時間：2023-05-30 10:35:12
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇養老地產政策，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
一、養老地產發展的現狀與遇到的困難
作為一個新興市場和新興產業項目，養老地產在獲得全新的產業優勢的同時，還存在著作為新興產業模式所固有的不確定性和風險性，而在投資、管理、營銷等一系列組織行為中還存在著巨大的變數。在養老地產這一鏈條中，各種企業類型都會因為面對養老產業所先前固有的高投入、長周期、經濟環境在投資期間多變等復雜的不確定因素，而導致其為了應對這些潛在的投資風險而制定和確定科學合理的用來計算投入產出比的模型，而這種行為的難度是可想而知的。由于養老地產與以往各種地產類型執行的完全是不同的管理方法和營銷手段，沒有現成執業經驗的地產投資企業集團必然造成當前相關公司明確的盈利模式的暫時缺位。雖然地產投資相關企業資本的長期性很好的迎合了投資養老產業期限較長的特征，這也是時下能夠支撐養老產業的基本認可和辨識依據。但目前養老社區有著極為不明的用地性質，依據的是很高的地價，這就給未來的收益帶來的極大的不確定性，內涵著極大的風險隱患。作為一種資金密集型產業鏈條，養老地產肯定要大量的投入資金，從而帶動了全社會產業鏈進一步重視和考慮傾向養老地產的盈利模式和性價比。但這種考慮至今還只是停留于理論上，尚未有成形的模式和成功的經驗作為參考和借鑒，對于已經進入或者即將進入養老地產開發的企業來說，一切都還是未知數。因此，基于養老地產業較為新興的產業特征和不確定的營銷模式，需要進行冷靜的思考和運營把握。
二、如何確保養老地產的可持續發展方式
第一是法律法規方面的突破， 應該爭取對老齡事業的國家立法"近期應該盡快出臺國務院， 包括地方政府的行政管理法規和一系列的技術要求規范， 做到有法可依， 有章可循； 第二， 對于進入養老產業的門檻制度的突破， 要制定有利于或要鼓勵和吸引社會資金的進入制度， 也包括吸納國際的資金！ 技術！ 管理等方面； 第三， 在規劃用地方面的突破， 應該有老齡養老用地的一席之地， 在進程改造當中要配養老公共設施和養老住宅；第四， 優惠和扶持政策的突破， 對于不同形式的養老模式， 應該給予相應的在土地！ 規劃！ 財政！ 信貸！ 稅費！醫療等方面的扶持政策； 第五， 多元化以房養老模式的突破" 除了要研究倒按揭！ 反向抵押貸款等形式外， 還要探索-以小換大！ 委托. 等等模式， 解決老年人有房沒錢的問題， 通過這樣一些突破， 我們國家老齡事業！ 養老產業會有更大的發展"
三、改進養老地產發展模式的建議
1、健全優化養老地產的產業鏈
當前我國的養老地產還處于摸索階段，因此首要的任務是應推進養老產業鏈的形成，從而促進養老地產的開發和建設。目前我國的養老產業鏈條尚處于形成過程中，如建設資金投入、建設用地提供、設施設備配備適老化用品購置、運營管理引進等環節都有待進一步銜接。可以說，完善的養老產業鏈條是促進養老地產項目開發和建設的重要前提，只有相關完整的環節能夠得到順利銜接，才能有效促進養老地產的順利發展。目前既需要建設良好的信息平臺來銜接各個環節，同時也需要政府出臺支持政策來培育各環節的成長。針對產業鏈的優化健全，還要通過制定針對性的產業標準，需要有關部門制定政策和標準以加強規范和引導養老地產行業的健康發展，從而應對在實際建設中所遇到的由于產品多樣化和建設主體多元化所造成的水平不均衡問題。同時國家還要出臺各種政策來鼓勵養老機構的健康發展，促進產業布局下養老項目的多樣化和有序化。
2、政府出臺切實可行的優惠政策， 鼓勵民間資本進入養老地產服務領域
為鼓勵更多的開發商進入養老地產，政府需要出臺切實可行的優惠政策。一是鼓勵民間資本進入養老地產服務領域。在規劃審批、投資核準、融資服務、財稅支持、土地使用、醫保定點等方面，貫徹平等準入原則。二是實行同等待遇。凡各級政府給予公辦養老地產服務項目的優惠扶持政策與措施，也適用于民營養老地產服務企業；給予非營利性機構、組織的各種優惠待遇和政策，也同樣適用于從事同類服務活動的民營養老地產企業。
政府各相關部門要關注、關心養老地產的發展，作好服務工作。繼續加大資金保障力度，建立養老服務資金保障制度，將發展養老服務的經費列入專項財政預算。推進試點建設工作，推行優惠政策，吸引社會捐助和公益慈善組織多渠道投資養老服務業；進一步完善社區養老服務機制，規范養老服務標準，選擇有信譽的企業進入社區養老服務行業。
3、吸取國外開發養老地產的經驗
英國老年社區的特點是配套設施齊全的全齡化大型老年社區，也稱聚集住宅或退休之家。英國的老年社區建筑規模大，具有完善的配套設施與功能區劃分，有各種各樣的俱樂部，開設的課程和組織的活動超過80種以上，是集居住、商業服務、度假療養于一體的大型綜合社區。美國老年人的居住設施大致分為5類：獨立式住宅、老年公寓、養老院、護理院和老年養生社區，每一類輔以相應的服務管理體制。
4、探索國內養老地產項目的經驗
“以房養老”模式以北京太陽城老年公寓為代表，采用反向抵押的逆按揭方式。這一概念是從西方引入中國的，在老齡化現象日益突出、獨生子女負擔加重的當今社會，該模式無疑是未來老年人減輕養老負擔的一種很好的方式。
5、開發商應該探索獨立開發或合作開發的模式
養老地產對現金流要求非常高，除房地產開發公司外，一些保險公司、商業地產運行公司、醫療公司等也有進入養老產業的意愿，開發商可與此類公司合作開發養老地產，增強資金、資源實力，分散開發風險。同時，要做好項目前期準備、項目策劃和可行性研究。
四、總結
我們需要認清養老產業的核心和實質，政府應該承擔政府的責任，開發商應該認清自己在這個產業中的定位和角色， 醫療資源應該首當其沖促進養老產業的價值鏈和服務鏈的構建， 全社會在共同做養老上達成共識。保險、投資、運營管理、社工體系、志愿者等方方面面共同參與， 這個產業才有希望， 才能成功。
參考文獻：
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關鍵詞： 旅游養老；模式；創新
一、 旅游養老定義
旅游養老是異地養老的一種，指老年人隨著季節的變化，選擇更舒適的環境，短期或者長期在異地以旅游方式享受生活的一種養老模式。換句話說，旅游養老在本質上屬于老年度假旅游，是老年旅游者以異地養老的形式而發生的不以工作、定居和移民為目的的旅行活動的總稱。正是由于旅游養老的興起，旅游養老地產作為一種新興產業越來越受到廣泛關注。
二、海南冬季旅游養老度假區商業模式分析
近年來到海南過冬的“候鳥”老人急劇增多，海南已成為全國最熱門的“候鳥”老人聚集地，“候鳥型”養老產業目前已經成為海南的支柱產業之一。
（一）海南旅游養老的優勢
1.資源優勢。海南空氣負氧離子含量極高，空氣清新，生態良好，被譽為“天然的大溫室”。這種得天獨厚的氣候環境資源便是海南旅游養老產業成功的巨大優勢。2.政策優勢。針對這“候鳥”老人的需求，海南政府也相繼制定了有關政策，營造了和諧良好的“候鳥式”養老氛圍。將老齡產業納入國民經濟社會發展總體規劃和國際旅游島建設當中，開發和建設功能配套的養老示范社區，面向國內外市場建立高端的綜合性“國際休閑養老專屬區”。
（二）海南旅游養老的劣勢
1.資金匱乏，產業未規模化。旅游養老地產在國內起步較晚，因此很多機構因風險的緣故都不愿意投資，導致海南“候鳥型”養老產業資金匱乏，缺乏大型優質的養老機構，已有養老機構規模較小，設施落后。雖然政府每年都會有財政資金補貼養老產業，但是只針對當地老人，而養老機構的服務對象大都是“候鳥”老人，因此無法享受政府補貼，很大程度上制約了養老地產做大做強。2.醫保合作區域窄。海南盡管已與一些城市進行醫保異地結算，但面對大量的來自全國各地的“候鳥”老人，醫保異地結算依然顯得心有余而力不足，并且，正是因海南冬季旅游養老的特點，與海南合作的醫保異地結算城市多為北方城市，這也造成其他地方的“候鳥”老人為了節省醫療開支在轉回本地醫院時身體忍受不了旅途的辛勞。
三、旅游養老的現狀分析
2014年，中國老年人口數量達到2.02億，占全國總人口的14.8%；根據預計，2020-2050年為我國人口老齡化高發階段，老年人比重上升到25.8%。據全國老齡委調訟允荊我國老年人出游意愿越來越高，目前已經占到旅游總人數20%以上。在眾多的旅游方式中，文化及養生型的休閑旅游更受老年群體歡迎，該方式更靈活，更尊重老年人的選擇，非常適合老年人慢節奏、低強度的旅游特點。由于我國獨生子女政策的特殊國情，中國旅游養老的市場非常巨大。
四、四川都江堰夏季旅游養老地產項目的構建研究
（一） 四川旅游養老地產現狀分析 。在四川，養老地產并不鮮見，已經有20家企業（機構）正在積極探索養老地產。但成功的項目特別少，目前只是概念性的話題或者說地產商宣傳的亮點，并沒有在后期的運營和管理上將養老的概念落到實處，可以說四川還沒有純粹的養老地產。旅游養老地產的發展遭遇瓶頸主要存在兩個問題：一是政府對養老用地支持力度不夠。二是養老服務團隊缺乏。但是，這幾年四川養老地產真正開始變化：尋求與專業機構合作，后期的運營商以老年人作為絕對的服務中心，量身定做各項服務指標等等，這些都在逐漸改變成都養老地產的現狀。
（二） 都江堰構建夏季旅游養老地產的優勢分析
1.旅游形象。四川一直是旅游大省，擁有很多的旅游資源，且旅游人數眾多。都江堰作為其中一部分，旅游形象鮮明，且深入人心。2.氣候優勢。都江堰屬于中亞熱帶溫潤氣候區，四季分明，夏無酷暑，冬無嚴寒，溫度變化都不大。雨量充沛，云霧多，日照少，氣候宜人，因此特別適合度假休閑。3.資源優勢。都江堰的旅游資源十分豐富，有李冰建造的都江堰、有歷史悠久的街子古鎮、有道教起源青城山以及許多自然風景秀麗的地方。且處于旅游大省四川，就近的旅游資源十分豐富，包括九寨溝、黃龍、平樂等。4.交通優勢。毗鄰成都的都江堰坐擁成都的航空港、鐵路、水路、公路、管道運輸等運輸方式的快速發展為老年人旅游養老提供便利的交通保障。5.客源優勢。都江堰周邊有貴州、湖北、湖南、陜西、成都。這幾處人口老齡化都相對嚴重，且需求較大，給都江堰帶來了巨大的客源。
（三） 都江堰構建夏季旅游養老地產項目的措施 。通過以上分析，可以看出都江堰有其獨特的優勢和條件進行開發旅游養老地產，通過對海南冬季旅游養老商業模式的經驗分析，結合都江堰的具體特點，提出以下措施：
1、政府方面
（1） 相關政策制度的完善。都江堰的各相關部門可以在原有制度上商議出更為規范的旅游養老制度，明確旅游養老單位的權利、義務和責任。同時積極出臺政策支持旅游養老的開發和建設，并在土地、稅收等方面給予政策支持，如土地廉價批租、價格優惠等。發展改革委可以在景區規劃出相關旅游養老用地，鼓勵更多的企業投身到旅游養老建設中來。還應制定一系列的旅游養老管理的法律依據和收費標準，并聯合養老管理部門建立經營準許制度，加強對提供養老服務單位的監督力度。（2） 加大對養老旅游地產的宣傳。政府可以通過政府的形象和渠道，如旅游局可以在其官網上正面宣傳旅游養老地產，提高公眾對于旅游養老地產的認知度，促進旅游地產的發展，也能夠使有養老需求的人們可以關注到都江堰的夏季旅游養老地產項目。 （3） 醫療保險方面的支撐。都江堰政府還可以與成都各縣市，特別是有名的醫院，如華西醫院、省醫院、等醫學機構合作，使老人能夠得到更好的健康保證。同時還可以和全國其他省市進行合作，完善異地就醫、異地醫保結算等惠民措施，方便養老者及時就醫。
2、旅游養老地產開發企業方面
（1）都江堰可以實施農家樂+公寓式的商業模式，進行“潤物細無聲式”開發方式，改變傳統的暴力開發，在堅持原有景區特色的基礎上進行開發改造。都江堰農家樂已經比較成熟，但是不規范運營，這樣既保護當地農家樂的利益，也能讓養老者感受到公寓式服務的便捷。（2）連鎖式異地置換旅游養老。同一批“互換性”養老機構合作，通過地產與機構、機構與機構、地產與地產的互換來增加旅游養老地產的置換性，提高附加值。（3）創建醫療體系一條龍服務。與政府合作實施異地醫保等政策，同時培養高素質的專門養老服務醫療人員，提高醫療水平，解除老人及家人的擔憂。（4）旅游地產項目與景區的結合度更加無縫化。通過在青城山、都江堰等景區設立屬于旅游養老地產的休閑娛樂室、觀光導游等一系列的措施。如在青城山可以設置禮佛專用室供老人禮佛打坐靜思，既娛樂又健康養生，讓養老者能更好的體驗到旅游養老與其他養老方式的真正差異。（5）旅游地產項目實行“主題式旅游養老”，每兩周進行新的主題項目，改善單純養老的方式，增加養老者的樂趣。主題包括：晚霞愛情、單車環街子古鎮、環保日等。 （作者單位：西華大學工商管理學院）
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Abstract： Aiming at the problems of the large amount of capital demand， long payback period and general lack of development experience in the process of China's endowment real estate investment， the application of support vector machine （SVM） in the evaluation of the investment risk of the pension real estate project is put forward. Combined with the current situation of China's pension real estate development， the evaluation model of investment risk of pension real estate projects based on SVM is established. The results show that the model has high prediction accuracy and fast calculation speed. It can help the pension real estate enterprises predict risks in making investment decision to reduce blindness in the investment and make suitable decisions.
