建筑面積大于預(yù)測(cè)套內(nèi)建筑面積時(shí)，套內(nèi)建筑面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人所有。實(shí)測(cè)套內(nèi)建筑面積小于預(yù)測(cè)套內(nèi)建筑面積時(shí)，套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由出賣人返還買受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。
實(shí)測(cè)套內(nèi)建筑面積－預(yù)測(cè)套內(nèi)建筑面積
套內(nèi)建筑面積誤差比=________________________________ x 100%
預(yù)測(cè)套內(nèi)建筑面積
2．根據(jù)第五條按照建筑面積計(jì)價(jià)的約定，雙方同意按照下列原則處理：
（1）建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值均在3%以內(nèi)（含3%）的，根據(jù)實(shí)測(cè)建筑面積結(jié)算房?jī)r(jià)款；
（2）建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值其中有一項(xiàng)超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。
買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起30日內(nèi)退還買受人已付房?jī)r(jià)款，并按照____________利率付給利息。
買受人不退房的，實(shí)測(cè)建筑面積大于預(yù)測(cè)建筑面積時(shí)，建筑面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人所有。實(shí)測(cè)建筑面積小于合同約定建筑面積時(shí)，建筑面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由出賣人返還買受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。
實(shí)測(cè)建筑面積－預(yù)測(cè)建筑面積
建筑面積誤差比= _____________________________________ x 100%
預(yù)測(cè)建筑面積
3．雙方自行約定：
____________________________________________________________；
____________________________________________________________。
第十五條 交接手續(xù)
（一）該商品房達(dá)到第十一條約定的交付條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)在交付日的7日前，書面通知買受人辦理交接手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示第十一條約定的證明文件，并滿足第十一條約定的其他條件。出賣人不出示證明文件或者出示的證明文件不齊全，或未滿足第十一條約定的其他條件的，買受人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)，并按照第十三條處理。
（二）驗(yàn)收交接后，雙方應(yīng)當(dāng)簽署商品房交接單。由于買受人原因未能按期辦理交接手續(xù)的，雙方同意按照下列約定方式處理：
____________________________________________________________；
____________________________________________________________。
（三）雙方同意按照下列第_______種方式繳納稅費(fèi)：
1．出賣人不得將買受人交納稅費(fèi)作為交接該商品房的條件。
2．買受人同意委托出賣人代交下列第____、____、____、____、____、___種稅費(fèi)，并在接收該商品房的同時(shí)將上述稅費(fèi)交給出賣人。
（1）專項(xiàng)維修資金；
（2）契稅；
（3）第二十三條約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；
（4）供暖費(fèi)；
（5）________________________________________________________；
（6）________________________________________________________。
3．買受人自行向相關(guān)單位繳納下列第____、____、____、____、____、____種稅費(fèi)，并在接收該商品房的同時(shí)向出賣人出示繳納稅費(fèi)的憑據(jù)。
（1）專項(xiàng)維修資金；
（2）契稅；
（3）第二十三條約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；
（4）供暖費(fèi)；
（5）________________________________________________________；
（6）________________________________________________________。
第十六條 商品房質(zhì)量、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定
（一）出賣人承諾該商品房使用合格的建筑材料、構(gòu)配件，該商品房質(zhì)量符合國(guó)家和本市頒布的工程質(zhì)量規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和施工圖設(shè)計(jì)文件的要求。
（二）出賣人和買受人約定如下：
1．該商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢測(cè)不合格的，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起______日內(nèi)退還全部
已付款，并按照___________利率付給利息，給買受人造成損失的由出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。因此而發(fā)生的檢測(cè)費(fèi)用由出賣人承擔(dān)。
買受人要求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。
2．該商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量經(jīng)檢測(cè)不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的，自該商品房交付之日起_______日內(nèi)（該時(shí)限應(yīng)當(dāng)不低于60日），買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起______日內(nèi)退還買受人全部已付款，并按照___________利率付給利息，給買受人造成損失的，由出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。因此而發(fā)生的檢測(cè)費(fèi)用由出賣人承擔(dān)。
買受人不退房的或該商品房交付使用已超過(guò)_____日的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。
