時(shí)間：2023-05-30 10:34:53
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇經(jīng)適房申請(qǐng)，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)放寬
近日，上海市政府宣布再次放寬經(jīng)濟(jì)適用房的申請(qǐng)準(zhǔn)入條件。
新標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，月收入接近萬元的家庭也可申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房。其中，3人及以上申請(qǐng)家庭的人均年可支配收入限額調(diào)整為39600元，相當(dāng)于月均3300元，人均財(cái)產(chǎn)限額調(diào)整為12萬元。
一般情況下，現(xiàn)階段三口之家最為常見，即夫妻二人加上一個(gè)未成年的獨(dú)生子女，由此可見，只要夫妻的月收入總額低于9900元，即可滿足經(jīng)濟(jì)適用房的申請(qǐng)條件，相當(dāng)于兩人的平均工資為4950元。記者注意到，新標(biāo)準(zhǔn)并未對(duì)個(gè)人收入做出限定，也就是說，只要家庭人家可支配收入不超過限定范圍即可。這意味著夫妻一方月收入7000元，而另一方只有2900元，也可以申請(qǐng)。
此外，新標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，2人及以下申請(qǐng)家庭的收入和財(cái)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步上浮10%，就是說，人均年可支配收入43560元、人均財(cái)產(chǎn)限額13.2萬元以下的都可以申請(qǐng)經(jīng)適房。
據(jù)上海市房地局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，待各個(gè)區(qū)第一批的集中申請(qǐng)受理工作全部完成后，上半年內(nèi)啟動(dòng)第二批申請(qǐng)受理工作，屆時(shí)將啟用新標(biāo)準(zhǔn)。新標(biāo)準(zhǔn)將讓更多人受惠，包括住房困難的大齡結(jié)婚家庭、青年職工等群體，會(huì)成為主要受益對(duì)象。
據(jù)了解，原準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)中的戶籍年限、住房困難面積15平方米的標(biāo)準(zhǔn)、五年內(nèi)未出售和贈(zèng)與住房的限制條件、單身人士30歲年齡標(biāo)準(zhǔn)等都不作調(diào)整。
準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)多次調(diào)整
上海的經(jīng)適房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)其實(shí)已經(jīng)微調(diào)數(shù)次。
在2009年6月，上海市制訂并實(shí)施的《上海市經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理試行辦法》（以下簡(jiǎn)稱《試行辦法》），當(dāng)時(shí)就對(duì)經(jīng)適房的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)做出過詳細(xì)規(guī)定，在滬申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房必須滿足以下幾個(gè)條件：家庭人均財(cái)產(chǎn)7萬以下、人均月可支配收入2300元以下；5年內(nèi)沒有房產(chǎn)交易、人均住宅15平方米以下；擁有上海戶口7年，在申請(qǐng)地居住滿5年。
《試行辦法》公布之后，社會(huì)普遍認(rèn)為門檻過高。首先是對(duì)于戶口的限制過于嚴(yán)格，因?yàn)樵撧k法要求所有的家庭成員都必須擁有上海戶口，只要有部分成員非上海戶籍，便會(huì)致使整個(gè)家庭失去申請(qǐng)機(jī)會(huì)。而現(xiàn)實(shí)問題是，在上海，“外來媳婦”、“外來女婿”等情形并不少見。同時(shí)，還有少數(shù)“知青”、“支內(nèi)”返滬人員戶口仍然在外地。
另外是收入標(biāo)準(zhǔn)過低。家庭月均可支配收入2300元以下，人均可支配財(cái)產(chǎn)7萬元以下，更是將眾多無法承受商品住宅價(jià)格低收入群體擋在了經(jīng)適房的門檻之外。
于是在去年8月份，申請(qǐng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上做出了調(diào)整，收入和個(gè)人財(cái)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)有所提高，即人均月收入2900元以下、人均財(cái)產(chǎn)9萬元以下，與原標(biāo)準(zhǔn)相比，分別提高了26.1%和28.6%。此外，對(duì)于戶籍的限制也有所放松，即使部分家庭成員為本市農(nóng)村戶口、外地戶口或者不符合戶口年限標(biāo)準(zhǔn)，該家庭的其他成員仍可申請(qǐng)經(jīng)適房，只是非戶籍人員但不列入住房面積核定人員范圍、住房供應(yīng)人員范圍。
低端二手市場(chǎng)受沖擊
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，經(jīng)適房申請(qǐng)準(zhǔn)入條件的放寬，主要對(duì)中低端市場(chǎng)的有一定的影響，尤其是小戶型二手房物業(yè)。但影響最大的，莫過于低價(jià)經(jīng)適房所產(chǎn)生的比較效應(yīng)，這會(huì)對(duì)周邊的新盤產(chǎn)生不小影響。
上海德佑地產(chǎn)房地產(chǎn)研究中心主任陸騎麟認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)準(zhǔn)入條件的放寬，會(huì)促使更多中低收入家庭能夠享受到保障房的福利。
不過專家認(rèn)為，供應(yīng)面積的增多，會(huì)對(duì)低端商品住宅市場(chǎng)產(chǎn)生不小的沖擊。據(jù)了解，今年年底可供房源數(shù)量預(yù)計(jì)可達(dá)到500萬平方米、約8萬套。而去年全年商品住宅成交量不足1000萬平方米，如果今年仍然保持這樣的水平，可見經(jīng)適房將占整個(gè)新房市場(chǎng)的三分之一，這對(duì)需求的分流作用不可小覷。
尤其是低端二手房市場(chǎng)，影響更為明顯。陸騎麟分析認(rèn)為，此前由于滿足中低收入階層的經(jīng)適房供應(yīng)嚴(yán)重不足，使得不少市場(chǎng)需求只能在二手房市場(chǎng)尋找低價(jià)房源來解決自住問題。目前這種情形得到改善，部分中低收入人群可考慮購買更為實(shí)惠的經(jīng)適房，因而低總價(jià)的二手房會(huì)因此而失去部分購買力。
對(duì)新房市場(chǎng)，專家認(rèn)為更多的是經(jīng)適房“比價(jià)效應(yīng)”所形成的沖擊。陸騎麟表示，經(jīng)適房項(xiàng)目開盤之后，購房者自然會(huì)將其他房源跟它做比較，而經(jīng)適房主要是滿足低層次需求，價(jià)格不高，這種“比價(jià)效應(yīng)”肯定會(huì)對(duì)周邊的房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生抑制作用。
滬經(jīng)適房?jī)r(jià)廉物美
據(jù)了解，經(jīng)適房主要滿足基本居住需求，因此所有經(jīng)適房的房源價(jià)格適中，都以緊湊型房型為主打，當(dāng)然，分布在外環(huán)線周邊。
據(jù)了解，與普通商品房相比，上海經(jīng)適房售價(jià)可謂相當(dāng)?shù)土?jù)了解，最近批次供應(yīng)項(xiàng)目基準(zhǔn)銷售價(jià)格從每平方米5000元～8500元不等。此次供應(yīng)的房源中，根據(jù)不同的銷售基準(zhǔn)價(jià)和產(chǎn)權(quán)份額，經(jīng)適房被分為三種類別。每一種類別，所對(duì)應(yīng)的價(jià)位不一樣，如購房人產(chǎn)權(quán)份額占70%的項(xiàng)目，價(jià)位在5600元/平方米左右（具體可見表）。單套住房的銷售價(jià)格，會(huì)按照銷售基準(zhǔn)價(jià)格和浮動(dòng)幅度確定，不過浮動(dòng)幅度不超過10%。
摘要：文章通過對(duì)上海、北京兩地保障房政策和公共租賃住房項(xiàng)目的綜合分析，在厘清公租房租金影響因素的基礎(chǔ)上，從租金政策無縫銜接的角度，對(duì)公租房租金補(bǔ)貼范圍和負(fù)擔(dān)能力進(jìn)行深入探討，并提出今后制訂公租房租金補(bǔ)貼政策的原則和步驟。
關(guān)鍵詞：公共租賃住房；租金；補(bǔ)貼；負(fù)擔(dān)能力；房租收入比
根據(jù)《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》和《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》等文件精神，國(guó)家將在“十二五”期間重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房（以下簡(jiǎn)稱“公租房”），以解決中等偏下收入住房困難家庭的住房問題，并且公租房的租金水平要統(tǒng)籌考慮住房市場(chǎng)租金水平和供應(yīng)對(duì)象的支付能力等因素合理確定。對(duì)符合廉租房保障條件的家庭承租公租房的，可以申請(qǐng)廉租房租賃補(bǔ)貼。各地在執(zhí)行中基本參照市場(chǎng)價(jià)的八折來確定公租房租金并且大都只對(duì)廉租房保障對(duì)象給予補(bǔ)貼，這就使得真正意義上的城鎮(zhèn)“夾心層”的自付房租支出在自身收入中所占的比重過大，直接造成2012年初上海、武漢、鄭州等地所推出的公租房項(xiàng)目遭遇了叫好不叫座的尷尬境地。因此，政府應(yīng)給予“夾心層”適當(dāng)?shù)墓夥孔饨鹧a(bǔ)貼，并須考慮租金補(bǔ)貼范圍與廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障范圍，以及公租房與廉租房租金負(fù)擔(dān)能力的無縫銜接，以實(shí)現(xiàn)公租房在保障性住房制度中的預(yù)期作用。
由于各地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差距較大，公租房項(xiàng)目的套型、面積、設(shè)施配置以及租金標(biāo)準(zhǔn)不盡相同，為增強(qiáng)分析數(shù)據(jù)的可比性，選取經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r接近的上海、北京兩市的現(xiàn)有租金標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施配置，同時(shí)按照今后的發(fā)展趨勢(shì)確定基準(zhǔn)的套型和面積作為比較的基礎(chǔ)。公租房的套型和面積過大，會(huì)使租金總額增加，設(shè)施配置的齊全程度也與租金總額密切相關(guān)，以上兩方面是分析公租房租金時(shí)首先需要厘清的重要影響因素。
一、 公租房租金影響因素的厘清
對(duì)建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)公共租賃住房?jī)?yōu)秀設(shè)計(jì)方案匯編的通知》（建質(zhì)[2012]34號(hào)）中所附21個(gè)套型平面圖分析可知，今后公租房的建筑面積最高將控制在50平方米左右，戶型有一室、一室一廳和二室一廳，建筑面積分別對(duì)應(yīng)30平方米左右、40平方米左右和50平方米左右。套型緊湊之處在于或臥室與起居室合一、或起居室與餐廳合一、或廚房與餐廳合一、或過廳與餐廳合一，其中一室戶的臥室、起居室與餐廳三者合一或臥室與起居室合一，同時(shí)廚房與餐廳合一。這與北京廳室合一的單居套型、小套型和中套型以及上海的一室戶、一室一廳（或二室）戶、二室一廳戶完全匹配，此三種套型將主要面向一人、二人和3人戶家庭配租，但各套型的單套面積遠(yuǎn)小于兩市現(xiàn)有項(xiàng)目的實(shí)際情況。
