時間：2023-05-30 10:17:38
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產市場的基本概念，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：房地產；宏觀調控；住房保障；評價
近年來，隨著我國經濟持續快速發展、城市化進程提速、土地價格不斷飆升，高房價已成為擺在政府面前的一個現實民生問題，由此引發的各種社會問題也層出不窮，房價已成為構建和諧社會的攔路虎。作為國家對房地產市場宏觀調控重要組成部分的住房保障政策，已緊密關系到人民群眾的切身利益。
2011年6月，黨的十七屆五中全會，再次提出要加大保障性住房建設力度，全國將在今年完成建設保障房1000萬套，未來5年開工建設約3600萬套保障房，這為我國未來的保障性住房建設指明了方向。因此，在當前房地產市場宏觀調控的大背景下，如何正確理解及評價住房保障制度的經濟學作用，對保持我國房地產市場的健康有序發展具有重要意義。
一、住房保障制度的基本概念
住房保障制度通俗地講就是住房領域的社會保障，是政府為彌補市場“失靈”，運用經濟、行政和法律手段，以保障滿足國民基本住房需求所做出的多種制度安排。在一個完整的住房保障體系中，住房保障的對象，從狹義上講是對少數低收入、住房困難群體提供的特殊保障；從廣義上講，是對廣大社會成員以提高其住房消費能力而提供的普遍的住房保障。特殊保障是對少數貧困群體的一種社會救助；普遍保障是對廣大社會成員提高住房消費可支付能力的一種扶持。換言之，普遍性的住房保障制度是社會和諧、經濟發展的基石，而特殊性住房保障制度則是為了救助弱勢群體，體現的是社會公平與互助，而一個完善的住房保障制度應是特殊性住房保障與普遍性住房保障的有機結合。因此，保障性住房可以定義為那些政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、價格、租金的經濟適用房和公共租賃房。
政府救助和扶持的保障對象不同，保障的方式也有所不同，可以是實物保障，也可以是貨幣保障；而從保障切入點或方式上講，又可以將住房保障分為住房供給面和需求面的保障，前者主要是由政府直接出資興建住房并分配給保障的對象，后者則是政府通過收入補貼、稅收減免、信用擔保、金融扶持等方式增強保障對象的住房可支付能力。盡管住房保障的對象不同、政府救助和扶持的方式不同，但政府實施住房保障政策的目標只有一個，就是讓“人人住有所居”。
二、制度評價的理論依據
住宅保障制度作為政府調控房地產市場的政策措施應符合經濟規律。因此，了解相關經濟理論對制度評價具有特殊重要作用。
（一）“準公共物品”理論
經濟學所謂的公共物品是指政府為社會提供集體利益的物品和勞務，具有消費的排他性、使用效益的外部性和所需費用的共同分擔性特征，如國防、教育等。而所謂私人物品指那些消費具有競爭性和排他性，而且能夠準確地識別其受益產品，如食品、服裝等。介于上述兩者之間的就是“準公共物品”或“準私人物品”，如煤氣、通信等。
在解決居住問題時，居民對市場的依賴程度與家庭收入水平息息相關。家庭收入水平越高，對市場的依賴程度就越高，住房就越接近于私人物品；反之，依靠政府優惠政策扶持的程度越高，住房就越接近公共物品。顯然，在我國現階段，對于中低收入人群而言，住宅介于公共物品和私人物品之間，具有“準公共物品”特征。
（二）供求理論
供求理論是在市場經濟條件下，描述供求數量和價格之間相互關系的理論，價格與供給數量正相關，與需求數量負相關。由于房地產市場的不完備性，使得僅靠價格機制的作用難以實現市場均衡，因此需要借助政府的干預來影響市場的供給、需求的數量和價格，引導各市場主體對房地產市場形成合理預期，以實現房地產市場資源配置的優化。
政府干預房地產市場是必需的，但這種干預并不是取代市場本身的自行調節機制，而是彌補市場機制的不足和缺陷。因此，政府制定市場干預政策時，必須準確把握已存在的供求關系，分析房地產市場供給彈性、需求彈性等市場特征，遵循房地產市場短期和長期的供求變化規律。
三、住房保障制度的經濟學評價
在當前國家對房地產市場宏觀調控的政策背景下，住房保障制度作為調控的手段之一，一方面增加了住房供給；另一方面拉動了住房需求，對平衡房地產市場的供求失衡，平抑居高不下的房價，避免房地產市場因國家調控對經濟發展的影響，起到了內在穩定的作用。
（一）保障住房供給
保障住房供給的方法有兩種：一是修建公有住房，直接增加住房供給；二是減少投資者的成本，間接增加住房供給。
1.直接增加住房供給
如圖1所示，政府直接增加住房供給時，住房供給曲線向右移動，與住房需求在E′點相交，在較低的價格水平上使供給與需求達到均衡。
政府直接提供住房充分發揮了政府行政調配資源的優勢，能夠在短時間內擴大住房總量，緩解住房短缺。但其弊端也很明顯，如政府財政壓力過大，而且在相當程度上抑制了房地產開發企業的作用，不利于發揮社會投資的積極性。因此，政府直接提供住房僅限于在住房供求矛盾尖銳、住房嚴重短缺的環境下實施，同時還要注意保持適度。
2.間接增加住房供給
當前，政府對保障性住房建設出臺了許多優惠政策，如提供優惠貸款、減免稅收、降低土地成本和簡化行政審批手續等形式來減少投資成本，間接地增加了住房供給。
政府采取這些措施的目的是減少修建住房投入要素的成本，降低住房平均成本和邊際成本。如圖2所示，房地產開發企業的投資建設成本由于各種供給政策而下降，住房的平均成本曲線和邊際成本曲線分別從AUC0和MC0下降到AUC1和MC1，成本減少使住房供給量從Q0增加到Q1。
減少房地產開發企業的投資成本，間接地在更大范圍內增加住房供給，同時也存在著某些缺陷，如低息貸款政策不僅需要國家不斷的財政支持，而且這種金融制度與整個國家的資本市場分割，不利于提高國家金融體系的運行效率；同時，減少土地成本不僅會造成國有資產的流失，而且會使享受政策的房地產開發企業處于一種不公平的競爭狀態；另外，減稅政策扭曲了市場信號，降低了微觀經濟效率。
（二）拉動住房需求
政府實施保障住房需求政策的目的是通過政府補貼來提高中低收入購房者的住房有效需求。這里，我們依據一般消費理論對政府的住房補貼政策進行分析。
基本假定：家庭全部收入用于住房商品和非住房商品消費，且住房商品正常消費數量q和非住房商品消費數量z時效用最大；家庭初始選擇住房商品和非住房商品的消費數量分別為q0（最低為qmin）和z0；得到沒有任何附加條件的住房補貼s時，家庭消費住房商品的數量增加到q1。
對于接受補貼的家庭，還必須假定其家庭收入的某一比例固定地用于住房消費，圖3中q′表示這一固定的住房數量。顯然，只需考慮q′點豎線右方的區域。根據qmin、q0和q1之間的關系，可以得出以下三種情況：如圖3（a）所示，初始消費q0超過要求的最小值，即q0在qmin的右方，對于其進行補貼，這種家庭會將這種補貼當作額外收入，而由于住房收入彈性較小，因此預期拉動住房支出的增加較小；如圖3（b）所示，初始消費q0沒有達到最低限度要求，即q0在qmin的左方，對于其進行補償，收入就會使住房消費增加，達到最低限度的要求qmin，從而預期會拉動住房消費；如圖3（c）所示，初始消費也沒有達到最低限度要求，即q0在qmin的左方，對于這種家庭進行補貼，住房消費仍然小于qmin，因此預期：除非政府給予更多的補貼，否則原有的補貼不會拉動住房需求。
由此可見，住房補貼政策，一方面能保證真正補貼給中低收入家庭，從而更能控制和減少政府的住房開支；另一方面，它還能避免對房地產市場自身運行規律和運行效率的干預。但同時，這種方式只能在一定限度內拉動住房需求，并不能對住房供給產生任何作用，并且在住房供給不足的情況下，發放住房補貼會引起房租和房價上漲，從而增加申請住房補貼的數量，增加政府財政支出壓力。
四、結論
房地產業由于具有較強的產業關聯性和廣泛的市場，是國民經濟增長的重要支柱產業，國家對房地產的宏觀調控，在一定程度上影響了社會投資。而通過保障性住房的建設，一方面可以平衡因宏觀調控導致房地產業的投資下降，避免經濟的劇烈震蕩；另一方面也保障了中低收入家庭的住房需求。因此，從經濟學理論角度看，住房保障制度對于穩定社會投資，拉動住房消費，保持國民經濟的健康穩定發展具有極其重要的經濟學意義。但同時，因其實行政府嚴格的價格管制，雖然在一定時期能夠達到“滿足中低收入家庭需要”的目的，但會對長期住房問題的解決帶來壓力，如會影響社會投資的積極性，導致長期市場供給的減少，不利于房地產市場自我調節機制的形成，所以住房保障制度也有一定的局限性。
參考文獻：
1.洪銀興.現代經濟學(第三版)[M].江蘇人民出版社,1998.
2.李.現代西方經濟學原理(第三版)[M].中山大學出版社,1999.