_____________________________________________________.
3．交付該商品房時(shí)，該商品房已經(jīng)由建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位驗(yàn)收合格，出賣人應(yīng)當(dāng)與買受人共同查驗(yàn)收房，發(fā)現(xiàn)有其他問(wèn)題的，雙方同意按照第_____種方式處理：
（1）出賣人應(yīng)當(dāng)于_______日內(nèi)將已修復(fù)的該商品房交付。由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)，并按照第十三條處理。
__________________________________________________________.
（2）由出賣人按照國(guó)家和本市有關(guān)工程質(zhì)量的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)在商品房交付之日起_____日內(nèi)負(fù)責(zé)修復(fù)，并承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用，給買受人造成損失的，由出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。
（3）__________________________________________________________。
4．出賣人交付的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下列第______種方式處理：
（1）出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)。
（2）___________________________________________________________；
（3）___________________________________________________________。
具體裝飾和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定見(jiàn)附件六。
（三）出賣人和買受人對(duì)工程質(zhì)量問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議的，任何一方均可以委托有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)，雙方均有協(xié)助并配合對(duì)方檢測(cè)的義務(wù)。______________________________________________________。
第十七條 住宅保修責(zé)任
（一）該商品房為住宅的，出賣人自該商品房交付之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。
該商品房為非住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。
（二）在該商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，雙方有退房約定的，按照約定處理；沒(méi)有退房約定的，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，買受人應(yīng)當(dāng)配合保修。非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任。
第十八條 住宅節(jié)能措施
該商品房為住宅的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)建筑節(jié)能的規(guī)定和北京市規(guī)劃委員會(huì)、北京市建設(shè)委員會(huì)的《居民建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DBJ01－602－2004）的要求。未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的，出賣人應(yīng)當(dāng)按照《居民建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》的要求補(bǔ)做節(jié)能措施，并承擔(dān)全部費(fèi)用；因此給買受人造成損失的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第十九條 使用承諾
買受人使用該商品房期間，不得擅自改變?cè)撋唐贩康慕ㄖ黧w結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同、補(bǔ)充協(xié)議及其附件另有約定者外，買受人在使用該商品房期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同使用與該商品房有關(guān)的共用部位和設(shè)施，并按照共用部位與共用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。
出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)的共用部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。
第二十條 產(chǎn)權(quán)登記
（一）初始登記
出賣人應(yīng)當(dāng)在______年______月______日前，取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明。如因出賣人的責(zé)任未能在本款約定期限內(nèi)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明的，雙方同意按照下列第______種方式處理：
1．買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起__日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的____％向買受人支付違約金。買受人不退房的，合同繼續(xù)履行，自出賣人應(yīng)當(dāng)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明期限屆滿之次日起至實(shí)際取得權(quán)屬證明之日止，出賣人應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬(wàn)分之_____的違約金，并于出賣人實(shí)際取得權(quán)屬證明之日起_____日內(nèi)向買受人支付。