《關(guān)于上海市新建公共租賃住房實(shí)施室內(nèi)裝修的暫行意見》（滬建交聯(lián)[2011]398號(hào)）中明確規(guī)定，成套公租房的固定家具（櫥柜、壁柜等）和固定設(shè)備（燃?xì)庠罨螂姶旁睢⒚撆庞蜔煓C(jī)、燃?xì)鉄崴骰螂姛崴鞯龋?yīng)配置到位。臥室應(yīng)當(dāng)配置分體式空調(diào)，起居室、餐廳可根據(jù)實(shí)際需要確定。床、沙發(fā)、儲(chǔ)藏柜、桌椅等活動(dòng)家具以及電視機(jī)、微波爐、冰箱、洗衣機(jī)等活動(dòng)家用電器作為選配內(nèi)容。從上海的兩處市統(tǒng)籌項(xiàng)目馨寧公寓和尚景園，北京的首個(gè)面向社會(huì)公開配租的項(xiàng)目遠(yuǎn)洋沁山水的具體情況來看，基本遵循這些原則。但上海的項(xiàng)目將活動(dòng)家具配齊，活動(dòng)家用電器除洗衣機(jī)外也都配齊，而且租賃費(fèi)用包含在房租中，不再另外收取。北京的項(xiàng)目分別按套型和配置檔次，在房租外另行收取活動(dòng)家具和家用電器（含空調(diào)）的租賃費(fèi)用。此外，兩地的房租中一般還包括物業(yè)費(fèi)、房屋維修費(fèi)等多項(xiàng)費(fèi)用，但不包括水、電、燃?xì)狻⑼ㄐ拧⒂芯€電視等費(fèi)用。北京由于地處北方，其房租中還包含冬季供暖費(fèi)。為統(tǒng)一比較標(biāo)準(zhǔn)，可按北京的公租房設(shè)施配置作為基準(zhǔn)，同時(shí)為計(jì)算簡(jiǎn)便，將北京的冬季供暖費(fèi)和上海的活動(dòng)設(shè)施租賃費(fèi)均看作首推項(xiàng)目的臨時(shí)性優(yōu)惠政策。
二、 公租房租金補(bǔ)貼范圍
從各地公租房項(xiàng)目的遇冷情況來分析，公租房很有必要參照廉租房的貨幣補(bǔ)貼方式也由政府提供一定的租金補(bǔ)貼，這也契合國(guó)家所提倡的公租房和廉租房?jī)煞N租賃性保障房的統(tǒng)籌建設(shè)、并軌運(yùn)行的大方向。北京廉租房申請(qǐng)條件的人均收入限制960元/月與2010年職工月最低工資標(biāo)準(zhǔn)相同，與現(xiàn)有的最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)520元/月亦相差不多。其經(jīng)適房申請(qǐng)條件5人及以上戶人均收入限制在1 000元/月，非常接近960元/月，最高的1人戶也只有1 892元/月。由此可見，北京廉租房與經(jīng)適房保障對(duì)象的收入?yún)^(qū)間基本連續(xù)，并且各自的幅度較小，一來保障面太窄，輕微的收入變化也可能導(dǎo)致喪失相應(yīng)保障房的申請(qǐng)資格；二來“夾心層”隱含在經(jīng)適房保障對(duì)象甚至可能在部分限價(jià)房保障對(duì)象中。北京限價(jià)房申請(qǐng)條件的人均月收入限制的區(qū)間幅度較大，從4人及以上戶最高不超過2 417元/月到3人及以下戶最高不超過7333元/月，而公租房的申請(qǐng)條件又放寬了此項(xiàng)限制，分別提高到2708元/月、8 333元/月。考慮到2010年北京城鎮(zhèn)居民五等分收入組里從低到高的人均可支配收入分別為1 141元/月、1 737元/月、2 166元/月、2 716元/月和4 478元/月，按線性假設(shè)采用插值法得出中等收入組與中高收入組的臨界值為2 441元/月，同年各收入組的平均可支配收入為2 423元/月等相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，北京限價(jià)房的申請(qǐng)條件已放得很寬，而公租房申請(qǐng)條件除廉租房、經(jīng)適房及限價(jià)房保障家庭外又有所放寬，但政府的租金補(bǔ)貼只能覆蓋城鎮(zhèn)“夾心層”及以下家庭。
從北京擬執(zhí)行的申請(qǐng)公租房租金補(bǔ)貼的條件來看，除廉租房公開搖號(hào)的輪候家庭外，其余家庭必須同時(shí)滿足公開搖號(hào)、無房戶、人均收入最高不超過2 400元/月和限價(jià)房的人均資產(chǎn)限制四個(gè)條件。強(qiáng)調(diào)無房戶主要是認(rèn)為有房家庭可以依靠出租房屋的創(chuàng)收來自我減輕房租負(fù)擔(dān)。綜上所述，北京公租房租金補(bǔ)貼范圍從符合三人戶限價(jià)房申請(qǐng)條件的無房家庭向下全覆蓋，基本涵蓋五等分收入組里的中等收入戶、中低收入戶和低收入戶，并與2010年度人均月可支配收入相適應(yīng)（如圖1所示）。
比較來看，上海廉租房申請(qǐng)條件的人均收入限制在2011年下半年調(diào)整為三人及以上戶1 600元/月，二人及以下戶1 760元/月，超出現(xiàn)有的最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)570元/月的2倍左右。回顧其前兩次的廉租房申請(qǐng)條件的人均收入限制的調(diào)整情況，2009年和2010年均是調(diào)整到當(dāng)年的職工月最低工資標(biāo)準(zhǔn)，但2011年調(diào)整的標(biāo)準(zhǔn)明顯高于當(dāng)年的職工最低工資標(biāo)準(zhǔn)1 280元/月，這其中就將部分“下夾心層”納入了廉租房的保障對(duì)象并能享受廉租房租賃補(bǔ)貼。上海經(jīng)適房申請(qǐng)條件的人均收入限制3人及以上戶為5 000元/月，2人及以下戶為6 000元/月，而2010年上海高收入組的人均可支配收入為5 205元/月。這樣看來，剩余“夾心層”主要位于經(jīng)適房保障對(duì)象的下段，即人均收入超過1 600元/月或1 760元/月，不到2 500元/月或3 000元/月，接近2010年的人均可支配收入2 653元/月。2010年上海城鎮(zhèn)居民5等分收入組里從低到高的人均可支配收入分別為1 250元/月、1 815元/月、2 290元/月、2 927元/月和5 205元/月，按線性假設(shè)采用插值法得出中等收入組與中高收入組的臨界值為2 609元/月，接近當(dāng)年各收入組的平均可支配收入2 653元/月。綜上所述，今后上海可參照北京的公租房租金補(bǔ)貼范圍的劃分方式，大致將補(bǔ)貼范圍認(rèn)定為符合經(jīng)適房申請(qǐng)條件中人均月收入限制中值以下的家庭，基本涵蓋5等分收入組里的中等收入戶、中低收入戶和低收入戶，并與2010年度人均月可支配收入相適應(yīng)（如圖2所示）。
北京公租房管理辦法20xx年最新解讀配租對(duì)象：
本市中低收入住房困難家庭(包括已通過廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房資格審核尚在輪候的家庭以及其它住房困難家庭)。
如何申請(qǐng)：
1. 取得廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房資格的家庭：無須再次申請(qǐng)，只要到戶籍所在地街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)住房保障管理部門登記。填寫《申請(qǐng)公共租賃住房輪候預(yù)先登記表》即可進(jìn)入公共租賃住房輪候范圍。
2.三房輪候家庭外的其他住房困難家庭：如果要申請(qǐng)公共租賃房，相關(guān)的細(xì)則還在制定中，這些家庭可以通過先申請(qǐng)三房資格，以同時(shí)獲得公共租賃房的申請(qǐng)資格。
所需材料：
申請(qǐng)人身份證、三房審核備案通知單。
特別提示：
符合配租條件的家庭只能承租一套公共租賃住房。
優(yōu)先配租對(duì)象：
其中符合廉租、經(jīng)適、限價(jià)三房申請(qǐng)條件及家庭中有60歲(含)以上老人、患大病人員、殘疾人員、復(fù)轉(zhuǎn)軍人、優(yōu)撫對(duì)象或?qū)僦攸c(diǎn)工程拆遷的可優(yōu)先配租。
配租制度：
公共租賃住房實(shí)行公開配租制度，由產(chǎn)權(quán)單位編制配租方案報(bào)住房保障管理部門核準(zhǔn)后組織配租。
租賃期限：
1. 公共租賃房租賃期限最長(zhǎng)為5年，合同期滿承租家庭應(yīng)當(dāng)退出住房。
2. 承租家庭需要續(xù)租的，應(yīng)在合同期滿前3個(gè)月內(nèi)提出申請(qǐng)，由產(chǎn)權(quán)單位會(huì)同相關(guān)單位復(fù)核，符合條件的續(xù)簽租賃合同;
3.承租家庭不符合承租條件暫時(shí)不能騰退承租住房的，租賃合同期滿后給予2個(gè)月過渡期，過渡期內(nèi)按同類地段類似房屋市場(chǎng)租金收取租金。過渡期屆滿后承租家庭仍不退出承租住房的，按房屋產(chǎn)權(quán)單位規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)收取租金，具體在租賃合同中約定，拒不退出行為記入信用檔案。
關(guān)鍵詞：住房困難；經(jīng)濟(jì)適用住房；廉租住房；公共租賃住房
1 引言
隨著社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，20多年來，我國(guó)住房制度改革不斷深化，城市住宅建設(shè)持續(xù)發(fā)展，城市居民住房條件總體上有了較大改善。但是由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性和收入的差異性，導(dǎo)致部分城市低收入家庭及個(gè)人住房還比較困難。最近幾年，建設(shè)部相繼頒布了一系列住房改革條例，來試圖控制房?jī)r(jià)過快上漲問題，以緩解住房壓力，保障和改善民生。
2 經(jīng)濟(jì)適用住房
經(jīng)濟(jì)適用住房是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分，是緩解中低收入家庭住房問題的主要舉措。經(jīng)濟(jì)適用住房雖然建設(shè)規(guī)模較大，但是其存在的問題較多，且頗具爭(zhēng)議。
2.1 成本控制
經(jīng)濟(jì)適用住房的性質(zhì)屬于低價(jià)出售型住房，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用住房的各項(xiàng)成本均比其他保障性住房高，意味著價(jià)格相應(yīng)的增加。雖然國(guó)家為了減少經(jīng)適房的成本做出了規(guī)定與優(yōu)惠，但這些措施降低對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格還是杯水車薪。
從經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)過程可以看出，成本控制主要側(cè)重于建設(shè)成本，首先應(yīng)制定成本控制的辦法，在成本計(jì)劃的基礎(chǔ)上落實(shí)各組織層次的責(zé)任成本。在經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)過程中對(duì)成本的開支實(shí)行監(jiān)督，并做好跟蹤工作。當(dāng)出現(xiàn)超過預(yù)算成本時(shí)，及時(shí)診斷并采取補(bǔ)救措施。
2.2 準(zhǔn)入與退出機(jī)制
根據(jù)規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房的購買對(duì)象限定為城市中等及低收入住房困難家庭，但在經(jīng)濟(jì)適用住房的分配中，不同程度的出現(xiàn)了“假窮人”騙購經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)象，這就不得不讓人深思：如何才能保障經(jīng)濟(jì)適用房的保障性，讓真正需要住房的家庭受益？雖然國(guó)家明確規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)建立嚴(yán)格的準(zhǔn)入和退出機(jī)制，但由于國(guó)家對(duì)低收入的標(biāo)準(zhǔn)界定不明確，沒有建立公開透明的收入體系，導(dǎo)致經(jīng)適房的準(zhǔn)入機(jī)制缺乏可操作性。這一切都昭示著急需建立與完善我國(guó)經(jīng)適房的準(zhǔn)入與退出機(jī)制。