摘要：作為具有風險較大、回報率高、競爭激烈為特點的房地產業，突出的特點為區域發展不平衡，這意味著房地產市場在競爭程度、風險和政策上存在較大區別。隨著金融危機的影響和國家對房物購買限制政策的實施.，房地產商的投資開發逐漸向二線甚至是三線城市發展。本文重點分析討論房地產市場中區域價值重要性及評價的方法。
關鍵詞：經濟發展規模；區位優勢；區域價值
1.問題的提出
房地產市場表現為典型的區域性，發達城市的房地產市場需求大，消費者經濟購買力強，市場消化水平高。而西部內陸的大部分城市，消費者經濟購買力有限，市場消化水平較低。房地產區域價值是購買者的重要參考依據，對于企業和購房者具有重要的意義。本文運用比較分析和案例分析等方法進行房地產區域價值的研究。
2.房地產市場的基本概念
2.1房地產和區域價值
房地產是指土地、建筑物及固著其上不可分離的部分及其附帶的各種權益。特點為位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又稱不動產。房地產業是第二產業和第三產業相結合的復合型產業，具有并聯和串聯效應。在我國以經濟建設為中心的路線下，各地紛紛大力發展房地產業，甚至許多行政市已經提出“房地產立市”的經濟路線，據有關部門的統計，房地產行業對一些城市的GDP的貢獻率已達到30%-40%。
區域價值是一個綜合性的概念，主要包括經濟價值、文化價值，生態環境價值三個層面。某建筑群因其群落內部建筑物所蘊含的人文、商業等價值，或與周邊具備人文、商業價值的建筑群相互帶動，形成集群優勢，從而凸顯了在該區域內的特色價值。
2.2房地產的區位因素
房地產區位因素可分為位置、交通、景觀和外部配套設施等方面。我們著重分析區位因素和配套設施因素。
2.2.1土地因素
根據地租和土地置換理論可知，城市的土地區位價值不是一成不變的，高投資進入低投資搬出，便逐漸形成城市的中心商業區（.CBD）.。由于中心商業區凝聚了巨大的人力、財力等各種資源的投入，因此具有很高的區位價值，對周邊的輻射作用也很大。
2.2.2.配套設施完善
城市配套設施包括基礎設施和公共設施兩部分，它們的完善過程就是房地產的升值過程。現在城市或者說開發商對于供水、供電等設施都能滿足，對房地產區位價值差異性影響不大，而教育、醫療、娛樂等公共設施則區別很大。調查顯示，消費者對教育文化設施、醫療設施的關注度分別為45.3%和26.8%。
3.房地產的區域價值
3.1.區域價值判斷的理論框架
區域價值是房地產項目價值的重要組成部分，其價值的判斷應圍繞項目價值的實現。區域的價值在于其能夠滿足房地產購買者的需求和喜好，并且在區域內部或者臨近區域有足夠多的購買者有經濟能力支付該區域的目標物業。換言之，項目所處區域價值的判斷準則為項目所在區域內部或臨近區域存在足夠的現實或潛在購買力和需求，并且所處區域具有相應吸引力。
任何城市都存在不同層次的購買力及其對應的客戶群體，不同的客戶群體對產品的需求和喜好不一致，這要求在研究區域價值時具有針對性。
3.2區域價值對房地產項目支撐
同樣的房地產所處的區域不同，在價格上可能相差甚大。區域價值從形式上體現為區域中所擁有的公共設施、交通條件、生活配套等，實質則代表了更便利舒適的生活方式。以著名房地產公司恒大集團開發的恒大綠洲為對象來分析區域價值對其重要的支撐作用。
恒大綠洲處于津濱軸心，總建筑面積超過180萬平方米，圍繞生態主題，創造一個集居住、休閑、度假等功能于一體的綜合性精英生活樣本。同時，項目傾20億巨資打造的近30萬平方米國際級航母配套，內含希爾頓超五星級酒店、國際溫泉中心、會議中心、商業中心等配套。驅車20分鐘可達中心城區或濱海新區，地鐵2、6、7號線在東麗湖設站經過，并設有多路公交。能夠集優美的自然景觀與便利的城市配套于一體，是恒大綠洲得以備受青睞的主要原因之一。
在區域價值不斷提升的基礎上，加之天津立體化交通體系的不斷完善，像恒大綠洲這樣具有便捷交通優勢、性價比較高的近郊生態大盤，將成為越來越多理性置業者的首選居所。恒大綠洲該項目的成功得益于城市區域價值的提升。
3.3區域價值吸引更多客群
房地產區域價值造就高品質項目，如果區域內包括眾多的公共設施、建筑等，那么與本項目相關聯的人群就會大量增加，從而直接增加產品的潛在客戶。這也是房地產廠商選擇項目地理位置的重要考慮因素。區域價值越大，其區域內的房地產項目的客戶來源就越豐富。
3.4品質項目對區域價值的提升
品牌開發商打造區域品質生活：.房地產項目的品質是通過區域價值提升和企業品牌共同筑建的。品牌開發商的入駐，以其強大的實力，豐富的開發經驗及建筑規劃不僅能帶動該區域的整體發展，也會對整個城市產生深遠的影響，提升區域生活品質，推動區域城市化綜合發展的進程。
4.結語
區域價值是我國房地產企業不得不考慮的一個方面，房地產位置的固定性和不可移動性，決定了區域價值的重要性。剛發展起步的企業，一定要學會先立足本地，挖掘并投資于當地有較高區域價值的地段。對于像萬科、恒大這樣的實力雄厚的企業，除了堅守一線城市的固有地盤外，還要有銳利的視野開拓二三線城市有潛在區域價值的城市，并要使自己的公司更專業化、標準化，而不是單純的走規模趨勢化道路。（作者單位：貴州大學經濟學院）
參考文獻：
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[2]張曉瑞.董亥寧.中國房地產市場的發展現狀和趨勢[J].產權導刊，2008，（06）.
不少人說，中國人趕走了舊的三座大山之后，又產生了新的“三座大山”。持續上漲的房價，摸不清底細的醫療費用，不斷拔高的教育成本，成了國人心中的巨痛！幾千年來，人們篤信“安居才能樂業”的信條，房子問題首當其沖。房價問題現在成了普通老百姓和各級政府特別是中央政府關注的焦點。這幾年房價一直都在上漲，到2004年時理論界和房地產商關于房地產市場是否存在泡沫的爭論達到了頂峰。但中央政府的行動已說明了一切：自2005年下半年以來，央行和國土資源部痛下殺手，分別采取了令房地產市場膽戰心驚的包括加息、緊縮房地產信貸、收緊土地供應等若干措施，國家發改委也發出了幾道令牌，但整個房地產市場在經過短暫的心焦后仍在我行我素，少數主導房地產市場的大城市的房價甚至出現了加速上揚的現象，市場出現了與中央宏觀調控背道而馳的走勢，這顯然是不正常的，也是耐人尋味的。其結果直接導致了國務院在今年3月底下達了《關于切實穩定住房價格的通知》：“對住房價格上漲過快、控制措施不力，造成當地房地產市場大起大落，影響經濟穩定運行和社會發展的地區，要追究相關責任人的責任。”通知中這樣的表述，表明中央政府在一系列市場化的調節手段不甚奏效以后，已對房地產市場逆宏觀調控而行的表現極為不滿，中央政府不得不動用行政調控這一“尚方寶劍”。
筆者以為，房價問題實際上反映了地方政府與中央政府在房地產市場上的博弈。
博弈論研究的是博弈各方（決策主體）之間發生直接作用時的對策、選擇及其均衡問題，即它主要研究理性主體之間的相互沖突（對抗、競爭）與合作。博弈依當事人是否達成具有約束力的協議，分為合作博弈與非合作博弈。合作博弈強調團體理性、效率、公正、公平；非合作博弈強調個人理性、個人最優決策，其結果可能是有效率的，也可能是無（低）效率的。博弈的基本概念包括局中人（參與者）、戰略、支付函數（效用水平）、行動、信息、結果和均衡。其中局中人、戰略、支付函數是描述一個博弈所需要的最少要素，行動、信息將三要素聯系在一起；局中人、行動和結果統稱為博弈規則。博弈按局中人行動的先后順序可以劃分為靜態博弈和動態博弈，按局中人對其他局中人的特征、戰略空間以及支付函數等知識的了解程度可以劃分為完全信息博弈和不完全信息博弈。由于普遍存在的信息不對稱問題使市場中的某些參與者擁有比另一些參與者更多的信息，從而導致在現行制度下的尋租行為并進而演變為市場的逆向選擇和道德風險；同時，由于個人理性導致的集體非理性，致使制度制定者的良好愿望在實際工作中被歪曲，導致一系列有害市場的參與者行為，使制度的演進未能達到預期目的。現有市場格局的形成和參與者的選擇都是基于利益最大化的理性市場參與者相互博弈后達成的均衡，盡管這一均衡價格并非合理和有效率。
在過去統收統支的稅制下，高度集中的財政體制使地方政府在政策方面也高度依賴中央政府。然而，上個世紀90年代實行分稅制改革以后，地方政府在稅收上相應地有了自己的利益。分稅制一方面賦予了地方政府發展經濟的激勵性動機，另一方面也賦予了地方與中央政府博弈的財政力量。而房地產作為不少地方的支柱產業，在地方GDP中貢獻非常大；不僅如此，房地產對于其他產業的帶動作用也不可小視；更主要的是來自于房地產業的財政收入在地方財政收入的增量中占有相當大的比重，這在一些房地產主導城市的財政收入構成中很容易就可以看出來；另外不少城市的管理者還認為房價的不斷上漲有助于提升城市形象。
顯然，一些地方政府和中央的目標函數并不總是一致的，特別是在房地產市場的調控上。在好多地方，財政收入和政府的土地收入幾乎相當，提高土地價格，地方的財政收入自然也可以水漲船高。此外，房價上漲下的房地產是經濟增長的一部分，對GDP增長的拉動巨大，這是政府官員政績方面的強大動力所在。在這樣的利益機制下，地方政府的最佳選擇是不理會中央政府的宏觀調控，以地方特殊為理由默許甚至暗中繼續推動房地產快速發展，支持房價的提高，并在可能的情況下聯合已買房的部分群眾和投機商以保護群眾利益為由制造輿論，采取“上有政策下有對策”的方式拒不執行中央政府的調控措施。
在這樣的背景下，我們可以清晰地看到一些地方政府的有形之手是如何在房地產市場中“翻云覆雨”的。新華社今年3月16日曾經發過題為《“有形之手”豈能如此“操盤”》的評論：一家房地產公司的老板報料，某些城市房地產價格的過快增長是政府“操盤”的結果。因為賣地越多，政府“手頭”越活；價格越高，收益越多。有個別城市為了抬高出讓土地的價格，甚至特意請人當“托兒”，與外地投標企業競價。按照道理，房價是由市場這只“看不見的手”調節的，但是現在地方政府的“有形之手”伸得太長，行政職能行使得“越了位”，這種不正當的競爭直接造成了房價一直高居不下的局面。
而中央政府呢，一直希望“居者有其屋”，整個社會和諧、秩序井然。總理在政府工作報告中如是說：“讓百姓安居樂業是中國政府一以貫之的主張和行動方向，無論是以前的福利分房，還是到如今的要求加緊建設經濟適用房、安居房，都是圍繞一個目標：讓百姓能擁有一片自己的天地。”也就是說，它更期待的是一個和諧的房地產市場和一個和諧的社會。一些地方政府無視中央的有關規定和宏觀調控措施，按照自身的短期利益去規劃房地產市場。這樣的結果，不僅使廣大群眾的利益受損，也使整個房地產市場面臨崩盤的危險。對房價的變化，中央政府當然不會坐視不管，但中央政府采用什么調控措施卻一定程度上取決于地方政府。之前的調控土地供應、優化住房結構、以及相應的稅收、金融等經濟手段，中央政府都是想以此來確保房價與居民可支配的收入保持合適的比例。但是這些措施現在看來并沒有太好的效果。
按照博弈論的觀點，我們可以假設在中央政府對房地產市場的宏觀調控中地方政府為了自身利益采取相似的行動，也就是作為一致行動人成為博弈的一方，而中央政府為了全國利益采取行動成為博弈的另一方，那么，雙方的博弈大致就是一個有限次的輪流出價博弈模型。這一博弈過程由中央政府首先出價，然后雙方通過不斷出價來試圖摸清對方的底牌，由于中央政府擁有對地方政府負責人的任免權，因而中央政府擁有最終出價權，地方政府在其負責人肯定不愿意為此葬送自己的政治前途的限制下最終注定會妥協。博弈的結果是只要中央政府有決心就一定會勝出。