關鍵詞： 養老地產；風險評價；支持向量機
Key words： pension estate；risk evaluation；SVM
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）11-0040-03
0 引言
隨著人口老齡化程度的不斷加劇，社會化養老日趨主流，而目前我國傳統的養老機構供給不足、類型單一、設施簡陋且服務水平低下，難以滿足大多數老年人的養老需求。如何積極應對人口老齡化，解決有限的養老資源與急劇增長的養老需求之間的矛盾，成為社會密切關注的問題。作為社會養老的一種形式――養老地產，在此背景下應運而生。
養老地產是我國實現居家養老、社區養老與機構養老相結合等社會化養老的有效載體和實現形式[1]，大力推行養老地產可以有效地緩解政府的社會保障壓力，解決我國目前所面臨的社會化養老問題。養老地產作為特殊的新興房地產行業，盡管其發展潛力巨大，但由于在我國尚處于探索和初步發展階段，開發資金需求量大、回收周期長、市場定位不清晰且普遍缺乏開發全過程的經驗，致使面臨的風險因素復雜多樣，給投資者帶來巨大的風險損失。要想使養老地產在我國健康有序的發展，如何規避其投資風險，實現養老地產投資項目盈利成為目前亟待解決的問題。傳統的風險評價方法有層次分析法[2]、灰色關聯分析[3]、BP神經網絡[4]等，但上述方法在實際運用中均存在一些不足，已不能滿足養老地產項目投資風險管理的需要。支持向量機（Support Vector Machine，SVM）建立在結構風險最小化原理基礎上，根據有限的樣本信息在模型的復雜性和學習能力之間尋求最佳折衷[5]，以期實現經驗風險和置信范圍的最小化，從而獲得良好的統計規律和更好的泛化能力。與傳統方法相比，其具有很好的棒性和預測能力，有效地解決了小樣本、非線性的問題。故從養老地產實際出發，采用SVM方法對養老地產項目的投資風險進行評估度量，為養老地產項目的投資決策提供一定的支持。
1 養老地產項目投資風險因素分析
1.1 養老地產項目投資風險因素
1.1.1 項目建設風險
養老地產項目在整體規劃建設方面要求很強的專業性，從項目選址、規劃設計、配套設施等各方面必須符合老齡消費群體的身體特質與心理需求[6，7]，比一般住宅功能更加具體化、細節化。養老地產項目建設風險主要包括：選址風險、適老設計風險、配套設施風險和區域規劃風險等。
1.1.2 養老地產市場風險
養老地產作為一個新興的市場，由于老年人傳統的養老觀念并未改變，且對該產業知識的了解欠缺，尚未被社會真正接受和認可，這將直接影響項目的售出量和租賃量，容易給投資者造成損失。養老地產項目市場風險主要包括：市場供求風險、市場定價風險、養老市場認可風險和市場競爭風險等。
1.1.3 政策風險
我國支持和鼓勵養老地產的建設，近一兩年國家已陸續出臺不少政策，但土地、稅收、金融等支持政策不夠細化，并沒有形成一個完整的具有法律效力的鼓勵性實施環境，最終導致政策不能落實到位，這成為阻礙養老地產發展的主要因素。養老地產政策風險主要包括產業政策風險、金融政策風險、稅收政策風險、養老用地政策風險等多個方面。
1.1.4 經濟風險
經濟風險主要指一系列與經濟發展相關會對養老地產投資項目的市場產生影響的風險。造成養老地產項目經濟風險的來源較多，主要有融資風險、費用控制風險、通貨膨脹風險等。
1.1.5 管理風險
相對于傳統房地產項目，養老地產的管理服務內容更多，工作更繁瑣，管理者經驗水平和養老服務水平的高低，則對運營效果具有重大影響。養老地產項目管理風險包括養老地產項目管理者經驗風險、養老服務風險等方面。
1.2 養老地產項目投資風險評價指標體系的構建
養老地產項目投資風險評價指標體系要求科學、客觀、全面，能夠確切反映影響項目風險評價狀況的因素。故基于上述對養老地產項目投資風險因素的分析，對其所涵蓋的影響因素進行進一步的歸納與分類，建立養老地產項目投資風險評價指標體系如圖1所示。
2 支持向量機基本原理
3 基于SVM的養老地產項目投資風險評價
選取已建成的12個典型養老地產項目作為實例分析對象，采用已構建的風險評價指標體系對養老地產項目的投資風險進行評價。
3.1 收集數據
由于影響養老地產項目投資風險的各評價指標多為定性因素，故采用專家打分的方法，聽取20位養老地產項目方面的專家意見，并依據多年的研究經驗對各個項目進行打分，打分的分值為：0.1，0.3，0.5，0.7，0.9五個等級，依次對應風險：低，較低，一般，較高，高五個評價等級。打分時由專家充分審核，分析各個項目規劃、實際運行和經營狀況，給出各風險指標的評分值以及項目的風險值，匯總整理后，得到養老地產項目投資風險專家評估數據集。如表1所示，表1中第1列為12個學習樣本，U1-U17列表示專家對各風險評價指標的平均值，最后1列為專家綜合評價值。以體現養老地產項目投資風險的各項風險因素指標值作為支持向量機的輸入向量，項目投資風險值作為輸出變量，兩者構成模型訓練集。選取前9個項目的樣本數據作為SVM訓練樣本集，后三個項目的樣本數據作為測試樣本集，用來驗證基于SVM的養老地產項目投資風險評價模型的準確性。
3.2 確定模型參數
3.3 結果分析
將后三個作為測試樣本代入建立的模型進行驗證，實際輸出結果分別為0.4418、0.3918和0.6482，其相對誤差如表2所示。
從訓練模型對測試樣本評估的結果可知，SVM的評價值與專家評價結果基本一致，相對誤差均在可接受范圍內，基本上已能符合實際評估工作的要求，說明利用支持向量機建立的養老地產項目投資風險評價模型具有良好的適用性且擬合效果較好，可以用來評價養老地產項目投資風險，并且大大縮短了運算時間。至此，基于SVM的養老地產項目投資風險評價模型已經建立起來。對于待投資的養老地產項目，只需將項目的風險指標值輸入訓練好的模型中，即可得到該項目的風險評價值，同時確定相應的風險等級，而且可以快速批量的進行。
4 結論
以養老地產項目投資風險為研究對象，在對風險因素進行合理分析的基礎上，結合我國養老地產的發展現狀，建立了基于SVM的養老地產項目投資風險評價模型。并通過實例表明，該模型能夠較好的對養老地產項目投資風險進行評價，結果精確且運行速度快，能夠提高投資者決策的可靠性，有效的規避風險。支持向量機與常用的風險評價方法相比，減少了風險評價過程中的主觀性問題，使評價結果更為客觀，并且對樣本數量的依賴性較弱，通過有限樣本的W習而構建的評價模型具有較強的泛化能力和推廣能力。因此，將支持向量機用于養老地產項目投資風險評價具有一定的實踐意義。
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目前，我國已步入深度老齡社會，60周歲以上老齡人口已達2.1億。隨著老齡人口的不斷增多，老年人的養老問題日益成為社會關注的焦點。為適應我國人口老齡化現狀，國家相繼出臺了系列政策，支持國內養老服務產業發展和服務模式創新。養老地產是一項復雜的產業，在我國尚處于探索階段，本文在分析國內養老地產發展動態基礎上，注重探討了養老地產的服務模式與規劃設計，以期為我國養老服務業健康、持續發展，提供可行性參考建議。
養老地產服務模式規劃設計
養老地產是一種新興地產形式，涵蓋了房地產、保險、醫療、旅游等行業。這種地產與養老產品和服務相結合的模式，具有“養老”和“地產”雙重屬性，體現了養老的社會主題和地產的商業主題。其依靠房地產開發企業提供適老房產，以寓居于樂的形式，來充分滿足老年人居住和生活所需。
養老地產的產品類型主要有保險資金建設的升級版養老機構，如養老院，把養老地產視為商業地產項目長期經營；開發商建設的養老地產項目，以環境優美的商品房小區輔以針對老年人特點專門設計的配套設施和服務設施。其建筑設計、規劃和裝飾標準接近高端住宅產品，并融入了適老化設計，從護理、醫療、康復、健康管理、文體娛樂、餐飲服務到日常起居呵護，都實現了品質地產與優質健管家服務的有機結合，不僅很好地適應了我國人口老齡化、高齡化、空巢化等新特征，也有利于老年人真正享受到“老有所養、老有所醫、老有所教、老有所學、老有所為、老有所樂”。
在老齡化加劇和社會經濟發展水平不斷提高的背景下，養老地產已經引起了各國的強烈關注，并從理論與實踐維度展開了一系列的研究、討論。在20世紀60年代，西方發達國家就已開始發展養老地產，并積累了豐富的經驗；但我國目前還處于探索階段，養老地產發展還存在較多的問題，并面臨較大的市場、融資、政策等風險，契合我國國情的養老住宅建設也尚缺少經驗。因此，有必要針對我國養老地產的服務模式與規劃設計進行探討。
一、國內養老地產發展狀況動態
我國在2000年開始進入老齡社會，現已成為世界老年人口最多的國家，預計到本世紀中期，60歲以上老年人口將超過5億。隨著人口老齡化程度不斷加劇，養老產業的需求缺口越來越大。十提出要“大力發展老齡服務事業和老齡產業”，加快養老產業向高效率、低成本、可持續轉型，促進養老服務盡快實現專業化、舒適化、知識化。然而，在實踐中，完整的老年服務產業鏈條尚未完全形成，也沒有制定單獨的老齡產業政策，導致國內養老機構與服務能力，不能有效滿足社會所需，養老地產市場的缺口比較大。目前，90%的老年人在社會化服務協助下通過家庭照料養老，7%的老年人通過購買社區照顧服務養老，3%的老年人通過入住養老服務機構集中養老。
國內養老地產類型大致可分為三類：一是收費較低的公辦養老機構；二是以社區敬老院為主的民營小型養老機構，這類機構享受政府補貼和稅收優惠，擁有專門的服務團隊，不過多數都經營效益不佳；三是民辦大型養老機構，這類養老機構多存在于一、二線城市，投資者包括地產開發商、保險等企業，配備有醫療、娛樂、生活等完善的設施，收費較高，一般采用會員制或銷售形式回籠資金。社區居家養老是我國當前一種新型的養老方式，經過試點后，現已在全國開始推廣。它依托社區平臺，通過整合社區各類服務資源，為老年人提供日間居家養老服務，不過因剛剛起步，服務專業水平不高，社會知曉率也比較低。
國內養老地產盈利模式采用的是“長期持有”、“出售”和“出售與長期持有相結合”的方式。投資資金主要由開發商自籌完成，融資渠道主要有私募基金、保險資金、國有資本（政府財政投入和國企投入的資金）、房地產投資信托、信托融資和眾籌融資等。政府也通過稅收和財政補貼等方式，對養老地產開發建設進行一定的扶持。另外，也通過金融、政策等為養老產業發展提供基礎保障，但要推動養老地產健康、穩定地發展，還需要政府從更深層次上提供強有力的支持。