3 廉租住房
廉租住房按其性質(zhì)來解讀，應(yīng)是為了解決低收入且住房困難的家庭而出現(xiàn)的租賃保障性住房，是解決低收入家庭住房困難的主要途徑。與經(jīng)濟(jì)適用住房不同，廉租住房在實(shí)現(xiàn)保障功能時(shí)，主要通過貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租等方式，通過發(fā)放租賃補(bǔ)貼，增強(qiáng)低收入家庭在市場(chǎng)上承租住房的能力。對(duì)于廉租住房而言，雖然實(shí)物配租可以較好的解決住房短缺問題，但如果長(zhǎng)期實(shí)行，則會(huì)導(dǎo)致政府的負(fù)擔(dān)增加。而實(shí)行貨幣補(bǔ)貼可以充分的利用舊有房源，同時(shí)也可以刺激開發(fā)商新建住房，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。但短期內(nèi)效果不明顯。在實(shí)際的實(shí)施過程中，可以將二者有機(jī)結(jié)合，并逐步走向以貨幣補(bǔ)貼為主、實(shí)物配租為輔的廉租住房保障方式。
4 公共租賃住房
在城市化快速發(fā)展的中國(guó)，城市人群按收入劃分逐漸出現(xiàn)了介于經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)條件和廉租住房申請(qǐng)條件的一群人。為了解決這一類人的居住問題，國(guó)家開始探索另一種新的保障性住房，這就導(dǎo)致了公共租賃住房的產(chǎn)生。根據(jù)國(guó)務(wù)院的文件，公共租賃住房現(xiàn)做為重點(diǎn)的保障性安居工程，可以很好的完善我國(guó)的住房供應(yīng)和保障體系，緩解城市居民的住房困難問題，同時(shí)也可以在一定程度促進(jìn)城鎮(zhèn)化的健康發(fā)展。
4.1 公租房的定位
作為保障性住房的組成部分，公共租賃住房的本質(zhì)還是屬于政策性租賃房，申請(qǐng)公租房的人員主要為社會(huì)所謂的“夾心層”。在城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系中，公共租賃住房的位置，公共租賃住房的保障對(duì)象可以分為“內(nèi)夾心層”和“外夾心層”兩大類。“外夾心層“主要位于商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的地帶，具體包括剛就業(yè)的高校畢業(yè)生和城市引進(jìn)的人才，他們收入較高，但沒有積蓄，買不起商品房，又不夠經(jīng)適房的申請(qǐng)；“內(nèi)夾心層”主要是不符合廉租住房的申請(qǐng)條件，而在較短的時(shí)間內(nèi)又沒有能力購買經(jīng)濟(jì)適用住房，主要是在城市的一些低收入群體。
4.2 融資模式
由于公租房的新興，國(guó)家為了保障其順利建設(shè)，相繼出臺(tái)了各項(xiàng)政策和文件。在全國(guó)范圍內(nèi)新建公共租賃住房，就會(huì)導(dǎo)致資金緊缺的問題。雖然各級(jí)市、縣人民政府也有相應(yīng)的資金投入和資本金注入，但這些資金對(duì)于公租房的建設(shè)來說還只是九牛一毛。要想順利的建設(shè)公租房，就要合理的利用融資方式來籌資。較為有效的方式包括發(fā)行企業(yè)債券或中期票據(jù)，等。這些方式也只是暫時(shí)緩解了資金問題，要想徹底解決資金供應(yīng)，有人提出了采用美國(guó)較為成熟的REITs,即房地產(chǎn)投資信托基金。實(shí)行REITs不僅可以解決公租房建設(shè)資金的問題，還可以促使房地產(chǎn)企業(yè)行使社會(huì)責(zé)權(quán)利，突出其社會(huì)責(zé)任感，在資金規(guī)范上、管理及投資策略的制定上都占據(jù)一定的優(yōu)勢(shì)。
5 結(jié)語
通過對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和公共租賃住房三者的研究，筆者得出，在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展與人均收入極度不平衡的今天，保障性住房制度的推進(jìn)應(yīng)該穩(wěn)重求進(jìn)，在尋求多渠道、多方位的保障性住房方式的同時(shí)，加強(qiáng)政策的可執(zhí)行性，兼容并包，將經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和公共租賃住房有機(jī)結(jié)合，同步發(fā)展，切不可顧此失彼，這樣才能有效的保證城市的低收入家庭和個(gè)人的住房問題，切實(shí)解決居民的住房困難。
參考文獻(xiàn)：
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一、預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)房屋抵押權(quán)設(shè)立登記
《物權(quán)法》第二十條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
所謂預(yù)告登記，即為保全一項(xiàng)以將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為目的的請(qǐng)求權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)登記。預(yù)告登記的本質(zhì)特征是使被登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)效力，納入預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)后來發(fā)生的與該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有排他的效力，以確保將來只發(fā)生該請(qǐng)求權(quán)所期待的法律效果。也就是說，預(yù)告登記是一種確保以取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為目的的債權(quán)實(shí)現(xiàn)的登記類型，記載在登記簿上的是以取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為目的的債權(quán)，而非不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。具體到預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，記載在登記簿上的是基于抵押合同建立的以取得預(yù)購房屋的房屋抵押權(quán)為目的的債權(quán)，而非預(yù)購房屋的抵押權(quán)。
房屋抵押權(quán)變更登記是指現(xiàn)時(shí)記載在登記簿上的房屋抵押權(quán)主體不變，抵押權(quán)內(nèi)容、抵押權(quán)客體或其他事項(xiàng)發(fā)生變更導(dǎo)致的登記。抵押當(dāng)事人申請(qǐng)抵押權(quán)變更登記的前提是該抵押權(quán)現(xiàn)時(shí)記載在登記簿上。如果預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記時(shí)，當(dāng)事人申請(qǐng)房屋抵押權(quán)變更登記，即將預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記變更為房屋抵押權(quán)登記，因記載在登記簿上的權(quán)利是基于抵押合同建立的以取得預(yù)購房屋的房屋抵押權(quán)為目的的債權(quán)，而非預(yù)購房屋的抵押權(quán)，抵押當(dāng)事人申請(qǐng)抵押權(quán)變更登記的前提不成立，故預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記，抵押當(dāng)事人不應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)房屋抵押權(quán)變更登記。
房屋抵押權(quán)設(shè)立登記，是指為了擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人在房屋上新創(chuàng)設(shè)一個(gè)原來不存在的抵押權(quán)而產(chǎn)生的登記。也就是說，房屋抵押權(quán)設(shè)立前，登記簿上沒有既有的抵押權(quán)存在，抵押當(dāng)事人申請(qǐng)房屋抵押權(quán)設(shè)立登記，不以登記簿上既有的抵押權(quán)記載為基礎(chǔ)。如前所述，記載在登記簿上的預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的內(nèi)容，是基于抵押合同建立的以取得預(yù)購房屋的房屋抵押權(quán)為目的的債權(quán)，而非預(yù)購房屋的抵押權(quán)，故預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)房屋抵押權(quán)設(shè)立登記。
二、抵押當(dāng)事人申請(qǐng)預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記時(shí)應(yīng)當(dāng)提交的材料
筆者認(rèn)為，抵押當(dāng)事人申請(qǐng)預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)房屋抵押權(quán)設(shè)立登記，是在原預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記基礎(chǔ)上申請(qǐng)的房屋抵押權(quán)設(shè)立登記，抵押當(dāng)事人提交申請(qǐng)材料時(shí)，應(yīng)當(dāng)與之前申請(qǐng)預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記提交的材料相關(guān)聯(lián)，做到不重復(fù)提交，不漏交，則應(yīng)當(dāng)提交的材料主要有以下幾點(diǎn)。
（1）登記申請(qǐng)書（原件）
《房屋登記辦法》第七條規(guī)定，申請(qǐng)是啟動(dòng)房屋登記的前提。該辦法第四十二條規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)立登記由抵押當(dāng)事人雙方申請(qǐng)。也就是說，抵押當(dāng)事人申請(qǐng)預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記時(shí)，共同出具的抵押登記申請(qǐng)書是必須提交的要件。
（2）申請(qǐng)人的身份證明（經(jīng)過比對(duì)的復(fù)印件）
申請(qǐng)人的身份證明是指抵押人和抵押權(quán)人現(xiàn)時(shí)有效的身份證明。因從預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記到房屋抵押權(quán)設(shè)立登記，有一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間段，有的當(dāng)事人申請(qǐng)預(yù)購商品房抵押權(quán)登記時(shí)，提交的是當(dāng)時(shí)有效的身份證明，但在申請(qǐng)房屋抵押權(quán)登記時(shí)，提交的又是另一種有效的身份證明。故為確保身份證明的合法、有效，申請(qǐng)人在申請(qǐng)預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)房屋抵押權(quán)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交現(xiàn)時(shí)合法、有效的身份證明。