因此，一些一直以來極力游說地方政府推高房價的房地產商一定要早日認清形勢。你可以影響地方政府，但你卻不見得能影響中央政府。而中央政府顯然是決心已下。早在2005年4月，央行副行長吳曉靈談到宏觀調控時就表示，“地方不要和中央博弈，否則會導致更強硬措施，對大家都不好。”目前，已經有一些省份試行房地產成本價格公開，說明地方政府已經開始向中央政府和老百姓妥協；中央房價問責制度的出臺，也正應驗了吳曉靈這句話。顯然，房價博弈的結果是不言自明的。
（作者單位：廣東輕工職業技術學院）
【關鍵詞】房地產稅；實施；經濟發展；影響
要分析房產稅的影響首先必須了解什么是房產稅，為什么要開征房產稅，以及房產稅如何征收。
1房產稅的基本概念及其目的
房產稅是以房屋為征稅對象，按照房屋的計稅余值或租金收入，向產權所有人征收的一種財產稅。從性質上看，房產稅屬于保有稅，即針對不動產保有行為的一種征納。
從房產稅所具有的特性來看，房產稅具有兩個目的：一、有利于籌集地方財政收入。房產稅屬于地方稅，征集房產稅可以為地方政府籌集市政建設資金。二、有利于加強房產管理。房產稅是調節房地產市場的工具之一，可以提高房屋的使用效益，控制固定資產投資規模。
2房產稅的計稅方法
根據稅法規定，房產稅的計算方法有以下兩種：
第一、按房產原值一次減除30%后的余值計算。其計算公式為：
年應納稅額=房產賬面原值×(1-30%)×1.2%
第二、按租金收入計算，其計算公式為：
年應納稅額=年租金收入×適用稅率(l2%)
2.1房產的計稅余值
按稅法規定，對于企業自用房產，應以房產的計稅余值為計稅依據。
所謂房產的計稅余值，是指房產原值一次減除10%至30%的自然損耗等因素后的余額。
這里所說的房產原值，是指企業按照會計制度的規定，在“固定資產”賬簿中記載的房屋的原價。，凡是在企業“固定資產”賬簿中記載有房屋原價的，均以房屋原價扣除一定比例后作為房產的計稅余值。按照規定，企業對房屋進行改建、擴建的，要相應增加房產的原值。
2.2租金收入
按照規定，對于企業出租的房產，應以房產租金收入為房產稅的計據。房產租金收入是指企業出租房產所得到的報酬，包括貨幣收入和實物收入。對于以勞務或其它形式作為報酬抵付房租收入的，應當根據當地同類房產的租金水平，確定一個標準租金，按規定計征房產稅
房產稅是一個社會性的問題，它的實施關系著整個社會經濟的持續穩定發展，同時，房產稅的開征也有力地影響著社會公平。
3征收房產稅對社會經濟的影響
3.1在短期內，對個人住房征收房產稅必將抑制商品房的投資和投機需求
政府有關負責人表示，試點征房產稅開始后，財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部將總結試點經驗，適時研究提出逐步在全國推開的改革方案。條件成熟時，在全國范圍內征收、這必將影響部分購房者投資房產的意愿，甚至開始拋出投資投機性住房。
對個人住房征收房產稅，增加了住房持有成本，無論是自住房購買者還是投資者都會更加謹慎。未征收房產稅前，住房持有成本低，很多買得起房的人都會多買房子囤起來，等房價高的時候再賣出去。征收房產稅后，住房持有成本增加，購房者就會考慮到可能承擔的風險，很多人在買房時就會量力而行，在房產投資上也更加謹慎。
3.2征收房地產稅不會影響房地產業的發展
雖然國家為了房地產的健康發展對個人住房征收房產稅，一定程度上可能會抑制商品房的投資，但是，與此同時，由于國家加大了保障性住房的建設步伐，所以，國家對房地產市場的宏觀調控措施并不會影響房地產業的發展，恰恰相反，國家對房地產市場的宏觀調控措施不僅會加快穩妥的解決居民的住房問題，而且會促進房地產市場持續、平穩、健康的發展。
3.3對個人住房征收房地產稅將加大我國地區間稅收分配差距，從而影響到地區間經濟協調發展
我國由于地區間的經濟發展存在差距，各地區房地產銷售價格有顯著差異，基本趨勢是越發達地區房價越高，地方政府征收的房地產稅就越多，課稅GDP增加更加明顯，這將加大地區間稅收分配差距，影響地區間經濟協調發展。
因此，我認為房產稅應該根據不同地區的實際情況按不同的稅率征收。
4征收房產稅對社會公平的影響
從房產稅征收的對象來說，對個人住房征收房產稅，一是有利于合理調節收入分配，促進社會公平。改革開放以來，我國人民生活水平有了大幅提高，但收入分配差距也在不斷拉大。這種差距在住房方面也有一定程度的體現。房產稅是調節收入和財富分配的重要手段之一，征收房產稅有利于調節收入分配、縮小貧富差距。二是有利于引導居民合理住房消費，促進節約集約用地。我國人多地少，需要對居民住房消費進行正確引導。在保障居民基本住房需求的前提下，對個人住房征收房產稅，通過增加住房持有成本，可以引導購房者理性地選擇居住面積適當的住房，從而促進土地的節約集約利用。
住房是居民財產的一個主要組成部分。居民的財富可以分為三個部分：當期收入、動產和不動產。房地產差不多占了資產總額的一半。眾所周知，有錢的人住的房子大，理應多交稅，窮人住的房子小，甚至沒有房子，他們理應少交稅或者不交稅。
近年來房價暴漲，住宅的價值也隨之攀高，戶型越大漲得越快。如果沒有相應的稅種，貧富差距可能會越來越大。向房地產衍生的資產性收入征稅是完全合理的。
當前，中國的貧富差距居高不下。根據世界銀行《世界發展報告2006》提供的近年來收入分配不平等狀況的測量指標，在127個國家里，中國與幾個拉美和非洲國家并列于第95位。收入不平等程度高于中國的只有29個，其中27個是拉丁美洲和非洲國家。亞洲只有馬來西亞和菲律賓兩個國家的不平等程度高于中國。非常遺憾，中國被列入少數收入分配不平等程度很高的國家。
值得特別關注的是，近年來貧富差距非但沒有縮小，還在繼續加大，這說明我們的稅制亟待改革，其中房產稅缺位是一個很重要的原因。開征房產稅的目的恰恰就是要幫助低收入家庭，通過開征房產稅提高地方政府轉移支付和改善公共福利設施的能力，縮小貧富差距。此外，征收房產稅還可以讓廣大民眾分享房地產(包括土地)升值的好處，有助于促進社會公平。
關鍵字：房地產；成本控制；對策 ； 研究
Abstract: along with the real estate development faces the challenge of cost control precision demand is more and more high, the real estate development project cost control research faces many new problems. In this paper, the basic principle of cost control were studied, focusing on the real estate development construction cost, sale cost control research.
Keywords: real estate; cost control; countermeasure research;
中圖分類號：F045.33文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2012）
引言
房地產市場在經歷了近幾年的迅猛發展后，不斷日趨成熟，已初步形成了一個適合于產業成長的房地產市場體系，市場供需自我調節的能力逐步增強，奠定了向更高層次發展的基礎。隨著房地產市場進入新一輪的發展周期，房地產開發企業的生存和發展，靠的是在競爭中開發更多更好的房地產項目，由此帶來可觀的經濟效益和社會效益。尤其是經歷了2009年初席卷全球的國際金融風暴以后，房地產項目將面臨成本控制精細化的巨大挑戰。房地產項目的成本管理就越處于重要位置，成本管理成為房地產開發項目的核心內容。本文針對目前房地產項目開發過程中成本控制所存在的一些基本問題，結合成本控制的基本理論，重點針對房地產開發中的工程成本、營銷成本控制進行研究。
項目成本控制基本理論概述
基本概念
項目成本管理，就是對再完成一個項目過程中可產生的成本費用支出，有組織、有系統地進行預測、計劃、實施、核算、分析等一系列的科學管理工作。要進行項目成本管理，就首先要確定成本管理的對象和目標，然后進行控制和分析。其主要有3項功能：（1）為定期的財務報告目的，計算銷售成本和估計存貨價值；（2）估計和預測作業、產品、服務、客戶等成本對象的成本；（3）為企業提高業務效率、進行戰略決策提供經濟信息和反饋。
項目成本管理目標
項目成本管理的總體目標是為企業的整體經營目標服務，具體來說包括為企業內外部的相關利益者提供其所需的各種成本信息以供決策和通過各種經濟、技術和組織手段實現控制成本水平。在不同的經濟環境中，企業成本管理系統總體目標的表現形式也不同，而在競爭性經濟環境中，成本管理系統的總體目標主要依競爭戰略而定。在成本領先戰略指導下成本管理系統的總體目標是追求成本水平的絕對降低，而在差異化戰略指導下成本管理系統的總體目標則是在保證實現產品、服務等方面差異化的前提下，對產品全生命周期成本進行管理，實現成本的持續性降低。
房地產開發項目成本控制原理
房地產開發項目成本控制一般包括如下過程：
檢查識別成本偏差：檢查是對項目成本計劃執行情況的跟蹤和監控，包括對已完工程量的測算和實際發生成本的測算，并將實際發生成本與計劃成本進行比較。同時，也要檢查組織的運轉情況，包括各種工作流程、信息流程是否正常，職責分工是否妥當，項目建設環境是否變化等。
分析偏差：檢查的目的是為了識別項目的實際成本與項目的成本計劃之間是否存在偏差，一旦確定偏差存在，成本管理人員就應進一步地分析偏差產生的原因，同時為尋求有效的控制措施做準備工作。
選擇控制措施：導致成本計劃執行過程中產生偏差的原因很多，因此控制措施也有很多相應的形式，必須以目標控制為中心對癥下藥，合理的選擇使用組織措施、經濟措施、合同措施和技術措施使成本執行的實際情況與計劃的偏離盡可能地縮小。
決策控制措施：決定選用何種控制措施，實際上要立足于偏差發生的具體情況。但是無論選用哪一種控制措施，成本管理人員都要認識到，這種糾偏措施的選用可能會給成本計劃的目標控制帶來新的影響。
實施控制措施：一旦控制措施得到了批準，成本管理人員就要落實控制措施的實施。同時，在很多情況下還必須對成本計劃進行重新調整。
施工成本控制對策研究
施工階段的科學管理，從項目施工開始至竣工。目前的施工單位一方面一味的追求利潤，偷工減料，所以造成大量不合格產品及施工質量問題，另一方面，就是施工單位沒有科學管理，造成人力和財力的多種返工浪費。只有在施工過程中真正落實科學管理才能使施工階段的成本得到有效地控制。施工組織設計決定著工程估算的編制，也決定著工程結算的編制與確定，而工程估算又是反映和衡量施工組織設計是否切實可行、經濟和合理的依據。這個階段一定要做好“三控兩管一協調”工作，具體可以從以下幾個方面進行成本控制：
加強財務紀律
根據內部經濟的核算和責任成本控制的需要，制定合理的投資成本目標體系，以利于劃分經濟責任，計算經濟效果，做到責權利明確。
加強工程費用計劃控制
在工程建設過程中，通過嚴格執行工程費用計劃，可以有效地控制工程項目投資成本，節約投資，提高經濟效益。因此，必須始終對工程費用計劃進行跟蹤檢查和控制。精心地組織施工，挖掘各方面的潛力，節約資源消耗，對施工階段的投資控制應給予足夠的重視，從組織、經濟、技術、合同等多方面采取措施，控制投資成本。