二、國內養老地產服務模式優化思考
養老地產在我國的發展前景非常廣闊，在開發建設過程中，必須要立足我國養老產業發展實際，在借鑒國外養老地產成功經驗基礎上，堅持以人為本，綜合考量產品區位、客戶群體、盈利模式等，同時，將地產與相關配套設施有機結合起來，進行綜合性開發，以實現養老地產的可持續發展。
（一）公寓式居家養老地產服務模式
根據我國當前養老地產發展狀況，建設綜合型老年公寓、規劃養老社區，成為房地產開發商比較青睞的一種方式。這類老年公寓將居家養老與社區養老結合起來，除建有適老性住宅外，還配套建設了社區公園、健身場地和康復醫療活動中心、娛樂中心等基礎設施，基本覆蓋了老年人的各種生活需求。同時，老年人居家養老，又能享受到社工提供的服務，也更易被老年人和家屬接受。公寓式居家養老地產服務模式在服務上注重創新，在投資上大都具有多元化特點。萬科、保利等一些知名地產商，其麾下不少地產項目中，都相繼增加了適老性設計，不僅使很多老年人享受到了健全、幸福的夕陽人生，也取得了良好的經濟效益和社會效益。例如，上海萬科全齡社區是棲城與上海萬科共同打造的項目，采用的是新都市主義風格，其中56%為涉老化產品，有適老化住宅、自理型老年公寓、介護型養老公寓及涉老配套設施等，分為三級養老服務體系，成為上海萬科標準化理想養老社區典范。
一、引言
我國人口老齡化速度快，老齡化水平快速上升，2014年中國60歲及以上的老年人口數已達2.12億，占總人口的15.5%[1]，預計2050年中國老年人口數將上升至3.31億，占總人口比重達25.6%，其中80歲以上的高齡老人將達1億[2]。老年人口不斷增長的態勢使得社會對養老資源的數量和質量都有了更高的要求，然而我國養老資源的供給卻處于短缺狀態，效率明顯不足[3]。養老問題成為全社會共同關注的焦點。現階段中國養老模式存在著多維變化，未來養老方式呈現多元化發展趨勢[4]。目前我國以老年公寓、養老院為主的老年住宅，只能滿足老年群體基本的居住需求。全國“十三五”規劃明確提出，積極開展應對人口老齡化行動，建設以居家為基礎、社區為依托、機構為補充的多層次養老服務體系，通過購買服務、股權合作等方式支持各類市場主體增加養老服務和產品供給[5]。這些政策為養老地產的發展提供了有力的保障。同時，我國人口老齡化的發展使得老年旅游需求大幅提升，老年人旅游消費空間不斷擴大。國務院辦公廳《關于進一步促進旅游投資和消費的若干意見》（〔2015〕62號），提出積極發展老年旅游，鼓勵開發多層次、多樣化老年旅游產品。隨著漸進式延遲退休年齡政策的實施、異地醫療費用結算和商業保險制度的日益完善，“旅游+新型養老模式”尤其是養老地產的開發，將為老年人養老問題的解決提供有效途徑。
養老產業是第三產業中附加值較高、關聯性較強的產業，從旅游發展、養老需求等層面來看，旅游城市具備發展養老地產的優勢和條件，能夠實現旅游與養老雙重功能。相關學科對旅游養老進行了諸多有益的探索。國外關注養老地產的市場特征研究。Karen M.Gibler，George P.Moschis和Euehun Lee研究了養老地產消費者的消費特性和消費原因，提出高學歷老人與其他老年群體相比，明顯傾向于選擇可提供優質服務的大型老年社區[6]。John F.Ermisch和Stephen P.Jenkins對影響老年人選擇養老地產的因素進行了研究[7]。Rebecca L.H.Chiu和Michael H.C.Ho通過研究老年群體的消費能力和消費需求，認為出租型養老地產是最符合市場效率的類型[8]。對于影響旅游養老的因素，J. Hanna， L. Lévi and S. Petit提出老年人對旅游養老的選擇主要取決于人均國內生產總值和收入分配，以及文化距離和歐洲國家垂直產業內貿易背后的驅動力[9]。國內學者對旅游養老的內涵進行了分析。李松柏認為旅游養老在本質上屬于老年度假旅游[10]。王玉對比了我國典型的家庭養老、機構養老、社區養老與旅游養老之間的關系與區別[11]。同時，國內學者還明確了旅游養老的類型。劉靜霞將旅游養老分為觀光休閑式、分時度假式和置換式三種模式[12]。袁開國等提出旅游養老類型可按時間長短、地域性、首選因素等標準進行劃分[13]。在養老地產的開發方面，研究表明農村公寓式養老地產商業開發、異地置換養老地產開發、專項醫療養老地產服務、旅游地產項目與景區無縫化開發均是今后旅游城市養老地產開發的重要模式。綜上所述，國內外研究各有側重，國外主要針對老年人的消費能力和市場特征進行分析，而國內在這一方面的研究明顯不足，對于旅游養老的理論分析和實踐應用研究仍處在探索階段，尤其是在老年旅游消費潛力釋放和養老問題突出的背景下，旅游城市養老地產開發適宜性的測度和評價將是今后研究的重點。因此，基于國家“十三五”規劃建議中提出的“多層次養老服務體系”的戰略要求，本文構建一套全面反映旅游城市養老地產發展適宜性的評價指標體系，以中國優秀旅游城市青島市為例，對其發展養老地產的適宜性進行系統評價和綜合分析，揭示其養老地產發展的特征與趨勢，為推進青島市養老地產發展、發揮旅游養老功能提供決策參考。
二、旅游城市養老地產的內涵及特點
旅游城市環境優美，資源豐富，具備吸引老年人旅游和養老的獨特優勢。旅游城市發展養老地產，可兼備“旅游”和“養老”雙重功能。依托旅游資源和環境，體現其休閑度假特性；養老功能則決定了它的服務對象是老年人，必須滿足老年人養老度假、醫療養生、娛樂休閑等多樣化的需求。因此，旅游城市養老地產是以旅游城市為依托、以商業開發為目的的養老住宅，并具有適合開展旅游養老活動的旅游資源、旅游基礎設施和其他相關條件。具體來說，就是為解決老齡人口休閑、居住、生活問題而設計的集旅游、住宅、服務、醫療等為一體的復合地產項目。這類地產項目的開發從建筑設計到項目規劃再到裝飾標準同普通住宅地產有所不同，其建筑產品的開發接近于高端住宅開發的規律，創新核心在于適老化設計[14]。旅游城市養老地產具有以下特點：
一是選址的綜合性。在旅游城市進行養老地產的選址時，要綜合考慮旅游資源、生態條件、居住環境等多方面因素。傳統的養老地產在選址上更多的是以養老為出發點，滿足老年人的需求，而旅游城市養老地產的選址需要兼顧老年人的旅游需求和養老需求。
二是設計的適老性。養老地產與傳統地產的一個最大區別在于它除了需要滿足地產發展的基本配套設施外，還需要在老年人的日常使用設備上加大科技含量，以簡化使用步驟，在滿足老年人心理和生理需求的基礎上，給老年人提供最便利的服務。對住宅的規劃設計方面要求比較高，如要求無障礙設計、要有緊急呼叫系統、配備相應的醫療急救設施等[15]。
三是消費對象的特殊性。由于房地產市場環境的特殊性，旅游城市養老地產的消費群體主要是老年群體中的中高層收入者，既有旅游需求又有消費能力的老年人。旅游城市養老地產能夠提供各種便利，滿足老年人旅游養老的各項需求，實現老年群體對高質量生活水平的追求。
四是效益的多樣性。旅游城市養老地產既要滿足旅游功能，又要滿足養老功能，還要滿足地產功能，其經濟效益、社會效益、生態環境效益高度融合，因而作為一種新型地產產業形態，具有良好的發展前景。
三、評價體系與研究方法
（一）青島市養老地產發展狀況
青島市地處山東半島南部，瀕臨黃海，海岸線曲折，岬灣相間，旅游資源獨特且豐富。同時，青島市空氣濕潤，溫度適中，具有十分適宜的養老環境。據青島市環境狀況統計公報數據，2014年青島市可吸入顆粒物（PM2.5）年平均濃度為59微克/立方米，低于北京市、天津市等優秀旅游城市，空氣質量優良率較高，因此，作為中國著名的濱海旅游城市，青島市發展養老地產具有良好的資源與生態環境優勢。
近幾年來，青島市在原有的敬老院和老年公寓的基礎上，已開始積極推進養老地產的開發。石老人桃源鄉養老服務中心是青島第一家養老地產項目，其依山傍海，環境優美，主要面向老年人提供旅游養老服務，滿足老年人旅游養老需求；2013年底，依托德國先進的養生養老服務理念和標準，青島市開發了芭東和園地產項目，重在滿足老年群體的養老需求；2014年4月，萬科怡園開始接受預訂，項目周圍分布有4所甲級醫院，同時與市立醫院建立戰略合作，老年消費者吃特供食材，享專屬醫療，著力為老年人提供最完善的養老服務；同年11月，新華錦長樂國際頤養中心正式對外營業，它是目前國內首家充分引進日式頤養服務模式和服務理念的高端老年頤養中心，也是華東地區最高端的老年頤養服務中心之一。如圖1所示，目前青島市的主要養老項目集中于
沿海一線，優越的地理位置和宜人的氣候為青島市吸引了眾多老年游客。2012、2013年，青島市連續兩次在全國最適宜退休城市中名列前三，具有發展旅游養老的先天優勢，銀發旅游市場開發潛力巨大。因此，有必要進一步對青島市養老地產發展的適宜性進行評價，以從養老供給角度挖掘老年人旅游消費需求。
（二）評價指標體系的構建
在綜合考慮青島市養老地產發展現狀及旅游養老需求的基礎上，通過總結相關研究文獻、分析老年群體對養老地產偏好及旅游行為規律，將旅游城市養老地產發展適宜性評價體系劃分為旅游環境子系統、養老環境子系統和地產環境子系統，利用德爾菲法（Delphi Method）和層次分析法（AHP）[16]，對各個子系統的重要性進行打分并確定權重，再對每個指標的重要性進行打分，并確定各個指標間的相對重要程度，最終得到青島市養老地產發展適宜性評價指標體系及其權重，如表1所示。
在旅游環境子系統中，選取游客滿意度指數、接待游客人數、A級景區數、星級飯店數、空氣質量優良率5個指標，作為衡量青島市旅游業發展情況的指標。空氣質量越好，游客滿意度指數越大，接待的游客數量越多，則旅游業越發達，旅游環境越好。同時，采用A級景區數和星級飯店數作為衡量青島市旅游資源豐富度和旅游基礎設施供應能力的指標，旅游資源越豐富，基礎設施越齊全，越能吸引游客的到來，旅游需求就越大。
在養老環境子系統中，選取建成區綠化覆蓋率、人均公園綠地面積作為衡量青島市養老地產綠化率的指標，綠化越好，居住環境越舒適，越能吸引老年人前來養老。選取公共汽、電車輛數作為衡量青島市交通條件的指標，衛生機構數作為衡量青島市醫療水平的指標，交通和醫療在很大程度上影響老年人的養老需求。