（3）房屋所有權(quán)證書（經(jīng)過比對(duì)的復(fù)印件）
《房地產(chǎn)管理法》第四十九條規(guī)定，房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。也就是說，房屋所有權(quán)證是申請(qǐng)抵押權(quán)設(shè)立登記時(shí)應(yīng)當(dāng)提交的法定材料。在房屋登記實(shí)務(wù)中，《房屋登記辦法》第四十三條規(guī)定，房屋所有權(quán)證是申請(qǐng)抵押權(quán)設(shè)立登記時(shí)應(yīng)當(dāng)提交的材料。申請(qǐng)人提交房屋所有權(quán)證（或房地產(chǎn)權(quán)證），一是表明欲抵押的房屋已經(jīng)記載在登記簿上，申請(qǐng)抵押權(quán)設(shè)立登記的前提成立；二是便于登記機(jī)構(gòu)結(jié)合申請(qǐng)人中的抵押人提交的身份證明，判定房屋所有權(quán)人與抵押登記申請(qǐng)人是否一致，判定申請(qǐng)人是否適格；三是便于登記機(jī)構(gòu)辦理抵押權(quán)設(shè)立登記時(shí)明確抵押房屋的范圍，即特定抵押權(quán)的權(quán)利客體。
（4）國(guó)有土地使用權(quán)證（經(jīng)過比對(duì)的復(fù)印件）
《房屋登記辦法》沒有將房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)證規(guī)定為申請(qǐng)人申請(qǐng)房屋抵押權(quán)登記時(shí)應(yīng)當(dāng)提交的材料，但是，《房地產(chǎn)管理法》第四十九條規(guī)定，房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十二條規(guī)定，房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)證是申請(qǐng)抵押登記時(shí)應(yīng)當(dāng)提交的材料。《房地產(chǎn)管理法》相對(duì)于《房屋登記辦法》是上位法，《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定優(yōu)于《房屋登記辦法》的規(guī)定使用；《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》相對(duì)于《房屋登記辦法》是特別規(guī)章，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定優(yōu)于《房屋登記辦法》的規(guī)定使用。因此，抵押當(dāng)事人申請(qǐng)預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)房屋抵押權(quán)設(shè)立登記時(shí)，房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)證是必須提交的材料。
（5）預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記證明（原件）
在房屋登記實(shí)務(wù)中，《房屋登記辦法》第二十五條規(guī)定，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋登記簿的記載，繕寫并向權(quán)利人發(fā)放登記證明。據(jù)此可知，抵押當(dāng)事人申請(qǐng)預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)房屋抵押權(quán)設(shè)立登記時(shí)，提交預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記證明，表明預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記已經(jīng)記載在登記簿上，且登記機(jī)構(gòu)收取申請(qǐng)材料時(shí)，基于與之的關(guān)聯(lián)，可以不再重復(fù)收取已經(jīng)提交了的借款合同、抵押合同等材料。另外，預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)房屋抵押權(quán)設(shè)立登記完成后，預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記證明表征的權(quán)利已經(jīng)消滅且失去意義，應(yīng)當(dāng)由登記機(jī)構(gòu)收回歸檔，以免流失社會(huì)，造成負(fù)面影響。
（6）預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記內(nèi)容變更協(xié)議（原件）
如前所述，從預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記到轉(zhuǎn)化為房屋抵押權(quán)設(shè)立登記，有一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間段，期間，記載在登記簿上的內(nèi)容已經(jīng)發(fā)生了變化。如房屋坐落的地名發(fā)生了變化；抵押房屋的建筑面積申請(qǐng)預(yù)告登記時(shí)是預(yù)測(cè)面積，申請(qǐng)房屋抵押權(quán)登記時(shí)是實(shí)測(cè)面積，二者不一致；被擔(dān)保債權(quán)數(shù)額因借款人履行還款義務(wù)減少等。此類發(fā)生變動(dòng)的情況，如果通過另行重新簽訂合同或分別簽訂變更協(xié)議予以變更，過程會(huì)很煩瑣，而通過統(tǒng)一的預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記內(nèi)容變更協(xié)議來明確、固定這些變動(dòng)情況，較為簡(jiǎn)便快捷，也符合法律的規(guī)定。
（7）其他材料
“其他材料”屬于兜底性建議，抵押當(dāng)事人在提交上述登記材料的前提下，根據(jù)登記機(jī)構(gòu)的登記需要適時(shí)提交。
三、預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記時(shí)，登記機(jī)構(gòu)在登記簿上的記載及檔案的并卷處理
大量外來人口渴望擁有所在城市戶口。網(wǎng)絡(luò)上北京戶口要價(jià)高達(dá)30萬。一線城市戶口，究竟能給擁有它的人帶來多少價(jià)值？
子女教育，外地戶口意味著多交錢
戶口差別直接傳導(dǎo)到下一代。
從上幼兒園起，擁有本地戶籍就意味著擁有優(yōu)先選擇權(quán)。北京市規(guī)定，本市公辦幼兒園收費(fèi)，不區(qū)分戶籍人口和非戶籍人口，執(zhí)行統(tǒng)一的收費(fèi)政策。但在學(xué)前教育資源相對(duì)緊張的狀況下，絕大多數(shù)公辦幼兒園優(yōu)先招收本地戶籍生源。東華門幼兒園，優(yōu)先招收東華門地區(qū)戶口生源。北京市六一幼兒園，優(yōu)先招收海淀區(qū)戶口生源。“像我們這種外地戶口的，要想上公辦幼兒園，就要多花錢。”一位家長(zhǎng)感嘆。
小學(xué)、中學(xué)階段，戶口所帶來的差異會(huì)更大。岳女士老家在江蘇淮安，已在北京生活十幾年，丈夫在某建筑公司工作。2001年岳女士?jī)鹤由闲W(xué)，選擇了離家較近的豐臺(tái)一小學(xué)就讀。因?yàn)橐恢睕]有北京戶口，兒子進(jìn)小學(xué)費(fèi)了一番折騰，除去基本學(xué)費(fèi)，光贊助費(fèi)就交了3萬多。
岳女士的兒子在初三的時(shí)候回到了老家淮安，“孩子在北京讀也不能參加高考，還是讓他早點(diǎn)回去，不然跟不上。”異地高考方案今年出爐，但是沒有北京戶口的學(xué)生想要在京參加高考的愿望還未能實(shí)現(xiàn)。北京市的異地高考方案規(guī)定，符合條件的外地戶籍學(xué)生2013年開始可以參加中職考試錄取，2014年開始可以參加高職考試錄取。大學(xué)本科部分的錄取則尚未公布放開的時(shí)間表。
買房，外地戶口處處受限制
如果算經(jīng)濟(jì)賬，有無戶口最大的差別體現(xiàn)在住房上。
7歲的張臨峰，4年前從山東大學(xué)本科畢業(yè)來京打拼。沒有北京戶口，又沒能在限購之前買房子，他最后只能選擇在燕郊買商品房。張臨峰在東四十條一家IT企業(yè)工作，每天上下班都要走高速，需要很長(zhǎng)時(shí)間。“運(yùn)氣好的時(shí)候一個(gè)半小時(shí)能到，運(yùn)氣不好碰上堵車就難說了。”
張臨峰很羨慕那些擁有北京戶口的同事們：可以買市區(qū)的商品房，可以申購兩限房，可以申請(qǐng)公租房。
近幾年，國(guó)家大力推動(dòng)保障房建設(shè)，圓了許多人的安居夢(mèng)。但是，分配與戶籍掛鉤，把流動(dòng)人口擋在了保障房門外。在上海，申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房的夫妻，雙方都必須具有上海市城鎮(zhèn)常住戶口連續(xù)滿7年，現(xiàn)戶口在提出申請(qǐng)的所在區(qū)連續(xù)滿5年；在北京，申請(qǐng)公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房，都需要持有北京戶口；在深圳，申請(qǐng)公租房需要本地戶口，還要至少繳納3年的社保。
據(jù)測(cè)算，一套90平方米的房子，按一線城市住房均價(jià)測(cè)算，即使非本地戶籍人口滿足條件允許購買，買商品房的總價(jià)也要高于同區(qū)域兩限房20萬元以上，如果算公租房、經(jīng)適房，差別會(huì)更大。
羨慕本地戶籍的老年人
“我所有親人都在上海，我在上海有固定住房。但由于戶口在外地，我們的生活平添了很多麻煩，尤其是看病報(bào)銷，差別太大了。”在上海工作了40多年的劉先生感嘆道。他介紹說，醫(yī)療保險(xiǎn)，擁有上海戶口的居民繳納20年退休后可享受醫(yī)療保險(xiǎn)。退休后，住院或者急診觀察室留觀所發(fā)生的醫(yī)療費(fèi)用，一年內(nèi)累計(jì)超過起付標(biāo)準(zhǔn)的部分，可由統(tǒng)籌基金支付92%，最高支付限額達(dá)7萬元。
沒有上海戶口，劉先生退休前雖然按年繳納醫(yī)保，一直享受著上海本地醫(yī)療保險(xiǎn)，但退休后卻發(fā)現(xiàn)上海不承擔(dān)他這類人員的醫(yī)療保險(xiǎn)。“退休后醫(yī)療保險(xiǎn)要轉(zhuǎn)回原籍，還只能轉(zhuǎn)自己繳納的一小部分。”劉先生和老伴年紀(jì)都大了，老伴又患有嚴(yán)重的糖尿病，兩人退休金加起來有七八千元，但醫(yī)藥費(fèi)沒法在上海報(bào)銷，成為他們的一個(gè)大負(fù)擔(dān)。
近年來，各大城市對(duì)老年人給予多種優(yōu)待政策，但這些優(yōu)待往往與“戶籍”綁定在一起。2012年春節(jié)，一則北京某公園拒絕外地老人免費(fèi)入園的新聞在全國(guó)掀起波瀾。原來，政府曾規(guī)定，北京65歲以上老年人持老年人優(yōu)待卡可免費(fèi)逛150余家公園，并可免費(fèi)乘坐市域內(nèi)的969條地面公交。有人算算賬，一年至少可以節(jié)省上千元。這一政策從今年6月29日起擴(kuò)展至非戶籍老人。盡管條例做了改善，但規(guī)定中的“需持《暫住證》等材料”等條目，還是讓許多常住老人犯難。
生活小事也吃虧
戶口帶來的差異，還體現(xiàn)在許多小事上。
2008年嚴(yán)鋮大學(xué)畢業(yè)后到深圳華為公司任職。沒有深圳本地戶口，這幾年嚴(yán)鋮碰到最大的麻煩是簽證問題。“每次要辦簽證我頭都大了。經(jīng)常跑回戶籍所在地折騰，花錢多就不說了，還非常耗時(shí)間。有的時(shí)候出差時(shí)間非常緊根本來不及回去辦簽證。”