加強現場簽證管理
施工階段，現場可變因素多，如場地原因，材料供應等因素的影響，所以施工階段的現場簽證不可避免。有些開發企業或監理機構駐工地代表，業務素質差，對預算和有關規定不熟悉、不了解，不應簽證的盲目簽證;或簽證不及時辦理;馬馬虎虎隨意簽證;甚至簽證過程中搞不正之風等等。這些現象，不僅影響工程投資控制，而且影響工程造價。因此，必須加強現場簽證管理;同時，加強現場管理人員的業務培訓，提高其經濟管理工作的意識;加強職業道德教育，糾正行業不正之風;尤其加強對現場簽證的審核工作，不合理的簽證堅決廢除，做到既合理公正，又堵塞“漏洞”，控制了投資，降低了工程成本。
加強合同管理
從項目立項，就成立合同管理小組，主要負責此項目發生的主要合同關系，并對合同進行研究和管理。針對施工階段的合同管理，主要是要明晰合同內容和范圍以及合同文件的組成，對施工合同、監理合同和材料合同的條款進行嚴密審查，·作到資料齊全、文字嚴密，避免含糊其詞和條款的前后矛盾。對合同履行過程進行跟蹤檢查和監督，提高合同執行的效率，對發生的合同變更，嚴格其審查和批準程序，有效地控制工程造價。
房地產檔案的基本概念是指城市房地產管理部門在房地產產權登記、產權調查、變更登記等權屬管理活動中形成的，反映產權人、房屋自然狀況及土地使用狀況，應當歸檔保存的文字材料、計算材料、圖紙、圖表、照片、光盤等各種載體的文件材料。
（一）房地產檔案管理具有動態性。在社會主義市場經濟體制下，我國城市土地實行的“有償、有限期、有流動”的使用制度，城市房屋實行了商品化，房地產市場行為相當活躍和頻繁。尤其隨著房地產業成為國民經濟新的增長點，房屋產權出現了多元化的特征，房產抵押行為增多。這一時期，對于房地產交易、分析、抵押、查封、保全、評估過程中產生的種種糾紛，法院如何裁決，在房地產權屬管理工作中直接形成的檔案資料，就成了司法部門對房地產糾紛進行仲裁的主要依據。因此，房地產管理部門必須對這些產權轉移、產權變更后所形成的文件材料加以收集、整理、鑒定歸入房地產產權檔案，保障權屬結論與權利現狀的一致性，從而完成房地產檔案的動態管理。
（二）房地產檔案必須與房屋產權相對應。也就是說有一份產權就會有一卷房地產檔案，且在辦理房地產交易、繼承、抵押、查封、評估及處理房地產糾紛，以及城市規劃、舊城改造、拆遷安置中都要涉及到房地產檔案的利用。
（三）房地產檔案管理的基本原則是屬地管理。根據此原則，各地房地產管理部門在對房地產進行管理的過程中對本地區的房地產檔案處于獨占和壟斷地位。因此，本地區房地產市場混亂、房地產信息匱乏和產權管理無序等都可能由開發利用工作不到位而直接引發。
二、新形勢下房地產檔案的作用
為房地產權屬登記服務。房地產權屬檔案是房地產的取得、滅失和合法變更的合法依據；為房地產交易服務。房地產權屬檔案是確認房地產交易行為合法有效性的依據；為房地產糾紛仲裁服務。隨著住房商品化、私有化的轉變，房產抵押行為增多，房屋產權的多元化，使得房地產糾紛呈上升趨勢；為物業管理服務。房地產權屬檔案信息是物業管理公司開展物業管理工作的依據；為城市建設服務。進行城市規劃、拆遷安置、舊城改造等時，引進房地產權屬檔案和現代化的圖形數據庫不僅能夠系統的反映公私房產的數量、面積、結構等，可以及時地為建設部門提供各類數據，既節省資金又能較快地計算出成本，加快工程進度。
三、采取有效措施，依法加強房地產檔案管理
（一）做好前期控制。法律依據性要求房地產檔案必須真實準確，完全符合事實。必須做好前期控制，規范好檔案資料的收集、整理工作，全面準確地提供檔案信息。確保房地產權屬檔案的完整。要依照檔案管理有關法規及有關業務的規定，房地產權屬檔案須納入以下五個方面的文件資料，即房地產權利人、房地產權屬登記確權、房地產權屬轉移及變更、設定他項權利等有關的證明和文件；房屋及其所占用的土地使用權權屬界定位置圖、房地產分幅平面圖、分丘平面圖、分層分戶平面圖等；房地產產權登記工作中形成的各種文件材料，反映和記載房地產狀況的信息資料。確保房地產檔案的真實。工作人員在辦理房屋登記時就要把好文件資料的審核關。要認真審核當事人的手續是否完備，提供的原始資料是否齊全、合法，有無虛報、瞞報產權和涂改、偽造資料等違法現象，總之，應確保“手續完備、材料齊全、內容真實”。檔案管理部門還應把好歸檔關，在檔案交接時，檔案室工作人員對資料逐項逐條進行最后審核。
（二）建立動態管理機制，規范檔案資料的收集、整理工作。房地產檔案的動態性要求我們對房地產檔案進行動態管理，做到正確、完整、及時的完成因產權轉移、產權變更后所形成的文件材料，使房地產檔案能夠清晰、完整地反映房地產的真實信息。在房屋狀況發生變動時要再次進行實地測量，制作新的產籍平面圖，并計算相應的面積，還要將房屋狀況發生變動的原因登記的相關的文件材料中；房屋滅失的，要進行現場勘查，同時將房產證收回注銷，并將之與原產權檔案放在一起。
Abstract： Through the research and analysis of the relationship among project yield， cost and profit， the amount of principal and interest analysis gets the breakeven point of the project to reflect the risk of project investment from the perspective of capital protection. This paper combines quantity cost profit analysis with real estate development to use them in the prophase decision stage of the real estate development projects to provide references for the cost control， project risk prediction， enterprise management status of the real estate development projects and provide scientific and reasonable basis for decision-making.
關鍵詞： 量本利分析；房地產；項目開發
Key words： principal and interest analysis；real estate；project development
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）07-0029-04
0 引言
當今房地產行業競爭激烈，房地產開發企業必須對項目進行準確的前期決策及經濟評價。量本利分析法在多個領域中廣泛應用，但在房地產開發中應用較少。本文將量本利分析法并結合Excel擬合的非線性模型運用到房地產開發項目的前期決策階段，分析得到開發項目保本開發量，最佳開發量，經營安全率，企業成本費用控制等，為房地產開發項目前期決策及經濟評價提供科學合理的依據。
1 房地產開發相關概念
1.1 房地產的含義
房地產包括房產與地產，是指土地及其定著在土地之上的建筑物和其他附屬物的總稱[1]。進行房地產概念界定的原則：①房產和地產二者耦合不可分離。②一般情況下，房地產概念中的“地”是指承載用地。③一般情況下，房地產界定需從房屋建筑出發。④房地產的定義（內涵）具有層次性。
綜合上述可將房地產定義為：房地產是指土地、建筑物和其他附屬物所衍生出的各種財產權利。
1.2 房地產開發的基本概念
房地產開發的概念是房地產開發企業根據城市規劃對國有建設用地進行房屋建設、基礎設施的行為。
房地產開發首先要依據城市規劃，堅持全面規劃，合理布局，經濟效益與社會效益兼顧。房地產開發具有綜合性、長期性、時序性、地域性、風險性等特性。
2 量本利分析法的基本概念、原理及一般模型
2.1 量本利分析法的基本概念
“量”即為數量。在一般情r下，量為銷售數量，為了方便研究和分析，我們有時把銷售數量等于生產數量。
“本”即為成本。我們把總成本劃分為固定成本和可變成本。一般情況下，在一定的生產規模內，固定成本是不隨產品產量的變動而變動的成本，可變成本是隨產品產量的變動而變動的成本[3]。
“利”即為利潤。在生產經營活動中產生的盈利，在數值上利潤=銷售收入減-銷售稅金及附加-總成本 （總成本=固定成本+可變成本）。
2.2 量本利分析法的基本原理
量本利分析法是通過研究及分析數量、成本和利潤之間的關系，找出項目方案在盈利與虧損臨界點時產量、單價、成本的臨界值，盈虧臨界點即為保本點。反映了在一定的生產經營狀態下項目方案的產量、利潤與成本的平衡關系[4]。
2.3 量本利分析法的一般模型
2.3.1 線性量本利分析法模型
從圖2中可以看出， 銷售收入R與總成本C的交點，即為盈虧平衡點（Break Even Point，BEP），BEP對應的橫坐標Q0即為盈虧平衡時的產量，其對應的縱坐標R0即為盈虧平衡時的銷售收入。當產量QC，即盈利。盈虧平衡點的Q0越小，企業保本點越低，盈利空間越大，生產經營風險越小。
2.3.2 非線性量本利分析法模型
由于在實際生產經營過程情況比較復雜，可變因素眾多，各種條件和負荷并非一成不變，因此產品成本變化并非是一條直線即并非簡單呈線性變化。同時，在市場供求關系的影響下，銷售收入線也并非一條直線即并非呈線性變化[5]。故實際生產經營的量本利分析圖如圖2所示。
從圖2中可看出，總成本線C與銷售收入線R有兩個交點B與D（即盈虧平衡點），其對應的橫坐標分別是Q01，Q02。當產量QR，企業處于虧損狀態；當產量Q0Q02時，C>R，企業又處于虧損狀態。因此，在盈利階段產量Q介于Q01與Q02之時，企業處于盈利狀態，此時的產量是合理經濟產量即經濟規模。
量本利分析法在房地產開發中運用不是很多的重要原因就是非線性量本利分析法模型難以確定。本文依據企業技術水平及大量歷史經驗數據通過Excel進行成本和收益離散點回歸擬合，得到非線性量本利分析法模型并進行進一步分析。
3 量本利分析法在房地產開發中的基本模型及經濟評價
數量、成本分析：
房地產開發項目的固定成本與變動成本與一般的生產項目、工業投資項目不同。房地產開發項目的最終產品是具體的建筑物，具有獨特性，一次性等屬性。根據固定成本和變動成本的含義及工程項目開發建設中實際發生的成本屬性，將工程項目的固定成本和變動成本進行如下分類（圖 3）。
關于量的確定，由于建筑物有著獨有的建筑設計，結構設計等，所以房地產開發項目不好以產品產量來衡量，可以使用工程量或者土地面積等其他指標來衡量[6]。因此，本文的量即建筑面積。
3.1 制定合理開發量
①保本開發量。
從圖1中可以看出，房地產開發項目的銷售收入線與總成本線交于一點BEP，其對應的橫坐標Q0即房地產開發項目的保本開發量。
式中F為總成本中的固定成本，P為單位建筑面積的銷售價，V為單位建筑面積的可變成本，Q0為保本開發量。
②利潤最大時的開發量。
從圖2中可看出，當開發量介于經濟規模Q01與Q02之間時，建設項目處于盈利階段。
設函數R（Q）為銷售收入曲線，函數C（Q）為總成本曲線。根據盈虧平衡原理可得R（Q）=C（Q），求解得到兩個解即兩個保本點所對應的保本產量Q01及Q02，也就是濟規模范圍[7]。