在地產環境子系統中，選取人口老齡化率、第三產業比重、房地產開發投資額、商品房竣工面積、商品房銷售額、城鎮居民住宅人均建筑面積和主城區住宅均價7個指標，來衡量青島市養老地產的發展情況。人口老齡化程度決定了養老地產的發展模式，人口老齡化率高，表明養老需求旺盛，養老地產發展具有較強的動力。旅游城市養老地產是強調服務理念的地產形式，尤其是旅游養老、醫療護理、休閑娛樂等服務，用第三產業比重作為衡量當地服務業發展水平的指標，從而間接評價其是否具備發展養老地產的良好潛力。用房地產開發投資額、商品房竣工面積和商品房銷售額來評價房地產市場的成熟度，投資額越大，商品房竣工越多，銷售額越高，則房地產市場越成熟，其發展養老地產有較大的優勢。城鎮居民住宅人均建筑面積反映了城鎮居民的居住條件，如果城鎮居民住宅人均建筑面積大，表明居住條件較為寬松，對中高端的養老地產需求就會增多。通過主城區住宅均價來衡量房地產市場的發展水平，主城區住宅價格越高，房地產市場發展水平越高，作為高端地產產品的養老地產就有了發展空間[17]。
（三）研究方法
1.指標標準化。為保證計算結果的科學性、客觀性和準確性，對各指標的原始數據進行標準化處理，使各指標數據最終落在[0，1]區間內，計算公式[18]為
（1）
式（1）中，（=1，2，…，；=1，2，…，）為第年第個指標的值。原始數據主要源自2010―2014年《青島統計年鑒》《青島市國民經濟和社會發展統計公報》《青島市環境狀況公報》《全國游客滿意度調查報告》《中國房地產指數系統百城價格指數報告》。
2.綜合指數模型。基于指標系統性、層次性、可獲得性與可比對性研究，采用多指標綜合指數模型對青島市發展養老地產的適宜性水平進行量化測度。公式為
（2）
式（2）中，為目標層的指標指數值；是準則層的指標權重；為目標層所包含的準則層指標個數；為準則層的指標值數值；為準則層所包含的指標層指標個數；為第年第個指標的標準化值；是指標層的指標權重。
（四）評價結果分析
根據評價指標體系與綜合指數評價模型，繪制2010―2014年青島市養老地產發展的適宜性指數變化圖（見圖2），青島市養老地產發展適宜性水平呈現波動變化的態勢。首先，2010―2012年養老地產發展的適宜性水平快速提升。2009年我國明確了旅游業在國民經濟中的戰略性支柱產業地位，青島市出臺一系列措施積極發展旅游業，加大了度假休閑、文化觀光、海洋旅游、鄉村旅游、高星級酒店、餐飲娛樂購物、旅游基礎設施等多個類型旅游項目的投資力度，旅游景區開發數量和質量顯著提升，旅游環境得到不斷優化。2010年以來青島市擺脫全球性金融危機的負面沖擊，經濟穩定增長，養老環境吸引力不斷提升，同時，房地產投資和銷售規模迅速增長，養老地產開發和建設力度不斷加大，使得青島市養老地產發展的適宜程度顯著提高。其次，2013年青島市養老地產發展適宜性指數呈現顯著下降態勢。究其原因，伴隨城市建設規模增長，污染物排放不斷增加，霧霾天數明顯增多，空氣環境負荷越來越重，該年份青島市空氣質量優良率出現下降，旅游環境質量受到影響。受中央“八項規定”和“六項禁令”政策影響，青島市高星級飯店的游客數量和消費總量明顯減少，在一定程度上影響了高端養老旅游市場的開發。從房地產環境上看，2013年青島市房地產市場需求旺盛，各種政策成為樓市“催化劑”，中高端住宅與低價剛需盤的快速銷售，推動了青島市房價的全面上漲，使得養老地產投資更為謹慎，養老地產市場發展相對緩慢。再次，2014年青島市養老地產發展適宜性指數迅速回升。近年來，青島市旅游業保持快速增長，圍繞建設宜居幸福的現代化國際城市的目標，按照旅游業轉型升級要求，創新旅游產品開發體系，重點開發休閑度假旅游、海洋旅游、體育健身旅游等旅游產品。2014年青島世界園藝博覽會的舉辦吸引了大量的國內外游客，旅游基礎設施、娛樂設施等環境得到優化，旅游形象大大提升，同時，2014年第三季度青島市游客滿意度居全國60個樣板城市之首[19]，這均在一定程度上提升了青島市旅游養老的吸引力。此外，《中華人民共和國旅游法》的正式實施，為規范養老旅游市場發展提供了重要保障。加上宜人的海濱環境和相對穩健的房地產市場，使得青島常年位居全國宜居城市前列，這為青島發展養老地產、豐富旅游養老功能提供了十分有利的條件。
從各個環境子系統適宜性變化上看，旅游環境子系統適宜性指數在2013年出現較大下降，這主要是由該年青島市空氣質量的下降、星級飯店的規模減小等造成的。旅游業是脆弱性產業，其經營和發展易因多種因素的出現而遭受沖擊和挫折。2014年國務院出臺《關于促進旅游業改革發展的若干意見》，提出優化旅游發展環境的戰略部署，進一步規范旅游環境。因此，為營造良性、穩定的旅游環境，需要培養社會公眾的環境保護意識，提高旅游環境的質量，并在優化旅游環境的政策制定和實施上給予大力的支持和保障。養老環境子系統適宜性指數在2013年以前變化較為平穩，2014年則顯著提升，表明青島市養老基礎設施愈加完善，社會對養老問題更加關注。近年來，國家陸續推出30多項養老產業政策及指導意見，使得青島市養老環境得到進一步優化。地產環境子系統適宜性指數則呈現出明顯上升趨勢，表明青島市房地產市場發展較為成熟，服務業較為發達，隨著中國經濟發展進入“新常態”，中央政策以“穩”為主，房地產市場穩步發展，青島市發展養老地產、開發旅游養老產品的優勢凸顯。
四、結論與建議
旅游城市養老地產的發展受到旅游環境子系統、養老環境子系統和地產環境子系統的綜合影響，需要考慮眾多因素。針對我國日益凸顯的人口老齡化問題，旅游城市養老地產的發展有其必然性，但目前看來，青島市養老地產的發展還處在起步階段，根據旅游城市養老地產的特點及老年人的旅游需求、養老觀念和習慣，結合青島市養老地產的發展現狀和國家政策的支持，并借鑒和學習國外典型旅游城市養老地產的發展經驗，為青島市養老地產發展與旅游養老功能提升提出以下建議。
（一）豐富老年旅游產品，為旅游城市養老地產的發展奠定基礎
依托青島市獨特的海濱風貌，結合老年人的旅游需求特點，創新老年旅游產品開發體系，營造優良的旅游環境，以吸引更多的老年人投資養老地產。比如可以在地產開發區內規劃各類旅游養老項目，緊緊圍繞養生養老，開展多種諸如太極、散步等老年娛樂項目；同時，配備醫療服務中心，定期為老人檢查身體，開展養老講座，制定養生計劃，使老年旅游群體在居住中感受到更多的人文關懷；依托重點景區在周邊配套開發養老地產及旅游養老項目，滿足其旅游養老的需求，景區內適當增加適合老年人身體條件和興趣愛好的項目，以增強老年人的旅游體驗性。
（二）完善養老配套設施，為旅游城市養老地產的發展明確方向
旅游城市養老地產面向的是有較高消費能力且追求高質量生活水平的老年人，地產的建設需配套和完善商業、會所、老年文化活動中心、健身房、急救中心和老年醫院等設施，以滿足老年人的各類養老需求。比如嶗山區流清河景區因其良好的空氣質量、宜人的海濱風情以及較少的擁堵吸引了眾多老人前來養老，因此，可以在此規劃養老地產項目，修建旅游養老度假村。因其距市中心較遠，可以適當修建老年文化休閑中心和老年養療康復中心，為老年人提供休閑娛樂和健康檢查的場所，讓老人在舒適的環境中獲得最佳的旅游體驗。關一線宜人的居住環境、較高的綠化覆蓋率以及完善的醫療設施，可以打造成為青島市旅游養老發展的核心地帶。
我國老齡問題愈益嚴重，引發各界關注。隨著中國老齡產業將迎來爆發式增長，目前也是國內外養老企業開拓中國養老市場的最佳時機。一批房地產企業正抓緊時機，搶先戰略布局。
不過，也有業內人士表示，解決中國老齡人口養老問題，絕非一朝一夕之功，需要配套政策、社會力量等多方參與。 房企布局養老產業
據統計，目前我國老年人口已超過2.1億，而且在今后的40年里，60歲以上老年人口每年以1000萬的速度增加。到2050年，中國老年人口的消費潛力將增長到106萬億元。
與發達國家不同，我國老齡化有幾個特點：
一是規模大。每年以1000萬的人口增長，到2033年將突破4億人;
二是速度快。老年人口基數大，增長快，本世紀前半葉，全球60歲以上人口比例上升11.8%，我國則上升23.6%;
三是峰值高。2040年到2060年，中國老齡化存在一個凸起的高峰;
四是發展不均衡。2030年，我國農村老年人口比例將突破33%，高于城市12個百分點，少數省市會突破30%，我國老齡化會出現一個高齡化、空巢化、失能、半失能人口出現劇增;
五是人口老齡化的高峰與人口數量高峰相重疊，需要長期保持一個適度低生育水平。
全國老齡辦副主任肖才偉認為，近幾年，盡管我國老齡產業得到一定發展，但我國老齡產業和國外相比存在較大差距。特別是老齡產業政策、老年產品研發、老年用品品種和專業化護理等方面，仍存在不小差距。
隨著老年人口數量的攀升，我國養老形勢日益嚴峻。這既是重大的社會問題，但也同時帶來一定的市場機遇。基于這樣的形勢，養老產業逐漸成為企業眼中的朝陽產業。以萬科、綠城、保利等地產公司為代表的一批企業，已在養老產業展開布局。
保利創新產業投資有限公司副總經理李曉明表示，早在3年前，保利地產就在全國開始戰略布局和產業嘗試。
目前，保利地產在機構養老方面覆蓋半介護、全介護和全齡綜合型三種業務模式。已建和擬建養老設施面積達14.18萬平方米，總床位張數達2356張。目前，已在北京、上海、廣州、成都、三亞、陽江等城市有在建項目。 到2050年中，國老年人口的消費潛力將增長到106萬億元。 養老產業是藍海？
“第一個試點是北京的西山和熹會。2012年投入運營，截至目前，入住率達93%。從運營現金流平衡和滿床率主要指標看，經營業績已經提前兩年達到原有預期。這充分說明市場的發展比我們想象的來得更快。”保利創新產業投資有限公司副總經理李曉明分析。
房地產企業與大型保險機構合作共建養老產業也是近年來的一大趨勢。目前，萬科、金地、金融街、佳兆業、碧桂園等房企被險資大鱷舉牌或入股。《財經國家周刊》記者了解到，保利地產年內也將聯合國內大型保險機構，設立養老產業基金，發起規模30億元，將成為國內最大規模的專項產業基金。