“分期付款買車，還要看戶口呢。”在北京工作的鄭女士說。在北京買車需要先進(jìn)行搖號(hào)，外地戶籍人員持暫住證需連續(xù)5年以上在北京繳納社會(huì)保險(xiǎn)和個(gè)人所得稅方有搖號(hào)資格。搖到了號(hào)，如果想通過貸款的方式買輛心儀的車，沒有本地戶籍也不容易。外地人在北京購車很難從商業(yè)銀行申請(qǐng)到貸款，除非請(qǐng)具有北京戶籍的親朋好友擔(dān)保。選擇外資汽車金融和國(guó)內(nèi)財(cái)務(wù)公司，利率普遍較高。
“看好的工作機(jī)會(huì)，人家說本地戶籍優(yōu)先，咱們只能羨慕嫉妒恨了。”
武漢市保障房現(xiàn)狀
武漢市保障性住房建設(shè)進(jìn)入快車道，截止今年2月，全市已開工建設(shè)和籌集保障性住房120830套（戶），占目標(biāo)任務(wù)的101.98%。其中：廉租住房開工5593套，公共租賃住房開工30412套，經(jīng)濟(jì)適用住房開工15060套，限價(jià)商品房開工20502套，截至去年底，全市經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目竣工面積達(dá)190.37萬平方米。
保障房出現(xiàn)的問題
·尋租現(xiàn)象嚴(yán)重
2011年，全市商品房銷售均價(jià)為6878.23元/平方米，同比上漲4.83%；其中，商品住房銷售均價(jià)為6414.72元/平方米，同比上漲3.72%。而武漢市物價(jià)局公布的多處經(jīng)濟(jì)適用房基準(zhǔn)價(jià)格，均為高層住宅每建筑平方米3150元，不同樓層只能在基準(zhǔn)價(jià)格上適當(dāng)調(diào)節(jié)。兩種住房存在著如此巨大的價(jià)差，必然會(huì)導(dǎo)致權(quán)力尋租，同時(shí)由于家庭和個(gè)人住房、收入以及金融資產(chǎn)等情況基礎(chǔ)信息不足，核定有一定難度。一些地方出現(xiàn)了騙租、騙購的情況。
·政府建設(shè)保障房積極性不足
建設(shè)資金籌措和征地拆遷壓力比較大，今年建設(shè)任務(wù)比去年有較大增加，資金壓力更大；有的項(xiàng)目保障性住房用地未能及時(shí)完成征地拆遷，拉長(zhǎng)了建設(shè)周期。
·質(zhì)量問題令人堪憂
限價(jià)房和經(jīng)適房當(dāng)前利潤(rùn)率平均在7%—8%，不足普通商品房的一半。算上各項(xiàng)稅費(fèi)、土地成本和通脹因素，利潤(rùn)更被壓縮。為此個(gè)別工程還使用了不合格的建筑材料，存在質(zhì)量安全隱患。
保障性住房政策新探
目前我國(guó)在經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)過程當(dāng)中，政府直接介入住房供給并提供財(cái)政補(bǔ)貼的方式，是供給補(bǔ)貼，稱為“磚頭補(bǔ)貼”，指政府通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商在土地出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金的征收方面提供優(yōu)惠，以此來降低房?jī)r(jià)，實(shí)現(xiàn)對(duì)中低收入家庭的補(bǔ)貼，實(shí)質(zhì)是一種通過對(duì)生產(chǎn)者進(jìn)行生產(chǎn)補(bǔ)貼間接地對(duì)中低收入家庭進(jìn)行補(bǔ)貼的方式；另一種補(bǔ)貼方式，與供給補(bǔ)貼相對(duì)應(yīng)，即需求補(bǔ)貼，政府向住房需求者提供財(cái)政補(bǔ)貼的方式，需求補(bǔ)貼也被稱為“人頭補(bǔ)貼”。
與“磚頭補(bǔ)貼”方式相比“人頭補(bǔ)貼”具有以下優(yōu)點(diǎn)：住房建設(shè)工程項(xiàng)目一般建設(shè)周期長(zhǎng)、耗資大；而“人頭補(bǔ)貼”實(shí)施起來靈活、便捷，成本也更低。同時(shí)“人頭補(bǔ)貼”的具有可選擇性的特點(diǎn)，參與者可以在住房券的使用地區(qū)自行選擇工作、學(xué)習(xí)、生活較為便利的地段。而經(jīng)濟(jì)適用房一般集中于郊區(qū)等土地成本較低的地段，社區(qū)的貧困集中度也相對(duì)較高，健康及社會(huì)治安狀況相對(duì)較差，易形成城市“貧民窟”現(xiàn)象。
住房券（housing vouchers）是美國(guó)1974年提出的針對(duì)中低收入家庭住房問題一種直接補(bǔ)貼形式政策。申請(qǐng)房租補(bǔ)貼的具體程序是申請(qǐng)人持本人及其家庭的收入證明到當(dāng)?shù)刈》烤洲k理申請(qǐng)手續(xù)，申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)后可以在住房局出租住房明細(xì)表上查找合適的房屋然后去看選中的住房，如果同意租住此套房屋就可以辦理租住手續(xù)并簽訂住房合。同由租房者、出租房主及政府三方共同簽訂在租戶支付家庭收入的30%以后；不足部分由政府以住房券形式付給出租房主。
住房券與直接發(fā)放現(xiàn)金補(bǔ)貼同屬于“人頭補(bǔ)貼”的實(shí)現(xiàn)形式，但發(fā)放住房券與直接發(fā)放現(xiàn)金補(bǔ)貼相比，可以避免低收入者把現(xiàn)金移為他用，比如賭博玩樂等而不是用在最需要的住房保障上，提高政策保障效率。
政策實(shí)施流程
本文提出的住房券與美國(guó)政府目前實(shí)施的住房券存在不同，美國(guó)的住房券只是用于租房，本文提出的住房券能夠用于購房或租房。具體實(shí)施流程如下：
第一步：政府合理制定申請(qǐng)資格標(biāo)準(zhǔn)，中低收入的住房需求者向政府提出申請(qǐng)。
第二步：政府對(duì)申請(qǐng)者進(jìn)行資格審查，綜合考慮申請(qǐng)者的收入水平、年齡（下轉(zhuǎn)第41頁）（上接第39頁）結(jié)構(gòu)、人口數(shù)等因素，對(duì)于符合標(biāo)準(zhǔn)的，發(fā)放實(shí)名制的住房券，并對(duì)獲得補(bǔ)貼的人員名單在網(wǎng)上公示，接受群眾監(jiān)督。
第三步：中低收入住房需求者到市場(chǎng)上購房或租房，將住房券作為部分購房款或租金付給開發(fā)商或業(yè)主。對(duì)于選擇購房的中低收入戶籍人群，可申請(qǐng)銀行信貸支持。政府將獲得補(bǔ)貼的中低收入人群購房及租房情況登一記備案，同時(shí)納入人民銀行的個(gè)人征信系統(tǒng)，并加大弄虛作假的違法成本，以減少騙補(bǔ)行為的發(fā)生。
第四步：開發(fā)商或業(yè)主憑住房券可向政府兌換現(xiàn)金，或抵做稅收優(yōu)惠。
第五步：中低收入者以政府的住房券作為部分房款購買獲得房屋的產(chǎn)權(quán)后，未來若需要轉(zhuǎn)讓的，由政府回購，回購價(jià)格為原銷售價(jià)格加同期銀行存款利息，不會(huì)隨著房?jī)r(jià)的上漲而上漲。政府回購的房屋用作廉租房，今后可以逐步減少廉租房的建設(shè)。
住房券政策實(shí)施的其他相關(guān)問題研究
提出新的住房補(bǔ)貼模式“住房券”政策，原因在于原有的政策存在不足，需要更契合當(dāng)前實(shí)際的政策去替代。該政策在國(guó)外實(shí)施的成效顯著，但引入中國(guó)面臨一系列問題，需要相關(guān)措施去配套，以下從住房補(bǔ)貼的資金來源，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)及審核，住房券的接受度，住房保障信息技術(shù)平臺(tái)的構(gòu)建等問題進(jìn)行探討。
·住房補(bǔ)貼資金來源
住房補(bǔ)貼的資金來源有以下幾個(gè)渠道：“招拍掛”土地出讓政府所得的凈收益的一定比例，公共預(yù)算安排，政府財(cái)政支出，住房公積金運(yùn)作收益等。同時(shí)政府可以探索金融創(chuàng)新，如抵押貸款證券化，政府應(yīng)成立專門的機(jī)構(gòu)來統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理這些款項(xiàng)，同時(shí)該機(jī)構(gòu)為中低收入者提供必要的信貸支持。
·補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)與審核
政府在制定補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)要綜合考慮相關(guān)因素：家庭年齡結(jié)構(gòu)，收入水平，家庭人口構(gòu)成等。同時(shí)由于信息不對(duì)稱，要加大申請(qǐng)者的資格審查，申請(qǐng)者的基本住房困難情況要在所在社區(qū)、街道、網(wǎng)絡(luò)公示，接受全社會(huì)的監(jiān)督，在公示期內(nèi)，有群眾投訴或舉報(bào)的申請(qǐng)者，管理部門核查其信息真實(shí)，由街道或工作單位出具證明。對(duì)于弄虛作假的，加大懲罰力度，提高其違法成本。
·住房券的接受度
相比于現(xiàn)金購房或租房來說，住房券對(duì)于開發(fā)商或房東的接受程度有限，住房券的選擇性受到一定的影響。因此，為了提高住房券的接受度可以采取一定的激勵(lì)措施，比如住房券接受方可以憑券抵扣部分企業(yè)或個(gè)人所得稅。
·城市保障住房信用信息平臺(tái)
保障性住房現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)不符合實(shí)際需求康居公寓之所以不是普通住宅，而是公寓，是因?yàn)樵趯徍藭r(shí)無法通過普通住宅驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，因此以公寓標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。根據(jù)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBSOOg6一1999)31.1規(guī)定，住宅應(yīng)按套型設(shè)計(jì)，每套住宅應(yīng)設(shè)臥室、起居室(廳)、廚房和衛(wèi)生間等基本空間。規(guī)定，普通住宅套型分為一至四類，其居住空間個(gè)數(shù)和使用面積不宜小于表2的規(guī)定。根據(jù)《青島市廉租住房保障辦法》規(guī)定，2人以下家庭的保障面積標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積30m2;3人家庭的保障面積標(biāo)準(zhǔn)為4OmZ;4人以上家庭的保障面積標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積SOmZ。而根據(jù)表3中各功能空間面積要求，在3omZ的底限面積內(nèi)是不可能按照住宅設(shè)計(jì)規(guī)范成套設(shè)計(jì)的(4)施工質(zhì)量差調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，兩個(gè)小區(qū)均有衛(wèi)生間防水差和廚衛(wèi)墻壁起皮的現(xiàn)象發(fā)生。衛(wèi)生間的種種問題其實(shí)在普通商品房住宅中也時(shí)有發(fā)生，只不過保障性住房由于資金制約等原因使得問題更加突出。通州區(qū)保障性住房通州區(qū)位于北京市東南部，與天通苑、回龍觀、望京等地區(qū)皆是北京的“睡城”，主要用以解決外來居民的居住問題。2008年通州區(qū)啟動(dòng)住房保障工作以來，截至2011年底，開工建設(shè)保障性住房項(xiàng)目43個(gè)、總建筑面積475萬mZ、提供房屋59426套。通過市級(jí)備案申請(qǐng)家庭10576戶。總體建設(shè)及備案情況近一年降幅14%;經(jīng)適房備案家庭戶數(shù)近一年呈下降趨勢(shì)，降幅43%;限價(jià)房備案家庭戶數(shù)近兩年呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，漲幅16%_廉租房建設(shè)量逐年減少，近一年降幅100%;經(jīng)適房建設(shè)量近一年來增多，漲幅8%;限價(jià)房建設(shè)量近一年迅速減少，降幅95%;公租房建設(shè)量近一年迅速增多，建設(shè)量是2009年的5倍。