盈利函數I（Q）為：I（Q）=R（Q）-C（Q），利用極值原理，對函數I（Q）求一階導數并令I’（Q）=0，可求得盈利最大時所對應的產量Q。即
I’（Q）=R’（Q）-C’（Q）=0
即R’（Q）=C’（Q），解此方程求出Q，但如果要確定求得的Q是否就是最優開發量我們必須對I（Q）求二階導數來進行檢驗，諾I’’（Q）
3.2 控制企業的成本費用
設目標利潤函數為I（Q），即：
I=R-C=Q（P-V）-F
式中 I為目標利潤，R為總銷售收入，C為總成本，F為總成本中的固定成本，P為單位建筑面積的銷售價，V為單位建筑面積的可變成本，Q為開發量。
3.3 企業經營狀態分析
通過量本利分析法可計算得企業經營安全率，是反映企業經營狀況好壞的一個重要指標。
式中Q0為實際或計劃產銷量，Q1為盈虧平衡點產銷量。一般可根據表1數據進行判斷。
通過安全經營率可反映房地產企業經營狀況好壞，安全性高低等，使項目前期決策更加的科學、合理。
4 案例分析
本項目總建筑面積16363平方米，其中地上總建筑面積10523平方米，地下總建筑面積5840平方米。房地產開發項目總成本如表2。住宅每平米售價23000元/m2，共10523平方米；車庫售價12000元/個，共124個；地下儲藏室售價5000元/m2，共1191.06平方米。
4.1 保本開發量
由表2可知本項目固定成本為13976.86萬元，總變動成本為7455.14萬元，因為總建筑面積是16363平方米，可得單位可變成本為4556.10元/平方米。
再進行平均單價估算：
住宅收益即地上收益，23000 Q10523=237215790.00元，平均價格23000元/m2；
地下收益，12000Q124+5000Q1191.06=20835300.00元；平均價格3567.69元/m2；
總收益=237215790.00+20835300.00=25805.11萬元
地上建筑比例=10523/16363=0.643097；
地下建筑比例=5840/16363=0.356903；
本項目計劃開發量（Q1）為16363m2>12144.86m2，及Q1>Q0，所以本項目可行。
4.2 企業經營狀態分析
由表1可知，26%∈[25%，30%]，即本項目的經營狀態為較安全。
4.3 企業成本費用控制
本項目的目標利潤I為4373.11萬元，建筑面積Q為16363平方米。盈虧平衡點時固定成本為13976.86萬元，單位可變成本為4556.10元/平方米。得：
也就是說在其他條件不變的情況下，項目的可變成本在盈虧平衡點V0即4556.10元/平方米的基礎上漲幅不得超過2672.56元/平方米，否則企業將虧損；項目的固定成本在盈虧平衡點F0即13976.86萬元的基礎上，漲幅不得超過4373.11萬元，否則企業將虧損。
4.4 最佳開發量
諾要求得最佳開發量，就要知道銷售收入曲線的函數式R（Q）和總成本曲C（Q）。根據本企業自身的技術水平和大量經驗數據估算出相應建筑面積下的開發成本和收益。本案例在根據本公司現有的開發技術水平和參考大量經驗數據后，在前期估算出相應建筑面積下的開發成本和收益。通過Excel分別對大量的成本和收益離散點進行回歸擬合，得到銷售收入函數R（Q）和總成本函數C（Q）。如圖4 成本、收益、利潤回歸曲線圖所示。雖然該圖并沒有從（0，0）點開始計算，但是我們所要求的是非線性量本利分析在兩個保本點之間求最大盈利值，因此所選取的建筑面積范圍（包含兩個保本點）已滿足計算要求。雖然個別點偏離回歸曲線，但是整體回歸函數不受個別點影響，所得回歸函數正確可用。
由圖4可得，通過計算機擬合的回歸函數分別為：
成本C（Q）=0.0007Q2-21.251Q+190912
銷售收入R（Q）=-0.0002Q2+9.5887Q-68471.08
則利潤函數為：
I（Q）=R（Q）-C（Q）=-0.0002Q2+9.5887Q-68471.08-0.0007Q2+21.251Q-190912=-0.0009Q2+30.839Q-259383.1
即利潤函數I（Q）=-0.0009Q2+30.839Q-259383.1
利用極值原理得I’（Q）=-0.0018Q+30.839，并令其等于0，得Qm=17132.78。
但諾要檢驗所求得的Q是否就是最大盈利時的最優開發量，還必須通過對I（Q）求二階導數并進行z查。
I’’（Q）=-0.0018
5 結語
房地產市場競爭日益激烈，房地產開發企業必須對項目進行準確的經濟評價及前期決策，必須對項目的運作采取相應的措施進行有效的管控。這是當今房地產開發企業取得項目成功開發的關鍵。
在房地產開發項目的前期決策階段，應用量本利分析法，依據市場行情及企業以往項目開發歷史數據進行項目經濟評價，得到開發項目保本開發量，最佳開發量，企業經營安全率，企業成本費用控制等，提高房地產開發項目前期決策水平。
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【關鍵詞】在建工程抵押登記債權種類
一、在建工程抵押中的基本概念
（一）在建工程的概念
所謂在建工程，通常是指正在建設中的固定資產建設或改良工程，包括成套或單項建設的生產性和非生產性固定資產以及維修、安裝、改建、擴建和大修理工程[1]。筆者討論的在建工程是指房屋在建工程。狹義的房屋在建工程是指自房屋主體工程開工建設起至房屋竣工驗收前所處的狀態，是一種事實上未完成的狀態。廣義的房屋在建工程是指自房屋主體工程開工建設起至房屋登記機構將該房屋記載于房屋登記薄前所處的狀態，是一種法律上未完成的狀態。本文主要討論在建工程抵押登記，區別于房屋抵押登記，因此，本文的在建工程指的是廣義上的在建工程。
（二）在建工程抵押的概念
物權法實施前，《辦法》對在建工程抵押作了如下定義：抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
《物權法》并未對在建工程抵押進行定義，但明確規定，正在建造的建筑物可以抵押。在《物權法》實施前已有學者對在建工程抵押進行了與《辦法》不同的定義，在建工程抵押是指抵押人用其合法取得的在建工程，以不轉移占有的方式抵押給債權人，作為債務人不履行擔保義務的一種新型擔保方式，包括為自己債務擔保和為第三人債務擔保兩種類型[2]。該定義完全符合《物權法》的精神。
（三）在建工程抵押登記
我國現行立法采取抵押登記生效主義。《物權法》第一百八十七條規定：“……抵押權自登記時設立。”在實務中，抵押權人往往領到《房屋他項權證》或《在建工程抵押登記證明》后才放款給借款人。因此，在建工程抵押登記是在建工程抵押過程中的關鍵環節。為此，《房屋登記辦法》（建設部令第168號）第五十九條至第六十二條專門對在建工程抵押登記進行了規定。
（四）在建工程抵押登記的新特點
《物權法》及《房屋登記辦法》實施后，在建工程抵押登記呈現出新的特點：1、抵押雙方主體發生變化。《物權法》出臺之前，抵押人僅為債務人，抵押權人僅為貸款銀行；《物權法》實施后，在建工程抵押作為一般抵押權，債務人和第三人都可以成為在建工程的抵押人，抵押權人也沒有限定。2、擔保債權的種類發生變化。《物權法》出臺之前，在建工程抵押的目的只能是為了取得在建工程繼續建造的資金，而不能為其他債權種類設定抵押；《物權法》實施后，對在建工程抵押擔保的債權種類沒有限制。登記操作方式的變化。《房屋登記辦法》實施前，在建工程在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書后，重新辦理房地產抵押登記。這就要求抵押當事人必須先辦理在建工程抵押權注銷登記，再重新辦理房屋抵押權設立登記。而根據《房屋登記辦法》第六十二條的規定，在建工程竣工并經房屋所有權初始登記后，當事人應當申請將在建工程抵押權登記轉為房屋抵押權登記。
二、在建工程抵押登記現狀
《物權法》及《房屋登記辦法》實施之后，各地對在建工程抵押登記認識并不一致，尤其是針對在建工程所擔保的債權種類存在分歧。據筆者不完全了解，全國除上海、沈陽、福州等少數城市的房屋登記部門不限制在建工程抵押所擔保的債權種類外，大部分地區的房屋登記機構均限制在建工程抵押所擔保的債權種類。究其原因如下：
（一）行政風險
根據《辦法》的相關規定，在建工程抵押所擔保的債權種類是“為取得在建工程繼續建造資金的貸款”，而《物權法》及《房屋登記辦法》均未明確在建工程是否可以為其他債權進行擔保。既然法無明文授權，若房屋登記機構同意在建工程可以為其他債權進行擔保，屬于行政亂作為，遇到行政訴訟，將得不到人民法院的支持。
（二）經濟風險
在建工程法律關系復雜，承載多項權利，根據《合同法》、《擔保法》、《稅收征收管理辦法》等相關法律規定，購房人的權利、承包人工程款、工人工資、稅收等多項債權等均優先于在建工程抵押權受償，一旦發生糾紛，銀行的抵押受償權將處于法律上有效、事實上無效的狀態。若在建工程抵押為其他債權進行擔保，加大了債務不能清償的風險，對保護債權人的利益極為不利。
（三）社會風險
在建工程標的物價值大，修建周期長，風險極高，且絕大多數為在建商品房抵押，關系利益群體眾多，社會影響巨大。如果放開其債權種類限制，后果將不堪設想。若開發商資金鏈斷裂，又無人接盤，對購房人來說，支付了購房款卻無房可住，無家可歸，將嚴重影響百姓安居、社會穩定。
三、放開債權種類限制的原因分析
（一）法律依據
《物權法》第一百七十九條規定：“為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。前款規定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押財產。”《物權法》第一百八十條第一款第五項明確規定：“債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：……（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器”。上述法條并未對在建工程所擔保的債權進行限制。
根據《物權法》等法律、行政法規制定的《房屋登記辦法》也未對在建工程抵押權登記作出債權種類的限制。
住房和城鄉建設部（以下簡稱住建部）于2012年6月25日在答復最高人民法院《關于對在建工程抵押登記法律適用有關問題的函》（建法函[2012]124號）時明確：“《城市房地產抵押管理辦法》規定了以貸款銀行為抵押權人的情形，但并未限制銀行以外的主體作為在建工程抵押權人。貸款銀行之外的債權人可以依法對在建工程辦理抵押登記。房地產主管部門應當依據《物權法》、《城市房地產管理法》、《房屋登記辦法》等法律法規規章辦理抵押登記。”
為此，最高人民法院以《關于在建工程抵押規定與上位法是否沖突問題的答復》山東省高級人民法院：“法律對在建工程抵押權人的范圍沒有作出限制性規定，《城市房地產抵押管理辦法》第三條第五款有關在建工程抵押的規定，是針對貸款銀行作為抵押權人時的特別規定，但并不限制貸款銀行以外的主體成為在建工程的抵押權人。”
《物權法》、《房屋登記辦法》等在充分考慮了當前經濟社會形勢后，并未進一步嚴格細化債權類型，反而對在建工程抵押擔保的債權類型做了模糊化處理，便說明了在我國法治進程中，對在建工程抵押擔保的債權類型的態度應是放開化和市場化。住建部也明確，房地產主管部門應當依據《物權法》、《城市房地產管理法》、《房屋登記辦法》等法律法規規章辦理抵押登記，這里的抵押登記當然也包含在建工程抵押登記。最高人民法院也明確，《城市房地產抵押管理辦法》第三條第五款有關在建工程抵押的規定，是針對貸款銀行作為抵押權人時的特別規定。這意味著《辦法》并非在建工程抵押的唯一標準。法律往往服務于經濟，尤其是財產法。在揭示和剖析現代混合經濟的時候，應該本著一種誠實而折中的態度[3]。