按照規劃，保利地產在機構養老方面，計劃至2020年，實際運營機構總數達80個。在社區居家養老方面，預計未來3年內建200個生活館，實現保利地產40余個城市社區的全面覆蓋。此外，還將開發新型養老綜合社區，功能配套適老化、生活氛圍去老化的全齡、親情綜合社區。從幼年到暮年，滿足全家多代日常居住與養老康復需求。在配套上，幼兒園、老年活動中心、醫院、養老機構、護理院配套完備。選址在交通便利的城郊結合部或近郊景觀較好處，彌補目前市場空白。
李曉明還透露，未來保利地產將加大產業鏈布局，借助國家部委政策的相關資源，通過并購和戰略合作等方式，整合國際一流的養老研究機構、培訓機構、醫療機構，培育養老機構健康網上商城和互聯網信息服務，形成全產業鏈布局。
但在業內人士看來，雖然從需求端和政策來看，我國的養老產業前景一片美好，但在實際操作中，究竟有多少老年人能夠支付得起龐大的養老費用，政策具體落實、專業人才素質等方面都面臨不少難題。
陳首春：養老產業分為福利型養老和商業型養老。福利型養老主要由政府負責，針對低保戶、五保戶和中低收入人群，比如公辦養老院、福利院、敬老院。商業型養老由企業建設運營，政府提供支持，這種養老模式，現在還處于初級階段，主要是應對目前社會越來越多的具有一定支付能力，同時要求較高服務品質的養老需求而開發建設的養老項目。
養老產業具有運營服務的本質屬性，持有及通過長期穩定經營獲得收益。養老產業鏈比較長，涉及法律政策、金融投資、規劃設計、地產開發、養老服務、老齡用品、人才培養等，后期的運營管理和服務以及養老人才至關重要。
養老地產是養老產業中非常重要的硬件組成部分，由于其房地產開發的本質屬性，追求投資回報效率是其最大特質。
養老社區不僅僅是養老地產，還要有針對老年人的配套服務和人文環境。
《新經濟導刊》：“老有所養”是社會保障的一部分，許多企業和投資機構紛紛涌入，試圖分享養老產業這塊大“蛋糕”。有人擔心，企業逐利的本性是否會扭曲“養老”這項民生事業，您對此怎么看？
陳首春：對于養老，政府和企業的角色定位是不同的，相當于保障房和商品房，政府應該負責中低收入的福利型養老人群。養老雖然是公共服務產品，但不一定必須是福利，既要有政府保障的養老剛需人群，也要有市場化運作的營利性養老機構和企業存在。“老有所養”是指政府負責的那一部分中低收入人群，而有一定經濟條件、希望得到更好養老服務的人群可以通過市場去解決。所以，不要把養老等同于公益，也不要不敢談盈利，針對不同的養老人群，可以采取不同的養老渠道。
不管是房地產企業，還是保險企業，都是瞄準了市場化的需求。針對收入和消費需求的不同，既可以做高端的養老別墅，也可以做中低端的養老住宅和養老公寓，好比五星級、四星級酒店和連鎖酒店一樣。
目前房地產開發商進入養老產業，條件并不具備，我也不認為房地產企業能成為未來養老產業的主流。房地產商是一個集成商，主要職能是生產和銷售房屋產品。當然，養老不可能沒有硬件產品——房屋，但僅有這個硬件產品遠遠不夠，養老更多的是服務，提供一種適應老年人需求的生活方式。開發商只是提供了養老產業最基礎、最前端的硬件產品而已，它必須在養老產業的發展和完善過程中從事養老地產開發。
最近有微博總結了知名房企2013年發展戰略的關鍵詞，沒有一家房企談到養老地產。房地產商現在進入養老地產是一件很不靠譜的事情，即使提養老地產，也只是噱頭。
《新經濟導刊》：近幾年，一些房地產企業和保險企業紛紛搶灘養老地產，但效果并不理想，甚至有“圈地”、“噱頭”、“變相開發”的質疑，請您分析一下？
陳首春：目前，政策環境和產業環境都不支持開發商進入養老產業，有打著“養老”名義圈地的嫌疑。五年前靠“養老”拿地還有機會，最近一兩年已經沒機會了。地方政府看得很明白，不相信開發商的所謂承諾。
雖然有的房企和險企已經在開發養老地產，但面臨尷尬境地，因為房地產商和保險企業不具備運營養老機構的能力；而且，地產商也不愿意做養老機構的工作，因為回報率與普通住宅相比可謂天壤之別。開發商根本不可能去做利潤率不到10%的養老服務。
養老地產是說得多，做得少，遲遲看不到實際案例。北京太陽城是一個特例。它是12年前獲得的土地，截至目前，發展得不錯，但也是非常心酸的。當時拿地的成本是20萬/畝，現在那塊地至少增值10倍以上。北京太陽城的成功得益于這十幾年房地產市場的高速發展，如果以現在的土地價格去做養老社區，基本不可能。
《新經濟導刊》：養老地產與住宅地產、商業地產、旅游地產相比，發展相對滯后，中國養老地產面臨的主要問題是什么？
陳首春：養老地產之所以滯后，我總結了三點：一是目前國家的政策和法規并不支持養老地產的發展。今年之前還沒有看到針對養老的土地出讓，規劃設計里也沒有專門的養老用地。最新消息是，北京2013年在順義要拿出一塊土地作為養老用途，大家都在等待。
在土地財政的背景下，各級地方政府的土地指標非常奇缺。同樣一塊地，按住宅用地的出讓價格遠遠高于養老用地，所以，地方政府沒有動力供給養老用地。北京太陽城是住宅用地，基本是靠自有資金和施工單位的墊資來滾動開發的。
江西省的一個市長曾對我說，開發商來這里做養老，我不支持不反對。土地公開拍賣，你摘牌成功，一分錢不能少，你可以在這塊土地上做任何養老用途。如果你能把民政部的指標帶過來，地價可以商量。這反映了地方官員對待養老地產的一種普遍態度。
二是開發商做養老地產大多是噱頭，最多只是一種嘗試。基于高地價，開發商也要算經濟賬，開發普通住宅會很快收回成本，而做養老項目，即使小比例也是個大問題。現在的養老地產有在居住用地、工業用地、醫療衛生用地、產業用地上做的，惟獨沒有在養老用地上做，因為根本就沒有養老用地。有的開發商在醫療用地上建養老地產，成本相當高，出租很貴，消費者接受不了。
三是養老沒有形成產業，缺乏管理運營團隊。盡管保險企業做了一些養老項目，但在管理運營方面也沒有辦法。保險企業作為投資人，按說不應該去做養老管理和服務，但在國內找不到合適的管理運營機構，不得不自己組建養老機構，邊學習邊摸索，但這不是養老產業的發展方向。
將來的情況是，20%～30%的養老項目由保險企業或地產企業自己管理，大多數養老項目應該委托外包經營管理，但市場上沒有這樣的專業養老服務團隊可以大量輸出管理，進行規模化連鎖化經營。即使有的養老機構可以輸出管理，也存在一定問題，因為自身定位不清晰，也缺少人才和技術儲備。無論是基層的護理人員，還是養老機構的管理團隊，現在都很稀缺。不像酒店業，既有高層次的希爾頓管理集團，也有經濟型的如家管理集團。
房地產開發商位于養老產業的上游，主要負責養老住宅等硬件設施的建設；養老機構位于養老產業的下游，主要負責養老社區的運營、管理和服務。由于投資回報率的不同，上游企業本質上是不愿意進入到下游服務業的。當養老產業成熟的時候，才有利于地產商和險資做養老地產。當下游不成熟的時候，上游基本是忽悠。
《新經濟導刊》：目前許多企業是能看到養老地產的商機，但苦于找不到成熟的商業模式，您對此有何建議？
陳首春：國家的養老政策是“9073”，只有3%的人群是靠養老機構的。北京已經有多個項目，把住宅出讓用地強制搭配了養老用地指標，比如房山竇店的幸福匯。政府要求開發商建設一個較大規模的小區時，必須建一個1～2萬平米的養老機構，無償代建，好比建幼兒園和中小學一樣。每個養老機構不需要建得非常大，就像如家酒店一樣，幾百個房間，幾百個老人就足夠了，符合適度經濟的規模。
養老產業發展初期，硬件不重要，軟件才是核心。實際上硬件的投資量并不大，1～2萬平米的養老機構，幾千萬就夠了，跟動輒數十億的普通住宅、商業地產和別墅相比，簡直是小巫見大巫。
未來，開發商不是養老產業的主角，發揮的作用也不是太大，當然也有開發商的商業機會。房地產企業投資開發養老地產，目前時機還不成熟，我建議應該等待，不要盲動。
《新經濟導刊》：您提出“養老建筑常規化，常規建筑適老化”的概念，請具體闡述一下？
陳首春：現在馬上可以做的是，“養老建筑常規化，常規建筑適老化”。中國處于老齡化社會向老齡社會發展的過程中，老年人會越來越多。一棟建筑要考慮到老人因素已成為普世原則，不僅僅是住宅，還包括辦公樓、商場、醫院等。像日本已進入到高齡化社會，無障礙設施大量覆蓋，常規建筑里已隨處可見。
此次老博會，在應對人口老齡化，大力發展老齡服務事業和產業，以實際舉措加快推進老齡產業的社會化、市場化進程等方面，起到了積極的推動作用。而隨著中國人口老齡化問題的日益加劇，養老產業的發展愈加贏得市場的青睞。根據國家發改委預測，我國老齡產業到2020年和2030年的市場規模將分別是8萬億元和22萬億元，對GDP的拉動作用分別是6個百分點和8個百分點，產業前景非常可觀。然而，近年來，養老產業內部出現了較大的分化。作為該產業中最大的兩個板塊，醫療保健呈現出較快的增長趨勢，而養老地產則尚處于市場環境的形成過程之中。
養老醫療：概念持續走強
近期，政府在醫療政策方面的扶持動作頻繁，涉及醫療器械國產化、分級診斷治療、健康與養老服務工程建設。10月9日衛計委提出，我國將逐步建立符合我國國情的分級診療制度。
目前，我國醫療器械行業潛力巨大。資料顯示，從投資案例數量上看，2014年該行業的交易數量是2011年的2.58倍，占全部醫療健康產業交易金額的比例從2011年的2.46%上升到17.51%。從市場結構來看，基礎醫療器械占整體市場的75%，為國內企業提供了廣闊的市場空間。經過多年的發展，國內企業在中低端市場已具備了明顯的競爭優勢。而隨著老齡化加速，未來醫療器械行業平均增速將高于藥品行業。
養老地產：尚處于觀望階段
養老產業中，養老地產是重要的組成部分之一。然而，有業內人士指出，國內養老地產市場尚未成型，諸多企業都是在摸著石頭過河，由于其發展模式的不明確、收益率的不確定以及相關政策法規的缺失，都將給養老地產的發展前景帶來諸多變數。
該業內人士同時表示，目前，國內養老地產的模式主要包括以保險資金為開發主體推出的養老機構，如養老院；開發商推出的養老地產項目，如北京的萬科幸福匯；慈善機構與企業合作，將公益性與市場化運作相結合，如中國紅十字基金會與哈工大集團在深圳合推的曜陽老年公寓項目。然而，無論哪種模式，養老地產目前尚未形成可復制的成熟模式。
在此背景下，我國養老地產的成功案例寥寥無幾。有房地產專業人士告訴記者，在計劃開發養老地產的上百家企業中，真正能做好的不到10%，另外有60%的企業根本沒有想好自己要做什么。“我們沒有專業的養老地產設計機構，沒有專門的為養老地產提供養老服務的機構，還是照傳統的房地產模式來運營，這怎么可能成功呢？”