2．_____________________________________________________。
（二）轉(zhuǎn)移登記
1．商品房交付使用后，雙方同意按照下列第_____種方式處理：
（1）雙方共同向權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。
（2）買受人同意委托_____________向權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，委托費(fèi)用__________ 元人民幣（大寫）。
2．如因出賣人的責(zé)任，買受人未能在商品房交付之日起_______日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，雙方同意按照下列第______種方式處理：
（1）買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起____日內(nèi)退還買受人全部已付款，并按照___________利率付給利息。買受人不退房的，自買受人應(yīng)當(dāng)取得房屋所有權(quán)證書的期限屆滿之次日起至實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬(wàn)分之_____的違約金，并于買受人實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書之日起____日內(nèi)由出賣人支付。
（2）_________________________________________________________。
第二十一條 共有權(quán)益的約定
1．該商品房所在樓棟的屋面使用權(quán)歸全體產(chǎn)權(quán)人共有；
2．該商品房所在樓棟的外墻面使用權(quán)歸全體產(chǎn)權(quán)人共有；
3．______________________________________________________________；
4．______________________________________________________________。
第二十二條 附屬建筑物、構(gòu)筑物的約定
雙方同意該商品房的地下停車庫(kù)等附屬建筑物、構(gòu)筑物按照以下第____種方式處理。
1．出賣人出賣該商品房時(shí)，該商品房附屬的____、____、____、____隨同該商品房一并轉(zhuǎn)讓。
2．出賣人聲明該商品房附屬的____、____、____、____不隨同該商品房一并轉(zhuǎn)讓。
第二十三條 前期物業(yè)服務(wù)
（一）出賣人依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)為：________________，資質(zhì)證號(hào)為：________________。
（二）前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格為_(kāi)_________/月·平方米（建筑面積）。價(jià)格構(gòu)成包括物業(yè)區(qū)域內(nèi)保潔費(fèi)、公共秩序維護(hù)費(fèi)、共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、綜合管理費(fèi)、_________、_________、_________。
地上停車管理費(fèi)__________，地下停車管理費(fèi)__________。
（三）物
業(yè)管理企業(yè)按照第________種方式收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
1．按照年收取，買受人應(yīng)當(dāng)在每年的____月____日前繳費(fèi)。
2．按照半年收取，買受人應(yīng)當(dāng)分別在每年的____月____日前和____月____日前繳費(fèi)。
3．按照季收取，買受人應(yīng)當(dāng)分別在每年的____月____日前、____月____日前、____月____日前和____月____日前繳費(fèi)。
（四）物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和業(yè)主臨時(shí)公約的內(nèi)容見(jiàn)附件七。買受人已詳細(xì)閱讀附件七有關(guān)物業(yè)服務(wù)的全部?jī)?nèi)容和業(yè)主臨時(shí)公約，同意由出賣人依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)提供前期物業(yè)服務(wù)，遵守業(yè)主臨時(shí)公約。
第二十四條 專項(xiàng)維修資金
買受人委托出賣人代交專項(xiàng)維修資金的，出賣人應(yīng)當(dāng)自受托之日起_____日內(nèi)，向買受人提交專項(xiàng)維修資金繳納憑證。
買受人自行繳納專項(xiàng)維修資金（公共維修基金）的，應(yīng)當(dāng)在商品房交付【時(shí)】【之日起_____日內(nèi)】，向物業(yè)管理企業(yè)出示專項(xiàng)維修資金繳納憑證。
第二十五條 不可抗力
因不可抗力不能按照約定履行本合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責(zé)任，但因不可抗力不能按照約定履行合同的一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知另一方當(dāng)事人，并自不可抗力事件結(jié)束之日起____日內(nèi)向另一方當(dāng)事人提供證明。
第二十六條 爭(zhēng)議解決方式
本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按照下列第______種方式解決：
1．提交____________仲裁委員會(huì)仲裁。
2．依法向人民法院。
第二十七條 本合同自雙方簽字（蓋章）之日起生效。雙方可以根據(jù)具體情況對(duì)本合同中未約定、約定不明或不適用的內(nèi)容簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行變更或補(bǔ)充，但補(bǔ)充協(xié)議中含有不合理地減輕或免除本合同中約定應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)的責(zé)任或不合理地加重買受人責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利內(nèi)容的，仍以本合同為準(zhǔn)。對(duì)本合同的解除，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。本合同附件及補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