（二）經濟需求
就經濟來說，市場主體之間的經濟交往日益增多，為保證各種經濟活動順利進行，物權，尤其是擔保物權行使的最重要法則是“物盡其用”，即充分發揮抵押物在經濟上的價值，這是市場的需要，更是經濟的需要，放開在建工程抵押擔保債權種類的限制，不但不會影響在建工程的開發建設及順利完工，反而有利于盤活企業資產，形成更完善的現金流，使企業在資金鏈上獲得更大的回旋余地，從而進一步優化房屋開發建設流程，確保房地產市場的穩定健康發展。
（三）社會環境
最后從目前的社會環境來說，我們已基本完成了從計劃經濟向市場經濟的轉型，土地招拍掛制度和預售制度的完善，也說明了房地產開發人完全可以對自己的資金風險和債權種類負責。只要債權人嚴格進行資格審查，審慎開展風險評估，提高貸款評級和價值評估合理把握貸款門檻，實行有條件地放開債權種類，就完全可以將在建工程抵押中的風險因素降到可控范圍，在科學規避風險的同時促進資金流動和經濟發展。
四：結語
政府應服務于社會，作為登記機構，我們應為社會的需求做出自己的貢獻，而社會的需求恰恰是市場經濟選擇的結果，我們不應過度地干涉市場主體的選擇，而應積極的應對及合理的引導。我國已經進入改革開放的深水區，我們必須相信并且尊重市場經濟的客觀規律，房地產市場需要健康的發展，離不開資金鏈的完善和現金流的健康，如果我們限制在建工程抵押擔保的債權種類，會使企業無法應對在各個時期房產政策下的市場。市場間的民事行為，就應當讓市場去選擇，去優勝劣汰。所以，于法、于理、于情，在建工程抵押擔保的債權種類都不應限制。
參考文獻：
[1]李國光主編：《擔保法新釋新解與適用》，新華出版社2001年版，第404頁。
[關鍵詞] 銀行；影子銀行；融資
[DOI] 10.13939/ki.zgsc.2015.08. 020
1 影子銀行基本概念
影子銀行（Shadow Bank）的概念由美國太平洋投資管理公司執行董事于2007年8月在美聯儲年度會議上提出，指“游離于監管體系之外的，與傳統、正規、接受央行等監管的商業銀行系統相對應的金融機構”。影子銀行雖然沒有傳統銀行的組織形式，卻以資產證券化的方式使銀行表內資產進行表外循環，實現了信用、期限和流動性的轉換。
中國金融市場處于發展階段，對影子銀行還沒有統一、清晰的定義。2013年國務院辦公廳“關于加強影子銀行監管有關問題的通知”（107號文）中定義影子銀行為一些傳統銀行體系之外的信用中介機構和業務，并將其分為三種類型。第一類是金融機構中存在監管不足或規避監管的業務。主要包括銀行發行的非保本理財產品、未貼現銀行承兌匯票、委托貸款、資產證券化和貨幣市場基金等。第二類是存在監管不足的非金融機構，如融資性擔保公司以及小額貸款公司等。第三類是完全無監管的非金融機構，包括民間借貸和第三方理財等形式。以上這三種分類，基本上涵蓋了影子銀行的組成部分，集中體現了影子銀行“非傳統銀行信貸”的核心特征。
同國外影子銀行相比，中國影子銀行缺乏資產證券化的過程，并且表現出明顯的政治體制烙印。另外其資金來源主要集中在以商業銀行為依托的理財產品、信托基金和貨幣市場基金等方面，杠桿率相對較低，產品相對透明，風險易于識別。
2 影子銀行在中國的產生原因分析
美國影子銀行體系快速發展于2000年互聯網泡沫（Internet Bubble）破裂之后，美聯儲為了刺激經濟長期采取低利率政策，導致資金套利以及過度的資產證券化。而中國影子銀行的產生原因，與美國大不相同，主要是中國緊縮的貨幣政策以及銀行存款增長乏力的產物，與利率市場化和金融脫媒并存。
在利率市場化的加速進程中，中國銀行業正面臨著資產負債表兩端的快速脫媒。在資產方面，以銀行信貸為主的間接融資比例明顯下降。人民幣貸款占社會融資總量的比重由2002年的92%下降到2014年6月的54.7%。而以企業債券、委托貸款和信托貸款為主的直接融資快速增長。在負債方面，表現為各種資產管理類產品對銀行存款的替代。由于國家對存款利率上限還沒有放開，商業銀行無法自行調整利率吸收存款。與此同時，互聯網金融產品（余額寶①等）和銀行理財產品（各種“寶寶們”）推出較高的收益率，吸引了部分投資者，導致商業銀行的個人存款大量流失。
2010年以后，由于我國銀行信貸政策趨緊，加之銀行新增貸款又受到75%貸存比的限制，大量企業迫切需要從銀行體系之外獲取金融支持。在這一背景下，以銀信合作、委托貸款、民間借貸為代表的中國式影子銀行迅速地發展起來，并對我國的宏觀經濟調控和中小企業的微觀融資行為產生了重要的影響。
3 中國影子銀行對地方政府融資的影響
3.1 通過資產證券化拓寬基礎設施建設的融資渠道
截至2014年10月我國地方政府融資主要依托于地方政府融資平臺，通過銀行貸款（擔保貸款或信用貸款）實現。隨著城鎮化建設的進一步推進，各地政府加大了基礎設施建設投入，地方政府融資平臺近些年出現了快速地增長，同時也面臨著高負債率問題。地方政府融資平臺籌集的資金主要用于政府基礎設施建設，導致融資平臺的收益較低，還款能力不足，因此對銀行貸款的償還主要依靠地方政府的財政收入和土地運作收入。目前受到房地產行業不景氣和房價存在下行趨勢的影響，以及國家對土地供應的嚴格限制，使得地方政府土地運作收益增長有限，難以償還銀行到期債務，而引發政府信用危機和地方政府融資平臺的償還風險。如果融資僅依靠地方政府融資平臺通過傳統的銀行信貸的方式，會受到貨幣政策的影響，一旦銀行貸款供應不足，將直接影響到基礎設施建設和經濟的穩定。面對與日俱增的風險，國務院在2014年10月2日下發了《國務院關于加強地方政府性債務管理意見》（[2014]43號），允許地方政府發行債券融資以此解決地方政府目前過大的債務問題并拓寬融資渠道。鼓勵通過PPP模式成立特別目的公司，再通過銀行貸款、企業債、項目收益債券和資產證券化等市場化方式舉債。因此地方政府可以采用資產證券化的融資方式，將已經投入到運行的城市基礎設施建設項目的未來現金流作抵押，在資本市場上發行證券進行融資，可以提前釋放在基礎設施建設中投入的大量資金，加快資金的周轉速度，增加資金的使用效率，拓寬融資的渠道。
3.2 信用增級和擔保將顯著降低地方政府融資成本
資產證券化通過內部和外部信用增級手段，完善證券發行的條件，降低融資的成本。在城市基礎設施建設項目融資過程中（資產證券化），以政府信用作擔保，風險相對較低，因此可以增加投資者的購買積極性，降低地方政府融資平臺通過發行證券進行融資的成本。資產證券化過程中會涉及內部和外部增級機構，評級機構和券商等中介方，因此要額外支付一定的傭金費用，但數額較少。
圖1給出了地方政府融資平臺進行資產證券化的基本結構，發起人可以是地方政府，將基礎設施（如燃氣、水利等公用事業產品設施）收費的未來現金流作為擔保進行資產證券化。通過資產證券化，可以直接在國內外資本市場上進行融資，資金的來源更為廣泛，可以有效解決地方政府融資難的問題，并且降低了地方債務危機的風險。
目前，由于我國資產證券化的發展較起步較晚，相關法律法規和信用評級機構尚不完善，市場監管體系不健全，影響了資產證券化的發展進程。有效解決這些問題對我國資產證券化的健康有序發展起到了積極的推動作用。
4 中國影子銀行對中小企業融資的影響
4.1 影子銀行拓寬了中小企業的融資渠道
由于中國金融市場改革尚未完善，資本市場還不夠發達，借款人不能通過正常渠道解決全部融資需求，因此銀行體系之外的資金需求和供給明顯增加。受到2008年次貸危機傳染效應的影響，我國中小企業對信貸的需求明顯擴張，而銀行信貸資金更多流向相對穩定、有較長盈利和信用記錄及優良抵押資產的國有和大中型企業。因此，影子銀行的發展極大地彌補了中小企業融資的缺口和單一的形式，向中小企業提供直接的信貸支持。
4.2 民間借貸和小額貸款只充當了應急資金來源
由于民間借貸的靈活性和手續的便捷，我國中小企業開始逐漸將目光轉向民間借貸。但與商業銀行融資成本相比，民間借貸的利率大約要高出至少10%。有些地區利率甚至高達30%～60%。與一般中小企業10%的平均利潤率相比，大部分中小企業無法承受如此高額的資金成本，進而選擇傳統的商業銀行貸款。雖然我國民間借貸資本的規模龐大，但運作不規范使得資金成本加大，無法成為中小企業的主要融資渠道。另外，為解決中小企業融資難，政府近年來大力發展小額信貸。但由于受到放貸額度的限制，以及貸款期限短、融資成本高、收取額外服務費用等原因，使得小額貸款只能暫時緩解中小企業資金的匱乏，從根本上同樣很難解決中小企業融資難的問題。
4.3 委托貸款和銀信合作加大了中小企業融資難度
由于《貸款通則》和《商業銀行法》等法律法規禁止企業之間直接從事金融業務活動，因此政府部門允許以銀行為中介簽訂三方合同，來滿足企業間資金的流動。委托貸款的流程如圖2所示。
一般委托方為大型企業，受托方則是銀行、券商等金融機構。大型企業憑借業務優勢和信貸融資成本低廉，往往容易獲得充足的現金流。借款企業和委托方的關系決定了借貸的成本，與委托方無往來的中小企業，不得不以高額的融資成本尋求委托方的殼資源。貸款成本的差別直接導致了競爭的不平等，加大了無關聯中小企業的融資難度。另外，委托貸款中的委托方，通過委托貸款的資金流通獲得了高回報，甚至比投資到實體經濟中更容易獲利，因此有時選擇直接將從銀行獲得的低價貸款轉貸給其他公司，一定程度上影響了我國實體經濟發展。
銀信合作是指通過銀行發行的理財產品向大眾募集資金，再由信托公司發放貸款。由于不涉及存貸款，規避了銀行信貸額度的限制，將業務從資產負債表表內轉到表外（如圖3）。銀行存款利率的上限仍未放開導致存款利率過低，同時，由于房地產市場的萎靡和股票市場的長期不振，投資者開始尋求其他途徑來抑制通貨膨脹所帶來的影響，因此理財產品和信托產品越來越受到投資者的青睞，成為影子銀行的資金來源之一，同時也為中小企業融資提供了資金來源。但銀信合作的利息一般高于商業銀行貸款，增加了中小企業的融資成本。另外，2013年下半年開始，隨著互聯網金融的快速發展，各種互聯網金融的衍生產品沖擊著銀行理財產品。我國政府為了控制互聯網金融產品擠占銀行存款和理財產品的份額，加強了對其的監管和限制。2014年3月開始，互聯網金融產品收益率出現大幅下滑，緩解了理財產品和銀行存款不足的壓力。但是，銀行理財產品和信托產品償還期限將至，由于市場上風險加劇，違約可能增加，極有可能造成中小企業融資來源之一的資金鏈斷裂。
5 中國影子銀行對房地產行業的影響
5.1 規避信貸限制，為房地產行業提供資金來源
隨著房價的快速飆升，房地產行業已經成為中國經濟的支柱產業之一。中央為了抑制房價過度上漲，嚴格控制銀行對房地產企業的貸款，但是大量資金仍然通過影子銀行借助表外業務間接流入房地產領域（例如房地產信托、民間借貸等），甚至一些企業將生產經營貸款投入到房地產市場進行“炒短”。影子銀行的資金流入增加了房地產領域的信用總量，加速了房地產行業的發展，同時，也很大程度上影響了房價的穩定和宏觀調控。
5.2 造成房地產行業泡沫，不利于房地產調控政策
盡管中央為防止房地產泡沫的膨脹，進行了一系列的調控（如限購令，房產稅等），房價依然居高不下。投機性泡沫逐漸增大，盲目的擴張導致住房存量快速增加，一旦房地產泡沫破裂，房價出現暴跌，房地產抵押值和企業資產凈值將嚴重下跌，金融市場的穩定也將受到巨大的負面影響。