問題及成因根據(jù)表4和表5的數(shù)據(jù)分析，可發(fā)現(xiàn)通州區(qū)保障性住房建設(shè)有以下問題:(1)整體層面:保障性住房整體供過于求通州區(qū)各類保障性住房年平均建設(shè)量均超出年平均備案量，若使用剩余房源，約2年內(nèi)不再建設(shè)保障房亦可滿足需求造成這種狀況主要有以下幾個(gè)原因:1)配套設(shè)施缺乏。通州區(qū)作為北京著名的“睡城”之一，雖然人口大量集中，但缺乏成熟的城市配套設(shè)施，且城區(qū)內(nèi)部交通擁堵，公共交通不發(fā)達(dá)。調(diào)查顯示，通州區(qū)的房?jī)r(jià)雖比城區(qū)低，且居民平均居住面積明顯高于城區(qū)，但居民的住房滿意度卻不如城區(qū)。這也是全國(guó)其他地區(qū)保障性住房叫好不叫座的主要原因。2)保障范圍過窄。外來人口在通州區(qū)常住人口中的比例越來越大，但根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定，除公租房的保障范圍含外來人口外，其他保障性住房的申請(qǐng)必須是本市戶籍〕3)建設(shè)比例失調(diào)。
通過重量小、易拆卸的隔斷和靈活易移動(dòng)的家具，對(duì)住房的內(nèi)部空間進(jìn)行再分隔，提高住房?jī)?nèi)部的舒適性。建立新的保障性住房設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)保障性住房在居住空間和使用面積上有其特殊性，設(shè)立針對(duì)保障性住房的住宅標(biāo)準(zhǔn)勢(shì)在必行、目前深圳市已出臺(tái)《深圳市保障性住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)(試行)》，對(duì)保障性住房的建筑面積、選址、裝修和車庫建設(shè)等方面都有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，值得其他城市借鑒采用整體衛(wèi)浴整體衛(wèi)浴是工廠化生產(chǎn)，通過模具制造，在現(xiàn)場(chǎng)配裝成型的工業(yè)部品，能避免傳統(tǒng)衛(wèi)生間裝修中由于人為因素引起的諸多質(zhì)量問題，其防水底盤更能杜絕衛(wèi)生間的后期漏水問題。整體衛(wèi)浴因其高度的集成性，可以在極小的空間內(nèi)實(shí)現(xiàn)衛(wèi)生間的三大功能因此它在以中小戶型為主的保障性住房中更具有優(yōu)勢(shì)，能夠提高住宅的整體居住性能。進(jìn)行復(fù)合型規(guī)劃，提升“睡城”宜居水平復(fù)合型規(guī)劃指同時(shí)具備商業(yè)、娛樂、住宅、教育、醫(yī)療等功能的組團(tuán)規(guī)劃。對(duì)公租房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和租金標(biāo)準(zhǔn)重新定位各地公租房多統(tǒng)一裝修，可“拎包入住”，但對(duì)租房者來說，采用精裝修只會(huì)使租金居高不下，因此公租房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在精確的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上重新定位。另外，應(yīng)重新認(rèn)識(shí)公租房的社會(huì)保障屬性，降低準(zhǔn)入門檻，并結(jié)合申請(qǐng)人自身的經(jīng)濟(jì)狀況，調(diào)整補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，就北京和上海的情況看來，目前的補(bǔ)貼程度無法切實(shí)解決居民的根本問題。
作者：陳喆 吳鵬飛 單位：北京丁業(yè)大學(xué)
“我是北京 30 歲的單身，購買‘自住型’商品房屬于優(yōu)先群體呢！”2013 年 11 月 30 日，住在天通苑父母家中的劉躍和數(shù)萬人一起登陸北京恒大官網(wǎng)，期間經(jīng)歷數(shù)次服務(wù)器宕機(jī)，劉躍終于成功提交了北京首個(gè)公開申請(qǐng)的 “自住型”商品房項(xiàng)目――恒大“御景灣”的申請(qǐng)表。體驗(yàn)了一把汽車搖號(hào)的刺激后，劉躍全然不知，在他剛剛申請(qǐng)完的一瞬間，恒大公司的申請(qǐng)網(wǎng)站突然癱瘓。號(hào)稱能同時(shí)應(yīng)對(duì) 10 萬人申請(qǐng)的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器因不堪重負(fù)而罷工，逼得恒大北京分公司不得不緊急增加一臺(tái)服務(wù)器應(yīng)急。就是這樣，截至 2013 年 12 月 16 日，從北京市住建委方面?zhèn)鱽淼南⒎Q，通過恒大“御 景灣”項(xiàng)目網(wǎng)站完成網(wǎng)上購房申購登 記的家庭共有 14.8 萬戶，恒大依購房人自行填報(bào)信息初步估算，優(yōu)先購房 家庭大概占總申請(qǐng)量的 70% 左右。
心理：不住可以做投資
劉躍，北京人，與父母同住，30 歲，一家國(guó)企 IT 工程師，未婚，原來沒有買房打算，“這幾年北京房?jī)r(jià)太高了，我和女朋友想等兩年攢夠錢到北京周邊買房，因此就沒有購房打算。” 接受《中國(guó)地產(chǎn)總裁》雜志采訪時(shí)劉躍表示，“10 月底看到住建委的公告，一想這可是個(gè)好機(jī)會(huì)，你看這種房子房?jī)r(jià)比周邊低 30% 呢。買下來就是不住，做投資也好呀。”劉躍所說的住建 委 公 告， 就 是 在 2013 年 10 月 22 日住建委正式的《自住型商品住房建設(shè)意見》，意見顯示，今明兩年，北京將推出 7 萬套自住型商品房，其中 2013 年計(jì)劃推出 2 萬套，2014 年計(jì)劃推出 5 萬套。此類住房?jī)r(jià)格比周邊商品住房低 30% 左右，面向全市符 合限購條件的家庭，其中北京市戶籍 無房家庭 （ 單身人士須年滿 25 周歲 ）， 經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房輪候家庭有優(yōu)先 購買資格。而在網(wǎng)易房產(chǎn)欄目做的調(diào)查中，有超過 64.5% 的受訪者認(rèn)為北京房?jī)r(jià)未來兩年不會(huì)降，而且也認(rèn)為“自住型” 商品房不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成影響。當(dāng)在調(diào)查中被問到是否會(huì)購買這類房子的時(shí)候，有超過 62.1% 的受訪者選擇購買“自住型”商品房，因?yàn)橛小巴顿Y價(jià)值”。這無疑成為現(xiàn)在很多北京市民的心聲。在采訪過程中，遇到的朋友在聽到這個(gè)問題時(shí)，也做出和網(wǎng)友一致的回答，這就不難解釋恒大御景灣 1：74 的中簽率如何而來的了。
30%：促進(jìn)人潮爆發(fā)的強(qiáng)心劑
“自住型”商品房比周邊房?jī)r(jià)低三成，無疑給當(dāng)前苦苦等待房?jī)r(jià)下降 的老百姓打了一劑強(qiáng)心劑。劉躍心里 算著這么一筆賬，雖然五年后才可以 轉(zhuǎn)讓，但是五年后的房?jī)r(jià)可不是現(xiàn)在 這個(gè)樣子，畢竟每年北京市的房?jī)r(jià)漲 幅都超過了 18%，2013 年更達(dá)到了 20%，以此計(jì)算，五年后房?jī)r(jià)翻一倍 多半沒問題，繳納了 30% 購房差價(jià)， 再加上各種稅負(fù)支出，依然還有很大 的盈利空間。“這跟買原始股一樣， 買到了就賺了，買不到就算了。不過 還有那么多地塊呢，我一個(gè)一個(gè)去登 記，肯定有行的。”劉躍表示。事實(shí) 上，記者身邊抱有同樣想法的朋友也 不少，對(duì)于他們來說，“自住型”商 品房的推出相當(dāng)于天上掉餡餅。“這 是政府政策推動(dòng)的，相當(dāng)于給老百姓 送錢，合理合法的，這樣的便宜不占， 我有病啊？”劉躍在采訪最后說道。
實(shí)際上大多數(shù)人認(rèn)為“自住型” 商品房如此火爆的原因，首先是價(jià)格 優(yōu)勢(shì)，豆各莊第一個(gè)“自住型”商品 房――御景灣的售價(jià)在 2.2 萬元 / 平米， 周圍二手房?jī)r(jià)格普遍在 3 萬元 / 平米， 差價(jià)超過了 30%，對(duì)購房者吸引力較大；其次是“剛需”購房者強(qiáng)大的購 買力，根據(jù)住建委相關(guān)數(shù)據(jù)，目前北京市經(jīng)適房和限價(jià)房輪候家庭大概 13 萬左右，而“自住型”商品房到 2014 年底的總供給量只有 7 萬套，巨大的供需矛盾短期難以改變；最后也是最 關(guān)鍵的一點(diǎn)，“自住型”商品房屬于 商品房，滿五年后可擁有產(chǎn)權(quán)，而出 售只需上繳 30% 盈利，這樣的制度設(shè)計(jì)讓購買此房的居民穩(wěn)賺不賠。
走向：由市場(chǎng)供求決定
其實(shí)“自住型”商品房預(yù)定的火 爆應(yīng)該是業(yè)內(nèi)早有預(yù)見的，畢竟各大 城市普通商品房中一些“剛需”樓盤 也是頻現(xiàn)搶房、日光盤現(xiàn)象。這歸結(jié) 根源不外乎符合“剛需”要求的房源 供給有限，市場(chǎng)住房需求不能得到滿 足；再加上房?jī)r(jià)只漲不落，消費(fèi)者難 免恐慌。“自住型”商品房有明顯的 價(jià)格優(yōu)勢(shì)，比普通房源低 30%，核算下來北京二手房?jī)r(jià)也遠(yuǎn)高于此。因?yàn)槭袌?chǎng)供求決定未來房?jī)r(jià)走向，在強(qiáng)大購買力的推動(dòng)下，怎能不火爆呢？并且此類房子購買 5 年后，就能獲得產(chǎn)權(quán)，是穩(wěn)賺不賠的買賣，難免存在投機(jī)者從中作梗。
說實(shí)話，由于投資渠道的不暢， 本來老百姓手中資金就沒有好的消化方式，“自住型”商品房本來出發(fā)點(diǎn) 是好的，但被老百姓理解成值得投資 的房地產(chǎn)產(chǎn)品，這恐怕出乎出臺(tái)這一政策的政府官員意料。不出意外，這 種搶購的風(fēng)潮會(huì)愈演愈烈，在接下來的“自住型”商品房銷售中，我們一定還會(huì)看到這種景象。而在當(dāng)前商品 房房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升的情況下，“自住型” 商品房推出以低總價(jià)，低單價(jià)為特征， 無疑會(huì)引起大部分購房者的注意，成為投資人關(guān)注的對(duì)象。
然而，輿論到了這個(gè)時(shí)候，報(bào)告本身到底是什么結(jié)論已經(jīng)不重要了。2011年初，政府表態(tài)要建3600萬套保障房，公眾可謂歡欣鼓舞，但這種鼓舞并不是沒有雜音的，正是公眾對(duì)保障房太期待了，所以他們更加擔(dān)心保障房最終會(huì)花落別家。應(yīng)該說，公眾的擔(dān)憂并非杞人憂天。
什么是保障房？“1998房改”方案中，明確了經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房在保障體系中的各自供應(yīng)對(duì)象，分別以政府補(bǔ)貼和政府保障的方式解決住房問題，確保社會(huì)公平，以此區(qū)別于提高效率的商品房市場(chǎng)。原則好定，但現(xiàn)實(shí)復(fù)雜，自“1998房改”以來，政府對(duì)“什么是保障房”一直沒有清晰地界定過。在這種情況下，經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障房建設(shè)因先天因素，大量出現(xiàn)分配不公的現(xiàn)象，社會(huì)批評(píng)意見較大。
住建部在稍晚一些時(shí)候?qū)Α氨Ｕ戏坑幸话胧歉＠址俊弊髁嘶貞?yīng)，相對(duì)清晰地給出了官方定義的保障房及其構(gòu)成。2009-2011年底，保障房共開工2100多萬套，其中以出租為主的廉租房和公租房各占20%和15%，棚戶區(qū)改造占42%，以出售為主的經(jīng)適房和限價(jià)房各占17%和6%。問題是，這些都能算是保障房嗎？