同時，記者通過相關渠道了解到，近年來，貼著“養老”標簽的騙局已是屢見不鮮，部分不法地產商打著“養老”的金字招牌來圈地甚至集資，成為其賺錢的工具。
本次老博會上，保利地產（600048）董事長宋廣菊表示，未來保利地產將在全國每個省會城市落地國際化的養老機構，帶動保利地產居家養老、社區養老、機構養老“三位一體”中國式養老發展。此外，對于養老產業的盈利模式，已經初步建立模型，爭取用3-5年的時間提高服務水平實現盈利。作為地產龍頭企業，保利的本次表態無疑是為養老地產的發展注入了新鮮血液。
上市公司積極布局養老產業鏈
我國養老產業主要有三種形式:居家養老、社區養老、機構養老。根據各省市地區的規劃,居家養老的形式占比最高普遍在90%以上,其次為社區養老和機構養老。今年8月我們調研了以上幾種形式的養老機構,結論如下:
一、機構養老
未來三年將是機構養老的一個整合過程。機構養老因其資金的投入周期比較長,其盈利見效也比較慢,是政府政策支持的主要方向。目前我國養老機構差異化很大,短期內盈利的機構不足10%,其中盈利超過5%的僅占20%。主要原因是資源的配置沒有合理利用,空床率較高的一般都是在地里位置比較偏的郊區。業內認為,未來三年將是機構養老的一個整合過程。
二、地產養老
地產養老看好有地產資源優勢的企業。地產養老是將居家養老、社區養老與機構養老相結合為一體的社會化養老形式。地產養老相比于傳統地產而言,前期投資較少、土地使用更靈活,政府扶持等便利條件。
除此之外,在業態上地產養老更注重配套醫療、體檢、護理等相關服務設施。運營模式主要是會員制或租用,會員制更有利于前提投資的回收。有地產資源優勢的企業在地產養老上會節約很大成本。
三、社區養老
社區養老的核心是對社區資源的整合和掌控。社區養老是依托老人所熟悉的社區,在得到家庭照顧的同時,由社區為老人提供穩定的活動場所,以及家庭力所不能及的照顧幫助服務,主要包括文化娛樂、健身康復、學習交流、家政、緊急救助、康復護理等。社區養老更看重資源的價值,只有公益性質的組織才能夠參與政府的招投標、更易被街道所接納,對養老產業參與值利大于弊。
醫療機構執業許可證對居家養老很重要。居家養老占據90%以上的市場,主要需求是醫療護理、生活護理。生活護理沒有太高的門檻,而醫療護理需要具備醫療資質,辦理該證件時間需要1年半到2年的周期。目前部分地區對部分人群的居家護理的支出,可以通過醫保,未來有望放松到退休之后即可。
關鍵詞：以房養老；住房反抵押；貸款養老模式
中圖分類號：D9
文獻標識碼：A
1“以房養老”涵義及特點
1.1“以房養老”的涵義
“以房養老”的概念從上世紀90年代從國外引進，即反向住房抵押貸款，就是指通過抵押自有產權房屋的方式以獲得收入的補充養老。其主要對象通常為擁有完全房屋產權的退休老人，實行方案是老年人把房屋抵押給開展業務的金融機構，如銀行、保險公司等。金融機構會根據老年人的年齡、健康狀況、房產現值等等因素，對其進行綜合評估以后。以年月為單位，或者可以將房產價值以現金形式一次性支付給老人。在契約執行過程中，金融機構只有在老人去世之后才能獲得房屋的產權，在此之前老人依舊保留房屋的使用權。待老人去世后，金融機構可通過市場途徑將產權變現獲得抵押房產完全的增值部分。
1.2“以房養老”的基本特點
“以房養老”模式具有以下幾個特點：（1）首先，要求房屋產權明確。借款人在進行住房反向抵押貸款期間仍然完全擁有房屋的產權。實施的首要條件是具備房屋產權的完備性，同時借款人在抵押房屋期間也必須擔負房產所有者依法納稅以及修繕房屋等基本義務。在借款人離世后其子女在歸還清貸款本金和利息后可繼承房產。（2）其次，貸款金額取決于多種因素。老年借款人能夠獲得多少抵押貸款金額因房產所有者的基本情況不同而存在較大差異，差異產生的主要原因主要取決于房產的價值、借款人年齡和當前利率水平這三個基本因素。（3）最后，貸款的領取存在多種方式。借款人可根據自己的實際情況選擇領取不同方式，主要包括一次性領取方式，即借款人在完成合約后可將貸款一次性領取；信用限額方式，這種領取方法容許借款人控制貸款領取的時間和金額，并只需支付已領取部分的利息即可；三是按月領取方式，借款人可以在規定的貸款期限按月固定領取貸款金額，在其他時間不得領取；四是終身年金方式，即借款人可以按月I取一定金額抵押貸款，前提是借款人始終居住在被抵押的住房內，如果該住房被借款人出售或者借款人已不住在該住房，則應當立即停止領取貸款。
2我國目前存在的“以房養老”模式
2.1北京的“養老房屋銀行模式”
北京市壽山福海國際養老服務中心與中大恒基房地產經紀有限公司在2007年10月共同推出了一款新型住房養老模式――“養老房屋銀行”。老年人只要年滿60歲便可以向養老服務機構提出養老需求，把房屋交付給中大恒基，其代替老人將房屋出租，以獲得的租金抵扣養老院的費用，老年人可任意支配余下的租金。這種模式能夠開展最重要的一條就是強調老人始終擁有房屋的產權。該模式實施的主體是保險公司，相比民營機構，保險公司具有相對強大的資金實力和抗風險能力，對老年人來說更有保障。但是這種模式由商業公司運行，商業公司都是以營利為目地的，老年人的權益得不到維護。
2.2南京的“租售換養”模式
南京的“租售換養”模式規定，凡是年滿60的孤寡老人，并且在本市擁有60平方米以上產權，本著自愿原則將其房屋進行抵押，在經過公證之后可終身免費入住老年公寓直至老人去世，養老院在老人去世之后可擁有房屋的完全產權。這種模式就是“租售換養”，比較適合在城市擁有一套及以上住房且無子女繼承的中低收入老年人群體。但是這種模式無法廣泛推行最終失敗的根本原因在于限定了產權房的面積及孤寡老人的年齡，使得能夠適用于此政策的人數很少，范圍過于狹窄。
2.3上海的“以房自助養老”模式
2007年6月，上海公積金管理中心提出一種新型的養老模式――“以房自助養老”模式。該模式規定，年滿65歲的老人，可以將自己名下的產權房與市公積金管理中心進行交易，在交易達成之后公積金中心可向老人一次性付清房款，公積金管理中心再以符合市場價格的租金額度將房屋返租給老人。老年人可以根據的租賃期限一次性將錢付款給市公積金管理中心，在這期間產生的其他費用全部由市公積金管理中心承擔。這種“售后返祖”的模式使老年人可以通過房屋價格和租金價格兩者之間的差額來獲得足夠的養老金進行養老。但是這種形式也存在明顯的弊端，因為要求房屋先過戶給市公積金管理中心，所以房屋升值而產生的利潤老年人無法獲得，老年人的利益無法得到保障。因此，該種模式也很難推行成功。
2.4“倒按揭”模式
2007年10月，我國幸福人壽保險公司推出了“以房養老”倒按揭業務。規定年滿62歲的老人，可將房屋產權抵押給保險公司，保險公司根據借款人年齡、生命期望值、房產現值以及預期值等多方面因素按月支付給老人一定金額的養老金直至老人去世。保險公司可在老人去世之后將房屋回收并擁有房屋的完全產權，保險公司可對房屋進行銷售、出租處理。在此期間，保險公司每月給付老人的養老金額等于房屋的評估價格減去預期折舊和利息，再除以老人的平均預期壽命。這種倒按揭模式，屬于典型的住房反向抵押貸款模式。“倒按揭”模式出現在20世紀80年代中期，最早在美國創立，在目前在發達國家很普遍。但是在我國并未發展成熟。
3“以房養老”模式在中國難以開展的原因
3.1傳統養老觀念的束縛
中國有著5000多年的文化傳統，“養兒防老”是大部分中國老年人的思想，父母在老年的時候，由子女贍養是天經地義的事情。并且將房屋以財產的形式留給下一代也是中國傳統文化的體現，幾百年來都是如此。“以房養老”這種新型養老模式的出現，有悖于我國的傳統思想，常常被人誤解為是一種“不孝”的思想，使老年人難以接受，遭到大部分老年人的抵制。另一方面，以上所提到的幾種“以房養老”模式均以老年人移居到養老院或其他地方和改變房屋產權為條件，會對老年人生活習慣和心理上造成許多的不便和負擔，這對老年人來說是一項巨大的挑戰，因此導致了“以房養老”模式在國內難以推行。
3.2缺少政府政策性支持
“以房養老”缺少政府政策性支持。在我國，大部分民眾對“以房養老”還比較陌生，不像許多發達國家發展已經比較成熟。對于作為參與主體的老年人來說，他們對于處于房屋方面的問題相較于年輕人更加謹慎。“以房養老”是一個預期的風險相對較大的業務，老年人對金融機構的信任度很低。然而我國大部分試點城市的“以房養老”模式并沒有政府機構參與其中，我國政府在整個過程當中的作用指停留在呼吁和支持方面，并未出臺相應的法律法規來保障該制度更加規范和有保障的運行，這從很大的程度上打擊了老年人嘗試“以房養老”模式的積極性。
3.3房地產市場發展和評估存在問題
由以上介紹的各種模式可以看出，“以房養老”模式的運行是以房地產為基礎的，這一點無論是在國內還是國外都是一樣的。雖然較之80年代之前，我國房地產改革已經取得了很大的成就，但仍然存在許多問題，例如房地產發展存在盲目性、滯后性、不規范性和政府缺乏宏觀調控等。首先，房產未來價值存在較大的不確定性，直接導致了依靠未來房產價值變現收取資金的“以房養老”模式存在巨大的風險；其次，目前我國房地產租賃市場并未發展完善，不規范的房地產市場使得老年人對評估機構、金融機構的不信任。
“以房養老”模式還涉及到了房屋價值評估，為了保證其公平性與準確性，就必須需要有專業的評估機構進行評估，在評估的過程中需要有專業的機構和人才，這正是我國目前所缺乏的。評估公司水平低下，各公司間結果參差不齊，必然會導致老人對評估結果的不信任，不利于以房養老模式的推行。
3.4金融保險市場發展不完善
“以房養老”還牽扯到金融業、保險業等多個領域，需要這些領域共同有效運作才能保證其高質量的運行。從國外成功的“以房養老”案例來分析，房屋的倒按揭抵押業務主要還是由銀行、保險公司這些金融機構來負責完成的。大多數的金融機構都是以營利為目地的，而倒按揭屬于隨時間增加風險也成正比增加的模式，這種情況使得老年人對金融機構的信任度大打折扣。另外還存在金融機構得到這些房子以后后期的管理和維護問題。目前我國保險行業雖然有了一定程度的發展，其發展速度也是十分的迅速，但從總體上來說，我國保險業發展仍處于初級階段，保險公司在開發產品、業務運作、風險管理等過程中仍存在許多的不足之處。“以房養老”業務更是一項比較新型的保險，在普及程度和產品設計上存在很多的問題，這在一定程度上更加制約了“以房養老”的大力推行。