從2013年開始，三、四線城市的住宅價格明顯回落。2014年上半年，一線大中城市的房屋成交量也大幅縮水，房價基本持平。新一屆中央政府提出的進一步推進城鎮化建設的目標，將成為拉動中國經濟增長的新引擎，在未來成為影響房地產行業和宏觀經濟的重要因素。但是，城鎮化的進程很難在短時間內明顯增加三四線城市的人口流入，無法有效推動這些城市房價回暖，因此政府為了控制房價大幅下跌已經于2014年11月出臺了相關政策（如調整貸款利率、首套房界定標準以及取消限購令等），防止與房地產相關的稅收降低和土地拍賣出讓收入的減少。房價的下跌，一方面，大量增加了商業銀行在房地產行業的不良貸款，另一方面，由于影子銀行的信用擴張使系統性風險大大增加，可能會傳染到整個金融市場。
6 中國影子銀行的風險分析
影子銀行對活躍金融市場產生了一定的積極作用，緩解了資金緊張的局面，促進了我國金融市場的深化改革和利率市場化進程，有利于拓展商業銀行的經營范圍。隨之而來的風險也是顯而易見的。影子銀行加大了金融體系的杠桿率，監管不到位，透明度較低，不受法定存款準備金、貸存比和資本充足率監管的約束，可以通過存貸款的模式進行無限制的信用擴張，這些都導致了影子銀行系統性風險加大。一旦風險發生，影子銀行將成為危機爆發的誘因。
6.1 信用無限制擴張，導致貨幣政策的有效性降低
影子銀行可以擺脫資本金和負債的限制，不斷放大信用規模，從而增加了貨幣的供應量。而貨幣政策的制定主要依據是銀行的存貸款，因此貨幣政策的效果會受到影子銀行的影響。當通過緊縮的貨幣政策對物價進行調控，防止通貨膨脹時，商業銀行的信貸規模將受到控制，而影子銀行往往可以替代商業銀行發揮融資功能，增加了市場的流動性，使貨幣政策效果大打折扣。
6.2 違約風險加大，可能引發信貸危機
美國的次級債市場在次貸危機之前，得到了快速的發展，投資回報較高，但隨著美國房價的下跌，次級抵押貸款的風險開始顯現，最終導致了金融危機，而資產價值縮水，資產負債表惡化和去杠桿化又進一步加劇了危機。中國目前正面臨著相似的情況，資產價值開始下跌，經濟基本面開始下滑，一旦出現流動性不足，違約風險將直接通過影子銀行系統作用于投資者，同時風險會很快地傳導到實體經濟中。
6.3 助推房地產泡沫的膨脹，導致房屋存量過剩
雖然剛性需求、土地供給等客觀因素是推高房價的主要原因之一，影子銀行對房地產價格上升同樣起到了推波助瀾的作用。中國影子銀行的資金大部分流向了房地產行業。相關數據顯示，房地產投資波動有近7%是受到了影子銀行放出的貸款影響，而傳統信貸渠道對房地產投資波動的沖擊只占5%。傳統信貸的規模是影子銀行信貸規模的7倍，但其對房地產市場產生的影響卻小于影子銀行，可見影子銀行對房地產系統的作用之大，這種影響在國家收緊信貸的背景下表現得更為明顯。
6.4 與金融機構間摩擦增加，導致金融體系不穩定
隨著影子銀行規模的不斷擴大，由于其監管難度大，在很多方面擠占了傳統金融機構的利益，不可避免地會同商業銀行等傳統金融機構產生激烈的競爭，增加了金融機構和非金融機構間的摩擦，不利于金融體系的穩定。
7 政策建議
目前，我國政府正通過逐步出臺各項法律法規、構建綜合監管平臺，對影子銀行進行治理。并在治理過程中保持了一定的節奏，有張有弛，避免因過度監管而引發金融風險導致中國經濟硬著陸。建議逐步建立金融防火墻，如建立存款保險制度和金融市場退出機制，隔離影子銀行所產生風險的擴散。另外，由于中國影子銀行一般依附于商業銀行，因此政府對商業銀行的適當松綁，如放松貸存比、完善信貸資產證券化、加快發展支持小微企業的民營銀行，可以引導商業銀行的經營管理更加符合市場化運作，從根本上控制影子銀行高速增長的問題。最后，可以通過推進資本市場發展、加速金融衍生品創新，為企業提供更多的直接融資渠道，從而降低影子銀行的規模來化解其帶來的風險。
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我們了解到一些房地產開發公司、物業管理公司在樓盤交付業主使用時需要大量的較專業的人員協助完成交樓工作。于是近年來高職院校與企業合作，設計了學生到企業頂崗實習的課程，由企業提供真實的崗位供學生頂崗實習，使學生在全真的企業環境里進行實踐，這大大提高了學生的職業素質和動手能力，實現由學生到企業員工的無縫對接，從而增強了學生的就業競爭力和創造能力。
二、混年級頂崗實習中出現的問題
我們組織學生到H房地產公司進行為期三周的頂崗實習，任務為協助業主完成收樓工作。面對交樓、客服、驗房、簽發證件等工作，企業通過面試在大一到大三學生中篩選出近200名學生參與頂崗實習。顯然這些學生從知識結構、心理特點、專業素質等方面有較大差異，在前期的企業培訓中出現了一系列問題：
1.低年級學生易驕傲，不能吃苦；高年級學生易浮躁低落。在動員的過程中，筆者發現低年級學生非常熱情興奮，積極參與面試，特別是在某些高年級學生未通過面試時，進入面試的低年級學生無形中會產生一種“我比師兄強”的心理。帶著這種驕傲的心理進入崗位后，低年級學生卻由于缺乏對社會、行業的理解，容易因為辛苦輕言放棄，給實訓造成阻力。而高年級學生由于已經經過多次頂崗實習，能更好地完成較為辛苦的工作。但同時也由于實習經歷豐富而熱情不足，實習時比較浮躁。
2.低年級學生的知識水平、專業能力明顯較低。在企業頂崗實習中，涉及到物業管理實務、房地產法規、房地產營銷、消費者心理、禮儀與口才等多門課程的內容。雖然企業提出不需要有較多的專業知識，低年級學生也可以勝任，但在培訓中仍能發現低年級生對“容積率、得房率、產權”等基本概念理解不到位的問題。高年級學生經過多次頂崗實習，對企業培訓的內容接受得更快。
3.不同年級的學生綜合素質差別不大。在企業培訓的某些環節，如禮儀培訓，不同年級的學生表現差異不大。很多低年級學生因為熱情，表現很好。
三、問題中蘊含的契機
以上問題在混年級培養中是普遍存在、不可避免的。針對這些問題，校企經過思考研究，也發現一些契機：
1.實習的針對性更強。到企業頂崗實習能夠讓大一學生提早了解企業工作所需的專業知識，學習上更有針對性，能夠使學生成為學習的主體。大一學生在隨后幾年的學習中能結合實踐學習書本知識，迅速打通思路；大二的學生在實習的過程中，可通過實際工作對自己的知識、技能進行一次全面的檢驗，并及時查漏補缺，為就業做準備；而大三的學生通過全真的實踐，實現由學生到企業員工的無縫對接，從而提高了學校的就業率。
2.企業頂崗實習能夠使學生理論與實踐相結合。企業頂崗實習使學生能夠在真實的職業環境下訓練相關專業技能。例如：學生應用建筑構造與識圖、建筑與裝飾材料等建筑類課程理論知識，通過跑盤、熟悉小區，加強對建筑施工圖的認識，了解建設項目的總體設計，建筑物和構筑物的平面布置、立面形式、結構布置、裝飾構成等，來熟悉樓盤，熟悉房屋構造，了解建筑材料的特性及應用。又如：學生應用房地產法規、房地產項目管理、物業管理、房地產市場營銷、公關與禮儀等課程的相關知識，掌握業主收樓流程，包括核驗業主收樓通知書、購房合同、付款收據等材料，使業主憑身份證辦理收樓手續；指導業主到財務收款處交清收樓余款、契稅、裝修押金、裝修垃圾清運費，并辦理委托銀行劃賬（管理費）手續；陪同業主到現場驗收房屋，業主若提出質詢、改進意見的，應與業主進行溝通協商并達成書面協議并根據協議內容解決交房中存在的問題，發工作聯絡單至工程部或開發部進行改善（限期完成）；業主若沒有提出問題，則指導業主填寫相關表格，包括房屋驗收交接表、業主檔案表、房屋使用說明書、住宅質量保證書、業主公約、裝修手冊、ID卡發放使用管理規定、水電天線開通程序；如有業主需要鑰匙托管，則簽署托管責任聲明書，若不需要，移交房屋鑰匙，業主簽收。
3.培養學生全方位的素質、能力。企業頂崗實習不但培養了學生市場調研、市場營銷、商務談判與合同簽訂的能力，樓盤管理、收樓管理、信息管理的能力，還能使學生通過實習，清楚地了解自己，調整學習目標，培養學習積極性。另外，通過頂崗實習，學生的全局觀念，細致嚴謹的工作作風，愛崗敬業、誠實守信的職業道德以及團隊合作意識得以培養。學生在實踐中能了解社會，拓寬視野，增長見識，提高分析問題和解決問題的能力。
四、混年級頂崗實習的改革
綜合上述思考，校企雙方通過調整，形成新的模式———進行混年級編組，使不同年級的學生發揮各自的優勢。這既符合企業的實際要求，也能讓學生從知識、能力、素質三方面都得到成長。新的改革方案主要包括以下幾點：
1.混年級編組實習。打亂學生的固有圈子，每個小組按不同年級混合編組，并安排高年級的學生干部任小組長。不同年級的學生在一起工作，能夠在心理上相互調節、互相促進、取長補短。學生脫離自己習慣的班級群體，和師兄、師弟在一起，能更好地學習如何快速融入新的職場環境。針對學生驕傲、浮躁等心理問題，也能得到一定緩解。低年級學生看到高年級學生的表現，能發現差距，也更容易堅持；高年級學生看到低年級學生的優秀表現，也容易產生迫切感，激發工作熱情，并能在專業上“傳、幫、帶”低年級生。
2.建立輪崗制度。頂崗實習中不同崗位對能力有不同需求。如服務崗的人員要具有親和力和溝通能力，辦證崗的人員需要扎實的知識基礎，驗房崗的人員則需要較強的協調能力和專業知識。以往企業喜歡采用定崗后不再輪換的方式，不利于學生的全面發展。在校企協調下，制定良好的輪崗制度，讓學生在各個崗位都得到鍛煉，同時也能進一步了解自身的特點、優勢。
3.鼓勵不同年級的學生多進行交流、反饋。以往頂崗實習結束后學校才讓學生寫實習小結進行總結。現改革為在頂崗過程中以小組為單位三天進行一討論，并寫小結。
關鍵詞：風險；風險識別；風險控制
1風險的概述和特征
1.1風險概述
風險的定義最初出現于1901年美國的A.M.威利特所著的博士論文《風險與保險的經濟理論》：“風險是關于不愿意發生事件發生的不確定性的客觀體現。”這一定義強調風險的客觀性和不確定性。其后許多專家學者在此基礎上給風險下了各種大同小異的定義。
雖然風險的定義很多，但大致可分兩類，第一類定義強調風險的不確定性。第二類定義強調風險損失的不確定性。
事實上，風險是一個事件的不確定性和它可能帶來不確定結果的綜合效應。
1.2風險的特征
風險的特征指風險的本質及其發生規律的表現。包括：客觀性、不確定性、可預測性、損失性、結果雙重性。
2項目風險的概念和產生的原因
2.1項目風險的定義
一般認為：項目風險是指由于項目所處環境和條件本身的不確定性和主觀上不能準確預見或控制影響因素，使項目的最終結果與項目相關利益主體的期望產生背離，從而給項目相關利益主體帶來損失的可能性。
2.2項目風險產生的原因
形成項目風險的根本原因是人們對于項目發展與變化情況的認識和應對決策等方面出現問題，包括：
①人們的認識能力有限。
②信息本身的滯后性特征。
③項目信息資源管理和溝通管理方面的問題。
3項目風險的來源
項目風險來源是多方面的，不同的項目風險會有不同的引發來源。主要包括：
(1)自然風險：指由于自然因素的不確定性對房地產項目造成影響，從而對房地產開發商和經營者造成損失。
(2)政治風險：指由于政策的潛在變化給房地產開發和經營者帶來的經濟損失。包括：政治環境風險、政治體制改革風險、環保政策變化風險、戰爭風險、經濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險等。