占保障房比重達(dá)42%的棚戶區(qū)改造房，在城市中，一般和城中村、舊城改造一起進(jìn)行，操作中實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換或者貨幣補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和商品房市價(jià)相差無幾，列入保障房很是勉強(qiáng)。
以產(chǎn)權(quán)出售為主的經(jīng)適房和限價(jià)房，銷售對(duì)象更多地集中于公務(wù)員、事業(yè)單位和國(guó)企員工，說是福利房并不過分，因?yàn)檎叩倪m用對(duì)象大部分都不是低收入或中低收入群體。廉租房的房租則遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市價(jià)，巨大的利差使得真正需要廉租房的低收入者住不進(jìn)去，市場(chǎng)上卻有廉租房在掛牌出租。因此，撇開棚改房不算，說保障房中有一半是福利房，并不夸張。
事實(shí)上，從最簡(jiǎn)單的資金投入就可以看出端倪。有機(jī)構(gòu)估算，1000萬套的保障房至少需要1.3萬億元的資金，相當(dāng)于2011年50%的土地出讓金，3600萬套就需要近5萬億元資金。
這些年以來，政府雖然財(cái)政收入增長(zhǎng)比較快，但花錢更快，哪有那么多錢來蓋保障房？扭曲保障房的定義，將棚改房、動(dòng)遷房、限價(jià)房等計(jì)入保障房，在數(shù)據(jù)中注水不是什么難以想象的事。
這還不是最關(guān)鍵的，重點(diǎn)在于，要建什么樣的保障房？保障房工程啟動(dòng)以來，鮮有政策實(shí)施細(xì)則來明確保障房的適用對(duì)象、申請(qǐng)辦法、違規(guī)處理機(jī)制等。3600萬套的數(shù)字也沒有需求論證，不知道從何而來。
政府對(duì)保障房工程的總結(jié)大多集中在開工多少套、完工多少套，大量出現(xiàn)重?cái)?shù)字、不重品質(zhì)，重生產(chǎn)指標(biāo)、不問使用人的需求，重建設(shè)進(jìn)度、忽視分配政策等現(xiàn)象，鮮有文件提及到底是哪些人享受了保障房，是否真正解決了他們的需求。
過去十幾年的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，保障房建設(shè)的完工只是政策的開始，保障房的分配和使用環(huán)節(jié)，問題將大量涌現(xiàn)。例如需求不匹配，建好了房子沒人住，上海公租房遇冷正是此例；例如分配不公平，權(quán)力腐敗使得公平導(dǎo)向的保障房淪為權(quán)錢交易的工具，以保障房之名，行“富人房”之實(shí)；例如保障房的品質(zhì)與公共服務(wù)，使用環(huán)節(jié)問題頻出，讓居民不堪其擾，北京7·21特大暴雨后，保障房被澆出原形，滲水、裂縫比比皆是。
于是，當(dāng)真正的保障房適用對(duì)象一廂情愿地以為在給他們蓋房子，卻發(fā)現(xiàn)保障房淪為富人房的時(shí)候，當(dāng)他們搬進(jìn)雨天漏水、冬天漏風(fēng)的房子的時(shí)候，保障房工程的公信力何在？“民心工程”勢(shì)必變身“鬧心工程”，還會(huì)成為社會(huì)不穩(wěn)定的因素。這樣的保障房是我們最初想要的那個(gè)保障房嗎？
保障居民的住房是各國(guó)政府必須面對(duì)的一個(gè)重要民生問題。保障性住房的實(shí)質(zhì)是政府利用國(guó)家和社會(huì)的力量，通過行政手段為中低收入家庭提供適當(dāng)住房，解決他們的住房問題。我國(guó)保障性住房主要包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公租房、棚戶區(qū)改造等類型。2013 年1月1日起，鄭州市全面推行實(shí)施廉租房、經(jīng)適房、公租房“三房合一”的住房保障管理新機(jī)制。目前，河南省廉租房的保障范圍已基本實(shí)現(xiàn)從低保住房困難家庭向中低收入家庭的覆蓋，公租房已經(jīng)成為了河南省大力發(fā)展的保障房類型。
本文主要針對(duì)需要保障性住房人群進(jìn)行調(diào)查，通過調(diào)查網(wǎng)民對(duì)保障性住房制度及相關(guān)政策的意見和要求，了解河南省在保障性住房制度推行過程中存在的問題，并提出相應(yīng)的政策建議。
二、對(duì)象與方法
一是調(diào)查目的與內(nèi)容：了解市民對(duì)保障性住房制度的認(rèn)知與意見，具體包括對(duì)保障性住房知曉情況，使用希望，對(duì)其建設(shè)、分配對(duì)象及監(jiān)督情況以及存在問題的意見。二是調(diào)查對(duì)象與方法：在網(wǎng)上發(fā)放調(diào)查問卷500份，調(diào)查鄭州、洛陽、開封三市網(wǎng)民，返回479份，其中11份無效問卷，468份有效問卷。三是數(shù)據(jù)分析方法：對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行描述性分析。
三、結(jié)果
（一）被調(diào)查者的基本情況
本部分調(diào)查了6個(gè)問題：1.性別：男性占42.31%；女性占57.69%。2.年齡：18～30歲占50%；31～40歲占30%；41～50歲占20%。3.受教育程度：大專及大專以上文化程度占56.92%；高中或中專文化程度占35.38%。4.居住情況：租住的人占80.77%。5.現(xiàn)在從事的生產(chǎn)活動(dòng)：間或進(jìn)城打工的人占19.23%；業(yè)余做小生意的人占19.23%；其他占50%。6.目前月均收入：800～1500元的占46.15%；1501～2000元的占30.76%。
（二）被調(diào)查者對(duì)保障性住房知曉情況
本部分調(diào)查了5個(gè)問題：1.了解保障性住房制度的途徑：26.92%的人通過政府或村委的公示、宣傳知曉；26.92%的人通過報(bào)紙、收音機(jī)、電視、互聯(lián)網(wǎng)等大眾媒體知曉；30.77%的人不知道有這個(gè)政策，做此問卷才得知。2.是否知道居住城市有保障性住房：61.54%的人知道保障性住房，但不知道具體地點(diǎn)；30.77%的人不知道有沒有保障性住房。3.最為重要保障性住房類型：46.15%的人認(rèn)為廉租房最重要；53.85%的人認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房最重要。4.最好的保障性住房補(bǔ)貼方式：42.30%的人認(rèn)為實(shí)物配租最好；26.92%的人認(rèn)為廉租家庭貸款購房，政府通過租金補(bǔ)貼的方式幫助廉租家庭償還部分貸款最好。5.自己、親戚、朋友或其他認(rèn)識(shí)的人中是否有正在租住保障性住房：3.85%的人選擇自己在租住；3.85%的人選擇親戚在租住；19.23%的人有朋友在租住。
（三）調(diào)查對(duì)象對(duì)保障性房使用希望的情況
本部分調(diào)查了8個(gè)問題：1.最實(shí)用的保障性住房戶型結(jié)構(gòu)：57.69%的人選擇三室一廳；23.08%的人選擇一室一廳。2.租金的繳費(fèi)方式：50%的人選擇月付；26.92%的人選擇季度付。3.有能力支付的月付金額：65.38%的人選擇100～300元；23.08%的人選擇300～500元。4.房租占家庭每月總支出的比例：46.15%的人選擇10%以下；38.46%的人選擇10%～30%。5.從申請(qǐng)到獲得保障性住房的等候時(shí)間：73.08%的人選擇一年至兩年；19.23%的人選擇將近一年。6.申請(qǐng)過程中最麻煩的事情：64.95%的人選擇申請(qǐng)困難；26.92%的人選擇從申請(qǐng)到居住時(shí)間長(zhǎng)。7.現(xiàn)住保障性住房所在的地理位置是否滿意：61.53%的人選擇不滿意；38.46%的人選擇滿意。8.不滿意的原因：73.08%的人選擇“地處偏遠(yuǎn)，交通費(fèi)支出陡然增大，教育實(shí)施不配套，購物場(chǎng)所不足”；46.15%的人選擇“醫(yī)療設(shè)施不配套”；38.46%的人選擇“居住環(huán)境較差，污染嚴(yán)重”；34.46%的人選擇“治安較差”。
（四）調(diào)查對(duì)象對(duì)保障性住房建設(shè)、分配對(duì)象及監(jiān)督情況的意見
本部分調(diào)查了6個(gè)問題：1.保障性住房應(yīng)該集中還是分散建設(shè)：61.53%的人選擇“集中建成保障性住房小區(qū)，便于集中管理”；38.46%的人選擇“分散建在各居民區(qū)中，以免形成新的貧民窟”。2.保障性住房的選址：73.08%的人選擇“建在近郊”。3.保障性住房制度的適用對(duì)象范圍：80.77%的人選擇“本市貧困居民”；53.85%的人選擇“孤寡獨(dú)居老年人”；53.85%的人選擇“拆遷地區(qū)特困者”；30.77%的人選擇“非本市戶籍常住居民”；76.92%的人選擇“剛工作的大學(xué)生”；57.69%的人選擇“外來務(wù)工人員”。4.應(yīng)該免除保障性住房租金的對(duì)象：65.38%的人選擇“生活困難為低保戶的人”；23.93%的人選擇“單親家庭”。5.免除的房租的繳費(fèi)：80.77%的人選擇“政府繳納”。6.參加保障性住房制度的監(jiān)督方式：42.31%的人選擇通過對(duì)賬單的方式來參加；19.23%的人選擇通過發(fā)獎(jiǎng)勵(lì)物的方式來參加；15.38%的人選擇通過開上年度情況介紹會(huì)的方式來參加；15.38%的人選擇通過其他方式來參加。
（五）被調(diào)查者對(duì)保障性住房制度存在問題的意見
本部分調(diào)查了5個(gè)問題：1.申請(qǐng)保障性住房最困難的是：80.76%的人認(rèn)為可用的保障性住房數(shù)量太少，即使夠條件也住不上；61.53%的人認(rèn)為在于政府人員工作不給力。2.50%的人認(rèn)為保障性住房政策對(duì)解決經(jīng)濟(jì)困難人群住房問題有一定的幫助，仍需要加強(qiáng)政策扶持；42.30%的人認(rèn)為杯水車薪，極少數(shù)人才能享受到此政策。3.保障性住房建設(shè)工作最需要改進(jìn)方面：73.07%的人認(rèn)為應(yīng)該出臺(tái)專門的相關(guān)法律；69.23%的人認(rèn)為應(yīng)該加大資金投入；50%的人認(rèn)為多建房，擴(kuò)大實(shí)物補(bǔ)貼范圍；53.85%的人認(rèn)為應(yīng)該健全相關(guān)政府問責(zé)機(jī)制；61.45%的人認(rèn)為應(yīng)該公示資源，避免特權(quán)現(xiàn)象。4.這一制度推廣實(shí)施的方式：69.23%的人認(rèn)為應(yīng)鼓勵(lì)全民參與來推廣。5.政府不能及時(shí)收回保障性住房的原因：50%的人認(rèn)為政府沒有及時(shí)更新住戶的真實(shí)家庭情況；38.46%的人認(rèn)為住戶為了繼續(xù)享受低廉的租金，會(huì)隱瞞自己的真實(shí)家庭情況。
四、討論與分析
（一）網(wǎng)民主要是三個(gè)城市的中青年群體
調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，18～40歲的人占80%，大專及大專以上文化程度的人占56.92%，以租住房屋為主的占80.77%，收入以800～2000元為主（76.91%）。由此可以看出，此次調(diào)查的網(wǎng)民主要是三個(gè)城市的中青年群體。
（二）政府宣傳力度不夠，群眾對(duì)保障性住房制度及其政策的了解比較有限
數(shù)據(jù)顯示， 53.84%的人對(duì)保障性住房的認(rèn)識(shí)來源于政府或村委的公示、宣傳和在電視、報(bào)紙、廣播、互聯(lián)網(wǎng)等媒體上了解的，另有30.77%的人是通過做此次調(diào)查問卷才獲知的，此前不知道本地有保障性住房保障制度占30.77%。可見，河南省對(duì)于保障性住房制度的宣傳力度不夠，可能是因?yàn)闆]有足夠的房源，申請(qǐng)門欄過高導(dǎo)致不能在全省廣泛宣傳。
（三）被調(diào)查者對(duì)保障性住房、公租房和經(jīng)濟(jì)適用房政策和制度變化不太了解，沒能有效利用該制度解決自己的住房困難