第二十八條 本合同及附件共_______頁(yè)，一式______份，具有同等法律效力，其中出賣人______份，買受人______份，______份，______份。
第二十九條 自本合同生效之日起30日內(nèi)，由出賣人向__________申請(qǐng)辦理該商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。出賣人自本合同生效之日起30日內(nèi)未申請(qǐng)預(yù)售登記的，買受人可以申請(qǐng)預(yù)售登記。預(yù)售的商品房已抵押的，預(yù)售登記應(yīng)當(dāng)由出賣人和買受人雙方共同申請(qǐng)。
出賣人（簽章）：_____________________ 買受人（簽章）：______________________
【法定代表人】：_____________________ 【法定代表人】：______________________
【委托人】（簽章）：_____________ 【負(fù)責(zé)人】：__________________________
【委托銷售機(jī)構(gòu)】（簽章）：_______ 【委托人】（簽章）：______________
簽訂時(shí)間：_________年_______月_____日 簽訂時(shí)間：_________年_______月______日
簽訂地點(diǎn)：___________________________ 簽訂地點(diǎn)：____________________________
附件一 房屋平面圖及在整個(gè)樓棟中的位置圖（應(yīng)標(biāo)明方位）
附件二 共用部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明
1．被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q、用途、所在位置、面積。
2．參與分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的商品房名稱、用途、所在位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù)。
3．不分?jǐn)偟墓灿貌课弧?/p>
附件三 該商品房取得抵押權(quán)人同意銷售的證明及抵押當(dāng)事人的相關(guān)約定
附件四 計(jì)價(jià)方式與房?jī)r(jià)款的其他約定
附件五 付款方式及期限的約定
附件六 裝飾和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定
1．采暖系統(tǒng)：
（1）集中采暖：【散熱器】【地板采暖】【 】___________________________；
（2）分戶采暖：【燃?xì)鉅t】【電采暖】【 】_____________________________；
（3）采暖設(shè)備品牌：_______________________________________________。
2．保溫材料：
（1）外墻保溫：【擠壓聚苯板】【發(fā)泡聚苯板】【發(fā)泡聚安酯】【 】________。
（2）內(nèi)墻保溫：【石膏聚苯板】【 】__________________________________。
3．外墻：【瓷磚】【涂料】【玻璃幕墻】【 】____________________________。
4．內(nèi)墻：【涂料】【壁紙】【 】______________________________________。
5．頂棚：【石膏板吊頂】【涂料】【 】_________________________________。
6．室內(nèi)地面：【大理石】【花崗巖】【水泥抹面】【實(shí)木地板】【 】________。
7．門窗：
（1）外窗結(jié)構(gòu)尺寸為：_____________________________________________；
（2）開(kāi)啟方式為：_________________________________________________；
（3）門窗型材：【雙玻中空斷橋鋁合金窗】【塑鋼雙玻璃】【 】___________。
8．廚房：
（1）地面：【水泥抹面】【瓷磚】【 】_________________________________；
（2）墻面：【耐水膩?zhàn)印俊敬纱u】【 】_________________________________；
（3）頂棚：【水泥抹面】【石膏吊頂】【 】_____________________________；
（4）廚具：______________________________________________________。
9．衛(wèi)生間：
（1）地面：【水泥抹面】【瓷磚】【 】_________________________________；
（2）墻面：【耐水膩?zhàn)印俊就苛稀俊敬纱u】【 】__________________________；
（3）頂棚：【水泥抹面】【石膏吊頂】【 】_____________________________；
10．陽(yáng)臺(tái)：【塑鋼封閉】【鋁合金封閉】【斷橋鋁合金封閉】【不封閉】【 】______________。
11．電梯：
（1）電梯品牌名稱：_______________________________________________；
（2）電梯速度：_____米/秒；
（3）電梯載重量：__________________________千克；
（4）_____________________________________________________________。
12．其他_________________________
____________________________________
附件七 物業(yè)服務(wù)
（本附件內(nèi)容與出賣人和物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同一致）
一、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容
二、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量
三、物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目及價(jià)格
四、業(yè)主臨時(shí)公約
五、其他約定
北京市建設(shè)委員會(huì)