(3)經濟風險：指一系列與經濟環境和經濟發展有關的不確定因素，對房地產市場產生的影響。包括：融資、財務、地價、市場供求、工程招投標、國內經濟狀況變化等方面的風險。
(4)技術風險：指由于科學技術進步、技術結構及其相關變量的變動給房地產投資可能帶來的損失。包括：科技進步，建筑施工技術和工藝革新、建筑材料改變和更新、設計變動和計算失誤、生產力短缺等風險。
(5)社會風險：指由于人文社會環境因素的變化對房地產市場的影響，從而給從事房地產商品生產和經營者帶來損失的可能性。包括：城市規劃、容積率變更、區域發展和文物保護、社會治安、公眾干預等風險。
(6)國際風險：指因國際經濟環境的變化導致對地區性的經濟活動的影響。包括：國際投資環境風險、貨幣匯率變化風險。
(7)內部決策和管理風險：指由于開發商策劃失誤、決策錯誤或經營管理不善導致預期的收入水平不能實現。包括：投資方式、地點、類型選擇、組織管理、時間管理、合同管理等風險。
4項目風險的識別
4.1風險識別的定義
風險識別是指風險管理人員在收集資料和調查研究之后，運用各種方法對尚未發生的潛在風險以及客觀存在的各種風險進行系統歸類和全面識別。風險識別的主要內容有：識別引起風險的因素有哪些，什么是主要因素，以及這些風險可能導致的后果如何。4.2風險識別的過程
(1)確認不確定性的客觀存在。首先要辨認所發現或推測的因素是否存在不確定性，然后確認這種不確定性的客觀存在。
(2)建立初步風險因素清單。把客觀存在的和潛在的各種風險因素列出清單，應包括各種影響環境、決策等。
(3)確立各種風險事件并推測其結果。根據初步風險清單中所列的各種主要風險因素，推測與其相關聯的各種可能性，重點是資金的財務結果。
(4)制訂風險預測圖。分析某風險其發生的可能性大小及其潛在的危害。
(5)對風險進行分類。首先能加深對風險的認識和理解，其次能辨清風險的性質，有助于制定風險管理目標。
(6)建立風險目錄摘要。這是風險識別過程的最后一個步驟。通過建立項目風險目錄摘要，可將項目可能面臨的風險匯總并排列出輕重緩急，能給人一種總體風險印象圖。
4.3風險識別主要方法
(1)分解法：就是將項目管理過程中復雜的難于理解的事物分解成比較簡單的容易被認識的事物，將大系統分解成小系統，這也是人們在分析問題時常用的方法；
(2)故障樹法：就是利用圖解的形式將大的風險分解成各種小的風險，或對各種引起風險的原因進行分解。該法是利用樹狀圖將項目風險由粗到細，由大到小，分層排列的方法，這樣容易找出所有的風險因素，關系明確。
(3)專家調查法：包括集思廣議法和德爾菲法。其中后者是美國著名咨詢機構蘭德公司于五十年代初發明的。它主要依靠專家的直觀能力對風險進行識別，即通過調查意見逐步集中，直至在某種程度上達到一致，故又叫專家意見集中法。
(4)流程圖：用于給出一個項目的工作流程，項目各個不同部分之間的相互關系等信息的圖表。
(5)情景分析法：通過有關數字、圖表和曲線等，對項目未來的某個狀態或某種情況進行詳細的描繪和分析，從而識別引起項目風險的關鍵因素及其影響程度的一種風險識別方法。
(6)財務報表法：根據項目的會計記錄和財務報表為基礎，將每一會計科目作為以風險單位進行分析并發現可能存在的風險，然后匯總，得出結論的方法。
(7)敏感性分析法：研究項目生命周期內，當項目的變數以及項目的各種前提假設發生變動時，項目的經濟評價指標會出現何種變化以及變化范圍有多大。
5項目風險分析與評估
5.1對風險評估的認識
風險的評估就是在前期預側和識別的基礎上建立系統模型，對風險因素的影響進行定量分析，并估算出各種風險發生的概率及其損失大小，從而找到該項目的關鍵風險，為重點處置這種風險提供科學的依據。風險評估的結果將影響風險管理的決策，它的準確性決定了風險管理的正確性。
5.2風險評估的方法
按性質分為定性、定量及兩者結合的方法。定性的方法主要有層次分析法和專家評分法等；定量的方法主要有蒙特卡羅模擬法、圖形評審技術、風險評審技術等。按用途分為：風險源分析識別、風險發生的概率預測、頻率統計分析、風險后果的評估、風險決策、管理計劃和對策的制訂等方法。按適用評估對象分為：針對工期、事故(或故障)、合同、管理、匯(利)率、自然氣候、工程地質條件、災害、預測和決策等的分析評估方法。
6項目風險應對策略
(1)減輕風險。通過緩和或預知等手段來減輕風險，降低風險發生的可能性或減緩風險帶來的不利后果。
(2)預防風險。是一種主動的風險管理策略，通常采取有形和無形的手段。
(3)回避風險。指當項目風險潛在威脅發生可能性太大，不利后果也太嚴重，又無其他策略可用時，主動放棄項目或改變項目目標與行動方案，從而規避風險的一種策略。
(4)轉移風險。指將風險轉移至參與該項目的其他人或組織，所以又叫合伙分擔風險。
(5)接受風險。指有意識地選擇承擔風險后果。可以是主動的，也可以是被動的。接受風險是最省事最省錢的風險規避方法。
(6)儲備風險。指根據項目風險規律事先制定應急措施和制定一個科學高效的項目風險計劃，一旦項目實際進展情況與計劃不同，就動用后備應急措施。
7項目風險控制
(1)項目風險控制概念。
風險控制是指利用某些技術，如原型化、可靠性工程學以及某些項目管理方法等設法避開或轉移風險。
關鍵詞 高等數學 管理學院 教學改革
中圖分類號：G424 文獻標識碼：A
Thinking and Exploration of Higher Vocational Management
College Advanced Mathematics Curriculum Reform
HU Fang， ZHAO Lijun
（Wuhan International Trade University， Wuhan， Hubei 430205）
Abstract From the current situation analysis of the advanced mathematics teaching institutions of higher vocational college management related professional， thinking of the direction of the curriculum reform of advanced mathematics， and explore specific ways of education reform.
Key words advanced mathematics； management college； teaching reform
1 管理學院的高數教學改革的宗旨
高職管理人才的培養應拋棄“學術型”、“理論型”的大帽子，走“實用型”的路子。高職的高數教學更不同于普通高校數學系的高數教學，舍棄高數邏輯的嚴密性、思維的嚴謹性，將其作為專業課程的基礎，讓高職擺脫對數學學習的恐懼，學會用數學的思維方式觀察周圍事物，用數學的思維方法分析和解決實際專業問題，這是數學教育工作者值得關注的。
2 管理學院的高數教學改革的思考
進入高職院校的這部分90后大學生，約80%來自高中畢業生，20%來自中專、職校、技校及成人高考，高中畢業生們從精英教育邁向職業教育，產生了很大的心理落差，學習積極性受到一定程度的打擊，本來數學基礎就薄弱的他們根本很難接受數學的抽象性，很難深刻理解數學結構的嚴謹性，很難熟練掌握數學應用的廣泛性。這些，實實在在地導致了他們對數學避而遠之，甚至談數學色變。我們都深知高數在培養學生基礎科學素質中的重要性，在人才培養方案中舉足輕重的作用，但卻苦于無法用實例說服學生，使得數學教學與專業實踐實訓脫節。
數學教研組通過組織專業課教師、學生代表座談會，了解管理學院相關專業對高數知識的不同需求。具體來說，工商管理、市場營銷專業的核心課程體系中市場調查與預測需運用數學中的最小二乘法計算二元線性回歸模型，而最小二乘法的理解需要微積分的基本理論；統計學原理的學習也需概率論的相關知識作為基礎。工商管理、市場營銷、國際商務專業的學生在學習管理經濟學前需熟練掌握微積分的相關數學理論和思想。電子商務、國際商務專業的核心課程體系中，經濟學基礎的學習需要熟練掌握微積分中導數、運用導數解決最大值和最小值的計算問題、理解邊際的思想，同時還需要一定的概率論與數理統計的知識作為后續學習的基礎等。人力資源專業核心課程薪酬管理的學習需要熟練掌握微積分基本知識；房屋建筑基礎、房地產金融、房地產市場營銷等課程的學習均需要概率與統計相關知識對數據進行統計分析。由此可見，數學課程的教學在管理學院各個專業的專業課程的學習中起著舉足輕重的作用。因此，管理專業的高數教學中滲透數學素質的教育和能力的培養是刻不容緩的，提高運用數學知識和思想方法解決各種專業問題的能力也是迫在眉睫的。
3 管理學院的高數教學改革的探索
立足于高職教育的培養目標是培養有一定理論知識和較強實踐能力的高素質技能型人才，著眼于學生的未來發展要求是畢業生們能順利地完成從學校到工作的過渡，具有良好的職業素質。通過高數的學習，在知識層面上，學生掌握數學的基本概念、基本理論和基本運算技能，為后續課程的學習奠定必要的數學基礎；在能力層面上，逐步培養學生的抽象思維能力、邏輯推理能力、空間想象能力和自主學習能力，學生能夠理解數學思想，明晰數學方法，建立數學思維，全面提升職業核心能力；在思想層面上，培養學生主動探索、勇于發現的科學精神，踏實細致、嚴謹科學的學習習慣，樹立辯證唯物主義世界觀。高職管理類數學教學的改革也應以這幾點為根本，從以下幾個方面著手進行。
首先，合理安排數學的教學內容和教學體系，實現分專業區別教學，分模塊區別教學，課程教學以一元函數微積分為基礎，線性代數及概率論為輔修，數理統計為選修內容。在教學內容上，教學要以強化概念、注重應用、培養能力、提高素質為重點，針對不同專業對數學知識的需求，大膽地拋棄傳統的過于強調理論的教材，同時，適當選取自學內容，對于部分與中學教學內容重疊的數學知識，可作為自學內容，自學要求要明確，并且要有自學提綱，引導學生自主學習、獨立思考。更加注重能力的培養和創新精神的培養，引入相關專業實踐實訓中的實際案例，通過相關案例的介紹引出相關的數學概念及其相關數學思想及理論，提高學生學習數學的積極性，讓學生在用數學思想和數學方法解決專業相關問題的同時，加強數學修養，提高了數學素質。
其次，合理安排數學課程和相關輔修課程的教學順序，如計算機基礎課程，我們建議在一年級就開設相關語言課的學習，同時在高等數學、線性代數、概率論與統計等數學基礎課程的教學中，我們輔助介紹運用計算機相關軟件分析、解決一些數學問題。如運用Matlab軟件畫出經濟函數的圖形，從而了解經濟函數的相關特性，如：單調性、極值、最值，了解函數的邊際和彈性，讓學生走入機房，自己動手，從中真正地體驗到以計算機作為工具解決數學問題，用數學理論作為工具解決經濟問題的樂趣，在“用數學”的過程中體會“用數學”的樂趣。
第三，培養和提高學生運用知識和方法解決實際問題的能力不僅僅是數學老師思考的問題，也是專業課教師、實習實訓老師需要積極探索的課題，因此，數學教研室的教師們可以進一步加強和專業教研室、實習實訓基地的溝通與聯系，積極開展數學課與專業課教學的有效合作教學，在各個教學環節中，利用一切有利因素，充分啟發引導學生掌握高數的內涵、外延、歷史背景及思想方法，逐步培養學生綜合應用所學知識解決專業問題的能力。
附1：管理相關專業課時分配：
總學時：128
參考文獻
[1] 石磊，穎慧.素質教育視野下的運籌學課程改革[J].廊坊師范學院學報（自然科學版），2011（4）.