數(shù)據(jù)顯示，本次調(diào)查對(duì)象租住房屋的人占80.77%，自已有能力支付保障性住房的月付租金主要集中在100～300元（65.38%）和300～500元（23.08%），希望房租占家庭每月總支出的比例主要集中在10%以下（46.15%）和10～30%（38.46%），但僅有3.85%的人在租住保障性住房，可見目前能利用保障性住房的人很少。
數(shù)據(jù)顯示無人選擇公租房，仍有26.92%的人認(rèn)為政府通過租金補(bǔ)貼的方式幫助廉租家庭償還部分購房貸款最好，并有53.85%的人認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房最為重要，這表明他們不了解由于經(jīng)濟(jì)適用房從理論到實(shí)踐都存在諸多問題， 鄭州對(duì)保障性住房建設(shè)已經(jīng)實(shí)行“三房合一”，逐步建立“以租為主”的住房保障體系。 所以，盡管變化的政策有利于解決中低收入階層的住房問題，但由于對(duì)其變化缺乏了解，鮮見有人選擇利用公租房制度解決自己的住房問題。
（四）申請(qǐng)保障性住房不容易，使大家對(duì)利用此政策喪失信心
對(duì)于申請(qǐng)過程中最麻煩的事情是“申請(qǐng)保障性住房困難”（64.95%）；從申請(qǐng)到獲得保障性住房等候的時(shí)間是“一年至兩年”（73.08%）。申請(qǐng)保障性住房困難的原因認(rèn)為是“可用的保障性住房數(shù)量太少，即使夠條件也住不上”（80.76%）以及“政府人員工作不給力”（61.53%）。因此，有50%的人認(rèn)為保障性住房政策對(duì)解決經(jīng)濟(jì)困難人群住房問題有一定的幫助，仍需要加強(qiáng)政策扶持，但是另外也有42.30%的人認(rèn)為杯水車薪，極少數(shù)人才能享受到此政策，可以看出申請(qǐng)保障性住房不易，易使大家對(duì)此利用此政策喪失信心。
（五）被調(diào)查者傾向?qū)嵨锱渥猓ＭＵ闲宰》繎粜褪侨乙粡d和一室一廳；月付或季付房租
由于在城內(nèi)租到廉價(jià)的房屋不容易，有42.30%的人認(rèn)為實(shí)物配租最好；而且由于來務(wù)工的多為中青年，其家庭狀況和工資發(fā)放水平和方式?jīng)Q定了他們青睞三室一廳（57.69%）和一室一廳（23.08%），以及月付（50%）或季付（26.92%）房租。。
（六）大部分被調(diào)查者希望保障性住房集中建在近郊；對(duì)其現(xiàn)處地理位置不滿意的居多，原因多樣
73.08%的人選擇保障性住房“建在近郊”，61.53%的人選擇“集中建成保障性住房小區(qū)，便于集中管理”，有61.53%的人對(duì)于其現(xiàn)所在的地理位置選擇不滿意，不滿意的原因包括：“地處偏遠(yuǎn)，交通費(fèi)支出陡然增大，教育實(shí)施不配套，購物場(chǎng)所不足”（73.08%）；“醫(yī)療設(shè)施不配套”（46.15%）；“居住環(huán)境較差，污染嚴(yán)重”（38.46%）；“治安較差”（34.46%），因此，多種原因?qū)е麓蠹覍?duì)其不滿。
（七）被調(diào)查者傾向?qū)щy的低保戶和單親家庭實(shí)施房租免除，費(fèi)用由當(dāng)?shù)卣?/p>
對(duì)于應(yīng)該免除保障性住房租金的人，有65.38%的人選擇“生活困難為低保戶的人”，有23.93%的人選擇“單親家庭”；80.77%的人對(duì)于免除的房租繳費(fèi)選擇“政府應(yīng)替他們繳納”。
（八）被調(diào)查者希望參加保障性住房制度監(jiān)督的方式多種多樣
對(duì)于參加保障性住房制度監(jiān)督的方式，42.31%的人選擇通過對(duì)賬單的方式來參加，19.23%的人選擇通過發(fā)獎(jiǎng)勵(lì)物的方式來參加保障性住房制度的監(jiān)督，15.38%的人選擇通過開上年度情況介紹會(huì)的方式來參加，15.38%的人選擇通過其他方式來參加，因此，可見大家傾向監(jiān)督方式多樣化。
（九）被調(diào)查者認(rèn)為保障性住房制度建設(shè)需要鼓勵(lì)全民參與，出臺(tái)專門的相關(guān)法律，加大資金投入，公示資源，避免特權(quán)，健全相關(guān)政府問責(zé)機(jī)制
由于大多數(shù)的人（88.46%）認(rèn)為政府不能及時(shí)收回保障性住房分配給需要的保障對(duì)象，因此，他們認(rèn)為應(yīng)鼓勵(lì)全民參與這一制度實(shí)施（69.23%），同時(shí)應(yīng)該出臺(tái)專門的相關(guān)法律（73.07%），加大資金投入，多建房，擴(kuò)大實(shí)物補(bǔ)貼范圍（69.23%），公示資源，避免特權(quán)（61.45%），并健全相關(guān)政府問責(zé)機(jī)制（53.85%）。
保障房“半年報(bào)”不樂觀
為確保地方政府按時(shí)按量完成年度保障房開工計(jì)劃，住建部5月下發(fā)了《關(guān)于公開城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)信息的通知》，要求各地方政府在6月6日前必須公布保障房的項(xiàng)目進(jìn)程，包括年度保障房計(jì)劃、開工項(xiàng)目以及竣工項(xiàng)目信息等。
最新數(shù)據(jù)顯示，截至5月底，上海動(dòng)遷房開工50％以上，經(jīng)適房項(xiàng)目約完成25％的開工計(jì)劃。截至5月下旬，江蘇省45萬套保障房任務(wù)總體開工率約為30％。截至4月底，重慶已開工20.4萬套，占年度保障性住房建設(shè)總量的41％，屬開工率較高城市；浙江省18.5萬套保障房任務(wù)目前已開工建設(shè)6.16萬套，完成年度目標(biāo)任務(wù)的33.2％。另外，北京新開工建設(shè)、收購保障性住房20萬套以及深圳開工建設(shè)7.3萬套保障性住房的計(jì)劃，目前執(zhí)行隋況也并不樂觀。―位專家估計(jì)，整體來看目前仍約有七成保障房沒有開工，資金短缺是最大障礙。
各地方政府多次強(qiáng)調(diào)保障性安居工程是必須完成的約束性指標(biāo)，有政府官員更形象地將其解釋為“完不成任務(wù)就要摘烏紗帽的指標(biāo)”。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭表示，房地產(chǎn)開發(fā)有一個(gè)過程，前期準(zhǔn)備工作較多，因此前五個(gè)月開工率不高在情理之中，但接下來數(shù)月各地將迎來保障房大規(guī)模集中開工的熱潮，第三季度也有可能成為保障房建設(shè)的“問責(zé)季”。據(jù)介紹，開發(fā)商僅《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》這四證辦下來就至少需要四個(gè)月時(shí)間，到銀行申請(qǐng)貸款審核還需要兩個(gè)月，如果前期準(zhǔn)備工作沒有做好，要想在接下來的5個(gè)月內(nèi)開工建設(shè)，緊迫程度可想而知。
銀行貸款額度捉襟見肘
據(jù)業(yè)內(nèi)人士表示，今年分行貸款目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)“零增長(zhǎng)”，由于存款準(zhǔn)備金率連續(xù)上調(diào)，銀行可發(fā)放貸款的額度捉襟見肘，特別是房地產(chǎn)開發(fā)貸款，受政策限制雖然現(xiàn)在還不能說是暫停發(fā)放，但基本上已很少發(fā)放，即便是政策支持的保障房項(xiàng)目也很難貸款。上海多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)反映目前確實(shí)很少從銀行獲得貸款支持。上海地產(chǎn)集團(tuán)、綠地集團(tuán)等參與多個(gè)大型保障房項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)也反映，貸款審批程序更加嚴(yán)格，審批時(shí)間更長(zhǎng)，發(fā)放貸款額度也銳減。“以前有《國(guó)有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》兩證就可申請(qǐng)貸款，現(xiàn)在必須四證齊全；以前貸款額往往有數(shù)億、數(shù)十億元，現(xiàn)在1億元甚至5000萬元的貸款也要去爭(zhēng)取。”一家參建上海某大型居住社區(qū)的企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)在項(xiàng)目多資金少，是“十口鍋?zhàn)影藗€(gè)蓋”，緊張程度不言而喻。
另外一些開發(fā)企業(yè)反映，去年的保障房項(xiàng)目貸款一般是維持基準(zhǔn)利率，甚至能享有下浮10％-15％的優(yōu)惠；今年以來一般是上浮10％-15％，高的甚至達(dá)到30％。按這樣的資金成本，經(jīng)適房等項(xiàng)目的建設(shè)不但無微利可圖，且極有可能虧本。
據(jù)了解，今年一些城市經(jīng)適房、動(dòng)遷房項(xiàng)目的新增資金缺口可能達(dá)數(shù)百億元，對(duì)銀行貸款的依賴度為八成左右。以往上半年的貸款基本能按時(shí)發(fā)放到位，但今年上半年新增貸款極少，如果這一形勢(shì)繼續(xù)下去，要在10月底前實(shí)現(xiàn)全部項(xiàng)目開工將十分困難。
保障房建設(shè)亟待金融創(chuàng)新
據(jù)住建部估算，完成今年1000萬套保障性住房建設(shè)的目標(biāo)所需資金至少1.3萬億元。其中中央、省級(jí)和市縣政府將承擔(dān)5000多億元，剩余的8000多億元要通過社會(huì)機(jī)構(gòu)投入和被保障對(duì)象以及所在企業(yè)籌集。財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，截至5月20日，財(cái)政部已累計(jì)下?lián)?011年中央補(bǔ)助保障性安居工程專項(xiàng)資金617億元，已完成全年預(yù)算59.9%。但要完成全年1000萬套的保障性住房建設(shè)，中央財(cái)政1030億元的投入顯然不夠。
目前保障房和商品房的開發(fā)貸款都屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款，被納入樓市調(diào)控范圍，這是保障房貸款受限的關(guān)鍵因素。業(yè)內(nèi)人士建議，順應(yīng)保障房和商品房“雙軌制”的政策取向，應(yīng)將兩類貸款實(shí)現(xiàn)分類管理，并落實(shí)中央關(guān)于支持保障房建設(shè)的金融政策，確保貸款額度和優(yōu)惠利率；與此同時(shí)，加強(qiáng)監(jiān)管，防止企業(yè)“套貸”用于商品房開發(fā)。
銀監(jiān)會(huì)主席助理閻慶民表示，保障房建設(shè)資金“不能全部壓在銀行身上”。由于保障房非商業(yè)地產(chǎn)，資金回報(bào)時(shí)間長(zhǎng)，沒有商業(yè)可持續(xù)性，因此銀行只能在財(cái)政補(bǔ)充足額到位的基礎(chǔ)上，適當(dāng)給予支持，否則如果無法償還信貸本息，就會(huì)形成新―輪的平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)。
事實(shí)上，各方對(duì)保障房資金來源一直在進(jìn)行著多種探索和嘗試。在剛落幕的“2011陸家嘴論壇”上，保監(jiān)會(huì)主席吳定富表示，保監(jiān)會(huì)將在政策允許范圍內(nèi)，本著把上海建成保險(xiǎn)資金運(yùn)用試驗(yàn)區(qū)的考慮，在上海地區(qū)開展基礎(chǔ)設(shè)施、股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)等投資活動(dòng)。目前平安保險(xiǎn)已發(fā)起債權(quán)投資計(jì)劃，募集資金30億元，用于支持上海保障性住房建設(shè)。去年底，北京市土地儲(chǔ)備整理中心與七家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司也簽訂了總金額為700億-800億元的債權(quán)投資計(jì)劃。