4促進“以房養老”模式在我國推行的幾點建議
4.1加強對“以房養老”模式的宣傳力度
我國已步入老齡化社會，我國養老事業面臨養老金短缺、獨居老人數量龐大、機構養老供給不足等各個方面的問題。而“以房養老”模式的提出可以運用房產解決老年人的養老問題，對老人而言自己不再會成為子女的負擔，子女也更加放心父母養老的保障問題。因此，加大對以房養老模式的宣傳力度，普及以房養老模式的相關程序顯得刻不容緩。政府在這里應該發揮其主導作用，政府可以通過舉行講座、發放宣傳手冊以及干告的方式Α耙苑墾老”進行推廣和宣傳，逐步改變人民根深蒂固的傳統“養兒防老”思想，培養人民“以房養老”的意識。
其次，由于絕大多數的老人缺乏基本的金融知識，因此對“以房養老”的產品缺乏興趣。金融機構應該利用新型的傳播手段，舉辦相關的金融知識講座，利用社交媒體進行“以房養老”的宣傳，提高老年人基本金融知識。使老年人能夠充分了解“以房養老”方式的優勢和不足之處，使其充分結合自身實際選擇適當的“以房養老”方式。
4.2政府頒布相關法律法規，加大扶持力度
一項新興的制度要想在短時間內被群眾所接受，離不開國家政府的大力支持，需要充分發揮政府在政策推行和承擔風險方面的作用。“以房養老”政策之所以在國外發展的比較成功，離不開其規范的法律法規的制定。我國政府為了完善“以房養老”政策體系，應該及時出臺更具體、可操作性更強的法律法規，以更好地維護老年人和參與相關金融機構的合法權益。以房屋產權問題為例，2007年，我國修訂的《物權法》規定，“住宅建設用地使用權期間70年屆滿的可自動續期”，這“以房養老”的政策的推行無疑是有利的，政策的出臺在一定程度上打消了人們對于未來土地使用年限到期之后的顧慮。但是此項規定并沒有明確表明有償自動續期所要繳納的費用相關的問題。根據其他國家的經驗，“以房養老”政策的實施還需要充分依靠政府和市場相互間的配合，發揮市場在資源配置中的決定性作用。政府應給予金融機構和保險公司相應地的獎勵措施，鼓勵其推出更多更好的適合老年人的金融產品，供老年人自主選擇；同時還應對中介服務進行規范整合，來完善租賃市場，使老年人在出租房屋時受到更加人性化、定制化的服務。只有相關法律法規出臺，才能使老百姓感到安心，以房養老制度才能夠得到大力的推干和普及。
4.3規范和發展房地產市場、金融保險行業
當前我國房地產市場價格不穩定，呈現不斷上漲的趨勢。像上海、北京等地高額的房價使得普通老百姓難以接受。然而導致這種現象的主要原因是中國房地產市場的投資過熱。對于這樣的現象，國家政府如何采取相應的措施？如何來規范房地產市場的發展？這些問題是目前迫切需要解決的。例如，對擁有兩套及以上房產的人國家可以實行購房累進稅，購買的房產越多所需繳納的房產稅越高，從而起到抑制投資過熱作用；其次，規范房地產評估程序，為使業務辦理程序更加方便快捷，應對房地產評估程序實行統一的管理并制定統一的評估和收費標準；最后，要增強對評估機構評估職員的教育培訓工作，提高評估人員專業素質和服務能力，培養出一批優秀的評估人員。
“以房養老”產品設計對銀行、保險公司來說為何如此困難？這不僅僅是因為“以房養老”模式實施過程中存在著復雜性以及多變性，更多的是因為其面臨著如利率、平均人口預期壽命、房產價值折損等各種各樣的風險。因此我們可以采取以下的方式保障金融行業、保險公司推廣“以房養老”產品：首先，采取浮動利率以確定住房反向抵押貸款的給付金。這便可以憑借前段時間的利率水平、通貨膨脹率等因素來確定下期的給付金額。既可以保證養老金額的準確，又能降低保險公司的風險；其次，根據投保人的預期壽命確定最高給付金額，對超過最高給付期限的部分可采取收取附加保費的方式分散金融機構的風險；最后，對老人收取過戶后的反租房屋的附加險，使老人加強對房屋的維護和修繕，加強老人的責任意識，以免保險公司的給付金受到損失。
4.4推出合理的、多層次的“以房養老”產品，加大試點工作
不同的群體由于在年齡、健康狀況、經濟條件等等各個方面存在著明顯的差異，因此而導致的對“以房養老”的需求不同。所以，應當針對不同的群體設計不同的“以房養老”產品以滿足其需求顯得至關重要。其次，由于我國目前實施“以房養老”政策的條件還不夠成熟，在短期內還無法實現在全國范圍內大范圍的推廣。因此，目前可將“以房養老”政策在小范圍內，在滿足基本條件的地方進行試點，隨后進行逐步推廣，以此作為我國養老保障體系的補充和豐富。可將擁有多處住房產權的失獨家庭、孤寡老人這類“以房養老”的需求群體作為切入點展開試點工作。
5結語
面對我國“未富先老”的社會形勢，我國現存的社會養老保障體系存在著各種各樣的問題。“以房養老”模式作為一種新型的養老形式，不但能夠緩解我國家庭養老面對的的龐大壓力，也可以作為當前解決我國老齡化問題的較好選擇，推行“以房養老”對于整個國家來說一定程度上緩解了社會保障體系養老的壓力。雖然在其推廣和試點過程中遇到了各種問題與困難，但是卻也已具備了其現實可行的各方面條件，這需要我國政府和相關的經營管理機構、金融保險機構以及老百姓共同努力，協調配合，學習國外成功的經驗，不斷總結改進，使之成為契合我國國情的“以房養老”模式。
參考文獻
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關鍵詞：養老地產；問題與機遇；結成聯盟；統攝功能；細化分支
人口老齡化，是世界上很多國家的實際情況，由此產生的一系列經濟問題、政治問題、社會問題，檢驗著社會的經濟和文明發展成果。在我國，人口老齡化問題日益嚴重，截止到2016年，中國60周歲及以上人口23086萬人，占總人口的16.7%；65周歲及以上人口15003萬人，占總人口的10.8%。我國已經成為世界上唯一一個老年人口過億的國家。根據全國老齡辦公布的數字，到2020年我國老年人口將達到 2.48 億，占總人口比重將達到 17%。聯合國預測本世紀中期中國將有5億人口超過60歲，這個數字將超過美國人口總數。如何讓每個人“老有所養”，養老地產以何種模式構建更加科學合理，這是當今社會人們必須審慎思考和有效解決的命題。
一、問題與機遇
人口老齡化的加劇促使養老產業成為投資者眼中的朝陽產業，傳統家庭式養老和純粹的機構養老不能滿足日益增長的需求，而養老地產模式逐漸浮出水面，成為人們關注的焦點。目前，國內養老地產行業處在起步階段，面臨著一系列問題，一是國內人口老齡化程度不斷加劇與養老設施落后的矛盾；二是高端養老資源不足與老年人消費能力上升的矛盾，機遇與挑戰并存。
同時，我國養老地產行業有廣闊的發展空間。一是養老地產發展具有政策優勢。在我國，養老地產享有一定的政策傾斜，對于進入到養老地產資金鏈條中的投資者和社會資金，政府一直持倡導和歡迎的態度。二是養老地產發展具有時代優勢。隨著經濟的發展，人們思想也日趨開放，對于老年生活更加憧憬和期待，這是養老地產業潛在的優勢。三是養老地產發展具有文化優勢。我國是一個擁有五千年悠久歷史的文明古國，血脈中存在著尊老、愛老、敬老的文化基因。在當前形勢下，國人內心都渴望為父母和自己尋找一個從容老去的理想之地，而擁有這種經濟能力的人，正在變得越老越多。
二、建立養老地產聯盟
在國內養老行業，相對居家養老、機構養老等比較常見的養老方式，購置房產、租賃房產入住養老社區，是新興的養老形式。伴隨社會經濟的發展，思想逐漸開放，選擇在養老社區進行異地養老的人群比重正在逐年上升。養老地產的發展模式，成為業內人士熱切探討的話題，一些地區和機構，開始進行摸索和嘗試。
養老地產，是一個系統工程，涉及到經濟生活的方方面面。在十二五期間，一些經濟較發達城市進行了實踐和探索。我國南方地區最早采用的養老地產的主要特點是由單一機構運作養老地產的全部流程，其盈利點主要是房產交易。這種地產運作模式，呈現難度大，風險高，可操作性一般等特點，并不適合我國內地經濟發展形式和養老產業現狀。
相對而言，由養老地產運作流程中關涉的企業、機構結成聯盟，更具操作性，既有分工，更有協作，更加適應我國經濟發展的實際情況。在京津冀一體化趨勢下，北京、天津以及河北一些城市在養老地產聯盟方面大膽探索、謹慎實施，取得了一定的成績，積累了寶貴的經驗。
三、統攝主要功能
企業聯盟在建設養老地產這一共同目標的指引下，將融資、建設、運營三大主要功能統攝在一起，這三項功能分別由融資機構、開發商、管理機構承擔，實現協調運作、緊密配合。由負責建設的開發商作為核心和主體的企業聯盟，與單一機構全程負責的模式相比較，其優勢是顯而易見的。一是建設規模進一步擴大；二是產業結構進一步優化；三是過程管理，更加有序、規范。在實際運作的過程中，企業間通過磨合尋找到最佳契合點，形成最具穩定性的結構，而更多利益單位形成合力，對地區經濟的拉動效應更加顯著。
四、搭建分支體系
養老地產以融資、建設、運營為核心能力，進一步搭建各自分支體系。一是融資機構與銀行部門、保險部門、基金分別建立聯系；二是建設機構與設計單位、施工單位、工程監理單位形成合作；三是經營管理機構與醫療護理保障、生活休閑設施、物業服務部門進行對接，從而使養老地產行業功能更齊全，結構更均衡。
圍繞養老地產，相關部門、企業積極參與進來，形成一個針對老人的“微型社會”。企業、機構承擔的風險相對較小，專業作用發揮更加徹底，老年人群體享受的各種服務更加舒適、到位。一些發達國家正是在類似框架下運營養老地產行業，他們已有的經驗和產生的問題，都可以拿磣魑我國推進養老地產行業發展的有益參考。
如上文所述，養老地產模式的特點是多方聯盟、合作共贏；具備一個共同聯盟目標，即“養老地產”；具備三項核心功能，即“融資”“建設”“管理”；具備多種類機構分支，即銀行、保險、基金、設計、施工、監理、醫療護理、生活休閑、物業服務。這樣的養老地產發展模式，最大限度拓展了融資的渠道、分散了資金的風險、整合了優勢資源，最大限度保持了架構的合理性和均衡性。
精準把握市場需求，精確定位市場目標，在有利因素的助推下，在科學合理模式的帶動下，養老地產將會進入良性發展的快車道。
參考文獻：
[1]劉堯.老齡化呼喚養老模式多元化[J].社會觀察，2015（06）.
在劉明看來，目前國內的開發商、保險公司一哄而上地涌入養老地產領域，導致這個行業已經出現泡沫，但大部分企業都沒有想好該如何賺錢。“養老是一個復雜的產業鏈，必須有好的思路、資源、團隊，如果還是用開發房地產的思維去做養老產業，做爛掉是遲早的事情。”劉明說。
據不完全統計，目前包括招保萬金在內的幾乎所有大牌房企都已經涉足養老地產。7月21日，中國太平保險集團宣布其國內首個養老社區將于今年10月在上海周浦開建，主打高端養老市場；7月22日，光明集團旗下的農工商房產宣布，將聯合長江總公司在上海崇明島開發養老地產，并以本地化、大眾化為定位。
“目前正值政策紅利窗口期，畢竟屬于房地產行業可以參與分享的國家鼓勵性政策機會并不多，養老地產如果不能把握近5年的機會，等到市場供給泡沫形成，便基本沒有機會了。”上海領易投資顧問有限公司董事長鄒毅表示，“通過養老概念拿地可能容易，但盈利并沒有想象的那樣豐厚。”
資本瘋狂涌入
在國內的主題地產大潮中，當前最熱的一個領域非養老地產莫屬。
劉明說：“養老地產行業正在經歷‘全國熱’，首先，地方政府可以將此作為政績，自然鼓勵各種主體的投資；其次，傳統住宅開發遇到瓶頸，地產公司正在積極轉型進入養老領域，此外，保險資金不能進入住宅開發領域，但可以進入養老地產。”
4月17日，國土資源部辦公廳頒布了《養老服務設施用地指導意見》（下稱“指導意見”），在養老服務設施的土地規模、用地性質、建筑面積等方面都提出了細化意見，這是對此前出臺的《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》的貫徹和實施。
世邦魏理仕中國區策略顧問部執行董事王廣強認為，指導意見的表明政府看到了養老地產發展背后存在的問題，希望發動私營機構和社會資本更多地參與解決養老問題，鼓勵營利性機構投身養老產業。
目前，無論是中央還是地方政府，均對養老問題高度重視。中國社科院的《2014年中國社會形勢分析與預測》顯示，截至2013年末，我國60周歲及以上人口達2億人，占總人口的14.9%，預計未來這一數字還將不斷地攀升。
光明集團副總裁莊國蔚表示，2013年底，上海60周歲及以上的老人已經突破300萬，老齡化比例遠遠高于全國水平，“老有所養”已成為當地重要的民生課題。
“有需求就有市場。正是因為這樣不健全的環境和巨大的市場需求，為各路資本帶來了新的機會。”鄒毅稱。
據莊國蔚介紹，光明集團旗下的農工商房產、長江總公司將共同出資形成項目公司，利用長江總公司旗下的土地資源推進崇明養生莊園項目，第一期投資約20億元，其中700畝用于地產建設開發，1300畝用于休閑、旅游和生態建設。
中國太平保險集團的手筆更大。該集團預計在3～5年間完成6～10個養老社區項目。以每個項目20億～30億元的規模來測算，中國太平保險集團未來5年內在養老社區的投入約為120億～30047，元。
去年12月，保利地產在北京正式對外公布公司長期養老戰略規劃，保利計劃用3～5年的時間使養老產業的運營率進入穩健經營階段，基本實現盈虧平衡，同時規劃用8～10年的時間達到發達國家的盈利水平，打通金融通道，通過REITs上市。
盈利模式待解
有人正埋頭涌入，有人還在門口徘徊，而有人已經鎩羽而歸。
今年4月，北京城建集團將其持有的北京長青國際老年公寓有限公司80%股權及6.2億元債權在北京產權交易所掛牌轉讓。公開資料顯示，這個項目已經連續多年虧損，其中，2012年的凈利潤虧損5042萬元，2013年虧損4926萬元。
顯然，北京城建集團已經等不到項目盈利的時候。事實上，一個運營良好的養老地產項目要實現盈利，一般要10年以上，如果想要在短期內就賺錢，那就只是打著“養老”的旗號圈地賣房而已。
據中國太平保險集團相關負責人透露，公司預計上海周浦項目總投資回報率大概在5%～6%之間，只有入住率達到較高的比例，項目才有盈利空間。按照目前測算，上述養老社區約在15年后才能達到盈虧平衡點。
位于上海浦東康橋地區的親和源老年公寓是國內極具代表性的高檔會員制養老社區，也是內地第一批起步的高檔養老企業，經過9年實踐，已形成一套較成熟的商業模式，2013年以來，親和源首次實.現盈利。
據悉，親和源以會員卡方式入住、消費。卡種分A、B兩種。A卡為永久卡，可繼承可轉讓，購買會員卡的費用是98萬元，以后再根據實際入住的房型大小繳納2 98萬元至7_38萬元不等的年費。B卡為終身卡，購買者終身使用，但不能轉讓繼承，15年內可退，根據實際入住的房型大小不同，會員卡的費用自45萬元至88萬元不等，入住之后每年另繳納年費數為3.8萬元。
與上述兩家企業主打的高端養老不同，光明集團希望打造的是大眾化的養老項目。按照莊國蔚的說法，光明集團將利用內部資源整合的優勢，去打造一個可以持續盈利的項目。
對于養老地產來說，最為關鍵的因素之一是如何獲得土地，特別是在寸土寸金的上海。劉明說，他們曾經通過拍賣的方式，獲得了上海市中心的一塊醫療用地，公司打算在此打造一個高端養老社區。“其實，土地的獲得現在還存在瓶頸，我們不可能在醫療用地上蓋房子然后銷售，將來可能采取出租的方式，現在只能走一步看一步。”劉明說。
光明集團在土地獲得方面可謂占盡優勢。光明集團旗下的長江總公司在上海崇明島擁有約230平方公里土地，在與兄弟公司農工商房產的合作中，長江總公司很自然成為了土地的提供方。
光明集團方面透露，公司的養老地產項目得到了上海市政府的大力支持，有關土地調整等方面的問題，政府有關部門正在積極幫助協調處理。
根據同策咨詢的研究，目前傳統地產商投資養老地產的資金退出策略主要有散售、整體出售、使用權變現三種方式；保險資金為代表的大型沉淀資本主要通過將保險養老板塊業務與養老產品相結合，出售大額保單回收現金流進行退出。
“到目前為止，我們還沒有看到可持續、可復制的成功運營模式。”王廣強表示，“針對高收入老年人的養老項目因其盈利水平高而受到投資者的青睞，我們相信，這類高端養老項目的成功模式在不久的將來將會呈現。但該類項目只能滿足3%～5%的比較富裕的老年人群的需求，而剩余的95%～97%的大眾消費市場才是挑戰所在。”
一哄而上之后
“不出5年，在國內養老地產領域，一定會出來很多爛尾項目。”劉明稱，“一方面是因為這些一哄而上的投資主體不具備專業的運營能力，另一方面是這些產品賣的人群不對。很多人現在買一些養老地產項目是為了投資，但養老地產的核心是入住率，如果一個產品推出3年，入住率可以達到75%～80%，那么說明這個項目很成功，但是國內真正能做到的寥寥無幾。”
鄒毅認為，相比前兩年的商業地產大潮，養老地產作為當前最熱的一股風潮，泡沫起來的速度會更快，能夠享受趨勢性市場紅利的時間更為短暫。“商業地產是針對全年齡階層的產品供給，而養老地產只鎖定在60歲以上人群。其次，中國居家和社區養老的觀念是新型養老項目最大的沖擊。社會觀念不轉換，養老地產整體機會不大。”
同策咨詢研究總監張宏偉也認為，目前中國的養老地產還處于粗放式增長階段。他表示，在短期內政策刺激之下，大量房地產開發商對養老地產躍躍欲試，并以養老地產為名進行圈地。這樣導致短期內養老床位呈現出快速增長的態勢，但實際上這些養老床位基本上沒有辦法投入運營，仍然處于房地產開發范疇之內，而不是養老地產運營及服務。
